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Informe Oficina Notarial Enero 2021. Expedientes Notariales de rectificación de cabida superior al 10%

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

NOTICIAS NOTARIALES

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: EXPEDIENTES NOTARIALES DE RECTIFICACION  DE CABIDA SUPERIOR AL 10%

1.- PRESUPUESTO PREVIO PARA LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: EXISTENCIA DE ERROR.

2.- DIFERENCIAS DE CABIDA SUPERIORES AL 10% .

3.- NO HAY ERROR INICIAL  PERO HAY UNA GRAN DIFERENCIA DE CABIDA.

4.- HAY ERROR INICIAL Y GRAN DIFERENCIA DE CABIDA.

5.- ALGUNAS RESOLUCIONES SOBRE LA MATERIA.

   5.1. DUDAS DE IDENTIDAD DEL REGISTRADOR DE LA FINCA Y LA NUEVA CABIDA.

   5.2 FINCAS CON CONSTRUCCIONES

   5.3 NOTIFICACIONES

   5.4 OPOSICIÓN DE COLINDANTES

ENLACES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

  

DISPOSICIONES DESTACADAS

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RD Ley 35/2020: sector servicios y tributos. Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

Ley de Educación. Se trata de una Ley Orgánica que modifica ampliamente la Ley de Educación de 2006, entre otras, revirtiendo la reforma de 2013.

Reforma de la Ley General Tributaria: intercambio de información. Se añaden la D. Ad. 23ª y 24ª a la Ley General Tributaria para transponer la Directiva (UE) 2018/822 sobre intercambio de información fiscal en relación con los mecanismos transfronterizos. Se aprovecha para modificar la LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RD Ley 39/2020: ingreso mínimo vital. Canarias. Se modifica la LIRPF para dejar exento el ingreso mínimo vital. Se ejecuta la sentencia contra el Estado legislador por la Plataforma Castor. En Canarias, se amplía el plazo de inversión previsto en el Régimen Económico Fiscal.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Modelos tributarios varios. Modelo 198 no obligatorio para los notarios. En esta orden, al igual que en ejercicios precedentes, se pretenden recoger de manera integradora un conjunto de modificaciones normativas que afectan principalmente al contenido de las declaraciones tributarias informativas. La remisión de la información incluida en el Índice Único Notarial sustituirá, a partir de 2022, a la obligación de presentar el modelo 198.

Ley de Presupuestos 2021. En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento generando una brecha ingresos-gastos de casi doscientos mil millones. Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Fondo de Liquidez REACT-UE. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

Disposiciones Autonómicas. Disposiciones de Andalucía, Cataluña, Cantabria, Canarias y Baleares.

Tribunal Constitucional. Cuestiones de inconstitucionalidad contra el art. 92.7 Cc (guarda conjunta) y contra el art. 137 LO 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General (delitos electorales). 

NOTICIAS NOTARIALES

SECCIÓN II.Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros y Notariales. Se jubilan seis notarios (cinco de ellos voluntariamente) y un registrador. Dos notarios piden la excedencia.

DGSJFP: Resolución de 22 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 17 de noviembre de 2020, y se dispone su publicación y comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

CATALUÑA: Resolución de 22 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 17 de noviembre de 2020.

En el concurso DGSJFP se han cubierto 41 plazas y han quedado desiertas 42, de las 83 ofertadas. Han quedado desiertas 18 plazas más que en el anterior concurso.

La web del Ministerio de justicia publicó previamente el resultado provisional del concurso notarial, salvo Cataluña.

En el concurso catalán, se han cubierto 4 plazas y han quedado desiertas 25, de las 29 ofertadas. Han quedado desiertas 12 plazas más que en el anterior concurso.

En total, se han cubierto 45 plazas y han quedado desiertas 67, de las 112 ofertadas. Han quedado desiertas 30 plazas más que en el anterior concurso.

Ver convocatoria.

Ir al archivo de Concursos

Jubilaciones y  excedencias:

  • Se dispone la jubilación del notario de Avilés don Arturo Fermín Ezama García-Ciaño.
  • Se dispone la jubilación voluntaria de la notaria de Castellón de la Plana doña María Inmaculada Nieto Aldea.
  • Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Burlada don Luis María Pegenaute Garde.
  • Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Torrijos don Ernesto José Ruiz de Linares Santisteban.
  • Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Logroño don Juan Francisco López Arnedo.
  • Se dispone la jubilación voluntaria del notario don José Manuel Domingo Serrano.
  • Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Sueca doña Aránzazu Muñoz Miralles.
  • Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Barcelona don Ricardo Tejero Sala.

 

RESOLUCIONES 

En  DICIEMBRE, se han publicado CUARENTA Y CINCO resoluciones. Se ofrece el resumen íntegro en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA. La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

570.*** INSCRIPCIÓN DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO. Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. 

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe la inscripción mientras no se presenten los títulos de las transmisiones intermedias efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Art. 208 LH).

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

551.** OBLIGACIONES SIN TRASCENDENCIA REAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

560.** INMATRICULACIÓN DE FINCA SEGREGADA Y RESTO. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

573.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. La incorporación de “una representación gráfica catastral” al folio registral de una finca, en el que sólo consta su “descripción escrituraria”, no puede implicar agregar a esta última, en el mismo folio registral, una nueva realidad física, que englobe también una superficie colindante adicional, lo que supondría una nueva inmatriculación. Lo procedente, en tal supuesto, sería inmatricular (con intervención de los posibles colindantes perjudicados) primero, la superficie colindante -no inscrita- y llevar a cabo su posterior agrupación o agregación con la finca registral preexistente.

575.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. Para constatar un exceso de cabida (Aº 201 LH) es precisa cierta coincidencia o concordancia entre la descripción registral y la catastral de manera que no haya dudas de que se refieran a la misma finca.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

RESOLUCIONES MERCANTIL

536 y 537.*** JUNTA GENERAL: ADOPCIÓN DE ACUERDOS POR ESCRITO Y SIN SESIÓN. JUNTAS TELEMÁTICAS. RDL 8/2020. Durante el estado de alarma y hasta 31 de diciembre de 2020, son admisibles las juntas telemáticas, pero no las juntas por escrito y sin sesión si no están expresamente previstas en los estatutos de la sociedad. Un acta notarial de requerimiento nunca puede transformarse en acta de la junta.

548.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SL. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIONES FORZOSAS. PAGO APLAZADO Y ADQUISICIÓN PARCIAL. En una cláusula estatutaria sobre derecho de adquisición preferente en transmisiones forzosas, no puede establecerse que el derecho se ejercite sobre parte de las participaciones embargadas, ni que el pago pueda ser aplazado, ni remitirse a un pacto sobre exclusión de socios que no consta en estatutos.

553.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. CONVOCATORIA DE JUNTA. ADJUDICACIÓN DE BIENES IN NATURA. DISCREPANCIAS ENTRE LIQUIDADORAS Y SOCIOS. Se trata de una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad en liquidación, de cese de las dos liquidadoras mancomunadas, nombramiento de una liquidadora única (una de las que cesaron, que es la ahora recurrente), aprobación del balance de liquidación y liquidación de dicha sociedad con las adjudicaciones correspondientes a los socios en pago de su cuota de liquidación.

563.*** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL. DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. ANUNCIOS DE CONVOCATORIA. Si en el anuncio de convocatoria de una junta se omite totalmente el derecho de información al socio en aquellos casos en que el anuncio lo deba contener, los acuerdos de la junta celebrada a su amparo no serán inscribibles en el Registro.

564.*** ESCISIÓN PARCIAL DE SOCIEDAD. APROBACIÓN DEL PROYECTO Y APROBACIÓN DE LA ESCISIÓN. FECHA JUNTA Y FECHA PUBLICIDAD. Los anuncios de escisión en Borme y en un diario en ningún caso pueden ser anteriores a la fecha de la junta que la acuerda definitivamente, aunque exista una previa junta que se limitó a aprobar el proyecto de escisión.

569.*** CONSTITUCIÓN Y CONVOCATORIA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. NOMBRAMIENTO POR COOPTACIÓN. SOCIO COMUNIDAD HEREDITARIA. Para la válida constitución del consejo de administración deben asistir presentes o representados la mayoría de sus miembros y a estos efectos no se puede dar por presente a un consejero que se opone a la celebración el consejo. En caso de comunidad hereditaria, el socio lo es la comunidad debiendo nombrar un representante, salvo que la sociedad renuncie a ello.

539.** RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. SIGLAS O DENOMINACIONES ABREVIADAS.  Para que unas siglas no puedan formar parte de la denominación social, deben estar claramente establecidas como tales siglas y no son tales si las mismas tienen un significado propio, salvo casos excepcionales.

549.** OMISIÓN DE DATOS EN CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: SU SUBSANACIÓN MEDIANTE DILIGENCIA NOTARIAL. No es posible la subsanación de una omisión de datos en certificaciones de acuerdos de las sociedades de capital mediante diligencia notarial del art. 153 del Reglamento Notarial.

561.* DEPÓSITO DE CUENTAS EXISTIENDO EXPEDIENTE DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR VOLUNTARIO CERRADO. Si existe un expediente de nombramiento de auditor a instancias de la minoría, aunque el mismo esté cerrado por falta de aceptación de los auditores nombrados, no podrán depositarse las cuentas del ejercicio afectado sin informe de auditor.

579.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR INSCRITO CON CARÁCTER VOLUNTARIO. Si consta en la hoja de la sociedad inscrito un auditor con carácter voluntario, aunque la sociedad no esté obligada a verificar sus cuentas anuales, el depósito de sus cuentas no es posible sin el informe de ese auditor.

 

PRACTICA NOTARIAL: EXPEDIENTES NOTARIALES DE RECTIFICACION  DE CABIDA SUPERIOR AL 10%.

1.-PRESUPUESTO PREVIO PARA LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: EXISTENCIA DE ERROR.

Recordemos que es necesario siempre que haya un ERROR en la cabida inscrita de la finca, entendiendo por tal que la finca no haya nunca variado sus límites, es decir su representación gráfica, pues en tales casos se tratará únicamente de rectificar un dato numérico erróneo.

El punto de partida en estos casos ha de ser que hubo un error de medición, quizá porque era una medida aproximada y ahora se emplean medios técnicos de medición más precisos, pero durante ese tiempo la finca no ha variado su perímetro.

2.- DIFERENCIAS DE CABIDA SUPERIORES AL 10%.

En tales casos no es posible rectificar la cabida sin tramitar un expediente de rectificación de cabida bien sea el expediente notarial de rectificación descriptiva de finca regulado en el artículo 201 LH o el expediente registral recogido en el artículo 199 LH.

El expediente notarial del artículo 201 LH permite la rectificación de la descripción literaria de la finca pero no la inscripción de la representación gráfica de la finca, que son operaciones registrales independientes.

El expediente registral del artículo 199 LH permite modificar la descripción literaria y además inscribir la representación gráfica, incluso aunque no sea la catastral sino una alternativa

Por ello el interesado en rectificar la cabida deberá concretar la finalidad perseguida: o rectificar la descripción literaria o, además, inscribir la representación gráfica en cuyo caso es preferible que acuda directamente al expediente registral con el que logrará el doble objetivo.

ESTUDIO PREVIO DEL CASO CONCRETO:  Hay que tener en cuenta que cuando la diferencia de cabida es superior al 10 % las probabilidades de que haya habido un error disminuyen a medida que aumenta la diferencia de cabida entre la finca real y la registral, por lo que habrá que hacer un estudio previo y detallado del caso concreto para depurar la situación existente y concluir que ha habido efectivamente un error en el título.

Simplificando, pueden darse dos casos:

  1. Que NO haya habido un error de medición. En tales casos la diferencia de cabida entre la inscrita y la real obedece a que el propietario actual o los propietarios anteriores han adquirido fincas colindantes verbalmente o en documento privado y las han agrupado de hecho con las que constan en escritura pública y están inscritas, de forma que pasados unos años la finca real, y, normalmente también la parcela catastral, tiene más o muchos más metros cuadrados que la finca registral.
  2. Que SÍ haya habido un error de medición pero no haya variado la finca desde su adquisición, es decir sus linderos o límites poligonales.

Por inverosímil que parezca, en su día estuvo muy extendida la práctica de describir las fincas en las escrituras con menos cabida de la real para así pagar menos impuestos, especialmente en las fincas rústicas. También en los solares urbanos, ya que a veces se descontaba la zona de retranqueo, es decir que no se incluía una franja a contar desde la calle en la que no se podía edificar pero que formaba parte de la finca y se destinaba a jardín o zona de acceso, por ejemplo.

      Esta forma de actuar tenía su origen en lo siguiente:

    1.-  Las valoraciones fiscales de la Administración sobre las fincas se fundamentaban en la cabida declarada, a razón de tanto el metro cuadrado, por lo que para pagar menos impuestos (y también para justificar un precio o valor declarado inferior al real) los otorgantes describían las fincas muchas veces con menos o muchos menos metros cuadrados que los reales, aunque los linderos fueran los correctos.

     2.- En las fincas rústicas muchas veces se declaraban sólo los metros cultivables,  pero no los metros de finca destinados a erial o los que estaban en ladera, con lo que una finca con X metros cultivables en realidad podía medir el doble o más, pero lo cierto es que se transmitía la finca entera aunque se declarara menor superficie.

     3.-  El Registro de la Propiedad no tenía ningún tipo de control real sobre la cabida declarada de las fincas, que no podía contrastar con la realidad. El control registral era meramente nominal, literario, al carecer de bases gráficas, por lo que antes de inmatricular sólo se buscaban los titulares anteriores por su nombre y el lugar o pago dentro del término municipal en el que se encontraban las fincas para compararlos con los titulares ya inscritos e intentar evitar dobles inmatriculaciones.

Solamente  se empezó a exigir que la finca a inmatricular estuviera identificada en la cartografía catastral al introducirse el artículo 53.7 de la Ley 13/96 que entró en vigor el 1 de enero de 1997, por lo que desde esa fecha había que aportar necesariamente el certificado catastral descriptivo y gráfico plenamente coincidente con la descripción literaria. A veces el Catastro no reflejaba bien la realidad de las fincas, pero por lo menos fue un avance.

En definitiva, se trate de uno u otro caso, es necesario averiguar el origen del error y pedir al interesado todo tipo de documentación y explicaciones previas a la aceptación del requerimiento para tramitar este tipo de expedientes.

3.- NO HAY ERROR INICIAL  PERO HAY UNA GRAN DIFERENCIA DE CABIDA.

Si NO ha habido un error de medición inicial, por las razones expuestas en el punto A) del apartado anterior, NO ES POSIBLE tramitar este expediente notarial y no se debe aceptar el requerimiento para tramitarlo pues la diferencia de cabida en realidad se trata de una nueva finca (o varias) a inmatricular. (Ver en tal sentido la Resolución de 3 de Octubre de 2016 o la de  11 de Diciembre de 2020).

Para inscribir dicha diferencia de cabida hay que seguir los siguientes pasos:

1.- Hay que documentar en escritura pública la adquisición de la cabida adicional, que técnicamente es una finca independiente por tener un origen diferente a la inscrita, por ejemplo elevando a documento público la adquisición de la misma si fue mediante compra, o formalizando la herencia.

2.- Posteriormente hay que conseguir un segundo título para esa cabida adicional (donación, aportación a la sociedad de gananciales, venta, etc…) o bien tramitar un expediente de dominio para inmatricularla como una nueva finca.

3.- Hay que agrupar dicha nueva finca con la ya inscrita y el resultado deberá  coincidir con la  cabida real.

4.- Finalmente hay que solicitar la inmatriculación de la nueva finca y la simultánea inscripción de la finca agrupada.

5.- El registrador debe inmatricular la cabida adicional como una nueva finca, que será transitoria, e inmediatamente después inscribir la finca agrupada, y ello aunque el certificado catastral aportado no coincida con la finca a inmatricular sino con la finca agrupada, conforme al criterio de la Dirección General expresado en su Resolución de 26 de Junio de 2003, entre otras y que es una excepción a la regla general de que toda inmatriculación tiene que estar acompañada de una certificación catastral coincidente, lo que se justifica por el carácter transitorio de la finca inmatriculada.

Como ejemplo de este caso,  de la necesidad de que el interesado aclare el origen de la cabida,  y de la necesidad de seguir los trámites adecuados, véase la reciente Resolución de 23 de Diciembre de 2020 .

4.- HAY ERROR INICIAL Y UNA GRAN DIFERENCIA DE CABIDA.

Nos estamos refiriendo a casos en los que la cabida real es mucho mayor que la cabida inscrita, lo que, en principio, hace inverosímil el error, por lo que solo podrá acudirse a este expediente y no al anterior de inmatriculación  de la mayor cabida  con  agrupación, en función del caso concreto y de lo que declare el interesado sobre la diferencia de cabida 

La Dirección General ha tenido la ocasión de pronunciarse sobre estos casos de grandes excesos de cabida, declarando que este tipo de expediente se puede tramitar cualquiera que sea la diferencia de cabida. Así, por ejemplo,  el caso tratado en la Resolución de 17 de Octubre de 2016 en el que la cabida real era de casi un 300% de la inscrita.

En tales casos, el requirente tiene que explicar bien el motivo de la gran diferencia de cabida, dejando claro que los linderos siempre han sido los mismos (aunque haya habido cambios de titulares de las fincas colindantes) pero que no se reflejó la cabida correcta en el primer título por cuestiones fiscales o bien porque sólo se reflejó la superficie cultivable, pero no la destinada a erial, etc…. o la explicación que corresponda a lo que ocurrió en su momento, pero de la que resulte claro que no ha habido variación de los límites poligonales de la finca desde el momento inicial, es decir que no se ha adquirido más terreno en momentos diferentes.

Si el registrador tiene dudas sobre el exceso de cabida y la identidad de la finca, deberá expresarlas en el momento de emitir el certificado de dominio y cargas, pero si no las expresa en ese momento luego después no podrá alegarlas como motivo para denegar la inscripción del exceso de cabida.

Aunque el registrador tenga dudas, el notario deberá tramitar el expediente y realizar las pruebas necesarias para aclarar dichas dudas.

Finalmente, si el registrador tiene dudas después de tramitado el expediente notarial y decide no inscribir la rectificación de cabida objeto del expediente deberá fundamentarlas debidamente.

Hay que ser consciente también de lo difícil que resultará, a pesar de todo, que no haya dudas de identidad de la finca (es decir que siempre ha sido la misma) cuando la superficie a rectificar sea varias veces la inscrita.

     Hoja de Ayuda de Control de Trámites para el Expediente Notarial.

5.- ALGUNAS RESOLUCIONES SOBRE LA MATERIA.

5.1. DUDAS DE IDENTIDAD DEL REGISTRADOR DE LA FINCA Y LA NUEVA CABIDA.

R 4 de Diciembre de 2019.   

.- Las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y la diferencia de cabida puestas de manifiesto en la expedición del certificado no impiden la continuación del expediente notarial.

.- Si el registrador no expresa sus dudas en ese momento no las puede alegar posteriormente.

.- La certeza del registrador en el mismo caso anterior, denegando la expedición del certificado, impide la continuación del expediente.

.- Un informe municipal es el documento idóneo para acreditar el cambio de numeración de la calle o incluso la localización catastral de la finca, pero no puede acreditar la correspondencia de la representación gráfica con la finca registral

 5.2 FINCAS CON CONSTRUCCIONES

Resolución de 29 de noviembre de 2017

.- Es posible tramitar este tipo de expedientes del artículo 201 LH en fincas construidas, pues el objeto de los mismos es el suelo, no la edificación.

.- No es posible tramitar este tipo de expedientes para la rectificación de la descripción y superficie construida de las edificaciones, pues han de cumplir los requisitos urbanísticos habituales exigibles para las obras nuevas.

.- La nueva descripción de la edificación y su superficie construida puede constar no sólo en escritura de declaración de obra nueva sino también en el Acta del 201 LH, sin perjuicio de que hayan de acreditarse los requisitos urbanísticos necesarios para las obras nuevas en documento independiente.

.- Para rectificar el cambio de nombre de la calle y del número de policía no es necesario tramitar el expediente del artículo 201, pero ello no impide que en dicho procedimiento pueda acreditarse el cambio de calle y número con el certificado catastral correspondiente.

5.3 NOTIFICACIONES

Resolución DGRN de 23 de abril de 2018

 A) Régimen de las notificaciones en estos procedimientos:

NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, es aplicable la normativa específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria, que regula los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

 B) Forma de practicar las notificaciones: Doble intento de notificación en el domicilio.

La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Así resulta del artículo 199 y artículo 203 de la Ley Hipotecaria y la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

  C) Notificación por Edictos previa a la notificación personal.

Se plantea la cuestión de si es posible notificar nominativamente a los interesados por edictos antes de realizar las notificaciones personales en previsión de que dichas notificaciones resulten fallidas (lo que siempre ocurre en algunos casos), teniendo en cuenta también que en todo caso se ha de publicar un anuncio con notificación genérica en el BOE. A mi juicio sí es posible pues no hay ninguna norma que lo impida y el efecto de la notificación es el mismo, se haga antes o después del intento de notificación personal.

  D) ¿Quiénes y dónde deben ser notificados?

Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas; en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria al que se remite el artículo 201.1)

  E) ¿Quién determina los colindantes registrales?

La determinación de quienes son los colindantes registrales es competencia y responsabilidad del registrador.

   F) ¿En qué momento deben quedar determinados y por qué medio debe manifestarlo al notario? 

En el momento de expedir la certificación inicial del procedimiento el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

  G) ¿Quién es colindante registral a estos efectos?: 

Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas y en todo caso los que consten en la descripción literaria.

Más información sobre notificaciones notariales en expedientes inmobiliarios  en el Informe de la Oficina Notarial de Abril de 2019

5.4 OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución DGRN de 13 de julio de 2017

No toda oposición de un colindante supone la necesaria suspensión por el notario del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Es decir, no basta una oposición genérica sin una mínima argumentación.

           

ENLACES:

Modelos de edictos y carta para Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios.

MODELOS DE EDICTOS Y CARTA PARA NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS 

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS .

Hay que tener en cuenta en primer lugar que estos expedientes inmobiliarios son de jurisdicción voluntaria pues el notario actúa como autoridad, de la misma forma que antes lo hacía otra autoridad, la judicial, y por tanto su actuación se somete en primer lugar a  lo que establezca la ley reguladora de los mismos (la Ley Hipotecaria) y supletoriamente a lo establecido en la legislación notarial.

Por ello el artículo 203  LH establece en su apartado 5º in fine que las notificaciones han de hacerse “en la forma prevenida en esta Ley”.

La DGRN interpreta que la remisión sobre la forma de realizar las notificaciones lo es a lo dispuesto  “en el Título VI de la Ley Hipotecaria”, y más concretamente a lo que dispone el artículo 199 LH  según el cual “la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado”. Ver Resolución de 23 de Abril de 2018, entre otras.

Por tanto, el Reglamento Notarial es una norma supletoria cuando la notificación se ha de hacer conforme a lo previsto en otras normas y reglamentos (art 206 RN).

Hay que tener en cuenta también que las notificaciones en este tipo de expediente a las personas mencionadas en la norma han de ser personales, pero no significa que tengan que ser en persona, sino que tienen que ser nominativas, es decir que no pueden ser genéricas como ocurre cuando se notifica por edictos a desconocidos interesados.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS:

.- Carece de sentido la tradicional  distinción que hace el Reglamento Notarial  y la doctrina para las notificaciones puramente notariales entre actas de notificación y actas de envío de carta por correo, según sea la pretensión del requirente, pues lo que hace el notario por mandato legal en este tipo de expedientes son siempre notificaciones aunque la forma de realizarlas sea por carta certificada.

.-  La competencia del notario para este tipo de notificaciones deriva de su competencia para tramitar el expediente por el lugar donde radica la finca, por lo que una vez establecida la competencia inicial del notario ésta se extiende a la de efectuar las notificaciones (por carta) a dichas personas nominativas, cualquiera que sea su domicilio.

.-   La notificación la puede realizar el notario o bien personalmente (siempre que sea dentro de su distrito) o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero en ambos casos tiene que haber habido un doble intento de notificación o bien por el notario o bien por Correos o bien mixta (una vez el notario y otra Correos).

.- Si resultan infructuosas dichas notificaciones hay que notificar por edictos en el BOE, pero siempre de forma nominativa.

.-  Como cuestión práctica se plantea la cuestión de si se puede notificar nominativamente  en el BOE a las personas que la ley exige antes de realizar los dos intentos de notificación personal y resultar fallidos. A mi juicio la respuesta debe de ser positiva porque con ello no se perjudica a nadie y por cuestiones prácticas (no perder al menos un mes más de tiempo en el expediente), por lo que en el edicto inicial (dirigido a genéricos interesados) sería conveniente y más práctico incluir los nombres de los que tengan que ser notificados nominativamente (sólo los nombres y apellidos y ningún dato más, como veremos).

.- En cuanto a la posibilidad de contestación o alegaciones de los notificados, en principio tiene que ser compareciendo en la notaría dentro del mes siguiente a la notificación o publicación en el BOE. Sin embargo habrá que admitir una contestación fehaciente mediante un Acta de Manifestaciones ante otro notario, que idealmente debe de enviar la copia por vía interna (SIGNO) al notario competente (por su inmediatez y mejor control). Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes de dicha Acta, pues parece lógico que sea el promotor del expediente, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO. DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Cuando el notario notifica en este tipo de expedientes (al igual que el registrador en los casos del 199 LH) ha de considerarse una notificación equivalente a las administrativas y judiciales a los efectos de lo previsto en el artículo 39 y siguientes del Reglamento Postal (Real Decreto 1829/99).

El artículo 42  regula los supuestos de doble intento de entrega, es decir aquellos en que el funcionario de Correos intentará entregar la carta  dos veces, si el primer intento resulta fallido. De esta forma no será necesario hacer dos envíos de la carta con el consiguiente tiempo de espera adicional (que puede consumir más de un mes).

Por ello habría que intentar que el servicio de Correos nos reconozca a los notarios dicho carácter de notificaciones oficiales, en cuyo caso el sobre de la carta tiene que cumplir lo dispuesto en el artículo 40 del citado reglamento , es decir “que en el envío conste la palabra «Notificación», y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación «Expediente núm…» o cualquier otra expresión que identifique el acto a notificar».

3.2.- NOTARIALES ORDINARIAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Si la oficina de correos no nos reconociera dicho carácter de notificación de un organismo oficial  (es algo novedoso para ellos y quizá haya de ser tratado por los altos representantes del cuerpo notarial) es posible en todo caso realizar envíos tradicionales pero con un doble intento de notificación, y con las mismas ventajas que en el caso anterior.

En Correos existe este tipo de cartas certificadas (con doble intento), algo más caras de lo normal (unos 4 euros) . El sobre tiene este aspecto.

3.3.- ENVÍO EN LÍNEA  DE CARTAS CERTIFICADAS .

En teoría es posible evitar el paseo de ir a la oficina de correos haciendo estos envíos en línea (on line), para lo que hay que abrir una cuenta y registrarse como usuario en Correos.

  1. Envíos como  ORGANISMO PÚBLICO.

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 2.- Envíos como PARTICULARES

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4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

.-Propietario anterior (o sus causahabientes)

.- Titular  catastral

.- Poseedor de hecho

.- Ayuntamiento del municipio de la finca

.- Administración Pública titular de dominio público colindante.

.- Titulares catastrales de las fincas colindantes, según Catastro.

.- Parcelas «en investigación»: Comunicar a la D.G. Patrimonio del Estado Calle de Alcalá, 9, 28014 Madrid). Ver Resolución de 20/06/2019.

.- Titulares de las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos) según Registro o según manifieste el requirente.

La notificación en todos estos casos ha de hacerse a dichas personas:

  1. Si son conocidos, en su domicilio si se conoce o, si resulta fallida en el BOE pero nominativamente.
  2. Si son desconocidos (causahabientes, por ejemplo), en el BOE pero de forma genérica (a los desconocidos herederos de…).

     

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

SÍ hay que notificar al último titular registral o a sus causahabientes nominativamente, si la inscripción es de más de 30 años, pues en otro caso deben de comparecer en la notaría y consentir el expediente.

NO es necesario notificar a los colindantes (R. 1 de Febrero de 2019)

 

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

1. El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

Sin embargo los anteriores datos personales deben de limitarse al nombre y apellidos o DNI del promotor del expediente (pero no los dos a la vez), tal y como interpreta el Consejo General del Notariado en su Comunicación de 18 de Marzo de 2019, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la Ley Orgánica de Protección de Datos 3/2018, que ha de entenderse que deroga tácitamente el apartado anterior de la LH.

2. Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

3. La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

4. Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

5.  Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

6. Además de ello, y por si no pudieran ser notificados personalmente como se ha dicho, habrá que incluir en el edicto nominativamente al titular catastral, poseedor de hecho, titulares catastrales de las fincas colindantes, titulares de las fincas registrales colindantes, titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, y titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos..)

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

Hay que notificar al titular catastral nominativamente (pues su nombre es conocido) o a sus causahabientes (si se conoce su nombre) o genéricamente que será el supuesto habitual (los desconocidos herederos de don *)

 

MODELOS DE EDICTOS EN EXPEDIENTES DE DOMINIO

INMATRICULACIÓN

REANUDACIÓN DE TRACTO

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

MODELO DE CARTA DE NOTIFICACIÓN DE EXPEDIENTES DE DOMINIO

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial Diciembre 2019. Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios.

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

NOTIFICACIONES NOTARIALES, PARTE II: NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS.

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

    3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO.DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.2.-  OTRAS CARTAS CERTIFICADAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.3.-  ENVÍO EN LINEA DE CARTAS CERTIFICADAS.

4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

MODELOS DE EDICTOS Y DE CARTA DE NOTIFICACIÓN

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Derecho civil de Cataluña: modificación del Libro IV de Sucesiones.

Ley 6/2019, de 23 de octubre, de modificación del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, para garantizar la igualdad de derechos y la no discriminación de las personas con discapacidad sensorial.

Estos son los cuatro artículos afectados:

– 421.8, relativo al testador con discapacidad sensorial; el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– 421.10, apartado 2: ya no será necesaria la intervención de testigos cuando el testador sea una persona con discapacidad sensorial;

– 421.11, del que se suprime la letra b) del apartado 2, para permitirles que puedan intervenir en calidad de testigos en el otorgamiento de testamento por otra persona; también en este caso el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– y, el apartado 5 del artículo 421.14, con relación al testamento cerrado, en el que se elimina la expresión «ciegos» y se permite que las personas con discapacidad visual puedan otorgarlo, incluso en braille.

Entrada en vigor. Fue, con carácter general, el 29 de octubre de 2019. Sin embargo el apartado 1 del artículo 421.8 (testamento otorgado por una persona con discapacidad sensorial) entrará en vigor el 28 de abril de 2020.

Valor del DNI. Reforma Ley Procedimiento Administrativo y Sector Público. Ciberseguridad.

Real Decreto-ley 14/2019, de 31 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

Resumen: Este real decreto-ley regula un marco normativo, que comprende medidas urgentes en cinco capítulos: relativas al DNI, convirtiéndolo en el único documento con suficiente valor por sí solo para la acreditación, a todos los efectos, de la identidad y los datos personales de su titular; identificación electrónica ante las AAPP, ubicación de determinadas bases de datos y datos cedidos a otras AAPP; contratación pública y protección de datos; sector de las telecomunicaciones y seguridad pública; y coordinación en materia de seguridad de las redes y sistemas de información.

Ir a un resumen más amplio.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila al notario de Elche/Elx don Alberto María Cordero Garrido.

Se jubila al notario de Zaragoza don Honorio Romero Herrero.

Se jubila al notario de Logroño don Víctor Manuel de Luna Cubero.

Se jubila al notario de Murcia don Manuel Miñarro Muñoz.

Se jubila al notario de Marbella don Rafael Requena Cabo.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  NOVIEMBRE se han publicado    CIENTO TRECE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS

No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

434.*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

La cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA

Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

459.***  RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL  REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.

Esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos. Inexactitud registral y error. Los errores a su vez pueden ser materiales y de concepto. Rectificación descriptiva de una finca puede instarse para rectificar únicamente la descripción literaria. Rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Restantes rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza inscripción de la representación gráfica como operación específica

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.

En los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario la calificación del registrador está limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro. El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta de bienes es un error esencial, aunque haya otros datos identificativos

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). Es así porque este artículo dispone pero no impone imperativamente las exclusiones.

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.

Si los desheredados manifiestan que la causa de desheredación es incierta, los desheredados deben estar de acuerdo y además los descendientes de los desheredados para no tener que acudir a la vía judicial.

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN

Es posible donar la “nuda propiedad” reservándose el donante no el usufructo sino el derecho de habitación

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS

La simple norma de la partición vincula a los herederos o, en su caso, al contador partidor designado para hacerla. La verdadera partición testamentaria, determina la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero.

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.

En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES

Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR

El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.

Es posible utilizar el procedimiento del artículo 199 LH respecto a fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

Complejo caso del ámbito del recurso cuando hay una segunda calificación sobre si se han subsanado los defectos de la primera. Los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente. No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos. La DG admite las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. Excepciona a los engalabernos de la regla de que no pueden compartir dos fincas registrales una misma representación gráfica.

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO

Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional en el supuesto de que adquiera un ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea casado con un extracomunitario aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

En una escritura de adjudicación testamentaria de herencia, intervienen el contador, la viuda del testador, los dos hijos herederos y unos nietos legitimarios (sustitutos de otro hijo premuerto) a los que se dejó la legítima estricta, y ahora se les atribuye, en pago de ésta, hasta su importe y en pleno dominio, unas participaciones sociales del testador. Aparecen luego unos inmuebles y se formaliza una “adición de herencia”, en la que sólo intervienen la viuda del causante y los hijos, pero no los nietos legitimarios, ni el contador. La DG entiende que, para determinar el importe de la legítima, se precisa sumar el valor de los nuevos inmuebles, siendo necesaria la intervención de los nietos legitimarios, o al menos del contador nombrado.

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.

La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar  la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO

Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, que no es necesaria para autorizar la escritura de compraventa ni para su inscripción.

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.

La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir que justifiquen que se trata de un error inicial, pues en otro caso estarán justificadas las dudas y habrá que acudir al procedimiento de inmatriculación de la mayor cabida.

439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.

En los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).

La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Fundamentación de la calificación: Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO

La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO

Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Debe diferenciarse entre normas de naturaleza documental y registral, cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, de competencia autonómica y aplicación preferente, cuyo régimen propio deberá ser respetado.

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva)  cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas no estén ya inmatriculadas.

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS

Para denegar una inmatriculación no basta señalar que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL

La inexactitud registral es toda discordancia entre el Registro y la realidad. El error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación material o conceptual.

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 

En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento con cautela socini. Es, pues, preciso, nombrar defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial posterior si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento.

496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En una cesión de crédito contra 3º que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario. En el juicio notarial de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.

En el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas las dudas de identidad que expresa el registrador en la certificación, sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.

Tratándose de régimen económico  matrimonial pactado sujeto a legislación extranjera, el notario debe cumplir lo dispuesto en el art.159 RN.

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL

Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si disponen todos quienes agotan la titularidad sobre el bien. Registralmente es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE

Cualquier interesado, notificado a través del anuncio en el BOE, se puede oponer a la pretensión del requirente de un expediente de dominio para reanudar el tracto siempre que exprese la causa en que se funde, y no sólo los titulares de derechos inscritos o que hayan presentado demanda judicial.

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Una escritura de compraventa de una finca tiene como título previo, a efecto de la inmatriculación por el art 205 LH, una aportación de los vendedores a su sociedad conyugal, acompañándose a la última un certificado catastral, que muestra una pequeña diferencia, en decímetros cuadrados respecto de la superficie escriturada, lo que no es obstáculo para la inscripción porque el Catastro redondea.

RESOLUCIONES MERCANTIL

430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.

En una reducción de capital no igualitaria, por restitución de aportaciones a uno solo de los socios, esa restitución puede ser objeto de aplazamiento siempre que lo consienta el socio afectado.

431.*** PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ MISMO POR PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE PERSONA JURÍDICA  ADMINISTRADORA ÚNICA DE LA SOCIEDAD.   

No es posible que una persona natural representante de la persona jurídica administradora de una sociedad se otorgue poder a favor de sí mismo.

444.*** ESCISIÓN PARCIAL FINANCIERA DE SOCIEDAD. ESCISIÓN INVERSA. 

Por razones de simplificación administrativa, entre otras, es posible una escisión en la que la beneficiaria recibe sus propias participaciones, para después asignarlas a los socios de la escindida. Un grupo de participaciones sociales es una unidad económica, y puede ser objeto de escisión

464.*** NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA. NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL CARGO.

El representante físico de un administrador persona jurídica debe aceptar expresamente su cargo. Sin embargo, la manifestación de incompatibilidades la puede hacer el que lo nombra.

466.*** BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS

Si en los estatutos se dice que la convocatoria de la junta es por carta certificado con acuse de recibo, para que sea admisible que esa carta sea sustituida por un burofax, será necesario añadir en la certificación que el burofax se envió por el Servicio Postal Universal (Correos) y que lo fue también con acuse de recibo.

506.*** SUPRESIÓN COMO CAUSA DE SEPARACIÓN DE LA FALTA DE DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS. CONSECUENCIAS.

La causa de separación por suprimir el derecho de separación por falta de pago de dividendos, es una causa de separación legal y como tal su procedimiento se regula en el artículo 348 de la LSC.

522.*** DISOLUCIÓN SA EN QUIEBRA. CONVENIO INSCRITO. NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.

Pese a que una sociedad esté declarada en quiebra y exista convenio inscrito, la Junta General de esa sociedad puede acordar la disolución y el nombramiento de liquidadores.

512.** MODIFICACIÓN ESTATUTOS. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN CUALQUIER PARTE DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD.

 Para poder establecer en estatutos que las juntas generales se celebren en lugar distinto al domicilio de la sociedad, debe determinarse el concreto lugar de celebración que debe estar referido a un término municipal o a una localidad, ciudad o pueblo.

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA

Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

525.* JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIO DE CORREOS.  

Si los estatutos, en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general, hablan de correo certificado con acuse de recibo, la carta deberá mandarse por el servicio postal universal de Correos, y no por cualquier otro operador privado.

 

PRACTICA NOTARIAL: LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES II.

            NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS 

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS .

Hay que tener en cuenta en primer lugar que estos expedientes inmobiliarios son de jurisdicción voluntaria pues el notario actúa como autoridad, de la misma forma que antes lo hacía otra autoridad, la judicial, y por tanto su actuación se somete en primer lugar a  lo que establezca la ley reguladora de los mismos (la Ley Hipotecaria) y supletoriamente a lo establecido en la legislación notarial.

Por ello el artículo 203  LH establece en su apartado 5º in fine que las notificaciones han de hacerse “en la forma prevenida en esta Ley”.

La DGRN interpreta que la remisión sobre la forma de realizar las notificaciones lo es a lo dispuesto  “en el Título VI de la Ley Hipotecaria”, y más concretamente a lo que dispone el artículo 199 LH  según el cual “la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado”. Ver Resolución de 23 de Abril de 2018, entre otras.

Por tanto, el Reglamento Notarial es una norma supletoria cuando la notificación se ha de hacer conforme a lo previsto en otras normas y reglamentos (art 206 RN).

Hay que tener en cuenta también que las notificaciones en este tipo de expediente a las personas mencionadas en la norma han de ser personales, pero no significa que tengan que ser en persona, sino que tienen que ser nominativas, es decir que no pueden ser genéricas como ocurre cuando se notifica por edictos a desconocidos interesados.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS:

.- Carece de sentido la tradicional  distinción que hace el Reglamento Notarial  y la doctrina para las notificaciones puramente notariales entre actas de notificación y actas de envío de carta por correo, según sea la pretensión del requirente, pues lo que hace el notario por mandato legal en este tipo de expedientes son siempre notificaciones aunque la forma de realizarlas sea por carta certificada.

.-  La competencia del notario para este tipo de notificaciones deriva de su competencia para tramitar el expediente por el lugar donde radica la finca, por lo que una vez establecida la competencia inicial del notario ésta se extiende a la de efectuar las notificaciones (por carta) a dichas personas nominativas, cualquiera que sea su domicilio.

.-   La notificación la puede realizar el notario o bien personalmente (siempre que sea dentro de su distrito) o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero en ambos casos tiene que haber habido un doble intento de notificación o bien por el notario o bien por Correos o bien mixta (una vez el notario y otra Correos).

.- Si resultan infructuosas dichas notificaciones hay que notificar por edictos en el BOE, pero siempre de forma nominativa.

.-  Como cuestión práctica se plantea la cuestión de si se puede notificar nominativamente  en el BOE a las personas que la ley exige antes de realizar los dos intentos de notificación personal y resultar fallidos. A mi juicio la respuesta debe de ser positiva porque con ello no se perjudica a nadie y por cuestiones prácticas (no perder al menos un mes más de tiempo en el expediente), por lo que en el edicto inicial (dirigido a genéricos interesados) sería conveniente y más práctico incluir los nombres de los que tengan que ser notificados nominativamente (sólo los nombres y apellidos y ningún dato más, como veremos).

.- En cuanto a la posibilidad de contestación o alegaciones de los notificados, en principio tiene que ser compareciendo en la notaría dentro del mes siguiente a la notificación o publicación en el BOE. Sin embargo habrá que admitir una contestación fehaciente mediante un Acta de Manifestaciones ante otro notario, que idealmente debe de enviar la copia por vía interna (SIGNO) al notario competente (por su inmediatez y mejor control). Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes de dicha Acta, pues parece lógico que sea el promotor del expediente, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO. DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Cuando el notario notifica en este tipo de expedientes (al igual que el registrador en los casos del 199 LH) ha de considerarse una notificación equivalente a las administrativas y judiciales a los efectos de lo previsto en el artículo 39 y siguientes del Reglamento Postal (Real Decreto 1829/99).

El artículo 42  regula los supuestos de doble intento de entrega, es decir aquellos en que el funcionario de Correos intentará entregar la carta  dos veces, si el primer intento resulta fallido. De esta forma no será necesario hacer dos envíos de la carta con el consiguiente tiempo de espera adicional (que puede consumir más de un mes).

Por ello habría que intentar que el servicio de Correos nos reconozca a los notarios dicho carácter de notificaciones oficiales, en cuyo caso el sobre de la carta tiene que cumplir lo dispuesto en el artículo 40 del citado reglamento , es decir “que en el envío conste la palabra «Notificación», y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación «Expediente núm…» o cualquier otra expresión que identifique el acto a notificar».

3.2.- NOTARIALES ORDINARIAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Si la oficina de correos no nos reconociera dicho carácter de notificación de un organismo oficial  (es algo novedoso para ellos y quizá haya de ser tratado por los altos representantes del cuerpo notarial) es posible en todo caso realizar envíos tradicionales pero con un doble intento de notificación, y con las mismas ventajas que en el caso anterior.

En Correos existe este tipo de cartas certificadas (con doble intento), algo más caras de lo normal (unos 4 euros) . El sobre tiene este aspecto.

3.3.- ENVÍO EN LÍNEA  DE CARTAS CERTIFICADAS .

En teoría es posible evitar el paseo de ir a la oficina de correos haciendo estos envíos en línea (on line), para lo que hay que abrir una cuenta y registrarse como usuario en Correos.

  1. Envíos como  ORGANISMO PÚBLICO.

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 2.- Envíos como PARTICULARES

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4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

.-Propietario anterior (o sus causahabientes)

.- Titular  catastral

.- Poseedor de hecho

.- Ayuntamiento del municipio de la finca

.- Administración Pública titular de dominio público colindante.

.- Titulares catastrales de las fincas colindantes, según Catastro.

.- Parcelas «en investigación»: Comunicar a la D.G. Patrimonio del Estado Calle de Alcalá, 9, 28014 Madrid). Ver Resolución de 20/06/2019.

.- Titulares de las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos) según Registro o según manifieste el requirente.

La notificación en todos estos casos ha de hacerse a dichas personas:

  1. Si son conocidos, en su domicilio si se conoce o, si resulta fallida en el BOE pero nominativamente.
  2. Si son desconocidos (causahabientes, por ejemplo), en el BOE pero de forma genérica (a los desconocidos herederos de…).

     

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

SÍ hay que notificar al último titular registral o a sus causahabientes nominativamente, si la inscripción es de más de 30 años, pues en otro caso deben de comparecer en la notaría y consentir el expediente.

NO es necesario notificar a los colindantes (R. 1 de Febrero de 2019)

 

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

1. El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

Sin embargo los anteriores datos personales deben de limitarse al nombre y apellidos o DNI del promotor del expediente (pero no los dos a la vez), tal y como interpreta el Consejo General del Notariado en su Comunicación de 18 de Marzo de 2019, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la Ley Orgánica de Protección de Datos 3/2018, que ha de entenderse que deroga tácitamente el apartado anterior de la LH.

2. Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

3. La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

4. Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

5.  Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

6. Además de ello, y por si no pudieran ser notificados personalmente como se ha dicho, habrá que incluir en el edicto nominativamente al titular catastral, poseedor de hecho, titulares catastrales de las fincas colindantes, titulares de las fincas registrales colindantes, titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, y titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos..)

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

Hay que notificar al titular catastral nominativamente (pues su nombre es conocido) o a sus causahabientes (si se conoce su nombre) o genéricamente que será el supuesto habitual (los desconocidos herederos de don *)

 

MODELOS DE EDICTOS EN EXPEDIENTES DE DOMINIO

INMATRICULACIÓN

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