Resolución de 13 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)
La registradora entiende que se han superado los límites de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora (30.143,57 euros), mientras que la parte recurrente considera que los 5.543,57 reclamados inicialmente han de entenderse incluidos en la cifra de capital o principal reclamado.
A la hora de determinar el importe del precio del remate que ha de entregarse al acreedor ejecutante hay que tener en cuenta el límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
La cifra de responsabilidad hipotecaria que resulta de la inscripción de la hipoteca tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca.
3. En el presente caso está claro que el límite de responsabilidad hipotecaria por el concepto de intereses de demora es de 30.143,57 euros coincide con la cantidad que resulta de la tasación de intereses realizada a la finalización del procedimiento.
El problema radica en que entre las cantidades reclamadas en la demanda se incluía, según se desglosa en el propio decreto de adjudicación, la cifra de 5.543,57 euros por el concepto de intereses de demora ya devengados al tiempo de iniciarse la ejecución.
De acuerdo con lo expuesto, no cabe acceder a la pretensión deducida en el escrito de recurso de que se dé a esta última cantidad la consideración de principal, porque no es posible conforme a los artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley Hipotecaria realizar ese trasvase de partidas entre las diferentes cifras de responsabilidad hipotecaria. […]
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Resolución de 13 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Agustín de Guadalix, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia, al amparo del artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria.
1º. No puede cancelarse la hipoteca que se encuentra en ejecución, según nota del artículo 688 LEC mientras no se cancele dicha nota marginal por el Juzgado que la ordenó practicar.
2º. No ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal a que se refiere el artículo 82, párrafo 5.º, de la Ley Hipotecaria.
Debe considerarse que se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, que se sujeta a lo establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y no una hipoteca flotante a que se refiere el artículo 153 bis de dicho texto normativo.
3º. El solicitante no es titular registral de ningún derecho sobre la finca.
I. LA NATURALEZA DE LA HIPOTECA.
La naturaleza de la hipoteca cuya cancelación se solicita plantea dudas sobre cuál sea su naturaleza jurídica pues:
– Por otro, en la redacción del asiento, en la estipulación relativa al procedimiento judicial de ejecución se pacta expresamente que a los efectos de determinar la cantidad exigible en caso de ejecución «se abrirá una cuenta en la que adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas reseñadas, cuyo saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará mediante la certificación de la Entidad acreedora (…)»;
Señala el Centro Directivo que del conjunto de la inscripción no parece que la hipoteca constituida sea una «hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito», sino más bien una hipoteca de máximo de las denominadas flotantes del artículo 153 bis LH, y ello por los siguientes argumentos:
1º. Se relacionan como obligaciones garantizadas un conjunto de operaciones financieras de diversa índole, operaciones que se identifican por la respectiva póliza intervenida notarialmente en que se pactaron, pero respecto de ninguna de las cuales se señala su plazo de duración.
2º. Se dispone expresamente que “en garantía de dichas obligaciones (…) se constituye hipoteca de máximo” sin que exista indicación alguna a que tal hipoteca se constituya en garantía de una cuenta de crédito, ya sea esta ordinaria o ya sea novatoria.
3º. La existencia del repetido pacto de determinación de la cantidad exigible a efectos de ejecución por lo que resulte de la liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida por las partes en las pólizas reseñadas, a cuyo efecto, se acuerda que «se abrirá una cuenta en la que se adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las póliza reseñadas, cuyo saldo se determinará por la suma de dichas cantidades y se acreditará mediante certificación de la entidad acreedora (…)», no implica necesariamente que la hipoteca se constituya en garantía de dicho saldo porque el párrafo penúltimo del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria también dispone que «podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura».
– Esas liquidaciones a que refiriere el citado artículo suelen convenirse, en las hipotecas flotantes, que lo sean de la cantidad resultante de una cuenta abierta solo a efectos contables o instrumental, como parece que es la que se pacta en este supuesto, en que indica que el saldo de la cuenta se determinará por la suma de las cantidades de la liquidación de cada póliza, y que «el extracto de la cuenta será complementada por un extracto correspondiente a cada una de las reseñadas pólizas».
– La referencia final en el pacto de liquidez a que la parte deudora «puede alegar, en la misma forma, dentro de los ocho años siguientes (a la notificación de la liquidación global), error o falsedad», parece que se trata de un error en la redacción de la escritura o en la transcripción registral del pacto y que, en realidad, se refiere a los «8 días» que desde la notificación notarial o judicial, el artículos 153 de la Ley Hipotecaria (y por remisión el 153 bis de la Ley Hipotecaria) concede a la parte deudora para oponerse por error o falsedad a la liquidación notificada, plazo que, como parte de un trámite obligatorio para poder proceder a la ejecución, es indisponible para las partes.
– En cuanto a la duración o plazo de la hipoteca, el pacto según el cual «la hipoteca tendrá una duración de cinco años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura que motiva el asiento», parece más verosímil que haga referencia al «plazo de duración de la hipoteca» que impone como obligatorio el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria (o, en su caso, un plazo de caducidad convencional), que al «plazo de duración de la cuenta corriente, haciendo constar si éste es o no prorrogable y, caso de serlo, las prórrogas posibles y el plazo de liquidación de la cuenta» que impone el artículo 153 de la Ley Hipotecaria.
II. LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
III. EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA FLOTANTE.
a) Cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.
e) En la práctica bancaria, el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se hace coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas.
IV. LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN.
En lo que se refiere al segundo defecto señalado por la Registradora, es doctrina reiterada que extendida nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, «en tanto no se cancele por mandamiento del letrado de la Administración de Justicia dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución».
La posible constancia registral posterior de la cancelación de la referida nota marginal, inexistente en este supuesto, produce el efecto de permitir operar automáticamente las consecuencias que respecto de la caducidad de la inscripción de la hipoteca flotante se hubieren pactado, es decir, la de permitir solicitar inmediatamente esa cancelación por caducidad de la inscripción, si el plazo pactado de la hipoteca hubiere vencido y salvo que se hubieren previsto prorrogas a ese plazo de duración de la hipoteca.
V. LA LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA CANCELACIÓN.
a) Cuando se trate de hipotecas para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración: la cancelación debe ser solicitada por el titular registral de algún derecho sobre la finca afectada.
b) Cuando se trate de una hipoteca tuviere fijado un plazo concreto de duración y, en consecuencia, resulte que el derecho real se ha extinguido por determinarlo así el título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria), como también ocurre en los supuestos de artículo 210.1.8.ª de la citada ley, la cancelación de su asiento registral podrá ser solicita por cualquier interesado. (ER)
Resolución de 14 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se suspende una inscripción de una sentencia declarativa de dominio.
a) estando las fincas gravadas con una hipoteca no consta haber sido notificado del procedimiento al acreedor hipotecario;
b) no consta demandado el titular registral de la finca, debiendo acreditarse, en su caso, el fallecimiento del mismo.
A parte de ello la DG apoyada en sentencias del Supremo declara “que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales” y ello porque el artículo 100 del RH permite calificar de los mismos “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
En el caso que nos ocupa se aprecia que el titular registral(propietario) afectado por la acción interpuesta, ha sido debidamente demandado, pero al ir la acción entablada más allá del ejercicio de una acción declarativa, al decretar “la nulidad parcial de los asientos registrales de las fincas”, afecta plenamente al acreedor hipotecario, por lo que en base a ello no se cumplen con las exigencias del tracto sucesivo “pues el acreedor hipotecario debe de ser debidamente notificado para poder practicarse la inscripción de la sentencia recaída”.
Lo anterior no es posible en sede de recurso al poder versar únicamente sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título presentado para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a la misma, aunque se refieran a procedimientos registrales anteriores, y que se incorporen en el trámite de alegaciones (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).(MGV)
Resolución de 14 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la constancia registral de la descalificación de una vivienda de protección oficial. (ACM)
Resolución de 15 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una instancia y una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencias y extinción de condominio.
La coheredera adjudicataria aporta para inscribir a su nombre la finca adjudicada la escritura de la herencia de su tía y una instancia privada referida a la herencia del marido, como título previo.
Resolución de 15 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la rectificación de un asiento registral solicitada mediante instancia.
Ahora se presenta instancia solicitando la rectificación de la inscripción porque, “(…) llegado el momento de vender la finca heredada, se ha percatado de la limitación impuesta en la calificación; que ésta no corresponde con el título calificado en el que se adjudican los bienes de la herencia dado que se hizo la aceptación y adjudicación de una forma de libre disposición; que en la inscripción existe una falta de adecuación del título con el testamento, con indefensión para la heredera y del propio notario autorizante; que en el testamento no consta que la heredera sea fiduciaria ni que haya fideicomisaria; y, en definitiva, que en el testamento se establece una sustitución vulgar supletoria para el caso de que la heredera hubiera fallecido antes que el testador, y no otra cosa; y se solicita la rectificación de la inscripción de la adjudicación de la herencia a favor de la heredera en pleno dominio y sin limitación alguna”.
– El recurso sólo puede interponerse contras las calificaciones negativas; no contra las positivas, como sucede en este expediente.
– Una vez practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso contra la calificación registral.
– Una vez practicado un asiento en los libros del Registro de la Propiedad, sólo podrá ser el mismo rectificado, anulado o cancelado, mediante documento público en el que conste que presta su consentimiento a dicha operación, el favorecido por el derecho inscrito, o bien, en virtud de resolución judicial firme, en la que el titular del derecho inscrito haya tenido la posibilidad de ser oído, para evitar su indefensión.
– Por tanto, la solución posible en este caso es acudir a los tribunales de Justicia en demanda dirigida contra el titular registral de la inscripción supuestamente nula, y solicitar en la misma demanda la rectificación del Registro de la Propiedad (cfr. artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria).
– El centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones.
– La cláusula a que se refiere esta resolución tiene el siguiente texto literal: «Primera. Instituye heredera universal de todos sus bienes, derechos y acciones, a su citada hija A. B. S. D. con sustitución vulgar, en caso de premoriencia, a favor de sus descendientes. En caso de que su citada hija falleciera sin dejar descendientes, establece la sustitución a favor de la hermana del testador Doña R. M. S. G.».
– El registrador recoge en la inscripción la cláusula literal y a continuación ha interpretado que se trata de una sustitución fideicomisaria y de esta forma determinante la ha inscrito haciendo constar específicamente la carga.
– La recurrente entiende que se trata de una sustitución vulgar en defecto de los descendientes de la heredera para el caso de premoriencia de esta.
– En esta cuestión de la interpretación de sustituciones fideicomisarias, el Código Civil tiene normas especiales para ello: el artículo 783 y el artículo 785.
– Señala el Centro Directivo que en esta cláusula debatida, aunque no se utiliza la expresión «sustitución fideicomisaria» ni equivalente, lo cierto es que, en el testamento, no queda clara la voluntad del testador en el sentido calificado por el registrador. Lo que sí es claro es que no se menciona de forma cristalina ninguna obligación de entregar los bienes a un segundo heredero. Esto es, no parece que se haya establecido una sustitución fideicomisaria.
– En consecuencia, solo queda la interpretación lógica, teleológica y sistemática y entiende que la interpretación de que se trata de la misma sustitución vulgar como supletoria para la falta de descendientes es lógica. Por tanto, es perfectamente aceptable que haya un error de concepto en la calificación.
– La interpretación del testamento corresponde: a los herederos, o en su caso al albacea o en su defecto a la autoridad judicial y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas. Corresponde a los tribunales de Instancia interpretar el testamento y no al Tribunal Supremo, si bien, excepcionalmente, cabe que nuestro Alto Tribunal revise la interpretación realizada. La Sala Primera del Tribunal Supremo ha seguido siempre el criterio de no examinar las conclusiones interpretativas efectuadas por los tribunales de Instancia ya que a ellos está atribuida la facultad de interpretar el testamento.
– En el caso resuelto, dado que ha sido inscrita la carga fideicomisaria y lo que se recurre es la negativa a la rectificación. Y, con independencia del error que se haya podido producir en la interpretación de la cláusula, lo cierto es que se ha generado una expectativa a favor de la hermana del testador, por lo que se hace necesaria su intervención -o la de su representante legal- para la subsanación y rectificación de la inscripción, o, en su defecto, una resolución judicial. (ER)
Resolución de 15 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de un acta de tramitación de un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido por falta de notificación a colindantes.
Sin embargo, en el presente caso, al existir una rectificación descriptiva de la finca los colindantes tienen que ser notificados pues la rectificación afecta a la realidad física de la finca.
En cuanto a la calificación del título de compraventa previo y del Acta del expediente de dominio, la calificación ha de ser conjunta dada su evidente conexión, calificando primero el Acta y luego la compraventa.
Finalmente entiende que, al existir una rectificación descriptiva de la finca, hay una solicitud tácita de tramitación del expediente del artículo 199 LH.
Creo que la solución hubiera sido acumular en la misma Acta un expediente para rectificación descriptiva (exceso de cabida) y otro para la reanudación del tracto interrumpido, de forma que en el Acta de Resolución conjunta de ambos expedientes se hubiera declarado acreditado no solo la titularidad jurídica actual de la finca sino también la rectificación descriptiva con descripción actualizada de la finca conforme a su realidad física, para lo cual habría que haber notificado a los colindantes.
Esta acumulación de expedientes resulta no sólo conveniente para posibilitar la inscripción en el Registro de la Propiedad del título de propiedad con la descripción actualizada, sino creo que indispensable por la interrelación existente entre titularidad jurídica y realidad física pues difícilmente se puede acreditar la titularidad de una finca con una descripción imprecisa, expresada en varas cuadradas, sin saber exactamente su delimitación y medida actualizada. (AFS)
275.* ANOTACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
Resolución de 20 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pedreguer a practicar la anotación preventiva de un mandamiento de embargo ordenado en procedimiento administrativo.
Resumen: En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.
Idéntica en sus fundamentos de derecho a las R. 1 de Junio de 2022, y 21 de Junio de 2022
276.*** OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN CUANTO A UNA CUOTA INDIVISA
Resolución de 20 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Resumen: Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa.
El propietario de una finca que solo figura inmatriculada en cuanto a 15/16 partes indivisas pretende la inscripción de la declaración de una obra nueva sobre la totalidad de la finca.
El registrador considera que no es posible porque vulnera el art 397 del CC (que exige la unanimidad de todos los condueños tanto para actos materiales de alteración como para actos jurídicos de disposición sobre una cosa en copropiedad), y porque supone de «facto» una inmatriculación de esa parte del dominio de cuyo título carece, puesto que la obra nueva no puede inscribirse parcialmente, dándose la paradoja de no tener inscrito el pleno dominio del inmueble y que en el Registro de la Propiedad figurase la obra nueva a favor del declarante.
La Dg revoca la nota. Es cierto que es doctrina de la propia DG que es necesaria la intervención de los condueños para la declaración de una obra nueva según la regulación de la copropiedad romana. (R de 6 de junio de 2022), pero en el caso planteado de los asientos registrales no resulta ningún otro copropietario y el otorgante manifiesta ser dueño de la totalidad. La cuestión es la trascendencia que ha de tener que una porción de finca no esté inmatriculada. El propio Centro ha admitido la inmatriculación de la nuda propiedad, o de una participación proindiviso, incluso de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota (de pisos de edificios en régimen de PH, sin estar inmatriculado el resto (R de 19 de diciembre de 2019). En consecuencia, entiende que no hay obstáculo a la inscripción de la escritura calificada en la que el otorgante se limita a declarar que en la finca inmatriculada existe construida determinada edificación, circunstancia ésta que se unirá a las restantes descriptivas de la misma finca, aun cuando no se pueda inscribir esa participación indivisa cuya titularidad no se ha acreditado en los términos establecidos para su inmatriculación. (MN)
277.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 20 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Resumen: La oposición de un colindante registral a la incorporación al folio real de una representación gráfica alternativa, basada en la posible invasión de la finca de aquel, puede justificarse con una certificación catastral que no describe gráficamente dicho inmueble.
Hechos: En escritura de declaración de obra nueva se rectifica la superficie registral del solar. La nueva superficie resulta de un informe de validación gráfica alternativa (IVGA), por lo que se solicita la incoación del procedimiento del art. 199 LH. En la tramitación de dicho expediente formula oposición uno de los colindantes registrales, quien alega que de la representación gráfica que se pretende inscribir resulta una invasión de la finca de su propiedad. Esta finca no tiene inscrita su representación gráfica; tampoco es posible obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) de dicho inmueble.
El registrador suspende la inscripción por no coincidir la superficie que se consigna en la escritura con la resultante del IVGA y por existir oposición de un colindante.
El promotor del expediente recurre alegando que la superficie real de la finca colindante no es la que figura en el Catastro (208 m2), sino la que consta en el Registro (141,57 m2), que es la cabida que midió y declaró el propietario en la escritura de compraventa. Asimismo, manifiesta que la superficie real de su finca es la que figura en el IVGA y no en la escritura.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación. No obstante, en relación con la contradicción entre la superficie escriturada y la que figura en el IVGA, señala que no era correcto iniciar el procedimiento del art. 199 en estas circunstancias sin esclarecer previamente cuál es la cabida que se pretende inscribir; pese a ello, la DG da por subsanada dicha circunstancia por la manifestación del propietario en el escrito del recurso.
Doctrina: El registrador debe tener en consideración la alegación del colindante registral, aunque no esté inscrita la representación gráfica de su finca ni pueda aportar la CCDG, debido a que la referencia catastral que consta en el folio real de la misma corresponde a un inmueble catastral con una superficie de 208 m2 que en la cartografía catastral sí resultaría invadido parcialmente por la georreferenciación pretendida por el promotor.
La mera constancia de la referencia catastral no supone la delimitación de la superficie y linderos de la finca, pero sí que es un dato indiciario que permite ubicar geográficamente a la propia finca registral. Y de tal dato indiciario resulta que dicha finca registral del opositor es cuando menos colindante con la finca registral del promotor del expediente, extremo que éste no sólo no niega, sino que incluso confirma en su recurso.
Por tanto, constatado que existe una controversia, entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas.
Comentario: Se desprende de esta resolución que cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa, los requisitos para oponerse son mucho más laxos que si se desea inscribir la catastral. En el presente supuesto, el colindante no aporta ningún documento del que resulte la posible invasión de su finca, ni siquiera la certificación catastral descriptiva y gráfica, con el agravante de que la superficie escriturada y registral de su finca, que declaró haber medido, es notablemente inferior a la que resulta del Catastro. Es cierto que la CCDG no está disponible, también que la superficie registral no es fehaciente; pero también lo es que la DG resuelve en este supuesto prácticamente a ciegas, basándose solamente en la coincidencia de la referencia catastral, que sirve para identificar la finca registral en el Catastro, pero no para establecer la identidad entre aquella y la parcela catastral. La propia doctrina de la DG de que el registrador debe decidir motivadamente, sin que la mera oposición de los titulares de las fincas colindantes sea suficiente para denegar la inscripción, queda en este caso notablemente desvirtuada. (VEJ)
278.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO
Resolución de 21 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2 a inscribir un derecho de superficie.
Resumen: La constitución del derecho de superficie NO está sujeta a control urbanístico municipal, pues es un derecho real en cosa ajena. La construcción en su momento del parque fotovoltaico y los usos que se le vayan a dar SÍ estará sujeta a licencia urbanística.
Hechos: Se otorga una escritura de constitución de un derecho de superficie para la construcción de un parque fotovoltaico. Concretamente para «la promoción, construcción, montaje, puesta en marcha, mantenimiento, operación y explotación y, en su caso, cesión o venta a un tercero, de un Parque Fotovoltaico para la generación de energía eléctrica y su posterior vertido a la red y/o venta, en los términos previstos en la legislación vigente aplicable».
El registrador suspende la inscripción porque entiende que debe aportarse la correspondiente licencia urbanística y además una autorización administrativa especial, que ha de ir precedida de la correspondiente declaración de impacto ambiental.
El notario autorizante recurre y alega que el registrador confunde:
1.- Los requisitos legalmente exigibles para la constitución del derecho de superficie (que serán siempre los mismos cualquiera que sea el destino y finalidad que con ello persigan los interesados)
2.- Los requisitos que deben cumplir las edificaciones, instalaciones, construcciones o actividad que, en ejecución del derecho de superficie adquirido, queda habilitado el superficiario para realizar.
La DG revoca la calificación.
Doctrina: La atribución al superficiario de este derecho real a construir en suelo ajeno en ningún caso se configura como un acto sujeto a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, y, en consecuencia, constitutivo de un presupuesto o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.
Lo que quedará sujeto a la obtención de las licencias administrativas correspondientes (municipales, y en su caso, autonómicas) serán las obras, edificaciones, y, en definitiva, los usos a que efectivamente vaya a destinarse la finca objeto del referido derecho real de superficie según la específica naturaleza de los mismos (en este caso, la construcción de una placa solar fotovoltaica para la instalación eléctrica de alta tensión) y de acuerdo con la legislación sectorial que resulte aplicable. (AFS)
279.() ANOTACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
Resolución de 21 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 4, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo a favor del Ayuntamiento de Elche.
Idéntica en sus fundamentos de derecho a la R. 1 de Junio de 2022 y R. 20 de junio de 2022.
280.() SOLICITUD REITERADA DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN RESULTANTE DE UN 199
Resolución de 21 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la inscripción de una rectificación descriptiva, cancelación del contenido y cargas de una inscripción practicada.
Resumen: Los asientos no pueden cancelarse por el mero consentimiento de su titular si no hay causa que lo sustente y no se cumplen los requisitos de alguno de los supuestos de rectificación
Supuesto planteado: estando vigente un asiento de presentación por haber sido su calificación objeto de recurso, se presenta una escritura que pretende lo mismo que el documento pendiente de recurso (la cancelación de una inscripción que modifica la descripción de una finca como resultado de un expediente del 199 y de las limitaciones del art. 207). Cancelado el asiento de presentación pendiente el registrador califica en el mismo sentido por haber sido ya resuelta por la R. de 15 de noviembre de 2021.
La Dg confirma la nota en los mismos términos que la resolución citada: no es un supuesto de error que pueda encuadrarse en el art. 40 LH, y no es aplicable el art. 82.1 LH, pues no hay causa que sustente el asiento cancelatorio: El mero acuerdo del titular registral no puede provocar la cancelación registral solicitada sin una causa con trascendencia jurídica que la sustente y la rectificación de los asientos requerirá ajustarse al procedimiento previsto para ello, en el que se precisará la conformidad del registrador y, en caso contrario, resolución judicial. (MN)
281.** CANCELACIÓN POR NULIDAD DE HIPOTECA Y SU NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POR MANDAMIENTO JUDICIAL
Resolución de 21 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca, instada en virtud de un mandamiento judicial en el que se ordena la cancelación de la nota marginal de ejecución hipotecaria y de la inscripción de la hipoteca por nulidad de la misma. (CB)
Resumen: La DGSJyFP confirma la nota por la que se suspende la cancelación de una hipoteca en garantía de un préstamo hipotecario declarado nulo por usurario por falta de congruencia entre el mandamiento de cancelación y el procedimiento de ejecución en el que se declaró la nulidad y la revoca por el defecto de no ser parte en el mismo el titular registral cesionario de la hipoteca después de la nota marginal de inicio de la ejecución.
Hechos: 1. La única cuestión objeto de recurso […] es determinar si es o no inscribible […] un mandamiento judicial […] en ejecución de un auto firme, en el que, como consecuencia de haberse declarado nula por usuraria la cláusula de interés remuneratorio, se declara la nulidad radical del préstamo concertado, de la hipoteca constituida en su garantía y se sobresee el procedimiento de ejecución hipotecaria, y, simultáneamente se ordena la cancelación de la inscripción de la hipoteca, así como de la nota marginal [cancelación practicada con anterioridad] indicativa de la ejecución hipotecario.
[…] la hipoteca se encuentra inscrita a nombre de un tercero distinto de la entidad acreedora-ejecutante con la que se han entendido el incidente de oposición que se dirá […]
[…]
2 La hipoteca cuya cancelación registral se solicita deriva del préstamo hipotecario otorgado […] el día 16 de octubre de 2008 […] cuyo interés remuneratorio era del 15% semestral (plazo de vencimiento del préstamo) y cuyo interés moratorio era del 10%.
Como consecuencia del impago […] la entidad acreedora, «In Out Solutions, S.L.», entabló demanda ejecutiva contra los prestatarios […] y los propietarios [uno de ellos el recurrente] de las fincas hipotecadas […] El comienzo de dicha ejecución hipotecaria se constató en el Registro […] 29 de noviembre de 2013.
Posteriormente, en virtud de escritura autorizada el 22 de julio de 2018 […] la sociedad «In Out Solutions, S.L.» cedió el citado crédito hipotecario a […] «London Road, S.L.», cesión que se inscribió el día 23 de enero de 2019 que consta, por nota marginal, que se notificó al Juzgado […] en cumplimiento […] artículo 135 de la Ley Hipotecaria.
Por providencia de […] 24 de junio de 2020 del Juzgado […] se concedió a los prestatarios un nuevo plazo para la interposición del incidente extraordinario de oposición basado en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, reconocido en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo […] que se refiere específicamente a la oposición «basada en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Los deudores interpusieron dicho incidente solicitando la nulidad del préstamo hipotecario por el carácter usurario del préstamo hipotecario y también solicitaron la declaración de abusividad de la cláusula de interés moratorio, así como el sobreseimiento de la ejecución por la primera causa; recayendo auto judicial de fecha 14 de septiembre de 2020 en la que se declara la nulidad radical del préstamo por usurario y de la hipoteca que lo garantizaba.
De conformidad con dicho auto, por mandamiento […] 28 de septiembre de 2021 […] del referido Juzgado […] se cancelaron las notas de expedición de certificación […]
Finalmente, por mandamientos de fecha 27 de diciembre de 2021, que recoge el indicado auto de declaración de nulidad del préstamo hipotecario, y otro de fecha 1 de febrero de 2022, que recoge la providencia judicial de su misma fecha, mandamientos que han sido objeto de la nota […] recurrida, se ordenó expresamente la cancelación de las hipotecas de referencia, por razón de haber sido declarado el préstamo garantizado nulo radicalmente por usurario.
Resolución: Confirma la falta de congruencia y revoca la falta de intervención como parte del titular registral del préstamo hipotecario.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
PRIMER DEFECTO: FALTA DE CONGRUENCIA: 3. En cuanto al primer defecto […] la congruencia del procedimiento utilizado para declarar la nulidad del préstamo por usurario y de la hipoteca inscrita, que ha sido el incidente extraordinario de oposición por la existencia de cláusulas abusivas del préstamo hipotecario, debe tenerse en cuenta las siguientes circunstancias.
El artículo 1 de la Ley 23 de julio de 1908 […] Y su artículo 3 señala […]
[…] calificado un préstamo como usurario por la razón que sea, los prestatarios han de devolver exclusivamente el capital prestado, con deducción de los intereses ya satisfechos al prestamista, considerándose aquél nulo total y radicalmente, y la hipoteca concertada en su garantía debe quedar también extinguida, su inscripción cancelada y, en su caso, el procedimiento de ejecución comenzado sobreseído […]
Por su parte, el procedimiento establecido para la declaración de préstamos usurarios es el proceso ordinario correspondiente según la cuantía del préstamo […] Este procedimiento especial se rige por las disposiciones (no derogadas por la Ley de Enjuiciamiento Civil en su disposición derogatoria única, 2.4.º) de la citada Ley de represión de la usura de 1908 y por el artículo 319.3 vigente de la Ley de Enjuiciamiento Civil […] Pero, aunque lo habitual es que se entable la demanda de nulidad de los préstamos por razón de usura a través del procedimiento declarativo correspondiente, es cierto que en ocasiones en la práctica procesal actual de nuestros tribunales, se enjuicia tal declaración de nulidad en el cauce de la propia ejecución hipotecaria, al amparo de una interpretación extensiva de la causa de oposición primera del número 1 del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «extinción de la garantía o de la obligación garantizada», sin obligar a las partes a acudir a un procedimiento declarativo ordinario, por lo que desde esta perspectiva, el auto y providencia calificados podrían considerarse congruentes con el fallo que se pretende inscribir.
4 Ahora bien, debe tenerse en cuenta que ese trámite de oposición procesal, en el supuesto que se examina, ya ha transcurrido y que, como consta en el fundamento de Derecho segundo, la providencia de […] 24 de junio de 2020 del Juzgado […] que reabre el mismo, lo hace exclusivamente [esto no aparece en la disposición transitoria] a los efectos de conceder un nuevo plazo para la interposición del incidente extraordinario de oposición basado en el carácter abusivo de una cláusula contractual, reconocido en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo […]
Es decir [¿?], dicha disposición transitoria tercera solo permite [no por repetir lo que la ley no dice se hace ley lo no ha dicho la disposición transitoria] reabrir el plazo del incidente de oposición a la ejecución hipotecaria, en los concretos términos expuestos, para examinar el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible; pero no para admitir la oposición del ejecutado que se funde en otras causas [contravención de norma imperativa o prohibitiva en perjuicio del adherente del art. 8 LCGC en relación con el 1 de la ley de usura], ya se encuentre éstas o no recogidas en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que desde esta perspectiva sí se puede considerar incongruente el fallo con el procedimiento o cauce habilitado procesalmente [si está habilitado procesalmente ¿es incongruente?].
5. Respecto a la posible asimilación de la oposición por razón de usura y la oposición por razón de protección del consumidor, es necesario delimitar sus respectivos ámbitos de control y su alcance.
Así, la cuestión de la posible concurrencia de las normativas citadas en los supuestos de préstamos hipotecarios, ha sido tratada por las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 y 2 de diciembre de 2014, en las que si bien se declara que las partes pueden alegar inicial y simultáneamente dichas normativas en orden a su posible aplicación al caso concreto de que se trate, su aplicación conjunta o integrada resulta incompatible [1] al tratarse de controles causales de distinta configuración y alcance, [2] con ámbitos de aplicación propios y diferenciados. En este ámbito interesa destacar, como hacen las citadas sentencias, entre otras, las siguientes diferencias técnicas en torno a la respectiva aplicación de estas causas de oposición.
En primer lugar, dentro de la aplicación particularizada de la Ley de usura, conviene resaltar que su configuración normativa, con una clara proyección en los controles generales o límites a la autonomía negocial del artículo 1255 del Código Civil, especialmente respecto de la consideración de inmoralidad de los préstamos usurarios o leoninos, presupone una lesión grave de los intereses objeto de protección que, a diferencia de la tutela dispensada por la normativa de consumo y condiciones generales [que sólo opera cuando hay una lesión en perjuicio del adherente], se proyecta tanto sobre el plano del contenido patrimonial del contrato de préstamo, sobre la base de la noción de lesión o perjuicio económico injustificado, como en el plano causal de la validez estructural del contrato celebrado.
Por contra, el control de contenido, como proyección de la aplicación de la cláusula abusiva, se cierne exclusivamente sobre el ámbito objetivo del desequilibrio resultante para el consumidor adherente en sus derechos y obligaciones y sobre la forma de contratar; sin requerir para ello ninguna otra valoración causal acerca de la ilicitud o inmoralidad de la reglamentación predispuesta [el desequilibrio tiene que ser contrario a la buena fe y perjudicial para el adherente, eso ¿no es valoración causal, esencial, estructural o lo que se quiera?], y sin que tampoco se pueda entrar a apreciar el carácter abusivo de las cláusulas que definan el objeto principal del contrato ni la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra (artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE […] [salvo que lo haga la ley de usura]
En segundo lugar, como consecuencia de la gravedad y la extensión del control establecido, la Ley de usura contempla como única sanción posible [en 1908 no era posible en la conciencia jurídica la nulidad parcial] la nulidad del contrato realizado en su totalidad, con la consiguiente obligación o deber de restitución (artículos 1 y 3 de la ley).
Frente a ello, el control de contenido de la cláusula abusiva no se extiende a la eficacia y validez misma del contrato celebrado [pese a la gravedad del abuso, gravedad equiparable a la ley de usura], esto es, no determina su nulidad total, antes al contrario, se proclama su subsistencia como regla general, recayendo la ineficacia solo respecto de la cláusula concreta declarada abusiva.
Así, de conformidad con lo establecido en la nueva redacción del artículo 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios […] la cláusula declarada abusiva no pueda ser objeto de integración contractual ni de moderación […] salvo que sin ella el contrato no pueda subsistir, procurando en todo caso el mantenimiento de éste.
En consecuencia, esta distinta función o configuración normativa de ambas figuras de protección jurídica y la distinta sanción o alcance que legalmente deriva de su aplicación sobre el contrato de préstamo hipotecario, que hace, como señala el Tribunal Supremo, incompatible su aplicación conjunta o integrada, unido a los estrictos términos del ámbito del incidente extraordinario de oposición por causa de abusividad que se ha abierto en el supuesto objeto de este recurso, llevan a entender que la declaración de nulidad de préstamo e hipoteca por razón de usura recaída en tal incidente de oposición, es incongruente.
Por tanto, en aplicación del artículo 100 del Reglamento Hipotecario […] en este caso tal defecto se considera ajustado a Derecho.
SEGUNDO DEFECTO: EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO PARTE EN EL INCIDENTE DE OPOSICIÓN. [Se expone a continuación, en compendio, de un lado, la relación entre la tutela judicial y el principio de tracto sucesivo y, de otro, el régimen de la cesión del crédito hipotecario, de indudable utilidad para el estudioso y para el opositor] […]
[…] para que las sentencias y demás resoluciones judiciales desplieguen toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda entablada– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.
[…]
[…] el artículo 243 del Reglamento Hipotecario establece que la notificación de la cesión del crédito al deudor se hará constar en la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, y el artículo 176 del mismo cuerpo legal que la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, y también la inscripción de hipoteca correspondiente, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor de la cesión y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio del derecho del cesionario de reclamar el reintegro al cedente. Este documento […] deberá ser la escritura pública de otorgamiento de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por el cedente […] es decir, sin que sea necesario obtener o suplir el consentimiento cancelatorio del cesionario.
Lo que ocurre en el presente expediente, es que la inscripción de la cesión del crédito hipotecario se produce con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas y su constancia registral y del inicio de la ejecución hipotecaria por nota marginal […]
Es decir, el cesionario del crédito hipotecario tuvo conocimiento registral, por el principio de publicidad material, de que su crédito hipotecario se encontraba en ejecución, por lo que a él le incumbía el personarse en el procedimiento e instar la sucesión procesal (cfr. artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), proveyendo lo que en defensa de su crédito estimara preciso y para que se entiendan con él todos los trámites de la ejecución.
La notificación por parte del registrador de la Propiedad al juzgado […] de la inscripción de la cesión […] no sirve para suplir esa falta de solicitud de la sucesión procesal por parte de cesionario […]
Esta Dirección General ha acordado respecto [1] al defecto señalado por el registrador referente a la falta de congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en el que se ha dictado, desestimar el recurso y confirmar la nota […] [2] y, respecto al defecto relativo a que no consta que el titular registral de las hipotecas cuya cancelación se pretende haya sido parte en el procedimiento, estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
283.** PROPIEDAD HORIZONTAL: PROHIBICIÓN DE ACTIVIDADES DE USO TURÍSTICO Y OTRAS. QUORUM ART 17.12 LPH.
Resolución de 22 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 28, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.
Resumen: Los acuerdos que supongan modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal con el quórum establecido en el artículo 17.12 LPH de 3/5 solo pueden estar referidos a la limitación de actividades reguladas en el artículo 5.e LAU relativas al uso turístico de las viviendas, pero no a imponer el uso residencial de las viviendas y en consecuencia limitar los usos de hostelería o vivienda vacacional, casos en los que el quórum necesario es el 100%.
Hechos: Una Comunidad de Propietarios de una Propiedad Horizontal acuerda por mayoría del 82,71% aprobar una modificación estatutaria según la cual «Las viviendas o los locales que se transformen en vivienda solo podrán tener como destino el uso residencial habitual, con restricción de usos o actividades en especial las de hospedería, apartamento turístico o vivienda de uso turístico».
La registradora suspende la inscripción de dicho acuerdo porque el régimen que establece el artículo 17.12 LPH no es aplicable a los acuerdos adoptados relativos a la prohibición o limitación de destinar la vivienda a hospedería o vivienda vacacional y a los que imponen la obligación de ser destinadas las viviendas a uso residencial habitual.
El interesado recurre y alega que el acuerdo es inscribible conforme al criterio de la DG que resulta de la Resolución de fecha 15 de Enero de 2021.
La DG desestima el recurso.
Doctrina : La regla del artículo 17.2 LPH que excepciona la regla de la unanimidad para los acuerdos que supongan modificación del título constitutivo estableciendo una mayoría de 3/5 (de cuotas y de propietarios) se refiere exclusivamente a:
1.- Acuerdos de prohibición o limitación de las actividades reguladas en el artículo 5.e de la LAU es decir «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”
2.- Acuerdos por los que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Por tanto, el acuerdo tomado en el presente caso excede del ámbito de los acuerdos que pueden ser adoptados con el quórum de 3/5 al imponer la obligación de ser destinadas las viviendas a uso residencial habitual y limitar cualquier otro uso, en particular el de hospedería o vivienda vacacional (AFS)
284.* ADJUDICACIÓN DE FINCAS INSCRITAS CON VINCULACIONES OB REM. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Resolución de 22 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencia.
Resumen: R. que analiza un supuesto muy casuístico sobre el principio de especialidad. Cabe extraer como conclusión de carácter general: si al describirse una finca en el Expositivo de un documento se incluyen todos sus características (incluidas una vinculación ob rem), no se vulnera aquel principio por el hecho de que no se vuelvan a relacionar al hacer el Otorgamiento.
Supuesto planteado: Dos fincas tienen vinculaciones ob rem sobre sendas participaciones indivisas de una tercera finca que se destina a zona recreativa. En una escritura de partición hereditaria, se incluyen ambas fincas y en su descripción consta literalmente la vinculación con la 3ª finca como consecuencia de la titularidad ob rem así como la imposibilidad de transmisión separada. Sin embargo, al hacer las adjudicaciones, solo se efectúan sobre las fincas sin mencionar la participación sobre la tercera vinculada ob rem.
El Registrador entiende que se ha omitido en la adjudicación la descripción de la cuota ob rem lo que infringe el principio de especialidad.
La Dirección General admite el recurso y revoca la nota. Por un lado reitera una R de 22 de abril de 2016, sobre la configuración de las vinculaciones ob rem; y por otro hace un resumen sobre las consecuencias del principio de especialidad: la necesidad de que, para que los títulos puedan ser objeto de inscripción, es indispensable la fijación y extensión del dominio, quedando delimitados todos sus contornos de tal modo que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. (R. de 8 de abril de 2010).
Sin embargo, en el caso resuelto, no se discute la titularidad ob rem; y tampoco se vulnera el principio de especialidad ya que al estar descritas tanto las fincas principales como la obligación «ob rem» , adjudicada la finca principal, no ofrece duda que ha de entenderse adjudicada la titularidad «ob rem» vinculada a la misma que se describe en el inventario junto a la finca principal. (MN)
286.** SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. CONSTANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA EXISTIENDO PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 22 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tamarite de Litera, por la que se suspende la inscripción de una escritura por la que se acredita el cumplimiento de una condición suspensiva a la que fue sometida una segregación y disolución de comunidad.
Resumen: La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad.
Hechos: Mediante escritura se acredita el cumplimiento de una condición suspensiva a la que se sometió una operación de segregación y disolución de comunidad, existiendo anotada con posterioridad sobre una cuota indivisa de la finca una prohibición de disponer dictada en procedimiento criminal.
El registrador entiende que tal prohibición de disponer, aun siendo posterior, al estar dictada por juez de lo Penal cierra el Registro a todo acto dispositivo, no sólo a actos posteriores, sino también para los otorgados con anterioridad a la práctica de la anotación preventiva.
El notario recurrente, aun reconociendo la eficacia de la anotación preventiva de prohibición de disponer respecto de actos anteriores, entiende que la disolución de comunidad no es un acto dispositivo que esté afectado por la citada anotación preventiva de prohibición de disponer.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados, prevaleciendo la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva.
En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse, artículo 145 del RH y 71 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar, es por ello que debe prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Para la resolución del recurso, nuestro CD sin llegar a entrar en la naturaleza dispositiva o no de la disolución de comunidad, declara que como consecuencia de la misma se produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien y que cuando los derechos de los terceros son de orden público, como los que se sustancian en un procedimiento penal, la interpretación más correcta de la eficacia de la medida cautelar de prohibición de disponer judicialmente acordada sobre una cuota indivisa, es denegar la inscripción de la disolución de comunidad y consiguiente división material sin consentimiento del juez de lo Penal que la ordenó, pues de lo contrario sería fácilmente eludible mediante la realización de actos divisorios que la pudieran perjudicar.
Defecto que se podría subsanar fácilmente mediante la obtención de la autorización por parte de la autoridad judicial que adoptó la medida cautelar.
Comentarios: Conviene destacar la diferencia existente entre el caso contemplado en esta resolución en donde la anotación de prohibición de disponer impide incluso la disolución de una comunidad y la adjudicación de las fincas resultantes, con una disolución de comunidad con cuotas gravadas con anotaciones de embargo en procedimiento civil, pues en este último caso la DG sigue el criterio de admitir las adjudicaciones sin intervención de los acreedores con derechos anotados sobre cuotas indivisas, sin perjuicio de las acciones de rescisión que les pudiera corresponder.(MGV)
287.** AGRUPACIÓN DE FINCAS EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 27 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas urbanas.
Resumen: Si los estatutos sólo conceden la facultad a los propietarios iniciales, les posteriores tienen que pedir autorización a la Junta. El fundamento de las exigencias y limitaciones impuestas para la alteración de las cuotas es evitar la creación de nuevos elementos, y en ninguno de los casos de agrupación o de agregación se crean nuevos elementos dentro de la propiedad horizontal.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de la escritura de agrupación de dos fincas de una división horizontal cuyos estatutos –del año 1976– dicen lo siguiente: «Los propietarios del bloque mientras ostenten la propiedad de algunos de los locales o pisos que integran el edificio, se reservan el derecho de proceder a la división de los mismos para formar otros más reducidos e independientes y también aumentarlos por agregación, todo ello sin necesidad del previo consentimiento de la Junta de Propietarios, distribuyendo las cuotas de participación que tuviera asignado el local o piso objeto de división o agrupación entre las nuevas así formadas, pero sin alterar las restantes cuotas de las demás viviendas o locales a los que dicha división o agrupación no afecte ya que ello no implica alteración ni perjuicio, al quedar inamovibles sus respectivas cuotas».
Registradora: Suspende la inscripción por los siguientes motivos: 1º) Es necesario el acuerdo de la junta de propietarios (artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal) porque, de una interpretación lógica de la cláusula transcritas, resulta que sólo autoriza a los propietarios iniciales pero no a los sucesivos adquirentes. 2º): Además, los estatutos se refieren sólo a la agregación pero no a la agrupación aun cuando se menciona posteriormente, lo que se puede deber a un error de transcripción.
Notario: Discrepa de esta interpretación porque entiende que es más razonable interpretar que el derecho se reserva a quien sea propietario del bloque mientras tenga una propiedad en el mismo, es decir, que es una facultad de quien sea propietario en cada momento, excluyendo a quien no sea propietario todavía (titulares de opciones o retractos, p.ej.) o a quien ostente otros derechos diferentes. En cuanto a que no se menciona la agrupación se explica porque los estatutos son de 1976, época en la que el concepto legal de agregación no estaba tan desarrollado –solo utilizaba la ley los conceptos agrupación, división y segregación–, como se explica en la exposición de motivos de dicha ley de 1982 que las limitaciones en la alteración de cuotas se basan en la evitación de la creación de nuevos elementos, y en ninguno de los dos casos de agrupación o de agregación se crean nuevos elementos dentro de la propiedad horizontal.
Resolución: Conforma el motivo 1º de la calificación y estima el recurso con revocación del motivo 2º.
Doctrina.
Motivo 1º: Confirma la calificación porque considera lógico que “la referencia a los propietarios del bloque únicamente puede entenderse, en una interpretación lógica, como los propietarios originales de la división horizontal que se constituye o los promotores de la misma, y no a los propietarios sucesivos adquirentes posteriores”. “Se trata de una facultad de quien sea propietario en el tiempo preciso en el que se redactaron los estatutos y se concedió la autorización para agrupar, excluyendo a posteriores adquirentes”. Entender que se refiere a cualesquiera propietarios mientras sean propietarios (y no solo a los primeros) “ no tendría lógica dado que sería una obviedad”.
Motivo 2º: Revoca la calificación y confirma el criterio notarial y destaca que, tras la reforma efectuada por el Real Decreto 3215/1982, de 12 de noviembre, se procede a la ampliación del concepto de agregación, y prueba de ello es que en la redacción se utiliza posteriormente de forma indistinta la palabra «agrupación». Además, hay que recordar que, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo, las exigencias y limitaciones para la alteración de cuotas están fundamentadas en la evitación de la creación de nuevos elementos, y en ninguno de los dos casos de agrupación o de agregación se crean nuevos elementos dentro de la propiedad horizontal. (JAR)
288.⇒⇒⇒ OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA CON DESTINO A VIAL.
Resolución de 27 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Benabarre, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción, previa segregación y cesión para vial.
Resumen: En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística.
Se plantea la posibilidad de la inscripción de una declaración de obra nueva cuya licencia la condiciona a la segregación y cesión al ayuntamiento de una porción destinada a viales. En la escritura se formaliza la segregación y su cesión gratuita a favor del Ayuntamiento, pero sin que éste comparezca.
El registrador suspende la inscripción de las operaciones formalizadas en la dicha escritura porque dado que la licencia del Ayuntamiento aparece condicionada a la cesión de parte del suelo por parte de los promotores de la obra, se precisa acreditar el cumplimiento de la condición o bien la comparecencia del Ayuntamiento a efectos de aceptar esa cesión y dar por cumplida la condición.
La Dirección General revoca la nota parcialmente. Para ello:
- Analiza el carácter y naturaleza de la licencia urbanística como “acto de autorización” cuya finalidad es verificar si la actividad es conforme a la legislación urbanística y admite que pueden estar sujetas a conditio iuris.
- Recuerda que la legislación hipotecaria admite un amplio elenco de actos administrativos que son susceptibles de acceso al registro, como «las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» –artículo 65.1.d) de la Ley de Suelo y RR de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–.
- Analiza la legislación aragonesa aplicable al caso planteado, (art 31, 14, 29, 132, 234 y 235 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón) de donde resulta el legislador aragonés permite promover la edificación de parcelas que todavía no han alcanzado la condición de solar, siempre y cuando se asuma la obligación de completar simultáneamente la urbanización necesaria y se disponga de la disponibilidad civil del terreno para ello, facilitando así que el propietario pueda evitar plazos y costes innecesarios, así como mejores condiciones de financiación para la materialización de su aprovechamiento urbanístico.
En este caso concreto la licencia de obra para una vivienda se condiciona a la cesión y urbanización para vial de una porción de finca y se formaliza mediante escritura pública la segregación y cesión gratuita de esa superficie al Ayuntamiento sin que éste comparezca, así como la declaración de obra nueva en construcción sobre el resto de finca.
La Dirección considera que son tres actos distintos susceptibles de inscripción y los trata separadamente:
- Respecto a la segregación y cesión a vial:
Según su doctrina en esta materia (R de 15 de julio de 2015 y 10 de mayo de 2017) respecto la SEGREGACIÓN considera que estamos en un supuesto de innecesariedad de licencia de parcelación pero que se condiciona al destino de la parcelación al uso general viario de titularidad pública, lo debía reflejarse en las fincas afectadas, mediante la nota marginal que prevé el art. 74 del RD 1093/1997 en consonancia con el art. 65.1de la Ley del Suelo: “Cuando con ocasión de la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal; cancelable mediante la certificación administrativa prevista en el mismo art.74.3 a).
Por otro lado, respecto a la CESIÓN la jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos. En este no comparece el Ayuntamiento para aceptar la cesión efectuada, por lo que es evidente que la cesión a favor del mismo no es inscribible en tanto no concurra dicho acto formal.
Y lo que ocurre con la segregación es que a la vista de la documentación del expediente falta la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable» a que se refiere el art 26 de la Ley de Suelo: en todo caso, la segregación de superficie para su cesión a viales debe estar amparada en un acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa, bien una licencia, una declaración de innecesariedad, señalamiento de alineaciones o acto aprobatorio de la normalización. En el presente caso, la licencia de obra contempla el deber de ceder una concreta superficie, pero no se acredita la conformidad municipal con la segregación efectivamente realizada en su aspecto documental y gráfico.
Por tanto, respecto a la segregación y cesión a viales confirma la nota y considera que no pueden inscribirse
- Respecto a la declaración de obra nueva en construcción
Ya hemos visto que la legislación urbanística aplicable prevé la posibilidad de comenzar la edificación antes de que los terrenos adquieran la condición de solar bajo el compromiso de que simultáneamente se ejecute la urbanización pendiente. El deber de cesión a viales es otra condición que debe ser cumplida por el promotor para poder materializar su aprovechamiento, mediante el acto formal de cesión y su aceptación por el municipio. Si el propietario no cumple con su deber de cesión habiendo edificado su parcela habrá ejecutado una actuación ilegal que podrá soportar medidas de restablecimiento de legalidad urbanística o incluso actuaciones de ejecución forzosa por parte de la Administración por incumplimiento de un deber urbanístico.
Pero teniendo en cuenta que el legislador permite ejecutar la edificación y la urbanización simultáneamente y que se ha concedido la licencia de obra, (si bien bajo condición del cumplimiento de una serie de requisitos, como es la cesión y urbanización para viales de una concreta superficie), parece lógico entender que el deber de cesión en este caso se encuentra asociado al de urbanización y que, por tanto, su ejecución efectiva no es condición necesaria para comenzar las obras; Interpreta que en el presente caso, la condición impuesta en la licencia de obra no es impeditiva de la declaración de obra nueva en construcción ni de su inscripción registral (reúne los requisitos previstos por el art. 28.1 de la Ley de Suelo) , sin perjuicio de la obligada constancia en el asiento y su publicidad registral de la condición impuesta, en cuanto modaliza la eficacia de la autorización y en orden a dar a conocer a terceros los deberes pendientes de cumplir en la finca, como puede ser el eventual acreedor hipotecario que financie la obra –cfr. art 74 del RD 1093/1997.
Por último, respecto al hecho de que primero se formaliza la segregación y después se declara la obra sobre la porción resto, es decir, que se configura como un acto posterior que presupone la previa segregación de la finca, se impediría la inscripción parcial de oficio por parte del registrador, de acuerdo con la doctrina del Centro Directivo sobre la posibilidad de inscripción parcial –cfr. R de 11 de abril de 2018–. Pero como en la escritura se hace una petición expresa de inscripción parcial debe considerarse inscribible en cuanto a la declaración de obra nueva en construcción porque el defecto opuesto por el registrador no es impeditivo de la misma, sin perjuicio de la debida constancia registral y publicidad de la condición urbanística. En cambio, procede confirmar el defecto respecto a la segregación por no resultar acreditada su aprobación administrativa, y en cuanto a la cesión formalizada por no concurrir la aceptación del Ayuntamiento cesionario. (MN)
289.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 27 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se suspende el inicio del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la georreferenciación y rectificación descriptiva, no expidiendo certificación registral.
Resumen: El acta del art. 201.1 LH para la rectificación de la descripción registral no es un acta de notoriedad, sino un expediente de dominio. Las meras dudas del registrador sobre la posibilidad de encubrimiento de un negocio jurídico no inscrito no permiten denegar la expedición de la certificación prevista en dicho precepto.
Hechos: Mediante acta notarial, denominada de «notoriedad» por el notario autorizante, se solicita al Registro de la Propiedad la expedición de certificación de titularidad y cargas a los efectos de la tramitación del procedimiento del art. 201.1 LH para rectificar la descripción registral de una finca.
La registradora señala en su calificación negativa que «suspende la práctica de la inscripción solicitada» porque «la inscripción del exceso de cabida solicitado plantea dudas por los motivos siguientes: a) la finca procede del Registro antiguo; b) la magnitud de la diferencia de superficie (9.632 inscritos frente a 15.512 que se desean inscribir) puede obedecer a la existencia de algún negocio jurídico traslativo no inscrito; c) dos parcelas colindantes se hallan en investigación, por lo que no se puede concretar si se efectuará una modificación de superficie.
El notario autorizante recurre argumentando: a) que la procedencia de un Registro antiguo no es un criterio que pueda impedir la rectificación de la descripción, que no puede depender de las traslaciones de Registros de la Propiedad anteriormente existentes; b) que las dudas sobre la identidad de la finca han de estar justificadas, lo cual no resulta de la nota de calificación, que fundamenta la duda en la magnitud de la rectificación pretendida, sin mayor aclaración ni justificación; c) que no es obstáculo que la parcela aparezca en investigación.
La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: El acta del art. 201.1 LH no es un acta de notoriedad, que ha sido sustituida en este supuesto por el expediente de dominio; lo que el acta notarial acredita no es la realidad de los hechos alegados por el promotor, sino el cumplimiento de los trámites realizados por el notario. Tampoco la registradora interpreta correctamente la solicitud contenida en el acta, pues no se pide la inscripción directa de la nueva superficie sino la expedición de la certificación a los efectos de iniciar el expediente del art. 201.1; por lo tanto, no procede denegar la inscripción, sino resolver sobre si procede expedir dicha certificación.
Entrando en el examen de los defectos planteados en la nota de calificación, la mera existencia de dudas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no debe impedir ni la expedición de la certificación registral interesada, ni la continuación de la tramitación notarial del expediente de dominio, en el curso del cual se podrán poner de manifiesto extremos y datos que puedan ser tomados en consideración por el registrador en su calificación final y que acaben confirmando, reforzando, debilitando o excluyendo esas dudas inicialmente fundadas.
Por tanto, ninguno de los extremos señalados por la registradora en su nota de calificación negativa constituye motivo conforme a Derecho para no expedir la certificación registral interesada que permita al notario continuar la tramitación del expediente de dominio, todo ello sin prejuzgar todavía el resultado de dicho expediente ni la calificación registral que finalmente merezca.
Comentario: Como indica la DG, la denegación de la expedición de la certificación prevista en los arts. 201.1 y 203 no puede basarse en dudas, sino en certezas, pues las dudas pueden resolverse en el transcurso del procedimiento de rectificación de descripción. Será difícil que el registrador pueda justificar la certeza de encubrimiento de negocios jurídicos no inscritos o de invasión de una finca colindante que no tenga inscrita su representación gráfica. Por tanto, en la práctica, la denegación de la certificación solo debería producirse en los supuestos en que la rectificación se base en una georreferenciación que se superponga con alguna finca colindante que tenga inscrita su representación gráfica o con el dominio público deslindado, pues la comparación de las coordenadas permite tener la certeza de que no podrá practicarse la rectificación descriptiva. En los demás casos, el registrador solo puede albergar dudas, que no impiden la expedición de la certificación y que deberá expresar en dicho momento para que el promotor del expediente pueda intentar despejarlas durante la tramitación del expediente notarial. (VEJ)
292.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE FINES DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 29 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Pontedeume, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión solicitada por instancia privada. (ACM)
Resumen: No cabe cancelar por caducidad (art 82-5 LH) un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística, sin el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.
– Hechos: Se solicita la cancelación por caducidad (art 82-5 LH) de un derecho de reversión sobre un edificio en propiedad horizontal, alegando que ya se ha completado la urbanización y por tanto se han cumplido los fines de la expropiación urbanística, presentando una instancia acompañando certificación del técnico municipal de que ya se recepcionaron por el Ayuntamiento 2 viales contiguos al edificio.
– El Registrador: califica negativamente, conforme al Ppio Gral del art 82 LH que exige, para cancelar un asiento, el consentimiento de los titulares o resolución judicial firme, o incluso aquí también, ex RR de 5 septiembre 2013 y de 30 marzo 2016, certificación administrativa, firme y notificada a los interesados, acreditativa de todos los extremos que permitan tener por cumplido y ejecutado totalmente el fin para el que se expropió, y por tanto extinguido y caducado el derecho de reversión.
– El Presentante: recurre invocando la aplicación analógica del art 82-5 LH y cancelar el derecho de reversión por expropiación, una vez transcurridos 5 años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera las citadas RR de 5 septiembre 2013 y de 30 marzo 2016, y la de 4 febrero 2021, y partiendo del Art 47-2-a) L.Suelo cuando señala que “procede la reversión, cuando hayan transcurrido 10 años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido” , entiende el Centro Directivo que:
1) No resulta aplicable a la cancelación de una cláusula de reversión el procedimiento prevenido en el art 82-5 LH que se refiere exclusivamente a la cancelación de hipotecas y de las condiciones resolutorias;
2) Tampoco resulta aplicable el art 82-2 LH para el caso de que el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley, ya que la prescripción, como regla general solo puede ser apreciada por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera ipso iure, en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción ; de modo que NI la L.E.F. NI su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión.
3) El art. 54 L.E.F. (tras Disp. Adic. 5ª L.O.E. 1999), parece diferenciar los supuestos de desafectación y de exceso de expropiación, de los de inejecución, al disponer que en tales casos cuando la Administración desatiende su obligación de notificar tales hechos al expropiado, este podrá ejercitar el derecho de reversión en tanto no hayan transcurrido 20 años desde la toma de posesión de los bienes. El «dies a quo» es en tal caso el de la toma de posesión del bien por la Administración o por el beneficiario, que constará en el acta de ocupación, y en el presente caso, lo único que se acredita es la recepción de 2 viales, no del resto de las obras. (ACM)
293.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LA MADRE FALLECIDA DE LA DEMANDADA
Resolución de 29 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo.
Resumen: Para tomar una anotación de embargo en procedimientos seguidos contra herederos determinados del titular registral debe acreditarse el cumplimiento de los requisitos en cada caso exigidos por el RH.
Hechos: Se presenta en el registro un mandamiento en el que se inserta decreto ordenándose la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre el pleno dominio de una finca registral a favor de una comunidad de propietarios.
El procedimiento se dirigía contra una señora, hija y heredera de la titular registral de la finca.
El registrador deniega la anotación por no acreditarse la condición de heredero de la demandada, señalando que es necesario completar el mandamiento en este sentido y hacer constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y defunción de ésta.
El recurrente alega que es el propio inmueble quien responde del pago de las cuotas comunitarias conforme determina el artículo 9 de Ley sobre propiedad horizontal, y, por tanto, independientemente de quien figure como titular en el Registro, tratándose de una deuda derivada del impago de dichas cuotas, procede la anotación preventiva interesada por el Juzgado.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: El artículo 166 del Reglamento Hipotecario, regula los requisitos necesarios para la práctica de las anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral en aplicación del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) aunque con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.
En estos casos la calificación del principio citado será distinta en cada uno de los supuestos siguientes:
a) Procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento;
Si el titular registral, ha fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador:
-Que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si el fallecimiento del titular registral se ha producido, antes de iniciado el procedimiento, y este se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador:
-Si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios.
-Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
b) Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, fallecido antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador:
-Que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, en definitiva, debe acreditarse la condición de herederos del titular registral.
c) Procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, el nombramiento de un administrador judicial o bien que se acredite que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia.
En el caso que nos ocupa, no constaba en el mandamiento, si las deudas eran de la titular registral o de la propia de la ejecutada, tampoco constaba acreditada la condición de heredera de la titular registral de la demandada, por lo que la DG confirma la calificación declarando que “para proceder a la extensión de la anotación, deberán aclararse dichos extremos y justificar, en consecuencia, los requisitos exigidos reglamentariamente” “sin que puedan aceptarse las alegaciones del recurrente respecto que el embargo sujeta la finca con independencia de quien sea su titular”.
Cometarios: La rígida exigencia de estos requisitos de debe a la necesidad de dar cumplimiento al principio de tracto sucesivo, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, por lo que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia que deberá de tener en cuenta el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). (MGV)
294.** EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
Resolución de 29 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial de reanudación del tracto sucesivo. (ACM)
Resumen: No hay interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos de los titulares registrales.
– Hechos: Se presenta un Testimonio de Auto Judicial (HOY ya NO cabría, pues la competencia es exclusivamente notarial, art. 208 LH) recaído en expediente de dominio de reanudación del tracto, declarando justificado el dominio de un 80% de las fincas inscritas a nombre del causante quien vendió en documento privado al promotor del expediente, que las compró.
– El Registrador titular y su sustituta: califican negativamente, por 3 defectos:
1) No cabe en este caso recurrir al Expediente de reanudación de tracto, ya que los promotores del expediente adquirieron directamente de los causahabientes del titular registral, por lo que, ex R. 28 mayo 2015, no existe una interrupción del tracto, y la concordancia registral puede lograrse mediante las escrituras de herencia y elevación a público de documento privado de venta, o incluso directamente lo último, pero acreditando siempre la liquidación de 2 impuestos: ITPAJD e ISD.
2) No consta, tratándose de una inscripción contradictoria de menos de 30 años de antigüedad, que los titulares registrales hayan sido notificados 3 veces, una de ellas personalmente (antiguo art 202 LH, antes de la Ref. Ley 13/2015), lo que no consta en el Auto, siendo en este punto necesaria calificación registral de estos trámites, en beneficio del titular registral, para evitar la indefensión procesal (arts 20 LH y 24 CE-78),
3) NO constan las circunstancias personales identificativas (DNI, estado civil, R.E.M., …) de los nuevos interesados (arts 9 LH y 51-9 RH).
– El Abogado: recurre exponiendo que:
1) Sí cabría en este caso recurrir al Expediente de reanudación de tracto, por las grandes dificultades (RR. de 24 julio, de 1 y 6 agosto, y 7 diciembre de 2012, de 13 julio 2017 y de 30 enero 2018) que supone que los herederos de los titulares registrales, han ido falleciendo dejando a su vez varios herederos, alguno de los cuales también a fallecido e incluso (sic) uno de ellos está incapacitado (según “manifiesta” el abogado en el escrito), por lo que el expediente de reanudación es la única vía factible para lograr la inscripción.
2) Supuestamente (según, se limita a manifestar, de nuevo, el abogado en el escrito) sí compareció en persona el único heredero “vivo” (¿el incapacitado?) del titular registral (pero no se dice nada de los demás herederos y sus causahabientes).
Además según “manifiesta” el abogado, el titulo tendría más de 30 años, al ser de 1950, lo que dificulta aún más la obtención de la documentación y justificaría acudir al Expediente de Reanudación (aunque como pone de relieve la DGSJFP, el título sí tiene esa antigüedad, pero NO su inscripción, que es del año 2012).
3) Las circunstancias personales identificativas (DNI, estado civil, R.E.M., …) de los interesados ya se aportarán “a posteriori” mediante instancia complementaria que se ratificará ante el registrador (tan pronto como, según “manifiesta” confiado el abogado, la DG estime su recurso).
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reiterando las RR. de 12 marzo 1999, las de 18 marzo y 9 octubre de 2000, y de 28 mayo 2015, señala que:
1) El Expediente de reanudación de tracto es un medio excepcional (frente a la regla general de que para modificar el registro es preciso mediante documento público y el consentimiento del titular registral, conforme a la Presunción de exactitud) y por tanto de interpretación restrictiva, sin que puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente (como ahora ocurre y así lo reconocen expresamente en su escrito de apelación) son los compradores de los herederos de los cotitulares registrales y SIN que concurran en este caso las razones de extraordinaria dificultad que pudieran justificar acudir a esa vía tan excepcional, burlando las garantías de la vía ordinaria procedente, y que las posibles dificultades sobrevenidas son achacables a los propios promotores del expediente que compraron en contratos privados, e incluso verbales, en lugar de exigir en su momento a la parte vendedora la formalización del correspondiente título público traslativo.
En consecuencia, en tal caso, el expediente debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría en tal caso para la inscripción con un documento público de venta (sensiblemente más barato y rápido que el expediente seguido) otorgados por quienes acreditasen ser los herederos de los titulares registrales.
Esta interpretación ha quedado confirmada y consagrada con rango legal tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, pues el nuevo art. 208 LH establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».
2) No consta en el Auto Judicial quienes y cómo han sido notificados (la comparecencia personal de uno de ellos resulta solo de la manifestación del abogado en el escrito, siendo además que la inscripción contradictoria tiene menos de 30 años de antigüedad (la que tiene más es el titulo – de 1950- que se inscribió en 2012) no bastando con la afirmación genérica del Auto Judicial que en el expediente se han observado los trámites legales o se han practicado las notificaciones prevenidas, sin especificarlas y (arts 20 LH y 24 CE-78).
3) El 3er defecto no se recurre por los interesados, al reconocerlo y admitirlo ellos mismos señalando que aportarán a posteriori sus circunstancias personales identificativas. (ACM)
295.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 29 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral y aumento de superficie de una finca procedente de segregación.
Resumen: La oposición de un colindante, debidamente documentada, es suficiente para impedir la inscripción de una representación gráfica catastral y la consiguiente rectificación de superficie de la finca.
Hechos: En escritura de compraventa se solicita la rectificación de la cabida de una finca por el procedimiento del art. 199 LH, adoptando como superficie real la que figura en la certificación catastral. La finca procede de segregación de otra, constando en el Registro las medidas lineales de la finca segregada. Los colindantes titulares de la finca de la que se segregó se oponen a tal pretensión aportando documentos y planos de la época de la segregación.
El registrador suspende la práctica de la rectificación alegando que las medidas lineales permiten determinar con precisión la superficie de la finca y que el pretendido aumento de su cabida coincide con la disminución de la finca de que procede, según resulta de la planimetría catastral y de la documentación aportada por los colindantes.
El promotor del expediente recurre la nota de calificación argumentando que las medidas de los linderos de su finca son meras manifestaciones de las que no puede dar fe el Registro y solicita que se rectifique la calificación en el sentido de suprimir el párrafo en el cual el registrador realiza una suerte de reparto del exceso.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Las dudas que manifiesta el registrador están bien fundamentadas y no son realmente cuestionadas por el recurrente, por lo que interpreta que no es este el objeto del recurso. La DG considera que la resolución debe centrarse en la petición del recurrente de que se suprima de la nota de calificación la afirmación de que la mayor cabida de la finca se corresponde con la disminución de superficie de la finca colindante. Y estima al respecto que el registrador se limita a constatar que el parcelario catastral no se corresponde con el historial registral de las fincas afectadas, pues resultaría un aumento de superficie catastral para una finca (la del recurrente) y una correlativa disminución de superficie catastral para otra para otra finca colindante.
Por lo tanto el párrafo impugnado solo tiene el sentido de mera constatación de uno de los motivos de las dudas expuestas, por los cuales el registrador deniega de manera bien motivada la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación pretendida.
Comentario: No acabo de entender la argumentación de la DG en este caso, pues el recurrente no impugna la nota con la finalidad de que se suprima una de las afirmaciones del registrador, sino para que inscriba la rectificación. Es cierto que el recurrente no entra en el debate de los hechos alegados por el registrador, es decir, la posible invasión de finca colindante, sino que parece esgrimir la presunción de veracidad del Catastro frente a la falta de fehaciencia de la superficie registral, cuestión en la que no deja de tener razón. Creo que hubiera sido más claro que la DG se limitara a desestimar el recurso simplemente basándose en la oposición, debidamente justificada, de los colindantes, como acreditativa de la existencia de una controversia que impide la inscripción de la rectificación y georreferenciación pretendidas. (VEJ)
296.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN LA COMPARECENCIA DE UN HEREDERO QUE FUE REQUERIDO
Resolución de 30 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia.
Resumen: La aceptación y partición de la herencia son negocios jurídicos distintos dentro del proceso sucesorio. La aceptación es un acto estrictamente personal. La partición convencional, sin embargo, exige la voluntad de todos los herederos para poder adjudicarse bienes concretos o partes indivisas de los mismos
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adición de herencia en la que no concurre uno de los herederos, que había sido requerido conforme al artículo 1005 Cc para que aceptara y se adicionara la mitad indivisa de un bien que había sido omitido en la escritura inicial. El requerido se opone al requerimiento mediante burofax. El notario entiende que el requerido no se ha opuesto en debida forma porque no ha comparecido y lo ha hecho mediante burofax por lo que se entiende que acepta la herencia además de conocer la adición que se pretende hacer.
Registradora: Opone a la inscripción que es necesaria la intervención de todos los herederos interesados en la partición.
Otorgantes recurrentes: Oponen que todos los herederos, incluido el requerido, han aceptado la herencia.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
Que los herederos acepten la herencia no excusa que todos deban concurrir al acto particional, pues aceptación y partición son actos distintos dentro del proceso sucesorio.
Los herederos adquieren por la aceptación de la herencia un derecho hereditario abstracto sobre el conjunto de bienes que la integran, pero no un derecho sobre bienes determinados, que solo tendrá lugar mediante la especificación o adjudicación concreta que deriva de la partición, la cual necesita del consentimiento individualizado de todos ellos (Art. 1058, 1059, 1061 y 1062 CC y 42.6 y 46 LH).
Conclusión: Es indudable la necesidad de concurrencia de todos los llamados a la sucesión para que mediante partición convencional el derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes mediante la partición.
Comentario:
Otras cuestiones que resultan del texto de la Resolución que merecen ser destacadas son las siguientes:
1 No procede el requerimiento del artículo 1005 CC cuando conste que el requerido ya ha aceptado previamente la herencia. En el presente caso parece que la herencia ya había sido aceptada, por lo que, de ser así, no procede el requerimiento para aceptar la herencia.
2 El requerimiento del artículo 1005 CC debe limitarse exclusivamente al acto de aceptar o repudiar, excluyéndose cualquier otro contenido como, por ejemplo, que el requerido acepte un determinado proyecto de partición. Así lo tiene dicho la Dirección General y así se deriva de la diferencia sustantiva que hay entre aceptación y partición (como expresamente destaca la presente Resolución).
3 Conforme al derecho vigente no caben contestaciones a requerimientos notariales mediante burofax (R. 19 de noviembre de 2020, Sistema Notarial) (JAR)
297.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. VPO
Resolución de 30 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, descripción de resto y cambio de uso de local a viviendas.
Resumen: Tras la desaparición del Instituto Nacional de la Vivienda (1977) son las Consejerías competentes en materia de vivienda de las CCAA quienes han asumido las funciones en materia de VPO y son la que han de dar la autorización o indicar que no es precisa.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de segregación de un local con cambio de uso a vivienda, concurriendo la circunstancia de que se trata de un edificio que tiene calificación definitiva de VPO del año 1977 y plazo de duración de cincuenta años. La condición de VPO consta registralmente. El notario incorpora a la escritura licencia municipal autorizando la segregación y legalizando el cambio de uso y se acompaña un oficio de la Consejería competente que certifica que dicho local se encuentra dentro de la promoción calificada, ostenta la condición de libre, no estando sujeto a la limitación en el precio de venta.
Registradora: Opone a la inscripción que el oficio de la Consejería dice que la finca ostenta la condición de libre, no estando sujeta a limitación en el precio de venta, pero con ello no se autoriza el cambio de uso de local a vivienda, que implicaría la modificación del número de viviendas que motivaron la calificación del edificio a que pertenece dicho local como de protección oficial.
Notario: Opone a la calificación, junto a la falta de suficiente motivación de la calificación, que el local objeto de segregación y posterior cambio de uso a vivienda «ostenta la condición de libre»; que la licencia de cambio de uso concedida por el Ayuntamiento sería más que suficiente al corresponder a éste competencias no sólo en materia urbanística sino en materia de viviendas protegidas, y que no existe norma alguna que condicione que un edificio contenga viviendas protegidas en un número máximo de unidades
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
Órgano competente para las autorizaciones: Dado que el Instituto Nacional de la Vivienda fue extinguido en 1977, es la Consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma a quien corresponden esas funciones.
Sobre el contenido del oficio presentado: La declaración administrativa de estar libre el inmueble es parca y escueta porque no se determina de forma clara su descalificación y sólo se refiere al precio de venta, por lo que cabría para su inscripción otra certificación de la Administración competente aclaratoria de ese sentido. (JAR)
298.*** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO DE PERSONAS EXTRANJERAS. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL.
Resolución de 30 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3, relativa a una sentencia por el que se decreta el divorcio y se aprueba el convenio regulador entre dos personas de nacionalidad extranjera. (IES)
Resumen.- Cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el registro civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir oficio al Registro Civil Central con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa de matrimonio (copia autorizada de la escritura) y de la identidad de ambos litigantes (cónyuges) para que practiquen la inscripción de matrimonio como soporte a la del divorcio, lo que ha de acreditarse, con los datos de inscripción, para su posterior inscripción en el Registro de la propiedad.
Hechos.- Se plantea la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo aprobando el convenio regulador, dictada por un tribunal español, siendo las partes litigantes dos súbditos de nacionalidad ucraniana.
El registrador alega como defecto que impide la inscripción dominical la falta de previa inscripción de la referida resolución judicial en el Registro Civil Central.
Dirección General.– Confirma la calificación registral.
El artículo 266 del Reglamento del Registro Civil, Decreto de 14 de noviembre de 1958, en su apartado sexto, determina: «En las inscripciones que, en cualquier otro Registro, produzcan las capitulaciones y demás hechos que afecten al régimen económico se expresará el Registro Civil, tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho. Se acreditarán los datos exigidos por certificación, por el Libro de Familia o por la nota a que se refiere el párrafo anterior, y de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable».
La cuestión se centra en determinar si este precepto es aplicable a los matrimonios celebrados fuera de España, entre contrayentes extranjeros, que, sin embargo, obtienen sentencia de divorcio en España. Como señala el registrador, teniendo ambos cónyuges su residencia en España, su divorcio, en base al artículo 3 del Reglamento (CE) n.º 2201/2003 (a partir del 1 de agosto de 2022 la referencia a este Reglamento, debe entenderse hecha al Reglamento (UE) 2019/1111, de 25 de junio), se somete a las reglas de competencia establecidas en dicho Reglamento.
Los artículos 770.1.º y 777.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exigen que se acompañe con la demanda de separación o divorcio, entre otros documentos, las certificaciones de la inscripción del matrimonio y, en su caso, de nacimiento de los hijos en el Registro Civil. En caso de no presentarse tales documentos, el artículo 403.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que la demanda debe ser inadmitida.
Tratándose de matrimonios inscritos en el Registro Civil, esta exigencia de aportar la documentación expresada no es problemática. Ahora bien, en los litigios internacionales de divorcio/nulidad matrimonial/separación judicial, cuando el matrimonio no se encuentra inscrito en el Registro Civil español, estas disposiciones suscitan ciertas distorsiones. Es perfectamente posible que los tribunales españoles puedan conocer de los litigios de nulidad matrimonial, separación y divorcio, cuando ambos cónyuges posean residencia habitual en nuestro país en el momento de presentación de la demanda y que tales cónyuges hayan contraído su matrimonio fuera en España. En estos casos, dicho matrimonio no constará inscrito en el Registro Civil español. Exigir, en estos supuestos, a los cónyuges la presentación de certificaciones que no pueden expedirse resulta contrario a la tutela judicial efectiva. Tampoco resulta adecuado exigir a tales cónyuges que procedan a la inscripción de su matrimonio en el Registro Civil español, entre otras razones porque la legislación registral no lo permite al tratarse de cónyuges ambos extranjeros y haberse celebrado el matrimonio fuera de España. Ante estos supuestos, y con inmejorable criterio, ciertas Audiencias (sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de octubre de 2012 y 12 de noviembre de 2013, y de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de julio de 2012), indican que bastará con la presentación de las certificaciones de empadronamiento de los cónyuges extranjeros en España, así como la correspondiente certificación registral expedida por las autoridades competentes del país en el que se haya celebrado el matrimonio, convenientemente legalizada o apostillada. No será preciso exigir la certificación de inscripción de su matrimonio en el Registro Civil español.
No obstante, cuando se dicta por tribunales españoles una sentencia de divorcio entre cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español, el tribunal sentenciador debe remitir oficio «al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio» (sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona 24 de julio, 18 de septiembre, 12 de noviembre y 18 de diciembre de 2013 y 31 de enero, 8 de abril, 3 y 10 de julio, 30 de septiembre y 30 de octubre de 2014, y Resolución de este Centro Directivo de 6 de julio de 2021). Por lo tanto, ha de confirmarse el defecto observado (IES)
Comentario.– Esta resolución reitera los argumentos de la resolución 7/06/2016 nº Expte. 114/16N, fundamento de derecho IV, letra B).
299.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN. APLICACIÓN DEL ART. 95.4 RH.
Resolución de 30 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27 a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: El artículo 1324 CC destruye el juego de las presunciones de los artículos 1.361 y 1.441 CC, creando otra presunción de privatividad que puede ser destruida, a su vez por una prueba fehaciente y suficiente de la ganancialidad o privatividad del cónyuge confesante.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que se vende la mitad indivisa de una finca perteneciente a una persona que declara estar viuda. Esta participación indivisa de finca está inscrita con carácter privativo de dicha persona por haber confesado su esposo, en el momento de su adquisición, el carácter privativo del precio pagado por ella.
Registradora: Suspende la inscripción porque, conforme al artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, no se ha hecho constar que el confesante estuviese vivo en el momento de la compraventa, o que han dado su expreso consentimiento los herederos forzosos del confesante.
Notario: Si bien reconoce que el supuesto de hecho es el que contempla el artículo 95.4 RH, entiende que el artículo 1.324 CC no limita la facultad dispositiva del beneficiario de la confesión en ningún supuesto, ni condiciona la inscripción, y que debe aplicarse en este caso con carácter preferente. Procede, por tanto, la inaplicación del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario que supone una extralimitación legal.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Sin perjuicio de que existen algunas resoluciones judiciales que reconocen determinada eficacia a la confesión frente a los herederos forzosos tras el fallecimiento del confesante, creando una prueba de privatividad que les afecta y recayendo sobre dichos legitimarios la carga de la prueba necesaria para desvirtuar dicha presunción, lo cierto es que, en el ámbito registral, la norma del citado artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario debe ser aplicada mientras no sea derogada o declarada ilegal.
Reitera la Resolución su argumentación sobre el artículo 95.4 RH que puede resumirse del siguiente modo:
1 La confesión de privatividad no está configurada en nuestro ordenamiento como una declaración de voluntad que fije frente a todos el carácter privativo del bien al que se refiere.
2 La confesión es un simple medio de prueba que crea una presunción de privatividad que opera en la esfera interconyugal pero que carece de virtualidad para desvirtuar por sí sola la presunción de ganancialidad recogida en el artículo 1361 CC e imponerse a los legitimarios del confesante. (cfr. artículo 1.324 del Código Civil). (R. de 8 de junio de 2012).
3 Como medio de prueba que es, “una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas”. (R. de 8 de junio de 2012).
4 No obstante, si bien al fallecimiento del confesante dicha confesión no vincula a sus legitimarios salvo que la confirmen, dichos legitimarios no podrán impugnar la confesión por el mero hecho de su condición de legitimarios, sino que tendrán que acreditar que con tal confesión se perjudica sus derechos legitimarios.
5 La situación jurídica de los bienes privativos por confesión es de indeterminación porque ni pueden ser tratados como privativos a todos los efectos, «inter partes» y frente a terceros, ni tampoco pueden ser reputados inequívocamente como gananciales.
Por ello el artículo 95.4 RH (a diferencia del criterio de los artículo 93.1 y 95.1 RH), ordena su inscripción a favor del cónyuge favorecido por la confesión si exigir su calificación como privativos o gananciales, lo que conlleva que, fallecido el confesante, sus herederos forzosos deban consentir los actos dispositivos sobre los mismos realizados por el cónyuge beneficiario, salvo que el carácter privativo resulte de la partición hereditaria del confesante.
6 No será de aplicación el art. 95.4 RH cuando los derechos legitimarios aparecen configurados como un mero derecho a un valor patrimonial atribuible por cualquier título (artículo 451-1 del Código Civil de Cataluña y artículo 249 del Derecho civil gallego). (JAR)
300.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD POR POSIBLES AGRUPACIONES ENCUBIERTAS
Resolución de 30 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca por encubrir operaciones de agregación o agrupación encubiertas.
Resumen: En el supuesto resuelto, las modificaciones catastrales previas no permiten presumir la existencia de operaciones encubiertas que impidan la práctica de la rectificación de superficie de la finca registral.
Hechos: Se solicita mediante instancia la incoación del expediente regulado en el art. 199 LH para inscribir la modificación de cabida y linderos de una finca registral sobre la base de una certificación catastral.
El registrador declara albergar dudas de identidad debido al historial catastral de la finca, que ha sido objeto de diversas modificaciones que le hacen presumir encubrimiento de operaciones de agrupación no inscritas.
El recurrente reconoce que se han efectuado sucesivas modificaciones catastrales hasta llegar a la superficie actual, incorporando determinados caminos o zonas antes no incluidas, pero alega que no se ha producido ninguna segregación o agregación encubierta de fincas colindantes, sino que se produjeron una serie errores en las descripciones de la parcela en cuestión que no permitían reflejar correctamente la configuración de esta ni sus dimensiones reales.
La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina: Ambas hipótesis, la que presume el registrador, y la que invoca el recurrente, son posibles, pareciendo de entre ellas más probable la del recurrente, pues la nueva parcela catastral está delimitada por caminos (unos privados y propios e integrantes de la parcela, y otros públicos y por tanto ajenos a ella), y no tiene porciones de terreno al otro lado de tales caminos, dato que coincide con la descripción registral vigente, que es la de una finca con linderos fijos (caminos por los cuatro puntos cardinales).
Así pues, en el presente caso, por las circunstancias y razones expuestas (finca con descripción registral meramente literaria pero con linderos fijos –caminos– que conserva esos linderos fijos, y aumento de superficie de tan sólo un 15 %) no parece que entre el hecho demostrado (que ha habido alteraciones catastrales para incorporar a un determinado inmueble como propios caminos privados perimetrales antes no contabilizados, a petición de su titular) y aquel que se trate de deducir (que ello suponga agregación de porciones de fincas colindantes) «haya un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano». (VEJ)