El objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles». La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación (DA 2ª).

Por consiguiente, las previsiones de esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria», en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.

La resolución entró en vigor el día de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los documentos que prevé.

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no, según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener, en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la escritura para no retrasar su otorgamiento.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el notario rectificará la literaria del título» por la que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral, sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resolución» (ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias» del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos), el notario lo hará constar así.

Al parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la información general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.

3.- INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Si el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física (segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la DG del Catastro y por el registrador.

El apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Examinamos a continuación cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)

Se define la discrepancia gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA» (ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»; esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes» en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, “su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina «contrastarlas de forma indiciaria»).

Para ello, es esencial comprobar si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria» la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.

Si se cumplen los márgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6). El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5º.4.2º).

El criterio de identidad gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no: estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas, puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía oficial.

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 3)

La cartografía catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación. Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de mayores precisiones.

Si la diferencia entre las descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el cual examino brevemente en el epígrafe 4.

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá́ obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».

Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado 2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)

El concepto de «modificación física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:

– Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).

– Si la modificación física respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público), el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).

– Si la modificación física realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap. 7º.5).

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)

Lo principal a tener en cuenta es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica (ap. 9º).

La existencia de un giro y/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral, procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico (ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.

Si, además de un giro y/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.

A efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en el epígrafe 5.

4.- EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS

En el epígrafe 3.1. hemos visto la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite el dominio público o una ortografía del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.

El procedimiento está regulado en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:

– Comienza con la elaboración de una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de dominio público (ap. 6º.5).

– El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la representación gráfica georreferenciada alternativa…»), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así, resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

– En las notificaciones «se deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido mínimo que establece dicho punto 8.

– Los notificados dispondrán de un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Transcurrido dicho plazo sin oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por medios telemáticos (ap. 6º.9).

– La DG del Catastro aprobará o no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público, rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10). El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte del notario, o de otra forma.

5.- REQUISITOS ADICIONALES EN RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

La fijación, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén «referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

El apartado 10º.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda «verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral». A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».

En ningún lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga «dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.

Sin embargo, en mi opinión y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo».

Por tanto, en interpretación conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG (a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de 2021.

5.3 En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

¿Debe subsanarse dicha patología antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas».

Nótese la referencia al art. 202 LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.

Pese (nuevamente) al silencio de la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.

Entiendo que, en esta circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe 5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación gráfica de la finca…», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.

La interpretación que propongo también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.

5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

Entiendo que podrá inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.

5.6. Conclusión

Por tanto, en conclusión, en mi humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.

6.- OTRAS DISPOSICIONES

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)

En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.

6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12º)

También creará el Catastro, un servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:

– las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);

– las que resulten de los procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);

– los inmuebles que resulten de una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;

– con carácter provisional, para la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.

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TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE: EN PDF – HTML – TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

PORTADA DE LA WEB

Casa de Cultura de El Masnou (Barcelona). Por Jaume Meneses

Novedades de interés notarial de la Resolución Conjunta Catastro Registro 7 octubre 2020

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Indice:

PRIMERO.- COMUNICACIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS
SEGUNDO. PRECISIÓN MÉTRICA DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL
TERCERO. MARGEN DE TOLERANCIA GRÁFICA
CUARTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS CATASTRALES
QUINTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR MODIFICACIÓN FÍSICA DE PARCELAS, QUE RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL Y NO AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES
SEXTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR DISCREPANCIAS QUE NO RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL INICIAL Y QUE AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES
SÉPTIMO. DE LOS GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS
OCTAVO.- COMBINACIÓN DE GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS CON DISCREPANCIAS DE GEOMETRÍA
NOVENO. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN LA COORDINACIÓN
DÉCIMO. PROCEDIMIENTO CATASTRAL DE AJUSTES CARTOGRÁFICOS
UNDÉCIMO. SOLARES EDIFICADOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
DUODÉCIMO. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO
DECIMOTERCERO. CRITERIOS PARA DETERMINAR LAS RELACIONES TOPOLÓGICAS ENTRE EL DOMINIO PÚIBLICO Y LAS FINCAS O PARCELAS COLINDANTES Y SUS EFECTOS
DECIMOCUARTO. SUPUESTOS DE REORDENACIÓN DE LA PROPIEDAD Y OTROS ANÁLOGOS, EFECTUADOS MEDIANTE EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO
DECIMOQUINTO. FINCAS SITUADAS SOBRE TERRITORIO PERTENECIENTE A DOS O MÁS REGISTROS Y/O TÉRMINOS MUNICIPALES
CONCLUSIÓN. PRINCIPALES NOVEDADES DE INTERÉS NOTARIAL INTRODUCIDAS POR ESTA RESOLUCIÓN.
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NOVEDADES DE INTERÉS NOTARIAL DE LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE 7 DE OCTUBRE DE 2020 DE LA DGSJFP Y DE LA DGC

Víctor Esquirol Jiménez

Notario de El Masnou (Barcelona)

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad [1].

PRIMERO.- COMUNICACIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS

Debe partirse de la base de que, para alcanzar la coordinación gráfica entre una finca registral y su correspondiente parcela catastral, cuando los otorgantes manifiestan que la representación gráfica georreferenciada catastral (RGGC) no se corresponde con la realidad, debe elaborarse una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) (arts. 199.2, 200 y 201.1.b LH). Los pasos son: a) inscripción de la RGGA; b) comunicación de la inscripción de la RGGA por parte del Registro al Catastro; c) rectificación de la parcela catastral por parte del Catastro; d) comunicación de la rectificación catastral al Registro; e) constancia registral de haberse alcanzado la coordinación gráfica.

La novedad que introduce este apartado de la resolución respecto del sistema anterior radica en que solo permite el inicio del proceso de coordinación cuando la RGGA inscrita haya obtenido un informe de validación gráfica alternativa (IVGA) con resultado positivo por ser compatible la RGGA con la cartografía catastral. El IVGA puede obtenerse en la Sede Electrónica del Catastro (SEC), tras subir el archivo que contiene la RGGA. El IVGA puede ser obtenido igualmente por el notario autorizante y también, lo que es recomendable, por el técnico que haya elaborado la RGGA, de manera que a la escritura y al Registro no se aporte el archivo que contiene la RGGA, sino el IVGA ya obtenido por el técnico. En el IVGA figura un CSV que es lo que el registrador debe comunicar al Catastro para que este inicie el proceso de coordinación. En el propio IVGA, el Catastro indica el resultado del informe, en función de su compatibilidad con la cartografía catastral. Solo si el resultado del IVGA es positivo podrá tramitarse la alteración del Catastro y por lo tanto obtenerse la coordinación gráfica. Si es negativo, ello no impide la inscripción de la RGGA, pero sí la modificación del Catastro y la coordinación[2].

Otra novedad que introduce esta resolución es el establecimiento de una clasificación en función del estado de coordinación gráfica entre una finca registral y una parcela catastral, a los efectos de su inclusión en la publicidad registral. Dichos estados o situaciones están definidos en el Anexo I:

1.- Finca coordinada

Tiene lugar esta situación cuando la RGGC está inscrita en el Registro. La coordinación siempre está referida a la fecha en que se practica la inscripción de la RGGC, de forma que no se puede saber si con posterioridad a dicha fecha sigue coordinada (pues la RGGC puede haber variado). No obstante, mientras en el Registro conste la finca como coordinada, la inscripción goza de la presunción de exactitud en relación con la ubicación y la delimitación geográfica de la finca (art. 10.5 LH).

2.- Finca no coordinada

Es la situación de la finca inscrita sin la RGGC, ya sea por no constar inscrita ninguna georreferenciación o por haberse inscrito una RGGA que no ha podido coordinarse con el Catastro. También debe incluirse en esta situación el caso de la RGGA inscrita pero que ha obtenido un resultado negativo en el IVGA, por no cumplir con los requisitos técnicos exigidos[3], pues este resultado cierra la puerta a la alteración del Catastro y, por lo tanto, a la coordinación gráfica, como se desprende de otros puntos de la resolución.

La inscripción de una finca no coordinada no goza de la presunción de exactitud, salvo que la RGGA inscrita haya sido validada por una autoridad pública y hayan transcurrido 6 meses desde que el Registro haya comunicado al Catastro la inscripción sin que este a su vez haya comunicado a aquel que existan impedimentos a su validación técnica (art. 10.5, párrafo 2º)[4].

3.- Finca pre-coordinada

Es la situación provisional que tiene lugar durante el proceso que empieza con la inscripción de la RGGA que haya obtenido un IVGA con resultado positivo y que finaliza con la constancia en el Registro de la coordinación con el Catastro (previa expedición, tras practicarse la alteración del Catastro, de una nueva RGGC concordante con la RGGA inscrita) Debe entenderse que también finaliza cuando el Catastro comunica al Registro que no puede realizar la validación técnica de la RGGA que llevaría a la alteración de la RGGC, supuesto en el que la finca pasará al estado de no coordinada.

Esta situación de pre-coordinación no produce efecto alguno, pero la resolución considera necesaria su «tematización para que los ciudadanos puedan tener una información actualizada e indicativa del estado y evolución del proceso de coordinación». Para ello, al inscribirse una RGGA el registrador hará constar esta situación de pre-coordinación. Deduzco que lo que se pretende es simplemente la publicidad de esta situación, para que pueda saberse si la finca está en situación de no coordinación o en la de pre-coordinación.

La resolución añade que no afecta al estado de pre-coordinación el hecho de que algún titular de parcela catastral colindante haya hecho alegaciones oponiéndose a la inscripción de la RGGA en el marco del procedimiento del art. 199.2 LH, si tales alegaciones han sido desestimadas motivadamente por el registrador. Recuérdese que, conforme a este precepto, para inscribir una RGGA el registrador debe comunicarlo previamente no solo a los titulares registrales sino también a los catastrales de las fincas colindantes y que la oposición de cualquiera de ellos puede impedir la inscripción, salvo que el registrador desestime motivadamente dichas alegaciones. La resolución también aclara, innecesariamente, que la desestimación tampoco impide la inscripción de la RGGA.

En la publicidad registral, además de constar la situación de finca pre-coordinada, deberá figurar la causa de dicha situación, pudiendo darse los siguientes supuestos:

a).- Finca pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento

Tiene lugar cuando en el levantamiento técnico realizado con motivo de la RGGA se aprecian desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral, que han de corregirse en su caso mediante un ajuste masivo de toda el área o sector afectado (art. 18.4 TRLC).

En estos casos, el IVGA ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, que pueden obtenerse en la propia SEC.

Cuando el Catastro comunique al Registro la nueva RGGC de las parcelas objeto del ajuste cartográfico, el registrador procederá a la comprobación de la identidad gráfica entre los nuevos recintos y la RGGA inscrita para realizar los ajustes cartográficos que sean necesarios, para reflejar en la inscripción las nuevas coordenadas y para hacer constar la coordinación gráfica.

b).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento

Tiene lugar en los casos siguientes:

– Finca con RGGA inscrita y con un IVGA positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas. Sería el caso, por ejemplo, de una segregación en que la suma de superficies de las fincas segregadas y resto concuerdan con la superficie catastral (o presenta una diferencia inferior al 10% de la superficie inscrita) y la geometría de las fincas respeta la catastral (pues, aunque haya concordancia en cuanto a la superficie, puede haber invasión de fincas catastrales colindantes por no concordar la delimitación perimetral, lo que la resolución denomina «diferencias en las relaciones topológicas»).

– Finca con RGGA inscrita y con IVGA positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, incluso cuando las discrepancias afecten al dominio público no deslindado. En el ejemplo anterior, si hay colindantes catastrales afectados que, por lo tanto, tienen que ser notificados en el procedimiento del art. 199.2[5].

– Finca de dominio público que no tenga asignada referencia catastral asociada a un recinto gráfico, con RGGA inscrita y con aportación de IVGA positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el art. 206 LH.

Cuando el Catastro comunique al Registro la nueva RGGC, el registrador comprobará la identidad gráfica con la RGGA inscrita y hará constar que la finca se encuentra en estado de coordinada.

c).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento

Tiene lugar cuando concurren las dos situaciones definidas en los apartados anteriores.

Si la comunicación del Catastro al Registro, incluyendo la nueva RGGC, da respuesta a las dos propuestas de alteración cartográfica, el registrador podrá hacer constar que está en estado de coordinada; si solo da respuesta a una de las propuestas, la finca seguirá en situación de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» o de «pre-coordinada pendiente de ajuste de desplazamiento», según el caso.

SEGUNDO. PRECISIÓN MÉTRICA DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

La precisión métrica de la cartografía catastral suele ser inferior a la que resulta de las RGGA, por lo que se faculta al titular registral para que pueda mejorar aquella mediante la inscripción de una RGGA por alguno de los procedimientos de los arts. 199.2, 200 y 201.1 LH. Inscrita la RGGA el registrador hará constar el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» y remitirá al Catastro el CSV del IVGA, así como un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo, si ha habido oposición por parte de algún titular catastral afectado, la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado la oposición formulada. Estas incidencias podrán ser tenidas en cuenta en el procedimiento de rectificación catastral. Es de esperar que esta comunicación del Registro al Catastro simplifique y agilice el procedimiento catastral, mediante la evitación de la duplicidad de trámites.

TERCERO. MARGEN DE TOLERANCIA GRÁFICA

Como quiera que las escalas y, por consiguiente, la precisión de las RGGA, suelen ser diferentes a las de la cartografía catastral, es necesario definir unos parámetros que permitan la comparación entre ellas e indicar cuándo son equivalentes o similares. Dichos parámetros configuran el llamado «margen de tolerancia» y son los indicados en el Anexo II de la resolución, conforme al cual para que exista identidad gráfica entre la RGGA y la RGGC se requiere:

Que la línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA esté comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.
Adicionalmente, que la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no exceda del 5% de la superficie catastral[6].

Cuando ambas RGG son equivalentes o similares se considera cumplido el llamado «criterio de identidad gráfica», según el Anexo II de la resolución, «al objeto de facilitar el consentimiento informado del propietario sobre la inscripción de la RGGC o bien de ejercer su derecho a la mejora de la precisión métrica de la parcela».

No debe confundirse, por tanto, el concepto de criterio de identidad gráfica con el de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral a los efectos de los arts. 9 y 199 LH. La correspondencia se refiere a la correlación entre la descripción literaria de la finca registral y la descripción gráfica de la RGG aportada para su inscripción (sea la catastral o la alternativa); el criterio de identidad gráfica compara la RGGC con la RGGA[7] y no se requiere para alcanzar la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral.

Para comprobar el margen de tolerancia, los registradores dispondrán de una «herramienta técnica», sin perjuicio de que el SEC también informe sobre ello (punto 3 y 4).

Y ahora viene algo realmente importante a efectos notariales: el último punto del Anexo II de la resolución modifica de forma subrepticia el art. 202 LH al exigir la inscripción de la RGG de la finca para inscribir las declaraciones de obra nueva en los casos que cita. Dice literalmente el punto 3 del anexo:

«A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.»

El examen de esta disposición requiere sin duda un mayor detenimiento del que pueden ofrecer estas notas de urgencia, pero en mi opinión es totalmente censurable: a) por su ubicación, al final del último anexo de una resolución dedicada a especificaciones técnicas de las RGGA y al intercambio de información entre Registro y Catastro; y b) por su contenido, que puede impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de una declaración de obra nueva, creando una notable inseguridad jurídica a la hora de autorizar la correspondiente escritura.

En concreto, para inscribir una declaración de obra nueva la resolución que comentamos exige, no solo la aportación de las coordenadas de la superficie de terreno ocupada por la edificación, sino también:

a).- La subsanación de la cartografía catastral, si la parcela está afectada por un desplazamiento y/o giro o por discrepancias geométricas. Por tanto, si en el momento de otorgarse la escritura no se advierte alguna de dichas circunstancias, no podrá inscribirse; para prevenir dicha incidencia, el técnico que elabore la lista de coordenadas para incorporarlas a la escritura debería comprobar si en la cartografía catastral se da alguna de dichas circunstancias, para lo cual deberá elaborar una RGG (siempre) y verificar si se cumple el criterio de identidad gráfica por respetarse el margen de tolerancia, en la forma antes referida. Y si constata que hay un giro o un desplazamiento o una discrepancia geométrica que no respete dicho margen de tolerancia, deberá aportarse la RGGA de la parcela (o, más concretamente, el IVGA obtenido a través de la SEC) para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador practicará la inscripción si la discrepancia entre la RGGA y la RGGC se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia indicados (basta con cumplir el primero, si hay un giro o desplazamiento sin discrepancia geométrica; hay que cumplir los dos si hay discrepancia geométrica, haya o no giro o desplazamiento); no obstante, puede no inscribir pese a respetarse dichos márgenes, motivando su decisión en un informe que se incorporará al expediente (punto 8).

b).- La inscripción de la RGG (catastral o alternativa) de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de la superficie o el registrador albergue dudas fundadas y razonadas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca[8].

De aquí a proclamar que la inscripción de la RGG de la finca es necesaria en todo caso de inscripción de declaración de obra nueva (insisto, en contra de lo exigido por el art. 202 LH), salvo en los casos excepcionales de exoneración[9], hay un pequeño paso. Además, esta exigencia puede conllevar la necesidad de subsanar la cartografía catastral, lo que aún complica más todo el proceso, que se ve en parte suavizado por la posibilidad de inscribir la RGGA (y por lo tanto la declaración de obra nueva), con todos los efectos de la inscripción salvo los derivados de la coordinación gráfica, antes de modificar el Catastro, quedando la finca en el ínterin en estado de «finca pre-coordinada».

CUARTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS CATASTRALES

La resolución se remite a la LH especificando que el registrador, al inscribir la RGGC, inscribirá las coordenadas resultantes de la cartografía catastral haciéndose constar, en su caso, la aplicación del criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo documente. También deberá remitir un informe motivado en caso de «no ser posible» la inscripción de la RGGC.

QUINTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR MODIFICACIÓN FÍSICA DE PARCELAS, QUE RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL Y NO AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES

La resolución se refiere a la inscripción de RGGA que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u otros similares y que respeten la geometría catastral de la finca o fincas matrices (es decir, las fincas matrices se corresponden con las parcelas catastrales por concordar la superficie y por respetar la geometría de estas).

Los números 1 y 2 no añaden más novedad que el que las fincas quedarán en situación de «pre-coordinadas pendientes de procesamiento», mientras no se comuniquen por el Catastro al Registro las nuevas referencias catastrales con sus correspondientes representaciones gráficas; inscritas las nuevas RGGC, el registrador hará constar la coordinación por nota marginal y comunicará dicho estado al Catastro, así como la CRU de cada una de las fincas correspondientes.

El número 3 aclara que en las agrupaciones y agregaciones de fincas es suficiente («a efectos de la coordinación») la inscripción de la RGGA correspondiente a la finca resultante, sin necesidad de inscribir previamente cada una de las representaciones gráficas de las fincas afectadas.

El número 4 recoge la doctrina de la DGRN[10] de que la regla general implica que habrá de inscribirse y coordinarse la RGG tanto del resto de la matriz como de la porción segregada; sin embargo, será suficiente con inscribir la RGG de la porción segregada cuando se trate de fincas registrales con segregaciones o expropiaciones pendientes, que no hayan accedido al folio registral de la matriz y en las que no sea posible la determinación de la finca restante.

El número 5 también confirma la doctrina de la DGRN[11] respecto de las llamadas fincas efímeras, instrumentales o intermedias (por ejemplo, segregación previa a una agrupación), esto es, modificaciones de entidades hipotecarias que se realizan para ser inmediatamente canceladas mediante la creación de nuevas fincas registrales, siendo suficiente con la inscripción de la RGG de los inmuebles resultantes.

El número 6 aclara que el registrador deberá remitir al Catastro la representación gráfica de todas las parcelas catastrales afectadas junto con el CSV del IVGA positivo.

Recordemos que, según la DGRN[12], la RGG a inscribir no será necesariamente una RGGA, sino que puede ser la RGGC (o varias de ellas), si la modificación de entidad hipotecaria se corresponde con las parcelas catastrales ya existentes. En caso contrario, deberá aportarse una RGGA y la finca quedará en estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento (punto 3, apartado 6º).

SEXTO. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS GEORREFERENCIADAS ALTERNATIVAS POR DISCREPANCIAS QUE NO RESPETEN LA GEOMETRÍA CATASTRAL INICIAL Y QUE AFECTEN A PARCELAS CATASTRALES COLINDANTES

La resolución define la discrepancia geométrica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie y relaciones topológicas[13] con las parcelas colindantes, entre la representación del inmueble en la cartografía catastral y su comparación con la representación del mismo mediante otra cartografía oficial que delimite el dominio público, levantamiento u ortofotografía del PNOA[14]».

El propietario de una finca puede corregir las discrepancias geométricas advertidas aportando al Catastro una RGGA. Si además desea rectificarlas en el Registro de la Propiedad, deberá seguir los procedimientos especialmente habilitados por la ley hipotecaria (arts. 199.2, 200 y 201.1) y el registrador deberá comunicar la rectificación al Catastro para que este subsane las discrepancias conforme al art. 18.3 TRLC. Entre tanto, la finca quedará en estado de «finca pre-coordinada pendiente de procesamiento». Entre Registro y Catastro se practicarán las comunicaciones ya citadas anteriormente.

En otro orden de cosas, el punto 6 prevé que si se pretende inscribir una RGGA que invada el dominio público, el IVGA positivo[15] advertirá de dicha circunstancia y el registrador, en la tramitación del procedimiento del art. 199.2 lo notificará, además de a los titulares registrales y catastrales de las parcelas colindantes afectadas, a la Administración titular de inmueble de dominio público afectado[16].

SÉPTIMO. DE LOS GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS

Según el punto 1, los giros o desplazamientos en la cartografía catastral se corregirán por el Catastro mediante el ajuste masivo de todo el área o sector afectado. La mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables.

Para inscribir una RGGA de una finca incluida en un recinto girado y/o desplazado, deben aportarse en el informe técnico los dos ficheros citados en el apartado primero, nº 3.a). La finca estará en situación de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento» (o de «pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento», si la RGGA es consecuencia de actos de modificación de entidades hipotecarias).

No obstante, si el giro y/o desplazamiento cumple el criterio de identidad gráfica y el propietario de la finca lo consiente, se inscribirán solo las coordenadas resultantes de la cartografía catastral y la finca quedará en estado de «coordinada». Registro y Catastro se comunicarán sus actuaciones en la forma dicha anteriormente.

OCTAVO.- COMBINACIÓN DE GIROS Y/O DESPLAZAMIENTOS CON DISCREPANCIAS DE GEOMETRÍA

Si se dan dichas circunstancias con motivo de la presentación de una RGGA, el proceso es el siguiente: en primer lugar, se realizará el ajuste del giro y/o desplazamiento de la cartografía para, a continuación, aplicar el criterio de identidad gráfica. Si este se cumple y el propietario[17] lo consiente solo se inscribirán las coordenadas catastrales y la finca quedará en situación de «coordinada». En caso contrario, o si el propietario ejerce su derecho a obtener la mejora de la precisión métrica, deberá aportar una RGGA con el doble juego de ficheros ya citado y podrá inscribirse dicha RGGA en el Registro conforme a la Ley Hipotecaria, quedando la finca en situación de «pre-coordinada pendiente de ajuste de desplazamiento y de procesamiento», hasta que se produzca la alteración geométrica propuesta en cuyo momento pasará a estar «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento»; y, cuando se ajuste por el Catastro el giro y/o desplazamiento de la zona afectada, la finca pasará a estar «coordinada» o «no coordinada». También se practicarán las comunicaciones referidas.

NOVENO. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN LA COORDINACIÓN

Prevé las comunicaciones a realizar entre Registro de la Propiedad y Catastro en caso de que cualquiera de dichos organismos detecte errores en la coordinación. El punto más interesante es el 2, que dispone que si el Catastro detecta «la existencia de un posible error o incoherencia en la coordinación, lo comunicará al Registro de la Propiedad por los procedimientos previstos en la presente Resolución, al efecto de que en éste se puedan practicar las rectificaciones que procedan conforme a la legislación hipotecaria.» Esta disposición se refiere a los posibles errores advertidos en el proceso de coordinación, no a las ulteriores alteraciones catastrales que puede sufrir una finca coordinada, cuestión que trata el apartado siguiente.

DÉCIMO. PROCEDIMIENTO CATASTRAL DE AJUSTES CARTOGRÁFICOS

Una de las principales críticas que recibió la Ley 13/2015 fue la de que, habiendo alcanzado alguna finca registral la coordinación gráfica con el Catastro, este pudiese alterar la RGGC sin ni siquiera comunicarlo al Registro de la Propiedad, con lo que la finca gozaría de una presunción de exactitud que ya no se correspondería con la realidad.

La presente resolución dispone que si el Catastro rectifica su cartografía comunicará al Registro las nuevas coordenadas de las parcelas que constasen como «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento» o «coordinadas» con anterioridad (no, por tanto, de las que consten como «pre-coordinadas pendientes de procesamiento», como es lógico pues están en trámite de coordinación por le existencia de discrepancias geométricas).

1. Si la finca en el Registro consta como «pre-coordinada pendientes de ajuste por desplazamiento», el registrador comprobará si las nuevas coordinadas resultantes del ajuste se encuentran dentro del margen de tolerancia respecto de las que constan en la RGGA inscrita:

a).- Si lo están, notificará las nuevas coordinadas al titular registral y, si este no manifiesta su oposición expresa en el plazo de 20 días, la finca pasará a la situación de «coordinada» con las coordenadas resultantes de la comunicación del Catastro. Si el titular registral se opone, la finca pasará a la situación de «no coordinada».

b).- Si no lo están, el registrador lo notificará al titular registral a los efectos de que este pueda tramitar el procedimiento registral de rectificación de descripción que corresponda y la finca pasará a la situación de «no coordinada».

2. Si la finca registral ya consta como coordinada, también debemos distinguir en función de si las nuevas coordenadas están o no dentro del margen de tolerancia en relación con las que constan inscritas:

a).- Si están dentro del margen de tolerancia, el registrador comunicará las nuevas coordinadas al titular registral y si este no manifiesta oposición expresa en el plazo de 20 días, la finca mantendrá su estado de coordinada inscribiéndose las coordenadas nuevas; si se opone, la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la fecha inicial de la inscripción del dominio (en el caso de inmatriculación o de finca creada a consecuencia de una modificación de entidades hipotecarias) o de la rectificación de la descripción (si la coordinación se alcanzó por alguno de los procedimientos de los arts. 199, 200 o 201 LH).

b).- Si las nuevas coordenadas no están dentro del margen de tolerancia, la finca mantendrá también su estado de coordinada referida a la misma fecha, con las coordinadas que constan en la inscripción, pero el registrador lo notificará al titular registral. Como puede verse, se mantiene la finca como coordinada pese a la descoordinación de hecho, pero al menos se notifica al titular registral la nueva situación[18] para que pueda o bien rectificar la descripción registral o bien prestar su consentimiento a las nuevas coordenadas. Por lo tanto, el titular registral que no hace ninguno de estos actos sabe que, pese a seguir vigente la presunción de exactitud en relación con la ubicación y con la delimitación perimetral de la finca, dicha presunción no se ajusta a la realidad, con las consecuencias que ello puede tener en el tráfico jurídico; debería poner de manifiesto esta circunstancia al realizar actos dispositivos sobre la finca para que su actuación no sea calificada de mala fe. En la práctica notarial, cuando se produzca la transmisión onerosa de alguna finca en situación de coordinada, sería conveniente incluir la manifestación del transmitente sobre si ha recibido del Registro de la Propiedad alguna notificación relativa a la modificación de coordenadas con posterioridad a la fecha en que se haya alcanzado la coordinación gráfica con el Catastro.

UNDÉCIMO. SOLARES EDIFICADOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Como es sabido[19], no puede inscribirse la RGG (y, por tanto, no puede alcanzarse la coordinación gráfica) de los elementos privativos de un inmueble[20] en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, la RGG del solar (o, mejor dicho, del suelo), elemento común, sí puede ser objeto de inscripción y coordinación. A este respecto, este apartado prevé que el Catastro facilite «un servicio de certificación de parcelas sujetas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría y un identificador asignado a estos solos efectos».

De este modo, sigue disponiendo la resolución, cuando, con ocasión de la declaración de una obra nueva terminada o bien como consecuencia de una operación específica, se solicite por las personas u órganos de la comunidad de propietarios legitimadas para ello la inscripción de la base gráfica del inmueble matriz en el que se enclava la edificación, se podrá aportar tanto la mencionada certificación de parcela como, en su caso, una representación gráfica georreferenciada alternativa, al objeto de establecer la situación de coordinación entre la finca registral matriz y la parcela catastral que se corresponda con el identificador asignado a estos solos efectos.

Alcanzada la coordinación gráfica, dicho estado se hará constar en el folio registral del solar y en el de cada uno de los elementos privativos que integren la propiedad horizontal, quedando estos últimos inscritos como «inmueble sobre parcela coordinada». Esta circunstancia (que no estado) se hará constar también en los certificados que el Catastro emita de los elementos privativos de los referidos inmuebles.

DUODÉCIMO. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO

Se establece el deber de las Administraciones Públicas de inmatricular sus bienes de dominio público y se regula el procedimiento registral para ello, aportando para ello la CCDG de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción del inmueble en el título escrito de dominio o en la certificación administrativa prevista en la legislación hipotecaria que hayan servido de base para instar la inmatriculación. Por su escaso interés notarial y dada la ya excesiva longitud de estas simples notas, voy a omitir su examen aquí.

DECIMOTERCERO. CRITERIOS PARA DETERMINAR LAS RELACIONES TOPOLÓGICAS ENTRE EL DOMINIO PÚIBLICO Y LAS FINCAS O PARCELAS COLINDANTES Y SUS EFECTOS

Este apartado trata de los incidentes que pueden darse en relación con la delimitación gráfica entre el dominio público y las fincas registrales o parcelas catastrales colindantes. A destacar:

Si el dominio público ha sido deslindado de dichas fincas o parcelas mediante resolución administrativa o judicial, la representación gráfica resultante de las coordenadas establecidas en dicho procedimiento habrá de ser respetada en tanto no se proceda a su revisión conforme a la normativa aplicable. En cualquier otro caso:

a).- Si quien pretende la inscripción de RGGA de su finca es la Administración y hay parcelas colindantes afectadas, deberá: 1) aportarse un IVGA positivo; 2) corregir las discrepancias geométricas conforme a lo dispuesto en el apartado sexto; y 3) seguirse el procedimiento del art. 199 LH con citación de los titulares registrales y catastrales afectados. Si se produce una intersección respecto de alguna RGG inscrita (invasión de una finca registral que tenga inscrita su RGGC), no se podrá inscribir la parte afectada (pero sí la parte restante), salvo que lo consienta el titular registral de aquella.

b).- Si quien pretende inscribir la RGGA de su finca es un particular y se produce una intersección con alguna finca del dominio público, deberá seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH, con citación de la Administración afectada, siempre que se aporte un IVGA positivo, se trate de un dominio público no deslindado y así se acuerde por el registrador en dicho procedimiento. La finca podrá considerarse pre-coordinada pendiente de procesamiento. Si la Administración se opone motivadamente, no podrá inscribirse la RGGA, salvo que el registrador decida también motivadamente lo contrario.

DECIMOCUARTO. SUPUESTOS DE REORDENACIÓN DE LA PROPIEDAD Y OTROS ANÁLOGOS, EFECTUADOS MEDIANTE EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO

Entre otras normas, podemos destacar las siguientes:

Para delimitar los perímetros de las fincas resultantes es necesario determinar previamente la delimitación perimetral externa de las unidades o ámbitos de ejecución, y debe hacerse de modo que se respete la configuración perimetral externa de las parcelas catastrales afectadas.

No obstante, las fincas afectadas que se encuentren ya inscritas en el Registro de Propiedad conforme a su representación gráfica, habrán de ser incluidas en la Unidad de actuación administrativa conforme a la descripción resultante de su inscripción, sin perjuicio de su modificación de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria.

Cuando para practicar la inscripción registral se haya optado por la agrupación instrumental de todas las fincas afectadas por el expediente de equidistribución para su posterior división como fincas independientes, no será necesaria la inscripción previa de la representación gráfica de la misma.

DECIMOQUINTO. FINCAS SITUADAS SOBRE TERRITORIO PERTENECIENTE A DOS O MÁS REGISTROS Y/O TÉRMINOS MUNICIPALES

Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros de la propiedad, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

Si, una vez determinado el registro de la propiedad competente conforme a la regla anterior, la finca estuviera radicada en dos o más términos municipales, y dado que según la normativa catastral existirá un inmueble catastral independiente en cada uno de los términos municipales en los que ésta se encuentre enclavada o radique, la coordinación gráfica de dicha finca se podrá efectuar con el conjunto de los inmuebles catastrales que se correspondan con aquélla.

En todo caso, para posibilitar la comprobación por parte del Catastro del cumplimiento de los requisitos técnicos, será necesario aportar un informe de validación gráfica por cada término municipal afectado.

CONCLUSIÓN. PRINCIPALES NOVEDADES DE INTERÉS NOTARIAL INTRODUCIDAS POR ESTA RESOLUCIÓN.

Por orden de aparición:

– El inicio del proceso de coordinación requiere la inscripción de una RGA que haya obtenido un IVG con resultado positivo.

– La clasificación de las fincas registrales en función de su estado de coordinación con sus correspondientes parcelas catastrales.

– El titular registral puede obtener la mejora de la precisión métrica de la RGGC presentando una RGGA (o, mejor dicho, aportando el CSV correspondiente9)

– Se regula la “descoordinación sobrevenida”, que deberá ser notificada por el Catastro al Registro y por el registrador al titular registral.

– La exigencia casi generalizada de inscribir la RGGC o la RGGA de la finca para otorgar e inscribir la escritura de declaración de obra nueva, lo que supone en todo caso que el otorgante presente la lista de coordenadas de la superficie de terreno ocupada por la edificación y un técnico elabore además una RGG para comprobar si la cartografía catastral presenta un giro o un desplazamiento o si existen discrepancias geométricas.

[1] BOE de 10 de octubre de 2020 (ref. BOE-A-2020-12111).

[2] No dice la resolución si el registrador debe comunicar al Catastro el SIC del IVGA negativo, pues dicho resultado no permite el inicio de coordinación. En mi opinión, sí debe hacerlo, aunque no sé con qué efectos, pues el art. 199 LH no distingue y, además, en el punto 4 de este apartado 1, se introduce el deber del Registro de comunicar al Catastro las RGGA presentadas cuya inscripción haya sido suspendida o denegada, con indicación de la causa que motive dicha suspensión o denegación (por lo que con mayor motiva deberían notificarse las inscritas aunque sea con el IVGA negativo).

[3] Contenidos en el apartado 7 de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

[4] Parece que el precepto se refiere a las fincas que son inscritas a resultas de un procedimiento administrativo (concentración parcelaria, reparcelación, etc.). No debe confundirse la «validación técnica» de este precepto con la «validación gráfica» que genera el IVG al que hemos hecho referencia anteriormente; la validación técnica es el proceso por el que el Catastro comprueba la validez de la modificación propuesta, mientras que la validación gráfica solo indica la compatibilidad o no de la RGA con la cartografía catastral.

[5] También puede seguirse el procedimiento notarial del art. 201.1, en cuyo caso es el notario quien debe seguir el procedimiento del art. 18.2 TRLC, cuando esté operativo. El expediente de deslinde del art. 200 LH también puede basarse en una RGGA cuando la RGGC no se corresponde con la realidad.

[6] Si hay discrepancias geométricas deben cumplirse ambos parámetros para que exista identidad gráfica; si solo existe un giro y/o desplazamiento, basta con que se dé el primero de ellos.

[7] O, según dicho Anexo II, la obtenida del recinto foto-interpretado sobre ortografía del PNOA u otras cartografías oficiales que delimiten el dominio público y las limitaciones de naturaleza pública o medioambiental.

[8] Se sigue en este punto la doctrina de la DGRN. La R. de 4 de enero de 2019 (BOE-A-2019-1523), entre otras, exige la inscripción de la RGG de la finca cuando la edificación ocupe todo el terreno o en caso de situarse todas o parte de las coordenadas en los límites de la finca.

[9] Declaración de obra nueva en construcción (R. de 7 de noviembre de 2016 –BOE-A-2016-11044) o ampliación de obra que no implique una mayor ocupación del terreno (R. de 23 de mayo de 2016 -BOE-A-2016-5688).

[10] Cfr. RR. de 2 de septiembre de 2016 (BOE-A-2016-8813) y de 11 de junio de 2020 (BOE-A-2020-8903).

[11] R. de 8 de junio de 2016 (BOE-A-2016-6256).

[12] Cfr. R. de 18 de febrero de 2019 (BOE-A-2019-3601).

[13] No hay diferencias en las relaciones topológicas de las parcelas colindantes en los casos de giros y/o desplazamientos en la cartografía catastral, como veremos en el apartado siguiente.

[14] Plan Nacional de Ortografía Aérea.

[15] Puede sorprender que un IVG de una RGGA que invada el dominio público ofrezca un resultado positivo, pero es perfectamente posible, pues el IVG solo acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos del apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre); en particular, comprueba que la representación gráfica esté representada sobre la cartografía catastral y respete la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral. Como dice la propia DGC (http://www.catastro.minhap.es/esp/faqs_catastro_registro.asp?q=35), el informe de validación gráfica, en ningún caso valida que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente.

[16] Sorprendentemente, el art. 199 dispone que si el registrador considera que la RGG de la finca invade el dominio público denegará la inscripción y lo notificará a la Administración afectada; cuando en realidad lo que debería decir (y así lo ha entendido la DGRN) es que debería notificar la posible invasión a la Administración antes de denegar la inscripción, para que esta informe al respecto y calificar en consonancia con lo que aquella manifieste. Ahora, la resolución conjunta confirma esta doctrina.

[17] La presente resolución utiliza en varias ocasiones el término «propietario», cuando técnicamente es más correcto referirse al «titular registral» o al «titular catastral» o a ambos, pues son dichos titulares quienes pueden instar los procedimientos mencionados en esta resolución con independencia de quien sea el verdadero propietario. Dado que el Catastro no es un registro de titularidades, es el titular registral quien puede promover los procedimientos de los arts. 9, 199, 200 y 201 LH, sin que el titular catastral tenga más facultad que la de poder oponerse motivadamente a la tramitación de dichos procedimientos cuando sea notificado sobre los mismos y las que le confiere la normativa catastral.

[18] He apuntado esta solución en ESQUIROL JIMÉNEZ, V., La descripción de la finca en la escritura pública. Su coordinación con la realidad, con el Registro de la Propiedad y con el Catastro, Ed. Marcial Pons, de próxima aparición.

[19] Cfr., RR. de 22 de julio de 2016 (BOE-A-2016-8571) y de 19 de julio de 2018 (BOE-A-2018-11309).

[20] No necesariamente un edificio, ya que el régimen de propiedad horizontal puede constituirse sobre inmuebles no edificados.