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LA TRANSPARENCIA MATERIAL SE CUMPLE CUANDO LOS TRATOS PRELIMINARES Y EL CONTENIDO CONTRACTUAL COINCIDEN
Carlos Ballugera Gómez
ÍNDICE:
- Introducción
- Control de transparencia material
- Denegación total o parcial
- Exclusiva notarial del control de transparencia
- Enlaces
INTRODUCCIÓN:
Antes de la pandemia salieron dos resoluciones sobre el régimen de transparencia notarial y registral de la LRCCI, de 29 de noviembre de 2020. Después ha salido otra docena sobre el mismo tema que paso a comentar.
El desarrollo del régimen legal de la transparencia en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aunque no supone sino la continuación del régimen de incorporación de las condiciones generales y cláusulas no negociadas individualmente al contrato por adhesión, régimen iniciado por la LGDCU de 1984, continuado por la LCGC de 1998 y culminado hasta la fecha con el TRLGDCU, ese desarrollo, repito, ha sacudido la mente de los expertos y les ha puesto a discutir sobre un tema nuevo en nuestro derecho contractual consumerista, les ha puesto a discutir sobre si la información precontractual coincide o no con la escritura y los efectos que esto tiene.
Esa discusión requiere un paso previo: el cotejo de la información precontractual y el contenido del contrato y ese cotejo presupone la aparición de uno de los términos de esa comparación que antes permanecía oculto o se desvanecía en las brumas de la falta de forma escrita: los tratos preliminares, la información previa al contrato, los antecedentes del contrato.
La aparición de ese término de la comparación, la aparición o emergencia de los tratos preliminares, es el acontecimiento más relevante en la evolución del Derecho contractual de la distribución masiva propio de la sociedad contemporánea y prende en la definición legal de las condiciones generales de la contratación del art. 1.1 LCGC bajo la nota de la predisposición.
Modalidades de la predisposición son la publicidad en sus múltiples formas, las guías hipotecarias y de crédito, las fichas, ofertas vinculantes o irrevocables, los proyectos de escritura, la inscripción de los formularios, obligatoria o no, de condiciones generales en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, el acta previa notarial de transparencia material, las publicaciones de esas mismas fichas y de las condiciones contractuales ofertadas en el mercado, en las páginas web de las empresas, etc.
Rodeados por estas nuevas circunstancias, por los antecedentes contractuales, discutimos y los profesionales jurídicos discuten si la información precontractual coincide con el contenido del contrato.
Esa coincidencia o la divergencia es clave, porque cuando hay coincidencia el contenido contractual, la condición general o la cláusula no negociada individualmente, se supone transparente mientras que, en caso de divergencia perjudicial para la persona consumidora, la cláusula de la escritura es ineficaz y, en España, nula de pleno derecho.
He dicho esto muchas veces, y por un momento me ha parecido encontrar un eco de ese planteamiento en la resolución de 29 de noviembre cuando dice que esa “falta de correspondencia debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores […] ello no implica unas condiciones financieras diferentes, y por tanto no impide la autorización de la escritura de préstamo”.
Sin embargo, la resolución tendría que haber ido algo más allá porque en caso de unas condiciones mejores para la persona consumidora en la escritura que en la oferta vinculante habrá divergencia. La divergencia beneficiosa, al menos gramaticalmente sigue siendo divergencia, ahora bien, lo que ocurre es que solo la divergencia en perjuicio del adherente hace ineficaz la cláusula conforme al siempre poco leído art. 8.1 LCGC. Esta peculiaridad semiimperativa del régimen de protección de personas adherentes y consumidoras debe ser puesta de manifiesto una y otra vez.
CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL
Hay que repetirlo hasta que se escuche. El régimen de la transparencia material implica afloramiento de los tratos preliminares y existencia de obligaciones legales de información previa al contrato. Controlar la transparencia exige cotejar el contenido de la información previa al contrato en la que se plasma el cumplimiento de la obligación legal de información previa en que consiste el requisito de transparencia, con el contenido correlativo del contrato o escritura. La concordancia entre esa información previa, sea oferta vinculante, proyecto de escritura, FEIN o cualquier modalidad de información previa al contrato, con el contenido del contrato es cumplimiento del requisito de transparencia. La divergencia entre la información previa y el contenido contractual en perjuicio del adherente es incumplimiento del requisito de transparencia. El cumplimiento de la transparencia da lugar a la incorporación de la cláusula al contrato, el incumplimiento a la nulidad de pleno derecho de la cláusula deficitaria de información. No nos cansaremos de repetir eso.
A la altura de la resolución de noviembre de 2019 nos veíamos obligados a repetir todo esto con la conciencia de quien está poniendo de modo expreso el régimen implícito de la transparencia impreso en nuestra legislación, en particular en la LRCCI.
Sin embargo, tras las resoluciones de 28 enero 2020, la DGRN ha dicho, ha repetido por once veces al menos, que por el cumplimiento de la transparencia material comprobada por el notario se entiende que la escritura se corresponde, se ajusta, coincide, es idéntica, converge o dice lo mismo que la FEIN, la oferta vinculante y en general, que la información previa al contrato.
La igualdad, correspondencia, ajuste, coincidencia, etc. de la información previa al contrato y el contenido contractual es, propiamente, cumplimiento de la obligación legal de información previa al contrato, es cumplimiento del requisito de transparencia correspondiente.
Con estas palabras puestas en estas resoluciones, la DGRN dice que el cumplimiento de la transparencia material, es decir, el cumplimiento por el predisponente de sus obligaciones legales de información previa al contrato en que consiste la transparencia material, equivale a la concordancia entre la información previa al contrato y el contenido contractual, que el cumplimiento de la transparencia se hace mediante dicha concordancia.
Añado yo, modestamente, que el incumplimiento se produce cuando hay una divergencia en perjuicio del adherente entre la información previa al contrato y el contenido contractual.
La caracterización del control de transparencia deja, también, algo que desear cuando leemos en las mismas resoluciones que la reseña del control de transparencia notarial “no significa que se deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento de cada uno de los detalles que en su conjunto configuran esa imprescindible transparencia, entre ellos la coincidencia de las condiciones del préstamo con las comunicadas en la FEIN”. Calificar de mero detalle la coincidencia entre la escritura y la FEIN no es acertado. Esa coincidencia no es un detalle, sino el cumplimiento pleno y cabal de la transparencia material respecto de la cláusula.
DENEGACIÓN TOTAL O PARCIAL
Sentadas esas premisas fundamentales, la DGRN se pierde un poco, al decir, contra una interpretación conjunta del ordenamiento jurídico, que el control de transparencia notarial es exclusivo y que el incumplimiento de los requisitos debe llevar al notario a no autorizar la escritura.
La respuesta del notario al incumplimiento de los requisitos de transparencia no es la denegación total de la escritura sino su autorización sin las cláusulas oscuras y perjudiciales. No en vano la adhesión se hace sobre la base de una oferta vinculante. El profesional que emite dicha oferta no tiene ya control sobre ella y no tiene que subsanar nada para quedar vinculado por el contrato de crédito.
Sabemos que la protección a las personas consumidoras pasa por la nulidad parcial porque la nulidad total puede privar a la persona consumidora del servicio que anhela.
Que ello es posible nos lo muestra un descollante caso, como el recogido en la STS 11 setiembre 2019, que castiga a la persona consumidora, al corriente de sus obligaciones contractuales, que denunció la cláusula abusiva de vencimiento anticipado por impago de una cuota, la castiga, repito por increíble que parezca, con la nulidad total y la devolución total y desde luego, del préstamo, perdiendo el derecho al plazo cuya conservación le empujó a denunciar la mala práctica: un vencimiento anticipado a la enésima potencia, si no querías taza toma taza y media.
Un castigo teórico, que es una mera excusa para poner un remedio que de otra manera sería imposible. El mal que la misma doctrina del Supremo, con una originalidad extrema, crea, se remedia, para evitar la nulidad total, con la integración del contrato con la regulación del vencimiento anticipado equilibrada, cosa, que por el carácter disuasorio de la norma de protección, no se podía hacer en condiciones normales, pero que con la artificiosa creación de una nulidad total imaginaria se ha hecho posible, contra postulados tan claros como los de la STJUE de 14 junio 2012 y de las leyes españolas, en particular el art. 65 TRLGDCU.
EXCLUSIVA NOTARIAL DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA
Por otro lado, pretender que el notario tiene la exclusiva sobre el control de transparencia milita también contra el sentido general de la regulación española sobre la protección de las personas consumidoras y adherentes.
Cumplir las funciones o tareas que el funcionario tiene encomendadas para reequilibrar el contrato y dejar que el mercado haga su juego no es ninguna exclusiva y ningún funcionario ni poder del Estado tiene esa exclusiva, todos los poderes del Estado democrático y social convergen en ese alto y loable objetivo; y así se comprende con facilidad que, si alguno de los legitimados en la inscripción de la hipoteca hace llegar al registrador o registradora, vigente el asiento de presentación de la hipoteca, el acta previa notarial, la FEIN o cualquier otro documento precontractual, el registrador hará control de transparencia con ellos y también control del contenido, es su obligación.
Del mismo modo, el registrador cotejará el contenido del depósito del formulario de la hipoteca en el RCGC con la hipoteca inscrita o cuya inscripción se solicita. No hay exclusiva notarial ni frente al registrador ni frente a ningún operador jurídico, mucho menos frente a las partes interesadas, auténticos protagonistas de la trama contractual y que no pueden ser olvidadas ni excluidas.
La DGRN debería tomar plena conciencia de ello y no remitir su constancia en la hipoteca a un acta oculta para el registrador. La transparencia material no es cuestión de fe, de fe notarial, sino de algo tan prosaico como comprobar si hay o no concordancia o correspondencia entre la información precontractual y la escritura, tarea a la que se disponían los registradores en estas resoluciones, siguiendo el mandato no lejano de la DGRN en su resolución de 13 setiembre 2013 [385].
La perspectiva del Derecho europeo y la del español, plenamente coincidente, es que la lucha contra los abusos es competencia de todas las autoridades nacionales y europeas. Así resulta del art. 7 Directiva 93/13/CEE, del 7.II CC y del 19.1 TRLGDCU. La capacidad de apreciar el carácter abusivo de una cláusula ha sido reconocida por el Tribunal Supremo a las autoridades administrativas de consumo por la STS 16 setiembre 2017 (Sala 3ª).
Ningún funcionario o autoridad tiene la exclusiva contra las cláusulas abusivas, que se pueden declarar por los jueces, que las deben declarar de oficio, pero también por las autoridades administrativas, por notarios y registradores, fiscales, letrados de la Administración, no como una competencia exclusiva sino como una modalidad de su acción oficial o de su ministerio público, que no puede acoger bajo sus ventajas la nulidad de los abusos. No puede haber competencia exclusiva sino concurrencia y coincidencia para negar el amparo a cualquier modalidad de protección oficial a esos abusos.
Por eso creo que, aunque haya reseña, si hay divergencia en perjuicio de la persona consumidora entre, por ejemplo, el formulario depositado en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y la escritura, la cláusula discrepante y perjudicial para la persona consumidora, será nula de pleno derecho. Dejamos para otra ocasión las peculiaridades de esa ineficacia.
ENLACES:
Resoluciones DGRN que tratan sobre el código de identificador de modelo de condiciones generales
El significado del depósito previo de las condiciones generales y la indicación de un correo electrónico en la hipoteca
Indicación del código de depósito del formulario en el Registro de cláusulas e interés de demora inferior al legal
Primavera en el hayedo. Por Vicente Quintanal
