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Inscripción de la representación gráfica: apuntes sobre el articulo 199 de la Ley Hipotecaria.

INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: APUNTES SOBRE EL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA

JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN, REGISTRADOR DE MADRID Nº 18

 

NOTA INTRODUCTORIA: los apuntes que siguen son una puesta al día de este apartado, que forma parte de un archivo más amplio -vivo porque va siendo objeto de incorporaciones con el tiempo- dedicado a la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro causada por la Ley 13 /2015 de 24 de junio, accesible desde la columna derecha de la portada de la web.

Últimos añadidos a este trabajo: 20 de abril de 2020.

ÍNDICE:

A) Cuándo seguir el procedimiento

   a) Cuándo no es necesario

   b) Casos en que procede

   c) Casos en que no procede

B) Inicio

C) Qué ha de aportar

D) Valoración previa por el Registrador

E) Notificaciones

   a) A quién

   b) Personas a las que no hay que notificar

   c) Cuándo

   d) Forma de la notificación

   e) Contenido de la notificación

F) Invasión del dominio público

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria

   a) Pautas generales de actuación

   b) Dudas suficientes para suspender

   c) No son razones suficientes para dudar

H) Aspectos procedimentales

I) Incorporación de la base gráfica

J) Anotación preventiva por imposibilidad

K) Nota de despacho

L) Efectos de la incorporación

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Enlaces

 

A) Cuándo seguir el procedimiento.

La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… El Registrador deberá archivar el expediente.

a) Cuándo no es necesario. 

Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento:

  • en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para colindantes, En estos casos puede elegir el interesado quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.
  • o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones.

Incluso puede evitarse con cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).

Puede haber casos con diferencias inferiores al 10% y que el registrador entienda que ha de seguirse el procedimiento completo (R. 7 de febrero de 2018), pues no ha de haber dudas fundadas, siéndolo, por ejemplo, que no exista coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran (R. 29 de septiembre de 2017). 

Ver R. 6 de octubre de 2016 sobre cancelación parcial en cumplimiento de sentencia y que condensa criterios de la DGRN al respecto.

b) Casos en que procede:

Puede seguirse el procedimiento, como vimos, aunque la diferencia de cabida sea inferior al 10% o incluso en caso de no existir diferencia, si lo considera necesario el registrador: R. 21 de marzo de 2018.

Procede alternativamente este procedimiento con el notarial del art. 201– para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017

Para la rectificación de una representación gráfica ya inscrita, ha de seguirse de nuevo este procedimiento (R. 7 de junio de 2019).

También es necesario para fincas sin superficie registral que se quieran transmitir o hipotecar, no para anotaciones: R. 13 de diciembre de 2017 y R. 13 de diciembre de 2016. Sin embargo, la R. 28 de junio de 2019 no lo consideró necesario en una finca en cuya descripción registral aparece la longitud de los lados, pero no su cabida. Entiende la DG que con ello se puede calcular su cabida mediante una operación matemática. Pero resulta criticable porque, para ello, tendría que ser un rectángulo o un cuadrado perfecto, por ejemplo, cuando ni se dice la forma ni si es regular o irregular.

Si se inscribe parcialmente una compra, pero se suspende el cambio de descripción en cuanto a paraje, superficie y linderos, procede iniciar este procedimiento: R. 20 de julio de 2018.

En la agrupación de fincas no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019).

c) Casos en que no procede

No cabe en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso patológico en el que está inscrita la representación gráfica de una plaza de aparcamiento y se pretende rectificar su descripción unilateralmente atendiendo a ella. 

Tampoco procede cuando esa referencia catastral la tiene otra finca registral, si se opone su titular (R. 5 de julio de 2018)

Como regla general, no cabe en casos de fincas que proceden de una concentración parcelaria salvo que sea patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo: R. 10 de octubre de 2019.

Tampoco cabe cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, y en concreto de un proyecto de equidistribución o reparcelación. La R. 19 de diciembre de 2019 alega al respecto la prohibición que, para el expediente notarial, se sigue del artículo 201.1, letra e) LH. De utilizarse esta analogía, tampoco cabría el expediente del art. 199 LH para fincas que han tenido expropiación o deslinde. Parece que la DG admite excepciones similares a las apuntadas para la concentración parcelaria: que pueda acreditarse que la representación gráfica obrante en el expediente aprobado en su día coincida con la descripción actualizada de la finca, aunque no coincida con la descripción y superficie obrantes en el Registro.

 B) Inicio

Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, incluso mediante instancia privada con firma legitimada (R. 20 de noviembre de 2019).

La DGRN se inclina por la rogación (R. 8 de junio de 2016), pero puede ser tácita, por lo que no cabe de oficio.

Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora, incluso alternativa, según R. 28 de noviembre de 2018, R. 4 de julio de 2019 y 4 de septiembre de 2019).

Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016).

La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016). La escritura de rectificación de superficie en la que se solicita un 199 LH sí precisa: R. 20 de noviembre de 2019).

C) Qué ha de aportar:

– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.

– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

– Ningún documento más es obligatorio (R. 20 de noviembre de 2019).

– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.

D) Valoración previa por el Registrador.

Con carácter previo el Registrador puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación.

Las R. 9 de junio de 2017, 16 de enero de 2018, 15 de octubre de 2019 y 20 de noviembre de 2019 contemplan casos de valoración previa negativa por dudas fundadas respecto a un defecto de cabida. Tras confirmar la nota, la DGRN sugiere el uso del procedimiento notarial del art. 201. Las dudas de identidad sobre la finca han de ser de gran entidad para cercenar desde el principio la continuación del procedimiento: la R. 28 de noviembre de 2019 y la R. 15 de enero de 2020 analizan varias que no lo son, pudiéndose disipar durante la tramitación del expediente.

Aunque crea que puede afectar al dominio público, es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión (R. 18 de noviembre de 2018). Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público (R. 27 de noviembre de 2018 y R. 10 de abril de 2019).

E) Notificaciones

a)  A quién:

— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)

— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.

— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa. Sin embargo, si, de facto les ha notificado, aunque no fuese necesaria, ha de tener en cuenta sus alegaciones (R. 18 de diciembre de 2017). No es preciso que tengan su finca inmatriculada (R. 21 de enero de 2020).

— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.

— a las Administraciones Públicas responsables de los bienes demaniales si entiende el Registrador que pueden verse afectados (interpretando teleológicamente la referencia a colindantes en sentido amplio, la situación fáctica que permite la reseñada R. 18 de diciembre de 2017 y la aplicación analógica del art. 205 párrafo tercero LH) sugiriendo, si hay aspectos dudosos, la emisión de informe. 

— en parcelas que se encuentran «en investigación«, para los procedimientos de los artículos 201 y 203 LH. la R. 20 de junio de 2019 y RR. 17 de enero de 2020 exigen notificar al Director General del Patrimonio del Estado (pudiéndose dar razones similares en este procedimiento del 199 LH, sobre todo, si hay excesos de cabida).

b) Personas a las que no hay que notificar:

  • titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
  • cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…

c) Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción.  A las AAPP responsables de bienes demaniales ha de ser antes de calificar negativamente, pues, si no se oponen, no procede por ese motivo.

d)  Forma de la notificación:

– como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).

– por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;

– para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.

e) Contenido de la notificación:

Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.

Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.

F) Invasión del dominio público.

Como vimos, conviene que notifique a la Administración competente, si potencialmente puede verse afectado el dominio público, aunque no sea titular registral colindante, y solicitarle informe si hay aspectos dudosos. El artículo 205 LH da pautas para los casos en que se emita informe opuesto, favorable o no emita informe que podrían aplicarse por analogía.

Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.

Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.

Resoluciones:

R. 27 de noviembre de 2020 (son 2): La Administración se opone por entender que, con el exceso de cabida, se invade una vía pecuaria que es de dominio público. La registradora sugiere el deslinde. 

R. 10 de julio de 2019: oposición por el Ayuntamiento a la inscripción de una representación gráfica alternativa basado en la existencia de un camino que se encuentra inventariado y catastrado a su nombre.

R. 19 de julio de 2016 y R. 4 de julio de 2019 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).

R. 8 de marzo de 2018 (la representación gráfica engloba un callejón).

R. 5 de julio de 2018: se notificó al Ayuntamiento por la posible invasión de un camino público y éste no se opuso. Pero en el caso de la R. 5 de marzo de 2019 sí que se opuso, basado en la invasión de dominio público.

– La R. 14 de enero de 2019 considera no inscribible la representación gráfica alternativa al oponerse el organismo responsable del monte público que puede ser invadido.

– En la R. 12 de junio de 2019, la registradora calificó negativamente y notificó a la Administración para que se pronunciase sobre la posible invasión de un viario, sin que conste su respuesta ni si la comunicación fue previa (parece que simultánea a la nota), pero existiendo también múltiples modificaciones catastrales. La DG confirma la calificación.

– En una escritura de segregaciones y venta, en la que se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199LH, aunque se haya obtenido licencia para segregar, procede denegar si hay indicios de invasión del dominio público alegados por el propio Ayuntamiento que va a revisar de oficio la licencia. R. 29 de noviembre de 2019.

G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria. 

El Registrador ha de calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.

Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no.

a) Pautas generales de actuación:

Vamos a extraer algunas reglas de la copiosa doctrina de la Dirección General, que a veces queda difuminada por tener que aplicar soluciones adecuadas a cada caso concreto:

– El registrador, al exponer sus dudas, ha de cargarse de razón, no siendo suficiente el indicar que un colindante o varios se han opuesto.

– Aunque crea que hay invasión de dominio público, antes de suspender, ha de dar posibilidad de pronunciarse a la Administración Pública competente.

– Ha de prestar especial atención a que no se Intenten encubrir negocios jurídicos u operaciones de modificación hipotecaria no documentadas

– Debe de sopesar el riesgo de que se estén invadiendo fincas colindantes, especialmente si están inscritas.

– Debe valorar la dificultad o no de identificar la finca con la descripción obrante en el registro unida a la identificación mayor o menor de las fincas de los colindantes.

– La existencia de previos litigios sobre la materia son un fuerte argumento de peso.

– También lo puede ser el que en el expediente obren informes técnicos contradictorios.

– Otro indicio es la inestabilidad de la superficie de la finca en el tiempo, según el historial registral o el histórico del catastro.

– Conviene identificar en la medida de lo posible las fincas y personas que pudieran resultar perjudicadas.

– Ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la propia finca

– Pero no puede basarse simplemente en la diferente titularidad catastral, pues no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad

– Tampoco solo en que la parcela esté en investigación.

– Al colindante no se le ha de exigir necesariamente documentación, pero ha de razonar su oposición. Y le ayuda mucho que presente un informe técnico, sobre todo si es contradictorio.

– Las alegaciones han de basarse en la figura geométrica de la superficie y no en otros elementos que no afectan a la superficie en si, como si se recoge o no una servidumbre.

– Aumenta el peso de la oposición de un colindante el hecho de que también sea titular registral.

– Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016

Vamos a citar a continuación un importante número de resoluciones, con el correspondiente enlace, agrupadas en función de que se haya estimado justificada la oposición o no:

b) Dudas suficientes para suspender:

Resoluciones que confirman la nota de calificación acepta como suficientes las 

– La R. 11 de febrero de 2020 considera suficientes las alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca más la gran diferencia con el Catastro. Y ello, a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita.

– La R. 17 de enero de 2020 recoge un conflicto en relación con una franja del terreno lo que se pone de manifiesto con abundante documentación aportada por el colindante. También la R. 21 de enero de 2020, aunque el colindante que alega no tenga la finca inmatriculada.

– La R. 20 de noviembre de 2019 se basa en la comparación de los planos, tanto de parcelas catastrales como de representaciones alternativas, aportantdo el colindante que se opone un informe de ingeniero agrónomo: todo ello muestra un conflicto sin que el registrador pueda apreciar la usucapión.

– La R. 4 de diciembre de 2019 acepta las alegaciones de un colindante, titular de una finca segregada previamente, basado en que se produjo una rectificación por error de la licencia de segregación, que daba a su finca mayor cabida y que ahora ignora el solicitante de la inscripción de la representación gráfica de la matriz. 

– la R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.

– La R. 9 de octubre de 2019 admite que puede inscribirse la representación gráfica de fincas discontinuas, pero no aparecía dicho dato esencial en la descripción de la finca en el título. Además había una tremenda diferencia de superficies (de 6000 a 60000 metros).

– En la R. 24 de julio de 2019, son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el colindante se apoya en planos, mediciones y documentación publica 

– La R. de 5 de septiembre de 2019 trata de una disminución de cabida importante con cambio sin justificar de rústica a urbana.

– La R. 19 de junio de 2019 estima suficiente la oposición de dos colindantes alegando la existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida.

– La R. 18 de febrero de 2019 también estima suficiente la suma de oposición de varios colindantes, la identificación de sus fincas y las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto del expediente que dificultan el que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse.

R. 7 de junio de 2019: está justificada la oposición basada en una documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio relativo a un camino que se encuentra dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En el mismo sentido la R. 21 de enero de 2020.

– La R. 14 de mayo de 2019 consideró suficiente las dudas de si el terreno sobre el que se sitúa una servidumbre de paso y acequia, cuya existencia acreditó el colindante, formaba parte o no de la finca.

– La R. 17 de enero de 2018: se presenta informe técnico contradictorio y posible invasión de camino público.

– La R. 6 de febrero de 2018: oposición de colindante que presenta mediciones diferentes a la representación gráfica alternativa. La DG considera justificado notificar a colindantes, a pesar de ser la diferencia inferior al 10%.

– En el caso de la R. 19 de julio de 2018 la registradora entiende que la representación gráfica puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada (haciendo una explicación exhaustiva) e inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.

– La R. 23 de abril de 2018 trata de una finca discontínua con diferencias descriptivas y en la que además aparecen construcciones catastradas a nombre de un tercero.

– En la R. 13 de abril de 2018 se solicita, con un amplio exceso de cabida, basándose en que el corral incluido descrito aparecía sin superficie, pero se opuso el Ayuntamiento por entender que invadía dominio público.

– La R. 20 de julio de 2018 confirma la nota en una representación gráfica alternativa cuando hay oposición de titulares registrales y catastrales de fincas colindantes basadas en informes técnicos.

No precisan los colindantes aportar base gráfica (R. 27 de noviembre de 2017)

R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación, basándose en la documentación que obra en el expediente.

– La R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada

– La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante. También hizo alegaciones la Confederación Hidrográfica.

– La R. 15 de junio de 2017 recoge otro caso de oposición de colindantes con rectificación de la representación gráfica alternativa inicial.

– Las R. 4 de septiembre de 2017 y R. 10 de octubre de 2017R. 5 de marzo de 2019 confirman la denegación por oposición fundada del Ayuntamiento colindante, incluso fuera de plazo.

R. 27 de septiembre de 2017 en la que no se inscribe la representación gráfica de la matriz resto por oposición razonada de un colindante.

R. 18 de diciembre de 2017: finca que ha ido creciendo con el tiempo.

R. 14 de noviembre de 2019: El colindante ha iniciado un expediente inconcluso de inscripción de representación gráfica alternativa y aporta abundante documentación.

c) No son razones suficientes para dudar: 

Resoluciones que revocan la nota de calificación:

– Las R. 24 de abril de 2018, la R. 20 de diciembre de 2018 y la R. 21 de febrero de 2019 reiteran que la mera oposición de un colindante, sin documentación adicional, no es suficiente. Lo mismo la R. 11 de mayo de 2011 en la que se oponía un colindante a la segregación (que exige inscribir la representación gráfica siempre, al menos de la parte segregada).

– La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad.

– La R. 16 de julio de 2018 no consideró suficientemente fundamentadas las dudas siguientes: finca procedente de segregación, lo que debe de desarrollarse, y parcela «en investigación, artículo 47 Ley 33/2003 (pero la Administración no se pronunció tras ser notificada). 

– La R. 24 de julio de 2019 no consideró suficiente la procedencia de segregación más oposición simple de colindantes. 

– La R. 12 de junio de 2018 no consideró suficientes las alegaciones de dos colindantes de posible invasión y ausencia de mojones, pues no aportaron prueba documental alguna.

– La R. 15 de febrero de 2019 no considera alegable que no se recoja en la representación gráfica una servidumbre de paso.

– Según la R. 22 de mayo de 2019, la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.

– La R. 30 de enero de 2019 dice que no es suficiente la mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho,

– Según la R. 5 de marzo de 2019, la mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.

R. 27 de marzo de 2019: el registrador alegó que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2. La DG echa de menos un mayor desarrollo de la nota y la falta de identificación de las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida.

La R. 10 de octubre de 2019 revocó la nota en la que el colindante alegó un pleito porque era un mero interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos. Aunque presentó informe técnico, versaba sobre lo mismo, 

– La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción. R. 10 de abril de 2019.

– El colindante se opuso y sólo aportó ortofotos del Catastro que nada desvirtuaban (R. 5 de junio de 2019).

H) Aspectos procedimentales:

Comparecencia. Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.

Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice:  «Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.» Ver nota de Constancio Villaplana.

El registrador decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas (ej. R. 9 de octubre de 2019). Puede apartarse motivadamente de la primera valoración que hizo el registrador al comienzo del expediente (R. 10 de octubre de 2017).

En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales. En caso de calificación positiva, a pesar de alegaciones en sentido contrario, el alegante no puede interponer recurso gubernativo (R. 25 de octubre de 2017).

No procede nota de calificación respecto de las alegaciones, por lo que no cabe recurso (R. 15 de febrero de 2019).

No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación (R. 1 de abril de 2019). 

La R. 14 de noviembre de 2016 y R. 15 de febrero de 2019 admiten que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante.

La R. 21 de mayo de 2018 admite dar copia al interesado de las alegaciones del colindante, si la pide, pero a efectos meramente informativos, sin que pueda generar trámites adicionales.

– En la R. 6 de agosto de 2019, el registrador califica la consideración de colindante del que alega (presenta poder) 

I) Incorporación de la base gráfica. 

— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.

— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.

J) Anotación preventiva por imposibilidad.

Resulta bastante frecuente que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario (sobre todo por las vicisitudes en las notificaciones) y el legislador no ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Lo recuerda la R. 16 de mayo de 2018.

K) Nota de despacho.

Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.

L) Efectos de la incorporación:

– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo a la superficie de la finca registral. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.

La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los linderos literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”. Para modificar un lindero, no es necesario exigir siempre la previa modificación catastral (R. 22 de octubre de 2018).

La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015.

La D.F.4ª. excluye de la presunción la constancia de la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca como operación específica anterior al 1º de noviembre de 2015, si había diferencias de cabida  (segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). Pero podría defenderse, a sensu contrario, ante los Tribunales, la extensión de la presunción a otros supuestos del propio artículo 53 ya derogado, especialmente a los casos de inmatriculaciones (art. 53.7) o cuando la superficie catastral y registral coincidían.

Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.

– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.

– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.

M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica

Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:

— el promotor podrá instar el deslinde,

— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En cuanto a los recursos, cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.

 

ENLACES:  

a) Normativa y resoluciones:

   Resumen completo de la reforma

    Archivo del artículo 205 LH (inmatriculación por doble título)

    Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley 

    Resumen Resolución Catastro – Registro

    Resumen Resolución Notarios

    Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

    Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.

    Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral

    Texto de la ley

    Código seguro de verificación catastral

    Ley Hipotecaria ya actualizada

    Normas más importantes

    Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

    Comparativa artículos antes y después de la reforma

    Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente

    Modelos registrales jdr

    Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

    Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente

    Productos catastrales en la web del Catastro

    En la Sección Territorio

c) Webs

    Catastro

    Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

    La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.

    Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell

    El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.

    Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés

    El Código Registral Único. JFME

    Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)

    Cartografía Jurídica de la Propiedad Inmobiliaria (por Javier Gragera)

    Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

    Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

    Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

    Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

    Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

    Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

    Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,

RESOLUCIONES POSTERIORES AL TRABAJO:

361.*** AGRUPACIÓN CON CAMBIOS DESCRIPTIVOS. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 

Resumen: En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resumen: Las dudas de identidad han de ser motivadas. No basta una oposición no debidamente fundamentada del colindante. No basta en sí mismo que la finca proceda de segregación

386.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resumen: El registrador, valorando la legitimación del titular colindante, puede denegar la inscripción, sobre la  base de una oposición del mismo siempre que esté debidamente fundamentada.

Resoluciones DGRN Marzo 2016

Indice:
  1. 36. OBRA NUEVA «ANTIGUA». IDENTIDAD DESCRIPTIVA. IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PORCIÓN DE SUELO OCUPADA PERO NO SIEMPRE DE TODA LA FINCA.
  2. 37. FIRMEZA DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  3. 38. Certificación expedida por administrador no inscrito. Es necesaria la notificación al anterior administrador único, ahora solidario, aunque tenga el cargo caducado. ^
  4. 39. División de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.
  5. 40. Cancelación de anotación de embargo sobre finca de entidad concursada
  6. 41. Cancelación de anotación de embargo sobre vehículo de entidad concursada. Es necesaria la notificación al embargante.  ^
  7. 42. Condición resolutoria. Reinscripción y cancelación de cargas posteriores
  8. 43. Registro Mercantil. Presentación simultánea de documento que rectifica el anterior. Para la calificación se tienen en cuenta los asientos de presentación.^
  9. 44. PRESTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 2/2009. INTERES ORDINARIO EXCESIVO.
  10. 45. Depósito de cuentas. Informe de auditor con opinión denegada. No sirve como informe a los efectos del depósito.
  11. 46. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación
  12. 47. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación
  13. 48. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación
  14. 49. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación
  15. 50. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE.
  16. 51. SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE. GEORREFERENCIA: OBLIGATORIEDAD, PROCEDIMIENTO Y SITUACIÓN PROVISIONAL
  17. 52. VENTA EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR FUERA DEL LUGAR SEÑALADO EN LA ESCRITURA
  18. 53. OBRA NUEVA. ALCANCE TEMPORAL DE LAS NORMAS QUE REGULAN SU INSCRIPCIÓN. CARRETERAS. PRESCRIPCIÓN.
  19. 54. EJECUCIÓN  JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  20. 55. PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN Y PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN. CLÁUSULA ESTATUTARIA Y MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. POSIBILIDAD DE RECURSO ANTES LLAMADO A EFECTOS DOCTRINALES.
  21. 56. COMPRAVENTA ENTRE CIUDADANOS ALEMANES. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.
  22. 57. Registro Mercantil. Inscripción de poder. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^
  23. 58. SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN DE FINCA HIPOTECADA.
  24. 59. INMATRICULACIÓN DE BASÍLICA. APLICABILIDAD DE LA LEY 13/2015.
  25. 60. SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER.
  26. 61. INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
  27. 62. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. OFICINA LIQUIDADORA COMPETENTE.
  28. 63. Registro Mercantil. Inscripción cambio domicilio. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^
  29. 64. EJECUCIÓN DE HIPOTECA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.
  30. 65. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación
  31. 66. VENTA EXTRAJUDICIAL. SOBRANTE. MODIFICACIÓN SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS
  32. 67. TRANSMISIÓN DE BIENES EN PAGO DE CUOTA DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD

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36. OBRA NUEVA «ANTIGUA». IDENTIDAD DESCRIPTIVA. IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PORCIÓN DE SUELO OCUPADA PERO NO SIEMPRE DE TODA LA FINCA.

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se otorga escritura el 27 de agosto de 2015, de aportación a gananciales, agrupación y declaración de obra nueva. La obra nueva tiene una antigüedad de veinte años, según se acredita mediante certificación de un Ingeniero Agrónomo. Se acompaña certificación catastral donde se indica que la obra es de 1986.

La registradora suspende la inscripción de la obra por diferencias entre la descripción y el Catastro: ubicación de la obra, superficie construida inferior en Catastro… Considera que han de coincidir ambas descripciones para aplicar el art. 52 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

La nota de calificación es de octubre de 2015, es decir, anterior a la entrada en vigor de la mayor parte de la Ley 13/2015 (lo hizo el 1º de noviembre).

La interesada recurrió alegando, entre otras razones, que el registrador no puede calificar cuestiones fácticas certificadas por el técnico ni tampoco mediante su contraste con las certificaciones catastrales y que no ha de comprobar la exacta ubicación si toda la obra se encuentra indubitadamente dentro de la finca.

La DGRN, tras resumir los antecedentes, analiza el art. 52 RHU el cual se refiere a las exigencias para la inscripción de las obras nuevas ya construidas con antigüedad suficiente para no incurrir en expediente de disciplina urbanística. Entiende que la coincidencia con el Catastro no ha de ser plena como en los supuestos de inmatriculación, siendo lo esencial que no haya duda respecto a que se trate de la misma obra y que resulte clara la antigüedad, superior al plazo de prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. Al darse esas circunstancias en el caso concreto, revoca la nota. De los medios previstos en el art. 52 a) puede utilizarse uno sólo o varios distintos, siempre que no resulten contradictorios en lo esencial que es la identidad de la obra.

También da la razón a la recurrente en cuanto a que la normativa previa a la Ley13/2015 tan sólo exigía acreditar que la obra se encontraba en su integridad dentro de la finca registral. Ahora bien, matiza lo anterior en el sentido de que el registrador ha de comprobar, por exigencias de la Ley del Suelo, que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, y recuerda la necesidad de notificar al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma, todo lo cual podía exigir, incluso con la normativa anterior, mayores precisiones.

Lo anterior, da pie al centro directivo para analizar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015. El precepto resulta más explícito al disponer que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

En su desarrollo, La Resolución conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015, dispone en su apartado sexto que los registradores han de remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las edificaciones e instalaciones.

En consecuencia, manifiesta que: “para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

Seguidamente, la DGRN da facilidades técnicas para cumplir con la Ley:

– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias).

– No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.

– Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.

Y considera que las obligaciones procedimentales son menores:

– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados

– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.

Comentarios:

1.- El centro directivo matiza el criterio que adoptó en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. Ya no es precisa la inscripción de la representación gráfica de toda la finca en todos los casos, sino tan sólo en aquellos en los que pudieran existir dudas acerca de si la edificación, en su integridad, se halla situada dentro de la finca registral. Creo que este criterio es más armonioso con el texto de la Ley, pues los casos de inscripción de representación gráfica obligatoria se encuentran recogidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y entre ellos no se alude a las declaraciones de obra nueva.

2.- En cuanto a los aspectos temporales, cabe deducir de la doctrina de esta resolución lo siguiente:

– La clave para determinar qué normativa aplicar está en si el título se ha presentado antes o después del 1º de noviembre de 2015.

– Pasada esa fecha, las exigencias del artículo 202 se extienden a las escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015, que, en su caso, habrán de ser completadas.

– Tanto afecta a obras nuevas como a obras antiguas.

No distingue entre obras concluidas y en construcción, habiendo tenido posibilidad de hacerlo. (JFME)

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37. FIRMEZA DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura con cambio de uso de una finca, que pasa de local a vivienda, y que cuenta con licencia municipal por Decreto de la Alcaldía. En dicha licencia se expresa que el acto pone fin a la vía administrativa, sin perjuicio del recurso potestativo de reposición.

El registrador suspende la inscripción con el defecto de que el acto administrativo no es firme porque cabe el recurso contencioso-administrativo.

El notario autorizante recurre argumentando que basta con que el acto administrativo sea firme en la vía administrativa, no en la contencioso-administrativa, y que en este caso está cerrada la vía administrativa, sin perjuicio del citado posible recurso de reposición.

La DGRN confirma la calificación porque, aunque ratifica el argumento del recurrente de que basta que el acto sea firme en la vía administrativa para que sea inscribible, sin embargo en el presente caso aún cabe un recurso potestativo de reposición ante el Alcalde en la vía administrativa, por lo que no es firme aún en dicha vía.

Comentario: Postura excesivamente rigurosa de la DGRN  por cuanto ninguna norma exige la firmeza de los actos administrativo para su inscripción en el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta además que dichos actos, aunque no sean firmes, son ejecutivos desde el primer momento (artículo 98 LPA). No se entiende bien tampoco el criterio de exigir firmeza de los actos en la vía administrativa y no en la contencioso-administrativa, que estadísticamente es más susceptible de anular el acto administrativo.

De seguir esta tesis ninguna Licencia municipal (Obras, segregación, etc …)  sería inscribible hasta transcurrido el plazo necesario para impugnarla mediante el recurso potestativo de reposición (1 mes desde la notificación). Curiosamente si se impugnara la licencia en la vía contencioso-administrativa el acto con Licencia administrativa sería inscribible y, en cambio,  no lo sería si la licencia se impugnara mediante el recurso potestativo de reposición, según esta postura.

Por otro lado resulta difícil de imaginar y contrario a la figura de los actos propios, que el interesado impugne una resolución administrativa estimatoria de su pretensión (la licencia) cuando además ha hecho uso de ella al otorgar el acto jurídico o documento necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad (en este caso la escritura de cambio de uso). Hay que considerar también que el recurso potestativo de revisión está concebido para defender al administrado de actos desestimatorios e intentar evitar la vía contenciosa, no de actos estimatorios que lógicamente no serán objeto de recurso, al menos por el solicitante.

En definitiva, el fin de la vía administrativa en cualquiera de sus supuestos  (ver artículo 114 LPA) debe de ser suficiente para que el acto administrativo se pueda inscribir, y ello aunque quepa el recurso potestativo de reposición, pues la pretensión de que sólo accedan al Registro actos administrativos no claudicantes demorará la inscripción en exceso y nunca evitará el acceso al Registro de actos potencialmente claudicantes ya que, aunque el acto sea firme en la vía administrativa, siempre cabrá el recurso extraordinario de revisión administrativa y también el recurso contencioso administrativo que pueden conllevar la anulación del acto. En tal caso, para conciliar los intereses en juego y proteger al demandante o recurrente, debería de bastar la posibilidad de anotar la demanda y posteriormente la de inscribir la sentencia o incluso la anotación preventiva del recurso  en vía administrativa y la posterior resolución administrativa, aunque esto último no está previsto actualmente. (AFS)

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38. Certificación expedida por administrador no inscrito. Es necesaria la notificación al anterior administrador único, ahora solidario, aunque tenga el cargo caducado. ^

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IV de Madrid a inscribir determinados acuerdos sociales de nombramiento de administradores de una entidad.

Hechos: Los hechos son muy simples: Administrador único inscrito pero con el cargo caducado. Ahora en junta se le nombra administrador solidario, junto con otro el cual es el que expide la certificación y eleva a público los acuerdos sociales.

 El registrador estima que de conformidad con el artículo 111 del RRM debe notificarse el nombramiento al administrador único inscrito.

La sociedad recurre alegando que dicho administrador ya no tenía el cargo vigente.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG recuerda su doctrina acerca de la finalidad del artículo 111 del RRM que está en “la necesidad de reforzar las garantías de exactitud y veracidad de los actos inscribibles en los excepcionales supuestos en que acceden al Registro con base en simple documento privado” expedido por persona no inscrita, exigiendo en este caso la notificación al inscrito que posibilitaría  “la inmediata reacción frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, su inscripción”.

Añade que de “la literalidad del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es necesario que el destinatario de la notificación, el administrador, tenga su cargo inscrito” y por tanto aunque el mismo haya caducado “debe acogerse, en este supuesto, la llamada doctrina del administrador de hecho, al objeto de dar seguridad en el proceso de inscripción en el nombramiento de los administradores”.

Concluye la DG diciendo que “en el presente expediente, aun habiendo transcurrido el plazo de duración del cargo…, el administrador inscrito, aun con cargo caducado, debe ser notificado a los efectos del artículo 111 del reglamento del Registro Mercantil”.

Comentario: Teniendo en cuenta el principal objetivo del artículo 111 del RRM como es conectar el contenido del registro con el documento presentado, la solución del problema planteado es claro. Cuando se expide una certificación por persona que no consta inscrita, dicha conexión no existe y por tanto el RRM va a exigir, como medida de prudencia, que el hecho de la nueva inscripción se le notifique al anterior administrador inscrito. La circunstancia de que dicho administrador haya caducado en nada afecta a la indicada finalidad pues mientras su cargo siga publicado por constar inscrito, es con él con el que deben entenderse toda circunstancia que pueda afectar al contenido del registro. Ahora bien en el supuesto de que dicho administrador ya no estuviera inscrito, bien por haber renunciado a su cargo, previa convocatoria de junta, o bien por haber sido debidamente caducado por el registrador por el vencimiento de su plazo de nombramiento, se podría prescindir de la notificación al mismo a los efectos del artículo 111 del RRM. (JAGV)

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39. División de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Villalpando, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto del secretario judicial en un procedimiento de división de herencia.

En un procedimiento de división de herencia se presenta decreto de sobreseimiento junto con una diligencia de ordenación en los siguientes términos: «respecto a la petición formulada por las representaciones procesales de ambas partes, estese a lo acordado por el decreto de 1 de julio de 2015, por cuanto es el testimonio de la referida resolución junto con el cuaderno particional, y no éste último únicamente, el título que debe acceder al Registro, amén de que el decreto dictado lo ha sido en virtud del artículo 789 de la LEC, precepto que regula con carácter especial el acuerdo de terminación o transacción dentro de los procedimientos de división de judicial de patrimonios, y que debe ser aplicado en virtud del principio de especialidad normativa».

La Registradora considera que no es el título inscribible sino que ha de aportarse  testimonio del auto aprobatorio de la partición que acredite la realidad del acto particional y por tanto su eficacia, no resultando expresamente la aprobación del cuaderno particional como operación que pone fin al procedimiento.

Señala la Dirección General que hay una incongruencia entre lo acordado en el decreto de sobreseimiento y lo dispuesto en los puntos 2 y 3 que acuerdan poner los bienes a disposición de los herederos y la entrega de la resolución a los interesados para su inscripción en el Registro; Aquí no hay una transacción judicial homologada de conformidad con el art. 19 de la LEC, sino que se ha producido una demanda que no ha culminado en resolución del juez sino en un sobreseimiento que recoge el secretario en virtud del art 789 LEC, y que no resuelve la controversia del fondo, sino que se ha solicitado porque ha habido un acuerdo extrajudicial entre los interesados, acuerdo que solo está recogido en documento privado y que por tanto no cumple el requisito de forma del art. 3 LH. Será necesario presentar o bien una resolución judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del juez sobre el fondo del asunto, o su formalización en escritura pública.

Respecto a la alegación de los recurrentes de que es competente para tal homologación el secretario por permitirlo el art.92 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, tampoco se interpreta así por la Dirección, ya que no encaja en ninguno de los supuestos establecidos en dicho artículo (nombramiento de contador partidor dativo; renuncia o prorroga de plazo nombrado o para la aprobación de la partición acordada por el contador cuando resulte necesario por no haber sido confirmada expresamente por todos los herederos y legatarios)

 

40. Cancelación de anotación de embargo sobre finca de entidad concursada

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hellín a practicar la cancelación de una anotación preventiva de embargo respecto de determinada finca de titularidad de una sociedad declarada en concurso.

Se plantea en este recurso si es o no posible cancelar determinada anotación preventiva de embargo practicada con anterioridad a la declaración de concurso de la sociedad titular de los bienes embargados. La cancelación se ordena en virtud de mandamiento de cancelación de cargas, expedido por el Juzgado de lo Mercantil una vez autorizada la venta de la finca objeto de embargo. El acreedor titular de la anotación no se ha personado en los autos, y no consta que en la citada actuación judicial que origina el mandamiento de cancelación se le haya dado audiencia o notificación alguna.

La Dirección confirma la calificación y reitera el criterio mantenido en anteriores resoluciones: entre otras la de 5 de septiembre de 2014:  El art. 55 apdo.3 LC establece los requisitos para la cancelación de los embargos en el procedimiento concursal “…el juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado”. Pero una vez abierta la fase de liquidación en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación estos requisitos deberán ser adaptados a la nueva situación concursal: la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial; y respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, (principio de tracto sucesivo del art. 20 LH y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del art 1.3). El art 149.5 LC permite al juez del concurso ordenar cancelaciones en los siguientes términos: «En el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen». Pero no se puede entender que las facultades concedidas al órgano juzgador por tal precepto legal, en los únicos y concretos supuestos que este precepto autoriza para cancelar cargas anteriores al concurso, se verifique sin tener en cuenta otros principios de la normativa aplicable, como el del tracto sucesivo e interdicción de la indefensión antes plasmados, debiendo justificarse la intervención del titular registral afectado por dicha cancelación en los términos indicados.  (MN)

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Revocada esta resolución por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017, cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021

41. Cancelación de anotación de embargo sobre vehículo de entidad concursada. Es necesaria la notificación al embargante.  ^

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Alicante a practicar la cancelación de determinadas anotaciones preventivas de embargo que gravan vehículos de titularidad de una sociedad declarada en concurso.

Hechos: Se ordena por un Juzgado de lo Mercantil la cancelación de la inscripción de un concurso y de las cargas y gravámenes sobre determinados  vehículos propiedad de la concursada, una vez aprobado el plan de liquidación y habiéndose procedido a la venta de los bienes objeto de embargo. Las anotaciones de embargo cuya cancelación se solicita eran lógicamente anteriores a la declaración del concurso.

El registrador suspende la cancelación “por el defecto subsanable de no constar en el mismo la notificación del Auto a los acreedores titulares de las mismas acordando la cancelación (Arts. 20 L.H., 55.3 LC y Resoluciones de 11 de julio de 2013, 2 de septiembre de 2013, 5 de septiembre de 2014 y 22 de septiembre de 2015)”.

El interesado recurre pues a su juicio la calificación  “supone una extralimitación del Registrador de las facultades que le confiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y supone una vulneración de los artículos 8.3 y 149.5 de la Ley Concursal en tanto que no atiende a la competencia exclusiva y excluyente del Juez del concurso y a las reglas establecidas para la liquidación de los activos de la empresa concursada”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG parte de la responsabilidad del registrador si practica una  un asiento registral sin que haya sido  parte o haya sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

Por su parte el artículo 55.3 de la LC, parte de la competencia del juez del concurso para ordenar la cancelación de embargos cuya ejecución haya quedado en suspenso siempre que se haya dado audiencia a los respectivos acreedores y el mantenimiento de los embargos afecte gravemente a la continuidad de la empresa.

Y aunque el artículo 149.5 de la LC, alegado por el recurrente, permite al juez del concurso en el auto de aprobación del remate o de transmisión de los bienes ordenar la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso, salvo las que tengan privilegio, dicha facultad  deberá ejercerse con aplicación de otros principios de la normativa aplicable como son el de “tracto sucesivo e interdicción de la indefensión …, debiendo justificarse la intervención del titular registral afectado por dicha cancelación…”.

Comentario: Ante la disyuntiva de aceptar una cancelación de embargo sin conocimiento del embargado en base a  las omnímodas facultades del juez del concurso para adoptar decisiones que favorezcan la continuidad de la empresa, o bien exigir en todo caso que se dé cumplimiento al principio registral de tracto sucesivo, la DG opta por esta última, pues el registrador debe siempre inclinarse por la protección del titular registral.

Así cita la sentencia de la  Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, que afirma la exclusiva responsabilidad del registrador de calificar el documento judicial y proteger al titular registral, debiendo denegar el asiento ordenado judicialmente, en caso de falta de intervención de aquél en el procedimiento, sin que quepa el apremio judicial y en sentido similar la sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda. Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, recurso de amparo 5290-2014.

Por tanto en caso de concurso para cancelar cargas anteriores al mismo siempre será preciso, según las fases del procedimiento, o bien la audiencia de los acreedores o la notificación a los mismos. (JAGV) PDF (BOE-A-2016-2429 – 5 págs. – 182 KB)Otros formatos

 

42. Condición resolutoria. Reinscripción y cancelación de cargas posteriores

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vélez-Rubio a practicar la reinscripción en favor del transmitente y consiguiente cancelación de cargas como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria así como una posterior escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga un Acta notarial de resolución de un contrato de compraventa con condición resolutoria inscrita. A dicha escritura se acompaña un acta notarial de notificación de la resolución a la otra parte contratante. Existe también un Acta notarial de depósito de la cantidad previamente entregada al vendedor (que estaba sujeta a cláusula penal) a disposición de los acreedores posteriores del comprador, aunque al parecer dicha Acta no se presentó en el Registro antes de la calificación. En el Registro constan dos anotaciones preventivas de embargo posteriores a la condición resolutoria, una de ellas caducada pero no cancelada.

La Registradora  suspende la inscripción por varios defectos, desistiendo posteriormente de uno de ellos. El primer defecto recurrido se refiere a que en el acta notarial de notificación de la resolución del contrato, primero intentada personalmente, y luego por carta certificada, falta el acuse de recibo. El segundo defecto se refiere a que falta el depósito de las cantidades entregadas inicialmente a favor de los acreedores posteriores.

El interesado recurre y alega que el acta notarial está debidamente cumplimentada conforme al artículo 202 del RN por cuanto la notificación se intentó personalmente por el notario y luego la cédula fue enviada mediante el servicio de correos, sin que conste la oposición a la resolución por el titular registral. En cuanto al segundo defecto alega que se ha constituido un depósito mediante Acta Notarial.   El notario autorizante se adhiere a dichos argumentos añadiendo que cree posible el depósito notarial como equivalente, teniendo en cuenta los cambios introducidos en esta materia por la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

La DGRN revoca el primer defecto, pero mantiene el segundo por cuestiones formales. Recuerda que son necesarios tres requisitos para la reinscripción en virtud de la condición resolutoria: la presentación del título en el que se pacta la condición resolutoria, la notificación notarial o judicial de la resolución al comprador, y la consignación del precio recibido. De dichos requisitos, en este caso, se han cumplido los dos primeros, (es decir da por bien hecha la notificación notarial, sin más argumentos), pero no el último, ya que no se ha presentado a calificación en tiempo oportuno el Acta notarial de Depósito. No entra a valorar si dicha acta notarial sería válida conforme a lo dispuesto en el artículo 175.6 RH que se refiere únicamente a la  consignación en establecimiento bancario o caja oficial. (AFS)

43. Registro Mercantil. Presentación simultánea de documento que rectifica el anterior. Para la calificación se tienen en cuenta los asientos de presentación.^

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Hechos: Se presentan en un registro de la propiedad una escritura de ampliación de capital con aportación de bienes, inscrita en el registro mercantil, y su subsanación respecto de la que no consta que haya sido también inscrita.

Se suspende la inscripción al parecer por defectos de la segunda escritura. La calificación no es recurrida.

Vigente el asiento se vuelve a presentar la primera escritura sin que se acompañe la subsanación.

El registrador suspende la inscripción por dicho motivo.

El interesado considera poco justificada la calificación pues la primera escritura carece de defecto alguno.

Doctrina: la DG confirma la calificación.

Se basa para ello en que el registrador califica por lo que resulta de los asientos del registro y entre esos asientos están los del diario y por consiguiente resultando del mismo que la escritura fue acompañada por otra es procedente y acertada la calificación registral.

Comentario: Recurso inocente pues le hubiera bastado al interesado con dejar caducar el primer asiento de presentación para que a la nueva presentación del título no se le hubiera puesto tacha alguna, al menos por ese motivo.

Parece, por lo que dice el recurrente, que la escritura de subsanación sólo afectaba  a las valoraciones de las fincas aportadas, y no al aumento del capital social como tal y por las razones que sean, que no quedan explícitas en el recurso, pues no sabemos los defectos de la segunda escritura, al interesado ya no le convenía que se hiciera constar en el registro. (JAGV)

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44. PRESTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 2/2009. INTERES ORDINARIO EXCESIVO.

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto una de tipo de interés ordinario excesivo y una de desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN. Escritura de préstamo hipotecario entre una persona física y una mercantil sujeta a la LCCPCHySI, cuyos requisitos cumple; la finca hipotecada es vivienda habitual de la deudora hipotecante. La finalidad del préstamo es dedicarlo a las actividades económicas del prestatario, pero sin indicar cuáles sean éstas y sin justificar tampoco la condición de comerciante, empresario o profesional del mismo. Se da cumplimiento a los requisitos de información de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

El primero de los defectos es la falta de proporción entre los intereses ordinarios o remuneratorios, fijos al 17% durante toda la vigencia de la operación, y la de los intereses moratorios del 10,5%, ya que por la naturaleza de la función respectiva, el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio pactado en el mismo contrato.

El segundo defecto, subdefecto primero, consiste en la existencia de un error de redacción en la cláusula primera de la escritura; y el subdefecto segundo consisten en que en la misma cláusula se retienen del capital concedido otras cantidades cercanas al 73% del capital (sin indicar cuáles sean esas concretas que se retienen incorrectamente). La DGRN confirme el primer defecto y revoca el resto.

CUESTIONES DISCUTIDAS Y CONSIDERACIÓN PREVIA.- Las cuestiones que se discuten son cuatro:

[1] la aplicabilidad del TRLGDCU, cuando el préstamo o crédito se conceda a personas físicas para destinarlo a su actividad de comercial, empresarial o profesional;

[2] si la limitación funcional de que los intereses remuneratorios no pueden ser superiores a los moratorios es aplicable aun cuando no lo sea el TRLGDCU;

[3] si tienen carácter abusivo las retenciones de cantidades de capital a que hace referencia la nota de calificación,

[4] y, si con la manifestación en el escrito de recurso de cuál fue la cantidad realmente retenida se puede entender subsanado el error cometido en la cláusula primera al señalar una doble cifra de retención respecto a doña M. R. N.

Como consideración previa, el objeto del recurso es comprobar si la calificación del registrador se ajusta a Derecho sin entrar en otros posibles defectos de la escritura no esgrimidos en la nota de calificación.

[1] APLICABILIDAD TRLGDCU.- La aplicabilidad del TRLGDCU, ya fue abordada por la Resolución de 28 de abril de 2015. En especial resulta aplicable la Orden EHA/2899/2011, los requisitos incorporación LCGC y la LCCPCHySI, pero no, en general, el TRLGDCU al destinarse el préstamo a una actividad profesional. Lege ferenda sería conveniente que la actividad a la que se aplica el préstamo se especificara en la escritura e incluso que tuviera que acreditarse mediante un certificado de la Hacienda Pública acerca de la actividad en que el prestatario estuviera dado de alta en el censo de actividades económicas; pero en la situación legislativa actual esas especificaciones no son exigibles, siendo suficiente con la manifestación del prestatario en sentido de no actuar como consumidor.

PRIMER DEFECTO. El registrador, frente a lo que afirma el recurrente, no deniega un interés remuneratorio fijo del 17,00% durante toda la vida del préstamo por considerarlo abusivo por notablemente superior al normal del mercado, lo que no podría hacer, porque no es un préstamo a consumidores y, porque, al ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato, no podría ser objeto de tal calificación de desequilibrio. Un análisis más detallado en Resolución de 22 julio 2015 en que tal circunstancia de abusividad sí fue alegada por el registrador.

Lo que el registrador realmente argumenta para denegar tal cláusula de intereses ordinarios es la Resolución de 22 julio 2015, que vino a señalar que existen supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, como ocurre en el presente supuesto en el que se pacta un interés ordinario superior al interés moratorio, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.

En nuestro Derecho no se admite cualquier tipo de interés remuneratorios en los préstamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se halla limitado por la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura que prohíbe los denominados préstamos usurarios; pero también, como señala la citada resolución de 22 de julio, porque pueden existir supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 17,00% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario 9,00% en la actualidad), ya que por su propia naturaleza el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del art. 114.3.º LH [en cuyo caso sería igualmente el límite: el interés ordinario no puede superar el interés moratorio superior a tres veces el interés legal del dinero].

Es evidente que todo interés moratorio, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de demora deben calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar [1] la limitación del art. 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo; [2] o la del art. 576.1 LEC; [3] o la del art. 20 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; [4] o, finalmente, la del citado del art. 114.III LH. En este sentido se han manifestado las recientes SSTS de 22 abril y 23 diciembre 2015 que, considerando que se debe evitar que los intereses ordinarios sean superiores a los moratorios, fija como doctrina jurisprudencial, en la primera de ellas, que en los contratos de préstamo sin garantía real con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo, y, en la segunda, que en los contratos con garantía real -también en los demás-, en caso de nulidad de la cláusula de intereses moratorios «la nulidad sólo afectará al exceso respecto del intereses remuneratorios pactados». Por tanto, al haberse pactado un interés remuneratorio notablemente superior al moratorio, respecto de este defecto debe confirmarse la nota del registrador.

DEFECTO SEGUNDO, PRIMER SUBDEFECTO.- La existencia de un error de redacción en la cláusula primera de la escritura en que constan dos cantidades distintas (1.190 euros y 7.564 euros) entregadas a una misma persona física doña M. R. N. por la prestamista por cuenta de la prestataria, que entiende el registrador que debe rectificarse en escritura pública con consentimiento de todos los otorgantes; debe señalarse que los simples errores materiales fácilmente identificables por el registrador, no deben impedir la inscripción, sin perjuicio de que, una vez practicada ésta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de parte interesada.

Además, en materia de medios de pago, los requisitos de identificación que al Notario impone el art. 177.2ª.II RN, se cumplen tanto si las circunstancias legales constan en la escritura, como si los mismos sólo constan por soporte documental que se incorpora formando un todo indivisible con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser también calificados. Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que la certificación de la referida transferencia, con la cifra realmente retenida -1.190 euros-, se incorpora en la escritura, por lo que en cuanto a este defecto el recurso debe ser estimado.

DEFECTO SEGUNDO, SEGUNDO SUBDEFECTO. La retención del capital concedido de cantidades cercanas al 73% del capital, que, según el registrador no resultan mencionadas ni en la FIPRE ni en la oferta vinculante o FIPER, ni informado expresamente al prestatario de que esa retención iba a tener lugar, por lo que la deniega por contravenirse el art. 82.1 TRLGDCU, que como hemos visto no es aplicable al caso.

Las cantidades no entregadas al prestatario se pueden dividir en dos grupos. Respecto de los importes del primer grupo, esas cantidades retenidas son 6.723,02 euros para pagar las deudas del prestatario con la comunidad de propietarios del edificio al que pertenece la finca hipoteca, 1.190 euros para el pago a «El Prestador, S.L.», los honorarios de intermediación y 1.190 euros para pagar a M. R. N. los honorarios de intermediación. Se trata de pagos a terceros por cuenta del deudor, perfectamente justificados y legales.

El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo 23 de diciembre de 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

En concreto, en el presente supuesto [gastos que no se pueden imponer al adherente], no sólo se encuentran tales gastos detallados en el contrato de préstamo, en la propia escritura y en la FIPRE y en la FIPER u oferta vinculante a ella incorporada, en concreto los gastos de tasación, y los gastos de abogado, Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría, sino que, además, se faculta expresamente por la entidad «Préstamos Prima, S.L.» (gestora) para suplir los gastos necesarios para asegurar la inscripción de la hipoteca y de los títulos previos a la escritura así como los gastos derivados si los hubiera; lo que podría haber llegado a suponer una retención mayor a la efectivamente realizada si hubiere sido necesario inscribir títulos previos o cancelar cargas y gravámenes inscritos con anterioridad.

Respecto a la determinación de las cantidades específicas retenidas por cada concepto, sólo los gastos de Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados carecen de individualización de sus cuantías, pero ello es normal, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida tiene la consideración de «provisión de fondos» sujeta a devolución en cuanto a la cuantía sobrante. Únicamente si se hubiera pactado la apropiación por el acreedor de las cantidades sobrantes se podría haber hecho tacha de legalidad a la cláusula ya que no se correspondería a una causa adecuada.

Por último, respecto de la retención de «la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses», dado que se refiere al pago de lo que constituye en el tráfico ordinario la primera cantidad a pagar, es decir, el pago del primer plazo, en este caso sólo de intereses, y no de una propia retención, su legalidad tampoco plantea objeción alguna. El subdefecto se revoca. (CB)

45. Depósito de cuentas. Informe de auditor con opinión denegada. No sirve como informe a los efectos del depósito.

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

Hechos: Depósito de cuentas con informe de auditor a solicitud de la minoría en el que se expresa que  “debido a los hechos descritos en el párrafo de «Fundamento de la denegación de opinión» no hemos podido obtener evidencia de auditoría que proporcione una base suficiente y adecuada para expresar una opinión de auditoría”. En definitiva no se expresa una opinión sobre las cuentas anuales de la sociedad.

Esos hechos son que existe un préstamo con un socio cuya existencia ha sido reconocida pero que debido a la inexistencia de documentación de formalización no es posible conocer la naturaleza, integridad y el vencimiento con la finalidad de determinar el valor razonable así como su valoración posterior y que existe un ingreso de la sociedad en virtud de servicios prestados a otra sociedad sin que exista documentación de contrato de prestación de servicios.

La registradora considera que por ello “las cuentas no pueden considerarse auditadas, ni pueden ser depositadas”. (Resoluciones de la D.G.R.y N. 29 de enero de 2.013, 24 de octubre de 2014).

El interesado recurre alegando que la opinión denegada debidamente fundamentada, como es este caso, es un informe de auditor.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La confirmación de la calificación se basa en que en el supuesto de hecho contemplado el auditor lo que manifiesta es que no ha podido emitir opinión alguna ante la falta de información por parte de la sociedad  para llevar a cabo su función. Es decir que “su denegación equivale a la ausencia de verificación contable por no aportación de la documentación para ello”.

Comentario: Como en otros supuestos similares para poder determinar si un informe de auditoría con opinión denegada o desfavorable es o no hábil para tener por depositadas las cuentas de la sociedad, deberemos analizar con mucho cuidado la opinión expresada por el auditor y los motivos de la misma. Por tanto es difícil dar reglas fijas que nos sirvan de orientación pero en casos como el presente en el que lo que ocurre es una falta de soportes contables de importancia para poder dar una opinión sobre la imagen de las cuentas de la sociedad, parece claro que el informe no sirve para depositar las cuentas anuales. Ante ello nos tenemos que preguntar ¿qué puede hacer la sociedad en estos casos? Parece que la postura a adoptar por la sociedad debe ser, o bien aportar los soportes contables de sus cuentas, o bien modificar las mismas suprimiendo partidas que carecen de soporte contable. Una vez hecho esto esas cuentas se someterán de nuevo al informe del auditor y este informe sea ya favorable o con reservas, en su caso, si podrá servir para el depósito de las cuentas de la sociedad, previa su nueva aprobación por la junta general.(JAGV)

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46. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la de 13 de enero de 2016, resumida en el informe de febrero con el número 16:

Se plantea si puede hacerse constar la publicación de edictos en el Ayuntamiento a los efectos de inmatriculación conforme a lo que dispone el art. 205 LH (en la redacción anterior a la Ley 13/2015), mediante documento expedido por el Ayuntamiento en el que costa un código seguro de verificación y se usa como firma electrónica el sello de Secretaría del Ayuntamiento.

La Dirección analiza la aplicabilidad al ámbito registral de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, ley en que funda su vigencia y eficacia el documento con código seguro de verificación. Lo hace en los mismos términos que la R. de 6 de marzo de 2014, analizando los distintos tipos de CSV regulados para la administración en dicha ley:

1–El «código generado electrónicamente» que permite contrastar la autenticidad del documento;

2–El código seguro de validación configurado en el art 18.1.b y el sello de Administración Pública, órgano o entidad de derecho público art 18.1.a, como un sistema independiente de firma electrónica, reservado para la autorización documental en «la actuación administrativa automatizada», que representa una firma distinta de la firma electrónica del personal;

3-  El código seguro de validación configurado como firma electrónica «mediante medios de autenticación personal» en el que siempre existe firma electrónica «personal» utilizada por el personal al servicio de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes que permite «la comprobación de la integridad del documento mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente», y además deberá acreditar la identidad y condición del firmante.

En este supuesto y a diferencia del planteado en la R de 6 de marzo de 2014 (que era un mandamiento de embargo administrativo y utilizaba el terceros de los tipos de códigos analizados) se trata de una actuación administrativa automatizada, cuyas características son: a) declaración de voluntad, juicio o conocimiento realizada por una Administración Pública en el ejercicio de una potestad administrativa; b) empleo de un sistema de información adecuadamente programado, y c) adopción sin necesidad de intervención de una persona física. En concreto para hacer constar que el edicto ha estado publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento se firma con sello de la secretaria de Ayuntamiento.

El centro Directivo revoca el defecto ya que según artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, y en este caso existe un Resolución de la alcaldía determinando cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento.  

COMENTARIO: HAY QUE TENER EN CUENTA QUE LA LEY A QUE SE REFIERE ESTA RESOLUCIÓN HA SIDO derogada, con efectos de 2 de octubre de 2016, por la disposición derogatoria única.2.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. (MN)

47. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

48. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

49. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

50. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 12 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pedreguer a practicar la inscripción de un decreto de adjudicación.

Se presenta un decreto de adjudicación y cancelación de cargas en el que se acordó, en su parte dispositiva, adjudicar la finca embargada a favor de una comunidad de propietarios, así como la cancelación de la anotación preventiva de embargo ejecutada y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a aquélla

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción señalando como defectos la falta de acreditación del estado arrendaticio de la finca adjudicada y que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y, por tanto, no puede ostentar la titularidad registral de un bien.

La DGRN comienza recordando que “ La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008 y 3 de julio de 2013), extrayendo de ellos su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles.”

Pero añade que “ No obstante lo anterior, si bien en el presente expediente no es aplicable por no estar vigente en la fecha de la calificación, en la actualidad debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que permite también ser titular registral «…cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».” 

Y concluye resolviendo que “debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común”

Sobre el otro defecto, reconoce la DGRN “la doctrina no es concorde en el tema de si los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, o, por no aplicarse la misma, se rige por las normas generales del Código Civil.”

Pero finalmente afirma que “debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación –ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3. 2 de la Ley –siquiera esta enumeración sea ejemplificativa–, ni en la Exposición de Motivos de la Ley” (JDR)

51. SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE. GEORREFERENCIA: OBLIGATORIEDAD, PROCEDIMIENTO Y SITUACIÓN PROVISIONAL

Resolución de 12 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrent n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de segregación y compraventa de una finca rústica.

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inscripción de una segregación realizada en el año 1954 y presentada actualmente en el Registro de la Propiedad, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015. El resto de finca matriz inscrito es inferior en cincuenta y cuatro decímetros cuadrados a la finca segregada que se pretende inscribir. El defecto radica por tanto en la falta de cabida para la inscripción.

Doctrina de la DGRN:

1 No cabe admitir la alegación del recurrente de que la diferencia de superficie es irrelevante, pues «no existiendo superficie suficiente en el Registro de la finca sobre la que se solicita la segregación no es posible la inscripción» (RR 22 Octubre 2001, 20 marzo y 17 septiembre 2002, entre otras).

2 Ante una situación como esta, puede el interesado (i) procurar la rectificación de la superficie inscrita (posibilidad que exige el consentimiento del titular registral, no bastando la mera voluntad del comprador de la parcela segregada), (ii) o solicitar la inscripción de la parcela segregada con la superficie posible conforme al Registro.

Aunque el interesado lo solicita en el escrito de recurso, no puede tenerse en cuenta tal solicitud no formulada cuando se presentó a inscripción el título.

3. Otras cuestiones de interés por su actualidad:

A) Obligatoriedad de la georreferencia (art. 9 LH) Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que contenga división, agrupación, segregación y agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la obligación legal de aportar, para su calificación e inscripción, la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. 

B) Procedimiento para la constancia registral de la georreferencia: 

a) Inscripción representación gráfica potestativa (art. 9 art. 199 LH): del propio tenor del artículo 9 se deduce que para inscribir la representación gráfica no hace falta la previa tramitación del procedimiento del art. 199 LH cuando no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, no se exige procedimiento o previo alguno con intervención de colindante y terceros, sin perjuicio de que el registrador notificará el hecho de haberse practicado la rectificación que se hubiera hecho a los titulares de derechos inscritos (R.17 noviembre 2015)

Téngase en cuenta, dice la DGRN, que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que se pretende inscribir, de tal modo que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

b) Inscripción representación gráfica preceptiva (art. 9 letra b parr. Primero): tampoco será preceptiva la tramitación del procedimiento del art. 199, al que no se remite expresamente el art. 9, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. 

c) Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

C) Requisitos técnicos.

Regla: La representación gráfica georreferenciada que se aporte, habrá que estar a los requisitos detallados en la Resolución conjunta, a la que remite el artículo 10 LH.

Situación transitoria: mientras no se encuentre homologada la aplicación informática e implantado el sistema de comunicación de información previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente será admisible la aportación de la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el código de finca registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación.

Recuperación: Una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se ha de dar cumplimiento por el Registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.  (JAR)

52. VENTA EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR FUERA DEL LUGAR SEÑALADO EN LA ESCRITURA

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de venta extrajudicial.

Supuesto de hecho. Se trata de un procedimiento de venta extrajudicial. En la escritura de constitución de hipoteca se pactó como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones propias de la venta extrajudicial «el que consta en la comparecencia de la presente escritura». Se da la circunstancia de que la deudora e hipotecante era una sociedad, por lo que en la comparecencia constan dos domicilios: el del representante de la sociedad y el domicilio de la sociedad representada. 

Los requerimientos de pago se hacen sucesivamente de la siguiente forma, a medida que fracasaban los intentos de notificación: a) el primer requerimiento se hizo en el domicilio de la sociedad deudora e hipotecante. b) Fracasado este requerimiento por hallarse cerrado el domicilio, se intenta en la propia finca hipotecada, en la que no se encontró a nadie. c) A continuación se intenta o practicar en el domicilio del representante de la sociedad, que también era la propia finca hipotecada y, como tampoco encontró a nadie, se practicó el requerimiento notarial con el portero del inmueble. d) Por último, tiene lugar otro requerimiento en la persona del letrado de la sociedad deudora, que, exhibiendo poder bastante, se persona en la Notaría solicitando se le entregue la cédula. Esta última notificación es la que constituye al final el objeto de la Resolución.

¿Cabe practicar el requerimiento de pago en lugar distinto al señalado en la escritura e inscripción de la hipoteca cuando se práctica con la persona del deudor (o apoderado legitimado para ello), debidamente identificado bajo fe del Notario?

Doctrina de la DGRN. Si el propio destinatario, conocedor de la tramitación del procedimiento, se persona ante el notario (por sí o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posición jurídica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento determina. Como ya dijera la RDGRN de 17 enero 2013, sólo si queda acreditado bajo fe del Notario.

Comentario. Es doctrina del Tribunal Constitucional que las notificaciones y los actos de comunicación en general deben garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (STC 17 marzo 2010, por todas), si bien la salvaguarda de los derechos del destinatario no puede llegar al extremo de paralizar todo procedimiento (judicial o administrativo), especialmente cuando la falta de comunicación sea imputable al mismo destinatario.

A la luz de esta doctrina deben interpretarse los preceptos de los Reglamentos Hipotecario y Notarial en materia de notificaciones, que deben hacerse de acuerdo con los preceptos constitucionales y muy particularmente salvaguardando el derecho a la tutela judicial efectiva.

Lograda dicha garantía, los preceptos deben interpretarse con la flexibilidad razonable que permita considerar su regularidad, aunque no se ajusten estrictamente a la literalidad de los preceptos, todo ello en vista a las circunstancias concurrentes. Lo contrario podría desembocar, por un excesivo apego a la literalidad del precepto, en la paralización del procedimiento y el consiguiente perjuicio de intereses también dignos de tutela jurídica.

Así sucede con el requerimiento de pago previsto en él procedimientos de venta extrajudicial de finca hipotecada (234.1 RH en relación con 682.2 LECivil), en el que resulta admisible el requerimiento notarial practicado con el interesado en cualquier lugar distinto al domicilio señalado para las notificaciones, siempre que bajo fe notarial se garantice que el requerimiento se ha practicado con el destinatario o su representante, previamente identificados, quedando garantizados que el destinatario tiene cabal conocimiento del contenido y la fechada que se practica.

Conclusión. «Si conocido el paradero del destinatario, el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquel y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial), o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento, en ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite» (RDGRN 17 enero 2013). (JAR)

53. OBRA NUEVA. ALCANCE TEMPORAL DE LAS NORMAS QUE REGULAN SU INSCRIPCIÓN. CARRETERAS. PRESCRIPCIÓN.

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho: 

Se plantea la inscripción de una edificación descrita conforme certificado técnico que acredita una antigüedad del año 1972. En el Catastro consta con una antigüedad de 1970, aunque la descripción no coincide con la del técnico. También se incorpora una licencia municipal concedida en el año 1963 al interesado, que es el titular registral y catastral. 

Son circunstancias relevantes a tener en cuentas las siguientes: 1) Según certificado municipal que se incorpora, la finca se encuentra en situación de suelo no urbanizable especial de protección de infraestructuras, y se da la casualidad que la vigente legislación de la Comunidad Valenciana establece para este tipo de suelos la imprescriptibilidad de las medidas de reposición de la legalidad urbanística. 2) Además, de la documentación incorporada resulta que la finca linda con la carretera de Ocaña.

¿Es inscribible la escritura? No, aunque no por razón de la imprescriptibilidad que actualmente establece la legislación valenciana para este tipo de suelo, sino porque al lindar con carretera se necesita resolución administrativa acreditativa de que la finca no afecta a servidumbre de uso público general.

Doctrina DRGN:

1. Sobre la antigüedad de la vivienda y la imprescriptibilidad reconocida actualmente por la legislación valenciana: dado que la antigüedad acreditada de la finca es muy anterior a ley valenciana que establece la imprescriptibilidad, no procede su aplicación al caso concreto porque supondría aplicar retroactivamente una norma a situaciones urbanísticas consolidadas por el transcurso del tiempo, lo que no es posible según consolidada doctrina jurisprudencial.

2. Sin embargo, el actual artículo 28.4 del RDL 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone que el registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso general, que es lo que ocurre en este caso al lindar la finca con la carretera, resultando aplicable la normativa especial de carreteras. Por tanto, esta actuación de comprobación impuesta al registrador debe traducirse en una suspensión en tanto no se acredite mediante la correspondiente resolución administrativa que no se está afectando a servidumbre de uso público general.

Comentario: 

1 De los dos requisitos que exige el artículo 28.4 para que se pueda inscribir una obra nueva por antigüedad, el primero de ellos es el de acreditar que la edificación se ha consolidado por haber transcurrido el plazo legalmente previsto para que la Administración pueda tomar medidas para reponer la legalidad urbanística. 

Respecto de este requisito señala el Centro Directivo lo siguiente: a) es competente el registrador para apreciar el transcurso del plazo aplicable a los efectos de la consolidación de la obra nueva por antigüedad. b) Tal apreciación no comporta una prueba exhaustiva de la prescripción, sino que basta acreditar la antigüedad de la edificación (descrita de manera coincidente con el certificado del que resulta dicha antigüedad) y la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. c) Hay que tener en cuenta que a efectos registrales el plazo de prescripción de la infracción urbanística opera como un plazo de caducidad, como ocurre también en el art. 82 LH y 177 RH. 

Por tanto, en el caso en cuestión, el registrador sí que puede apreciar la prescripción producida en fecha muy anterior a la entrada en vigor de la legislación valenciana.

2. El segundo requisito es el de la comprobación de la naturaleza del terreno (su naturaleza demanial o estar afectado por servidumbres de interés general), pues aquí no cabe apreciación de prescripción alguna, debiendo suspenderse la inscripción hasta que se presente resolución administrativa que resuelva sobre las servidumbres de interés general a que puede estar afecto en la actualidad el terreno (RR. 11 junio 2013, 27 febrero 2014 y 29 junio 2015).

Igual criterio resulta aplicable para la georreferencia de la edificación, pues a partir de la entrada en vigor de actual art. 202 LH no es posible el acceso registral de las obras nuevas si en el título individual no consta la identificación geográfica de su localización.

3. Reitera la DGRN su doctrina sobre la aplicación temporal de las normas para inscribir una escritura de declaración de obra nueva, según la que cabe decir lo siguiente:

a)  Los requisitos exigidos por la legislación vigente en cada momento serán de aplicación a los documentos que se autoricen durante su vigencia aunque se refieran a obras nuevas construidas antes de la entrada en vigor de la ley en cuestión:  «serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.

b) Ahora bien, tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada norma de protección de la legalidad urbanísticas, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción».  La DGRN dice que «procede atenerse por analogía -a falta de norma explícita en leyes especiales que disponga otra cosa- al principio que con toda claridad resulta de la disposición transitoria cuarta del Código Civil. (JAR)

54. EJECUCIÓN  JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho:

En ejecución hipotecaria se reclaman en concepto de intereses remuneratorios la suma de 21,581,67 cuando la garantía hipotecaria por dicho concepto asciende a la cantidad de 5850 euros. Se da la circunstancia de que constan cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta y anteriores a la expedición de la certificación de dominio y cargas del art. 688 LECivil.

Doctrina DGRN

Existiendo titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tiene el carácter de límite de dicha reclamación. Por tanto, no se puede repetir contra el bien hipotecado con perjuicio de tercero sino por la cantidad fijada como responsabilidad hipotecaria.

Como cuestión de trámite señala la DGRN que el recurso siempre se formula contra la calificación del registrador sustituido, no contra la del sustituto (art. 19 Bis aparado quinto LH)

Comentario

Distingue la Resolución según existan o no titulares de cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. 

Existiendo dichos titulares, la suma de garantía hipotecaria actúa como límite para el acreedor, que del precio del remate percibirá una cantidad igual a la cifra garantizada con la hipoteca (en este caso 5850 euros) y el sobrante debe ponerse a disposición de los titulares de cargas posteriores. Si no hubiera titulares de cagas posteriores, entonces el acreedor puede cobrar la totalidad de su crédito con el precio del remate cuando la finca hipotecada es propiedad del propio deudor.

Artículos de referencia: art. 692 LECivil y 119, 120 y 123.3º LH. (JAR)

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55. PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN Y PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN. CLÁUSULA ESTATUTARIA Y MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. POSIBILIDAD DE RECURSO ANTES LLAMADO A EFECTOS DOCTRINALES.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3 a inscribir una escritura de segregación y modificación de propiedad horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un local dentro de una propiedad horizontal sin licencia municipal, aunque se acredita mediante un certificado técnico que el local estaba ya físicamente segregado hace más de 8 años. No hay autorización de la Comunidad de Propietarios, pero existe una norma en los Estatutos que autoriza la segregación. Como consecuencia de esta segregación se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal y se realizan además algunas otras modificaciones de dicho título de la propiedad horizontal, de cuya inscripción se desiste a la vista de la calificación.

El Registrador exige licencia administrativa autorizando la segregación (no considera posible  que opere la figura de la prescripción de la posible infracción cometida); en cuanto a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal pretendida exige unanimidad de la Junta de Propietarios de la Comunidad para la adopción del acuerdo ya que no considera suficiente la cláusula estatutaria autorizando la segregación.

El notario autorizante recurre y alega que la licencia de segregación sólo es exigible para los complejos inmobiliarios, no para la propiedad horizontal y que en todo caso se presenta un certificado técnico acreditativo de la prescripción de la infracción (8 años en Baleares); en cuanto a la modificación del título constitutivo por causa de la segregación de cuya inscripción se ha desistido a la vista del defecto de la nota de calificación recurre (a los efectos antes llamados doctrinales)  argumentando que es suficiente para ello la cláusula estatutaria que permite la segregación sin necesidad de acuerdo unánime de la Junta General de Propietarios.

La DGRN revoca la calificación: aun cuando reconoce que es exigible la licencia de segregación también en el caso de la propiedad horizontal (excepto en los casos  previstos en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo y 17.6 LPH) sin embargo admite que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, como en el presente caso.

En cuanto a los requisitos para la modificación del título constitutivo como consecuencia de la segregación declara que no es necesaria la unanimidad, pues basta la doble mayoría de 3/5 (de acuerdo con el artículo 10.3 LPH) o bien la existencia previa de una cláusula estatutaria que permita la segregación sin autorización de la Comunidad de Propietarios, como en el presente caso ocurre.  (AFS)

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56. COMPRAVENTA ENTRE CIUDADANOS ALEMANES. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Se presenta a inscripción una compraventa entre ciudadanos alemanes, representados por el mismo apoderado, en la que el vendedor que, según el Registro, está sujeto al régimen económico-matrimonial de comunidad, en la escritura ahora calificada manifiesta ser dueño con carácter privativo de la finca sin que se aporte o establezca prueba al respecto. La apoderada manifiesta además que el comprador se encuentra casado en régimen legal de separación de bienes con participación en las ganancias modificado, sin hacer ninguna aclaración sobre tal modificación, ni constancia alguna de dato relativo al nombre, apellido o apellidos y domicilio de su cónyuge.

La registradora alega como defecto la «necesidad de acreditar el contenido del derecho extranjero haciendo constar los fundamentos precisos en que se base el Derecho aplicable en términos que permitan al Registrador calificar la legalidad del acto y desenvolver su calificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria”

El presente recurso aborda la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relación al Registro de la Propiedad.

La DGRN sienta con carácter general que la prueba del Derecho no se aborda en los instrumentos europeos ni en los Convenios internacionales de los que España es parte. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015) (ver resumen). El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley, que no afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH.

Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del RH, por lo que sigue siendo aplicable la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la prueba del Derecho extranjero.

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba en el ámbito notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la LEC.

Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del RH y que, como señala la RDGRN de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Por otro lado, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y la Resolución de 20 de enero de 2011). No basta la cita aislada de textos legales extranjeros, sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2.º del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquel no sea invocado por las partes. (R 20 de enero 2011).

La Dirección General ha manifestado (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que, si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Botafumeiro de la Catedral de Santiago de Compostela. Por Luis Miguel Bugallo Sánchez

Botafumeiro de la Catedral de Santiago de Compostela. Por Luis Miguel Bugallo Sánchez

Concluye recordando a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del RH, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia.

La doctrina general sobre la prueba del derecho extranjero es especialmente relevante en relación al patrimonio de las personas casadas. La Resolución de 4 de diciembre de 2015, destacó que la titularidad de los bienes inscritos queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico-matrimonial que determina el ejercicio y extensión del Derecho. Por ello, el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial. La determinación de la situación jurídica objeto de publicidad no varía por el hecho de resultar aplicable un sistema jurídico distinto del español.  En el caso planteado, la escritura calificada carece de la más mínima aportación de prueba en relación al régimen económico-matrimonial de transmitente y del adquirente y respecto de éste de dato alguno de su cónyuge, expresándose además que es un régimen económico de participación en las ganancias modificado, sin que se acredite en qué consiste esta modificación.

 No se alega ni se prueba por medio alguno el Derecho alemán, sobre todo, en lo que aquí es especialmente relevante, para la acreditación de la validez del acto realizado, disposición y adquisición del inmueble, extremo al que resulta también exigible (Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005), por lo que debe ser confirmada íntegramente la calificación de la registradora. (IES)

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57. Registro Mercantil. Inscripción de poder. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^

Resolución de 16 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de apoderamiento de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: La cuestión que se suscita en esta resolución es que no coincide el domicilio que de un administrador que confiere poder figura en la comparecencia de la escritura, con el que figura en la inscripción en el registro.

El registrador considera dicha falta de coincidencia como defecto subsanable “dada la importancia que reviste en la inscripción la constancia del domicilio de los Administradores, a los efectos, entre otros, de lo reflejado en al art. 111 del RRM”. Cita en apoyo de su calificación los artículos 6, 11, 38 del RRM y Resoluciones de 6 de abril de 2006, 19 de julio de 2006 y 14 de octubre de 2013.

El notario recurre. Considera que ninguno de los artículos y resoluciones citadas por el registrador son aplicables y alega la  Resolución de la DGRN de fecha 1 de octubre de 2006 en que se trató de un caso similar.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Pondera la DG la importancia y trascendencia que el domicilio del administrador tiene para las relaciones de la sociedad con los socios y para otras cuestiones vinculadas, pero también pondera que no toda inexactitud o discordancia entre el documento presentado a inscripción y el contenido del registro sea causa de suspensión de la inscripción.

Sobre la anterior consideración y teniendo en cuenta que en la inscripción del poder que se practique para nada hay que hacer constar el domicilio del administrador, considera que el defecto no puede mantenerse.

Comentario: De la resolución resulta claramente cuando una discrepancia o duda en cuanto al domicilio del administrador tiene consecuencias registrales. Cuando se trate de una inscripción en la que de lo que se trate sea hacer constar un nombramiento de una persona como miembro de  un órgano de administración o con un cargo dentro del mismo, los domicilios que de dicha persona consten en el documento presentado a inscripción no deben dejar duda alguna sobre cuál sea el verdadero domicilio de la persona nombrada. Es decir que el domicilio del administrador debe ser el mismo el que figura en la comparecencia que el que figura en el nombramiento. Si ya estaba inscrito ese administrador tampoco tiene importancia una disparidad de domicilios pues se hará constar el que resulte del documento presentado. En cambio cuando la inscripción a practicar en el registro no será relativa a nombramientos, es decir se trate de su cese, o de otros actos o negocios jurídicos inscribibles, el que no coincida el domicilio del administrador compareciente con el que de dicho administrador figura en el registro carece de toda trascendencia a los efectos de la inscripción pues será responsabilidad de la sociedad y en  su caso del propio compareciente el solicitar de forma expresa, si su domicilio ha cambiado efectivamente,   que dicho cambio se haga constar en la hoja de la sociedad.

Indiquemos por último que en la escritura se hacía constar el domicilio del administrador añadiendo “a estos efectos” pero entendemos que aunque no se hiciera dicha mención el resultado del recurso hubiera sido el mismo. (JAGV)

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58. SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN DE FINCA HIPOTECADA.

Resolución de 16 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de finca hipotecada.

Hechos: Se formaliza una escritura en que los titulares registrales de dos fincas diferentes, segregan un par de habitaciones de una de ellas, para agregarlas a la otra. La primera de las fincas, de que se segrega una porción, se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria. Las normas de comunidad del edificio en que se encuentran ambas fincas, autorizan a los titulares para que, por sí solos, y sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, puedan llevar a cabo operaciones de segregación, división, agregación y agrupación, con la consiguiente redistribución de cuotas sobre los elementos comunes. El notario advierte en la escritura que la hipoteca que grava la finca originaria se mantiene tanto sobre la porción de finca matriz, como sobre la porción segregada, a menos que el banco acreedor presta su consentimiento a la operación realizada.

Registradora: Califica la escritura anterior negativamente, dado de que mantiene que paraarbol-nieve llevar a cabo las operaciones de segregación y agregación, era precisa la comparecencia del banco acreedor, prestando su consentimiento a las mismas.

Notario:  Rechaza la calificación, dado que los dos artículos que indica, se basan en una misma filosofía, la existencia de hipoteca no impide la división de una finca, ya que la misma no perjudica a terceros, en este caso al acreedor hipotecario, el cual conserva intacto su derecho de hipoteca, por lo que no es precisa su comparecencia. Se apoya, como digo, en los artículos 405 c.c. “la división de cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca que le pertenecieren antes de hacer la partición; y en el art 123 LH “si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando lo acordaren voluntariamente el acreedor y deudor. No verificándose esta distribución, el acreedor podrá repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se hubiera dividido la primera, o contra todas a la vez”.

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que en materia de hipotecas rigen estos principios:

Primero: el principio de indivisibilidad de la hipoteca que implica, en caso de división o segregación, realizada en la finca originaria, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes, aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria);

Segundo: es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria).

Tercero: que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articula a través de las normas de extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (arts 109 a 112 y 122 a 125 LH).  Por tanto no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregación y agregación, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado la finca (como si no hubieran existido las operaciones realizadas).  (JLN)

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59. INMATRICULACIÓN DE BASÍLICA. APLICABILIDAD DE LA LEY 13/2015.

Resolución de 17 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una basílica a favor de una hermandad. 

Hechos:  

1) En mayo de 2015 se presenta en un Registro territorialmente incompetente Certificación Eclesiástica para la inmatriculación de una Basílica (ex Aº 206 LH antes de la reforma de la Ley 13/2015, que entró en vigor el 26 de junio de 2015).

2) El mismo día, el registrador, que ya había practicado asiento de presentación, lo cancela (por incompetencia territorial) y lo comunica telefónicamente al obispado.

3) En agosto 2015, se presenta la certificación al Registro competente.

B) El registrador competente califica negativamente por entender que la certificación se presenta después de entrar en vigor la indicada reforma, que NO admite ya la inmatriculación por Certificación Eclesiástica.

C) El arzobispado recurre alegando, en síntesis, que en España hay “un solo Registro de la Propiedad”, único y unitario, y que el título sí fue presentado ante una de sus oficinas, cuyo titular procedió irregular e informalmente, lo que impidió que el título fuera presentado en el Registro competente; pero que la “presentación “ en sí, ya se había realizado a efectos del plazo transitorio de la Tª única de la Ley 13/2015.

D) La DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando que en el sistema registral español rige el principio de territorialidad reconocido en el Art 1 LH y Art 2 RH al señalar que «las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles».

Añade que el hecho de que otro registrador no haya seguido el procedimiento en materia de notificaciones de calificaciones –cuyas consecuencias no se pueden determinar en el seno de un recurso contra la calificación registral- no es óbice para que la presentación de la certificación, en el Registro competente, se haya producido estando ya en vigor la Ley 13/2015 y por tanto que la denegación de la inscripción por el registrador recurrido sea conforme al ordenamiento. (ACM).

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60. SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER.

Resolución de 17 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir de una escritura de adjudicación de herencia.

A) Hechos: Un matrimonio y sus dos hijas otorgan sus testamentos el mismo día ante el mismo notario. En los de las hijas, ellas se instituyen herederas entre sí, y en los de los padres éstos instituyen por sus únicos y universales herederos, por partes iguales a sus dos hijas.

Las cláusulas de SUSTITUCIÓN VULGAR de los padres dicen literalmente:

a) «Sustituye vulgarmente a los herederos nombrados, por sus respectivas estirpes de descendientes, y en defecto de descendientes, será heredera/o la esposa/el esposo del testador/a y en defecto de esta/e, Doña M. J. I. M., vecina de Valdepeñas»

b) Fallecen: una hija (sin descendientes); después el padre; y finalmente la madre. En la escritura de liquidación de gananciales y aceptación de la herencia solo comparece, en calidad de heredera única, la otra hija.

B) La registradora, lógicamente, califica negativamente por entender que falta el concurso de la “vecina de Valdepeñas” (sustituta vulgar), (sin perjuicio de la legítima de la hermana sobreviviente), pues el testador NO ha previsto ningún derecho de acrecer, y, al premorir la heredera, y antes que tal derecho de acrecer opera la sustitución: en la herencia de los padres (sin perjuicio legítima hermana sobreviviente), al menos la mitad del tercio libre corresponde a la sustituta (la vecina de Valdepeñas), ya que el art 774 CC parte de la regla general de la voluntad del testador, de modo que si éste ha ordenado una sustitución vulgar no podrá entrar en juego el derecho de acrecer.

C)  La hermana heredera recurre alegando que:

1) Debe prevalecer la voluntad real de los testadores (y de toda la familia) que era solo llamar a un extraño a falta de todos ellos;

2) Y que, aunque no se haya establecido expresamente el derecho de acrecer, este opera “ope legis” y hay que entender que no prevalece la sustitución vulgar.

D) La DGRN estima el recurso, y REVOCA la calificación, señalando que:

1) Conforme al art 675 CC, el criterio básico para la interpretación de las disposiciones testamentarias es la intención del testador según el tenor del mismo testamento;

2) Pero también pueden aplicarse algunas reglas de interpretación contractual, como sucede paradigmáticamente con el llamado criterio de interpretación sistemática que consagra el art. 1285 CC, e incluso haciendo uso de los llamados medios extrínsecos o circunstancias exteriores al testamento

3)  Conforme a los arts 982 y 983 CC el derecho de acrecer se basa en la voluntad presunta del testador (que permite considerar que hay una vocación solidaria o conjunta), por lo que si la Ley se basa en ese criterio, debe también indagarse si existe una voluntad, no ya presunta, sino real de los testadores favorable al acrecimiento por premoriencia de una de las llamadas a la herencia. Y a esa conclusión puede llegarse, en este caso concreto, con una interpretación lógica, finalista e incluso gramatical.

este opera “ope legis” y hay que entender que no prevalece la sustitución vulgar.

E) COMENTARIO: entiendo que la DGRN ha aplicado esa doctrina por razones de justicia material en el caso concretísimo del recurso, ante la pobre formulación de la sustitución vulgar (a la que a veces los notarios no damos la importancia fundamental que tiene), pero que la registradora, en el ámbito reducido de la calificación registral, no podía por sí sola llegar a tal solución (Quid iuris la vecina de Valdepeñas….??) , cuya resolución hubiera sido más propia de un Juez y los Tribunales, que de una calificación o de un recurso contra la misma. Lo que parece claro es que la –justa- doctrina sentada por el Centro Directivo, no será extrapolable con carácter general sino solo en el caso concreto planteado u otro análogo, en que aparezca muy claramente que tal fue la voluntad del testador.  (ACM).

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61. INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3 a inscribir un derecho de adquisición preferente sobre un inmueble.

Mediante la escritura objeto de la calificación se pacta que, en caso de que la sociedad propietaria decida vender una finca la entidad ahora recurrente  que había detentado la posesión de dicha finca “o la mercantil designada por ella”, tendrán derecho a ejercitar un derecho de adquisición preferente previo o posterior a la formalización de la venta, en iguales términos que los derechos de tanteo y retracto que tendría un arrendatario.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque no se ha establecido expresamente, en la escritura presentada, el carácter real del derecho cuya inscripción se solicita, ni se induce tal carácter real de ninguno de los pactos del contrato, sin que tampoco se establezca la duración del derecho de adquisición preferente ni los plazos para ejercitarlo cuando se venda la finca.

Añade que, estableciéndose un derecho de tanteo convencional o análogo al mismo, ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, pero siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral “pues en la escritura en que se pacta el derecho de adquisición preferente debatido no se expresa que éste tenga carácter real, tampoco se establece que será inscribible, ni se determinan las consecuencias en caso de que se incumpla lo estipulado, y no aparece determinado el concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho cuyo su acceso al Registro se pretende.

En definitiva, las lógicas exigencias de orden estructural que han quedado expuestas en absoluto aparecen cumplidas en la estipulación cuyo acceso al Registro se niega. (…) No puede compartirse el criterio según el cual un derecho de adquisición preferente con un plazo no determinado contractualmente deba considerarse que tiene una duración de treinta años, bajo la pretensión de que como plazo de duración de los contratos de arrendamiento en los que no figura plazo se tomará el de treinta años por analogía con el usufructo, algo que, por otra parte, resulta contradictorio con el contenido de la escritura calificada, toda vez que al titular del teórico derecho de adquisición constituido precisamente se le niega la condición de arrendatario. Tampoco puede pretenderse que el carácter real del derecho constituido se derive de la pura circunstancia de que las partes, si no hubieran querido otorgarle tal carácter, habrían fijado una duración inferior a seis años para que no tuviese acceso al Registro, algo que carece de todo fundamento.” (JDR)

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62. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. OFICINA LIQUIDADORA COMPETENTE.

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la calificación, por falta de la previa liquidación del correspondiente impuesto, de una escritura de permuta.

Hechos:  Se otorga una escritura de permuta entre dos sociedades de 4 fincas por un coche. Dicha escritura se liquida con dos modelos 600 en la propia oficina liquidadora anexa al Registro, en Castilla La Mancha. Al parecer, en uno de los modelos se liquida la adquisición de las parcelas y en el otro la del vehículo, pero declarando este último como acto no Sujeto. Posteriormente, ante la negativa del registrador a calificar, se liquida la transmisión del vehículo en otra oficina de la Junta de Castilla La Mancha con un modelo 620, si bien aparece en el impreso como sujeto pasivo el administrador de la sociedad adquirente como persona física y no la propia sociedad.

El registrador suspende la inscripción pues considera que con los dos primeros modelos no se ha acreditado la liquidación del impuesto correspondiente al vehículo, tanto porque no se ha liquidado correctamente un modelo 600 (el que aparece como no sujeto) como porque la oficina liquidadora anexa al Registro es incompetente para liquidar transmisiones de vehículos. Respecto del modelo 620 posteriormente presentado considera también que es incorrecto porque el sujeto pasivo es la sociedad, no su representante.

El interesado recurre y alega que sí se ha liquidado correctamente y se queja de la actuación del registrador.

La DGRN revoca la calificación. Señala en primer lugar que, conforme el artículo 254 LH, el registrador debe de comprobar la liquidación fiscal de todos los actos contenidos en el documento sujeto a inscripción. Sin embargo, al ser la inscripción solicitada  parcial (de las fincas de una de las dos partes permutantes) es cuestionable que haya que exigir la liquidación de las dos transmisiones, pues al adquirente de las fincas no se le puede obligar a liquidar el impuesto correspondiente al vehículo, ya que se trata de otro sujeto pasivo diferente, al igual que ocurre, por ejemplo, en las herencias con varios herederos. 

En todo caso, y en contra de lo afirmado por el registrador, lo cierto es que la primera liquidación de los dos modelos 600 presentada en la oficina liquidadora anexa al Registro se ha realizado  en una oficina competente (aunque no sea la exactamente competente) integrada dentro de las oficinas liquidadoras de la Comunidad de Castilla La Mancha, que es también la Comunidad competente. Y en cuanto al impreso 620 rechazado por el registrador lo cierto es el error en el sujeto pasivo no altera el contrato de transmisión y que el pago del impuesto lo puede  realizar un tercero conforme al artículo 33 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.

COMENTARIO.-  Del presente supuesto creo que pueden extraerse las siguientes conclusiones:

.-Habiendo varios actos liquidables (herencias, disoluciones de comunidades, varias compraventas…), sólo se puede exigir, con carácter previo a la inscripción, la liquidación de los hechos imponibles correspondientes al sujeto pasivo que pretende inscribir su derecho en el Registro, pero no la de los restantes sujetos pasivos que no inscriben.

.- Las oficinas registrales con encomienda de gestión son competentes a estos efectos para la presentación a liquidación de impuestos relativos a transmisión de bienes muebles, siempre que lo sea la Comunidad Autónoma en cuya estructura se integran jerárquicamente, y ello aunque internamente no tengan atribuida la competencia de liquidación del modelo presentado (por ejemplo de vehículos). (AFS)

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63. Registro Mercantil. Inscripción cambio domicilio. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de traslado del domicilio de una sociedad de responsabilidad limitada.

Su contendido es idéntico al de la resolución resumida bajo el número 57 con la única diferencia de que en lugar de un apoderamiento en esta se trataba de un cambio de domicilio. (JAGV)

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64. EJECUCIÓN DE HIPOTECA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ledesma, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca.

Se debate en este recurso la cancelación de una inscripción de hipoteca al margen de la cual consta la nota marginal de haberse expedido certificación en procedimiento de ejecución hipotecaria prevista en el artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas dictado como consecuencia de la adjudicación de la finca en otro procedimiento judicial de ejecución directa contra el bien hipotecado fundado en una hipoteca de rango preferente a la que se pretende cancelar.

La registradora suspende la cancelación solicitada “por no ser éste el título hábil para practicar dicha cancelación” conforme al artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

La DGRN estima el recurso y revoca su calificación diciendo que “El artículo 134.1 de la Ley Hipotecaria, por otra parte, establece que «el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas determinarán (…) la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento». El artículo 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habla también del «mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores». Por lo tanto, todas aquellas cargas que no tengan rango preferente a la hipoteca que ha dado lugar a la ejecución han de ser objeto de cancelación. Únicamente pueden subsistir aquellas cargas que sean preferentes a la hipoteca que fundamenta la ejecución y las inscripciones contempladas como excepción en el párrafo segundo del mismo artículo 134 de la Ley Hipotecaria («tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones»), o en general, como señala la doctrina, las inscripciones que publiquen cualidades o derechos a favor de la finca subastada o hagan referencia a sus características físicas, siempre que no impliquen restricciones o limitaciones de las facultades del dominio. “ (JDR)

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65. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 25 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar nº 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016

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66. VENTA EXTRAJUDICIAL. SOBRANTE. MODIFICACIÓN SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 29 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Chiclana de la Frontera nº 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca subastada.

Supuesto: Se plantea si es inscribible una escritura pública de compraventa derivada de la venta extrajudicial de una finca provocada por el ejercicio de un acreedor hipotecario de su derecho de realización de hipoteca cuando, a juicio del registrador, la liquidación del importe obtenido no está adecuadamente realizada.

Además el registrador entiende que no es posible la cancelación de las anotaciones de embargo intermedias que existen entre la inscripción de la hipoteca y la inscripción de su modificación por alteración del tipo pactado para subasta.

La DGRN confirma el primer defecto y estima el recurso en cuanto al segundo.

  1. En cuanto al primer defecto, el registrador reprocha que se hayan computado conjuntamente dos partidas (comisiones y costas y gastos), que se encuentran garantizadas separadamente. La DG confirma el defecto por cuanto, como resulta de los arts 692 LEC y 132.3.º LH, la liquidación de cada partida objeto de garantía debe ser realizada de forma separada.

En cuanto a la competencia del registrador para cuestionar la liquidación realizada, competencia que el escrito de recurso pone en cuestión, la DG ha reiterado que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca. El art. 132.3.º y 4.º LH reconoce la competencia del registrador de la Propiedad para calificar dichos aspectos.

Junto a lo anterior, y como afirmara la R. 30 de agosto de 2013, de la regulación normativa resulta con toda claridad cuáles son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por vía extrajudicial. Expresamente lo recoge el art. 236-k).3 RH: «El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos». La claridad del precepto no deja lugar a dudas: sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones (publicación de edictos, gastos de correo,…). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria y por tanto no pueden detraerse del importe del remate o adjudicación fuera de los casos en que hayan recibido una cobertura específica e independiente, lo que no ocurre en el supuesto que da lugar a la presente.

  1. En cuanto a la segunda cuestión planteada, hace referencia a las consecuencias que puedan tener la modificación posterior del valor de tasación de la finca hipotecada cuando según el Registro existen derechos reales o cargas intermedias, cuestión de gran trascendencia. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art.130 LH), la fijación de la tasación constituye un elemento esencial sobre el que gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los arts 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art.132.4.º LH.

De aquí que quepa plantearse, como hace el registrador, si la modificación del valor de la finca hipotecada llevado a cabo con posterioridad a su constitución puede perjudicar a los titulares de cargas intermedias, especialmente cuando como en el caso del expediente, la modificación es a la baja, disminuyendo así las expectativas de existencia de sobrante con el que resarcirse (cfr. art.670.4 LEC en relación al art.129.2.h LH).

El registrador de la Propiedad en ejercicio de su función calificadora no debe en ningún caso inscribir un derecho cuyo rango sea ambiguo o impreciso. No puede afirmarse que la modificación de la tasación incida sobre el rango hipotecario, porque la tasación y el domicilio son requisitos de carácter procesal esenciales para poder acudir al procedimiento de ejecución directo hipotecario y a la venta extrajudicial (cfr. arts 682 LEC y 129 LH), mientras que el rango opera respecto del derecho real de hipoteca y la configuración del préstamo o crédito al que sirve de garantía y contribuye a su determinación. (arts 12 LH y 4 Ley 2/1994, de 30 de marzo), como se infiere de que su omisión no impide que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución ordinaria, con el rango que le corresponde por la inscripción de la hipoteca, y en el seno del mismo llevar a cabo la tasación de la finca.

Si, pese a la existencia de cargas o derechos intermedios, el registrador considera que no se precisa del consentimiento de los titulares de dichos derechos o que dicha novación no supone pérdida de rango de la hipoteca, e inscribe, dicha inscripción así practicada se encuentra protegida por la presunción de existencia y titularidad en la forma establecida en el asiento respectivo (art. 38 LH) y bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1-3 LH).

Ver opinión de Ángel Carrasco.

67. TRANSMISIÓN DE BIENES EN PAGO DE CUOTA DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD

Resolución de 29 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid nº 17, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil.

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura “de transmisión de bienes –a uno de los dos socios- en pago parcial de cuota de liquidación de sociedad mercantil”. Se pacta que la transmisión es definitiva pero que si no llega a aprobarse el balance final de liquidación de la sociedad el título de adjudicación en pago de cuota de liquidación se modificará y convertirá en compraventa.

El registrador rechaza la inscripción porque a su juicio se está llevando a cabo la liquidación de la sociedad sin que conste el consentimiento del otro socio, ni la aprobación del balance final y sin que la escritura haya sido previamente inscrita en el Registro Mercantil. Además el pago de la cuota de liquidación debe hacerse en dinero salvo previsión estatutaria o consentimiento unánime de los socios y el negocio llevado a cabo precisa en cualquier caso el consentimiento de la sociedad.

Los recurrentes afirman que la calificación parte de un error de conceptualización del negocio llevado a cabo, pues la escritura presentada no contiene la formalización de la adjudicación del haber social sino un acto de transmisión en trámite de liquidación, transmisión que se hace en compensación del futuro crédito de liquidación o, caso de que el balance final no llegue a aprobarse, en concepto de compraventa.

La DGRN, tras reiterar su doctrina sobre la motivación de la calificación, que puede ser escueta si expresa –como en el presente caso- suficientemente la razón que justifica la negativa a practicar la inscripción, de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, señala, en cuanto a la cuestión de fondo:

  1. Que la sociedad está en situación de liquidación, situación que (R. 29 de octubre de 1998), tiene como objetivo «la determinación de la existencia o inexistencia de un remanente de bienes repartible entre los socios para, previa satisfacción de los acreedores sociales en su caso, proceder a su reparto y a la cancelación de los asientos registrales de la sociedad, lo que hace imprescindible la formulación de un balance final que refleje fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinación comporta».
  2. Que la figura central a la que la Ley llama en este periodo a desarrollar la actividad social y llevar a cabo el especial destino de la sociedad, es la figura del liquidador (R. 3 de marzo de 2012).
  3. Que para llevar a cabo esta tarea la Ley de Sociedades de Capital impone al liquidador designado un conjunto de facultades y deberes conducentes todos ellos al más exacto cumplimiento de las previsiones legales (arts 375 y ss LSC)
  4. Que (R. 22 de mayo de 2001), el régimen establecido legalmente presenta «un marcado carácter imperativo», derivado de la especial situación en que se encuentra la sociedad, de la finalidad que ha de presidir la realización de las operaciones liquidatorias y de la protección contemplada a los derechos de los socios y terceros.
  5. Que, por tanto, el recurso no puede prosperar. No cabe la posibilidad de que el liquidador transmita a uno de los socios, total o parcialmente, directa o indirectamente, el activo resultante de la liquidación con anterioridad a la aprobación del balance final de liquidación y hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 390 de la Ley.

La situación anterior no queda salvada con la sujeción del negocio jurídico a la condición de que el balance final sea aprobado por la junta de socios o por el juez en su defecto, porque implica poner en condición lo que constituye un requisito legal. La aprobación del balance de liquidación constituye una «conditio iuris» del nacimiento de la causa que justifica el desplazamiento patrimonial por lo que este no puede condicionarse a su posterior existencia. (JCC)

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Ochagavía (Navarra). Por Cherubino

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