Tan sólo reseñar que el Real Decreto 309/2020, de 11 de febrero, sobre el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito, incluye una pequeña reforma del Reglamento del Registro Mercantil para clarificar que los establecimientos financieros de crédito también han de considerarse entidades financieras a los efecto de lo dispuesto en la sección donde se encuentra el precepto y que está dedicada a la inscripción de las situaciones concursales y a su publicidad. Ver resumen completo.

APUNTES PARA TEMAS:

I. CUESTIONES SOBRE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Ley de contratos de crédito inmobiliario (ley 5/2019) (LCCI).

Civil: T.77

Mercantil: T. 36 (Notarías). T.37 (Registros)

Hipotecario: T. 48, 50, 52, 54 (Notarías). T. 53, 54, 55, 57 (Registros)

1. ÁMBITO SUBJETIVO DE APLICACIÓN DE LA LCCI.

[La cuestión planteada en la Resolución de 5 de diciembre de 2019 da pie a la Dirección General para resolver una serie de dudas importantes para la aplicación de la LCCI, que son interesantes también, aunque sea en muchos casos como mera referencia, para los temas de oposición.

El supuesto de hecho es el siguiente: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario concedido a persona jurídica para la adquisición de la vivienda que se hipoteca. El administrador de la sociedad interviene a título personal como avalista solidario.

Se plantea si resulta aplicable la LCCI al avalista persona física teniendo en cuenta que no tiene la condición de consumidor por ser administrador de la sociedad prestataria. La Resolución resuelve que SI se aplica al avalista persona física aunque no tenga en este caso la condición de consumidor].

REGLA GENERAL.

1 La LCCI no siempre limita su aplicación a los consumidores.

En este punto la LCCI amplía el ámbito subjetivo de protección inicialmente previsto en la Directiva que traspone, pues no siempre limita su aplicación a los consumidores como resulta de la lectura de los artículos 1 y 2 de la Ley. Así sucede en el caso del préstamo hipotecario sobre inmueble de carácter residencial (Art, 2.1 apartado a).

2 La LCCI protege a las personas físicas que sean deudoras, fiadoras o garantes en los siguientes préstamos:

A) Préstamo garantizados con hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial con independencia de que la persona física tenga o no la condición de consumidor [Art. 2.1 a)].

B) Préstamos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En este supuesto la persona física sí que debe tener la condición de consumidor. (Art.2.1 b))

A estos efectos la persona física tiene condición de consumidor cuando no actúa en el ámbito de su actuación profesional o empresarial.

EL CASO DE LOS PRÉSTAMOS MIXTOS.

El préstamo objeto de la Resolución es un ejemplo de lo que se denominan préstamos mixtos, entendiendo por tales aquellos en los que intervienen en el lado pasivo o posición deudora de la relación jurídica personas físicas y personas jurídicas, planteándose en tales casos cómo se aplica la Ley.

La Resolución resuelve el alcance de la LCCI en el caso de los préstamos mixtos del siguiente modo:

1 Acta de control de transparencia material (Art. 15 LCCI).

– El deber de asesoramiento, información y control notarial se circunscribe a las personas físicas que sean prestatarias, fiadoras o garantes; nunca a la persona jurídica, sea o no consumidora.

– Este deber de información y asesoramiento comprenderá toda la documentación prevista en el artículo 14.1 de la Ley, de modo que, tanto la información y documentación a suministrar por la entidad prestamista, como la actividad del notario, debe comprender todo aquello que -relativo al préstamo o crédito- se expresa en los artículos 14.1 y 15 de la Ley 5/2019. En otras palabras, la información a la persona física comprende la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o garante».

– Se fundamenta dicha exigencia en que, como ya advirtió la R. de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado» por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinan el alcance de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria y se le conceda la posibilidad de reclamar del deudor principal en vía de regreso.

[No obstante, si la persona jurídica, sea o no unipersonal, actúa como consumidora, pese a no ser aplicables las obligaciones formales de la Ley 5/2019, la entidad financiera sí debe cumplir respecto de ella las restantes obligaciones de información que se establecen en relación con los consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes (Orden EHA(2889/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios)]

2 Aplicación de los límites sustantivos o materiales de la Ley.

Se refiere este apartado a las normas directamente aplicables al contenido negocial del préstamo y que afectan directamente a los derechos y obligaciones delos contratantes.

a) Principio de la doble relación jurídica:

Referido a los préstamos mixtos, este principio supone que cabe observar un régimen jurídico distinto según se trate de aplicar el contrato a la persona jurídica o a la persona física.

Por ello, dado que el garante puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones (artículo 1826 del Código Civil), es posible pactar un régimen negocial para la sociedad y otro más benigno, ajustado a la LCCI, para las personas físicas.

Partiendo de este criterio, la resolución resuelve los siguientes supuestos.

b) Régimen de gastos del préstamo hipotecario:

Mientras que al fiador o garante persona física no se le pueden imponer los costes del arancel notarial y registral del préstamo, cabe que la persona jurídica prestataria (en particular si no es consumidora) asuma convencionalmente estos costes notariales y registrales (Art. 15.4 LCCI).

c) Vencimiento anticipado (Art. 24 LCCI):

Puede pactarse un régimen distinto para la persona jurídica y para la persona física obligadas por el préstamo, aunque lo más práctico, dice la Resolución, será pactar para todos unas condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los límites del artículo 24.

“Sin embargo, también debe ser posible (y razonable en función de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona física garante podrá oponer la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites establecidos en dicha norma”.

d) Interés ordinario e intereses de demora (Arts. 21 y 25 LCCI):

“Puesto que el garante (persona física) puede obligarse a menos que el deudor principal (persona jurídica), es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo un tipo que no se sujete a esas limitaciones (para las personas jurídicas), y pactar la limitación de la garantía (sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores” en caso de las personas físicas a quienes les resulte aplicable la Ley.

e) Cancelación anticipada (Art. 23 LCCI):

Parece claro que pueden pactarse con el prestatario (persona jurídica) unas condiciones diferentes de las previstas en el artículo 23 de la ley con carácter imperativo para las personas físicas. En realidad, esta previsión contractual no afectará al garante (persona física), puesto que no es él, sino el prestatario, quien pagará y cancelará el préstamo anticipadamente.

“No obstante, ante una situación de incumplimiento del prestatario que provoque la reclamación al garante, pagando éste las cuotas que vayan venciendo para evitar una ejecución, con frecuencia lo más beneficioso para el garante puede ser cancelar anticipadamente el préstamo, en lo que sería un pago de la deuda por un tercero”, y en tal caso la comisión con cancelación anticipada será, como máximo, la imperativamente establecida.

f) Caso del cónyuge:

“El cónyuge que, a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa”.

R. 5 de diciembre de 2019 (13).BOE 26 de febrero de 2020 (2693-13)

2.- DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN. CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

1 No es obligatorio que en la escritura conste el código identificador de depósito de las condiciones generales en RCGC.

[En el caso debatido, el notario expresa que la escritura contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contratación (…) añade que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación, habiendo cumplido dicho notario, según afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998. Por todo ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido].

2 Es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma.

[Conforme establece la Instrucción de la Dirección General de 13 de junio de 2019, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación].

3.- INTERÉS DE DEMORA.

No cabe fijar un interés de demora inferior al establecido en la Ley. La LCCI no permite negociar y fijar un tipo de demora inferior al legal. Por tanto, el legislador español ha excluido la autonomía de la voluntad para fijar los intereses de demora

R.5 de diciembre de 2019 (14). BOE 26 de febrero de 2020 (2694).

R. 5 de diciembre de 2019 (15) BOE 26 de febrero de 2020 (2695).

R.5 de diciembre de 2019 (16). BOE 26 de febrero de 2020 (2696)

R.5 de diciembre de 2019 (17) BOE 26 de febrero de 2020 (2697).

R.5 de diciembre de 2019 (18). BOE 26 de febrero de 2020 (2698)

R.5 de diciembre de 2019 (19) BOE 26 de febrero de 2020 (2699)¡

II. CONCURSO DE ACREEDORES. Liquidación concursal.

Mercantil: T. 48 (Notarías) y 49 (Registros).

Hipotecario: T. 43 (Notarías). T. 48 (Registros)

1.- CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Con ocasión de la inscripción de una compraventa de finca vendida por entidad concursada se plantean en la calificación registral una serie de cuestiones:

1 SOBRE EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

¿Es necesario aportar el plan de liquidación concursal mediante la presentación de un testimonio expedido por la autoridad judicial competente, sin que sea admisible la aportación de una fotocopia? SI.

No cabe la presentación de fotocopias porque, reitera la Resolución, “… uno de los principios básicos de nuestro Derecho hipotecario es que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Esta exigencia de titulación auténtica derivada del principio de legalidad al que responde el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Además, tratándose de documentos judiciales, sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento…”.

2 SOBRE EL AUTO JUDICIAL.

¿Es preciso que conste la firmeza del auto judicial por el que se aprueba el referido plan de liquidación? SI, si lo que se pretende es causar el asiento definitivo de inscripción.

El problema se plantea porque, conforme a la Ley Concursal, la resolución judicial que aprueba el plan de liquidación produce efectos de inmediatos, por lo que el administrador concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación. Por tanto, no es que tenga la facultad de liquidar sino que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo de un año (ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), sin perjuicio de que el juez, al aprobar el plan, puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se prolonguen si existiera justa causa que justifique la dilación.

¿Y si hay recursos contra el auto aprobatorio del plan de liquidación? ¿Se suspende automáticamente su ejecución? NO.

Desde el punto de vista de la legislación concursal hay que tener en cuenta que caben recursos contra el auto de aprobación del plan de liquidación, sin embargo, tales recursos, si bien impiden la firmeza inicial del auto, no producen la suspensión total o parcial de la liquidación salvo que el juez lo apruebe, resultando por ello que el administrador concursal puede (y debe) realizar enajenaciones estando pendiente la resolución del recurso planteado y por ello la firmeza del auto.

Por su parte, la legislación registral exige que los títulos judiciales inscribibles estén extendidos en ejecutoria judicial, siendo así que: (i) no hay «ejecutoria» sin que la resolución judicial a que se refiera (sentencia, auto) haya alcanzado firmeza (artículo 245.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial); (ii) según el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es fuente subsidiaria de la Ley Concursal (disposición final quinta de esta Ley 22/2003, de 9 julio), «son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado»

Conclusión:

“…Con fundamento en dichos preceptos legales es doctrina reiterada de este Centro Directivo (…) que la práctica de asientos definitivos en el Registro de la Propiedad, como son las inscripciones y las cancelaciones, ordenada en virtud de documento judicial, sólo puede llevarse a cabo cuando del mismo resulta la firmeza de la resolución judicial (artículos 40, 79, 80, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario). Mientras que dicha firmeza no quede oportunamente acreditada, solo sería posible practicar una anotación preventiva (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

3 SOBRE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

¿Qué alcance debe tener la calificación registral?

La STS 315/2019, de 4 de junio (Sala Primera) dictada en el marco de la tramitación de un juicio verbal en el que se cuestionaba la calificación registral de una venta en fase de liquidación del concurso sienta la siguiente doctrina:

– La apertura de la liquidación levanta la prohibición de disponer bienes del concursado prevista en el art. 43 LC.

– Las reglas previstas legalmente para la realización de los activos del deudor concursado (Art. 149 LC) se aplican en defecto de las específicamente aprobadas por el juez en el plan de liquidación (art. 148 LC).

– Del conjunto de la normativa se desprende que la enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya sea de forma específica para ese acto.

– Por ello una venta directa de bienes del concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende.

– El registrador puede controlar esta exigencia legal al calificar la escritura de venta directa. Pero el control afecta a la existencia de esa autorización judicial, no al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan.

– El registrador, para corroborar la existencia de la autorización judicial de venta directa (la específica o la general de aprobación del plan de liquidación), deba exigir su aportación junto con la escritura. (por ello la calificación negativa del registrador, que suspende la inscripción mientras no se aporte el plan de liquidación o una resolución específica que autorizara la venta directa en ese caso, se acomoda a lo previsto en el art. 18 LH).

Supuesto de hecho: En el caso debatido la cuestión que se plantea deriva de las reglas recogidas en el plan de liquidación, pues, conforme a ellas, a la fecha del otorgamiento de la escritura se habría superado el plazo previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de venta directa.

Concretamente, el plan de liquidación disponía lo siguiente: «si dentro del prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no fuese posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos de la sociedad concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos»

¿Se necesita la declaración por el juez concursal de que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado? NO.

De los términos del plan de liquidación “no resulta indudablemente que sea necesaria una eventual declaración del juez de que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado. Y es que de la sola cláusula del plan de liquidación transcrita en la nota de calificación (…) no se desprende terminantemente que, atendiendo a las restantes cláusulas del mismo, y a la manifestación realizada por el administrador concursal en la escritura según la cual «la transmisión no contraviene el referido plan de liquidación», dicho plan haya sido incumplido. (…) Todo ello son circunstancias que requieren una valoración jurídica que, como ha precisado la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2019, no corresponde al registrador. (…)

Por tanto, no cabe confirmar el defecto apreciado por el registrador en lo relativo a la exigencia de una resolución expresa del juez sobre el estricto cumplimiento de las previsiones del plan de liquidación solo por el mero hecho de que la escritura de venta se haya otorgado fuera del plazo de tres meses al que se refiere dicho plan para la venta directa…”.

2.- ALGUNAS NOTAS SOBRE LA FASE DE LIQUIDACIÓN CONCURSAL.

1 Determinado el activo y pasivo del deudor en la fase común del concurso, el procedimiento concursal desemboca en el convenio celebrado entre el deudor y los acreedores y aprobado judicialmente, o bien en la fase de liquidación: (i) Convenio: Mediante el convenio se pretende conservar la empresa a la vez que satisfacer el interés de los acreedores mediante acuerdos de quita o espera, o ambos a la vez. (ii) Liquidación: Tiene por objeto la realización o monetarización de la masa activa para pagar a los acreedores.

2 La liquidación es la solución cuando no se alcanza el convenio entre deudor y acreedores o cuando el convenio alcanzado resulta ineficaz. Frente a la conservación de la empresa que pretende el convenio, la liquidación concluye con la realización de la masa activa y consiguiente extinción de la empresa (y baja en los registros públicos).

3 Plan de liquidación: El plan elaborado y aprobado por el juez del concurso es la norma que rige la liquidación. En defecto de plan, o complementándolo, se aplicarán las normas subsidiarias previstas en la Ley Concursal.

Su elaboración corresponde a la administración concursal en el plazo de 15 días desde la apertura de la fase de liquidación (Art. 148 LC). Además de contener el inventario de la masa activa, el plan debe detallar las normas para su realización o liquidación.

4 Aprobación del plan: El plan de liquidación debe ser aprobado por el juez del concurso y tendrá desde su firmeza carácter inmediatamente ejecutivo, por lo que comenzará la ejecución del mismo con las consiguientes ventas de los activos..

Mediante el auto se aprobará el plan de liquidación, con o sin modificaciones (artículo 148.2, inciso segundo, de la Ley Concursal), o bien se decretará que las operaciones de liquidaciones se ajusten a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal) tiene carácter inmediatamente ejecutivo. Salvo el casos de suspensión, el cumplimiento del deber legal de liquidar no admite demora

5 Recursos: Contra ese auto de aprobación del plan de liquidación puede interponerse por legitimado recurso de apelación (artículo 148.2, inciso tercero, de la Ley Concursal), pero la admisión del recurso no tiene, por regla general, efectos suspensivos.

6 El administrador concursal:

La liquidación implica la sustitución de las facultades que pudieran tener los administradores de la empresa por la administración concursal.

El nombramiento del administrador concursal es competencia exclusiva del juez, pero sus facultades representativas derivan directamente de la ley. La representación que ostenta el administrador concursal es, pues, una representación ex lege por cuanto es la ley quien determina y configura las facultades de la administración concursal

El administrador concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación salvo los casos de suspensión: no es que tenga la facultad de liquidar; es que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo de un año (arg. ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), si bien el juez, al aprobar el plan, puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se prolonguen si existiera justa causa que justifique la dilación.

Antes de este momento, sólo en situaciones excepcionales se pueden vender activos del concursado con fines de liquidez o tesorería que la empresa necesite.

El administrador concursal responderá del incumplimiento de las reglas contenidas en el plan de liquidación. Los efectos de la infracción serán los previstos por el ordenamiento jurídico, y la enajenación realizada no podría producir los efectos traslativos pretendidos por las partes.

R. 5 de diciembre de 2019. BOE 26 de febrero de 2020.

III. RECURSO GUBERNATIVO

Hipotecario: T.20 (Notarías). T.23 (Registros)

La posibilidad de volver a presentar el título una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores (Art. 108 RH) no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.

R. 5 de diciembre de 2019. BOE 26 de febrero de 2020.

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Lagarto Gigante de Gran Canaria. Por El Coleccionista de Instantes.

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2019. Cómo consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

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TEMA DEL MES: CÓMO CONSULTAR EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES. Por Emma Rojo.
DISPOSICIONES Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
 RESOLUCIONES: María Núñez.
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES: CÓMO CONSULTAR EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES. Por Emma Rojo.

El artículo 23 de la LCGC (Ley 7/1998, de 13 de abril) dispone:

“1. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles advertirán en el ámbito de sus respectivas competencias de la aplicabilidad de esta Ley, tanto en sus aspectos generales como en cada caso concreto sometido a su intervención.

2. Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley. Igualmente advertirán de la obligatoriedad de la inscripción de las condiciones generales en los casos legalmente establecidos.

3. En todo caso, el Notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esta naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, o la manifestación en contrario de los contratantes”.

Añade el artículo 258.2 LH que:

“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.

Como se ha señalado (Ver Resumen Instrucción DGRN de 13 de junio de 20159), la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general. En el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el Registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 LCGC (posible sanción al incumplidor del depósito).

Dada la importancia del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ¿cómo acceder al mismo para dar cumplimiento a los preceptos legales?

El Colegio de Registradores, posibilita, a través de su web, la solicitud de publicidad registral relativa a las cláusulas de las condiciones generales de los contratos que aplican las diversas entidades a los usuarios.

Para realizar la consulta, accederemos a la web: http://www.registradores.org. A continuación accederemos al registro online y a Consulta de registro de condiciones generales (el penúltimo ítem de la columna central):

Se abre un formulario de búsqueda. En esta pantalla, el usuario debe indicar los criterios de la búsqueda que pretende llevar a cabo, es decir, deberá indicar los datos de la entidad que necesita consultar, teniendo en cuanta que si cumplimenta la casilla NIF/CIF, el resultado de la búsqueda será más exacto.

A continuación se rellenarán los datos relativos al “predisponente”. El usuario puede completar la búsqueda cumplimentando el resto de las casillas que integran la página. A continuación se pulsa “Aceptar”.

Si se han rellenado los campos correctamente, y hay depósitos, se abrirá una nueva página donde lo primero que indica es que está consulta es gratuita, es decir, tiene los honorarios dispensados. El usuario indicará el modo en que quiere recibir la información solicitada: la vía web (que es la que por defecto marca la aplicación) o, por vía de correo electrónico, en cuyo caso deberá facilitar una dirección de e-mail.

El sistema mostrará en pantalla la nota informativa solicitada. Dicha información comprende los siguientes apartados:

1) El RBM que emite la información.

2) El día y hora de emisión de la nota.

3) Los datos del predisponente.

4) La relación de actos que afectan a cada predisponente y, en cada acto, la información relativa al mismo así como las cláusulas afectadas por la resolución.

5) Finaliza mostrando un extracto.

La búsqueda resulta mucho más rápida si en la escritura aparece el número del depósito, que es único para toda España. En este caso, sólo resulta necesario rellenar la casilla Datos del Identificador Único del Depósito.

DISPOSICIONES Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES 

Como Disposiciones de interés para la Oficina Registral destacamos:

Nacionalidad. Encomienda de gestión: Resolución de 22 de mayo de 2019, de la DGRyN, por la que se publica el Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del período 2016-2019.

Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra: Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo.

Es una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Ir al archivo especial

Agencia Tributaria: aranceles registrales: Resolución de 3 de junio de 2019, de la DGAEAT , por la que se acuerda la suspensión de la Resolución de 5 de abril de 2019, por la que se establece el procedimiento para la aplicación de la exención en el pago de aranceles registrales, en virtud de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Instrucción DGRN sobre depósito de condiciones generales de la contratación y Ley Contratos de Crédito Inmobiliario: Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Resumen: Según la DGRN, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el depósito de cláusulas y no sólo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas.

Ir a la página especial (con normativa y comentarios).

Instrucción DGRN sobre plataformas informáticas. Instrucción de 14 de junio de 2019, de la DDRN, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: abre un periodo transitorio hasta el 31 de julio de 2019, en tanto no se complete la puesta en marcha de las plataformas telemáticas de dichas entidades o gestorías.

Instrucción DGRN: FIPER y situaciones transitorias precontractuales LCCI: Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Ninguna de interés para la oficina registral

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

CONDICIÓN POLÍTICA DE ARAGONÉS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 976-2019, contra la Ley de las Cortes de Aragón 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón: El Pleno ha acordado «Mantener la suspensión del art. 7.1.c) sobre la condición política de agaronés

SECCIÓN II

Concursillo de Aspirantes: Se ha resuelto el concursillo entre miembros del cuerpo de aspirantes: En la DGRN. Resolución de 11 de junio de 2019; y en CATALUÑA, Resolución de 11 de junio de 2019

Jubilaciones

Se jubila a don Juan Carlos González Nieto, registrador mercantil y de bienes muebles de A Coruña I.

 RESOLUCIONES: María Núñez.

202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Los requisitos establecidos para inscribir la resolución de una compraventa garantizada con condición resolutoria (consignación del importe a devolver y el mandamiento de cancelación) se aplican igualmente aunque la compraventa no esté garantizada con condición.

203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

La certificación catastral descriptiva y gráfica necesaria para inmatricular no tiene que está incorporada a la escritura sino que puede aportarse de forma independiente. En caso de duda del registrador sobre la coincidencia con otra finca inscrita procede rechazar la inscripción `pudiendo disiparse las dudas en los procedimientos del art. 203 o 204.4.

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

Se reitera la doctrian según la cual la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.

Se admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA

Es posible inscribir la sustitución de una finca hipoteca por otra, pero constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

209, 210 y 211.*** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.

No se puede por vía de recuso revisar la legalidad de un asiento practicado al estar bajo la salvaguardia judicial, ni tampoco la calificación positiva previa por la que se practicó.

213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.

Se puede practican la Anotación de embargo cautelar de la Agencia Tributaria sin audiencia al demandado.

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD.

en el expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO.

Relativa a los requisitos para el ejercicio unilateral de Opción de Compra: ha de ajustarse esctrictamente a lo pactado e inscrito

216.* CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.

Conforme al principio de tracto sucesivo, para inscribir la trasmisión del resto de una finca debe precederse a la segregación en la finca con los requisitos urbanísticos aplicables.

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML.

Para inscribir la declaración de obra nueva La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

218.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.

En un expediente del 199, con oposición de colindante la duda de si una zona es una servidumbre o forma parte de la misma, resultan justificadas las dudas del registrador y por tanto la suspensión de la inscripción de la modificación de la finca.

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.

Resolución que impide la inscripción de una obra con cuyas coordenadas se invade la finca catastral colindante, ya que la obra ocupa la totalidad de la finca, pero la superficie según las coordenadas excede de la superficie inscrita en el Registro.

220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

No cabe inscribir una sentencia declarativa contra herederos en rebeldía del titular registral sin que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes .

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO

Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, suspendiendo la constancia del valor para subasta por estar el certificado de tasación caducado, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues cabe el procedimiento de ejecución previsto en la legislación especial que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

222 y 223.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TR RENTA NO RESIDENTES POR TRANSMISIÓN DE INMUEBLES.

No procede nota de afección a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes sin previa derivación de responsabilidad al titular registral por el correspondiente procedimiento.

224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No cabe adjudicar en el convenio regulador una vivienda adquirida por mitad en estado de solteros que no constituye la vivienda habitual ya que no es contenido típico del mismo.

225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En un Expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) la sola oposición documentada de un colindante, no basta para denegar la inscripción de la cabida, sino que las dudas del registrador han de estar motivadas.

228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO.

Si alegados 2 en la nota, solo se recurre uno, sobre el que se allana la registradora y nada se dice del otro, procede en mantenimiento del mismo por la DGRyN.

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE.

El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador es inscribible pero siempre perfectamente determinado. Caben negocios sobre dicha vivienda habitual en el convenio pero siempre que tengan una causa familiar.

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL

En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación no solo de la parte ocupada por la edificación, sino también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Para inscribir el Auto recaido en el anterior expediente de dominio judicial para reanudar el tracto deber estar realmente interrumpido.

233 y 234.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL

La rectificación de una inscripción de concentración parcelaria, mediante una nueva acta rectificando la inscrita exige el consentimiento del titular afectado o resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. Por otro lado, no cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

244.* INSTANCIA SOLICITANDO QUE SE DENIEGUE LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No cabe presentar instancia solicitando que deniegue la inscripción de otros documentos. Contra la denegación de la presentación cabe recurso gubernativo.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES.

A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD.

La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Pero si requiere para su inscripción el no sólo el consentimiento de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo sino también el de los titulares registrales cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

249.* SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO

La configuración en un convenio regulador del divorcio de la utilización de la vivienda familiar como un simple comodato impide su inscripción en el registro por tratarse de un derecho personal.

252.* DIVISIÓN HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Analiza los supuestos en que puede constituirse el régimen de propiedad horizontal sin autorización administrativa, entre ellos cuando se acredite la existencia de los diferentes elementos por antigüedad, lo que no sucede cuando se modifica y amplia la descripción que de la obra existe en el Registro.

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.

En una hipoteca entre particulares el acreedor no tiene que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.

Resolución que en relación con el ius transmisionis establece: que hay una única sucesión ( y por tanto no debe imponerse a los transmisarios una sustitución fideicomisaria establecida por el transmitente en su testamento); aunque reitera que para determinar quienes son los transmisarios ha de estarse a quienes sean los herederos del transmitente llamando en todo caso a sus herederos forzosos (manteniendo su criterio de las últimas resoluciones sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo)

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA

En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA

En las inmatriculaciones por doble título debe apreciarse identidad entre la finca en ambos títulos, pero no que la descripción sea absolutamente coincidente. En caso de modificación posterior del catastro, ha de estarse a la certificación en el momento de la inscripción, y siendo idénticas las coordenadas puede acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA.

La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no paraliza el expediente ni impide la inscripción y no implica la derivación a la jurisdicción contenciosa.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2019

MINI INFORME DEL MES DE JUNIO CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Las Médulas (León). Por Bernardo Santamarina

Mini Informe BOE junio 2019

Deja una respuesta

MINI INFORME

BOE JUNIO de 2019

El equipo de redacción de la web aprobó en la XI Convención lanzar, junto al informe mensual completo que recoge lo publicado en el BOE durante el mes anterior, otro mucho más reducido para facilitar que los usuarios de la web conozcan lo fundamental en poco tiempo, pero con enlaces para ampliar información en aquello que más interese (información en cuatro niveles).

Tiene dos partes:

En la primera, se entresacan las 10 disposiciones o resoluciones muy significativas (sin orden jerárquico necesariamente y pudiendo haber más merecedoras de estar en la lista).

En la segunda, aparece el resto de resúmenes reducidos.

Pinchar en el enlace para ampliar información sobre la materia deseada

Los 10 del mes:

Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra. Es una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Afecta a 22 temas de los programas de Notarías y de Registros.

Instrucción DGRN sobre depósito de condiciones generales de la contratación y Ley Contratos de Crédito Inmobiliario. Según la DGRN, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el depósito de cláusulas y no sólo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas.

202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. En los casos de resolución de compraventa inscrita, los requisitos que exigen el artículo 175.6 RH y 180 del Reglamento Hipotecario (restitución de lo entregado con consignación y mandamiento de cancelación) son aplicables no sólo a los casos de condiciones resolutorias explícitas inscritas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 CC, sino también a los casos de resoluciones de compraventas por vía del artículo 1124 CC en que no se hubiera pactado la resolución de la compraventa.

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA. La DGRN admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

209 y 10 más.*** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL. La Agencia Tributaria puede acordar un embargo preventivo como medida cautelar sin previa audiencia del demandado. Es decir, la anotación debe ser practicada.

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA. No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. No cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD. La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Requiere, por otro lado, un doble consentimiento: de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo y de los que hayan variado cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE. La DG ratifica el giro jurisprudencial llevado a cabo, en torno al “ius transmisionis” por las STS 11/09/2013 y 5/06/2018, aceptada también por el TEAC en RS 18/12/2018 y las RRSS DG 28/09/2018 y la última de 11/04/2019. En ellas se reitera el abandono la tesis clásica del “ius transmisionis”, como una doble transmisión hereditaria y se sigue la tesis moderna de la “sucesión única y directa del primer causante a los transmisarios” (herederos del transmitente). Al tratarse de herencias distintas (la del causante 1º y la del transmitente) y habiendo establecido el transmitente, en su testamento, un fideicomiso “sine liberis deccesserit” para sus hijos, este fideicomiso, no puede afectar a los bienes que tales transmisarios, reciban de sus “primeros causantes” o abuelos.

236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es posible establecer un derecho de adquisición preferente y un supuesto de exclusión de socios por el inicio de un procedimiento de ejecución. El precio puede ser el que resulte del balance. También es posible suprimir el derecho de voto en esos casos.

RESTO DEL INFORME REDUCIDO

DISPOSICIONES GENERALES:

Nacionalidad. Encomienda de gestión. El 25 de abril de 2019 se ha suscrito la Encomienda de Gestión del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia por el procedimiento anterior al Reglamento de 2015. Son unos 63.000 expedientes recibidos en la DGRN entre 2015 y 30 de junio de 2019.

Agencia Tributaria: aranceles registrales. Se suspende la Resolución de 5 de abril de 2019, relativa a la exención de aranceles registrales que considera la AEAT le resulta aplicable, mientras se tramita el recurso presentado por el Colegio de Registradores.

Instrucción DGRN sobre plataformas informáticas. Tras la entrada en vigor de la LCCI, la DG autoriza hasta el día 31 de julio de 2019, la firma de operaciones, mediando siempre el acta previa de información al cliente, pero tramitándose la preparación de la misma sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en dicha ley, empleando otros medios alternativos.

Instrucción DGRN: FIPER y situaciones transitorias precontractuales LCCI. La segunda Instrucción del 14 de junio afronta el tratamiento que han de recibir las operaciones cuya información precontractual se haya entregado al prestatario antes del 16 de junio de 2019, otorgándose la escritura con posterioridad a dicha fecha, en particular en relación con el acta de información precontractual y las restantes obligaciones informativas.

Impuesto Actividades Económicas: plazo. Las cuotas correspondientes al ejercicio 2019 deberán pagarse entre el 16 de septiembre y el 20 de noviembre de 2019. La AEAT hará llegar al contribuyente el documento de ingreso.

Prórroga Convenio CGN y Oficina de Recuperación de Activos. Se ha firmado una adenda al Convenio suscrito el 27 de julio de 2016 para prorrogarlo tres años más, adaptándolo a la Ley del Sector Público.

Disposiciones Autonómicas. Se ha publicado normativa de Navarra y de las Islas Canarias.

Tribunales: Respecto al TC, se publica un recurso de inconstitucionalidad sobre la condición política de aragonés y una cuestión relativa a los montes públicos andaluces. En cuanto al TS, se publican dos autos por los que se aclara la anulación de normativa -decretos y órdenes- que tratan de planes hidrológicos de cuenca.

SECCIÓN II: Asignación de plazas a las 45 nuevos registradores. Convocatoria de nuevos concursos notariales. Jubilación de siete notarios (3 voluntariamente) y de un registrador.

RESOLUCIONES:

En JUNIO se han publicado CINCUENTA Y SIETE, de momento. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD. 1). – Presentado un título a efecto de inmatricular una finca en el Registro, no es imprescindible incorporar al mismo la certificación catastral “descriptiva y gráfica”, la cual puede ser aportada en un momento posterior, dado que lo que exige el art 205 LH, es la “total coincidencia descriptiva de ésta con aquel”. 2).- Para rechazar una inmatriculación, bastan las dudas fundadas del registrador, pudiéndose acudir al procedimiento judicial del art 204 5º LH, o al específico procedimiento notarial de inmatriculación del art 203 LH.

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO. La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA. La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD. En expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO. El ejercicio unilateral de la opción de compra debe de ajustarse estrictamente a lo pactado e inscrito, tanto en lo relativo al pago del precio, como en lo relativo a la forma de hacer las notificaciones previas. No es necesario especificar el porcentaje adquirido si está determinado en el derecho de opción y se expresa que se ejercita la opción conforme a lo pactado.

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

218.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE. La duda sobre la existencia o no de una servidumbre sobre la finca que se pretende georreferenciar justifica la suspensión de su inscripción.

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE. La DGRN no permite la inscripción de ninguna obra nueva que afecte a una parcela catastral colindante a la del titular registral sin previamente rectificar el Catastro, incluso aunque se observe a simple vista que la cartografía catastral está desplazada.

220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA. No cabe inscribir una sentencia declarativa contra herederos en rebeldía del titular registral sin que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes.

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, con suspensión de la constancia del valor para subasta, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

222 y 223.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TR RENTA NO RESIDENTES POR TRANSMISIÓN DE INMUEBLES. No procede nota de afección a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes sin previa derivación de responsabilidad al titular registral por el correspondiente procedimiento.

224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS. La adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción es necesaria escritura pública o, en su defecto, sentencia firme dictada en el procedimiento que corresponda.

225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. En un expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO. LIBRO DEL EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. Si se impugna un defecto de los dos observados por el registrador y nada se dice del otro el recurso tiene que substanciarse.

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE. El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador aprobado judicialmente por separación judicial o divorcio es de naturaleza familiar, pero su contenido es patrimonial por lo que puede acceder al Registro pero respetando los principios hipotecarios, en particular el de especialidad. La renuncia o donación de la vivienda familiar en el ámbito de un Convenio Regulador es un negocio jurídico complejo, con una causa familiar, y por ello no es exigible la escritura pública que es la regla general para los inmuebles.

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL. En obra nueva terminada: hay que aportar georreferenciación tanto de la parte ocupada por la edificación, como también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. El uso del expediente judicial de reanudación del tracto requiere que exista una verdadera interrupción del tracto y no la simple falta de documentación de trasmisiones intermedias.

233 y 234.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

244.* INSTANCIA SOLICITANDO QUE SE DENIEGUE LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. No cabe presentar instancia solicitando que deniegue la inscripción de otros documentos. Contra la denegación de la presentación cabe recurso gubernativo.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES. A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre).

249.** SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO. El comodato, por ser un derecho personal no asegurado especialmente, tiene vedada su inscripción en el registro de la propiedad.

252.** DIVISIÓN HORIZONTAL TRAS CAMBIAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA VIVIENDA A DOS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Cuando la descripción del edificio a dividir difiera de la que conste en el registro será preciso licencia de constitución del régimen salvo que aquella se acredite por antigüedad.

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN. En una hipoteca entre particulares se rechaza que el acreedor tenga que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA. En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. Para inmatricular una finca mediante la Doble Titulación Pública del Aº 205 LH, no es preciso, para lograr plena identidad descriptiva (registro-catastro) que se otorgue una escritura de ratificación del 1^er título, bastando que se acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada…).

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA. La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no puede derivar el procedimiento notarial de rectificación de fincas o el procedimiento registral de incorporación de representación gráfica a la jurisdicción contenciosa.

RESOLUCIONES MERCANTIL:

207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es inscribible una cláusula estatutaria que fija el valor de las participaciones en lo que resulte del balance social, para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Es decir para antes de que se llegue al remate o adjudicación. Ese mismo valor puede servir para la exclusión del socio.

231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES. No es posible tomar en el RM una anotación de denuncia ante el juzgado, aunque con ella se pretenda limitar la facultad de disponer de los administradores respecto de los bienes de la sociedad.

235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA. No es posible practicar una inscripción en la hoja de una sociedad, si respecto de la misma existe una anotación vigente por consulta de duda ante la DGRN.

254.* AUMENTO DE CAPITAL DEJADO SIN EFECTO. REQUISITOS. No es posible anular o dejar sin efecto un acuerdo de aumento del capital de una sociedad sin cumplir los requisitos establecidos para la reducción del capital.

INFORME COMPLETO:

PARTE I (Sección I y II)