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INMATRICULACIONES: APUNTES SOBRE EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN, REGISTRADOR
NOTA INTRODUCTORIA: los apuntes que siguen son una puesta al día de este apartado, que forma parte de un archivo más amplio -vivo porque va siendo objeto de incorporaciones con el tiempo- dedicado a la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro causada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, accesible desde la columna derecha de la portada de la web.
ÍNDICE:
D) Descripción comparada entre los dos títulos
E) Descripción comparada con el Catastro.
- No rompan la identidad…
- Momento de la identidad
- Duración de la certificación
- Qué superficie se inscribe
F) Falta de previa inscripción.
G) No invasión de Dominio público
K) Cuándo ha de calificar negativamente.
L) Posibilidades del interesado
A) Título público traslativo.
Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, cabría pensar que la nueva redacción vetaba títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DGRN.
No ha sido así, pues la DGRN mantiene sus planteamientos permisivos. Concretamente…
La DGRN acepta:
– La R. 1 de julio de 2016 admite la disolución de comunidad ordinaria como título inmatriculador, si no está expresamente fabricado (en el caso había dos años de diferencia con el anterior). Previamente lo había apuntado la R. 12 de mayo de 2016.
– La adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación. R. 12 de mayo de 2016..
– La R. 27 de julio de 2018 acepta también como título inmatriculador la aportación a la sociedad de gananciales. Incluso la R. 19 de julio de 2019 permitió inscribir una agrupación de tres fincas (dos de ellas no inmatriculadas, sin superficie, aportadas a la sociedad de gananciales en el título previo) con un certificado catastral global.
No acepta:
– La instancia de heredero único no se puede utilizar como título inmatriculador: R. 14 de diciembre de 2016.
B) Título público previo
El título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH (derogado tácitamente). El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, da pie a la DGRN para una interpretación más benigna.
Vale:
– La R. 5 de mayo de 2016 no ve problemas a una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que conste la causa.
– La R. 1 de junio de 2017 admite la disolución de comunidad como título previo, pues estima que cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.
– La R. 5 de septiembre de 2018 considera que el título público previo al inmatriculador no ha de ser necesariamente el adquisitivo, sino que puede ser declarativo o probatorio de dicha adquisición anterior, la cual puede carecer de soporte documental.
– Los falsos casos de «ius transmissionis», por haber existido una evidente aceptación tácita. La R. 28 de septiembre de 2018 analiza respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.
No vale:
– La R. 29 de septiembre de 2017 entiende que no vale el documento privado previo, aunque tenga fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.
– El ius transmissionis puro. En la R. 15 de noviembre de 2019 se confirma la suspensión, porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.
Acta de notoriedad.
La importante R. 19 de noviembre de 2015 permite acudir al acta de notoriedad, aunque no aluda a ella el art. 205, en la que el notario deberá emitir, si lo estima conforme a derecho, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (al menos anterior en un año al otro título).
Ha de tramitarse conforme a las reglas del art. 209 Reglamento Notarial.
– La R. 11 de junio de 2018 considera que el juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones.
– Sobre competencia notarial por razón del territorio y flexibilidad en caso de islas, ver R. 8 de octubre de 2018
– El acta puede ser de la misma fecha que el título inmatriculador en sí: R. 4 de mayo de 2016.
– La R. 3 de octubre de 2016, la R. 11 de octubre de 2016 y la R. 27 de febrero de 2018 indican que el acta anterior a la entrada en vigor de la Ley ha de calificarse conforme a ésta.
C) Diferencia de un año.
Debe de haber un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular.
No se cumple la exigencia de la diferencia de tiempo con esperar un año para la presentación en el Registro. Ni siquiera, para títulos otorgados antes de la entrada en vigor de la ley (R. 1 de febrero de 2017).
– En caso de herencia, como título previo, las R. 14 de noviembre de 2016, R. 1 de junio de 2017 y 7 de noviembre de 2018 permiten atender a la fecha del fallecimiento en vez de a la de la partición, por lo que valdría una escritura de la misma fecha que documente la herencia de una persona fallecida hace más de un año, siempre que no se trate de títulos «fabricados ad hoc» (R. 13 de septiembre de 2018).
– La R. 16 de noviembre de 2017 considera que se cumple el año cuando el heredero vendió en documento privado antes del año desde el fallecimiento del causante, pero se formalizó la escritura de compra después.
– El acta de notoriedad puede ser de la misma fecha que el título principal. R. 4 de mayo de 2016.
D) Descripción: comparativa entre los dos títulos:
El lart. 205 dice: «siempre que haya Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador».
Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma. Por tanto, la identidad no ha de ser absoluta. En tal sentido la R. 21 de abril de 2016 entiende que basta una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.
Claramente ha de coincidir la ubicación, entendida en términos no estrictos. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro.
Puede haber, incluso, un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).
Si el juicio del registrador es adverso a la identidad, debe motivarlo en la calificación: R. 21 de abril de 2016 (no es suficiente que alegue alteraciones catastrales históricas si no lo desarrolla) y R. 12 de mayo de 2016 (no vale sólo constatar diferencia de metros u otro dato descriptivo).
Qué ha de coincidir
- la ubicación
- la delimitación geográfica perimetral de la finca,
Resoluciones:
– La R. 9 de mayo de 2016 acepta doctrina previa: «Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral.«
Qué no es preciso que coincida
- diferencias constructivas
- identidad del titular catastral
- la superficie exacta
Resoluciones:
– La R. 10 de octubre de 2017 valora que, a pesar de las diferencias, el segundo título coincide con el Catastro.
– La R. 31 de octubre de 2018 admite una amplia flexibilidad comparativa de superficies (más de 1000 metros en una finca de 16.000).
– Según la R. 21 de abril de 2016 basta, para las fincas colindantes y nombres de Partidas, una «coincidencia razonable».
E) Descripción: comparativa entre la última escritura y el Catastro:
Ha de haber Identidad, según el art. 205 «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto»
Como hemos visto que la identidad entre los dos títulos queda en «identificación razonable», ello permite un efecto muy beneficioso: que la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Con la expresión “y en todo caso”, el Legislador marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más estricto el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral.
Ahora bien, ¿esa identidad más estricta ha de ser total? Veremos que tampoco es así.
No se considera que rompan esa identidad:
- no coincidencia del titular catastral
- una discrepancia de secano a regadío
- que en una finca rústica el Catastro considere urbana una parte
- por no coincidencia de linderos literarios
- no coincidencia de titulares colindantes
- por diferencias en construcciones
- por estar la propia parcela catastral o una colindante «en investigación».
Resoluciones:
– Según la R. 7 de abril de 2017 y R. 7 de noviembre de 2017, la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral, que incluso puede estar «en investigación».
– Según la R. 14 de noviembre de 2018 no es imprescindible que coincidan los titulares de las fincas colindantes.
– La R. 21 de enero de 2020 confirma el defecto porque la superficie de la finca en la escritura es distinta de la que aparece en el Catastro
Momento de la identidad:
La identidad ha de darse en el momento de la inmatriculación, no en el momento de otorgar la escritura. A veces el Catastro, manteniendo la geometría georreferenciada de la parcela, modifica datos alfanuméricos. Puede sustituir, por razones de congruencia, la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica.
En casos como este, se puede generar inseguridad si una certificación vigente incorporada a la escritura después resulta no válida, pero no hay más remedio que optar por esta solución, porque, en caso de aceptarse la certificación del título, no sería posible decir en el asiento que la finca queda coordinada a la fecha del asiento, porque no sería así. Dice el artículo 10 LH: «haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro«. La «fecha correspondiente» ha de entenderse que es la del asiento, porque sino, se conculcaría la filosofía general de la ley, generándose una discordancia ya desde la propia inmatriculación.
Para paliar estos casos, de modificación catastral producida entre el otorgamiento de la escritura y la inmatriculación, la DGRN admite muchos medios de adaptación como:
- el acta de notoriedad,
- la diligencia del artículo 153 RN,
- instancia con firma legitimada: si la modificación catastral motiva una incongruencia con el título, la R. 12 de mayo de 2016 acepta una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral.
- comparecencia ante el propio registrador, quien también puede y debe de oficio examinar el contenido del Catastro (R. 12 de mayo de 2016), incluso los antecedentes catastrales para comprobar que no han existido alteraciones en la perimetría del inmueble (R. 5 de junio de 2019 y R. 12 de mayo de 2016).
Duración de la certificación.
La certificación ha de ser la actual, y la puede consultar el Registrador antes de inscribir (creo que, incluso, debe). Recordemos que la certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia, según el art. 84.2 Ley del Catastro.
– La R. 12 de mayo de 2016 no acepta una certificación de 2009 totalmente coincidente con el título, porque la obtenida por la registradora en 2016 era distinta en cuanto a la geometría de la finca y superficie.
– La R. 4 de octubre de 2019 considera que la actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada era plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral.
– La R. 21 de abril de 2016 no permite suplirla por una certificación catastral descriptiva literal pero no gráfica.
– La R. 3 de octubre de 2016 reitera que no cabe representación gráfica alternativa y que la certificación ha de ser la actual, lo que debe consultar el registrador.
– Puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).
– No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que, de ser necesario modificar el Catastro, hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción (R. 7 de junio de 2019). Pero la R. 22 de septiembre de 2017 admite excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.
Qué superficie se inscribe:
La superficie que se inscriba será la que arroje la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. Ver R. 8 de noviembre de 2019.
– La R. 18 de abril de 2016 exige, también tras la reforma, «coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo» entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque esté derogado el artículo 53.7 de la Ley 13/1996.
– La certificación catastral que se utilice para comparar ha de estar vigente y ser la más reciente (incluso puede ser posterior a la de la escritura o sentencia). Ver R. 4 de octubre de 2019.
– La R. 20 de junio de 2017, relativa a una cueva, reconoce la posibilidad de inmatricular volúmenes concretos, dejado fuera otros volúmenes sobre la misma superficie.
F) Falta de previa inscripción.
Dice el segundo párrafo del articulo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.»
Así pues, el Registrador, tras su verificación, no le han de quedar dudas fundadas sobre la coincidencia, aunque sea parcial, de la finca que se describe en el título con otras ya inmatriculadas.
No debe de ser escueto en su nota apuntando todas las pistas observadas tras la comparación literaria y geométrica, atendiendo al catastro actual y, en su caso al histórico, al programa gráfico auxiliar y otras fuentes gráficas, a coincidencias de titularidades, tamaño del inmueble o a la vigilancia de grandes fincas matrices que pueden quedar en el Registro, etc.
Para resolver las dudas, puede acudirse al expediente de dominio notarial del artículo 203 LH o a un juicio declarativo. R. 22 de mayo de 2018 y la R. 21 de junio de 2018. Aparte de la posibilidad de recurrir la calificación, claro está.
A veces, habrá que rectificar previamente la cartografía catastral desplazada.
Dudas fundadas
– La R. 24 de enero de 2017 admite que sean dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.
– La R. 30 de enero de 2018 admite la argumentación de la registradora relativa a coincidencias en localización, linderos y titularidad.
– En la R. 22 de mayo de 2018 la registradora alegó que la finca procede de una finca matriz inscrita o de alguna de las cuatro segregadas de la matriz.
– En la R. 21 de junio de 2018. se identifica la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo también a los títulos presentados, como misma localización, procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.
– En la R. 5 de diciembre de 2018 las dudas de la registradora se basaban en coincidir parcialmente con otra de mayor cabida.
– Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.
Dudas no suficientes:
– Si las dudas no se fundan en la nota de calificación, ésta será revocada (R. 24 de abril de 2019).
– La R. 31 de mayo de 2017, ante coincidencias en calle y número, pero con distinta referencia catastral, no consideró fundadas las dudas.
– La R. 11 de octubre de 2019 resolvió que, para denegar una inmatriculación, no basta señalar sólo que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.
G) No invasión de Dominio público:
Dicen al respecto los párrafos tercero y cuarto del art. 205: «Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
Así pues:
- Ha de consultar la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, preferiblemente a través de la aplicación auxiliar, pero no exclusivamente.
- Ha de notificar a la entidad u órgano competente acompañando el certificado catastral
- Si recibe informe positivo, ha de entenderse que las dudas quedan disipadas (entiendo que salvo casos de flagrante error en el informe).
- Si recibe informe negativo, no puede inmatricular, aunque el dominio público esté sin deslindar.
- Si no recibe informe, puede seguir teniendo dudas fundadas, aunque dicha ausencia puede facilitar que se le disipen las dudas. La ausencia de informe no implica silencio positivo. Ver para el art. 199, la R. 5 de julio de 2018.
- Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente (R. 18 de septiembre de 2019).
- A veces, habrá que rectificarse previamente la cartografía catastral desplazada.
Resoluciones:
– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes (R. 7 de noviembre de 2017).
– R. 15 de marzo de 2016 sobre finca que atraviesa vías pecuarias.
– R. 4 de enero de 2017, vías pecuarias y exceso de cabida.
– R. 30 de junio de 2017, invasión de la línea de costa.
– R. 8 de octubre de 2018, si es finca colindante con zona de montes protegidos o con carreteras. Esta R. dice que, si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público.
– La R. 22 de enero de 2019 se refiere a finca que colinda con un río e informe contrario de la Administración, que impide la inscripción, aunque esté sin deslindar.
– Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).
– Según la R. 18 de septiembre de 2019, la mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos.
H) Cuotas indivisas.
Dice el artículo 205 «siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona». Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece dar pie a la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos. En parte contradice lo anterior el que el segundo párrafo comience: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna».
Se podrían cohonestar interpretando que sólo es propia inmatriculación la primera vez que accede la finca como realidad física al registro. Según este planteamiento, las posteriores inscripciones de cuotas indivisas diferentes se harían sobre una finca ya inmatriculada.
De todos modos, al ser la inmatriculación uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, decae el riesgo de que, en el futuro, a la inmatriculación de otra cuota indivisa se le abra por error nuevo folio registral, ya que la aplicación gráfica avisará de la existencia de la anterior finca.
– Las R. 7 de noviembre de 2018 y R. 15 de noviembre de 2019 tratan casos de inmatriculación de una cuota indivisa.
– La R. 19 de diciembre de 2019 admite la inmatriculación de sólo algunos elementos de la propiedad horizontal, pero ha de georreferenciarse todo el solar, inscribir la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal.
– La R. 28 de mayo de 2018 aplica el principio de prioridad cuando hay pendiente de despacho otro título que alude a la misma parcela catastral.
I) Aspectos procedimentales:
Títulos previos.
- No cabe exigir un tercer título. La R. 25 de julio de 2018 entiende que no cabe exigir que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido los titulares previos (sería un tercer título). Sólo cabe pedir el anterior (R. 7 de noviembre de 2018).
- El título previo ha de aportarse al Registrador, no siendo suficiente una mera reseña por el notario (R. 7 de junio de 2019).
- El acta de notoriedad puede hacer las veces del título previo. Ver su apartado.
- Los dos títulos materiales pueden constar en el mismo documento público. R. 15 de noviembre de 2019.
Subsanaciones.
- Puede haber un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).
- La R. 16 de julio de 2018 analiza el alcance de posibles subsanaciones del título previo por la mera intervención del notario (art. 153 RN). Pero no puede por sí solo modificar la superficie para adaptarla a la del Catastro (R. 23 de agosto de 2019).
Catastro.
- Hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción, pues la representación gráfica catastral ha de ser totalmente coincidente con el título en el momento de la inmatriculación. (R. 7 de junio de 2019).
- No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, Pero la R. 22 de septiembre de 2017 acepta excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.
- Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).
- Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.
- La certificación catastral puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).
J) Tras calificación positiva:
Dice el último párrafo del artículo 205: «En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.«
Si el Registrador califica positivamente, inscribirá e, inmediatamente:
— Notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente (todavía no se ha desarrollado). Mientras, puede entenderse que ha de hacerlo en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados:
- al poseedor de hecho,
- a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,
- a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes
- al Ayuntamiento en que esté situada la finca. No es un edicto.
- si se inmatricula una cuota indivisa, a los copropietarios, aunque no sean conocidos
— Ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203 en que sí se exige.
— y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.
No se contempla la notificación a la Administración responsable del dominio público a la que pidió informe y no lo emitió.
Puede observarse que el artículo 205 prevé la notificación después de practicada la inscripción y que ésta implica también la inscripción de la representación gráfica. Esta solución es distinta de la prevista en el art. 199 en el que la notificación es previa a la inscripción. Tal vez haya pensado el legislador en que, en estos supuestos de inmatriculación, hay limitación de efectos durante dos años cara a terceros, aunque en el art. 207 se hace remisión al art. 34 LH, no al art. 38.
K) Cuándo ha de calificar negativamente
Ha de calificar negativamente si la Administración afectada por el dominio público manifestase su oposición a la inmatriculación.
También, si en general tiene dudas sobre la coincidencia con alguna finca ya inmatriculada, o sin inmatricular de dominio público. Las dudas han de estar fundadas, bien explicitadas en la nota de calificación y pueden ser objeto de recurso, pues no debe supeditarse la inmatriculación a la discrecionalidad.
Lamentablemente el legislador no da pautas para determinar cuándo están fundadas esas dudas como ocurre para los casos de modificaciones de cabida. El Registrador, al respecto, aparte de la cartografía catastral -actual e historica-, puede utilizar los medios auxiliares de calificación a los que alude el art. 9, que cobra un especial valor si la cartografía catastral en la zona tiene carencias.
L) Posibilidades del interesado
En caso de que las dudas fundadas impidan la inmatriculación, el interesado puede…
- instar la intervención de un registrador sustituto
- recurrir la calificación ante la DGRN o ante el Juez de Primera Instancia competente que, en juicio verbal, decidirá sobre la inmatriculación,
- instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia,
- o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH.
Ver, al respecto, la R. 24 de enero de 2017, que enumera procedimientos alternativos:
Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos la DGRN los considera derogados por la Ley 13/2015.
M) Derecho transitorio.
Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015.
Resoluciones:
– La R. 1 de julio de 2016 aplica esta disposición transitoria a todos los procedimientos anteriores del Título VI, salvo los de inmatriculación (en el caso, un acta de exceso de cabida).
– La R. 1 de febrero de 2017 no admita que, por derecho transitorio, se acepten títulos de más de un año, pero simultáneos en el tiempo.
ENLACES:
a) Normativa y resoluciones:
Resumen completo de la reforma
Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley
Archivo del artículo 199 LH (inscripción de la representación gráfica)
Resumen Resolución Catastro – Registro
Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015
Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.
Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral
Código seguro de verificación catastral
Ley Hipotecaria ya actualizada
b) Herramientas:
Comparativa artículos antes y después de la reforma
Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente
Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org
Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente
Productos catastrales en la web del Catastro
c) Webs
Geoportal Colegio Registradores
d) Artículos doctrinales:
La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.
Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell
El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.
Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés
El Código Registral Único. JFME
Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)
Cartografía Jurídica de la Propiedad Inmobiliaria (por Javier Gragera)
Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)
Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23
Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología
Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación
Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)
Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó
Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,
Imagen de la Península Ibérica de 2003 vista desde un satélite de la Nasa
