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Oficina Registral (Propiedad). Informe NOVIEMBRE 2018. Concurso: Actos inscribibles durante la fase de convenio.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE DE CONVENIO DEL CONCURSO. Emma Rojo

El concurso de acreedores puede tener dos soluciones alternativas: el convenio y la liquidación. La aprobación judicial del convenio no supone la conclusión del concurso (conclusión que sólo se produce si el convenio es cumplido por el deudor), pero genera importantes efectos, entre los que destacan los siguientes:

1º. El primer efecto del convenio es la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado y disposición sobre la masa activa (v. art. 133). Por lo tanto, el administrador concursal cesará en su cargo, sin perjuicio de las funciones que el convenio le pueda encomendar y sin perjuicio del deber de rendición de cuentas.

No obstante, en el convenio se pueden establecer “medidas prohibitivas o limitativas” del ejercicio de esas facultades (art. 133.2 y 137.1), que pueden tener contenido muy diverso (como, por ejemplo, una Comisión de vigilancia y control del cumplimiento). Si existieran, se tratará de limitaciones de carácter convencional que, sin embargo, deben inscribirse “en los registros correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite” (art. 137.2).

2º. El segundo efecto del convenio se refiere a la eficacia novatoria los créditos concursales en los términos del artículo 136: “Los créditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio, los de los acreedores ordinarios y los de los subordinados quedarán extinguidos en la parte a que alcance la quita, aplazados en su exigibilidad por el tiempo de espera y, en general, afectados por el contenido del convenio”.

3º. El tercer efecto es el fin de la paralización para iniciar o para continuar las ejecuciones de garantías reales (salvo lógicamente, que el convenio afecte al ejercicio de ese derecho: art. 56.1), y el fin de la prohibición de iniciar ejecuciones para hacer efectivos créditos contra la masa (art. 154.2).

En lo que al Registro de la Propiedad se refiere, interesa destacar que:

I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La Ley Concursal prevé la inscripción o anotación de la sentencia aprobatoria del concurso (según la sentencia sea o no firme). Sin embargo, la Ley no ha previsto la inscripción del convenio. Sobre esta cuestión se ha pronunciado la DGRN en Resoluciones como la de 27 de febrero o de 18 de abril de 2012. En esta última se dice que: “La Ley Concursal menciona la inscripción del convenio en dos preceptos que son los artículos 132.2 y 137.2 de la misma. En el primero de ellos se prevé la publicidad registral de la sentencia aprobatoria del convenio y en el segundo la publicidad de las medidas prohibitivas o limitativas del convenio. Una interpretación coordinada y coherente de ambos preceptos llevaría a la conclusión de que siempre que proceda la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio, debería aportarse éste para evitar que la publicidad registral sea incompleta, reflejando en su caso, es decir, en el caso de que existiesen, las medidas prohibitivas o limitativas a que hace referencia el artículo 137.2, y no sólo la sentencia aprobatoria del convenio. (…) El registrador tiene que calificar si existen o no medidas prohibitivas o limitativas que pudieran afectar al ejercicio de la acción de reintegración respecto de la dación en pago, y de existir tiene que reflejarlas en el asiento respectivo”.

II. LOS ACTOS DISPOSITIVOS.

Como ya ha quedado expuesto, desde la fecha de la sentencia aprobatoria del convenio, se produce la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado cesando en su cargo los administradores concursales y sin que sea ya necesaria autorización judicial para llevar a cabo actos de disposición y gravamen (vid. artículo 43). Basta pues con la intervención del concursado, sea persona física o jurídica.

Respecto de la dación en pago, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 100.3, según el cual”:

3. En ningún caso la propuesta podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del concursado para satisfacción de sus deudas, ni en la alteración de la clasificación de créditos establecida por la Ley, ni de la cuantía de los mismos fijada en el procedimiento, sin perjuicio de las quitas que pudieran acordarse y de la posibilidad de fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo de la persona jurídica concursada.

Sólo podrá incluirse la cesión en pago de bienes o derechos a los acreedores siempre que los bienes o derechos cedidos no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial y que su valor razonable, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 94, sea igual o inferior al crédito que se extingue. Si fuese superior, la diferencia se deberá integrar en la masa activa. Si se tratase de bienes afectos a garantía, será de aplicación lo dispuesto por el artículo 155.4.

En ningún caso se impondrá la cesión en pago a los acreedores públicos”.

III. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, es admisible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo. (vid. R. de 8 de abril de 2013).

IV. LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES.

Comienza señalando el artículo 56 que: “1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación”. Añade el artículo 57.1 que, “1. El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste (…)”.

A efectos de la ejecución de una garantía real habrá de estarse al contenido del convenio. Como ha señalado la R. de 4 de abril de 2016, “el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo”. Añade la R. de 4 de julio de 2016 que, “una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito”. Por lo tanto, y como han reconocido las Resoluciones citadas, estando el convenio aprobado, cabe la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos del artículo 688 LEC en relación con el artículo 656.1 LEC.

Señala con acierto la Comisión de Concursal del Decanato de Registradores de la Comunidad de Madrid (“Concurso de acreedores y Registro de la propiedad. Notas prácticas para la calificación. Enero 2015)”, que, “para poder inscribir ejecuciones hipotecarias durante la fase de convenio se ha de tener en cuenta lo siguiente:

1.- Si la ejecución se ha realizado ante el juez del concurso, será inscribible de acuerdo con el principio de competencia universal de éste.

2.- Si la ejecución se ha llevado a cabo ante el juez ordinario será necesario:

1º. Que se acompañe o incorpore testimonio de la resolución del juez del concurso de la que resulte el carácter no necesario del bien, ya que la competencia para la ejecución de bienes necesarios corresponde, en todo caso, al juez del concurso.

2º. Que del contenido del convenio no resulte ninguna limitación que afecte a la       ejecución, para lo cual será necesario que aporten el convenio, salvo que       constara inscrito.

3º. En el supuesto de que el convenio contenga alguna limitación, deberá acreditarse si el acreedor hipotecario resulta vinculado o no por el convenio, pues en caso de no estar vinculado, no le afectarán estas limitaciones.

Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.

 

DISPOSICIONES  María Núñez.

Sólo cabe mencionar: 

Calendario laboral 2019

Resolución de 16 de octubre de 2018, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2019.

De las doce fiestas, 8 son nacionales comunes. Hay que añadir las fiestas locales.  

Ir al archivo especial

No se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para los Registros de la Propiedad. Tampoco Resoluciones judiciales.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Enrique Fontes y García-Calamarte, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Una escritura en que la adquirente de nacionalidad belga manifiesta estar casada bajo el régimen legal de comunidad establecido en la Ley Belga, y adquirir con dinero privativo pero pendiente de ratificación por el esposo, se puede inscribir parcialmente a favor de la adquirente, con sujeción a su régimen, especificando que éste es el legal supletorio, de comunidad, vigente en Bélgica.

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

El heredero único de dos cónyuges puede inscribir con instancia la totalidad del bien sin necesidad de liquidación de gananciales

369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo

370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición a efectos de acreditar la antigüedad de un año es la del fallecimiento del causante no la de otorgamiento de la escritura.

 372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

Contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, cabe recurso gubernativo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.

373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.

Estando arrendada una finca adjudicada en una ejecución hipotecaria ha de constar la notificación al arrendatario a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.

374.** EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.

No es inscribible una sentencia dictada en el seno de un procedimiento relativo a la nulidad de una transmisión de acciones, que ordena la nulidad y cancelación de las inscripciones que de ella traigan causa si no se ha seguido contra el titular registral de la finca. Dicho titular es una sociedad y para el levantamiento del velo es necesaria una decisión judicial al respecto.

375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

En una partición hereditaria la obligación de aportar el NIF se extiende  a todos los herederos intervinientes en el instrumento público (presente y representado), aunque no se les adjudique la finca que se pretende inscribir. La aportación del NIF ha de constar en la propia escritura, sin que quepa su aportación al registrador.

376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Para la inscripción de bienes por herencia intestada no hace falta aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad; siempre que se hayan consignado los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos abintestato bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación   

377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.

Cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario, interpretándose por la Dirección que estamos ante un abdicación unilateral, una renuncia de derechos.

378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos ha de acreditarse la validez del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para acreditarla: el acuerdo válido del órgano social competente, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.

La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR

Se ha de demandar y requerir de pago al tercer poseedor del bien hipotecado anterior a la interposición de la demanda. No, si su inscripción es posterior a la demanda, aunque sea anterior a la constancia en el registro de inicio de la ejecución. 

382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC

En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no han de superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, siendo este extremo calificable por el Registrador.

384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA

Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación. 

385.** DIFERENCIA ENTRE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO CARA A LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Cuando en una ejecución hipotecaria hay una transacción entre el acreedor y el deudor no se pueden cancelar las cargas y derechos inscritos o anotados posteriores.

386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la vivienda sea en autopromoción. 

389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Cabe la cancelación de derechos y cargas posteriores a una inscripción declarada nula, aun cuando no se hubiera tomado anotación preventiva de la demanda ni sus titulares hubieran sido parte en el procedimiento judicial si el juez considera que no ha habido indefensión por habérsele notificado la sentencia y no haber comparecido para manifestarse en contra de dicha resolución.

391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA

Las modificaciones descriptivas de la finca pueden practicarse en virtud de sentencia recaída en juicio declarativo, entendiéndose que no caben dudas sobre la identidad de la finca quedando despejadas en el citado procedimiento.

392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una rectificación de la descripción, como consecuencia del expediente del artículo 199, no basta con limitarse a recoger las alegaciones, sino que las dudas del registrador han de estar fundadas

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

Cuando en una partición de herencia con ius transmisionis, es decir el heredero acepta e inventaría bienes de los padres de la ahora causante, la DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular. 

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Reitera la Resolución la doctrina más reciente del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.

395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Para rectificar un asiento vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte. 

396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.

Se rechaza la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas y por pretenderse una rectificación de la superficie que parece encubrir negocios, como una extinción de condominio, que no han accedido al Registro.

397.*** CONVENIO REGULADOR CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE EXISTIENDO PENDIENTE RECURSO.

 El auto recaído en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en que se acordó que procede el cumplimiento de la disposición contenida en un convenio regulador inscrito de resolver la adjudicación de la mitad de la finca por incumplimiento de determinadas condiciones, no se puede inscribir sin que previamente, en procedimiento contradictorio ordinario, se declare judicialmente la falta de cumplimiento de las obligaciones que dan lugar a la resolución.   

398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación. 

399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS

No puede inscribirse un exceso de cabida de fincas colindantes con el dominio público (en este caso marítimo terrestre) con oposición de la administración. 

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

Los herederos interesados en la partición pueden partir prescindiendo del albacea. También pueden rechazar la desheredación por entender que no está probada la causa. Esto último es aplicable aun cuando haya menores legalmente representados, sin necesidad de aprobación judicial, pues la Dirección entiende que no es un acto dispositivo

401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

Se presenta una disolución de condominio sobre una finca cuya mitad está inscrita a favor de los condóminos, y la otra mitad a favor de terceros. La Dirección admite la inscripción solo sobre la mitad, alegando la posibilidad de la inscripción parcial aun cuando no se ha solicitado expresamente

402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.

Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto. 

403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Cabe una inmatricular una finca con dos certificaciones catastrales. Aunque ha de ser coincidente, se admiten las diferencias debidas a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Aun cuando se trata de un expediente de dominio judicial exige que se acredite notificación a Carreteras por ser un colindante.

404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.

Es posible que A (casada con B) pueda formalizar, por sí y en unión de sus hijas, pero sin la intervención de su esposo, un préstamo hipotecario, y constituir, en su garantía, una hipoteca sobre una vivienda, privativa de A, la cual era su “vivienda habitual” y estaba destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de la hipotecante, pero, no era la “vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo B, tenía, por razones médicas, su vivienda habitual, en otro término municipal. 

406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE

La certificación administrativa constituye título formal adecuado para inscribir en el registro una cesión obligatoria de terrenos, destinados a viales y aparcamientos, a favor del Ayuntamiento.

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Informe Opositores Noviembre 2014

 

INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

                  NOVIEMBRE-2014

 José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO.

I. Jurisprudencia. Derecho de transmisión.

II. Resoluciones. Propiedad horizontal y complejo inmobiliario.

III. Cuestionario práctico.

1. Cancelación

2. Condición resolutoria

3. Convenio regulador.

4. Hipoteca.

           4.1   Ejecución hipotecaria directa sin intervención de titular registral

           4.2   Ejecución hipotecaria directa sin intervenir deudor no hipotecante

5. Medios de pago

6- Opción de compra

7. Plusvalía.

           7.1   Acreditación de plusvalía en donaciones

           7.2   Transmisiones de terrenos rústicos edificados.

 

Jurisprudencia.

DERECHO DE TRANSMISIÓN (Art. 1006 CC).

 Civil

Notarias

T.128

Registros

T. 118

 

1) Roj: STS 5269/2013

Id Cendoj: 28079119912013100026

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil

Sede: Madrid

Sección: 991

Nº de Recurso: 397/2011

Nº de Resolución: 539/2011

Procedimiento: CIVIL

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

2) R. 6 octubre 2014. BOE 6 noviembre 2014

Supuesto de hecho.

En escritura de partición de las herencias de un  matrimonio comparecen sus hijos y los hijos (nietos de los causantes) de otro hijo que había sobrevivido a sus padres pero falleció sin aceptar ni repudiar sus herencias. No comparece el cónyuge del hijo fallecido, discutiéndose si es necesaria su intervención por ser legitimaria.

Doctrina de la DGRN.

Tras la STS de 11 de septiembre de 2013, es criterio del Centro Directivo, ya expuesto en R. de 26 de marzo de 2014, que no procede la intervención del cónyuge del hijo fallecido (transmitente), pues su legitima se limita al caudal relicto de su cónyuge sin comprender el derecho de transmisión.

Comentario.

  1. La referida Sentencia, que pone fin a la polémica sobre la naturaleza y efectos del derecho de transmisión -que era un clásico en el Derecho sucesorio español- dice que se trata de una cuestión “ampliamente debatida por la Doctrina científica, dando lugar a la existencia de dos corrientes doctrinales: a) la denominada «teoría clásica» o «de la doble transmisión», según la cual en la sucesión por derecho de transmisión existen dos movimientos o pasos de los bienes: (i) un primero paso desde el causante a la masa hereditaria del heredero transmitente y (ii) un segundo paso desde la masa hereditaria transmitente al heredero transmisario, de modo que éste último acepta las dos herencias; b) y la «teoría moderna» o de la adquisición directa o de la doble capacidad, según la cual los bienes pasan directamente del primer causante al heredero transmisario cuando éste ejercita positivamente el denominado ius delationis (derecho a aceptar o repudiar la herencia)”. Por tanto, el derecho de aceptar o repudiar la herencia del primer causante se le transmite en la herencia del transmitente, pero, una vez que ha aceptado esa herencia del primer causante, se entiende que le sucede directamente sin intermediación del transmitente.
  1. La Sentencia se inclina por la “teoría moderna” y entiende que los transmisarios suceden directamente al primer causante, utilizando los siguientes argumentos:

1º  La sucesión se refiere siempre a una persona en concreto porque su muerte es quien provoca la sucesión (ex. art. 657 CC), de modo que todo fenómeno sucesorio gira en torno al fallecido. Ello conlleva que es  el primer causante la referencia obligada cualquiera sean las vicisitudes que se puedan presentar, pues el fenómeno sucesorio ha de ser considerado unitariamente.

2º El derecho de transmisión no produce un fraccionamiento del ius delationis, que sigue siendo uno cualesquiera sena las vicisitudes de la sucesión. El art. 1006 –dice la Sentencia- determina “… la cualidad del ius delationis de poder ser objeto de transmisión, esto es, la aplicación ex lege de un efecto transmisivo en la adquisición de la herencia por el que el derecho a aceptar o repudiar la herencia que tenía el heredero transmitente, que fallece sin ejercitarlo, pasa a sus propios herederos, denominados en este proceso como herederos transmisarios. De esta forma, fuera de la mencionada cualidad el derecho de transmisión, en sí mismo considerado, ni configura ni altera la naturaleza y caracterización del ius delationis, verdadera cuestión de fondo del caso planteado…”.

3º Esta unidad del fenómeno sucesorio y del ius delationis ha sido puesta de manifiesto por el Tribunal Supremo en diversos casos en los que podría pensarse que hay un fraccionamiento del mismo:

a) En la Sentencia de 30 de octubre de 2012 (núm. 624/2012) se destaca cómo la figura del fideicomiso de residuo se integra en la estructura y unidad del fenómeno sucesorio… de suerte que el fideicomisario trae directamente causa adquisitiva del fideicomitente o testador, ya que el fiduciario, a estos efectos, no fracciona la unidad del fenómeno sucesorio sin transmitir derecho sucesorio alguno que no estuviese ya en la esfera hereditaria del heredero fideicomisario.

b) En la Sentencia de 20 de julio de 2012 (núm. 516/2012 ), en torno a la equivalencia entre la unidad del fenómeno sucesorio y esencialidad del ius delationis, se destaca que la fórmula de la renuncia traslativa, a tenor del artículo 1000.1 del Código Civil, comporta una implícita aceptación ex lege de la herencia y, por tanto, del ius delationis, que no se transmite al haberse ya ejercitado, de forma que dicha aceptación de la herencia es la que causaliza al inmediato negocio de atribución que se realice.

Conclusiones.

La doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo tiene las siguientes consecuencias que se extractan a continuación literalmente:

1º El denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario.

2º No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios.

3º La unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia (determina) que, aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente…”.

4º La inalterabilidad del ius delationis, junto con la debida diferenciación de los procesos sucesorios en liza, determina, a su vez, que los derechos hereditarios de los herederos transmisarios se ejerciten plenamente conforme a la sucesión del causante de la herencia, ya testamentariamente o bien de forma intestada, quedando comprendidas en dicha ejecución sucesoria la concreción e individualización propia de las operaciones particionales cuando estas tengan lugar; sin que dicha ejecución venga condicionada por las disposiciones que deban seguirse respecto de la sucesión o partición de la herencia del heredero transmitente.

5º Esta misma razón de inalterabilidad o subsistencia del ius delationis hace que cumplidos ya los requisitos de capacidad sucesoria por el heredero transmitente y, por tanto, la posibilidad de transmisión del ius delationis, la capacidad sucesoria de los herederos transmisarios en la herencia del causante deba ser apreciada cuando éstos acepten la herencia del fallecido.

 

Resoluciones 

PROPIEDAD HORIZONTAL y COMPLEJO INMOBILIARIO.

 Civil

Notarias

T.42-43

Registros

T.42-43

 

 Hipotecario

Notarias

T.29-30 

Registros

T. 34-35

  1. Normativa:

1) Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y 2) al artículo 17.6 de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

2) Art. 10.3 LPH: dispone en su nueva redacción que «requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos».

3) Art. 17.6 Ley del Suelo dispone que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos…”.

  1. Concepto de complejo inmobiliario.

Dice el citado Art. 17.6 Ley del Suelo que “…a los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

Esta definición es poco clara a la hora de  distinguir el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal, pues también en esta última coexisten elementos privativos junto con elementos comunes, relacionados funcionalmente unos y otros. La diferencia debe buscarse, por tanto, en otras notas, como seguidamente vemos, resultando determinante la unidad de suelo (propiedad horizontal) o el fraccionamiento del mismo (complejo inmobiliario).

  1. Diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal:

La Resolución reitera los argumentos de otra anterior, de fecha  21 de enero de 2014, conforme a la que se pueden centrar las diferencias en los siguientes aspectos:

1º El hecho diferencial entre el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal (incluso la tumbada, que puede plantear más similitudes con el complejo) se encuentra en la unidad jurídica y funcional de la finca:  en la propiedad horizontal se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

 2º El complejo inmobiliario, sin embargo, se caracteriza porque las fincas que constituyen elementos privativos fraccionan el suelo (o vuelo), que pasa a ser objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales. Por este motivo, dicho fraccionamiento ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (art. 17.2.º del Texto Refundido de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas».

Por tanto, para distinguir entre propiedad horizontal y complejo inmobiliario es determinante que se constituyan nuevos espacios de suelo autónomos y que son objeto de propiedad separada. Por ello, aunque se les califique de propiedad horizontal, nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración».

“Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos».

R.17 de octubre de 2014. BOE 12 noviembre 2014/11691/392

 

Cuestionario práctico

 

CANCELACIÓN.

Consentimiento Cancelatorio.

Se pretende anular el asiento de varias fincas registrales por no corresponderse con la descripción catastral. ¿Cabe en nuestro derecho el consentimiento cancelatorio? NO.

Tampoco puede alegarse lo dispuesto el art. 82 LH, pues debido a nuestro sistema civil causalista no es admisible el mero consentimiento cancelatorio sin causa que lo sustente (arts.79 y 80, y  193 RH).

25 de septiembre de 2014. BOE 7 noviembre 2014/11515/371

 

CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Impago del preciO

¿Cabe reinscribir la finca por ejercicio condición resolutoria por impago del precio cuando el adquirente se opone a ello? NO.

COMENTARIO

  1. Principio general: la reinscripción a favor del cedente como consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un consentimiento contractual que exprese indubitadamente el contenido de su voluntad.
  2. Este rigor en la aplicación de los requisitos exigidos por la norma ha sido igualmente puesta de manifiesto por esta Dirección General en numerosas ocasiones en que tiene declarado que: 1º) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2º) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y 3º) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
  3. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11534

 

CONVENIO REGULADOR.

¿Cabe adjudicar a uno de los cónyuges en convenio regulador aprobado en sentencia de divorcio una vivienda (no domicilio familiar) perteneciente en proindiviso ordinario? NO.  Es un negocio ajeno al contenido típico del convenio.

Supuesto de hecho: Se debate si es o no inscribible un testimonio de sentencia dictada en procedimiento de divorcio por mutuo acuerdo, que declara disuelto el matrimonio de los cónyuges demandantes y aprueba el convenio regulador aportado a los autos. En dicho convenio se inventaría como bien ganancial un inmueble adquirido por mitad y pro indiviso antes de la celebración del matrimonio, y se adjudica en su totalidad a uno de los cónyuges cotitulares. Dicho inmueble no tiene la cualidad de vivienda familiar, según resulta del expediente.

COMENTARIO

1 Este Centro Directivo ha entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril y 7 de julio de 2012).

2 Pero fuera de este supuesto, la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.

3 Debe tenerse en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la cve: BOE-A-2014-11532

  1. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11532

 

HIPOTECA

I. Ejecución hipotecaria directa sin intervención de titular registral

¿Cabe inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria si el titular registral (anterior a la ejecución) no ha sido demandado ni requerido de pago? NO..

COMENTARIO.

Basta tener en cuenta los artículos 685 LECivil y 132 1º LH para comprobar que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

R.16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11531

 

 II. Ejecución hipotecaria directa sin intervenir deudor no hipotecante

¿Cabe la ejecución exclusivamente contra los hipotecantes no deudores si el deudor se encuentra en situación legal de concurso? SI..

COMENTARIO.

1  Calificación registral de los trámites procesales: En principio, la falta de demanda contra el deudor (no hipotecante) y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley.

2  Ahora bien, estando el deudor no hipotecante en situación de concurso de acreedores, hay que observar que se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados. En este sentido, el artículo 568 de la LECivil.

15 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11529

 

MEDIOS DE PAGO

Identificación de los medios de pago.

Que el pago se haya realizado a un tercero, lo que sucede, por ejemplo, cuando parte del precio se documenta en cheque nominativo a nombre del intermediario) no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro

COMENTARIO.

  1. Lo que impone la legislación es la “identificación” no la “justificación” de los medios de pago. Es indiferente a efectos de identificación que el pago se haga a un tercero.
  2. No toda omisión en la identificación de los medios de pago que exige el artículo 177 RN, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
  3. En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, el artículo 254.3 LH en relación con el artículo 177 5º RN determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
  4. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11533/389

 

OPCIÓN DE COMPRA

Consignación precio y cargas posteriores

Para cancelar cargas posteriores a la inscripción del derecho de opción se debe consignar el precio de la compra a disposición de titulares de cargas posteriores

COMENTARIO

1  La trascendencia erga omnes del derecho de opción inscrito supone que el adquirente por opción puede solicitar y obtener la cancelación de asientos y cargas posteriores inscritas después del derecho de opción y que sean incompatibles con el derecho del adquirente optante.

2  Sin embargo, para que se proceda a la cancelación de la hipoteca se necesita que el adquirente consigne el precio de la compra a disposición de los titulares de cargas posteriores, en virtud de lo dispuesto en el art. 175 6º RH.

3  La obligación de consignar no debe llevarse al extremo de perjudicar al titular del derecho de opción inscrito en beneficio de los titulares posteriores, impidiéndole en cualquier caso y circunstancias la cancelación de los asientos posteriores.

4  Sin embargo, lo que tampoco se puede es dejar al arbitrio del optante la efectividad de la obligación de consignar, admitiendo cualesquiera pactos que hagan imposible su cumplimiento.

5 Algunos supuestos concretos tratados por la DGRN: No cabe exigir consignación cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral. b) Es deducible el  importe de la prima de la opción. c) Es deducible el importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante. Las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias.

27 SEPTIEMBRE 2014. BOE 27 octubre 2014/1953

 

PLUSVALÍA.

I. Acreditación de plusvalía en donaciones.

¿Basta para levantar el cierre registral en los actos a título gratuito la comunicación prevista  en el art. 254.5 LH? NO.

» (…) En los actos a título gratuito no basta la comunicación para levantar el cierre registral que impone el artículo 254.5 LH, sino que hay que presentar justificante de la autoliquidación o de la liquidación del impuesto pues la remisión a la comunicación del artículo 110.6.B de la Ley de Haciendas Locales lo es exclusivamente  para los actos a título oneroso.

– El registrador debe calificar la sujeción fiscal o no de los actos inscribibles para evitar trámites innecesarios, pero «salvo en casos claros de no sujeción o exención del acto, debe exigir la nota de liquidación del impuesto. En el presente caso, al haber una construcción en suelo que es urbano a efectos de IBI, no considera que estemos ante un caso claro de no sujeción».

10 de octubre de 2014/BOE 6 noviembre 2014/11459/369.

 

II. ¿Están sujetos a plusvalía las transmisiones de terrenos clasificados como rústicos cuando sobre los mismos esté edificada una construcción? NO.

«Nº de Consulta: V1589-14

Fecha: 29/06/2014

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

Materia: “Una construcción se encuentra enclavada en suelo rústico.” “El consultante plantea la siguiente cuestión:

¿Se encuentra sujeta al IIVTNU una construcción situada en suelo rústico, clasificado como rústico tanto por planeamiento urbanístico como por la Dirección General del Catastro?”

Con cita del artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario y de la Sentencia del TS de 5 de febrero de 2002, Recurso 7485/1996, que declaró  que es doctrina legal de esta Sección y Sala que «el IMIVT tiene como soporte el suelo urbano y el urbanizable programado y el que vaya adquiriendo tal condición con arreglo a las normas urbanísticas, y, en definitiva, la sujeción al Impuesto ha de venir dada por la calificación (aunque, con mayor rigor técnico, por la «clasificación») del suelo y nunca por otras circunstancias de hecho (uso y aprovechamiento: o «calificación») o incluso jurídicas (pago de contribución territorial en cualquiera de sus modalidades).

En consecuencia, y en principio, tributa el «suelo urbano’, sin posibilidad de efectuar distinciones que la Ley no establece.”

Por tanto, el inmueble objeto de transmisión al que hace referencia la consultante en su escrito, tiene la condición de rústico de acuerdo con la normativa anteriormente señalada, con independencia de que en el mismo se encuentre levantada una construcción.

En consecuencia y de acuerdo con todo lo anterior, la transmisión del inmueble descrito en el párrafo anterior no se encuentra sujeta al IIVTNU.

Conclusión del interesante estudio de Joaquin Zejalbo: » (…) Actualmente no es necesario entrar a examinar el carácter necesario o no de la construcción para la explotación, ya que la naturaleza del suelo es la que, de una manera objetiva, determine la de aquélla.«

 

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Setenil de las Bodegas (Cádiz). Por Andrei Dimofte

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