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Informe Opositores Notarías y Registros Febrero 2020

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

FEBRERO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

NORMATIVA.

Supresión de la DGRN

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones recientes).

  1. TÍTULO INSCRIBIBLE (art. 3 LH).
    • Rectificación del registro mediante instancia privada.
  2. SEGREGACIÓN.
    • Licencia. Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.
  3. INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
    • Procedimiento del art. 199 LH.
  4. EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL.
    • Exceso de cabida. Dudas fundadas.
  5. HIPOTECA.
    • Procedimientos de ejecución.
  6. CONCURSO DE ACREEDORES.
    • Fase de liquidación.
  7. DOBLE INMATRICULACIÓN. (art.209 LH).
    • Finca de concentración parcelaria.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

2ª Documento privado inscrito.

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

5ª Expdte de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

7ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

8ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

9ª Expdte. de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

 

NORMATIVA:

Tan sólo destacar que el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales, suprime la histórica Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN), denominación que data de 1909. Ver resumen.

Se crea, simultáneamente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con funciones muy cercanas.

 

APUNTES PARA TEMAS:

1.- TÍTULO FORMAL (Art. 3 LH)

Rectificación del Registro mediante instancia privada.

Hipotecario: T. 3 y 14 (Notarías). T. 4 y 16 (Registros)

No cabe rectificar el contenido del Registro sin consentimiento de todos los afectados o sin resolución judicial en el que todos ellos hubieran sido emplazados.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (Art.40 d LH).

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, a los efectos de su calificación e inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), y, en los excepcionales casos en los que se admite el documento privado, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento. (RR. de 9 de mayo de 2003 y 4 de julio de 2013).

Comentario:

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles como resulta expresamente del artículo 3 LH. La plena eficacia del sistema de seguridad jurídica preventiva se asienta en la existencia de un título público y en la publicidad registral.

Título público: Es el autorizado o expedido por funcionario público competente para ello. Desde el punto de vista registral, el artículo 3 LH dice que para la inscripción el negocio o acto jurídico (título material) debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico en la forma que prescriben las leyes. Además de público, el título ha de ser el idóneo por razón del contenido y por el funcionario o autoridad que lo autorice o expida. En este sentido, el artículo 19 LN es caso claro exponente de lo dicho cuando distingue diversos instrumentos públicos por razón de su finalidad y contenido. Lo mismo puede decirse con el caso de los documentos privados homologados judicialmente o casos similares.

Casos Prácticos:

1) El hecho de que un documento privado sea admitido en un procedimiento judicial no lo convierte en documento público ni tampoco, por tanto, en título inscribible (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2) El hecho de que un documento privado se inscriba en un Registro público no lo convierte en documento público, pues dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC (STS 2 de noviembre de 2001).

3) En materia de rectificación del Registro (a lo que se refieren las dos resoluciones de este comentario) no debe confundirse la solicitud de rectificación, que puede formularse mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente o ante el registrador, con el título inscribible, que será el documento público (notarial, judicial o administrativo, según corresponda) del que resulte la rectificación cuyo reflejo registral se solicita.

R.28 de noviembre de 2019. BOE 14 de enero de 2020.

R. 29 de noviembre de 2019. BOE 8 de enero de 2020 [255]

 

2.- SEGREGACIÓN. LICENCIA.

Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.

Civil: T. 32 Y 33.

Hipotecario: T. 17 (Notarías) y T.20 (Registros).

La licencia de segregación tiene carácter reglado y declarativo, no constitutivo:

1 Licencia: Concedida la licencia cabe su revisión por la Administración concedente, quien puede adoptar las medidas provisionales legalmente previstas y solicitar su constancia registral mediante anotación preventiva, conforme a los artículos 65 y 67 de la Ley de Suelo, para evitar perjuicios a eventuales terceros de buena fe.

2 Expediente artículo 199 LH: La oposición de la Administración al expediente, por considerar que la representación gráfica de la finca invade el dominio público, no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino basta el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa, dada la finalidad explícita de la ley de que el registrador tome medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad.

R.29 de noviembre de 2019 (4). BOE 8 de enero de 2020 (256).

 

3.- INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (ART.199 LH)

Hipotecario: T. 15 (Notarías) T. 18 (Registros).

No es inscribible la representación gráfica de la finca si el registrador alberga dudas fundadas de que se invade una finca inmatriculada y se opone fundadamente el colindante.

Dudas fundadas: La Dirección general considera dudas suficientemente fundadas: (i) Que la finca colindante potencialmente invadida proceda por segregación de la que pretende inscribir su representación. (ii) Que el titular de la finca colindante se oponga en el expediente alegando a) que hay errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), b) que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. c) Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. d) Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca.

¿Qué procede hacer en tales casos? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874)

 

4.- EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL: EXCESO DE CABIDA

Dudas fundadas.

Hipotecario: T. 26 (Notarías) T. 29 (Registros).

1. Las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas por el registrador en la certificación, si no son desvirtuadas en la tramitación del expediente de rectificación, justifican la calificación negativa a practicar la inscripción, al no desvirtuarse.

2. Sobre las dudas fundadas alegadas: (i) Las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, junto con la enorme desproporción de superficie, son indiciarias de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. (ii) La ausencia de oposición de los colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas.

3. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

 

5.- HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

HIPOTECARIO: T. 62 (Notarías). T. 67 (Registros).

1. El ejercicio de la acción real puede llevarse a cabo (i) mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes; (ii) mediante la realización del valor del bien hipotecado en venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria); (iii) o bien mediante el procedimiento de ejecución ordinaria.

2. En cuanto a las diferencias entre uno y otro procedimiento judicial cabe señalar, como dice la Resolución: (i) En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), mientras que en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.

3 Sobre el embargo en el procedimiento de ejecución ordinaria: Se debe practicar anotación de embargo en el Registro y debe relacionarse la hipoteca ejecutada con la anotación de embargo ordenada judicialmente mediante nota al margen de la hipoteca.

La necesidad de practicar la anotación de embargo en el procedimiento ordinario de ejecución lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria respecto de los terceros, e igual criterio ha sido defendido por la Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999 recogidas en las más recientes de 14 de diciembre de 2015 y 1 de febrero de 2017.

4 Anotación de embargo y nota marginal: Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo derivada de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, su cancelación no será posible tras la ejecución hipotecaria si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos efectos es necesario que, desde la práctica de la anotación de embargo, se ponga de manifiesto, mediante nota al margen de la hipoteca que se realiza, la relación de esta hipoteca que se ejecuta con la anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario

R.29 de noviembre de 2019 (6) BOE 8 de enero de 2010 (258).

 

6.- CONCURSO DE ACREEDORES: FASE DE LIQUIDACIÓN.

Hipoteca constituida durante la fase de liquidación.

Mercantil:

En principio no cabe constituir hipotecas sobre los bienes del concurso durante la fase de liquidación.

1. Abierta la fase de liquidación, la operación esencial es la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso, bien conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso (artículo 148 de la Ley Concursal), bien conforme a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal), para, con lo obtenido, proceder al pago de los acreedores en los términos y por el orden que resultan de los artículos 154 y siguientes de la misma ley.

En consecuencia, las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales)..

2. Sin embargo, durante la fase de liquidación debe quedar excluida en principio la formalización de negocios como (i) la adquisición o compraventa de bienes o (ii) la constitución de derechos reales sobre los, en tanto en cuanto los mismos son operaciones que exceden de una finalidad estrictamente liquidataria tendente a poner fin al procedimiento concursal.

3. Caso concreto: La Resolución admite, sin embargo, en el caso concreto, la inscripción de la hipoteca, teniendo en cuenta (i) que el concursado no es una persona jurídica sino una persona física y porque, (ii) si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación del concurso, se presenta a inscripción después de la conclusión del mismo, momento en el que el deudor ha recuperado íntegramente sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida.

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

 

7.- DOBLE INMATRICULACIÓN (ART.209 LH). HIPOTECARIO.

Finca de concentración parcelaria.

Civil. T.33.

Hipotecario: T. 28 y 33 (Notarías) y T. 32 y 37 (Registros).

1 El procedimiento del artículo 209 LH es aplicable para resolver los casos de doble inmatriculación derivados de la concentración parcelaria.

El procedimiento (i) se iniciará de oficio por el registrador o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes. (ii) La práctica de la nota marginal de constancia de la situación de doble inmatriculación precisa, conforme al artículo 209, que el registrador aprecie “la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial”. (iii) Y «si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden» se logre el acuerdo unánime ante el registrador de todos los titulares registrales afectados sobre las rectificaciones que procedan.

2 La única e importante salvedad en caso de concentración parcelaria es que, aunque la regla general prevé que finalmente se “procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada”, en realidad, en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo».

R. 29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

3 NOTAS SOBRE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.

a) Efecto jurídico de la concentración parcelaria.

La concentración parcelaria, regulada en la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973 (LRyDA), tiene como “primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas” (Art. 173).

Para ello, conforme al artículo 230 (LRyDA), su principal efecto jurídico es la subrogación real que produce y por virtud del cual “el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley”.

Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 cuando prevé que “los titulares y causahabientes de las situaciones registrales expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de reemplazo”.

b) Naturaleza.

Según la STS de 29 de septiembre de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria “es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración”. [En el caso examinado en la Sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo].

c) Particularidad registral del procedimiento.

Inscripción registral: Las fincas de reemplazo se inscriben sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes, a título de dueño, se entendió el procedimiento de concentración (salvo los casos determinados en la Ley, ex. art. 183 LRyDA)).

Calificación registral: No se puede denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas.

Concentración y doble inmatriculación: El sistema legalmente previsto facilita los supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que (i) no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, (ii) ni posteriormente, al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización, se cancela el folio real de dichas fincas de origen, (iii) y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.

Al coexistir vigentes, abiertos y operativos, los folios reales de las fincas de origen y de las de reemplazo se producen supuestos de doble inmatriculación y disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que afectan a unas y otras fincas, que serán inscribibles en ambos casos (art. 235 LRyDA). (R.22 de noviembre de 2001).

Publicidad registral: Lo que sí es posible es acreditar y hacer constar que una determinada finca concreta queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria, bien al inscribir cualquier título en que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación del Instituto o acta notarial (Art.207.5 LRyDA)).

Por otro lado, conforme al artículo 207.2 LRyDA, “los Registradores de la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración”.

R.29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

¿Se convierte en público el documento privado por el hecho de haberse aportado a un procedimiento judicial? NO. ¿Es título inscribible? NO. (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2ª Documento privado inscrito.

¿Se convierte en público un documento privado porque se inscriba en un Registro público? NO. Dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC. (STS 2 de noviembre de 2001).

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

¿Cómo proceder en caso de que se desestime la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874).

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

¿La no oposición de los colindantes en el expediente notarial de dominio por exceso de cabida es suficiente para disipar la duda de posible encubrimiento de negocios jurídicos o adiciones de terrenos no escriturados? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

5ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto por el registrador en la certificación registral que se expide al inicio del procedimiento impiden la práctica de la anotación preventiva? NO. Es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial Impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación? NO. (RDGRN 21 de noviembre de 2017).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas por el registrador? “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido si no se hubiera producido alteración de las circunstancias? NO (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

Expediente de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

¿La existencia de una diferencia grande de superficie o el cambio en linderos fijos constituyen per se impedimentos objetivos para la tramitación del expediente? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

¿En qué consiste la fase de liquidación? Las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso, por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

¿Qué efecto produce la resolución judicial que abre la fase de liquidación respecto del deudor persona jurídica? Si el concursado es persona jurídica, la resolución judicial que abre la fase de liquidación contendrá (i) la declaración de disolución si no estuviese acordada y, en todo caso, (ii) el cese de los administradores o liquidadores, que serán sustituidos por la administración concursal, sin perjuicio de continuar aquéllos en la representación de la concursada en el procedimiento y en los incidentes en los que sea parte (artículo 145.3 de la Ley Concursal).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

 

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Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

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**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Hechos: Se hipoteca una vivienda y un garaje para financiar su adquisición. El notario manifiesta que por acta previa a la hipoteca “la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto” en el art. 15 LRCCI.

Registrador: Suspende la inscripción porque falta la aseveración notarial de la coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Recurrente: El notario recurrente entiende que no es necesaria porque ya consta al decir que la prestamista ha recibido en plazo la documentación y asesoramiento correspondiente. El registrador no puede calificar más que la reseña del acta y no se entiende la referencia a la triple coincidencia.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo [1] cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información […] pero que incluye también otros aspectos adicionales: [2] el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, [3] del cumplimiento en su clausulado de las limitaciones […] que se imponen en los artículos 20 al 25, [4] del depósito de las condiciones generales del contrato en el correspondiente Registro, etc. […]

Tanta importancia tiene hacer estos controles, y en particular el acta de información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del acta de transparencia, con sujeción a un estricto régimen disciplinario en caso de incumplimiento […]

Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada». El notario denegará la escritura si no se cumplen esos requisitos, como el de discrepancias entre oferta vinculante y escritura.

Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia entre escritura y FEIN.

a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) […]

b) De acuerdo con el mismo artículo 15.2, el notario sólo autorizará el acta previa cuando haya verificado el cumplimiento de la transparencia por el predisponente.

c) Caso contrario no se puede autorizar la escritura.

d) La escritura debe incluir la reseña del acta.

[…] La falta de correspondencia [entre oferta vinculante y escritura] debe, no obstante, interpretarse correctamente: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes (por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista la TAE resulta diferente, o el cuadro de amortización se modifica) ello no implica unas condiciones financieras diferentes [divergencia: en rigor hay divergencia pero no perjudicial para la persona consumidora: se le escapa la esencia del régimen: su carácter semiimperativo].

[…] En caso de discrepancia entre FEIN y datos del proyecto de escritura se denegará la autorización hasta que se subsane […] Si las discrepancias no son sustanciales, el notario podrá autorizar la escritura informando de ello y con base en la reseña del acta.

Corresponde al notario comprobar la transparencia material no al registrador que sólo puede calificar la reseña del acta […]

Si el notario dice que se ha cumplido la transparencia material eso no lo puede revisar el registrador y se supone que hay perfecta coincidencia entre oferta vinculante y escritura y no puede el registrador comprobar esa coincidencia [pero lo puede hacer el usuario. Razonamiento circular si el notario autoriza el acta el predisponente ha cumplido el registrador no puede revisar la coincidencia porque se supone al autorizar el acta]

3 En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

2.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota suspensiva del registrador por no acompañarse la FEIN a una escritura de hipoteca de vivienda para la adquisición de la misma por una persona consumidora, al no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y la oferta vinculante.

Hechos: Se califica una hipoteca para adquisición de la vivienda hipotecada por los prestatarios personas consumidoras […]

Registrador: El registrador suspende la inscripción […] porque falta la aseveración por la notaria de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante, pues no manifiesta que no existen discrepancias entre las mismas, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– [vid. art. 14.1.a) LRCCI: la FEIN  se tiene por oferta vinculante por un mínimo de 10 días].

Recurrente: La notaria recurrente sostiene lo contrario porque […] el contenido de la escritura de préstamo sólo puede ser plenamente concordante con el contenido de la documentación precontractual incorporada al acta previa, al notario compete en exclusiva controlar la transparencia material, al registrador solo le compete calificarla reseña, de la que se infiere la concordancia […] sin la que no hubiera podido autorizar la escritura.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina [idéntica a la resolución 1 de Fuengirola de la misma fecha, salvo el último párrafo que se indica a continuación]: […]

3 En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta […] ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara […] que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento del art. 15 LRCCI […] Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla-Cistierna, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación. 

Resumen: no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.

Hechos: se presenta a inscripción instancia solicitando la rectificación de la primera inscripción de una determinada finca registral en el sentido de cancelar el derecho de uso y disfrute inscrito sobre dicha finca a nombre de unos cónyuges por no haber consentido la titular registral la constitución de dicho derecho sobre su finca.

La Registradora califica negativamente toda vez que la instancia no tiene la firma legitimada y por falta de consentimiento de todos los titulares de los derechos inscritos para poder rectificar el asiento o, en defecto de acuerdo, resolución judicial.

La DGRN confirma la calificación ya que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 d LH). (ER)

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una escritura de segregación y compraventa.

Resumen: El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura de segregación y compraventa respecto a la cuál, una vez tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción por los siguientes defectos:

-Parte de las parcelas segregadas invaden camino de dominio público, catastrado a favor del Ayuntamiento, respecto del cual se manifiesta en escrito de oposición su intención de inventariarlo en el Inventario Municipal e inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad.

– En base a lo anterior se entiende que las segregaciones no se ajustan a la legalidad urbanística vigente, resultando del escrito de oposición  del Ayuntamiento su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida.

La recurrente alega:

-que no constan acreditadas las afirmaciones del escrito del alcalde, salvo por una mención de un informe técnico municipal, el cual es  contradictorio con los informes  que sirvieron para la concesión de las licencias de segregación.

-que el alcalde carece de competencia para revisar un acto administrativo firme como una licencia y para incluir un camino público en el inventario municipal, por ser competencia de la Junta de Gobierno Local y del Pleno del Ayuntamiento respectivamente.

Y finalmente que la calificación, ante el conflicto entre documento de intenciones suscrito por persona no competente presentado con  posterioridad al Registro y un acto administrativo firme y no impugnado de licencias de segregación, desnivela la balanza en favor del primero desvirtuando de validez, y eficacia al acto firme.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza recordándonos el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, por el que “los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En cuanto a la eficacia suspensiva de la inscripción que valida el informe negativo de la entidad pública competente, se entiende que “la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa” y ello dada la finalidad de la ley de que el registrador tome medidas para la protección del  dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado “generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad”.

Y ello pese a que la segregación fuera autorizada por el propio Ayuntamiento mediante licencia urbanística en un momento previo al informe contradictorio posterior, puesto que la misma sólo  valora su conformidad a la ordenación urbanística con carácter declarativo, no constitutivo, y reglado.

En este caso la defensa de los derechos del propietario debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral.

Comentarios: Importante resolución pues de ella deriva que el hecho de que tener una licencia de segregación dada por al Ayuntamiento, no evita que, ante hechos posteriores como puede ser la oposición del mismo Ayuntamiento a la inscripción, que el registrador pueda prescindir de la licencia y oponerse a la inscripción de la segregación documentada.

De todas formas, no podemos por menos que manifestar nuestra sorpresa ante el hecho de que al órgano competente de la administración municipal le parezca bien y permita una determinada segregación de fincas, y después, con grave quebranto de la seguridad jurídica, se oponga a su inscripción. No obstante, nos parece correcta tanto la actuación registral, como la confirmación de la calificación pues, como apunta la misma resolución, al particular se le abre la posibilidad de defender sus derechos y la suficiencia de la licencia ante los Tribunales.

En definitiva, la concesión de una licencia de segregación no impide que ésta pueda ser revisada o puesta en entredicho posteriormente por el mismo concedente e incluso que puedan acordarse medidas provisionales susceptibles de constancia registral mediante anotación preventiva “con el fin de que, en caso de haber accedido tales actos al Registro, se eviten perjuicios a eventuales terceros de buena fe”. (MGV)

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que deniega la rectificación de la titularidad de determinadas fincas inscritas por concentración parcelaria.

Resumen: Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

Hechos: Constan inscritas dos fincas de concentración parcelaria a favor de una persona. Ahora se solicita por instancia que se subsane la inscripción y se inscriban a favor de cinco personas (hermanos) pues se alega que hay un error en el título de concentración ya que proceden de determinadas fincas registrales de origen, también inscritas, de las que son cotitulares los solicitantes y por tanto hay una doble inmatriculación que puede ser apreciada de oficio.

La registradora suspende la inscripción porque no hay ningún error en la inscripción (respecto del título), y añade que para modificar la titularidad inscrita sería necesario la rectificación del título de concentración y que preste su consentimiento el titular registral de la finca de reemplazo. Además, no puede apreciar la doble inmatriculación pues en el denominado “certificado de equivalencia” del órgano que aprobó la concentración que presentan los solicitantes no se identifican las fincas registrales de origen sino las parcelas catastrales de origen.

Los interesados recurren y alegan que la subsanación se puede hacer de oficio por la registradora porque el error resulta claramente de los propios libros del registro y para ello no se necesita el consentimiento de los interesados, según su interpretación del artículo 217 LH.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: para rectificar las inscripciones de fincas inscritas por título de concentración parcelaria por doble inmatriculación, con titularidades discordantes entre las fincas de origen y las de concentración, se necesita o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.

Considera, por tanto, que los supuestos de doble inmatriculación de fincas de concentración se pueden solucionar por la vía del artículo 209 LH, pero para ello es necesario que el registrador aprecie previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, y que presten su consentimientos todos los interesados.

Comentario: Podemos decir que en los municipios con concentración parcelaria hay una doble inmatriculación generalizada de fincas rústicas por imposición legal, pues el registrador al inscribir el título de concentración no pudo calificar la correspondencia entre las fincas de origen y las de reemplazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. No obstante la sorpresa es mayor pues, una vez inscritas las fincas de reemplazo de la concentración, las fincas de origen no se cancelan y siguen teniendo vida registral propia (como reconoció la Resolución de 22 de Noviembre de 2001), por lo que queda legalizada e institucionalizada la doble inmatriculación como norma general en estos casos, quizá porque el fin superior de la norma es el de permitir la reorganización de la propiedad agraria aunque para ello tenga que ignorar todos los principios registrales. (AFS)

6.⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 29 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se deniega la vinculación de una hipoteca objeto de ejecución en vía ordinaria con la anotación de embargo cuya práctica se ordena. 

Resumen: Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

Hechos: se presenta a inscripción mandamiento ampliatorio de otro en el que se solicitaba la vinculación de una hipoteca, cedida, y ejecutada en vía ordinaria, con la anotación de embargo cuya práctica se ordenaba en el precedente procedimiento.

El Registrador emite calificación negativa.

La DGRN revoca la calificación y además de recordar que la calificación del registrador debe ser motivada, señala:

I. PROCEDIMIENTOS PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO.

– El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

– Si la obligación es incumplida, el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe.

– El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo:

1) Mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes.

2) El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

3) Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).

II. DIFERENCIAS ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA Y EL DE EJECUCIÓN DIRECTA.

 1) Por razón de los trámites:

  • En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y ss LEC y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y ss LEC),
  •  En el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, dichos trámites no son precisos.

2) Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que: «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)».

III. PUBLICIDAD EN EL REGISTRO.

         Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.

Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. (ER)

7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se deniega la rectificación de la cabida de una finca. 

Resumen: No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

Supuesto: Se presenta una instancia privada en la que se solicita la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita.

La DGRN desestima el recurso frente a la denegación de la práctica del asiento de presentación,  reiterando que:

1) Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, no procediendo en estos casos el recurso ante la DGRN.

2) No cabe practicar asiento de presentación de una instancia privada, salvo que las leyes les atribuyan eficacia registral, que no es el caso

3) Frente a la denegación de la práctica de un asiento de presentación, cabe recurso en los mismos términos que cuando se trate de una denegación de la práctica de una inscripción (JCC)

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Resolución de 2 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Palma de Mallorca n.º 4 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca durante la fase de liquidación del concurso.

Resumen: pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

Estando el titular en concurso, en la fase de liquidación se otorga por el administrador concursal una escritura de préstamo hipotecario destinado a refinanciar las deudas para el levantamiento del concurso sin autorización judicial, acogiéndose a la excepción del art. 43, apdo1 punto 3 de la LC. Posteriormente el juez acuerda la conclusión del concurso el archivo de las actuaciones y la recuperación por parte del deudor de todas las facultades de administración y disposición sobre sus bienes; Cancelado el concurso se presenta la escritura de hipoteca.

El Registrador suspende la inscripción puesto que durante la fase de liquidación no es posible constituir préstamos con garantía hipotecaria al exceder de la finalidad estrictamente liquidatoria, de acuerdo con los arts. 148 y 149 LC. Exige para poder inscribir la hipoteca, primero, la cancelación del concurso, y después, el otorgamiento de nueva escritura de préstamo hipotecario. El recurrente entiende que no es necesario toda vez que se otorgó por el administrador concursal

La Dirección revoca la nota. Resume: los efectos que sobre la facultades del concursado  se van produciendo durante las distintas fases del procedimiento concursal: durante la fase común, el deudor estará sometido al régimen de intervención, conservando las facultades de administración y disposición con intervención de los administradores concursales, o de suspensión, siendo sustituido por los administradores concursales; – en cualquier caso en esta fase no ha limitación respecto la clase de negocios: pueden realizarse toda clase de actos dispositivos cumpliendo los requisitos previstos por la legislación concursal, específicamente autorización judicial (art 43.2), con las excepciones que el mismo precepto establece; durante la fase de convenio la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios queda fuera de toda duda y el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas; sin embargo durante la fase de liquidación no sólo queda el deudor sujeto al régimen de suspensión del ejercicio de sus facultades de administración y disposición sobre su patrimonio (art 145.1), sino que además la clase de negocios jurídicos que se puedan formalizar durante esta fase son notablemente más restrictivos que durante la fase común del concurso, ya que la finalidad es la realización de los bienes y derechos de deudor, bien conforme al plan de liquidación o conforme a las reglas legales supletorias y en principio la constitución de una hipoteca no puede calificarse como operación liquidatoria y además podría implicar una alteración del principio «par conditio creditorum».

 Sin embargo revoca la nota por las circunstancias concurrentes: la hipoteca es constituida por el deudor, sustituido por la administración concursal, a favor de una entidad bancaria que ostenta la condición de acreedora concursal, para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso, cuyo efectivo pago determinó que el Juzgado conocedor del procedimiento concursal dictara, medio año después, auto de conclusión del concurso: Se trata de un negocio jurídico celebrado con capacidad y consentimiento de ambas partes otorgantes, y en beneficio de las mismas: por un lado, el acreedor obtiene la satisfacción del crédito concursal, y, por otro, al deudor la refinanciación obtenida le posibilita concluir el concurso en la forma prevista por el art. 176.1.4.º LC; tampoco resulta perjuicio alguno a otros eventuales acreedores concursales, pues de lo contrario no se habría dictado la conclusión del concurso por el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio. Y por último, tiene en cuenta que si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación, no es hasta después de la conclusión del mismo cuando se presenta a inscripción, momento en el que el deudor ha recuperado íntegras sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida. (MN)

Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES en el informe  de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo 

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

Hechos: En la escritura de compraventa objeto de calificación la sociedad vendedora intervino por medio de mandatario que no acreditó su representación, por lo que la sociedad vendedora ratificó posteriormente el negocio jurídico ante otro notario, quien remitió al autorizante de la compraventa copia electrónica de la ratificación. En el pie de la copia electrónica se dice que “… solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es la de acompañar la primera copia ratificada”.

Registrador: Suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el traslado a papel de la copia electrónica no constituye escritura pública conforme el artículo 3 de la Ley Hipotecaría (LH) y RDGRN de fecha 17 de julio de 2017.

Notaria: Se opone porque el traslado a papel es una escritura pública que, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, goza de pleno acceso al Registro de la Propiedad; cumple finalidad y destino exigidos por el artículo 224 del Reglamento Notarial (RN).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El valor del traslado a papel de la copia autorizada electrónica que hace el notario de destino es el que resulta del artículo 17 bis apartado 5 de la Ley del Notariado (LN), es decir, es verdadera copia autorizada.

2 Debe distinguirse entre el traslado a papel realizado por el notario de destino y el llevado a cabo por otros funcionarios: “…únicamente el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino tiene el valor previsto para los documentos notariales en contraposición a los traslados a papel hechos por otros funcionarios, que agotan su valor y efectos en el expediente para el que han sido remitidos. En el primer caso el documento tendrá el carácter de notarial mientras que, en el segundo, el documento sólo tendrá carácter público en el ámbito del procedimiento jurisdiccional o administrativo que ampara su envío telemático”.

3 CONCLUSIONES: (i) “Si con el traslado a papel de la copia electrónica ésta mantiene el valor y efectos que le son propios, no puede entenderse que se trate de un mero testimonio”. (ii) “En el traslado a papel de la copia electrónica a papel no concurren los presupuestos y características previstas para los testimonios en el artículo 251 del Reglamento Notarial. (iii) Del Art. 17 bis LN y 224.4 párrafo segundo RN resulta claramente que las limitaciones que tienen las copias por ser electrónicas derivan únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición. “En definitiva, lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla”. (iv) “De los artículos 224.4, 253 y 264 del mismo Reglamento Notarial resulta claramente excluido del concepto de testimonio el traslado a papel de una copia electrónica que haya quedado incorporada a una escritura o acta matriz, debiéndose reflejar en el libro indicador únicamente la fecha de traslado y la identidad del notario que expide la copia autorizada electrónica”.

Comentario:

1 La cuestión planteada en esta Resolución (que ya fue tratada en la de 17 de julio de 2017, posteriormente aclarada por la de 4 de septiembre de 2019) consiste en decidir si el traslado a papel de la copia autorizada electrónica que realiza el notario receptor de la misma puede ser utilizado exclusivamente por este para un expediente concreto, o si puede circular de modo independiente en el tráfico jurídico como cualquier otra copia autorizada.

2 Dice la Resolución que para llegar a una conclusión sobre el particular debe interpretarse la normativa vigente porque el Reglamento Notarial “… no contiene ninguna disposición expresa en la que no se permita o en la que se prohíba la posibilidad de que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general”.

3 Para interpretar la normativa vigente la DRGN recurre, conforme al artículo 3 del Código Civil, no sólo a la interpretación literal sino también a la realidad social del tiempo en que la norma debe ser aplicada y al espíritu y finalidad perseguido con la norma, que claramente responde a un interés general de facilitar la circulación de los documentos públicos por medios telemáticos, objetivo que resulta incontestable en la actualidad.

4 Al cumplimiento de tal objetivo también responde el principio de neutralidad tecnológica que resulta de aplicación general y particularmente se recoge en el Art. 17 bis, apartado 1 LN. Por tanto, la copia autorizada electrónica no pierde su carácter por el traslado a papel que realizar el notario receptor de la misma: dicho traslado sólo supone un cambio de soporte pero no afecta a su naturaleza.

5 Conclusión: Sin perjuicio de la clarificación que supone la labor interpretativa llevada a cabo por la DGRN, me parece que el silencio que mantiene el Reglamento Notarial en este punto es el más claro argumento a favor de que la copia autorizada electrónica trasladada a papel por el notario receptor es una copia autorizada, y como tal apta para circular en el tráfico jurídico sin más limitaciones que las expresadas en la nota de expedición por el notario remitente, lo que también sucede en aquellas copias en papel que se expiden solamente para una finalidad concreta.

El silencio que sobre el particular mantiene el Reglamento Notarial es porque nada tiene que aclarar pues, conforme al artículo 17 bis LN, el documento público electrónico produce los mismos efectos que corresponden al documento público notarial sea cual fuere su soporte. A lo que cabe añadir lo dispuesto en el artículo 17 LN y 144 RN (in claris non fit interpretatio).

Como último apunte destacar la importancia de que el notario que expide la copia exprese con precisión la finalidad para la que se expide (Art. 224.4 párrafo segundo RN), que no es más que la aplicación al caso concreto de la regla general contenida en el artículo 148 RN. (JAR)

11.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE INMATRICULADA

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Zubia, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando el registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados.

Se pretende la inscripción de una base gráfica alternativa a la catastral. Una vez tramitado el procedimiento del art. 199 el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación.

El Centro directivo confirma la nota. Reitera su doctrina sobre la inscripción de las bases gráficas:

A) El registrador debe calificar las dudas sobre la identidad de la finca, que pueden referirse a la coincidencia total o parcial con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; B) podrá utilizar, con carácter auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, y la aplicación informática homologada; C) debe decidir motivadamente según su prudente criterio, y la sola formulación de oposición no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, sin que determine necesariamente la denegación de la inscripción. D) El juicio de identidad de la finca debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En este caso, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Por lo que se confirma la nota, sin perjuicio de acudir al expediente de deslinde regulado en el art 200 LH o al juicio declarativo correspondiente (art 198 LH). (MN)

12. *** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: Compendia la resolución su doctrina sobre la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un expediente de dominio notarial de rectificación de finca (exceso de cabida) tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria (LH).

Registrador: Opone la existencia de dudas sobre la identidad de la finca objeto del expediente pues, a su juicio, no se corresponde la finca registral con la que figura en la representación gráfica aportada, entendiendo que se está alterando la realidad física exterior de la finca (y no corrigiendo un dato registral erróneo).

Fundamenta las dudas alegadas en la consulta de los antecedentes de la parcela catastral, de la que resulta que la actual parcela es el resultado de la unión de otras dos parcelas catastrales. Esta circunstancia, unida a la diferencia de superficie que se pretende rectificar (superior al 100%) hace que se ponga en duda que se trate de una rectificación de un dato registral erróneo y no de la incorporación de una nueva realidad física resultante de posibles negocios jurídicos.

Notario: Entiende que las dudas no están suficientemente fundadas porque no identifica los colindantes potencialmente afectados por el exceso; también opone que en la calificación añade algunos datos que no constaban en la certificación (concretamente los referidos a la consulta de los antecedentes catastrales) y que tal vez la rectificación catastral puesta de manifiesto en la consulta a la sede electrónica del Catastro (SEC) se deba a operaciones que nunca se llevaron a cabo en la realidad.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS FINCAS Y DUDAS DE IDENTIDAD.

En los expedientes de rectificación de finca inscrita debe aportarse una representación gráfica de la finca objeto del expediente. Esta representación puede ser la catastral u otra alternativa cuando la catastral no se corresponda con la realidad física del inmueble.

La representación gráfica junto y el resto de la documentación aportada al expediente deben ser objeto de calificación registral previa a la expedición de la certificación preceptiva, a los efectos de identificar la finca del expediente y su correspondencia con la registral que se trata de rectificar

En la calificación de la representación gráfica (art. 9 LH) las dudas que puede apreciar el registrador (RR.DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016) “… han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u albergar el registrador operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria)…”.

Lógicamente, como dice la Resolución, una gran diferencia de superficie (en el caso resuelto superior al 100%) “… justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral”.

¿Tal circunstancia impide la tramitación del expediente de rectificación? NO. Tiene dicho el Centro Directivo que no existe limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita y que “… en el expediente notarial (…) pueden llevarse a cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22 de febrero de 2018)…”.

OTRAS CUESTIONES.

1 Continuidad del expediente y Anotación preventiva: Es doctrina reiterada del Centro Directiva que las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial no impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación (RDGRN 21 de noviembre de 2017), por lo que también es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

2 ¿Cuándo no es posible la continuidad del expediente y la práctica de la anotación?: Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

3 ¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas?: Dice la Resolución que “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

4 ¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido? NO, salvo que “…de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)”.

5 ¿Constituyen límites objetivos para la tramitación del expediente las diferencias de superficie declaradas o los cambio de linderos, incluso fijos, etc? NO.

Hay que recordar con la Resolución de 17 de noviembre de 2015 lo siguiente: (i) El procedimiento del artículo 201 LH es uno de los que permite obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. (ii) Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

6 ¿Un informe municipal es idóneo para acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral? NO.

Dice la Resolución: “… si bien (el informe municipal) es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral”. (JAR).

RESOLUCIONES MERCANTIL
10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW”. BIENES INTANGIBLES.

Resolución de 4 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil IV de Madrid a inscribir una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now” de los fundadores.

Hechos: Se plantea en esta resolución el problema de si es o no aportable en la constitución de una sociedad limitada el siguiente bien, prolijamente descrito, pero que resumimos en aras de la claridad:

“El know-how consistente en la información técnica necesaria para diseñar, fabricar, emplear, mantener o comercializar productos o sus elementos que permiten lograr el proyecto específico”.  A continuación se indica que dicha saber es secreto, al igual que el negocio de la sociedad. El saber se concreta “en el conocimiento de la industria de servicios, marketing e investigación de mercado”, “en el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”. También incluye “un conocimiento amplio acerca del sector tecnológico e innovación”. A continuación se describe el objeto de la sociedad del que destacamos el “trabajo colaborativo virtual”, “recursos humanos”, “data center”, “asistencia virtual”, “promoción, marketing y publicidad, servicios financieros, software, bases de datos” y similares.

A juicio de los aportantes se cumplen con dicha aportación todos los requisitos exigidos. Así:

— tiene naturaleza patrimonial;

— incrementará las ganancias;

— puede figurar en el balance;

— puede ser valorado;

— puede ser enajenado;

— puede ser objeto de cambio;

— es susceptible de apropiación y convertido en dinero.

Finalmente indica que la “aportación del know how… es estrictamente necesaria e indispensable para el desarrollo de la actividad”.

El registrador no comparte dicha visión y suspende la inscripción por el siguiente defecto:

“La aportación del Know-how parece más bien la aportación de trabajo o servicios que no pueden ser objeto de aportación (art. 58 LSC y concordantes)”.

Añade que el “término Know-how de ascendencia anglosajona no ha tenido un concepto unívoco si bien tiene un reconocimiento generalizado. El RD 1750/1987, de 18 de diciembre, lo califica como “conocimientos secretos no patentados, aplicables a la actividad productiva” (también la Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 12 de febrero de 1988)”.

El interesado recurre reconociendo la no posibilidad de inscripción de la frase “el conocimiento especializado en materia de emprendimiento, desarrollo empresarial, liderazgo y dirección de equipos”, pues ello sí puede ser considerado como aportación de trabajo y servicios, todos los demás conceptos entran en la definición de “Conocimientos secretos no patentados aplicables a la actividad productiva”.

A continuación, añade que esa aportación es indispensable para cumplir el objeto social y que tiene características propias que se concretan en los siguientes puntos: «conocimientos industriales secretos», que solo son conocidos por los administradores, que son conocimientos personales, que son de gran valor, y que sin esa aportación no podría desarrollarse el objeto social.

Resolución: La DG acepta el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG precisando lo que debe entenderse por «know how» (o «saber hacer», como dice el Reglamento (CEE) n.º 4087/88 de la Comisión de 30 de noviembre de 1988 relativo a la aplicación del apartado 3 del artículo 85 del Tratado a categorías de acuerdos de franquicia, así como del Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero), remitiéndose a una STS de 21 de octubre de 2005, en la que se decía que era un concepto poco preciso y variable “en relación con las distintas modalidades de franquicia”… “incluso cuando opera con autonomía”. Para la doctrina empezó siendo los “conocimientos secretos de orden industrial”, se extendió posteriormente a los de “orden comercial”, para pasar a “identificarse con conocimientos secretos referidos indistintamente al campo industrial o comercial, incluidos los aspectos organizativos de la empresa –secreto empresarial–, o incluso conectarlos “con la experiencia”…  “ con la cualificación del especialista y con un menor grado de confidencialidad”.

A continuación dice que se ha definido como “conocimiento o conjunto de conocimientos técnicos que no son de dominio público y que son necesarios para la fabricación o comercialización de un producto, para la prestación de un servicio o para la organización de una unidad o dependencia empresarial, por lo que procuran a quien los domina una ventaja sobre los competidores que se esfuerza en conservar evitando su divulgación”.

Señala como sus características las del “secreto”, las de “su valoración de conjunto o global” y su utilidad. El TS en la Sentencia de 24 de octubre de 1.979 dice que  “el saber hacer”, puede tener por objeto elementos materiales y elementos inmateriales, bien se considere que sea un bien en sentido jurídico, determinado por tratarse de una situación de hecho consistente en que las circunstancias de la empresa que constituye el objeto del secreto son desconocidas para terceros o que el aprendizaje o la adquisición de experiencias por éstos puede resultar dificultoso, o ya que se trata de un bien en sentido técnico jurídico, por poseer las características propias de esta idea, como son el valor patrimonial y la entidad para ser objeto de negocios jurídicos, integrante de un auténtico bien inmaterial”. Y en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, donde es objeto de numerosos pronunciamientos relacionados con contratos de franquicia, se manifiesta con una gran amplitud, y así se hace referencia a “metodología de trabajo”; “técnicas operativas”; “técnicas comerciales ya experimentadas”; “conjunto de conocimientos técnicos o sistemas de comercialización propios de franquiciador, como rasgo que le diferencia de otras empresas que comercian en el mismo tráfico”; “conjunto de técnicas y métodos para la instalación, comercialización y explotación, identificándose en la presentación de los locales, servicios prestados, productos, política de publicidad (…)».

Añade a continuación que la propia DG se ha pronunciado en materia de aportación de bienes inmateriales, como es el fondo de comercio en Resolución de 31 de octubre de 1986, en que se destaca el lado espiritual o inmaterial del mismo incluso señalando “que hay Empresas que no requieren elementos patrimoniales para su perfecto funcionamiento, o por último, casos en que además de los valores patrimoniales hay otros que sobrepasan los mismos y que se plasman en la organización de los medios de producción, y todos estos conceptos y otros similares son susceptibles de ser valorados en el Balance” y que por ello pueden ser aportados a una sociedad.

Por último considera que dado que dicho saber hacer es susceptible de valoración económica y de apropiación “puede aportarse a la sociedad y es apto para producir una ganancia” y  es además “diferente de la mera obligación de hacer, por lo que no se infringe la norma que impide que sean objeto de aportación el trabajo o los servicios (artículo 58.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Pese a que nuestra línea en orden a la interpretación de las normas del derecho de sociedades siempre ha procurado inclinarse del lado del empresario, pues nadie mejor que él sabe lo que es mejor para su empresa, en esta ocasión no podemos compartir la solución que se da por la DG a la posibilidad de aportación del “saber hacer” o “saber cómo” a una sociedad.

Dicha aportación plantea o puede plantear múltiples problemas, no sólo a los terceros, sino también a la propia sociedad.

Si el capital social es equivalente al valor de los bienes que tiene la sociedad, al menos en el momento de su nacimiento, figurando el capital en el pasivo del balance, dentro de los fondos propios y los bienes, respaldo del capital en el activo, en el balance de esa sociedad, con parte del capital representado por un elemento inmaterial como es el conocimiento o saber hacer de alguno o algunos de los socios, será una partida muy inestable en cuanto a su función de garantía frente a los acreedores sociales. En este momento no podemos imaginar cómo se gestionará, ese saber hacer, en su función de ser transformado en efectivo para que los acreedores puedan realizarlo y así hacer efectivos sus créditos en caso de impago o insolvencia de la sociedad.

Nos preguntamos, ¿cómo podrá ser embargado ese conocimiento que además es secreto? ¿embargaremos al socio? ¿le obligaremos a revelar sus secretos para ponerlos en el mercado? ¿cómo se le podrá obligar a prestar esos conocimientos a favor de un tercero que no sea la sociedad? ¿en caso de negativa, cómo establecer una compensación en metálico? ¿si es aportable, como sostiene la DG, su valoración será caprichosa pudiendo constituirse la sociedad solo con el “know now”, aunque bien sabemos que los socios son responsables de esa valoración?

Es decir, que dado que el capital, aparte de su función organizativa, que pudiera cumplirse con ese saber hacer, aparte de su función productiva, que según los socios va a ser decisiva para el funcionamiento de la sociedad, nos preguntamos ¿cómo cumplirá su función de garantía que es otra de las muy importantes funciones que debe cumplir el capital como ha puesto de relieve la DG en múltiples resoluciones? Difícil lo tienen los acreedores y difícil supongo que lo tendrá también la sociedad a la hora de buscar financiación para poner en marcha las ideas aportadas.

Pero esa aportación no sólo falla en el aspecto de garantía, sino que también va a fallar en las relaciones de la sociedad con sus socios y en las relaciones de los socios entre sí.

Desde este punto de vista nos seguimos haciendo más preguntas ¿Qué ocurrirá si el socio que ha aportado el saber hacer, transmite sus participaciones -o parte de ellas- a un tercero? ¿deberá comunicar a ese tercero sus secretos tan celosamente guardados? ¿ese tercero queda libre de transmitir o prestar conocimiento alguno a la sociedad? Es cierto que estos problemas se pueden minimizar en algo estableciendo una prohibición de transmisión de participaciones durante los primeros cinco años de vida de la sociedad, posible de conformidad con el artículo 108.4 de la LSC, pero nada de ello se nos dice que esté establecido en los estatutos de la sociedad constituida. Pero es que transcurridos esos cinco años nos encontraríamos con el mismo problema señalado. Incluso si se hubiera establecido una prohibición absoluta de transmisión de las participaciones desembolsadas con el saber hacer, esa prohibición, como sabemos debe estar acompañada de un derecho de separación (cfr. art. 108.3 LSC) con lo cual el problema seguirá latente pudiendo rebrotar en cualquier momento.

Es más, si el socio poseedor de ese “saber hacer”, en algún momento de la vida de la sociedad, por enfermedad u otro motivo perdiera la capacidad de prestar esos conocimientos, ¿cómo lo solventaría la sociedad? Entendemos que para estos casos debería también preverse en estatutos que ese saber hacer sería sustituido por una cantidad en metálico, debidamente garantizada, equivalente al valor que a la aportación se le haya dado en la escritura. Pero de eso tampoco se dice nada en la escritura.

Y si esa aportación es posible como aportación no dineraria en una sociedad limitada, entendemos que para la DG también será posible en una sociedad anónima, pues en materia de aportaciones, salvo lo que ahora señalamos, no hay diferencias. La diferencia a la que aludimos es que para hacer una aportación no dineraria a una sociedad anónima se requiere el informe de un experto independiente (cfr. art. 67 LSC) y no podemos imaginar cómo ese experto va a valorar unos conocimientos de un aportante que en principio son secretos lo que según resulta de la escritura es lo más importante de los mismos. Pero también tendrá problemas el experto en cumplir con lo que exige el artículo 67.2 de la LSC, en lo relativo a la “descripción de la aportación, con sus datos registrales, si existieran, y la valoración de la aportación, expresando los criterios utilizados y si se corresponde con el valor nominal y, en su caso, con la prima de emisión de las acciones que se emitan como contrapartida”. Por tanto, o entendemos que no es posible la aportación de ese saber hacer a una sociedad anónima, o ese saber hacer deberá ser revelado a los efectos de que el experto pueda describirlo, valorarlo y poner de manifiesto los criterios que haya utilizado para ello.

La DG en el último de sus fundamentos de derecho, para apoyar su decisión,  pretende establecer un paralelismo entre la aportación del “know now” y la aportación del fondo de comercio que también es un bien inmaterial o intangible. Pero ese paralelismo no es posible pues ambos bienes son muy distintos en cuanto a su configuración y modo de funcionamiento.

Como sabemos el fondo de comercio se considera usualmente como un valor inmaterial de la empresa, constituido por su clientela, su nombre o denominación social, su prestigio, su capacidad para generar beneficios, su cuota de mercado, la localización de la misma empresa, etc, pero para que este fondo de comercio pueda ser aportado a una sociedad debe serlo como formando parte de una empresa en funcionamiento. Es decir, el fondo de comercio vale en cuanto vale una empresa y no puede en principio desligarse de esta pues los elementos que lo componen son tan inmateriales que sólo tienen valor como conjunto y no como individualidad. Así la clientela es algo etéreo que puede dejar de existir, el prestigio puede caer, la cuota de mercado puede disminuir etc. Por ello según el art. 39 del Ccom el fondo de comercio sólo podrá formar parte del activo si ha sido adquirido a título oneroso y se presume que su vida útil es de 10 años salvo prueba en contrario. Por tanto, vemos que la equiparación no es posible e incluso cuando forme parte el balance está sujeto a limitaciones.

En definitiva, si la cuenta 204 del Plan General Contable, define el fondo de comercio como «el exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos” y que “En consecuencia, el fondo de comercio sólo se reconocerá cuando haya sido adquirido a título oneroso y corresponda a los beneficios económicos futuros procedentes de activos que no han podido ser identificados individualmente y reconocidos por separado«, con mucha mayor razón ese “saber hacer” aportado, no podrá representar el capital de la sociedad ni podrá figurar en el balance pues, aunque se estime que a cambio se dan participaciones y por tanto su adquisición es onerosa, de ello no se deriva que ese “saber hacer” como tal sea directamente enajenable, con independencia de la empresa en funcionamiento del que forma parte, ni que aisladamente considerado tenga un valor económico que sirva de garantía a los terceros acreedores de la sociedad.

Ahora bien si de la pura teoría, pasamos a la doctrina de la DGRN, ésta siempre ha destacado las notas que venimos señalando y así en  R. de 3 de enero de 2017, no admitió la aportación de sociedades preconstituidas, en resoluciones de R. 28 de Febrero de 2007R. 1 de Marzo de 2007, destaca la función de garantía del capital social y en múltiples resoluciones, como la de R. 23 de febrero de 1998, y R. 4 de noviembre de 2011, por señalar unas de las más claras, ha destacado la importancia y trascendencia que tiene la descripción de las aportaciones no dinerarias que se hagan a la sociedad.

La descripción de esas aportaciones no dinerarias es fundamental por la responsabilidad que implica su aportación, responsabilidad que no sólo alcanza al aportante, sino también a los futuros adquirentes de las participaciones desembolsadas con dichas aportaciones. Si el adquirente de una participación desembolsada con aportación no dineraria va a responder de la realidad y valoración de esas aportaciones, parece elemental que pueda conocer, por un instrumento de publicidad puesto fácilmente a su alcance, como es el Registro Mercantil, cuál ha sido esa aportación en concreto. Y parece obvio que no se sentirá seguro ni satisfecho cuando consultado el registro compruebe que las participaciones que adquiere fueron desembolsadas con un bien intangible, al que se le dio determinado valor, pero sin que pueda conocer la realidad de esa aportación.

Parecería más adecuado, en contra de lo que sostiene el recurrente y acepta la DG, que ese saber hacer fuera objeto de prestaciones accesorias distintas del capital. Pero incluso en el caso de las prestaciones accesorias existirán problemas para su establecimiento pues es requisito esencial de las mismas, de conformidad con el artículo 86 de la LSC, expresar “su contenido concreto y determinado” y si para las prestaciones accesorias se exige eso, lo que no se cumple, parece que con mayor motivo  deberá exigirse que una aportación no dineraria a la sociedad se describa perfectamente y no de la manera imprecisa que se hace en la escritura, derivada obviamente del propio concepto de “know now”.

 En conclusión y por finalizar este comentario, podemos estimar que esta aportación del “saber hacer”, es totalmente imposible en la sociedad anónima, y en la sociedad limitada llegamos a la misma conclusión, salvo que esa aportación se rodee de una serie de cortapisas y condicionamientos, y se prevea la solución de los posibles problemas que se pueden plantear para evitar que el capital se convierta en algo irrelevante, lo que, aunque las corrientes más progresistas del derecho societario aboguen por ello, con arreglo al derecho vigente todavía no es posible. Es decir reconocemos que lo importante para los acreedores es la creación de valor por parte de la sociedad, pero por ahora no se puede desligar esa posibilidad de crear riqueza, con el capital de la sociedad. Esperemos a cambiar el derecho aplicable para ser creativos en materia de aportaciones sociales. (JAGV)

 

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La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO: TRES AÑOS DE VIGENCIA

Alfonso Rentería Arocena

Registrador de la Propiedad

Notario en excedencia

Nota de la redacción: este trabajo, debido a su gran extensión, se publicará sucesivamente en varias entregas.

INDICE:

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio.

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

III. La reforma de la Ley Hipotecaria:

   1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias:

      1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral.

      1.2 Otras circunstancias de los asientos.

   2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral:

      2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica:

         2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada;

         2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar.

      2.2 El procedimiento: las notificaciones;

      2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica.

      2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral:

         2.4.1 La rectificación registral de la superficie;

         2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca;

         2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

      2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa.

   3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

   4. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica

      4.1 Actuaciones y procedimientos

      4.2 El deslinde de fincas inscritas

      4.3 La rectificación de la descripción, superficie y linderos de fincas inscritas

      4.4. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal: el archivo del seguro decenal y del libro del edificio y la representación gráfica de los elementos independientes

      4.5 La inmatriculación por expediente de dominio

      4.6 La inmatriculación por título público

      4.7 La inmatriculación y otros asientos registrales por certificación administrativa

      4.8 La inmatriculación a solicitud del titular de un derecho real limitado

      4.9 Otros medios de inmatriculación

      4.10 La doble inmatriculación

      4.11 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

      4.12 La cancelación de cargas y gravámenes extinguidos.

   5. La publicación de anuncios y edictos en el Boletín Oficial del Estado: el tablón edictal único.

IV. La reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Enlaces

 

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio

La Ley 13/2015, de 24 de junio (publicada en el BOE de 25 de junio de 2015), reforma la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

La norma se estructura en dos artículos, referido el primero de ellos a las modificaciones en la Ley Hipotecaria y el segundo a las introducidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Completan la ley cinco disposiciones adicionales, una transitoria, otra derogatoria y cinco disposiciones finales.

Entró en vigor el día 1 de noviembre de 2015. No obstante, de acuerdo con su disposición final quinta, se aplicaron desde el día 26 de junio de 2015 las siguientes normas:

  • El apartado doce del artículo primero, que da nueva redacción al artículo 206 de la Ley Hipotecaria,
  • El artículo segundo, que modifica el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
  • Y el apartado 2 de la disposición derogatoria única, por el que se deroga la disposición adicional 34ª de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre (que modificó, desde el 1 de enero de 2005, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

En cuanto al derecho transitorio se refiere, pronto aclaró la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 12 y 14 de abril de 2016, luego seguidas por otras muchas) que la nueva ley debe aplicarse con carácter general a todos los documentos cuya presentación en los Registros de la Propiedad sea posterior a 1 de noviembre de 2015, excepción hecha de los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma, que deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior (disposición transitoria única).

Incluso para estos procedimientos, subraya la RDGRN de 4 de enero de 2017 – en un supuesto en el que se debatía acerca de la inscripción de un exceso de cabida acreditado en un expediente judicial de dominio – que una vez en vigor la reforma operada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Razón por la cual, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria: “… Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, por mor de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio).” Concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado que es procedente en estos casos incorporar la representación gráfica georreferenciada de las parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral, sin que ello suponga añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: “…Esta representación gráfica determinará indubitadamente la superficie de la finca, considerando que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo 7 del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria). También debe recordarse que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado este Centro Directivo en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente judicial (regla tercera del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la redacción anterior a la reforma por la Ley 13/2015 de 24 de junio). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.” Reiteran esta doctrina las RDGRN de 11 de mayo de 2018, referida a un expediente de dominio para inmatriculación de finca, de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de concentración parcelaria, y la de 2 de agosto de 2018, relativa a un expediente de dominio de exceso de cabida.

Resulta de la RDGRN de 12 de febrero de 2016 que los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos públicos de agrupación o división de terrenos). Por tanto, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte (confirman este criterio las RDGRN de 13 de junio de 2016, 13 y 21 de marzo y 1 de agosto de 2018, entre otras).

A efectos de la inmatriculación prevista en los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015 estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 18 de abril de 2016).

 

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones. Esta necesidad, como señala el preámbulo de la Ley 13/2015, ha sido sentida desde tiempos pretéritos y numerosos han sido los intentos realizados para conseguirlo.

No es hasta la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, cuando se comenzaron a asentar los primeros pilares para la efectiva coordinación, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información y al incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro. Esta ley fue complementada en el ámbito hipotecario por la publicación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

La aprobación de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, supuso un nuevo avance en el ámbito de la colaboración y el intercambio de información, recogiendo lo establecido en la legislación anterior, que fue objeto de refundición en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, actualmente en vigor, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Desde entonces este último remite datos de relevancia al Catastro, pero hasta la Ley 13/2015 no existía una conexión que posibilitase un intercambio bidireccional de información para la necesaria coordinación Catastro-Registro. Existían supuestos en los que, por el carácter voluntario de la inscripción, por llevarse a cabo operaciones registrales o de alteración catastral sin que exista esa comunicación, o por otras causas, se producían situaciones de divergencia. Tampoco existía un procedimiento de coordinación que hiciera posible la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Teniendo en cuenta los antecedentes antes referidos y la dificultad demostrada de cumplir el objetivo común con los procedimientos hasta ahora existentes, la finalidad de la nueva ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro de la Propiedad determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico. Esta coordinación debe realizarse mediante procedimientos ágiles pero, al mismo tiempo, dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados, a través de procedimientos que eviten cualquier situación de indefensión.

La nueva ley define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia.

La fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia.

Desde el punto de vista del ciudadano, además de verse beneficiado por la seguridad jurídica a la que antes se ha hecho referencia, también va a verse beneficiado por una simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

 

III. La reforma de la Ley Hipotecaria

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad y a todos los procedimientos en los que aquellas se producen. Ello explica que se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación – tanto de los particulares como de las Administraciones –, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

A las diferentes modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria se refiere el artículo 1 de la Ley 13/2015.

1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias

La primera modificación de la Ley Hipotecaria afecta a su artículo 9. Los asientos del Registro de la Propiedad contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del registrador.

1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral

a) La descripción de la finca, en general

La inscripción contendrá, en cuanto a la descripción de la finca, las circunstancias siguientes: su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible.

Conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria y el apartado 4 del artículo 51 de su Reglamento, la superficie es una circunstancia descriptiva de la finca que debe figurar en la inscripción, y por tanto, debe constar también en el título inscribible (cfr. artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 30 de agosto y 13 de diciembre de 2017).

Ha afirmado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN 7 de marzo y 13 de abril de 2018, por citar las más recientes) que, para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados, sin que sea suficiente la mera referencia a un plano incorporado al título (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».

Tampoco la expresión de la referencia catastral acompañada de su representación gráfica exime de expresar la descripción literaria en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario (RDGRN de 4 de diciembre de 2013 y 25 de octubre de 2018).

Esta doctrina ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal entidad que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (cfr. RDGRN de 29 de diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005 y 31 de octubre de 2018).

Confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2015, 13 de diciembre de 2016 y 13 de abril de 2018), que se debe exigir la expresión en el título de la superficie de la finca, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial registral.

No obstante lo anterior, no puede afirmarse que una finca inscrita sin expresión de su superficie sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada, porque aun cuando no conste la superficie – dato esencial para su identificación – de ordinario aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, o incluso la alusión a unos elementos construidos en la misma… Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello conduce a concluir que la finca, como objeto de derechos, ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha previsto una serie de procedimientos para rectificar la superficie de una finca inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su primera inscripción. No es posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie alegada «ex novo», sino que se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5 por 100 o del 10 por 100 «de la cabida que conste inscrita», y en el caso a que nos referimos no consta inscrita cabida alguna.

El defecto de la omisión de la superficie no puede mantenerse respecto de fincas que no están inmatriculadas cuando la inmatriculación ha de acceder al Registro simultáneamente con una agrupación, si consta determinada la superficie de la finca resultante (RDGRN de 19 de julio de 2018).

El Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, modifica el criterio de distribución de competencia entre Registros de la Propiedad en caso de fincas ubicadas en dos distritos hipotecarios diferentes. Dicha norma da la siguiente redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario: “1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. 2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes”.

La disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 establece lo siguiente: “Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3 del Reglamento Hipotecario. A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentran inscritas. Los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación”.

La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2017, en respuesta a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de los preceptos del Real Decreto 195/2017, aclara, entre otros, los siguientes extremos:

  • En el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos. En la descripción de la finca que se halle situada en dos o más términos municipales habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta está ubicada en cada uno de ellos.
  • Una vez practicada la unificación del historial registral el registrador competente notificará tal circunstancia a los interesados y al registrador no competente, quien pondrá nota marginal expresiva del cierre y clausura del antiguo folio real ya trasladado, reflejando tal extremo en los índices informatizados y, en su caso, en su aplicación gráfica; a partir de este momento, el registrador incompetente denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca. Si recibiera alguna solicitud de publicidad formal respecto de dicha porción de suelo, deberá informar al solicitante de cuál es el registro competente, con indicación del código registral único de la finca de la que forme parte aquella porción.
  • Si en el período comprendido entre el inicio del procedimiento de traslado y su terminación se presentara algún título en el registro donde radica la menor parte de la finca, la calificación de dicho título quedará en suspenso hasta la terminación de dicho procedimiento de traslado; resulta no solo posible sino aconsejable que el registrador practique anotación preventiva por imposibilidad. Si el procedimiento concluye efectuándose el traslado, la calificación de dicho título corresponderá al registrador competente, a quien el registrador incompetente – que denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca – trasladará por certificación el contenido del asiento de presentación que hubiera practicado con anterioridad y el título que lo motivó.

La Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2018, en respuesta a otra consulta formulada sobre interpretación del citado Real Decreto 195/2017, precisa, entre otros particulares, que mientras se realice el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, la publicidad formal que el registrador competente expida de la finca ya unificada expresará cuál es la descripción de cada porción que la integra y cuál es el estado y orden de cargas que viene arrastrado del folio real de cada porción.

La RDGRN de 7 de noviembre de 2017 confirma que es defecto que impide la inscripción de una escritura de compraventa de una finca, que según el título radica en dos términos municipales, la circunstancia de no quedar determinada cuál es la superficie que corresponde a cada uno de dichos términos. Recuerda además que la disposición final primera del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, da nueva redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, y es claro que las nuevas fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 solo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. Respecto de las fincas inmatriculadas con anterioridad, para ir adaptando las inscripciones preexistentes al nuevo criterio reglamentario, se dicta la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 relativa a los traslados que hay que efectuar para conseguir que la finca registral, como objeto jurídico unitario que es, tenga un único folio real en el único registro de la propiedad, ayuntamiento o sección competente en cada caso.

b) El código registral único

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla.

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado quinto de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015:

  • Se utilizará como código registral único de la finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores y utilizado en los Registros de la Propiedad.
  • Una finca registral no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable, con independencia de las alteraciones que se produzcan en la demarcación geográfica de los distritos hipotecarios. A una nueva finca no se le podrá asignar el mismo código registral único de finca que hubiera tenido ninguna otra con anterioridad. El Colegio de Registradores velará por el cumplimiento de lo anteriormente dispuesto.
  • El código registral único será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.
  • Cuando se practique un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca. En la nota de despacho y en toda forma de publicidad registral se incluirá en todo caso el código registral único que corresponda a la finca.
  • A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación informática a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las nuevas fincas registrales y en los demás supuestos de apertura de folio real propio solo se asignará el código registral único de finca registral. Es decir, a partir de esa fecha no se asignará nuevo número de finca o sub-finca: únicamente se asignará el código registral único (cfr. RDGRN de 2 de septiembre de 2016). Recordemos que la Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.
  • Las autoridades públicas y los particulares, cuando soliciten la práctica de algún asiento registral o la expedición de publicidad formal respecto de alguna finca ya inmatriculada, podrán facilitar como dato identificativo suficiente su respectivo código registral único. En el diseño del acceso electrónico a los servicios públicos prestados por los registradores de la propiedad, se promoverá la utilización preferente del código registral único de finca, como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

c) La referencia catastral y la coordinación gráfica

Igualmente se incluirá en el asiento la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca “coordinada gráficamente” con el Catastro en los términos del artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la constancia registral de los datos de identificación catastral, ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado que se trata de una circunstancia de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 6 de mayo, 22 de noviembre de 2016, 2 de febrero, 22 de marzo, 29 y 30 de junio de 2017, 17 de enero, 22 de febrero y 19 de octubre de 2018, entre otras).

Conforme al artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo «el órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título». El artículo 44 dispone que «la falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad». Añade el apartado tercero de este precepto que «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria». Este precepto es aplicable a los supuestos en los que se produce una falta de correspondencia de la referencia catastral aportada con la descripción de la finca, en los términos del artículo 45 luego citado, sin que esta circunstancia pueda en ningún caso considerarse defecto que impida la inscripción (RDGRN de 23 de septiembre de 2017 y 2 de noviembre de 2018).

El artículo 45 de la Ley del Catastro regula la correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, determinando los supuestos en los que debe entenderse establecida, para que pueda tenerse por cumplida la obligación de aportación de dicha referencia catastral.

Actualmente se encuentra derogado el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; su contenido, no obstante, continúa vigente si bien recogido en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en lo relativo a la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, para que puedan acceder al Registro de la Propiedad los datos identificativos de la parcela catastral, la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el registrador (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2016). Y así resulta expresamente de lo dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que dicho precepto establece que «el registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45». Por lo tanto, es preciso que en la nota de calificación desfavorable se hayan especificado los motivos por los que no resulta identificada, a juicio del registrador, la referencia catastral. Volveremos luego sobre esta cuestión.

Para que proceda la pretendida constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral, en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario: «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador». Por tanto, no solo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral (RDGRN de 10 de julio de 2018).

Las RDGRN de 21 de diciembre de 2017 y 10 de julio de 2018 estiman correcta la actuación del registrador que advierte en la nota de despacho del incumplimiento de la obligación de aportar una referencia catastral, por existir dudas sobre la identidad de la finca. No cabe sino concluir, afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado, “… que la actuación registral enjuiciada no es en sentido estricto una calificación…”

En efecto, recuerda la RDGRN de 19 de octubre de 2018 que la no constancia registral de la referencia catastral aportada no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los artículos 43, 44 y 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes (cfr. RDGRN 29 de junio de 2017).

En definitiva, la falta de correspondencia descriptiva con la certificación catastral que resulta afirmada en el propio título no es propiamente un defecto que impida la inscripción del documento: conforme al apartado 3 del artículo 44 de la Ley del Catastro «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria» (cfr. RDGRN de 27 de septiembre de 2017 y 10 de julio de 2018).

La RDGRN de 30 de junio de 2017 confirma que el registrador no puede modificar las referencias catastrales correspondientes a otros elementos privativos del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, por no haber solicitado tal modificación los respectivos propietarios de aquellos departamentos.

Una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, según se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por tanto, de este precepto se desprende que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria); no es posible, por el contrario, que la misma parcela catastral se corresponda con dos o más fincas registrales (en estos supuestos, la inscripción de dicha representación gráfica implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscriben expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria) (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio, 21 de septiembre y 14 de noviembre de 2016 y 19 de diciembre de 2017).

La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. La consignación tabular de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria: no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y la tramitación del procedimiento correspondiente (artículos 9.b. y 199 de la Ley Hipotecaria). Este es el criterio que resulta de lo dispuesto disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca» (cfr. RDGRN de 6 de mayo de 2016, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017).

La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro de la Propiedad ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral; en consecuencia, la RDGRN de 17 de julio de 2017 confirma la procedencia de una rectificación de la referencia catastral de una finca registral, habiendo quedado debidamente justificado que no existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la cabida inscrita y la catastral, y que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza.

Se prevé por el legislador que, a partir del día 1 de noviembre de 2015, sea posible u obligatorio, según los casos, inscribir o incorporar al Registro de la Propiedad – concurriendo determinados requisitos – una representación gráfica de la finca. Esta incorporación o inscripción, que produce unos particulares efectos y que examinaré posteriormente, podrá realizarse al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación registral específica.

Veremos igualmente cómo la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada – en la declaración de obra nueva – mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (artículo 202 LH, párrafo segundo). Y también que, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse, junto con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, el libro del edificio, para su archivo y dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (artículo 202, párrafo tercero). En el suministro de información al Catastro, habrán de remitirse – entre otras circunstancias – las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la obra nueva, así como la indicación de si el libro del edificio consta archivado en el Registro de la Propiedad o no lo está; en caso afirmativo, habrá que incluir el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico (apartado sexto, párrafo tercero, de la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro).

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente – entre ellos, la Sede Electrónica del Catastro -, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral (RDGRN de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 3 de octubre de 2016 y 27 de septiembre de 2018).

Para finalizar este apartado baste decir que, cuando conste acreditada, se expresará en el Registro de la Propiedad, por nota al margen, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

1.2 Otras circunstancias de los asientos

Conforme al reformado artículo 9 de la Ley Hipotecaria, además de la descripción de la finca, en las inscripciones se harán constar las siguientes circunstancias (sin perjuicio de lo establecido por la ley en supuestos especiales):

  • La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.
  • El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
  • La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que, por nota marginal, se hagan constar las circunstancias de un domicilio o dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.
  • La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
  • El título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice.
  • La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
  • El acta de inscripción y la firma del registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Las RDGRN de 12 de febrero de 2016 y 26 de julio de 2017 confirman la posibilidad de practicar inscripciones, en determinados supuestos, a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que si la norma jurídica permite que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal actúe como actor en un proceso (artículos 538.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal), y como titular de la anotación preventiva (artículo 9 de la Ley Hipotecaria), deberá practicarse la inscripción a su favor si, como consecuencia del desenvolvimiento del procedimiento, el objeto de la traba le es adjudicado. No existe diferencia conceptual en la condición en que actúa la comunidad si reclama un crédito derivado de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad o si reclama un crédito derivado por cualquier otro concepto (vid. artículo 7.2, último párrafo de la Ley sobre propiedad horizontal); tampoco existe diferencial conceptual si la persona del deudor no es miembro de la comunidad de propietarios. Lo esencial es que se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad. Lo trascendente de la doctrina expuesta consiste en que, permitida legalmente la traba y anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe considerarse incluida en la permisión la consecuencia de que se adjudique al actor el objeto trabado y de que, como consecuencia, se practique la oportuna inscripción a su favor (artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De aceptarse la tesis contraria se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno.

Tampoco es exigible, por no derivarse dicha restricción de ninguna norma que la justifique, que el objeto trabado haya de ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal. Si la comunidad de propietarios ostenta un crédito frente a un deudor, éste responde de su satisfacción con todo su patrimonio de conformidad con el principio de responsabilidad patrimonial universal. No existe norma que limite dicha responsabilidad al eventual patrimonio que esté integrado en el régimen de propiedad horizontal. La comunidad en régimen de propiedad horizontal, en cuanto significa el conjunto de intereses de los propietarios que la integran, ostenta la misma posición jurídica que cualquier acreedor y, en consecuencia, puede señalar cualesquiera bienes del deudor para que sobre ellos se haga efectiva la traba en el procedimiento de apremio (artículos 549.1.3º y 589.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

 

2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral

La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Nueva Biblioteca de la Universidad de Deusto (Bilbao). Por AdemA.

La incorporación de la base gráfica de la finca registral al folio real de la misma (con ocasión de la práctica de alguna inscripción o como actuación específica) es, sin duda alguna, la novedad más relevante de la reforma.

Como establece el artículo 10.1 LH, la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad.

Regula la Ley 13/2015 los requisitos necesarios para que esta incorporación se produzca, el procedimiento y los efectos de tal “coordinación”.

2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica

Son dos los requisitos necesarios (aun cuando no siempre suficientes) para la inscripción de la base gráfica de la finca: i) la aportación de una representación gráfica georreferenciada y ii) la calificación registral favorable.

2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada.

Tal y como establece el párrafo tercero del artículo 9 LH, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa (vid. artículos 10.2 y 10.3 LH).

Podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos (artículo 10.3 LH):

  • En los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de la Ley Hipotecaria, en los que expresamente se admita.
  • Y cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación, concentración parcelaria o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos (cfr. artículo 9.b LH).

Para la inmatriculación de fincas, salvo disposición legal en contrario (por ejemplo, artículo 206 LH), no cabe en principio la aportación de una representación gráfica alternativa: deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (artículo 10.2 LH).

Ordena la Ley 13/2015 que mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regulen – entre otras circunstancias – los requisitos que debe cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos (artículo 10.6 LH). Esta Resolución fue aprobada el día 26 de octubre de 2015 y publicada en el Boletín Oficial del Estado del día treinta del mismo mes y año.

En todo caso, conforme a lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 9 LH, la representación gráfica alternativa ha de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

Las cédulas parcelarias que, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela, no son hábiles para proceder conforme a los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos (cfr. RDGRN de 3 de octubre de 2016 – dos resoluciones de igual fecha -).

Con el fin de evitar errores materiales en la captura y tratamiento de datos a efectos de inscripción, los documentos electrónicos que se presenten telemáticamente en los Registros de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria deberán permitir, en todo caso, las funciones de selección y copiado de su contenido y, en particular, de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas que consten en los documentos catastrales, así como tener respecto de las imágenes una resolución mínima de 200 píxeles por pulgada (disposición adicional primera de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

a) Aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 7 de julio y 3 de octubre de 2016, 4 de enero, 2 de febrero y 30 de agosto de 2017) que el registrador puede y debe consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.

En efecto, caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, el registrador puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como establece la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. La Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece igualmente en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales».

Con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». Si una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, habrá que distinguir si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica (RDGRN de 12 de mayo de 2016 y 11 de mayo de 2018).

Reitera el criterio expuesto el apartado 1 de la Resolución-Circular de la Dirección General de 3 de noviembre de 2015, conforme al cual si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica sin coordenadas georreferenciadas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral.

Subraya la RDGRN de 25 de octubre de 2018 que ni en los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria ni en el artículo 199.1 de la misma norma, se exige expresamente que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título (y, en su caso, en la licencia) la finca según lo que resulta de tal certificación catastral. La Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

Conforme a lo establecido en el apartado cuarto de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes, o cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación.
  2. En el plazo de cinco días desde la inscripción, el registrador remitirá al Catastro los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; y, en su caso, existencia de una autorización administrativa y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se corresponda con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los transmitentes y adquirentes o titulares de los derechos inscritos susceptibles de incorporación al Catastro, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos y los datos de los elementos constructivos que los compongan, si los hubiere.

c) Información gráfica: código seguro de verificación de la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de los bienes inmuebles cuya representación gráfica haya sido incorporada al folio real de la finca.

d) Información sobre la coordinación: código de las fincas registrales y fecha de coordinación.

Los registradores de la propiedad remitirán la misma información cuando, de conformidad con lo dispuesto en el título VI de la Ley Hipotecaria, se incorpore la representación gráfica catastral de las fincas en el folio real y quede coordinada con la representación gráfica catastral, bien como operación específica o bien con motivo de la formalización de cualquier acto inscribible.

  1. La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda, las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  2. Cuando, en el correspondiente procedimiento registral, el registrador de la propiedad deniegue la incorporación de la representación gráfica catastral aportada por el interesado al folio real por falta de correspondencia con la descripción de la finca registral, remitirá telemáticamente a la Dirección General del Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2.a) y b) de este apartado y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

b) Aportación de representación gráfica alternativa

Establece el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro lo siguiente:

  1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes:

a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.

b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el anexo de dicha resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.

c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de este apartado.

  1. Cuando se aporte una representación gráfica suscrita por técnico competente, la definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

a) Metodología de elaboración. La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.

b) Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso del archipiélago canario el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.

c) Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los distintos objetos cartográficos adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que la compongan.

d) Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la comprobación de la correspondencia entre las parcelas objeto de las actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario. La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo las parcelas que correspondan con la finca objeto de la inscripción, sino también las parcelas catastrales o bienes de dominio público colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse las partes afectadas y no afectadas. La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm. Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.

e) Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada: i) cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS) y ii) cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.

  1. Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que la representación gráfica alternativa esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) del número anterior.
  2. Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.
  3. Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe. Recuerda la DGRN que no compete al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral (RDGRN de 24 de octubre de 2016).

De conformidad con lo establecido en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, la Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere su apartado séptimo. Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: i) que el fichero que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de dicha resolución y ii) que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. El servicio remitirá en el plazo de 24 horas el informe, que expresará los datos del solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código seguro de verificación. Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas. Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción. Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

Recuerda la RDGRN de 16 de enero de 2017, que actualmente se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona el informe que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código seguro de verificación permite al registrador obtener el fichero informático con la representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa citada.

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para entender cumplidos los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica y para la remisión de la información correspondiente a efectos de su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 LH en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica, considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe implicar, por este solo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes.

La aportación de una representación gráfica alternativa de la finca sobre la que se tramite el correspondiente procedimiento no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada (RDGRN de 6 de febrero, 16 y 19 de julio de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del Catastro, delimita en su apartado quinto el ámbito del intercambio de información entre los registradores y la Dirección General del Catastro cuando se presenta una representación gráfica alternativa:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución. El registrador de la propiedad, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, remitirá a la Dirección General del Catastro la representación gráfica alternativa contenida en el fichero a que se refiere el anexo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, el día siguiente al de su presentación para su validación técnica. En el resto de los casos, los registradores podrán solicitar al Catastro Inmobiliario, con carácter potestativo, el informe de validación de la representación gráfica alternativa, desde la presentación de la documentación en el Registro y antes de realizar la inscripción.
  2. El registrador, una vez que practique la inscripción, previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes y remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto de esta resolución, añadiendo la información sobre si se ha dado audiencia o no a los colindantes catastrales, junto con la representación gráfica alternativa inscrita, que deberá cumplir los requisitos establecidos en el apartado séptimo de esta resolución. En la remisión de datos al Catastro, la representación gráfica podrá ser sustituida por el código seguro de verificación del informe previo de validación técnica, siempre que éste sea positivo y se haya practicado la inscripción conforme al mismo. Parece oportuno extender una nota marginal haciendo constar la fecha de la comunicación remitida por el Registro de la Propiedad al Catastro. En todo caso, la Dirección General del Catastro remitirá al registrador el informe de validación técnica de la representación gráfica alternativa remitida a que se refiere el número 4 del apartado segundo de esta resolución, en el plazo de 24 horas desde la recepción de la información.
  3. Cuando el resultado del informe de validación sea positivo y una vez practicada la inscripción, la Dirección General del Catastro incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido la Ley del Catastro Inmobiliario, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral conforme al artículo 18.3 de dicha ley, y comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación gráfica con el Catastro. El registrador, en el plazo de cinco días desde la práctica de dicho asiento, comunicará a la Dirección General del Catastro los datos previstos en el número 2. c) y d) del apartado cuarto de esta resolución. La Dirección General del Catastro incorporará la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  4. Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2, letras a) y b) del apartado cuarto, y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar

En segundo lugar, conforme a los artículos 9 (párrafos quinto y sexto) y 199.1 LH, es necesario que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre la certificación catastral o representación gráfica aportada y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes (cfr. RDGRN de 27 de julio de 2017).

La RDGRN de 1 de agosto de 2018 se refiere a un supuesto en el que se pretende la agregación de una finca registral que consta inscrita con una superficie de 27 metros cuadrados a otra finca registral inscrita con una superficie de 7.984 metros cuadrados, lo que suma 8.011 metros cuadrados. Sin embargo la representación gráfica que se aporta es la correspondiente a tres parcelas catastrales, cuyas certificaciones catastrales se incorporan sumando un total de 17.383 metros cuadrados. La Dirección General de los Registros y del Notariado recuerda que un finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, pudiendo constar en la inscripción de una finca registral, varias representaciones gráficas correspondientes a las respectivas parcelas catastrales que la integran (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016). No obstante, la total falta de correspondencia de las representaciones gráficas aportadas relativas a la finca resultante de la agregación con la descripción inicial según los datos del Registro impide su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo (artículos 9.b, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

El registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de las fincas colindantes (párrafo primero del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Además, disponen los párrafos octavo y noveno del apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016.

Como hemos visto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado (cfr. Resolución 17 de julio de 2015) que el registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación de consulta es incluso obligatoria en aquellos supuestos en que su toma en consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación, a todas las Administraciones Públicas. Y ello no solo cuando se busca depurar datos confusos sino también para asegurarse, a la vista de la documentación presentada, de la legalidad de los asientos cuya inscripción se pide (RDGRN de 14 de diciembre de 2016 y 23 de abril de 2018).

La nueva regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que examinaré seguidamente, se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores.

Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 y en su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

No obstante, como ha reiterado la DGRN, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (RDGRN de 21 de abril y 17 de octubre de 2016, 1 de junio, 27 de julio, 4 de septiembre, 7 y 21 de noviembre de 2017, 8 de enero, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 de julio de 2018, entre otras).

Las dudas en la identidad de la finca deben ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, aunque no deben impedir la tramitación del mismo (RDGRN de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio de 2017 y 15 de enero, 16 y 20 de julio de 2018).

El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento a que se refiere el artículo 199 LH, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (artículo 199.1 LH).

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado que las dudas que puede albergar el registrador han de referirse i) a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o iii) a que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (RDGRN de 22 de abril, 6, 10, 17 y 24 de octubre, 14 y 28 de noviembre y 20 de diciembre de 2016, 4 de abril, 1, 9, 15 y 30 de junio, 27 de julio, 4 y 27 de septiembre, 10, 19 y 27 de octubre, 7 y 21 de noviembre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 8, 15, 16 y 17 de enero, 6, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 10, 13, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 – dos resoluciones de igual fecha – de julio y 27 de septiembre de 2018).

La RDGRN de 8 de enero de 2018 interpreta:

  • Que la mera referencia en la inscripción a un plano privado archivado en el Registro de la Propiedad no puede justificar las dudas de identidad de la finca, ya que dicho plano no constituye una representación gráfica de la finca que se haya incorporado al Registro, conforme a las disposiciones legales que han venido regulando tales representaciones gráficas. En la inscripción sólo se menciona la numeración del plano privado, sin que consten cumplidas las exigencias que para el tratamiento de bases gráficas se establecían en el anterior artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria o en la Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000 y sin que ni siquiera conste este plano archivado en el Registro relacionado con las fincas.
  • Y que la divergencia en la titularidad catastral tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad, como sucedía, por ejemplo en las inmatriculaciones por título público con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Además, debe recordarse que la presunción contenida en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro no afecta a los pronunciamientos jurídicos sobre titularidad del Registro de la Propiedad, según se desprende de dicho precepto y del principio de legitimación que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

La presunta invasión de una finca colindante como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca no se estiman dudas fundadas. No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación del artículo 199 LH pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria (RDGRN 13 de julio y 13 septiembre de 2017 y 10 de abril y 11 de mayo de 2018).

La RDGRN de 5 de julio de 2018 confirma la calificación registral denegatoria de la inscripción de la representación gráfica por la presunta invasión de una finca colindante inscrita, ya que se produjo en el procedimiento oposición expresa del propietario afectado y porque dicha finca tenía, según el Registro de la Propiedad, la misma referencia catastral que la que asignada a la finca cuya coordinación catastral se pretendía.

La RDGRN de 10 de abril de 2018 no estima fundadas las dudas de la registradora porque las mismas se limitan a la inexistencia de ajustes con el lindero izquierdo y a la posible invasión de la finca colindante por el lindero derecho, sin que señale la concreta finca registral ni parcela catastral presumiblemente invadida ni si la misma tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada.

La RDGRN de 24 de abril de 2018, interpreta que no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, porque aquella nota se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la existencia de un derecho de paso cuyo ejercicio pudiera verse impedido por la inscripción de la representación gráfica, pero sin que se aporte documentación alguna que acredite tales manifestaciones. Afirma la DGRN que la argumentación del registrador se fundamenta en la presunta existencia de un derecho que puede verse perjudicado, pero tal derecho no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad mediante la titulación oportuna y ni siquiera consta documentado en el expediente, derecho que por otra parte no tiene por qué ser incompatible con la inscripción de la representación gráfica.

La RDGRN de 5 de julio de 2018 considera que no resultan justificadas las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica de una finca que linda con un camino que uno de los colindantes afirma ser de carácter público, ya que i) la Administración Pública notificada en el procedimiento no formuló oposición alguna y ii) se aporta una sentencia declarativa del dominio de dicho camino a favor del promotor del procedimiento del artículo 199 LH.

La RDGRN de 19 de julio de 2018 cree, por el contrario, fundadas las dudas del registrador sobre la falta de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada, manifestadas antes de la tramitación del procedimiento, que se refieren a que la finca linda ahora con un arroyo por su lindero este, estando atravesada de norte a sur por el mismo arroyo y en la entidad del exceso de cabida declarado, albergando dudas de que con tal inscripción se pretende encubrir actos traslativos que afectan a fincas colindantes.

La RDGRN de 16 de julio de 2018 señala que la motivación de la calificación registral no puede estimarse suficiente toda vez que el motivo de denegación se limita a expresar que la finca procede por segregación de otra inscrita, junto con otras, habiéndose producido operaciones de modificación de entidades hipotecarias sobre la finca resto, pero sin identificar las fincas registrales o parte de ellas que pudieran determinar que no estamos realmente ante un exceso de cabida, sino que con tal operación pretende encubrirse otra operación distinta, como una agrupación o agregación de una finca colindante o de parte de ésta. Tampoco considera justificadas las dudas por la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado, tal y como señalaron las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015 trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demonial (cfr. RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017, 8 de marzo y 24 de abril y 5 de julio de 2018).

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente (artículo 199.1 LH).

Aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado que, en su caso, los interesados podrán también acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 9 de junio y 19 de octubre de 2017).

La RDGRN de 23 de abril de 2018 se refiere a un supuesto revelador de la existencia de posibles enclaves en una finca registral. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que no constando en la descripción registral de la finca la existencia de enclavados y constando catastradas las construcciones y el suelo sobre el que se asientan a favor de entidades distintas de la titular registral de la finca registral, la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral pretendida supondría la rectificación de la descripción literaria (cfr. párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria) para ajustarla a tal representación gráfica, lo que llevaría consigo introducir tales enclavados en la descripción, omitiendo el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal configuración física y jurídica de las fincas y parcelas objeto de este expediente, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016], pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación si la inscripción de la representación gráfica georreferenciada no va acompañada de la correlativa inmatriculación de la superficie correspondiente a las fincas enclavadas (cfr. Resolución de 12 de septiembre de 2009). Por ello, concluye, se estiman justificadas las dudas expresadas en la calificación registral desfavorable impugnada.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado “coordinada gráficamente” con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida (artículo 199.1 LH).

Conviene subrayar que toda calificación registral, tanto favorable como desfavorable, en materia de coordinación gráfica debe ser comunicada por el registrador a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días (apartado cuatro de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

Confirma la RDGRN de 22 de julio de 2016 que no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. La “inscripción de representación gráfica” de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria, como veremos, en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».

Todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos (art. 9 LH, párrafo noveno).

Conforme a lo establecido en el apartado primero de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

Además, para tal homologación, la Dirección General de los Registros y del Notariado deberá recabar el informe del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas y de los Ministerios con competencia sobre las materias a que se refiere el apartado anterior (apartado 2 de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

En todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas, para servir como elemento auxiliar de la calificación registral (apartado cuarto, párrafo segundo, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.

Previó igualmente la Ley 13/2015 que los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de aquella norma, pondrían a disposición de los registradores un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor (disposición adicional quinta, apartado primero, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Excepcionalmente, aquellos municipios que no pudieran cumplir lo dispuesto en el apartado anterior por falta de disponibilidades técnicas o presupuestarias, deberán notificarlo así al Colegio de Registradores en el referido plazo y, en todo caso, poner a disposición del Colegio de Registradores, para que a su vez lo haga a los registradores territorialmente competentes, un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento (disposición adicional quinta, apartado segundo, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

2.2 El procedimiento: las notificaciones

De acuerdo con lo establecido en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, hay que distinguir entre una coordinación obligatoria de la finca y una coordinación voluntaria de la misma (solicitada esta última con ocasión de la práctica de algún asiento registral o como operación registral específica).

a) Inscripción obligatoria de la base gráfica

Como norma especial, el apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige un nuevo requisito, relacionado con la descripción de la finca, para la inscripción de ciertos actos o negocios jurídicos. En efecto, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 10.2 LH, en los supuestos de inmatriculación de fincas, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma (no es suficiente la aportación de una representación gráfica alternativa, salvo excepciones legalmente previstas).

La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199, ambos de la Ley Hipotecaria, supone que, con carácter general, en los supuestos de coordinación obligatoria no sea necesaria la tramitación previa del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el registrador deba efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente; se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10 por 100 o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados (RDGRN de 12 de febrero, 7 de julio y 2 de septiembre y 14 de noviembre de 2016, 16 de enero y 30 de agosto de 2017, 8 de enero, 7 de febrero, 11 y 16 de mayo, 12 de junio, 5 y 20 de julio, 1 de agosto y 27 de septiembre de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, establece en materia de coordinación obligatoria lo siguiente:

  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes o cuando la representación gráfica alternativa de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y las circunstancias de la coordinación (apartado cuarto, número 1).
  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de la citada resolución (apartado quinto, número 1).

Por lo que se refiere a la coordinación “obligatoria” en el período transitorio – es decir, desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 hasta que el sistema informático registral fue homologado – la RDGRN de 13 de junio de 2016 interpretó que debía aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el mismo criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente era admisible la aportación de la representación geográfica y la lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permitiera al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contuviera, junto con el código de finca registral, archivo que el registrador debía firmar con su certificado reconocido de firma electrónica, haciendo constar en el acta de inscripción que inscribía la representación gráfica y lista de coordenadas que constaban en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio, de que una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se dé cumplimiento por el registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Como señalan las RDGRN de 7 de julio 2016, 20 de abril, 8 de mayo y 30 de agosto de 2017, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador o de concentración parcelaria se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, en virtud de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio). En particular, conforme al nuevo artículo 9.b), la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).

La concentración parcelaria y la coordinación catastral

Por lo que se refiere a la concentración parcelaria, la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973 establece que la inscripción de las fincas de reemplazo debe practicarse sin hacerse referencia a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Añade el precepto que en la misma inscripción se harán constar las cargas y situaciones jurídicas inscribibles acreditadas o constituidas en el expediente y que, por afectar a la finca de que se trate, se hayan consignado en el título relativo a la misma.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de septiembre de 1986, confirma que la concentración parcelaria es un supuesto de subrogación real: la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tenían por base las parcelas sujetas a concentración.

La ley permite la inscripción global de todas las fincas de reemplazo, incluso aunque se superpongan con fincas de origen previamente inmatriculadas, sin necesidad de cancelar el folio real de esas otras fincas (artículo 235 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario).

La RDGRN de 14 de septiembre de 2015 recuerda las peculiaridades que respecto del Registro de la Propiedad presentan los expedientes de concentración parcelaria que, en contra de lo que sucede con las actuaciones urbanísticas, prescinde, con carácter general de los pronunciamientos registrales. Durante la tramitación, la comunicación que se efectúa al registrador es generalmente genérica, referida al perímetro a que afecta la parcelación y sin identificación de fincas afectadas o excluidas, de forma que la publicidad de la existencia de la concentración, que el registrador está obligado a suministrar en las notas de despacho extendidas en títulos relativos a dichas fincas y en las certificaciones que expidan, se limitará a dar conocimiento del desarrollo del procedimiento de concentración en la zona en la que está ubicada la finca.

Consecuentemente, la constancia de la concentración en ningún caso implica un cierre registral pudiendo producirse transmisiones o modificaciones en las fincas afectadas (no obstante lo cual, para evitar la extensión de asientos en las fincas de origen que pudieran ser contradictorios con las fincas resultantes de la concentración, la exclusión de derechos que solo puedan hacerse efectivos posteriormente en vía judicial – artículo 232 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario – o situaciones de doble inmatriculación, podrá solicitarse por el registrador al organismo competente que comunique, si no lo hubiese hecho, si la finca está incluida o excluida de la concentración parcelaria y, en caso afirmativo, hacer constar esta circunstancia en la finca de origen).

Finalizado el procedimiento, los artículos 222 y 235.1.ª de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario imponen una inscripción obligatoria de las fincas y derechos reales resultantes de la nueva ordenación sin hacerse referencia, salvo en los casos del artículo 193 de la citada norma, a las parcelas de procedencia aun cuando consten inscritas a favor de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Hay, por tanto, una excepción al principio hipotecario de tracto sucesivo de forma que el registrador no podrá impedir la inscripción por este motivo. En esta misma línea, el citado artículo 235 en su punto tercero permite denegar o suspender la inscripción por obstáculos que surjan del Registro, distintos de los de los asientos de las antiguas parcelas, lo que, ciertamente supone una matización a la norma general de calificación de documentos administrativos (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

En la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo; no obstante, la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar a que, en ocasiones, se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas, equiparación que no debe mantenerse. Por tanto, teniendo en cuenta que la concentración parcelaria no constituye una inmatriculación, debe admitirse la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 20 de abril y 8 de mayo de 2017).

Subrayan igualmente las Resoluciones citadas que no juega en la concentración parcelaria la exigencia previa de la total coincidencia con el catastro, sino que resulta de aplicación al presente caso lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Todo ello es sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b) LH, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida sea la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

La Resolución de la DGRN de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta formulada por la Comunidad Autónoma de Galicia, hace algunas consideraciones sobre la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015. Entre ellas, cabe destacar las siguientes:

  • En procedimientos de concentración parcelaria concluidos y con títulos ya otorgados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, deberá aportarse, junto con el acta de reorganización de la propiedad, la representación gráfica de las parcelas de reemplazo. Como regla general, la representación gráfica será la catastral y bastará con acompañar a cada título la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela a que se refiera; será también suficiente aportar un documento expedido por la Administración en el que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos, directamente de la Sede Electrónica del Catastro, la representación gráfica catastral que corresponda a cada finca. La inscripción expresará la referencia catastral y que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. En todo caso, el registrador valorará previamente la identidad de la finca con la representación gráfica aportada y podrá denegar la inscripción de la representación gráfica si la misma invade otra representación gráfica o finca ya inscrita, como podría suceder en caso de terrenos enclavados excluidos de concentración o con fincas colindantes a la zona de concentración que tuvieran inscrita previamente su representación gráfica. Si existen diferencias de superficie entre la descripción literaria de la finca de reemplazo en el título y la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, pero no superiores al 10 por 100, existiendo identidad de la finca por tratarse del mismo recinto, el registrador podrá proceder conforme se prevé en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, esto es, inscribir la finca de resultado, incorporar la representación gráfica catastral aportada, reflejar la cabida según el título y rectificarla en la misma inscripción, por la que resulte de la representación gráfica que se inscribe. Si, por el contrario, existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la descripción literaria de la finca en el título y la contenida en la representación gráfica catastral aportada, el registrador valorará la identidad del recinto, en función de los planos de concentración aportados, y en caso de existir correspondencia podrá inscribir la representación gráfica cumpliendo los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que supondrá la notificación a los titulares de las fincas de reemplazo colindantes que puedan resultar afectados por la incorporación de la representación gráfica. Se entenderá que no existe correspondencia de recintos cuando resulte la posible inclusión de terrenos excluidos de la concentración. En el caso de que no se disponga de representación gráfica catastral o cuando ésta no resulte inscribible (por ejemplo, por incluir terrenos excluidos de la concentración) puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria). En estos supuestos, el registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de dicha representación gráfica y el Catastro devolverá al registrador las referencias catastrales de las fincas para su incorporación al asiento y la representación gráfica catastral, indicando en su caso si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral. Si el Catastro no efectúa tal devolución en el plazo para inscribir, podrá practicarse el asiento con inscripción de la representación gráfica alternativa, expresando que la finca no queda coordinada con el Catastro, según dispone el apartado 3 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria. La incorporación de la representación gráfica alternativa de alguna finca, habiéndose aportado representación gráfica catastral de las demás, llevará consigo la necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
  • Por lo que se refiere a la formalización de nuevos títulos de concentración parcelaria, en el acta de reorganización de la propiedad (protocolizada conforme al artículo 223 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario), deberá incluirse:
  1. La representación gráfica georreferenciada de las fincas de resultado que complete su descripción literaria (artículo 9.b LH). Si existe representación gráfica catastral, podrán incorporarse al acta las correspondientes certificaciones catastrales de las fincas de reemplazo si la concentración se ha trasladado al Catastro (artículo 10.2 LH). Será igualmente suficiente que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos de la Sede Electrónica del Catastro la representación gráfica catastral de cada finca. En otro caso, podrá incorporarse una representación gráfica alternativa que reúna los requisitos de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 (artículo 10.3 LH). A tal efecto, podrá aportarse en formato GML la representación gráfica alternativa correspondiente a toda la concentración, aprobada por la propia Administración, según los planos correspondientes al procedimiento, así como representación gráfica alternativa en formato GML individual, correspondiente a cada una de las fincas resultantes y coincidentes con la inserta en el GML general (sin perjuicio de que puedan suscribirse convenios de colaboración para lograr la actuación coordinada de la Administración con el Colegio Notarial respectivo o con el Colegio de Registradores). También será suficiente adjuntar al acta bien el informe de validación gráfica emitido por la Sede Electrónica del Catastro de la representación gráfica alternativa de cada finca de reemplazo o bien un listado con los códigos seguros de verificación asignados por la Sede Electrónica del Catastro a los referidos informes, que permite al registrador obtener dichos informes y la representación gráfica alternativa en formato GML. En dicho listado deberá identificarse la parcela resultado a que corresponde cada uno. Respecto de la representación gráfica alternativa global, dada la posible existencia de recintos enclavados en el área general objeto de concentración pero expresamente excluidos de la misma (especialmente construcciones y terrenos anejos), es necesario que la representación gráfica alternativa refleje tales enclaves.
  2. Las referencias catastrales (artículo 9.a LH y artículo 38 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo). Deben diferenciarse dos supuestos: 1. Si ya se dispone de las referencias catastrales de las fincas de resultado, éstas son las que deben aportarse. 2. En caso de utilizarse una representación gráfica alternativa, deberán aportarse las referencias catastrales de los inmuebles catastrales afectados por la representación gráfica alternativa global, que se obtienen sometiendo el fichero GML global a informe de validación técnica catastral, el cual ofrecerá como resultado todos los inmuebles catastrales afectados. Será suficiente incorporar al acta de reorganización de la propiedad el código seguro de verificación de ese informe de validación técnica catastral. En estos casos, por tanto, deberá también aportarse las referencias catastrales de las fincas de origen. La comparativa del listado de parcelas catastrales afectadas con el listado de parcelas catastrales objeto del procedimiento de concentración permitirá conocer si existen titulares catastrales afectados por la representación gráfica alternativa que pretende inscribirse y que deben ser notificados previamente a la inscripción (artículo 199.2 LH), por no haber tenido intervención en el procedimiento de concentración. Dada la existencia de zonas excluidas de la concentración, en el listado adjunto al acta y en el informe de validación deben incluirse las referencias catastrales de las fincas de origen incluidas en dichas zonas; entre las fincas de resultado, se configurarán como parcelas independientes las zonas excluidas de concentración (se exceptúan de esta regla general aquellos casos en que la zona excluida concuerde íntegramente con una parcela catastral de origen).
  3. Manifestación de falta de concordancia con el Catastro. Si se aporta una representación gráfica alternativa deberá constar en el título de forma expresa que la Administración manifiesta que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de las fincas de reemplazo (artículo 199.2 LH), por cuanto ésta es la reflejada en la representación gráfica alternativa aportada.

La inmatriculación y la coordinación catastral

En los supuestos de inmatriculación contemplados en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General de los Registros y del Notariado confirma que es necesaria una total coincidencia entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la resultante de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del diez por ciento a que alude el artículo 45 de la Ley del Catastro, que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral) – cfr. RDGRN de 20 de abril y 30 de agosto de 2017, entre otras –.

La RDGRN de 30 de agosto de 2017 – cuya doctrina reitera la RDGRN de 11 de mayo de 2018 – hace las siguientes consideraciones en relación con la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica caducada y que no incluía las coordenadas georreferenciadas de la finca cuya inmatriculación se pretendía:

  • El registrador, a solicitud del interesado, puede obtener otra certificación catastral directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, ya que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En el caso debatido, ni siquiera era necesaria una solicitud del interesado para cumplir con el principio de rogación en cuanto a la determinación de la representación gráfica de su finca, puesto que el mismo ya había aportado dicha representación gráfica, si bien se trataba de una certificación catastral emitida sin coordenadas georreferenciadas. Como señala el apartado 1 de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, «si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica para su inscripción en el Registro, emitida cuando no estaba aún operativo dicho servicio, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral a que se refiere el párrafo primero de este apartado». Asimismo, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (Resolución de 12 de mayo de 2016). La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma una vez más su doctrina (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015 y 3 de octubre de 2016) acerca de que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.
  • Cuestión distinta, no planteada por la registradora en la calificación debatida, es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título. En tal supuesto habrá que estar a la doctrina que sentó la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

En cuanto a la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente, aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 30 de agosto de 2017) que dicho requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual en la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna mediante el título público de su adquisición, en los casos del artículo 205 de la Ley, se incorporará o acompañará al título «certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente». Como puede observarse este requisito reglamentario se refería exclusivamente a la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda pretenderse una aplicación extensiva del precepto a los supuestos de inmatriculación por expediente de dominio, en cuya regulación (artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 272 y siguientes de su Reglamento) no se contempla tal exigencia.

Por otra parte, hay que recordar que la DGRN ha señalado (cfr. Resolución 7 de abril de 2017) que «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Además, del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere, exclusivamente, a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular (…) en cuanto que dispone que el título público de adquisición incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente».

A la inmatriculación de una cueva se refiere la RDGRN de 20 de junio de 2017, que hace las siguientes consideraciones:

  • No existen obstáculos estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo (cfr. RDGRN de 24, 26 y 27 de febrero de 2007). Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos. Se ha admitido segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. La RDGRN de 5 de abril de 2002 recuerda que el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico…). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad ésta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro derecho.
  • Para la inmatriculación de una vivienda cueva será necesario, de acuerdo con el principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical. Asimismo se precisará que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro de la Propiedad, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo, pues el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo permite la inmatriculación siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona. En este último caso, las múltiples situaciones fácticas que pueden concurrir determinarán que se deba acudir a alguna de las figuras jurídicas según el caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Así, o bien se acude a la segregación del volumen subterráneo, o a un régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto, cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), o a la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad “sui generis” sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y las RDGRN de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009).

Agrupaciones, segregaciones y coordinación catastral

Las RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016, 13 de julio y 7 de septiembre de 2017 confirman que ningún obstáculo existe para inscribir la agrupación de dos fincas colindantes, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan (sin que sea necesario aportar la representación gráfica alternativa de la finca resultante tras la agrupación). Aun hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral, no debe olvidarse – concluye la DGRN – que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».

Debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, como sucede en el presente caso, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 7 de julio, 2 y 21 de septiembre y 24 de octubre de 2016, 7 y 27 de septiembre de 2017, 13 y 21 de marzo y 11 de mayo de 2018).

Confirma la DGRN (cfr. RDGRN 8 de junio y de 1 de julio de 2016 y de 5 de julio de 2018, entre otras) que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

b) Inscripción voluntaria de la base gráfica

El nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento de incorporación voluntaria al folio registral de la representación gráfica de la finca.

Interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado que, teniendo en cuenta que la principal finalidad del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10 por 100 de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 por 100, prevé que ‘‘una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”; tampoco está dotado el supuesto de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”(cfr. RDGRN de 17 de noviembre de 2015, 12 de febrero, 6 y 10 de octubre, 14 y 28 de noviembre de 2016 y 27 de septiembre de 2017).

Si bien es cierto que la Dirección General de los Registros y del Notariado, desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, ha considerado admisible inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca en base al artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, también lo es que el procedimiento del artículo 199 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por 100 de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Concluye la RDGRN de 7 de febrero de 2018: “… Se trata, junto con el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de un procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la Ley.”

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el siguiente procedimiento:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado.

Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción (RDGRN de 7 de febrero y 21 de marzo de 2018).

De igual modo, se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que se incorpore (apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015) – rectificación de la descripción literaria de la finca que no tuvo lugar en el supuesto a que se referían las RDGRN de 29 de septiembre de 2017 y 18 de abril de 2018 -.

Admite la Dirección General de los Registros y del Notariado que una solicitud, en documento privado con firma notarialmente legitimada, es suficiente para iniciar el procedimiento (sin requisitos fiscales adicionales). La RDGRN de 12 de septiembre de 2016 afirma: … En el presente expediente se trata de la presentación en el Registro de la Propiedad de una instancia junto con la certificación catastral, al objeto de iniciar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie. Se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ni al de Sucesiones y Donaciones. Además debe señalarse que si concluido el expediente se calificara positivamente y se procediera a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, el eventual exceso de cabida que pudiera ponerse de manifiesto estaría no sujeto, salvo que pusiera de manifiesto la adquisición de una finca colindante, como así lo ha expresado la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 7 de octubre de 2010. Pero esta hipótesis de que el exceso de cabida encubriera una adquisición de finca colindante ni es compatible con la reiterada doctrina de esta Dirección según la cual la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente, ni puede darse en el supuesto de tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues en este caso el registrador deberá calificar negativamente el expediente, pues no se estaría ante el supuesto de completar la descripción literaria acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, sino ante la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra.”

La RDGRN de 10 de abril de 2018, que se refiere a la inscripción de un acta de finalización de obra nueva, no considera solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria porque del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a) de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el supuesto debatido. Tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Continúa el apartado primero del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión (cfr. RDGRN de 19 de julio, 10 de octubre de 2016, 1 y 15 de junio, 19 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero, 21 de marzo, 23 de abril, 12 de junio y 5 de julio de 2018).

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el “Boletín Oficial del Estado” con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

En el caso a que se refieren las RDGRN de 23 de abril de 2018, no concurriendo esta última circunstancia, no se habían efectuado los preceptivos dos intentos de notificación de forma personal al titular catastral señalado en el acta de inicio del expediente, que es también la misma persona de quien procede la finca, según resulta del contenido de las actas presentadas (omitiéndose notificación alguna a los colindantes registrales); además, el edicto publicado era un edicto dirigido «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, concluye la DGRN, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso llevarán consigo una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

La RDGRN de 18 de octubre de 2018 confirma que las sospechas de invasión del dominio público no deben impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La previsión legal de notificación, una vez denegada la inscripción, se refiere al supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las dudas existentes al respecto. Será una vez tramitado el procedimiento cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Como sabemos, uno de los principios de la nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria (cfr. Ley 15/2015) es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada norma o su artículo 17.3; no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa (cfr. RDGRN de 27 de julio, 25 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero y 12 de junio de 2018).

La RDGRN de 27 de septiembre de 2018 subraya que el traslado de las alegaciones de los interesados al promotor del procedimiento no es un trámite exigido en la Ley Hipotecaria: además de no preverse en dicho expediente registral, dicho traslado haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que se reconoce a todo interesado de solicitar certificaciones de aquellos documentos a los que se refiere el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

No prevé tampoco el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Como afirma la RDGRN de 25 de octubre de 2017, esta calificación “… supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la ley. También ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016) que debe evitarse introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Por todo lo expuesto, resulta incorrecto el proceder del registrador al emitir calificación negativa de un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento.”

Lo anterior no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones i) se fundamentan en informe técnico (RDGRN de 14 y 28 de noviembre de 2016), ii) en la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada (RDGRN de 19 de octubre de 2017) o iii) cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación que pudiera ser contraria a la legalidad urbanística vigente, o una parcelación urbanística ilegal, con inclusión de un camino colindante y alteración de la configuración física de la finca, con posible encubrimiento de un negocio jurídico no documentado y resultando incluso invasión de dominio público en el informe de validación catastral, circunstancias todas ellas proscritas por la legislación hipotecaria (RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017). En definitiva, como subraya la RDGRN de 27 de septiembre de 2017, la oposición planteada debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

El apartado 2 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria remite, cuando se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados (cfr. RDGRN de 28 de noviembre de 2016, 1 de junio y 27 de julio de 2017, 16 y 17 de enero de 2018).

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc. se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con el valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el Registro de la Propiedad, debidamente relacionado con el asiento de presentación y, en su caso, con la inscripción practicada. Las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso (apartado segundo, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando la inscripción de la representación gráfica y de la lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas (apartado segundo, letra c, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada (apartado segundo, letra d, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015). Estamos en presencia, no de una anotación preventiva por defecto subsanable, sino de una anotación preventiva por imposibilidad del registrador que, ante la eventual imposibilidad de cumplimentar la tramitación íntegra del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria durante la vigencia del asiento de presentación, debe practicarse – por un criterio de prudencia – en los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación: carece de sentido, recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado, la extensión de esta anotación con anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación (cfr. RDGRN de 19 de diciembre de 2017 y 16 de mayo de 2018).

En presencia de una representación gráfica alternativa, el registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con las reglas generales antes expuestas, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 

2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica

La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del modo siguiente (apartado tercero de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015):

  • Una vez obtenida la representación gráfica, sea a partir de la certificación catastral descriptiva y gráfica sea a partir de la representación gráfica alternativa aportadas, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. Dicho archivo se almacenará en los servidores locales del Registro de la Propiedad y también se remitirá, junto con el código seguro de verificación de la firma (CSV), al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores, el cual velará para que el almacenamiento de dichos archivos electrónicos centralizados se ajuste a los requisitos del Esquema Nacional de Seguridad. El Colegio de Registradores pondrá a disposición de sus colegiados los medios técnicos necesarios para el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente.
  • Excepcionalmente, en aquellos Registros de la Propiedad en que, a 1 de noviembre de 2015, no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de los trámites anteriormente expuestos, si el registrador califica favorablemente la representación gráfica y la lista de coordenadas correspondientes a determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga, junto con el código de finca registral y junto con una referencia al asiento de presentación, archivo que el registrador firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.
  • En el acta de inscripción del folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y la lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del código seguro de verificación (CSV) del mismo.

 

2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral

A ellos se refieren los artículos 9 y 10 LH.

2.4.1 La rectificación registral de la superficie

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida (se entiende, su cabida registral) será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación (artículo 9 LH, párrafo séptimo).

Considera la RDGRN de 8 de junio de 2016 que el procedimiento que recoge el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral, sin que sea necesario que, a instancia y rogación expresa del titular registral, describa este último cómo debe quedar literariamente la descripción de la parcela: “En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral, quedando debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud de inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199. No obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).”

Por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica aportada no puede determinar, sin contar con el consentimiento de los titulares afectados, i) ni una minoración de la cabida inscrita de las fincas colindantes ii) ni la inscripción de la representación gráfica atribuida a las mismas en el informe de validación aportado (RDGRN de 12 de junio de 2018).

2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca

En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no “coordinada gráficamente” con el Catastro a una fecha determinada (artículo 10.4 LH) – debemos tener presente que la “coordinación gráfica” es el resultado de la incorporación o inscripción de la representación gráfica de la finca a su folio real (cfr. art. 199.1 LH) -.

Los registradores no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la aplicación que es elemento auxiliar de calificación (art. 9 LH, párrafo décimo). Todo ello, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren (apartado cuarto, párrafo tercero, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Instrucción DGRN de 2 de marzo de 2000 está hoy derogada (disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y apartado noveno de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Como excepción, los registradores podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas, aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, así como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales supuestos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015 (apartado cuarto, párrafo cuarto, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales (párrafo primero del apartado noveno de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Solo en los supuestos en los que la ley admita una representación gráfica georreferenciada alternativa, podrá ésta ser objeto de publicidad registral – una vez inscrita o incorporada aquella representación gráfica alternativa – si bien únicamente hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro (art. 9 LH, párrafo décimo), salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015 (párrafo final del apartado noveno de dicha Resolución).

Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos del Catastro y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador (párrafo final del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real (art. 9 LH, párrafo décimo) – es la denominada información gráfica asociada -.

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la Dirección General del Catastro deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación se encuentra coordinada así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación (párrafo segundo del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca

Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (artículo 10.5 LH, párrafo primero). Conviene subrayar que no se presume la superficie de la finca sino la “localización” geográfica de esta última dentro de unos determinados vértices, presunción que es de naturaleza “iuris tantum”.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por el Catastro o hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica (artículo 10.5 LH, párrafo segundo).

A los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca (disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

 

2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa

Dispone el artículo 10.6 LH que, con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán:

  • La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.
  • Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.
  • Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Había previsto la Ley 13/2015 que esta resolución conjunta se dictara antes del día 1 de noviembre de 2015 (disposición final tercera). Fue el Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre de 2015 el que publicó la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

El intercambio de información entre la Dirección General del Catastro y los registradores de la propiedad se realiza telemáticamente a través de servicios web que proporcionan la sede electrónica de la Dirección General del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (www.registradores.org), utilizando sistemas de firma electrónica, de acuerdo con el sistema informático anexo a aquella resolución conjunta.

La información que los registradores de la propiedad deben suministrar a la Dirección General del Catastro es la comprendida en el artículo 36, apartados 2 y 3, del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (información que detallan el apartado segundo, número 2, el apartado tercero y el apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015). La remisión de información se efectuará en el plazo de cinco días desde la inscripción. En toda información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (apartado sexto, párrafo final, de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero de la Resolución de 26 de octubre de 2015, los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro la información relativa a los actos o negocios por ellos inscritos, cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación del derecho de propiedad o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo, por una sola persona o por varias, las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna de la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica.

La remisión se efectuará en el plazo de cinco días desde su inscripción y comprenderá los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación de la escritura o documento público en el que se han formalizado las alteraciones y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se correspondan con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los adquirentes y transmitentes, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos; y el valor declarado de transmisión.

Una vez que la Dirección General del Catastro compruebe que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 14.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se incorporarán las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro. Cuando el Registro de la Propiedad comunique al Catastro otras alteraciones de las previstas en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la información podrá remitirse conjuntamente con la transmisión de la titularidad de los bienes inmuebles.

El apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015 dispone lo siguiente:

  • Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro, además de la información prevista en los apartados anteriores, la relativa a las inscripciones practicadas en las que consten los siguientes hechos, actos o negocios: declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles; la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincas y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, en el plazo de cinco días desde la inscripción.
  • Dicha remisión comprenderá los siguientes datos: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración, identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos inscritos, la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada, así como los datos de localización y superficie del inmueble.
  • En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.
  • En toda la información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

La Dirección General del Catastro proporcionará a los registradores la información que recoge el apartado segundo, número 3, de la Resolución de 26 de octubre de 2015. Además, a través de su sede electrónica, proporcionará un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas. El informe, que se emitirá en el plazo de 24 horas, puede ser positivo o contrario a la validación. Si el registrador inscribe la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrá incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo; en ese envío, dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción (apartado segundo, número 4, de la Resolución).

Hasta el día 30 de abril de 2016, los registradores de la propiedad han podido seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información que era objeto de comunicación conforme a la Orden de 23 de junio de 1999 (disposición final de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

 

3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria

El artículo 11 de la Ley Hipotecaria queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie

Esta nueva redacción incorpora el contenido del anterior artículo 10 de la Ley Hipotecaria; notemos que la norma distingue entre la constancia en el asiento del precio o entrega de metálico y la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago y la acreditación de los medios de pago utilizados, justificación previa y necesaria para la práctica del asiento.

 

4. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica

Sierra de Cantabria (La Rioja). Por Ana Elisa de Gregorio.

Las modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos – eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso – y, por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones entre notarios y registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.

No será aplicable el nuevo artículo 22.2 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, a la calificación registral de los procedimientos notariales de concordancia regulados en la Ley 13/2015, de 24 de junio, pues aquella norma se refiere únicamente a las resoluciones dictadas por jueces y secretarios judiciales (hoy Letrados de la Administración de Justicia).

Conviene tener presente, a efectos transitorios, que todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, ambos de la Ley Hipotecaria, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de dicha ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad (disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

4.1 Actuaciones y procedimientos

En lo sucesivo, el artículo 198 de la Ley Hipotecaria tendrá la siguiente redacción:

«La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2.º El deslinde registral de la finca.

3.º La rectificación de su descripción.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.»

Ya me he referido anteriormente al procedimiento para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio registral de la misma. A continuación se examinaré brevemente los restantes medios de concordancia enumerados en el artículo 198 LH.

4.2 El deslinde de fincas inscritas

El deslinde de fincas en el ordenamiento español puede realizarse: a) a través del ejercicio de la acción de deslinde (artículos 384 del Código Civil y 2068 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) mediante un expediente de jurisdicción voluntaria, antes judicial (artículos 2061 a 2070 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 12.1.º del Reglamento Hipotecario) y ahora notarial o de jurisdicción voluntaria, según las fincas estén inscritas (artículo 200 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario) o no hayan accedido al Registro (artículos 104 a 107 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, cuya competencia se atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia), y c) mediante deslindes administrativos debidamente aprobados (artículo 12.2.º del Reglamento Hipotecario), que incluye los del patrimonio de las Administraciones Públicas, los montes públicos, las costas y los bienes de las entidades locales, todos ellos regulados por su legislación específica.

Afirman las RDGRN de 4 de mayo de 2016 y 28 de septiembre de 2017 que ni antes ni después de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, o de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, se ha regulado el deslinde voluntario realizado de común acuerdo por los colindantes en cuanto a sus lindes exclusivas. Esta posibilidad era perfectamente factible, tanto porque ser una «facultad» que el artículo 384 del Código Civil reconoce al propietario de una finca, cuanto porque el principio de libertad civil (artículo 1255 del Código Civil) permite todo lo que no está prohibido y no perjudica a tercero y porque para la rectificación de los lindes de las fincas inscritas no existía regulación específica en la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que ahora ocurre con los artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

En la nueva legislación hipotecaria resulta más difícil esta actuación en cuanto a las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, por la exigencia suplementaria de aportación de datos catastrales y georreferenciación de las fincas (artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario), así como por la necesidad de acudir a un expediente, antes carente de regulación, para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, sin que quepa, a partir de la entrada en vigor en la Ley 13/2015, de 24 de junio, la inscripción del documento público que no se ajuste a los nuevos artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Además, con la nueva normativa, en el caso en el que se produzca la inscripción de la representación gráfica conforme a la Ley 13/2015, de 24 de junio, según la nueva redacción del artículo 10 de la Ley Hipotecaria en su apartado 5, «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real».

Conclusión de lo expuesto es que, si bien hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015 cabía el deslinde realizado por los interesados en cuanto a los lindes que les afectan, esta posibilidad subsiste actualmente, ex artículo 384 del Código civil, únicamente en cuanto a las fincas no inscritas.

Al expediente de deslinde de fincas inscritas se refiere el nuevo artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Debe tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes (artículo 200 LH, párrafo primero).

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse (artículo 200 LH, párrafo segundo).

Recuerdan las RDGRN de 6 de abril de 2016 y 28 de septiembre de 2017 que la admisibilidad de los deslindes parciales, generalmente reconocida, resulta hoy expresamente prevista en la legislación vigente. Se refieren estas resoluciones a la inscripción de deslindes judiciales parciales anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (cuya inscripción se solicita una vez vigente esta última norma): interpreta la DGRN que estos deslindes han de expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre las fincas afectadas. Solo si se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales será preciso – únicamente entonces – aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación georreferenciada alternativa, y tramitar el correspondiente procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para dar intervención y proteger los derechos de terceros colindantes que no han sido parte en el procedimiento judicial de deslinde meramente parcial o relativo entre dos fincas concretas.

Confirman las RDGRN de 4 de mayo y 6 de octubre de 2016, con cita de las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995, que cuando el deslinde afecta exclusivamente a los límites “inter partes” de las fincas delimitadas, no es precisa la intervención de los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos, pues sería absurdo obligar a traer a la litis a personas a quienes esta acción de deslinde no va a afectar pues la acción de deslinde solo interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo (artículo 200 LH, párrafo tercero).

El notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el notario, haciendo constar el registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha (artículo 200 LH, párrafo cuarto).

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el notario dará por concluso el expediente (artículo 200 LH, párrafo quinto).

Si el registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas (artículo 200 LH, párrafo sexto).

Recuerda la RDGRN de 4 de mayo de 2016 que, en cuanto a las dudas manifestadas por el registrador, debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado: las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Debe especificar el registrador cuál es el fundamento de las indicadas dudas, sin que sea suficiente la mención de una hipotética posibilidad de fraude.

Lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (artículo 200 LH, párrafo séptimo).

Respecto de los deslindes judiciales, conviene recordar (cfr. RDGRN de 28 de septiembre de 2017) que el mandamiento – que debe determinar las inscripciones que, en su caso, deban ser objeto de cancelación – es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo primero del artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro: únicamente cuando el mandamiento incluye un testimonio de la resolución que contiene el título material puede ser apto para modificar el contenido del Registro.

4.3 La rectificación de la descripción, superficie y linderos de fincas inscritas

De acuerdo con la RDGRN de 17 de noviembre de 2015, doctrina que confirman otras posteriores (cfr. RDGRN de 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio, 19 de julio, 3 de octubre – dos resoluciones de igual fecha –, 6 de septiembre, 15 de noviembre de 2016, 4 de abril, 15 de junio, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017, 23 de abril y 22 de octubre de 2018, entre otras), si comparamos los requisitos y procedimientos hábiles, antes y después de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de las fincas, y en particular, las relativas a la superficie de las mismas, se advierte claramente que hay procedimientos o medios que se han suprimido, otros que se mantienen en esencia pero incrementando sensiblemente sus requisitos y garantías jurídicas, y finalmente, se introducen otras nuevas posibilidades antes no existentes.

Respecto de los procedimientos o medios que se han suprimido, la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015 ha derogado expresamente los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente, o la relativa al acta de presencia y notoriedad, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que aludía el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

Por otra parte, cuando la misma disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. En particular, en lo que la inscripción de rectificaciones descriptivas se refiere, la nueva regulación contenida en el artículo 9 y en el título VI de la Ley Hipotecaria establece de manera íntegra, sistemática y taxativa cuáles son los medios y procedimientos hábiles para ello, entre los cuales ya no se encuentran, ni la certificación técnica, ni el doble título traslativo, que sí venían contemplados en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, ahora ya tácitamente derogado.

En cuanto a los cauces o medios hábiles que tras la nueva regulación se mantienen en su esencia, pero aumentando las medidas de garantía y publicidad, cabe citar la rectificaciones de cabida que no excedan del 5 por 100 de la cabida inscrita, o las rectificaciones que no excedan del 10 por 100 y se fundamenten en certificación catastral descriptiva y gráfica, con la importante novedad de que tras la Ley 13/2015, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria exige, para ambos supuestos, que una vez inscrita la rectificación descriptiva, «el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes».

Respecto del expediente de dominio –antes atribuido a la competencia judicial–, y del acta de notoriedad, con la nueva regulación que ha supuesto una desjudicialización de los procedimientos del título VI de la Ley Hipotecaria, quedan sustituidos –y en cierta medida refundidos en uno– por el nuevo expediente de competencia notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos que se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el nuevo artículo 203, con las particularidades establecidas en el nuevo artículo 201.1.

Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa.

En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:

  • Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a y b, de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 por 100 o del 5 por 100, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». No obstante, puede el registrador exponer en su calificación dudas fundadas que justifiquen la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, como los regulados en los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria; no puede olvidarse que el último párrafo del artículo 201.3, tras exponer la posibilidad de rectificar la descripción sin inscripción de representación gráfica dispone que «en ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie» (RDGRN de 29 de septiembre de 2017).
  • El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 por 100, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
  • Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por 100 de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Recuerda la RDGRN de 4 de abril de 2017 (cfr. RDGRN de 22 de abril, 8 de junio y 3 de octubre de 2016) que a los efectos del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria no puede rechazarse la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10 por 100 de la cabida inscrita. Todo ello sin perjuicio de que el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueda considerarse más adecuado para modificaciones descriptivas de esta naturaleza, cuando se supera el 10 por 100 de la cabida inscrita o cuando concurran otras circunstancias que ofrezcan dudas de identidad, habida cuenta de que en su tramitación el notario puede practicar las diligencias oportunas para disipar tales dudas.

La Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce que cabe igualmente la rectificación de la superficie registral en virtud de una sentencia dictada en proceso declarativo ordinario (cfr. RDGRN de 17 de febrero y 18 de septiembre de 2017 y 27 de septiembre de 2018). En efecto:

  1. Se ha admitido reiteradamente con anterioridad a la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria y singularmente en procedimiento judicial declarativo, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, en cuyo caso las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, dado que se ventilan en un procedimiento judicial, siendo preciso que se cumplan los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes (cfr. RDGRN de 23 de mayo de 2016, que confirma la necesaria intervención en el procedimiento judicial de los propietarios de los predios colindantes).
  2. Esta posibilidad se ha visto expresamente reconocida en el nuevo artículo 204 de la Ley Hipotecaria, que dispone en su párrafo quinto: «En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Asimismo procederá el procedimiento declarativo en el supuesto de que en el expediente notarial que regula el citado artículo 203, se formulase oposición por cualquiera de los interesados, lo que es aplicable para el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral a que se refiere el artículo 201 que se remite en cuanto a su tramitación al repetido artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
  3. Respecto a la constancia registral del exceso debe tenerse en cuenta que el hecho de que las fincas procedan de modificaciones hipotecarias, si bien no es obstáculo por sí solo para obtener su inscripción, exige que se resuelvan las dudas de identidad de la finca. La única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble o en otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados. Teniendo en cuenta que el proceso declarativo a que se refiere el supuesto de hecho se interpone en el año 2016, habrán de observarse los requisitos exigidos en los artículos 203 y 201 de la Ley Hipotecaria: será requisito indispensable, por lo tanto, que se cite a los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que la representación gráfica catastral no coincida con la rectificación solicitada, deberá aportarse representación gráfica georreferenciada de la misma.
  4. La inscripción que, en su caso, se practique comprenderá las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada de la finca.

Como afirma la RDGRN de 15 de octubre de 2011, es doctrina reiterada que cuando la rectificación de errores o inexactitudes “se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido”. Doctrina que lógicamente será aplicable también en el caso de que el documento fehaciente que prueba el error sea el mismo título que causó el asiento, especialmente en el caso de los errores materiales que son los que se pueden producir en relación con los datos físicos de la finca (vid. artículo 214 LH).

En este sentido, el cambio de nombre y número de la calle, no son datos que puedan modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 201.2 de la Ley Hipotecaria y 437 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de esta Dirección General de 16 de mayo de 2012 y 5 de febrero de 2016).

Confirma la RDGRN de 26 de abril de 2017, cuya doctrina reitera la RDGRN de 22 de octubre de 2018, que cabe igualmente la posibilidad de rectificar la descripción literaria de la finca en cuanto a la titularidad de un único lindero, que se mantiene como fijo (carretera nacional a camino municipal), sin necesidad de acudir a tales procedimientos, al resultar acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral, y considerando que, además, no implica la delimitación física de la totalidad de la finca, ni se altera su superficie, ni resulta contradicha por otras titularidades o por representaciones gráficas inscritas, ni se expresan dudas de identidad; circunstancias estas que justificarían la utilización de tales procedimientos (cfr. artículos 9.a, 9.b, 201.2 y 201.3 de la Ley Hipotecaria).

Por lo que se refiere a la expresión y la modificación de linderos de las fincas registrales, la RDGRN de 22 de octubre de 2018 hace las siguientes consideraciones:

  • Como ya afirmó la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 5 de agosto de 2014, tradicionalmente, en las descripciones literarias de las fincas en los títulos relativos a ellas, y en las inscripciones registrales mismas, la expresión de los linderos se ha efectuado mediante una de las dos siguientes técnicas: tratar de identificar la ubicación física del lindero entre dos fincas, o simplemente identificar el nombre del propietario colindante, es decir, del de la finca situada al otro lado de una linde cuya ubicación no se precisa en modo alguno. La primera técnica es conocida habitualmente como de «linderos fijos» y la segunda como de «linderos personales», siendo la primera la deseable por razones de claridad y precisión, y la segunda indeseable por su absoluta imprecisión, aunque haya sido tolerada históricamente y profusamente utilizada en la práctica.
  • Es evidente que cuando se identifica la ubicación y delimitación de una finca a través de la georreferenciación de sus vértices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresión de sus coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien a través de un plano oficial que a su vez esté georreferenciado, resulta ya superfluo a tales efectos identificativos la mención unilateral de cuál pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en un momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes con una que ya ha quedado perfectamente identificada y delimitada. La indicación de tales nombres sí es relevante a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones en los procedimientos administrativos o judiciales que les pudieren afectar. Y también puede serlo, por ejemplo, cuando se trata de una administración pública colindante, a los efectos de aplicar otras cautelas específicas, como las notificaciones registrales previas o posteriores que, según la normativa reguladora del patrimonio de las administraciones hayan de dirigirles los registradores cuando se pretenda la inmatriculación de una finca o un exceso de cabida sobre finca colindante con otra de una administración pública. Pero, cumplida esa finalidad de garantía procedimental y tutela efectiva, podría afirmarse que la inclusión en la descripción de una finca registral de una expresa mención a los nombres de los propietarios colindantes no sólo es superflua e innecesaria, sino incluso, hasta cierto punto impertinente o perturbadora, por varios motivos. Primero, por ser un dato variable en el tiempo, y que por tanto, pierde vigencia de modo inadvertido. Segundo por ser un dato, que incluso en un momento dado, no está contrastado ni es fiable en modo alguno, pues resulta sólo de la manifestación del interesado o, en el mejor de los casos, de una base de datos distinta de la del Registro de la Propiedad, única institución que tiene por finalidad específica la de acreditar, bajo la salvaguardia de los tribunales, y a todos los efectos legales, el dominio de las fincas. Y tercero, porque como mera mención que es, supondría que en el folio registral de una finca se estuviera haciendo mención de un derecho (el dominio del colindante) susceptible de inscripción separada y especial (en el folio registral de la finca colindante), que resulta, como se ha dicho, no solo superflua e innecesaria, sino hasta cierto punto perturbadora en el ámbito registral. En efecto, lo esencial es que una finca registral quede suficientemente identificada y delimitada de otras fincas colindantes, que a su vez pueden estar o no inmatriculadas registralmente. Si tales fincas colindantes están inmatriculadas, serán sus respectivos historiales registrados los que en cada momento proclamarán, con todos los efectos legales inherentes a los pronunciamientos registrales, los nombres de quién o quiénes son sus propietarios, extremo sobre el que ningún efecto ni fehaciencia cabe atribuir, en cambio, a las menciones de nombres que se contengan en las descripciones de otras fincas distintas.
  • Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio -tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial-, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que solo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión actual.
  • Ahora bien, en la normativa vigente, a diferencia de lo que pudo venir ocurriendo históricamente, ya no coexisten de modo indistinto u optativo esas dos posibilidades de expresión de los linderos, una precisa y otra absolutamente indefinida, sino que la opción normativa decidida por la primera de las técnicas señaladas resulta con total claridad del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que «la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial». Lo cual vino a corroborarse en la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015 en la que cobra singular relevancia la inscripción de la representación gráfica que precisa de forma indubitada la ubicación y delimitación perimetral de la finca a través de sus coordenadas georreferenciadas.

Recuerda la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 2017 que el artículo 30 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, en su apartado 9 establece que «el Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas intervivos de los bienes colindantes con el dominio público viario, a cuyo efecto deberá ser notificada por escrito por los cedentes, o en su defecto por el notario que intervenga en la transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que comprenderá las condiciones esenciales de la transmisión». Este precepto no establece un mecanismo de cierre registral por falta de notificación para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a diferencia de lo que ocurre en otras disposiciones (cfr. artículos 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, 25 de la Ley de Montes, 40.2 de la Ley del Patrimonio Natural y Biodiversidad, y 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español). El artículo 30 establece una responsabilidad específica en el notario autorizante de notificar la transmisión «intervivos» a título oneroso de fincas colindantes con el dominio público viario, pero no establece el cierre registral para el caso de no acreditarse el cumplimiento de esta obligación de notificación. Respecto de los registradores, la obligación específica viene establecida en el artículo 29.11 de la Ley de Carreteras, cuando dispone que «en toda información registral que se aporte en relación con fincas colindantes con el dominio público viario estatal, así como en las notas de calificación o despacho referidas a las mismas, se pondrá de manifiesto dicha circunstancia, como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, para que pueda conocerse que dicha colindancia impone limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad».

Conviene traer a colación tres Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que resuelven algunas dudas de derecho transitorio:

  • La RDGRN de 6 de marzo de 2017 se refiere a la declaración de un exceso de cabida realizada en acta de notoriedad complementaria a título público de adquisición. Concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado que para conocer la normativa aplicable es preciso abordar la cuestión de fondo acerca de si estamos ante una pretensión de inmatriculación al amparo del anterior artículo 205 de la Ley Hipotecaria (en cuyo caso le resultaría de aplicación la nueva regulación resultante de la Ley 13/2015), o por el contrario, estamos ante una pretensión distinta de la inmatriculación en virtud de procedimiento iniciado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley (en cuyo caso habría de ser calificado también conforme a la normativa anterior, incluso si la documentación con la que concluya tal procedimiento se hubiera presentado en el registro de la propiedad, como es el caso, con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la nueva ley – solución esta última que es la procedente en el caso debatido, si bien el título presentado no fue objeto de inscripción por falta de notificación a los colindantes y por existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca -.
  • La RDGRN de 19 de julio de 2017, cuya doctrina reitera la RDGRN de 2 de agosto de 2018, se refiere a un auto judicial dictado en expediente de dominio para la constancia registral de un exceso de cabida superior a la quinta parte al que no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca. Confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado la calificación desfavorable del registrador. Matiza, no obstante que, tramitado el procedimiento para la rectificación descriptiva de la finca conforme a la legislación anterior y presentado el título bajo la vigencia de la Ley 13/2015, el defecto podrá subsanarse, bien procediendo a efectuar la correspondiente alteración catastral en términos coincidentes con la descripción que resulta del título o bien mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción deberá cumplirse con lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
  • Y la RDGRN de 28 de mayo de 2018, cuya doctrina reitera la RDGRN de 2 de agosto de 2018, recuerda que en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador solo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituía un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido; en los supuestos en que el registrador hubiera expresado dudas al expedir la certificación, era preciso que el auto judicial desvirtuara tales dudas o aclarase, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que pudieran tener algún derecho según la certificación registral, sin que fuera suficiente al efecto el auto genérico aprobando el expediente (vid., por analogía, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario). Al omitirse la certificación registral, en el procedimiento que motiva la Resolución de 28 de mayo de 2018, o al expedirse aquella sin que en el mandamiento constara su finalidad, en la de 2 de agosto de 2018, no se pudieron poner de manifiesto las dudas que ahora motivadamente esgrime el registrador y que, por esa misma razón, no han podido ser despejadas por el juzgador durante la tramitación del procedimiento. Por tanto, concluye la DGRN, la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados.

En relación con los excesos de cabida, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de mayo de 2005, 19 de abril, 2 de junio y 13 de julio de 2011, 25 de febrero, 3 y 4 de abril, 6 de mayo y 28 de agosto de 2013, 23 de mayo, 17 de octubre y 20 de diciembre de 2016, 17 de febrero, 15 de junio, 27 de octubre, 7 y 21 de noviembre de 2017, 8 de marzo, 13 y 23 de abril, 28 de mayo, 3 y 4 de octubre y 8 de noviembre de 2018, entre otras) a) que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y d) que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.

El tratamiento de la disminución de superficie ha de ser idéntico al de los excesos de cabida (cfr. RDGRN 22 de febrero y 16 de junio de 2003, 3 de enero de 2006 y 30 de enero de 2015), más aún, cuando, tras la reforma de la Ley 13/2015 de 24 de junio, la Ley solo se refiere a rectificaciones descriptivas (RDGRN de 4 de abril, 7 de noviembre de 2017, 16 de enero, 23 de abril, 27 de septiembre y 3 de octubre de 2018).

La RDGRN de 18 de abril de 2018 se refiere a la rectificación de la descripción de una finca inscrita en lo relativo a la supresión de toda referencia a un enclavado de 53 áreas de cabida consistente en una ermita propiedad del Obispado de Jaca en la descripción de la finca. Afirma la DGRN que el concepto de «finca enclavada» viene delimitado por la existencia de un derecho de dominio sobre una porción determinada de terreno que se halla rodeada en todo su perímetro por el derecho de dominio que otro u otros ostentan sobre su colindante. Expresamente el artículo 564 del Código Civil reconoce la existencia de estas fincas enclavadas, previendo la posibilidad de que su propietario exija paso por las heredades vecinas, previa la indemnización correspondiente. Ahora bien, debe distinguirse la constancia registral de un enclave que delimita la descripción de la finca y, por tanto, el objeto del dominio del propietario, con una mención, entendida como toda carga, gravamen o derecho real relacionado en la inscripción de una finca, tomada del título presentado a inscripción, sin que sea objeto de inscripción separada y especial. La mención se encuentra actualmente proscrita en nuestra legislación, como resulta del artículo 29 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Interpreta la DGRN que en el caso debatido, la constancia registral del enclavado incluye una mención a un derecho de propiedad del Obispado de Jaca. Confirma, en consecuencia, la calificación registral que entendió que no nos encontramos ante una mera rectificación descriptiva que pueda resolverse por alguno de los procedimientos previstos para ello en la Ley Hipotecaria: “… La constancia registral del enclavado supone la existencia de una porción de superficie que ha quedado excluida de la inmatriculación por determinarlo así el título que causó la inscripción primera de la finca. Por tanto, para lograr la inmatriculación de esta porción a favor de la Administración Pública recurrente, que alega su titularidad, bastará acudir a alguno de los medios inmatriculadores que prevé la Ley Hipotecaria, y sin que sea suficiente la mera constancia de la titularidad pretendida en el Catastro como alega el recurrente, ya que queda fuera del objeto de este registro administrativo la publicación de titularidades inmobiliarias con efectos jurídicos, cuestión que compete exclusivamente al Registro de la Propiedad (cfr. artículos 1 de la Ley del Catastro Inmobiliario y 1 de la Ley Hipotecaria).”

Al expediente notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se refiere el reformado artículo 201 de la Ley Hipotecaria:

1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

Para rectificar la descripción registral de una finca inscrita en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los condueños (RDGRN de 13 de octubre de 2009).

Cuando se trate de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de un cónyuge, con carácter de bien presuntivamente ganancial, el expediente podrá ser promovido por el titular registral: la Dirección General de los Registros y del Notariado ha interpretado que la rectificación de la descripción registral de la finca debe ser considerada como un acto de administración (cfr. RDGRN de 30 de junio de 2016, artículo 1384 Cc y artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario).

Una RDGRN de 21 de noviembre de 2017 niega la necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario para promover el expediente. Corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, circunstancia esta que deberá ser objeto de calificación una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación registral.

Por lo que se refiere a la remisión al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, conviene subrayar que la regla quinta del apartado primero de dicha norma no se refiere al modo concreto en que deben efectuarse las notificaciones y, a diferencia del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tampoco se pronuncia acerca del modo de proceder cuando las fincas colindantes se encuentran divididas horizontalmente.

Recordemos que este último artículo establece que «cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal».

Las RDGRN de 7 de noviembre de 2017 y de 12 de junio de 2018 admiten la aplicación analógica de esta previsión legal al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, considerando que este último no contiene una regulación a este respecto y existe una evidente identidad de razón entre ambos procedimientos (no obstante, recuerdan estas resoluciones que previamente a la notificación edictal es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación).

Veremos que la letra d) del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria prevé expresamente, como particularidad, la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral.

Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción (RDGRN de 6 de abril de 2017). Lo contrario, razona la Dirección General de los Registros y del Notariado, supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento.

Asimismo debe recordarse que lo mismo cabría plantear respecto de otros supuestos en los que la Ley Hipotecaria exige la aportación preceptiva de representación gráfica de la finca según el artículo 9 b). Así, el artículo 47 de la Ley del Catastro prevé que «cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen».

La Ley Hipotecaria admite expresamente en los artículos 9.b) y 10 que accedan al Registro representaciones gráficas alternativas en los siguientes supuestos: a) procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa, y b) cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. En definitiva, salvo los supuestos de inmatriculación de fincas, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa al contemplarse expresamente tal posibilidad en la legislación hipotecaria (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

En caso de que se aporte con el acta notarial en que se documente el expediente la certificación catastral descriptiva y gráfica adaptada a la nueva descripción, ¿debe procederse a su inscripción como representación gráfica catastral? La Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto afirmativamente esta cuestión.

En efecto, ya en la RDGRN de 20 de diciembre de 2016 se anticipaba que ningún obstáculo hay en practicar la inscripción (o, en su caso, en expedir la certificación correspondiente) aunque en el documento se expresen dos descripciones literarias de la finca, siempre y cuando no exista duda sobre cuál sea la representación gráfica que debe inscribirse y exista correspondencia con la descripción literaria en los términos del artículo 9.b) de la Ley 13/2015, ya que, en definitiva es ésta la que determina, en definitiva, la descripción literaria que constará en los libros del Registro de la Propiedad. Además, la calificación correspondiente, valorando las dudas de identidad en los términos expuestos y evitando invasiones de fincas colindantes inscritas o de dominio público, debe hacerse necesariamente en base a dicha representación gráfica de la finca. En el caso debatido, la DGRN confirma, no obstante la calificación del registrador, porque se incluyó en el documento la representación gráfica catastral y también la elaborada por técnico, sin determinar cuál de las descripciones que resultan de tales representaciones gráficas es la que pretende acceder al Registro.

Posteriormente, la RDGRN de 6 de abril de 2017 confirma que uno de los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad del acta notarial que formaliza el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria es la coordinación de la finca registral con el Catastro en los términos y con los efectos que se prevén en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. 

La RDGRN de 23 de abril de 2018 se refiere al contenido de la certificación registral en cuanto a la determinación de los colindantes. En la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que se remite el artículo 201.1) se prevé como trámite del procedimiento la notificación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Se plantea específicamente la Dirección General de los Registros y del Notariado qué deba entenderse por colindante registral a estos efectos. Sobre esta cuestión debe partirse de la realidad de que actualmente conviven en el Registro fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica alguna. Por tanto, atendiendo a esta situación, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

Confirman las RDGRN de 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre, 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018 que el registrador, al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. RDGRN de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, ambos de la Ley Hipotecaria, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación. Se ha señalado como salvedad a la regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. RDGRN de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Matizan las RDGRN de 1 de junio de 2017 y de 20 de junio de 2018 que esto último debe entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio del procedimiento a que se refieren los artículos 201 y 203 LH, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada.

En el caso debatido en la RDGRN de 20 de junio de 2018 se manifestaron por la registradora las dudas al comienzo del procedimiento, pero se suspendió por este motivo la expedición de la certificación, revocándose este último criterio por la Dirección General de los Registros y del Notariado. La certificación fue expedida por un registrador accidental designado por la Dirección General y el mismo, aun a la vista de la calificación de la registradora, no manifestó en la certificación duda alguna de identidad. Por ello, en aras a la certidumbre y seguridad jurídica del propio procedimiento, resuelve la DGRN que no puede ahora pretenderse volver a entrar en el fondo de la cuestión sobre la justificación de las dudas de identidad. Lo contrario supondría reiterar un trámite procedimental que ya se ha cumplimentado.

Conviene subrayar que la DGRN, a pesar del tenor literal del último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, insiste en que las dudas que puede albergar el registrador han de referirse i) a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o ii) con el dominio público, iii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o iv) a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

La expresión de dudas de identidad al comienzo del procedimiento no impide continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los posibles afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador; lo procedente en estos supuestos es la práctica de la anotación que publicita el comienzo del procedimiento y la continuación del mismo (RDGRN de 27 de junio de 2016, 27 de octubre, 21 y 22 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018).

Dos Resoluciones de la DGRN de 8 de noviembre de 2018 reiteran que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción (o en este caso, de la anotación) sin más justificación. Sin embargo, corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas decidir si procede la continuación del procedimiento, si a su juicio existe la posibilidad de disipar tales dudas practicando las diligencias oportunas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios, tal y como sucede en el presente caso. Y ello al amparo de lo previsto en la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria. En este caso, según prevé el artículo 198 de la misma ley en su último párrafo «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél», por lo que podrá acreditarse la rectificación descriptiva en el juicio declarativo que corresponda.

La RDGRN de 22 de febrero de 2018 considera que la mera coincidencia de la referencia catastral de la finca con otra también reflejada en el Registro de la Propiedad no es una duda fundada. Aun cuando no cabe duda de que la coincidencia en los datos de situación de la finca que se pretende rectificar con los de otra que ya esté inscrita puede justificar las dudas de identidad por una posible invasión de finca colindante, no resulta de la nota de calificación cuál sea la finca que se ve afectada, ni en qué modo o quién sea el titular que pueda verse afectado a los efectos de intervenir el procedimiento en defensa de sus derechos, si es que se viera perjudicado por la rectificación pretendida. No formulada duda justificada alguna de que la representación gráfica que pretende inscribirse pueda invadir otra finca inscrita, no son suficientes las dudas motivadas por la coincidencia en la localización de la finca. Dicha coincidencia ya resultaba con anterioridad de los asientos del Registro de la Propiedad, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, Ley Hipotecaria), por lo que, en caso de que el registrador así lo hubiese estimado, podría haber iniciado, incluso de oficio, el procedimiento para subsanar la doble inmatriculación previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

La solicitud de expedición de certificación y de anotación preventiva debe ser formulada por el notario ante el que se tramita el expediente y no por el representante del titular registral de la finca cuya descripción se quiere modificar (RDGRN de 22 de noviembre de 2017).

Dos Resoluciones de la DGRN de 21 de noviembre de 2017 confirman que, a pesar de haber renunciado los interesados a la práctica de la anotación preventiva de la pretensión de rectificación de descripción de finca registral, debe expedirse la certificación prevista en este apartado del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. La anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Este carácter voluntario, además, era el que tenía este tipo de anotación preventiva de los expedientes de dominio antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, según el artículo 274 del Reglamento Hipotecario. El carácter potestativo, aunque no de forma expresa, también puede inferirse de las expresiones utilizadas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria: se observa que el propio precepto prevé que el procedimiento continúe hasta su finalización con inscripción del derecho de dominio, aunque no se haya tomado dicha anotación. Debe destacarse que la norma no contempla la conversión de la anotación en inscripción en todo caso, sino que expresamente se prevé la conversión solo «si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento», de lo que resulta de forma evidente que nos encontramos ante asiento de carácter voluntario, cuya omisión no impide la expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento. Otro argumento favorable es la regla octava del artículo 203 LH, en la que se hace referencia alternativa a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva, para indicar que no procederá la tramitación de otro procedimiento durante dicha vigencia, de lo que resulta que se contempla la posibilidad de que dicha anotación no se haya practicado.

Si el registrador aprecia la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca, debe denegar la extensión de la anotación preventiva, pero está obligado en todo caso a expedir la certificación solicitada. La manifestación de dudas de identidad por el registrador no siempre justifica la suspensión del procedimiento notarial, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar aquellas (cfr. RDGRN de 27 de junio de 2016).

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. 

Entre los trámites del procedimiento notarial se encuentran la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento. Cuestión distinta es que, una vez cumplimentados debidamente por el notario los trámites reseñados, se proceda por el Catastro a practicar las rectificaciones que correspondan en el parcelario catastral. De este modo, el último párrafo del meritado artículo 18.2.c) de la Ley del Catastro dispone que «una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción». Con ello se posibilitará que la representación gráfica alternativa quede incorporada al Catastro, pasando a ser representación gráfica catastral, quedando coordinada la finca registral con el Catastro en los términos y con los efectos que se prevén en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Ahora bien, recuerda la DGRN que este no es sino el “iter” diseñado en la ley para la incorporación al Catastro de la representación gráfica alternativa que se haya aportado en un expediente de rectificación de descripción de fincas: aun cuando no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

¿Debe cumplir esta representación gráfica georreferenciada los requisitos técnicos que prevea la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro? No lo exige expresamente la ley; sin embargo, vista la remisión que establece la letra d) del artículo 201.1 LH al 18.2.c) del RDL 1/2004 (texto refundido de la Ley del Catastro), en que se prevé la necesidad de validación técnica de la rectificación por el Catastro, y teniendo en cuenta que el resultado de la tramitación del expediente notarial es la inscripción de la base gráfica parece indudable que dicha representación gráfica cumpla los citados requisitos técnicos.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores – del artículo 201 LH – para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. 

La RDGRN de 13 de noviembre de 2018 interpreta que esta previsión es también aplicable a los supuestos de rectificación de descripción que no precisan de expediente y que se recogen en el apartado 3 del artículo 201 LH.

La excepción contemplada no impide la tramitación del expediente para la rectificación de descripción, la superficie y linderos, de una finca sobre la que se asienta una edificación, quedando excluida del expediente la edificación misma o, caso de estar dividida horizontalmente, las fincas o elementos integrantes de dicho régimen de propiedad horizontal. La rectificación de una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites del expediente del artículo 201 sean hábiles para rectificar por sí una edificación ni para elementos integrantes de una división horizontal. Este es el sentido de la excepción antes transcrita, y cualquier otra interpretación llevaría a hacer imposible la rectificación descriptiva de fincas en las que existiera declarada una edificación. Por tanto, es admisible la tramitación del procedimiento exclusivamente para rectificar la descripción del suelo, con independencia de que exista o no sobre el mismo una edificación, debiendo cumplirse, además, en caso de pretenderse la rectificación de la descripción de la edificación, los requisitos para la modificación de una obra nueva. Siendo por otra parte indispensable operar previamente la rectificación descriptiva del suelo, ajustándose al procedimiento del artículo 201, para que pueda después rectificarse la edificación misma, pues de otro modo se imposibilitaría la modificación de la edificación, ya que ésta, con su nueva descripción, no cabría en la superficie del solar. No cabe excluir al acta notarial que formaliza el expediente a que alude el artículo 201 de la Ley Hipotecaria de «los títulos referentes al inmueble» que menciona el artículo 202 de la misma ley como aptos para la declaración de una obra nueva. La certificación catastral puede acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y es igualmente un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle o el número de polígono o de parcela, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDGRN de 4 de septiembre y 29 de noviembre de 2017).

Las RDGRN de 4 de septiembre, 10 y 21 de noviembre de 2017 confirman la procedencia de la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, sin necesidad de rectificar el título original o de tramitar el procedimiento administrativo correspondiente, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria. Siendo admisible, como se señaló en la RDGRN de 20 de abril de 2017, que al practicar la primera inscripción de la finca de reemplazo no exista total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. Es cierto que el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria no permite la tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Sin embargo, en los supuestos debatidos se aprecia la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, por lo que se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales (cfr. artículo 237 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y Resolución de 20 de abril de 2017), y por ello no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria, de forma análoga a lo que sucedía en el caso de la citada Resolución de 20 de abril de 2017. Tampoco resulta de la calificación, ni se aprecia de la documentación aportada en el expediente, que existan otras dudas de identidad de la finca, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, es perfectamente posible utilizar la certificación catastral para lograr la rectificación de la finca, tal y como se solicita en el título presentado, al amparo de la letra a) del apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria que permite tal rectificación sin expediente previo «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita»

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Me remito a cuanto he escrito anteriormente en relación a la necesaria fundamentación por el registrador de las dudas acerca de la identidad de la finca y al momento de su alegación. Será suficiente citar ahora dos Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ambas de fecha 26 de octubre de 2017 y dictadas en relación con el pretendido aumento de superficie de fincas resultantes de una anterior segregación, aumentos respaldados por certificaciones del Catastro. En la primera de ella se estiman infundadas las dudas expuestas (porque el aumento de superficie no superaba el 5 por 100 de la cabida inscrita); en la segunda, por el contrario, se confirma la calificación desfavorable a la inscripción (ya que la nueva superficie era superior en más de un 5 por 100 la que constaba en el Registro).

Subraya la RDGRN de 4 de octubre de 2018 que ante una oposición clara y frontal de la Administración a la pretensión de inscribir el exceso de cabida, por invasión del dominio público marítimo-terrestre, la aplicación de los preceptos tanto de la legislación de costas como de la normativa general rectora del expediente de rectificación de descripción, superficie o linderos del artículo 201 de la Ley Hipotecaria lleva necesariamente a la denegación de la inscripción solicitada. Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. No obstante, esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero.

2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (cfr. Real Decreto 1093/1997 y artículo 437 del Reglamento Hipotecario, por citar algunos ejemplos). Aunque la modificación del número de policía no requiere acudir a este expediente, no cabe duda de que en la tramitación del mismo podrá acreditarse tal modificación, junto a las demás rectificaciones descriptivas que se pretendan (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

Las RDGRN de 17 de octubre de 2016 y 27 de octubre de 2017 recuerdan que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por lo que la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos, no pueden basar por sí mismas la denegación de la inscripción de la rectificación pretendida.

4.4. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal: el archivo del seguro decenal y del libro del edificio y la representación gráfica de los elementos independientes

La Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 afirma que la fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia. En concreto, existen importantes efectos jurídicos y económicos que justifican el elevar a requisito de inscripción de la declaración de obra nueva, la localización a través de sus coordenadas de referenciación geográfica, entre esos efectos se encuentran destacadamente la clara determinación del régimen jurídico aplicable a la concreta edificación, afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa, lo que redundará, desde un punto de vista administrativo, en una mejor aplicación de dicha normativa, pero especialmente en una mayor transparencia en el mercado inmobiliario, tanto para los eventuales adquirentes de los inmuebles, como los acreedores, con incidencia directa en los costes de transacción y la valoración económica de los derechos, incluidos los derechos del propietario que se ve afectado por procesos de equidistribución o expropiatorios, aumentando además sus garantías jurídicas.

a) La declaración de obra nueva

Los dos primeros párrafos del reformado artículo 202 de la Ley Hipotecaria establecen lo siguiente:

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

La Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse …(por los registradores al Catastro) las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Para inscribir cualquier edificación terminada – no en construcción -, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (cfr. RDGRN de 8 y 19 de febrero, 19 de abril, 9, 23, 30 de mayo, 5 de julio, 6, 21 y 28 de septiembre y 7 de noviembre de 2016, 9 de enero, 6, 7 y 22 de febrero, 2, 22 y 29 de marzo, 27 de julio, 7 de septiembre, 2 de noviembre de 2017, 10 de abril, 31 de julio y 18 de octubre de 2018). Como recuerdan algunas de las resoluciones citadas, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas Administraciones, por ejemplo, al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, debe incluir también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.

Deben cumplirse los requisitos para la declaración de obra nueva en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro de la Propiedad, incluyendo, por tanto la inmatriculación de las mismas; quedará cumplida la exigencia legal derivada del párrafo segundo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria con las coordenadas resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica que a efectos de la inmatriculación debe aportarse necesariamente (RDGRN de 3 de octubre de 2016).

No obstante, no será necesaria la expresión de la georreferencia cuando la obra nueva consista en una ampliación de la ya inscrita en el Registro de la Propiedad, sin alteración de la superficie de suelo ocupada por la misma (RDGRN de 19 de febrero y 23 de mayo de 2016 y 6 de febrero de 2017).

Con relación al párrafo segundo del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, cabe afirmar:

  • Entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad, se encuentran, por una parte, permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones (por ejemplo, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Catastro), se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.
  • Se trata de una disposición legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), que solo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.
  • Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
  • En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Las coordenadas de la edificación pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro; en caso de acreditarse mediante certificado técnico, no es necesario que deba éste ser suscrito por el mismo que dirigió la obra o el proyecto (cfr. RDGRN de 7 de noviembre de 2016). La RDGRN de 9 de enero de 2017 interpreta que resulta intrascendente a efectos registrales la falta de precisión del día exacto de expedición del certificado (en el supuesto debatido se expresaba el mes y el año del certificado pero no el día de su expedición). Será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015. Asimismo, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello. Cumple con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria el título que se remite, en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro, siempre que el registrador pueda obtener las mismas del servicio habilitado en la Sede Electrónica de dicha institución (RDGRN de 29 de junio de 2017). La RDGRN de 5 de julio de 2016 confirma que si el propio título indica que la finca sobre la que se declara la obra nueva tiene una determinada referencia catastral para el terreno circundante y otra determinada para la construcción y su suelo, siempre que la superficie ocupada por la edificación coincida con la superficie de la parcela (lo que no era el caso) o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resulta la ubicación exacta de la edificación dentro de la parcela, puede entenderse cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación.
  • Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado anteriormente.
  • No ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.
  • En efecto, en principio y a salvo lo que se dirá posteriormente, solo cuando proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. En estos supuestos, el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, con indicación del código seguro de verificación (CSV) (apartado octavo, número 1, y apartado tercero de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015). La comunicación que el registrador debe realizar a la Administración, en caso de duda de invasión de dominio público, está prevista en el seno del procedimiento de inscripción de la representación gráfica regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, según resulta del párrafo cuarto de su apartado 1, y no con ocasión de la inscripción de una obra nueva terminada cuando dicho procedimiento no se ha tramitado (RDGRN de 29 de marzo de 2017).
  • El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como se contempla en el apartado octavo de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Recuerdan las RDGRN de 28 de septiembre de 2016 y de 6 de febrero de 2017 que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en este caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, si en la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos – en el supuesto a que se refiere la RDGRN de 6 de febrero de 2017 se pone de manifiesto una disminución de superficie respecto a la registrada, que es inferior al cinco por ciento de la cabida inscrita, reducción que podría hacerse constar sin necesidad de tramitar el expediente de rectificación previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, conforme a lo previsto en el apartado 3 de dicho precepto -). Subraya la RDGRN de 7 de febrero de 2017 que la superficie construida que consta como alfanumérica en una certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse aplicado las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces; los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100; en uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. En el supuesto debatido, existía una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, por lo que la Dirección General de los Registros y del Notariado no estima fundadas las dudas de identidad puestas de manifiesto en la calificación. Considera la RDGRN de 22 de febrero de 2017 que si bien es cierto que un certificado municipal que establece la referencia y relación suficiente entre la finca registral y una dirección de policía, identificada perfectamente con calle y número, la cual a su vez dispone una o varias referencias catastrales y sobre la cual se pretende verificar la declaración de obra nueva no es el medio adecuado para poder asociar una referencia catastral a una finca registral, ni tampoco el sistema idóneo para la coordinación entre ambas realidades, sí que permite, por el contrario, identificar una determinada finca registral con otra realidad, la física, en donde existen una construcciones cuya sujeción a la normativa urbanística (y aunque resulte por antigüedad, sin constancia registral del ejercicio de acciones de disciplina urbanística que pudiera afectarle) pretende acreditarse. Y esta identificación no puede negarse a estos efectos, puesto que queda perfectamente justificado que la parcela descrita en el Registro se encuentra ubicada en el mismo lugar donde se encuentran elevadas determinadas construcciones. La RDGRN de 6 de septiembre de 2016 estima fundadas las dudas que, además de ser inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, resultan de la posibilidad de que las edificaciones declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. De la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprendía que las edificaciones no estaban en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda estaba situada en el extremo sur-este y el almacén en el mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello. Por el contrario, la RDGRN de 7 de noviembre de 2016 no considera fundada la duda basada en la existencia de un desplazamiento patológico en la cartografía catastral (sin que se manifieste ninguna circunstancia adicional). Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporte al registro para su inscripción. Conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad; no corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. No se consideran tampoco fundadas las dudas que se basan en la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito, considerando el cambio de naturaleza de rústica a urbana, además de la superficie y linderos, así como la constancia en el Registro de la Propiedad de nota marginal ya caducada de afección de la finca expediente de equidistribución y la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo de aprobar inicialmente el proyecto de reparcelación (RDGRN de 2 de marzo de 2017) ni en la falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas ni en la mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (RDGRN de 29 de marzo de 2017). Por el contrario, cuando consta en el Registro de la Propiedad la naturaleza rústica de una finca y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica (conforme prescribe el artículo 437 del Reglamento Hipotecario), no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica y tampoco puede estimarse acreditada la nueva naturaleza y datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca (RDGRN de 2 y de 22 de marzo de 2017). Afirma la RDGRN de 10 de abril de 2018 que, si bien las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación no suponen un supuesto de representación gráfica de la finca, es evidente que los efectos anudados a su constancia tabular y a su posterior comunicación al Catastro en cumplimiento de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 llevan consigo la necesidad de que el ámbito de calificación registral en los supuestos de declaración de obra nueva se extienda también a la efectiva ubicación de la edificación declarada sobre la concreta finca registral objeto de las operaciones registrales correspondientes. Como ya se ha expuesto anteriormente, las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. No puede servir como elemento de base de una calificación la mera sospecha de invasión de una supuesta finca o parcela cuya existencia sólo se intuye indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía de aplicaciones informáticas auxiliares, sin concretar cuál es la concreta finca registral o parcela catastral que pudiera resultar afectada por tal invasión.

Ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 30 de junio y de 29 de septiembre de 2017) que no es procedente la inscripción de una obra nueva o de la ampliación de la edificación, en tanto no se inscriba el exceso de cabida de la finca, cuando la superficie ocupada por la edificación según la descripción literaria del título no cabe físicamente dentro de la superficie, también literaria del título, de la finca registral. Pero, tras la entrada en vigor del reformado artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrá que tener en cuenta – además de las superficies expresadas en la descripción literaria del título – las que resulten de las representaciones gráficas.

Veamos algunos ejemplos:

  • La RDGRN de 29 de junio de 2017 se refiere a un acta de finalización de obra nueva. La superficie gráfica de la parcela catastral, según la certificación descriptiva y gráfica es de 421 metros cuadrados. Y la superficie del solar según el Registro es de 430 metros cuadrados, según rectificación de superficie que se efectuó conforme a Catastro. Señala el registrador en su calificación y en su informe, que no es que se planteen dudas sobre la correspondencia entre la descripción literaria y la catastral, que no las hay, sino que la constancia registral de las coordenadas catastrales de la porción de suelo ocupada, sin rectificar la superficie registral de la finca, implicaría que la edificación no ocupa la totalidad de la superficie del solar, lo cual es contradictorio con lo expresado en el propio título y en el Registro, defecto que confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado: el defecto, concluye la resolución, será fácilmente subsanable, bien mediante aclaración del título en cuanto a la superficie del solar (que no se expresa en el mismo) o por la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, en base al artículo 201.3.a) de la Ley Hipotecaria, que permite tal rectificación «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita».
  • Es igualmente un defecto que impide la inscripción de un acta de finalización de obra el hecho de que la edificación ocupe una superficie de suelo (184,70 metros cuadrados) superior a la superficie gráfica de la parcela (177 metros cuadrados), si bien al no expresarse por el registrador la existencia de dudas fundadas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, no resulta formulada con claridad en la calificación la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, motivo por el que no puede entenderse exigible (RDGRN de 27 de julio de 2017).
  • La RDGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma también el defecto señalado por el registrador cuando no existe correspondencia entre la superficie de la edificación expresada en la descripción literaria en el título (1336,31 metros cuadrados) y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas (1343,81 metros cuadrados).

b) El archivo de la copia de la póliza del seguro de daños, caución o garantía decenal

Cuando fueren exigibles las garantías establecidas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el registrador podrá archivar y así lo hará constar en la inscripción y en la publicidad formal, copia de la póliza del seguro de daños, caución o garantía decenal (apartado octavo, número 3, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

c) El archivo del libro del edificio y la representación gráfica de cada elemento independiente de la propiedad horizontal

El último párrafo del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria dispone:

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

En consonancia con esta norma, el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que «la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad.

A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF, y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente (disposición adicional segunda de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

La DGRN ha interpretado, en relación con la formación del Libro del Edificio y su obligatorio depósito en el Registro de la Propiedad, lo siguiente:

  • El libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley (RDGRN de 7 de junio de 2017 y 20 septiembre 2018).
  • No obstante lo anterior, la norma material preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de la obligación de formalización y depósito del libro del edificio a aquellas construcciones sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (RDGRN de 17 de enero de 2017, 19 febrero y 20 de septiembre de 2018).
  • Desde el punto de vista registral, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, que exige el depósito del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad en soporte informático, es aplicable a todo documento presentado bajo la vigencia de dicha ley, cualquiera que sea su fecha de otorgamiento (RDGRN de 7 y 29 de junio de 2017 y 20 septiembre 2018).

La inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «in fine» (RDGRN de 22 de julio de 2016 y 27 de abril de 2017 – tres resoluciones de igual fecha -). En este sentido, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva

Confirma la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015, en su apartado octavo, número 2, que podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello, el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha Resolución-Circular, haciendo constar en el folio real el código seguro de verificación.

Interpreta la RDGRN de 16 de diciembre de 2015 que, con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación solo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte.

d) Información al Catastro

El apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro establece lo siguiente:

“Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro, además de la información prevista en los apartados anteriores, la relativa a las inscripciones practicadas en las que consten los siguientes hechos, actos o negocios: declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles; la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincas y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, en el plazo de cinco días desde la inscripción.

Dicha remisión comprenderá los siguientes datos: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración, identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos inscritos, la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada, así como los datos de localización y superficie del inmueble.

En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

En toda la información remitida por los Registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.”

4.5 La inmatriculación por expediente de dominio

Uno de los procedimientos para lograr la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad es el expediente de dominio, que en la reforma de 2015 se regula de forma minuciosa, sin intervención judicial. Este expediente sustituye al regulado por el anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria y se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 1 de junio y 30 de agosto de 2017) que hay que tener en cuenta la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la cual señala que “todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior.”

Sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 7 de julio de 2016, 30 de agosto de 2017 y 8 de octubre de 2018, entre otras). Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior. En particular, conforme al nuevo artículo 9.b) LH, la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social). En caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente judicial (regla tercera del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la redacción anterior a la reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos, siempre que haya calificado positivamente tal representación en los términos del citado precepto.

El nuevo expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas, establecidas en el apartado número 1 del reformado artículo 203 de la Ley Hipotecaria:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. 

La solicitud podrá ser firmada por el representante legal, voluntario u orgánico del titular, acreditando su representación ante el notario que autoriza el expediente.

El artículo 203 LH nada dice sobre la posibilidad de que el expediente sea promovido por el titular de una cuota indivisa (a diferencia de otras normas en materia de concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica, como la del artículo 201, relativa a los expedientes de rectificación). Sin embargo, no hay motivos para rechazar dicha posibilidad; no debe entenderse derogado el artículo 278 RH. En estos casos, será obligatoria la citación de los cotitulares de la misma finca, en la forma y términos prevenidos en la regla quinta del artículo 203 LH.

Los interesados pueden pedir la inscripción parcial, de modo que se inmatricule la finca en tanto que porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su interior (cfr. RDGRN de 5 de julio de 2016).

Por lo que se refiere al contenido de la solicitud o requerimiento:

  • La descripción literaria de la finca debe hacerse conforme a lo dispuesto en el artículo 51, reglas 1ª a 4ª, del Reglamento Hipotecario. Aun cuando este precepto se refiere a las circunstancias de la inscripción y no del documento, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción.
  • Por “promotor” debe entenderse el titular del dominio y no quien, en su representación, firme el escrito. Los datos personales del “promotor” serán los del artículo 51, regla 9ª, del Reglamento Hipotecario, incluyendo los relativos a la eventual representación y al régimen económico-matrimonial, en caso de estar casado. Deben hacerse constar en la solicitud los datos del régimen económico-matrimonial y del cónyuge al tiempo de la adquisición de la finca (aunque hubiesen variado con posterioridad).
  • El domicilio para la práctica de notificaciones, que puede ser distinto del domicilio efectivo. Así debe entenderse, pues en caso contrario la referencia hecha al domicilio en la letra a) de la regla segunda del apartado primero del artículo 203 de la Ley Hipoteca sería superflua, pues el artículo 51.9ª RH ya incluye el domicilio entre las circunstancias de la inscripción. A efectos de notificaciones debe prevalecer el domicilio electivo.

A la solicitud o requerimiento ha de acompañarse, entre otros documentos, el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular. No exige la ley, a diferencia del régimen anterior, que el título sea público. Por el contrario, la reforma aprobada implica el cierre de esta vía de inmatriculación para todos aquellos propietarios que alegando un título material válido de adquisición, carezcan de título formal. Estos propietarios, por carecer igualmente de la posibilidad de acudir a la vía inmatriculadora del doble título público de adquisición, se verán abocados a acudir a un procedimiento judicial declarativo. La exigencia de aportación del título de propiedad implicará, en consecuencia, no sólo mantener la judicialización de los procedimientos inmatriculadores en todos los casos en que el promotor del expediente no disponga de dicho título formal, sino que además supondrá trasladar esta materia del ámbito de la jurisdicción voluntaria a la contenciosa. La RDGRN de 13 de julio de 2017 confirma la derogación del artículo 282 del Reglamento Hipotecario.

La RDGRN de 24 de junio de 2016 no considera como título escrito de dominio, a los efectos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, la certificación eclesiástica de adquisición de la propiedad de la finca por posesión inmemorial: “…ha de concluirse que una simple certificación de dominio librada por el supuesto dueño, en tanto que documento confeccionado unilateralmente por el favorecido por el mismo, y sea cual fuera el título material o modo de adquisición del dominio que se exprese en dicha certificación, no es nunca en sí mismo un título de dominio o de propiedad, y por tanto, no debió permitir la iniciación notarial del expediente de dominio, ni debe permitir la expedición registral de la certificación solicitada ni la práctica de la anotación preventiva previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria… En cualquier caso, en el presente expediente, en el que la entidad solicitante del inicio del expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no aporta «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente», pues la certificación unilateral no constituye título de propiedad, no se cumple el primero de los requisitos para la viabilidad del citado procedimiento de inmatriculación, por lo que la promotora del expediente, para obtener la inmatriculación pretendida, habría de acudir al correspondiente procedimiento judicial, conforme al número 5.º del artículo 204 de la Ley Hipotecaria.”

No obstante lo anterior, el acta notarial autorizada a los efectos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria a pesar de la no aportación por el requirente de título formal de su dominio podrá servir como título previo a los efectos de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 19 de noviembre de 2015 y 27 de junio de 2016).

Ha de acompañarse igualmente a la solicitud o requerimiento del promotor la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales.

El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido de dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble título traslativo prevista en el artículo 205 LH. Coincidencia total que también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un supuesto de “incorporación-coordinación” obligatorio en relación a la representación gráfica georreferenciada (RDGRN de 1 de junio y 30 de agosto de 2017, 20 de junio y 8 de octubre de 2018).

Para la inmatriculación es necesaria una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del diez por ciento del artículo 45 de la Ley del Catastro, que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral) (cfr. RDGRN de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio y 16 y 23 de diciembre de 2010, 30 de agosto de 2017 y 8 de octubre de 2018).

Interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 12 de mayo de 2016, 26 de octubre de 2017 y 8 de octubre de 2018) que las meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos que no impliquen alteración de la geometría de la finca no deben impedir la inmatriculación (supuesto que viene ocurriendo, por ejemplo, cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica). En este caso es claro que el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo, y por lo tanto, la divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo –por una parte–, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada –por otra– no es obstáculo que impida la inscripción del título, más aún cuando resulta así de las certificaciones catastrales que obran en el expediente, siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro. Debe recordarse que, conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca su cabida será la resultante de dicha representación.

Precisa la RDGRN de 20 de junio de 2018 (criterio que confirman las Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013, 8 de junio y 1 de julio de 2016 y 8 de octubre de 2018) que una interpretación teológica de la citada exigencia de que en toda inmatriculación la certificación catastral sea coincidente con la descripción de la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide la certificación catastral con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. En definitiva, es posible prescindir de una representación gráfica cuando la finca a que se refiere carezca de existencia actual por haberse producido una modificación hipotecaria posterior en la que se aporte la representación gráfica de la finca, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Sin embargo, en el caso debatido en la RDGRN de 20 de junio de 2018 no pudo estimarse la alegación recurrente ya que de la documentación presentada en el Registro no resultaba la descripción de la finca resultante de la agrupación que pretende tener acceso simultáneamente a la inmatriculación, de manera que se le vedaba al registrador la posibilidad de calificar la identidad exigida por la Ley con la certificación catastral, según impone la transcrita regla tercera del artículo 203.1 LH.

La certificación catastral aportada debe expresar quiénes son los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. La ley habla de la certificación catastral de “la parcela o parcelas catastrales” que se correspondan con la finca que se pretende inmatricular (por tanto, la correspondencia podrá ser de una finca registral con varias parcelas catastrales en su conjunto: en estos casos, la correspondencia deberá predicarse respecto del perímetro del conjunto de las catastrales, de forma similar a lo previsto en el párrafo cuarto del artículo 9 b de la LH).

El promotor aportará igualmente una relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga y que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, debe indicar el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y de los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas (para que todos ellos sean citados por el notario a comparecer en el procedimiento de inmatriculación).

El anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria exigía que se citase «a los titulares de los predios colindantes», que no tenían necesariamente por qué ser exactamente los expresados en la certificación catastral, ni la ley exigía que fueran ellos exactamente los citados, pudiendo en este punto el juez citar a los que haya tenido por colindantes reales, incluso si fueran diferentes de los catastrales, aun cuando era evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador debían ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debía igualmente resultar del propio auto (RDGRN de 30 de agosto de 2017).

Si los datos de que dispone el promotor no son suficientes para lograr la localización de las fincas y parcelas colindantes no podrá prosperar el expediente (archivándolo el notario o denegando el registrador la anotación inicial). Así resulta no solo de la lógica y finalidad de la norma, sino también del hecho de que en la regla cuarta se establezca expresamente que dicha anotación de iniciación del expediente “solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas”, entre las que debe entenderse incluidas las necesarias para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

El promotor debe señalar en el requerimiento los derechos constituidos sobre la finca cuya inmatriculación se pretende, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación. El objeto de esta identificación de titulares de derechos y cargas es permitir que el notario les notifique la existencia del procedimiento de inmatriculación para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro de la Propiedad o incorporando los mismos al acta notarial que formalice el procedimiento inmatriculador. En caso de presentación de estos títulos en el Registro, no podrán ser inscritos con anterioridad a la inmatriculación de la finca: en estos supuestos, el registrador debe suspender la inscripción o anotación solicitadas, sin perjuicio de extender, a solicitud de parte, la eventual anotación preventiva por defecto subsanable (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria, párrafo tercero, y artículo 96 de la Ley Hipotecaria).

La anotación preventiva por defecto subsanable de estas cargas solo halla justificación si se reconoce el efecto intrínseco a la misma, esto es, la prioridad derivada de la fecha de presentación de aquellas en el Registro de la Propiedad. Sin embargo esta prioridad, aunque no queda directamente excluida por el propio artículo 203 de la Ley Hipotecaria (cfr. párrafo final de la regla sexta, que prevé que, en caso de incompatibilidad, resuelven los tribunales), tampoco queda consagrada en tal norma, ya que, en principio, se remite a las normas sobre preferencia de la legislación civil.

Suponiendo que se admita la prioridad derivada de dicha anotación preventiva, una cuestión se plantea en relación con su plazo de caducidad. Esta anotación dura sesenta días hábiles; aunque es susceptible de prórroga (hasta ciento ochenta días hábiles), dicha prórroga requiere providencia judicial. Recordemos que la duración de la anotación de iniciación del expediente prevista en la regla cuarta del artículo 203 LH es de noventa días (sin perjuicio de su posible prórroga), por lo que aquel plazo puede resultar insuficiente.

El promotor deberá identificar también, por mera manifestación, a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de la misma, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

Una finca, desde el punto de vista literario, puede ser descrita con mayor o menor profusión de detalles, incluso intercalando calificativos o apreciaciones sobre sus cualidades, o cualesquiera otras circunstancias, pero, tratándose de una porción de la superficie terrestre, con independencia de los elementos que contenga en su interior, lo que la identifica de manera indubitada, necesaria y suficiente, y la distingue de sus colindantes es la precisión de su ubicación y delimitación geográfica, es decir, donde se encuentran exactamente sus límites perimetrales, lo cual determina, geométricamente, cuál es la superficie que abarcan, y, normalmente por accesión, la propiedad de lo que entre ellos se encuentre enclavado. Por ello, la total coincidencia que exige el precepto examinado ha de referirse, de manera ineludible, pero también suficiente, a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma» (RDGRN de 15 de diciembre de 2014, 15 de junio de 2015 y 23 de abril de 2018).

¿A qué archivo alude la norma cuando se refiere al archivo de “representación gráfica en soporte papel o informático”? Debe entenderse esta referencia en un sentido amplio, alusivo tanto al archivo de bases gráficas del párrafo tercero del artículo 9.1 de la LH, en su versión dada por la Ley 24/2011 (en soporte papel o informático), como a las representaciones gráficas inscritas a través de la nueva aplicación informática registral homologada.

Me remito a cuanto he expuesto anteriormente en relación con las dudas fundadas sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende.

Conviene insistir en la idea, reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (desde las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 hasta la última de 11 de octubre de 2018) de que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y el 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En el marco del antiguo expediente de dominio, el registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituía un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. Si estas dudas no se hubieran expresado por el registrador al expedir la certificación, no podía aquél pretender plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio (cfr. Resolución de 4 de febrero de 2012), salvo que en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador tuviera no ya dudas, sino la certeza de que la finca que se pretendía inmatricular ya se hallaba inmatriculada, en cuyo caso debe primar la exigencia institucional de evitar tales situaciones, dada la quiebra que la solución contraria supondría del sistema de seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro de la Propiedad, incluso en el caso de haberse expedido una certificación errónea (cfr. Resoluciones de 7 de noviembre de 2000, 29 de mayo de 2002, 11 de junio de 2013 y 25 de noviembre de 2013). También se señalaba como salvedad a tal regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente fuera distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a otro registrador, que puede apartarse de él por causas justificadas (cfr. Resoluciones de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Todo ello, siempre y cuando no constase practicada y vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio del procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada. En los supuestos en que el registrador hubiera expresado dudas al expedir la certificación, era preciso que el auto judicial desvirtuara tales dudas o aclarase, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que pudieran tener algún derecho según la certificación registral (artículo 306 del Reglamento Hipotecario, por analogía), sin que fuera suficiente al efecto el auto genérico aprobando el expediente (cfr. RDGRN de 1 de junio de 2017, entre otras).

Recuerda la RDGRN de 20 de junio de 2018:

  • Que la regla tercera del artículo 203.1 LH establece que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa.
  • Que en caso de producirse esta coincidencia. el mismo artículo 203 exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
  • Que a pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
  • Que esta forma de proceder resulta confirmada por la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debemos incluir también al promotor del expediente. De entre las posibles alegaciones a realizar, la citada regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada». Esta acta, recogiendo en su caso la documentación aportada por los interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la inscripción o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario.
  • Y que, una vez que resulten despejadas las dudas manifestadas por el registrador, decae el impedimento señalado para la inmatriculación, sin que resulte admisible la exigencia de modificación de la descripción de fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento, cuando haya quedado acreditado que se trata de fincas distintas a aquella cuya inmatriculación se pretende.

La certificación deberá extender su contenido a la finca o fincas colindantes respecto de las que se produzca la coincidencia total o parcial con la que se pretende inmatricular y respecto de las que se produciría una situación de doble inmatriculación. Es conveniente que en la certificación se incluya también una relación de las fincas registrales colindantes que el registrador haya identificado, expidiendo certificación de dominio y cargas de cada una de ellas, dada la transcendencia que en estos expedientes tiene la notificación a los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas colindantes (a pesar de la laguna legal, que puede integrarse en el sentido indicado por la necesidad de garantizar la seguridad jurídica de la posición jurídica de los colindantes y del mecanismo de notificaciones previsto por la ley a tal efecto).

La información territorial asociada a que alude esta regla del artículo 203 de la Ley Hipotecaria será la obtenida a través de la aplicación informática auxiliar homologada.

El plazo para expedir la certificación se introdujo en la Ley 13/2015, de 24 de junio, a petición del Colegio de Registradores que señaló lo inadecuado del plazo de cuatro días fijado en el anteproyecto de ley (plazo ordinario previsto en el artículo 236 LH), por su brevedad. En el caso de que el registrador hubiera de notificar a la Administración competente la posible coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otra u otras de dominio público, habrá de esperar antes de tomar la decisión sobre la expedición de la certificación y la práctica de la anotación preventiva a que transcurra el mes previsto para que la Administración conteste. En estos casos, por tanto, el plazo para la expedición de la certificación de quince días deberá quedar en suspenso.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. 

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. 

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días hábiles (cfr. artículo 109 del Reglamento Hipotecario), pudiendo ser prorrogada a instancia del notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días (también hábiles) de su fecha, si a juicio del registrador existe causa que lo justifique. Conforme a la regla general en materia de prórroga de asientos registrales, dicha prórroga debe ser solicitada mediante escrito presentado en el Registro de la Propiedad antes de que caduque el plazo inicial. La práctica de la prórroga queda subordinada a que, a juicio del registrador, exista causa que lo justifique. Dicha causa no puede ser simplemente el hecho de que en ausencia de prórroga la anotación caduque, pues dicho causa actuaría de forma automática sin necesidad de juicio del registrador. Por tanto, ha de tratarse de causas ajenas a la voluntad del promotor y ajenas también a una posible falta de la diligencia mínima exigible al mismo y al notario instructor del expediente.

Dos Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2017 confirman que, a pesar de haber renunciado los interesados a la práctica de la anotación preventiva de la pretensión de rectificación de descripción de finca registral, debe expedirse la certificación prevista en este apartado del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. La anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Este carácter voluntario, además, era el que tenía este tipo de anotación preventiva de los expedientes de dominio antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, según el artículo 274 del Reglamento Hipotecario. El carácter potestativo, aunque no de forma expresa, también puede inferirse de las expresiones utilizadas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria: se observa que el propio precepto prevé que el procedimiento continúe hasta su finalización con inscripción del derecho de dominio, aunque no se haya tomado dicha anotación. Debe destacarse la norma no contempla la conversión de la anotación en inscripción en todo caso, sino que expresamente se prevé la conversión sólo «si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento», de lo que resulta de forma evidente que nos encontramos ante asiento de carácter voluntario, cuya omisión no impide la expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento. Otro argumento favorable al carácter potestativo de la anotación preventiva es la regla octava del artículo 203 LH, que hace referencia alternativa a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva, para indicar que no procederá tramitarse otro procedimiento durante dicha vigencia, de lo que resulta que se contempla la posibilidad de que dicha anotación no se haya practicado.

Si el registrador aprecia la existencia de dudas fundadas debe denegar la extensión de la anotación preventiva, pero está obligado en todo caso a expedir la certificación solicitada. La manifestación de dudas de identidad por el registrador no siempre justifica la suspensión del procedimiento notarial, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar aquellas (cfr. RDGRN de 27 de junio de 2016).

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

El artículo 201, regla tercera, de la Ley Hipotecaria (en su redacción anterior a la Ley 13/2015), preveía la citación de los titulares de los predios colindantes, y el artículo 286 del Reglamento Hipotecario exige – para los excesos de cabida y con mayor razón para las inmatriculaciones – que se acredite la forma en que se han practicado las citaciones, entre las que figura la citación a colindantes que es esencial en sede de inmatriculación (cfr. Resoluciones de 4 de febrero de 2012 y 17 de junio de 2015).

En efecto, la DGRN viene considerando la citación de los colindantes uno de los trámites esenciales del expediente de dominio para la inmatriculación (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2012, 15 de diciembre de 2014, 4 de febrero de 2016 y 8 de octubre de 2018). De la misma forma que es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, es evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución).

Actualmente este requisito viene expresamente impuesto en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Debe tenerse en cuenta que la inmatriculación es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca y, considerando la colindancia con bienes de dominio público, debe impedirse en todo caso que la inscripción que se practique pueda afectar al mismo (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas, montes o carreteras de la red nacional, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

Serán destinatarios de la notificación notarial todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud y de la certificación registral, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, el titular catastral, el poseedor de hecho de la finca, el Ayuntamiento en que esté situada la finca, la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, los cotitulares del dominio o al titular del dominio dividido que no ostente el promotor – dominio directo versus útil; usufructo versus nuda propiedad – (cfr. art. 278 RH), los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre las fincas colindantes.

Cuando la ley prevé que debe efectuarse la notificación al titular catastral, para dar debido cumplimiento a este trámite de notificación, deberá entenderse por «titular catastral» el que figure en Catastro el momento de tramitarse el procedimiento, no correspondiendo al notario o al registrador hacer suposiciones acerca de quién debiera figurar como tal, por más que existan indicios razonables de la falta de actualización de dicha titularidad catastral (RDGRN de 23 de abril de 2018).

La cuestión de la forma de las notificaciones en este tipo de expedientes ha sido abordada y resuelta por las RDGRN de 7 de noviembre de 2017, 23 de abril y 12 de junio de 2018. El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». Del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse en la forma prevenida en la Ley 13/2015 y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al titular catastral y a la persona de la proceden los bienes y demás notificaciones previstas en el párrafo primero de la regla quinta del artículo 203, pues si bien este párrafo de la norma se remite a «la forma prevenida reglamentariamente», además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros (cfr. RDGRN de 23 de abril de 2018 – dos resoluciones de igual fecha -). Me remito a cuanto he escrito a propósito de las notificaciones realizadas en el procedimiento regulado en el artículo 199 LH.

A salvo las especialidades previstas por la Ley 13/2015, La remisión a la “forma prevenida reglamentariamente” conduce al artículo 202 del Reglamento Notarial. Este precepto regula las actas de notificaciones previendo que la notificación se hace mediante personación del notario en el domicilio o lugar de la notificación, si bien el notario discrecionalmente puede efectuar la notificación enviando al destinatario cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo. La DGRN ha interpretado restrictivamente esta decisión discrecional del notario en cuanto a la notificación mediante correo certificado. Así por ejemplo, en la Resolución de 16 de diciembre de 2013, se afirma lo siguiente: “el acta autorizada conforme al artículo 201 del Reglamento Notarial acredita únicamente el simple hecho del envío de la carta por correo, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo y la devolución del envío por no haber podido realizarse la entrega, pero no cambia los efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas certificadas con acuse de recibo por el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales, que en su artículo 32, párrafo final señala que «el envío se considerará entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento», sin que de este Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de recibo produzca los efectos de una notificación. Es cierto que hay sentencias … que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones – no al previsto en el Reglamento Notarial – y a los efectos de no entender caducado el procedimiento. En el ámbito del Reglamento Notarial existe otra forma, más ajustada a la doctrina jurisprudencial, que asegura en el mayor grado posible la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional 158/2007, de 2 de julio). Esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo, que sí produce los efectos de una notificación”.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Las pruebas tienen que ser necesariamente escritas. A diferencia del régimen resultante del anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en que se preveía la posibilidad de acudir a cualquier medio de prueba sin limitaciones (por tanto incluyendo también testificales), en el régimen introducido por la Ley 13/2015 sólo caben pruebas escritas.

A pesar de que la literalidad del artículo 203 de la Ley Hipotecaria pudiera inducir a otra interpretación, estima la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 13 de julio de 2017) que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. Uno de los principios de esta nueva regulación es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En el caso debatido en la RDGRN de 13 de julio de 2017, se formuló oposición por un titular de finca colindante que expresa como causa de su oposición la existencia a su favor de un derecho real de servidumbre sobre la finca que se pretende inmatricular; dicha oposición se formula por dos veces, mediante una primera comparecencia ante el notario y en una segunda en la que, además, se aporta un escrito manifestando la oposición por la causa antes expresada. Si bien la causa alegada, referida a la existencia de una carga real sobre la finca, podría justificar la conclusión del expediente – afirma la DGRN -, lo cierto es que en ningún momento se ha aportado en el expediente prueba alguna de la existencia de dicha carga, por lo que debe atenderse a la interpretación de la regla sexta del artículo 203 que se ha señalado anteriormente, debiendo exigirse una prueba escrita que fundamente el derecho alegado para que la oposición pueda causar la conclusión del expediente.

El notario no debe proceder a archivar el expediente a la vista del primer escrito de oposición, sino que debe esperar a la conclusión del plazo de alegaciones, para reflejar en el expediente todas las oposiciones formuladas.

Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, conforme a esta doctrina, el artículo 282 del Reglamento Hipotecario resulta inaplicable al expediente de inmatriculación regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 13 de julio de 2017).

Del archivo del expediente deberá dar cuenta inmediata el notario al registrador. ¿Qué actuación ha de realizar el registrador al recibir la comunicación del archivo del expediente? Las alternativas que se le presentan son bien la de cancelar la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, bien esperar a que caduque antes de proceder a su formal cancelación. Parece preferible cancelar la anotación preventiva practicada ya que i) no hay base legal para mantener la vigencia de dicha anotación con objeto de una eventual prórroga en caso de que el promotor inicie un procedimiento declarativo contra el o los opositores, que en su caso dará lugar a medidas cautelares propias, sin que las adoptadas en el expediente notarial puedan prorrogarse en el eventual procedimiento judicial posterior y ii) el mantenimiento de la vigencia transitoria de la anotación hasta su caducidad puede cerrar el paso a otro expediente posterior relativo a la pretensión de inmatriculación de todo o parte de la misma finca.

¿Quid iuris en el caso de que las pruebas se aporten fuera de plazo? Parece evidente que una oposición extemporánea no debería ser tomada en consideración como enervante de la pretensión del promotor. Así resulta del artículo 136 LEC (aplicable supletoriamente al ámbito de la jurisdicción voluntaria, ex artículo 8 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), que al regular la preclusión establece que “transcurrido el plazo o pasado el término señalado para la realización de un acto procesal de parte se producirá la preclusión y se perderá la oportunidad de realizar el acto de que se trate”.

En caso de que, transcurrido el plazo para formular alegaciones, ninguno de los interesados hubiere formulado oposición, el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.

Presentada el acta en el Registro, el registrador ha de proceder a su calificación conforme a las reglas generales relativas a la calificación de documentos notariales en cuanto a extensión, plazos, etc. A los extremos objeto de calificación, señalados en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deben añadirse los trámites del expediente en cuanto puedan afectar a la validez del resultado, especialmente en relación con el derecho de audiencia y defensa de todos los interesados. Como en toda calificación, el resultado podrá ser positivo o negativo.

En caso de calificación positiva por el registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva. El asiento no se limitará a la conversión de la anotación en inscripción, sino que deberá reflejar las incidencias y trámites esenciales del expediente posteriores a la anotación preventiva inicial.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro de la Propiedad antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Estimo que la conversión de la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en inscripción de dominio a favor del promotor se podrá practicar sin necesidad de esperar a que se resuelva judicialmente el orden de prelación de las cargas y gravámenes que recaen sobre la finca.

Conviene subrayar que no será posible la inscripción ni la anotación de derechos reales o cargas que en el acta notarial sean objeto de una mera mención (artículo 98 LH y concordantes de su reglamento).

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

No especifica la ley ni el plazo para extender la nota marginal (hay que entender que dicho plazo no podrá ser superior al general de quince días para calificar y practicar los asientos del artículo 18 LH), ni los efectos de su no extensión.

El servicio de alertas a que alude esta norma ha sido habilitado por el Colegio de Registradores. Dicho servicio cumple las siguientes funciones (apartado sexto de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015):

  • Posibilidad del acceso público a los recintos geográficos cuya inscripción se solicite o se haya practicado a partir del día 1 de noviembre de 2015, con acceso a los datos identificativos del asiento de entrada del documento y, cuando conste, al código de finca registral.
  • Posibilidad de efectuar solicitudes de publicidad formal al registro competente en relación al asiento o finca.
  • Permitir suscribirse a un servicio de alertas gráficas sobre una o varias fincas registrales que sean propiedad del solicitante, de forma que se notifique al solicitante cualquier inscripción gráfica que se practique en dicho territorio durante un período de treinta días. Dicho servicio tendrá la consideración de certificación con información continuada.

El citado apartado de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 previó igualmente, a partir del día 1 de noviembre de 2015 y en tanto no estuviera operativo el servicio de alertas indicado, la habilitación por el Colegio de Registradores de un visor web en el cual se publiquen todas las inmatriculaciones, rectificaciones de cabida o linderos, deslindes o inscripciones de representaciones gráficas practicadas y notificadas a través del Boletín Oficial del Estado.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

El artículo 6.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria establece que “cuando se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero se hubiera iniciado”. Sin embargo, en el ámbito de los expedientes con transcendencia registral debe prevalecer el criterio de la prioridad registral, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Por ello, solo una vez caducado el asiento de presentación o la anotación preventiva el obstáculo para la tramitación del expediente “retrasado” desaparece.

 

4.6 La inmatriculación por título público

La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

La Arboleda (Bizkaia-Vizcaya). Por Skulptgirl

La reforma de 2015 modifica la regulación de la inmatriculación por título público en el nuevo artículo 205 LH.

Recordemos que la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 señala que todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la citada ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 LH, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad.

El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria consta de cinco párrafos:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

1. El título inmatriculador y el título previo

Las RDGRN de 19 de noviembre de 2015, 4 de mayo, 1 de julio y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio, 29 de septiembre y 16 de noviembre de 2017, 18 de abril, 16, 25 y 27 de julio, 5, 13 y 28 de septiembre de 2018 resumen la diferencia entre las dos redacciones legales del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (la derogada y la vigente). Esta no se encuentra en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado. La novedad esencial de la reforma radica en dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al elemento temporal.

  • En cuanto a la forma documental, para acreditar la previa adquisición ya no es suficiente cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes.
  • Además, se exige un elemento temporal. Debe acreditarse que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. El momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título público traslativo (escritura pública de compraventa, en el supuesto debatido) y no el día en que el documento privado de compraventa fue liquidado y obtuvo fecha fehaciente (cfr. RDGRN de 16 de noviembre de 2017).

La RDGRN de 12 de mayo de 2016 considera traslativa la mutación de la originaria “comunidad valenciana” en propiedad horizontal que se constituye formalmente.

Con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación, adjudicación o partición de la herencia (cfr. RDGRN de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio y 16 de noviembre de 2017, 18 de abril, 16 y 25 de julio, 5, 13 y 28 de septiembre de 2018).

La RDGRN de 28 de septiembre de 2018 se refiere a un supuesto en el que entre el fallecimiento de los padres de la causante (años 1974 y 1989) y el de la causante misma (2016) han mediado más de 25 años, período durante el cual se habían liquidado los impuestos y las fincas estaban catastradas a nombre de la causante. La Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta, con los datos aportados y que resultan de los otorgamientos, que no hay duda de que la herencia de los padres de la causante fue aceptada tácitamente por esta en vida. En consecuencia, y cumpliéndose los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, procede la inmatriculación.

El título de la sucesión acompañado de la instancia privada prevista en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. La RDGRN de 14 de diciembre de 2016 aduce los siguientes argumentos para justificar tal conclusión:

  • Aun cuando el título de la sucesión a los efectos del Registro de la Propiedad es el referido en el párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, no puede olvidarse que en caso de inscripción de herencias, el título es de carácter complejo, pues lo integran tanto el título propiamente sucesorio como el documento en que se formaliza la adjudicación de herencia (cfr. artículos 14.2.º y 3.º, y 16 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario), que no puede considerarse un documento meramente complementario. Por ello, no teniendo el carácter de título público una parte de este título complejo no quedaría plenamente cumplida la exigencia prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
  • Además, los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento excluyen la inmatriculación de fincas al referirse a «los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante». Este carácter excepcional lleva consigo que debe limitarse al supuesto expresamente previsto, es decir, cuando los bienes estén previamente inscritos a favor del causante.

La RDGRN de 27 de julio de 2018 admite inmatriculación en virtud de una escritura pública de disolución de comunidad, siendo el título previo una escritura pública de donación. Subraya la DGRN que, con la finalidad de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación: “…En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede entenderse que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una donación en favor de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los condóminos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrió más de un año, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación”.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 contempla la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante sentencia declarativa del dominio se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205 LH.

De modo análogo, cabría plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015. Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso» (cfr. RDGRN 19 de noviembre de 2015, de 4 de mayo, 23 de junio, 3 y 11 de octubre, 14 de noviembre y 14 de diciembre de 2016, 1 de febrero de 2017, 16 de enero, 27 de febrero, 1 de marzo y 11 de junio de 2018).

La competencia territorial del notario que autorice el acta complementaria del título público, mencionada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral (RDGRN de 8 de octubre de 2018). No obstante lo anterior, interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado que las especiales características de los distritos notariales incluidos en el Colegio Notarial de las Islas Canarias, a causa precisamente de su insularidad, impiden desde la perspectiva de la Ley del Notariado y sus normas de desarrollo, aludir a una colindancia geográfica determinada por la mayor proximidad en el territorio, en términos literales, sino que, teniendo presente la finalidad última de las reformas en la función notarial, cual es coordinar la competencia del notario como funcionario de naturaleza especial con la facilitación a los ciudadanos del servicio público en los expedientes y actas especiales desjudicializados, ha de entenderse conforme al artículo 3 del Código Civil que el contexto y realidad social actuales llevan a atender a la relevancia de los medios de trasporte que permitan a los usuarios de los servicios notariales de la isla de La Gomera, una mayor facilidad la utilización de éstos y con ello un acceso razonable a la función notarial. Por ello siendo sin duda Arona-Los Cristianos, en cuanto perteneciente al distrito de Granadilla de Abona, el punto más cercano y de mejor acceso al transporte a la Isla de La Gomera – en el caso de esta isla, por mar – ha de entenderse que existen razones que avalan que el notario autorizante es hábil para la autorización del acta complementaria que constituye un elemento esencial en el procedimiento registral determinado en los artículos 198 y 205 de la Ley Hipotecaria.

Precisa la RDGRN de 27 de junio de 2016 que un expediente notarial de inmatriculación (cfr. artículo 203 LH) calificado negativamente como título inmatriculador puede servir, en determinados supuestos, como título previo traslativo a los efectos del artículo 205 LH (tal y como había interpretado también la RDGRN de 19 de noviembre de 2015).

El título previo al inmatriculador ha de ser también calificado por el registrador (RDGRN de 14 de noviembre de 2016 y de 4 de octubre de 2018). En consecuencia:

  • Resulta necesario acompañar a la escritura de adjudicación o partición hereditaria el certificado de defunción de la causante, su testamento y el certificado del Registro de Últimas Voluntades (RDGRN de 14 de noviembre de 2016).
  • Y el registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura previa de compraventa se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado – a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria –, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. La RDGRN de 4 de octubre de 2018 se refiere a una escritura, otorgada el día 1 de febrero de 2008, relativa a una compraventa que, según se manifiesta, se formalizó el día 4 de febrero de 1984 en documento privado, que no se incorpora ni se acompaña, habiendo tomando desde dicho día posesión de las fincas los compradores. Sin prejuzgar el momento en que se produjo la transmisión del dominio en favor de la parte compradora, afirma la DGRN que debe tenerse en cuenta que en la escritura pública se produce una declaración de la parte vendedora por la que se confiesa recibida la totalidad del precio de la compraventa el día de la firma del documento privado. Por ello, es indudable que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificación de los medios de pago empleados, según resulta no sólo de la letra sino también del espíritu de las disposiciones de los artículos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, según el apartado quinto de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal, y en conexión con su deber de «velar por la regularidad no sólo formal sino material» de los actos o negocios jurídicos que autorice – artículo 24 de la Ley del Notariado –, el notario deberá consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia ésta que concurre en el presente caso, sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma, toda vez que en el supuesto debatido la venta que según se manifiesta se realizó en documento privado – no incorporado a la escritura calificada –, tendría fecha fehaciente únicamente desde el día 28 de octubre de 2017 (por fallecimiento de uno de los compradores), cuando ya estaba en vigor la referida normativa sobre identificación de los medios de pago.

La RDGRN de 10 de abril de 2018 confirma la calificación registral que opone como defecto la circunstancia de que en el título inmatriculador (convenio regulador de separación matrimonial) se omitan la superficie y linderos de la finca: tales omisiones no pueden suplirse por la expresión en aquel título de la referencia catastral de la finca.

Por el contrario, la RDGRN de 31 de octubre de 2018 no estima fundadas las dudas de identidad formuladas en la calificación registral. Se refiere la resolución a un supuesto en el que el título inmatriculador contiene la descripción de la finca en términos totalmente coincidentes con la que resultan del Catastro y la nota de calificación se limita a hacer constar diferencias de escasa entidad en cuanto a la superficie expresada en el título inmatriculador y en el título previo.

Aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas (RDGRN de 4 de mayo y 14 de noviembre de 2016, 1 de febrero de 2017, 18 de abril, 21 de junio, 16, 25 y 27 de julio, 5 y 13 de septiembre de 2018).

No obstante, la RDGRN de 16 de julio de 2018 interpreta que no existe fraude en un supuesto en el que la escritura pública de adición de herencia se otorga el mismo día de otra posterior compraventa otorgada por el heredero vendedor (a pesar de la ausencia de título escrito de dominio en el primero de dichos instrumentos públicos).

2. La certificación catastral descriptiva y gráfica

Conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, «únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos». En el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 LH – al igual que en el regulado en el artículo 203 –, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI – por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206, todos ellos artículos de la Ley Hipotecaria – en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa. Por tanto, si se pretende inmatricular, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una delimitación perimetral de suelo distinta de la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporte, lo procedente será promover y obtener previamente, conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que ya sí cumpla, en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie, el requisito de identidad con la descripción contenida en el título inmatriculador, tal y como exige el artículo 205 de la Ley (RDGRN de 5 y 12 de mayo de 2016 y 22 de septiembre de 2017).

Las RDGRN 20 de junio y 22 de septiembre de 2017 recuerdan que es técnicamente posible obtener una representación gráfica georreferenciada de una vivienda cueva. Ahora bien, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral. En el caso debatido en la última resolución citada, según la certificación catastral aportada, existía una total coincidencia entre la descripción literaria del título y los datos alfanuméricos de superficie que figuraban en la certificación. Sin embargo, la certificación catastral aportada no permitía la obtención de las concretas coordenadas de la edificación y del conjunto de la finca, constando únicamente las coordenadas de la porción de finca que se ubica en el exterior de la cueva. De igual modo, la superficie gráfica de la finca no incluía, a diferencia de lo que sucedía en el supuesto de la RDGRN de 20 de junio de 2017, la correspondiente a dicha vivienda cueva. Interpreta la DGRN que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales. Además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro.

Las RDGRN de 7 de abril, 30 de agosto, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017, 19 de julio y 14 de noviembre de 2018 estiman hoy inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular en cuanto dispone que el título público de adquisición incorporará o se acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente – en virtud de lo dispuesto en la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio -. La nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Además, del tenor del reformado artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere, exclusivamente, a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».

Afirman las RDGRN de 18 de abril, 5 y 12 de mayo de 2016 que tampoco es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador. Esta cuestión ya fue resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 5 de agosto de 2014 al señalar que «que no sólo no es necesario que coincidan los nombres de los colindantes expresados en el título inmatriculador y en la certificación catastral, sino que, incluso, aun en el hipotético caso de que tales nombres fueran coincidentes, no es preciso, ni aportaría clarificación alguna, que la descripción registral literaria de la finca, cuando se proceda a su inmatriculación, mencionase los nombres de los propietarios colindantes, sino que, ajustándose a lo previsto por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y por el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, y tratándose de inmatriculación regida además por el artículo 53 de la Ley 13/1996, ha de bastar con que identifique geográficamente la finca a inmatricular por referencia al plano resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y, con ello, queden identificados sus linderos de manera perimetral, y consecuentemente, cuáles son los inmuebles catastrales colindantes por cada uno de sus cuatro puntos cardinales, pero sin tener que mencionar en la descripción literaria de la finca a inmatricular, pues en nuestro sistema registral han de evitarse las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, los supuestos nombres de los supuestos propietarios colindantes». Criterio que también confirma el apartado 8.º de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, al señalar que en orden a la calificación del registrador de la propiedad de la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral, la falta de correspondencia no pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes.

Las RDGRN de 4 de agosto de 2014, 14 de septiembre de 2015, 5 y 12 de mayo, 23 de junio de 2016, 10 de octubre de 2017, 27 de febrero, 19 de julio y 14 de noviembre de 2018 reiteran que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando incluso las construcciones o edificaciones existentes sobre la misma.

No obstante lo anterior, las exigencias impuestas para la registración de obras nuevas son también aplicables a los supuestos de inmatriculación de edificaciones (cfr. RDGRN de 17 de febrero y 6 de julio de 2005, 30 de abril de 2011 y 10 de octubre de 2017), de modo que el artículo 28 de la Ley de Suelo es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de la Propiedad las edificaciones, ya que uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 202 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento).

En cuanto a la superficie de la finca, que no es otra cosa que la medición del área comprendida entre sus linderos, sí que es necesaria una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10 por 100 que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral). El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad en todo caso, entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, coincidencia total que también se deduce del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un supuesto de incorporación-coordinación obligatorio en relación a la representación gráfica georreferenciada (RDGRN de 18 de abril de 2016).

Acreditado que ha existido una modificación catastral posterior al otorgamiento de los títulos, tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Tal supuesto viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica (RDGRN de 12 de mayo de 2016, 26 de octubre de 2017 y 14 de noviembre de 2018).

La RDGRN de 19 de julio de 2018, siguiendo la doctrina de la Resolución de 8 de junio de 2016, reitera que es posible prescindir de una representación gráfica cuando la finca a que se refiere carezca de existencia actual por haberse producido una modificación hipotecaria posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

La RDGRN de 12 de mayo de 2016 – cuya doctrina confirman las posteriores de 10 de octubre de 2017, 16 de enero, 27 de febrero, 1 de marzo y 14 de noviembre de 2018 – precisa que han de concurrir simultáneamente dos exigencias de identidad descriptiva: la primera, entre el título traslativo inmatriculador y el título adquisitivo previo; y la segunda, entre dicho título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente ha de aportarse al efecto. Pero con la particularidad, de que para el primer supuesto, la ley exige que exista «identidad… a juicio del Registrador». Y en cambio, para el segundo supuesto, la ley exige que exista «identidad… en todo caso». Lo cual ya induce a interpretar que el grado de identidad exigible no es exactamente el mismo en ambos supuestos:

  • En efecto, la ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que está otorgando al registrador cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en la apreciación de la identidad. Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella (no es suficiente una diferencia de superficie inferior al 10 por 100).
  • El segundo requisito de identidad descriptiva exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se refiere al que ha de existir «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Aquí el legislador, al emplear la expresión «en todo caso» en lugar de la de «a su juicio», ya no otorga al registrador el mismo margen de apreciación, ni la misma flexibilidad en la apreciación de la identidad que en el otro caso analizado. Y a tales efectos, como reiteradamente ha señalado la DGRN, tanto antes como después de la Ley 13/2015, no es admisible el margen de diferencia del 10 por 100 de superficie, el cual sólo es admitido en los supuestos la mera constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53, apartado seis, de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».Esta exigencia responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. Y pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta y coincidente con el título, ello no puede llevar a suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en dicho título. En consecuencia, es necesario para proceder a la inmatriculación, en casos de discrepancias entre la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral, la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador bien mediante la aportación por el interesado de la certificación catastral correcta o consintiendo mediante instancia en la obtención de la misma por el registrador (cfr. RDGRN de 12 de mayo y 3 de octubre de 2016).

Puede ocurrir que la delimitación geográfica catastral, para un mismo inmueble y con una misma referencia catastral, haya variado en el tiempo, de modo que al solicitarse la inmatriculación se haya perdido la identidad descriptiva inicial entre el título inmatriculador y la situación catastral, y ello a causa de una alteración catastral sobrevenida. Si el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exigiera identidad entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y en la certificación catastral «incorporada al mismo», podría defenderse que los ulteriores cambios catastrales son irrelevantes a estos efectos, pues solo habríamos de atenernos al contenido de la concreta certificación catastral incorporada al título, siga o no formalmente vigente, y haya cambiado o no el inmueble catastral. De hecho, la DGRN – con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y bajo la vigencia, todavía, del artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 – había señalado, por ejemplo en su Resolución de 4 de agosto de 2014, que para inmatricular, la certificación catastral había de estar vigente al tiempo del título inmatriculador, aunque ya no lo estuviera al de la inmatriculación. Aunque también es cierto que en otra Resolución posterior, de 15 de diciembre de 2014, se sostuvo que la certificación catastral aportada al Registro había de estar vigente, pues la normativa reguladora del Catastro le atribuye una vigencia máxima de un año, y tal circunstancia es calificable por el registrador.

La RDGRN de 12 de mayo se refiere a un supuesto en el que se incorporó al título inmatriculador de fecha de 29 de octubre de 2009, certificación catastral de 28 de octubre de 2009 en la que consta que la superficie del suelo es de 5.287 metros cuadrados, que es la misma que se hace constar en el propio título inmatriculador. Pero presentándose el mencionado título en el Registro de la Propiedad más de cinco años después, el 7 de enero de 2016, la registradora procedió a obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada al 15 de enero de 2016 de la parcela que se pretendía inmatricular y de ella resulta que no se corresponde con la descripción literaria contenida en el título inmatriculador, ya que difiere la superficie y algunos de los colindantes y la información gráfica también es diferente a la que aparece en la certificación catastral de 28 de octubre de 2009 incorporada a la escritura. La Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta:

  • En primer lugar, que la actuación de la registradora al solicitar y obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, pues, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». Confirman esta doctrina las RDGRN de 7 de abril y 29 de septiembre de 2017, igualmente aplicable a los notarios, que disponen de iguales accesos a organismos oficiales, respecto a la elaboración de documentos inscribibles o la subsanación de los defectos que éstos pudieran adolecer (cfr. artículo 173 del Reglamento Notarial).
  • Y en cuanto a la apreciación de la registradora a la vista del contenido de la nueva certificación catastral actualizada – aun cuando las diferencias en los nombre de los colindantes no tienen relevancia decisiva por sí mismas –, lo cierto es que se ha producido una alteración catastral sobrevenida en la delimitación geográfica perimetral del inmueble catastral que el registrador no puede ignorar, ya que si se accediera a la inmatriculación con la descripción contenida en el título y en la antigua certificación catastral, como pretende el recurrente, no se estaría cumpliendo la finalidad perseguida por la ley, y ya apuntada más arriba, de que en los supuestos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la finca registral ya nazca coordinada geográficamente con el inmueble catastral – uno o varios completos – existente al tiempo de la inmatriculación. Tampoco se podría conseguir dar cumplimiento al requisito legal de que se inscriban las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca, pues la certificación catastral del año 2009 que fue incorporada al título no las expresaba – por no ser entonces exigible – ni sería posible obtenerlas ahora pues la nueva certificación catastral actualizada, que sí las contiene, se refiere a una delimitación geográfica perimetral claramente distinta. En consecuencia, la DGRN confirma este defecto, siendo necesario para proceder a la inmatriculación la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro. Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. En tal hipótesis, sería claro que el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, seguiría siendo el mismo, y por lo tanto, la posible divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo, por una parte, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada, por otra, podría ser fácilmente solventada: por ejemplo, mediante una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, pues, en todo caso, tras la Ley 13/2015, y conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca (lo cual es preceptivo en los casos de inmatriculación, entre otros), su cabida será la resultante de dicha representación – que en la hipótesis analizada no habría variado – y no otra.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Como ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016, 24 de enero y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero y 1 de marzo, 18 de abril y 21 de junio de 2018, entre otras).

En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, teniendo en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

Tratándose de inmuebles superpuestos, no cabe inmatricular una finca que se ubica, aunque sea en parte, sobre otra previamente inmatriculada: será necesario el consentimiento expreso del titular de ésta – y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales – en documento público o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados, sin que la mera la fijación de una cuota adicional, denominada «envolvente» en el título de división horizontal, sin integrar efectivamente todos los inmuebles en el régimen de propiedad horizontal, sea un medio hábil para el propósito señalado (cfr. RDGRN de 10 de octubre de 2017).

La RDGRN de 31 de octubre de 2018 confirma que constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca y, menos aún, la inscripción de la representación gráfica que es preceptiva en un supuesto de inmatriculación.

No está suficientemente fundada la duda apreciada por el registrador cuando aparece inscrita en el Registro de la Propiedad otro inmueble con la misma calle y número de policía pero con diferente referencia catastral que la finca cuya inmatriculación se pretende: conviene subrayar que las dudas del registrador se basaron en la coincidencia en la situación de las fincas y no en la posible invasión de la finca inscrita por la representación gráfica catastral que necesariamente ha de inscribirse al inmatricular (ex artículos 9.b) y 205 de la Ley Hipotecaria) (RDGRN de 31 de mayo de 2017). Tampoco la procedencia de distintas fincas inscritas por segregación de la misma matriz justifica por sí sola tales dudas (cfr. RDGRN de 31 de enero de 2018).

La RDGRN de 14 de noviembre de 2018 no considera fundadas las dudas del registrador:

  • Cuando los linderos se encuentran determinados en cuanto a las parcelas catastrales, si bien dos de ellas se encuentran en investigación. La mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, no determina por sí la existencia de duda de invasión del dominio público, más aún cuando de este procedimiento resulta controvertida la titularidad e incluso la naturaleza pública de dicha finca investigada (cfr. artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre). Por tanto, la circunstancia de encontrarse algún lindero de la finca que se pretende inmatricular en investigación no puede impedir por sí la inmatriculación pretendida cuando en la calificación no existen dudas manifestadas de que pueda invadirse el dominio público, supuesto en el que, además, debería procederse conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, efectuando comunicación previa a la administración perjudicada. Esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación, a fin de que, una vez haya transcurrido el plazo de un mes regulado por la norma, y a la vista de la respuesta – o ausencia de la misma – de la entidad u órgano competente, pueda formarse el registrador un mejor juicio acerca de la eventual invasión del dominio público.
  • En cuanto a la existencia de un litigio pendiente, no puede confirmarse la calificación, ya que no consta en el registro asiento alguno que publique este procedimiento (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). A tal efecto debe recordarse que para que la pendencia del procedimiento judicial pueda tener efectos respecto a terceros es preciso que haya accedido al Registro de la Propiedad mediante la oportuna anotación preventiva (cfr. en general, artículo 42 Ley Hipotecaria; y en cuanto al expediente de dominio, artículo 274 Ley Hipotecaria), circunstancia que no concurre en el supuesto de hecho.
  • Es cierto que la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, en su artículo 30.7 establece que «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». No obstante, no resulta aplicable en el caso debatido esta norma, dado que la carretera colindante no pertenece a la red estatal de carreteras, sino que es titularidad de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Por ello, hay que estar al modo general de proceder del registrador en los casos en los que existan dudas de invasión de dominio público cuando se pretenda la inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto dispone que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes, a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».

¿Continúan vigentes los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario? Es decir, cabe plantear si en los casos de suspensión de la inmatriculación por dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, puede o no acudirse al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble para que éste, a la vista de los antecedentes registrales y documentales y dando audiencia a los titulares registrales de las fincas previamente inmatriculadas, dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida.

Las RDGRN de 17 de noviembre de 2015, 5 de mayo de 2016, 24 de enero y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 22 de mayo y 21 de junio de 2018 se inclinan por la respuesta negativa. En la regulación anterior, en la que se atribuían a los órganos judiciales competencias para tramitar y resolver mediante expedientes de jurisdicción voluntaria – mediante simple auto, como ocurría en el ya derogado expediente de dominio del artículo 201 de la de la Ley Hipotecaria – no era de extrañar que el Reglamento Hipotecario también atribuyera al Juez de Primera Instancia la posibilidad de dilucidar, también en procedimiento de jurisdicción voluntaria y también mediante simple auto y no sentencia, las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular – conforme a los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria – con otras previamente inmatriculadas. Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, como se proclama en la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 y se materializa en su articulado, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresión afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculación de fincas por vía del expediente de dominio del anterior artículo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la vía de los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia. Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria – si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral – o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198 de la Ley Hipotecaria, que, tras enunciar los diferentes procedimientos – y entre ellos, el de inmatriculación – para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel».

Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Ya no cabe, en conclusión, la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, ya que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Solo tiene sentido y fundamento legal que el registrador suspenda una inscripción en base a las posibles dudas sobre la identidad de la finca, refiriéndose a una finca todavía no inmatriculada, cuando tales dudas i) se refieran a la coincidencia total o parcial de aquella con una finca previamente inscrita, ii) resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria o con la que conste en la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica o iii) recaigan sobre la posibilidad de que la descripción de la finca que se pide inmatricular pueda coincidir, aunque fuera en parte, con cualquier otra finca ya inmatriculada, o con el dominio público incluso no inmatriculado.

No considera la Dirección General de los Registros y del Notariado fundadas las dudas del registrador que no surgen de ninguna de esas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada en la escritura de aceptación y adjudicación herencia otorgada en el año 2014 con la que resulta de otra escritura rectificativa otorgada el 19 de agosto de 2015, precisamente en el sentido de rectificar la previa descripción de esa finca no inmatriculada para adecuarla a la descripción catastral, sin que el registrador pueda tener elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo sino a un operación instrumental o fraudulenta que solo pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (RDGRN 4 de mayo de 2016).

La circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre no es suficiente por sí misma, para fundar la existencia de duda de invasión del dominio público (cfr. RDGRN de 7 de abril de 2017). Lo procedente en este supuesto será actuar de conformidad con lo previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación, a fin de que, una vez haya transcurrido el plazo de un mes regulado por la norma, y a la vista de la respuesta – o ausencia de la misma – de la entidad u órgano competente, pueda formularse el registrador un mejor juicio acerca de la eventual invasión del dominio público. Hallándose la titularidad de la finca «en investigación», de conformidad con el artículo 47 de la Ley 33/2003, en base a lo preceptuado en el artículo 46 de la citada ley y tratándose de bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado, el órgano competente para acordar la incoación del procedimiento de investigación y resolver el mismo será el director general del Patrimonio del Estado, debiéndose realizar a éste la notificación prevenida en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 9 de abril de 2015 y 7 de noviembre de 2017).

La RDGRN de 11 de octubre de 2018 confirma la calificación registral que deniega la inmatriculación de una finca porque, a pesar de no haber recibido a la fecha de la calificación el informe solicitado del Servicio Administrativo de Carreteras y Paisaje del Cabildo Insular de Tenerife, la registradora mantiene sus dudas de que la finca que se pretende inmatricular invade el dominio público al considerar que tanto de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se inserta en el documento como de la consulta realizada por la registradora a la Oficina Virtual del Catastro resulta que la expresada finca se encuentra ocupada por una carretera. Y si bien es cierto que las dudas de la registradora no fueron inicialmente ratificadas de forma expresa por la Administración autonómica mediante la emisión en plazo del informe recabado de la misma, a través del Servicio Administrativo de Carreteras y Paisajes del Cabildo Insular de Tenerife, no cabe atribuir a este hecho – afirma la DGRN – el alcance que pretenden los recurrentes, quienes invocan a su favor una suerte de resolución presunta favorable por la vía del silencio administrativo. Y ello no sólo porque dicha técnica del silencio administrativo no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos o contratos sujetos al Derecho privado (vid. Resolución de 27 de junio de 2018) – y en el presente caso, la pretensión deducida se refiere a la inscripción de un derecho de propiedad privada inmobiliaria sujeta a la legislación civil e hipotecaria, dentro de cuyo procedimiento de inscripción la intervención requerida de la Administración es de mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo -, sino también porque el artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas excluye el sentido favorable del silencio en este caso por dos motivos: a) primero, porque excepciona de la regla general del silencio positivo los casos exceptuados por una norma de rango legal, norma que en el presente supuesto está integrada por el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, como hemos visto, establece que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida», lo que excluye claramente la posibilidad de interpretar que la falta de emisión del informe de la Administración en plazo genere un efecto equivalente al de una resolución presunta de carácter favorable que obligue a la estimación de la pretensión del interesado, y b) segundo, porque el mismo artículo 24 de la Ley 39/2015 excluye de forma directa, sin remisión normativa interpuesta alguna, el carácter favorable o positivo del silencio, antes al contrario establece expresamente su carácter desestimatorio, en los casos de solicitudes «cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público».

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.

Este párrafo es un calco de lo establecido en la regla 5 del artículo 203.1 LH (expediente de dominio), con problemas de encaje dadas las diferencias entre uno y otro procedimiento. La notificación a los poseedores de hecho y a los titulares de cargas solo se hará si en el título inmatriculador se relaciona su existencia.

De conformidad con lo establecido en el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria, si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 205, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Se dejará constancia en el Registro de la Propiedad de la publicación del edicto. Sin embargo, hay que subrayar que la Ley 13/2015 no establece que la eficacia de la inmatriculación quede condicionada a esta última circunstancia.

 

4.7 La inmatriculación y otros asientos registrales por certificación administrativa

El reformado artículo 206 de la Ley Hipotecaria, que está en vigor desde el día 26 de junio de 2015, consta de cinco apartados:

1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Desaparece en la reforma de 2015 la posibilidad que la legislación de 1944-1946 otorgó a la Iglesia Católica de utilizar este procedimiento especial de inmatriculación.

La autorización para que la Iglesia Católica utilizara aquel procedimiento ha de situarse en un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las leyes desamortizadoras – a las que el Reglamento Hipotecario dedica todavía cuatro artículos – y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La desaparición progresiva de las circunstancias históricas a las que respondió su inclusión, así como el transcurso de un tiempo suficiente desde la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 que ya permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, proscrita hasta entonces, son circunstancias que han propiciado la reforma.

La RDGRN de 24 de mayo de 2018 confirma que, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, las corporaciones públicas (por ejemplo, las comunidades de regantes) no pueden inmatricular bienes al amparo de lo dispuesto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

El informe favorable de los servicios jurídicos exigido por el párrafo primero del nuevo artículo 206 de la Ley Hipotecaria sería también necesario aun cuando el Ayuntamiento careciera de tales servicios jurídicos; en estos supuestos, dichos informes deben ser elaborados por el Secretario del Ayuntamiento, toda vez que a este funcionario corresponde, de conformidad con lo previsto en el artículo 92.bis 1.a) de la Ley 7/1985, de Bases de Régimen Local, la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo, estando, por tanto, a su cargo, los servicios jurídicos del Ayuntamiento.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

Como siempre que se inmatricule una finca, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la misma que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (artículo 9.b de la Ley Hipotecaria).

La RDGRN de 25 de septiembre de 2017 subraya que la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente no se ha aplicado nunca al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Este requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exclusivamente para la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (hoy, como hemos visto, ni tan siquiera es exigible para este medio inmatriculador). Del tenor del reformado artículo 206 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

La circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, pudiera determinar la existencia de duda de invasión del dominio público; pero en tal caso, recuerda la RDGRN de 25 de septiembre de 2017, se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada por el registrador, pues el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria dispone que «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público». Hay que tener en cuenta, además, que quien pretende la inmatriculación es la Administración Pública.

La RDGRN de 23 de enero de 2018 estima fundadas las dudas apreciadas por el registrador que inducen a pensar que la finca cuya inmatriculación se pretende es una porción expropiada que se debió segregar de otra finca previamente inscrita, pero que nunca se segregó formalmente. Afirma la DGRN que en la época en que se produjo la expropiación, año 1959, era muy frecuente, y todavía hoy, desafortunadamente, lo sigue siendo en gran medida, que la Administración expropiante no inscribiera debidamente en el Registro de la Propiedad los bienes adquiridos por expropiación, ni siquiera cuando tales bienes eran porciones de fincas ya inmatriculadas.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

De conformidad con lo establecido en el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria, si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

 

4.8 La inmatriculación a solicitud del titular de un derecho real limitado

A esta inmatriculación se refiere el apartado segundo del nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En efecto, el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción. No se concreta en la reforma legislativa la duración de esta anotación preventiva, por lo que, en aplicación de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que remite al artículo 96 de la misma ley, dicho asiento caducará a los sesenta días hábiles de su fecha, plazo que podrá prorrogarse hasta ciento ochenta días hábiles, por justa causa y en virtud de providencia judicial.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera. Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días desde esta inserción. 

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.

Recordemos que, siempre que se inmatricula una finca, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la misma que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices; deberá aportarse también, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma (artículos 9.b y 10.2 LH).

 

4.9 Otros medios de inmatriculación

De conformidad con lo establecido en el reformado artículo 204 de la Ley Hipotecaria, además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:

1.º Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.

2.º Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.

3.º Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.

4.º Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde.

El artículo 53.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que la resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes. La RDGRN de 11 de octubre de 2016 recuerda que la legislación administrativa especial atribuye en ciertos casos al deslinde (por ejemplo, en materia de costas, aguas o vías pecuarias) no solo un efecto declarativo de la posesión sino de la titularidad demanial.

La RDGRN de 18 de abril de 2018 alude a un supuesto en el que se pretende la rectificación de la descripción de una finca inscrita por supresión de una porción enclavada perteneciente a distinto dueño. Interpreta la DGRN que la constancia registral del enclavado supone la existencia de una porción de superficie que ha quedado excluida de la inmatriculación por determinarlo así el título que causó la inscripción primera de la finca. Por tanto, para lograr la inmatriculación de esta porción a favor de la Administración Pública recurrente, que alega su titularidad, bastará acudir a alguno de los medios inmatriculadores que prevé la Ley Hipotecaria, sin que sea suficiente la mera constancia de la titularidad pretendida en el Catastro como alega el recurrente. Descarta la DGRN la posibilidad de utilizar la mera inscripción de la representación gráfica alternativa en el caso planteado, pues si bien el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria permite completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, queda expresamente proscrito que con este procedimiento puedan encubrirse actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente, lo que conduce necesariamente a la inmatriculación de la porción enclavada no inscrita, por los títulos y procedimientos legalmente establecidos, y su posterior agrupación con la finca actualmente inscrita. Debe admitirse, por el contrario, la posibilidad de acudir al deslinde administrativo para determinar la configuración física de la finca y así proceder a la inmatriculación de esta porción enclavada. Concluye la DGRN que la Orden que aprueba el deslinde de un monte catalogado es título hábil para su inmatriculación.

5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

La RDGRN de 7 de marzo de 2018 niega que pueda procederse a la inmatriculación de una finca en virtud de auto judicial aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de paz, siendo el título material de adquisición la usucapión extraordinaria:

  • No estamos, afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado, en presencia de una sentencia dictada en juicio declarativo, a la que se refiere el número 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con el artículo 139 de la Ley 15/2015, se puede afirmar que todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse de plano la petición cuando suponga la utilización de este expediente para otras finalidades distintas y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal. La conciliación se encuadra dentro de los procedimientos de resolución alternativa de conflictos, es decir, procedimientos que pretenden dar solución a una controversia entre partes intentando lograr el acuerdo entre las mismas, y sin que tenga que ser un juez el que tome la decisión. Por tanto, se diferencia del proceso judicial en que no interviene un Juez sino que se lleva a cabo ante un Letrado de la Administración de Justicia, un Juez de Paz, un Notario o un Registrador de la Propiedad o Mercantil, pero debiendo destacarse que la resolución del conflicto se consigue por el acuerdo entre las partes enfrentadas. La conciliación es, por tanto, un medio de evitar un litigio, en el que, a diferencia de la mediación, el funcionario público que concilia puede aproximar las posiciones de los interesados para conseguir que lleguen a un acuerdo, incluso formulando una propuesta de resolución conforme con el ordenamiento jurídico, que podrá (o no) ser aceptada por los interesados. No obstante, a diferencia del arbitraje o del proceso judicial, son éstos los que en definitiva ponen fin al conflicto, cediendo en sus respectivas pretensiones, sin que la solución a dicho conflicto sea impuesta por quien concilia.
  • Aun cuando no se ponga en duda la veracidad de lo que en ella declaran los interesados, no implica más que un reconocimiento por parte del demandado de que el demandante es dueño, por lo que, aunque el juez ponga fin a un procedimiento de conciliación, no hay una decisión de fondo sobre la realidad de la usucapión.
  • De las anteriores consideraciones no resulta la imposibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que para lograr la inmatriculación en el presente supuesto pueda acudirse al procedimiento previsto para ello en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria que prevé todos los trámites, notificaciones y garantías necesarias para el acceso de una finca por primera vez al Registro.
  • En cuanto al carácter de documento público o privado del auto aprobatorio de la avenencia en acto de conciliación, así resulta con claridad de lo dispuesto en el artículo 147.1 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria: “A los efectos previstos en el artículo 517.2.9.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el testimonio del acta junto con el del decreto del Secretario judicial o del auto del Juez de Paz haciendo constar la avenencia de las partes en el acto de conciliación, llevará aparejada ejecución. A otros efectos, lo convenido tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne”. En este sentido, existiendo norma específica de ejecución, no es aplicable la norma general del artículo 22 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Ahora bien, el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por cuanto no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, o los referentes, en su caso, a los medios de pago (cfr. artículo 11 de la Ley Hipotecaria), continuando de esta forma una línea doctrinal reiterada en numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Sin embargo, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria deja a salvo aquellas «conciliaciones que puedan surgir en expedientes específicamente regulados en la legislación hipotecaria, como pueden ser, a título de ejemplo, los del artículo 199 referente a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie; el del artículo 209 referente a doble o múltiple inmatriculación; 210 relativo al expediente de liberación de cargas o gravámenes; o de rectificación de errores en los asientos en los términos del Título VII de la Ley Hipotecaria, que son plenamente inscribibles por disposición de la propia ley exceptuando por tanto la norma general de su artículo 3». En el caso de este expediente no nos encontramos ante una sentencia dictada en juicio declarativo tal y como prevé el apartado 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria, y tampoco se trata de una conciliación en el curso de los procedimientos específicos extrajudiciales previstos en la Ley Hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015.

Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral.

Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior.

Prevé el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria que si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1, 2, 3 y 4 del artículo 204, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

 

4.10 La doble inmatriculación

Como señalan las RDGRN de 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016 y 3 de octubre de 2018, el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de dicha ley.

A los supuestos de doble inmatriculación se refiere el reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria, que establece las siguientes previsiones:

1. Régimen general

La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes: 

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

El reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador, posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, como expresamente se afirmó en las RDGRN de 25 de marzo de 1985, 1 de junio de 2006 y 28 de diciembre de 2006.

La RDGRN de 19 de diciembre de 2017 señala que tras la entrada en vigor de la nueva Ley, cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, puede, e incluso ha de interpretarse que debe, iniciar de oficio el expediente conforme al citado artículo, efectuando las notificaciones y extendiendo la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

La RDGRN de 19 de julio de 2018 se refiere a un supuesto en el que, tras la tramitación del procedimiento a que se refiere el artículo 199 LH, la registradora inicia de oficio el expediente de doble inmatriculación, por tener dudas acerca de la invasión de otra finca inmatriculada.

Subraya la RDGRN de 22 de noviembre de 2016, que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Siguiendo la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado para la regulación anterior a la Ley 13/2015 (cfr. Resoluciones 26 de febrero de 2013 y 2 de diciembre de 2014), la expresión legal puede entenderse comprensiva no solo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no solo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas. Por otra parte, considerando la existencia de una norma especial reguladora de la legitimación para este concreto procedimiento de doble inmatriculación, no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro se contiene en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, como invoca el recurrente en el supuesto debatido. Concluye la DGRN que el hecho de que recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá del efectivo resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerar al recurrente legitimado en base a esta norma supondría prejuzgar la cuestión, lo que sin duda excede del ámbito de la actuación del registrador.

Subraya la RDGRN de 3 de octubre de 2018 que el registrador no tiene la obligación de descubrir la existencia del supuesto patológico en que consiste la doble inmatriculación en virtud de la mera denuncia de tal circunstancia por parte del promotor del expediente, sin que exista una previa identificación de la finca, fincas o partes de ellas que se encuentren doblemente inscritas o al menos el titular afectado. Cuando el artículo 209 de la Ley Hipotecaria indica en su regla segunda que «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes», impone a ambos, registrador y promotor del expediente, la misma exigencia, esto es, identificar la finca o fincas afectadas. Solo de esa forma el registrador podrá iniciar el expediente, siguiendo la tramitación regulada en el precepto citado, si tal procedimiento se inicia de oficio, por haber tenido su descubrimiento el registrador, o, en su caso, para el supuesto de que se efectúe a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito, realizar las investigaciones pertinentes para comprobar si realmente nos encontramos ante la situación patológica que con la regulación contenida en la norma se pretende corregir. Es en este caso, cuando el registrador deberá fundamentar motivadamente sus dudas sobre la existencia o no de doble inmatriculación, para que los interesados puedan, en consecuencia, interponer los recursos que procedan ante tal calificación.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En este supuesto, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que prevé el artículo 209 LH, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes trascrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en cuanto al rigor de su fundamentación (RDGRN de 26 de julio de 2016).

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas. 

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

El artículo 209 de la Ley Hipotecaria en sus reglas cuarta y sexta indica claramente cuál es el asiento a cancelar cuando la tramitación del expediente de doble inmatriculación haya concluido, por haberse cumplido los trámites contemplados en la norma, resultando, tanto en el caso de estar las fincas afectadas por tal situación inscritas a favor de la misma persona como en el de estar a favor de distintas, que se cancelará el historial de la finca más moderna. No obstante la dicción legal, interpreta la RDGRN de 3 de octubre de 2018 que cabría, por razones de economía registral (piénsese en que la finca cuyo historial registral sea más reciente haya sido objeto de división material u horizontal, constitución de derechos reales de garantía, etc.), cancelar el historial más antiguo, pero debiendo mediar siempre el acuerdo de los titulares de ambos de modo expreso, por aplicación de las exigencias que para la rectificación de los asientos registrales se recoge en los artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes. En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Considera la RDGRN de 20 de julio de 2016 que, si bien el procedimiento en que se que se insta la anotación se encuadra dentro de aquellos a que se refiere el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, ya que se demanda en juicio la propiedad del inmueble y por lo tanto sería de aplicación el artículo 139 del Reglamento Hipotecario, de una interpretación conjunta de las reglas séptima, octava y novena del artículo 209.1, resulta que la anotación tiene su encaje dentro de las anotaciones a que hace referencia el artículo 42.10, pues es la propia ley la que de forma específica y diferenciada prevé el derecho a exigir la anotación y los efectos de su extensión:

  • La regla séptima distingue entre la demanda interpuesta por el promotor contra quienes no hubiesen comparecido en el procedimiento ante el registrador o hubiesen formulado oposición y la demanda interpuesta fuera de los casos de oposición por cualquier interesado, entendiendo como tal a los incluidos en el expediente, para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble y a ambos supuestos se les aplica lo dispuesto en la regla octava del artículo 209 LH: «Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente. En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador». En consecuencia, dicha anotación tiene la virtualidad de evitar la caducidad de las notas marginales extendidas y además su duración se sujeta a un plazo distinto al general del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
  • Por el contrario, la regla novena señala que siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, referente a la misma finca se concluirá el expediente, pero no le es de aplicación lo dispuesto en la regla octava para los dos primeros casos, por lo que en este supuesto la anotación se sujetara a lo dispuesto en los artículos 42 de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento.
  • En cuanto a la necesidad de mandamiento ordenando la extensión de anotación preventiva de la demanda interpuesta, la norma dice que la anotación preventiva se practicará como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente, por lo que será este hecho el que determine la posibilidad de extender la anotación (en todo caso, la documentación presentada en el Registro de la Propiedad debe ser auténtica, tal y como establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria). La presentación del escrito de demanda no implica su admisión automática, ya que se requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el Letrado de la Administración de Justicia, una vez examinada la demanda, dicte decreto admitiendo la misma y dando traslado de ella al demandado, para que la conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda.

La Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2018, en respuesta a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, resuelve algunas cuestiones sobre la interpretación de las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Me remito a cuanto expondré seguidamente a propósito de fincas inscritas en dos o más registros.

… Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

2. La legislación administrativa

Conforme a lo establecido en el apartado 2 del reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria, el régimen expuesto se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Dicha norma prevé que la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública en los siguientes supuestos:

a) Cuando, previa la instrucción del correspondiente procedimiento en cuya tramitación será preceptivo un informe técnico, se acredite la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de la finca.

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones Públicas, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

Cuando una de las fincas implicadas en una posible doble inmatriculación sea titularidad de la Administración Pública, la RDGRN de 22 de noviembre de 2016 interpreta que la Ley Hipotecaria atribuye expresa prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación:

  • Dicho procedimiento se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración mediante certificación administrativa para cuya expedición se requiere tramitar el correspondiente procedimiento en el que destaca el requisito del previo informe técnico y de la Abogacía del Estado.
  • Si no consta en el Registro de la Propiedad asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, asiento que no está previsto en la legislación hipotecaria ni en la administrativa, resulta plenamente justificado que el registrador recabe de la Administración la información oportuna sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, pues debe evitarse iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 209 de forma paralela y estéril a otro procedimiento administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo.

3. Fincas inscritas en dos o más registros

En virtud de lo establecido en la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de una doble o múltiple inmatriculación, lo cual remite al contenido de las reglas del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. 

La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2017, en respuesta a una Consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de los preceptos del Real Decreto 195/2017, estima que si siendo coincidentes las titularidades dominicales, fueran distintas las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden en los distintos folios reales que han de unificarse, se procederá a la unificación de folios reales y en el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en otra Resolución de 30 de octubre de 2018 que responde igualmente a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica del citado Real Decreto, establece los siguientes criterios de interpretación de las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria:

  • En cuanto al plazo para que los convocados puedan comparecer o contestar, no se trata en realidad de un emplazamiento (para comparecer dentro de un determinado plazo, que la ley no fija), sino de una convocatoria, es decir, una citación para que todos comparezcan en el lugar, día y hora que han de ser determinados por el registrador en su convocatoria.
  • Una vez llegado el día y hora fijados en la convocatoria, el registrador hará una propuesta de unificación del folio registral que someterá a los interesados para que se pronuncien en el plazo que señale al efecto. El registrador buscará así la conciliación de todos los interesados, dándoles audiencia sobre la propuesta efectuada.
  • El registrador formará expediente y certificará sobre la comparecencia o no de los convocados, sobre la propuesta por él formulada y sobre los acuerdos alcanzados o, en su caso, sobre la falta de acuerdos o comparecencia de alguno de los interesados, y procederá inscribiendo el acuerdo alcanzado o, en su defecto, cerrará el expediente dejando abierta la vía judicial a los interesados.
  • Si alguno de los gravámenes registrales objeto de acuerdo hubiera sido ordenado por la autoridad judicial, como ocurre por ejemplo con las anotaciones de embargo en las que el actor no tiene poder dispositivo sobre el embargo ni sobre su anotación, dicho acuerdo habrá de ser posteriormente aprobado por la correspondiente autoridad judicial.
  • Si en caso de desacuerdo alguno o varios interesados entablara demanda en juicio declarativo y obtuviera anotación registral de tal demanda, se hará constar así en cualquier tipo de publicidad formal. Cualquier interesado que presente, inscriba o anote su título con posterioridad al asiento de presentación del mandamiento de anotación de la demanda, quedará sometido a las reglas generales.

 

4.11 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

El artículo 40, apartado letra a), de la Ley Hipotecaria prevé tres vías para la rectificación de la inexactitud del Registro de la Propiedad que tenga su causa en el hecho de no haber tenido acceso al mismo alguna relación jurídica inmobiliaria:

1. La toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello.

2. La reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de la Ley Hipotecaria. A su vez, dentro del Título VI de la Ley Hipotecaria hay dos procedimientos distintos para la subsanación del tracto sucesivo:

a) El general u ordinario del expediente para la reanudación del tracto, al que alude el nuevo artículo 208 LH.

b) Y el especial, previsto para las Administraciones Públicas y las entidades de derecho público con personalidad jurídica propia, vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas, mediante certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el artículo 206 LH, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (cfr. artículo 206.4 LH).

3. Una resolución judicial ordenando la rectificación. Sobre la posibilidad de obtener la reanudación del tracto mediante una sentencia declarativa, hay que recordar que la Dirección General de los Registros y del Notariado, desde la Resolución de 7 de abril de 2003, viene exigiendo que se demande a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. En la RDGRN de 16 de junio de 2015 se lee lo siguiente: “… Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, … la sentencia dictada en procedimiento declarativo solo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia seria inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido”. La RDGRN de 29 de octubre de 2018 confirma esta doctrina.

El artículo 200 LH en su versión original disponía en su párrafo primero que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificaría mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. Ahora, tras la reforma de la Ley 13/2015, no se contempla la posibilidad del acta de notoriedad como vía para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, posibilidad que en consecuencia debe entenderse derogada por dicha Ley, al haber desaparecido su base legal y establecer el nuevo artículo 208 garantías distintas y superiores a las de dicho acta. Cabe incluso estimar derogado tácitamente el artículo 9.6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al regular un supuesto de reanudación del tracto mediante acta de notoriedad.

a) Régimen general

El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (judicial, notarial o administrativo) es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor (RDGRN de 24 de marzo de 2015, 25 de octubre y 7 de noviembre de 2018, entre otras). Y ello por una triple razón:

  1. Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias.
  2. Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios.
  3. Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y vigente artículo 208 de la misma ley).

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

Una vez más conviene traer a colación la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, conforme a la cual los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

De acuerdo con lo establecido en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

A este supuesto ha equiparado la DGRN el caso del heredero del adquirente del titular registral (vid. Resolución de 19 de abril de 2012); debe entenderse, por tanto, que hay interrupción del tracto cuando falte más de un eslabón en la cadena de transmisiones, sin que “compute” como tal la sucesión del heredero del transmitente o del adquirente del derecho.

Matizan las RDGRN de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016 que parece razonable entender que solo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio, y no necesariamente el particional con adjudicaciones concretas, para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia. En cambio, sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto, y por tanto la viabilidad del expediente del nuevo artículo 208 para su subsanación, cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo, razón por la cual sí debe admitirse, en este supuesto, que a falta de la correcta documentación pública e inscripción de ese previo título particional, el adquirente final pueda subsanar esa interrupción del tracto sucesivo por el procedimiento regulado en el nuevo artículo 208 de la Ley.

Cuando consta documentada públicamente toda la cadena de titularidades desde la titular registral cuyo tracto se pretende reanudar hasta los titulares actuales de las restantes participaciones indivisas, a excepción del primero de los títulos por el que la titular transmite a su cónyuge la participación indivisa objeto del procedimiento, de modo que falta únicamente la documentación pública de la transmisión hereditaria efectuada de la titular registral a su cónyuge, no existe una verdadera interrupción del tracto. No obstante, teniendo en cuenta i) que no resulta acreditado que el cónyuge fuese el único heredero de la titular registral fallecida, ii) que el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral, considerando el largo período de tiempo transcurrido – 100 años -, herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente, y iii) que, aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron, la RDGRN de 18 de octubre de 2017 concluye que debe admitirse el expediente de dominio como medio para reanudar el tracto, de modo que el promotor pueda lograr la inscripción de su derecho.

La Dirección General de los Registros y del Notariado admite el expediente de dominio incluso en supuestos en los que no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria reviste una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados (cfr. artículos 272 y 285 del Reglamento Hipotecario y RDGRN de 24 de marzo de 2015, 13 de julio y 18 de octubre de 2017, 30 de enero y 25 de octubre de 2018).

No existe una verdadera interrupción del tracto si consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezca de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos (RDGRN de 1 de junio de 2017).

La RDGRN de 7 de noviembre de 2018 niega que haya interrupción de tracto sucesivo cuando el inmueble resulta inscrito en el Registro de la Propiedad en favor de una sociedad y se aporta al expediente copia de la escritura – no inscrita – de elevación a público del documento privado por el que dicha sociedad vendió a los primeros adquirentes, así como un documento privado, presentado en la oficina liquidadora del impuesto correspondiente, por el que dichos adquirentes vendieron el inmueble a los actuales propietarios y requirentes del acta. Será suficiente la elevación a público de este último documento privado.

Siendo de anterior fecha el título de los promotores al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea, ni puede utilizarse para eludir el otorgamiento de la titulación pertinente para ello. No basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita, lo cual no es admisible en nuestro ordenamiento, según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que sostiene que la admisión del consentimiento formal para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria y 193 del Reglamento Hipotecario y RDGRN de 4 de junio de 2012 y 25 de septiembre de 2014, entre otras). Y ello sin prejuzgar la posibilidad de que, una vez efectuada la rectificación de dicha titularidad contradictoria inscrita, resulte inscribible el procedimiento tramitado (RDGRN de 2 de octubre de 2017).

La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor (RDGRN de 23 de mayo de 2016).

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.

2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

La regla segunda del artículo 208 de la Ley Hipotecaria se remite para la tramitación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a lo previsto en el artículo 203 de la misma Ley.

En cuanto a la legitimación activa, el procedimiento se iniciará mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca. Cuando el requirente manifiesta actuar en su propio nombre y derecho y en interés legítimo de los demás interesados, que son los actuales propietarios de la finca y cuyas circunstancias personales se detallan, no se produce un supuesto de representación voluntaria acreditada por lo que, en ausencia de ratificación, la RDGRN de 18 de octubre de 2017 confirma la calificación registral desfavorable a la inscripción, considerando que tales personas designadas como interesados en el acta no han tenido participación alguna en el procedimiento.

Si el promotor del expediente no pretende la reanudación del tracto a su favor, sino a favor de su causante, se precisa que se acredite la cualidad de heredero alegada en el título presentado (cfr. artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 80 de su Reglamento y RDGRN de 18 de octubre de 2017).

Señala la RDGRN de 23 de mayo de 2016 que la regla tercera de este apartado debe ser interpretada conjuntamente con la regla cuarta del mismo: debe entenderse, en consecuencia, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Sin embargo, cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, solo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. 

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4º del apartado segundo de este mismo artículo y considerarse solo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal (RDGRN de 14 y 28 de abril y 23 de mayo de 2016).

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad. 

En caso de calificación favorable, el registrador extenderá la inscripción o convertirá en inscripción la previa anotación preventiva, en caso de haberse practicado, y publicará el correspondiente edicto en el BOE, del que dejará constancia mediante nota marginal en la inscripción practicada.

b) La legislación administrativa

La disposición final primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, da nueva redacción al apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas que regula un título administrativo para la reanudación del tracto sucesivo.

En efecto, además del medio previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de dicha ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los treinta días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación.

Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de treinta días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del Ayuntamiento, y en el «Boletín Oficial del Estado», en el de la Comunidad Autónoma o en el de la provincia, según cuál sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo.

La ley admite dos alternativas en cuanto al “traslado” de la certificación administrativa que se pretende inscribir, de manera que podrá hacerse mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos. Por tanto, la notificación personal puede ser sustituida por una publicación edictal siempre que, no siendo conocidos los destinatarios, la inscripción a favor del titular registral tenga más de treinta años de antigüedad, no haya sufrido alteración durante dicho plazo, y la publicación de los edictos se haya mantenido durante treinta días sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes.

Aun cuando el artículo 37.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas prevé también la publicación del edicto en el «tablón del Ayuntamiento», interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN de 25 de octubre de 2018) que esta parte del precepto (procedente de la redacción originaria de la Ley 33/2003) puede entenderse afectada por la posterior Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que en su artículo 44, al regular las notificaciones infructuosas, dispone como parte de las reglas que disciplinan dicho procedimiento común, que «cuando los interesados en un procedimiento sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o bien, intentada ésta, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de un anuncio publicado en el Boletín Oficial del Estado». Ciertamente la misma norma prevé también la posibilidad de que las Administraciones puedan publicar un anuncio en el tablón de edictos del Ayuntamiento del último domicilio del interesado o del Consulado o Sección consular de la Embajada correspondiente, pero esta posibilidad tiene atribuida expresamente en la citada norma legal un «carácter facultativo», sin que en consecuencia su omisión pueda privar de eficacia a la comunicación hecha mediante edicto publicado en el «Boletín Oficial del Estado». Podría cuestionarse en este caso la aplicación preferente de la norma especial (artículo 37.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas) frente a la regla general del citado artículo 44 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, conforme a los previsto en el apartado 1 de la disposición adicional primera de esta última, según la cual «los procedimientos administrativos regulados en leyes especiales por razón de la materia que no exijan alguno de los trámites previstos en esta Ley o regulen trámites adicionales o distintos se regirán, respecto a éstos, por lo dispuesto en dichas leyes especiales». Pero esta objeción tropieza con la específica previsión contenida en materia de notificaciones por la disposición adicional tercera de la misma Ley de Procedimiento Administrativo Común que, tras aludir al sistema automatizado de remisión y gestión telemática para la publicación de los anuncios previstos en el artículo 44 de la Ley que el «Boletín Oficial del Estado» pone a disposición de las diversas Administraciones Públicas, añade en su apartado 2 que «en aquellos procedimientos administrativos que cuenten con normativa específica, de concurrir los supuestos previstos en el artículo 44 de esta Ley, la práctica de la notificación se hará, en todo caso, mediante un anuncio publicado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de que previamente y con carácter facultativo pueda realizarse en la forma prevista por dicha normativa específica». Es decir, la regla del carácter meramente facultativo de las restantes formas o vías de notificación mediante otros anuncios distintos de los publicados en el «Boletín Oficial del Estado» previstas por normas específicas respecto de determinados procedimientos se extiende con carácter general a todo tipo de procedimiento administrativo.

Interpreta la RDGRN de 25 de octubre de 2018 que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Y cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

Las inscripciones practicadas en virtud de lo dispuesto en el artículo 37.3 de la Ley 33/2003 estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN de 21 de marzo de 2003, 28 de mayo de 2015 y 25 de octubre de 2018) que, aun cuando ha sido cuestión debatida en la doctrina, tratándose de una adquisición de dominio por usucapión resulta procedente acudir al expediente de reanudación de tracto, sin que sea necesario acudir al juicio declarativo ordinario. La RDGRN de 25 de octubre de 2018 reconoce que, ciertamente, la citada doctrina – establecida en relación con los expedientes judiciales de reanudación del tracto – puede plantear, no obstante, importantes dudas en cuanto a su posible extrapolación al ámbito de las certificaciones administrativas de reanudación del tracto del artículo 206.4 de la Ley Hipotecaria al concurrir un doble factor diferencial: la no intervención de una autoridad judicial en su tramitación y resolución y el hecho de que, en virtud de esta extensión de la facultad exorbitante de las Administraciones públicas de la autoconfección documental, la propia Administración titular del bien sería la que realizaría la valoración sobre la concurrencia de los requisitos legales exigidos para la consumación de la usucapión.

En efecto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado que la apreciación de la prescripción es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales, doctrina que inicialmente elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva, ha sido extendida también a la adquisitiva (RDGRN de 5 de diciembre de 2014, 26 de abril de 2006 y 7 de marzo de 2018). Distinto es el supuesto de hecho a que se refiere la RDGRN de 25 de octubre de 2018: la adquisición por la Administración certificante se realiza por título de reversión prevista en la propia concesión administrativa y en la legislación a que estaba sujeta, quedando identificado tanto el título inicial de dicha concesión como el de ejecución de la reversión, ambos documentados en sendas actas administrativas.

 

4.12 La cancelación de cargas y gravámenes extinguidos

a) El expediente de liberación de cargas y gravámenes

El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas (art. 210.1 LH):

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el registrador de la propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el «Boletín Oficial del Estado», podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente. Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes. 

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta ley para la calificación negativa. Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación. 

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Recuerda la DGRN de 18 de mayo de 2016 (BOE de 9 de junio de 2016) que no cabe utilizar el expediente de liberación de cargas y gravámenes para cancelar una anotación preventiva de embargo caducada.

b) Cancelación de cargas y gravámenes sin expediente

No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo primero). La reforma otorga rango legal al contenido del párrafo primero del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, completando su redacción.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo segundo). Será aplicable el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que continúa vigente tras la reforma, cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.

En efecto, esta nueva norma convive, recuerdan las RDGRN de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril de 2016, 10 de mayo, 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018, con el artículo 82.5.º LH, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como dicho artículo e introduce algunas importantes novedades:

  • El artículo 82.5.º LH limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada»; por el contrario, el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
  • El artículo 82.5.º LH tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final 1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
  • El artículo 82.5.º LH se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, no a otras condiciones resolutorias – como las establecidas en garantía de cesión de suelo por edificación futura (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014) -, mientras que el artículo 210.8 tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse la indicada condición resolutoria en garantía de cesión de suelo por edificación futura.
  • También existen diferencias entre el referido artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria y el 210.8 de la misma Ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «…contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…», mientras que el artículo 210.8 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada…». Así, sin pretender ser exhaustivos, el artículo 82.5.º LH se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución y que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero. Para cancelar estas condiciones será necesario el consentimiento del titular registral de las mismas o una resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia a aquel (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria) (RDGRN de 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018). No obstante, concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado, en estos supuestos podrá solicitarse la cancelación cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

A instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo tercero).

Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión (artículo 210.2 de la Ley Hipotecaria).

 

5. La publicación de anuncios y edictos en el Boletín Oficial del Estado: el tablón edictal único

A partir del día 1 de junio de 2015, en todos los procedimientos administrativos, incluso en aquellos que cuenten con una normativa específica, la práctica de las notificaciones – cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o cuando, intentada la notificación personal, esta no hubiese podido practicarse – debe hacerse mediante anuncio publicado en el tablón edictal único y electrónico del Boletín Oficial del Estado, introducido por la Ley 15/2014, de 16 de septiembre, de racionalización del sector público y otras medidas de reforma administrativa.

En toda notificación personal o edicto que el registrador haya de remitir o publicar conforme a lo dispuesto en la Ley 13/2015, de 24 de junio, relacionada con la inscripción de delimitaciones geográficas de fincas, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionado el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el código único de finca y el contenido de la comunicación o edicto publicado en el Boletín Oficial del Estado (apartado séptimo de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

 

IV. La reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario

Se modifican en esta reforma una serie de preceptos del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (en lo sucesivo, Ley del Catastro), además de los derivados del nuevo sistema de coordinación con el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales (disposición adicional cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica y se aprueban nuevos criterios para su valoración teniendo en cuenta sus circunstancias de localización. Para agilizar y regular el cambio de clasificación de estos suelos urbanizables se adapta el régimen transitorio de la ley y se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, lo que también permitirá en lo sucesivo adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas ponencias.

Igualmente, se pretende mejorar la actualización de los datos catastrales simplificando algunos procedimientos y ampliando el ámbito del procedimiento de comunicación a determinadas alteraciones en los bienes inmuebles por las Administraciones y fedatarios públicos, aligerando cargas administrativas a los contribuyentes.

Las modificaciones a la Ley del Catastro Inmobiliario están recogidas en el artículo 2 de la Ley 13/2015. Por su relación con el Registro de la Propiedad destacan las siguientes:

  • Descripción de la parcela catastral y Registro de la Propiedad. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral a la descripción catastral (artículo 3.1 de la Ley del Catastro) y se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación (artículo 11.3 de la Ley del Catastro).
  • Titularidad catastral y titularidad registral. Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos: a) derecho de propiedad plena o menos plena, b) concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto, c) derecho real de superficie, d) derecho real de usufructo (artículo 9.1 de la Ley del Catastro). En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 9.4 de la Ley del Catastro).
  • Rectificaciones catastrales y el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas. A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma. A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14 (artículo 18.3 de la Ley del Catastro).
  • Deber general de colaboración y comunicaciones. Las Administraciones y demás entidades públicas, los fedatarios públicos y quienes, en general, ejerzan funciones públicas estarán obligados a suministrar al Catastro Inmobiliario, en los términos previstos en el artículo 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuantos datos o antecedentes relevantes para su formación y mantenimiento sean recabados por éste, bien mediante disposición de carácter general, bien a través de requerimientos concretos. A tal fin, facilitarán el acceso gratuito a dicha información en los términos que acaban de indicarse, a través de medios telemáticos (artículo 36.2, párrafo primero, de la Ley del Catastro). El artículo 53.1.b) de la Ley del Catastro consagra el acceso de los registradores a los datos catastrales para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los derechos que inscriban o para los que se solicite su inscripción, de conformidad con lo establecido en dicha ley y en la legislación hipotecaria. Constituyen comunicaciones, que no declaraciones, las informaciones que los registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 14.apartado letra a, de la Ley del Catastro). El Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre de 2015 publica la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

 

Bilbao, a 10 de diciembre de 2018

 

ENLACES RELACIONADOS CON LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN DOCTRINA

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LAS SUCESIONES MORTIS-CAUSA TRANSFRONTERIZAS EN DERECHO ESPAÑOL: LOS CONVENIOS INTERNACIONALES, EL REGLAMENTO 650/2012 Y LAS REFORMAS LEGISLATIVAS DE 2015.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN LA LEY 2/2009 Y EL REAL DECRETO 106/2011

VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE SUELO A LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS Y LOCALES DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTRUIDOS EN EJERCICIO DE UN DERECHO DE SUPERFICIE

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La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Vitoria-Gasteiz: Plaza de la Virgen Blanca. Por Guyletsbuild

Tema 33 Hipotecario Registros. Doble Inmatriculación.

TEMA 33 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 33. La doble inmatriculación. Inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas. El expediente de liberación de cargas y gravámenes: Naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 32.

Notarías: tema 28.

 

  1. LA DOBLE INMATRICULACIÓN.
  2. INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCA NO INMATRICULADA.
  3. EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES: NATURALEZA, OBJETO, PROCEDIMIENTO Y EFECTOS.

 

1.- La doble inmatriculación.

            A modo de introducción, cabe recordar que la inmatriculación de fincas puede ser definida, con Roca Sastre como “el ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor de un inmatriculante, la cual abre folio registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos”.

            Concepto. Se denomina doble inmatriculación al hecho de que una misma finca, por entero o en parte, conste inmatriculada en dos o más veces, en hojas, folios o registros particulares diferentes de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro.

            Causas.

            La doble inmatriculación constituye un grave y frecuente defecto en nuestro ordenamiento inmobiliario, que tiene su origen en la tradicional ausencia de un control adecuado de la existencia y características físicas de la finca cuya inmatriculación se solicita. Ello a su vez se debe:

  • Los sencillos medios de inmatriculación tradicionalmente recogidos en nuestra legislación: singularmente, el título público adquisitivo del artículo 205 LH, desarrollado y excedido por el art. 298 RH anterior, y sin perjuicio de reconocer las ventajas que el mismo reporta y debería seguir reportando, en orden a regularizar el historial jurídico de las fincas y garantizar la seguridad del tráfico.
  • La ausencia de medios con que identificar a los inmuebles.
  • El gran número de fincas y sus frecuentes modificaciones, mediante sucesivas parcelaciones.
  • La falta de un buen Catastro y de una buena coordinación entre Registro y Catastro.

            No obstante, se han hecho grandes esfuerzos por superar la falta de coordinación entre Catastro y Registro, así, además del RD de 3/5/1980, la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, establecía el procedimiento de coordinación entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y los Notarios mediante la utilización de la referencia catastral del inmueble.

            El art. 298 reformado por el RD 1867/1998, que exigía para inmatricular la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, además de la correspondiente referencia catastral.

            El RD 1093/1997, de 4 de julio, para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, prevé en su artículo 7, entre las circunstancias que ha de contener el título inscribible, el plano de las fincas de resultado.

            El TR de la Ley del Catastro de 5/3/2004, exige la constancia en el RP de la referencia catastral de los inmuebles.

            La Ley 13/2015, que da un importante paso en el proceso de identificación de las fincas y de coordinación entre Catastro y Registro, estableciendo la incorporación al folio real de la representación georreferenciada de la finca, tomada de la cartografía catastral, y la expresión libraria de si la finca se encuentra o no coordinada con el Catastro, extendiendo los efectos legitimadores derivados de la publicidad registral, a la representación gráfica catastral e implantando un sistema de comunicación entre ambas instituciones, con el fin de conseguir dicha coordinación.

            Todo ello se estudia con detenimiento en los temas correspondientes del programa.

            Regulación.             

            Tradicionalmente el procedimiento venía regulado en el art 313 RH y abordaba el problema de la doble inmatriculación, como un supuesto de discordancia entre el Registro y la realidad, sin entrar en la solución sustantiva, sino desde un punto de vista registral. En la actualidad, dicho precepto debe entenderse derogado tácitamente por el artículo 209, reformado por la Ley 13/2015, que regula el expediente de doble inmatriculación dentro del Título VI (De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) como un procedimiento registral, seguido ante el Registrador competente, de jurisdicción voluntaria, que excluye toda contienda entre los interesados, y que al igual que en la regulación anterior no entra en la solución sustantiva del problema, sino, que se refiere a él, desde una perspectiva registral, de eliminación de la irregularidad de los Libros. 

            El art. 209 LH dice lo siguiente:

  1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una

misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Octava. Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.

En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

  1. Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes (que prevé que la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, entre otros supuestos, cuando se reconozca el mejor derecho o la preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública en caso de doble inmatriculación).

Podemos hacer las siguientes precisiones respecto al procedimiento regulado en dicho artículo:

                        – A diferencia de la regulación anterior, confirmada por la doctrina de la DG, en la que el Registrador no podía apreciar de oficio la doble inmatriculación, la regulación legal, posibilita, ahora, que sea el mismo Registrador el que inicie el procedimiento, de oficio.

                        – Es el Registrador quien debe apreciar si la coincidencia entre las fincas inscritas tiene la entidad suficiente para entrañar una doble inmatriculación, siendo su decisión, si fuera contraria a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación, susceptible de los recursos previstos por la Ley para la calificación negativa.

                        – La nota marginal, por la que se deja constancia de la posible existencia de la doble inmatriculación, hace las veces de una anotación preventiva, advirtiendo a los adquirentes posteriores de la existencia de la situación registral discordante, evitando la aparición de terceros protegidos por la fe pública. No cierra el Registro, quedando obligado el Registrador a despachar los títulos relativos a la finca. R. 25 marzo 1995. En tanto no recaiga la resolución judicial definitiva, el Registrador no puede abstenerse de practicar ningún asiento relativo a la finca, y viene obligado a despachar todos los títulos presentados.

                        – Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, que requiere el consentimiento de todos los interesados y en el que la prueba queda limitada a los Libros del Registro, los documentos archivados en los Legajos, a la representación gráfica de las fincas y a los datos catastrales. Si no se logra el consentimiento de todos los afectados, o no compareciese alguno, la resolución de la controversia corresponde a los órganos judiciales. (Resolución de 21 de diciembre de 2015).

                        – En cualquier caso, la solución sustantiva de la discordancia queda en manos, esencialmente del Derecho Civil. Este es el parecer mayoritario de la jurisprudencia y el casi unánime de los autores, sin perjuicio de ello, otros criterios han sido mantenidos por la doctrina:

                         ROCA considera que hay que comparar las dos hojas registrales, a fin de determinar cuál de ellas debe prevalecer, atribuyendo la preferencia a lo que lo merezca, y cuando esto no sea posible, considerar neutralizada la fe pública de ambas hojas, quedando inoperantes las normas hipotecarias, y debiéndose resolver el problema conforme a las normas de Derecho civil puro. La nota marginal no cierra el Registro y el titular puede disponer de la finca, pero impide acudir al procedimiento del art. 41 LH: ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos, al menos frente al otro titular inscrito.

                        SANZ FERNÁNDEZ distingue:

  1. Adquisiciones anteriores a la nota marginal: si ambos adquirentes o ninguno está protegido por la fe pública registral se aplican las normas del Derecho civil, si sólo uno está protegido prevalece su inscripción. No obstante, GARCÍA GARCÍA considera que no debe aplicarse el art. 34 cuando uno de los titulares pruebe abrumadoramente que es el verdadero dueño civil y que el otro tiene escasos antecedentes registrales, porque el art. 34 tiene su campo de aplicación natural en los supuestos de colisión entre un verus domino, que carece de inscripción y el titular registral, mientras que en la doble inmatriculación el conflicto es entre dos titulares registrales.
  2. Adquisiciones posteriores a la nota marginal: se aplica el derecho civil, art. 1473, que regula la doble venta.

                        Tesis dominante y que avala el TS es la que entiende que es cuestión que deben decidir los tribunales en cada caso. Los criterios sentados por el TS son dos:

  1. Criterio de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo domino sea de mejor condición según el Derecho civil puro, es decir, con abstracción de las normas inmobiliarias registrales y con ello neutralizada la fe pública registral, ya que el legislador nada ha establecido. Entre otras, SSTS 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993.
  2. Criterio de prevalencia de la hoja registral de la finca cuya inmatriculación sea más antigua, por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Es decir, la simple prioridad registral entre dos hojas abiertas a la misma finca. Aplicable sólo cuando la doble inmatriculación se ha logrado con facilidad o concurriendo circunstancias especiales que atribuyen una débil consistencia a la ulterior inmatriculación. Entre otras, SSTS de 28 de marzo de 1980 y 4 de octubre de 1993. En alguna ocasión también ha considerado preferente el tercero protegido por el art. 34 LH, así la STS 31 de octubre de 1978.

 

2.- Inscripción de derechos sobre finca no inmatriculada.

            Pudiendo suceder que el propietario de una finca no inscrita, por no inmatriculada o simplemente no inscrita a favor de su actual titular, constituya sobre la misma derechos reales de diverso tipo, es lógico que, para el caso de renuencia de dicho propietario a inscribir, se arbitre un procedimiento en virtud del cual permitir, finalmente, al titular del el derecho en cuestión a inscribir su derecho para gozar de las virtudes y consecuencias favorables que a su disposición pone la institución registral, tales como evitar que el propietario, ante el silencio del Registro, transmita la finca como libre de cargas haciendo a la postre inocuo el derecho del que no había podido llevarlo al Registro.       

            A esta finalidad respondió la Ley de 1909, en su artículo 3, el cual estableció lo que ahora dice el párrafo 2º del art. 7 LH, así: «El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento».

            Hay que tener en cuenta, también, el art. 376 del RH, que dice: “Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición de inmueble, con arreglo al artículo 205 de la Ley, se harán dos inscripciones: la de dominio de la finca y después la del derecho real.

            En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva.” Este art. alude a un caso anómalo, ya que con el título correspondiente (constitución de derecho real) no será frecuente poder inscribir la adquisición del inmueble. Se dará éste supuesto cuando en un mismo documento se enajene una finca y se imponga sobre ella por el adquirente, un derecho real, siempre que en el propio documento concurran las circunstancias insoslayables para inmatricular del art 205.

            El artículo 7 fue desarrollado por el artículo 312 RH, actualmente derogado por la nueva redacción dada al art 203.2 LH, redactado por la Ley 13/2015, que reproduce la regulación reglamentaria, pero poniendo en el epicentro del procedimiento al Registrador en lugar del Juez, respondiendo a la actual tendencia de desjudicializar ciertas materias de la jurisdicción voluntaria, encomendándoselas a otros operadores jurídicos públicos con el fin de mejorar y agilizar la efectividad de los derechos.

            El párrafo 2º del art. 201 dice que:

 “El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que, si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.

Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días desde esta inserción.

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

            Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal”.

            Comentario.           

            La doctrina mayoritaria estima que este precepto debe aplicarse en todos los casos de derechos reales limitados (aplicable así al derecho de aprovechamiento por turno, conforme el art. 33.3 de la Ley de 6 de julio de 2012); pero también en los supuestos de derechos personales inscribibles, como el arrendamiento. En materia de embargos deberemos tener en cuenta el art. 140 RH. En cuanto a los supuestos de inscripción constitutiva, como la hipoteca, también es posible, ya que como indica DÍEZ PICAZO es la única forma de hacerla valer como derecho real. En cuanto al usufructo la mayoría de la doctrina considera que estamos ante un ius in re aliena, ahora bien, para los partidarios de su consideración como pars dominii, cabría aplicación analógica del Art. 377 RH: “En el caso de hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiese el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”.

            Ahora bien, el procedimiento ha sido objeto de CRÍTICA. A pesar de la sencillez de trámites que establece este procedimiento, su eficacia es limitadísima, pues caso de que el titular de dominio no se avenga a inscribir o verifique la impugnación solicitando la inscripción, el procedimiento lo único que concede al titular del derecho real es la legitimación para solicitar copia de documento o para iniciar el expediente de dominio o acta de notoriedad, ya que como indica LARICA, si tuviese en su poder los títulos le bastaría con acudir el art. 6.c LH.

 

3.- El expediente de liberación de cargas y gravámenes: naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

            La LH de 1861 reguló un procedimiento de liberación de cargas con carácter transitorio y restringido.

            Se preveía un expediente de liberación de cargas y afecciones no inscritas expresamente, así:

  1. Hipotecas legales antiguas no inscritas.
  2. Cargas o derechos no inscritos ni asegurados con hipoteca inscrita.

            La Ley de 1869 amplía el alcance y le da un carácter permanente.

            La Ley de 1909 le dedica un Título entero, el XIII, caracterizado por su profusión legislativa y por la parquedad reglamentaria, además a la fecha de la redacción del RH de 1915 estos juicios eran más bien inhabituales debido a la dilación, complicación, onerosidad y escasa eficacia que ofrecían.

            La reforma hipotecaria de 1944-46, perteneciente al T. VI, recoge en su art. 198 como medio de concordar el Registro con la realidad jurídica el expediente de liberación de cargas. Su desarrollo reglamentario se contenía en los arts. 309 a 311 RH.

            En la línea que señalábamos antes, de desjudicialización de los procedimientos de jurisdicción voluntaria, la Ley 13/2015 da una nueva redacción al art. 210 de la LH, atribuyendo la competencia para resolver el expediente al Registrador a cuyo cargo se encuentran los libros que contienen el gravamen inscrito, derogando, pues la regulación reglamentaria, en todo lo que sea incompatible con el precepto legal.

            También es mencionado en el art. 40 b) de la LH como medio de concordar o rectificar el Registro, precepto (art. 40), que, según ROCA, tiene una enorme importancia y nos sitúa plenamente en el aura de los sistemas de desenvolvimiento técnico de tipo germánico.

      OBJETO. Es un procedimiento que tiene por objeto lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, siempre que con posterioridad al último asiento haya transcurrido el tiempo necesario para producirla.

            NATURALEZA. Según la Ley de reforma, el expediente de liberación de cargas y gravámenes, se configura como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de carácter registral.

            En cuanto al PROCEDIMIENTO, viene regulado en las 7 primeras reglas del primer apartado del art. 210, que disponen:

  1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

            Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

            Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

            Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

            Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el «Boletín Oficial del Estado», podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

            Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

            Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

            Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

            Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

            Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

                Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

  1. Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.”

            Podemos hacer los siguientes COMENTARIOS:

            El expediente, se inicia, como dice el art. 309 RH, por quien tenga interés, esto es, según CAMY, no sólo por el directamente favorecido por la cancelación que se pretende, pero ha de resultar de algún asiento registral al efecto, que deberá ser alegado.

            Como indica el art 309 del RH en el escrito inicial se determinará la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción. Con los documentos oportunos se podrán acompañar los justificativos de la prescripción alegada.

            El procedimiento excluye toda idea de contención, de forma que, si alguno de los afectados por la cancelación solicitada no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente. La necesidad de que todos los interesados presten su consentimiento, reduce mucho su aplicación práctica, pues bastaría presentar cualquier documento público, del que resulte el consentimiento de todos los interesados en la cancelación pretendida, para proceder a la misma, sin necesidad de tramitar el procedimiento del art. 210.

EFECTOS:

Serán la cancelación de la carga registral anacrónica. Según el art. 311 R.H. «…el asiento de cancelación surtirá todos los efectos que determina el T. IV de la misma Ley». Esto es:

– Desde el punto de vista de la legitimación registral, según el art. 97 L.H, “cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

            – Desde el punto de vista de la fe pública, según el art. 76 L.H., “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia”.

            Por último, destacar que la regla octava del artículo 210 se refiere a 2 supuestos especiales, en los que cabe la cancelación del asiento, sin necesidad de tramitar el expediente, a solicitud de cualquier interesado, sin necesidad, pues, de consentimiento del titular registral:

            – Derechos sujetos a un término, cuando dicho término figura en el asiento respectivo, que se cancelarán cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término que figura en el Registro, sería el reflejo legal del art 177 RH.

            – Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán cancelarse cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No se trata del mismo caso previsto en el art. 82.5 LH, sino que viene a completar su régimen, pues, según la DG (R. 2-2-2015), este último queda reservado para aquellos asientos de hipoteca o condición resolutoria en los que conste en el Registro la fecha en la que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad. Se establece un plazo de 60 años los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga. Como dice la DG, no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que mas bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos.

 

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2016

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2016

Indice:
  1. INFORME Nº 267. (BOE DICIEMBRE de 2016).
  2. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  3. 487 a 494.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE AGUAS. DERECHO TRANSITORIO. DETERMINACIÓN. MEDIOS DE PAGO
  4. 495.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. MODO DE ADQUISICIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA
  5. 496.** LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO ARRENDADOR NO IMPLICA LA DEL ARRENDAMIENTO
  6. 497.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA
  7. 498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA
  8. 499.*** SOCIEDAD LIMITADA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. VALOR RAZONABLE DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES: SU DETERMINACIÓN.
  9. 500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.
  10. 501.** COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN EL NÚMERO DE PASAPORTE
  11. 502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
  12. 503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.
  13. 504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.
  14. 505.** NÚMERO DE PARCELA CATASTRAL QUE EN EL REGISTRO CONSTA CON ERROR. INEXACTITUD REGISTRAL, ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.
  15. 506.** DOBLE INMATRICULACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 209 LH. INICIACIÓN DE OFICIO.
  16. 507.() EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES
  17. 508.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  18. 509.** PRÓRROGA DE NOTA MARGINAL PREVENTIVA
  19. 510.* PROYECTO DE REPARCELACIÓN. INSCRIPCIÓN DE LA CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA. CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO
  20. 511.** REGISTRO MERCANTIL. CIERRE POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ACTIVIDADES DE LA AEAT. EXCEPCIONES. NO ES POSIBLE EL  CESE DE ADMINISTRADOR.
  21. 512.() CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009
  22. 513.** ANULACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS. TRACTO SUCESIVO
  23. 514.** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR NO IDENTIFICAR DEBIDAMENTE EL INMUEBLE 
  24. 515.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  25. 516.** TRANSMISIÓN DE BUQUES: PUEDE HACERSE MEDIANTE PÓLIZA INTERVENIDA NOTARIALMENTE.
  26. 517.*** ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.
  27. 518.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. OBRA NUEVA Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.
  28. 519.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. LICENCIA DE OCUPACIÓN. RESTANTES REQUISITOS.
  29. 520.** CESE DE ADMINISTRADORES Y LIQUIDADORES. NOMBRAMIENTO DE NUEVOS LIQUIDADORES. ASIENTO DE PRESENTACIÓN PENDIENTE. TÍTULOS NO INCOMPATIBLES. 
  30. 521.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. TASACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.
  31. 522.** CONVENIO REGULADOR. PERMUTA DE BIENES PRIVATIVOS.
  32. 523.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES NO CONTENCIOSA:  PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. CAUSA DE LA LIQUIDACIÓN.
  33. 524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.
  34. ENLACES:
INFORME Nº 267. (BOE DICIEMBRE de 2016).

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

487 a 494.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE AGUAS. DERECHO TRANSITORIO. DETERMINACIÓN. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 8 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Cieza nº 1, relativa a una escritura de constitución de servidumbre de agua.

Se trata de ocho resoluciones similares, de igual fecha y registro.

“Se discuten en el presente expediente las siguientes cuestiones: Si puede constituirse una servidumbre de aguas siendo el predio sirviente un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo; si tal servidumbre está suficiente determinada para poder tener acceso al folio registral, y si cabe que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma sin acreditar el medio de pago del mismo.»

A la primera cuestión el Centro Directivo resuelve que, en aplicación de las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas y de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988,  «para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional).»

En relación con la segunda cuestión debatida, se declara que «para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.

Por último, en relación con la tercera cuestión la Dirección General tras recordar el régimen vigente, constata que en la escritura «se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente»,impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo.» En los pagos mediante transferencia «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.» (JZM)

Ver estudio sobre disposiciones transitorias de la Ley de Aguas, por Joaquín Zejalbo.

PDF (BOE-A-2016-11447 – 28 págs. – 448 KB)Otros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatosOtros formatos

 

495.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. MODO DE ADQUISICIÓN. EXCESO DE CABIDA. OBRA NUEVA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial recaído en expediente de dominio. 

Hechos:

El hecho que da origen al recurso es un testimonio de auto, dictado por un  Juzgado ante el que se ha seguido un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y para hacer constar la mayor cabida de determinada finca registral,  todo ello a instancias de don A., el cual declaró que adquirió la finca por «certificación de venta». En la parte dispositiva del auto se declaraba justificado el dominio de la finca a favor del promotor del expediente A, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria que consta extendida a nombre de doña B., y se declaraba probada la mayor cabida de la finca, siendo la total construida de 44 metros cuadrados.

Don A, es titular de la finca en virtud de procedimiento de apremio contra un deudor titular catastral del inmueble, que no pudo inscribir su adjudicación porque la finca registral, que inicialmente se pensó que no estaba inmatriculada, finalmente se descubrió que sí que lo estaba, pero no inscrita a nombre de dicho deudor, ya fallecido, sino de otra persona, que resulta ser su madre, también fallecida. La última inscripción de dominio se practicó en el año 2015, aunque en base a un título anterior en varios años.

La registradora señala los siguientes defectos:

  1. Que no consta en el auto la identidad de la persona de la que el promotor adquirió su derecho a efectos de comprobar si hubo o no interrupción del tracto.
  2. Que debe acreditarse el modo de adquisición por el promovente (artículos 274 y 285 del Reglamento Hipotecario).
  3. Que «no se consignan los datos del promotor del expediente en lo relativo a su estado civil, y si estuviese casado, el régimen económico matrimonial del mismo, nombre, apellidos y D.N.I. del cónyuge, y el carácter con que debe inscribirse la adquisición (art. 51. 9.ª del Reglamento Hipotecario

4- Por último, la registradora señala también como defecto que «en el expediente se declara un exceso de superficie construida, no siendo medio hábil el expediente de dominio para inscribir tal mayor superficie construida, para lo cual debe hacerse la correspondiente declaración de obra nueva en los términos regulados por la normativa».

El recurrente, por su parte, en un extenso recurso, considera que en la referida «certificación de venta» alegada como título de propiedad, adquirió la finca por adjudicación tras el apremio a don C que resulta ser el hijo de la titular registral, doña B y que, por tanto, sí que existe interrupción del tracto sucesivo y procede inscribir la reanudación del mismo a su favor en los términos declarados en el auto judicial.

 Y que la discrepancia entre la superficie según certificación registral (17,40 metros cuadrados en una sola planta) y la real (coincidente con la catastral de 22 metros cuadrados en cada planta, que suman 44 metros cuadrados construidos), fue asimismo acreditada con la  medición pericial aportada por técnico competente, y declarada probada en el expediente de dominio, por lo que deberá estimarse la inscripción de dicha mayor cabida sin necesidad de declaración de obra nueva.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado revoca los defectos 1 y 4, confirmando los restantes.

En primer lugar nuestro Centro directivo determina la normativa aplicable que teniendo en cuenta la disposición transitoria de la Ley 13/2015  por la que «todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior», concluye que en nuestro caso, el expediente de dominio ha de ser tramitado  ante la autoridad judicial  rigiéndose por la normativa anterior a la Ley 13/2015.

Así mismo recuerda su doctrina reiterada en relación al expediente de dominio considerado como un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada lo que justifica la comprobación minuciosa por parte del registrador  del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar  su utilización  para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros, siendo la normativa que lo regula de interpretación restrictiva.

El primer defecto señalado por la registradora es revocado ya que de la documentación presentada por el recurrente, resulta que  la persona de la que el promotor adquirió su derecho  fue don  C., identidad no ignorada por la registradora  al calificar el documento ya que en su nota de calificación comienza diciendo que “visto el historial registral de la finca, resulta que don  C., no aparece en ningún momento como titular registral de la finca”.

Y en cuanto a la relación de dicha persona con la titular registral, por un lado quedaba acreditado que era el hijo de la titular registral y por otro  no constaba que hubiera adquirido de la titular registral como heredero único de la misma, lo que sí que excluiría la concurrencia de efectiva interrupción de tracto.

En base a lo anterior, en el presente caso, el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral, concurriendo  la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos, para  que el promotor obtenga judicialmente un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria.

El segundo defecto, sin embargo es confirmado, ya que de la documentación presentada no resultaba el modo de adquisición y  aunque ello si constaba en el escrito del recurso, la DG tiene declarado en base al artículo 326 de la Ley Hipotecaria que para la resolución de un recurso  no  es posible basarse en extremos aportados en vía de recurso pero no presentados oportunamente ante el registrador.

Por el mismo motivo confirma el defecto relativo a que no se habían expresado las circunstancias personales del promotor del expediente al no haber sido presentados al registrador al tiempo de su calificación.

Y en cuanto al último defecto señalado es por el contrario revocado. Para su comprensión, se ha de tener  en cuenta que el auto judicial declara justificado un doble extremo: un aumento de la superficie de suelo y un aumento de la superficie construida.

En lo que respecta al aumento de superficie de suelo,  no hay duda que el expediente de dominio es un medio hábil para su acreditación y en cuanto al aumento de la superficie construida y el número de plantas hace un examen del artículo 208 de la Ley(anterior a la reforma) y el nuevo artículo 202 de los que resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. (MGV)

 

496.** LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO ARRENDADOR NO IMPLICA LA DEL ARRENDAMIENTO

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Ejido nº 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de la cancelación de un subarriendo. 

Hechos: la nuda propiedad de una finca registral figura inscrita a favor de una sociedad mercantil. Consta también inscrito un arrendamiento concertado en su día por la usufructuaria.

En la escritura objeto de calificación, la usufructuaria vende a la citada sociedad mercantil el derecho de usufructo que ostentaba sobre tal finca. Se pacta como precio la cesión a favor de la vendedora de una participación indivisa en pleno dominio del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca. En la escritura se pacta expresamente que: “(…) extinguido el derecho de usufructo por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona, el contrato de arrendamiento de la finca descrita que consta inscrito, celebrado por la usufructuaria, queda subsistente durante el presente año agrícola y se resolverá, una vez finalizado el mismo; todo ello conforme al art 480 CC y art. 10 de la Ley 49/2003, de 26 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (…)”.

La Registradora:

1) Inscribe el usufructo vitalicio a favor de la entidad mercantil, por título de compra.

2) Inscribe el pleno dominio de un 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la finca a la usufructuaria transmitente, por título de dación en pago.

3) Suspende la inscripción de la extinción del derecho de usufructo por consolidación, esto es, por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona y, por tanto, la extinción del contrato de subarriendo concedido por la usufructuaria con fundamento en los arts 107.1 LH y 175.1 RH en la medida en que la conclusión del usufructo no se ha producido por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario sino que resulta de un hecho voluntario, como es, la compraventa celebrada.

El recurrente alega la improcedencia de la aplicación del artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria (hipoteca del derecho de usufructo) y defiende la aplicación de los artículos 480 y 513 CC y 10 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cuando un derecho de usufructo está gravado con un derecho de arrendamiento concertado por el usufructuario, ¿la venta del usufructo al nudo propietario permite cancelar el derecho de arrendamiento inscrito? Según la Dirección General, NO  y ello con fundamento en los arts 6.2 CC, arts 82.2 y 107.1 LH y art. 175.1 RH.

1) Si el usufructo se extingue o concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, el derecho de arrendamiento (y cualesquiera otros gravámenes constituidos sobre el derecho de usufructo) podrán cancelarse a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento que acredite la conclusión de dicho usufructo y ello con arreglo al art. 175.1 RH.

2) Ahora bien, no cabe mantener esta afirmación cuando concurre la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por la transmisión onerosa o gratuita de su derecho al nudo propietario – como sucede en el caso analizado -, por renuncia pura y simple del usufructuario…).

Esta distinción –la concurrencia o no de la voluntad del usufructuario en la conclusión del usufructo – es también la acogida en el artículo 107.1 LH que tras declarar que podrá hipotecarse el derecho de usufructo distingue según el usufructo concluya por un hecho dependiente o no de la voluntad del usufructuario. Cuando medie la voluntad del usufructuario, la hipoteca no se extingue sino que subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o, hasta que venza el tiempo en el que usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.

Conclusión: cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento que, además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento o, como señala el art. 175.1 del RH, se “acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario”.  (ER)

 

497.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 10 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario unilateral.

NOTA DE CALIFICACIÓN.- Puede verse aquí[1]. […]

EL CASO.- Se presenta una escritura de préstamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un banco [BBVA] y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. Se suspenden [el registrador deniega (1*) varias cláusulas además de la falta de expresión manuscrita] y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto principal del recurso, por constituir la razón del rechazo de la inscripción parcial del título, el análisis de la cláusula tercera número 3.1 «Tipo de interés.–Devengo y vencimiento», que señala: «Debido a la naturaleza del contrato, en ningún caso se podrán generar intereses a favor del prestatario», y la determinación si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013 de 14 de mayo.

APARTADO PRIMERO DE LA CALIFICACIÓN: CUESTIÓN PRINCIPAL, NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA: CONFIRMADO.- La cuestión es si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es precisa la expresión manuscrita del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula.

ALEGATO DEL NOTARIO.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita, que el préstamo por naturaleza puede ser gratuito, si no devenga intereses, u oneroso, si los devenga a favor del prestamista, pero nunca puede devengar intereses a favor del prestatario. Las razones son, en primer lugar, que el interés por definición es la remuneración del acreedor y, en segundo lugar, que en caso de devengarse en favor del prestatario se estaría alterando la naturaleza jurídica del contrato que dejaría de ser un préstamo mutuo para convertirse en otro tipo de contrato. Además, el sistema de amortización francés, cuya fórmula consta en la escritura, implica que la cuota de amortización, en cada período de interés, variará atendiendo a cuál sea el tipo de interés aplicable en cada uno de ellos; pero que cuando el tipo de interés es negativo, la consecuencia financiera de la aplicación de la fórmula matemática será igual a cuando el préstamo no devenga intereses y, en consecuencia, durante ese período solo se restituye capital.

[…] afirma el recurrente que una cláusula como la discutida, no constituye una cláusula contractual de suelo del cero por ciento sino una cláusula de tipo legal o aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo formalizado de común acuerdo entre ambas partes, que señala que el préstamo nunca devengará intereses a favor del prestatario, pero porque así deriva naturalmente de la Ley y del sistema de amortización francés elegido, es decir, sin que se pacte expresamente un tipo fijo mínimo.

ARGUMENTOS SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- (3) Una cuestión semejante referida a la aplicación del art. 6 Ley 1/2013, ya fue abordada en la Resolución de 12 marzo 2015 […] Resolución a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume en los números siguientes, siguiendo el criterio de las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio 2016 [a las que nos remitimos si bien en este resumen nos detendremos en algunas cuestiones concretas]. […]

(5) Pues bien, es este control previo y doble de incorporación y transparencia el que se ha visto reforzado por el art. 6 de la Ley 1/2013, cuya interpretación se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, contexto que condiciona la validez de las cláusulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros [es un precepto pro banco que no se puede interpretar extensivamente]. […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o las denominadas cláusulas multidivisa.

Y este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 de marzo, 8 y 27 de octubre y 10 de diciembre de 2015 y 15 de julio de 2016, es de carácter imperativo dada la literalidad del art. 6 que utiliza la expresión «se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita…», por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el Tribunal Supremo. Y respecto de la escritura de préstamo hipotecario porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 18 de febrero de 2014, entre otras). [La conclusión es que no se puede inscribir la escritura y hay que otorgar otra con expresión manuscrita: lo mejor es inscribir sin límite de variabilidad por ser contraria a norma imperativa]

(6) Así planteados los términos del debate, la alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida […] no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de una condición esencial del contrato de préstamo que se firma (derivada del pacto de sistema francés de amortización) […] por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. […]

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos típicos del contrato o del significado de una de las cláusulas pactadas, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]

La aportación el día 22 julio 2016 por parte del presentante del escrito que contiene la «expresión manuscrita» de los prestatarios […] al no aparecer en el Registro de la Propiedad en el momento de extender la nota de calificación recurrida y, además, no haber impedido el recurso contra el correspondiente defecto por parte del notario recurrente, no pueden ser objeto de consideración en este expediente, de conformidad con la dispuesto en el art. 326 LH.

APARTADO SEGUNDO DE LA CALIFICACIÓN: OTROS DEFECTOS.- En cuanto al análisis de los otros defectos recogidos en la nota de calificación, debe recordarse que, de conformidad con los arts. 324 y 326 LH , el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada es o no ajustada a Derecho; no pudiendo entrar a valorar [sin embargo el fundamento jurídico 6 de la resolución 14 setiembre 2016 nos recuerda lo que no está recurrido ni viene a cuento] [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [¿seguro que la DGRN no tiene la obligación de denegar de oficio la inscripción de cláusulas abusivas presentes en la escritura? Una de las causas de inadaptación del procedimiento registral a la contratación con condiciones generales], [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe, como ha ocurrido en este supuesto con la cláusula financiera cuarta, apartado 4.4. (4.3. en la nota de calificación) relativa a «comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas», con la cláusula financiera quinta de «gastos», y con las letras d) y segundo apartado de la f), del epígrafe 6.bis.1, de la cláusula financiera sexta bis referida a «causas de vencimiento anticipado del préstamo».

[4] Igualmente debe excluirse el enjuiciamiento de aquellos apartados incluidos en la nota de calificación que no se correspondan con una auténtica suspensión de una cláusula determinada del contrato, como ocurre con la denominada «advertencia» que el registrador de la propiedad realiza con relación a la cláusula financiera sexta de «intereses de demora», cuya exclusión de inscripción ha sido expresamente solicitada por las partes interesadas por ser contraria a la STS de 3 junio 2016. Tan solo indicar aquí que la alegación por parte del notario recurrente que debe admitirse su inscripción porque la formalización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria y su presentación en registro de la propiedad tuvieron lugar el día 14 junio de 2016, fecha en la que las partes y el propio notario autorizante desconocían la existencia de la STS, es una cuestión ya resuelta en sentido negativo por este Centro Directivo en dos recientes Resoluciones, ambas de fecha 19 octubre 2016.

[5] La misma ausencia de análisis recursivo es aplicable a las alegaciones de la parte recurrente respecto de la actuación calificadora no uniforme del registrador de la Propiedad en relación con otras escrituras de préstamo hipotecario de la misma entidad crediticia cuyo clausulado era idéntico.

DEFECTO 2.2. UNA CLÁUSULA NO CONCRETADA EN LA NOTA. DEFECTO INCOMPLETO: SE REVOCA. 8. Entrando a valorar ya las distintas estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario suspendidas [el registrador deniega esas cláusulas (2*)] de acceso registral y cuyo rechazo ha sido objeto de recurso, la primera de ellas es en «la Cláusula Financiera Segunda «Duración. Vencimientos, Reembolso anticipado», apartado «2.2. Vencimientos», subapartado «2.2.2. Vencimientos en período de amortización», su párrafo tercero desde «Asimismo en la FIPER (…)» hasta el final de dicho párrafo, así como su párrafo cuarto», la cual es rechazada por carecer de transcendencia real (arts. 2 y 98 LH y 9 y 51.6.ª de su Reglamento); alegando la parte recurrente que tales párrafos tercero y cuarto en la estipulación 2.2.2. no existen en la escritura calificada.

En su informe, el registrador de la Propiedad aclara que, en realidad, lo que se ha denegado son «parte del párrafo primero y el párrafo segundo de la estipulación 2.2.2.1. Amortización con sistema francés», copiándolos literalmente, y dándose la circunstancia de la falta de coincidencia exacta entre los términos de la estipulación suspendidos [el registrador dice denegadas (3*)], según la nota de calificación (no existe la frase inicial de delimitación), y la parte suspendida según el informe del registrador.

[…] no cabe sino reiterar la doctrina según la cual, cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, que al consignarse los defectos que aquélla exprese además de una motivación jurídica suficiente, la determinación de las concretas cláusulas o partes de las mismas suspendidas de inscripción, para que los interesados puedan conocer con claridad y precisión los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación […] al no coincidir con los consignados en la nota de calificación, no puede admitirse, en este ámbito, la concreción de los párrafos suspendidos que el registrador manifiesta en su informe; por lo que procede admitir el recurso en cuanto a este defecto y revocar la nota de calificación.

DEFECTO 2.3. OTRO DEFECTO INCONCRETO: REVOCADO.- Y lo mismo cabe decir del segundo defecto de la nota de calificación, referido a un pacto contenido en la misma «estipulación financiera segunda», apartado «2.3. Amortización anticipada. Condiciones generales. Compensación por desistimiento por amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria: su penúltimo párrafo»; que se suspende por la inmediatividad de la hipoteca a la que resultan ajenos comportamientos del deudor distintos del cumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada.

El notario en su recurso señala respecto de este defecto que «la cláusula financiera 2.3, se subdivide a su vez en la 2.3.1. y en la 2.3.2.», preguntándose: «¿A qué penúltimo párrafo se refiere la calificación?», a lo que el registrador responde en su informe reproduciendo literalmente el párrafo suspendido, que resulta ser «el párrafo último de la cláusula 2.3.1. Condiciones Generales. Compensación por desistimiento por amortización subrogatoria y no subrogatoria», por lo que debe entenderse reproducido aquí lo expuesto anteriormente en este fundamento de Derecho respecto de la admisión del recurso y la revocación, en este punto, de la calificación registral.

DEFECTO 2.6. COMISIÓN POR SUBROGACIÓN Y REQUISITOS PARA SUBROGACIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES: CONFIRMADO.- La siguiente objeción del registrador que ha sido recurrida se refiere a la cláusula financiera cuarta «comisiones», respecto de la que se suspende [el registrador deniega 4*] la inscripción del apartado 4.2. «comisión por subrogación», el inciso: «Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Cláusula 12.ª que se refiere a la “Subrogación de los adquirentes en el préstamo”; por carecer de trascendencia real, en tanto dicha cláusula no es objeto de reflejo registral, como se indicará posteriormente». Por su parte, la citada cláusula duodécima «subrogación de los adquirentes», se suspende [el registrador la deniega (5*)] también por cuanto la regulación de la subrogación por terceros adquirentes de la finca hipotecada, carece de trascendencia real.

En el recurso se argumenta en contra de la denegación de estas cláusulas que si bien no afectan a la constitución de la hipoteca, se trata de pactos que reconocen a la parte prestataria e hipotecante el derecho a transmitir la vivienda con la facultad por el comprador de subrogarse en la deuda garantizada con la hipoteca, entendiendo que su constancia registral sí es esencial para los terceros interesados en la subrogación, al permitirles conocer los requisitos a cumplir para que la misma opere. Pero la realidad es que esa Cláusula Decimosegunda no atribuye derecho alguno a la parte prestataria–hipotecante para transmitir la finca hipotecada con la facultad del adquirente de subrogarse en el préstamo, sino que se limita a regular los requisitos mínimos que dicha adquisición debe reunir para que el acreedor, a su libre albedrío, pueda decidirse por la aceptación expresa de tal subrogación con efectos liberatorios para el deudor primitivo.

Por tanto, dependiendo la subrogación del adquirente en el préstamo del consentimiento expreso del acreedor, que no queda condicionado por los requisitos que se enumeran: «en todo caso será además necesario» se señala en la cláusula respecto de los mismos; y no constituyendo esta estipulación una cláusula financiera, ni sirviendo para perfilar la obligación garantiza, su inscripción debe ser rechazada por carecer de transcendencia real como se indica en la nota de calificación, ya que, como queda expuesto, constituye una mera información acerca de los requisitos mínimos que deben concurrir para que el acreedor acepte la subrogación del adquirente. En consecuencia, estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación [se supone además, que la denegación de la cláusula e inscripción del resto de la hipoteca puede hacerse sin consentimiento del presentante].

DEFECTO 2.11. VENCIMIENTO ANTICIPADO.- 10. Igualmente de la cláusula financiera sexta bis, «vencimiento anticipado del préstamo», apartado «6.bis.1. Causas de vencimiento anticipado del préstamo», se suspende [el registrador deniega (6*)] la inscripción de las letras c): consistente en «no destinar el préstamo a la finalidad establecida», parte de la f): consistente en «no reembolsar al banco de las obligaciones dinerarias que siendo de cuenta del prestatario hayan sido anticipadas por el banco, por importe equivalente al menos a tres mensualidades», y g): consistente en «el fallecimiento de los fiadores sin que sus causahabientes acepten la herencia o lo hagan a beneficio de inventarios, salvo que el prestatario ofrezca nuevos fiadores a satisfacción del banco». Los argumentos de la denegación son los siguientes: por haber sido declaradas nulas por la STS número 792/2009, de 16 de diciembre, diversas cláusulas de este tipo, en cuanto atribuyen eficacia resolutoria del contrato a cualquier incumplimiento o al incumplimiento de obligaciones meramente accesorias independientes de la obligación asegurada […]

Relacionada con esta denegación se encuentra la paralela de la cláusula séptima «finalidad del préstamo», que se funda en que hace referencia a una obligación accesoria de la obligación garantizada que carece de trascendencia real y es independiente de la hipoteca cuya constitución se insta en el título calificado […]

DEFECTO 2.11 LETRA G. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALLECIMIENTO DE LOS FIADORES: CONFIRMADO.- Empezando por la última cláusula de vencimiento anticipado suspendida, es criterio de esta Dirección General que la misma no es inscribible porque el fallecimiento o concurso del fiador no afecta en modo alguno ni al derecho real de hipoteca ni a la solvencia del deudor, ni tampoco a la determinación de la garantía ni a sus posibilidades de ejecución, por ser la fianza una institución ajena al Registro de la Propiedad. En consecuencia, se confirma en cuanto a este defecto la calificación registral.

DEFECTO 2.11 LETRA C Y 2.14. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIR FINALIDAD PRÉSTAMO: REVOCADO.- Sin embargo, respecto a las otras dos estipulaciones el recurso debe ser estimado y admitida su inscripción, en la medida que cumplen con los requisitos de causa adecuada, proporcionalidad y determinación. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo por no destinarse el dinero entregado a la finalidad convenida, en primer lugar, porque, en la medida en que el préstamo se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado, como en este caso, o a cualquier otra finalidad relacionada directamente con el mismo (su construcción, rehabilitación o explotación), contribuye a la identificación de la obligación garantizada y se constituye en motivo de especial relevancia de la concesión. En segundo lugar, porque, en determinados supuestos, la finalidad del préstamo puede determinar el contenido de ciertas estipulaciones contractuales o de consecuencias procesales determinadas, como cuando el destino pactado es la adquisición de la vivienda habitual (ej. arts. 114.3 LH, o 579 y 671 LEC), o nos encontramos ante préstamos oficiales para la financiación empresarial (Instituto de Crédito Oficial) o ante acuerdos de refinanciación y extrajudiciales de pagos recogidos en la legislación concursal. Todo ello (tercer lugar) sin olvidar que la finalidad del préstamo, ya que nos encontremos ante prestatarios personas físicas o jurídicas, va a determinar la aplicación o no de la normativa sobre consumidores, según que el mismo se destine a «un propósito relacionado o ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (art. 3 TRLGDCU), y el posible contenido de ciertas estipulaciones contractuales (ej. intereses moratorios en relación con la STS de 3 junio 2016).

DEFECTO 2.11 LETRA F. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALTA DE REEMBOLSO DE ANTICIPOS POR OBLIGACIONES DEL DEUDOR VINCULADAS A LA GARANTÍA: REVOCADO.- En cuanto al vencimiento anticipado por la ausencia del reembolso por el prestatario de las obligaciones dinerarias que siendo de su cuenta hubieren sido anticipadas por el acreedor, se considera inscribible porque el incumplimiento de esas obligaciones dinerarias derivadas de la conservación de los bienes dados en garantía o que estén directamente vinculadas a los mismos y puedan constituir cargas preferentes [si son preferentes y el banco se subroga por el anticipo ¿para qué quiere mayor garantía?] (ej. gastos de la comunidad horizontal, seguros de daños o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dada la importancia del mantenimiento de la suficiencia del valor de la garantía hipotecaria (art. 117 LH) y de la conservación de la preferencia de cobro de la misma, deben posibilitar el vencimiento del préstamo en cuanto incumplimiento de obligaciones de especial relevancia a tales fines (Resoluciones de 20 mayo 2000 y de 22 marzo 2001). Además, en este caso, la cuantía del incumplimiento se vincula al art. 693 LEC, al exigir que el importe del mismo sea equivalente al menos a tres mensualidades de capital o intereses, por lo que no se le puede hacer la tacha registral de cuantía insuficiente o abusividad. Por último, tales gastos normalmente se encuentran garantizados expresamente con un concepto de la responsabilidad hipotecaria, en este caso también, concretamente en la cláusula novena de constitución de hipoteca, letra c) segunda parte. Por tanto, si se admite su garantía hipotecaria expresa, constituyendo una obligación garantizada, y, además, tienen una naturaleza financiera y están vinculados directamente con el inmueble hipotecado, no se vislumbra la razón por la que no pueda admitirse que su impago provoque el vencimiento anticipado del préstamo.

DEFECTO 2.15. COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS, RECLAMACIÓN DE LA DEUDA A TERCEROS Y FACULTAD GENÉRICA DEL ACREEDOR DE IMPUTACIÓN DE PAGOS: CONFIRMADOS. […] de la cláusula octava «Forma de pago. Solidaridad. Indivisibilidad. Imputación. Compensación», se suspende [el registrador deniega (7*)] de su apartado «8.2. Solidaridad», su párrafo segundo: «posibilidad del acreedor de dirigirse contra otros obligados en caso de concurso del prestatario o de los fiadores», y sus apartados «8.4. Imputación de pagos» y «8.5. Compensación», completos; por tratarse, se argumenta, de pactos carentes de trascendencia real […]

No se comparte este criterio respecto del pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. El mismo criterio se debe mantener respecto de pacto de imputación de pagos genérico que ha sido objeto de suspensión, el cual faculta al acreedor para aplicar, a su libre elección, las cantidades que reciba del prestatario a cualquiera de las operaciones financieras que mantenga con el mismo.

IMPUTACIÓN DE PAGOS ADMISIBLE.- Otra cosa sería el pacto de imputación forzosa de la cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos); ya que dicha imputación va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (art. 692 LEC).

DEFECTO 2.16: DESISTIMIENTO DE LA FACULTAD DE REVOCAR LA HIPOTECA NO ACEPTADA.- También es objeto de suspensión [el registrador deniega (8*)], de la cláusula novena de «constitución de hipoteca», el apartado «declaración especial» relativo a la renuncia de la parte prestataria a la posibilidad de desistir de la revocación de la hipoteca unilateral en caso que el acreedor no haya inscrito la aceptación de la misma; por el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación que inspira el procedimiento hipotecario –art. 6 LH– […]

A este respecto debe señalarse que, independientemente del carácter superfluo, en este supuesto concreto, del reflejo registral de esta «declaración especial», ya que la aceptación del acreedor figura por diligencia en la escritura de hipoteca; la renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el art. 141 LH (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (art. 86 TRLGDCU) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (art. 89 TRLGDCU), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (STS de 16 diciembre 2009).

DEFECTO 2.18. DESIGNACIÓN DEL BANCO COMO BENEFICIARIO DEL SEGURO: DENEGACIÓN CONFIRMADA SIN PERJUICIO DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS INDEMNIZACIONES POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.- 13. Tampoco considera inscribibles el registrador, de la cláusula undécima relativa a la «conservación de la garantía», su apartado b), el inciso «a nombre del Banco por cuenta y riesgo de la parte prestataria» de su párrafo primero, así como sus párrafos segundo y tercero (aplicación de las indemnizaciones por el seguro de daños o por expropiación forzosa, por tratarse de pactos carentes de trascendencia real o reiteración de las previsiones legalmente establecidas; el párrafo primero de su apartado c), relativo al arrendamiento de la finca hipotecada, por resultar contraria su inscripción a normas imperativas (en este sentido, los arts. 27 y 107.3 LH) y por haber sido declarada la no inscribilidad de las cláusulas que limiten la facultad celebrar contratos de arrendamiento que estén sujetos al principio de purga (cfr. art. 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), no pudiendo provocar, por tanto, perjuicio al acreedor hipotecario, y de su letra c), penúltimo párrafo, el inciso «como se establece en la cláusula 5.ª», en la medida que dicha cláusula quinta de «gastos», no ha sido objeto de reflejo registral por los motivos anteriormente expresados.

GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA: CONFIRMADO.- El notario señala en su recurso que en la STS de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservación de la garantía, indica expresamente que «en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía…». Y que, por tanto, el incumplimiento por la parte hipotecante de la obligación de asegurar los bienes dados en garantíaocasionaría que la entidad acreedora se vea en la necesidad de formalizar dicho seguro, cantidades que podrá reclamar en el proceso judicial. En la constitución de hipoteca, una de las obligaciones que asume el hipotecante es conservar el bien hipotecado, pacto que le obliga a realizar todos los actos necesarios de mantenimiento, conservación y reparación del bien hipotecado a efectos de que no pierda su valor, y dentro de estas garantías de conservación está la de contratar un contrato de seguro a fin de que en supuesto de siniestro el capital asegurado pueda ser destinado a la cancelación de la deuda garantizada con la hipoteca [esto desvirtúa la finalidad del seguro que persigue la reconstrucción del bien con la indemnización]. Asimismo, en cuanto a la obligación de no arrendar debe entenderse dentro de la obligación de conservar la finca hipotecada y no perjudicar la misma mediante contratos de arrendamiento que puedan resultar lesivos para el derecho de hipoteca.

BENEFICIARIO.- Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción. Lo que es excluido realmente del registro es la obligación de que en el seguro figure como beneficiario el banco, que las indemnizaciones derivadas del seguro o de las expropiaciones forzosas se destinen al pago de las cantidades derivadas del contrato –incluso las no vencidas–, y el régimen de la subrogación real de los importes percibidos en caso de las obligaciones no estuvieran vencidas. Tales pactos, si bien es cierto, como señala el registrador en su nota de calificación, son reproducción de previsiones legales o desarrollo permitido por las mismas, deben considerarse inscribibles en la medida que la hipoteca se extiende naturalmente a las mismas (arts. 109 y 110.2 LH).

Sin embargo, de este régimen debe exceptuarse las indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa de la finca hipoteca porque su destino y procedimiento viene fijado por la Ley (art. 42 LEF), no siendo susceptible de pacto y, además, la obligatoria citación del acreedor hipotecario en el expediente expropiatorio (art. 4.2 LEF) permitirá la defensa del mayor valor posible para la finca hipotecada. Esta cláusula solo sería admisible si contiene la previsión de la posibilidad por parte del deudor de sustituir la garantía desaparecida por otras nuevas e igualmente seguras de conformidad con el art. 1129.3 CC.

DEFECTO 2.19. PROHIBICIÓN DE ARRENDAR. CONFIRMADO.- Respecto a la prohibición de arrendar por debajo de una determinada renta que se fija, debe considerarse no inscribible porque, aparte de disponerlo así con carácter general el art. 27 LH, según la STS de 16 diciembre 2009, tales pactos, como pone de manifiesto la nota de calificación, solo son admisibles en relación con aquellos supuestos de arriendo que no estén sujetos al sistema de purga de cargas en caso de ejecución de una hipoteca anterior y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alteran su preferencia. Esta doctrina del TS debe interpretarse, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de 4 de junio (arts. 7.2, 10.2 y 14), en el sentido que, actualmente, ningún arrendamiento no inscrito, tanto de local como de vivienda, está libre de purga en caso de ejecución de hipoteca anterior (Resoluciones 1 octubre 2010, 8 junio 2011 y 28 abril 2015).

Así, el art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9 (hasta 3 años), así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 LH», por lo que en caso de no inscripción del arrendamiento, éste no se impondrá a las adquirentes ni titulares de hipotecas inscritos con posterioridad. Y, por su parte, el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que en caso de enajenación de la vivienda arrendada «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca», lo que al decir de la doctrina mayoritaria sería aplicable a los rematantes y adjudicatarios de la vivienda en la ejecución hipotecaria, a los que únicamente afectará los arrendamientos inscritos con anterioridad a la hipoteca.

DEFECTO 2.20. VARIOS SIN TRASCENDENCIA REAL: CONFIRMADO.- Por último, se suspende también [el registrador deniega 9*] la inscripción de las cláusulas decimotercera: «apoderamiento»; decimocuarta: «anotación de suspensión», la de «tratamiento de datos personales», la de «declaración específica: condiciones generales de la contratación, y no adhesión a arbitraje de consumo» y la de «autorización», por tratarse de estipulaciones carentes de trascendencia real. […]

Lo cierto es que ninguna de las cláusulas de este grupo [1] tienen el carácter de estipulación financieras, [2] ni contribuyen a la delimitación de la obligación garantizada o del derecho real de garantía, [3] ni son susceptibles de garantía hipotecaria, [4] ni tampoco se articulan como causa de vencimiento anticipado del préstamo, por lo que pueden ser suspendidas con la única motivación de carecer de transcendencia real; procediendo, por tanto, en cuanto a las mismas, la desestimación del recurso.

Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 de la Ley 1/2013 y de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al primer defecto recurrido (falta de expresión manuscrita del prestatario). En cuanto a las demás cláusulas suspendidas [denegadas 10*] también procede, en general, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, salvo respecto de aquellas concretas cláusulas en que expresamente se señala la admisión del recurso en los fundamentos de Derecho números 8, 10 y 13. (CB)

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498.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA: TRACTO SUCESIVO SI HAN FALLECIDO TITULARES REGISTRALES. REDUCCIÓN DE CABIDA

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir una sentencia judicial.

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a favor de dos cónyuges sin que conste en el Registro su fallecimiento ni partición alguna. El documento que es objeto de calificación es el testimonio de una sentencia firme dictada en procedimiento ordinario en la que se reconoce el dominio de una finca por mitad y proindiviso a favor de los demandantes, herederos de los titulares registrales, y se ordena la cancelación de los asientos contradictorios. Se acompaña diligencia de adición haciendo constar, entre otras circunstancias, que la finca tiene una menor cabida que la que consta en el Registro. La diferencia de cabida resulta únicamente de la descripción de la finca que se hace constar en el testimonio de la diligencia de adición a los solos efectos de completar la sentencia. El pronunciamiento judicial no alcanza a la cabida de la finca y no consta que se haya tramitado el procedimiento previsto en el art. 201.1 LH ni se solicita la inscripción de la base gráfica en los términos del art. 199 LH.

La Registradora señala los siguientes defectos:

1) No acreditarse el fallecimiento de los titulares registrales y el título sucesorio de los mismos siendo necesario que la demanda se dirija contra los titulares registrales y, para el caso de que hubieran fallecido, contra sus herederos. Aunque la sentencia se refiere a los demandados como herederos de los titulares registrales, no se hace mención al título sucesorio que lo acredita ni se acredita la inexistencia de otros herederos.

2) La falta de cumplimiento de los requisitos para la constancia registral de la minoración de la cabida existente sobre la finca registral, inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, toda vez que el procedimiento judicial no se ha tramitado para la constancia registral de la minoración de la cabida de la finca y no queda justificado el mismo. La finca en cuestión se ha formado por segregación.

El recurrente sostiene que la calificación del Registrador vulnera el art. 100 RH (calificación de documentos judiciales).

La Dirección revoca el primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto al segundo defecto. La doctrina de esta resolución puede sintetizarse en los tres siguientes puntos:

 1) En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, la Dirección General reitera su doctrina sobre la calificación de los documentos judiciales, en especial, que el Registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (artículos 24 de la Constitución española y 20 LH).

2) Sobre los procedimientos seguidos contra la herencia yacente, de la documentación que obra en el expediente no consta que se haya producido la aceptación de la herencia. El Centro Directivo recuerda su doctrina sobre este particular: “…la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). Ahora bien, continúa señalando la Dirección General que: “esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia de nombramiento de defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente (…). Parece razonable restringir la existencia de nombramiento de defensor judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia”. En el caso ahora resuelto, constan sucesivas ampliaciones de la demanda a quienes según la sentencia, tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales y consta en autos que todos ellos, a través de sendos escritos, se han allanado a las pretensiones de los demandantes. Por lo tanto, en la medida en que ha existido intervención de los interesados en la herencia, se revoca el defecto señalado por la registradora.

3) Sobre los medios hábiles para la inscripción registral de las rectificaciones descriptivas, se reitera la doctrina contenida en las resoluciones de 17 de noviembre de 2015, 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio y 3 de octubre de 2016. Tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas los siguientes:

– Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3, letra a) y letra b), LH , que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9, letra b), LH. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art. 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del art. 201.3, letra a), como a la del art. 9, letra b).

– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el art. 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al art. 203 LH. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

Continúa señalando el Centro Directivo que tras la reforma operada por la Ley 13/2015,

1) Para proceder a cualquier rectificación de la descripción, es imprescindible que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de las rectificaciones sobre la misma o, en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias (como la segregación, la división o la agregación) en los que se haya determinado su superficie con exactitud y,

2) Que con fundamento en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral, la certificación gráfica aportada, ya sea junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicita, ya sea como operación específica. Las dudas que pueda albergar el registrador, que deben quedar justificadas en la calificación y que pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento evitando dilaciones y trámites innecesarios, han de referirse:

– Bien a que la representación gráfica aportada coincida, en todo o en parte, con otra base gráfica inscrita o, con el dominio público,

– A la posible invasión de fincas colindantes ya inmatriculadas o,

– A que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (ER)

 

499.*** SOCIEDAD LIMITADA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. VALOR RAZONABLE DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES: SU DETERMINACIÓN.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles VI de Valencia a inscribir determinada cláusula de los estatutos sociales de una entidad.

Hechos: Se trata de determinar si es o no inscribible que dentro de una cláusula estatutaria limitativa del derecho de transmisión de las participaciones sociales inter vivos a favor de los socios y en su defecto de la sociedad, se establezca que “el derecho de adquisición preferente se ejercitará por el valor razonable de las participaciones de cuya transmisión se trate, que será el menor de los dos siguientes: el precio comunicado a la sociedad por el socio transmitente, o el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta. En los casos en que la transmisión proyectada fuera a título oneroso distinto de la compraventa o a título gratuito, el valor razonable coincidirá con el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta»

La registradora considera que no es inscribible pues “la determinación del valor razonable de las participaciones sociales por el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta, puede vulnerar el derecho del socio transmitente a obtener el valor razonable de sus participaciones apreciado el día en que se hubiera comunicado a la sociedad el propósito de transmitir (art. 107 LSC). Defecto de carácter denegatorio.

La sociedad recurre y alega que con la norma se busca impedir que el socio transmitente imponga un valor excesivamente alto que impida en la práctica el ejercicio del derecho de tanteo y sobre todo que el art. 107 de la LSC tiene carácter dispositivo. Aparte de ello el art. 175.2.b) RRM, permite a los socios, por unanimidad, establecer los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales.

Doctrina: La DG, en los términos que ahora veremos, acepta el recurso revocando la nota de calificación.

Parte de la DG de que salvo tasadas excepciones legales, “la transmisión estará sometida a las reglas y limitaciones que establezcan los estatutos, si bien, para el caso de imprevisión estatutaria, se establece un régimen legal supletorio”. Según este régimen supletorio –artículo 107.2.d)–, el precio de las participaciones, la forma de pago y las demás condiciones de la operación, serán las convenidas y comunicadas a la sociedad por el socio transmitente; y en los casos en que la transmisión proyectada sea a título oneroso distinto de la compraventa o a título gratuito, el precio de adquisición será el fijado de común acuerdo por las partes y, en su defecto, el valor razonable de las participaciones, determinado éste por un experto independiente, distinto al auditor de la sociedad”.

A continuación va a expresar que “el valor razonable es el valor de mercado” y si el mercado no existe, que es lo normal, “dicho valor debe determinarse por aproximación, según la normativa contable”.

Añade que no existe prohibición alguna  que impida pactar “como precio o valor de las participaciones objeto del derecho de adquisición preferente el valor contable que resulte del último balance aprobado por la junta general”.

Ahora bien “debe respetarse el «principio de responder o buscar el valor real o el “valor razonable”» y por ello este CD ha dicho que  «el valor resultante del balance no puede equipararse al valor real, ni hoy día al valor razonable, por cuanto la contabilización en el balance está sujeto a una serie de principios, tales como la prohibición de incluir determinados elementos como puede ser el fondo de comercio no adquirido a título oneroso (cfr. artículo 39.6 del Código de comercio), o la obligación de hacerlo con otros elementos esenciales del activo por el precio de adquisición (artículo 38.1.f), y en general el de prudencia que si impide la inclusión de beneficios potenciales obliga a hacerlo con las pérdidas y riesgos que tengan tal carácter (artículo 38.1.c) y que si son lógicos en cuanto a otros fines de interés público, en especial la protección de los acreedores sociales, quiebran a la hora de proteger el derecho del socio a obtener el valor de su participación en la sociedad si se fija en atención de los datos contables”.

Sigue diciendo que “estas consideraciones deben valorarse para determinar si es o no inscribible determinada cláusula sobre el precio o valor de las participaciones objeto del derecho de adquisición preferente. Pero no pueden considerarse determinantes para impedir la inscripción de una cláusula estatutaria como la debatida en este expediente”.

Así en “Resolución de 2 de noviembre de 2010, este Centro Directivo ha admitido la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto inter vivos de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas, por entender que no rebasan los límites generales de la autonomía de la voluntad (cfr. artículos 1255 y 1258 del Código Civil y 28 de Ley de Sociedades de Capital), y que su acceso al Registro Mercantil tiene claro apoyo en la norma del artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil”.

Lo que debe estar prohibido son los pactos leoninos y perjudiciales a terceros, pero “en el presente caso, el acuerdo debatido ha sido adoptado por unanimidad de los socios en junta general universal, por lo que se cumple el requisito establecido en el citado artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del «pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones “inter vivos” o “mortis causa”.

Dicho todo esto la DG recorta su doctrina pues añade que también en el caso debatido se daba derecho de adquisición preferente a la sociedad y desde este punto de vista, la DG ha reiterado  (vid., por todas la Resolución de 28 de enero de 2012), que “han de rechazarse todos aquellos sistemas de tasación que no respondan de modo patente e inequívoco a las exigencias legales de imparcialidad y objetividad”.

 Y finaliza diciendo que “en el presente caso el sistema establecido no garantiza el cumplimiento de tales exigencias si el derecho de adquisición preferente es ejercitado por la sociedad, en tanto en cuanto el valor contable depende del balance aprobado por la junta general. Pero tal objeción no ha sido expresada en la calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria)” por lo que no se entra en su examen.

Comentario: Interesantísima resolución de nuestra DG sobre la válida determinación del valor de las participaciones sociales en casos de transmisión inter vivos.  

Conforme a su doctrina, si el acuerdo de toma por unanimidad y en junta universal o se trata de la constitución de la sociedad, en que por su propia naturaleza es así, los socios pueden libremente pactar el sistema o criterio para determinar el valor de sus participaciones. Ahora bien esta libertad de criterios creemos que deben tener dos límites:

— uno el ya señalado por la resolución de que no se trate de un pacto leonino,

— y el otro derivado del mismo artículo en que se basa la resolución, es decir el artículo 175.2.b del RRM, pues este alude a que se puede determinar por los socios el valor razonable y por tanto el sistema que se pacte siempre debe responder a la consideración de que el criterio establecido pueda conducir a ese valor razonable y por valor razonable entiende  la Primera Parte, apartado 6.2, del Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, que es «valor razonable el importe por el que puede ser intercambiado un activo o liquidado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua”. Es decir no puede ser un sistema que conduzca a un valor caprichoso y que no responda a una lógica valorativa.

Por tanto, si se cumplen esas dos exigencias los socios, de forma unánime, pueden pactar lo que quieran y por supuesto que sea valor razonable el contable o el que fije un auditor o experto independiente.

Ahora bien, también de la resolución resulta un muy importante limite que debemos tener muy presente a la hora de determinar el concreto sistema de determinación del valor y es que ese valor razonable no puede ser en ningún caso el valor contable si es la propia sociedad la que puede estar interesada en la adquisición de las participaciones, pues esta carece de la imparcialidad necesaria para su determinación. Dejar valor contable en estos casos como valor razonable será tanto como dejar el precio al arbitrio de uno de los posibles contratantes y ello lo prohíbe terminantemente el art. 1449 del Cc, si bien en el caso de las sociedades habría que atender en todo caso al juego de las mayorías que se dieran en la junta general y que pueden ser muy diversas. (JAGV)

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500.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE ACCESORIA A LA VIVIENDA.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se suspende la inscripción del testimonio judicial de un decreto de adjudicación y del decreto de su rectificación. 

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacentey herederos desconocidos de don F. G. L. y frente a doña M. G. R., adjudicándose determinadas fincas registrales a la actora, «Caja Rural de Navarra, Sociedad Cooperativa de Crédito». Dichas fincas pertenecen, según el Registro, al causante don F. G. L. y doña M. G. R. por mitad y proindiviso, excepto la 8.676/6P2 que es propiedad de don F. G. L. Y ambos son deudores de la hipoteca que se ejecuta. La finca 13.263 se destina a vivienda, las restantes a plazas de aparcamiento.

La calificación registral señala como defecto que impide la inscripción que no resulta de la documentación aportada que en el caso de la herencia yacente o herederos desconocidos de don F. G. L., la ejecución se haya dirigido contra alguna persona que tenga interés en la herencia o contra el administrador judicial de la herencia.

Doctrina de la DGRN.

Nuevamente se plantea el problema de la representación procesal de la herencia yacente. También se refiere la Resolución al derecho de adquisición por el arrendatario del bien adjudicado (ex. art. 25 LAU).

REPRESENTACIÓN PROCESAL DE LA HERENCIA YACENTE

IRegla general: En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).

II Matización: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que elllamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que (i) se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. (ii) Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Conclusión: Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO DE PLAZA DE GARAJE.

En el caso de que la finca arrendada sea un garaje, como ha manifestado esta Dirección General en su Resolución de 3 de marzo de 2004 y reiterado en otras posteriores, como la más reciente de 12 de febrero de 2016, el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.

Solución del caso.

El defecto debe ser revocado teniendo en cuenta las siguientes circunstancias que constan en el expediente: (i) se procedió a requerir y notificar a la herencia yacente y los herederos desconocidos del ejecutado fallecido don F. G. L. en el domicilio señalado en el título ejecutivo a efectos de notificaciones, resultando lo siguiente: (ii) la única hija y heredera puso de relieve que había renunciado a la herencia y aportó el acta de renuncia. (iii) Posteriormente consta en autos también la escritura de renuncia a la herencia testada o intestada por parte de don D. G. Q. y doña R. L. E., padres del fallecido, y de doña R. M. G. L., hermana del mismo. (iv) Así mismo interviene en el procedimiento la ejecutada y copropietaria de los bienes, doña M. G. R., quien según el recurrente era pareja del deudor fallecido.

Teniendo en cuenta todas estas circunstancias y las reiteradas averiguaciones tendentes a identificar a los herederos del titular registral, el defecto debe revocarse.

Confirma, sin embargo, el segundo defecto por cuanto se trata de una plaza de garaje accesoria de la vivienda, debiendo cumplirse lo previsto en el artículo 25 LAU.

Comentario.

Se trata en definitiva de procurar la representación suficiente de la herencia yacente (o de cualquier demandado) para evitar su indefensión, que en la esfera registral tiene su reflejo en el tracto sucesivo y el principio de legitimación derivada del asiento registral.

Precisamente para evitar la indefensión conviene destacar las referencias que la Resolución hace a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la necesidad de procurar por los medios posibles averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados. Por tanto, la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone (SS.TS de 3 de marzo de 2011 y 4 de marzo de 2005).

La exigencia de evitar la indefensión se extiende también a todo procedimiento administrativo; concretamente en el notarial se refleja, por ejemplo, en materia de declaración de herederos en el artículo 56 de la Ley del Notariado. (JAR)

 

501.** COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un apartamento por dos esposos británicos, cuyos números de pasaporte han variado respecto de los que aparecían en el documento de compra y por tanto en la inscripción registral.

El registrador tiene dudas de que se trate de las mismas personas (los otorgantes de la escritura y los titulares registrales) ya que el notario no emite un juicio expreso de identidad, y cita varias resoluciones de la DGRN en su apoyo.

El notario autorizante recurre y alega que la duda del registrador no está justificada en ningún indicio que la apoye y por el contrario hay numerosos indicios en la escritura acreditativos de dicha identidad de personas. Además el notario está emitiendo un juicio implícito de atribución de titularidad de dicha propiedad.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la identidad de los comparecientes es una competencia del notario que no incumbe al registrador y que en el presente caso se ha cumplido debidamente. El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Concluye que en estos casos en los que el número de pasaporte no coincide es necesaria una expresa declaración del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento.

COMENTARIO.- Parece obvio que si el notario está autorizando una escritura y por tanto dando fe del acto o contrato que se efectúa en su presencia, con los efectos de presunción de veracidad que ello conlleva, es porque para ello ha emitido no sólo un juicio de identidad de los vendedores, sino también un juicio de legitimación del poder de disposición del vendedor sobre el objeto del contrato. Téngase en cuenta también que a la escritura se incorporan otra serie de documento que corroboran el juicio notarial y la legitimación de los vendedores, tales como certificado catastral de titularidad, Certificado de la Comunidad de Propietarios, recibos de IBI, Certificado de Eficiencia Energética, exhibición del título de propiedad, etc ..  

En el presente caso no hay duda de que el notario considera acreditada la propiedad del apartamento por los vendedores en virtud del título exhibido y/o de la información registral aportada, además de por los documentos incorporados, y por ello ese juicio implícito de legitimación debe de ser suficiente para disipar cualquier duda del registrador, sobre todo si éste no apoya su duda en ningún otro indicio, tales como podría ser el cambio de apellidos de la vendedora o errores en el nombre o apellidos.

El cambio del número de pasaporte en los británicos cada vez que se renueva es un hecho notorio y conocido por todos los profesionales en contacto con extranjeros y no justifica de ningún modo las dudas del registrador. Cuestión diferente sería si hubiera cambio de apellido (normalmente en mujeres) o en los raros casos de cambio de nacionalidad en los que a mi juicio sí tendría que haber una aseveración expresa notarial para disipar dudas y la aportación de algún documento que justifique el cambio y la identidad. (AFS)

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502.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valdemoro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de gananciales de un primer matrimonio y herencia del causante respecto de un bien, en lo que aquí interesa. La heredera, menor de edad, es hija de un segundo matrimonio del causante y está representada por su madre, también viuda del causante. En dicha liquidación se adjudica la parte del causante en dicho bien a uno de los hijos del primer matrimonio que compensa en metálico su parte a los demás.

La registradora considera que hay que nombrar un defensor judicial, pues hay conflicto de intereses entre la madre y la hija, al no hacerse la adjudicación proindiviso.

El interesado recurre y alega que no hay tal conflicto de intereses ya que la hija está debidamente representada por la madre y que sus intereses son conjuntos en dicha liquidación. La notaria autorizante añade que se pretende evitar un proindiviso entre semiextraños (la hija menor y la primera esposa e hijos del primer matrimonio).

La DGRN revoca el defecto. Parte de considerar que no hay conflicto de intereses, en general, cuando hay automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, tales como confección del inventario, liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes si se realizan las adjudicaciones o bien en proindiviso o bien conforme a la dispuesto en el testamento. Sin embargo cuando hay una elección por el representante legal del menor sí puede existir ese conflicto de intereses.

En el presente caso considera que se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos en relación con la voluntad del causante. No obstante considera que no hay propiamente conflicto de intereses sino intereses conjuntos de madre e hija pues ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento y además considera razonable la adjudicación realizada pues con ello se evita el proindiviso. (AFS)

Comentario:

La Resolución hace un recorrido por una serie de cuestiones tratadas por la jurisprudencia y resoluciones anteriores:

I CONFLICTO DE INTERESES Y TIPO DE NEGOCIO.

1 Negocios bilaterales: Cuando existe, el conflicto de intereses se ve patente en el caso de los contratos o negocios jurídicos bilaterales, generadores de obligaciones para ambas partes.

Este conflicto puede manifestarse como autocontratación en sentido estricto, (contrato consigo mismo), como de autocontratación en sentido amplio, (cuando una sola voluntad hace dos o más manifestaciones jurídicas y pone en relación dos o más patrimonios y hay colisión de intereses en esa relación).

2 Negocios asociativos: Aunque el campo propio del conflicto de intereses son los contratos bilaterales, no cabe excluirla en los contratos de tipo asociativo, aunque no sea tan patente la presencia de una contraposición de intereses entre las partes como en los onerosos con obligaciones recíprocas (RDGRN 14 de mayo de 1998).

3 Declaraciones unilaterales: En resulta más difícil encontrar un supuesto de intereses en conflicto, pero aun así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de mayo de 2002 entendió que un supuesto concreto de declaración de obra nueva que había efectuado la viuda en escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia suponía conflicto de intereses con sus hijas menores de edad y herederas universales del padre.

II CONFLICTO DE INTERESES Y CASO CONCRETO.

1 El legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.º del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia (STS de 17 de mayo de 2004)

2 La respuesta jurisprudencial frente a los supuestos del conflicto de intereses es casuística y dependerá en cada caso de la posible o presunta existencia de intereses contrapuestos. Por ejemplo, es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos. Por el contrario, si el conflicto no se produce el autocontrato está permitido.

3 Como principio general, dice el Centro Directivo que el supuesto contemplado en el último párrafo del artículo 166 CC no excluye la aplicación del conflicto de intereses: «a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres…”. (RDGRN de 14 de mayo de 2010).

III CONFLICTO DE INTERESES Y PODER DE DECISION.

Para determinar la existencia de intereses se ha atendido a diversos elementos de carácter objetivo, que en general apuntan a la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (inventario, liquidación de gananciales y cargas y en la adjudicación de los bienes): (i) Así, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. (ii) Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante que suponga una elección, aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, se ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (Resolución de 5 de febrero de 2015).

En definitiva, aunque madre e hija no tienen intereses contrapuestos en la liquidación de gananciales del bien considerada aisladamente, pues sus respectivos derechos siguen la misma suerte, la DGRN pone de manifiesto que tal circunstancia no excluye absolutamente el conflicto de intereses en la adjudicación hecha a resultas de la liquidación ganancial, y de ahí que destaque que en esta materia hay que ponderar caso por caso.

 Es cierto que la adjudicación del bien en cuestión no es “automática” por cuanto la decisión adoptada no está contemplada expresamente en el testamento, pero también es cierto que no se debe decidir con automatismo y entender que hay conflicto de intereses siempre que se tome una decisión que no venga  “predeterminada” por el testador o la ley. Así lo exigen las variadas circunstancias que pueden concurrir en una partición, por ejemplo: imposibilidad de poder hacer lotes absolutamente iguales (ex. art. 1062 CC), o la preferente adjudicación del cónyuge de la vivienda ganancial (ex. art. 1406 CC).  (JAR)

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503.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho. Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente, el llamamiento a la herencia es genérico («ignorados herederos de doña M. A. M. G.») y sólo se ha notificado el procedimiento por edictos la citación a los posibles interesados.

¿Es inscribible en este caso? NO.

Doctrina de la DGRN. Reitera la doctrina recientemente formulada en la R. 15 de noviembre de 2016 comentada en este mismo Informe (nº 500).

Solución del caso. El llamamiento a la herencia es genérico, «ignorados herederos de doña M. A. M. G.» y la citación ha sido por edictos. No se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral ni se ha nombrado administrador judicial, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.

Téngase en cuenta que los herederos de la deudora e hipotecante renunciaron a su herencia con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución, por lo que las personas supuestamente llamadas a la herencia, no consta si por vía testada o intestada, al haber renunciado a la misma con carácter previo a la interposición de la demanda, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante ex artículo 989 del Código Civil.

Serán otros los llamados, ya sea por sucesión testamentaria, ya por sucesión intestada, a defender esos intereses. Y ninguno de ellos ha sido emplazado en el proceso que ha culminado con la adjudicación de la finca al acreedor hipotecario. Distinto seria el supuesto de que la renuncia se efectuase con posterioridad al inicio del procedimiento y previo emplazamiento de los herederos inicialmente llamados a la sucesión, en cuyo caso la posibilidad de intervención en defensa de la herencia queda garantizada.

Comentario. A diferencia de lo que sucedía en el caso de la referida Resolución (500), no consta que se haya hecho averiguación alguna sobre quiénes son los llamados a la herencia, limitándose el procedimiento a una citación genérica de personas totalmente desconocidas, lo que exige la designación de un administrador o defensor judicial. (JAR)

 

504.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

De igual contenido que la precedente en este Informe, número 503. (JAR)

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505.** NÚMERO DE PARCELA CATASTRAL QUE EN EL REGISTRO CONSTA CON ERROR. INEXACTITUD REGISTRAL, ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Morón de la Frontera a inscribir una escritura de segregación.

Hechos: En el Registro de la Propiedad consta inscrita una finca y en su descripción se dice que está integrada por las parcelas catastrales 251 y 252, según descripción tomada del título. En la realidad hay un error en un número, pues no es la parcela 252 sino 152. Posteriormente se segrega en escritura una porción de dicha finca, y queda acreditado por licencia del ayuntamiento y por la certificación catastral dicho error. En la escritura de segregación se actualizan linderos, descripción de la finca y se aporta la representación gráfica georreferenciada de la parcela matriz, de la segregada y del resto.

La registradora exige que se subsane previamente dicho error relativo al número de la parcela mediante la rectificación del título en virtud del cual se practicó la inscripción.

El notario autorizante recurre y alega que la constancia del número de la parcela catastral no es ningún dato obligatorio de la descripción de la finca, por lo que no puede constituir defecto que impida la inscripción, máxime cuando el título presentado reseña las correctas y además las fincas están perfectamente identificadas y georreferenciadas. En todo caso el titular registral está rectificando ahora la descripción antigua por la nueva y subsanando dicho error, al menos de forma implícita. Además añade que no se cita el precepto infringido.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que los datos de polígono y parcela catastral no identifican la parcela de modo completo, y que sólo deben acceder al Registro con la certificación catastral descriptiva y gráfica y no por la mera manifestación de los interesados. Por otro lado la representación gráfica tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma.

Señala también las diferencias entre  inexactitud registral (toda discordancia con la realidad), error material del Registro (cuando se ponen unas palabras por otras, tomadas del título, pero no se altera el concepto) y error de concepto, (cuando sí se altera el verdadero sentido del acto jurídico, respecto del título).

En el presente caso hay una inexactitud registral que carece de entidad para impedir la inscripción pretendida habida cuenta, además, que del título presentado resultan claramente acreditados todos los elementos necesarios para su rectificación sin que pueda exigirse adicionalmente la rectificación de ningún otro título ni ningún consentimiento adicional al ya manifestado en la escritura ahora calificada. (AFS)

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506.** DOBLE INMATRICULACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 209 LH. INICIACIÓN DE OFICIO.

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana nº 2 a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación. 

 Hechos: Se trata de una instancia por la que se solicita la iniciación del expediente de doble inmatriculación conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria afectante a dos fincas registrales.

El registrador suspende la inscripción al entender que un tercero, no titular de fincas registrales afectadas por una doble inmatriculación, no se encuentra legitimado para iniciar el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, declina iniciar este expediente de oficio, pese haber reconocido la existencia de la doble inmatriculación, alegando que es preciso que se pronuncie previamente la Administración titular de una de las fincas respecto a la aplicación de los procedimientos específicos contemplados en la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

El recurrente por su parte, considera:

  1. Que su representación está legitimada ad causam por cuanto está directamente perjudicada por el mantenimiento de la doble inmatriculación contradictoria, patología registral, que debe suprimirse por perjudicial.
  2. Que se revoque la decisión del Sr. Registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 LH, ya que no es necesario consultar a la Administración Pública bastando una comunicación a la misma.

Decisión: La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

En cuanto a la primera cuestión, la legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación, está regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en el que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Y Siguiendo la doctrina de la Dirección General para la regulación anterior a la Ley 13/2015,  se entiende comprensiva no sólo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas.

Asimismo, al haber una norma especial reguladora de la legitimación para el procedimiento de doble inmatriculación, la DG entiende que no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro contenida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, al no ser el recurrente titular de ningún derecho inscrito sobre las fincas, ni  tampoco constar ningún asiento de anotación preventiva que publique en el Registro el eventual derecho que pudiera corresponderle en relación a la pretensión judicial existente en las mismas, no se encontraría legitimado para iniciar el procedimiento en cuestión, y sin que tampoco se pueda acudir al artículo 40 de la Ley Hipotecaria ya que el hecho de que el recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá́ del resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerarlo legitimado por esta norma implicaría prejuzgar la cuestión , lo que excede, sin duda, del ámbito de la actuación del registrador.

En lo que respecta a la decisión del registrador de suspender el inicio del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, hay que tener en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador (art.209 regla tercera), posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, siendo ahora el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación y si, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la  tramitación de forma suficientemente motivada (art.209 regla séptima), quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En el caso que nos ocupa el registrador reconoce  la existencia de la doble inmatriculación pero sin que se pueda pasar por alto el hecho de que una de las fincas implicadas en esta situación patológica sea titularidad de la Administración Pública ya que en éste caso el apartado 2 del artículo  que estudiamos dispone que lo dispuesto en el mismo se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Esto implica que  la Ley Hipotecaria está atribuyendo  prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación, el cual se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración.

En nuestro caso, según resulta de la calificación y de la documentación del expediente, la Administración tiene conocimiento fehaciente de la situación de doble inmatriculación que afecta a fincas de su titularidad, sin que conste en el Registro asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, por lo que nuestro Centro Directivo entiende plenamente justificado el hecho de que el registrador recabe de la Administración la información  sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, para evitar iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 209 de forma paralela y estéril a otro administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo. (MGV).

507.() EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 22 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Gramanet nº 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Hechos:

Se presenta en el registro un mandamiento por el que se acuerda la cancelación de dos anotaciones de embargo que dieron lugar a la adjudicación de determinada finca, así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la certificación registral de la finca adjudicada.

A la fecha de presentación de tal documentación las anotaciones en las que se sustentaba el procedimiento se encontraban canceladas por caducidad.

El registrador suspende la cancelación solicitada ya que al estar  canceladas las anotaciones preventivas de embargo que son base del procedimiento, no procede cancelar asientos posteriores a la anotación, pues ésta, al haberse extinguido ha dejado de ser preferente.

Respecto de la nota, se solicitó calificación sustitutoria que la confirmó, por lo que la interesada interpuso recurso contra la calificación entendiendo que la misma no es ajustada a derecho, ya que  el Tribunal Supremo en Su Sentencia de fecha 436/2015, en relación a un caso similar al presente falló en contra de la calificación del registrador en base a que ”la certificación de derechos y cargas persigue entre otros objetivos: – La situación registral que proclama de que se trate, y fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble, de forma que cualquier alteración posterior, como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante no modifica dicha situación”.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ratificando su doctrina elaborada al respecto que se basa en lo siguiente:

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango  y no podrán ser cancelados en virtud del  mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario.

El hecho de que a la fecha de adjudicación  estuviera vigente la anotación, la resolución judicial no implica prorroga  de su vigencia, ya que en ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

Así mismo, el haberse expedido la certificación de titularidad y cargas, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Y por ello considera que si se hubiera  dictado un mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva,  habría subsistido registralmente su  preferencia  en el proceso  y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandamiento judicial.

En consecuencia, en virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo de los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, una vez caducada la anotación pierde todo efecto respecto de los terceros posteriores inscritos  cuyos asientos no podrán cancelarse al devenir inexistente la anotación de la que trae causa. Dejando claro que el hecho de haberse expedido la certificación de cargas no implica prórroga de la vigencia de la anotación, la cual sólo puede tener lugar en la forma prevenida en la Ley.

Finalmente nuestro Centro Directivo declara que, no obstante lo anterior, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (MGV)

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508.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 9 a practicar una anotación preventiva de demanda.

Hechos: En un procedimiento judicial de reclamación de cantidad contra un deudor moroso (en el presente caso una herencia yacente) de una comunidad de propietarios se ordena la anotación de la demanda.

El registrador deniega la anotación de demanda solicitada porque el objeto del procedimiento no es la reclamación de ningún derecho real, conforme a lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, sino de una cantidad dineraria. Sugiere como alternativa la anotación de embargo.

El interesado, la comunidad de propietarios, recurre y alega que no estamos ante una deuda ordinaria, sino ante una deuda preferente, conforme al artículo 9.1.E LPH y que esta preferencia dejaría de existir en el caso de que no se anotase la demanda porque lo que se persigue con la solicitud de la anotación, es evitar que el inmueble sea transmitido a un tercero que pretenda ampararse en el principio de la buena fe hipotecaria, al que no sería oponible la afección real fuera del límite legal.

La DGRN desestima el recurso. Parte de que la afección legal del artículo 9.1.E LPH  no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real; para ello sería preciso que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario.

En tales casos sí sería anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal.

Recuerda también que el TS en su sentencia de 22 de Abril de 2015 ha fijado la siguiente doctrina «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre»

En el presente caso, siendo una mera reclamación de deuda, sólo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.

COMENTARIO.-  En los casos de reclamación de deudas a una Comunidad de Propietarios y su eficacia  en relación con el Registro de la Propiedad, habrá que diferenciar:

Si no hay créditos anotados o hipotecas en el Registro y el deudor es el titular registral, sólo cabrá como medida de seguridad la anotación preventiva del embargo.

Si hay cargas preferentes o el propietario es un tercero no deudor cabrá la anotación de demanda, pero en tal caso será necesario demandar al titular registral o a los de las restantes cargas a los efectos de hacer efectiva posteriormente la afección real en caso de ejecución de la sentencia.

De este modo la afección real por deudas de comunidad podría anteponerse incluso a las hipotecas inscritas, en cuanto al límite con privilegio (3 años y la parte vencida del corriente). (AFS)

 

509.** PRÓRROGA DE NOTA MARGINAL PREVENTIVA

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Herrera del Duque, por la que se suspende la extensión de una nota marginal preventiva. 

Hechos: se presenta, por persona distinta del titular registral, una instancia privada –con firma legitimada ante Notario – solicitando la prórroga de una nota marginal preventiva.

La Registradora suspende la inscripción señalando que no procede la prórroga dado que no se ha presentado en plazo la providencia judicial que, conforme al art. 163 RH, es el título necesario para que, con justa causa se prorrogue la misma por plazo de 180 días y, por tanto, habiendo caducado la nota marginal preventiva, no cabe prorrogar un asiento ya caducado.

El recurrente defiende, entre otros preceptos legales, la aplicación del art 86 LH relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas.

La Dirección niega la aplicación del art. 86 LH a las notas marginales preventivas. El precepto aplicable en este caso es el art. 163 RH cuyo inciso segundo señala que: “Las notas marginales preventivas caducarán a los sesenta días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial”. El plazo de cuatro años del art. 86 LH queda reservado a las anotaciones preventivas pero no a las notas sucedáneas de otra. Atendidas las circunstancias del caso resuelto, recuerda el Centro Directivo que el acceso al Registro de situaciones de litigiosidad relativas a la propiedad de bienes inscritos tiene su cauce mediante la correspondiente anotación preventiva de demanda. (ER)

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510.* PROYECTO DE REPARCELACIÓN. INSCRIPCIÓN DE LA CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA. CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe nº 2, por la que se deniega la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva de unas obras de urbanización y la cancelación de determinada servidumbre.

Hechos:

Mediante instancia suscrita por el presidente de una entidad urbanística de conservación se solicita:

  1. Inscribir la cuenta de liquidación definitiva de determinadas obras de urbanización, con asignación de las cargas de urbanización que a cada finca corresponda en base al título legalmente pertinente, en concreto el certificado del Secretario del Ayuntamiento.
  2. Se cancele o extinga la carga referente a la servidumbre de paso de agua en todas las parcelas de resultado de la reparcelación voluntaria del Polígono, salvo las procedentes de cierta finca registral.

El registrador deniega la inscripción en base a los siguientes defectos:

 En primer lugar considera que no es posible la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva por haber caducado la afección urbanística, ya que el proyecto de reparcelación se inscribió en febrero de 2007.

En segundo lugar  deniega la cancelación de la servidumbre de paso de agua alegando que los asientos del registro se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen los efectos que les son propios, mientras no se declare su inexactitud conforme a la Ley.

Y finalmente señala como defecto la falta de legitimación de la firma del solicitante, la falta de presentación del documento a la oficina liquidadora, y la mera aportación de fotocopias o copias simples de documentos complementarios los cuales no reúnen los requisitos de autenticidad requeridos.

 El recurrente, por su parte, argumenta que el proyecto de reparcelación fue inscrito indebidamente en su día, incluyendo extremos distintos de los aprobados por el Ayuntamiento, y cometiendo errores en cuanto al arrastre de la servidumbre de aguas sobre las fincas de resultado.

En el recurso alega que con anterioridad se han presentado documentos al Registro para rectificar supuestos errores, y que su inscripción ha sido denegada, y el recurso contra tal denegación ha sido desestimado por este Centro Directivo.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de registrador.

En relación al primer defecto mencionado por el registrador,  relativo a la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva, expresa que tal pretensión ya fue resuelta por esta Dirección General, en recurso planteado por el mismo, en Resolución de fecha 13 de junio de 2014 y en Resolución de fecha 17 de diciembre de 2014, por lo que no cabe ahora sino reiterar lo que en ellas se dijo, desestimando, por tanto, ahora también, el recurso en este punto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la denegación de la cancelación o extinción de la servidumbre de paso de aguas, señala  nuestro Centro Directivo, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley.

En relación a nuestro supuesto de hecho en el que el solicitante se ampara en un supuesto error registral cometido en la inscripción del proyecto de reparcelación  considera la Dirección General que si efectivamente hubiera habido un error registral de concepto, consistente en haber arrastrado la servidumbre a todas las fincas resultantes, y no sólo a las que procedían por subrogación real de la registral xxx, lo procedente será que se vuelvan a presentar los títulos inscritos en su día, con la acreditación de haber sido presentados también en su día a la Administración Tributaria competente, y con expresa petición al registrador de que a la vista de los mismos subsane, si procede, el supuesto error registral, en la forma regulada por la legislación hipotecaria para la rectificación de los errores de concepto. Pero, sin embargo, una mera instancia acompañada de simples fotocopias o copias simples de títulos inscritos, entiende, como no podía ser de otro modo que no es título hábil suficiente para obtener tal rectificación.

Y en cuanto al último defecto, destaca nuestro Centro Directivo que el firmante de la instancia dice representar simultáneamente a una entidad pública (la entidad urbanística de conservación) y a una entidad privada (una determinada sociedad de responsabilidad limitada) lo que no deja duda de que la exigencia de legitimación es procedente para dotar a la solicitud de la debida autenticidad. (MGV)

511.** REGISTRO MERCANTIL. CIERRE POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ACTIVIDADES DE LA AEAT. EXCEPCIONES. NO ES POSIBLE EL  CESE DE ADMINISTRADOR.

Resolución de 23 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Barcelona, por la que se suspende la inscripción del cese de dos administradores solidarios de una sociedad.

Hechos: Se presenta escritura de  cambio de sistema de administración, cese y nombramiento de administradores de una sociedad, junto instancia suscrita por los administradores solidarios cesados, en se solicita la inscripción de su cese.

Del historial registral de la sociedad resulta practicada nota marginal por la que la hoja de la sociedad queda cerrada provisionalmente al haber causado baja en el Índice de Entidades Jurídicas establecido en la Ley del Impuesto de Sociedades.

La registradora suspende la inscripción por dos defectos subsanables:

  1. Por estar la sociedad dada de baja en el Índicede Entidades Jurídicas de conformidad con el 131, del TRLIS (sic) y 96 del RRM.
  2. Hallarse cerrada la hoja registral por falta de los depósitos de cuentas. (artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil)

Los administradores cesados recurren diciendo que se les ha reclamado deudas de la sociedad de las que no son responsables al ser posteriores a su cese. Invocan “la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de julio de 2007 sobre el momento en que debe tenerse la condición de administrador la pérdida de la condición de administrador y efectos frente a terceros. En dicha Sentencia se manifiesta el hecho de que si se acredita suficientemente la circunstancia del cese de administrador, debe quedar excluido de responsabilidad subsidiaria por los hechos posteriores acaecidos”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Dice que la regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, que establece que practicada la nota marginal de baja  no podrá realizarse ninguna inscripción “sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades”.

Precepto que se completa con el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil que excluye del cierre “los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales”.

Concluye diciendo que “el contenido de estas normas, de acuerdo a la reiterada doctrina de este Centro Directivo, es concluyente para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones citadas”.

Comentario: Aunque la DG en la resolución del recurso se refiere a su reiterada doctrina sobre la materia, es lo cierto que en otras resoluciones, como en la Resolución  de 17/7/2012, y en la de 27/2/2012, pese a lo dicho por el artículo 96 del RRM, sólo ha excluido del cierre los asientos ordenados por la autoridad judicial y la reapertura de hoja por presentación  de la certificación de la propia AEAT. En concreto la resolución de 27/2/2012 vino a decir que en el caso contemplado no  “habiéndose presentado la supradicha certificación de alta en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda y no tratándose de un asiento ordenado por la autoridad judicial, debe mantenerse el defecto señalado por el registrador”.

Por tanto, según estas resoluciones, los depósitos de cuentas, si existe baja en el índice de entidades, no  se pueden practicar. En cambio según la resolución que comentamos, parece que vuelve a ser aplicable en su integridad el artículo 96 del RRM y que también se excluye del cierre los depósitos de cuentas y los asientos que sean presupuesto para la reapertura de la hoja registral.

Nos parece esta doctrina más correcta, entre otras razones porque los depósitos de cuentas que reflejan la contabilidad de la sociedad y sus resultados, pueden perfectamente encuadrarse en asientos que sean presupuesto para la reapertura pues por medio  de ellos la AEAT puede tomar conocimiento de que la sociedad ha dejado de estar inactiva y en todo caso podrá conocer el estado de su contabilidad a los efectos de proceder a la apertura de los expedientes de investigación que estime pertinentes.

Por tanto bienvenida sea esta resolución pues beneficia a todos, si bien reconocemos que es realmente extraño, aunque algunos casos se dan, de sociedades que estando dadas de baja en el índice de entidades soliciten el depósito de sus cuentas anuales. (JAGV)

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512.() CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, por razón de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. 

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Caso muy parecido al de la resolución de 22 julio 2016 cuya doctrina aplica y damos por reproducida. Se solicita la inscripción de la cesión de una hipoteca resultando que el cedente, «Grupo Inverpréstamo, S.L.», es una entidad no de crédito y el cesionario es un particular y sin constar el adquirente inscrito en el registro público administrativo de empresas prestamistas, ni acredita la suscripción del seguro de responsabilidad o la constitución del aval bancario necesario. Posteriormente se aporta acta de manifestaciones en la que el adquirente manifiesta que no está especializado en el asesoramiento profesional ni realiza ni ha realizado de manera profesional o particular actividades de concesión de préstamos o créditos hipotecarios sujetos a la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

La registradora suspende la inscripción de la hipoteca por no estar el cesionario inscrito en el Registro de empresas prestamistas con el Seguro de Responsabilidad o la Constitución del Aval Bancario necesario (arts. 1 y 3 LCCPCHySI). El cesionario aparece como titular registral de otros préstamos hipotecarios inscritos en distintos Registros de la Propiedad, según consulta realizada por la propia registradora. La DGRN confirma la nota. (CB)

 

513.** ANULACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la inscripción de la certificación compresiva de la resolución de la Alcaldía instando la inscripción de una sentencia judicial firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la anulación de una licencia municipal de obras. 

HECHOS:  Se declara judicialmente la Nulidad de una Licencia Mpal. de obras sobre una finca que se había dividido horizontalmente ordenando su demolición. El Ayuntamiento demanda al promotor y durante el juicio se notifica a alguno de los titulares de elementos privativos. En el ínterin se han ido vendiendo otros elementos cuyos titulares no han sido emplazados ni notificados. El Ayuntamiento NO solicitó en su día ninguna Anotación Preventiva de demanda (Art 67 RHU 1093/1997). NI nota marginal en expediente urbanístico por ilegalidad de la licencia (Art 75 RHU). A posteriori, el secretario municipal notifica a una serie de personas (y al resto por edictos) el resultado del procedimiento contencioso administrativo y la Sentencia recaída, conminando, el Ayuntamiento, a acatarla.

El REGISTRADOR, lógicamente, suspende parcialmente la inscripción respecto de los titulares registrales no demandados (sí la inscribe respecto de las fincas que aún pertenecen a los promotores demandados), por no acreditarse que los demás copropietarios han tenido posibilidad de oponerse al procedimiento judicial, y  haberse incumplido las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) para evitar la indefensión de los Titulares registrales (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78).

El AYUNTAMIENTO recurre señalando que los titulares registrales posteriores sí fueron notificados por el Secretario Mpal., comunicándoles la Sentencia, y que ninguno formuló oposición, por lo que no quedaron en indefensión.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78) y al Art 65-1-g, T.R. Ley de Suelo 2015 que dice que «serán inscribibles en el Registro de la Propiedad», entre otros, los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento».   

Y tratándose de titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad [Aº 65.1.f) TRLS].

Por tanto si no se ha practicado tal anotación, no puede inscribirse la sentencia sin más. Tampoco cabe que la calificación registral impida per se la ejecución de sentencias judiciales. Lo que sí será preciso es que al registrador se le acredite específicamente, respecto de cada titular registral, que ha tenido la posibilidad de intervenir y defender sus intereses. A falta de esa acreditación, podrá y deberá solicitarse (STS de 16 abril 2013) que el Juez emplace a los interesados y que se pronuncie específicamente sobre sus posibilidades de defensa (resolución que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto) y ordene en su caso que se practique igualmente la inscripción de la Sentencia. (ACM).

 

514.** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR NO IDENTIFICAR DEBIDAMENTE EL INMUEBLE 

Resolución de 25 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao nº 2 a emitir una nota simple informativa.

Hechos: Por vía telemática se solicita nota simple de una determinada finca registral. En la solicitud se indica que se trata de un local, su medida superficial, su localizador parcelario y la dirección de la finca. Se aduce como interés “formular una oferta de compra”.

El Registrador deniega la expedición de la nota simple por insuficiencia de datos en la solicitud.

La Dirección General reconoce que aun cuando existe interés legítimo, al no quedar debidamente identificado el inmueble objeto de la solicitud (párrafo quinto del art. 222 bis LH), confirma la negativa del registrador a la expedición de la nota simple y reitera su doctrina sobre este particular señalando que:

1) El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos.

2) Dicho interés ha de ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, directo y legítimo y se ha de justificar ante el Registrador en el sentido que de que es el Registrador el que debe calificar tal extremo en la medida en que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. En la calificación de dicho interés el Registrador ha de tomar en consideración no sólo la literalidad de la causa aducida por el solicitante sino su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información.

3) En cumplimiento del art. 222.6 LH y demás disposiciones de desarrollo, el registrador debe velar por el cumplimiento de la normativa sobre protección de datos. Por ello, aun cuando concurra interés legítimo, corresponde al registrador decidir qué datos deben quedar excluidos de la información solicitada. (ER)

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515.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Avilés nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantea si es inscribible una agrupación de fincas habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH.

El registrador suspendió la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de sus fincas registrales, según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente.

La DGRN desestima el recurso:

El art. 9 LH en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de……agrupación.

  1. Ámbito de aplicación temporal: Al ser las modificaciones de entidades hipotecarias actos jurídicos de carácter estrictamente registral, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
  2. Procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en los que como este la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el art. 9 al art. 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art. 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art.9, letra b, párrafo  cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el art. 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Este último supuesto concurre en el caso objeto de este expediente, ya que la representación gráfica alternativa que se aporta no respeta el perímetro de las fincas objeto de agrupación resultante de la cartografía catastral, como se observa en el propio informe de validación gráfica catastral en el que constan representadas no sólo la parcela catastral objeto del documento calificado sino también las colindantes, apreciándose en la delimitación de todas ellas modificaciones respecto de la que figura en dicha cartografía catastral.

  1. Efectos de la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada.

Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca (art. 9.b). Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 199, art. 201) Y a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la R. DGRN 2 de agosto de 2016.

En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el art. 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral».

El apartado 2 del art. 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.

Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados .

En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, y tal y como señala el registrador en su nota, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el art. 199.

El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos. (JCC)

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516.** TRANSMISIÓN DE BUQUES: PUEDE HACERSE MEDIANTE PÓLIZA INTERVENIDA NOTARIALMENTE.

Resolución de 28 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Sevilla a inscribir la compraventa de un buque.

Hechos: Se trata de una póliza intervenida notarialmente en la que dos sociedades exponen que formalizaron un contrato de arrendamiento de buque a casco desnudo y que en ejercicio anticipado de la opción de compra del buque por parte del arrendatario optante, mediante el precio y condiciones que se detallaban en la póliza, se transmite el buque, solicitándose del Registrador de Bienes Muebles la inscripción del citado contrato de compraventa en ejercicio de opción de compra.

El registrador suspende por el siguiente motivo: “Si se desea la inscripción directa de la opción de compra (Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994) con independencia del contrato de «Leasing» que pueda existir previamente, al no poder considerarse como una operación de financiación, es necesario que la compraventa se formalice en escritura pública (artículos 73 L.N.M. y 144 del Reglamento Notarial).

El notario recurre manifestando que lo que se pacta en la  póliza es el ejercicio anticipado de la opción de compra, y se formaliza la compraventa del buque por acuerdo en este documento, pero no en ejercicio del derecho del arrendatario que nace al finalizar el arrendamiento

Para él el  artículo 73 de la LNM de 2014 es claro y permite tanto la escritura pública, como la póliza

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

La DG hace un estudio pormenorizado de la legislación aplicable hoy día a la inscripción de buques en el Registro de Bienes Muebles  contenida en la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima (modificada, como se expresa más adelante, en 2015), y los artículos 145 a 190 del RRM de 1956 que siguen vigentes.

Dice que por tratarse de un registro organizado a imagen del Registro de la Propiedad la primera inscripción es de dominio y a los efectos de coordinar el registro de Buques y Empresas Marítimas con el Registro de Bienes Muebles el art. 17.1 de la Ley dispone que esa primera inscripción se practique “en virtud de certificación de la hoja de asiento expedida por el Registro de Buques y Empresas Navieras”.

Por su parte aunque el vigente artículo 144 del Reglamento Notarial, en su párrafo tercero  dispone que «las pólizas intervenidas tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, y en cualquier caso todos los que tengan objeto inmobiliario», deja a salvo “aquellos casos en que la Ley establezca esta forma documental” y precisamente en el ámbito de la transmisión del buque el artículo 118 de la Ley de Navegación Marítima según su reforma por  la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sin modificar la redacción original del citado artículo 73 de la Ley de Navegación Marítima sí que afectó a preceptos tan relevantes en este caso como el artículo 109 (forma del contrato), dispone en la actualidad que   la compraventa del buque para “que produzca efecto frente a terceros, deberá inscribirse en el Registro de Bienes Muebles, formalizándose en escritura pública o en cualquiera de los otros documentos previstos en el artículo 73”.

Concluye la DG diciendo que “resulta de aplicación el indicado artículo 118 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima, modificado por la disposición final sexta de la Ley 9/2015, de 25 de mayo” siendo hoy día “la póliza … medio hábil para documentar la transmisión del buque … y para lograr su acceso a la Sección correspondiente del Registro de Bienes Muebles”.

Comentario: A la vista del derecho vigente, la solución adoptada por la resolución que resumimos, es la única posible. Por tanto para la inscripción del buque en el RBM será suficiente con póliza intervenida por notario, derive esa inscripción del contrato de construcción del buque, que será la primera de dominio, debiendo venir acompañada del certificado pertinente del RBEN, como si se trata de segundas o posteriores inscripciones derivadas de otros negocios jurídicos inter vivos. (JAGV)

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517.*** ACUERDO TRANSACCIONAL sobre DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante nº 5 a inscribir un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.  

– HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para cesar el condominio (y poner fin al procedimiento de división judicial de patrimonios), se pacta que uno de los comuneros comprará las participaciones de los demás, quedando él solo como único titular de la finca.

– La REGISTRADORA califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porque el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que:

1) El Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

2) Que el art. 14-2 LH (y arts. 80 y ss RH) contemplan, para la partición judicial de la herencia, la resolución judicial firme como título inscribible.

3) Y que la transacción procesal tiene una naturaleza dual, ya que la aprobación judicial le confiere un carácter procesal como acto que pone fin al proceso, con el efecto de hacer posible su ejecución como si se tratara de una sentencia (arts. 1816 Cc y  787.3 LEC.).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

3) El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato. De aquí que el Art 1816 CC le dé efecto de cosa juzgada entre las partes, en el sentido de que ya no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato. Y aunque es susceptible de seguir «los trámites previstos para la ejecución de sentencias» (art. 415 LEC) no significa que la Ley lo asimile a una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación ante los Tribunales (Art 1817 CC).

4) Y en cuanto a la partición judicial de herencias, añade acertadamente el Centro Directivo que la protocolización notarial de la misma, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta en el Art. 787.2 LEC, ya que la referencia a la sentencia firme contenida en el art. 14-2 LH se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición.

Por tanto, la disolución de una comunidad ordinaria mediante la adquisición por una de las condueñas de las participaciones de los demás, si ambas partes no procedieran voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución vía “condena a emitir una declaración de voluntad,” de los arts 705 y ss LEC, que no disponen la inscripción directa de los documentos presentados, sino solo permiten al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución muy respetuosa con la forma documental que viene aclarar la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, sentando una doctrina que ya puede considerarse reiterada, así en las recientes RR. de 17 y 24 de octubre de 2016: la 1ª para los Convenios Reguladores de divorcio, que requieren escritura notarial cuando se trate de una Pareja de Hecho y se asigne a uno la vivienda habitual; y la 2ª que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente, la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura.

Pero ya antes la DGRN había empezado con esta acertada línea jurisprudencial, hoy consolidada de exigir escritura pública notarial en las homologaciones judiciales de acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal) y la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común). (ACM)

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518.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. OBRA NUEVA Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Odón a inscribir una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.

Hechos: Se sigue juicio declarativo de dominio en el que se declara acreditado que un matrimonio es el propietario de determinada vivienda, cuyo solar ha de segregarse de una finca registral. Se dicta sentencia y se ordena practicar la inscripción de la misma.

El registrador encuentra varios defectos al título: no se ha demandado a todos los herederos del titular registral, tiene dudas sobre la finca de la que ha de practicarse la segregación, y pide aclarar la sentencia, pues se dice que la finca fue adquirida por herencia por uno de los cónyuges y finalmente que la finca es ganancial. Por último pide acompañar los certificados de últimas voluntades.

El interesado recurre y alega que están demandados todos los herederos que podrían tener algún derecho en la finca matriz, y que los restantes no lo han sido pues ya tramitaron en su momento expedientes de dominio que provocaron segregaciones de la finca matriz, que las dudas se aclaran con los documentos presentados, y que el registrador se extralimita, pues la inscripción debe de practicarse conforme a lo ordenado en la sentencia.

La DGRN estima el recurso, excepto en cuanto al último defecto relativo a los certificados. Considera en primer lugar que el registrador no se ha extralimitado en su función pues puede calificar los obstáculos que nacen del Registro, como es la calificación de si el titular registral ha intervenido o no en el procedimiento.

En cuanto al primer defecto, la cuestión planteada es si han de ser demandados todos los herederos del titular registral o sólo aquellos que ostentan algún derecho sobre la finca objeto de la segregación, inclinándose por esta segunda opción, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto, de los documentos aportados consta claramente la ubicación de la vivienda construida, cuyo solar ha de ser objeto de segregación, y por tanto resueltas las dudas planteadas por el registrador.

Respecto del tercer defecto, la sentencia establece que la finca ha de inscribirse con carácter ganancial aunque inicialmente la adquirió uno de los cónyuges por herencia, por lo que el registrador no puede cuestionar ni procede aclarar la decisión judicial, y más en concreto si el carácter ganancial deriva del antiguo artículo 1404 CC, que regulaba la denominada accesión invertida, y de la vivienda edificada en dicho solar por el matrimonio.

Únicamente mantiene el cuarto defecto, aunque los documentos solicitados se acompañan con el recurso. (AFS)

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519.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. LICENCIA DE OCUPACIÓN. RESTANTES REQUISITOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gijón nº 2 a inscribir una escritura de compraventa y cambio de uso.

Hechos: En Asturias se otorga escritura de cambio de uso de local a vivienda, y se aporta licencia para realizar las obras de cambio de uso. No se aporta licencia de ocupación, aunque en la licencia municipal se advierte que es necesaria la licencia de ocupación antes de habitar la vivienda.

El registrador exige licencia de ocupación del cambio de uso, de acuerdo con lo establecido por el artículo 28 de la Ley del Suelo y en la propia licencia municipal de obras.

El interesado recurre y argumenta que ninguna norma exige acreditar en el Registro la licencia de ocupación en estos casos de cambio de uso, por lo que al no ser una modificación hipotecaria considera que ha de inscribirse el cambio de uso con las condiciones de la licencia y, en su caso, notificar al Ayuntamiento dicho cambio.

La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho.

Le es por tanto de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.1.b de la Ley del Suelo que exige el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.

Por ello le es exigible al cambio de uso licencia de ocupación o declaración responsable. Sin embargo, si se aporta licencia de ocupación no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio.

En cuanto a los restantes requisitos que se exigen en la terminación de obra concluye que no le es exigible, sin embargo, el seguro decenal, ni el libro del edificio ni el certificado de eficiencia energética, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se trate de modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. (AFS)

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520.** CESE DE ADMINISTRADORES Y LIQUIDADORES. NOMBRAMIENTO DE NUEVOS LIQUIDADORES. ASIENTO DE PRESENTACIÓN PENDIENTE. TÍTULOS NO INCOMPATIBLES. 

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Las Palmas de Gran Canaria a inscribir el cese de administradores y liquidadores con nombramiento de nuevos liquidadores de una entidad.

Hechos: Los hechos de esta interesante resolución son los siguientes:

  1. Una sociedad anónima se disuelve por acuerdo de junta judicialmente convocada.
  2. En esa junta no se nombran liquidadores.
  3. En junta posterior se nombran los liquidadores de la sociedad.
  4. El registrador suspende la inscripción por defectos de convocatoria.
  5. Se recurre la nota y la DGRN la confirma.
  6. Finalmente tras estos avatares, en junta convocada por el registrador mercantil, se acuerda el cese de los administradores inscritos, el cese de los liquidadores designados en la anterior junta con cargos no inscritos en el Registro, y el nombramiento de nuevos liquidadores.

El registrador suspende la inscripción por estar pendiente de despacho el título relativo al nombramiento de liquidadores señalado en el punto 3, y a la fecha de la nota pendiente de resolución por la DGRN, que como sabemos confirmó la nota de calificación.

Los liquidadores últimamente nombrados recurren alegando que los títulos pendientes de inscripción no son incompatibles ni opuestos entre sí y sobre dicha base  admiten el no cese de los liquidadores, todavía no inscritos, pero dicen que debe inscribirse sin problemas el cese de los  administradores, que además es de carácter automático en virtud del acuerdo de disolución, y el nombramiento de nuevos liquidadores, a cuyo efecto alegan la solicitud de inscripción parcial contenida en la escritura.

Doctrina: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Confirma que “existiendo asiento de presentación vigente anterior al del documento cuya inscripción se solicite, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despache el título previamente presentado”, pero que ello “no impide el acceso al Registro de los títulos posteriores que sean compatibles con los que hayan sido objeto del asiento de presentación vigente anterior” y por tanto en el supuesto de hecho planteado procede la inscripción del cese de los administradores, sin entrar en consideraciones sobre si ya deberían haber sido cesados, la suspensión del cese de los liquidadores no inscritos y la inscripción de los nuevos liquidadores.

Comentario: Acertada resolución pues no debe paralizarse la vida de una sociedad cuando el título pendiente de despacho, sólo era incompatible en uno de sus acuerdos y además, como apunta la DG, ese acuerdo que es incompatible, ha quedado claramente sin efecto por el cese posterior y el nuevo nombramiento de liquidadores.

Además como también apunta la DG, en su caso, si se desea podrían presentarse ambos títulos de forma conjunta, para inscribir el nombramiento y cese simultáneo de los liquidadores nombrados en la junta no válidamente convocada. Ahora bien lo que ocurre es que esos nombramientos no se inscribirán en ningún caso pues la DG confirmó la nota de calificación, a salvo siempre el posible recurso judicial que entendemos carece de objeto. (JAGV)

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521.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. TASACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Ourense nº 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación en subasta realizada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Se debate en este recurso si, en la inscripción de una certificación de adjudicación derivada de un apremio de la TGSS, la registradora puede invocar como defecto que la valoración efectuada por la Administración se aleja de los precios de mercado habida cuenta del tiempo transcurrido entre la realización de la tasación (julio de 2011) y la providencia de subasta (enero 2016). 

En primer lugar la Dirección recopila su doctrina acerca de la competencia de los registradores en la calificación de los documentos administrativos y que podemos resumir: el art 99 RH faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro; a su vez la calificación de la observancia de los trámites esenciales del procedimiento debe ser entendida en el sentido de comprobar el cumplimiento de las garantías establecidas para los particulares, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra las consecuencias de una indefensión procesal, en congruencia con los arts. 1, 20 y 40 LH. Afirma igualmente que el control de legalidad del registrador no queda excluido por el hecho de que concurra el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral. Para poder efectuar dicha calificación (R. de 2 de octubre de 2014) deben figurar en el certificado «todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria»; y dentro de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentran la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta, (puesto que el art. 110.2 RGR de la Seguridad Social concede al deudor el derecho de presentar frente a tal valoración otra contradictoria) y la notificación al mismo deudor, y a su cónyuge, del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a lo previsto en el art 116.2, pues en dicha notificación se ha de hacer constar el derecho del deudor de liberar el bien pagando la totalidad de la deuda, además de determinar el plazo para la presentación de las oferta.

Respecto al defecto de fondo- que dado el tiempo transcurrido entre la tasación inicial y la de la providencia de subasta la valoración se aleja de los precios de mercado- revoca la nota: Teniendo en cuenta la tesis de la propia Dirección en las RR  de 29 de octubre de 2013 y 18 de febrero y 30 de septiembre de 2014 – referidas a tasaciones hipotecarias- ; la inexistencia de un precepto legal que ampare la necesidad de una nueva tasación cuando ha transcurrido mucho tiempo; y que se ha cumplido el trámite esencial (la realización de la valoración y su notificación) procede estimar el recurso. El registrador ha de exigir y controlar la exigencia de la valoración y su notificación, así como su constancia en el procedimiento, pero no ha de vigilar la forma y vigencia de la tasación. Si se ajusta o no a precios de mercado la tasación es una cuestión que han de supervisar jueces y Tribunales y para ello el ejecutado tuvo su defensa mediante el recurso ante la propia Tesorería o ante los Tribunales y la correspondiente solicitud de anotación preventiva de la demanda. (MN)

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522.** CONVENIO REGULADOR. PERMUTA DE BIENES PRIVATIVOS.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León nº 2, por la que se suspende la inscripción del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho. Los cónyuges, que están casados en régimen de separación de bienes, acuerdan en el convenio regulador incorporado al procedimiento de divorcio la permuta de varios bienes entre sí, declarando que el exceso de adjudicación resultante de la permuta a favor de uno de ellos se trata de una dación o adjudicación en pago de una deuda por la contribución del cónyuge adjudicatario a las cargas del matrimonio.

¿Es inscribible esta permuta entre cónyuges contenida en el convenio regulador? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 El convenio regulador puede incorporar un negocio de dación o adjudicación de uno o varios bienes o derechos en pago de una deuda conyugal dentro de las operaciones inventariadas en un convenio regulador, y esta estipulación puede acceder al Registro, al amparo de lo previsto en el artículo 90 del Código Civil, pero dicha operación debe ajustarse a lo estrictamente necesario para llevar a cabo la completa liquidación del haber común así como para el pago de las deudas matrimoniales, pero esta medida, sin embargo, no puede extenderse actos ajenos a dichas operaciones.

2 En el presente caso, para el pago de una deuda conyugal se adjudican más bienes de los necesarios para cubrir su importe, y la parte acreedora transmite también un inmueble de su propiedad, por lo que se trata de un acto que excede del contenido típico del convenio regulador y constituye una operación ajena (y no necesaria) para la liquidación de la situación familiar a la que se pone fin con el divorcio.

 3 Estos negocios, que tienen identidad propia e independiente del convenio regulador, deben documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

Comentario. Según criterio reiterado por el Centro Directivo, el convenio regulador puede contener negocios traslativos sobre bienes privativos de uno de los cónyuges y resultar, no obstante, inscribible siempre y cuando la operación documentada fuera estrictamente necesaria para (i) la completa liquidación del haber común o (ii) para pagar deudas conyugales. (Art. 90 CC).

Por tanto, si en el convenio se hubiera adjudicado un bien privativo para compensar una deuda conyugal a favor de uno de los cónyuges, dicha adjudicación sería inscribible según el Centro Directivo. Lo que ocurre en el presente caso es que el negocio no se limita a eso, sino que los cónyuges se permutan bienes y realizan un negocio independiente de la liquidación de la situación familiar, por lo que debe documentarse en escritura pública para acceder al Registro de la propiedad.

La homologación judicial del convenio regulador no se extiende a este tipo de negocios respecto de los que el convenio es un acuerdo privado. (JAR)

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523.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES NO CONTENCIOSA:  PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. CAUSA DE LA LIQUIDACIÓN.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de la liquidación de una sociedad conyugal.

Supuesto de hecho. Se plantea la inscripción, sin previo otorgamiento de escritura pública notarial, de un mandamiento judicial de aprobación de las operaciones de la liquidación de una sociedad de gananciales, celebrada en documento privado por acuerdo entre las partes. En dicho acuerdo se resuelve la adjudicación por mitad del único bien inventariado.

¿Se necesita la protocolización notarial del acuerdo de liquidación alcanzado en procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial? SI.

¿Qué causa negocial tiene la liquidación llevada a cabo?

Doctrina de la Resolución.

1 Sobre la causa negocial.

La causa de la liquidación del régimen económico matrimonial, ya disuelto, es el reparto de bienes y deudas pertenecientes a la comunidad. La liquidación es consecuencia de la disolución pero independiente a la misma. En conclusión, la causa está implícita en el propio procedimiento de liquidación, que presupone la previa disolución (voluntaria o no) del régimen económico matrimonial de que se trate.

2 Sobre la necesidad de escritura pública en el procedimiento de liquidación de los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales. Por lo que este defecto debe ser confirmado.

Comentario.

El acuerdo que se alcanza en el procedimiento de liquidación no es un convenio regulador. Es más, acuerdo y convenio son excluyentes porque el procedimiento de los artículos 806 y ss. presupone que no ha habido una previa liquidación, ya en convenio regulador homologado judicialmente, ya en escritura pública de capitulaciones o de separación o divorcio.

Reitera la Resolución que el convenio regulador es título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común. (JAR)

(JAR)

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524.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO.

Resolución de 30 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de elevación a documento público de cuaderno particional realizada por contador-partidor dativo.

Supuesto de hecho. 

Se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales realizada por contador-partidor dativo, previa designación del mismo y bajo aprobación notarial de la misma por no recaer confirmación expresa de todos los herederos y legatarios (artículos 1.057.2 del Código Civil y 66 de la Ley del Notariado). Previamente se procedió al nombramiento de contador-partidor conforme al artículo 50 de la Ley del Notariado.

Más que la solución de las cuestiones planteadas, la importancia de esta Resolución radica, a mi juicio, en la doctrina que sienta con el pretexto del recurso; por ello, en este comentario no se repara tanto en la solución concreta como en los criterios generales que establece el Centro Directivo.

Doctrina de la Resolución.

1 Fases del procedimiento notarial de partición por contador partidor dativo previsto en el art. 1057 CC: (i) Nombramiento del contador partidor, que se documentará en escritura pública. (ii) Partición hecha por el contador partidor nombrado. (iii) Aprobación notarial de la partición, que también se hará en escritura pública.

2 Procedimiento notarial para el nombramiento del contador partidor (art. 50 LN): Son obligaciones del Notario: (i) cerciorarse de que la solicitud se formula por herederos y legatarios que representen al menos el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del haber hereditario; (ii) que se cite a los demás interesados si su domicilio fuera conocido; (iii) y que la designación del contador partidor se haga conforme previene el citado artículo 50 LN.

Este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”, dice la Resolución refiriéndose al trámite esencial de citación de los interesados en la partición.

3 Aprobación notarial de la partición (art. 66 LN): (i) Procede cuando no hay confirmación expresa de la partición por todos los herederos y legatarios (art. 1057 CC). (ii) La aprobación notarial constituye un expediente específico de jurisdicción voluntaria que es independiente, (a) tanto del expediente notarial para nombramiento de contador partidor dativo, (b) como de la autorización de la escritura de partición (esta aprobación, dice expresamente la Resolución, es “diferente a la autorización de la escritura de partición”).

4 Sobre la citación de los interesados: La citación a los interesados, si su domicilio fuere conocido, constituye un trámite esencial del procedimiento por cuanto su omisión puede generar indefensión (cfr. RR. de 13 y 22 de julio y 27 de octubre de 2016 en relación con el artículo 209 RN). Ahora bien, la concreta y específica forma de realizar dicha notificación debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. Art. 17 bis LN), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Arts. 18 y 20 LH). En el presente expediente el notario manifiesta que dicha notificación a los interesados con domicilio desconocido, con individualización de quiénes son, se ha realizado por edictos (por lo que este defecto debe ser revocado).

5 Interpretación de los arts. 882 y 888 CC: la aparente incompatibilidad debe salvarse interpretando que el primero de ellos quiere decir que “la propiedad de la cosa legada «se entiende adquirida» por el legatario desde la muerte del testador, con la consiguiente transmisibilidad que proclama el 881, como contrapuesto a lo que dispone el 1068 en orden a remarcar las diferencias entre la adquisición a título universal del heredero, que sólo se concreta en bienes determinados mediante la liquidación y, en su caso, partición de la herencia, y la del legatario como beneficiario de una acto de disposición a título singular. Pero, en cualquier caso, tanto el heredero como el legatario deben aceptar la disposición testamentaria: “la resolución de 3 de febrero de 1997 estableció que para la inscripción a favor del legatario era imprescindible que constase su aceptación en cuanto requisito necesario para la adquisición (…) Y lo cierto es que no hay dificultad alguna en seguir manteniendo la misma línea.

 Acreditada la aceptación la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme, sin condicionamiento alguno a la concurrencia de un requisito ya existente. Es más, las reglas relativas a la aceptación tácita de la herencia, en concreto los artículos 999 y 1000 del Código civil, aplicables también a los legatarios de bienes concretos, facilitan considerablemente esa acreditación por medio de cualquier actuación que implique la voluntad de aceptar, y como tal ha de tenerse, por ejemplo, la simple solicitud de inscripción de los bienes adjudicados o asignados que a su favor hagan herederos o legatarios, o como ocurre en el caso aquí contemplado a través del requerimiento dirigido al albacea contador-partidor para que procediese a la partición de la herencia y entrega de los legados o al desempeño de su función, que al menos en cuanto a tres de los coherederos prelegatarios resulta de las correspondientes actas testimoniadas en el documento…”.

6 Las adjudicaciones hereditarias o la entrega de legados hecha por el contador partidor se entenderán hechas bajo condición suspensiva (y así se inscribirán si se solicita) mientras no conste la aceptación de los herederos y legatarios.

Comentario. Importante Resolución que clarifica y facilita la aplicación de las importantes reformas introducidas en sede de jurisdicción voluntaria, registral y catastral, y afectan particularmente a notaros y registradores.

1 Interesa destacar el criterio a seguir, que evita duplicidades difícilmente justificables desde la óptica competencial (entre otras) propia de un estado de derecho, cuando fija la responsabilidad en el procedimiento notarial de nombramiento de contador partidor: este procedimiento notarial “debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria)”.

2 También desde el punto de vista práctico resulta interesante (y seguramente deberá ser desarrollado en próximas fechas, porque afecta en general a varios expedientes notariales) el caso de desconocimiento de los domicilios de algunos de los interesados. Parece lógico que el Notario deba realizar, de oficio, una actividad encaminada localizar los domicilios de los interesados, solicitando, de modo razonable y ajustado a los medios de que dispone, la información de aquellas instituciones que le pueden facilitar la información necesaria.

 El artículo 56 de la Ley del Notariado es buena prueba de lo dicho:

 “… El Notario, a fin de procurar la audiencia de cualquier interesado, practicará, además de las pruebas propuestas por el requirente, las que se estimen oportunas, y en especial aquellas dirigidas a acreditar su identidad, domicilio, nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.

Si se ignorase la identidad o domicilio de alguno de los interesados, el Notario recabará, mediante oficio, el auxilio de los órganos, registros, autoridades públicas y consulares que, por razón de su competencia, tengan archivos o registros relativos a la identidad de las personas o sus domicilios, a fin de que le sea librada la información que solicite, si ello fuera posible.

Si no lograse averiguar la identidad o el domicilio de alguno de los interesados, el Notario deberá dar publicidad a la tramitación del acta mediante anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Estado” y podrá, si lo considera conveniente, utilizar otros medios adicionales de comunicación. También deberá exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los Ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al del lugar del fallecimiento, si fuera distinto, o al del lugar donde radiquen la mayor parte de sus bienes inmuebles…”. (JAR)

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ENLACES:

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2016 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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