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Tema de Derecho Fiscal para Notarías (30) y Registros (33).

DERECHO FISCAL TEMA 30 NOTARÍAS / 33 REGISTROS.

Javier Máximo Juárez González,

Notario de Valencia

Junio 2020

 

TEXTOS EXTRAÍDOS DEL BOE (coinciden):

Notarías Tema 30. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: naturaleza. Documentos notariales, judiciales, administrativos y mercantiles: hecho imponible, sujeto pasivo, base imponible y cuota tributaria. Devengo del Impuesto de Actos Jurídicos. Carta de pago y cancelación de garantías reales.

Registros Tema 33. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: naturaleza. Documentos notariales, judiciales, administrativos y mercantiles: hecho imponible, sujeto pasivo, base imponible y cuota tributaria. Devengo del Impuesto de Actos Jurídicos. Carta de pago y cancelación de garantías reales.

 

1.- IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: NATURALEZA.

La modalidad de AJD es la tercera categoría integrante del ITP y AJD después de TPO y OS. Siendo una única modalidad lo cierto es que agrupa por razones históricas hechos imponibles heterogéneos que se ha ido reduciendo progresivamente y que no tienen un único fundamento. Así:

(I) En el caso de los documentos notariales y mercantiles su fundamento responde a la especial protección que dispensa el ordenamiento jurídico a formas documentales dotadas de especiales efectos jurídicos (ejecutivos y protección registral).

(II) En el caso de documentos judiciales y administrativos hoy su tributación se reduce a las anotaciones preventivas y a los documentos de reconocimiento y rehabilitación de títulos nobiliarios:

.- En el primer caso, su tributación se fundamenta en la protección que otorga la anotación preventiva.

.- En el caso de los títulos nobiliarios, en someter a alguna tributación su reconocimiento y rehabilitación por los poderes públicos, pues al carecer de contenido económico no quedan sujetos al ISD.

Por tanto, lo cierto es que su naturaleza se aproxima más a la tasa que al Impuesto y precisamente su consideración normativa como Impuesto o tributo sin contraprestación determina que su vigencia esté puesta en entredicho por la doctrina tributaria en cuanto que se ha calificado como un peaje tributario carente de sentido en un Estado de Derecho Moderno.

Pues bien, de todas sus clases, la más relevante desde el punto de vista práctico y notarial es la de AJD notariales, especialmente la cuota gradual a cuyo estudio procedemos.

 

2.- DOCUMENTOS NOTARIALES: HECHO IMPONIBLE, SUJETO PASIVO, BASE IMPONIBLE Y CUOTA TRIBUTARIA.

2.1.- CLASES DE CUOTAS: LA CUOTA FIJA Y LA CUOTA GRADUAL.

Y, al respecto, lo primero que hay que indicar es que consta de dos variantes: la cuota fija y la cuta variable, proporcional o gradual.

La cuota fija consistente en un cantidad de 0,15 euros por folio y 0,30 por pliego a satisfacer en cada documento notarial y en sus copias autorizadas. El mismo se satisface mediante papel timbrado en el que se deben extender los documentos notariales y las copias autorizadas o auténticas que debe proporcionar el notario y se distribuye a través de la FNMT y el Consejo General del Notariado y respecto de los documentos unidos, testimonios y legitimaciones se reintegran mediante timbre. Añadir que:

.- Las pólizas de los antiguos corredores de comercio no quedan sujetas a la cuota fija de AJD sin perjuicio de sí quedar sujetos los testimonios de las mismas y las actas de fijación de saldo.

.- Como caso extraordinario de costumbre contra legem en materia tributaria tradicionalmente los documentos que se otorgan en la Notaría de Viella, en el Valle de Arán, nunca han sido objeto de tributación por la cuota fija.

Y hecha una sucinta referencia a la cuota fija, nos referiremos a la cuota gradual, cuya relevancia impositiva se ha acentuado en los últimos tiempos.

2.2.- LA CUOTA GRADUAL DE AJD: IMPUESTO CEDIDO Y HECHO IMPONIBLE.

Ante todo, la cuota gradual de AJD es también objeto de cesión a las CCAA en la Ley 22/2009 que tiene competencias normativas en materias tan importantes como tipos de gravamen y bonificaciones en cuota.

Pues bien, su hecho imponible está determinado con notable imprecisión técnica pues hacer referencia a la base imponible, en el art. 31.2 del TR del ITP, conforme al cual inciden en las cuota gradual de AJD los documentos notariales en los que concurran acumulativamente todos y cada uno de los siguientes requisitos:

(I) Que se trate de primera copia de escrituras y actas notariales, aunque este requisito la práctica lo sustituye por la primera copia autorizada que se presente a autoliquidación. Sin embargo, no quedan sujetos los documentos de los extintos corredores de comercio como las pólizas, aunque concurran los restantes requisitos.

(II) Contenga un acto o contrato y en consecuencia, aunque consten en documento notarial, las solicitudes o instancias como las de caducidad de condición resolutoria o hipoteca no pueden quedar sujetas.

(III) Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable. Por tanto, los denominados documentos sin cuantía quedan no sujetos; pero además se precisa de acuerdo al art. 30 que se trate de su objeto directo, por tanto aunque hagan referencia a inmuebles supuestos tales como el pacto de indivisión, la constitución en régimen de condominio especial de garajes o trasteros y la extinción del régimen de propiedad horizontal, no pueden considerarse como tales sujetos a la cuota gradual de AJD, pues su objeto directo no es el inmueble sino una convención jurídica respecto del mismo.

(IV) Que sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial – hoy Agencia de Patentes y Marcas – y Registro de Bienes Muebles. En consecuencia, aunque se reúnan los restantes requisitos, si el acto o contrato no es inscribible en dichos registros jurídicos que tienen el carácter de numerus clausus no se incide en AJD.

(V) Y finalmente que dicho acto o contrato no resulte sujeto a las restantes modalidades del Impuesto – TPO u OS – ni al ISD. Y es que esta modalidad tiene carácter residual respecto de las restantes y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, jugando exclusivamente en defecto de dichos tributos.

2.3.- SUJETO PASIVO, BASE IMPONIBLE, TIPO IMPOSITIVO, CUOTA TRIBUTARIA Y DEVENGO.

(I) Sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten el documento notarial o a cuyo interés se expida la copia, destacando:

.- El TS tiene declarado que en las hipotecas unilaterales a favor de Administraciones Públicas es la administración con la consecuencia de quedar exentas.

.- En los préstamos hipotecarios sujetos a AJD, tras pronunciamientos contradictorios del TS, añadió un segundo párrafo al art. 29 del TR considerando sujeto pasivo al prestamista desde el 10/11/2018.

(I) La base imponible es el valor real del acto de objeto valuable, es decir, el valor declarado sujeto a comprobación de valores; en los préstamos hipotecarios la responsabilidad hipotecaria.

(II) El tipo impositivo es en la normativa estatal el 0,50%, si bien en la mayoría de las CCAA el tipo impositivo general es el 1,5% que coexiste con tipos reducidos puntuales.

(III) El devengo se verifica el día en que se formaliza el documento notarial que determina la realización del hecho imponible. Según criterio discutible de la DGT y del TS no consolidado (sentencia de 18/11/2015) el que el acto o contrato inscribible quede sujeto a condición suspensiva no supone un retraso en el devengo en cuanto que se trata de un gravamen formal.

2.4.- REFERENCIA A LOS ACTOS Y CONTRATOS SUJETOS A AJD.

Pues bien, especial importancia tienen los actos y contratos sujetos a AJD siempre que se formalicen en escritura pública y así, destacamos:

(I) Las transmisiones inmobiliarias, constitución onerosa de derechos reales, préstamos y créditos hipotecarios y arrendamientos financieros inmobiliarios no sujetos a TPO como consecuencia de la preferencia e incompatibilidad del IVA con TPO.

(II Las modificaciones hipotecarias no traslativas entre las que destacamos las divisiones horizontales, las divisiones materiales y segregaciones, agrupaciones y agregaciones y las declaraciones de obra nueva constituyendo hoy doctrinal jurisprudencia que su base imponible está integrada exclusivamente por el presupuesto de ejecución material.

(III) Además las operaciones sobre el rango hipotecario y la distribución de hipoteca preexistente como consecuencia de modificaciones hipotecarias según doctrina jurisprudencial consolidada, salvo que se verifiquen por documento privado de acuerdo al art. 216 del RH.

Finalmente, indicar que las adjudicaciones que se realizan a socios, comuneros, partícipes, herederos o cónyuges no se consideran transmisiones a efectos del I, pues son actos determinativos o especificativos, no estrictamente traslativos, siempre que se guarde proporcionalidad entre el haber teórico y las adjudicaciones, por lo que:

.- Quedan sujetas a AJD y no exentas las extinciones y disoluciones de comunidad ordinarias si se refieren a inmuebles u otros bienes inscribibles.

.- Las liquidaciones de sociedades conyugales quedan exentas por aplicación del art. 45.I.B.3 del TR.

.- Las particiones de herencia no pueden quedar sujetas a AJD por ser preferente y excluir AJD como hemos visto, el ISD.

2.5.- CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE GARANTÍAS REALES.

Pues bien, y anticipándonos al programa, nos referiremos a las cartas de pago y cancelación de garantías reales pues se mueven en la órbita de la cuota gradual de AJD. Al respecto indicar que:

(I) Las condonaciones de créditos de garantías reales pueden quedar sujetas al ISD si son a favor de personas físicas.

(II) Las cartas de pago de pagos aplazados y créditos sin garantía real inscribible, aunque consten en escritura pública no quedan sujetas a AJD en cuanto no son inscribibles, aunque el pago se haga constar por nota marginal en el mismo asiento que la compraventa.

(III) Las cartas de pagos aplazados y créditos con garantía real inscribible con cancelación de las mismas, si constan en escritura pública, quedan sujetas a AJD y al respecto hay que distinguir:

.- Si la garantía real es una hipoteca, quedan exentas por aplicación del art. 45.I.B.18 del TR.

.- Su la garantía real es una condición resolutoria, no quedan exentas según criterio de la DGT.

(IV) Pero en todo caso las solicitudes de cancelación de hipotecas o condiciones resolutorias por caducidad en los términos de la normativa hipotecaria quedan no sujetas.

 

3.- DOCUMENTOS JUDICIALES Y ADMINISTRATIVOS.

Por lo que se refiere a los documentos judiciales y administrativos, el hecho imponible queda reducido a las anotaciones preventivas y reconocimientos de títulos nobiliarios:

(I) Respecto de las anotaciones preventivas, de acuerdo a los arts. 40 y siguientes, su tributación la sintetizamos en los siguientes puntos:

.- Quedan sujetas las que se practiquen en registros públicos cuando tengan objeto valuable y no sean ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa. Por tanto, quedan no sujetas las ordenadas en procedimientos penales y laborales, sí las de procedimientos civiles.

.- La base imponible está constituida por el valor del derecho o interés que se asegure, sin que pueda exceder del valor real de los bienes embargados.

 .- Se devenga cuando se práctica la anotación en el Registro y el tipo impositivo es único estatal del 0,50%.

(II) En cuanto a los títulos nobiliarios, su reconocimiento por el Estado queda sujeto a la escala del art. 43.

 

4.- DOCUMENTOS MERCANTILES.

Y centrándonos en los documentos mercantiles, su tributación se regula en los arts. 33 y siguientes, de acuerdo con los cuales:

(I) El hecho imponible está integrado por las letras de cambio, los documentos que realicen función de giro o suplan a letras de cambio y los resguardos o certificados de depósitos transmisibles. Pues bien:

.- Son documentos que cumplen función de giro: los pagarés cambiarios exceptos los expedidos con cláusula «no a la orden» o equivalente, los cheques a la orden o que sean objeto de endoso y en general los documentos que acrediten literalmente y con carácter autónomo el derecho económico de su legítimo tenedor al cobro de una cantidad de dinero.

.- Quedan también sujetos pero exentos los bonos y obligaciones emitidos en serie por plazo no superior a 18 meses.

(II) Es sujeto pasivo el emisor, por tanto en las letras el librador, y responsable solidario toda persona que intervenga en su negociación o cobro.

(III) La base imponible en la letra y documentos que cumplen función de giro es la cantidad girada y en los certificados de depósito el importe nominal. En el caso de las letras, si son de vencimiento superior a 6 meses la base es el doble de su importe.

(IV) La cuota tributaria se obtiene aplicando la escala del art. 37 y en el caso de las letras se satisface mediante efectos timbrados con carácter general y en los demás casos mediante timbre móvil o en metálico.

 

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ.

JUNIO 2020.

 

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Informe Opositores Notarías y Registros Julio 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JULIO – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS:

  1. Instrucción DGRN Condiciones Generales de Contratación.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en junio).

  1. Hipoteca de vivienda en construcción. Valor de tasación hipotético.
  2. Resolución judicial de compraventa ex articulo 1124 CC.
  3. Inmatriculación Art. 205 LH. Dudas de identidad.
  4. Adjudicación directa en procedimiento de apremio. Calificación registral de documentos administrativos.
  5. Hipoteca. Sustitución de la finca hipotecada. Novación modificativa o extintiva.
  6. Anotación de embargo preventivo sin notificación previa al titular registral. 213

Enlaces

 

NORMATIVA.

1.- INSTRUCCIÓN DGRN SOBRE CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN

Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Resumen: Según la DGRN, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el depósito de cláusulas y no sólo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas. Ver resumen completo.

Civil: Temas 59 y 77

 

APUNTES PARA TEMAS.

1. HIPOTECA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN.

Valor de tasación hipotético una vez terminada la construcción.

HIPOTECARIO. Notarias: T.60, 62 y 63. Registros: T. 65, 67 y 68.

Doctrina:

TASACIÓN DE LAS FINCAS HIPOTECADAS Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial resulta imperativo, cualquiera que sea el deudor, el cumplimiento de los requisitos establecidos en los artículos 682 de la LECi y 129 de la LH, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada con cumplimiento de su normativa específica.

¿QUÉ FINALIDAD TIENE LA EXIGENCIA DE TASACIÓN?

1) Proteger a los inversores en el mercado hipotecario frente al riesgo de sobretasación del inmueble. (Ley 2/1981, de 25 de marzo).

 Se trata de una medida protectora para los inversores que tiene por objeto las hipotecas destinadas a cubrir una emisión de títulos hipotecarios.

“… En un principio, la exigencia de tasación del inmueble hipotecado establecida en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (artículo 2 de la Orden ECO 805/2003), lo que servía de protección frente a la sobretasación a los inversores en el mercado hipotecario…”.

2) Proteger en general a los usuarios de los servicios financieros impidiendo la infravaloración del bien hipotecado. (Ley 1/2013, de 14 de mayo).

Se trata de una medida protectora para todos los usuarios de los servicios financieros y para todas las hipotecas, con independencia de que se destinen o no a la cobertura de una emisión de títulos hipotecarios,

“…Posteriormente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (70% o 50%, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca…”.

3) Un paso más en esa finalidad tuitiva de los usuarios lo da la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que modifica el artículo 129 LH en su Disposición Final primera estableciendo para la venta extrajudicial que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo a la subasta «en ningún caso podrá ser inferior al valor señalado en la tasación».

MARCO LEGAL IMPERATIVO ACTUALMENTE.

Destaca la Resolución:

1) Por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario (las citadas Ley 2/1981 y Orden ECO 805/2003) establecen ciertas limitaciones: (i) el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasación del bien; (ii) y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución, el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta.

A destacar de esta normativa: (i) No es exigible para la constitución de cualquier hipoteca sino únicamente para aquellas que garantizan la emisión de bonos o cédulas hipotecarias. (ii) Para cumplir dicha garantía no es necesario su reflejo en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad·.

 2) El artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior del valor de tasación (realizada ésta conforme a la Ley 2/1981). (El artículo 675 LECivil sigue diciendo que, en ningún caso, el precio para la subasta podrá ser inferior al 75% del valor de tasación. Sin embargo, dados los términos imperativos del artículo 129, la fijación del precio para la subasta en todo caso será el exigido por el art. 129 LH caso de pactar ambos sistemas de ejecución).

CUESTIONES CONCRETAS.

1 ¿La fijación del precio o tipo de subasta de la finca hipotecada puede ser fijado convencionalmente sin ajustarse necesariamente a criterios objetivos? NO.

El tipo de subasta no es una cifra fijada libremente por las partes sino que, actualmente, debe determinarse con criterios objetivos fijados legalmente, para acercarse al valor real de la finca determinado por medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real.

1) ¿Existe, sin embargo, alguna norma que en el ámbito de la ejecución hipotecaria imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasación de la finca hipotecada? NO.

Cabe, pues, que el tipo fijado para la subasta del bien hipotecado sea superior al valor fijado para el inmueble en la preceptiva tasación oficial.

“… Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden. Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno…”.

2) ¿Qué consecuencias se derivan en el ámbito de la ejecución hipotecaria de la infracción de las normas sobre tasación?

Su infracción implica (i) la nulidad de la estipulación correspondiente, (ii) inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (iii) e impide en todo caso el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria.

Caso práctico.

Se plantea si el tipo de subasta de la vivienda unifamiliar en construcción que se hipoteca, fijado a los efectos del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en el 100% del valor de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado «como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva», es válido para la inscripción de los pactos de ejecución directo hipotecario y extrajudicial de la escritura de constitución de hipoteca, y como consecuencia para la inscripción de la hipoteca misma, salvo que el acreedor consienta en la inscripción parcial sin dichos pactos (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).

Solución del caso práctico.

Se puede fijar como tipo para subasta de un inmueble en construcción el que resulta del certificado de tasación que lo fija el valor hipotético de la edificación una vez finalizada.

 Hay que tener en cuenta: (i) Que dicho valor no se ha fijado de forma meramente convencional sino mediante una tasación oficial que se ajusta a los cánones legales. (ii) Además, no hay en nuestro Derecho una norma imperativa que prohíba fijar para la subasta del bien hipotecado un tipo que, partiendo de la tasación, sea superior al valor fijado para el inmueble en la preceptiva tasación oficial. (iii) “… Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden…”.

R. 8 de mayo de 2019. BOE 1 de junio de 2019.

 

2.- RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC.

Civil: T. 53 en relación con T. 66.

Hipotecario: Notarias: T. 6 en relación con T. 11. Registros: T.8 en relación con T. 13.

¿Para la reinscripción derivada de una resolución contractual ex. art. 1124 CC se aplican los mismos requisitos exigidos para el caso de la resolución ex art. 1504 CC?: SI.

Doctrina.

1 Para inscribir la resolución, conforme al artículo 1124 CC, de una compraventa inscrita han de cumplirse los requisitos de los artículos 175.6 RH (restitución de aportaciones y consignación) y 180 RH (mandamiento de cancelación).       

2 Tales requisitos son aplicables no sólo a los casos de inscripción de la resolución en virtud de condiciones resolutorias explícitas recogidas en el artículo 1504 CC sino también a los casos de resoluciones sin condición resolutoria por la vía del artículo 1124 CC.

Caso práctico.

Se cuestiona la inscripción de un testimonio de sentencia que declara, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, la resolución de un contrato de compraventa instrumentado en escritura pública, con la consiguiente restitución de las prestaciones entre las partes.

 El registrador se opone a la inscripción de la finca a favor de los demandantes por no haberse acreditado la consignación del precio en favor del demandado, conforme a lo establecido en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario.

 Los recurrentes consideran que esta regla de la necesidad de consignación solo es aplicable a los casos de condición resolutoria expresa previstos en el artículo 1504 del Código Civil.

Comentario.

Como marco general en que se desenvuelve esta cuestión se debe destacar cómo la doctrina jurisprudencial más actual aproxima más las acciones resolutorias de los artículos 1124 y 1505 del Código Civil.

Destaca la Resolución que la Sentencia del Tribunal Supremo número 39/2015, de 16 de febrero, señala lo siguiente: «En el ámbito de la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por incumplimiento debe señalarse (…) que el pacto resolutorio expreso del artículo 1504 del Código Civil constituye una especificación, o cierta modalización, del marco general de aplicación de la acción resolutoria previsto en el artículo 1124 del Código Civil. Esta especificación (…) responde a un reforzamiento de la protección del vendedor que se traduce, principalmente, en una mayor objetivación de la aplicación del efecto resolutorio del contrato. Reforzamiento, o más vigorosa protección del vendedor que, fuera del carácter recíproco de la obligación, también se da o alcanza a otros ámbitos del contrato de compraventa, caso de la facultad de suspender la entrega de la cosa ante el peligro o riesgo de insolvencia del comprador (artículo 1468 del Código Civil). No obstante, también debe señalarse, en orden a esta caracterización de la figura, que su diferenciación respecto del marco de aplicación general dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil se ha rebajado notablemente en la actualidad. La razón, no es otra, que la necesaria evolución de la doctrina jurisprudencial de esta Sala en atención al propio desenvolvimiento que presenta la dinámica resolutoria del contrato y que, necesariamente, ha tendido a aproximar ambas acciones».

Conclusión.

Debe, por tanto, concluirse que la exigencia de consignación a disposición del comprador de las cantidades por él pagadas como precio en la compraventa, en los términos que prevé el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, es aplicable como requisito para la reinscripción a favor del vendedor a los casos en los que la resolución del derecho inscrito tiene su origen en el ejercicio de la acción resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil

R.8 de mayo de 2019. BOE 1 de junio de 2019.

 

3.- INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

Hipotecario. Notarias: T.26 y 27. Registros: T. 29 y 30.

¿Ante las dudas fundadas del registrador para inmatricular una finca conforme al artículo 205 LH cabe acudir al procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria de los artículos 300 y 306 RH? NO.

¿Las dudas fundadas sobre la coincidencia con otra finca inscrita deben referirse necesariamente a la totalidad de la finca? NO.

¿Están derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario? SI.

Doctrina:

1 No cabe acudir actualmente a los procedimientos de los arts 300 y 306 del RH para solventar las dudas fundadas del registrador sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular.

2 “… cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario…”. (R. 17 de noviembre de 2015).

3 La competencia judicial en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral es estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda y que habría de culminar en forma de sentencia.

4 La apreciación de dudas de que la finca que se pretenda inmatricular coincida con otra no tiene por qué referirse a la totalidad de la finca sino que debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas.

5 ¿Qué puede hacerse ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria?:

1) Recurrir la calificación registral mediante el recurso gubernativo ante la DGRN, o el recurso judicial ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria –si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral–.

2) Incoar el correspondiente procedimiento jurisdiccional (ex. art. 198 LH). En particular, tratándose de la inmatriculación de finca, dice el artículo 204 LH que también puede lograrse la inmatriculación de la finca “5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.

3) Acudir previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas.

Comentario:

Como señala la Resolución: (i) Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, como se proclama en la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 y se materializa en su articulado, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresión afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculación de fincas por vía del expediente de dominio del anterior artículo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la vía de los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. (ii) Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia. (iii) La nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.

R. 8 de mayo 2019. BOE 1 de junio de 2019.

 

4.- ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Fiscal: Notarias, T.8. Registros T.9.

Doctrina.

1 Adjudicación directa en procedimiento de apremio fiscal: se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta (a partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación).

2 Calificación registral de documentos administrativos: Dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que están establecidas por las leyes y los reglamentos.

Caso práctico:

En procedimiento de apremio fiscal seguido por la Agencia Tributaria contra bienes inmuebles del deudor resulta desierta la subasta en primera y segunda licitación. La mesa de la subasta acuerda el 5 de septiembre de 2018 continuar el expediente mediante enajenación directa sin exigencia de tipo o precio mínimo, adjudicándose la finca por este procedimiento. Se pretende inscribir el acta de adjudicación. El acuerdo de enajenación directa es de fecha posterior al 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 del Reglamento General de Recaudación.

Comentario:

Se plantean dos cuestiones en la Resolución: primeramente, si se extralimita la calificación registral al examinar el acuerdo adoptado por la mesa; en segundo lugar, y dado el juego de fechas, si es aplicable al procedimiento en cuestión la reforma del RGR.

a) Sobre la calificación registral de documentos administrativos: Según reiterada doctrina de este Centro Directivo la calificación registral de los documentos administrativos se extiende en todo caso: (i) a la competencia del órgano, (ii) a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, (iii) a las formalidades extrínsecas del documento presentado, (iv) a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, (v) y a la relación del procedimiento con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

b) Cuestión de derecho intertemporal o transitorio: (i) La redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación (operada por Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre), vigente desde el 1 de enero de 2018, no contempla entre los casos de adjudicación directa el supuesto ahora discutido, es decir, que realizada la subasta queden bienes o derechos sin adjudicar, a diferencia de lo que sucedía en la redacción anterior del citado artículo 107. (ii) Se confirma la aplicación del citado artículo 107 RGR, en su redacción actual, al procedimiento cuestionado en esta Resolución, pues el acuerdo de enajenación directa tiene lugar cuando ya está vigor la actual redacción del citado artículo 107 RGR (cita la disposición final única del Real Decreto 1071/2017 y la disposición transitoria tercera del Reglamento General de Recaudación.

R. 9 de mayo de 2019. BOE 1 de junio de 2019.

 

5.- HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA.

NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA.

Civil: T.58.

Hipotecario: Notarías. T. 50, 53. Registros. T. 55, 58.

¿El cambio del bien hipotecado es una novación modificativa? NO. ¿Extintiva? SI.

Doctrina.

1 La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva.

2 Requisitos para la inscripción de la sustitución de la finca hipotecada: (i) Debe acreditarse previamente la cancelación de la hipoteca primitiva. (ii) A la correspondiente escritura debe incorporarse o acompañarse la primitiva escritura de constitución de hipoteca para la debida constancia en la inscripción de la nueva hipoteca de todas sus cláusulas financieras, de vencimiento anticipado, de constitución del derecho real y los pactos de ejecución hipotecaria (salvo el tipo de subasta y el certificado de tasación que deben ser nuevos). (iii) La prioridad o el rango de la nueva hipoteca será aquella que resulte de la aplicación de las normas hipotecarias al historial registral de la nueva finca gravada.

3 Con carácter general, en el ámbito de los Derechos reales la regla general es que la novación es extintiva (ya la RDGRN de 20 de octubre de 1998 afirmó que en los derechos reales no cabe defender la subsistencia del derecho real cuando se sustituye el objeto sobre el que recae.)

Conclusión:

1) En sede de Derecho de obligaciones, la novación modificativa es la regla general y así resulta del artículo 1.203.1 CC que dispone que las obligaciones pueden modificarse: variando su objeto o sus condiciones principales. Para que fuera un supuesto de novación extintiva, ex artículo 1.204 CC, sería necesario que se declare expresamente y que la antigua y la nueva obligación fueran en todo punto incompatibles.

2) En sede de Derechos reales, la regla general es la contraria. Concretamente, en sede de derecho real de hipoteca hay que tener en cuenta: (i) Que el artículo 104 LH que dispone que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. (ii) El carácter constitutivo de la inscripción en el Registro de la propiedad, conforme a los artículos 1.875 CC y 145 y 159 LH. (iii) El rango registral que atribuye la inscripción a la hipoteca.

 

6.- ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.

Hipotecario. Notarias: T.4 y 9. Registros: T.5 y 11.

Fiscal: Notarías: T.8. Registros: T.9.

Resumen.

La Agencia Tributaria puede acordar un embargo preventivo como medida cautelar sin previa audiencia del demandado. Es decir, que la anotación debe ser practicada.

Doctrina.

1 Regla general: Conforme a los artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y el 140 del Reglamento Hipotecario, «con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española».

2 Excepción: Lo anterior cede cuando se trata de medidas cautelares urgentes. Así, nuestro ordenamiento ha previsto en el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la posibilidad de que se tomen medidas cautelares, inaudita parte, esto es, sin previa audiencia del demandado, basándose en la doctrina de la contradicción diferida por la que el derecho a la tutela judicial efectiva se garantiza dando al demandado la oportunidad de ser oído con posterioridad.

3 Sin embargo, estos embargos preventivos inaudita parte no podrán convertirse en embargos ejecutivos o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial sin que se acredite la oportuna notificación al afectado, es decir al titular registral de la finca embargada.

4 Como consecuencia lógica de ello, parece que estos embargos, pasados lo seis meses, podrán ser cancelados si no se acredita la notificación al titular de la finca, que deberá hacerse “de forma inmediata” para que el titular registral pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento.

R.10 de mayo de 2019. BOE 7 de junio de 2019.

 

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