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INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: ¿QUÉ REQUISITOS SON EXIGIBLES PARA DIVIDIR UN PISO O LOCAL? Por Emma Rojo.
Se trata de una consulta frecuente en las oficinas registrales.
I. LA NORMATIVA.
– Según el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013,
“3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.
– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que,
«No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».
– Según el artículo 53 “a” del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
«No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».
II. LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Siendo ésta la normativa aplicable, se ha de señalar que:
1º. La regla general: Para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.
2º. La excepción: no será aplicable la regla anterior cuando figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal la cláusula que autorice al propietario del piso o local para realizar la división o segregación sin el referido acuerdo de la comunidad (doctrina mantenida por la DGRN ya desde antiguas resoluciones y confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN entre otras, en R. de 7 de mayo de 2014).
III. ¿LICENCIA O AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?
¿Es necesario aportar licencia o autorización administrativa para dividir un piso o local de un edificio en propiedad horizontal, generando uno nuevo?
1º. Regla general: Sí, y así lo exige el artículo 10.3 “b” LPH en la medida en que dicha autorización administrativa se configura como un acto de intervención preventiva que asegura su adecuación a la norma de planeamiento.
2º. Ahora bien, el artículo transcrito supedita la exigencia de autorización administrativa “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”, hoy, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.
Indicar que no obstante lo dispuesto en el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de los locales comerciales y plazas de garaje, la DGRN ha entendido que tras la Ley 8/2013, la exigencia de autorización administrativa es también aplicable a los citados elementos (ver R. de 26 de octubre de 2017).
IV. ¿Y SI LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN SE HIZO HACE TIEMPO?
Se consulta frecuentemente el modo de proceder cuando la división o segregación se hizo hace años y ahora desean lograr la inscripción de la misma. Tanto la jurisprudencia del TS como la DGRN (vid. R. de 17 de octubre de 2014 y R. de 15 de febrero de 2016) han admitido que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, siendo aplicable analógicamente el artículo 28.4 “a” TRLS.
DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES
Con especial transcendencia registral este mes de abril se han publicado:
Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera
y la Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario: Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
Destacamos:
CASTILLA Y LEÓN. Ley 5/2019, de 19 de marzo, de modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
Se publica el Concurso de Registros nº 303
RESOLUCIONES: María Núñez.
119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe declararse en el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar
121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.
123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES.
Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial.
124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.
126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.
127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.
128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir licencia o declaración de innecesaridad.
129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
Por vía de rectificación no puede transmitirse una cuota indivisa destinada a garaje en una finca cuando el vendedor ya no es titular de ninguna cuota en dicha finca. Para la determinación de su descripción es necesario consentimiento de todos sus titulares.
130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
Relativa a la sucesión hereditaria de un causante sueco y la necesidad de adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, que exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida: Por ello ha de identificarse a los hijos (que serían los equivalentes a los sustitutos) a fin ce comunicarles también la adaptación de la figura el derecho español.
131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento individualizado del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende y, si por haber sido transmitido está inscrito a nombre de persona distinta a la que en su día consintió por haber sido transmitido, no puede inscribirse sin su consentimiento.
132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
Para obtener la publicidad formal ha de acreditarse un interés legítimo, que ha de examinarse con especial cautela cuando se pretende certificación literal con asientos y derechos no vigentes. En este caso el que alega ser causahabiente del titular registral ha de acreditarlo.
133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad.
134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente.
135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH) y con las excepciones del art. 20 último párrafo
136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
En la sentencia condenatoria a emitir una declaración de voluntad el titulo inscribible es la escritura pública que la recoge –suplida en su caso por el juez-
137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Es posible que el adquirente de un inmueble exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética, siempre que no sea un consumidor.
138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
La oposición en una alegación de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa, en el procedimiento del art. 199 LH
140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS.
Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, no se ajusta a las disposiciones testamentarias. El juicio de capacidad y suficiencia del notario no salva el conflicto
141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
No se `puede rectificar el registro, aunque la inscripción sea errónea sin el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
Para anotar el embargo sobre bienes privativos, tiene que estar demandado el titular registral; y sobre bienes gananciales, estar demandados ambos o al menos haberse dado traslado al cónyuge no deudor
145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble sirven para acreditar la antigüedad y constatar el cambio de uso de un elemento de la división horizontal
146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
Sobre la inadmisibilidad de una donación inter vivos en la que el donante se reserva el usufructo, la facultad de reversión para cualquier caso y circunstancia e impone la prohibición de disponer a la donataria.
147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física)
148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas.
150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
No se puede apreciar identidad de la finca que se pretende georreferenciar cuando la diferencia de superficie es tan grande que no se aprecia una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.
152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.
154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento.
155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
Cabe declarar por antigüedad una obra nueva aunque ya estuviera inscrita “en construcción” pero si la descripción no coincide debe aclararse por el titular registral si es o no la misma edificación para poder inscribir en consecuencia. (Dejando las dos edificaciones o modificar la anterior y subsistiendo una solo)
156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto y en Madrid es admisible la presentación de un escrito de la heredera única solicitando la exención.
157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
Sobre la rectificación de la inscripción de una donación, en la que se hizo constar un uso, pero que se pretende se inscriba como donación pura y simple. Y sobre la procedencia de certificar omitiendo la referencia al dicho uso.
() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde.
160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente.
162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Sobre la diferencia entre el testamento particional y el testamento que contiene reglas para la partición y la necesidad de que en la partición intervengan los legitimarios cuando en el testamento no se hace un partición global.
DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
Relativa al Derecho de transmisión y la necesidad de la comparecencia de la viuda del transmitente en la partición, aun cuando el usufructo corresponda a la viuda del primer causante.
165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
Sobre la innecesaridad de acompañar testimonio de la autorización judicial a un tutor para vender si el notario lo ha reseñado de forma suficiente.
166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.
(*) EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
En un expediente notarial para la reanudación de tracto es correcta la denegación de la expedición de la certificación si no existe tracto interrumpido porque el promotor adquiere directamente del titular registral.
** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación.
169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
En el caso del derecho de transmisión es precisa la intervención de los legitimarios del transmitente (el cónyuge viudo)
() INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No cabe practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.
171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
No es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, sin que se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto aunque el comprador solicite y consienta expresamente que no se inscriba.
** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
La inscripción de la expropiación requiere la intervención o la posibilidad de intervención de los titulares registrales en el expediente o en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.
173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA ABRIL 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2019
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015
POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL
RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas
NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019. Futuras. Consumo
NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea
WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario
CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
Faro de Isla Pancha. Ribadeo. Por Bernardo Santamarina
