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Separata del índice de Juan Carlos Casas Febrero 2024

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE FEBRERO DE 2024

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ANOTACIÓN PREVENTIVA

Adjudicación directa en procedimiento de apremio. Caducidad anotaciones preventivas. La adjudicación directa y por subasta son 2 procedimientos diferenciables, y hoy ya no cabe la 1ª por el mero hecho de quedar desierta la 2ª. Caducada la anotación preventiva, deja de surtir efectos registrales, pudiendo inscribirse la venta a un 3º que impedirá luego inscribir la adjudicación a un licitador presentada extemporáneamente. R. 10 de enero de 2024

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda destinada a la reclamación de una cantidad de dinero. Solo caben anotaciones de demanda cuando la acción ejercitada sea una acción real o personal cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Cuando se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer. R. 8 de enero de 2024

CONFLICTO DE INTERESES

Liquidación de gananciales y adjudicación de herencia. Conflicto de intereses. La existencia de conflicto de intereses se debe determinar atendiendo a elementos objetivos de la relación concreta. Habrá situación de conflicto cuando la decisión que se adopta deriva de una elección entre diversas opciones posibles. No habrá conflicto cuando en la decisión prevalece el automatismo por venir la solución predeterminada. R. 9 de enero de 2024

DOCUMENTOS JUDICIALES

Herencia. Tracto sucesivo. Sentencia en rebeldía. Herencia yacente. En una protocolización de operaciones particionales han de: Estar demandados todos los titulares registrales; Haber trascurrido los plazos de la acción de rescisión para el caso de rebeldía; En el caso de herencia Yacente, haberse demandado los herederos conocidos, o por edictos los desconocidos y en este último caso además notificado al Estado o Comunidad Autónoma; y, el autor de declaración de herederos ser firme. R.  8 de enero de 2024

Sentencia declarativa de dominio dictada en rebeldía sin transcurrir los plazos a de la acción rescisoria. Corresponde al Juzgado la determinación de si ha transcurrido o no el oportuno plazo de la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía del demandado. R. 8 de enero de 2024

EXCESO DE CABIDA

Inscripción de exceso de cabida de finca procedente de segregación. La procedencia de una finca por segregación justifica las dudas de identidad si va unida a otras circunstancias, tales como la magnitud del exceso de cabida y la modificación de los linderos registrales. R. 11 de enero de 2024

FINCA

Compraventa. Descripción de fincas conforme a registro. Diferencias descriptivas con catastro. Juicio de correspondencia. Las dudas sobre la coincidencia de la finca registral con la parcela catastral consignada en escritura no pueden impedir la inscripción en el Registro de la transmisión de la finca, sin perjuicio de que la parcela catastral se declare como no correspondiente con la finca registral. En los casos en los que se describa la finca como consta en el Registro y además de forma actualizada o conforme a Catastro es inscribible el negocio traslativo sobre dicha finca, aunque no la nueva descripción hasta que se cumplan los requisitos de la legislación hipotecaria sobre rectificación descriptiva de fincas. R. 10 de enero de 2024

Inscripción de exceso de cabida de finca procedente de segregación. La procedencia de una finca por segregación justifica las dudas de identidad si va unida a otras circunstancias, tales como la magnitud del exceso de cabida y la modificación de los linderos registrales. R. 11 de enero de 2024

Inscripción de representación gráfica que se solapa con otra inscrita. Posible invasión del dominio público. No cabe inscribir una georreferenciación ni iniciar el procedimiento del art. 199, cuando aquella se solapa con otra inscrita.- Si el registrador advierte la posible invasión del dominio público no procede suspender la inscripción, sino iniciar el expediente del art. 199 y notificarlo a la Administración afectada. R. 10 de enero de 2024

Inscripción de la representación gráfica. Innecesariedad de notificación a quien se opuso a ella. Cuando se ha seguido un procedimiento del art. 199 LH que ha finalizado con la inscripción de la base gráfica no procede notificar la inscripción a los colindantes que se han opuesto  porque no cabe recurso en vía administrativa y solo cabe acudir a la vía judicial. R. 11 de enero de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa que invade representación gráfica inscrita de ayuntamiento. Procede denegar la inscripción de una georreferenciación, sin tramitar el expediente del art. 199 LH, cuando se solapa con la georreferenciación inscrita de una finca colindante. R. 18 de enero de 2024

Ejecución judicial hipotecaria. Discrepancias en cuanto a la finca de la que se trata. Los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados. R. 19 de diciembre de 2023

Rectificación de superficie registral: Requisitos. Posible invasión del dominio público marítimo terrestre. La rectificación de superficie superior al 10% de la cabida inscrita requiere presentar una representación gráfica georreferenciada y la tramitación de alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH. R. 9 de enero de 2024

FISCAL

Adjudicación en procedimiento de apremio. Liquidación del impuesto. El registrador puede prescindir tanto de la acreditación de la presentación a los efectos del ITPAJD, como de la comunicación al Ayuntamiento a los efectos del impuesto de Plus Valía, cuando sea el propio Ayuntamiento el adquirente de los bienes de que se trate. R. 10 de enero de 2024

HERENCIA

Herencia. Tracto sucesivo. Sentencia en rebeldía. Herencia yacente. En una protocolización de operaciones particionales han de: Estar demandados todos los titulares registrales; Haber trascurrido los plazos de la acción de rescisión para el caso de rebeldía; En el caso de herencia Yacente, haberse demandado los herederos conocidos, o por edictos los desconocidos y en este último caso además notificado al Estado o Comunidad Autónoma; y, el autor de declaración de herederos ser firme. R.  8 de enero de 2024

Herencia. Desheredación de nietos menores. De acuerdo con sus condiciones de madurez y las circunstancias de cada caso en particular, los menores de edad pueden ser desheredados a partir de los catorce años cumplidos. R. 15 de enero de 2024

Instancia de heredero único. Aunque no haya legitimarios interesados, la partición y adjudicación de la herencia deberán consignarse en escritura pública o en otro título público que proceda de los enumerados en el art. 3 LH si en la herencia hay otra persona con indudable interés en estas operaciones. R. 16 de enero de 2024

Liquidación de gananciales y adjudicación de herencia. Conflicto de intereses. La existencia de conflicto de intereses se debe determinar atendiendo a elementos objetivos de la relación concreta. Habrá situación de conflicto cuando la decisión que se adopta deriva de una elección entre diversas opciones posibles. No habrá conflicto cuando en la decisión prevalece el automatismo por venir la solución predeterminada. R. 9 de enero de 2024

HIPOTECA

Hipoteca en garantía de fianza a favor de sociedad de garantía recíproca. Importe distinto al crédito afianzado. R. 16 de enero de 2024

INCAPACIDAD

Partición por contador partidor con heredero declarado incapaz. Guarda de hecho. La revisión de las medidas sobre capacidad anteriores a la ley 8/2021 corresponde exclusivamente a la autoridad judicial, y hasta ese momento  los tutores, curadores, defensores judiciales y la guarda de hecho continuarán desempeñando su función adaptada a la nueva ley. La función representativa del guardador de hecho es excepcional y requiere autorización judicial para ello conforme al art. 264 cc R. 19 de enero de 2024, R. 19 de enero de 2024

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación. Dudas de identidad. Para poder inmatricular una nueva finca el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. R. 19 de diciembre de 2023

OPCIÓN DE COMPRA

Consignación del precio a disposición de acreedores posteriores en ejercicio de opción: excepciones. En caso de ejercicio de opción de compra con cargas posteriores, cabe que se descuente del precio que ha de consignarse a disposición acreedores posteriores determinadas cantidades –incluso absorber la totalidad del precio-, como por ejemplo el importe retenido para el pago de un crédito preferente, pero es necesario que conste pactado en la escritura de opción y que debidamente inscrito. R. 15 de enero de 2024

Opción de compra como garantia. Pacto comisorio. Opción de compra que se constituye en realidad en garantía de una operación con desequilibrio entre las partes y encubre un pacto comisorio. Sin embargo no constituye un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una compañía mercantil) y un deudor (una persona física) sobre un inmueble de uso residencial, dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material. R. 9 de enero de 2024

PACTO COMISORIO

Opción de compra como garantia. Pacto comisorio. Opción de compra que se constituye en realidad en garantía de una operación con desequilibrio entre las partes y encubre un pacto comisorio. Sin embargo no constituye un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una compañía mercantil) y un deudor (una persona física) sobre un inmueble de uso residencial, dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material. R. 9 de enero de 2024

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor con heredero declarado incapaz. Guarda de hecho. La revisión de las medidas sobre capacidad anteriores a la ley 8/2021 corresponde exclusivamente a la autoridad judicial, y hasta ese momento  los tutores, curadores, defensores judiciales y la guarda de hecho continuarán desempeñando su función adaptada a la nueva ley. La función representativa del guardador de hecho es excepcional y requiere autorización judicial para ello conforme al art. 264 cc R. 19 de enero de 2024, R. 19 de enero de 2024

PODERES

Compraventa. Administradores mancomunados. ¿poder recíproco o acuerdo colegiado? ¿documento privado con firmas legitimadas o poder notarial? Dos administradores mancomunados no son un órgano colegiado, por lo que si  acuerdan que actúe uno cualquiera e ellos para algún negocio jurídico relativo a bienes inmuebles dicho acuerdo debe de revestir la forma de un poder notarial y no es admisible la forma de un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente. R. 16 de enero de 2024

PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Adjudicación directa en procedimiento de apremio. Caducidad anotaciones preventivas. La adjudicación directa y por subasta son 2 procedimientos diferenciables, y hoy ya no cabe la 1ª por el mero hecho de quedar desierta la 2ª. Caducada la anotación preventiva, deja de surtir efectos registrales, pudiendo inscribirse la venta a un 3º que impedirá luego inscribir la adjudicación a un licitador presentada extemporáneamente. R. 10 de enero de 2024

Adjudicación en procedimiento de apremio. Liquidación del impuesto. El registrador puede prescindir tanto de la acreditación de la presentación a los efectos del ITPAJD, como de la comunicación al Ayuntamiento a los efectos del impuesto de Plus Valía, cuando sea el propio Ayuntamiento el adquirente de los bienes de que se trate. R. 10 de enero de 2024

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Discrepancias en cuanto a la finca de la que se trata. Los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados. R. 19 de diciembre de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar al tercer poseedor. No existe indefensión si el actual titular registral y tercer poseedor ha tenido posibilidad de intervención directa en el procedimiento de ejecución, al haberse producido la adquisición y la inscripción registral con anterioridad a la interposición de la demanda, habiendo sido requerido del pago. R. 9 de enero de 2024

PROPIEDAD HORIZONTAL

Comunidad funcional de trasteros. Modificación de elemento privativo. Redistribución de cuotas. Para la división agrupación o segregación de elementos privativos de una PH -incluidas las participaciones proindiviso de locales destinados a trasteros y garajes susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente- es necesario: a) la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, b) que presten su consentimiento además del propietario de los elementos afectados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, c) o que figure recogida en los estatutos de la PH una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad. R. 19 de diciembre de 2023

PUBLICIDAD FORMAL

Certificación del historial de una finca. Acreditación del interés legítimo. Para solicitar una certificación literal del historial completo de una finca, debe acreditarse el interés legítimo delo solicitante, no siendo suficiente a estos efectos, el mero anuncio de interposición de acciones, si no se acompaña de un principio de prueba del que resulte la verosimilitud de la solicitud. R. 9 de enero de 2024

RECURSO GUBERNATIVO

Proyecto de reparcelación. Recurso contra la forma de practicar el asiento en cuanto al traslado de hipotecas. El recurso contra la calificación negativa del Registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. R. 8 de enero de 2024

REPRESENTACIÓN

Compraventa. Administradores mancomunados. ¿poder recíproco o acuerdo colegiado? ¿documento privado con firmas legitimadas o poder notarial? Dos administradores mancomunados no son un órgano colegiado, por lo que si  acuerdan que actúe uno cualquiera e ellos para algún negocio jurídico relativo a bienes inmuebles dicho acuerdo debe de revestir la forma de un poder notarial y no es admisible la forma de un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente. R. 16 de enero de 2024

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compraventa. Atribución de privatividad. El pacto de atribución de privatividad siempre será admisible si se expresa la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. R.  15 de enero de 2024, R.  15 de enero de 2024

SOCIEDADES

Compraventa. Administradores mancomunados. ¿poder recíproco o acuerdo colegiado? ¿documento privado con firmas legitimadas o poder notarial? Dos administradores mancomunados no son un órgano colegiado, por lo que si  acuerdan que actúe uno cualquiera e ellos para algún negocio jurídico relativo a bienes inmuebles dicho acuerdo debe de revestir la forma de un poder notarial y no es admisible la forma de un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente. R. 16 de enero de 2024

Hipoteca en garantía de fianza a favor de sociedad de garantía recíproca. Importe distinto al crédito afianzado. R. 16 de enero de 2024

TRACTO SUCESIVO

Herencia. Tracto sucesivo. Sentencia en rebeldía. Herencia yacente. En una protocolización de operaciones particionales han de: Estar demandados todos los titulares registrales; Haber trascurrido los plazos de la acción de rescisión para el caso de rebeldía; En el caso de herencia Yacente, haberse demandado los herederos conocidos, o por edictos los desconocidos y en este último caso además notificado al Estado o Comunidad Autónoma; y, el autor de declaración de herederos ser firme. R.  8 de enero de 2024

TUTELA

Partición por contador partidor con heredero declarado incapaz. Guarda de hecho. La revisión de las medidas sobre capacidad anteriores a la ley 8/2021 corresponde exclusivamente a la autoridad judicial, y hasta ese momento  los tutores, curadores, defensores judiciales y la guarda de hecho continuarán desempeñando su función adaptada a la nueva ley. La función representativa del guardador de hecho es excepcional y requiere autorización judicial para ello conforme al art. 264 cc R. 19 de enero de 2024, R. 19 de enero de 2024

URBANISMO

Proyecto de reparcelación. Recurso contra la forma de practicar el asiento en cuanto al traslado de hipotecas. El recurso contra la calificación negativa del Registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. R. 8 de enero de 2024

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ACUERDOS SOCIALES

Acuerdo social que deja sin efecto un anterior acuerdo de transformación. No es posible, sin cumplir todas las exigencias legales establecidas para la adopción de un nuevo acuerdo, inscribir un acuerdo que se limita a dejar sin efecto un anterior acuerdo de transformación de anónima en limitada, aunque se hayan aprobado de nuevo los estatutos y se publique de nuevo el acuerdo. R. 16 de enero de 2024

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas. Falta de validación de la firma electrónica. Para que sea posible el despacho de un depósito telemático, no basta con que se valide la firma del envío, también debe poder validarse la firma electrónica de la certificación aprobatoria de las cuentas. R. 22 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 15 de Enero de 2024

Depósito de cuentas. Falta de validación de la firma electrónica. Para que sea posible el despacho de un depósito telemático, no basta con que se valide la firma del envío, también debe poder validarse la firma electrónica de la certificación aprobatoria de las cuentas, no siendo posible que el certificado aprobatorio de las cuentas aparezca en el envío como documento simplemente escaneado del original. R. 22 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 26 de diciembre de 2023, R. 15 de Enero de 2024

Depósito de cuentas. Recurso para subsanar defectos. Para el depósito de cuentas de una cooperativa valenciana, deberán cumplirse todas las exigencias legales establecidas en su ley propia, sin que el recurso sirva para la subsanación de los defectos que se oponen el depósito. R. 17 de enero de 2024

Depósito de cuentas. Junta general celebrada en término municipal distinto del domicilio social. No es posible la celebración de la junta general de la sociedad en un término municipal distinto del domicilio social, salvo los supuestos de junta universal, fuerza mayor o regulación estatutaria. R. 18 de enero de 2024

JUNTA GENERAL

Depósito de cuentas. Junta general celebrada en término municipal distinto del domicilio social. No es posible la celebración de la junta general de la sociedad en un término municipal distinto del domicilio social, salvo los supuestos de junta universal, fuerza mayor o regulación estatutaria. R. 18 de enero de 2024

RECURSO GUBERNATIVO

Depósito de cuentas. Recurso para subsanar defectos. Para el depósito de cuentas de una cooperativa valenciana, deberán cumplirse todas las exigencias legales establecidas en su ley propia, sin que el recurso sirva para la subsanación de los defectos que se oponen el depósito. R. 17 de enero de 2024

TRANSFORMACIÓN

Acuerdo social que deja sin efecto un anterior acuerdo de transformación. No es posible, sin cumplir todas las exigencias legales establecidas para la adopción de un nuevo acuerdo, inscribir un acuerdo que se limita a dejar sin efecto un anterior acuerdo de transformación de anónima en limitada, aunque se hayan aprobado de nuevo los estatutos y se publique de nuevo el acuerdo. R. 16 de enero de 2024

 

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SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ENERO DE 2024

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ASIENTOS REGISTRALES

Recurso contra asiento  practicado solicitando su cancelación sin que existiese solicitud de inscripción parcial. No cabe desistir de la inscripción una vez practicada. El Recurso solo cabe contra la suspensión o denegación de la inscripción, no cuando ésta se ha practicado. R. 29 de noviembre de 2023

CANCELACIÓN

Sentencia de nulidad de donación sin especificar cargas a cancelar. La resolución judicial que declare la nulidad de un título debe especificar  los asientos que deben cancelarse que consten anotados o inscritos con posterioridad al negocio declarado nulo. R. 13 de diciembre de 2023

COMPRAVENTA

Compraventa. Liquidación del impuesto. Art 9 LMEA. La limitación del art. 9 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias no tiene efectos jurídicos sobre la disposición posterior, sino que surge la obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar, junto a los correspondientes intereses de demora, desde la fecha en la que el bien sale del patrimonio del beneficiario. R. 13 de diciembre de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Venta de cuota indivisa de finca rústica en Murcia. Posible parcelación urbanística. La apreciación efectiva de una posible parcelación urbanística, a la vista de sucesivas transmisiones de cuotas indivisas de una finca, compete al órgano competente en materia de disciplina urbanística, si no existe norma autonómica que equipare venta de cuota indivisa a parcelación urbanística. R. 12 de diciembre de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia de nulidad de donación sin especificar cargas a cancelar. La resolución judicial que declare la nulidad de un título debe especificar  los asientos que deben cancelarse que consten anotados o inscritos con posterioridad al negocio declarado nulo. R. 13 de diciembre de 2023

DONACIONES

Donación de finca que está sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. En la sustitución fideicomisaria de residuo el deber de conservar los bienes por el fiduciario no constituye un elemento esencial sino natural, por lo que el alcance de dicha obligación vendrá fijado por lo que determine el testador. R. 13 de diciembre de 2023

Sentencia de nulidad de donación sin especificar cargas a cancelar. La resolución judicial que declare la nulidad de un título debe especificar  los asientos que deben cancelarse que consten anotados o inscritos con posterioridad al negocio declarado nulo. R. 13 de diciembre de 2023

EXTRANJEROS

Aceptación de legado. Identificación de la finca legada. Las limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en zonas de interés para la Defensa Nacional son aplicables tanto  a las adquisiciones inter vivos como mortis causa. R. 15 de diciembre de 2023

Compra por marroquí casado en régimen legal de separación de bienes conforme a su legislación nacional. Cuando los adquirentes son extranjeros de la misma nacionalidad, no es aplicable el art. 92 RH, sino el 159 RN, por lo que cabe la mera manifestación de uno de ellos para inscribir con arreglo al régimen legal supletorio de aquella nacionalidad y ni siquiera hay que expresar la identidad del cónyuge. R. 12 de diciembre de 2023

FINCA

Constitución de servidumbre sin georreferenciación. Para inscribir una servidumbre no es preceptivo georreferenciar la porción de terreno sobre la que recae, ni las coordenadas del predio sirviente. R. 4 de diciembre de 2023

Escritura de establecimiento de estatutos de tres comunidades existiendo vinculación propter rem. El establecimiento de normas de uso de una finca que pertenece ob rem a otras finas que a su vez están en régimen de división horizontal, requiere unanimidad si privan de ese “uso y disfrute” a algunos elementos. Cabe fijar cuotas para sufragar los gastos que sean diferentes a los coeficientes de propiedad, en Cataluña para su establecimiento se requiere mayoría de 4/5 partes de propietarios que sean a su vez 4/5 de cuotas. R. 13 de diciembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante que no justifica la titularidad de la porción supuestamente invadida. El registrador puede conceder un plazo adicional a quien se opone la inscripción de la georreferenciación para que subsane o aclare el escrito de oposición. No puede ser tenida en cuenta la alegación de un opositor consistente en que se invade una porción de terreno que no figura registrada ni catastrada a su nombre. R. 12 de diciembre de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Controversia sobre la delimitación de las fincas. La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas registrales justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica catastral. R. 13 de diciembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante que no acredita invasión de su finca. La mera alegación, hecha por un colindante, de invasión de su finca, no es suficiente para justificar la existencia de controversia, sino que debe determinarse la realidad de dicha alegación, es decir, si hay o no invasión. R. 15 de diciembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. El recurso contra la calificación no es el cauce adecuado para resolver un conflicto entre colindantes sobre la delimitación de los linderos de las fincas de que son titulares. R. 15 de diciembre de 2023

Nota marginal de posible afección de una finca por vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 14 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023, R. 15 de diciembre de 2023

FISCAL

Compraventa. Liquidación del impuesto. Art 9 LMEA. La limitación del art. 9 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias no tiene efectos jurídicos sobre la disposición posterior, sino que surge la obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar, junto a los correspondientes intereses de demora, desde la fecha en la que el bien sale del patrimonio del beneficiario. R. 13 de diciembre de 2023

FORAL

Herencia. Fideicomiso de residuo o sustitución preventiva de residuo. El poder de disposición que tiene el fideicomisario de residuo no comprende facultades de disposición a título gratuito ni, por tanto, mortis causa, si no se le faculta expresamente en el testamento. R. 12 de diciembre de 2023

HERENCIA

Aceptación de legado. Identificación de la finca legada. Las limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en zonas de interés para la Defensa Nacional son aplicables tanto  a las adquisiciones inter vivos como mortis causa. R. 15 de diciembre de 2023

Donación de finca que está sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. En la sustitución fideicomisaria de residuo el deber de conservar los bienes por el fiduciario no constituye un elemento esencial sino natural, por lo que el alcance de dicha obligación vendrá fijado por lo que determine el testador. R. 13 de diciembre de 2023

Herencia. Fideicomiso de residuo o sustitución preventiva de residuo. El poder de disposición que tiene el fideicomisario de residuo no comprende facultades de disposición a título gratuito ni, por tanto, mortis causa, si no se le faculta expresamente en el testamento. R. 12 de diciembre de 2023

INCAPACIDAD

Adjudicación por liquidación SA. Tutor. Aplicación del art. 289 CC. La liquidación de una sociedad, al equipararse a la partición de herencia, precisa, una vez realizada, si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa, de la debida aprobación judicial. R. 14 de diciembre de 2023

LEGADOS

Aceptación de legado. Identificación de la finca legada. Las limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en zonas de interés para la Defensa Nacional son aplicables tanto  a las adquisiciones inter vivos como mortis causa. R. 15 de diciembre de 2023

NOTAS MARGINALES

Nota marginal de posible afección de una finca por vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 14 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023, R. 15 de diciembre de 2023

OPCIÓN DE COMPRA

Opción de compra. Condición potestativa. Posible pacto comisorio. Aunque el pacto comisorio está prohibido, no se puede deducir que sea la intención de los contratantes establecerlo en casos como opciones de compra en las que el precio ya satisfecho por la opción es prácticamente igual al de la venta, y puede el concedente resolver el contrato devolviendo el importe recibido más otra cantidad. R. 12 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023

PACTO COMISORIO

Opción de compra. Condición potestativa. Posible pacto comisorio. Aunque el pacto comisorio está prohibido, no se puede deducir que sea la intención de los contratantes establecerlo en casos como opciones de compra en las que el precio ya satisfecho por la opción es prácticamente igual al de la venta, y puede el concedente resolver el contrato devolviendo el importe recibido más otra cantidad. R. 12 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición de herencia. Tracto sucesivo. El título inscribible debe contener todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico. R. 14 de diciembre de 2023

PROHIBICIONES DE DISPONER

Compraventa. Liquidación del impuesto. Art 9 LMEA. La limitación del art. 9 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias no tiene efectos jurídicos sobre la disposición posterior, sino que surge la obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar, junto a los correspondientes intereses de demora, desde la fecha en la que el bien sale del patrimonio del beneficiario. R. 13 de diciembre de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cláusulas limitativas de ¿alquiler vacacional  o  de alquiler turístico? La mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas  dichas actividades. R. 12 de diciembre de 2023

Comunidad especial de garajes por cuotas indivisas. Modificación unilateral de elementos comunes por el promotor con cláusula inscrita. Es necesario el consentimiento de los copropietarios de cuotas indivisas ya vendidas de un local destinado a garajes y trasteros, para crear nuevas plazas de garaje de uso privativo respecto de las inicialmente previstas, modificando las zonas comunes, aun estando inscrita una cláusula estatutaria que permite al promotor determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad. R. 13 de diciembre de 2023

Escritura de establecimiento de estatutos de tres comunidades existiendo vinculación propter rem. El establecimiento de normas de uso de una finca que pertenece ob rem a otras finas que a su vez están en régimen de división horizontal, requiere unanimidad si privan de ese “uso y disfrute” a algunos elementos. Cabe fijar cuotas para sufragar los gastos que sean diferentes a los coeficientes de propiedad, en Cataluña para su establecimiento se requiere mayoría de 4/5 partes de propietarios que sean a su vez 4/5 de cuotas. R. 13 de diciembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. El recurso contra la calificación no es el cauce adecuado para resolver un conflicto entre colindantes sobre la delimitación de los linderos de las fincas de que son titulares. R. 15 de diciembre de 2023

Recurso contra asiento  practicado solicitando su cancelación sin que existiese solicitud de inscripción parcial. No cabe desistir de la inscripción una vez practicada. El Recurso solo cabe contra la suspensión o denegación de la inscripción, no cuando ésta se ha practicado. R. 29 de noviembre de 2023

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Compra por marroquí casado en régimen legal de separación de bienes conforme a su legislación nacional. Cuando los adquirentes son extranjeros de la misma nacionalidad, no es aplicable el art. 92 RH, sino el 159 RN, por lo que cabe la mera manifestación de uno de ellos para inscribir con arreglo al régimen legal supletorio de aquella nacionalidad y ni siquiera hay que expresar la identidad del cónyuge. R. 12 de diciembre de 2023

SERVIDUMBRE

Constitución de servidumbre sin georreferenciación. Para inscribir una servidumbre no es preceptivo georreferenciar la porción de terreno sobre la que recae, ni las coordenadas del predio sirviente. R. 4 de diciembre de 2023

SOCIEDADES

Adjudicación por liquidación SA. Tutor. Aplicación del art. 289 CC. La liquidación de una sociedad, al equipararse a la partición de herencia, precisa, una vez realizada, si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa, de la debida aprobación judicial. R. 14 de diciembre de 2023

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Donación de finca que está sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. En la sustitución fideicomisaria de residuo el deber de conservar los bienes por el fiduciario no constituye un elemento esencial sino natural, por lo que el alcance de dicha obligación vendrá fijado por lo que determine el testador. R. 13 de diciembre de 2023

Herencia. Fideicomiso de residuo o sustitución preventiva de residuo. El poder de disposición que tiene el fideicomisario de residuo no comprende facultades de disposición a título gratuito ni, por tanto, mortis causa, si no se le faculta expresamente en el testamento. R. 12 de diciembre de 2023

TÍTULO INSCRIBIBLE

Partición de herencia. Tracto sucesivo. El título inscribible debe contener todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico. R. 14 de diciembre de 2023

TRACTO SUCESIVO

Partición de herencia. Tracto sucesivo. El título inscribible debe contener todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico. R. 14 de diciembre de 2023

TUTELA

Adjudicación por liquidación SA. Tutor. Aplicación del art. 289 CC. La liquidación de una sociedad, al equipararse a la partición de herencia, precisa, una vez realizada, si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa, de la debida aprobación judicial. R. 14 de diciembre de 2023

URBANISMO

Venta de cuota indivisa de finca rústica en Murcia. Posible parcelación urbanística. La apreciación efectiva de una posible parcelación urbanística, a la vista de sucesivas transmisiones de cuotas indivisas de una finca, compete al órgano competente en materia de disciplina urbanística, si no existe norma autonómica que equipare venta de cuota indivisa a parcelación urbanística. R. 12 de diciembre de 2023

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

En Enero no se han publicado

Asoma la primavera, en Cádiz, por Juan Carlos Casas

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE DICIEMBRE

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (DICIEMBRE 2023)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMASRESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: SeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2024. Diez Resoluciones Escogidas

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de julio a septiembre de 2023:

 

  1. INMATRICULACIÓN:

Resolución de 15 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): No puede pretenderse la inmatriculación cuando ambos negocios han sido otorgados el mismo día en la misma escritura y son títulos consecutivos, esto es, la liquidación del patrimonio ganancial del causante y la posterior adjudicación hereditaria a sus herederos; puesto que, en tal caso, no estamos ante la manifestación de dos sucesivas transmisiones independientes, como exige el fundamento del mecanismo de la inmatriculación por doble título traslativo, sino más bien ante algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable en toda herencia en la que como presupuesto para efectuar adjudicaciones hereditarias de bienes hasta entonces gananciales es requisito la previa liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de bienes o cuotas indivisas concretas.

 

  1. OBRAS NUEVAS:

Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): En caso de declaración de obra nueva por antigüedad conforme a Catastro sobre una finca registral independiente de una edificación también independiente pero colindante a otra de otra edificación ubicada en otra finca registral, compartiendo ambas una pared medianera o tratarse de dos paredes acodadas, la valoración de las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación solamente corresponde a un técnico en la materia, por lo que, en relación con esas condiciones arquitectónicas, el registrador se ha de limitar en la calificación a lo que resulte de la escritura y del Catastro.

 

  1. DERECHO DE VUELO:

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de julio de 2023): El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie; en el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Es, además, un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. A su vez, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él. Así, es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar documentalmente las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento – artículo 16.2, letra a), del Reglamento Hipotecario -). De lo anterior se deriva que, en una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas, mientras que, en la segunda, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

 

  1. DISCREPANCIA ENTRE LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO Y DEL REGISTRO:

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de julio de 2023): La eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral puede ser calificada por el registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, solamente podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia. Por ello, cuando no coincide el NIE del titular registral con el DNI del otorgante por haber cambiado éste, dicha discrepancia ha de entenderse suficientemente salvada por el notario autorizante si éste no sólo da fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica –bajo su responsabilidad– como la misma persona que formalizó el préstamo mediante la escritura que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales, teniendo en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de su debida identificación, como son las que resultan de su documento nacional de identidad y las relativas a su esposo también compareciente; emitiendo así tanto un juicio de identidad de dicha señora como un juicio sobre su legitimación.

 

  1. HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de julio de 2023): Dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos. A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración, como puedan ser las referentes a las obligaciones derivadas de un contrato de financiación denominado «mezzanine», de carácter anglosajón, consistente en un instrumento de financiación que opera mediante la concesión de un préstamo a largo plazo dividido en varios tramos, cada uno de los cuales es concedido a una entidad deudora distinta, con la finalidad de ser destinados a los fines que se especifican en el referido contrato de financiación, y que suele llevar aparejada la designación de una entidad agente para la realización de labores de coordinación, gestión y administración de la operación financiera.  A la vista de lo anterior, resulta admisible que una hipoteca garantice dos tipos de obligaciones: una presente, derivada de la cantidad efectivamente prestada por la entidad financiadora en virtud del contrato de financiación «mezzanine» suscrito entre las partes, y otras eventuales y futuras, derivadas de obligaciones accesorias resultantes del mismo contrato, siempre y cuando ambas obedezcan a una misma causa jurídica debidamente explicitada en la escritura, siendo así que el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario al derivarse las mismas de un único contrato de financiación suscrito entre las partes y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de tal contrato y no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes o futuras, sino de las obligaciones derivadas de ese contrato. Así, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.

 

  1. AGREGACIONES SUCESIVAS

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2023): La agregación es una operación por la cual una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas que se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece en el mismo folio y con igual número. Dentro del concepto de agregación, debe distinguirse entre una agregación ordinaria o clásica, que requiere una segregación previa, por la que se incorpora una o más porciones segregadas de otras fincas a otra finca también inscrito, y una agregación sustitutiva de una agrupación, por la cual se incorporan la totalidad de una o varias fincas registrales a otra mayor también inscrita. El límite cuantitativo que fija el artículo 48 del Reglamento Hipotecario exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Esa comparativa debe establecerse entre la superficie de la finca agregada y la de la finca que recibe la agregación. Así, en caso de diversas agregaciones sucesivas, debe compararse la superficie de cada finca que se agrega con la superficie de la finca registral que se mantiene, sin que en ninguno de los casos supere la extensión de la finca que se agrega a la quinta parte de la finca que se mantiene, individualmente consideradas cada una de ellas.

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 12 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de julio de 2023): No puede procederse a la cancelación de una hipoteca inicialmente constituida que posteriormente fue objeto de ampliación, si la escritura de cancelación no hace referencia a la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación – de tal forma que no puede saberse si se ha pagado únicamente el préstamo inicialmente garantizado o también sus ampliaciones -, y tampoco consta con claridad si se cancela la hipoteca por pago o por renuncia.

 

  1. INMATRICULACIÓN

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): No es correcto inmatricular un derecho real de “pleno dominio” mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal, por lo que, en caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado habrá de ser cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada, como ordena el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. En cambio, sí es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo. Lo que ocurre es que, en tal caso, para evitar imprecisiones contrarias al principio de especialidad, habrá de plasmarse en la inscripción formal de la nuda propiedad cuál es, según su título de adquisición, el hecho futuro determinante de que dicha nuda propiedad se consolide y convierta algún día en pleno dominio. De este modo, por ejemplo, si en el futuro se presenta en el Registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): Un requisito imprescindible para poder practicar la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, al no tratarse la adquisición por usucapión de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos, es que se ordene, mediante el oportuno mandamiento, la cancelación de la inscripción contradictoria. Por su parte, debe tenerse en cuenta que la adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores. Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. En consecuencia, cuando los derechos que consten inscritos carezcan de contacto posesorio, es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido como es el caso de la hipoteca, estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de estos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria.

 

  1. MEDIDAS DE APOYO A LA DISCAPACIDAD

Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): En el marco de las medidas de apoyo a las personas con discapacidad, la revisión de las medidas vigentes, y su adaptación a la concreta situación de la persona respecto de las que se establecieron, es tarea reservada no al notario sino al juez, que es quien decidirá, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de esa persona. Y en tanto no medie esa revisión, y aun constatado que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esa decisión final escapa de las competencias atribuidas al notario atendiendo al marco normativo de carácter imperativo y al esquema de competencias que la citada Ley 8/2021 ha asignado a los diversos operadores jurídicos.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Estructura orgánica departamentos ministeriales

Real Decreto 1009/2023, de 5 de diciembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Dedica un artículo a cada uno de los 22 ministerios. Nos centramos en la estructura orgánica del nuevo Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, que ha absorbido al centenario Ministerio de Justicia.

Procesos de facturación

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre. Reglamento que trata de adaptar las pymes, microempresas y autónomos, a las demandas de la digitalización. También mejora la asistencia y el control tributario. Como objetivo más amplio, persigue una conexión sencilla, segura y eficiente entre administrados y administración en entornos digitalizados.

Modificación del Reglamento IRPF y del Reglamento del impuesto sobre Sociedades

Real Decreto 1008/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La reforma procede de las modificaciones introducidas en la LIRPF por la ley de Presupuestos para 2023, en contenidos tales como el mínimo exento IRPF, obligados a declarar, deducción por maternidad, retención en derechos de autor, La Palma, entregas de participaciones a trabajadores de empresas emergentes o trabajadores desplazados a territorio español. También modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades para excluir de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta a determinados intereses.

Seguridad Social: modificación de los Reglamentos de Sanciones y de Inspección

Real Decreto 1011/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social, y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Se adaptan a la administración electrónica el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Apoderamientos apud acta y Registro Electrónico de Apoderamientos.

Modelos 149 y 151: desplazados a territorio español.

Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre, por la que se aprueba los modelos relacionados con el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español: el 149 se relaciona con la opción por este régimen, y el 151 es un modelo especial de declaración del IRPF.

RDLey 6/2023: Justicia digital, función pública, servicios locales, entidades sin ánimo de lucro

Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo. Tiene 4 libros, siendo el primero el más importante, pues regula la utilización de las tecnologías de la información por parte de los ciudadanos y los profesionales en sus relaciones con la Administración de Justicia y en las relaciones de la Administración de Justicia con el resto de las administraciones públicas. El segundo adopta medidas sobre la Función Pública en diversas materias como el acceso a la Función Pública, su evaluación o la carrera profesional. El tercero reforma la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local en cuanto al padrón municipal, para digitalizar los servicios locales y ayudar a los pequeños municipios. Y el cuarto, mejora el régimen -especialmente el fiscal- de las entidades sin ánimo de lucro.

Ir a la página especial (con el resumen completo).

RDLey 7/2023: Permiso de lactancia, convenios autonómicos, desempleo…

Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, relativas a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo.

NOTADecreto-Ley derogado por el Congreso de los Diputados.

Navarra: modificación del Reglamento de la Junta Arbitral

Real Decreto 1126/2023, de 19 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento de la Junta Arbitral prevista en el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, aprobado por el Real Decreto 353/2006, de 24 de marzo.

IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado

Orden HFP/1359/2023, que desarrolla para el año 2024 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA para las actividades que se enumeran.

RDLey 8/2023: prórroga de medidas

Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. Se refiere a la limitación de las comisiones por vencimiento anticipado y cambio a interés fijo se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024, con una pequeña modificación de la LCCI. En el IRPF, estimación objetiva, ayudas para mejoras energéticas. IVA de alimentos, energía y gas; régimen simplificado. Medidas en materia energética, muchas de ellas prorrogadas. Otras para paliar la sequía. Reducciones en los bonos de transporte. Pensiones y prestaciones públicas. Salario mínimo. Avales vivienda, suspensión de desahucios y compensación a arrendadores. Aplazamientos y fraccionamientos. Impuesto grandes fortunas. Gravámenes energético y a entidades financieras. Empleados del hogar. Modificación de leyes: LPH (arts. 10 y 17), Canarias, IRPF, Grandes fortunas, Patrimonio, Registro Civil…

Ver resumen amplio en esta web

Modificación de los Reglamentos del IVA, de Impuestos Especiales y de procedimientos amistosos

Real Decreto 1171/2023, que introduce modificaciones en el Reglamento del IVA, el Reglamento de los Impuestos Especiales y el Reglamento de procedimientos amistosos en materia de imposición directa, para adaptarlos a las recientes modificaciones legales y a las directivas de la Unión Europea.

Precios medios ITP y ISD para 2024. 

Orden HFP/1396/2023, por la que se publican para 2024 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Como novedad, se añade una tabla de depreciación especial para autocaravanas, camper y vehículos vivienda.

Ir al archivo especial.

Modelos fiscales 030, 036, 037, 390, 289 y 345

Orden HFP/1397/2023, que introduce modificaciones de carácter técnico en modelos de declaración censal y del IVA, entre otros, así como actualiza la normativa sobre la presentación de determinadas declaraciones informativas y la domiciliación del pago de deudas tributarias.

Convenio CGN – Oficina de Recuperación y Gestión de Activos

Resolución de 17 de diciembre de 2023, por la que se publica el Convenio con el Consejo General del Notariado, en materia de acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

El objeto del convenio es el de establecer las líneas de colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Notariado para el acceso a la información notarial por parte de la ORGA, con fines de localización, recuperación y gestión de bienes procedentes de actividades delictivas.

Modificación del Código de buenas prácticas para novaciones

Resolución de 27 de diciembre de 2023, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023, por el que se modifica el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (tributos cedidos, días inhábiles), Canarias (La Palma, Radiotelevisión Canaria), País Vasco (estadística, movilidad sostenible, incendios, salud pública, patrimonio cultural) y Valencia (sucesiones y donaciones).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES: RIDERS. Sentencia 147/2023, de 6 de noviembre de 2023.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sentencia 148/2023, de 6 de noviembre de 2023.

GRAVÁMENES ENERGÉTICO Y BANCOS. Sentencia 149/2023, de 7 de noviembre de 2023. Relativo al establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

HIPOTECARIA: INCIDENTE DE NULIDAD.  Sentencia 151/2023, de 20 de noviembre de 2023. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectivas.

CONCENTRACIÓN SINDICAL. Sentencia 164/2023, frente a la resolución del delegado del Gobierno en Madrid prohibiendo la concentración que pretendía celebrar el 8 de marzo de 2021.

LÍMITES DE LOS DECRETOS LEYES. Sentencia 166/2023, de 22 de noviembre de 2023. Sobre los límites de los decretos leyes.

VALENCIA: ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre de 2023. Derecho de propiedad y principio de seguridad jurídica: inconstitucionalidad del precepto legal que priva a los propietarios de la facultad de instar la expropiación rogada de terrenos destinados a dotaciones públicas.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Sentencia 170/2023, de 22 de noviembre de 2023. Supuesta vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas (homogeneidad de las enmiendas parlamentarias respecto del texto que se pretende modificar), principios de legalidad tributaria, capacidad económica y no confiscatoriedad, corresponsabilidad fiscal y lealtad institucional: STC 149/2023 (constitucionalidad del precepto legal que crea el impuesto temporal sobre grandes fortunas como tributo directo, de naturaleza personal y complementario del impuesto sobre el patrimonio).

Cuestiones y conflictos

GALICIA: MEDIDAS FISCALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4409-2023

FINANCIACIÓN PARTIDOS POLÍTICOS. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 5207-2023, sobre financiación de los partidos políticos, por posible vulneración del art. 25 CE.

SISTEMA E FORMACIÓN PROFESIONAL. Conflicto positivo de competencia n.º 7212-2023, contra determinados preceptos del Real Decreto 659/2023, de 18 de julio, por el que se desarrolla la ordenación del Sistema de Formación Profesional.

SECCIÓN II.

Concursos Registros: RR de 28 de noviembre de 2023 de la DGSJFP y de la DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, de Cataluña por las que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles núm. 317

Ir al archivo de concursos.

Nombramientos: Nombramientos en Justicia, entre los que está el de doña María Ester Pérez Jerez como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Destacamos el RD 1028/2023, por el que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña María Ester (y no Esther) Pérez Jerez.

RESOLUCIONES.
535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES

En una sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, cabe que siendo uno de los cónyuges demandante y el otro demandado, se anote el embargo sobre la totalidad de un bien inscrito como ganancial.  No cabría la anotación sobre la mitad indivisa de un cónyuge, puesto que hasta la liquidación es una sociedad tipo germánico y no corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad no indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales.

No es necesario estando demandado uno de los cónyuges, que se hubiere notificado al otro el embargo, como establece el artículo 144.1 Rh, puesto que es el demandante.  

536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. (En este caso es aplicable la legislación sustantiva andaluza)

538.* CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE ÉSTA: PODER PARA SUBSANAR.

Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación.

539.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. En este supuesto es aplicable la legislación sustantiva de la CA de Valencia.

540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Cuando se trata de representación orgánica y al ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir reseña alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura.

542.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En una inmatriculación del art. 205 que el registrador ha de hacer la comunicación  previa a la administración afectada si considera que pudiera invadirse el dominio público, y ello aun cuando en un  expediente notarial de subsanación de discrepancias catastrales dicha administración ya hubiera sido notificada. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas, administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro.

543.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Al notario le corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura y el Registrador debe calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.

544.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO COMÚN Y ARAGONÉS

El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento.

545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES 

Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente, una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional.

546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES

En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo.

547 y 548 *** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA

No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada.

550.** DONACIÓN SIN CLÁUSULAS DE REVOCACIÓN PREVISTAS EN TRANSACCIÓN ANTERIOR

El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de un contrato de transacción anterior, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que figuran en éste, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de la transacción.

Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

En una partición por contador, autorizado por el testador, se paga a uno de los legitimarios la legítima en dinero. Entiende la DG que no se le aplican los artículos 841 y siguientes y por tanto no es necesaria aprobación notarial o judicial, porque al pagarse la legítima adjudicando dinero de una cuenta corriente inventariada en la herencia no se conculca la legítima como «pars bonorum».

552.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN LIMITACIÓN TEMPORAL

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.

553.* COMPRA DE FINCA POR TERCERAS PARTES INDIVISAS. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

Con ocasión de una calificación que considera incompleto el juicio de suficiencia notarial en una representación, la DG revoca la nota por entender que el juicio es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado. Aprovecha el Centro Directivo para resumir su doctrina sobre la función del notario y del registrador en la calificación de los poderes. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario.

556.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo.

557.** IUS TRANSMISIONIS Y SUSTITUTO VULGAR

En las herencias de dos hermanos en cuyos testamentos de habían instituido recíprocamente herederos con sustitución vulgar a favor de una sobrina, ésta sucede al segundo fallecido por la sustitución vulgar y al primero por ius transmisionis: El transmisario sucede al primer causante, pero la determinación y forma de adquisición de los transmisarios se determina por la sucesión del transmitente. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis.

559.** HERENCIA SIN LIQUIDAR EL IMPUESTO RESPECTO DE UNA POSIBLE OBRA NUEVA

Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan.

560.** HERENCIA. PUEDE ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO

El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia.

562.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CUYA FINCA TIENE INSCRITA UNA SUPERFICIE MUCHO MENOR QUE LA QUE DICE TENER

Procede la negativa a inscribir la base gráfica de una finca en un expediente del art. 119 por la oposición del colindante que evidencia la existencia de una controversia, aunque la finca del colindante tenga una superficie inscrita mucho menor que la que dice tener.

563.** SOLICITUD DE INCLUSIÓN DE UNA PARCELA CATASTRAL COMO PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL

Resolución que trata de la asignación de la referencia catastral a las fincas registrales como operación distinta a la georreferenciación coordinada con catastro. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios.

564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO.

Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas, (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma.

565**INMATRICULACIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE OTRA MAYOR. INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

En una inmatriculación el registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art 80 del Real Decreto 1093/1997, cuando de los títulos públicos presentados, y de la consulta al catastro histórico resulte que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación.

566.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL AL EXISTIR YA OTRA EXPEDIDA PARA LA MISMA HIPOTECA

Procede la denegación de la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos de extender la nota marginal de expedición de la misma, si sobre la finca consta ya en la misma hipoteca la mencionada nota derivada de un procedimiento de ejecución anterior.

567.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO. INFORME DEL REGISTRADOR.

En concurso con convenio inscrito no puede el registrador exigir para expedir la certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria una resolución judicial en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. No puede el registrador en el informe elevado a la DG alegar nuevas razones para no despachar el documento presentado.

568.** DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGUEDAD HABIENDO LICENCIA. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN.

En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación (artículo 28.4 de la Ley del Suelo) es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación.

569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS

Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas.

570.** SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL SIN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL

Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

571.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO CONFLICTO JUDICIAL

La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, constatada por haber sido objeto de dos sentencias no concluyentes, justifica las dudas de correspondencia del registrador.

575.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE UNA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA.

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto

 Ver comentario de José Félix Merino Escartín a la resolución 3 noviembre de 2021.

577.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 la existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador.


Paisajes del Bierzo. Por Bernardo Reguera

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Separata del índice de Juan Carlos Casas Diciembre 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE DICIEMBRE DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Solicitud de constancia registral del derecho de ocupación derivado de arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria. Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto. R. 30 de noviembre de 2023

AGRUPACIÓN, AGREGACIÓN

Reconfiguración de elementos de PH existiendo fincas hipotecadas. Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas. R. 29 de noviembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Embargo de finca ganancial instado por uno de los cónyuges sin que conste la disolución de la sociedad conyugal. Procedencia.  Lo que no cabe es el embargo de una mitad indivisa de una finca ganancial pues hasta la liquidación de la sociedad de gananciales, no tiene cada uno de los cónyuges una mitad indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales, pues se trata de una comunidad de tipo germánico. R. 14 de noviembre de 2023

ARRENDAMIENTOS

Solicitud de constancia registral del derecho de ocupación derivado de arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria. Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto. R. 30 de noviembre de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Donación sin cláusulas de revocación previstas en transacción anterior. El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de otra, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que constan en la primera, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de dicha escritura. Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron. R. 27 de noviembre de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de hipoteca unilateral no aceptada por la AEAT. Requerimiento previo telemático. Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas,  (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma. R. 5 de diciembre de 2023

Solicitud de constancia registral del derecho de ocupación derivado de arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria. Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto. R. 30 de noviembre de 2023

CATASTRO

Inmatriculación art. 205 LH. Protección del dominio público. La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino  también al no inscrito. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas,  administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro. R. 28 de julio de 2023

Solicitud de inclusión de una parcela catastral como parte de una finca registral. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios. Necesidad de cumplimiento de la normativa sustantiva estatal y autonómica para crear fincas nuevas. Es posible hacer constar la referencia catastral de una finca si ello responde a la realidad. R. 5 de diciembre de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Compra de finca por terceras partes indivisas. Juicio notarial de suficiencia del poder. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario. R. 28 de noviembre de 2023

Extinción de comunidad sin manifestación sobre actividades no contaminantes. En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo. R. 27 de noviembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica en Andalucía. Posible parcelación. Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos-. R. 14 de noviembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica con vivienda unifamiliar. Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. R. 15 de noviembre de 2023

CONCURSO DE ACREEDORES

Negativa a expedir certificación de dominio y cargas y extender nota marginal. Concurso con convenio inscrito. En concurso con convenio inscrito no puede el registrador exigir para expedir la certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria una resolución judicial en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.  R. 29 de noviembre de 2023

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin limitación temporal. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho. R. 28 de noviembre de 2023

Convenio regulador. Adjudicación de finca adquirida en estado de solteros. No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo. R. 4 de diciembre de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Herencia de causantes alemanes. Exención de la apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos. Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente , una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional. R. 23 de noviembre de 2023

DOCUMENTOS NOTARIALES

Donación sin cláusulas de revocación previstas en transacción anterior. El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de otra, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que constan en la primera, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de dicha escritura. Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron. R. 27 de noviembre de 2023

Escritura sin intervinientes. Congruencia del juicio de suficiencia. No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada. R. 27 de noviembre de 2023, R. 27 de noviembre de 2023

DONACIÓN

Donación sin cláusulas de revocación previstas en transacción anterior. El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de otra, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que constan en la primera, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de dicha escritura. Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron. R. 27 de noviembre de 2023

FINCA

Extinción de comunidad sin manifestación sobre actividades no contaminantes. En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo. R. 27 de noviembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Protección del dominio público. La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino  también al no inscrito. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas,  administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro. R. 28 de julio de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante cuya finca tiene inscrita una superficie mucho menor que la que dice tener. La oposición del colindante evidencia la existencia de una controversia que no puede resolverse en el expediente del art. 199 LH. R. 5 de diciembre de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Alegación de colindantes. La existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador. R. 30 de noviembre de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante existiendo conflicto judicial. La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, constatada por haber sido objeto de dos sentencias no concluyentes, justifica las dudas de correspondencia del registrador. R. 29 de noviembre de 2023

Solicitud de incorporación de referencia catastral sin rectificación de la descripción registral. Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos. R. 29 de noviembre de 2023

Solicitud de inclusión de una parcela catastral como parte de una finca registral. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios. Necesidad de cumplimiento de la normativa sustantiva estatal y autonómica para crear fincas nuevas. Es posible hacer constar la referencia catastral de una finca si ello responde a la realidad. R. 5 de diciembre de 2023

FISCAL

Herencia sin liquidar el impuesto respecto de una posible obra nueva. Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan. R. 4 de diciembre de 2023

FORAL

Sustitución fideicomisaria de residuo y sustitución preventiva de residuo. Diferencias entre derecho común y aragonés. El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento. R. 23 de noviembre de 2023

HERENCIA

Herencia de causantes alemanes. Exención de la apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos. Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente , una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional. R. 23 de noviembre de 2023

Herencia sin liquidar el impuesto respecto de una posible obra nueva. Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan. R. 4 de diciembre de 2023

Herencia. El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia. R. 5 de diciembre de 2023

Ius transmisionis. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis. R. 4 de diciembre de 2023

Sustitución fideicomisaria de residuo y sustitución preventiva de residuo. Diferencias entre derecho común y aragonés. El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento. R. 23 de noviembre de 2023

HIPOTECA

Cancelación de hipoteca unilateral no aceptada por la AEAT. Requerimiento previo telemático. Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas,  (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma. R. 5 de diciembre de 2023

Novación de préstamo hipotecario. Principio de transparencia material. Al notario le corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos  del art. 14.1 de la Ley 5/2019, lo que hará constar en el acta notarial previa a la formalización de la escritura y el Registrador debe calificar la existencia de la reseña del acta (con el contenido expresamente establecido en la ley (nº de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización), y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 de la ley. R. 23 de noviembre de 2023

Reconfiguración de elementos de PH existiendo fincas hipotecadas. Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas. R. 29 de noviembre de 2023

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación de finca procedente de otra mayor. Indicios de parcelación urbanística. El registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art. 80 RD 1093/1997, norma registral aplicable al tiempo de la presentación, cuando de los títulos públicos presentados, con independencia de su fecha, y de la consulta al Catastro resulte fehacientemente que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación. Doctrina que puede considerarse aplicable a la normativa urbanística sobre parcelaciones como demuestra el propio art. 16-2 RDL 7/2015. R. 29 de noviembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Protección del dominio público. La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino  también al no inscrito. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas,  administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro. R. 28 de julio de 2023

MENORES

Herencia. El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia. R. 5 de diciembre de 2023

NOTAS MARGINALES

Constancia registral por nota marginal de una posible afección de una finca por vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 30 de noviembre de 2023

OBRA NUEVA

Declaración de obra por antiguedad habiendo licencia. Plazo de prescripción. En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse  dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación. R. 29 de noviembre de 2023

Herencia sin liquidar el impuesto respecto de una posible obra nueva. Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan. R. 4 de diciembre de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor. Pago en metálico de la legítima. Si la legítima se paga con dinero de la herencia no se aplican los arts 841 y ss CC. Sin embargo, si en todo o parte el dinero es extra hereditario sí se aplican dichos artículos  y en concreto el art. 843 CC. R. 28 de noviembre de 2023

PODERES

Compra de finca por terceras partes indivisas. Juicio notarial de suficiencia del poder. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario. R. 28 de noviembre de 2023

Constitución de derecho de superficie bajo condición suspensiva sin fijar plazo de ésta: poder para subsanar. Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación. R. 15 de noviembre de 2023

Resumen de la doctrina DG sobre la función del notario y del registrador en la calificación de los poderes. R. 28 de noviembre de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Negativa a expedir certificación de dominio y cargas y extender nota marginal al existir ya otra expedida para la misma hipoteca. Procede la denegación de la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos de extender la nota marginal de expedición de la misma, si sobre la finca consta ya en la misma hipoteca la mencionada nota derivada de un procedimiento de ejecución anterior. R. 29 de noviembre de 2023

Solicitud de constancia registral del derecho de ocupación derivado de arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria. Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto. R. 30 de noviembre de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Reconfiguración de elementos de PH existiendo fincas hipotecadas. Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas. R. 29 de noviembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Informe del registrador. No puede el registrador en el informe elevado a la DG alegar nuevas razones para no despachar el documento presentado. R. 29 de noviembre de 2023

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Inmatriculación art. 205 LH. Protección del dominio público. La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino  también al no inscrito. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas,  administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro. R. 28 de julio de 2023

REPRESENTACIÓN

Compraventa. Representación orgánica. Juicio notarial de suficiencia. Cuando se trata de representación orgánica y al ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir reseña alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura. R. 15 de noviembre de 2023

Escritura sin intervinientes. Congruencia del juicio de suficiencia. No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada. R. 27 de noviembre de 2023, R. 27 de noviembre de 2023

SEGREGACIÓN, DIVISIÓN

Reconfiguración de elementos de PH existiendo fincas hipotecadas. Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas. R. 29 de noviembre de 2023

SUPERFICIE, DERECHO DE

Constitución de derecho de superficie bajo condición suspensiva sin fijar plazo de ésta: poder para subsanar. Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación. R. 15 de noviembre de 2023

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Ius transmisionis. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis. R. 4 de diciembre de 2023

Sustitución fideicomisaria de residuo y sustitución preventiva de residuo. Diferencias entre derecho común y aragonés. El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento. R. 23 de noviembre de 2023

URBANISMO

Inmatriculación de finca procedente de otra mayor. Indicios de parcelación urbanística. El registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art. 80 RD 1093/1997, norma registral aplicable al tiempo de la presentación, cuando de los títulos públicos presentados, con independencia de su fecha, y de la consulta al Catastro resulte fehacientemente que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación. Doctrina que puede considerarse aplicable a la normativa urbanística sobre parcelaciones como demuestra el propio art. 16.2 RDL 7/2015. R. 29 de noviembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica en Andalucía. Posible parcelación. Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos-. R. 14 de noviembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica con vivienda unifamiliar. Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. R. 15 de noviembre de 2023

USO VIVIENDA

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin limitación temporal. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho. R. 28 de noviembre de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador. Adjudicación de finca adquirida en estado de solteros. No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo. R. 4 de diciembre de 2023

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Depósito de cuentas. Certificación de acuerdos por dos de los tres administradores mancomunados. Si los estatutos, sobre la administración mancomunada de la sociedad, dicen que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por todos los administradores, y existen tres nombrados, las certificaciones de los acuerdos sociales deben ser expedidas por todos ellos. R. 29 de noviembre de 2023

Estatutos sociales sin determinación del sistema de retribución de administradores. Los estatutos de la sociedad deben establecer el concreto sistema de retribución de los administradores, que pudiendo ser cumulativo y no alternativo, en ningún caso puede quedar al arbitrio de la junta general. R. 4 de diciembre de 2023, R. 5 de diciembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial de junta general: sus requisitos. Para la constancia por anotación preventiva la hoja de la sociedad de la solicitud de levantamiento de acta notarial de una junta general, es necesario acreditar que se ha efectuado el pertinente requerimiento notarial a los administradores de la sociedad. R. 14 de noviembre de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas no procede el depósito del ejercicio corriente. R. 28 de noviembre de 2023

Cierre registral por falta de depósito de cuentas del ejercicio anterior. Fecha de comienzo de las operaciones. Aunque por la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución de una sociedad, su fecha de comienzo de las operaciones sea el 30 de diciembre, la sociedad está obligada a la presentación de las cuentas anuales de dicho ejercicio, so pena de cierre registral. R. 29 de noviembre de 2023

Depósito de cuentas. Certificación de acuerdos por dos de los tres administradores mancomunados. Si los estatutos, sobre la administración mancomunada de la sociedad, dicen que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por todos los administradores, y existen tres nombrados, las certificaciones de los acuerdos sociales deben ser expedidas por todos ellos. R. 29 de noviembre de 2023

ESTATUTOS SOCIALES

Estatutos sociales sin determinación del sistema de retribución de administradores. Los estatutos de la sociedad deben establecer el concreto sistema de retribución de los administradores, que pudiendo ser cumulativo y no alternativo, en ningún caso puede quedar al arbitrio de la junta general. R. 4 de diciembre de 2023, R. 5 de diciembre de 2023

JUNTA GENERAL

Anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial de junta general: sus requisitos. Para la constancia por anotación preventiva la hoja de la sociedad de la solicitud de levantamiento de acta notarial de una junta general, es necesario acreditar que se ha efectuado el pertinente requerimiento notarial a los administradores de la sociedad. R. 14 de noviembre de 2023

Junta general celebrada sin asistencia de los administradores. Son inscribibles los acuerdos de una junta a la cual no asisten los administradores de la sociedad. R. 15 de noviembre de 2023, R. 27 de noviembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Informe del registrador. Negativa a reservar denominación social al existir identidad con otras existentes. En esta resolución la DG parece volver a admitir el informe del registrador en defensa de su calificación. Al menos, lo transcribe. R. 30 de noviembre de 2023

REGISTRO MERCANTIL

Anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial de junta general: sus requisitos. Para la constancia por anotación preventiva la hoja de la sociedad de la solicitud de levantamiento de acta notarial de una junta general, es necesario acreditar que se ha efectuado el pertinente requerimiento notarial a los administradores de la sociedad. R. 14 de noviembre de 2023

Revocación de cargo de auditor de cuentas. Plazo para la revocación. Un auditor designado por la sociedad que después se convierte en voluntario por no existir obligación legal de auditar las cuentas, no puede ser revocado libremente, salvo que se haga dentro de los tres meses que los socios minoritarios disponen para solicitar auditoría de la misma sociedad. R. 28 de noviembre de 2023

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Negativa a reservar denominación social al existir identidad con otras existentes. Informe del registrador. No es admisible como denominación social la de Bolzoni, Sociedad Limitada” por existir otras similares ya registradas como las de “Belzoni, SA” y “Bolzani, SA”, por su notoria similitud gráfica y fonética. R. 30 de noviembre de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Cierre registral por falta de depósito de cuentas del ejercicio anterior. Fecha de comienzo de las operaciones. Aunque por la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución de una sociedad, su fecha de comienzo de las operaciones sea el 30 de diciembre, la sociedad está obligada a la presentación de las cuentas anuales de dicho ejercicio, so pena de cierre registral. R. 29 de noviembre de 2023

Depósito de cuentas. Certificación de acuerdos por dos de los tres administradores mancomunados. Si los estatutos, sobre la administración mancomunada de la sociedad, dicen que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por todos los administradores, y existen tres nombrados, las certificaciones de los acuerdos sociales deben ser expedidas por todos ellos. R. 29 de noviembre de 2023

Estatutos sociales sin determinación del sistema de retribución de administradores. Los estatutos de la sociedad deben establecer el concreto sistema de retribución de los administradores, que pudiendo ser cumulativo y no alternativo, en ningún caso puede quedar al arbitrio de la junta general. R. 4 de diciembre de 2023, R. 5 de diciembre de 2023

Revocación de cargo de auditor de cuentas. Plazo para la revocación. Un auditor designado por la sociedad que después se convierte en voluntario por no existir obligación legal de auditar las cuentas, no puede ser revocado libremente, salvo que se haga dentro de los tres meses que los socios minoritarios disponen para solicitar auditoría de la misma sociedad. R. 28 de noviembre de 2023

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Carnaval de Cádiz 2024. Ha comenzado el concurso de agrupaciones en el Teatro Falla. Foto de Juan Carlos Casas

Separata del índice de Juan Carlos Casas Noviembre 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE NOVIEMBRE DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Compraventa. Derecho de adquisición preferente. En caso de enajenación de finca rústica arrendada, se reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente en los términos del art. 22 LAR. R. 3 de octubre de 2023

Compraventa. Renuncia al derecho de adquisición preferente según contrato que no se incorpora. Para la venta de un local arrendado, a los efectos de inscripción, es suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente. R. 30 de octubre de 2023, R. 8 de noviembre de 2023

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo. Descripción de fincas. El Mandamiento de Embargo debe contener una descripción de las fincas registrales, sin que sea suficiente una descripción catastral, pues a veces no hay ningún elemento de identificación que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo. R. 31 de octubre de 2023

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Las fincas han de estar inscritas a favor del demandado. R. 31 de octubre de 2023

Ejecución de embargo. Anotación caducada y tracto sucesivo. Caducada una anotación de embargo, carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, por lo que solo podrá inscribirse el auto de adjudicación en el caso de que la finca permanezca inscrita a favor del deudor ejecutado, pero en ningún caso podrán cancelarse las cargas y derechos posteriores. R. 24 de octubre de 2023

ARRENDAMIENTOS

Arrendamiento por plazo de 50 años compareciendo como parte arrendadora solo la esposa del titular registral. El arrendamiento constituye un acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos. Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos. R. 27 de septiembre de 2023

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. Es posible la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca otorgado por el anterior titular registral, por haberse reconocido su subsistencia en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la finca se le adjudica a un tercero. R. 2 de octubre de 2023

ASIENTOS REGISTRALES

Asiento ya practicado. El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento ya practicado. R. 6 de noviembre de 2023

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

Inmatriculación de camino solicitada por el ayuntamiento. No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público. R. 5 de octubre de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Protocolización de operaciones particionales. Congruencia. No puede inscribirse la adjudicación derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicación. R. 6 de noviembre de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación por instancia privada de derecho de reversión. Para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare. R. 2 de octubre de 2023

Ejecución de embargo. Anotación caducada y tracto sucesivo. Caducada una anotación de embargo, carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, por lo que solo podrá inscribirse el auto de adjudicación en el caso de que la finca permanezca inscrita a favor del deudor ejecutado, pero en ningún caso podrán cancelarse las cargas y derechos posteriores. R. 24 de octubre de 2023

COMPRAVENTA

Compraventa. Derecho de adquisición preferente. En caso de enajenación de finca rústica arrendada, se reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente en los términos del art. 22 LAR. R. 3 de octubre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH mediante escritura de venta con precio aplazado y escritura de carta de pago. En caso de venta de una finca, con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado. R. 2 de octubre de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Extinción de comunidad. Adjudicación privativa siendo la cuota ganancial. Al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta para proceder a la disolución de la comunidad. R. 25 de septiembre de 2023

Inmatriculación de cuota indivisa de finca ya inscrita. Dudas de identidad. La DG en el caso concreto, que no parece extrapolable, encuentra razonables las dudas de identidad de la finca por no coincidir la finca inscrita con la descripción en el título ni con la parcela catastral. R. 4 de octubre de 2023

CONCENTRACIÓN PARCELARIA

Inscripción de representación gráfica de una finca incluida en un expediente de concentración parcelaria. Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo. R. 3 de octubre de 2023

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Inmatriculación art. 205 LH mediante escritura de venta con precio aplazado y escritura de carta de pago. En caso de venta de una finca, con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado. R. 2 de octubre de 2023

CONFLICTO DE INTERESES

Herencia existiendo menores. Conflicto de intereses. No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.  R. 30 de octubre de 2023

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda a madre e hija menor, pero mayor en el momento de presentarse a inscripción. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa se se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho. R. 7 de noviembre de 2023

Convenio regulador. Uso o dominio de la vivienda familiar. La subsanación/aclaración de convenio regulador de divorcio no puede realizarse unilateralmente por uno de los esposos: requiere el consentimiento de ambos o resolución judicial. R. 4 de octubre de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Herencia ante notario alemán. La utilización del certificado sucesorio europeo es voluntaria. El Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro que establece requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derechos reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español. R. 20 de octubre de 2023

Venta de vivienda por casado en separación de bienes de derecho británico. Las normas que protegen la vivienda habitual de la familia en España, pueden basarse en razones de orden público, aplicables, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en cada caso particular. R. 26 de septiembre de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Inmatriculación mediante sentencia declarativa de dominio. Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición. R. 23 de octubre de 2023

Segregación y determinación de resto. No corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qué concreta porción se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaración judicial en sede de ejecución de sentencia. R. 10 de octubre de 2023

DONACIÓN

Donación. Activo esencial. Facultades representativas de los administradores. Por excepción cabe calificar que una enajenación de fincas constituía manifiestamente una activo esencial y era claramente contraria al objeto social (donación) y exigir acuerdo de la Junta General. R. 13 de octubre de 2023

Revocacion o reversión de donación. En una donación inscrita se discute si estamos ante una donación con carga modal o se trata de una condición resolutoria, analizando los efectos de uno u otro supuesto. Pero como en la escritura calificada en la que se pretende la reinscripción a favor del donante intervienen donante y donatario y están de acuerdo en el efecto revocatorio o resolutorio, no hay obstáculo a la inscripción. R. 7 de noviembre de 2023

EXPROPIACIÓN FORZOSA

Cancelación por instancia privada de derecho de reversión. Para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare. R. 2 de octubre de 2023

FINCA

Anotación de embargo. Descripción de fincas. El Mandamiento de Embargo debe contener una descripción de las fincas registrales, sin que sea suficiente una descripción catastral, pues a veces no hay ningún elemento de identificación que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo. R. 31 de octubre de 2023

Expediente art. 201 LH. Rectificación de segregación ya practicada. El art. 201 LH no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas. R. 11 de octubre de 2023

Inmatriculación art. 203 LH de finca efímera y simultanea agrupación con finca registrada. Denegación de expedición de certificación registral por dudas. Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral. La no coincidencia de cabida inicial no justifica la denegación de la expedición de la certificación registral para inmatriculación del art. 203 LH. R. 27 de septiembre de 2023

Inmatriculación de camino solicitada por el ayuntamiento. No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público. R. 5 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de titular de finca colindante descrita conforme al catastro. La descripción meramente literaria de una finca registral, aunque coincida con la catastral, es susceptible de inexactitud, por lo que su titular puede oponerse a la georreferenciación catastral de una finca colindante. R. 2 de noviembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La oposición a la inscripción, realizada por uno de los colindantes, debe ser sometida al análisis de la calificación registral, y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente. R. 27 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica de una finca incluida en un expediente de concentración parcelaria. Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo. R. 3 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica que altera la realidad física de la finca pese a la ausencia de oposición. La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca. La fundamentación de la nota de calificación negativa debe ser aún más rigurosa en caso de ausencia de oposición de colindantes. R. 7 de noviembre de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante existiendo procedimientos judiciales. La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada. R. 26 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica art. 199 LH. Oposición de colindantes acompañada de demanda judicial. La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral. R. 23 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica de una finca incluida en el ámbito de un plan urbanístico. El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial. R. 24 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica. Dominio público no invadido según informe municipal. El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación. R. 3 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante. Motivación de la nota. Aplicación del art. 32 LH. La simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque no es lo recomendable, puede ser suficiente para motivar la nota de calificación, si aquellas resultan fundadas. La inscripción de la georreferenciación con la oposición del colindante vulneraría el art. 32 LH, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de su finca en contra de su consentimiento. R. 25 de octubre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Dudas de invasión de finca de colindante. La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral. R. 2 de noviembre de 2023

Nota marginal de posible afección de una finca a una vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 5 de octubre de 2023, R. 10 de octubre de 2023

Rectificación de referencia catastral errónea cuando la correcta consta ya inscrita. Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca. Hay que diferenciar entre inexactitud registral, error material y error de concepto. R. 5 de octubre de 2023

Rectificación de representación gráfica inscrita. Oposición de colindantes. Naturaleza pública o privada de un camino. El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo. La superposición de la georreferenciación inscrita con la alternativa con la que se pretende rectificar la descripción registral, habiendo oposición de colindantes, es un indicio de alteración de la descripción de la realidad física. R. 2 de noviembre de 2023

Solicitud de inscripción de representación gráfica alternativa tras inmatriculación practicada. No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada. R. 8 de noviembre de 2023

Suspensión de inicio del expediente del art. 199 LH por dudas de identidad basadas en encubrimiento de operaciones no inscritas La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH. R. 25 de septiembre de 2023

HERENCIA

Desheredación por maltrato psicológico. Representación en descendientes del desheredado. Interpretación flexible de las causas de desheredación pero estricta y rigurosa de su prueba: la desatención en situaciones de enfermedad puede constituir maltrato psicológico. Hay que manifestar o acreditar algo respecto a la existencia o no de descendientes del desheredado. R. 24 de octubre de 2023

Desheredación dejada sin efecto por acuerdo transacional homologado judicialmente. Es inscribible una escritura de partición de herencia otorgada solo por la heredera existiendo una legitimaria que se ha dado por pagada en acuerdo transaccional homologado judicialmente si se presenta, junto con la escritura de herencia, el testimonio de la resolución judicial firme que contiene la transacción. R. 10 de noviembre de 2023

Herencia ante notario alemán. La utilización del certificado sucesorio europeo es voluntaria. El Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro que establece requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derechos reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español. R. 20 de octubre de 2023

Herencia existiendo menores. Conflicto de intereses. No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.  R. 30 de octubre de 2023

Herencia. Finca gravada con sustitución fideicomisaria de residuo. Error de concepto. Tratándose de un error de concepto, si el registrador  o cualquiera de los interesados en la inscripción se oponen a su rectificación, ésta sólo será posible en juicio declarativo. R. 26 de septiembre de 2023

Herencia. Prueba de la vecindad civil. Constando la vecindad civil de la causante de sus manifestaciones en el propio testamento, en términos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial», tiene vecindad civil en territorio de derecho común y, por ende, sus padres tienen derecho a legítima; frente a tales precisiones, en el ámbito extrajudicial y sin la intervención de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestación que en la escritura de adjudicación de herencia vierte el instituido heredero sobre el carácter erróneo de la indicación de la vecindad civil. R. 3 de octubre de 2023

Herencia. Revocación de legado. La enajenación por el testador del bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenación no se hubiera consumado incluso al tiempo del fallecimiento del testador. R. 20 de octubre de 2023

Herencia. Sustitución vulgar. Renuncia sin acreditar la inexistencia de descendientes. Existiendo sustitución vulgar sin llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, bastar la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia. R. 30 de octubre de 2023

Herencia. Tracto sucesivo. Testamento ológrafo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del disponente no puede inscribirse la adquisición mientras no se justifique el tracto sucesivo. R. 6 de noviembre de 2023

HIPOTECA

Préstamo hipotecario entre empresarios. Tasación. Para inscribir el pacto de ejecución directa o el de venta extrajudicial de bienes hipotecados es imprescindible un certificado de tasación, no una mera manifestación del valor en que se tasa la finca. R. 4 de octubre de 2023

IGLESIA

Venta de inmueble por congregación religiosa: Requisitos. El contenido de los estatutos por los que se rigen entra dentro del juicio notarial de suficiencia. R. 23 de octubre de 2023

Venta de inmueble por congregación religiosa: Los Documentos expedidos por sus cargos órganos

Venta de inmueble por congregación religiosa: Las enajenaciones que se hallan dentro de los límites mínimo y máximo que fija cada Conferencia Episcopal, no necesitan autorización del ordinario si no lo disponen así sus Estatutos, ya que es aplicable el Documento “Cor Orans”, que son documentos auténticos que no necesitan testimonio ni traducción del Ordinario Diocesano si ya están en idioma español. R. 23 de octubre de 2023es derecho positivo en el ámbito del Derecho Canónico. R. 23 de octubre de 2023

INCAPACITACIÓN

Herencia interviniendo curadora. Inscripción en el registro civil. Para inscribir un acto o negocio de una persona con discapacidad no se necesita la previa inscripción de la medida de apoyo en el Registro Civil siempre que conste que dicha inscripción se ha promovido. R. 31 de octubre de 2023

INMATRICULACIÓN

Denegación de iniciación de expediente de doble inmatriculación. No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando las fincas afectadas están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas. R. 8 de noviembre de 2023

Inmatriculación art. 203 LH de finca efímera y simultanea agrupación con finca registrada. Denegación de expedición de certificación registral por dudas. Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral. La no coincidencia de cabida inicial no justifica la denegación de la expedición de la certificación registral para inmatriculación del art. 203 LH. R. 27 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH mediante escritura de venta con precio aplazado y escritura de carta de pago. En caso de venta de una finca, con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado. R. 2 de octubre de 2023

Inmatriculación de cuota indivisa de finca ya inscrita. Dudas de identidad. La DG en el caso concreto, que no parece extrapolable, encuentra razonables las dudas de identidad de la finca por no coincidir la finca inscrita con la descripción en el título ni con la parcela catastral. R. 4 de octubre de 2023

Inmatriculación de camino solicitada por el ayuntamiento. No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público. R. 5 de octubre de 2023

Inmatriculación mediante sentencia declarativa de dominio. Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición. R. 23 de octubre de 2023

Negativa a iniciar expediente de doble inmatriculación. No procede la apertura en el registro de un expediente de doble inmatriculación, si esa doble inscripción de la superficie de una finca, está siendo resuelta, en virtud de demanda, en un juicio declarativo de dominio. R. 24 de octubre de 2023

Solicitud de inscripción de representación gráfica alternativa tras inmatriculación practicada. No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada. R. 8 de noviembre de 2023

LEGADOS

Herencia. Revocación de legado. La enajenación por el testador del bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenación no se hubiera consumado incluso al tiempo del fallecimiento del testador. R. 20 de octubre de 2023

MENORES

Herencia existiendo menores. Conflicto de intereses. No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.  R. 30 de octubre de 2023

NOTAS MARGINALES

Nota marginal de posible afección de una finca a una vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 5 de octubre de 2023, R. 10 de octubre de 2023, R. 31 de octubre de 2023

OBRA NUEVA

Constitución de derecho de superficie sin previa declaración de obra nueva. Los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación existente en una porción determinada de una finca inscrita, que conste previamente inscrita la declaración de obra nueva de la edificación. R. 25 de octubre de 2023

Declaración de obra nueva «antigua» sin estar la edificación totalmente terminada. No es inscribible una obra nueva “antigua” si no consta su finalización en fecha determinada. R. 26 de Octubre de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Herencia existiendo menores. Conflicto de intereses. No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representación de un hijo existe, por definición, oposición de intereses. Se debe examinar cada caso concreto.  R. 30 de octubre de 2023

Partición por contador partidor. Patria potestad rehabilitada. Conforme al art. 1057 CC, párrafo tercero, la citación del representante legal de la persona con discapacidad es preceptiva, incluso en el caso de legatario de cosa específica. A falta de representante legal procede citar al Ministerio Fiscal. La revisión de la incapacitación declarada judicialmente corresponde en exclusiva al juez. R. 9 de octubre de 2023, R. 20 de octubre de 2023

Partición testamentaria parcial: pueden inscribirse directamente los bienes adjudicados. Interpretación de una sustitución vulgar de un heredero en la que el testador atribuye bienes concretos a los sustitutos, discutiéndose si es una verdadera partición testamentaria o meras normas particionales. Admite la Dirección que se trata de una verdadera partición respecto a los bienes asignados, que son directamente inscribibles sin intervención de todos los herederos; mientras que para el resto de los bienes es necesario hacer una partición hereditaria interviniendo todos. R. 27 de octubre de 2023

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo, circunstancias personales, proporción de las adjudicaciones. No puede inscribirse la adjudicación derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicación. R. 6 de noviembre de 2023

PERMUTA

Permuta. Carácter privativo o ganancial de la adquisición. Para determinar la naturaleza ganancial o privativo del bien adquirido el principio de subrogación real no es de aplicación universal porque se anteponen otros criterios: el de accesión, el de la autonomía de la voluntad y el del carácter del bien del que deriva el derecho a la adquisición. R. 9 de octubre de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Segregación de local y venta a la comunidad de propietarios para destinar a zona común. Cuando en un Edificio en régimen de PH se pretende convertir un elemento privativo en común, no cabe configurarlo como la venta de un elemento privativo a la comunidad e inscribirlo como tal, sino que hay que proceder a su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo. R. 25 de octubre de 2023

Segregación de local en propiedad horizontal y nueva puerta de acceso. Cláusula estatutaria permisiva. La cláusula estatutaria que permite la división de locales sin necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios lleva consigo implícitamente la autorización para que cada local tenga su propia puerta de acceso aunque sea modificando la fachada principal. R. 2 de noviembre de 2023

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Herencia. Finca gravada con sustitución fideicomisaria de residuo. Error de concepto. Tratándose de un error de concepto, si el registrador  o cualquiera de los interesados en la inscripción se oponen a su rectificación, ésta sólo será posible en juicio declarativo. R. 26 de septiembre de 2023

Inexactitud del registro, error de concepto, y error material. R. 5 de octubre de 2023

Rectificación de referencia catastral errónea cuando la correcta consta ya inscrita. Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca. Hay que diferenciar entre inexactitud registral, error material y error de concepto. R. 5 de octubre de 2023

Rectificación de representación gráfica inscrita. Oposición de colindantes. Naturaleza pública o privada de un camino. El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo. La superposición de la georreferenciación inscrita con la alternativa con la que se pretende rectificar la descripción registral, habiendo oposición de colindantes, es un indicio de alteración de la descripción de la realidad física. R. 2 de noviembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Asiento ya practicado. El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento ya practicado. R. 6 de noviembre de 2023

REGISTRO CIVIL

Herencia interviniendo curadora. Inscripción en el registro civil. Para inscribir un acto o negocio de una persona con discapacidad no se necesita la previa inscripción de la medida de apoyo en el Registro Civil siempre que conste que dicha inscripción se ha promovido. R. 31 de octubre de 2023

RETRACTO

Derecho de retracto de colindantes en procedimiento de apremio administrativo. Para que proceda el retracto de colindantes del CC en una ejecución administrativa es necesario que la naturaleza de la finca sea rústica, sin que pueda admitirse a estos efectos el suelo urbanizable programado (aunque en el régimen transitorio de la Ley del Suelo de Galicia se disponga que se les aplicara la normativa del suelo rústico) R. 31 de octubre de 2023

SEGREGACIÓN

Expediente art. 201 LH. Rectificación de segregación ya practicada. El art. 201 LH no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas. R. 11 de octubre de 2023

Segregación y determinación de resto. No corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qué concreta porción se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaración judicial en sede de ejecución de sentencia. R. 10 de octubre de 2023

SERVIDUMBRES

Constitución de servidumbre aparente. Aun cuando una servidumbre se constituya a favor de la persona física o jurídica que en cada caso sea titular de la instalación fotovoltaica, una resolución de la Dirección General de Industria y Energía no es el documento hábil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad. R. 25 de septiembre de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Extinción de comunidad. Adjudicación privativa siendo la cuota ganancial. Al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta para proceder a la disolución de la comunidad. R. 25 de septiembre de 2023

Permuta. Carácter privativo o ganancial de la adquisición. Para determinar la naturaleza ganancial o privativo del bien adquirido el principio de subrogación real no es de aplicación universal porque se anteponen otros criterios: el de accesión, el de la autonomía de la voluntad y el del carácter del bien del que deriva el derecho a la adquisición. R. 9 de octubre de 2023

SOCIEDADES

Donación. Activo esencial. Facultades representativas de los administradores. Por excepción cabe calificar que una enajenación de fincas constituía manifiestamente una activo esencial y era claramente contraria al objeto social (donación) y exigir acuerdo de la Junta General. R. 13 de octubre de 2023

SUPERFICIE, DERECHO DE

Constitución de derecho de superficie sin previa declaración de obra nueva. Los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación existente en una porción determinada de una finca inscrita, que conste previamente inscrita la declaración de obra nueva de la edificación. R. 25 de octubre de 2023

SUSTITUCIÓN VULGAR

Herencia. Sustitución vulgar. Renuncia sin acreditar la inexistencia de descendientes. Existiendo sustitución vulgar sin llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, bastar la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia. R. 30 de octubre de 2023

TESTAMENTO

Herencia. Tracto sucesivo. Testamento ológrafo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del disponente no puede inscribirse la adquisición mientras no se justifique el tracto sucesivo. R. 6 de noviembre de 2023

TITULO INSCRIBIBLE

Constitución de servidumbre aparente. Aun cuando una servidumbre se constituya a favor de la persona física o jurídica que en cada caso sea titular de la instalación fotovoltaica, una resolución de la Dirección General de Industria y Energía no es el documento hábil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad. R. 25 de septiembre de 2023

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Las fincas han de estar inscritas a favor del demandado. R. 31 de octubre de 2023

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. Es posible la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca otorgado por el anterior titular registral, por haberse reconocido su subsistencia en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la finca se le adjudica a un tercero. R. 2 de octubre de 2023

Herencia. Tracto sucesivo. Testamento ológrafo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del disponente no puede inscribirse la adquisición mientras no se justifique el tracto sucesivo. R. 6 de noviembre de 2023

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo, circunstancias personales, proporción de las adjudicaciones. No puede inscribirse la adjudicación derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicación. R. 6 de noviembre de 2023

URBANISMO

Inscripción de representación gráfica de una finca incluida en el ámbito de un plan urbanístico. El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial. R. 24 de octubre de 2023

Proyecto de reparcelación sin aprobación expresa del ayuntamiento. Aprobación por silencio positivo. Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto. R. 4 de octubre de 2023

VECINDAD CIVIL

Herencia. Prueba de la vecindad civil. Constando la vecindad civil de la causante de sus manifestaciones en el propio testamento, en términos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial», tiene vecindad civil en territorio de derecho común y, por ende, sus padres tienen derecho a legítima; frente a tales precisiones, en el ámbito extrajudicial y sin la intervención de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestación que en la escritura de adjudicación de herencia vierte el instituido heredero sobre el carácter erróneo de la indicación de la vecindad civil. R. 3 de octubre de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda a madre e hija menor, pero mayor en el momento de presentarse a inscripción. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa se se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho. R. 7 de noviembre de 2023

Convenio regulador. Uso o dominio de la vivienda familiar. La subsanación/aclaración de convenio regulador de divorcio no puede realizarse unilateralmente por uno de los esposos: requiere el consentimiento de ambos o resolución judicial. R. 4 de octubre de 2023

Venta de vivienda por casado en separación de bienes de derecho británico. Las normas que protegen la vivienda habitual de la familia en España, pueden basarse en razones de orden público, aplicables, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en cada caso particular. R. 26 de septiembre de 2023

Venta de vivienda por alemán sin manifestar si es habitual de la familia. La aplicación de la norma del art. 1320 CC, o análoga normativa de leyes forales,  puede basarse en razones de orden público, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en el caso particular. R. 25 de octubre de 2023

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Junta General convocada por administrador caducado. Nombramiento de administradores y aprobación de cuentas. Es válida una convocatoria de junta hecha por un administrador caducado para renovar los cargos de administradores y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios. 31 de octubre de 2023

CAPITAL SOCIAL

Depósito de cuentas. Discordancia en la cifra de capital social: normas aplicables. Si existe un aumento de capital no inscrito en el momento de formulación de las cuentas anuales de la sociedad, no es necesario que en el balance se haga constar la cifra de capital resultante del aumento, pero en la Memoria deberá hacerse la debida referencia, tanto al aumento como a su no inscripción en el registro. Lo mismo se puede aplicar a las reducciones de capital. R. 19 de octubre de 2023

Rectificación de aumento de capital inscrito. Protección de acreedores. Una rectificación del capital de una sociedad, por rectificación del acta en la que consta el acuerdo, que implique una reducción de dicho capital, necesita de la aprobación de la junta general y del cumplimiento de las normas dadas para la protección de los acreedores. R. 16 de octubre de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre por no depósito de cuentas. Inscripción de auditor voluntario. Prórroga de auditor existiendo petición de auditor por la minoría. No es posible ni la prórroga ni el nombramiento de un nuevo auditor por la sociedad si existe un expediente de nombramiento de auditor a petición de la minoría, y la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas. R. 25 de septiembre de 2023

Depósito de cuentas. Discordancia en la cifra de capital social: normas aplicables. Si existe un aumento de capital no inscrito en el momento de formulación de las cuentas anuales de la sociedad, no es necesario que en el balance se haga constar la cifra de capital resultante del aumento, pero en la Memoria deberá hacerse la debida referencia, tanto al aumento como a su no inscripción en el registro. Lo mismo se puede aplicar a las reducciones de capitalR. 19 de octubre de 2023

Depósito de cuentas habiéndose expedido certificación de traslado internacional de domicilio social. Una vez expedido el certificado para el traslado de domicilio de una sociedad, sea el traslado nacional o internacional, la hoja de la sociedad queda cerrada, incluso para los depósitos de cuentas. R. 25 de octubre de 2023

Depósito de cuentas sin estar debidamente cumplimentada la declaración de titularidad real. Pese a la no existencia de cambios en la titularidad real de una sociedad, si entre la fecha de la declaración que consta en el Registro Mercantil y la fecha del actual depósito han existido cambios en la hoja de titularidad real, la sociedad debe cumplimentarla con los nuevos datos exigidos. R. 30 de octubre de 2023

Informe de auditor con opinión denegada. Un informe de auditor con opinión denegada es en principio válido a los efectos del depósito de cuentas de una sociedad obligada a la auditoría. R. 3 de octubre de 2023

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

Disolución y nombramiento de liquidador de sociedad con hoja cerrada por baja en el indice de entidades AEAT. No es posible inscribir la disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad, si la misma está dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT. R. 24 de octubre de 2023

Disolución y liquidación de SL: cuota en el capital y cuota en el haber social. Identificación de socios. En una liquidación de sociedad limitada es necesario identificar a los socios con su cuota en el capital social y ello, aunque por inexistencia de haber partible, no haya nada que adjudicar. R. 26 de septiembre de 2023

Liquidación de sociedad. Dudas sobre el balance final aprobado. En liquidación de sociedad, dado que la estructura y contenido del balance final no tiene una concreta regulación, para su inscripción es suficiente con que ofrezca una imagen fiel del patrimonio de la sociedad, no siendo necesario que el mismo se ajuste a la estructura del balance que acompaña a las cuentas anuales. La calificación de dicho balance debe hacerse de forma flexible teniendo en cuenta lo anterior. R. 9 de octubre de 2023

JUNTA GENERAL

 Acuerdos junta general existiendo anotación de solicitud de acta notarial. Aportación de acta de presencia. Un acta notarial de presencia o referencia, no puede sustituir al acta notarial de la junta solicitada en tiempo y forma por la minoría. R. 11 de octubre de 2023

Convocatoria judicial de junta general: competencia para hacerla. Una convocatoria de junta general hecha por el letrado de Administración de Justicia, en un supuesto no previsto legalmente, no puede surtir efecto alguno y los acuerdos tomados en esa junta no serán inscribibles. R. 2 de octubre de 2023

Junta General convocada por administrador caducado. Nombramiento de administradores y aprobación de cuentas. Es válida una convocatoria de junta hecha por un administrador caducado para renovar los cargos de administradores y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios. 31 de octubre de 2023

OBJETO SOCIAL

Constitución de sociedad limitada. Objeto genérico. Es admisible un objeto determinado por el epígrafe del código CNAE, y si así se hace dicho objeto no puede estimarse que es omnicomprensivo o genérico, salvo que incida en actividades profesionales u otras claramente sujetas a leyes especiales que se especifiquen en la nota de calificación. R. 10 de octubre de 2023

REGISTRO MERCANTIL

Depósito de cuentas habiéndose expedido certificación de traslado internacional de domicilio social. Una vez expedido el certificado para el traslado de domicilio de una sociedad, sea el traslado nacional o internacional, la hoja de la sociedad queda cerrada, incluso para los depósitos de cuentas. R. 25 de octubre de 2023

Disolución y nombramiento de liquidador de sociedad con hoja cerrada por baja en el indice de entidades AEAT. No es posible inscribir la disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad, si la misma está dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT. R. 24 de octubre de 2023

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Denegación de reserva de denominación por semejanza con otra ya existente. No es admisible como denominación social la de “Eurotechnol” por su relevante identidad con la de “Eurotecno”, ya existente- R. 23 de octubre de 2023

Denegación de reserva de denominación por posible identidad con otra ya existente. Resumen: Es posible la denominación social de “Hulis 33, S.L.P.”, pese a su supuesta semejanza con las de “Uly, SA”, “Ulises Tres, SL”, “Uli Diez, SL”. R. 6 de noviembre de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Acuerdos junta general existiendo anotación de solicitud de acta notarial. Aportación de acta de presencia. Un acta notarial de presencia o referencia, no puede sustituir al acta notarial de la junta solicitada en tiempo y forma por la minoría. R. 11 de octubre de 2023

Cierre por no depósito de cuentas. Inscripción de auditor voluntario. Prórroga de auditor existiendo petición de auditor por la minoría. No es posible ni la prórroga ni el nombramiento de un nuevo auditor por la sociedad si existe un expediente de nombramiento de auditor a petición de la minoría, y la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas. R. 25 de septiembre de 2023

Constitución de sociedad limitada. Objeto genérico. Es admisible un objeto determinado por el epígrafe del código CNAE, y si así se hace dicho objeto no puede estimarse que es omnicomprensivo o genérico, salvo que incida en actividades profesionales u otras claramente sujetas a leyes especiales que se especifiquen en la nota de calificación. R. 10 de octubre de 2023

Convocatoria judicial de junta general SL: competencia para hacerla. Una convocatoria de junta general hecha por el letrado de Administración de Justicia, en un supuesto no previsto legalmente, no puede surtir efecto alguno y los acuerdos tomados en esa junta no serán inscribibles. R. 2 de octubre de 2023

Depósito de cuentas. Discordancia en la cifra de capital social: normas aplicables. Si existe un aumento de capital no inscrito en el momento de formulación de las cuentas anuales de la sociedad, no es necesario que en el balance se haga constar la cifra de capital resultante del aumento, pero en la Memoria deberá hacerse la debida referencia, tanto al aumento como a su no inscripción en el registro. Lo mismo se puede aplicar a las reducciones de capital. R. 19 de octubre de 2023

Disolución y liquidación de SL: cuota en el capital y cuota en el haber social. Identificación de socios. En una liquidación de sociedad limitada es necesario identificar a los socios con su cuota en el capital social y ello, aunque por inexistencia de haber partible, no haya nada que adjudicar. R. 26 de septiembre de 2023

Rectificación de aumento de capital SL inscrito. Protección de acreedores. Una rectificación del capital de una sociedad, por rectificación del acta en la que consta el acuerdo, que implique una reducción de dicho capital, necesita de la aprobación de la junta general y del cumplimiento de las normas dadas para la protección de los acreedores. R. 16 de octubre de 2023

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  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. Calendario laboral 2024. Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.
  5.  TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  6. SECCIÓN II.
  7. Resuelto el concursillo de Aspirantes.
  8. RESOLUCIONES.
  9. 397.*** INMATRICULACIÓN ART. 206 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  10. 398.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS INMATRICULACIÓN. ALEGACIONES POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  11. 399.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS
  12. 404.*** CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN
  13. 406.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CARGAS. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PLAZAS DE GARAJE Y TRASTERO VINCULADOS OB REM
  14. 407.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  15. 410.** CONDENA A CANCELAR HIPOTECA: HA DE EJECUTARSE
  16. 412.*** HERENCIA. PATRIA POTESTAD PRORROGADA SIN APORTAR DOCUMENTACIÓN Y CERTIFICADO REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES
  17. 414.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO PERSONA JUDICIALMENTE INCAPACITADA. REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES
  18. 417.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. PRESUNCIÓN DE CAUSA ONEROSA.
  19. 418.** COMPRA POR SOCIEDAD DE FINCA QUE CONSTITUYE ACTIVO ESENCIAL SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL
  20. 419, 420 y 421.*** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA
  21. 425.*** INMATRICULACIÓN DE FINCA CUYA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA REALIDAD APARENTE DE LA ORTOFOTO DEL PNOA
  22. 426.*** EXTINCIÓN DE DERECHO DE VUELO. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN
  23. 434.*** OBRA NUEVA DECLARADA CON CERTICACION CATASTRAL. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
  24. 438.*** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN Y DE CONCILIACIÓN REGISTRAL
  25. 442. ***INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE LINDA CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN EN GALICIA
  26. 445.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. FUNCIONES DE INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO
  27. 449.** HIPOTECA SIN CONSTAR EL NIF DE LA FIADORA
  28. 451.** HIPOTECA. SUBSANACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS CON AUTOCONTRATACIÓN

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE VENTA DE INMUEBLES POR EL GUARDADOR DE HECHO Por Antonio Oliva Izquierdo

La figura del guardador de hecho ha sido reforzada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (ver resumen y enlaces) ya que ésta, como señala su propia Exposición de Motivos, se transforma en una propia institución jurídica de apoyo y deja de ser “una situación provisional cuando se manifiesta como suficiente y adecuada para la salvaguarda de los derechos de la persona con discapacidad”; y ello porque, según continúa indicando dicha Exposición de Motivos, “en muchos supuestos la persona con discapacidad está adecuadamente asistida o apoyada en la toma de decisiones y el ejercicio de su capacidad jurídica por un guardador de hecho –generalmente un familiar, pues la familia sigue siendo en nuestra sociedad el grupo básico de solidaridad y apoyo entre las personas que la componen, especialmente en lo que atañe a sus miembros más vulnerables–, que no precisa de una investidura judicial formal que la persona con discapacidad tampoco desea”.

Así, tras introducir el párrafo cuarto del artículo 250 del Código civil que  “la guarda de hecho es una medida informal de apoyo que puede existir cuando no haya medidas voluntarias o judiciales que se estén aplicando eficazmente”, y añadir el último inciso del artículo 255 del mismo cuerpo legal que “solo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, podrá la autoridad judicial adoptar otras supletorias o complementarias”, su regulación como institución jurídica de apoyo se contiene en los artículos 263 y siguientes del expresado cuerpo legal, estableciendo el propio artículo 263 del Código civil que “quien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuará en el desempeño de su función incluso si existen medidas de apoyo de naturaleza voluntaria o judicial, siempre que estas no se estén aplicando eficazmente”.

Ahora bien, tal y como señala la Exposición de Motivos de la tan mentada Ley 8/2021, de 2 de junio, “para los casos en que se requiera que el guardador realice una actuación representativa, se prevé la necesidad de que obtenga una autorización judicial ad hoc, de modo que no será preciso que se abra todo un procedimiento general de provisión de apoyos, sino que será suficiente con la autorización para el caso, previo examen de las circunstancias”. Por ello, el artículo 264 del Código civil, en la redacción dada por la citada Ley 8/2021, de 2 de junio, dispone que “cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad. La autorización judicial para actuar como representante se podrá conceder, previa comprobación de su necesidad, en los términos y con los requisitos adecuados a las circunstancias del caso. La autorización podrá comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la función de apoyo y deberá ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deberá recabar autorización judicial conforme a lo indicado en el párrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el artículo 287. No será necesaria autorización judicial cuando el guardador solicite una prestación económica a favor de la persona con discapacidad, siempre que esta no suponga un cambio significativo en la forma de vida de la persona, o realice actos jurídicos sobre bienes de esta que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar. La autoridad judicial podrá acordar el nombramiento de un defensor judicial para aquellos asuntos que por su naturaleza lo exijan”.

Lo anterior ha de ponerse en relación, por remisión, con el propio artículo 287 del Código civil, que en sede de la curatela con facultades representativas, y tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, establece que “el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: 2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones. La enajenación de los bienes mencionados en este párrafo se realizará mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenación en subasta judicial para mejor y plena garantía de los derechos e intereses de su titular”.

De otro lado, en cuanto a la necesidad de inscripción de la institución del guardador de hecho en el Registro Civil, ha de tenerse en cuenta que el artículo 300 del Código civil dispone que “las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habrán de inscribirse en el Registro Civil”, a lo que añade el número cuarto del artículo 11 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que “tienen acceso al Registro Civil los hechos y actos que se refieren a la identidad, estado civil y demás circunstancias de la persona. Son, por tanto, inscribibles: 11.º Las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad”. A su vez, los apartados primero y segundo, y el número noveno del apartado tercero del artículo 40 de la misma Ley disponen que “1. Las anotaciones registrales son la modalidad de asiento que en ningún caso tendrá el valor probatorio que proporciona la inscripción. Tendrán un valor meramente informativo, salvo los casos en que la Ley les atribuya valor de presunción. 2. Las anotaciones registrales se extenderán a petición del Ministerio Fiscal o de cualquier interesado. 3. Pueden ser objeto de anotación los siguientes hechos y actos: 9.º El acogimiento, la guarda administrativa y la guarda de hecho”.

De lo anterior se infiere que, si bien la guarda de hecho puede llegar a tener acceso al Registro Civil como medida de apoyo a la discapacidad, la circunstancia de que el artículo 300 del Código civil únicamente imponga la inscripción de las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre medidas de apoyo a personas con discapacidad, unida a la propia naturaleza de la institución como “medida informal de apoyo” que no precisa de investidura judicial, y al hecho de que la autorización que debe recabar el guardador de hecho para los actos contenidos en el artículo 287 del Código civil sea ad hoc, hace razonable entender que, en tales supuestos, no es precisa la inscripción de su cargo en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander de 23 de septiembre de 2021, que recalca que la guarda de hecho, “por su propia naturaleza es una figura de apoyo informal ( art. 249 CC ) (…) se desarrolla ya como medio ordinario y no provisional de apoyo sin necesidad de reconocimiento o investidura judicial -a salvo de los supuestos legales que existen un control judicial previo, como los actos que requieran acreditar la representación y para prestar el consentimiento en los actos que enumera el art. 287 CC-, las dos figuras de aplicación judicial normalizada serán el defensor judicial y la curatela”.

En todo caso, ha de tenerse presente en esta materia, además, el cambio de criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su recentísima Resolución de 31 de octubre de 2023, en la que el Centro Directivo vuelve a su doctrina de las Resoluciones de 14 de mayo de 1984 y 6 de noviembre de 2002, y considera que no es precisa la inscripción, con carácter previo, en el Registro Civil de la medida de apoyo para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simultáneamente se haya promovido la inscripción de la misma en el Registro Civil aunque ésta todavía no se haya practicado. Señala así el Centro Directivo que «debe tenerse en cuenta: a) que la inscripción de la resolución sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos sino que –aparte su oponibilidad– tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues según el mismo artículo 17 de la Ley de Registro Civil, «en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba», siendo en el primer caso «requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud»; b) que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripción sólo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimación registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el título, pero conociéndolo no puede negarse su eficacia probatoria, y c) que, especialmente en casos de dilación de la inscripción en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripción de la adquisición de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por las medidas de apoyo«.

A modo de conclusión, es posible afirmar que el guardador de hecho puede actuar en representación de la persona que precise medidas de apoyo a la discapacidad para la venta de un inmueble y lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, no parece necesaria, por los motivos previamente expuestos, la inscripción de su cargo en el Registro Civil al ser una medida de apoyo informal, pero sí, en todo caso, y por remisión del artículo 264 al artículo 287 del Código civil, la preceptiva autorización judicial ad hoc para la enajenación del inmueble.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Carreras Judicial y Fiscal. Retribuciones. Real Decreto 775/2023, de 3 de octubre, por el que se actualiza el régimen retributivo de las carreras judicial y fiscal,

Calendario laboral 2024. Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.

Ir al archivo especial

Modelos 189 y 720. Orden HFP/1180/2023, por la que se aprueba el modelo 189 de Declaración informativa anual acerca de valores, seguros y rentas; y la Orden HAP/72/2013, de 30 de enero, por la que se aprueba el modelo 720, de Declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Apenas se han publicado disposiciones:

En EXTREMADURA. Decreto-ley 4/2023, de 12 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para reducir la carga tributaria soportada por los contribuyentes, se amplían las ayudas al acogimiento familiar, se incrementan las ayudas a los nuevos autónomos y se conceden ayudas directas a los productores de cerezas.

Y en CASTILLA-LA MANCHA. Ley 10/2023, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 4/1985, de 26 de junio, sobre designación de senadores representantes de Castilla-La Mancha.

 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias relativas a: 

Ordenanza de movilidad de Madrid; ejecución hipotecaria (costas); diputados no adscritos, Ley de la Eutanasia y recuento de votos nulos.

Y se han admitido a trámite:

  • Cinco recursos contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Ver resumen de la 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. 

  • Recurso contra los artículos 10 y 11 y la disposición transitoria primera de la Ley de la Comunidad Autónoma de Galicia 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas. Se suspende la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados, que tratan de la reposición de la legalidad y de infracciones cometidas en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre.
  • Y una Cuestión prejudicial sobre una norma fiscal guipuzcoana relativa al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
SECCIÓN II.
Resuelto el concursillo de Aspirantes.

Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso entre integrantes del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 8 de septiembre de 2023, y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Ir al archivo de las oposiciones.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la Jubilación de la registradora Dª Paloma Parra Martínez

RESOLUCIONES.

388.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los artículos 1354 y 1357 CC.

389.() RECURSO CONTRA EL ORDEN EN QUE SE HAN PRACTICADO ASIENTOS DE PRESENTACIÓN

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento, pero procede desestimar el recurso porque una vez firmados los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

390.* HERENCIA. BIEN INVENTARIADO FIGURANDO A NOMBRE DEL CAUSANTE NO EL PLENO DOMINIO SINO UN DERECHO DE OCUPACIÓN

Se analiza en esta resolución un «derecho de ocupación» derivado de un título de naturaleza administrativa: su cancelación debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo, con audiencia del interesado, que declare la extinción del derecho, y debe de ser firme en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

393.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADQUISICIÓN PREFERENTE. RECLAMACIÓN QUE SUPERA LA COBERTURA HIPOTECARIA. PROHIBICIÓN DE DISPONER

En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

La prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

394 y 395 ** NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente.

396.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Está justificada la denegación de la inscripción de una BGA, cuando hay controversia sobre la titularidad, que los colindantes justifican por invasión de su parcela catastral.

397.*** INMATRICULACIÓN ART. 206 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

En las inmatriculaciones por vía del artículo 206 de la LH,, (aunque no se prevea expresadamente a diferencia de los que ocurre con los arts. 203 y 205) cabe que el registrador tenga “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”. Pero las dudas obstativas de una inmatriculación han de estar suficientemente fundamentadas.

398.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS INMATRICULACIÓN. ALEGACIONES POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Las dudas sobre la invasión del dominio público por una parcela que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH. – La junta de compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación.

399.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen.

400.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO.

El régimen de mayorías del apartado 12 del artículo 17 LPH, que exceptúa la regla general de la unanimidad, sólo es aplicable a los acuerdos de la junta de propietarios que limiten o condicionen el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial turística de modo que no puede exceptuar la norma general de la unanimidad para adoptar acuerdos sobre otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.

401.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON CONCRECCIÓN EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO

Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes»

402.** SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN ADMINISTRATIVA

En virtud del principio de prioridad presentados y pendientes de despacho varios documentos relativos al mismo inmueble son preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad. En todo caso debe ser documento auténtico, lo que es aplicable también a los documentos complementarios.

404.*** CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN

En virtud del principio de numerus apertus cabe por la propietaria de dos fincas colindantes constituir un derecho de sobreedificación y subedificación sobre parte de la parcela B –concretamente sobre una franja de terreno que discurre longitudinalmente por el lindero colindante entre ambas- que permite al propietario de la finca A apoyar y construir sobe dicha franja parte del edificio que se levante en la parcela A.

405.** DIVORCIO. INSCRIPCIÓN DE ESCRITO TRADUCIDO Y APOSTILLADO POR JUZGADO DANÉS

Resolución que trata de si procede el reconocimiento de un título extranjero, de origen judicial, en el que por divorcio se atribuye carácter privativo a un bien. Procede denegar la inscripción porque no concurre la persona afectada por la decisión.

406.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CARGAS. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PLAZAS DE GARAJE Y TRASTERO VINCULADOS OB REM

Resolución que trata de la liberación de las cargas de posteriores a una hipoteca de la que la finca fue liberada de toda responsabilidad con anterioridad a la ejecución y confirma la calificación en el sentido de que no se pueden cancelar dichas cargas. En realidad, es un supuesto muy particular que deriva de la incorrecta configuración de la finca, que no queda claro si era finca independiente, anejo o existía una vinculación ob rem.

407.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

La modificación descriptiva de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal exige consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, pues supone modificación del título constitutivo. Sin embargo considera que no es necesaria la modificación de la descripción del edificio en su totalidad ya que se acredita con un certificado técnico de donde resulta la antigüedad

408.* CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN DETERMINACIÓN DE PLAZO EXISTIENDO HIJOS MENORES

Cuando los hijos son menores de edad no es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. Tampoco es necesario determinar sus circunstancias personales porque no son los titulares del derecho, sino beneficiarios.

409.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR A HIPOTECANTE NO DEUDOR

Resumen: Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor extranjero demandado y su cónyuge “con arreglo a su régimen económico matrimonial” (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge

410.** CONDENA A CANCELAR HIPOTECA: HA DE EJECUTARSE

Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia.

411.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. SERVIDUMBRE NO REPRESENTADA

Para que la oposición del colindante en la tramitación de un 199 pueda ser tenida en cuenta es importante que vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, y la decisión del registrador ha de ser motivada sin que pueda basarse simplemente en que existe una alegación del colindante no documentada. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen.

412.*** HERENCIA. PATRIA POTESTAD PRORROGADA SIN APORTAR DOCUMENTACIÓN Y CERTIFICADO REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. Ha de aportarse la sentencia donde se modifica la capacidad del representado y su inscripción en RC

413.** CANCELACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS POR CUMPLIMIENTO O POR SILENCIO

El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado y debidamente formalizado.

414.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO PERSONA JUDICIALMENTE INCAPACITADA. REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Resolución que analiza la existencia de conflicto de intereses en una partición hereditaria realizada por un cantador partidor cuando un heredero incapaz está representado por otro. La DG acude como hizo en la R 412 al criterio de si es necesario o no tomar una decisión.

416.* ANOTACIÓN CON NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE MAS DE CUATRO AÑOS.

Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años.

417.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. PRESUNCIÓN DE CAUSA ONEROSA.

En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En el caso planteado entiende la Dg que no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa porque resulta claramente la intención de los cónyuges, y tampoco que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso en el momento de la liquidación.

418.** COMPRA POR SOCIEDAD DE FINCA QUE CONSTITUYE ACTIVO ESENCIAL SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL

Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción

419, 420 y 421.*** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA

Cuando en una escritura se describe la finca como en el registro y se incorpora una certificación catastral en que cambia la descripción, salvo que se trate de alguno de los supuestos de georreferenciación obligatoria, no es defecto que impida la inscripción la falta de manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física. Por el hecho de que se incorpore la certificación catastral y tenga una descripción diferente no puede entenderse solicitada tácitamente la georreferenciación.

422.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA NI REQUISITOS UMC

Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral.

423.** ESCRITURA AUTORIZADA POR NOTARIA DE SENEGAL. CONVENIO ENTRE HEREDEROS

No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, pero si es necesario acreditar, con arreglo al art. 36 RH el cumplimiento de los requisitos que permitan concluir que existe una equivalencia funcional de ese documento extranjero al documento público español previsto para el mismo fin.

424.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material.

425.*** INMATRICULACIÓN DE FINCA CUYA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA REALIDAD APARENTE DE LA ORTOFOTO DEL PNOA

Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA, aunque en este supuesto se admite el recurso porque de la ortofoto no resulta la falta de correspondencia entra la finca y las coordenadas catastrales.

426.*** EXTINCIÓN DE DERECHO DE VUELO. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN

La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor y la hipoteca subsistirá íntegra sobre la porción segregada. Cabe la segregación sobre una porción de suelo que constituye un elemento común de una PH siempre que haya unanimidad entre los propietarios y exista la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

427.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN

Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos. Se aclara que los plazos para contestar el recurso no se aplazan o suspenden por el hecho de que el registrador esté de licencia debiendo aplicarse los plazos ordinarios por el registrador accidental.

428.** APREMIO FISCAL. CERTIFICACIÓN DE ACTA DE ADJUDICACIÓN CON ANOTACIÓN CADUCADA E INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA

las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. (teniendo efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas).

429.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. TÍTULO PREVIO DE AGRUPACIÓN DE FINCAS. CALIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO DEL TÍTULO PREVIO. CERTIFICADO DE CARRETERAS.

No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo.

430.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA BASADA EN LICENCIA DE SEGREGACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En un expediente del 199 el hecho de que se obtuviera una licencia de segregación no es suficiente para desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario.

431.** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN DE FINCAS -VIVIENDA FAMILIAR- ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO

Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de (3) finca/s privativas que pertenecían a los cónyuges por mitad al haberse adquirido antes del matrimonio y que según la sentencia constituyen la vivienda familiar.

432.** CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SOBRE FINCA APORTADA A PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado.

434.*** OBRA NUEVA DECLARADA CON CERTICACION CATASTRAL. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Admite que la descripción de una obra nueva antigua se complete con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad y que, además, si no la aporta el interesado, debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. se reiteran los requisitos del antiguo expediente de dominio judicial de reanudación de tracto sobre la citación por 3 veces – una personalmente – al titular registral con más de 30 años de antigüedad.

435.** HERENCIA. NIF, DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS, PROPORCIÓN EN QUE SE ADQUIERE

El NIF de los otorgantes debe constar tanto en la escritura (art. 23 LN) como en la inscripción (art. 254 LH). A los efectos de la inscripción es exigible el NIF aunque al tiempo de autorizarse la escritura no estuviera vigente la redacción actual del artículo 23 LN si en el momento de la presentación en el Registro está vigente el artículo 254.2 LH.

436.** INMATRICULACIÓN ART. 205. TÍTULO PREVIO DE HERENCIA CON USUFRUCTUARIO UNIVERSAL Y FACULTAD DE DISPOSICIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS NUDOS PROPIETARIOS.

En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo-propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia.

438.*** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN Y DE CONCILIACIÓN REGISTRAL

Se reitera la doctrina sobre la necesidad de que el registrador aprecie la existencia de una doble inmatriculación para iniciar el expediente del art.209 LH. Respecto a los expedientes de conciliación registral se sistematizan los caracteres, naturaleza y requisitos para su tramitación.

439.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA DE VPO. CALIFICACIÓN ERRÓNEA

Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución.

440.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA.

En caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados.

441.** PERMUTA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA: PACTOS

No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores.

442. ***INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE LINDA CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN EN GALICIA

Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente.

 444.**SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. No es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial.

445.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. FUNCIONES DE INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO

Se admite que el albacea contador partidor pueda decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción.

446.** ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL DE EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL

Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes.

448.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE TITULACIÓN PÚBLICA

En virtud del principio de titulación publica no procede la práctica de un asiento de presentación cuando el documento presentado es una fotocopia de una escritura.

449.** HIPOTECA SIN CONSTAR EL NIF DE LA FIADORA

No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario.

450.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA EN UNIÓN DE FOTOCOPIAS

No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable.

451.** HIPOTECA. SUBSANACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS CON AUTOCONTRATACIÓN

No es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes.

452.* INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA DE UNA FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador sobre la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación. Para disipar las dudas la registradora debe practicar la notificación prevista en el párrafo 2º del art. 205 LH, que si tiene resultado negativo evita el recurso al proceder la inmatriculación.

453.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción: Aunque el registrador no puede determinar si la prescripción existe o no porque su consideración es exclusiva de los tribunales, conforme al propio art. 82.5.º LH, sí puede apreciar la constancia en el Registro de actos que pudieran ser indicativos de que se ha interrumpido el plazo.

 

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Separata del índice de Juan Carlos Casas. Octubre 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE OCTUBRE DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Ejecución judicial hipotecaria. Adquisición preferente. En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. R. 28 de julio de 2023

Elevación a público de compraventa. Situación arrendaticia. En caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados. R. 15 de septiembre de 2023.

Inmatriculación de finca que linda con monte vecinal en mano comun en Galicia. Solo es precisa la previa notificación prevista en el art. 22 LM cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente. R. 18 de septiembre de 2023

AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN

Solicitud de rectificación de inscripción. Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos, sin que sea necesario agrupar dicha finca a otra unida físicamente con ella y que en su día no quedó inscrita. R. 7 de septiembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN POR DEFECTOS SUBSANABLES

Denegación de asiento de presentación de una instancia privada en unión de fotocopias. No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable. R. 20 de septiembre de 2023

APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES

Mandamiento de cancelación de inscripción del dominio de un derecho de aprovechamiento por turnos. Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen. R. 28 de julio de 2023

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación de una instancia privada en unión de fotocopias. No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable. R. 20 de septiembre de 2023

Fotocopia. En virtud del principio de titulación publica no procede la práctica de un asiento de presentación cuando el documento presentado es una fotocopia de una escritura. R. 20 de septiembre de 2023

Recurso contra el orden en que se han practicado asientos de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. R. 28 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

CANCELACIÓN

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

Cancelación de condición resolutoria por caducidad. No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. R. 19 de septiembre de 2023

Condena a cancelar hipoteca: Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia. R. 4 de septiembre de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

CAUSA

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

COMPRAVENTA

Compra por sociedad de finca que constituye activo esencial sin autorización de la junta general. Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción. R. 6 de septiembre de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca con concreción en una plaza de aparcamiento. Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. R. 28 de julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica sin licencia ni requisitos UMC. Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral. R. 6 de septiembre de 2023

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria por caducidad. No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. R. 19 de septiembre de 2023

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

CONFLICTO DE INTERESES

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

Partición por contador partidor existiendo persona judicialmente incapacitada. registro civil. Conflicto de intereses. La “simple facultad de hacer la partición” que se atribuye al contador partidor (art. 1057CC) se interpreta con flexibilidad y comprende todo lo que es presupuesto para el desempeño de la función de contar y partir. El ámbito de contar y partir “se delimita por las líneas marcadas por el testador”. La posición en la toma de decisiones determina la existencia o no de conflicto de intereses. R. 5 de septiembre de 2023

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin determinación de plazo existiendo hijos menores. Solo cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. R. 30 de agosto de 2023

Convenio regulador de divorcio. Adjudicación de vivienda familiar adquirida antes del matrimonio. Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de fincas privativas que según la sentencia constituyen la vivienda familiar. R. 11 de septiembre de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

DERECHOS REALES

Constitución de derechos de sobreelevación y subedificación. En la configuración del derecho real de sobreedifIcación y subedificacion también rige el principio del númerus apertus, que es aplicable a la configuración de los derechos reales en general. R. 29 de agosto de 2023

DIVORCIO

Divorcio. Inscripción de escrito traducido y apostillado por juzgado danés. Un titulo extranjero, aun de origen judicial, puede incurrir en causas de denegación del reconocimiento del art. 46 de la Ley 29/2015, si esta ley es aplicable, si no concurre la persona afectada por la decisión, en este caso, de atribuir carácter privativo a un bien. R. 29 de agosto de 2023

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Divorcio. Inscripción de escrito traducido y apostillado por juzgado danés. Un titulo extranjero, aun de origen judicial, puede incurrir en causas de denegación del reconocimiento del art. 46 de la Ley 29/2015, si esta ley es aplicable, si no concurre la persona afectada por la decisión, en este caso, de atribuir carácter privativo a un bien. R. 29 de agosto de 2023

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Claridad. Las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. No es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. R. 18 de septiembre de 2023

Condena a cancelar hipoteca: Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia. R. 4 de septiembre de 2023

Mandamiento de cancelación de inscripción del dominio de un derecho de aprovechamiento por turnos. Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen. R. 28 de julio de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

Sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral. No hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Expediente de dominio judicial de reanudación de tracto. Citación por 3 veces  -una personalmente- al titular registral con más de 30 años de antigüedad. R. 11 de septiembre de 2023

FINCA

Inmatriculación de finca cuya georreferenciación catastral no coincide con la realidad aparente de la ortofoto del PNOA. Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA. R. 7 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Motivación de la nota. Servidumbre no representada. Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen. R. 4 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

Manifestación sobre concordancia de descripción catastral con la realidad física. No es defecto que impida la inscripción la falta de manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física. R. 6 de septiembre de 2023, R. 6 de septiembre de 2023

Procedimiento del art. 199 LH para disipar dudas inmatriculación. Alegaciones por junta de compensación. Posible invasión de dominio público. Las dudas sobre la invasión del dominio público por una parcela que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH. La junta de compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación. R. 28 de julio de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

GARAJES

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

HERENCIA

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

Herencia. Proporción en que se adquiere y documentos complementarios. R. 12 de septiembre de 2023

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205. Título previo de herencia con usufructuario universal y facultad de disposición. Intervención de los herederos nudos propietarios. En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia. R. 12 de septiembre de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

HIPOTECA

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

NIF fiadora. No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario. R. 20 de septiembre de 2023

INMATRICULACIÓN

Denegación de inicio de expediente de doble inmatriculación y de conciliación registral. Necesidad de que el registrador aprecie la existencia de una doble inmatriculación para iniciar el expediente del art. 209 LH. R. 13 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 206 LH. Posible invasión de dominio público. En las inmatriculaciones por vía del art. 206 LH resulta aplicable la previsión, que sí se expresa en los arts 203 y 205, relativa al supuesto de que el registrador tenga “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”. R. 28 de julio de 2023

Inmatriculación art. 206 LH. Las dudas obstativas de una inmatriculación han de estar suficientemente fundamentadas. R. 28 de julio de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Título previo de agrupación de fincas. Certificado de carreteras. No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. R. 8 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo de la inmatriculación. R. 8 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205. Título previo de herencia con usufructuario universal y facultad de disposición. Intervención de los herederos nudos propietarios. En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia. R. 12 de septiembre de 2023

Inmatriculación de finca cuya georreferenciación catastral no coincide con la realidad aparente de la ortofoto del PNOA. Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA. R. 7 de septiembre de 2023

Inmatriculación de finca que linda con monte vecinal en mano común en Galicia. Solo es precisa la previa notificación prevista en el art. 22 LM cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente. R. 18 de septiembre de 2023

Inmatriculación de mitad indivisa de una finca. Cabe la inmatriculación de la mitad indivisa de una finca no inscrita, conforme al art. 205 LH, incorporando al título inmatriculador cédula catastral del Catastro navarro, coincidiendo la descripción del título inmatriculador y previo con la existente en el Catastro. R. 21 de septiembre de 2023

Inmatriculación mitad indivisa. Las dudas del registrador sobre la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación. R. 21 de septiembre de 2023

MEDIOS DE PAGO

Inmatriculación art. 205 LH. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo de la inmatriculación. R. 8 de septiembre de 2023

NOTAS MARGINALES

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Nota marginal de iniciación de expediente de compensación urbanística. En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta ,pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente. R. 28 de julio de 2023, R. 28 de Julio de 2023

OBRA NUEVA

Acta de fin de obra parcial de edificio en división horizontal. Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes. R. 19 de septiembre de 2023

Obra nueva «antigua». Plazo de prescripción de la acción urbanística. En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material. R. 7 de septiembre de 2023

Obra nueva declarada con certificación catastral. La descripción de una obra nueva antigua puede completarse con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad. Si no la aporta el interesado debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. R. 11 de septiembre de 2023

PACTO COMISORIO

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor existiendo persona judicialmente incapacitada. registro civil. Conflicto de intereses. La “simple facultad de hacer la partición” que se atribuye al contador partidor (art. 1057CC) se interpreta con flexibilidad y comprende todo lo que es presupuesto para el desempeño de la función de contar y partir. El ámbito de contar y partir “se delimita por las líneas marcadas por el testador”. La posición en la toma de decisiones determina la existencia o no de conflicto de intereses. R. 5 de septiembre de 2023

Partición por contador partidor. Funciones de interpretación del testamento. El albacea contador partidor puede decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción. R. 19 de septiembre de 2023

PATRIA POTESTAD

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

PERMUTA

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Solicitud de suspensión de una inscripción de adjudicación administrativa. El principio de prioridad determina la preferencia en el orden de despacho de dos o más títulos que están presentados y pendientes de despacho y se refieren a un mismo inmueble, siendo preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad, o cuando así lo determine la calificación conjunta de todos los presentados por parte del registrador. R. 28 de julio de 2023

PODERES

Poder recíproco. Juicio de suficiencia de las facultades representativas con autocontratación. No es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes. R. 21 de septiembre de 2023

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Adquisición preferente. En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. R. 28 de julio de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar a hipotecante no deudor. Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor demandado y su cónyuge con arreglo a su régimen económico matrimonial (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge. R. 30 de agosto de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Reclamación que supera la cobertura hipotecaria. La cifra de responsabilidad hipotecaria tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. El registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. R. 28 de julio de 2023

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

PROHIBICIONES DE DISPONER

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Acta de fin de obra parcial de edificio en división horizontal. Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes. R. 19 de septiembre de 2023

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

Modificación de la superficie de un elemento privativo. Consentimiento unánime. certificado técnico. La modificación descriptiva de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal exige consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, pues supone modificación del título constitutivo. Sin embargo no es necesaria la modificación de la descripción del edificio si la nueva superficie se acredita con un certificado técnico. R. 30 de agosto de 2023

Modificación estatutaria. Alquiler turístico. El régimen de mayorías del apartado 12 del art. 17 LPH, que exceptúa la regla general de la unanimidad, sólo es aplicable a los acuerdos de la junta de propietarios que limiten o condicionen el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial turística. R. 28 de julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca con concreción en una plaza de aparcamiento. Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. R. 28 de julio de 2023

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Solicitud de rectificación de inscripción. Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos, sin que sea necesario agrupar dicha finca a otra unida físicamente con ella y que en su día no quedó inscrita. R. 7 de septiembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

Plazo informe. Los plazos para emitir el informe no se aplazan o suspenden por el hecho de estar el Registrador de licencia. R. 7 de septiembre de 2023

Recurso contra el orden en que se han practicado asientos de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. R. 28 de julio de 2023

REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar a hipotecante no deudor. Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor demandado y su cónyuge con arreglo a su régimen económico matrimonial (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge. R. 30 de agosto de 2023

REGISTRADORES

Denegación de inicio de expediente de conciliación registral. Expedientes de conciliación registral: caracteres, naturaleza y requisitos para su tramitación. R. 13 de septiembre de 2023

SEGREGACIÓN

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Título previo de agrupación de fincas. Certificado de carreteras. No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. R. 8 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

SERVIDUMBRES

Inscripción de representación gráfica alternativa. Motivación de la nota. Servidumbre no representada. Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen. R. 4 de septiembre de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

SOCIEDADES

Compra por sociedad de finca que constituye activo esencial sin autorización de la junta general. Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción. R. 6 de septiembre de 2023

TITULAR REGISTRAL

NIF. El NIF de los otorgantes debe constar tanto en la escritura como en la inscripción. A los efectos de la inscripción es exigible el NIF aunque al tiempo de autorizarse la escritura no estuviera vigente la redacción actual del art. 23 LN si en el momento de la presentación en el Registro está vigente el art. 2542 LH. R. 12 de septiembre de 2023

NIF fiadora. No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario. R. 20 de septiembre de 2023

TÍTULO INSCRIBIBLE

Solicitud de suspensión de una inscripción de adjudicación administrativa. La exigencia impuesta por el art. 3 LH (principio de titulación pública) es también exigible a los documentos complementarios. R. 28 de julio de 2023

URBANISMO

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Constitución de usufructo sobre finca aportada a proyecto de reparcelación. Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado. R. 11 de septiembre de 2023

Nota marginal de iniciación de expediente de compensación urbanística. En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta, pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente. R. 28 de julio de 2023, R. 28 de Julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica sin licencia ni requisitos UMC. Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral. R. 6 de septiembre de 2023

USUCAPIÓN

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

USUFRUCTO

Constitución de usufructo sobre finca aportada a proyecto de reparcelación. Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado. R. 11 de septiembre de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin determinación de plazo existiendo hijos menores. Solo cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. R. 30 de agosto de 2023

Convenio regulador de divorcio. Adjudicación de vivienda familiar adquirida antes del matrimonio. Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de fincas privativas que según la sentencia constituyen la vivienda familiar. R. 11 de septiembre de 2023

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

VUELO, SUBSUELO

Constitución de derechos de sobreelevación y subedificación. En la configuración del derecho real de sobreedifIcación y subedificacion también rige el principio del númerus apertus, que es aplicable a la configuración de los derechos reales en general. R. 29 de agosto de 2023

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
CAPITAL SOCIAL

Ampliación de capital mediante aportación dineraria: fecha del ingreso y fecha del acuerdo. En las ampliaciones de capital la fecha del ingreso en la cuenta de la sociedad se computa en relación a la fecha del acuerdo y no a la fecha de la escritura. R. 5 de septiembre de 2023

Reducción de capital por restitución de aportaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones.  R. 24 de Julio de 2023

DENOMINACIÓN SOCIAL

Principio de originalidad de la denominación social. Denominación de una sociedad extranjera. No es posible, ni aún con autorización de la sociedad afectada, que una sociedad española adopte la misma denominación que una sociedad domiciliada en el extranjero. R. 28 de julio de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Hoja de identificación del titular real: permanencia del mismo titular. Cambio del modelo. Pese a la no existencia de cambios en la titularidad real de una sociedad, si entre la fecha de la declaración que consta en el Registro Mercantil y la fecha del actual depósito han existido cambios en la hoja de titularidad real, la sociedad debe cumplimentarla con los nuevos datos exigidos. R. 18 de septiembre de 2023, R. 19 de septiembre de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Prenda sin desplazamiento. Diligencia de intervención: juicio de suficiencia notarial. En póliza intervenida por notario no es necesario que conste el juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados en los términos previstos por el art. 98 de la Ley 24/2001. R. 12 de septiembre de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Ampliación de capital mediante aportación dineraria: fecha del ingreso y fecha del acuerdo. En las ampliaciones de capital la fecha del ingreso en la cuenta de la sociedad se computa en relación a la fecha del acuerdo y no a la fecha de la escritura. R. 5 de septiembre de 2023

Constitución de SL. Aportación dineraria. Subsanación art. 153 RN. En una constitución de sociedad no puede cambiarse la naturaleza de la aportación para el desembolso del capital social, por una mera diligencia del art. 153 RN. R. 11 de septiembre de 2023

Inscripción de declaración de unipersonalidad. Requisitos. Es posible la constancia en el Registro Mercantil de la unipersonalidad de una sociedad con la escritura en que conste la manifestación por parte de persona legitimada para ello de la escritura de compraventa de participaciones en virtud de la cual se produce dicha unipersonalidad y se haga constar la identidad del socio único. R. 28 de julio de 2023

Reducción de capital por restitución de aportaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones.  R. 24 de Julio de 2023

Valoración de las participaciones sociales. En caso de exclusión. Valor contable. Gastos del experto. En caso de exclusión de socios, si se pacta en estatutos que el valor de las participaciones en ese caso, es el valor contable, también se puede pactar que, si el socio solicita la intervención de un experto, los gastos correrán a su cargo y no de la sociedad. R. 28 de agosto de 2023

SOCIEDADES UNIPERSONALES

Inscripción de declaración de unipersonalidad. Requisitos. Es posible la constancia en el Registro Mercantil de la unipersonalidad de una sociedad con la escritura en que conste la manifestación por parte de persona legitimada para ello de la escritura de compraventa de participaciones en virtud de la cual se produce dicha unipersonalidad y se haga constar la identidad del socio único. R. 28 de julio de 2023

Playa de Zahora, y, al fondo, Faro de Trafalgar, por Juan Carlos Casas

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE AGOSTO

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (SEPTIEMBRE 2023)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

 

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Septiembre 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE SEPTIEMBRE DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda: objeto. No procede anotación de demanda sino de embargo cuando lo que se pretende es garantizar una reclamación de cantidad. R. 24 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Resolución de compraventa en procedimiento judicial. Para que los documentos judiciales sean inscribibles tienen que ser: firmes y auténticos; han de estar suficientemente determinados en cuanto al alcance de los efectos que produzcan; y que haya tenido posibilidad de intervención en el procedimiento el titular registral, o en caso de fallecimiento, conste el título sucesorio del sucesor. R. 25 de julio de 2023

CANCELACIÓN

Sentencia declarativa de dominio por usucapión. Cancelación de inscripciones contradictorias. La usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, es en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La inscripción contradictoria a cancelar es la que declaraba la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados. Los titulares de derechos que carezcan de contacto posesorio con la finca no quedan nunca afectados por la prescripción cualquiera que sea su naturaleza. R. 25 de julio de 2023

COMPRAVENTA

Compraventa mediante poder mercantil revocado y publicado en Borme. La revocación de un poder mercantil publicada en el BORME cierra el registro de la propiedad aunque el apoderado haya exhibido la copia autorizada por no haber el poderdante exigido su restitución ni notificado la revocación. R. 26 de julio de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Herencia de causante extranjero. Determinación de la ley aplicable. En el presente caso no hay base, ni elementos suficientes, para entender realizada una «professio iuris» a una ley con la suficiente entidad para desplazar la regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión. R. 24 de julio de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Resolución de compraventa en procedimiento judicial. Para que los documentos judiciales sean inscribibles tienen que ser: firmes y auténticos; han de estar suficientemente determinados en cuanto al alcance de los efectos que produzcan; y que haya tenido posibilidad de intervención en el procedimiento el titular registral, o en caso de fallecimiento, conste el título sucesorio del sucesor. R. 25 de julio de 2023

Sentencia declarativa de dominio por usucapión. Cancelación de inscripciones contradictorias. La usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, es en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La inscripción contradictoria a cancelar es la que declaraba la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados. Los titulares de derechos que carezcan de contacto posesorio con la finca no quedan nunca afectados por la prescripción cualquiera que sea su naturaleza. R. 25 de julio de 2023

Sentencia que ratifica la situación registral sin firma, sello ni CSV. No es posible la inscripción de una sentencia que lo que hace es ratificar la situación registral de una finca. En todo caso las sentencias que se presenten al registro deben tener el sello del Juzgado y firma del juez o si la firma es electrónica el CSV. R. 26 de julio de 2023

DONACIÓN

Inmatriculación. Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo. La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio– no constituye título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad. R. 25 de julio de 2023

FINCA

Denegación de inicio y calificación suspensiva de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. No puede denegarse la tramitación del expediente del art. 199 LH por el hecho de que se aprecie una posible invasión del dominio público; lo procedente es iniciarlo y notificar a la Administración. R. 26 de julio de 2023

Inmatriculación art 205 LH. Inconsistencia de la base gráfica catastral. En los casos de inconsistencia  de la base gráfica catastral de la finca a inmatricular (es decir que no se pueda aportar) no es exigible dicha base gráfica, y basta que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta.R. 25 de julio de 2023

Negativa a tramitar expediente del art. 199 LH por existir indicios de doble inmatriculación. La existencia de indicios de doble inmatriculación en caso de inscripción de la representación gráfica solicitada, es suficiente para no iniciar la tramitación del expediente del art. 199 LH. R. 25 de julio de 2023

FORAL

Legítima de los descendientes en la ley foral vasca. La legitima vasca es una pars valoris bonorum de naturaleza colectiva. R. 25 de julio de 2023

HERENCIA

Herencia de causante extranjero. Determinación de la ley aplicable. En el presente caso no hay base, ni elementos suficientes, para entender realizada una «professio iuris» a una ley con la suficiente entidad para desplazar la regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión. R. 24 de julio de 2023

Herencia interviniendo curador representativo. Aprobación judicial existiendo juicio notarial de capacidad. Mientras no sea revisada la sentencia de incapacitación judicial (DT 5 Ley 8/2021) se aplicará con carácter imperativo la DT 2  y la partición con curador representativo debe ser aprobada judicialmente (art. 289 CC), sin perjuicio de que pueda (y deba si así lo quiere) la persona con discapacidad otorgar la escritura y manifestar su voluntad y preferencias, asistida por el tutor en funciones de curador representativo y con el apoyo institucional del notario. R. 26 de julio de 2023

Yacente. Ejecución judicial hipotecaria contra la herencia yacente. Reitera los requisitos de los procedimientos contra la herencia del titular registral: que se dirija la demanda contra los herederos o, en caso de que no sean conocidos, se emplace por edictos a los ignorados herederos y se comunique al Estado o Comunidad Autónoma como posibles herederos abintestato. R. 25 de julio de 2023

INCAPACITACIÓN

Herencia interviniendo curador representativo. Aprobación judicial existiendo juicio notarial de capacidad. Mientras no sea revisada la sentencia de incapacitación judicial (DT 5 Ley 8/2021) se aplicará con carácter imperativo la DT 2  y la partición con curador representativo debe ser aprobada judicialmente (art. 289 CC), sin perjuicio de que pueda (y deba si así lo quiere) la persona con discapacidad otorgar la escritura y manifestar su voluntad y preferencias, asistida por el tutor en funciones de curador representativo y con el apoyo institucional del notario. R. 26 de julio de 2023

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art 205 LH. Acta de notoriedad complementaria. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo.  R. 25 de julio de 2023

Inmatriculación art 205 LH. Inconsistencia de la base gráfica catastral. En los casos de inconsistencia  de la base gráfica catastral de la finca a inmatricular (es decir que no se pueda aportar) no es exigible dicha base gráfica, y basta que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta.R. 25 de julio de 2023

Inmatriculación art 205 LH. Titular catastral diferente. El titular catastral de la finca a inmatricular no tiene que ser coincidente con el titular que conste en el título a inmatricular, pues el artículo 298 RH es inaplicable. R. 25 de julio de 2023

Inmatriculación con acta de notoriedad de antetítulo. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público a los efectos de los casos de inmatriculación por doble título regulado en el artículo 205 LH pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea el propio título traslativo. R. 26 de julio de 2023, R. 26 de julio de 2023

Inmatriculación. Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo. La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio– no constituye título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad. R. 25 de julio de 2023

LEGÍTIMA

Legítima de los descendientes en la ley foral vasca. La legitima vasca es una pars valoris bonorum de naturaleza colectiva. R. 25 de julio de 2023

PODERES

Compraventa mediante poder mercantil revocado y publicado en Borme. La revocación de un poder mercantil publicada en el BORME cierra el registro de la propiedad aunque el apoderado haya exhibido la copia autorizada por no haber el poderdante exigido su restitución ni notificado la revocación. R. 26 de julio de 2023

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Yacente. Ejecución judicial hipotecaria contra la herencia yacente. Reitera los requisitos de los procedimientos contra la herencia del titular registral: que se dirija la demanda contra los herederos o, en caso de que no sean conocidos, se emplace por edictos a los ignorados herederos y se comunique al Estado o Comunidad Autónoma como posibles herederos abintestato. R. 25 de julio de 2023

SOCIEDADES

Compraventa mediante poder mercantil revocado y publicado en Borme. La revocación de un poder mercantil publicada en el BORME cierra el registro de la propiedad aunque el apoderado haya exhibido la copia autorizada por no haber el poderdante exigido su restitución ni notificado la revocación. R. 26 de julio de 2023

TUTELA

Herencia interviniendo curador representativo. Aprobación judicial existiendo juicio notarial de capacidad. Mientras no sea revisada la sentencia de incapacitación judicial (DT 5 Ley 8/2021) se aplicará con carácter imperativo la DT 2  y la partición con curador representativo debe ser aprobada judicialmente (art. 289 CC), sin perjuicio de que pueda (y deba si así lo quiere) la persona con discapacidad otorgar la escritura y manifestar su voluntad y preferencias, asistida por el tutor en funciones de curador representativo y con el apoyo institucional del notario. R. 26 de julio de 2023

USUCAPIÓN

Sentencia declarativa de dominio por usucapión. Cancelación de inscripciones contradictorias. La usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, es en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La inscripción contradictoria a cancelar es la que declaraba la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados. Los titulares de derechos que carezcan de contacto posesorio con la finca no quedan nunca afectados por la prescripción cualquiera que sea su naturaleza. R. 25 de julio de 2023

USUFRUCTO

Inmatriculación. Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo. La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio– no constituye título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad. R. 25 de julio de 2023

VUELO

Transmisión de derecho de vuelo inscrito sin determinación de plazo de ejercicio. Si en el Registro consta inscrito un derecho de vuelto sin determinación de plazo para ejercitarlo, es posible inscribir la transmisión del mismo, pero para ejecutarlo en su día será necesaria la determinación del plazo para su ejercicio. R. 26 de julio de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
CAPITAL SOCIAL

Reducción de capital por compra de participaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones. R. 24 de julio de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas por agrupación de interés económicoLas Agrupaciones de Interés Económico, si cumplen los requisitos exigidos por la LSC, deben depositar el documento de información no financiera debidamente verificado de forma independiente o junto al informe de gestión. R. 26 de julio de 2023, R. 26 de julio de 2023

Sociedad anónima deportiva. Depósito de cuentas. Una sociedad anónima deportiva por el hecho de serlo no está sujeta a verificación contable por auditor. Se le aplican las reglas generales. R. 25 de julio de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Compraventa de globo aerostático. Número de identificación fiscal de no residente. No es necesario que una entidad no residente en España y que no cuenta con establecimiento permanente, tenga que disponer de un NIF para la venta de un bien mueble hecha ante notario extranjero. R. 24 de julio de 2023

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Denegación de reserva de denominación. Es admisible como denominación social la de “Treserres Soluciones Sostenibles SL”, pese a la existencia de otras dos denominaciones inscritas como “Soluciones Sostenibles SL” y “3R3 Soluciones Sostenibles SL”. R. 26 de julio de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Reducción de capital por compra de participaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones. R. 24 de julio de 2023, R. 24 de julio de 2023

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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ÍNDICES DE RESOLUCIONES DE JUAN CARLOS CASAS

Atardecer en Santi Petri (Cádiz). Por Juan Carlos Casas.

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Julio 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JULIO DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS DE NOTORIEDAD

Inmatriculación mediante aportación a gananciales complementada por acta de notoriedad. La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo. R. 11 de julio de 2023

 ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación preventiva de crédito refaccionario. Créditos anotables y momento de anotación.  El crédito refaccionario solo puede anotarse mientras duren las obras, no después de su conclusión contractual (aunque no se haya terminado de edificar). La fijación de la deuda requiere conformidad de ambas partes. R. 10 de julio de 2023

AGREGACIÓN, AGRUPACIÓN

Agregación. Límites cuantitativos del art. 48 RH. Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2. R. 7 de julio de 2023

Agrupación. Inscripción de representación gráfica sin el consentimiento de los colindantes afectados. Para inscribir la representación gráfica de una finca no se requiere el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes. R. 7 de julio de 2023

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Compraventa figurando presentado con posterioridad mandamiento de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer ordenadas por la administración tributaria no impiden despachar actos dispositivos de fecha anterior y que además gozan de prioridad registral. R. 15 de junio de 2023

Negativa a practicar asiento de presentación. Orden de suspensión de obras. Solo cabe denegar el asiento de presentación cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, lo que no ocurre en una orden de suspensión de unas obras. La presentación no puede denegarse anticipando una calificación negativa. R. 10 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Revocación de calificación no debidamente fundamentada. Una calificación insuficientemente fundamentada puede ser revocada sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado. R. 3 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Licencias en precario: autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional. No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la Administración Pública otorgante de la misma. R. 7 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Procedimiento de división judicial de herencia. Calificación registral. Renuncia a la herencia. El procedimiento de división judicial de herencia es un verdadero proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y la calificación registral se rige por el art. 100 RRM. R. 14 de junio de 2023

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Calificación sustitutoria. Es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro. R. 13 de junio de 2023

Calificación sustitutoria. No cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos. R. 13 de junio de 2023

Calificación sustitutoria La calificación del registrador sustituto no puede ser objeto de recurso. R. 13 de junio de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de hipoteca cambiaria. Puede cancelarse hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material. R. 4 de julio de 2023

Cancelación de hipoteca: dudas de si es por pago o por renuncia y si incluye la ampliación. Para poder inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca de una hipoteca que ha sido objeto de ampliaciones con posterioridad a su constitución es necesario hacer constar en la cancelación con claridad las cantidades finales resultantes de la ampliación, que será por las que realmente se libere a la finca y no por las iniciales. R. 12 de julio de 2023

CAUSA

Compraventa. Atribución de privatividad sin expresar causa. El pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura. R. 7 de julio de 2023

Compraventa por cónyuges en gananciales. Atribución de privatividad. En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita. R. 20 de junio de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Inscripción de representación gráfica. Segregación y disolución de comunidad. La documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta. R. 21 de junio de 2023

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de contrato de vitalicio. Cabe pactar la aplicación del art. 1504 CC en la cesión de bienes a cambio de alimentos. La aplicación de este artículo no exige que se pacte un procedimiento especial para su efectividad. El requerimiento notarial o judicial garantiza el equilibro de intereses de los contratantes. R. 28 de junio de 2023

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Adjudicación de vivienda privativa. No es directamente inscribible una Sentencia de divorcio en que en el convenio regulador se adjudica una finca privativa sin expresar que fue la vivienda familiar y que se financió mediante préstamo. R. 20 de junio de 2023

Atribución del uso al cónyuge al que se le adjudica la propiedad de la vivienda. Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda. R. 6 de julio de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Escritura de aceptación y complemento de título judicial británico. Queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas. R. 26 de junio de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Escritura en cumplimiento de sentencia de elevación a público de documento privado. Rebeldía. Herencia yacente. Es necesaria la intervención de la herencia yacente para ratificar el contrato privado de compraventa efectuado por la causante, en cuyo lugar se posicionan sus posibles herederos. R. 13 de junio de 2023

Escritura en cumplimiento de sentencia de elevación a público de documento privado. Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma.  R. 13 de junio de 2023

Procedimiento de división judicial de herencia. Calificación registral. Renuncia a la herencia. El procedimiento de división judicial de herencia es un verdadero proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y la calificación registral se rige por el art. 100 RRM. R. 14 de junio de 2023

Sentencia firme dictada en rebeldía sin constar si han transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción rescisoria. Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión. R. 27 de junio de 2023.

Sentencia que reconoce la adquisición de finca por usucapión. Tracto sucesivo. No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal. R. 28 de junio de 2023

Transacción homologada judicialmente. Liquidación por divorcio del régimen económico matrimonial. Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio. R. 14 de junio de 2023

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de documento privado por único heredero del titular registral. Para inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario que acceda al registro la escritura que se reseña como título a favor de quien aparece como transmitente, pudiendo no obstante aplicarse el principio de tracto abreviado y por tanto inscribirse la escritura de elevación a público si se acredita que quien figura como vendedor era el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia. R. 4 de julio de 2023

Elevación a público de documento privado de constitución de usufructo. Tracto sucesivo. Cuando el titular registral no coincide con el transmitente de su derecho, en este caso usufructo, en un documento privado luego elevado a público es de aplicación el principio de tracto sucesivo por lo que no es inscribible la transmisión de dicho derecho, incluso en el caso de que civilmente el transmitente fuera el verdadero propietario civil de dicho derecho cuando se transmitió el mismo. R. 7 de julio de 2023

Elevación a público de documento privado. Cierre registral art. 254-1 LH. En la elevación a público de documentos privados pueden darse casos dudosos o fronterizos (entre escritura recognoscitiva o de verdadera «renovatio contractus») que generen obligaciones fiscales, por lo que debe primar el deber de colaboración con la Administración Tributaria frente a los perjuicios que se puedan ocasionar por una mínima dilatación en el procedimiento. R. 11 de julio de 2023

EXCESO DE CABIDA

Exceso de cabida en finca procedente de segregación. Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca.. R. 4 de julio de 2023

Inscripción de representación gráfica. Dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso de cabida. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada. R. 3 de julio de 2023

EXPROPIACIÓN FORZOSA

Determinación de resto tras expropiación no inscrita. Permuta. Posible conflicto de intereses. Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación. R. 16 de junio de 2023

FINCA

Agregación. Límites cuantitativos del art. 48 RH. Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2. R. 7 de julio de 2023

Agrupación. Inscripción de representación gráfica sin el consentimiento de los colindantes afectados. Para inscribir la representación gráfica de una finca no se requiere el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes. R. 7 de julio de 2023

Art. 199 LH. Dudas de identidad basadas en alegaciones de colindantes. Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando el registrador considera acreditada la existencia de una controversia entre la delimitación de las fincas y lo motiva adecuadamente en la nota. R. 6 de julio de 2023

Art. 199 LH. Dudas de identidad basadas en la magnitud del exceso de cabida y otras circunstancias. La justificación de los defectos advertidos debe incorporarse a la nota de calificación. La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de un lindero y el examen de los historiales registral y catastral, pueden justificar las dudas de correspondencia. R. 11 de julio de 2023

Art. 199. Dudas de identidad basadas en una posible inmatriculación encubierta mediante una agregación. La existencia de indicios de inmatriculación encubierta mediante una agregación, es motivo suficiente para suspender el inicio de la tramitación del expediente del art. 199 LH. R. 12 de julio de 2023

Art. 199 LH. Posible invasión de dominio público no deslindado. Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo. R. 21 de junio de 2023

Art. 199 LH. Oposición de colindantes basada en la existencia de un camino de uso común de los vecinos. La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción. R. 3 de julio de 2023

Denegación de inicio del procedimiento del art. 199 por posible encubrimiento de negocio jurídico no inscrito. Cabe denegar la tramitación del expediente del art. 199 cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación reciente acreditada por acta de notoriedad. R. 6 de julio de 2023

Determinación de resto tras expropiación no inscrita. Permuta. Posible conflicto de intereses. Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación. R. 16 de junio de 2023

Efectos de la base gráfica inscrita. La base gráfica inscrita delimita con plenos efectos la finca objeto del derecho inscrito. R. 4 de julio de 2023

Exceso de cabida en finca procedente de segregación. Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca.. R. 4 de julio de 2023

Inmatriculación y, ante dudas de identidad, apertura de expediente art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 es aplicable si el registrador tiene dudas de identidad, aunque se pretenda la inmatriculación de una finca conforme al art. 205. La reducción de cabida de una finca colindante con la que se pretende inmatricular, no puede practicarse si su titular registral se ha opuesto a la inscripción de la representación gráfica de esta. R. 3 de julio de 2023

Inmatriculación de una casa-cueva. Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación. R. 6 de julio de 2023

Inscripción de representación gráfica. Segregación y disolución de comunidad. La documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta. R. 21 de junio de 2023

Inscripción de representación gráfica. Dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso de cabida. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada. R. 3 de julio de 2023

Inscripción de representación gráfica. Cabe denegar el inicio del procedimiento del art. 199 LH si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación. R. 3 de julio de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. Controversia sobre servidumbre. La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca. R. 15 de junio de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante. La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción. R. 5 de julio de 2023

Rectificación de representación gráfica inscrita en virtud de sistema de compensación. La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral. R. 12 de julio de 2023

FISCAL

Elevación a público de documento privado. Cierre registral art. 254-1 LH. En la elevación a público de documentos privados pueden darse casos dudosos o fronterizos (entre escritura recognoscitiva o de verdadera «renovatio contractus») que generen obligaciones fiscales, por lo que debe primar el deber de colaboración con la Administración Tributaria frente a los perjuicios que se puedan ocasionar por una mínima dilatación en el procedimiento. R. 11 de julio de 2023

HERENCIA

Elevación a público de documento privado por único heredero del titular registral. Para inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario que acceda al registro la escritura que se reseña como título a favor de quien aparece como transmitente, pudiendo no obstante aplicarse el principio de tracto abreviado y por tanto inscribirse la escritura de elevación a público si se acredita que quien figura como vendedor era el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia. R. 4 de julio de 2023

Entrega de legados por albacea contador partidor con cargo vencido. El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias. No cabe prorrogar estos cargos si la prórroga se solicita una vez que han caducado. R. 22 de junio de 2023

Herencia. Adjudicación de finca inscrita con carácter privativo por confesión. El consentimiento de los herederos forzosos del confesante, una vez fallecido éste, es también necesario en la escritura de adjudicación de herencia causada por el fallecimiento del consorte favorecido por la confesión de privatividad. R. 29 de junio de 2023

Novación de hipoteca. Responsabilidad hipotecaria por costas y gastos, que se determinaba con dos importes separados pasa a englobarse con una sola cantidad, sin que implique cancelación de una de ellas. R. 12 de julio de 2023

Procedimiento de división judicial de herencia. Calificación registral. Renuncia a la herencia. El procedimiento de división judicial de herencia es un verdadero proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y la calificación registral se rige por el art. 100 RRM. R. 14 de junio de 2023

Reserva lineal. Cesión de derechos por el reservatario en fase de pendencia. Durante la vida del reservista el derecho del reservatario es transmisible, renunciable y embargable. Es un derecho eventual pero ya existente respecto de los bienes reservables. Es un derecho incierto porque el reservatario debe sobrevivir al reservista y porque su cuantía depende del número de reservatarios que haya al tiempo de la consumación de la reserva.  R. 12 de julio de 2023

Yacente. Escritura en cumplimiento de sentencia de elevación a público de documento privado. Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma.  R. 13 de junio de 2023

HIPOTECA

Cancelación de hipoteca cambiaria. Puede cancelarse hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material. R. 4 de julio de 2023

Hipoteca de máximo en garantía de contrato de financiación. Requisitos según sus distintas modalidades. No tratándose, en el presente caso, de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no son necesarios los requisitos que el precepto indica, habiéndose cumplido los correspondientes a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras. R. 5 de julio de 2023, R. 5 de julio de 2023

Novación y subrogación de hipoteca. Modificación del tipo de interés de variable a fijo sin variar la responsabilidad hipotecaria. En las novaciones de tipo de interés de préstamos hipotecarios en que se acuerde la sustitución de un tipo variable por otro fijo no es en principio necesaria la modificación de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada conforme al tipo variable, siempre que ésta siga respetando los límites legales imperativos. R. 27 de junio de 2023

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación y, ante dudas de identidad, apertura de expediente art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 es aplicable si el registrador tiene dudas de identidad, aunque se pretenda la inmatriculación de una finca conforme al art. 205. La reducción de cabida de una finca colindante con la que se pretende inmatricular, no puede practicarse si su titular registral se ha opuesto a la inscripción de la representación gráfica de esta. R. 3 de julio de 2023

Inmatriculacion art. 203 LH. Posible coincidencia con otra finca ya inscrita. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. R. 22 de junio de 2023

Inmatriculación de una casa-cueva. Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación. R. 6 de julio de 2023

Inmatriculación de finca en una urbanización. Probable procedencia de la matriz inscrita. Cuando la finca a inmatricular por la vía del art. 205 LH forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen. R. 6 de julio de 2023

Inmatriculación mediante aportación a gananciales complementada por acta de notoriedad. La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo. R. 11 de julio de 2023

Inmatriculación mediante liquidación de gananciales y herencia. Los títulos consecutivos de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, otorgados el mismo día y en la misma escritura, no son suficientes para la inmatriculación de fincas por la vía del doble título del art. 205 LH. R. 15 de junio de 2023

LEGADOS

Entrega de legados por albacea contador partidor con cargo vencido. El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias. No cabe prorrogar estos cargos si la prórroga se solicita una vez que han caducado. R. 22 de junio de 2023

OBRA NUEVA

Acta de terminación de obra. Antiguedad por certificación catastral no coincidiendo descripciones. Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita. R. 21 de junio de 2023

Ampliación de obra nueva. Modificación de propiedad horizontal. Derecho de vuelo. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. R. 26 de junio de 2023

Obra nueva antigua. Edificación contigua a otra construida en parcela colindante. El Registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, algo que solo corresponde a un técnico en la materia. R. 16 de junio de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Entrega de legados por albacea contador partidor con cargo vencido. El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias. No cabe prorrogar estos cargos si la prórroga se solicita una vez que han caducado. R. 22 de junio de 2023

PODERES

Juicio de suficiencia de un poder no inscrito y consignación de la persona otorgante del poder. El juicio de suficiencia notarial, cuando se trata de poderes otorgados por una sociedad mercantil no inscritos, exige que se detalle en la reseña del poder los datos del otorgante del poder, por ejemplo, un administrador de la sociedad o un apoderado. R. 26 de junio de 2023

Reseña incompleta del poder. Cuando se trate de poderes no inscritos en el RM la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente. R. 5 de julio de 2023

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Compraventa figurando presentado con posterioridad mandamiento de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer ordenadas por la administración tributaria no impiden despachar actos dispositivos de fecha anterior y que además gozan de prioridad registral. R. 15 de junio de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Incorrecta imputación del precio de remate. El Registrador no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución pero sí califica si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria, ya sean estos los que inicialmente constan en el Registro como cifra máxima, ya resulten los mismos de la reducción que procediera de ésta como consecuencia de una resolución judicial de nulidad de cláusulas abusivas u otra asimilable. R. 14 de junio de 2023

El titular dominical ha de ser demandado en la ejecución hipotecaria, aunque resulte un error registral. El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello. R. 5 de julio de 2023

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Venta extrajudicial de finca hipotecada otorgada por el acreedor sin pacto de apoderamiento. No cabe inscribir la escritura de venta en ejecución notarial de hipoteca, otorgada unilateralmente por el acreedor sin haberse pactado en la constitución de hipoteca un poder al efecto. R. 29 de junio de 2023

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Compraventa figurando presentado con posterioridad mandamiento de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer ordenadas por la administración tributaria no impiden despachar actos dispositivos de fecha anterior y que además gozan de prioridad registral. R. 15 de junio de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Ampliación de obra nueva. Modificación de propiedad horizontal. Derecho de vuelo. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. R. 26 de junio de 2023

Sentencia que reconoce la adquisición de finca por usucapión. Tracto sucesivo. No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal. R. 28 de junio de 2023

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

El titular dominical ha de ser demandado en la ejecución hipotecaria, aunque resulte un error registral. El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello. R. 5 de julio de 2023

Rectificación de inscripción por instancia de quien no es titular registral. La rectificación del registro requiere el consentimiento del titular registral. R. 3 de julio de 2023

Rectificación de representación gráfica inscrita en virtud de sistema de compensación. La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral. R. 12 de julio de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Revocación de calificación no debidamente fundamentada. Una calificación insuficientemente fundamentada puede ser revocada sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado. R. 3 de julio de 2023

REGISTRO CIVIL

Sentencia de divorcio de cónyuges extranjeros sin estar inscrita en el registro civil central. La resolución judicial que modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (en este caso resolución judicial de divorcio, arts 1392 CC y 77 LRC), debe constar en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el Registro de la Propiedad. R. 13 de junio de 2023

SEGREGACIÓN

Determinación de resto tras expropiación no inscrita. Permuta. Posible conflicto de intereses. Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación. R. 16 de junio de 2023

Inscripción de representación gráfica. Segregación y disolución de comunidad. La documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta. R. 21 de junio de 2023

Sentencia que reconoce la adquisición de finca por usucapión. Tracto sucesivo. No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal. R. 28 de junio de 2023

SEPARACIÓN Y DIVORCIO

Sentencia de divorcio de cónyuges extranjeros sin estar inscrita en el registro civil central. La resolución judicial que modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (en este caso resolución judicial de divorcio, arts 1392 CC y 77 LRC), debe constar en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el Registro de la Propiedad. R. 13 de junio de 2023

SERVIDUMBRE

Constitución de servidumbre de paso con facultades muy amplias. Posible parcelación urbanística.En los casos de servidumbres de paso con facultades adicionales muy amplias, que potencialmente pueden excluir todas las facultades de aprovechamiento del predio sirviente y revelar una parcelación urbanística, (p.ej, si permiten al predio dominante murar la zona de servidumbre de paso) el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia. R. 14 de junio de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. Controversia sobre servidumbre. La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca. R. 15 de junio de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compraventa. Atribución de privatividad sin expresar causa. El pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura. R. 7 de julio de 2023

Compraventa por cónyuges en gananciales. Atribución de privatividad. En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita. R. 20 de junio de 2023

Transacción homologada judicialmente. Liquidación por divorcio del régimen económico matrimonial. Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio. R. 14 de junio de 2023

SOCIEDADES

Compra a sociedad con CIF revocado. La revocación del CIF produce el cierre registral aunque el otorgamiento de la escritura fuera anterior a dicha revocación. R. 16 de junio de 2023

TITULAR REGISTRAL

Cambio de documento de identificación del titular registral. Aunque el registrador ha de calificar que la identidad del disponente coincida con la del titular registral, no puede dudar por el solo hecho de cambio de un NIE por un DNI, coincidiendo las demás circunstancias -como el cónyuge- y más, emitiendo el notario no sólo un juicio de identidad sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata. R. 21 de junio de 2023

Compra a sociedad con CIF revocado. La revocación del CIF produce el cierre registral aunque el otorgamiento de la escritura fuera anterior a dicha revocación. R. 16 de junio de 2023

TITULO INSCRIBIBLE

Transacción homologada judicialmente. Liquidación por divorcio del régimen económico matrimonial. Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio. R. 14 de junio de 2023

TRACTO SUCESIVO

Anulación de proyecto de reparcelacion. Tracto sucesivo en la jurisdiccion contenciosa. En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución. R. 3 de julio de 2023

Elevación a público de documento privado por único heredero del titular registral. Para inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario que acceda al registro la escritura que se reseña como título a favor de quien aparece como transmitente, pudiendo no obstante aplicarse el principio de tracto abreviado y por tanto inscribirse la escritura de elevación a público si se acredita que quien figura como vendedor era el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia. R. 4 de julio de 2023

Elevación a público de documento privado de constitución de usufructo. Tracto sucesivo. Cuando el titular registral no coincide con el transmitente de su derecho, en este caso usufructo, en un documento privado luego elevado a público es de aplicación el principio de tracto sucesivo por lo que no es inscribible la transmisión de dicho derecho, incluso en el caso de que civilmente el transmitente fuera el verdadero propietario civil de dicho derecho cuando se transmitió el mismo. R. 7 de julio de 2023

Sentencia que reconoce la adquisición de finca por usucapión. Tracto sucesivo. No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal. R. 28 de junio de 2023

Venta fiduciaria de finca de un proyecto de compensación. Tracto sucesivo. R. 4 de julio de 2023

URBANISMO

Anulación de proyecto de reparcelacion. Tracto sucesivo en la jurisdiccion contenciosa. En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución. R. 3 de julio de 2023

Constitución de servidumbre de paso con facultades muy amplias. Posible parcelación urbanística.En los casos de servidumbres de paso con facultades adicionales muy amplias, que potencialmente pueden excluir todas las facultades de aprovechamiento del predio sirviente y revelar una parcelación urbanística, (p.ej, si permiten al predio dominante murar la zona de servidumbre de paso) el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia. R. 14 de junio de 2023

Licencias en precario: autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional. No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la Administración Pública otorgante de la misma. R. 7 de julio de 2023

Rectificación de representación gráfica inscrita en virtud de sistema de compensación. La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral. R. 12 de julio de 2023

Venta fiduciaria de finca de un proyecto de compensación. Tracto sucesivo. R. 4 de julio de 2023

USO VIVIENDA FAMILIAR

Atribución del uso al cónyuge al que se le adjudica la propiedad de la vivienda. Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda. R. 6 de julio de 2023

USUCAPIÓN

Sentencia que reconoce la adquisición de finca por usucapión. Tracto sucesivo. No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal. R. 28 de junio de 2023

VITALICIO

Resolución de contrato de vitalicio. Cabe pactar la aplicación del art. 1504 CC en la cesión de bienes a cambio de alimentos. La aplicación de este artículo no exige que se pacte un procedimiento especial para su efectividad. El requerimiento notarial o judicial garantiza el equilibro de intereses de los contratantes. R. 28 de junio de 2023

VUELO

Ampliación de obra nueva. Modificación de propiedad horizontal. Derecho de vuelo. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. R. 26 de junio de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ACUERDOS SOCIALES

Acuerdos sociales sin constar el resultado de la votación: se puede hacer constar en la escritura. Las deficiencias u omisiones en una certificación de acuerdos sociales elevados a público, se pueden subsanar en la propia escritura. R. 10 de julio de 2023

CAPITAL SOCIAL

Reducción de capital social SL por debajo del mínimo de tres mil euros. Es posible reducir el capital social de una sociedad limitada por debajo del anterior mínimo legal de 3000 euros, sin necesidad de cumplir requisito adicional alguno. R. 13 de junio de 2023

DEPOSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas sin certificación de aprobación de las cuentas anuales. No es posible depositar unas cuentas anuales sin el necesario certificado de acuerdo de junta aprobando las mismas. R. 27 de junio de 2023

Sociedad anónima deportiva. Informe de auditoría. Una sociedad anónima deportiva por el hecho de serlo no está sujeta a verificación contable por auditor. Se le aplican las reglas generales. R. 12 de julio de 2023

DENOMINACIÓN SOCIAL

Constitución de sociedad. Caducidad de la reserva de denominación. No es posible inscribir una sociedad cuya certificación de denominación social haya caducado por transcurso del plazo de seis meses, con independencia de quién haya sido responsable de ello. R. 4 de julio de 2023

DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES

Disolución y liquidación de SL: manifestación de inexistencia de acreedores por equivalencia. Si en liquidación de sociedad resulta del balance que no existen deudas y se manifiesta en la escritura bajo el epígrafe de “inexistencia de acreedores” que no hay operaciones comerciales pendientes, la escritura debe inscribirse aunque no se haga una manifestación expresa de pago a los acreedores o de inexistencia de los mismos. R. 21 de junio de 2023.

JUNTA GENERAL

Junta general. Forma de convocatoria y antelación en la misma. Para el cómputo del plazo de antelación de una convocatoria de junta general de una sociedad limitada, se incluye el día en que se remite la convocatoria, pero no el día en que se celebra la junta. R. 11 de julio de 2023

OBJETO SOCIAL

Constitución de SL. Determinación del objeto social. La cláusula en el objeto de una sociedad de exclusión de actividades especiales es válida y sirve salvo que se trate de actividades profesionales u otras con requisitos muy específicos. Es admisible como actividad social la de “intermediarios de comercio”. R. 26 de junio de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Solicitud de cancelación de reserva de dominio de inscrita sobre una vehículo. No es posible la cancelación de una reserva de dominio sin consentimiento de su titular y sin la utilización del modelo pertinente. R. 22 de junio de 2023

REGISTRO MERCANTIL

Régimen económico matrimonial del fundador. No es necesaria la constancia del régimen económico matrimonial de los fundadores en una constitución de sociedad y mucho menos la prueba de si es el legal o paccionado. R. 26 de junio de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Constitución de sociedad. Caducidad de la reserva de denominación. No es posible inscribir una sociedad cuya certificación de denominación social haya caducado por transcurso del plazo de seis meses, con independencia de quién haya sido responsable de ello. R. 4 de julio de 2023

Constitución de SL. Determinación del objeto social. La cláusula en el objeto de una sociedad de exclusión de actividades especiales es válida y sirve salvo que se trate de actividades profesionales u otras con requisitos muy específicos. Es admisible como actividad social la de “intermediarios de comercio”. R. 26 de junio de 2023

Disolución y liquidación de SL: manifestación de inexistencia de acreedores por equivalencia. Si en liquidación de sociedad resulta del balance que no existen deudas y se manifiesta en la escritura bajo el epígrafe de “inexistencia de acreedores” que no hay operaciones comerciales pendientes, la escritura debe inscribirse aunque no se haga una manifestación expresa de pago a los acreedores o de inexistencia de los mismos. R. 21 de junio de 2023.

Junta general. Forma de convocatoria y antelación en la misma. Para el cómputo del plazo de antelación de una convocatoria de junta general de una sociedad limitada, se incluye el día en que se remite la convocatoria, pero no el día en que se celebra la junta. R. 11 de julio de 2023

Reducción de capital social SL por debajo del mínimo de tres mil euros. Es posible reducir el capital social de una sociedad limitada por debajo del anterior mínimo legal de 3000 euros, sin necesidad de cumplir requisito adicional alguno. R. 13 de junio de 2023

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE JULIO

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (MAYO Y JUNIO 2023)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

 

Gaviota sobre la playa de la Victoria (Cádiz)

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Mayo y Junio 2023

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE MAYO Y JUNIO DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

Nota: En enero no se publicaron Resoluciones.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Ejecución judicial hipotecaria. En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas. R. 21 de abril de 2023

AGRUPACIÓN

Agrupación de fincas. Inicio de oficio del expediente del art. 199 pese a existir correspondencia. El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral. R. 17 de abril de 2023

Agrupación. Protección del dominio público hidráulico. Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas. R. 26 de mayo de 2023

AGUAS

Inscripción de aprovechamiento de aguas privadas. Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas. R. 17 de abril de 2023

ANOTACIÓN DE DEMANDA

Solicitud de prórroga de anotación de embargo ya cancelada por caducidad. No es posible la prórroga de una anotación preventiva de embargo cuando ésta ya sido cancelada, independientemente de la procedencia de la cancelación. R. 27 de abril de 2023

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral. R. 11 de abril de 2023

Ejecución ordinaria. Cancelación de cargas posteriores. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de haberse expedido dicha certificación producen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, que durante ese plazo conserva su preferencia y los efectos cancelatorios de cargas posteriores. R. 24 de mayo de 2023

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Anotación de prohibición de disponer en caso de control efectivo de sociedad art 42 c.com. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor. R. 11 de abril de 2023, R. 23 de mayo de 2023

Fondo. El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. R. 23 de mayo de 2023

ARRENDAMIENTOS

Contrato de arrendamiento de fincas de rústicas para la instalación de placas fotovoltaicas. No son inscribibles las prohibiciones de disponer en un contrato de arrendamiento sujeto al CC, ni determinadas cláusulas relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales. R. 22 de mayo de 2023

Rectificación de inscripción en cuanto a la situación arrendaticia. La rectificación de los errores de concepto de los asientos registrales exige el consentimiento unánime de los interesados y el registrador, no extendiéndose en ningún caso la fe pública a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. R. 19 de abril de 2023

ASIENTOS REGISTRALES

Conversión de inscripción posesoria de un derecho de ocupación en inscripción de dominio. La conversión de inscripciones de posesión en dominicales, válidas al amparo de la DT 4 LH, no pueden modificar el propio objeto del asiento tabular. Así la posesión de un derecho de ocupación, convertida en inscripción se refiere al derecho de ocupación, pero no al dominio. R. 31 de mayo de 2023

Solicitud de cancelación de asiento ya practicado. El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso se trataba de la cancelación de una servidumbre que el registrador consideró una simple mención. R. 26 de mayo de 2023

Ya practicados. Recurso contra georreferenciación ya practicada. No cabe recurso contra una inscripción practicada. R. 17 de abril de 2023

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación. La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. R. 10 de mayo de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Motivación de la calificación. R. 8 de mayo de 2023

Unitaria. La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios. R.  18 de abril de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Ejecución judicial hipotecaria. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del art. 671 LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia. R. 21 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin demanda ni requerimiento de pago al tercer poseedor. Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento de ejecución hipotecaria en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez que una resolución judicial firme decide sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al art. 100 RH. R. 26 de abril de 2023

Fondo. El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. R. 11 de abril de 2023, R. 23 de mayo de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de concesión administrativa: firmeza y consignación. No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme. R. 22 de mayo de 2023

Cancelación de referencia catastral errónea y solicitud de constancia de otra diferente. Para cancelar un dato erróneo referencia catastral, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya. R. 7 de junio de 2023

Cancelación de hipoteca sin carta de pago. Es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción. R. 10 de abril de 2023

Ejecución ordinaria. Cancelación de cargas posteriores. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de haberse expedido dicha certificación producen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, que durante ese plazo conserva su preferencia y los efectos cancelatorios de cargas posteriores. R. 24 de mayo de 2023

Solicitud de cancelación de asiento ya practicado. El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso se trataba de la cancelación de una servidumbre que el registrador consideró una simple mención. R. 26 de mayo de 2023

CAUSA

Cancelación de hipoteca sin carta de pago. Es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción. R. 10 de abril de 2023

Compraventa. Atribución de privaticidad sin expresar causa. Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. R. 24 de mayo de 2023

COMPRAVENTA

Compra con confesión de privatividad años después. Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del art. 1356 cc. R. 30 de mayo de 2023

Compraventa. Atribución de privaticidad sin expresar causa. Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. R. 24 de mayo de 2023

Compraventa por ciudadano británico en zona fronteriza sin autorización militar. Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo. R. 25 de mayo de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Herencia. Adjudicación por cuotas indivisas. Pactos sobre la extinción de comunidad. Es legal e inscribible el pacto que prefija la división futura de una finca si no tiene efectos inmediatos, su viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos habilitantes y en el que expresamente consta que no implica derecho de uso exclusivo actual sobre las futuras porciones descritas. R.12 de abril de 2023

Inscripción de atribución de uso sobre determinadas porciones de una finca urbana. La atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los arts 79 y 80 RD 1093/1997. R. 31 de mayo de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rustica en Andalucía. La venta de una cuota indivisa de finca rústica no necesita licencia porque no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística, sin perjuicio de que se pueda aplicar el procedimiento de art. 79 del RD 1093/1997. R. 31 de mayo de 2023

CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Cancelación de concesión administrativa: firmeza y consignación. No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme. R. 22 de mayo de 2023

CONCURSAL

Venta con arreglo a plan de liquidación. Finca elemento común de otras. El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente. R. 5 de junio de 2023

Venta directa en procedimiento concursal. Acreditación del valor actualizado de tasación, intervención de los acreedores con privilegio especial. En un concurso de acreedores es posible la venta directa de bienes en los que existen acreedores con privilegio especial, siempre que dichos acreedores hayan sido oídos en el procedimiento y se aporte una tasación actualizada conforme a lo dispuesto en el art. 210 LC. El auto judicial autorizando la venta tiene que expresar dichos extremos, pero si los expresa, el registrador no puede cuestionar la decisión judicial. R. 26 de mayo de 2023

COSTAS

Compraventa. Dominio público marítimo terrestre. Certificado de costas. Plano de situación de la finca. En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público. R. 17 de abril de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Compra, previa herencia de causante holandés. Liquidación del impuesto. Documentos complementarios. Hay que acompañar además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad. R. 10 de mayo de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Inscripción de sentencia dictada en rebeldía, resolviendo el juzgado que ya es firme. No es competencia del registrador, sino del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la acción de rescisión. R. 6 de junio de 2023

Rectificación de asientos ordenados por resolución judicial. Requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine. R. 14 de abril de 2023

Sentencia declarativa: Deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca. R. 6 de junio de 2023

Sentencia en procedimiento contra la herencia yacente. Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido. R. 20 de abril de 2023

Yacente. Sentencia en procedimiento contra la herencia yacente. Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). R. 20 de abril de 2023

EXCESO DE CABIDA

Expediente art. 199 LH. Dudas de identidad. La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho. R. 11 de mayo de 2023

Expediente notarial de rectificación de cabida. Inscripción de parte de exceso de cabida. No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del art. 201 LH. R. 12 de mayo de 2023

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Acta notarial para la reanudación de tracto interrumpido. notificaciones. A quien y en qué forma deben hacerse las notificaciones en el expediente para reanudar el tracto, distinguiendo entre si la inscripción tiene o no más de 30 años. No es necesaria la notificación a los colindantes. R. 25 de mayo de 2023

Expediente judicial de dominio para la reanudación de tracto. En los anteriores expedientes judiciales (anteriores a reforma 2015) de reanudación de tracto la calificación registral alcanza las notificaciones a titulares registrales, pero no puede exigir que el juez detalle los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro. R. 25 de mayo de 2023

Necesidad de reanudación notarial de tracto sucesivo en compraventa antigua. Para inscribir una reanudación de tracto, no basta con presentar una escritura de 100 años de antigüedad que relate y reseñe los títulos previos no inscritos sino que hay que acudir formalmente al expediente notarial de reanudación de tracto del art. 208 LH. R. 26 de mayo de 2023

EXTRANJEROS

Compraventa por ciudadano británico en zona fronteriza sin autorización militar. Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo. R. 25 de mayo de 2023

FINCA

Agrupación. Protección del dominio público hidráulico. Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas. R. 26 de mayo de 2023

Agrupación de fincas. Inicio de oficio del expediente del art. 199 pese a existir correspondencia. El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral. R. 17 de abril de 2023

Cancelación de referencia catastral errónea y solicitud de constancia de otra diferente. Para cancelar un dato erróneo referencia catastral, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya. R. 7 de junio de 2023

Constancia registral de posible afección de una finca a una vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente.  R. 16 de mayo de 2023, R. 16 de mayo de 2023

Concreción de «vinculación ob rem». Consentimiento de los titulares. La concreción de una vinculación ob rem (cuya existencia ya resulta del registro aunque sin utilizar el término jurídico) y que afecta a una finca perteneciente a varios propietarios, al implicar la modificación de un asiento requiere el consentimiento de todos ellos y resolución judicial firme. R. 3 de mayo de 2023, R. 3 de mayo de 2023

Denegación del inicio de un expediente de georreferenciación. El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal. Las dudas de identidad no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente. R. 1 de junio de 2023

Expediente art. 199 LH. Eficacia de la inscripción de las coordenadas. Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales. R. 1 de junio de 2023

Expediente art. 199 LH. Oposición de colindantes. R. 1 de junio de 2023

Expediente art. 199 LH. Oposición de un colindante por posible vulneración de serventía. La oposición basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca. R. 6 de junio de 2023

Expediente art. 199 LH. Oposición de una cotitular de una finca colindante. Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación. R. 2 de junio de 2023

Expediente art. 199 LH. Dudas de identidad. La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho. R. 11 de mayo de 2023

Expediente art. 199 LH: Legitimación para oponerse. Documentación a aportar por quienes se oponen. En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifieste: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia. El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción. R. 25 de mayo de 2023

Expediente art. 201.1 LH: no se expide certificación registral por no ser el promotor titular según el registro. El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. R. 7 de junio de 2023

Expediente art. 201.1 LH: Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. R. 7 de junio de 2023

Expediente art. 201.1 LH: La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca. R. 7 de junio de 2023

Expediente notarial de rectificación de cabida. Inscripción de parte de exceso de cabida. No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del art. 201 LH. R. 12 de mayo de 2023

Inmatriculación. Rectificación de descripción. El nuevo art. 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. R. 11 de mayo de 2023.

Inscripción de representación gráfica que invade una finca colindante que tiene inscrita su georreferenciación. La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica, impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella. R. 24 de mayo de 2023

Inscripción de representación gráfica. Denegación basada en la mera oposición de un colindante. La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa. R. 21 de abril de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Art. 199 tramitado de oficio por la registradora. Oposición de colindantes. La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral. R. 27 de abril de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Motivación de la nota de calificación. La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible. El art. 199 LH no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes. R. 8 de mayo de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción. R. 24 de mayo de 2023

Obra nueva: oposición de colindantes desestimada. La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción. R. 22 de mayo de 2023

Rectificación de descripción de finca sin previa declaración de obra nueva. La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige cumplir los requisitos de declaración de obra nueva. R.  18 de abril de 2023

Recurso contra georreferenciación ya practicada En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones. R. 17 de abril de 2023

Segregación de finca rústica, ahora urbana. Acreditación del cambio. Licencia o declaración de innecesariedad. que sea innecesaria la licencia supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística. R. 10 de abril de 2023

Superficie indeterminada en edificación ya inscrita.   No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, que se exprese la superficie de una edificación sita en ella si en la inscripción previa tampoco constaba. R. 8 de mayo de 2023

FISCAL

Compra, previa herencia de causante holandés. Liquidación del impuesto. R. 10 de mayo de 2023

Plusvalía municipal y liquidación de gananciales previa a herencia. La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los arts 254.5 y 255 LH. R. 5 de junio de 2023

 

HERENCIA

Compra, previa herencia de causante holandés. Liquidación del impuesto. Documentos complementarios. Hay que acompañar además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad. R. 10 de mayo de 2023

Derecho de transmisión. Intervención del cónyuge viudo. Que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas. R. 19 de abril de 2023

Entrega de legado por albaceas: Interpretación del testamento de fallecido hace 80 años designando heredera «a su alma» y legando varias fincas a un hospital que ya no existe. R. 22 de mayo de 2023

Finca inscrita como ganancial y alegación por la heredera de que su madre adquirió separada de hecho. Si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente no puede inscribirse el nuevo título sin consentimiento del titular registral. R. 1 de junio de 2023

Herencia. Adjudicación por cuotas indivisas. Pactos sobre la extinción de comunidad. Es legal e inscribible el pacto que prefija la división futura de una finca si no tiene efectos inmediatos, su viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos habilitantes y en el que expresamente consta que no implica derecho de uso exclusivo actual sobre las futuras porciones descritas. R.12 de abril de 2023

Herencia. Tracto sucesivo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo. R. 13 de abril de 2023

Herencia, obra nueva y división horizontal. Inscripción parcial. La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados. R. 19 de abril de 2023

Instancia presentada de heredero único existiendo otros legitimarios. Si el heredero único concurre con legitimarios la partición y adjudicación de herencia debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. No cabe la instancia privada. R. 7 de junio de 2023

Plusvalía municipal y liquidación de gananciales previa a herencia. La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los arts 254.5 y 255 LH. R. 5 de junio de 2023

Yacente. Ejecución judicial hipotecaria contra la herencia yacente. Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma. R. 10 de mayo de 2023

Yacente. Sentencia en procedimiento contra la herencia yacente. Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido. R. 20 de abril de 2023

Yacente. Sentencia en procedimiento contra la herencia yacente. Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). R. 20 de abril de 2023

INMATRICULACIÓN

Declaración de obra nueva de una bodega cueva. El principio de accesión tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico). R. 18 de abril de 2023

Denegación de tramitación de expediente de doble inmatriculación. Procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación sin que la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales implique de por sí la inexistencia de una posible doble inmatriculación. R. 10 de mayo de 2023

Diferencias descriptivas entre escritura y catastro. Medios inmatriculadores. La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación. R. 14 de abril de 2023

Inmatriculación. Rectificación de descripción. El nuevo art. 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. R. 11 de mayo de 2023.

Rectificación de descripción de finca sin previa declaración de obra nueva. La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige cumplir los requisitos de declaración de obra nueva. R.  18 de abril de 2023

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Herencia, obra nueva y división horizontal. Inscripción parcial. La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados. R. 19 de abril de 2023

LEGADOS

Entrega de legado por albaceas: Interpretación del testamento de fallecido hace 80 años designando heredera «a su alma» y legando varias fincas a un hospital que ya no existe. R. 22 de mayo de 2023

OBRA NUEVA

Expediente art. 201.1 LH: La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca. R. 7 de junio de 2023

Herencia, obra nueva y división horizontal. Inscripción parcial. La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados. R. 19 de abril de 2023

Obra nueva en construcción en Andalucía: exigencia de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. La registradora no puede exigir el cumplimiento de una norma que no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica. R. 2 de junio de 2023

Obra nueva por antigüedad: descripción literaria en la escritura y datos no coincidentes con el certificado catastral. R. 1 de junio de 2023

Obra nueva: oposición de colindantes desestimada. La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción. R. 22 de mayo de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Protocolización de operaciones particionales. Pago en metálico de la legítima. La partición realizada de conformidad con los arts 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. R. 14 de abril de 2023

PODERES

Fórmula utilizada en el juicio notarial de suficiencia. Juicio notarial de suficiencia con referencia al encabezamiento de la escritura. R. 19 de abril de 2023

Juicio de suficiencia notarial de apoderado y calificación discrepante del juicio por la registradora. El juicio de suficiencia de los poderes compete en exclusiva al notario, por lo que el registrador no puede cuestionar dicho juicio de suficiencia entrando a valorar el fondo del asunto, de las facultades de los apoderados, salvo el caso de ser incongruente con el negocio jurídico documentado. La incongruencia no significa que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia. R. 22 de mayo de 2023

Juicio notarial de suficiencia y poder especial mercantil no inscrito. Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades no bastando los consignar los datos identificativos del poder. R. 2 de junio de 2023

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Compraventa conjunta de cuota indivisa de usufructo y nuda propiedad. Principio de especialidad. R. 13 de abril de 2023

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria contra la herencia yacente. Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma. R. 10 de mayo de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Incumplimiento aplicación art 671 LEC. Las resoluciones judiciales deben especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que el Registrador pueda calificar que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro. R. 14 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor. El tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de ser demandado y requerido de pago. R. 9 de mayo de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. R. 21 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. R. 21 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas. R. 21 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del art. 671 LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia. R. 21 de abril de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin demanda ni requerimiento de pago al tercer poseedor. Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento de ejecución hipotecaria en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez que una resolución judicial firme decide sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al art. 100 RH. R. 26 de abril de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Ejecución ordinaria. Cancelación de cargas posteriores. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de haberse expedido dicha certificación producen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, que durante ese plazo conserva su preferencia y los efectos cancelatorios de cargas posteriores. R. 24 de mayo de 2023

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Forma de realizar la notificación a los titulares de cargas posteriores. Cuando la notificación se practica mediante envío por correo de carta certificada con acuse de recibo, para que se entienda correctamente realizada debe resultar que la notificación ha sido debidamente entregada en dicho domicilio. En otro caso, el notario debe de intentar la notificación personalmente, en los términos previstos en el art. 202 RN. No cambia lo conclusión anterior el hecho de que se haya intentado la notificación en el domicilio social de una SL por el servicio de Correos y el envío conste como «no retirado». R. 11 de mayo de 2023

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Anotación de prohibición de disponer en caso de control efectivo de sociedad art 42 c.com. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor. R. 11 de abril de 2023, R. 23 de mayo de 2023

Fondo. El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. R. 23 de mayo de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Desvinculación de trastero cuando los estatutos permiten segregar. La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos. R. 5 de junio de 2023

Herencia, obra nueva y división horizontal. Inscripción parcial. La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados. R. 19 de abril de 2023

Propiedad horizontal. Constitución de servidumbre de luces y vistas. Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas. R. 26 de mayo de 2023

PUBLICIDAD FORMAL

Nota simple de extremos, por la plataforma FLOTI, de matriz de propiedad horizontal. Es posible la solicitud -también a través de la plataforma Floti- de una nota simple informativa de extremos de la matriz de una división horizontal, aunque ello implique dificultades técnicas. R. 30 de mayo de 2023

Nota simple informativa solicitada por correo electrónico. Si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación debe producirse íntegramente por este medio.R. 30 de mayo de 2023

REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Liquidación de gananciales: Indicación de las capitulaciones previas en el registro civil. Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges. R. 7 de junio de 2023

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Error en las cuotas de titularidad de una finca sin que se conozca bien su origen. No resultando el error de la inscripción registral por si solo de los asientos del registro no puede ser subsanada de oficio por el registrador. R. 6 de junio de 2023

Rectificación de asientos ordenados por resolución judicial. Requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine. R. 14 de abril de 2023

Rectificación de inscripción en cuanto a la situación arrendaticia. La rectificación de los errores de concepto de los asientos registrales exige el consentimiento unánime de los interesados y el registrador, no extendiéndose en ningún caso la fe pública a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. R. 19 de abril de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Informe del registrador. Se vuelve a tener en cuenta. R. 30 de mayo de 2023

Presentación del recurso en la oficina de correos. El recurso puede presentarse en la oficina de correos en el plazo de un mes, aunque al registro llegue después -lo que si impedirá la prórroga del asiento de presentación-. R. 23 de mayo de 2023

Solicitud de cancelación de asiento ya practicado. El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso se trataba de la cancelación de una servidumbre que el registrador consideró una simple mención. R. 26 de mayo de 2023

Ya practicados. Recurso contra georreferenciación ya practicada. No cabe recurso contra una inscripción practicada. R. 17 de abril de 2023

REGISTRO CIVIL

Liquidación de gananciales: Indicación de las capitulaciones previas en el registro civil. Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges. R. 7 de junio de 2023

REPRESENTACIÓN

Administradores no inscritos. R. 22 de mayo de 2023

Compraventa por sociedad a través de administradores sin cargo inscrito en el registro mercantil. El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales, no impide la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos y contratos otorgados por ellos si el juicio notarial sobre la representación es suficiente para desvirtuar la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil. R. 9 de mayo de 2023

Venta sin acreditar la representación del vendedorLa representación o ratificación de las partes intervinientes ha de acreditarse. R. 23 de mayo de 2023

SEGREGACIÓN

Andalucía: caducidad automática licencias segregación. Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses). R. 18 de abril de 2023

Licencia de segregación por silencio administrativo en Andalucía. La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico. R. 23 de mayo de 2023, R. 23 de mayo de 2023

Segregación de finca rústica, ahora urbana. Acreditación del cambio. Licencia o declaración de innecesariedad. que sea innecesaria la licencia supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística. R. 10 de abril de 2023

SEPARACIÓN Y DIVORCIO

Divorciado vende inmueble indicando que es su vivienda familiar. Los arts 1320 CC y 91 RH no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. R. 5 de junio de 2023

SERVIDUMBRES

Contrato de arrendamiento de fincas de rústicas para la instalación de placas fotovoltaicas. No son inscribibles las prohibiciones de disponer en un contrato de arrendamiento sujeto al CC, ni determinadas cláusulas relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales. R. 22 de mayo de 2023

Expediente art. 199 LH. Oposición de un colindante por posible vulneración de serventía. La oposición basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca. R. 6 de junio de 2023

Propiedad horizontal. Constitución de servidumbre de luces y vistas. Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas. R. 26 de mayo de 2023

Solicitud de cancelación de asiento ya practicado. El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso se trataba de la cancelación de una servidumbre que el registrador consideró una simple mención. R. 26 de mayo de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compra con confesión de privatividad años después. Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del art. 1356 cc. R. 30 de mayo de 2023

Compraventa. Atribución de privaticidad sin expresar causa. Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. R. 24 de mayo de 2023

Finca inscrita como ganancial y alegación por la heredera de que su madre adquirió separada de hecho. Si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente no puede inscribirse el nuevo título sin consentimiento del titular registral. R. 1 de junio de 2023

Liquidación de gananciales: Indicación de las capitulaciones previas en el registro civil. Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges. R. 7 de junio de 2023

Plusvalía municipal y liquidación de gananciales previa a herencia. La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los arts 254.5 y 255 LH. R. 5 de junio de 2023

TANTEO

Contrato de arrendamiento de fincas de rústicas para la instalación de placas fotovoltaicas. No son inscribibles las prohibiciones de disponer en un contrato de arrendamiento sujeto al CC, ni determinadas cláusulas relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales. R. 22 de mayo de 2023

TESTAMENTO

Entrega de legado por albaceas: Interpretación del testamento de fallecido hace 80 años designando heredera «a su alma» y legando varias fincas a un hospital que ya no existe. R. 22 de mayo de 2023

TITULAR REGISTRAL

Sentencia declarativa: Deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca. R. 6 de junio de 2023

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral. R. 11 de abril de 2023

Finca inscrita como ganancial y alegación por la heredera de que su madre adquirió separada de hecho. Si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente no puede inscribirse el nuevo título sin consentimiento del titular registral. R. 1 de junio de 2023

Herencia. Tracto sucesivo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo. R. 13 de abril de 2023

Sentencia en procedimiento contra la herencia yacente. Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido. R. 20 de abril de 2023

URBANISMO

Inscripcion de atribución de uso sobre determinadas porciones de una finca urbana. La atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los arts 79 y 80 RD 1093/1997. R. 31 de mayo de 2023

Venta con arreglo a plan de liquidación. Finca elemento común de otras. Reparcelación. El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente. R. 5 de junio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rustica en Andalucía. La venta de una cuota indivisa de finca rústica no necesita licencia porque no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística, sin perjuicio de que se pueda aplicar el procedimiento de art. 79 del RD 1093/1997. R. 31 de mayo de 2023

USUFRUCTO

Compraventa conjunta de cuota indivisa de usufructo y nuda propiedad. Principio de especialidad. R. 13 de abril de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Divorciado vende inmueble indicando que es su vivienda familiar. Los arts 1320 CC y 91 RH no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. R. 5 de junio de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de administrador único. Levantamiento del cierre. Para inscribir un nombramiento de administrador de una sociedad con la hoja cerrada por falta de depósito de cuentas, es suficiente una certificación del administrador acreditativa de la causa de la falta de aprobación de las mismas. R. 8 de mayo de 2023

Constitución de SL. Retribución administrador. Inscripción parcial. Si el administrador es gratuito se puede prever en estatutos que reciba retribución por sus trabajos para la sociedad de naturaleza laboral. R. 10 de mayo de 2023

Conversión de administradores en liquidadores. Art. 368 TRLSC. Si la junta general de una sociedad acuerda la disolución sin proceder al nombramiento de liquidadores, los que en ese momento sean administradores quedarán convertidos en liquidadores salvo cláusula estatutaria en contra. R. 1 de Junio de 2023

Nombramiento de consejo de administración: persona física como consejero y como representante de consejero persona jurídica. No es posible nombrar como representante físico de un administrador persona jurídica a uno de los otros consejeros nombrados a título particular, al menos en un consejo de tres miembros. R. 23 de mayo de 2023

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital SL con aportación dineraria. Saldo certificación bancaria de ingreso. Para justificar el ingreso dinerario en un aumento de capital no es necesario que, si consta el saldo final de la cuenta en el certificado de ingreso, ese saldo sea igual o superior a la cifra de aumento. Es suficiente con que consten los ingresos hechos por los socios. R. 30 de mayo de 2023

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD

Constitución de SL. Ausencia de NIF. El NIF solo se acredita con la tarjeta de la AEAT. R. 10 de mayo de 2023

Constitución de SL. Clausula sobre convocatoria de junta general. El correo ordinario no es válido para convocar la junta. R. 10 de mayo de 2023

Constitución de SL. Retribución administrador. Inscripción parcial. Si el administrador es gratuito se puede prever en estatutos que reciba retribución por sus trabajos para la sociedad de naturaleza laboral. R. 10 de mayo de 2023

DEPOSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Presentación por correo. Si la presentación de un documento se hace por correo, su efectiva presentación al Diario será en el momento de la apertura de dicho correo. R. 12 de mayo de 2023

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de administrador único. Levantamiento del cierre. Para inscribir un nombramiento de administrador de una sociedad con la hoja cerrada por falta de depósito de cuentas, es suficiente una certificación del administrador acreditativa de la causa de la falta de aprobación de las mismas. R. 8 de mayo de 2023

Depósito de cuentas. Pago a proveedores, aplicación del resultado, validación firma electrónica. Para poder efectuar un depósito de cuentas es imprescindible completar todos los datos exigidos y entre ellos la aplicación del resultado y el pago medio a proveedores, así como que la firma electrónica que acompaña al depósito pueda ser validada. R. 9 de mayo de 2023

DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES

Conversión de administradores en liquidadores. Art. 368 TRLSC. Si la junta general de una sociedad acuerda la disolución sin proceder al nombramiento de liquidadores, los que en ese momento sean administradores quedarán convertidos en liquidadores salvo cláusula estatutaria en contra. R. 1 de Junio de 2023

FUSIÓN

Fusión por absorción inversa. Proyecto de fusión y acuerdos de junta. Información de los trabajadores. Aunque en fusiones simplificadas no sea necesario elaborar y depositar el proyecto de fusión, sí es imprescindible que la junta se pronuncie sobre los extremos de dicho proyecto que sean necesarios para acordar la fusión. A los efectos de cumplimentar la información obligatoria a los trabajadores no se pueden utilizar fórmulas genéricas y omnicomprensivas. R. 5 de junio de 2023

JUNTA GENERAL

Constitución de SL. Clausula sobre convocatoria de junta general. El correo ordinario no es válido para convocar la junta. R. 10 de mayo de 2023

Dudas del registrador sobre la válida constitución de una junta ante la situación de conflicto entre los socios. En caso de dudas sobre la validez de una junta, si el presidente ha declarado su válida constitución, debe prevalecer esta declaración salvo que la misma sea contradicha de forma patente por otros documentos que no planteen duda alguna. R. 8 de junio de 2023, R. 8 de junio de 2023, R. 8 de junio de 2023

PODERES

Representación. Congruencia del juicio notarial de suficiencia. Apoderamiento. Es inscribible un poder conferido por dos apoderados mancomunados a favor de una tercera persona para que por sí sola ejercite parte de sus facultades. R. 27 de abril de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Falta de título previo pendiente de recurso. Suspensión de la calificación. No procede la calificación de una escritura cuando existe vigente un asiento de presentación sobre la sociedad en el registro en virtud de un título previamente presentado y pendiente de recurso gubernativo. R. 7 de junio de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Rectificación de error de concepto. En caso de resolución judicial de un arrendamiento financiero, en ningún caso la propiedad del bien puede quedar inscrita a favor del arrendatario. R. 11 de mayo de 2023

Solicitud de prórroga de anotación caducada. Si una anotación de embargo en el RBM se toma conforme a la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, su plazo de duración es de tres años, y no es posible su prórroga transcurrido dicho plazo. R. 31 de mayo de 2023

REGISTRO MERCANTIL

Falta de título previo pendiente de recurso. Suspensión de la calificación. No procede la calificación de una escritura cuando existe vigente un asiento de presentación sobre la sociedad en el registro en virtud de un título previamente presentado y pendiente de recurso gubernativo. R. 7 de junio de 2023

Inscripción parcial. Cuando afecta a elementos esenciales del contrato solo es posible si hay una solicitud expresa. R. 10 de mayo de 2023

Presentación por correo. Si la presentación de un documento se hace por correo, su efectiva presentación al Diario, será en el momento de la apertura de dicho correo. R. 12 de mayo de 2023

Revocación de nombramiento de auditor de cuentas. Expresión de la causa. Para inscribir la revocación por la Junta de un auditor de cuentas debe expresarse cuál ha sido la justa causa que ha provocado la revocación. R. 11 de mayo de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Aumento de capital con aportación dineraria. Saldo certificación bancaria de ingreso. Para justificar el ingreso dinerario en un aumento de capital no es necesario que, si consta el saldo final de la cuenta en el certificado de ingreso, ese saldo sea igual o superior a la cifra de aumento. Es suficiente con que consten los ingresos hechos por los socios. R. 30 de mayo de 2023

Constitución de SL. Ausencia de NIF. El NIF solo se acredita con la tarjeta de la AEAT. R. 10 de mayo de 2023

Constitución de SL. Clausula sobre convocatoria de junta general. El correo ordinario no es válido para convocar la junta. R. 10 de mayo de 2023

Constitución de SL. Retribución administrador. Inscripción parcial. Si el administrador es gratuito se puede prever en estatutos que reciba retribución por sus trabajos para la sociedad de naturaleza laboral. R. 10 de mayo de 2023

Conversión de administradores en liquidadores. Art. 368 TRLSC. Si la junta general de una sociedad acuerda la disolución sin proceder al nombramiento de liquidadores, los que en ese momento sean administradores quedarán convertidos en liquidadores salvo cláusula estatutaria en contra. R. 1 de Junio de 2023

Dudas del registrador sobre la válida constitución de una junta ante la situación de conflicto entre los socios. En caso de dudas sobre la validez de una junta, si el presidente ha declarado su válida constitución, debe prevalecer esta declaración salvo que la misma sea contradicha de forma patente por otros documentos que no planteen duda alguna. R. 8 de junio de 2023, R. 8 de junio de 2023, R. 8 de junio de 2023

Fusión por absorción inversa. Proyecto de fusión y acuerdos de junta. Información de los trabajadores. Aunque en fusiones simplificadas no sea necesario elaborar y depositar el proyecto de fusión, sí es imprescindible que la junta se pronuncie sobre los extremos de dicho proyecto que sean necesarios para acordar la fusión. A los efectos de cumplimentar la información obligatoria a los trabajadores no se pueden utilizar fórmulas genéricas y omnicomprensivas. R. 5 de junio de 2023

Inscripción parcial. Cuando afecta a elementos esenciales del contrato solo es posible si hay una solicitud expresa. R. 10 de mayo de 2023

Nombramiento de consejo de administración: persona física como consejero y como representante de consejero persona jurídica. No es posible nombrar como representante físico de un administrador persona jurídica a uno de los otros consejeros nombrados a título particular, al menos en un consejo de tres miembros. R. 23 de mayo de 2023

SOCIEDADES PROFESIONALES

Sociedad civil profesional. Para la inscripción de una sociedad profesional, no es necesario acreditar la existencia de un seguro de responsabilidad ni a favor de los socios ni de la sociedad. R. 24 de mayo de 2023

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE MAYO

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE JUNIO

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PORTADA DE LA WEB

 

Atardecer en la playa de la Barrosa, por Juan Carlos Casas

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Abril 2023.

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ABRIL DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

Nota: En enero no se publicaron Resoluciones.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación por defecto subsanable. No procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación. R. 30 de marzo de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Mandamiento de prórroga de anotación caducada. La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. R. 28 de marzo de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Cancelación de adjudicación hipotecaria al haber sido la hipoteca declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, constando la finca inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario. Levantamiento del velo. R. 29 de marzo de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación. Aplicación de la doctrina de la STS 15-12-2021, que si bien reconoció que la postura que hasta el momento había defendido la DG y los/las Registradores, era razonable o tuitiva, consideró que la cuestión escapaba de la calificación registral. R. 31 de marzo de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de adjudicación hipotecaria al haber sido la hipoteca declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, constando la finca inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario. Levantamiento del velo. R. 29 de marzo de 2023

Cancelación de derecho de vuelo sin plazo. No puede cancelarse por prescripción un derecho de vuelo inscrito sin plazo. Solo puede aplicarse el plazo de 60 años del art. 210 regla 8ª párrafo 3º; O tramitar el expediente de liberación de gravámenes. R. 30 de marzo de 2023

Cancelación de hipoteca cambiaria declarada nula. Debe acreditarse que el procedimiento se ha seguido contra el titular de la hipoteca, lo cual únicamente se producirá si la demanda se ha dirigido contra el tenedor de las letras garantizadas con la hipoteca; pero en el presente caso es procedente la cancelación de la hipoteca por caducidad. R. 27 de marzo de 2023

Mandamiento de prórroga de anotación caducada. La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada. R. 28 de marzo de 2023

Sentencia en juicio declarativo. Cancelación de arrendamiento financiero. Dudas en torno a las fincas a las que se refiere. hipoteca posterior. No es defecto que la sentencia que ordena la cancelación del arrendamiento financiero no se pronuncie sobre si ha de cancelarse o no la hipoteca que lo grava. R. 31 de marzo de 2023

CATASTRO

Inscripción de representación gráfica catastral. Relación entre las presunciones de exactitud catastral y registral. La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca. R. 30 de marzo de 2023

CONDICIONES

Constitución de hipoteca por adquirentes sujetos a condición suspensiva. No concurre la capacidad para constituir hipoteca en el adquirente de un bien bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma. R. 28 de marzo de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia en juicio declarativo. Cancelación de arrendamiento financiero. Dudas en torno a las fincas a las que se refiere. Hipoteca posterior. No es defecto que la sentencia que ordena la cancelación del arrendamiento financiero no se pronuncie sobre si ha de cancelarse o no la hipoteca que lo grava. R. 31 de marzo de 2023

FINCA

Inscripción de representación gráfica catastral. Relación entre las presunciones de exactitud catastral y registral. La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca. R. 30 de marzo de 2023

Obra nueva. Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral y la aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, a falta de pruebas en contra, evidencian que no existe invasión de finca colindante. R. 29 de marzo de 2023

HERENCIA

Herencia. Aceptación tácita. La disposición de un bien mediante la ordenación de un legado en testamento, otorgado con posterioridad al fallecimiento de la causante de quién lo adquirió el testador se entiende como aceptación tácita de la herencia. R. 31 de marzo de 2023

Herencia. Instancia privada de heredero único y legados inoficiosos. El legitimario tiene para reducir los legados inoficiosos una acción personal contra el legatario o el tercer poseedor, por lo que, salvo acuerdo con los legatarios, se necesita una resolución judicial firme porque no basta la declaración unilateral del heredero legitimario. R. 29 de marzo de 2023

HIPOTECA

Constitución de hipoteca por adquirentes sujetos a condición suspensiva. No concurre la capacidad para constituir hipoteca en el adquirente de un bien bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma. R. 28 de marzo de 2023

Domicilio para notificaciones y requerimientos en el extranjero. El domicilio para notificaciones y requerimientos debe ser en territorio español. R. 30 de marzo de 2023

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas sobre posible coincidencia con finca ya inscrita. No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada. R. 27 de marzo de 2023

Inmatriculación art. 205 LH sin haber transcurrido el plazo del año. Alternativas. Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el art. 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del art. 203 LH. R. 29 de marzo de 2023

LEGADOS

Herencia. Instancia privada de heredero único y legados inoficiosos. El legitimario tiene para reducir los legados inoficiosos una acción personal contra el legatario o el tercer poseedor, por lo que, salvo acuerdo con los legatarios, se necesita una resolución judicial firme porque no basta la declaración unilateral del heredero legitimario. R. 29 de marzo de 2023

OBRA NUEVA

Obra nueva. Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral y la aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, a falta de pruebas en contra, evidencian que no existe invasión de finca colindante. R. 29 de marzo de 2023

Obra nueva. Licencia de primera ocupación mediante silencio administrativo. Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, ésta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. R. 31 de marzo de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación. Aplicación de la doctrina de la STS 15-12-2021, que si bien reconoció que la postura que hasta el momento había defendido la DG y los/las Registradores, era razonable o tuitiva, consideró que la cuestión escapaba de la calificación registral. R. 31 de marzo de 2023

PUBLICIDAD FORMAL

Nota simple informativa solicitada por correo electrónico. No cabe la solicitud de notas simples al Registro de la Propiedad a través del correo electrónico. R. 27 de marzo de 2023

Nota simple informativa solicitada telemáticamente. Petición de respuesta en formato papel. No es posible que, si la nota simple se solicita telemáticamente, a la hora de su expedición se pueda hacer en formato papel. R. 28 de Marzo de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Anotación por defecto subsanable. No procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación. R. 30 de marzo de 2023

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Inscripción de representación gráfica catastral. Relación entre las presunciones de exactitud catastral y registral. La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca. R. 30 de marzo de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Extinción de usufructo a favor de dos personas casadas en gananciales falleciendo solo uno de los cónyuges. No es posible cuando lo adquirieron conjuntamente. R. 21 de marzo de 2023

TRACTO SUCESIVO

Cancelación de adjudicación hipotecaria al haber sido la hipoteca declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, constando la finca inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario. Levantamiento del velo. R. 29 de marzo de 2023

USUFRUCTO

Extinción de usufructo a favor de dos personas casadas en gananciales falleciendo solo uno de los cónyuges. No es posible cuando lo adquirieron conjuntamente. R. 21 de marzo de 2023

VUELO

Cancelación de derecho de vuelo sin plazo. No puede cancelarse por prescripción un derecho de vuelo inscrito sin plazo. Solo puede aplicarse el plazo de 60 años del art. 210 regla 8ª párrafo 3º; O tramitar el expediente de liberación de gravámenes. R. 30 de marzo de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas sin informe de auditor. Sociedad no obligada a verificación con auditor inscrito no de forma voluntaria. Si consta un auditor inscrito en la hoja de la sociedad, sea cual sea la causa de la que deriva su inscripción, las cuentas no pueden ser depositadas sin el informe de ese auditor. R. 27 de marzo de 2023

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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PORTADA DE LA WEB

Registro Central de Titularidades Reales

RESUMEN DEL REAL DECRETO QUE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES

por José Ángel García-Valdecasas, registrador

 

Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento.

Resumen en breve:

Se crea el RECTIR, como registro único, central y electrónico destinado a recoger las titularidades reales de las personas jurídicas, bien forma directa o procedentes de otros registros, y de los fideicomisos y figuras análogas, cerrando de esta forma, por ahora, las medidas legislativas de transposición de la V Directiva antiblanqueo.

 

I. Introducción.

Por fin y tras la reforma expresa de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, por el RDley 5/2023, motivada por la sentencia del TJUE en materia de publicidad de titulares reales, se ha dictado el Real Decreto por el que se crea dicho Registro y se regula su funcionamiento.

Se hace en cumplimiento de lo dispuesto en las DA 3ª y 4ª de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en la redacción dada a la misma por el Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril.

El real decreto trae causa originaria de los artículos 30 y 31 de la Directiva (UE) 2015/849 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 2015, en la redacción dada a dichos preceptos por la Directiva (UE) 2018/843 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, conocida como V Directiva contra el blanqueo de capitales.

Dado que conforme a la disposición final octava del Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, las citadas disposiciones adicionales tercera y cuarta, de necesario desarrollo para la efectiva transposición de la V Directiva, no entrarán en vigor hasta que se apruebe su desarrollo reglamentario, era totalmente necesario aprobar el real decreto para completar la trasposición de la citada Directiva de 30 de mayo de 2018.

Así se crea el Registro Central de Titularidades Reales, un registro que centralizará la información de titularidad real disponible actualmente en diversas fuentes, además de aquella que se le proporcione directamente, con la finalidad de “combatir de manera eficaz y eficiente el blanqueo de capitales y la financiación de terrorismo mediante el acceso a la información sobre la titularidad real por autoridades, sujetos obligados y particulares, en este último caso siempre que puedan demostrar un interés legítimo, y, con este mismo fin, articular la interconexión de la información sobre titularidades reales a nivel europeo”.

Recuerda el RD que con fecha 22 de noviembre de 2022 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Gran Sala) dictó una sentencia en que se declara que la posibilidad de acceder a la identificación de los titulares reales sin cortapisa por parte de particulares, era contrario al derecho de la Unión en materia de protección de datos de carácter personal y por ello se vuelve a la redacción existente en la Directiva 2015/849 que venía a exigir que para la obtención de esa información sería en todo caso necesario acreditar un interés legítimo.

El Real Decreto tiene dos partes claramente diferenciadas. En la primera se crea el Registro Central de Titularidades Reales (RECTIR o RETIR), en ejecución, como hemos apuntado, de la DA 3ª de la Ley 10/2010) y se dictan normas para el volcado de datos de otros registros y en la segunda se aprueba el Reglamento de dicho Registro.

 

II. Creación del Registro Central de Titularidades Reales (RECTIR).

En un único artículo se procede a la creación del Registro Central de Titularidades Reales y aprobación de su reglamento. El registro será único para toda España.

 1. Sobre datos históricos de titulares reales.

 En la DA1ª se dispone la incorporación al Registro de los datos de carácter histórico existentes sobre las personas jurídicas o entidades o estructuras sin personalidad jurídica como los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas a los trust de otros registros o de otras bases de datos actualmente existentes.

 2. Sobre incumplimiento de la obligación de identificación del TR y de información al Registro.

La Disposición adicional segunda, se dedica a sancionar con el cierre de la hoja de la sociedad, la falta de identificación del titular real en la hoja destinada a ello en el depósito de cuentas de la sociedad.

Es un cierre en principio redundante pues en la práctica si se omite la hoja de identificación del titular real o se omite su identificación en dicha hoja, lo que ocurrirá es que el depósito estará defectuoso en su globalidad impidiendo el mismo y provocando el cierre de hoja mientras no se realice el depósito, conforme al artículo 378 del RRM.

Creemos que esta DA2ª más que clarificar viene a complicar más las cosas pues conforme a ella pudiera entenderse que es posible el depósito de cuentas sin hoja de TR o sin identificación de los mismos y que pudieran depositarse el resto de los documentos contables. No lo creemos nosotros así: el depósito de cuentas está formado por una pluralidad de documentos y todos ellos forman parte del mismo de forma unitaria y global de forma que el defecto o la falta de alguno de dichos documentos vicia la totalidad del depósito e impide su traslado a los archivos electrónicos del registro, así como la nota, en la hoja electrónica de la sociedad, de haberse efectuado el depósito. Es además una cuestión ya solucionada en el sentido apuntado en múltiples resoluciones de nuestro Centro Directivo.

 3. Sobre traspaso de datos.

Es quizás la parte más trascendental del RD.

Se dedica a ello la DA 3ª en los siguientes términos:

— todo registro de personas jurídicas de la clase que sea o bases de datos, que tengan datos de titulares reales, en un plazo máximo de nueve meses a contar de su entrada en vigor, el 19 de septiembre de este año, deben haber realizado un primer envío total o tener a disposición del Registro Central la totalidad de los datos sobre titulares reales, que serán los previstos en los artículos 4, 4 bis y 4 ter de la Ley 10/2010, de 28 de abril, y en el artículo 4 del reglamento y que después veremos;

— una vez realizado ese envío las actualizaciones de las bajas y altas deberán ser diarias;

— a estos efectos se habilita al Corpme, al Registro de Fundaciones estatal, y al CGN, así como al resto de Registros afectados y citados en el Reglamento, para proceder a realizar conexiones y trasvase de datos con el Registro Central de Titularidades Reales. El trasvase se hace en cumplimento de una obligación legal (disposición adicional tercera, apartado 4 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, por lo que no requiere acuerdo ni consentimiento de la persona afectada;

— si los datos trasvasados no son completos, esos datos deberán ser completados por los sujetos que tienen la obligación de comunicar los datos o sus órganos de gestión si son personas jurídicas. A estos efectos deberán hacer una primera declaración complementaria por medios electrónicos al Registro Central de Titularidades Reales en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor de este real decreto.

Esta disposición será realmente difícil de cumplir: deberá notificarse al titular real cuyos datos no estén completos y para ello se deberá contar con una dirección hábil y eficaz, y por último se requiere que se atienda la petición por la persona jurídica de que se trate. Quizás en este caso también puedan ser aplicables las difusas sanciones que se establecen en la última reforma de la Ley 10/2010;

— si se trata de sociedades mercantiles, la hoja de TR del depósito de cuentas se ajustará para contener todos los datos necesarios;

 — en caso de cambios en la titularidad real deberá presentarse en el Registro Mercantil correspondiente por los administradores nueva declaración de identificación de la titularidad real en el plazo máximo de diez días a contar desde el siguiente a que tenga conocimiento del cambio, con objeto de garantizar que la información que envía el Registro Mercantil al Registro Central de Titularidades Reales sea adecuada, precisa y actualizada.

A los efectos de esta actualización, en la DT que examinamos a continuación, se dice que la DGSJFP podrá aprobar “un nuevo modelo de hoja para la declaración de titularidad real, que se deberá presentar en el Registro Mercantil adicionalmente al que se presente en el momento del depósito de cuentas”. Es decir que la actualización de datos del titular real deberá venir en formato normalizado y suponemos que en forma electrónica.

Con esta especial norma se neutraliza una de las principales críticas que se hacían al RETIR a cargo del Registro Mercantil: su actualización sólo periódica, pues sólo una vez al año se efectuaba el depósito de la hoja de TR. La norma como tal está llena de buenas intenciones-la actualización de datos- pero muchos nos tememos que si no va a acompañada de sanciones efectivas, fuera de la fantasmal responsabilidad del administrador por no cumplir una obligación legal, la misma quede en papel mojado.

Sólo se les podría aplicar a estos administradores que incumplan la obligación de comunicar los cambios en la titularidad real de su sociedad acaecidos entre dos depósitos de cuentas, el nuevo apartado 7 de la DA3ª de la Ley 10/2010 introducido por el RDley 5/2023, que lo considera “infracción administrativa”, correspondiendo al Ministerio de Justicia “la determinación de la gravedad de cada una de las infracciones, la determinación de las posibles sanciones a imponer en relación con cada infracción, el establecimiento del procedimiento sancionador y la competencia para el ejercicio de la potestad sancionadora derivada del incumplimiento de lo previsto en el párrafo anterior”.

Nos parece que esta norma peca de una gran imprecisión pues carece de la tipicidad que se exige para las normas sancionadoras y también carece de precisión a la hora de las posibles sanciones. Todo queda al arbitrio del Ministerio de Justicia lo que da lugar a una gran inseguridad jurídica.

Quizás hubiera sido más adecuado que en lugar de añadir a la DA3ª esa posibilidad de sanción se hubiera reformado por el RDley 5/2023, el capítulo VIII de la Ley sobre el régimen sancionador tipificando el incumplimiento de esa obligación específica del administrador de actualizar la información de su sociedad, y estableciendo la concreta sanción a aplicar. Lo que tampoco soluciona la Ley es qué ocurre si el administrador no sabe nada del cambio de titular real porque nada le ha dicho el nuevo socio.

 4. Norma transitoria.

En la DT única del RD se va a disponer que hasta que se complete el volcado de datos todas las autoridades competentes, los sujetos obligados y las personas o instituciones con interés legítimo demostrado pueden obtener la información precisa acudiendo a su fuente, es decir a los distintos registros o bases de datos de titulares reales, y conforme a su normativa propia.

Curiosamente se añade que la circunstancia de que no esté completo el volcado se publicará por resolución de la DGSJF anualmente. Se da a entender que el legislador no está muy seguro del volcado ordenado, ni de la comunicación diaria entre registros y Registro Central, ni que este funciona de forma adecuada. Si el volcado de datos se hace correctamente y la información fluye con rapidez entre fuentes originarias de información y Registro Central, nada de ello será necesario pues el RC será completo en cuanto a los datos de titulares reales. Sólo sería en su caso aplicable esta disposición entre el plazo que media entre el 19 de septiembre, entrada en vigor el RD, y el transcurso del plazo de 9 meses para el volcado de datos.

En la misma DT, y sobre las tasas del Registro, entendemos que se trata del Registro Central, se dice que en tanto no se aprueben las mismas los sujetos obligados y las personas u organizaciones con interés legítimo podrán acceder gratuitamente al mismo.

Para los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas a los trust se establece que, en el plazo de dos meses desde la entrada en vigor del RD, deberán realiza una primera declaración por medios electrónicos al Registro Central de Titularidades Reales de la información requerida.

Para la puesta en marcha del Registro Central de Titularidades Reales, mediante resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se podrá aprobar un nuevo modelo de hoja para la declaración de titularidad real, que se deberá presentar en el Registro Mercantil adicionalmente al que se presente en el momento del depósito de cuentas.

 5. Modificación del Reglamento de la Ley de Blanqueo de Capitales.

En la DF1ª se modifica el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, aprobado por Real Decreto 304/2014, de 5 mayo.

El modificado es el artículo 9.6 del Reglamento que trataba sobre la obligación de identificación del titular real y la posibilidad, previo convenio, de acudir a la base de datos de Titulares Reales del Consejo General del Notariado (CGN). Dicho artículo era el apoyo fundamental de dicha base de datos.

Ahora se modifica el artículo en un triple sentido:

Primero, se establece que la fuente a la que se debe acudir por los sujetos obligados para identificar al titular real es al Registro Central, lo que es de una lógica aplastante, pues ese registro tiene todos los datos de los demás registros o bases de datos. No obstante, los sujetos obligados podrán hacer “consultas adicionales a la base de datos de titularidad real del Consejo General del Notariado o a otros registros que puedan recoger la información de titularidad real de las personas jurídicas o entidades inscritas”;

La segunda modificación hace referencia a que en el art. 9.6 antiguo para acceder a la base de datos del CGN se exigía celebrar un convenio, necesidad de convenio que ahora se elimina, con lo que a dicha base de datos, sin una clara apoyatura legal, se le da el carácter de registro semi público. Ello además no es muy conforme con lo que dice el artículo 8 de la Ley 10/2010 pues este artículo en su punto 3 dice claramente que “El recurso a terceros para la aplicación de las medidas de diligencia debida exigirá la previa conclusión de un acuerdo escrito entre el sujeto obligado y el tercero, en el que se formalicen las respectivas obligaciones.” ;

Y la tercera modificación es que esas consultas adicionales también se pueden hacer a otros registros con competencias sobre titulares reales y su identificación. Aquí entrarían el Registro Mercantil, los Registros de Fundaciones u otros que reflejaran titularidades reales. Ello se va a ratificar en el Reglamento al establecer que las autoridades o sujetos obligados pueden acudir de forma indistinta a cualquiera de los Registros con competencias en materia de titulares reales.

Finalmente debemos dejar constancia de que la nueva norma empieza diciendo que su aplicabilidad es solo a los efectos de identificación del titular real, y para remachar que, tiene solo esa finalidad, nos dice que la información así obtenida será a esos “exclusivos efectos”. Con ello parece eliminar la posibilidad de obtener información de titularidades reales con otras finalidades: garantía, seguridad jurídica, solvencia patrimonial, etc. Ya veremos si esta norma está muy conforme con lo que después dice el Reglamento del Registro, aunque lo realmente complicado es saber cómo se va a controlar que la información solicitada, por cualquiera de los legitimados, y en especial por los particulares, es a los exclusivos efectos de prevención del blanqueo o es con otras finalidades más o menos conexas con dicha prevención.

 6. Sobre su entrada en vigor.

Según la DF5ª su entrada en vigor será el día 19 de septiembre de 2023. Se exceptúa lo relativo al “traspaso de datos”, que ha entrado en vigor el día 13 de julio, “y el acceso a la información relativa a la titularidad real prevista en el artículo 5.3 del reglamento, es decir la solicitada por  persona u organización que pueda demostrar un interés legítimo, que entrará en vigor el 19 de octubre de 2023, salvo lo relativo a la previsión de acreditación por los medios de comunicación u organizaciones de la sociedad civil que presentan relación con la prevención y la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo de su condición de tales a efectos de la presunción de interés legítimo en el acceso a la información y la posterior designación de personas físicas que podrán acceder al Registro Central de Titulares Reales en su nombre y representación, que también entrará en vigor el 19 de septiembre de 2023.

Hasta la entrada en vigor es compleja en este RD pues, a efectos de publicidad con incidencia en su entrada en vigor, va a distinguir entre dos interesados en la obtención de información: los particulares en general, y los medios de comunicación o de organizaciones de la sociedad civil relacionados con la prevención del blanqueo de capitales, para los que se presume su interés legítimo si bien deben realizar a estos efectos una solicitud inicial.

 

III. Reglamento del Registro Central de Titularidades Reales.

Se le dedican 9 artículos que tratan de las siguientes cuestiones.

 1. Objeto y finalidad del Registro. Artículo 1. 

El Registro creado es un registro electrónico, central y único en todo el territorio nacional, para dar publicidad de los llamados titulares reales a que se refieren los artículos 4, 4 bis y 4 ter de la Ley 10/2010, de 28 de abril, con los datos que después veremos.

Los datos que se recogen y publican serán los siguientes:

— los de todas las personas jurídicas españolas y las entidades o estructuras sin personalidad jurídica contempladas en la misma Ley 10/2010, de 28 de abril, con sede o principal actividad en España o administradas o gestionadas por personas físicas o jurídicas residentes o establecidas en España;

— en una sección especial los datos de las entidades o estructuras sin personalidad jurídica como los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas a los trust que, sin tener relación con España u otro estado miembro de la UE, pretendan establecer relaciones de negocio, operaciones ocasionales o adquirir bienes inmuebles en España. A estos efectos deberán realizar la declaración pertinente al RECTIR. antes de comenzar las citadas actividades.

Realmente serán estos últimos datos de fideicomisos y similares, españoles o no, los que recogerá el Registro de manera originaria, pues aparte de que esas instituciones son extrañas al derecho español económico, no existe actualmente ningún registro para su constancia, salvo referencias que puedan constar en los Registros de la Propiedad de forma dispersa, fragmentaria y no estructurada para su tratamiento.

 2. Fuentes de información de dicho registro. Artículo 1.

Serán las siguientes:

— las que le vengan de forma directa, en especial de fundaciones, asociaciones, y en general, todas las personas jurídicas, los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas a los trust que no tengan obligación de declarar titularidad real a otros registros; estas declaraciones serán de forma electrónica. La información se dará en el plazo de un mes desde su constitución, o desde que tengan obligación de identificar al titular real, debiendo, en su caso, actualizar los datos en el plazo de 10 días. Además, se realizará una declaración anual por medios electrónicos en el mes de enero, haya o no cambios en la titularidad real; en estas obligaciones se incluyen las gestoras de fondos;

— las que obtenga en los Registros de Fundaciones, Asociaciones, Cooperativas, Sociedades Agrarias de Transformación, u otros registros similares;

 — la que provengan de la Base de Datos de Titulares Reales a cargo del Consejo General del Notariado;

— la procedente de los Registros Mercantiles.

 3. Organización y funcionamiento del Registro. Artículo 2.

Se dan las siguientes normas:

— está gestionado por el Ministerio de Justicia con sede en la DGSJFP que será la responsable;

— su funcionamiento será electrónico 24/365;

— cuando se requiera intervención humana como en la calificación del interés legítimo o consultas, el horario será el de la DGSJFP;

 — las resoluciones del personal del Registro de denegación de acceso o similares podrán ser recurridas en alzada ante el órgano superior jerárquico del que dependa, cuyas resoluciones pondrán fin a la vía administrativa.

 4. Tratamiento de la información almacenada. Artículo 3.

— de los datos que reciba de forma directa se deberá informar a sus titulares por medios telemáticos, de conformidad con la normativa vigente en materia de protección de datos personales. Se exige dar un email de dicha persona. Para el tratamiento de esos datos no es necesario el consentimiento de la persona interesada. Entendemos que esa obligación de notificación a la persona interesada será respecto de los intervinientes en los fideicomisos que no hayan hecho la declaración al Registro;

— la información se mantiene y se actualiza por un periodo de diez años tras la extinción de la persona jurídica o en su caso por el tiempo que dure la relación de negocios de que se trate y hasta 10 años después;

— en todo caso la información del titular real se conserva por un plazo de diez años a contar desde el cese de su condición de titular real;

—la información se almacena informáticamente y se cancelará de oficio transcurrido el citado plazo;

 — una vez cancelados, los datos se mantendrán debidamente bloqueados excepto para la puesta a disposición de los datos a los jueces y tribunales, al Ministerio Fiscal o a las Administraciones Públicas competentes, en particular a las autoridades de protección de datos, para la exigencia de posibles responsabilidades derivadas del tratamiento y solo por el plazo de prescripción de las mismas durante un plazo de tres años. Parece que este último plazo d tres años es solo aplicable al caso de la protección de datos. El resto de autoridades pueden seguir pidiendo datos históricos sin limitación de tiempo;

— la información deberá ser adecuada, precisa y actualizada.

Como vemos los datos, como si de un registro de la propiedad inmueble se tratara, siempre van a permanecer en el registro y lo que ocurrirá es que una vez transcurridos los plazos señalados no se les podrá dar publicidad con las excepciones señaladas.

 5. Discrepancias entre la información suministrada al Registro. Artículo 3.

Si la información suministrada por las distintas fuentes fuera discrepante entre sí, se tendrá en cuenta el principio de dato más relevante, por su fecha o por la fiabilidad de la forma en que el mismo ha sido obtenido, aunque a efectos de suministrar información por su carácter electrónicos se tendrá en cuenta el dato más reciente, pero sin perjuicio de que por resolución de la propia DGSJFP se tenga en cuenta otro dato a cuyos efectos se consideran fiables los procedentes de escrituras pública o los de las actas notariales de titularidad real y los procedentes de los Registros Mercantiles, de Fundaciones o de Cooperativas.

En definitiva, que el dato que prevalecerá en la generalidad de los casos será el más reciente, pues para que la DG opte por otro dato deberá fundamentarlo debidamente y a estos efectos no se da en el artículo una jerarquía en cuanto a la fiabilidad de los datos que cita. Así si hay discrepancia ente el dato de una escritura y el dato de un depósito de cuentas ¿Cuál será el más fiable? El artículo da la misma fiabilidad a los dos, aunque el único cubierto por fe pública sea el de la escritura. En cambio, si los datos son de actas notariales, estimamos que su fiabilidad es la misma que los datos que consten en las hojas de titulares reales.

Cuestión distinta y en la que no entra el Reglamento es que ocurre en el caso de sociedades unipersonales, sociedades colectivas, sociedades civiles, sociedades profesionales o Agrupaciones Interés Económico cuyos socios deben constar en el registro mercantil: en estos casos si el dato registral cubierto por la presunción de veracidad choca con el dato de la escritura pública ¿Cuál prevalece? Parece que en este caso se deberá acudir a la fecha de la escritura. No así si el dato discrepante procede de un acta notarial de manifestaciones.

Los propios Registros deben analizar sus datos y si existen discrepancias el Registro Central lo pondrá en conocimiento. En estos casos el registro también lo pone en conocimiento de la persona jurídica afectada para que en el plazo de 10 días ratifique los datos o haga una nueva declaración; si la persona afectada no hace declaración alguna se toma de ello anotación en el RC y este dará publicidad al dato más fiable.

También los sujetos obligados o las autoridades competentes pueden poner en conocimiento del registro la existencia de discrepancias entre la información sobre titularidad real que figure en este Registro Central y la información sobre titularidad real de que aquéllos dispongan por otros medios, salvo que esta última información proceda de los Registros Mercantiles o de la Base de Datos de Titulares Reales a cargo del Consejo General del Notariado.

Igualmente, los mismos registros deberán informar de las discrepancias de que tengan conocimiento. En estos casos se toma una anotación en el Registro Central, pero esta será solo accesible por autoridades, así como notarios y registradores y sus órganos centralizados de prevención.

Se harán estadísticas sobre la existencia de estas discrepancias.

 6. Datos que se deben suministrar al RC. Artículo 4. 

Son los siguientes:

a) Nombre.

 b) Apellidos.

c) Fecha de nacimiento.

d) Tipo y número de documento identificativo (en el caso de nacionales españoles o residentes en España se incluirá siempre el documento expedido en España).

e) País de expedición del documento identificativo, en caso de no utilizarse el Documento Nacional de Identidad o la tarjeta de residente en España.

 f) País de residencia.

g) Nacionalidad.

h) Criterio que cualifica a esa persona como titular real.

i) En caso de titularidades reales por propiedad directa o indirecta de acciones o derechos de voto, porcentaje de participación, con inclusión, en el caso de propiedad indirecta, de la información sobre las personas jurídicas interpuestas y su participación en cada una de ellas.

j) Una dirección de correo electrónico válida, a efectos del envío de avisos de puesta a disposición de posibles notificaciones por medios electrónicos.

Cuando no exista titular real en sentido propio, se considerará como tal al administrador o administradores y si el administrador fuera una persona jurídica, será titular real la persona física nombrada por el administrador persona jurídica.

Sobre el alcance de la titularidad real, es decir al porcentaje concreto que delimita su carácter de titular real, es exigido en la letra i) de la norma, pero lo que no queda demasiado claro es a qué se refiere el reglamento cuando exige el «criterio» que cualifica a una persona como titular real. Quizás se refiera con la referencia al criterio a si se es titular real  por participación directa o indirecta o por ser miembro del órgano de administración.

En el caso de fideicomisos como el trust y otros instrumentos jurídicos análogos, los datos serán los mismos salvo el señalado bajo la letra i).

En los fideicomisos en todo caso se deberá informar de la identidad de los fideicomitentes, fiduciarios, protectores, beneficiarios y de cualquier otra persona física que ejerza en último término el control del fideicomiso, a través de la propiedad directa o indirecta o a través de otros medios; en otros casos similares la identidad de persona similares a las de los fideicomisos. La obligación de informar corresponde al fiduciario y gestor del fideicomiso y, en su defecto, al fideicomitente; y finalmente a los beneficiarios.

Lo importante es que toda esa información se hará por medio de formularios normalizados aprobados por resolución de la persona encargada del Registro y de forma telemática.

 7. Sobre la publicidad del Registro Central. Artículo 5.

Personas legitimadas para acceder a la información.

 — Las autoridades con competencias de prevención, detección, investigación y enjuiciamiento de los delitos de financiación del terrorismo, blanqueo de capitales y sus delitos precedentes, tanto nacionales como de otros Estados Miembros de la Unión Europea. A continuación, cita el artículo una serie de organismos con competencia sobre ello, judiciales, policiales o administrativas. Todas las autoridades, así como los notarios o registradores y sus órganos centralizados de prevención, pueden acceder a todos los datos, vigentes o históricos.

—Los sujetos obligados de la Ley 10/2010, solo a la información vigente completa por medio de certificación o extracto. De los sujetos obligados se presume acreditado el interés legítimo.

— Las personas u organizaciones que pueda demostrar un interés legítimo en su conocimiento, pero solo pueden acceder a los datos consistentes en el nombre y apellidos, mes y año de nacimiento, país de residencia y de nacionalidad de los titulares reales, así como a la naturaleza de la titularidad real, en particular, al dato de si la misma se debe al control de la propiedad o al del órgano de gestión de la misma, y que estén vigentes. A estos efectos se presume acreditado el interés legítimo cuando se trate de medios de comunicación o de organizaciones de la sociedad civil que presentan relación con la prevención y la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, previa acreditación de su condición por medio de escrito al registro.

También se presume acreditado el interés legítimo cuando se trate de la propia persona jurídica o fideicomiso.

— Las autoridades y organismos nacionales que gestionen, verifiquen, paguen o auditen Fondos Europeos, y cuyas funciones vengan determinadas en un Reglamento comunitario en el que venga establecida que la información sobre los titulares reales del beneficiario de los fondos puede cumplirse utilizando los datos almacenados en el Registro Central de Titularidades Reales. El acceso en este caso es gratuito.

— la Agencia Estatal de Administración Tributaria para el análisis sistemático del riesgo de conflicto de interés en los procedimientos que ejecuten fondos europeos en los términos establecidos en la normativa correspondiente, así como a aquellas autoridades y organismos nacionales que controlen y auditen fondos europeos (artículo 22.2 d) del Reglamento (UE) 2021/241 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de febrero de 2021)

— También pueden acceder a los datos la Comisión Europea, la Oficina Europea de Lucha contra el Fraude y el Tribunal de Cuentas Europeo. No será exigible el pago de tasas en estos accesos a la información realizados por autoridades y organismos nacionales o comunitarios.

Todos los legitimados para obtener información pueden acudir de forma indistinta, al Registro Central de Titulares Reales, o a los distintos registros donde conste la titularidad real o bases de datos, que procederán conforme a su legislación específica, si bien estos deberán advertir que sólo el Registro Central estará en conexión con las demás bases de datos y registros que suministran información y con la plataforma central europea.

No queda claro en el Reglamento si esta disponibilidad de fuentes se aplica a todos los que tienen derecho de acceso o sólo a los incluidos en los tres primeros grupos señalados, de forma que los restantes legitimados tengan necesariamente que informarse por medio del Registro Central. Creemos que esta última es la solución más lógica.

Ahora bien, lo que debería haberse dispuesto es que a los efectos de dar información los distintos registros deberían estar interconectados, si bien el reglamento lo único que dice es que esos registros deberán suministrarse recíprocamente un correo electrónico para comunicaciones.

 8. Medios de suministro de la información. Artículo 5.9

Los medios de suministro de información será la certificación o un extracto.

Las certificaciones electrónicas del Registro Central de Titularidades Reales incluirán un código seguro de verificación o sistema análogo que permita cotejar su contenido durante diez años desde la fecha de su expedición.

Las de los demás registros se harán conforme a su legislación específica.

 9. Sobre posibles riesgos para la persona titular real. Artículo 5.7.

Cuando con motivo de la información solicitada se pueda exponer al titular real a un riesgo desproporcionado, o a un riesgo de fraude, secuestro, extorsión, acoso, violencia o intimidación, u otros de análoga gravedad, o si la persona titular real es menor de edad o persona con la capacidad limitada o sujeta a especiales medidas de protección, se puede denegar de forma motivada la información. Cabe recurso de la denegación en alzada ante el órgano superior jerárquico. Es el interesado el que debe solicitar previamente la restricción de acceso, solicitud que será evaluada y concedida o denegada en el plazo de seis meses y el sentido del silencio será desestimatorio. También la restricción de acceso puede ser recurrida sin que quede claro quién será el interesado en ello.

La solicitud no tiene sentido en el caso de menores de edad, pues resulta de los datos del registro y lo mismo debería ocurrir con personas de capacidad limitada o sometida a especiales medidas de protección si existiera conexión con el Registro Civil.

Estas restricciones no surten efecto frente a las autoridades judiciales, policiales o administrativas competentes, ni frente a los sujetos obligados, ni frente a notarios y registradores, ni tampoco, y esto es novedad, frente a las autoridades y organismos nacionales que gestionen, verifiquen, paguen o auditen Fondos Europeos,

 10. Sobre forma de acceso al contenido el Registro. Artículo 5, en parte y artículo 6.

Para el acceso se exige:

identificación del solicitante, la acreditación de la condición en la que se solicita el acceso y, la demostración de un interés legítimo por las personas u organizaciones, distintas de autoridades y sujetos obligados;

previo pago de la tasa que cubra los costes administrativos del Registro y de sus fuentes tasa que no puede ser superior a los citados costes; según la DA4ª de la Ley 10/2010, mientras la tasa no sea aprobada el acceso para las personas u organizaciones con interés legítimo será también gratuito;

será gratuito para autoridades, notarios y registradores;

— una Orden determinará la distribución de la tasa entre el RC y los registros fuente;

— el acceso será siempre por medios electrónicos previa autenticación mediante su identificación;

— se pueden establecer accesos colectivos a autoridades y sujetos obligados previa acreditación de las personas que van a utilizarlos;

— las peticiones se ajustarán a un modelo con los campos necesarios para identificar al solicitante, no sólo con sus datos básicos sino también los datos de profesión, dirección de correo electrónico y teléfono.

— La identificación de los solicitantes se realizará con firma o sello electrónico cualificados o por un sistema de autenticación “ad hoc”, es decir los mismos que frente a las AAPP en general.

— Si la solicitud se hace por persona no autorizada expresamente, es decir por cualquier persona con interés legítimo, la firma o sello electrónico debe ser avanzado y cualificado u otro sistema “ad hoc” con la seguridad exigida por la Ley 39/2015.

— Si la consulta hace en función del cargo es responsabilidad suya el hacerlo conforme a la normativa aplicable.

 — Si la información es de un fideicomiso o similares bastará manifestar un interés legítimo que será apreciado por la persona encargada del registro.

No necesitarán acreditar interés legítimo para el acceso a esta información las autoridades a que se refiere el artículo 5 en sus apartados primero y octavo y los sujetos obligados a que se refiere el artículo 2 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, dado que se realiza en el ejercicio de sus funciones de prevención y lucha contra el blanqueo de capitales o en relación con Fondos Europeos en el caso de autoridades o para cumplir sus obligaciones de diligencia debida los sujetos obligados.

 — Todo lo anterior se entiende sin perjuicio de la información que las autoridades, los sujetos obligados y las personas u organizaciones distintas de los anteriores, puedan obtener de los distintos registros o bases de datos con competencia en materia de titulares reales, que procederán conforme a su legislación específica.

— Salvo los sujetos obligados y las demás personas que acrediten un interés legítimo, las autoridades y demás personas especialmente facultadas podrán acceder por medio de certificados electrónicos de empleado público y si la petición es masiva y automatizada, con número de identificación profesional, o, en caso de acceso a la información de manera masiva, automatizada y desatendida por parte de dichas autoridades, serán necesarios certificados electrónicos cualificados de representante de persona jurídica o certificados electrónicos cualificados de sello, en la medida que lo permitan tecnológicamente los sistemas que gestionan esos accesos.

— Además para las autoridades (art. 5.1) se podrá proporcionar adicionalmente un acceso telemático máquina-máquina que permita realizar consultas múltiples de manera simultánea.

Lo más complejo, a efectos de la solicitud de información por particulares a los que no se les presume el interés legítimo es la necesidad de acreditar y no sólo manifestar ese interés legítimo. Quedará la forma de acreditación al juicio del registrador Central o de los otros registradores competentes, siendo su decisión negativa susceptible de recurso. Lo que no se dice es sobre la necesidad de dar cuenta de la solicitud de información al titular real afectado.

 11. Sobre interconexión con la plataforma central europea. Artículo 7.

En cumplimiento del apartado 10 del artículo 30 y el apartado 9 del artículo 31 de la Directiva (UE) 2015/849 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 2015, relativa a la prevención de la utilización del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, el Ministerio de Justicia garantizará la interconexión con la plataforma central europea conforme a las especificaciones y procedimientos técnicos que se determinen.

 12. Sobre protección de datos personales. Artículo 8.

 Sobre protección de datos personales en un farragoso artículo en el que se citan todas las normas comunitarias aplicables y los organismos que tienen derecho de acceso al registro se dispone en definitiva que todo la información se dará con respecto a lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos.

 Se aclara que el tratamiento será el necesario para el cumplimiento de una obligación legal, no precisando del consentimiento del interesado, que los concretos datos serán los exigidos por la Ley y Reglamento, que se obtendrán de las propias personas jurídicas, y que los datos indicados serán públicos, en los términos establecidos en este reglamento.

Ahora bien, se prohíbe la cesión a terceros de los datos obtenidos del Registro Central por parte de quienes hayan accedido a ella como autoridades públicas y por tanto de forma gratuita, salvo que la cesión se realice en desarrollo de las funciones que motivaron dicho acceso.

La cesión de datos por parte de las demás personas que accedan al Registro Central se realizará siempre con indicación de la fuente y su comercialización solo podrá realizarse si tiene como finalidad la prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

El responsable del tratamiento de datos del Registro Central de Titularidades Reales es el Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

En relación con los datos declarados de manera directa al Registro Central de Titularidades Reales, los titulares de los mismos podrán ejercer los derechos de acceso, rectificación, cancelación, oposición, limitación del tratamiento, portabilidad y no ser sujeto a decisiones automatizadas.

Respecto a los datos que consten en el Registro Central de Titularidades Reales procedentes de otros Registros o bases de datos, los citados derechos deberán ejercerse ante el Registro o base de datos de la que proceden.

Las medidas de seguridad a implantar en el Registro Central de Titularidades Reales serán, de las incluidas en el anexo II del Esquema Nacional de Seguridad del Real Decreto 311/2022, de 3 de mayo,

En todo caso, para la gestión del Registro Central de Titularidades Reales deberán tenerse en cuenta, en la medida que les sean aplicables, las previsiones en materia de protección de datos de carácter personal de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en particular, sus artículos 32, 32 bis, 32 ter y 33, así como las demás previsiones normativas aplicables en materia de protección de datos.

 13. Sobre tratamiento de la información. Artículo 9.

El tratamiento de la información almacenada por el Registro Central de Titularidades Reales, así como su intercambio, deberá hacerse de conformidad con el Esquema Nacional de Seguridad y el Esquema Nacional de Interoperabilidad.

Jose Angel García Valdecasas Butrón.

 

ENLACES:

RECURSOS SOBRE NORMAS

PORTADA DE LA WEB

Santuario de nuestra Señora de La Lanzada, desde un dron. Por Omar Cervera Gil

 

 

Modelos de cuentas anuales Registro Mercantil 2023

MODELOS DE CUENTAS ANUALES PARA EL REGISTRO MERCANTIL 2023

(resumen de las Resoluciones DGSJFP de 18 de mayo de 2023

JOSÉ ÁNGEL GARCÍA VALDECASAS, REGISTRADOR

Índice:

 

Breve Resumen:

Este año se realiza por Resoluciones de la DGSJFP que cambian los modelos, que serán aplicables para las cuentas presentadas al Registro Mercantil a partir del 1º de junio de 2023. Indicación del porcentaje de mujeres en el órgano de administración. Supresión de la hoja Covid. Modificaciones en la hoja de titularidad real y en la hoja medioambiental. Cambios en balance, memoria normalizada y honorarios del auditor. En las consolidadas, hay cambios en las hojas de identificación, memoria y formato europeo electrónico.

 

Cuentas ordinarias

Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Al igual que todos los años por esta época, y en esta ocasión por Resolución de la DGSJFP, se aprueban los nuevos modelos que servirán para depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil de ejercicios cerrados con anterioridad a la publicación de la resolución en el BOE.

La resolución de la DG modifica los modelos oficiales aprobados por la Orden JUS/616/2022, de 30 de junio y se dicta al amparo de la DF 1ª de citada Orden que autorizaba a la DG para aprobar en los modelos las modificaciones exigidas como consecuencia de reformas puntuales de la normativa contable o las subsanaciones necesarias puestas de manifiesto con el uso del modelo, aunque este último motivo no aparece en la DF citada y quizás se introduce para justificar la modificación de la hoja de titularidad real.

Es de agradecer que en este ejercicio la publicación de la resolución se adelante en un mes a la publicación de la Orden del año pasado lo que provocó acerbas críticas por la falta de previsión del MJ. En esta ocasión, publicada la resolución el 31 de mayo, existe espacio temporal suficiente para que por parte de los despachos profesionales o por parte de los técnicos informáticos se hagan los cambios pertinentes.

Las novedades más relevantes de los modelos de cuentas son las siguientes:

— Indicar en la hoja de identificación el porcentaje de mujeres del órgano de administración. Sin duda es un medio para que la Administración pueda saber la situación que existe en las sociedades españolas en ese aspecto para transponer con seguridad la Directiva de la UE 2022/2381 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de noviembre de 2022 relativa a un mejor equilibrio de género entre los administradores de las sociedades cotizadas y a medidas conexas. La exigencia para todas las sociedades es indicativa de que la Ley española que transponga la Directiva, con casi toda seguridad, se aplicará a todo tipo de sociedades. Veremos cómo se hace.

— Supresión de la hoja Covid. Es algo obligado por el paso del tiempo.

 — Modificaciones en la hoja de titularidad real: se introducen campos adicionales que permiten una mejor identificación de las personas físicas (país de expedición del documento y tipo de documento). Se distingue control a través de participación en el capital o control a través de derechos de voto. Por ello se debe informar del porcentaje de participación directa por participación en el capital o por derechos de voto. Quizás sea la modificación de mayor trascendencia.

 — Cambios en la hoja Medioambiental: con carácter voluntario reportar cinco indicadores clave en materia medioambiental como son los datos relativos a las emisiones de CO2 en sus tres alcances, y los consumos de agua y electricidad respectivamente. Ello ya se exigía por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en su ámbito de aplicación, a las sociedades cotizadas.  Aunque estos indicadores no son obligatorios por ahora para las empresas de pequeño tamaño (Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de 2022), la previsión de otras normas europeas de próxima aprobación, en especial la relativa a la diligencia debida de las empresas en materia de sostenibilidad, hacen aconsejable poder recabar, voluntariamente, determinada información de sus clientes y proveedores.

— Cambio en balance de deudas comerciales no corrientes. Y otros cambios de técnica contable.

— Contenido de la memoria normalizada: modificaciones menores de formato y por honorarios del auditor.

— En lo relativo a los honorarios del auditor, se deben separar los honorarios por los servicios propios de auditoría de otros servicios prestados por el auditor.

 — En consonancia con lo anterior se modifican los test de errores.

— Se dará publicidad en la página web del Ministerio de Justicia a la última versión de los modelos de cuentas anuales, traducido a las lenguas cooficiales.

Y finalmente en cuanto a los efectos de la resolución se dispone que los modelos aprobados por la presente resolución serán obligatorios para las cuentas anuales formuladas y aprobadas por los sujetos obligados, que sean presentadas en el Registro Mercantil para su depósito con posterioridad a la publicación de esta resolución en el «Boletín Oficial del Estado». La fecha clave será el 1 de junio.

Quizás esta última norma cree problemas para los depósitos de aquellas cuentas del ejercicio 2021, o anteriores, que habiendo sido calificadas como defectuosas, ahora pretendan, subsanados los defectos, depositarse en el Registro.

Dudamos que la exigencia del número de mujeres en los órganos de administración o los cambios en la hoja de titularidad real, sean realmente modificaciones de los modelos exigidas por modificaciones contables, pues como hemos visto las subsanaciones necesarias puestas de manifiesto con el uso del modelo no estaban comprendidas en la autorización de la DF1ª de la Orden del año 2022. Pero la modificación de la hoja de titular real aunque no sea obligada por normas contables o por el uso, está sin duda justificada por el interés superior de luchar contra el blanqueo de capitales cada vez más frecuente por medio de estructuras societarias interpuestas. Por tanto, bienvenida sea esta actualización si contribuye eficazmente a esa finalidad.

Para facilitar la cumplimentación de la hoja de titularidad real con sus modificaciones existe un interesante tutorial en You Tube de Luis Fernández del Pozo. 

 

Cuentas consolidadas

Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

La segunda resolución se ocupa de las cuentas consolidadas y es consecuencia de la Orden JUS/615/2022, de 30 de junio. Su justificación es la misma que la de la resolución anterior.

Las modificaciones sustanciales se refieren a los siguientes puntos.

— Cambios en las hojas generales de identificación. Se introduce una nueva tabla para enumerar las empresas del grupo con dos cambios fundamentales: (i)  proporcionar información de las participaciones directas, empresa a empresa a lo largo de la cadena de control, permitiendo configurar la estructura del grupo; (ii) Informar además de las entidades incluidas en la consolidación por integración global (indicando si se trata de dependiente o multigrupo) como hasta ahora, las incluidas por puesta en equivalencia (indicando si se trata de asociadas o multigrupo).

— Contenido de la memoria consolidada. En una nota se elimina una referencia a disposiciones legales que ya no es procedente.

— Sobre el formato electrónico único europeo. Si se presentan las cuentas a deposito en formato electrónico único europeo, por aplicar las normas internacionales de contabilidad NIC/NIIF, deberá realizarse mediante la generación del fichero correspondiente, según especificaciones que constan en las webs que se citan en la resolución.

El final de la resolución es idéntico, en cuanto a la publicación en la web y aplicabilidad que la resolución vista anteriormente.

 

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Marzo 2023.

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE MARZO DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

Nota: En enero no se publicaron Resoluciones.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
AGUAS

Dominio público hidráulico. Ampliación de obra nueva por antigüedad sin aportar autorización administrativa. Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre. R. 8 de febrero de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente. Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en su defecto, a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato. R. 14 de febrero de 2023

Prórroga de anotación de embargo en periodo Covid. Tomada una anotación preventiva, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del art. 86 LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido. R. 7 de marzo de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Rectificación de calificación. Obra nueva. Protección de dominio público marítimo terrestre. Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador. R. 1 de marzo de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Procedimiento de apremio. Adjudicación directa tras quedar desierta la subasta a la administración acreedora. El ámbito de calificación de los documentos administrativos se extiende a la idoneidad del procedimiento seguido y de sus trámites esenciales. R. 6 de marzo de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de hipoteca por caducidad. En el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (arts 1964.1 CC y 128 LH) más el año añadido con arreglo al art. 82-5 LH. R. 1 de febrero de 2023

Prórroga de anotación de embargo en periodo Covid. Tomada una anotación preventiva, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del art. 86 LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido. R. 7 de marzo de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Inmatriculación mediante extinción parcial de comunidad. La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. R. 21 de febrero de 2023

Venta de vivienda por copropietarias casadas sin indicar si es habitual. Cuando son varios los propietarios vendedores de una vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia. R. 2 de marzo de 2023

CONCURSO DE ACREEDORES

Adjudicación de finca en ejecución de plan de liquidación de concurso. No se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación. R. 15 de febrero de 2023

Precio de venta de finca de cónyuges declarados en concurso de acreedores en fase de liquidación. El registrador debe calificar que en el mandamiento de cancelación se haga constar el cumplimiento de los requisitos que prevén los arts 209 y 210 TRLC. R. 13 de febrero de 2023.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Reinscripción por incumplimiento de condición resolutoria. En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. R. 21 de febrero de 2023, R. 21 de febrero de 2023

CONVENIO REGULADOR

Protocolización de documento judicial. Títulos inscribibles, necesidad de firmeza de las sentencias, alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente y tracto sucesivo. R. 16 de marzo de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Ampliación de capital. Sociedad extranjera. Derecho internacional privado. Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. R. 2 de marzo de 2023

Reconocimiento y ejecución de resolución judicial extranjera. Queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas. R. 2 de marzo de 2023

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Reconocimiento y ejecución de resolución judicial extranjera. Queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas. R. 2 de marzo de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Protocolización de documento judicial. Títulos inscribibles, necesidad de firmeza de las sentencias, alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente y tracto sucesivo. R. 16 de marzo de 2023

Sentencia declarativa del dominio por usucapión. Herencia yacente. La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción. R. 7 de febrero de 2023

EXCESO DE CABIDA

Acta de notoriedad de «inmatriculación» de exceso de cabida. El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. R. 14 de febrero de 2023

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Contrato verbal. El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal. R. 7 de marzo de 2023, R. 7 de marzo de 2023

EXPROPIACIÓN FORZOSA

Constancia del derecho de reversión sobre parte de finca registral. Naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; fases, acceso al registro y efectos de la publicidad registral. R. 27 de febrero de 2023

FINCA

Acta de notoriedad de «inmatriculación» de exceso de cabida. El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. R. 14 de febrero de 2023

Compraventa. Rectificación descriptiva. Dudas de identidad. Indicio de parcelación. La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria. El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación. R. 14 de marzo de 2023.

Constitución de propiedad horizontal tumbada sin aportar georreferenciación de las parcelas resultantes. En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes. R. 13 de marzo de 2023

Denegación de inscripción de representación gráfica por invasión de otras previamente inscritas. Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella. R. 22 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante titular de una finca que no tiene inscrita su referencia catastral. La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante. R. 8 de marzo de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición del ayuntamiento. No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199. R. 2 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante. La manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes. R. 15 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa modificando solo los linderos. Oposición de colindante. La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. R. 27 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Posible invasión de dominio público. Alegaciones de comunidad autónoma. Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción. R. 20 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Posible invasión de dominio público sin oposición de la Administración. La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente. R. 21 de febrero de 2023

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindante. La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH. R. 22 de febrero de 2023

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Compraventa de vivienda sin jardín en conjunto inmobiliario. No necesidad de  manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. R. 13 de marzo de 2023

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Compraventa de solar. Necesidad de  manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. R. 14 de febrero de 2023

Procedimientos para la inscripción de una representación gráfica. Autonomía del procedimiento del art. 199 LH en relación con el del art. 18 TRLC. El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. R. 28 de febrero de 2023

Rectificación de descripción de lindero con mención del propietario del inmueble colindante. La rectificación de un lindero no puede perjudicar a un tercero. Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación. R. 13 de febrero de 2023

Rectificación de superficie de finca procedente de reparcelación con el consentimiento del titular registral colindante afectado. No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial. R. 9 de marzo de 2023

Segregación. Diferenciación entre los procedimientos de los arts 9.b) y 199 LH para inscribir una georreferenciación. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados. R. 23 de febrero de 2023

FISCAL

Acta fin de obra: debe acompañar la autoliquidación del impuesto. Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente. R. 23 de febrero de 2023

FORAL

Aceptación de herencia con beneficio de fuero aragonés. La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del art. 355 CDFA) R. 9 de marzo de 2023

Herencia. Pacto sucesorio de mejoraTestamento particional y normas particionales. En las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y por ello no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible. R. 7 de febrero de 2023

HERENCIA

Desheredación. Manifestación sobre haber percibido ya bienes suficientes en vida. Hijos o descendientes del desheredado. En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima. R. 9 de marzo de 2023

Herencia atribuyendo carácter privativo a finca inscrita como presuntivamente ganancial. La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente. R. 8 de marzo de 2023

Herencia. Pacto sucesorio de mejoraTestamento particional y normas particionales. En las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y por ello no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible. R. 7 de febrero de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Partición de herencia sin título previo. El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente. En el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública. R. 8 de febrero de 2023

Sentencia declarativa del dominio por usucapión. Herencia yacente. La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción. R. 7 de febrero de 2023

Yacente. Anotación de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente. Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en su defecto, a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato. R. 14 de febrero de 2023

HIPOTECA

Aplicación de la ley 2/2009 a la cesión de préstamo hipotecario. Requisito de habitualidad. Es aplicable la Ley 2/2009 a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor. El registrador puede comprobar la habitualidad consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos. R. 14 de marzo de 2023

Hipoteca. Pactos de ejecución. Certificado de tasación caducado. Solicitud genérica de inscripción parcial. Falta de consentimiento expreso para la inscripción de la hipoteca sin el pacto de ejecución directa. R. 8 de febrero de 2023

Préstamo hipotecario con destino a adquirir vivienda y para pagar la prima única de un seguro de vida. Inscribibilidad. Venta combinada, y no vinculada. R. 1 de febrero de 2023

INMATRICULACIÓN

Denegación de tramitación de expediente de doble inmatriculación. Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo. R. 6 de marzo de 2023, R. 8 de marzo de 2023

Inmatriculación mediante extinción parcial de comunidad. La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. R. 21 de febrero de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Partición de herencia sin título previo. El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente. En el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública. R. 8 de febrero de 2023

Acta de notoriedad de «inmatriculación» de exceso de cabida. El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. R. 14 de febrero de 2023

Recurso contra inmatriculación ya practicada. La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible. R. 15 de febrero de 2023

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Hipoteca. Pactos de ejecución. Certificado de tasación caducado. Solicitud genérica de inscripción parcial. Falta de consentimiento expreso para la inscripción de la hipoteca sin el pacto de ejecución directa. R. 8 de febrero de 2023

NOTAS MARGINALES

Constancia registral de uso turístico. No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja. R. 27 de febrero de 2023

OBRA NUEVA

Acta fin de obra: debe acompañar la autoliquidación del impuesto. Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente. R. 23 de febrero de 2023

Cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal. La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los arts 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción. R. 6 de febrero de 2023

Dominio público hidráulico. Ampliación de obra nueva por antigüedad sin aportar autorización administrativa. Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre. R. 8 de febrero de 2023

Obra nueva. Rectificación de calificación. Protección de dominio público marítimo terrestre. Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador. R. 1 de marzo de 2023

PODERES

Poder especial tipo «nuntius». Juicio notarial de suficiencia sin mencionar la autocontratación. En los casos en los que interviene una apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante. R. 9 de marzo de 2023

PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Procedimiento de apremio. Adjudicación directa tras quedar desierta la subasta a la administración acreedora. El ámbito de calificación de los documentos administrativos se extiende a la idoneidad del procedimiento seguido y de sus trámites esenciales. R. 6 de marzo de 2023

Procedimiento de apremio. Adjudicación directa tras quedar desierta la subasta a la administración acreedora. Es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad con sus competencias. R. 6 de marzo de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Congruencia entre el mandamiento de cancelación y el testimonio del auto de adjudicación. R. 20 de febrero de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin existir nota de expedición de certificación de dominio y cargas. No puede inscribirse un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores. R. 6 de febrero de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. La dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado podrá servir para el envío de avisos, pero no para la práctica de notificaciones formales, si no cumple con los requisitos exigidos que se deben acreditar debidamente. R. 6 de febrero de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal. La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los arts 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción. R. 6 de febrero de 2023

Cláusula de prohibición de uso turístico. Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. R. 6 de marzo de 2023

Cláusula estatutaria de limitación o prohibición de apartamentos turísticos. La aprobación de la norma estatutaria que prohíbe la actividad de alquiler turístico de los elementos en propiedad horizontal requiere el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad. R. 7 de febrero de 2023

Constitución de subcomunidad en un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Para crear una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal no se necesita que exista una norma estatutaria que lo autorice, basta que no haya norma que lo prohíba. Será suficiente que se cumplan, en su caso, los requisitos respecto de la modificación del título constitutivo. R. 22 de febrero de 2023

Constitución de propiedad horizontal tumbada sin aportar georreferenciación de las parcelas resultantes. En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes. R. 13 de marzo de 2023

Constitución de propiedad horizontal por antigüedad. Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso, aunque en este caso no se prueba. R. 6 de febrero de 2023

Modificación de elemento privativo. Desvinculación de anejo. No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del art. 32 LH. R. 14 de febrero de 2023

Subcomunidad de hecho en los dos bloques de un edificio. Legalizacion de libros de la comunidad. Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH. R. 28 de febrero de 2023

PUBLICIDAD FORMAL

Solicitud de nota simple por notario mediante correo electrónico.  El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Tampoco si es una petición notarial al amparo del artículo 175 del RN. R. 6 de febrero de 2023

Solicitud de nota simple por correo electrónico. No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio. R. 13 de marzo de 2023, R. 13 de marzo de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Recurso contra asiento ya practicado. No cabe el recurso contra asientos ya practicados. R. 23 de febrero de 2023

Recurso contra inmatriculación ya practicada. La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible. R. 15 de febrero de 2023

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Constancia registral de uso turístico. No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja. R. 27 de febrero de 2023

SEGREGACIÓN

Segregación. Diferenciación entre los procedimientos de los arts 9.b) y 199 LH para inscribir una georreferenciación. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados. R. 23 de febrero de 2023

SOCIEDAD DE GANANACIALES

Herencia atribuyendo carácter privativo a finca inscrita como presuntivamente ganancial. La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente. R. 8 de marzo de 2023

SOCIEDADES

Ampliación de capital. Sociedad extranjera. Derecho internacional privado. Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. R. 2 de marzo de 2023

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Interpretación de disposición testamentaria. Sustitución hereditaria o derecho de representación. Es admisible que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, someta su sucesión al derecho de representación del art. 924. El problema es el de interpretar el alcance de tal disposición. R. 2 de febrero de 2023

TESTAMENTO

Interpretación de disposición testamentaria. Sustitución hereditaria o derecho de representación. Es admisible que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, someta su sucesión al derecho de representación del art. 924. El problema es el de interpretar el alcance de tal disposición. R. 2 de febrero de 2023

Interpretación del testamento: dos herederos instituidos. Reiteración doctrina DG y TS sobre la interpretación del testamento conforme al artículo 675 CC. R. 16 de marzo de 2023

TÍTULO INSCRIBIBLE

Protocolización de documento judicial. Títulos inscribibles, necesidad de firmeza de las sentencias, alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente y tracto sucesivo. R. 16 de marzo de 2023

TRACTO SUCESIVO

Protocolización de documento judicial. Títulos inscribibles, necesidad de firmeza de las sentencias, alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente y tracto sucesivo. R. 16 de marzo de 2023

USUCAPIÓN

Sentencia declarativa del dominio por usucapión. Herencia yacente. La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción. R. 7 de febrero de 2023

URBANISMO

Constancia registral de uso turístico. No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja. R. 27 de febrero de 2023

Compraventa. Rectificación descriptiva. Dudas de identidad. Indicio de parcelación. La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria. El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación. R. 14 de marzo de 2023.

Rectificación de superficie de finca procedente de reparcelación con el consentimiento del titular registral colindante afectado. No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial. R. 9 de marzo de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Venta de vivienda por copropietarias casadas sin indicar si es habitual. Cuando son varios los propietarios vendedores de una vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia. R. 2 de marzo de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ANOTACIÓN PREVENTIVA

Depósito de cuentas existiendo anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial caducada. Si existe en la hoja de la sociedad una anotación de levantamiento de acta notarial de junta general, aunque la anotación haya sido cancelada por caducidad, no será posible la inscripción de los acuerdos derivados de la junta a la que se refiere el acta. R. 1 de marzo de 2023

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital con cargo a reservas: realidad de las mismas. No es posible un aumento de capital con cargo a reservas si del balance no resulta patrimonio neto suficiente para cubrirlas. R. 28 de febrero de 2023

Reducción del capital por rectificación de escritura de aumento. Protección de acreedores. No es posible rectificar una escritura de aumento del capital de una sociedad que supone una reducción de dicho capital, sin cumplir con las normas establecidas en la LSC para la tutela de los acreedores. R. 7 de febrero de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

 Cierre registral por falta de depósito de cuentas. No es posible el depósito de cuentas de una sociedad, si no constan depositadas las de los años anteriores. Es decir, el cierre del registro por falta de depósito de cuentas incluye el propio depósito de cuentas posteriores. R. 8 de febrero de 2023

Depósito de cuentas sin identificación de titular real. Publicidad sobre titulares reales y sentencia del TJUE. Es necesario que junto al depósito de cuentas de la sociedad se deposite el documento relativo a la titularidad real de la sociedad. R. 1 de febrero de 2023

Depósito de cuentas existiendo anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial caducada. Si existe en la hoja de la sociedad una anotación de levantamiento de acta notarial de junta general, aunque la anotación haya sido cancelada por caducidad, no será posible la inscripción de los acuerdos derivados de la junta a la que se refiere el acta. R. 1 de marzo de 2023

DOMICILIO

Traslado de domicilio de SL. Dudas sobre si se trata de una sociedad profesional. En una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales. R. 6 de febrero de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Registro de bienes muebles. Anotación de embargo: su cancelación por caducidad. Una anotación en el Registro de Bienes Muebles prorrogada, no puede ser cancelada, aunque esa prórroga se haya hecho después de transcurrido los cuatro años de su vigencia como consecuencia de la suspensión provocada por la pandemia del Covid-19. R. 14 de febrero de 2023

Registro de bienes muebles. Utilización de modelos oficiales o de escritura pública. Si se utilizan los modelos oficiales aprobados por la DG para la inscripción en el RBM, su cumplimentación debe ser completa sin dejar casillas sin rellenar pues todas las circunstancias que se exigen son obligatorias. R. 20 de febrero de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Aumento de capital con cargo a reservas: realidad de las mismas. No es posible un aumento de capital con cargo a reservas si del balance no resulta patrimonio neto suficiente para cubrirlas. R. 28 de febrero de 2023

Reducción del capital por rectificación de escritura de aumento. Protección de acreedores. No es posible rectificar una escritura de aumento del capital de una sociedad que supone una reducción de dicho capital, sin cumplir con las normas establecidas en la LSC para la tutela de los acreedores. R. 7 de febrero de 2023

Traslado de domicilio de SL. Dudas sobre si se trata de una sociedad profesional. En una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales. R. 6 de febrero de 2023

SOCIEDAD UNIPERSONAL

Declaración de unipersonalidad. Liquidación del impuesto. Una escritura de declaración de unipersonalidad está sujeta a presentación previa en la Oficina Liquidadora para poder inscribirse en el Registro Mercantil. R. 13 de febrero de 2023

SOCIEDADES PROFESIONALES

Traslado de domicilio de SL. Dudas sobre si se trata de una sociedad profesional. En una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales. R. 6 de febrero de 2023

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

Patio típico cordobés. Por Juan Carlos Casas.

 

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Febrero 2023.

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE FEBRERO DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

Nota: En enero no se publicaron Resoluciones.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Procedimiento de ejecución. Adquisición preferente. R. 16 de enero de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda para cumplir contrato de reserva de vivienda sobre plano. Trascendencia real. La anotación de demanda puede practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales. R. 20 de diciembre de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado. R.  9 de enero de 2023

Anotación de embargo. Posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo solo por el principal asegurado. R. 23 de enero de 2023

Anotación de embargo sobre finca de entidad concursada. No procede tomar anotación preventiva de embargo sobre finca de sociedad concursada cuando no se cumple los requisitos legales para ello. R. 23 de enero de 2023

ARRENDAMIENTOS

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos. R. 11 de enero de 2023

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación en virtud de instancia privada. Aunque se haya diligenciado un libro de actas, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral. R. 21 de diciembre de 2022

Denegación de asiento de presentación de documento que incorpora sentencia sin CSV. No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. R. 19 de enero de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Comunicación del defecto por el registrador sin calificación formal. La calificación del registrador ha de ser completa, no una mera nota o comunicación. R. 20 de diciembre de 2022

Solicitud de cancelación de inscripción en instancia privada. El contenido de los asientos del registro no se puede alterar sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente. R. 10 de enero de 2023

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Naturaleza. La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro. R. 25 de enero de 2023

CANCELACIÓN

Cancelación de anotación de embargo por el art. 210.1 LH. No procede cancelar una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en la regla octava del art. 210.1 LH si el último asiento relativo a la reclamación es del año 2010. R. 18 de enero de 2023

Cancelación de dominio directo de un censo enfitéutico. Para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el art. 1651 cc, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el art. 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare. R. 3 de enero de 2023

Cancelación de inscripciones practicadas en ejecución hipotecaria. Cuando el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se haya entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente en el procedimiento de ejecución, titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación. R. 21 de diciembre de 2022

Cancelación de notas de afección fiscal IRPF no residentes. Han de presentarse los títulos originales o auténticos de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes o testimonio expedido por funcionario público legalmente facultado para dar fe en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones, con las solemnidades requeridas. R. 17 de enero de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Incidente de oposición. Cancelación de inscripción posterior. R. 9 de enero de 2023

Solicitud de cancelación de inscripción en instancia privada. El contenido de los asientos del registro no se puede alterar sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente. R. 10 de enero de 2023

CAUSA

Rectificación del dominio por error en la posesión. El reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). R. 9 de enero de 2023

COMPRAVENTA

Compraventa. Identificación mediante el permiso de conducir. El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. R. 16 de enero de 2023

Compraventa. Poder ante notario extranjero. Poder autorizado por notario alemán, otorgado por la tutora de la madre en representación de menores que adquieren la nuda propiedad de una finca.  Corresponde al Notario emitir el juicio de suficiencia del poder. R. 16 de enero de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Venta o disolución parcial subjetiva de condominio. En una comunidad, cuando el acuerdo de disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos, trasmitiendo su respectiva cuota entre ellos, aunque se reduzca el número de comuneros, lo que existe en realidad es una venta o cesión onerosa por precio en dinero de una cuota indivisa, lo que tiene trascendencia, para determinar el carácter de la cuota adjudicada. R. 20 de diciembre de 2022

CONCURSO DE ACREEDORES

Anotación de embargo sobre finca de entidad concursada. No procede tomar anotación preventiva de embargo sobre finca de sociedad concursada cuando no se cumple los requisitos legales para ello. R. 23 de enero de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Herencia ante notario francés. Principio de equivalencia de funciones. Es necesaria la acreditación del NIE de todos los otorgantes de la partición, aunque solo uno de ellos sea el adjudicatario de los bienes en España. R. 12 de enero de 2023

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Compraventa. Poder ante notario extranjero. Poder autorizado por notario alemán, otorgado por la tutora de la madre en representación de menores que adquieren la nuda propiedad de una finca.  Corresponde al Notario emitir el juicio de suficiencia del poder. R. 16 de enero de 2023

DOCUMENTOS NOTARIALES

Compraventa. Identificación mediante el permiso de conducir. El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. R. 16 de enero de 2023

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Expediente notarial para la reanudación de tracto sucesivo art. 208 LH. No procede el expediente (acta notarial) de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, cuando propiamente NO hay ruptura del tracto, sino un defecto en el título previo, que aun siendo extranjero, es subsanable por los mismos causahabientes del titular registral. R. 31 de enero de 2023

FINCA

Acta notarial de rectificación descriptiva sin liquidación del impuesto. Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de rectificación descriptiva de finca. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal. R. 25 de enero de 2023

Donación. Manifestación no categórica sobre actividades potencialmente contaminantes. A los efectos de lo dispuesto en el art. 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad. R. 23 de enero de 2023

Georreferenciación de finca discontínua. La oposición justificada de los colindantes, formulada en la tramitación del expediente del art. 199 LH, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca. R. 13 de enero de 2023

Herencia. En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. R. 24 de enero de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante no registral. Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación. R. 25 de enero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH. R. 30 de enero de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante. En la tramitación del art. 199 LH, la oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción. R. 24 de enero de 2023

Inscripción de representación gráfica. Oposición de administración colindante por invasión de vía pecuaria. No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca. R. 31 de enero de 2023

Manifestación no categórica sobre actividades potencialmente contaminantes. A los efectos de lo dispuesto en el art. 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad. R. 23 de enero de 2023

Negativa a iniciar el procedimiento art. 199 LH por dudas de identidad. Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello. R. 10 de enero de 2023

Obra nueva. Inscripción de la georreferenciación. En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción. R. 17 de enero de 2023

Propiedad horizontal. Acta de fin de obra parcial y georreferenciación porción ocupada. En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) R. 17 de enero de 2023

Representación gráfica alternativa que se solapa en la ortofoto del PNOA con la colindante. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA. R. 25 de enero de 2023

FIRMA ELECTRÓNICA

Denegación de asiento de presentación de documento que incorpora sentencia sin CSV. No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. R. 19 de enero de 2023

FISCAL

Acta de fin de obra sin liquidación del impuesto. Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal. R. 24 de enero de 2023

Acta notarial de rectificación descriptiva sin liquidación del impuesto. Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de rectificación descriptiva de finca. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal. R. 25 de enero de 2023

Cancelación de notas de afección fiscal IRPF no residentes. Han de presentarse los títulos originales o auténticos de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes o testimonio expedido por funcionario público legalmente facultado para dar fe en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones, con las solemnidades requeridas. R. 17 de enero de 2023

Propiedad horizontal. Modificación de estatutos sin presentación en oficina liquidadora. La copia de una escritura que introduce una nuevo articulo en los estatutos (que prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales) no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, por lo que no es imprescindible acreditar su autoliquidación por ITPyAJD. R. 20 de diciembre de 2022

FORAL

Venta de finca privativa por viuda aragonesa: naturaleza del derecho expectante de viudedad y su tratamiento registral. El derecho expectante de viudedadaragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, por tanto, en la venta de finca privativa por viuda aragonesa, no es preciso acreditar el fallecimiento del esposo. R. 18 de enero de 2023

HERENCIA

Ejercicio de la facultad de conmutar sin consentimiento del cónyuge viudo. El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento. R. 21 de diciembre de 2022

Herencia. Acreditación de la separación de hecho. La situación de separación de hecho declarada por el testador en su testamento queda sometida a prueba al abrirse la sucesión. R. 24 de enero de 2023

Herencia ante notario francés. Principio de equivalencia de funciones. Es necesaria la acreditación del NIE de todos los otorgantes de la partición, aunque solo uno de ellos sea el adjudicatario de los bienes en España. R. 12 de enero de 2023

Herencia. En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. R. 24 de enero de 2023

Herencia. Posible indeterminación del objeto. Cabe hacer constar en el Registro la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa cuyo pago ha sido garantizado, pero siempre que el crédito esté suficientemente identificado. R. 23 de enero de 2023

Herencia. Representación legal: patria potestad rehabilitada. autorización para repudiar. inscripción en el registro civil. En una escritura otorgada por representante legal del incapacitado judicialmente sometido a patria potestad rehabilitada no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. R. 3 de enero de 2023

HIPOTECA

Hipoteca de máximo en garantía de crédito concedido por sociedad luxemburguesa. R. 18 de enero de 2023

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación. Colindante comunicado solicita que se haga constar doble inmatriculación. La instancia privada sin firma legitimada no puede causar asiento de presentación, ni puede dar lugar a la apertura del procedimiento de doble inmatriculación del art. 209 LH, si el solicitante no es titular de una de las fincas supuestamente inmatriculadas doblemente. En el caso concreto el solicitante fue notificado previamente en un expediente registral por ser colindante de una finca que fue inmatriculada por la vía del art.205 LH por lo que si está disconforme solo le cabe acudir a la vía judicial. R. 10 de enero de 2023

Notificaciones en el expediente notarial de dominio para inmatricular a los transmitentes en título público. En los expedientes notariales de dominio para inmatricular fincas, como regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como en el caso presente, cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el Acta de Requerimiento que da inicio al expediente notarial. R. 29 de diciembre de 2022

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Procedimiento de ejecución. Tracto sucesivo. Figurando la finca inscrita en cuanto a algunas de las participaciones a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento, no es posible la inscripción del decreto. No obstante, pueden los interesados solicitar la inscripción parcial respecto de las cuotas que se encuentran inscritas a nombre de los demandados. R. 25 de enero de 2023

LEGADOS

Entrega de legado por heredero único de finca ganancial sin previa liquidación de gananciales.  R. 20 de diciembre de 2022

NEGOCIO JURÍDICO

Rectificación del dominio por error en la posesión. El reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). R. 9 de enero de 2023

OBRA NUEVA

Acta de fin de obra sin liquidación del impuesto. Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal. R. 24 de enero de 2023

Obra nueva. Inscripción de la georreferenciación. En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción. R. 17 de enero de 2023

Propiedad horizontal. Acta de fin de obra parcial y georreferenciación porción ocupada. En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) R. 17 de enero de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Contador partidor parte capitalizando el usufructo del cónyuge viudo. La función del contador-partidor es contar y partir. Por tanto puede formar lotes de bienes hereditarios, aunque se produzcan excesos de adjudicación, sin que sea necesario que intervengan los herederos. No puede, sin embargo, capitalizar el usufructo vitalicio del cónyuge viudo adjudicándole el pleno dominio de determinados bienes, para lo que se necesita su consentimiento. R. 11 de enero de 2023

Ejercicio de la facultad de conmutar sin consentimiento del cónyuge viudo. El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento. R. 21 de diciembre de 2022

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos. R. 11 de enero de 2023

PATRIA POTESTAD

Herencia. Representación legal: patria potestad rehabilitada. autorización para repudiar. inscripción en el registro civil. En una escritura otorgada por representante legal del incapacitado judicialmente sometido a patria potestad rehabilitada no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. R. 3 de enero de 2023

PODERES

Compraventa. Poder ante notario extranjero. Poder autorizado por notario alemán, otorgado por la tutora de la madre en representación de menores que adquieren la nuda propiedad de una finca.  Corresponde al Notario emitir el juicio de suficiencia del poder. R. 16 de enero de 2023

PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Sentencia en tercería de dominio declarando la ineficacia de la adjudicación en procedimiento de apremio inscrita. puede cancelarse una adjudicación declarada nula (ante una tercería de dominio) por la propia administración ejecutante y por los tribunales, si el titular registral (cuya adjudicación se cancela) ha sido parte y ha tenido posibilidad de defensa de sus intereses siempre que se aporten, ambas firmes, la resolución administrativa y la sentencia judicial. R. 13 de enero de 2023

PROCEDIMIENTOS

Procedimiento de ejecución. Adquisición preferente. R. 16 de enero de 2023

Procedimiento de ejecución. No es válido señalar un apartado de correos como domicilio del adjudicatario. R. 16 de enero de 2023

Procedimiento de ejecución. Tracto sucesivo. Figurando la finca inscrita en cuanto a algunas de las participaciones a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento, no es posible la inscripción del decreto. No obstante, pueden los interesados solicitar la inscripción parcial respecto de las cuotas que se encuentran inscritas a nombre de los demandados. R. 25 de enero de 2023

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Cancelación de las inscripciones practicadas en ejecución hipotecaria. Cuando el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se haya entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente en el procedimiento de ejecución, titular registral del dominio en virtud de inscripción vigente, cuya cancelación se pretende y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación. R. 21 de diciembre de 2022

Ejecución judicial hipotecaria. Incidente de oposición. Cancelación de inscripción posterior. R. 9 de enero de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Denegación de asiento de presentación en virtud de instancia privada. Aunque se haya diligenciado un libro de actas, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral. R. 21 de diciembre de 2022

Ejercicio de la facultad de conmutar sin consentimiento del cónyuge viudo. El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento. R. 21 de diciembre de 2022

Propiedad horizontal. Acta de fin de obra parcial y georreferenciación porción ocupada. En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) R. 17 de enero de 2023

Propiedad horizontal. Cláusula estatutaria sobre prohibición de arrendamientos turístico. No es necesaria la unanimidad para la inclusión en los estatutos de una propiedad horizontal de una cláusula que limite e incluso prohíba el alquiler turístico de las viviendas, siendo suficiente el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 de las cuotas de participación del inmueble. R. 21 de diciembre de 2022

Propiedad horizontal. Modificación de estatutos sin presentación en oficina liquidadora. La copia de una escritura que introduce una nuevo artículo en los estatutos (que prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales) no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, por lo que no es imprescindible acreditar su autoliquidación por ITPyAJD. R. 20 de diciembre de 2022

Propiedad horizontal. Modificación estatutaria existiendo nuevos titulares registrales desde la adopción del acuerdo. Los acuerdos para los que la LPH no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo es inscribible, aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios. R. 31 de enero de 2023

PUBLICIDAD FORMAL

Publicidad formal. Certificación del precio de transmisión. Se admite la posibilidad de certificar el precio de venta a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pero no a los efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre. R. 19 de enero de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Documentos subsanatorios presentados en vía de recurso. En el recurso debe rechazarse cualquier pretensión basada en motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma y sin que la DG deba entrar sobre nuevos argumentos o defectos alegados por el registrador relativos a estos documentos presentados de forma extemporánea. R. 31 de enero de 2023

Recurso a efectos doctrinales. R. 30 de enero de 2023

Recurso contra inscripción de herencia ya practicada pretendiendo se sujete a condición suspensiva. La pura acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título. R. 30 de enero de 2023

REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL

Compra por casados en gananciales sin especificar si el régimen es el legal o el pactado. Como regla general hay que especificar si el régimen matrimonial de gananciales es el legal de gananciales o es uno convencional; sin embargo hay casos tan evidentes en que no es necesaria esa especificación, como en el caso concreto en que se especifica que los cónyuges son de vecindad común. R. 20 de diciembre de 2022

Compra por casado en régimen matrimonial holandés. Conocida la ley extranjera aplicable al régimen económico matrimonial, lo fundamental es que el bien adquirido se inscriba según la disciplina aplicable al mismo en ese momento, tal como establece el art. 51.9.ª a) RH, de modo que será el momento de la ulterior realización de actos dispositivos sobre dicho bien cuando deberán observarse las normas y pactos que, como consecuencia del indicado régimen económico-matrimonial, sean aplicables, que pudieran no coincidir –en caso de modificaciones legales o convencionales– con las que en el preciso momento de la adquisición estuvieran vigentes. R. 30 de enero de 2023

REGISTRO CIVIL

Herencia. Representación legal: patria potestad rehabilitada. autorización para repudiar. inscripción en el registro civil. En una escritura otorgada por representante legal del incapacitado judicialmente sometido a patria potestad rehabilitada no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. R. 3 de enero de 2023

REPRESENTACIÓN

Herencia. Representación legal: patria potestad rehabilitada. autorización para repudiar. inscripción en el registro civil. En una escritura otorgada por representante legal del incapacitado judicialmente sometido a patria potestad rehabilitada no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. R. 3 de enero de 2023

SEGREGACIÓN, DIVISIÓN

División georreferenciada de una finca. La georreferenciación exigida por el art. 9 LH, ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. R. 21 de diciembre de 2022

Segregación y obra nueva antigua. Silencio positivo. Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación. R. 12 de enero de 2023, R. 12 de enero de 2023

Segregación (“por antigüedad”) por debajo de la unidad mínima de cultivo. No cabe inscribir, “por antigüedad”, una segregación de 2 fincas rústicas de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995 ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. R. 21 de diciembre de 2022

Segregación en Andalucía en suelo urbanizable. Competencia autonómica, aplicación por defecto de la normativa del suelo rústico y las unidades mínimas de cultivo. Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación la legislación estatal de unidades mínimas de cultivo para fincas rústicas, salvo que la normativa autonómica establezca otra cosa, diferenciando por ejemplo si está sujeto a una actuación urbanística o no, siendo aplicable, en caso negativo, la normativa agraria. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación en el trámite del art. 80 RH Urbanismo, a pesar de existir licencia de segregación, no puede ser objeto de inscripción y al interesado solo le cabe recurso ante los tribunales contra dicha decisión administrativa. R. 10 de enero de 2023

SERVIDUMBRE

Cesión onerosa de servidumbre personal. Se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento. R. 16 de enero de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos. R. 11 de enero de 2023

TERCERÍA DE DOMINIO

Sentencia en tercería de dominio declarando la ineficacia de la adjudicación en procedimiento de apremio inscrita. puede cancelarse una adjudicación declarada nula (ante una tercería de dominio) por la propia administración ejecutante y por los tribunales, si el titular registral (cuya adjudicación se cancela) ha sido parte y ha tenido posibilidad de defensa de sus intereses siempre que se aporten, ambas firmes, la resolución administrativa y la sentencia judicial. R. 13 de enero de 2023

TITULAR REGISTRAL

Compraventa. Identificación mediante el permiso de conducir. El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. R. 16 de enero de 2023

Procedimiento de ejecución. No es válido señalar un apartado de correos como domicilio del adjudicatario. R. 16 de enero de 2023

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado. R.  9 de enero de 2023

Procedimiento de ejecución. Tracto sucesivo. Figurando la finca inscrita en cuanto a algunas de las participaciones a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento, no es posible la inscripción del decreto. No obstante, pueden los interesados solicitar la inscripción parcial respecto de las cuotas que se encuentran inscritas a nombre de los demandados. R. 25 de enero de 2023

URBANISMO

Cesión onerosa de servidumbre personal. Se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento. R. 16 de enero de 2023

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Compra de VPO por persona jurídica sin visado de autorización. Cuando el incumplimiento de los requisitos para adquirir una VPO no implica sanción de nulidad sino mera infracción administrativa (como ocurre en la legislación de Castilla y León) no cabe exigir el visado de la administración que acredita el cumplimiento de dichos requisitos, aunque la nota simple debe contener la fecha de la calificación definitiva si resulta del registro, el notario debe asegurarse para comprobar la vigencia del régimen. R.  30 de enero de 2023

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
CALIFICACIÓN REGISTRAL

Depósito de cuentas. Declaración de identificación del titular real: su no posibilidad de calificación. en una sociedad unipersonal cuyo único socio es una persona jurídica, la declaración de titularidad real debe venir referida a la persona física que controla a la persona jurídica indicada. el contenido de la declaración de titularidad real no es calificable. R. 9 de enero de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Convocatoria de asamblea sin mención al derecho de información sobre los documentos contables. Si en una convocatoria de junta general de una sociedad anónima, no figura el derecho de información relativo a los documentos contables cuya aprobación consta en el orden del día, los acuerdos derivados de esa junta no serán inscribibles. R. 20 de diciembre de 2022, R. 20 de diciembre de 2022, R. 29 de diciembre de 2022

Depósito de cuentas. Constancia de la aplicación del resultado, del capital y de la firma electrónica validada. No posibilidad de depósito parcial. Para depositar unas cuentas es necesario que conste la aplicación del resultado, que conste el capital, que la firma electrónica sea debidamente validada, y sin que sea posible un depósito parcial de las mismas. R. 17 de enero de 2023, R. 24 de enero de 2023

Depósito de cuentas. Declaración de identificación del titular real: su no posibilidad de calificación. en una sociedad unipersonal cuyo único socio es una persona jurídica, la declaración de titularidad real debe venir referida a la persona física que controla a la persona jurídica indicada. el contenido de la declaración de titularidad real no es calificable. R. 9 de enero de 2023

Depósito de cuentas sin declaración de identificación del titular real. El documento relativo a la titularidad real de la sociedad es de obligatoria presentación junta al depósito de cuentas de la sociedad, de forma que las cuentas no pueden depositarse si no se acompaña dicho documento. R. 31 de enero de 2023

JUNTA GENERAL

Depósito de cuentas. Convocatoria de asamblea sin mención al derecho de información sobre los documentos contables. Si en una convocatoria de junta general de una sociedad anónima, no figura el derecho de información relativo a los documentos contables cuya aprobación consta en el orden del día, los acuerdos derivados de esa junta no serán inscribibles. R. 20 de diciembre de 2022, R. 20 de diciembre de 2022, R. 29 de diciembre de 2022

Junta general universal: sus requisitos. Para que una reunión de todos los socios de una sociedad tenga la consideración de junta universal deberá decirse así de forma expresa y unánime por todos ellos. R. 30 de enero de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Anotación de embargo de vehículo. Tracto sucesivo. Documentos no aportados el tiempo de la calificación. Para solucionar la discrepancia existente entre la titularidad registral de un vehículo y la que resulta de los archivos de la DGT, siempre que no provenga de un contrato de financiación o de arrendamiento, financiero o no, o de “factoring”, será suficiente acompañar certificación de dicha DG, y efectuar por parte del registrador la notificación pertinente al titular registral. R. 19 de diciembre de 2022

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Negativa a expedir certificación negativa de denominación por identidad absoluta con otra ya inscrita. No es posible admitir una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, ni siquiera con el consentimiento de la afectada. R. 16 de enero de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Constitución de SL. Actividad sin licencia administrativa. Es posible que una sociedad tenga como objeto social el relativo al transporte sin necesidad de acreditar la obtención de licencia administrativa respecto de dicha actividad. R. 11 de enero de 2023

Constitución de SL. Fecha de la certificación bancaria de ingreso del capital social. El plazo de dos meses de vigencia de la certificación bancaria de ingreso se computa desde la fecha de su expedición y no desde la fecha en que se hizo el ingreso a nombre de la sociedad en constitución. R. 11 de enero de 2023

Junta general universal: sus requisitos. Para que una reunión de todos los socios de una sociedad tenga la consideración de junta universal deberá decirse así de forma expresa y unánime por todos ellos. R. 30 de enero de 2023

SOCIEDAD UNIPERSONAL

Depósito de cuentas. Declaración de identificación del titular real: su no posibilidad de calificación. En una sociedad unipersonal cuyo único socio es una persona jurídica, la declaración de titularidad real debe venir referida a la persona física que controla a la persona jurídica indicada. el contenido de la declaración de titularidad real no es calificable. R. 9 de enero de 2023

 ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO

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OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

 

Playa de La Victoria en Cádiz. Por Juan Carlos Casas.

 

 

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Diciembre 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE DICIEMBRE DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Adjudicación en apremio administrativo. Derecho de adquisición preferente. En caso de ejecución de embargo se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento,  también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto (aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio) R. 15 de noviembre de 2022

ANOTACIÓN DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda: tracto sucesivo. Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado. R. 16 de noviembre de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Nota marginal de expedición de certificación de cargas en embargo administrativo. Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal. R. 23 de noviembre de 2022

Nota marginal de expedición de certificación de cargas. Embargo de fincas en otro termino municipal. Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación. R. 30 de noviembre de 2022

ARRENDAMIENTOS

Adjudicación en apremio administrativo. Derecho de adquisición preferente. En caso de ejecución de embargo se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento,  también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto (aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio) R. 15 de noviembre de 2022

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. R. 1 de diciembre de 2022

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredandor dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen. R. 1 de diciembre de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Solicitud de notas simples por correo electrónico. Denegación de asiento de presentación. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos. R. 8 de noviembre de 2022, R. 8 de noviembre de 2022

Solicitud telemática de nota simple y recogida manual. Denegación de asiento de presentación. No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre. R. 14 de noviembre de 2022

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

Nota marginal de expedición de certificación de cargas en embargo administrativo. Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal. R. 23 de noviembre de 2022

Nota marginal de expedición de certificación de cargas. Embargo de fincas en otro termino municipal. Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación. R. 30 de noviembre de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Independencia del registrador al calificar. El registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. R. 12 de diciembre de 2022

Motivación de la calificación. R. 8 de noviembre de 2022, R. 8 de noviembre de 2022, R. 14 de noviembre de 2022

Partición por contador partidor. Protección de legitimarios. Los procedimientos judiciales de división de patrimonios tienen una naturaleza predominante pero no exclusivamente contenciosa, pues existen trámites en que la intervención del tribunal es más propia de un acto de jurisdicción voluntaria. Será de aplicación a la calificación registral el art. 100 RH. R. 28 de noviembre de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. R. 1 de diciembre de 2022

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredandor dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen. R. 1 de diciembre de 2022

Cancelación de hipoteca por mandamiento judicial. El simple mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí. R. 16 de noviembre de 2022

Cancelación de hipoteca por instancia existiendo nota de expedición de certificación de cargas. Para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes: que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o que se extienda durante el plazo contractual de amortización. R. 21 de noviembre de 2022

 CAUSA

Compra con atribución de privatividad. Causa de la atribución. Confesión de privatividad del dinero. Es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. Y ello con independencia de que en los casos de compra el origen del dinero se manifieste que es privativo por confesión y que no hay derecho de reembolso, pues habiendo atribución el bien debe inscribirse como privativo con carácter pleno y no por confesión. R. 30 de noviembre de 2022

COMPRAVENTA

Compraventa sin transmisión posesoria. El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura. R. 29 de noviembre de 2022

Compraventa. Activo esencial. Necesidad de legitimación de firma. Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, o bien porque es notorio que lo es o porque el representante de la sociedad así lo manifiesta, tiene que acreditarse la autorización de la Junta con un certificado del acuerdo tomado con firma legitimadaR. 21 de noviembre de 2022

Compra con atribución de privatividad. Causa de la atribución. Confesión de privatividad del dinero. Es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. Y ello con independencia de que en los casos de compra el origen del dinero se manifieste que es privativo por confesión y que no hay derecho de reembolso, pues habiendo atribución el bien debe inscribirse como privativo con carácter pleno y no por confesión. R. 30 de noviembre de 2022

DERECHO DE REVERSION

Reversión de finca aportada a reparcelación. Inmatriculación. No  puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación. R. 30 de noviembre de 2022

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Compra por cónyuges de distinta nacionalidad casados en gananciales. Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional o de Derecho internacional privado–, desvaneciendo toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación. R. 21 de noviembre de 2022

Compra por casados de nacionalidades española y marroquí bajo el régimen de sociedad de gananciales. El  notario está obligado a aplicar las normas de conflicto que sean pertinentes y no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. R. 28 de noviembre de 2022

DOCUMENTOS

Doble inmatriculación. Instancia con firma electrónica presentada en papel. Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. R. 12 de diciembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto al régimen económico matrimonial. La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. R. 10 de noviembre de 2022

EXCESO DE CABIDA

Inscripción de exceso de cabida con oposición de colindantes no justificada. La rectificación registral de la superficie de una finca, manteniendo la delimitación perimetral consignada en el asiento que abrió su folio, justifica que, mediante la rectificación, se corrige un error y no se altera la realidad física acotada en la descripción inicial. R. 21 de noviembre de 2022

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Expediente judicial de dominio para la reanudación de tracto. La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos. R. 7 de noviembre de 2022

FINCA

Diferencia entre correspondencia y coordinación con el Catastro. R. 10 de noviembre de 2022

Inscripción de exceso de cabida con oposición de colindantes no justificada. La rectificación registral de la superficie de una finca, manteniendo la delimitación perimetral consignada en el asiento que abrió su folio, justifica que, mediante la rectificación, se corrige un error y no se altera la realidad física acotada en la descripción inicial. R. 21 de noviembre de 2022

Inscripción de representación gráfica. Posible invasión de dominio público. La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público;  y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos. R. 10 de noviembre de 2022

Inscripción parcial de representación gráfica. Deslinde ante el registrador. La inscripción de la representación gráfica puede limitarse a uno o varios linderos. El deslinde puede acordarse mediante comparecencia ante el registrador que tramita el expediente del art. 199 LH. R. 8 de noviembre de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición basada en la georreferenciación catastral. Es causa justificada para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, la mera oposición de un titular registral colindante, basada en la representación gráfica catastral de su finca, aunque esta no esté incorporada al folio real. R. 1 de diciembre de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante catastral. La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral. R. 16 de noviembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto a un lindero. No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. R. 10 de noviembre de 2022

Representación gráfica que solapa otra en trámites de inscripción. Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada. R. 7 de noviembre de 2022

HERENCIA

Ejecución hipotecaria. Notificación por edictos a herederos del titular registral. En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 2 de diciembre de 2022

Herencia. Representación a través de poder preventivo. En el juicio notarial de suficiencia del poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad se debe reseñar el documento o circunstancias que fundamentan la entrada en vigor del poder. R. 4 de noviembre de 2022

Partición hereditaria sin intervención del cónyuge viudo. Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia. R. 12 de diciembre de 2022

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo. Derecho de transmisión. Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar  y adjudicar la herencia. R. 10 de noviembre de 2022

HIPOTECA

Ampliación y modificación de hipoteca en cuanto al procedimiento extrajudicial. Debe constar el carácter o no de vivienda habitual. R. 22 de noviembre de 2022

Constitución de hipoteca de máximo. Modalidades. Hipoteca en garantía de varias obligaciones presentes y futuras nacidas de un contrato de servicios jurídicos siendo el acreedor persona física. Es admisible una hipoteca en garantía de obligación futura, acogida a los arts 142 y 143 LH, siempre que se identifique la fuente de las obligaciones y el plazo de duración de la hipoteca. R. 18 de noviembre de 2022

Constitución de hipoteca. Tasación condicionada. No puede condicionarse la validez de la tasación a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas. R. 10 de noviembre de 2022

Novación de hipoteca. Acreditación de la sucesión universal. Tracto abreviado. En los casos de sucesión universal entre dos sociedades se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad  o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad  otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. R. 8 de noviembre de 2022

INCAPACIDAD

Herencia. Representación a través de poder preventivo. En el juicio notarial de suficiencia del poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad se debe reseñar el documento o circunstancias que fundamentan la entrada en vigor del poder. R. 4 de noviembre de 2022

INMATRICULACIÓN

Doble inmatriculación. Instancia con firma electrónica presentada en papel. Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. R. 12 de diciembre de 2022

Doble inmatriculación. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada. R. 12 de diciembre de 2022

Reversión de finca aportada a reparcelación. Inmatriculación. No  puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación. R. 30 de noviembre de 2022

NOTAS MARGINALES

Cancelación de hipoteca por mandamiento judicial. El simple mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí. R. 16 de noviembre de 2022

OPCIÓN DE COMPRA

Ejercicio unilateral de opción de compra. Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente. R. 29 de noviembre de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Interpretación de disposición testamentaria por albacea-contador partidor. Es admisible la interpretación del testamento que hace el albacea contador-partidor testamentario como encargado de su ejecución, pero, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia. R. 15 de noviembre de 2022

Partición hereditaria sin intervención del cónyuge viudo. Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia. R. 12 de diciembre de 2022

Partición por contador partidor. Protección de legitimarios. Los procedimientos judiciales de división de patrimonios tienen una naturaleza predominante pero no exclusivamente contenciosa, pues existen trámites en que la intervención del tribunal es más propia de un acto de jurisdicción voluntaria. Será de aplicación a la calificación registral el art. 100 RH. R. 28 de noviembre de 2022

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo. Derecho de transmisión. Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar  y adjudicar la herencia. R. 10 de noviembre de 2022

PODERES

Herencia. Representación a través de poder preventivo. En el juicio notarial de suficiencia del poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad se debe reseñar el documento o circunstancias que fundamentan la entrada en vigor del poder. R. 4 de noviembre de 2022

PROCEDIMIENTOS

Adjudicación en apremio administrativo. Derecho de adquisición preferente. En caso de ejecución de embargo se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento,  también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto (aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio) R. 15 de noviembre de 2022

Nota marginal de expedición de certificación de cargas en embargo administrativo. Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal. R. 23 de noviembre de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. R. 1 de diciembre de 2022

Cancelación de arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredandor dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen. R. 1 de diciembre de 2022

Ejecución hipotecaria. Notificación por edictos a herederos del titular registral. En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 2 de diciembre de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal. Modificación estatutaria. Acuerdos sobre viviendas turísticas, hospederías y residencias de estudiantes. La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes. R. 7 de noviembre de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Certificación del precio de venta de una finca a efectos de ejercitar acción de retracto. La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal. R. 14 de noviembre de 2022

Solicitud de notas simples por correo electrónico. Denegación de asiento de presentación. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos. R. 8 de noviembre de 2022, R. 8 de noviembre de 2022

Solicitud telemática de nota simple y recogida manual. Denegación de asiento de presentación. No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre. R. 14 de noviembre de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación de inscripción en cuanto al régimen económico matrimonial. La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. R. 10 de noviembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto al régimen económico matrimonial. Si la rectificación del asiento registral se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del art. 40.d) LH. R. 10 de noviembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto a un lindero. No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. R. 10 de noviembre de 2022

Rectificación de título inscrito. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. R. 7 de noviembre de 2022

REGISTRO CIVIL

Adjudicación a cónyuges por mitades indivisas. Capitulaciones matrimoniales sin inscripción en el registro civil. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil. R. 10 de noviembre de 2022

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Adjudicación a cónyuges por mitades indivisas. Capitulaciones matrimoniales sin inscripción en el registro civil. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil. R. 10 de noviembre de 2022

Compra por cónyuges de distinta nacionalidad casados en gananciales. Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional o de Derecho internacional privado–, desvaneciendo toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación. R. 21 de noviembre de 2022

Compra por casados de nacionalidades española y marroquí bajo el régimen de sociedad de gananciales. El  notario está obligado a aplicar las normas de conflicto que sean pertinentes y no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. R. 28 de noviembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto al régimen económico matrimonial. La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. R. 10 de noviembre de 2022

Rectificación de inscripción en cuanto al régimen económico matrimonial. Si la rectificación del asiento registral se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del art. 40.d) LH. R. 10 de noviembre de 2022

REPRESENTACIÓN

Donación por sociedad a través de administrador con cargo no inscrito en el registro mercantil. Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el acto otorgado por el administrador no inscrito aún en el Registro Mercantil siempre que el notario emita juicio de suficiencia de la representación, reseñando todos los extremos precisos de la misma. R. 22 de noviembre de 2022

Herencia. Representación a través de poder preventivo. En el juicio notarial de suficiencia del poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad se debe reseñar el documento o circunstancias que fundamentan la entrada en vigor del poder. R. 4 de noviembre de 2022

SEGREGACIÓN

Segregación de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo. Si la Comunidad Autónoma afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción. R. 7 de noviembre de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compra con atribución de privatividad. Causa de la atribución. Confesión de privatividad del dinero. Es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. Y ello con independencia de que en los casos de compra el origen del dinero se manifieste que es privativo por confesión y que no hay derecho de reembolso, pues habiendo atribución el bien debe inscribirse como privativo con carácter pleno y no por confesión. R. 30 de noviembre de 2022

SOCIEDADES

Compraventa. Activo esencial. Necesidad de legitimación de firma. Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, o bien porque es notorio que lo es o porque el representante de la sociedad así lo manifiesta, tiene que acreditarse la autorización de la Junta con un certificado del acuerdo tomado con firma legitimadaR. 21 de noviembre de 2022

Donación por sociedad a través de administrador con cargo no inscrito en el registro mercantil. Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el acto otorgado por el administrador no inscrito aún en el Registro Mercantil siempre que el notario emita juicio de suficiencia de la representación, reseñando todos los extremos precisos de la misma. R. 22 de noviembre de 2022

TRACTO SUCESIVO

Anotación preventiva de demanda: tracto sucesivo. Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado. R. 16 de noviembre de 2022

Novación de hipoteca. Acreditación de la sucesión universal. Tracto abreviado. En los casos de sucesión universal entre dos sociedades se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad  o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad  otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. R. 8 de noviembre de 2022

URBANISMO

Reversión de finca aportada a reparcelación. Inmatriculación. No  puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación. R. 30 de noviembre de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cierre registral por baja en el índice de entidades. Renovación de cargo de administrador único. Practicada a la Baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda, no cabe practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, salvo las excepciones del art. 97 RRM, lo que deja fuera el cese de un administrador. R. 12 de diciembre de 2022

Designación de miembros del consejo de administración. Interpretación de estatutos. Conflicto entre socios. Si en estatutos se habla de “composición” del Consejo de Administración, estableciendo un quorum reforzado para determinarla, se está refiriendo a la determinación del número de componentes de dicho consejo pero no a los ceses y nombramientos de consejeros. R. 2 de diciembre de 2022

Disolución y liquidación de sociedad. Cese de administrador fallecido. Para constatar el cese de un administrador fallecido en el Registro es necesario de forma insoslayable presentar el certificado del Registro Civil, aunque ese cese no tenga ninguna trascendencia sustantiva. R. 1 de diciembre de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Liquidación de sociedad existiendo deudas en el balance. Simultáneo recurso judicial. Si el convocante de una junta está pendiente en cuanto a la vigencia de su cargo de una demanda judicial, los acuerdos de la Junta convocada no podrán inscribirse hasta que se resuelva por sentencia firme. Aunque de un balance final resulten deudas, si esas deudas constan como pagadas en la certificación o la escritura, la inscripción de la liquidación de la sociedad es posible. R. 22 de noviembre de 2022

CAPITAL SOCIAL

Reducción de capital social por amortización de participaciones propias: ¿responsabilidad de los socios o reserva indisponible? En una reducción de capital social de una limitada por amortización de participaciones adquiridas por la sociedad a título oneroso, la tutela a los acreedores está en la responsabilidad del socio transmitente. No puede obligarse a la sociedad a constituir una  reserva indisponible. R. 4 de noviembre de 2022

Reducción y aumento de capital simultáneos. Publicidad y derecho de oposición de acreedores. En una reducción de capital, por la causa que sea, con aumento simultáneo hasta una cifra igual o superior, no existe derecho de oposición de acreedores y por tanto tampoco existe necesidad de publicidad. R. 15 de noviembre de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas, revocación de NIF y baja en índice de entidades. Inscripción de poder. No es posible la inscripción de un poder si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, por tener el CIF revocado y por estar de baja en la AEAT. R. 28 de noviembre de 2022

Depósito de cuentas sin declaración de identificación del titular real. El documento que refleje la titularidad real de las sociedades, unido a las cuentas anuales de las que no forma parte, es de necesaria presentación, aunque no haya existido variación en el titular real desde la última declaración presentada en el Registro. R. 16 de noviembre de 2022, R. 21 de noviembre de 2022

Depósito de cuentas sin declaración de identificación del titular real. Para depositar las cuentas de una sociedad es necesario que vengan acompañadas del documento relativo a los titulares reales, a efectos de la legislación anti blanqueo de capitales. R. 29 de noviembre de 2022

DENOMINACIÓN SOCIAL

Disparidad de la denominación entre escritura y certificado. Coincidencia con marca renombrada: «BARSA» Y «BARÇA». No es posible adoptar como denominación social la de una marca renombrada si aparte de la coincidencia en el nombre existe esa coincidencia entre  el objeto de la sociedad y lo que protege esa marca. R. 12 de diciembre de 2022

ESTATUTOS

Designación de miembros del consejo de administración. Interpretación de estatutos. Conflicto entre socios. Si en estatutos se habla de “composición” del Consejo de Administración, estableciendo un quorum reforzado para determinarla, se está refiriendo a la determinación del número de componentes de dicho consejo pero no a los ceses y nombramientos de consejeros. R. 2 de diciembre de 2022

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

Disolución y liquidación de sociedad. Cese de administrador fallecido. Para constatar el cese de un administrador fallecido en el Registro es necesario de forma insoslayable presentar el certificado del Registro Civil, aunque ese cese no tenga ninguna trascendencia sustantiva. R. 1 de diciembre de 2022

Liquidación de sociedad existiendo deudas en el balance. Simultáneo recurso judicial. Si el convocante de una junta está pendiente en cuanto a la vigencia de su cargo de una demanda judicial, los acuerdos de la Junta convocada no podrán inscribirse hasta que se resuelva por sentencia firme. Aunque de un balance final resulten deudas, si esas deudas constan como pagadas en la certificación o la escritura, la inscripción de la liquidación de la sociedad es posible. R. 22 de noviembre de 2022

PODERES

Cierre registral por falta de depósito de cuentas, revocación de NIF y baja en índice de entidades. Inscripción de poder. No es posible la inscripción de un poder si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, por tener el CIF revocado y por estar de baja en la AEAT. R. 28 de noviembre de 2022

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Certificación de adjudicación y mandamiento de cancelación de embargo y cargas posteriores. Principio de prioridad. Tomada anotación de embargo sobre un bien no inmatriculado, dicha anotación prevalece sobre una titularidad distinta de dicho bien que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad: es una consecuencia del principio de prioridad. R. 14 de noviembre de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Depósito de cuentas sin declaración de identificación del titular real. El documento que refleje la titularidad real de las sociedades, unido a las cuentas anuales de las que no forma parte, es de necesaria presentación, aunque no haya existido variación en el titular real desde la última declaración presentada en el Registro. R. 16 de noviembre de 2022, R. 21 de noviembre de 2022

Depósito de cuentas sin declaración de identificación del titular real. Para depositar las cuentas de una sociedad es necesario que vengan acompañadas del documento relativo a los titulares reales, a efectos de la legislación anti blanqueo de capitales. R. 29 de noviembre de 2022

Cierre registral por falta de depósito de cuentas, revocación de NIF y baja en índice de entidades. Inscripción de poder. No es posible la inscripción de un poder si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, por tener el CIF revocado y por estar de baja en la AEAT. R. 28 de noviembre de 2022

Cierre registral por baja en el índice de entidades. Renovación de cargo de administrador único. Practicada a la Baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda, no cabe practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, salvo las excepciones del art. 97 RRM, lo que deja fuera el cese de un administrador. R. 12 de diciembre de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Designación de miembros del consejo de administración. Interpretación de estatutos. Conflicto entre socios. Si en estatutos se habla de “composición” del Consejo de Administración, estableciendo un quorum reforzado para determinarla, se está refiriendo a la determinación del número de componentes de dicho consejo pero no a los ceses y nombramientos de consejeros. R. 2 de diciembre de 2022

Disolución y liquidación de sociedad. Cese de administrador fallecido. Para constatar el cese de un administrador fallecido en el Registro es necesario de forma insoslayable presentar el certificado del Registro Civil, aunque ese cese no tenga ninguna trascendencia sustantiva. R. 1 de diciembre de 2022

Liquidación de sociedad existiendo deudas en el balance. Simultáneo recurso judicial. Si el convocante de una junta está pendiente en cuanto a la vigencia de su cargo de una demanda judicial, los acuerdos de la Junta convocada no podrán inscribirse hasta que se resuelva por sentencia firme. Aunque de un balance final resulten deudas, si esas deudas constan como pagadas en la certificación o la escritura, la inscripción de la liquidación de la sociedad es posible. R. 22 de noviembre de 2022

Reducción de capital social por amortización de participaciones propias: ¿responsabilidad de los socios o reserva indisponible? En una reducción de capital social de una limitada por amortización de participaciones adquiridas por la sociedad a título oneroso, la tutela a los acreedores está en la responsabilidad del socio transmitente. No puede obligarse a la sociedad a constituir una  reserva indisponible. R. 4 de noviembre de 2022

 

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE DICIEMBRE

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OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

Plaza de Toros de Puerto de Santa María (Cádiz). Por Fernando Sánchez de Lamadrid Sicre, notario de Gijón y piloto de drones.

IMAGEN ORIGINAL A PANTALLA COMPLETA

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Noviembre 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE NOVIEMBRE DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
AGRUPACIÓN

Denegación del inicio del procedimiento art. 199 LH: posible encubrimiento de una agrupación. El posible encubrimiento de una agrupación es suficiente para denegar el inicio de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. R. 28 de octubre de 2022.

Propiedad horizontal. Falta de definición de la finca sobre la que se constituye. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman. R. 11 de octubre de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC. R. 10 de octubre de 2022

Anotación de embargo. Titular registral emprendedor individual. Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (art. 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). R. 11 de octubre de 2022

Anotación de embargo sobre mitad indivisa de finca ganancial disuelta y no liquidada la sociedad conyugal. No es posible embargar sólo el 50% de un bien ganancial de matrimonio disuelto por fallecimiento de uno de los cónyuges sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes. R. 24 de octubre de 2022

Anotación de embargo en procedimiento contra la herencia yacente. Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). R. 24 de octubre de 2022

Anotación preventiva de transmisión de derecho hereditario. El derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva. R. 21 de octubre de 2022

Embargo sobre finca ganancial, habiendo fallecido ambos cónyuges. Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo. R. 11 de octubre de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Ejecución hipotecaria existiendo pendientes títulos contradictorios. R. 25 de octubre de 2022

Solicitud de notas simples. Denegación de asiento de presentación. Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación. R. 20 de octubre de 2022

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Calificación sustitutoria. En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. R. 10 de octubre de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de inscripción de servidumbre. Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular. R. 10 de octubre de 2022

Cancelación de cargas posteriores a anotación cancelada por caducidad. La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. R. 11 de octubre de 2022

CAUSA

Reconocimiento de dominio. Adición y adjudicación de herencia. Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa. R. 19 de octubre de 2022

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución judicial de permuta sin consignación ex art. 175.6 RH. Cuando las condiciones afectan a una mutación jurídico real susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pueden tener acceso registral de conformidad con el art. 23 LH. R. 21 de octubre de 2022

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Transmisiones que son admisibles. El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. R. 11 de octubre de 2022

Convenio regulador.  Uso de la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito. R. 11 de octubre de 2022

Sentencia de divorcio aprobando convenio regulador. Inscripción en el registro civil. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil. R. 10 de octubre de 2022

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Herencia de causante de nacionalidad alemana. No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse. R. 26 de octubre de 2022

EXTRANJEROS

Adquisición de finca por extranjero no comunitario ley 8/1975. No necesitan autorización militar las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios que se encuentren en situación básica de suelo urbanizado. La condición del suelo se debe acreditar mediante la correspondiente calificación urbanística. R. 25 de octubre de 2022

FINCA

Adquisición de finca por extranjero no comunitario ley 8/1975. No necesitan autorización militar las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios que se encuentren en situación básica de suelo urbanizado. La condición del suelo se debe acreditar mediante la correspondiente calificación urbanística. R. 25 de octubre de 2022

Ampliación de obra nueva de finca que linda con carretera. En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH. R. 28 de octubre de 2022

Denegación del inicio del procedimiento art. 199 LH: posible encubrimiento de una agrupación. El posible encubrimiento de una agrupación es suficiente para denegar el inicio de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. R. 28 de octubre de 2022.

Inmatriculación art. 205 LH. Indicios de doble inmatriculación. solicitud de 199 LH para disipar dudas. Procede tramitar el procedimiento del art. 199 LH cuando, solicitada la inmatriculación por el art. 205, el registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de una doble inmatriculación. R. 20 de octubre de 2022

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición de un colindante. R. 20 de octubre de 2022

Inscripción de representación gráfica. Art. 199: oposición de quien no es titular registral ni catastral. No es tenida en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral. R. 11 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito objetivo. Es exigible en las transmisiones de terrenos rústicos o urbanos, onerosas o gratuitas, inter vivos o mortis causa, en particular a los herederos, no así a los legatarios; a las declaraciones de obra nueva, sea por antigüedad o con licencia, tanto iniciada como terminada, a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, o a las pareadas en de propiedad horizontal si disponen de terreno o jardín. No es exigible a los actos de gravamen ni a las transmisiones de elementos independientes o cuotas de entidades en propiedad horizontal. R. 10 de Octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R.10 de Octubre de 2022,  R. 10 de Octubre de 2022, R. 10 de Octubre de 2022, R.10 de octubre de 2022, R. 11 de octubre de 2022, R. 19 de octubre de 2022, R. 19 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito subjetivo. Solo afecta al propietario, que transmita la propiedad o cualquier otro derecho real. No es aplicable al titular de cualquier otro derecho real que dispusiera de su derecho. R. 10 de Octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R.10 de Octubre de 2022,  R. 10 de Octubre de 2022, R. 10 de Octubre de 2022, R.10 de octubre de 2022, R. 11 de octubre de 2022, R. 19 de octubre de 2022, R. 19 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022, R. 10 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Propiedad horizontal. La manifestación del art. 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible en las transmisiones de entidades independientes, o cuotas de entidades (p.ej aparcamientos o trasteros así transmitidos) de un edificio en propiedad horizontal, pues sólo se proyectan idealmente sobre el suelo –elemento común– del edificio. R. 10 de Octubre de 2022 (vivienda en planta primera), R. 10 de octubre de 2022 (vivienda en planta primera), R. 10 de Octubre de 2022 (vivienda en planta segunda), R. 10 de Octubre de 2022 (vivienda en planta séptima), R. 19 de octubre de 2022 (vivienda en planta baja), R. 19 de octubre de 2022 (vivienda en planta quinta), R. 10 de octubre de 2022 (garaje en planta sótano), R. 10 de octubre de 2022 (vivienda en segunda planta), R. 10 de octubre de 2022 (vivienda en segunda planta y dos plazas de aparcamiento)

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Venta de nave industrial en finca con terreno no edificado. Necesidad de manifestación de suelos contaminados. Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. R. 10 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Venta de vivienda unifamiliar con terreno no edificado. Necesidad de manifestación de suelos contaminados. Transmitiéndose una finca (en este caso vivienda unifamiliar) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. R. 11 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Venta de vivienda unifamiliar sin jardín o terreno. No necesidad de manifestación suelos contaminados. Transmitiéndose una vivienda unifamiliar en régimen de división horizontal sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. R.10 de octubre de 2022

Nueva solicitud de inscripción de representación gráfica habiéndose ya denegado con anterioridad. Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación. R. 10 de octubre de 2022

Propiedad horizontal. Falta de definición de la finca sobre la que se constituye. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman. R. 11 de octubre de 2022

Procedimiento del art. 199 LH con oposición de colindantes. Justificación de la nota de calificación. Margen de tolerancia. Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia. R. 11 de octubre de 2022

HERENCIA

Herencia de causante de nacionalidad alemana. No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse. R. 26 de octubre de 2022

Reconocimiento de dominio. Adición y adjudicación de herencia. Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa. R. 19 de octubre de 2022

HIPOTECA

Subsanación o novación de hipoteca unilateral a favor del estado ya aceptada. Consentimiento del acreedor en certificación de la Agencia Tributaria donde se contiene la nueva configuración de la obligación garantizada. R. 19 de octubre de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Indicios de doble inmatriculación. solicitud de 199 LH para disipar dudas. Procede tramitar el procedimiento del art. 199 LH cuando, solicitada la inmatriculación por el art. 205, el registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de una doble inmatriculación. R. 20 de octubre de 2022

Negativa a iniciar expediente de doble inmatriculación. En caso de doble inmatriculación la primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas, apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral, poniendo el acento en que si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. R. 20 de octubre de 2022

Recurso contra inmatriculación ya practicada. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. R. 11 de octubre de 2022

MEDIOS DE PAGO

Identificación de medios de pago. Pagos futuros o aplazados. La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros. R. 10 de octubre de 2022

NEGOCIO JURÍDICO

Reconocimiento de dominio. Adición y adjudicación de herencia. Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa. R. 19 de octubre de 2022

NOTAS MARGINALES

Constancia registral por nota marginal de la posible afección de una finca por vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 21 de octubre de 2022

OBRA NUEVA

Ampliación de obra nueva de finca que linda con carretera. En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH. R. 28 de octubre de 2022

Obra nueva sita en valencia en suelo no urbanizable de especial protección. Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la ley del suelo, no pudiendo inscribirse como obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. R. 28 de octubre de 2022

Propiedad horizontal. Falta de definición de la finca sobre la que se constituye. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman. R. 11 de octubre de 2022

PERMUTA

Resolución judicial de permuta sin consignación ex art. 175.6 RH. Cuando las condiciones afectan a una mutación jurídico real susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pueden tener acceso registral de conformidad con el art. 23 LH. R. 21 de octubre de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Escritura de protocolización de operaciones particionales otorgada por contador partidor. En un acta de protocolización de cuaderno particional aprobado judicialmente es necesario que se aporten todos los documentos necesarios para acreditar el título sucesorio y quienes son los herederos que heredan por ius transmisionis, así como que consten las circunstancias identificativas de todos los adjudicatarios, siendo no obstante posible la inscripción parcial de adjudicaciones indivisas respecto a aquellos adjudicatarios determinados cuyo título sucesorio haya quedado igualmente determinado. R. 25 de octubre de 2022

Intervención en la partición de los legitimarios de la legitimaria fallecida posteriormente. En escritura de liquidación de gananciales, partición y adjudicación de herencia es necesaria la intervención de los legitimarios de la legitimaria que ha fallecido con posterioridad al causante debido a la naturaleza de pars bonorum de la legítima del derecho común. R. 24 de octubre de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución hipotecaria existiendo pendientes títulos contradictorios. R. 25 de octubre de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal. Falta de definición de la finca sobre la que se constituye. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman. R. 11 de octubre de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Solicitud de notas simples. Denegación de asiento de presentación. Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación. R. 20 de octubre de 2022

 RECURSO GUBERNATIVO

Recurso contra inmatriculación ya practicada. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. R. 11 de octubre de 2022

REGISTRO CIVIL

Sentencia de divorcio aprobando convenio regulador. Inscripción en el registro civil. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil. R. 10 de octubre de 2022

SERVIDUMBRE

Cancelación de inscripción de servidumbre. Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular. R. 10 de octubre de 2022

SOCIEDADES

Usufructo a favor de una sociedad por más de 30 años. Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años. R. 21 de octubre de 2022.

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC. R. 10 de octubre de 2022

URBANISMO

Afección urbanística. Ejecución en procedimiento de apremio: adjudicación al agente urbanizador. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas. R. 10 de octubre de 2022

USUFRUCTO

Usufructo a favor de una sociedad por más de 30 años. Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años. R. 21 de octubre de 2022.

URBANISMO

Obra nueva sita en valencia en suelo no urbanizable de especial protección. Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la ley del suelo, no pudiendo inscribirse como obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. R. 28 de octubre de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador.  Uso de la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito. R. 11 de octubre de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cese y nombramiento de administrador. Títulos contradictorios y principio de prioridad. Doctrina del supremo. La existencia de títulos contradictorios sin despachar en el registro, sea cual sea el orden de su presentación, debe provocar la suspensión de la inscripción de todos los documentos que se encuentren en dicha situación. Para el Supremo no es necesario siquiera que el título esté presentado. R. 24 de octubre de 2022

Renuncia de administrador. Forma de la notificación: art. 147 RRM. La notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador deberá hacerse conforme al art. 202 RN. No es válida la hecha por burofax. R. 13 de octubre de 2022

CAPITAL SOCIAL

Reducción  y aumento de capital social SL. Verificación contable. Temporalidad del acuerdo de aumento del capital social. Es inscribible una operación acordeón, acordada en junta universal y por unanimidad, sin verificación del balance, cuando en un segundo acuerdo se aumenta el capital hasta una cantidad idéntica a la existente antes de la reducción. R. 10 de octubre de 2022

 SOCIEDAD LIMITADA

Reducción  y aumento de capital social SL. Verificación contable. Temporalidad del acuerdo de aumento del capital social. Es inscribible una operación acordeón, acordada en junta universal y por unanimidad, sin verificación del balance, cuando en un segundo acuerdo se aumenta el capital hasta una cantidad idéntica a la existente antes de la reducción. R. 10 de octubre de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Títulos contradictorios y principio de prioridad. Doctrina del supremo. Cese y nombramiento de administrador. La existencia de títulos contradictorios sin despachar en el registro, sea cual sea el orden de su presentación, debe provocar la suspensión de la inscripción de todos los documentos que se encuentren en dicha situación. Para el Supremo no es necesario siquiera que el título esté presentado. R. 24 de octubre de 2022

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE NOVIEMBRE

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (OCTUBRE 2022)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

Zahara de los atunes (Cádiz)

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Octubre 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE OCTUBRE DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS NOTARIALES

Renuncia de los herederos instituidos y de los descendientes sustitutos. Necesidad de declaración notarial de herederos. Siempre que proceda la sucesión abintestato, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato. R. 20 de septiembre de 2022

ADQUISICIÓN PREFERENTE

Ejecución hipotecaria. Manifestación de situación arrendaticia. acreditación del estado civil. En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración. R. 10 de agosto de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Ejecución de embargo de la totalidad de finca ganancial adjudicando «una mitad indivisa». Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares. R. 21 de septiembre de 2022

Nota informativa previa que por error no reseña anotación de embargo: no cabe la cancelación. No cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados. R. 8 de septiembre de 2022

ANOTACIONES PREVENTIVAS

Anotación preventiva de querella. No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil. R. 6 de septiembre de 2022

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Titularidad fiduciaria. Es posible en una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante. R. 12 de agosto de 2022

Efectos de la anotación caducada sobre el auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. R. 8 de septiembre de 2022

Instancia solicitando que no se prorrogue una anotación de embargo al estar revocado el NIF del embargante. La prohibición de acceso a cualquier registro público de documentos notariales otorgados por una entidad con el NIF revocado no impide practicar asientos ordenados por la autoridad judicial, como puede ser una prórroga de una anotación preventiva de embargo. R. 12 de agosto de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Prohibición de disponer solicitada por burofax de abogado y fotocopia de orden provisional de tribunal suizo. No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones. R. 5 de septiembre de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Nota informativa previa que por error no reseña anotación de embargo: no cabe la cancelación. No cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados. R. 8 de septiembre de 2022

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

Adquisición en ejercicio de opción de compra concedida por ayuntamiento. Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un Derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa. R. 6 de septiembre de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación por caducidad de derecho de superficie. Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración –art. 82-2 LH- es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido, de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral. R. 16 de septiembre de 2022

Doble inmatriculación. Solicitud de cancelación de inmatriculación practicada. En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no puede cancelar de oficio la inscripción ya practicada de ninguna de las fincas afectadas sino que ha de acudir al procedimiento previsto en el art. 209 LH si estima que hay indicios suficientes para ello. R. 17 de agosto de 2022

Incidente de oposición por cláusula abusiva en ejecución hipotecaria. Cancelación de asientos. R. 27 de septiembre de 2022

Nota informativa previa que por error no reseña anotación de embargo: no cabe la cancelación. No cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados. R. 8 de septiembre de 2022

COMPRAVENTA

Compra por sociedad civil alemana representada por apoderado. La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. R. 29 de septiembre de 2022

Copia parcial de escritura de compraventa: ¿es inscribible? Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”. R. 13 de septiembre de 2022

Tracto sucesivo. Doble venta y principio de prioridad. Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario. R. 7 de septiembre de 2022

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Compra por sociedad civil alemana representada por apoderado. La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. R. 29 de septiembre de 2022

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Prohibición de disponer solicitada por burofax de abogado y fotocopia de orden provisional de tribunal suizo. No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones. R. 5 de septiembre de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia firme en rebeldía sin el transcurso de los plazos acción rescisoria. Para que puedan inscribirse las sentencias dictadas en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. R. 27 de septiembre de 2022

Sentencia de nulidad de contrato de compraventa de finca inscrita como presuntivamente ganancial. El cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues ésta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento. R. 5 de septiembre de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Copia parcial de escritura de compraventa: ¿es inscribible? Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”. R. 13 de septiembre de 2022

DONACIÓN

Donación de finca sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente. R. 6 de septiembre de 2022

Donación bienes menores sin la autorización judicial art. 65 y 66 ley foral navarra. Conforme a la tradición jurídica navarra, se interpreta que la nueva redacción dada a las Leyes 65 y 66 del Fuero Nuevo de Navarra sigue permitiendo que el donante de bienes a menores puede dispensar a los progenitores de la necesidad de autorización judicial en caso de enajenación y del defensor judicial en caso de conflicto de interés con los progenitores. R. 26 de septiembre de 2022

FINCA

Denegación de inscripción gráfica alternativa que solapa otra georreferenciación ya inscrita de finca colindante. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre otra, no puede inscribirse una georreferenciación que se solape con otra previamente inscrita. R. 14 de septiembre de 2022

Denegación de inscripción de representación gráfica por posible invasión de dominio público. En la tramitación del art. 199, debe ser tenida en cuenta la oposición de la Administración recibida fuera del plazo de 20 días, pero dentro del plazo de 15 días para calificar la documentación. R. 21 de septiembre de 2022

Inscripción de exceso de cabida y representación gráfica. Invasión del dominio público no deslindado. Aunque no esté deslindada una vía pecuaria, no puede inscribirse la representación gráfica de una finca colindante cuando la Administración alega, en la tramitación del art. 199 LH, invasión de dicha vía pública. R. 6 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa de finca resto sin linderos. Las dudas de correspondencia de la registradora no impiden la iniciación del procedimiento del art. 199 LH, pues pueden resolverse en su tramitación. R. 7 de septiembre de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de uno de los notificados. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante la duda de si un camino, al parecer invadido por la representación gráfica, es de titularidad pública o privada, lo procedente es notificar la pretensión de inscripción a la Administración afectada para que se manifieste al respecto. R. 6 de septiembre de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Posible encubrimiento de negocio jurídico. Legitimación art. 199 LH. La falta de legitimación y de acreditación de la identidad del promotor del expediente justifican la suspensión del expediente del art. 199 LH antes de su inicio; no así, las dudas de identidad del registrador. R. 27 de septiembre de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindantes que tienen inscrita la georreferenciación catastral. El hecho de que los colindantes tengan inscrita su representación gráfica catastral no les impide oponerse en el curso del expediente del art. 199 LH, aunque la representación gráfica que se pretende inscribir sea la catastral. R. 7 de septiembre de 2022

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la posible invasión de fincas colindantes conlleva la denegación de la inscripción de la georreferenciación alternativa. R. 21 de septiembre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito subjetivo. Solo afecta al propietario, que transmita la propiedad o cualquier otro derecho real. No es aplicable al titular de cualquier otro derecho real que dispusiera de su derecho. R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 14 de septiembre de 2022, R. 20 de septiembre de 2022, R. 26 de septiembre de 2022, R. 27 de septiembre de 2022 , R. 3 de octubre de 2022, R. 3 de octubre de 2022,

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito objetivo. Es exigible en las transmisiones de terrenos rústicos o urbanos, onerosas o gratuitas, inter vivos o mortis causa, en particular a los herederos, no así a los legatarios; a las declaraciones de obra nueva, sea por antigüedad o con licencia, tanto iniciada como terminada, a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, o a las pareadas en de propiedad horizontal si disponen de terreno o jardín. No es exigible a los actos de gravamen ni a las transmisiones de elementos independientes o cuotas de entidades en propiedad horizontal. R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 14 de septiembre de 2022, R. 20 de septiembre de 2022, R. 26 de septiembre de 2022, R. 27 de septiembre de 2022 , R. 3 de octubre de 2022, R. 3 de octubre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Venta de vivienda unifamiliar pareada con jardín que la rodea. Cabe la posibilidad de que sobre la indicada vivienda que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. R. 12 de agosto de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Propiedad horizontal. La manifestación del art. 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible en las transmisiones de entidades independientes, o cuotas de entidades (p.ej aparcamientos o trasteros así transmitidos) de un edificio en propiedad horizontal, pues sólo se proyectan idealmente sobre el suelo –elemento común– del edificio. R. 12 de agosto de 2022 (vivienda en planta baja), R. 12 de agosto de 2022 (disolución de comunidad vivienda planta primera), R. 12 de agosto de 2022 (ático en urbanización), R. 14 de septiembre de 2022(vivienda en planta cuarta), R. 20 de septiembre de 2022 (viviendas en plantas tercera y primera), R. 26 de septiembre de 2022 (vivienda en planta cuarta), R. 27 de septiembre de 2022 (viviendas en plantas primera y baja), R. 3 de octubre de 2022 (vivienda en planta primera)

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Constitución de hipoteca. Al no transmitirse la propiedad ni ningún derecho real, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. R. 3 de octubre de 2022

HERENCIA

Donación de finca sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente. R. 6 de septiembre de 2022

Renuncia de los herederos instituidos y de los descendientes sustitutos. Necesidad de declaración notarial de herederos. Siempre que proceda la sucesión abintestato, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato. R. 20 de septiembre de 2022

HIPOTECA

Hipoteca de vivienda habitual seguida a la compra sin intervención del cónyuge no propietario. La Ley 5/2019 no  deroga la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, que NO requiere el consentimiento del CÓNYUGE ni el otorgamiento del ACTA previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial (gananciales o separación). R. 26 de septiembre de 2022

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Constitución de hipoteca. Al no transmitirse la propiedad ni ningún derecho real, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. R. 3 de octubre de 2022

Hipoteca sobre edificio en construcción. Vigencia de certificado de tasación. R. 27 de septiembre de 2022

HIPOTECA. SUBROGACIÓN

Subrogación activa de hipoteca sin aportar certificado del saldo deudor. Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. R. 13 de septiembre de 2022

INMATRICULACIÓN

Doble inmatriculación. Solicitud de cancelación de inmatriculación practicada. En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no puede cancelar de oficio la inscripción ya practicada de ninguna de las fincas afectadas sino que ha de acudir al procedimiento previsto en el art. 209 LH si estima que hay indicios suficientes para ello. R. 17 de agosto de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Coincidencia de descripciones fundada en un proyecto de normalización urbanística en el país vasco. Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título. R. 12 de septiembre de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. Por ser las descripciones de las fincas meramente literarias resulta complicado poder determinar si hay o no una situación de doble inmatriculación. R. 12 de agosto de 2022

MEDIOS DE PAGO

Identificación de medios de pago y negocios jurídicos previos. La identificación de los medios de pago no es exigible respecto de negocios jurídicos previos al contrato objeto de la escritura sujeta a inscripción, como en el caso de una cesión de derechos de opción previa a una compraventa, pues no son objeto de la escritura. Sin embargo, sí han de identificarse todos los medios de pago de la compraventa que tengan su origen o se imputen a esos negocios previos. R. 14 de septiembre de 2022

OBRA NUEVA

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito objetivo. Es exigible a las declaraciones de obra nueva, sea por antigüedad o con licencia, tanto iniciada como terminada. R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 14 de septiembre de 2022, R. 20 de septiembre de 2022, R. 26 de septiembre de 2022, R. 27 de septiembre de 2022 , R. 3 de octubre de 2022, R. 3 de octubre de 2022

Obra nueva en Andalucía por certificado de antigüedad. Suelo de especial protección y prescripción. La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el art. 28-4 LS no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción de la infracción urbanística bastando que resulte del certificado técnico la fecha de terminación. En Andalucía es aplicable incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de Andalucía. R. 14 de septiembre de 2022

Obra nueva y división horizontal. Anejos inseparables. Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas. R. 15 de septiembre de 2022

OPCIÓN DE COMPRA

Adquisición en ejercicio de opción de compra concedida por ayuntamiento. Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un Derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa. R. 6 de septiembre de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Actos del tutor que precisan autorización judicial en Cataluña. En Cataluña el tutor no precisa autorización judicial en operaciones que excedan de lo meramente particional ni tampoco en las de partición y posterior adjudicación. R. 7 de octubre de 2022

Facultades del albacea contador partidor para enajenar bienes tras la partición y adjudicación. Tras la partición y adjudicación de los bienes, el albacea contador partidor puede venderlos si los herederos unánimemente confirman en la escritura de partición esta facultad inicialmente concedida en el testamento. R. 3 de octubre de 2022

PODERES

Compra por sociedad civil alemana representada por apoderado. La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. R. 29 de septiembre de 2022

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Tracto sucesivo. Doble venta y principio de prioridad. Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario. R. 7 de septiembre de 2022

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Obra nueva y división horizontal. Anejos inseparables. Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas. R. 15 de septiembre de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Efectos de la anotación caducada sobre el auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. R. 8 de septiembre de 2022

Ejecución de embargo de la totalidad de finca ganancial adjudicando «una mitad indivisa». Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares. R. 21 de septiembre de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Notificación al deudor en domicilio diferente al consignado en el registro. La notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto y en caso de error registral procede su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto. R. 8 de septiembre de 2022

Ejecución hipotecaria. Manifestación de situación arrendaticia. acreditación del estado civil. En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración. R. 10 de agosto de 2022

Incidente de oposición por cláusula abusiva en ejecución hipotecaria. Cancelación de asientos. R. 27 de septiembre de 2022

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución extrajudicial de hipoteca. Notificación al titular de la última inscripción de dominio. El art. 236 f RH continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta. R. 21 de septiembre de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Prohibición de disponer solicitada por burofax de abogado y fotocopia de orden provisional de tribunal suizo. No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones. R. 5 de septiembre de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Propiedad horizontal. La manifestación del art. 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible en las transmisiones de entidades independientes, o cuotas de entidades (p.ej aparcamientos o trasteros así transmitidos) de un edificio en propiedad horizontal, pues sólo se proyectan idealmente sobre el suelo –elemento común– del edificio. R. 12 de agosto de 2022 (vivienda en planta baja), R. 12 de agosto de 2022 (ático en urbanización), R. 14 de septiembre de 2022(vivienda en planta cuarta), R. 20 de septiembre de 2022 (viviendas en plantas tercera y primera), R. 26 de septiembre de 2022 (vivienda en planta cuarta), R. 27 de septiembre de 2022 (viviendas en plantas primera y baja), R. 3 de octubre de 2022 (vivienda en planta primera)

Obra nueva y división horizontal. Anejos inseparables. Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas. R. 15 de septiembre de 2022

Propiedad horizontal. Modificación de estatutos con quorum de 3/5. Inscripción en el registro. En un acuerdo de modificación de Estatutos de una propiedad horizontal relativo a limitación de actividades de alquiler vacacional, para el que se exige un quórum de 3/5, es necesario, para que sea inscribible, que conste en el certificado el nombre de los que han votado para que el registrador pueda cotejar sus nombres con los titulares registrales existentes en el momento de presentación del título a inscripción, pues, si hubiera un nuevo titular que no hubiera votado a favor se exigiría su consentimiento. R. 3 de octubre de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Nota informativa previa que por error no reseña anotación de embargo: no cabe la cancelación. No cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados. R. 8 de septiembre de 2022

Publicidad formal de precio y condiciones de pago. La regla general es que no cabe dar publicidad sobre el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo. R. 26 de septiembre de 2022

Publicidad formal. Ha de alegarse la finalidad de la solicitud. Para que el registrador pueda valorar si la petición de publicidad formal está justificada y la existencia de interés legítimo es conveniente que el solicitante explique motivadamente en la solicitud cual es el objeto para el que se pide la publicidad. R. 3 de octubre de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Competencia de la DG para resolver un recurso que versa sobre derecho catalán, pero afectante a fincas situadas fuera del territorio de la Comunidad Autónoma Catalana. R. 7 de octubre de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Ejecución de embargo de la totalidad de finca ganancial adjudicando «una mitad indivisa». Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares. R. 21 de septiembre de 2022

Sentencia de nulidad de contrato de compraventa de finca inscrita como presuntivamente ganancial. El cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues ésta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento. R. 5 de septiembre de 2022

SUPERFICIE, DERECHO DE

Cancelación por caducidad de derecho de superficie. Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración –art. 82-2 LH- es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido, de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral. R. 16 de septiembre de 2022

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Donación de finca sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo. El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente. R. 6 de septiembre de 2022

TITULAR REGISTRAL

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Titularidad fiduciaria. Es posible en una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante. R. 12 de agosto de 2022

Ejecución hipotecaria. Manifestación de situación arrendaticia. acreditación del estado civil. En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración. R. 10 de agosto de 2022

Instancia solicitando que no se prorrogue una anotación de embargo al estar revocado el NIF del embargante. La prohibición de acceso a cualquier registro público de documentos notariales otorgados por una entidad con el NIF revocado no impide practicar asientos ordenados por la autoridad judicial, como puede ser una prórroga de una anotación preventiva de embargo. R. 12 de agosto de 2022

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Titularidad fiduciaria. Es posible en una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante. R. 12 de agosto de 2022

Tracto sucesivo. Doble venta y principio de prioridad. Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario. R. 7 de septiembre de 2022

TUTELA

Actos del tutor que precisan autorización judicial en Cataluña. En Cataluña el tutor no precisa autorización judicial en operaciones que excedan de lo meramente particional ni tampoco en las de partición y posterior adjudicación. R. 7 de octubre de 2022

URBANISMO

Inmatriculación art. 205 LH. Coincidencia de descripciones fundada en un proyecto de normalización urbanística en el país vasco. Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título. R. 12 de septiembre de 2022

Obra nueva en Andalucía por certificado de antigüedad. Suelo de especial protección y prescripción. La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el art. 28-4 LS no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción de la infracción urbanística bastando que resulte del certificado técnico la fecha de terminación. En Andalucía es aplicable incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de Andalucía. R. 14 de septiembre de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Hipoteca de vivienda habitual seguida a la compra sin intervención del cónyuge no propietario. La Ley 5/2019 no  deroga la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, que NO requiere el consentimiento del CÓNYUGE ni el otorgamiento del ACTA previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial (gananciales o separación). R. 26 de septiembre de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Constitución de sociedad. Organización y funcionamiento del consejo de administración. En la regulación del consejo de administración de una sociedad limitada no es necesario indicar la persona legitimada para convocarlo. R. 2 de septiembre de 2022

Poder otorgado por administrador mancomunado a un tercero. No es posible la inscripción de un poder conferido sólo por uno de los dos administradores mancomunados de una sociedad y tampoco si ese poder es a favor de un tercero para que actúe junto con el otro administrador mancomunado de la misma. R. 5 de septiembre de 2022

 ASIENTOS REGISTRALES

Sentencia declarando la inexactitud de un asiento registral. Significado del allanamiento a la demanda. No es inscribible una sentencia que proclama la inexactitud el registro por falta de dos inscripciones, si la demanda, aparte de dirigirse contra los obligados a procurar la inscripción, no se dirige también contra la propia sociedad. Una sentencia con allanamiento a la demanda en el caso de la resolución se declaró no inscribible. R. 3 de octubre de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Necesidad de identificación del titular real. No es posible el depósito de cuentas de una sociedad si no viene debidamente acompañado del documento relativo a los titulares reales de la misma. R. 6 de septiembre de 2022

DOMICILIO SOCIAL

Estatutos SL. Determinación del domicilio social. Omisión del número de la calle. La falta de expresión del número de la calle en la que se sitúa el domicilio de una sociedad, no es defecto que impida la inscripción. Es decir que es admisible la expresión “s/n”. R. 13 de septiembre de 2022

ESTATUTOS

Estatutos SL. Determinación del domicilio social. Omisión del número de la calle. La falta de expresión del número de la calle en la que se sitúa el domicilio de una sociedad, no es defecto que impida la inscripción. Es decir que es admisible la expresión “s/n”. R. 13 de septiembre de 2022

JUNTA GENERAL

Convocatoria de junta general por servicio privado de correo. Calificaciones sucesivas. Si la convocatoria es por correo certificado con acuse de recibo la carta debe ser enviada por el Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos. R. 12 de septiembre de 2022.

 OBJETO SOCIAL

Constitución de SL. Objeto social defectuoso: forma de subsanación. Una subsanación de una escritura de constitución de sociedad, hecha por acuerdo de junta general universal, sirve para despacharla. R. 12 de agosto de 2022

PODERES

Poder otorgado por administrador mancomunado a un tercero. No es posible la inscripción de un poder conferido sólo por uno de los dos administradores mancomunados de una sociedad y tampoco si ese poder es a favor de un tercero para que actúe junto con el otro administrador mancomunado de la misma. R. 5 de septiembre de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Autónomos societarios: su posible inscripción como emprendedores de responsabilidad limitada. No pueden ser emprendedores de responsabilidad limitada, ni por tanto inscribirse en el Registro Mercantil, los llamados “autónomos societarios” a los efectos de la legislación de la Seguridad Social. R. 26 de septiembre de 2022

Sentencia declarando la inexactitud de un asiento registral. Significado del allanamiento a la demanda. No es inscribible una sentencia que proclama la inexactitud el registro por falta de dos inscripciones, si la demanda, aparte de dirigirse contra los obligados a procurar la inscripción, no se dirige también contra la propia sociedad. Una sentencia con allanamiento a la demanda en el caso de la resolución se declaró no inscribible. R. 3 de octubre de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Autónomos societarios: su posible inscripción como emprendedores de responsabilidad limitada. No pueden ser emprendedores de responsabilidad limitada, ni por tanto inscribirse en el Registro Mercantil, los llamados “autónomos societarios” a los efectos de la legislación de la Seguridad Social. R. 26 de septiembre de 2022

Constitución de sociedad. Organización y funcionamiento del consejo de administración. En la regulación del consejo de administración de una sociedad limitada no es necesario indicar la persona legitimada para convocarlo. R. 2 de septiembre de 2022

Constitución de SL. Objeto social defectuoso: forma de subsanación. Una subsanación de una escritura de constitución de sociedad, hecha por acuerdo de junta general universal, sirve para despacharla. R. 12 de agosto de 2022

Estatutos SL. Determinación del domicilio social. Omisión del número de la calle. La falta de expresión del número de la calle en la que se sitúa el domicilio de una sociedad, no es defecto que impida la inscripción. Es decir que es admisible la expresión “s/n”. R. 13 de septiembre de 2022

Poder otorgado por administrador mancomunado a un tercero. No es posible la inscripción de un poder conferido sólo por uno de los dos administradores mancomunados de una sociedad y tampoco si ese poder es a favor de un tercero para que actúe junto con el otro administrador mancomunado de la misma. R. 5 de septiembre de 2022

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (AGOSTO-SEPTIEMBRE 2022)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMASRESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: SeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Gaviota sobre la playa de la Victoria (Cádiz)

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Agosto 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE AGOSTO DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS NOTARIALES

Acta notarial de declaración de herederos abintestato relacionada. Prueba de la separación de hecho sin reconciliación. Acreditado en el acta notarial declaratoria de herederos que la causante estaba separada de hecho, carece de fundamento la afirmación del registrador de que no resulta acreditada en sede extrajudicial la separación de hecho. En el procedimiento registral no se ejerce una función de carácter judicial respecto de la cual el instrumento público sea un mero medio de prueba. R. 29 de julio de 2022

Inmatriculación con acta de notoriedad complementaria. El Acta de Notoriedad complementaria es un título público apto para la inmatriculación de fincas como segundo título. Basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones. R. 28 de julio de 2022

ADQUISICIÓN PREFERENTE

Extinción de comunidad: naturaleza. Derecho de adquisición preferente. De conformidad con el art. 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas. R. 27 de julio de 2022

AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN

Agrupación e informe de validación gráfica. Errores irrelevantes y sentido pragmático en la aplicación de las normas. En la agrupación de dos o más fincas no es necesario aportar el Informe de Validación Gráfica (IVG) de cada una de las fincas de origen, sino que basta el de la finca agrupada resultante. Como regla general hay que aplicar las normas con un sentido pragmático, si no se perjudica a nadie. En el presente caso, el error de ubicación de la construcción en una de las fincas de origen hay que rectificarlo, aunque después de la agrupación sea ya irrelevante. R.  11 de julio de 2022.

Agrupación y posterior segregación de finca. Oposición de colindante. Si, tras la tramitación del art. 199, el registrador tiene dudas fundadas sobre la invasión de finca colindante debe denegar la inscripción, no suspenderla. En una agrupación seguida de segregación o división, la calificación de la georreferenciación debe ir referida a las fincas resultantes de estos actos, no a la formada por agrupación. R. 11 de julio de 2022

No inmatriculación art. 205 LH y agravio comparativo.  Segregación antigua en escritura. El agravio comparativo no es argumento para recurrir una calificación, pues el registrador no está vinculado por otras calificaciones. La segregación antigua sin licencia, incluso aunque se haya hecho en escritura y no fuera necesaria la licencia en ese momento, exige ahora para su inscripción o licencia o declaración de innecesariedad o declaración de prescripción. R. 12 de julio de 2022

Segregación de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo. La licencia municipal se segregación, o la certificación de su innecesariedad, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación pero cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece de competencia la Administración local. R. 11 de julio de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación prorrogada antes de la LEC. Solicitud de cancelación ex art. 210 LH. La regla octava del art. 210.1 LH es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC, dada su eficacia real, siendo posible su cancelación, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda. R. 27 de julio de 2022

Anotación prorrogada al no haber transcurrido aún los plazos Covid. En materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del art. 86 LH practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. R. 28 de julio de 2022

Ejecución ordinaria. Anotación cancelada. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. R. 27 de julio de 2022

Firmeza. No necesaria para anotaciones. R. 28 de julio de 2022

Solicitud de prórroga de anotación de sentencia ya cancelada. No cabe prorrogar una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada, al estar la cancelación sujeta a la salvaguardia de los tribunales. R. 19 de julio de 2022

ANOTACIÓN DE DEMANDA

Extinción judicial de condominio. Efectos de la nota marginal en subastas voluntarias. Cancelación de cargas. La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la disolución judicial de condominio del at 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda. R. 20 de julio de 2022

Tracto sucesivo. Anotación de demanda caducada: cancelación de cargas posteriores. Para que una sentencia despliegue su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores, estando caducada la anotación preventiva de demanda, es necesario que al menos sus titulares hayan sido emplazados en el procedimiento. R. 7 de julio de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva de embargo cuando al finca consta inscrita a nombre de persona distinta del deudor. R. 13 de julio de 2022

Anotación de embargo demandados la viuda y la herencia yacente del causante. El principio de tracto sucesivo exige que para la inscripción de una resolución judicial en el Registro, que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o contra sus respectivos herederos en el caso de que dicho titular haya fallecido. R. 19 de julio de 2022

APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES

Extinción de régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Documentos no presentados al tiempo de la calificación. El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para subsanar los defectos expresados en la calificación que lo motiva, pues no es misión de este Centro Directivo calificar esos documentos presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador. R. 7 de julio de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación. No cabe practicar el asiento de presentación de una instancia privada que no va a provocar operación registral alguna. R. 14 de julio de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Calificación registral de documentos judiciales. Tracto sucesivo. No cabe cancelar un asiento en virtud de sentencia si su titular no fue parte en el procedimiento ni constaba vigente, cuando inscribió, la anotación de demanda que en su día se había practicado. R. 13 de julio de 2022

Inmatriculación cancelada por no haberse acreditado la publicación del edicto: No cabe recurso contra asientos ya practicados. R. 20 de julio de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Calificación registral de documentos judiciales. Tracto sucesivo. No cabe cancelar un asiento en virtud de sentencia si su titular no fue parte en el procedimiento ni constaba vigente, cuando inscribió, la anotación de demanda que en su día se había practicado. R. 13 de julio de 2022

Cancelación en virtud de sentencia firme sin que el mandamiento lo ordene. Si una sentencia declara la nulidad del título que motivó la inscripción, procede la cancelación, aunque no se ordene expresamente en el mandamiento. R. 19 de julio de 2022

Sentencia en procedimiento no dirigido frente al titular registral. La rectificación de los asientos del Registro precisa el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismoR. 12 de julio de 2022

Tracto sucesivo. Anotación de demanda caducada: cancelación de cargas posteriores. Para que una sentencia despliegue su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores, estando caducada la anotación preventiva de demanda, es necesario que al menos sus titulares hayan sido emplazados en el procedimiento. R. 7 de julio de 2022

CANCELACIÓN

Anotación prorrogada antes de la LEC. Solicitud de cancelación ex art. 210 LH. La regla octava del art. 210.1 LH es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC, dada su eficacia real, siendo posible su cancelación, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda. R. 27 de julio de 2022

Anotación prorrogada al no haber transcurrido aún los plazos Covid. En materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del art. 86 LH practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. R. 28 de julio de 2022

Cancelación de condición resolutoria en garantía de obligación de hacer por instancia privada. Es posible cancelar unilateralmente una condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer, pero siempre que se aporte el documento pactado para ello. No es admisible la alegación de que la condición resolutoria estaba sujeta a su vez a una condición suspensiva, que no se pactó expresamente, pero incluso aun cuando hubiera sido así, solo es admisible la cancelación unilateral aportando el documento pactado. R. 6 de julio de 2022

Cancelación de hipoteca. Poder otorgado por sociedad extranjera. Subapoderamiento. Solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir (documento de sustitución de poder), y el documento inicial de poder (en este supuesto, autorizado por notario extranjero). No debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. R. 6 de julio de 2022

Cancelación de hipoteca (unilateral) por caducidad. Para cancelar por caducidad una hipoteca (unilateral) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad). R. 18 de julio de 2022

Cancelación en virtud de sentencia firme sin que el mandamiento lo ordene. Si una sentencia declara la nulidad del título que motivó la inscripción, procede la cancelación, aunque no se ordene expresamente en el mandamiento. R. 19 de julio de 2022

Ejecución ordinaria. Anotación cancelada. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. R. 27 de julio de 2022

Extinción judicial de condominio. Efectos de la nota marginal en subastas voluntarias. Cancelación de cargas. La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la disolución judicial de condominio del at 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda. R. 20 de julio de 2022

No inmatriculación art. 205 LH y agravio comparativo.  Segregación antigua en escritura. El agravio comparativo no es argumento para recurrir una calificación, pues el registrador no está vinculado por otras calificaciones. La segregación antigua sin licencia, incluso aunque se haya hecho en escritura y no fuera necesaria la licencia en ese momento, exige ahora para su inscripción o licencia o declaración de innecesariedad o declaración de prescripción. R. 12 de julio de 2022

Sentencia de resolución de permuta de solar por obra futura existiendo hipotecas. El derecho a la tutela judicial efectiva, no queda protegido con la sola constancia registral de la condición resolutoria, o con una sentencia firme de resolución, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, con la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente. R. 12 de julio de 2022

Solicitud de prórroga de anotación de sentencia ya cancelada. No cabe prorrogar una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada, al estar la cancelación sujeta a la salvaguardia de los tribunales. R. 19 de julio de 2022

CAUSA

Liquidación de sociedad conyugal. Reconocimiento de deuda sin expresión de la causa. Identificación de medios de pago. La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente. R. 27 de julio de 2022

COMPRAVENTA

Compraventa de varias fincas con condición resolutoria. distribución del precio aplazado. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. R. 27 de julio de 2022 

COMUNIDAD DE BIENES

Extinción de comunidad: naturaleza. Derecho de adquisición preferente. De conformidad con el art. 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas. R. 27 de julio de 2022

Extinción judicial de condominio. Efectos de la nota marginal en subastas voluntarias. Cancelación de cargas. La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la disolución judicial de condominio del at 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda. R. 20 de julio de 2022

Obra nueva por titulares de participaciones indivisas con concreción de la porción de terreno. Para declarar la obra nueva sobre una finca que se encuentra en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de la misma. En cambio, para declarar solo el fin de obra, cuando ya consta previamente declarada la obra en construcción, en principio, basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes. R. 11 de julio de 2022

Venta de participación indivisa de finca rústica en Andalucía. Indicios de parcelación. Como regla general la venta de una cuota indivisa de una finca rústica no presupone la existencia de una parcelación, en particular si ya está inscrita, pero hay que analizar en el caso concreto si hay indicios de parcelación y en tal caso, si lo prevé la legislación sustantiva urbanística de la Comunidad Autónoma que resulte aplicable, exigir la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad conforme a lo dispuesto en el art. 78 RD 1093/1997. R. 5 de julio de 2022

CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Distinción entre concesión administrativa y mera autorización administrativa para realización de actividades. No cabe inscribir una mera autorización administrativa de uso, si no confiere un aprovechamiento exclusivo y excluyente sobre un inmueble y aparecen claramente determinados todos los elementos, subjetivos, objetivos y de contenido. R. 27 de julio de 2022

Transmisión de derechos mineros sin previa autorización administrativa. La transmisión de derechos derivados de concesiones administrativos exige autorización administrativa para su eficacia. R. 14 de julio de 2022, R. 14 de julio de 2022

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria en garantía de obligación de hacer por instancia privada. Es posible cancelar unilateralmente una condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer, pero siempre que se aporte el documento pactado para ello. No es admisible la alegación de que la condición resolutoria estaba sujeta a su vez a una condición suspensiva, que no se pactó expresamente, pero incluso aun cuando hubiera sido así, solo es admisible la cancelación unilateral aportando el documento pactado. R. 6 de julio de 2022

Compraventa de varias fincas con condición resolutoria. distribución del precio aplazado. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. R. 27 de julio de 2022 

Herencia. Solicitud de cancelación de condición suspensiva. No obstante las diferencias que, pendente conditione, existen entre las condiciones suspensivas y resolutorias, una vez que se ha producido el incumplimiento de la primera o el cumplimiento de la segunda, se produce en la práctica una identidad de efectos, pues queda sin efecto el contrato y se extingan las titularidades condicionadas. R. 11 de julio de 2022

CONDICIÓN SUSPENSIVA

Cancelación de condición resolutoria en garantía de obligación de hacer por instancia privada. Es posible cancelar unilateralmente una condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer, pero siempre que se aporte el documento pactado para ello. No es admisible la alegación de que la condición resolutoria estaba sujeta a su vez a una condición suspensiva, que no se pactó expresamente, pero incluso aun cuando hubiera sido así, solo es admisible la cancelación unilateral aportando el documento pactado. R. 6 de julio de 2022

Herencia. Solicitud de cancelación de condición suspensiva. No obstante las diferencias que, pendente conditione, existen entre las condiciones suspensivas y resolutorias, una vez que se ha producido el incumplimiento de la primera o el cumplimiento de la segunda, se produce en la práctica una identidad de efectos, pues queda sin efecto el contrato y se extingan las titularidades condicionadas. R. 11 de julio de 2022

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Atribución del uso de la vivienda familiar sin expresión de plazo. El derecho de uso de la vivienda atribuido en convenio de divorcio no puede ser indefinido y debe señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. R. 28 de julio de 2022

COSTAS

Obra nueva en zona de servidumbre de dominio público marítimo terrestre. Derecho intertemporal. Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, con independencia del régimen legal transitorio que le sea aplicable, hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los arts 28 y 49 del Reglamento General de Costas. R. 27 de julio de 2022

DOCUMENTOS

Instancia sin firmas legitimadas Los documentos privados con los que se pretenda la modificación del Registro han de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador. R. 12 de julio de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Inscripción de sentencia. Usucapión. Tracto sucesivo. Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, teniendo los titulares registrales la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa. R. 27 de julio de 2022

Inscripción de legado en virtud de sentencia desestimatoria del ejercicio de acción reivindicatoria. La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera -vía reconvención- pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido. Sólo se pueden inscribir las ejecutorias y mandamientos en cuanto al contenido preciso ordenado por el juez en las mismas. R. 19 de julio de 2022

Sentencia de resolución de permuta de solar por obra futura existiendo hipotecas. El derecho a la tutela judicial efectiva, no queda protegido con la sola constancia registral de la condición resolutoria, o con una sentencia firme de resolución, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, con la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente. R. 12 de julio de 2022

Sentencia en procedimiento no dirigido frente al titular registral. La rectificación de los asientos del Registro precisa el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismoR. 12 de julio de 2022

DONACIÓN

Prohibición de disponer en escritura de compraventa con donación previa del dinero. No es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa en base a una donación anterior. R. 20 de julio de 2022

FINCA

Agrupación e informe de validación gráfica. Errores irrelevantes y sentido pragmático en la aplicación de las normas. En la agrupación de dos o más fincas no es necesario aportar el Informe de Validación Gráfica (IVG) de cada una de las fincas de origen, sino que basta el de la finca agrupada resultante. Como regla general hay que aplicar las normas con un sentido pragmático, si no se perjudica a nadie. En el presente caso, el error de ubicación de la construcción en una de las fincas de origen hay que rectificarlo, aunque después de la agrupación sea ya irrelevante. R.  11 de julio de 2022.

Agrupación y posterior segregación de finca. Oposición de colindante. Si, tras la tramitación del art. 199, el registrador tiene dudas fundadas sobre la invasión de finca colindante debe denegar la inscripción, no suspenderla. En una agrupación seguida de segregación o división, la calificación de la georreferenciación debe ir referida a las fincas resultantes de estos actos, no a la formada por agrupación. R. 11 de julio de 2022

Constancia de referencias catastrales. Modificación de linderos y rectificación de superficie. Es posible hacer constar la referencia catastral de una parcela integrada por varias fincas registrales, siempre que se acredite la correspondencia entre aquella y estas. No se puede rectificar la descripción registral de una finca por la vía de solicitar la constancia de su referencia catastral. R. 28 de julio de 2022

Escritura de protocolización de cuaderno particional. Tracto sucesivo, documentación auténtica y firme, principio de especialidad. Identificación de fincas. R. 14 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Controversia entre colindantes sobre la georreferenciación de sus respectivas fincas, ambas denegadas por resultar evidente que existe una posible doble inmatriculación. R. 18 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Constatada la existencia de una controversia sobre la delimitación de la finca, procede la denegación de la inscripción de la georreferenciación solicitada sobre la misma. R. 28 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa con informe de validación gráfica negativo. Dudas de identidad. La aportación de un informe de validación gráfica con resultado negativo no es obstáculo para la inscripción de una representación gráfica alternativa, antes bien acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos precisos para su inscripción. R. 19 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa con oposición de colindante. Aplicación del margen de tolerancia. En caso de oposición de colindante, la nota de calificación no puede basarse solamente en sus manifestaciones. El margen de tolerancia gráfica debe ser tenido en cuenta por el registrador para acreditar invasión de finca colindante. R. 5 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica de finca segregada que no respeta la cartografía catastral. La inscripción de una segregación requiere la tramitación del procedimiento del art. 199 si la representación gráfica de la porción segregada no respeta la cartografía catastral, por lo que, en caso de oposición fundamentada de algún colindante, no podrá inscribirse la segregación. R. 20 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La existencia de una controversia sobre la titularidad de una parcela catastral, acreditada por varios pronunciamientos judiciales, justifica las dudas de identidad de la registradora e impide la incorporación al folio real de la representación gráfica de la finca. R. 13 de julio de 2022

Inscripción de representación gráfica existiendo gran desproporción en la superficie. La magnitud del incremento de superficie, junto con la modificación de linderos y otras circunstancias, justifican las dudas de identidad pese a haber finalizado el procedimiento del art. 199 sin oposición. R. 14 de julio de 2022

Inscripción de representaciones gráficas que pueden invadir fincas colindantes. R. 20 de julio de 2022

Georreferenciación y obra nueva. Dudas sobre invasión de una finca inmatriculada. En la tramitación del art. 199 LH, el promotor no puede contestar a las alegaciones de los colindantes que se opongan. Cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca, se requiere la previa inscripción de la georreferenciación. R. 12 de julio de 2022

FORAL

Herencia. Apartamiento. Intervención de los legitimarios en la partición en el derecho civil vasco. La legítima del derecho foral vasco es una legítima colectiva y tiene naturaleza de “pars valoris bonorum”; en consecuencia los legitimarios no apartados tienen que intervenir, como norma general, en la partición de la herencia, incluso aunque el testador haya declarado satisfecha en vida la legítima de los legitimarios. Se exceptúan los casos de que intervenga contador-partidor, o el testador hubiera hecho la partición o se realice por comisario haciendo uso de poder testatorio o se haya ordenado por el testador que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles. R. 29 de julio de 2022

Interpretación de cláusula de residuo contenida en testamento mancomunado aragonés. La voluntad del testador manifestada en el acto de otorgar su testamento es la ley de la sucesión. Interpreta además los arts 419.3 y 422 del Código Foral de Aragón. R. 14 de julio de 2022

HERENCIA

Acta notarial de declaración de herederos abintestato relacionada. Prueba de la separación de hecho sin reconciliación. Acreditado en el acta notarial declaratoria de herederos que la causante estaba separada de hecho, carece de fundamento la afirmación del registrador de que no resulta acreditada en sede extrajudicial la separación de hecho. En el procedimiento registral no se ejerce una función de carácter judicial respecto de la cual el instrumento público sea un mero medio de prueba. R. 29 de julio de 2022

Adición de herencia sin acompañar herencia adicionada y otros documentos. Documentación a presentar para la inscripción de herencia. Depende en parte del tipo de título sucesorio, testamento o declaración de herederos. R. 29 de julio de 2022

Adición de herencia sin acompañar la herencia que se adiciona. Datos del cónyuge en herencia vasca. No es necesario que conste el nombre del cónyuge del adquirente y su régimen económico matrimonial en las adquisiciones que no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. R. 29 de julio de 2022

Adjudicación de legado. Intervención de los legitimarios. Aceptación de herencia. Aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar por su propia autoridad los bienes legados, es necesario en cualquier caso la intervención de los hijos legitimarios, tengan o no la condición de herederos. R. 13 de julio de 2022

Adjudicaciones sin expresar la porción ideal de cada condueño, deduciéndose la igualdad de modo indubitado. R. 29 de julio de 2022

Desheredación. Acreditación de inexistencia de descendientes del desheredado. Basta que el heredero declare que desconoce que existen descendientes de los legitimarios desheredados. No cabe exigir prueba de tal hecho negativo. R. 20 de julio de 2022

Documentación a presentar para la inscripción de herencia. Depende en parte del tipo de título sucesorio, testamento o declaración de herederos. R. 29 de julio de 2022

Herencia. Apartamiento. Intervención de los legitimarios en la partición en el derecho civil vasco. La legítima del derecho foral vasco es una legítima colectiva y tiene naturaleza de “pars valoris bonorum”; en consecuencia los legitimarios no apartados tienen que intervenir, como norma general, en la partición de la herencia, incluso aunque el testador haya declarado satisfecha en vida la legítima de los legitimarios. Se exceptúan los casos de que intervenga contador-partidor, o el testador hubiera hecho la partición o se realice por comisario haciendo uso de poder testatorio o se haya ordenado por el testador que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles. R. 29 de julio de 2022

Herencia. Solicitud de cancelación de condición suspensiva. No obstante las diferencias que, pendente conditione, existen entre las condiciones suspensivas y resolutorias, una vez que se ha producido el incumplimiento de la primera o el cumplimiento de la segunda, se produce en la práctica una identidad de efectos, pues queda sin efecto el contrato y se extingan las titularidades condicionadas. R. 11 de julio de 2022

Interpretación de cláusula de residuo contenida en testamento mancomunado aragonés. La voluntad del testador manifestada en el acto de otorgar su testamento es la ley de la sucesión. Interpreta además los arts 419.3 y 422 del Código Foral de Aragón. R. 14 de julio de 2022

Inscripción de legado en virtud de sentencia desestimatoria del ejercicio de acción reivindicatoria. La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera -vía reconvención- pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido. Sólo se pueden inscribir las ejecutorias y mandamientos en cuanto al contenido preciso ordenado por el juez en las mismas. R. 19 de julio de 2022

HIPOTECA UNILATERAL

Cancelación de hipoteca (unilateral) por caducidad. Para cancelar por caducidad una hipoteca (unilateral) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad). R. 18 de julio de 2022

INCAPACIDAD

Venta de finca a persona declarada incapaz. Conflicto de intereses. Sociedad vendedora representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, con ratificación posterior del Consejo de Administración, certificación de acuerdo de Junta General y comparecencia de la propia persona con discapacidad. R. 19 de julio de 2022

INMATRICULACIÓN

Doble inmatriculación. Solicitud de cancelación de nota marginal inexistente. R. 27 de julio de 2022

Doble inmatriculación. Advertencias en publicidad formal. No deben incluirse en las notas simples ni en las certificaciones registrales «advertencias» confusas y poco procedentes, como la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral. R. 27 de julio de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad por poder ser parte integrante de otra ya inscrita. Cuando se use el procedimiento del art. 205 LH se ha de extremar el celo en la calificación para evitar una doble inmatriculación dadas las menores garantías del mismo al no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes. R. 8 de junio de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Es inexcusable la aportación de certificación catastral que describa la finca en términos idénticos a los del título inmatriculador. R. 8 de junio de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Se han de fundamentar bien las dudas expresándose los motivos y los detalles descriptivos que le llevan a rechazar la inmatriculación. R. 8 de junio de 2022

Inmatriculación cancelada por no haberse acreditado la publicación del edicto: No cabe recurso contra asientos ya practicados. R. 20 de julio de 2022

Inmatriculación con acta de notoriedad complementaria. El Acta de Notoriedad complementaria es un título público apto para la inmatriculación de fincas como segundo título. Basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones. R. 28 de julio de 2022

No inmatriculación art. 205 LH y agravio comparativo.  Segregación antigua en escritura. El agravio comparativo no es argumento para recurrir una calificación, pues el registrador no está vinculado por otras calificaciones. La segregación antigua sin licencia, incluso aunque se haya hecho en escritura y no fuera necesaria la licencia en ese momento, exige ahora para su inscripción o licencia o declaración de innecesariedad o declaración de prescripción. R. 12 de julio de 2022

LEGADOS

Adjudicación de legado. Intervención de los legitimarios. Aceptación de herencia. Aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar por su propia autoridad los bienes legados, es necesario en cualquier caso la intervención de los hijos legitimarios, tengan o no la condición de herederos. R. 13 de julio de 2022

MEDIOS DE PAGO

Liquidación de sociedad conyugal. Reconocimiento de deuda sin expresión de la causa. Identificación de medios de pago. La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente. R. 27 de julio de 2022

NOTAS MARGINALES

Extinción judicial de condominio. Efectos de la nota marginal en subastas voluntarias. Cancelación de cargas. La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la disolución judicial de condominio del at 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda. R. 20 de julio de 2022

NEGOCIOS JURÍDICOS

Liquidación de sociedad conyugal. Reconocimiento de deuda sin expresión de la causa. Identificación de medios de pago. La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente. R. 27 de julio de 2022

OBRA NUEVA

Georreferenciación y obra nueva. Dudas sobre invasión de una finca inmatriculada. En la tramitación del art. 199 LH, el promotor no puede contestar a las alegaciones de los colindantes que se opongan. Cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca, se requiere la previa inscripción de la georreferenciación. R. 12 de julio de 2022

Obra nueva por titulares de participaciones indivisas con concreción de la porción de terreno. Para declarar la obra nueva sobre una finca que se encuentra en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de la misma. En cambio, para declarar solo el fin de obra, cuando ya consta previamente declarada la obra en construcción, en principio, basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes. R. 11 de julio de 2022

Obra nueva en zona de servidumbre de dominio público marítimo terrestre. Derecho intertemporal. Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, con independencia del régimen legal transitorio que le sea aplicable, hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los arts 28 y 49 del Reglamento General de Costas. R. 27 de julio de 2022

OPCIÓN DE COMPRA

Opción de compra. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario. R. 18 de julio de 2022

Opción de compra. Notificación de su ejercicio. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. R. 18 de julio de 2022

Opción de compra. Posible pacto comisorio. El pacto comisorio se admite siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. R. 13 de julio de 2022

Opción de compra. Posible pacto comisorio. Es admisible el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. R. 18 de julio de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Adjudicaciones sin expresar la porción ideal de cada condueño, deduciéndosela igualdad de modo indubitado. R. 29 de julio de 2022

Escritura de protocolización de cuaderno particional. Tracto sucesivo, documentación auténtica y firme, principio de especialidad. Identificación de fincas. R. 14 de julio de 2022

PERMUTA

Sentencia de resolución de permuta de solar por obra futura existiendo hipotecas. El derecho a la tutela judicial efectiva, no queda protegido con la sola constancia registral de la condición resolutoria, o con una sentencia firme de resolución, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, con la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente. R. 12 de julio de 2022

PODERES

Cancelación de hipoteca. Poder otorgado por sociedad extranjera. Subapoderamiento. Solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña hecha por el notario del documento auténtico que se le deba exhibir (documento de sustitución de poder), y el documento inicial de poder (en este supuesto, autorizado por notario extranjero). No debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado. R. 6 de julio de 2022

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Escritura de protocolización de cuaderno particional. Tracto sucesivo, documentación auténtica y firme, principio de especialidad. Identificación de fincas. R. 14 de julio de 2022

PROCEDIMIENTOS

Extinción judicial de condominio. Efectos de la nota marginal en subastas voluntarias. Cancelación de cargas. La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la disolución judicial de condominio del at 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda. R. 20 de julio de 2022

Procedimiento de apremio. Segregación. La Administración ejecutante en el procedimiento de apremio no tiene la facultad de segregar parte de la finca embargada por corresponder esa legitimación a su propietario. R. 20 de julio de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Ejecución ordinaria. Anotación cancelada. La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. R. 27 de julio de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación sin constar si es vivienda habitual. No corresponde a la Registradora valorar si el inmueble ejecutado es o no vivienda habitual, sin que la DG se pronuncie sobre si la expresión sobre la vivienda habitual es obligatoria siempre en el decreto de adjudicación. R. 18 de julio de 2022

Ejecución judicial hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor. Situación del tercer poseedor antes y después de la LEC 1/2000 R. 27 de julio de 2022

Ejecución judicial hipotecaria. Necesidad de demanda y requerimiento de pago al deudor no hipotecante. R. 19 de julio de 2022

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. Revocación del NIF de algunos intervinientes. La revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. R. 29 de julio de 2022

PROHIBICIONES DE DISPONER

Prohibición de disponer en escritura de compraventa con donación previa del dinero. No es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa en base a una donación anterior. R. 20 de julio de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cambio de uso de local a vivienda sin certificado de fin de obra ni declaración responsable de obras.  El certificado de fin de obra, en un cambio de uso de local a vivienda, puede ser sustituido por un informe técnico administrativo equivalente. La licencia de Obras puede ser sustituida también por la Licencia de Ocupación si no se modifica la descripción del local, salvo en lo relativo al uso. R. 7 de julio de 2022

División horizontal tumbada. Posible acto de parcelación. La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra sometida a la exigencia de intervención administrativa. R. 12 de julio de 2022

Propiedad horizontal. Modificación de descripción de plazas de garaje atribuidas mediante cuotas indivisas. No cabe modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de las plazas de garajes configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, sin autorización específica de los estatutos, o unanimidad o resolución judicial. R. 18 de julio de 2022

Recurso gubernativo contra nota de despacho. Venta de cuota indivisa de local que atribuye utilización exclusiva de trastero. El recurso gubernativo no cabe contra la forma en la que se ha practicado un asiento, pero sí cabe recurrir la nota de despacho cuando comporta una calificación negativa por excluir determinaciones sustanciales o significativas del título. R. 5 de julio de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Advertencias en publicidad formal. No deben incluirse en las notas simples ni en las certificaciones registrales «advertencias» confusas y poco procedentes, como la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral. R. 27 de julio de 2022

Certificación literal del historial de una finca. Acreditación del interés legítimo. El interés conocido, directo y legítimo ha de ser acreditado documentalmente. R. 12 de julio de 2022

Publicidad formal. Certificación del precio de venta de una finca. La regla general es que no cabe hacer constar en una certificación literal el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo. R. 27 de julio de 2022, R. 27 de julio de 2022, R. 27 de julio de 2022, R. 27 de julio de 2022

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA

Rectificación de escritura de compraventa en cuanto a las fincas vendidas. Como regla general es posible rectificar las escrituras, sin necesidad de acudir a la vía judicial, si hay acuerdo de los interesados. No obstante dicha rectificación tiene que estar causalizada debidamente para evitar fraudes, por lo que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto para su admisibilidad. R. 18 de julio de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Defecto de representación en el recurrente. Si el registrador considera que hay un defecto de representación del recurrente, debe de requerirle para su subsanación en el plazo de 10 días, y, si no lo hace, luego ya no puede alegarlo en su Informe. R. 28 de julio de 2022

Documentos no presentados al tiempo de la calificación. El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para subsanar los defectos expresados en la calificación que lo motiva, pues no es misión de este Centro Directivo calificar esos documentos presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador. R. 7 de julio de 2022

Inmatriculación cancelada por no haberse acreditado la publicación del edicto: No cabe recurso contra asientos ya practicados. R. 20 de julio de 2022

Legitimación. El presentador del documento no está legitimado por ese mero hecho de serlo para recurrir pues tiene que ser uno de los interesados que establece el art. 327 LH. R. 28 de julio de 2022

Recurso gubernativo contra nota de despacho. Venta de cuota indivisa de local que atribuye utilización exclusiva de trastero. El recurso gubernativo no cabe contra la forma en la que se ha practicado un asiento, pero sí cabe recurrir la nota de despacho cuando comporta una calificación negativa por excluir determinaciones sustanciales o significativas del título. R. 5 de julio de 2022

REPRESENTACIÓN

Préstamo hipotecario. Certificación complementaria de la representación. Legitimación de firma. R. 11 de julio de 2022

SEGREGACIÓN

Inscripción de representación gráfica de finca segregada que no respeta la cartografía catastral. La inscripción de una segregación requiere la tramitación del procedimiento del art. 199 si la representación gráfica de la porción segregada no respeta la cartografía catastral, por lo que, en caso de oposición fundamentada de algún colindante, no podrá inscribirse la segregación. R. 20 de julio de 2022

Procedimiento de apremio. Segregación. La Administración ejecutante en el procedimiento de apremio no tiene la facultad de segregar parte de la finca embargada por corresponder esa legitimación a su propietario. R. 20 de julio de 2022

Segregación de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo. Se debe cerrar el Registro a todo título que pueda adolecer de un vicio de invalidez. En el ámbito agrario, carece de competencia la Administración local, siendo competente la CCAA para determinar las UMC. La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el documento en el registro. R. 27 de julio de 2022

Segregación. La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el documento en el registro. R. 27 de julio de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Liquidación de gananciales de vivienda adquirida en estado de soltero. A los efectos de aplicar los arts 1354 y 1357 CC (proindiviso vivienda familiar) la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha aunque no haya sido gravada con hipoteca ya que lo relevante es que con dicho préstamo se financió el precio que globalmente se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, que se adquirieron conjuntamente y que los inmuebles están situados en el mismo edificio. R. 29 de julio de 2022

Liquidación de sociedad conyugal. Reconocimiento de deuda sin expresión de la causa. Identificación de medios de pago. La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente. R. 27 de julio de 2022

TITULAR REGISTRAL

Procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. Revocación del NIF de algunos intervinientes. La revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. R. 29 de julio de 2022

TÍTULO INSCRIBIBLE

Inscripción de legado en virtud de sentencia desestimatoria del ejercicio de acción reivindicatoria. La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera -vía reconvención- pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido. Sólo se pueden inscribir las ejecutorias y mandamientos en cuanto al contenido preciso ordenado por el juez en las mismas. R. 19 de julio de 2022

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva de embargo cuando al finca consta inscrita a nombre de persona distinta del deudor. R. 13 de julio de 2022

Anotación de embargo demandados la viuda y la herencia yacente del causante. El principio de tracto sucesivo exige que para la inscripción de una resolución judicial en el Registro, que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o contra sus respectivos herederos en el caso de que dicho titular haya fallecido. R. 19 de julio de 2022

Calificación registral de documentos judiciales. Tracto sucesivo. No cabe cancelar un asiento en virtud de sentencia si su titular no fue parte en el procedimiento ni constaba vigente, cuando inscribió, la anotación de demanda que en su día se había practicado. R. 13 de julio de 2022

Escritura de protocolización de cuaderno particional. Tracto sucesivo, documentación auténtica y firme, principio de especialidad. Identificación de fincas. R. 14 de julio de 2022

Inscripción de sentencia. Usucapión. Tracto sucesivo. Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, teniendo los titulares registrales la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa. R. 27 de julio de 2022

Tracto sucesivo. Anotación de demanda caducada: cancelación de cargas posteriores. Para que una sentencia despliegue su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores, estando caducada la anotación preventiva de demanda, es necesario que al menos sus titulares hayan sido emplazados en el procedimiento. R. 7 de julio de 2022

TUTELA

Venta de finca a persona declarada incapaz. Conflicto de intereses. Sociedad vendedora representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, con ratificación posterior del Consejo de Administración, certificación de acuerdo de Junta General y comparecencia de la propia persona con discapacidad. R. 19 de julio de 2022

URBANISMO

División horizontal tumbada. Posible acto de parcelación. La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra sometida a la exigencia de intervención administrativa. R. 12 de julio de 2022

Venta de participación indivisa de finca rústica en Andalucía. Indicios de parcelación. Como regla general la venta de una cuota indivisa de una finca rústica no presupone la existencia de una parcelación, en particular si ya está inscrita, pero hay que analizar en el caso concreto si hay indicios de parcelación y en tal caso, si lo prevé la legislación sustantiva urbanística de la Comunidad Autónoma que resulte aplicable, exigir la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad conforme a lo dispuesto en el art. 78 RD 1093/1997. R. 5 de julio de 2022

USUCAPIÓN

Inscripción de sentencia. Usucapión. Tracto sucesivo. Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, teniendo los titulares registrales la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa. R. 27 de julio de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador. Atribución del uso de la vivienda familiar sin expresión de plazo. El derecho de uso de la vivienda atribuido en convenio de divorcio no puede ser indefinido y debe señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. R. 28 de julio de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cese y nombramiento de administradores. Notificación art. 111 RRM. Desconvocatoria de junta. Si una junta general es desconvocada, los acuerdos derivados de esa junta no son inscribibles, pese a que uno de los socios asistiera a la junta desconvocada y se certifique de sus acuerdos. A estos efectos el registrador puede tomar en consideración las alegaciones hechas por los administradores cesados al serle notificado su cese, y por el notario en cuya notaría se debería celebrar la junta. R. 10 de junio de 2022, R. 10 de junio de 2022

Constitución de SL. Retribución de administradores. No es inscribible un artículo de los estatutos de una sociedad que, en lo tocante a la retribución de los administradores, dice que el sistema de retribución será fijado por la Junta General. R. 27 de julio de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta: su no caducidad. La anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta en sociedades anónimas no caduca a los tres meses y por tanto no debe cancelarse. R. 4 de julio de 2022

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital social con cargo a reservas: aprobación del balance y fecha del informe del auditor. Si el acuerdo de aumento de capital con cargo a reservas, se toma en junta universal y por unanimidad, no es necesario que en el acuerdo se diga de forma expresa que se aprueba el balance tenido en cuenta para el aumento y tampoco es necesario que la fecha del informe del auditor sea anterior a la fecha de la junta. R. 6 de julio de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Informe con opinión denegada. Un informe de auditoría con opinión “denegada” es admisible a los efectos de posibilitar el depósito de cuentas, salvo que la causa de esa opinión denegada sea la imposibilidad absoluta de emitir el informe. R. 28 de julio de 2022

ESTATUTOS

Modificación global de estatutos: votación separada. Cambio sistema de transmisión de participaciones: derecho de separación. En acuerdos relativos a la modificación de estatutos, es necesario, salvo que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad, el votar por separado los artículos que se refieran a materias diferentes o con autonomía propia. Si cambia el sistema de transmisión, existe derecho de separación. R. 27 de julio de 2022

JUNTA GENERAL

Anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta: su no caducidad. La anotación de solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta en sociedades anónimas no caduca a los tres meses y por tanto no debe cancelarse. R. 4 de julio de 2022

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

 Venta a plazos con reserva de dominio. Vehículos no matriculables obligatoriamente. En la inscripción de reservas de dominio u otras garantías, sobre vehículos de no matriculación obligatoria, no es defecto que impida la inscripción la falta de toma de razón en el Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico. R. 18 de julio de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Publicidad formal en el registro mercantil: de forma telemática y gratuita. Protección de datos. Peticiones masivas. No existe obligación de suministrar de forma gratuita publicidad formal del Registro Mercantil, en tanto no esté operativa la plataforma de interconexión de registros mercantiles de la UE. R. 27 de julio de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Aumento de capital social con cargo a reservas: aprobación del balance y fecha del informe del auditor. Si el acuerdo de aumento de capital con cargo a reservas, se toma en junta universal y por unanimidad, no es necesario que en el acuerdo se diga de forma expresa que se aprueba el balance tenido en cuenta para el aumento y tampoco es necesario que la fecha del informe del auditor sea anterior a la fecha de la junta. R. 6 de julio de 2022

Cese y nombramiento de administradores. Notificación art. 111 RRM. Desconvocatoria de junta. Si una junta general es desconvocada, los acuerdos derivados de esa junta no son inscribibles, pese a que uno de los socios asistiera a la junta desconvocada y se certifique de sus acuerdos. A estos efectos el registrador puede tomar en consideración las alegaciones hechas por los administradores cesados al serle notificado su cese, y por el notario en cuya notaría se debería celebrar la junta. R. 10 de junio de 2022, R. 10 de junio de 2022

Constitución de SL. Retribución de administradores. No es inscribible un artículo de los estatutos de una sociedad que, en lo tocante a la retribución de los administradores, dice que el sistema de retribución será fijado por la Junta General. R. 27 de julio de 2022

Modificación global de estatutos: votación separada. Cambio sistema de transmisión de participaciones: derecho de separación. En acuerdos relativos a la modificación de estatutos, es necesario, salvo que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad, el votar por separado los artículos que se refieran a materias diferentes o con autonomía propia. Si cambia el sistema de transmisión, existe derecho de separación. R. 27 de julio de 2022

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE AGOSTO Y DE SEPTIEMBRE

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (JULIO 2022)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMASRESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: SeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Atardecer en el Faro de Trafalgar, por Juan Carlos Casas

Separata del Indice de Juan Carlos Casas. Julio 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JULIO DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS NOTARIALES

Acta notarial de reanudación de tracto sucesivo sin notificación a colindantes existiendo modificaciones descriptivas. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto no es necesaria como regla general la notificación a los colindantes. Sin embargo, si a la vez hay una rectificación descriptiva de la finca con incremento de su cabida, es necesario notificar a los colindantes. R. 15 de junio de 2022

Expediente notarial de rectificación descriptiva. El acta del art. 201.1 LH para la rectificación de la descripción registral no es un acta de notoriedad, sino un expediente de dominio. R. 27 de junio de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de ampliación de embargo sin expedición de certificación de certificación de cargas. En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición. R. 20 de junio de 2022, R. 21 de junio de 2022

Anotación de embargo sin expedición de certificación de cargas. La práctica de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución. R. 8 de junio de 2022

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Finca inscrita a nombre de la madre fallecida de la demandada. Para tomar una anotación de embargo en procedimientos seguidos contra herederos determinados del titular registral debe acreditarse el cumplimiento de los requisitos en cada caso exigidos por el RH. R. 29 de junio de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Cancelación por nulidad de hipoteca y su nota de expedición de certificación de cargas por mandamiento judicial no siendo parte el titular registral cesionario de la hipoteca tras la nota marginal. R. 21 de junio de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de derecho de vuelo por prescripción. Para cancelar un derecho de vuelo sin plazo de ejercicio, debe acudirse a la regla general del art. 82 LH. R. 9 de junio de 2022

Cancelación de hipoteca por caducidad. Distinción entre las hipotecas y las hipotecas en garantía de una cuenta especial de crédito en lo que a su plazo de duración se refiere. R. 13 de junio de 2022

Cancelación por nulidad de hipoteca y su nota de expedición de certificación de cargas por mandamiento judicial no siendo parte el titular registral cesionario de la hipoteca tras la nota marginal. R. 21 de junio de 2022

Solicitud reiterada de cancelación de inscripción resultante de un 199 LH. Los asientos no pueden cancelarse por el mero consentimiento de su titular si no hay causa que lo sustente y no se cumplen los requisitos de alguno de los supuestos de rectificación. R. 21 de junio de 2022

COMPRAVENTA

Venta de cuota indivisa de finca inscrita como privativa por confesión. Aplicación del art. 95.4 RH. El artículo 1324 CC destruye el juego de las presunciones de los artículos 1.361 y 1.441 CC, creando otra presunción de privatividad que puede ser destruida, a su vez por una prueba fehaciente y suficiente de la ganancialidad o privatividad del cónyuge confesante. R. 30 de junio de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Segregación y disolución de condominio. Constancia del cumplimiento de condición suspensiva existiendo prohibición de disponer. La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad. R. 22 de junio de 2022

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Finca adquirida en separación de bienes. Los convenios de liquidación del régimen matrimonial (incluido el de separación de bienes) con atribución de cuotas indivisas de la vivienda familiar, no son necesariamente una donación que deba formalizarse en escritura pública sino un negocio complejo familiar inscribible en virtud del convenio aprobado judicialmente. R. 8 de junio de 2022

Convenio regulador de divorcio de personas extranjeras. Inscripción en el registro civil central. Cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el registro civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir oficio al Registro Civil Central con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa de matrimonio (copia autorizada de la escritura) y de la identidad de ambos litigantes (cónyuges) para que practiquen la inscripción de matrimonio como soporte a la del divorcio, lo que ha de acreditarse, con los datos de inscripción, para su posterior inscripción en el Registro de la propiedad. R. 30 de junio de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia declarativa de dominio de finca hipotecada. Tracto sucesivo. Para practicar un asiento en virtud de un documento judicial es preciso que el titular registral afectado haya sido parte en el procedimiento correspondiente. R. 14 de junio de 2022

DONACIONES

Convenio regulador. Finca adquirida en separación de bienes. Los convenios de liquidación del régimen matrimonial (incluido el de separación de bienes) con atribución de cuotas indivisas de la vivienda familiar, no son necesariamente una donación que deba formalizarse en escritura pública sino un negocio complejo familiar inscribible en virtud del convenio aprobado judicialmente. R. 8 de junio de 2022

Donación de usufructo y nuda propiedad. Prohibición de disponer. Donación con prohibición de disponer. Alcance de la prohibición. Ausencia de argumentación. R. 8 de junio de 2022 

EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO

Acta notarial de reanudación de tracto sucesivo sin notificación a colindantes existiendo modificaciones descriptivas. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto no es necesaria como regla general la notificación a los colindantes. Sin embargo, si a la vez hay una rectificación descriptiva de la finca con incremento de su cabida, es necesario notificar a los colindantes. R. 15 de junio de 2022

Expediente (judicial) de dominio para la reanudación de tracto. No hay interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos de los titulares registrales. R. 29 de junio de 2022

EXTRANJEROS

Convenio regulador de divorcio de personas extranjeras. Inscripción en el registro civil central. Cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el registro civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir oficio al Registro Civil Central con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa de matrimonio (copia autorizada de la escritura) y de la identidad de ambos litigantes (cónyuges) para que practiquen la inscripción de matrimonio como soporte a la del divorcio, lo que ha de acreditarse, con los datos de inscripción, para su posterior inscripción en el Registro de la propiedad. R. 30 de junio de 2022

FINCA

Acta notarial de reanudación de tracto sucesivo sin notificación a colindantes existiendo modificaciones descriptivas. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto no es necesaria como regla general la notificación a los colindantes. Sin embargo, si a la vez hay una rectificación descriptiva de la finca con incremento de su cabida, es necesario notificar a los colindantes. R. 15 de junio de 2022

Adjudicación de fincas inscritas con vinculaciones ob rem. Principio de especialidad. Si al describirse una finca en el Expositivo de un documento se incluyen todos sus características (incluidas una vinculación ob rem), no se vulnera aquel principio por el hecho de que no se vuelvan a relacionar al hacer el Otorgamiento. R. 22 de junio de 2022

Expediente notarial de rectificación descriptiva. Negativa a expedir certificación registral por dudas de identidad. Las meras dudas del registrador sobre la posibilidad de encubrimiento de un negocio jurídico no inscrito no permiten denegar la expedición de la certificación prevista en dicho precepto. R. 27 de junio de 2022

Expediente notarial de rectificación descriptiva. El acta del art. 201.1 LH para la rectificación de la descripción registral no es un acta de notoriedad, sino un expediente de dominio. R. 27 de junio de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La oposición de un colindante registral a la incorporación al folio real de una representación gráfica alternativa, basada en la posible invasión de la finca de aquel, puede justificarse con una certificación catastral que no describe gráficamente dicho inmueble. R. 20 de junio de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral. Dudas de identidad por posibles agrupaciones encubiertas. En el supuesto resuelto, las modificaciones catastrales previas no permiten presumir la existencia de operaciones encubiertas que impidan la práctica de la rectificación de superficie de la finca registral. R. 30 de junio de 2022

Inscripción de representación gráfica de finca procedente de segregación. Oposición de colindantes. La oposición de un colindante, debidamente documentada, es suficiente para impedir la inscripción de una representación gráfica catastral y la consiguiente rectificación de superficie de la finca. R. 29 de junio de 2022

Procedimiento del art. 199. Dudas sobre la identificación de las fincas. El procedimiento del art. 199 es idóneo para solventar las dudas de identidad del registrador, aunque este no pueda identificar las fincas. R. 10 de junio de 2022

Solicitud reiterada de cancelación de inscripción resultante de un 199 LH. Los asientos no pueden cancelarse por el mero consentimiento de su titular si no hay causa que lo sustente y no se cumplen los requisitos de alguno de los supuestos de rectificación. R. 21 de junio de 2022

HERENCIA

Adición de herencia sin la comparecencia de un heredero que fue requerido. La aceptación y partición de la herencia son negocios jurídicos distintos dentro del proceso sucesorio. La aceptación es un acto estrictamente personal. La partición convencional, sin embargo, exige la voluntad de todos los herederos para poder adjudicarse bienes concretos o partes indivisas de los mismos. R. 30 de junio de 2022

Herencia. Heredero único. Tracto sucesivo. La condición de heredero único deriva del título sucesorio y no de la partición. El coheredero no se convierte en heredero único por resultar adjudicatario de un bien concreto. R. 15 de junio de 2022

Herencia. Falta de firma del último testamento que figura en el RGAUV. Nulidad de testamento. No todo defecto del que puede adolecer un testamento determina su nulidad dado el principio general «favor testamenti» proclamado judicialmente en el ámbito sucesorio, por lo que la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo. R. 31 de mayo de 2022

Intervención de los legitimarios en la partición de la herencia. Es necesario que en la escritura de partición de la herencia intervengan todos los legitimarios cuyo derecho es una “pars bonorum”, una “pars hereditatis” o una “pars valoris bonorum”, incluso aunque el testador manifieste en el testamento que se ha cubierto en vida su legítima y no se le dejen bienes. Se exceptúa el caso de que haya contador-partidor nombrado.

Intervención de los legitimarios en la partición de la herencia. No es relevante el hecho de que el legitimario haya manifestado en vida haber recibido bienes suficientes para cubrir su legítima, pues hay que atender al momento de la partición para valorar su legítima. No basta que los legitimarios hayan aceptado presuntamente su derecho a la herencia. R. 9 de junio de 2022

Rectificación de asientos. Sustituciones hereditarias. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. R. 15 de junio de 2022

HIPOTECA

Cancelación de hipoteca por caducidad. Distinción entre las hipotecas y las hipotecas en garantía de una cuenta especial de crédito en lo que a su plazo de duración se refiere. R. 13 de junio de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. En la inmatriculación por doble título público el registrador debe extremar el celo, para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación. R. 8 de junio de 2022

Obra nueva sobre finca inmatriculada solo en cuanto a una cuota indivisa. Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa. R. 20 de junio de 2022

OBRA NUEVA

Obra nueva sobre finca inmatriculada solo en cuanto a una cuota indivisa. Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa. R. 20 de junio de 2022

Obra nueva condicionada a segregación y cesión gratuita con destino a vial. En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística. R. 27 de junio de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Adición de herencia sin la comparecencia de un heredero que fue requerido. La aceptación y partición de la herencia son negocios jurídicos distintos dentro del proceso sucesorio. La aceptación es un acto estrictamente personal. La partición convencional, sin embargo, exige la voluntad de todos los herederos para poder adjudicarse bienes concretos o partes indivisas de los mismos. R. 30 de junio de 2022

Intervención de los legitimarios en la partición de la herencia. Es necesario que en la escritura de partición de la herencia intervengan todos los legitimarios cuyo derecho es una “pars bonorum”, una “pars hereditatis” o una “pars valoris bonorum”, incluso aunque el testador manifieste en el testamento que se ha cubierto en vida su legítima y no se le dejen bienes. Se exceptúa el caso de que haya contador-partidor nombrado.

Intervención de los legitimarios en la partición de la herencia. No es relevante el hecho de que el legitimario haya manifestado en vida haber recibido bienes suficientes para cubrir su legítima, pues hay que atender al momento de la partición para valorar su legítima. No basta que los legitimarios hayan aceptado presuntamente su derecho a la herencia. R. 9 de junio de 2022

PROCEDIMIENTOS

Anotación de embargo sin expedición de certificación de cargas. La práctica de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución. R. 8 de junio de 2022

Anotación de ampliación de embargo sin expedición de certificación de certificación de cargas. En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición. R. 20 de junio de 2022, R. 21 de junio de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Adjudicación superando el límite de cobertura hipotecaria. No es posible imputar al capital garantizado parte de los intereses no cubiertos por la garantía de los mismos.  R. 13 de junio de 2022

Remate en favor de terceros y posterior auto declarando una cláusula como abusiva. Los terceros propietarios han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones derivadas del carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario. Las resoluciones judiciales han de ser congruentes con el tipo de procedimiento o juicio en el que se ha dictado, pudiéndose por los registradores calificar tal extremo. R. 10 de junio de 2022

PRESCRIPCIÓN

Cancelación de derecho de vuelo por prescripción. Para cancelar un derecho de vuelo sin plazo de ejercicio, debe acudirse a la regla general del art. 82 LH. R. 9 de junio de 2022

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Adjudicación de fincas inscritas con vinculaciones ob rem. Principio de especialidad. Si al describirse una finca en el Expositivo de un documento se incluyen todos sus características (incluidas una vinculación ob rem), no se vulnera aquel principio por el hecho de que no se vuelvan a relacionar al hacer el Otorgamiento. R. 22 de junio de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Donación de usufructo y nuda propiedad. Prohibición de disponer. Donación con prohibición de disponer. Alcance de la prohibición. Ausencia de argumentación. R. 8 de junio de 2022 

Segregación y disolución de condominio. Constancia del cumplimiento de condición suspensiva existiendo prohibición de disponer. La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad. R. 22 de junio de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Agrupación de fincas en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Si los estatutos sólo conceden la facultad a los propietarios iniciales, les posteriores tienen que pedir autorización a la Junta. El fundamento de las exigencias y limitaciones impuestas para la alteración de las cuotas es evitar la creación de nuevos elementos, y en ninguno de los casos de agrupación o de agregación se crean nuevos elementos dentro de la propiedad horizontal. R. 27 de junio de 2022

Propiedad horizontal: prohibición de actividades de uso turístico y otras. Quorum art 17.12 LPH. Los acuerdos que supongan modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal con el quórum establecido en el art. 17-12 LPH de 3/5 solo pueden estar referidos a la limitación de actividades reguladas en el art. 5.e LAU relativas al uso turístico de las viviendas, pero no a imponer el uso residencial de las viviendas y en consecuencia limitar los usos de hostelería o vivienda vacacional, casos en los que el quórum necesario es el 100%. R. 22 de junio de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación de asientos. Sustituciones hereditarias. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. R. 15 de junio de 2022

 SEGREGACIÓN

Obra nueva condicionada a segregación y cesión gratuita con destino a vial. En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística. R. 27 de junio de 2022

Segregación y cambio de uso de local a vivienda. VPO. Tras la desaparición del Instituto Nacional de la Vivienda (1977) son las Consejerías competentes en materia de vivienda de las CCAA quienes han asumido las funciones en materia de VPO y son la que han de dar la autorización o indicar que no es precisa. R. 30 de junio de 2022

Segregación posterior a proyecto de compensación urbanística sin aportar licencia: no cabe por silencio negativo. Para formalizar una segregación se requiere licencia o declaración de innecesariedad sin que se pueda entender adquirida por silencio respecto de los actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística, exigiéndose también de forma obligatoria su georreferenciación. R. 9 de junio de 2022

Segregación y disolución de condominio. Constancia del cumplimiento de condición suspensiva existiendo prohibición de disponer. La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad. R. 22 de junio de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Venta de cuota indivisa de finca inscrita como privativa por confesión. Aplicación del art. 95.4 RH. El artículo 1324 CC destruye el juego de las presunciones de los artículos 1.361 y 1.441 CC, creando otra presunción de privatividad que puede ser destruida, a su vez por una prueba fehaciente y suficiente de la ganancialidad o privatividad del cónyuge confesante. R. 30 de junio de 2022

SUPERFICIE, DERECHO DE

Constitución de derecho de superficie para parque fotovoltaico. La constitución del derecho de superficie no está sujeta a control urbanístico municipal, pues es un derecho real en cosa ajena. La construcción en su momento del parque fotovoltaico y los usos que se le vayan a dar si estará sujeta a licencia urbanística. R. 21 de junio de 2022

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Rectificación de asientos. Sustituciones hereditarias. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. R. 15 de junio de 2022

TESTAMENTO

Herencia. Falta de firma del último testamento que figura en el RGAUV. Nulidad de testamento. No todo defecto del que puede adolecer un testamento determina su nulidad dado el principio general «favor testamenti» proclamado judicialmente en el ámbito sucesorio, por lo que la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo. R. 31 de mayo de 2022

Rectificación de asientos. Sustituciones hereditarias. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. R. 15 de junio de 2022

TRACTO SUCESIVO

Anotación de embargo. Tracto sucesivo. Finca inscrita a nombre de la madre fallecida de la demandada. Para tomar una anotación de embargo en procedimientos seguidos contra herederos determinados del titular registral debe acreditarse el cumplimiento de los requisitos en cada caso exigidos por el RH. R. 29 de junio de 2022

Herencia. Heredero único. Tracto sucesivo. La condición de heredero único deriva del título sucesorio y no de la partición. El coheredero no se convierte en heredero único por resultar adjudicatario de un bien concreto. R. 15 de junio de 2022

Sentencia declarativa de dominio de finca hipotecada. Tracto sucesivo. Para practicar un asiento en virtud de un documento judicial es preciso que el titular registral afectado haya sido parte en el procedimiento correspondiente. R. 14 de junio de 2022

URBANISMO

Constitución de derecho de superficie para parque fotovoltaico. La constitución del derecho de superficie no está sujeta a control urbanístico municipal, pues es un derecho real en cosa ajena. La construcción en su momento del parque fotovoltaico y los usos que se le vayan a dar si estará sujeta a licencia urbanística. R. 21 de junio de 2022

Obra nueva condicionada a segregación y cesión gratuita con destino a vial. En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística. R. 27 de junio de 2022

Segregación posterior a proyecto de compensación urbanística sin aportar licencia: no cabe por silencio negativo. Para formalizar una segregación se requiere licencia o declaración de innecesariedad sin que se pueda entender adquirida por silencio respecto de los actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística, exigiéndose también de forma obligatoria su georreferenciación. R. 9 de junio de 2022

USUFRUCTO

Donación de usufructo y nuda propiedad. Prohibición de disponer. Donación con prohibición de disponer. Alcance de la prohibición. Ausencia de argumentación. R. 8 de junio de 2022 

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Descalificación de VPO. No cabe descalificar una vivienda como VPO, si la promoción tuvo 2 fases, la 1ª ya está descalificada y la 2ª aún no. R. 14 de junio de 2022

Segregación y cambio de uso de local a vivienda. VPO. Tras la desaparición del Instituto Nacional de la Vivienda (1977) son las Consejerías competentes en materia de vivienda de las CCAA quienes han asumido las funciones en materia de VPO y son la que han de dar la autorización o indicar que no es precisa. R. 30 de junio de 2022

VUELO

Cancelación de derecho de vuelo por prescripción. Para cancelar un derecho de vuelo sin plazo de ejercicio, debe acudirse a la regla general del art. 82 LH. R. 9 de junio de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital mediante compensación de créditos. Auditor designado por el consejo de administración. En una sociedad de capital exclusivamente público el nombramiento de auditor puede ser hecho por el órgano de administración. En aumento de capital de una sociedad anónima por compensación de créditos y aportaciones dinerarias, es necesario distinguir por su numeración las acciones que se desembolsan por cada medio, aunque ello puede hacerse proporcionalmente a su cuantía para cada una de las acciones. R. 6 de junio de 2022

CONCURSO DE ACREEDORES

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de auditor voluntario. Si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, no es posible la inscripción de un nombramiento de auditor voluntario, aunque ese nombramiento pueda facilitar el depósito que falte. R. 7 de junio de 2022

JUNTA GENERAL

Asistencia telemática a juntas generales. Interpretación de cláusula estatutaria. Lugar de celebración. Es inscribible un artículo estatutario que para la asistencia telemática de los socios a las juntas generales dice que se habilitarán unos locales concretos desde el que los socios podrán conectarse telemáticamente y que en ese caso la junta se entenderá celebrada en el “lugar principal”. R. 6 de junio de 2022

REGISTRO MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Nombramiento de consejeros SL: falta de coordinación sobre el número de consejeros existentes. La discordancia entre el número total de consejeros que resulten del registro y los que se dice que existen según el acuerdo, será objeto de calificación en el momento de la inscripción de los acuerdos de ese consejo, pero no en el momento de la inscripción de un consejero. R. 28 de junio de 2022

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital social SL por compensación de créditos. No es posible la inscripción de una escritura de aumento de capital sin que conste la nota de liquidación del impuesto y sin que conste el NIF de una persona jurídica extranjera aportante, cuya identidad deba hacerse constar en el registro. R. 28 de junio de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Designación de auditor voluntario. Si existe en el registro un expediente de designación de auditor a solicitud de la minoría resuelto favorablemente, no es posible la inscripción de un auditor voluntario designado por el órgano de administración. R. 14 de junio de 2022

Depósito de cuentas existiendo expediente de designación de auditor. El cierre del registro por falta de depósito de cuentas es independiente de la causa por la que dichas cuentas no hayan podido ser depositadas. R. 22 de junio de 2022

ESTATUTOS

Modificación estatutaria. Cuota de liquidación en bienes no dinerarios. Es posible la inscripción de una modificación de estatutos en la que se establezca la posibilidad de pago de la cuota de liquidación en bienes distintos del efectivo metálico siempre que el acuerdo se tome en junta universal y por unanimidad. R. 21 de junio de 2022, R. 21 de junio de 2022

JUNTA GENERAL

Constitución de SL. Forma de convocatoria. Regulación usufructo de participaciones. R. 20 de junio de 2022

OBJETO SOCIAL

Modificación de objeto social por supresión de actividades: derecho de separación. Si se modifica el objeto de una sociedad suprimiendo dos de las actividades que se podrían desarrollar según el mismo, se trata de una modificación sustancial del objeto que origina el derecho de separación. R. 29 de junio de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Aumento de capital social por compensación de créditos. No es posible la inscripción de una escritura de aumento de capital sin que conste la nota de liquidación del impuesto y sin que conste el NIF de una persona jurídica extranjera aportante, cuya identidad deba hacerse constar en el registro. R. 28 de junio de 2022

Nombramiento de consejeros: falta de coordinación sobre el número de consejeros existentes. La discordancia entre el número total de consejeros que resulten del registro y los que se dice que existen según el acuerdo, será objeto de calificación en el momento de la inscripción de los acuerdos de ese consejo, pero no en el momento de la inscripción de un consejero. R. 28 de junio de 2022

Constitución de SL. Forma de convocatoria. Regulación usufructo de participaciones. Si se regula la forma de convocatoria de la junta en los estatutos, se deben dejar a salvo todas aquellas normas imperativas que regulan dicha forma en la LSC. En materia de usufructo de participaciones, se puede omitir como fuente de regulación la propia LSC, si en los mismos estatutos se hace a continuación una referencia expresa a los artículos de dicha que regulan dicho usufructo. R. 20 de junio de 2022

Modificación estatutaria. Cuota de liquidación en bienes no dinerarios. Es posible la inscripción de una modificación de estatutos en la que se establezca la posibilidad de pago de la cuota de liquidación en bienes distintos del efectivo metálico siempre que el acuerdo se tome en junta universal y por unanimidad. R. 21 de junio de 2022, R. 21 de junio de 2022

Modificación de objeto social por supresión de actividades: derecho de separación. Si se modifica el objeto de una sociedad suprimiendo dos de las actividades que se podrían desarrollar según el mismo, se trata de una modificación sustancial del objeto que origina el derecho de separación. R. 29 de junio de 2022

SOCIEDADES PROFESIONALES

Exclusión de socio profesional. Requisitos para su inscripción. Aunque se trate de una sociedad profesional, la exclusión de un socio de esa clase exige para su inscripción los mismos requisitos que si se tratara de una sociedad no profesional. R. 13 de junio de 2022

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE JULIO

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (JUNIO 2022)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMASRESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: SeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Malecón de la Caleta (Cádiz). Por Emilio J. Rodríguez Posada

Separata del Indice de Juan Carlos Casas. Junio 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JUNIO DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Derecho de adquisición preferente art. 25 LAU según los diferentes cambios legislativos. R. 11 de mayo de 2022

Procedimiento de apremio fiscal. Situación arrendaticia de finca para uso distinto de vivienda. Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio. R. 11 de mayo de 2022

AGRUPACIÓN

Propiedad horizontal. Cambio de uso de trastero a vivienda. Agrupación de hecho y nueva descripción. Si en una propiedad horizontal se produce una agrupación de hecho de una finca, cuyo uso se cambia, con otra colindante, pero se quiere mantener su individualidad como elemento privativo independiente, la descripción no puede modificarse (salvo el uso) pues lo contrario induciría a confusión. R. 13 de mayo de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Ampliación de embargo administrativo: expedición de certificación de cargas. En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el mandamiento solicitar su expedición. R. 1 de junio de 2022

ARRENDAMIENTOS

Derecho de adquisición preferente art. 25 LAU según los diferentes cambios legislativos. R. 11 de mayo de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Asiento de presentación de documento electrónico recibido por burofax. Rectificación de referencia catastral. R. 23 de mayo de 2022

Asiento de presentación de documento electrónico recibido por burofax. Para ser admitidos los documentos firmados electrónicamente, estos deben presentarse telemáticamente, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador. R. 23 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral existiendo oposición en georreferenciación alternativa anterior. La nota de calificación relativa a una inscripción de georreferenciación no puede basarse en circunstancias resultantes de procedimientos anteriores ya concluidos, con asiento de presentación ya caducado. R. 1 de junio de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Asientos registrales. Los asientos practicados, está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte. R. 23 de mayo de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Nota de calificacion indebidamente motivada. El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificación, no sólo citando los preceptos legales en que se base, sino también justificando la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. R. 2 de junio de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de asiento en virtud de instancia privada. No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resolución judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3º. R. 1 de junio de 2022

Cancelación por caducidad de anotación de embargo ex art. 210.1.8 LH: cómputo del plazo. El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas). R. 7 de junio de 2022

Ejecución judicial hipotecaria. Cancelación por caducidad de hipoteca. Si se interrumpe el plazo de prescripción por el ejercicio de la acción correspondiente ante los Tribunales no se puede producir la caducidad legal de la hipoteca. R. 24 de mayo de 2022

COMPRAVENTA

Compra por administrador concursal de persona de nacionalidad checa. Importancia de salvaguardar los derechos de defensa con independencia de la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa. R. 13 de mayo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Venta de cuotas indivisas de finca rústica en Andalucía. Posible parcelación urbanística. La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. R. 9 de mayo de 2022

Venta de participación indivisa de terreno urbano en Andalucía. Posible parcelación. La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. R. 12 de mayo de 2022

CONCURSAL

Compra por administrador concursal de persona de nacionalidad checa. Importancia de salvaguardar los derechos de defensa con independencia de la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa. R. 13 de mayo de 2022

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Compra por administrador concursal de persona de nacionalidad checa. Importancia de salvaguardar los derechos de defensa con independencia de la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa. R. 13 de mayo de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Propiedad horizontal. Cancelación de elemento privativo por mandamiento judicial. La desaparición y cancelación de un elemento privativo de la división horizontal implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. R. 24 de mayo de 2022

Sentencia dictada en rebeldía: acción de rescisión. No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeldía hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia. R. 31 de mayo de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de documento privado de segregación y venta. Un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela no es título habilitante suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación. R. 31 de mayo de 2022

FINCA

Finca en parte rústica y en parte urbana: No es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. R. 12 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de interesado. La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripción de la representación gráfica, impide la práctica del asiento. R. 23 de mayo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición del ayuntamiento. La mera oposición de la Administración no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los mínimos requisitos de concreción y acreditación exigibles. R. 12 de mayo de 2022.

Inscripción de representación gráfica catastral existiendo oposición en georreferenciación alternativa anterior. La nota de calificación relativa a una inscripción de georreferenciación no puede basarse en circunstancias resultantes de procedimientos anteriores ya concluidos, con asiento de presentación ya caducado. R. 1 de junio de 2022

Licencia. Superficie finca resto. La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. R. 12 de mayo de 2022

Negativa a iniciar el procedimiento del art. 199 LH por dudas sobre posible invasión de dominio público. El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasión del dominio público, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado. R. 10 de mayo de 2022

Renuncia a la incorporación de la representación gráfica cuando es potestativa. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real. R. 12 de mayo de 2022

Representación gráfica que solapa la de otras fincas registrales inscritas. Solicitada expresamente la tramitación del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciación por el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciación inscrita de una finca colindante. R. 31 de mayo de 2022

Segregación sin georreferenciación de la finca resto. Finca resto destinada a viales. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. R. 12 de mayo de 2022

FORAL

Venta de finca inscrita como privativa por confesión sin que conste el nombre del cónyuge. Legítima en Galicia y Cataluña. Para disponer de un bien inscrito como privativo por confesión del consorte se ha de recoger en la escritura si continua casada con el confesante, o si por haber fallecido y haber contraído nuevo matrimonio, se cuenta con el consentimiento de los herederos forzosos. Ello tiene la salvedad de que la legítima de esos herederos sea “pars valoris”, pero en ese caso debe manifestarse expresamente en dicho sentido en la escritura. R. 7 de junio de 2022

HERENCIA

Partición hereditaria interviniendo tutor. Autorización judicial. La ley aplicable a las medidas de apoyo es la que corresponde a la vecindad civil de la persona con discapacidad, pero los efectos de la intervención del tutor en la herencia se rigen por la ley aplicable a la sucesión. R. 31 de mayo de 2022

HIPOTECA

Hipoteca sobre finca inscrita como local pero que constituirá la vivienda habitual sin que conste en el registro el cambio de uso. R. 10 de mayo de 2022

Préstamo hipotecario otorgado antes de la LCCI. Cláusulas de vencimiento anticipado: No necesidad de adaptarse a dicha ley. R. 17 de mayo de 2022

Préstamo hipotecario LCCI 5/2019. Constancia tácita del carácter no habitual de la vivienda hipotecada. La constancia exigida por el art. 21.3 LH sobre el destino a vivienda habitual del bien hipotecado puede ser expresa con fórmulas alternativas a las habituales, o tácitas, si se infiere inequívocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del préstamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisión al art. 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho artículo. R. 24 de mayo de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. El procedimiento de inmatriculación que regula el art. 205 LH carece de las garantías que sí ofrece el expediente regulado en el art. 203 LH. Por ello, es imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes o para impedir que, a través de la inmatriculación, se oculten operaciones de modificación de entidades hipotecarias como segregaciones o agrupaciones. R. 17 de mayo de 2022

Inmatriculación mediante expediente notarial acompañada de manifestaciones. Dudas sobre coincidencia con otra finca registral. Es al tiempo de expedir la certificación cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento. Además, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. R. 9 de mayo de 2022

OBRA NUEVA

Declaración de obra nueva por los titulares de unas participaciones indivisas. Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil. R. 6 de junio de 2022

Reforma o rehabilitación de un edificio con cambio de uso a viviendas. Necesidad o no de seguro decenal. 1.- Si es una rehabilitación NO es necesario seguro decenal. Estamos en este caso si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio. También en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado. 2.- Si es una reforma  es necesario el seguro decenal. Estamos en este caso si hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores. También en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera. R. 30 de mayo de 2022

PROCEDIMIENTOS

Ampliación de embargo administrativo: expedición de certificación de cargas. En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el mandamiento solicitar su expedición. R. 1 de junio de 2022

Procedimiento de apremio fiscal. Situación arrendaticia de finca para uso distinto de vivienda. Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio. R. 11 de mayo de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Cancelación por caducidad de hipoteca. Si se interrumpe el plazo de prescripción por el ejercicio de la acción correspondiente ante los Tribunales no se puede producir la caducidad legal de la hipoteca. R. 24 de mayo de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal. Cambio de uso de trastero a vivienda. Agrupación de hecho y nueva descripción. Si en una propiedad horizontal se produce una agrupación de hecho de una finca, cuyo uso se cambia, con otra colindante, pero se quiere mantener su individualidad como elemento privativo independiente, la descripción no puede modificarse (salvo el uso) pues lo contrario induciría a confusión. R. 13 de mayo de 2022

Propiedad horizontal. Cancelación de elemento privativo por mandamiento judicial. La desaparición y cancelación de un elemento privativo de la división horizontal implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. R. 24 de mayo de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Notas simples solicitadas por correo electrónico. No cabe la expedición de notas simples solicitadas mediante correo electrónico. R. 23 de mayo de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Informe del Registrador. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificación que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificación. R. 2 de junio de 2022

 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Compra por mitades indivisas por cónyuges holandeses casados «bajo el régimen supletorio en los países bajos». Tratándose de cónyuges adquirentes sujetos a régimen económico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripción se practique a favor de los cónyuges por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad. R. 11 de mayo de 2022

SEGREGACIÓN

Elevación a público de documento privado de segregación y venta. Un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela no es título habilitante suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación. R. 31 de mayo de 2022

Licencia. Superficie finca resto. La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. R. 12 de mayo de 2022

Segregación sin georreferenciación de la finca resto. Finca resto destinada a viales. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. R. 12 de mayo de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Compra por casado en gananciales solicitando inscripción como privativo. Para inscribir como privativo un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. R. 30 de mayo de 2022

Venta de finca inscrita como privativa por confesión sin que conste el nombre del cónyuge. Legítima en Galicia y Cataluña. Para disponer de un bien inscrito como privativo por confesión del consorte se ha de recoger en la escritura si continua casada con el confesante, o si por haber fallecido y haber contraído nuevo matrimonio, se cuenta con el consentimiento de los herederos forzosos. Ello tiene la salvedad de que la legítima de esos herederos sea “pars valoris”, pero en ese caso debe manifestarse expresamente en dicho sentido en la escritura. R. 7 de junio de 2022

TUTELA

Partición hereditaria interviniendo tutor. Autorización judicial. La ley aplicable a las medidas de apoyo es la que corresponde a la vecindad civil de la persona con discapacidad, pero los efectos de la intervención del tutor en la herencia se rigen por la ley aplicable a la sucesión. R. 31 de mayo de 2022

URBANISMO

Venta de cuotas indivisas de finca rústica en Andalucía. Posible parcelación urbanística. La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. R. 9 de mayo de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Hipoteca sobre finca inscrita como local pero que constituirá la vivienda habitual sin que conste en el registro el cambio de uso. R. 10 de mayo de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

CAPITAL SOCIAL

Aumento de capital mediante compensación de créditos. Auditor designado por el consejo de administración. En una sociedad de capital exclusivamente público el nombramiento de auditor puede ser hecho por el órgano de administración. En aumento de capital de una sociedad anónima por compensación de créditos y aportaciones dinerarias, es necesario distinguir por su numeración las acciones que se desembolsan por cada medio, aunque ello puede hacerse proporcionalmente a su cuantía para cada una de las acciones. R. 6 de junio de 2022

CONCURSO DE ACREEDORES

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de auditor voluntario. Si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, no es posible la inscripción de un nombramiento de auditor voluntario, aunque ese nombramiento pueda facilitar el depósito que falte. R. 7 de junio de 2022

JUNTA GENERAL

Asistencia telemática a juntas generales. Interpretación de cláusula estatutaria. Lugar de celebración. Es inscribible un artículo estatutario que para la asistencia telemática de los socios a las juntas generales dice que se habilitarán unos locales concretos desde el que los socios podrán conectarse telemáticamente y que en ese caso la junta se entenderá celebrada en el “lugar principal”. R. 6 de junio de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Cierre registral por baja en el índice de entidades AEAT. Cese de administrador. Si una sociedad está dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT, no es posible la inscripción del cese de uno de los administradores. R. 30 de mayo de 2022

Decisiones socio único concursado con facultades de administración suspendidas. Si el socio único de una sociedad está declarado en concurso en fase de liquidación, no puede acordar la disolución de la sociedad, aunque sea por causa legal, sin el concurso del administrador concursal. R. 13 de mayo de 2022

Designación de auditor de sociedad. Provisión de fondos para publicación en el Borme. Legitimación de firma del administrador. Para inscribir un nombramiento de auditor es necesaria la legitimación de firma del administrador que lo nombra, la aceptación, la provisión de fondos y que la hoja de la sociedad no esté cerrada. R. 9 de mayo de 2022.

SOCIEDAD LIMITADA

Asistencia telemática a juntas generales. Interpretación de cláusula estatutaria. Lugar de celebración. Es inscribible un artículo estatutario que para la asistencia telemática de los socios a las juntas generales dice que se habilitarán unos locales concretos desde el que los socios podrán conectarse telemáticamente y que en ese caso la junta se entenderá celebrada en el “lugar principal”. R. 6 de junio de 2022

Participaciones sociales en comunidad. Ejercicio de los derechos de socio. Subsanación de acta notarial por la vía del art. 153 RN. Una subsanación de escritura o acta realizada al amparo del art. 153 RN, puede ser desconocida y no tenida en cuenta, si aplica de forma incorrecta el artículo. Si existen discrepancias graves entre el acta notarial de la junta general y la escritura de elevación a público de los acuerdos de la junta, la escritura no es inscribible. R. 23 de mayo de 2022, R. 23 de mayo de 2022

 

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE JUNIO

IR A LA SEPARATA ANTERIOR (MAYO 2022)

OTRAS SEPARATAS (ir al fin del archivo)

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PORTADA DE LA WEB

Playa del Palmar (entre Conil y Vejer)-Cádiz. Por Juan Carlos Casas.

Separata del índice de Juan Carlos Casas. Mayo 2022.

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE MAYO DE 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS DE NOTORIEDAD

Inmatriculación con acta de notoriedad complementaria. El acta de notoriedad complementaria de título público es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas. Basta que se exprese que el transmitente era tenido por dueño de la finca con más de un año de antelación al título inmatriculable que complementa. R. 27 de abril de 2022

AGRUPACIÓN, AGREGACIÓN

Compraventa previa segregación y agregación. La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas. R. 27 de abril de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo. Liquidación del impuesto. No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD). R. 27 de abril de 2022

Anotación de embargo de vivienda familiar. Si del registro resulta que la vivienda embargada es la familiar del deudor, el embargo ha de ser notificado al cónyuge del titular registral de la finca embargada, salvo que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de exclusiva competencia judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo. R. 3 de mayo de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Recurso contra anotación de embargo cautelar ya practicada. Negativa a la práctica del asiento de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que está bajo la salvaguarda de los Tribunales. R. 18 de abril de 2022

ASIENTOS REGISTRALES

Recurso contra asiento ya practicado. Practicado un asiento el mismo se halla bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en sede de recurso, revisar la legalidad de su práctica ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dicho asiento genera. R. 26 de abril de 2022

Recurso contra anotación de embargo cautelar ya practicada. Negativa a la práctica del asiento de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que está bajo la salvaguarda de los Tribunales. R. 18 de abril de 2022

Solicitud de rectificación de georreferenciación ya inscrita por quien no es titular registral. La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento. R. 19 de abril de 2022

Solicitud de cancelación de nota de afección fiscal por considerar que no debió practicarse. Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales. R. 19 de abril de 2022

ARRENDAMIENTO

Cancelación de arrendamiento mediante decreto de desahucio. Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. R. 25 de abril de 2022

BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

Reversión al ayuntamiento de finca cedida gratuitamente a Diócesis. condiciones no inscritas. Un Ayuntamiento no puede revocar unilateralmente una donación no condicionada hecha a una Diócesis sin el consentimiento expreso de la misma o en su defecto la oportuna resolución judicial. R. 11 de abril de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de arrendamiento mediante decreto de desahucio. Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. R. 25 de abril de 2022

Compraventa de finca sujeta a tanteo convencional. Caducidad del derecho y caducidad del asiento. Los derechos de adquisición preferente constituidos voluntariamente pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. R. 4 de mayo de 2022

Solicitud de cancelación de nota de afección fiscal por considerar que no debió practicarse. Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales. R. 19 de abril de 2022

CAUSA

Extinción de comunidad atribuyendo carácter privativo a una mitad indivisa. Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. R. 11 de abril de 2022

COMPRAVENTA

Compraventa de parcela segregada, según manifiestan, de una finca registral. La división o segregación de fincas exige la preceptiva licencia. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior. R. 20 de abril de 2022

Compraventa previa segregación y agregación. La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas. R. 27 de abril de 2022

Compraventa de finca sujeta a tanteo convencional. Caducidad del derecho y caducidad del asiento. Los derechos de adquisición preferente constituidos voluntariamente pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. R. 4 de mayo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Extinción de comunidad atribuyendo carácter privativo a una mitad indivisa. Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. R. 11 de abril de 2022

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Herencia. Inscripción de la cesión del derecho a percibir el precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Es inscribible la cesión del derecho a percibir el precio aplazado que está garantizado con condición resolutoria inscrita. No cabe desconocer que la acción que nace del pacto resolutorio inscrito alcanza a todo tercero. R. 19 de abril de 2022

DERECHOS REALES

Compraventa de finca sujeta a tanteo convencional. Caducidad del derecho y caducidad del asiento. Los derechos de adquisición preferente constituidos voluntariamente pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. R. 4 de mayo de 2022

DERECHO DE REVERSIÓN

Reversión al ayuntamiento de finca cedida gratuitamente a Diocesis. condiciones no inscritas. Un Ayuntamiento no puede revocar unilateralmente una donación no condicionada hecha a una Diócesis sin el consentimiento expreso de la misma o en su defecto la oportuna resolución judicial. R. 11 de abril de 2022

DONACIÓN

Donación mortis causa y donación inter vivos con eficacia post mortem. Diferencias en el derecho común entre donación mortis causa (el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar) y donación inter vivos con eficacia post mortem, que tiene sus efectos condicionados a la muerte del donante, pero es irrevocable y es inscribible. R. 25 de abril de 2022

FINCA

Inscripción de representación gráfica alternativa. Posible invasión de dominio público. Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción. R. 26 de abril de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de administración pública. En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada. R. 29 de abril de 2022

Solicitud de rectificación de georreferenciación ya inscrita por quien no es titular registral. La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento. R. 19 de abril de 2022

FISCAL

Anotación de embargo. Liquidación del impuesto. No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD). R. 27 de abril de 2022

Herencia. Liquidación del impuesto aportando documento privado de relación de bienes. El documento que se presenta a inscripción debe ser el presentado a la liquidación del impuesto. R. 5 de mayo de 2022

Solicitud de cancelación de nota de afección fiscal por considerar que no debió practicarse. Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales. R. 19 de abril de 2022 

HERENCIA

Herencia. Inscripción de la cesión del derecho a percibir el precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Es inscribible la cesión del derecho a percibir el precio aplazado que está garantizado con condición resolutoria inscrita. No cabe desconocer que la acción que nace del pacto resolutorio inscrito alcanza a todo tercero. R. 19 de abril de 2022

Herencia. Liquidación del impuesto aportando documento privado de relación de bienes. El documento que se presenta a inscripción debe ser el presentado a la liquidación del impuesto. R. 5 de mayo de 2022

Subsanación de hipoteca inscrita mediante diligencia. R. 26 de abril de 2022

HIPOTECA

Préstamo hipotecario. Incongruencia del juicio notarial de suficiencia del poder por su carencia para su ejercicio de modo solidario para el importe concreto de la hipoteca autorizada. Consulta al registro mercantil. R. 11 de abril de 2022

Régimen propio del procedimiento registral. Hipoteca. Depósito de las condiciones generales. Comprobación por el notario. La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el RCGC del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. R. 29 de abril de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación con acta de notoriedad complementaria. El acta de notoriedad complementaria de título público es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas. Basta que se exprese que el transmitente era tenido por dueño de la finca con más de un año de antelación al título inmatriculable que complementa. R. 27 de abril de 2022 

NOTAS MARGINALES

Nota marginal de colindancia de finca con vía pecuaria no deslindada. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados. R. 25 de abril de 2022, R. 4 de mayo de 2022, R. 5 de mayo de 2022

OBRA NUEVA

Obra nueva de reformado sin alteración estructural según el técnico. Seguro decenal. Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas. R. 11 de abril de 2022

OPCIÓN DE COMPRA

Ejercicio unilateral de opción de compra. Para cancelar el derecho de opción se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores. R. 11 de abril de 2022 

PODERES

Préstamo hipotecario. Incongruencia del juicio notarial de suficiencia del poder por su carencia para su ejercicio de modo solidario para el importe concreto de la hipoteca autorizada. Consulta al registro mercantil. R. 11 de abril de 2022

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Régimen propio del procedimiento registral. Hipoteca. Depósito de las condiciones generales. Comprobación por el notario. La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el RCGC del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. R. 29 de abril de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Recurso contra asiento ya practicado. Practicado un asiento el mismo se halla bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en sede de recurso, revisar la legalidad de su práctica ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dicho asiento genera. R. 26 de abril de 2022

Solicitud de rectificación de georreferenciación ya inscrita por quien no es titular registral. La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento. R. 19 de abril de 2022

Subsanación de hipoteca inscrita mediante diligencia. R. 26 de abril de 2022

SEGREGACIÓN

Compraventa de parcela segregada, según manifiestan, de una finca registral. La división o segregación de fincas exige la preceptiva licencia. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior. R. 20 de abril de 2022

Compraventa previa segregación y agregación. La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas. R. 27 de abril de 2022

Segregación sin licencia ni declaración de innecesariedad. La aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación en relación con la norma registral aplicable al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura, requiere aportar un título administrativo habilitante. R. 28 de abril de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Extinción de comunidad atribuyendo carácter privativo a una mitad indivisa. Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. R. 11 de abril de 2022

TANTEOS Y RETRACTOS

Compraventa de finca sujeta a tanteo convencional. Caducidad del derecho y caducidad del asiento. Los derechos de adquisición preferente constituidos voluntariamente pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. R. 4 de mayo de 2022

URBANISMO

Convenio de transmisión o transferencia de aprovechamiento urbanístico sin que estén las fincas incluidas en un instrumento de planeamiento urbanístico vigente, ni estén claramente establecidos ni las fincas aportadas ni cuáles sean los aprovechamientos. R. 4 de mayo de 2022

Segregación sin licencia ni declaración de innecesariedad. La aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación en relación con la norma registral aplicable al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura, requiere aportar un título administrativo habilitante. R. 28 de abril de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Anotación de embargo de vivienda familiar. Si del registro resulta que la vivienda embargada es la familiar del deudor, el embargo ha de ser notificado al cónyuge del titular registral de la finca embargada, salvo que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de exclusiva competencia judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo. R. 3 de mayo de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cese y nombramiento de administrador. Pérdida de unipersonalidad. Conflicto entre socios. En caso de que el registrador tenga dudas acerca de la validez y eficacia de unos acuerdos sociales por ser contradictorios, o por existir conflicto acerca de la legitimación de los socios, deberá suspender la inscripción hasta que decidan los tribunales. R. 12 de abril de 2022

Nombramiento voluntario de auditor de cuentas por administrador mancomunado. No es posible el nombramiento de auditor por uno solo de los administradores mancomunados de la sociedad, aunque sea también apoderado. El nombramiento deberá ser por acuerdo de todos los administradores mancomunados con independencia de su forma de actuación. R. 5 de mayo de 2022

Solicitud de revocación de poder por instancia de administrador mancomunado. Principio de rogación. No es posible revocar un poder por instancia de uno solo de los administradores mancomunados, aunque el apoderado sea representante físico del otro administrador mancomunado persona jurídica. R. 8 de abril de 2022, R. 8 de abril de 2022

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD

Constitución de SL. Aportación dineraria: forma de acreditarla. Certificado digital. »y lo demás acordado». El certificado bancario acreditativo del ingreso del capital, aunque sea expedido en formato digital con firmas electrónicas, y sea copia impresa del original, no exige ni legitimación de firmas ni ningún otro requisito distinto del certificado en papel. Es decir que dicho certificado es suficiente para acreditar el desembolso del capital. R. 4 de mayo de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Nombramiento voluntario de auditor de cuentas por administrador mancomunado. No es posible el nombramiento de auditor por uno solo de los administradores mancomunados de la sociedad, aunque sea también apoderado. El nombramiento deberá ser por acuerdo de todos los administradores mancomunados con independencia de su forma de actuación. R. 5 de mayo de 2022

DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES

Sociedad disuelta de pleno derecho por falta de adaptación a la LSP. Forma de proceder el registrador. Si una sociedad consta disuelta de pleno derecho por falta de adaptación a la Ley 2/2007 de sociedades Profesionales (DT1ª), lo único posible es su liquidación o la reactivación de la sociedad, previa adaptación o rectificación del objeto, o bien la rectificación del asiento previa resolución judicial o con la conformidad del registrador. R. 11 de abril de 2022

PODERES

Concesión de poder entre cuyas facultades figura la “representación legal”. Interpretación del poder. Es posible la inscripción de un poder que incluya como una de las facultades concedidas la de “representación legal”, pues si bien se podría haber exigido un mayor rigor terminológico, se tratará de un problema de interpretación para los terceros en el cual no puede entrar el registrador. R. 8 de abril de 2022

Solicitud de revocación de poder por instancia de administrador mancomunado. Principio de rogación. No es posible revocar un poder por instancia de uno solo de los administradores mancomunados, aunque el apoderado sea representante físico del otro administrador mancomunado persona jurídica. R. 8 de abril de 2022, R. 8 de abril de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Principio de Rogación. Solicitud de revocación de poder por instancia de administrador mancomunado. Principio de rogación. No es posible revocar un poder por instancia de uno solo de los administradores mancomunados, aunque el apoderado sea representante físico del otro administrador mancomunado persona jurídica. R. 8 de abril de 2022, R. 8 de abril de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Constitución de sociedad. Aportación dineraria: forma de acreditarla. Certificado digital. »y lo demás acordado». El certificado bancario acreditativo del ingreso del capital, aunque sea expedido en formato digital con firmas electrónicas, y sea copia impresa del original, no exige ni legitimación de firmas ni ningún otro requisito distinto del certificado en papel. Es decir que dicho certificado es suficiente para acreditar el desembolso del capital. R. 4 de mayo de 2022

Nombramiento voluntario de auditor de cuentas por administrador mancomunado. No es posible el nombramiento de auditor por uno solo de los administradores mancomunados de la sociedad, aunque sea también apoderado. El nombramiento deberá ser por acuerdo de todos los administradores mancomunados con independencia de su forma de actuación. R. 5 de mayo de 2022

Solicitud de revocación de poder por instancia de administrador mancomunado. Principio de rogación. No es posible revocar un poder por instancia de uno solo de los administradores mancomunados, aunque el apoderado sea representante físico del otro administrador mancomunado persona jurídica. R. 8 de abril de 2022, R. 8 de abril de 2022

SOCIEDADES PROFESIONALES

Sociedad profesional. Efectividad del ejercicio del derecho de separación. En sociedades profesionales, salvo que conste en estatutos, el ejercicio del derecho de separación tiene eficacia desde el mismo momento en que se notifica a la sociedad, sin que quepa diferir su efectividad a un momento posterior. R. 3 de mayo de 2022

Sociedad disuelta de pleno derecho por falta de adaptación a la LSP. Forma de proceder el registrador. Si una sociedad consta disuelta de pleno derecho por falta de adaptación a la Ley 2/2007 de sociedades Profesionales (DT1ª), lo único posible es su liquidación o la reactivación de la sociedad, previa adaptación o rectificación del objeto, o bien la rectificación del asiento previa resolución judicial o con la conformidad del registrador. R. 11 de abril de 2022

 

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Separata del Fichero-Índice de Juan Carlos Casas: Abril 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ABRIL 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

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I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
AGUAS

Inscripción de derecho de aprovechamiento de aguas públicas. Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente. R. 23 de marzo de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación caducada. Carece de virtualidad cancelatoria. No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad. R. 5 de abril de 2022

Anotación preventiva de prohibición de disponer. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo). R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022

Aumento de capital. Aportación de inmueble sujeto a anotación preventiva de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo por tanto, a los de fecha anterior a la anotación. R. 16 de marzo de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Solicitud de expediente 199 LH para rectificar el registro en cuanto a la representación gráfica de finca colindante. La falta de legitimación de la firma en una instancia privada no impide la práctica del asiento de presentación. R. 15 de marzo de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Suspensión de la calificación por falta de acreditación de la liquidación del impuesto. No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente. R. 28 de marzo de 2022

CANCELACIÓN

Anotación caducada. Carece de virtualidad cancelatoria. No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad. R. 5 de abril de 2022

Cancelación de hipoteca por caducidad convencional o legal. R. 22 de marzo de 2022

Nulidad de un exceso de cabida. Cancelación de cargas posteriores. No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento. R. 5 de abril de 2022

COMPRAVENTA

Venta de cuota indivisa a apoderada del vendedor. Posible doble venta. La buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del art. 1473 CC, aunque no la mencione. R. 14 de marzo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Venta de cuota indivisa a apoderada del vendedor. Posible doble venta. La buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del art. 1473 CC, aunque no la mencione. R. 14 de marzo de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. R. 15 de marzo de 2022

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme al art. 83 de la Ley 5/2015 . R. 15 de marzo de 2022

EXCESO DE CABIDA

Nulidad de un exceso de cabida. Cancelación de cargas posteriores. No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento. R. 5 de abril de 2022

FINCA

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones. La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie. R. 15 de marzo de 2022

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación. R. 15 de marzo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa. R. 5 de abril de 2022

Inscripción de representación gráfica y posterior segregación y agrupación. Oposición de colindantes. Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta. R. 4 de abril de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa de finca procedente de reparcelación. Oposición de colindantes. La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos que debe ampararse en una certificación catastral, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199. R. 4 de abril de 2022

Rectificación de representación gráfica de finca registral ajena. Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la descripción de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita. R. 5 de abril de 2022

Solicitud de expediente 199 LH para rectificar el registro en cuanto a la representación gráfica de finca colindante. El hecho de que la representación gráfica que se pretenda inscribir se corresponda con otra que ya está inscrita, no es obstáculo para la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. R. 15 de marzo de 2022

FISCAL

Pacto sucesorio de mejora de bienes de presente. Liquidación del impuesto. Lo declarado nulo por la Sentencia con relación al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo por lo que debe considerarse subsistentes la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Sigue plenamente vigente el art. 254.5 LH. R. 16 de marzo de 2022

Suspensión de la calificación por falta de acreditación de la liquidación del impuesto. No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente. R. 28 de marzo de 2022

FORAL

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. R. 15 de marzo de 2022

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme al art. 83 de la Ley 5/2015 . R. 15 de marzo de 2022

Pacto sucesorio de mejora de bienes de presente. Liquidación del impuesto. Lo declarado nulo por la Sentencia con relación al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo por lo que debe considerarse subsistentes la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Sigue plenamente vigente el art. 254.5 LH. R. 16 de marzo de 2022

HERENCIA

Herencia. Desheredación. Hijos o descendientes del desheredado. En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado. R. 21 de marzo de 2022

OBRA NUEVA

Obra nueva «antigua». Falta de identidad entre finca registral y catastral. Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral. R. 31 de marzo de 2022

Obra nueva para oficinas. No cabe sustituir la licencia por declaración responsable. Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión. R. 30 de marzo de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor. La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones. R. 31 de marzo de 2022

PODERES

Falta de congruencia del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas. Cancelación de hipoteca. El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado. R. 14 de marzo de 2022

Venta de cuota indivisa a apoderada del vendedor. Posible doble venta. La buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del art. 1473 CC, aunque no la mencione. R. 14 de marzo de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Anotación caducada. Carece de virtualidad cancelatoria. No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad. R. 5 de abril de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Notificación en domicilio real del deudor. Distinto del que consta en el registro. La notificación y el requerimiento al deudor en el procedimiento de ejecución directa se puede hacer en el domicilio real del deudor, aunque sea distinto del fijado en la escritura y en el registro a efectos de ejecución. R. 28 de marzo de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Anotación preventiva de prohibición de disponer. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo). R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022

Aumento de capital. Aportación de inmueble sujeto a anotación preventiva de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo por tanto, a los de fecha anterior a la anotación. R. 16 de marzo de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal. Desvinculación de elementos vinculados «ob rem» y licencia municipal en canarias. La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias. R. 22 de marzo de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación de representación gráfica de finca registral ajena. Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la descripción de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita. R. 5 de abril de 2022

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Herencia. Régimen económico matrimonial. Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario si en el matrimonio de un heredero rige una comunidad de tipo universal que condiciona los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge. R. 6 de abril de 2022

Liquidación de gananciales en procedimiento judicial. Finca inscrita como privativa. La liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en la LEC. R. 21 de marzo de 2022

SEGREGACIÓN

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones. La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie. R. 15 de marzo de 2022

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación. R. 15 de marzo de 2022

SOCIEDADES

Aumento de capital. Aportación de inmueble sujeto a anotación preventiva de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo por tanto, a los de fecha anterior a la anotación. R. 16 de marzo de 2022

Bien cultural en el País Vasco. Adjudicación al socio en la liquidación de una SA derecho de tanteo administrativo. En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural no existe derecho de tanteo a favor de la administración. R. 6 de abril de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Liquidación de gananciales en procedimiento judicial. Finca inscrita como privativa. La liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en la LEC. R. 21 de marzo de 2022

TANTEOS Y RETRACTOS

Bien cultural en el País Vasco. Adjudicación al socio en la liquidación de una SA derecho de tanteo administrativo. En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural no existe derecho de tanteo a favor de la administración. R. 6 de abril de 2022

TRACTO SUCESIVO

Anotación preventiva de prohibición de disponer. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo). R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022

Nulidad de un exceso de cabida. Cancelación de cargas posteriores. No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento. R. 5 de abril de 2022

TUTELA

Venta por tutor con autorización judicial y aceptación previa de herencia. La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para aceptar la herencia del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario. R. 30 de marzo de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Nombramiento de consejeros SL por sistema de representación proporcional. En las sociedades limitadas es perfectamente posible organizar en estatutos un sistema de representación proporcional para designar a los miembros del consejo de administración. R. 28 de marzo de 2022

CAPITAL SOCIAL

Reducción de capital por amortización de acciones. Numeración de las acciones amortizadas. En caso de reducción de capital con amortización de acciones, para su inscripción es necesario que la numeración de las acciones amortizadas coincida con la numeración de las acciones que consten en los estatutos de la sociedad. R. 4 de abril de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas. Requisitos de la certificación del acuerdo de la junta. Si la junta aprobatoria de las cuentas ha sido universal debe constar así en la certificación junto con los demás requisitos exigidos en el RRM. R. 6 de abril de 2022

Depósito de cuentas. Falta de depósito de ejercicios anteriores. Calificación por distintos registradores. En caso de registros mercantiles con varios titulares, es conveniente que la calificación de los documentos de una misma sociedad, se atribuya a un único registrador. R. 5 de abril de 2022

DOMICILIO SOCIAL

Traslado de domicilio de sucursal de sociedad extranjera. Órgano competente. El órgano competente para el traslado de domicilio de una sucursal de sociedad extranjera en España, será el que determine su ley nacional. En ningún caso el acuerdo puede ser adoptado por una supuesta junta general de la sucursal. R. 14 de marzo de 2022

JUNTA GENERAL

Acta notarial de junta: su posibilidad por acuerdo del registrador al convocar la junta. Si la junta es convocada por resolución registral a petición de los socios, y se indica en el acuerdo que se habilita a un notario para asistir a la junta, los acuerdos no son inscribibles si no constan en acta notarial. R. 4 de abril de 2022

Estatutos. Convocatoria de junta general por telegrama. Para poder establecer en estatutos el telegrama como medio de convocatoria de junta, es necesario indicar que debe ser con acuse de recibo. R. 22 de marzo de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Suspensión o prórroga del asiento de presentación por impugnación judicial de resolución de la DGSJFP. En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP, no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda. R. 21 de marzo de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Cierre registral por baja en el índice de entidades y por revocación del NIF. Frente a estos cierres no cabe alegar ni que la fecha de la renuncia fue anterior a la baja y a la revocación, ni tampoco que sin la inscripción de la renuncia sería imposible la cancelación de la revocación o el alta en el Índice de Entidades por falta de tracto sucesivo R. 23 de marzo de 2022, R. 24 de marzo de 2022

Suspensión o prórroga del asiento de presentación por impugnación judicial de resolución de la DGSJFP. En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP, no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda. R. 21 de marzo de 2022

Traslado de domicilio de sucursal de sociedad extranjera. Órgano competente. El órgano competente para el traslado de domicilio de una sucursal de sociedad extranjera en España, será el que determine su ley nacional. En ningún caso el acuerdo puede ser adoptado por una supuesta junta general de la sucursal. R. 14 de marzo de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Estatutos. Convocatoria de junta general por telegrama. Para poder establecer en estatutos el telegrama como medio de convocatoria de junta, es necesario indicar que debe ser con acuse de recibo. R. 22 de marzo de 2022

Nombramiento de consejeros por sistema de representación proporcional. En las sociedades limitadas es perfectamente posible organizar en estatutos un sistema de representación proporcional para designar a los miembros del consejo de administración. R. 28 de marzo de 2022

 

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Separata del Fichero-Índice de Juan Carlos Casas: Marzo 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE MARZO 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

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I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ACTAS NOTARIALES

Inscripción de representación gráfica catastral. El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. R. 15 de febrero de 2022

AGRUPACIÓN

Inscripción de representación gráfica alternativa de finca resultante de agrupación. El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición. R. 23 de febrero de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Cancelación de anotación caducada habiendo transcurrido los cuatro años desde la nota de expedición de certificación de cargas. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. R. 28 de febrero de 2022

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cancelación de anotación caducada habiendo transcurrido los cuatro años desde la nota de expedición de certificación de cargas. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. R. 28 de febrero de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Suspensión de la calificación al estar pendiente de resolución un recurso. Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del art.18 LH. R. 10 de marzo de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Suspensión de la calificación al estar pendiente de resolución un recurso. Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del art.18 LH. R. 10 de marzo de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de anotación caducada habiendo transcurrido los cuatro años desde la nota de expedición de certificación de cargas. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. R. 28 de febrero de 2022

Cancelación de asiento de transmisión de hipoteca y su inscripción a favor de fondo de titulización de activos. Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. R. 23 de febrero de 2022

Cancelación de carga modal por caducidad. Art. 210.8 LH. No se puede cancelar una carga modal derivada de una donación por vía del ap.8º del art 210.1 LH, pues ello supondría una inviable e insostenible asimilación de la misma a determinados derechos reales. R. 2 de marzo de 2022

Cancelación de derecho de reversión. Calificación de documentos judiciales. Diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. R. 7 de marzo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Extinción de comunidad en subasta judicial. Fotocopias. Tracto sucesivo. Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto. R. 9 de marzo de 2022

Venta de cuotas indivisas de finca rústica sin asignación de uso pero con indicios de parcelación. No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal. R. 8 de marzo de 2022

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Compra por casada en trámites de separación. Carácter privativo. Renuncia del cónyuge. Documento extranjero. Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español. R. 23 de febrero de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación de documento privado. NIE de los intervinientes en rebeldía. Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE. R. 2 de marzo de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Calificación de documentos judiciales. Necesidad de firmeza para poder inscribir las resoluciones judiciales. R. 7 de marzo de 2022

Calificación de documentos judiciales. Necesidad de que estén perfectamente determinadas las consecuencias registrales de sus pronunciamientos. R. 7 de marzo de 2022

Cancelación de derecho de reversión. Calificación de documentos judiciales. Diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. R. 7 de marzo de 2022

EXTRANJEROS

Compra por casada en trámites de separación. Carácter privativo. Renuncia del cónyuge. Documento extranjero. Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español. R. 23 de febrero de 2022

Elevación de documento privado. NIE de los intervinientes en rebeldía. Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE. R. 2 de marzo de 2022

FINCA

Certificación de títulos de propiedad aportados en sede de alegaciones 199 LH. El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria. R. 8 de marzo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa de finca resultante de agrupación. El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición. R. 23 de febrero de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral. Posible invasión de plaza pública. Las alegaciones del Ayuntamiento son suficientes para acreditar la existencia de las dudas de correspondencia. R. 15 de febrero de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral. Oposición de colindantes. La oposición de un colindante basada en un informe técnico pone de manifiesto una controversia sobre los linderos, lo que justifica la denegación de la inscripción de la representación gráfica. R. 1 de marzo de 2022

Inscripción de representación gráfica catastral. El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. R. 15 de febrero de 2022

Procedimiento del art. 201.1 LH. Posibilidad de rectificar la superficie construida sin ampliar obra nueva. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra. R. 1 de marzo de 2022

Procedimiento del art. 201.1 LH. Notificaciones. R. 1 de marzo de 2022

Procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas fundadas de identidad posteriores a la certificación registral. La registradora que califica la inscripción el acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. R. 1 de marzo de 2022

Tramitación del procedimiento del art. 199 LH sin solicitud expresa. Dudas de identidad. Se entiende solicitado el inicio del procedimiento del art. 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. R. 21 de febrero de 2022

FISCAL

Liquidación del impuesto en oficina territorialmente incompetente. Para levantar el cierre registral por falta de pago de los impuestos el registrador ha de exigir que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación. Sin embargo, antes de la Ley 22/2009, podía hacerse ante cualquier oficina materialmente competente, aunque no lo fuera territorialmente, de modo que una instancia de heredero único liquidada en fecha anterior a dicha ley es inscribible, aunque la oficina ante la que se presentó y liquidó fuera territorialmente incompetente. R. 9 de marzo de 2022

FORAL

Venta de participaciones privativas de vivienda adquiridas por herederos con vecindad civil vasca. Régimen económico matrimonial de comunicación foral vasco. Cuando una finca consta inscrita por herencia y con carácter privativo a favor de una persona que tiene vecindad civil vasca, en el momento de la venta hay que especificar, como si se tratara de extranjeros, su régimen económico matrimonial y de ser el de comunicación foral vasco exigir el consentimiento del cónyuge. R. 28 de febrero de 2022

HERENCIA

División judicial de herencia. Titulo inscribible en los distintos supuestos. En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público. R. 2 de marzo de 2022

Inscripción parcial. Entrega de legados. Pretensión de nulidad de prohibición de disponer testamentaria. La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial del título si pudiera dar lugar a una publicidad equívoca. R. 16 de febrero de 2022

Liquidación de gananciales y herencia. Derecho de habitación sobre una mitad indivisa de una finca. No cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble. R. 3 de marzo de 2022

HABITACIÓN, DERECHO DE

Liquidación de gananciales y herencia. Derecho de habitación sobre una mitad indivisa de una finca. No cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble. R. 3 de marzo de 2022

HIPOTECA

Cancelación de asiento de transmisión de hipoteca y su inscripción a favor de fondo de titulización de activos. Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. R. 23 de febrero de 2022

Rectificación del Registro. Carácter preferente de una hipoteca. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. R. 15 de febrero de 2022

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación. Superficie expresada ambiguamente. En la descripción de las fincas a inmatricular solo puede constar la superficie que ha de ser objeto de inscripción, la catastral, y no la de títulos previos pues en este caso la DG considera que hay ambigüedad. R. 14 de febrero de 2022

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Derecho de transmisión y voluntad del testador. Intervención de los legatarios en la partición. La doctrina sentada por el Tribunal Supremo sobre el derecho de transmisión se limita exclusivamente, según interpreta la Dirección General, al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante. Sin embargo, la partición y adjudicación de los bienes de esa herencia estarán condicionadas por la sucesión del transmitente. R. 7 de marzo de 2022

Inscripción parcial. Entrega de legados. Pretensión de nulidad de prohibición de disponer testamentaria. La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial del título si pudiera dar lugar a una publicidad equívoca. R. 16 de febrero de 2022

Sustitución vulgar en favor de los descendientes por estirpes. Renuncia del sustituido. El llamamiento sucesivo de la sustitución vulgar no se limita al instituido sino que se extiende a los sucesivos sustitutos (art. 780 cc), a no ser que del texto del testamento resulte lo contrario (arts 667 675 Cc) R. 22 de febrero de 2022, R. 22 de Febrero de 2022

MEDIOS DE PAGO

Compraventa. Pago mediante transferencia emitida, pero no ejecutada. Identificación de medios de pago. Cuanto el pago se realiza mediante una orden de transferencia emitida, pero no ejecutada, no hay obligación de incorporar justificante de dicha orden y basta con identificar las cuentas ordenantes y beneficiarias. R. 8 de marzo de 2022

OBRA NUEVA

Fin de obra en virtud de instancia privada. Una instancia privada no es título hábil para inscribir una declaración de obra nueva terminada. R. 16 de febrero de 2022

OPCIÓN DE COMPRA

Opción de compra en garantía (pacto comisorio). Compromiso de venta futura de créditos. Solo cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. R. 10 de marzo de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Derecho de transmisión y voluntad del testador. Intervención de los legatarios en la partición. La doctrina sentada por el Tribunal Supremo sobre el derecho de transmisión se limita exclusivamente, según interpreta la Dirección General, al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante. Sin embargo, la partición y adjudicación de los bienes de esa herencia estarán condicionadas por la sucesión del transmitente. R. 7 de marzo de 2022

PREFERENCIAS

Rectificación del Registro. Carácter preferente de una hipoteca. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. R. 15 de febrero de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Cancelación de anotación caducada habiendo transcurrido los cuatro años desde la nota de expedición de certificación de cargas. La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. R. 28 de febrero de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Aportación de inmueble por aumento de capital existiendo anotada prohibición administrativa de disponer. Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción. R. 10 de marzo de 2022

Inscripción parcial. Entrega de legados. Pretensión de nulidad de prohibición de disponer testamentaria. La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial del título si pudiera dar lugar a una publicidad equívoca. R. 16 de febrero de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal: Segregación de local en Madrid. La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o bien la existencia de una cláusula estatutaria que lo permita. R. 3 de marzo de 2022

PUBLICIDAD REGISTRAL

Certificación de títulos de propiedad aportados en sede de alegaciones 199 LH. El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria. R. 8 de marzo de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación del Registro. Carácter preferente de una hipoteca. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. R. 15 de febrero de 2022

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Venta de participaciones privativas de vivienda adquiridas por herederos con vecindad civil vasca. Régimen económico matrimonial de comunicación foral vasco. Cuando una finca consta inscrita por herencia y con carácter privativo a favor de una persona que tiene vecindad civil vasca, en el momento de la venta hay que especificar, como si se tratara de extranjeros, su régimen económico matrimonial y de ser el de comunicación foral vasco exigir el consentimiento del cónyuge. R. 28 de febrero de 2022

REVERSIÓN, DERECHO DE

Cancelación de derecho de reversión. Calificación de documentos judiciales. Diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. R. 7 de marzo de 2022

SEGREGACIÓN

Propiedad horizontal: Segregación de local en Madrid. La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o bien la existencia de una cláusula estatutaria que lo permita. R. 3 de marzo de 2022

Servidumbre perpetua o derecho de superficie encubierto. No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. R. 21 de febrero de 2022.

SOCIEDADES

Aportación de inmueble por aumento de capital existiendo anotada prohibición administrativa de disponer. Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción. R. 10 de marzo de 2022

SUPERFICIE, DERECHO DE

Servidumbre perpetua o derecho de superficie encubierto. No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. R. 21 de febrero de 2022.

TITULAR REGISTRAL

Elevación de documento privado. NIE de los intervinientes en rebeldía. Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE. R. 2 de marzo de 2022

TÍTULO INSCRIBIBLE

División judicial de herencia. Titulo inscribible en los distintos supuestos. En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público. R. 2 de marzo de 2022

Extinción de comunidad en subasta judicial. Fotocopias. Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. R. 9 de marzo de 2022

Fin de obra en virtud de instancia privada. Una instancia privada no es título hábil para inscribir una declaración de obra nueva terminada. R. 16 de febrero de 2022

TRACTO SUCESIVO

Extinción de comunidad en subasta judicial. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto. R. 9 de marzo de 2022

URBANISMO

Venta de cuotas indivisas de finca rústica sin asignación de uso pero con indicios de parcelación. No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal. R. 8 de marzo de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ACUERDOS SOCIALES

Elevación a público de acuerdos sociales. Falta de legitimación notarial de firmas. Las firmas de una certificación sobre cuya base se elevan a público unos acuerdos sociales deberán estar legitimadas notarialmente. R. 9 de marzo de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas. Presentación telemática. Libro diario. Si la entrada de un depósito de cuentas lo es fuera de las horas de oficina, su presentación se hará con la apertura del diario siguiente. Por tanto, aunque la entrada fuera antes de la entrada en vigor de la Orden JUS/794/2021, si la presentación fue una vez entrada en vigor la orden, esta le es aplicable en su totalidad. R. 15 de Febrero de 2022, R. 16 de Febrero de 2022, R. 17 de Febrero de 2022, R. 22 de Febrero de 2022

Depósito de cuentas. Discrepancias en la fecha de cierre de ejercicio social. No es posible el depósito de las cuentas de una sociedad, cuya fecha de cierre del ejercicio no coincide con la que consta en los estatutos inscritos de dicha sociedad. R. 2 de marzo de 2022.

Depósito de cuentas. Necesaria congruencia entre el capital que consta en el registro y el que figura en el balance. Para poder efectuar el depósito de cuentas de una sociedad, es necesario que la cifra de capital que resulta de la hoja de la sociedad, coincida con la que resulta del balance presentado. R. 21 de febrero de 2022

Depósito de cuentas. Certificación aprobatoria. No es posible depósito de cuentas sin acompañar la certificación aprobatoria de las mismas. R. 14 de febrero de 2022

Depósito de cuentas. No cabe subsanación en sede de recurso. La subsanación del defecto no puede hacerse vía recurso. R. 14 de febrero de 2022

JUNTA GENERAL

Convocatoria de junta general. Medios para la realización de la convocatoria. Si la convocatoria de la junta general se hace por correo electrónico o por correo certificado, solo será válida si la misma se realiza por medio del Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos. R. 7 de marzo de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Depósito de cuentas. No cabe subsanación en sede de recurso. La subsanación del defecto no puede hacerse vía recurso. R. 14 de febrero de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Libro diario. Depósito de cuentas. Presentación telemática. Si la entrada de un depósito de cuentas lo es fuera de las horas de oficina, su presentación se hará con la apertura del diario siguiente. Por tanto, aunque la entrada fuera antes de la entrada en vigor de la Orden JUS/794/2021, si la presentación fue una vez entrada en vigor la orden, esta le es aplicable en su totalidad. R. 15 de Febrero de 2022, R. 16 de Febrero de 2022, R. 17 de Febrero de 2022, R. 22 de Febrero de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Convocatoria de junta general. Medios para la realización de la convocatoria. Si la convocatoria de la junta general se hace por correo electrónico o por correo certificado, solo será válida si la misma se realiza por medio del Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos. R. 7 de marzo de 2022

 

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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Vista general de Alcalá de los Gazules (Cádiz)

Separata del Fichero-Índice de Juan Carlos Casas: Febrero 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE FEBRERO 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
ADQUISICIÓN PREFERENTE

Adjudicación en procedimiento de apremio fiscal sin manifestación expresa sobre situación arrendaticia. No basta, a efectos del derecho de adquisición preferente, la mera alegación de que “del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios”. R. 8 de febrero de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Prorroga de anotación de prohibición de disponer. No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación. R. 31 de enero de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Ampliación de obra nueva «antigua». Calificación registral. contenido del informe del registrador. Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. R. 30 de diciembre de 2021

Calificación conjunta de dos títulos conexos. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. R. 10 de enero de 2022

Herencia. Adquisición onerosa. Subsanación no enviada al registro que califica. Ante determinadas omisiones en la escritura original, la diligencia de subsanación debe de enviarse por los cauces reglamentarios y debidamente identificado el notario autorizante, no siendo suficiente el que se haya mandado a otros registros lo que permitió su inscripción allí. R. 26 de enero de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Ejecución de procedimiento de apremio fiscal. Trámites esenciales del procedimiento a calificar en el ámbito del art. 99 RH. No se limitan a la notificación de la providencia de apremio y la diligencia de embargo, sino también a aquellos otros frente a los que el RGRSS atribuye específicos derechos de defensa. R. 1 de febrero de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en los documentos judiciales. R. 24 de enero de 2022

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Alcance de la calificación sustitutoria. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación que no puede añadir nuevos defectos o reformar los existentes. R. 10 de enero de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de dominio por sentencia firme manteniendo las cargas posteriores. Tracto sucesivo. Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a titulo universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición. R. 31 de enero de 2022

Cancelación por instancia de las limitaciones del art. 28 LH. Para aquellas inscripciones practicadas antes del 3 de septiembre de 2021 respecto de las cuales se hubiera hecho constar la limitación del art. 28 LH, procede su cancelación. R. 5 de enero de 2022, R. 18 de Enero de 2022, R. 25 de enero de 2022

Cancelación de prohibición de disponer en virtud de instancia privada. En caso de prohibición de disponer establecida en testamento debe respetarse el plazo de duración fijado por el testador sin que el beneficiado pueda renunciar a la misma. R. 5 de enero de 2022

Notas de afección urbanística: cancelación por caducidad. Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años. R. 7 de febrero de 2022

Prorroga de anotación de prohibición de disponer. No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación. R. 31 de enero de 2022

Sentencia de nulidad de contrato. Determinación del asiento que se ha de cancelar. Puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere. R. 11 de enero de 2022 

COMPRAVENTA

Compraventa. Manifestación sobre vivienda habitual siendo transmitida por comuneros. Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada”. R. 26 de enero de 2022

Compraventa por matrimonio de nacionalidad india. La aplicación del art. 92 RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien. R. 2 de febrero de 2022

COMUNIDAD

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. Cuotas. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero. R. 24 de enero de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

Compraventa. Manifestación sobre vivienda habitual siendo transmitida por comuneros. Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada”. R. 26 de enero de 2022

CONCESIÓN ADMINISTRATIVA

Concesión administrativa. Derecho de reversión. Las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscriben a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente. R. 5 de enero de 2022

CONCURSAL

Adjudicación en menos del 50% y cancelación de cargas en procedimiento concursal. Procede la inscripción de un remate aprobado por un valor inferior al 50% del valor atribuido al bien si el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que le atribuye el art 670.4.3 LEC. R. 5 de enero de 2022

Adjudicación en menos del 50% y cancelación de cargas en procedimiento concursal. El letrado de la Administración de justicia es competente para dictar el testimonio del decreto de aprobación de remate y adjudicación, así como el decreto de cancelación, aun cuando los procedimientos sean anteriores a la entrada en vigor del TRLC. R. 5 de enero de 2022

CONDICION RESOLUTORIA

Opción de compra sujeta a condición resolutoria. La facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa si se sujeta a ciertas obligaciones. R. 17 de enero de 2022

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Divorcio. Firmeza de la sentencia e inscripción en el registro civil. Plusvalía. Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no). R. 3 de enero de 2022

DERECHO DE REVERSIÓN

Concesión administrativa. Derecho de reversión. Las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscriben a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente. R. 5 de enero de 2022

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Compraventa por matrimonio de nacionalidad india. La aplicación del art. 92 RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien. R. 2 de febrero de 2022

Pacto de mejora en derecho gallego. Relación entre derechos forales y reglamentos europeos aprobados. Un extranjero con su centro de vida y residencia habitual en Galicia no puede planificar su sucesión con arreglo a la ley gallega, aunque no exista norma de derecho interno que determine cuál de los derechos civiles sucesorios que coexisten en España es aplicable para determinar la validez de una disposición mortis causa y la sucesión de un ciudadano extranjero residente en España. R. 20 de enero de 2022

Venta por ciudadano británico. Manifestación sobre vivienda habitual cuando pertenece a varios comuneros. Se plantea la naturaleza jurídica de las normas que protegen la vivienda habitual de la familia como “leyes de policía”. No es el caso, pues la vivienda pertenece proindiviso a varios titulares. R. 31 de enero de 2022

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Complemento de proyecto de reparcelación. Visto bueno del alcalde. La certificación firmada manualmente por el secretario necesita visto bueno del alcalde. R. 18 de enero de 2022

Complemento de proyecto de reparcelación. Registro administrativo de salida. El número de salida de registro de los documentos administrativos es potestativo. R. 18 de enero de 2022

DOCUMENTOS JUDICIALES

Cancelación de dominio por sentencia firme manteniendo las cargas posteriores. Tracto sucesivo. Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a titulo universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición. R. 31 de enero de 2022

Forma. Los documentos judiciales han de ser originales y estar firmados o contener CSV. R. 24 de enero de 2022

Principio de rogación. Interpretación de resoluciones judiciales. El registrador, aunque debe practicar los asientos que claramente se deduzca son consecuencia de las resoluciones judiciales, para no entorpecer su cumplimiento y no caer en un excesivo rigor formalista, no puede determinar por sí mismo el alcance de las mismas y deducir consecuencias que no se infieran indubitadamente. R. 19 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. La registradora no puede entrar en si procede o no el deslinde porque hay doble inmatriculación, ya que es fondo del asunto. R. 17 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. Se trata de un supuesto de inscripción de base grafica obligatoria, por lo que no es necesario 199. R. 17 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. Si se declaran obras deben estar perfectamente descritas y cumplir los requisitos para la inscripción de las mismas. R. 17 de enero de 2022

Sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador sin notificación a colindantes. Para que una Sentencia sea título formal inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta). R. 9 de febrero de 2022

Sentencia de nulidad de compraventa. La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. R. 11 de enero de 2022

Sentencia de nulidad de contrato. Determinación del asiento que se ha de cancelar. Puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere. R. 11 de enero de 2022 

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. Requisitos formales. Los documentos judiciales han de ser originales y estar firmados o contener CSV. R. 24 de enero de 2022

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. Cuotas. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero. R. 24 de enero de 2022

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en los documentos judiciales. R. 24 de enero de 2022

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de documento privado de compraventa. Objeto de la transmisión. La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada. R. 24 de enero de 2022

Elevación a público de contrato privado de compraventa sobre parte de finca registral no segregada. Prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva como título manifestado unilateralmente no puede ser valorada por el registrador, ya que tiene que ser reconocida judicialmente. Es posible, no obstante, el reconocimiento extrajudicial de la prescripción adquisitiva en escritura, pero tienen que intervenir todos los titulares registrales. R. 17 de enero de 2022

EXTRANJEROS

Adquisición de inmueble por extranjero no comunitario. Obra nueva antigua. La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización. R. 9 de febrero de 2022

FINCA

Elevación a público de documento privado de compraventa. Objeto de la transmisión. La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada. R. 24 de enero de 2022

Inscripción de representación gráfica denegada sin especificar en la nota las alegaciones de colindantes. La nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica debe incluir, en su caso, las alegaciones del colindante que se opone a dicha inscripción y que hayan fundamentado la resolución por parte del registrador. Pero ello en ningún caso pueda traducirse en la incorporación de nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además haría derivar el procedimiento en contencioso, desvirtuando su naturaleza. R. 25 de enero de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante copropietario, cuya finca mantiene su superficie. Pero apreciándose posible invasión a causa de la delimitación geométrica de la RGG que se pretende inscribir. R. 19 de enero de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La oposición de colindantes en el procedimiento del art. 199 LH, refrendada por el juicio del registrador sobre la posible invasión de una finca y de una parcela colindantes, debidamente justificado, es suficiente para suspender la inscripción de la representación gráfica. R. 12 de enero de 2022

Petición de rectificar titularidad y superficie presentando documento privado protocolizado. No es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro. R. 13 de enero de 2022, R. 13 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. La registradora no puede entrar en si procede o no el deslinde porque hay doble inmatriculación, ya que es fondo del asunto. R. 17 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. Se trata de un supuesto de inscripción de base grafica obligatoria, por lo que no es necesario 199. R. 17 de enero de 2022

Resolución judicial de deslinde. Si se declaran obras deben estar perfectamente descritas y cumplir los requisitos para la inscripción de las mismas. R. 17 de enero de 2022

FISCAL

Compraventa. Plusvalía municipal. El IMIVTNU debe declararse/comunicarse al Ayuntamiento, como requisito de inscripción, aunque el TC haya anulado las normas de determinación de la base imponible. R. 2 de febrero de 2022

Convenio regulador. Divorcio. Firmeza de la sentencia e inscripción en el registro civil. Plusvalía. Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no). R. 3 de enero de 2022

FORAL

Pacto de mejora en derecho gallego. Relación entre derechos forales y reglamentos europeos aprobados. Un extranjero con su centro de vida y residencia habitual en Galicia no puede planificar su sucesión con arreglo a la ley gallega, aunque no exista norma de derecho interno que determine cuál de los derechos civiles sucesorios que coexisten en España es aplicable para determinar la validez de una disposición mortis causa y la sucesión de un ciudadano extranjero residente en España. R. 20 de enero de 2022

HERENCIA

Cancelación por instancia de las limitaciones del art. 28 LH. Para aquellas inscripciones practicadas antes del 3 de septiembre de 2021 respecto de las cuales se hubiera hecho constar la limitación del art. 28 LH, procede su cancelación. R. 5 de enero de 2022, R. 18 de Enero de 2022, R. 25 de enero de 2022

Herencia. Adquisición onerosa. Subsanación no enviada al registro que califica. Ante determinadas omisiones en la escritura original, la diligencia de subsanación debe de enviarse por los cauces reglamentarios y debidamente identificado el notario autorizante, no siendo suficiente el que se haya mandado a otros registros lo que permitió su inscripción allí. R. 26 de enero de 2022

Herencia en la que no consta el régimen económico matrimonial de heredera casada. Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial. R. 2 de febrero de 2022

Instancia de heredero único existiendo sustitución vulgar y renuncia a la herencia abdicativa o traslativa. En los casos del art. 1000-2 CC hay una aceptación tácita de la herencia: el renunciante adquiere la herencia y efectúa una nueva transmisión a título gratuito. En el ordinal 3º del mismo artículo no hay aceptación tácita porque le renuncia no altera el camino sucesorio previsto para la herencia. R. 30 de diciembre de 2021

Renuncia a legado de cantidad. En ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria. R. 25 de enero de 2022

Reseña insuficiente del acta de declaración de herederos abintestato. La reseña del contenido del acta de declaración de herederos en la escritura de herencia ha de ser la suficiente para permitir su calificación en los términos previstos en el art. 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. R. 19 de enero de 2022

Sustitución vulgar sin expresión de casos. Renuncia de los instituidos en legítima estricta. La sustitución vulgar del heredero forzoso que renuncia sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o cuando los designados sustitutos son legitimarios. R. 18 de enero de 2022

INMATRICULACIÓN

Calificación de la doble inmatriculación para iniciar expediente del 209 LH. El registrador debe rechazar la tramitación del Expediente de doble inmatriculación del art. 209, cuando tiene dudas de que exista dicha doble inmatriculación. Las dudas deber ser fundadas y están dentro del ámbito de la calificación registral. R. 1 de febrero de 2022

Inmatriculación art 205 LH. Dudas de identidad. Oposición del ayuntamiento. Si el Ayuntamiento se opone a una inmatriculación, por entender que parte de la finca está afectada por una expropiación anterior, el registrador tiene que denegar la inscripción. Al interesado sólo le cabe impugnar en vía administrativa la oposición del Ayuntamiento, aunque, a su juicio, haya un claro error de hecho en la oposición alegada. R. 8 de febrero de 2022

Inmatriculación art. 205 LH. Diferencias descriptivas con catastro. En toda inmatriculación de fincas, independientemente del medio inmatriculador, debe haber una total coincidencia entre la finca de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la descrita en el título inmatriculador. La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes. R. 10 de enero de 2022

Inmatriculación. Posible invasión de vía pecuaria. Inscripción del dominio público. La Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público desde la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. El registrador, antes de inmatricular cualquier finca, tiene que comprobar si invade el dominio público con la cartografía registral a su disposición, con independencia de que el dominio público esté inscrito o no. R. 12 de enero de 2022

Sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador sin notificación a colindantes. Para que una Sentencia sea título formal inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta). R. 9 de febrero de 2022

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Inscripción parcial del suelo y no de la edificación. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos. R. 10 de enero de 2022

LEGADOS

Renuncia a legado de cantidad. En ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria. R. 25 de enero de 2022

NOTAS MARGINALES

Notas de afección urbanística: cancelación por caducidad. Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años. R. 7 de febrero de 2022

OBRA NUEVA

Adquisición de inmueble por extranjero no comunitario. Obra nueva antigua. La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización. R. 9 de febrero de 2022

Ampliación de obra nueva «antigua». Calificación registral. contenido del informe del registrador. Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. R. 30 de diciembre de 2021

OPCIÓN DE COMPRA

Opción de compra sujeta a condición resolutoria. La facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa si se sujeta a ciertas obligaciones. R. 17 de enero de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición de herencia sin intervención de algunos de los legitimarios. Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», y no hay partición hecha por el testador o contador partidor nombrado, el legitimario debe intervenir en la partición aunque no sea heredero ni legatario de parte alícuota. R. 26 de enero de 2022

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Elevación a público de contrato privado de compraventa sobre parte de finca registral no segregada. Prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva como título manifestado unilateralmente no puede ser valorada por el registrador, ya que tiene que ser reconocida judicialmente. Es posible, no obstante, el reconocimiento extrajudicial de la prescripción adquisitiva en escritura, pero tienen que intervenir todos los titulares registrales. R. 17 de enero de 2022

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Principio de rogación. Interpretación de resoluciones judiciales. El registrador, aunque debe practicar los asientos que claramente se deduzca son consecuencia de las resoluciones judiciales, para no entorpecer su cumplimiento y no caer en un excesivo rigor formalista, no puede determinar por sí mismo el alcance de las mismas y deducir consecuencias que no se infieran indubitadamente. R. 19 de enero de 2022

PROCEDIMIENTOS

Adjudicación en procedimiento de apremio fiscal sin manifestación expresa sobre situación arrendaticia. No basta, a efectos del derecho de adquisición preferente, la mera alegación de que “del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios”. R. 8 de febrero de 2022

Adjudicación en menos del 50% y cancelación de cargas en procedimiento concursal. Procede la inscripción de un remate aprobado por un valor inferior al 50% del valor atribuido al bien si el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que le atribuye el art 670.4.3 LEC. R. 5 de enero de 2022

Adjudicación en menos del 50% y cancelación de cargas en procedimiento concursal. El letrado de la Administración de justicia es competente para dictar el testimonio del decreto de aprobación de remate y adjudicación, así como el decreto de cancelación, aun cuando los procedimientos sean anteriores a la entrada en vigor del TRLC. R. 5 de enero de 2022

Ejecución de procedimiento de apremio fiscal. Requerimiento al hipotecante no deudor o sus herederos. Al hipotecante no deudor debe requerírsele de pago, notificarle la diligencia de subasta, y la fijación del valor de la finca ejecutada, así como el acuerdo de enajenación de los bienes, para la defensa de sus derechos. R. 1 de febrero de 2022

Ejecución de procedimiento de apremio fiscal. Trámites esenciales del procedimiento a calificar en el ámbito del art. 99 RH. No se limitan a la notificación de la providencia de apremio y la diligencia de embargo, sino también a aquellos otros frente a los que el RGRSS atribuye específicos derechos de defensa. R. 1 de febrero de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Prorroga de anotación de prohibición de disponer. No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación. R. 31 de enero de 2022

PROPIEDAD HORIZONTAL

División horizontal de hecho. En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en los arts 5 y 8 LPH como ocurre en el presente caso. R. 10 de enero de 2022

Propiedad horizontal. Segregación y cambio de uso. En la división horizontal debe regir la voluntad de los propietarios, como resulta del último párrafo del art. 396 CC, en todo lo que no sea normativa imperativa. R. 10 de enero de 2022

Subdivisión en propiedad horizontal. Cambio de uso. Certificado de antigüedad. Cláusula estatutaria ambigua. La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo. R. 7 de febrero de 2022

PUBLICIDAD FORMAL

Negativa a expedir certificación. Interés legítimo. Se puede expedir certificación sobre determinados extremos solicitados por los interesados. R. 12 de enero de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Petición de rectificar titularidad y superficie presentando documento privado protocolizado. No es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro. R. 13 de enero de 2022, R. 13 de enero de 2022

Rectificación del régimen económico matrimonial. Para rectificar la indicación del régimen económico matrimonial es precisa su acreditación fehaciente objetiva o en su defecto consentimiento de ambos cónyuges o sus herederos o resolución judicial. R. 19 de enero de 2022

Segregación y venta. Rectificación de error. Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del título que provocó la inscripción de unas segregaciones respecto de las cuales no se arrastró una servidumbre existente en la finca matriz, servidumbre que tampoco se hizo constar en la inscripción del resto. R. 24 de enero de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Ampliación de obra nueva «antigua». Calificación registral. contenido del informe del registrador. Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. R. 30 de diciembre de 2021

Petición de rectificar titularidad y superficie presentando documento privado protocolizado. No es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro. R. 13 de enero de 2022, R. 13 de enero de 2022

Recurso contra inscripción ya practicada. R. 9 de febrero de 2022

REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL

Compraventa por matrimonio de nacionalidad india. La aplicación del art. 92 RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien. R. 2 de febrero de 2022

Herencia en la que no consta el régimen económico matrimonial de heredera casada. Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial. R. 2 de febrero de 2022

Rectificación del régimen económico matrimonial. Para rectificar la indicación del régimen económico matrimonial es precisa su acreditación fehaciente objetiva o en su defecto consentimiento de ambos cónyuges o sus herederos o resolución judicial. R. 19 de enero de 2022

REGISTRO CIVIL

Convenio regulador. Divorcio. Firmeza de la sentencia e inscripción en el registro civil. Plusvalía. Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no). R. 3 de enero de 2022

REPRESENTACIÓN

Compraventa sin inscripción en el registro mercantil del administrador de la sociedad vendedora. No es defecto la falta de inscripción del cargo de administrador de una sociedad de capital en el Registro Mercantil para poder inscribir en el Registro de la Propiedad actos y contratos sobre bienes inmuebles. R. 3 de enero de 2022

SEGREGACIÓN

Elevación a público de contrato privado de compraventa sobre parte de finca registral no segregada. Prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva como título manifestado unilateralmente no puede ser valorada por el registrador, ya que tiene que ser reconocida judicialmente. Es posible, no obstante, el reconocimiento extrajudicial de la prescripción adquisitiva en escritura, pero tienen que intervenir todos los titulares registrales. R. 17 de enero de 2022

Segregación y venta. Rectificación de error. Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del título que provocó la inscripción de unas segregaciones respecto de las cuales no se arrastró una servidumbre existente en la finca matriz, servidumbre que tampoco se hizo constar en la inscripción del resto. R. 24 de enero de 2022

Segregación solicitando la inscripción solo de la porción resto. No es posible inscribir la descripción del resto de una finca sin inscribir la finca segregada cuando se presenta a inscripción el título de segregación y no un título posterior referido al resto de finca, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el art. 47.3 RH. R. 1 de febrero de 2022

SERVIDUMBRES

Segregación y venta. Rectificación de error. Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del título que provocó la inscripción de unas segregaciones respecto de las cuales no se arrastró una servidumbre existente en la finca matriz, servidumbre que tampoco se hizo constar en la inscripción del resto. R. 24 de enero de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Sentencia de nulidad de compraventa. La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. R. 11 de enero de 2022

SUSTITUCIÓN VULGAR

Instancia de heredero único existiendo sustitución vulgar y renuncia a la herencia abdicativa o traslativa. En los casos del art. 1000-2CC hay una aceptación tácita de la herencia: el renunciante adquiere la herencia y efectúa una nueva transmisión a título gratuito. En el ordinal 3º del mismo artículo no hay aceptación tácita porque le renuncia no altera el camino sucesorio previsto para la herencia. R. 30 de diciembre de 2021

Sustitución vulgar sin expresión de casos. Renuncia de los instituidos en legítima estricta. La sustitución vulgar del heredero forzoso que renuncia sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o cuando los designados sustitutos son legitimarios. R. 18 de enero de 202

TESTAMENTO

Cancelación de prohibición de disponer en virtud de instancia privada. En caso de prohibición de disponer establecida en testamento debe respetarse el plazo de duración fijado por el testador sin que el beneficiado pueda renunciar a la misma. R. 5 de enero de 2022

TITULARIDAD REGISTRAL

Herencia en la que no consta el régimen económico matrimonial de heredera casada. Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial. R. 2 de febrero de 2022

TÍTULO INSCRIBIBLE

Petición de rectificar titularidad y superficie presentando documento privado protocolizado. No es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro. R. 13 de enero de 2022, R. 13 de enero de 2022

TRACTO SUCESIVO

Cancelación de dominio por sentencia firme manteniendo las cargas posteriores. Tracto sucesivo. Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a titulo universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición. R. 31 de enero de 2022

Sentencia de nulidad de compraventa. La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. R. 11 de enero de 2022

UNIONES DE HECHO

Sentencia que reconoce comunidad por convivencia “more uxorio”. Cuotas. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero. R. 24 de enero de 2022

URBANISMO

Complemento de proyecto de reparcelación. Para complementar un proyecto de equidistribución en el sentido de formalizarse segregaciones de las fincas de procedencia, no basta una mera instancia, sino que es necesario tramitar la modificación del proyecto con todos sus requisitos y formalizarlo en una certificación administrativa. R. 18 de enero de 2022

Complemento de proyecto de reparcelación. Visto bueno del alcalde. La certificación firmada manualmente por el secretario necesita visto bueno del alcalde. R. 18 de enero de 2022

Complemento de proyecto de reparcelación. Las edificaciones también deben estar incluidas y formar parte del proyecto. R. 18 de enero de 2022

Complemento de proyecto de reparcelación. Registro administrativo de salida. El número de salida de registro de los documentos administrativos es potestativo. R. 18 de enero de 2022

Notas de afección urbanística: cancelación por caducidad. Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años. R. 7 de febrero de 2022

VIVIENDA FAMILIAR

Compraventa. Manifestación sobre vivienda habitual siendo transmitida por comuneros. Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada”. R. 26 de enero de 2022

Venta por ciudadano británico. Manifestación sobre vivienda habitual cuando pertenece a varios comuneros. Se plantea la naturaleza jurídica de las normas que protegen la vivienda habitual de la familia como “leyes de policía”. No es el caso, pues la vivienda pertenece proindiviso a varios titulares. R. 31 de enero de 2022

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Junta general convocada. Suspensión de la calificación por convocatoria registral. No es procedente suspender la calificación de una escritura por el hecho de que existe convocada una junta registral con posterioridad a la celebración de la junta que documenta los acuerdos que se presentan a inscripción. No es posible que unos administradores de hecho convoquen una junta que implica una modificación de estatutos. R. 31 de enero de 2022

Nombramiento de consejeros de sociedad en concurso, ya extinguida y cancelados sus asientos. No es posible un nombramiento de administradores de una sociedad declarada en concurso y respecto de la cual se ha decretado e inscrito su extinción, cancelando sus asientos. R. 10 de febrero de 2022

Renuncia administrador de sociedad con cierre por baja provisional en el índice de entidades MEC y revocación NIF. Si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el Índice de Entidades del MEH o si tiene revocado el NIF, es imposible la inscripción del cese o renuncia de un administrador. R. 18 de enero de 2022

Renuncia de auditor nombrado por el Registrador Mercantil: su posibilidad. El auditor nombrado a instancia de la minoría por el registrador mercantil, conforme al art. 265.2 LSC puede renunciar a su cargo si la sociedad auditada no le hace provisión de fondos o no le garantiza o asegura el pago de sus honorarios. R. 19 de enero de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Junta general convocada. Suspensión de la calificación por convocatoria registral. No es procedente suspender la calificación de una escritura por el hecho de que existe convocada una junta registral con posterioridad a la celebración de la junta que documenta los acuerdos que se presentan a inscripción. No es posible que unos administradores de hecho convoquen una junta que implica una modificación de estatutos. R. 31 de enero de 2022

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD

Constitución de sociedad. Denominación social y objeto. Comunicaciones telemáticas entre socios y sociedad. Es posible incluir en la denominación de una sociedad la palabra “engineering o “ingeniería” si esa sociedad se dedica a la construcción. R. 3 de enero de 2022

DENOMINACIÓN SOCIAL

Cambio de denominación social. Certificado de la nueva denominación: Solicitud. En caso de cambio de denominación de una sociedad, el certificado de la nueva denominación debe estar expedido a nombre de la propia sociedad, sin que se admitan excepciones a esta regla. R. 24 de enero de 2022

Cambio de denominación social. Sociedades profesionales y de auditoría. Una sociedad que haga referencia en su objeto y en su denominación social a actividades profesionales, no tiene porqué ser constituida como sociedad profesional. R. 13 de enero de 2022

Constitución de sociedad. Denominación social y objeto. Comunicaciones telemáticas entre socios y sociedad. Es posible incluir en la denominación de una sociedad la palabra “engineering o “ingeniería” si esa sociedad se dedica a la construcción. R. 3 de enero de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas. Declaración de identificación de titularidad real. La necesidad de depósito en el Registro Mercantil del documento sobre titulares reales se basa en diversas disposiciones que confirman su legalidad, sin que la publicidad que pueda darse, ya debidamente regulada, afecte de ningún modo a la protección de datos de carácter personal. R. 10 de enero de 2022, R. 11 de enero de 2022, R. 12 de enero de 2022

Depósito de cuentas existiendo anotación preventiva de solicitud de levantamiento de acta notarial. Si consta en el registro anotación preventiva de levantamiento de acta notarial de la junta, o de complemento de convocatoria, no es posible el depósito de cuentas de la sociedad. R. 8 de febrero de 2022, R. 9 de febrero de 2022

Depósito de cuentas. Modelos oficiales. Número ROAC del auditor. En la hoja oficial de solicitud del depósito de cuentas debe constar el número del ROAC y la fecha de nombramiento del auditor, persona física jurídica, nombrada para la realización de la auditoría e inscrita en la hoja de la sociedad y no el número de ROAC del concreto auditor que en caso de auditor persona jurídica ha realizado materialmente la auditoría. R. 17 de enero de 2022

Depósito de cuentas. Presentación en formato electrónico. Falta de validación de la firma electrónica. En un depósito de cuentas presentado telemáticamente, si no es posible validar la firma electrónica que consta en la certificación aprobatoria de las cuentas, el depósito no es posible. R. 1 de febrero de 2022

Socimis: depósito de cuentas sin informe de auditor. Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria deben tener nombrado e inscrito un auditor social de forma obligatoria, y para el depósito de sus cuentas anuales será necesario acompañar el informe de ese auditor. R. 14 de enero de 2022

FUSIÓN, ESCISIÓN

Escisión parcial de sociedades. Requisitos de los acuerdos que la dejan sin efecto. Consumada e inscrita una escisión parcial de sociedad, con aumento de capital en la beneficiaria, si ahora se acuerda dejar sin efecto dicha escisión, cancelando los asientos practicados, será necesario dar cumplimiento a los mismos requisitos de publicidad que fueron necesarios para practicar la escisión, con posible derecho de oposición de los acreedores. R. 7 de febrero de 2022

Fusión de sociedad íntegramente participada. Forma de convocatoria. Es admisible como forma de convocar la junta el envío de carta certificada, aunque los estatutos exijan que sea con acuse de recibo, si se acompaña un certificado de correos de que la carta fue entregada. R. 11 de febrero de 2022

Fusión de sociedad íntegramente participada. Forma de convocatoria. Derechos de socios y acreedores. Sólo si los acuerdos se toman en junta universal se puede acudir al procedimiento simplificado de fusión. R. 11 de febrero de 2022

Fusión de sociedad íntegramente participada. Forma de convocatoria. Derechos de socios y acreedores. Si la fusión es de sociedad íntegramente participada, no tiene que constar la fecha de participación en ganancias, aunque es de todo punto obligatorio respetar el derecho de información de los socios y acreedores. R. 11 de febrero de 2022

JUNTA GENERAL

Fusión de sociedad íntegramente participada. Forma de convocatoria. Es admisible como forma de convocar la junta el envío de carta certificada, aunque los estatutos exijan que sea con acuse de recibo, si se acompaña un certificado de correos de que la carta fue entregada. R. 11 de febrero de 2022

Fusión de sociedad íntegramente participada. Forma de convocatoria. Derechos de socios y acreedores. Sólo si los acuerdos se toman en junta universal se puede acudir al procedimiento simplificado de fusión. R. 11 de febrero de 2022

Junta general convocada. Suspensión de la calificación por convocatoria registral. No es procedente suspender la calificación de una escritura por el hecho de que existe convocada una junta registral con posterioridad a la celebración de la junta que documenta los acuerdos que se presentan a inscripción. No es posible que unos administradores de hecho convoquen una junta que implica una modificación de estatutos. R. 31 de enero de 2022

OBJETO SOCIAL

Constitución de sociedad. Denominación social y objeto. Comunicaciones telemáticas entre socios y sociedad. Es posible incluir en la denominación de una sociedad la palabra “engineering o “ingeniería” si esa sociedad se dedica a la construcción. R. 3 de enero de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Renuncia administrador de sociedad con cierre por baja provisional en el índice de entidades MEC y revocación NIF. Si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el Índice de Entidades del MEH o si tiene revocado el NIF, es imposible la inscripción del cese o renuncia de un administrador. R. 18 de enero de 2022

Renuncia de auditor nombrado por el Registrador Mercantil: su posibilidad. El auditor nombrado a instancia de la minoría por el registrador mercantil, conforme al art. 265.2 LSC puede renunciar a su cargo si la sociedad auditada no le hace provisión de fondos o no le garantiza o asegura el pago de sus honorarios. R. 19 de enero de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Renuncia administrador de sociedad con cierre por baja provisional en el índice de entidades MEC y revocación NIF. Si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el Índice de Entidades del MEH o si tiene revocado el NIF, es imposible la inscripción del cese o renuncia de un administrador. R. 18 de enero de 2022

SOCIEDADES PROFESIONALES

Cambio de denominación social. Sociedades profesionales y de auditoría. Una sociedad que haga referencia en su objeto y en su denominación social a actividades profesionales, no tiene porqué ser constituida como sociedad profesional. R. 13 de enero de 2022.

 

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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Playa de Santa Maria del Mar (Cádiz). Por Juan Carlos Casas.

 

Separata del Fichero-Índice de Juan Carlos Casas: Enero 2022

SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ENERO 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I) RESOLUCIONES PROPIEDAD

II) RESOLUCIONES MERCANTIL

ENLACES 

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD
AGRUPACIÓN

Inscripción de representación gráfica de finca resultante de agrupación. La oposición de colindantes pone de manifiesto la existencia de un conflicto sobre la delimitación de sus fincas, que ni el registrador ni la DG pueden resolver, pues su resolución corresponde a los tribunales de Justicia. R. 22 de diciembre de 2021

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo sin notificación al cónyuge siendo vivienda habitual según el registro. Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial. R. 23 de diciembre de 2021

Cancelación de embargo por caducidad. Estado de alarma. El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. R. 23 de diciembre de 2021

DOCUMENTOS JUDICIALES

Inmatriculación mediante documento judicial sin los requisitos del art. 204 LH. No cabe la inmatriculación de fincas, aunque sea por decreto firme derivado de una ejecución, con un solo título traslativo. R. 23 de diciembre de 2021

FINCA

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. Soluciones a la controversia. En caso de oposición de colindantes en un procedimiento de inscripción de rectificación descriptiva de finca y de la base gráfica con representación alternativa a la catastral el registrador debe decidir según su prudente criterio, pero su decisión tiene que estar fundamentada en razones objetivas. Para solucionar la controversia puede acudirse al procedimiento de deslinde notarial del art. 200 LH (siempre que se trate de fincas inscritas) o al de conciliación del art. 103 bis LH. R. 22 de diciembre de 2021, R. 23 de diciembre de 2021

Inscripción de representación gráfica. Serventía. La rectificación que se pretende no puede practicarse ya que con ella parece agregarse a la finca un terreno colindante afectado por una serventía, institución consuetudinaria canaria. R. 22 de diciembre de 2021

Inscripción de representación gráfica de finca resultante de agrupación. La oposición de colindantes pone de manifiesto la existencia de un conflicto sobre la delimitación de sus fincas, que ni el registrador ni la DG pueden resolver, pues su resolución corresponde a los tribunales de Justicia. R. 22 de diciembre de 2021

HIPOTECA

Novación y ampliación de hipoteca. Responsabilidad hipotecaria. Inscripción parcial. No es inscribible una novación y ampliación de un préstamo hipotecario si no consta claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen. R. 22 de diciembre de 2021

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación mediante documento judicial sin los requisitos del art. 204 LH. No cabe la inmatriculación de fincas, aunque sea por decreto firme derivado de una ejecución, con un solo título traslativo. R. 23 de diciembre de 2021

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Novación y ampliación de hipoteca. Responsabilidad hipotecaria. Inscripción parcial. No es inscribible una novación y ampliación de un préstamo hipotecario si no consta claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen. R. 22 de diciembre de 2021

OBRA NUEVA

Obra nueva «antigua». Diferencias descriptivas con catastro. No es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad. R. 22 de diciembre de 2021 

RECURSO GUBERNATIVO

Recurso contra asiento ya practicado. Cancelación de embargo por caducidad. Estado de alarma. El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. R. 23 de diciembre de 2021

VIVIENDA HABTITUAL

Anotación de embargo sin notificación al cónyuge siendo vivienda habitual según el registro. Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial. R. 23 de diciembre de 2021

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL
ADMINISTRADORES

Cierre registral por baja provisional en el índice de entidades de la AEAT. La baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda impide la inscripción de un cese de administradores. En cambio, la falta de depósito de cuentas no es obstáculo para dicha inscripción R. 22 de diciembre de 2021

Nombramiento de consejeros: su plazo de duración. Administrador suplente. Los consejeros de una sociedad anónima deben ser nombrados por el plazo estatutario, sea el primer nombramiento o los sucesivos. R. 23 de diciembre de 2021

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Calificación no fundamentada. Contenido del informe del registrador. Si una calificación no debidamente fundamentada lleva a error el recurrente en cuanto al fondo de su recurso, la calificación será revocada, aunque en la realidad el defecto exista. R. 20 de diciembre de 2021

RECURSO GUBERNATIVO

Calificación no fundamentada. Contenido del informe del registrador. Si una calificación no debidamente fundamentada lleva a error el recurrente en cuanto al fondo de su recurso, la calificación será revocada, aunque en la realidad el defecto exista. R. 20 de diciembre de 2021

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre registral por baja provisional en el índice de entidades de la AEAT. La baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda impide la inscripción de un cese de administradores. En cambio, la falta de depósito de cuentas no es obstáculo para dicha inscripción R. 22 de diciembre de 2021

Depósito de cuentas. Informe del auditor. Si una calificación no debidamente fundamentada lleva a error el recurrente en cuanto al fondo de su recurso, la calificación será revocada, aunque en la realidad el defecto exista. R. 20 de diciembre de 2021

REGISTRO MERCANTIL

Cierre registral por baja provisional en el índice de entidades de la AEAT. La baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda impide la inscripción de un cese de administradores. En cambio, la falta de depósito de cuentas no es obstáculo para dicha inscripción R. 22 de diciembre de 2021

 

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Vista aérea de Cádiz. fuente: COVT

 

Resumen Instrucción DGSJFP de 3 de Junio de 2021 sobre matrimonios y actuación notarial.

Instrucción de 3 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre la tramitación del procedimiento de autorización de matrimonio ante notarios.

Resume: Alfonso de la Fuente Sancho, Notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife)

 

Breve Resumen:

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública dicta esta Instrucción para resolver diversas dudas sobre la actuación de los Notarios en los expedientes para autorizar los matrimonios y también para el acto de celebración de los matrimonios.

 

PRIMERO.- Reglas de competencia para los Notarios.

1.- Para autorizar el expediente matrimonial:

El Notario del lugar del domicilio de cualquiera de los contrayentes, al que por turno le corresponda.  (Ver Circular 1/2021 de 24 de abril del Consejo General del Notariado)

2.-  Para celebrar el matrimonio.

Como regla general lo será el mismo notario que aprueba el expediente.

Por delegación, a petición de los contrayentes, podrá serlo otro Notario, Encargado, Juez de Paz, Alcalde o Concejal.

También puede autorizar el matrimonio cualquier notario por delegación del Encargado del Registro Civil ante el que se haya tramitado el expediente (como viene ocurriendo hasta ahora).

3.- Matrimonios en peligro de muerte.

Para celebrarlo, es competente cualquier notario que sea competente en el lugar de celebración y lo elijan los contrayentes.

Para autorizar a posteriori el expediente matrimonial, será competente el notario autorizante del matrimonio.

4.- Inscripción del Matrimonio.

El notario autorizante lo tiene que comunicar al Registro Civil telemáticamente, o, si no es posible por el momento, por escrito.

 

SEGUNDO.- Extranjeros y asistencia de Intérprete.

Regla General: debe ser traductor jurado o peritos intérpretes traductores perteneciente a lista, de conformidad con el artículo 50 de la Ley del Notariado.

Excepción: Traductor Habilitado. Si no es posible obtener intérprete de los anteriores, será de aplicación supletoria lo dispuesto el artículo 143 LEC sobre intervención de intérpretes.

Procedimiento de habilitación: El notario puede habilitar como intérprete a cualquier persona conocedora de la lengua del extranjero de que se trate.

Para ello hay que valorar su presunto conocimiento de la lengua extranjera y tener en cuenta su nacionalidad o sus estudios, haciéndolo constar en el acta.

Declaración del intérprete. El intérprete habilitado deberá declarar en el acta no guardar ninguna relación de parentesco o de índole familiar que ponga en riesgo su imparcialidad en la traducción, y habrá de comprometerse a formular fielmente, con apercibimiento de las responsabilidades penales y civiles a que haya lugar.

 

TERCERO: Tramitación del procedimiento.

Los pasos a dar son los siguientes:

1.- Solicitud de designación de notario al Colegio Notarial firmada por los dos contrayentes con los datos identificativos de ambos, declaración de que no existe impedimento, domicilio, nombre de los testigos y autoridad y lugar elegidos para la celebración

La solicitud debe rellenarse conforme al modelo Anexo y enviarse al Colegio Notarial.

2.- El Colegio Notarial tiene que designar notario por turno conforme a la Circular 1/2021 de 24 de abril del Consejo General del Notariado. Ver Circular.

3.- Documentación. Aportar al notario designado por el Colegio Notarial los siguientes documentos, de cada contrayente:

  1. Identificación. Documento Nacional de Identidad, o en el caso de ciudadanos extranjeros pasaporte y Numero de Identificación de Extranjero (NIE). 
  2. Nacimiento. Certificaciones literales de nacimiento de ambos contrayentes, si no hay opción a consulta en línea (on line). 
  3. Divorciados: Certificaciones literales de matrimonio previo, disuelto por divorcio o nulidad si alguno de los futuros cónyuges contrajo otras nupcias con anterioridad. 
  4. Viudos: Certificaciones literales de matrimonio previo y defunción del otro cónyuge, en su caso. 
  5. Domicilio. Certificaciones de empadronamiento de los contrayentes, cuando no haya opción a consulta. 
  6. Testigos. Identificación de testigos. 
  7. Impedimentos previos. Testimonio o copia electrónica de resolución judicial con dispensa de impedimentos, sólo en los casos de dispensa. 
  8. Hijos comunes de los contrayentes. Datos identificativos de los hijos comunes anteriores al matrimonio, si existiesen. 
  9. Poder. Escritura pública de apoderamiento en caso de celebración de matrimonio por poder.
  10. Dudas de Capacidad. Dictamen médico sobre la aptitud para prestar el consentimiento, para el caso excepcional de que alguno de los contrayentes presentase condiciones de salud especiales que puedan generar dudas sobre si puede o no prestar el consentimiento matrimonial. 

 4.- Requisitos de los documentos.

* Tener una antigüedad máxima de 6 meses desde su expedición, o estar dentro del plazo de validez

* Ser original o copia auténtica.

* Si son documentos extranjeros, estar debidamente traducidos y legalizados. No obstante ver Art. 95, Ley 20/2011.

* LEGALIZACIÓN. Se necesita como regla general doble legalización: del país extranjero y del Consulado español.

NO es necesaria la legalización, sin embargo:

1.- Si proceden de países de la Unión Europea (con base en lo previsto en el Reglamento  (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016).

2.- Si son certificados de nacimiento plurilingües expedidos por países dentro del Convenio de Viena número 16 de la CIEC (Comisión Internacional del Estado Civil)

3.-  Si son certificados de capacidad matrimonial expedidos por países dentro del Convenio de Munich número 20 de la CIEC.

* TRADUCCIÓN. Como regla general tienen que venir traducidos por traductor reconocido por el Ministerio de Asuntos Exteriores.

No es necesaria la traducción si proceden de países de la Unión Europea con base en lo previsto en el Reglamento (UE) 2016/1191 si vienen con formato multilingüe.

 

CUARTO. Personas con discapacidad.

1.- CON RESOLUCIONES JUDICIALES PREVIAS. Cuando exista sentencia de modificación judicial de la capacidad o resolución judicial que acuerde medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad:   Los  NOTARIOS NO SON COMPETENTES.

Es competente  en estos casos el ENCARGADO DEL REGISTRO CIVIL del domicilio de los contrayentes, ya que tiene que intervenir necesariamente el Ministerio Fiscal.

NOTA: Este apartado ha quedado derogado por lo dispuesto en la Instrucción de 9 de Julio de 2021 que ha dado nueva redacción al punto cuarto de esta Instrucción de 3 de Junio de 2021, estableciendo que para los casos en los que exista Resolución Judicial previa será de aplicación el mismo criterio que cuando NO existe resolución judicial previa, expuesto a continuación.

2.- SIN RESOLUCIÓN JUDICIAL PREVIA, pero personas que de forma evidente y categórica no puedan prestar el consentimiento,  a juicio del Notario.

INFORME MÉDICO APORTADO POR EL PARTICULAR

Los contrayentes tienen que aportar el informe o los informes, en relación con su aptitud, realizados por su médico de cabecera o médico especialista que le esté tratando y en los que se manifiesten las circunstancias en relación con la aptitud o no para prestar el consentimiento

Si tras ser requeridos  no lo aportan, el Notario dictará resolución de inadmisión del procedimiento en el acta por no subsanar la falta de elemento imprescindible para fundar su juicio de capacidad.

Si aportan el Informe, el Notario iniciará o continuará el acta de autorización y, en trámite de prueba, hará una valoración de la capacidad de los contrayentes.

INFORME MÉDICO DIRIMENTE, SOLICITADO POR EL NOTARIO.

Si el Notario tiene dudas, a pesar de los Informes aportados, solicitará informe pericial médico dirimente sobre la capacidad y en función de dicho informe decidirá sobre la autorización o no del matrimonio.

El perito médico dirimente será elegido libremente por el notario o del listado de peritos médicos elaborado por el Colegio Notarial.

Los contrayentes tienen que abonar los honorarios de dicho perito médico, que deberá justificarlos, en el plazo de 5 días desde que sean requeridos por el notario.

Si transcurriesen tres meses sin abonar dichos honorarios, caducará el procedimiento y el notario dictará resolución ordenando el archivo.

 El notario abonará los honorarios consignados al perito, una vez finalice su encargo.

 

QUINTO. Edictos.

Se sustituyen por la práctica de la prueba testifical de dos testigos mayores de edad conocedores de los contrayentes, cuya declaración versará sobre los hechos en que se basa la petición, relativos a posibles impedimentos o falta de capacidad.

 

SEXTO. Audiencia Reservada.

1.- DE LOS DOS CONTRAYENTES.

 El notario tiene que cumplir lo dispuesto en la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de enero de 2006.

 Deberá realizarse personalmente por el notario en unidad de acto.

 Será individual para cada contrayente.

 Se consignará en la diligencia las preguntas y respuestas concretas.

Las preguntas no se harán siguiendo un formulario sino que serán iterativas, es decir que se  harán en función del desarrollo de la conversación.

2.- DE UNO SÓLO DE LOS CONTRAYENTES: NO ES POSIBLE

Si uno de los contrayentes no puede acudir a la Audiencia (por estar por ejemplo fuera de España) el notario SUSPENDERÁ la tramitación del expediente y se archivará cuando se produzca su caducidad.

No es posible la práctica de la Audiencia por auxilio registral (del Encargado de otro Registro Civil) por no ser de aplicación lo previsto en el artículo 246 del RRC.

Se considera además prevalente el principio de inmediación en estos casos y, en su virtud, que sea el Notario que tramita el procedimiento quien practique directamente dicha prueba de audiencia personal.

El interesado tiene la posibilidad de iniciar de nuevo dicho expediente ante el Encargado del Registro Civil.

 

SÉPTIMO. Acta que documenta el expediente y Acta que establece la decisión notarial.

ACTAS NOTARIALES A AUTORIZAR.    

El expediente notarial, previo al matrimonio, se documentará en dos actas:

1.- El Acta que documenta el expediente (Acta de Tramitación) que contendrá todas las diligencias, en particular la prueba de audiencia reservada, reflejando de forma clara, precisa y separada las preguntas y respuestas dadas por los solicitantes en dicha prueba.

2.- El Acta de Decisión, que documenta la resolución de autorizar o no el matrimonio.

Si es positiva, se tienen que declarar por el Notario que se consideran cumplidos todos los preceptos legales y las comprobaciones de la capacidad y la ausencia de impedimentos para contraer matrimonio, así como la autoridad y lugar de celebración del matrimonio.

Si es negativa, deberá fundamentarse la denegación, indicando el enlace lógico que lleva, a través de los indicios que se consideran probados, a la negativa conforme a lo establecido por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y en especial la Instrucción de 31 de enero de 2006 mencionada.

NOTIFICACIÓN DE LA DECISIÓN NOTARIAL: REQUISITOS.

  • Hay que notificar la resolución o decisión notarial a los contrayentes, especialmente si es negativa.
  • Puede utilizarse cualquier medio de notificación.
  • Hay que dejar constancia en el expediente de:
    • su envío o puesta a disposición.
    • del acceso o recepción por el interesado, con su fecha y hora.
    • del contenido íntegro,
    • y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la mismo.

COPIAS DE LAS ACTAS NOTARIALES.-

El notario entregará a los solicitantes copia del Acta de Decisión y, si lo solicitan, copia del acta de tramitación del expediente matrimonial.

 

OCTAVO. Remisión de actas de autorización matrimonial.

De acuerdo con el artículo 58.5 de la Ley del Registro Civil 20/2011 deben de quedar archivadas en el Registro Civil las dos actas de tramitación y de decisión del expediente matrimonial, la escritura de matrimonio y los documentos previos.

Por ello, los notarios enviarán dichos documentos haciendo uso del sistema informático del Registro Civil (DICIREG).

Sin embargo, mientras ese envío telemático no sea posible:

1.- Si el matrimonio se celebra ante otro notario se enviará por la plataforma notarial SIGNO copia de dichas dos actas y luego el notario que autorice el matrimonio las remitirá, junto con la escritura de matrimonio, al Registro Civil.

2.- Si el matrimonio se celebra ante el Encargado del Registro Civil, el notario le remitirá copia de dichas dos actas.

3.- Si el matrimonio se celebra ante otra autoridad (Alcalde o autoridad religiosa) el notario le remitirá el Acta de Decisión y al Registro Civil las dos Actas de Tramitación y de Decisión.

 

NOVENO. Matrimonio en peligro de muerte.

NOTARIO COMPETENTE: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del Código Civil, el Notario competente será el del lugar de celebración.

COMUNICACIÓN AL REGISTRO CIVIL. El Notario deberá comunicarlo al Registro Civil a los efectos de anotación de conformidad con lo previsto en el artículo 92 de la Ley 20/2011.

EXPEDIENTE POSTERIOR.- Acto seguido a la celebración, dicho Notario actuante deberá iniciar el correspondiente procedimiento de autorización matrimonial para verificar los requisitos de capacidad, voluntad y ausencia de impedimentos para contraer matrimonio, comunicando la resolución de autorización o no del matrimonio al Registro Civil.

 

DÉCIMO. Recursos.

RECURSO DE ALZADA.- En la Resolución notarial que resuelva el procedimiento de autorización (expediente matrimonial) deberá constar que es susceptible de Recurso de Alzada, de conformidad con el artículo 58.7 de la Ley 20/2011, en relación con el artículo 85.1.

PLAZO.- Los interesados podrán interponer recurso de alzada previsto en el artículo 121 de la Ley 39/2015 en el plazo de un mes desde la notificación de la resolución del procedimiento de autorización matrimonial

ORGANO COMPETENTE para resolver: La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

EJECUTIVIDAD. El recurso no suspende como regla general la ejecutividad y efectos de la Resolución del Notario (arts. 38, 39117.1 de la Ley 39/2015).

 

UNDÉCIMO. Criterios sobre tramitación.

Se aplicarán como referentes para la tramitación, por orden de prelación las siguientes disposiciones:

  1. La Ley del Notariado y las normas del Título IV del Libro Primero del Código Civil. 
  2. Las reglas de la Ley 20/2011, de 21 de julio (del Registro Civil). 
  3. Supletoriamente, la Ley 39/2015, de 1 de octubre (de Procedimiento Administrativo) 
  4. La documentación funcional y procedimental (Manuales, Guías y Hojas de procedimiento) validados por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública; así como las Circulares y Resoluciones que dicte para regular el despliegue. 
  5. Las Instrucciones y Resoluciones dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública con anterioridad, en lo que no se opongan a la Ley 20/2011. 
  6. Y el Reglamento del Registro Civil de 1958 que, al no estar derogado expresamente por la Disposición derogatoria de la Ley 20/2011, puede considerarse aplicable en cuanto a aquellas normas exclusivamente procedimentales que no se opongan a lo dispuesto en esta Instrucción, en la Ley 20/2011, en la Ley 39/2015 y demás disposiciones mencionadas. 

 

ENLACES:

TABLA COMPARATIVA DE ARTÍCULOS

REFORMA LOPJ 2021 SOBRE EL REGISTRO CIVIL

DISPOSICIONES DESTACADAS

PORTADA DE LA WEB

 

La intervención personal de los cónyuges en el divorcio notarial

NECESARIA INTERVENCIÓN PERSONAL DE LOS CÓNYUGES EN EL DIVORCIO NOTARIAL

Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla Catedrático de Derecho Civil (Universidad de Sevilla)

 

RESUMEN: Frente a la posibilidad defendida recientemente por la DGSJyFP de permitir el divorcio notarial mediante nuncio por una suerte de aplicación analógica del art. 55 CC, el autor del presente trabajo defiende la aplicación directa, literal pero flexible, del art. 82.1.II CC que, sin dejar margen para supuestas lagunas que integrar, exige una presencialidad de los cónyuges ante el notario, pero que no ha de entenderse in corpus, pudiendo ser tan solo virtual u online.

 

PALABRAS CLAVE: Divorcio notarial. Intervención personal de los cónyuges. Interpretación. Analogía.

 

Que en el divorcio por mutuo acuerdo ante notario, no hace mucho admitido en nuestro Derecho, el consentimiento de los cónyuges deba ser prestado conjunta y personalmente o pueda serlo de forma separada y por representante -o incluso por mensajero-, fue una cuestión desde un principio muy debatida[1], siendo la norma clave en lid, la del art. 82.1.II CC, cuando dice: “Los cónyuges deberán intervenir en el otorgamiento de modo personal, sin perjuicio de que deban estar asistidos por Letrado en ejercicio, prestando su consentimiento ante el Secretario judicial o Notario”. Como se ve, habla de una intervención “personal”, lo que ya desde su redacción suscitó dudas de qué hacer en los casos en que tal intervención no pudiera serlo[2] (por ejemplo, por tener uno de los cónyuges una residencia distinta, incluso es posible que en otro país, que estuviese hospitalizado, en prisión -incluso con una orden de alejamiento- o por simples problemas de agenda). Quid iuris?

La solución, dentro del propio notariado, estaba dividida al respecto, proponiendo los partidarios de no exigir una intervención personal en tales casos la aplicación analógica del art. 55 CC[3] que, en efecto, aunque para el matrimonio, prevé su tramitación mediante -lo que tradicionalmente se conoce como- nuncio, como un simple mensajero, que ni es estricto representante del cónyuge, ni su apoderado, ni tan siquiera mandatario verbal, sino simple transmitente de la voluntad ya libremente formada por el cónyuge (en nuestro caso, de querer divorciarse). Y así parece haberlo admitido recientemente, con apoyo en algunas sentencias de Audiencias Provinciales (que en ella se citan y reproducen), la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante DGSJyFP), en su Resolución de 21 de enero de 2021, contra la negativa de inscribir en el Registro Civil una escritura de divorcio en cuyo otorgamiento solo había asistido presencialmente uno de los cónyuges (al encontrarse el otro en Chile)[4].

Puesto que de tal Resolución no hay publicación, si no yerro, en el BOE, tal vez convenga trascribir a continuación íntegramente su Fundamentación Jurídica[5], para a continuación comentarla, cuando dice:

“La exigencia expresa de intervención personal, en principio, hace dudosa la posibilidad de otorgamiento de la escritura de divorcio o separación mediante apoderado. Sin embargo, si cabe en nuestro derecho el matrimonio por medio de apoderado (artículo 55 CC), no debería excluirse de modo absoluto la formalización notarial del divorcio o de la separación de igual modo, aunque la exigencia legal de que la intervención en estos actos sea personal impone ciertas limitaciones.

En primer lugar, el poder debe ser especialísimo, recogiendo la voluntad de divorciarse o separarse y las cláusulas íntegras del convenio regulador que se incluirá en la escritura, limitándose el apoderado a actuar como un nuncio que transmite la voluntad plenamente formada del poderdante, que no es un verdadero representante voluntario, sino que interviene como mero instrumento de transmisión del consentimiento para el divorcio. Así, el poder para contraer matrimonio no es representación propiamente dicha, ya que tal apoderado sólo sustituye al contrayente en la presencia física y en la simple declaración de consentimiento, más para nada interviene ni puede intervenir en la formación o configuración del vínculo que se contrae; es un mero nuncio una figura vicaria o simbólica del contrayente y no un procurator ni un gestor con voluntad propia e influyente en el acto. El nuncio no es un verdadero apoderado sino un simple portador de un encargo, sin facultad de decisión alguna para ejecutar la voluntad de otra persona, y plasmarla documentalmente en los mismos términos que predeterminó la persona en cuya esfera jurídica se producirán los efectos. Esto es, se limita a manifestar una declaración de voluntad que ya ha sido declarada, y por tanto, predeterminada de modo absoluto por otro, es un mero portador o transmisor de una voluntad que ya está formada y declarada por quien realmente celebra el negocio jurídico (en este caso concreto, el que se separa o divorcia), que es el declarante y de la que el nuncio no se puede separar, ya que realiza una función meramente instrumental, la de hacer llegar al destinatario, y ante Notario, la declaración que transmite.

… De lo anteriormente indicado, y dado el carácter de simple nuncio de la persona que acudió a la firma de la escritura de divorcio en interés de quien no lo pudo hacer por una causa perfectamente justificada, y habiendo quedado reflejada de manera personal su voluntad inequívoca e irrevocable de divorcio por constar en un documento público otorgado también ante Notario, procede la inscripción del referido divorcio en el Registro Civil Único de Madrid”.

Sin duda, la solución dada por la Resolución es razonable, y, según se ha dicho, está “en coherencia con una interpretación lógica de la norma -el art. 82.1.II CC– adaptada a los tiempos que nos ha tocado vivir” (con matrimonios de nacionalidades y culturas diversas, situaciones de violencia doméstica,… -dice-), pareciéndose así hacer referencia a una interpretación sociológica de la norma conforme a la nueva “realidad social” conforme a la que han de interpretarse las normas según permite -exige- el art. 3 CC. Pero ¿tan nueva y diversa a la anterior es esa realidad imprevista ya en una norma, como la del art. 82.1.II CC, así redactada hace menos de diez años?

Que la Resolución de la DGFPySJ sea razonable, que tenga su propia razón lógica, que en absoluto cuestiono, no quiere decir que sea acorde con la razón lógica del art. 82.1.II CC, cuando literal, expresa y claramente exige la intervención de ambos cónyuges “de modo personal”. No seré yo, desde luego, quien, cual leguleyo, rinda culto a la letra de la ley por encima de su razón, de su espíritu, llegando por ello a resultados interpretativos absurdos, irracionales o ilógicos (y exigir, así, en nuestro caso, la presencia física de un cónyuge ante notario, cuando aquel vive en la Conchinchina). Sin necesidad de rememorar a los clásicos que tal rechazo a la letra de la ley proclamaba desde hace siglos, hoy es el propio art. 3.1 CC in fine el que subordina toda interpretación jurídica, y cualquiera que sea el método empleado (incluido el gramatical), “atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad” de la norma interpretada. Mas, ¿cuáles son tal espíritu y finalidad del art. 82.1.II CC al exigir literalmente aquella presencialidad “personal” ante notario de ambos cónyuges?

Se ha dicho al respecto[6] que “la comparecencia de los cónyuges es necesaria e imprescindible, teniendo en cuenta que son ellos, mediante la prestación de su consentimiento, quienes perfeccionan el negocio jurídico de separación o divorcio que se formaliza en la escritura constitutiva de su nuevo estado civil”.

Sin demérito de tal afirmación (que comparto plenamente), en mi opinión, tal vez la razón originaria, en parte también coyuntural, de tal exigencia se halle en la propia tramitación parlamentaria de la norma en cuestión (en los llamados “materiales prelegislativos”, cuyo valor interpretativo, no se olvide, reconoce también el art. 3.1 CC cuando se refiere a “los antecedentes históricos y legislativos” de la norma a interpretar). Como yo mismo he advertido en otra ocasión, aunque refiriéndome al tema de si la presencia de abogado debía ser obligatoria o -según defendía- solo voluntaria, cuando creía[7] que “valiente, o imprudente tal vez, se mostraba al principio el Anteproyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria al no imponer la intervención de abogado en las separaciones y divorcios ante notario. De ahí, por ejemplo -decía, y esto ahora importa-, que, al no requerir de abogado, sí se exigiera la personación de los cónyuges al otorgamiento de la escritura de separación o de divorcio, sin posibilidad de apoderamiento (ni, por tanto, la necesidad de plantear la intervención de un procurador, fuera del ámbito judicial); según expresaba el nuevo párrafo segundo, añadido al ap. 1 del art. 82 CC, al que se remitía el art. 83 CC: «Los cónyuges deberán intervenir en el otorgamiento -de la escritura- de modo personal, sin perjuicio de que puedan -decía el Anteproyecto- estar asistidos por Letrado en ejercicio, prestando su consentimiento ante el Notario»”. Pero ahora, como es sabido, el texto vigente no habla de cuando “puedan”, sino de que “deban”, haciendo así que la intervención de abogado sea preceptiva. Así las cosas, tal vez con razón pudiera cuestionarse aquella presencialidad de los cónyuges que la norma sigue pareciendo exigir -al menos- en su literalidad, pareciendo tal vez suficiente la presencia de tan solo el abogado; posible objeción que hago en general, y no solo para la casuística que hoy justificaría la presencia de un simple nuncio. Con todo, ¿justifica ello que se prescinda por completo o a través de un nuncio de la intervención en persona de los cónyuges? Ello, por su resultado, supondría la derogación tácita de tan expresa exigencia (fundada en una especie de desuso, obtenida desde la nueva realidad social, según parece defender alguno, lo que es harto discutible como institución misma -cfr., los arts. 1.3 y 3.1 CC-). No es, desde luego, tal el razonamiento de la DGFPySJ, pero parece ser otro también rechazable, cuando parece acoger la tesis defendida desde un principio por algunos notarios de aplicar -al menos, en su espíritu o ratio– el art. 55 CC, cuando permite el matrimonio por nuncio[8].

No parece que haya hecho una interpretación extensiva de tal norma que, aun referida a la institución matrimonial, se encuentra ubicada en sede de celebración del matrimonio, alejada, por tanto, de las normas referidas a la nulidad, la separación y el divorcio. Más bien parece haber pensado, aunque no lo diga expresamente, en la aplicación analógica del art. 55 CC, que, no en vano, era lo defendido desde hace tiempo por aquellos notarios. En contra de tal aplicación ya se manifestaron entonces otros notarios[9], y yo mismo, en lo que ahora me ratifico, cuando dije[10], y sigo creyendo, que “la aplicación analógica de tal art. 55 CC parece prácticamente imposible, no solo por la falta de analogía entre el matrimonio y el divorcio por mutuo acuerdo, cuyos efectos son antagónicos (-lo que, dicho sea de paso, impide, metodológicamente, el recurso a la interpretación sistemática del art. 82.1.II CC desde aquel art. 55 CC – aunque, es verdad, que los notarios puedan casar y divorciar por mutuo acuerdo), y porque tal norma sea singular, excepcional, e inaplicable, por tanto, por analogía (ex art. 4.2 CC), sino, sobre todo, porque ni siquiera hay laguna que colmar: que el art. 82 CC exija que el consentimiento de los cónyuges se preste «de modo personal» no deja lugar a casos imprevistos.”

Mas que haya casos -supuestamente- imprevistos según se cree (los ya indicados al principio), obedece ello más bien a la interpretación excesivamente literal, o incluso tergiversada de sus palabras, que muchos hacen de aquella intervención que la ley exige se haga de “de modo personal”, por entender que tal presencia personal ha de ser física o -mejor dicho- corporis, cuando, haciendo una interpretación razonable de aquella expresión (tan solo declarativa -ni siquiera lata, me atrevería a decir-), bien puede admitirse que, aunque a distancia física o corporal, la presencia sea virtual u online (a través de videollamada, videoconferencia,…)[11]. Esta sí es la nueva realidad social (extraíble incluso de recientes normas que así lo demuestran, como las referidas al teletrabajo, a las intervenciones testificales en juicio, o a la mediación online, …, tan garantistas todas ellas de la identidad y voluntad del sujeto), y conforme a la cual, según permite el art. 3.1 CC (todo él), cabría interpretar el art. 82.1.II CC sin violentar ni su espíritu ni su letra. Una nueva realidad social, además, que debería hacernos pensar que es más bien el art. 55 CC, y no el art. 82.1.II CC, la norma hoy desfasada, anacrónica.


[1] Así lo advertí yo mismo en la presentación de la obra colectiva por mí dirigida con el título Separaciones y divorcios ante notario, con Prólogo de Isidoro Lora Tamayo y Carlos Pérez Ramos, editorial REUS, Madrid, 2016, pág. 16. Y así se verá en el presente trabajo donde se muestra tal debate.

[2] Queda al margen el problema de si la intervención de ambos cónyuges ha de ser conjunta o puede ser separada, pues, de momento, carece de solución “oficial”. Por igual razón, y porque no es el problema que nos trae aquí y ahora, tampoco abordaré si la presencia ante notario de los cónyuges es, en su caso, extensible a la intervención de sus hijos a que se refiere también el art. 82.1.II CC en su segunda parte.

[3] Así, entre otros, Pérez Hereza y Vara González: «Separación y divorcio ante notario», en Jurisdicción voluntaria notarial, Madrid, 2015, pp. 363-476.

[4] Una Resolución que ha sido muy bien recibida por el Notario de Madrid, Fco. Javier Monedero San Martín: “¿Es posible el divorcio notarial por poderes”, en El Notario del S. XXI, nº 96, marzo-abril 2021, pp. 164-167.

[5] Que tomo de la web https://www.notariosyregistradores.com/web/participa/noticias/escritura-de-divorcio-con-representacion-voluntaria/

[6] Por el notario de Ceuta, José Eduardo García Pérez, en mi obra colectiva Separaciones y divorcios ante notario cit, pág. 115.

[7] En Separaciones y divorcios ante notario cit, pág. 74.

[8] Así, entre otros, Pérez Hereza y Vara González: «Separación y divorcio ante notario», en Jurisdicción voluntaria notarial, Madrid, 2015, pp. 363-476.

[9] Como Longo Martínez, Antonio Ángel: “La escritura de separación o divorcio”, en La Notaría, nº 2/2015, pág. 93.

[10] En Separaciones y divorcios ante notario cit, pág. 96, siendo entonces Ángel Acedo Penco, Profesor y abogado, uno de los coautores de aquella obra colectiva, quien exponía mi opinión. Y así también lo creía, en la misma obra, el notario José Eduardo García Pérez, cuando decía (pág. 115): “Los claros términos de la ley nos obligan a considerar tanto la separación como el divorcio, como actos personalísimos, lo que excluye la posibilidad de una aplicación del régimen que para el matrimonio establece el artículo 55 CC”.

[11] No me atrevo a proponer que cada cónyuge intervenga in corpore ante distintos notarios (según la residencia de cada cual), pues como dice José Eduardo García Pérez, en mi obra colectiva Separaciones y divorcios ante notario cit, pág. 116: “En cuanto a la posibilidad de poder admitir el otorgamiento sucesivo por parte de los cónyuges ante distintos notarios, el hecho de que los criterios de competencia territorial atribuyan la misma, con carácter exclusivo y excluyente a un solo notario, lo que se pone de manifiesto en el artículo 6 LJV, al no admitir la simultaneidad de expedientes, me lleva a negar la posibilidad de otorgamientos sucesivos por los cónyuges ante distintos notarios”.

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Resolución de 21 de enero de 2021

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Casa de los Dragones en Ceuta. Por Diego Delso en Wikipedia.

 

Escritura de divorcio con representación voluntaria

LA DIRECCIÓN GENERAL ADMITE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA  -COMO MERO NUNCIO- EN LAS ESCRITURAS DE DIVORCIO

 

Nota: Esta Resolución no se publica en el BOE, pero, al ser de gran interés, se difunde por este medio. Las negritas y enlaces no están en la Resolución original.

 

RESOLUCIÓN DICTADA POR LA DIRECTORA GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA:

FECHA 26 DE ENERO DE 2021.

En el expediente sobre inscripción de divorcio por escritura notarial remitido a este Centro Directivo en trámite de recurso por virtud del entablado por la interesada y por notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, contra la providencia de fecha 10 de noviembre de 2017 dictada por la Encargada del Registro Civil Único de Madrid.

H  E  C  H  O S

1. Con fecha 10 de noviembre de 2017, la Encargada del Registro Civil Único de Madrid dicta providencia por la que declara que no procede practicar la inscripción marginal de la escritura de divorcio número… formalizada ante Notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, D. Francisco Javier Monedero San Martín en fecha 30 de octubre de 2017, del matrimonio formalizado en Madrid el día …  de 1980 entre don …, nacido en Santiago de Chile el… y doña …., nacida en Madrid el …, toda vez que en otorgamiento de la escritura pública deben intervenir personalmente ambos cónyuges, en aplicación de los artículos 87 y 82 del Código Civil, y en la escritura remitida el cónyuge interesado comparece representado mediante poder por doña …., exigiendo el Código Civil la comparecencia personal de ambos cónyuges.

2. Notificada la providencia, la cónyuge interesada y el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, interponen recurso ante la extinta Dirección General de los Registros y del Notariado, actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, solicitando la inscripción del divorcio en el Registro Civil Único de Madrid, dado el carácter de simple nuncio de la persona que acudió a la firma de la escritura de divorcio en interés de quien no lo pudo hacer por una causa perfectamente justificada, ya que al residir en Chile no le ha sido posible comparecer físicamente en España dada la lejana distancia y el coste económico del viaje, y habiendo quedado reflejada de manera personal su voluntad inequívoca e irrevocable de divorcio por constar en un documento público otorgado también ante Notario.

Aportan como documentación: escritura de divorcio de mutuo acuerdo número …. de fecha 30 de octubre de 2017 otorgada por los cónyuges ante Notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid; poder especial para formalización de divorcio y aprobación y ratificación de convenio regulador de divorcio, otorgado por el cónyuge interesado en … (República de Chile) en fecha … de 2017 ante Notario Público de …, a favor de Dª. …., para que en su nombre y actuando en calidad de nuncio, pueda llevar a cabo en España todos los trámites necesarios para formalizar su divorcio con Dª. ….; copia de certificación literal del registro del matrimonio formalizado por los cónyuges interesados en Madrid el … de 1980; copia de libro español de familia y de los certificados chilenos de nacimiento de los cuatro hijos de los interesados y propuesta del Convenio Regulador del divorcio de los interesados de fecha … de 2015.

3. Previo informe desfavorable del Ministerio Fiscal de fecha 10 de mayo de 2018, la Encargada del Registro Civil Único de Madrid remite el expediente a la extinta Dirección General de los Registros y del Notariado, actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública para su resolución.

FUNDAMENTOS  DE DERECHO

I. Vistos los artículos 82 y 87 del Código Civil; 54 de la Ley del Notariado; 27, 28, 39 y 76 de la Ley del Registro Civil y 66, 81,125 y 272 del Reglamento del Registro Civil.

II. Se pretende por los recurrentes la inscripción de escritura de divorcio en el Registro Civil Único de Madrid otorgada ante Notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid. La Encargada del Registro Civil dicta providencia desestimando la solicitud formulada, toda vez que en otorgamiento de la escritura pública deben intervenir personalmente ambos cónyuges, y en la escritura remitida el interesado comparece representado mediante poder, exigiendo el Código Civil la comparecencia personal de ambos cónyuges. Frente a dicha resolución se interpone recurso por la cónyuge interesada y por el Notario interviniente, que es el objeto del presente expediente.

III. El artículo 87 del Código Civil establece que “Los cónyuges también podrán acordar su divorcio de mutuo acuerdo mediante la formulación de un convenio regulador ante el Secretario judicial o en escritura pública ante Notario, en la forma y con el contenido regulado en el artículo 82, debiendo concurrir los mismos requisitos y circunstancias exigidas en él”.

El artículo 82.1 del Código Civil, al regular la separación de mutuo acuerdo ante notario, aplicable también al caso del divorcio de mutuo acuerdo dispone que “1. Los cónyuges podrán acordar su separación de mutuo acuerdo transcurridos tres meses desde la celebración del matrimonio mediante la formulación de un convenio regulador ante el Secretario judicial o en escritura pública ante Notario, en el que, junto a la voluntad inequívoca de separarse, determinarán las medidas que hayan de regular los efectos derivados de la separación en los términos establecidos en el artículo 90. Los funcionarios diplomáticos o consulares, en ejercicio de las funciones notariales que tienen atribuidas, no podrán autorizar la escritura pública de separación.

Los cónyuges deberán intervenir en el otorgamiento de modo personal, sin perjuicio de que deban estar asistidos por Letrado en ejercicio, prestando su consentimiento ante el Secretario judicial o Notario”.

En este sentido, el artículo 54 de la Ley del Notariado, de acuerdo con la redacción dada por la disposición final undécima de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de jurisdicción voluntaria, dispone lo siguiente: «1. Los cónyuges, cuando no tuvieren hijos menores no emancipados o con la capacidad modificada judicialmente que dependan de ellos, podrán acordar su separación matrimonial o divorcio de mutuo acuerdo, mediante la formulación de un convenio regulador en escritura pública. Deberán prestar su consentimiento ante el Notario del último domicilio común o el del domicilio o residencia habitual de cualquiera de los solicitantes”.

IV. La exigencia expresa de intervención personal, en principio, hace dudosa la posibilidad de otorgamiento de la escritura de divorcio o separación mediante apoderado. Sin embargo, si cabe en nuestro derecho el matrimonio por medio de apoderado (artículo 55 CC), no debería excluirse de modo absoluto la formalización notarial del divorcio o de la separación de igual modo, aunque la exigencia legal de que la intervención en estos actos sea personal impone ciertas limitaciones.

En primer lugar, el poder debe ser especialísimo, recogiendo la voluntad de divorciarse o separarse y las cláusulas íntegras del convenio regulador que se incluirá en la escritura, limitándose el apoderado a actuar como un nuncio que transmite la voluntad plenamente formada del poderdante, que no es un verdadero representante voluntario, sino que interviene como mero instrumento de transmisión del consentimiento para el divorcio. Así, el poder para contraer matrimonio no es representación propiamente dicha, ya que tal apoderado sólo sustituye al contrayente en la presencia física y en la simple declaración de consentimiento, más para nada interviene ni puede intervenir en la formación o configuración del vínculo que se contrae; es un mero nuncio una figura vicaria o simbólica del contrayente y no un procurator ni un gestor con voluntad propia e influyente en el acto. El nuncio no es un verdadero apoderado sino un simple portador de un encargo,  sin facultad de decisión alguna para ejecutar la voluntad de otra persona, y plasmarla documentalmente en los mismos términos que predeterminó la persona en cuya esfera jurídica se producirán los efectos. Esto es, se limita a manifestar una declaración de voluntad que ya ha sido declarada, y por tanto, predeterminada de modo absoluto por otro, es un mero portador o transmisor de una voluntad que ya está formada y declarada por quien realmente celebra el negocio jurídico (en este caso concreto, el que se separa o divorcia), que es el declarante y de la que el nuncio no se puede separar, ya que realiza una función meramente instrumental, la de hacer llegar al destinatario, y ante Notario, la declaración que transmite.

Así, el auto de la Audiencia Provincial de Valencia, de 2 de mayo de 2001, resuelve que la ley “no exige que la ratificación de la petición del divorcio o de la separación tenga carácter personalísimo, por lo que no existe obstáculo para que, residiendo la apelante en la ciudad de Milán, pueda llevarse a cabo la ratificación de la petición del divorcio mediante apoderado con poder especial, en el que además figura incorporada una copia del convenio regulador”. En el mismo sentido, el auto de la Audiencia Provincial de Madrid, de 29 de enero de 2007, resuelve que “… En ningún momento se exige que la comparecencia para ratificarse tenga que ser necesariamente y sólo y en todo caso personalmente. Nada impide que, si uno de los cónyuges compareciera personalmente, el otro, si no pudiera acudir personalmente por razones justificadas, pudiera comparecer para ratificarse, -no físicamente en persona-, sino mediante apoderado con un poder especial en forma auténtica otorgado ad hoc para actuar en el caso concreto, -en este caso en el procedimiento de divorcio- siempre y cuando constara de forma clara e indubitada que el poderdante tuviera pleno conocimiento del contenido exacto de la propuesta del convenio regulador….”

V. En el caso que nos ocupa se constata que, en la escritura notarial de divorcio, comparece junto a la recurrente, una persona que actúa en calidad de nuncio del otro físicamente ausente, siendo este nuncio un simple vehículo material que transmite y plasma en el acto formal del divorcio, una voluntad que al respecto ha sido ya manifestada previamente de manera personal e individual por el cónyuge ausente, por lo que el cónyuge “no asistente” es el único autor del consentimiento en relación a su divorcio, y esa manifestación de voluntad lo es de acuerdo con un convenio regulador idéntico al que se da el consentimiento, y acude en su asistencia jurídica, la letrada designada por aquel en la documentación que se incorpora a la escritura, autorizada ante un notario chileno, cuya competencia y legitimación consta debidamente acreditada, por tratarse de un documento notarial convalidado con la Apostilla de la Haya, y que cumple con todos los requisitos formales para su circulación, equivalencia y eficacia plena en España.

Asimismo, queda acreditado en el expediente que el cónyuge no asistente a su divorcio en España es de nacionalidad chilena, en cuyo país reside; que por razón de su residencia no le es posible comparecer físicamente en España, dada la distancia y el coste económico del viaje; que presta sin reserva alguna, su más absoluto y pleno consentimiento a su divorcio con la recurrente, y de manera irrevocable, ante el Notario recurrente, cuya designación ha realizado también de manera nominativa y personalizada; que en la documentación notarial que se aporta a la escritura de divorcio contiene también su convenio regulador en los mismos y exactos términos en que está redactado el que también se eleva a público ante el Notario recurrente; que asimismo está designada “nominativamente” la letrada que deberá asistirle en el acto formal de divorcio, que efectivamente compareció a los citados efectos y que los citados extremos están debidamente amparados baja la fe pública de un notario chileno, cuyo documento notarial reúne todos los requisitos de suficiencia, equivalencia y formalidad para surtir plenos efectos en España.

De lo anteriormente indicado, y dado el carácter de simple nuncio de la persona que acudió a la firma de la escritura de divorcio en interés de quien no lo pudo hacer por una causa perfectamente justificada, y habiendo quedado reflejada de manera personal su voluntad inequívoca e irrevocable de divorcio por constar en un documento público otorgado también ante Notario, procede la inscripción del referido divorcio en el Registro Civil Único de Madrid.

En consecuencia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, a propuesta de la Subdirección General de Nacionalidad y Estado Civil, ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la providencia apelada.

Contra esta resolución, conforme establece el artículo 362 del Reglamento del Registro Civil, no cabe recurso alguno, no obstante, podrá interponerse demanda judicial en el orden civil ante el juez de primera instancia correspondiente.

Lo que con devolución del expediente original para su archivo y a los efectos indicados en la propia resolución, traslado al Encargado del Registro Civil a fin de que realice la notificación formal de la misma (cfr. art. 361 del Reglamento del Registro Civil).

Firmado: La Subdirectora General de Nacionalidad y Estado Civil: María del Mar López Álvarez.

CONFORME:

Firmado: La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Sofía Puente Santiago.

REF:  CA 6.2.2.1 – 2730/2017

 

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Entrevista a Sofía Puente Santiago, Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

ENTREVISTA A SOFÍA PUENTE SANTIAGO, FISCAL Y DIRECTORA GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA

INTRODUCCIÓN:

Sofía Puente Santiago, vallisoletana, fiscal de carrera y de vocación, está a punto de cumplir un año en una Dirección General en la que ya de principio ha dejado su impronta con un cambio de denominación que justifica por la ampliación de funciones encomendada y en la vocación de hacer hincapié en la función pública que realizan notarios y registradores (seguridad jurídica preventiva y fe pública).

Aporta su larga experiencia en los quehaceres públicos, recorriendo la piel de toro desde 1996, habiendo servido en las fiscalías de Cádiz, Plasencia, Zamora, Palencia y Valladolid. Ha sido fiscal delegada de violencia de género y ha participado activamente en la vida pública y medios de comunicación como vocal del Consejo Fiscal por la UPF desde 2014 a 2018.

Su nexo con la Administración a través del Ministerio de Justicia es veterano, pues ya, entre 2010 y 2012, fue directora del Centro de Estudios Jurídicos del Ministerio (CEJ).

 

1.- Empezamos con la última pregunta formulada, pero que resulta de palpitante actualidad: ¿Cuál ha sido la actuación de la DG como consecuencia de la borrasca Filomena de nieve y hielo?

   Cuando el domingo se vio el alcance de la nevada y que los accesos a algunas sedes de los registros estaban impracticables, tanto la Decana Nacional de los registradores, María Emilia Adán como la Decana autonómica de Madrid, Belén Merino, se pusieron en contacto conmigo para explorar qué podíamos hacer en una situación, de nuevo, sin precedentes.

   El objetivo prioritario era evitar desplazamientos porque así lo requerían las autoridades y garantizar la seguridad personal de empleados y registradores, de ahí mi indicación de que, si no se garantizaba la seguridad personal de todos en los desplazamientos al registro, se debía pedir el pase a sede cerrada. Todos los registros han seguido funcionando telemáticamente y la presentación de escritos, para los que tuvieran la sede cerrada, se haría en los registros designados.

   Esta posibilidad no solo se limitó a Madrid, sino que se trasladó a los decanos autonómicos, ya que la borrasca había afectado a toda España, aunque no con la misma intensidad.

   Por eso, en la tarde-noche del domingo 10 de enero, se solicitó el pase a sede cerrada, durante el lunes 11 de enero, de 36 registros de Madrid (capital y región), cierres todos ellos autorizados por la DG.

   El 12 de enero, y ya con la ciudad más despejada de nieve, los registros con sede cerrada de la capital pudieron abrir y están funcionando con total normalidad.

   Aprovecho estas líneas para agradecer el trabajo en la Dirección General de Isabel Ramos, jefe de área, Rebeca Laliga, Subdirectora del área y Jorge de Fuentes, registrador, que estuvieron trabajando todo el domingo y de madrugada el lunes para elaborar las resoluciones de cierre y que yo pudiera firmarlas y tener todo resuelto lo antes posible.

2.- Hace poco acaba de firmar una importante y densa Resolución Conjunta con el Director General del Catastro. ¿Cómo contempla las interrelaciones entre Notarías, Registro de la Propiedad y Catastro?

   Sin duda la resolución es densa pero aborda temas importantes que no estaban resueltos en la normativa vigente como la necesidad de obtener un informe de validación gráfica de alternativas del Catastro, la creación de unos estados provisionales o de pre coordinación, la definición de márgenes de tolerancia gráficos; aporta soluciones técnicas a los problemas derivados de las discrepancias geométricas, giros y desplazamientos cartográficos, introduce la posibilidad de coordinar los solares con edificaciones en régimen de propiedad horizontal…, en fin, el desarrollo de soluciones informáticas y un protocolo de buenas prácticas que permitan homogeneizar las operativas en cada institución.

   En realidad, lo que se pretende es mejorar la coordinación y el mutuo entendimiento entre instituciones que trabajan sobre un objeto común como son los inmuebles.

   Y en esa línea de colaboración y coordinación, el círculo se cerrará cuando se firme la resolución conjunta entre el Catastro y el Notariado que está prácticamente ultimada y que trabajará de forma parecida en el ámbito notarial.

Respecto a la 2ª Resolución Conjunta:  «el círculo se cerrará cuando se firme la resolución conjunta entre el Catastro y el Notariado que está prácticamente ultimada y que trabajará de forma parecida en el ámbito notarial»

3.- ¿Qué prioridades tiene con respecto al Registro Civil? 

   El Ministerio de Justicia está inmerso en un importante proyecto de transformación del Registro Civil con el fin de lograr la efectiva puesta en marcha del nuevo modelo previsto en la LRC2011. Este modelo debe respetar en todo momento los principios de un Registro Civil orientado a las personas y de carácter público, gratuito y gestionado por empleados públicos.

   Es un Registro civil único, electrónico, que trabaja con una base de datos común, con una aplicación informática única y donde todas las oficinas estarán conectadas electrónicamente, se basa en una hoja personal para cada ciudadano en la que se inscribirán todos los hechos que afecten a su estado civil cualquiera que sea el lugar en el que se producen.

   El éxito de la puesta en marcha de la LRC2011 implica la ejecución coordinada de numerosas actuaciones en los ámbitos normativo, organizativo y tecnológico, así como la colaboración con múltiples organismos, administraciones locales y administraciones autonómicas.

   Hemos valorado que lo importante del nuevo modelo es el concepto en sí mismo y las ventajas que ofrece un registro civil único, informatizado, frente al modelo actual basado en el papel, con una digitalización parcial o incompleta, con la información dispersa en libros y tomos, con búsqueda y gestión documental compleja, con una conservación y almacenamiento difícil, con dificultad para trasmitir datos y muy unida a la presencialidad y horario de oficina.

   Esto queda atrás con el nuevo modelo y por lo tanto, se convierte en lo prioritario pasando a segundo plano el modelo organizativo que conserva la esencia de la Ley de 2011 que no era otra que la desjudicialización.

   En resumen, la idea es desplegar de manera progresiva el nuevo modelo, empezando en mayo de 2021 por los registros civiles exclusivos y con un calendario programado para el resto de las oficinas de registro civil.

3 bis.- ¿Está previsto que notorios y registradores pueden acceder a su contenido para evitar trámites a los ciudadanos?

   El nuevo sistema pivota en torno a una nueva aplicación informática llamada DICIREG y de lo que se trata es de que exista una interconexión entre la plataforma notarial y la registral a Dicireg.

   Con ese objetivo se viene trabajando entre el Ministerio de justicia y ANCERT y el CORPME y lo que pretendemos es tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil, las de Inforeg (anterior sistema) y Dicireg y hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción en Dicireg, esto último de forma progresiva en las oficinas Dicireg que se vayan desplegando.

 

Registro Civil: «Pretendemos tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil… y, hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción.»

4.- En noviembre pasado nos vimos sorprendidos con una pequeña reforma del Reglamento Hipotecario. ¿Hay previsión de que se prepare otra reforma más amplia, como por ejemplo para adaptar el procedimiento extrajudicial al artículo 129 de la Ley Hipotecaria o para sustituir todo el título Sexto que la propia Dirección General considera derogado tácitamente? 

   No existe como tal una previsión de reforma del Reglamento Hipotecario. Es cierto que tras algunas reformas legislativas, por ejemplo en materia de subastas electrónicas, el Reglamento ha quedado desfasado y debería actualizarse. Quizás sería aconsejable, cuando podamos dedicarnos a ello y espero que podamos a partir del segundo semestre de 2021, proceder en la Dirección General al estudio de aquellos aspectos del Reglamento que requieren de una revisión, actualización o modificación.

4.- Desde hace unos años, por decisión de su antecesor Francisco Javier Gómez Gálligo, las oposiciones a Notarías y a Registros han venido alternándose anualmente. ¿Va a continuar con la misma tónica? ¿Hay previsión para la convocatoria de Notarías? ¿Le parece apropiado este modelo de selección?

   Creo que vamos a continuar con la misma dinámica. En enero convocaremos las oposiciones a notarías turno libre que comenzarán, si todo va bien y espero que así sea, en septiembre de 2021 y este año habrá también restringidas que se celebrarán en el mes de marzo-abril.

   En cuanto al debate sobre el modelo de selección de determinados cuerpos de funcionarios es recurrente y aparece cíclicamente, al menos en mi profesión, jueces/fiscales, no sé si se da también este debate en el acceso al cuerpo de notarios/registradores.

   Existe un cierto rechazo hacia todo aquello que tenga que ver con la memoria o con memorizar, cuando, a mi juicio, la memoria es la que nos permite fijar conceptos, la memoria es la que nos permite aprender y retener lo aprendido. A través de la memoria avanzamos, el que memoriza y por lo tanto recuerda, sabe encontrar los instrumentos que necesita para trabajar y resolver problemas.

   El modelo de selección no es perfecto, no creo que haya ninguno que lo sea, pero cuando el opositor se encuentra frente al tribunal, da igual quién seas porque no te van a valorar ni a aprobar por quién seas o cuál es tu origen y mucho menos en tribunales con tan distinta y plural composición, te van a valorar por lo que demuestras que eres en ese momento, y efectivamente, ese es el momento en el que te lo juegas todo a una carta, todo el trabajo, el esfuerzo, el sacrificio, las renuncias tienen solo una oportunidad, por eso es importante, además del dominio del temario, saber trabajar sobre el control de uno mismo, la serenidad, la fortaleza, la creencia en nuestras posibilidades.

   Si todos llegamos ante el tribunal en las mismas condiciones es otro debate y debemos, sin duda, trabajar como sociedad para que cualquier joven con talento, capacidad, inteligencia y vocación, pero sin recursos económicos, pueda alcanzar aquello que sueña o merece. No desperdiciar el talento, ese es el reto.

«En enero convocaremos las oposiciones a notarías turno libre que comenzarán, si todo va bien y espero que así sea, en septiembre de 2021 y este año habrá también restringidas que se celebrarán en el mes de marzo-abril.»

5.- Resulta impresionante ver cómo el equipo de la Dirección General mantiene a raya la ingente cantidad de recursos que se presentan evitando que se tengan que resolver por silencio negativo. ¿Cómo podría aliviarse esta presión sobre la Dirección General? (vamos a cerrar 2020 con cerca de 600 resoluciones)

   Me gusta esta pregunta porque sirve para remarcar y ensalzar la extraordinaria labor de los letrados de la DG que son los que elaboran las propuestas de resolución y que se organizan para contestar en plazo los recursos. Esta Dirección general tiene muchos planos y competencias, pero tiene un componente técnico jurídico muy importante. Despacho cada miércoles con Eugenio Gomeza (registrador) y con José Carlos Sánchez (notario) que son los Letrados adscritos que me plantean las propuestas elaboradas por ellos y otros letrados y tengo que confesar que los miércoles son de los días que me parecen más interesantes en la DG porque es volver al derecho, no a las materias propias de mi trabajo anterior pero sí al derecho y eso es siempre extraordinario, lo mucho que aprendo y lo fácil que me lo ponen todo.

   Es verdad que en los últimos años se han incrementado los recursos y por lo tanto las resoluciones que se dictan. Pasamos de las 516 en 2015 a las 841 de 2019 y cerramos 2020 con 684, es decir, estamos en cifras similares a las del año pasado porque hemos estado tres meses sin actividad por la pandemia.

   Somos un órgano que resuelve recursos y por lo tanto, no debemos cercenar la posibilidad de que se interpongan contra las calificaciones de los registradores, ese es nuestro trabajo, Quizás en ocasiones, observamos cómo se recurren cuestiones que son doctrina reiterada de la DG o que cuando llega el recurso ya se han subsanado los defectos que se habían apreciado, en todo caso, insisto, creo que no es preocupante el número de recursos y que somos capaces, gracias al esfuerzo de los letrados, de contestar, de manera razonada y en plazo.

6.- Se ha tenido noticia de que el Partido Nacionalista Vasco ha presentado una enmienda (1) a un proyecto de Ley sobre Discapacidad para explorar la posibilidad de fusión de los cuerpos de notarios y Registradores. ¿Cuál es su punto de vista?

   Para tener un punto de vista, es decir, para tener una opinión formada hay que hacer algo más que escuchar opiniones a vuelapluma de unos y otros, unos a favor, otros en contra. Desconozco el recorrido que tendrá la enmienda y por lo tanto, desde la DG haremos lo que se nos encomiende.

   No obstante, vengo de otros cuerpos donde desde hace años se habla de fusiones, pasarelas (más ahora si avanza el nuevo modelo de investigación penal encomendada al fiscal) por lo tanto, no me asusta ningún debate sobre nada, siempre que los debates sean serios, serenos, sin apremios, donde estén representados todos, se escuche a todos y se llegue a conclusiones, en un sentido o en el contrario.

   A mi juicio, la conclusión más importante de cualquier reflexión sobre este asunto, más allá de que la fusión pueda responder a intereses legítimos corporativos, es si con la fusión vamos a ser más útiles a los ciudadanos, si va a beneficiar el interés general, si vamos a reforzar las funciones que cada uno tiene y si saldrá reforzada la seguridad jurídica de nuestro país.


(1) “El Gobierno remitirá al Congreso de los Diputados, en un plazo máximo de seis meses desde la publicación de la presente Ley, un informe sobre la conveniencia y, en su caso, alternativas para la unificación en un solo cuerpo de funcionarios de los actuales de Notarios y Registradores mercantiles y de la propiedad, así como la consideración del desempeño de sus actuales funciones y competencias, u otras, en un sistema de Seguridad Jurídica Preventiva adaptado a las necesidades de una sociedad del siglo XXI tecnológicamente avanzada; en favor del tráfico jurídico en el Estado y en el ámbito internacional y del progreso económico y social; y con vocación de mayor calidad, celeridad, seguridad, economía, transparencia y publicidad, sin merma de la protección de los datos protegidos.’”. (Ver enmienda nº 77)

7.- ¿Cree que el teletrabajo ha venido para quedarse? ¿Considera razonable que una parte de la semana laboral de los empleados de notarías y registros pueda realizarse mediante teletrabajo, aunque no haya estados de alarma vigentes?

   La pandemia ha acelerado transformaciones que habrían requerido de mucho más tiempo para hacerse efectivas. El teletrabajo es una de ellas.

   Hemos hecho de la necesidad virtud, pero si se convertirá de manera estable en una forma de trabajar es algo que deberemos analizar con calma cuando la situación de necesidad haya desaparecido. Contaremos con unos meses de experiencia real que nos van a permitir extraer conclusiones, ni todo será bueno ni todo será negativo, habrá que valorarlo en su conjunto y mantener lo positivo que tiene y tratar de eliminar lo que de negativo comporta.

Sofía Puente Santiago, Fiscal

8.- La mayor parte de su carrera profesional la ha desarrollado en muy diversos puestos al servicio del Ministerio Fiscal. ¿Qué experiencias considera más resaltables de sus diversos destinos?

   Son 24 años de fiscal en distintas fases y facetas, como fiscal de base, como Directora del CEJ y como vocal del Consejo Fiscal.

   Siempre he sido una fiscal de provincias, como lo son la mayoría de los fiscales de este país. La estructura del Ministerio Fiscal en España se asienta sobre el trabajo anónimo, riguroso y comprometido de cientos de fiscales que desempeñan su labor en fiscalías provinciales. Sin despreciar el trabajo de los órganos centrales ni la de las fiscalías especializadas, que es importantísimo, la defensa de la legalidad, la defensa del interés público, la defensa de los derechos de los ciudadanos se hace cada día por cada fiscal en su fiscalía por grande o pequeña que sea. Y ese ha sido mi papel durante muchos años. En todos mis destinos he tenido fiscales jefes que han confiado en los fiscales de sus plantillas, que nos han permitido crecer profesionalmente, que nos han dado autonomía y apoyo, y todos mis destinos están asociados a etapas de mi vida personal, en todos ellos dejo grandes amigos y guardo recuerdos y experiencias imborrables.

   La etapa del CEJ me aportó otra visión, no solo de fondo sino también de lo que es la gestión y la administración y no exclusiva de mi carrera sino también de la de otros cuerpos jurídicos que se forman en el Centro. Diseñar programas y planes de formación, contribuir a mejorar las necesidades formativas, participar y cooperar con otras escuelas tanto de España (la escuela judicial) como de Europa e Iberoamérica, fue una experiencia profesional y personal apasionante, no solo aprendí muchísimo sino que tuve la oportunidad de conocer a las últimas promociones de compañeros que ingresaban en la carrera, esa visibilidad hizo posible que cuando me presenté a las elecciones al Consejo Fiscal saliera elegida.

   La perspectiva de vocal del Consejo Fiscal fue distinta, además de mucho más trabajo porque es un cargo que compatibilicé con mi trabajo de Fiscal en Palencia y luego en Valladolid, me permitió observar la carrera fiscal desde arriba pero con una visión de fiscal de base, y participar en materias nunca imaginadas como informar proyectos de ley, nombramientos de cargos en la carrera fiscal… y sobre todo estar a disposición de los compañeros. Representarles, trabajar por ellos, defender sus derechos e intereses fue un auténtico privilegio del que les estoy enormemente agradecida.

9.- Usted tiene presencia en redes sociales –Twitter, desde 2013– pero de una manera sobria. ¿Qué consejos o sugerencias daría a los notarios y registradores que las frecuentamos, como actores o como lectores?

   Yo tenía una cuenta muy activa antes de ser nombrada para este puesto.

   Como me interesa prácticamente todo, tuiteaba sobre política, sobre futbol, sobre moda, poco sobre justicia o derecho, y también frivolizaba y bromeaba porque en twitter también se puede uno divertir.

   El día de mi nombramiento empezaron a seguirme notarios/registradores, juristas en general y colgué un tuit irónico en el que decía “esta es una cuenta seria. Aquí no se habla de derecho”. Lo que quería advertir a mis nuevos seguidores es que no pensaran que iba a tuitear sobre derecho o sobre las cosas de la DG porque les iba a decepcionar, que no esperaran gran cosa en ese sentido.

   Casi no tuiteo nada, de modo que mi cuenta no es que sea sobria, como usted sostiene, es que es muy aburrida porque, aunque sigo siendo la misma persona, lo que ahora digo tiene más repercusión que cuando lo decía antes. De modo que trato de ser prudente porque mis opiniones personales no quiero que se cofundan con las opiniones del ministerio o del gobierno. Así que tuiteo sobre cosas que creo que son neutras como fotografías, artículos sobre libros, poemas, sobre Valladolid por supuesto y a veces hago algo de autobombo como cuando tuitee esta entrevista.

   Las redes sociales son muy útiles, aportan información sobre todo si se sabe elegir las cuentas que seguir, estamos al alcance de un tuit de gente muy interesante ¿por qué malgastar ese tuit con la descalificación o el insulto? Me encanta seguir a gente que piensa distinto a mí, pero en los que aprecio opiniones formadas y sólidas y siempre aportan perspectivas que yo no había tenido en cuenta o matices que son tan importantes en este momento donde todo es o negro o blanco, a veces, la respuesta está en el gris.

   Hay muchos juristas en Twitter que hacen una verdadera labor de divulgación, no voy a citar a ninguno porque sería muy largo y seguro que omito alguno y se quejarían largamente en twitter de la omisión, pero una de las cuentas que interesa seguir es la vuestra. Creo que hacéis una labor extraordinaria de difusión de conocimientos, de la actualidad jurídica, de resumen de las resoluciones de la DG que facilitan tanto el trabajo de los compañeros. De modo que es una cuenta generosa y útil. Y esas son las cuentas que hay que seguir, las que aportan.

10.- De su intervención en medios y de entrevistas anteriores, así como de un destino previo como directora del Centro de Estudios Jurídicos del Ministerio de Justicia, se deduce una vocación cultural de amplio espectro. ¿Cuáles son sus aficiones favoritas al respecto?

   Desde niña he tenido inquietud por formarme en muchas disciplinas, sin llegar a destacar en ninguna. He estudiado música, ballet, idiomas, pintura… y todas ellas son mis aficiones.

   En particular, me gusta leer, he tenido un guía excepcional que ha sido mi padrino, Eduardo, grandísimo lector y como me saca unos cuantos años de ventaja, no he hecho el recorrido propio de un lector que se inicia, que lee sin orden y descubre por sí mismo, a mí el camino me ha venido ya desbrozado, sin duda con arreglo a sus gustos que han terminado siendo los míos también. Tengo muchas lagunas y carencias porque la literatura es infinita y el tiempo escaso.

   Creo que mis aficiones son muy corrientes, me gusta la pintura, viajar, la música, la danza, pero también me gusta el futbol, jugar a las cartas, ir de senderismo por la montaña con los amigos.

Sofía Puente Santiago, Semana Santa de Valladolid

11.- Y, centrándonos en su tierra chica -Valladolid- indíquenos, por favor, cuatro o cinco personajes o actividades culturales de los que se sienta especialmente orgullosa…

   Ejerzo de vallisoletana. He vivido en tantos lugares que jamás cometo el error de decir que Valladolid es la mejor ciudad del mundo, porque no lo es. Las hay más bellas, las hay más grandes, las hay con mejor clima, las hay que están junto al mar, en la montaña, en fin, pero Valladolid tiene mucho encanto. Perdió en los años 60-70 buena parte de su casco histórico, pero conserva edificios y monumentos que recuerdan el pasado glorioso que tuvo hace cientos de años.

   Es una ciudad manejable, donde se vive de manera cómoda, sin grandes distancias, con una oferta cultural muy amplia y diversa, posee cuatro teatros y un auditorio con programación estable anual, y un importante número de museos; una gastronomía y unos vinos que son excepcionales.

   Respecto a personajes o actividades culturales, me parece imprescindible la lectura de Delibes, la SEMINCI (semana internacional de cine), el TAC (Teatro de calle), el Museo Nacional de Escultura y muy asociado a él, nuestra Semana Santa donde desfilan algunos de los mejores pasos de la imaginería española.

   Así que invito a los que lean la entrevista y no la conozcan todavía, que vengan a pasar un fin de semana a Valladolid, estoy segura de que les sorprenderá de manera muy grata.

12.- Otro lugar de especial querencia para usted es Tánger. ¿Qué recuerdos le vienen a su mente sobre esa ciudad?

   El ministerio de Asuntos Exteriores convocó unas becas en 1986 para que jóvenes españoles fuéramos a estudiar 3ª BUP y COU al Instituto español de Tánger. Y así fue como empezó todo. Recuerdo muy bien el 16 de septiembre de 1986 cuando bajamos del barco en el puerto de Tánger y cómo al trasladarnos a la residencia donde íbamos a vivir me fascinó todo lo que vi, el bullicio, los colores, los olores, las calles…, fue un flechazo.

   Soy una privilegiada, cada etapa de mi vida ha sido maravillosa, y podría destacar cosas de cada una de ellas, pero cuando vuelvo la vista atrás y a pesar de que todo se borra, de que somos olvido y de que los recuerdos van perdiendo nitidez con el paso del tiempo, me detengo en aquella época de mi vida, en Tánger entonces (como el título del libro de Antonio Pau) porque fue una época de libertad, de ejercicio responsable de la libertad, de la despreocupación propia de las 16-17 años donde el futuro está tan lejano que lo único que importa es vivir cada día y allí cada día era distinto al anterior, todo era nuevo, cada día había algo que descubrir y todo era una aventura. Aprendí a conocer y convivir con realidades muy distintas a la mía, aprendí también a pertenecer a un grupo y forjé lazos de amistad que han permanecido inalterables a lo largo de los años y todo eso en un país maravillo como es Marruecos.

Murallas de Tánger mediante fusión de 12 imágenes. «Diego Delso, delso.photo, Licencia CC-BY-SA Wikipedia.

Nota de la redacción: Agradecemos desde NyR, la cercanía y franqueza en las respuestas que nos ha enviado Sofía Puente, sin rehuir ninguna de las cuestiones -y también las flores que nos ha regalado-, pero agradecemos, sobre todo el tremendo esfuerzo de coordinar tantos grupos profesionales y tan numerosos como son los encargados de los Registros Civiles, de la ORGA (Oficina de recuperación y gestión de activos), notarios, registradores, letrados y personal en general de una Dirección General que es de las más complejas dentro de la estructura ministerial española. (JFME)

 

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