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Carlos Ballugera Gómez,

Abusividad de cláusula de vencimiento anticipado: ¿procede el sobreseimiento de la ejecución o su continuación con recálculo de lo reclamado?

 SOBRESEIMIENTO O RECÁLCULO DE LO RECLAMADO EN CASO DE ABUSIVIDAD DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO

Breve comentario y resumen AAP Valencia de 22 marzo 2016

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

La AP de Valencia declara la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por impago de alguna cuota y ordena el sobreseimiento de la ejecución, pese al hecho de que la misma se inició tras el impago de once cuotas y al tiempo de la interposición del recurso se habían devengado e impagado veintinueve cuotas.

Según el mismo auto “tal declaración de nulidad conlleva el sobreseimiento del proceso conforme al tenor del apartado 3 del art. 695 LEC”. Sin embargo, esa decisión me parece algo precipitada y con consecuencias muy graves, ya que cierra la ejecución directa al acreedor y le obliga a ir a un juicio declarativo, a pesar de que el deudor sigue en mora por las cantidades vencidas y no pagadas según el programa de amortización[1].

En rigor, el régimen de la ejecución ordinaria, sin perjuicio de la decisión que finalmente se tome sobre las consecuencias del carácter abusivo de la cláusula, antes de tal decisión, obliga a una reflexión cuyo desarrollo bien debiera reflejar la resolución judicial para evitar cualquier tacha de arbitrariedad sobre la misma. El auto no hace esa reflexión. Vamos a intentarla nosotros.

Conforme al régimen de la ejecución ordinaria, el art. 561 LEC dispone que “1. Oídas las partes sobre la oposición a la ejecución no fundada en defectos procesales y, en su caso, celebrada la vista, el tribunal adoptará, mediante auto, a los solos efectos de la ejecución, alguna de las siguientes resoluciones: […]

3ª Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas”.

Por tanto, la declaración de nulidad de una cláusula por abusiva no determina automáticamente el sobreseimiento de la ejecución, sino que deja al juez ante una opción: la consecuencia del carácter abusivo de una cláusula será [1] o la improcedencia de la ejecución o [2] su despacho sin aplicación de las cláusulas abusivas.

La misma opción resulta del art. 695.3.II LEC: o sobreseimiento o continuación de la ejecución sin la cláusula abusiva. En efecto, el art. 695.3.II LEC dice “De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva”.

Para ordenar el sobreseimiento es necesario que la cláusula abusiva haya servido de fundamento a la ejecución, pero cuando pese a la nulidad de una cláusula por abusiva, queden todavía otros fundamentos para la misma, entonces lo procedente es continuar con ella.

En este caso, declarada nula la cláusula de vencimiento anticipado, no se habrá producido ese efecto, pero todavía quedan fundamentos para continuar la ejecución. En efecto, el deudor está en mora ya que al momento de la interposición de la demanda había dejado de pagar once cuotas y el acreedor debería poder reclamárselas al mismo por la ejecución directa.

A efectos de la liquidez de la deuda bastará la determinación por el acreedor de la cantidad adeudada mediante su recálculo, en el que consideramos que habrá podido incluir aquellas cuotas incumplidas durante el procedimiento.

Aunque con esto nos parece suficiente para argumentar la opción por la continuación de la ejecución por las cantidades vencidas según el programa de amortización, todavía podemos señalar algunos argumentos más que abonan esta solución.

Como he dicho al principio la opción por el sobreseimiento en caso de nulidad por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado me parece exagerada. Es verdad que esa nulidad, por su carácter disuasorio, es una de las ineficacias más intensas del Derecho español en caso de contravención de normas imperativas.

Digamos que la norma de equilibrio que prohíbe las cláusulas abusivas lo merece. Pero de ahí a castigar al acreedor sin ejecución cuando el deudor está en mora me parece exagerado. La sanción por el uso de cláusulas abusivas ya está determinada en la ley: que se sancione al predisponente según ella, pero la ley no contempla el sobreseimiento automático de la ejecución por la declaración de nulidad de cualquier cláusula abusiva, sino que deja al juez ante la opción que hemos indicado, que deberá resolverse en el sentido de continuar la ejecución por las cantidades debidas sin el vencimiento anticipado eliminado por la nulidad de la cláusula que lo preveía.

La nulidad de una condición general por abusiva es nulidad parcial con subsistencia del contrato sin la cláusula abusiva en los mismos términos, pero la subsistencia del contrato tiene una proyección procesal sin la que su conservación sería una ficción. Lo subsistente permanece en todo su vigor, lo que obliga a continuar la ejecución por la parte del contrato que se conserva y no se ha cumplido.

Por la continuación de la ejecución en caso de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado también aboga su parecido con el caso de la nulidad de la cláusula de interés de demora, donde la ejecución continúa por el resto de cantidades sin demora como ocurre con el caso del auto que comentamos, donde el juez apreció de oficio el carácter abusivo de los intereses de demora, pero continuó la ejecución por el resto de cantidades sin adición de mora.

Igualmente, para el AAP Álava 21 mayo 2016, donde se confirma la nulidad de una cláusula abusiva de intereses de demora y otra añadiendo que “La nulidad de ambas clausulas no llevara aparejada ninguna modificación en los intereses aplicados ni en el vencimiento de la obligación, debiendo continuar la ejecución según los trámites legales”. Para el AAP Álava 21 mayo 2016, núm. 76/16, “la nulidad de la cláusula 8ª de intereses moratorios, contenida en la escritura de préstamo hipotecario de 7 de abril de 2006, lleva apareja la exclusión e inaplicación de interés moratorio contractual alguno en la ejecución”, ejecución que parece continuar por el resto[2].

Esa misma solución se desprende de los arts. 1169.II CC y 558.1 LEC, según los que “cuando la deuda tuviere una parte líquida y otra ilíquida, podrá exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda” y “La oposición fundada exclusivamente en pluspetición o exceso no suspenderá el curso de la ejecución, a no ser que el ejecutado ponga a disposición del Tribunal, para su inmediata entrega por el Secretario judicial al ejecutante, la cantidad que considere debida. Fuera de este caso, la ejecución continuará su curso, pero el producto de la venta de bienes embargados, en lo que exceda de la cantidad reconocida como debida por el ejecutado, no se entregará al ejecutante mientras la oposición no haya sido resuelta”.

La cantidad reclamada por el vencimiento anticipado será mayor que la cantidad adeudada según el devengo del calendario de amortizaciones graduales, por lo que, anulada por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, procederá su reducción a las cantidades devengadas según el programa de amortización gradual.

La dificultad de esta solución estriba en la falta de previsión expresa de la LEC y la falta de un mandato como el del art. 695.3.I LEC según el que el juez, tras el triunfo de la oposición del deudor, deberá fijar “la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución”, lo que a su vez le facultaría, una vez declarado el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado, a reclamar del acreedor el recalculo de las cantidades vencidas según el programa de amortización gradual.

Por su parte el art. 558 LEC, en caso de pluspetición, exige que se abone la cantidad vencida sin la cláusula abusiva. Y es que en la impugnación por abusiva de una cláusula, en ciertos aspectos, como cuando la estimación de la nulidad de la cláusula dé lugar a una rebaja de la cantidad devengada, como es el caso, lo procedente será continuar la ejecución por el resto como en el caso de pluspetición.

Queda en el aire si la oposición por este motivo (nulidad por abusiva de la cláusula fundamento de la ejecución) asimilada en parte a la pluspetición, produce o no suspensión de la ejecución.

Una interpretación pro persona consumidora de las normas y la aplicación preferente del art. 695.2 LEC, nos lleva a considerar que lo procedente es suspender la ejecución, aunque el deudor no page las cantidades vencidas según el programa de amortización.

La continuidad de la ejecución por las cantidades adeudadas según el programa de amortización, es una solución aconsejable a la luz de algunos argumentos, como los de la STS 23 diciembre 2015: siempre que estemos efectuando el control del eventual carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado que cumpla las condiciones mínimas del art. 693.2 LEC, el TS recomienda una interpretación estricta que no impida la vía ejecutiva ante incumplimientos que denoten una situación de flagrante morosidad, por estimar que ello privaría al consumidor de las ventajas que le proporciona el procedimiento ejecutivo.

Aconseja lo mismo el art. 575.2 LEC según el que “el tribunal no podrá denegar el despacho de la ejecución porque entienda que la cantidad debida es distinta de la fijada por el ejecutante en la demanda ejecutiva”.

Finalmente, también la lógica parece aconsejar que si se declara nula la cláusula de vencimiento anticipado la ejecución continúe por las cantidades vencidas según el programa estipulado de amortización, ya que tales cantidades siguen en mora.

Aparece entonces la cuestión de si basta el impago de cualquier cantidad o si para ir a la ejecución directa es necesario que se impaguen varias cuotas, en atención a la importancia del incumplimiento.

Abona la exigencia de que es necesario el impago de más de una cuota al tenor literal del art. 693.1 LEC, que exige tres, pero también el art. 28.1 Directiva 2014/17/UE de 4 febrero 2014, según el que los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Resumen AAP Valencia de 22 marzo 2016

            EL CASO.- Se interpone demanda de ejecución hipotecaria de la escritura pública de préstamo hipotecario de 21 abril 2005 que concede un capital inicial de 150.000 euros a devolver en el plazo de 29 años. La finalidad del préstamo fue la «edificación por estar construyéndola a sus expensas». Dicha vivienda constituye el domicilio habitual de la parte contra la que se dirige la demanda. No ha sido un hecho controvertido el carácter de consumidor de los prestatarios. La presente ejecución se sustenta en la declaración de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario efectuado por la parte ejecutante en 1 marzo 2013 [por impago de 11 cuotas].

          La Cláusula Sexta Bis de la escritura de 21 abril 2005 contiene el pacto de vencimiento anticipado «1º)- Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos.

            «La Caixa» podrá dar por vencido el crédito aunque no hubiese transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato (…)».

EL RECURSO.- […] el objeto del recurso de apelación [se reduce] a la nulidad por abusividad de la cláusula del vencimiento anticipado y la validez del pacto de liquidez […] Dado que la estimación de la cláusula de vencimiento anticipado conllevaría el sobreseimiento de la ejecución, por razones de sistemática, se entrará primero al estudio de esta cláusula; y, sólo en caso de desestimación, se entrará al análisis del pacto de liquidez.

            En los procedimientos ejecutivos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, es posible un control de oficio sobre la existencia de cláusulas abusivas […]

            Para examinar la posible abusividad de la cláusula habrá que considerar la Directiva 93/13/CEE, TRLGDCU, así como la jurisprudencia emanada en su aplicación. Así lo ha hecho el Juez de primera instancia en la resolución impugnada y en este sentido ya se ha pronunciado esta Sala, así en el Auto de 2 marzo 2016 (rollo 1043/2015) […] Por tanto, hay que valorar si la cláusula pactada se sustenta en un «incumplimiento esencial y de carácter grave», considerando la cuantía del capital prestado y el plazo concedido, en relación al tenor de la cláusula trascrita.

            Conforme el título ejecutado el capital prestado asciende a 150.000 euros a devolver en un plazo de 29 años en cuotas mensuales. Visto que el vencimiento anticipado se puede decretar con el incumplimiento «falta de pago de alguno de los vencimientos de capital intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias«, el tenor de esta cláusula resulta absolutamente desproporcionada con el número de cuotas y capital pendiente.

            Y esta misma conclusión se alcanza considerando las circunstancias del caso, pues la entidad dio por vencido anticipadamente el préstamo por el impago de 11 cuotas el 13 enero 2014 -aunque a la fecha de la oposición se habían impagado 18 cuotas y a la fecha de la oposición al recurso de apelación 29 cuotas-, ascendiendo el capital impagado a 5.058,33 euros, quedando pendiente el resto. Frente dichos impagos, la prestataria había cumplido puntualmente sus obligaciones durante casi ocho años consecutivos.

            Idéntica conclusión en similares circunstancias sienta el ya mencionado Auto de 2 de marzo de 2016 […] Por tanto, esta cláusula de vencimiento anticipado, por su ambigüedad y por dejar al mero arbitrio de la ejecutante la facultad de privar al demandado del beneficio del plazo, es nula por abusiva, y tal declaración de nulidad conlleva el sobreseimiento del proceso conforme al tenor del apartado 3 del art. 695 LEC.

            Nos remitimos a la posición que hemos venido manteniendo desde el Auto de 14 julio 2015 (Rollo 343/15), que supuso un cambio de criterio respecto del que veníamos aplicando con anterioridad, con causa en el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 11 junio de 2015 […] según la que cuando el juez nacional haya constatado el carácter «abusivo» […] de una cláusula de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el juez nacional deduzca todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión. » Y la consecuencia no es otra que la expulsión del contrato, lo que determina el sobreseimiento del proceso de ejecución puesto que la ejecución tiene su fundamento en la aplicación de una estipulación nula por abusiva [por impago de 11 cuotas] […]

RESPUESTA A LOS MOTIVOS DEL BANCO.- Procede ahora pronunciarse sobre los concretos motivos de apelación esgrimidos por la entidad recurrida y considerados en el auto impugnado.

            Sobre el cumplimiento del requisito previsto en el art. 693.3 LEC respecto el impago de tres cuotas en relación al art. 693.2 LEC y que se había cumplido esa previsión al tiempo del vencimiento, ese argumento ya fue descartado en el Auto mencionado porque la cláusula no es reflejo literal de ese precepto, que, por otra parte, sólo recoge un requisito procesal de procedibilidad para la acción en la ejecución directa y no de cal de abusividad de la cláusula

            Lo mismo sucede con el argumento relativo a la posibilidad de enervación del prestatario, desestimado porque dicha posibilidad no es un remedio de la persona consumidora contra el vencimiento anticipado sino una posibilidad de sobreseer la ejecución ya despachada mediante el pago de lo adeudado y las costas.

            Valora, como en el caso concreto, que el burofax remitido a la prestataria comunica la decisión de la entidad de dar por vencido el préstamo y proceder a su reclamación judicial; y requiere formalmente de pago el capital de 142.694,12 euros más los intereses de demora. Es decir, no se reclaman las cuotas impagadas y no se informa de la posibilidad de enervar tal decisión. Y ello es aún más grave cuanto que dicha decisión se comunica el 17 enero 2014, estando ya vigente el tenor actual del art. 693.3 LEC.

                        En cuanto al argumento del número de cuotas impagadas y las circunstancias existentes en el caso concreto -ninguna otra se indica-, que deban ser consideradas para valorar la abusividad de la cláusula, no puede tener acogida. Menciona el Auto citado «no es acertado enjuiciar tal carácter abusivo, tal como pretende la apelante, desde la fase del cumplimiento del contrato o de cómo la aplica de forma unilateral, pues no tiene apoyo tal tesis en la Directiva 93/13 […] al contrario está totalmente desautorizada por dicho Tribunal con el Auto de 11/6/2015 del TJUE […] al dejar sentado que la abusividad debe configurarse sobre la cláusula, haya sido o no, ejercitada (…) En este sentido, la mera circunstancia de que la mencionada cláusula no haya llegado a aplicarse no excluye por sí sola que concurra tal supuesto. «

            Esta conclusión no se ve alterada por la STS de 23 diciembre 2015, como ya hemos declarado en Auto de esta Sala de 9 marzo 2016 (rollo 1034/2015). Exponíamos «Dicha resolución -y esto es lo esencial- declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipada sometida a su consideración, y por tanto inaplicable. Las apreciaciones incluidas en la fundamentación jurídica (motivo quinto apartados 4, 5, 6 y 7) sobre la aplicación integradora del art. 693.2 de la LEC no dejan de ser meras reflexiones dirigidas a las entidades bancarias respecto a las alternativas para la canalización de sus reclamaciones frente a un eventual incumplimiento del deudor, y constituyen, por ello, un mero «obiter dicta», sin fuerza vinculante […]«

                        En relación a ello, y a pesar de no ser vinculantes, hay que tener en cuenta las conclusiones del Abogado General Sr. Maciej Szpunar (presentadas el 2 febrero 2016) relativas a la Petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Santander en el Asunto C-421/14 (Banco Primus) relativas a esta misma materia, que siguen la misma línea ya sentada por el TJUE y que han sido valoradas en el Auto de esta Sala de fecha 8 marzo 2016 dictado en el rollo 1034/2015.

[…]

            Es de nuestro interés resaltar, a los efectos de nuestra decisión, que el Abogado General tiene en cuenta extremos tales como:

a) La eventual consideración de la incidencia de circunstancias posteriores a la celebración del contrato -y en concreto un incumplimiento grave del deudor- a la hora de valorar el carácter o no abusivo de una cláusula contractual, atendido el hecho de que la Directiva 93/13 CEE se refiere a las circunstancias concurrentes a la celebración del contrato;

b) […] en referencia a la eventual aplicación del artículo 693.2, cuando se ha declarado nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado y el prestamista ha respetado la previsión legal contenida en la norma, el abogado general destaca que la norma no refleja una disposición legislativa o reglamentaria «imperativa», y a tenor de las «observaciones del Gobierno español y de la Comisión se desprende que ese artículo tampoco es una disposición de carácter supletorio, por cuanto no puede aplicarse a falta de acuerdo entre el profesional y el consumidor». Y añade: «por el contrario dicho artículo indica que, para producir sus efectos, es necesario un acuerdo explícito entre las partes.»

            Por otra parte, dice en el parágrafo 85: «… el hecho de que la entidad bancaria no diera inicio al procedimiento de ejecución hipotecaria hasta el impago de siete mensualidades consecutivas es un elemento fáctico que no ha de tenerse en cuenta en la apreciación de una cláusula contractual que tenía en realidad por objeto permitir a la entidad bancaria proceder a la ejecución hipotecaria en caso de impago de una sola mensualidad. Cabe observar a este respecto, que, en el ámbito de la protección de los consumidores, un comportamiento razonable en un marco contractual abusivo no priva a una cláusula de su carácter abusivo«. Y amplía en el 86: «Además, de una reiterada jurisprudencia se desprende que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 no puede entenderse en el sentido de que permite, en el supuesto de que el juez nacional constate la existencia de una cláusula abusiva en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, que dicho juez modifique el contenido de la cláusula abusiva, en lugar de limitarse a dejarla sin aplicación frente al consumidor […]«

DECISIÓN DE LA AUDIENCIA.- Por todo lo expuesto, estimamos parcialmente el recurso de apelación y revocamos el auto de 6 mayo 2015 procediendo a declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y a acordar el sobreseimiento del procedimiento.

            La estimación de la nulidad de esta cláusula y el sobreseimiento del procedimiento impide entrar al análisis de la nulidad del pacto de liquidez.

[1] También propone que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado produzca el sobreseimiento de la ejecución Adicae, “Por un pacto de Estado en materia de transparencia como valor o principio para la protección integral de los consumidores y la mejora y competitividad de las empresas”, Madrid, (2016), pg. 6.

[2] Vid. también AAP Barcelona 13 marzo 2015, donde se requiere al ejecutante para que tras la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula de intereses de demora “en 15 días, aporte una nueva liquidación de saldo pero sin hacer aplicación de la capitalización de los intereses, de la cual se dará nuevo traslado a la parte ejecutada”.

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LA FICHA 4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO

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NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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Abusividad de cláusula de vencimiento anticipado: ¿procede el sobreseimiento de la ejecución o su continuación con recálculo de lo reclamado?

Museo Guggenheim y Ría de Bilbao. Por Vicente Quintanal.

57.- Determinación del saldo

57.- DETERMINACIÓN DEL SALDO (4ª entrega)

 

LAS CLÁUSULAS

1.- IBERCAJA BANCO S.A.U. (préstamo hipotecario con persona consumidora)

Cláusula 7ª, liquidación previa al procedimiento de apremio:

La CAJA se reserva el derecho de ejercitar las acciones judiciales que se deriven del presente contrato, a su elección, en cualquiera de los procedimientos previstos en el Ordenamiento jurídico, tanto de naturaleza personal como hipotecaria. Incluso en caso de ejecución, y dado que por la naturaleza de este contrato la deuda generada se considera líquida y exigible desde su origen, bastará que a la demanda se acompañen los documentos a los que hace referencia el art. 685 LEC y concordantes a efectos de seguir acción ejecutiva, bien sea la ordinaria o especial sobre bienes hipotecados.

Sin que se pierda esa naturaleza real y la preferencia que conlleva, por acuerdo expreso de las partes, la CAJA podrá determinar la cantidad líquida y exigible mediante certificación que acredite el saldo deudor en la forma pactada en este título ejecutivo, lo que se podrá hacer constar por fedatario que intervenga a su requerimiento” [AAP Álava 11 julio 2016].

 

2.- CATALUNYA BANC (préstamo hipotecario de 17 julio 2007 –deudor persona consumidora, caso Aziz-)

El apartado e) de la cláusula decimoquinta, titulado deuda exigible indicaba que sin perjuicio de la liquidez de las cantidades debidas, para cualquier reclamación judicial de la deuda, y, en especial, para el caso de ejecución, se pacta expresamente que la caja prestamista junto con la escritura de constitución de la hipoteca puede presentar la liquidación que se practicará en la forma convenida en este título mediante el certificado oportuno que recoja la cantidad exigida. En octubre de 2008 la entidad financiera procede al vencimiento anticipado y a liquidar la deuda pendiente [sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona].

 

3.- Citibank España (préstamo hipotecario de 25 abril 1989 –deudor persona consumidora-)

Estipulación, por la cual se establece que la certificación bancaria sobre el saldo adecuado (sic) [adeudado] por el prestatario, hará fe en juicio y fuera de él [resolución DGRN de 19 enero 1996].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: AAP Álava 11 julio 2016, núm. 107/16 [nulo por que no se demuestra cumplimiento requisitos de transparencia y negociación por el predisponente]; sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona.

DGRN: Resoluciones DGRN de 24 agosto 1998; 9 y 10 octubre 1997; y 19 enero 1996 [no es inscribible la cláusula por la que la certificación bancaria del saldo, que es un documento privado, hará fe en juicio y fuera de él, ya que el valor probatorio de los documentos privados está determinado por la Ley]; y 16 febrero 1990 [si se trata de una hipoteca en garantía de cuenta corriente y se pacta que el saldo se acreditará con certificación bancaria, es preciso cumplir los requisitos del art. 142 LH y de los cuatro últimos párrafos del art. 153 LH y que se prevea la notificación al deudor del saldo].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN de 19 enero 1996: El defecto 9, apartado 2.º, se formula a propósito de una estipulación, por la cual se establece que la certificación bancaria sobre el saldo adeudado por el prestatario, hará fe en juicio y fuera de él. En el caso considerado, la hipoteca se constituye en garantía de un préstamo, cuyo importe consta haber sido entregado al prestatario mediante ingreso en una cuenta corriente que éste tiene abierta en el propio Banco. Si se tiene en cuenta la naturaleza de documento privado que corresponde a la documentación bancaria y a la certificación ahora cuestionada, y que el valor probatorio de tales documentos está prescrito legalmente (vid. artículos 31 del Código de Comercio y 1.225 y siguientes del Código Civil, 602 y 53 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), teniendo esta normativa carácter de ius cogens, sin que quepa a la autonomía privada otro margen que el que la Ley expresamente le confiere (vid. artículos 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 153 de la Ley Hipotecaria), deberá rechazarse la cláusula debatida, pues, sobre trascender su alcance a lo expresamente autorizado en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (se habla, en la cláusula debatida, de hacer fe en juicio y fuera de él y no de la mera determinación de la cantidad exigible en caso de ejecución), no sólo no se ajusta a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, aplicable al caso debatido en virtud de la remisión contenida en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tal como ya señalara la Resolución de este Centro, de 12 de marzo de 1990, sino que ni siquiera se ajusta a las propias exigencias establecidas en esta última norma, de forma general, para los contratos celebrados por entidades de crédito ahorro y financiación, documentados en escritura pública, en los que se estipule que la determinación de la cantidad exigible, en caso de ejecución se haga por certificación de la acreedora.

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

 

Otros autores:

Yago Ortega, A. “Sobre cálculo de interés en los préstamos de cuota constante comprensiva de capital e intereses”, en www.notariosyregistradores.com (23 junio 2017)

 

Links:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

 

 

62.- Fuerza vinculante tasación en la ejecución

62.- FUERZA VINCULANTE DE LA TASACIÓN PARA SUBASTA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA (3ª entrega)

 

 

 

LA PRÁCTICA O CLÁUSULA

Pactada o estipulada válidamente una tasación para subasta para la ejecución directa se plantea su valor o eficacia desde el punto de vista de la autonomía de la voluntad, en el sentido si representa un valor vinculante para acreedor y deudor en caso de adjudicación a éste del inmueble dado en garantía en caso de subasta desierta o si puede ser sujeto a reducción en beneficio del adjudicatario.

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Auto AP Navarra 17 diciembre 2010.

Anteriores y posteriores: SJM 10 Barcelona de 7 diciembre 2016 [declara nula por falta de transparencia la cláusula de responsabilidad patrimonial universal y la fianza a favor de 3º]; STS 13 enero 2015; STJUE 30 abril 2014 [recorre la materia pero no se pronuncia por no haber una cláusula concreta].

DGRN:

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

17/2017 “Ni la responsabilidad patrimonial universal ni la fianza impiden la dación en pago o la limitación de la responsabilidad al precio del piso hipotecado. Comentario de la SJM núm. 10 de Barcelona de 7 de diciembre de 2016”, Diario La Ley, Nº 8913, Sección Doctrina, 2 de Febrero de 2016, Editorial Wolters Kluwer (LA LEY 726/2017), en http://laleydigital.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAC1OwU7DMAz9GnJE6diOOayt2AVtaASuyG2s1iIkKHa79u8xdJYsW8_vPT9eU07rt_NlQiPQsTsY6GWC2ObeVX87zeihUzyXgKVeFZUsEK_IrrKGx3w7w0wDCOVUQ9m8KATXequ121dPB2tmLKwE90EDJkEz0jC-aMvGB2biFgRcc2k_j-_-cn3Y7a2tTudnwwilH19hQKexpFCCR-CfxcT0pcDb_3nzmQlvjlLApYESjil4XORuUE8imqCTtClMH3XqU2wgYgr37L__ffz-FAEAAA==WKE.

– “Rebajas hipotecarias: descuentos sobre la tasación” en www.notariosyregistradores.com, (2 julio 2016).

– “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15/2013 “Un futuro lleno de cambios en la lucha contra las cláusulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013”, Diario La Ley, Nº 8081, Sección Documento on-line, 13 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816/2013); y Diario La Ley, Nº 8092, Sección Doctrina, 28 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY.

– “Caso en que la adjudicación de la finca al acreedor extingue la deuda por pago”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 diciembre 2012).

– “La entrega de la finca hipotecada salda la deuda”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 15 octubre 2012).

– “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, pgs. 1 a 8.

– “1. Validez de la tasación pactada y dación en pago”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 15 febrero 2011, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 abril 2012.

– “La entrega del solar saldó la deuda. Resumen del Auto AP Córdoba 1 febrero 2012”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 marzo 2012).

– “Respuestas normativas a los problemas de los consumidores en la crisis” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 29 de diciembre de 2010).

– “2. Cambio en el valor de tasación”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 de marzo de 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 21 mayo 2009.

 

 

Links:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

 

 

4.- Vencimiento anticipado por impago

4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (14ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos

 

 

LAS CLÁUSULAS

 

1.- Banco Primus (préstamo hipotecario de 12 junio 2008 con personas consumidoras)

Cláusula 6 bis de vencimiento anticipado en virtud de la cual Banco Primus puede exigir el reintegro inmediato del capital, intereses y gastos en caso de falta de pago, en la fecha convenida, de cualquier cantidad adeudada por principal, intereses o cantidades adelantadas. Asimismo, figuran en dicha cláusula los términos «en los siguientes casos, además de los legales» [STJUE 26 enero 2017, aptd. 69 y Conclusiones del AG 2 febrero 2016, asunto C 421/14 el banco reclama 7 mensualidades].

 

2.- Caixabank (préstamo hipotecario de 21 abril 2005 con personas consumidoras)

La Cláusula Sexta Bis de la escritura contiene el pacto de vencimiento anticipado: 1º) Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos.

            «La Caixa» podrá dar por vencido el crédito aunque no hubiese transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato (…)» [AAP Valencia de 22 marzo 2016, nulidad por desproporcionada].

 

3.- Una Caja en préstamo hipotecario

«La Caja podrá declarar vencida la presente operación y exigir la devolución de las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar al vencimiento pactado, si concurre alguna de las circunstancias siguientes: d) la falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento” [AAP Barcelona de 20 abril 2016, la cláusula es nula y no puede sustituirse por un precepto de Derecho supletorio].

 

4.- Banco Desconocido (préstamo hipotecario de 22 de julio de 2008)

La cláusula 6 BIS, b), dispone: «el BANCO podrá considerar resuelto de pleno derecho el préstamo y exigibles todas las obligaciones de pago contraídas por la parte PRESTATARIA, (entre otras), por falta de pago, en la fecha de su vencimiento, de cualquiera de las cantidades contempladas en la escritura, ya sea por principal o intereses». [Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016].

 

5.- IBERCAJA BANCO (préstamo hipotecario de 11 julio 2006 y otro con persona consumidora)

La cláusula de vencimiento anticipado. En la cláusula sexta bis A de la escritura pública de otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria que se ejecuta se estipuló que <<perderá la parte prestataria el beneficio del término concedido para el reembolso de capital y podrá [la prestamista] reclamar su devolución inmediata y total en los siguientes casos 1.- Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización de capital prestado (….)

Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que el deudor contrae en este acto.”>>. La facultad unilateral de la prestamista de declarar resuelto y vencido anticipadamente el contrato no sólo se anudó al incumplimiento por parte de prestataria de su obligación de pago de uno cualquiera de los plazos de amortización o de los vencimientos de intereses sino que se hizo extensivo a otras obligaciones (muchas de ellas tan siquiera vinculadas directamente al contrato de préstamo o en las que éste no resultaba afectado). [AAP Álava 11 julio 2016, nula por desproporcionada; y AAP Barcelona 22 setiembre 2015].

 

6.- Banco Popular

  En la cláusula sexta bis se regula la correspondiente al vencimiento anticipado, al establecer que aunque no haya finalizado el plazo de duración pactada, el Banco podrá exigir la devolución del capital, intereses y gastos, entre otros supuestos, «en caso de impago por los prestatarios de una cuota, comprensiva de capital e intereses, o de una amortización de capital, en su caso». [AAP Bizkaia 30 junio 2015].

 

7.- BANKIA

Préstamo hipotecario de 22 junio 2005 con personas consumidoras

  Un contrato de préstamo hipotecario por un importe de 188 000 euros para la compraventa de un inmueble que constituye vivienda principal, cuya duración se fijó, tras la novación del contrato, en 37 años. Impago de 36 cuotas mensuales.

Conforme a la cláusula 6 bis, con la rúbrica «resolución anticipada por la entidad de crédito»: «no obstante el plazo estipulado de duración del presente contrato, la [entidad] acreedora podrá dar por vencido el préstamo, considerándolo resuelto y anticipadamente vencida la deuda en su totalidad [, entre otros supuestos,] por la falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos establecidos en la cláusula segunda» [relativa a la amortización]».

Tras el impago […] Bankia presentó una demanda de ejecución hipotecaria ante el órgano jurisdiccional remitente contra el bien hipotecado en garantía del pago del préstamo concedido [STJUE 26 marzo 2019, si la hipoteca subsiste sin el vencimiento anticipado nulo, hay que suprimir la cláusula sin modificaciones; Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018, C‑179/17, propone denegar la integración a favor del banco con art. 693.2 LEC y suspender desahucio por nulidad cláusula. Plantea la cuestión el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Barcelona].

 

Caja Madrid – Bankia (préstamo hipotecario de 11 de diciembre de 2003 con personas consumidoras sobre vivienda)

Préstamo de 179 600 euros, con un plazo de devolución de 25 años en 300 cuotas mensuales. Impago de seis cuotas.

La cláusula 6 bis, apartado segundo, del contrato de préstamo hipotecario establece que «el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto […] en los casos siguientes: a) la falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad Español». [Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018, C-92/16. Remite Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Fuenlabrada].

 

Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (en lo sucesivo, «Bankia») (préstamo hipotecario de 20 de enero de 2006 con dos personas consumidoras para financiar vivienda)

Préstamo por un importe de 140 000 euros cuya duración quedó fijada en 35 años. Este contrato tenía por objeto financiar la compra de un inmueble que sirviera de vivienda principal. El 18 de octubre de 2006, este contrato fue novado para dividir el préstamo en dos tramos (tramos A y B).

Por lo que se refiere a la devolución del tramo A del préstamo, a raíz del impago de las cuotas de los meses de febrero y marzo de 2012 (por importes de 131,56 euros y 131,92 euros, respectivamente) y de parte de la cuota de abril de 2012 (quedando pendiente de pago un importe de 31,21 euros), Bankia declaró el vencimiento anticipado de dicho tramo del préstamo. Por lo que respecta a la devolución del tramo B del préstamo, el pago de las cuotas quedó interrumpido el 18 de abril de 2012.

[…]

22 […] cláusula 6.ª bis, relativa al vencimiento anticipado. Con arreglo a esta cláusula, «[el banco] podrá declarar vencida anticipadamente la obligación y exigir el inmediato pago de cuanto se le adeude por capital e intereses, incluso de demora […] cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) si la parte [prestataria] no abona a su vencimiento, en todo o en parte, alguna de las amortizaciones de capital o intereses de conformidad con lo pactado en esta escritura» [Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018 (C-486/16). Remitido por Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Alicante. El auto de 11 febrero 2016 AP Alicante revoca la desestimación de la demanda de Bankia por el juzgado 6].

 

Préstamo hipotecario de 2 agosto 2004

La cláusula Sexta bis, bajo el título Resolución anticipada por la Entidad de Crédito, tiene el siguiente tenor literal:

            «No obstante el plazo estipulado de duración del presente contrato, la Caja acreedora podrá dar por vencido este préstamo considerándolo resuelto y anticipadamente vencida la deuda, además de por las causas generales previstas en las Leyes, cuando concurra cualquiera de las siguientes causas:

            La falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos establecidos en la cláusula segunda» [SAP Barcelona de 25 febrero 2016, se reclama por incumplimiento de cinco cuotas].

 

Préstamo hipotecario de 2002

La cláusula sexta bis faculta a la entidad acreedora en caso de incumplimiento por parte del deudor, en todo o en parte, de alguna cuota por capital o por intereses, a la reclamación de todo el débito.

  En este caso la entidad bancaria ha hecho uso de tal posibilidad ante el impago de doce cuotas, siendo la cláusula en cuestión derivada del primer contrato, suscrito en 2002, reiterada en las escrituras posteriores, con una redacción análoga. [AAP Valencia 14 setiembre 2015].

 

Préstamo hipotecario de 17 mayo 2006

El texto de la estipulación contractual cuestionada (incluida en el contrato como sexta-bis) es el siguiente:

«… el préstamo se considerará vencido… en los casos siguientes: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran…». [SAP Barcelona 15 febrero 2015].

 

8.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)

El préstamo era de 100.000 €, a interés variable y a devolver en un plazo de treinta años, mediante 360 cuotas mensuales fijas. El contrato contenía la siguiente cláusula:

«6ª bis. Resolución anticipada por la entidad de crédito.

La Caja [el banco], sin necesidad de requerimiento previo, podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en los siguientes casos:

a) Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran [al tachar ensayo la blue pencil rule. ¿Se entiende algo?], solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la propiedad, según lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley 1/2000». [La STS 11 setiembre 2019 confirma la nulidad de la cláusula por abusiva declarada por SAP e integra el contrato en perjuicio de la persona consumidora con la regulación del vencimiento anticipado del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; STJUE 26 marzo 2019, si la hipoteca subsiste sin el vencimiento anticipado nulo, hay que suprimir la cláusula sin modificaciones; Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018 (C-70/17) al auto TS 8 febrero 2017 que plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. Las cláusulas suelo, de interés de demora y de gastos son nulas por abusivas y parecen consentidas. La SAP Pontevedra-Vigo 6 febrero 2015 ya declaró nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota].

 

Novagalicia Banco SA, NCG BANCO -termina en Abanca-(préstamo hipotecario de 4 junio 2007 con personas consumidoras)

“6ª BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA POR LA ENTIDAD DE CRÉDITO.

Además de lo dispuesto en el párrafo segundo de la cláusula 1ª BIS, la Caja, sin necesidad de requerimiento previo, podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en los siguientes casos:

a) Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la propiedad, según lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley 1/2000”.

f) Por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato» [SAP Pontevedra-Vigo 6 febrero 2015].

 

9.- BANCO SANTANDER

Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 6ª BIS RESOLUCIÓN ANTICIPADA, en sus subapartados a) y b):

“No obstante el vencimiento establecido, el Banco podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo y la hipoteca que se constituye en su garantía, y será exigible la restitución de su importe, vivo o no amortizado y los intereses devengados, incluso de demora, desde el momento del impago hasta el total pago al Banco, en los siguientes casos:

a) Cuando se incumpliese, parcial o totalmente, la obligación de pago de cualquiera de los vencimientos de interés o de cualquiera de las cuotas o pagos de amortización pactados, o de los restantes conceptos a cargo de la parte prestataria, en las fechas y condiciones previstas para ello en esta Escritura” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

 

Banco Santander (préstamo hipotecario de 10 agosto 2007)

Aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo, podrá el Banco exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, por cualquiera de las siguientes causas, además de las legales: 1. en caso de falta de pago por la parte prestataria al Banco de alguno de los plazos convenidos». [Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015].

 

Préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora

“En el supuesto de falta de pago por la parte prestataria al BANCO de alguno de los plazos convenidos, el BANCO podrá optar libremente por reclamar únicamente la parte impagada del capital, sus intereses, comisiones, gastos y costas o por declarar vencido total y anticipadamente el préstamo y exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas.

“En todos estos casos, previa notificación a la parte prestataria en el domicilio indicado a efectos de ejecución hipotecaria, podrá el BANCO proceder contra dicha parte prestataria por acción personal o por acción real contra la finca hipotecada en esta escritura, asistiendo al BANCO, en los supuestos en que dicho vencimiento anticipado se base en el incumplimiento por la parte prestataria de alguna de las obligaciones derivadas del presente contrato, el derecho de exigir, en concepto de penalización por resolución del contrato, el 1 % sobre el capital pendiente de amortizar”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].

 

10.- Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Navarra

Cláusula que establece el vencimiento anticipado unilateral por parte de la Caja por motivos como el impago de una sola cuota, pretendiendo de esta manera la Caja atribuir a dicha cláusula –la naturaleza de condición resolutoria recogida en el artículo 1.114 del C. C. [auto JPI Collado Villalba de 5 setiembre 2013, es abusiva y no ajustada a derecho ya que los requisitos que deben concurrir para que un incumplimiento pueda dar lugar a una resolución contractual deben ser más exigentes].

 

11.- Bankinter y Caja Madrid

Undécima, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se produzca el impago de una sola cuota del préstamo»; igualmente abuso de la facultad de resolución anticipada del contrato. [SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003. Válida para STS 16 diciembre 2009].

 

12.- Acreedor es una PYME (préstamo hipotecario B2B)

Se trata de una hipoteca en reconocimiento de deuda de una sociedad limitada a favor de uno de sus proveedores. Se pacta el vencimiento anticipado de la obligación nacida de ese reconocimiento en los términos que se indican en la cláusula que se transcribe.

  “QUINTA.- Vencimiento anticipado de la deuda reconocida en la presente escritura.- Además de por motivos legales, se considerará vencida la deuda reconocida en la presenta escritura, sin necesidad de previo requerimiento y pudiendo la parte acreedora exigir la inmediata devolución del total objeto de reconocimiento o de la parte no pagada con sus correspondientes intereses, demoras y gastos, en los siguientes supuestos:

  “e) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada mes), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven de la hipoteca constituida a favor de Caja Rural en garantía de la devolución de un principal de 250.000 euros.

  “f) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada trimestre de enero-abril-julio-octubre), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven del préstamo concedido por la entidad Banco Popular a la parte ahora deudora y afianzado por Elkargi, S. G. R., en garantía de cuya cantidad avalada se deriva la hipoteca en su favor, en garantía de un principal de 405.000 euros.

  “g) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales a su incumplimiento, de cualesquiera obligaciones asumidas frente a Elkargi que pudieren dar lugar al vencimiento anticipado de la cantidad garantizada con hipoteca.”

  La finca hipotecada se halla gravada con hipotecas a favor de Caja Rural y Elkargi por los importes indicados en la cláusula y respecto de las que las partes manifiestan que el deudor se halla al corriente en el pago de las correspondientes obligaciones. Se plantea la inscribilidad de la cláusula. [Seminario Bilbao, sesión de 3 marzo 2009].

 

13.- Caja

Además de los supuestos de vencimiento pactados en cada una de las operaciones que se efectúen al amparo de la línea de financiación indicada en el expositivo primero, garantizada por la hipoteca que aquí se constituye, y no obstante el plazo fijado de validez de la misma, la Caja podrá resolver el presente contrato, declarando vencido el mismo y exigir el pago de la totalidad de la deuda garantizada por principal más intereses, comisiones y recargos pactados, sin necesidad de requerimiento ni resolución judicial, en los siguientes casos:

[…]

  “b) cuando la hipotecante no se halle al corriente en los pagos establecidos en cualquiera de las operaciones efectuadas indicadas en el exponendo primero de esta escritura.” [Seminario de Bilbao, sesión de 17 junio 2008].

 

14.- BBVA

Préstamo hipotecario de 23 junio 2008 con personas consumidoras sobre vivienda

[…] préstamo hipotecario por importe de 79 234,96 euros para financiar la adquisición de un inmueble que constituye su vivienda. Este préstamo debía devolverse en 204 cuotas mensuales.

Según la cláusula 6 bis del contrato de préstamo hipotecario, relativa al vencimiento anticipado, «el Banco podrá declarar el vencimiento total anticipado del préstamo y exigir anticipadamente la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia en los siguientes casos: a) falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses […]». [Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018, C-167/16. Remite Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Santander].

 

Préstamo hipotecario de 1 octubre 2005 entre otros

Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS).

En este caso el tenor de la cláusula es el siguiente: «No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

a) Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses.

b)…

c)…

d)…

e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el Banco en virtud del presente contrato». [Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018, C-167-16; STS 23 diciembre 2015 y resolución DGRN 19 abril 2006].

 

CATALUNYA BANC, filial de BBVA

Sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

En la cláusula sexta bis de la escritura se incluye que La resolución anticipada por parte de la prestamista, que puede dar por vencido la totalidad del préstamo con anterioridad al pazo establecido, en los casos siguientes: 11.1) Si vence alguno de los plazos estipulados y el deudor no ha cumplido su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo. [Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc)].

 

15.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El impago total o parcial, de alguna de las cuotas o plazos vencidos correspondientes a cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo de la parte prestataria” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula].

 

BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

a) Por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en esta escritura.

b) Por el impago de cualesquiera de las amortizaciones pactadas por principal, intereses ordinarios o intereses de demora. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

ABANCA A70302039: No.

Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra, G70270293: No.

NCG Banco, A70302039: No.

BBVA – NIF: A48265169: No.

CAJA NAVARRA – NIF G31001993: No.

CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA, TARRAGONA I MANRESA, Catalunya Caixa: NIF G65345472: No.

CAIXABANK – NIF: A08663619: No.

CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de reciprocidad, equilibrio y proporcionalidad.

Por el demandado: Invoca STS 16 diciembre 2009 [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva]; 1157 y 1169 CC, en relación con la doctrina jurisprudencial SSTS 792/2009, 1124/2008 y 506/2008; infracción del principio de conservación de los contratos y la doctrina jurisprudencial establecida en SSTS 827/2012, 140/2013, 832/2008 y 401/2010.

– Se postula la posibilidad de que se declare la validez de la cláusula suprimiendo el término «cualquiera» referido a una parte del capital o de sus intereses, de forma que su redacción, eliminada dicha posibilidad sería similar a lo previsto en el artículo 693 LEC vigente cuando se redactó.

En 1ª instancia: 1169 CC, 693.2 LEC, arts. 87 y 88 TRLGDCU

En la Audiencia: SSTS de 12 diciembre 2008 o de 16 diciembre 2009, 693.1 LEC, 1129 y 1169 CC, 82.1, 87 y 88.1 TRLGDCU.

Por el Tribunal Supremo: 1124 y 1129 CC, STS 16 diciembre 2009.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015. Con posterioridad STS 18 febrero 2016.

Anteriores y posteriores: STS 11 setiembre 2019 [confirma la nulidad de la cláusula por abusiva declarada por SAP e integra el contrato en perjuicio de la persona consumidora con la regulación del vencimiento anticipado del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario]; STJUE 26 marzo 2019 [si la hipoteca subsiste sin el vencimiento anticipado nulo, hay que suprimir la cláusula sin modificaciones]; Conclusiones Abogado General de 13 setiembre 2018 en asuntos C-70/17; C‑179/17, C-92/16; C-167/16; y C-486/16 –coordinados- [propone denegar la integración a favor del banco con art. 693.2 LEC y suspender desahucio por nulidad cláusula. Falta la sentencia y su interpretación por el Tribunal Supremo ¿cuánta agua se echará a este vino? De momento, poca]; Sentencia JPI núm. 3 Massamagrell de 6 marzo 2017 [declara nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota. Junto con las cláusulas sobre hipoteca tranquilidad y referencia al IRPH]; STJUE 26 enero 2017, aptd. 69 y Conclusiones del AG 2 febrero 2016, asunto C 421/14 [el banco reclama 7 mensualidades, pero el Tribunal dice que eso no puede impedir que el juez aprecie la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por impago de alguna cantidad y saque todas las consecuencias de ello dejando de aplicar la cláusula]; AAP Valencia de 22 marzo 2016 [nulidad por desproporcionada, dejar el vencimiento anticipado al arbitrio del banco y por su ambigüedad]; SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de vencimiento anticipado. Si se quiere ir al vencimiento anticipado es necesario declarativo o nuevo pacto]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, vencimiento anticipado nulo]; AAP Álava 11 julio 2016, núm. 107/16 [nula por desproporcionada]; Auto TJUE 17 marzo 2016 [el juez nacional no debe restringir su análisis al impago de tres mensualidades del art. 693 LEC para apreciar el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado]; SSTJUE 14 junio 2012, 14 marzo 2013, 21 enero 2015 y auto TSJUE 11 junio 2015.

AAP Barcelona, secc. 17 de 20 abril 2016 [nulidad insubsanable del vencimiento anticipado no puede aplicarse precepto supletorio, aplica auto TJUE 11 JUNIO 2015 antes que el “obiter dicta” contrario STS 23 diciembre 2015. También STC 5 noviembre 2015]; SAP Barcelona de 25 febrero 2016 [se reclama por incumplimiento de cinco cuotas, pero el vencimiento anticipado por impago de una cuota es nulo por contrario a los arts. 82.1 y 85.4 TRLGDCU, pero no conlleva la nulidad de la ejecución por incumplimiento resolutorio conforme al art. 1124 CC y STS 23 diciembre 2015]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [vencimiento anticipado por impago de una cuota por falta de incumplimiento grave] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); auto JPI Collado Villalba de 5 setiembre 2013 [es abusiva y no ajustada a derecho ya que los requisitos que deben concurrir para que un incumplimiento pueda dar lugar a una resolución contractual deben ser más exigentes]; 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005); 27 marzo 1999; de 22 marzo 1993 (RJ 1993\2530) [para vencimiento anticipado exige reciprocidad e incumplimiento de obligaciones relativas al objeto principal del contrato].

SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por incumplimiento no esencial]; Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016 [sobresee por nulidad por cosa juzgada de vencimiento anticipado e interés demora]; Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016 [ordenar sobreseer ejecución por nulidad vencimiento anticipado por impago de alguna cantidad]; Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015 [Banco Santander, nula sin integración]; AAP Barcelona 22 setiembre 2015 [nulidad vencimiento anticipado antiguo Ibercaja Banco con sobreseimiento]; AAP Valencia 14 setiembre 2015 [vencimiento anticipado por impago de una cuota anterior Ley 1/2013, de 14 de mayo, nulo con sobreseimiento]; AAP Bizkaia 30 junio 2015 [nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota de Banco Popular con sobreseimiento y sin integración: aunque el banco espere más de tres cuotas]; SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015; SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014 (NCG Banco); SAP Barcelona 5 febrero 2015 [cláusula vieja de vencimiento anticipado por impago de una cuota es abusiva antes de Ley 1/2013, de 14 de mayo –Bankia-]; SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015 [nulidad vencimiento anticipado con inscripción RCGC: permite vencimiento por incumplimiento no sustancial, aunque fuere nimio]; SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014 [objeto de cuestión prejudicial por auto TS 8 febrero 2017]. Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc); auto del Juzgado 1ª Instancia 10 Santander de 8 octubre 2013 (Caixabank); auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013 (Caja Navarra).

DGRN y otros: Resoluciones 21 setiembre 2014 [la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota es no inscribible por ser contraria al nuevo art. 693.2 LEC, sin que quepa plantearse su carácter abusivo. Hipoteca entre dos empresas]; 2 abril 2014, vencimiento anticipado por impago [no es necesario nuevo pacto de vencimiento anticipado por impago en novación respecto de hipotecas anteriores a la Ley 1/2013, de 14 de mayo]; 19 abril 2006 (dos); y 23 octubre 1987 [No es posible hacer depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier incumplimiento del deudor distinto del propio cumplimiento de la obligación garantizada].

El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: 3.- Vencimiento anticipado por impago de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses. La considera nula por desequilibrada […] sostiene el TS que, no obstante la nulidad de la cláusula prevista, para hacer operativo el vencimiento del préstamo, no es procedente que el acreedor tenga que esperar a un incumplimiento total del préstamo para proceder a la ejecución. Con esta justificación procede a moderar esta cláusula de vencimiento anticipado, señalando que el incumplimiento debe ser adecuado para generar el vencimiento anticipado de todo el préstamo, pero sin indicar qué se entiende por esa adecuación, ni remitirse al impago de tres plazos señalados hoy por el citado artículo 693 de la LEC; el cual, sin embargo, debe seguir siendo el canon de la calificación registral”.

El Informe de la Comisión de Criterios de Calificación del Colegio de registradores de 24 marzo 2010 considera válida e inscribible la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota.

Juntas de jueces: Punto tres, apartado a) del acta de la Junta de jueces de Primera Instancia de Valencia, de 17 julio 2015: nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota no desaparece por la espera prudente del banco.

– Sin embargo la Junta de Alicante de 1 octubre 2015, señala que en pleno jurisdiccional los Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Alicante acuerdan la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres cuotas mensuales cuando la entidad bancaria para reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses se espera al vencimiento de tres o más plazos mensuales”.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La nulidad ha de entenderse exclusivamente respecto de las partes de las condiciones generales y en los términos expuestos en el QUINCUAGÉSIMO PRIMERO

– Del contrato de préstamo hipotecario del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. – Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS exclusivamente letra e).

– Integración en los términos siguientes: PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA: […] b) vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones habrán de ser esenciales.

Decisión de la Audiencia: La declaración de nulidad de la letra e) resulta consentida. Declara además nula la letra “a” de la cláusula de vencimiento anticipado (condición 6ª bis) BBVA.

Decisión del TS: Es nula [ambas letras] pero debe continuarse la ejecución sin sobreseimiento en caso de flagrante morosidad.

– Voto particular: Es nula y no cabe continuar la ejecución.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA: 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

 

Nota contra BBK: 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el artículo 1.124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3.º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

 

Resolución 24 de abril de 1992: “En la cláusula 12 -vencimiento anticipado-, será inscribible el segundo apartado -falta de pago de cualquier suma adeudada- que indudablemente hay que entender referida a las garantizadas con hipoteca, así como el 5º relativo a la aparición en la finca dc cargas no consignadas en la escritura (véase resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987)”.

 

 

OTRAS CLÁUSULAS VENCIMIENTO ANTICIPADO DE BBVA (NIF A-48265169) y CAJA MADRID (NIF G280229007)

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2/2017 “La cuestión prejudicial del Tribunal Supremo sobre el vencimiento anticipado. Integración de cláusulas abusivas y falta de confianza del Tribunal Supremo en el mercado hipotecario. Comentario del auto TS 8 febrero 2017”, en www.notariosyregistradores.com, (3 marzo 2017).

1/2017 “Sobreseimiento o recálculo de lo reclamado en caso de abusividad del vencimiento anticipado”, en www.notariosyregistradores.org (15 enero 2017).

8/2015 “Preguntas y respuestas sobre cláusulas abusivas de intereses de demora y de vencimiento anticipado en la hipoteca”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 23 julio 2015).

7/2015 “Nulidad de juicio de desahucio por tener la hipoteca tres cláusulas abusivas. Sentencia del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Donostia/San Sebastián de 2 febrero 2015”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 11 febrero 2015).

6/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.

5/2014 “Calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado (Reseña de las Resoluciones de 3 de octubre de 2014)”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 5 noviembre 2014) y un resumen adicional (publicado el 18 noviembre 2014).

4/2014 “Integración de cláusulas abusivas sobre elementos esenciales en beneficio del deudor y no del banco. La STJUE de 30 de abril de 2014”, Diario La Ley, Nº 8383, Sección Tribuna, 23 de Septiembre de 2014, Año XXXV, LA LEY 5687/2014.

3/2014 “Integración del contrato a favor del deudor persona consumidora para evitar la nulidad total por abusividad de una cláusula”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 julio 2014).

2/2014 “Integración de las cláusulas abusivas de pena convencional, demora y vencimiento anticipado. La reforma de la integración de cláusulas abusivas en casos concretos”, en Diario La Ley, Nº 8344, Sección Doctrina, 1 de Julio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 4343/2014), 11 pgs. en la edición en internet.

1/2014 “Integración de cláusulas declaradas nulas por abusivas: visión general”, en Diario La Ley, Nº 8330, Sección Doctrina, 11 de Junio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 3414/2014), 12 pgs. en la edición de internet.

10/2013 “Es nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota de la hipoteca” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 28 octubre 2013).

9/2013 “Sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de título con cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 3 octubre 2013). |87| Desahucio parado por cláusulas abusivas http://enlacancha.eu/2017/12/28/desahucio-parado-por-clausulas-abusivas-en-la-hipoteca/

8/2013 “Sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de título con cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 3 octubre 2013).

7/2013 “Ejecución de hipoteca de vivienda: alegación de cláusulas abusivas, igualdad de medios de defensa y venta extrajudicial”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 16 setiembre 2013).

6/2013 “Resumen de algunos apartados del recurso de inconstitucionalidad del PSOE contra la Ley 1/2013, de 14 de mayo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 22 agosto 2013).

5/2013 “Carácter abusivo de varias cláusulas de hipoteca. Resumen de la sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 mayo 2013).

4/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (PRIMERA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013).

3/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 8 abril 2013).

2/2013 “Luxemburgo ordena a España mejorar contra las cláusulas abusivas en las hipotecas. Resumen de la STJUE 14 marzo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 25 marzo 2013).

1/2013 “Propuestas en la protección de los deudores hipotecarios contra los desahucios”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 9 febrero 2013).

2/2010, “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, págs. 1 a 8.

1/2010 “La S.T.S. de 16 de diciembre de 2009: abusividad del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción de las sentencias en el R.C.G.C.”, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 168, mayo, (2ª época), págs. 1057 a 1103.

4/2009 “3. Vencimiento anticipado [contrato por negociación]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 de marzo de 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 21 mayo 2009.

3/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la Ley 41/2007 de regulación del Mercado Hipotecario”, Centro de Estudios, Madrid, 2009, págs. 123 a 163; y en Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.

2/2009 “XII. La protección del consumidor: la moratoria de los trabajadores en paro y el art. 693.3 LEC” en “Jornadas sobre la hipoteca ante la crisis económica”, SER, Madrid, 2009, págs. 351 a 418.

1/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, enero, (2ª época), pp. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, págs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.

4/2008 “1. De nuevo sobre la hipoteca global [vencimiento anticipado]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 9 diciembre 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 5 febrero 2009.

3/2008 Un vencimiento anticipado precario. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CUALQUIER CAUSA Y EJECUCIÓN, en el Seminario de Derecho Registral de 17 junio 2008, en Boletín del Colegio de Registradores de España, Madrid, núm. 151 (2ª época), (2008), pgs. 2457-2458.

2/2008 “2. Pacto de vencimiento anticipado en hipoteca global”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 junio 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 octubre 2008.

1/2008 Vencimiento anticipado por impago de una cuota, una cláusula vejatoria de amplia circulación. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO, en el Seminario de Derecho Registral de 13 mayo 2008, en Boletín del Colegio de Registradores de España, Madrid, núm. 148 (2ª época), (2008), pgs. 1797-1799.

2007 “Prácticas abusivas, información e integración contractual y regla <<contra proferentem>>”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, nº 14, 2007, pp. 17 a 37.

2005 “Condiciones generales de la Contratación y Registro de la Propiedad”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 7, (2005), pgs. 41 a 52.

2003 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 1, 2003, pp. 107 a 130.

2/2002 Dudas añejas sobre el vencimiento anticipado. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO [dudas que acarrea], en Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 3 diciembre 2002. “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 96-97.

1/2002 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” aparecido en la página web http://www.notariosyregistradores.com el 1º de octubre de 2002.

2/2001 Artículo en la Revista de Derecho Mercantil sobre “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, núm. 242 de octubre-diciembre de 2001.

1/2001 En 1999 el Tribunal Supremo ya anuló el vencimiento anticipado. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 5 octubre 1999, “Casos Prácticos. Seminario Registral del País Vasco. 1995-2000”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pgs. 137-138.

 

 

Seminarios de Derecho Registral:

– 2015 CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA, caso 1 del seminario de 18 febrero 2015.

– 3/2014 CLÁUSULA ABUSIVA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO, en caso 6 del seminario de 12 marzo 2014.

– 2/2014 PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO PARA LA EJECUCIÓN ORDINARIA, caso 6 del seminario de 12 febrero 2014.

– 1/2014 ALCANCE DE LA NULIDAD PARCIAL DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO, caso 9 del seminario de 15 enero 2014.

 

MÁS BIBLIOGRAFÍA

– Alfaro Águila-Real, J., “Cuando los años tienen 360 días” Ene 26, 2017.

– Bastante Granell, V., “Posible carácter abusivo a posteriori de cláusulas de vencimiento anticipado, redactadas y ejercitadas, conforme al art. 693.2 LEC”, en Revista de Derecho Civil, vol. II, núm. 1, (2015), pgs. 211-214.

– Cruz Gallardo, B., “Declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, y las consecuencias en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria”, en Diario La Ley, Nº 8989, Sección Dossier, 29 de Mayo de 2017, Editorial Wolters Kluwer, 12 pgs. en la edición de internet.

– Desviat, I., “Anuladas varias cláusulas de una «hipoteca tranquilidad» por falta de transparencia”, Diario La Ley, 22 marzo 2017.

– Martín Faba, J. M., “¿Cómo se ha estabilizado en las Audiencias Provinciales la doctrina en materia de abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios derivada de las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y de 18 de febrero de 2016?, Centro de Estudios de Consumo, 23 pgs. en la edición en internet.

– Martínez Carrión, S. U., “Dudas que suscita el ATS de 8 de febrero de 2017 planteando la cuestión prejudicial sobre vencimiento anticipado”, en Diario La Ley, Nº 8931, Sección Tribuna, 1 de Marzo de 2017, Editorial Wolters Kluwer, 4 pgs. en la edición de internet.

– Miquel González, «Las cláusulas de vencimiento anticipado en el contrato de préstamo hipotecario», en Vivienda, préstamo y ejecución / coord. por Manuel Espejo Lerdo de Tejada, Juan Pablo Murga Fernández, María de los Ángeles Fernández Scagliusi, Salvador Tomás Tomás, 2016, pgs. 709-740.

– Moreno Trapiella, P., “Los efectos de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva. Especial referencia cláusula interés moratorio y de vencimiento anticipado”, en Diario La Ley, Nº 8789, Sección Dossier, 23 de Junio de 2016, Ref. D-252, Editorial LA LEY, 24 pgs. en la edición de internet.

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– “Un nuevo ejemplo de la tortuosa relación del Derecho español con la Directiva de cláusulas abusivas. Comentario a la STJUE de 26 de enero de 2017 (Banco Primus)”, en Revista de Derecho Civil, vol. 4, núm. 1 (enero-marzo, 2017), 2017, pgs. 163-181.

– Pérez Benítez, J. J., “Cláusulas abusivas, vencimiento anticipado e incertidumbre judicial”, en El Derecho, 6 abril 2017, 9 pgs. en edición de internet.

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– Ruiz Rico Ruiz, J. M., “Algunas reflexiones sobre las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, tras las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016”, en Diario La Ley, Nº 8791, Sección Doctrina, 27 de Junio de 2016, Ref. D-256, Editorial LA LEY, 20 pgs. en edición de internet.

– Zumaquero Gil, L., “El tratamiento registral de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, Nº 754, (2016), pgs. 827-860.

– “El carácter abusivo de las cláusulas de vencimiento anticipado en materia de préstamos hipotecarios”, en Estudios jurídicos en homenaje al profesor Manuel García Amigo / coord. por Ana Isabel Berrocal Lanzarot, Teresa Asunción Jiménez París, Carmen Callejo Rodríguez; Manuel Cuadrado Iglesias (dir.), María de los Desamparados Núñez Boluda (dir.), Manuel García Cobaleda (pr.), Vol. 2, 2015, pgs. 1551-1600.

– “La interpretación del artículo 12 de la Ley Hipotecario a la luz de la reciente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas”, en Presente y futuro del Mercado Hipotecario y Ley de Segunda Oportunidad para consumidores/as y empresarios/as / Inmaculada Sánchez Ruiz de Valdivia (ed. lit.), Miguel Domingo Olmedo Cardenete (ed. lit.), pgs. 567-586.

 

Actualizada el 14 diciembre 2019

 

Links:

 

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

Lista de cláusulas con link

 

Guía para saber si una cláusula es abusiva

 

Guía para saber si una cláusula es transparente

 

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

 

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Ejecución

Ejecución

Aunque es posible denegar la enajenación judicial derivada de un embargo anotado por extenderse a una cuota indivisa cuyo titular no fue demandado (este aspecto puede examinarse, más atrás, bajo el epígrafe embargo «sobre bienes privativos»), no es admisible el argumento de que, en la escritura de venta, el Juez no intervino en nombre y representación del titular de aquella cuota, pues el Juez no sustituye ni representa al deudor rebelde en la prestación de un consentimiento, sino que la enajenación forzosa es el efecto de un acto de autoridad que le compete en el ejercicio de su función de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y que se produce al margen o con independencia de la voluntad del deudor ejecutado, lo que confirma la reforma procesal del año 1992, que declaró inscribible el auto de aprobación del remate sin necesidad de otorgar un contrato de compraventa.

3 marzo 2001

Ejecución.- A diferencia de lo que ocurre cuando se ejecuta una hipoteca, no es necesaria la expedición de certificación de cargas en los procedimientos ejecutivos derivados de un embargo anotado. La diferencia estriba en que a los titulares de segundas o posteriores hipotecas es razonable que se les permita, a través de la oportuna notificación, bien evitar la ejecución pagando el crédito hipotecario preferente, bien participar en el avalúo del bien ejecutado, mientras que cuando la ejecución se deriva de un embargo la anotación ya advierte a aquéllos de la muy probable e inminente ejecución y de la fragilidad de su derecho. Como consecuencia, no puede denegarse la inscripción del auto de adjudicación por el hecho de que no conste al margen de la anotación de embargo la nota de expedición de la certificación de cargas.

25 noviembre 2002

Ejecución.- Ver, más atrás, el apartado “Aplicación del sobrante en caso de ejecución”, para el supuesto de enajenación de varias fincas por un solo precio.

8 enero 2003

Ejecución.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de practicar la inscripción de un auto de adjudicación derivado de un procedimiento en el que, en ejecución de las medidas dictadas en un proceso de divorcio, se habían embargado los derechos que el ejecutado tuviera sobre la mitad indivisa de una finca. Dicha mitad indivisa había sido adquirida en su día para la sociedad de gananciales, pero una vez disuelta ésta, no se había practicado asiento alguno que revelara la liquidación de la sociedad conyugal, a la que tampoco se hace referencia en el auto aprobatorio del remate. Dicho auto adjudica el «bien inmueble embargado al ejecutado» a los ahora recurrentes.

Además de otros tres defectos que no son objeto de recurso, el Registrador suspende la inscripción por el defecto subsanable de no estar el bien embargado inscrito a nombre del ejecutado, ya que la mitad indivisa del bien figura inscrita a nombre del ejecutado y esposa, con carácter ganancial, no constando que se haya practicado la liquidación de la sociedad de gananciales.

  1. El recurrente alega básicamente que, siendo el bien sobre el que se trabó el embargo el único que integra la sociedad de gananciales del ejecutado y su esposa, no es necesaria la práctica de las operaciones liquidatorias para determinar cuál es la titularidad que corresponde al ejecutado, entendiendo que se contrae a la mitad de dicho bien. Por ello entiende que cabe la inscripción directa a favor de los adjudicatarios de la mitad del inmueble sobre el que recayó el embargo (que era la mitad indivisa de una finca).
  2. Es conocida la doctrina de este Centro Directivo acerca de la improcedencia de anotar un embargo sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales concretos, ya que tal derecho carece de verdadera sustantividad jurídica, y no puede ser objeto de una futura enajenación judicial. Tal doctrina se ha entendido igualmente aplicable a la situación llamada de comunidad postganancial, o sociedad de gananciales disuelta y no liquidada, en la que la participación de cada uno de los cónyuges se predica respecto del conjunto de bienes en cuanto patrimonio separado colectivo, sin que resulten atribuidas cuotas singulares respecto de todos y cada uno de los bienes que lo integran.

En tal situación será posible embargar la cuota global que corresponde a cada cónyuge respecto del patrimonio común, o bienes concretos, siempre que las actuaciones procesales se lleven contra todos los cotitulares.

Sin embargo, es lo cierto que en este caso la anotación preventiva de embargo figura registralmente trabada respecto de los derechos del marido en la disuelta sociedad de ganancial sobre la mitad indivisa de una finca, por lo que la resolución no puede desconocer tal situación.

  1. Ello no obstante, es también doctrina de esta Dirección General que practicado el embargo de un bien se publica el derecho de realización de un valor sobre el mismo que fundamenta la enajenación judicial subsiguiente, pero sin que ello suponga que el registrador, al calificar el mandamiento que recoge la adjudicación, se vea vinculado por lo que resulte de los libros a su cargo, de manera que, anotado el embargo, no pueda denegarse la inscripción de la ejecución que de él trae causa. Antes bien, el presupuesto de la pertenencia del bien ejecutado al patrimonio del deudor debe valorarse tanto en el momento de la anotación como en el de la enajenación judicial. Y es lo cierto que, hasta que se practica la liquidación de la sociedad de gananciales, no puede saberse si el bien afectado por la traba de los derechos que pudieren corresponder al cónyuge deudor va a ser adjudicado, en todo o en parte a éste, por lo que falta el pre- supuesto que exige el principio de tracto sucesivo: la inscripción de la finca o derecho transmitido a favor de quien transmite.
  2. En el presente caso, no resulta con claridad del auto de adjudicación, como pretenden los recurrentes, cuál sea el objeto de la transmisión; se embargan los derechos que el ejecutado tenga sobre una mitad indivisa de la finca (derecho abstracto e inconcreto), y se adjudica «el bien inmueble embargado al ejecutado». No puede determinarse cuál sea dicho bien sin que la titularidad sobre el patrimonio colectivo postganancial se concrete en titularidades exclusivas sobre el bien concreto, lo que, ordinariamente, deberá tener lugar en el procedimiento de liquidación de la sociedad conyugal.
  3. No desconocen los recurrentes la doctrina anterior, pero pretenden que debe ser excepcionada en este caso por tratarse de una sociedad de gananciales en la que se incardina un único bien. Además de que no resulte exacto que en tal situación no sea precisa ninguna actividad liquidatoria, hay que tener en cuenta que en el caso alegado de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2000, como en todo procedimiento judicial, precede a la decisión del sentenciador una actividad probatoria desarrollada en el curso de un procedimiento contradictorio, en el que resulta posible determinar si el bien objeto de enajenación es o no el único integrante del haber postganancial. Tal presupuesto fáctico no se da en el caso objeto del recurso, en el que, de los materiales que se ofrecen al registrador para formular su calificación, esto es, el título que se presenta a inscripción y los asientos del propio Registro, de ninguna manera aparece que el bien objeto de la ejecución cuya inscripción se pretende sea el único que integra la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al único defecto recurrido.

23 abril 2005

Ejecución.- La sociedad recurrente es adjudicataria en un procedimiento judicial de la finca registral 7638 del Registro de la Propiedad número 2 de Palencia, que figura inscrita a nombre del demandado en dicho procedimiento, tan sólo en cuanto a una tercera parte indivisa. Las dos terceras partes indivisas figuran inscritas a nombre de los dos hermanos del deudor, que fueron los que instaron la ejecución de la que ha derivado la adjudicación que ahora se pretende inscribir. Aunque en la subasta se anunció como finca registral 7638, no coincide la superficie adjudicada, que es mucho menor.

La primera de las notas de calificación expedida por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Palencia, suspende la inscripción de la adjudicación de la finca practicada por no existir identidad en la finca adjudicada con la inscrita en el Registro, así como por no estar inscrita en su totalidad a favor del demandado.

  1. El segundo de los obstáculos, muy relacionado con el anterior, radica en el hecho de que sólo un tercio de la finca adjudicada, está inscrita a nombre del deudor, estando los dos tercios restantes inscritos a nombre de otras personas (sus hermanos), que no han tenido intervención alguna en el proceso como demandados (sino como actores), por lo que el principio de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la Constitución y el principio de tracto sucesivo, justifican esta negativa. Criterio que constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo, tal y como se ha señalado entre otras en Resoluciones de 9 de marzo y 29 de octubre de 2004. Nuevamente resulta que el procedimiento se ha articulado como si estuviera dividida la finca registral 7638 entre los comuneros (actores y demandado), cuando tal división o disolución previa no consta registralmente, por lo que existe un obstáculo registral que impide la inscripción de la adjudicación (cfr. artículo 20 Ley Hipotecaria).

10 febrero 2006

Resoluciones DGRN Febrero 2016

Indice:
  1. 6. HIPOTECA. CLÁUSULAS. INTERESES DE DEMORA. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA
  2. 7. Calificación no sujeción a Plusvalía en Convenio regulador por Divorcio
  3. 8. Sentencia en juicio declarativo. Reanudación de tracto sucesivo.
  4. 9. Reactivación de sociedad disuelta. Derecho de separación: Mientras no se consume no es posible la inscripción.^
  5. 10. Ampliación de obra nueva. Vivienda unifamiliar en conjunto inmobiliario
  6. 11. Asientos ya practicados. Recurso gubernativo: objeto
  7. 12. Sociedades profesionales.  Disolución de pleno derecho y reactivación de la sociedad.
  8. 13. Compraventa de finca arrendada. Renuncia al derecho de adquisición preferente
  9. 14. Compraventa. Renuncia al derecho de adquisición preferente.
  10. 15. Inscripción de arrendamiento de finca rústica
  11. 16. Constancia registral de publicación de edicto mediante documento administrativo con CSV y firma electrónica.
  12. 17. PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA EN LOCAL COMERCIAL. CUOTA DE PARTICIPACIÓN.
  13. 18. Conversión de embargo preventivo en ejecutivo
  14. 19. Depósito de cuentas. Informe de auditor nombrado a instancia de la minoría. Si el expediente está pendiente de resolución por el registrador o por la DG lo procedente es suspender la calificación. ^
  15. 20. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
  16. 21. Depósito de cuentas. Informe de auditor nombrado a instancia de la minoría
  17. 22. RECURSO: COPIA COMPULSADA DEL TÍTULO POR FUNCIONARIO AUTONÓMICO: VALE COMO TESTIMONIO A LOS EFECTOS DEL RECURSO. OBJETO SOCIAL RELATIVO A VALORES. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. ^
  18. 23. Sentencia de condena a emitir una declaración de voluntad. Calificación de documentos judiciales.
  19. 24. Ejecución hipotecaria. Ha de demandarse y requerir de pago al deudor no hipotecante. Incidente de oposición por cláusula abusiva.
  20. 25. Sociedades irregulares y depósito de cuentas. Personalidad jurídica. Son exigibles los depósitos de cuentas pendientes  ^
  21. 26. Rectificación del orden de prelación de una anotación de embargo. Prioridad y asiento de presentación.
  22. 27. Cese y nombramiento de administrador. Forma de convocatoria de Junta General: Debe hacerse conforme a estatutos aunque sea judicial. Forma de cómputo de plazos a efectos de recurso^
  23. 28. No cabe recurso contra asientos ya practicados. ^
  24. 29. PROHIBICIÓN DE DISPONER. EFECTOS SOBRE COMPRA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS
  25. 30. HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES
  26. 31. Liquidador traslada domicilio social fuera del municipio. Cambio legislativo y estatutos sociales. Cláusula estatutaria más restrictiva que la ley
  27. 32. Herencia. Derecho de transmisión. Intervención de la heredera del heredero. 
  28. 33. Expediente de dominio para inmatricular. Circunstancias personales. Descripción de la finca. COLINDANTES.
  29. 34. Ejecución de hipoteca mobiliaria. No es posible la cancelación de embargo posterior si su titular no ha sido debidamente notificado.^
  30. 35. Herencia. Cancelación de usufructo. Constancia de la referencia catastral.

 

6. HIPOTECA. CLÁUSULAS. INTERESES DE DEMORA. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA

Resolución de 4 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN. En un préstamo hipotecario a interés variable las cláusulas en discusión establecen: en la cláusula sexta se fija como interés de demora «el resultado de sumar siete puntos y cincuenta centésimas de otro punto porcentual al euríbor empleado para el cálculo del tipo de interés ordinario en cada momento, con el límite máximo de tres veces el interés legal del dinero, o el que en su momento establezca la normativa vigente aplicable al presente préstamo», y en la cláusula novena, en lo relativo a la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios, se garantiza «el pago de los intereses de demora convenidos en la estipulación sexta, limitándose igualmente esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el art. 114 LH, hasta un máximo de treinta y cinco mil cuatrocientos euros con cero céntimos (35.400,00 euros). Habiéndose calculado al tipo máximo del 15,00%».

Los defectos observados y recurridos son los siguientes: a) que la cláusula sexta de intereses moratorios no respeta los límites señalados en el Código de consumo de Cataluña que los restringe a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del otorgamiento de la escritura de constitución de hipoteca, es decir, en el presente supuesto del 10,5% fijos durante toda la duración de la misma, y b) Partiendo de ese interés fijo legal, que la cláusula novena de constitución de hipoteca no se ajusta a los intereses moratorios exigibles ya que aparece un interés de demora máximo de un 15% que no concuerda con el de demora del clausulado y que además excede de la limitación máxima legal del 10,5%. Añade el registrador que, considerándose cláusula abusiva y por tanto nula de pleno derecho, debe rectificarse el clausulado para que pueda acceder al Registro de la Propiedad. No obstante, podría practicarse la inscripción parcial a solicitud del interesado.

La DGRN revoca el primer defecto y confirma el segundo

REMISIÓN AL RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN DE 10 DE NOVIEMBRE DE 2015.- Con carácter previo se plantean en el recurso dos cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso y aplicación del Derecho autonómico) que junto con el ámbito de la calificación registral ya fueron analizadas en la Resolución de 25 de septiembre de 2015.

El recurso también aclara, como la resolución de 10 noviembre 2015 contra una calificación del mismo registrador, que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensión de la norma objeto de aplicación. En cuanto al resto, el caso es sustancialmente idéntico con algunas variaciones que se indican, a la resolución citada, por lo que nos remitimos al resumen de la misma.

En cuanto a las variaciones, en concreto dada la aplicabilidad de la ley estatal al primer defecto, respecto del segundo no puede rechazarse la responsabilidad hipotecaria por demora por superar el límite del Código de consumo de Cataluña. Además, en lo que respecta a la posible integración de esta cláusula [de responsabilidad hipotecaria] con la sexta por la remisión expresa que se hace a la misma en el sentido de garantizarse «el pago de los intereses moratorios convenidos en la estipulación sexta», no puede admitirse ya que esa remisión se refiere a su devengo de los intereses pero no señala un segundo límite a la responsabilidad hipotecaria en los términos señalados, límite que, por otra parte, es contradicho por la categórica afirmación de que la responsabilidad hipotecaria se calcula «al tipo máximo del 15,00%», sin más precisiones. (CB)

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7. Calificación no sujeción a Plusvalía en Convenio regulador por Divorcio

Resolución de 7 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3 a inscribir una sentencia de divorcio. 

En una Sentencia de divorcio se aprobó el convenio regulador correspondiente, en el que se llevó a cabo la liquidación del régimen económico de sociedad consorcial aragonesa que regía el matrimonio. Como consecuencia de dicha liquidación, don J. C. S. se adjudicó cuarenta y cinco de los cuarenta y siete bienes inventariados, así como la totalidad del pasivo, produciéndose en su favor un notable exceso de adjudicación y sin que se exprese si hay o no compensación económica por el exceso. Dicho documento se presentó en el Registro de la Propiedad acompañado de dos cartas de pago por razón de la autoliquidación efectuada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los que se han hecho constar unos excesos de adjudicación de 780.973,95 euros y 28.216,27 euros, sin que se acredite la presentación de la  autoliquidación, declaración o comunicación, en el Ayuntamiento correspondiente, a efectos del Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La registradora suspendió la calificación y la inscripción pues le surgían “dudas fundadas sobre si estamos o no ante un supuesto de transmisión sujeto al impuesto de la denominada Plusvalía, sin que quepa imponer a la registradora que proceda a calificar el documento presentado sin aplicar lo dispuesto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, teniendo plena vigencia el denominado cierre registral previsto en dicha norma,debiendo ser los órganos tributarios municipales competentes, los que deben manifestarse sobre la sujeción o no del hecho imponible al citado impuesto de Plusvalía”, “al no haberse acreditado la presentación de la autoliquidación, declaración o comunicación, en el Ayuntamiento correspondiente, a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).”

La abogada del cónyuge afectado, una vez confirmada la anterior calificación por el registrador sustituto, interpuso recurso ante la DGRN, alegando que “que solo podrá negarse la inscripción en el caso de que el acto esté sujeto al impuesto de plusvalía. En el presente caso, nos encontramos ante una sentencia de divorcio y como tal, está expresamente excluida de sujeción al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, como indica el artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que recoge: Artículo 104 Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción: “Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.”

La doctrina de la DGRN se expresó en la Resolución en los siguientes términos:

La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será́ definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar  por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, al no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.”

En definitiva, ante los hechos expuestos “no puede obligarse a la registradora a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local. (JZM)

Por todo ello no cabe sino confirmar la nota de calificación y desestimar el recurso.”

Joaquín Zejalbo ha elaborado un amplio trabajo adicional sobre la materia.

Estas son las conclusiones:

A nuestro juicio, el supuesto de hecho de la Resolución de 7 de enero de 2016, no estaba sujeto a la llamada Plus Valía Municipal, por lo que no procedía la suspensión de la calificación, sólo prevista legalmente para los casos de sujeción. Los Registradores de la Propiedad tienen la suficiente preparación jurídica y profesional para poder calificar adecuadamente dicha no sujeción.

La no sujeción resulta claramente de la interpretación del artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, no pudiéndose confundir el desconocimiento de una materia con la oscuridad de la misma, por lo que también procedía la calificación si nos acogemos exclusivamente a la doctrina del DGRN que la permite en los supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto.

Por último, también procedía la calificación, siempre a efectos exclusivamente registrales, al ser un supuesto de hecho en el que la Administración tributaria había declarado en dos consultas vinculantes la no sujeción a plusvalía municipal de las transmisiones derivadas de los convenios reguladores homologados judicialmente.

Ir al trabajo de Joaquín Zejalbo.

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8. Sentencia en juicio declarativo. Reanudación de tracto sucesivo.

Resolución de 7 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo de dominio.

Mediante sentencia recaída en juicio declarativo se pretende reanudar el tracto. Los recurrentes aceptan la doctrina de la Dirección según la cual «la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido». En este supuesto de la sentencia se deduce la cadena de titularidades, pero no queda claro si se citaron a todos los titulares intermedios o a sus causahabientes. Dicha circunstancia se acredita mediante una instancia, ya que con la misma se aclara que uno de los citados es precisamente el único que reúne tal condición.

El problema es pues si dichos datos (aclarar las transmisiones operadas y quiénes fueron las personas demandadas y en qué concepto lo fueron) puede completarse mediante instancia privada.

Resuelve la Dirección que la instancia no puede suplir la competencia del juzgado y que ha de acreditarse los hechos relatados en el referido escrito privado ante el Juzgado y solicitar aclaración, corrección, subsanación o complemento de la sentencia o bien acompañar el escrito de demanda y su ampliación siempre que de éste resulten los extremos referidos en la Instancia.

Aprovecha la Dirección para aclarar que estas consideraciones SE CONFIRMAN en la legislación reformada tras la Ley 13/2015:

1.- la necesidad de intentar justificar la adquisición de los titulares intermedios, resulta con carácter general de la regla Segunda, apartado 2.º del nuevo art 208 LH referente al expediente tramitado al efecto ante notario ya que dice que «deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa».

2.- la admisibilidad del juicio declarativo para obtener la reanudación del tracto resulta del mismo art. En su regla cuarta al establecer que «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca» (MN)

 

9. Reactivación de sociedad disuelta. Derecho de separación: Mientras no se consume no es posible la inscripción.^

Resolución de 7 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Asturias, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de reactivación de sociedad.

Hechos: Se trata de unos acuerdos de junta en los que con el voto favorable del 52% del capital social se reactiva la sociedad y se nombra administrador. En posterior escritura de subsanación se aclara que la socia que no votó a favor de la reactivación ejercitó su derecho de separación estando pendiente la determinación del valor real de sus participaciones, sin que las partes hayan llegado a un acuerdo y sin que se haya procedido al nombramiento de auditor, por lo que no procede otorgar la escritura de separación.

La registradora en detallada y explicativa nota considera que la reactivación no es inscribible mientras no se otorgue la pertinente escritura de separación del socio que hizo uso de su derecho. Es decir que la inscripción no puede hacerse mientras no se valoren las participaciones, se pague su valor real y, en consecuencia, se adquieran las participaciones por la sociedad o un tercero o en caso contrario se reduzca el capital social.

El interesado recurre. Alega que reactivación y separación son actos distintos e inscribibles cada uno por separado y que si la reactivación no se inscribe y el acto de separación se prolonga en el tiempo se produce una discordancia entre la realidad y el registro perjudicial para la sociedad.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Para la DG el contenido de los artículos 349 de la Ley de SC y los artículos 206, 208 y 242 del RRM, son claros en su exigencia de que es preciso para inscribir la reactivación de una sociedad, si un socio ha ejercitado su derecho de separación, que conste por escritura pública o bien la reducción del capital en los términos previstos en el artículo 358 de la Ley o la adquisición de participaciones o acciones en los términos del subsiguiente artículo 359 y en ambos casos el pago o la consignación a que se refiere el artículo 356 a favor del socio separado. En definitiva que para la inscripción es preciso la consumación total del derecho de separación del socio.

Comentario: La DG en este recurso, ante la disyuntiva de facilitar la inscripción o de proteger los legítimos derechos  del socio que se separa de la sociedad, opta por esta última solución por ser la más conforme con la LSC y con la configuración del derecho de separación como derecho individual del socio “cuyas consecuencias están sujetas … a un régimen de naturaleza legal”.

Régimen distinto es el que se sigue en las sociedades profesionales pues de conformidad con el artículo 13 de su ley reguladora la separación “es eficaz  desde el momento en que se notifique a la sociedad”. El señalamiento por parte del legislador de que si la sociedad es profesional la separación es eficaz desde la notificación refuerza la tesis sostenida por la DG en esta resolución. El sistema tiene sus inconvenientes para la sociedad pues normalmente el socio, salvo que se le de satisfacción a sus exigencias, no va a cooperar con la consumación de su separación pero lo que tampoco parece razonable  es que fuera suficiente el acuerdo y la notificación para llevar a cabo la inscripción del acuerdo que origina el derecho. Por tanto hasta que no se valore debidamente la parte del socio separado y se le pague o consigne su importe, dicho socio lo seguirá siendo a todos los efectos legales, incluso el de solicitar nombramiento de auditor si es titular de más del 5% del capital social. (JAGV)

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10. Ampliación de obra nueva. Vivienda unifamiliar en conjunto inmobiliario

Resolución de 8 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Puerto de la Cruz a la inscripción de una escritura de declaración de modificación de obra nueva.

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la declaración de modificación de obra nueva respecto de una vivienda unifamiliar integrada en un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal

La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que no se acredita que la ampliación de la obra que se pretende inscribir haya sido aprobada por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

La DGRN confirma la calificación registral y desestima el recurso diciendo que «Es cierto que, tratándose de un elemento privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Pero una modificación en la descripción de un elemento privativo como la presente, en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 a 8, de la Ley sobre propiedad horizontal).

Según los documentos presentados a calificación dicho acuerdo no se ha acreditado, pues además de la falta de suficiente concreción de la obra que se aprueba en el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios el 13 de enero de 2010, del acta de la reunión de la junta celebrada el día 23 de enero de 2015 resulta la inexistencia del preceptivo acuerdo.» (JDR)

 

11. Asientos ya practicados. Recurso gubernativo: objeto

Resolución de 8 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mora de Rubielos, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo mediante la presentación de una instancia privada.

Mediante una instancia se solicita la cancelación de una anotación por entender que está mal practicada.

La Dirección reitera su propia doctrina según la cual «al tratarse de asientos que ya fueron practicados… el recurso sólo cabe contra la calificación hecha por el registrador en la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, de modo que no procede cuando lo que se insta es la cancelación de un asiento ya practicado. Los asientos del Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1.3 LH) y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley».

Si los recurrentes estiman que la anotación se ha practicado sobre una finca distinta de la que ha sido objeto del embargo judicial, puede acudir al juez del procedimiento y solicitar, al amparo de lo dispuesto en el art 83.3.º LH la cancelación de la anotación practicada. (MN)

 

12. Sociedades profesionales.  Disolución de pleno derecho y reactivación de la sociedad.

Resolución de 11 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Navarra, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de cese de órgano de administración, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador.

Hechos: La cuestión que se plantea en este recurso es la siguiente: Si una sociedad no profesional pero con objeto profesional puede seguir adoptando acuerdos e inscribiéndolos en el registro. Los acuerdos cuestionados, adoptados en junta universal y por unanimidad, eran de cese de solidarios, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador único.

Para el registrador, dado el objeto profesional de la sociedad y su no adaptación a la Ley 2/2007 “la sociedad ha quedado disuelta de pleno derecho” y “en consecuencia, deberá presentarse, para su inscripción: 1. Bien el acuerdo de liquidación de la sociedad. 2. Bien el acuerdo de reactivación de la sociedad y simultáneamente, su adaptación a la Ley 2/2007. 3. O bien la reactivación de la sociedad y simultáneamente, la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene”.

El interesado recurre alegando que el objeto social de la sociedad, constituida en el año 1991,  “no era, en ningún caso, realizar trabajos para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial o titulación profesional e inscripción en el correspondiente Colegio Profesional”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda que la cuestión planteada es sustancialmente similar a la tratada por la Resolución de 20 de julio de 2015.

Hace un repaso de su doctrina en esta materia y su cambio de criterio a la vista de la sentencia del TS de  18 de julio de 2012 en la que sobre la base de la «certidumbre jurídica», ha considerado “que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad”. Y por consiguiente si la sociedad tiene un objeto profesional la sociedad será profesional.

Por ello “ante las dudas que puedan suscitarse en los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen antes dicho, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que estamos en presencia de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos estemos en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo”.

Sobre esta base no cabe duda de que a la sociedad le es aplicable el régimen de la DT 1ª de la Ley 2/2007 y que por consiguiente la sociedad ha quedado disuelta de pleno derecho.

Ahora bien esta “disolución de pleno derecho no impide la reactivación de la sociedad (vid. Resoluciones de 29 y 31 de mayo y 11 de diciembre de 1996 y 12 de marzo de 2013), a pesar de la dicción literal del artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital incluso en aquellos supuestos en que, por aplicación de la previsión legal, el registrador hubiera procedido a la cancelación de asientos. Así lo confirma la disposición transitoria octava del vigente Reglamento del Registro Mercantil, al establecer que la cancelación de los asientos correspondientes a la sociedad disuelta por falta de adecuación a las previsiones de las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1564/1989 tendrá lugar «sin perjuicio de la práctica de los asientos a que dé lugar la liquidación o la reactivación, en su caso, acordada».

Y aquí es donde también reitera su doctrina de que cuando “la sociedad está disuelta “ipso iure” por causa legal o por haber llegado el término fijado en los estatutos ya no cabe un acuerdo social sino que lo procedente, si se desea continuar con la empresa, es la prestación de un nuevo consentimiento contractual por los socios que entonces ostenten dicha condición. No otra cosa resulta del artículo 223 del Código de Comercio cuando afirma: «Las compañías mercantiles no se entenderán prorrogadas por la voluntad tácita o presunta de los socios, después que se hubiere cumplido el término por el cual fueron constituidas; y si los socios quieren continuar en compañía celebrarán un nuevo contrato, sujeto a todas las formalidades prescritas para su establecimiento”.

Comentario: Recordamos los comentarios que hicimos a la resolución cuya doctrina se reitera.

Ahora bien lo que no queda claro, a la vista de uno de los fundamentos de derecho de la resolución antes transcritos, es si también sería posible evitar el proceso complejo y costoso de reactivación de la sociedad, si los socios en la junta o bien la persona facultada para elevar a público los acuerdos sociales, en la escritura, manifestaran de forma expresa que la sociedad de que se trata es una sociedad de medios o de intermediación  o de comunicación de ganancias. Es decir que se trate de una sociedad que,  en terminología de la propia DG,  lo sea de servicios profesionales. (JAGV)

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13. Compraventa de finca arrendada. Renuncia al derecho de adquisición preferente

Resolución de 11 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 28, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda en la que se manifiesta por el vendedor que está arrendada, pero que el contrato privado de arrendamiento no inscrito contiene una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente. Dicho contrato no se le exhibe al notario inicialmente, pero si en una escritura complementaria posterior a la calificación, por lo que se practica la inscripción.

La registradora suspende inicialmente la inscripción pues, a su juicio, debe de quedar acreditada fehacientemente dicha renuncia, tanto en sus términos como la fecha del contrato, por la exhibición de dicho contrato al notario. La registradora sustituta confirma la calificación.

El notario autorizante recurre contra la calificación inicial y alega que la exhibición del contrato privado no añade fehaciencia alguna a lo manifestado por el vendedor que deja claro en sus manifestaciones la fecha del contrato y la existencia de renuncia al derecho de adquisición preferente. Si basta para considerar que hay arrendamiento la manifestación del vendedor, por analogía, esa misma manifestación debe bastar para acreditar la renuncia.

La DGRN recuerda, en primer lugar, la posibilidad de interponer un recurso aunque se haya practicado la inscripción posteriormente, pues el recurso se dirige contra la calificación  no contra el asiento registral y ello aunque haya desaparecido el llamado recurso a efectos doctrinales.

Respecto del fondo del asunto, recuerda que el artículo 25.8 de la LAU, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente y también que para que la situación arrendaticia sea oponible a terceros de buena fe debe de estar inscrito.

En el presente caso considera que es suficiente la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente, sin que la posible manifestación inexacta de dichos extremos pueda oponerse por el arrendatario al comprador, ya que el arrendatario pudiendo inscribir su derecho para estar mejor protegido no lo ha hecho. (AFS)

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14. Compraventa. Renuncia al derecho de adquisición preferente.

Resolución de 11 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 28, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.

Ídem que la anterior. Mismo notario y registradora e idéntico caso. (AFS)

 

15. Inscripción de arrendamiento de finca rústica

CALIFICACIÓN SUJECIÓN LAR Y SUBROGACIÓN “EX LEGE”. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Resolución de 12 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de fincas.

A) Hechos: El supuesto de hecho de este caso es complejo (múltiples fincas y múltiples actos) y ha sido magníficamente estructurado por la propia DGRN. Básicamente la Res trata de la calificación sobre la sujeción o no a la  LAR  de un arrendamiento y no, en cambio sobre la subrogación “ex lege” de su Artículo 22, así como la existencia de títulos e inscripciones intermedias conforme al  Pº de Prioridad del Aº 17 LH. Así, en el caso:

1) En 2009 una SA y una SL otorgan escritura de arrendamiento con opción de compra sobre varias fincas. Esta escritura NO se presenta a inscripción HASTA 2015 y motiva el presente recurso.

2) El 9 agosto 2010, permutan una de las fincas (arrendadas) por otra, manifestándose que la 1ª se encuentra libre de arrendamientos. En la inscripción tampoco se dice nada del arriendo.

3) El 27 agosto 2010, se constituye hipoteca a favor de Bankia, entre otras de las fincas citadas SIN hacer constar que estaban arrendadas. Esta hipoteca determinará una ulterior ejecución hipotecaria.

4) En octubre 2010, se constituye 2ª hipoteca a favor de la recurrente doña MJ, manifestándose ahora sí, que se encuentran arrendadas.

5) En 2012, se nova la 1ª hipoteca (Bankia), manifestándose que las fincas están arrendadas.

6) En 2014 se ejecuta la 2ª hipoteca a favor de la recurrente doña MJ quien se adjudica las fincas, sin que conste (todavía) el arrendamiento, cuya inscripción (a favor de la SL arrendataria) es lo que la recurrente doña MJ pretende en el Recurso.

7) En junio 2015 se ejecuta la 1ª hipoteca a favor de Bankia que se adjudica las fincas (sin el arrendamiento);

8) Finalmente en septiembre 2015 la recurrente doña MJ presenta la escritura de arrendamiento de 2009 y pretende su inscripción.

B) El registrador califica negativamente por entender que:

1) Se halla ya presentado y pendiente de inscripción el Auto de adjudicación a favor de Bankia;

2) Que en el mandamiento se dice que la finca no se halla arrendada;

3)  Y que respecto de una de ellas (la permutada) ni siquiera consta en la escritura de arrendamiento de 2009.

C)  La abogada de doña MJ recurre alegando, en síntesis, que:

1) En varios de los títulos citados sí se mencionan los arrendamientos y su conocimiento por todos los implicados;

2) Que en el mandamiento se dice que la finca no se halla arrendada;

3)  Y que respecto de la finca permutada, puede suponerse la voluntad implícita de los permutantes (la SA y matrimonio PyM) de mantener por sustitución (”sustituir”) sus respectivos arrendamientos sobre las fincas (aunque en ella no concurriera la SL arrendataria de una de ellas, ya que el Art. 22 LAR ya supone la subrogación “ex lege” del adquirente en la posición de arrendador.

4) Y que el mandamiento de cancelación de cargas a favor de Bankia, no puede determinar la cancelación de cargas constituidas con anterioridad a la hipoteca, aunque no estén inscritas (sic).

D) La DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando que el recurso gubernativo no es el ámbito en que quepa decidir cuestiones sujetas a la apreciación judicial de los Tribunales como el conocimiento efectivo o no de los arrendamientos, o la inmediatividad de los efectos de la subrogación del 22 LAR.

1) El registrador debe atenerse rigurosamente al Pº de Prioridad del Aº 17 LH. Se halla ya presentado y pendiente de inscripción el Auto de adjudicación a favor de Bankia;

2) Que la subrogación del Art. 22 LAR no es automática y previamente exige que el Registrador califique la sujeción o no a la propia LAR, pues en el presente caso podrían faltar alguno de los requisitos personales y reales de los arts. 6, 7 y 9 LAR;

Por tanto el Registrador no puede apreciar directamente la Subrogación; además si en vez de la LAR  fueran aplicables los Arts. 1549 CC y 1571 CC o los arts 7-2 LAU o 29 LAU, tal subrogación no operaría SIN la PREVIA inscripción del contrato de arrendamiento

3)  Y respecto de la finca permutada, no puede entenderse tal “sustitución” automática del objeto del contrato (la finca es un elemento objetivo esencial), sin la intervención y consentimiento de una de las partes, la SL arrendataria.

Además, en la escritura de permuta no consta ni el arrendamiento ni su sustitución, ni tampoco ha sido subsanada específicamente (lo que requeriría además el concurso de los otros permutantes, los cónyuges PyM), y aunque lo fuera jugaría el Pº de inoponibilidad del Aº 32 LH y el de Prioridad del Aº 17 LH, atendiendo al orden de presentación registral de títulos. (ACM).

 

16. Constancia registral de publicación de edicto mediante documento administrativo con CSV y firma electrónica.

Resolución de 13 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Se plantea si puede hacerse constar la publicación de edictos en el Ayuntamiento a los efectos de inmatriculación conforme a lo que dispone el art. 205 LH (en la redacción anterior a la Ley 13/2015), mediante documento expedido por el Ayuntamiento en el que costa un código seguro de verificación y se usa como firma electrónica el sello de Secretaría del Ayuntamiento.

La Dirección analiza la aplicabilidad al ámbito registral de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, ley en que funda su vigencia y eficacia el documento con código seguro de verificación. Lo hace en los mismos términos que la R. de 6 de marzo de 2014, analizando los distintos tipos de CSV regulados para la administración en dicha ley:

1–El «código generado electrónicamente» que permite contrastar la autenticidad del documento;

2–El código seguro de validación configurado en el art 18.1.b y el sello de Administración Pública, órgano o entidad de derecho público art 18.1.a, como un sistema independiente de firma electrónica, reservado para la autorización documental en «la actuación administrativa automatizada», que representa una firma distinta de la firma electrónica del personal;

3-  El código seguro de validación configurado como firma electrónica «mediante medios de autenticación personal» en el que siempre existe firma electrónica «personal» utilizada por el personal al servicio de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes que permite «la comprobación de la integridad del documento mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente», y además deberá acreditar la identidad y condición del firmante.

En este supuesto y a diferencia del planteado en la R de 6 de marzo de 2014 (que era un mandamiento de embargo administrativo y utilizaba el terceros de los tipos de códigos analizados) se trata de una actuación administrativa automatizada, cuyas características son: a) declaración de voluntad, juicio o conocimiento realizada por una Administración Pública en el ejercicio de una potestad administrativa; b) empleo de un sistema de información adecuadamente programado, y c) adopción sin necesidad de intervención de una persona física. En concreto para hacer constar que el edicto ha estado publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento se firma con sello de la secretaria de Ayuntamiento.

El centro Directivo revoca el defecto ya que según artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, y en este caso existe un Resolución de la alcaldía determinando cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento.  

COMENTARIO: HAY QUE TENER EN CUENTA QUE LA LEY A QUE SE REFIERE ESTA RESOLUCIÓN HA SIDO derogada, con efectos de 2 de octubre de 2016, por la disposición derogatoria única.2.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.  (MN)

 

17. PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA EN LOCAL COMERCIAL. CUOTA DE PARTICIPACIÓN.

Resolución de 13 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 28 a la inscripción de una escritura de declaración obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura modificativa de la descripción de un local en una propiedad horizontal en virtud de la cual se aumenta la superficie construida, por cuanto hace tiempo se aprovechó la altura del local para formar un nuevo nivel de entreplanta, teniendo esta modificación un alcance puramente interno del local, sin afectar a fachada ni a elementos estructurales o comunes según certifica el técnico. No se modifica su coeficiente en la propiedad horizontal.

El registrador exige un certificado de la Comunidad de Propietarios acreditativo de la modificación del coeficiente de participación, pues al aumentar la superficie del local debe de aumentar su coeficiente. La registradora sustituta confirma la calificación.

El notario autorizante recurre y alega que no se ha modificado el coeficiente de participación por lo que la exigencia del registrador no es congruente con el contenido del documento sujeto a inscripción. Por otro lado considera que la obra realizada es puramente interna de dicho elemento privativo y por tanto amparada por el  artículo 7 de  la LPH.

La DGRN revoca la calificación. Respecto del defecto alegado señala que es cierto que  los coeficientes tengan que corresponderse como norma general con la superficie construida, pero que otra cosa es que dicha modificación sea automática. En el presente caso no hay modificación del coeficiente por lo que nada se debe de exigir en este punto al propietario del local, sin perjuicio de que cualquier propietario pueda instar y exigir esa modificación en el procedimiento oportuno. Además no es competencia del Secretario certificar lo que pide el Registrador.

Respecto de la modificación arquitectónica llevada a cabo en el local,  considera que está suficientemente acreditada por el técnico,  amparada por lo dispuesto en el citado artículo 7 de la LPH y que no  supone alteración del título constitutivo. (AFS)

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18. Conversión de embargo preventivo en ejecutivo

Resolución de 18 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Salou, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución de finca, en el que ha recaído el correspondiente decreto de adjudicación, por estar caducada y cancelada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Supuesto de hecho. Se discute sobre la caducidad o no de una anotación preventiva de embargo, siendo hechos relevantes los siguientes:

1 El 13 de enero de 2010 se practica anotación preventiva de embargo (letra A) en procedimiento de juicio cambiario.

2 El 22 de abril de 2013 se practica nota al margen de la anotación letra -A- sobre la conversión del embargo de preventivo en ejecutivo, del siguiente tenor literal: «El procedimiento cambiario que motivó la adjunta anotación preventiva de embargo letra A, ha pasado a ejecución registrada con el número 27/2011, según resulta de diligencia de ordenación de fecha 18 de marzo de 2013, que se acompaña al mandamiento…».

3 El 20 de noviembre de 2014 con motivo de practicarse otro asiento, se cancela por caducidad la anotación preventiva de embargo letra –A– al haber transcurrido más de cuatro años desde la fecha de la misma.

4 Caducada la anotación, se pretende ahora inscribir la adjudicación derivada de la ejecución y la consiguiente cancelación de cargas posteriores a la anotación ahora caducada.

¿La nota marginal constatando la conversión del embargo de preventivo a ejecutivo implica la prórroga de la anotación letra A? NO. La nota marginal no prorroga la anotación preventiva practicada.

¿Cabe cancelar las cargas posteriores a la anotación? NO por estar caducada. SI cabe inscribir la adjudicación, pero no cancelar las cargas posteriores,

Doctrina de la DGRN.

1 “Caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otro asiento de anotación conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria”.

2 En opinión del Centro Directivo, el asiento procedente para constatar la conversión del embargo de preventivo en ejecutivo es la anotación preventiva y no la nota marginal. La nueva anotación publica en realidad una garantía diferente, aunque conexa con la medida cautelar previa, por lo que debe asimismo conectarse registralmente con la primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril

3 En cuanto a los efectos de la caducidad de la anotación, la DGRN reitera su Doctrina y dice: a) Caducada la anotación, la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución no producirá la cancelación de las cargas posteriores. b) Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el decreto de la adjudicación y el mandamiento de cancelación, o al menos el decreto de adjudicación, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó; o haber solicitado la prórroga de la anotación preventiva.

Comentario.

Interesa destacar la siguiente doctrina de la DGRN, que tiene importancia para la práctica registral. Pone de relieve la Resolución que no es cuestión pacífica, ni doctrinalmente ni en la práctica registral, cuál es el asiento que ha de practicarse para recoger la conversión del embargo de preventivo en ejecutivo, oscilando las opiniones entre la nota marginal y la anotación preventiva. La DGRN entiende, como se ha visto, que el asiento procedente es la anotación preventiva y dice lo siguiente:

Dos son los tipos de asiento sobre los que se preconiza su idoneidad para este caso, la nota marginal y la anotación preventiva:

1 Nota marginal: la DGRN admite la idoneidad de la nota marginal para reflejar la ampliación de la cantidad inicial por vencimiento de nuevos plazos de la obligación garantizada o por devengo de intereses durante la ejecución y de costas de ésta, a que se refieren los artículos 578.3 y 613.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Apoya esta tesis que cuando la norma hace referencia a «hacer constar en la anotación preventiva de embargo», excluye la extensión de una nueva anotación. La modificación que se produce respecto al embargo incide únicamente en su cuantía, pero no supone la existencia de una nueva traba ni la extensión del embargo primitivo a una nueva obligación, por lo que bastará su reflejo en la anotación preventiva de embargo inicialmente practicada.

2 Anotación preventiva: será necesaria la extensión de una nueva anotación cuando la ampliación se produzca por circunstancias distintas a las anteriormente relacionadas. Esta es la solución adoptada para la prórroga de la misma anotación conforme al apartado 6.d), del artículo 81 de la Ley General Tributaria, dado que la duración del asiento de la anotación preventiva de cuatro años prevista en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, se extiende temporalmente en la medida suficiente para acoger la prolongación de la medida cautelar.

3 Conclusión: a) en esta materia rige la legislación hipotecaria en defecto de norma especial, por tanto, la anotación preventiva mantiene la duración inicial y no queda prorrogada por el hecho de haberse extendido la nota marginal. b) Caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otra anotación. (JAR)

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19. Depósito de cuentas. Informe de auditor nombrado a instancia de la minoría. Si el expediente está pendiente de resolución por el registrador o por la DG lo procedente es suspender la calificación. ^

 Resolución de 18 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Sevilla, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

 Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio de 2014.

 El registrador suspende el depósito pues no se acompaña el informe del auditor a petición de la minoría, según expediente abierto en el propio registro.

 El interesado recurre alegando que si bien existe la petición del auditor por la minoría la resolución del registrador confirmatoria de la petición está recurrida y por tanto no es firme.

 Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

 La DG estima que en estos casos lo procedente es esperar a que la resolución de la DG sobre la procedencia o no del nombramiento de auditor haya sido dictada y entonces proceder a la calificación del depósito. Apunta como dato interesante que la existencia de más de un diario para estos supuestos en el Registro Mercantil, NO debe ser obstáculo para la aplicación de esta doctrina tal y como se hace en el Registro de la Propiedad. Lo que ocurre es que en el momento de dictar resolución ya se ha desestimado la oposición al acuerdo del registrador y por tanto procede confirmar la calificación.

 Comentario: Como síntesis de la resolución que resumimos debemos extraer la conclusión de que lo procedente en estos casos NO es calificar negativamente el depósito de cuentas por falta del informe de auditoría, sino suspender la calificación hasta la definitiva terminación del expediente abierto en el registro. Como el diario de nombramiento de auditores y el diario de los depósitos de cuentas son distintos debe establecerse la debida coordinación entre los mismos a los efectos de poder aplicar la doctrina extraída de esta resolución. En la práctica no hay ningún problema para ello pues informáticamente se produce esa interconexión a través de la entrada de la sociedad. (JAGV)

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20. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Resolución de 19 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 3 a inscribir un testimonio de sentencia de divorcio.

Supuesto de hecho. En procedimiento de divorcio se aprueba convenio regulador que atribuye el uso de la vivienda familiar a la esposa, que es quien tiene la guarda y custodia de la hija menor. La vivienda es propiedad de ambos cónyuges por mitad.

Posteriormente, ambos extinguen en escritura el condominio sobre dicha vivienda, que se adjudica íntegramente al marido, inscribiéndose en el Registro de la propiedad la vivienda a nombre del marido. Después de dicha inscripción se presenta testimonio de la sentencia que atribuye a la esposa el uso de la vivienda familiar.

¿Cabe oponer en este caso el principio de prioridad? NO.

Doctrina de la DGRN y comentario

Primera cuestión: el uso de la vivienda familiar, que era propiedad de los dos cónyuges por mitad, se atribuyó en el convenio regulador aprobado judicialmente a la esposa. Sin embargo, cuando el testimonio de la sentencia se presenta a inscripción la vivienda consta inscrita exclusivamente a nombre del marido como consecuencia de la escritura de extinción de condominio. ¿Es inscribible la atribución del uso tras haberse inscrito la adjudicación de la vivienda al marido? SI.

a) La situación registral no es defecto que impida la inscripción porque el derecho de uso sobre la vivienda familiar se atribuye con independencia del régimen de bienes que tenga el matrimonio y de la forma de titularidad acordada entre los propietarios (STS 14 abril 2011).

b) Debe tenerse en cuenta que el derecho de uso previsto en el art. 96 CC “ha de ser conferido sobre la globalidad de la vivienda y no sobre una participación indivisa de la misma”, y que su constitución tiene carácter excluyente respecto del cónyuge no adjudicatario cualquiera que sea la titularidad que ostenta sobre la vivienda:

– Por tanto, aunque al tiempo del reconocimiento del derecho de uso ambos progenitores fueran dueños por mitad de la vivienda, el derecho concedido no se limita a la mitad perteneciente al cónyuge no titular del derecho de uso, sino que se extiende a la vivienda en su totalidad. Este efecto es una consecuencia del carácter familiar que tiene el derecho de uso, que no tiene carácter patrimonial y es ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito.

– Por la misma razón, no cabe alegar como impedimento para la inscripción el principio de prioridad, ya que, cualquiera sea la titularidad inscrita actualmente a favor del cónyuge no titular del uso, la sentencia reconoció el derecho de uso sobre la totalidad de la vivienda.

– Sólo en el caso de que la finca apareciera inscrita como privativa a nombre del cónyuge al que se le concede el uso procedería rechazar la inscripción del derecho de uso.

2 Segunda cuestión: se argumenta también como defecto impeditivo de la inscripción que la extinción del condominio implica que la esposa renuncia al derecho de uso reconocido. ¿Cabe entender que en la extinción del condominio la mujer renuncia implícitamente al derecho de uso? NO.

En casos como el presente no cabe entender que la extinción del condominio sea una renuncia implícita al derecho de uso, pues no se hace manifestación explícita de renuncia alguna, y para entender en un caso como este que existe renuncia al derecho de uso es imprescindible que exista una declaración inequívoca al respecto. La STS de 5 de febrero de 2013 dice en este sentido que “la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges cuando se trata de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y uno de ellos la ejercita”.

3 Disociación entre titularidad del derecho de uso y el interés protegido: la titularidad del derecho de uso corresponde exclusivamente al cónyuge a quien se atribuye la situación de poder en que el derecho consiste, de modo que la limitación que impone a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. Sin embargo, el interés protegido es familiar porque se trata de facilitar la convivencia entre los hijos y el progenitor a quien se le atribuye la custodia.

Sin embargo, reconoce la Resolución que en ocasiones se atribuya judicialmente el uso de la vivienda familiar a los hijos menores, caso en que será necesario, para la inscripción, aportar los datos identificativos de los menores (RDGRN 19 mayo 2012).

En tales casos (que posiblemente puedan aumentar cuando la custodia es compartida) cabe pensar que para disponer de la vivienda se necesita autorización judicial, pues los titulares del uso y de la situación de poder en que el derecho consiste son los menores y no los progenitores. (JAR)

21. Depósito de cuentas. Informe de auditor nombrado a instancia de la minoría

Resolución de 19 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Sevilla, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

Similar a la resumida bajo el número 19, resolución de 18 de enero de 2016. (JAGV)

 

22. RECURSO: COPIA COMPULSADA DEL TÍTULO POR FUNCIONARIO AUTONÓMICO: VALE COMO TESTIMONIO A LOS EFECTOS DEL RECURSO. OBJETO SOCIAL RELATIVO A VALORES. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. ^

Resolución de 21 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIII de Madrid a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.

Hechos: Son dos los problemas planteados por esta resolución:

1º. Si es posible como objeto social el relativo a la “tenencia, administración, adquisición y enajenación de valores mobiliarios y participaciones sociales de empresas, bajo la normativa de la Ley del Mercado de Valores”.

2º. Si un artículo de los estatutos que diga que “el cargo de administrador será retribuido con la cantidad que, para cada ejercicio, acuerde la Junta General” cumple con las exigencias del artículo 217 de la LSC de que el concreto sistema de retribución de los administradores conste en los estatutos.

Para el registrador ninguna de las dos posibilidades establecidas en los estatutos son inscribibles y por ello practica la inscripción parcial. La primera porque si dicha actividad se sujeta a la LMV debe la sociedad cumplir con los requisitos establecidos por la misma y la segunda porque la palabra “cantidad” no indica ningún sistema retributivo.

El interesado recurre y en cuanto al primer defecto alega simplemente la resolución de 29 de enero de 2014 y en cuanto al segundo dice que la concreta cantidad ya será fijada por la junta general y que por tanto se cumple con lo exigido por la LSC.

El recurso se presenta en el registro sin que se acompañe el título calificado. Con posterioridad se recibe copia de dicho título compulsada con sello y firma por la Jefa encargada del Registro de una Consejería de la Comunidad de Madrid enviada directamente por dicha consejería.

Doctrina: La DG confirma ambos defectos.

Como cuestión previa entra a examinar, pues el registrador lo ponía en duda, si esa copia compulsada cumple con la exigencia del artículo 327 de la LH de que al recurso se acompañe el título calificado o un testimonio del mismo. La DG, sobre la base del artículo 35.c. y 38 de la Ley 30/1992 sobre Procedimiento Administrativo Común, estima que dicha copia compulsada por funcionario competente para ello cumple con las exigencias del artículo 327 de la LH y por tanto el recurso debe ser admitido. En cuanto al hecho de que el testimonio o copia compulsada haya sido enviado directamente desde la administración tampoco es obstáculo pues el recurso se puede presentar en cualquier oficina dependiente de la administración en general.

En cuanto al fondo del asunto para la DG es obvio que si el artículo sobre el objeto relativo a valores mobiliarios dice que se sujeta a la LMV debe cumplir con las exigencias de dicha Ley ya que lo que debería haber dicho es que el objeto se realizaría por cuenta propia o excluyendo precisamente las actividades sujetas a la indicada Ley.

Y en cuanto al defecto relativo a la retribución del órgano de administración para la Dirección General la expresión o palabra “cantidad” no expresa ningún sistema retributivo y por tanto no es admisible.

Comentario: Aunque como apuntamos los problemas resueltos por esta resolución son dos, las cuestiones tratadas por la misma son tres y a ellas nos vamos a referir en este comentario:

1ª. Sobre la cuestión planteada de si el testimonio del título que acompañe al recurso gubernativo para su admisión debe ser un testimonio notarial, la DG contesta negativamente. Por tanto a los efectos del recurso basta con que el testimonio acompañado sea una copia del título debidamente compulsada por cualquier funcionario que tenga competencias para ello. Esta doctrina, aunque formulada a efectos del recurso gubernativo, creemos que también debe ser aplicable para todos aquellos casos en que el documento complementario en su caso exigido para la inscripción no tenga porqué ser el original sino que pueda ser una copia testimoniada del original. Por tanto ante una copia de estas características lo único que deberemos calificar es si la compulsa, muy frecuente en los registros últimamente, ha sido realizada por el funcionario competente.

2ª. El segundo problema planteado es un problema interpretativo. Así también lo estima la DG al apuntar a la falta de claridad del objeto tal y como ha sido redactado.

Efectivamente la redacción dada al objeto se pudiera interpretar como que al sujetarse  esas actividades a la LMV, sólo se pueden hacer con fondo propios y no con fondos ajenos, en cuyo caso sería admisible y también se puede interpretar de que si se dice que se sujeta a la LMV es para desarrollar el objeto regulado por dicha Ley. Ante esta falta de claridad y dada la trascendencia del objeto para la sociedad, parece que lo más prudente es lo que hizo el registrador y ratifica la DG.

3ª. Finalmente la tercera cuestión relativa a la retribución de los administradores merece alguna matización. Evidentemente la palabra “cantidad” como valor numérico que resulta de una medición o como propiedad de lo que puede ser contado o medido, no expresa sistema retributivo alguno pues ello puede predicarse de cualquier elemento que pueda ser contado sea dinero o cualquier otra cosa. Así lo considerábamos siempre no admitiendo dicha expresión o la de “cuantía”. Sin embargo cuando el artículo 217 fue modificado por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre estableciendo como uno de los posibles sistemas retributivos el de una “asignación fija” o el de una “retribución variable con indicadores o parámetros generales de referencia” el rechazo del sistema retributivo consistente en una “cantidad” o en una “cuantía”, como también se ve en algunos estatutos, ya no nos parece tan claro. Efectivamente según el RDLE la palabra “asignación” puede significar o bien la decisión por la cual se determina que una cosa le corresponde a una persona o bien “cantidad de dinero que se da a una persona o institución de manera periódica” y si vemos los sinónimos de asignación nos vamos a encontrar con que uno de esos sinónimos es precisamente la palabra “cantidad”, “cuota” o “retribución”. Por tanto aunque nos parece correcta la calificación y la resolución de la DG, creemos que la cuestión, a la vista del nuevo artículo 217, ya no es tan clara como antes y se podría haber alegado perfectamente que la palabra cantidad es sinónima de asignación o de retribución que también utiliza el artículo de referencia y por tanto si las disposiciones estatutarias deben interpretarse en el sentido más adecuado para que produzcan efectos, cuando en la retribución del órgano de  administración se utilizaba la palabra cantidad o cuantía nos estamos claramente refiriendo a una “cantidad de dinero”, lo mismo que hacemos cuando empelemos las palabras “asignación o asignación fija” o la de “retribución variable”. En definitiva que a partir de la reforma y con los ejemplos no exhaustivos incluidos en el artículo 217 pudiera ser admisible como sistema retributivo el de cantidad o cuantía y por supuesto que es admisible si a dicha palabra se le añade la de “dinero o efectivo” pues entonces sí aparece perfectamente delimitado el concreto sistema de retribución del administrador social. (JAGV)

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23. Sentencia de condena a emitir una declaración de voluntad. Calificación de documentos judiciales.

Resolución de 25 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 1 a inscribir un auto dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Se presenta testimonio de un auto en el que en ejecución de una previa sentencia dictada en juicio declarativo, se acuerda: «Tengo por emitida, conforme a lo que es usual en el mercado o en el tráfico jurídico, la siguiente declaración de voluntad: Elevación a público del contrato privado de compraventa de la finca registral …»

El Registrador entiende que es necesaria escritura pública.

La Dirección recuerda su interpretación sobre el art. 708 LEC reformado por la Ley 13/2009: «el precepto deberá́ ser interpretado en el sentido de que serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero teniendo presente que la sentencia en nada suple la declaración de voluntad del demandante, tratándose de negocio bilateral, que deberá́ someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.» (entre otras R de 21 de octubre de 2014). Es decir, el art 708 no dispone la inscripción directa de la resolución judicial en todo caso, sino que estableciendo una nueva forma de ejecución procesal, habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. Por ello se confirma la nota. (MN)

 

24. Ejecución hipotecaria. Ha de demandarse y requerir de pago al deudor no hipotecante. Incidente de oposición por cláusula abusiva.

Resolución de 25 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Aoiz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación.

Hechos: Se presenta a inscripción un Decreto de Adjudicación Judicial de una vivienda en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

El registrador suspende la inscripción, entre otros defectos, porque no se ha demandado y requerido de pago a todos los deudores (artículo 685 y 685 LEC): sí a los 2 deudores hipotecantes, pero no a los 2 deudores no hipotecantes. Y también porque no consta haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 695.4 LEC, relativo a la posibilidad de recurso del deudor por cláusulas abusivas, conforme a la disposición transitoria cuarta de la Ley 9/2015, y en particular lo referente al posible recurso de apelación o si ha entrado en posesión de la finca el adjudicatario. Notificado el juzgado del defecto, el Letrado (antiguo Secretario) entiende correcta la calificación

La entidad ejecutante y adjudicataria de la finca recurre y alega que siendo los deudores solidarios no es necesario demandar a todos ellos conforme a las reglas generales de la solidaridad de las obligaciones (1144 CC) y a lo dispuesto en los artículos 538 y 542.3 LEC para los procedimientos ejecutivos.

Sobre el segundo defecto recurrido señala que el Decreto Judicial de Adjudicación es de fecha 13 de noviembre de 2013, y por tanto muy anterior a la ley 9/2015 citada por lo que no alcanza a entender el motivo del defecto.

La DGRN confirma la calificación. En cuanto al primer defecto comienza por señalar dos precedentes de su criterio en las Resoluciones de 29 de Noviembre de 2012 (nº 444) y 7 de Marzo de 2013 (nº 128)  y lo dispuesto en el artículo 132.1 LH en lo relativo a la extensión de la calificación del Registrador en estos procedimientos.

Argumenta que el requerimiento de pago es necesario efectuarlo a todos los deudores, además de al hipotecante no deudor y tercer poseedor si los hubiere, sin perjuicio de que en este último caso la demanda pueda interponerse contra cualquiera de ellos según el artículo 542.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citado. Cita en su favor una sentencia del TS de 12 de enero de 2015.

Añade que existe una razón fundamental para que aun no siendo demandado sea necesaria la intervención del deudor no hipotecante y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permita al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar

Concluye que la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad y que es calificable por el registrador.

En cuanto al segundo defecto lo mantiene también, pues señala que conforme a las disposiciones transitorias cuarta de la Ley 1/2013 , del  Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la  Ley 9/2015 si el procedimiento no hubiera finalizado con la puesta de posesión a favor del nuevo adjudicatario, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en los procedimientos ejecutivos aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento.

COMENTARIO.-  Respecto del primer defecto, desde el punto de vista sustantivo me parece cuando menos discutible la posición de la DGRN  pues las normas citadas hablan solamente de demandar y requerir de pago a “el deudor” (en impersonal) sin que pueda interpretarse categóricamente que tienen que ser “a todos los deudores”. La sentencia del TS citada no contempla el caso de deudores solidarios.

Más fundamentada parece la posición del recurrente de acuerdo con las normas sustantivas de las obligaciones, pues si los deudores son solidarios y el CC y la propia LEC  permite en los procesos ejecutivos dirigirse contra alguno de los deudores a elección del acreedor no se ve razón de peso para tener otro criterio en estos procedimientos de ejecución directa hipotecaria, a salvo siempre la demanda contra los hipotecantes y terceros poseedores.

La razón fundamental argumentada por la DGRN de que si el importe de la subasta no alcanza para cobrar la deuda “se permita al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor” se salva considerando que ese posible deudor embargado será únicamente el deudor demandado y no los otros. Para los otros deudores demandados no cabrá embargo en este procedimiento sin una nueva demanda ejecutiva por la cantidad pendiente,  a menos que se considere que es posible procesalmente demandarlos, ampliando la demanda inicial, en esa fase del procedimiento como argumenta el recurrente. Por otro lado no se alcanza a ver a quien perjudica la no demanda a los otros deudores sino al propio acreedor que verá disminuida las posibilidades de cobrar, pero ello es su decisión y su riesgo.

Por tanto, si consideramos que como mínimo es opinable este extremo del procedimiento, desde el punto de vista formal me parece que el registrador se ha extralimitado en su calificación pues dicho extremo (el/los deudores demandados y requeridos de pago) ha sido ya valorado por el Juez y la calificación de los trámites esenciales del procedimiento judicial por un registrador sólo puede entenderse referida a los incumplimientos procesales palmarios.

Respecto del segundo defecto, habrá que especificarse en los Decretos Judiciales de Adjudicación en estos procedimientos de ejecución judiciales transitorios (con tramites posteriores a 15 de Mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013) relativos a consumidores  la fecha del lanzamiento y en función de ella si se le ha dado o no al deudor la posibilidad de defenderse por la posible existencia de cláusulas abusivas. (AFS)

 

25. Sociedades irregulares y depósito de cuentas. Personalidad jurídica. Son exigibles los depósitos de cuentas pendientes  ^

Resolución de 25 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles VII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de unas cuentas correspondientes al ejercicio 2014.

Hechos, doctrina y comentario: El problema que plantea esta resolución es idéntico al planteado en la resolución de 23 de diciembre de 2015, resumida bajo el número 5/2016. Es decir sociedad inscrita 5 años después de la fecha de la escritura que ahora presenta el depósito del último ejercicio y el registrador suspende la inscripción por falta de los tres depósitos anteriores. Se confirma la nota.

Pese a su similitud la DG, en los fundamentos de derecho y a la vista de los argumentos del recurrente relativos a que si la hoja estaba cerrada por falta de depósito de cuentas no entiende que se haya inscrito la constitución de la sociedad, el CD, sin entrar en el fondo del asunto pues no era materia de este recurso, parece dar a entender que para inscribir estas constituciones de sociedades retrasadas sería necesario presentar de forma simultánea los depósitos de cuentas pendientes. Es un problema complejo pues si la sociedad no tiene hoja abierta difícilmente estará cerrada esa hoja por falta de depósito de cuentas, pero por otra parte si no se le exige, la hoja queda cerrada con la posibilidad de que esos depósitos no se presenten nunca si la próxima inscripción se solicita pasados los tres años de exigencia de depósitos pendientes. Quizás lo más seguro sea exigir los depósitos pendientes con la constitución pero con la posibilidad de reapertura de hoja si la sociedad no ha tenido actividad durante esos años de oscuridad mercantil y así se certifica por el órgano de administración. (JAGV)

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26. Rectificación del orden de prelación de una anotación de embargo. Prioridad y asiento de presentación.

Resolución de 26 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se deniega la rectificación del orden de prelación de una anotación preventiva de embargo.

En el Registro figura inscrita una hipoteca y posteriormente practicada una Anotación de embargo prorrogada. Se presenta instancia solicitando la rectificación del rango hipotecario y la anteposición del embargo a la hipoteca. Alega el recurrente que la ejecución de la hipoteca (así resulta de la nota de expedición de certificación) es posterior al embargo y que el embargo además se acordó días antes de la fecha de inscripción de la hipoteca.

La Dirección confirma la nota ya que el orden (rango), que ha de ocupar un determinado derecho o una medida judicial de aseguramiento en el folio registral de una finca, viene determinado por el momento en que se lleva a cabo la solicitud de inscripción o toma de razón mediante la práctica del asiento de presentación (art.24 LH). El recurrente confunde la fecha de inscripción o anotación con la del asiento de presentación; confunde igualmente la fecha de inscripción de la hipoteca con la fecha en que se produce el posterior impago por parte del deudor produciendo la ejecución, como si de esta circunstancia pudiera derivarse que el rango de la hipoteca debe posponerse a dicho momento; y Finalmente confunde el momento en que su crédito ha sido reconocido judicialmente con el momento en el que se ordena el aseguramiento y con el que se ordena y practica la medida de publicidad en el Registro. Y además no puede confundirse el rango de los asientos, que viene determinado por la fecha del asiento de presentación, con la eventual preferencia de los derechos de crédito que aquellos garantizan o publican: la prioridad entre créditos no afecta al rango de los derechos inscritos sin perjuicio de que si el titular posterior entiende que su derecho debe ser satisfecho con anterioridad al uno anterior, ejercite la oportuna tercería de mejor derecho a fin de conseguir dicha declaración judicial, haciendo efectivo el cobro de su crédito con preferencia al del titular anteriormente inscrito y con cargo al importe obtenido en su ejecución. (MN)

 

27. Cese y nombramiento de administrador. Forma de convocatoria de Junta General: Debe hacerse conforme a estatutos aunque sea judicial. Forma de cómputo de plazos a efectos de recurso^

Resolución de 27 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Vizcaya, por la que se deniega la inscripción de un acta notarial de junta general de una sociedad en la que se cesa a su administrador único y se nombra a otro.

Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de administrador único. La convocatoria fue judicial y se publicó en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en un diario. Los estatutos inscritos señalan como medio de convocatoria de la junta «carta certificada a cada uno de los socios en el domicilio señalado al efecto en el Libro de Socios»

El registrador deniega la inscripción pues la Junta debió convocarse precisamente por carta certificada a cada uno de los socios …, conforme al artículo 10º de los Estatutos Sociales.

El recurrente alega que se trataba de una convocatoria judicial que le fue notificada por providencia a la administradora y socia que no asistió a la junta.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda su reiterada doctrina de que “no puede entenderse correcta ni válida la convocatoria realizada mediante publicaciones en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y un periódico” si los estatutos, norma orgánica a la que debe sujetarse el funcionamiento de la sociedad prevén una forma distinta. Por tanto en tesis de la DG “existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta, dicha forma habrá́ de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (cfr. Resoluciones de 13 de enero, 9 de septiembre y 21 de octubre de 2015, como más recientes) de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia para cualquiera que la haga, incluida por tanto la judicial”.

Recuerda también la DG que en otras de sus resoluciones- Resoluciones de 24 de noviembre de 1999 y 28 de febrero de 2014- admitió la inscripción de los acuerdos  pues la notificación se hizo por el “Juzgado al socio no asistente con una eficacia equivalente a la que hubiera tenido el traslado que le hubieran hecho los administradores por correo certificado, que era el procedimiento previsto en los estatutos”. Pero ello no es aplicable al caso resuelto por la resolución pues si bien se le realizaron a la socia y administradoras diversas  notificaciones judiciales no consta acreditado que en dichas notificaciones constara la fecha y la hora de celebración de la junta general.

Comentario: La doctrina de la DG en esta materia se pude resumir así: Sea cual sea el origen de la convocatoria los estatutos sociales, salvo que se haya producido la llamada adaptación legal, por ser la forma estatutaria de convocatoria de la junta contraria a la norma vigente, deben ser estrictamente observados a la hora de convocar la junta general.

Entra la DG también en el problema de si el recurso era extemporáneo pues su interposición se hizo después del mes de la notificación de la calificación. Lo admite pues la notificación de la calificación sólo constaba en el expediente por afirmación del registrador de que le había sido notificada la calificación al presentante. De ello se obtiene la conclusión de que en estos casos es necesario que el presentante notificado firme el recibo de la notificación y deje constancia de su DNI-

Al hilo de este problema aclara la DG que conforme a las normas de procedimiento administrativo y doctrina del TS el plazo del mes se cuenta desde el día siguiente a la notificación pero se cumple en el mismo día del mes siguiente. (JAGV)

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28. No cabe recurso contra asientos ya practicados. ^

Resolución de 28 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la inscripción de determinado documento en la hoja de una sociedad, solicitando la cancelación de dicha inscripción, que fue practicada por el registrador mercantil y de bienes muebles V de Madrid.

Hechos: Trata este recurso de la pretensión por parte del recurrente de que se cancele determinada inscripción porque a su juicio “la calificación positiva del documento que la provocó no fue ajustada a Derecho y que no existe causa legal que justifique la inscripción practicada”.

Doctrina: Obviamente la DG rechaza el recurso.

Dice que no es posible admitir una “pretensión como es la que aquí́ se quiere hacer valer: es decir la determinación de la validez o no del título inscrito y en consecuencia la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales”.

Añade que los asientos “no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así́ lo establezca (cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria, 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil)”, pues los mismos están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

Comentario: Recurso claro cuyo único comentario es que no merece ninguno. Además la causa que alegaba el recurrente como de nulidad de la inscripción y que era que no existían 15 días de antelación entre la convocatoria de una junta, mediante comunicación individual y escrita, remitida el 16 de julio para celebrar la junta el día 31 del mismo mes, no era cierta pues en este caso el plazo se cuenta desde el mismo día de la remisión de la carta a los socios (cfr. Art. 176.2 de la LSC). (JAGV)

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29. PROHIBICIÓN DE DISPONER. EFECTOS SOBRE COMPRA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS

Resolución de 28 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca gravada con una prohibición de disponer.

Supuesto de hecho. La secuencia de hechos relevantes para el caso es la siguiente:

a) En 2014 (diligencias previas 38/2014) se sigue un procedimiento penal por varios delitos en el Juzgado Central de Instrucción número 4 de Madrid contra una sociedad.

b) Esta sociedad vende el 26 de enero de 2015 una finca en escritura pública que se presenta a inscripción el 9 de septiembre de 2015.

c) Previamente, el 29 de junio de 2015, por el citado Juzgado se libró mandamiento ordenando la práctica de una anotación prohibición de vender, gravar, obligar o enajenar los derechos de propiedad de la sociedad contra la que se sigue el procedimiento penal. Dicho mandamiento se presenta el mismo día en el Registro de la propiedad y causa asiento registral antes de la presentación de la escritura de compraventa.

¿Cierra esta prohibición de disponer el Registro a la compraventa? SI. ¿Toda prohibición de disponer inscrita cierra el Registro a los actos traslativos del titular registral contra quien se dictó? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Hay que distinguir entre los diversos tipos de prohibición: No cabe someter a todas las prohibiciones de disponer a un solo y único régimen jurídico, pues su regulación y finalidad no son unitarias. Por ello es preciso distinguir entre las voluntarias y las administrativas y judiciales y, entre estas, entre las decretadas en procedimientos civiles y penales.

2 Régimen de las prohibiciones decretadas en procesos penales y expedientes administrativos: En las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y en expedientes administrativos se aplica por este Centro Directivo el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Como fundamento de este régimen jurídico argumenta la DGRN que “no cabe duda que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos”.

Comentario.

La DGRN distingue entre (i) las prohibiciones de disponer voluntarias y las derivadas de procesos civiles, por un lado, y (ii) las prohibiciones derivadas de procesos penales y procedimientos administrativos, por otro: las primeras no producen el cierre del Registro respecto de actos dispositivos anteriores, como regla general, mientras que las del segundo grupo si lo cierran y aplican rigurosamente el principio de prioridad. 

Siguiendo el orden de la Resolución, de contenido muy didáctico, podemos esquematizar la cuestión del siguiente modo:

1 Prohibiciones de disponer voluntarias: a) Regulación: arts 26, 27 y 42. 4.º LH y art.145 RH. b) Efectos respecto de los actos dispositivos posteriores a la prohibición: produce el cierre registral para estos actos dispositivos voluntarios del titular registral, pero no para las ejecuciones judiciales (ej. subastas judiciales) y otras debidas a las particularidades del caso concreto (ej., procedimientos administrativos de apremio). c) Efectos respecto de los actos dispositivos anteriores a la inscripción de la prohibición de disponer: no produce el cierre registral y se aplica el artículo 145 RH. La prohibición de disponer no excluye la validez sustantiva de las enajenaciones anteriores a la prohibición, si bien el Centro Directivo mantiene la siguiente posición ecléctica: aunque no cierra el Registro a los actos anteriores, sin embargo, su inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará. El fundamento favorable al no cierre del Registro se encuentra en que, cuando se otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer, el titular no tenía limitada su poder de disposición el acto fue válido y por ello debe acceder al Registro a pesar de la prioridad de la prohibición de disponer.

2 Prohibiciones de disponer judiciales en procesos civiles: tienen su régimen jurídico en los mimos preceptos que las voluntarias, pero han de añadirse las normas procedimentales de la Ley de Enjuiciamiento Civil (fundamentalmente los artículos 726 y 727).

3 Prohibiciones en procesos penales y expedientes administrativos: se aplica el principio de prioridad en plenitud (art. 17 LH) frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. El fundamento de este criterio se encuentra en que en estas prohibiciones existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos. En los procedimientos penales y administrativos (RR 7, 8 y 18 de abril de 2005 y 28 de octubre de 2015) lo que quiere garantizarse es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. (JAR)

 

30. HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES

Resolución de 29 de enero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se trata de la sucesión de un matrimonio fallecido bajo la vigencia de testamentos abiertos. Al fallecimiento del marido (primer causante) ya había fallecido alguno de sus nueve hijos, pero tal circunstancia no se contempla en el testamento, razón por la que entra en juego la sustitución vulgar a favor de sus descendientes. Sin embargo, en el testamento de la esposa, fallecida en segundo lugar, ya se llama directamente a los hijos de su hijo fallecido.

La determinación de los sustitutos en la herencia del abuelo se hace, una vez acreditado el fallecimiento del hijo premuerto sustituido, mediante su libro de familia, del que resultan quiénes son sus hijos. Se da la circunstancia, además, de que en el testamento de la abuela estos hijos del hijo premuerto son llamados directamente.

¿Basta para acreditar la condición de sustitutos con la filiación que resulta del Libro de familia del heredero sustituido? SI. ¿Se necesita para acreditar la condición de sustituto un acta de notoriedad en base a lo dispuesto en el art. 82 RH? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Cuando los sustitutos vulgares no son nominativamente designados en el testamento es necesario demostrar su condición de tales (RDGRN 1 junio 2013).

2 Los medios de prueba posibles son múltiples, pues el art. 82 RH consagra un criterio de prueba abierto.

3 Enumera la DGRN como posibles medios de prueba los siguientes:

a) Sin duda, la declaración de herederos abintestato del sustituido es el título ad hoc.

b) También son hábiles otras actas de notoriedad para acreditar un hecho sucesorio concreto, por ejemplo: caso de reservatarios, de hijos puestos en condición u otros hechos, a salvo la prueba de hecho negativo, que acrediten quiénes son los llamados en títulos testamentarios.

c) También se admite en la actualidad (despejadas dudas anteriores) como medio de prueba el testamento del sustituido en el que manifieste su filiación y declare quiénes son sus hijos. Lógicamente, para que este testamento sea título hábil deberá acreditarse que es el testamento que rige la sucesión mediante el Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (RDGRN 1 junio 2013).

d) Incluso se admite la declaración de los albaceas según las circunstancias concurrentes en el caso (RDGRN 30 septiembre 2011 no lo admitió en aquel caso concreto).

Comentario.

1 Hay que destacar, como principio general, la necesidad de acreditar quiénes son los sustitutos cuando no han sido designados nominalmente en el testamento. Por tanto, no basta con la mera manifestación realizada por los comparecientes.

2 Ahora bien, acreditados los sustitutos por los medios admitidos en Derecho, no cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros. Es decir, acreditado que el sustituto tuvo tres hijos, por ejemplo, no cabe exigir la prueba negativa de que no tuvo más (RDGRN. 4 mayo 1999).

3 Si se ha previsto testamentariamente el llamamiento a sustitutos, la inexistencia absoluta de los mismos que debe acreditarse, no bastando con la mera manifestación, como resulta del art. 82 RH, que habla en todo caso de la “acreditación” del hecho. El medio idóneo es el acta de notoriedad, bien la específica de declaración de herederos cuando proceda (209 Bis RN), bien otra del art. 209 RN. Existen, sin embargo, otros medios de prueba como se ha dicho, por ejemplo: el testamento del sustituido o la declaración de herederos del sustituto (JAR).

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31. Liquidador traslada domicilio social fuera del municipio. Cambio legislativo y estatutos sociales. Cláusula estatutaria más restrictiva que la ley

Resolución de 3 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles VII de Madrid a inscribir una escritura de traslado de domicilio de una sociedad.

Hechos: El problema que plantea esta resolución es si es inscribible un acuerdo del liquidador único de una sociedad, de trasladar el domicilio social de Valladolid a Madrid cuando según en los estatutos inscritos se dice que “por acuerdo del Consejo de Administración podrá trasladarse dentro de la misma población donde se halle establecido”.

El registrador considera que, dado el contenido de los estatutos, no le es aplicable la ampliación de facultades del órgano de administración establecida en el nuevo artículo 285.2 de la LSC el cual, tras su reforma por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, permite que el órgano de  administración cambie el domicilio dentro de todo el territorio nacional, pues considera que el término  “población’’, es más restringido que el de ‘‘término municipal’’ que empleaba el artículo 149.1 de la derogada Ley de Sociedades Anónimas vigente al tiempo de la redacción de la norma estatutaria y que ello implica una reducción de las facultades del órgano de administración respecto de la regla legal que no pueden entenderse ampliadas por dicha reforma.

Se recurre por la sociedad en un extenso escrito en el que pone todo el acento en el error de interpretación del registrador pues los términos población y término municipal no son equiparables y por tanto “resulta erróneo, …, interpretar que los accionistas a la hora de redactar el artículo 4.º de los estatutos quisieron restringir las facultades de administración a una ‘‘población’’ que carece de toda precisión y que lo único que genera” son dudas en la recta interpretación de los estatutos  y por tanto “la cláusula no podría producir efecto (art. 1284 CC) y sería contraria a la naturaleza y objeto del contrato (art. 1286 CC)”.  En definitiva que la palabra “población” no puede entenderse como un concepto más restringido que el de «término municipal»  y no debe interpretarse la redacción empleada en los estatutos sociales como una restricción de las facultades legales de administración ni, en definitiva, como una “disposición contraria de los estatutos” que impida aplicar lo dispuesto en el artículo 285.2 de la Ley de Sociedades de Capital, en su redacción dada por la Ley 9/2015, de 25 de mayo.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Para ello y según su reiterada doctrina (vid. las Resoluciones de 4 de julio de 1991, 26 de febrero de 1993, 29 de enero y 6 de noviembre de 1997, 26 de octubre de 1999 y 10 de octubre de 2012), “las referencias estatutarias sobre cualquier materia en que los socios se remiten al régimen legal entonces vigente (sea mediante una remisión expresa o genérica a la Ley o mediante una reproducción en estatutos) han de interpretarse como indicativas de la voluntad de los socios de sujetarse al sistema supletorio querido por el legislador en cada momento”.

Por consiguiente “después de la entrada en vigor de la modificación legal por la que se amplía la competencia del órgano de administración «para cambiar el domicilio social dentro del territorio nacional» será ésta la norma aplicable” pues en otro caso “resultarían agraviadas respecto de aquellas otras (sociedades) en las cuales, por carecer de previsión estatutaria o consistir ésta en una mera remisión a dichos artículos, el órgano de administración puede, desde la entrada en vigor de la nueva normativa, cambiar el domicilio social dentro del territorio nacional”.

Esta doctrina no cambia por el hecho de que en los estatutos se emplee el término población en lugar de término municipal pues “no existe gramaticalmente ni en el ordenamiento jurídico un concepto unitario ni unívoco de «población», palabra que se puede utilizar tanto en sentido más restringido que el de «término municipal» como en sentido equivalente al mismo”.

Comentario: Pese a lo razonable, en tesis general, de la interpretación del CD, no podemos compartir su decisión.

En nuestra opinión el facultar por Ley a los administradores para que puedan cambiar el domicilio de la sociedad dentro de todo el territorio nacional que comprende, aparte de la península, los dos archipiélagos, sólo se explica por motivaciones políticas y no de eficiencia empresarial ni, como apunta la DG, “por entender el legislador que es la solución más adecuada a la hora de apreciar las razones de oportunidad y de eficacia en la gestión que puedan justificar el traslado de domicilio”.

La nueva norma del artículo 285.2 de la LSC puede dar lugar a abusos por parte de los administradores, que pueden ocasionar graves perjuicios a la sociedad o a determinados socios. Es cierto que los socios disconformes con dicho cambio de domicilio, quizás muy alejado de su residencia, pueden provocar una convocatoria de junta que deje las cosas en su sitio pero mientras lo hacen el perjuicio ya se habrá ocasionado y en todo caso la junta que revoque la decisión de los administradores e introduzca en los estatutos la salvedad permitida por la Ley, deberá celebrarse en el nuevo domicilio fijado por el órgano de administración, quizás sin tener en cuenta los intereses de los socios e incluso en contra de algunos de ellos. En definitiva la norma nos parece de tal desmesura que un paliativo para la misma hubiera sido interpretar que en todos los estatutos en los que se dispusiera de forma clara y terminante o de forma equivalente que los administradores sólo podían cambiar el domicilio dentro del mismo término municipal, seguirán vigentes pues no se había producido lo que también la DG llama la “adaptación legal” al no ser la norma estatutaria contraria a la nueva norma que siempre permite el pacto en contra. Suponer, como hace el CD, que cuando los socios introdujeron esa salvedad en los estatutos lo hicieron de forma poco meditada o sin verdadera voluntad de hacerlo nos parece un atrevimiento que carece de verdadera base interpretativa pues entra en la voluntad presunta de unas personas que confiaron en la regulación legal y que si la nueva norma hubiera estado en vigor una elemental prudencia les hubiera llevado a introducir la salvedad.

Ahora bien desde un punto de vista de economía política quizás la DG, conocedora de que la generalidad de los estatutos de las sociedades inscritas reproducían la anterior norma legal, no haya querido dejar a esta sin eficacia alguna. Pero ello no es así pues si la sociedad, por las razones que sean en las que no entramos, considera que los administradores deben tener dicha facultad de cambio del domicilio dentro de todo el territorio nacional, lo tiene muy fácil pues les basta con modificar los estatutos de su sociedad en dicho sentido. No creemos que en el derecho comparado exista una norma equivalente a la del nuevo artículo 285.2 de la LSC. Quizás los Tribunales de Justicia deban anular algunos de los acuerdos de los órganos de administración cambiando el domicilio para que todo vuelva a su ser inicial.

Si como también ha dicho la propia DG, los estatutos son la norma orgánica a que debe sujetarse el funcionamiento de la sociedad durante toda su existencia, el dejarlos sin efecto por una mera norma dispositiva, nos puede llevar a una gran inseguridad pues por la misma razón podrían quedar ahora o en el futuro múltiples normas estatutarias sin efecto creando una falta de confianza en el contenido de los estatutos sociales. Cuando la norma legal es meramente dispositiva, en ningún caso debe imponerse a las normas estatutarias de la naturaleza de las que tratamos, sean estas libremente pactadas o sean reproducciones de textos legales y más en una materia tan sensible como es la relativa al domicilio de la sociedad que como muy bien dice la DG es el centro de actividad de la sociedad y se tiene en cuenta en todas sus relaciones y actos sociales, desde el registro competente para la inscripción, hasta el lugar donde debe ser demandada o impugnados sus acuerdos sociales. En definitiva creo que la DG debió en esta materia optar por la postura prudente de dejar incólume la norma de los estatutos, por mucho que sea copia legal, pues los socios siempre la pueden modificar. (JAGV)

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32. Herencia. Derecho de transmisión. Intervención de la heredera del heredero. 

Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. En el año 2012 fallece doña A, que instituye herederos universales por iguales partes a sus tres hijos y nombra a su marido M usufructuario universal. En el año 2015 fallece don H (hijo de A), quien instituye heredera universal a su esposa E y reconoce a sus padres la legítima, que en este caso corresponde exclusivamente a su padre por el fallecimiento de la madre (A).

El mismo día y con números correlativos de protocolo otorgan los interesados las siguientes escrituras: a) Escritura 1 relativa a la herencia del hijo H, otorgada por la heredera, su esposa E, y el padre legitimario. b) Escritura 2 relativa a la herencia de doña A, otorgada por los dos hijos vivos y su marido. No comparece la esposa de H.

¿Debe intervenir en la herencia de doña A la esposa del fallecido hijo H? SI. ¿Es relevante para resolver la cuestión planteada el que haya o no derecho de transmisión? NO.

Doctrina de la DGRN. La heredera (esposa) del heredero fallecido ha de intervenir necesariamente en la escritura de herencia de la madre del heredero, siendo irrelevante a estos efectos que la herencia hubiera sido aceptada tácitamente por el heredero fallecido o que, por no haberse aceptado, tuviera lugar el derecho de transmisión. La reciente doctrina jurisprudencial sobre el derecho de transmisión, que excluye al cónyuge viudo legitimario del transmitente de la herencia del primer causante, no es aplicable cuando dicho cónyuge es heredero (STS 11 septiembre de 2013, asumida por la RDGRN 26 marzo 2014).

Comentario. Discuten notario y registradora si hubo aceptación tácita de la herencia o si tiene lugar el derecho de transmisión, lo cual es irrelevante para el caso, como pone de manifiesto la Resolución y resulta de los artículos 1006 y 1055 del Código Civil. El heredero del heredero fallecido ha de intervenir necesariamente en la herencia del primer causante, sea como heredero de quien ha aceptado previamente dicha herencia, sea como transmisario aceptante de la misma.

A destacar en este comentario lo que dice la Resolución sobre el papel que desempeñan en la transmisión de la propiedad de los bienes heredados la aceptación de la herencia y la adjudicación particional: “… Por la aceptación de la herencia el heredero adquiere derecho a los bienes y acciones del causante desde el mismo momento de su fallecimiento (artículo 989 del Código Civil). Pero esto no supone la adjudicación de los bienes de la misma, que en el caso de ser varios herederos llamados precisa de la partición…”.

La partición no es por sí misma título traslativo ni es meramente declarativa, sino que es determinativa o especificativa de la propiedad sobre bienes concretos. (JAR)

 

33. Expediente de dominio para inmatricular. Circunstancias personales. Descripción de la finca. COLINDANTES.

Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial de expediente de dominio para inmatriculación de finca.

En un expediente de dominio tramitado y presentado bajo la legislación anterior a la Ley 13/2015 el Registrador plantea y la Dirección confirma varios defectos:

1.- La necesidad de que se expresen las circunstancias personales del promoverte (NIF, el estado civil y el domicilio) como las circunstancias descriptivas del inmueble

2.- la necesariedad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción del título cuando se trata de inmatricular la finca

3.- la necesidad de la acreditación de las notificaciones prevenidas en el art. 201 LH y los concordantes de su Reglamento, que en caso de tratarse de un expediente de inmatriculación debe entenderse referida a los propietarios de las fincas colindantes; así pues es preciso que  se exprese en el documento judicial que se ha procedido a la notificación a los colindantes, indicando a quién se ha realizado y en qué concepto.

Aprovecha la Dirección para recordar que la NOTIFICACIÓN A COLINDANTES vine actualmente prevista en los arts. 203 y 205 LH (tras la reforma por la Ley 13/2015): El 203 lo exige para el expediente de dominio determinando que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente»; y el 205 para la inmatriculación por título traslativo cuando señala que el Registrador… notificará la inmatriculación realizada… a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro…   (MN)

 

34. Ejecución de hipoteca mobiliaria. No es posible la cancelación de embargo posterior si su titular no ha sido debidamente notificado.^

Resolución de 4 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba, por la que se deniega la práctica de la cancelación ordenada en mandamiento.

Hechos: El problema que plantea esta resolución consiste en determinar si puede llevarse a cabo la cancelación de un asiento de anotación de embargo posterior al de una hipoteca mobiliaria ejecutada por la Tesorería de la Seguridad Social, cuando no resulta del procedimiento de ejecución de ésta que el titular registral ha sido notificado de la existencia del procedimiento.

El registrador deniega la cancelación porque “no se ha practicado anotación de embargo, por lo que no se ha solicitado se expida certificación de cargas, lo que ha originado que el titular del embargo que se pretende cancelar no ha tenido conocimiento del procedimiento de ejecución”. Así se regula en el Reglamento general de Recaudación en el art. 74.6.  

La Tesorería recurre alegando que la Seguridad Social “ha procedido en todo momento de conformidad con las previsiones del Reglamento de Recaudación específico y, en concreto, a su artículo 88, del que resulta con claridad la ausencia del trámite apreciado por el registrador, pues a la Tesorería no le es aplicable el RGR.

Doctrina: La DG con rotundidad confirma la nota de calificación.

Se trata de una exigencia constitucional que “tiene la finalidad de que el titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley evitando que sufra las consecuencias de una indefensión procedimental”.

Por ello “pierde relevancia la cuestión de si el trámite específico de notificación a los titulares registrales posteriores está o no específicamente contemplado en el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social para el supuesto de ejecución sobre bienes muebles previamente hipotecados”.

“Del conjunto de las normas (existentes) en el ordenamiento jurídico español no cabe en el ámbito de un procedimiento de apremio, cancelar derechos de titulares registrales cuya posición jurídica no ha sido respetada; concretamente, y por lo que se refiere al objeto de este expediente, no cabe cancelar asientos posteriores una hipoteca mobiliaria inscrita si sus titulares no han tenido en el procedimiento la posición jurídica prevista en las normas de procedimiento bien porque han sido notificados de la existencia del procedimiento bien porque han anotado su derecho con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas a que se refiere el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al artículo 674”.

Por tanto concluye que en el ámbito del procedimiento de ejecución de hipotecas mobiliarias o inmobiliarias, debe solicitarse del Registro correspondiente la expedición de certificación de cargas y de practicar, subsiguientemente, notificación a los titulares de derechos o cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta.

Comentario: Resolución clara. A las hipotecas mobiliarias le es de aplicación en su integridad todo el régimen de garantías establecidos en las leyes  procesales para garantizar el derecho de los terceros que puedan ser perjudicados por una ejecución. (JAGV)

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35. Herencia. Cancelación de usufructo. Constancia de la referencia catastral.

Resolución de 5 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Villacarrillo, por la que se inscribe una escritura de elevación a público de cuaderno particional.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia relativa a una finca, cuya dirección postal se actualiza. En dicha escritura se acredita el fallecimiento del usufructuario de dicha finca, pero ni se inventaría el usufructo como tal ni se solicita expresamente la cancelación de dicho usufructo. Se recoge también el número de la referencia catastral de la finca pero no se protocoliza el certificado catastral ni el recibo de IBI.

La registradora inscribe el acto jurídico de herencia pero no cancela el usufructo, a pesar de mencionar en la nota de despacho que cancela todas las cargas caducadas,  ni tampoco hace constar la referencia catastral por no presentarse documento acreditativo.

La interesada recurre y alega que está acreditada la extinción del usufructo en el documento (con el certificado de defunción), por lo que la registradora debe de cancelar el mismo y en cuanto a la referencia catastral argumenta que se aportó el recibo de IBI (contribución) acreditativo.

La DGRN confirma la calificación. En cuanto al primer defecto porque aunque, como principio, la inscripción registral es rogada no es necesario tal ruego respecto de los actos expresamente contenidos en el documento. En el presente caso no se inventaría la titularidad del usufructo, aunque se aporta certificado de defunción, por lo que no puede entenderse que el documento esté recogiendo la extinción del usufructo, ni tampoco se acredita su liquidación fiscal.

En cuanto al segundo defecto señala la DGRN que no consta aportado dicho recibo de IBI en la documentación entregada, pero que, no obstante, el registrador puede comprobar la correspondencia de la referencia catastral con la finca registral. Sin embargo, en el presente caso encuentra el inconveniente de que hay una discordancia entre la dirección postal que consta en el Registro y la que consta en el Catastro y considera por tanto que esta circunstancia no está debidamente acreditada, conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro, por lo que entiende que no se ha acreditado la referencia catastral.

COMENTARIO: Esta Resolución (y las precedentes en las que se apoya) es excesivamente formalista en lo relativo al segundo defecto por cuanto si bien es cierto que el cambio de nombre de las calles y el número de orden es potestad de los Ayuntamientos, no es menos cierto que la dirección postal de las fincas registrales muchas veces es inexistente o está obsoleta y también es frecuente, pero menos, que los datos catastrales en ese punto no sean coincidentes con la realidad, o bien en el nombre de la calle o bien el número de gobierno.

Una vez que se aporta la referencia catastral y se ubica la finca por los comparecientes en la escritura, habrá que presumirse que la dirección actualizada facilitada por los interesados es la correcta (al igual que otros muchos datos manifestados, como los personales), sin perjuicio de que el registrador podrá (y deberá, en su caso) comprobar por sus propios medios su correspondencia con la finca registral, y sólo en caso de duda razonable podrá no hacer constar la referencia. La tecnología actual permite acceder a los mapas oficiales de los Ayuntamientos con callejeros municipales precisos, incluso a programas fácilmente accesibles por internet y de uso público (Google Earth y Street View) coordinados con el Catastro en los que se puede comprobar visualmente la ubicación y dirección actualizada.

De no ser un poco flexibles en este punto, el Registro seguirá publicando ubicaciones muy imprecisas o inexistentes (a veces sin calle ni número), que además han accedido al Registro exclusivamente por manifestaciones de los interesados. No olvidemos que hasta hace muy pocos años (1996) la descripción y ubicación de las fincas de las fincas inmatriculadas se basaban exclusivamente en las manifestaciones del interesado. Respecto de las fincas ya coordinadas con el Catastro es todavía más fácil comprobar por el registrador la dirección actualizada por esos medios pues se conoce y consta en el Registro la ubicación catastral. La alternativa de recurrir a la solución indicada  por la DGRN (Certificado municipal administrativo) además de engorrosa difícilmente aportará claridad si la finca registral que sea objeto del certificado carece de calle y número en el Registro.

Respecto del primer defecto, pienso que lo procedente no es inventariar el usufructo (que ya no existe como tal) sino que al inventariar el pleno dominio de la finca, en el apartado título habrá que precisar el título de adquisición del usufructo (normalmente el fallecimiento del usufructuario previo acreditado con certificado de defunción) y luego solicitar expresamente la cancelación registral de dicho usufructo. Además, por supuesto, el documento notarial y por ello la extinción del usufructo tendrá que estar liquidado del impuesto correspondiente. (AFS)

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Monasterio de La Rábida (Huelva). Por Miguel Ángel "fotógrafo".

Monasterio de La Rábida (Huelva). Por Miguel Ángel «fotógrafo».

Procedimientos de ejecución

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCION

APE:SUJETOS.CANCELACION NO COINCIDIENDO PERSONA JURIDICA PROMOTORA.PROCEDIMIENTOS.SOBRANTE.CALIFICACION COMPETENCIA JUDICIAL (Caso Lu 117, APE-1-c)

CANCELACIÓN DE EMBARGO. APE.PROCEDIMIENTOS. CALIFICACIÓN DOCUMENTOS JUDICIALES:COMPETENCIA (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 3)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCION. APE. HIPOTECA. CARGAS. (Semin Bilbao, 20/01/2004, caso 1)

PROCEDIMIENTO CRIMINAL. EMBARGO DE FINCA GANANCIAL.APE.NOTIFICACIÓN (Lunes 4,30 nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  948).

PROCEDIMIENTO JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL SIMULTANEOS.NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. (Lunes 4,30 nº 277/BCNR 60, may 2000, pag  1159).

AP DE NULIDAD DE HIPOTECA RESPECTO DE LA CUAL SE HA INICIADO EJECUCION (Práctica hip 6, 10, pág 44/BCNR nº 9, nov 1995, pag 2187)

APE.PREFERENCIAS.MEJOR DERECHO.CANCELACION HACIA ATRÁS.TERCERIA (Lunes 4,30 nº 81 y repert 140, 66/BCNR 281, sept 91, pag 1873)

PROCEDIMIENTOS. CERTIFICACION. ADQUISICION PREFERENTE. RETRACTO.HIPOTECA.CANCELACION CARGAS. ARRENDAMIENTOS (Sem bilbao,18/05/2004, caso 3)

PROCECIMIENTOS.MANDAMIENTO JUDICIAL.VOLUNTAD CONTRATANTE SUPLIDA EN EJECUCION NO DINERARIA (Sem Bol SERC 108, sept-oct 2003, pag 19/ BCNR nº 103, caso 20, pag 1603)

HIPOTECA CAMBIARIA.CANCELACIÓN EN CASO DE EJECUCIÓN (BCNR 33, ener 1998, pag 317)

EJECUCION.PROCEDIMIENTOS.HIPOTECA.SALDO DE LOS CREDITOS PREFERENTES.ASIENTO A PRACTICAR Y EFECTOS.CANCELACION.NUEVA LEC (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 21/ BCNR nº 104, caso 13, pag 1849)AP.APE.CARGAS.COMUNICACIONES (33-2 BCNR 104)

APE.CANCELACION RETRASADA. CARGAS POSTERIORES. PROCEDIMIENTOS. PRIORIDAD (33-4 BCNR 104)

HIPOTECA UNILATERAL.EJECUCIÓN.PROCEDIMIENTOS (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 3/BCNR 98, pag  4271)

HIPOTECA:NULIDAD DE SUBASTA (lu 365)

HIPOTECA: IGUALDAD DE RANGO. DERECHO AL SOBRANTE DE LOS TITULARES DE DERECHOS INTERMEDIOS. (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 29)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LETRAS DE CAMBIO (Lunes 4,30 nº 356, oct 2003, pag 4/BCNR 98, pag  4272)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA  (lu 358)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA.PAGARES.CANCELACION (Lunes 4,30 nº 340, feb 2003/BCNR 93, pag 1568)

NOTIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. Ausencia de las mismas (Lunes 4,30 nº 345, may 2003/BCNR 94, pag 1909)

AUTO DE ADJUDICACIÓN. ARRENDATARIOS. PROCEDIMIENTOS (lu 357)

PROCEDIMIENTOS:COMUNICACIONES 656 LEC.CERTIFICACION CARGAS (Lunes 4,30 nº 347, jun 2003/BCNR 95, pag 2713)

OPCION DE COMPRA.HIPOTECA.EJECUCIÓN JUDICIAL DE LA FINCA (Lunes 4,30 335, dic 2002/BCNR 90 pag 57)

VPO.EJECUCION HIPOTECARIA DE UNA VPO.VALOR SUPERIOR AL PRECIO FIJADO ADMINISTRATIVAMENTE.CALIFICACION. (Lunes 4,30 nº 366, mar 2004, pag 2/BCNR 103, pag 1593)

PROCEDIMIENTO DECLARATIVO.TRACTO SUCESIVO.HERENCIA (Lunes 4,30 nº 364, feb 2004, pag 3/BCNR 103, pag 1592)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LETRAS DE CAMBIO. CANCELACION (lu 355)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POSTERIOR A LA HIPOTECA (Lunes 4,30 nº 357, nov 2003, pag  6/BCNR 99, pag  77)

VENTA POR LA TESORERIA DE LA SEGURIDAD SOCIAL. APE. CANCELACIÓN CARGAS POSTERIORES. PROCEDIMIENTOS. APREMIO (Lunes 4,30 nº 359, dic 2003, pag 2/BCNR 101, pag  719)

ADJUDICACION CON EL DEMANDADO EN REBELDIA.EJECUCION HIPOTECARIA (Revision de caso lunes 340) (lu 345)

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS: CANCELACIÓN.HIPOTECA: CANCELACION (lu 348)

REPARCELACION Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MEH. COMUNICACIONES. CANCELACIÓN ASIENTOS. HIPOTECA  (lu 358)

HIPOTECA. TASACIÓN PARA SUBASTA. COSTES DE TASACIÓN. PROCEDIMIENTOS. CONSUMIDORES. (Seminario Bilbao, 27/11/2001, caso 3)

HIPOTECA. GARANTÍA HIPOTECARIA DE LOS INTERESES QUE SE DEVENGAN DURANTE LA EJECUCIÓN. CUENTA DE CREDITO. PROCEDIMIENTOS (Sem Bilbao, 03/12/2002, caso 2)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA. CANCELACIÓN. INUTILIZACION DE LETRAS  (Seminario Bilbao, 26/04/2001, caso 5)

APE. HIPOTECA. EMBARGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PROCEDIMIENTOS. NOTA CERTIFICACIÓN CARGAS. NOTIFICACIONES. SUBROGACIÓN. (Sem Bilbao, 15/01/2002, caso 1)

PJS.PROCEDIMIENTOS.SOBRANTE.CANCELACION (Lunes 4,30 nº 277/BCNR 60, may 2000, pag  1160).

AP DE DEMANDA EN RECURSO DE AMPARO. DOCUMENTOS. PROCEDIMIENTOS (Lun 292)

EJECUCION DE HIPOTECA EN VIRTUD DE PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO (BCNR nº 11, ener 1996, pag 318)

SOBRANTE EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.CERTIFICACION CARGAS.CANCELACION (Lun 289)

APE.COMUNIDAD.CERTIFICACION DE CARGAS.CANCELACION (Lun 295)

APE.COMUNIDAD.CERTIFICACION DE CARGAS.CANCELACION (Lun 295)

PJS.PROCEDIMIENTOS.DOMICILIO.REQUERIMIENTO . (Lunes 4,30  324, jun 2002/BCNR 86, pag  2084)

LA NOTA MARGINAL DEL SOBRANTE EN EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCION HIPOTECARIA (BCNR nº 6, jul 1995, pag 1569)

ADJUDICACION CON EL DEMANDADO EN REBELDIA.AP.PROCEDIMIENTOS (Lunes 4,30 nº 340, feb 2003/BCNR 93, pag 1567)

REMISIÓN DE OFICIO DE MANDAMIENTOS DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. DOCUMENTOS (Seminario Bilbao, 26/04/2001, caso 3)

PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CANCELACION. PRIORIDAD. PROCEDIMIENTOS. (Seminario Bilbao, 12/02/2002, caso 1)

MANDAMIENTO CANCELATORIO DE HIPOTECAS O EMBARGOS ANTERIORES. PROCEDIMIENTOS (Sem Bilbao, 23/04/2002, caso 2)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO. REQUERIMIENTO. CANCELACION. HIPOTECA . SL  (Sem Bilbao, 04/06/2002, caso 5)

VENTA EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMIENTOS. HIPOTECA CUENTA CORRIENTE (Sem Bilbao, 03/12/2002, caso 5)

APLICACION ANALOGICA DE NORMAS PROCESALES.PROCEDIMIENTOS. PJS. CANCELACION DE AP NO PREFERENTE.EXHORTO. (Lunes 4,30 nº 46 y repert 140, pag 20/BCNR 268, jun 90, pag 1272)

CAMBIO DE NATURALEZA DE LA OPERACIÓN GARANTIZADA. HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS. CUENTA CORRIENTE (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 11)

CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS. CARGAS. (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 7)

SUSTITUCIÓN DE OBJETO EN LA HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS  (Semin Bilbao, 08/02/2000, caso 10)

PH.ESTATUTOS.DERECHO DE PASO (Lunes 4,30 repert 139, 38)

PH.ESTATUTOS.AGRUPACIONES.(Lunes 4,30 1,8/139,37, nº 10)

PH Y SU EXTINCION  (Lunes 4,30 repert 139, 39)

EJECUCION DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA (Lunes 4,30 repert 139, 40)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO.NOTIFICACIONES (Lunes 4,30 repert 139, 40)

HIPOTECA.PJS (Lunes 4,30 repert 139, 41)

ART. 131 LH.PRECIO GLOBAL.PJS (Lunes 4,30, repert 175, 170)

 

AUTO DE ADJUDICACION EN PJS (Lunes 4,30 repert 139, 44)

PJS (Lunes 4,30 repert 139, 53)

PJS (Lunes 4,30 repert 139, 54)

PJS (Lunes 4,30 repert 139, 77)

NULIDAD DE PJS (Lunes 4,30 nº 38 y repert 139, pag 116/BCNR 264, feb 90, pag 297)

PJS ART 131 LH (Lunes 4,30 nº 43 y repert 140, pag 12/BCNR 264, feb 90, pag  307)

PJS.SEGUNDA SUBASTA.SOBRANTE (Lunes 4,30 repert 140, 13)

VENTA GLOBAL EN PUBLICA SUBASTA.IMPOSIBILIDAD EN EL PJS (Lunes 4,30 repert 140, 97)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO.TITULO INSCRIBIBLE.(Lunes 4,30 repert 139, 42)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO EN MAGISTRATURA DE TRABAJO (Lunes 4,30 repert 139, 53)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO (Lunes 4,30 repert 139, 54)

BAJAN LOS PRECIOS.PROCEDIMIENTOS (Lunes 4,30 repert 139, 96)

PROCEDIMIENTO 131 LH (Lunes 4,30 nº 48 y repert 140, pag 25/BCNR 268, jun 90, pag 1278)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ESPECIAL DEL BANCO HIPOTECARIO (Lunes 4,30 nº 52 y repert 140, pag 34/BCNR 268, jun 90, pag 1265)

ADJUDICACION EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO (Lunes 4,30 nº 75 y repert 140, pag 57/BCNR 278, may 91, pag 1044)

ADJUDICACION EN PROCEDIMIENTO LABORAL (Lunes 4,30 repert 140, 76)

PROCEDIMIENTO EJECUCION LEY 1872 DEL BANCO HIPOTECARIO (Lunes 4,30 nº 119 y repert 175, pag 78/BCNR 299, ab 93, pag 942)

INSCRITAS DOS HIPOTECAS A FAVOR DE DOS ACREEDORES DISTINTOS, LA FINCA ES OBJETO DE APE POR OTROS DEBITOS Y ADJUDICADA AL PRIMERO.¿SE EXTINGUE LA PRIMERA POR CONFUSION? (Práctica hip 6, 4, pág 29/Lunes 4,30 nº 141 y repert 175, pag 127/BNCR 315, oct 94, pag 2592)

EJCUCION POR PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE HIPOTEA DE MAXIMO (Lunes 4,30, 176, 6-7)

AUTOS DE ADJUDICACION 131 LH (Lunes 4,30 repert 139, 51)

VENTA JUDICIAL. (Lunes 4,30 repert 139, 55)

HIPOTECA.AUTO Y MANDAMIENTO SUBASTA.REQUISITOS (Lunes 4,30 repert 139, 52)

CESION DE REMATE DESPUES DE DICTARSE EL AUTO DE ADJUDICACION (Lunes 4,30, 203,4-5/BCNR nº 25, abr 1997, pag 1246)

EJECUCION HIPOTECARIA.SOBRANTE (Lunes 4,30, 218,3/BCNR 32, dic 1997, pag 3031)

EJECUCION HIPOTECA POR VIA DE JUICIO EJECUTIVO ORDINARIO (Lunes 4,30, 220,3)

HIPOTECA.ART. 131 LH.PJS.DOMICILIO EN EL EXTRANJERO (Lunes 4,30, 244, 2-3)

¿CABE INSCRIBIR UN AUTO DE ADJUDICACION 131 LH CUANDO ESTE HA SIDO APELADO?.DOCUMENTOS.HIPOTECA.PJS (Lunes 4,30, 243, 2-3/BCNR 44, en 99, pag 352).

HIPOTECANTE NO DEUDOR EN UN 131 LH (Lunes 4,30 repert 139, 96)

HIPOTECA.EJECUCION 131 LH.CANCELACIONES.ARRENDAMIENTO (Lunes 4,30 nº 50 y repert 140, pag 30/BCNR 268, jun 90, pag 1261)

ON.SU DECLARACION EN AUTO JUDICIAL DE ADJUDICACION (Lunes 4,30, 192,2-3)

PJS.ART 131 LH.NOTIFICACIONES (Lunes 4,30 repert 139, 48)

ART. 131 LH.SOBRANTE (Lunes 4,30 repert 139, 72)

ART. 131 LH (Lunes 4,30 repert 139, 77)

HIPOTECA.131 LH.CANCELACION (Lunes 4,30 repert 139, 84)

PROCEDIMIENTO 131 LH.CANCELACION CARGAS POSTERIORES (Lunes 4,30 repert 139, 104)

ART. 131 LH.SOBRANTE DEL PRECIO DE REMATE. (Lunes 4,30, 171, 4-5)

HIPOTECA.EJECUCION ART. 131 LH.NOTIFICACION A ACREEDORES POSTERIORES. (Lunes 4,30, 177, 2-3)

ART.131 LH.NOTIFICACIONES.ACTOS DE ADMINISTRACION (Lunes 4,30 1,7/139,37, nº 9)

VENTA JUDICIAL DE FINCA SIN DESCRIBIR TODOS SUS DATOS  (Lunes 4,30 repert 139, 39)

AUTO FIRMADO POR EL SECRETARIO JUDICIAL (Lunes 4,30 repert 139, 46)

EJECUCION ORDINARIA DE HIPOTECA (Lunes 4,30 repert 139, 72)

HIPOTECA ORDINARIA. EJECUCION. CERTIFICACION BANCARIA ACREDITATIVA DEL SALDO (Lunes 4,30 repert 139, 79)

EJECUCION EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECAS (Lunes 4,30 nº 101 y repert 175, pag 37/BCNR 293, oct 92, pag 2356)

HIPOTECA.CITACION A ACREEDORES POSTERIORES (Lunes 4,30 repert 139, 70)

AUTO FIRME EN PJS DECRETANDO CANCELACION HIPOTECA POR PAGO (Lunes 4,30, repert 175, 97)

DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: ADJUDICACION DIRECTA CUANDO YA SE HA CELEBRADO LA PRIMERA SUBASTA. (Sem Bol SERC nº 111 mzo-abr 2004, pag 29)

CANCELACION DE HIPOTECA SIN PREVIA INSCRIPCION DE LA ADJUDICACION  (Lunes 4,30 nº 127 y repert 175, pag 108/BCNR 310, ab 94, pag 887)

AUTO JUDICIAL EN PJS ORDENANDO LA CANCELACION DE LA HIPOTECA POR PAGO  (Lunes 4,30, 127 y repert 175, pag 110/BCNR 315, oct 94  pag 2569)

EJECUCION EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN QUE EL DEUDOR HAYA NOMBRADO APODERADO (Práctica hip 1, 263, pág 361/Lunes 4,30,  nº 135 y repert 175, pag 123/BCNR 315, oct 94, pag 2578)

HIPOTECA EN GARANTIA DE OBLIGACIONES.EJECUCION PARCIAL.CANCELACION (Lunes 4,30, nº 146 y repert 175, pag 133/BCNR 316, nov 94, pag 2864 y nº 3, abr 1995, pag 791 y Comentario en BCNR 313 Jul-Ag 1994, pag 1803)

EJECUCION DE HIPOTECA Y AP DE QUIEBRA POSTERIOR (Lunes 4,30, repert 175, 167)

HIPOTECA.EJECUCION.CANCELACION DE LAS NOTAS DE AFECCION FISCAL. (Lunes 4,30, 176, 8-9/BCNR nº 11, ener 1996, pag 319)HIPOTECA.EJECUCION.FALTA DE DETERMINACION REGISTRAL DEL TIPO DE SUBASTA Y DOMICILIO DEL DEUDOR (Lunes 4,30, 176,14-15)

HIPOTECA.EJECUCION POR ACREEDOR CEDENTE DEL CREDITO HIPOTECARIO CON VENTA POSTERIOR DEL BIEN AL CESIONARIO (Lunes 4,30, 178, 4-5)

HIPOTECA.EJECUCION EXTRAJUDICIAL.MANDATARIO (Lunes 4,30, 180,3/ BCNR nº 14, abr 1996, pag 1087)

ARRENDAMIENTO POSTERIOR A HIPOTECA.PURGA (Lunes 4,30, 228, 3)

EJECUCION HIPOTECARIA Y ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA (Lunes 4,30, 231, 2)

AP DE DEMANDA DE NULIDAD DE PJS (Lunes 4,30, 255, 2-3)

AP DE QUERELLA.TRACTO SUCESIVO (Lunes 4,30 repert 139, 80)

DOS SUPUESTOS DE CANCELACIONES ORDENADAS EN PJS (Lunes 4,30, 235, 2-3/BCNR 39 jul 1998, pag 1959)

PJS.MANDAMIENTO DE CANCELACION DE CARGAS.APE POR CREDITOS SALARIALES (Lunes 4,30 repert 140, 10)

CANCELACION DE LOS EFECTOS DE LA NOTA DE EXPEDICION DE CERTIFICACION EN EL PJS (Lunes 4,30, 182,2/BCNR nº 15, may 1996, pag 1302)

PJS.NOTIFICACIONES A LOS TITULARES DE ASIENTOS PRESENTADOS. (Lunes 4,30, 203,2-3/ BCNR nº 25, abr 1997, pag 1244)

PJS CONTRA LOS CONYUGES DEUDORES Y FALLECIMIENTO ANTERIOR DE UNO (Lunes 4,30, 203,4-5)

RECURSO DE AMPARO ANTE EL TC CONTRA RESOLUCION JUDICIAL QUE DESESTIMA LA SUSPENSION DEL PJS (Lunes 4,30, 210,2-3/BCNR 27, jun 1997, pag 1821)

NOTIFICACION AL ARRENDATARIO EN PJS (Lunes 4,30, 228, 3)

INCIDENTE DE NULIDAD DE ACTUACIONES (Lunes 4,30 repert 140, 18)

CANCELACION DE CARGAS ANTERIORES AL EMBARGO EJECUTADO.(Lunes 4,30, repert 175, 88)

VENTA JUDICIAL.MANDAMIENTO CANCELATORIO (Lunes 4,30 repert 139, 45)

CANCELACION DE ASIENTOS POSTERIORES (Lunes 4,30 repert 139, 71)

MANDAMIENTO DE CANCELACION DE ASIENTOS POSTERIORES A LA APE (Lunes 4,30 repert 139, 78)

EMBARGOS Y SUS VENTAS JUDICIALES CORRESPONDIENTES. CANCELACION (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 22/BCNR 268, jun 90, pag 1259)

CANCELACION SIN ADJUDICACION (Lunes 4,30 nº 72 y repert 140, pag 54/BCNR 278, may 91, pag 1039)

MANDAMIENTO CANCELATORIO DE CARGAS POSTERIORES A LA QUE SE EJECUTA.REFERENCIA A DATOS REGISTRALES. (Lunes 4,30, 170,3-4)

PROCEDIMIENTO 131 LH.MANDAMIENTO CANCELATORIO DECLARANDO SUBSISTENTE UNA CARGA POR SER CREDITO PREFERENTE (Lunes 4,30, 237, 2-3/BCNR 41, oct 98, pag 2715).

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO Y CERTIFICACION PARAJUDICIAL (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 132/BCNR 316 nov 94, pag 2858)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO.NOTIFICACION AL TITULAR DE LA OPCION COMPRENDIDA EN LA CERTIFICACION (Lunes 4,30, 176,16-17)

DEBER DE COMUNICACION SEGUN LA REFORMA PROCESAL.(Lunes 4,30 nº 117 y repert 175, pag 73/BCNR 299, ab 93, pag 936)

EMBARGO Y SUBSIGUIENTE ADJUDICACION DE CREDITO HIPOTECARIO CONJUNTAMENTE CON LA FINCA GRAVADA.CONFUSION.(Lunes 4,30, 236, 2-3/ BCNR 40 ag-sept 1998, pag 2441)

EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA QUE SE EJECUTA.EFECTOS SOBRE APE POSTERIORES (Lunes 4,30 repert 139, 100)

SP.EJECUCION DE EMBARGOS ANTERIORES. (Lunes 4,30, 176,14-15)

APE Y ADJUDICACION DE USUFRUCTO.FALLECIMIENTO PRIMER USUFRUCTUARIO (Lunes 4,30, 219,3/BCNR 33, ener 1998, pag 319)

AUTO DE ADJUDICACION 131 LH.NOTIFICACION AL ARRENDATARIO (Lunes 4,30 repert 140, 13)

EN AUTO DE ADJUDICACION TRAS REMATE Y ANTES DE LA ADJUDICACION FALLECE REMATANTE.ADJUDICACION A HEREDERO UNICO.FISCAL.PROCEDIMIENTOS (Lunes 4,30, repert 175, 162)

PERSECUCION DE DEBITOS FISCALES GARANTIZADOS CON NOTA MARGINAL DE AFECCION. (Lunes 4,30, repert 175, 56)

VENTA JUDICIAL (Lunes 4,30 nº 118 y repert 175, pag 75/BCNR 299, ab 93, pag 939)

VENTA JUDICIAL DEL NUEVO 175-2 RH (Lunes 4,30 nº 119 y repert 175, pag 77/BCNR 299, ab 93, pag 939)

VENTA JUDICIAL (Lunes 4,30 repert 139, 108)

VENTA JUDICIAL (Lunes 4,30 repert 139, 99)

EJERCICIO DE ACCION REAL.CANCELACION CARGAS POSTERIORES.NOTA EXPEDICION DE CERTIFICACION DE CARGAS (Lunes 4,30 nº 78 y repert 140, pag 59/BCNR 281, Sept 91, pag 1870)

REQUISITOS INSCRIPCION DOMINIO A FAVOR DE HEREDEROS DEL DEMANDANTE POR SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO (Lunes 4,30, 254, 2-3)

SUBROGACION EN EL ACREEDOR EN JUICIO EJECUTIVO (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 131/BCNR 316 nov 94, pag 2857)

PJS.MANDAMIENTO DE CANCELACION DE CARGAS.APE POR CREDITOS SALARIALES  (Práctica hip 1, 177, pág 256)

PJS.SEGUNDA SUBASTA.SOBRANTE (Práctica hip 1, 178, pág 253)

AUTO DE ADJUDICACION 131 LH.NOTIFICACION AL ARRENDATARIO.ADQUISICION PREFERENTE (Práctica hip 1, 179, pág 257)

INCIDENTES DE NULIDAD DE ACTUACIONES (Práctica hip 1, 180, pág 257)

EJECUCION DE HIPOTECA DE VPO DE PROMOCION PUBLICA.EL PROBLEMA DE LA SUBASTA RESPECTO AL PRECIO MAXIMO DE VENTA. (Práctica hip 1, 181, pág 258)

HIPOTECA INSCRITA A FAVOR DE DOS HEREDEROS POR CUOTAS INDIVISAS EJERCITANDO EL PJS UNO DE ELLOS (Práctica hip 1, 182, pág 259)

MANDAMIENTO JUDICIAL EN QUE SE INSERTA PROVIDENCIA DENTRO DEL PJS DECRETANDO CANCELACION HIPOTECA POR HABERLA PAGADO EL TERCER POSEEDOR (Práctica hip 1, 183, pág 261)

 

EL PROBLEMA DE LA ACCION DIMANANTE DE UNA HIPOTECA EN JUICIO EJECUTIVO. ¿CABE APE COMO CONSECUENCIA DE LA EJECUCION DE HIPOTECA? (Práctica hip 1, 184, pág 262)

VENTA GLOBAL EN PUBLICA SUBASTA.IMPOSIBILIDAD EN PJS (Práctica hip 1, 185, pág 265)

AUTO FIRME EN PJS DECRETANDO LA CANCELACION DE HIPOTECA POR PAGO DEL DEUDOR ANTES DE LA SUBASTA (Práctica hip 1, 186, pág 266)

MAS SOBRE ACTOS JUDICIALES EN PJS ORDENANDO LA CANCELACION DE PAGO (Práctica hip 1, 187, pág 267)

PROCEDIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA CONTRA DEUDOR FALLECIDO (Práctica hip 1, 188, pág 268 y Práctica hip 6, 46, pág 147/Lunes 4,30, nº 150 y repert 175, pag 143/BCNR 315, oct 94, PAG 2600)

EJECUCION DE HIPOTECA CAMBIARIA.PROCEDIMIENTOS (Práctica hip 6, 47, pág 147/Lunes 4,30, Nº 147 y repert 175, pag 135/BNCR 315, oct 94, pag 2600)

ACCION DECLARATIVA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL.INNECESARIEDAD DE NOTIFICAR A INQUILINOS (Práctica hip 6, 48, pág 149/ BCNR 317, dic 94, pag 3266)

EJECUCION HIPOTECARIA EN VIRTUD DE `ROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO (Práctica hip 6, 50, pág 153)

EXPEDIENTE DE LIBERACION DE GRAVAMENES (Práctica hip 1, 189, pág 269)

EJECUCION DE SENTENCIA DE ELEVACION A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE

COMPRAVENTA EN QUE NO CONSTA LA SUPERFICIE NI LA IDENTIDAD DE LA FINCA (Práctica hip 1, 190, pág 271)

EJECUCION HIPOTECA DE VPO.SUBASTA Y PRECIO MAXIMO (Lunes 4,30 repert 140, 26)

FALTA DE NOTIFICACION AL ACREEDOR POSTERIOR A LA HIPOTECA Y ANTERIOR A NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE CARGAS.VICIA EL PJS (Lunes 4,30, 198,2)

¿ES INSCRIBIBLE EL AUTO DE ADJUDICACION DEL DOMINIO SI DERIVA A UNA APE DE UN CREDITO HIPOTECARIO? (Lunes 4,30, 254, 2-3)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO CONTRA LOS ADQUIRENTES DEL INMUEBLE EN DOCUMENTO PRIVADO (Lunes 4,30, 186,3/BCNR nº 15, may 1996, pag 1301)

LA COMUNICACION 1453-2 LEC SUSTITUYE AL EXHORTO 175-2 RH (Lunes 4,30 nº 114 y repert 175, pag 60/BCNR 299, ab 93, pag 929)

¿ES INSCRIBIBLE UNA VENTA CUANDO EL EMBARGO DEL QUE DERIVA ESTA MAL TRABADO? (Lunes 4,30, 198,4)

EMBARGO DE FINCA CON ULTERIOR SEGREGACION Y ADJUDICACION EN SUBASTA DE FINCA TOTAL.PROCEDIMIENTOS  (Práctica hip 1, 9, pág 39/Lunes 4,30 nº 79, y repert 140, pag 63/BCNR 282, oct 91, pag 2137)

SOBRANTE PUESTO A DISPOSICION DEL DEUDOR EXISTIENDO CARGAS POSTERIORES.(Lunes 4,30, 173,4-5)

HIPOTECA: TASACION PARA SUBASTA. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 37)

HIPOTECA: EJECUCION: NOTIFICACIONES. (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 37)

VENTA EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.CADUCIDAD APE (Lunes 4,30 repert 139, 97)

CALIFICACION SOBRANTE SUBASTA (Lunes 4,30 repert 139, 93)

DETERMINACION DEL SOBRANTE EN LAS ENAJENACIONES JUDICIALES DE FINCAS. (Práctica hip 6, 49, pág 150/ Lunes 4,30, repert 175, 167/BCNR nº 4, may 1995, pag 1093)

VIVIENDA HABITUAL Y 131 LH (Lunes 4,30 repert 140, 3)

CERTIFICACION.ACCION PERSONAL Y REAL. (Lunes 4,30, repert 175, 164)

APE.CESION DEL CREDITO A TERCERO EN LA EJECUCION (Lunes 4,30, 171, 2-3)

ADJUDICACION DERIVADA DE APREMIO SOBRE MITAD INDIVISA DE INMUEBLE ADQUIRIDO CON PACTO DE SOBREVIVENCIA ANTES DE LA LEY 30-9-1993 (Práctica hip 6, 42, pág 136 y Práctica hip 1, 171, pág 243/Lunes 4,30, nº 147 y repert 175, pag 136/BCNR 315, oct 94, pag 2602)

MEDIDAS URGENTES DE REFORMA PROCESAL (Lunes 4,30 nº 101 y repert 175, pag 38/BCNR 293, oct 92, pag 2358)

APE: NOTIFICACIONES EN CASO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.CERTIFICACION. (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 37/ BCNR nº 107, caso 14, pag 2742)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR:FALLECIMIENTO.HEREDEROS.EDICTOS (Lunes 4,30 nº 383, dic 2004, pag 3/BCNR 111, pag 30)

APE.CANTIDADES.AMPLIACIÓN.PROCEDIMIENTOS.CANCELACIÓN ASIENTOS POSTERIORES.ACREEDORES Y TERCER POSEEDOR. (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 1)

VENTA EN VIRTUD DE ADJUDICACIÓN DIRECTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso 3 de EMB, oct-dic 2004)

INSCRITA UN HIPOTECA QUE CUMPLE LOS REQUISITOS DE CADUCIDAD DEL ART. 82-5 LH, PERO EXISTE UNA NOTA ANTIQUÍSIMA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS DEL PJS (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de HIP, jul-sept 2004)

¿CABE EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS PARA CANCELAR UNA HIPOTECA POR ESCRITURA DEL ACREEDOR, EN LA QUE HAY NOTA MARGINAL DEL ART.131 L.H. ANTIGUO, EN LA QUE NO CONSTA EL NÚMERO DE EXPEDIENTE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 3 de HIP,  jul-sept 2004)

MANDAMIENTOS ORDENANDO QUE SE EXTIENDA NOTA DE LA CANCELACIÓN ECONÓMICA DE CARGAS ANTERIORES (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 2 de HIP,  jul-sept 2004)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA. SOBRANTE.CANCELACIÓN CARGAS POSTERIORES (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso 6 de HIP, abr jun 2004)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. DERECHO DE HABITACIÓN .LEGADOS (Sem bilbao, 06/10/2004, caso 3)

PROCEDIMIENTOS.EJECUCION ORDINARIA DE UNA OBLIGACION TAMBIEN GARANTIZADA CON HIPOTECA.APE.NOTA EXPEDICION CERTIFICACION CARGAS (Lunes 4,30 nº 392 pag 2, abr 2005/BCNR 116, jul-ag 2005, pag  1669)

APE: PUEDE GARANTIZAR CANTIDADES SUPERIORES A LAS QUE RESULTAN DEL REGISTRO. AMPLIACION. REEMBARGO.TERCERIA. PROCEDIMIENTOS. CANCELACION.PREFERENCIAS (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 22, pag 530)

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO PENAL CONTRA BIENES DE PERSONA JURÍDICA INTERPUESTA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 18, pag 528)

APE.EJECUCION DE EMBARGO SEGURIDAD SOCIAL. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES POSTERIORES.SOBRANTE (Lunes 4,30 nº 386, ener 2005, pag 2)

MANDAMIENTO DE EJECUCIÓN DE EMBARGO QUE GARANTIZABA CRÉDITOS SALARIALES ORDENANDO CANCELAR CARGAS POSTERIORES A SU AP Y LAS ANTERIORES POR SER LOS CRÉDITOS EJECUTADOS PRIVILEGIADOS Y SUS TITULARES CITADOS EN EL PROCEDIMIENTO LABORAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso 4 de EMB, jul-sept 2005)

DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES .CONTRADICCION LEC-RH (6 BCNR 106)

HIPOTECA. PRECIO DE TASACIÓN PARA SUBASTA. PROCEDIMIENTOS (Semin Bilbao, 08/02/2005, caso 9)

TASACION DE FINCA REALIZADA CONFORME A LA LMH SIN CERTIFICADO ACREDITATIVO.HIPOTECA (Sem Bol SERC 105, mzo-abr 2003, pag 22/ BCNR nº 106, caso 5, pag 2422)

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.VENTA DIRECTA (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 28/ BCNR nº 108, caso 26, pag 2990)

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN DECLARATIVO DE DOMINIO.CALIFICACION (Lunes 4,30 nº 387 pag 2, feb 2005/BCNR 113, marz 2005, pag 518)

DOCUMENTO JUDICIAL: RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME EN LA CUAL SE SEÑALA QUE ESTÁ PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN INCIDENTE DE OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 19/ BCNR nº 113, caso 17, pag 528)

OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO EN VÍA JUDICIAL SIN QUE SE ACREDITE QUE SEA PARTE EL TITULAR REGISTRAL. SENTENCIA PROVISIONAL: NO CABE LA INSCRIPCIÓN SINO TAN SÓLO LA ANOTACIÓN PREVENTIVA (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 113, caso 16, pag 526)

HIPOTECA.AUTO DE ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO DE EJECUCIÓN DIRECTA. PRECIO SUPERIOR AL GARANTIZADO. SOBRANTE.CONSIGNACION (Lunes 4,30 401, Sept 2005)

HIPOTECA: CLÁUSULA DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. SEGURO. (Sem Bilbao, 17/01/2006, caso 9)   

HIPOTECA. DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. PROCEDIMIENTOS (Sem Bilbao, 20/12/2005, caso 8)

CONCURSAL.PROCEDIMIENTOS.AP.EJECUCIÓN DE DEUDA DE LA SEGURIDAD SOCIAL. MENCIONES.SERVIDUMBRE (Sem Bilbao, 20/12/2005, caso 1)

DOCUMENTO JUDICIAL.ADJUDICACION EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCION POR VIA DEL CONVENIO JUDICIAL SIN CONSENTIMIENTO DE TITULARES DE DERECHOS POSTERIORES (Sem Bol SERC 117 marz-abr 2005, pag 17/ BCNR nº 117, caso 3, pag 2066)

HIPOTECA.EJECUCION.AUTO DE ADJUDICACION A FAVOR DEL CESIONARIO DEL CREDITO NO INSCRITO (Sem Bol SERC 117 marz-abr 2005, pag 17/ BCNR nº 117, caso 12, pag 2075)

CONCESIÓN DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO DE DOS PLANTAS A FAVOR DE SOCIEDAD.CON AUTORIZACIÓN DEL AYUNTAMIENTO CEDE LA CONCESIÓN EN CUANTO A UNA PLANTA A OTRA SOCIEDAD. SEGREGACIÓN.PH (Sem Hern Crespo, cuad nº 3,  caso de CONC, jul-sept 2004)

PROCEDIMIENTOS.APE.CANCELACION DE CARGAS POSTERIORES. COMPRA POSTERIOR A LA APE (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 2 de EMB/BCNR 118, oct 2005, pag 2505, caso 14-2)

APE. CESION DE CREDITOS.SUBROGACION EN EL CREDITO DEL EJECUTANTE.NOTA MARGINAL (Sem Hernandez Crespo, Abril-Junio 2005, nº 6, caso 3 de EMB /BCNR 118, oct 2005, pag 2505, caso 14-3)

PROCEDIMIENTOS.APE:EJECUCION.CANCELACIÓN ***

¿LA TASACIÓN A EFECTOS DEL MERCADO HIPOTECARIO PUEDE SUPLIR A LA TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 7 de HIP, oct-dic 2005)

DOCUMENTO JUDICIAL.MINORACION DE CARGAS.NECESIDAD DE LIQUIDACION DEL MANDAMIENTO (Sem Bol SERC 117 marz-abr 2005, pag 17/ BCNR nº 117, caso 11, pag 2073)

NOTA DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE PROCEDIMIENTO DE EJECUCION EXISTIENDO NOTA ANTERIOR EN LA MISMA HIPOTECA (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 39-40/ BCNR nº 91, caso 4, pag 535)

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL (Lunes 4,30 nº 348, jun 2003/BCNR 96, pag 3000)

PROCEDIMIENTOS.HIPOTECA.NUEVA SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN YA EXPEDIDA EN EJECUCION HIPOTECARIA. NOTA MARGINAL DE EXPEDICION. (Sem Bilbao, 20/12/2005, caso 10)

AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.CANCELACION CARGAS.SOBRANTE.APE.PREFERENCIAS.PRIORIDAD.AMPLIACION HIPOTECA (Lunes 4,30 nº 407, dic 2005, pag 2)

DOCUMENTOS JUDICIALES. CANCELACIÓN DE CANCELACIONES PRACTICADAS. PROCEDIMIENTOS. CALIFICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de DOC JUD, abr-jun 2006)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y SOBRANTE. ACREEDORES POSTERIORES A LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. (Lunes 4,30 411, marzo 2006, pág 2)

ANOTACION DE EMBARGO SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CARGAS. COMPRA.ADJUDICACIÓN JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 7 de EMB, abr-jun 2006)

TESTIMONIO DE UN DECRETO DE SECRETARIO DE APROBACIÓN DE UNA SUBASTA LLEVADA A CABO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. HIPOTECA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 2 de DOC JUD, jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3495, caso 3-1).

APE.TESORERIA DE LA SEGURIDAD SOCIAL. ADJUDICACION. CANCELACION. SOBRANTE (Lunes 4,30, nº 417, jul 2006, pag 4/BCNR 127, Sept  2006, pag 2376).

MANDAMIENTO JUDICIAL.SUBASTA DESIERTA HIPOTECA. ALZAMIENTO EMBARGO (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 9 de HIP,  jul-sept 2006/BCNR 130, Dic  2006, pag 3497, caso 6-2).

FIRMEZA DEL AUTO CUANDO HAY UN MANDAMIENTO CANCELATORIO FIRME. (Semin Bilbao,  24/10/2006, caso 6)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO EN LA CERTIFICACIÓN TITULARES DE CARGAS POSTERIORES A LA HIPOTECA, Y RECLAMANDOSE CANTIDADES SUPERIORES EN TODOS LOS CONCEPTOS, INCLUSO POR PRINCIPAL, A LAS GARANTIZADAS CON LA HIPOTECA (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 5 de HIP, oct-dic 2006/BCNR 133, pág 600)

¿ES POSIBLE LA CALIFICACIÓN POR REGISTRADOR SUSTITUTO EN LOS SUPUESTOS DE DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 12,  caso 2 de PROC, oct-dic 2006/BCNR 135, may 2007, pag 1413, caso 20)

¿SE PUEDE INSCRIBIR UNA ESCRITURA SOBRE LA QUE SE HA DICTADO RESOLUCIÓN QUE ESTÁ APELADA JUDICIALMENTE?. RECURSO GUBERNATIVO.RESOLUCIONES DGRN. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 1 de PROC, oct-dic 2006/ BCNR 134, pág 1048)

CONSTANCIA REGISTRAL DE CARGA EXTINGUIDA EN VIRTUD DEL ART. 657 DE LA L.E.C. PROCEDIMIENTOS.HIPOTECA. (Lunes 4,30 nº 424, En 2007, pág 5/BCNR 132, pág 383)

APLICACIÓN DEL ART. 54 RH A UN PROCEDIMIENTO ***

DECLARATIVO DE DOMINIO. HERENCIA. (Lunes 4,30 nº 424, En 2007, pág 3/BCNR 132, pág 383)

AUTO DE ADJUDICACIÓN JUDICIAL EN EJECUCIÓN DE HIPOTECA DE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN DIVIDIDO HORIZONTALMENTE, CON DISTRIBUCIÓN DE LA HIPOTECA ENTRE LOS PISOS (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 6 de HIP)

CANCELACIÓN HIPOTECA.NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA (Lunes 4,30 nº 431, junio 2007, pág 4)

FIRMEZA DE ADJUDICACIÓN DE LA TESORERIA.  (Sem Bilbao, 27/02/2007, caso 6)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA Y CONCURSO (Sem Bilbao,  27/03/2007, caso 4)

EXPROPIACIÓN DE FINCA HIPOTECADA EN EJECUCIÓN  (Sem Bilbao,  27/03/2007, caso 10)

SE ENCUENTRAN ANOTADOS TRES EMBARGOS -A, B, C-, LA ÚLTIMA POR IMPAGO DEL IBI DEL ÚLTIMO AÑO, AHORA TRAEN EL TESTIMONIO DEL REMATE DERIVADO DE LA EJECUCIÓN DEL PRIMERO Y EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN EN QUE SE ORDENAN CANCELAR LAS TRES. ¿ES POSIBLE CANCELAR LA ANOTACIÓN C? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 2 de EMB/BCNR nº 149, pág 2028, caso 6

CERTIFICACIÓN DE CARGAS. SE SOLICITA UNA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN CUYO MANDAMIENTO DE EMBARGO NO HA SIDO OBJETO DE PREVIA ANOTACIÓN, SE PLANTEA SI DEBE EXPEDIRSE O NO LA PUBLICIDAD Y, EN GENERAL, EL MODO DE PROCEDER EN ESE CASO. (Seminario Bilbao,  17/06/2008, caso 5)

TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DE UN EMBARGO LETRA B, EN EL QUE SE ADJUDICA AL REMATANTE UNA TERCERA PARTE DE DOS FINCAS REGISTRALES. DERECHO DE RETRACTO (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 2 de EMB/BCNR nº157, pag 979, caso 5-2)

TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN SUBASTA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA HIPOTECARIA EN EL QUE SE SEÑALA COMO CANTIDAD RECLAMADA POR INTERESES MORATORIOS 45.000 EUROS, CUANDO LA CIFRA DE RESPONSABILIDAD POR DICHO CONCEPTO SON 40.000 EUROS. LUEGO SE INDICA EXPRESAMENTE QUE EL VALOR DE LO VENDIDO FUE SUPERIOR AL CRÉDITO DEL ACTOR Y QUE EL EXCESO SE HA CONSIGNADO A FAVOR DE LOS ACREEDORES POSTERIORES – EXISTEN DOS EMBARGOS-. ¿BASTA CON ESTA MANIFESTACIÓN O A DE EXIGIRSE QUE SE ACREDITE QUE ESOS 5000 EUROS DE MÁS POR INTERESES MORATORIOS TAMBIÉN SE HAN CONSIGNADO? (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso 3 de DOC JUD/BCNR nº 157, pag 978, caso 4)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y FALLECIMIENTO DEL DEUDOR (Lunes 4,30, nº 456, en 2009, pág 2/BCNR 154, pág 223)

HERENCIA YACENTE. TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN EN  SUBASTA CELEBRADA PARA EJECUTAR UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ROMANA EN LA QUE UNO DE LOS TITULARES EN PROINDIVISO HA FALLECIDO (Semin Bilbao, 25/06/2009, caso 3)

ADJUDICACIÓN A FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS (Semin Bilbao,  20/05/2009, caso 5)

CESION DE CREDITO HIPOTECARIO QUE ESTA EN EJECUCIÓN (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 3/BCNR nº 160, pág 1840, caso 3)

EJECUCION HIPOTECARIA  REQUERIMIENTO DE PAGO. (Lunes 4,30, nº 464, jul 2009*, BCNR nº 160, pág 1840, caso 4)

EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, SE ADJUDICA UNA FINCA A UNA ENTIDAD BANCARIA. SE TRAE UN ACTA NOTARIAL DE NOTIFICACIÓN AL DUEÑO EL AUTO A EFECTOS LEGALES Y, EN CARTA INCORPORADA A DICHA ACTA, SE DICE QUE VA DIRIGIDA AL DUEÑO Y A CUALQUIER OTRO OCUPANTE. ¿ES SUFICIENTE PARA INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 22, Abr-Junio 2009, caso  6 de HIP/ BCNR, nº 162, pág 2395, caso 7-3

SE PRESENTA UN TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN PAGO DE UNA FINCA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN, A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE UN EDIFICIO, PERO EN FINCA PERTENECIENTE A OTRO EDIFICIO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso de PH/BCNR 166, pág 495

EJECUCIÓN DE HIPOTECA. EXISTE UNA FINCA HIPOTECADA CON ANOTACIÓN POSTERIOR DE CONCURSO DE ACREEDORES. LLEGA MANDAMIENTO SOLICITANDO LA CERTIFICACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 688 LEC PARA UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA INICIADA EN DETERMINADO JUZGADO (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso 3 de CONC/BCNR 168, pág 1110

RETRACTO EN ADJUDICACIÓN TRAS SUBASTA DESIERTA. (Semin Bilbao 15/12/2009, caso 1).

EJECUCION HIPOTECARIA. NO CONCURRIENDO LICITADORES. INNECESARIEDAD DE SEPARAR LAS CANTIDADES QUE RECLAMABA EL ACREEDOR POR CADA UNO DE LOS CONCEPTOS DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA (Lunes 4,30, nº 476, abr 2010, BCNR 170, pág 1716)

APROBACIÓN DE REMATE Y ADJUDICACIÓN. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA. HIPOTECA DEL DERECHO DEL REMATANTE. (Seminario Bilbao, 16/03/2010, caso 9)

REQUISITOS DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN EN SUBASTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de DOC JUD, Ener-Mzo 2010/BCNR 170, pág 1729

EN UNA EJECUCIÓN DE HIPOTECA QUEDA DESIERTA LA SUBASTA, SE LE DA TRASLADO AL ACTOR A LOS EFECTOS DEL 671 DE LA LEC, Y SE ADJUDICA LA FINCA POR MÁS DEL 70% DEL VALOR DE TASACIÓN. SE PREGUNTA POR LA POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN DEL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 3 de HIP, abr-junio 2010

ANOTACION DE EMBARGO. EJECUCION. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS. REMATE. CONSIGNACION (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 7 de EMB, abr-junio 2010/BCNR 174, pág 3083

TESTIMONIO DE UN AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA TIENE UNA NOTA MARGINAL QUE DICE QUE SE HA EXTENDIDO, EN CUANTO A LA CUOTA QUE LE CORRESPONDE A ESE PISO, AL NUEVO ELEMENTO INDEPENDIENTE SURGIDO COMO CONSECUENCIA DE LA DESAFECTACIÓN COMO ELEMENTO COMÚN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO. AL EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS NO SE NOTIFICA AL DUEÑO DE LA PORTERÍA NI A LOS TITULARES DE CARGAS SOBRE ESTA, PERO SE DA LITERAL CON LA NOTA MARGINAL A QUE ME REFERÍA ANTES. EN EL AUTO SE ADJUDICA ÚNICAMENTE LA FINCA INICIALMENTE HIPOTECADA SIN DECIR NADA DE LA PORTERÍA. ¿QUÉ OCURRE CON LA HIPOTECA QUE SE ARRASTRÓ? ¿SE CANCELA SIN MÁS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 9 de HIP, abr-junio 2010

NOTIFICACION AL DEMANDADO. ART. 582 LEC (Sem Hern Crespo, cuad nº 27, caso 3 de DOC JUD, jul-sept 2010/BCNR 176, pág 508)

CONCURSO Y EJECUCIÓN. (Sem Bilbao, 19/10/2010, caso 7)

CANCELACIÓN DE CARGAS. SE PRESENTA AUTO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO POR DUPLICADO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES EN UN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DEL QUE SE HA TOMADO ANOTACIÓN PREVENTIVA. SOBRE LA VIVIENDA GRAVADA POR LA ANOTACIÓN, UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL, CONSTA UNA DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA DE UNA HIPOTECA PRACTICADA SOBRE EL SOLAR, LA DISTRIBUCIÓN ES POSTERIOR A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO. SE PLANTEA SI COMO ASIENTO POSTERIOR DEBE SER CANCELADA LA DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. (Sem Bilbao, 15/12/2010, caso 2)

¿CÓMO DEBE INTERPRETARSE EL ARTÍCULO 133 DE LA LH CUANDO DICE QUE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN PODRÁN CONSTAR EN UN SOLO DOCUMENTO? ¿ES SUFICIENTE PARA INSCRIBIR LA ADJUDICACIÓN Y LA CANCELACIÓN EL MANDAMIENTO EXPEDIDO POR EL SECRETARIO EN EL QUE SE INSERTA LITERALMENTE EL AUTO APROBANDO LA CESIÓN DE LA ADJUDICACIÓN Y ORDENANDO LA CANCELACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 1 de DOC J, oct-dic 2010 BCNR 177, pág 767)

HIPOTECA. ANOTACION DE CONCURSO. NOTA DE EXPEDICION DE CERTIFICACION CON IGUAL FECHA. EJECUCION HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 4 de HIP, en-mzo 2011)

CERTIFICACION DE DOMINIO Y CARGAS EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

VALIDEZ DE LA TASACIÓN PACTADA Y DACIÓN EN PAGO (Sem Bilbao, 15/02/2001, caso 1)

¿ES INSCRIBIBLE UNA ADQUISICIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE UNA SOCIEDAD EN CONCURSO, SIENDO LA FECHA DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO POSTERIOR A LA SUBASTA PERO ANTERIOR AL DECRETO DE ADJUDICACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de CONC, abr-jun 2011/ BCNR 183, pág 3.347, caso 1)

HIPOTECA CAMBIARIA Y LA INUTILIZACIÓN DE LAS LETRAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 4 de HIP abr-jun 2011)

¿ES POSIBLE LA ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES DE BIENES INMUEBLES, ES DECIR, DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS AUNQUE DEL MISMO ACREEDOR, DOS EMBARGOS, O UNA HIPOTECA Y UN EMBARGO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 6 de HIP abr-jun 2011/BCNR 183, pág 3.350, caso 6)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. FONDO DE TITULIZACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 10 de HIP abr-jun 2011/BCNR 185, pág 4216, caso 5)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE HIPOTECA EN QUE LA TASACIÓN A EFECTOS DE LA SUBASTA DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO DIRECTO ES INFERIOR A LA DE LA TASACIÓN DE ENTIDAD HOMOLOGADA INCORPORADA A LA MISMA Y, ADEMÁS, EN UNA DE LAS CLÁUSULAS SE AUTORIZA A LA ENTIDAD ACREEDORA PARA CEDER EL CRÉDITO SIN NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y PARA SU TITULACIÓN EN EL MERCADO SECUNDARIO. ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 11 de HIP abr-jun 2011/BCNR 185, pág 4216, caso 6)

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES EN UNA EJECUCIÓN POR EMBARGO ADMINISTRATIVO EN LA QUE NO SE HA PRACTICADO LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS (Sem Bilbao, 22/03/2001, caso 4)

SEGÚN SE OBSERVA, EN LA PRÁCTICA DE LOS JUZGADOS, ESTÁN DEJANDO DE RESEÑAR LAS CARGAS POSTERIORES QUE DEBEN SER CANCELADAS CONFORME AL ART. 233 DEL RH, BASÁNDOSE EN QUE YA NO ES NECESARIO PORQUE EL ARTÍCULO 134 DE LA LH SE REFIERE A TODAS LAS CARGAS POSTERIORES SIN EXCEPCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 3 de APE, oct-dic 2011)

INCIDENCIA DE LOS PROCESOS DE FUSIÓN DE CAJAS DE AHORROS EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA O HIPOTECARIA YA INICIADOS O PENDIENTES DE INICIAR. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 1 de HIP, oct-dic 2011

EJECUCIÓN HIPOTECARIA . COMPROBACIÓN DE QUE LO ENTREGADO AL ACREEDOR EN PAGO DEL PRINCIPAL DEL CRÉDITO, DE LOS INTERESES DEVENGADOS Y DE LAS COSTAS CAUSADAS, NO EXCEDE DEL LÍMITE DE LA RESPECTIVA COBERTURA HIPOTECARIA. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 7-1 de HIP, oct-dic 2011)

INCIDENCIA DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL EN LOS CASOS DE HIPOTECAS EN GARANTÍAS DE LOS CRÉDITOS ABIERTOS DE DETERMINADAS ENTIDADES DE CRÉDITOS. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 2 de HIP, oct-dic 2011)

INCIDENCIA DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL EN LOS CASOS DE HIPOTECAS EN GARANTÍAS DE LOS CRÉDITOS ABIERTOS DE DETERMINADAS ENTIDADES DE CRÉDITOS. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 2 de HIP, oct-dic 2011)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EN UNA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CONSTA POR NOTA AL MARGEN QUE EN EL AÑO 2008 SE EXPIDIÓ CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA UN PROCESO DE EJECUCIÓN DE TÍTULOS NO JUDICIALES A INSTANCIAS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. AHORA SE PRESENTA OTRO MANDAMIENTO PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA DEL MISMO ACREEDOR SOLICITANDO SE EXPIDA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 8 de HIP, oct-dic 2011)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EN UNA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CONSTA POR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA LA EJECUCIÓN DE LA MISMA. AHORA SE PRESENTA OTRO MANDAMIENTO EN QUE SE SOLICITA LA AMPLIACIÓN DE LA CANTIDAD RECLAMADA EN LA EJECUCIÓN. ¿SE PUEDE HACER CONSTAR EN EL REGISTRO Y, EN SU CASO, POR QUÉ TIPO DE ASIENTO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 32, caso 9 de HIP, oct-dic 2011)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTROL POR EL REGISTRADOR DEL DESTINO DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS AL ACREEDOR CUANDO EXISTEN TERCEROS. (Caso 3 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE CUOTA INDIVISA DE FINCA CONCURSO DE ACREEDORES. (Caso 7 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

USO FAMILIAR: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. (Caso 15 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CONCURSO DEL DEUDOR. (Caso 9 de Seminario SERCataluña de 18 de enero y 1 de febrero de 2012, Boletín nº 157, enero-feb 2012)

ANOTACIONES DE EMBARGO A Y B. CON MISMO DEMANDANTE Y DEMANDADO. SE PRESENTA MANDAMIENTO DE ACUMULACIÓN DE DICHOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS Y AMPLIACIÓN DEL EMBARGO SUBSIGUIENTE. ¿SE PUEDE PRACTICAR ESA ANOTACIÓN? ¿QUÉ PLAZO DE VIGENCIA SERÍA APLICABLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 2 de ANOT en-mzo 2012)

EMBARGO SOBRE LA FINCA HIPOTECADA Y SOBRE OTRA FINCA NO HIPOTECADA. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CARGAS Y PURGA DE ASIENTOS POSTERIORES (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 1 de HIP en-mzo 2012)

ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 3 de HIP en-mzo 2012)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA Y ARRENDAMENTO DE LOCAL DE NEGOCIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 4 de HIP en-mzo 2012)

EXAMEN DE LAS RECIENTES REFORMAS DE LAS SUBASTAS DE BIENES INMUEBLES, SINGULARMENTE LAS RELATIVAS A LA VIVIENDA HABITUAL, TANTO DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO JUDICIAL COMO DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO EXTRAJUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso 5 de HIP en-mzo 2012)

CESION DE CRÉDITO HIPOTECARIO. EJECUCIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 9 de HIP, abr-jun 2012)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIO JUDICIAL INICIADO ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DEL RDL 8/2011 PERO TERMINADO DESPUÉS, RELATIVO A UNA FINCA QUE ES LA VIVIENDA FAMILIAR DEL DEUDOR (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso 15 de HIP, abr-jun 2012)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HEREDEROS IGNORADOS. (Caso 10 de Seminario SERCataluña de 18 de abril de 2012, Boletín nº 159, mayo-junio 2012)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SOBRE UNA CUOTA DE UNA FINCA PESE A QUE LA GARANTÍA RECAE SOBRE LA TOTALIDAD. (Caso 8 de Seminario SERCataluña de 3 de octubre de 2012, Boletín nº 161, sept-oct 2012)

VENTA EXTRAJUDICIAL Y CLÁUSULAS ABUSIVAS (Sem Hern Crespo, Enero 2014, caso 5)

 HIPOTECA. EJECUCIÓN. CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y NOTA MARGINAL. ESPECIFICACIÓN DE LA HIPOTECA A EJECUTAR. (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 170, marzo-abril 2014, caso 12)

HIPOTECA. EJECUCIÓN. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. NOTIFICACIÓN A TITULARES DE DERECHOS POSTERIORES. (Caso de Seminario SERCataluña de 17 de Diciembre de 2013, Boletín nº 169, enero-febrero 2014, Caso 6)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA. APLICACIÓN RETROACTIVA DE LA LEY 1/2013 EN CUANTO A LA INTERPOSICIÓN DEL RECURSO DE RESCISIÓN. (Caso de Seminario SERCataluña de 15 de Enero de 2014, Boletín nº 169, enero-febrero 2014, caso 2)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: ORDENACIÓN DEL DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS (Sem Hern Crespo, 23 Abril 2014, caso 58)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA DISTRIBUIDA. (Sem Hern Crespo, 7 Mayo 2014, caso 68)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. (Sem Hern Crespo, 7 Mayo 2014, caso 69)

ADJUDICACIÓN POR UN PORCENTAJE DE LA TASACIÓN (Sem Hern Crespo, Enero 2014, caso 8)

SOBRE LA FIRMEZA DE LOS AUTOS DE ADJUDICACIÓN (Sem Hern Crespo, Febrero 2014, caso 27)

CONCURSO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, 21 Mayo 2014, caso 2)

TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ART. 579 LEC (Sem Hern Crespo, 22 Octubre 2014, caso 109)

AUTO DE ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL. INTERESES DE DEMORA. TITULAR DE DERECHO DE USO (Sem Hern Crespo, 8 Octubre 2014, caso 104)

ADJUDICACIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL (Sem Hern Crespo, 19 Noviembre 2014, caso 117)

HIPOTECA. APELACIÓN POR DESESTIMACIÓN DE INCIDENTE DE NULIDAD POR CLÁUSULA ABUSIVA (Sem Hern Crespo, 19 Noviembre 2014, caso 123)

NOTIFICACIÓN EN SOLAR EN VENTA EXTRAJUDICIAL (Sem Hern Crespo, 14 Enero 2015)

HIPOTECA: EJECUCIÓN, CERTIFICACIÓN DE CARGAS. FINCA GANANCIAL (Sem Hern Crespo, 28 Enero 2015)

DECRETO-LEY DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA 1/2015, DE 24 DE MARZO, DE MEDIDAS EXTRAORDINARIAS Y URGENTES PARA LA MOVILIZACIÓN DE LAS VIVIENDAS PROVENIENTES DE PROCESOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. (Caso de Seminario SERCataluña de 4 y 18 MZO y 15 ABRIL 2015, Boletín nº 176, marzo-abril 2015, caso 9)

MODIFICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LEY 9/2015, DE 25 DE MAYO, «DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA CONCURSAL». CLAUSULAS ABUSIVAS (Caso de Seminario SERCataluña de 10 JUNIO 2015, Boletín nº 177, mayo-junio 2015, caso 3)

RESUMEN DEL SEMINARIO DE 30 DE SEPTIEMBRE DE 2015. LA LEY DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA (LEY 15/2015, DE 2 DE JULIO) (Caso de Seminario SERCataluña de 30 de Septiembre de 2015, Boletín nº 179, Sept-Oct 2015)

EJECUCIÓN CONTRA FALLECIDO. HERENCIA YACENTE (Sem Hern Crespo, 23 de Septiembre de 2015)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA DE FINCA ARRENDADA (Sem Hern Crespo, 20 de Enero de 2016)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL (Sem Hern Crespo, 3 de Febrero de 2016)

CONTENIDO DE LOS DECRETOS DE ADJUDICACIÓN: QUÉ REFERENCIAS OBLIGADAS CONVIENE INCLUIR, TRAS LAS SUCESIVAS REFORMAS LEGISLATIVAS (Caso de Seminario SERCataluña de 9-3-2016, Boletín nº 181, en-feb 2016, pág 14)

CONCURSO: HIPOTECA: EJECUCIÓN. CERTIFICACIÓN DE CARGAS (Sem Hern Crespo, 7 de Septiembre de 2016)

MOMENTO DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DEL 654,3 : ¿AL DICTAR EL DECRE­TO DE ADJUDICACIÓN CUANDO ES INSUFICIENTE LO OBTENIDO EN SUBASTA, O EN UN POSTERIOR MOMENTO CUANDO SE DESPACHA EJECUCIÓN CON ARREGLO AL 579 LEC? (Caso de Seminario SERCataluña de 9-3-2016, Boletín nº 181, en-feb 2016, pág 25)

VENTA EXTRAJUDICIAL. ANUNCIOS SUBASTA (Sem Hern Crespo, 2 de Marzo de 2016)

HIPOTECA: EJECUCIÓN: INCIDENTE DE ABUSIVIDAD (Sem Hern Crespo, 17 de Febrero de 2016)

EMBARGO DE FINCA HIPOTECADA: ¿SE HACE ANOTACIÓN Y SE VINCULA A LA INS­CRIPCIÓN DE HIPOTECA, DADO QUE RESPONDEN AL MISMO CRÉDITO? (Caso de Seminario SERCataluña de 9-3-2016, Boletín nº 181, en-feb 2016, pág 22)

PROCEDIMIENTO TRIBUTARIO. CERTIFICADO DE SALDO PENDIENTE (Sem Hern Crespo, 14 de diciembre de 2016)

EJECUCIÓN ORDINARIA. VIVIENDA HABITUAL. CÁLCULO DEL SOBRANTE (Sem Hern Crespo, 23 de Marzo de 2017)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA (Sem Hern Crespo, 14 de Junio de 2017)

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, 14 de Junio de 2017)

CESIÓN DE REMATE EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, 7 de Febrero de 2018)

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA (Sem Hern Crespo, 7 de Febrero de 2018)

VINCULACIÓN OB REM A POSTERIORI. EJECUCIÓN HIPOTECARIA (Sem Hern Crespo, 8 de Marzo de 2017)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VENCIMIENTO ANTICIPADO (Seminario Hernández Crespo 16/01/2019, caso 1)

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA (Seminario Hernández Crespo 16/01/2019, caso 2)

PETICIÓN NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN PARA UN PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL MEDIANTRE CORREO ELECTRÓNICO (Seminario Hernández Crespo 16/01/2019, caso 9)

ADJUDICACIÓN DIRECTA AGENCIA TRIBUTARIA (Seminario Bilbao 20/03/2019, caso 4)

EJECUCIÓN DE SENTENCIA CON ACTOS POSTERIORES INSCRITOS (Seminario Bilbao 03/04/2019, caso 4)

HIPOTECA. EJECUCIÓN SIN SOBRANTE. CERTIFICACIÓN DE DEUDA PENDIENTE (Seminario Hernández Crespo 22/05/2019)

EJECUCIÓN DE HIPOTECA. NOTIFICACIONES. ESTUDIO DE LA RDGRN 23/9/2019 TANTO EN CUANTO AL GRADO DE INVESTIGACIÓN DEL DOMICILIO DE PRESTATARIO NECESARIO PARA PODER ACUDIR A LOS EDICTOS COMO EL TEMA DE LA ANOTACIÓN “COMO SENTENCIA EN REBELDÍA”. (Seminario Hernández Crespo 27/11/2019)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ÁMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA 3ª DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS (Seminario Hernández Crespo 11/12/2019)

 

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RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

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NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.

 

Ejecución: asiento que la refleja en el juicio ejecutivo

HIPOTECA

Ejecución: asiento que la refleja en el juicio ejecutivo

Ejecución: asiento que la refleja en el juicio ejecutivo

Acordado el embargo de una finca en juicio ejecutivo, derivado de la ejecución de la hipoteca existente sobre la misma, se solicita se haga constar por nota al margen de dicha inscripción de hipoteca invocando que el comienzo de la ejecución, cuando se acude al procedimiento judicial sumario o al extrajudicial, se refleja por medio de una nota marginal; pero la Dirección rechaza esta pretensión del recurrente porque así como la solicitud de certificación de cargas es el primer trámite en aquéllos procedimientos y es lógico que en ese momento se extienda la nota, en cambio, cuando se acude al procedimiento ejecutivo, la ejecución no se produce al tiempo del embargo, sino a partir de la firmeza de la sentencia de remate, tras la previa fase contenciosa, más o menos abreviada, legalmente prevista; en consecuencia, es lógico que dicha nota al margen de la inscripción de hipoteca no se practique al tiempo del embargo, sino que se postergue al comienzo de la fase de apremio, que coincide con la solicitud de la certificación de cargas prevenida en el artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, todo ello sin perjuicio de la conveniencia de destacar ya, en la propia anotación de embargo, si así resultase del mandamiento, que el crédito que lo motiva es el garantizado con la hipoteca inscrita y de poner en ese momento la oportuna referencia mediante la nota marginal.

26 julio 1999

Ejecución: asientos que deben cancelarse

HIPOTECA

Ejecución: asientos que deben cancelarse

El supuesto de hecho en este caso fue el siguiente: sobre una finca existían una hipoteca y, después, una anotación de embargo. Se expidió certificación, en primer lugar, de la anotación; y más tarde, de la hipoteca, poniéndose en ambos casos las preceptivas notas al margen de cada asiento. Adjudicada la finca por ejecución de la hipoteca, el Juez ordenó la cancelación de la hipoteca y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, pero el Registrador se opuso porque, en dicho momento, ya figuraba inscrita la finca a favor de otra persona distinta del hipotecante como consecuencia de haberse ejecutado el embargo y entendía que este nuevo titular tenía la condición de tercer poseedor. La Dirección General rechaza este criterio porque la nota puesta al margen de la anotación no convertía en tercer poseedor al anotante, puesto que el derecho derivado de la anotación y el de la inscripción resultante de aquélla eran diferentes. Por otra parte, al aportarse al procedimiento judicial sumario la certificación de cargas, el Juez notificó la existencia del procedimiento al anotante, quien después de haber obtenido la adjudicación a su favor, y una vez acreditada la inscripción de su título, debió pedir, pero no lo hizo, que se le exhibieran los autos y se entendiesen con él las ulteriores diligencias, como subrogado en el lugar del deudor.

27 enero 1955

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- Hechos: una finca figura inscrita por cesión del Ayuntamiento sujeta a la condición de que se mantenga su destino durante treinta años y con cláusula de reversión para el caso de incumplimiento. Posteriormente, se inscribe una modificación por la que el Ayuntamiento consiente, para facilitar la hipoteca de la finca por el cesionario, que la finca quede libre de la condición por el tiempo que dure la hipoteca (que será inferior a treinta años), y que cancelada la hipoteca recobre su efectividad la condición por el tiempo señalado. Después de inscribirse la hipoteca y su cesión a un tercero, éste promueve procedimiento judicial sumario del que resulta mandamiento de cancelación, entre otras cargas, de la condición en favor del Ayuntamiento. El Registrador se opone por entender que existe un obstáculo registral, toda vez que de los asientos resulta que la cancelación de la hipoteca ejecutada da lugar precisamente a que tal condición y derecho de reversión recobren toda su vigencia y eficacia. La Dirección, después de resaltar que el Ayuntamiento fue notificado del procedimiento judicial sumario y de sus incidencias, revoca la nota basándose en que resulta evidente que si la condición se ha supeditado a la hipoteca y, por tanto, si la finca queda libre de dicha condición en tanto se halle afecta a la hipoteca, igual supeditación y con carácter definitivo ha de mantenerse respecto de aquellas titularidades que resulten del propio desenvolvimiento del derecho de hipoteca, titularidades que han de comportar la extinción de aquel gravamen aún cuando la ejecución de una hipoteca implique la cancelación del respectivo asiento registral. Asimismo lo avalan: la estricta lógica de este razonamiento en conjunción con la propia naturaleza y significación jurídica de la hipoteca; la prevalencia, en la interpretación de los contratos, de la verdadera intención de los contratantes aún cuando ésta parezca contraria a las palabras empleadas (art. 1.281 Código Civil); así como la prevalencia de aquél de los sentidos que resulte más adecuado para la eficacia de la cláusula contenida (art. 1.285 Código Civil).

23 noviembre 1993

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- Ante una escritura de ejecución extrajudicial de hipoteca en la que sólo se contiene la adjudicación de la finca, la Dirección, frente al criterio del Registrador, entiende que no rige el principio de rogación, que exigiría la solicitud de cancelación de asientos posteriores, toda vez que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo incumbencia del Registrador la determinación de cuáles sean éstos y que, pese al silencio de la escritura, no por ello puede desconocerse su virtualidad cancelatoria, pues, sobre no estar expresamente exigida tal consignación, esa virtualidad cancelatoria deriva de la propia naturaleza de la hipoteca, del principio de prioridad registral y de la misma regulación del procedimiento seguido, en cuyos anuncios de subasta ya se indicaba que la finca pasaría al rematante con subsistencia de las cargas anteriores.

11 febrero 1998

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- A diferencia de lo que ocurre en caso de enajenación voluntaria de una finca arrendada, cuando la enajenación es forzosa, por ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad al arrendamiento, no puede imponerse la subrogación del adquirente en el arrendamiento constituido. Esta conclusión la impone la interpretación estricta del artículo 74 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, puesto que contra el principio general del sistema traslada al adquirente de un bien determinadas obligaciones que en relación con él ha contraído su titular, así como una interpretación sistemática de los textos legales, pues no sería lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada, como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir derechos a los que corresponde tal carácter. Ahora bien, lo anterior no significa que deba producirse la extinción automática del arrendamiento, pues la alternativa que el artículo 78 de la de Arrendamientos Rústicos ofrece al nuevo titular, para decidir si le conviene optar entre la extinción o la subsistencia del arriendo, también debe aplicarse al adjudicatario del bien hipotecado, por lo que el mandamiento de cancelación de cargas no es suficiente para cancelar el arrendamiento posterior a la hipoteca, sino que es necesario que conste, de un modo adecuado para producir efecto en el Registro de la Propiedad, la voluntad del nuevo propietario de resolver el contrato de arrendamiento.

24 febrero 2000

Ejecución: asientos que deben subsistir

HIPOTECA

Ejecución: asientos que deben subsistir

En toda ejecución hipotecaria continuarán subsistentes los derechos y gravámenes anteriores y preferentes al crédito del actor, sin destinar a su extinción el precio del remate, pues lo contrario, aparte de infringir la Ley, causaría perjuicios a los acreedores ulteriores y al deudor.

11 julio 1936

Ejecución: asientos que deben subsistir.- No procede la cancelación de anotaciones de embargo practicadas con anterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta en garantía de un crédito de fecha anterior al de las mencionadas anotaciones, puesto que la solución del conflicto de preferencias entre diversos créditos no puede encontrarse en ningún procedimiento de ejecución, sino en el declarativo que corresponda por razón de la cuantía.

20 marzo y 28 septiembre 1968

Ejecución: asientos que deben subsistir.- Hechos: a) Sobre un piso inscrito en régimen de propiedad horizontal, existen los siguientes asientos y por este orden: 1. Hipoteca. 2. Venta 3. Certificación de cargas en ejecución de la hipoteca. 4. Anotación de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios, en la que consta el carácter preferente de una parte de la cantidad embargada. b) Ejecutada la hipoteca, se inscribe la adjudicación y el Registrador suspende la cancelación de la hipoteca, de la venta y de la anotación «por no determinarse de forma expresa por el órgano judicial la cancelación de la anotación de embargo». Si bien el Presidente del Tribunal Superior confirmó la calificación, por entender que la preferencia de los créditos debe determinarse por la autoridad judicial, la Dirección la revoca, amparándose en la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, salvo en cuanto a las cantidades que tenían preferencia de las garantizadas con la anotación preventiva a favor de la Comunidad de Propietarios, entre otras razones, al parecer, «por haber aceptado el recurrente que subsista la anotación posterior a la hipoteca ejecutada, en cuanto a las cantidades que podrían gozar de la preferencia del artículo 8.5,2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

27 mayo 2000

Ejecución: asientos que deben subsistir.- Ordenada, en una ejecución hipotecaria, la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores a la expedición de la certificación de cargas, no debe incluirse entre dichos asientos, aunque sea posterior a la fecha de la certificación, una anotación de demanda de nulidad y cancelación de la hipoteca ejecutada, pues la ejecución debe producir la resolución y cancelación de todas las inscripciones y anotaciones que reflejen actos dispositivos del titular registral posteriores a la constitución de hipoteca, ya sean anteriores o posteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas, pero la adjudicación no puede tener por sí más fuerza que la que, originalmente, correspondía al derecho de hipoteca mismo, de modo que si la constitución de tal derecho era nula, nula será también la enajenación provocada por ella, y si lo que procede es la rescisión de la hipoteca, el tercero que adquiera después de que la causa de rescisión conste en el Registro sufrirá las consecuencias de la rescisión. La Dirección termina diciendo que esta doctrina es la que corresponde a la legislación vigente en el momento de producirse la calificación -28 de diciembre de 1998-, pero que para los casos que se presenten después de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá tenerse en cuenta su artículo 569.

18 y 27 marzo 2002

Ejecución: asientos que deben subsistir.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelación de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecución se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenación del bien fue realizada por adjudicación directa del mismo a la persona que designó el deudor y por la cantidad que éste y el actor habían convenido previamente, al amparo del artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, según la Dirección General, porque el evidente interés de los titulares de cargas posteriores en la realización del bien a ejecutar y, en especial, en la obtención del mejor precio en su remate, dada la afección del remanente que resulte después de pagar al actor, a la satisfacción de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta pública como modo objetivo de realización forzosa de los bienes (artículo 640-3, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisión de dicha conformidad impedirá la cancelación de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelación rige en nuestro sistema registral (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondría una vulneración flagrante del principio de protección constitucional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

19 septiembre 2003

Ejecución: certificación bancaria

HIPOTECA

Ejecución: certificación bancaria

Ejecución: certificación bancaria

Si se tiene en cuenta que la determinación de la eficacia probatoria de los documentos, así como la especificación de los títulos dotados de la fuerza ejecutiva, son materias de orden público sustraídas a la autonomía de la voluntad, deberá rechazarse la validez y, consiguientemente, la inscripción de la estipulación que atribuye a la certificación bancaria referida eficacia en juicio y fuera de él. Ahora bien, la no inscripción de esta cláusula no supone la no inscripción de aquellas otras en las que se pacta la posibilidad de ejercitar la acción real por el cauce del procedimiento judicial sumario o el extrajudicial, y se fija para tales casos el tipo de la subasta, el domicilio para notificaciones y la designación del mandatario, pues el silencio del título sobre la forma de concretar la exigibilidad e importe de la deuda garantizada no impide que el acreedor pueda obtener en su día un título suficiente para despachar la ejecución por alguno de esos procedimientos.

9 y 10 octubre 1997

Ejecución: certificación bancaria.- Es excesivamente riguroso el criterio del Registrador al no inscribir la forma de justificar el saldo deudor mediante certificación bancaria sin los requisitos que según el artículo 245 del Reglamento Hipotecario han de establecerse en la escritura, pues éstos, aunque nada se pactara en la misma, operarán en la realidad por la fuerza legal que el artículo 154 de la Ley Hipotecaria les concede aunque no conste en el pacto entre acreedor y deudor. [1]

28 octubre, 20 y 29 noviembre 2002

[1] Sobre este mismo problema pueden verse otras Resoluciones, más adelante, en el apartado “Hipoteca en garantía de cuenta corriente: Ejecución”. El criterio del Centro Directivo no ha sido siempre el mismo.

Ejecución conjunta de varias fincas

HIPOTECA

Ejecución conjunta de varias fincas

1) Si se ejecutan varias fincas en un mismo procedimiento, es doctrina del Centro Directivo que del mandamiento de cancelación debe resultar que del precio de remate no se han entregado al actor cantidades superiores a las garantizadas hipotecariamente, y sin que los excesos de lo reclamado por algún concepto -principal, intereses, costas, etc.,-, en la medida en que excedan de su respectiva cobertura hipotecaria, puedan ser satisfechos con cargo al excedente de la cobertura de otro concepto respecto de lo reclamado por el mismo, debiendo constar el depósito del exceso en el establecimiento adecuado. Pero no es preciso que el actor deba hacer constar en la demanda lo que reclama respecto a cada finca y por cada concepto, pues le basta expresar el total adeudado por cada uno, siendo el Juez el que deberá observar las anteriores exigencias en la aplicación del remate. 2) En cambio, si se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas, el hecho que no hayan pasado a poder de terceros poseedores y de que se hipotecaran las fincas para garantizar la misma deuda no justifica que se ejecuten conjuntamente, dado que fueron hipotecadas como fincas diferentes y como tales deben ser ejecutadas.

24 octubre 2000

Ejecución conjunta de varias fincas.- Constituida hipoteca sobre varias fincas en garantía de un préstamo, con distribución de responsabilidad, no constituye defecto el hecho de que no se determine en la demanda la parte de crédito que se reclama sobre cada concreta finca, pues no hay división del crédito en tantas fincas cuantas se hayan hipotecado. Al acreedor sólo se le exige la especificación de la cantidad que por todos los conceptos es objeto de reclamación única, indicando las razones determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad de ese crédito, y acompañando el título del que deriva y que ha de tener fuerza ejecutiva. Es cierto que del precio del remate no puede destinarse para pagar al actor una cantidad superior a la asignada a cada finca y los terceros poseedores de las mismas podrán liberarlas pagando hasta ese límite, lo que habrá de tener en cuenta el Juez a la vista del título inscrito o de la certificación registral. Tampoco la pretendida indeterminación impedirá advertir si hay o no sobrante, pues los terceros poseedores de las fincas pueden apreciar y el Registrador calificar que no se detraiga del precio del remate mayor cantidad de la que responde la finca y que lo detraído se destine efectivamente al pago del actor.

1 y 17 octubre 2001

Ejecución: consignación del precio

HIPOTECA

Ejecución: consignación del precio

Reclamado en juicio verbal seguido ante un Juez Municipal los intereses de un crédito que importaban 1.000 pesetas, se dictó sentencia en la que, habiéndose obtenido por el actor una cantidad muy superior a la reclamada, se decretó que no tenía que consignar cantidad alguna por derivar los intereses reclamados de un crédito hipotecario de cuantía superior inscrito en el Registro. La Dirección, reconociendo la competencia del Juez para entender del asunto planteado, consideró, de acuerdo con el Registrador, que, en virtud del principio de la ejecución forzosa según el cual no se puede exigir al obligado por la sentencia más sacrificio que el necesario, no puede el Juez extender su legítima competencia en la ejecución de la sentencia, a relevar al acreedor y adjudicatario, por el hecho de ser su crédito hipotecario preferente y superior al de la cantidad reclamada, de consignar el exceso del importe de la adjudicación, porque ello implicaría la extensión de su competencia fuera de los límites marcados por la demanda y la sentencia.

21 enero 1933

Ejecución: consignación del precio.- No es inscribible la escritura en que el comprador de la finca hipotecada deduce del precio del remate una parte para satisfacer en su día la hipoteca o hipotecas preferentes, no sólo por la contradicción con los antecedentes reflejados en la misma escritura, según los cuales el remate se hizo sin deducción alguna, sino porque tal rebaja no tiene fundamento legal y porque con ella pudieran causarse perjuicios a otros posibles interesados en la licitación, que acaso calcularon que en la cifra del remate no se practicarían deducciones posteriores, y grave daño también al vendedor, a quien se originaría un mayor quebranto.

17 mayo 1955

Ejecución: consignación del precio.- Ordenada en un procedimiento judicial sumario la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, habiendo indicado el Juez que el sobrante de la subasta se ha transferido a un Juzgado que lo solicitó y en el que se seguía un procedimiento ejecutivo sobre la misma finca, se plantea el dilema de respetar la decisión judicial o considerar que puede existir un obstáculo registral consistente en que el derecho al sobrante de los titulares de cargas posteriores -como en este caso- e incluso preferentes al del embargo seguido por el Juez que obtuvo la transferencia, sólo se consigue mediante la consignación en el «establecimiento público destinado al efecto, a disposición de todos los acreedores posteriores», conforme a la regla 17, apartado 1, del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. La Dirección se inclina por lo primero, entendiendo que el depósito del sobrante es una medida asegurativa que no ha de practicarse en beneficio directo de personas determinadas, sino que ha de quedar a la disponibilidad exclusiva del Juez de la ejecución; y, por consecuencia, la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada no puede supeditarse a la entrega directa del eventual sobrante a los acreedores individuales a quienes legítimamente corresponda, sino, únicamente, a la sola afirmación por el Juez de la ejecución de la efectiva existencia del sobrante y de su depósito genérico en el establecimiento adecuado al efecto, siendo ya ajenas a la eficacia cancelatoria del mandamiento las posteriores decisiones del Juez sobre la efectiva atribución de dicho sobrante a uno u otro acreedor o interesado, por ser decisiones que escaparían a la facultad calificatoria del Registrador. En cuanto a dichos acreedores, la notificación que se les debe hacer del inicio de la ejecución, les garantiza la posibilidad de hacer valer sus derechos al eventual sobrante; y en cuanto al adjudicatario, no ve comprometida su posición por las incidencias que puedan surgir por decisiones erróneas del Juez o por las discrepancias entre acreedores posteriores sobre la titularidad del sobrante.

25 marzo 1998

Ejecución: consignación del precio.- Hechos: se expide certificación de cargas, en procedimiento de ejecución hipotecaria; posteriormente, se practica una anotación de embargo, que se ejecuta, y ha originado una inscripción de venta y la cancelación de la anotación; por último, como consecuencia de la ejecución hipotecaria, el auto de adjudicación dispone que el sobrante del remate, al no existir acreedores posteriores, quede a disposición del demandado. Frente al criterio del Registrador, que suspendió la inscripción por entender que el sobrante debió quedar a disposición de los acreedores posteriores o del adjudicatario en el procedimiento derivado del embargo, la Dirección entiende que las reglas 16 y 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria se refieren a los titulares de derechos posteriores al que se ejecuta y que constan en el procedimiento, bien porque han sido incluidos en la certificación de cargas, bien porque, advertidos por la nota de expedición de la certificación, han comparecido por su propia iniciativa para hacer valer sus derechos. No dándose ninguna de estas circunstancias, el Juez actúa correctamente entregando el sobrante al ejecutado, pues, de lo contrario, se obligaría a aquél a una actitud inquisitiva entorpecedora del procedimiento y que ningún precepto establece.

12 abril 2000

Ejecución: consignación del precio.- Ver, más adelante, el apartado «Ejecución por cantidad superior a la garantizada».

6 julio 2001

Ejecución: consignación del precio.- La falta de determinación de las cantidades reclamadas en una ejecución hipotecaria por cada concepto puede ser un obstáculo para la cancelación de las cargas posteriores, pero no, como en la calificación que motivó este recurso, para impedir que se inscriba la enajenación realizada.

25 julio 2001

Ejecución: consignación del precio.- Adjudicada una finca en procedimiento judicial sumario con entrega al acreedor del sobrante del remate, en pago de intereses debidos que excedían de los garantizados con la hipoteca, y existiendo en el Registro acreedores posteriores que habían inscrito sus derechos con posterioridad a la nota de expedición de la certificación de cargas, no se considera defecto la falta de consignación del sobrante a disposición de éstos, pues de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1941, dichos acreedores no tienen la condición de terceros, que sólo corresponde a quienes, sin haber intervenido en la hipoteca, adquieren o inscriben el dominio u otro derecho real en un momento determinado, que será la fecha de la anotación preventiva del embargo en el procedimiento ejecutivo, o el de la nota marginal en el judicial sumario.

20 diciembre 2002

 

Ejecución: de hipoteca que sólo garantiza el principal de un préstamo

HIPOTECA

Ejecución: de hipoteca que sólo garantiza el principal de un préstamo

Ejecución: de hipoteca que sólo garantiza el principal de un préstamo

Constituida una hipoteca en garantía de un préstamo que no devenga intereses remuneratorios, pero sí moratorios -aunque éstos no son objeto de cobertura hipotecaria- y ejecutada por el importe del principal más los intereses moratorios, debe rechazarse toda pretensión de cobro de tales intereses con cargo al precio del remate, pues es doctrina indubitada de la Dirección General que la acción hipotecaria sólo puede ejercitarse para el cobro de las cantidades garantizadas con la hipoteca, como también que la específica naturaleza de los intereses moratorios determina la necesaria constitución de una hipoteca especial para que queden debidamente garantizados. [1]

11 febrero 1998

[1] Dicho lo anterior, la Dirección añade que, sin embargo, ello no determina la nulidad del procedimiento y la imposibilidad de inscribir la adjudicación alcanzada, fundándose en una serie de razones entres las que incluye “la posición restrictiva de la Ley Orgánica del Poder Judicial en torno a la nulidad de las actuaciones judiciales”.

Ejecución: efectos frente a anotaciones de embargo posteriores

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a anotaciones de embargo posteriores

Ejecución: efectos frente a anotaciones de embargo posteriores

Cuando el acreedor hipotecario trate de hacer efectivo su crédito con arreglo al procedimiento de apremio que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil, si los bienes gravados estuviesen afectos a posteriores hipotecas, deberá notificarse a los acreedores que se hallen en este caso el estado de los autos para que, si les conviniere, puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, según establece la ley rituaria, cuyos preceptos han sido interpretados por el Tribunal Supremo y la propia Dirección en el sentido de que no cabe aplicarlos, por razón de analogía ni por la conveniencia de amparar a acreedores que figuran como titulares en asientos distintos de los de hipoteca, a otros casos que los determinados por la ley. De acuerdo con las normas legales y jurisprudenciales, el artículo 151 del Reglamento Hipotecario vigente al tiempo de esta Resolución disponía que cuando se enajene judicialmente el inmueble gravado con la hipoteca que se ejecuta, se cancelarán a instancia del que resulte dueño del mismo, entre otros asientos, las anotaciones preventivas practicadas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en cuya virtud se hubiere despachado la ejecución, con sólo presentar mandamiento cancelatorio en el cual deberá hacerse constar, como sucedió en el caso que motivó el recurso, que el importe de la venta o de la adjudicación no bastó a cubrir el crédito del acreedor hipotecario. En consecuencia, se declara inscribible el mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada sin que sea posible restringir los efectos asignados a las inscripciones de hipoteca ni ampliar los de las anotaciones preventivas exigiendo formalidades cuya observancia no es necesaria, aunque algunas veces pudiera ser útil, ni hacer más costoso el procedimiento ejecutivo ni retrasar la realización del derecho del acreedor, alegando como fundamento de todo esto reales o supuestos perjuicios a unos anotantes, porque las anotaciones preventivas de embargo estaban sometidas, por disposición de la ley, a la contingencia de que se ordenara judicialmente su extinción como consecuencia del ejercicio en su día de la acción hipotecaria. [1]

16 marzo 1940

[1]La Dirección General se fundó, entre otros, en los artículos 1490 y 1491 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el primero de los cuales, en su redacción vigente hasta 1992, decía que “si de la certificación del Registrador de la Propiedad resultaren gravados los bienes con segundas o posteriores HIPOTECAS no canceladas, se hará saber a los acreedores que se hallen en este caso el estado de la ejecución… “, mientras que el artículo 1491 comenzaba diciendo que “hecha la notificación prevenida en el artículo anterior… “

                La Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, dio una nueva redacción al artículo 1491, adoptando un criterio similar al defendido por el Registrador que motivó este recurso, al decir que “el Registrador de la Propiedad comunicará a los TITULARES DE DERECHOS que figuren en la certificación de cargas y que consten en asientos posteriores al del GRAVAMEN que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere”. Previamente, el artículo 1489.1º de la misma Ley, también modificado, establecía que cuando los bienes embargados pertenezcan a la clase de inmuebles, antes de procederse a su avalúo se acordará “que se expida mandamiento al Registrador de la Propiedad para que libre y remita al Juzgado certificación en la que conste la titularidad de dominio y de los demás derechos reales de la finca o derecho embargado, así como las HIPOTECAS, CENSOS Y GRAVÁMENES a que estén afectos los bienes, o que se hallan libres de cargas”.

                Más tarde, el Real Decreto 290/1992, de 27 de mayo, modificó el Reglamento Hipotecario en materia de ejecución extrajudicial de hipotecas, y estableció un sistema similar al exigir el artículo 236.b).1.3º, que en la certificación de cargas previa a la ejecución que debe expedir el Registrador, figurase la “relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y ANOTACIONES a que estén afectos los bienes”. Aquí, para que no quepa duda, aparece expresamente la palabra “anotación”.

                Por último, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, reitera sin duda alguna que la notificación debe hacerse a todos los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta, disponiendo en el artículo 659, bajo la rúbrica “Titulares de DERECHOS posteriormente inscritos”, que “el Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los TITULARES DE DERECHOS que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante… “

 

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de querella

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de querella

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de querella

Ordenada en la ejecución de una hipoteca la cancelación de las cargas posteriores, no debe incluirse entre ellas la anotación preventiva de la querella en la que se solicitó se declarase la nulidad del acto por el que se constituyó la hipoteca, pues un asiento de esta clase que pone en cuestión la validez o eficacia de la misma hipoteca no es de los que pueden cancelarse en virtud sólo del auto que aprueba el remate en un procedimiento judicial sumario, sino que será necesaria una resolución judicial. Consecuencia de lo anterior es que si la constitución del derecho de hipoteca llegase a ser nula, nula sería también la enajenación provocada por la misma, y si lo que procede es la rescisión de la hipoteca, el tercero que adquiera después de que la causa de rescisión conste en el Registro sufrirá las consecuencias de la rescisión. La Dirección hace la salvedad de que, respecto de los procedimientos ejecutivos hipotecarios nacidos bajo el imperio de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, será de aplicación su artículo 569 y, conforme a él, la solución anterior sólo podrá aplicarse cuando la anotación de la querella sea anterior a la nota de expedición de la certificación de cargas. En cuanto a las demás cargas posteriores a la hipoteca, que deban cancelarse por su ejecución, quedan sujetas a las consecuencias que la querella anotada tenga respecto de la hipoteca ejecutada, de forma que si aquélla prospera y se declara la nulidad de la hipoteca, del mismo modo que habría de cancelarse la adjudicación alcanzada, habrían de quedar sin efecto las cancelaciones que la ejecución haya motivado.

11 mayo 2001

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de suspensión de pagos

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de suspensión de pagos

Ejecución: efectos frente a anotaciones posteriores de suspensión de pagos

Ordenada la cancelación de los asientos posteriores a una hipoteca, como consecuencia de su ejecución en procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, debe incluirse entre los asientos a cancelar una anotación de suspensión de pagos –posterior a la inscripción de hipoteca y anterior a la nota de expedición de certificación- puesto que el acreedor hipotecario tiene derecho de separación en el expediente de suspensión de pagos, no está sujeto al convenio que se apruebe y, por tanto, la anotación de suspensión de pagos no tiene por qué ser una excepción a la regla general de cancelación de asientos posteriores a la hipoteca; por otra parte, los interventores de la suspensión fueron notificados de la existencia del procedimiento, por lo que sus derechos fueron respetados.

17 julio 2033

Ejecución: efectos frente a anotaciones que garantizan créditos salariales

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a anotaciones que garantizan créditos salariales

Ejecución: efectos frente a anotaciones que garantizan créditos salariales

Por primera vez se aborda en esta Resolución lo que debe ocurrir no cuando se ejecuta un embargo salarial y hay cargas anteriores, sino al contrario, cuando una carga se ejecuta y después de ella figura anotado el embargo salarial. En este supuesto, en que se ejecutó una hipoteca, la Dirección no ve inconveniente en que se cancele la anotación posterior, pues entiende que al titular de ésta, si quiere hacer valer su preferencia, es al que incumbe la carga de acudir a la ejecución e imponer la tercería, puesto que el Juez no puede apreciar de oficio la preferencia. Y añade que, siendo el embargo una simple medida cautelar, en el caso de entrar en colisión con otra mutación jurídico-real esta concurrencia habrá de resolverse por la regla prior tempore.

22 noviembre 1988

Ejecución: efectos frente a cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango

Ejecución: efectos frente a cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango

La norma diferencial entre cargas anteriores y posteriores a la que se ejecuta, establecida en el procedimiento especial de apremio del artículo 131, se quiebra cuando los gravámenes hipotecarios son simultáneos o del mismo rango, por haber adquirido el puesto sin prelación entre sí en una especie de mancomunidad, y plantea, al ejecutar uno de los partícipes su parte en el crédito, varios problemas que no tienen fácil solución dentro del procedimiento, no siendo posible reconocer como criterio general, en todos los casos de división subjetiva u objetiva de los créditos hipotecarios, el establecido por el párrafo segundo del artículo 155, sobre subsistencia de las hipotecas correspondientes a títulos con igual derecho de los que sean base de la ejecución.

9 diciembre 1935

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores a favor del Estado

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores a favor del Estado

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores a favor del Estado

Es inscribible el auto de adjudicación derivado de un procedimiento judicial sumario del artículo 131 y la cancelación de los asientos posteriores a la nota de la regla 4ª, aunque uno de ellos sea una inscripción a favor del Estado derivada de un embargo cuyo procedimiento tuvo acceso al Registro con posterioridad a la nota de expedición de la certificación. En este caso, por garantizar el embargo no solo débitos por Contribución rústica y urbana, sino también otros de Contribución Industrial, Utilidades, Patentes de Automóviles, débitos a la Junta de Obras del puerto y al Servicio de Crédito Agrícola, el Estado no podía invocar la prelación que le conceden la Ley de Administración y Contabilidad, Estatuto de Recaudación y artículo 194 de la Ley Hipotecaria. De otra parte, aunque según la Ley de Administración y Contabilidad, los Tribunales no pueden expedir mandamientos de ejecución contra rentas y caudales públicos, en este caso no se dirigió el procedimiento contra el Fisco, que en la fecha de su iniciación no era titular de la finca, ni contra él se dirigió ejecución alguna, sino que fue el Estado quien incumplió lo preceptuado en el artículo 134 de la Ley, es decir, acreditar la inscripción de su título en el Juzgado y pedir que se entendieran con él las diligencias ulteriores como subrogado en el lugar del deudor.

20 enero 1960

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra

HIPOTECA

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra

Los antecedentes de esta Resolución fueron los siguientes: 1º.- Inscripción de hipoteca. 2º.- Nota marginal de expedición de certificación de cargas al margen de la anterior. 3º.- Inscripción de quiebra del constituyente de la hipoteca, con retroacción a fecha anterior a la de constitución de la hipoteca. 4º Auto de adjudicación, derivado de la ejecución de la hipoteca. Con relación a este último documento el Registrador denegó la inscripción por considerar nula la inscripción de hipoteca en virtud de la retroacción de la quiebra. La Dirección revoca la nota basándose en que al no estar cancelada la inscripción de hipoteca debe producir sus efectos, entre ellos la adjudicación derivada de la misma, si bien sin perjuicio de los eventuales derechos de la masa de la quiebra, como consecuencia de estar cuestionada la hipoteca por el procedimiento de quiebra. Por otra parte, la cancelación de cargas derivada de la ejecución de la hipoteca no puede alcanzar a la inscripción de quiebra, porque según la Dirección, al tratarse de un asiento practicado en virtud de mandamiento de la autoridad judicial y que además cuestiona la validez o eficacia de la hipoteca, no es de los que pueden cancelarse sólo en virtud del auto de aprobación del remate.

8 noviembre 1990

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- Es inscribible el auto de adjudicación derivado de una hipoteca, tras de la cual figura inscrito el auto declarativo de la quiebra del hipotecante, «por ahora y sin perjuicio de tercero», y con retroacción de sus efectos a una fecha anterior a la de constitución del gravamen ejecutado. Esto es así porque, al estar inscrita la quiebra «por ahora y sin perjuicio de tercero», quiere decirse que no se ha decretado la nulidad de la hipoteca y ésta debe producir sus efectos salvo la cancelación de las inscripciones relativas a la declaración de quiebra, pues estas inscripciones, al poner en cuestión el derecho de hipoteca, no son de aquéllas cuya cancelación pueda proceder como si de gravámenes no preferentes se tratara, sino que respecto de ellas se exige providencia ejecutoria dictada por el Juez que la mandó hacer.

14 noviembre 1990 y 12 abril 1991

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir un testimonio de un auto de adjudicación y un mandamiento de cargas dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando consta registralmente la declaración de concurso.

2. En efecto, el artículo 56 de la Ley Concursal, establece la paralización de ejecuciones de garantías reales en caso de concurso, de manera que los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación. No obstante, se exceptúan de esa suspensión las actuaciones en que al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto y la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

3. En el supuesto de hecho de este recurso, la subasta dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria tuvo lugar el 26 de marzo de 2007 -misma fecha del testimonio del auto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas-, mientras que la declaración de concurso se produjo el 18 de abril de 2007, la cual se inscribe en el Registro de la Propiedad el 1 de junio de 2007. La adjudicación producida en el procedimiento de ejecución hipotecaria no queda por tanto afectado por la declaración del concurso, ya que ésta tiene lugar después de iniciada aquélla.

4. Tampoco la consignación del remate ofrece mayores problemas. El Registrador debe calificar que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores (artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria). Pero tratándose de un deudor hipotecario incurso en declaración concursal, el destino del sobrante no va a acreedores posteriores, sino que debe ponerse a disposición del juez del concurso (cfr. artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que es precisamente lo que se ha hecho en el caso sometido a consideración. En efecto consta en el expediente que el juez de lo mercantil encargado del concurso, una vez notificado por el Juez de Primera Instancia del hecho de la ejecución, ha requerido a éste para que se ponga a disposición de aquél juzgado el sobrante que pudiera quedar después de atendidas las responsabilidades hipotecarias.

5. La cuestión de si se trata o no de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad (que son los únicos a los que la suspensión de la ejecución pudiera afectar), es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral, pues no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor, por lo que la valoración va a depender de factores extrarregistrales cuya consideración sólo puede apreciarse en vía jurisdiccional, en base a posibles recursos interpuestos por la administración judicial que no se han producido.

6. Todo ello teniendo en cuenta la interpretación estricta que debe hacerse de la paralización de las acciones reales a que se refiere el artículo 56 de la Ley Concursal, dada la consideración de derecho real que tiene la hipoteca (lo que supone la sustracción del bien y su afección a la garantía de un determinado crédito) y el procedimiento de ejecución separada de que tradicionalmente está dotado y aún mantiene la legislación concursal salvo supuestos excepcionales muy concretos.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

28 noviembre 2007

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, se ordena judicialmente la expedición de certificación de titularidad y cargas, así como la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El registrador lo deniega porque, con posterioridad a la hipoteca, consta anotada preventivamente la declaración de concurso del deudor y la declaración del juez del concurso de que el bien está afecto a la actividad empresarial de la entidad concursada y tiene carácter necesario para la continuidad de la misma.

2. Este Centro directivo (veáse su resolución de 28 de Noviembre de 2007) ya se ha pronunciado con anterioridad sobre el tratamiento de la ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando el deudor ha sido declarado en concurso. En efecto, el artículo 56 de la Ley Concursal, establece la paralización de ejecuciones de garantías reales en caso de concurso, de manera que los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no pueden iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación. No obstante, se exceptúan de esa suspensión -y en consecuencia procede su continuidad- de aquéllas actuaciones en que al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto y siempre que la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

Dentro de una interpretación estricta que debe hacerse de la paralización de las acciones reales a que se refiere el artículo 56 de la Ley Concursal, dada la consideración de derecho real que tiene la hipoteca (lo que supone la sustracción del bien y su afección a la garantía de un determinado crédito) y el procedimiento de ejecución separada de que tradicionalmente está dotado y aún mantiene la legislación concursal salvo supuestos excepcionales muy concretos, es posible la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso cuando concurran dos requisitos: que ya se hayan publicado los anuncios para la subasta y que no conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional de concursado.

3. La cuestión de si se trata o no de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad (que son los únicos a los que la suspensión de la ejecución pudiera afectar), es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral cuando no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor. Dicha afección depende de factores extrarregistrales cuya consideración sólo puede apreciarse en vía jurisdiccional, en base a posibles recursos interpuestos por la administración judicial.

4. Sin embargo, en el caso que nos ocupa sí consta anotado preventivamente no sólo la declaración de concurso del deudor, sino también la afección de los bienes hipotecados a la actividad empresarial de la entidad concursada y el carácter necesario para su continuidad, en virtud de mandamiento dictado por el juzgado de lo mercantil conocedor del concurso. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su nulidad judicialmente (cfr. artículo 1 L.H.) y en consecuencia el registrador, cuya función calificadora debe realizarse por lo que resulte de los documentos presentados para su inscripción y de los asientos del Registro (cfr. artículo 18 L.H.), está vinculado por la proclamación registral de la afección del bien con carácter necesario para la continuidad de la actividad empresarial de la concursada.

5. La declaración del bien hipotecado como afecto a la actividad empresarial de la entidad concursada implica necesariamente la suspensión de las actividades iniciadas con anterioridad a la fecha de declaración del concurso en ejercicio de las acciones de los acreedores con garantía real sobre dicho bien, lo que claramente determina la imposibilidad de la continuación de la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso, y por tanto de expedir la certificación y practicar la nota marginal solicitada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

6 junio 2009

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- Si en la inscripción de hipoteca no consta que el bien hipotecado esté afecto a la actividad profesional o empresarial del concursado (si consta que no lo está, puede ejecutarse la hipoteca), el silencio del Registro requiere que la duda sobre la situación de la finca la despeje el juez del concurso. Debe tenerse en cuenta que en este caso –se trataba de una ejecución extrajudicial- lo que se pedía era la expedición de una certificación de cargas y la extensión de la oportuna nota marginal. El recurso puede verse en el apartado “CONCURSO DE ACREEDORES. Ejecución de hipoteca anterior”.

20 febrero 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria de fecha anterior a la declaración de concurso de la sociedad hipotecante, constando en el folio de la finca adjudicada en el Registro de la Propiedad, en el momento de la presentación del citado decreto de adjudicación, la inscripción de la declaración de concurso de la hipotecante no deudora.

Son hechos a tener en cuenta en la resolución del presente expediente, los siguientes:

– Con fecha 14 de julio de 2011 se dicta auto de adjudicación de la finca hipotecada.

– Con fecha 19 de julio de 2011, la ejecutada «Prefabricados y almacenes Bueno, S.L.U», solicita la declaración de concurso.

– Con fecha 21 de octubre de 2011 se declara a la ejecutada «Prefabricados y almacenes Bueno, S.L.» en situación de concurso.

– Con fecha 15 de noviembre de 2011, se desestima por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Plasencia, el recurso de reposición que la ejecutada «Prefabricados y almacenes Bueno, S.L.», había interpuesto contra el auto de fecha 14 de julio de 2011 de adjudicación, alegando que se había solicitado la declaración de concurso.

– Con fecha 10 de noviembre de 2011, se presenta en el Registro de la Propiedad, mandamiento del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 y Mercantil de Cáceres, ordenando la inscripción de la declaración de concurso de la ejecutada «Prefabricados y almacenes Bueno, S.L.», inscripción que se practica el 28 de noviembre.

– Con fecha 12 de diciembre de 2011 se expide decreto por la secretaria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Plasencia, por el que se declara firme el auto de fecha 14 de julio de 2011, por el que se adjudicaba la finca a favor de «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Extremadura», presentándose dicho decreto en el Registro de la Propiedad el 23 de diciembre de 2011.

2. Con carácter previo ha de precisarse el ámbito de calificación registral de los documentos judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resoluciones de 21 de enero de 2005, 27 de julio de 2010 y 9 de mayo de 2011), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley), extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

En este caso, lo que el registrador cuestiona con el defecto señalado es la competencia judicial para conocer de la ejecución, dando a entender que, si no se acredita que el bien ejecutado no está afecto y no es necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, la competencia para la ejecución correspondería exclusivamente al juez del concurso (artículos 8, 56 y 57 de la Ley Concursal).

Efectivamente, así es. La ejecución de garantías reales sobre bienes afectos o necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor concursado encuentra las restricciones previstas en el artículo 56 de la Ley Concursal y el inicio o reanudación de tales ejecuciones tras la declaración del concurso corresponde al juez del concurso, como expresamente lo declara el artículo 57 de la misma Ley.

Por otro lado, la jurisprudencia (Sentencias de la Sala de Conflictos de Jurisdicción del Tribunal Supremo citadas en el «Vistos») y este Centro Directivo (por todas, la Resolución de 20 de febrero de 2012) tienen sentado que también corresponde al juez del concurso la competencia para declarar la afectación del bien o su carácter necesario o no para la actividad empresarial o profesional del deudor (y así lo impone el artículo 56 de la Ley Concursal tras su última modificación por la Ley 38/2011, de 10 de octubre).

Por todo ello, hubiera podido estimarse correcta la calificación registral de suspender la inscripción de la adjudicación acordada por juez distinto del que conoce el concurso hasta tanto se acreditara con la oportuna resolución del juez del concurso que el bien adjudicado no estaba afecto ni era necesario para la continuidad de la empresa del deudor.

Este efecto suspensivo se haría extensivo a toda actuación anudada a la ejecución –como pueda ser la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la correspondiente nota marginal, dado que aquella certificación es de mucho mayor alcance que el meramente informativo (artículo 236-c y d del Reglamento Hipotecario)–

3. Concurre, sin embargo, en este caso una circunstancia que lleva a una conclusión contraria.

Atendiendo a la cronología de los hechos, que ha quedado expuesta en el anterior fundamento de Derecho, al aprobarse el auto de adjudicación con fecha 14 de julio de 2011 no estaba declarado el concurso, lo que tendrá lugar por auto de fecha 21 de octubre de 2011.

En tal estado de cosas, la ejecución -que está concluida ya al declararse el concurso con la aprobación de la adjudicación del bien ejecutado, aun cuando la resolución judicial adquiera firmeza con posterioridad- no puede verse afectada por la posterior declaración del concurso del deudor contra el que se ha seguido la ejecución. De los artículos 55, 56 y 57 de la Ley Concursal se desprende con toda claridad que la paralización o suspensión de ejecuciones motivadas por la declaración del concurso se refiere a procedimientos iniciados ya o que se inicien después de la fecha del auto de declaración del concurso, pero no a los ya concluidos con la correspondiente aprobación de la adjudicación. Los actos, incluidos los judiciales, anteriores a la declaración del concurso no se invalidan por razón de ésta, sin perjuicio de la posibilidad del ejercicio de las acciones de rescisión cuando sea procedente (artículos 71 y siguientes de la Ley Concursal), posibilidad que, por esencia, no puede darse respecto a actos aprobados judicialmente (Resoluciones de 21 abril 2006 y 28 noviembre 2007).

Y esto con independencia de que el documento judicial de adjudicación haya sido presentado cuando ya consta inscrita la declaración del concurso, pues, como ha declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 26 enero y 16 febrero 2012), la declaración del concurso, así como su inscripción o anotación, no constituye, propiamente, una carga específica sobre una finca o derecho, que haya de ordenarse registralmente con otras cargas o actos relativos al dominio de aquéllos conforme al principio de prioridad consagrado por el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, sino que hace pública la situación subjetiva en que se coloca al concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite con posterioridad a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita.

En el presente caso, dado que la adjudicación fue aprobada por auto de fecha anterior a la del auto de declaración del concurso, no procede suspender la inscripción por la falta de concurrencia de un requisito (acreditación de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor) que sólo es exigible para las ejecuciones iniciadas, y no concluidas, al declararse el concurso o que pretendan iniciarse con posterioridad.

Por las razones expuestas, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del registrador.

4 mayo 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. La cuestión que se debate en este recurso plantea la posibilidad de expedición, dentro de un expediente de ejecución directa sobre bienes hipotecados de una certificación de titularidad y cargas, así como la correspondiente práctica de la nota marginal de su expedición, cuando en el Registro consta inscrita la declaración de concurso del deudor hipotecante.

A los efectos oportunos debe hacerse constar que en el Registro no hay constancia alguna relativa a la no afección del bien hipotecado a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una unidad productiva de su titularidad.

2. Tal y como señala su exposición de motivos, uno de los objetivos de la Ley Concursal, fue el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles. Reflejo de esta finalidad estructural del procedimiento de concurso es la competencia exclusiva y excluyente del juez de lo mercantil que lo conozca (artículo 8 Ley Concursal); el llamamiento que a todos los acreedores implica la apertura del procedimiento (artículo 21); la integración de todos los acreedores en el proceso de concurso (artículo 49) y, sobre todo, la no iniciación de ejecuciones y apremios singulares, judiciales o extrajudiciales, con posterioridad a la apertura del concurso así como la paralización de los ya iniciados (artículo 55). Existe, pues, una vis atractiva a favor del juez del concurso, que consagra su competencia universal.

 La ley, no obstante la proclamación de este principio, ha establecido algunos supuestos de excepción que por su trascendencia merecen un tratamiento separado, entre los que se encuentran las ejecuciones de créditos asegurados con garantía real; pero no siempre ni en todo caso, pues, es preciso hacer compatible el legítimo interés del acreedor con hipoteca inmobiliaria o prenda con la continuidad de la empresa cuando esto último sea posible. Por ello, dicho supuesto excepcional se restringe a aquellos casos en que los bienes afectados no revisten especial importancia concursal por no ser imprescindibles para el mantenimiento o la continuidad de la actividad del concursado (cfr. artículo 44.1 Ley Concursal). En consecuencia sólo será posible la ejecución separada de garantías reales (rectius, de créditos garantizados con garantías reales) respecto de bienes o derechos que «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor».

3. En efecto, las garantías reales no sólo pueden ser objeto de un procedimiento de ejecución singular o separada, sino que incluso éste puede sustanciarse excepcionalmente al margen del juez del concurso. Así, la Ley contempla expresamente como casos que pueden quedar fuera del alcance de la jurisdicción del juez del concurso las actuaciones iniciadas con anterioridad a la declaración concursal que no tengan por objeto bienes afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. En este caso se prorroga la competencia del juez que las haya conocido, una vez que se alce la suspensión –que provoca siempre la declaración de concurso–, alzamiento que sólo se producirá cuando judicialmente se declare que los bienes o derechos objeto de ejecución «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». La reciente reforma concursal (introducida por la Ley 38/2011, de 10 de octubre) ha venido a aclarar –siguiendo las pautas de la jurisprudencia sobre el particular– que la competencia para esa declaración de no afección corresponde exclusivamente al juez del concurso.

4. Bajo el imperio de la redacción anterior del artículo 56 de la Ley Concursal, este Centro Directivo tuvo ocasión de declarar mediante la Resolución de 6 de junio de 2009 que era posible la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso cuando (además de haberse publicado los anuncios para la subasta –requisito exigido en la anterior redacción de la norma) no conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional del concursado. Entendía la citada resolución que dicha circunstancia (la de si los bienes ejecutados estaban afectos a la actividad del concursado) «es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral cuando no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor» (también cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2007). Precisamente la falta de competencia del registrador para apreciar si los bienes concretos están o no afectos a las actividades del deudor concursado implica la necesidad de un pronunciamiento judicial expreso pues su falta no puede ser interpretado en un sentido o en otro. La existencia o inexistencia de indicios en los pronunciamientos registrales de la afección a la actividad profesional o empresarial no permiten suplir aquella declaración expresa del juez competente (Resolución de 7 de junio de 2010).

Esta doctrina del Centro Directivo es fiel reflejo de la elaborada por la sala de Conflictos de Jurisdicción y de Competencia del Tribunal Supremo (vide Vistos) que entendió reiteradamente que declarado el concurso no cabe ejecución sobre bienes singulares sin que exista un previo pronunciamiento del Tribunal competente para conocer del mismo sobre el carácter afecto o no de los bienes a la continuidad de la actividad del deudor. Este previo pronunciamiento es un prius lógico a la actividad de ejecución, sólo puede llevarse a cabo por el juez competente e implica la paralización de todo procedimiento en tanto no se produzca. La doctrina del Tribunal Supremo ha quedado consolidada por la reforma de la Ley Concursal que si bien es cierto no ha entrado en vigor, en la materia que a este expediente interesa, hasta el 1 de enero de 2012 era, como ha quedado expuesto, de plena aplicación con anterioridad.

5. Efectivamente, la entrada en vigor del artículo 43 de la Ley 38/2011 de modificación de la Ley Concursal que da nueva redacción al artículo 56 de esta Ley erige en requisito inexorable de esta continuidad de jurisdicción de las acciones de ejecución de garantías reales, que la tan meritada declaración de no afección se formalice expresamente a través de la correspondiente resolución judicial dictada por el juez del concurso, único competente para tal declaración. Es decir, a partir de la entrada en vigor de aquella ley, queda consagrado con rango de ley que la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización desde luego de todo procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado.

6. Dejando al margen la polémica sobre si tras la declaración de concurso toda ejecución de garantías reales, ha de sustanciarse ante el juez que conoce del concurso, o si es posible, respecto de aquéllas que no alcancen a bienes afectos o necesarios para la actividad empresarial del concursado, la ejecución judicial (e incluso extrajudicial) ante otra autoridad, toda vez que no ha sido objeto del expediente, lo cierto es que a la vista de la regulación legal, desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución (o de que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución). Esta conclusión determina en un caso como el planteado, en que consta registralmente la declaración de concurso del titular de los bienes ejecutados pero no cuál sea el carácter de estos, la imposibilidad por parte del registrador de llevar a cabo ninguna actuación anudada a la ejecución y, en concreto, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la correspondiente nota marginal, dado que aquella certificación es de mucho mayor alcance que el meramente informativo.

Procede en consecuencia concluir que en tanto no se ponga de manifiesto ante el registrador un pronunciamiento expreso del juez competente para conocer del concurso sobre el carácter del bien hipotecado no procede la expedición de la certificación solicitada ni la práctica de la nota marginal al margen del asiento de hipoteca.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

12 junio 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. En el presente expediente se debate si es posible la inscripción de un testimonio judicial consistente en un decreto de adjudicación y correlativo mandamiento judicial de cancelación de cargas expedidos en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando se dan las siguientes circunstancias:

a) Consta sobre las fincas ejecutadas una anotación preventiva de concurso voluntario abreviado, aún no firme, de la entidad ejecutada motivada por auto dictado por juez de lo mercantil de Córdoba, declarando el concurso de acreedores de 16 junio de 2011, inscrito en la hoja de la sociedad el 26 de julio de 2011 y reflejado en las hojas de las fincas concernidas el 13 de septiembre de 2011.

b) El mandamiento calificado, consistente en decreto de adjudicación y cancelación de cargas fue dictado el día 20 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Pozoblanco y se presenta en el Registro el 2 de abril de 2012.

c) La expedición de certificación de cargas de las fincas concernidas por el derecho real de hipoteca ejecutado, conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consta en nota extendida el 24 de septiembre de 2010, fecha obviamente anterior a la declaración del concurso (artículo 24 de la Ley Concursal).

d) No resulta del expediente que el juez de lo mercantil, competente en el procedimiento de concurso haya declarado si están o no afectos a actividad y si son o no necesarios para el desarrollo de la actividad del concursado, los bienes ejecutados.

Del resumen de los hechos se deduce que el único tema de reflexión relevante se refiere a la aplicación del artículo 56 de la Ley Concursal en su redacción de 10 de octubre de 2011, en vigor desde 1 de enero de 2012, y más concretamente a la disposición transitoria 9.ª de esa norma.

En su redacción actual, el articulo 56.2 de la Ley Concursal literalmente dice: «Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior, se suspenderán desde que la declaración del concurso, sea o no firme, consta en el correspondiente procedimiento, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe, cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor».

La entrada en vigor de esta ley se produjo el 1 de enero de 2012 sin embargo la disposición transitoria novena establece que:

«Los nuevos apartados 2 y 5 del artículo 56, el artículo 58 y el nuevo apartado 3 del artículo 76 de la Ley Concursal, modificados por esta ley, así como el nuevo apartado 2 de la disposición final undécima, que da nueva redacción al artículo 164 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se aplicarán a los concursos en tramitación a la fecha de entrada en vigor de esta ley respecto de las ejecuciones que respectivamente no se hubiesen reanudado o iniciado tras la declaración de concurso».

Y en todo caso, el artículo 21 de la Ley Concursal dispone en su apartado 2.º que el auto produce sus efectos de inmediato.

3. La Ley 38/2011, de 10 de octubre, al modificar entre otros el artículo 56.2 de la Ley Concursal de 2003, pretende reforzar las competencias objetivas del juez de lo mercantil que entiende del concurso. Muy especialmente pretende que la apreciación de la posible afectación a la actividad profesional o empresarial de la finca ejecutada y del hecho de que resulte o no necesaria en el patrimonio del deudor para continuar la actividad del concursado, –factor que determina la posibilidad o no de la ejecución singular pretendida en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente–, sea exclusiva competencia del juez que entiende del concurso. A tal fin se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento.

4. A tenor de la disposición transitoria 9.ª de la Ley 38/2011, aplicable a este supuesto, para determinar si se aplicará o no la nueva redacción del artículo 56.2 deberá apreciarse que el concurso estaba en tramitación a la fecha de entrada en vigor de la ley y que la ejecución, es anterior a la declaración provisional del concurso. Ambas circunstancias se dan en el presente caso.

En efecto, de la hojas registrales resulta que ha sido anterior el inicio del procedimiento de ejecución a la declaración provisional del concurso pues fue anotada la expedición de certificación de cargas, conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el 24 de septiembre de 2010.

5. Por otra parte, no consta ni en el Registro ni en los títulos presentados, la calificación del juez de lo mercantil sobre la habilidad de los bienes concernidos para ser ejecutados individualmente, en forma separada del procedimiento concursal por no estar afectos ni ser precisos en la continuación de la actividad de la deudora.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

12 septiembre 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. La única cuestión objeto de recurso en este expediente es si puede tener acceso al Registro de la Propiedad sin intervención del Juez de lo Mercantil un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando se produce la circunstancia de que el deudor se encuentra en situación de concurso y el decreto de adjudicación es posterior a la fecha de declaración del concurso si bien la subasta se celebró con anterioridad. Las circunstancias de hecho son: el procedimiento de ejecución hipotecaria se inició en el año 2009, se acordó anunciar la subasta por Resolución de 2 de octubre de 2009 y se llevó a cabo la misma el día 17 de diciembre del mismo año. Finalmente el decreto de adjudicación se fechó el día 13 de mayo de 2010. El auto por el que el Juez de lo Mercantil declara el concurso del deudor es de fecha 14 de abril de 2010 y tuvo acceso al Registro mediante anotación preventiva de fecha 9 de julio de 2010. Al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas por consiguiente consta anotada la declaración de concurso.

2. Con carácter previo es preciso poner de manifiesto una cuestión de procedimiento pues presentada la documentación cuya inscripción se solicitaba el día 15 de marzo de 2012 fue objeto de calificación negativa el día 2 de abril posterior. Como es preceptivo, la nota de calificación advertía de los diversos recursos existentes frente a la misma así como de los distintos plazos aplicables. Aportada documentación complementaria el registrador emitió una calificación en la que se reiteraba la negativa a practicar la inscripción haciendo constar al pie de la misma los recursos y sus plazos. Como resulta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria «El plazo para la interposición será de un mes y se computará desde la fecha de notificación de la calificación». En consecuencia, una vez notificada la calificación comienza a correr el cómputo del plazo de un mes para interponer el recurso. Si durante este plazo el interesado pretende subsanar las deficiencias señaladas en la nota y para ello aporta nueva documentación o subsana la presentada no por ello deja de correr el plazo para impugnar el contenido de la calificación. De este modo si, aportada nueva documentación o subsanada la ya presentada lo es en términos que no satisfacen al registrador que calificó en su momento y el interesado decide recurrir, es preciso que lo haga tempestivamente, antes de que se agote el plazo de un mes desde que se le notificó la calificación negativa. En caso de que el mes haya transcurrido su derecho de impugnación habrá caducado y la presentación de recurso será intempestiva por lo que deberá ser objeto de rechazo. Así lo confirma el segundo párrafo de artículo 323 de la Ley Hipotecaria al decir: «La duración de la prórroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de ésta». En el expediente que ha provocado este recurso el registrador al analizar si la documentación presentada para subsanar los defectos observados en su nota es suficiente ha emitido una nueva nota negativa en la que reproduce en su inciso final el conjunto de recursos que puede interponer el interesado así como el plazo para llevarlos a cabo por lo que ha dado pie, indebidamente, a un nuevo cómputo del plazo de un mes que no permite ahora apreciar la concurrencia de causa de inadmisión por extemporaneidad.

3. Entrando en la cuestión de fondo esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de referirse en distintas Resoluciones (vide Vistos) a los problemas que suscita la aplicación del artículo 56 de la Ley Concursal en relación con la inscripción de títulos derivados de ejecución hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Es preciso recordar la continua doctrina de este Centro relativa a la obligatoriedad para todos los funcionarios y autoridades de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin perjuicio de que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañe una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley), extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

El defecto señalado, lo que cuestiona, es la competencia judicial para conocer de la ejecución, dando a entender que, si no se acredita que el bien ejecutado no está afecto y no es necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, la competencia para la ejecución correspondería exclusivamente al Juez del concurso (artículos 8, 56 y 57 de la Ley Concursal), cuestión que no sólo tiene una gran trascendencia desde el punto de vista de la regularidad procedimental sino que, como ha tenido ocasión de poner de manifiesto nuestro Tribunal Constitucional (Sentencia de 12 de diciembre de 2011), puede afectar a derechos fundamentales como son el derecho a la tutela judicial efectiva y el derecho al Juez predeterminado por la Ley.

La ejecución de garantías reales sobre bienes afectos o necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor concursado encuentra las restricciones previstas en el artículo 56 de la Ley Concursal y el inicio o reanudación de tales ejecuciones tras la declaración del concurso corresponde al Juez del concurso, como expresamente lo declara el artículo 57 de la misma Ley.

Por otro lado, la jurisprudencia (Sentencias de la Sala de Conflictos de Jurisdicción del Tribunal Supremo citadas en el «Vistos») y este Centro Directivo (por todas, la Resolución de 12 de junio de 2012) tienen sentado que también corresponde al Juez del concurso la competencia para declarar si el bien está afecto o su carácter necesario o no para la actividad empresarial o profesional del deudor. Así lo declara el artículo 56 de la Ley Concursal tras su última modificación por la Ley 38/2011, de 10 de octubre que no hace sino consagrar con carácter de Ley lo que la jurisprudencia ya había sentado como criterio jurisprudencial (como reconoció la Resolución de 20 de febrero de 2012). Esta continuidad de criterio hace indiferente, en este concreto aspecto, cuál haya de ser la versión de la norma aplicable (la anterior o la posterior a la Ley 38/2011) pues en cualquier caso la conclusión es la misma.

4. En el escrito de recurso que ha provocado el presente, el recurrente basa su oposición a la decisión del registrador en que la fecha de celebración de la subasta es anterior a la fecha de declaración del concurso por lo que no existe causa de suspensión del procedimiento de ejecución ni, por tanto, posibilidad de reanudación lo que hace irrelevante la justificación de que el bien ejecutado no está afecto a la actividad del concursado. El argumento no puede prosperar porque si bien es cierto que el artículo 56, en su párrafo tercero, (y aquí sí es trascendente el derecho transitorio, dada la redacción anterior a la reforma llevada a cabo por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, aplicable al supuesto a tenor de lo dispuesto en su disposición transitoria novena) exceptuaba de la suspensión del procedimiento el supuesto de que «al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto» añadía un segundo requisito: «y la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor» sin que esta segunda circunstancia haya concurrido. Y es precisamente este segundo requisito el que no se acredita en el supuesto de hecho provocando el rechazo del registrador. Como ha quedado expuesto más arriba, dicha circunstancia es un prius lógico para la prórroga de la jurisdicción del Juzgado de Primera Instancia una vez declarado el concurso como tuvo ocasión de señalar reiteradamente el Tribunal Supremo y la subsecuente doctrina de esta Dirección General.

No es aceptable en consecuencia la afirmación del recurrente de que ni hay suspensión ni por tanto posibilidad de reanudación. La suspensión es un efecto inmediato derivado de la jurisdicción universal del Juez de lo Mercantil (artículos 8 y 55 de la Ley Concursal) y por ello, con independencia del momento concreto en que el Juzgado de Primera Instancia tenga conocimiento y de la Resolución que el secretario adopte al respecto (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), desde el punto de vista sustantivo la suspensión opera salvo que concurran los supuestos de excepción previstos en la Ley. En el supuesto de hecho se ha acreditado la concurrencia de uno de los dos requisitos exigidos por el artículo 56 (en su redacción anterior) pero no el segundo. Por eso desde la perspectiva del Registro de la Propiedad no puede darse acceso a una Resolución que no ha sido adoptada por aquél a quien el ordenamiento atribuye la jurisdicción o con su intervención en los términos legalmente previstos habida cuenta de las graves consecuencias señaladas más arriba de orden procedimental que pueden incluso implicar lesión de derechos fundamentales.

Este orden de razonamientos encuentra mayor apoyo en la redacción del segundo párrafo del artículo 56 de la Ley Concursal tras su reforma por la Ley 38/2011 pues ahora la norma declara la suspensión del procedimiento de ejecución de forma incondicional aún cuando se hubiera anunciado la subasta y sólo se «alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la Resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor» de modo que producida la suspensión en cualquier supuesto corresponde al Juez de lo Mercantil decidir sobre su reanudación o no.

5. Por último, y aunque el escrito de recurso no se refiere estrictamente a la cuestión de cuándo haya de considerarse finalizado el procedimiento de ejecución a fin de entenderlo como actuación anterior a la declaración del concurso, sí que hace referencia a que la celebración de la subasta es anterior a la declaración de concurso lo que a juicio del recurrente excluye toda interferencia de ésta.

La celebración de la subasta en el procedimiento de ejecución no implica todavía la finalización del procedimiento. Como se deduce de una simple lectura del artículo 650 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una vez realizada la subasta pueden llevarse a cabo distintas actuaciones procesales que incluso pueden llevar a la no aprobación del remate y al cierre del procedimiento o a la celebración de una nueva subasta (artículo 653). De aquí que sólo cuando se apruebe el remate y se consigne, en su caso, el precio total, se dicta el decreto de adjudicación que, aunque puede ir seguido de algunas operaciones complementarias, pone fin al procedimiento de ejecución (artículo 650.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La mera celebración de la subasta no pone fin al procedimiento de ejecución y, en consecuencia, y tal como afirmó este Centro en su Resolución de 4 de mayo de 2012 sólo cuando quede acreditado debidamente que el decreto de adjudicación se llevó a cabo en fecha anterior al auto de declaración del concurso puede afirmarse que el testimonio correspondiente puede acceder a los libros del Registro como acto anterior al concurso aunque conste inscrita o anotada su declaración.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

8 octubre 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. Son datos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes: El 14 de noviembre de 2009 se expidió certificación de dominio y cargas interesada para procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante juzgado de Instancia en relación a dos fincas registrales, practicándose la correspondiente nota al margen de las inscripciones de hipoteca que se ejecutan; el 21 de marzo de 2011 se inscribió la declaración de concurso voluntario de la titular registral, ejecutada en el procedimiento judicial, en virtud del correspondiente mandamiento dictado por el juez de lo Mercantil. Presentado ahora mandamiento que incorpora decreto de adjudicación y cancelación de cargas proveniente del juzgado de Instancia que ordenó la expedición de la certificación y la práctica de la consiguiente nota marginal, el registrador acuerda no proceder a inscribir la adjudicación y cancelación solicitadas en tanto no conste en el Registro, por resolución del juez del concurso, que los bienes sobre los que recae la hipoteca, cuya ejecución separada del concurso se pretende, no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una unidad productiva de su titularidad y no resultan necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. El recurrente alega que el procedimiento de ejecución hipotecaria se inició antes de la declaración del concurso y al amparo de la legislación anterior, que el juez del concurso tiene conocimiento de la ejecución separada, que hace más de un año que se declaró finalizada la fase de convenio y se acordó abrir la fase de liquidación, que según el Seminario de 23 de marzo de 2011 de jueces de lo Mercantil de Cataluña la regla general es que la declaración de concurso no debe afectar a la ejecución hipotecaria, y que el registrador tiene limitadas las facultades de calificación de los documentos judiciales conforme a lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

2. Tiene declarado esta Dirección General (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») para supuestos de ejecución hipotecaria en colisión con procedimientos concursales, en relación con los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal en su redacción original, es decir, por Ley 22/2003, de 9 de julio, y por tanto también para ejecuciones anteriores a la reforma por Ley 38/2011 –que únicamente ha corroborado el criterio ya sostenido jurisprudencialmente– la necesidad de que para continuar la ejecución concursal al margen del juez del concurso es preciso que se acredite por el juzgado de lo Mercantil encargado del concurso que los bienes no están afectos a la actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva.

3. Tal y como señala su Exposición de Motivos, uno de los objetivos de la Ley Concursal, fue el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles. Reflejo de esta finalidad estructural del procedimiento de concurso es la competencia exclusiva y excluyente del juez de lo Mercantil que lo conozca (artículo 8 Ley Concursal); el llamamiento que a todos los acreedores implica la apertura del procedimiento (artículo 21); la integración de todos los acreedores en el proceso de concurso (artículo 49) y, sobre todo, la no iniciación de ejecuciones y apremios singulares, judiciales o extrajudiciales, con posterioridad a la apertura del concurso así como la paralización de los ya iniciados (artículo 55). Existe, pues, una vis atractiva a favor del juez del concurso, que consagra su competencia universal.

La Ley, no obstante la proclamación de este principio, estableció algunos supuestos de excepción que por su trascendencia merecen un tratamiento separado, entre los que se encuentran las ejecuciones de créditos asegurados con garantía real; pero no siempre ni en todo caso, pues, es preciso hacer compatible el legítimo interés del acreedor con hipoteca inmobiliaria o prenda con la continuidad de la empresa cuando esto último sea posible. Por ello, dicho supuesto excepcional se restringe a aquellos casos en que los bienes afectados no revisten especial importancia concursal por no ser imprescindibles para el mantenimiento o la continuidad de la actividad del concursado (cfr. artículo 44.1 Ley Concursal). En consecuencia solo será posible la ejecución separada de garantías reales (rectius, de créditos garantizados con garantías reales) respecto de bienes o derechos objetos que «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor».

4. En efecto, las garantías reales no sólo pueden ser objeto de un procedimiento de ejecución singular o separada, sino que incluso éste puede sustanciarse excepcionalmente al margen del juez del concurso. Así, la Ley contempla expresamente como casos que pueden quedar fuera del alcance de la jurisdicción del juez del concurso las actuaciones iniciadas con anterioridad a la declaración concursal que no tengan por objeto bienes afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. En este caso se prorroga la competencia del juez que las haya conocido, una vez que se alce la suspensión –que provoca siempre la declaración de concurso–, alzamiento que sólo se producirá cuando judicialmente se declare que los bienes o derechos objeto de ejecución «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». La reciente reforma concursal (introducida por la Ley 38/2011, de 10 de octubre) ha venido a aclarar –siguiendo las pautas de la jurisprudencia sobre el particular– que la competencia para esa declaración de no afección corresponde exclusivamente al juez del concurso.

5. Bajo el imperio de la redacción anterior del artículo 56 de la Ley Concursal, este Centro Directivo tuvo ocasión de declarar mediante la Resolución de 6 de junio de 2009 que no era posible la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso cuando (además de haberse publicado los anuncios para la subasta –requisito exigido en la anterior redacción de la norma–) «conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional del concursado». Entendía la citada Resolución que dicha circunstancia (la de si los bienes ejecutados estaban afectos a la actividad del concursado) «es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral cuando no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor» (también cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2007). Precisamente la falta de competencia del registrador para apreciar si los bienes concretos están o no afectos a las actividades del deudor concursado implica la necesidad de un pronunciamiento judicial expreso pues su falta no puede ser interpretado en un sentido o en otro. La existencia o inexistencia de indicios en los pronunciamientos registrales de la afección a la actividad profesional o empresarial no permiten suplir aquella declaración expresa del juez competente (vid. Resolución de 7 de junio de 2010).

Esta doctrina del Centro Directivo es fiel reflejo de la elaborada por la Sala de Conflictos de Jurisdicción y de Competencia del Tribunal Supremo (vid. «Vistos») que entendió reiteradamente que declarado el concurso no cabe ejecución sobre bienes singulares sin que exista un previo pronunciamiento del tribunal competente para conocer del mismo sobre el carácter afecto o no de los bienes a la continuidad de la actividad del deudor. Este previo pronunciamiento es un prius lógico a la actividad de ejecución, sólo puede llevarse a cabo por el juez competente e implica la paralización de todo procedimiento en tanto no se produzca. La doctrina del Tribunal Supremo ha quedado consolidada por la reforma de la Ley Concursal que si bien es cierto no ha entrado en vigor, en la materia que a este expediente interesa, hasta el 1 de enero de 2012 era, como ha quedado expuesto, de plena aplicación con anterioridad.

6. Efectivamente, la entrada en vigor del artículo 43 de la Ley 38/2011 de modificación de la Ley Concursal que da nueva redacción al artículo 56 de esta Ley erige en requisito inexorable de esta continuidad de jurisdicción de las acciones de ejecución de garantías reales, que la tan meritada declaración de no afección se formalice expresamente a través de la correspondiente resolución judicial dictada por el juez del concurso, único competente para tal declaración. Es decir, a partir de la entrada en vigor de aquella Ley, queda consagrado con rango de Ley que la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización desde luego de todo procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado.

7. En conclusión desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular al margen del juez del concurso, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución o que acredite que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución.

8. Este Centro Directivo, en relación con un supuesto plenamente análogo al que objeto del presente recurso, ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente en Resolución de 12 de septiembre de este mismo año, cuyo Fundamento Jurídico tercero proclama con meridiana claridad que «se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento».

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

6 noviembre 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. Tres son las cuestiones que se plantean en este expediente: En primer lugar si es preciso hacer constar que el bien objeto de ejecución hipotecaria está o no afecto a la actividad del deudor concursado cuando la ejecución hipotecaria ha sido llevada a cabo ante el Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso en pieza separada. En segundo lugar, cual haya de ser la trascendencia a efectos de inscripción que en el procedimiento de ejecución hipotecaria tiene el hecho de que se reclamen cantidades superiores o no garantizadas con la hipoteca en caso de que no exista sobrante ni terceros cuando la cantidad en que se adjudica el bien no alcanza a cubrir el principal garantizado y el deudor se encuentra en situación de concurso. En tercer lugar si procede la inscripción del testimonio del auto en el que se recoge la afirmación de que no puede certificarse de la existencia o no de inquilinos u ocupantes.

2. Respecto de la primera cuestión esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones (vide Vistos) sobre cual es el significado del requisito de que el Juez del concurso se pronuncie sobre la afección o no de los bienes objeto de ejecución a la actividad del concursado.

Al efecto ha afirmado que tal y como señala su exposición de motivos, uno de los objetivos de la Ley Concursal, ha sido el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles. Reflejo de esta finalidad estructural del procedimiento de concurso es la competencia exclusiva y excluyente del juez de lo mercantil que lo conozca (artículo 8 Ley Concursal); el llamamiento que a todos los acreedores implica la apertura del procedimiento (artículo 21); la integración de todos los acreedores en el proceso de concurso (artículo 49) y, sobre todo, la no iniciación de ejecuciones y apremios singulares, judiciales o extrajudiciales, con posterioridad a la apertura del concurso así como la paralización de los ya iniciados (artículo 55). Existe pues una vis atractiva a favor del juez del concurso que consagra su competencia universal.

La Ley Concursal empero, continúa afirmando esta doctrina, ha establecido algunos supuestos de excepción que por su trascendencia merecen un tratamiento separado. Dentro de estas excepciones a la jurisdicción del juez del Concurso el artículo 56, en su redacción anterior a la Ley 38/2001, de 10 de octubre, contemplaba aquellos supuestos en que el procedimiento de ejecución hipotecaria se había iniciado con anterioridad a la declaración de concurso. Para que dicha prórroga de jurisdicción tuviese lugar el precepto exigía la concurrencia de dos requisitos: que el procedimiento de ejecución estuviese en un momento procesal posterior a la publicación de anuncios y que los bienes ejecutados no estuvieran afectos a la actividad del concursado. Pues bien, es sobre este segundo requisito sobre el que ha incidido la doctrina de este Centro que, siguiendo la que con anterioridad había establecido la Sala de Conflictos de Jurisdicción del Tribunal Supremo (vide Vistos), estableció que correspondía al juez de lo Mercantil la afirmación de que los bienes no estaban afectos. Sólo cuando concurriese dicho requisito se producía la prórroga de la jurisdicción del juez de Primera Instancia que conocía del procedimiento de ejecución en detrimento de la del juez de lo Mercantil que universalmente proclama el artículo 8 de la Ley Concursal y, en consecuencia, solo cuando resultase debidamente acreditado dicho extremo podía acceder al Registro de la Propiedad una resolución judicial procedente de otro Juez que no fuera el de lo Mercantil pues de otro modo el registrador debía rechazarla por falta de competencia (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). Corolario de esta doctrina es la afirmación de que resultando la situación de concursado del titular registral, el registrador debe abstenerse de cualquier actuación relativa al procedimiento de ejecución directa, incluso la expedición de certificación de cargas y práctica de la nota marginal correspondiente, en tanto no le quedare acreditado por resolución del juez que conoce del concurso que el bien ejecutado no está afecto a la actividad del deudor concursado (Resoluciones 20 de febrero y de 12 de junio de 2012).

Esta doctrina es plenamente aplicable a aquellas ejecuciones sobre bienes hipotecados que se encuentren sujetas a la redacción del artículo 56 anterior a la reforme llevada a cabo por la Ley 38/2011, de conformidad con su disposición transitoria novena y final tercera por encontrarse en tramitación con anterioridad al 1 de enero de 2012 y haberse iniciado o reanudado con anterioridad a la declaración de concurso.

Para los que estén sujetos a la nueva redacción de los puntos 2 y 5 del artículo 56 de la Ley Concursal llevada a cabo por la referida Ley 38/2011, la situación es mucho mas clara y no porque adquiera rango de Ley la doctrina establecida por el Tribunal Supremo y seguida por este Centro Directivo de que corresponde al juez del concurso la decisión de si un bien está o no afecto a la actividad del concursado (con lo que no ha variado la situación) sino porque el nuevo texto establece la suspensión de los procedimientos iniciados antes del concurso de forma incondicional. De este modo resultando la situación de concurso no podrá el registrador acceder a la práctica de operación alguna hasta que conste la no afección de los bienes a la actividad del concursado en los términos que establece dicho precepto. Cuestión distinta en si, tras la declaración del concurso cabe llevar a cabo la ejecución de una garantía hipotecaria sobre bienes no afectos ante autoridad distinta del juez del concurso, pero como señalaron las resoluciones de 20 de febrero y 12 de junio de 2012 es una cuestión que no ha sido planteada.

3. Del expediente que provoca la presente resulta que el procedimiento de ejecución de hipoteca se ha llevado en pieza separada ante el juez de lo Mercantil que conoce del concurso por lo que no puede plantearse cuestión alguna de competencia. Como resulta de las anteriores consideraciones para que así sea es preciso que la operación registral solicitada esté basada en una actuación judicial (o incluso notarial) proveniente de un Juez distinto del que tiene atribuida la competencia universal sobre el concurso. De la documentación presentada y del contenido del Registro resulta que se ha llevado a cabo la ejecución de la hipoteca dentro del procedimiento del concurso aunque en pieza separada en ejercicio de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley Concursal que en su punto primero dice: «El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia y, en su caso, acordará su tramitación en pieza separada, acomodando las actuaciones a las normas propias del procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda». No hay cuestión por tanto ni puede apelarse a la aplicación del apartado 2 del artículo 56 de la Ley Concursal que es aplicable a un supuesto de hecho distinto del que ahora se ha planteado resultando irrelevante, a los efectos de la operación registral solicitada, si el bien sobre el que se ejercita la acción directa tiene o no la cualidad de afecto a la actividad del concursado dado el ejercicio por el Juez de lo Mercantil de la competencia universal reconocida por el artículo 8 de la Ley concursal y concretamente por lo establecido en el artículo 57 del mismo texto legal.

4. Igual suerte estimatoria debe seguir el segundo de los motivos de impugnación alegados por el recurrente. Ciertamente el artículo 130 de la Ley Hipotecaria dispone que «El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo». Por su parte el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor… sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria». El artículo 132, 3.º y 4.º de la Ley Hipotecaria reconoce la competencia del registrador de la propiedad para calificar dichos aspectos y rechazar la inscripción de aquellos decretos de adjudicación y cancelación de cargas de los que resulte que lo entregado al actor excede de las respectivas coberturas hipotecarias en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca. Este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vide Vistos) de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000, 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002).

5. Del expediente resulta que la finca ejecutada se ha adjudicado al actor ante la ausencia de postores y por el cincuenta por ciento del valor de tasación por lo que es evidente que no existe sobrante ni posibilidad de calificar si el mismo está o no consignado debidamente en beneficio de acreedores posteriores que por otro lado no existen según resulta de los hechos. La cuestión se traslada a si, a pesar de dicha circunstancia, debe haber entrega del remanente al dueño desposeído de la finca. Efectivamente, el artículo 132 3.º de la Ley Hipotecaria atribuye al registrador la competencia de calificar si lo entregado al actor excede de su respectiva cobertura hipotecaria y es aquí donde se plantea la cuestión pues como resulta del testimonio del auto el actor ha reclamado el pago de una partida por importe de 13.033,33 €, los intereses ordinarios, que carece de la oportuna cobertura inscrita y de una partida por importe de 863.033,13 €, el principal, que excede la cobertura inscrita de 850.000 €. De este modo si al actor se le entregan en pago de sus pretensiones cantidades no cubiertas con la hipoteca (por no constar registrada su cobertura o por exceder de la inscrita) el registrador debe rechazar la inscripción aún cuando no existan terceros pues el exceso es un sobrante que debe entregarse al dueño de la finca.

Sin embargo como resulta del testimonio del decreto de adjudicación, se entiende entregada al actor la cantidad de «425.000 € a cuenta de su crédito al no cubrir el remate las cantidades devengadas en concepto de principal». Con independencia de cual haya sido la reclamación del actor lo trascendente ahora es que el valor de lo adjudicado no excede de la cantidad inscrita por principal por lo que no existe motivo de rechazo a la inscripción.

Téngase en cuenta además que el límite de cobertura hipotecaria opera como límite a las pretensiones del actor pero no siempre y en todo caso. Como recoge al artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando el deudor es el dueño de la finca ejecutada, satisfechos en su caso los acreedores posteriores, el remanente no se entrega al deudor sino al actor, circunstancia que por tanto excepciona la regla del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y del propio inciso inicial del artículo 692 de la Ley de procedimiento.

Si a lo anterior añadimos el hecho de que en el caso que provoca la presente el deudor se encuentra en situación de concurso, lo que implica que el sobrante no se le entrega en ningún caso sino que se pone a disposición del Juez del concurso como resulta del propio artículo 692.1 (vide Resolución de 28 de noviembre de 2007), resulta diáfana la inexistencia de causa para rechazar la inscripción.

6. El tercer defecto observado en la nota del registrador debe ser mantenido pues como ha reiterado este Centro Directivo (vide Vistos), la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación sino se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A este respecto la doctrina de este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico.

En consecuencia, la mera referencia contenida en el decreto de adjudicación relativa a que no puede certificarse la existencia o no de inquilinos es del todo insuficiente y no cubre en absoluto las exigencias del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos expresados mas arriba.

Ciertamente la finca objeto de adjudicación consta descrita en el expediente como «Urbana, trozo de terreno» lo que podría plantear la importante cuestión de sin son aplicables las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos pero esta pretensión no ha sido planteada por lo que no procede hacerlo en este expediente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a los defectos señalados en primer y segundo lugar y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al tercero.

8 noviembre 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. Se debate en este expediente, la inscripción de un decreto de adjudicación en un proceso de ejecución hipotecaria, posterior al auto de declaración del concurso. Son circunstancias a tener en cuenta en su resolución, las siguientes:

– Mediante auto de fecha 14 de octubre de 2010 se declaran en concurso a doña E. I. V. G. y a don J.G. P. F.

– Con fecha 26 de octubre de 2010 se presenta demanda de ejecución hipotecaria a instancia de «Banco Popular Español, S.A.», siendo admitida por auto de 1 de diciembre del mismo año.

– Con fecha 18 de enero de 2011 se expide certificación de dominio y cargas en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicha certificación se manifestó que sobre la finca se había tomado anotación preventiva de concurso, procediéndose a notificar al Juzgado de Primero Instancia número 31 de Madrid, donde se tramitaba el procedimiento de ejecución hipotecaria; al Juzgado de lo Mercantil número 7 de Madrid, donde se tramitaba el procedimiento concursal, y a don J. G. P. F., como concursado. Asimismo se hizo constar en la Certificación que no era posible notificar al administrador concursal don A. M. P., por cuanto ni del Registro ni del mandamiento que motivó la anotación letra A de concurso voluntario, resulta el domicilio del mismo; circunstancia que se le puso de relieve al Juzgado de lo Mercantil.

De los dos defectos de la nota de calificación, únicamente se recurre el primero. El recurrente resumidamente manifiesta que la necesidad de justificar que los bienes no están afectos a la actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva, es una exigencia impuesta por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, por la que se modifica, entre otros, el artículo 56 de la Ley Concursal, reforma que entró en vigor el 1 de enero de 2012; pero entiende que no es un requisito exigible en el presente expediente, por ser anterior a la entrada en vigor de la citada Ley.

2. La cuestión que se plantea en el presente recurso ya había sido resuelta por esta Dirección General (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») para supuestos de ejecución hipotecaria en colisión con procedimientos concursales, en relación con los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal en su redacción original, es decir, por Ley 22/2003, de 9 de julio, y por tanto para ejecuciones anteriores a la reforma por Ley 38/2011, que únicamente ha corroborado el criterio ya sostenido jurisprudencialmente relativo a la necesidad de que para continuar la ejecución concursal al margen del Juez del concurso es preciso que se acredite por el juzgado de lo mercantil encargado del concurso que los bienes no están afectos a la actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva.

3. Tal y como señala su Exposición de Motivos, uno de los objetivos de la Ley Concursal, fue el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles. Reflejo de esta finalidad estructural del procedimiento de concurso es la competencia exclusiva y excluyente del Juez de lo Mercantil que lo conozca (artículo 8 de la Ley Concursal); el llamamiento que a todos los acreedores implica la apertura del procedimiento (artículo 21); la integración de todos los acreedores en el proceso de concurso (artículo 49) y, sobre todo, la no iniciación de ejecuciones y apremios singulares, judiciales o extrajudiciales, con posterioridad a la apertura del concurso así como la paralización de los ya iniciados (artículo 55). Existe, pues, una vis atractiva a favor del Juez del concurso, que consagra su competencia universal.

La Ley, no obstante la proclamación de este principio, estableció algunos supuestos de excepción que por su trascendencia merecen un tratamiento separado, entre los que se encuentran las ejecuciones de créditos asegurados con garantía real; pero no siempre ni en todo caso, pues, es preciso hacer compatible el legítimo interés del acreedor con hipoteca inmobiliaria o prenda con la continuidad de la empresa cuando esto último sea posible. Por ello, dicho supuesto excepcional se restringe a aquellos casos en que los bienes afectados no revisten especial importancia concursal por no ser imprescindibles para el mantenimiento o la continuidad de la actividad del concursado (cfr. artículo 44.1 de la Ley Concursal). En consecuencia solo será posible la ejecución separada de garantías reales (rectius, de créditos garantizados con garantías reales) respecto de bienes o derechos objetos que «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor».

4. En efecto, las garantías reales no solo pueden ser objeto de un procedimiento de ejecución singular o separada, sino que incluso éste puede sustanciarse excepcionalmente al margen del Juez del concurso. Así, la ley contempla expresamente como casos que pueden quedar fuera del alcance de la jurisdicción del Juez del concurso las actuaciones iniciadas con anterioridad a la declaración concursal que no tengan por objeto bienes afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. En este caso se prorroga la competencia del Juez que las haya conocido, una vez que se alce la suspensión –que provoca siempre la declaración de concurso–, alzamiento que solo se producirá cuando judicialmente se declare que los bienes o derechos objeto de ejecución «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». La reciente reforma concursal (introducida por la ley 38/2011, de 10 de octubre), ha venido a aclarar –siguiendo las pautas de la jurisprudencia sobre el particular– que la competencia para esa declaración de no afección corresponde exclusivamente al Juez del concurso.

5. Bajo el imperio de la redacción anterior del artículo 56 de la Ley Concursal, este Centro Directivo tuvo ocasión de declarar mediante la Resolución de 6 de junio de 2009 que no era posible la ejecución hipotecaria al margen del Juez del concurso cuando (además de haberse publicado los anuncios para la subasta –requisito exigido en la anterior redacción de la norma) «conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional del concursado». Entendía la citada resolución que dicha circunstancia (la de si los bienes ejecutados estaban afectos a la actividad del concursado) «es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral cuando no consta registralmente tal afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor» (también cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2007). Precisamente la falta de competencia del registrador para apreciar si los bienes concretos están o no afectos a las actividades del deudor concursado implica la necesidad de un pronunciamiento judicial expreso pues su falta no puede ser interpretado en un sentido o en otro. La existencia o inexistencia de indicios en los pronunciamientos registrales de la afección a la actividad profesional o empresarial no permiten suplir aquella declaración expresa del Juez competente (vide Resolución de 7 de junio de 2010).

Esta doctrina del Centro Directivo es fiel reflejo de la elaborada por la sala de Conflictos de Jurisdicción y de Competencia del Tribunal Supremo (vide «Vistos») que entendió reiteradamente que declarado el concurso no cabe ejecución sobre bienes singulares sin que exista un previo pronunciamiento del Tribunal competente para conocer del mismo sobre el carácter afecto o no de los bienes a la continuidad de la actividad del deudor. Este previo pronunciamiento es un prius lógico a la actividad de ejecución, sólo puede llevarse a cabo por el Juez competente e implica la paralización de todo procedimiento en tanto no se produzca. La doctrina del Tribunal Supremo ha quedado consolidada por la reforma de la Ley Concursal que si bien es cierto no ha entrado en vigor, en la materia que a este expediente interesa, hasta el 1 de enero de 2012 era, como ha quedado expuesto, de plena aplicación con anterioridad.

6. Efectivamente, la entrada en vigor del artículo 43 de la Ley 38/2011 de modificación de la Ley Concursal que da nueva redacción al artículo 56 de esta Ley erige en requisito inexorable de esta continuidad de jurisdicción de las acciones de ejecución de garantías reales, que la tan meritada declaración de no afección se formalice expresamente a través de la correspondiente resolución judicial dictada por el Juez del concurso, único competente para tal declaración. Es decir, a partir de la entrada en vigor de aquella Ley, queda consagrado con rango de Ley que la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización desde luego de todo procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del Juez competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado.

7. En conclusión desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular al margen del Juez del concurso, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución o que acredite que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución.

Este Centro Directivo, en relación con un supuesto plenamente análogo al que objeto del presente recurso, ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente en Resolución de 12 de septiembre de este mismo año, cuyo Fundamento Jurídico tercero proclama con meridiana claridad que «se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del Juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento.» Si la constancia de la declaración del concurso en el procedimiento de ejecución debe resultar de la comunicación por parte del Registrador, conforme al artículo 135 de la Ley Hipotecaria, o por actuaciones dimanantes del propio procedimiento concursal, es cuestión que no afecta a la resolución del presente recurso.

8. Especial relevancia tiene, en el presente caso, el hecho de que en la certificación de cargas expedidas, a los efectos del procedimiento, constare la declaración de concurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

20 noviembre 2012

Ejecución: efectos frente a inscripciones posteriores de concurso o quiebra.- 1. En el presente expediente, constando en el Registro la declaración de concurso del titular registral de dos fincas y, posteriormente –pero antes de la entrada en vigor de la Ley 38/2011–, la expedición de certificación de dominio y cargas para la ejecución judicial directa de una hipoteca sobre las mismas constituida con anterioridad a la declaración y seguida ante juzgado de Instancia, no concursal, se presentan testimonio de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictados en el procedimiento de ejecución hipotecaria para el cual se expidieron las certificaciones. El registrador suspende la inscripción solicitando resolución del juez del concurso que declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado. El recurrente esgrime: que en el procedimiento concursal de referencia ha recaido sentencia, publicada en el «Boletín Oficial del Estado», por la que se aprueba la propuesta de convenio presentada por la concursada y aceptada por la junta de acreedores, y por la que se acuerda el cese de los efectos del concurso sobre las facultades de administración y disposición del deudor y el cese de la administración concursal; que el contenido del convenio aprobado por la sentencia no afecta a la acreedora hipotecaria por no haber participado ésta en su aceptación, al haberse abstenido por tratarse de garantía real con derecho de separación; y que todo lo expuesto ya fue tenido a la vista por el juzgado que tramitó la ejecución hipotecaria, por haber sido acompañada a la demanda fotocopia del «Boletín Oficial del Estado» y haberse, asimismo, estimado por el mismo juzgado y por este motivo un recurso de reposición interpuesto ante un inicial decreto de suspensión de procedimiento por situación concursal del deudor. El registrador sostiene, en cuanto a las alegaciones del recurrente, que ni la fotocopia del «Boletín Oficial del Estado» ni el testimonio del dectreto estimando el recurso de reposición fueron presentados al tiempo de la calificación, y que, en todo caso, se mantiene la necesidad de declaración del juez del concurso relativa a la no afectación del concurso a las fincas objeto de ejecución.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resolución de 4 de mayo de 2012) que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley), extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

En este caso, como ocurría en el expediente que causó la Resolución de 4 de mayo de 2012 reseñada, lo que el registrador cuestiona con el defecto señalado es la competencia judicial para conocer de la ejecución, dando a entender que, si no se acredita que el bien ejecutado no está afecto y no es necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, la competencia para la ejecución correspondería exclusivamente al juez del concurso (artículos 8, 56 y 57 de la Ley Concursal).

Efectivamente, así es. Como se ha insistido por este Centro Directivo, la ejecución de garantías reales sobre bienes afectos o necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor concursado encuentra las restricciones previstas en el artículo 56 de la Ley Concursal y el inicio o reanudación de tales ejecuciones tras la declaración del concurso corresponde al juez del concurso, como expresamente lo declara el artículo 57 de la misma Ley.

Por otro lado, la jurisprudencia (Sentencias de la Sala de Conflictos de Jurisdicción del Tribunal Supremo citadas en el «Vistos») y esta Dirección General (por todas, la Resolución de 20 de febrero de 2012) tienen sentado que también corresponde al juez del concurso la competencia para declarar la afectación del bien o su carácter necesario o no para la actividad empresarial o profesional del deudor (y así lo impone el artículo 56 de la Ley Concursal tras su última modificación por la Ley 38/2011, de 10 de octubre).

3. En el presente expediente, el recurrente invoca la existencia de una sentencia publicada en el «Boletín Oficial del Estado» aprobatoria de una propuesta de convenio que podría habilitar la excepción de paralización de ejecuciones recogida en el artículo 56 de la Ley Concursal cuando establece que «no podrán (los acreedores hipotecarios) iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho». No obstante, debe a este respecto considerarse que la referida sentencia -cuyo reflejo en el propio Registro o en el Registro Mercantil no consta en el presente expediente-, no se aportó en tiempo y forma al realizarse la calificación, no pudiendo, en consecuencia, tenerse en consideración en el recurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

Además el hecho de que haya recaído una sentencia de aprobación de propuesta de convenio no puede llevar implícita, como pretende el recurrente, la consideración de que el dicho convenio no afecta a la parte ejecutante, al haberse abstenido por tratarse de garantía real con derecho de separación, ya que eso dependerá de los términos del convenio que no se ha aportado. De acuerdo con lo establecido en el propio artículo 56.1 de la Ley Concursal será necesario calificar el convenio, con su oportuna presentación en tiempo y forma, para concluir si se trata de un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio del derecho de ejecución o realización forzosa.

Finalmente debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 57 de la Ley Concursal, el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el artículo 176 de la Ley Concursal. Y en este sentido, no se prevé la conclusión del concurso por aprobación del convenio, sino por auto firme que declare el cumplimiento del mismo (artículo 176.2).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

17 diciembre 2012

Ejecución: requerimiento de pago

HIPOTECA

Ejecución: requerimiento de pago

Hechos: El Registrador rechaza la inscripción de un auto de adjudicación, recaído en procedimiento judicial sumario, porque la finca en cuestión fue adquirida por un marido para su sociedad de gananciales subrogándose en la obligación garantizada por la hipoteca y entiende que, al ser la deuda garantizada ganancial, debieron ser demandados ambos esposos, sin ser suficiente la simple notificación a la esposa. La Dirección rechaza este argumento basándose en que: A) Lo que se ejercita es sólo la acción hipotecaria. b) En el procedimiento judicial sumario es similar la posición del deudor y tercer poseedor. c) El requerimiento previsto en la regla 3ª y la notificación de la regla 5ª, ambas del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, tienen idéntica virtualidad. d) La nulidad de los actos procesales sólo se produce, de acuerdo con la Ley Orgánica del Poder Judicial, en los casos expresamente establecidos. e) La esposa del titular registral no es titular pasivo de la deuda garantizada, sino solamente cotitular del bien afecto al pago de la deuda y del patrimonio resposable solidariamente de la deuda perseguida.

4 marzo 1999

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento judicial por el que se testimonia el auto correspondiente, dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Granollers en el que, como consecuencia de una ejecución hipotecaria se adjudica al ejecutante, por el cincuenta por ciento del valor de tasación, la finca ejecutada, ordenándose la práctica de la inscripción y las cancelaciones correspondientes. En mandamiento complementario se aclara que la titular registral, que es hipotecante no deudora, no fue demandada en el procedimiento, si bien tuvo conocimiento posteriormente del mismo.

El registrador deniega la práctica de los asientos solicitados por entender que es preciso que haya sido demandada y requerida de pago –cosa distinta de la mera notificación– la hipotecante no deudora. La adjudicataria recurre.

2. Se plantea nuevamente el problema de la calificación de los documentos judiciales, ya resuelto reiteradamente con base en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del Juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que es materia a la que alcanza la función de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

3. En el presente supuesto se trata de dilucidar si no habiendo sido demandada ni requerida de pago la titular registral, que es hipotecante no deudora, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento, aunque la titular registral hubiera sido notificada, una vez iniciado el procedimiento judicial.

El defecto señalado por el registrador debe ser confirmado. Si bien es cierto, como se ha dicho anteriormente y reitera la doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), que la calificación de los documentos judiciales está limitada a determinados extremos (cfr. artículo 100 Reglamento Hipotecario), también lo es garantizar una adecuada protección del titular registral. Y como consecuencia del principio de tracto sucesivo le es dado por tanto al registrador comprobar que se ha dirigido el procedimiento contra el titular registral.

En el presente caso, ni de los documentos presentados ni del informe del Juzgado se infiere que haya tenido parte alguna el titular de la finca ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004, que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ello, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor, y, en su caso, frente al hipotecante no deudor. Asimismo, el artículo 686 del mismo texto legal, obliga a hacer el requerimiento de pago a las mismas personas, si no se hubiera hechoextrajudicialmente. Este criterio es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2001, ya que, en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor (cfr. artículo 131.3.ª tercero de la Ley Hipotecaria antes de su reforma por Ley 1/2000), mientras que en la regulación actual del procedimiento se exige, además, que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor (vid. 685, 1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil), imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (cfr. artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en su redacción vigente).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 junio 2011

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. Presentado en el Registro testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, el registrador suspende la inscripción y cancelación pretendidas señalando dos defectos: que la denominación y domicilio social de la entidad demandada no coinciden plenamente con las de la deudora hipotecante según Registro, debiendo acreditarse el cambio; y que no resulta que la actual titular de la finca hipotecada haya sido requerida de pago y notificada de la existencia del procedimiento. El recurrente alega, en cuanto al primer defecto, que el registrador se extralimita en su función y que los cambios fueron acreditados en el Juzgado; y en cuanto al segundo, que no es necesario el requerimiento de pago porque su derecho fue inscrito con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, que la notificación debió verificarla el propio registrador y que, conforme a lo dispuesto en el artículo 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la ausencia de notificaciones no constituye defecto que impida el despacho de los documentos presentados (este segundo defecto se examina a continuación; el primero puede verse en el apartado “IDENTIFICACIÓN. Del titular registral”).

3. Procede ahora analizar el segundo defecto señalado por el registrador en su nota, referente a la falta de requerimiento y notificación del procedimiento al actual titular registral de la finca hipotecada.

En realidad, como puede apreciarse de los argumentos expuestos tanto por el registrador como por el recurrente, el defecto plantea tres cuestiones, esto es: si es necesario requerir de pago al adquirente de la finca que inscribió su derecho antes de la expedición de la nota marginal relativa a la certificación de cargas o si basta la mera comunicación del procedimiento; si el juzgado debió notificar el procedimiento a dicho adquirente o basta la realizada por el registrador y c) y si la falta de esta notificación judicial cerraría el Registro a la ejecución.

A) En cuanto a si es preciso requerir de pago al adquirente de la finca objeto de ejecución hipotecaria que inscribió antes de expedirse la nota marginal, la respuesta debe partir de un estudio sistemático de los artículos 118, 126, 127 y 132 de la Ley Hipotecaria, junto con los artículos 685, 686, 687 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Analizados estos preceptos en conjunto resulta que el tercer poseedor con inscripción de su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas –cuya demanda y requerimiento debe calificar el Registrador conforme al artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria– es el tercer poseedor que se hubiese subrogado en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada con consentimiento expreso o tácito del acreedor –artículo 118 de la Ley Hipotecaria– o, cuando menos, el tercer poseedor que hubiese acreditado al acreedor la adquisición del bien –artículos 685.1 y 686.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–. A los demás titulares registrales deberán ser notificados sobre la existencia del procedimiento para que puedan, si les conviene, intervenir en la ejecución o satisfacer antes del remate el crédito.

El propio articulo artículo 689.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que «si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que este asegurada con la hipoteca de su finca».

En el presente caso, en la escritura de venta realizada por la deudora a favor de la actual titular registral se pactó -según consta en el Registro- la subrogación pasiva y asunción de deuda por parte de la compradora, no resulta en modo alguno la existencia de consentimiento expreso o tácito a la subrogación por el acreedor, ni tampoco que dicho tercer poseedor haya acreditado al acreedor la adquisición del bien. En esta situación no hay obligación –aunque sí potestad para el acreedor, conforme al artículo 126 de la Ley Hipotecaria– de requerir de pago al tercer poseedor actual titular registral de la finca hipotecada, de manera que es suficiente la notificación –y no el requerimiento de pago– al tercer poseedor que aparece en la certificación registral, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente.

B) Respecto a si debió ser el juzgado el que notificara la existencia del procedimiento al actual titular registral de la finca hipotecada, también aquí procede analizar el caso a la luz de los dispuesto en los artículos 689, 659, y 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, resultando que la notificación de la existencia del procedimiento al tercer poseedor debe realizarse por el registrador –en la forma recogida por el artículo 659– y no por el juez.

Esta conclusión es coherente con el principio general de notificación por el registrador que corresponde con la regla que para las ejecuciones ordinarias prevé el propio artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya que la ejecución directa sobre bienes hipotecados participa de las mismas reglas que la ejecución ordinaria salvo las especialidades que expresamente se prevén para ella. Esta conclusión no es incompatible con la separación de apartados que contiene el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto ésta se explica suficientemente con la facultad de intervención concedida al tercer poseedor en el artículo 662, que no prevé para los titulares de cargas o derechos reales a que refiere el artículo 689.2. Es compatible también con lo dispuesto en el artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria, de suerte que, si el registrador ha de calificar las notificaciones que él mismo debe realizar a titulares de cargas posteriores, debe poder también calificar las notificaciones que él –o su antecesor en el Registro– haya realizado a los terceros poseedores de la finca hipotecada. En consecuencia, quedando acreditado en el presente expediente que el Registrador realizó la notificación al tercer poseedor –así lo reconoce expresamente el propio registrador en su informe– no es necesario que el juzgado haya verificado esa misma notificación a la titular registral.

C) Por último, –aunque sin trascendencia en la resolución del recurso puesto que las notificaciones sí se han realizado– ante la puntualización del recurrente relativa a que la ausencia de notificaciones al tercero no hubiera sido causa que impidiere el despacho del decreto de adjudicación por aplicación de lo dispuesto en el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe señalarse que este precepto carece de aplicación en el ámbito de la ejecución directa sobre bienes hipotecados que presenta en este aspecto diferencias respecto al procedimiento ordinario general de ejecución por las siguientes razones: el propio artículo 132 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador la necesidad de calificar las notificaciones; la remisión realizada en el artículo 689 lo es al artículo 659 y no al 660; y sobre todo, la diferencia sustancial entre anotación de embargo e hipoteca, en cuanto que en la hipoteca los terceros, ya sean adquirentes o titulares de derechos o cargas, sólo pueden conocer la apertura de la fase de ejecución mediante la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, mientras que en la ejecución ordinaria basta para este conocimiento la práctica de la anotación preventiva.

4. Como ya se planteó en la Resolución de 20 de diciembre de 2010 el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados sólo puede ejecutarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). El carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca y el juego de los principios de inoponibilidad y fe pública a favor de los adquirentes en el remate (artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), aplicables como en cualquier otro derecho real inscrito, determina la necesidad de ajustarse claramente a los pronunciamientos registrales en el desenvolvimiento de la ejecución hipotecaria. Por tanto la omisión de las notificaciones hubiera impedido la inscripción y cancelación pretendidas, pero en este caso éstas se han realizado correctamente, según lo expuesto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

23 julio 2011

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. Se presentó primeramente en el Registro un testimonio del decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, que fue objeto de calificación registral negativa por el defecto que de momento se consideró subsanable, consistente en que no resultaba del mismo, que la sociedad deudora, hubiera sido demandada y requerida de pago. Como subsanación de dicho defecto, se presentó después diligencia de constancia de la Secretaría del Juzgado, en la que hace constar que en el Registro Mercantil ha sido notificada de la existencia del procedimiento y requerida de pago la representación procesal de la sociedad deudora en la forma que se ha indicado en los hechos. La registradora deniega la inscripción conforme a los artículos 132.1.º de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, alegando además, el artículo 24 de la Constitución respecto a la sociedad deudora y la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 sobre la nulidad del procedimiento, citando las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 2010, 24 y 27 de junio de 2011 y declarando insubsanable el defecto. Se interpone recurso gubernativo alegándose fundamentalmente que la sociedad deudora estaba declarada en concurso lo que imposibilitaba dirigir contra ella la ejecución.

2. Para la resolución del caso objeto de recurso gubernativo interpuesto, hay que partir en primer lugar, del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.» Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercero poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.» Y el artículo 686 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».

3. Desde el punto de vista registral, la extensión de la calificación registral al requisito procesal de haberse demandado y requerido de pago al deudor a que se refiere el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, en el caso de que el deudor sea dueño de la finca hipotecada, entronca directamente con el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y con el principio constitucional de proscripción de la indefensión del artículo 24 de la Constitución, pues se trata del titular registral contra el que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicación de la finca a la persona que resulte de la subasta o de la adjudicación en caso de falta de postores que señala la ley. Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor, pues se trata igualmente del dueño de la finca afectada por el procedimiento de ejecución.

Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar.

De ahí que, en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley.

4. Ahora bien, respecto a la consideración del defecto como insubsanable, según resulta de la calificación registral recurrida, hay argumentos para considerar que se trata de defecto subsanable siempre que, como ocurre en el caso ahora planteado, se den una serie de circunstancias que permitan superar el defecto.

Uno de esos supuestos especiales que según el recurrente concurre en este caso, es cuando el deudor no hipotecante está en situación de concurso de acreedores. En este caso, si se acreditara debidamente tal situación, hay que observar que se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados. En este sentido, el artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece: «1. No se dictará auto autorizando y despachando la ejecución cuando conste al Tribunal que el demandado se halla en situación de concurso. 2. El secretario judicial decretará la suspensión de la ejecución en el estado en que se halle en cuanto conste en el procedimiento la declaración de concurso. El inicio de la ejecución y la continuación del procedimiento ya iniciado que se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados y pignorados estarán sujetos a cuanto establece la Ley Concursal. 3. Si existieran varios demandados, y sólo alguno o algunos de ellos se encontraran en el supuesto al que se refieren los dos apartados anteriores, la ejecución no se suspenderá respecto de los demás».

En el presente caso, ante la falta de demanda contra el deudor y de requerimiento de pago al mismo, el Juzgado ha seguido el procedimiento y ninguno de los intervinientes ha alegado nada contra dicha omisión, es decir, tanto el acreedor ejecutante como el hipotecante no deudor, no han hecho ninguna alegación, dando lugar a que la ejecución quede firme. Y además, una vez puesta la primera nota por la registradora en la que señalaba la falta de demanda y de requerimiento de pago al deudor, calificando de momento el defecto como subsanable, el propio Juzgado ha decretado la notificación a la entidad deudora, que si bien no permite dar como notificada a la misma en el momento procesal oportuno, permite que tenga conocimiento de la tramitación realizada a los efectos oportunos, pero sin que ello impida la inscripción, porque, dadas las peculiaridades del caso, ésta es posible teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 568.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente citado, que en caso de declaración de concurso del deudor, no cabe seguir la ejecución contra el mismo, pero sin que ello impida que se siga la ejecución contra el otro demandado, especialmente si es hipotecante no deudor, como aquí ocurre, que garantiza con la finca de su propiedad la ejecución hipotecaria, teniendo en cuenta que no cabe aplicar el beneficio de excusión en el ámbito hipotecario, ni siquiera en el ámbito de la fianza personal cuando el deudor ha sido declarado en concurso (cfr. artículo 1831.4.º del Código Civil). Y en cuanto a la remisión que el apartado 2 del propio artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace la Ley Concursal, hay que observar que los artículos 56 y 57 de la misma se refieren al procedimiento de ejecución hipotecaria contra los bienes del concursado y en el presente caso, el dueño de ellos no está en situación de concurso.

Por otra parte, la falta de requerimiento de pago al deudor podría dar lugar a que no fuera factible para el acreedor continuar el procedimiento contra el mismo respecto a otros bienes si no se hubiera satisfecho totalmente la deuda, pues faltaría el presupuesto para ello, que es la reclamación contra el mismo dentro del procedimiento de ejecución. Pero esto sería ajeno a la inscripción de la adjudicación de un bien propio del hipotecante no deudor que ha consentido el decreto de adjudicación y la firmeza del mismo y cuyo bien es ajeno al deudor y al ejercicio de la acción real hipotecaria.

5. Por ello, aun reconociendo la existencia del defecto señalado por la nota calificadora, se entiende que puede considerarse subsanable, dadas las especiales circunstancias de este supuesto, mediante la acreditación en el Registro dentro del procedimiento registral de la declaración de concurso del deudor, sin que sea suficiente su alegación en el trámite de recurso.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos resultantes de los fundamentos de derecho anteriormente expresados y por tanto, considerando el defecto como subsanable mediante la aportación al Registro del testimonio del auto firme de declaración de concurso del deudor.

9 junio 2012

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. En el presente expediente se debate sobre si, para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria y la consecuente cancelación de la hipoteca y las cargas y derechos posteriores, en el caso de que exista un adquirente de la finca hipotecada que inscribió su derecho antes de practicarse la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, es necesario que dicho adquirente sea demandado y requerido de pago en el procedimiento. El recurrente entiende que basta la notificación que, sobre la existencia de dicho procedimiento, le haya realizado el registrador al tiempo de expedir la ordenada certificación.

2. No cabe duda que el procedimiento de ejecución directa es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículo 1875 del Código Civil y artículos 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.

3. Para la resolución del caso objeto del recurso gubernativo interpuesto, hay que partir, en primer lugar, del artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».

Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Y el artículo 686 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».

Por tanto, basta tener en cuenta estos preceptos legales para comprobar que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

El Registro de la Propiedad entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia «erga omnes» de lo inscrito (cfr. artículos 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), de manera que no puede la entidad acreedora –que además es parte– desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuando además consta en la propia certificación de titularidad y cargas solicitada a su instancia en el procedimiento.

4. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido, el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. Resolución de 18 de junio de 2012 [2ª]).

5. En el presente supuesto se trata de dilucidar si no habiendo sido demandada ni requerida de pago la titular registral, que adquirió la finca con posterioridad a la hipoteca, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento, aunque aquella hubiera sido notificada, una vez iniciado el procedimiento judicial a través de la comunicación realizada por el registrador ex artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pues bien, ni de los documentos presentados ni del informe del juzgado se infiere que haya tenido parte alguna el titular de la finca, ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Este criterio es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2001, ya que, en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor (cfr. artículo 131.3.ª tercero de la Ley Hipotecaria antes de su reforma por la Ley 1/2000), mientras que en la regulación actual del procedimiento se exige, además, que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor (vid. 685.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil), imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (cfr. artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en su redacción vigente).

La comunicación efectuada por el registrador al amparo del articulo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago, y tiene sólo el efecto de avisar de la iniciación de la ejecución y permitir a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la ejecución de la hipoteca el pagar y subrogarse en lugar del acreedor, pero no sustituye los trámites procesales más rigurosos y con distinta finalidad contemplados en la Ley.

6. En cuanto a la necesidad de que –tratándose de procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados– se presenten simultáneamente el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cargas, pudiendo constar en un mismo documento, resulta claramente de lo establecido en los artículos 133 y 134 de la Ley Hipotecaria, de manera que uno y otro conjuntamente determinan la inscripción a favor del adjudicatario de la finca y la cancelación de la hipoteca que motiva la ejecución y de las cargas posteriores.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

13 septiembre 2012

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

a) La finca registral 35213 aparece inscrita en del Registro de la Propiedad de Valencia número 10 a nombre de don Juan T. M en cuanto a la nuda propiedad, y a favor de los esposos don E. T. M y doña J. M. J en cuanto al usufructo con carácter ganancial. Esta inscripción deriva de la compraventa otorgada por los citados don E. T. M y doña J. M. J, quienes previamente eran titulares del pleno dominio de la finca con carácter ganancial, a favor de su hijo don Juan T. M. de la nuda propiedad de la finca «con la reserva del usufructo vitalicio que se extinguirá al fallecimiento del último de ellos».

b) Fallecido don E. T. M, su hijo don Juan T. M, en escritura otorgada ante el notario de Valencia, don José Manuel Valiente Fábrega, el día 6 de mayo de 2005, actuando en nombre propio y en representación de su madre, constituye hipoteca a favor del «Banco Popular Español, S.A.», sobre el pleno dominio de la finca. En la inscripción 2ª de hipoteca que motiva la citada escritura se hace constar que en escritura otorgada ante el mismo notario el día 9 de noviembre de 2006 los hermanos don Juan T. M, doña Isabel T. M. y doña Dolores T. M. «como únicos legitimarios, junto con su madre doña J. M. J., en la herencia del usufructuario fallecido E. T. M, como así se justifica con el Libro de Familia del causante, prestan su consentimiento a su citada madre a la hipoteca que por ésta se constituye, al prescindir del posible derecho que tuvieran en la herencia del usufructo de su padre, para que puedan enajenar o gravar por cualquier título el usufructo».

c) En procedimiento de ejecución hipotecaria seguido por el «Banco Popular Español, S.A.», contra don Juan T. M. y doña J. M. J., que tiene su origen en la hipoteca citada, el banco ejecutante se adjudica la finca. Presentado testimonio del decreto de adjudicación, junto con el mandamiento de cancelación correspondiente, la registradora considera que no procede la inscripción porque no se acredita la intervención de todos los legitimarios que prestaron su consentimiento a la hipoteca, de forma que, a su juicio, «el procedimiento de ejecución hipotecaria debe dirigirse también contra ellos para abarcar los derechos sobre la totalidad de la finca, pues es el pleno dominio de la finca lo que ha sido objeto de subasta y adjudicación en el citado procedimiento judicial».

4. Centrado el objeto del presente expediente en el único defecto que ha sido objeto de recurso, varias son las cuestiones que deben dilucidar para su resolución: 1.º el ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales; 2.º la consideración del usufructo reservado por los cónyuges propietarios de la finca, en la escritura de venta de la nuda propiedad a su hijo, como ganancial o como conjunto y sucesivo (lo referente a esta cuestión puede verse en el apartado “USUFRUCTO. Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo”); y 3.º si en el supuesto de hecho planteado bastaba, o no, para la constitución de la hipoteca sobre la finca el consentimiento del cónyuge sobreviviente usufructuario y el del nudo propietario, y en función de la cuestión anterior, si en la ejecución de la hipoteca es suficiente dirigir la demanda contra los mismos o si, por el contrario, es necesario dirigir también la demanda contra el resto de los interesados (en concreto, los dos hermanos legitimarios en la herencia del usufructuario premuerto).

5. En cuanto a la primera cuestión, alega el recurrente que el juez ante quien se ha seguido el procedimiento de ejecución es la instancia que debe velar por la legalidad del proceso, y que éste no consideró necesaria la intervención en el mismo de los legitimarios, cuestionando pues la competencia del registrador para revisar dicho extremo. Esta primera alegación impugnativa no puede ser acogida favorablemente. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 13 de septiembre de 2012 y las numerosas sobre el mismo tema allí citadas), el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido, el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo, también en los casos de herencias yacentes, no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. Resolución de 18 de junio de 2012 [2.ª]).

En el caso concreto de las ejecuciones hipotecarias, así lo confirma expresamente el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento». Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Debiendo entenderse por hipotecante no deudor al conjunto de interesados que agotan la plena titularidad de bien objeto de la hipoteca ejecutada y que conjuntamente la constituyeron.

4. Estos mismos preceptos llevan a desestimar los argumentos invocados por el recurrente en el sentido de entender innecesaria la intervención de los citados legitimarios del cónyuge cousufructuario premuerto por haber prestado ya su consentimiento a la constitución de la hipoteca, pues evidentemente dicho consentimiento no exime de la necesidad de una correcta constitución de la relación jurídico-procesal en el procedimiento de ejecución, también del lado pasivo. Llevado a sus últimas consecuencias el razonamiento del recurrente conduciría, por sus propios fundamentos, a admitir la innecesaridad de dirigir la demanda contra el hipotecante, cualquiera que sea la forma en que esté organizada la titularidad del bien hipotecado, pues por definición ya consintió en su momento la constitución de la hipoteca (cfr. artículos 1261 y 1857 del Código Civil), lo que además de jurídicamente absurdo es frontalmente contrario a las disposiciones transcritas.

Es cierto que el derecho de hipoteca es un derecho de realización de valor. El acreedor tiene derecho a obtener, a través de los procedimientos legalmente previstos, la enajenación forzosa de la finca en caso de impago de la obligación garantizada para satisfacer su derecho (cfr. artículos 1858 y 1884 del Código Civil). La atribución del «ius vendendi» al acreedor es un elemento esencial en la estructura de este derecho. La enajenación forzosa constituye un mero desenvolvimiento de la eficacia de la hipoteca, de suerte que, «in nuce», tal enajenación está en el mismo acto de constitución de la hipoteca (cfr. artículo 1858 del Código Civil y Resolución de 8 de noviembre de 1990). Habida cuenta de la elasticidad y carácter abstracto del dominio, cabe constituir un derecho real, como el de hipoteca, que confiere a su titular el «ius disponendi» sobre una cosa ajena, la perteneciente al deudor, sobre la que se constituye la garantía, para el caso de incumplimiento de la obligación asegurada. Como expresa la Exposición de Motivos del Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo, «la ejecución de la hipoteca constituye el ejercicio de un derecho privado -el derecho del acreedor a la enajenación de la cosa hipotecada- que puede efectuarse privadamente cuando así se ha pactado». Lo que ocurre es que, conforme a la interdicción del comiso, contenida en el artículo 1859 del Código Civil no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino una enajenación que ha de ajustarse necesariamente a los trámites y requisitos establecidos. Trámites que tanto en sede de ejecución judicial como extrajudicial son completamente ajenos a la voluntad de los interesados, y entre dichos trámites, ya se ha dicho, se incluye el de formalizar la demanda contra el hipotecante o hipotecantes, es decir, contra todos aquellos que en conjunto agotan la titularidad del pleno dominio de la finca hipotecada.

28 noviembre 2012

Ejecución: requerimiento de pago.- 1. En el presente expediente vuelve a debatirse si, para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria es necesaria la demanda y requerimiento de pago a todos los prestatarios, sean o no hipotecantes, o si basta con la demanda y requerimiento al deudor hipotecario, que constituyó la garantía sobre una finca de su propiedad, debiendo ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios, tal como sostiene el recurrente.

2. Esta cuestión ha sido recientemente resuelta por este Centro Directivo en Resolución de 7 de junio de 2012. Así, se ha señalado que no cabe duda que el procedimiento de ejecución directa es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículo 1875 del Código Civil y artículos 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.

3. Para la resolución del presente caso hay que partir, en primer lugar, del artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».

Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Y el artículo 686 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».

4. Desde el punto de vista registral, la extensión de la calificación al requisito procesal de haberse demandado y requerido de pago al deudor a que se refiere el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, en el caso de que el deudor sea dueño de la finca hipotecada, entronca directamente con el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y con el principio constitucional de proscripción de la indefensión del artículo 24 de la Constitución, pues se trata del titular registral contra el que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicación de la finca a la persona que resulte de la subasta o de la adjudicación en caso de falta de postores que señala la Ley. Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor, pues se trata igualmente del dueño de la finca afectada por el procedimiento de ejecución.

Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, debe ser igualmente demandado y requerido de pago, por exigencias de la legislación hipotecaria y procesal (cfr. artículos 132.1 de la Ley Hipotecaria y 682.2.2 y 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar.

De ahí que la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la Ley.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

29 noviembre 2012

Ejecución: requisitos formales de la subasta

HIPOTECA

Ejecución: requisitos formales de la subasta

Ejecución: requisitos formales de la subasta

Tras declarar no inscribible la escritura de venta judicial, en la que el comprador dedujo parte del precio para dedicarlo al pago de hipotecas anteriores (ver infra El epígrafe «consignación del precio»), la Dirección afirma que no cabe alegar ignorancia de las cargas por haberse omitido en los edictos, si en cumplimiento de las disposiciones legales fue unida a los autos certificación de aquéllas; y que tal omisión, rectificada por el Juzgado mediante diligencia recogida en la escritura de venta, si se estimare productora de perjuicios, podría dar lugar a una reforma o nulidad de actuaciones e incluso servir para promover el correspondiente juicio ordinario y la celebración de nueva subasta.

17 mayo 1955

Ejecución sobre fincas subrogadas en una Compensación Urbanística

HIPOTECA

Ejecución sobre fincas subrogadas en una Compensación Urbanística

Ejecución sobre fincas subrogadas en una Compensación Urbanística

Después de expedir una certificación comprendida en la regla 4ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en la que se hizo constar que la finca en cuestión había sido incorporada a una Junta de Compensación y como resultado de las operaciones realizadas se habían adjudicado al titular registral ocho solares edificables, el auto de adjudicación con el que finaliza el procedimiento de ejecución contiene únicamente la descripción de la finca de origen, si bien posteriormente se realiza una adición al mismo en la que se aclara que dicha finca ha dado lugar a ocho solares edificables que sustituyen a la misma; el Registrador suspende la inscripción por considerar distinta la finca subastada y adjudicada de las que en el momento actual figuraban en el Registro de la Propiedad y solicita al Juzgado una aclaración que se le niega. La Dirección revoca la calificación porque la actuación del Registrador de reconocer la relación entre una y otras fincas resulta de la certificación que expidió, del hecho de figurar la hipoteca en la descripción de las fincas objeto de la compensación en sus respectivas inscripciones y del hecho también de haber practicado anotación de suspensión en sus respectivos folios. La circunstancia de que en el procedimiento judicial se han realizado los anuncios de subasta y los posteriores con la descripción de la finca de origen no puede ser obstáculo, pues dado que el mismo Registrador admite la correspondencia entre una y otras fincas, determinada esta correspondencia el principio de subrogación real implicará que del mismo modo que la hipoteca sobre aquélla se trasladaría sobre éstas, en su caso, la adjudicación ahora realizada debe entenderse referida a las nuevas fincas que han sustituido a la ejecutada.

28 mayo 1998

Hipoteca en garantía de cuenta corriente o de crédito: ejecución

HIPOTECA

Hipoteca en garantía de cuenta corriente o de crédito: ejecución

Hipoteca en garantía de cuenta corriente o de crédito: ejecución

La posibilidad de acreditar el saldo mediante certificación bancaria no significa que, para despachar ejecución, pueda pactarse que sea suficiente el acta notarial que incorpore la certificación expedida por el Banco, sino que, conforme al artículo 245 del Reglamento Hipotecario, deben cumplirse los requisitos señalados en el artículo 142 y cuatro últimos párrafos del artículo 153 de la Ley. Por tanto, para proceder a la ejecución, se notificará, judicial o notarialmente, al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo éste alegar en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad.

16 febrero 1990

Hipoteca en garantía de cuenta corriente o de crédito. Ejecución.- No es inscribible la cláusula por la que se establece que la certificación bancaria sobre el saldo adeudado por el prestatario hará fe en juicio y fuera de él. La documentación bancaria constituye un documento privado cuyo valor probatorio está prescrito legalmente por normas que tienen el carácter de ius cogens, sin que quepa a la autonomía privada otro margen que el que la Ley expresamente le confiere.

19 enero 1996

Hipoteca en garantía de cuenta corriente o de crédito: ejecución.- Planteada la cuestión de si es necesario reproducir los cuatro últimos párrafos del artículo 153 de la Ley en la escritura de constitución de hipoteca, por aplicación del artículo 245 del Reglamento Hipotecario, la Dirección resuelve que las exigencias del artículo 153 sobre notificación fehaciente al deudor del saldo de la cuenta, así como la posibilidad por parte del mismo de oponer error o falsedad y el modo de proceder en tales casos, serán de inexcusable observancia aunque no se recojan en el pacto correspondiente. [1]

4 julio 2001

 

[1] Criterio contrario se siguió en las Resoluciones de 16 de febrero y 19 de enero de 1996.