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INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2020
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES. REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y COVID – 19. Emma Rojo.
En este informe se trata de sintetizar aquellas cuestiones de especial interés para las oficinas registrales en la situación de estado de alarma en la que nos encontramos.
Se recomienda consultar el archivo especial elaborada con la normativa dictada al respecto. Ver Normativa Crisis Covid.
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LIBRO DIARIO |
La oficina registral permanece abierta al público de 9 a 14 horas debiendo adoptarse las medidas de protección sanitaria recomendas. Éste es también el horario a efectos del Libro Diario de forma que la diligencia de cierre del mismo se debe practicar a las 14 h. |
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MEDIOS DE PRESENTACIÓN |
· Los medios de presentación de documentos son los previstos en el artículo 418 RH, es decir, la presentación física, por correo, por telefax y telemática. · En caso de presentación por fax, deberá procederse a su consolidación en el plazo de los 10 días. · Si se trata de un documento electrónico y la verificación del csv no da error, se entiende consolidado. Si el resultado de dicha consulta fuera erróneo, se suspenderá el plazo de consolidación del asiento de presentación. El presentante podrá aportar físicamente el documento. · Si se trata de documento no electrónico, se suspenderá el plazo de consolidación. El presentante podrá aportar físicamente el documento. · NO cabe la presentación de documentos por e –mail o correo electrónico aunque se trate de un documento con CSV o con firma electrónica. |
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ASESORAMIENTO POR EL REGISTRADOR |
El Registrador tiene el deber de atender al público en aquellas materias relacionadas con el Registro si bien en esta situación en la que nos encontramos, dicho asesoramiento se realizará por correo electrónico o por teléfono. |
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ASIENTO DE PRESENTACIÓN |
Si a fecha 14 de marzo el asiento de presentación estaba vigente, caben dos posibilidades: 1º. Si el documento no adolece de defectos à debe procederse a su inscripción. 2º. Si el documento que provocó el asiento esté pendiente de subsanación de algún defecto à el cómputo del plazo de 60 días de vigencia del asiento de presentación queda interrumpido desde el día 14 de marzo. El día siguiente a la finalización del estado de alarma se reanudará por el número de días pendientes. |
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PLAZOS DE CALIFICACIÓN |
El plazo máximo de calificación y despacho de un documento es de 30 días como máximo. – En caso de calificación positiva, no se plantean problemas. – Para el caso de que la calificación fuera negativa, caben las dos siguientes alternativas: 1º. Que se notifique el defecto desde el Registro y el interesado subsane à se sigue el procedimiento habitual de inscripción. Si el interesado por el contrario, no contesta a la notificación à el plazo para subsanar se iniciará al día siguiente del Decreto del cese del estado de alarma. 2º. Que el Registro no notifique el defecto à el plazo de 10 días hábiles para notificar queda suspendido hasta que se decrete el fin del estado de alarma. Para el caso de que el documento hubiese sido calificado antes del 13 de marzo, el plazo de 10 días hábiles se reiniciará por el número de días hábiles restantes. |
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CADUCIDAD DE ASIENTOS |
· Asientos de presentación, menciones, anotaciones preventivas, notas marginales y cualquier otro asiento susceptible de cancelación por el transcurso del tiempo vigentes el 14 de marzo à se suspenden sus plazos de caducidad y su cómputo se reanudará al día siguiente del cese del estado de alarma. · Las cargas ya caducadas antes del 14 de marzo à podrán cancelarse por caducidad. |
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PUBLICIDAD FORMAL |
· Plazos: no se han modificado. · Necesidad de seguir calificando el interés legítimo. · Solicitud de certificaciones: por la web www.registradores.org · Solicitud de notas simples: por la web o, excepcionalmente, por correo electrónico. En este caso se exige: DNI escaneado del presentante y manifestación del interés legítimo. · No es posible la solicitud acudiendo presencialmente a las oficinas del Registro. · Las notas de información continuada de notarios: no hay modificación. Se siguen remitiendo por fax. |
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NOTAS DE ÍNDICES PARA MORATORIA HIPOTECARIA |
La solicitud se hará enviando un correo electrónico al Registro donde esté inscrita la vivienda habitual del deudor o bien, a cualquier otro de la misma población. Debe acompañarse: DNI/NIF de la persona sobre la que se deba expedir la información y, en caso de ser varios los miembros de la unidad familiar, de cada uno de ellos. |
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MORATORIA HIPOTECARIA |
· La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses no está sujeta a lo dispuesto en la Ley de crédito inmobiliario. Nota: en consecuencia, no será precisa el acta previa. · No se precisa de la comparecencia del deudor en la escritura, pues será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad. · Respecto a los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria, igualmente, será obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de estas obligaciones contractuales y la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro. |
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EXPEDIENTES DEL ART. 199 LH |
· Procedimientos abiertos a fecha 14 de marzo à no procede su cierre. · Procedimientos cuyo plazo de alegaciones ya hubiera transcurrido a fecha 14 de marzo à procede practicar las inscripciones que correspondan. |
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Como consecuencia de la crisis sanitaria y la pandemia provocada por el COVID 19 se publica un maremágnum de disposiciones destinadas a dictar medidas para afrontar la situación, de las que destacamos:
1.-Decreto Estado de alarma (14/03), Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Se suspenden términos y plazos procesales y administrativos, así como plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones civiles. Las notarías y los registros funcionarán, pero el público no podrá acudir salvo contadas excepciones.
IR A LA PÁGINA ESPECIAL DONDE SE INCLUIRÁN TAMBIÉN LAS MODIFICACIONES DEL DECRETO Y SUS PRÓRROGAS.
Registros: de la Resolución DGSJyFP 15 de marzo de 2020 se desprende:
- la atención diaria al público que debe prestar el registrador y su plantilla, recogida en el artículo 5 del Real Decreto 1935/1983, de 25 de mayo, se hará exclusivamente mediante correo electrónico o por vía telefónica.
- Las solicitudes de notas simples y certificaciones deberán hacerse excepcionalmente durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y en su caso, las prórrogas del mismo, a través de la web org, debiendo acreditar en todo caso el interés legítimo. No obstante, las notas simples también podrán solicitarse por correo electrónico.
- El horario de atención al público será el de verano, es decir, de lunes a viernes de 9 a 14 horas.
- En Registros, muchas de las solicitudes del público (como petición de notas simples o certificaciones) pueden hacerse por Internet a través de la web registradores.org. Aquí se encuentran los trámites que pueden hacerse on line.
PRÓRROGAS: DEL 28 DE MARZO: Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Se van publicando una serie de decretos leyes para tomar medidas en el ámbito laboral, fiscal, etc.:
1.- Resumen Primer RDLey coronavirus: Sareb. Desahucios. Bancos. Baja laboral por Coronavirus (12/03)
2.- Resumen Segundo RDLey medidas coronavirus. Aplazamiento deudas tributarias (13/03)
En el que se suspende el plazo de caducidad del asiento de presentación y de otros asientos registrales. Ver en archivo aparte el Esquema de suspensión de plazos de caducidad de los asientos registrales elaborado por Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de Casas Ibáñez (Albacete)
Y también se regula una Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. Arts. 7 al 16.
No se cierra el Libro Diario, por lo que pueden practicarse nuevos asientos de presentación.
4.- Resumen Cuarto Real Decreto ley 9/2020, 27 marzo: medidas laborales
5.- Resumen Quinto R eal Decreto Ley 10/2020, 29 marzo: permiso retribuido recuperable
OTRAS DISPOSICIONES NO RELACIONADAS DIRECTAMENTE CON LA CRISIS
Ministerio de Justicia: desarrollo de su estructura básica
Real Decreto 453/2020, de 10 de marzo, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia, y se modifica el Reglamento del Servicio Jurídico del Estado, aprobado por el Real Decreto 997/2003, de 25 de julio, que completa otros anteriores, desarrollando la estructura orgánica y distribución de funciones hasta el nivel de Subdirección General. Se comparan las funciones de la actual DGSJyFP con respecto a las de la anterior DGRN.
Ir al archivo especial.
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
CATALUÑA. Decreto-ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
Se modifica el concepto de vivienda vacía para dejar claro que la ocupación sin título legítimo no impide que una vivienda se considere vacía, aunque el propietario haya iniciado acciones judiciales.
Entró en vigor el 22 de enero de 2020. Convalidado por Resolución 751/XII, del Parlamento de Cataluña, publicada en el «Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña» número 8080, de 9 de marzo de 2020. GGB
No hay Resoluciones destacables del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo
SECCIÓN 2ª:
Concurso Registros
DGSJyFP. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306, para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Y en CATALUÑA. Resolución de 2 de marzo de 2020, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario n.º 306 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
Está suspendido como consecuencia de la declaración del estado de alarma según la regla cuarta de la Resolución DGSJFP 15 de marzo de 2020 (Registros) plazo que se reanudará en el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 o, en su caso, las prórrogas del mismo.«
Oposiciones Registros: Aplazamiento del comienzo de ejercicios
Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aplaza la fecha de comienzo de los ejercicios de las oposiciones. En un comunicado del tribunal se señala el mes de septiembre como el mes en que más probablemente comiencen los ejercicios.
Ir al archivo especial.
Jubilaciones
Se jubila a don Alfonso Presa de la Cuesta, registrador de bienes muebles de Madrid I.
RESOLUCIONES:
21.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
El juez del concurso puede en fase de liquidación ordenar la cancelación de cargas reales anteriores al concurso, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso siempre que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.
Si así se pacta es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El precio pagado hay que consignarlo como regla general para cancelar las cargas posteriores, pero se admiten excepciones cuando el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación. En este caso se efectúa por imputaciones al pago de las rentas arrendaticias, de la cantidad inicialmente entregada, y por la compensación de pagos de gastos de comunidad, impuesto de bienes inmuebles y otros realizados por los optantes.
23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal, y los efectos que produce respecto al fiador y al hipotecante no deudor: en concreto resuelve que el juez del concurso no puede ordenar la cancelación de la hipoteca constituida por el hipotecante no deudor.
24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO
Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.
25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR
En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. No consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo, pero como no esta este defecto como tal incluido en la nota la Dirección General revoca el defecto.
26.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de atribución de ganancialidad o de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.
28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN
Cabe ampliar una obra nueva añadiendo nuevas plantas y/o metros construidos siempre que se cumplan los requisitos para la inscripción de las obras nuevas independientemente de que en la escritura no se le llame ampliación de obra nueva, sino rectificación o complemento de la misma.
En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación cabe una sola dirección de correo electrónico para varios prestatarios; no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC.
30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA
No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.
No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.
32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.
33.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE LEGADO. LEGITIMARIOS
La entrega del legado es requisito imprescindible para verificar la inscripción en favor del legatario, salvo que el testador le haya atribuido la facultar de tomar posesión del legado. En caso de acta notarial que acredite la posesión continuada por parte del legatario, para que exima de la entrega debe acreditar la posesión al tiempo de la apertura de la posesión.
34.** DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR ART 831 CC. LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO
Se aborda el problema Inter temporal de las herencias en el país vasco que se rigen por la Ley actual bajo testamentos otorgados durante la vigencia del Código Civil. En este caso la interpretación conforme a la ley 5/2019 de Derecho Civil Vasco de la delegación de la facultad de mejorar del artículo 831 de Código Civil, que entiende que no puede utilizarse para apartar a los legitimarios. También sobre la naturaleza de la legítima en el País Vasco, que tiene carácter global.
35.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA. DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA
El ámbito de aplicación del Reglamento UE 650/2012 de sucesiones, artículo. 1.2. letra a, no comprende las cuestiones relativas a filiación ni por tanto el eventual reconocimiento incidental de la acreditación de la filiación respecto de la causante.
36.*** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
La previa inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad del negocio jurídico otorgado por dicho administrador. El notario debe reseñar la escritura y circunstancias del nombramiento y emitir el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada, que implica un juicio sobre la existencia, validez y vigencia del nombramiento. El registrador no puede revisar el juicio notarial de suficiencia, sino únicamente comprobar que es congruente y que se ha reseñado el documento y circunstancias del nombramiento
40.*** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN
En el caso de la herencia del cónyuge fallecido en último lugar, cuando ambos se han instituido recíprocamente son sustitución fideicomisaria de residuo a favor de sus respectivos sobrinos, tienen que intervenir también los del primero pues son sustitutos fideicomisarios de residuo del primer fallecido si hubiera bienes de su herencia de los que no dispuso el segundo.
En la herencia de un testador de vecindad civil vasca, se aplican las legítimas vigentes en el momento del fallecimiento, en este caso la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco aun cuando en testamento se haya otorgado antes, bajo la vigencia del Código civil. El centro directivo no considera renuncia de derechos el hecho de que los nietos – menores de edad y representados por su madre – reciban menos de lo que correspondería si a su padre se le considere apartado (en el testamento disponía que se le dejaba la legítima estricta)
42.*** COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO
Cuando se venden varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria es preciso distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas y ello aun cuando se haya hecho constar que «la condición resolutoria afecta a la totalidad de las fincas, sin que se pueda hacer ninguna imputación de pagos a fincas en concreto. Por tanto, en caso de que se decida ejercitar se realizará sobre la totalidad de las fincas.”
44.** REPARCELACIÓN. RECTIFICACIÓN. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN
Es posible extender la nota marginal y expedir la certificación de dominio y cargas para la modificación de una reparcelación ya inscrita, con independencia de que esa modificación de reparcelación en su día no sea inscribible.
45.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL
La modificación de los Estatutos de la propiedad horizontal para permitir expresamente la actividad de alquiler vacacional requiere de unanimidad y no le es de aplicación la mayoría reforzada de 3/5 establecida por el artículo 17.12 LPH que sólo es aplicable para limitar dicha actividad.
46.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. IMPERATIVIDAD DEL ART. 25 DE LA LEY 5/2019
No cabe establecer un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario.
47.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN
La rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, no siendo posible la vía del artículo 199.
48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA
La DG considera no aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.
En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; no es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.
Un notario, apoderado con facultad de sustituir el poder, no puede otorgar por si mismo dicha sustitución en favor de un tercero, con la formula “por mí y ante mí”, entendiendo que existe incompatibilidad.
53.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR INSTANCIA PRIVADA
No cabe cancelar una anotación de embargo privada por instancia privada
54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS
No cabe elevar a público una venta en documento privado efectuada por un heredero fiduciario con facultad de disponer Inter vivos, después de su fallecimiento, cuando dicha elevación se efectúa por sus herederos que a su vez son los favorecidos en la venta, al no intervenir aceptando la autoría y validez del documento privado un tercero perjudicado, como es el herederos fideicomisario de residuo.
En la autoliquidación del impuesto es exigible que se haya efectuado por el impuesto devengado. Se admite la absoluta diferencia en la firma de identificar en la escritura y en el registro porque puede deducirse que es la misma al ser la otorgante dueña de uno sólo de los elementos de la división horizontal.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME RESOLUCIONES MARZO 2020
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015
POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL
RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas
NORMAS: Resúmenes 2002 – 2020. Futuras. Consumo
NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea
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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
Santiagomillas (León). Por Ramon Cela
