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Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2018. Desheredación por maltrato psicológico.

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2018. Desheredación por maltrato psicológico.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES:  LA DESHEREDACIÓN, EL MALTRATO PSICOLÓGICO Y LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Emma Rojo.

I. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 27 DE JUNIO DE 2018.

Nuestro Código Civil se ocupa de la desheredacion en los artículos 848 y siguientes señalando que la desheredación sólo podrá hacerse en testamento, expresando en él la causa legal en que se funde siendo justas causas de desheredación las previstas en los artículos 852 y siguientes.

Dos sentencias de los años 2014 y 2015 (las STS de 3 de junio de 2014 y de 30 de enero de 2015) interpretaron que el abandono emocional de los padres por los hijos supone un maltrato psicológico reiterado que cae dentro de la causa de desheredación de maltrato de obra del artículo 853.2 CC, al entender que es una acción que puede lesionar la salud mental de la víctima. En los últimos meses han sido varias las Sentencias que se han ocupado nuevamente de esta cuestión. En especial, la STS 2492/2018, de 27 de junio.

– En testamento abierto otorgado en 2013, el testador dispone en su cláusula primera: “Deshereda a su hija Matilde, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 848 y siguientes del Código Civil”.  En el caso de que no pudiera llevarse a cabo la desheredación, lega a su citada hija Matilde lo que por legítima estricta le corresponda, disponiendo que dicha legítima sea pagada en efectivo metálico. Además, se acompañan al testamento dos documentos:

1º. Copia de una carta escrita por el testador en el año 2008 y dirigida a su hija Matilde manifestando su deseo de iniciar contacto con ella, que no había existido desde que ella era niña, recordándola que “las puertas de esta casa están siempre abiertas para ti”.

2º. Copia de una denuncia del año 2009 por agresión interpuesta años antes contra la hija y que fue archivada.

La hija desheredada, alega, entre otras circunstancias, que existió reconciliación posterior (artículo 846 CC) manteniendo contacto hasta el fallecimiento de su padre mediante carta y redes sociales.

Los demandados, alegan, entre otras cosas que, que no existió tal reconciliación ya que la hija ha tratado con gran dureza a su padre en las redes sociales y usa en las mismas el apellido de la madre.

La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda y declaró la nulidad de la disposición del testamento del padre por la que desheredaba a su hija; declara que ésta es heredera forzosa de su padre y, que, en consecuencia, tiene derecho a percibir la legítima estricta que le corresponde en su herencia.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación señalando:

1º. En cuanto al maltrato psicológico, las sentencias de 3 de junio de 2014 y de 30 de enero de 2015, mediante una inclusion interpretativa, han insertado el maltrato psicológico reiterado dentro de la causa de desheredación de maltrato de obra del artículo 853.2 CC al entender que es una acción que puede lesionar la salud mental de la víctima. Sin embargo, en el caso, en atencón a las circunstancias concurrentes, ninguno de los hechos referidos por la recurrente son susceptibles de ser valorados como maltrato psicologico. En particular, por lo que se refiere a la dureza de las opiniones vertidas en las redes sociales en las que insiste la demandada en su recurso de casación, se trata de un hecho puntual que no integra un maltrato reiterado y su eficacia como causa desheredatoria queda desvirtuada por las alegaciones de la demandante relativa al posterior intercambio de mensajes familiares con su padre y, por el hecho de que el causante, que se suicidó al día siguiente de otorgar testamento, no hizo mención alguna a esta causa de desheredación en su testamento, sino, de forma genérica, a la ausencia de falta de comunicación.

2º. En cuanto a la reconciliación, la sentencia recurrida justifica la nulidad de la cláusula de desheredación en el perdón otorgado por el causante. La recurrente razona que la carta del año 2012 no implica reconciliación, que no se produjo por la contumacia de la hija, lo que explica que en el testamento abierto otorgado en el año 2013, se incorporan dos documentos que han de entenderse justificativos de la decisión de desheredar. Por su parte, señala el TS que: “hay que hacer notar que la sentencia recurrida habla del perdón por el padre de las ofensas que hubiera podido hacerle la hija, pero lo hace sin modificar los hechos probados por la sentencia de primera instancia, que considera acreditado que hubo reconciliación. En segundo lugar cabe añadir que, a pesar de que el artículo 856 sólo menciona la reconciliación como causa que impide desheredar o que deja sin efecto la desheredación ya hecha, ello no podría impedir la eficacia del perdón de la ofensa concreta que, de haber quedado acreditada, lo que no ha sucedido en el caso, fuera causa de desheredación, pues quien puede hacer valer la desheredación también puede remitirla eficazmente”.

II. LA RDGRN DE 25 DE MAYO DE 2017.

En la RDGRN de 25 de mayo de 2017 se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la única heredera del causante, su viuda, tras resultar desheredados en el testamento todos los hijos y nietos mediante el siguiente texto: «deshereda a sus hijas doña C. G. G., doña E. G. G., doña A. G. G. y doña B. G. G., habidas de su anterior matrimonio con doña E. G. A., y a todos los descendientes de éstas, por la causa establecida en el artículo 853, número 2.º del Código Civil».

Sintetizada en su momento por nuestro compañero José Antonio Riera, es doctrina de la esta Resolución la siguiente:

1) Requisitos de la declaración de desheredación: en cuanto declaración de voluntad que es, la desheredación ha de ser expresa y determinada.

La determinación se proyecta en un doble sentido: (i) determinación (expresión) de la causa legal. (ii) Determinación en cuanto a la identificación suficiente del legitimario desheredado.

2) Determinación de la causa de desheredación:  ha de ser una de las tipificadas por la ley y ha de ser anterior al otorgamiento del testamento. La expresión de la causa puede hacerse, bien por referencia a la norma que la tipifica, bien mediante la imputación de la conducta tipificada.

3) Determinación del desheredado: La determinación del sujeto ha de exigirse con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. artículo 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado».

4) Capacidad del desheredado: es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Y aunque es cierto que el Código Civil -a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas- no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

5) Prueba de la desheredación: En nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

6) Eficacia de la desheredación testamentaria: con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

En conclusión, debe poder deducirse del título de la sucesión, o de la herencia la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello, y aunque no deban intervenir en la partición ni contar con su consentimiento, es preciso que la escritura pública de herencia contenga los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. En consecuencia, deben ser identificados los desheredados a los efectos de determinar que efectivamente son imputables por lo que se refiere a la causa de desheredación.

Ver artículo de José María Carrau Carbonell

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Destacamos

Real Decreto-ley 9/2018, de 3 de agosto, de medidas urgentes para el desarrollo del Pacto de Estado contra la violencia de género: Se reforma el artículo 156 del Código Civil incorporando una excepción al ejercicio conjunto de la patria potestad, para casos de asistencia psicológica a menores, relacionados con violencia de género. Ver resumen.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

MADRID. Ley 2/2018, de 4 de mayo, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales.

ARAGÓN. Ley 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón. Ley que procede a actualizar los derechos históricos de la comunidad autónoma.

 

No se han publicado resoluciones del  Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

Sección II
Nuevo Director DGRN: Pedro Garrido Chamorro

Real Decreto 1016/2018, de 3 de agosto, por el que se dispone el cese de don Francisco Javier Gómez Gálligo como Director General de los Registros y del Notariado.

Y en cuanto a las Jubilaciones Se jubila a don Francisco Javier Navia-Osorio García-Braga, registrador mercantil Central III.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

303.*** OPCIÓN DE COMPRA GANANCIAL EJERCITADO TRAS EL DIVORCIO. ADQUISICIÓN PARA COMUNIDAD POSTGANANCIAL POR MITADES INDIVISAS.

Admite la posibilidad de inscribir a favor de unos cónyuges divorciados por mitad un bien adquirido en ejercicio de una opción de compra que está inscrita con carácter ganancial

304.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH, CON ANTETÍTULO DE HERENCIA DE MENOS DE UN AÑO. 

Reitera la posibilidad de admitir como antetítulo para una inmatriculación del artículo 205 una escritura de partición hereditaria otorgada con una antigüedad inferior al año, siempre que la fecha del fallecimiento del causante fuese superior

305.** INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE UN ELEMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Para hacer constar en el registro los linderos de los anejos en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es necesario acuerdo de la Junta de Propietarios en los términos establecidos para la modificación del título constitutivo

306.** TRANSMISIÓN POR RESTITUCIÓN PATRIMONIAL: CAUSA. RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. JUICIO DE SUFICIENCIA.

Para que el reconocimiento de dominio pueda tener la consideración de título material traslativo o declarativo del dominio y ser inscribible es necesario la expresión de la causa

308.** SENTENCIA ORDENA CANCELACIÓN DE ASIENTOS TRAS DECLARAR NULO UN NEGOCIO DE TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Por Resolución judicial que anula un negocio No cabe cancelar las inscripciones que de él traen causa cuando sus titulares no han intervenido en el procedimiento ni se tomo anotación de demanda

309.** VENTA EXTRAJUDICIAL. NOTIFICACIÓN POR ACTA AL TITULAR DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR, UNA VEZ ACABADO EL PROCEDIMIENTO.

En una ejecución extrajudicial en que no se pidió la certificación de dominio y cargas y no se notifico a un acreedor posterior titular de una anotación de embargo , no cabe su cancelación no siendo suficiente su notificación tras la escritura de venta

311.** RESOLUCIÓN ARBITRAL QUE SOLICITA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA SIN MANDAMIENTO JUDICIAL. 

para que pueda acceder al registro la  medida cautelar acordada por un árbitro se requiere el auxilio del juez que resulte competente (artículo 8.3 de la Ley de Arbitraje en relación con los artículos 43 de la Ley Hipotecaria y 165 del Reglamento Hipotecario).

312.** INMATRICULACIÓN ART. 205 SIENDO EL TÍTULO UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.

La disolución de comunidad y la aportación a la sociedad de gananciales son títulos aptos para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.

313.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA POR ALZAMIENTO DE BIENES.

La querella por alzamiento de bienes al ejercitarse al mismo tiempo la acción civil  y tener transcendencia real es susceptible de causar una anotación preventiva en el registro.

314.*** ENVÍO DE COPIA ELECTRÓNICA DE ESCRITURA AL REGISTRO: ALCANCE DE LOS ASIENTOS A PRACTICAR.

El envió telemático de la copia de una escritura por el notario implica la solicitud de inscripción y que esta comprende la totalidad de los actos o derechos susceptibles de causar asiento sin que sea necesario una manifestación expresa solicitándolo

315.** MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO ES COMPETENTE PARA RESTRINGIR LOS USOS DE UN LOCAL.

Pa adoptar acuerdos que afecten a un elemento privativo no basta acuerdo de la junta de propietarios sino que es necesario consentimiento expreso de su titular

317.⇒⇒⇒ NO CABE REDISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INSTANCIA.

NO cabe redistribuir la responsabilidad hipotecaria entre dos fincas mediante la instancia del art. 216 RH sino que es necesaria escritura pública.

318.** ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.

En procedimiento del 199 utilizado para inscribir un exceso de cabida, las dudas del Registrador han de estar justificadas. En caso de duda por invasión de dominio público no procede notificar a la administración una vez denegada la inscripción, sino que ha de hacerse durante la tramitación para resolver las posibles dudas.

319.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. SUBSANACIÓN POR VÍA DEL ART 153 RN. ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD DEL CAUSANTE

Cuando el titulo de adquisición del transmitente del art. 205 es una herencia el plazo de un año se cuanta desde el fallecimiento del causante.

Cabe que el notario rectifique mediante la diligencia prevista en el 153 RN, errores u omisiones en base a los elementos del contexto del documento, así como de las circunstancias anteriores y siguientes.

320.*** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS DE UN POZO

Resolución que analiza la relación entre el Registro y la legislación de aguas, así como los distintos modos posibles de reflejar en el registro los derechos privados sobre el agua. En este caso se trata de una propiedad privada preexistente, analizando la posibilidad de su inscripción y los requisitos para ello

321.** OBRA NUEVA INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN Y ACREDITACIÓN DE TERMINACIÓN CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.

Resolución que admite inscribir la terminación de una obra por antigüedad aunque la obra se hubiera inscrito en su día en construcción acreditando la obtención de la correspondiente licencia

323.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

La modificación de los estatutos de una propiedad horizontal requiere un acuerdo por unanimidad en la junta de propietarios, pero no solo de los propietarios en el momento de la toma del acuerdo, sino también de los que lo son según el Registro en el momento de la inscripción.

324.*** ESCRITURA DE HERENCIA Y TESTAMENTO REDACTADOS EN CATALÁN. INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN ARAGÓN

Sobre la posible admisibilidad de los documentos redactados e idiomas cooficiales en territorios donde la legua utilizada no es oficial y la necesidad de traducción si el registrador no conoce dicha lengua. Analiza especialmente las modalidades lingüísticas de Aragón según la Ley 3/1999, de 10 de marzo, del Patrimonio Cultural Aragonés y la Ley 3/2013, de 9 de mayo, de uso, protección y promoción de las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón

325.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS ESTANDO SUSPENDIDA LA INSCRIPCIÓN DEL TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN.  FACULTADES REPRESENTATIVAS PARA RECURRIR. 

No cabe despachar un mandamiento de cancelación de cargas sin el correspondiente auto de adjudicación.

La representación tácita del presentante del documento para retirarlo no comprende la facultad de recurrir la calificación.

326.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLES CLÁUSULAS ABUSIVAS: CALIFICACIÓN REGISTRAL

Resolución que analiza en un préstamo hipotecario:

El ámbito de la calificación respecto a las cláusulas abusivas; las posibles retenciones del importe del préstamo y el pago de los gastos relacionados con el mismo; los intereses ordinarios elevados; los intereses de demora superiores…

327.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

Considera razonables las dudas del registrador dada la sustancial diferencia de cabida y  la existencia de un arroyo que divide la finca en 3, así como la aparición de un lindero fijo

328.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. DOBLE INMATRICULACIÓN

Considera claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora, al identificar y exponer detalladamente las circunstancias de hecho que le llevan a concluir que la representación gráfica que pretende inscribirse puede coincidir, siquiera parcialmente, con otra finca inmatriculada. En este caso al tratarse de una doble inmatriculación no es preciso efectuar la notificación al titular registral de la otra finca ya que al tratarse de una posible doble inmatriculación debe iniciarse de oficio el procedimiento para resolver ésta.

329.** HERENCIA. FINCA AFECTADA POR VÍA PECUARIA. DOMINIO PÚBLICO INDETERMINADO.

En una escritura de herencia se incluye determinada finca que según informe de la administración está afectada por una vía pecuaria. La Dirección admite la inscripción con la descripción del registro ya que no se puede identificar el certificado catastral con la finca inscrita, y para determinar si existe invasión del dominio público, ha de saberse dónde está situado éste, y los límites de su superficie” y no habiendo datos que lo confirmen, no cabe alegar que se ha invadido el dominio público

330.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN DE LINDEROS DE PLAZA DE GARAJE

Estando una plaza de garaje inscrita conforme a la descripción del título constitutivo de la división horizontal del edificio y estando inscrita también, de modo contradictorio, su representación gráfica individual es preciso acuerdo de los propietarios colindantes así como de la comunidad para rectificar la descripción  literaria.

Señala también que no debió inscribirse la representación grafica ya que sólo se puede hacer constar en el folio real de cada finca, procedente de una división horizontal, su respectiva representación georreferenciada, tomándola  del proyecto incorporado al libro del edificio

331.** AGRUPACIÓN DE FINCAS INMATRICULADAS Y NO INMATRICULADAS CON UNA SOLA CERTIFICACIÓN CATASTRAL CONJUNTA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Cabe inscribir una agrupación de fincas, una de ellas inscrita, con otras no inmatriculadas (con simultanea inmatriculación de las mismas) con una sola certificación catastral única que las englobe todas, y aunque el titular catastral no sea el transmitente ni el adquirente.

332.** INMATRICULACIÓN DE FINCA ATRAVESADA POR CARRETERA Y VÍA PECUARIA: NOTIFICACIÓN A LAS AA.PP. TITULARES

En un expediente de dominio anterior a la Ley 13/2015 No cabe inmatricular una finca atravesada por carretera y vía pecuaria sin una notificación específica a las respectivas AA.PP titulares.

333.*** SEGREGACIÓN DE FINCA Y SEPARACIÓN DE COMUNEROS. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS

En la división de una cosa común de varios cotitulares que se efectúa mediante la segregación de una parte y su atribución a dos de ellos, exige no sólo la determinación de las participaciones ideales que corresponden a los adjudicatarios de la porción segregada, sino también la de los restantes condóminos que se quedan con la finca matriz.

334.⇒⇒⇒ PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN ONEROSA DE DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DE LA AZOTEA. DIFERENCIA ENTRE TERRAZA Y CUBIERTA.

Cabe constituir un derecho de usufructo sobre elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal, con el consentimiento de todos los propietarios. La constitución de un derecho real de uso bore estos elementos instalados en las terrazas es compatible con el uso exclusivo atribuido a un elemento privativo.

335.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE CENSO Y FINCA DEL ESTADO ILOCALIZABLE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

En el Censo sujeto al Derecho civil de Cataluña, para cancelarlo es preciso el consentimiento de los titulares, tanto del dominio directo como del útil, sin que quepa la cancelación solo del “dominio útil” como pretenden los recurrentes

337.** RECONOCIMENTO DE DOMINIO. TITULARIDAD PREVIA FIDUCIARIA.

El reconocimiento de dominio carece de causa y como tal no es inscribible, pero en este caso lo que se declara es que el que el titular registral adquirió como fiduciario del verdadero titular, mediante una representación indirecta admitida por el código Civil, por lo que admite su inscripción ya que no carece de causa

338.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

Antes de iniciar el procedimiento del art. 199 LH, se suspende la inscripción de una representación gráfica por dudas en la identidad de la finca. La DGRN admite que las dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios. Pero que es procedente es iniciar la tramitación del procedimiento cuando las dudas no son relativas a que [1] la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita [2] o con el dominio público, [3] a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas [4] o se encubriese un negocio traslativo [5] u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, en los términos señalados en los anteriores fundamentos. Y sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento.

339.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE FINCA ADJUDICADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

En un procedimiento concursal para cancelar una hipoteca inscrita con anterioridad es necesario que el acreedor haya tenido intervención

343.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Admite las dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes que a su vez se apoyan en informes técnicos. Analiza también la posibilidad de mostrar al interesado las objeciones de los colindantes

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA AGOSTO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES AGOSTO 2018

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INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2018. Desheredación por maltrato psicológico.

Órgano de la Colegiata de Villafranca del Bierzo(León). Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LA NEGATIVA A PRACTICAR EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Emma Rojo.

Es sabido que la aportación de un título formal y la solicitud de inscripción (artículo 6 LH) da lugar a una operación registral: la práctica del asiento de presentación en el Libro Diario, que es, como escribe ANTONIO PAU PEDRÓN, un breve extracto del documento. Ahora bien, la práctica del asiento de presentación no tiene carácter inmediato o mecánico con la sola aportación del título correspondiente en el Registro. Las importantes consecuencias que conlleva la extensión del asiento de presentación determinan que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Sin embargo, este análisis que lleva a cabo el Registrador es distinto de la calificación propiamente dicha de los títulos presentados a los efectos de determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación (artículo 18 LH). En este momento inicial, el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

Se presentan en el Diario (artículo 416 RH):

  1. Cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, que deberá tener el contenido previsto en el artículo 249 LH.
  2. Los documentos judiciales o administrativos que ordenen la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral.

Por el contrario, con arreglo al artículo 420 RH, no se presentan en el Diario,

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral (Vid. artículo 3 LH).
  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios (Vid. artículo 1.2 LH).
  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. Ver R. de 3 de mayo de 2016.

Respecto del último apartado del artículo 420 RH, la DGRN ha señalado reiteradamente (por todas, R. de 4 y de 12 de junio de 2018) que “la negativa a la práctica del asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se pretende sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro (…). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación”. En aplicación de esta doctrina, la DGRN no ha admitido la aportación de una copia del escrito de interposición de demanda en juicio declarativo de derechos. Se considera necesario que el letrado de la Administración de Justicia dicte un decreto admitiendo la demanda y dando traslado al demandado para que conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será́ este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda. (R. de 20 de julio de 2016).

La falta de pago del impuesto no determina la negativa a la práctica del asiento de presentación pues aun cuando el artículo 254 LH dispone que “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”, añade a continuación el artículo 255 LH que, “(..) podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto”.     

Por último, sobre cuál sea el recurso a interponer ante la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación, la legislación hipotecaria vigente guarda silencio sobre esta cuestión. En la primera redacción del Reglamento Hipotecario el artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad. La Ley 24/2001 estableció en el artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último precepto quedó derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005. Ante el silencio de la legislación vigente, el Centro Directivo ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y ss LH (Vid. R. de 14 de julio de 2012).

En estos casos, el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Ver resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas sobre el asiento de presentación.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Destacamos la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2018, Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018,

Ir al Archivo especial

Para la Oficina Registral:

Mantenimiento del Interés legal del dinero en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2018 (estaba en el 3,5% en 2015 y en el 4% en 2014). (Disp. Ad. 57ª); y en cuanto al Interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el  3,75%, como en 2017 y 2016 (estaba en el 4,375% en 2015 y en el 5% en 2014). (Disp. Ad. 57ª).

Destacamos tambien en cuanto a la Pensión de jubilación Tribunales, Universidad y Registradores lD. F. 39ª, que modifica la D.F.5ª LOPJ dispone: “A los Jueces, Magistrados, Abogados Fiscales, Fiscales, Letrados de la Administración de Justicia, docentes universitarios y Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles incluidos en el Régimen de Clases Pasivas del Estado que causen o que hayan causado pensión de jubilación a partir de 1 de enero de 2015 y que en el momento de dicho hecho causante cuenten, al menos, con sesenta y cinco años de edad cumplidos, así como a los Magistrados y Fiscales del Tribunal Supremo que en la indicada fecha estuvieran prestando servicios como eméritos, les será de aplicación lo establecido en la disposición adicional decimoséptima del Texto Refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado…: En estos supuestos se reconocerá a los interesados un porcentaje adicional por cada año completo de servicios efectivos al Estado entre la fecha en que cumplieron sesenta y cinco años, y la del hecho causante de la pensión, cuya cuantía estará en función de los años de servicio acreditados en la primera de las fechas indicadas, según la escala prevista en la disposición adicional mencionada en el párrafo anterior.”

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

ILLES BALEARS.

 Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

MURCIA.

Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

Sección II

Se han convocado los Concursos ordinario para la provisión de Registros Vacantes, Estatal y Catalan. Resoluciones de 3 de julio de 2018, hoy ya resueltos provisionalmente.

Y en cuanto a las Jubilaciones Se jubila a don Emilio García-Pumarino y Ramos, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.

Resolución según la cual el Registrador, en el ámbito de la calificación, ha de avanzar en el conocimiento y en el manejo de aquellos ordenamientos jurídicos más frecuentes en el tráfico jurídico español, entre ellos el alemán no sólo por el número de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en España sino por la abundante doctrina del centro.

260.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.

Resolución que considera que hay interés legitimo alegado para pedir una certificación conteniendo el precio de la venta, cuando se justifica para acreditar la capacidad adquisitiva en procedimiento de divorcio

261.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. ACUMULACIÓN DE EXPEDIENTES.

Cuando se transmite finca inscrita si el registrador sospecha invasión de dominio público hidráulico y carece de base de datos gráfica proporcionada por Costas el interesado deberá aportar certificado negativo de Costas.

262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, ESTÁ YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE SÓLO NOTIFICADA. NO ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI HAY RECURSO. 

No procede anotación de suspensión cuando hay presentado un recurso, ya que el asiento de presentación ya está prorrogado y carece de utilidad. Liquidada la sociedad de gananciales, para embargar bienes adjudicados e inscritos a favor de un cónyuge en procedimientos seguidos contra el otro es preciso cumplir los requisitos del 144.4 RH

263. **NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO ESTÁ INSCRITA.

Cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no está inscrita.

264. *** CERTIFICACIÓN PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCIÓN CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

266.*** AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.

Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita mediante el expediente del art. 203 basta que la coincidencia de la descripción con la certificación catastral se cumpla respecto de la agrupada.

268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD Y SIN PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CLARA.

Considera que el cambio de uso de un elemento en una propiedad horizontal no precisa el consentimiento de la junta de propietarios si no hay en los estatutos una prohibición clara y expresa. Considera que se autorice expresamente en un elemento concreto no implica prohibición en los restantes

269.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria y respecto al tercer poseedor: ha de ser demandado y requerido de pago si inscribió su título antes de la interposición de la demanda y solo notificado si lo hizo después.

270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.

No cabe que un convenio regulador de divorcio un tercero haga un reconocimiento de dominio a favor de uno de los cónyuges

271.** INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.

El registrador puede rechazar una inmatriculación del art. 205 por existir dudas suficientes de que la finca coincida con otra ya inscrita. Las dudas pueden resolverse por el procedimiento del art. 203

273. *** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACIÓN RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.

La realización de un acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal cuando se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere la previa autorización administrativa.

275. * PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO PARA PRÓRROGA DE EMBARGO

La Administración puede presentar documentos electrónicos: con sello electrónico, con CSV o firmados electrónicamente

278.**SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.

No cabe inscribir la segregación de una finca por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo aunque se aporte licencia municipal a efectos urbanísticos.

Esto es aplicable incluso cuando se trate de una finca discontinua

279.** MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.

Para la modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal ha de haber acuerdo unánime de propietarios, y para su inscripción además ese consentimiento deben comprender a los titulares registrales actuales ya que no les pueden afectar las modificaciones estatutarias no inscritas, conforme al principio de inoponibilidad.

280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACIÓN CADUCÓ.

Caducada la anotación en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicación, pero con mantenimiento y sin cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada.

281.** VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICIÓN PREFERENTE

En la venta de finca arrendada para uso distinto de vivienda, basta que el vendedor manifieste que no hay derecho de adquisición preferente (dado el carácter dispositivo de tal derecho) para que no sea exigible la notificación al arrendatario.

282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Para realizar la partición de una herencia en la que uno de los interesados adquirió los derechos hereditarios a titulo oneroso, es precisa la intervención de su cónyuge dado el carácter presuntivamente ganancial de dicha adquisición

283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

La elevación a público de un documento privado requiere la intervención de todos los firmantes o sus herederos para poder acceder al Registro

285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSIÓN SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.

Concluido un concurso y rehabilitado el concursado mediante Sentencia no firme ( y por tanto que solo ha sido objeto de anotación, no de inscripción) cabe inscribir la venta otorgada por el propio concursado, sin perjuicio de que la Anotación sirva de advertencia a los adquirentes posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza)

288.*** TOMA DE POSESIÓN DE LEGADOS SIN INTERVENCIÓN DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.

Cuando no existen legitimarios ni contador partidor, ni está instituido el heredero en el testamento, el legatario puede inscribir el legado del que ya estaba en posesión al fallecimiento del testador acredito esta circunstancia mediante acta de notoriedad

289.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el cónyuge viudo del transmitente junto con sus herederos.

290.*** INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCIÓN O DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN SUCESIÓN TESTADA

La Dirección General admite que por testamento se establezca un derecho de representación, que interpreta como el establecimiento de una sustitución vulgar pero solo para los casos del art. 924 y no entraría en juego en los casos de renuncia

291.** HERENCIA. PAÍS VASCO. LEGADO DE LEGÍTIMA O APARTAMIENTO TÁCITO

Trata de la interpretación de la voluntad del causante cuando se trata de un testamento otorgado en el País Vasco antes de la Ley 5/2015, aunque el causante ya falleció después de su entrada en vigor, y en el que el testador ha dejado a dos herederos lo que les correspondía por legítima estricta, a fin de determinar si han de comparecer o no en la partición

292.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En una partición de herencia, cuando hay un desheredado, no es preciso acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero sí manifestarlo en la adjudicación de herencia.

293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL

En la tramitación del procedimiento del art 199 LH, cuando el Registrador tenga dudas de invasión de dominio público han de entenderse despejadas si se ha notificado a la Administración afectada y no ha manifestado oposición, cuando además  hay una sentencia que declara la propiedad del pretendido camino a favor del titular registral

294.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

No es posible incorporar a la inscripción la representación gráfica georeferenciada de una finca cuando su referencia catastral consta ya con anterioridad asignada a otra finca registral colindante junto con la oposición expresa del titular de la misma.

295.* ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Reitera la doctrina según la cual las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no se pueden cancelar por caducidad.

  1. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Se revoca la exigencia de que se nombre administrador judicial a la herencia yacente en una ejecución hipotecaria habiendo fallecido uno de los deudores hipotecarios por haberse demandado a la otra deudora que es además, heredera presunta. Aplica la doctrina reiterada del Centro sobre las herencias yacentes

297.** VENTA POR TUTOR DE FINCAS DE INCAPACES. PRECIO INDICADO EN LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL, PERO VENDE SÓLO LA MITAD INDIVISA.

Es inscribible la venta efectuada por el tutor (la autorización judicial se refiere a la totalidad de la finca)de la mitad de la finca por la mitad del precio establecido en la autorización judicial para la totalidad sin necesidad de nueva autorización

298. **CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL.

Para apreciar la correspondencia entre una finca inscrita y una referencia catastral, a los efectos de hacer constar ésta de acuerdo con el art 9 LH, no sólo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro

300.** PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA FIRME: INTENTO DE MODIFICAR LA FINCA DE ORIGEN. 

Siendo firme, administrativamente, el acuerdo de aprobación de un proyecto de compensación urbanística y figurando inscrito, éste se encuentra ahora bajo la salvaguarda de los tribunales y, por  lo tanto, no cabe, una reiteración de sus trámites, ni la incoación de un expediente de operaciones complementarias, ni menos aún, una actuación unilateral, por parte de la que fuera entidad titular de la “finca de origen”, ya que, la misma, se encuentra hoy subrogada por las fincas de resultado, las cuales figuran además en poder de terceras personas.

301.*** PLUSVALÍA MUNICIPAL. CIERRE REGISTRAL. FORMAS DE PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN

A los efectos del artículo 254.5 L.H (plusvalía) basta acreditar la remisión de copia simple de la escritura pública por cualquier medio oficial (incluso correos) que acredite su recepción por el Ayuntamiento.

302.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Solo es inscribible lo pactado en un convenio regulados de la separación o divorcio cuando constituye su contenido típico según el art. 90 CC, por ello no es inscribible la adjudicación de una finca adquirida antes del matrimonio por mitad cuando no es la vivienda habitual de la familia

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JULIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2018. Negativa a practicar asiento de presentación.

La Ribeira (Oporto). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2018. Legislación de Costas y Registro de la Propiedad.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: LEGISLACIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

Con ocasión de la publicación de la reciente R. de 25 de abril de 2018, se considera procedente hacer un breve esquema sobre la Ley de Costas y su incidencia en el Registro de la Propiedad.

Con esta finalidad, se exponen las principales materias que guardan relación con el Registro, preceptos aplicables y doctrina de la DGRN sobre el particular.

I. IDEA GENERAL.

– Legislación aplicable: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, afectada por la Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

– Doctrina de la DGRN: R. de 7 y 8 de marzo de 2018: (…) los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial”.

II. EL DESLINDE: artículos 11 y ss Ley y 17 y ss Reglamento.

  • R. 27 de junio de 2017: aunque no esté publicada en el BOE la Orden aprobatoria del deslinde, el registrador no puede practicar la inscripción si hay indicios de que la finca invade el dominio público marítimo – terrestre.
  • R. 18 de abril de 2017: “El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación, homologada por Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración”.

III. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN: artículos 23 y ss Ley de Costas y 45 del Reglamento.

  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

IV. LA INMATRICULACIÓN: artículos 15 de la Ley, 34 y 35 del Reglamento.

  • R. 23 de agosto de 2016: Si se trata de inmatricular una finca que se declara colindante en la escritura con el dominio público hay que aportar por el interesado el certificado de Costas. Una vez inmatriculada no se necesitará dicho certificado para sucesivas transmisiones, pues ya se acreditó la no invasión. Si la finca no se declara colindante o afecta a las servidumbres, pero el registrador tiene sospechas motivadas de que lo sea, éste tiene que pedir de oficio el Certificado de Costas, tanto si es para inmatriculación como para segundas transmisiones, siempre, claro está, que no disponga de la cartografía oficial en su base de datos en cuyo caso podrá consultarlo directamente.
  • R. 30 de junio de 2017: el control de la inmatriculación por el registrador debe de hacerse con la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado y que tiene que estar integrada en la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores.
  • R. 14 de mayo de 2012: “Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre (…)”.

V. INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.

– Artículo 16: “Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre”.

VI. SEGUNDAS Y ULTERIORES TRANSMISIONES: artículo 36 del Reglamento.

  • R. 18 de agosto de 2010: “Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
  • R. 6 de septiembre de 2012: la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, excluye la necesidad de exigir nueva certificación.
  • R. 8 de agosto de 2011: la instancia privada en la que se rectifica la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo no es bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión. Debe, por tanto, presentarse certificación acreditativa de que la nueva descripción no invade el dominio público.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

En abril se ha publicado:

La trascendental Consulta vinculante a la DGRN sobre caducidad anotaciones de embargo y efectos sobre cargas posteriores, mediante la Resolución de 9 de abril de 2018.

Resumen: el registrador solo podrá cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente al presentarse el decreto de adjudicación. El adjudicatario tendrá que acudir a los tribunales para solicitar su cancelación en estos casos.

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Y Cartas de servicios del Ministerio de Justicia 

Se aprueba por Resolución de 5 de abril de 2018, de la Subsecretaría, la actualización de las Cartas de servicios del Ministerio de Justicia y, entre ellas, la Carta de Servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

No existen disposiciones normativas de especial trascendencia registral, quizás mencionar en la COMUNITAT VALENCIANA. Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de València, en la que se establece la formulación de un plan de acción territorial como instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta, que propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse.

No se han publicado resoluciones del  Tribunal Constitucional

Sección II

Se ha convocado los Concursos de registradores – estatal y catalán – hoy ya resuelto provisionalmente

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador a don Jesús Alberto Lleonart Torán.

Se jubilan don Augusto Olarte Madero, registrador de la propiedad de Ocaña. Y don José María Gómez Valledor, registrador mercantil y de bienes muebles de Salamanca II.

Se declara a don José Eduardo Alfonso Dolz en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

En abril se han publicado 3 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

2/2018. SENTENCIA que anula una R en la que se entendía inscribible la sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se ordenaba la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y la inscripción a favor de la demandante, sin cumplir los requisitos para la inmatriculación 

3/2018.  SENTENCIA que anula una R que consideraba instrumentales unos títulos creados ad hoc para inmatricular  

4/2018. Sentencia firme que anula una R que confirmaba el criterio del Registrador al entender justificadas las dudas de identidad de que una finca que se pretendía inmatricular estuviese ya inscrita 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

  1. PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.

Resolución que interpreta una “prohibición para vender” de modo literal, de manera que no comprende la donación. 

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Confirma la tramitación del procedimiento del artículo 199 para incorporar la representación gráfica aun cuando no haya diferencias de superficie), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. 

135.*** SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y RESTO.

Reitera que para inscribir una segregación basta con aportar las coordenadas del la parcela que se segrega, pero ha de ser coincidente. Sin perjuicio de exigir también la del resto cuando se quiere inscribir alguna operación sobre el mismo.

En caso de expropiación o de una segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto.

136.*** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ATRIBUCIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN. COMPETENCIA URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

Resolución que considera que la venta de una porción indivisa de una finca en Andalucia, cuando el Registrador tiene indicios reveladores de que implica una parcelación ilegal, ha de ser la Administración competente la que determine si constituye o no parcelación ilegal; Comunicación al Ayuntamiento por parte del registrador y aplicación de los artículos 78 y 79 del RD 1093/1997

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Considera un error de error de concepto que se haya inscrito como ganancial una compra en ejercicio de un derecho de adquisición preferente. (el arrendamiento del que procede se formalizó en estado de viuda de la adquirente). Entiende que aunque no se acreditó al registrador que en su día firmo la inscripción, ahora si se aportan documentos fehacientes que lo acreditan)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Analiza el alcance del juicio de suficiencia de un poder otorgado en Alemania para representar a una persona incapaz. Dado que la residencia del representado es la alemana, ha de acreditarse la normativa aplicable para calificar la capacidad del representado, al no estar amparada por el juicio de suficiencia; se refiere también a las formas de acreditar la legislación extranjera aplicable

140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Confirma que no es necesario la firmeza del mandamiento para practicar una anotación de embargo.

Respecto al plazo del recurso considera que se vuelve a contar cuando, a pesar de tratarse del mismo defecto, se ha puesto una segunda nota sobre el mismo ampliando la fundamentación.

141.** PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Reitera la interpretación de los arts 671 y 615 LEC, en el sentido de que no cabe una adjudicación en favor del rematante por un importe inferior al 50% del valor de tasación, se trate o no de la vivienda habitual.

 142.** MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.

Analiza la distinción de actos colectivos (que requieren consentimiento unánime pero adoptado en la junta de propietarios) e individuales (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes), en la modificación de elementos de la propiedad horizontal, según afecten a elementos comunes o privativos

143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Se refiere a la compra efectuada por cónyuges chinos con sujeción a su régimen. La registradora entiende que no pueden comprar por cuotas indivisas puesto que su régimen es de comunidad, pero el Centro Directivo revoca la nota al entender que no dicen que compren con carácter privativo, por lo que procede inscribir a cada uno su cuota con sujeción a su régimen, debiendo acreditarse si es o no preciso el consentimiento de ambos cuando procedan a enajenarlas. 

144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS “OPERACIONES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS”

Sobre los requisitos para rectificar un proyecto de equidistribucion que efectúa el Ayuntamiento de oficio, y sobre la necesidad del consentimiento de los titulares registrales afectados

 145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución relativa a publicidad formal de la que podemos deducir: que la presunción de representación de los profesionales no exime de expresar el interés legítimo; que este interés cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones; que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples; y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni la ratificación ante el registrador

146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución que analiza una cesión de una finca a una comunidad de propietarios en una DH, y la necesidad de que acepte en escritura pública, sin que quepan consentimiento tácito o presunto. También se refiere a la imposibilidad de inscribir a su favor salvo casos transitorios – lo que implica en este caso o bien de que se la finca se convierta en un elemento común o que se inscriba en proindiviso a favor de todos los propietarios 

147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Reitera, para evitar el seguro decenal en la obra nueva de vivienda unifamiliar, la necesidad de la declaración que se va a destinar para uso propio: esta doctrina es aplicable a las viviendas declaradas por antigüedad de menos de 10 años.

149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Reitera la doctrina acerca de las coordenadas de la edificación en las finalizaciones de obras, así como la no necesidad de georreferenciar la parcela, salvo que tenga dudas de que la edificación invade una finca colindante. 

150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Sobre la necesidad de describir en el título inmatriculador la finca con los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria sin que quepa tomarlos del título previo, ya que además hay que calificar la identidad.  

151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Sobre la no necesidad de solicitar expresamente la inscripción parcial cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato.

 152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Se establece a imposibilidad de transmitir los bienes municipales patrimoniales mediante adjudicación directa aun cuando hubiese quedado desierta la subasta.

154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Entiende que en la dación en pago de deudas es necesario acreditar el origen de la deuda, aun cuando ante hubiera ha habido una cesión del crédito inscrita en el Registro Mercantil al efectuarse dicha cesión mediante una ampliación de capital.

 155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Sistematiza la doctrina del Centro Directivo sobre la naturaleza de la preferencia crediticia a favor de la comunidad en el art. 9 LPH; su posible acceso al Registro cuando tiene naturaleza real y los efectos respecto a las cargas intermedias sobre las que no tiene preferencia.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución que reitera el criterio para inscribir los excesos de cabida por el procedimiento del artículo 199 LH y las dudas que puede albergar el registrador, especialmente si considera que ha habido invasión de dominio público.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

 

Una resolución sobre urbanismo que ha salido en los medios de prensa

UNA RESOLUCIÓN SOBRE URBANISMO CON REPERCUSIONES EN PRENSA

 

En los últimos meses, ha tenido una cierta repercusión mediática una resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado (en adelante DGRN), de las 524 publicadas durante 2016. En concreto, una de las de 29 de julio de 2016.

Esta repercusión se debe a que han coincidido denuncias sobre actuaciones urbanísticas supuestamente ilegales en la zona donde se encuentra la finca afectada. La interpretación del alcance de esta resolución – en opinión de diversos autores claramente ajustada a derecho, conforme a la doctrina elaborada a lo largo de los años por el Centro Directivo y teniendo en cuenta las limitaciones procedimientales- puede verse tergiversado por el escaso conocimiento que existe de las especialidades del procedimiento registral -lógico por su especificidad- en el mundo del periodismo e incluso entre juristas expertos en otros campos del derecho.

Sin embargo, llama la atención que siga recayendo interés sobre ella habida cuenta de sus nulos efectos prácticos sobre el caso concreto en este año 2018 que ahora comienza.

Veamos:

Breve resumen del caso.

La resolución analiza una escritura en la que la sociedad propietaria de una finca registral -sobre la que ya se encuentra inscrita una vivienda unifamiliar-  segrega una parte del terreno para, seguidamente, cederla gratuitamente al Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares (Madrid), con el fin de destinarla a viales. El propio Alcalde-Presidente comparece para aceptar la cesión. Y se incorpora al instrumento público certificado del Ayuntamiento acreditativo de la aprobación del expediente urbanístico para la segregación y cesión de vial.

El punto de fricción procede de una observación que consta en el propio certificado“Destino: La finca resto de la finca matriz mantiene las condiciones anteriores a la segregación pero con la particularidad de que, al tener una superficie inferior a la mínima requerida urbanísticamente, queda fuera de ordenación, situación que se encuentra en conocimiento de la sociedad…”.

La registradora redactó una nota de calificación en la que expresaba que tenía dudas -que trató de fundar- sobre la viabilidad de dicha segregación. La nota es de abril de 2016, dato importante por lo que se dirá.

La sociedad recurre la nota ante la DGRN y, en la resolución antedicha, de 29 de julio de 2016, el Centro Directivo revoca la calificación, pero obliga a la Registradora a comunicar la inscripción a la Comunidad de Madrid para los efectos oportunos.

En el texto publicado en el BOE, es en el escrito del recurrente cuando por primera vez se alude a que la operación se basaba en unas modificaciones de las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal y ni siquiera el recurrente hizo referencia a que su aprobación era provisional.

En 2017, dos concejales de la agrupación electoral Unidos por Hoyo presentan un escrito ante la DGRN en el que exponen una serie de hechos significativos, varios de ellos posteriores a la nota de calificación, y solicitan del Centro Directivo que se revoque la resolución recaída.

La DGRN, previo informe de la abogacía del estado, desestima dicha pretensión pues no procede en sede recurso gubernativo ni la revocación ni la revisión de oficio. Sin embargo, reconoce que, de haber sido posterior la nota de calificación a dichos eventos y constar documentados en el expediente, la decisión hubiera sido distinta de la adoptada.

Estos eventos, alegados por los concejales, se corresponden, básicamente, con la no aprobación en mayo de 2016 por parte de la Comunidad de Madrid de determinadas modificaciones de las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal, en las que se basaban la segregación y cesión de viales, y con un posterior acuerdo del Ayuntamiento, tomado por unanimidad en junio de 2016, de desistimiento de la operación.

Correlación con la doctrina anterior de la DGRN

El Registrador ha de mantener un difícil equilibrio en su labor calificadora especialmente respecto de los documentos en los que se plasman actuaciones urbanísticas, porque por un lado ha de controlar aspectos reglados de las actuaciones administrativas, pero, por otro lado, debe de ser respetuoso con la autonomía de actuación de las administraciones locales, y con la presunción de la validez de los actos dictados por sus órganos competentes, sin entrar en el fondo material de las decisiones.

A encontrar ese difícil equilibrio nos ayuda la doctrina de la DGRN con pautas como las que se desprenden de esta resolución que no desentona con otras muchas anteriores, de las que no se separa en su criterio.

Entre esos criterios se encuentran los siguientes:

  • Ni el Registrador ni la DGRN pueden entrar a valorar si una licencia está o no bien concedida, pues la calificación registral no debe extenderse al fondo material o sustantivo del acto administrativo
  • Sólo pueden considerar no ajustado a derecho un expediente cuando se prescinde ostensiblemente del procedimiento establecido o cuando le falte un trámite esencial
  • La posibilidad teórica de existir temporalmente parcelas inferiores a las mínimas, máxime si viene impuesta por una reestructuración de viales y es en beneficio de una Administración Pública.

Especialidades del procedimiento registral

Descritos, muy someramente, los antecedentes del caso vamos a comentar ahora las especialidades del procedimiento registral que han de tenerse en cuenta:

Primera. El procedimiento registral no se rige por la ley de procedimiento administrativo, sino por la Ley Hipotecaria y sólo por la LPA en aquellos aspectos puntuales de remisión. Ello tiene su razón de ser en que las relaciones jurídicas sobre las que versa con carácter general son de orden privado. Y una consecuencia de ello es que, frente a la decisión de la DGRN, no cabe recurso de alzada, ni de revisión, pero sí ante los tribunales, por cierto, que del orden civil y no del orden contencioso administrativo.

Segunda. Cuando la DGRN resuelve el recurso se encuentra muy constreñida por lo siguiente:

  • Por una fecha concreta, la de la nota de calificación del registrador. Así pues, los acontecimientos y documentos posteriores a esa nota de calificación y que podrían haber influido en ella no pueden ser tenidos en cuenta para resolver
  • Por unos defectos concretos que son los que el registrador ha puesto en su nota, aunque podría haber añadido otros. Nunca puede considerarse la actuación de la DGRN como una nueva calificación y, en consecuencia, no tiene potestad para añadir nuevos defectos
  • Por unos documentos concretos que son los que ha tenido a la vista el registrador

De esa manera ha de comprenderse la actuación del centro directivo, pues tiene vedado salirse de esos estrechos límites: ni puede incorporar nuevos defectos, ni tener en cuenta hechos ocurridos después de la nota de calificación, aunque resulten esenciales para el caso, ni considerar documentos no aportados al registrador en su momento.

Nulas consecuencias actuales de la RDGRN 29 de julio de 2016 para el caso concreto.

Vamos ahora al segundo aspecto, el de no comprender a qué viene este revuelo mediático en 2017-2018 sobre esta resolución, si ponemos el foco en sus consecuencias prácticas efectivas sobre el caso concreto.

  • La segregación no se llegó nunca a practicar en el registro, produciéndose la caducidad del asiento de presentación practicado en su día y de la prioridad de producía.
  • La propia administración pública beneficiaria ha desistido de seguir adelante con la segregación y cesión gratuita.
  • Si ahora se presentara de nuevo el mismo documento, procedería una nueva nota de calificación en la que, tanto el Registrador como la propia DGRN tendrían que tener en cuenta todos los eventos acaecidos durante el periodo intermedio que se documenten en el expediente, lo que, en buena lógica jurídica implicaría un resultado radicalmente opuesto al de la resolución comentada, por incongruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, como ya indicó el Director General en la respuesta a la solicitud de revisión de la resolución.

Ello no implica desdecirse de la decisión en su día tomada -como ha indicado algún medio de comunicación-, sino que, ante unas nuevas circunstancias, de constar éstas en un nuevo expediente, la valoración tendría que ser necesariamente distinta.

 

ARCHIVADA LA DENUNCIA CONTRA TODOS LOS ENCAUSADOS

RESOLUCIÓN DE 29 DE JULIO DE 2016

RESUMEN DE ALBERT CAPELL PUBLICADO EN SU DÍA

RESPUESTA DGRN A LA SOLICITUD DE REVOCACIÓN

ARTÍCULO DE VICENTE LASSO EN LA REVISTA CRÍTICA DE DERECHO INMOBILIARIO

CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS EN EL FICHERO DE JUAN CARLOS CASAS

HERRAMENTAS PARA BUSCAR RESOLUCIONES

ACTIVIDAD DGRN 2016 Y 2017

Una resolución sobre urbanismo que ha salido en los medios de prensa

Plaza Mayor del Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME MARZO 2017. Intereses de demora: límites.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN
  2. TEMA DEL MES: LOS INTERESES MORATORIOS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TRAS LA STS DE 3 DE JUNIO DE 2016: DOCTRINA DE LA DGRN. por EMMA ROJO IGLESIAS
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. ***Demarcación registral 2017
  5. ***Código Civil Cataluña. Libro sexto
  6. **Protección deudores hipotecarios: Desahucios. Código Buenas Prácticas
  7. Disposiciones autonómicas
  8. SECCIÓN II:
  9. RESOLUCIONES 
  10. 89.*** INSTANCIA PRIVADA POR ENTIDAD LOCAL MENOR SOLICITANDO CAMBIO DE TITULARIDAD. BIENES PROCEDENTES DE DESAMORTIZACIONES.
  11. 90.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS EXPROPIATORIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS.
  12. 96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN
  13. 97.** DIVISIÓN MATERIAL MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA O ANTIGUEDAD.
  14. 100.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.
  15. 103.*** OPCIÓN DE COMPRA. DURACIÓN DEL DERECHO Y PLAZO PARA SU EJERCICIO. OBJETO ALTERNATIVO. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE VARIAS FINCAS
  16. 104.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO
  17. 111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.
  18. 115.*** SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL,  CONJUNTO INMOBILIARIO Y ELEMENTO PROCOMUNAL. VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS.
  19. 118.** RECTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN FUERA DE PLAZO, INSCRIPCIÓN  Y RECURSO.
  20. 129.** DESISTIMIENTO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  21. 130.** DIVISIÓN MATERIAL Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: LICENCIA O DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE PRESCRIPCIÓN.
  22. 133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO
  23. 134.*** EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. SOBRANTE Y ACREEDORES POSTERIORES A LA NOTA / CERTIFICACIÓN CARGAS.
  24. 135. *** VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA, CONCLUIDO EL CONCURSO POR FALTA DE BIENES
  25. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

En cuanto a las DISPOSICIONES GENERALES hay que destacar:

  1. El RD 195/2017 por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad Mercantil y de Bienes Muebles
  2. La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto
  3. Y el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Respecto a las DISPOSICIONES AUTONÓMICAS solo mencionamos en Valencia la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana; y en Extremadura la Ley 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de la vivienda de Extremadura.

No hay Jurisprudencia reseñable con transcendencia registral ni del Tribunal Supremo ni del  Constitucional, ni tampoco en la Sección Segunda por lo que pasamos a Reseñar las RESOLUCIONES más importantes que afecten al Registro de la Propiedad:

  • La de 8 de febrero relativa al cambio de titularidadde un bien inscrito a favor de los vecinos de Camposancos, alegando que dicho bien había sido adquirido por una Entidad Local Menor, por atribución legal.
  • La de 9 de febrero sobre una protocolización de las copias compulsadas de los documentos administrativos relativos a una expropiación forzosa y su inscribibilidad
  • la de 13 de febrero sobre una instancia de heredero único en la que solo se pide la inscripción de una finca registral aunque en la descripción literaria parecen comprenderse dos y se pretende la inscripción de las dos
  • la de 13 de febrero sobre una sentencia en la que se divide una finca sin que exista licencia y sin que pueda aplicarse analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua por existir una declaración municipal que considera exigible dicha licencia
  • la de 16 de febrero sobre la necesidad de protocolizar un acuerdo transaccional en la liquidación de una sociedad de la sociedad de gananciales cuando se produce en un procedimiento distinto a la separación o divorcio
  • la de 16 de febrero sobre el derecho de opción, la diferencia entre el plazo de duración del derecho de opción y el plazo de su ejercicio asi como la necesidad de distribuir el precio cuando recae sobre varias fincas
  • la de 17 de febrero sobre la inscribibilidad de un exceso de cabida mediante procedimiento declarativo
  • la de 20 de febrero sobre la diferencia de una donación intervivos con eficacia post mortem y la donación mortis causa, y la inscribibilidad de la primera.
  • La de 22 de febrero sobre la distinción de conceptos como subcomunidad en propiedad horizontal, conjunto inmobiliario y elemento procomunal y la necesidad del consentimiento individualizado de los propietarios para crear estos últimos sin que baste certificación del acuerdo de la Junta General
  • la de 23 de febrero sobre la necesidad de tramitar el recurso de una calificación aun cuando esta fue revocada al haberse hecho fuera del plazo de 5 días del art. 327 LH
  • la de 6 de marzo sobre el desistimiento de un asiento de presentación efectuado por el interesado no presentante, y exige que o bien se acredite que el presentante representa únicamente al interesado que desiste o que en otro caso haya consentimiento de todos los interesados
  • la de 7 de marzo, que vuelve a tratar el tema de las divisiones de fincas sin licencia y la posibilidad de aplicar el régimen de las obras nuevas declaradas por antigüedad. Aunque en este caso parece contradecir la 13 de febrero contenida en este mismo informe ya que  exige un título administrativo habilitante dictado por el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
  • La de 9 de marzo sobre la necesidad de la entrega de legados para su inscripción cuando el testador ha hecho una institución residual de heredero en el remanente y la necesidad de acreditar que no existen sustitutos descendientes cuando no comparece ninguno de los previstos
  • la de 9 de marzo sobre la no necesidad en una ejecución de poner el sobrante a disposición de los acreedores posteriores cuando lo son a la nota de expedición de certificación y no han comparecido.
  • Las de 10 de marzo que consideran inscribible la venta efectuada por los administradores de una sociedad que había sido declarada en concurso y al mismo tiempo , el juez había declarado la conclusión del mismo por insuficiencia de la masa activa, así como su extinción y cierre de la hoja en el RM; eso si es necesario acreditar que no se ha solicitado la reapertura del concurso

 

TEMA DEL MES: LOS INTERESES MORATORIOS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TRAS LA STS DE 3 DE JUNIO DE 2016: DOCTRINA DE LA DGRN. por EMMA ROJO IGLESIAS

Tras la STS de 3 de junio de 2016, han sido numerosas las Resoluciones del Centro Directivo que se han ocupado de la cuestión relativa a los intereses moratorios. A continuación, enumeramos las más destacables sin perjuicio de su resumen más amplio en los correspondientes informes:

R. de 20 de junio de 2016: los intereses remuneratorios superiores a los moratorios en el crédito o préstamo con personas consumidoras son abusivos. Tiene también carácter abusivo la retención por la entidad intermediaria de dos mensualidades de intereses.

R. de 22 de septiembre de 2016: la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del art. 114 LH.

R. de 19 de octubre de 2016: la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad.

Ver: “Los límites al control de legalidad notarial y registral de las cláusulas abusivas. Comentario critico a las Resoluciones de la DGRN de 19 de octubre de 2016”, por José Antonio García Vila.

Ver: “Notas sobre la retroactividad de la jurisprudencia”, por Joaquín Zejalbo.

R. de 7 de noviembre de 2016: una hipoteca puede garantizar intereses de demora, como indemnización por el retraso en el pago de la obligación garantizada, y ello aunque no se pacte que la obligación principal los devengue y aunque no se establezca un tipo concreto para la demora, pues de forma subsidiaria será aplicable el interés legal del dinero anualmente establecido.

R. de 25 de enero de 2017:  el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios no puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios.

R. de 21 de marzo de 2017: la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios no está atada a dos puntos de diferencia con los ordinarios. En sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de dos puntos al tipo máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado.

R. de 30 de marzo de 2017: el límite establecido en el art. 114, párrafo tercero, LH está destinado a operar en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario que tenga la condición de consumidor. No se admite establecer el tope máximo del tipo de interés a efectos hipotecarios exclusivamente frente a terceros.

* Otros materiales de interés:

Cuestión prejudicial interpuesta por el TS sobre cláusulas de intereses de demora abusivas y sus efectos.

 Ficha de interés de demora, por Carlos Ballugera.

http://www.notariosyregistradores.com/web/participa/noticias/intereses-de-demora-en-prestamos-hipotecarios-con-los-consumidores-dos-puntos-sobre-los-remuneratorios-es-el-limite-de-abusividad/

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
***Demarcación registral 2017

Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ir al Archivo especial

Aspectos destacados:

  • La demarcación se extiende a todo el Estado, pero no se incluyen registros de Cataluña.
  • Cataluña y Andalucía tienen competencias ejecutivas, pero han de seguir los criterios que se expresan.
  • Se crean nuevas plazas en los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles, especialmente de las grandes ciudades.
  • Se segregan funcionalmente varios registros de bienes muebles de los mercantiles provinciales (5), manteniendo las infraestructuras físicas y tecnológicas.
  • Los registros inviables, por la crisis o por ser incongruos, se amortizan o agrupan a otros.
  • No se cierran oficinas. Habrá una oficina de atención al público en aquellas localidades en las que se amortice su único registro.
  • En total, entre registros mercantiles y de bienes muebles, se crean 22 plazas y una de propiedad en Sevilla.
  • Se modifica el artículo 2 del Reglamento Hipotecario (fincas en dos distritos hipotecarios).
  • Posible traslado de fincas dentro del propio registro si están inscritas en dos secciones o Ayuntamientos.
  • Todos los distritos hipotecarios deberán estar georreferenciados en tres meses. 
  • Se aplaza un año el aumento de plazas de Mercantil de Madrid (no de Bienes Muebles)
  • Revisión a los tres años influyendo la calidad del servicio prestado.

Más información puede verse en el archivo especial, donde también se alude al cronograma de aplicación.

PDF (BOE-A-2017-2307 – 231 págs. – 8.910 KB)   Otros formatos

 

***Código Civil Cataluña. Libro sexto

Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. 

Ir al archivo especial.

A.- PUBLICACIÓN: DOGC de 22 de febrero  y BOE de 8 de marzo

B.- ENTRADA en VIGOR   [Disp. Final 9ª] :  1 de enero de 2018;

  SALVO: lo siguiente que entró ya en vigor el 1 de marzo de 2017:

    1) Derecho de sufragio en incapacidad (D. Final 2ª- 1),

    2) Interrogatio in iure notarial del Aº 461-12  (D. Final 4ª- 11)

    3) y la Interrupción de la extinción por no uso de 10 años de todo Censo del Aº 565-11.5  (D. Final 6ª)

C.- CONTENIDO:

a) Regula (solo) 2 aspectos:

1) La Sistemática general del libro VI (Aº 2: Estructura)

 2) Algunas formas contractuales típicas del Titulo II (compraventa/permuta, Arrendamiento rústico –no urbano- , mandato…)

b) NO regula AÚN: La doctrina general de las Obligaciones, ni las extracontractuales ni la teoría general del contrato

D.- DEROGA:  [Disp. Derogatoria] entre Otras:

1) La Ley 6/2000, de 19 de junio, de pensiones periódicas.

2) La Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.

3) La Ley 2/2005, de 4 de abril, de contratos de integración.

5)  La Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.

6) Y diversas reformas (muchas ya derogadas/sustituidas) en materia de legítimas, protección de menores, filiación, tutela e instituciones tutelares, relaciones patrimoniales entre cónyuges, alimentos entre parientes, potestad del padre y de la madre, adopción.

E.- DESTACADOS / INNOVACIONES   (ver detalle, al final, letra “G.-”)

1) Compraventa como contrato obligacional con finalidad traslativa;

2) Arras: se presumen confirmatorias (las penitenciales deben ser expresas)

3) Rescisión por Lesión en + de la ½ y por “Ventaja Injusta”;

4) Derecho de desistimiento del vendedor si se pacta la Financiación por 3º y no la obtiene sin culpa…

5) Pacto de condición resolutoria: Hay que conceder un plazo de gracia de 20 días para pagar antes de resolver. El incumplimiento debe superar el 15{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del precio total. Se regula un procedimiento notarial de resolución.

6) Mandato: sustitución y delegación exigen siempre autorización expresa; cabe pactar la Irrevocabilidad;

7) Disp. Transitoria 1ª. Las normas sobre compraventa y permuta SOLO se aplican a los contratos que se concluyan a partir de la entrada en vigor.

8) SUCESIONES: Adaptación a la Ley JURISDICCIÓN VOLUNTARIA:
– Adveración notarial del testamento ológrafo;
– funciones notariales en albaceazgo;
Interrogatio in iurenotarial (plazo 2 meses y presunción de RENUNCIA);  

9) DERECHOS REALES:

Dcho de retención:  Subasta pública notarial para pago al acreedor;

– Cesión del crédito hipotecario (solo para cesiones posteriores a enero 2018): requiere notificación fehaciente al deudor, cuya renuncia es nula;

F.- SISTEMÁTICA del TITULO II (único regulado)
Seguir Leyendo  (ACM)  

[Se desarrolla en archivo especial

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**Protección deudores hipotecarios: Desahucios. Código Buenas Prácticas

Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Página especial con cuadros y enlaces

1.- Precedentes:

– El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, estableció un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Ahora se modifica.

– El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, adoptó por primera vez la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

– La Ley 1/2013, de 14 de mayo, mantuvo la suspensión inmediata y por un plazo de dos años -hasta el 15 de mayo de 2015- de los desahucios de las familias que se encontraran en una situación de especial riesgo de exclusión. Ahora se modifica.

– El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, amplió la suspensión de desahucios en tres años, hasta el 15 de mayo de 2017. Ahora se alarga más el plazo.

2.- Medidas en breve:

– Ampliación del plazo de suspensión de determinados lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2020.

– Ampliación de colectivos en situación vulnerable que puedan beneficiarse del Código de Buenas Prácticas y de la suspensión de lanzamientos

– Posibilidad de pedir el alquiler de la vivienda habitual ejecutada con baja renta.

– Futuras medidas para recuperar la propiedad.

3.- Grupos vulnerables que pueden beneficiarse del Código de Buenas Prácticas.

La reforma del RDley 6/2012, de 9 de marzo amplía los colectivos de personas que se consideran en el umbral de exclusión y que, en consecuencia, pueden beneficiarse de ventajas adicionales en la aplicación del Código de Buenas Prácticas y de intereses moratorios limitados (aunque ahora coinciden los dos puntos que este RDLey marcaba con los preconizados por la STS 3 de junio de 2016 para todas las hipotecas con consumidores), entre otras medidas.

Se tiende a equiparar los criterios subjetivos para acogerse, tanto al Código de Buenas Prácticas, como a la suspensión de lanzamientos.

Ampliación de colectivos:

  • La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, es decir, hasta los 18 años, en vez de menor de tres años, como hasta ahora.
  • La unidad familiar monoparental con hijos a cargo, aunque sólo sea uno. Antes se precisaba que fueran dos hijos.
  • La unidad familiar con la que convivan una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidaddependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. Ahora se indica expresamente que ha de acreditarse y se extiende a la temporal, antes no contemplada, mediante un nuevo apartado.
  • La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género. Nuevo apartado del artículo 3.
  • En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.

(Ver comparativa de textos en el archivo especial).

4.- Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

Al Código de Buenas Prácticas, recogido en el Anexo al RDLey 6/2012, de 9 de marzo, se le añade un apartado 4, que desplaza el texto anterior, convirtiéndolo en el apartado 5.

Se han de dar estos requisitos:

a) Solicitante: Deudor hipotecario ejecutado en su vivienda habitual, con lanzamiento suspendido, que se encuentre en los supuestos de especial vulnerabilidad. Se aplica al que reúna los requisitos del art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo o del art. 3 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

b) Solicitado: Acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta. La entidad ha de estar adherida al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual». Las entidades que ya estuviesen adheridas al CBP, en su versión anterior, se entiende que también lo están a esta nueva versión, salvo que denuncien su pertenencia en el plazo de un mes (D. Ad. 1ª).

c) Petición: firmar un contrato de alquiler sobre esa misma vivienda.

d) Renta anual: como máximo del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado (Ley Mercado Hipotecario).

e) Tiempo para pedir: en el plazo de seis meses, es decir…

– los ejecutados anteriores tienen plazo hasta el 19 de septiembre de 2017

– para los posteriores, los seis meses se cuentan desde que se produzca la suspensión.

f) Duración: anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar cinco años. Por mutuo acuerdo, caben cinco prórrogas anuales adicionales.

5.- Suspensión de lanzamientos.

Hasta el 15 de mayo de 2020 (siete años desde que entró en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo) no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el artículo 1 de la Ley 1/2013.

Durante este tiempo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, adherido al Código de Buenas Prácticas, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en los términos indicados anteriormente.

Se amplían los supuestos de especial vulnerabilidad para acercarlos a los casos de beneficiarios del Código de Buenas Prácticas. En concreto:

  • La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, es decir, hasta los 18 años, en vez de menor de tres años, como hasta ahora.
  • La unidad familiar monoparental con hijos a cargo, aunque sólo sea uno. Antes se precisaba que fueran dos hijos.
  • La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género. Desaparecen requisitos adicionales.
  • En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.

(Ver comparativa de textos en el archivo especial).

6.- Recuperación de la propiedad

Previsión novedosa la de la D.Ad. 2ª que encarga al Gobierno la propuesta de medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda misma, la posibilidad de que se descuenten del mismo una parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización del préstamo o crédito origen de la ejecución y las mejoras realizadas a su cargo durante el período en el que estuvo suspendido el lanzamiento, así como otros factores que garanticen un precio equitativo en la recuperación de la vivienda, evitando situaciones de asimetría en este proceso.

El Gobierno tiene de plazo hasta el 19 de noviembre de 2017.

Este RDLey entró en vigor el 19 de marzo de 2017.

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Disposiciones autonómicas

 VALENCIA. Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

Destacar entre las medidas que adopta esta ley las siguientes:

La ley regula en su título I un derecho subjetivo a disponer de una vivienda, así como los mecanismos para hacerlo exigible ante la administración valenciana.

Adicionalmente, la norma establece también medidas para atender de forma particular a aquellas personas con diversidad funcional, imponiendo a la Generalitat la adecuación de su parque de vivienda para atenderlas de forma particular. Las medidas por medio de las cuales la Generalitat hará efectivo este derecho, según establece la norma, van desde la puesta a disposición de una vivienda a la concesión de ayudas al alquiler que lo puedan hacer efectivo.

Respecto a las medidas relativas a los desahucios sobre vivienda habitual, en particular, por medio del título III de la ley se pretende asegurar el derecho a una vivienda digna en relación con el derecho a la vida y a la integridad física y psíquica de las personas y sus familias afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias. Estas medidas, están previstas sólo para el momento en que la legislación estatal deje de estar en vigor y siempre que no sea sustituida por otra equivalente.

Asimismo, se faculta a la administración para expropiar en ciertos casos el uso de estos inmuebles para, también, ponerlos a disposición de sus ocupantes, declarando de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio.

El título II regula las potestades de las administraciones públicas en relación con esta materia. Estas potestades incluyen mandatos sobre la necesaria puesta en condiciones del parque público e indicaciones sobre el futuro destino de los fondos en materia de vivienda.

Respecto al título IV y V, destacar que la ley establece un procedimiento para la declaración de una vivienda como deshabitada, particularmente diseñado para grandes tenedores de vivienda, que si efectivamente es declarado como tal después de dos años de desocupación, deberá ponerse en el mercado en un plazo máximo fijado por la norma, que establece un sistema de multas coercitivas, si esta obligación no es posteriormente satisfecha en la forma debida.

A partir del segundo año en vigor de la ley, este plazo se reducirá a un año.

Finalmente, la ley incorpora una serie de medidas dirigidas al fomento de la mediación, así como otros instrumentos y medios para atender situaciones de emergencia relacionada con la pobreza energética y las ayudas al alquiler.

Una novedad de gran importancia de la presente ley es la incorporación de un título VI que convierte en ilícitos administrativos todas aquellas actuaciones que queden probadas destinadas a dificultar o impedir, ya sea de forma directa o indirecta, el acceso a la vivienda de determinadas personas o colectivos, así como prácticas de acoso inmobiliario.

El titulo VII regula las infracciones y sanciones por incumplimiento de la función social de la vivienda.

Por último, se establecen y refuerzan las acciones de coordinación e inspección y se instauran algunas medidas de carácter orgánico. En este sentido, se constituye el Registro de Viviendas Deshabitadas.

Entró en vigor el 1 marzo de 2017. GGB

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EXTREMADURA. Ley 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de la vivienda de Extremadura.

La presente ley consta de cuatro artículos, seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y ocho disposiciones finales.

Destacar el artículo 1 en el que se introducen hasta quince modificaciones en la Ley 3/2001, de 26 de abril.

Destacar lo siguiente:

Se define el concepto de vivienda habitual y de vivienda deshabitada, y se articula un procedimiento orientado a la declaración de vivienda deshabitada y se tipifica la conducta especulativa respecto de las personas jurídicas.

Se declara como interés social la cobertura de las necesidades de vivienda de aquellas personas que se encuentran en especiales circunstancias de emergencia social y de las que se encuentran incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, a efectos de poder expropiar el usufructo de aquellas viviendas durante un periodo máximo de tres años. No obstante, esta medida se contempla con carácter excepcional cuando no exista otra solución para las personas desalojadas.

Ello únicamente en aquellos supuestos en los que el procedimiento de desahucio se insta por entidades financieras, sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.

A efectos de financiación, se modifica la ordenación hasta ahora vigente en materia de fianzas derivadas de los arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se las declara como fuente de financiación de las políticas expropiatorias arriba reseñadas.

Por otro lado, a través de la modificación de la Ley 3/2001, de 26 de abril, de Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda, establece una nueva ordenación del derecho de tanteo en la hipotética transmisión de viviendas protegidas.

Por último, el artículo 3 regula la suspensión temporal en casos tasados de los desahucios de viviendas sociales.

Entró en vigor el 14 de marzo de 2017. GGB

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SECCIÓN II:

 Jubilaciones

 Se jubila a don Fernando Félix Picón Chisbert, registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

  

RESOLUCIONES 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

89.*** INSTANCIA PRIVADA POR ENTIDAD LOCAL MENOR SOLICITANDO CAMBIO DE TITULARIDAD. BIENES PROCEDENTES DE DESAMORTIZACIONES.

Resolución de 8 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tui, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de una finca a favor de una entidad local menor en virtud de instancia privada.

Hechos:

Se presenta en el registro  una instancia privada suscrita por el alcalde de una Entidad Local Menor, en la que se solicita el cambio de titularidad de un bien inscrito a favor de los vecinos de Camposancos, alegando que dicho bien había sido adquirido por la Entidad Local Menor mencionada, por atribución legal.

 El registrador suspende la inscripción señalando como defecto que se recurre, que el título alegado, de atribución por ley, no resulta de precepto legal alguno.

El recurrente, por su parte alega los preceptos que a su juicio atribuyen la propiedad de la finca a la Entidad Local Menor.

La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador.

Para ello  en primer lugar analiza la naturaleza jurídica del bien inscrito, y por tanto de los bienes comunales.

Así tras citar al Tribunal Constitucional, al Supremo, a nuestro Centro Directivo y también la Ley de bases de Régimen Local, el Texto Refundido del Régimen Local y el Reglamento de Bienes de Entidades Locales,  llega a la conclusión que los bienes comunales son aquellos que siendo de dominio público, su disfrute y aprovechamiento le corresponde al común de los vecinos, pudiendo únicamente pertenecer a los municipios y entidades locales menores.

En cuanto al origen de su concepto está vinculado a la aprobación de la legislación desamortizadora a mediados del siglo XIX, en la que se ordenaba la enajenación de la mayor parte de los patrimonios públicos, quedando exceptuados de  venta aquellos que fueran de aprovechamiento común de los vecindarios.

Pero  junto a los bienes comunales típicos existen los que se denominan como bienes comunales atípicos que tendrían su origen en la compra por parte de los propios vecinos de los patrimonios que se vendieron durante la desamortización pero constituidos en comunidad vecinal o en formas societarias civiles.

A continuación la DG, volviendo al caso declara que alberga dudas sobre la caracterización jurídica del bien inscrito, por tres razones:

  1. Porque la inscripción esta practicada a favor de vecinos concretos y determinados, si bien con el añadido de demás vecinos de Camposancos.
  2. Por la existencia de un censo enfitéutico que gravaba esta propiedad, y que se redimió por el Ayuntamiento y el común de los vecinos. La existencia de este tipo de cargas no resulta posible en bienes de dominio público, no obstante, esta circunstancia no era definitiva, ya que, tras la promulgación del Código Civil de 1889 los bienes comunales fueron considerados como propiedad privada sometida formalmente al Derecho privado (artículos 344 y 345 del Código Civil), y no fue hasta la Constitución Española 1978 y de la legislación de régimen local cuando se configuraron como bienes de dominio público.
  3. Y finalmente por la existencia de una junta administradora. Así, según resulta de  certificación expedida por el secretario de la Entidad Menor de 21 octubre de 1963, se reconoce un acta de comparecencia notarial de 5 noviembre de 1955 en la que se manifiesta por los vecinos otorgantes que se faculta a los miembros de la junta administradora para llegar a un acuerdo con la entidad local menor a fin de liquidar cualquier descubierto por razón de obras.

Por estas dudas sobre la naturaleza jurídica del bien inscrito, de que sean bienes comunales típicos o atípicos, considera nuestro Centro Directivo  que no queda acreditado, que se trate indubitadamente de bienes comunales típicos y que el dominio haya sido adquirido por la Entidad Local Menor por atribución de ley.

Y por lo expuesto, la rectificación del Registro deberá realizarse por los medios establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, teniéndose en cuenta  el nuevo expediente notarial de reanudación de tracto, regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.(MGV)

90.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS EXPROPIATORIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS.

Resolución de 9 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almodóvar del Campo, por la que se suspende la inscripción de una escritura denominada de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios.

Hechos: Se otorga una escritura que se denomina de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios, relativa a una finca. Se incorporan determinados documentos administrativos de expropiación y comparece a su otorgamiento  únicamente el beneficiario de la expropiación

La Registradora suspende la inscripción porque no comparecen los titulares registrales, porque en el acta de expropiación incorporada sólo presta el consentimiento uno de los titulares registrales y porque no consta que los expropiados hayan recibido el pago del justiprecio.

El Notario autorizante recurre y alega que por la propia naturaleza de la expropiación no es necesario que presten su consentimiento los titulares registrales y que de los documentos incorporados consta la orden de pago del justiprecio.

La DGRN estima el recurso. Señala en primer lugar que la escritura no es propiamente de elevación a público, como erróneamente se califica por el notario, ya que los documentos expropiatorios incorporados son documentos públicos. Sin embargo si verdaderamente fuera una elevación a público se necesitaría el consentimiento de todos los interesados.

En cuanto a los aspectos formales de dichos documentos protocolizados considera que se han cumplido los requisitos legales pues son copias compulsadas de sus originales por funcionario administrativo conforme al artículo 27 de la Ley 39/2015. No entra a valorar si se ha acreditado o no la competencia y facultades del funcionario expedidor de las copias por no haberse cuestionado por la registradora.

En cuanto a los aspectos sustantivos de la expropiación examina si los documentos administrativos incorporados cumplen los requisitos que exige el artículo 32.4 RH y concluye que sí pues son el acta de ocupación (en la que consta que el procedimiento se ha dirigido contra  todos los titulares registrales, si bien sólo comparece uno de ellos) y el documento que acredita el pago, en este caso un oficio dirigido por el delegado provincial a la Consejería de Economía y Hacienda autonómica para que le sea abonado el justiprecio con sus intereses a cada uno de los expropiados, detallándose concepto, importe y personas. (AFS)

 

91 a 95.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento.

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

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92.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

 

93.() EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas por mandamiento. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones de embargo (ER)

 

94.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las prórrogas de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación de embargo. (ER)

 

95.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se expide certificación ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

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96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a practicar una inscripción por título de adquisición hereditaria.

Hechos:

Se trata de una instancia privada de heredero único, acompañada de los oportunos documentos complementarios en la que se hace referencia expresa a una sola finca registral, planteándose si la inscripción debe practicarse sobre otra finca, respecto de la cual no se hace solicitud expresa, sobre la base de que así se hizo en un título anterior que fue acompañado debidamente de los documentos aclaratorios correspondientes.

El registrador, con rotundidad, considera que se ha de rectificar la instancia.

La recurrente, sin embargo, solicita que se regularice de oficio el cambio de titularidad de la finca cuyo número se obvió pero que está incluida en la suma de superficie y linderos en el documento hereditario anterior al presente debidamente regularizado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador declarando que para la resolución de este expediente se requiere la aplicación conjunta de los principios de voluntariedad de la inscripción y el principio de rogación.

  • El principio de voluntariedad, que implica que con carácter general el traslado tabular de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales se practicará de manera voluntaria a instancia de quien acredite legitimación conforme a lo establecido en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria.
  • Y el principio de rogación, consecuencia de la voluntariedad de la inscripción, implica que, salvo casos excepcionales,  no se puede practicar en el Registro ningún asiento sin que hayan sido solicitado por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, pero, la legislación hipotecaria a su vez, para  evitar el excesivo rigor formal en el procedimiento registral y  facilitar la agilidad del mismo, cuenta con  el artículo 39 del Reglamento Hipotecario que considera que el presentante del documento es representante del interesado  y con el artículo 425 del Reglamento Hipotecario por el que presentado un título, se entiende, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro.

Por su parte nuestro Centro Directivo en una  Resolución  de 11 de febrero de 1998, y  más recientemente la  de 20 de julio de 2006 declara que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, pero sin  que el registrador  pueda actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados, lo que sólo quedaría  excepcionado en caso de documentos judiciales, cuyas características aconsejan que el registrador actúe de oficio cuando sea posible la inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales.

En el presente expediente  la instancia presentada por el heredero único  sólo  solicita que se practiquen las oportunas operaciones registrales respecto de una  finca, sin comprender la otra referida en el titulo anterior, sin que por aplicación de los principios anteriores pueda  sobreentenderse que el registrador pueda practicar operación alguna respecto de la finca registral omitida en la instancia, ya que por el  sistema registral español de folio registral recogido en el  artículo 8 de la Ley Hipotecaria implica que las descripciones contenidas en los títulos deben de adaptarse a las exigencias impuestas en la legislación hipotecaria, si se pretende su inscripción. (MGV)

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97.** DIVISIÓN MATERIAL MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA O ANTIGUEDAD.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 12, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: se presenta testimonio de una sentencia por la que se declara la disolución de una comunidad adjudicando a los partícipes, por prescripción adquisitiva, la parte que han venido poseyendo a título de dueño sobre una parcela que queda dividida en dos.

La Registradora suspende la inscripción por no aportarse licencia para la división o declaración de innecesariedad.

La recurrente hace constar que el Ayuntamiento se ha negado a otorgar la declaración de innecesariedad solicitada por no cumplir una de las parcelas resultantes la condición de parcela mínima.

 La Dirección General:

1) Confirma la calificación: para la inscripción de sentencias civiles en las que se exige la previa división o segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. Afirma el Centro Directivo que: “El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia”. Añade que: “Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo (…)”.

2) En segundo lugar, en esta Resolución reitera el Centro Directivo su doctrina sobre el derecho intertemporal aplicable a las divisiones o segregaciones citando la doctrina contenida en la Resolución de 16 de enero de 2017.

3) Recuerda la Resolución de 17 de octubre de 2014, la cual, aplicó analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

4) En el caso resuelto, no es posible aplicar la doctrina comentada toda vez que el Ayuntamiento de Madrid manifestó la necesidad de previa y preceptiva licencia en relación con la finca objeto de este expediente y resolvió que no procedía la emisión del certificado de innecesariedad de la parcelación. Por lo tanto, en la medida en que al registrador le conste que el órgano con competencia en disciplina urbanística ha calificado el acto sujeto a licencia, no puede proceder a la inscripción por la vía del artículo 28.4 TRLS. (ER)

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98.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Oropesa del Mar nº 2, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

  • En 1985 y a través de una escritura pública un matrimonio vendió, a la ahora recurrente, la siguiente finca: «Número nueve. –Apartamento en primera planta alta, del tipo A (…) Cuota: 3’158 por ciento. Inscripción: (…) finca 6.389», inscribiéndose la venta en dicha finca.
  • El día 19 de septiembre de 2016, la titular registral solicita en instancia la rectificación de la inscripción al considerar que la entidad número nueve es la finca registral número 6.391 y no la 6.389 que por error se introdujo en la escritura, cuando los datos descriptivos del inmueble y de titularidad de los causantes corresponden exacta y necesariamente con la registral 6.391.

 La registradora suspende la inscripción ya que al estar los asientos del Registro  bajo la salvaguarda de los tribunales  sólo es posible su rectificación mediante documento judicial que así lo ordene o mediante escritura pública en la que todos los titulares registrales afectados por la modificación presten su consentimiento, al pretenderse  el traslado del historial registral de una finca a otra. Señalando que la finca registral 6.391 pertenece actualmente a distintos titulares.

La recurrente entiende que el error es subsanable por el registro mediante la oportuna diligencia sin necesidad de citar a los interesados ni acudir a los tribunales, toda vez que el asiento fue indebidamente practicado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora por las razones análogas a las que esta señaló en su nota.

 El artículo 40 de la Ley Hipotecaria,  contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, siendo uno de ellos el  motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

El error de concepto, según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se comete, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Si el error de concepto resulta claro y evidente, tiene declarado el Tribunal Supremo  que la rectificación no requiere ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad jurisdiccional, sino que  bastará con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia.

Pro para el caso objeto del presente recurso hay una norma específica en nuestra normativa hipotecaria, así el artículo 320 del Reglamento Hipotecario señala que «la extensión de un asiento en folio perteneciente a finca distinta de aquella en que debió haberse practicado, se considerará comprendido en el artículo 213 de la Ley, y si procediere la rectificación se trasladará el asiento al lugar y folio que le corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificado una nota expresiva del número, folio, finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado».

 El mencionado artículo 213 de la Ley Hipotecaria señala que los Registradores pueden  rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, cuyos respectivos títulos se conserven en el Registro.

Por tanto, en nuestro caso, si no hubiera habido asientos posteriores en la finca registral al que se pretende dar traslado, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, pero en el historial registral de la finca que se pretende la rectificación, hay tres asientos posteriores, siendo el último de dominio, que también ha de ser rectificado, el cual no se puede considerar un error del Registro, sino un asiento inexacto.

Dicho asiento, al ser de dominio hace que no pueda practicarse la rectificación sin rectificar a la vez la inscripción del titular registral actual, ya que lo contrario implicaría admitir una dualidad de titularidades del dominio sobre el mismo objeto.

En base a todo lo expuesto la DG concluye declarando que será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto acudir a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos, y todo sin perjuicio de las responsabilidades civiles en que se hayan podido incurrir. (MGV)

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99.** IDENTIFICACIÓN DE COMPARECIENTES. DIFERENCIAS EN LOS NÚMEROS DE LOS DOCUMENTOS OFICIALES.

Resolución de 15 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de herencia.

No justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, deba rechazarse la inscripción, toda vez que solo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de una mitad indivisa de un bien en la que el heredero, esposo de la causante, se dice que es titular del pasaporte de su nacionalidad irlandesa número X (también tiene NIE). En el Registro, dicho heredero aparece como titular de la otra mitad con un pasaporte número Y.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de que el heredero sea la misma persona que el titular registral de la otra mitad, al no coincidir sus pasaportes, aunque no motiva dichas dudas.

El notario autorizante recurre y alega que el Registrador se limita a señalar la discrepancia de pasaportes, pero no argumenta dichas dudas, que el documento notarial lleva implícito un juicio de justificación de titularidad y que la escritura calificada contiene abundantes indicios o medios de prueba que atribuyen la titularidad de la finca a los identificados en la misma.  

La DGRN revoca el defecto. Recuerda su doctrina según la cual el notario realiza un juicio de identidad de las personas intervinientes en el acto y que el registrador debe de calificar, sin perjuicio de que el notario también deba comprobarlo, que la persona identificada por el notario es el titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Dichas dudas del registrador tienen que estar suficientemente motivadas y no basta cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, sino sólo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia. En los casos de los nacionales de los países en los que cambia el número de pasaporte el notario tiene que emitir un juicio expreso de correspondencia entre el titular registral y el compareciente, que será suficiente para la inscripción, excepto que el registrador no considere suficiente dicho juicio motivándolo adecuadamente.

En el presente caso no se trata de un acto dispositivo de un titular registral y de discrepancia de numeración de los pasaportes que justificaría la calificación registral, sino de una adquisición hereditaria por un heredero que será nuevo titular registral. Además la identidad del heredero está suficientemente acreditada con los documentos presentados (testamento, certificados, nombre de los esposos, incluso el NIE en el certificado catastral) todos coincidentes. (AFS)

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100.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almadén a inscribir el testimonio de un auto dictado en procedimiento de liquidación de una sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto dictado en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales que homologa el acuerdo extrajudicial alcanzado entre los ex cónyuges, y cuya virtud se adjudica a la esposa una vivienda que pertenecía por mitad y pro indiviso a ambos.

La registradora considera que el acuerdo transaccional homologado por el juez no deja de tener carácter de documento privado, por lo que no constituye título formal hábil para practicar la inscripción.

Por su parte, la recurrente invoca la equiparación de este caso al del convenio regulador de los procesos de separación o divorcio, a los efectos de solicitar su acceso al Registro.

¿Es título hábil para la inscripción? NO.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcio? NO

Doctrina de la Resolución.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales, todo ello conforme al artículo 810.4 que se remite al artículo 788 en relación con el artículo 787.2, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Comentario.

La cuestión ya ha sido resuelta por la R. 30 de noviembre de 2016: El procedimiento previsto en la LECivil (arts. 806 y ss) para la liquidación del régimen económico matrimonial está previsto para cuando no hay acuerdo entre los cónyuges (art. 806). Caso de haber acuerdo no se recurrirá a este procedimiento sino que procederá otorgar la correspondiente escritura pública.

Conviene distinguir los dos siguientes escenarios:

1 Si la liquidación del régimen económico matrimonial se realiza en el seno de un procedimiento de separación o divorcio judicial, será el convenio regulador el documento que la refleje, el cual, una vez homologado judicialmente, constituirá título inscribible si contiene actos o negocios de carácter familiar encaminados a liquidar el conjunto de relaciones patrimoniales existentes entre los cónyuges y derivadas de la vida en común, como, por ejemplo, la liquidación del patrimonio ganancial e, incluso, en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia.

2 Cuando la liquidación no se produce en el seno de un procedimiento de separación o divorcio, ante la falta de acuerdo inicial se procederá a la solicitud de inventario (art. 808) y a la formación del mismo (art. 809).

Concluido el inventario, el Letrado de la A.J. señalará, dentro de un plazo máximo de diez días, día y hora para la comparecencia de los cónyuges con el objeto de que se pueda llegar a un acuerdo (Art. 810).

En esta fase procedimental puede suceder lo siguiente: (i) Que haya acuerdo. (ii) Que uno de los cónyuges no comparezca sin justa causa. (iii) Que no haya acuerdo:

1 En los dos primeros casos se considera que hay acuerdo que se consignará en acta dando por concluido el acto, llevándose a efecto lo acordado conforme a lo previsto en el artículo 788 de la LECivil: este artículo contempla la entrega de los bienes adjudicados a cada heredero y prevé que, luego de ser protocolizadas las operaciones particionales, se pueda entregar a los partícipes que lo soliciten testimonio de su haber y adjudicación respectiva (art. 788, 1 y 2).

 Esta protocolización notarial viene dispuesta en el artículo 787 .2 LECivil, que imperativamente señala que realizadas las operaciones particionales y “pasado dicho término (termino para oponerse) sin hacer oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario Judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas”.

2 Caso de no haber acuerdo (supuesto III) se sustanciará el procedimiento contenciosamente por los trámites del juicio verbal (788.5 y 810.5 LECivil). (JAR)

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101.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 37 a practicar una anotación de embargo.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la práctica de una anotación de embargo sobre el piso del matrimonio por las cantidades debidas a la comunidad de propietarios. El inmueble está inscrito con carácter ganancial a nombre del cónyuge demandado, pero no consta que el otro cónyuge haya sido demandado ni se le haya notificado la demanda.

La registradora considera que no cabe la práctica de la anotación porque no consta que la esposa del ejecutado haya sido demandada, o que se le haya notificado el embargo.

El recurrente alega que se trata de deudas a cargo de la sociedad de gananciales de la que responden solidariamente los esposos y los bienes gananciales.

¿Debe practicarse la anotación preventiva? NO.

 Doctrina de la Resolución.

A la luz de los artículos 144.1 RH y 541.2 LECivil resulta evidente que no cabe sino confirmar el criterio sostenido por la registradora en su nota de calificación y desestimar el recurso, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

Comentario.

Se trata de un criterio muy reiterado de la DGRN que no admite dudas. Lo mismo sucede con la referencia al ámbito de la calificación registral de documentos judiciales y la importancia que tiene en este punto la observancia del tracto sucesivo.

La DGRN aprovecha para fijar la naturaleza de la sociedad de gananciales reiterando también la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo, que cita la S. de 1 de febrero de 2016. Muy sintéticamente cabe destacar:

1 La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica, por lo que en sentido estricto no puede contraer deudas. Son los cónyuges los deudores.

2 Se habla de deudas “a cargo de la sociedad de gananciales” para referirse a las contraídas para satisfacer atenciones de la sociedad y que deben ser soportadas por el patrimonio ganancial.

3 Sin embargo, no existe una estricta coincidencia entre el carácter de la deuda (ganancial o privativa) y el patrimonio que ha de responder, pues de las “deudas gananciales” también responden los bienes privativos de cada cónyuge sin perjuicio de los reintegros pertinentes.

4 Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la doctrina de este Centro Directivo configuran la sociedad legal de gananciales, al igual que la generalidad de la doctrina, como una comunidad de tipo germánico, sin atribución de cuotas sobre los bienes concretos pues la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien (JAR).

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103.*** OPCIÓN DE COMPRA. DURACIÓN DEL DERECHO Y PLAZO PARA SU EJERCICIO. OBJETO ALTERNATIVO. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE VARIAS FINCAS

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de opción de compra.

Hechos: Se otorga una escritura de opción de compra en la que el optante puede ejercer su derecho alternativamente o bien sobre un inmueble o bien sobre un conjunto de otros cinco, fijándose el precio de la opción, el de la compraventa y el plazo para ejercitar el derecho (dos años) a partir de una fecha determinada (en 2018).

El Registrador encuentra varios defectos: considera que, como no se puede ejercitar el derecho hasta pasada una fecha determinada, carece de trascendencia real, que el precio de la opción no está suficientemente determinado, que el objeto de la opción está indeterminado a voluntad del optante por el carácter alternativo que se establece, y finalmente que no se distribuye el precio de la venta entre las diferentes fincas.

El interesado recurre y alega que el plazo para el ejercicio del derecho de opción está dentro del límite temporal de 4 años que señala el artículo 14.3 RH, que el precio de la opción está claramente establecido, que el objeto del derecho de opción también está determinado ya que son todas las fincas descritas, y que no hay que distribuir el precio entre todas las fincas pues el derecho recae sobre todas las fincas y ha de ejercitarse conjuntamente o sobre el grupo de una o sobre el grupo de 5.

La DGRN estima el recurso para los tres primeros defectos, confirmando la calificación para el cuarto.

Comienza por diferenciar entre el plazo de duración del derecho de opción (que no puede exceder de cuatro años desde la firma del contrato) y el plazo para su ejercicio (que no puede exceder tampoco de los cuatro años desde la constitución del derecho) pero que puede ser diferente del anterior. En el presente supuesto el plazo pactado en ambos casos respeta el plazo máximo establecido en el artículo 14.3 RH, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto no lo considera justificado pues el contrato privado incorporado a la escritura dejar claro cuál es el precio de la opción.

Respecto del tercer defecto también lo revoca; parte para ello del principio de la autonomía de la voluntad y de la posibilidad de configurar nuevos derechos reales así como de modificar los existentes ya tipificados, si bien esa autonomía debe de limitarse a la existencia de una razón justificativa suficiente, a la determinación precisa de los contornos del derecho real, y a la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico. En el presente caso, aunque hay una indeterminación inicial del objeto del derecho de opción (o bien la finca 1 o bien las fincas 2 a 5) dicho objeto es determinable, pues quedará determinado en el momento del ejercicio del derecho de la opción conforme a los términos de la escritura.

Finalmente respecto del último defecto lo mantiene por cuanto aunque el derecho de opción recae sobre varios bienes conjuntamente (fincas 2 a 5) y se configura como un derecho que tiene que ser ejercitado de forma indivisible sobre todas ellas, lo cierto es que para su acceso al Registro es necesario distribuir el precio entre las diferentes fincas a los efectos de servir de cifra de garantía en beneficio de posibles terceros titulares futuros de derechos sobre las fincas, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble correspondía si se ejercitara dicho derecho de opción.

COMENTARIO.- Por tanto, el plazo para el ejercicio del derecho no tiene por qué coincidir con el de duración del propio derecho de opción, pero ninguno de los dos puede superar el plazo de cuatro años desde la constitución del derecho que será el de la firma de la escritura.

También hay que diferenciar, cuando hay varias fincas, que desde el punto de vista civil es válido el pacto de que el derecho de opción recaiga conjuntamente sobre todas ellas (en base al principio de autonomía de la voluntad) y sin embargo para que dicho derecho pueda acceder al Registro haya que distribuir el precio de compra entre ellas a los efectos de que si alguna de las fincas pasara a un tercero antes del ejercicio del derecho de la opción y como consecuencia de dicho ejercicio el tercero se viera privado de la finca adquirida esté ya determinado el precio que, por subrogación de la finca, le deberá abonar o depositar el optante al tercero adquirente.(AFS)

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104.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz nº 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de exceso de cabida acordada en procedimiento ordinario. 

Hechos: se presenta sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se declara legítima propietaria de una finca registral a la sociedad demandante. Según la sentencia, la finca tiene una cabida de 115,57 áreas.

 El Registrador no accede a la práctica de la inscripción toda vez que la finca ya consta inscrita a favor de la citada sociedad demandante con una cabida de 15 áreas sin que el procedimiento ordinario sea el medio adecuado para el acceso al Registro de los excesos/defectos/rectificaciones de cabida.

 La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación:

 1) Recuerda su doctrina sobre la inscripción de los excesos de cabida: la registración de un exceso de cabida “stricto sensu” sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada de forma que la superficie que ahora se pretende hacer constar es la que debió reflejarse en su día. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado sería la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Es imprescindible que el registrador no tenga dudas acerca de la identidad de la finca y, si las tiene, deben estar fundamentadas en criterios objetivos y razonables.

 2) La DGRN revoca la calificación reconociendo que ya antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, se había admitido la inscripción de un exceso de cabida a través de un procedimiento judicial declarativo. Tras la citada reforma, es aplicable el nuevo artículo 204 LH.

 3) Por último, recuerda el Centro Directivo la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculaciones de fincas o de rectificaciones descriptivas que supongan diferencias de superficie superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita (artículos 9”b” y 198 y siguientes LH) y que para el caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerle directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro. (ER)

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105 a 110.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN VIRTUD DE DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADOS EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las inscripciones y cancelaciones ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un testimonio de un decreto de adjudicación y consiguiente mandamiento de cancelación (ER)

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106.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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107.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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108.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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109.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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110.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nájera a inscribir una escritura de donación de un derecho de habitación.

Hechos: Se otorga una escritura de donación intervivos, que se dice con eficacia post mortem, de un derecho de habitación al esposo de la donante, la cual no surtirá efecto hasta la muerte de la donante, que tiene el carácter de irrevocable (salvo por las causas legales), y que se condiciona a que el donatario no esté divorciado o separado de la donante en el momento de su fallecimiento. Se regulan también los supuestos de extinción del derecho.

El Registrador deniega la inscripción pues entiende que estamos ante una donación mortis causa del artículo 620 del CC, que no transmite de presente la propiedad, que es revocable y además que tiene que tener forma testamentaria.

El notario autorizante recurre y alega que la figura de la donación intervivos con eficacia post mortem está admitida en nuestro derecho por la jurisprudencia del TS y de la DGRN, que además es la querida por los otorgantes “causa matrimonii”, y por ello no es una donación mortis causa. En consecuencia puede pactarse el carácter de irrevocable, salvo los supuestos legales en los que proceda la revocación. Finalmente añade que a pesar de que la transmisión de la propiedad no se producirá hasta la muerte de la donante sí produce algunos efectos legales inmediatos, como son la transmisión irrevocable de la expectativa de derecho,  que queda restringido el poder de disposición de la donante sobre el derecho donado, tanto por actos inter vivos como mortis causa, y que el contrato afectará a  los herederos de la donante.

La DGRN revoca la calificación. Declara que es posible la donación tal y como ha sido configurada en la escritura, pues esta figura ha sido ya admitida por el TS y la DGRN.

Diferencia entre  donación mortis causa, en la que  el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y por ello la puede revocar, y  la donación intervivos con eficacia post mortem en la que sí lo pierde pues  hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionado suspensivamente a la muerte del donante, por lo que concluye que puede acceder al Registro de la Propiedad la donación, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. (AFS)

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112 a 114.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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113.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en las R. de 25 de enero de 2017 y de 10 de febrero de 2017 resumidas respectivamente en los Informes de Febrero y Marzo de 2017. (ER)

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114.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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115.*** SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL,  CONJUNTO INMOBILIARIO Y ELEMENTO PROCOMUNAL. VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS.

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2 a inscribir una escritura de ampliación de obra en construcción y división horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de una división horizontal complementada luego por otra. La ampliación de obra se realiza sobre elementos comunes y la modificación de la propiedad horizontal consiste en crear varios elementos privativos nuevos que se configuran como una subcomunidad cuya propiedad se vincula “ob rem” a los restantes elementos privativos preexistentes. No se presenta la licencia de obras sino un documento administrativo diferente, del que resulta que se concedió dicha licencia.

El registrador encuentra varios defectos. No se aporta la licencia de obras. No hay subcomunidad pues algunos de los elementos privativos carecen de unidad y dependencia funcional. La vinculación “ob rem” exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados, incluso de los titulares de cargas.

El notario autorizante recurre y alega que el documento administrativo presentado es un expediente sobre la caducidad de la licencia del que se deduce la existencia de dicha licencia, que el registrador no concreta los elementos privativos nuevos que incumplen esa unidad y dependencia funcional, y que las obras se aprobaron en Junta General por unanimidad y dado el tiempo transcurrido ha de presumirse que ha habido un consentimiento tácito de todos los propietarios. Considera también que se han añadido defectos nuevos respecto de la primera calificación de forma indebida que provocan indefensión al recurrente.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda en primer lugar que el registrador no está vinculado por anteriores calificaciones incluso aunque sean las suyas propias, pues caducado el asiento de presentación sin subsanar el defecto cesan los efectos de dicha calificación y ante una nueva presentación puede emitir una nueva calificación con nuevos defectos.

En cuanto al primer defecto, señala que hay que aportar la propia licencia para su calificación y no bastan documentos de los que se deduzca que existe tal licencia.

Respecto del segundo defecto, considera que no hay subcomunidad en el sentido de la Ley pues no hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros elementos comunes de la misma división horizontal; tampoco es un complejo inmobiliario al no existir dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, que participen de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Considera que la situación creada se asemeja más a la de los elementos procomunales que se caracterizan porque necesitan precisar el departamento privativo destinado al servicio común, y su conexión “ob rem” y cuota con los otros elementos privativos con los que se vincule y de los que sería inseparable. En el presente caso falta el consentimiento para dicha vinculación, conforme se dice en el defecto tercero.

Finalmente, respecto del último defecto, señala que esa vinculación “ob rem” de los elementos procomunales a los elementos privativos originarios, con la precisión de sus cuotas, exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad, no bastando un acuerdo de Junta General, aunque sea unánime ni una mera aclaración en escritura complementaria.

COMENTARIO.- Interesante y didáctica diferenciación de conceptos entre subcomunidad, conjunto inmobiliario y elemento procomunal. En cuanto a la necesidad o no de consentimiento individualizado para la configuración de los elementos procomunales (que pasarían de ser elementos comunes a procomunales) y su vinculación ob rem a todos los elementos privativos ordinarios anteriores habría que diferenciar:

Si se hace en proporción a las cuotas preexistentes, como parece ser el caso presente, entiendo que es un acto colectivo cuya competencia es de la Junta General y bastaría un acuerdo por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo sin necesidad de consentimiento individualizado de los copropietarios, dado que, en realidad, no se altera su derecho individual sino que sólo varía la naturaleza del bien sobre el que recae, pues de ser común pasa a procomunal.

Si no se hace en proporción a las cuotas preexistentes y por tanto no afecta a todos los copropietarios por igual, entonces además del acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad sería necesario el consentimiento individualizado de todos los copropietarios, pues al variar su cuota respecto de dichos elementos procomunales en realidad se está variando su derecho sobre los elementos comunes previos.

No entra la DGRN a valorar si además del consentimiento individualizado de los copropietarios se hace necesario el consentimiento de los titulares de cargas, por ejemplo de hipotecas, y la respuesta ha de ser negativa pues no son propietarios que tengan que votar el acuerdo de modificación de la propiedad horizontal. Otra cuestión será que, si ejercitan su derecho, puedan desconocer los acuerdos o las modificaciones adoptadas en Junta de Propietarios que les perjudiquen, como titulares de un derecho real preferente en caso de ejecución del mismo, lo que harán valer, en su caso, ante la autoridad judicial, pero ni es necesario su consentimiento para adoptar el acuerdo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal ni ello puede condicionar su inscripción. (AFS)

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116.** OBRA NUEVA «EN DOS CUERPOS». DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

 Hechos: se presenta escritura pública de declaración de obra nueva “antigua”.

 El Registrador aprecia inicialmente cuatro defectos si bien, posteriormente, en el trámite de informe en defensa de la nota de calificación, mantiene los dos siguientes:

Primero.- La existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca que pasa de ser rústica a urbana sin acreditarse debidamente aun cuando se aporta certificado municipal en los términos del art. 437 RH; se produce un defecto de cabida relevante sin acreditarse debidamente y, no se describen las fincas resultantes en los términos exigidos por la legislación hipotecaria.

Segundo.- La falta de licencia toda vez que la división de un edificio en dos volúmenes implica una parcelación.

 La Dirección analiza las siguientes cuestiones:

 Primera.- Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

 Segundo.- El certificado municipal del art. 437 RH no es el medio adecuado para poder asociar una referencia catastral a una determinada finca registral pero sí es el medio idóneo para identificar la finca registral con la realidad física.

 Tercero.- En cuanto a la posible parcelación urbanística, es doctrina registral reiterada que el concepto de parcelación urbanística trasciende actualmente de la estricta división material de la fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participación en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objeticos. Ver, por todas, R. de 10 de septiembre de 2015.

Recuerda el Centro Directivo su doctrina sobre la materia señalando que: “es el uso individualizado de una o varias partes de la finca, bien porque se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien porque exista algún otro elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, ni la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación bastan tampoco por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones”.

En el caso resuelto, estima la DGRN que no implica la existencia de una parcelación o división el que sobre una misma finca pueda declararse las obras nuevas correspondientes a diversas edificaciones existentes sobre la misma, pues la finca debe ser transmitida en su conjunto como una unidad. Cuando de los datos fácticos –no jurídicos– del expediente, el registrador tenga las dudas a que se refiere el art. 79 del RD 1093/1997, lo que procede es iniciar las actuaciones previstas en este precepto. Finalmente, concluye el Centro Directivo señalando que: “salvo los casos en que, conforme a la legislación aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jurídicos de división o segregación, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelación, el registrador debe limitar su actuación al marco procedimental del artículo 79 del Real Decreto de 1093/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificación de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelación urbanística”. (ER)

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117.** SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: SU RECTIFICACIÓN POR INSTANCIA. CAUDAL MÁXIMO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Linares, por la que se deniega la solicitud efectuada en instancia privada para la rectificación de una inscripción de servidumbre.

Hechos: Se trata de una instancia presentada en el registro por la que se solicita la subsanación y/o modificación de unas servidumbres constituidas sobre una finca en el sentido de eliminar de la inscripción toda mención al otorgamiento y/o limitación de caudales de agua, por no ser éstos competencia de una sociedad mercantil otorgante de dichas servidumbres, acompañándose copia autenticada de una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. 

 La registradora deniega tal pretensión por varios defectos:

  1. La instancia no tiene las firmas legitimadas.
  2. Que la sentencia que se acompaña dictada en un recurso contencioso-administrativo no contiene ningún acto inscribible.
  3. Y que la modificación de una inscripción al estar bajo la salvaguardia de los tribunales requeriría la concurrencia de la otra parte, o sea de los titulares del predio sirviente o sentencia firme en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos.

 Algunos de los firmantes de la instancia recurren la calificación negativa, aportando en su recurso la legitimación de sus firmas, y alegando, que es la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir el único órgano del Estado competente para otorgar las concesiones de aguas de naturaleza pública, y que la anotación registral de unas servidumbres constituidas por una entidad mercantil como derechos de conexión que incluyan además una asignación de caudales por una entidad mercantil es contraria a derecho.

 Subsanado por el recurrente el primer defecto, que no es objeto de recurso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación recurrida.

En relación al segundo defecto, nuestro Centro Directivo confirma que la sentencia que acompaña a la instancia presentada no contiene contenido inscribible en el Registro de la Propiedad. Dicha sentencia desestima un recurso interpuesto por una entidad mercantil, contra una resolución administrativa de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, que no se acompaña, pero que se refiere a la caducidad de una concesión administrativa de aprovechamiento de aguas, que no consta inscrita en el Registro y por tanto no puede ser ahora objeto de cancelación o modificación registral, precisamente por falta de previa inscripción de la concesión administrativa, conforme exige el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

 En lo que respecta a la alegación de las recurrentes en el sentido de que no fue procedente inscribir en su día el extremo de la servidumbre relativo a la asignación de determinados caudales máximos, recuerda la Dirección General que no es el recurso el cauce adecuado para discutir sobre la validez o nulidad de actos cuya inscripción se ha practicado, pues el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión  y que para modificar una inscripción practicada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales es necesario el consentimiento y concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del predio sirviente, o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación registral pretendida.

Se da la razón a los recurrentes en el sentido que no es una sociedad mercantil, sino el organismo público competente, quien puede asignar caudales de aguas públicas. Pero lo cierto es que la expresión que consta inscrita, tomada del título constitutivo de la servidumbre, y cuya cancelación parece pretenderse por las recurrentes, lo que dice es que el suministro de agua lo será «con un consumo máximo diario de un metro cúbico». La DG la considera como la fijación de una limitación al caudal máximo diario de agua de una servidumbre privada de acueducto. Y en esta hipótesis interpretativa, no sería procedente que los titulares de los predios dominantes pretendieran por sí solos cancelar una limitación registral inscrita a su derecho de servidumbre.

Por todo ello afirma con rotundidad la DG que la supresión de una expresión concreta inscrita y contenida en el titulo constitutivo de una servidumbre ha de ser consentida por el titular del predio sirviente. (MGV)

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118.** RECTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN FUERA DE PLAZO, INSCRIPCIÓN  Y RECURSO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la calificación de una escritura de compraventa de finca urbana.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un bien (en Aragón) en la que el vendedor, según el título previo, estaba casado en separación de bienes y su cónyuge había renunciado al derecho expectante, aunque no se acreditó en ese momento. El bien, no obstante, aparece inscrito con carácter privativo a favor del vendedor y además interviene en la venta la esposa que presta su consentimiento para la venta.

El registrador suspende inicialmente la inscripción solicitando la aportación de las capitulaciones matrimoniales. Una vez interpuesto el recurso por el notario y, aportada la escritura solicitada, el registrador revoca la calificación (pasados más de 5 días desde la interposición) por lo que considera que no procede ya la tramitación del recurso añadiendo que la revocación la ha realizado, no por la aportación de la documentación solicitada sino porque fue errónea en su momento.

El notario autorizante recurre y ante la posterior revocación de la calificación solicita que continúe la tramitación del recurso a efectos doctrinales.

La DGRN admite el recurso y revoca la calificación.

Recuerda que el objeto del recurso no es la denegación de la inscripción sino la calificación, por lo que se puede recurrir incluso aunque se hayan subsanado los defectos y practicada la inscripción (art. 325 LH in fine).  El registrador puede también revocar su calificación a la vista del recurso, pero en el presente supuesto aunque el registrador la ha revocado lo ha hecho fuera del plazo de cinco días establecido en el artículo 327 LH por lo que procede la tramitación y resolución del recurso.

En cuanto al fondo del asunto, al haber prestado el consentimiento ambos cónyuges consideran que no hay duda de que no hay ningún defecto la escritura debe de ser inscrita. (AFS)

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119.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. INEXISTENCIA DE ERROR MATERIAL NI DE CONCEPTO. INSCRIPCIONES EXTENSAS Y CONCISAS. AGRUPACIÓN.

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

  1. Mediante escritura pública, doña J. M. aporta a su sociedad conyugal con su esposo, cinco fincas, procediéndose a su agrupación por dichos cónyuges.
  2. El registrador inmatriculó tres de las fincas aportadas que no se hallaban previamente inscritas en el Registro y practicó la correspondiente inscripción sobre las otras dos fincas aportadas que sí figuraban inscritas en este Registro y como última operación las agrupa todas ellas.
  3. En la inscripción de agrupación señala que «se forma por agrupación de las fincas registrales y que la extensa es la primera de una de las fincas inmatriculadas.
  4. El marido de la aportante, solicita, en instancia, la rectificación de la inscripción al considerar que la extensa debe ser la inscripción 1.ª de la finca registral agrupada.

 La registradora suspende la inscripción al señalar que no existe error alguno ya que la primera operación registral realizada en virtud de dicha escritura fue la inmatriculación de la primera finca, a la que, en consecuencia, se remiten como extensa las demás inscripciones practicadas en virtud del mismo documento, entre ellas la inscripción 1ª de agrupación de la finca 19.336.

El recurrente considera que la extensa debería de ser la primera de la finca agrupada, careciendo de justificación la denegación formulada.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Para ello comienza haciendo referencia al principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Lo que implica  que la rectificación de los asientos exija, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación del registro ha de hacerse como indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, entre ellos, el motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento se rectifica en la forma determinada en el Título VII.

Según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se entiende cometido un error de concepto, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Para la rectificación de errores materiales o de concepto, la intervención/consentimiento del registrador es necesaria (artículos 213 y 217 de la Ley Hipotecaria). Y ello se debe a que, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, y en defecto de acuerdo entre las personas que deban de intervenir sería  necesaria la oportuna resolución judicial.

En el caso concreto que nos ocupa considera nuestro Centro Directivo  que no procede el procedimiento de rectificación de errores de concepto o materiales  ya que para acudir a él es preciso que se trate claramente de errores y así lo reconozca el registrador, lo que no ocurre en este caso, en el que la registradora mantiene como correcta la inscripción practicada y lo justifica suficientemente en su nota de despacho, siendo necesario en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley Hipotecaria, resolver la controversia en juicio ordinario.

Comentario: Curiosa resolución de mínima trascendencia pero que sin duda preocupó al interesado al no constar en la inscripción de la que  sería la finca definitiva todos los datos del negocio reflejado en el documento.

Realmente  el registrador actuó correctamente y con la lógica que le impone el artículo 245 de la LH, es decir hacer la extensa en la primera inscripción practicada materialmente que fue la inmatriculación de una de las fincas. Pero quizás, a la vista del artículo 381 del RH que dice que “Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor”, el interesado tenía parte de razón pues qué duda cabe que la agrupada era la finca principal o de mayor valor de todas las que contenía el documento. Claro que para aplicar este artículo, en caso de agrupación, es preciso forzar la mecánica registral pues la agrupación siempre va a ser la última inscripción a practicar. Reconocemos, no obstante, la conveniencia de que en esta inscripción se refleje la totalidad del negocio y de las circunstancias del artículo 9 de la LH y 51 de su Reglamento,  para evitar que cuando se suministre publicidad formal de la única finca ya existente sea necesario darla también de los datos que resultan de una finca registral y físicamente inexistente. Quizás lo aconsejable en estos casos sea, forzando el RH y la LH, y aunque implique un plus de trabajo hacer dos inscripciones extensas. (MGV)

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120.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.

Hechos:

Se trata de un testimonio judicial, presentado en el registro, por el que se solicita la inscripción de varias operaciones contenidas en un acuerdo transaccional privado homologado judicialmente.

El registrador suspende la inscripción basándose en la existencia de tres defectos:

  1. En primer lugar considera que el documento presentado no es título inscribible ya que se limita a acreditar la existencia de un acuerdo transaccional privado que carece de eficacia traslativa de dominio. Asimismo reconoce que la homologación judicial del acuerdo le da los efectos atribuidos por la Ley a la transacción judicial –art.º 415.2 de la LEC–  pero faltaría la  ejecución del auto, bien mediante escritura pública, bien mediante mandamiento judicial que ordene la puesta en posesión, ejecución e inscripción de la transacción.
  2. No constan las circunstancias personales de los firmantes del acuerdo transaccional homologado.
  3. Y finalmente dice en su nota que en el referido acuerdo transaccional se describen dos fincas, bajo los números 1) y 2), y en el punto segundo del mismo acuerdo, las partes acuerdan que la finca descrita pase a ser propiedad exclusiva de Doña T. R. S sin que se especifique si es la finca 1) o 2), o son ambas fincas.

La recurrente alega en relación a los tres defectos señalados que el documento es inscribible, ya que se trata de una sentencia judicial firme sin que sea necesario encontrarse en un proceso ejecutivo, que los datos de los firmantes constan en el propio documento inscribible, y en relación al último,  que la transmisión se refiere a las dos fincas.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los dos primeros defectos y estima el recurso y revoca la nota de calificación respecto del tercer defecto.

En relación al primer defecto, comienza haciendo referencia al  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

 Así, considera necesario que debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: ‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, declara que no se puede equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario ya que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados a darle cumplimiento.

 Y aunque el acuerdo se pueda alcanzar tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, para que el mismo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En relación al segundo defecto relativo a la falta de expresión de las circunstancias identificativas de los intervinientes declara nuestro Centro Directivo que el principio de determinación o especialidad registral, configurado con carácter básico en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establece cuáles son las circunstancias que han de reflejarse, según cada caso, en los asientos de inscripción, circunstancias que deben por tanto venir consignadas en los títulos que sirven de base para practicar esos asientos.

 Y en cuanto al último defecto revocado por la DG, considera que aunque literalmente se utiliza el término «finca» en singular, sin embargo, del contexto del acuerdo transaccional (artículo 1285 del Código Civil) debe interpretarse que la adjudicación se refiere a ambas fincas.(MGV)

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121 a 123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la anotación de prórroga de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

122.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotación de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

125.() LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 1 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la registradora de la propiedad interina de Rivas-Vaciamadrid a inscribir una transacción homologada judicialmente.

Reitera contenido de la Resolución de 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017), número 100 de este mismo Informe. (JAR)

 

 

127.** OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD PARA HACER CONSTAR LAS COORDENADAS Y LA GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 2 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Rinconada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración obra nueva terminada.

Supuesto de hecho. Es objeto del recurso decidir si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva terminada manifestando la registradora dudas de identidad de la finca para hacer constar las coordenadas de la superficie de parcela ocupada, así como la necesaria previa georreferenciación de la parcela.

Doctrina de la Resolución.

1 Alcance de la obligación de georreferencia el suelo ocupado: El artículo 202 LH proclama “de manera general, clara y sin excepciones, que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Este requisito se aplica a cualquier inscripción que se pretenda a partir del día 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero sólo exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.

.2 ¿La georreferenciación del suelo ocupado exige siempre la delimitación georreferenciada de la finca sobre la que se ubica la edificación, instalación o plantación? NO. Sólo será preciso cuando, por existir dudas fundadas de identidad, deba acreditarse ante el registrador que la porción de suelo ocupada por la edificación, instalación o plantación está dentro del perímetro de la finca (cfr. Resoluciones 28 de septiembre de 2016 ó 6 de febrero de 2017), dudas que en este caso no se han expresado.

3 Delimitación de las posibles dudas: Las dudas han de referirse a que (i) la representación gráfica coincide en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o a que se esté encubriendo un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias. En cualquier caso el juicio de identidad no puede ser arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

4 Casuística sobre las dudas de identidad: La Resolución entra en el examen de una serie de casos que son útiles porque objetivan una materia que tiene un acusado ingrediente subjetivo:

(I) No cabe argumentar como objeción la existencia en el Registro de una nota marginal caducada relativa a un expediente de reparcelación, pues carece de virtualidad jurídica y no debe ser tomada en consideración para la calificación.

(ii) No cabe alegar la existencia de un posible título reparcelatorio porque no produce el cierre del Registro hasta que se inscriba con la consiguiente cancelación de las fincas de origen.

(iii) No cabe alegar la posible invasión -no acreditada- del dominio público (199LH), pues “de las circunstancias del expediente no resulta acreditada gráficamente la invasión de dominio público, sino una mera sospecha o indicio”.

(iv) Además, tampoco consta en qué forma afectaría la inscripción de la georreferenciación que se pretende a las fincas colindantes, o qué elementos o circunstancias fácticas de las mismas se vería afectadas (situación, linderos, etc).

 (v) Sí cabe alegar, como sucede en el caso cuestionado, las dudas de identidad de la parcela catastral y de la finca registral teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: a) que se altera la naturaleza de la finca, inscrita como rústica y ahora se dice urbana, pero sin acreditar ni coincidir la nomenclatura y el número de población de la calle en que se ubica. b) Se alteran superficie y linderos.

5 Reiterando el criterio de anteriores resoluciones, manifiesta que la forma de acreditar las coordenadas georreferenciadas en el caso de la porción de suelo ocupada está más suavizada que en otros supuestos, y en este sentido:

(i) No precisa ser aportada la georreferencia necesariamente en el concreto formato GML exigido por la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

(ii) Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

 En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

(iii) En el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.

(iv) La obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación (aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro) no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. (JAR)

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128.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. DERECHO TRANSITORIO. CITACIÓN COLINDANTES. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 6 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 5, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida. 

Hechos: se presenta acta de notoriedad complementaria a un título público de adquisición solicitando la inscripción de un exceso de cabida superior al diez por ciento de la cabida inscrita sobre una finca procedente por segregación.

La registradora se opone a la inscripción por no constar la notificación a los colindantes y por tener dudas de identidad de la finca al proceder la misma por segregación de otra estando, por tanto, su superficie determinada desde el origen.

La Dirección General confirma la calificación. En esta resolución interesa destacar los siguientes aspectos:

Primero.- Normativa aplicable. En el caso resuelto, el asiento de presentación se extendió tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 pero el procedimiento notarial se inició en fecha anterior (en 2014).

Según la Disposición Transitoria Única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 206, sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad.

 A la vista de esta Disposición, procede distinguir:

– Si se trata de una pretensión de inmatriculación al amparo del anterior artículo 205 LH: es aplicable la nueva regulación resultante de la Ley 13/2015.

– Si, como ocurre en el presente caso, se trata de un procedimiento distinto de los de inmatriculación iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (1 de noviembre de 2015): se aplica la normativa anterior incluso cuando la documentación con la que se concluya el procedimiento se presente en el Registro con posterioridad al 1 de noviembre de 2015. En consecuencia, se estima aplicable el párrafo 1º del artículo 298.3 RH.

Segundo.- La intervención de los titulares de las fincas colindantes.

a) La necesaria participación de los titulares de predios colindantes. Señala la Resolución que: “la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o, en perjuicio de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión”.

b) Forma de la notificación. Es aplicable el artículo 202 RN y la doctrina contenida en la de 5 de marzo de 2012 según la cual: “»…siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el precepto (202 RN), ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. En los casos de negativa a la recepción del documento por persona idónea, la falta de entrega del mismo es imputable al destinatario, por lo que esta circunstancia no debe impedir la eficacia de la actuación objeto de comunicación. Sin embargo, esta regla general puede tener excepciones si la norma que regula la materia, de la que emana el requisito de la notificación exige, en caso de que no haya sido posible la entrega, la cumplimentación de otras actuaciones, principalmente, la notificación edictal (…)”.

Tercero.- Las dudas de identidad de la finca, al tratarse, en el caso resuelto de una finca procedente por segregación. El Centro Directivo reitera su doctrina sobre lo que debe entenderse por exceso de cabida frente a lo que es propiamente una inmatriculación y que las dudas del registrador – que no podrán ser arbitrarias, genéricas o meramente temerarias – pueden y, deben, generar una calificación negativa.

a) La regla general.- Tratándose de una finca formada por segregación, la regla general es que se estima que debe tener una cabida necesariamente determinada, razón por la cual, la normativa vigente contempla el supuesto de previa segregación como motivo suficiente, por sí mismo, para albergar dudas fundadas acerca de si la nueva medida pretendida para la porción segregada, cualquiera que sea su magnitud relativa con respecto a la que consta inscrita, perteneció siempre a la finca de la que se predica (la segregada), o, en realidad, pertenece a otra finca (el resto de matriz o colindantes).

b) Por excepción a la regla anterior, se ha admitido la posibilidad de declarar excesos de cabida en fincas procedentes de segregación, cuando la finca consta inscrita en tales términos que no permiten dudar de ese exceso. Así ocurre, por ejemplo, cuando los linderos que constan en la inscripción y en el título son fijos. (ER).

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129.** DESISTIMIENTO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 6 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sabadell n.º 4, por la que se deniega el desistimiento de un asiento de presentación. 

Hechos: la Notaría autorizante presenta en el Registro de modo telemático una escritura de elevación a público de acuerdos sociales por el que se amplía el capital de una sociedad y, como consecuencia de dicho aumento, se aportan varias fincas. El aportante solicita, mediante instancia privada con firmada legitimada, el desistimiento del asiento de presentación.

El Registrador deniega el destisimiento por ser ésta solicitado sólo por el transmitente – aportante de modo que si se accediese al desistimiento se causaría un perjuicio para el adquirente que no ha prestado su consentimiento.

La Dirección General, tras reconocer que la regla general en nuestro sistema es que la actuación del registrador sea rogada, interpreta el artículo 433 RH, el cual, permite que el desistimiento sea solicitada por “el presentante o los interesados” y concluye señalando que: “Respecto del concepto de «interesado», debe entenderse que lo es el interesado por cuya orden actúe el presentante, dado que, si el desistimiento puede solicitarlo el presentante, que de conformidad con el artículo 39 del Reglamento Hipotecario se considera comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual ostenta la representación de cualquiera de los citados en el mismo artículo, es evidente que también el representado puede solicitarlo. Pero para ello será preciso, en el presente expediente, que se acredite que el presentante es representante únicamente del transmitente y no del adquirente. En defecto de esta acreditación se requiere el consentimiento de todos los interesados”.

En consecuencia, desestima el recurso. (ER)

130.** DIVISIÓN MATERIAL Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: LICENCIA O DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE PRESCRIPCIÓN.

Resolución de 7 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división material y extinción de condominio.

Hechos: Se presenta una escritura pública otorgada el 31 de marzo de 1989 por la que se  procede a la división material de finca y extinción de condominio.

La registradora suspende la inscripción por el siguiente defecto: No se protocoliza ni acompaña licencia de segregación, tal como exige la normativa vigente, sino un informe emitido por la Gerencia Municipal de Urbanismo de 2014, en el que se hace constar que “resulta indivisible la finca propiedad de la solicitante y no se puede otorgar licencia de segregación sobre la misma”.

Los recurrentes alegan que en la documentación presentada se demuestra que formaron por división las dos nuevas fincas y las mismas catastradas y a nombre cada una de su respectivo propietario, teniendo hoy la consideración de suelo urbano en que existen construcciones por las que se tributa el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para cuya división no se obtuvo licencia municipal y por el tiempo transcurrido ha caducado la acción de la Administración para restablecer la legalidad urbanística, citando expresamente la doctrina de la Resolución de la  Dirección General de 17 de octubre de 2014, a la que haremos referencia con posterioridad.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Para ello, comienza haciendo referencia a toda la normativa que exige para inscribir las segregaciones que se acredite el otorgamiento de licencia o su declaración municipal de innecesariedad citando  el apartado 2 del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el artículo 165 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha y el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Todo ello hace que el Registro de la Propiedad se conciba como instrumento fundamental en el control preventivo de la irregularidad urbanística, concretándose respecto de los actos de parcelación, en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, actuación, en principio independiente, del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo.

A continuación, hace referencia a el problema de derecho intertemporal que se plantea cuando se presenta en el Registro, en este caso el año 2016, un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación vigente y que se produjo en fecha, en que la legislación aplicable no exigía licencia para las mismas o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.

Nuestro Centro Directivo, interpretando la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo relativa a la retroactividad de la ley, ha señalado que el problema de derecho intertemporal  en el caso concreto que nos ocupa debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil–.

 Lo anterior deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado es presupuesto, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

Asimismo, hace referencia a su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 que reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, debiendo de constatar que haya prescrito la posible infracción y  además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse.

 Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley estatal de Suelo, salvo que, como dispone el propio precepto se haya practicado previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración.

La doctrina anterior permite compatibilizar:

 – el reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico

 – con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.

Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

 Declaración administrativa que no resulta acreditada en el presente supuesto, por lo que procede  a confirmar la calificación, de modo que las alegaciones de los recurrentes respecto a la antigüedad de la parcelación deberán ventilarse en el seno del procedimiento administrativo y, en su caso, contencioso-administrativo. (MGV)

131.* ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN EN REBELDÍA PROCESAL PLAZOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

Resolución de 7 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación realizada por el registrador de la propiedad de Leganés n.º 2, relativa a un testimonio emitido por letrada de la Administración de Justicia.

Hechos: Se presenta en el registro testimonio de sentencia firme dictada en el seno de un procedimiento en el que se dirimía un proceso judicial de disolución de la comunidad existente entre dos personas respecto de una finca registral y en la que la finca se adjudica a la parte demandante siendo la parte demandada declarada en rebeldía procesal.

El registrador suspende la inscripción basándose en la existencia de dos defectos:

  1. Por no constar las circunstancias personales del demandante.
  2. Y porque al haber sido dictada la sentencia en rebeldía de la parte demandada no consta que haya transcurrido el plazo máximo previsto en la Ley para la revisión de la sentencia.

En cuanto al primer defecto es objeto de subsanación por el recurrente y en cuanto al segundo alega que el registrador aplica el art 502.2 LEC y por tanto un plazo de 16 meses de suspensión desde la notificación de la sentencia sin tener en cuenta la jurisprudencia relativa a la situación de rebeldía procesal cuando se produce de modo voluntario y sin que haya habido ningún supuesto de fuerza mayor que haya impedido al demandado personarse en el proceso.

La Dirección General  desestima el  recurso y confirma la calificación impugnada, diciendo que la cuestión que se plantea en este expediente relativa a si es inscribible un testimonio de una sentencia de ejercicio de la acción de división de cosa común dictada en rebeldía procesal de uno de los demandados, sin que conste el transcurso de los plazos indicados por la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar en el propio testimonio la firmeza de la misma, ha sido ya resuelta por la misma de forma uniforme al entender que dictada una sentencia en rebeldía procesal de los demandados resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, del que se deriva que aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución ,es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

La Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia:

  • El primero, de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente;
  • El segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal,
  • y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia.

 El transcurso de los plazos indicados ha de resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

 En la sentencia presentada no constaba nada  sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni sobre la forma ni efectividad de las notificaciones a partir de las cuales se cuentan dichos plazos, circunstancias, todas ellas  esenciales para la calificación del registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. (MGV)

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132.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS

Resolución de 8 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Ponferrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Hechos:

Se trata de un auto judicial dictado en un procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

La finca consta inscrita a nombre de A, casado con B, con carácter presuntivamente ganancial.

Los promotores adquirieron la finca de B por documento privado de fecha 20 de mayo 2003, que es la única heredera de A.

También consta que B está ya fallecida y que le sucede una sobrina.

La registradora considera que no existe una verdadera interrupción del trato sucesivo ya que al existir un heredero, lo adecuado sería que éste eleve a público el contrato privado de compraventa, llevado a efecto en su día entre los titulares registrales y los promotores del expediente de domino.

Los recurrentes entienden que sí que existe interrupción del tracto al no ser los interesados en la inscripción causahabientes de los titulares registrales ya que ellos adquirieron la finca de B, que no era titular registral del 100 por 100 de la propiedad, sino únicamente del 50 por 100, habiendo adquirido el otro 50 por 100 por herencia de su esposo, sin haber efectuado título notarial o judicial al efecto y sin, por tanto, haber inscrito su pleno dominio en el Registro de la Propiedad.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, para ello considera que en primer lugar hay que determinar la normativa aplicable al supuesto de hecho, ya que pese a ser un documento presentado en el Registro  con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. Siéndole por tanto de aplicación la norma contenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, según la redacción anterior a la expresada Ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.

 En lo que respecta del fondo del asunto parte la DG de su doctrina reiterada en la materia por la que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca a favor del promotor,  por una triple razón:

a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y

c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor.

Este carácter excepcional justifica que el registrador deba de llevar a cabo una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la  indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales.

Por lo anterior su normativa es objeto de interpretación restrictiva, y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

Nuestro Centro Directivo entiende que no hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos. Esta doctrina, ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuya regla primera prevé que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos».

Sí que existiría tal interrupción cuando existan varios títulos pendientes de inscripción  y también cuando el promotor del expediente haya adquirido, no de todos, sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral.

Sin embargo, en el presente caso, la adquisición por los promotores se realiza de la única heredera del titular registral, concurriendo la circunstancia de que, además, es también titular con carácter presuntivamente ganancial de la finca. Sin que se aprecie ni se haya invocado, la existencia de una dificultad extraordinaria para la elevación a público de la documentación, sino justo lo contrario, al expresarse en el auto quién ha sucedido a la titular que otorgó el documento privado de compraventa, por lo que consta identificada quién debe proceder a dicha elevación a público del documento privado de adquisición de los promotores.

Esta doctrina no queda modificada por el hecho de que el auto entienda justificada la reanudación del tracto interrumpido ya que el deber del registrador de cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes no excluye que el mismo sea competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales lo que no se ha producido en el caso estudiado.(MGV)

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133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO

Resolución de 9 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de legado y adjudicación de bienes de herencia.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de dos escrituras de entrega de legados en las que concurren las siguientes circunstancias: son otorgadas por los legatarios sin intervención de los herederos, alegándose que las herencias están distribuidas totalmente en legados. Se da la circunstancia de que en los testamentos se dispuso, junto con los legados, una institución residual de heredero “en el remanente”. Los herederos nombrados renunciaron las herencias y también lo hicieron los sustitutos vulgares que se habían previsto.

¿Cabe entender que las herencias están distribuidas en legado totalmente cuando hay una institución de heredero “en el remanente”? NO.

¿Pueden los legatarios tomar por su propia hereditaria los bienes legados en el presente caso? NO.

No obstante las renuncias de herederos y sustitutos ¿es necesario probar que no hay más sustitutos que los renunciantes? SI.

¿Habiendo autocontrato es preciso incluirlo expresamente en el juicio notarial de suficiencia del poder? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La institución de heredero “en el remanente” obliga a que se tenga que acreditar cumplidamente que toda la herencia está distribuida en legados, no bastando la afirmación de los otorgantes para desvirtuar lo dispuesto por el testador. “Debe tenerse en cuenta que (…) la causante ordenó en su testamento un llamamiento a título de herencia en el remanente, por lo que no hay base alguna para especular, tal y como hace el recurrente y al menos en el reducido marco en el que se desenvuelve el recurso contra la calificación registral, que la herencia se ha distribuido íntegramente en legados”.

2 Los legatarios no pueden tomar por su propia autorizada posesión de los bines legados y hacerse la entrega de los mismos, pues “según el artículo 885 del Código Civil, «el legatario no puede ocupar por su propia autoridad la cosa legada, sino que debe pedir su entrega y posesión al heredero o al albacea, cuando éste se halle autorizado para darla». Así pues, conforme el artículo 885 del Código Civil, el legatario, por regla general, no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos”.

En el presente caso no hay albaceas facultados para ello, de modo que, si no hay herederos testamentarios por haber renunciado, lo procedente es nombrar herederos abistentasto, que serán los que deban entregar los legados por aplicación de “la regla general de que la entrega deben hacerla los herederos, salvo que se acreditase de forma indubitada que toda la herencia se ha distribuido en legados”.

3 Sobre la prueba de la inexistencia de otros sustitutos además de los renunciantes: la solución parte de si el llamamiento ha sido o no efectivo, pues, “cuando comparecen sustitutos descendientes, siendo efectivo el llamamiento sustitutorio (…) no es necesario acreditar que haya más descendientes” (RRDGRN de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016)., no puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en los respectivos testamentos, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

En el presente caso el llamamiento no ha sido efectivo, sin embargo, pues no comparece ninguno de los sustitutos previstos y se manifiesta que no hay otros que los renunciantes, caso en el que habrá que acreditar que los pretendidos sustitutos son los únicos que hay y que, a su vez, no tienen persona alguna que pueda sustituirles. Es esa renuncia, como incompleta, el defecto que se señala en la calificación.

En cuanto a los medios de prueba posibles, como han señalado las RRDGRN

de 1 de marzo de 2014 y 29 de enero y 6 de junio de 2016), resulta especialmente hábil como medio de prueba el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial (párrafos tercero y cuarto del artículo 82 del Reglamento Hipotecario), sin perjuicio de que sean posibles otros medios para acreditar la inexistencia de sustitutos, “entendiendo actualmente este Centro Directivo que pudiera admitirse incluso la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso. (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013)”.

4 En relación con la autocontratación y el conflicto de intereses reitera la doctrina de la RDGRN de 13 de febrero de 2012, en el sentido de que (i) la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, por lo que (ii) a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii».

Comentario.

Únicamente destacar que la DGRN reitera su doctrina sobre la entrega de legados, materia sobra la que ha tratado en los últimos tiempos en varias resoluciones.

La regla general es que el legatario no puede por su propia autorizada tomar posesión de los bienes legados salvo que esté expresamente autorizado por el testador y siempre que no haya legitimarios interesados en la herencia, cuya participación en la entrega es obligada.

Tampoco pueden intervenir unilateralmente los prelegatarios aunque, según la doctrina científica y la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 1876 y 18 de julio de 1900), tal entrega no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario que a la vez sea el heredero único, pues, si existen otros herederos (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado. (JAR).

134.*** EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. SOBRANTE Y ACREEDORES POSTERIORES A LA NOTA / CERTIFICACIÓN CARGAS.

Resolución de 9 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ACM)

HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria existen otros acreedores posteriores a la nota de expedición del certificado de cargas que no han comparecido.

La finca se adjudica al acreedor hipotecario por una cantidad que no excede del total de responsabilidad hipotecaria en su conjunto, pero sí hay exceso de imputación en el importe por intereses de demora.

– La REGISTRADORA califica negativamente, señalando, conforme a los Arts. 132-3 y 4 LH y 692 LEC, que el sobrante (exceso de imputación, no puede compensarse con otros conceptos) debe ponerse a disposición de los acreedores posteriores, aunque hayan anotado después de haberse expedido la Certificación de cargas.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre arguyendo que solo debe consignarse el sobrante a favor de los acreedores anteriores a la nota expresiva de la certificación de cargas, no a los posteriores, que conociendo el procedimiento y pudiendo comparecer en él, no lo han hecho. En consecuencia el acreedor puede destinar ese sobrante a satisfacer el importe total de su deuda (Art. 692 “in fine” LEC) cuando el propietario del bien es el propio deudor.

    – La DGRN estima el recurso y revoca la calificación, reiterando el “obiter dicta” que formuló en las Res DGRN de 11 de marzo de 2014, de 3 de julio 2015 y de 7 de junio de 2016, por lo que tanto solo tienen derecho a la consignación los acreedores anteriores a la nota de expedición de cargas o bien a los posteriores que se hayan personado voluntariamente en el procedimiento; pero No a los posteriores que no hayan comparecido pues, de lo contrario, se obligaría al Juez a una actitud inquisitiva, que va en contra de las reglas generales del sistema y tener que solicitar nueva certificación registral expedida al tiempo de repartir el sobrante, lo que ningún precepto establece, se precisaría a este efecto que estuviese prevista una norma (los trámites procesales están sujetos a reserva de ley ex art 117 CE-78). Por tanto, si en el proceso de ejecución no se conoce la existencia de tales acreedores posteriores, y el deudor es el titular de la finca, no cabe hablar de sobrante, sino que procedente satisfacer al acreedor ejecutante la totalidad de lo reclamado, aunque exceda de los límites de la responsabilidad hipotecaria por los diferentes conceptos.  (ACM).

135. *** VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA, CONCLUIDO EL CONCURSO POR FALTA DE BIENES

Resolución de 10 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos: mediante auto del mes de marzo de 2016, una sociedad mercantil es declarada en concurso de acreedores acordando el Juez de lo Mercantil, simultáneamente, la conclusión del mismo por insuficiencia de la masa activa así como su extinción y el cierre de la hoja en el Registro Mercantil.

En el mes de julio de 2016, esto es, con posterioridad, la citada sociedad vendió las participaciones indivisas de la finca registral de que era titular. Dichas participaciones se encontraban gravadas con hipoteca y se procedió a la cancelación de las mismas, previa condonación de la parte del crédito no cubierta con el importe de la venta.

En el mes de noviembre de 2016, se dicta providencia –sin que conste su firmeza – y el Juez de lo Mercantil resuelve que. no constando solicitud de reapertura, y dado que el concurso está archivado, carece de competencia para autorizar o refrendar la compraventa de julio de 2016.

 El Registrador inscribe la escritura de cancelación de hipoteca pero califica negativamente la escritura de compraventa por entender que la condonación de parte de la deuda por parte de la entidad acreedora y, consiguiente cancelación de hipoteca, implica la aparición de un “activo sobrevenido” con posterioridad a la declaración de conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa siendo necesario la ratificación de dicha venta por parte del Juez de lo Mercantil ya que, condonada la deuda, la finca, el activo, debería destinarse al pago de los restantes acreedores. Además, se alega la falta de legitimación de los administradores de la sociedad extinguida para el otorgamiento de la escritura de compraventa toda vez que la apertura de la fase de liquidación conlleva el cese de los administradores sociales extinguiéndose su poder de representación.

La Dirección revoca la calificación:

 1) Comienza analizando lo que doctrinalmente se denomina “concursos sin masa”, cuestión que ha sido recientemente tratada en la R. de 14 de diciembre de 2016.

 2) El Centro Directivo considera que en este expediente no se dan los presupuestos para la reapertura del concurso ex artículo 179.2 de la Ley Concursal en la medida en que la cancelación de hipoteca se encuentra dentro de las operaciones liquidatorias que deben llevarse a cabo por la administración de la sociedad toda vez que el acreedor hipotecario no hubiera consentido la cancelación si no hubiera percibido el importe de la venta posterior y ello aunque la venta se haya producido a favor de un tercero y no del propio acreedor.

 3) La extinción de la sociedad: el artículo 178.3 de la Ley Concursal. Dispone el citado precepto que, “3. La resolución judicial que declare la conclusión del concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa del deudor persona jurídica acordará su extinción y dispondrá la cancelación de su inscripción en los registros públicos que corresponda, a cuyo efecto se expedirá mandamiento conteniendo testimonio de la resolución firme”. Interpretando este precepto señala la DG que: “La definitiva desaparición de la sociedad (…) sólo se producirá cuando la cancelación registral prevista en el citado artículo responda a la situación real; o sea, cuando la sociedad haya sido liquidada en forma y se haya satisfecho a los acreedores y no quede patrimonio sin repartir”. En cuanto a la forma de proceder a la liquidación, la Ley Concursal distingue según el concursado sea persona natural o jurídica:

– Si el concursado es persona natural: el juez designará un administrador concursal que deberá liquidar los bienes existentes y pagar los créditos contra la masa (artículo 176 bis.4).

– Si el concursado fuera persona jurídica: la resolución judicial que abra la fase de liquidación contendrá la declaración de disolución si no estuviese acordada y, en todo caso, el cese de los administradores o liquidadores, que serán sustituidos por la administración concursal, sin perjuicio de continuar aquéllos en la representación de la concursada en el procedimiento y en los incidentes en los que sea parte (artículo 145.3).

 4) ¿Qué ocurre cuando la apertura y la conclusión del concurso se producen de manera simultánea de forma que aún no se ha designado al administrador concursal? La doctrina ha apuntado diversas soluciones que son analizadas en la resolución si bien a juicio del Centro Directivo: “(…) la situación es equiparable a aquellas en que la junta social no ha designado liquidador alguno, lo que por otra parte en este caso no podría efectuarse ya que la sociedad se ha extinguido en sede concursal. La consecuencia ha de ser, por tanto, la conversión automática de los anteriores administradores en liquidadores de forma que el último administrador con cargo inscrito sea quien, actuando como liquidador, mantenga su poder de representación, si bien limitado, como sucede con la personalidad de la sociedad, a las operaciones de liquidación”.

 Por lo tanto,

 1º. El último administrador que conste inscrito tiene capacidad para llevar a cabo las operaciones liquidatorias posteriores

 2º Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las operaciones liquidatorias que afecten a los inmuebles que, como en este supuesto, permanezcan en el haber social será necesario además que se acredite que no se ha solicitado la reapertura del concurso conforme a lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley Concursal. En el caso resuelto se cumplen las formalidades necesarias para inscribir las escrituras aunque debe acreditarse la firmeza de la resolución judicial que se pronunciaba sobre la inexistencia de solicitud de reapertura del concurso. (ER)

136.() VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 10 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Idéntica a la resolución de la misma fecha resumida con el número anterior (135) de este mismo informe. (ER)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MARZO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME MARZO 2017.

Nueva York. Por María Núñez.

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN
  3. DISPOSICIONES GENERALES
  4. Cuerpo de Aspirantes a Registradores
  5. RESOLUCIONES 
  6. 47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN
  7. 49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES
  8. 50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.
  9. 53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS
  10. 54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
  11. 60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.
  12. 61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
  13. 64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV
  14. 65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA
  15. 66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.
  16. 67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN
  17. 75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES
  18. 76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR
  19. 77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE
  20. 78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO
  21. 79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO
  22. 80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  23. 81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA
  24. 83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL
  25. 84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS
  26. 85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN:

Este mes no hay disposiciones ni sentencias con transcendencia registral: por nombrar alguna la Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

En la Sección II, la constitución del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles por Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero.

En cuanto a las RESOLUCIONES publicadas en febrero destacamos:

  • La de 16 de enero que reitera la necesidad de cumplir los requisitos de la legalidad urbanística en los documentos judiciales, y la posibilidad de inscribir una segregación sin licencia “por antigüedad” al haber transcurrido el plazo de que dispone la administración para reaccionar en reposición de la legalidad
  • las de 17 de enero y 18 de enero que vuelven a reiterar los supuestos en que procede exigir el libro de edificio en las obras nuevas (no en las declaradas por antigüedad y si en las de licencia independientemente de su destino salvo que la legislación autonómica disponga otra cosa) y que el registrador no puede apreciar que se trate de obras de escasa entidad
  • La de 19 de enero sobre las facultades del contador partidor, entre las que admite la de rectificar una partición inscrita cuando está todavía pendiente de aceptar por los herederos y por tanto inscrita bajo condición suspensiva
  • La de 19 de enero que sistematiza los efectos del concurso de acreedores una vez alcanzado un convenio con los acreedores y aclara competencia judicial para ejecutar hipotecas una vez abierta la fase de liquidación
  • La de 20 de enero sobre el derecho de transmisión hereditario y los efectos de una sustitución vulgar impuesta en el testamento del transmitente, así como la interpretación de la aceptación tácita del artículo 1000 CC en los caso de renuncia.
  • De 24 de enero que considera que en una inmatriculación del 205, cuando la registradora le surgen dudas sobre si la finca está o no ya inscrita ya no es aplicable lo dispuesto en los arts. 300 y 306 RH, pero puede acudirse al procedimiento declarativo del art. 204.5, pero también al del art. 203 ya que en su tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora
  • La de 24 de enero, sobre la partición en Galicia y la necesidad de liquidar previamente la sociedad de gananciales para inscribir la adjudicación por entero de una finca ganancial por parte de uno de los cónyuges, distinguiendo el caso de otros dos resueltos por el Centro para el caso de un pacto de mejora por existir el consentimiento del cónyuge del mejorante o sus herederos y otro en el que la mejora no era con transmisión actual por lo que solo se reflejaría una situación interina
  • Las de 25, 30 y 31 de enero, 1 y 7 de febrero sobre el traslado a papel de los documentos telemáticos judiciales y la comprobación de su autenticidad mediante CSV
  • la de 25 de enero sobre los intereses garantizados en una hipoteca, que en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes sonlibres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos, es decir la posibilidad que se pacte una responsabilidad hipotecaria por intereses inferiores a los realmente devengados

 

TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN

        Las cuestiones a las que alcanza la calificación registral de los documentos judiciales se contienen en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario y 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015, de 2 de julio). Estos preceptos deben integrarse con el régimen previsto en los artículos 521 y 522 LEC. De estos preceptos resulta que la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a los siguientes extremos: la competencia del Juez o del Secretario Judicial, la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas de la resolución y, los obstáculos que surjan del Registro.

        Además, deberá tenerse en cuenta lo establecido en otras normas especiales, como el artículo 501 LEC sobre accesión de rescisión de sentencia firme a instancias del declarado rebelde (por todas, R. de 3 de septiembre de 2015 y de 6 de noviembre de 2015); el artículo 524, sobre necesidad de firmeza de la resolución (R. de 27 de septiembre de 2010); o, la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativa a los decretos de adjudicación firmes dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria (ver: R. de 25 de enero de 2016).

Por el contrario,  la calificación registral no alcanza a las siguientes cuestiones:

Primero.- El fondo de la resolución judicial. La Dirección General, en numerosas resoluciones, ya desde 1902 y hasta nuestros días, por todas, R. de 6 de septiembre de 2014, ha afirmado que el Registrador no puede enjuiciar si los razonamientos jurídicos por los que el juzgador concluye su fallo están ajustados a Derecho y es lógico que sea así porque el Registrador carece de la jurisdicción y los medios procesales que el derecho positivo concede el juzgador para decidir.

Segundo.- Los trámites del procedimiento, como por ejemplo, el modo de practicar las notificaciones. En este sentido, afirma la Resolución de 18 de marzo de 2014 que: “(…) no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales”.

Tercero.- La legitimación de las partes en el procedimiento por ser una cuestión de apreciación estrictamente judicial.

        Son extremos a los que alcanza la calificación de los documentos judiciales los siguientes:

  1. La competencia del Juez o Secretario.

Tal y como ha quedado expuesto, el primer extremo al que alcanza la calificación de los documentos judiciales es la competencia del Juez o Secretario Judicial. La Dirección General (por todas, Resolución de 15 de enero de 2009), al tratar de la competencia, distingue, entre, los supuestos de competencia “imperativa”, es decir, aquellos casos en que la competencia puede ser apreciada de oficio por el Juez y,  la competencia “dispositiva”, que son aquellos casos en que es posible la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente. Tras la LEC 1/2000, la regla general es el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial. Se exceptúan aquellos casos en los que la Ley la atribuya expresamente carácter imperativo, como sucede, a modo de ejemplo, en sede de ejecución hipotecaria (artículo 684 LEC) o, en caso de concurso de acreedores (artículos 8 Ley Concursal y 86 LOPJ). En lo que a la calificación registral se refiere, es doctrina del Centro Directivo que la competencia “imperativa” cae dentro de la calificación del Registrador quedando excluida la denominada competencia “dispositiva” pues ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes.

  1. La congruencia del mandato con el expediente que se hubiera dictado.

        No todo procedimiento es apto para general cualquier tipo de resolución o mandato judicial. En función de la naturaleza de la acción ejercitada, el procedimiento e suno u otro. A la necesidad de preservar esta correspondencia, en cuanto la resolución judicial dictada en el procedimiento pretenda su acceso y eficacia registral, responde la exigencia de califiación por el registrador de la congruencia del mandato con el expediente o procedimiento que se hubiera dictado. Consecuencia de ello, no es calificable la incongruencia de la demanda con la sentencia sino, tan sólo la incongruencia entre, el procedimiento seguido y la resolución adoptada. Por todas, cabe citar la R. de 24 de febrero de 2006.

  1. Las formalidades extrínsecas de la resolución.

        Sobre la calificación de las formalidades extrínsecas de la resolución ha tenido ocasión de pronunciarse el Centro Directivo, entre otras, en las siguientes Resoluciones:

R. de 11 de julio de 2011: la ausencia del sello del juzgado o tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas sobre la autenticidad del mismo y por lo tanto calificable por el registrador.

R. de 22 de marzo de 2010: es necesaria la identificación adecuada del Juez o Secretario que expide el documento.

R. de 29 de octubre de 2015: es necesario que en el documento consten las circunstancias personales de las partes, ex artículo 51.9 RH, aunque consten en asientos anteriores o en la oficina liquidadora.

R. de 15 de junio de 2010: es necesario que en el documento conste la debida descripción de la finca, así como la determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse.

– La necesidad de firmeza de la resolución ha sido abordada por numerosas resoluciones recordando que el concepto de firmeza es “único” que es el que resulta del artículo 207.2 LEC sin que quepa hablar de “firmeza a efectos registrales”. Por todas, cabe citar la R. de 19 de octubre de 2012 o la de 20 de octubre de 2016.

  1. Los obstáculos que surgen del Registro.

        La ya citada Resolución de la Dirección General de 18 de marzo de 2014 ha distinguido, con acierto, entre los “obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro”, como son, por ejmplo, los relativos al tracto sucesivo o los derivados de la existencia de prohibiciones de disponer inscritas (artículos 20 LH y 145 RH), y, los “obstáculos que resultan de la legislación hipotecaria”, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación registral. A estr tipo de obstáculos se refieren, por ejemplo, los artículos 522.1 o 738 de la LEC.

  1. El cumplimiento de la normativa sectorial.

        Es doctrina registral reiterada que, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 y 78 RD 1093/1997. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Ver resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010, 30 de abril de 2014, o, la más reciente de 16 de enero de 2017.

 

DISPOSICIONES GENERALES

Albania: se suprime la legalización de documentos públicos

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.

El 3 de septiembre de 2003 la República de Albania se adhirió al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. En el momento de la adhesión formuló la siguiente declaración:

«En relación con el párrafo primero del artículo 3 del Convenio, el Departamento Consular del Ministerio de Asuntos Exteriores será la autoridad competente para la expedición del certificado.»

Pero España objetó la adhesión entonces, por lo que el Convenio no entró en vigor entre la República de Albania y España. 

El 7 de febrero de 2017 España ha retirado esta objeción a la adhesión de la República de Albania. En consecuencia, el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, ha entrado en vigor entre la República de Albania y España el 7 de febrero de 2017.

PDF (BOE-A-2017-2061 – 1 pág. – 149 KB)   Otros formatos

Disposiciones autonómicas: no ha habido

  

Tribunal Constitucional: no ha habido

 

SECCIÓN II:

Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Tras la conclusión de las oposiciones convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio (ver resumen), el Tribunal calificador remitió a la DGRN la lista definitiva de aprobados, que ahora se publica, conforme al art. 277 LH y art. 507 RH.

También, cumpliéndose lo dispuesto en el último párrafo del artículo 508, último párrafo, RH se constituye el Cuerpo de Aspirantes (aunque no se diga expresamente, salvo en el título de la orden), y se nombran «aspirantes al expresado Cuerpo» a los opositores aprobados por su orden de puntuación (ha de entenderse miembros del Cuerpo de Aspirantes, en vez de aspirantes al Cuerpo).

  1. Cecilia Sánchez Fernández-Tresguerres.
  2. Rafael Linares Linares.
  3. Berta Cobos Millán.
  4. María Lorena Varela Candamio.
  5. Miguel Bernardo García.
  6. Celia María Tornel García.
  7. Ana María Cuesta López-Mateos.
  8. María Teresa de Torres Echevarría.
  9. Paloma Torres Amate.
  10. María Belén Avanzini Antón.
  11. Mariana Toscano Lería.
  12. Álvaro Campo Sampayo.
  13. María Alejandra Castaño Verde.
  14. José Blas Pau de Echave-Sustaeta.
  15. Cristina Eugenia Sánchez López-Muelas.
  16. Beatriz Jara Íñigo.
  17. Ana María Rodríguez López.
  18. Beatriz Moreno Sanz.
  19. Paula Chust Mares.
  20. María Arroyo Meneses.
  21. María del Carmen Prieto Bedoya.
  22. María Crespo Álvarez.
  23. Pedro Benítez Melgar.
  24. Natividad Alcoba Otón.
  25. Marta Hernández Gómez de Liaño.
  26. Carlota Rodríguez Núñez.
  27. María Cruz Borlado Palomino.
  28. María Teresa Zapico Díaz.
  29. Antonio David Álvarez Gil.
  30. Asia Aglae Gómez-Morán Esteban.
  31. Marta Blanco Iglesias.
  32. Ángel Borja Ureta García.
  33. Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos.
  34. Edivia García de Vinuesa Cáceres.
  35. Belén Macarena Gómez Sánchez de Vera.
  36. Andrés Castiñeira Cuenca.
  37. María Gloria Tejera García-Suelto.
  38. Amparo Fernández Solís.
  39. Rebeca Alonso Segura.
  40. Clàudia Manchini Vidal.
  41. Sonsoles Verdejo García.
  42. Emilio Sánchez González.
  43. María del Mar Pardo Alcobas.
  44. Victoria Pérez de la Cruz Martínez.
  45. Isolda Vilches Rodríguez.
RESOLUCIONES 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

46.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura pública de agregación de dos fincas registrales. Con el fin de cumplir el art. 9 LH, se aporta, como representación gráfica alternativa, un levantamiento topográfico suscrito por un Ingeniero Técnico Agrícola.

La Registradora señala como defecto que dicha representación gráfica no cumple con las exigencias impuestas en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015, entre ellas, el formato informático GML.

La Dirección General confirma la nota de calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) La incorporación de representación gráfica es preceptiva en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Por lo tanto, es exigible cuando se trate de una finca resultante de una agregación como ocurre en el caso resuelto (art. 9 LH).

2) Ámbito temporal de aplicación del art. 9 LH: se aplica a todo documento presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, cualquiera que sea la fecha del otorgamiento.

3) La calificación registral:

– Regla general: en aquellos casos en los que resulte preceptiva la aportación de la representación gráfica (que son los casos del art. 9, letra b, primer párrafo LH: inmatriculación de fincas, operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos), no es necesaria la tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH sin perjuicio de que, una vez practicada la inscripción correspondiente, se practiquen las notificaciones a los titulares de derechos inscritos (art. 9, letra b, párrafo séptimo).

– Excepciones: Esta regla general enunciada presenta dos importantes excepciones:

1) Cuando exista alguna rectificación de la superficie de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita o,

2) Cuando se produzca alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art. 9, letra b, párrafo cuarto LH).

4) Cuándo puede aportarse una representación gráfica alternativa: según el art. 10.3 LH, Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos”.

5) Requisitos que ha de cumplir la representación gráfica alternativa: los contenidos en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015.

 6) Efectos: según el art. 10.5 LH, “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”. (ER).

PDF (BOE-A-2017-1219 – 9 págs. – 214 KB)   Otros formatos

 

47.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN

Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: el documento objeto de calificación es un mandamiento judicial en que el transcribe una sentencia firme en la que se declara probado que un matrimonio, casado en régimen de sociedad de gananciales, resultan ser los legítimos propietarios de dos parcelas, las cuales, forman parte de una finca registral, al haberla adquirido en contrato privado de compraventa del transmitente, quien, a su vez, las había adquirido, también en documento privado, de una comunidad de propietarios y ello con fundamento en el art. 1957 CC. La citada parcela nunca se segregó de la matriz y continúa amillarada en el Catastro de Urbana a nombre de la comunidad de propietarios.

La Registradora suspende la inscripción por haberse apreciado los dos siguientes defectos:

1) Falta acompañar licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad.

2) Por figurar inscrita el dominio de un determinado número de participaciones de la finca matriz a nombre de personas distintas de los demandados.

Son cuestiones a destacar de esta resolución, las siguientes:

Primera.- La exigencia de licencia cuando se trate de documentos judiciales. La Dirección General declara que tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, 78 RD 1093/1997 y en los arts. 169 y 171 de la LOUA. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Esta misma exigencia se recogió en las resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010 o de 30 de abril de 2014, entre otras.

Segunda.- El derecho intertemporal.

 – Regla general: La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura – o la sentencia – en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

– Ver: Resoluciones de 27 de enero y de 23 de julio de 2012 y de 17 de abril de 2015:

– Ver este trabajo sobre el derecho intertemporal.

– Excepción: cuando haya transcurrido el plazo de que dispone la Administración para reaccionar en reposición de la legalidad a tenor de la normativa vigente permitiendo su acceso registral por la vía del art. 28.4 de la actual Ley del Suelo de 2015, de aplicación en cumplimiento de la Disposición Transitoria 4ª CC sin perjuicio de la posterior notificación a la Administración por parte del registrador (arts. 28.4 “b” y 65.3).

Ver: R. de 16 de julio de 2013R. de 17 de octubre de 2014R. de 28 de febrero de 2015.

Tercera.- En cuanto al segundo de los defectos, este es, el hecho de estar inscritas un determinado número de participaciones de la finca a favor de diversos titulares, personas distintas de los demandados, que no han sido parte en el procedimiento, la Dirección confirma la calificación con fundamento en el art. 40 letra “a” LH.

Cuarta.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante sentencia declarativa de dominio. Según el Centro Directivo, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar en el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.   Ver R. de 17 de marzo de 2016

Quinto.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante expediente de dominio.

El expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultan aplicables, no solo cuando se carece de un título –material o formal– inscribible necesario para esa reanudación sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión.

– Ver R. de 28 de abril de 2016.

Sexto.- La sentencia declarativa de dominio por usucapión.

 La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral es inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 por la que fija doctrina en relación con la usucapión «contra tabulas», declara que en esta materia rige lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado. (ER).

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49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES

Resolución de 17 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.

Hechos: Se otorga una escritura de Declaración de Obra Nueva de dos naves industriales, una de ellas por antigüedad y la otra con licencia municipal en Castilla La Mancha.

El registrador exige, respecto de la segunda nave con licencia, la aportación al Registro del Libro del Edificio. Se aporta el Libro, pero se solicita la calificación sustitutoria; la registradora sustituta se opone y no emite dicha calificación por entender que no cabe al haberse inscrito ya el documento en el Registro.

El notario autorizante recurre y alega que la legislación de Castilla La Mancha solamente exige el Libro del Edificio para las viviendas, pero no para los restantes edificios.

La DGRN estima el recurso. En cuanto a la posibilidad de recurso y calificación sustitutoria, a pesar de haber sido subsanado el defecto, la admite, pues el objeto del recurso no es la inscripción sino la calificación. Es lo que antes se llamaba recurso a efectos doctrinales.

En cuanto a la cuestión de fondo recuerda  que:

.- Para las Obras Nuevas declaradas por antigüedad no es exigible el depósito del Libro del Edificio conforme a lo dispuesto por el artículo 202 LH y artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

.- Para las Obras Nuevas declaradas con Licencia es exigible el Libro de la Edificación para la inscripción en el Registro de todo tipo de obras (incluso de autopromoción de una vivienda) formalizadas conforme al artículo 28.1 de la Ley del Suelo y 9.1.A LH salvo que la legislación autonómica sustantiva no lo exija. Este es el caso de Castilla La Mancha que sólo lo exige para viviendas, conforme al artículo 2 del  Decreto 81/2007 de 19 de junio. (AFS)

 

50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.

Hechos: Se otorga Acta de Terminación de Obra Nueva en Aragón realizada con Licencia, de una construcción destinada a explotación ganadera, cuya obra nueva en construcción consta ya inscrita.

El registrador suspende la inscripción pues exige que se aporte el Libro del Edificio.

La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario aportar dicho Libro, ya que se trata de una construcción de escasa entidad a la que no le es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, conforme a su artículo 2.2.A.

La DGRN desestima el recurso con el argumento de que de las tres condiciones que exige dicho artículo, (que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan de forma eventual o permanente carácter residencial ni público, y que se desarrollen en una sola planta) la primera no puede ser apreciada por el registrador pues implica un juicio de valor de carácter técnico.

Recuerda que el Libro del Edificio deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. (AFS)

 

51.() SENTENCIA EN REBELDÍA DEL DEMANDADO

Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario en el que el demandado fue declarado en rebeldía.

– Reitera la Resolución DGRN nº#184/16  (R. 12 de mayo 2016

– Por tanto, las sentencias dictadas en rebeldía del demandado, aunque sean firmes, solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA. Para poder practicar inscripciones o cancelaciones es preciso que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC)  (ACM).

 

53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Carolina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aclaración de otra de aprobación y protocolización de operaciones particionales de herencia.

Supuesto de hecho. Está inscrita la partición realizada por los contadores partidores pero aún no ha sido aceptada por ninguno de los herederos. En esta situación, los contadores partidores otorgan escritura de rectificación descriptiva de las fincas adjudicadas para adaptarlas a la realidad.

Lo que se discute es la posibilidad de que los contadores partidores puedan, concluida la partición (escriturada e inscrita), otorgar escrituras de subsanación, rectificación o aclaración de la partición inscrita por si solos ya que ninguno de los herederos ha aceptado aún la herencia. 

Se alega en contra de dicha posibilidad que, desde la inscripción, despliegan su eficacia los principios de legitimación registral y tracto sucesivo. Se argumenta en contra que ello no es así porque la inscripción está bajo la condición suspensiva de que sea aceptada por los herederos, y mientras tanto no despliegan sus efectos los principios indicados.

Doctrina de la resolución. Antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible la rectificación de las descripciones de las fincas por parte de los contadores-partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales, esto es con el de aquel de los herederos que hubiere aceptado y tuviese constancia su aceptación en el Registro.

Comentario.

1 Facultades de los contadores partidores: El artículo 1057 CC, según el cual corresponde al contador partidor «la simple facultad de hacer la partición» ha de ser interpretado con flexibilidad, y así se ha hecho incluyendo entre sus facultades aquellas que hayan de ser presupuesto para el desempeño de esa función de contar y partir. Lo que no cabe es que pueda llevar a cabo actos que excedan de lo que la partición es y exige.

2 Inscripción de derechos sujetos a condición suspensiva: La posibilidad de inscribir derechos bajo condición suspensiva está fuera de toda duda (art. 23 LH).

3 Inscripción de partición hecha por contador partidor.

a Si aún no han aceptado la partición los herederos: no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva, sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia del heredero se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante» (R. 19 de septiembre de 2002).

b Caso de aceptación por todos o alguno de los herederos: Si bien mientras no esté aceptada por ninguno de los herederos hay una situación de pendencia, desde el momento en que se haya aceptado por alguien, al ser la partición un acto que afecta a todos ellos, para su modificación se necesita el consentimiento del heredero que haya aceptado y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos.

4 Utilidad de la interpellatio in iure: Para evitar la perpetuación de esta situación de pendencia y dado que no hay un plazo legal para la aceptación de la herencia –la doctrina lo equipara al plazo de la acción para reclamarla, esto es treinta años– los herederos que ya hayan aceptado, si los hubiere, o el mismo contador-partidor, pueden ejercitar la acción de interpellatio in iure prevista en el artículo 1005 del Código Civil -en su nueva redacción de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. (JAR)

 

54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Linares a expedir una certificación de dominio y cargas. 

Hechos: se presenta mandamiento solicitando la expedición de certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral para una ejecución hipotecaria. La citada finca figura inscrita a favor de una sociedad mercantil, en concurso de acreedores, en fase de convenio, debidamente aprobado e inscrito.

La Registradora deniega la expedición de la certificación hasta que se acredite la situación en que se encuentra el concurso –si ha concluido– o, la posible afección de los bienes a la actividad empresarial y la competencia para iniciar la ejecución, mediante la oportuna declaración del Juez del concurso sobre el carácter necesario o no de los bienes.

Notificada la calificación, el citado mandamiento es objeto de nueva presentación acompañado de una diligencia en la que, entre otros extremos, se hace constar que: “en nada afecta a la actividad del ejecutado la ejecución sobre la finca hipotecada pues una vez abierta la fase de liquidación, dicha sociedad queda disuelta no siendo pues objeto de su actividad por ende la finca que es objeto de ejecución”.

La Registradora deniega nuevamente la expedición de la certificación por resultar de los antecedentes del Registro que la sociedad, titular registral, se encuentra concursada e inscrita la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio siendo competente para tramitar la ejecución el Juez del concurso con fundamento en el art. 57.3 Ley Concursal.

Para la resolución del presente expediente es preciso tener en cuenta que tanto la constitución de hipoteca objeto de ejecución como el inicio del procedimiento han tenido lugar en la fase de convenio pero cuando se solicita la expedición de certificación del art. 688 LEC, consta en el Registro la apertura de la fase de liquidación.

La Dirección confirma la calificación y reitera su doctrina que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) Efectos derivados de la aprobación del convenio:

1) Con la aprobación del convenio, quedan sin efecto la intervención o suspensión de las facultades patrimoniales del deudor y las limitaciones de los arts. 43 y 44 de la Ley Concursal recuperando el deudor la totalidad de las facultades dispositivas. Queda pues fuera de toda duda la posibilidad de formalizar préstamos y créditos hipotecarios (arts. 133.2, 137.1 Ley Concursal).

2) Si en el convenio se han establecido medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor y dichas limitaciones han sido objeto de constancia registral, los actos contrarios a tales medidas pueden tener acceso registral pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite. Si el convenio no hubiera establecido tales medidas prohibitivas o limitativas la transmisión es plenamente eficaz, pudiendo, incluso, cancelarse los asientos referentes al concurso (art. 137.2 Ley Concursal).

2) La posibilidad de practicar anotaciones de embargo aprobado el convenio.

Aprobado el convenio y, en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial del deudor (art. 1911 CC), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenados por juzgados o administraciones distintas del Juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo (Resoluciones de 8 de abril y 14 de diciembre de 2013: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-mayo.htm).

 3) La ejecución de los créditos en la fase de convenio.

 – Durante la fase común del concurso, se produce la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares en los términos de los arts. 55 y 56 de la Ley Concursal.

– La aprobación del convenio conlleva el levantamiento de la suspensión de la ejecución sobre los bienes del concursado que resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. Desaparece todo obstáculo para la ejecución separada de los créditos siendo indiferente la calificación del mismo – concursal o contra la masa – y siendo indiferente también la naturaleza de los bienes – necesarios o no para la continuación del ejercicio profesional o empresarial del deudor -.

– Al cesar los efectos del concurso, el Juez del concurso deja de tener competencia para el conocimiento de las acciones y procedimientos con transcendencia para el patrimonio del deudor.

4) Créditos contra la masa.

– El art. 84.2.5º de la Ley Concursal califica como “créditos contra la masa”: “los generados por el ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor tras la declaración del concurso (…) hasta que el juez acuerde el cese de la actividad profesional o empresarial, o declare la conclusión del concurso” siendo competencia del Juez del Concurso la calificación de los créditos como créditos contra la masa (art. 84.4 Ley Concursal y Resolución de 29 de mayo de 2013.

– Según el art. 84.4 de la Ley Concursal: “(…) no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe un convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos”.

– Como ya defendiera la Resolución de 29 de mayo de 2013, “(…) la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro, que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada, bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada del convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de la apertura de la fase de liquidación, a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año”.

 5) La fase de liquidación.

 – Con arreglo al art. 57.3 de la Ley Concursal: “3. Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.

6) La competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal.

– Con fundamento en el art. 100 RH, la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal es materia que cae dentro de la calificación registral.

– La jurisprudencia mercantil distingue según se trate o no de bienes necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, correspondiendo en todo caso al Juez del concurso esta determinación ex art. 56.5 de la Ley Concursal.

1) Cuando la garantía real esté constituida por “bienes necesarios” para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor la competencia para la ejecución corresponde al Juez del concurso.

2) A la inversa, cuando se trate de “bienes no necesarios”, la ejecución de las garantías reales corresponde al juez que sea competente según las normas extra – concursales.

7) Caso resuelto.

En el caso resuelto en esta resolución, el proceso de ejecución hipotecaria se inició habiendo sido aprobado el convenio por lo que la competencia correspondería al Juez ordinario pero, antes de solicitar la expedición de certificación de dominio y cargas, se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, se da la circunstancia de que el crédito garantizado con la hipoteca no es un crédito concursal si no un crédito contra la masa por lo que no se ve afectado por el contenido del convenio que es de fecha anterior.

Una vez producida la apertura de la fase de liquidación, procede suspender el curso de las actuaciones pasando la competencia al juez del concurso, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada (art. 57.3). El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los derechos que la ley procesal le concede si cumple todos los requisitos necesarios para una ejecución singular en esta fase pero se produce un cambio del juzgado competente, que pasar a ser el juzgado mercantil, y con la previsión de que el sobrante obtenido de la ejecución, de haberlo, pasará a formar parte de la masa de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales. (ER).

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 56.** RENUNCIA «EN FAVOR DE», SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Resolución de 20 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche nº 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de partición y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

1 Tras el fallecimiento intestado de doña F.J.B en el año 1995, son llamados como herederos abintestato sus cinco hijos, entre ellos doña M.D.S.J, quien fallece en al año 2015 sin descendientes y sin que conste haber aceptado o repudiado la herencia materna.

2 Doña MDSJ había otorgado testamento abierto, ley de su sucesión, en el que instituye heredero a su esposo don J.A.A.S y lo sustituye vulgarmente para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad por don R.A.S.

3 Don J.A.A.S otorga junto con sus cuñados la escritura de herencia de su suegra (doña F.J.B) y «renuncia de manera expresa e irrevocable a todos cuantos derechos deriven y correspondan» en la misma a favor de los hermanos de su esposa (que son los herederos abintestato junto con la esposa del renunciante).

Cuestiones.

1 ¿A la vista de lo expuesto, cabe entender que don  J.A.A.S ha renunciado a la herencia de su esposa con la consiguiente eficacia de la sustitución vulgar ordenada? NO.

2 ¿La intervención en la herencia de su suegra supone la aceptación táctica de la herencia de su esposa (aceptación preceptiva para poder ser transmisario)? SI.

3 ¿La renuncia de don J.A.A.S a la herencia de su suegra y a favor de sus cuñados supone aceptación de la misma según el artículo 1000 CC?NO.

Doctrina de la RDGRN.

1 Es necesario distinguir las dos herencias concurrentes, la de la madre y la de la hija. Sólo en esta última está prevista la sustitución vulgar.

2 No puede entrar en juego la sustitución vulgar porque el marido ha aceptado la herencia de su esposa. Se trata de una aceptación tácita (art. 999 CC) puesta de manifiesto al otorgar el marido la herencia de su suegra y renunciarla en favor de personas determinadas.

3 La renuncia que hace el marido a la herencia de su suegra es terminante y clara a favor de unas personas determinadas (lo que en principio implicaría una aceptación de la herencia conforme al artículo 1000.1 CC), sin embargo en el presente caso no puede hablarse de aceptación por cuanto los beneficiados por la renuncia son los mismos que resultan llamados por la ley, y de ahí que no quepa considerarla aceptada por imponerlo así el artículo 1000.3 CC

4 Frente a la aceptación tácita del artículo 999, que permite que la labor del intérprete alcance subjetivamente la propia declaración de voluntad para decidir cuándo hay o no una aceptación, los términos en que se expresa el artículo 1000 CC son objetivos, de modo que, constatado el supuesto de hecho de la norma, la consecuencia que se derive es la fijada por el artículo, sin que quepa entrar a interpretar el sentido o al alcance subjetivo de la declaración de voluntad o comportamientos manifestados. Por ello, si la renuncia se realiza en favor de todos los coherederos indistintamente y de forma gratuita, y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia (art. 1000.3 CC).

5 La renuncia traslativa, que implica la aceptación de la herencia por el renunciante, es aquella en la que el llamado, sin beneficiarse de la herencia, modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia de una renuncia abdicativa», es decir, de una renuncia pura y simple. La renuncia abdicativa, que no implica aceptación de la herencia, es aquella en la que el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta sin determinación ni alusión al destino de la misma (STS de 7 de abril de 1953).

Comentario. A destacar de la Resolución lo que dice respecto del artículo 1000 CC, cuyo texto es terminante y se produce en términos objetivos, sin dejar lugar para la interpretación de la voluntad del renunciante. Por ello, aun cuando su voluntad de beneficiar a personas determinadas se manifieste claramente, si dichas personas son las mismas que heredarían por ley, no se entiende aceptada la herencia por el renunciante, ya que su renuncia no modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia abdicativa. (JAR)

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57.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación practicada por la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 de la inscripción de dominio que obraba favor de una entidad mercantil sobre finca registral. 

Es doctrina reiterada del Centro Directivo que:

1) El registrador no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las suyas propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

2) El objeto del expediente del recurso contra las calificaciones de los registradores es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho. No es el cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

3) Una vez practicado el asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. (ER)

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58.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Roque, por la que se suspende la calificación de una escritura de cesión de derechos de uso y disfrute preferentes de puesto de atraque integrado en una concesión administrativa. 

 Hechos: presentada escritura pública en el Registro, es objeto de calificación negativa por no practicar la retención del 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del importe del precio para los no residentes en los términos del artículo 25 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de la Renta de no residentes. Al tiempo de emitir el informe en defensa de la nota de calificación, el Registrador rectifica su calificación y procede a la inscripción del título.

La Dirección General reitera su doctrina señalando que el objeto del recurso es la calificación negativa de forma que habiendo rectificado el registrador su calificación, el recurso queda sin objeto. (ER).

59.* RECURSO GUBERNATIVO: ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

– HECHOS: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta a inscripción, por el Procurador del Banco ejecutante, testimonio del Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca, es un 3er Poseedor (que adquirió con posterioridad a la hipoteca y que inscribió su derecha ANTES de la certificación de dominio y cargas) no ha sido demandado, sino solo notificado (por edictos) de la ejecución hipotecaria.

Se da la circunstancia de que el Banco, emplea para la demanda una certificación de dominio y cargos que tenía 4 años de antigüedad y en la que aún no aparecía el actual 3er poseedor; quien en cambio sí aparece ya en la nueva certificación que el Registrador expide para el procedimiento de ejecución.

– El REGISTRADOR califica lógica y negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC).

Luego, entiende además el registrador en su informe, que con el escrito de recurso no resulta acreditado fehacientemente el poder de representación (para recurrir) del banco recurrente a favor del procurador.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre exponiendo que conforme al Art. 689 LEC bastaría con una simple notificación al 3er poseedor (y trata de ampararse en que la certificación de cargas solicitada 7 años antes aún no reflejaba el cambio de titular registral).

  – La DGRN, SALVO en cuanto a la acreditación de la representación,  desestima el recurso y confirma la calificación que:

    a) Reitera las Res DGRN de 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que ( 132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). Además el Banco acreedor habría podido conocer fácilmente tal situación si hubiera empleado una certificación más reciente.

    b) Y en cuanto a la acreditación de la representación Reitera las Res DGRN de 19 enero 2015 y 18 mayo 2016: dado que el registrador, conforme al art 325.a) LH, NO ha concedido el plazo de 10 días para subsanar el defecto, la DGRN puede comprobar en el recurso, si resulta o no suficiente tal acreditación. En el presente caso la DGRN estima que SÍ quedó acreditada, desestimando el defecto advertido en el informe registral, dado que es el mismo Procurador que el reseñado el Testimonio Judicial, por lo que el Juez ya valoró en su momento su legitimación, considerándola suficiente para el procedimiento de ejecución, y por tanto también para recurrir gubernativamente en la fase final de inscripción. (ACM).

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60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de compraventa.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por compraventa en escritura, existiendo como título previo otra escritura de herencia.

La registradora deniega la inscripción ya que manifiesta que tiene dudas de la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya registrada.

El notario autorizante recurre y argumenta que las dudas no pueden basarse sólo en coincidencias en la descripción literaria sino que tienen que estar justificadas con referencia a representaciones gráficas, pues en otro caso se introduciría un elemento de arbitrariedad proscrito por el ordenamiento.

La DGRN desestima el recurso, después de analizar lo dispuesto sobre la materia en el artículo 205 LH. Comienza por argumentar que el juicio del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el caso concreto las dudas de la registradora están debidamente manifestadas, identificando la concreta finca y titular que pudiera verse afectado por la operación que pretende acceder, y también que no resulta legalmente exigible para la existencia de tales dudas que las fincas queden localizadas física o catastralmente, como interpreta el notario recurrente.

Se plantea también la cuestión de si, ante tales dudas, puede acudirse o no al procedimiento previsto en el artículo 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, y concluye que no, pues tales artículos han de entenderse derogados por la Ley 13/2015.

El interesado, ante esta situación de dudas de identidad de la finca por el registrador, puede o bien recurrir la calificación ante el Juez de Primera Instancia competente que en juicio verbal puede decidir sobre la inmatriculación, o instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia, o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH. (AFS)

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61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de protocolización de operaciones particionales.

Hechos: Se otorga un Acta de Protocolización de operaciones particionales por un contador partidor, en Galicia.  En el testamento la causante reparte los bienes, y respecto de los gananciales ordena que la adjudicación de dichos bienes lo sea en su totalidad. No se ha realizado previamente la liquidación de la sociedad de gananciales existente con su esposo premuerto. Dos de los tres hijos y herederos de ambos causantes ratifican las operaciones, pero no el tercero.

La registradora suspende la inscripción de uno de los bienes porque es ganancial y considera que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales.

La interesada recurre y argumenta que no es necesaria tal liquidación, ya que al haber premuerto el marido a la causante el bien no era ganancial sino postganancial y que la validez de la disposición del bien entero está reconocida por la doctrina y jurisprudencia que cita.

La DGRN desestima el recurso.

Parte de considerar  que es una sucesión sujeta al derecho especial de Galicia y por tanto que la legítima es una “pars valoris”, que es posible la partición por mayoría de los herederos, y también la partición conjunta de ambos cónyuges,  aunque sea en testamentos separados, con adjudicaciones con independencia del origen de los bienes.

Recuerda que la naturaleza de la legítima en Galicia vendrá determinada por la fecha de fallecimiento del causante y no por la de la partición. En el presente caso el marido de la causante falleció antes del cambio legislativo, por lo que la legítima de los hijos será una “pars bonorum”.

En cuanto al fondo del asunto debatido, recuerda que es posible la disposición de un bien ganancial completo o  de los derechos que ostente el testador sobre un bien ganancial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1379 y 1380 CC y artículo 206 de la Ley 2/2006 de Galicia, de contenido similar.

De las anteriores normas y de la jurisprudencia que cita concluye que en las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general  la liquidación previa de la sociedad de gananciales y por ello que no puede reconocerse la eficacia definitiva del acto particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible.

Recuerda también que en Galicia cabe la posibilidad de la partición realizada por mayoría de los herederos, conforme a los artículos 295 y siguientes de la Ley 2/2006 de Galicia, y que ello sería aplicable al presente supuesto, aunque el marido de la causante haya fallecido en 1993, ya que la partición habrá de regirse por las normas vigentes en el momento en que se otorgue pero que al no haberse seguido el procedimiento previsto en dicha norma la partición realizada no puede inscribirse. (AFS)

62.** UNIDAD DE ACTO EN DOS ESCRITURAS SEGUIDAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESAFECTACIÓN, VENTA DE ELEMENTO COMÚN Y AGRUPACIÓN.

Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de desafectación de elemento común y compraventa.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de dos escrituras otorgadas el mismo día y ante el mismo notario con números consecutivos de protocolo. 

En las mismas se daba cumplimiento a dos sentencias en las que se ordenaba lo siguiente: (i) Desafección de un pasillo que es elemento común de un edificio, (ii) posterior venta del mismo a un propietario, (iii) quien debe agruparlo a su propiedad privativa resultando una sola finca con una cuota de propiedad horizontal determinada.

En la primera escritura comparecen el representante de la comunidad de propietarios, que documenta el acuerdo de desafección y vende el pasillo al propietario. En la segunda escritura el propietario agrupa la finca a su propiedad privativa con la asignación de la nueva cuota en los términos fijados por la sentencia.

El defecto que opone la calificación es que toda esta relación jurídica compleja debería haberse documentado en unidad de acto en una sola escritura.

Doctrina de la DGRN

La Resolución estima el recurso en base a que «ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso, como afirma la registradora, que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto».

Comentario.

El resultado final da unidad sustancial a la relación jurídica compleja constituida por una serie de actos sucesivos. No es inconveniente para ello que se haya documentado en dos instrumentos públicos, pues ello ni impide la unidad sustantiva negocial ni el otorgamiento unitario de toda la relación jurídica, como así ha sucedido. La DGRN ya ha contemplado supuestos similares con ocasión, por ejemplo, del otorgamiento de compraventa y préstamo hipotecario sucesivo. (JAR).

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63.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. 

Hechos: el documento calificado es un testimonio de auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. Se trata de un procedimiento del año 2012, por lo tanto, anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que se rige por la redacción de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma (D.T. Única Ley 13/2015).

La Registradora señala los siguientes defectos:

Primero.- La existencia de dudas de identidad de la finca.

Segundo.- La falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Tercero.- La falta de constancia de quien procede la finca y de su domicilio, si fuera conocido.

Cuarto.- La omisión del estado civil y el domicilio de los promovientes del expediente.

Quinto.- La registradora señala un quinto defecto relativo a la pretensión de agrupación de una de las fincas pero esta cuestión ha quedado excluida del recurso por manifestación del recurrente en el escrito de interposición del recurso.

– En cuanto al primer defecto, “las dudas del registrador en la identificación de la finca”, deben expresarse al tiempo de expedición de la certificación del art. 201.2º LH, en la redacción anterior a la reforma. Si tales dudas no han sido expresadas en dicho momento – como ocurre en el caso resuelto -, la regla general es que el registrador no puede plantearlas al tiempo de presentación a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, el art. 201 LH en relación con el art. 203 contemplan expresamente que es el momento de expedición de la certificación cuando el Registrador ha de expresas sus dudas.

– En cuanto al segundo defecto, “la falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica”, la DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción del título en cumplimiento del art. 53 de la Ley 13/1996.

– En cuanto al tercer y cuarto defecto apuntados por la registradora, se tratan de exigencias necesarias para proceder a la inscripción si bien han sido cumplidas en el caso resuelto por lo que se revocan estos defectos. (ER)

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64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial. 

Hechos: el letrado de la Administración de Justicia expide electrónicamente mandamiento ordenado la expedición de certificación del artículo 688 LEC. El procurador procede a su traslado a soporte papel y lo presenta en el Registro. En cada una de las hojas que componen el documento consta el código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en una determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida así como la identidad del firmante, fecha, hora y el código de barras correspondiente al seguro de verificación.

La Registradora no expide la certificación por no resultar la autenticidad de la copia presentada a los efectos del art. 3 LH.

La Dirección revoca la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1) Valor jurídico del documento firmado electrónicamente: el valor jurídico de la firma electrónica equivale al de la firma manuscrita (art. 3.4 de la Ley 59/2003, de Firma Electrónica). Afirma el Centro Directivo que: “La utilización de la firma electrónica reconocida tiene ventajas respecto a la manuscrita ya que permite identificar al firmante y asegura la integridad del documento que se firma, ya que detecta cualquier cambio ulterior de los datos firmados y está vinculada al firmante de manera única y a los datos a que se refiere y ha sido creada por medios que el firmante puede utilizar, con un alto nivel de confianza, bajo su exclusivo control basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma”.

2) En caso de documentos judiciales electrónicos, destacar los siguientes preceptos:

– El art. 27.3 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia: “Tendrá la consideración de documento público el documento electrónico que incluya la fecha electrónica y que incorpore la firma electrónica reconocida del secretario judicial, siempre que actúe en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto en las leyes procesales”.

– El artículo 28.5 al tratar de las copias electrónicas añade que, “Las copias realizadas en soporte papel de documentos judiciales electrónicos y firmados electrónicamente por el secretario judicial tendrán la consideración de copias auténticas, siempre que incluyan la impresión de un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la oficina judicial emisora”.

3) Como ya defendiera la R. de 6 de marzo de 2012 (Ver: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2012-MAYO.htm/#r145), “El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Este constituye la simple referencia lógica –alfanumérica o gráfica– que identifica, dentro de la sede electrónica, cada documento electrónico, previamente autorizado, también en forma electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible «contrastar la autenticidad del documento, mediante el acceso a los (correspondientes) archivos electrónicos», siempre que el documento haya sido objeto de autorización, mediante alguno de los sistemas de firma previsto por la Ley». De lo anterior resulta que: «… teniendo el soporte del documento electrónico carácter de prueba documental, e imponiéndose la presunción general del carácter real y auténtico del documento electrónico, al igual que rige esa presunción para los documentos en papel, conforme a los artículos 3 de la Ley de Firma Electrónica, 319, 320 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y especialmente en esta materia, a la vista de la presunción de legalidad del artículo 57 de la Ley 30/1992». Para finalizar afirmando que: «De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 30.5 de la Ley 11/2007, las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora». En la actualidad dicha previsión referida a documentos administrativos se recoge en la letra c) del apartado 3 del artículo 27 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En base a tales consideraciones esta Dirección General consideró en la Resolución de 1 de octubre de 2015 que incluso los asientos del registro pueden autorizarse con firma electrónica, surtiendo ésta los mismos efectos jurídicos que la firma manuscrita y debiendo trasladarse el contenido firmado electrónicamente con el correspondiente código que permita su verificación a los libros del registro llevados en la forma dispuesta por los artículos 238 a 240 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de que tengan que firmarse los asientos adicionalmente en forma manuscrita”.

 4) Calificación del Registrador. El Registrador debe verificar la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al documento. (ER)

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65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA

Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Mijas nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de capital de préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria. (CB)

EL CASO.- Se plantea si como consecuencia de una cancelación parcial de hipoteca, novación de préstamo hipotecario (por modificación entre otras circunstancias de los intereses ordinarios y moratorios) y ampliación del capital en 5.000 euros, con la subsiguiente ampliación de la responsabilidad hipotecaria, es posible que esa nueva responsabilidad hipotecaria que garantiza la devolución del nuevo capital concedido se constituya en garantía de 6.592,29 euros por intereses ordinarios al tipo máximo a efectos hipotecarios del 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (lo que implica la garantía de dos años); y tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo convenido en la cláusula de «intereses de demora», si bien, a los único y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad por intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 750 euros (lo que implica su cálculo a un tipo máximo del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}); cuando en la cláusula de «intereses de demora» se señala que éstos serán el resultado de adicionar dos puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio aplicable en el momento del impago, el cual se adapta a la STS de 3 junio 2016.

Se reitera que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos de la nota que no hubieran sido impugnados o cuyo recurso hubiere admitido el registrador en su informe.

EL DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN. DEFECTO REVOCADO.- Respecto si el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios, la nota señala que no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser «el dieciséis por ciento» teniendo en cuenta que el tipo de demora obligacional es el resultante de añadir dos puntos al tipo de interés ordinario devengado en el momento del incumplimiento, porque, no se puede establecer un tipo máximo de interés de demora a efectos hipotecarios que no se ajuste a esa misma vinculación respecto del tope máximo de los intereses ordinarios establecido a los mismos efectos. El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por este defecto y la DGRN lo revoca.

El notario recurrente señala que no existiendo norma en contrario, no parece que haya obstáculo para que la determinación de la cobertura hipotecaria por intereses de demora se haga expresando un número de años de intereses y se combine con la fijación de una cifra máxima de responsabilidad […] no siendo exigible que dicha cobertura hipotecaria máxima coincida exactamente con la cantidad resultante de aplicar el tipo máximo posible de intereses de demora a la cantidad prestada durante los años previstos en la fórmula que se utilice, sino que la fijación de ese máximo de cobertura parece que debe ser libre dentro del límite de cinco anualidades que establece el 114.2.º LH. Dicho artículo establece un tope máximo, no mínimo de anualidades garantizadas, por lo que no rebasándose dicho límite, nada impide el acceso de la hipoteca al Registro de la Propiedad siempre que el tope máximo esté determinado. […]

EL FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN.- La DGRN, tras exponer ampliamente su doctrina sobre los intereses ordinarios y moratorios en la hipoteca y su garantía concluye que […] en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto [por intereses ordinarios y por moratorios] y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal.

Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada […]

En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata […] En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador.

 

66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.

Resolución de 26 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Vicente de la Barquera, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida.

Hechos: En el Registro consta inscrita una finca, procedente de una segregación de 288 m2; posteriormente fue objeto de inscripción  un exceso de cabida, coincidente con una parcela catastral en su momento, por lo que la medida inscrita actualmente es de 590 m2. La finca tiene 3 linderos fijos y uno mixto.

Ahora se solicita la inscripción de un exceso de cabida de 378 m2, pues la finca pasa a tener 968 m2. Se presenta como título una escritura de compraventa, con dicha medida, acompañada de un acta notarial de notoriedad complementaria acreditativa de la titularidad de dicho exceso (tramitada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015).

La registradora suspende la inscripción ya que tiene dudas de la identidad del exceso de cabida de la finca, pues cree que encubre una agregación de terrenos por lo expuesto anteriormente en los hechos y porque ahora cambian algunos de los linderos fijos.

El interesado recurre y alega que la finca siempre ha tenido el mismo recinto, y que la diferencia de medida se explica porque ha habido varios errores en el Catastro, que han quedado acreditados con la documentación municipal presentada.

La DGRN desestima el recurso. Desde el punto de vista del derecho temporal, en relación a expedientes tramitados antes de la Ley 13/2015 y presentados después, diferencia entre aquellos relativos a inmatriculación de finca conforme al artículo 205 LH, en cuyo caso se aplicaría la normativa vigente en el momento de presentación, y aquellos que tienen por objeto una pretensión distinta a la inmatriculación (como es el caso de la rectificación de cabida), en cuyo caso se calificarán conforme a la normativa vigente en el momento de su tramitación (artículos 200 LH antiguo y 298 RH), aunque se presenten con la nueva Ley en vigor.

En cuanto al fondo del asunto, recuerda su doctrina relativa a que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo de la cabida de la finca ya inscrita , pues es presupuesto del exceso que no se altera la realidad física exterior de la finca, y que no se trata de una  inmatriculación.

El registrador en este tipo de expedientes puede albergar dudas de la identidad de la finca objeto del exceso, pero tienen que ser fundadas, como considera que ocurre en el presente caso.

En el caso de la existencia de dudas, pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante  juicio declarativo con citación de colindantes. (AFS)

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67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si procede inscribir una escritura de protocolización de cuaderno particional que contiene una descripción de la finca que no coincide con la del asiento. 

La calificación exige tramitar un procedimiento de rectificación conforme al artículo 201 LH pues hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, dadas las diferencias puestas de manifiesto en  la descripción.  

Se alega en contra que, junto al cuaderno particional, se ha presentado una escritura de subsanación del mismo que describe la finca de forma coincidente con el asiento registral.

¿Deben calificarse conjuntamente ambos títulos y practicar la inscripción solicitada sin necesidad de tramitar procedimiento complementario alguno? Si.

Doctrina de la Resolución.

Toda vez que hay presentada una escritura que subsana la descripción de la finca que se hace en la escritura de protocolización de cuaderno particional, debe considerarse que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica y sustituye al anterior (art. 153 RN y RDGRN 4 mayo 2016).

Por tanto, siendo la descripción de la finca la misma en la escritura de protocolización de la partición (una vez subsanada) y el asiento registral procede la inscripción sin procedimiento alguno de rectificación.

Comentario. El principio de prioridad impone que el título presentado en primer lugar en el Registro es preferente y excluye a los presentados posteriormente que se le opongan o sean incompatibles con el primero.

Consecuencia obligada del principio de prioridad es que el despacho de los documentos presentados se haga por riguroso orden cronológico de presentación en el Diario, como regla general. Sin embargo, tratándose de títulos compatibles, la aplicación indiscriminada del principio de prioridad llevaría a resultados ilógicos, como sucedería en el caso presente, en el que la descripción de la finca en el título inicialmente presentado ya se había solucionado mediante otro título posterior también presentado. (JAR)

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69 al 73.** MANDAMIENTO JUDICIAL GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL POR EL PROCURADOR. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica cancelación de nota marginal.

Generado electrónicamente un mandamiento de cancelación de nota marginal, por el procurador se procede a su traslado a soporte papel y a su presentación en el Registro. El documento presenta código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida de conformidad con la Ley 59/2013, de 19 de diciembre, de firma electrónica, así como la identidad del firmante, fecha y hora. Finalmente, el documento incorpora en el pie código de barras correspondiente al código seguro de verificación.

La registradora no practica la cancelación ordenada porque, a su juicio, no resulta la autenticidad de la copia presentada a los efectos del artículo 3 LH.

La Dirección señala que el supuesto es sustancialmente idéntico al de la R de 6 de marzo de 2012 por lo que reitera la doctrina en ella formulada: El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el art. 30.5 de la Ley 11/2007; las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora; y el registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Aunque aquella R. se refería a un documento administrativo, estas consideraciones son plenamente aplicables a los documentos judiciales generados electrónicamente y dotados de código seguro de verificación. (art.230 LOPJ y Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia). En consecuencia, presentado copia en soporte papel de documento judicial electrónico firmado con firma electrónica reconocida y que incorpora código seguro de verificación, no existe problema alguno de autenticidad una vez que el registrador, en cumplimiento de su competencia, lleve a cabo la verificación oportuna en la sede judicial electrónica señalada al efecto (cuyos certificados de autenticidad pueden y deben ser igualmente verificados por el registrador si alberga dudas al respecto). (MN)

Nota: La Ley 11/2007, citada en la Resolución, ha sido derogada por la Ley 39/2015,de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. El artículo más cercano que trata sobre el tema, en la propia Ley 39/2015, es el 27.3. El artículo 27 regula la validez y eficacia de las copias realizadas por las Administraciones Públicas:…

3. Para garantizar la identidad y contenido de las copias electrónicas o en papel, y por tanto su carácter de copias auténticas, las Administraciones Públicas deberán ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, así como a las siguientes reglas:…

c) Las copias en soporte papel de documentos electrónicos requerirán que en las mismas figure la condición de copia y contendrán un código generado electrónicamente u otro sistema de verificación, que permitirá contrastar la autenticidad de la copia mediante el acceso a los archivos electrónicos del órgano u Organismo público emisor. 

Se puede observar que la regulación actual incluye estas diferencias:

  • Ha de figurar en el documento la condición de copia
  • Para que sean copias auténticas las AAPP han de ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, 

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70.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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71.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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72.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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73.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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74.() DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. PARTICIPACIÓN GANANCIAL. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE DEL DEMANDANTE

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Nájera a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación dictado en proceso de ejecución de una sentencia.

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

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75.* INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DERECHO TRANSITORIO. TÍTULOS INSTRUMENTALES

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos :  En Junio de 2015 se otorgan dos escrituras correlativas, una de segregación y pacto de mejora (en Galicia) y otra de aportación a la sociedad de gananciales de una finca que se pretende inmatricular. Debido a un retraso en el Catastro en la tramitación de la segregación dichas escrituras junto con el Certificado Catastral se presentan en el Registro en Septiembre de 2016, por tanto habiendo entrado en vigor la ley 13/2015.

La registradora deniega la inmatriculación pues conforme a la nueva normativa es necesario que los títulos tengan una diferencia de 1 año.

La interesada recurre y alega que la disposición transitoria de dicha ley 13/2015 no debe de aplicarse en este caso por anticonstitucional pues le priva de un derecho ya adquirido que es el de inmatricular conforme a la anterior normativa.

El notario autorizante añade en su informe a los anteriores argumentos que dicha disposición transitoria debería interpretarse en el sentido de que teniendo el título a inmatricular un año de antigüedad se considere ahora cumplido dicho requisito de diferencia de 1 año entre títulos.

La DGRN confirma la calificación, pues la disposición transitoria de la Ley 13/2015 en relación con el artículo 205 LH así lo regula claramente y es de aplicación al presente caso al haber sido presentados los títulos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley el 1 de Noviembre de 2015. Añade que aunque fuera aplicable dicha legislación previa dichos títulos adolecen de instrumentalidad para lograr la inmatriculación por lo que tampoco serían inscribibles.

Recuerda a la recurrente que puede lograrse la inmatriculación en este caso por la vía del expediente de dominio recogido en el artículo 203 LH o incluso tramitando acta de notoriedad complementaria del primer título que cumpla lo dispuesto en el artículo 205 LH. (AFS)

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76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR

Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Denia n.º 1, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial.

Sobre una finca se ejecuta una hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinario, –así se admite claramente en RR entre otras de 1 de diciembre de 1997 y de 23 de julio de 1999 y R de 14 de diciembre de 2015-,  practicándose la correspondiente anotación de embargo y que se relaciona con la hipoteca en virtud de la correspondiente nota marginal, (como exigió el propio Centro Directivo en la resoluciones citadas ya que, si entre la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, para que pudieran cancelarse sus titulares tendrían que haber tenido en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, y de ahí la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario -si bien esta preferencia lo es solo por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria -). Posteriormente en virtud del correspondiente mandamiento se expidió certificación del art. 656 LEC y se hizo constar por nota al margen de la anotación de embargo y solo se notificó a los acreedores posteriores a la anotación, pero no a los de la hipoteca – es decir no se hicieron las notificaciones a los titulares intermedios entre la hipoteca y la anotación.

Ahora se presenta el mismo mandamiento con una adición ordenando la expedición de certificación del artículo 688 LEC para que se haga constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca y se notifique a los acreedores intermedios.

El registrador considera que el mandamiento es el mismo que se presentó en su día y que ya fue despachado y practicada la correspondiente nota marginal y que es necesario la presentación de un nuevo mandamiento.

La Dirección, después de sintetizar su doctrina sobre los efectos y el modo de proceder cuando se ejecuta una hipoteca por la vía de la ejecución ordinaria, revoca la nota, pues si el letrado ha procedido a adicionar el mandamiento y el contenido de la adición debe considerarse incorporado al texto original, el mandamiento adicionado sustituye al primitivo a efectos de su fecha y de su contenido en orden a la expedición de una nueva certificación, esta vez conforme al artículo 688 LEC, lo que hace innecesaria la emisión de un nuevo mandamiento ya que el actual, adicionado, cumple todos los requisitos para su acceso al Registro. (MN)

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77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de la cabida de una finca.

Hechos: Se pretende hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca, que en el Registro aparece con una cabida de 1783 metros cuadrados. Se aporta una escritura (rectificatoria de una anterior) en la que se incorpora una certificación catastral de la que resulta que la cabida es de 2320 m2. No coincide tampoco el nombre del paraje que consta en el Registro y en Catastro.

El registrador suspende la inscripción pues la diferencia de cabida es superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y además no coinciden los parajes.

El interesado recurre y alega que la diferencia de cabida es de sólo 33 m2, pues la que consta en la consulta catastral que acompaña al escrito de recurso es de 1750 m2 y que los parajes es difícil que coincidan.

La DGRN desestima el recurso, confirmando los defectos observados por el registrador, conforme a lo dispuesto en el art 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en relación con el artículo 45 de dicha norma relativos a la diferencia de más del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y el paraje.

No considera tampoco lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso por cuanto lo aportado es una consulta catastral y no un certificado y además sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el plazo de calificación y no en el recurso.

Recuerda no obstante que el registrador, a solicitud del interesado, puede obtener directamente la certificación catastral en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como se establece en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015 en su apartado segundo, número 3, letra b).

Finalmente, diferencia entre constancia en el Registro de la referencia catastral que es una circunstancia más de la inscripción, que tiene unos efectos limitados, pues, conforme al artículo 9.a) LH, permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, y la situación de Coordinación Gráfica mencionada en el artículo  10 LH que supone la inscripción de la Representación Gráfica Georreferenciada conforme al artículo 9.b LH  y por ello la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma, mediante el procedimiento correspondiente conforme al artículo 199 LH. (AFS)

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78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: se otorga una escritura de compraventa en la que el comprador está casado en régimen de gananciales. La adquisición se efectúa con carácter privativo pues el dinero es privativo del comprador, lo que se acredita con un certificado bancario relativo al origen del depósito bancario contra el que se carga el cheque para el pago del precio y se solicita que así se haga constar en el Registro. Además, todo ello se ratifica por la esposa del comprador.

El registrador no considera acreditado de manera indubitada el carácter privativo del dinero, y por subrogación real el bien comprado, por lo que suspende la inscripción, si bien considera que es posible inscribirlo con carácter privativo por confesión, si así se solicitara expresamente.

El interesado recurre y alega que está acreditado objetivamente por certificación bancaria el origen privativo del dinero.

La DGRN desestima el recurso. De los documentos aportados resulta que está acreditada la existencia previa de dinero privativo antes del matrimonio, pero, al constituirse un nuevo depósito con posterioridad al matrimonio por más importe, con cargo al cual se pagó el precio, el dinero empleado podía ser privativo, pero también ganancial o en parte privativo y en parte ganancial. La manifestación del cónyuge del carácter privativo del dinero es una confesión o atribución de privatividad, pero no es una justificación documental del carácter privativo conforme al artículo 95.2 RH. Concluye por tanto que sólo puede inscribirse con carácter privativo por confesión. (AFS)

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79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO

Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Por el notario recurrente se autorizó escritura, en fecha 29 de junio de 2016, en la que comparecieron tres personas de nacionalidad belga que exponen ser el viudo y las dos hijas de la fallecida doña A. R. L. C., de nacionalidad belga, que falleció el día 20 de enero de 2016 ostentando la nacionalidad belga y siendo residente en aquél país, por lo que la sucesión se rige por la ley belga. Manifiestan, igualmente, que la causante falleció sin haber realizado disposición de últimas voluntades correspondiendo el usufructo de la totalidad al viudo y la nuda propiedad a las dos hijas, resultando todo lo anterior de declaración de herederos autorizada por notario belga el día 15 de marzo de 2016. Dicho documento es protocolizado por el notario junto a certificado de defunción y de últimas voluntades de España, quien, a su vez, lo traduce resultando del tenor de dicho documento que: «(…) de la documentación presentada (…) resulta los que sigue: (…) No se conocen disposiciones de última voluntad por parte de la difunta (…)

De los dos defectos señalados por el registrador en su nota, el escrito de recurso sólo se refiere al relativo a la necesidad de acompañar el certificado de últimas voluntades del país de nacionalidad del causante o certificado de inexistencia de tal Registro, por lo que el contenido de la presente debe ceñirse a dicha cuestión.

Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 y 11 de enero de 2017 (todas ellas con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro. la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005 (hoy confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015) llegó a la conclusión de que al tramitar en aquél supuesto una declaración de herederos «parece una medida oportuna, prudente y casi obligada» el solicitar además de las Últimas Voluntades españolas las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

La ley española es la competente para determinar los requisitos necesarios para la inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad. Así lo reconoce expresamente el Reglamento (UE) núm. 650/2012, de 4 de julio, conocido como Reglamento Europeo de Sucesiones, en su artículo 1.2 al excluir de su regulación: «(…) l) cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo». La Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pues en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido. En el presente expediente, el notario belga, en el acta de declaración de herederos manifiesta «(…) que, de la búsqueda en el Registro Central de Testamentos, resulta lo que aquí sigue: I. (…) III. Últimas Voluntades. No se conoce disposición por causa de muerte de la difunta…», por lo que debe considerarse innecesario aportar el certificado de Últimas Voluntades belga, pues ello queda bajo la responsabilidad del acta de declaración de herederos realizada ante el notario belga. Por lo que la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. (IES)

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80.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Olivenza, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial.

Supuesto de hecho. Se pretende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto sucesivo (tramitado bajo la vigencia de la legislación anterior), concurriendo las siguientes circunstancias: (i) La última inscripción tiene más de treinta años de antigüedad. (II) No consta en el expediente el nombre de la persona que transmitió a quien consta como transmitente en la documentación aportada para el expediente de dominio. (III) A los herederos del titular registral sólo se les emplaza mediante la citación genérica por edictos.

¿Basta la citación genérica por edictos a los herederos del titular registral cuando la inscripción tiene más de treinta años de antigüedad? SI.

Doctrina de la Resolución.

1. Como ya afirmó la R. de 10 de mayo de 2001, «el titular registral si vive, ha de ser citado en el expediente; pero no ocurre lo mismo con los causahabientes del titular registral cuya inscripción es de más de 30 años, pues a éstos no se refiere el artículo 202, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria, y ello es lógico, pues no pueden pretender la protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición; por tanto, su protección ha de entenderse incluida en la citación genérica a las personas ignoradas a las que se cita por edictos. 

2. No es defecto del expediente de dominio la ausencia de expresión de la persona que transmitió a quien en el auto figura como transmitente del promotor. Como dijo la R. de 22 de enero de 2011, «de conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. 

Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí (…) del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio».

3. Reitera doctrina sobre derecho transitorio aplicable a los expedientes iniciados al amparo de ella legislación anterior y presentados a inscripción bajo la vigencia de la nueva Ley.

4. Reitera doctrina sobre excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar el tracto.

Comentario. En la actualidad, el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es notarial y se encuentra regulado en el artículo 208 LH, sobre el cual se ha pronunciado en varias resoluciones el centro Directivo, entre otras: R. 23 de mayo de 2016: doctrina DGRN tras Ley 13/2015. Citación por edicto. R. 14 de abril de 2016: tracto roto hace más de treinta años: R. 7 de enero de 2016. R. 17 de marzo de 2016: adquisición de titulares intermedios. R. 15 de diciembre de 2015. R. 14 de abril de 2016 Adquisición de herederos.

1. Sobre los títulos adquisitivos anteriores: El actual art. 208 LH dice que el interesado debe aportar ”junto a los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (regla segunda-3ª).

La DGRN ha dicho en R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) que (a) la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor, que (b) no cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, y que (c) la mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

Por tanto, entre el rigor excesivo que supondría exigir al promotor del expediente la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias junto con los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, y la laxitud excesiva de no acreditarse nada, bastando alegar unos indeterminados justos y legítimos títulos, debe haber una labor de averiguación y justificación que aporte verosimilitud y legitimidad a la solicitud del promotor y permita razonablemente el inicio del expediente.

2. Sobre la antigüedad de la inscripción y la comparecencia y consentimiento de todos los citados. 

La citada R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) señala lo siguiente: (a) La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento). (b) En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (JAR).

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81.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN PARA INCLUIR UNA NUEVA PLANTA

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación.

Supuesto de hecho. Se discute si es inscribible una escritura de rectificación de descripción que consiste en añadir una planta más a un edificio que figura en la descripción registral de una finca que se inmatriculó en virtud de la escritura que ahora se rectifica.

Las cuestiones que se plantean son las siguientes: 

1 ¿Se puede hacer constar una planta nueva por vía de subsanación o procede otorgar una escritura de ampliación de obra nueva? SI (si se cumplen los requisitos exigidos para la declaración de la obra nueva)

2 ¿Se debe identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica si no se ha modificado al ampliar la obra nueva? NO.

3 ¿Es exigible el libro del edificio en la declaración de obra nueva antigua? NO.

Doctrina de la Resolución.

1. Cabe documentar en una escritura de subsanación una declaración de ampliación de obra nueva, incluso aunque se subsane una inmatriculación de finca, si en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. Como ha señalado en otras ocasiones esta Dirección General (RR. 4 de noviembre de 2000, 19 de octubre de 2011 y 5 de mayo de 2015), los documentos deben calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da. Además, la rectificación que se pretende en el presente caso es coincidente con la situación catastral actual, según se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que difiere de la que en su día se aportó para inmatricular por haberse producido rectificación en Catastro.

Precisión sobre la coincidencia entre la finca del título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: la identidad descriptiva con el Catastro ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella (RR de 4 de agosto de 2014 y 9 de mayo de 2016).

2. A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, la regla general es que para la inscripción de cualquier obra nueva (actual o antigua) es requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Sin embargo, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita el rigor de la norma debe atenuarse, cuando la ampliación no afecta a la superficie ocupada por el edificio, pues, como se afirmó en Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2016 en tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. 

Precisión sobre obtención de la georreferencia: Cuando se incorpora al título inscribible certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la ampliación de la edificación que pretende acceder al Registro, el registrador puede obtener coordenadas de la misma directamente del servicio correspondiente que ofrece la Sede Electrónica del Catastro. Como ha reiterado esta Dirección General. (RR. 17 de julio de 2015 y 14 de diciembre de 2016).

3. Libro del edificio: tiene señalado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2013 y 6 de septiembre de 2016) que entre los requisitos exigidos en el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, ciertamente no se encuentra el Libro del edificio, que si se contempla, junto con el seguro decenal, en el apartado primero del mismo artículo para la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye el apartado primero del artículo 28. (JAR)

 

83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL

Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)

Reitera la Resolución DGRN  nº#409/16  con nota de calificación análoga del mismo registrador (R. 28 Septiembre 2016

–  Por tanto, conforme al Aº 202 LHNO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una Nave ganadera en una finca de 2,5 Hct), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas).  (ACM).

 

84.** OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA DE LA SUPERFICIE OCUPADA QUE CONSTA EN EL TÍTULO CON LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara una obra nueva terminada en una parcela, respecto de la cual se lleva a cabo un exceso de cabida de 28 metros, inferior al 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, resultando una superficie de mil ciento veintiún metros cuadrados según el catastro y la realidad. De dicha superficie corresponden sesenta y siete metros cuadrados a la superficie de la parcela ocupada, y tres metros cuadrados a patio.

La registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de tres metros cuadrados.

Los recurrentes alegan que la legislación hipotecaria no define lo que deba entenderse por superficie de parcela ocupada, que es un concepto que puede tener diversas interpretaciones según  el punto de vista adoptado, pero, dado que el destino de la escritura de declaración de obra nueva no es meramente su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que como centro de control del cumplimiento de muy variados requisitos de legalidad y protección de los consumidores despliega su eficacia en todos los ámbitos jurídico-económicos, se ha optado por una declaración descriptiva, concorde con la que resulta de la certificación catastral que le sirve de base: hay 67 m² ocupados por la edificación más 3 m² que corresponden a un patio. Y que pese a que en la sede del Catastro las coordenadas arrojan una superficie de 70,47 metros cuadrados es conocido por cualquier operador jurídico que las certificaciones catastrales redondean siempre a la unidad. Ergo 67 + 3 = 70,47-0,47 = 70.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Para ello comienza recordando el modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Tras la reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Por otro lado la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo, que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

De esto se desprende que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Esta exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.

Así, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015,  no necesita ser aportada en formato GML. También sería válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

Y, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello y sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada.

Finalmente también ha de tenerse en cuenta que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

En nuestro caso, la escritura cumple el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro. Y la cuestión principal radica en que si, para inscribir la edificación, es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella, según la descripción que figura en el título, y la que resulta de las coordenadas aportadas.

 La descripción que de la edificación se hace en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, no obstante se ha de tener en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica ya que a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros».

A juicio de nuestro Centro Directivo, la redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio por lo que hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. A pesar de ello -entiende-, el defecto no puede ser mantenido puesto  que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; existiendo por tanto una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que deniega la solicitud de rectificación del contenido del Registro. 

Hechos:

Se trata de una instancia por la que se solicita la rectificación de errores e inexactitud en relación a una finca registral, en interés de Doña F y  de conformidad con el artículo 211 de la Ley Hipotecaria.

De la misma resulta que: Don M y su esposa, donaron, en 1989 y en escritura pública, a sus tres hijas determinados bienes entre los que se encuentra la registral objeto del recurso, debidamente descrita, constando al final de su descripción que dentro de su perímetro se halla enclavada una casita albergue.

 En la escritura se impuso a la hija y donataria doña M., lo siguiente: «Los donantes imponen a su hija M. la obligación de permitir a sus hijas F. y S., y a sus herederos, el disfrute conjuntamente con la obligada o sus herederos, de la casita albergue existente en la finca que adquiere aquella, la cual a su alrededor tendrá un ensanche de cinco metros de ancho».

  1. El mismo año se inscribió la escritura de donación sin que en la misma se hiciese constar, ni la existencia de una edificación destinada a «casita albergue», ni la obligación impuesta a la donataria.
  2. En 2015, la titular registral, doña M., declara e inscribe la obra nueva «antigua» de una casita albergue en la que se hace constar que «está rodeada por todos sus aires con terreno propio».
  3. Finalmente, se presenta en el registro la instancia de una de las hermanas beneficiaria de aquella obligación por la que se solicita que se rectifique  inscribiendo el derecho real de uso a su favor y se haga desaparecer la referencia a que la obra nueva «está rodeada por todos sus aires con terreno propio». Para ello  se acompaña copia de la escritura de donación que dio lugar a la inscripción de dominio antes mencionada.

El registrador deniega la rectificación por considerar que «obligación de permitir» y «disfrute conjuntamente con la obligada», el uso de la casita albergue en favor de las hijas de los donantes, F. y S., no constituye derecho real inscribible al amparo del artículo 2 de la L.H., sino mera obligación de permitir o tolerar, no inscribible por tanto, como determinan los artículos 2 y 98 L.H. y 7 y 9 R.H y por no constar el consentimiento para rectificación de la titular registral del dominio, como exigen los artículos 214 y 217 L.H. y 322 y siguientes del R.H, expresándose que la frase «rodeada por todos sus aires con terreno propio», que consta en la descripción de la obra nueva declarada sobre la finca, es traslado literal de la escritura de declaración de obra nueva, constituyendo una cláusula de estilo que implica que los parámetros verticales de la edificación declarada están dentro de los límites de la finca.

La recurrente por su parte, considera que la anterior mención no constaba con anterioridad por lo que no entiende como se ha hecho constar en la inscripción en perjuicio de colindantes y que la obligación de permitir el disfrute se traduce en un derecho de uso inscribible conforme el artículo 2 de la Ley y 7 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En primer lugar, y en relación a la solicitud de inscribir el derecho real de uso, declara que en su día, el título de dominio se inscribió como libre de cualquier carga y gravamen, por lo que de la combinación del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), el principio de titulación auténtica, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria),y finalmente, el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) implica que la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral exige, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.

Asimismo, considera discutible que la situación expuesta pueda considerarse un error del Registro (vid. artículo 216 de la Ley Hipotecaria), y no una situación de inexactitud (provocada por la falta de toma de razón), pero lo cierto es que la Ley Hipotecaria exige igualmente el consentimiento de todos los interesados (artículo 217).

Finalmente, en lo que respecta  a la solicitud de que se suprima del contenido del folio registral una expresión llevada a cabo en el asiento de la obra nueva considera nuestro Centro Directivo, igualmente, que el asiento, desde el momento que se practica está bajo la salvaguardia judicial y si la recurrente o cualquier otra parte interesada considera que se produce un perjuicio de su posición jurídica tiene abierta la vía judicial para, en el procedimiento declarativo que corresponda, llevar a cabo su defensa solicitando la modificación del contenido del Registro (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).  (MGV)

87.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV

Resolución de 7 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practica la expedición de certificación de dominio y cargas ordenada en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2017

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2017.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.

Torre de Eboli en Pinto. Por la Dirección General de Turismo, Comunidad de Madrid

 

Actividad de la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) durante 2016

 

ACTIVIDAD DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO DURANTE 2016

PARA QUÉ SIRVE ESTE ARCHIVO:

El archivo está dedicado a reseñar, desde un punto de vista práctico, los resultados de la intensa actividad desarrollada por de la DGRN durante 2016, a cuyo frente se encuentra Francisco Javier Gómez Gálligo.

En las órdenes ministeriales que se citan, la DGRN tuvo un papel esencial en su elaboración y lo está teniendo en su ejecución.

En la edición de este año se ha tratado de ensamblar las dos partes en que se dividió el informe relativo a 2015, manteniendo la ordenación por materias, pero incorporando a cada ítem una referencia al nombre completo de cada disposición y, en su caso, a la normativa de rango superior que desarrolla.

NOMBRAMIENTOS

Los altos cargos del Ministerio se mantuvieron en su mayor parte. El ministro de Justicia Rafael Catalá Polo estuvo en funciones durante la mayor parte del año, siendo confirmado en su puesto mediante real decreto de 3 de noviembre

Dentro del Ministerio de Justicia, éstos fueron los cambios principales:

  • javier-gomez-galligoAbogado General del Estado-Director del Servicio Jurídico del Estado: Se nombra a don Eugenio López Álvarez. Cesa doña Marta Silva de Lapuerta. 
  • Director General de Relaciones con la Administración de Justicia. Se nombra a don Joaquín Delgado Martín. Cesa don Ricardo Gonzalo Conde Díez.
  • Secretario General Técnico. Se nombra a don José Amérigo Alonso. Cesa don Julio Carlos Fuentes Gómez. 

El Ministro de Justicia confirmó a Francisco Javier Gómez Gálligo  en su cargo de Dirección General de los Registros y el Notariado para el que fue nombrado el 31 de octubre de 2014.

A su vez, el Director General ha dado continuidad al equipo de puestos directivos de la DGRN, nombrados por libre designación.

 

RESUMEN DE ACTIVIDADES:

COMUNICACIONES ELECTRÓNICAS

Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Esta importantísima Instrucción regula las comunicaciones electrónicas que deben realizar los notarios y los registradores a la DGRN por cualquier disposición legal o reglamentaria. Han de practicarse necesariamente en formato electrónico a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia. Ya ha sido utilizada con gran éxito, por ejemplo, en el último concurso de Registros.

Ir al Archivo especial

Cita completa: Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Ley que desarrolla: Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Especialmente, su artículo 14.2 c).

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LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Homologación de la Aplicación de Bases Gráficas. 

Paisaje castellano desde las murallas de Urueña (Valladolid). Por Nicolás Pérez.

Paisaje castellano desde las murallas de Urueña (Valladolid). Por Nicolás Pérez.

Se trata de una aplicación informática que deben de utilizar todos los Registradores como elemento auxiliar de calificación. Está suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

La DGRN ha de homologar dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos. Y así lo ha hecho. mediante esta resolución, tras un complejo periodo de verificaciones y de informes favorables de diversos organismos del Estado.

Ver archivo especial.

Cita completa: Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se homologa la nueva aplicación informática registral. 

Leyes que desarrolla: artículo 9 de la Ley Hipotecaria y disposición adicional primera de la Ley 13/2015 Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

REGISTRO CIVIL Y NACIONALIDAD

A) Matrimonios celebrados en forma religiosa: instrucción del expediente e inscripción en el Registro Civil

Esta orden dicta las normas reguladoras del modo de inscribir en el Registro Civil los matrimonios celebrados en forma religiosa y aprueba, para los matrimonios que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, los modelos de certificado de capacidad matrimonial y de certificación de la celebración del matrimonio, que se incorporan como anexos.

Cita completa: Orden JUS/577/2016, de 19 de abril, sobre inscripción en el Registro Civil de determinados matrimonios celebrados en forma religiosa y aprobación del modelo de certificado de capacidad matrimonial y de celebración de matrimonio religioso.

Ley que desarrolla: Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, disposición final primera

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B) Convenios para nacionalidad por residencia

El 12 de mayo, se publicó la Orden JUS/698/2016, de 4 de mayo, por la que se establecen los requisitos y condiciones para la suscripción de Convenios de habilitación para la presentación electrónica de solicitudes de nacionalidad española por residencia en representación de los interesados. Podrán suscribir convenios los Consejos Generales de la Abogacía, de Gestores Administrativos, de Procuradores, de Graduados Sociales de España y otros colegios profesionales, asociaciones y colectivos.

Cita completa: Orden JUS/698/2016, de 4 de mayo, por la que se establecen los requisitos y condiciones para la suscripción de Convenios de habilitación para la presentación electrónica de solicitudes de nacionalidad española por residencia en representación de los interesados.

Decreto que desarrolla: Real Decreto 1004/2015, de 6 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia. Art. 7.5

PDF (BOE-A-2016-4505 – 5 págs. – 181 KB)   Otros formatos

 

C) Sefardíes nacionalizados por carta de naturaleza.

El Consejo de Ministros del 5 de agosto de 2016 nacionalizó de golpe a 220 sefardíes, encontrándose entre ellos el Gran Rabino de Jerusalén. Se ejecutó el 29 de agosto, mediante Real Decreto.

Ver archivo especial

Cita completa: Real Decreto 322/2016, de 5 de agosto, por el que se concede la nacionalidad española por carta de naturaleza a determinados sefardíes originarios de España.

Ley que desarrolla: Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España. Artículo 21.1 del Código Civil.

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D) Lobo, nombre de varón.

bebe_con_toallaFue admitido por la DGRN en resolución de 22 de agosto de 2016 por aplicación del principio general de libertad de elección, la interpretación restrictiva de las prohibiciones, la consideración de no ser “Lobo” un nombre contrario a la dignidad de la persona, y por su carácter genérico que impide la confusión en la identificación y permite su utilización tanto como nombre propio como apellido.

Este asunto tuvo una amplia repercusión mediática.

 

E) Nacionalidad por residencia: adenda a la encomienda de gestión

Pequeña adenda a la encomienda referida a expedientes de 2014.

Cita completa: Resolución de 29 de junio de 2016, de la Subsecretaría, por la que publica la Adenda al Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia.

Ley que desarrolla: Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Artículo 15.

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F) Encomienda expedientes nacionalidad por residencia 2015

Acuerdo de Encomienda de Gestión, suscrito el 3 de agosto de 2016, del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad correspondientes al primer semestre de 2015, que se encuentra pendiente de publicación.

Afecta a unos 75000 expedientes.

 

G) Expediente de nacionalidad por residencia

En desarrollo de una ley y un reglamento, termina de perfilar un nuevo procedimiento para la tramitación de la concesión de la nacionalidad española por residencia.

Cita completa: Orden JUS/1625/2016, de 30 de septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia.

Ley que desarrolla: Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil. Disposición final séptimaReal Decreto 1004/2015, de 6 de noviembre

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REGISTRO DE FUNDACIONES

Instrucción 30 de septiembre de 2016

Esta Instrucción -no publicada en el BOE- tiene por objeto establecer el marco básico en el que se desarrollará la asistencia y colaboración del Registro Mercantil de Madrid con la Dirección General de los Registros y el Notariado en relación con la llevanza del Registro de Fundaciones de competencia estatal, con la finalidad de organizar el archivo del registro, mediante la realización previa de las tareas de clasificación y de preparación de los expedientes de fundaciones recibidos para su registro.

Ya en 2017, ha sido modificada por la Instrucción de 16 de enero de 2017 para prorrogarla hasta el 31 de marzo de 2017.

Cita completa: Instrucción de 30 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, para la mejora de la llevanza del Registro de Fundaciones de competencia estatal.

Normativa que desarrolla: Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones. Art. 36. Real Decreto 1611/2007, de 7 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal.

 

AUDITORES

Instrucción DGRN, de 9 de febrero de 2016

En desarrollo de la nueva Ley de Auditoría de Cuentas, esta Instrucción trata esencialmente de seis temas: la necesaria comprobación por el registrador mercantil del carácter de ejerciente del auditor antes de su inscripción; la determinación de honorarios de los auditores en aquellos supuestos de nombramiento por el RM; el plazo que los auditores nombrados por el registro tienen para aceptar el cargo; las especialidades que presentan las llamadas entidades de interés público; la colaboración con el ICAC, y la necesaria constancia fehaciente de la notificación de los depósitos de cuentas defectuosos para evitar las sanciones establecidas por no depositar las cuentas anuales.

Ir al Archivo Especial

Cita completa: Instrucción de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre cuestiones vinculadas con el nombramiento de auditores, su inscripción en el Registro Mercantil y otras materias relacionadas.

Ley que desarrolla: Ley 22/2015 de 20 de julio de Auditoría de Cuentas

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CUENTAS ANUALES

A) Resolución DGRN sobre modelos de cuentas anuales

Los cambios en los modelos de presentación de cuentas anuales en el Registro Mercantil son consecuencia de la promulgación de normas de naturaleza contable y fiscal, como la reforma de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades que introduce, en materia de incentivos fiscales, la reserva de capitalización.

Cita completa: Resolución de 26 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se modifican los modelos establecidos en la Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación, y se da publicidad a las traducciones a las lenguas cooficiales propias de cada comunidad autónoma.

Norma que desarrolla: Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

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B) Resolución DGRN sobre modelos de cuentas anuales consolidadas

Los cambios  en los modelos afectan al contenido de la página de solicitud de presentación en el Registro Mercantil, al contenido de las páginas de identificación, al balance de situación y, sobre todo, al contenido de la memoria consolidada.

Cita completa: Resolución de 26 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se modifica el modelo establecido en la Orden JUS/1698/2011, de 13 de junio, por la que se aprueba el modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas, y se da publicidad a las traducciones de las lenguas cooficiales propias de cada comunidad autónoma.

Norma que desarrolla: Orden JUS/206/2009, de 28 de enero, por la que se aprueban nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

PDF (BOE-A-2016-2370 – 7 págs. – 207 KB)Otros formatos

 

DEMARCACIONES

DEMARCACIÓN REGISTROS: APLAZAMIENTO PROVISIÓN DE PLAZAS.

Esta orden acuerda un nuevo aplazamiento de la efectividad de la demarcación hasta el 1º de enero de 2018.

Ver archivo de demarcaciones.

Ver Demarcación Registral Cataluña.

Cita completa: Orden JUS/1411/2016, de 31 de julio, por la que se modifica la Orden JUS/231/2013, de 13 de febrero, de aplazamiento de la efectividad de la demarcación en relación con determinados registros de la propiedad creados por el Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Norma que desarrolla: Real Decreto 172/2007, de 9 de febrero, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-8118 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

Ya en 2017, el 4 de marzo, se publico la Demarcación Registral.

 

OPOSICIONES

A) Oposiciones Notarías convocada en 2014: lista de los nuevos notarios

La DGRN, en cumplimiento del art. 21 RN, hace pública la lista de los noventa opositores aprobados que, habiendo completado la documentación requerida, tienen derecho a la expedición del título de Notario.

La lista la encabezan don Francisco Prudencio Cubillas Triana y don Fernando Pascual Ruiz Morollón (arreglado el segundo apellido en corrección de errores).

La oposición fue convocada mediante Resolución de 17 de noviembre de 2014 y celebrada en el Ilustre Colegio Notarial de Cataluña

Cita completa: Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la relación de aprobados para obtener el título de notario, convocada por Resolución de 17 de noviembre de 2014.

Norma que desarrolla: artículo 21 del Reglamento Notarial.

PDF (BOE-A-2016-2956 – 3 págs. – 235 KB)   Otros formatos   Corrección de errores

 

B) Oposiciones Registros convocada en 2015

Tribunal Registros

Se nombra el Tribunal que ha de juzgar las oposiciones, conforme al art. 505 del Reglamento Hipotecario, y  se fija para su comienzo, como fecha límite, el 22 de marzo de 2016.

Cita completa: Orden JUS/2897/2015, de 14 de diciembre, por la que se nombra al Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio.

Norma que desarrolla: Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio.

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Corrección de admitidos.

La corrección consiste exclusivamente en cambiar de turno a un opositor, pasando del turno ordinario al de personas con discapacidad.

Cita completa: Acuerdo de 28 de enero de 2016, del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, por el que se corrigen errores en la Resolución de 17 de noviembre de 2015, por la que se publica la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1079 – 1 pág. – 153 KB)   Otros formatos

Comienzo.

El Tribunal nombrado por Orden JUS/2897/2015, de 14 de diciembre para calificar las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes, convocadas por Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio, ha acordado dar comienzo a las mismas el día 14 de marzo de 2016, en la sede del Tribunal, sito en calle Alcalá, número 540

Cita completa: Acuerdo de 25 de enero de 2016, del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, por el que se señala la fecha en que han de dar comienzo los ejercicios de las mismas.

Norma que desarrolla: Orden JUS/1477/2015, de 15 de julio

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C) NOTARÍAS: CONVOCADA OPOSICIÓN PARA 2017.

Se convoca oposición por turno libre para obtener el título de Notario, llevándose a cabo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 del Reglamento Notarial. Salen un total de 94 plazas, de las que 85 son para el turno ordinario y 9 se reservan para las personas que acrediten discapacidad.

Ir al archivo especial.

Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca oposición libre para obtener el título de Notario.

Norma que desarrolla: artículo 5 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado

Lista provisional

Han firmado la convocatoria 834 personas, de las que 823 irán al turno ordinario (85 plazas) y 11 al de discapacidad ( plazas).

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto.

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Tribunales

Se constituirán dos Tribunales

Tribunal n.º 1, presidido por doña Ana Fernández-Tresguerres García, Notaria de Madrid

Tribunal n.º 2, presidido por don Luis Rueda Esteban, Notario de Madrid

Orden JUS/1990/2016, de 21 de diciembre, por la que se nombran los Tribunales calificadores de la oposición libre para obtener el título de Notario, convocada por Orden JUS/1410/2016, de 10 de agosto.

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CONCURSOS

A) Concursos Registros nº 293 

Salen a concurso 41 plazas en el concurso de la DGRN y 15 más en Cataluña.

Cita completa: 

DGRN. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario n.º 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1247 – 5 págs. – 297 KB)Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 293 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-1254 – 5 págs. – 252 KB)   Otros formatos

Resultado:

Se han cubierto 38 plazas en el concurso de la DGRN y 13 en Cataluña.

Cita completa: 

DGRN. Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-3335 – 2 págs. – 216 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

B) Concursos Notarías febrero

En el concurso DGRN, salen 153 plazas de las que 106 habían quedado desiertas en concursos anteriores.

En Cataluña, salen a concurso 61 plazas de las que 49 habían quedado desiertas en concursos anteriores.

Ver archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

CATALUÑA. Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-2678 – 2 págs. – 160 KB)    Otros formatos

Resultado:

En el concurso DGRN, de las 153 notarías ofertadas, se han cubierto 50, por lo que han quedado desiertas 103.

La corrección de errores sólo es de un apellido equivocado.

En Cataluña, de las 61 plazas ofertadas, se han cubierto 9, por lo que quedan desiertas 52.

Ir al archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 11 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016 y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Cataluña. Resolución de 11 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

C) Concursos Registros nº 294

Salen a concurso 42 plazas en el concurso de la DGRN y 13 más en Cataluña.

Ver archivo de concursos.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Cataluña. Resolución de 18 de mayo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 294 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

PDF (BOE-A-2016-5097 – 5 págs. – 1.923 KB)   Otros formatos

Resultado:

En el concurso DGRN, se han cubierto 37 plazas de las 42 ofertadas.

En Cataluña, 12 de las 13.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-7739 – 3 págs. – 216 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 294 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de mayo de 2016.

PDF (BOE-A-2016-7744 – 2 págs. – 162 KB)   Otros formatos

 

D) Concursos notariales mayo 

En el concurso DGRN, publicado a primeros de junio, salen a concurso 152 plazas (una menos que en el concurso anterior). De ellas, 103 han quedado desiertas en concursos anteriores.

En Cataluña, salen a concurso 67 plazas (6 más que en el concurso anterior). De ellas, 52 han quedado desiertas en concursos anteriores.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-5282 – 8 págs. – 493 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 23 de mayo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

PDF (BOE-A-2016-5286 – 8 págs. – 561 KB)   Otros formatos

Resultado:

DGRN: Se han cubierto 99 plazas de las 152 ofertadas. 53 quedan desiertas. De las cubiertas, 33 lo son por traslado y 66 son asignadas a los nuevos notarios.

Cataluña: Se han cubierto 33 plazas de las 67 ofertadas. 34 quedan desiertas. De las cubiertas, 9 lo son por traslado y 24 son asignadas a los nuevos notarios.

Cita completa:

DGRN. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 23 de mayo de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

PDF (BOE-A-2016-7740 – 6 págs. – 456 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 23 de mayo de 2016.

PDF (BOE-A-2016-7743 – 2 págs. – 164 KB)   Otros formatos

 

E) Concursos Registros nº 295

En el concurso DGRN, se ofrecen 45 plazas. En Cataluña, 12 plazas.

Hubo un error en la convocatoria catalana que motivo el retraso en el fin de plazo de ambos concursos que ya fueron fallados en 2017.

Archivo Concursos

Cita completa:

DGRN. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

CATALUÑA. Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 295 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Corrección de errores publicada en el BOE el lunes 19 de diciembre de 2016:

PDF (BOE-A-2016-11557 – 5 págs. – 372 KB)   Otros formatos

PDF (BOE-A-2016-12013 – 1 pág. – 147 KB)   Otros formatos

 

COOPERACIÓN INTERNACIONAL

La DGRN, con la colaboración del Colegio de Registradores organizó el Seminario sobre “LOS REGISTROS MOBILIARIOS COMO INSTRUMENTOS DE CONVERSIÓN DE MUEBLES Y MERCADERÍAS EN ACTIVOS ECONÓMICOS” dentro de las actividades desarrolladas por la AECID, que tuvo lugar en Cartagena de Indias del 25 al 29 de abril de 2016.

Los objetivos del Seminario fueron:

  • Contribuir a la modernización de los registros jurídicos de Bienes Muebles de los países de América Latina y del Caribe. Al efecto han participado en el Seminario profesionales de los países siguientes: Argentina, Colombia, Cuba, El Salvador, Honduras, Panamá, Paraguay, Perú, México y República Dominicana.
  • Difundir el conocimiento del sistema registral español, en particular, en materia de Bienes Muebles, informando tanto sobre la regulación legal y normativa aplicable al Registro de Bienes Muebles en la actualidad, como sobre su funcionamiento y llevanza por los Registradores. 
  • Intercambiar el conocimiento de los distintos sistemas registrales existentes en los países Latinoamericanos y del Caribe, tanto en lo que afecta a su ámbito regulatorio específico, como a su desempeño y funcionamiento práctico.

 

ESTADÍSTICAS

A) Plan Estadístico Nacional 2017-2020

La DGRN interviene en la elaboración de algunas de las estadísticas, como las dos siguientes:

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española de Residentes. Fines: Conocer el número de procedimientos de adquisición de nacionalidad española por parte de residentes en España resueltos cada año en función de las principales características demográficas y de la causa de adquisición. 

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia. Fines: Obtención, explotación y difusión de datos sobre volumen y características de concesiones de nacionalidad española por residencia. Organismos que intervienen: MESS, Subdirección General de Nacionalidad y Estado Civil (MJUS). 

Cita completa: Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

PDF (BOE-A-2016-10773 – 166 págs. – 2.649 KB)   Otros formatos

Norma que desarrolla: Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

 

B) Plan Estadístico 2017

Estas son las estadísticas con intervención de la DGRN:

7868 Movimiento Natural de la Población

7879 Estadística de Adquisiciones de Nacionalidad Española por Residentes

7880 Estadística de Concesiones de Nacionalidad Española por Residencia

Cita completa:

Real Decreto 747/2016, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2017 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

PDF (BOE-A-2016-12607 – 229 págs. – 12.704 KB)   Otros formatos

Norma que desarrolla: Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

 

VARIOS

A) Comisión Administración Digital del Ministerio de Justicia

La DGRN se incorpora a esta comisión.

Cita completa:

Orden JUS/1362/2016, de 3 de agosto, por la que se crea la Comisión Ministerial de Administración Digital del Ministerio de Justicia y se regula su composición y funciones.

Norma que desarrolla: Real Decreto 806/2014, de 19 de septiembre, sobre organización e instrumentos operativos de las tecnologías de la información y las comunicaciones en la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

PDF (BOE-A-2016-7688 – 6 págs. – 191 KB)Otros formatos

 

B) Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Este real decreto determina los órganos directivos de los diferentes ministerios.

En concreto, la Dirección General de los Registros y del Notariado depende de la Subsecretaría de Justicia, junto con la Secretaría General Técnica.

Cita completa:

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

PDF (BOE-A-2016-10459 – 12 págs. – 245 KB)    Otros formatos

Norma que desarrolla: Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 

JUBILACIONES

Según el BOE, durante 2016…

Notarios jubilados: 46

Registradores jubilados: 18

Notarios que solicitaron la excedencia: 7

Registradores que solicitaron la excedencia: 1

 

PROYECTOS

Demarcación Registros. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Arancel Notarios LJV. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica el Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios.

Arancel Registradores LJV. PROYECTO DE REAL DECRETO por el que se modifica el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad y el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio.

 

RECURSOS GUBERNATIVOS

En su más que centenaria existencia, la DGRN nunca había resuelto tantos recursos gubernativos en un solo año, como durante 2016.

Atendiendo a la fecha de la publicación en el BOE, fueron 524

Calificaciones en Registros de la Propiedad: 381

Calificaciones en Registros Mercantiles: 143

En diciembre pasado elaboramos un archivo con las estadísticas sobre resoluciones, cuando todavía no se habían publicado todas las de 2016 (y que ya está actualizado). 

RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS

RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS

Podemos destacar algunos aspectos de esta extensa producción, que ha supuesto alrededor de 4000 páginas de Boletín Oficial del Estado:

  • La interpretación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ha estado presente en nada menos que 81 resoluciones
  • La aplicación en la práctica de la normativa hipotecaria está presente en 61 resoluciones, buena parte de ellas relacionadas con el análisis de los derechos de los consumidores.  
  • El récord particular de 143 resoluciones mercantiles, resumidas en su integridad por José Ángel García Valdecasas

 

Ver archivo con ÍNDICE DE TODAS LAS RESOLUCIONES PUBLICADAS DURANTE 2015 Y 2016.

Ver archivo de RESOLUCIONES ORDENADAS POR MESES DESDE 1998.

Ver ÍNDICE DE RESOLUCIONES DE JUAN CARLOS CASAS.

Ver Resoluciones DGRN interpretativas de la Ley 13/2015, de 24 de junio

 

ENLACES: 

FUENTE DGRN: ACTIVIDADES DESDE 2015 A 30 JUNIO 2017 EN WORD

ACTIVIDAD DGRN DURANTE 2017

ACTIVIDAD DGRN DURANTE 2015

160 Aniversario de la Dirección General en la Revista Registradores.

ENTREVISTA AL MINISTRO DE JUSTICIA, RAFAEL CATALÁ POLO

ENTREVISTA AL DIRECTOR GENERAL, FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO

ESTADÍSTICA RESOLUCIONES DGRN

NOTICIAS

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME NOVIEMBRE 2016. Resoluciones novación y subrogación.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. Disposiciones Autonómicas
  5. Tribunal Supremo
  6. SECCIÓN II:
  7. RESOLUCIONES
  8. 429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
  9. 432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO
  10. 436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.
  11. 437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.
  12. 438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.
  13. 439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  14. 447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.
  15. 454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES
  16. 457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
  17. 458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.
  18. 460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR
  19. 462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.
  20. 465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.
  21. 468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS
  22. 469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 
  23. 477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.
  24. 480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.
  25. 482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.
  26. 486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

 Disposiciones de carácter general:

Se aprueban los RRDD por los que se reestructuran y establece la estructura orgánica de los Ministerios, entre ellos el de Justicia, donde se incardina la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Especial importancia tiene la Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas, al que le hemos dedicado un archivo especial.

Así mismo, se aprueba el Plan Estadístico 2017-2020, donde se establece, entre otras materias, las estadísticas donde interviene el Colegio de Registradores

Respecto a las disposiciones Autonómicas no hay ninguna relevante desde la perspectiva de la oficina registral

En cuanto a la jurisprudencia del Tribunal Supremo hay que resaltar la STS de 8 de septiembre de 2016 por la que se anula al apartado 9 a) d la Disp. Ad 2ª del RD 876/2014 de 10 de octubre por el que se aprueba el Reglamento General de Costas

En la Sección II destacamos el nombramiento como Ministerio de Justicia a don Rafael Catalá

Resoluciones: destacamos como más relevantes:

·       de 10 de octubre que considera defecto que en la escritura no esté el juicio de suficiencia de un poder y que no se le hay exhibido al notario copia autorizada y ello aun cuando se aporte el poder al registrador; y reitera el carácter de prestamista profesional al que hay dado dos préstamos admitiendo como prueba en contra un acta notarial

·       de 11 de octubre sobre la diferencia entre el deslinde administrativo y la acción reivindicatoria, y los asientos registrales que puede provocar el deslinde aunque no puede perjudicar a un titular inscrito; así mismo analiza la eficacia de una nota marginal de inicio del expediente de deslinde

·       de 13 de octubre sobre el embargo de un bien ganancial cuando el otro cónyuge está en concurso y sobre la competencia en este caso del juez del concurso

·       de 13 de octubre sobre el requerimiento de pago hecho a un administrador mancomunado de la sociedad deudora, en una ejecución extrajudicial

·       la de 13 de octubre sobre la no inscribibilidad de le disolución de condominios en convenio regulador en sentencia sobre guarda y custodia de hijos en caso de una pareja de hecho.

La de 17 de octubre sobre el procedimiento notarial del artículo 201 LH para modificar la descripción de una finca, que no tiene límites de diferencia en cuanto a la superficie, y sobre lo que es objeto de calificación por el registrador

·       De 19 de octubre, sobre el cómputo de los plazos para interponer el recurso gubernativo, considerando valido y dentro del plazo cuando se presenta por vía administrativa, pero sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación. También hace un análisis sobre la nulidad de las clausular declaradas abusivas por sentencias registrales y su transcendencia a la hora de calificar e inscribir los contratos afectados

·       La de 20 de octubre sobre el uso de la vivienda familiar en los convenios reguladores y cuando ha de establecerse un plazo

·       De 24 de octubre sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, 

·       La 24 de octubre y 7 de noviembre, sobre desplazamientos patológicos en la cartografía catastral.

·       De 24 de octubre y de 7 de noviembre, sobre la imposibilidad de declarar una obra nueva en un convenio regulador

·       Las de 25 de octubre sobre cómo ha de ser la reseña y juicio de suficiencia en los casos de sustitución de poder así como la calificación registral

·       La de 26 de octubre sobre los testamentos particionales y la intervención de todos los herederos  cuando comprende bienes gananciales en el derecho gallego

·       La de 26 de octubre sobre si es necesario el consentimiento de los titulares intermedios cuando se modifica la tasación para subasta de una hipoteca

·       La de 26 de octubre sobre la no necesidad de fijar tipo máximo de intereses de demora en las hipotecas a favor de la agencia tributaria

·       La 7 de noviembre  sobre la garantía hipotecaria de intereses de demora aunque no haya un pacto específico sobre su devengo

·       De 14 de noviembre sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad un usufructo establecido en testamento

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.

Vamos a repasar algunas resoluciones relacionadas con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

La R. 29 de febrero de 2008 consideró aplicable los beneficios de esta Ley también a los créditos hipotecarios.

La R. 30 de noviembre de 2015 determina los requisitos que ha de reunir la subrogación activa en un préstamo hipotecario por parte de quien no tiene la condición de entidad de crédito.

Las R. 23 de septiembre de 2009 y R. 23 de septiembre de 2009, sobre derecho de enervación, exigen para su ejercicio que haya emitido el acreedor inicial certificado del saldo.

La R. 21 de febrero de 2001 indica que debe distinguirse entre la cantidad en que se produce la subrogación -solo lo que se debe por capital pendiente– y la cantidad que es necesario pagar a la entidad acreedora, que incluye también intereses y comisiones.

La R. 21 de abril de 2014 trata de la ampliación de plazo con cargas intermedias, exigiendo consentimiento expreso, aunque sea el mismo acreedor.

La R. 14 de mayo de 2015 se refiere también a la ampliación de plazo y de responsabilidad con cargas intermedias, exigiendo -frente a su posición anterior- el consentimiento de los titulares de anotaciones. Habla también de la recarga.

La R. 19 de julio de 2012 estudia la novación transcurrido el plazo de la obligación garantizada, distinguiendo entre obligación vencida y extinguida.

Las R. 26 de octubre de 2016 y R. 29 de febrero de 2016 permiten la modificación del tipo de subasta con cargas intermedias y sin exigir el consentimiento de sus titulares.

Las R. 14 de septiembre de 2001 y R. 6 de junio de 2006, en una novación del préstamo sobre capital que actualmente se debe, entienden que no se precisa una previa cancelación parcial.

La R. 18 de mayo de 2013 es sobre novación sujeta a la condición suspensiva de inexistencia de otras cargas, se entiende que no recogidas en la escritura.  

Las  R.  5 de noviembre de 1999R. 2 de Septiembre de  2002R. 4 de Septiembre de  2002R. 14 de Septiembre de  2002 tratan del cambio de interés variable a fijo que puede implicar la necesidad de modificar simultáneamente la hipoteca en lo relativo a las reglas de cálculo de los intereses ordinarios y de demora con arreglo al nuevo interés fijo pactado.

La R. 26 de septiembre de 2001 considera que no es preciso valorar si hay o no mejora de las condiciones.

La R. 25 de Febrero de 2015 dispone que en la novación de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, debe constar la duración de la cuenta y prórroga o no del plazo. 

Respecto al certificado de tasación, si la novación no afecta a la tasación de la finca, no es necesario nuevo certificado: R. 29 de octubre de 2013R. 9 de diciembre de 2013R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014. Pero, si se modifica el valor para subasta, sí que es es exigible el certificado de tasación: R. 18 de febrero de 2014

El vencimiento anticipado por impago de tres plazos debe constar en la constitución de hipotecas, pero en la novación no es necesario, salvo la necesidad de adaptación al cambio legislativo. R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014

Podéis ver más resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas, cuando trata de la subrogación y cuando se refiere a la novación.

O podéis acudir al texto legal, donde hemos incluido bastantes de ellas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

Reestructuración de departamentos ministeriales

Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 Ministerio de Justicia. Dispone de una sola Secretaría de Estado (la de Justicia).

  

Cambios en la numeración de órdenes ministeriales

Resolución de 4 de noviembre de 2016, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Mediante Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, se dispuso la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado».

Según él, todas las disposiciones y resoluciones que adopten la forma de orden ministerial y deban publicarse, en las Secciones I, II y III del BOE se numerarán, incorporando entre otros elementos, un código alfabético de tres letras indicativo del departamento de procedencia.

El Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, que acabamos de resumir, hace necesario adaptar la tabla de códigos ministeriales recogida en el anexo del referido Acuerdo, que queda sustituida por la del nuevo anexo.

Los nuevos códigos ministeriales se aplicarán para numerar aquellas órdenes ministeriales que se adopten a partir del 4 de noviembre de 2016.

ANEXO. Tabla de códigos ministeriales:

  • Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación: AEC
  • Ministerio de Justicia: JUS
  • Ministerio de Defensa: DEF
  • Ministerio de Hacienda y Función Pública: HFP
  • Ministerio del Interior: INT
  • Ministerio de Fomento: FOM
  • Ministerio de Educación, Cultura y Deporte: ECD
  • Ministerio de Empleo y Seguridad Social: ESS
  • Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital: ETU
  • Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente: APM
  • Ministerio de la Presidencia y para las Administraciones Territoriales: PRA
  • Ministerio de Economía, Industria y Competitividad: EIC
  • Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad: SSI

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Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

 El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General de la Administración de Justicia, de la que depende la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia.

La Oficina de Recuperación y Gestión de Activos, con rango de Dirección General.

La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Relaciones con las Confesiones.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General Técnica.

La Dirección General de los Registros y del Notariado.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

Las referencias del ordenamiento jurídico a los órganos suprimidos por este real decreto, se entenderán realizadas a los que por esta misma norma se crean, los sustituyen o asumen sus competencias o, en su defecto, al órgano del que dependieran.

Las delegaciones de competencias otorgadas por los distintos órganos superiores y directivos afectados por este real decreto y por el Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, continuarán vigentes, hasta que sean expresamente revocadas o nuevamente otorgadas.

Entró en vigor el 12 de noviembre de 2016

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Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Introducción.

En ella, el Centro Directivo realiza un repaso de la normativa que justifica la Instrucción:

1.- Nueva ley de Procedimiento Administrativo. Según el artículo 14, apartado dos c) de la recién entrada en vigor ley 39/2015 de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, los notarios y los registradores de la propiedad mercantiles y de bienes muebles están obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo

2.- Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Según su artículo 108, notarios y registradores deben disponer, para la adecuada prestación de sus funciones públicas, de firma electrónica reconocida. Con ella (art. 110), pueden remitir documentos públicos notariales, comunicaciones, partes, declaraciones y autoliquidaciones tributarias, solicitudes o certificaciones por vía electrónica  con destino a otro notario o registrador, a las administraciones públicas o a cualquier órgano jurisdiccional, siempre que sea en el ámbito de su competencia respectiva y por razón de su oficio. 

3.- Legislación hipotecaria. Hay diversas previsiones de emitir información periódica, como la certificación semestral sobre el estado del registro, trimestral de documentos fuera de plazo, participación en concurso de vacantes, recursos contra calificación, licencias o ausencias reglamentarias o traslados de oficina.

4.- Reglamento Notarial. Los notarios han de comunicar su participación en concursos de vacantes, licencias, ausencias reglamentarias, negativas a expedir copias solicitadas por autoridades, solicitud de prórroga de plazo posesorio en los concursos o solicitud de duplicado de títulos.

Cuerpo de la Instrucción.

Qué comunicaciones: todas aquellas que, por disposición legal o reglamentaria. deban realizar los notarios o registradores a la DGRN.

Dónde: se realizará a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia, actualmente en https://sede.mjusticia.gob.es

Qué firma. Se utilizará certificado de firma electrónica reconocida, que se comprobará en el directorio del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. Como excepción, los notarios de nuevo ingreso, los miembros del cuerpo de aspirantes a registradores y los excedentes, mientras no dispongan de la anterior firma electrónica, podrán identificarse mediante firma electrónica reconocida de la FNMT o con su DNI electrónico.

Formularios. Habrá de dos tipos, específicos y genéricos.

 – Si hubiera un formulario específico para el caso concreto, las comunicaciones deberán remitirse a través de ellos, a los que se adjuntarán, en su caso los ficheros que se requieran. Todo ello firmado electrónicamente.

– Si no lo hubiera, se utilizarán los formularios genéricos, adjuntándose como fichero la comunicación que proceda y otros documentos, en su caso.

Formato de los ficheros. Puede ser en PDF, o en formato de texto (DOC o DOCX).

Representación. Sobre todo, para concursos. Este apartado se mezcla con el del concurso lo que genera una cierta confusión. La representación se documentará mediante apoderamiento apud acta, efectuado mediante comparecencia personal o comparecencia electrónica en la sede electrónica. En el futuro, podrá ser a través de la acreditación de su inscripción en el registro electrónico de apoderamientos, cuando esté disponible.

Acuse de recibo. La sede electrónica generará un acuse de recibo digital acreditativo de la presentación de la documentación.

Otros medios.  Podrán aprobarse otros medios técnicos de interconexión entre los sistemas informáticos de notarios, registradores y DGRN distintos a que sea a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia.

Vamos a ver algunas comunicaciones en concreto:

1.- Recursos Gubernativos. Ha de remitirse telemáticamente el expediente previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del título calificado y documentación complementaria en su caso; la calificación, el recurso, el informe del Registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente. Los documentos generados por el registrador se emitirán en formato de texto.

2.- Actas de toma de posesión de registro. Las regula el artículo 518 del Reglamento Hipotecario. Se enviará telemáticamente la copia firmada por el registrador entrante. El original firmado por los dos registradores se puede hacer llegar por otros medios.

3.- Títulos despachados fuera de plazo.  El punto 3.5 de la instrucción, enumera su contenido, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio, que incluye datos identificativos de Registrador y Registro, periodo, datos estadísticos y enumeración individualizada de los títulos afectados.

4.- Certificaciones semestrales. Se considerará como fecha la que conste en la misma, aunque el envío telemático se firme digitalmente en fecha posterior.

5.- Remisión por los Colegios o por el CGN. Los documentos o informes correspondientes a expedientes tramitados en la DGRN en los que han de intervenir, así como cualesquiera otras comunicaciones o informes, se remitirán telemáticamente siguiendo los criterios indicados sobre el uso de formularios genéricos.

6.- Concursos. A efectos de la presentación electrónica de instancias para participar en concursos de vacantes, se considerará válidamente acreditada la representación mediante escrito original firmado por el representado del que resulte la misma. El escrito digitalizado ha de aportarse junto con la instancia suscrita por el interesado o mediante formulario genérico. Podrá la DG solicitar el cotejo con el original.

Se deroga la instrucción de 14 de marzo de 2007 sobre remisión por los registradores de determinada información relativa a los títulos inscritos fuera de plazo.

La instrucción entrará en vigor el 6 de noviembre de 2016.

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Plan Estadístico Nacional 2017-2020

Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

El artículo 149.1.31 de la Constitución determina la competencia exclusiva del Estado sobre las estadísticas para fines estatales, teniendo tal consideración las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional.

Las estadísticas cuya realización resulte obligatoria por exigencia de la normativa europea quedarán incluidas automáticamente en el Plan Estadístico Nacional, siendo la disposición más relevante el Reglamento (UE) n.º 99/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de enero de 2013.

El Plan tendrá una vigencia de cuatro años y es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado, según la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

El sexto Plan Estadístico Nacional correspondiente al cuatrienio 2013-2016 se aprobó por Real Decreto 1658/2012, de 7 de diciembre, siendo desarrollado en programas anuales

Próxima a finalizar su vigencia se aprueba el nuevo plan para el cuatrienio 2017-2020, que se inserta en los cinco anexos de este real decreto.

Las estadísticas han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella.

Las estadísticas del plan se presentan clasificadas en sectores atendiendo a la materia tratada y se concretan las líneas estratégicas que van a regir la producción estadística para fines estatales en dicho cuatrienio.

Para cada operación estadística se determinan sus aspectos esenciales: los organismos que intervienen, fines y descripción general, colectivo y ámbito territorial y la estimación de los créditos presupuestarios necesarios para su financiación, así como el Programa de inversiones.

Artículo 3. Obligatoriedad de respuesta.

De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública, y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 1990, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse, previo consentimiento expreso de los interesados, los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Obligatoriedad de respuesta. Las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 son de cumplimentación obligatoria (art. 3 de este RD, art. 7 Ley 12/1989 y D. Ad. 4ª Ley 4/1990). No obstante, serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos.

En el anexo I se incluyen las líneas estratégicas del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Plan, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

El anexo III detalla, para cada una de las operaciones estadísticas, los siguientes aspectos esenciales: fines, organismos que intervienen en su elaboración, descripción general de su contenido, colectivo con referencia al ámbito territorial, en su caso, y estimación de los créditos presupuestarios. También se definen los conceptos anteriores y los códigos utilizados.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones y estimaciones de los créditos presupuestarios precisos.

En el anexo V, se proporciona información complementaria para enlazar este Plan con el anterior.

Interviene el Consejo General del Notariado en la estadística 

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV).

Fines: Obtener información sobre la evolución de los precios de las viviendas compradas. 

Organismos que intervienen: INE, Consejo General del Notariado (MJUS). 

Descripción general (principales variables): Precios de transacción de las viviendas. Tipo de vivienda. Colectivo: Viviendas transaccionadas.        

Interviene el Colegio de Registradores en cuatro estadísticas:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles.

Fines: Información mensual y anual de las sociedades creadas, disueltas, y de las modificaciones de sociedades.

Organismos que intervienen: INE, Registro Mercantil Central y Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número y capital social de las sociedades constituidas, disueltas o que modifican su capital. Estado de la sociedad (constitución, aumento de capital, condición jurídica de la sociedad, capital…). Colectivo: Sociedades mercantiles.

7314 Estadística de Hipotecas.

Fines: Obtener información sobre constituciones, ampliaciones y cancelaciones de las hipotecas.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras). Naturaleza de la finca, capitales, tipos de interés, entidades financieras y años. Colectivo: Fincas hipotecadas.

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias.

Fines: Conocer con carácter trimestral la evolución de las ejecuciones hipotecarias distinguiendo según la naturaleza de las fincas, como aproximación al análisis de los alzamientos y desahucios.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de ejecuciones hipotecarias en proceso. Naturaleza de la finca. Colectivo: Certificaciones por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en el registro de la propiedad correspondiente.

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad.

Fines: Obtener información sobre transmisión de derechos de la propiedad.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de transmisiones de derechos de la propiedad sobre fincas rústicas y urbanas. Naturaleza de la finca, título de adquisición, compraventa de viviendas según régimen y estado. Colectivo: Transmisiones de derechos de la propiedad inscritos en los registros de la propiedad.

Este real decreto entrará en vigor el día 1 de enero de 2017.

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Disposiciones Autonómicas

CATALUÑA. Ley 2/2016, de 2 de noviembre, de modificaciones urgentes en materia tributaria.

La ley contiene cinco artículos, que afectan al impuesto sobre el patrimonio, al impuesto sobre sucesiones y donaciones, a tareas de control tributario y lucha contra el fraude, al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial y al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En primer lugar, en cuanto a los impuestos sobre el patrimonio y sobre sucesiones y donaciones, las modificaciones introducidas permiten que los beneficios fiscales previstos para los patrimonios protegidos constituidos de acuerdo con la normativa estatal también sean de aplicación a los constituidos de acuerdo con el derecho civil catalán.

También en el ámbito del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se amplía de nuevo el plazo (hasta el 31 de diciembre de 2017) para poder aplicar el aplazamiento excepcional a dos años, concedido por los órganos de gestión de la Administración tributaria, en los casos de falta de liquidez de la herencia.

En tercer lugar, se regula la comunicación de datos con trascendencia tributaria obtenidos por las administraciones tributarias a la Agencia Tributaria de Cataluña.

En cuanto al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial, se amplía el hecho imponible al transporte aéreo de mercancías; se suprime de la base imponible el límite de 20.000 vuelos, y se establece un único tipo de gravamen.

Finalmente, con relación al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se establece una bonificación del 100{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en la modalidad de actos jurídicos documentados que grava la escritura pública de separación y divorcio y de extinción de pareja estable.

Entró en vigor el 8 de noviembre de 2016. (GGB)

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Tribunal Supremo

Reglamento de Costas

Sentencia de 5 de julio de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto y anula la Disposición transitoria 26 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Esta sentencia anula la Disposición transitoria 26 del vigente Reglamento General de Costas sobre  Ocupaciones existentes procedentes de títulos extinguidos o en tramitación.

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Reglamento de Costas

Sentencia de 8 de septiembre de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso interpuesto contra el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, y anula el apartado 9.a) de su disposición adicional segunda.

Esta sentencia anula este apartado de la D. Ad. 2ª:

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:

a) A efectos de aplicación de lo establecido para los estacionamientos náuticos individuales o colectivos y privados en la letra a) del apartado 4, el propietario colindante deberá acreditar la existencia de título de propiedad, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

A su vez, la letra a) del apartado 4 dice: 

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

a) El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.

  
SECCIÓN II:

Nuevos Ministros

Real Decreto 417/2016, de 3 de noviembre, por el que se nombran Ministros del Gobierno.

Esta es la lista de los miembros del nuevo Gabinete:

  • Ministro de Justicia, don Rafael Catalá Polo.

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RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

428.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una representación gráfica catastral.

Debe decidirse en este expediente si es inscribible la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el expediente del art. 199 LH

La registradora alberga dudas basadas en: las diferencias descriptivas existentes en las fincas registrales colindantes entre el catastro y el registro; consta en el historial previo de las fincas operaciones de segregación división y agrupación; y que uno de los cotitulares se opone.

El recurrente alega falta de motivación, extemporaneidad en las alegaciones e irregularidades en la inscripción de la cabida en inscripciones anteriores.

La Dirección confirma la nota. Rechaza la falta de motivación: la argumentación será suficiente si expresa suficientemente la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. En este caso se señalan las dudas que a juicio de la registradora impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas.

En cuanto al fondo del asunto la Dirección reitera su doctrina acerca de la incorporación al registro de la representación gráfica de una finca y el procedimiento para realizarlo. Establece que es aplicable el procedimiento del art. 199 LH, pero que del tenor del art. 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  RR de 12 de febrero de 2016 y de 17 de noviembre de 2015. En todo caso ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, que debe ser objeto de calificación por el registrador: Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la posible invasión de fincas colindantes: se basa en la comparación  de las descripciones registrales y catastrales de las fincas colindantes, no en las alegaciones del colindante, por lo que se rechaza la afirmación sobre la extemporaneidad de la presentación de tales alegaciones. Toda vez que tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».

Por último y, respecto de las alegaciones relativas a las irregularidades en la tramitación del procedimiento que causó la inscripción de un exceso de cabida en una finca colindante, debe reiterarse la doctrina de que el objeto del recurso tiene por objeto las calificaciones del Registrador y  que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (MN)

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429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión parcial de préstamo hipotecario entre particulares.

Hechos: Se otorga una escritura, complementada por otra, en virtud de la cual se cede la posición jurídica acreedora del prestamista en un préstamo con garantía hipotecaria. El adquirente manifiesta que no es un prestamista profesional. En la primera escritura se aporta copia simple de un poder, pero no se emite juicio de suficiencia. En la segunda se hace uso de un poder contenido en la escritura complementada, pero no se dice que se exhibe copia autorizada.

La registradora encuentra dos defectos: que el cesionario es un prestamista profesional, a pesar de su aseveración en contra, pues figura como titular de otros préstamos hipotecarios. Y, en cuanto a los poderes, que falta el juicio de suficiencia notarial en la primera escritura, y la exhibición al notario autorizante de copia autorizada en la segunda.

El interesado recurre y alega, en cuanto a los poderes, que al exhibirse al registrador la copia autorizada de la primera escritura puede comprobar por sí mismo las facultades del apoderado, y en cuanto a la escritura complementaria, que el poder consta en el cuerpo de la escritura, que también tiene a la vista el registrador. En cuanto a la consideración de prestamista profesional del cesionario, alega que la apreciación de la registradora es subjetiva e imprecisa, que se trata de un jubilado y que únicamente ha otorgado 2 préstamos en los últimos seis años y por cuestiones personales.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al poder recuerda su doctrina de que el notario deberá hacer constar el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, y que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En la primera escritura falta ese juicio de suficiencia, y en la segunda escritura falta la mención a la exhibición de copia auténtica o al menos a la existencia en el protocolo del original sin nota de revocación, conforme al artículo 166.2 del Reglamento Notarial.

En cuanto al segundo defecto, entiende que, para considerar a un prestamista como profesional basta la existencia de dos préstamos, lo  que constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Admite como prueba negativa, cuya carga atribuye al prestamista, el acta notarial de notoriedad que, en este supuesto concreto, podría ir dirigida a la acreditación de la amistad existente entre los deudores y el acreedor y al estado de necesidad de los primeros que operaría como causa de la concesión excepcional del préstamo.

COMENTARIO: Respecto de los poderes hay que sacar como conclusión de la posición de la DGRN que, en la práctica, el notario tendrá que emitir siempre el juicio de suficiencia del poder sobre la base de la copia simple, advirtiendo de la falta de copia autorizada, pues en otro caso habrá de subsanar ese defecto registral mediante diligencia; y por otro lado, si no se le exhibe copia autorizada del poder al notario, no se subsanará la omisión exhibiendo la copia autorizada al registrador, con lo que tendrá que exhibirse al notario, y éste reflejarlo por diligencia, de la que se emitirá copia para el Registro lo cual parece, como mínimo, excesivamente formalista, pues el Registrador puede comprobar por sí mismo tanto la existencia de la copia autorizada, como las facultades contenidas evitando un nuevo viaje documental de ida y vuelta.

Respecto del carácter profesional del prestamista, el notario, al no tener acceso al Servicio de Interconexión de los Registros, no podrá ejercer adecuadamente su función, por lo que parece imprescindible que se le permita el acceso a dicho servicio para ejercer su función  y velar por la legalidad, al menos en este tipo de operaciones, pues no olvidemos que en tal caso la subsanación del préstamo o de la cesión no es posible y habría que empezar la operación de nuevo desde el principio (FIPER, seguro profesional, etc). (AFS)

 

431.* ASIENTOS YA PRACTICADOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda no practicar la rectificación de una inscripción de escritura de herencia. 

Hechos:

 El supuesto planteado consiste en la elevación a escritura pública, en 2015, de un documento autorizado por notario inglés que ya había causado inscripción en el Registro de la Propiedad en el año 2004. La razón por la que se procedió a dicha elevación a público radicaba en la expedición en el año 2004 de una nota informativa errónea.

El registrador rechaza la inscripción del documento ya que los derechos cuya inscripción se pretende constaban inscritos a favor de las mismas personas no siendo por tanto procedente la rectificación de la inscripción, al estar debidamente practicada y por tanto bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El notario recurrente, por su parte alega que con la autorización de dicha Escritura se pretendían cumplir tres objetivos:

-el  primero, registral, consistente en la rectificación de la información/inscripción del registro.

-el segundo,  documental, con el fin de obtener todos los efectos que sólo producen las escrituras españolas y no otros documentos españoles o extranjeros.

– y el último objetivo, de carácter notarial para proveer a los interesados de un único título.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, puesto que lo  presentado  a inscripción, una escritura de elevación a público de un documento notarial extranjero,  ya fue objeto de inscripción.

Esto implica que  el asiento practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), cerrándose el Registro a otros títulos formales relativos a la misma transmisión y a otros que sean contradictorios (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Y por ello, si en su día se expidió una nota informativa errónea, como así reconoce el registrador, la expedición de dicha nota informativa podrá implicar la correspondiente responsabilidad civil, pero ello no implica que en el asiento se hubiera cometido algún tipo de inexactitud, cuestión que podría haber quedado resuelta con la necesaria coordinación entre notario y registrador, mediante la constancia en el documento de que dicha transmisión ya constaba inscrita correctamente, sin necesidad de provocar una nota de calificación negativa, un recurso y una resolución por esta Dirección General.

Comentario:

Esta resolución, deja claro que ante la presentación en un registro de un documento que refleje una operación debidamente inscrita, en ningún caso deberá de ser objeto de calificación negativa, bastando hacer constar en el documento “que no se practica operación registral alguna al constar la misma inscrita  en los libros del registro”, añadiendo los datos de inscripción y  evitando de este modo una nota, un recurso y una resolución innecesarios. (MGV)

432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un certificado de acuerdo de deslinde.

Hechos: Se efectúa un deslinde administrativo llevado a cabo por una entidad local menor (Junta Vecinal) en virtud del cual una finca registral de su propiedad pasaría de 40.000 a 62.000 metros cuadrados (casi 50.000 en Catastro). Hay una finca colindante por el Este de 21000 m2 que se ha inmatriculado, al parecer, durante el procedimiento de deslinde.

La registradora considera que el deslinde supone ampliar la parcela pública por el lindero Este, que esa ampliación puede afectar al titular de la finca colindante inscrita, y que la vía adecuada para ello es la acción reivindicatoria.

El interesado (la Junta Vecinal) recurre y alega que la finca que se deslinda ha sufrido una usurpación, pues la parcela colindante por el Este tenía históricamente una superficie de 6000 m2 en Catastro y de forma indebida ha pasado a tener 21.000 m2 en Catastro e inscribirse en el Registro. Se queja también que la citada finca se ha inmatriculado en el Registro después de practicada la nota marginal de inicio del deslinde. Añade que el fin del deslinde, precisamente, es restablecer los límites correctos de la parcela pública.

La DGRN desestima el recurso y hace un extenso y didáctico estudio sobre la figura del deslinde administrativo en general, y su encaje con el Registro.

En cuanto a su naturaleza, declara que el acto administrativo de deslinde es el que tiene por objeto determinar los límites concretos de los bienes públicos, el cual podrá ser impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que es la competente para conocer de cualquier controversia sobre vicios de competencia y procedimiento, como conjunto de actos dictados en ejercicio de una potestad administrativa, conforme a un procedimiento establecido, o ante la jurisdicción civil para resolver los litigios en que se discutan cuestiones de fondo en torno a la propiedad de los bienes

Reconoce que el deslinde administrativo es un título apto para inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad y, si ya está inscrita, el artículo 68 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio permite la inscripción del deslinde firme.

A continuación, diferencia entre deslinde y acción reivindicatoria: El deslinde hace referencia a confusión de linderos, y conlleva la recuperación de la posesión; La acción reivindicatoria hace referencia a controversia de títulos de propiedad. Por ello el TS declara que el deslinde no puede convertirse en una acción reivindicatoria simulada, y no puede con tal pretexto la Administración hacer declaraciones de propiedad sobre terrenos en los que los particulares ostenten derechos de propiedad y prueben una posesión superior a un año, ya que el deslinde sólo sirve para la fijación precisa de la situación posesoria entre las fincas deslindadas.

Finalmente, en cuanto a los efectos del deslinde en relación con los asientos registrales de otras fincas, recuerda que la jurisprudencia señala que en todo expediente de deslinde administrativo ha de ser respetado el principio de legitimación registral del artículo 38 de la LH, a tenor del que se presume a todos los efectos que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Como resumen, el deslinde (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio, lo que impide que pueda considerase como título declarativo de propiedad a favor de la Administración, y, por tanto, no es suficiente para rectificar las inscripciones registrales contradictorias con el deslinde. En el presente caso concluye que se trata de un conflicto de títulos y no de confusión de linderos.

En cuanto a la nota marginal registral de inicio del expediente de deslinde y el posible cierre registral para otros títulos, concluye que no provoca ese efecto, y que, en todo caso, la finca colindante ya fue inscrita y está bajo la salvaguardia de los tribunales.

Respecto de la calificación del registrador de los documentos administrativos, recuerda que es más amplia que en los judiciales y le corresponde examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal.

Concluye que el título administrativo presentado es insuficiente, en este caso, para rectificar el contenido de los asientos registrales en perjuicio de tercero, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que se estimen procedentes.

COMENTARIO: De dicha doctrina parece deducirse, como conclusión, que el deslinde administrativo  sí es un título declarativo apto para modificar la descripción de la finca registral e inscribir, en su caso, el exceso de cabida, pero  si perjudica a un tercero inscrito entonces no es apto para rectificar el Registro (salvo deslindes especiales), ya que la vía correcta es ejercitar la acción reivindicatoria en la vía jurisdiccional, y todo ello sin perjuicio de su plena validez a efectos posesorios.

Las “roderas” que menciona el recurrente y que llaman la atención a la DGRN, hacen referencia a la marca que dejan las ruedas de los vehículos pesados al pasar por un terreno blando, que no es camino pero que puede parecerlo en una vista aérea y confundir, como al parecer le ha ocurrido al Catastro, que considera a esas roderas camino, y posiblemente haya influido en la delimitación de las parcelas, de lo cual se queja el recurrente. (AFS)

433.** INMATRICULACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD TRAMITADA ANTES DE LA LEY 13/2015

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de título público complementado con acta de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en base a un título que se complementa con un acta de notoriedad complementaria de título público iniciada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015 y terminada después. Se da la particularidad de que una copia de dicha acta, sin terminar, fue presentada en el Registro de la Propiedad en Octubre de 2015, por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley, aunque caducó el asiento. Finalmente el acta se terminó en 2016 declarándose la notoriedad conforme al requerimiento y a la antigua legislación.

El registrador deniega la inscripción porque la notoriedad debe de ir referida no sólo al hecho de ser considerado propietario, sino también a la fecha de su adquisición.

El interesado recurre y alega que el acta fue presentada antes de la entrada en vigor de la Ley.

La DGRN desestima el recurso y alega que conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 a dicha acta sólo le sería de aplicación la legislación anterior si se hubiera presentado el titulo a inmatricular (no el Acta) antes de su entrada en vigor (1 de Noviembre de 2016).

Conforme a la nueva legislación (artículo 205 LH), esta Acta será apta para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. (AFS)

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 5, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

La Dirección, como ya hizo en la R de 9 de julio de 2011 esquematiza en esta Resolución los distintos supuestos que pueden plantearse en las Anotaciones de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) procesos por deudas del titular registralfallecido antes o durante el procedimiento: si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal conforme al 16 LEC; Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (art 166.1.º RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse el fallecimiento, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad ( 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) procesos ejecutivos contra herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

En este supuesto se trata de una demanda efectuada por la comunidad de propietarios de un piso, contra un heredero concreto y contra la herencia yacente y los herederos desconocidos de los titulares registrales. De la documentación aportada en el expediente resulta que los titulares fallecidos lo hicieron intestados y que las deudas reclamadas se deben a cuotas impagadas posteriores al fallecimiento de los mismos.

Para resolver el expediente la Dirección distingue dos supuestos:

1.-Respecto a la esposa, que premurió, resulta la existencia de un documento de partición firmado por sus 2 hijos – que están demandados- y el viudo, ahora fallecido. En este caso entiende el Centro que estamos ante el supuesto de deudas de herederos ciertos y determinados, en cuyo caso, conforme el art. 166.1.ª, párrafo segundo, RH deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral y para ello es imprescindible la presentación del título sucesorio. Por lo que en este punto confirma la nota.

2.-Sin embargo, respecto a esposo no está aceptada su herencia ni realizada operación alguna en cuanto a la partición hereditaria, pudiendo existir herederos que no sean coincidentes con los de su esposa; estamos por tanto ante un supuesto de deudas de estos herederos indeterminados –ya que nos encontramos ante un supuesto de herencia yacente–, y será preciso, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. En este caso como la demanda se ha dirigido finalmente contra personas determinadas como posibles herederos del causante, la herencia yacente está correctamente emplazada y no es precisa la designación de administrador judicial. Por lo que respecto a este causante se rechaza el defecto. (MN)

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435.** EXPROPIACIÓN. DERECHO DE REVERSIÓN. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una instancia en que se solicita la cancelación de un derecho de reversión. 

Hechos:

 Se trata de la presentación  en el Registro de una  instancia expedida por la Consellería de Vivienda, Obras Publicas y Vertebración del Territorio de la Generalitat Valenciana, el día 16 de mayo de 2016, en la que se solicitaba la cancelación del derecho de reversión, a favor de los expropiados, sobre una finca registral  acompañada de certificación administrativa de fecha 19 de junio de 2013, expediente número 2013/328, expedida por la misma Consellería, donde se manifiesta que la obra finalizó el día 24 de febrero de 2006, «por lo que no se pueden dar los presupuestos para la reversión». Igualmente se manifiesta que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso, y copia del acta de recepción de la obra de fecha 24 de febrero de 2016.

El registrador suspende la inscripción basándose en los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, 63 y siguientes de su Reglamento, 78 y siguientes y 210 de la Ley Hipotecaria y en una resolución de la Dirección General  su Resolución de 30 de marzo de 2016, relativa a una expropiación urbanística en sede de un procedimiento de compensación, pero cuyas conclusiones las considera aplicables  al presente caso.

 A la luz de la citada doctrina de la DGRN, analiza  las circunstancias concurrentes en el presente caso, alegando:

a) Que se trata de un supuesto de expropiación ordinaria.

b) La cancelación del derecho de reversión, sin consentimiento de sus titulares registrales, se fundamenta en el transcurso del plazo de 10 años desde la terminación–recepción de las obras, y en la no existencia de terrenos sobrantes.

Y en base a lo anterior considera que no procede la cancelación solicitada, dado que todavía está vigente el plazo de caducidad de 20 años desde la toma de posesión, más el plazo de seguridad de 5 años impuesto por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

Estas precauciones las considera lógicas ya que a pesar de alegarse por el titular registral del dominio la terminación de las obras con una antelación superior a 10 años, existe la posibilidad de que naciera todavía el derecho de reversión por exceso de expropiación, o por desafectación la obra realizada.

Concluye haciendo referencia a los posibles medios de cancelación:

a) Que sea consentida en escritura pública por sus titulares registrales o sus causahabientes acreditados, de acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

b) Acudir al expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria una vez transcurridos los 20 años de caducidad desde la toma de posesión.

c) Presentar certificación del acto administrativo firme que, con audiencia de todos los interesados (titulares registrales del derecho de reversión), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa.

 A juicio de la recurrente, los requisitos necesarios para excluir, y cancelar, el derecho de reversión, son:

a) el mantenimiento de la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad o interés social, y

b) que dicha afectación se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio. Para acreditar tales requisitos se aportaron al Registro de la Propiedad la certificación en la que se manifiesta que la obra dio comienzo el 24 de junio de 2003 y finalizó el 24 de febrero de 2006, así como que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Nuestro Centro Directivo para ello comienza haciendo referencia a su doctrina en esta materia, al ser la expropiación forzosa  una limitación del dominio por causa de  utilidad pública o interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.

 Este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley sobre expropiación forzosa).

 A continuación distingue los tres hitos del iter de la reversión:

 La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma.

En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).

Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma Ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio.

 En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio del reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

 El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral.

Tras eso, se centra en el  modo de cancelar la mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido, lo que constituye la cuestión principal del presente expediente, y tratada en dos recientes resoluciones.

 En la Resolución de 30 marzo de 2016, se recordó que en el ejercicio del derecho de reversión expropiatorio, cuando se dan sus presupuestos legales, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.

En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:

a) cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos;

b) cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio, y

c) cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.

 La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquella o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.

Respecto al plazo de ejercicio del derecho de reversión, con  la nueva redacción del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa dada por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, parece diferenciar los supuestos de desafectación y de exceso de expropiación, de los de inejecución, al disponer que en tales casos cuando la Administración desatiende su obligación de notificar tales hechos al expropiado, este podrá ejercitar el derecho de reversión en tanto no hayan transcurrido veinte años desde la toma de posesión de los bienes.

 En los casos de expropiaciones urbanísticas, en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (artículo 34 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio).

Sin embargo, en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley sobre expropiación forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

No obstante, en las urbanísticas, sí puede estimarse procedente la cancelación, del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

 En la Resolución de 19 de abril de 2016, se planteó, sin embargo, otro supuesto cancelatorio diferente a los anteriores, ya que, después de recordar que, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, al margen de las otras posibilidades de cancelación estudiadas, el Centro Directivo sostiene que la cancelación registral solicitada al amparo del artículo 54 de la ley –cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016–, debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa, cuyo fundamento legal deriva directamente de los artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Y aunque deben diferenciarse los supuestos previstos en el artículo 54.2, relativos a la improcedencia del derecho de reversión, esto es, cuando no es posible reconocer el nacimiento del mismo como pleno y efectivo derecho, y no ya como mera expectativa latente, siquiera constatada registralmente; de los casos previstos en el artículo 54.3, donde dándose las circunstancias que permiten reconocer tal derecho, no se dan sus condiciones de ejercicio, registralmente, su tratamiento a efectos de justificar la cancelación de la expectativa o derecho de reversión, es el mismo.

Ello sin perjuicio de la viabilidad de otros medios como la renuncia o el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, o la regla octava de cancelación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto. (MGV)

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436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9, por la que se deniega una anotación de embargo seguido contra el cónyuge de una persona declarada en concurso.

Se plantea la procedencia de una Anotación de embargo decretado contra un cónyuge estando la finca inscrita con carácter común para su consorcio conyugal y con la declaración de concurso voluntario del otro cónyuge.

El Registrador sostiene que el embargo debería proceder del juzgado de lo mercantil.

La Dirección confirma la nota. La declaración de concurso supone, de un lado, la determinación de todo el activo del concursado que va a responder de los créditos concursales y de otro la integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el concursado. Desde el punto de vista del activo, el art 76 LC establece, como regla general, que constituyen la masa activa del concurso los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento. Y en el caso de que se trate de persona casada el art 77 determina que: «1. En caso de concurso de persona casada, la masa activa comprenderá los bienes y derechos propios o privativos del concursado. 2. Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. En este caso, el cónyuge del concursado podrá pedir la disolución de la sociedad o comunidad conyugal y el juez acordará la liquidación o división del patrimonio que se llevará a cabo de forma coordinada con lo que resulte del convenio o de la liquidación del concurso».  La exclusión del bien consorcial de la masa activa del concurso, por no responder de las obligaciones del concurso, corresponde declararlo al juez del concurso. De esta posible responsabilidad de los bienes comunes respecto de las deudas contraídas por el concursado, se deriva el hecho de que se mande inscribir la declaración del concurso de un cónyuge sobre la finca inscrita con carácter consorcial, requiere notificación al cónyuge no deudor (arts 144 RH y 77 LC y R 23 de octubre de 2015).

Lo que ocurre en este caso el mandamiento de embargo se refiere a una deuda del cónyuge  del concursado, debiendo resolverse si sus acreedores se ven afectados por la situación concursal de una persona que no es quien contrajo la deuda sino su consorte. La LC tras la reforma por la Ley 38/2011 dice en el art. 49.2 «en el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. El art.219 del Código de Derecho Foral de Aragón prevé que «de las deudas contraídas por un cónyuge… responden en primer lugar los bienes privativos del cónyuge deudor, y faltando estos o siendo estos insuficientes, los bienes comunes…». En el caso de embargo de bienes comunes por insuficiencia de los privativos, puede el cónyuge no deudor pedir la disolución de la comunidad.

En el caso planteado, el embargo del bien consorcial es solicitado por los acreedores del cónyuge no concursado, embargo que debe ser notificado al cónyuge concursado, para que, si lo estima oportuno, ejercite la opción de disolver la comunidad conyugal o, como le permite el Código de Derecho Foral de Aragón, salvar el valor que le corresponde en el patrimonio común, pidiendo la liquidación del bien, sin disolución del consorcio. Cualquiera de las dos opciones, dada la situación especial del concursado, deberán ejercitarse ante el juez del concurso, y dado que el concursado tiene sus facultades intervenidas, se requiere la concurrencia de la administración concursal. Esto no significa que los acreedores del cónyuge deudor no concursado queden desprotegidos. De las deudas contraídas por uno solo de los cónyuges responden como se ha dicho, sus bienes privativos y subsidiariamente los bienes comunes, pero estos bienes comunes están sujetos a las vicisitudes derivadas de la actividad de ambos cónyuges no solo de su cónyuge deudor. Permitir la ejecución separada supondría hacer estos créditos de mejor condición que el resto de créditos contra el consorcio conyugal. Corresponde, en definitiva, al juez del concurso determinar si los acreedores del cónyuge del concursado deben incluirse en la masa pasiva, por tratarse de créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. (MN)

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437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de adjudicación de dos fincas, objeto de un procedimiento ejecutivo extrajudicial.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se procede a la venta de dos fincas registrales a favor de una entidad bancaria como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, acompañándose copia del acta autorizada por el mismo notario donde se recogen los trámites y diligencias esenciales exigidas por el Reglamento Hipotecario.

 La venta extrajudicial se produce como consecuencia del impago del préstamo hipotecario. En la escritura de constitución de la hipoteca se señaló como domicilio de notificaciones de la mercantil deudora el propio domicilio de la entidad.

 En primer lugar, se llevó a cabo un requerimiento notarial, en el domicilio que constaba en la escritura y en el Registro, que resultó fallido.

Así mismo, se intentó efectuar el requerimiento en la vivienda hipotecada, compareciendo finalmente en la notaria el administrador mancomunado de la sociedad deudora que aceptó darse por notificado, entregándole copia íntegra de las diligencias practicadas hasta ese momento. Se hizo constar que dicho requerimiento se llevaba a cabo con respecto al mismo en su doble condición de administrador mancomunado de la mercantil deudora y de hipotecante no deudor (el órgano de representación de la mercantil deudora, está formado por tres administradores mancomunados, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente).

La registradora señala que, siendo la deudora una sociedad, el requerimiento fuera del domicilio social debe ser efectuado a quien ostente su representación, y un administrador mancomunado no ostenta por sí solo la representación de una sociedad limitada.

El notario recurrente argumenta que una cosa es el poder de representación de los administradores y otra la facultad para recibir notificaciones y requerimientos, que tiene su regulación en el artículo 235 de la actual Ley de Sociedades de Capital.

Decisión:

La Dirección general, estima el recurso y revoca la nota de calificación para ello encuentra la solución al problema se plantea, en cuanto a si, estando compuesto el órgano de administración por tres administradores mancomunados debiendo ejercer la representación conjuntamente al menos dos de ellos, es válida la notificación efectuada a un solo administrador.

Para ello considera que hay que diferenciar el poder de representación de los administradores en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos y otra la capacidad para recibirnotificaciones y requerimientos.

 La  Ley de Sociedades de Capital distingue ambas cuestiones:

  • Por un lado en su artículo 233 señala que la representación de la sociedad, en juicio o fuera de él, corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, sin perjuicio de las reglas contempladas en el propio artículo,
  • y por otro el 235 establece que cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores.

Nuestro Centro Directivo considera que este último artículo sería del todo innecesario si el legislador hubiese considerado que la capacidad para recibir comunicaciones y notificaciones debiera corresponder a los administradores en la misma forma que ejercen la representación.

Su finalidad es impedir que la necesidad de notificar a todos y cada uno de los componentes del órgano de administración, haga infructuoso este trámite en múltiples ocasiones.

En el caso de este expediente, la administración de la mercantil deudora está conferida a tres administradores mancomunados, entre los que se encuentra el notificado, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente. No siendo por tanto una administración colegiada, estará habilitado para recibir notificaciones dirigidas a la sociedad.

Comentario: El sistema establecido por la LSC es totalmente lógico y racional. Cuando se trata de recibir una notificación, el administrador, cualquiera que sea la forma en que se organice el órgano de administración, no está actuando su poder de representación en nombre de la sociedad. Sólo se está dando por enterado de una noticia, quedando ya bajo su responsabilidad el transmitirla debidamente a quien corresponda, en nuestro caso a otro cualquiera de los administradores, para que, ya ambos, en ejercicio de sus facultades representativas, puedan tomar la decisión más favorable para la sociedad. El sistema sólo tiene como excepción el caso de Consejo, en el cual las notificaciones se harán al Presidente, el cual, aunque no tenga facultades expresamente delegadas por el consejo de administración, es el representante nato del consejo.

El problema obviamente sólo se plantea con la administración mancomunada tanto en sociedades limitadas como anónimas (en estas últimas el máximo de administradores mancomunados es de dos). No pude existir ni en el caso de administrador único, ni en el caso de administradores solidarios.

Aunque el problema se ha planteado en sede del procedimiento extrajudicial, la doctrina del art. 235 y de la DG, es aplicable a cualquier supuesto de notificaciones que debe recibir la sociedad y por tanto también en los supuestos de expedientes de jurisdicción voluntaria. (MGV)

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438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria de las medidas de guarda y custodia de hijos no matrimoniales. 

HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de Sentencia recaída en un proceso sobre guardia y custodia de hijos menores (no matrimoniales) de una pareja de hecho en el que se homologa un convenio regulador por el cual los miembros de la pareja pactan la disolución del condominio existente sobre la vivienda familiar habitual (y una plaza de garaje) que se adjudican a uno solo de ellos asumiendo íntegramente la deuda hipotecaria.

La REGISTRADORA califica acertada y negativamente porque la Sentencia presentada no recae dentro de un procedimiento de división judicial de patrimonios, sino en un proceso de Familia, de guarda y custodia de menores, que no guarda relación alguna con aquél y al que no es aplicable analógicamente la doctrina de la DGRN sobre inscripción de convenios reguladores en caso de divorcio y (por tanto con matrimonio previo), pues conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH no es que sean inscribibles cualesquiera documentos públicos sino los que sean congruentes con la naturaleza del acto a inscribir según el procedimiento empleado, como ya habían señalado las RR. 31 de Marzo de 2008; R. 22 marzo 2010; R. 13 de Marzo de 2015; o R. 19 de junio de 2015.

– Los INTERESADOS recurren señalando que sí habría analogías entre las parejas de hecho y los matrimonios, y por tanto entre la ruptura y el divorcio, por lo que tratándose de la vivienda familiar habitual cabría aplicar los criterios de las RR. de 9 septiembre 2015 o la R. 4 mayo 2016.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral:

1) Pues el Ppio. de Legalidad del Art 3º LH impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles, y aunque el propio Centro Directivo ha admitido la inscripción de Convenios Reguladores de divorcio relativos a fincas privativas o en pro indiviso, siempre que constituyan la vivienda familiar habitual, tal doctrina no implica que –a efectos de inscripción- se admita el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes, adquiridos en ausencia de todo régimen conyugal;

2) Además, añade la DGRN que mientras las operaciones relativas a la guarda y custodia de hijos menores deben ser objeto de autorización o aprobación judicial, las operaciones de liquidación de la comunidad de bienes existentes entre los padres NO REQUIEREN tal habilitación.

3) Por ello, y volviendo al citado Ppio de Legalidad y titulación formal, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por 2 personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta –como tal extinción de pro indiviso– a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial.

Comentario: Acertada resolución que sigue los mismos criterios que la R. 24 octubre 2016, que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura. (ACM)

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439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sepúlveda a inscribir un acta notarial de finalización de expediente de rectificación.

Hechos: Se tramita ante notario un expediente para rectificación de la descripción de una finca, que finaliza con la declaración de la notoriedad de la descripción correcta de la finca que pasa de tener 475 m2 a más de 1283 m2. El Catastro refleja una superficie de 1252 m2.

El registrador suspende la inscripción pues entiende que ese aumento de cabida encubre una inmatriculación, y además que la superficie no coincide con la del Catastro.

La interesada recurre y alega que se han cumplido escrupulosamente los trámites legales a seguir en ese expediente y que no hay ninguna inmatriculación sino la corrección de un error previo.

La DGRN estima el recurso. Admite que por este tipo de expedientes puede rectificarse la descripción de las fincas y que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 LH.

Sin embargo, el registrador puede rechazar la inscripción si tiene dudas, pero dichas dudas han de estar basadas en criterios objetivos tales como que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso la sola mención a la magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos (que no son fijos) no pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

En cuanto a la coincidencia de la superficie rectificada con la del Catastro, si no coincide con el Catastro, debe de aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa que ha de cumplir los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

COMENTARIO: El notario titula a esta Acta “de Notoriedad” y así lo repite la DGRN. Sin embargo en este tipo de expedientes inmobiliarios encomendados al notario y anteriormente al Poder Judicial, por su propia naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria en el ámbito inmobiliario no tiene por objeto, pienso, la declaración notarial de estimar acreditada notoriedad de lo que constituye su objeto (acreditación de la correcta descripción de una finca, de la titularidad de un bien a efectos de la inmatriculación o de la reanudación del tracto)  sino la declaración de autoridad del notario competente de estimar justificado el objeto de la misma, que presupone un examen jurídico de la cuestión y un juicio personal desligado de que la situación jurídica o fáctica sea notoria o no; a dicha declaración la norma le confiere la virtualidad de ser un medio adecuado para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación pretendida, salvo los supuestos de duda debidamente justificados por el registrador. (AFS)

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441.** TRACTO SUCESIVO. TÍTULOS INTERMEDIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Fuengirola nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos:

a) Se presenta en el registro una escritura de compraventa en la que el transmitente trae su causa de una escritura de herencia de número de protocolo inmediatamente anterior a la venta, que fue presentada en el Registro antes que la venta pero cuyo asiento de presentación, al no subsanarse los defectos advertidos por el registrador, fue objeto de cancelación por caducidad.

b) Con posterioridad a la venta, se presentó un mandamiento ordenado la anotación de la demanda, como medida cautelar, en la que se solicita la nulidad del testamento.

c) Finalmente, vuelve a presentarse la escritura de herencia, subsanados los defectos advertidos y acreditado el cumplimiento de las cuestiones fiscales.

El registrador, suspende la inscripción con la prioridad derivada de su asiento de presentación al considerar que no cabe subsanar la falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de herencia presentada en tercer lugar al impedirlo el principio de prioridad por estar presentado con anterioridad a la misma un título contradictorio de  anotación de demanda.

El recurrente, por su parte hace referencia a la doctrina de la Dirección General recogida en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual de una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, así como de las normas hipotecarias vigentes, se debe de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

Decisión: La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación de registrador.

Para ello, en primer lugar hace un resumen del problema que se plantea en el recurso: si puede tenerse en cuenta un documento presentado posteriormente (la escritura de herencia), para reconstruir el tracto de otro presentado con anterioridad (la escritura de venta), cuando entre medias hay un título contradictorio, en este caso, un mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda reclamando la nulidad del testamento.

Considera nuestro Centro Directivo que la cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, expuesta anteriormente y alegada por el recurrente.

Considera que la última Resolución sobre el particular -de 8 de marzo de 2016– sostiene la tesis apuntada en base a los siguientes argumentos:

  1. En primer lugar, que la rígida aplicación de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Sin que de lo anterior se puede deducir que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal.
  2. En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad.

– En cuanto al primero, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior. Este precepto es esencial para la resolución del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensión del despacho del documento y no su denegación.

– En cuanto al segundo, también modaliza el principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentación, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente (escritura de compraventa) determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (escritura de herencia), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado.

Conclusión: En el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanatorio (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.  (MGV)

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442.* LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Castro del Río, relativa a la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios.

Hechos:

Se presenta en el registro una  instancia por la que se solicita la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios, no constituida formalmente, de conformidad con lo establecido por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Se acompaña  un escrito que manifestaba ser un acta de junta general extraordinaria de dicha comunidad de propietarios, así como un plano de una serie de parcelas sin constar su autoría, ni acreditar su autenticidad, y copia de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de agosto de 2014.

Registralmente la finca costa descrita como de naturaleza rústica, formada por una parcela de tierra y constando su titularidad a favor de veintiséis propietarios en régimen de comunidad ordinaria, sin que resulte la existencia de parcelas o fincas independientes o régimen alguno de correlación entre los condóminos.

El registrador, suspende la inscripción del documento, pues según establece el artículo 415 del RH, serán diligenciados los libros de actas de las juntas de las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siendo competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo que considera que ni de la documentación aportada ni de los asientos del Registro se deduce la existencia de ninguno de los supuestos previstos en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal a los que resulte aplicable el indicado artículo 17 de dicha Ley, que permita la diligencia del libro de actas a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte  entiende subsumible dicha comunidad  en el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a un complejo inmobiliario, ya que los propietarios lo son de parcelas, como describe el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no el 17, y los mismos poseen como elemento común un camino que comparten y mantienen. Esto es lo que la doctrina ha venido a llamar «Propiedad Horizontal Tumbada» y que es perfectamente incardinable en la inscripción que se solicita de conformidad al art. 415 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso; para ello comienza haciendo referencia al origen de esta función de los registradores, que fue  la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, la que  reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

 Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas:

– La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla,

– y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido de forma amplia a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto  inscritas, o como  no inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

Por tanto, el criterio general es que  basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo, ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero al  no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

 En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

 Si bien, Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Pero esto no es lo ocurre  en el supuesto de hecho planteado  en que la finca es rústica y  no está integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas.(MGV)

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443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de A Coruña nº 6, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Una Finca figura inscrita a favor de «Progalsaga Coruña, S.L.», que no ha sido parte en el procedimiento. Se presenta mandamiento de embargo de una finca dirigido contra el deudor LMGR. Tres días después sentencia firme por la que se condena entre otros a don L. M. G. R., como autor responsable de un delito de insolvencia punible; y se declara «la nulidad de la escritura pública nº 1.681 del protocolo de 2010 del Notario de A Coruña Juan Cora Guerreiro, con el fin de que los bienes inmuebles objeto de la misma (…) se restituyan al patrimonio del deudor L. M. G. R. a disposición de sus acreedores».

El registrador califica el primer documento, que es objeto del presente recurso, resolviendo no practicar la anotación solicitada por no constar inscrita la finca a nombre del embargado, don L. M. G. R., sino a nombre de la mercantil «Progalsaga Coruña, S.L.», en virtud de la misma escritura que después es declarada nula.

La Dirección admite que es cierto que cuando se presenta el primer mandamiento de embargo las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento; y que por el principio de tracto sucesivo procede denegar toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral; pero que también es doctrina reiterada que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación, lo que significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de realizar una más acertada calificación. El principio de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, queda modalizado los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad, de modo que el art. 105 RH prescribe que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del art 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable. Por tanto este art. al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. El criterio del art. citado además ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del art. 629.2 LEC, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». En consecuencia, y sin perjuicio de la calificación de la sentencia por la que se reintegran las fincas a nombre del deudor demandado procede el despacho, previa su calificación por el registrador, del testimonio de la sentencia presentado como título que subsana el incumplimiento del tracto que ha sido recogido en la nota de calificación. (MN)

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445.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SEGUNDA COPIA POR SER ERRÓNEA LA PRIMERA

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fraga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa junto con una diligencia de subsanación.

Hechos: Se inscribe una compraventa, en base a una copia autorizada, de la que resulta que se transmiten dos terceras partes de una finca. Posteriormente se anotan dos embargos sobre la cuota no transmitida de uno de los vendedores. Finalmente se presenta una segunda copia con diligencia de subsanación de la que resulta que hubo un error en la primera copia que se subsana, ya que contrastada con la matriz lo que se transmitía era la totalidad de la finca.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que el procedimiento para la rectificación de dichos asientos ya practicados es el establecido en el citado artículo 40 apartado d) LH, pues no se trata de error material o de concepto dado que no se ha producido un traslado equivocado a los libros del Registro de algún dato del título inscrito sino de defecto del título inscrito cuyo desacuerdo o inexactitud solo puede ser rectificado por la expedición de la copia correcta pero con consentimiento de los titulares registrales que han inscrito su derecho y además con los titulares de los derechos de embargo.

Los interesados recurren y alegan que conforme al artículo 40, a) LH no es preciso notificar ni obtener el consentimiento de nadie para la inscripción de la rectificación, ni tampoco el de los titulares del embargo que no se verán afectados por esta rectificación.

La DGRN estima el recurso. Comienza señalando la presunción de veracidad de la copia notarial y la posibilidad de rectificarla el notario por sí solo conforme al artículo 243 del Reglamento Notarial. No se trata por tanto de un supuesto de rectificación de la matriz recogido en el artículo 153 RN. Por tanto el consentimiento para la inscripción de la compraventa de los interesados en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados.

En cuanto al consentimiento de los titulares de derechos previamente inscritos (anotaciones de embargo) la rectificación de la inscripción no puede perjudicarles, por lo que no se necesita su consentimiento (artículo 40 in fine LH).(AFS)

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446.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. MERA INSTANCIA. OBRA NUEVA.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación de un documento privado.

Supuesto de hecho. Mediante documento privado se pretende la rectificación de la inscripción de un proyecto de reparcelación, derivado de un error, según la recurrente, cometido en el expediente administrativo. El error se produce porque una edificación que constaba declarada en una parcela de origen no fue incluida en las fincas de resultado adjudicadas a su propietaria, sino en otra finca registral en la que no existe físicamente y que es adjudicada e inscrita a favor de otra persona.

¿Procede la rectificación solicitada? NO

Doctrina de la DGRN.

1 Si el error en el asiento proviene de la tramitación de un expediente administrativo no procede la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisa rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible.

2 En tales casos se puede rectificar el asiento mediante la rectificación del título administrativo que lo causó, por medio de nueva resolución de la Administración dictada en el correspondiente expediente rectificador seguido de acuerdo con las leyes (R. de 30 de julio de 2015 y arts. 102 y ss de la entonces vigente Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y 109 de la nueva Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

3 Para tal rectificación no será necesario, inexcusablemente y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará un expediente meramente rectificador en el que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas (por ejemplo, apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto).

Comentario. El principio básico de nuestro sistema registral es que la rectificación de los asientos del Registro exige, como norma general, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria dictada en procedimiento en que haya participado oportunamente dicho titular (cfr. artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria). Ahora bien, no supone alteración de tal principio básico el que se puedan producir rectificaciones de asientos causados en virtud de título administrativo cuando, por ser erróneo, dicho título es rectificado por resolución administrativa dictada en el procedimiento legalmente previsto y en el que haya intervenido (o tenido posibilidad de intervenir), en su caso, el titular registral si dicha intervención se precisa.

Conclusión. Tras reiterar la DGRN su doctrina sobre la rectificación de los errores materiales y de concepto, concluye diciendo que no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que «resulten claramente de la misma», sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada y por tanto, no constituyendo, en este caso, supuesto que permita la extensión del asiento de presentación de un documento privado, conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 3 de la Ley (JAR).

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447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Supuesto de hecho. Se cuestionan con ocasión de la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario varias cuestiones, procedimentales y sustantivas: I Cómputo de los plazos administrativos. II Notificación de la calificación entre notarios y registradores. III Interposición del recurso gubernativo. IV Intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios.

Doctrina de la DGRN.

I CÓMPUTO DE LOS PLAZOS ADMINISTRATIVOS.

Caso planteado: La calificación registral se notificó el día 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones). El recurso se interpuso mediante escrito remitido por correo certificado que tuvo su entrada en el Registro de la Propiedad el día 22 de julio de 2016, pero que se presentó en la oficina del Servicio de Correos el día 21 de julio de 2016 –último día del plazo–.

¿Se ha presentado el recurso en plazo? SI, según se razona en los apartados siguientes.

Solución: El cómputo de los plazos fijados por meses o años ha de hacerse conforme al artículo 5 CC, de fecha a fecha, siguiendo un criterio unificado y general que resulta más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. Lo que interesa es dejar claramente fijados los días inicial y final que se deben tener en cuenta: el día inicial es el siguiente al de la notificación o publicación, mientras que el día final coincide con el correlativo mensual de dicha notificación o publicación.

Resolución: “Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. (…) Es indudable, por tanto, que el «dies a quo» del cómputo no puede ser el mismo día en que se ha notificado la calificación, sino el siguiente, pero según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de esta Dirección General la (fecha) del vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la notificación, de manera que el día final debe coincidir con el de la notificación del acto impugnado”.

II NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ENTRE NOTARIOS Y REGISTRADORES.

Notificación a los particulares: la notificación de la calificación ha de ser por correo certificado con acuse de recibo salvo que los interesados hubieran consentido la notificación electrónica.

Respecto del notario valdrá la notificación telemática siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta. (Arts. 248.3 y 322.2.º LH y STS de 20 de septiembre de 2011).

III INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

“El recurso se entiende correctamente interpuesto si se presenta por vía administrativa (Correos u otros órganos públicos competentes) el último día de plazo, aunque acceda al Registro de la Propiedad correspondiente días después (párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria y artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente cuando se interpuso el recurso); sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación del documento calificado, por impedirlo el párrafo cuarto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si en el ínterin hubiera caducado (Resoluciones de 2 de julio de 2011 y 3 de junio, 22 de julio y 20 de noviembre de 2013)”.

IV INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Caso planteado: Se discute si la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a las escrituras públicas otorgadas antes de dicho fallo.

Resolución: “La cláusula que recoja intereses moratorios que excedan de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, deberá ser denegada ya que ese parámetro ha sido fijado expresamente por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad por razones de seguridad jurídica con efectos «ex tunc”.

Efectividad de la Sentencia en el tiempo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción.

¿Este criterio supone que la Sentencia tiene efectos retroactivos? NO. Las sentencias no tienen eficacia retroactiva en sentido propio, sino que lo que hacen es interpretar normas vigentes cuyo sentido fijan, de tal manera que ese pasa a ser el significado que les corresponde desde que se promulgaron. El principio de irretroactividad opera respecto de las leyes y la jurisprudencia pero no respecto de la doctrina que las interpreta (Resolución de 21 de marzo de 2013), la cual puede tener en consideración la realidad social del tiempo en que aquellas deben ser aplicadas (artículo 3 del Código Civil).

Aplicación en la esfera extrajudicial de las sentencias que declaran abusivas cláusulas de los préstamos o créditos hipotecario. ¿Necesariamente debe estar inscrita la sentencia en el Registro de Condiciones generales de Contratación? NO

Respecto a casos planteados con calificaciones registrales, la doctrina de esta Dirección General (RR.DGRN de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015), le permite rechazar la inscripción de tales cláusulas: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores. b) No obstante, a falta de tal inscripción, es necesario que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario. c) Cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (respecto de los intereses moratorios en su ámbito concreto de aplicación fijado por el Tribunal Supremo), con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013.

Nulidad de cláusula e inscripción parcial.

1 Efectos de la declaración de abusividad. La declaración de abusividad de una cláusula supone (i) que se tenga por no puesta, (ii) con mantenimiento del contrato en los demás extremos si fuera posible su subsistencia sin la misma –artículos 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–,  (iii) con imposibilidad de moderación o integración porque la abusividad se impone coactivamente al profesional como una sanción, con la consecuencia que, por ejemplo, en la materia de intereses moratorios que ahora nos ocupa, le impide cobrar nada en absoluto por tal concepto indemnizatorio.

2 Inscripción parcial. En cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (RR. de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).

En caso de suspensión del asiento registral, el préstamo seguirá operando entre las partes en sus mismos términos, lo único que ocurre es que carecerá de garantía hipotecaria. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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448.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

De igual contenido que la inmediatamente anterior comentada. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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450.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. FIRMEZA Y CLARIDAD DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2, por la que se suspende la cancelación de un embargo.

Hechos:

Se presenta en el registro  una Sentencia por la que se declara la nulidad de un procedimiento de apremio que fue objeto de anotación preventiva en el año 1993.

Dicho procedimiento, finalizó con la realización forzosa y adjudicación del bien embargado, causando la correspondiente inscripción de la venta pública y la cancelación de la anotación de la que traía causa en el año 1998, quedando la finca inscrita en favor de persona distinta de los ahora demandados en la sentencia de nulidad.

 En ejecución de dicha sentencia se acompaña un auto aclaratorio de la misma, así como diligencia de ordenación, que se considera como «firme a efectos registrales» en el que se aclara la firmeza de la sentencia y del auto a los que complementa, y se insta al registrador  a la práctica de la «anotación interesada».

 El  registrador competente suspende la práctica del asiento solicitado alegando en su nota de   calificación tres defectos:

  1. Que existen dudas sobre la firmeza de la resolución recaída pues aunque se dice que es “firme a efectos registrales” el mandamiento consta expedido antes del transcurso del plazo para la interposición del recurso, considerando además que la firmeza de una resolución judicial es un concepto unitario y univoco para el ordenamiento jurídico en su conjunto, no existiendo un concepto de “firmeza a efectos registrales” distinto de su concepto procesal “estricto sensu”.
  2. Por otro lado, alega dudas sobre el asiento registral a practicar ya que el mandamiento se refiere indistintamente a la inscripción de lo contenido en el fallo de la sentencia y del auto cuando éstos no acuerdan la práctica de inscripción
  3. Y que la anotación de embargo que anula la Sentencia se encuentra cancelada como consecuencia de su ejecución y la finca inscrita a nombre de persona distinta de los demandados y que no han intervenido en el procedimiento ahora tramitado.

El recurrente, por su parte, fundamenta sus alegaciones basándose en documentos que no fueron aportados a la hora de presentar el título para su calificación, sino que han sido incorporados al tiempo de la presentación del escrito de recurso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Lo primero que hace nuestro Centro Directivo es recordar que  a tenor de lo que dispone   el artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso sólo puede versar sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título presentados para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no se puede tener en cuenta en el momento de elaborar esta Resolución.

En relación al primer defecto señalado por el registrador y teniendo en cuenta los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera que la firmeza de los pronunciamientos judiciales no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido.

En cuanto al segundo de los defectos relativo a la naturaleza y claridad de la documentación complementaria aportada en la que nos encontramos  una resolución judicial emitida por el secretario ordenando la práctica de la «anotación interesada» de todo punto diferente al asiento que en verdad corresponda practicar( de cancelación) considera que tal discrepancia entre  la naturaleza y eficacia que existe  entre ambos  asientos, en ningún caso  puede ser salvada por la labor interpretadora del registrador. Por lo que declara que es necesario que se aclare el tipo de asiento a practicar.

Y finalmente en cuanto al último defecto considera la Dirección General que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero  el registrador tiene, sobre las mismas, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Y debido a las exigencias del principio de tracto sucesivo se debe denegar la inscripción solicitada ya que  el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual  titular registral de la finca afectado por la pretensión  que ahora se pretende  reflejar en el Registro. Por lo que el defecto debe ser mantenido.

Conclusión:

Esta situación se hubiera podido evitar si el demandante de la nulidad del embargo hubiera protegido sus intereses solicitando una anotación de demanda ya que en el caso contrario no puede producir efecto alguno frente a un nuevo titular registral, ajeno al  proceso, debiendo  entablar las acciones que correspondan contra dicho titular registral en un nuevo procedimiento dirigido contra él. (MGV)

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451.*** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Una nota de calificación se notificó telemáticamente al notario el 21 de junio de 2016. De acuerdo con el art. 326 LH el plazo para la interposición del recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por tanto presentado el recurso el día 23 de julio ha de rechazarse por extemporáneo 

En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación, que las noticias que tiene de la misma son sólo por referencias de terceros, y de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:02:30 horas. Interpretando teleológicamente los arts 248.3 y 322.2.º LH el TS, en Sentencia de 20 de septiembre de 2011 –– que confirma la sentencia de 19 de diciembre de 2007 de la Audiencia Provincial de Valencia, reconoce la admisibilidad de la notificación al notario, por vía telemática, de la calificación negativa. Señala el TS que la relación entre registradores y notarios es distinta de la mantenida por aquéllos con los particulares y debe estar presidida por los principios de lealtad y colaboración institucional, de suerte que no puede rechazarse la notificación de la calificación por vía telemática, si previamente se admite ésta como medio de presentación de los documentos notariales en el Registro. Añadiendo que, además, esa admisibilidad se desprende de la remisión que el art 322 LH hace al artículo 58 Ley de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, pues cuando el primero de dichos preceptos dice que la notificación telemática sólo será válida cuando previamente el interesado la haya aceptado, hay que entender que éste interesado es exclusivamente el particular (que puede que ni siquiera disponga de medios técnicos para recibir comunicaciones telemáticas), pero no el notario (que sí está obligado a disponer de dichos medios), respecto del cual valdrá este tipo de notificación siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta, debiendo incorporarse al expediente la correspondiente acreditación de dichos datos. (MN) 

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454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada nº 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Se plantea la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar en un convenio de divorcio que carece de un plazo o término específico que concrete su duración.

La recurrente alega que la Ley 5/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven, sólo es de aplicación cuando existen hijos menores de edad, y que en el momento del divorcio, año 2009, era de aplicación el CC; además, la R de 20 de febrero de 2004, reconoció expresamente que no es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso. 

La Dirección analiza, recordando anteriores resoluciones, la naturaleza del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Lo clasifica como derecho de carácter familiar, ajeno a la tradicional distinción entre derechos reales y de crédito, lo que impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo.

Con carácter general el derecho de uso familiar para ser inscribible debe tener trascendencia a terceros y debe configurarse con expresión concreta de las facultades que integra, identificación de sus titulares, temporalidad –aunque no sea necesario la fijación de un día certus, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el CC Catalán, art. 233.20– y además debe establecerse un mandato expreso de inscripción –principio de especialidad.

No obstante, dado su peculiar régimen jurídico, su carácter temporal ha de matizarse: la STS de 18 de mayo de 2015, que refiriéndose al art. 96 CC dice expresamente  “que en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Incluso el pacto de los progenitores deberá ser examinado por el juez para evitar que se pueda producir este perjuicio. El principio que aparece protegido en esta disposición es el del interés del menor, que requiere alimentos que deben prestarse por el titular de la patria potestad, y entre los alimentos se encuentra la habitación (art. 142 CC); por ello los ordenamientos jurídicos españoles que han regulado la atribución del uso en los casos de crisis matrimonial o de crisis de convivencia, han adoptado esta regla (así, expresamente, el art. 233-20.1 CCCat). La atribución del uso de la vivienda familiar, es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien”.

A su vez las STS de 29 de mayo de 2015, reiterada por la de 21 de julio de 2016, dice, por su parte, que: … distingue los dos párrafos del art. 96 CC en relación a la atribución de la vivienda y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «la atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3.º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección». La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso, marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado. Y es que, adquirida la mayoría de edad por los hijos, tal variación objetiva hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda que el artículo 96 establece a falta de acuerdo entre los cónyuges, y cabe plantearse de nuevo el tema de su asignación, pudiendo ambos cónyuges instar un régimen distinto del que fue asignación inicialmente fijado por la minoría de edad de los hijos, en concurrencia con otras circunstancias sobrevenidas. 

En el caso, la atribución del uso de la vivienda sin limitación temporal alguna, vulnera lo dispuesto en el art. 96.3 …. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial un diferente tratamiento del derecho de uso cuando existen hijos menores, -que no permite explícitas limitaciones temporales-, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Y aunque la Ley 5/2011 de la Generalitat (art 6) establece que, en todo caso, la atribución de la vivienda familiar tendrá carácter temporal, y la autoridad judicial fijará el período máximo de uso) no es aplicable temporalmente al supuesto planteado (D.Trans 2ª) conforme a la doctrina jurisprudencial antes expuesta es clara la indefinición temporal por lo que se confirma el defecto ya que se atribuye a la esposa el derecho de uso, al amparo del art 96.3 CC, es decir, no habiendo hijos menores, que pudieran justificar la procedencia de ausencia de expresa limitación temporal. (MN)

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455.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo nº 4 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación expedidos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados se dicta decreto de adjudicación de una finca registral que constituía la vivienda habitual del ejecutado. La referida finca, conforme a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se adjudicó al banco actor por un importe equivalente al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación, dado que no hubo postores en la subasta y que lo adeudado no alcanzaba el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de dicho valor, aunque sí que excede del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, quedando en consecuencia un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor.

La registradora, suspende la inscripción ya que al ser la finca el domicilio habitual del ejecutado, no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al setenta por ciento de su valorde tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje (como ocurre en el presente caso), entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación (artículos 670.4.2 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 6.ª de la misma Ley, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo).

El recurrente considera que se ha cumplido con exactitud lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no es competencia de la registradora revisar el criterio interpretativo recogido en el decreto de adjudicación.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora  considerando que la cuestión debatida es idéntica a la abordada por la misma en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

En primer lugar hace referencia a si el registrador tiene competencia para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución directa, respondiendo en sentido afirmativo ya que  los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firme, pero no por ello quedan  excluidas de la calificación registral  las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).

La Dirección General considera  que la inscripción de la hipoteca es uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Por su parte la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación(art 682 LEC), son elementos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de la hipoteca sobre los cuales girará posteriormente la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para evaluar si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria, por ello entiende que el registrador puede y debe calificar si el efectivo importe de la adjudicación de la finca en el procedimiento dese acomoda a lo previsto en la Ley de enjuiciamiento Civil.

A continuación se centra en el supuesto del presente caso en el que la subasta queda desierta por falta de licitadores, tratándose de la vivienda habitual del ejecutado y en la que la adjudicación se ha realizado al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de tasación.

Nuestro Centro Directivo considera que en base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil  la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, asimismo se ha de atender  al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual,  y concluyen que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. Ya que si se atiende a la literalidad del precepto podría ocurrir como en el caso del expediente que por ser la deuda inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de la subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y seguir existiendo un saldo a su favor o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual. (MGV)

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456.* CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 6, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad. 

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. En la constitución de la misma se dispuso, para la cuenta de crédito garantizada, un plazo de duración de un año prorrogabletácitamente a su vencimiento por períodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación. En la cláusula segunda, se dijo que esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de la escritura, prorrogables por dos años más. La hipoteca se constituyó mediante escritura autorizada el día 27 de enero de 2006 habiendo transcurrido el plazo estipulado.

La registradora suspende la cancelación considerando que no ha transcurrido el plazo de 20 años señalado para la prescripción de la acción hipotecaria por el art 128LH, más otro año señalado por el párrafo 5º del art 82 de la Ley Hipotecaria. Llega a la conclusión  que el plazo de ocho años prorrogables por dos más no es el plazo de caducidad del derecho de hipoteca, sino que es un plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo pactada, plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del día del vencimiento, son las únicas que quedan garantizadas por la hipoteca constituida.

 El interesado, recurrente, entiende  que sí, que está diferenciado el plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo (un año prorrogable tácitamente a su vencimiento por periodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación, es decir, hasta el 27 de enero de 2011) y el plazo de caducidad de la hipoteca ocho años prorrogables por dos más.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora para ello comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que nada impide que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.

 Si bien reconoce que no siempre es fácil decidir si  el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata  únicamente de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

En los casos de caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultar aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que permite la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. Que  sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa  por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Ya que en el caso contrario  debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, para lo que es  necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

 En el caso que nos ocupa nuestro Centro Directivo afirma  que se diferencia claramente entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año prorrogable hasta el 27 de enero de 2011  y, por otro lado se señala que «esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años…», que debe entenderse referido a la duración de la hipoteca misma, por lo que considera que el recurso debe ser estimado.  (MGV)

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457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1 a practicar una nota marginal ordenada por un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho. Se sigue en el Juzgado procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra la mercantil Megacris SL, a cuyas resultas se practicó anotación preventiva de embargo sobre una finca registral el día 3 de marzo de 2014. Sobre dicha finca ya constaba registrada anteriormente una hipoteca a favor de «Financial Business Angels, SA» en garantía de un crédito abierto concedido a la entidad «Megacris, SL», respondiendo de 480.000 euros de principal, y 48.000 euros para costas y gastos.

El mandamiento cuya calificación es objeto de recurso transcribe una diligencia de ordenación del letrado de la Administración de Justicia en la que consta que, al amparo de lo dispuesto en el número 2 del art. 654 de la LEC y art. 144 de la LH, se acuerda remitir mandamiento al Registro de la Propiedad ordenando la cancelación de tal carga hipotecaria, haciendo constar que el importe del crédito garantizado con dicha hipoteca es “0”. Este dato se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad como nota marginal, en la que deberá constar que el posible adjudicatario en la subasta del bien embargado no asume el cargo de tal hipoteca de máximo.

La registradora acuerda suspender la práctica de la nota marginal solicitada «por el defecto subsanable de no acreditarse, mediante la correspondiente documentación suscrita por la representante de la entidad acreedora hipotecaria, y con facultades suficientes para cancelar hipotecas, o testimonio judicial de la propia documentación».

Doctrina de la DGRN.

La Resolución reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la extensión de la calificación registral de documentos judiciales, la cual, por conocida, sólo reseñamos muy brevemente. Presenta más interés su didáctico razonamiento sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, que se resume más extensamente.

I CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

1 Doctrina: El registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. Por tanto, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

2 Fundamento: reitera como fundamentos los artículos 24 CE, art. 20 LH, art. 522 LECivil, la STS (Sala Primera) de 21 de octubre de 2013, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y la STC número 266/2015, de 14 de diciembre (Sala Segunda).

3 Solución del caso: no puede imputarse a la registradora una extralimitación en su función de calificación del mandamiento que ha dado lugar a la nota objeto de recurso, en tanto el defecto por ella alegado encuentra su fundamento en el principio de tracto sucesivo y en la adecuada intervención en el procedimiento de la entidad titular del derecho real de hipoteca que se vería afectado por la práctica de la nota marginal pretendida. 

II EJECUCIÓN ORDINARIA DE BIENES EMBARGADOS y CARGAS PREFERENTES.

1Necesidad de la tasación: En la ejecución ordinaria de bienes constituye trámite esencial la tasación de la finca, pues, a diferencia de lo que sucede en la ejecución directa de bienes hipotecados, que ya constan tasados desde el mismo momento en que se inscribe la hipoteca (art. 682.2.1.º LH), en la ejecución ordinaria esto no sucede (art. 637 LECivil).

2 Deudas preferentes y valoración de los bienes: Puede ocurrir que sobre los bienes embargados objeto de ejecución consten inscritas o anotadas cargas anteriores y preferentes a la anotación del embargo que causa la ejecución, por lo que resulta lógico el interés del ejecutante en conocer el estado actual que presentan los créditos garantizados preferentemente, es decir, cuánto se debe al día de la fecha.

Esto es así porque, cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución, que saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Por tanto, si el valor de las cargas anteriores es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

3Procedimiento a seguir para conocer el estado actual de los créditos preferentes: El letrado de la Administración de Justicia ha de seguir el procedimiento previsto en el artículo 657 LECivil y dirigirá oficios a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

 Según cual sea la contestación, y haya o no acuerdo, se resolverá directamente por el Letrado o habrá una vista ante el Tribunal. En el caso de que los titulares de tales créditos no contesten“se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente” (Art.657 3º LECivil).

En el presente caso, la entidad titular del derecho real de hipoteca, que ha sido requerida para que manifestase el importe de su crédito, no ha atendido a dicho requerimiento y, en consecuencia, no ha comparecido en el procedimiento, por lo que, alega el recurrente, ha de tenérsele por confesa y debe considerarse adecuadamente prestado su consentimiento conforme al artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4 Solución de la DGRN:

A Conviene recordar que para cancelar una hipoteca sin el consentimiento de su titular se requiere, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una sentencia firme dictada en un procedimiento declarativo seguido contra dicho titular registral, y que si dicho acreedor hipotecario demandado no comparece se observan todas las garantías que prevé la Ley Rituaria para las situaciones de rebeldía.

B Sin embargo, ahora se pretende obtener no la cancelación de la hipoteca sino la constancia de que el saldo actual es cero euros, en virtud de un mandamiento librado en un procedimiento de apremio en el que no ha comparecido el titular de la referida hipoteca.

C Especialmente debe tenerse en cuenta, además, que en el presente expediente, la hipoteca preferente se ha constituido en garantía de un crédito abierto, cuyo saldo al día de hoy puede ser «cero», pero ello no es impedimento para que la finca siga respondiendo de unas obligaciones que aunque todavía no hayan nacido, nazcan en un futuro, dentro del plazo de vigencia del crédito abierto.

D Por ello, para el posible postor en la subasta puede resultar perturbador indicar que el saldo es «cero» haciendo pujas por importe superior, sin «descontar» ninguna cantidad. Debe, por tanto, prevalecer, en el presente caso, la protección de un derecho (hipoteca en garantía de una cuenta de crédito) que figura inscrito a favor de una determinada entidad.

Especial consideración debe darse a la circunstancia de que la minoración de valor que publica la nota marginal no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.

En consecuencia, desestima el recurso. (JAR)

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458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia en la que se adjudica a la heredera una finca de 17.484 m2, en la que se indica que dicha superficie es la que resulta tras la expropiación de una parte que no ha accedido al registro, ya que éste proclama una cabida de 28.458 m2 y, según el certificado catastral, la misma tiene una superficie de 16.784 m2. Tras de una primera calificación negativa del registrador, se suspende la inscripción de la finca adjudicada de 17.484 m2, así como también suspende la de la otra escritura complementaria de la primera, formalizada para subsanar aquélla.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura de adjudicación de herencia de la finca de 17.484 m2, y su complementaria, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación georreferenciada tanto de la porción expropiada como la del resto.
  • No es inscribible la representación gráfica de la finca que se incorpora en el título, al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio de Alicante.

Notario: Interpuesto recurso por la heredera adjudicataria, contra la suspensión de la inscripción por los defectos alegados, quien hace constar que ignora las coordenadas de la porción expropiada por la Administración, que es la única responsable y titular de dicha porción, sin que la actuación irregular de ésta y sus consecuencias puedan recaer sobre la recurrente, y siendo además informado, dicho recurso, en tal sentido por el notario autorizante, que indica que la expropiación de llevó a cabo hace más de 10 años,  y reitera que no tiene sentido ni se pueden aportar las georreferencias de la “porción pendiente de segregar” (o sea la expropiada), por cuando esta segregación ha sido impuesta, le genera al particular indefensión y le obliga a llevar a cabo y soportar el coste de un dato de difícil obtención.

Doctrina de la Dirección General: Revoca los dos defectos alegados por el registrador:

1).- En cuanto a la exigencia de la georreferenciación de la porción segregada y expropiada, se remite al contenido del art 9 de la LH, conforme al cual la representación gráfica es preceptiva siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

Como ya afirmaron las Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, pero en este caso, nos encontramos con la necesidad de inscribir una finca resto tras una segregación que no ha tenido acceso registral, por ello (Rs 14 enero de 2013) no se precisa inscribir una segregación no inscrita para disminuir la superficie de la finca matriz, ya que el art 47 del RH permite el acceso de las segregaciones de una finca en diferentes momentos temporales.

Por tanto, en estos casos sólo deben aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica de la porción que se presente a inscribir, en cada momento (sea la porción resto o segregada), sin que se pueda exigir la representación gráfica de otras porcionesque  no son objeto del título ni se pretende su inscripción y ello por aplicación, como digo, del art 47 del RH que indica “que se hará constar la descripción de la porción restante “cuando fuere posible”.

El defecto debe ser revocado ya que es posible inscribir la porción resto, tras la expropiación, si se aporta su representación gráfica, incorporable al folio registral.

Se ha omitido sin embargo hacer constar que la diferencia entre la superficie de la descripción literaria y la gráfica catastral es inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, por lo que no se puede impedir la inscripción de la representación gráfica (RS 8 junio 2016)

2).- Por lo que hace al defecto relativo a un desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral del Municipio (Alicante) ello no impide la inscripción de la representación gráfica de la finca. El tratamiento de estos desplazamientos está previsto en la RS Conjunta de la DGRN y DGC de 25 octubre 2015 que dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador, junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. En el presente expediente, no consta ninguna representación alternativa que derive de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, sino que el registrador se limita en su calificación a poner de manifiesto la existencia de un desplazamiento generalizado, sin que éste resulte justificado técnica ni gráficamente en tal nota de calificación. Además y conforme al 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

COMENTARIO: La presente RS resuelve los siguientes dos problemas:

En primer lugar: Expropiada o segregada una porción de finca con anterioridad, sin que la misma haya tenido acceso al registro, es posible adjudicar e inscribir la finca resto o la segregada, o varias fincas segregadas, en diferentes momentos temporales y formalizadas en diferentes títulos; y por otro lado, la única referencia gráfica que debe aportarse, es únicamente la relativa a la porción que sea objeto de inscripción, en cada momento, sin que se pueda exigir dicha representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título a inscribir ahora. Se aplica aquí el artículo 47 del RH que señala que se hará constar la descripción de la porción restante o sea las no inscritas (comprendida su representación gráfica) “cuando fuere posible”. La imposibilidad debe valorarse de forma objetiva y podrá entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse.

En segundo lugar: No se puede calificar por el registrador un posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no puede revisar de oficio dicha cartografía, ya que la Rs Conjunta de la DGRN y DG del Catastro de 26 octubre de 2015 dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de  un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.” Sin embargo, aquí parece que se hace referencia a casos concretos de desplazamientos (una finca determinada, una parcelación o conjunto urbanístico). La cuestión más grave es qué ocurre cuando al desplazamiento afecta a la totalidad o a porciones importantes del Catastro de un Municipio, como parece ocurrir en Alicante. Ver artículo de Antonio Jiménez Clar. (JLN)

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460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Osuna, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio aprobado por sentencia judicial.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio se liquidan los bienes gananciales y se declaran diversas obras nuevas sobre algunas de las fincas inventariadas, siendo una de ellas la destinada a vivienda familiar.

¿Es el convenio regulador aprobado judicialmente el vehículo formal idóneo para inscribir declaraciones de obra nueva? NO, incluso aunque una de las viviendas sea el domicilio familiar.

Solución de la DGRN.

La declaración de obra nueva se puede configurar como un acto de administración mediante el que se incorpora al Registro la descripción de una construcción.

La declaración de obra nueva no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, sino que será el adjudicatario de la finca, tras la liquidación de los gananciales, quien, en escritura pública, que es el título ordinario para ello, deba, si así lo desea, otorgar la declaración de obra nueva, pues la inscripción de la obra nueva es un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa.

Comentario.

1 El artículo 3 LH enumera como títulos públicos inscribibles los documentos notariales, judiciales y administrativos. Sin embargo, no cabe elegir indistintamente unos u otros documentos públicos, pues el acto o negocio jurídico -título material-que se documenta exigirá una u otra forma documental según que la competencia funcional esté atribuida a una u otra función pública (judicial, administrativa o notarial).

2 La doctrina de la DGRN sobre el contenido del convenio regulador en cuanto título inscribible se ha venido perfilando en los últimos años con carácter expansivo, siendo criterios rectores de su doctrina los que en la presente Resolución se recuerdan: (i) los acuerdos con transcendencia inmobiliaria contenidos en un convenio regulador serán inscribibles cuando se encuentren dentro del contenido propio del convenio conforme a lo previsto en el artículo 90 de nuestro Código Civil. (ii) En este sentido el convenio es título inscribible cuando se refiere a la liquidación del haber conyugal, ya sea derivado de un régimen de comunidad o de separación de bienes, e incluso a actos o negocios relativos a bienes privativos cuando ello suponga un requisito esencial para esa absoluta y completa liquidación del haber conyugal; y en el mismo sentido, las adjudicaciones o derechos de uso relativos a la vivienda habitual.

3 Sin embargo, no cabe que el convenio sea título hábil para la inscripción de la declaración de obra nueva, pues tal declaración no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial. Por ello, será la escritura pública otorgada por el adjudicatario el título hábil para documentar dicha declaración, correspondiendo a notarios y registradores en el ámbito de sus respectivas competencias controlar el cumplimiento de los requisitos previstos por la legislación sectorial.  (JAR).

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461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 34 a inscribir una escritura de donación.

Hechos: Utilizando un poder general de una madre a un hijo, con facultades de donar y autocontratar, el poderdante se otorga una donación de un inmueble a sí mismo. El notario emite un juicio de suficiencia favorable del poder.

La registradora considera que el juicio de suficiencia del notario sobre el poder es incongruente, a la vista de la doctrina contenida en la sentencia del TS de fecha 6 de Noviembre de 2013, ya que el poder está concedido con carácter genérico, con relación a bienes de todas clases, sin que, en consecuencia, se designen específicamente los bienes sobre los que el apoderado puede actuar. 

El interesado recurre y alega que la registradora está obviando el juicio de suficiencia notarial y que dos años antes inscribió otra donación usando el mismo poder.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por señalar la diferencia entre poder (de ámbito externo, facultades del apoderado con relación a terceros) y mandato (de ámbito interno, instrucción del mandante a mandatario) pues son realidades jurídicas diferenciadas. Sólo en el caso de que la representación tenga su origen en un contrato de mandato se habla de mandato representativo, figura en la que el mandato-contrato va unido a la representación.

También señala que es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo según la cual en el caso de realización de actos de riguroso dominio es necesario mandato expreso pero no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, siendo suficiente que se refiera genéricamente a los bienes del poderdante.

Añade que el TS ha admitido varias veces la validez del poder general para efectuar donaciones y añade que no se exige para su validez un poder especial con determinación del objeto a donar y del sujeto donatario, cautelas que adopta el Código Civil italiano. Será el apoderado quien puede elegir tanto al donatario como el bien que se dona, de modo que se origina una donación perfecta y sólo revocable conforme a las reglas generales de la misma, pues el consentimiento del poderdante se entiende prestado con el del representante.

Concluye que los poderes generales para donar son válidos, así como las donaciones hechas en uso de dichos poderes. Cuestión diferente es que en cada caso concreto el mandatario apoderado no haya seguido las instrucciones del mandante y se haya extralimitado de su mandato, pero dicha circunstancia no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador sino por los tribunales que actúan con una función correctora de abuso de poder en casos concretos. Tal circunstancia no puede impedir que «ex ante», en el ámbito de la actuación de notarios y registradores, se apliquen las normas de Derecho positivo sobre la materia y que los poderes generales, incluso con facultades para donar, puedan otorgarse y ejecutarse sin necesidad de que especifique la persona del donatario o el bien que se dona (AFS)

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462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Hechos: Una entidad bancaria otorga un poder para vender determinado inmueble al apoderado 1, que posteriormente subapodera en favor del apoderado 2. Ahora el apoderado 2 en uso del poder conferido eleva a público un contrato privado de compraventa. El notario autorizante de la compraventa emite un juicio positivo de suficiencia de las facultades del apoderado 2 y reseña dicho subpoder en la escritura.

El registrador considera que existen dos defectos: que el notario no ha reseñado las facultades del apoderado 1 luego subpoderdante y, (cuando finalmente se le aporta en el Registro copia autorizada de dicho poder 1), que el subpoderdante no tenía facultades para subapoderar en favor del apoderado 2, pues, consultado el Registro Mercantil, se trata de un poder de ámbito mercantil por lo que tenía que estar expresamente facultado para ello y hay incongruencia en el juicio notarial de suficiencia. Dicha calificación es confirmada por el registrador sustituto.

El notario autorizante recurre y alega que el notario no tiene que tener a la vista y por tanto reseñar las facultades conferidas al apoderado del poder 1 puesto que ya la notaria autorizante del subpoder emitió un juicio de suficiencia en base al poder 1 que se le exhibió y que reclamar todos los poderes anteriores supone una quiebra del juicio de suficiencia notarial y de la seguridad del tráfico jurídico. En cuanto al segundo defecto, además de reiterar que existe juicio de suficiencia notarial del subpoder y de entender que el registrador se excede de sus funciones,  señala que el poder inicial, aun emitido por una entidad bancaria, es un poder de carácter civil ( y por ello es posible subapoderar si no hay prohibición expresa), ya que no se refiere a ningún acto de comercio (operación típica bancaria) sino a la venta de un inmueble, y cita en su apoyo una Resolución de 11 de Junio de 2004.

La DGRN revoca los dos defectos. En cuanto al primero sintetiza su doctrina y del TS en que el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.

En los casos de sucesivos apoderamientos, como en el presente, es suficiente la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y la de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, y que se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado . No es necesario por el contrario  que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que éste exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder.

Respecto del segundo defecto, analiza en primer lugar el alcance de la calificación del registrador en relación con la congruencia del juicio de suficiencia notarial señalando que ello sólo es posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso facultan al registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al notario. Entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.

En el presente caso admite que el registrador puede calificar si  es congruente o no el juicio notarial por erróneo por las razones que constan en la calificación. Sin embargo concluye que no hay tal error ni por tanto incongruencia pues para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 del Código de Comercio requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. En el presente caso la venta aislada de inmuebles no es acto de comercio pues las entidades bancarias tienen un objeto social exclusivo y por tanto el poder es de carácter civil y es de aplicación el artículo 1721 CC. Añade que en el presente caso al elevar a público un documento privado nos encontramos ante un acto debido, y no un acto de enajenación propiamente dicho y por tanto no hay acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del Código Civil y de obligado cumplimiento.

COMENTARIO: En resumen, no hay que exhibir al notario la cadena de poderes previos ni emitir juicio de suficiencia sobre los mismos, pero sí tienen que ser reseñados en la escritura sus principales datos identificativos (notario autorizante, fecha, otorgantes y su cargo, en su caso). La calificación registral de la congruencia del juicio de suficiencia notarial es posible pero está limitada a supuestos de errores palmarios y no autorizan para reinterpretar las facultades del apoderado de modo diferente que el notario, que asume en exclusiva la responsabilidad de su juicio. (AFS) 

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463.() SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 462. (AFS)

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464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo administrativo. 

Hechos:

Son hechos que debemos de  tener en cuenta para el estudio de este expediente los siguientes:

 – La finca registral en cuestión, figura inscrita a favor de la  entidad 1 adquirida  por título de donación de la entidad 2, esta, a su vez la adquirió por donación de unos hermanos, quienes la adquirieron de su padre, quien se reservó la facultad de disposición de los bienes donados, sin necesidad de obtener consentimiento de los donatarios en todas las sucesivas transmisiones.

 – Durante el período de tiempo en que la finca estuvo a nombre de la entidad 2 se extendió una anotación preventiva de embargo administrativo con fecha 7 de marzo de 2014.

 – El actual titular (entidad 1) interpone recurso por no haberse cancelado dicha anotación al tiempo de la inscripción de esta última donación.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que no es posible cancelar la anotación preventiva de embargo para lo que comienza haciendo un análisis de la figura jurídica ante la que nos encontramos que es la donación con reserva de la facultad de disposición regulada en el artículo 639 del Código Civil.

Nuestro Centro Directivo declara que ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria  en la que el donatario adquiere la propiedad de los bienes y podrá transmitirlos a terceros si bien quedando sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que estuvieren protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley hipotecaria).

En base a lo anterior es posible practicar anotaciones de embargo sobre un bien donado sujeto a la facultad del artículo 639 del Código Civil aunque pudiera quedar extinguida en el caso de resolverse el derecho del propietario. En estos casos el  anotante conocerá  que el derecho embargado es claudicante ya que  la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad.

También sería posible inscribir una nueva donación exigiendo la intervención del acreedor favorecido por el embargo dado que, al extinguirse el derecho del donatario gravado con la reserva de la facultad de disposición, ha desaparecido el objeto de la traba, por lo que la posterior ejecución, caso de efectuarse, resultara infructuosa.

Con tales cautelas se evitaría  que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de  terceros que hayan anotado o inscrito su derecho. Y además, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, deberá poner en conocimiento de la administración ejecutante, la inscripción practicada.

Aparte de lo anterior, la cancelación del embargo solo puede tener lugar en la forma establecida por la ley, ya que fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva –artículo 86 de la Ley Hipotecaria– las practicadas en virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelarán sino por una resolución firme que ordenará el juez o tribunal cuando sea procedente –artículo 83 de la Ley Hipotecaria– o en su caso por consentimiento del titular registral. (MGV)

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465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Padrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado.

Hechos: Mediante escritura pública don E. I. S. (viudo de la causante), doña M. R. I. P. (hija de la causante) y doña N. R. I. (nieta legataria de la causante e hija de la anterior compareciente), otorgaron escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado causados por el óbito de doña P. P. S. No concurre al otorgamiento de la citada escritura un segundo hijo de la causante, llamado don J. M. I. P. que ha sido instituido como heredero de la misma junto con su hermana doña M. R. I. P.

En el testamento de la causante, interesa reseñar a los efectos de este expediente las cláusulas siguientes: Lega a su cónyuge el usufructo universal y vitalicio de la herencia; dispone que «instituye herederos universales a sus hijos J. M. y M. R., y en virtud de la facultad que le otorga el artículo 1056 del Código Civil y concordantes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, distribuye sus bienes en la siguiente forma adjudicando a) A su hijo J. M. las siguientes fincas… b) A su hija R. las siguientes fincas…», (se describen cada una de las fincas adjudicadas de forma completa y dando un valor para cada una de ellas). Se hace un legado a su nieta doña N. R. I. de unas fincas que se describen también de forma completa y se valoran. Se dispone que «en el resto de los bienes de la herencia, si los hubiese, corresponderán a su hija M. R.». Por último, «declara ser su voluntad que se tenga en cuenta al efectuar el inventario y avalúo de la herencia, la finca que su hijo J. M. recibió, en donación, autorizada por…», (datos de protocolo). Se sustituyó a los herederos y legatarios nombrados por sus respectivos descendientes. La finca objeto de este expediente es de carácter ganancial de la causante.

Nota de Calificación.- Es necesaria la concurrencia de D. J. M. heredero que no lo hizo porque debe intervenir en la liquidación de gananciales ya que es una operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido. En la liquidación de gananciales es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención del cónyuge sobreviviente y todos los herederos, como son: el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1.396, 1.397 y 1.398 CC), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1.399 a 1.403, 1.405 y 1.410 CC) y la división y adjudicación (artículos 1.404 y 1.406 y siguientes CC). Sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

Además, de conformidad con las DGRN en sus resoluciones de 1 de agosto y 12 de septiembre de 2012, 8 de enero de 2014 y 3 de marzo de 2015, tratándose de varios herederos, a efectos registrales se exige, para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, que deben completarse por todos los ellos las operaciones particionales omitidas por el testador. En este caso sería necesaria su intervención para llevar a cabo el inventario y avalúo definitivos de la herencia ya que la causante, en la cláusula sexta de su testamento, se remite, expresamente, al posterior inventario y avalúo que se realice, al efecto de señalar que habrá de tenerse en cuenta en los mismos la finca que en vida donó a su hijo D. J. M. Pero, además, en las citadas resoluciones la DGRN también establecen que, habiendo varios herederos, en la operación de liquidación, y antes de proceder a las adjudicaciones, ha de quedar perfectamente clarificada la posición de cada uno de ellos respecto de las deudas hereditarias, ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados y también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden.

Dirección General.– Recuerda que la regla general de la concurrencia de todos los herederos a la partición, tiene excepciones en las que no es precisa la misma: que haya sido hecha por el testador la partición –1056 del CC–, que haya sido hecha por contador partidor designado –1057 del CC– o incluso los casos especiales de la delegación de la facultad de mejorar del 831 del CC.

Primera cuestión: En el supuesto de este expediente debemos dilucidar si nos encontramos ante un auténtico testamento particional o no. A la partición por el testador se refiere el artículo 1056 CC y La Ley de Derecho Civil de Galicia, en su artículo 273 dispone: «El testador podrá hacer la partición de la herencia o realizar adjudicaciones de bienes y derechos determinados, sin perjuicio de las legítimas». El Centro Directivo diferencia la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, e implica la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique.

La STS de 7 de septiembre de 1998, ha establecido como principio general pero no exento de matizaciones, que para la distinción entre partición y operaciones particionales –normas para la partición– «existe una regla de oro consistente en que si el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo…) hay una verdadera partición hecha por el testador, pero cuando no ocurre así, surge la figura de las «normas particionales», a través de las cuales el testador se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen los bienes en pago de su haber a los herederos que mencione». También en este sentido, las STS de 7 de septiembre de 1993 y 15 de julio de 2006. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la STS de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». El derecho gallego recoge expresamente esta distinción en el artículo 273. Vid también Resolución de 1 de agosto de 2012.

En el testamento objeto de estudio hay una institución de herederos a favor de los hijos de la causante y se formula una partición hecha por el testador en la que concurren todas y cada una de las fases de inventario, avalúo, y adjudicación de bienes. Solo falta que la liquidación la misma no puede verificarse sino hasta la apertura de la sucesión ya que no se conocen hasta ese momento la totalidad de las deudas líquidas. Incluso en la disposición final del testamento, se hace una adjudicación de los bienes que quedaran sin incluir en el inventario, a favor de la hija doña M. R. I. P. Existe una partición realizada por el testador y se pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos.

La segunda cuestión, recogida como primer defecto en la calificación, es la de adjudicar en la partición hecha en el testamento bienes de carácter ganancial. La Dirección General señala que tratándose de una sucesión de causante sujeto a Derecho Civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. Además, del conjunto de la regulación gallega en materia sucesoria resulta la voluntad legislativa de evitar situaciones de bloqueo derivadas de la no concurrencia de algún heredero o legitimario a la partición, lo que se traduce en la inclusión y desarrollo de figuras como la partición de los herederos por mayoría, auténtica excepción al carácter unánime de la partición; del refuerzo de la eficacia de los actos particionales realizados por los testadores, especialmente si son cónyuges, a los que se permite, partir conjuntamente, aunque testen por separado, y satisfacer la legítima de los hijos con bienes solo de uno de ellos (artículo 282 de la LDCG), y hacerlo con independencia del origen de los bienes (276 de la LDCG), o que el cónyuge sobreviviente atribuya eficacia a la partición conjunta, que puede incluir bienes comunes, tras el fallecimiento del otro cónyuge, mediante actos de atribución dispositiva inter-vivos (artículo 277 de la LDCG).

Este mismo espíritu se refleja en la regulación especial de la disposición testamentaria de bienes gananciales o de su participación en los mismos por uno de los cónyuges. Los artículos 205 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia recogen las reglas de la disposición de bienes gananciales: –si se dispone por entero de un bien ganancial, la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuere adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales –en cuyo caso hay que esperar a esa liquidación de gananciales– y en otro caso, el valor que tuviera al fallecimiento del testador. – si se adjudica o lega el derecho que corresponde al testador en un bien ganancial, la disposición se entenderá referida solo a la mitad de su valor, pero no obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien, «1º cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten» o «si ambos cónyuges hubieran realizado la disposición de forma coincidente y ambas herencias estuvieren deferidas». Así pues, en el caso de disposición de la cosa ganancial, cabe que se extienda a la totalidad de la misma por adjudicación a la herencia en la liquidación de gananciales; y en la de disposición de los derechos sobre la cosa ganancial se extendería a la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos.

Centrados en el supuesto de este expediente, tenemos que en el testamento se adjudican a la heredera «todos los derechos que corresponden a la testadora en la finca…». En consecuencia nos encontramos en el caso de adjudicación del derecho que corresponde a la testadora en un bien ganancial y el efecto es el de que se entiende referida a la mitad de su valor y siendo que presta su consentimiento el cónyuge superviviente, a la mitad indivisa de la finca. Intervienen en esa liquidación el viudo y la heredera adjudicataria del resto de los bienes, pero no concurre el otro heredero, que aun cuando no es adjudicatario de los bienes que ahora se inventarían en la escritura objeto del expediente, tiene ciertos intereses dignos de protección tales como determinación de haberes líquidos que resultan del avalúo de los bienes gananciales, y la coordinación de créditos y débitos entre bienes privativos y comunes. Pero hay que tener en cuenta que en el testamento se hace una adjudicación final de los bienes que restaran a favor de su hija doña M. R. I. P., por lo que esta asumiría el resultado negativo de esa coordinación de créditos-deudas. Además, los términos del artículo 207 de la LDCG, son claros: la disposición o adjudicación de los derechos que corresponden a la testadora sobre un bien ganancial se entenderán referidos a la mitad de su valor y se concreta en la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos. Ocurre, que de esta forma se ha liquidado la sociedad de gananciales, esto es, la mitad indivisa al viudo y la otra mitad indivisa de la finca a la herencia parcial de doña M. R. I. P., a lo que consiente el viudo. Por lo tanto concurriendo este consentimiento del supérstite, reúne la exigencia del artículo 207: «No obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien. 1º Cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten». Otra cosa es que posteriormente, dueños proindiviso de la finca el viudo y la hija heredera, hayan liquidado su comunidad en la forma que hayan tenido por conveniente.

La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

467.** OBRA NUEVA EN VIVIENDA AUTOPROMOVIDA CASTILLA LEÓN: ES OBLIGATORIO EL DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Hechos:

El hecho objeto de recurso consiste en una escritura por la que se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva terminada en la que se hace constar que se trata de una vivienda unifamiliar destinada al uso propio de autopromotor.

El registrador suspende la inscripción  por no acompañarse el libro de edificación telemático para ser archivado en el registro con el contenido del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y resolución conjunta de la DGC y de la DGRN de 26 de octubre de 2015.

 El recurrente, por su parte, considera   que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hay que ponerlo en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación y con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la que no exige el libro del edificio para edificaciones destinadas a uso propio del promotor.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

El Centro Directivo comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada sobre la exigencia del libro del edificio con la que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y  por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control  cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. No obstante esta doctrina tras los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha de ser sometida a revisión ya que  el artículo 202 señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca».

De este modo se añade un requisito para la  inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y para  todo tipo de edificación sean viviendas o industriales. Lo que queda  confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

La función del libro del edificio, en principio es ajena  al contenido estricto de la publicidad registral pero  el legislador de la reforma, aprovechando la  dinámica de la institución registral, impone como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. De este modo su contenido actualizado será accesible a los sucesivos interesados, propietarios, y sucesivos adquirentes

 Así se entiende que en la disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro 29 de octubre 2015  regule el formato informático del libro del edificio, el cual, se debe presentar en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Si bien nuestro Centro directivo declara que hay que distinguir entre normas de naturaleza registral, reguladoras  de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y las normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Así, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica  aplicable exima de dicho depósito.

En el caso que nos ocupa, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, del artículo 21 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda, no resulta que se exima de dicho depósito sino que por el contrario se establece su entrega al primer y sucesivos adquirentes, al presidente de la comunidad de propietarios, en su caso, y el depósito de libro “en los términos previstos en la normativa que resulte de aplicación”. (MGV)

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468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Balaguer, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación del tipo de tasación para subasta de una finca hipotecada.

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión planteada es determinar si para la inscribilidad del pacto de tasación de la finca a efectos de subasta es necesaria su aceptación por los titulares de las cargas intermedias anteriores a la novación que se pretende inscribir.

En el Registro consta una tasación de 326.000, después de la hipoteca un embargo a favor de BBVA y lo que se presenta es una subsanación de errores (no se dice de qué error) en que se fija el tipo de subasta de la finca hipotecada en 160.000 euros según tasación por entidad homologada de 210.000, reducción de valor no consentida por el BBVA. El registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento del titular intermedio y la DGRN revoca la nota.

SE ADMITE EL PACTO QUE REBAJA LA TASACIÓN.- La DGRN y la generalidad de la doctrina estiman que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de hipoteca para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) pese a la ausencia de regulación en la LEC y a la pretendida “inmodificabilidad” del tipo de salida de la STS de 24 marzo 1993.

LAS DOS PREGUNTAS PARA RESOLVER EL PROBLEMA.- Para resolver la cuestión es necesario determinar [1] si la reducción del tipo de subasta es de tal carácter que afecta al rango registral de la hipoteca inscrita [2] o, en todo caso, si por implicar la constancia de tal valor en la inscripción, la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores, se hace necesario su consentimiento para su rectificación o novación.

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA.- La respuesta a la primera pregunta debe partir del rango como una cualidad jurídica o posición inherente a los derechos reales inscritos negociable y susceptible de posposiciónúnicamente cuando se altera el contenido propio del derecho real de que se trate.

CONTENIDO ESENCIAL DE LA HIPOTECA.- En lo tocante a la hipoteca, el contenido del derecho real viene constituido, en esencia [1] por la extensión objetiva de la misma en cuanto a la finca y sus accesorios, [2] por la responsabilidad hipotecaria en sus diferentes conceptos [3] y, por último, por la determinación de la relación jurídica garantizada, singularmente en los préstamos hipotecarios por sus condiciones financieras y de vencimiento anticipado (art. 12 LH), en cuanto delimita el contenido de la reclamación hipotecaria o fija los requisitos necesarios para que ésta se ponga en marcha.

NO FORMAN PARTE DEL CONTENIDO ESENCIAL.- Los pactos relativos a las acciones ejecutivas especiales, en la medida que la ejecución es posible por otros procedimientos y no son impuestos como requisito obligatorio para la constitución de la hipoteca, sino que constituyen un convenio voluntario de naturaleza procesal, no forman parte del contenido esencial del derecho real de hipoteca (STS 14 enero 1924 y Resolución de 29 febrero 2016) [la resolución de 12 setiembre 2014 afirma lo contrario], sin perjuicio de que puedan afectar a terceros en cuanto tienen transcendencia real y forman parte del contenido de la hipoteca entendido en un sentido amplio [tal vez con esta afirmación se pretende compatibilizar las afirmaciones contrarias de esta resolución y la de 12 de setiembre citada].

EFECTOS DE LAS NOVACIONES EN EL RANGO.- Es por ello por lo que el art. 4 de la Ley 2/1994, tras la reforma de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al tratar sobre la repercusión que las novaciones del préstamo hipotecario pueden tener en relación con el rango de la hipoteca, en su número 2 dispone que: «…las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) La ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. v) la prestación o modificación de las garantías personales»; y, por su parte, el número 3 señala que: «…las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso una alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores». Es decir, no se hace alusión alguna a los pactos específicos de los procedimientos de ejecución hipotecaria a que se refieren los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos al tipo o valor de la finca gravada a efectos de la subasta, precisamente por esa naturaleza procesal del pacto y ajena al rango hipotecario.

Estos párrafos del art. 4 de la Ley 2/1994 no son más que un desarrollo en el ámbito de los préstamos hipotecarios de los arts. 1203 y 1204 CC, según los cuales las obligaciones pueden modificarse por «la variación de su objeto o condiciones principales» (en este caso las recogidas en el apartado segundo del citado art. 4), lo que implicaría una mera novación modificativa, y sólo existirá una novación extintiva cuando «así se declara expresamente por las partes, o la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles», incompatibilidad que en el marco de los préstamo hipotecarios viene determinada, en caso de existir terceros registrales posteriores a la hipoteca cuyo préstamo garantizado es objeto de la modificación, por la eficacia erga omnes del contenido del derecho real inscrito (art. 38.I LH) y por el principio registral de que la novación [pero sólo lo nuevo] de cualquier derecho real (en este caso de la obligación hipotecaria) no surte efectos contra terceros que hayan inscrito o anotado sus derechos con anterioridad (arts. 32, 115 y 144 LH) [pero no necesitan su consentimiento para ser inscritos: si no tienen consentimiento la novación no les afectará, salvo en este caso que les afecta sin consentimiento].

Pero esta incompatibilidad ha sido precisada legalmente, en el ámbito de los préstamos hipotecarios por el apartado 3 del art. 4 Ley 2/1994 antes citado, el cual considera que sólo en dos supuestos la novación del préstamo hipotecario implica una pérdida de rango de la hipoteca inscrita y los términos concretos de esa pérdida. La determinación de cuáles son exactamente estos dos supuestos de novación no meramente modificativa y sus efectos sobre el rango hipotecario según criterio que hoy debe tenerse por consolidado de la Resolución de 14 mayo 2015 que los concreta al supuesto de «ampliación del capital cuando, además, [1] implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria [2] o exista una ampliación del plazo del préstamo» (simultánea, previa o posterior), y los efectos de la pérdida de rango «al incremento de la responsabilidad hipotecaria (descontada la recarga) o a la total ampliación [descontado el capital pendiente] del capital, respectivamente».

La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores.

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA.- En cuanto a la respuesta a la segunda pregunta, si la constancia del tipo de subasta en la inscripción de la hipoteca implica la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores que haga necesario su consentimiento para su rectificación o novación del mismos […]

Tras exponer la doctrina de procesalistas e hipotecaristas, los últimos concluyen que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por los titulares de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta.

ARGUMENTOS ADICIONALES SOBRE INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.- Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del consentimiento de los titulares de cargas posteriores. El primero es que la modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su valor […]

El segundo aspecto es que esa nueva tasación, tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», es decir, tasación por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la calificación registral. (CB)

469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca. 

– HECHOS: Se presenta escritura de hipoteca (unilateral y de máximo) a favor de la AEAT en garantía de un aplazamiento tributario de una SA, y en cuanto a los intereses de demora parece que (el texto de la res no es muy claro en este punto) no solo NO se fija ningún tipo máximo, sino tampoco una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria para tales intereses, limitándose a mencionar que serán los legalmente procedan ex art 26 LGT (y arts 40, 48, 52, 56, 58 y 72-bis RGR y diversas Instrucciones AEAT).

– La REGISTRADORA (y también el registrador sustituto), califican negativamente por NO fijarse un tipo máximo para los intereses de demora, conforme al Ppio de determinación de los arts 12 y 114 LH y Art 219 RH.

– La SA recurre señalando que, habiendo intentado subsanar el defecto, la propia AEAT no permitió fijar ni quiso señalar tal tipo o cantidad máxima por intereses moratorios, alegando que su exigibilidad y limites vienen predeterminados directamente por la Ley, sin que la AAPP (a diferencia de bancos o particulares) tenga margen ni potestad alguna para negociar o variar el importe o cálculo de tales intereses, invocando para ello el Ppio de legalidad administrativa –y el de coordinación inter-administrativa, Registro-AAPP-.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

1) Aunque es cierto que para garantizar intereses variables debe acudirse a la figura de la Hipoteca de máximo o seguridad y fijarse la cantidad máxima a reclamar por cada concepto (RR. de 26 y 31 de octubre 1984, R. 14 de enero 1991, RR. de 8 y 9 de febrero de 2001; y R. 31 de octubre de 2013)

2) Añade la DGRN que también ha admitido (en múltiples RR, la última de 9 de marzo de 2016) alguna excepción a este principio, como la hipoteca sobre vivienda habitual en garantía del préstamo concertado para su adquisición, que exige dejar a salvo, al definir la garantía por intereses de demora, el límite legal del triple del interés legal del dinero impuesto por el Aº 114-3 LH (incluso cabría pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca deje de tener la condición de vivienda habitual).

3)En conclusión: las hipotecas a favor de la AEAT no requieren fijación de un tipo máximo para los intereses de demora a efectos hipotecarios porque: a) está determinado por ley, el tipo de interés moratorio que en cada período se puede imponer al sujeto pasivo incumplidor –objetivamente referenciado al interés legal del dinero–, y b) la Administración no goza de la facultad de fijar un tipo concreto máximo que, en un momento determinado de la vida de la hipoteca, pudiera ser inferior al legalmente aplicable. (ACM)

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 27 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: En un testamento la testadora nombra herederos a quien la cuide, dependiendo de si fallecía en casa o en una institución. Ahora se otorga la escritura de herencia en favor de un hermano que se considera único heredero. Se aporta también acta de manifestaciones de los descendientes de los otros hermanos que reconocen que efectivamente dicho hermano fue el que la cuidó.

La registradora suspende la inscripción. Argumenta que no estamos ante un caso de interpretación integradora del testamento (por voluntad insuficientemente expresada del testador) sino ante una integración del testamento (pues el heredero es condicional) para lo que hay que acudir a medios externos: o bien acreditando la notoriedad, o bien probando los hechos documentalmente o bien mediante una decisión judicial.

El interesado señala que en el testamento la testadora designó nominativamente a tres hermanos nombrando heredero a aquel de ellos que la cuidare, y habiendo premuerto dos de ellos y reconocido por sus hijos que el tercero fue el que la cuidó queda integrada la voluntad de la testadora y acreditado quien es el único heredero.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que para probar el cumplimiento de la condición en el caso de los herederos condicionales es necesaria, de acuerdo con el artículo 82 RH  que considera aplicable al presente caso, un Acta de Notoriedad en la que el notario emita un juicio sobre la notoriedad de un hecho, en este caso el cumplimiento de la condición. El notario en este tipo de actas no da fe de la verdad del hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad pretendida conforme al artículo 209 RN, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

COMENTARIO: En el presente caso habría que acreditar en dicha Acta de notoriedad: que la causante falleció (y residió) en su domicilio (y no en una residencia o institución), que en su domicilio no la cuidó ningún tercero no familiar, y que la cuidó el hermano sobreviviente, ahora heredero; una vez concluidas esas pruebas el notario debe de emitir un juicio y declarar acreditada la notoriedad de esos hechos, de los que resultará en definitiva que el único heredero es el hermano otorgante de la escritura. (AFS)

 

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell nº 2 a inscribir una escritura de donación.

Supuesto de hecho: En escritura pública autorizada el día 10 de diciembre de 1987, dos cónyuges de vecindad civil catalana, casados en régimen de separación de bienes, donaron a una hija determinada finca, inscrita en el Registro de la Propiedad. En el mismo acto se aceptó la donación por mandatario verbal. El día 18 de febrero de 2015 falleció el marido donante y padre de la donataria. En escritura autorizada el día 9 de julio de 2015 –después del fallecimiento del padre donante–, la hija donataria ratificó dicha donación. Ahora se pretende inscribir el bien donado a nombre de la hija.

También resuelve la Resolución sobre su competencia para tratar de una materia en la que convergen cuestiones propias del Derecho civil catalán y del Código Civil.

¿Es inscribible la donación de la finca cuando la donataria, que fue representada por mandatario sin poder, ratifica la donación después del fallecimiento de uno de los donantes? NO.

Solución de la DGRN

1 La aceptación de la donación o la ratificación de la aceptación realizada sin poder o con extralimitación del poder no pueden tener lugar cuando el donante ha fallecido.

2 Sobre la competencia para resolver los recursos gubernativos, la Resolución afirma la competencia del Centro Directivo para conocer aquellos recursos en que la calificación impugnada o los argumentos del recurso se fundamentan además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán.

Comentario.

Se trata de una Resolución de contenido didáctico y de la que merecen destacarse, en breve resumen, los siguientes aspectos:

1 Sobre la forma de la donación de bienes inmuebles: la forma de las donaciones en general viene condicionada por el objeto donado (arts. 632 y 633 CC).

Tratándose de bienes inmuebles, la donación (y la aceptación si se hace separadamente) ha de constar en escritura pública, que es “requisito esencial, de validez (ad solemnitatem, ad sustantiam, ad constitutionem), como tiene destacado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 3 de maro de 1995).

Consecuencia de lo expuesto es que la donación de bienes inmuebles sin escritura pública  es ”inexistente por falta de un requisito esencial” (STS 25 de enero de 2007), de ahí que en tales casos no resulta aplicable lo establecido en el artículo 1279 CC (STS 10 de septiembre de 2007). Esta conclusión es predicable también para la aceptación de la donación hecha separada y posteriormente.

2 Tiempo de aceptación de la donación: la aceptación de la donación ha de hacerse obligatoriamente antes de la muerte del donante, pues, una vez fallecido, la aceptación será ineficaz (artículo 633, párrafo segundo, del Código Civil, y artículo 531-7 del Código civil catalán).

Este criterio es igualmente aplicable a la ratificación por el donatario de la aceptación formulada por quien no tenía poder para ello o poder insuficiente para.

3 Sobre el alcance de la retroactividad de la ratificación: destaca la Resolución que el efecto retroactivo de la ratificación tiene un doble límite: (I) Especial para la donación, porque, como se ha dicho, necesariamente la aceptación o la ratificación han de hacerse antes del fallecimiento del donante. (ii) General para cualquier ratificación, pues la retroactividad de sus efectos no puede perjudicar los derechos adquiridos en el tiempo que media entre la realización del acto y su ratificación. Por tanto, los efectos retroactivos ceden ante la preponderancia del derecho adquirido medio tempore. (JAR)

Ver Forma de la aceptación de la Donación, por Joaquín Zejalbo

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Roda, por la que se suspende la inscripción de un decreto judicial dimanante de un proceso de división de herencia.

Hechos: Seguido en el juzgado un procedimiento de división de patrimonios por herencia, sin oposición, se aprueba el cuaderno particional y se ordena su protocolización ante notario. Se presenta a inscripción testimonio judicial de dicho Decreto.

El registrador suspende la inscripción al no haberse protocolizado notarialmente el cuaderno particional conforme a lo dispuesto en el artículo 787.2 y 788 LEC y a lo ordenado por el letrado de la Administración de Justicia.

El interesado recurre alegando que son de aplicación a este caso los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad y el criterio de la DGRN en Resolución de 27 de Marzo de 2014 de que el testimonio judicial era documento suficiente para practicar la inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que en el caso tratado en dicha Resolución de 2014 el juez ordenaba la inscripción directa, cosa que no ocurre en el presente caso en el que únicamente se ordena la protocolización notarial.

COMENTARIO.- En definitiva, el criterio de la DGRN es que salvo que se ordene expresamente la inscripción por el órgano judicial competente (antes Juez y ahora Letrado), el documento apto para la inscripción de las operaciones judiciales de división de patrimonios (herencias, liquidación de sociedad conyugal, etc..) es el Acta Notarial de Protocolización. (AFS)

475.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Lillo, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones mediante instancia privada.

Hechos: En 1986 se inscribe una hipoteca en garantía de 35 obligaciones con un plazo de vencimiento de 1 año, pero prorrogable otros 10 años más. Se presenta ahora una instancia en la que se solicita la cancelación por caducidad de dicha hipoteca. De dichas 35 obligaciones 15 fueron pagadas e inutilizadas con constancia en acta notarial, 15 motivaron un proceso de ejecución hipotecaria, y de las otras 5 se ignora su situación.

El registrador deniega la inscripción pues entiende que no ha caducado la hipoteca ya que el vencimiento final de las obligaciones tendría lugar en 1997, por lo que la caducidad no se produciría hasta 2018.

El interesado recurre y argumenta que ya se acreditó el impago mediante requerimiento de 1988 y subsiguiente proceso judicial, y que la hipoteca ha caducado por tanto en 2009.

La DGRN desestima el recurso computando los plazos igual que el registrador. Argumenta que en la hipoteca en garantía de varias obligaciones hay tantas hipotecas como obligaciones, que el ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión dada su igualdad de rango. Por tanto respecto de las 5 obligaciones cuya situación se ignora no se consumará el plazo de caducidad hasta 2018. (AFS)

476.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL CRÉDITO

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda suspender la anotación de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se plantea la posibilidad de practicar la prórroga de un embargo cuando no se ha hecho constar en el Registro la cesión del crédito del acreedor embargante, incumpliéndose según el Registrador elart. 20 LH. 

LaDirecciónrevoca la nota: A diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria,la anotación de embargo no es constitutivani supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino quepublica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución, por ello corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (art. 540 LEC) y no debe haber obstáculo para practicar la prórroga, ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas, ni para la inscripción de la adjudicación aunque sea a favor del cesionario. Por ello, a diferencia del procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, donde sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art 130 LH) y en el que la DG ha exigido la previa inscripción a favor del acreedor hipotecario en relación con la inscripción de la adjudicación, entiende queesta doctrina no es directamente aplicable respecto de las anotaciones preventivas de embargo, dadas las diferencias estructurales existentes entre el titular de un crédito hipotecario y el titular de una anotación preventiva de embargo(MN)