Resolución de 7 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2 a inscribir una escritura de extinción de régimen de multipropiedad respecto de determinados inmuebles.
Resolución de 7 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16 a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial a vivienda.
Resolución de 7 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se deniegan las inscripciones derivadas de la sentencia firme dictada en autos de juicio ordinario.
Este criterio se ha de matizar y complementar con la doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado ya que tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, será el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección
Cuando se trata de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, como en el caso presente, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la responsabilidad del demandante.
Reitera su doctrina por la que la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de derechos y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos vigentes, no puede determinar su cancelación automática.
Todo ello es debido a los siguiente: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos, y d) que la anotación preventiva de demanda ha caducado.
En el presente caso se habían tomado anotaciones preventivas en la finca matriz, pero dichas anotaciones caducaron con anterioridad a la adjudicación derivada de la ejecución de la hipoteca posterior sin que se hubiese solicitado su prorroga, por lo que el actual titular, adquirió la finca sin dicha carga prioritaria que a todos los efectos devino en inexistente.
Es por lo anterior que declara nuestro CD que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores, en este caso a la sociedad actual titular de la finca –cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.
En el fondo el problema que plantea esta resolución es muy similar al que provocaron las anotaciones de embargo caducadas y canceladas cuando llegaba la adjudicación al registro y el mandamiento ordenando la cancelación de cargas posteriores, de imposible despacho por haber ganado prioridad esas cargas posteriores. Como sabemos la solución la dio el TS estableciendo una prórroga tácita de la anotación. Dado que el problema se repite con las anotaciones de demanda, y dada la lentitud con que normalmente actúan los órganos jurisdiccionales, las más de las veces no por cupa de ellos sino de los mismos litigantes, quizás haya llegado el momento de someter a debate la cuestión de la duración y prórroga de las anotaciones preventivas: sabemos que el culpable de estas situaciones no es esa duración, pero lo cierto es que por dejadez o desconocimiento de ella y del propio sistema registral, el problema se plantea y se seguirá planteando en el futuro.(MGV)
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una agrupación de fincas por dudas fundadas sobre el mantenimiento de la identidad de las fincas registrales agrupadas.
Sin embargo, en el presente caso, en que se identifican catastralmente cada una de las fincas de origen de forma errónea, considera que lo congruente es subsanar la declaración de obra nueva, ya que se efectuó sobre una parcela equivocada. (AFS).
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde, por la que se deniega la inscripción de una agrupación de varias fincas registrales para su posterior segregación en cinco fincas registrales, que se adjudican a cada uno de los herederos.
1. Cuando se desea inscribir una agrupación seguida de división o segregaciones de la finca agrupada, la calificación de la georreferenciación debe ir referida a la división o segregaciones, no a la agrupación, siguiendo la doctrina, iniciada en la R. de 1 de julio de 2016, de prescindir de la georreferenciación de fincas registrales de vida efímera.
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 54 a inscribir una escritura de préstamo con constitución de hipoteca. (CB)
«Tengo a la vista ambas copias autorizadas de las citadas escrituras, con las facultades antedichas, complementada con la certificación que después se indica, y de las que resulta tener facultades para conceder préstamos y créditos con garantía hipotecaria y que, yo, el Notario, consideró suficiente a los efectos del presente otorgamiento.
Complementa el señor compareciente su representación con la certificación, con la firma legitimada notarialmente, que dejo incorporada por fotocopia.»
4 Por lo que se refiere a la objeción expresada por el registrador relativa al hecho de que se complemente la representación de la entidad prestamista con una certificación con firma legitimada, cabe recordar las afirmaciones que esta Dirección General expresó en la Resolución de 20 de febrero de 2007 (recogiendo en parte las de otra Resolución de 14 de febrero de 2007): […]
En efecto, la certificación del acuerdo aprobatorio previsto por el propio poderdante habrá de cumplir los requisitos formales impuestos por dicho “dominus negotii” –con la salvedad antes expresada de las consecuencias que, en su caso, pudieran derivarse de las exigencias generales en materia de forma negocial–. Ahora bien, la valoración del juicio de suficiencia, ex artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, compete únicamente al Notario autorizante […]
Como ya decidió esta Dirección General en Resolución de 17 de noviembre de 2006, tal como está redactada la escritura calificada, dicho juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas no queda empañado por el hecho de que el Notario añada que el apoderado se encuentra especialmente facultado en virtud de la certificación que se incorpora. En efecto, no puede obviarse que, no obstante la referencia a dicho documento privado con firma legitimada, el Notario asevera, bajo su responsabilidad que de la documentación auténtica reseñada resulta que el apoderado está suficientemente facultado para formalizar el negocio de que se trata […] En este ámbito, el juicio que el Notario ha emitido sobre la suficiencia del poder en la escritura calificada no resulta contradicho por el contenido de ésta, por más que en ella se haga referencia a una certificación cuya trascendencia determinante respecto de la suficiencia de las facultades representativas sólo a dicho Notario corresponde valorar, sin que exista indicio alguno incluido en el título que le permita al Registrador calificar que la expresión del juicio notarial de dicha suficiencia o la congruencia del mismo queden desvirtuadas por el contenido de la misma escritura calificada […]
Debe tenerse en cuenta que, tratándose de poderes como los del presente caso, la representación es obra de la voluntad del representado, que es quién crea la situación representativa. En un mundo jurídico regido por el principio de autonomía de la voluntad, quien confiere el poder puede determinar el contenido del mismo y puede también modular el apoderamiento que contiene del modo que tenga por conveniente. […]
Los poderes bajo condición o a término son perfectamente válidos en el Derecho español. Y la condición suspensiva puede estar constituida por un acto interno de esa misma entidad que complementa al poder que ya está documentado en escritura pública. En tal caso, y aunque el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia de las facultades representativas –en los términos ya expuestos anteriormente–, sí que podrá apreciar, por lo que resulte del título y de los asientos del propio Registro de la Propiedad –o de otros registros públicos que el notario y el registrador pueden consultar–, si es errónea esa valoración notarial sobre el cumplimiento de la condición suspensiva.
Esta última valoración sería posible en este caso respecto de la certificación complementaria referida sobre ese acto interno de la entidad prestamista, con los requisitos de forma, como puede ser legitimación notarial de firma, que se hayan dispuesto en el título representativo en que se configuró dicha condición. Lo que ocurre es que el registrador se limita a afirmar que dicha legitimación de firma no cumple los requisitos exigidos por el artículo 259 del Reglamento Notarial, pero nada alega sobre el hecho de que –por los medios con los que puede contar para su calificación– haya comprobado si se cumplen los requisitos que respecto de esa condición suspensiva de la eficacia del poder se hayan establecido por el poderdante. Por ello no es necesario decidir respecto de la valoración que expresa en la calificación impugnada sobre los requisitos reglamentarios de la legitimación de firma ni, en concreto, si dada la naturaleza y características del acto interno de la sociedad poderdante que es objeto de ese testimonio notarial de legitimación de firma, requiere o no que ésta haya sido puesta o reconocida en presencia del notario.
Por último, tampoco puede confirmarse la objeción del registrador en cuanto afirma que el juicio notarial sobre la representación de la entidad prestamista no guarda la congruencia exigible. Es indudable que el juicio de suficiencia que sobre las facultades representativas acreditadas emite el notario autorizante (indicando que son facultades «para conceder préstamos y créditos con garantía hipotecaria») resulta congruente con el contenido de la escritura calificada.
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva sobre una porción de terreno en la que se concreta una participación indivisa de finca.
2º. Siempre que resulte justificado que las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral (artículo 202 LH).
Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse mediante el específico procedimiento previsto para ello en los artículos 199 y 201 LH, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas por el registrador en su informe.
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelva n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia acompañada de otra de subsanación.
La condición suspensiva de que se trata dice lo siguiente: «ambas partes someten el contrato objeto de la presente a la condición suspensiva siguiente: la entidad mercantil se obliga en el plazo de seis meses a contar desde el día del otorgamiento de la escritura que inscribo, a inscribir en el Registro la escritura de cancelación de la hipoteca constituida a favor de Monte de Piedad y Caja de ahorros de Córdoba que grava la finca 78.243. El cumplimiento de la condición se acreditará con el mero hecho de la inscripción de dicha escritura en el Registro»
1 No ha quedado acreditado de forma indubitada el cumplimiento o incumplimiento de la condición suspensiva inscrita que permita su cancelación (art. 23 LH). Por tanto (dado el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos regístrales), no podrá rectificarse la inscripción practicada si no media el consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial (artículos 1, 20, 38 y 40 LH).
Hay que tener en cuenta que el acontecimiento del que depende la condición –en este caso la inscripción de una escritura de cancelación de la hipoteca que gravaba el bien adquirido por el causante- pudo no cumplirse por circunstancias extrarregistrales que hubieran impedido tal cumplimiento, por lo que el incumplimiento de la condición no puede fundarse en la sola afirmación de una de las partes contratantes.
2 No nos encontramos ante un supuesto de extinción automática de la condición porque no se ha estipulado un plazo de caducidad de la condición que, de haberse establecido, si que hubiera llevado consigo la cancelación automática de la condición. Sin embargo, en la escritura únicamente se pactó un plazo de seis meses para el cumplimiento de la condición, pero no un plazo de caducidad (Art. 82 párrafo segundo LH).
1 Para obtener la reinscripción de las dos fincas permutadas a favor de sus respectivo titulares originarios, sin tener que recurrir a los tribunales, será preciso acreditar “la notificación judicial o notarial a la sociedad mercantil de quedar resuelta la permuta y que la citada sociedad no se oponga a la resolución invocando la falta de algún presupuesto de la misma”.
2 Si se opone, deberá acreditarse judicialmente la existencia del incumplimiento grave de la condición y sin causa razonable que justifique esa conducta. (JAR)
Resolución de 11 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albocàsser-Morella, por la que se deniega la inscripción de unas segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo.
-una de 371 metros cuadrados de frutales secano, que se corresponde con la referencia catastral específica, y
-otra porción de suelo urbano de 89 metros cuadrados que se corresponde con la referencia catastral distinta, y
-queda una porción resto con 3.680 metros cuadrados, sin correspondencia exacta con inmueble catastral alguno, pues se dice ser parte de un inmueble catastral con determinada catastral con una superficie de 9.128 metros cuadrados.
En la escritura se dice que “no se incorpora la debida Licencia de Segregación, debido a que las fincas ya se encuentran segregadas en catastro”. Pero sí un certificado municipal sobre innecesariedad de licencia para las segregaciones/agrupaciones que constan en la actualización catastral del año 2006.
Por todo ello, piden la revocación íntegra de la calificación registral, o al menos, que se revoque en lo que se refiere a la porción segregada de 89 metros cuadrados de suelo urbano y se permita su inscripción, por estimar que no le resulta aplicable la normativa agraria.
b) En el ámbito de la legislación urbanística valenciana, el artículo 230 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, establece en su apartado 2 que “en ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación (…)”, añadiendo en su apartado 3 que “tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas”; de modo que conecta los actos de segregación y división en suelo rústico con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo.
c) A su vez, el régimen de las unidades mínimas de cultivo está regulado en el ámbito de la Comunidad Valenciana por su Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana, definiéndolas en su artículo 61 y añadiendo su artículo 62 que su determinación para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas se hará mediante decreto del Consell de la Generalitat, estableciéndose finalmente, en su artículo 63.1 un régimen de indivisión de las parcelas en caso de infracción de la citada unidad mínima.
Añade el precepto como norma de concordancia con la legislación estatal que “para su válida y eficaz división o segregación se estará a los estrictos términos y supuestos que con carácter excepcional vengan contemplados por la legislación estatal en dicha materia”, a la que añade la relativa a los supuestos de segregación o división que sea “consecuencia de la compraventa concertada sobre la totalidad de la finca arrendada entre el arrendatario titular de un arrendamiento histórico valenciano y el propietario de la misma. Para la aplicación de esta excepción será requisito imprescindible que la calificación y existencia del arrendamiento histórico valenciano haya sido objeto de reconocimiento mediante declaración de la administración agraria autonómica o resolución judicial firme”, sin que en el caso que nos ocupa nos encontremos ante este último supuesto.
En el presente caso, alegan los recurrentes que ya obtuvieron del Ayuntamiento, como Administración urbanística competente, la correspondiente declaración de innecesaridad de licencia de segregación, si bien en estos casos ya ha declarado la DG que “el supuesto de hecho objeto del presente expediente no es el de una parcelación urbanística, por lo que la licencia de segregación (o en nuestro caso, declaración de innecesaridad de tal licencia) no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues estas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo”. Careciendo de competencia la Administración local
A esto se añade la respuesta a la consulta efectuada por la registradora por la que se le informa la no posibilidad de realizar la segregación solicitada tras la comprobación de que la misma no está contemplada en ninguna de las excepciones previstas en la legislación estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995) ni en la autonómica (artículo único del Decreto 217/1999 en el que se determinan las unidades mínimas de cultivo).
Por tanto, en aplicación de la normativa reseñada, la nota de calificación, en lo que se refiere a las porciones resultantes de carácter rústico, y con la salvedad que a continuación se dirá, ha de ser confirmada y desestimada la pretensión de los recurrentes en orden a su revocación completa.
Finalmente se pronuncia sobre la pretensión subsidiaria de los recurrentes conforme a la cual piden que, al menos, se revoque parcialmente la nota de calificación en lo que se refiere a la porción segregada de 89 metros cuadrados de suelo urbano y se permita su inscripción por no serle aplicable la normativa agraria.
Al respecto se ha de determinar si estamos ante suelo urbano y si la finca resto igualmente es suelo urbano o rústico, puesto que de ser suelo rústico no sólo debe tenerse en cuenta la normativa urbanística, de competencia municipal, sino también la normativa reguladora del suelo rústico, referente a las unidades mínimas de cultivo, de competencia del órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma.
Declarando al respecto que “existe una aparente contradicción, pues respecto de la parcela segregada de 89 metros cuadrados que se corresponde con la referencia catastral … en el Catastro se declara como urbano, pero, sin embargo, por el órgano competente de la comunidad autónoma se indica la imposibilidad de practicar la segregación por contravenir la normativa correspondiente a las unidades mínimas de cultivo”. Por lo que entiende que tal conflicto ha de ser resuelto con carácter previo ante el correspondiente órgano de la comunidad autónoma competente en materia agraria, interponiendo, en su caso, los correspondientes recursos.
No obstante, quizás lo más interesante de la resolución sea esa discrepancia entre el catastro que califica una parcela como urbana, y los servicios competentes de la comunidad autónoma que la califican como rústico. Ante ello la DG se inhibe remitiendo la solución del problema al puro ámbito del derecho administrativo. (MGV)
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Paterna n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de división horizontal tumbada y extinción de proindiviso.
1º. No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015).
2º. Tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva.
3º. La Dirección general ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 TRLS a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
4º. La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra asimismo sometida a la exigencia de intervención administrativa. (ER)
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica y de una declaración de obra nueva sobre una finca.
1. La rectificación de superficie pretendida requiere que la representación gráfica catastral en que se basa se corresponda con la descripción literaria registral. Uno de los requisitos de la correspondencia es que no exista invasión de ninguna finca colindante, lo que el registrador debe valorar en todo caso y más cuando es uno de los colindantes quien alega la invasión en el seno del procedimiento del art. 199 LH. Con todo, para denegar la inscripción de la rectificación el registrador debe justificar sus dudas sobre la posible invasión de finca colindante, pues no basta la mera alegación de dicha circunstancia, ni por su parte ni por parte del colindante que se opone.
En el presente caso, la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición de la colindante que se acompaña de informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, sin que proceda que el registrador en su calificación, o la DG en sede de recurso, puedan resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, resolución que está reservada a los tribunales de Justicia.
En lo que concierne a la alegación de la recurrente relativa a la que no se le dio traslado de la oposición y del contenido de las alegaciones, el art. 199 no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente. Ahora bien, el art. 342 RH que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el ar. 199. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.
2. No es posible inscribir la obra nueva declarada ya que, conforme a la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, se requiere la previa o simultánea inscripción de la georreferenciación de la parcela. De otro modo no se puede acreditar que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la finca en que se ubique. Para ello no basta con comprobar que la superficie de la finca sea mayor que la de la superficie ocupada por la edificación, pues aunque sea menor puede haber extralimitación.
Aunque por regla general la exigencia de georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación (art. 202 LH) no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, ello tiene una excepción en el caso de que el registrador albergue dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
Uno de los supuestos que justifica las dudas fundadas del registrador es aquel en que las coordenadas de la edificación la sitúen en todo o en parte en los límites de la finca; pues la expresión de dichas coordenadas conlleva la ubicación indudable de esta en el territorio. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el art. 38 LH no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.
1. Sobre la primera cuestión, respecto de la cual coincido totalmente con la DG, me interesa destacar el hecho de que en la tramitación del expediente del art. 199 no se den traslado al promotor las alegaciones del oponente para que aquel pueda intentar desvirtuarlas. Esta circunstancia debería hacer reflexionar a los notarios que por sistema prefieren acudir a aquel procedimiento antes que al expediente notarial del art. 201.1. A diferencia de aquel, en este la Ley Hipotecaria permite que se practiquen los trámites y pruebas que sean necesarios para despejar las dudas expuestas por el registrador al iniciarse o las alegaciones de los colindantes; el notario incluso puede ejercer una función de mediación entre estos, por lo que es un procedimiento mucho más beneficioso para todos los interesados. En cambio, esta posibilidad no está prevista por el art. 199, en la que solo cabe la posibilidad del recurso gubernativo. Así pues, reitero que por el bien de la función notarial, deberíamos proponer al interesado el expediente del art. 201.1 antes que el del art. 199.
2. En relación con el segundo punto, he criticado en numerosas ocasiones la falta de base legal de la exigencia de inscribir la georreferenciación de la finca para poder inscribir la obra nueva. Entiendo, no obstante, que cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca y existe controversia entre los colindantes sobre la concreción de dicho linde, la inscripción de la obra nueva no pueda realizarse. Pero considero que para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:
b) Que el registrador que albergue dudas sobre la posible invasión de la finca colindante justifique por dónde se produce dicha invasión, a su juicio. La DG exige, sin fundamento a mi juicio, que se siga el procedimiento del art. 199 siempre que la edificación linde con algún límite de la finca. Para ello alega que «la expresión las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación conlleva la ubicación indudable de esta en el territorio». Lo de la «ubicación indudable» me parece totalmente excesivo, pues parece superar incluso la presunción de exactitud que el art. 38 LH, vía art. 10.5, confiere solamente a la ubicación y delimitación geográfica consignado en la representación gráfica de la finca, no a las coordenadas de la superficie de terreno ocupada por la edificación.
c) Que el lindero puesto en cuestión en la tramitación del art. 199 sea el mismo que aquel sobre el que recaen las coordenadas de la edificación, pues de otro modo nos encontraríamos ante la imposibilidad de inscribir una obra nueva por una controversia sobre un lindero que puede estar muy alejado de donde se encuentra la construcción, supuesto en que no habría perjuicio alguno por el solo hecho de inscribir la obra. Esta circunstancia no se tiene en cuenta en la presente resolución, en la que, como hemos dicho, ni siquiera se menciona que las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de sus linderos. (VEJ)
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se deniega la inscripción de una sentencia firme por la que se declara resuelta una permuta de solar por obra futura.
-porque no consta que los titulares de las hipotecas hayan tenido la intervención necesaria y
-porque consta vigente y sin cancelar nota marginal de expedición de certificación de cargas en ejecución de hipoteca expedida en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que no cabe la cancelación de dicha hipoteca en tanto no se cancele la nota por mandamiento del mismo juzgado que la ordenó.
Considera que la entidad mercantil cedente es la titular de la finca en el momento de la permuta y en virtud de sentencia judicial firme, basada en el incumplimiento de la otra parte, recupera el pleno dominio de la finca desde la fecha de la celebración del contrato de permuta y en las mismas condiciones que tenía, es decir, libre de cargas. Los terceros que han obtenido anotaciones sobre la finca de referencia, conocían los términos del contrato de permuta debidamente elevado a público mediante escritura y registrada en este registro de la propiedad.
El cuanto al segundo, que también confirma, reitera “que a través de la nota marginal de expedición de cargas en el procedimiento de ejecución directa, consta en el Registro que está pendiente un procedimiento judicial de ejecución del derecho de hipoteca, el cual naturalmente ha de terminar con la enajenación forzosa de la finca, por lo que no cabe que sea posible la cancelación, mientras subsista aquella, sin que la extinción del derecho real de hipoteca tenga por decisión que sólo al juez incumbe, la consiguiente repercusión en el procedimiento mismo entablado”.
Y ello para evitar que la cancelación se produzca en perjuicio a los derechos de quien en esa enajenación forzosa pudo adquirir el bien confiando en una pública subasta que ha sido judicialmente convocada de acuerdo, además, con los pronunciamientos del Registro, (artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Este último artículo deja pues abierta la posibilidad de cancelación de la hipoteca por caducidad (causa distinta a la ejecución) una vez se haya procedido a la cancelación de la nota marginal por mandamiento judicial.
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de declaración de obra nueva y compraventa y otra escritura de compraventa previa segregación.
Recuerda también su doctrina de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar, a los efectos de la Ley de Suelo estatal , la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. (AFS)
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 4, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca registral.
a) La finca registral respecto de cuál se solicita la rectificación, pertenece a persona distinta del solicitante, requiriendo el consentimiento de su titular o resolución judicial firme que así lo ordene, recaída en procedimiento específico entablado para ello, y
b) No resulta acreditada la identidad del solicitante y firmante de la instancia mediante la legitimación notarial de dicha firma o su ratificación ante la registradora.
En lo que respecta al segundo defecto, se ha de tener en cuenta que tal solicitud ha de ser objeto de calificación por el registrador, por lo que la identidad del solicitante ha de acreditarse mediante documento público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el registrador.
Resolución de 13 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de legado.
En su testamento el causante legó a su esposa la propiedad de una vivienda y de un vehículo e instituyó herederos a sus cuatro hijos. La legataria fue dispensada de la obligación de prestar fianza y con facultad para tomar posesión por sí misma de ellos, con los cuales se entenderían pagados sus derechos legitimarios. También se dispuso que si con los legados ordenados se perjudicara la legítima de los herederos, la legataria debería abonar la diferencia con su propio peculio
Cabe remarcar también que, como dice la Resolución, “con la liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones no se entiende aceptada la herencia (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 1998 y las Resoluciones de esta Dirección General de 19 de julio de 2016 y 10 de junio de 2020), sin que, por lo demás, pueda entenderse, como parece pretender la recurrente, que dicha liquidación tributaria pueda equipararse a la partición de la herencia a que se refiere el artículo 81 del Reglamento Hipotecario”. (JAR)
Resolución de 13 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Baena, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, por oposición de colindantes.
Una misma referencia catastral no puede asignarse a dos fincas distintas. Aunque la propia DG ha admitido (R. de 22 de octubre de 2020) que el registrador no puede rechazar la inmatriculación de una finca por el solo hecho de que ya figure inscrita otra finca con la misma referencia catastral, sí puede hacerlo cuando concurran otras circunstancias que provoquen la duda razonable de que se pueda producir una doble inmatriculación. En este supuesto se da esta circunstancia, pues los titulares registrales de dos fincas afirman que la referencia catastral de la parcela en cuestión se corresponde con sus respectivas fincas registrales, lo cual es contradictorio. Y justifican tal controversia mediante la aportación de varias sentencias judiciales que contradicen la afirmación del recurrente, todo lo cual justifica las dudas de identidad de la registradora. (VEJ)
Resolución de 13 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.
Resolución de 13 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra.
Existe desproporción entre el precio de la opción, 30.000 euros, y el precio que ha de abonarse caso de ejercicio del derecho de opción, 5.000 euros, con relación al valor total del inmueble que queda fijado de mutuo acuerdo en 35.000 euros.
Se pacta una condición suspensiva para la eficacia del derecho de opción ya que los propietarios pueden dejar sin efecto la opción de compra, en cualquier momento, si encuentran un comprador que pague mayor precio por el inmueble, y siempre antes del 23 de septiembre de 2022, fecha en que comienza el plazo para el ejercicio de la opción.
Se da a la cantidad entregada el carácter de arras o señal, por lo que habrán de devolver los 30.000 euros recibidos más otros 5.000 “en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo y los gastos de constitución de la opción”, y cuando sea la sociedad quien decida no ejercitar el derecho de opción perderá los 30.000 euros entregados, debiendo, caso de que lo ejercite, abonar el resto del precio, esto es 5000 euros.
También se prohíbe cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.
No obstante, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.
En base a ello revoca el defecto del registrador ya que “no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la ley 2/2009, de 31 de marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquélla”; tampoco se pacta “en ningún caso la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, ni son contratos de intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”, sino que el caso planteado es “una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible”.
Por tanto, al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado, en sentido técnico, “no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya calificación por otra parte es siempre judicial, además de no constar resolución judicial alguna inscrita en el libro registro de préstamos usurarios por la que se considere nula por usuraria una operación como la estudiada.
Finalmente en lo que respecta a la “condición suspensiva” a la que se somete la opción de compra, considera que “no estamos en el ámbito de las denominadas condiciones puramente potestativas que sólo dependen de la voluntad del contratante, sino en el caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca” por lo que la entiende válida e inscribible en el Registro de la propiedad.
De todas formas, debe reconocerse que el contrato tal y como se había configurado era cuando menos sospechoso de que encubría una operación poco clara: lo que ocurre es que el registrador limitado en sus medios de calificación, no puede apoyarse en apreciaciones o impresiones que no tengan una sólida base debiendo ser los Tribunales los que en caso de fraude o existencia de usura determinen la nulidad del contrato. No obstante, debemos reseñar que el pacto comisorio ya no es tan mal visto por la doctrina de la DG, que lo admite con determinados condicionamientos, e incluso existen propuestas de Directivas de la UE en materia de préstamos hipotecarios con no consumidores que permiten que el acreedor en caso de impago se apropie de la cosa dada en garantía. (MGV)
Resolución de 13 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento en el que se transcribe una providencia.
Por tanto, no constando en el Registro anotación preventiva de demanda que esté vigente, ni habiendo sido llamados al procedimiento los titulares registrales actuales, ni estimando expresamente el juez en su resolución que los mismos hayan tenido conocimiento del procedimiento y posibilidad de defender en él sus derechos, no cabe sino confirmar la calificación registral, por exigencias del principio de tracto sucesivo (art. 20 LH), en aplicación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva. (JCC)
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.
1 Tracto sucesivo: La falta de tracto sucesivo en las fincas que se pretenden inscribir a nombre de los herederos y que constan inscritas con carácter ganancial, se soluciona con la previa inscripción de la sentencia de divorcio de mutuo acuerdo dictada por tribuna suizo que determina que el marido (causante de esta herencia) queda como único propietario de los inmuebles radicados en España.
2 Documentación auténtica y firmeza de la sentencia: No cabe admitir fotocopias y las sentencias deben ser firmes y quedar acreditada su firmeza. Nada que comentar sobre estos particulares. Según parece, todo ello se presentó junto con el recurso, lo que no cabe porque lo procedente es una nueva presentación en el Registro.
3 Falta de identificación de las fincas adjudicadas al cónyuge en la sentencia de divorcio: La Dirección General, si bien reconoce que en el cuaderno particional protocolizado sí que se identifican debidamente las fincas, que se describen con sus datos registrales y catastrales, dice que no lo están en la sentencia, que sólo se refiere a los inmuebles radicados en España, por lo que es ese documento el que debe complementarse con fundamento en el principio de especialidad.
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de determinado documento.
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
La cláusula en cuestión del testamento mancomunado dice que los cónyuges se instituyen recíprocamente herederos en la totalidad de sus bienes, derechos y acciones, cualquiera que sea su origen y naturaleza. Y si al tiempo de sus respectivos fallecimientos, no se hubiere dispuesto de la totalidad de los bienes, en lo que quedare o “residuo, el marido señala como herederos a sus sobrinos carnales y la esposa nombra a los sobrinos carnales suyos. En la cláusula tercera del mismo testamento se dice que “…Es voluntad de ambos testadores, que el cónyuge superviviente, en su cualidad de heredero, para el supuesto de que lo necesitare, disponga en primer lugar de sus propios bienes privativos, y en su defecto o después de éstos de los correspondientes al cónyuge premuerto”.
El problema surge porque en la escritura de herencia del último de los cónyuges fallecidos se dispone de todos los bienes del caudal sin tener en cuenta que algunos bienes proceden de la herencia del otro cónyuge y están afectados por la cláusula fideicomisarios cuyo alcance se discute.
INTERPRETACIÓN DE LOS TESTAMENTOS: (i) En la interpretación de los testamentos ha de primar el criterio subjetivista que tiene como centro la voluntad del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas. (ii) La voluntad del testador manifestada en el acto de otorgar su testamento es la ley de la sucesión (arts. 667 y 675 CC). (iii) La simple alteración sobrevenida de circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria
ARTÍCULO 419.3 DEL CÓDIGO DE DERECHO FORAL DE ARAGÓN: Este artículo establece que «Si no hubiera ulterior llamamiento a tercero, fallecido el testador supérstite sin haber dispuesto por título alguno de los bienes procedentes del primeramente fallecido, pasarán los que de ellos quedaren a los parientes llamados, en tal momento, a la sucesión legal de éste, como herederos suyos y sustitutos de aquél. A falta de estos parientes, tales bienes quedarán integrados en la herencia del sobreviviente».
Declara la Resolución que, si bien es cierto que este artículo no distingue entre disposiciones «inter vivos» y «mortis causa», no hay que perder de vista que “comienza el precepto con la exigencia de que «no hubiera ulterior llamamiento a tercero», lo que no ocurre en este supuesto concreto, ya que se está llamando a sobrinos carnales”.
ARTÍCULO 422 DEL CÓDIGO FORAL DE ARAGÓN: Este artículo establece en su primer párrafo que «Aunque el testamento mancomunado contuviere cláusula en contrario, cada uno de los testadores podrá disponer entre vivos de sus bienes, a título oneroso o gratuito, aun después del fallecimiento del otro, con las únicas excepciones y modalidades contenidas en los apartados siguientes (…)». Este artículo se debe entender referido exclusivamente a los bienes de propiedad privativa y a los adjudicados en liquidación de la sociedad conyugal del supérstite –«sus bienes»–, y además, se alude solo a disposiciones «inter vivos».
SUSTITUCION PREVENTIVA DE RESIDUO: La sustitución legal preventiva de residuo en el llamamiento entre cónyuges a la sucesión legal no existía en Aragón hasta el 23 de abril de 1999. “Por tanto, siendo el testamento mancomunado de este expediente de 1990, el llamamiento a los sobrinos de los testadores mancomunados fue un llamamiento efectivo de residuo y no una sustitución preventiva de residuo, que no existía entonces. Así resulta de la mejor doctrina aragonesa y fue confirmado por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón en varias sentencias (cfr., por todas, la de 13 de junio de 2007)”.(JAR)
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca y su consiguiente rectificación de descripción y coordinación gráfica con el Catastro.
La magnitud del exceso de cabida no puede justificar por sí sola la denegación de inscripción, pero sí unida a otras circunstancias como las que ha puesto de manifiesto el registrador. En el presente caso, además, en el historial catastral aparecen sucesivas modificaciones de la línea poligonal de la finca, que llegaron a reflejar un superficie de 105.128 metros cuadrados, diferencia difícil que se dé sin que exista una posible alteración en la realidad física, que tratara de introducirse en la realidad tabular por la vía de la rectificación de superficie y no por la vía de la inmatriculación, que es lo que quizá, aparentemente, puede ocurrir en el presente caso.
La falta de oposición de los colindantes puede llevar a pensar que la ampliación de la superficie no se hace a costa de ninguno de ellos, sino de alguna otra porción de terreno propiedad de quien solicita la rectificación. Por lo tanto, lo procedente para conseguir la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral es acudir al procedimiento de inmatriculación, que ofrece mayores garantías que el del art. 199 LH.
Así pues, en mi opinión, el registrador no debería haber iniciado la tramitación del art. 199, puesto que las dudas que albergaba no podían solventarse con las citaciones a los colindantes, lo que habría ahorrado costes y dilaciones al interesado, circunstancia que a mi juicio la DG debería haber puesto de manifiesto, en lugar del innecesario y extenso FD 4, que poco aporta a la resolución del caso. (VEJ)
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Narón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de transmisión de derechos mineros.
Además se advierte que con arreglo al artículo 126.1 del Reglamento de Minas es admisible que la obtención de la preceptiva autorización administrativa se obtenga con posterioridad a la inscripción. (ER)
Resolución de 14 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Narón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de transmisión de derechos mineros. (ER)
343.* CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 12 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se deniega la certificación del historial registral de una finca
Resumen: El interés conocido, directo y legítimo ha de ser acreditado documentalmente
Supuesto: Se trata de decidir en este expediente si procede expedir una certificación literal del historial de una finca registral que incluya asientos no vigentes.
La registradora entiende que, a su juicio, el solicitante no tiene interés legítimo para obtener todo el historial de una finca.
El recurrente justifica documentalmente en el recurso que esa fue su vivienda habitual y la certificación es necesaria para acreditar el carácter ganancial de la misma en el procedimiento de disolución conyugal en curso.
La DG, tras reiterar que el objeto del recurso es exclusivamente la calificación negativa del registrador, sin que puedan tenerse en cuenta otros documentos que los que fueron presentados en tiempo y forma (por lo que no pueden tenerse en cuenta las fotocopias de la sentencia de divorcio y del certificado de empadronamiento, que debería haberse aportado en su formato original justo con la solicitud inicial, o al menos exhibirse ante la registradora para que pudiera valorar su autenticidad) desestima el recurso y confirma la nota de calificación no tanto por no existir el interés conocido, directo y legítimo, como por no haberlo acreditado (JCC)
344.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE PLAZAS DE GARAJE ATRIBUIDAS MEDIANTE CUOTAS INDIVISAS
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 2 a inscribir una escritura por la que se modifica la descripción de tres plazas de garaje. (ACM)
Resumen: No cabe modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de las plazas de garajes configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, sin autorización específica de los estatutos, o unanimidad o resolución judicial.
– Hechos: El propietario de 3 plazas de aparcamiento, contiguas y configuradas como cuotas del local destinado a garaje (Arts 68 RH y 53-b RHU) o participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, otorga unilateralmente escritura de modificación de su descripción y linderos, redistribuyendo entre ellas la cuota resultante.
De los Estatutos destacan las siguientes reglas:
a) Art 12-2: «Si las viviendas o locales (…) podrán, sin precisar autorización de la comunidad, (…) unirlas, estableciendo libre comunicación y acceso entre ellos, pudiendo para ello suprimir los tabiques divisorios y abrir huecos entre los mismos, siempre que no afecte o cause perjuicio a elementos estructurales, condiciones y demás partes comunes del edificio. La facultad atribuida a los propietarios en este párrafo, comprende también la agrupación, agregación, segregación o división hipotecaria de las viviendas o locales, con asignación del coeficiente de participación que corresponde a las entidades resultantes (…)»;
b) Art 15-1: «sobre cada uno de los locales destinados a garaje-aparcamiento (…), quedará constituida una comunidad de intento para el mejor uso y aprovechamiento (…)»
c) Art 15-1-d): «Las plazas deberán ser dedicadas exclusivamente a aparcamientos (…), precisamente dentro del perímetro de cada plaza, sin presentar salientes ni invadir la superficie de los demás, ni las zonas comunes de circulación o maniobra. Tampoco podrán cerrar, tapiar, ni en general delimitar su respectiva plaza con elemento alguno, fijo o móvil; la única delimitación será la que representan las rayas pintadas en el suelo. (…)»
– La Registradora: califica negativamente, conforme al art 17-6 LPHz, por ser preciso el consentimiento de todos los propietarios de las demás plazas de aparcamiento, especialmente ante la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo (Arts 68 RH y 53-b RHU) que transforma la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial de carácter funcional, por razón de su destino, con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas.
– El Notario: recurre exponiendo que:
1) El Art 12-2 de los Estatutos permite esa redistribución unilateral de las 3 plazas, que con la configuración previa no podían usarse adecuadamente:
2) Que la superficie conjunta de las plazas una vez hecha la modificación es exactamente la misma que tenían las plazas en origen, por lo que no se invaden elementos comunes, pues la superficie resultante se encuentra dentro del contorno delimitado por las líneas exteriores de las 3 plazas de origen, y tampoco se forman más plazas de las existentes, sino que afecta exclusivamente a la distribución de la superficie ocupada por las 3 plazas en su conjunto.
Tampoco supone la realización de ninguna obra que modifique estructuras en el inmueble.
3) Y que la modificación tampoco afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal ya que la delimitación de las plazas ha sido realizada por el propietario del inmueble a medida que ha ido realizando la venta de cada plaza de garaje. Si el propietario inicial del inmueble pudo configurar cada plaza de garaje en el momento de la venta, también debe poder modificar su configuración interna el propietario posterior de 3 plazas contiguas, sin alterar su número ni alterar su superficie conjunta.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera, entre otras, las RR de 14 febrero 2013, de 27 enero 2014 y de 19 de julio de 2018 y en cierto modo la R de 22 julio 2009. De su conjunto se desprende que:
1) No cabe confundir, aunque presenten analogías y quepa aplicar supletoriamente algunas de sus normas, la propiedad exclusiva sobre un piso o local en propiedad horizontal, que el régimen de cuotas o participaciones atributivas del uso y disfrute de plazas de garajes sitas dentro de un local destinado a aparcamiento; pues en este último caso se trata de una comunidad de bienes, especial, funcional por su destino, que no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, pues para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad.
La sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad común (el uso en sí ya queda delimitado por su propia naturaleza -aparcar un vehículo).
2) Por tanto, la fijación inicial de la cuota y descripción correspondiente a cada plaza de garaje como cualquier ulterior modificación de las mismas requerirá, en todo caso, bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte, sin que pueda admitirse la fijación unilateral por uno de los copropietarios, SALVO en los casos reserva de la facultad de realizar la delimitación cuestionada en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigna el uso de la plaza de garaje o del trastero, circunstancia que no concurre en el presente supuesto.
3) Además, en el caso concreto los arts 12 y 15 de los estatutos distinguen claramente el distinto régimen y efectos de las pisos y locales (art 12, que no menciona los garajes) y el art 15, referido específicamente a los garajes, y en el cual, y a diferencia de los pisos, no solo NO se permite la redescripción y redistribución unilateral, sino más bien parece prohibirse al señalar su letra d) que «Tampoco podrán (…)» delimitar su respectiva plaza con elemento alguno, fijo o móvil; la única delimitación será la que representan las rayas pintadas en el suelo. (…)». (ACM)
345.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA (UNILATERAL) POR CADUCIDAD
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1 a practicar la cancelación de una hipoteca. (ACM)
Resumen: Para cancelar por caducidad una hipoteca (unilateral) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).
– Hechos: Se solicita, ex Párrafos (se invocan ambos) 2º y 5º Art 82 LH la cancelación por caducidad convencional de una hipoteca unilateral, a favor de un Ayuntamiento, que no consta aceptada (ni notificada al acreedor ex Arts 141 LH y 238 RH) en la que se pactan, en apartados distintos:
– (expositivo II) «Plazo de esta garantía: la presente hipoteca unilateral se formaliza por plazo de siete años a contar de hoy, eso es quedará extinguida el día 9 de julio de 2019» duración».
– Y «Cuarta.– «se establece como vencimiento de la hipoteca el día 9 de julio de dos mil diecinueve».
– La Registradora: califica negativamente, por no haber transcurrido el plazo de caducidad legal de 20 años y 1 adicional del Párrafo 5º Art 82 LH. Si se desea introducir un plazo convencional de caducidad automática más breve, debe pactarse claramente.
– El presentante: recurre :
1) y aunque parece admitir que al no constar notificación al acreedor no sería aplicable el plazo de 2 meses que para las hipotecas unilaterales no aceptadas prevén los ex Arts 141 LH y 238 RH);
2) Sí entiende extinguida totalmente la garantía y cancelable registralmente por caducidad convencional invocando las RR. 21 octubre 2016 y de 20 de febrero de 2018 que en casos análogos entendieron que en la escritura se distinguían sendos plazos (el de duración de la cobertura, del de duración de la garantía hipotecaria) y admitió la cancelación por caducidad, alegando que tal distinción puede deducirse de una interpretación sistemática de la escritura.
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Reitera su doctrina (entre otras en las RR de 21 octubre 2016 y de 22 marzo 2022) y señala que en el “presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato, resulta inequívocamente que se ha fijado un plazo de duración de la hipoteca misma” (7 años desde la fecha de otorgamiento de la escritura), por lo que debe entenderse extinguida y cancelable por caducidad convencional. (ACM)
346.* RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO A LAS FINCAS VENDIDAS
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de A Pobra de Trives a inscribir una escritura de rectificación de otra de compraventa.
Resumen: Como regla general es posible rectificar las escrituras, sin necesidad de acudir a la vía judicial, si hay acuerdo de los interesados. No obstante dicha rectificación tiene que estar causalizada debidamente para evitar fraudes, por lo que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto para su admisibilidad.
Hechos: En 2002 se otorga una escritura de compraventa de cuatro fincas. Posteriormente fallece el vendedor dejando como herederos a los propios compradores de dichas fincas. En 2015 los herederos del vendedor (y a la vez compradores), previa aceptación de la herencia, rectifican la escritura de compraventa en cuanto a las fincas vendidas declarando que por error se omitieron dos fincas que habían sido también objeto de venta en la misma escritura, es decir que se habían vendido en realidad 6 fincas y no 4.
El registrador suspende la inscripción porque considera que hay una rectificación unilateral de la compraventa de 2002 y que dichas fincas vendidas pertenecen a los compradores como herederos, ya que por la aceptación de la herencia son propietarios de todos los bienes desde el momento del fallecimiento del causante. Dicha calificación es confirmada por la registradora sustituta.
El notario autorizante recurre y alega que no hay tal unilateralidad, pues la posibilidad de rectificar o de ratificar una escritura no se extingue en modo alguno por el fallecimiento de la persona otorgante y dicha rectificación o ratificación pueden otorgarla los herederos de esa persona
La DG desestima el recurso
Doctrina: Como regla general es posible rectificar los contratos, sin necesidad de acudir a la vía judicial, si hay acuerdo de las partes. No obstante dicha rectificación tiene que estar causalizada para evitar fraudes, por lo que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto y todo ello sin perjuicio de las consecuencias fiscales que conlleve la rectificación.
En el presente caso no admite tal rectificación pues considera que se pretende realizar una rectificación sustantiva del título por una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara, máxime cuando en este caso, como consecuencia de la aceptación de la herencia por parte de los otorgantes de la escritura calificada, éstos son propietarios de las fincas objeto de dicho título desde el fallecimiento del vendedor, según resulta de la propia escritura de herencia que, como acto propio, no pueden desconocer.
Comentario :
La resolución es contradictoria con el principio de rectificabilidad de las escrituras por acuerdo de las partes, que previamente declara, pues las rectificaciones obedecen siempre (teóricamente) a errores, que pueden ser más o menos importantes, materiales o sustantivos, y muchas veces afectan a aspectos sustantivos de los negocios jurídicos recogidos en las escrituras, tales como el precio, el IVA, las fincas objeto de la escritura o la superficie de las mismas; además, el fraude no ha de presumirse, sin perjuicio de las consecuencias fiscales que produzcan dichas rectificaciones.
Por otro lado, es indudable que las escrituras se pueden rectificar después de fallecido el causante por sus herederos, por lo que en el presente caso no existe la unilateralidad que argumenta el registrador, ya que rectifican las dos partes (vendedora y compradora) aunque sean las mismas personas; tampoco puede afirmarse, como fundamento de la negativa, que los herederos eran ya propietarios por la aceptación de la herencia, como herederos del causante, pues los propios herederos declaran que dichas fincas no han formado nunca parte de la herencia del causante por haber sido vendidas en vida de dicho causante. (AFS)
347.** ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN SIN CONSTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (CB)
Resumen: Se revoca una nota por no corresponder a la registradora valorar si el inmueble ejecutado es o no vivienda habitual, sin que la DGSJyFP se pronuncie sobre si la expresión sobre la vivienda habitual es obligatoria siempre en el decreto de adjudicación.
Hechos: 1. Se debate en el presente recurso si es posible inscribir un testimonio de auto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando la finca se ha adjudicado conforme al conforme al artículos 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el 50 % del valor de tasación, sin que conste en el decreto de adjudicación manifestación expresa del letrado de la Administración de Justicia respecto si la ejecución recae sobre vivienda habitual o no del deudor.
Registradora: La registradora suspende la inscripción por entender que es requisito previo [la expresión si el inmueble ejecutado es o no vivienda habitual] a los efectos de la calificación del importe mínimo de la adjudicación al acreedor ejecutante.
Recurrente: El recurrente por el contrario entiende que esos límites mínimos de valoración del bien en la adjudicación, corresponde realizarlos al letrado de la Administración de Justicia.
Resolución: Revoca la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
2. En relación con esta cuestión se ha pronunciado la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021, a la que debe ajustar su doctrina este Centro Directivo, que establece lo siguiente en su fundamento de Derecho tercero en relación al alcance de la calificación registral de documentos judiciales y en relación a la interpretación de las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre subastas: […]
4. Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del artículo 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.
En efecto, la interpretación realizada del artículo 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual predisponente
5. Pero aun dando por correcta esta interpretación, el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del artículo 671 LEC […]
Es decir, es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del artículo 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60 % del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.
6. La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los artículos 670 a 674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal […]
Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.
7. En cuanto a la mención que se hace en el recurso de casación al artículo 132 4.º LH, hemos de partir de su redacción: […]
Este precepto no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los artículos 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito.
Este articulo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el artículo 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial.
8. Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los artículos 670 y 671 LEC, cuya bondad no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación, resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del proyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de ministros de 15 de diciembre de 2020, que prevé modificar la redacción de los artículos 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos: […]
9. En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral […] por lo que la calificación debe ser revocada.
3. Por su parte, el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone lo siguiente: […]
La registradora no invoca este artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la nota de calificación pues se limita a exigir la expresión de si es o no vivienda habitual, «a los efectos de la calificación del importe mínimo de la adjudicación al acreedor ejecutante», aunque sí hace referencia a él en el informe. Por lo que no puede este Centro Directivo (véase artículo 326 de la Ley Hipotecaria), entrar (so pena de contravenir el principio de contradicción y audiencia) a analizar si aquél precepto exige siempre y en todo caso que en el decreto de adjudicación de vivienda conste la expresión de si es o no vivienda habitual; o si por el contrario es una manifestación que debe hacer el letrado de la Administración de justicia cuando concurran los supuestos del citado precepto, de manera que si no la hace deba entenderse que no es vivienda habitual.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.
348.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral.
Resumen: La falta de correspondencia resulta de la controversia entre los colindantes sobre la georreferenciación de sus respectivas fincas, ambas denegadas por resultar evidente que existe una posible doble inmatriculación.
Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, con la consiguiente modificación de superficie, que pasa de 285 a 201 metros cuadrados. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH dos de los colindantes formulan oposición alegando que la finca objeto del expediente está incluida en otra que es propiedad de uno de los opositores; también alegan que la existencia de dicha finca fue ocultada en un concurso de acreedores de su titular registral.
La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la representación gráfica por considerar que existe evidencia de que la base gráfica que se pretende inscribir está incluida en la finca registral del opositor que lo alega. En su informe hace constar que este solicitó en su día la inscripción de la representación gráfica de su finca, la cual fue suspendida por incluir la finca que ahora es objeto del recurso.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Las circunstancias y alegaciones que resultan de este expediente, en especial la denegación de la inscripción de la representación gráfica del opositor, ponen de manifiesto que existe controversia entre los titulares de dos fincas registrales colindantes acerca de sus respectivas georreferenciaciones, que solo puede resolverse por el mutuo acuerdo de los interesados o judicialmente. Dicha controversia justifica las dudas de identidad expuestas por la registradora, que impiden que se dé la correspondencia exigida por el art. 9.b) LH para poder inscribir la georreferenciación pretendida.
Por otra parte, la DG recuerda a la registradora que si a su juicio existe una doble inmatriculación, debería iniciar de oficio el procedimiento del art. 209 LH. (VEJ)
349.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DE SU EJERCICIO.
Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de opción de compra.
Resumen: Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario.
Hechos: Mediante escritura pública, el titular de una finca (como cedente), concede un derecho de opción de compraventa a una mercantil (como optante), sobre la totalidad de una finca registral por un plazo máximo, con un precio de la opción de 4.500 euros y con un precio pactado de compra de la vivienda por el valor de 90.000,00 euros.
El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:
– por entender que constituye una operación de financiación inmobiliaria entre una mercantil y una persona física la cual estarla sujeta a los requisitos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, además de contravenir la prohibición de pacto comisorio;
– el pacto de ejercicio unilateral de la opción por la parte optante, no puede llevar a considerar posible que, sin comparecencia ni consentimiento de la parte concedente de la opción, pueda aquella determinar las cantidades a deducir del precio a entregar y, con ello, el importe a pagar en concepto de precio de la compraventa, mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido;
– la no admisibilidad del pacto en cuya virtud la notificación fehaciente a la parte concedente de que la opción para el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda ser realizada por medio de burofax;
– y finalmente, se suspenden determinados pactos por su carácter obligacional, en cuanto se trata de compromisos obligacionales carentes de trascendencia real, (cfr. artículos 1, 2, 9 y 27 de la Ley Hipotecaria.)
En representación de la mercantil se recurre la calificación en base a que:
El negocio jurídico de opción de compra, es un negocio perfectamente válido, concreto y ajustado a los términos de las leyes de aplicación; que no se deja al arbitrio unilateral de una de las partes la determinación del precio pues es el resultado de un acuerdo mutuo de las partes; que la notificación por burofax es perfectamente válida legal y jurisprudencialmente y que la solicitud de inscripción parcial es posible si no se desnaturaliza el negocio celebrado por las partes y en el caso presente, esa inscripción parcial no desnaturalizaría en modo alguno el negocio jurídico concertado.
Resolución: La Dirección General estima el recurso tan sólo en cuanto al defecto primero, revocando en esto la nota de calificación; y desestima el recurso, confirmando la nota de calificación, en cuanto inciso relativo al cálculo del precio de ejercicio de la opción mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento”, así como los defectos tercero y cuarto.
Doctrina: En cuanto al primer defecto recuerda que nuestro Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil), esto es el llamado “pacto comisorio”, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), habiendo declarado el Tribunal Supremo que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.
También se ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.
No obstante, podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; debiéndose de analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para poder determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del mismo. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.
Además, sin prejuzgar por ello cuestiones relacionadas con la aplicación del derecho civil catalán, la Dirección General no desconoce la existencia de posturas que han cuestionado la indiscriminada aplicación de la prohibición del pacto comisorio en el ámbito del derecho civil de Cataluña, ni de pronunciamientos judiciales que han abordado la cuestión con planteamientos según los cuales, a la vista de las circunstancias del caso y de las pruebas practicadas en el proceso, han concluido que no existe en tal derecho civil una prohibición general del pacto comisorio.
Por las razones anteriores revoca el primer defecto, por no deducirse de forma patente de que lo pactado sea un contrato de financiación inmobiliaria ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquélla.
En cuanto al segundo defecto referido a la unilateralidad del ejercicio de la opción de compra por parte del optante. Tal posibilidad ha sido reiteradamente admitida por la Dirección General, y está expresamente admitida además en el artículo 568-12 del Código Civil de Cataluña cumpliendo los requisitos en él establecidos.
Así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente no procede exigir consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía, siendo básico que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
No obstante, confirma la nota de calificación en la denegación de la expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento” para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido, al contravenir el principio de determinación registral pudiendo suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil) ya que dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
El tercer defecto referido a la no admisibilidad del uso del medio burofax, como forma de comunicación para el otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de la opción, declara que “aunque el burofax haya sido admitido jurisprudencialmente para determinadas notificaciones, no puede entenderse suficiente para que –como consecuencia de ella– se proceda a practicar una inscripción en el Registro de la propiedad a favor del optante por vía unilateral, debiendo preverse una notificación por conducto notarial para que opere el ejercicio extrajudicial unilateral de la opción”.
En cuanto al cuarto defecto, declara que las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario), y el resto del contenido del título deberá por tanto ser objeto de inscripción parcial si el interesado lo solicita; añade que el registrador se opuso a inscribir la operación en su globalidad, por entender que concurría el primer defecto señalado en la nota de calificación. Pero una vez revocado éste sería posible la inscripción parcial del título sin las cláusulas obligacionales una vez se subsanara la forma de notificación que sí se considera una cláusula esencial del contrato.
Comentarios: De nuevo la DG trata la cuestión de la admisibilidad o no del pacto comisorio en nuestro derecho. Como hemos visto no es que sea favorable a su admisibilidad, ya que no podría serlo, pero de lo que sí es partidaria es de que si ese pacto no resulta con claridad de las cláusulas del contrato el registrador no puede basarse en su posible existencia para denegar la inscripción. Es decir que el registrador al efectuar su función de calificar los documentos presentados al registro no debe hacer apreciaciones subjetivas que dejen sin valor y efecto lo que los propios intervinientes han aseverado ante notario por exceder del alcance de su función adentrándose en lo que sería materia propia de un procedimiento contradictorio, con práctica de pruebas y bajo la cobertura de la función jurisdiccional, que es la llamada a resolver eventuales conflictos entre partes, desvelar posibles simulaciones y fraudes de ley y en definitiva a juzgar y hacer ejecutar lo juzgado. (MGV)
351.*** VENTA DE FINCA A PERSONA DECLARADA INCAPAZ. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)
Resumen.- La Dirección General aprecia conflicto de intereses, artículo 283 CC, en una compraventa en que la sociedad vendedora está representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, aunque hubo ratificación posterior del Consejo de Administración, certificación de acuerdo de Junta General y compareció la propia persona con discapacidad.
Hechos.– En el presente año 2022 se formaliza la compra de determinada finca por una persona que fue declarada incapaz con anterioridad a la Ley 8/2021. La sociedad vendedora está representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora. Por manifestar los apoderados de la sociedad vendedora que el bien objeto de la venta es activo esencial, se incorpora a la escritura una certificación de un acuerdo de la junta general ordinaria de la sociedad por el que se aprueba, por unanimidad de los asistentes, transmitir todos o parte de los inmuebles de la sociedad, facultando a los dos apoderados mancomunados que comparecieron en el otorgamiento de la escritura para ejecutar dicho acuerdo.
En dicho otorgamiento compareció también la persona sujeta a tutela, indicándose que lo hace « (…) en su propio nombre y derecho, y por aplicación de la Ley 8/2021, de 2 de junio… que modifica el Código Civil. Así, el artículo 249 CC establece como finalidad de la reforma el respeto a la dignidad de la persona, el permitir el desarrollo pleno de la personalidad y el desenvolvimiento jurídico en condiciones de igualdad, así como tener en cuenta las creencias y valores de las personas sujetas a la Ley 8/2021. Igualmente, el artículo 282 CC impulsa que la persona con discapacidad pueda desarrollar su propio proceso de toma de decisiones y que se fomenten sus aptitudes, y que el curador respete su voluntad, deseos y preferencias, lo que se quiere cumplir en el negocio que se formaliza en esta escritura». Se expresa que «por todo ello y en cumplimiento de esta normativa y ser plenamente apta para ello, doña M. L. C. D. comparece a los efectos de manifestar su pleno consentimiento al negocio de compraventa que se va a otorgar, por corresponder a su voluntad, especial y debidamente informada por el tutor, que formalmente la representa en este acto. Tanto el tutor como doña M. L. C. D. declaran, a los efectos de la disposición transitoria quinta de la Ley 8/2021, que ninguno de los dos ha promovido la revisión de las medidas adoptadas judicialmente para adaptarlas a la citada ley».
En cláusula primera de la escritura se expresa: «La sociedad «***, SA», debidamente representada, vende y transmite a doña M. L. C. D., representada formalmente en la forma dicha por el tutor, ejerciendo dicha representación bajo las normas establecidas para los curadores representativos, la cual compra y adquiere la finca descrita (…) Doña M. L. C. D. presta su consentimiento de manera expresa a esta compraventa y manifiesta que es conforme a su voluntad personal el adquirir el inmueble en las condiciones establecidas en esta escritura.»
El registrador suspende la inscripción porque al estar la entidad vendedora representada por sus dos apoderados mancomunados y además intervenir uno de ellos también como tutor de la compradora, existe un evidente conflicto de intereses, prohibido expresamente por los artículos 251.2 y 275.3.2º del Código Civil
Añade que el tutor necesita la autorización judicial prevista en el artículo 287 del Código Civil y que el acuerdo del consejo de administración de 21 de febrero de 2022 por el que se ratifica íntegramente y en todas y cada una de sus partes la escritura objeto de calificación, «no viene a solucionar el problema existente del conflicto de intereses, al intervenir la entidad vendedora y transmitente representada por sus apoderados mancomunados don I. y don J. L. C. D., en virtud de poder con facultades suficientes, y además éste último don J. L. C. D., interviniendo también como tutor de la compradora doña M. L. C. D., conflicto prohibido expresamente por el artículo 251.2 del Código Civil.
El notario recurrente alega lo siguiente: a) No existe contraposición de intereses por parte del tutor en su actuación, toda vez que en escritura posterior la sociedad vendedora ratifica a todos los efectos la compraventa por medio de acuerdo del consejo de administración que se eleva a público por parte de una persona que no es el tutor; añadiendo que desde la escritura inicial existía un acuerdo de junta general de la sociedad en el que se aprobaba, entre otras, la venta formalizada. b) El artículo 251.2.º del Código Civil, no es aplicable, y no se da para el tutor firmante ninguna de las dos premisas del precepto, pues no interviene el tutor ni en nombre propio, ni tampoco en nombre de un tercero (la sociedad vendedora), puesto que es la sociedad a través del consejo de administración la que ha intervenido, ratificando a todos los efectos la compraventa y salvando cualquier duda por esta parte; y tampoco hay conflicto de intereses, porque el tutor solamente interviene ya como parte compradora y no como vendedora, y con el refuerzo de que la tutelada interviene también en la propia escritura, en su nombre, prestando su expreso consentimiento a la operación y declarando que es conforme a su voluntad y preferencias, conforme al artículo 249 del Código Civil y la letra y el espíritu de la reforma operada por la Ley 8/2021. c) No procede la autorización judicial porque al tutor se aplican las normas de la cúratela representativa (DT2ª de la Ley 8/2021) y, por tanto, los casos en los que se ha de solicitar autorización judicial son los recogidos en el artículo 287 del Código Civil, y en ninguno de ellos figura que el tutor requiera de autorización para adquirir inmuebles. El artículo 275.3.2.º del Código Civil no es aplicable al presente caso porque este precepto trata de prohibiciones para el nombramiento de curador, y aquí no se trata de nombrar representante a esa persona, puesto que ya lo tiene, ni el tutor nombrado como tal tiene ningún conflicto de intereses con la tutelada. d) Una revisión judicial en forma de autorización no es conforme a lo que establece en espíritu y letra el Código Civil tras la Ley 8/2021: el artículo 249 prima, por encima de todo, que la persona con discapacidad exprese su voluntad, deseos y preferencias; eso es lo esencial que pretende la reforma…. e) La función de las personas que presten apoyo y, por ende, la del notario, no es que la persona discapacitada realice el negocio jurídico objetivamente mejor, sino que lo haga conforme a su voluntad, deseos y preferencias, evitando las influencias indebidas, desarrollando su propio proceso de toma de decisiones, informándola, ayudándola en su comprensión y razonamiento y facilitando que pueda expresar sus preferencias.
Dirección General.-.
En el presente supuesto la medida de apoyo es una curatela representativa (tutela originalmente, actualmente convertida en curatela conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley 8/2021).
En relación con el conflicto de interés, confirma la nota de calificación, y aplica lo dispuesto en el artículo 283 del Código Civil, según el cual: «Cuando quien desempeñe la curatela esté impedido de modo transitorio para actuar en un caso concreto, o cuando exista un conflicto de intereses ocasional entre él y la persona a quien preste apoyo, el letrado de la Administración de Justicia nombrará un defensor judicial que lo sustituya. Para este se oirá a la persona que precise el apoyo y se respetará su voluntad, deseos y preferencias…”. Y el artículo 295.2º del Código Civil que establece: «se nombrará un defensor judicial de las personas con discapacidad (…) 2º Cuando exista conflicto de intereses entre la persona con discapacidad y la que haya de prestarle apoyo».
No se proscribe en la Ley la autocontratación, sino la mera existencia de conflicto de interés, aunque no haya autocontrato.
En el caso concreto de este expediente la situación de autocontrato puede entenderse salvada por la intervención de otro apoderado mancomunado en la conformación de la voluntad de la sociedad vendedora y por la ratificación expresa por parte del Consejo de administración de la sociedad vendedora. Por el contrario, lo que no salva es la apreciación de la existencia de conflicto de intereses, que es una situación subjetiva, que existe siempre que en una determinada situación una misma persona tenga posiciones jurídicas contrapuestas, de tal manera que el provecho de una necesariamente tenga que obtenerse en detrimento de la otra. Esto es lo que ocurre en el caso que nos ocupa, en el que una determinada persona -el curador- no sólo es apoderado mancomunado de la sociedad vendedora sino al mismo tiempo representante legal (curatela representativa) del comprador con discapacidad, de manera que económicamente lo que le favorece como vendedor (como es la fijación de un precio cuanto más alto mejor) le perjudica al comprador discapacitado por él representado.
Debe destacarse que para salvar ese conflicto de interés ni siquiera existe justificación alguna de la conveniencia de la compra de las plazas de garaje por parte de la persona con discapacidad. Necesariamente el beneficio como representante de la sociedad vendedora deriva del perjuicio o menoscabo de la posición del discapaz, por la propia estructura del contrato, como ocurre en todos los contratos onerosos con obligaciones recíprocas o sinalagmáticas. Hay por tanto conflicto de interés en el curador, cuya voluntad como apoderado mancomunado de la sociedad vendedora es decisiva para la formalización del negocio jurídico que sin ella no se hubiera producido, y cuyo interés está –como representante de la sociedad vendedora– en contraposición a los del discapaz comprador por él representado. Y el hecho de que el mismo tutor –ahora curador– forme parte del consejo de administración de la sociedad vendedora hace que la ratificación por el Consejo no salve la concurrencia de conflicto de intereses, sino que lo acentúe, a diferencia de lo dicho en materia de autocontratación. Todo ello dentro de un contexto en el que claramente se prohíbe al curador, conforme al artículo 251.2.º prestar medidas de apoyo cuando en el mismo acto intervenga en nombre propio o de un tercero y existiera conflicto de intereses, precepto que debe interpretarse en favor de la protección de discapacitado, por lo que debe entenderse que su comparecencia personal en la escritura nada obvia la existencia de la autocontratación ni el conflicto de interés.
En cuanto la necesidad de autorización judicial revoca la nota de calificación.
La autorización judicial no es exigible. Al tutor designado con anterioridad a la reforma se le aplican las normas de la curatela representativa (DT2ª de la Ley 8/2021) y, por tanto, los casos en los que se ha de solicitar autorización judicial son los recogidos en el artículo 287, sin que ninguno de ellos requiera de autorización judicial para adquirir inmuebles; casos, aquellos, por lo demás, que son de interpretación restrictiva.
El artículo 275.3.2º del Código Civil, mencionado en la nota para justificar la necesidad de autorización judicial, no es aplicable al presente caso porque este precepto trata de prohibiciones para el nombramiento de curador. Para los casos en que exista conflicto de intereses entre la persona con discapacidad y la que haya de prestarle apoyo, el remedio legalmente prevenido no es la autorización judicial sino el nombramiento de defensor judicial.
Comentario.-
La RDGRN de 27 de enero de 1987 (BOE de 10 de febrero) resalta el carácter excepcional de la representación legal conectada al defensor judicial que no autoriza a ampliar el concepto de intereses opuestos hasta casos de perjuicios “futuros e hipotéticos”.
A nuestro juicio, lo que se puede plantear en este supuesto es si estamos ante lo que se denomina por la doctrina “conflicto indirecto”- vid tesis doctoral de Juan Antonio Moreno Martínez, “El defensor judicial”, Universidad de Alicante, facultad de Derecho, 1987– que tiene lugar cuando el interés que confluye es de un tercero (sociedad vendedora) distinto del curador (antiguo tutor) pero que por los vínculos, en este caso, de negocio que unen al curador con la sociedad (apoderado, miembro del Consejo de Administración) se le puede atribuir indirectamente un beneficio (por ejemplo, un mayor precio) que, de no darse su representación, podría (dicho beneficio o trasvase patrimonial) aprovechar a su representado o asistido; en todo caso, a nuestro juicio, es una interpretación flexible del conflicto y la actuación del notario fue impecable en la medida en que ha interiorizado de forma correcta el sentido de la reforma, actuación que ha deslucido la citada Resolución, pues quedan por resolver diversos interrogantes tales como si el curador es titular real de la sociedad por propiedad, no olvidemos el papel que el notario juega en esta reforma y que dada la preferencia de primar la voluntad de las personas con discapacidad sobre su propia protección, la propia actuación notarial es una salvaguarda para evitar el abuso, la influencia indebida y el propio conflicto que por ser casuístico, huye de cualquier definición omnicomprensiva o generalización.(IES)
352.** INSCRIPCIÓN DE LEGADO EN VIRTUD DE SENTENCIA DESESTIMATORIA DEL EJERCICIO DE ACCIÓN REIVINDICATORIA
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toro-Fuentesaúco, por la que se suspende la inscripción de un legado en virtud de dos testimonios de sentencia. (IES).
Resumen.- La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera –vía reconvención– pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido. Sólo se pueden inscribir las ejecutorias y mandamientos en cuanto al contenido preciso ordenado por el juez en las mismas.
Hechos.- Se discute en este expediente si es o no inscribible un legado en virtud de una sentencia desestimatoria del ejercicio de una acción reivindicatoria.
La registradora señala como defecto que no es título formal inscribible, debiendo aportarse alguno de los medios que prevé el artículo 81 del Reglamento Hipotecario.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación registral.
Fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor –se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión– tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo.
Los legados (cfr. las Resoluciones de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014), cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos –lo que en este caso no acontece–, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores.
Mientras llega el caso de que la tradición se verifique, justo es que el dueño tenga derecho a impedir que la cosa se enajene a un tercero que por tener inscrito su derecho y ser el adquirente de buena fe pueda después defenderse con éxito de la reivindicación. Y, aunque según la doctrina científica y la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 1876 y 18 de julio de 1900) tal entrega no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario, ello no ocurre así más que cuando tal prelegatario es heredero único, pues, si existen otros herederos (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado.
En este caso no existe contador-partidor o albacea facultado para la entrega y siendo ya el legatario poseedor (según señala la sentencia) es de aplicación lo previsto en el citado precepto reglamentario letra a, y sería preciso aportar escritura de manifestación de legado otorgada por el propio legatario para su inscripción en el Registro
La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera –vía reconvención– pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido. Y sólo se pueden inscribir las ejecutorias y mandamientos en cuanto al contenido preciso ordenado por el juez en las mismas. (IES).
353.* CANCELACIÓN EN VIRTUD DE SENTENCIA FIRME SIN QUE EL MANDAMIENTO LO ORDENE
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se suspende una inscripción de un testimonio de una sentencia judicial.
Resumen: Si una sentencia declara la nulidad del título que motivó la inscripción, procede la cancelación, aunque no se ordene expresamente en el mandamiento.
Supuesto: Se plantea si cabe practicar la cancelación registral de una finca en virtud de una sentencia firme de nulidad de una compraventa que causó la inscripción, sin que en el mandamiento judicial se ordenase tal cancelación.
La registradora considera que es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en juicio declarativo que ordene la cancelación de los asientos registrales.
La DG estima el recurso interpuesto, pues si bien es cierto que debe quedar claro cuál es la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción –en sentido amplio de acceso al Registro– se solicite, en el presente caso, si la sentencia objeto de calificación ha declarado la nulidad del título que provocó la inscripción 6ª de dominio, conforme a la letra del citado art. 79-3 LH, procederá la cancelación de la referida inscripción (JCC)
354.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manresa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Resumen: Se confirma la nota por la que se suspende la inscripción de una hipoteca por falta de demanda y requerimiento de pago al deudor no hipotecante.
Hechos, registrador, recurrente: 1. Vuelve a debatirse si, para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria es necesaria la demanda y requerimiento de pago al prestatario, sean o no hipotecantes, o si basta con la demanda y requerimiento al deudor hipotecario, que constituyó la garantía sobre una finca de su propiedad, debiendo ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios, tal como sostiene el recurrente en su escrito. Y si en último término es suficiente una notificación efectuada por el acreedor al deudor no hipotecante, recogida en el escrito de demanda.
Resolución: Confirma la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
2. Esta cuestión fue resuelta por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo de 2013 y en las más recientes de 25 de enero de 2016 o 7 de julio de 2017, citadas en «Vistos» […]
3. Como señaló la citada Resolución de 25 de enero de 2016, relativa a un supuesto prácticamente idéntico y que fue confirmada por la sentencia de 12 de enero de 2017, recaída en el procedimiento número 347/2016 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Pamplona, para la resolución del presente caso hay que partir, en primer lugar, del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé […]
4. Desde el punto de vista registral, […]
Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea el que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, , puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. […]
Pero, aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para que aun no siendo demandado sea necesaria la intervención del deudor no hipotecante y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. Precisamente esta previsión legal implica que aun cuando no se dirija contra él la demanda sea necesario que se le requiera de pago a fin de que pueda evitar la realización del bien.
En definitiva, el requerimiento de pago es necesario efectuarlo a todos los deudores, además de al hipotecante no deudor y tercer poseedor si los hubiere, cualquiera que sea la relación de mancomunidad o solidaridad que mantengan respecto al crédito, sin perjuicio de que en este último caso la demanda pueda interponerse contra cualquiera de ellos según el artículo 542.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citado.
En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo en la Sentencia de 12 de enero de 2015, que, si bien refiriéndose a una ejecución sujeta al antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria resulta de aplicación a este expediente […] […]
Por lo tanto, la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la Ley y en consecuencia es obligación del registrador apreciar su cumplimiento. En cuanto al requerimiento de pago, además, si no se acredita su realización al presentar la demanda, en el mismo auto en el que se despache la ejecución se ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quien se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, conforme el artículo 686.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este expediente de la documentación presentada no se infiere que los deudores no hipotecantes hayan tenido intervención alguna en el procedimiento, por lo que el defecto debe confirmarse.
5. No modifica lo anterior la diligencia de ordenación de fecha 22 de abril de 2016 expedida por el letrado de la Administración de Justicia en la que se dice que «consta en el folio 54 de la demanda una carta de Novagalicia dirigida a M. D. V. M. en fecha 27-03-2013 donde se le comunica que ha vencido la deuda y que se procede a la reclamación judicial de la misma. En el folio 55 se aporta prueba de entrega de la referida carta con el resultado: no entregado, dejado aviso». […]
Sin embargo, dicha comunicación en ningún caso equivale o justifica que el requerimiento se realizase en los términos del artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: […]
El artículo 581.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que por su parte dispone: […]
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. (CB)
355.() SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE SENTENCIA YA CANCELADA
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 1, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de sentencia
Resumen: No cabe prorrogar una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada, al estar la cancelación sujeta a la salvaguardia de los tribunales.
Supuesto: Se pretende dejar sin efecto la cancelación de una anotación preventiva de sentencia ya practicada en el Registro (como consecuencia de una ejecución hipotecaria anterior) y que se proceda a la prórroga de tal anotación.
La DG desestima el recurso interpuesto contra la negativa del Registrador, reiterando que no es posible la prórroga de una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada (art. 86 LH) y que una vez extendido un asiento en el Registro (en el presente caso la cancelación de una anotación) éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, no pudiendo la DG entrar a conocer sobre la procedencia o improcedencia de la cancelación practicada, y sin perjuicio de que los interesados que se crean perjudicados por ella puedan acudir a los tribunales para obtener su rectificación (arts. 1 y 40 LH). (JCC)
356.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA NEGATIVO. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
Resumen: La aportación de un informe de validación gráfica con resultado negativo no es obstáculo para la inscripción de una representación gráfica alternativa, antes bien acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos precisos para su inscripción.
Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, acompañada de un informe de validación gráfica negativo, y la consiguiente rectificación de descripción de la finca.
El registrador de la propiedad deniega la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH por albergar dudas sobre la identidad de la finca basadas en la magnitud de la diferencia de superficie, que pasaría de 580 a 3.180 metros cuadrados; y en el resultado negativo del informe de validación gráfica.
La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, «en el sentido de que debe tramitarse el procedimiento del art. 199.2 y, a la vista de las actuaciones derivadas del mismo, emitir una calificación completamente fundamentada en causas objetivas».
Doctrina: Las dudas de identidad manifestadas por el registrador han de fundamentarse razonada y objetivamente, para lo cual en la mayoría de los casos deberá seguirse los trámites del expediente del art. 199.2. En el caso objeto de este recurso no existe una completa seguridad de que la georreferenciación alternativa aportada invada una finca colindante, lo que permite concluir que estamos ante lo que el art. 199 denomina «los demás casos» en los cuales debe tramitarse el expediente y practicarse las notificaciones.
La afirmación de que el resultado negativo del informe de validación catastral impide la inscripción «debe ser matizada». La representación gráfica alternativa debe cumplir los requisitos técnicos de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, requisitos cuyo cumplimiento se acredita mediante el informe de validación catastral.
«La sola existencia del informe acredita implica el cumplimiento de dichos requisitos, con independencia de si su resultado es positivo o negativo… Pretender que el acceso al Registro de la Propiedad de una determinada georreferenciación alternativa dependa del resultado positivo o negativo del informe catastral supone partir de una premisa errónea, que no deriva del texto de la ley. Un informe de validación técnica de resultado negativo no paraliza el tráfico jurídico, sino que se limita a informar del resultado de la superposición de la representación gráfica georreferenciada de una finca, y comprobar las parcelas afectadas total o parcialmente en la cartografía catastral, para poder tramitar el correspondiente expediente del título VI de la Ley Hipotecaria, para lograr la rectificación o actualización correspondiente, por imprecisiones o por ausencia de alteraciones no declaradas en el Catastro, debiendo notificarse a los titulares catastrales afectados por la reordenación del territorio, quienes deberán consentir o no oponerse a la georreferenciación alternativa presentada. Así el informe catastral de validación técnica negativo, lejos de ser un impedimento para la inscripción, es un documento sujeto a la calificación registral y que se convierte en esencial para el desarrollo correcto de los trámites del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.»
Comentario: La presente resolución no es innovadora, pues recoge la doctrina de otras anteriores (p.e., la R. de 6 de febrero de 2018), pero es muy esclarecedora sobre dos cuestiones que no siempre se entienden bien en la práctica:
- Si el registrador alberga dudas sobre la posible invasión de una finca colindante o del dominio público, debe iniciar la tramitación del art. 199 para que sea el colindante o la Administración afectada quien se manifieste al respecto. Solo puede denegar la tramitación de dicho procedimiento si tiene la absoluta seguridad sobre la realidad de dicha invasión. Ello no obsta a que, si sus dudas de identidad se deben a otras causas ajenas a la ubicación de las fincas colindantes y que, por lo tanto, no pueden ser solventadas mediante la citación de sus titulares (básicamente, encubrimiento de negocios jurídicos que no hayan tenido acceso al Registro), deba también, a mi entender, abstenerse de iniciarlo para evitar dilaciones y costes innecesarios.
- El informe catastral de validación gráfica con resultado negativo tampoco sirve para fundamentar las dudas de identidad, pues dicho resultado solo indica que en su elaboración no se ha tenido en cuenta el encaje del conjunto de las parcelas resultantes en la configuración catastral del conjunto de las parcelas afectadas. El resultado negativo solo impide la subsanación de discrepancias catastrales, no la inscripción de la georreferenciación, pues la coordinación con el Catastro y la rectificación de este es potestativa para el titular registral. (VEJ)
357.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DEMANDADOS LA VIUDA Y LA HERENCIA YACENTE DEL CAUSANTE
Resolución de 19 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moralzarzal, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo.
Resumen: El principio de tracto sucesivo exige que para la inscripción de una resolución judicial en el Registro, que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o contra sus respectivos herederos en el caso de que dicho titular haya fallecido.
Hechos: En mandamiento librado en los autos de ejecución de títulos no judiciales se ordena el embargo sobre de una finca registral.
Dicha finca se encontraba inscrita, en cuanto al pleno dominio, a favor de unos cónyuges para su sociedad conyugal, resultando del historial registral de la finca que uno de los titulares se encontraba fallecido, y expresándose en el mandamiento que “la presente ejecución se dirige contra la señora y la herencia yacente, no constando, por tanto, que los herederos hayan aceptado la herencia”.
El registrador suspende la inscripción al no resultar del mandamiento presentado la fecha del fallecimiento del titular registral fallecido tomada del correspondiente certificado del Registro Civil, y no haber sido demandados en el procedimiento los herederos del mismo.
El recurrente se opone alegando la asentada doctrina de la DG, pues la demanda va dirigida, contra uno de los posibles (y más que probables) herederos del titular, su cónyuge, quien a sabiendas del fallecimiento de quien fue su esposo, nunca refirió nada al respecto, ni en el procedimiento, ni en el Registro de la Propiedad. Y de las reiteradas anotaciones de embargo con carácter previo constando idénticas circunstancias a las presentes.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.
Doctrina: nuestro CD para considerar cumplido el principio tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario, por analogía), en el ámbito de la herencia yacente exigía el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral. Justificándola en que el registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (cfr. artículo 24 de la Constitución).
Con posterioridad se aclaró, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia, que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
El artículo 166 del Reglamento Hipotecario, regula los requisitos necesarios para la práctica de las anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral en aplicación del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) aunque con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.
En estos casos la calificación del principio citado será distinta en cada uno de los supuestos siguientes:
a) Procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento;
Si el titular registral, ha fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador:
-Que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si el fallecimiento del titular registral se ha producido, antes de iniciado el procedimiento, y este se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador:
-Si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios.
-Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
b) Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, fallecido antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador:
-Que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, en definitiva, debe acreditarse la condición de herederos del titular registral.
c) Procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, el nombramiento de un administrador judicial o bien que se acredite que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia.
En el caso que nos ocupa, nos encontramos ante el ultimo supuesto al no constar aceptada la herencia ni efectuada la partición, por lo que, para poder considerarse cumplido el tracto sucesivo, será suficiente que se acredite, en el mandamiento, que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, lo que en este caso se ha producido.
Tampoco confirma el defecto relativo a la necesidad de que se acredite la fecha de fallecimiento del causante, pues éste resulta del historial registral de la finca, como afirma el registrador en su nota de calificación.
Comentarios: Como se ha analizado en apartados anteriores, el principio de tracto sucesivo exige que para la inscripción de una resolución judicial en el Registro que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o contra sus respectivos herederos en el caso de que dicho titular haya fallecido.
Como puso de manifiesto la Resolución de la DG de 8 de septiembre de 2011, “es incuestionable que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra la herencia yacente, pero es indiscutible que en tal caso es preciso acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral, y así lo exige expresamente el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario”.
El fallecimiento del titular registral resulta del historial registral de la finca, como afirma el registrador en su nota de calificación. El no exigirlo ahora es una mera consecuencia del principio administrativo de no exigir al administrado, datos que ya están en poder de la propia administración, con más razón en este caso, en que esa fecha de fallecimiento resulta del propio registro. Incluso si se tiene acceso a los archivos del Registro Civil puede plantearse la posible obligación del registrador de consultar directamente dichos archivos.(MGV)
358.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Resumen: Basta que el heredero declare que desconoce que existen descendientes de los legitimarios desheredados. No cabe exigir prueba de tal hecho negativo.
Hechos: Nuevamente se vuelve a cuestionar la inscripción de una escritura de herencia en la que la única heredera declara que los desheredados no tienen descendientes a los que resulte aplicable el artículo 857 CC.
Registradores (titular y sustituto): Ambos entienden que es necesario acreditar fehacientemente la inexistencia de descendientes de los herederos forzosos desheredados.
Recurrente: Entiende que no es necesario que se acredite lo solicitado.
Notario: En su informe destaca que las resoluciones citadas en las calificaciones dicen precisamente lo contrario, o sea, que en casos como el presente no es necesario aportar prueba fehaciente alguna y basta con la declaración del heredero.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
1 “… Respecto de la inexistencia de descendientes del desheredado, esta Dirección General ya afirmó en Resolución de 29 de septiembre de 2010 lo siguiente: «El problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza…”.
2 “… La cuestión ha sido suficientemente esclarecida desde hace tiempo por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los Vistos y cuya doctrina debe ahora reiterarse una vez más…”. (JAR).
Ver R. 5928 (BOE 11 de abril 2022). Informe NyR Abril 2022.
359.* INMATRICULACIÓN CANCELADA POR NO HABERSE ACREDITADO LA PUBLICACIÓN DEL EDICTO: NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la cancelación de una inmatriculación del registrador de la propiedad de Petra, al no haberse acreditado la publicación del correspondiente edicto. (ACM)
Resumen: No cabe recurso contra asientos ya practicados (cancelación de oficio de inmatriculación).
– Hechos: En 1985 se Inmatricula una finca, se publican edictos, pero en ese momento, no se acredita su publicación, ante el registrador.
En 2022 se presenta escritura de herencia, entre cuyas fincas figura la que se inmatriculó, y aportando de nuevo la certificación municipal acreditativa de que, en su día se, publicaron tales edictos.
– El Registrador: cancela de oficio, el folio abierto a la finca inmatriculada, por haber transcurrido el plazo de caducidad de 3 meses que preveía el Art 298 RH antes [ver redacción anterior de 1959] de la reforma de 1998 y la STS 2001, que ordenaba esa cancelación por nota marginal si transcurrían 3 meses sin que se aportara tal certificación acreditativa. De modo que debe iniciarse de nuevo el procedimiento inmatriculador con arreglo a los requisitos actuales (georreferenciación, identidad catastral…)
– El Abogado del Presentante: recurre exponiendo que:
1) El registrador no debió aplicar mecánicamente una norma derogada por la reforma de 1998 y que no revivía automáticamente por el hecho de que la STS 2001 anulara esa reforma, ni siquiera aun cuando la redacción anterior estuviera aún vigente al tiempo de la inmatriculación. Por tanto en 2022 la norma ya estaba derogada desde 1998, que ya NO contempló esa caducidad, y ello aunque la reforma se hubiese parcialmente anulado en 2001, por lo que estima aplicable Art 298 RH en su redacción actual, que no contempla cancelación de oficio alguna, y no en la redacción anterior a la reforma de 1998.
2) Provoca gran inseguridad jurídica “desinmatricular” una finca después de 35 años registrada y que había sido objeto varias veces, de nota informativa en que no constaba tal caducidad.
3) Supone un sobrecoste económico lograr ahora una coordinación catastral y una georreferenciación de la finca.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso por razones de forma y NO entra en el fondo del asunto.
– Doctrina:
Reitera su doctrina consolidada de que, ex Arts. 322 y ss LH, el objeto del recurso contra la calificación registral es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, pero no revocar la decisión ya consumada de practicar un asiento (sea una inscripción o una cancelación), ya que el nuevo asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales y goza de la presunción de exactitud (arts 1, 38, 40 y 82 LH), por lo que solo puede rectificarse judicialmente. (ACM)
360.** EXTINCIÓN JUDICIAL DE CONDOMINIO. EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL EN SUBASTAS VOLUNTARIAS. CANCELACIÓN DE CARGAS
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento judicial de extinción de comunidad. (ACM)
Resumen: La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la Disolución judicial de condominio del Art 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda.
– Hechos: Se presenta testimonio aprobatorio de una disolución judicial de condominio sobre una finca perteneciente a 2 personas, que se adjudica íntegramente a una sola de ellas y se ordena la cancelación de cargas posteriores a la inscripción en la que contaba la titularidad común. Previamente existió hipoteca suscrita por ambos condóminos; y (parece que) durante el procedimiento la TGSS obtiene 2 anotaciones preventivas de embargo sobre la ½ perteneciente al NO-Adjudicatario.
El adjudicatario solicita que, además de su adjudicación, se cancelen la hipoteca previa y las 2 anotaciones preventivas.
– La Registradora: deniega tal pretensión cancelatoria:
a) Por no hallarse anotada preventivamente la interposición de demanda de división de cosa común y consiguientemente no haber tenido conocimiento del procedimiento ni intervención en él los titulares de cargas posteriores, que quedarían en indefensión (Art 24 CE).
b) El expediente de división de cosa común no es un proceso de ejecución que pretenda la realización de bienes para la satisfacción de un crédito dinerario en el que una parte tiene el carácter de ejecutada, y la otra la cualidad de ejecutante, sino un procedimiento especial en el que no hay intereses contrapuestos entre demandante y demandado y en el que ambos están dirigidos a un mismo fin de hacer líquido el bien para repartir su importe.
– La Adjudicataria presentante: recurre exponiendo que:
a) Las anotaciones preventivas no son obligatorias sino voluntarias (Art 42- LH; “podrán”);
b) Que la TGSS no le notificó en su día la práctica de la anotación contra su otro condómino, lo que le causó a ella indefensión ante ésta presunta “estafa”, mala fe y temeridad por parte de Don Norberto.
– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Respecto de la hipoteca previa, consentida en su día, en estado de solteros, por los 2 condueños, no puede cancelarse por el mero ejercicio de la “actio comuni dividundo”;
b) Y en cuanto a cargas posteriores, solo podrían resultar afectadas si se hubiese solicitado anotación preventiva de demanda, que conforme al Art 42 LH, cabe para la Disolución judicial de un condominio;
c) Y sin que la nota marginal prevista para tales Disoluciones judiciales en Art 111-3 LJV 15/2015 surta efectos de anotación preventiva pues “Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los 6 meses de su fecha salvo que con anterioridad el secretario judicial (el notario, en el caso de la subasta notarial) notifique al registrador el cierre del expediente o su suspensión(…)”;
Por tanto, dicha nota marginal no es en absoluto equiparable a la prevista en el art 656 LEC. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma. (ACM)
361.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. SEGREGACIÓN
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación en procedimiento de apremio de parte de una finca registral.
Resumen: La Administración ejecutante en el procedimiento de apremio no tiene la facultad de segregar parte de la finca embargada por corresponder esa legitimación a su propietario.
Hechos: Se trata de la inscripción de una certificación municipal que reproduce un acuerdo de adjudicación al propio Ayuntamiento de una parcela a segregar de una finca registral, titularidad de dos copropietarios que aparecen como apremiados en el procedimiento administrativo de recaudación en el que se acuerda la adjudicación.
Dicho procedimiento motivó las anotaciones de embargo letra A contra uno de los condóminos, y letra B contra el otro, por débitos derivados de cuotas de urbanización estando ambas anotaciones caducadas en la actualidad.
La Mesa de Subasta acuerda la enajenación, no de la totalidad finca embargada, sino sobre parte determinada de la misma, y que será “objeto de segregación”, sin perjuicio de la notificación del acuerdo de enajenación a los titulares registrales.
La registradora suspende la inscripción de la adjudicación de la parcela segregada:
a) por falta de segregación en escritura pública otorgada por todos los titulares registrales, conforme a la licencia que se acompaña, cumpliendo los requisitos hipotecarios para su inscripción en cuanto a representación gráfica alternativa de los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, y
b) por no constar en la certificación aportada la firmeza en vía administrativa de la adjudicación de la finca al Ayuntamiento de Tomelloso, si bien este último defecto se considera subsanado como expone la registradora en su informe.
La parte recurrente alega que la actuación seguida en todo momento para la adjudicación del bien enajenado ha sido coherente y conforme, en cuanto a la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de la que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 37 y 38 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), así como congruente con los principios de proporcionalidad, buena fe y confianza legítima que debe presidir el actuar de la Administración Público.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: Las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, lo único que significan a efectos registrales es la especial regulación de la calificación registral de los documentos y actos administrativos con los límites del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que faculta al registrador para calificar, respecto de estos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.
El Ayuntamiento, para el cobro de ingresos de Derecho Público que debe percibir, goza de la facultad de autotutela de la cual es manifestación el procedimiento administrativo de apremio, pero todo acto administrativo adoptado bien de oficio o a instancia del interesado, debe ajustarse a los requisitos y al procedimiento legalmente establecido, y su contenido a lo dispuesto por el ordenamiento jurídico y será determinado y adecuado a los fines de aquéllos –artículo 34 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas–.
En este expediente lo que se discute es si en el procedimiento de apremio la Administración ejecutante goza de la facultad de segregar la finca objeto del mismo, como una prerrogativa más incluida en la autotutela administrativa.
El embargo y su anotación preventiva, así como las actuaciones posteriores de enajenación deben proyectarse sobre la finca embargada que deberá coincidir con la finca registral en el caso de figurar inscrita en el Registro, al no ser posible “practicar embargo sobre parte una finca inscrita”.
La finca inscrita, como objeto del derecho real, se encuentra sometida a los efectos del principio de legitimación registral que opera «a todos los efectos legales», la rectificación del Registro debe someterse a las normas registrales, entre las cuales, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, por su parte el artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
De este modo siendo la facultad de segregar un acto de riguroso dominio debe ser el propietario titular registral, en principio, el único legitimado para su formalización y la posibilidad de actuaciones unilateralmente ejecutadas por la Administración, sin consentimiento del titular, se encuentra circunscrita a supuestos legalmente tasados de ejecución forzosa como la expropiación o la ocupación directa o al cumplimiento de obligaciones legales como las cesiones obligatorias –artículo 30.2 y 4 del Real Decreto 1093/1997–, contando siempre con su audiencia.
En el caso que nos ocupa, la finca adjudicada en el procedimiento de apremio es una parte de la finca registral embargada lo que determina una incongruencia en el procedimiento seguido por no referirse al objeto de derecho embargado e inscrito en el Registro de la Propiedad y carecer la Administración ejecutante de facultad de segregar la misma en esta vía procedimental, correspondiendo esa legitimación a su propietario, sin que sea suficiente el trámite de audiencia por tratarse de un acto de riguroso dominio cuya ejecución forzosa no se encuentra amparada en ninguna obligación legal.
Lo anterior no puede considerarse subsanado por una posterior resolución municipal que acuerde la parcelación de oficio de la porción de finca adjudicada al propio Ayuntamiento, pues como se ha argumentado la presunción derivada de la legitimación registral establecida en interés de terceros resulta esencial como garantía jurídica del procedimiento de apremio y su efectividad, derivando en un defecto de trato sucesivo al tratarse de un título, el de segregación, que no ha contado con el consentimiento de su titular, y que debe ser inscrito con carácter previo a la adjudicación de parte de la finca embargada.
Por tanto, no concurre presupuesto legal que habilite la actuación unilateral de la Administración, en tanto el Registro no sea rectificado mediante el consentimiento de su titular en escritura pública o resolución judicial, pudiendo sólo puede ser objeto de embargo y enajenación la finca registral.
También es confirmado el defecto relativo a falta de aportación de representación gráfica, en el caso de que se subsane el defecto anterior y de conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, del que se deriva que siempre que se realicen operaciones de segregación que determinen una reordenación de los terrenos, debe aportarse para su incorporación al folio real la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Comentarios: La solución que da nuestro CD a este expediente basándose en los principios registrales viene apoyada, a su vez, en la propia regulación del procedimiento de recaudación en cuanto a las actuaciones a seguir por la Administración ejecutante, ya que ésta como se deriva del artículo 101.1 del Reglamento de Recaudación, debe buscar una proporcionalidad entre el valor de los bienes trabados y el importe de la deuda perseguida, para ocasionar el menor perjuicio posible al deudor sin merma de su responsabilidad patrimonial y en el caso presente entiende que lo cumple acordando la enajenación de parte de la finca registral embargada lo que implica la previa segregación de la misma, pero ello es algo que debe consentir el titular registral sin que se trate de “una facultad atribuida a la Administración ejecutante en el procedimiento de apremio”.(MGV)
362.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA SEGREGADA QUE NO RESPETA LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Iznalloz, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, que procede de segregación por invasión de una finca ajena, cuyos titulares se oponen.
Resumen: La inscripción de una segregación requiere la tramitación del procedimiento del art. 199 si la representación gráfica de la porción segregada no respeta la cartografía catastral, por lo que, en caso de oposición fundamentada de algún colindante, no podrá inscribirse la segregación.
Hechos: Realizada una segregación, se tramita el procedimiento del art. 199 para inscribir la representación gráfica de la porción segregada. En el transcurso del expediente se formula oposición por parte de un colindante, quien alega que la georreferenciación aportada incluye la totalidad de una finca de la que es titular, lo que confirma la registradora de la propiedad, una vez comprobado el archivo del Registro.
La registradora deniega la inscripción de la segregación a la vista de la controversia existente sobre la titularidad de la porción que es objeto de la representación gráfica, que impide la inscripción de está y la de la segregación dado el carácter preceptivo del art. 9.b), 1º.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Tratándose de un acto de modificación de entidad hipotecaria, es aplicable la doctrina de que cuando se verifique alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario acudir al procedimiento del artículo 199 LH, con el fin de preservar los eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.
La invasión alegada por el colindante y apreciada por el registrador es suficiente para impedir la inscripción, a la vista de los documentos privados que aquel ha aportado para tratar de poner de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por otra parte, la disminución de superficie no es en todo caso determinante de la no invasión, sino meramente indiciaria. No basta con efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial, por ello en el presente caso debe valorarse la existencia de una georreferenciación contradictoria aportada sobre la delimitación de las fincas. (VEJ)
363.** PROHIBICIÓN DE DISPONER EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON DONACIÓN PREVIA DEL DINERO.
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la se deniega la inscripción de una prohibición de disponer
Resumen: No es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa en base a una donación anterior
Supuesto: Se plantea si es inscribible una prohibición de disponer estipulada en una escritura de compraventa de una finca basándose en una previa escritura de donación del metálico que se usa como medio de pago.
Em concreto, en una primera escritura, un padre dona a su hijo menor dinero. Y en otra escritura -número siguiente de protocolo- este menor, representado por sus padres, compra una finca. Los padres pretenden imponerle una prohibición de disponer hasta que cumpla 50 años, salvo consentimiento del donante, alegando que el dinero utilizado para la operación fue el donado
La DG confirma la calificación registral negativa indicando que la prohibición de disponer en el caso que nos ocupa, impuesta en una compraventa, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, aunque el dinero proceda por donación de los representantes legales del comprador, pues ni tiene causa gratuita ni se cumple con la exigencia de que la prohibición deba tener relación directa con ese testador o donante,
Añade que tampoco cabe imponer la prohibición de disponer por vía de subrogación real, ni por tanto atender a la consideración de la operación como un negocio complejo, ya que (R. 18 de Diciembre de 2013) para que sea posible el convenio entre los interesados estableciendo la subrogación real es imprescindible que el transmitente que imponga la prohibición tenga poder de disposición sobre el bien transmitido, algo de lo que carece por completo el representante del que adquiere a título oneroso el inmueble, lo que sitúa el supuesto en el ámbito meramente obligacional y sometido, por tanto, a lo establecido en el art. 98 LH (JCC)
364.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS QUE PUEDEN INVADIR FINCAS COLINDANTES.
Resolución de 20 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación del registrador de la propiedad de Reinosa, por las que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y se suspende la de otra.
Resumen: La posible invasión de fincas colindantes, debidamente justificada por el registrador, impide la inscripción de la georreferenciación de una finca registral.
Hechos: Se solicita mediante instancia la inscripción de la georreferenciación de dos fincas registrales; no consta si se pretende también la rectificación de la superficie, ni si la representación gráfica aportada es la catastral o una alternativa a esta. En todo caso, el registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que se formula oposición por distintos propietarios de fincas colindantes y por dos Administraciones públicas, las cuales no alegan invasión de dominio público, sino solamente que la inscripción de la georreferenciación puede afectar a las fincas colindantes.
El registrador deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y suspende la de otra por albergar dudas de identidad. Respecto de la primera, considera que existe invasión de una finca colindante que tiene inscrita su base gráfica; en cuanto a la segunda, aprecia posible invasión de fincas colindantes, aunque sus titulares solo aportan como prueba sus títulos de propiedad (y, en algún caso, ni eso).
El recurrente manifiesta que no existe invasión de fincas colindantes, cuyos titulares no ostentan ningún derecho de propiedad sobre las parcelas afectadas por su propuesta.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma las dos notas de calificación recurridas.
Doctrina: La inscripción de una representación gráfica requiere que se corresponda con la finca registral, circunstancia que debe ser calificada por el registrador. Dicho juicio de identidad debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso, la denegación de la georreferenciación de una de las fincas está justificada por su coincidencia con otra base gráfica inscrita; en cuanto a la otra, pese a no darse esta circunstancia, se consideran fundadas y razonadas las dudas expuestas por el registrador, al concretar la zona por donde aprecia la posible invasión, basada en el examen del historial registral de todas las fincas afectadas, en la herramienta auxiliar homologada y en la cartografía catastral.
Comentario: Aunque la DG no lo manifieste expresamente, se desprende de esta resolución que es más importante la apreciación del registrador, debidamente justificada y razonada, sobre la posible invasión de fincas colindantes, que los principios de prueba aportados por los colindantes (en este caso, prácticamente ninguno; siendo especialmente llamativas las alegaciones de las administraciones públicas, que son claramente extemporáneas). Quizás hubiera sido conveniente que la DG calificara dichos medios de prueba, en lugar de extenderse tanto copiando y pegando su propia doctrina general (¿realmente es necesario en este caso dedicar una página y media a los efectos de la inscripción de la georreferenciación?). Aunque el resultado hubiera sido el mismo, no hubiera estado de más, a efectos doctrinales, que la DG hubiese hecho alguna referencia a esta cuestión, aclarando que la resolución se basa más en la concreción de la posible invasión por parte del registrador que en las alegaciones efectuadas, que parece aceptar también. (VEJ)
366.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cazalla de la Sierra, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.
Resumen: Se debe cerrar el Registro a todo título que pueda adolecer de un vicio de invalidez. En el ámbito agrario, carece de competencia la Administración local, siendo competente la CCAA para determinar las UMC. La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el documento en el registro.
Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura de compraventa y segregación de 1983 por la que se segrega una finca rústica.
El registrador considera que tanto la parcela resultante de la segregación como el resto de la finca matriz son inferiores a la unidad mínima de cultivo, por lo que procedió, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, a efectuar comunicación a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio en orden a la posible inscripción en ese Registro de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo.
El citado órgano contesta poniendo de manifiesto que con la documentación aportada no se puede comprobar cuáles son las fincas en la actualidad. Y que sin conocer la realidad física actual de las fincas ni sus referencias catastrales resulta imposible establecer si corresponden a fincas de secano o de regadío, por lo que no resulta posible emitir un acuerdo sobre si la segregación y posterior compraventa cumplen o no lo establecido en el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, ni tampoco delimitar si concurre alguna de las excepciones contempladas en el art. 25 de la mencionada ley; pero que, de tratarse de las fincas que supone y que identifica catastralmente, serían de secano y la segregación no sería válida, al resultar parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo vigente en la zona.
La recurrente argumenta que la escritura es inscribible por las siguientes consideraciones:
a) La escritura de fecha 24 de octubre de 1983 se regula por lo dispuesto en el Decreto 118/1973, no por la Ley 19/1995.
b) La consecuencia restrictiva para el supuesto de no respetarse las unidades mínimas de cultivo, según dicha norma, sería el nacimiento de un derecho de adquisición para colindantes que habría de ser ejercido en el plazo legalmente recogido de cinco años, por lo que la misma se ha extinguido.
c) No se inició ningún expediente de ningún tipo, ni siquiera sancionador, ante el Excmo. Ayuntamiento de Guadalcanal, dividiendo una finca que ya de por sí era inferior a la unidad mínima de cultivo y que daba lugar a otras dos fincas también inferiores a dicha referencia.
d) De conformidad con el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, no habiéndose dictado resolución que declare la nulidad de la división o segregación el registrador no puede denegar por tanto la inscripción.
e) La finca se encuentra delimitada e individualizada en Catastro.
Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Doctrina: La sanción establecida por el artículo 24 de la Ley 19/1995 es la de la nulidad radical o absoluta de los contratos en virtud de los cuales se dividan o segreguen fincas rústicas dando lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, lo que impide la confirmación o convalidación del contrato y cuya acción es imprescriptible, no alcanzándole siquiera la doctrina de los actos propios, porque el efecto de la nulidad absoluta del contrato se encuentra extra muros de la eventual voluntad de las partes que lo hubieran concertado, hasta el extremo de que, resulta susceptible de ser apreciada de oficio.
Desde el punto de vista registral, el artículo 80 del Real Decreto de 4 de julio de 1997 dispone que “Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento”.
Nada obsta a la denegación, que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, pues como ya ha señalado la DG, si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesariedad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
Y, si la Comunidad Autónoma, a través de sus órganos competentes, afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, siendo el procedimiento administrativo, iniciado mediante la comunicación de la registradora, el cauce adecuado para hacer efectivos los derechos de defensa del interesado en dicho procedimiento, cuando se discute si la segregación escriturada se acomoda a las exigencias de la normativa agraria.
El hecho de que la escritura de segregación fuera otorgada el 24 de octubre de 1983, no obsta para denegar la inscripción ya que nuestro Centro Directivo, entiende que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr.DT4ªC del Código Civil–.
Por lo que, considera que el registrador procedió debidamente aplicando el citado artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, aunque la escritura datara de 1983, y “habiendo obtenido un pronunciamiento del órgano competente, siquiera condicional, que pone en cuestión la validez de la segregación documentada, procede denegar la inscripción de la escritura presentada, pues debe cerrarse el Registro a todo título que pueda adolecer de un vicio de invalidez” (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Lo anterior no impide que las alegaciones de la recurrente, puedan ser defendidas ante el órgano administrativo competente en orden a obtener un nuevo pronunciamiento favorable a su pretensión.
Comentarios: Ante una segregación de finca rústica por debajo de la UMC vigente, si no se acredita que se trata de una finca urbana por certificación municipal, el registrador debe de iniciar el procedimiento antes aludido siendo la Administración agraria la que deberá apreciar si concurren alguna de las excepciones de la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contencioso-administrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.(MGV)
367.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. RECONOCIMIENTO DE DEUDA SIN EXPRESIÓN DE LA CAUSA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Agustín del Guadalix a inscribir una escritura de liquidación de sociedad conyugal.
Resumen: La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales en la que se adjudica a la esposa determinada finca previo reconocimiento por el esposo de una deuda, que procede, en parte, de haber pagado la adjudicataria un préstamo, y otra parte «tiene su origen en las relaciones económicas entre cónyuges, es decir, tiene su causa en la propia institución del matrimonio que conlleva una red dinámica de relaciones personales y patrimoniales entre los propios cónyuges.
Registradora: Suspende la inscripción por las siguientes razones: a) no se ha expresado la causa u origen de la deuda que se reconocen los cónyuges en la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales. b) Es necesario identificar los medios de pago utilizados en la entrega del dinero que origina el reconocimiento de deuda.
Notario: Alega que el reconocimiento de deuda tiene su origen en las relaciones económicas entre cónyuges cuya causa se encuentra en la propia institución del matrimonio, que conlleva una red dinámica de relaciones personales y patrimoniales que resultaría muy difícil o imposible de justificar con detalle.
Resolución: Estima el recurso en cuanto al primer defecto alegado y confirma la calificación en cuanto al segundo.
Doctrina
CAUSA NEGOCIAL Y MATRIMONO
1 No cabe sostener la falta de causa que alega la calificación registral, pues no parece muy acorde con el respeto a la intimidad y a la privacidad exigir un detalle exhaustivo de para qué se empleó el importe recibido y ahora reconocido como adeudado.
2 Pretender que se especifique, hasta el mínimo detalle, por qué uno de los cónyuges resulta deudor del otro, algo que puede obedecer a las más variadas causas derivadas de la propia convivencia matrimonial (debe recordarse que la causa se presume lícita, y en este caso es indudable que no es gratuita, sino que obliga a restituir), llevaría a invadir la esfera de privacidad e intimidad de los ciudadanos.
3 Además, si con carácter general el artículo 1277 del Código Civil presume la existencia y licitud de la causa con carácter iuris tantum, en este supuesto esa presunción adquiere aún más fuerza al estar incardinada en operaciones de liquidación de la sociedad conyugal.
MEDIOS DE PAGO Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES.
Tras un resumen del estado actual de la legislación de los medios de pago concluye:
1 La constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos de trascendencia real relativos a bienes inmuebles, de carácter oneroso y en que, además, la contraprestación consistiere en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. En definitiva, será aplicable, como regla general, a todos aquellos supuestos inscribibles en que se documente un tráfico de dinero.
2 A la liquidación de la sociedad conyugal con existencia de contraprestación en dinero o signo que lo represente, le es de aplicación la referida ley sobre medios de pagos.
3 Igualmente resulta aplicable la exigencia de identificar los medios de pago en los reconocimientos de deuda, en los que se debe expresar cómo se realizó en su día el movimiento de fondos o pago de dinero que motivó la deuda reconocida, (por todas, R. de 2 de septiembre de 2016),evitando en la medida de lo posible reconocimientos ficticios.
Tal exigencia de expresar los medios de pago no vulnera la privacidad de las relaciones entre los cónyuges. (JAR)
368.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 2 a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.
Resumen: La regla general es que no cabe hacer constar en una certificación literal el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.
Hechos: se solicita la expedición de certificación literal solicitando expresamente que se haga constar el precio de venta.
La Registradora emitió certificación pero hizo constar expresamente que no se certificaba el precio de venta de la transmisión por no ser uno de los supuestos previstos legalmente para su consignación en la publicidad formal.
El Centro Directivo confirma la calificación y reitera su doctrina sobre este particular recordando que sólo se admite la inclusión del precio de venta:
1º) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;
2º) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;
3º) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y
4º) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende. (ER)
369.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 2 a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.
Ver R. nº 368.
370.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 1 a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.
Ver R. nº 368.
371.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en procedimiento de menor cuantía.
Resumen: Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, teniendo los titulares registrales la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa.
Hechos: Se presenta en el registro una sentencia dictada en juicio por acción reivindicatoria que declara acreditado el dominio del actor por usucapión.
La registradora alega en su nota la falta de tracto sucesivo al haberse seguido el procedimiento contra un demandado distinto del titular registral.
El recurrente alega que ha quedado acreditado el dominio del actor, por usucapión.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: La acción ejercitada en el procedimiento es una reivindicatoria que representa un instrumento de protección del titular del dominio frente a terceros que se encuentran en posesión del bien contra la voluntad, siendo su finalidad la de restitución de la posesión frente a quien no es propietario o carece de título para poseer.
Los requisitos para su ejercicio son: la identificación de la finca, que el demandante acredite su propiedad y la posesión injustificada del demandado.
Por lo tanto, el ejercicio de la misma conlleva un pronunciamiento judicial sobre la titularidad de la finca por parte del demandante.
En el caso que nos ocupa la sentencia desgrana el cumplimiento de los requisitos antes reseñados declarando en el fallo la pertenencia del dominio a la parte actora, habiendo apreciado el juez tanto la existencia y validez de los títulos intermedios frente a los alegados por el demandado, como la titularidad de la finca por parte del demandante, tanto en base a las transmisiones previas como por usucapión, entendiendo que no hubo indefensión del titular registral pues quedó acreditada la transmisión por él efectuada en el procedimiento contradictorio, siendo el demandante su causahabiente.
Asimismo, el demandado, a su vez, era titular registral de otras fincas y contestó a la demanda alegando su titularidad y la identidad de sus fincas con la registral del actor, por tanto, el segundo titular registral también ha tenido cumplida intervención en el procedimiento y sus inscripciones son efectivamente objeto de cancelación.
Por lo que declara que “en la sentencia han quedado debidamente protegidos los intereses de los titulares registrales y se han efectuado los pronunciamientos necesarios para proceder a la rectificación registral”.
Comentarios: La usucapión reconocida judicialmente constituye un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita no impide en absoluto, que tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad y aunque la prescripción extraordinaria se consume por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, no puede ser declarada de oficio por el juez sino que es preciso un procedimiento que finalice con su declaración. (MGV)
372.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL INEXISTENTE
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts n.º 2, por la que se suspende la cancelación pretendida de una nota de inicio de expediente de doble inmatriculación, por no constar iniciado tal expediente ni practicada tal nota. (IES)
Resumen.– Recomienda a los registradores no incluir en las notas simples ni en las certificaciones registrales «advertencias» confusas y poco procedentes, en este caso, de advertencia de la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral.
Hechos.– En una instancia, presentada en el Registro de la Propiedad, se afirma que, mediante la nota simple informativa expedida en fecha 17 de septiembre de 2021, se pudo constatar la previa práctica de una nota marginal anunciadora de la posibilidad de un supuesto de doble inmatriculación entre la finca del interesado y otra finca registral y solicita la cancelación de dicha nota marginal por caducidad.
La registradora suspendió la cancelación señalando dos defectos: – Que debe legitimarse la firma extendida en la instancia . – Que no se puede proceder a la cancelación de un expediente que todavía no se ha iniciado.
El interesado recurrió alegando que procede la cancelación de tal nota marginal «– bien fuera por no haber sido previamente impulsado el preceptivo expediente de oficio o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito afectado; – bien fuera por mera caducidad de la misma, por mandato del art 209-1-Octava de la Ley Hipotecaria.»
En su informe aclara la registradora que «dicha nota marginal no constaba extendida, se trataba de una mera advertencia que se consignó en la nota simple informativa solicitada, con la pretensión de que los interesados pudieran tener el debido conocimiento de la situación de la finca. Es por ello que se denegó la cancelación pretendida, pues resulta imposible cancelar un asiento que no existe». Y añade que «con día de hoy, y constatada la posibilidad de doble inmatriculación entre la finca 8116 y 5327 de Vallirana, queda iniciado de oficio el expediente de doble inmatriculación de conformidad con el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, habiendo puesto nota al margen en ambas fincas afectadas, en busca de la oportuna conformidad de los interesados para resolver la cuestión».
Dirección General.- Confirme la nota.
Invoca el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Se expidió nota simple de una determinada finca en la que, tras su descripción y referencia catastral, y antes de los apartados dedicado a las «titularidades» y a las «cargas», figuraba la siguiente frase: «Se advierte que se aprecia la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral». El titular de la finca objeto de tal nota simple interpreta que consta practicada nota marginal de inicio del expediente de doble inmatriculación y solicita la cancelación de dicha nota marginal por caducidad. La registradora suspende tal cancelación porque no consta practicada tal nota ni iniciado tal expediente. Por tanto, aclarado que se trató de un error, la nota de calificación que deniega cancelar un asiento inexistente al tiempo de la solicitud de su cancelación, ha de ser confirmada; cuestión distinta, que no puede alterar la suerte del presente recurso, es la de si dicho error de interpretación es achacable sólo al interesado, o provocado en parte por el contenido de la nota simple al incluir la citada «advertencia». A este respecto, debe recordarse que conforme al artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, «la nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos (…)» y «deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación (…)». Por lo tanto, si la función legal de la nota simple es reproducir «(…) contenido de asientos vigentes relativos a la finca», es comprensible que el interesado pueda interpretar, como ha ocurrido en el presente caso, que una «advertencia» sobre la posibilidad de doble inmatriculación aluda en realidad a un asiento registral expresivo de tal extremo. Por ello debe recomendarse, para evitar inducir a errores de interpretación como el que ha ocurrido en este caso, que los registradores no incluyan en las notas simples ni en la certificaciones registrales «advertencias» tan confusas y poco procedentes como la que nos ocupa. (IES).
373.* ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. SOLICITUD DE CANCELACIÓN EX ART. 210 LH
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 5, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo.
Resumen: La regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, le es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC, dada su eficacia real, siendo posible su cancelación, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda.
Hechos: Mediante instancia suscrita por el titular del dominio de una participación indivisa de una finca se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo de fecha 5 de abril de 1993, prorrogada por otra anotación de 9 de diciembre de 1996, y nuevamente prorrogada por la anotación de fecha 30 de noviembre de 2000, de conformidad con el artículo 210.1, regla octava, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, por haber transcurrido más de veinte años desde la fecha del último asiento en que consta la reclamación de la obligación garantizada.
Al margen de la indicada anotación preventiva de embargo constan dos notas acreditativas de haberse expedido certificación de dominio y cargas en el procedimiento que la motivó, una expedida de conformidad con el artículo 143 de la Ley Hipotecaria, de fecha 7 de marzo de 2000, y otra expedida de conformidad con el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de fecha 16 de septiembre de 2008.
La registradora suspende la cancelación al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, resultando la expedición de certificación en el procedimiento por una nota de fecha 16 de septiembre de 2008.
El recurrente entiende que procede la cancelación al amparo de lo previsto en el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria al entender que la expedición de la certificación, y la práctica de la oportuna nota marginal, en nada afecta a la vigencia de la referida anotación, resultando procedente su cancelación por aplicación de lo previsto en el referido precepto.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, y que no cabe su cancelación por caducidad, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.
Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.
La anotación, objeto de nuestro expediente, fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
El interesado solicita de forma expresa la aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, que dispone que “las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”.
La DG ha afirmado que al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, encaja sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” que utiliza la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, por lo que le es aplicable el precepto; en consecuencia, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo, contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas), debiera accederse a la cancelación pretendida.
En el presente expediente resulta la expedición de una certificación en el seno del procedimiento judicial en fecha 16 de septiembre de 2008, siendo éste el “dies a quo” para el cómputo del plazo previsto en el artículo citado, al tratarse, de manera indubitada, del último asiento practicado en relación con el procedimiento en que se reclama la deuda, sin distinguir la norma respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo, como propone el recurrente, y como se aprecia no han transcurrido los 20 años exigidos por lo que no puede procederse a su cancelación.
Comentarios: Con la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición final novena de la LEC, se incorporó una importante innovación, por la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino prórrogas sucesivas y para evitar su caducidad, de todas las anotaciones preventivas, incluidas las judiciales, considerándose derogado el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Y la aplicabilidad del precepto estudiado a las anotaciones de embargo se fundamenta en su indudable eficacia real ya que por medio de la anotación lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, y tiene por objeto preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice, publicando por tanto, frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución. (MGV)
374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción del testimonio de auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Resumen: interesante resolución que analiza la situación del tercer poseedor en la normativa vigente tras la LEC 1/2000 y en la regulada en el antiguo artículo 131 LH.
Hechos: se presenta un auto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria sustanciado por los trámites del procedimiento judicial sumario que regulaba el artículo 131 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la dada al mismo por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Existen unos terceros poseedores cuya adquisición fue inscrita con anterioridad a la expedición de certificación. A dichos terceros poseedores se les notificó la existencia del procedimiento conforme a lo previsto en la regla quinta de dicho artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
La Registradora califica negativamente porque dichos terceros poseedores no han sido demandados ni requeridos de pago en el procedimiento sin que sea suficiente la notificación practicada a los mismos.
La Dirección General revoca la calificación.
I. NORMATIVA APLICABLE.
– En el supuesto de este expediente el procedimiento de ejecución hipotecaria que dio lugar a la adjudicación en cuestión se tramitó como procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 LH (en su redacción anterior a la LEC 1/2000).
– No procede aplicar el artículo 132 LH en su actual redacción y de los artículos 538, 685 o 686 LEC.
– Los artículos 681 y ss LEC regulan el procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca. Este procedimiento ha sustituido al anterior procedimiento judicial sumario del artículo 131 LH y si bien existen similitudes entre ambos, también hay importantes diferencias que deben.
– El procedimiento de este expediente finalizó antes de la entrada en vigor de la LEC 1/2000 por lo que no es aplicable la citada LEC ni el artículo 132 LH.
II. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR.
1) Regulación vigente.
El artículo 685 LEC exige que en el procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes, a quienes se mandará requerir de pago en el auto por el que se autorice y despache la ejecución según el artículo 686.
2) Regulación anterior.
En el antiguo artículo 131 LH no se exigía de manera expresa para el procedimiento judicial sumario de ejecución de hipoteca que la demanda se dirigiese contra el tercer poseedor del bien hipotecado, siendo discutido por la doctrina si este era o no parte demandada en el procedimiento.
Por lo que se refiere al requerimiento de pago, la regla tercera, tercero, del antiguo artículo 131 exigía acompañar al escrito de demanda acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación, cuando menos, al deudor, y también al tercer poseedor de las fincas en el caso de que este hubiere acreditado al acreedor la adquisición del inmueble.
Más adelante, la regla cuarta del mismo disponía que «el Juez examinará la demanda y los documentos acompañados, y si se hubiesen cumplido los requisitos antes expresados la admitirá y mandará sustanciar el procedimiento, ordenando que se practiquen los requerimientos, cuando no se haya presentado acta notarial que los acredite, en los domicilios y de la manera que se determine en el presente artículo». Es decir, si no se aportaba con la demanda acta notarial justificativa del requerimiento de pago al tercer poseedor de la finca que hubiese acreditado al acreedor la adquisición del inmueble, se debía proceder al requerimiento judicial al mismo.
A continuación, la regla quinta establecía que «si de la certificación del Registro apareciese que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio o de posesión, en su caso, a que se refiere el extremo primero de la regla cuarta, no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas notarial o judicial antes indicadas, se notificará a la misma la existencia del procedimiento en el lugar prevenido en la regla tercera de este artículo para que pueda, si le conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca».
Este último supuesto es el que se dio en este caso: al tener conocimiento el acreedor de la existencia de terceros poseedores de la finca hipotecada al expedir el registrador la correspondiente certificación de dominio y cargas en el procedimiento, se notificó a dichos terceros poseedores la existencia del procedimiento en la forma y a los efectos determinados por dicha regla quinta del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria.
La regla quinta del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria habla en sentido literal de notificación –no de requerimiento de pago– al tercer poseedor de la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca, en caso de que este no hubiese acreditado al acreedor la adquisición del inmueble y por tanto no hubiese sido antes requerido de pago conforme a las reglas tercera y cuarta del mismo artículo. Esta notificación, sea o no requerimiento de pago, brinda al tercer poseedor la posibilidad de intervenir en el procedimiento.
En cuanto al tercer poseedor de la finca hipotecada que «hubiere acreditado al acreedor la adquisición del inmueble,
1) Regulación vigente.
El TS había señalado que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente no siendo suficiente para entender cumplida aquella condición con su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el TC reconoció que la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos “erga omnes”, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que es amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, así como por lo dispuesto en el art. 132 LH que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y “terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento”».
2) Regulación anterior.
En el antiguo artículo 131 LH no debía ser demandado el tercer poseedor. En cuanto al requerimiento de pago, se debía efectuar el mismo al tercer poseedor que hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca hipotecada, pero si tras presentarse la demanda el Juez comprobase que no se había practicado el mismo, el Juez debía ordenar que se practicase.
Es decir, correspondía al juez examinar si debía haber sido requerido de pago o no el tercer poseedor por resultar probado que este había acreditado al acreedor la adquisición de su derecho, de modo que en este procedimiento en cuestión se debe considerar que no lo entendió así el juez.
Además, en el mismo artículo 131 se añadía que si al expedir la certificación apareciese un tercer poseedor que todavía no hubiese sido requerido de pago, este debía ser notificado para poder intervenir en el procedimiento, con el mismo resultado que si hubiese sido requerido de pago antes, como entendió el Tribunal Supremo según hemos visto. A ello se añade que, a diferencia de la regulación actual, en que es el registrador quien notifica a los titulares del dominio o de cargas o derechos reales inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta la existencia del procedimiento, en la regulación del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria dicha notificación se efectuaba por vía judicial.
La cuestión relativa a que el hecho de que el tercer poseedor tuviese ya inscrita su adquisición con anterioridad al inicio del procedimiento supusiese necesariamente que ya había acreditado al acreedor la adquisición de su derecho ya había sido planteada de hecho por la doctrina durante la vigencia del anterior procedimiento judicial sumario, llegando a una conclusión contraria a ella por no existir ninguna norma legal que así lo impusiese y porque además el antiguo artículo 130 de la Ley Hipotecaria permitía a todo posterior adquirente de la finca variar el domicilio fijado a efectos de los requerimientos y de las notificaciones en el procedimiento de ejecución judicial sumaria que encontrare fijado al tiempo de la adquisición, pero para ello debía ponerlo en conocimiento del acreedor –e incluso obtener su consentimiento para cambiarlo a un término municipal distinto del determinante de la competencia del Juzgado– y hacerse constar en el Registro, lo cual reforzaba esta conclusión.
En cualquier caso, lo fundamental es que el tercer poseedor haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento y que no se haya producido indefensión al mismo. (ER)
375.** OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. DERECHO INTERTEMPORAL.
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra ubicada en zona de servidumbre del dominio público marítimo-terrestre.
Resumen: Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, con independencia del régimen legal transitorio que le sea aplicable, hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas.
Hechos: Se declara por antigüedad, conforme a Catastro, la ampliación de obra nueva de una vivienda, que se dice completamente terminada en 1996. La vivienda no invade el dominio público, pero está situada en una zona de servidumbre de tránsito y protección del dominio público marítimo terrestre.
La registradora suspende la inscripción, pues no se aporta autorización administrativa, emanada de la autoridad competente, que acredite la acomodación de las actuaciones constructivas llevadas a cabo sobre la misma a la normativa que resulte aplicable.
El interesado recurre y alega que la edificación fue terminada en realidad en 1969 con Licencia del Ayuntamiento y proyecto técnico, y por tanto no le es de aplicación lo dispuesto en la vigente Ley de Costas de 28 de Julio de 1988 (que entró en vigor el 29/VII/1988).
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La argumentación del recurrente sobre la existencia de licencia y proyecto técnico y que la ampliación fue terminada en 1969 no se ha acreditado en ningún momento y además es extemporánea, pues se alega en fase de recurso, por lo que no puede ser tenida en cuenta para la resolución del recurso.
No obstante recuerda que, con independencia del régimen legal transitorio al que por razón de su antigüedad pueda acogerse la edificación de la obra nueva, de los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas resulta la imposición del cierre del Registro respecto de las obras realizadas en zona de servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes Informe o Autorización administrativos previos.
Comentario: Por tanto, respecto de edificaciones situadas en zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre terminadas antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Costas de 28 de Julio de 1988. (que entró en vigor el 29/VII/1988) para su inscripción en el Registro de la Propiedad se necesita un Informe favorable del Servicio de Costas, que será conveniente aportar en el otorgamiento de la escritura para facilitar su inscripción posterior, pero ello no significa que le sea aplicable la vigente Ley de Costas, sino que supone una especie de control previo preventivo (recurrible) ni óbice para el otorgamiento de la escritura de obra nueva o ampliación. (AFS)
376.** EJECUCIÓN ORDINARIA. ANOTACIÓN CANCELADA
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Belmonte, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un proceso de ejecución de títulos judiciales.
Resumen: La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.
Hechos: Mediante decreto de adjudicación relativo a un procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra una entidad mercantil, se adjudica una finca registral a un particular.
En mandamiento, derivado del mismo procedimiento, se ordenaba la cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que se originó como consecuencia del meritado proceso de ejecución sobre la finca registral, así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieren verificado después de expedida la certificación de cargas de la mencionada finca. Debe hacerse constar que la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas es anterior a la fecha de prórroga expresa de la anotación.
El registrador, deniega la inscripción de la adjudicación judicial, ya que cuando se presentan en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas contra la mercantil, la anotación de embargo letra A), prorrogada por la anotación letra E), se encuentra caducada, al haber transcurrido más de 4 años desde el día 8 de julio de 2013, fecha de su prorroga, sin haberse presentado nueva prórroga de la anotación, por lo que a efectos del Registro de la Propiedad, esa carga deviene inexistente, además de constar ya la finca inscrita a nombre de terceros por título de compraventa.
El recurrente funda su recurso en el hecho de que la anotación preventiva estaba extendida con anterioridad a la transmisión del dominio de la finca y que la aportación a la ejecución judicial de la certificación de dominio y cargas de la finca con fecha 7 de abril de 2010 es esencial para la salvaguarda de los derechos y garantías de todas las partes, pero, sobre todo, para salvaguardar los del promotor del proceso ejecutivo.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: La cuestión, objeto del presente expediente ha sido largamente debatida en los últimos años.
La doctrina tradicional de nuestro Centro Directivo parte de lo establecido en el artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, del que concluye que las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
Y ello aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, ya que en ningún caso pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).
También se pronuncia sobre los efectos que en cuanto a la duración y vigencia de la anotación de embargo tiene la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. considerando que ni la certificación ni la nota marginal, suponen en ningún caso la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
No obstante, tras la reciente Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se fija la posición jurisprudencial definitiva en esta materia habiéndose declarado que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que “causar estado” definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Lo anterior ha hecho que nuestro CD se haya acomodado a la doctrina anterior, de tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
En el caso que nos ocupa, cuando se presenta en el Registro el decreto de adjudicación, la anotación de embargo ya había caducado, tanto si contamos el plazo desde la fecha de expedición de la certificación de dominio y cargas, como desde la fecha de extensión de la anotación de prórroga, por lo que no procede ni inscribir la adjudicación por resultar inscrita la finca a nombre de un tercero, ni la cancelación de asientos posteriores, al estar caducada la anotación ordenada en los autos que da lugar al mandamiento cancelatorio.
Comentarios: El hecho de denegar la inscripción de la adjudicación no va a impedir que el adjudicatario pueda valerse de los medios previstos en el ordenamiento para la defensa de su posición jurídica pero sin que registralmente se pueda por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas determinar la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo, “por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad registral”.(MGV)
380.** ANOTACIÓN PRORROGADA AL NO HABER TRANSCURRIDO AÚN LOS PLAZOS COVID. FIRMEZA NO NECESARIA PARA ANOTACIONES
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la decisión del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 11 de prorrogar una anotación preventiva de demanda y prohibición de disponer.
Resumen: en materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 LH practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.
Hechos: se presenta mandamiento ordenando la prórroga de una anotación preventiva tomada con fecha 26 de enero de 2018. El registrador practicó la prórroga por cuatro años el día 28 de abril de 2022 mediante la anotación letra F.
Ahora, contra la práctica de dicha anotación de prórroga, se interpone recurso al considerar la recurrente que la anotación ya estaba caducada cuando se presentó el mandamiento en el Registro.
- La anotación inicial (letra E) se practicó el día 26 de enero de 2018, presentándose el mandamiento que ordenaba la prórroga el día 21 de abril de 2022.
- El registrador practicó la prórroga de la anotación el 28 de abril del mismo año (mediante la anotación letra F), por entender que al plazo de caducidad de cuatro años fijada por el artículo 86 de la Ley Hipotecaria deben añadirse los 88 días naturales que los plazos de los asientos registrales estuvieron suspendidos como consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19.
La Dirección General confirma la calificación y recuerda que los asientos practicados están baja la salvaguardia de los Tribunales por lo que el recurso gubernativo no es el cauce para dejarlos sin efecto.
En esta Resolución analiza el Centro Directivo la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria de Covid-19 y recuerda que en materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 LH practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.
Aplicando el conjunto normativo examinado al caso de este expediente, resulta que tomada la anotación el 26 de enero de 2018, su caducidad no se produciría hasta el 24 de abril de 2022 como se deduce de adicionar a la fecha de la anotación los cuatro años (contados de fecha a fecha) previstos en el artículo 86 LH y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.
En consecuencia, fue correcta la actuación del registrador al practicar la prórroga, toda vez que el mandamiento se presentó mientras estaba vigente la anotación (el día 21 de abril de 2022). (ER)
381.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN EXPRESIÓN DE PLAZO
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril n.º 1 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)
Resumen: El derecho de uso de la vivienda atribuido en convenio de divorcio no puede ser indefinido y debe señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.
– Hechos: Se presenta en 2022 un convenio de divorcio de 2017 atribuyendo el uso de la vivienda a la hija menor (que hoy es ya mayor de edad) y al cónyuge en cuya compañía quedó.
– El Registrador: califica negativamente, conforme al Ppio de Especialidad y Determinación en los derechos inscritos, y al Art 96 CC, especialmente tras la reforma de 2 junio 2021, pero también antes, como ha venido reiterando tanto la DG como el TS, especialmente cuando hay hijos mayores de edad (para los menores podría entenderse que se extingue el derecho al alcanzar la mayoría); siendo necesario establecer algún límite temporal al derecho de uso;
Y al haber alcanzado la hija la mayoría de edad, debe especificarse además si el derecho debe o no subsistir y hasta cuándo, así como todas las circunstancias personales identificativas de la hija, que, con la mayoría de edad, pasa de ser mera beneficiaria a cotitular del derecho.
– Los padres recurren exponiendo que al no pactar ningún plazo ni condición resolutoria en el convenio, su voluntad es que el derecho de uso permaneciera indefinidamente con el propio convenio, mientras no se modificara el mismo. Y que el Art 96 CC, antes de la reforma de 2 junio 2021, no exige la fijación de ningún plazo de duración.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera, entre otras, las RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, que, siguiendo los criterios del TS (Sts 14 de enero de 2010 y STS 6 de febrero de 2018), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como después) de la reforma de 2 junio 2021, el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINO familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.
b) Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM)
382.** CONSTANCIA DE REFERENCIAS CATASTRALES. MODIFICACIÓN DE LINDEROS Y RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se deniega la inscripción de las referencias catastrales correspondientes a una serie de fincas y la rectificación de la superficie de una de ellas.
Resumen: Es posible hacer constar la referencia catastral de una parcela integrada por varias fincas registrales, siempre que se acredite la correspondencia entre aquella y estas. No se puede rectificar la descripción registral de una finca por la vía de solicitar la constancia de su referencia catastral.
Hechos: Mediante instancia privada se solicita la constancia registral de la referencia catastral de varias fincas, así como la modificación de linderos y de superficie (incremento superior al 10%) de alguna de ellas.
La registradora califica negativamente: 1) en cuanto a la constancia de las referencias catastrales, al no ser posible la identificación, por compartir algunas de las fincas la misma referencia catastral y no ser la misma vigente, ya que todas las fincas, excepto una, han sido objeto total o parcialmente de una expropiación que no ha accedido al Registro; 2) por ello, suspende la rectificación de cabida y linderos solicitada. Sí se hace constar la referencia catastral sobre la finca que no ha sido objeto de expropiación ni de rectificación de descripción.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina:
1. La constancia registral de la referencia catastral de un inmueble no implica una incorporación inmediata al folio registral de los datos que sobre naturaleza, linderos y superficie figuren en el Catastro. Solo implica la identificación de la localización de la finca sobre la cartografía catastral, básica para la identificación de las fincas registrales, conforme al art. 10.1 LH, pero no que la descripción registral de la finca tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica.
La operación de correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca registral se regula en el art. 45 TRLC, que exige que el registrador no tenga dudas de esa identidad, que no existan diferencias superficiales superiores al 10% de la cabida inscrita y que coincidan los localizadores de la parcela en el Catastro con los que constan registralmente de la finca, o que, al menos, se acredite la correspondencia entre los antiguos y los actuales.
2. Por lo que respecta a la modificación de superficie y linderos, es una rectificación de la descripción que no puede practicarse por la vía de solicitar la inscripción de la referencia catastral, sino por la vía de iniciar uno de los expedientes de los arts. 199 o 201.1, en los que se tendrán que aportar las correspondientes georreferenciaciones de la finca.
Por ello también se considera correcta la suspensión de la constancia de los linderos y superficie, puesto que esa operación de modificación de la descripción debe tener en cuenta la expropiación practicada, operación que, conteniendo una reordenación de los terrenos, requiere la presentación del correspondiente título con la georreferenciación correspondiente.
Comentario: En mi opinión, el argumento realmente relevante para denegar las operaciones solicitadas es la falta de correspondencia entre las fincas registrales y la parcela catastral que las engloba, cuya acreditación debería haber sido examinada por la DG. El hecho de que se haya realizado una expropiación no inscrita que conlleve una reordenación de terrenos no me parece de entidad suficiente para la denegación, a la vista del art. 45 TRLC. Como tampoco me lo parece el solo hecho de que se pretenda la rectificación de la descripción registral por la vía de la constancia de la referencia catastral, pues basta con solicitar aquella para el registrador inicie el procedimiento del art. 199 LH, sin que sea necesario tampoco la aportación de la representación gráfica ya que el registrador la puede obtener del Catastro. (VEJ)
383.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Gandía n.º 1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, existiendo oposiciones de varios interesados, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca.
Resumen: Constatada la existencia de una controversia sobre la delimitación de la finca, procede la denegación de la inscripción de la georreferenciación solicitada sobre la misma.
Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral que conlleva una rectificación de la superficie de la finca inferior al 5%. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que varios colindantes y administraciones públicas formulan oposición.
El registrador, a la vista de las alegaciones presentadas, deniega la inscripción de la georreferenciación pretendida «por existir dudas fundadas en cuanto a la existencia de conflicto entre las fincas colindantes, con posible invasión de desagües y caminos comunes a todas las fincas, habiendo quedado identificada la finca y el titular afectado».
El recurrente afirma que la diferencia de superficie entre la solicitada y la inscrita es muy pequeña y que es inferior a la que figura en el Catastro; y que el inmueble está delimitado físicamente en todo su perímetro por muros, márgenes de piedra y vallas, desde hace muchos años.
La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: La existencia de una controversia, no latente, sino expresa y manifiesta, entre titulares de fincas registrales y de parcelas catastrales, e incluso con Administraciones, acerca de sus respectivas delimitaciones, por lo que las dudas del registrador resultan suficientemente fundadas.
El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Comentario: Solamente deseo añadir que, a la hora de incorporar al folio real de una finca una representación gráfica de la misma, lo relevante es la geometría resultante de dicha representación. Por ello, la existencia de una diferencia de superficie muy pequeña no es un argumento a favor de la inscripción, ya que, incluso en el caso de que se solicitase una disminución de superficie, podría producirse la invasión de alguna finca o parcela colindante. (VEJ)
384.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. DEFECTO DE REPRESENTACIÓN EN EL RECURRENTE.
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende una inmatriculación mediante el expediente previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, complementado con acta de notoriedad.
Resumen: Si el registrador considera que hay un defecto de representación del recurrente, debe de requerirle para su subsanación en el plazo de 10 días, conforme a lo dispuesto en el artículo 325.A) LH y, si no lo hace, luego ya no puede alegarlo en su Informe. El presentador del documento no está legitimado por ese mero hecho de serlo para recurrir pues tiene que ser uno de los interesados que establece dicho articulo. El Acta de Notoriedad complementaria es un título público apto para la inmatriculación de fincas como segundo título. Basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones.
Hechos: Se pretende la inscripción de una finca por doble título, conforme a una escritura de herencia y un Acta de notoriedad complementaria de título público en la que el notario declara que “es notorio que don F. S. N., con DNI/NIF número (…), había adquirido la propiedad de dicha finca al menos un año antes del fallecimiento de dicho causante, ocurrido el día 1 de enero de 1985, en concreto que las había adquirido por herencia de su padre Don J. S. S. fallecido hace más de 50 años, según declara, sin que se conserven título escrito ni inscrito, de tal adquisición, según manifiestan, resultando tales extremos evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.”
El registrador suspende la inscripción porque: 1), a pesar de la doctrina de la DG sobre este punto, que conoce y de la que discrepa y refuta, considera, interpretando el artículo 205 LH, que no es posible inmatricular una finca siendo el segundo título público el Acta notarial de notoriedad complementaria y 2) que, en todo caso, el notario tiene que declarar en qué concreta fecha había adquirido el título el transmitente y no basta con que declare acreditado por notoriedad que era tenido como dueño de la finca 1 año antes del fallecimiento del causante.
El interesado recurre citando la doctrina de la DG contenida en la Resolución de 11 de junio de 2018, que admite el Acta de Notoriedad Complementaria a los efectos de inmatriculación de fincas y admite también la declaración de notoriedad en los términos realizados por el notario en un caso prácticamente idéntico al presente.
La DG revoca la calificación.
Doctrina: Reitera su doctrina de que el Acta de Notoriedad complementaria es apta como segundo título para posibilitar la inmatriculación de fincas, a los efectos de los dispuesto en el artículo 205 LH, y que el registrador tiene que acatarla, aunque discrepe de ella.
También reitera que en el Acta de Notoriedad Complementaria basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones.
Respecto de la alegación contenida en el Informe del Registrador de que el recurrente no acreditaba la representación del interesado, si el registrador considera que hay un defecto de representación del recurrente, debe de requerirle para su subsanación en el plazo de diez días conforme a lo dispuesto en el artículo 325.A) LH y si no lo hace luego ya no puede alegarlo en su Informe. Recuerda que el presentador del documento no está legitimado por ese mero hecho para recurrir pues tiene que ser uno de los interesados que establece dicho articulo.
Comentario: Resulta sorprendente que el registrador se aparte del criterio de la DG y así lo reconozca paladinamente, olvidando que las resoluciones de la DG le son vinculantes, mientras no se anulen por los tribunales, y que tiene que acatarlas, al ser un funcionario jerarquizado dependiente de dicha DG. La cuestión doctrinal planteada ya ha sido resuelta reiteradamente por la DG, incluso en casos idénticos, y una calificación como la presente no aporta más que pérdida de tiempo y molestias para el ciudadano y para el notario que ha cumplido escrupulosamente el criterio de la DG.
También se pone de manifiesto en este caso el problema del Informe del registrador, que escapa al conocimiento del recurrente, sea el interesado o el notario autorizante, creando una autentica indefensión en éstos, pues el registrador muchas veces no se limita a dar traslado del expediente sino que refuerza su calificación con nuevos argumentos o incluso defectos formales, que no puede combatir el recurrente al desconocerlos. El informe debería ser por tanto reformado, dando traslado al recurrente de su contenido, con derecho a réplica, o mejor ser eliminado para mantener la igualdad de posiciones procesales entre recurrente y registrador recurrido. (AFS)
386.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR LA HERENCIA QUE SE ADICIONA. DATOS DEL CÓNYUGE EN HERENCIA VASCA.
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia.
Resumen: No es necesario que conste el nombre del cónyuge del adquirente y su régimen económico matrimonial en las adquisiciones que no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. (Arts. 51.9 del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial).
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adición de herencia por los motivos que resultan de la calificación registral que se resumen a continuación. Se da la circunstancia de que algunos de los otorgantes tienen la vecindad civil vasca
Registradora: Opone a la inscripción los dos defectos siguientes: a) que no se acompaña a la copia autorizada de la adición de herencia la copia de la escritura de herencia que resulta complementada. b) Que no se acredita la inscripción en el Registro civil de las capitulaciones matrimoniales que establecen el régimen de separación de bienes de quien actúa como apoderado y tiene vecindad civil vasca.
Notario: Recurre la calificación con las siguientes alegaciones: a) No se necesita presentar la primera escritura de herencia por cuanto en la documentación presentada constan todas las circunstancias necesarias para su inscripción. b) En las adquisiciones mortis causa no es necesario que conste el nombre y domicilio del cónyuge de los adjudicatarios ni su régimen económico-matrimonial, pues las adquisiciones «mortis causa» por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
SOBRE LA PRESENTACIÓN DE LA HERENCIA INICIAL: En la escritura de adición de herencia y la documentación aportada están todos los datos precisos para la calificación e inscripción del título: está el testamento testimoniado y también se aportan los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad. Por tanto, no es preciso aportar la escritura de herencia inicial.
SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE LAS CAPITULACIONES MATRIMONIAL DEL APODERADO: Considerando que el compareciente del que se piden los datos de inscripción de sus capitulaciones matrimoniales interviene en la escritura de adición sólo como apoderado de sus hijos, no cabe exigir de ninguna manera los datos de la inscripción de sus capitulaciones matrimoniales.
Comentario:
Nuevamente se plantea en esta Resolución la complejidad que puede presentar el régimen económico matrimonial de la legislación vasca y su relación con la exigencia del artículo 51.9 del Reglamento hipotecario y 159 del Reglamento notarial (ver R. de 2 de febrero de 2022).
REGLA GENERAL:
En las adquisiciones mortis causa no es necesario que el heredero casado exprese el nombre de su cónyuge y su régimen económico-matrimonial porque la adquisición no afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Por tanto, no resulta aplicable lo dispuesto para tales casos en los artículos 51.9 del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial.
REGLA ESPECIAL:
Esta regla general se excepciona en supuestos en los que, por ley o por pacto, entre los cónyuges exista una comunidad de tipo universal, supuesto en los que la adquisición si puede afectar a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio.
Uno de estos supuestos es el del adquirente con vecindad civil vasca y con régimen económico matrimonial legal supletorio de comunicación foral, caso en el que, conforme al artículo 135 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, apartado 1, «en la comunicación foral, los actos de disposición de bienes requerirán el consentimiento de ambos cónyuges.
Para tal caso, dice la Resolución, se hace necesaria la acreditación del régimen económica matrimonial
Aun así, dice la R. de 2 de febrero de 2022, “será posteriormente, en el momento de la realización de actos dispositivos sobre el bien adquirido por herencia, cuando deberá tenerse en cuenta el régimen económico matrimonial del heredero, algo que, sin duda, quedará facilitado si, según una buena práctica notarial se hace constar el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge en los términos expresados en el citado el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario” en el momento de la adquisición hereditaria.
Conclusión: En el presente caso, el compareciente del que se solicita la acreditación de su régimen económico matrimonial sólo interviene como apoderado de sus dos hijos herederos, sin adquirir nada para él que pueda afectar a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, por lo que resulta aplicable la excepción prevista en los artículos 51.9.ª del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial. (JAR)
387.*** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REVOCACIÓN DEL NIF DE ALGUNOS INTERVINIENTES
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta extrajudicial derivada de ejecución extrajudicial hipotecaria notarial.
Resumen: la revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.
Hechos: se presenta escritura de venta extrajudicial derivada del ejercicio de la acción hipotecaria.
La registradora señala como defecto que constando hallarse revocado el número de identificación fiscal de dos de los intervinientes en la escritura, en concreto de las dos vendedoras, se produce la prohibición de acceso de la misma al Registro de la Propiedad, como registro público, de conformidad con la disposición adicional sexta, apartado 4, de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, salvo que dicho número de identificación fiscal fuera rehabilitado.
La Dirección General confirma la calificación con fundamento en los siguientes preceptos:
– Artículos 23 y ss y 147 del RD 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.
– DA 6ª, apartado 4º, LGT, según la cual,
«Cuando la revocación se refiera al número de identificación fiscal de una entidad, su publicación en el “Boletín Oficial del Estado” implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.
El registro público en el que esté inscrita la entidad a la que afecte la revocación, en función del tipo de entidad de que se trate, procederá a extender en la hoja abierta a dicha entidad una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse inscripción alguna que afecte a aquella, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.
Excepcionalmente, se admitirá la realización de los trámites imprescindibles para la cancelación de la nota marginal a la que se refiere el párrafo anterior”. (ER)
388. ** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR HERENCIA ADICIONADA Y OTROS DOCUMENTOS
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia.
Resumen: Reitera doctrina sobre la documentación que se debe presentar para la inscripción de herencia, lo que depende en parte del tipo de título sucesorio, testamento o declaración de herederos.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adición de herencia autorizada en el año 2022 cuyos precedentes son los siguientes: 1) El padre falleció en el año 2003 con esposa y tres hijos, quienes otorgaron la herencia en dos escrituras de fechas 2003 y 2010. 2) La madre falleció en 2010 u su herencia fue escriturada por sus tres hijos en 2010. 3) Posteriormente, uno de los hijos fallece en 2016 resultando ser única heredera su hija.
En la escritura de adición (2022) que se pretende inscribir se adiciona a la herencia del padre una finca privativa. Comparecen en la escritura los dos hijos vivos, la hija de la heredera fallecida y el esposo de esta heredera porque hay un derecho de transmisión.
Registradora: Para la inscripción deben aportarse: a) La escritura de herencia que se adiciona, pues constarán en ella el testamento, el certificado del RGAUV y el certificado de defunción. b) Certificado de defunción de la esposa del testador. c) Respecto al fallecimiento de su hija, debe aportarse acta de declaración de herederos abintestato para acreditar quienes son sus herederos.
Recurrente: Opone a la inscripción que todos lo solicitado se ha exhibido a la notario autorizante y basta con lo consignado en la escritura de adición.
Resolución: Estima el recurso en una parte y confirma la calificación en otra.
Doctrina:
En cuanto a los defectos a) y c), la Resolución reitera la doctrina de que los documentos que se deben aportar para la inscripción de la escritura de partición dependen del título sucesorio, el cual también condiciona el ámbito de la calificación registral.
EN LA SUCESIÓN TESTAMENTARIA:
1 El testamento, que es el título fundamental de la sucesión. Esta aportación se entiende cumplida mediante: (i) Presentación de la copia autorizada, (ii) testimonio por exhibición (iii) o testimonio en relación en la escritura de partición, “pero en este último caso no basta con que el notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto”.
2 Los certificados de Últimas voluntades y defunción (art. 76 RH).
EN LA SUCESIÓN INTESTADA.
1 En cuanto al título sucesorio basta que el notario relacione aquellos particulares que son básicos para la calificación e inscripción en el registro de la propiedad. La constatación documental de todos los particulares necesarios puede ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria
2 Por lo expuesto, no deben aportarse no el acta inicial de requerimiento para declarar herederos, ni los certificados de defunción ni de últimas voluntades, pues la declaración de herederos presupone que ya han sido presentados al notario u órgano competente (art. 76 RH).
En cuanto al defecto b) lo confirma la Resolución porque, tratándose del cónyuge legitimario, debe acreditarse su fallecimiento porque el bien adicionado también se ve afectado por la legítima del cónyuge viudo. (JAR)
389.** HERENCIA. ADJUDICACIONES SIN EXPRESAR LA PORCIÓN IDEAL DE CADA CONDUEÑO
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia.
Resumen: Se revoca una nota en que dos herederos se adjudican la herencia, por partes iguales en la que hay un inmueble y una cuenta y donde la igualdad se establece respecto de la herencia y no del bien, deduciéndose la igualdad de modo indubitado.
Hechos: 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes:
– La escritura es de fecha 3 de marzo de 2022, la causante fallece el día 24 de marzo de 2021, en estado de viuda y dejando dos hijos, ambos otorgantes de la escritura.
– De la escritura resulta lo siguiente: en el apartado relativo a «herederos abintestato», consta «fueron declarados como únicos y universales herederos de la citada causante doña F. C. G., por partes iguales, sus hijos don M. y doña M. S. J. C.»; en el inventario, consta, además de unos saldos en cuenta corriente, la mitad indivisa de una finca urbana y en la cláusula de aceptación y adjudicación se contiene lo siguiente: «Aceptación, liquidación y adjudicación de la herencia de doña F. C. G. Los comparecientes don M. y doña M. S.J. C. aceptan la herencia de su causante doña F. C. G., pura y simplemente, proceden a liquidarla y, en pago de los derechos que en ella les corresponde, se adjudican la totalidad de los bienes descritos por el valor conjunto de noventa y dos mil treinta y nueve euros con cuarenta y nueve céntimos (92.039,49). Asciende por tanto el valor de lo adjudicado a favor de cada uno de los hijos y herederos a la cantidad de cuarenta y seis mil diecinueve euros con setenta y cinco céntimos (46.019,7), y siendo lo adjudicado igual a sus respectivos haberes netos, quedan pagados (…) Con estas adjudicaciones, los comparecientes se dan por enteramente satisfechos en todos sus derechos hereditarios. Aprueban las operaciones de inventario, avalúo, liquidación y adjudicación en la forma expuesta».
Registrador: […] no consta la forma en que los herederos se adjudican los bienes integrantes del caudal hereditario.
Recurrente: El notario recurrente alega lo siguiente: que en la parte expositiva de la escritura se da cuenta del acta notarial de declaración de herederos de la causante, donde fueron declarados sus dos hijos herederos «por partes iguales»; que en el inventario de la herencia solo hay una mitad indivisa de un inmueble y la tercera parte de una cuenta bancaria, sin pasivo; que los comparecientes aceptan la herencia y «se adjudican la totalidad de los bienes descritos» por un valor que se corresponde con la suma del valor de la mitad de la finca inventariada y de la tercera parte de la cuenta, siendo el valor de lo adjudicado a cada heredero equivalente a la mitad de aquella cifra; que los herederos aceptan pura y simplemente la herencia, procediendo a la adjudicación de la totalidad de los bienes descritos, sin distribución entre ellos, pues esa adjudicación solo puede ser por mitad, desde el momento en que han sido declarados herederos por mitad en la correspondiente acta notarial […]
Resolución: Revoca la calificación.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
2. El párrafo segundo del artículo 14 de la Ley Hipotecaria establece que «para inscribir bienes y adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero», y el artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario, que «las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente».
La cuestión es si del contenido de la escritura resulta determinado de forma clara que la adquisición lo ha sido por mitad y partes iguales o con datos matemáticos que permitan conocer de forma indubitada la participación.
Debe tenerse en cuenta que, en la parte expositiva, referido al título sucesorio, se hace constar que los adjudicatarios son herederos por partes iguales; se dispone en la escritura que «en pago de los derechos que en ella les corresponde, se adjudican la totalidad de los bienes descritos por el valor conjunto de noventa y dos mil treinta y nueve euros con cuarenta y nueve céntimos (92.039,49). Asciende por tanto el valor de lo adjudicado a favor de cada uno de los hijos y herederos a la cantidad de cuarenta y seis mil diecinueve euros con setenta y cinco céntimos (46.019,7), y siendo lo adjudicado igual a sus respectivos haberes netos, quedan pagados (…) Con estas adjudicaciones, los comparecientes se dan por enteramente satisfechos». Así, se ha hecho la adjudicación en comunidad a ambos, de forma que se deduce indudablemente que sus adjudicaciones son iguales y, dado que no se diferencian cuotas, como bien sostiene el recurrente, se presumen iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad, conforme el artículo 393 del Código Civil. Por tanto, debe concluirse en este caso concreto, que es indubitado que el bien se adjudica a ambos herederos por mitad.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. (CB)
390.*** HERENCIA. APARTAMIENTO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN EN EL DERECHO CIVIL VASCO.
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Resumen: La legítima del derecho foral vasco es una legítima colectiva y tiene naturaleza de “pars valoris bonorum”; en consecuencia los legitimarios no apartados tiene que intervenir, como norma general, en la partición de la herencia, incluso aunque el testador haya declarado satisfecha en vida la legítima de los legitimarios. Se exceptúan los casos de que intervenga contador-partidor, o el testador hubiera hecho la partición o se realice por comisario haciendo uso de poder testatorio o se haya ordenado por el testador que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles.
Hechos: Se otorga una escritura de herencia por la viuda y heredera, en la que el causante estaba sujeto al derecho foral vasco. En el testamento nombró única heredera a su esposa y declaró que la hija ya había recibido en vida bienes suficientes para cubrir su legítima por lo que la apartó de la herencia; no obstante, si existiera algún derecho legitimario, se lo legó a dos nietos.
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario que intervengan los legitimarios (los dos nietos), teniendo en cuenta que la manifestación realizada por el testador respecto a que los derechos legitimarios ya están satisfechos en vida no exime de la intervención de los legitimarios. La finalidad de dicha intervención es preservar la intangibilidad de la legítima y verificar que, efectivamente, lo recibido coincide al menos con su legítima.
El notario autorizante recurre y alega que no es necesario que intervengan los legitimarios porque el testador y su esposa se han nombrado herederos recíprocamente y se han autorizado para tomar posesión de la herencia declarando que los derechos legitimarios ya han sido satisfechos en vida. Añade el argumento de que, en el derecho foral vasco, si el testador puede nombrar comisario y éste puede nombrarse heredero y adjudicarse los bienes, también puede el testador nombrar heredero y dicho heredero adjudicarse los bienes, sin perjuicio de las advertencias en la escritura que procedan sobre los derechos legitimarios .
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La legítima foral vasca es una legítima colectiva con naturaleza de “pars valoris bonorum” y, en consecuencia, la existencia de legitimarios no apartados conlleva la necesaria intervención de los mismos en la partición, conforme a la jurisprudencia del TS, que cita.
Recuerda que si la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte alícuota, debe participar en la partición hereditaria si el testador no la hubiere efectuado por sí mismo ni la hubiere encomendado a contador partidor.
Por lo tanto, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, la comparecencia e intervención de éste es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su derecho de carácter forzoso.
En el presente caso, del contenido del testamento no resulta que el testador haya otorgado poder testatorio a su esposa y heredera, ni que el testador haya dispuesto expresamente que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles, ni ha intervenido albacea contador-partidor. En consecuencia, es necesaria la intervención en la partición de los legitimarios.
Comentario: Sobre este tema de la legítima en el Derecho Civil Vasco y la intervención de los legitimarios en la escritura de herencia, en el que hay muchos matices en función del caso concreto, es conveniente leer las siguientes resoluciones:
.- La Resolución de 6 de Octubre de 2016.
.- La Resolución de 12 de Junio de 2017.
.- La Resolución de 12 de Julio de 2017..
.- La Resolución de 4 de Julio de 2019 , que exigió la intervención de los legitimarios, que en ese caso habían sido apartados tácitamente del bien objeto de la herencia.
Sin embargo dicha Resolución ha sido anulada por sentencia firme del TSJ del País Vasco (sentencia 8/2021 de 14/12/2021), en la que se argumenta que: «no se puede compartir el planteamiento de la sentencia recurrida compartiendo el sentido de la Resolución de la D.G.R.N. de 4 de julio de 2019 en que (…) se considera que los legitimarios no apartados disponen de unos mecanismos de defensa para salvaguardar sus derechos aunque sean mínimos porque aunque legítima colectiva, sigue teniendo naturaleza de “pars valoris bonorum” y es que, en efecto, la cuestión de si dicha legítima es pars valoris, pars bonorum o pars valoris bonorum no resulta trascendente a los efectos del planteamiento que se ha efectuado para la inscripción de la escritura de adjudicación y aceptación del legado con el que se benefició a la recurrente, sino que lo relevante y a diferencia de lo indicado en dichas resoluciones, es que los demás legitimarios fueron apartados tácitamente respecto al bien inmueble que le fue adjudicado a la recurrente y por ello no tiene ningún razón de ser que como mecanismo de defensa de sus derechos legitimarios los que hubiesen sido apartados tengan que consentir para el otorgamiento de la escritura pública del bien inmueble que le fue adjudicado mediante legado a la recurrente.»
Recordemos que la jurisprudencia del T.S.J. del País Vasco es fuente del Derecho Civil Vasco (artículo 2 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco).
.- La Resolución de 18 de Diciembre de 2019
.- La Resolución de 2 de Julio de 2020, en la que no se exigió la intervención de los legitimarios porque en este caso el cónyuge tenía poder testatorio.
.- También la Resolución de 2 de Agosto de 2016, aunque se trata de una legítima del derecho civil Gallego.
(AFS)
391.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO. ARTS 1354 Y 1357 CC
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6 a inscribir una escritura de liquidación de gananciales. (IES).
Resumen.- A los efectos de aplicar los artículos 1354 y 1357 CC (proindiviso vivienda familiar) la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha aunque no haya sido gravada con hipoteca ya que lo relevante es que con dicho préstamo se financió el precio que globalmente se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, que se adquirieron conjuntamente y que los inmuebles están situados en el mismo edificio.
Hechos.- En escritura se formalizó la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales existente entre don M. R. P. y doña F. A. M. G., se inventarió como bien ganancial, entre otros bienes, una participación del 10,6119% de dos fincas registrales que son una vivienda y una plaza de garaje en el mismo edificio, compradas por el marido, en estado de soltero. Los otorgantes de la escritura manifiestan «que desde la fecha de celebración del matrimonio hasta el día de hoy se ha abonado la cantidad de veintidós mil setecientos nueve euros y cuarenta y seis céntimos (22.709,46 €) en concepto de pago del préstamo con garantía hipotecaria que grava las fincas que se describirán en los apartados 1 y 2 del inventario, que ha constituido desde el inicio del matrimonio la vivienda habitual de la familia, por lo que por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1354 y 1357 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que en estos casos asimila la compra con hipoteca a la compra por precio aplazado reconocen el carácter ganancial de una participación indivisa del 10,6119% de las indicadas fincas». Y, a continuación, dicha participación de ambas fincas se adjudica a la esposa, quien además se subroga en el préstamo hipotecario garantizado con hipoteca que grava la referida vivienda. Mediante acta de aclaración autorizada por el mismo notario, el marido manifestó: a) «(…) que al tiempo de la adquisición de los dos inmuebles (vivienda con anejo y plaza de garaje) solicitó un préstamo para la financiación de la adquisición de ambas fincas registrales»; y b) «Que (…) la entidad financiera solicitó el complemento de garantías al compareciente, pidiendo garantía hipotecaria pero sólo respecto de la finca registral 49975, excluyendo de dicha garantía a la plaza de garaje finca 49733, siendo la hipoteca un derecho de garantía completamente accesorio al préstamo».
La registradora de la Propiedad inscribió la participación de la vivienda, pero suspendió la de la plaza de garaje, porque, según afirma, no es vivienda familiar, no está ni ha estado gravada con hipoteca, y el precio de su adquisición no ha sido aplazado, sino pagado en el acto de la adquisición que realizó el comprador en estado de soltero, por lo que dicha finca es privativa suya, al no ser aplicables los artículos 1354 y 1357 del Código Civil.
El recurrente alega que han de aplicarse tales preceptos legales, pues se compraron ambas fincas en unidad de acto, y aunque no se hipotecara la plaza de garaje, el comprador, en estado de soltero, solicitó un préstamo para la compra conjunta de la vivienda con su anejo y plaza de garaje. Añade que, si se interpretan dichas normas atendiendo a la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, la plaza de garaje debe incluirse en el concepto de vivienda habitual, como resulta de las normas tributarias que cita, artículos 20.2 c) de la Ley 29/1987, artículo 54 del RD 439/2007 y 55.2 c) del mismo.
Dirección general.- Estima el recurso y revoca la calificación.
Tratándose de la vivienda familiar adquirida en estado de soltero y pagándose durante el matrimonio el préstamo hipotecario con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido –ex lege– con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y el cónyuge titular, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario), de igual modo, se ha pronunciado la Jurisprudencia del TS (entre otras, S de 31 de octubre de 1989). Como afirmó el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de abril de 2000, «aparece clara la intención del legislador sobre la exclusión del carácter privativo de la compraventa a plazos, anterior al matrimonio, de la vivienda familiar, la cual corresponderá proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de sus aportaciones respectivas…”. Como puso de relieve la Sentencia del mismo Tribunal de 31 de octubre de 1989, se trata de evitar el abuso que supondría, quien conociendo la proximidad del matrimonio, adquiere una vivienda, mediante un crédito pagadero durante mucho años, en buena medida mediante fondos gananciales. Más recientemente, el TS, en Sentencia de 7 de julio de 2016 ha reiterado que «a efectos y aplicación de lo dispuesto en los artículos 1357 y 1354 CC, son plenamente equiparables las amortizaciones de la hipoteca solicitada para el pago del precio y los pagos de una compraventa a plazos». Por lo que se refiere a la cuestión concreta que se plantea en este expediente, y si se atiende a la ratio legis de tales preceptos, deben aplicarse las mismas consideraciones a la adquisición de la plaza de garaje, de suerte que sea equiparada a la vivienda, de la que no es sino un elemento accesorio. No puede ser determinante el hecho de que no esté gravada con la hipoteca que garantiza el préstamo con el que se financia la compra de la vivienda; es relevante que con dicho préstamo se financie el precio que globalmente –como se ha expresado– se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, unido al hecho de que se hayan adquirido conjuntamente y se trate de inmuebles situados en el mismo edificio, circunstancias que son suficientes para que se considere que la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha. (IES)
392. ** ACTA NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO RELACIONADA. PRUEBA DE LA SEPARACIÓN DE HECHO SIN RECONCILIACIÓN
Resolución de 29 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Resumen: Acreditado en el acta notarial declaratoria de herederos que la causante estaba separada de hecho, carece de fundamento la afirmación del registrador de que no resulta acreditada en sede extrajudicial la separación de hecho.
En el procedimiento registral no se ejerce una función de carácter judicial respecto de la cual el instrumento público sea un mero medio de prueba.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que uno de los títulos sucesorios es una declaración de herederos de una causante
Registrador: Deniega la inscripción porque, a su juicio, «no resulta acreditada en sede extrajudicial de seguridad jurídica preventiva, la separación de hecho, sin reconciliación, de la causante intestada”.
Recurrente: Alega que la afirmación del registrador está en plena contradicción con el acta de notoriedad en la que el notario, tras las oportunas pruebas, ha considerado demostrada la separación de hecho de la causante al tiempo de su fallecimiento.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
1 Tres reiterar su doctrina sobre el alcance de calificación registral en los expedientes notariales de jurisdicción voluntaria, y que en el procedimiento registral no se ejerce una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba, revoca la calificación porque carece de fundamento la afirmación del registrador de que no resulta acreditada en sede extrajudicial la separación de hecho.
2 Reitera que la calificación registral de las actas notariales de declaración de herederos “abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro. (JAR)
393.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: NATURALEZA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro a inscribir una escritura de extinción de comunidad. (IES)
Resumen.- De conformidad con el artículo 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas.
Hechos.- mediante escritura se extingue la comunidad existente sobre cuatro fincas rústicas arrendadas que habían adquirido tres hermanas por terceras partes indivisas y por herencia de su padre, adjudicándose cada una de ellas un lote, de los tres formados, y declarando no proceder ninguna compensación en metálico por ser las adjudicaciones de idéntico valor.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción porque considera necesaria la práctica de la notificación que establece el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, LAR, por entender que se trata de una transmisión «inter vivos» de fincas rústicas arrendadas, sin que el artículo incluya la extinción de comunidad dentro de los supuestos de excepción.
La notaria recurrente alega, – la naturaleza declarativa de la extinción de comunidad: – Que la llamada extinción parcial de condominio, en la que se produce no la disolución de la comunidad sino la transmisión de una participación a favor, ya sea de un tercero, ya sea de otro comunero, sí que sería un negocio jurídico traslativo de dominio. – Que, en este caso, el negocio formalizado es el de extinción de condominio con adjudicación de lotes de igual naturaleza y valor que se produce sobre la totalidad de los bienes y respecto de todos los sujetos
Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.
Invoca la STS de 27 de febrero de 1995 que afirma que la extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere, artículo 400 y siguientes del CC. La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. La ley permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito (artículos 404 y 1062 del CC y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005 y 16 de diciembre de 2021, entre otras). El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente. Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde (artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero referida a los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los demás al saliente en dinero (sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria de 7 de julio de 2006 y del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de septiembre de 2006, y Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4 de abril de 2006 y 4 de mayo de 2007).
La extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario (Resolución de 2 de febrero de 1960), y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Sin embargo, esta última afirmación, a su vez, ha sido matizada, o aclarada en cuanto a su alcance, posteriormente por la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus Resoluciones de 4 de abril de 2016 y 2 de noviembre de 2018, afirmando lo siguiente: «A la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Así pues, entre los supuestos de disolución, podemos considerar como ejemplos los siguientes: a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el artículo 80.1.c del RH b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso; c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás.
Uno o varios comuneros tienen facultad de pedir la división y «todos» los demás, sin exclusión, quedan compelidos a pasar por la división –como acto obligado–, sea ésta acordada de forma convencional, arbitral o judicial (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1988). Por ello, así como para pedir la partición o división se exige capacidad y poder de disposición ( artículos 406 y 1052 del Código Civil), por el contrario es suficiente la mera capacidad de administrar para consentir la división instada por otro comunero [cfr. artículos 406 y 1058 del Código Civil; si bien, desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, este Centro Directivo ha exigido la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil (Resolución de 26 de enero de 1998). Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007)].
En orden a la polémica sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien concreto (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril de 2003 y 19 de mayo y 26 de julio de 2011), sin duda hoy se considera mayoritariamente que se trata de un negocio de naturaleza especificativa y no traslativa. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007.
No altera la conclusión anterior el que se produzca (Resoluciones de 19 de mayo de 2011, 1 de julio de 2016 y 5 de marzo de 2020), como consecuencia de la división una mutación jurídico real (concepto no equivalente a transmisión) de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial). En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. En el supuesto de este expediente no se trata de una transmisión de cuotas entre partícipes ni de una mal llamada disolución parcial de comunidad, sino que se ha procedido a una extinción total mediante la formación de lotes homogéneos que son adjudicados a cada comunero; y no procede la aplicación del artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, y en consecuencia la notificación al arrendatario.
Respecto de la cuestión relativa a los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en caso de enajenación de fincas rusticas arrendadas cabe contraponer tres momentos legislativos:
1º.- El art. 89 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos, establecía: «En los contratos de donación, aportación a Sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros distintos de la compraventa el arrendatario podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto. Si del contrato no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario deberá pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa».
2º.- Para los arrendamientos concertados al amparo de la Ley de 26 de diciembre de 2003 (en la redacción que rigió desde el 27 de mayo de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2005), no había tanteo ni retrato.
3º.- Por contra, para los concertados después del 31 de diciembre de 2005, la vigente Ley 49/2003 (reformada en este punto por Ley 26/2005, de 30 de noviembre), establece, en su artículo 22: «Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente (…) 2 En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto (…)». Así, en la vigente legislación no se alude a «cualesquiera contratos distintos de la compraventa», sino que exige una verdadera transmisión y la extinción de comunidad no lo es, por lo que se excluiría el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario.
Además, los derechos de adquisición preferente son de interpretación y aplicación restrictiva. Resolución de 25 de julio de 2019. (IES)
394.() PUBLICIDAD FORMAL: CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 2 a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.
Similar a la Resolución publicada con el nº 368 de este mes.
395.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO APLAZADO
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ferrol a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Hechos: se presenta escritura de compraventa de cuatro fincas registrales. En el acto de otorgamiento de la escritura la compradora pagó íntegramente el precio de la finca número 4 y entregó, además, otros 20.000 euros como pago a cuenta del precio de las fincas 1, 2 y 3. Se pacta que el resto del precio de las fincas 1, 2 y 3, es decir, la suma de 80.000 euros, será pagado en dieciocho mensualidades, por las cantidades que se detallan. Y consta que «Los veinte mil (20.000) euros entregados a cuenta, así como las cantidades correspondientes a los plazos convenidos, una vez sean abonados, se imputarán a las tres fincas adquiridas (…)». Los contratantes establen una condición resolutoria con pacto de extinción de ésta por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último pago de los plazos acordados; y con pacto de caducidad del asiento una vez transcurrido el expresado plazo de seis meses.
El Registrador califica negativamente señalando que, con fundamento en el artículo 11 LH, la condición resolutoria pactada en garantía del pago del precio pendiente (80.000 euros) no se puede inscribir, al faltar la distribución del mismo entre las tres fincas sobre las que recae: números 1, 2 y 3 de la escritura. Es decir, se exige la distribución del precio garantizado entre las tres fincas vendidas.
La Dirección General revoca la calificación y tras reconocer que el artículo 11.2 LH dispone que, “La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas”, señala que en el caso concreto, se fija en el mismo acto el precio concreto que se atribuye a cada una de las tres fincas vendidas, y, al no imputarse la cantidad anticipada a cuenta del precio cuyo pago es aplazado, habrán de aplicarse las normas del Código Civil relativas a la imputación de pagos (artículo 1.172 y ss CC).
Por ello, el registrador debe aplicar el criterio legal de imputación establecido en el artículo 1174 del Código Civil para reflejar en el asiento registral la distribución del precio cuyo pago es aplazado entre las tres fincas vendidas (respectivamente, 32.000, 24.000 y 24.000 euros). (ER)
396.** DISTINCIÓN ENTRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA Y MERA AUTORIZACIÓN ADVA PARA REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se deniega la inscripción de una resolución administrativa por la que se autoriza la realización de determinadas actividades de enseñanza. (ACM)
Resumen: No cabe inscribir una mera autorización adva de uso, si no confiere un aprovechamiento exclusivo y excluyente sobre un inmueble y aparece claramente determinados todos los elementos, subjetivos, objetivos y de contenido.
– Hechos: Se presenta Orden de la CCAA de Madrid modificando una Autorización Administrativa previa a favor de un centro docente deportivo que le permite ampliar sus enseñanzas y usar un estadio deportivo.
– El Registrador, en una extensa y fundada nota, califica negativamente,
Por carecer de trascendencia real y no reunir los requisitos necesarios para ser considerada una concesión administrativa sobre bienes inmuebles:
1) el art 336 CC considera bien mueble «los contratos sobre servicios públicos». Por lo tanto, únicamente tendrán acceso al Registro. (art 1 LH) aquellos que tengan la consideración de bienes inmuebles (art 334-10º CC) o los “afecten” directamente (Art 31 RH) dotándoles de inmediatividad y exclusividad erga omnes;
2) No se aporta el título inscribible de la concesión administrativa (Arts 33 y 60 RH), pues la Orden de la Consejería aportada se denomina «modificación de la autorización», es decir, que debe existir un título previo qué ahora se está modificando y que no se ha aportado ni inscrito previamente.
3) Incumplimiento del Ppio de especialidad (arts 9 LH y 51 RH), no se describen las circunstancias identificativas y de representación del supuesto concesionario, NI el objeto sobre que recae (en la Orden no hay datos descriptivos de la finca, solo direcciones de centros e instalaciones deportivas, pero NO el nº de finca registral, que solo resulta de la instancia redactada por el presentante) que además está inscrita a favor del SEPI y no de la CCAA de Madrid (por lo que tampoco habría TRACTO Sucesivo).
Tampoco se describe el contenido del derecho (unas veces se habla de “derecho de uso”, otras de “alquiler” otras de “cesión” o de mera “autorización”…)
4) Tampoco se acredita el pago/exención ITPAJD (art 254 LH).
– El Presentante: recurre exponiendo sucintamente que, a su parecer, la copia de la Orden presentada sí es suficiente para la inscripción.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma íntegramente la calificación.
– Doctrina: Reitera, entre otras, los criterios de la R. 5 de enero de 2022, y distingue:
a) Las concesiones administrativas son por tanto inscribibles en el Registro de la propiedad, como verdaderos inmuebles que son (art 334-10º CC), al igual que los derechos reales constituidos sobre las mismas.
b) En esto se diferencian de las meras autorizaciones administrativas para la utilización de bienes demaniales, que sólo serán inscribibles cuando la autorización atribuya un derecho de aprovechamiento especial sobre dichos bienes de dominio público (p.ej. las autorizaciones para la explotación de derechos mineros o las de tipo urbanístico).
En el caso planteado, del texto de la Orden no resulta concesión administrativa alguna, sino mera autorización para la impartición de enseñanzas deportivas en las instalaciones deportivas que se citan. (ACM)
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