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Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2021. Intereses contrapuestos en herencias.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS CONFLICTOS DE INTERESES EN LA PARTICIÓN HEREDITARIA. Emma Rojo.

Es evidente que valorar si existe o no conflicto de intereses en la partición es materia que cae dentro de la calificación registral y ello porque este tema afecta a la capacidad del que otorga el negocio. La primera cuestión que se plantea es entonces determinar cuándo existe conflicto de intereses. Como señaló la STS de 17 de enero de 2003 “la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos…”.

Para detectar las situaciones de conflicto de intereses hay que tener en cuenta tres esenciales principios:

Primero.- Hay conflicto siempre que el beneficio de una de las partes o patrimonios relacionados imponga un equivalente perjuicio para la otra parte o patrimonio. Cada parte pretende obtener el mejor beneficio, y, el problema consiste en que si lo consigue, ello redunda necesariamente en perjuicio del otro.

Segundo.- Para que exista conflicto, es necesario que el representante ejerza una facultad de decisión, es decir, emita su voluntad sustantiva sobre el contenido del negocio. No cabe el conflicto si el representante se limita a ejecutar un negocio o acto que ya esta previamente decidido y configurado en todos sus detalles por el propio representado.

Tercero.- Por último, no basta el hipotético riesgo de conflicto de intereses. Es preciso que ese riesgo cristalice en conflicto real de intereses.

Son muchos los casos de conflictos de intereses resueltos por la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, es doctrina registral reiterada, por todas, Resoluciones de 6 de noviembre de 2002 y de 15 de septiembre de 2003 que no existe conflicto de intereses cuando los bienes de adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. El Centro Directivo reconoce que la adjudicación proindiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias es una operación sin transcendencia económica que supone, desde el punto de vista jurídico, una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados por el cónyuge viudo.

También, es criterio del Centro Directivo, por todas, Resolución de 2 de marzo de 2015, que no existe necesariamente oposición de intereses cuando en una partición interviene un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso.

En cambio, sí hay conflicto de intereses cuando existen bienes que figuran inscritos con carácter presuntivamente ganancial o, en definitiva, bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter, pues, no cabe duda, que el carácter ganancial o privativo que se les dé a tales bienes benefician o perjudican respectivamente al cónyuge viudo y al hijo y heredero menor de edad en cuyo nombre interviene aquél. Por todas, Resolución de 23 de mayo de 2012.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

El informe de este mes tiene importantes normas que atañen a los Registros la Propiedad, con modificaciones del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Ley de apoyo a Personas con discapacidad

Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Amplísima modificación que afecta, entre otras leyes, al Código Civil, en materia de representación legal; y a la Ley Hipotecaria, suprimiendo el artículo 28, desapareciendo las inscripciones y anotaciones relativas a la constancia de los supuestos de incapacidad, modificando la regulación del antiguo Libro de Incapacitados y las hipotecas legales.

Ir a la página especial con resumen amplio y enlaces.

Algunas tablas comparativas

Ley Orgánica de protección a la infancia y la adolescencia 

Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

Se trata de una ley integral sobre la violencia contra los niños, niñas y adolescentes. Sus disposiciones finales afectan a una gran cantidad de leyes, entre ellas, cuatro artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con el resumen amplio y enlaces.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado Disposiciones de Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Extremadura Pero sin especial interés para la oficina registral

SECCIÓN II

Concurso Registros: Resultado en el BOE

Resolución de 11 de junio de 2021, de la DGSJyFP  y de CATALUÑA, por las que se resuelven el concurso ordinario n.º 309, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver archivo de Concursos.

Constituido el Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/670/2021, de 23 de junio, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a doña María Concepción de Solance del Castillo, registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias I.

Se declara la jubilación de doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, registradora mercantil de Málaga II.

 

RESOLUCIONES:
166.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: DURACIÓN

El derecho al uso a la vivienda habitual, cuando no hay hijos menores, o hay custodia compartida, debe tener un plazo de duración.

170.() ADJUDICACIÓN DIRECTA JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL

Aunque en un decreto de adjudicación se omitan algunos de los datos descriptivos con que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.

171.** COMPRAVENTA. DUDAS DE IDENTIDAD ENTRE DISPONENTE Y TITULAR REGISTRAL

En el caso de extranjeros de países cuyo número de  documentación de identidad cambia, la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, ha de considerarse suficiente para acreditar la identidad con el titular registral, salvo que el registrador no considere suficiente dicha aseveración, pero debe motivarlo adecuadamente y en el momento de la nota de calificación.

172.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional  no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

173.** EJECUCIÓN JUDICIAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

174.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE HACER

Resolución que sistematiza la cancelación de asientos por transcurso del plazo y en particular: Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio se pueden cancelar, a falta del consentimiento del titular de la misma, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

  1. ** ACTA NOTARIAL DE DESAFECTACIÓN DE APARTAMENTOS. APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Desde la primitiva ley 42/1998 es obligatorio un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho real o personal. Para la desafectación de elemento es necesario el consentimiento a la modificación por la empresa de servicios por medio de su representante, debiéndose acreditar quien es y que además debe comparecer.

176.** INMATRICULACIÓN POR TÍTULO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. COINCIDENCIA CON FINCA YA INMATRICULADA

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 LH . Ha de razonarse porqué se considera que una finca forma parte de otra inscrita de mayor cabida.

177.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO

Las dudas fundadas sobre una posible invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción.

178.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.

Admite que el envío de una copia simple de una escritura de cancelación de una hipoteca unilateral en la que se intima al acreedor, que no ha aceptado la hipoteca previamente, para que la acepte en el plazo de 2 meses con la advertencia oportuna es una verdadera notificación y si transcurre dicho plazo sin aceptar es posible solicitar la cancelación registral.

179.** PODER Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Cuando en un negocio jurídico relativo a bienes inmuebles en España otorgado ante notario extranjero se actúa con un poder, el notario extranjero tiene que emitir un juicio de suficiencia equivalente al que emitiría el notario español. El derecho extranjero alegado hay que probarlo adecuadamente.

181.*** COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE COMPRA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción sobre el mismo, así como los supuestos en que sería susceptible de reflejo registral y sus requisitos.

182.** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O DECLARACIÓN RESPONSABLE EN MADRID.

En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. En la legislación anterior la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo era posible, pero era necesario reconocimiento de la Administración, o Acta de inspección de lo edificado con conformidad y transcurso del plazo de un mes para emitir la licencia.

184.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE

En el caso del derecho de trasmisión recupera la doctrina sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante, y además que tal intervención no puede limitarse a prestar su consentimiento a la escritura sin ninguna adjudicación, sino que debe estar causalizado.

185.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PRIVATIVO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN R.E.M.

No es directamente inscribible un Decreto Judicial de adjudicación dictado en un procedimiento de liquidación de Gananciales disolviendo el condominio de una finca privativa en proindiviso oprdinario sin expresar que fue la vivienda familiar

186.** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN

Para cancelar las cargas posteriores a la condición resolutoria como consecuencia de la resolución por incumplimiento de la condición garantizada dese requiere el consentimiento de sus titulares.

187.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídico no pudiendo practicarse inscripciones a favor de las mismas, salvo las excepciones admitidas como las anotaciones de demanda y embargo y las inscripciones transitorias o de mero puente.

188.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RESOLUCIONES DEL ARTÍCULO 2.4 LH

Cabe practicar anotación preventiva de demanda de las resoluciones del artículo 2.4 LH por una medida cautelar por la que «se acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces» dada su finalidad cautelar.

189.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No es anotable un embargo entablado contra quien no es titular registral de la finca en el momento de la presentación del mandamiento en el registro.

191.** EJECUCIÓN DE EMBARGO SIN CONSTAR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En una ejecución de un embargo, respecto del cual no consta en el registro haberse expedido la certificación de cargas, es posible inscribir la adjudicación de la finca y la cancelación de la anotación ejecutada, pero no la cancelación de las cargas posteriores, para cuya cancelación no bastará una expresión genérica sino que deberán señalarse de forma individual cada una de las cargas que deben ser canceladas.

192.*** COMPRAVENTA INTERVINIENDO TUTOR CON JUICIO DE SUFICIENCIA SIN INSERTAR LA AUTORIZACIÓN PARA ENAJENAR

Los requisitos que se exigen en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial, relativos al juicio se suficiencia notarial en los supuestos de representación, son aplicables también a una declaración de incapacidad y a la autorización judicial para enajenar el tutor bastando la reseña de los documentos sin que el registrador pueda exigir la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario bajo su fe.

194.** SENTENCIA DECLARATIVA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Para que sea inscribible la Sentencia que declare la adquisición de una finca inscrita por prescripción es necesario que el procedimiento se haya entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión.

195.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA DISCONTINUA

En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

196.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. RECURSO DE REVISION POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Aunque el tercer poseedor debe ser demandado y requerido de pago, cuando el tribunal se pronuncia sobre tal extremo el registrador no puede entrar a calificar. También trata de la posibilidad del recurso extraordinario de revisión por la nulidad de clausulas abusivas en procedimientos anteriores a la Ley de Contratos Inmobiliarios.

197.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH SIN EL TRANSCURSO DEL AÑO ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR

Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.

198.** HERENCIA. RECTIFICACIÓN

Si al ratificar una escritura se rectifica su contenido es preciso a su vez la intervención de todos los otorgantes iniciales pues se está modificando precisa el consentimiento de todos quienes la otorgaron en cuanto les afecta. Reitera doctrina sobre los efectos de la confesión de privatividad

199.** INMATRICULACIÓN  Y  SOSPECHAS DEL REGISTRADOR DEL TÍTULO INICIAL.

Aunque de los documentos presentados para la inmatriculación haya indicios de los que pueda resultar que no es claro que el transmitente sea dueño de la finca (en el catastro está a nombre de desconocidos; del testamento del causante parece que la finca pudiera no ser del testador..), si se cumplen los requisitos para la inmatriculación del art. 205 (doble título, y el previo es una herencia en el que el causante ha fallecido con más de un año de antigüedad) el registrador no puede calificar que sean títulos creados ad hoc. Sólo en su caso y siempre debidamente fundamentado que la finca invade el dominio público u otra finca inmatriculada.

200.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HERENCIA. RECURRE APODERADO.

Para rectificar un error en una inscripción que se refiere a la participación en un garaje con asignación de un uso exclusivo de la plaza es preciso el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento correspondiente entablado contra todos ellos, al tratarse de un error de concepto. Para recurrir un apoderado no es necesario que del texto del poder resulte literal o expresamente que el apoderado tiene facultades para recurrir.

201.**  HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre registral del art. 254 LH cuando el sujeto pasivo es un no residente la competencia para la liquidación corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria

202.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

El exceso de cabida tiene por objeto rectificar un erróneo dato en la descripción de la finca registral pero sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. El registrador a la vista de la oposición del colindante debidamente sustentada, debe adoptar un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

203.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA INTERVENCIÓN DEL  ADMINISTRADOR CONCURSAL

El juicio notarial de suficiencia de la intervención de un administrador concursal tiene que especificar en qué fase del concurso se halla la sociedad y, de estar en fase común, emitirse a la vista del auto de declaración del concurso, no sobre la base de una credencial del nombramiento de administrador concursal. La cancelación de una condición resolutoria se equipara a la enajenación de bienes por lo que se necesita autorización judicial en la fase común.

205.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR MAYORÍA HABIENDO PROPIETARIOS POSTERIORES.

Tratándose de un acuerdo que no exige unanimidad sino mayoría cualificada y habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, es inscribible aunque haya propietarios inscritos que no intervinieron en el acuerdo por haber inscrito su adquisición después de haberse adoptado el acuerdo pero antes de su presentación en el registro.

206.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística

207.*** EJECUCIÓN EN UN UNICO PROCEDIMIENTO DE UNA DEUDA DERIVADA DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS

No cabe acumular en un único procedimiento, sea el especial de ejecución hipotecaria o el ordinario, la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

208.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE DE MÁXIMO POR CADUCIDAD

Para cancelar por caducidad una hipoteca flotante (operaciones factoring) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

210.** PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL «DERECHO A PERMANECER» EN UN INMUEBLE DECLARADO EN UN INCIDENTE DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JUNIO 2021

INFORME NORMATIVA JUNIO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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Viuda del transmitente y partición: Revocada RDGRN 11 de abril de 2019.

SOBRE LA NECESIDAD O NO DE QUE INTERVENGA LA VIUDA DEL TRANSMITENTE EN LA PARTICIÓN

UNA RECIENTE SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA REVOCA LA RDGRN 11 DE ABRIL DE 2019

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de veintidós de marzo de dos mil veintiuno revoca la resolución del DGRN  de 11 de abril de 2019 que convalido la calificación negativa de 19 de diciembre de 2018 efectuada por la Registradora de la Propiedad numero  11 de Valencia.

Se nos ha remitido por el notario autorizante de la partición un PDF con el texto íntegro de la sentencia. Al contar con datos personales, recogemos aquí el texto de los Fundamentos de Derecho, expurgado de esos datos. Previamente recordamos el resumen publicado en su día  de la resolución revocada: 

Resumen: La DG mantiene el criterio moderno sobre el ius transmisionis, tras la STS 11 septiembre 2013, y la de la Sala 3ª de 5 junio 2018, considerando que los bienes del primer causante pasan directamente al trasmisario, cuando ejercita positivamente el ius delationis del transmitente, pero no como una doble transmisión, sino que sucede directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta al transmitente. En el presente supuesto, hay un nuevo efecto añadido: “pese a que, la legitimaria del transmitente es sólo una legataria de cuota usufructuaria, aún asi, tiene, por exigencia legal, una cotitularidad en el activo hereditario líquido, que exige su intervención en la partición hereditaria”.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

No se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO. –  Antecedentes.

El Registro de la Propiedad n.º 11 de Valencia, suspendió la inscripción considerando que la viuda legitimaria del hijo fallecido (D. CCC) que postmurió a su madre sin aceptar ni repudiar su herencia, debía intervenir en dicha herencia.

El demandante en este procedimiento recurrió esa denegación, lo que fue desestimado por  Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 11 de abril de 2019, explicando  «… En un caso como el presente, y teniendo en consideración la existencia de una única sucesión (de la primera causante, fallecida intestada) sólo deben intervenir -a los efectos de aceptar o repudiar su herencia- los designados por la ley como herederos (es decir, los hijos supervivientes) así como el igualmente heredero abintestato de un hijo que habiendo sobrevivido a aquélla no tuvo ocasión de pronunciarse sobre la adquisición de la condición de heredero (es decir, en este caso, el padre, si bien, al haber fallecido éste posteriormente intervienen sus herederos -hermanos de ese segundo causante-), al ser los únicos titulares del «ius delationis». Por todo ello, la intervención de tales herederos a los efectos de aceptar la herencia de los dos causantes es perfectamente válida y plenamente eficaz… Las circunstancias del caso analizado, en el cual tanto la primera causante como el transmitente fallecen intestados, implican que el «tus delationis» respecto de aquélla, como derecho a aceptar o repudiar, corresponde a los hijos que le sobreviven (como herederos abintestato de la misma y herederos designados en testamento por su padre, quien habiendo sido declarado heredero abintestato de su hijo premuerto falleció sin haber aceptado ni repudiado la herencia de éste). Como ha afirmado el Alto Tribunal y dispone el artículo 1 006 del Código Civil, el «ius delatíonis» de la primera causante se atribuye a dichos interesados, es decir, sus herederos directos y el llamado como tal por la ley (o sus herederos, también «ex» artículo 1006 del citado Código). Pero lo que se transmite y lo que se adquiere en virtud de citado precepto no puede ser más que dicho «ius delationis)), que si bien se ejercita de manera directa -sin pasar por la herencia del transmitente- sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia de la primera causante, pero no debería afectar a otras consecuencias más allá de ello, máxime cuando ello podría derivar en la vulneración de una ley reguladora de nuestro derecho sucesorio. Otra solución devendría en un resultado no deseado por nuestra norma, la cual permite conservar la esfera y el interés patrimonial de los descendientes de otro descendiente premuerto a los efectos de proteger a los legitimarios de grado sucesivo (tal y como establece el artículo 814 del Código Civil -los descendientes de otro descendiente que no hubiere sido preterido, representan a éste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos-). … Este Centro Directivo estima que la obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1.000-1 0 del Código Civil). Desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis». Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho -y, por ende, con la herencia del primer causante- debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente…”.

Este procedimiento se inició por la demanda de juicio verbal contra resolución dictada por la Dirección General de los Registros y el Notariado, de fecha 11 de abril de 2019, desestimatoria del recurso por él mismo interpuesto contra la calificación negativa emitida por la Registradora de la Propiedad número 11 de los de Valencia con fecha 19 de diciembre de 2018,  respecto a la escritura de aceptación y partición de las herencias de D. BBB y Dª AAA, otorgada con fecha 28 de diciembre de 2016, en esta escritura, el Sr. Notario expresa que al operar el derecho de transmisión, no se hace precisa la intervención de la viuda del hijo fallecido por no proceder el reconocimiento a su favor de usufructo vidual alguno en los bienes y derechos que son inventariados y adjudicados. Se impugnó la  Resolución  considerando  que  la Dirección General de los Registros y Notariado aplica el artículo 1006 del CC siguiendo una antigua doctrina jurisprudencial (clásica), con violación de la fijada por el Tribunal Supremo (moderna) en sentencia para la unificación de doctrina de 11 de septiembre de 2013. Y considera que, en base a dicha doctrina, los bienes dejados a su fallecimiento por doña AAA, primera fallecida, seguirán el curso que tengan que seguir, pero en ningún caso pueden entenderse incluidos dentro del caudal hereditario dejado por D. CCC a su fallecimiento; y por tanto en ningún caso resulta necesaria la intervención de la viuda de este en las escrituras de partición de las herencias de sus padres.

 Se dictó Sentencia desestimando la demanda, al concluir en los últimos párrafos del fundamento de derecho tercero, “… Esta interpretación es la que se desprende de la Resolución impugnada, que combina, sin contravenirla, la teoría de la transmisión directa (una sola transmisión), con el hecho de que el “ius delationis” (derecho a aceptar o repudiar la herencia del primer causante) si integra el patrimonio hereditario del transmitente, de modo que los llamados a su herencia -cualquier que sea el título por el que hayan sido llamados- podrán intervenir en la herencia del primer causante en defensa de los bienes y derechos que les pudieran corresponder. La Dirección General de los Registros y Notariado acepta pues la tesis «moderna», con matizaciones resultantes de los derechos legitimarios. Así, partiendo de la existencia de una única sucesión en la que solo deben intervenir -a los efectos de aceptar o repudiar la herencia- los designados por ley como herederos (hijos supervivientes tras la muerte de su padre), la Resolución recurrida, al aceptarse por estos la herencia, atribuye a estos el ius delationis de la primera causante, pero estima que resulta de obligada protección de los herederos forzosos, computando el ius delationis a efectos de determinar el importe de la legítima, porque si es (como expresaba la referida S.A.P. Córdoba) susceptible de valoración económica. En consecuencia, la calificación de la Registradora de la Propiedad número 11 de Valencia  se ajusta a derecho cuando suspendió la inscripción de la escritura de la escritura de partición y adjudicación de herencia otorgada en 28 de diciembre de 2016  ante el Notarío de Valencia D. Joaquín Sapena Davó.

Procediendo la desestimación de la demanda… “

Ante esta resolución, entendiéndola injusta y lesiva para sus intereses, interpuso recurso de apelación el demandante  alegando, en síntesis: La cuestión es de gran relevancia, ya que la Juez de instancia ha terminado conculcado la doctrina del Tribunal Supremo sobre el “ius transmisionis”, apoyándose para ello en una Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, anterior al momento en que el Pleno del Alto Tribunal adopta una posición definitiva al respecto de la cuestión y, para más inri, la Juzgadora sostuvo que la sentencia de la AP Córdoba “corrobora la doctrina emanada de la DGRN”, cuando esta no es más que un simple organismo administrativo y, además, parte litigante interesada en el presente proceso que, como la Juzgadora de instancia, debe guiar su actuación respetando el sistema de fuentes del Derecho español y, consecuentemente, la Doctrina Jurisprudencial del Tribunal. La más reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo establece que “aceptando la herencia del heredero transmitente y ejercitando el “ius delationis”, los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente fallecido”, por lo que, en relación con el causante, hay una sola transmisión que se rige por las normas de su sucesión y los bienes de la herencia del primer causante no deben valorarse para el cálculo de la legítima de la sucesión del transmitente, por lo que el viudo del transmitente no debe concurrir a la partición de la herencia del primer causante, salvo cuando el transmitente legó a su viudo el usufructo y, además, le instituye heredero o cuando en la sucesión intestada resulta ser su único heredero, supuestos que no son el caso que nos ocupa. Esta doctrina fue fijada por la invocada Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (generadora por sí sola de doctrina jurisprudencial) de 11 de septiembre de 2013 y posteriormente corroborada  por la posterior Sentencia también del pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014 y luego seguida, sin controversia alguna, por las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del propio Tribunal Supremo 5 de junio de 2018 y de 29 de marzo de 2019, conforme a las cuales “se produce una sola adquisición hereditaria y, por ende, un solo hecho imponible, no dos hechos imponibles ni dos devengos del impuesto”. A dicha doctrina debe añadirse la antes citada y fijada por el mismo Alto Tribunal en su Sentencia de la Sala Primera nº 712/2014 de 16 de diciembre, en cuanto a que “el usufructuario de la totalidad de la herencia o de una parte alícuota no puede ser asimilado a la posición jurídica del heredero”, doctrina igualmente transgredida por la Sentencia de 1ª Instancia.

SEGUNDO.– Decisión del Tribunal.

 La cuestión suscitada en este procedimiento se nuclea en la Sentencia de 11 de septiembre de 2013 del Plano del Tribunal Supremo y en referencia a sí es aplicable a este supuesto. Solo si esta Sala la considera inaplicable deberá entrar a analizar el artículo 1006 del CC en relación al supuesto de hecho enjuiciado, en base a las consideraciones de la DGRN, no así en caso de considerarla aplicable en cuyo caso se atendrá a la citada doctrina como solicita el recurrente.

Por ello para resolver el recurso se atiende a:

1º) Los antecedentes fácticos no discutidos y se sintetizan (siguiendo orden temporal) en:

1.1- Doña AAA falleció el 30 de junio de 1990, sin haber otorgado testamento, entando casada con don BBB, de cuyo matrimonio nacieron  tres hijos: CCC, DDD y EEE.

1.2- Don CCC falleció intestado, el 27 de octubre de 2012, casado con doña FFF. Por acta de declaración de herederos, se declaró heredero de éste a su padre AAA, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la FFF. Sin que el fallecido en vida hubiera aceptado o repudiado la herencia de su madre.

1.3- Don AAA falleció el 1 de enero de 2016, viviendo sus dos hijos DDD y EEE, habiendo otorgado testamento el 30 de octubre de 2012,  instituyéndolos herederos por partes iguales.

1.4- Por acta de 28 de diciembre de 2016, los dos hijos DDD y EEE procedieron a la partición de las herencias de sus padres, respecto a la de la madre el notario concluyó “…los únicos interesados en esta herencia son sus tres hijos DDD, EEE y CCC (este último hoy difunto como a continuación se indica), herederos por partes iguales y el viudo AAA al que le correspondía el usufructo del tercio de mejora de la herencia, si bien, habida cuenta de su fallecimiento tal y como a continuación se indica, dicho usufructo queda extinguido …. Ello no obstante, al operar el derecho de transmisión en la forma que de esta escritura resulta en las herencias que son objeto de la presente, no se hace precisa la intervención de Doña FFF, por no proceder el reconocimiento a·su favor de usufructo vidual alguno en los bienes y derechos que acto seguido son inventariados y adjudicados…”.

2º) El artículo 1006 del CC establece “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía.”.

3º) El Tribunal Supremo en Sentencia del pleno de 11 de septiembre de 2013 concretó la siguiente doctrina jurisprudencial (fundamento de derecho segundo punto 5º) “…que el denominado derecho de transmisión previsto en el  artículo 1006 del Código Civil  no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente…“. Explicándola en el sentido de que “ …  La inalterabilidad del ius delationis, junto con la debida diferenciación de los procesos sucesorios en liza, determina, a su vez, que los derechos hereditarios de los herederos transmisarios se ejerciten plenamente conforme a la sucesión del causante de la herencia, ya testamentariamente o bien de forma intestada, quedando comprendidas en dicha ejecución sucesoria la concreción e individualización propia de las operaciones particionales cuando estas tengan lugar; sin que dicha ejecución venga condicionada por las disposiciones que deban seguirse respecto de la sucesión o partición de la herencia del heredero transmitente. Esta misma razón de inalterabilidad o subsistencia del ius delationis hace que cumplidos ya los requisitos de capacidad sucesoria por el heredero transmitente y, por tanto, la posibilidad de transmisión del ius delationis, la capacidad sucesoria de los herederos transmisarios en la herencia del causante deba ser apreciada cuando éstos acepten la herencia del fallecido heredero transmitente…”.

El criterio del Tribunal Supremo contextualizado respondió a la necesidad de fijar el criterio doctrinal ante las dos corrientes existentes  sobre el “ius delationis” (derecho a aceptar o repudiar la herencia), en aquellos supuestos, como el enjuiciado, cuando uno de los llamados a suceder  fallece sin aceptar o repudiar la herencia, en esta caso don CCC que postmurio a su madre y premurió al padre, sin aceptar o repudiar la herencia de la primera. La clásica concluye que existe una doble transmisión, una primera del causante al heredero transmitente y una segunda de éste al heredero transmisario. Y la moderna, por la que se decanta esta Sentencia del Tribunal Supremo, de que la adquisición es directa, así los bienes pasan directamente del primer causante al heredero transmisario cuando éste ejercita el ius delationis del transmitente.

La correlación entre el supuesto de hecho  y la doctrina del Tribunal Supremo nos llevan a la estimación del recurso, por cuanto:

1º) La Dirección General del Registro y del Notariado, aunque en un principio parece que  sigue la doctrina del Tribunal Supremo (antes expuesta) en realidad  la obvia, al explicar  “… En un caso como el presente, y teniendo en consideración la existencia de una única sucesión (de la primera causante, fallecida intestada) sólo deben intervenir -a los efectos de aceptar o repudiar su herencia- los designados por la ley como herederos (es decir, los hijos supervivientes) así como el igualmente heredero abintestato de un hijo que habiendo sobrevivido a aquélla no tuvo ocasión de pronunciarse sobre la adquisición de la condición de  heredero (es decir, en este caso, el padre, si bien, al haber fallecido éste posteriormente intervienen sus herederos -hermanos de ese segundo causante-), al ser los únicos titulares del «ius delationis». Por todo ello, la intervención de tales herederos a los efectos de aceptar la herencia de los dos causantes es perfectamente válida y plenamente eficaz… Pero lo que se transmite y lo que se adquiere en virtud de citado precepto no puede ser más que dicho “ius delationis”, que si bien se ejercita de manera directa -sin pasar por la herencia del transmitente- sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia de la primera causante, pero no debería afectar a otras consecuencias más allá de ello, máxime cuando ello podría derivar en la vulneración de una ley reguladora de nuestro derecho sucesorio… Desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis». Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho -y, por ende, con la herencia del primer causante- debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente… ”, con la finalidad de otorgar protección a los legitimarios. En la idea de que la viuda debe intervenir en la partición hereditaria al tener interés en ella por el contenido de la cuota viudal, aplicando la idea de la doble transmisión, al defender que los bienes del causante han pasado a la herencia del trasnmitente  modificando la cuota viudal y pasando de éste  al transmisario.

2º) Al igual, la Sentencia recurrida desestimó la pretensión de la actora asumiendo  que “… en la herencia de D. CCC se integraba el derecho a aceptar o repudiar la herencia de su madre, con lo que su viuda ostenta un interés legítimo en la partición de la herencia de D. BBB, al ostentar un derecho de usufructo (por ley) sobre el caudal relicto de su cónyuge…”; inaplicando  la doctrina del Tribunal Supremo tal como ha sido expuesta, manteniendo la doctrina clásica de la doble transmisión y no la directa del causante al transmisario.

3º) Como hemos indicado al principio, esta Sala no analiza la corrección jurídica de la doctrina del Tribunal Supremo, sino únicamente su aplicación al caso concreto.  Y como se ha expuesto tanto la resolución de la DGRN como la Sentencia recurrida se apartan de ella. Siendo aplicable, al supuesto enjuiciado, conforme los antecedentes de hecho antes resumidos, la doctrina moderna (criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo). Pues la transmisión directa de la herencia de la causante al transmisario implica la innecesaria llamada a la partición de la herencia de la madre (causante), a la esposa de don CCC, dada su condición de legitimaria como usufructuaria de la cuota viudal, al concurrir con el padre de su esposo (artículo 837 del CC), ya que los bienes de la primera herencia  no han entrado en la herencia del transmitente, o lo que es igual que los transmisarios heredan directamente, en virtud de derecho propio (Sentencia del Tribunal Supremo Sala de lo contencioso de 5 de junio de 2018), ya que el artículo 1006 del CC lo que regula es el derecho de transmision del «ius delationis”, por lo que  el heredero solo hereda el “ius delationis” de la herencia de la primera causante si acepta la herencia de su causante.  

Ahora bien la anterior conclusión no implica la estimación integra de la demanda, pues la única cuestión analizada ha sido la calificación negativa  por la no intervención en el  acta de la viuda de don CCC,  dejándola sin efecto  por dejar sin efecto esa objeción de la Registradora de la Propiedad, pero sin  que proceda ordenar la inscripción, pues es competencia exclusiva de aquella analizar si la escritura cumple los requisitos para ello. 

TERCERO. – Costas de primera instancia.

Aunque se ha estimado la demanda, la Sala aprecia la existencia de suficientes dudas jurídicas como se constata con las numerosas resoluciones apuntadas tanto por el recurrente como por el Abogado del Estado para aplicar la excepción a la regla general y no efectuar declaración sobre el pago de las costas causadas en  primera instancia, artículo 394 de la LEC.

CUARTO. – Costas de segunda instancia.

Habiéndose estimado el recurso de apelación no procede hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO

PRIMERO.-

Estimar el recurso de apelación interpuesto por don… contra la Sentencia número 67/2020 de 23 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, en el juicio verbal tramitado con el número 851/2019. 

SEGUNDO. –

Se revoca la resolución recurrida acordando en su lugar:

1º) Se estima parcialmente la demanda interpuesta por don… contra la Administración General del Estado – Dirección General del Registro y  del Notariado.

2º) Se revoca la resolución del DGRN  de 11 de abril de 2019 que convalido la calificación negativa de 19 de diciembre de 2018 efectuada por la Registradora de la Propiedad numero  11 de Valencia.

3º) Se acuerda dejar sin efecto la suspensión y denegación de la inscripción de la escritura pública  autorizada el día 26 de diciembre de 2016 por el Notario de Valencia don Joaquín Sapena Davo (protocolo 1450), en la que se practicaba las operaciones particionales de la herencias de doña AAA  y don BBB.

4º) Sin hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en primera instancia.

TERCERO.-

No se hace declaración sobre el pago de las costas de esta segunda instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de  conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

ENLACES: 

RDGRN 11 DE ABRIL DE 2019

STS 11 DE SEPTIEMBRE DE 2013

ETIQUETA DERECHO DE TRANSMISIÓN

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Emma Rojo.

Es sabido que la aportación de un título formal y la solicitud de inscripción (artículo 6 LH) da lugar a una operación registral: la práctica del asiento de presentación en el Libro Diario, que es, como escribe ANTONIO PAU PEDRÓN, un breve extracto del documento. Ahora bien, la práctica del asiento de presentación no tiene carácter inmediato o mecánico con la sola aportación del título correspondiente en el Registro. Las importantes consecuencias que conlleva la extensión del asiento de presentación determinan que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Sin embargo, este análisis que lleva a cabo el Registrador es distinto de la calificación propiamente dicha de los títulos presentados a los efectos de determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación (artículo 18 LH). En este momento inicial, el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

Se presentan en el Diario (artículo 416 RH):

  1. Cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, que deberá tener el contenido previsto en el artículo 249 LH.
  2. Los documentos judiciales o administrativos que ordenen la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral.

Por el contrario, con arreglo al artículo 420 RH, no se presentan en el Diario,

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral (Vid. artículo 3 LH).
  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios (Vid. artículo 1.2 LH).
  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. Ver R. de 3 de mayo de 2016.

Respecto del último apartado del artículo 420 RH, la DGRN ha señalado reiteradamente (por todas, R. de 4 y de 12 de junio de 2018) que “la negativa a la práctica del asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se pretende sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro (…). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación”. En aplicación de esta doctrina, la DGRN no ha admitido la aportación de una copia del escrito de interposición de demanda en juicio declarativo de derechos. Se considera necesario que el letrado de la Administración de Justicia dicte un decreto admitiendo la demanda y dando traslado al demandado para que conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será́ este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda. (R. de 20 de julio de 2016).

La falta de pago del impuesto no determina la negativa a la práctica del asiento de presentación pues aun cuando el artículo 254 LH dispone que “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”, añade a continuación el artículo 255 LH que, “(..) podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto”.     

Por último, sobre cuál sea el recurso a interponer ante la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, la legislación hipotecaria vigente guarda silencio sobre esta cuestión. En la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005. Ante el silencio de la legislación vigente, el Centro Directivo ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y ss LH (Vid. R. de 14 de julio de 2012).

En estos casos, el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Ver resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas sobre el asiento de presentación.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Destacamos la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2018, Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018,

Ir al Archivo especial

Para la Oficina Registral:

Mantenimiento del Interés legal del dinero en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2018 (estaba en el 3,5% en 2015 y en el 4% en 2014). (Disp. Ad. 57ª); y en cuanto al Interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el  3,75%, como en 2017 y 2016 (estaba en el 4,375% en 2015 y en el 5% en 2014). (Disp. Ad. 57ª).

Destacamos tambien en cuanto a la Pensión de jubilación Tribunales, Universidad y Registradores lD. F. 39ª, que modifica la D.F.5ª LOPJ dispone: “A los Jueces, Magistrados, Abogados Fiscales, Fiscales, Letrados de la Administración de Justicia, docentes universitarios y Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles incluidos en el Régimen de Clases Pasivas del Estado que causen o que hayan causado pensión de jubilación a partir de 1 de enero de 2015 y que en el momento de dicho hecho causante cuenten, al menos, con sesenta y cinco años de edad cumplidos, así como a los Magistrados y Fiscales del Tribunal Supremo que en la indicada fecha estuvieran prestando servicios como eméritos, les será de aplicación lo establecido en la disposición adicional decimoséptima del Texto Refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado…: En estos supuestos se reconocerá a los interesados un porcentaje adicional por cada año completo de servicios efectivos al Estado entre la fecha en que cumplieron sesenta y cinco años, y la del hecho causante de la pensión, cuya cuantía estará en función de los años de servicio acreditados en la primera de las fechas indicadas, según la escala prevista en la disposición adicional mencionada en el párrafo anterior.”

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

ILLES BALEARS.

 Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

MURCIA.

Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

Sección II

Se han convocado los Concursos ordinario para la provisión de Registros Vacantes, Estatal y Catalan. Resoluciones de 3 de julio de 2018, hoy ya resueltos provisionalmente.

Y en cuanto a las Jubilaciones Se jubila a don Emilio García-Pumarino y Ramos, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

Resolución según la cual el Registrador, en el ámbito de la calificación, ha de avanzar en el conocimiento y en el manejo de aquellos ordenamientos jurídicos más frecuentes en el tráfico jurídico español, entre ellos el alemán no sólo por el número de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en España sino por la abundante doctrina del centro.

260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.

Resolución que considera que hay interés legitimo alegado para pedir una certificación conteniendo el precio de la venta, cuando se justifica para acreditar la capacidad adquisitiva en procedimiento de divorcio

261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Cuando se transmite finca inscrita si el registrador sospecha invasión de dominio público hidráulico y carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas el interesado deberá aportar certificado negativo de Costas.

262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO. 

No procede anotación de suspensión cuando hay presentado un recurso, ya que el asiento de presentación ya está prorrogado y carece de utilidad. Liquidada la sociedad de gananciales, para embargar bienes adjudicados e inscritos a favor de un cónyuge en procedimientos seguidos contra el otro es preciso cumplir los requisitos del 144.4 RH

263. **NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

264. *** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Considera que el cambio de uso de un elemento en una propiedad horizontal no precisa el consentimiento de la junta de propietarios si no hay en los estatutos una prohibición clara y expresa. Considera que se autorice expresamente en un elemento concreto no implica prohibición en los restantes

269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria y respecto al tercer poseedor: ha de ser demandado y requerido de pago si inscribió su título antes de la interposición de la demanda y solo notificado si lo hizo después.

270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.

No cabe que un convenio regulador de divorcio un tercero haga un reconocimiento de dominio a favor de uno de los cónyuges

271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.

El registrador puede rechazar una inmatriculación del art. 205 por existir dudas suficientes de que la finca coincida con otra ya inscrita. Las dudas pueden resolverse por el procedimiento del art. 203

273. *** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

La realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal cuando se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere la previa autorización administrativa.

275. * PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO

La Administración puede presentar documentos electrónicos: con sello electrónico, con CSV o firmados electrónicamente

278.**SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

No cabe inscribir la segregación de una finca por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo aunque se aporte licencia municipal a efectos urbanísticos.

Esto es aplicable incluso cuando se trate de una finca discontinua

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Para la modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal ha de haber acuerdo unánime de propietarios, y para su inscripción además ese consentimiento deben comprender a los titulares registrales actuales ya que no les pueden afectar las modificaciones estatutarias no inscritas, conforme al principio de inoponibilidad.

280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.

Caducada la anotación en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicación, pero con mantenimiento y sin cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada.

281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

En la venta de finca arrendada para uso distinto de vivienda, basta que el vendedor manifieste que no hay derecho de adquisición preferente (dado el carácter dispositivo de tal derecho) para que no sea exigible la notificación al arrendatario.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Para realizar la partición de una herencia en la que uno de los interesados adquirió los derechos hereditarios a titulo oneroso, es precisa la intervención de su cónyuge dado el carácter presuntivamente ganancial de dicha adquisición

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

La elevación a público de un documento privado requiere la intervención de todos los firmantes o sus herederos para poder acceder al Registro

285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Concluido un concurso y rehabilitado el concursado mediante Sentencia no firme ( y por tanto que solo ha sido objeto de anotación, no de inscripción) cabe inscribir la venta otorgada por el propio concursado, sin perjuicio de que la Anotación sirva de advertencia a los adquirentes posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza)

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Cuando no existen legitimarios ni contador partidor, ni está instituido el heredero en el testamento, el legatario puede inscribir el legado del que ya estaba en posesión al fallecimiento del testador acredito esta circunstancia mediante acta de notoriedad

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

La Dirección General admite que por testamento se establezca un derecho de representación, que interpreta como el establecimiento de una sustitución vulgar pero solo para los casos del art. 924 y no entraría en juego en los casos de renuncia

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

Trata de la interpretación de la voluntad del causante cuando se trata de un testamento otorgado en el País Vasco antes de la Ley 5/2015, aunque el causante ya falleció después de su entrada en vigor, y en el que el testador ha dejado a dos herederos lo que les correspondía por legítima estricta, a fin de determinar si han de comparecer o no en la partición

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En una partición de herencia, cuando hay un desheredado, no es preciso acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL

En la tramitación del procedimiento del art 199 LH, cuando el Registrador tenga dudas de invasión de dominio público han de entenderse despejadas si se ha notificado a la Administración afectada y no ha manifestado oposición, cuando además  hay una sentencia que declara la propiedad del pretendido camino a favor del titular registral

294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

No es posible incorporar a la inscripción la representación gráfica georeferenciada de una finca cuando su referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante junto con la oposición expresa del titular de la misma.

295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Reitera la doctrina según la cual las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no se pueden cancelar por caducidad.

  1. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Se revoca la exigencia de que se nombre administrador judicial a la herencia yacente en una ejecución hipotecaria habiendo fallecido uno de los deudores hipotecarios por haberse demandado a la otra deudora que es además, heredera presunta. Aplica la doctrina reiterada del Centro sobre las herencias yacentes

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Es inscribible la venta efectuada por el tutor (la autorización judicial se refiere a la totalidad de la finca)de la mitad de la finca por la mitad del precio establecido en la autorización judicial para la totalidad sin necesidad de nueva autorización

298. **CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.

Para apreciar la correspondencia entre una finca inscrita y una referencia catastral, a los efectos de hacer constar ésta de acuerdo con el art 9 LH, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 

Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por  lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

302.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Solo es inscribible lo pactado en un convenio regulados de la separación o divorcio cuando constituye su contenido típico según el art. 90 CC, por ello no es inscribible la adjudicación de una finca adquirida antes del matrimonio por mitad cuando no es la vivienda habitual de la familia

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

La Ribeira (Oporto). Por María Núñez.

Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-4

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 4

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponentes: Marta Cavero Gómez y Sonia Morato González

Editores: Ángel Gutiérrez García y Carlos Ballugera Gómez

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 20 de mayo de 2015, 10 de junio de 20159 de septiembre de 2015 y 23 de septiembre de 2015.

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SESIONES MÁS RECIENTES EN REGISTRADORESDEMADRID.ORG


CASO 24. REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.

CASO 25. PEQUEÑO PAGO EN METÁLICO.

CASO 26. EXPROPIACIÓN DE FINCA CONCURSADA CON EMBARGO.

CASO 27. DERECHO DE TRANSMISIÓN. SITUACIÓN DE LA VIUDA.

CASO 28. SUBROGACIÓN CAJAMADRID O BANKIA.

CASO 29. SUBROGACIÓN Y ENERVACIÓN.

CASO 30. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON DEUDOR FALLECIDO.

 

CASO 24. REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.

Se presenta una escritura de elevación a público de un documento de compraventa de 1968. El vendedor es una sociedad en liquidación representada por un apoderado nombrado en 2014 por los liquidadores. La hoja de la sociedad en el RM está cerrada por Hacienda, por falta de presentación de cuentas y por falta de adaptación a la LSA. En la inscripción de la finca consta que la propietaria está en concurso desde 2008, concluso por pago a los acreedores en 2012.

La sociedad se encuentra disuelta pero no liquidada. Si el poder es especial, lo que procedería sería el despacho. En caso contrario, al estar la sociedad disuelta y no liquidada y constar el cierre de su hoja en el RM por razones fiscales y de falta de presentación de cuentas, el cierre es total. En cuando a la falta de adaptación a la LSA hará falta el nombramiento de un liquidador.

En todo caso, deberá haber un administrador, que si fuese de hecho puede convocar junta para hacer todo, a saber, adaptación a la LSA, depósito de cuentas y nombramiento de administrador, ya que la sociedad podría reactivarse.

 

CASO 25.- PEQUEÑO PAGO EN METÁLICO.

Se plantea si es necesario notificar a la Agencia Tributaria los pagos en metálico aunque sean de pequeña cuantía, por ejemplo 10 euros, cuando el importe total pagado es mayor de 2.500.

La respuesta es afirmativa según el criterio que mantiene Hacienda con relación al art. 7 de la Ley 7/2012. Se recuerda que la notificación ha de hacerse mediante un oficio especial al Delegado de la Agencia en caso de que la notificación vía web no funcione bien.

 

CASO 26.- EXPROPIACIÓN DE FINCA CONCURSADA CON EMBARGO.

La finca expropiada pertenece a una sociedad concursada en fase de liquidación y tiene un embargo. Se plantea si es necesario pedir al juez del concurso la cancelación del embargo.

El concurso no paraliza la expropiación. La Administración tendrá que notificar a los administradores del concurso o al juez y hacer el acta de ocupación y pago con los administradores autorizados por el juez del concurso. También se dijo que en la fase de liquidación el embargo no sirve de nada ya que el acreedor del embargo no tiene derecho a cobrar sobre la finca embargada. En ese caso el juez tiene que ordenar la cancelación del embargo.

 

CASO 27.- DERECHO DE TRANSMISIÓN. SITUACIÓN DE LA VIUDA.

Se presenta escritura de herencia por la que, al fallecimiento de Don A en el año 2001 casado con Doña B y con dos hijos Don C y Don D, habiendo muerto Don D en el año 2012 casado y sin descendencia, se adjudican los bienes de Don A a Don C y Doña B, a esta última por los conceptos de adjudicación en pago de gananciales, herencia de su esposo y derecho de transmisión del art. 1006 Cc. A la viuda de Don D, que no comparece, se le reconoce el derecho a su legítima, el usufructo de la mitad de la herencia de Don D, que se dice que se le pagará en metálico -indicando su importe- por aplicación del artículo 839 del Código Civil, quedando entre tanto afectos a su pago todos los bienes de la herencia.

Se plantea al seminario si, tras la STS de 11/09/2013 y las RDGRN de 26/03/2014, 11/06/2014 y 6/10/2014 y 2 de marzo de 2015, cabe reconocer tal derecho a la viuda y si, en tal caso, sería necesario su consentimiento, dada la conmutación practicada.

El supuesto da lugar a un debate sobre el  contenido de la sentencia del Supremo con la que no todos están de acuerdo. En el caso planteado se entiende que, si bien al amparo de la sentencia sería correcto haber prescindido de la viuda de don D, dado que los herederos de común acuerdo le reconocen este derecho, se podría dar por buena su atribución y la conmutación del usufructo siempre que la viuda lo ratifique.

 

CASO 28.- SUBROGACIÓN CAJAMADRID O BANKIA.

En el Registro figura inscrita una hipoteca a favor de Caja Madrid y se presenta escritura de subrogación de acreedor hipotecario en virtud de la cual, previa notificación a Bankia SA -que no emite certificación de la deuda- el nuevo acreedor calcula la deuda bajo su responsabilidad y a través del Notario se entrega cheque por importe de la misma a la entidad Bankia SA. En el acta de notificación el Notario hace constar que el préstamo de Caja Madrid pertenece hoy a Bankia SA y relaciona las escrituras de transmisión de activos de Caja Madrid a BFA y de BFA a Bankia SA. El problema es que no comparece ningún representante de Caja Madrid que manifieste que el préstamo no está en la relación de activos que se excluyeron de la transmisión de BFA a Bankia SA y, por lo tanto, no se sabe quién es el primitivo acreedor. La solución clara sería la instancia de los representantes de Bankia SA haciendo esta manifestación y solicitando la inscripción a su favor del préstamo, pero si no colaboran tampoco parece correcto que la inactividad del supuesto primitivo acreedor impida una subrogación que no requiere su consentimiento. Como solución se me ocurre un acta complementaria a la de notificación en la que se manifestó el proceso de transmisión, en la que el notario declare por notoriedad que el préstamo ha sido transmitido a Bankia SA, porque 1) a la vista de la escritura de transmisión de activos de BFA a Bankia no figura entre los activos excluidos de la transmisión ninguno cuyo deudor sea el del préstamo objeto de subrogación y 2) a la vista de los recibos emitidos por Bankia SA, esta entidad ha venido admitiendo los pagos de las cuotas del préstamo y emitiendo los correspondientes recibos desde la fecha de la escritura de segregación y transmisión de activos hasta el momento de la subrogación. ¿Sería admisible esta solución? ¿Existiría alguna otra?

Se recuerda la STS 25 noviembre 2003 y el último inciso del párrafo quinto del art. 2 de la Ley 2/1994 de subrogaciones. Por lo que resulta del acta de notificación el notario da por incluido el préstamo entre los activos transmitidos a Bankia. Esa afirmación que por ser unilateral del notario puede parecer insuficiente puede completarse con la indicación de la existencia de algún recibo de pago de cuotas del préstamo a favor de Bankia y con que el cheque a favor de esa entidad está cobrado, con lo que se considera suficiente para despachar la subrogación.

 

CASO 29.- SUBROGACIÓN Y ENERVACIÓN.

Se consulta sobre cómo proceder en un supuesto de subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, una vez notificada la oferta de la nueva entidad, la primitiva acreedora certifica el saldo y unos días después (dentro de los 15 días siguientes a la notificación) comparece ante el Notario que le ha notificado “manifestando el deseo de enervar la subrogación, paro lo que, con carácter vinculante, manifiesta su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualan la oferta vinculante”. Se acompaña oferta vinculante de enervación en la que parece que se mejora mínimamente el tipo de interés pero se vincula al cumplimiento de determinadas condiciones (domiciliación nómina, contratación de seguro de hogar y de vida comercializados por la entidad). A la oferta se le da una validez de 7 días naturales. Según el deudor las condiciones no se mejoran. ¿Puede formalizar la subrogación a pesar de la enervación? ¿Es suficiente con esperar a que transcurran los 7 días naturales de vigencia de la oferta de enervación con manifestación del deudor de que no se ha formalizado la novación con el acreedor primitivo por no mejorarse las condiciones?

Tras analizar el caso, se observa que, independientemente de las motivaciones de la partes, procede autorizar la escritura e inscribir la subrogación pues la oferta para enervar debe limitarse a “igualar o mejorar la oferta vinculante”, sin incluir nuevos condicionamientos. Así lo establece el artículo 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo en su párrafo 4º.

 

CASO 30.- EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON DEUDOR FALLECIDO.

Se plantea la cuestión de que en el momento en el que la entidad de crédito presenta la demanda de ejecución de la hipoteca, se ha producido el fallecimiento del único titular registral (deudor e hipotecante). La entidad de crédito presenta la demanda contra la herencia yacente o los ignorados herederos del titular registral.

Por el Juzgado todavía no se ha procedido a realizar el preceptivo requerimiento de pago. Antes de que el Secretario ordene el requerimiento de pago, el Juzgado ha tratado de averiguar quiénes son los herederos, y ha localizado a los hermanos del fallecido, quienes advertidos de que se va a proceder a ejecutar la hipoteca, han presentado al Juzgado un documento de renuncia a la herencia.

¿Puede proseguirse en el Juzgado el procedimiento? ¿Contra quién? ¿Es necesario el nombramiento de un administrador judicial? ¿Debe darse alguna protección a aquellos herederos del titular registral que no han querido proceder a la partición de la herencia y hacer constar en el Registro de la Propiedad la titularidad de su derecho? ¿Qué requisitos deberá de reunir el Decreto de adjudicación que en su día se dicte, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad?

Una parte de los asistentes comentaron la necesidad del nombramiento de administrador judicial, ante la imposibilidad de la tramitación de un procedimiento judicial sin una de las partes. Por otro lado, y en aplicación de lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, será decisión del Juez la forma de la intervención de la parte demandada.

Otra parte de los asistentes, comentaron que sería inscribible la ejecución de la hipoteca ante la inexistencia de la otra parte, que es el deudor que al haber fallecido, lógicamente, deja de pagar el préstamo hipotecario, no pudiendo dejar al acreedor hipotecario ante la situación de indefensión de la imposibilidad de ejecutar la garantía ante esta situación.

Días después del Seminario el BOE publicaba también una resolución de 19 septiembre 2015. Aprovechando de nuevo la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones destacamos lo siguiente:

“En el caso de este expediente, el procedimiento se ha seguido con los ignorados herederos de la titular registral, sin que conste haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de dicha herencia yacente. El hecho de que mediante diligencia de adición de 16 de mayo de 2013, la secretaria de referido Juzgado haga constar que en los autos consta acreditada la defunción de doña J. G. L. y la escritura de renuncia de los herederos, no modifica esta conclusión. Las personas supuestamente llamadas a la herencia (no consta si por vía testada o intestada), al haber renunciado a la misma, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario.

“Por tanto el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. Pero solo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando, como ocurre en este caso, el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos.”

 

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