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El dominio de los tratos preliminares de la hipoteca por los bancos

EL AUMENTO DE PODER NEGOCIAL DE LOS BANCOS EN LOS TRATOS PRELIMINARES DE LA HIPOTECA: DE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA AL ACTA PREVIA

Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 13 junio 2019

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio de 2019 confirma la denegación por abusiva de una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, denegación que se aplica tanto en la fianza como en el préstamo, por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Además, trata con estilo didáctico, las relaciones entre la fianza y el préstamo respecto a la aplicabilidad diferenciada a los mismos de la normativa de protección de las personas consumidoras.

  Sin embargo, en sus últimos fundamentos, los argumentos a favor del predisponente se ponen en circulación y se presentan como su contrario, como normas de protección de las personas consumidoras. Nos paramos en eso.

  Se ha dicho que la expresión manuscrita es un mecanismo de protección de la persona consumidora, cuando la realidad es la contraria: la expresión manuscrita es un mecanismo para impedir que la persona consumidora rechace a posteriori la cláusula suelo con el pretexto de falta de transparencia, en definitiva, es un mecanismo pro predisponente, a quien se da la prueba, en perjuicio de la persona consumidora, del cumplimiento de una obligación legal de información previa al contrato. Se trata, de una disposición pro empresa que no se puede pretender que pase por su contrario.

  La diferencia entre una calificación pro y otra contra, es importante. Si el mecanismo es pro predisponente significa que su aplicación legal no puede ser objeto de interpretación extensiva, sino que ha de serlo de una restrictiva o por lo menos literal.

  En la resolución se produce ese trueque en el modo de interpretación, una interpretación que debió ser restrictiva, se presenta como extensiva porque se dice protege a la persona consumidora. Sin embargo, como decimos, la expresión manuscrita no protege a la persona consumidora sino al predisponente.

  Así nos presenta la resolución esta inversión en el modo de interpretación en perjuicio de la persona consumidora: “Esta doctrina se encuentra recogida, entre otras, en las Resoluciones de 29 de septiembre de 2014 y 28 de abril de 2015. La Resolución de 29 de septiembre de 2014 señala que la exigencia de documento manuscrito impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 […] es aplicable no solo al prestatario consumidor persona física, sino también al hipotecante no deudor persona física, porque si bien el precepto habla específicamente de «cliente-deudor» y no se refiere al hipotecante no deudor, ello no debe llevar a una interpretación literal de la norma, sino que sobre ésta debe prevalecer una interpretación extensiva «pro-consumidor», en coherencia con la finalidad legal de favorecer la información, y por ende la protección, de los usuarios de servicios financieros; «máxime si como ocurre en el supuesto enjuiciado tal hipotecante asume una responsabilidad personal solidaria que le separa de la responsabilidad estrictamente limitada al bien garantizado que debe presidir la figura del hipotecante no deudor conforme al artículo 140 de la Ley Hipotecaria»”.

  Como si el triunfo del argumento pro predisponente fuera pequeño, la resolución redondea el epitafio de la expresión manuscrita, diciendo: “[a] Igualmente será de aplicación al contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su objeto, de sus condiciones económicas y de la transcendencia jurídica y económica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal. [b] Por tanto, en los contratos de fianza o garantía de un préstamo o crédito, las cláusulas que definen o delimitan el riesgo garantizado (las del préstamo) y el propio compromiso del fiador, forman parte del objeto mismo del contrato de garantía y, en tal concepto, no son susceptibles de apreciación de su carácter abusivo, que no debe referirse ni a cláusulas que describan el objeto principal del contrato ni a la relación calidad/precio de la mercancía o de la prestación; [c] pero sí deben ser objeto del resto de los controles propios de la legislación sobre consumidores, en cuanto que el cumplimiento de los requisitos del proceso legal de contratación forma parte de la necesaria y adecuada comprensión por parte del garante-consumidor acerca de los riesgo que asume y de su cuantificación”.

  En síntesis: en este párrafo [1] se proclama la aplicación a la fianza de los requisitos de transparencia por ser la garante persona consumidora; [2] en la fianza todas las cláusulas del préstamo y el consentimiento mismo sobre la fianza, forman parte del objeto principal del contrato autónomo de fianza, y están excluidas del control del contenido; y [3] queda en pie el control de transparencia por formar parte “de la necesaria y adecuada comprensión por parte del garante-consumidor acerca de los riesgos que asume y de su cuantificación”.

  Hay que distinguir entre conocimiento o comprensión, de un lado, y posibilidad de comprender o conocer, de otro. La comprensión por el deudor, es condición necesaria pero no suficiente, para una cláusula como si se tratara de una cláusula negociada. Con ello se deroga el control del contenido sobre esos amplísimos extremos y se reduce el control de transparencia a un control sobre lo que la persona consumidora debe conocer para quedar obligada[1].

  Para que una condición general quede incorporada al contrato no es necesario que el consumidor se sepa la cláusula, del mismo modo que quien compra un electrodoméstico no tiene que saber cómo o por qué funciona el motor. El control de transparencia está al margen de los vicios del consentimiento; lo que se necesita es que la persona consumidora tenga una posibilidad efectiva de conocer esa cláusula como resultado del cumplimiento por el profesional de sus obligaciones de información previa al contrato, en que consiste la transparencia material.

  Debemos repetirlo las veces que sea necesario, el contrato por adhesión se perfecciona por la adhesión, mero consentimiento que acredita la existencia de un contrato con sus elementos esenciales. Lo he llamado acuerdo nuclear, cierto en cuanto a la existencia del contrato pero incierto o anfibológico en cuanto a su contenido.

  El problema de la transparencia material es un problema de incorporación de las condiciones generales al contrato y no se realiza por medio del conocimiento de la persona consumidora de las cláusulas sino por disponer ésta de una posibilidad efectiva de conocer, posibilidad que aparece precisamente por haber cumplido el predisponente sus obligaciones de transparencia material.

  Con la adopción de fórmulas como la de la expresión manuscrita para afianzar la prueba por el predisponente del cumplimiento de sus obligaciones de información previa al contrato, la empresa dio un paso original para dominar y subordinar a sus intereses los tratos preliminares, ahora esta resolución, al marcar el fin de esa modalidad de control del predisponente, deja la puerta abierta a la limitación del ámbito del control del contenido a unas pocas condiciones generales. Son anticipos de lo que nos ha traído la nueva ley de crédito inmobiliario.

  Si la expresión manuscrita llevó el poder del predisponente hasta obligar al adherente a escribir algo de su puño y letra en beneficio del primero, ahora ese mismo adherente tiene que aprobar ante el notario, antes de firmar la hipoteca y para poder hacerlo, un examen sobre el contrato cuyo resultado se pone en un acta, prueba de que el banco cumplió con sus obligaciones de transparencia material. En el próximo futuro iremos viendo los detalles de esa nueva dependencia del adherente, que no ha sido bienvenida por muchos notarios llamados a cumplir y que cumplen esta tarea.

  Sin embargo, no deja de llamar la atención que una norma como la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dictada para aumentar el poder negocial de las personas consumidoras y reequilibrar un contrato en que el poder de mercado del banco es demasiado grande, contenga mecanismos ¡que aumentan aun más el poder de los acreedores!

  Como consuelo nos queda, que en la fase precontractual la publicidad todavía queda como defensa de los intereses de las personas consumidoras, como mecanismo de aumento de su poder de mercado. La publicidad sigue prevaleciendo sobre el contenido contractual menos beneficioso para el deudor y cuando, la comunicación al público en que consiste tiene un contenido obligatorio, las cláusulas contractuales divergentes del contenido comunicado, en perjuicio de la persona consumidora, resultan ineficaces.

  La publicidad del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, al descansar en un registro oficial, convierte las condiciones generales depositadas antes de la comercialización de la hipoteca, en concesión mínima al público y garantía de transparencia, reequilibrio e igualdad del mercado inmobiliario.

  La inscripción del formulario en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación es concesión mínima porque el predisponente no puede tratar al adherente individual de la hipoteca singular peor que al adherente medio, ni siquiera por medio de la negociación. La buena fe le exige ser coherente con el hecho de proclamar en el RCGC, un registro público oficial, que el predisponente usa en el tráfico cierto formulario y no uno peor[2].

  La inscripción del formulario en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación es garantía de transparencia porque la divergencia del contenido contractual, en perjuicio de la persona consumidora, con el contenido de la hipoteca, determina, como hemos dicho que ocurre con el contenido obligatorio de la publicidad, la ineficacia de la cláusula perjudicial y deficitaria de información.

  La inscripción en el RCGC es garantía de reequilibrio porque la eliminación del perjuicio al adherente se produce por medio del aumento de poder que le brinda el establecimiento de una regla imperativa del predisponente de publicación del formulario de las condiciones generales en el Registro antes de la comercialización de la hipoteca, cuya contravención nos remite al art. 8.1 LCGC y 65 TRLGDCU.

  En suma, la inscripción en el RCGC es garantía de igualdad, porque el equilibrio de la regulación del contenido contractual sólo puede llegar mediante la aplicación al mercado de remedios, a favor y no en contra del poder negocial de las personas consumidoras.

 

Resumen de la resolución DGRN de 13 junio 2019

 

  1. HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.

Resolución de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por la indicada entidad por la razón de considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio. (CB)

Resumen: Se deniega una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, por abusiva tanto en la fianza como en el préstamo por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Se hacen varias reflexiones sobre el ámbito de la legislación de personas consumidoras en relación con el préstamo profesional y la fianza.

Hechos:[…] concurren las siguientes circunstancias: a) el prestamista es una entidad financiera; b) los prestatarios e hipotecantes son dos personas físicas que manifiestan se decidan a una actividad empresarial agrícola; c) el destino del préstamo es «cancelar préstamos varios y adquirir maquinaria necesaria [una cabeza tractora] para el ejercicio de actividad industrial [transporte de mercancías, agrícola según registradora]»; d) la avalista es una persona física: la hija de los prestatarios que no se indica tenga una relación funcional con la empresa o industria de éstos; y e) la finca hipotecada es una vivienda que se manifiesta expresamente que no constituye la vivienda habitual de los prestatarios, aunque en la comparecencia se indica que es su domicilio.

Además, concurren las circunstancias de que [1] la Ficha de Información Personalizada (FIPER) ha sido suscrita tanto por los prestatarios como por el avalista, [2] todos los cuales también han redactado la expresión manuscrita acerca de su conocimiento sobre la existencia de cláusula suelo […] [3] En cuanto la información y asesoramiento notarial, el aval se ha firmado como una estipulación más dentro del contrato de préstamo hipotecario y con unidad de acto con el mismo, por lo que debe entenderse también cumplida respecto a la avalista.

Registradora: Suspende la inscripción de la hipoteca por una cláusula abusiva de interés de demora fijo del 17,56% en un préstamo mixto –profesional y personal- y actuar la avalista persona física fuera del marco de su actividad profesional.

Recurrente: La Caja presenta el recurso y considera profesional el préstamo.

Resolución: Confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1Cuestiones a resolver […] son dos las cuestiones a resolver: la primera, si en un préstamo destinado a una finalidad mixta es aplicable la normativa de protección de los consumidores […] Y la segunda […] si se ajusta o no a Derecho la cláusula de […] devengo de un interés moratorio fijo del 17,56% (superior en más de dos puntos porcentuales al ordinario pactado), ya que la registradora […] la considera abusiva […]

CUESTIÓN PREVIA.- 2. Antes del examen de esos defectos debe determinarse si el préstamo […] se encuentra o no sujeto a la legislación sobre protección de los consumidores y en qué medida […]

3 Determinación de la normativa aplicable [prestatarios] […]

[…]

La registradora calificante considera que es aplicable la normativa de protección de los consumidores respecto de los prestatarios, primero, porque en la escritura no se reseña por el notario la profesión de cada uno en la comparecencia […] Y, segundo, porque la expresión de «cancelar préstamos varios» no tiene per se carácter empresarial […] se trata de un préstamo de finalidad mixta –sólo parcialmente destinado a financiar una actividad empresarial o profesional– que debe ser considerado como consumidor […]

Adicionalmente, se señala en el informe como argumentación complementaria, que el Tribunal Supremo ha afirmado en reiterada jurisprudencia la naturaleza civil de la actividad agrícola […]

[…]

[…] las Directivas 2011/83, sobre los derechos de los consumidores, y 2014/17 […] en sus considerandos 17 y 12 respectivamente señalan que: «No obstante, en el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con la actividad comercial de la persona y el objeto comercial es tan limitado que no predomina en el contexto general del contrato, dicha persona deberá ser considerada como consumidor». Esta misma criterio ha sido recogida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2017 […] De manera que, cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina […]».

[…]

De todo lo expuesto se infiere que en el presente supuesto los prestatarios personas físicas tienen la condición de consumidores, dado que […] no resultó acreditado que el préstamo tuviere por finalidad exclusiva o predominante una inversión destinada a la actividad empresarial propia de los prestatarios.

[INTERÉS DE DEMORA] Por tanto […] procede determinar la aplicación de la legislación de consumo al contrato de préstamo […] y, por tanto, la limitación a la cláusula de intereses de demora de la STS de 3 junio 2016 de un sobregiro de dos puntos sobre el interés ordinario, lo que supone que la previsión contractual de un interés de demora del 17,56% sería nula por abusiva.

4 Determinación de la normativa aplicable [avalistas]. […] para la determinación del carácter de consumidor del garante [es una señora] se debe atender a las partes que intervienen en el contrato de garantía o de fianza y no en el contrato principal […]

Los Autos TJUE DE 19 noviembre 2015 […] y de 14 septiembre 2016 […] Directiva [93/13] puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad».

[…]

De conformidad con esta doctrina […] el actual criterio mayoritario de los órganos jurisdiccionales españoles se inclina por aplicar […] directamente la citada jurisprudencia del TJUE […]

[…]

En consecuencia, no resultando de la documentación presentada que la avalista se encuentre de alguna manera vinculada funcionalmente con los empresarios a quienes se concede el préstamo, debe reconocerse que tiene la condición de consumidora y, por tanto, que la normativa de protección de los consumidores es aplicable al contrato accesorio de aval.

5 Efectos de la declaración del carácter de consumidor del garante [punto de vista de la cláusula afectada]. Siendo consumidor el garante, puede ocurrir que la fianza sea nula, que lo sea alguna cláusula de la fianza, como la renuncia a algún beneficio, o que también sea nula una cláusula del contrato de préstamo que no afecta al fiador, como la de interés de demora.

[…]

A este respecto la STS 17 mayo 2018 no declara la nulidad del aval, [pero] establece que únicamente procede declarar la ineficacia de la cláusula suelo respecto de la fiadora que carecía de vinculo funcional con la empresa prestataria, por falta de transparencia contractual, pero no respecto de la parte prestataria, ni respecto del resto de fiadores y garantes hipotecarios que sí tengan ese vínculo funcional […]

6 Efectos de la declaración del carácter de consumidor del garante. En el ámbito estrictamente hipotecario es destacar la doctrina sentada por esta Dirección General, referida al ámbito de aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013 […] y la Orden EHA 2889/2011 […] de hacer extensiva la protección que al consumidor prestatario dispensan tales normas (persona física que grava una vivienda de su propiedad), también al hipotecante no deudor persona física que grava una vivienda de su propiedad en garantía de una deuda ajena, aunque el deudor fuera una entidad mercantil y el préstamo fuera destinado a su actividad mercantil, comercial o profesional [la expresión manuscrita beneficia al predisponente y no se puede interpretar de manera extensiva].

Esta doctrina se encuentra recogida, entre otras, en las Resoluciones de 29 de septiembre de 2014 y 28 de abril de 2015. La Resolución de 29 de septiembre de 2014 señala que la exigencia de documento manuscrito impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 […] es aplicable no solo al prestatario consumidor persona física, sino también al hipotecante no deudor persona física, porque si bien el precepto habla específicamente de «cliente-deudor» y no se refiere al hipotecante no deudor, ello no debe llevar a una interpretación literal de la norma, sino que sobre ésta debe prevalecer una interpretación extensiva «pro-consumidor», en coherencia con la finalidad legal de favorecer la información, y por ende la protección, de los usuarios de servicios financieros; «máxime si como ocurre en el supuesto enjuiciado tal hipotecante asume una responsabilidad personal solidaria que le separa de la responsabilidad estrictamente limitada al bien garantizado que debe presidir la figura del hipotecante no deudor conforme al artículo 140 de la Ley Hipotecaria».

[…]

El problema que se plantea […] es determinar […] si tal aplicabilidad sólo se extiende al contenido concreto del contrato de garantía o fianza, o alcanza también al propio contenido del contrato, principal, de préstamo o crédito garantizado, en el momento de practicar la inscripción.

En este sentido, como regla general, se estima que si nos encontramos antes dos relaciones jurídicas distintas y autónomas y si la determinación de la aplicación de las normas uniformes sobre cláusulas abusivas debe apreciarse […] en atención a la calidad con la que los intervinientes actúan en el contrato de garantía […] el control de abusividad o de contenido del mismo debe circunscribirse a sus concretas cláusulas, pero no extenderse a las cláusulas específicas del contrato principal de préstamo garantizado, a la que le será aplicable la normativa que corresponda en atención, igualmente, a la condición de sus partes contratantes. Una cosa es que en el momento de aplicarse el aval o la garantía que fuere, determinada cláusula del contrato de préstamo no le sea aplicable al avalista o al hipotecante de deuda ajena; y otra bien distinta, que se deniegue la inscripción de tal cláusula cuando la misma sí es aplicable a los prestatarios e incluso a los hipotecantes de deuda ajena, porque tal denegación, al ser la inscripción de la hipoteca constitutiva, privaría de la posibilidad de accionar esa cláusula frente a las indicadas personas.

[…]

[…] podrían ser abusivas e inaplicables respecto del garante, las cláusulas del contrato principal de crédito relativas a la limitación a la baja de los tipos de interés, [5] a los límites de los intereses moratorios [6] o a los gastos repercutibles al deudor principal, cuando éste interviene dentro del ámbito de su actividad empresarial o profesional. Pero, como ya se ha indicado anteriormente, esta circunstancia no debe impedir la inscripción de esas cláusulas para que puedan ser aplicadas al prestatario.

[7] Igualmente será de aplicación al contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su objeto, de sus condiciones económicas y de la transcendencia jurídica y económica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal. Por tanto, en los contratos de fianza o garantía de un préstamo o crédito, las cláusulas que definen o delimitan el riesgo garantizado (las del préstamo) y el propio compromiso del fiador, forman parte del objeto mismo del contrato de garantía y, en tal concepto, no son susceptibles de apreciación de su carácter abusivo, que no debe referirse ni a cláusulas que describan el objeto principal del contrato ni a la relación calidad/precio de la mercancía o de la prestación; pero sí deben ser objeto del resto de los controles propios de la legislación sobre consumidores [con esta interpretación extensiva del art. 4.2 se excluye el control del contenido en su integridad y se limita el control al de incorporación: es una derogación del art. 3 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas], en cuanto que el cumplimiento de los requisitos del proceso legal de contratación forma parte de la necesaria y adecuada comprensión por parte del garante-consumidor acerca de los riesgo que asume y de su cuantificación.

Como se ha indicado en el primer fundamento de derecho, en este contrato se han cumplido, tanto respecto de los prestatarios como respecto de la avalista, todos los requisitos de transparencia material que son susceptibles de control desde el ámbito de la calificación registral […]

INTERÉS DE DEMORA.- No obstante, aun cuando la aplicación de la legislación de consumo al contrato de fianza no provoca efectos sobre la cláusula de los intereses de demora en la relación jurídica bilateral entre el prestamista y el prestatario en los términos indicados, sin embargo, dado que esta última, conforme a lo antes razonado, queda igualmente sujeta a la referida legislación de consumo por tratarse de un préstamo de finalidad mixta en la que no se ha acreditado oportunamente en el trámite de la calificación su finalidad predominante profesional o empresarial, procede confirmar el defecto relativo a la nulidad por abusividad de la cláusula de los intereses de demora en los términos más arriba señalados.

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[1] El otro requisito de la negociación en el contrato por adhesión es que cuando se establece una cláusula a favor del predisponente, el adherente obtenga una contrapartida apreciable, conforme a la STS de 22 abril 2015 y concordantes.

[2] Vid. STS 1 marzo 2011 (RJ 2011\2615 – ES:TS:2011:2012) apartado 27.3 de los fundamentos jurídicos.

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Estudio práctico de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Estudio práctico de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

ESTUDIO PRÁCTICO DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Antonio A. Longo Martínez. Notario de Barcelona

 

I. INTRODUCCIÓN

II. ÁMBITO DE APLICACIÓN:

   A) ÁMBITO TEMPORAL

   B) REQUISITOS SUBJETIVOS

      1. PRESTAMISTA

      2. CLIENTES

   C) ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN

      1. SUPUESTOS INCLUIDOS Y EXCLUIDOS

          1.1 POR EL TIPO DE NEGOCIO JURÍDICO: PRÉSTAMOS O CRÉDITOS

          1.2 POR LA GARANTÍA Y POR LA FINALIDAD

          1.3 SUPUESTOS EXPRESAMENTE EXCLUIDOS

      2. TRANSMISIÓN CON SUBROGACIÓN

      3. NOVACIÓN MODIFICATIVA

      4. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR

   D) ÁMBITO PERSONAL-ESPACIAL

III. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO

   A) INSCRIPCIÓN DE FORMULARIOS EN EL REGISTRO DE C.G.C.

   B) TASACIÓN DE LOS INMUEBLES

   C) CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL

      1. OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA

      2. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO

      3. OBLIGACIONES DEL NOTARIO: EL ACTA NOTARIAL

          3.1. FINALIDAD Y CONTENIDO

          3.2. EFICACIA Y VALOR PROBATORIO. RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO

          3.3. COMPATIBILIDAD CON EL CÓDIGO DE CONSUMO DE CATALUÑA

IV. LÍMITES LEGALES A DETERMINADAS CONDICIONES FINANCIERAS

   A) COMISIÓN DE APERTURA

   B) COMISIONES POR REEMBOLSO ANTICIPADO

   C) CAUSAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

   D) INTERESES DE DEMORA

V. CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

ENLACES

 

INTRODUCCIÓN:

La Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), con entrada en vigor el 16 de junio de 2019, transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Su objeto, es, según su art. 1, “establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes” de los préstamos a que la misma se refiere. Su contenido se estructura en cuatro Capítulos, el primero de los cuales se dedica a las Disposiciones Generales, y los siguientes a cada uno de los tres aspectos diferenciados que el Preámbulo anuncia, al decir que: “En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma”.

La Ley se complementa con el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril (RDCCI), publicado en el BOE de 29 de abril de 2019, y cuya Disposición Transitoria Primera establece a su vez que “el desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se entenderá realizado por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios en cuanto esta no sea contraria a dicha ley y este real decreto”. Al efecto, el mismo día el BOE publica la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril (OMCCI), por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la citada Orden EHA/2899/2011, cuyo ámbito de aplicación queda ahora determinado en forma equivalente a la de la LCCI.

RDCCI y OMCCI completan la transposición de la Directiva 2014/17/UE.

El art. 1 del RDCCI señala (las letras en negrita son mías) que el mismo “establece los requisitos exigibles para (a) la prestación de servicios de asesoramiento y (b) para el registro de los prestamistas inmobiliarios; (c) las obligaciones de información del prestamista inmobiliario al prestatario y (d) la utilización de medios telemáticos en la remisión de documentación por el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o representante designado al notario. Asimismo, determina (e) las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito, y sus condiciones”.

Por su parte, el Preámbulo de la OMCCI nos dice que la misma “establece (a) los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, (b) los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y (c) los plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera. Asimismo, aunque no sea materia de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, (d) se desarrolla el contenido concreto de la ficha de advertencias estandarizadas, en desarrollo de la habilitación contenida en la letra a) del apartado 2 de la disposición final decimoquinta”.

El conjunto de la regulación supone un reforzamiento, en el ámbito que se define, de los tres controles propios de la contratación con condiciones generales: el control de incorporación o inclusión (también llamado “de transparencia formal”), que se extiende a todas dichas condiciones; el control cualificado o “de transparencia material”, propio en principio de la contratación con consumidores y de aquellas cláusulas que definan el objeto principal del contrato, y el control de abusividad o de contenido del resto de cláusulas, esto es las que no definen dicho objeto principal.

Sin perjuicio de algunas referencias puntuales al resto de materias, este estudio, orientado a comentar algunas de las cuestiones que en la aplicación de la nueva regulación pueden plantear mayores dudas, sobre todo en un primer momento, atiende principalmente a los dos primeros Capítulos de la Ley, y a las normas que en relación con el contenido de los mismos se incluyen en sus doce Disposiciones Adicionales, cinco Transitorias y dieciséis Finales, así como en el Real Decreto y Orden Ministerial citados.

 

II. ÁMBITO DE APLICACIÓN:

A)  ÁMBITO TEMPORAL:

Conforme al número 1 de su Disposición Transitoria Primera, como regla general la LCCI “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. Sin embargo, en los números siguientes se establecen determinadas excepciones, entre las que destacamos ya la contenida en el número 2, relativa a “aquellos contratos celebrados con anterioridad, si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor”.

Por otra parte, la Disposición Final 3ª de la OMCCI determina, según veremos, una progresiva implantación de la documentación a entregar por el prestamista al cliente, lo que afectará también inicialmente al control que de dicha entrega debe efectuar el notario conforme a lo previsto en el art. 15 LCCI.

B) ÁMBITO SUBJETIVO:

Según el artículo 2.1: “1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (…). Existen en primer lugar, por tanto, unos requisitos específicos en relación a los sujetos intervinientes en el contrato, como prestamista y cliente, para que el mismo quede sujeto a las prescripciones contenidas en la Ley.

1. PRESTAMISTA:

Tiene que tratarse de personas físicas o jurídicas que realicen la actividad de concesión de préstamos de manera profesional, definición propia del “prestamista inmobiliario” que se reitera en el número 2) del art. 4, pero que se ve muy ampliada en el último párrafo del art. 2.1, según el cual “se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora. Se nos ocurren al respecto una serie de cuestiones a la hora de interpretar esta norma:

a) En primer lugar, hay que atender al hecho de que al hablar en ese párrafo final del art. 2.1 de los “préstamos hipotecarios” podría entenderse excluido el segundo de los grupos de préstamos al que como vamos a ver se aplica la LCCI, el de la letra b) del art. 2.1, referido a los préstamos inmobiliarios sin garantía hipotecaria. De ser así, cuando un préstamo de los incluidos en este segundo grupo se conceda de forma ocasional, aunque sea “con una finalidad exclusivamente inversora”, no se debería considerar concedido “de manera profesional” y por tanto no cabría entenderlo sujeto a las previsiones de la LCCI.

b) Por otra parte, debe tenerse en cuenta que los supuestos de hecho que caen dentro del ámbito de aplicación de la LCCI –que a diferencia de lo que disponía la Orden de 28 de octubre de 2011, no se aplica exclusivamente a las entidades de crédito- podrían coincidir con los que han venido siendo objeto de regulación en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, cuyo art. 1.1 se refería “a la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación…”. Para evitar ese “solapamiento normativo” -en términos del Preámbulo de la LCCI- la Disposición Final Novena de la misma modifica dicho artículo, que pasa a hablar de “la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación…”.

En consecuencia, la Ley 2/2009 resultará ahora aplicable únicamente a los préstamos hipotecarios en los que no se de ninguna de las condiciones subjetivas ni objetivas de la Ley; esto es, a aquéllos que, concedidos de manera profesional por personas físicas o personas jurídicas distintas de una entidad de crédito, reúnan alguna de las siguientes características:

  • que el prestatario sea una persona jurídica, y no existan personas físicas como fiadores o garantes; o bien
  • que la hipoteca recaiga sobre inmueble no residencial (a expensas de lo que se comentará sobre la cuestión relativa a la naturaleza del inmueble), y el préstamo no tenga la “finalidad inmobiliaria” del art. 2.1.b) de la ley.

 Los prestamistas profesionales que no sean una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en España de una entidad de crédito deberán haberse inscrito en el registro previsto en el art. 42.1 LCCI, previo cumplir los requisitos que se establecen en el art. 5 del RDCCI. La ley señala que ”el reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una Comunidad Autónoma corresponderá a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma, en el marco del Capítulo I de la Ley 2/2009, de 31 de marzo”, regulando la Disposición Adicional Segunda del RDCCI la cooperación del Banco de España con dichas autoridades.

c) En todo caso, parece necesario detenerse en la caracterización que la Ley hace para considerar que la actividad se desarrolla con carácter profesional, pues, de faltar alguno de los elementos de dicha caracterización el préstamo no quedaría sujeto a la misma, y hay que entender que tampoco a la ley 2/2009. En este sentido, recordemos que para la aplicabilidad de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, la DGRN había venido entendiendo suficiente que el prestamista hubiera concedido “simplemente dos préstamos” (Ress. de 11/07/2016, 02/09/2016, 26/07/2017); ahora, al hablar la LCCI de la concesión de préstamosaun de forma ocasional, cabe preguntarse si ya el primer préstamo que reúna los elementos que comentamos queda sujeto a la misma, y si la respuesta positiva –de ser la correcta- cabe trasladarla también a los préstamos que siguen sujetos a la Ley 2/2009.

Asimismo, hay que tener en cuenta que la norma presupone una intervención “en el mercado de servicios financieros, por lo que habría que determinar si una operación ocasional de préstamo entre dos sujetos que no se han sometido a criterios de oferta y demanda para determinar el precio del servicio se puede realmente entender como efectuada en ese “mercado”[i].

Y también se habría de decidir cuándo puede entenderse que el préstamo ocasional NO entra en el ámbito de aplicación de la Ley, por no tener una finalidad exclusivamente inversora. Si seguimos a la RAE cuando define el verbo “invertir” como “emplear, gastar, colocar un caudal”, todo préstamo constituye una inversión. Por tanto, la búsqueda del supuesto excluido por la norma debería hacerse probablemente por una de estas dos vías: asimilando la “finalidad inversora” a la búsqueda de un beneficio, o centrándonos en el hecho de que esa finalidad sea, como señala aquélla, “exclusiva”.

  1. Desde el primer punto de vista, no tendría finalidad inversora el préstamo sin interés (por otra parte, excluido en todo caso del ámbito de aplicación de la Ley según el art. 2.4). Pero, ¿qué ocurre con aquéllos en que el interés puede considerarse meramente compensatorio de la no disponibilidad del capital por el prestamista durante el plazo pactado, sin pretensión de obtener un beneficio real? De admitir que tampoco los mismos tienen dicha finalidad inversora, ¿qué interés puede considerarse simplemente compensatorio? ¿El referenciado a un índice oficial? ¿A cuál: IPC, interés legal del dinero…?
  2. Y si atendemos a que la sujeción a lo previsto en la LCCI se predica en relación a los préstamos ocasionales de finalidad exclusivamente inversora, quizá quepa excluir aquéllos en que con los mismos se busca ayudar al familiar o amigo prestatario, sin perjuicio de no renunciar a obtener una determinada rentabilidad. Supuesto, también, de difícil comprobación.

[i] Señala Ricardo CABANAS en El Notario del Siglo XXI, número 84 que “la profesionalidad está referida a la propia actividad de concesión del crédito, no porque se conceda crédito con ocasión de una actividad profesional diferente, matiz que conviene no descuidar”.

2. CLIENTES:

Ha de tratarse de personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes (art.1 y art. 2.1). La intervención de una persona física, en cualquiera de dichas posiciones contractuales, determina la concurrencia de este requisito subjetivo de aplicabilidad de la ley. El Preámbulo anticipa lo que aparentemente habría de ser una regla general –que luego resulta no ser tal- según la cual no es preciso que se trate de un consumidor, es decir, persona que actúe fuera del ámbito de su actividad empresarial o profesional. Así, recuerda que si bien la normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores, también incluye la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores, y añade que “la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios”.

Esta declaración no es plenamente coincidente con los efectos de la doctrina jurisprudencial establecida en sentencia del Pleno de la Sala 1ª del TS, nº 367/2016, de 3 de junio de 2016, reiterada, entre otras, en las sentencias nº 41/2017, de 20 de enero de 2017, y 8/2018, de 10 de enero de 2018; doctrina según la cual no procede el control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores.

En cualquier caso, y como decíamos, esa extensión de la Ley a los no consumidores a que se refiere el Preámbulo no alcanza luego en el texto legal a todos los tipos de préstamos, como vamos a ver a continuación.

 

C) ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN:

1. SUPUESTOS INCLUIDOS Y EXCLUIDOS:

1.1 SUPUESTOS INCLUIDOS POR EL TIPO DE NEGOCIO JURÍDICO: PRÉSTAMOS O CRÉDITOS

El art. 2.3 señala expresamente que las referencias que se realizan a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos. Pero el art. 4.3 contiene una definición del contrato de préstamo de mayor amplitud: “el contrato mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de aplicación del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar. Esta extensión alcanzaría por tanto a otras operaciones, más allá del préstamo o crédito, a las que habrá que prestar atención, como puede ser el leasing inmobiliario.

De otra parte, dicha extensión objetiva, unida a la subjetiva que en relación al “prestamista inmobiliario” se incluye en el art. 2.1, incluyendo al que interviene “en el mercado de servicios financieros aún de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora, puede llevar a plantearse la eventual inclusión en el ámbito de aplicación de la ley de operaciones como una compraventa con precio aplazado y devengo de intereses, incluso garantizada con condición resolutoria. Entendemos, no obstante, que el supuesto no encaja en dicho ámbito, pues en todo caso faltaría ese requisito de que la finalidad de la operación para el vendedor sea exclusivamente inversora, al estar directamente ligada y subordinada a la venta del inmueble.

1.2 SUPUESTOS INCLUIDOS POR LA GARANTÍA Y POR LA FINALIDAD

Por lo demás, para que al préstamo –con la amplitud vista- le sea aplicable la nueva ley debe estar incluido al menos en uno de los dos grupos que se detallan en las letras a) y b) del art. 2.1, las características principales de los cuales se relacionan, respectivamente, con la existencia de garantía real, y con el destino “inmobiliario” de la financiación concedida:

  1. préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
  2. préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Hay que decir que, no obstante, determinar la aplicabilidad o no de la regulación al concreto supuesto de hecho resulta más complicado de lo debido. En primer lugar, porque frente a esta inicial tipificación general, la ley contiene después disposiciones específicas que parecen no referirse a ambos grupos, sino a uno u otro. De hecho, y como señalábamos más arriba, ya en el mismo artículo 2.1 se aprecia un tratamiento aparentemente distinto, cuando, al considerar determinadas operaciones ‘ocasionales’ como préstamos concedidos en ejercicio de una actividad “profesional”, se refiere a los hipotecarios, lo que podría llevar a entender no incluido el préstamo ocasional del segundo grupo. Tampoco parece, como veremos, que la comprobación por el notario de los requisitos de transparencia material y autorización del acta regulada en el art. 15 se prevea con carácter general, sino únicamente con relación a los préstamos con garantía hipotecaria del primer grupo. En otros casos, la disposición particular modifica alguna de las características definidoras del grupo de préstamos al que en principio parece referirse. Así, en el art. 24, sobre vencimiento anticipado, la naturaleza residencial del inmueble, característica según el art. 2.1 solo de los préstamos con garantía hipotecaria, se incorpora también a los préstamos “de finalidad inmobiliaria”, respecto de los que, en cambio, desaparece el requisito relativo a la condición de consumidor que la norma general de dicho artículo exige para este tipo de préstamos.

En principio, con arreglo a esa tipificación inicial, para que un préstamo encaje entre los definidos en el primero de los grupos (art. 2.1.a), resulta irrelevante la finalidad del mismo y la condición de consumidor, o no, del cliente; en el segundo (art. 2.1.b), por el contrario, lo irrelevante es la existencia o no de garantía hipotecaria, pero debiendo el cliente ser un consumidor. Que en ese primer grupo el legislador únicamente incluya a los préstamos con garantía hipotecaria de inmueble “residencial” explica alguna norma que podría llegar a confundir, como la contenida en el art. 22.1 de la LCCI, según la cual “los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial”. El legislador menciona el préstamo hipotecario sobre inmueble de uso residencial porque es el único que contempla por razón de la garantía, sin que, obviamente, ello excluya la necesidad de formalización en escritura de cualquier otro préstamo con garantía hipotecaria, tanto si por tener la finalidad inmobiliaria a que se refiere el art. 2.1b) cae dentro del ámbito de aplicación de la ley, como si no.

 La distinción entre los dos grupos de préstamos que recoge el art. 2.1 LCI es similar a la que se contenía en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, cuyo art. 19 hablaba de préstamos con hipoteca sobre vivienda y aquellos “cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”. La diferencia es que la Orden situaba la distinción dentro del Capítulo II del Título III, que regula las “Normas relativas a los créditos y préstamos hipotecarios”, de modo que en uno y otro caso se trata de préstamos con garantía hipotecaria, resultándoles a ambos aplicables las disposiciones contenidas en dicho Capítulo.

Por el contrario, cualquier préstamo de consumo no garantizado con hipoteca, incluidos los que tenían esa “finalidad inmobiliaria”, quedaba fuera del ámbito de aplicación de dichas disposiciones y aparentemente sujeto, dada la remisión contenida en el art. 33 de la Orden, a lo previsto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo. Pero solo aparentemente, porque el art. 3 de dicha ley, siguiendo lo previsto en la Directiva 2008/48/CE (art. 2.2.b), excluye de su ámbito de aplicación precisamente a esos “contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”, lo cual provocaba que los mismos, si no estaban garantizados con hipoteca, no se beneficiaran de las normas de protección de una normativa ni de la otra; sin olvidar que, aunque hubieren quedado sujetos a la Ley 16/2011, el artículo 5.5 de la misma prevé, en relación a los contratos de crédito al consumo cuyo importe total sea superior a 75.000 euros, una aplicación parcial que excluye, por ejemplo, el derecho de desistimiento que reconoce su art. 28.

Ahora, y en sintonía con el contenido de la LCCI, la OMCCI rectifica (Art. Segundo, números Cuatro y Cinco) el ámbito de aplicación de las normas contenidas en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, para hacerlo coincidir con el determinado en el art. 2 LCI. Consecuencia de todo ello es que a partir de la entrada en vigor de la ley, y siempre que el cliente sea un consumidor, el préstamo que, sea cual sea su importe y aún sin garantía hipotecaria, tenga esa “finalidad inmobiliaria” (adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir), quedará sujeto a las disposiciones de la misma, si bien ya hemos adelantado la duda, sobre la que volveremos, acerca de si les resulta aplicable el control notarial de transparencia que regula el art. 15.

Por lo demás, se plantean con relación a ese segundo grupo de préstamos de “finalidad inmobiliaria” del art. 2.1 b) varias cuestiones:

a) La primera, antes comentada, es que, según hemos visto, para que a los mismos les sea aplicable la normativa que estudiamos es necesario que el prestatario, el fiador o el garante sea un consumidor, requisito que no se exige para los préstamos hipotecarios. Cabe mencionar, en relación a los supuestos dudosos, que según el Considerando 12 de la Directiva “en el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con las actividades comerciales o empresariales o con la profesión de la persona en cuestión y dichas actividades comerciales o empresariales, o dicha profesión son tan limitadas que no predominan en el contexto general del contrato, dicha persona debe ser considerada un consumidor”. En un sentido diferente, recordar que la DGRN, en Resolución de 31 de octubre de 2017, entendió no aplicable la normativa de protección a consumidores y usuarios si la persona física que garantiza una deuda de una sociedad, asumida por esta en el ámbito de su actividad empresarial, actúa por razón de los vínculos funcionales que mantiene con la sociedad, como ser socio, administrador o apoderado de la misma.

b) Respecto a qué debe entenderse por “conservar derechos de propiedad” inmobiliaria como finalidad del préstamo, parece que la interpretación literal es la correcta: no se trata de la conservación material del inmueble, sino de los derechos sobre el mismo (aunque quizá la propiedad pueda no ser el único). Así, vemos que el Considerando 15 de la Directiva[i], se refiere a “los contratos de REFINANCIACIÓN u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas”. En este caso, por tanto, el prestatario habrá de ser propietario del inmueble, y se diría que de lo que se trata es de evitar, a través del crédito, la pérdida de los derechos sobre el mismo, más que financiar la ejecución de obras de conservación material, y sin perjuicio, como dice Ricardo CABANAS[ii], de que la rehabilitación integral pueda equipararse a la construcción del edificio.

En este mismo sentido, dicho Considerando se refiere a la aplicación de la Directiva también a los créditos “de renovación”, pero siempre que estén garantizados, porque ello les sitúa en el primer grupo, el de los “préstamos con garantía hipotecaria residencial”. De otro modo, tales créditos quedarían fuera del ámbito de la Directiva, como expresamente señala después el Considerando 18, que desvincula así el concreto concepto de “renovación” de la idea de “conservación de derechos de propiedad”[iii].

c) Por otra parte, debe resolverse de qué tipo ha de ser el inmueble cuya propiedad se quiere adquirir o conservar. Así como en relación a los préstamos que incorporen la garantía real la norma es clara al referirse a inmuebles “de uso residencial”, no existe esta concreción cuando se refiere a préstamos “cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles”, que, en principio, podrían por tanto ser también no residenciales. Y esta extensión del ámbito objetivo de aplicación encontraría apoyo en la propia Directiva, que en su Considerando 13 nos dice que “si bien la presente Directiva regula los contratos de crédito que están relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, ello no impide que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas de conformidad con la presente Directiva para proteger a los consumidores en relación con los contratos de crédito, ni que regulen de otro modo dichos contratos”.

Sin embargo, mientras que la extensión subjetiva de la aplicabilidad de la Ley a los no consumidores, concretada en el texto legal a los préstamos del art. 2.1.b), es anunciada y argumentada por el legislador en el Preámbulo, no ocurre lo mismo en cuanto a esta posible extensión objetiva a los inmuebles no residenciales que parece darse en el caso de los préstamos del art. 2.1.b). Por el contrario, el Preámbulo alude constantemente a las referencias que en la Directiva se hacen al destino residencial del inmueble[iv]; como también sorprende que, frente a lo dispuesto en los artículos 1 y 2 al determinar con carácter general el objeto y ámbito de aplicación de la ley -distinguiendo con claridad entre los dos tipos de préstamos ya mencionados, y exigiendo solo en cuanto al primero de ellos la naturaleza residencial del inmueble- el art. 24, al regular, de modo imperativo, el vencimiento anticipado, se refiera como veremos a ese uso residencial tanto para uno como para otro grupo de préstamos.

En la Resolución de 16 de mayo de 2019, dictada en respuesta a una consulta del Consejo General del Notariado (que no hacía referencia a esta cuestión concreta), la Dirección General de los Registros y del Notariado parece asumir esta limitación del ámbito de aplicación de la ley a los inmuebles residenciales, al señalar que la misma (punto 2) “supone importantes novedades en la concertación de préstamos destinados a la financiación de inmuebles de carácter residencial”, aunque más tarde, al hablar del acta notarial que regula el art. 15, nos dice (punto 5) que la misma será “la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España”.

Si la extensión del ámbito objetivo de aplicación de la ley supone un beneficio para el cliente, por el incremento de protección que conlleva, parece que -sin perjuicio de que solo en los casos de inmueble residencial resulten aplicables normas concretas como la del art. 24 en relación al vencimiento anticipado- a la espera de una interpretación más contundente habría que entender incluidos entre los supuestos de este segundo grupo todos los préstamos que tengan la finalidad reseñada en el art. 2.1.b), con independencia de la naturaleza del inmueble.

[i] El Considerando 15 de la Directiva señala: “El objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. Procede, por tanto, que se aplique

  • a los créditos GARANTIZADOS mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito,
  • a los contratos de refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a CONSERVAR derechos sobre bienes inmuebles o fincas,
  • y a los créditos utilizados para ADQUIRIR bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro,
  • así como a los créditos garantizados destinados a la RENOVACIÓN de bienes inmuebles para uso residencial”.

[ii] Ricardo CABANAS, “La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”. Diario La Ley, Nº 9379, Sección Doctrina, 18 de Marzo de 2019, Editorial Wolters Kluwer

[iii] En el Considerando 18 de la Directiva, el legislador europeo hace notar que existe un grupo de consumidores a los que ni esta Directiva ni la 2008/48/CE, de contratos de crédito al consumo, brinda la protección buscada, y son aquellos que suscriben “contratos de crédito no garantizados que tengan por finalidad la renovación de un bien inmueble de uso residencial y que entrañen un crédito cuyo importe total exceda de 75000 EUR. Por ello advierte que tales créditos ”deben entrar en el ámbito de aplicación de la Directiva 2008/48/CE con el fin de asegurar un nivel de protección equivalente a aquellos consumidores, y para evitar un vacío de regulación entre dicha Directiva y la presente Directiva. La Directiva 2008/48/CE debe por tanto modificarse en consecuencia”. Es obvio que la no inclusión de tales créditos dentro del ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, deriva de que no se entiende incluidos en ninguno de los dos grupos mencionados: ni están garantizados, ni tienen como finalidad “adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”, lo que evidencia que la “renovación” no encaja entre tales supuestos.

[iv] Señala el Preámbulo: “La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. En la Unión Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que «En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideración al aplicar la Directiva 93/13». La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial…”.

1.3 SUPUESTOS EXPRESAMENTE EXCLUIDOS

Se recogen en el art. 2.4, que se refiere a seis supuestos, de los que los cinco primeros presentan condiciones específicas que hacen que la inversión, en términos de búsqueda de beneficio económico, no exista o no constituya la finalidad exclusiva del prestamista, lo que justificaría la no aplicabilidad de la ley, aun cuando en principio tales supuestos encajaren en alguno de los tipos antes vistos:

  1. concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
  2. concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
  3. concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
  4. resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
  5. relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o

Plantea dudas, sin embargo, el caso de esta última letra e). Si el aplazamiento de pago es efectivamente, a los efectos de la ley, una forma de préstamo (art. 4.3), pero el art. 2.4 ya excluye en su letra b) la aplicabilidad de la misma a los contratos de préstamo “concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo”, hay que preguntarse por la razón de esa expresa referencia añadida al supuesto del préstamo “relativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente”; sentido que habrá que buscar en ese último requisito negativo, que de concurrir actuaría como contraexcepción, reconduciendo a la aplicabilidad de la ley al supuesto de hecho: “siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial”.

Tal requisito o característica (la garantía hipotecaria sobre inmueble residencial) podría teóricamente referirse a la actual operación de aplazamiento de pago –insistimos, una forma de préstamo ex art. 4.3- o a la deuda existente. En el primer caso, el supuesto no excepcionado de la aplicabilidad de la ley sería el del préstamo garantizado por una hipoteca sobre bien inmueble de uso residencial, relativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente. Sin embargo, el sometimiento a la ley de este supuesto contradiría la excepción previamente recogida en la letra b) del mismo artículo 2.4, relativo, en general, a los préstamos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos. Por contra, si la garantía de hipoteca sobre inmueble residencial debe entenderse en referencia a la deuda existente, el supuesto no excepcionado sería el del préstamo relativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente derivada de un préstamo hipotecario sobre inmueble residencial; lo cual resultaría coherente con la aplicabilidad de la ley a los supuestos de novación de tales préstamos, aplicación que procederá incluso si la novación consiste en un aplazamiento de pago sin gastos.

Si esta es la interpretación correcta, habrá que entender en cambio no aplicable el régimen de la LCCI cuando la deuda existente tiene cualquier otro origen, aunque su aplazamiento de pago se garantice ahora con hipoteca de inmueble residencial, siempre que el mismo se estipule sin gastos. Lo cual, por otra parte, significaría, caso de que dicha deuda tenga origen en un préstamo de “finalidad inmobiliaria” de los de la letra b) del art. 2.1, que, pese a la regla general, que veremos, de aplicación de la ley a las novaciones sin distinción entre los dos tipos de préstamos a que se refiere dicho artículo, este caso concreto de novación no quedaría sujeto a esta regulación.

El último supuesto del art. 2.4 es el que hace referencia a la hipoteca inversa:

f) hipoteca inversa en que el prestamista:

  1. desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
  2. no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.

La regulación de la hipoteca inversa pasa ahora a estar incluida en un nuevo Capítulo II bis introducido en el Título III de la Orden EHA/2899/2011 por el Artículo Segundo, número Catorce de la OMCCI. El Preámbulo de esta justifica dicha medida en la necesidad de “eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica sobre el mantenimiento del régimen actual de protección de este producto” que pudiera derivarse del hecho de que una parte del régimen de dicha figura, contenido en la citada Orden EHA/2899/2011, estaba basado en remisiones a disposiciones de la misma que regulaban los préstamos hipotecarios y que ahora han perdido vigencia con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que no se aplica a las hipotecas inversas.

  1. TRANSMISIÓN CON SUBROGACIÓN

La Disposición Adicional Sexta señala que “Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo”. Y ello, como veíamos al principio, se producirá, con arreglo a la Disposición Transitoria Primera, número 2, incluso en relación a “aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor”.

Por lo que se refiere al supuesto de subrogación pasiva o de deudor, que aquí comentamos, y aunque, como vemos, la Disposición Transitoria no establece distinción entre tipos de préstamo, habrá que entender preferente la norma que se contiene en la Disp. Ad. Sexta y que, al referirse a la “transmisión del bien hipotecado”, remite al primero de los grupos mencionados anteriormente, “préstamos con garantía hipotecaria residencial”, que constituye en realidad el que con más probabilidad puede presentar dicho pacto. Es cierto que la D.A. 6ª no exige el destino residencial del inmueble, pero no tendría sentido circunscribir la aplicación de la ley con carácter general a los préstamos hipotecarios sobre inmueble residencial, y extenderla a cualquier otro tipo de inmuebles si la posición contractual deudora se asume por subrogación en un préstamo anterior. En todo caso, queda excluido el caso –mucho menos habitual- de transmisión con subrogación del comprador en un préstamo de los del “segundo grupo”, esto es, aquél que, sin estar garantizado hipotecariamente, tuvo en su momento como objeto adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles.

Estaríamos por tanto, cuando la transmisión es por título de compraventa, ante el supuesto del primer párrafo del art. 118 de la Ley Hipotecaria, según el cual “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”. Pero la aplicabilidad de la ley en tal caso -que incluiría la previa comparecencia del comprador ante el notario a fin del otorgamiento del acta que regula el artículo 15- exige que con anterioridad a la compraventa el acreedor haya mostrado su intención de aceptar la subrogación, pues de otro modo no puede exigirse al mismo el cumplimiento de las obligaciones de información y entrega de documentación que integran su “deber de transparencia”. De hecho, la entrega de la Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN) prevista ahora en la LCCI, una vez adquiera la condición de oferta vinculante, debe entenderse como un auténtico consentimiento anticipado a esa subrogación, que además haría innecesaria, a mi entender, la comparecencia del acreedor hipotecario en la escritura de transmisión, salvo, claro está, que exista además una novación de condiciones que quiera recogerse en dicha misma escritura.

En principio, lo anterior no quiere decir que no sea posible que las partes convengan una subrogación en la deuda hipotecaria sin contar –o antes de contar- con el consentimiento del prestamista (y aun sin su conocimiento), pues, con independencia del riesgo que pueda implicar[i], la asunción de la deuda pendiente por el comprador es siempre un acuerdo posible entre las partes sobre la forma de pago, total o parcial, del precio. Esta posibilidad, sin embargo, hay que entenderla ahora sujeta, tratándose de transmisiones empresariales, a lo previsto en la Disposición Adicional Séptima de la LCCI, según la cual “el empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria”. No tratándose de transmisiones empresariales, hay que entender que sí cabe la transmisión con pacto de subrogación sin necesidad de esa comunicación previa, pacto al que, a falta del necesario consentimiento del acreedor, no sería aplicable la ley, como tampoco lo será cuando el comprador retiene el importe correspondiente al saldo pendiente de la obligación garantizada, sin subrogación en esta y a los exclusivos efectos del posterior pago al acreedor, por cuenta del vendedor y a fin de cancelar la hipoteca[ii].

Por lo demás, la transmisión con subrogación se puede producir, obviamente, en virtud de negocios distintos de la compraventa, que habrá que entender sujetos a la regulación si reúnen los requisitos necesarios. No se reunirán dichos requisitos, por ejemplo, en el caso de aportación de finca hipotecada a una sociedad, pero sí en el de donación de la misma. Habrá casos en que la cuestión plantee más dudas, como por ejemplo la disolución de condominio, que, aparentemente, no debería verse sometida a los requerimientos de la LCCI si el adjudicatario ya era deudor del préstamo.

  1. NOVACIÓN MODIFICATIVA

La Disp. Ad. 6ª y la Disp. Trans. 1ª, 2 se refieren también, junto con la subrogación, a la novación modificativa, si bien en este caso no existe referencia alguna que concrete la aplicabilidad de la ley a los supuestos de préstamo con garantía hipotecaria, por lo que podría entenderse que se extiende también a los del segundo grupo, es decir, a la novación modificativa de préstamos o créditos que tuvieron como objeto adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles (con las dificultades que detectar dicha circunstancia puede llegar a presentar), aunque no exista garantía hipotecaria, e incluso de aquéllos que se hubieren otorgado antes de la entrada en vigor de la ley.

Al supuesto específico de novación que suponga un cambio de interés variable a fijo se refiere, de una parte, el art. 23.6, limitando la compensación por amortización anticipada (amortización que no se entiende bien por qué se asocia a tal supuesto de novación); de otra, la Disposición Adicional Novena, que señala que para el cálculo de los honorarios notariales de la escritura correspondiente se aplicará lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, lo que podría significar la aplicación del arancel correspondiente a los «Documentos sin cuantía» previsto en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre[iii]. Curiosamente, aunque la Disposición Adicional Novena se titula “Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo”, la norma no contiene a continuación disposición alguna relativa a los honorarios registrales.

  1. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR

La subrogación de acreedor, en tanto que supondrá también –en principio- una novación objetiva, quedará incluida entre los supuestos a que se refiere la Disposición Adicional Sexta, y ello tanto si el préstamo inicial es anterior o posterior a la entrada en vigor de la misma. Sin olvidar que, en cualquier caso, y por tanto aunque no hubiera esa novación de condiciones, para el nuevo acreedor la operación constituye una concesión de préstamo que, de reunir las características de los indicados en el art. 2.1, está sujeta a la LCCI.

De modo expreso, la ley se refiere a la subrogación acreedora con relación a tres cuestiones:

  • en primer lugar, para modificar (Disposición Final Tercera) el art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, relativo al procedimiento de subrogación, destacando entre los cambios operados la sustitución del derecho de la entidad primitiva a enervar la subrogación por la posibilidad de “ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes”; lo que significa que el deudor no va a estar obligado a mantener su préstamo en dicha entidad, aunque esta le iguale las condiciones que le ofrece otra.
  • de otra parte, para regular la compensación a favor del prestamista subrogado por los gastos que soportó con ocasión de la concesión del préstamo. Así, señala el número 1 del art. 14 (ubicación que no parece muy adecuada, al referirse dicho artículo a las “normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios”) que “si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores”, señalando a continuación el modo de calcular el importe de dicha compensación.
  • por último, para “bonificar” la subrogación que suponga un cambio de interés variable a fijo, de la misma forma comentada antes para la novación: limitando la comisión de amortización anticipada a la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el máximo del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, y solo si dicha subrogación tiene lugar durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo ( 23.6); y determinando en la ya citada Disp. Ad. Novena los honorarios notariales por remisión a la ley 2/94, de 30 de marzo.

[i] Podemos recordar el derecho de desistimiento del comprador que no obtenga la financiación pretendida que regula el nuevo artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña.

[ii] Por las mismas razones, no se aplicará la ley a los supuestos del segundo párrafo del citado art. 118 LH: “si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado”.

[iii] Recordemos que el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, dispone en su Disposición Adicional Segunda que “para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive”. La Instrucción de la DGRN de 31 de mayo de 2012 entendió que dicha norma se aplica a todas las escrituras de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, pese a que con la misma no se modificaba expresamente el art. 8 de la Ley 2/1994, que sigue señalando la aplicabilidad del arancel correspondiente a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989. La remisión ahora a la Ley 2/1994 plantea la cuestión de si en los supuestos de subrogación o novación con cambio de interés variable va a volver a ser de aplicación dicho número 1 del Arancel.

 

III. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO: EL ACTA NOTARIAL PREVIA AL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO

Las normas de protección al prestatario vienen establecidas en el Capítulo II de la Ley, del que nos interesa ante todo la Sección 1ª, Disposiciones Generales, que comprende los arts. 5 a 15 e incluye disposiciones directamente relacionadas con el control de incorporación o de transparencia formal y con el control cualificado o de transparencia material. Sin embargo, ya antes, en el art. 3, se contiene una norma básica a la hora de aplicar aquéllas, relativa al “Carácter irrenunciable” de las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo, las cuales “tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario”. En consecuencia, se añade, “serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor”.

La parte más importante de la regulación contenida en la citada Sección 1ª es, desde el punto de vista notarial, la destinada a las obligaciones relacionadas con el principio de transparencia material (arts. 10 y 14) y el control de las mismas (art. 15). Por lo demás, se regula el modo de cumplir con una serie de principios genéricos referentes a la actuación en la actividad de concesión de préstamos inmobiliarios (arts. 5 y 9), a su publicidad (art. 6) y a la evaluación de la solvencia del potencial prestatario (arts. 11y 12), incluyéndose asimismo normas sobre la TAE (art. 8), inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (art. 7), y tasación de la finca (art. 13).

 Las disposiciones de la Ley han sido complementadas y/o desarrolladas en el RDCCI y en la OMCCI. Así, el primero incluye, en sus artículos 6 a 10, normas relativas a la información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del préstamo, o a los sucesores del prestatario, fiador o garante al fallecimiento de su respectivo causante, mientras que los artículos 11 y 12 se refieren a los medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario, regulando, respectivamente, los principios y requisitos técnicos (art. 11) y el procedimiento de remisión (art. 12). Por su parte, en la OMCCI se modifica (Artículo Primero) la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y en el Artículo Segundo la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en los aspectos señalados al principio de este estudio y que, en su mayor parte, se comentan a lo largo del mismo.

Antes de centrarnos en las obligaciones de transparencia material, comentaremos lo dispuesto en los artículos 7 y 13 de la Ley, antes citados.

A) INSCRIPCIÓN DE FORMULARIOS EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN

Las obligaciones del contratante predisponente que han de ser objeto del control de transparencia formal tienden a garantizar la posibilidad de conocimiento (no el efectivo conocimiento) por el adherente de las condiciones generales y cláusulas predispuestas, las cuales, además de cumplir los requisitos de perceptibilidad, comprensibilidad y concreción en su redacción[i], deben ser entregadas o resultar accesibles por dicho adherente. Al respecto, el art. 7, titulado “Obligaciones de transparencia en relación con los contratos”, impone ahora a los prestamistas la obligación, en relación a “las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación”, de inscribir las mismas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación previsto en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril –más correctamente, depositarlas, como resulta luego del art. 11.2 LCGC, modificado por la Disp. Final Cuarta de la LCCI- así como la de tenerlas disponibles en su página web, y, si no disponen de ella, en sus establecimientos abiertos al público. Esta obligación se reitera en el art. 14.6, según el cual “las empresas prestamistas deberán tener a disposición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen, conforme a lo establecido en el artículo 7”. La amplitud de los términos utilizados (“préstamo inmobiliario”) llevaría a entender, dado que todo préstamo puede tener la finalidad inmobiliaria a que se refiere el art. 2.1.b, que dicha obligación se extendería a las condiciones generales de cualquier tipo de préstamo o “forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar”. Sin embargo, cuando como complemento de dichas normas la Disposición Final Cuarta modifica la Ley de CGC lo hace introduciendo en su art. 11.2 un párrafo conforme al cual “los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización”. De nuevo, por tanto, la referencia aquí al ámbito hipotecario puede plantear dudas en relación al alcance de la obligación en relación a esos préstamos del art. 2.1.b, y entender que, a pesar de que el art. 7 hable de “préstamos inmobiliarios”, la obligación de depósito que en el mismo se establece solo alcanza, como resultaría del nuevo texto del art. 11.2 LCGC, a los garantizados con hipoteca.

En cualquier caso, la obligación que se impone puede llevar a una simplificación de las minutas utilizadas en estos contratos, que podría llegar a ser aún mayor si el legislador utiliza la previsión de desarrollo reglamentario contenida en la Disposición Final Decimoquinta, que en su letra d) se refiere al “establecimiento de un modelo de contrato de préstamo con garantía hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes”.

 [i] “El control de transparencia de condiciones generales y cláusulas predispuestas en la contratación bancaria” Luis María MIRANDA SERRANO, InDret 2/2018, Abril 2018.

B) TASACIÓN DE LOS INMUEBLES

El art. 13, relativo a la “tasación de los bienes inmuebles”, prevé que esta sea efectuada “por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario”. La mencionada Disposición Adicional Décima anuncia que “el Gobierno aprobará en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 de esta Ley”.

En todo caso, la novedad más relevante de la LCCI en relación a la tasación de la finca es la modificación que la Disposición Final Primera, número 3, introduce en el art. 129 de la Ley Hipotecaria, tras la cual este señala ahora, en relación al procedimiento o venta extrajudicial, que «el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario». Como señala Emma Rojo en las páginas de “notariosyregistradores.com”, dado que no existe una modificación paralela en relación al procedimiento de ejecución directa, y que por lo tanto el art. 682.2 LEC sigue exigiendo que el valor de tasación para subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación, el pacto de utilización de ambos procedimientos exigirá ahora que el valor de tasación para el de ejecución judicial directa tampoco sea inferior al de la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley de regulación del mercado hipotecario.

C) CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Como decíamos, resultan de especial interés las previsiones contenidas en los artículos 10, 14 y 15, titulados, respectivamente, “Información precontractual de los préstamos inmobiliarios” (art. 10), “Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios” (art. 14) y “Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material” (art. 15). A través de las mismas el legislador introduce en la normativa aplicable a estos contratos el deber de transparencia a que se refiere la jurisprudencia (STS de 8 de septiembre de 2014) y regula ese control de transparencia material, desarrollado también por la jurisprudencia europea y española en base al art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas. Dicho control se extiende únicamente, en principio, a las cláusulas definitorias del objeto principal del contrato y de la equivalencia entre precio y prestación; cláusulas que, por aplicación de dicho artículo 4.2, no quedan sometidas al control de abusividad[i].

Podemos decir que, con arreglo a los citados artículos, la Ley impone una serie de obligaciones a la entidad financiera (art. 14.1), al prestatario (art. 15.1), y al propio notario (art. 15.2), y que del cumplimiento de todas dichas obligaciones deberá quedar constancia en un acta notarial previa al otorgamiento de la escritura de préstamo o crédito (aunque en principio solo si se trata de los “préstamos con garantía hipotecaria residencial” a que se refiere la letra a) del art. 2.1).

Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la mayoría de las obligaciones del prestamista en esta etapa precontractual se imponen también a otras figuras que pueden intervenir en la misma, como son los intermediarios de crédito inmobiliario y sus representantes designados[ii]. Dicha imposición lo es en unos casos con carácter cumulativo, a cumplir por todos ellos, pero en otros con carácter alternativo, por lo que, teóricamente, la obligación podría ser cumplida por uno u otro; y esto último es precisamente lo que parece ocurrir en relación a la documentación a entregar al prestatario según el art. 14: “El prestamista, intermediario de crédito O su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación: (…)”. Ello pese a que, según previamente establece el art. 10.1, el primero de esos documentos, la FEIN, habrá de haber sido entregado, por “el prestamista Y, SI HA LUGAR, el intermediario de crédito o su representante designado”.

[i] Nos dice MIRANDA SERRANO (vid. nota superior), que para el TJUE la necesidad, según el art. 4.2 de la Directiva, de que una cláusula se redacte “de manera clara y comprensible”, para quedar excluida de ese control de abusividad, se ha de entender como una obligación no sólo de que la cláusula considerada sea clara y comprensible gramaticalmente para el consumidor, sino también de que se expongan de manera transparente las consecuencias económicas a cargo del cliente.

[ii] El art. 4.5 LCCI define al «Intermediario de crédito inmobiliario» como “toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):

  1. presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
  2. asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
  3. celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

A su vez, el art. 4.7 señala que es «Intermediario de crédito vinculado» “todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

  1. un solo prestamista;
  2. un solo grupo; o
  3. un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado”.

 Y el art. 4.8 define al «Representante designado» como “toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste”.

Podemos preguntarnos si en la gestoría y en los apoderados de la misma que representan al prestamista en el otorgamiento de la escritura se dan los requisitos que definen alguna de estas figuras. Así lo ha planteado el Consejo General del Notariado en consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado, que en la Resolución de 16 de mayo de 2019 da una respuesta positiva, pero partiendo de que el gestor no es un intermediario de crédito inmobiliario, y encuadrando la figura dentro del “personal” a que se refiere el art. 4.10 como “toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales personas”.

1. OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA

El art. 14. 1 se refiere a la puesta a disposición del prestatario de determinada documentación[i], obligación que debe estudiarse desde el punto de vista del plazo y modo de cumplimiento, y del contenido de la aquélla.

1.1 En cuanto al PLAZO para la entrega, señala el art. 14.1 que la documentación deberá entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato.

1.2 En relación con el MODO de realizar esa entrega, no se determina en la regulación de forma expresa si debe tratarse de una entrega física o puede ser telemática, pero es importante lo dispuesto en el último párrafo de dicho art. 14.1, según el cual “esta documentación, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario”. Se exige por tanto la firma de dichos documentos por el prestatario, y, dado que no se dice otra cosa, habrá que entender que se trata de una firma manuscrita, que este habrá de estampar en un ejemplar de cada uno de aquéllos; ejemplar que, junto con un documento específico en el que el prestatario confirme que le ha sido efectuada esa entrega y explicado el contenido de la documentación, se incorporará, digitalizada, a la aplicación legalmente prevista.

 El RDCCI regula en sus artículos 11 y 12 los principios, requisitos técnicos y el procedimiento de remisión al notario, regulación de la que destacamos ahora, y por lo que a continuación se dirá, los siguientes puntos:

  • en primer lugar, que, al igual que la entrega al prestatario, la remisión al notario podrá ser hecha, a través de los medios telemáticos previstos, por el prestamista, intermediario de crédito o representante designado (art. 12.1);
  • en segundo lugar, que “corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos” (art. 11.3).

El Proyecto de ley preveía que la remisión se efectuaría mediante la interconexión de las plataformas de la entidad financiera y del Consejo General del Notariado. La redacción definitiva de la Ley no recoge esa previsión y ha suscitado las dudas de si, pese a hablar de “remisión”, lo que se regula es una habilitación al Notario para el acceso a la aplicación en la que se haya efectuado esa incorporación, y de si dicha aplicación puede ser la propia del prestamista, intermediario de crédito o representante designado. Estas dudas son resueltas por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 16 de mayo de 2019, en respuesta a una consulta formulada por el Consejo General del Notariado, señalando (punto 14) que la remisión implica que la información “se desplaza desde la plataforma o aplicación informática que esté utilizando el Banco, intermediario financiero o representante del mismo a la plataforma o aplicación que esté utilizando el notario. Queda, pues, desde ese momento, bajo el control propio y exclusivo del notario, puesto que se ha consumado la remisión, sin que el Banco pueda ya tener acceso a los documentos electrónicos o información que ha remitido, por ejemplo para alterarlos. En consecuencia, esos documentos e información habrán debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta de la del Banco, o bien en el ordenador del notario, pero en todo caso desligándose conceptual y físicamente en términos absolutos de la plataforma de la entidad financiera”. Hay otro argumento de peso para que la DGRN resuelva de esta manera, y es que uno de los requisitos del sistema previsto legalmente es que debe permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron los documentos firmados por el prestatario (art. 14.1 LCCI y 11.1 RDCCI), y, como señala la Resolución, esa comprobación fehaciente “solo es posible (y solo será tal) cuando la incorporación a la aplicación queda bajo la fe pública notarial”.

Sobre la posibilidad de que el prestamista decida efectuar la remisión –y actuaciones a que la misma dará lugar- por medio de una plataforma de gestión en lugar de una propia, señala la Resolución (punto 22) que deberá aquél haber conferido un poder suficiente, la acreditación del cual podría hacerse en la práctica normal mediante remisión de una copia autorizada electrónica de la escritura de poder por el mismo sistema empleado para el resto de la documentación e información.

1.3 En cuanto al CONTENIDO del acta, la documentación a que se refiere el art. 14.1 y cuya entrega al prestatario el notario deberá comprobar, dejando constancia de ello, es la siguiente:

a) La Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN) regulada en el 10 de la Ley, que la viene a definir como el documento por medio del cual la entidad financiera ofrece al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo”. Y añade que su entrega deberá hacerse sin demora injustificada una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, y con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo”.

De acuerdo con ello, en ese primer momento la FEIN cumpliría una función de información y ofrecimiento, pero sin vincular a la entidad, ni por supuesto al prestatario. Pero no existe en esta fase intervención notarial que deba confirmar su entrega ni el cumplimiento de un plazo. Esa intervención aparece en el momento en que la FEIN haya adquirido, como señala el art. 14.1, “la consideración de Oferta Vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días. De lo cual parece deducirse:

  1. Por un lado, que para que se produzca esa conversión de la FEIN en Oferta Vinculante es preciso que exista un “pacto” entre las partes en relación al plazo que se dan para la firma del contrato. La existencia de tal pacto se entendería probada por la suscripción del documento por ambas partes, que deberá haberse realizado con la antelación señalada en la norma respecto de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura. Pero no parece necesario que dicho documento incluya una expresa referencia a la vinculación de la entidad, puesto que, existiendo ese pacto, tal vinculación viene impuesta legalmente (“tendrá” la consideración de oferta vinculante, dice la norma).
  2. Por otro lado, que ese plazo pactado hasta la firma del contrato no puede ser inferior, pero sí superior, a los diez días.

Como vemos -y aunque es probable que la entrega de la FEIN coincida en la práctica con la suscripción de la misma por el prestatario, y por tanto con su conversión en Oferta Vinculante[ii]– teóricamente existen dos plazos, el de entrega de la FEIN y el de vinculación para la entidad. Uno y otro tienen como momento final de cómputo el día de otorgamiento de la escritura, pero, no teniendo por qué coincidir en su duración -puesto que tanto para uno como para otro el plazo señalado en la ley se prevé como “mínimo”[iii]– podrían tener un diferente momento inicial, si la FEIN se ha entregado con una antelación de más de diez días, pero no se ha firmado por el prestatario (ni por tanto “pactado” en la misma el plazo para el otorgamiento de la escritura) hasta un momento posterior.

Ambos plazos son de días naturales, conforme al art. 5.2 CC, aunque ello solo se especifique en relación al del art. 10.

El contenido de la FEIN viene recogido en el Anexo I de la Ley. En este punto, la Disposición Transitoria Cuarta arrastra una previsión que el retraso en la aprobación y publicación de la Ley ha dejado sin contenido práctico y según la cual hasta el 21 de marzo de 2019 los prestamistas podrían seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada (FIPER) prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, así como la Ficha de Información Precontractual prevista en el artículo 21 y en el Anexo I de dicha Orden[iv]. Sin embargo, debe tenerse ahora en cuenta la norma que se contiene en la Disposición Final Tercera de la OMCCI, con arreglo a la cual hasta el día 16 de junio de 2019 subsiste la obligación de facilitar la ficha de información personalizada (FIPER) que todavía sigue regulando el art. 23 de la OM EHA/2899/2011, artículo que a partir de esa fecha quedará sin contenido, según determina el Artículo Segundo, número Ocho, de la OMCCI.

b) El segundo documento a entregar al prestatario, según el art. 14.1, es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) cuyo contenido normalizado recoge el Anexo II de la Orden de 2011, modificado a tal fin por la OMCCI. También aquí existe, no obstante, en la citada Disposición Final Tercera de la OMCCI una norma especial de derecho transitorio que prevé su entrada en vigor a los tres meses de la publicación en el BOE, esto es, el 29 de julio de 2019, hasta cuya fecha habrá que entender no exigible la FiAE.

Con arreglo al citado art. 14.1, la FiAE deberá hacer referencia, en su caso, a los siguientes puntos:

1. los índices oficiales de referencia

Hay que tener en cuenta que la utilización de dichos índices oficiales NO ES obligatoria, lo que reconocen expresamente los arts. 14.5 (al decir que los mismos podrán ser aplicados por los prestamistas “sin perjuicio de la libertad contractual”) y 21.2 (que regula los requisitos que ha de tener el índice de referencia).

2. los límites mínimos en el tipo de interés aplicable (“cláusula suelo”). Se trata, claramente, de un error, puesto que el art. 21 incluye un número 3 según el cual “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. Así lo confirma el Anexo II de la Orden de 2011 al no incluir este punto dentro del contenido normalizado de la FiAE.

El citado artículo 21 de la Ley, en su número 4, zanja también la posibilidad de una interpretación desnaturalizadora del contrato de préstamo, al confirmar que “El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”.

3. la regulación del vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago, y los gastos derivados de ello (estipulación que tiene ahora nuevos límites, a los que nos referiremos).

4. la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.

En relación a dichos gastos, la ley incluye en el número 14.1.e) una distribución imperativa de los correspondientes a cada una de las partes, según la cual el prestatario asumirá los gastos de tasación, mientras que el prestamista asumirá los de (i) gestoría, (ii) los aranceles notariales de la escritura matriz y (iii) los de inscripción, así como (iv) el impuesto de AJD, dada la remisión que se hace a la normativa tributaria aplicable. Los aranceles notariales relativos a las copias de la escritura los satisfará quien las solicite, aunque según la Disposición Adicional Octava “el notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella”, a cuyo efecto deberá constar en la escritura una dirección de correo electrónico del prestatario.

Con relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la Disposición final segunda de la LCCI modifica el Texto Refundido de la Ley 1/1993, de 24 de septiembre, para confirmar la inaplicabilidad en beneficio del prestamista de los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por dicha u otras leyes, al declarar que los mismos «no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa».

5. Finalmente, la FiAE deberá hacer referencia, en su caso, a que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

La ley dedica el art. 20 a regular dichos préstamos, que previamente el art. 4.27 define como aquéllos la moneda de los cuales no sea:

  • la del Estado miembro en que resida el prestatario; o
  • aquella en la que el prestatario, en el momento de la formalización del contrato, tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo

Es decir, que un préstamo en euros puede ser a estos efectos considerado como “préstamo en moneda extranjera” si se concede a un ciudadano no residente en la Zona Euro (un ciudadano residente en Gran Bretaña, por ejemplo) y que no vaya a reembolsar el préstamo con activos que tenga o con ingresos que reciba en euros.

Y la particularidad de estos préstamos –que deberá constar en la FEIN y en el contrato según el art. 20.5- radica en el derecho del prestatario a convertirlo a una de esas monedas (art. 20.1), si bien el prestatario que NO sea consumidor podrá, en lugar de ese derecho, pactar con la entidad un sistema de limitación del riesgo de fluctuación del tipo de cambio (art. 20.2). Obviamente, esta última regla no debe limitar la posibilidad del prestatario consumidor de pactar dicho sistema, sin perjuicio de que siga teniendo la opción de conversión a que se refiere el número 1. De hecho, el art. 20.5 dice que si el contrato no contiene (luego podría contener) disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento, la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.

 Los números 3 y 4 del artículo 20 regulan la obligación de información periódica a suministrar durante la vigencia del préstamo cuando es en moneda extranjera, obligación que desarrolla el art. 31 de la Orden de 28 de octubre de 2011, en la redacción que le da la OMCCI.

c) Además de la FEIN y la FiAE, en caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, el art. 14.1 c) exige la entrega de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, información que el artículo 26.2 de la Orden de 28 de octubre de 2011, en la redacción dada por la OMCCI, señala que deberá tener en cuenta los índices máximos, medios y mínimos que el índice de referencia haya experimentado durante los últimos veinte años (antes quince).

Asimismo, dicho artículo de la OMCCI amplía ahora esta obligación de información a la relativa a las posibilidades de cobertura frente a las variaciones del interés, “y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia”.

d) Se deberá entregar también una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

Señala Ricardo CABANAS en ‘El Notario del Siglo XXI’, nº 84, que “cualquier discrepancia entre las condiciones ofertadas en la FEIN y el texto del contrato, impide cerrar el acta con resultado positivo, y consiguientemente el otorgamiento de la escritura de préstamo. No hay posibilidad alguna de que el interesado se conforme y acepte el otorgamiento con esa ausencia o discrepancia. Será necesario dar marcha atrás y empezar de nuevo el proceso”.

e) Se habrá de facilitar “Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario”, con arreglo al desglose al que antes hacíamos referencia, siendo lo lógico que no se exija para ello un documento independiente a la propia FIAE, en la que, como veíamos, ya deberá constar la distribución de los gastos asociados al préstamo.

f) cuando el prestamista requiera una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, de daños, o cualquier otro previsto en la normativa del mercado hipotecario, deberán ser objeto de entrega las condiciones de las garantías.

 Hay que tener en cuenta que, frente a la prohibición general de “prácticas de venta vinculada de préstamos” que se establece en el art. 17.1, el número 3 de dicho artículo excepciona el caso de los seguros en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, el de daños respecto del inmueble hipotecado y el resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, si bien el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de aquellos proveedores que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes[v].

g) por último, se refiere este art. 14.1 a la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura de préstamo; advertencia que, pese a la dicción literal de la norma, puede estar incluida en alguno de los documentos indicados, pareciendo la FEIN el más idóneo.

[i] Se trata ya de información personalizada, sin perjuicio de la que con carácter general debe incluirse en la publicidad de los préstamos que pueda ofertar el prestamista. En este punto, la OMCCI mantiene la FIPRE contenida en el Anexo I de la Orden de 28 de octubre de 2011, si bien modifica su contenido.

[ii] Lo cual, como señala la magistrada Marta Amelia López Vozmedianto en “El Notario del Siglo XXI”, número 84, limita las posibilidades del prestatario de estudiar, comparar, conocer y decidir las implicaciones del préstamo que contrata.

[iii] Cuando el art. 14.1 se refiere a la antelación general con la que la entidad debe entregar la documentación (incluida la FEIN), señala que la misma debe ser de diez días naturales “como mínimo”, y cuando a continuación dice que el plazo pactado hasta la firma del contrato -que determinará el periodo de vinculación para la entidad- deberá de ser de diez días, también añade “como mínimo”. Lo cual quiere decir que tanto uno como otro pueden ser mayores.

[iv] La cuestión fue interpretada por el Consejo General del Notariado en su Circular urgente de 18 de marzo de 2019, indicando que “la aparente antinomia existente entre la Disposición Transitoria cuarta y Disposición Final decimosexta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, debe en aras de la seguridad del tráfico jurídico, y a los efectos de evitar la imposibilidad de autorizar escrituras de préstamo con garantía real hipotecaria ser resuelta en el sentido indicado en esta Circular”, según la cual “es de aplicación a los contratos de préstamo con garantía real hipotecaria autorizados en el período 22 de marzo a 14 de junio de 2019 la normativa comprendida en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios y, en especial, las Fichas de Información Precontractual y Personalizada previstas en sus arts. 21 y 22 y Anexos I a IV”.

[v] El art. 4.25 define como «prácticas de venta vinculada» “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado. Frente a las «prácticas de venta combinada», que el art. 17.6 permite y que el art. 4.26 define como “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado. Otra excepción a la prohibición del art. 17.1 se incluye en el número 4 de dicho artículo en relación a ciertos productos financieros que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo. En desarrollo de este artículo, la Orden de 28 de octubre de 2011 incluye ahora un nuevo artículo 32 sexties, introducido por la OMCCI, que señala que “el prestamista podrá vincular el préstamo a la apertura o el mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, por parte del prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco, siempre que dicha cuenta tenga como única finalidad acumular capital para

  • efectuar reembolsos del préstamo,
  • pagar intereses del mismo o
  • agrupar recursos para obtener el préstamo u
  • ofrecer una seguridad adicional para el prestamista en caso de impago”.

2. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO

La obligación impuesta por la ley al prestatario es, por tanto, la de comparecer ante el Notario, de cara a resolver las cuestiones que le plantee la operación y recibir el asesoramiento e información pertinentes. El Preámbulo de la Ley señala, efectivamente, que el conocimiento de las consecuencias de aquello a lo que se obliga es un derecho, pero también un deber del prestatario, y como tal configura el art. 15.1 tal comparecencia: “durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados”.

Sin embargo, y como adelantábamos más arriba, no parece que esa obligación, y con ella la relativa al otorgamiento del acta notarial, alcance a todos los préstamos mencionados en el art. 2 al determinar el ámbito de aplicación de la ley. Es cierto que conforme al art. 22.2 “en la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará su elevación a escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3”. Pero cuando la ley regula dicha acta lo hace con una serie de referencias que parecen hacer exigible la misma solo en los préstamos con garantía hipotecaria residencial del art. 2.1.a). Así, la letra g) del art. 14.1, al imponer al prestamista la necesidad de advertir al prestatario de su obligación de recibir ese asesoramiento notarial personalizado se refiere al supuesto en el que “esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, al igual que el art. 15.7 habla de la inserción de una reseña identificativa del acta “en la escritura pública de préstamo”, escritura que no es necesaria si se trata de un préstamo personal; de otra parte, el art. 15.2, al referirse al contenido de ese acta, habla de “un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario”. Finalmente, la norma contenida en la Disposición Final Sexta de la Ley, que modifica el régimen sancionador de los notarios (norma que por su naturaleza obliga a una interpretación restrictiva del supuesto de hecho a que se refiere), considera infracción muy grave “el incumplimiento del período de información precontractual obligatorio previo a la autorización de la escritura en los préstamos y créditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalización en los términos previstos en la Ley”. La conclusión sería que dicha acta no procederá en aquellos préstamos incluidos en el ámbito de aplicación de la ley por razón de su finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, salvo que, además, estén garantizados con hipoteca, y la misma recaiga sobre inmueble residencial.

Esta conclusión parece confirmarse en la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, antes citada, en la cual, después de referirse al régimen de protección previsto en la Directiva, nos dice que “4. La Ley 5/2019 amplía este ámbito[i] en algunos casos, especialmente en relación a la concertación de préstamos hipotecarios sobre elementos residenciales, siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, para cuya comprobación la ley ha querido contar de forma específica con la función notarial, como eje principal. 5. En efecto en relación con los préstamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el artículo 15 de la ley establece en su párrafo 1º que…”.

Ahora bien, esta interpretación conduciría a un empeoramiento respecto de la protección legalmente brindada en la situación anterior en el caso de los préstamos “con finalidad inmobiliaria” y garantía hipotecaria de inmueble no residencial, puesto que dichos préstamos estaban incluidos entre aquéllos a los que se refería anteriormente el art. 19 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, y por tanto les resultaba aplicable el control de transparencia notarial previsto en el art. 30 de la misma. Esta circunstancia, unida al hecho de que en la propia Resolución se incluya, junto a las menciones de los puntos transcritos, la referencia ya vista al acta notarial como “la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España” parecen hacer necesaria una interpretación más clarificadora sobre el ámbito de aplicación de los artículos 14 y 15 LCCI.

En cualquier caso, parece lógico, a la vista de lo anterior, que se haga constar en todo contrato de préstamo o crédito personal cuál es su destino, a fin de confirmar qué tipo de protección se brinda al cliente, si la diseñada en la LCCI o en la Ley 16/2011.

La comparecencia ante el notario (que el art. 15.4 extiende “a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo”), deberá tener lugar dentro de los diez días naturales anteriores al momento de la firma del contrato (art. 14.1), exigiendo más adelante el número 3 del art. 15 que sea como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo”. En la Comisión de Economía del Congreso se introdujo en este punto una mención a la posibilidad de comparecencia por quien represente al prestatario a estos efectos”. A mi juicio, hay que entender que los “efectos” a los que se refiere la ley no son específicamente los de otorgamiento del acta, sino los del contrato de préstamo. No parece razonable que al otorgamiento del acta, que tiene como objeto recibir el asesoramiento complementario para que el prestatario pueda confirmar las consecuencias jurídicas y económicas del contrato, comparezca un representante del mismo, si no es dicho representante quien luego ha de otorgar la escritura. En este sentido, creo que es oportuno recordar lo que la Dirección General de los Registros y del Notariado sentó en Resolución de 22 de enero de 2015 acerca de la expresión manuscrita regulada en el hoy derogado art. 6 de la Ley 1/2013: “dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personal, diferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan asimismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión. Añadiendo después que “es cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita”.

Con arreglo a esta doctrina, por tanto, el apoderado que la Dirección General admitía es más bien un nuntius que da a conocer la manifestación de voluntad o de comprensión de su principal en base a la información “cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante”. Aplicar esta doctrina al sistema que ahora se diseña haría inviable el apoderamiento, si tenemos en cuenta que para poder presumir esa comprensión se requiere el asesoramiento notarial que constituye también el objeto del acta (aunque también podría seguir aplicándose parcialmente, si entendiéramos que es necesario confirmar que el poderdante conoce la documentación que contiene la información precontractual, la ha recibido dentro del plazo legalmente previsto, y ha manifestado comprenderla; algo para lo que bastaría haber incorporado al poder un ejemplar del documento que conteniendo dicha manifestación debe haber firmado y entregado al prestamista conforme al art. 14.1 LCCI).

En cualquier caso, el legislador, acertadamente, admite la representación (hay que entender que se refiere a la voluntaria), de modo que existiendo la misma será el apoderado quien reciba ese asesoramiento. Pero eso implica que será en la persona del apoderado en quien cabrá presumir el adecuado conocimiento y comprensión de las consecuencias jurídicas y económicas del contrato; consecuentemente, solo si es dicho apoderado el que -en nombre y representación del prestatario- presta posteriormente el consentimiento negocial en la escritura de préstamo podrá mantenerse que ese consentimiento ha sido prestado previo control, en relación a dicho prestatario, del cumplimiento de los requisitos de transparencia material que se prevén legalmente.

Lo anterior no excluye la posibilidad de una revocación del poder y comparecencia personal del prestatario en el otorgamiento de la escritura, pero a mi modo de ver ello exigiría que se reiteraran con el mismo las diligencias del acta que en su caso se hubieren practicado con el apoderado.

Dado que la finalidad de esta comparecencia es que “el notario pueda extender el acta”, como señala el art. 15.3, se deduciría que si no hay tal comparecencia no podrá extenderse el acta, lo cual en principio aparenta ser bastante lógico. Sin embargo, más tarde el número 5 nos dice que “si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia”, lo que también habrá de hacerse “si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1”. Por lo tanto, hay que concluir que siempre que el notario haya recibido la documentación del art. 14.1 –en la forma que señala el último párrafo de dicha norma- este deberá autorizar un acta relativa a la operación en cuestión, aunque sea de mera incomparecencia del prestatario, o, de no resultar completa dicha documentación, de constancia del incumplimiento de las obligaciones de entrega de la misma por el prestamista. Y así lo confirma el RDCCI, según luego veremos.

Por lo demás, hay que recordar lo dispuesto en el art. 3 de la Ley, al principio comentado, que determina el carácter imperativo de la regulación y la nulidad de la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor. Con anterioridad a la publicación de la Ley, la posibilidad de reconocer eficacia a un contrato de préstamo en el que no se hubiere cumplido con las obligaciones de información precontractual en los términos previstos legalmente fue reconocida -con matices, pero incluso con cita de jurisprudencia del TJUE- en la Resolución de la DGRN de 19 mayo 2017 (BOE 9-6-17), y, respecto del plazo de antelación en la entrega de dicha información, también la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de la Generatitat de Catalunya, en Resolución de 12 julio 2017 (DOGC 24-7-17), admitió la renuncia al mismo si el consumidor reconocía expresamente haber dispuesto de tiempo suficiente para el análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas. Estas posibilidades deben descartarse ahora.

[i] Entendemos que por “ámbito” la resolución se refiere a ese régimen de protección, pues el ámbito objetivo de aplicación, por lo que se refiere a los préstamos garantizados con hipoteca, es el mismo en la Ley que en la Directiva.

3. OBLIGACIONES DEL NOTARIO: EL ACTA NOTARIAL

El art. 15.2 desarrolla las obligaciones del notario con relación al control de transparencia material, obligaciones de cuyo cumplimiento deberá dejar constancia en esa nueva acta que se regula. El art. 11.1.b) del RDCCI confirma que será el mismo notario autorizante del acta el que luego autorice la escritura de préstamo hipotecario (sin perjuicio de eventuales supuestos de sustitución), lo cual, además de ser lo lógico desde todos los puntos de vista -incluso arancelarios, dado que según el art. 15.8 “el acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno”[i]– ya era deducible del art 14.1 de la Ley, al señalar que el notario extraerá del sistema implementado al efecto la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura.

Antes de entrar en el examen de la regulación legal referente a dicha acta, resulta conveniente, de una parte, tener en cuenta, aunque sea esquemáticamente, algunos rasgos definidores del control de transparencia material según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y, de otra, acudir al Preámbulo de la Ley para interpretar la intención del legislador al introducir esta acta en el proceso de contratación del préstamo.

El Tribunal Supremo ha declarado que el control de transparencia material “tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la ‘carga económica’ que realmente supone para él el contrato celebrado, como la carga jurídica” (STS de 9 de mayo de 2013) y salvaguardar “la adecuada elección del consumidor en aquello cuya determinación se confía al mercado y la competencia” (STS de 23 de diciembre de 2015). Dicho control “se proyecta de un modo objetivable sobre el cumplimiento por el predisponerte de este especial deber de comprensibilidad real en el curso de la oferta comercial y de su correspondiente reglamentación seriada” (STS de 8 de septiembre de 2014) y requiere “que la información suministrada permita al consumidor tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar (su obligación de pago) en la economía del contrato” (STS de 25 de marzo de 2015).

En línea con esta jurisprudencia, en el Preámbulo de la ley se habla del “objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Se nos indica en primer lugar, de este modo, cómo se cumplen para el legislador las obligaciones relacionadas con ese principio de transparencia material: mediante la puesta a disposición del prestatario de la información necesaria para que pueda comprender la carga económica y jurídica del préstamo. Para conseguir dicho objetivo, sigue diciendo el Preámbulo, la detallada regulación de la fase precontractual “se complementa atribuyendo al notario la función de ASESORAR IMPARCIALMENTE al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de COMPROBAR que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario”. Se detallan ya aquí los dos aspectos de la labor notarial: el notario comprueba que concurren los requisitos de entrega de información precontractual que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, y asesora y aclara las dudas del prestatario para ayudarle a comprender la carga económica y jurídica del contrato. Y se concluye: “De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes —prestamista y prestatario— de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga”.

Nada de lo anunciado en el Preámbulo supone en sí mismo novedad alguna en relación a la función desempeñada por el notario con anterioridad a la entrada en vigor de la ley. La verdadera novedad radica en la constancia que habrá de dejarse en un acta previa a la autorización de la escritura, lo cual deberá facilitar, y en cierto modo obligar, al prestatario a esa necesaria reflexión, suficientemente fundada, sobre el alcance de las obligaciones a asumir. Y esto que nos adelanta el Preámbulo es lo que, efectivamente –aunque con discutible acierto- recoge el texto legal, a la hora de examinar el cual vamos a comentar los siguientes aspectos de esta nueva acta notarial:

3.1 FINALIDAD Y CONTENIDO

El art. 15.2 regula esas dos obligaciones del notario, comprobación de los requisitos de información precontractual y asesoramiento, aunque lo hace con referencias un tanto desordenadas, que solo en el RDCCI encuentran mejor acomodo. Sistematizando dicha regulación, puede entenderse que su cumplimiento implica:

a) Verificar “la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1”. En último término, comprobar que el prestamista ha cumplido las obligaciones que se le imponen en dicho artículo, esto es:

  • que ha entregado al prestatario toda la documentación a que dicho artículo se refiere, con el contenido previsto para cada documento;
  • que dicha entrega se ha hecho con una antelación no inferior a los diez días naturales previos al del otorgamiento de la escritura;
  • y que ha remitido al notario (mediante su incorporación a la aplicación informática), junto con un ejemplar de dicha documentación, la “manifestación” firmada por el prestatario a la que se refiere el art. 14.1 en su último párrafo, “en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido”.

b) Informar y asesorar al prestatario, exigiendo en este punto la norma:

  • que se proporcione por el notario una información individualizada –nunca genérica- sobre cada una de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE ( 15.2. c, primera parte);
  • que se haga constar ( 15.2. b) “las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario”.

3.1.1 VERIFICACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN

El acta, por tanto, presenta dos partes claramente diferenciadas en cuanto a su objeto, y, en principio, también en cuanto al orden en que deben practicarse las diligencias correspondientes. Así, el art. 15.2 indica que el notario, en caso de que quede acreditado su cumplimiento (verificación), hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario (…)”; de modo que esa verificación parece anterior incluso a la autorización misma del acta. Y también el RDCCI seguiría esta línea, si atendemos a lo dispuesto en el art. 12.1 (letras d, e, y f), que regula una comprobación de la información remitida que, de resultar negativa, requiere de una comunicación al remitente para su subsanación, producida la cual es cuando se autorizará el acta.

Pero la comprobación, según el RDCCI , se extiende (art. 12.1,c) no solo a “la validez y corrección de la información comunicada” sino también a “el número de documento de identidad del prestatario”, señalando previamente (art. 12.1,b) que el mismo “comparecerá, personalmente o debidamente representado, de conformidad con el artículo 15.3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, exhibiendo ante el notario de su elección un documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente”. Se introduce aquí, por tanto, una comparecencia que no es –o puede no ser- la que ordinariamente se produciría para la autorización del acta, puesto que según el art. 12,d), si el notario “constatara la concurrencia de errores o carencias en materia de identificación o información no habrá tal autorización, sino que procederá a esa comunicación al prestamista para su subsanación, añadiendo la norma que no se iniciará “el plazo de diez naturales a que se refiere el artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, hasta que la incidencia quede subsanada”.

 Es cierto que la letra f) del mismo artículo prevé la autorización del acta –previa la señalada comprobación o validación y el preceptivo asesoramiento- “en el día y hora en que haya concertado la cita con el prestatario, sea en el mismo momento en que se haya extraído la información o sea para una fecha posterior”. De ahí se deduce la posibilidad de efectuar en un solo acto la extracción de la documentación remitida, su comprobación y validación y el asesoramiento al cliente. Pero –con independencia de si se considera o no conveniente esa concentración de actuaciones- eso no quita que en caso de apreciar, una vez extraída la información, la existencia de esos “errores o carencias en materia de identificación o información” no se pueda autorizar el acta, debiendo por tanto el cliente comparecer de nuevo posteriormente… y una tercera vez cuando haya que otorgar la escritura.

Por eso cabe preguntarse por el sentido de esa comparecencia inicial, que la antes citada Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019 vincula al derecho de elección de notario, constatando, sin embargo (puntos 10 y 37), que dicha elección puede ser efectuada acudiendo a la notaría, o bien comunicándose con el notario por cualquier otro medio seguro que elija, fuera del ámbito de influencia de la entidad financiera, por ejemplo, por medios telemáticos “sometidos al control notarial, ya que a través de ella se da inicio a lo que será una actuación notarial”[ii]. En consecuencia, la validación del documento de identidad del prestatario se puede producir “(15) cuando se persona en la notaría que elija, o bien cuando realice la comunicación con la misma en el contexto digital señalado”.

Solventada la cuestión de la identificación, queda claro, por lo que a la verificación de la documentación se refiere, que es el cliente quien confirma su entrega por el prestamista, en el plazo legalmente previsto. El notario solo puede comprobar la incorporación de dicha documentación a la aplicación, y que entre la misma se incluye la citada “manifestación firmada” del prestatario en la que reconoce dicha entrega. A partir de ahí, es de esperar que, no solo la entrega en sí, sino también la incorporación a la aplicación informática, tenga una fecha que respete la antelación legalmente prevista, puesto que en el sistema que se regula es esto lo único que va a quedar acreditado fehacientemente[iii], a expensas de una confirmación expresa por el cliente en el acta.

En relación con el plazo de entrega, el art. 14.1 LCCI habla de “una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato”, pero dado que el acta no se autoriza en ese momento, sino necesariamente antes, entiendo que la antelación que al tiempo del otorgamiento del acta habrá de cumplirse, y a la que hará referencia la misma, es respecto del día previsto para la firma del contrato. Ello hay que ponerlo además en relación con las consecuencias que la norma prevé para el caso de que la “verificación” por el notario sea negativa, en cuyo caso se debe proceder igual que si el prestatario no comparece: “el notario expresará en el acta esta circunstancia” (art. 15.5), señalando la norma a continuación que “en este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo”. Como decíamos, la verificación notarial es siempre anterior a la autorización de la escritura, y de hecho el prestatario puede comparecer a otorgar el acta en cuanto reciba la documentación y esta haya quedado incorporada a la plataforma. Por ello, parece lógico entender que sí debe poder autorizarse la escritura cuando ya se haya cumplido el plazo previsto en la norma, aunque en el momento de otorgarse el acta no hayan transcurrido todavía los diez días naturales desde la entrega.

3.1.2 INFORMACIÓN Y ASESORAMIENTO

De ser positiva la verificación, el notario lo hará constar así (art. 15.2. a), y deberá facilitar al prestatario esa información individualizada sobre cada una de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE, haciendo constar asimismo (art. 15.2. b) “las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado”.

Es cierto que el art. 15.2 concluye señalando en su letra c) que “igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. Y esa es una referencia que induce a confusión, pero que hay que interpretar atendiendo a cuál ha sido la evolución de la norma en su tramitación legislativa. Así, vemos cómo en el Proyecto de ley el art. 13.2.b -15.2.b en el texto definitivo- al referirse a “las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario”, añadía: “A este respecto deberán recogerse las pruebas realizadas por el prestatario de entendimiento de diversos ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y en su caso de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros suscritos con ocasión del préstamo”; pero esta parte de la norma ha desaparecido en la redacción definitiva, y con ella el sentido de la referencia a un “test” que no parece que sea ahora el instrumento adecuado para la finalidad con que se le relaciona de ”concretar la documentación entregada y la información suministrada”, únicas cuestiones que por tanto habrán de ser objeto del mismo.

No existe en consecuencia sometimiento del prestatario a ningún tipo de “examen” por parte del notario, cuyas obligaciones al respecto son, como siempre ha hecho, informar y resolver dudas, pero sin haber de poner al prestatario en situación de tener que demostrar que ha comprendido, realmente, la carga jurídica y económica del contrato. Probablemente, el discurrir del legislador, en un contexto social de extrema sensibilidad sobre esta materia, y vistas las consecuencias que a todos los niveles ha tenido la desmesurada judicialización de la misma, haya evolucionado desde la intención inicial de eliminar cualquier posibilidad de reclamación basada en la falta de comprensión por el prestatario del alcance real de sus obligaciones, a una posición, mucho más razonable y ajustada a los rasgos definidores del control de transparencia material, centrada en garantizar que dicho consumidor ha dispuesto de todos los elementos necesarios para conocer ese alcance. A mi juicio, de lo que se trata es de que el conjunto de información y explicaciones recibidas permitan a ese “consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz” del que habla sistemáticamente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (vg, STJCE 20-09-2017, sobre hipotecas multidivisas) y al que también se refiere la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vg, STS 22-11-2017, sobre IRPH) formarse una opinión fundada sobre las consecuencias del contrato[iv].

Atendiendo al tenor literal de la norma, cabría incluso preguntarse si cuando la misma se refiere a “las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario” ese asesoramiento aparece vinculado a que el prestatario plantee efectivamente tales cuestiones. No creo que sea así. Sin perjuicio de que de existir las mismas el notario haya de dar unas explicaciones particulares para intentar resolverlas, en todo caso habrá de facilitar, como veíamos, una “información individualizada –nunca genérica- sobre cada una de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE”, lo que supondrá una participación activa por su parte a fin de posibilitar el entendimiento por el prestatario, adelantándose a dar respuesta a la mayor parte de las cuestiones que normalmente podrían llegar a plantearse.

3.1.3 APERTURA, DESARROLLO Y CIERRE DEL ACTA

Como se decía más arriba, del art. 15.5 LCCI se desprende que habrá que autorizar el acta incluso en caso de que el cliente no comparezca a recibir el asesoramiento o de que no resulte positiva la verificación demandada. Teniendo en cuenta lo cual, y también la necesidad, en caso de una inicial verificación negativa, de una comunicación al prestamista para su subsanación, parece razonable pensar en un acta que se inicie una vez el notario se descargue la documentación, y que refleje a partir de ahí por diligencia las actuaciones correspondientes, de comprobación, de comunicación de incidencias y subsanación en su caso, y de comparecencia y asesoramiento finalmente; y eso es lo que efectivamente indica la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, que alude a las actas “de control o verificación” a que se refiere el art. 198.3 del Reglamento Notarial, e indica que el notario iniciará el acta, y abrirá número de protocolo, en la fecha correspondiente a la primera actuación.

A partir de ahí, y en relación a las comunicaciones previstas, señala la Resolución (punto 11, reiterado en puntos 25, 26 y 27) que las mismas constituyen un traslado o testimonio del contenido de la diligencia extendida en el acta que se firma electrónicamente por el notario, y deben obligatoriamente realizarse de conformidad con la legislación notarial y la técnica de sus traslados (copia o testimonio, aun electrónicos) por el canal previsto, cumpliendo lo previsto a tal efecto en la ley 24/2001 de 27 de diciembre (artículo 17bis de la Ley del Notariado). Y a la consulta de si cabe sustituir a voluntad del notario la remisión circunstanciada en extracto prevista tanto en la LCCI como en el RDCCI por una copia simple electrónica, indica (29) que “la contestación debe ser claramente positiva”.

Con relación al cierre del acta, puede plantear dudas cuándo puede o debe practicarse el mismo si se da alguno de los supuestos del citado art. 15.5 LCCI: falta de comparecencia o de verificación. En caso de no comparecencia del cliente, entiendo que procederá dicho cierre una vez cumplido el plazo que el mismo tenía para ello, y que vence el día anterior al previsto para el otorgamiento de la escritura. Tratándose de la verificación, sin embargo, la cuestión es menos clara. El art. 12,d) del RDCCI señala, como veíamos, que de existir errores o carencias en la identificación o información, se comunicará así al prestamista para su subsanación, no iniciándose hasta que esta se produzca el plazo de diez días naturales a que se refiere el artículo 14 de la Ley; pero no se marca un plazo transcurrido el cual ya no quepa la subsanación y deba por tanto cerrarse el acta reflejando esa verificación negativa. Entiendo que si en un plazo prudencial no se ha confirmado la subsanación, el notario debe poder cerrar el acta, sin perjuicio de haber de iniciar una nueva de producirse dicha subsanación posteriormente.

Autorizada el acta, el art. 12.1 f) RDCCI señala que el notario notificará “a través de medios telemáticos seguros al prestamista, intermediario de crédito o representante designado el resultado positivo o negativo” de la misma, procediéndose entonces, en el primer caso, a concertar la cita para el otorgamiento de la escritura de préstamo. Si por el contrario se tratara “de un acta de contenido negativo, el notario comunicará de forma extractada sus circunstancias y reiterará al prestamista, intermediario de crédito o representante designado su derecho a obtener copia simple electrónica de la misma”. El acta tendrá contenido negativo de no haber sido posible la verificación y/o el asesoramiento. Lo primero puede producirse, según hemos visto, porque no pueda confirmarse la entrega de toda la documentación precisa con la antelación necesaria, y también si existe algún problema con la identificación del cliente; cualquiera de dichas circunstancias impedirá además el asesoramiento. La ley, por otra parte, se refiere al supuesto de falta de comparecencia, que, aunque en ocasiones cabrá englobar en el de problemas con la identificación -si el cliente no comparece, no se le habrá podido identificar, y por tanto no habrá sido posible ese aspecto de la verificación- también puede ser un supuesto específico, si se han completado ambos aspectos de la verificación –con una comparecencia inicial a efectos meramente identificativos y de elección de notario, o con una elección no presencial, en ambos casos todavía sin autorización del acta- y el día previsto para dicha autorización el cliente no comparece. Cualquiera de estas hipótesis suponen, como decíamos, que el acta tendrá un contenido negativo. En principio, no caben otros si efectivamente ha habido esa verificación –documental y de identificación- y se ha facilitado al cliente por el notario la información y asesoramiento exigibles. No procede, como venimos comentando, una calificación por el notario del grado de comprensión por el cliente; ahora bien, ¿qué ocurre si este manifiesta no haber comprendido la información suministrada? Tampoco parece que podamos hablar de un “resultado positivo”. Se plantearía entonces el problema de calificación del acta, sobre todo a efectos del otorgamiento posterior de la escritura, si llegado el momento dicho cliente hace constar que, ahora sí, entiende esa información. Ciertamente, es entonces, a la hora de prestar el consentimiento negocial, cuando debe confirmar la comprensión, a la que efectivamente puede haber llegado con posterioridad a la autorización del acta, pero creo que debería quedar suficientemente aclarado ese proceso de comprensión.

Por lo demás, el derecho a obtención de copia simple electrónica del acta a que se refiere este art. 12.1 f) RDCCI viene además expresamente reconocido, a ambas partes, en el número 3 del mismo art. 12, según el cual “si el prestamista o el prestatario solicitara la remisión de copia electrónica simple o autorizada del acta a que se refieren los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, o de la escritura, el notario deberá realizar obligatoriamente dicha remisión cumpliendo los requisitos y procedimientos previstos en la normativa específica. *Mientras la posibilidad de remisión de una copia electrónica simple no plantea dudas, habrá que esperar a esa “normativa específica” para atender a los requisitos y procedimiento de remisión de la copia electrónica autorizada. Recordemos, en cualquier caso, que con relación a la escritura la Disposición Adicional Octava de la ley, ya comentada, señala que el notario entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella.

3.2 EFICACIA Y VALOR PROBATORIO. RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO

3.2.1 EN RELACIÓN A LA VERIFICACIÓN

Respecto de la primera parte del acta, relativa a la verificación de la entrega de documentación por la entidad financiera, el Preámbulo señala que mediante el acta “se constituirá prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario- de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación …”. Pero lo que el texto legal, contenido en el número 6 del art. 15, dice es que “Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”.

No se refiere por tanto a la entrega de la documentación por el prestamista, cuestión sobre la que, según hemos visto, el acta dejará constancia en cuanto a lo que el prestatario haya manifestado y el notario haya podido comprobar al acceder a la plataforma informática correspondiente, sin que la norma del art. 15.6, al hablar de su valor probatorio, añada nada.

3.2.2 EN RELACIÓN AL ASESORAMIENTO

Por lo que se refiere al asesoramiento e información al prestatario, la literalidad del transcrito art. 15.6 podría hacer entender que el acta hará prueba, mediante la manifestación del notario, de que el prestatario comprende el contenido de los documentos, como si la misma incluyera esa suerte de dictamen pericial a que el proyecto parecía referirse al incluir las citadas “pruebas de entendimiento”, pero que no es lo que finalmente se regula. De otra parte, en el proyecto de ley, el art. 13.2 incluía una letra d) según la cual en el acta debía hacerse constar “la manifestación manuscrita y firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido, con una antelación mínima de siete días, los documentos descritos en el artículo 12.1, así como que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. El texto legal ha trasladado dicha manifestación firmada (no dice que haya de ser manuscrita, como se mencionaba en el proyecto) a la fase precontractual en la que no existe todavía intervención notarial (art. 14.1 in fine), y ha suprimido como objeto de la misma la referencia a la comprensión y aceptación de los riesgos jurídicos y económicos de la operación. Pero de ahí no puede derivarse otra pretensión que la de posponer tal manifestación, tal como recoge el art. 15.6, al momento en que por parte del notario le haya sido facilitado el asesoramiento previsto con carácter general, y el que el prestatario necesite de modo particular, sin que ello altere la autoría de dicha manifestación, que hay que seguir entendiendo que corresponderá al prestatario.

 En todo caso, la real comprensión es algo subjetivo, que cabrá presumir, con relación a ese consumidor medio, del hecho objetivo de haberse cumplido con los requerimientos propios de los principios de transparencia formal y material, estos últimos objeto del acta que se regula. Y si bien es cierto que ese cumplimiento no puede por sí mismo acreditar la comprensión real[v], también lo es que la falta de cumplimiento impedirá presumir la misma.

3.2.3 LA RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO

Todo ello obliga a analizar el sentido de la norma que se contiene en el art. 15.7, según la cual “En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.

Como decíamos más arriba, hay que entender que será el mismo notario que autoriza el acta el que después autorizará la escritura. Ello, sin embargo, no excluye que en determinados supuestos, como los de sustitución, no exista esa coincidencia. Y, en todo caso, es al notario que autoriza la escritura al que se dirige la norma del art. 15.7; norma que podría suscitar dudas, pues esa afirmación, “bajo su responsabilidad”, de que “el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos” no puede hacerse sino, tal como también se señala, “de acuerdo con el acta”, lo que en definitiva traslada la cuestión a lo que conste en esta. Por ello, entiendo que, con independencia de las obligaciones existentes en orden a la autorización del acta previa, cuyo alcance acabamos de comentar, la responsabilidad a que se refiere este número 7 es, esencialmente, la que se deriva de la necesidad, en todo caso, de confirmar el previo otorgamiento de dicha acta, tal como resulta más adelante del art. 22.2 al señalar que “En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará su elevación a escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3”, añadiendo a continuación, en sintonía con dicha regla, que “los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7”, lo cual de otra parte confirma la no necesidad de aportación del acta al Registro.

Sí es posible, no obstante, y como decíamos más arriba, que al tiempo del otorgamiento del acta no se haya cumplido todavía con el plazo de antelación legalmente previsto en orden a la entrega de la documentación. En este caso, deberá el notario autorizante de la escritura confirmar, por sí mismo, que en el momento de dicho otorgamiento sí se ha cumplido ya ese plazo.

3.3 COMPATIBILIDAD CON LA NORMATIVA CONTENIDA EN EL CÓDIGO DE CONSUMO

Debe tenerse en cuenta que los supuestos de hecho regulados en la LCCI coincidirían con los que regula el Código de Consumo de Cataluña si se trata de préstamos CON GARANTÍA hipotecaria sobre VIVIENDA en los que el cliente (deudor, hipotecante o garante) sea una PERSONA FÍSICA CONSUMIDORA. Faltando alguna de dichas premisas no se produce ese conflicto o duplicidad de regulaciones; así:

a) Atendiendo al ámbito SUBJETIVO:

  1. En caso de PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDORA, se aplicará únicamente la LEY ESTATAL;
  2. En caso de PERSONA JURÍDICA CONSUMIDORA, se aplicará únicamente el CÓDIGO DE CONSUMO;
  3. Mientras que el caso de PERSONA JURÍDICA NO CONSUMIDORA queda FUERA DE LA REGULACIÓN, tanto de una como de otra normativa

b) Atendiendo al ámbito OBJETIVO, el Código de Consumo no se aplica, aunque tengan como finalidad adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles:

  1. A los préstamos con garantía hipotecaria sobre OTRO TIPO DE INMUEBLE, no residencial
  2. A los QUE NO ESTÉN GARANTIZADOS con hipoteca

La DGRN trató esta de esta cuestión en Resolución de 9 de marzo de 2016, y posteriormente en la Resolución de 14 de julio de 2017, señalando[vi]:

a) De una parte, la compatibilidad de ambas normativas, porque la regulación catalana:

  1. supone únicamente un reforzamiento de la protección al consumidor;
  2. no supone una alteración del contrato de préstamo ni de las acciones por incumplimiento o resolución, que son de competencia exclusiva estatal.

b) De otra parte, la aplicabilidad a la norma catalana de los criterios de interpretación de la norma estatal, que permitirían la renuncia del consumidor a recibir la información precontractual con la antelación legalmente prevista, posibilidad que la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques admitió también, con ciertos matices, en la Resolución de 12 de Julio de 2017.

Se trata de determinar, una vez publicada la Ley, si puede mantenerse esa compatibilidad entre ambas normativas y, en su caso, qué alcance tiene, en particular en relación a la actuación notarial. En todo caso, debe descartarse que la eventual prevalencia de la normativa estatal tenga su apoyo en una supuesta competencia exclusiva para la transposición de las directivas europeas, la cual no está en sí misma reservada al Estado, según tiene repetidamente declarado el Tribunal Constitucional[vii], entre otras en la sentencia 54/2018, de 24 de mayo, en la que precisamente se anulan algunos preceptos del Código de Consumo[viii].

La LCCI contiene sobre este particular dos precisiones:

  1. Establece en primer lugar la Disposición final novena de la Ley (“Titulo competencial”) que la misma “se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1. 6ª, 8ª, 11ª y 13ª de la Constitución Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación mercantil, procesal, hipotecaria[ix], ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente”.
  2. A su vez, la Disposición adicional quinta de la nueva Ley (“Desarrollo autonómico”) señala que “Sin perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen las comunidades autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado, de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio español, por lo que la normativa autonómica deberá respetar los modelos normalizados de información que se establezcan por la normativa básica, y no podrá exigir adicionar documentación complementaria que pueda producir confusión en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de transparencia”.

Esta misma argumentación competencial fue ya utilizada por el legislador en la Disposición Final Cuarta de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Desde este punto de vista, por tanto, se diría que cualquier conclusión a la que se hubiere llegado bajo la vigencia de la citada Orden Ministerial (y aquí entrarían las expuestas en su día por la DGRN), debería poderse mantener una vez publicada la Ley, cuestión que sin embargo es necesario confirmar, dado el distinto alcance de una y otra normativa. En este sentido, y como nos recuerda DE LA QUADRA-SALCEDO,[x] si bien respecto del resto de competencias reservadas al Estado sobre lo básico en los demás apartados del art. 149.1 CE la interpretación es que al Estado le corresponde establecer un «común denominador normativo dirigido a asegurar, de manera unitaria y en condiciones de igualdad, los intereses generales a partir del cual pueda cada Comunidad Autónoma, en defensa de sus propios intereses, introducir las peculiaridades que estime convenientes y oportu­nas, dentro del marco competencial que en la materia le asigne su Estatuto» (STC 34/2013, de 14 de febrero), en el caso de las bases de la planificación general de la actividad económica “para la doctrina del Tribunal Constitucional ya consolidada, bajo la competencia reservada al Estado en el art. 149.1.13 CE se ampararía su competencia para realizar una «ordenación general de la economía»”, que haría posible «la intervención del Estado a través de medidas económicas en sectores materialmente atribuidos a la competencia de las Comunidades Autónomas», con la intención de conseguir fines de una amplitud tal como el mantenimiento de la unidad de mercado o de la «unidad económica», «alcanzar los objetivos de la economía general o sectorial», o la necesidad de incidir en principios rectores de la política económica y social[xi]. Estos criterios, en referencia de los cuales cita el autor, entre otras, la STC 31/2010 sobre la constitucionalidad del Estatuto de Cataluña, son reiterados en la ya citada sentencia TC 54/2018, de 24 de mayo.

A la vista de todo lo cual, y aunque quizá podrían encontrarse argumentos para defender una interpretación distinta[xii], hay que entender que si bien las CCAA tienen competencia de desarrollo en relación a la información precontractual a suministrar por las entidades financieras (y así lo reconoce la LCCI en su D.A.5ª), dicha información es solo una parte de un régimen de protección del consumidor que debe entenderse de aplicación general en todo el territorio del Estado, y una de cuyas bases está constituida por la intervención notarial, en los términos en que viene prevista en la Ley.

Sin embargo, la posible compatibilidad entre ambas normativas, reconocida por la DGRN bajo el régimen anterior a la ley, obliga a intentar resolver algunas cuestiones:

  1. Así, parece que será necesario dejar constancia en el acta de que la información suministrada por el notario al cliente incluye la referencia a aquellos puntos a que se refiere el 123-10.2 CConsumo, vengan o no previstos en la documentación entregada (consecuencias de la eventual fluctuación del precio de mercado, posibilidad de exigir ampliación de garantía, arbitraje de consumo y demás mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos…).
  2. El argumento del reforzamiento de la protección del consumidor, utilizado en su momento por la DGRN para entender aplicable el plazo de cinco días hábiles a que se refiere dicho artículo, no podría mantenerse una vez que la Ley establece ahora un plazo de diez días.
  3. Sí subsiste el plazo de antelación de 14 días hábiles con que debe ser entregada la FIPER según el art. 262-4.1, no anulado (pues no fue impugnado) por la STC 54/2018, de 24 de mayo, que sí anulo ese mismo plazo, previsto en el art. 262-6, en relación a la oferta vinculante. Sin embargo, dado que la LCCI concreta la obligación de verificación a la documentación que se entrega a partir del momento en que la FEIN (antigua FIPER) pasa a tener la consideración de oferta vinculante, habría que preguntarse si, con independencia de cuándo haya sido entregada la FEIN, lo que el notario habrá de confirmar es que la misma ha sido suscrita por el cliente e incorpora ya un plazo para el otorgamiento de la escritura –en definitiva: ha adquirido esa condición de oferta vinculante- con la antelación de diez días naturales que marca el art. 14.1.
  4. De hecho, dado lo resuelto en su día por la DGDiEJ en Resolución de 12-7-2017, parece que el plazo de 14 días para la entrega de la FIPER o FEIN puede ser objeto de renuncia por el cliente si hace constar que ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista con los días transcurridos desde la entrega de la documentación hasta el de la firma.

Ahora bien, esa renuncia, a la vista de lo establecido en el art. 3 de la LCCI, no podrá suponer en ningún caso que el plazo que media entre la conversión de la FEIN en oferta vinculante, una vez firmada aquélla y pactada la fecha de otorgamiento de la escritura, sea inferior, en relación a dicha fecha, a los diez días naturales que señala ahora la LCCI.

[i] La “generosidad” del legislador con lo que no son recursos propios tiene en la LCCI algún otro ejemplo. Así, se comentaba más arriba cómo en la Disposición Adicional Octava se nos dice que “el notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación”. A tal fin, se añade, “en la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de estas comunicaciones”.

[ii] Al respecto, la Resolución contiene una serie de puntos de interés añadidos: Así, destaca que (34) “la mención del artículo 126 del Reglamento Notarial conduce a los límites del derecho a la libre elección de notario”; (35) “la inclusión en la plataforma notarial de la totalidad de los notarios en sus más concretas y actualizadas coordenadas de localización en nada impide ni excluye la aplicación del artículo 126 del Reglamento Notarial”; (37) “cualquier sistema que se quiera implantar debe acreditar, ab initio, la efectiva conexión con todos y cada uno de los notarios de España y garantizar la posibilidad de designación del notario en el momento y lugar que el consumidor elija, so pena de grave incumplimiento del deber de transparencia material, y de la norma expresa del art. 1 de la Ley”; (39) “se trataría de un sistema que si bien culmina en la comparecencia en la notaría para exhibir el documento de identidad –juicio de identidad conforme a la actual legislación notarial- se inicia de forma personalizada por el prestatario, debiendo reunir la debida garantía desde la perspectiva de la legislación de protección de datos personales”.

[iii] Como se indica en la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, el RDCCI distingue “comprobar fehacientemente la fecha (art. 11.1.d) (obligación del notario) de “acreditar indubitadamente la fecha (art. 11.2.c) (obligación del prestamista, intermediario de crédito o representante designado.

[iv] “Lo que el intérprete o el juez hacen por medio del control de transparencia no es mirar el contenido contractual desde el punto de vista de los vicios del consentimiento, desde el punto de vista de lo que subjetivamente sabe el adherente individual, sino que lo miramos objetivamente, desde el punto de vista de lo que puede conocer el adherente medio” (C. BALLUGERA, “El Registro de Cláusulas Abusivas”, notariosyregistradores.com, 16-01-2019).

[v] Señala Sergio CÁMARA LAPUENTE en El Notario del Siglo XXI, número 84: “La LCCI como ha quedado aprobada, de forma correcta, no llega a exigir del notario un “juicio” propio sobre la transparencia material: el acta, en este punto de la transparencia, solo dejará constancia, esto es, prueba, de tres hechos: qué documentación se entregó y en qué plazo, qué asesoramiento prestó el notario y qué manifestó el prestatario respecto a la comprensión del contenido contractual (…)esa acta no podrá constituirse en prueba del auténtico grado de comprensión interna del prestatario, que como hecho perteneciente a la esfera íntima o psicológica del declarante no podrá ser sometido a la fe pública notarial (pudo mentir, pudo creer que lo entendía en ese momento y verificar posteriormente que asimiló erróneamente cierta información o consecuencias)”.

En la misma revista, nos dice Ricardo CABANAS: “Cuestión distinta es hasta dónde llega el control del notario respecto de la efectiva comprensión de toda la información recibida… Suprimidas aquellas pruebas en el texto final de la LCCI, la actuación del notario habrá de ajustarse a lo previsto en el artículo 15.4 LCCI, que se limita a establecer como causa de denegación la falta de acreditación documental del cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones del artículo 14.1 LCCI, y la falta de comparecencia para recibir asesoramiento, pues en el acta no prestan un consentimiento contractual. Cumpliéndose ambos requisitos, el acta tendrá resultado positivo y la escritura podría formalizarse, al menos por razón de estos requisitos”.

Por eso se antoja desacertada la mención que se contiene en la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019 según la cual “(36) corresponde al notario garantizar que en esa fase precontractual el consumidor comprende la carga jurídica y económica del contrato”. Más aun atendiendo a la declaración de la propia DGRN, ya citada en este estudio, contenida en la Resolución de 25 de enero de 2015: “dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personal, diferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan asimismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión.

[vi] Decía la DGRN: por otra parte, dicho artículo 123-10, número 2, debe considerarse compatible con su homónimo, el artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011 nacional, por cuanto supone únicamente un reforzamiento de la protección del consumidor a través de la potenciación de dispositivos correctores de las asimetrías informativas de las partes contratantes, sin que impliquen una alteración del contenido del contrato de préstamo y de las acciones por incumplimiento o resolución, las cuales se insertan dentro de la competencia exclusiva estatal (cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional número 157/2009, de 23 de septiembre)”. Y añadía que en el ámbito de los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato “el artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011 constituye la regla general de la actuación notarial, y sus criterios de interpretación han de aplicarse al artículo 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña”, pero concluyendo que el hecho de que el notario haya cumplido con los requisitos de información y hecho las advertencias a que se refiere la Orden no permite tener por cumplidas las obligaciones que le impone el CConsumo.

[vii] Por el contrario, nos dice DIEZ PICAZO que “el principio general establecido por la jurisprudencia constitucional es que la pertenencia de España a la Unión Europea no altera el orden interno de distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas”. En consecuencia, para decidir cuándo, cómo y dentro de qué límites pueden el Estado y las Comunidades Autónomas transponer directivas, el criterio decisivo viene dado por el orden constitucional y estatutario de distribución de competencias (Luis María DIEZ-PICAZO, “Directivas Comunitarias y Comunidades Autónomas: el Derecho Patrimonial”. Revista de Derecho Político, núm. 44, 1998, págs. 307-322)

[viii] Se dice en dicha sentencia que ”En su faceta estrictamente competencial, sobre la ejecución del Derecho europeo, las normas que han de servir de pauta para la resolución de estos conflictos son exclusivamente las de Derecho interno que establecen el orden de distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónoma”.

[ix] Realmente, la competencia exclusiva sobre “legislación hipotecaria” no aparece reconocida como tal en la Constitución, sino en los términos que a continuación cita la norma, al referirse a la “ordenación de los registros e instrumentos públicos”.

[x] Tomás DE LA QUADRA-SALCEDO JANINI, “La transposición de las directivas que inciden en la regulación económica: la utilización del título competencial del artículo 149.1.13 CE”, dentro de la obra conjunta «Transposición de directivas y autogobierno. El desarrollo normativo del Derecho de la Unión Europea en el Estado autonómico». (Col.lecció Institut d’Estudis Autonòmics; 85).

[xi] Cita DE LA QUADRA-SALCEDO la opinión de CARMONA CONTRERAS, para quien tras la STC 31/2010, «la facultad autonómica para desarrollar directamente normas europeas que ocupan el espacio normativo reservado a las bases estatales solo resulta constitucionalmente aceptable en tanto que el poder central no haga uso de su competencia, procediendo a recuperarla. En tal supuesto, la “renacionalización” de las bases trae consigo que las Comunidades Autónomas recuperen el horizonte estatal de lo básico, quedando vinculadas necesariamente su actuación normativa por las disposiciones establecidas con carácter previo por aquéllas».

[xii] A la hora de buscar esos argumentos, parecería que la DGRN, cuando analiza en las Resoluciones antes citadas los mismos preceptos constitucionales a que se refiere la D.F. 9ª de la Ley, hace girar el régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado”, alrededor más de la “transparencia formal” que de la “transparencia material”. Así, al señalar que entre las normas básicas de dicho régimen se encuentra “la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículo 114 de la Ley Hipotecaria o artículo 6 de la Ley 1/2013)”. De acuerdo con lo anterior, y con la aceptación por la DGRN –y por la propia Ley- de la competencia autonómica en el ámbito de la regulación de la información en materia de consumidores, podría entenderse que esta alcanza a la que debe prestar el notario, y así resultaría de la citada Resolución de 9 de marzo de 2016, que entendió aplicable la norma de los cinco días hábiles contenida en el artículo 123-10, número 2, del Código de Consumo de Cataluña respecto del plazo de antelación para el suministro de información por el notario.

De hecho, si bien la Disposición adicional quinta de la Ley pretende como veíamos que exista, en aras de la unidad de mercado, una “homogeneidad de la información precontractual” que las CCAA deberán respetar, marca unas pautas que permitirían entender que se está refiriendo exclusivamente a la información a suministrar por los prestamistas a los consumidores (“de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio español”).

Pudiendo añadirse a lo anterior que aunque la Constitución reconoce la competencia exclusiva del Estado sobre ordenación de los registros e instrumentos públicos, una cosa es que el Estado pueda decidir cómo deben actuar los notarios, en aquellos casos en que la ley prevé su intervención, y otra que no pueda el legislador autonómico determinar cuándo es o no preceptiva esa intervención, en el ámbito de sus competencias, en este caso de la información a suministrar al consumidor.

 

IV. LÍMITES LEGALES A DETERMINADAS CONDICIONES FINANCIERAS

A) COMISIÓN DE APERTURA (Art. 14.4)

El número 4 del art. 14 incluye ya una primera limitación legal a las condiciones financieras del contrato de préstamo, al decir que “si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo”.

La norma no es enteramente nueva, puesto que ya la recogió, para los préstamos hipotecarios sobre vivienda, la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios en el apartado 4 de su anexo I, y también La Ley 2/2009, de 31 de marzo, en su art. 5.2.b. El ámbito de aplicación previsto en la LCCI determinará, sin embargo, que dicha norma se aplique ahora no solo a los préstamos hipotecarios sobre vivienda, a que se referían dichas normas, sino a todos los que se definen en el art. 2.1.b) de la Ley.

Hay que recordar que, tras algunas sentencias de Audiencias Provinciales en otro sentido, el TS ha declarado recientemente que la cláusula que establece la comisión de apertura, como parte integrante del precio, no es abusiva si supera el control de transparencia (Sentencia núm. 44/2019, de 23 de enero de 2019)[i].

[i] Señala el TS que “la propia naturaleza del préstamo y de las operaciones necesarias para la concesión del mismo (estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.) muestran que la etapa inicial del préstamo, esto es, su preparación y concesión, exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero por el prestatario durante la duración del préstamo. Ello justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura”.

B) COMISIONES POR REEMBOLSO ANTICIPADO (Art. 23)

El art. 23 de la Ley regula el reembolso anticipado del préstamo como un derecho del prestatario, que la ley extiende a todos los contratos, exista o no pacto al respecto, sujeto únicamente, si así se prevé en el contrato, a un preaviso de cómo máximo un mes (n. 1) y que comporta la obligación del prestamista de facilitar al prestatario que se plantee dicha opción, en el plazo máximo de tres días hábiles, la información necesaria para evaluarla (n. 2).

Su ejercicio lleva asociado (n. 3) el derecho a la reducción “del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción”, en particular –y sin excluir por tanto que pueda haber otros costes asociados cuyo reintegro el deudor pudiera exigir- la parte proporcional de la prima del seguro que se hubiere contratado en su caso con carácter “accesorio” al préstamo, esto es, ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo, para cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso. Ello, obviamente, salvo que el prestatario decida mantener dicho seguro

Los números 4 a 8 del artículo se destinan a regular los límites a la comisión que el prestamista puede cobrar al prestatario en caso de amortización anticipada, total o parcial, y lo hacen siguiendo un esquema inspirado en la regulación de la “compensación por riesgo de tipo de interés” contenida en el art. 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, si bien configurando las dos opciones del art. 9.4 de esta como límites conjuntos para su cálculo, de modo que no podrá exceder: ni del importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista, calculada según se determina en la ley, ni de un determinado porcentaje máximo sobre el capital amortizado, que se fija también legalmente y que varía en función de si el préstamo es a interés variable o fijo:

1. La llamada “pérdida financiera” se calcula (8) proporcionalmente al capital reembolsado y resulta de restar:

  • Al Valor presente de mercado del préstamo [igual a la suma de
      1. El valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés
      2. El valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada

Actualizaciones que se realizan aplicando el tipo de interés de actualización pactado en el contrato –de entre los que el Ministerio de Economía publicará- al plazo restante hasta la siguiente revisión]

  • El Capital pendiente en el momento del reembolso anticipado

Esta regulación se complementa con lo dispuesto en la OMCCI, que modifica el art. 28 de la Orden de 28 de octubre de 2011 para señalar que a efectos del cálculo de la pérdida financiera “se considerarán índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial. Este diferencial se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. 2. Se aplicará el tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento”. Es importante destacar que según dicha norma “el diferencial así calculado se incorporará al documento contractual.

Según determina la OMCCI, este pasa a ser, asimismo, el índice o tipo de referencia para el cálculo de la “compensación por riesgo de tipo de interés” regulada en la Ley 41/2007, y que sigue siendo aplicable a los préstamos anteriores a la LCCI en que se hubiere pactado la misma.

2. Por otro lado, los porcentajes que respecto del capital amortizado no puede superar la comisión por reembolso anticipado son:

2.1 En préstamos a INTERÉS VARIABLE (5), uno u otro de los dos siguientes, alternativamente:

  1. 0,15 %, por durante los 5 primeros años de vigencia
  2. 0,25 %, por durante los 3 primeros años de vigencia

Debiendo tenerse en cuenta, en todo caso, la norma contenida en el n.6 del artículo 23, según la cual parece que estos límites ceden, de modo imperativo, cuando la amortización anticipada se produce en alguno de los supuestos previstos en dicho número, que son los de “NOVACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS aplicable o de SUBROGACIÓN DE UN TERCERO en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable. En cualquiera de estos casos, la compensación o comisión no podrá superar la pérdida financiera, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente, y ello solo si tal novación o subrogación se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, pues transcurrido ese plazo el prestamista no podrá exigir compensación alguna.

No se acaba de entender, sin embargo, la inclusión aquí del supuesto de novación. Si bien en caso de subrogación acreedora siempre habrá una amortización anticipada que, de producirse dentro de los 3 primeros años de vigencia del contrato inicial, puede provocar que por aplicación de lo dispuesto en este número 6 la entidad primitiva vea reducida la comisión en su caso pactada, los supuestos de novación no incorporan –o no tienen por qué incorporar- amortización alguna.

2.2 En los préstamos a INTERÉS FIJO (7), los porcentajes máximos de la comisión por reembolso anticipado son los dos siguientes, que hay que entender que pueden ser cumulativos:

  1. 2 %, por durante los 10 primeros años de vigencia,
  2. 1,5 %, por durante el resto del plazo.

Con arreglo a la norma general de irretroactividad que consagra la Disposición Transitoria Primera de la Ley, estos límites no serán de aplicación a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, que mantendrán por tanto las comisiones o compensaciones que en su caso se hubieren pactado. Sin embargo, el número 2 de dicha Disposición Transitoria señala que “no obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor”, lo cual parece llevar a la conclusión que si en el contrato objeto de novación o subrogación existen comisiones superiores a las aquí marcadas, deban las mismas ajustarse a partir de ese momento a los límites señalados ahora en la Ley.

Existe por otro lado en el número 3 de la citada Disp. Trans. una norma específica en relación a la facultad de reembolso anticipado, según la cual “cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23”, lo que implicará que aun cuando el contrato inicial celebrado antes de la entrada en vigor de la ley no previera la facultad de reembolso anticipado (si fuera posterior ya hemos visto que dicha facultad viene atribuida ex lege), en los contratos de préstamo a interés variable el prestatario siempre va a poder efectuar dicha amortización cuando la misma se produzca en el marco de una subrogación por cambio de acreedor –o novación, con las dudas antes expresadas respecto de este supuesto- con el objeto de aplicar durante el resto de vigencia del contrato un tipo de interés fijo. Dado que al no haberse pactado la facultad de reembolso anticipado tampoco habrá prevista en el contrato comisión alguna para tal caso, se plantea la cuestión de si la entidad primitiva podría exigir la comisión que determina el número 6 del art. 2.

C) CAUSAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO (Art. 24)

Pendiente, al tiempo de publicarse la ley, de que se dictase por el TJUE la resolución correspondiente en la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo mediante Auto de 8 de febrero de 2017 (posteriormente resuelta mediante la controvertida sentencia de 26 de marzo de 2019), el legislador se adelanta e intenta fijar unos criterios legales que eviten la abusividad de la cláusula ajustada a los mismos.

Así, la ley contiene en el art. 24 -con un redactado que se reproduce, en términos prácticamente idénticos, en un nuevo art. 129bis introducido en la Ley Hipotecaria por el número 16 de la Disp. Final Primera- una regulación civil, de carácter imperativo, relativa al vencimiento anticipado, señalando que “En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, el prestatario perderá el derecho al plazo, y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos, para referirse a continuación al impago, al mínimo impagado y al requerimiento del acreedor. Si bien ese mínimo impagado se vincula en principio a un determinado porcentaje del capital, al indicar la norma que dicho requisito “se entenderá cumplido” cuando se desatienda un número determinado de cuotas, parece en realidad estar manteniendo también el criterio hasta ahora vigente con relación al procedimiento de ejecución hipotecaria directa, aunque aumentando el número de cuotas impagadas. De este modo, podemos decir que los requisitos de la mora como causa de vencimiento anticipado son cuantitativos y formales:

1. CUANTITATIVOS: un impago que alcance, en función de cuándo se produzca:

  1. Durante la primera mitad de la duración del préstamo:
    1. Un 3 % del capital concedido, o bien
    2. doce plazos mensuales o un número de cuotas equivalente al menos a doce meses.
  2. Durante la segunda mitad de la duración del préstamo:
    1. Un 7 % del capital concedido, o bien
    2. quince plazos mensuales o un número de cuotas equivalente al menos a quince meses.

2. FORMALES: el requerimiento al deudor, con concesión de un mes de plazo mínimo para el cumplimiento, y advertencia de reclamación del total del préstamo en caso de impago.

El número 2 del art. 24 señala que “las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”. El Preámbulo de la Ley ya adelanta que se sustituye “el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo”, y se garantiza que el vencimiento anticipado “solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado”. Por virtud de dicho carácter imperativo, el pacto contractual que se ajuste a lo dispuesto en la norma queda al margen de cualquier control de abusividad, conforme a lo indicado en el art. 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; sin que, por otra parte, sea necesario tal pacto para que se produzca el efecto de vencimiento anticipado legalmente previsto.

Al mismo tiempo, puede aparentar ser consecuencia de la imperatividad de la regulación el que, en los préstamos a que se refiere el art. 24, hubiera que entender como único posible supuesto de vencimiento anticipado, en perjuicio del deudor, la mora del mismo, lo que excluiría otros ahora habituales, como los relacionados con la disminución de la solvencia del deudor o el incumplimiento de otras obligaciones. Sin embargo, no es lo que literalmente dice la norma (que impone un supuesto específico de vencimiento anticipado, en relación al cual no admite pacto en contrario, pero no dice que sea el único), y, de hecho, la propia LCCI contempla otro posible supuesto en su art. 11.4, relativo a la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario, al señalar que “La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Tampoco podrán los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo en detrimento del prestatario debido a que la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.

En todo caso, y respecto del concreto supuesto regulado en el art. 24, los términos de la regulación no parecen permitir estipular límites que superen los marcados, aun cuando ello redundaría en beneficio del deudor. Por lo que se refiere a la posibilidad de que el vencimiento anticipado sea “dispensado” por el acreedor, concediendo al deudor un plazo mayor para saldar la deuda, queda amparada de facto por el hecho de que esa inmediatividad del efecto legal está sujeta a un requerimiento específico y formal, por lo que no se producirá el vencimiento anticipado mientras dicho requerimiento no se produzca, sin que quepa considerar tal la simple reclamación de las cuotas impagadas si no se incluye, a modo de declaración de voluntad resolutoria, la advertencia de que, de no ser atendido aquél, se reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Esta regulación se complementa con la modificación que se introduce en el ámbito procesal en relación a la posibilidad del acreedor de reclamar el total importe de la deuda pendiente mediante el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados regulado en el Capítulo V del Título IV de la LEC. Como sabemos, hasta ahora el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la modificación introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establecía que “podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo”.

Este artículo es ahora objeto de nueva modificación mediante el número 2 de la Disp. Final Quinta de la Ley, quedando redactado como sigue: «Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria». Como vemos, existe una doble novedad:

  • de una parte, desaparece, como regla general, la necesidad de ese impago mínimo que había establecido la Ley 1/2013;
  • de otra, como excepción a dicha regla general, y por virtud de la remisión que se hace al art. 24 de la Ley, se exige tal impago –en la cuantía mínima que ahora se incrementa y que luego veremos- cuando se trate de “préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial.

Pero hay que advertir de nuevo que no existe una total identidad entre las normas que determinan con carácter general el ámbito de aplicación de la ley, las que señalan dicho ámbito en relación a la regulación civil del vencimiento anticipado, y las que lo hacen a efectos procesales, según se puede apreciar en el siguiente cuadro:

 

ART. 2.1 LCCI

ART. 24 LCCI

ART. 693.2 LEC

… cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

… cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que

concluido por una persona física

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.

estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial

y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial

o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial,

Esa falta de identidad se observa, como vemos, en los siguientes elementos del supuesto de hecho que respectivamente se regula:

  • por un lado, en cuanto al cliente, porque el art. 693.2 LEC se refiere al contrato “concluido por” una persona física, sin especificar si ello incluye a prestatario, fiador o garante, tal como resulta de los arts. 2.1 y 24, o solo al primero;
  • por otro, en relación a los préstamos “con finalidad inmobiliaria” del art. 2.1 b), en dos puntos: (i) no incluyéndose expresamente en el art. 693.2 LEC a los préstamos que tengan como objeto “conservar” derechos de propiedad (hablando solo de adquisición); (ii) refiriéndose ese mismo art. 693.2 LEC, como también el art. 24, a ese grupo de préstamos cuando tenga como objetos inmuebles residenciales, cosa que no hace el art. 2.1 b), en el que, por el contrario, lo que sí se exige es que el cliente sea un consumidor.

Lo cual puede significar, de no acabar imponiéndose una deseable interpretación armonizadora, que haya:

  • préstamos sujetos al régimen legal general, pero no al de vencimiento anticipado del art. 24 (los del art. 2.1 b si tienen por objeto inmuebles NO RESIDENCIALES);
  • préstamos que están en el supuesto inverso, no sujetos al régimen general, pero sí al de vencimiento anticipado del art. 24 (los del mismo art. 2.1.b si tienen como objeto un inmueble residencial pero el cliente NO ES UN CONSUMIDOR);
  • préstamos sujetos al régimen general, y al de vencimiento anticipado del art. 24, pero respecto de los que no cabe la utilización del procedimiento de ejecución directa para la reclamación de la totalidad de la deuda (los que tienen como finalidad CONSERVAR derechos de propiedad sobre inmuebles, sean o no de uso residencial, y, eventualmente, aquellos que, no teniendo como deudor a una persona física, sí lo es el FIADOR o GARANTE).

Hay que señalar, por último, que la Disposición Transitoria Primera, número 4, contiene dos normas referentes al vencimiento anticipado de los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, previendo, en primer lugar, que si dichos contratos incluyeren “cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él”. De modo que el impago de la deuda solo dará lugar al vencimiento anticipado si se cumplen los requisitos cuantitativos y formales que ahora se establecen por la ley, aunque se hubiere pactado un régimen diferente –incluso ajustado a la normativa anterior- y salvo que el deudor entienda que dicho régimen le es más beneficioso. Sin embargo, si, con arreglo a lo pactado, el vencimiento anticipado ya se hubiere producido al entrar en vigor la Ley, no se aplicará la nueva norma, y ello “se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no”.

 

D) INTERESES DE DEMORA (Art. 25)

Al igual que ocurre con el vencimiento anticipado, la ley incluye ahora una regulación civil de los intereses de demora, contenida en el art. 25, conforme al cual “en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Regulación que se complementa con la nueva redacción que el párrafo tercero del art. 114 LH, recibe, en términos prácticamente idénticos a los de este art. 25, en virtud del número Dos de la Disposición Final Primera.

También aquí suscita dudas si el ámbito de aplicación de la norma se limita a los préstamos efectivamente mencionados, lo que dejaría fuera a ese segundo grupo de préstamos “cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir” (art. 2.1 b), y obligaría además a interpretar si la expresión “concluidos por” solo permite incluir los préstamos en que la persona física sea deudora, o también aquéllos en que sea fiador o garante.

 Y también de modo similar a lo previsto con relación al vencimiento anticipado, la regulación tiene carácter imperativo, como también adelanta el Preámbulo al decir que “se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación”, lo cual, nos dice, “dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación” (como indicábamos antes, la imperatividad de la norma deja fuera del control de abusividad la cláusula que se ajuste a la misma). Así, el número 2 del artículo establece que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”. En consecuencia, frente a lo previsto hasta ahora a efectos hipotecarios por el art. 114 LH (tres veces el interés legal del dinero) y a lo interpretado como límite de la no abusividad por la sentencia del TS 364/2016, de 3 de junio (interés remuneratorio más dos puntos), que han operado como máximos, permitiendo por tanto pactar y aplicar un interés inferior mientras no se superaran aquéllos, esta ley fija ahora un determinado tipo de interés, que hay que entender que no podrá ni reducirse ni excluirse.

V) CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

El Proyecto de Ley, con la saludable intención de clarificar el control que ejercen notarios y registradores en relación a las cláusulas abusivas que pudieran contenerse en los contratos sujetos a la misma, modificaba, mediante su Disposición Final Sexta, el art. 84 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, estableciendo que «Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación». En sintonía con el cual, el art. 258.2 de la Ley Hipotecaria quedaba redactado (en virtud de la Disposición Final Primera. Cuatro del Proyecto de Ley) así: «2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación»

Una enmienda presentada por el Grupo Parlamentario Socialista en la Comisión de Economía del Congreso propició, sin embargo, la modificación de la redacción proyectada para el art. 84 TRLDCU, de modo que si bien se confirmaban los términos en que según el Proyecto se debía ejercer la función registral, se introducía por el contrario un segundo párrafo a dicho artículo según el cual «Los notarios en caso de que aprecien que alguna de las cláusulas que se pretendan incluir en el contrato estén incursas en alguna de las situaciones señaladas en el párrafo anterior, informarán de ello a las partes y formularán la correspondiente advertencia legal en caso de que aquellas insistan en su otorgamiento». Finalmente, en el Senado se suprime el apartado Dos de la Disposición Final Octava (Sexta, en el Proyecto de ley) con lo que queda sin modificar el citado art. 84 TRLDCU, que por tanto continúa diciendo, como hasta ahora, que «los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación». Sí se mantiene, no obstante, la modificación del art. 258.2 de la LH, en el que se concreta mejor el alcance de la calificación registral: cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

En coordinación con lo anterior, se modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación. Como sabemos, el art. 22 de la misma ya establecía que “En todo caso en que hubiere prosperado una acción colectiva o una acción individual de nulidad o no incorporación relativa a condiciones generales, el Juez dictará mandamiento al titular del Registro de Condiciones Generales de la Contratación para la inscripción de la sentencia en el mismo”. Esta norma es complementada ahora con la modificación, por virtud de la Disposición final cuarta de la Ley, del art. 11 de la citada LCGC, añadiendo al número 4 del mismo una frase en virtud de la cual «Obligatoriamente se remitirán al Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas». Similar previsión contiene el art. 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al que el número Uno de la Disp. Final Quinta añade al efecto un nuevo apartado 4.

Finalmente, también el art. 12 LH recibe nueva redacción, en el número Uno de la misma Disposición Final Primera:

«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora (antes: “a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”), en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real (antes, sólo “de las cláusulas de trascendencia real”), se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.»

De todo ello resulta una clarificación (menor que en el Proyecto, pero clarificación en todo caso) del papel del notario[i] y del registrador en el ámbito de las cláusulas abusivas y en general de las condiciones generales de la contratación. Y ello en un doble aspecto:

  1. De una parte, la nueva modificación del art. 12 LH elimina los términos restrictivos que dio a dicho artículo la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que limitaba la calificación registral a las cláusulas de trascendencia real, extendiendo la misma ahora a “las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras”, en sintonía con la interpretación que desde hace ya unos años venía haciendo la DGRN.
  2. Al mismo tiempo, sin embargo, las facultades en la apreciación del posible carácter abusivo de una cláusula quedan concretadas –conforme a lo que por otro lado resulta de la normativa reguladora de esta materia, TRLGDCU y LCGC- en los términos del modificado art. 258.2 LH.

Resumiendo lo otras veces expuesto, en el ámbito de las cláusulas o condiciones abusivas en la contratación con consumidores hay que distinguir:

a) La cláusula que encaja en la regla general del art. 82’1 TRLGDCU, cuya abusividad resulta de ser contraria a las exigencias de la buena fe y causar, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones;

b) La cláusula subsumible en algunos de los supuestos específicos regulados en los 85 a 90 del mismo TRLGDCU, que recogen un listado de cláusulas abusivas «en todo caso», esto es, sin necesidad de esa concreta apreciación de ausencia de buena fe o de desequilibrio en las contraprestaciones a que se refiere la regla general del art. 82’1.

Ahora bien, dichos artículos contienen unos supuestos más claramente definidos que otros, y por eso es habitual hablar de «lista negra» y «lista gris» de cláusulas abusivas: un ejemplo de cláusula encuadrable en la lista negra es el del art. 90,3: “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario”; mientras que se incluiría en la lista gris, entre otros muchos, el supuesto del art. 87’6, que habla de las estipulaciones que impongan al consumidor «obstáculos onerosos o desproporcionados» para el ejercicio de sus derechos.

c) Por otro lado, una cláusula puede ser abusiva porque así lo ha decretado el juez en sentencia inscrita en el Registro de CGC. Es el caso de aquéllas a que se refiere la STS de 16 de diciembre de 2009; por ejemplo, la que en relación a la compensación de la deuda con el saldo de cuentas o depósitos del deudor se incluía en las escrituras de Banco Santander, frente a las que sobre dicha misma materia se incluían en las minutas de Bankinter y BBVA, que el tribunal estimó ajustadas a derecho.

Tenemos por tanto unos supuestos en los que la abusividad viene directamente determinada, y otros en los que lo está de modo indirecto. Solo en el primer caso puede y debe la cláusula en cuestión quedar excluida del contrato y de la inscripción en virtud del filtro notarial y registral respectivamente, quedando cualquier otro supuesto sujeto a la apreciación judicial. Concretando:

a) Habrá una determinación directa que impedirá la autorización e inscripción, en dos casos:

1. el primero y más claro sería el de aquéllas cláusulas “contrarias a normas imperativas o prohibitivas”. Entre ellas las incluidas en la llamada lista negra de los arts. 85 a 90 TRLGDCU (poníamos como ejemplo el del art. 90,3: “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario”), como también las que resulten ahora contrarias al nuevo régimen imperativo recogido en la LCCI, por ejemplo en los comentados artículos 24, sobre vencimiento anticipado, o 25, sobre interés demora.

Ya hace tiempo que la Circular 1/98 del Consejo General del Notariado indicó claramente que tratándose de «cláusulas que, directamente y sin necesidad de una valoración previa, resulten contrarias a una norma concreta (algunas de las recogidas en la “lista” tienen ese carácter), el notario debe rechazar su incorporación”.

2. el segundo, el de las cláusulas que han sido declaradas abusivas judicialmente. Aquí es donde el art. 258.2 LH clarifica la situación anterior, exigiendo para dicha exclusión que la sentencia que así las declare reúna uno de estos dos requisitos:

  • que haya sido dictada por el TS y tenga valor de jurisprudencia;
  • o bien, si ha sido dictada en otra instancia, que sea firme y esté inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación

La DGRN, en Resolución de 25 de septiembre de 2015, ya rechazaba la inscripción “cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripción, que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo, en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores”. La norma legal viene ahora a coincidir en líneas generales con dicha doctrina, aunque con algún matiz, pues se excluye esa última referencia a la abusividad que resulte de ”un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores”, con lo que, a falta de inscripción en el RCGC, únicamente la abusividad declarada en las sentencias del TS con valor de jurisprudencia resultará determinante a estos efectos. Aunque no habría sobrado que el legislador lo dispusiera expresamente, entiendo que ese “valor de jurisprudencia” hay que hacerlo extensivo a las sentencias del TS no reiteradas pero dictadas en los recursos de casación en interés de la ley o en unificación de doctrina.

Evidentemente, se trata de un avance en la claridad que debe presidir los criterios de actuación de notarios y registradores, y permite superar algunos de los problemas planteados hasta ahora, por ejemplo el que deriva de redacciones tan genéricas como la incluida en el CConsumo Catalán cuando habla (art. 123-10.3) de aquellas “cláusulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber estado consideradas abusivas”. Recordemos, sin embargo, que ya una parte importante de la doctrina clásica sobre la materia denunció la inconstitucionalidad, por vulnerar el principio de tutela judicial efectiva, de la pretensión de atribuir eficacia «erga omnes» a las sentencias inscritas en el RCGC, denuncia a la que sumó el Consejo de Estado en su día en relación al Proyecto de Ley de CGC, y el propio Ministerio Fiscal en una circular del año 2010. Parece claro no obstante, que, frente a dicha posición, se intenta hacer prevalecer el principio de “efectividad” que emana de la jurisprudencia del TJUE. A pesar de lo cual, la sentencia del TS 477/2017, de 24 de febrero, recuerda que «los efectos de cosa juzgada (…) se extienden, subjetivamente, a las cláusulas utilizadas por las entidades que fueron demandadas en aquel procedimiento, y, objetivamente, a las cláusulas idénticas a las declaradas nulas, cuando no se hallen completadas por otras que eliminen los aspectos declarados abusivos»[ii]. Habrá por tanto que confiar en la colaboración de los agentes del mercado para facilitar la correcta aplicación de la norma, evitando situaciones de difícil interpretación.

b) Frente a los anteriores supuestos, existirá una determinación indirecta en todos los demás indicados, es decir: aquéllos previstos por el TRLGDCU, bien en la regla general del 82’1 (que exige ausencia de buena fe y desequilibrio en las contraprestaciones), bien en la «lista gris», es decir, las cláusulas que, incluidas en la relación de los arts. 85 a 90, requieren la apreciación de conceptos jurídicos indeterminados, como en el ejemplo del art. 87’6 al hablar de «obstáculos onerosos o desproporcionados» o de «plazos de duración excesiva».

El legislador ha entendido que no puede pretenderse que ni el notario ni el registrador hagan una interpretación en base a tales criterios para rechazar por abusiva una determinada cláusula. Ese es un control que corresponde en exclusiva a los jueces, tal como ya proclama la Exposición de Motivos de la LCGC.

[i] “El silencio legal al respecto, no debería interpretarse como un cambio respecto al control de legalidad del notario tal y como está consolidado en la doctrina de la DGRN” (Sergio Cámara Lapuente, en El Notario del Siglo XXI, número 84)

[ii] Añade dicha sentencia que «una interpretación conjunta de los arts. 15, 222.3 y 221 LEC lleva a la conclusión de que la cosa juzgada de la sentencia estimatoria de la acción colectiva afectará únicamente a los consumidores no personados que estén determinados individualmente en la propia sentencia, conforme dispone el art. 221.1-1.ª LEC”.

 

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Estudio práctico de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Iglesia de Santa Maria del Mar. Por Jiuguang Wang

Ley reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario

 

LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

 

ÍNDICE:

Preámbulo 

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto. 

Artículo 2. Ámbito de aplicación. 

Artículo 3. Carácter irrenunciable. 

Artículo 4. Definiciones. 

CAPÍTULO II. Normas de protección del prestatario

Sección 1.ª Disposiciones generales 

Artículo 5. Principios de actuación en la concesión de préstamos inmobiliarios. 

Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. 

Artículo 7. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos. 

Artículo 8. Tasa anual equivalente. 

Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios. 

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios. 

Artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario 

Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario. 

Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles. 

Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. 

Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material. 

Sección 2.ª Normas de conducta 

Artículo 16. Requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal. 

Artículo 17. Prácticas de ventas vinculadas y combinadas. 

Artículo 18. Política de remuneración.

Artículo 19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.

Artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera. 

Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés. 

Sección 3.ª Forma, ejecución y resolución 

Artículo 22. Forma y contenido de los contratos. 

Artículo 23. Reembolso anticipado. 

Artículo 24. Vencimiento anticipado. 

Artículo 25. Intereses de demora. 

CAPÍTULO III. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios

Sección 1.ª Principios generales 

Artículo 26. Régimen jurídico. 

Sección 2.ª Intermediarios de crédito inmobiliario 

Artículo 27. Registro. 

Artículo 28. Gestión del registro. 

Artículo 29. Requisitos para la inscripción. 

Artículo 30. Procedimiento de inscripción 

Artículo 31. Información y publicidad del registro. 

Artículo 32. Revocación de la inscripción en el registro. 

Artículo 33. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

Artículo 34. Supervisión de sucursales de intermediarios de crédito inmobiliario. 

Artículo 35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

Artículo 36. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

Artículo 37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

Sección 3.ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario 

Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de los representantes designados. 

Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados. 

Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados. 

Artículo 41. Supervisión de representantes designados. 

Sección 4.ª Prestamistas inmobiliarios 

Artículo 42. Registro de prestamistas inmobiliarios. 

Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios. 

CAPÍTULO IV. Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios

Artículo 44. Carácter de normas de protección al cliente. 

Artículo 45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las administraciones públicas. 

Artículo 46. Infracciones. 

Artículo 47. Sanciones. 

Artículo 48. Órganos competentes, procedimiento y prescripción. 

Artículo 49. Registro central de sanciones en el ámbito del crédito inmobiliario. 

Disposición adicional primera. Reclamación extrajudicial.

Disposición adicional segunda. Cooperación con otras autoridades supervisoras competentes. 

Disposición adicional tercera. Educación financiera. 

Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual. 

Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico. 

Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo. 

Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado. 

Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario. 

Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo. 

Disposición adicional décima. Régimen de valoración de bienes inmuebles. 

Disposición adicional undécima. Adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual». 

Disposición adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al consumo. 

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes. 

Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes. 

Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 

Disposición transitoria cuarta. Ficha de Información Personalizada de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. 

Disposición transitoria quinta. Régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones. 

Disposición derogatoria. Derogación normativa.

Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.

Disposición final segunda. Modificación del Texto Refundido de la Ley 1/1993, de 24 de septiembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Disposición final tercera. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 

Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación. 

Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

Disposición final sexta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social. 

Disposición final séptima. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero. 

Disposición final octava. Modificación del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. 

Disposición final novena. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. 

Disposición final décima. Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 

Disposición final undécima. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. 

Disposición final duodécima. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. 

Disposición final decimotercera. Título competencial. 

Disposición final decimocuarta. Incorporación de derecho de la Unión Europea. 

Disposición final decimoquinta. Desarrollo reglamentario. 

Disposición final decimosexta. Entrada en vigor. 

Anexo I. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) 

Anexo II. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) 

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Preámbulo 

I

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.

II

Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

III

La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

En la Unión Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que «En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideración al aplicar la Directiva 93/13».

La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.

De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

IV

La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.

El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.

Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones. La sección 1.ª recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario– de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.

La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia. Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18). También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20). No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.

La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor.

Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

El Capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones. La sección 1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas figuras (artículo 26). Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.

El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo autonómico, los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo, las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés variable a fijo, el régimen de valoración de bienes inmuebles y la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.

La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.

Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.

La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.

V

La Ley contiene 16 disposiciones finales. La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.

La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.

La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.

La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.

La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.

La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.

La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.

La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.

La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español.

La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas.

Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera, establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.

La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible. Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.

Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.

CAPÍTULO I: Disposiciones generales 

Artículo 1. Objeto. 

Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores.

Artículo 2. Ámbito de aplicación. 

1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

2. Esta Ley también será de aplicación a la intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1.

3. Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos.

4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo:

a) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,

b) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,

c) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,

d) resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,

e) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o

f) hipoteca inversa en que el prestamista:

(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.

Artículo 3. Carácter irrenunciable. 

Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

Artículo 4. Definiciones. 

A los efectos de la presente Ley se entenderá por:

1) «Prestatario»: toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

2) «Prestamista inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).

3) «Contrato de préstamo»: el contrato mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de aplicación del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.

4) «Servicio accesorio»: todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de préstamo.

5) «Intermediario de crédito inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):

a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;

b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;

c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

6) «Grupo»: un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la elaboración de las cuentas consolidadas, según la definición de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

7) «Intermediario de crédito vinculado»: todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a) un solo prestamista;

b) un solo grupo; o

c) un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado.

8) «Representante designado»: toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

9) «Entidad de crédito»: toda entidad de crédito comprendida en la definición del artículo 4, apartado 1, punto 1, del Reglamento (UE) n° 575/2013, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito y las empresas de inversión, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 648/2012.

10) «Personal»: toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales personas.

11) «Importe total del crédito»: el importe total adeudado por el prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

12) «Coste total del crédito para el prestatario»: el coste total del crédito para el prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria para obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisión de la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de crédito.

13) «Importe total adeudado por el prestatario»: el importe total adeudado por el prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

14) «Tasa Anual Equivalente» (TAE): el coste total del préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario.

15) «Tipo deudor»: el tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

16) «Evaluación de la solvencia»: la evaluación de las perspectivas de cumplimiento de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.

17) «Soporte duradero»: un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

18) «Estado miembro de origen»:

a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el Estado miembro en el que esté situada su oficina principal;

b) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica, el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su Derecho nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el que tenga su oficina principal.

19) «Estado miembro de acogida»: el Estado miembro, distinto del Estado miembro de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una sucursal o preste servicios.

20) «Servicios de asesoramiento»: toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.

21) «Autoridad competente»: las autoridades designadas en los artículos 17, 33, 34 y 48 de esta Ley.

22) «Préstamo puente»: un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación temporal durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el bien inmueble.

23) «Compromiso o garantía contingente»: un contrato de préstamo que sirve de garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

24) «Contrato de préstamo sobre capital compartido»: un contrato de préstamo en el que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje, establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del reembolso o de los reembolsos del capital.

25) «Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

26) «Prácticas de venta combinada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

27) «Préstamo denominado en moneda extranjera»: todo contrato de préstamo inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo.

CAPÍTULO II: Normas de protección del prestatario 

Sección 1.ª Disposiciones generales 

Artículo 5. Principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos inmobiliarios. 

1. Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de préstamo.

2. En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre el préstamo, las actividades se basarán en la información sobre las circunstancias del prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a conocer, así como en hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará también en la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.

3. Las obligaciones de información que establece esta Ley a favor de los prestatarios no supondrán coste adicional alguno para los mismos.

Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. 

1. Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:

a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o representante designado;

b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;

c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario;

d) el importe total del préstamo;

e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés;

f) cuando proceda:

1.º la duración del contrato de préstamo;

2.º el importe de los pagos a plazos;

3.º el importe total adeudado por el prestatario;

4.º el número de pagos a plazos;

5.º una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.

g) el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;

h) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

2. La información mencionada en el apartado 1, excepto las enumeradas en sus letras a), b) o f) 5.º, se precisará mediante un ejemplo representativo y deberá conformarse siempre a este último. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, adoptará los criterios para determinar el ejemplo representativo.

3. Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE).

4. La información mencionada en los apartados 1 y 3 deberá ser fácilmente legible o claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la publicidad.

Artículo 7. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos. 

1. Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, previsto en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley.

2. Las condiciones generales de la contratación a las que se refiere el apartado 1 estarán además disponibles en la página web de los prestamistas, si disponen de ella. En caso de no disponer de dicha página web, las tendrán gratuitamente a disposición de los prestatarios y potenciales prestatarios en sus establecimientos abiertos al público.

3. La accesibilidad de las personas con discapacidad a la información prevista en el apartado anterior, deberá garantizarse en los términos exigidos legal o reglamentariamente.

Artículo 8. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE). 

1. La Tasa Anual Equivalente (TAE) se calculará de acuerdo con la fórmula matemática que figura en el Anexo II, epígrafe I de esta Ley.

2. Cuando la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.

3. El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito.

4. En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudor y, en su caso, de los gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo del supuesto de que el tipo deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con respecto al nivel fijado en el momento de la celebración del contrato.

5. Para los contratos de crédito para los que se haya acordado un tipo deudor fijo en relación con el período inicial mínimo de cinco años, al final del cual se llevará a cabo una negociación sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro período pertinente, el cálculo de la TAE adicional ilustrativa indicada en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I afectará únicamente al período inicial de tipo fijo y se basará en el supuesto de que, al final del período del tipo deudor fijo, se haya reembolsado el capital pendiente.

6. Cuando el contrato de crédito tenga en cuenta variaciones en el tipo deudor, el prestatario deberá ser informado de las posibles repercusiones de las variaciones en los importes adeudados y en la Tasa Anual Equivalente (TAE) al menos mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Ello se hará facilitando al prestatario una TAE adicional que ilustre los posibles riesgos vinculados a un aumento significativo del tipo deudor. Cuando el tipo deudor no esté limitado, dicha información irá acompañada de una advertencia en la que se ponga de relieve que el coste total del crédito para el prestatario, mostrado en la TAE, puede variar. La presente disposición no se aplicará a los contratos de crédito cuando el tipo deudor se haya fijado para un período inicial de cinco años como mínimo, al final del cual se llevará a cabo una negociación sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro período pertinente, para el cual se haya previsto en la FEIN una TAE ilustrativa.

7. Cuando corresponda, la TAE se calculará partiendo de los supuestos adicionales que figuran en el Anexo II, epígrafe II de esta Ley.

8. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa podrá modificar las observaciones o actualizar los supuestos utilizados para calcular la TAE que se especifican en el Anexo II, si la Comisión Europea hiciera uso de la potestad recogida en el artículo 17.8 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios. 

Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

a) la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;

b) los fines para los que puede emplearse el crédito;

c) las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro;

d) la duración posible de los contratos de crédito;

e) las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;

f) cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera;

g) un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;

h) una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;

i) la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);

j) cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;

k) una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado;

l) una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario;

m) una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista;

n) una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito;

ñ) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo;

o) cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios. 

1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

2. La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley.

Artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario. 

1. Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

2. A estos efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso podrá repercutirse al potencial prestatario, serán revisados periódicamente por los propios prestamistas, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones. La revisión de estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes, conforme al artículo 43.

3. En el supuesto de préstamos con garantía real, la evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará, a menos que la finalidad del contrato de préstamo sea la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

4. La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.

Tampoco podrán los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo en detrimento del prestatario debido a que la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.

5. El prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato.

6. Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos entregará una copia del resultado, el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.

7. Los prestamistas reevaluarán la solvencia del prestatario basándose en una información actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la celebración del contrato de préstamo, a menos que dicho préstamo adicional estuviera considerado e incluido en la evaluación de solvencia inicial.

Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario. 

1. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos.

El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos en la legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

2. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados deberán informar a los potenciales prestatarios de la necesidad de facilitar, en el plazo designado al efecto, la información correcta para responder a la solicitud de información contemplada en el apartado anterior, y que dicha información sea suficientemente completa y pertinente para poder llevar a cabo una evaluación adecuada de la solvencia.

3. El prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado advertirán al prestatario que, cuando no sea posible llevar a cabo la evaluación de la solvencia debido a que el potencial prestatario haya optado por no facilitar la información o la verificación necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.

Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles. 

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. 

1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.

Para calcular el importe que corresponde como compensación, se aplicarán las siguientes reglas:

i) En el caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurídicos documentados, documentos notariales, se deberá efectuar la liquidación del impuesto que correspondería a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada entendiendo por tal la constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada el importe resultante de dicha liquidación.

ii) En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que corresponda al préstamo pendiente de amortización.

f) Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado.

Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.

2. Además de lo dispuesto en el apartado anterior, el prestamista suministrará al prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.

3. Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

4. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

5. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

6. Las empresas prestamistas deberán tener a disposición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen, conforme a lo establecido en el artículo 7.

Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material. 

1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.

2. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

c) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

3. El prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

4. La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.

5. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

6. Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

7. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.

En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo.

8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.

9. La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el artículo 14.2.

Sección 2.ª Normas de conducta 

Artículo 16. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal. 

1. El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo. Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o combinada a que se refiere el artículo siguiente.

2. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa establecerá los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de conformidad con este artículo.

3. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en esta Ley y su normativa de desarrollo serán aplicables también al personal de la sucursal del prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado.

El prestamista o intermediario de crédito inmobiliario que actúe en régimen de libre prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos mínimos de conocimientos y competencia que específicamente determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

4. Los requisitos señalados en los apartados anteriores serán igualmente aplicables a las personas que desarrollen la actividad prevista en el artículo 19.

Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas. 

1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.

Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto vinculado,

b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,

c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos.

7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,

d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

Artículo 18. Política de remuneración. 

1. En la determinación y aplicación de las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos, los prestamistas inmobiliarios cumplirán los siguientes principios de la manera y en la medida adecuadas a su formato y organización interna y a la naturaleza, alcance y complejidad de sus actividades:

a) la política remunerativa, responsabilidad última del órgano de administración, será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista;

b) la política remunerativa estará en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas.

2. La forma en que los prestamistas remuneren a su personal y a los intermediarios de crédito inmobiliario, y la forma en que estos últimos remuneren a su personal y a los representantes designados, no podrán incumplir la obligación contenida en el artículo 5.1.

3. Los procedimientos internos de los prestamistas para la aplicación de las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos incluirán previsiones detalladas y específicas que aseguren y muestren que los objetivos que incidan en la retribución o en los incentivos fijados al prestamista y a su personal involucrado en la evaluación de solvencia y la contratación de préstamos resultan en todo momento compatibles con el tiempo necesario para realizar una evaluación adecuada de la solvencia y para informar debidamente al prestatario, en los términos establecidos en esta Ley y sus disposiciones de desarrollo. Las políticas y los procedimientos internos deberán recogerse por escrito y ponerse a disposición de la autoridad competente cuando ésta los solicite.

4. En particular, dichos procedimientos establecerán medidas detalladas para evitar que alguno de los siguientes factores sea el de mayor ponderación en la remuneración: un tipo determinado de contratos de préstamo, de tipos de interés o de servicios accesorios.

5. La política y procedimientos a que se refieren los apartados anteriores deberá aplicarse igualmente a la remuneración de los prestamistas a los intermediarios y de éstos a sus representantes vinculados.

6. Las personas que ofrezcan servicios de asesoramiento previstos en el artículo 19 establecerán y aplicarán políticas y procedimientos internos dirigidos a lograr que la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su capacidad de actuar en interés del prestatario y, en particular, no dependa de los objetivos de venta.

Artículo 19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios. 

1. Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores.

No obstante, podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el artículo 26.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.

2. El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario debe informar previa y expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se están prestando o pueden prestarse al prestatario servicios de asesoramiento con respecto a una determinada operación.

3. Antes de la prestación de servicios de asesoramiento o, si ha lugar, antes de la celebración de un contrato para la prestación de servicios de asesoramiento, el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado facilitarán al prestatario la información siguiente:

a) el conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el prestatario pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o de su representante designado, con arreglo al apartado 4, letra b), o en un conjunto más amplio de productos disponibles en el mercado, con arreglo al apartado 4, letra c);

b) si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que se comunica la información, el método empleado para calcularlo.

4. Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

a) los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto;

b) los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes designados por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de su gama de productos y recomendarán uno o varios contratos de préstamo de dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales del prestatario;

c) los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados por los intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado y recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el mercado que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales del prestatario;

d) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades y circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo adecuados de conformidad con lo dispuesto en las letras a), b) y c), y

e) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados, facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de la recomendación que se le ha formulado.

5. La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en particular:

a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito para el prestatario deberá señalarse expresamente.

b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

6. La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular, únicamente les estará permitido el uso de los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente» a aquellos prestamistas o intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho desarrollo reglamentario.

7. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las obligaciones de información al prestatario señaladas en este Capítulo.

Artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera. 

1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:

a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o

b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el cambio.

El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.

2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el apartado anterior.

3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.

4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.

6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.

Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés. 

1. El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito.

De existir acuerdo, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 85.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

2. En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

3. En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

4. El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Sección 3.ª Forma, ejecución y resolución 

Artículo 22. Forma y contenido de los contratos. 

1. Los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial. En ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen por el Gobierno mediante real decreto.

2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7.

Artículo 23. Reembolso anticipado. 

1. El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.

2. Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.

3. El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió. Se informará de estos derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro. Se entenderá por seguro accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo.

4. El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes.

5. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

7. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Artículo 24. Vencimiento anticipado. 

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

Artículo 25. Intereses de demora. 

1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

 

CAPÍTULO III: Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios

Sección 1.ª Principios generales 

Artículo 26. Régimen jurídico. 

1. El régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios será el determinado por las siguientes normas:

a) Esta Ley y las disposiciones que la desarrollen.

b) Las disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las Comunidades Autónomas en el ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la materia, que deberán respetar en todo caso las previsiones establecidas en las normas a que se refiere la letra anterior.

c) Con carácter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea consumidor, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

2. Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª de este Capítulo no se aplicarán a las entidades de crédito, a las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en régimen de libre prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades de pago o de dinero electrónico híbridas a que se refiere el artículo 11 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.

3. Los artículos 27 a 32 no serán de aplicación a las personas que realicen las actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.

Sección 2.ª Intermediarios de crédito inmobiliario 

Artículo 27. Registro. 

1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los registros señalados en esta Ley para poder desarrollar, total o parcialmente, de forma válida las actividades de intermediación crediticia a que se refiere el artículo 4.5) o para prestar servicios de asesoramiento.

2. Los intermediarios de crédito inmobiliario autorizados en un Estado miembro de la Unión Europea que actúen a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios serán inscritos por el Banco de España en el registro a que se refiere el artículo 28.2.b), a efectos meramente informativos, una vez sea comunicada por parte de la autoridad competente de origen la voluntad del intermediario de prestar su actividad en España.

Artículo 28. Gestión del registro. 

1. La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano competente de cada Comunidad Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de actuación del intermediario de crédito inmobiliario.

2. Corresponderá al Banco de España la gestión de la inscripción de:

a) los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma, siempre que tenga la sede de su administración central en España, con independencia de que, adicionalmente, operen o vayan a operar a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios en otros Estados, y

b) los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios, cualquiera que sea el ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad.

3. La gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma, con independencia de que, adicionalmente, desarrollen o pretendan desarrollar sus actividades a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios en otros Estados, corresponderá al órgano competente de dicha Comunidad Autónoma, siempre que la sede de su administración central esté localizada en la misma.

4. Todo intermediario de crédito inmobiliario que sea persona jurídica deberá tener su administración central en su domicilio social. En caso de no ser una persona jurídica, o si siendo una persona jurídica no tiene su domicilio social en España, deberá tener su administración central en el Estado miembro en que ejerza de hecho sus actividades principales.

5. El Banco de España será el punto único de contacto a efectos de facilitar y agilizar la cooperación y el intercambio de información con otros Estados.

Artículo 29. Requisitos para la inscripción. 

1. La inscripción en el correspondiente registro requerirá la previa verificación del cumplimiento de los requisitos para poder operar señalados en la presente Ley y sus normas de desarrollo por parte de la autoridad competente para su gestión.

2. En particular, la autoridad competente verificará que los intermediarios de crédito inmobiliario:

a) cuenten con la garantía señalada en el artículo 36;

b) cuenten con los procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información a que se refiere el artículo 35; dispongan de medios internos adecuados para la resolución de las reclamaciones de sus prestatarios, conforme a lo previsto en la disposición adicional primera y en la disposición transitoria quinta;

c) hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 31.1 de dicha norma;

d) dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a que se refiere el artículo 16 y sus normas de desarrollo.

3. Además, la autoridad competente verificará respecto de las personas físicas establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los administradores de un intermediario de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica que:

a) dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el artículo 16;

b) posean reconocida honorabilidad comercial y profesional;

c) carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras;

d) no hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido rehabilitados.

Igualmente, la autoridad competente verificará que se cumplan el resto de los requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real Decreto.

4. Los criterios establecidos de conformidad con el artículo 16 para determinar si el personal de los intermediarios de crédito inmobiliario cumple los requisitos de conocimientos y competencia serán publicados por los correspondientes registros a que se refiere el artículo 27.

Artículo 30. Procedimiento de inscripción. 

1. El procedimiento para inscripción en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario será el siguiente:

a) El plazo para resolver será de 3 meses desde la recepción de la solicitud en el registro del órgano competente.

b) La solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo si, transcurrido ese plazo máximo, no se hubiera notificado resolución expresa.

c) La decisión sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción deberá motivarse.

d) Durante la tramitación del procedimiento podrán subsanarse las deficiencias detectadas en la solicitud de inscripción y requerirse cuanta información adicional se considere necesaria para comprobar el cumplimiento de los requisitos exigibles para ser inscrito.

2. El plazo máximo para resolver se podrá suspender hasta la obtención de dicha información, en los términos previstos en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

3. En el caso de inscripción de intermediarios de crédito vinculados a un solo prestamista, corresponderá a dicho prestamista la solicitud de reconocimiento e inscripción del intermediario de que se trate en el registro correspondiente.

Artículo 31. Información y publicidad del registro. 

1. Los registros de intermediarios de crédito inmobiliario deberán contener, al menos, la información siguiente:

a) los nombres de los titulares y administradores, de sus representantes designados, así como de los administradores de las sucursales radicadas en España y de los intermediarios de crédito inmobiliario operantes en régimen de libre prestación de servicios en España,

b) el Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario realice actividades en régimen de libre establecimiento o de libre prestación de servicios,

c) la indicación de si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado o no con un único prestamista y, si así fuera, la identificación de éste, y

d) los datos identificativos de la entidad con la que se ha contratado la garantía prevista en el artículo 36.

2. El registro será público, gratuito para los ciudadanos y garantizará el acceso pleno de forma fácil y rápida y estará disponible en línea. Las autoridades competentes para su gestión establecerán los medios necesarios para asegurar estos principios y para mantener actualizada de forma permanente toda la información incluida.

El Banco de España informará, asimismo, sobre los órganos competentes para el registro y supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario en cada Comunidad Autónoma y Estado miembro de la Unión Europea.

3. Al objeto de asegurar la coherencia, calidad y unidad de la información a suministrar al prestatario y a otros Estados miembros, el Banco de España podrá establecer mediante circular los requisitos técnicos mínimos respecto al contenido y formato de la información que debe reflejar el registro y la información introducida por la autoridad que, conforme al artículo 28, asuma su gestión.

4. El Banco de España creará un punto único de información que permita el acceso público fácil y rápido y que agregará la información del conjunto de registros. A estos efectos, las autoridades competentes de las Comunidades Autónomas encargadas de la gestión del registro en su territorio deberán comunicar, y actualizar, los actos de registro, variación de datos y cancelación al Banco de España por los medios y con la periodicidad que establezca el Banco de España mediante circular.

Artículo 32. Revocación de la inscripción en el registro. 

1. La autoridad competente para la gestión del registro con arreglo al artículo 28 podrá revocar el reconocimiento para operar como intermediario de crédito inmobiliario en el correspondiente registro, si éste, o, en su caso, el prestamista para el que trabaje en exclusiva:

a) renuncia expresamente al mismo o no ha llevado a cabo actividades o prestado ninguno de los servicios contemplados en el artículo 4.5), durante los seis meses inmediatamente anteriores al inicio del expediente de revocación,

b) ha obtenido el reconocimiento por medio de declaraciones falsas o engañosas o por cualquier otro medio irregular,

c) deja de cumplir sobrevenidamente los requisitos requeridos para la inscripción en el correspondiente registro, o

d) se impone mediante resolución sancionadora firme.

2. Previa audiencia al interesado, la resolución que revoque el reconocimiento para operar como intermediario de crédito inmobiliario, de la que se dejará constancia en el registro, determinará la cancelación automática de la inscripción.

En el supuesto contemplado en la letra a) del apartado anterior, se podrá prescindir del trámite de audiencia cuando no figuren otros interesados ni sean tenidos en cuenta otros hechos o alegaciones que las aducidas por el interesado.

3. El Banco de España notificará la revocación de la inscripción, en su caso, a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida por cualquier medio que resulte adecuado. Esta comunicación habrá de realizarse de forma inmediata a la revocación o en plazo más breve posible, que no será superior a catorce días. Si la autoridad competente fuera la autonómica, deberá comunicar la revocación al Banco de España de forma inmediata, sin que el plazo de la comunicación pueda superar los 10 días.

Artículo 33. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

1. Corresponderá la supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario al Banco de España o al órgano competente de la Comunidad Autónoma, conforme a lo previsto para el registro en el artículo 28. Además, corresponderá al Banco de España la supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario que actúen en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios conforme a lo previsto en el artículo 34.

2. La autoridad competente se asegurará de que los intermediarios de crédito inmobiliario y sus representantes designados consten en el registro y cumplan permanentemente las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo.

3. Las actividades de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados a un único prestamista inmobiliario serán vigiladas por éste, a fin de asegurar que cumplen las disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, sin perjuicio de las facultades de supervisión de la autoridad competente. En particular, el prestamista será igualmente responsable de vigilar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia del intermediario de crédito inmobiliario vinculado y de su personal.

El prestamista responderá frente a las autoridades competentes de toda acción u omisión del intermediario de crédito inmobiliario vinculado que actúe en nombre del prestamista respecto de las obligaciones señaladas en la presente Ley. Si se tratase de un intermediario de crédito no vinculado, el prestamista y el intermediario responderán solidariamente, pudiendo repetir, en su caso, el prestamista contra el intermediario.

Artículo 34. Supervisión de la actuación a través de sucursales y en régimen de libre prestación de servicios de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

1. Si el Banco de España comprueba que una sucursal de un intermediario de crédito inmobiliario o un intermediario de crédito inmobiliario en régimen de libre prestación de servicios establecido en España no cumple la normativa aplicable en materia de normas de conducta en la concesión de préstamos al prestatario, obligación de información gratuita a los prestatarios o prestatarios potenciales, requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal, publicidad y comercialización, información general y precontractual, información en relación con los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados, explicaciones adecuadas, cálculo de la TAE, revelación y verificación de la información relativa al prestatario, servicios de asesoramiento y mecanismos de resolución extrajudicial de litigios, le exigirá que ponga fin a su situación irregular.

Si el intermediario de crédito inmobiliario no realiza las actuaciones oportunas, el Banco de España podrá adoptar las medidas previstas en los Títulos III y IV de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito para que el intermediario de crédito ponga fin a su situación irregular e informará a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen de las medidas adoptadas.

2. Si, a pesar de las medidas adoptadas por el Banco de España, el intermediario de crédito inmobiliario continúa infringiendo las medidas a que se refiere el apartado anterior, el Banco de España podrá, tras informar a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen, tomar las medidas oportunas a fin de evitar nuevas irregularidades o sancionarlas y, en la medida en que sea necesario, prohibir al intermediario de crédito inmobiliario efectuar nuevas operaciones en España. Se informará a la Comisión Europea sin demora acerca de estas medidas.

Si la autoridad competente del Estado miembro de origen está en desacuerdo con las medidas adoptadas por el Banco de España, podrá remitir el asunto a la Autoridad Bancaria Europea (en adelante ABE) y solicitar su asistencia de conformidad con el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de 2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión (ABE), se modifica la Decisión n.º 716/2009/CE y se deroga la Decisión 2009/78/CE de la Comisión. En tal caso, la ABE podrá actuar con arreglo a las facultades que le confiere dicho artículo.

3. El Banco de España podrá examinar las disposiciones adoptadas por la sucursal y pedir las modificaciones estrictamente necesarias para cumplir sus obligaciones con arreglo al apartado 1 y para permitir que las autoridades competentes del Estado miembro de origen puedan imponer el cumplimiento de las obligaciones establecidas en relación con las normas de conducta en la concesión de préstamos al prestatario o prestatario potencial, y en las medidas adoptadas de conformidad con dichos artículos respecto a los servicios prestados por la sucursal.

4. Cuando el Banco de España tenga motivos claros y demostrables para determinar que un intermediario de crédito inmobiliario que opera en régimen de libre prestación de servicios infringe las obligaciones derivadas de la presente Ley y su normativa de desarrollo, o que un intermediario de crédito inmobiliario que posee una sucursal en España infringe las obligaciones derivadas de disposiciones distintas de las indicadas en el apartado 1 adoptadas en virtud de la presente Ley, comunicará los hechos a la autoridad competente del Estado miembro de origen, que tomará las medidas oportunas.

Si la autoridad competente del Estado miembro de origen no adopta ninguna medida en el plazo de un mes a partir de la comunicación de tales hechos, o si, pese a las medidas adoptadas por aquella, un intermediario de crédito inmobiliario persiste en una actuación claramente perjudicial para los intereses de los prestatarios o el funcionamiento correcto de los mercados, el Banco de España:

a) Tras informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen, adoptará cuantas medidas resulten necesarias para proteger a los prestatarios y preservar el buen funcionamiento de los mercados, tales como impedir que el intermediario de crédito inmobiliario infractor inicie nuevas operaciones en su territorio. Se informará a la Comisión y a la ABE sin demora acerca de estas medidas.

b) Podrá remitir el asunto a la ABE y solicitar su asistencia de conformidad con el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010. En tal caso, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho artículo.

5. Cuando un intermediario de crédito inmobiliario reconocido en otro Estado miembro haya establecido una sucursal en España, la autoridad competente del Estado miembro de origen podrá, en el ejercicio de sus responsabilidades y tras haber informado a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de acogida, realizar inspecciones in situ de esa sucursal.

6. El Banco de España actuará de forma análoga cuando se trate de un intermediario de crédito inmobiliario de un país no miembro de la Unión Europea actuando en España a través de una sucursal o en régimen de libre prestación de servicios. En tal caso, no será necesario que se informe de las medidas adoptadas a la Comisión y a la ABE.

Artículo 35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

1. Con antelación suficiente a la prestación de cualquiera de las actividades propias de la intermediación de crédito inmobiliario definidas en el artículo 4.5), el intermediario de crédito o el representante designado facilitarán al prestatario, como mínimo, la información siguiente en papel o cualquier otro soporte duradero:

a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.

b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para comprobar esa inscripción.

c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.

d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y si éstos son independientes.

e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método para calcular dicha remuneración.

f) Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario y, en su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.

g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito inmobiliario informará al prestatario de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de información personalizada.

h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al prestatario si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la comisión.

2. Los intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero reciban comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario del derecho de éste a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al prestatario.

3. La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios será comunicada al prestamista por aquel para su inclusión en el cálculo de la TAE.

4. Los intermediarios de crédito inmobiliario deben asegurarse de que sus representantes designados, cuando se pongan en contacto con el prestatario o antes de entablar negociaciones con él, le comuniquen, además de la información prevista en el presente artículo, la calidad en la que actúan y el intermediario de crédito inmobiliario al que representan.

5. Los intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados deben presentar fielmente al prestamista correspondiente la información necesaria obtenida a través del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la evaluación de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de protección de datos personales.

Artículo 36. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario.

1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios. Ese seguro deberá cubrir, entre otras cuestiones, las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los deberes de información a los prestatarios. Las excepciones que puedan corresponder al asegurador contra el intermediario de crédito asegurado, en ningún caso serán aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito esté facultado para actuar.

2. El Gobierno establecerá mediante real decreto el importe mínimo y las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario.

Artículo 37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario. 

1. El reconocimiento de un intermediario de crédito inmobiliario por la autoridad competente de su Estado miembro de origen será válido para la realización de las actividades y la provisión de los servicios contemplados en el reconocimiento, siempre y cuando las actividades que el intermediario de crédito inmobiliario se proponga realizar estén amparadas por el reconocimiento, previa inscripción en el registro previsto en el artículo 28.

No obstante, los intermediarios de crédito inmobiliario no estarán autorizados a prestar sus servicios en relación con contratos de préstamo ofrecidos por entidades no crediticias a prestatarios en un Estado miembro en el que dichas entidades no estén autorizadas a ejercer sus actividades.

2. Todo intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España que se proponga ejercer su actividad por vez primera en otro u otros Estados en régimen de libre prestación de servicios o que se proponga establecer una sucursal informará de ello al Banco de España conforme a los modelos o formularios que establezca el mismo.

En el plazo de un mes a partir del momento de haber sido informado, el Banco de España notificará a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida, en su caso, la intención del intermediario de crédito, e informará al mismo tiempo al intermediario interesado de dicha notificación. El Banco de España notificará a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida de que se trate el prestamista o prestamistas a los que esté vinculado el intermediario de crédito y les comunicará si el prestamista asume o no la responsabilidad plena e incondicional de las actividades del intermediario de crédito.

El intermediario de crédito podrá iniciar su actividad un mes después de la fecha en que el Banco de España le haya informado de la notificación mencionada en el párrafo anterior.

Sección 3.ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario 

Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de los representantes designados. 

1. Los intermediarios de crédito inmobiliario garantizarán que los representantes designados cumplan como mínimo los requisitos enunciados en los artículos 29.3 y 36. No obstante, el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario podrá aportarse por el intermediario de crédito inmobiliario en cuyo nombre esté facultado para actuar el representante designado.

2. Sin perjuicio de la supervisión de los representantes designados por la autoridad competente, los intermediarios de crédito inmobiliario vigilarán las actividades de sus representantes designados a fin de garantizar el pleno cumplimiento de la normativa vigente. En particular, los intermediarios de crédito inmobiliario serán responsables frente a las autoridades competentes y frente a los prestatarios de supervisar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia de los representantes designados y del personal de estos últimos.

3. Si el representante designado lo ha sido por un intermediario de crédito inmobiliario vinculado a un único prestamista, éste último responderá de toda acción u omisión del representante designado realizada en nombre del intermediario de crédito inmobiliario vinculado en los ámbitos regulados por la presente Ley.

En los demás casos, la responsabilidad descrita en el párrafo anterior será asumida por el intermediario de crédito inmobiliario.

Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados. 

Los intermediarios de crédito inmobiliario comunicarán al registro correspondiente conforme a lo previsto en el artículo 28 sus representantes designados y sus establecimientos, con la finalidad de ser inscritos en tal registro.

Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados. 

Los representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario podrán realizar alguna de las actividades de intermediación de crédito definidas en el artículo 4.5) únicamente en los Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario del cual son representantes tenga reconocimiento para ejercer sus actividades.

Artículo 41. Supervisión de representantes designados. 

Las normas de supervisión previstas en los artículos 33 y 34 serán aplicables a los representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario.

Sección 4.ª Prestamistas inmobiliarios 

Artículo 42. Registro. 

1. La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 28. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para su registro.

No será preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por parte de una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en España de una entidad de crédito.

2. El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1. Las inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes registros.

3. El reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una Comunidad Autónoma corresponderá a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma, en el marco del Capítulo I de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

4. Los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma deberán estar registrados por el Banco de España, previa verificación de los requisitos establecidos en la presente Ley y sus normas de desarrollo, conforme a lo previsto en los artículos 27 a 30.

5. El Banco de España o la autoridad competente en cada Comunidad Autónoma, conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 de este artículo, podrán revocar el reconocimiento concedido a cualquier prestamista inmobiliario en los términos previstos en el artículo 32.

Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios. 

El Banco de España o la autoridad competente de cada Comunidad Autónoma, según corresponda conforme a lo dispuesto para el registro en el artículo anterior, supervisará el cumplimiento permanente de las obligaciones y los requisitos indicados en esta Ley y su normativa de desarrollo por parte de los prestamistas inmobiliarios.

 

CAPÍTULO IV: Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios

Artículo 44. Carácter de normas de ordenación y disciplina. 

1. Las obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo tendrán el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, ya sean personas físicas o jurídicas cualquiera de los anteriores.

2. En sus relaciones con el prestatario, los intermediarios de crédito, sus representantes designados, las sociedades tasadoras, los tasadores colegiados y los prestamistas inmobiliarios también están obligados por la legislación sobre derechos de los consumidores y usuarios.

3. Cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o menoscabar en cualquier forma la protección otorgada por esta Ley, se considerará nulo de pleno derecho.

Artículo 45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las Administraciones Públicas. 

Las Administraciones Públicas velarán en todo momento por la correcta aplicación de la legislación en materia inmobiliaria e hipotecaria, especialmente en lo concerniente a las operaciones inmobiliarias sobre vivienda habitual o en las que sean partícipes los consumidores, adoptando las medidas de disuasión y sanción previstas en la Ley para evitar actuaciones irregulares por parte de intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, sociedades tasadoras y los prestamistas inmobiliarios.

Artículo 46. Infracciones. 

1. Son infracciones muy graves:

a) La realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o su representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que por el número de afectados, la reiteración de la conducta o los efectos sobre la confianza de la clientela y la estabilidad del sistema financiero tales incumplimientos puedan estimarse como especialmente relevantes, conforme al apartado x) del artículo 92 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

b) La realización reiterada y con carácter profesional de actos o negocios señalados en los artículos 2 y 4.5) por parte de un prestamista o intermediario inmobiliario sin estar previamente registrado en la forma y con los requisitos exigidos por la presente Ley.

c) El incumplimiento por parte de un prestamista o intermediario de crédito inmobiliario del deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados en la citada normativa. Todo ello salvo que, por el número de afectados o por la importancia de la información, tales incumplimientos puedan estimarse poco relevantes.

2. Son infracciones graves:

a) La realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las obligaciones señaladas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, si no se dan las circunstancias descritas en el anterior apartado 1.a), salvo que tales hechos tengan carácter ocasional o aislado.

b) La no remisión por parte de un prestamista o intermediario de crédito inmobiliario al Banco de España de los datos o documentos que deban serle remitidos o que el mismo requiera en el ejercicio de sus funciones en aplicación de lo previsto en el Capítulo VI de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, o su remisión incompleta o inexacta. A los efectos de esta letra se entenderá, asimismo, como falta de remisión, la remisión extemporánea fuera del plazo previsto en la norma correspondiente o del plazo concedido por el órgano competente al efectuar, en su caso, el oportuno requerimiento.

c) El incumplir el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados en dicha Ley, siempre que ello no suponga una infracción muy grave de conformidad con lo dispuesto en el apartado anterior.

3. Son infracciones leves el incumplimiento de cualquier precepto de esta Ley o sus normas de desarrollo que no constituya infracción grave o muy grave de las señaladas en los dos apartados anteriores, de conformidad con lo previsto en el artículo 94 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Artículo 47. Sanciones. 

1. La comisión de infracciones muy graves, graves y leves será sancionada, respectivamente, conforme a lo previsto en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

2. Las sanciones previstas en el apartado anterior se entenderán sin perjuicio de la aplicación de las correspondientes sanciones que pudieran imponerse a quienes ejerzan cargos de administración o dirección en las personas jurídicas infractoras conforme a los artículos 100, 101, 102, 104 y 105 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

3. La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en el artículo 103 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

4. Cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las multas señalados en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, se entenderán reducidos del modo siguiente:

a) la multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros señalada en el artículo 97.1.a) 2.º pasará a ser de entre 500.000 y 1.000.000 de euros,

b) la multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros señalada en el artículo 98.1.b) pasará a ser de entre 200.000 y 500.000 euros, y

c) la multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros señalada en el artículo 99.1.b) pasará a ser de entre 10.000 y 100.000 euros.

5. La apertura de un expediente sancionador no limitará ni afectará en modo alguno a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad del intermediario. De igual modo, la apertura de un expediente sancionador no limitará las acciones que el prestatario pueda iniciar frente al prestamista.

Artículo 48. Órganos competentes, procedimiento y prescripción. 

1. El régimen aplicable a la determinación del órgano competente, al procedimiento sancionador, a la prescripción de las infracciones y las sanciones, a la concurrencia con procedimientos penales, a las medidas provisionales y al régimen de publicidad de las sanciones, en particular, será el previsto en el Capítulo IV del Título IV de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

2. En el caso de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios que operen exclusivamente en el ámbito de una Comunidad Autónoma, corresponderá a ésta determinar los órganos competentes para la incoación y resolución del procedimiento sancionador por los incumplimientos de las obligaciones establecidas en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo.

3. En el caso de la infracción prevista en el artículo 46.1.b), la incoación y resolución del procedimiento sancionador corresponderá al Banco de España o al órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma, conforme los criterios previstos en los artículos 28 o 42.3, ya se trate una persona física o jurídica.

4. El Banco de España será competente para la incoación y resolución del procedimiento sancionador en relación con las infracciones recogidas en el artículo 46.1.c) y 46.2.b) y c), con independencia del registro en el que se encuentre inscrito el intermediario de crédito inmobiliario o el prestamista inmobiliario.

Artículo 49. Registro central de sanciones en el ámbito del crédito inmobiliario. 

1. Para el control y publicidad de las sanciones impuestas de conformidad con lo dispuesto en este Capítulo se establecerá en el Banco de España un único registro público. Los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.

2. Los órganos competentes publicarán trimestralmente en el «Boletín Oficial del Estado» o el Boletín oficial de su Comunidad Autónoma, según el caso, las sanciones que hayan devenido firmes, siempre que el órgano sancionador así lo acuerde, de conformidad con la normativa sobre publicidad de las sanciones que resulte aplicable.

3. En la inscripción que se efectúe en el registro previsto en el apartado 1, deberá figurar, al menos, la denominación del prestamista, el tipo de infracción, la sanción impuesta, y las fechas de comisión de la infracción y de la firmeza de la sanción impuesta.

 

DISPOSICIONES ADICIONALES:

Disposición adicional primera. Autoridad independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria. 

Las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estándares o de las buenas prácticas y usos financieros que resulten aplicables, serán resueltas por la entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero a la que hace referencia la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo.

Disposición adicional segunda. Cooperación con otras autoridades supervisoras competentes. 

1. El Banco de España cooperará con las autoridades supervisoras competentes de otros Estados miembros de la Unión Europea siempre que sea necesario para llevar a cabo las funciones establecidas en virtud del Capítulo III, haciendo uso a tal fin de las facultades que les atribuya la presente Ley y su normativa de desarrollo.

El Banco de España prestará ayuda a las autoridades supervisoras competentes de los demás Estados miembros de la Unión Europea, y en particular, intercambiará información y colaborará en toda investigación o en las actividades de supervisión.

Cuando el Banco de España intercambie información con otras autoridades supervisoras competentes con arreglo a la presente Ley podrá indicar en el momento de la comunicación que dicha información solo puede divulgarse si cuenta con su consentimiento expreso, en cuyo caso la información únicamente podrá intercambiarse para los fines que haya autorizado.

El Banco de España podrá transmitir la información recibida a las demás autoridades supervisoras competentes. Sin embargo, solo podrá transmitir esa información a otros organismos o personas físicas o jurídicas cuando las autoridades supervisoras competentes que hayan transmitido la información den su consentimiento expreso y únicamente para los fines aprobados por dichas autoridades, excepto en circunstancias debidamente justificadas, en cuyo caso informará inmediatamente de ello a la autoridad competente que facilitó la información.

2. El Banco de España solo podrá negarse a dar curso a una solicitud de cooperación en una actividad de investigación o supervisión, o a intercambiar información conforme a lo previsto en esta disposición adicional en caso de que:

a) la investigación, la verificación in situ, la actividad de supervisión o el intercambio de información puedan atentar contra la soberanía de España, la seguridad o el orden público,

b) se haya incoado ya un procedimiento judicial o arbitral en España por los mismos hechos y contra las mismas personas, o

c) haya recaído sentencia firme en España con respecto a las mismas personas y los mismos hechos.

En caso de denegación, el Banco de España lo notificará debidamente a la autoridad competente solicitante, facilitando la mayor información posible al respecto.

3. El Banco de España podrá remitir a la Autoridad Bancaria Europea (ABE) los casos en que una solicitud de cooperación, en particular el intercambio de información, haya sido denegada o no haya recibido respuesta en un plazo razonable, y solicitar la asistencia de la ABE de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

En tales casos, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho artículo, y toda decisión vinculante que adopte de conformidad con dicho artículo será vinculante para las autoridades supervisoras competentes, con independencia de que dichas autoridades sean miembros de la ABE o no.

4. La autoridad competente informará a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, según corresponda, cuando en el ejercicio de sus competencias tenga conocimiento de posibles irregularidades en la comercialización de productos y servicios financieros que sean objeto de venta combinada junto con préstamos, al objeto de coordinar sus actuaciones de supervisión.

Disposición adicional tercera. Educación financiera. 

1. El Ministerio de Economía y Empresa, el Banco de España, las Comunidades Autónomas y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la educación de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratación de préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.

2. El Banco de España elaborará y mantendrá actualizada una «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario» y una «Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa». Los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario tendrán dichas guías a disposición de los prestatarios en la forma que se determine por la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa. En todo caso, se incorporará una referencia a la web del Banco de España en los folletos informativos.

Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual. 

Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarán obligadas a conservar los documentos en los que se plasme la información precontractual entregada al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificarán al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición. La misma obligación tendrán respecto de la información precontractual relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la normativa sectorial correspondiente en cada caso.

En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo señalado en el párrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha documentación al prestatario, si es reclamada por éste.

Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico. 

Sin perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen las Comunidades Autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado, de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio español, por lo que la normativa autonómica deberá respetar los modelos normalizados de información que se establezcan por la normativa básica, y no podrá exigir adicionar documentación complementaria que pueda producir confusión en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de transparencia.

Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo.

Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo.

Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado. 

El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria.

Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario. 

El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de estas comunicaciones.

Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo. 

Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor o de novación modificativa de los créditos o préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley en las que se sustituya un tipo de interés variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se aplicará lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Disposición adicional décima. Régimen de valoración de bienes inmuebles. 

1. El Gobierno aprobará en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 de esta Ley.

2. El Ministerio de Economía y Empresa evaluará, en el plazo de seis meses, la conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras tipologías avanzadas de tasación.

Disposición adicional undécima. Adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual».

1. Todas las entidades que a la entrada en vigor de esta Ley se encontrasen adheridas al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», regulado en el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de conformidad con la redacción vigente en el momento de su adhesión, se considerarán adheridas al mencionado Código en la redacción dada en esta Ley, salvo que en el plazo de un mes desde su entrada en vigor comuniquen expresamente a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional el acuerdo de su órgano de administración por el que solicitan mantenerse en el ámbito de aplicación de la versión previa que corresponda.

2. En los diez días siguientes al transcurso del plazo de un mes establecido en el apartado anterior, la Secretaria de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en el «Boletín Oficial del Estado». Las posteriores variaciones se publicarán trimestralmente en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en el «Boletín Oficial del Estado», salvo que no hubiera modificación alguna.

Disposición adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al consumo. 

En los mismos términos que los indicados en el artículo 12 de la presente Ley y de conformidad con lo dispuesto en la legislación de protección de datos personales, los prestamistas podrán consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan, todo ello en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, y del artículo 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

Disposiciones Transitorias:

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes. 

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes. 

Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando las actividades definidas en el artículo 2.1, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses conforme a lo dispuesto en los artículos 27, 39 y 42.

A estos efectos, los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios deberán realizar una evaluación del cumplimiento de los requisitos para su inscripción con carácter previo a solicitar la misma, la cual deberán adjuntar a su solicitud de registro.

Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 

1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.

Disposición transitoria cuarta. Ficha de Información Personalizada de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. 

Hasta el 21 de marzo de 2019 los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en lugar de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) señalada en el artículo 10.2 de esta Ley, así como la Ficha de Información Precontractual prevista en el artículo 21 y en el Anexo I de dicha Orden.

Disposición transitoria quinta. Régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones. 

Hasta la entrada en vigor de la Ley prevista en la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo, el servicio de reclamaciones del Banco de España, regulado en el artículo 30 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, atenderá las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes, que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.

 

Disposición derogatoria. 

Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ley.

 

Disposiciones Finales:

Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria. 

La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:

Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.»

Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:

«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»

Tres. El apartado 2.a) del artículo 129 queda redactado como sigue:

«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.»

Cuatro. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:

«Artículo 129 bis.

Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»

Cinco. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:

«2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.»

Disposición final segunda. Modificación del Texto Refundido de la Ley 1/1993, de 24 de septiembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Se añade el siguiente párrafo final al artículo 45, que queda redactado de la siguiente forma:

«Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.»

Disposición final tercera. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 

Se modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que queda redactado como sigue:

«Artículo 2. Requisitos de la subrogación.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.

Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.

Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.

En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»

Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación. 

Uno. Se modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue:

«5. La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»

Dos. Se modifican los apartados 2 y 4 del artículo 11, que quedan redactados como sigue:

«2. En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la presente Ley, a cuyo efecto se presentarán para su depósito, por duplicado, los ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de cualquier interesado, conforme a lo establecido en el apartado 8 del presente artículo. Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización. Adicionalmente, el Gobierno, a propuesta conjunta del Ministerio de Justicia y del Departamento ministerial correspondiente, podrá imponer la inscripción obligatoria en el Registro de las condiciones generales en determinados sectores específicos de la contratación.»

«4. Serán objeto de inscripción las ejecutorias en que se recojan sentencias firmes estimatorias de cualquiera de las acciones a que se refiere el apartado anterior. Obligatoriamente se remitirán al Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas.»

Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los siguientes términos:

Uno. Se añade un apartado 4 al artículo 521, que queda redactado como sigue:

«4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.»

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la siguiente forma:

«2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.»

Disposición final sexta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social. 

Se modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social añadiendo un apartado e) al apartado h) de la letra A), Infracciones muy graves, del apartado Dos. Régimen Disciplinario de los Notarios, art. 43, Régimen del Cuerpo único de Notarios, teniendo aquél la siguiente redacción:

«e) El incumplimiento del período de información precontractual obligatorio previo a la autorización de la escritura en los préstamos y créditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalización en los términos previstos en la Ley.»

Disposición final séptima. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero. 

La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, queda modificada como sigue:

Uno. Se modifica el apartado primero del artículo 60, que queda redactado en los siguientes términos:

«Primero. Tendrán la consideración de entidades declarantes, a los efectos de esta Ley, las siguientes: el Banco de España, las entidades de crédito españolas, las sucursales en España de las entidades de crédito extranjeras, las entidades de crédito que operen en régimen de libre prestación de servicios, el fondo de garantía de depósitos, las sociedades de garantía recíproca y de reafianzamiento, los establecimientos financieros de crédito, los prestamistas inmobiliarios y aquellas otras entidades que determine el Ministerio de Economía y Empresa, a propuesta del Banco de España.»

Dos. Se modifica el apartado segundo del artículo 61, que queda redactado en la siguiente forma:

«Segundo. Las entidades declarantes y los intermediarios de crédito inmobiliario, tendrán derecho a obtener informes sobre los riesgos de las personas físicas o jurídicas, incluidas las Administraciones públicas, registrados en la CIR, siempre que dichas personas cumplan alguna de las circunstancias siguientes:

a) Mantener con la entidad algún tipo de riesgo.

b) Haber solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de riesgo.

c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.

Las entidades deberán informar por escrito a las personas en las que concurra el supuesto contemplado por la letra b) precedente del derecho de la entidad previsto en este apartado.

Las entidades conservarán los documentos justificativos de las solicitudes a que se refieren las letras b) y c) precedentes que hayan sido denegadas durante el plazo establecido con carácter general en el artículo 30 del Código de Comercio.

El Banco de España podrá impedir temporalmente el acceso de una entidad declarante a los datos de la CIR cuando haya incumplido sus obligaciones de información con la calidad y exactitud necesarias a juicio del Banco de España.»

Disposición final octava. Modificación del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. 

Se añade un nuevo párrafo en el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato.

/…/

Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»

Disposición final novena. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. 

La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, queda modificada como sigue:

Uno. El artículo 1 pasará a tener la siguiente redacción:

«Artículo 1. Ámbito de aplicación.

1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en:

a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.

b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, salvo la prevista en el artículo 2.2 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción.

A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.

Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.

2. Lo dispuesto en esta Ley no será de aplicación cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

3. Lo establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios.»

Dos. Se da nueva redacción al artículo 5, que pasará a tener el siguiente tenor:

«1. Las empresas establecerán libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de cláusulas abusivas.

En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.

2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, en los préstamos o créditos hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de compensación por amortización anticipada por la legislación específica reguladora del mercado hipotecario, salvo que se tratara de préstamos o créditos hipotecarios concedidos con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 y el contrato estipule el régimen de la comisión por amortización anticipada contenido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en cuyo caso, será éste el aplicable.

Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del consumidor, que la empresa aplique sobre estos préstamos o créditos, deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo o crédito.

3. Las empresas no podrán cargar cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, aplicando condiciones más gravosas o repercutiendo gastos no previstos.

4. Las empresas están obligadas a notificar al Registro en el que figuren inscritas, con carácter previo a su aplicación, los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora.

5. Los precios, tarifas y gastos repercutibles a que se refiere el apartado anterior se recogerán en un folleto, que se redactará de forma clara, concreta y fácilmente comprensible para los consumidores, evitando la inclusión de conceptos innecesarios o irrelevantes. Este folleto, que estará disponible para los consumidores conforme a lo previsto en el artículo siguiente, será asimismo remitido al Registro en el que figuren inscritas y su contenido se ajustará a las normas que reglamentariamente puedan dictar las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias.»

Disposición final décima. Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Se modifica el artículo 2 del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que pasa a tener el siguiente tenor literal:

«Artículo 2. Ámbito de aplicación.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.»

Disposición final undécima. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. 

Se añade una disposición adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, en los siguientes términos:

«Disposición adicional vigésima segunda. Demandas ejecutivas iniciadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB).

Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a su favor con arreglo al artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y la legislación notarial, bastará que acompañe a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial, en la que conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos del artículo 685 de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, junto con la pertinente certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.»

Disposición final duodécima. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. 

Uno. Se modifica el artículo 5, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 5. Protección del cliente de entidades de crédito.

1. Sin perjuicio de la reglas de cálculo de la TAE establecidas en el Anexo II y la Ficha Europea de Información Normalizada recogida en el Anexo I de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, con el fin de proteger los legítimos intereses de los clientes de servicios o productos bancarios, distintos de los de inversión, prestados por las entidades de crédito, y de los de préstamo objeto de dicha Ley, podrá dictar disposiciones relativas a:

a) La información precontractual que debe facilitarse a los clientes, la información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del servicio o producto para el cliente y las demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de los servicios o productos y permitir al cliente evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situación financiera. A tal efecto, los contratos de estos servicios o productos siempre se formalizarán por escrito o en formato electrónico o en otro soporte duradero y la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos referentes a servicios o productos bancarios típicos habrán de tratar o prever de forma expresa.

b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de los servicios o productos bancarios que ofrecen las entidades de crédito y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a su clientela o al Banco de España. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los servicios o productos bancarios de debido cumplimiento para las entidades de crédito. En particular, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

c) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los servicios o productos bancarios, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa.

d) Las especialidades de la contratación de servicios o productos bancarios de forma electrónica o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de las entidades de crédito.

e) El ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de este artículo a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.

2. En particular, en la comercialización de préstamos o créditos, la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, podrá dictar normas que favorezcan:

a) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los compromisos que adquieran al recibir un préstamo.

b) La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.

c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.

d) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del solicitante.

e) La información precontractual y asistencia apropiadas para el cliente.

f) El respeto de las normas de protección de datos.

3. Sin perjuicio de la libertad contractual, el Ministerio de Economía y Empresa, podrá efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos a interés variable, especialmente en el caso de créditos o préstamos hipotecarios. Los citados índices o tipos de referencia deberán ser claros, accesibles, objetivos y verificables.

Los proveedores de estos índices para el cálculo de los tipos deudores y los prestamistas deberán conservar registros históricos de dichos índices.

4. Las disposiciones que en el ejercicio de sus competencias puedan dictar las Comunidades Autónomas sobre las materias contempladas en este artículo no podrán establecer un nivel de protección inferior al dispensado en las normas que apruebe la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa. Asimismo, podrán establecerse con carácter básico modelos normalizados de información que no podrán ser modificados por la normativa autonómica, en aras de la adecuada transparencia y homogeneidad de la información suministrada a los clientes de servicios o productos bancarios.

5. Las normas dictadas al amparo de lo previsto en este artículo serán consideradas normativa de ordenación y disciplina y su supervisión corresponderá al Banco de España.»

Dos. Se modifica el artículo 90, que queda redactado del siguiente modo:

«Artículo 90. Competencia para la instrucción de expedientes.

1. Corresponde al Banco de España la competencia para la instrucción y resolución de los expedientes a que se refiere este Título, pudiendo imponer las sanciones en él descritas y las medidas administrativas que, en su caso, procedan. Cuando los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, tasadores y los prestamistas inmobiliarios tenga su ámbito de actuación en una sola Comunidad Autónoma o cuando los hechos sancionables tengan su causa en relaciones comerciales directas entre los prestatarios y las entidades inmobiliarias y financieras, las Comunidades Autónomas serán quienes determinen los órganos competentes para la instrucción de las sanciones derivadas de la aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

2. El Banco de España dará cuenta razonada a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa de la imposición de sanciones por infracciones muy graves y, en todo caso, le remitirá con periodicidad trimestral la información esencial sobre los procedimientos en tramitación y las resoluciones adoptadas.»

Tres. Se adiciona una letra o) al artículo 103, que queda redactada del siguiente modo:

«Artículo 103. Criterios para la determinación de sanciones.

Las sanciones aplicables en cada caso por la comisión de infracciones muy graves, graves o leves se determinarán en base a los siguientes criterios:

o) El hecho de que los perjudicados por la infracción realizada sean prestatarios o avalistas en situación de vulnerabilidad o exclusión social.»

Disposición final decimotercera. Título competencial. 

Esta Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación mercantil, procesal, hipotecaria, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

Disposición final decimocuarta. Incorporación de derecho de la Unión Europea. 

Mediante esta Ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

Disposición final decimoquinta. Desarrollo reglamentario. 

1. El Gobierno podrá dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Ley, y en particular, en relación con las actividades determinadas en el artículo 2, podrá desarrollar mediante Real Decreto disposiciones relativas a:

a) La información precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los prestatarios o prestatarios potenciales, la información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de los préstamos y permitir al prestatario evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situación financiera. A tal efecto, el Gobierno podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.

b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad competente determinada en los artículos 28 y 42. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los préstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.

c) Las especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de los prestamistas.

d) El establecimiento de un modelo de contrato de préstamo con garantía hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes.

e) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los compromisos que adquieran al recibir un préstamo.

f) La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.

g) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del potencial prestatario, así como el acceso a bases de datos, garantizándose que se haga en condiciones de no discriminación.

h) Las condiciones y efectos de la evaluación de la solvencia del potencial prestatario.

i) La adaptación y graduación de las medidas de aplicación de las normas dictadas al amparo de este artículo.

2. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, con el fin de proteger los legítimos intereses de los prestatarios en relación con las actividades determinadas en el artículo 2, podrá dictar disposiciones relativas a:

a) El contenido específico de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el marco de la regulación dictada por el Gobierno, de conformidad con lo previsto en la letra a) del apartado anterior.

b) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los préstamos, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa.

c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.

3. El Gobierno con carácter urgente, antes de seis meses, procederá a la adopción de las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes para la incorporación completa de la Directiva al ordenamiento nacional.

Disposición final decimosexta. Entrada en vigor. 

La presente Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Por tanto,

Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.

Madrid, 15 de marzo de 2019.

ANEXO I: Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) 

Parte A

El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información correspondiente. En la parte B figuran las instrucciones que el prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito deberá seguir para cumplimentar la FEIN.

Cuando, se indique «si ha lugar», el prestamista facilitará la información requerida si esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera (por ejemplo, cuando la sección no sea aplicable). En caso de que se suprima la sección completa, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en consecuencia.

La información que a continuación se indica se facilitará en un solo documento. Se utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles. Cuando se trate de elementos de información que deban resaltarse, se emplearán negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño. Se indicarán de forma destacada todas las advertencias de riesgo aplicables.

Modelo de FEIN

(Texto introductorio.)

El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].

Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha, así como en las actuales condiciones del mercado financiero.

La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede variar con arreglo a las condiciones del mercado.

(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la obligación de concederle un préstamo.

1. Prestamista.

[Identidad].

[Número de teléfono].

[Dirección geográfica].

(Facultativo) [Correo electrónico].

(Facultativo) [Número de fax].

(Facultativo) [Dirección de página web].

(Facultativo) [Persona o punto de contacto].

(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]

2. (Si ha lugar) Intermediario de crédito.

[Identidad].

[Número de teléfono].

[Dirección geográfica].

(Facultativo) [Correo electrónico].

(Facultativo) [Número de fax].

(Facultativo) [Dirección de página web].

(Facultativo) [Persona o punto de contacto].

(Si ha lugar [información que indique si se están prestando o no servicios de asesoramiento]) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le proporcionamos información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]

[Remuneración].

3. Características principales del préstamo.

Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].

(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del prestatario].

(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede variar.

(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuye en más del 20 %.

(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el importe del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el préstamo en [moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].

Duración del préstamo: [duración].

[Tipo de préstamo].

[Clase de tipo de interés aplicable].

Importe total a reembolsar:

Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en préstamo, reembolsará usted [importe].

(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el importe del préstamo de solo intereses].

(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para preparar esta ficha de información: [insértese importe].

(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble exigido para prestar el importe indicado [insértese importe].

(Si ha lugar) [Garantía].

4. Tipo de interés y otros gastos.

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.

La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].

Comprende:

El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de referencia y del valor porcentual del margen del prestamista].

[Otros componentes de la TAE].

Costes que deben abonarse una sola vez:

(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].

Costes que deben abonarse periódicamente:

(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.

(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente a esa situación].

(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel fijado para el período inicial.

(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].

(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.

Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al préstamo.

5. Periodicidad y número de pagos.

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].

Número de pagos: [número].

6. Importe de cada cuota.

[Importe] [moneda].

Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos, seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].

(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo de solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.

(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].

(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insértese período]. Sus pagos podrían incrementarse en una cantidad muy superior a esta.

(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en [moneda del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por [nombre del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha], o se calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el método de cálculo].

(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con intereses diferidos].

7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso.

La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].

Las cuotas (columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses adeudados (columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha lugar) Los costes de la columna «otros costes» corresponden a [lista de costes]. El capital pendiente (columna [n.º pertinente]) es igual al importe del préstamo que queda por reembolsar después de cada cuota.

[Tabla].

8. Otras obligaciones.

Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se indican.

[Obligaciones].

(Si ha lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de las citadas obligaciones.

(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término más adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.

[Consecuencias].

9. Reembolso anticipado.

Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.

(Si ha lugar) [Condiciones].

(Si ha lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es posible, el método de cálculo].

(Si ha lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin de determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese momento.

10. Elementos de flexibilidad.

(Si ha lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la posibilidad de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]: [Insértense las condiciones].

(Si ha lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien inmueble].

(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crédito que no se hayan mencionado en las secciones anteriores].

11. Otros derechos del prestatario.

(Si ha lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del [inicio del período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este préstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que haya transcurrido un período de [duración del período de reflexión] a partir del momento en que el prestamista le entregue el contrato.

(Si ha lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir de [inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede ejercer su derecho a cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese el procedimiento].

(Si ha lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad relacionada con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a cancelar el contrato.

(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás obligaciones que ha contraído en relación con el préstamo [incluidos los servicios accesorios asociados al préstamo, contemplados en la sección 8].

12. Reclamaciones.

Si tiene una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto interno y la fuente de información sobre el procedimiento].

(Si ha lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de tiempo].

(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera satisfacción,] puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo que se ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o ponerse en contacto con la red FIN-NET para obtener las señas del organismo equivalente en su país.

13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario.

[Tipos de incumplimiento].

[Consecuencias financieras y/o jurídicas].

Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto con nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.

(Si ha lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no efectúa sus pagos puntualmente.

14. (Si ha lugar) Información adicional.

(Si ha lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].

(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN) la información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos con usted en [lengua o lenguas].

[Insértese una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione u ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].

15. Supervisor.

El supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la autoridad o autoridades supervisoras].

(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y dirección electrónica de la autoridad supervisora].

Parte B

Instrucciones para cumplimentar la FEIN

Para cumplimentar la FEIN se seguirán como mínimo las instrucciones que figuran a continuación:

Sección «Texto introductorio»

1. La fecha de validez figurará debidamente destacada. A los efectos de esta sección, se entiende por «fecha de validez» el plazo hasta el cual la información contenida en la FEIN, el tipo de interés, por ejemplo, se mantendrá inalterada y será de aplicación en caso de que el prestamista decida otorgar el crédito dentro de ese plazo. Si la determinación del tipo de interés y otros gastos aplicables depende del resultado de la venta de bonos u obligaciones subyacentes, el tipo de interés y otros gastos finales podrían diferir de los indicados. Únicamente en dicho supuesto, se indicará que la fecha de validez no se aplicará al tipo de interés y otros gastos, mediante la mención siguiente: «a excepción del tipo de interés y otros gastos».

Sección «1. Prestamista»

1. La identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del prestamista corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la correspondencia ulterior.

2. La indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la dirección de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.

3. De conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE, si la operación se ofrece a distancia, el prestamista indicará, en su caso, el nombre y la dirección geográfica de su representante en el Estado miembro de residencia del prestatario. La indicación del número de teléfono, la dirección de correo electrónico y la dirección de página web del representante del proveedor de crédito es facultativa.

4. Cuando la sección 2 no sea de aplicación, el prestamista informará al prestatario de si se le están prestando o no servicios de asesoramiento y en qué condiciones, empleando la formulación indicada en la parte A.

(Si ha lugar) Sección «2. Intermediario de crédito».

Si quien facilita al prestatario la información sobre el producto es un intermediario de crédito, este deberá incluir los siguientes datos:

1. La identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del intermediario de crédito corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la correspondencia ulterior.

2. La indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la dirección de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.

3. El intermediario de crédito informará al prestatario de si se le están prestando o no servicios de asesoramiento y en qué condiciones, empleando la formulación indicada en la parte A.

4. Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el intermediario percibe una comisión del prestamista, se indicará el importe de la comisión y, si es distinto del indicado en la sección 1, el nombre del prestamista.

Sección «3. Características principales del préstamo».

1. En esta sección se explicarán claramente las principales características del crédito, en particular el valor y la moneda y los riesgos potenciales asociados al tipo de interés, incluidos los mencionados en la sección 8, y la estructura de amortización.

2. Cuando la moneda del crédito sea distinta de la moneda nacional del prestatario, el prestamista indicará que el prestatario recibirá regularmente advertencias, como mínimo cuando el tipo de cambio registre una fluctuación superior al 20 %; mencionará asimismo, si ha lugar, el derecho del prestatario a convertir la moneda del contrato de crédito o la posibilidad de renegociar las condiciones aplicables, y cualesquiera otros mecanismos a los que pueda acogerse el prestatario para limitar su exposición al riesgo de tipo de cambio. Si los contratos de crédito contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario, el prestamista indicará el importe máximo que deba reembolsar el prestatario, si ha lugar. Si los contratos de crédito no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario, a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 %, el prestamista indicará una ilustración del efecto que tendría en el valor del préstamo una disminución del 20 % del valor de la moneda nacional del prestatario frente a la moneda del crédito.

3. La duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más pertinente. Si la duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el prestamista explicará cuándo y en qué circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de crédito es de duración indefinida, por ejemplo en el caso de una tarjeta de crédito con garantía, el prestamista lo indicará claramente.

4. Se indicará claramente el tipo de crédito ofrecido (por ejemplo, crédito hipotecario, préstamo vivienda, tarjeta de crédito con garantía). En la descripción de la clase de crédito se indicará claramente de qué forma se reembolsarán el capital y los intereses durante la vigencia del crédito (esto es, la estructura de amortización), precisando expresamente si el contrato de crédito se refiere al reembolso del capital o a un préstamo de solo intereses, o a una combinación de ambas cosas.

5. Si el crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con claridad, empleando la formulación indicada en la parte A.

6. En esta sección se explicará si el tipo deudor es fijo o variable y, en su caso, los períodos durante los cuales será fijo, así como la periodicidad de las revisiones posteriores y la existencia de límites a la variabilidad del tipo de interés, ya sean máximos o mínimos.

Asimismo, se explicará la fórmula utilizada para revisar el tipo deudor y sus diversos componentes (como el tipo de referencia o el diferencial de tipos de interés). El prestamista indicará, por ejemplo mediante la dirección de una página web, dónde hallar información adicional sobre los índices o los tipos utilizados en la fórmula (como el euríbor o el tipo de referencia del banco central).

7. Si se aplican diferentes tipos deudores en diferentes circunstancias, la información antes mencionada se facilitará respecto de todos los tipos aplicables.

8. El «importe total a reembolsar» corresponde al importe total adeudado por el prestatario. Se expresará como la suma del importe del crédito y el coste total del crédito para el prestatario. Si el tipo deudor no es fijo para toda la duración del contrato, se destacará que el importe es indicativo y que puede variar, en particular en función de la variación del tipo deudor.

9. Si el crédito va a estar garantizado mediante una hipoteca sobre el bien inmueble u otra garantía comparable, o mediante un derecho relativo a un bien inmueble, el prestamista así lo señalará a la atención del prestatario. Si ha lugar, el prestamista también indicará el valor del inmueble u otra garantía que se ha tomado como hipótesis para preparar la ficha de información.

10. El prestamista indicará, si ha lugar:

a) el «importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble», que representará el ratio préstamo-valor; este ratio irá acompañado de un ejemplo en valor absoluto del importe máximo que puede tomarse en préstamo para un determinado valor de un bien inmueble, o

b) el «valor mínimo del bien inmueble exigido por el prestamista para prestar el importe indicado».

11. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), esta característica se precisará al indicar el tipo de crédito, y la información exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito.

Sección «4. Tipo de interés y otros gastos».

1. La referencia al «tipo de interés» corresponde al tipo o tipos deudores.

2. El tipo de interés se mencionará en forma porcentual. Si el tipo de interés es variable y se basa en un tipo de referencia, el prestamista podrá, si lo desea, indicar el tipo de interés mediante un tipo de referencia y un valor porcentual que represente el diferencial del prestamista. Estará obligado a indicar, en cambio, el valor del tipo de referencia vigente el día en que extienda la FEIN.

Si el tipo de interés es variable, la información incluirá:

a) las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;

b) si procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y

c) una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE. Para llamar la atención del prestatario, la advertencia se resaltará utilizando caracteres tipográficos de mayor tamaño y figurará de manera destacada en el cuerpo principal de la FEIN. La advertencia irá acompañada de un ejemplo ilustrativo sobre la TAE. Si la variación del tipo deudor tiene un límite al alza, se supondrá en el ejemplo que el tipo deudor aumenta en la primera ocasión en que tal aumento sea posible al nivel máximo previsto en el contrato de crédito. Si no hay límites al alza, el ejemplo ilustrará la TAE al tipo deudor más elevado de los últimos 20 años como mínimo, o, si solo se dispone de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor para un período inferior a 20 años, del período más largo para el cual tales datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si ha lugar o el máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia externo. Este requisito no se aplicará a los contratos de crédito en los que el tipo deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario. Para los contratos de crédito en los que el tipo deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario, la información incluirá una advertencia que indique que la TAE se calcula sobre la base del tipo deudor aplicable durante el período inicial. La advertencia irá acompañada de otra TAE ilustrativa, calculada de conformidad con el artículo 19, apartado 4. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la información exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito.

3. En el apartado «Otros componentes de la TAE» se enumerarán todos los demás gastos integrados en la TAE, incluidos los que deben abonarse una sola vez, como las comisiones de administración, y los gastos recurrentes, como las comisiones de administración anuales. El prestamista enumerará cada uno de los gastos por categoría (gastos que deben abonarse una sola vez, gastos que han de pagarse regularmente y que están incluidos en las cuotas y gastos que han de pagarse regularmente pero que no están incluidos en las cuotas), indicando su importe, el destinatario y la fecha de pago. No será necesario incluir los costes derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales. Si el importe se desconoce, el prestamista dará una indicación de su cuantía, si es posible, y, si no es posible, indicará la forma en que se calculará, especificando que el importe mencionado es meramente indicativo. En caso de que no se incluyan en la TAE ciertos gastos por ser desconocidos para el prestamista, deberá destacarse esta circunstancia.

Cuando el prestatario haya informado al prestamista de uno o más componentes de su crédito preferido, como por ejemplo la duración del contrato de crédito y el importe total del crédito, el prestamista deberá utilizar dichos componentes cuando sea posible. Si el contrato de crédito prevé diferentes formas de disposición de fondos con diferentes gastos o tipos deudores, y el prestamista utiliza los supuestos mencionados en el Anexo I, parte II, deberá indicar que, para ese tipo de contrato de crédito, la TAE podría ser más elevada con otros mecanismos de disposición de fondos. Si para el cálculo de la TAE se utilizan las condiciones de disposición de fondos, el prestamista destacará los gastos asociados a otros mecanismos de disposición de fondos que no correspondan necesariamente a los utilizados para el cálculo de la TAE.

4. Cuando se adeude una tasa por el registro de la hipoteca o una garantía equivalente, se informará de ello en esta sección, indicando el importe si se conoce o, si se desconoce, el método para determinarlo. Si las tasas se conocen y se incluyen en la TAE, la existencia y el importe de las tasas se enumerarán en la rúbrica «Costes que deben abonarse una sola vez». Si el prestamista desconoce el importe de las tasas y no las ha incluido por tanto en la TAE, la existencia de tasas se mencionará claramente en la lista de costes que el prestamista desconoce. En todo caso, se utilizará la formulación normalizada recogida en la parte A en la rúbrica pertinente.

Sección «5. Periodicidad y número de pagos».

1. Si los pagos deben realizarse de forma periódica, se indicará la periodicidad (por ejemplo, mensualmente). Si la periodicidad de los pagos no va a ser constante, ello deberá explicarse claramente al prestatario.

2. El número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.

Sección «6. Importe de cada cuota».

1. Se indicará claramente la moneda en que vaya expresado el crédito y la moneda de las cuotas.

2. Si el importe de las cuotas puede variar durante la vigencia del crédito, el prestamista especificará el período durante el cual el importe inicial de la cuota se mantendrá sin cambios, y cuándo y con qué periodicidad variará posteriormente.

3. Si el crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con claridad, empleando la formulación indicada en la parte A.

Si el prestatario está obligado a suscribir un producto de ahorro vinculado como condición para la concesión de un crédito de solo intereses con garantía hipotecaria u otra garantía comparable, se indicarán el importe y la frecuencia de cualesquiera pagos asociados a este producto.

4. Si el tipo de interés es variable, la información incluirá también la indicación correspondiente, utilizando la formulación indicada en la parte A, y un ejemplo que ilustre el importe máximo de las cuotas. Si hay un límite al alza, el ejemplo mostrará también el importe al que ascenderían las cuotas de aumentar el tipo de interés hasta el nivel máximo. Si no hay límite al alza, la ilustración de la situación correspondiente a la hipótesis más pesimista mostrará el importe de las cuotas al tipo deudor más elevado de los últimos 20 años, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo que se utilice para el cálculo del tipo deudor, si ha lugar, o, si solo se dispone de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor para un período inferior a 20 años, del período más largo para el cual tales datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si ha lugar, o el máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia externo. El requisito de ofrecer un ejemplo ilustrativo no se aplicará a los contratos de crédito en los que el tipo deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la información exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito y del crédito en su conjunto.

5. (Si ha lugar) Si la moneda del crédito no es la moneda nacional del prestatario, o si el crédito está indexado a una moneda distinta de la moneda nacional del prestatario, el prestamista incluirá un ejemplo numérico que indique claramente de qué modo las variaciones del tipo de cambio correspondiente afectarán al importe de las cuotas, empleando la formulación indicada en la parte A. Dicho ejemplo se basará en la hipótesis de una reducción del 20 % del valor de la moneda nacional del prestatario, e irá acompañada de una declaración destacada de que las cuotas podrían registrar un incremento superior al importe indicado en el ejemplo. Si se aplica un límite al alza que limite el incremento inferior al 20 %, se indicará en lugar de lo anterior el valor máximo de los pagos en la moneda del prestatario, y se omitirá la declaración relativa a la posibilidad de que se registren incrementos superiores.

6. Si el crédito es en todo o en parte un crédito a tipo variable y es de aplicación el punto 3, para la ilustración contemplada en el punto 5 se tomará como hipótesis el importe de la cuota a que se refiere el punto 1.

7. Si la moneda utilizada para el pago de las cuotas es distinta de la moneda del crédito, o si el importe de cada cuota expresado en la moneda nacional del prestatario depende del importe correspondiente en una moneda diferente, se indicará en esta sección la fecha de cálculo del tipo de cambio aplicable y se precisará bien el tipo de cambio, bien la base sobre la cual se calculará este y la periodicidad de su revisión. Si ha lugar, dicha indicación incluirá el nombre del organismo encargado de publicar el tipo de cambio.

8. Cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan al importe total del crédito pendiente, se incluirá una explicación del modo y el momento en que los intereses diferidos se añadirán al préstamo en forma de importe en efectivo, y de las consecuencias para el prestatario respecto de la deuda restante.

Sección «7. Tabla ilustrativa de reembolso».

1. Esta sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan al importe pendiente del crédito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la vigencia del contrato de crédito.

Si el prestatario tiene derecho a recibir una tabla de amortizaciones revisada, se indicará esta circunstancia junto con las condiciones en las que el prestatario puede acogerse a tal derecho.

2. Si el tipo de interés pudiera variar durante la vigencia del crédito, el prestamista indique el período durante el cual se mantendrá sin cambios el tipo de interés inicial.

3. La tabla que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas: «calendario de reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), «importe de la cuota», «intereses a abonar en cada cuota», «otros costes incluidos en la cuota» (si procede), «capital reembolsado en cada cuota» y «capital pendiente después de cada cuota».

4. La información sobre el primer año de reembolso se facilitará por cuota, con inclusión de un subtotal para cada una de las columnas al final del primer año. En lo que atañe a los restantes años, la información podrá facilitarse para el conjunto del año. Al final de la tabla figurará una línea para el total general, que reflejará los importes totales de cada columna. Se destacará claramente el coste del crédito abonado por el prestatario (esto es, el importe total de la columna «importe de la cuota»), identificándolo como tal.

5. Si el tipo de interés está sujeto a revisión y se desconoce el importe de la cuota tras cada revisión, el prestamista podrá indicar en la tabla de amortización el mismo importe de cuota para toda la duración del crédito. En este caso, el prestamista lo señalará a la atención del prestatario, diferenciando para ello visualmente los importes conocidos de los hipotéticos (por ejemplo, utilizando caracteres tipográficos, bordes o sombreado diferentes). Se incluirá también un texto claramente legible que explique en relación con qué períodos pueden variar los importes recogidos en la tabla, y por qué razón.

Sección «8. Otras obligaciones».

1. En esta sección, el prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o adquirir otro producto o servicio. Para cada obligación, el prestamista especificará frente a quién se asume esta y en qué plazo debe satisfacerse.

2. El prestamista especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el final del contrato de crédito). El prestamista especificará, para cada obligación, todos los costes que deba pagar el prestatario y que no estén incluidos en la TAE.

3. El prestamista deberá indicar si, para obtener el crédito en los términos establecidos, son obligatorios para el prestatario servicios accesorios y, en caso afirmativo, si el prestatario está obligado a adquirirlos al proveedor preferido del prestamista o puede adquirirlos a un proveedor de su elección. Si esta posibilidad está supeditada a la condición de que los servicios accesorios reúnan unas características mínimas, el prestamista describirá esas características en esta sección.

Cuando el contrato de crédito se combine con otros productos, el prestamista deberá indicar las características principales de esos otros productos y establecer claramente si el prestatario tiene derecho a rescindir por separado el contrato de crédito o los productos combinados, así como las condiciones y las consecuencias de dicha rescisión, y, si ha lugar, las consecuencias que pueda tener la rescisión de los servicios accesorios exigidos en relación con el contrato de crédito.

Sección «9. Reembolso anticipado».

1. El prestamista indicará en qué condiciones puede el prestatario reembolsar anticipadamente el crédito, total o parcialmente.

2. En la rúbrica relativa a la comisión de reembolso anticipado, el prestamista señalará a la atención del prestatario todas las comisiones u otros gastos que este deba abonarle como compensación en el momento del reembolso anticipado y, si es posible, indicará su importe. Cuando el importe de la compensación dependa de diversos factores, como el importe reembolsado o el tipo de interés vigente en el momento de efectuar el pago anticipado, el prestamista indicará la forma de cálculo de la compensación e indicará cuál podría ser su importe máximo o, si este se desconoce, dará un ejemplo ilustrativo con el fin de mostrar al prestatario el importe de la compensación según distintas hipótesis posibles.

Sección «10. Elementos de flexibilidad».

1. Si ha lugar, el prestamista explicará la posibilidad de transferir el crédito a otro prestamista o bien inmueble y las condiciones en que puede ejercerse esta opción.

2. (Si ha lugar) Otras prestaciones: Si el producto tiene alguna de las prestaciones enumeradas en el punto 5, en esta sección se enumerarán tales prestaciones y se facilitará una breve explicación de: las circunstancias en que el prestatario puede hacer uso de la prestación; todas las condiciones asociadas a la prestación; si la prestación del crédito con garantía hipotecaria u otra garantía comparable implica que el prestatario pierde las protecciones legales o de otro tipo asociadas habitualmente a la prestación; y la empresa responsable de la prestación (si no es el prestamista).

3. Si la prestación incluye un crédito adicional, en esta sección se deberá explicar al prestatario: el importe total del crédito (incluido el crédito con garantía hipotecaria u otra garantía comparable); si el crédito adicional está o no garantizado; los tipos de interés correspondientes; y si está o no regulado. El prestamista deberá incluir en la evaluación inicial de la solvencia el importe de este tipo de créditos adicionales o bien, si no lo ha hecho, deberá precisar en esta sección que la posibilidad de disponer de este importe adicional está supeditada a una nueva evaluación de la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo.

4. Si la prestación implica un instrumento de ahorro, se deberá explicar el tipo de interés correspondiente.

5. Las prestaciones adicionales posibles son: «pagos superiores o inferiores a lo estipulado» [pagar más o menos de lo correspondiente a la cuota normalmente exigida con arreglo a la estructura de amortización]; «suspensión del pago de las cuotas» [períodos durante los cuales el prestatario no está obligado a efectuar pagos]; «renovación del préstamo de cantidades ya reembolsadas» [posibilidad de que el prestatario vuelva a tomar prestados fondos de los que ya ha dispuesto y que ha reembolsado]; «préstamos adicionales sin necesidad de nueva aprobación»; «préstamos adicionales, garantizados o no garantizados» [de conformidad con el anterior punto 3]; «tarjeta de crédito»; «cuenta corriente vinculada»; y «cuenta de ahorro vinculada».

6. El prestamista podrá incluir cualesquiera otras prestaciones que ofrezca como parte del contrato de crédito no mencionadas en las secciones anteriores.

Sección «11. Otros derechos del prestatario».

1. El prestamista aclarará el derecho o derechos existentes, por ejemplo, el derecho de desistimiento o reflexión y, si ha lugar, otros derechos como la portabilidad (incluida la subrogación), especificará las condiciones en las que se podrá ejercer ese derecho o derechos, el procedimiento que tendrá que seguir el prestatario para ello, entre otras cosas la dirección a la que deberá remitir la notificación de desistimiento, y los correspondientes gastos (en su caso).

2. Si el prestatario dispone de un período de reflexión o de un derecho de desistimiento, así se mencionará expresamente.

3. De conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE, si la operación se ofrece a distancia, se informará al prestatario de si existe o no derecho de desistimiento.

Sección «12. Reclamaciones».

1. En esta sección se indicará el punto de contacto interno [nombre del departamento correspondiente] y una forma de dirigirse a él para presentar una reclamación [dirección geográfica] o [número de teléfono] o una persona de contacto [datos de contacto]; se incluirá también un enlace al procedimiento de contacto en la página correspondiente de un sitio web o una fuente de información similar.

2. Se indicará el nombre del organismo externo pertinente encargado de las reclamaciones y recursos extrajudiciales y, si el acceso a este organismo está supeditado a la reclamación previa por el procedimiento de reclamación interno, se precisará esta circunstancia utilizando la formulación indicada en la parte A.

3. En el caso de los contratos de crédito con prestatarios residentes en otro Estado miembro, el prestamista informará de la existencia de la red FIN-NET (http://ec.europa.eu/internal_market/fin-net/).

Sección «13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario».

1. Si el incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al prestatario en relación con el crédito puede acarrearle consecuencias financieras o jurídicas, el prestamista describirá en esta sección los principales supuestos posibles (por ejemplo, pagos atrasados/impago o incumplimiento de las obligaciones especificadas en la sección 8 «Otras obligaciones»), e indicará dónde puede obtenerse más información al respecto.

2. El prestamista especificará de forma clara y fácilmente comprensible las sanciones o las consecuencias a que puede dar lugar cada uno de estos supuestos. Se expresarán de forma destacada las consecuencias graves.

3. Si el bien inmueble utilizado como garantía del crédito puede ser devuelto o transferido al acreedor en caso de que el prestatario no efectúe sus pagos puntualmente, se incluirá en esta sección la indicación correspondiente, utilizando la formulación indicada en la parte A.

Sección «14. Información adicional».

1. En el caso de las ventas a distancia, se incluirá en esta sección toda cláusula que estipule la legislación aplicable al contrato de crédito y/o el tribunal competente.

2. Cuando el prestamista tenga intención de ponerse en contacto con el prestatario durante la vigencia del contrato en un idioma distinto del idioma de la FEIN, deberá hacerse mención de esta circunstancia indicando el idioma que se vaya a utilizar. Esta posibilidad se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 3, apartado 1, punto 3, letra g), de la Directiva 2002/65/CE.

3. El prestamista o intermediario de crédito indicará que el prestatario tiene derecho a que se le proporcione u ofrezca, según el caso, un ejemplar del proyecto de contrato de crédito como mínimo en el momento en que le haya hecho una oferta que vincule al prestamista.

Sección «15. Supervisor».

1. Se indicará aquí la autoridad o autoridades encargadas de la supervisión de la fase precontractual del préstamo. 

ANEXO II: Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) 

I. Ecuación de base

Ecuación de base que traduce la equivalencia de las disposiciones de crédito, por una parte, y de los reembolsos y pagos de gastos, por otra. La ecuación de base, que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de crédito y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los reembolsos y pagos de gastos, es decir:

1

donde:

– X es la TAE.

– m es el número de orden de la última disposición de crédito.

– k es el número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo que 1≤k≤m.

– Ck es el importe de la disposición de crédito número k.

– tes el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las disposiciones siguientes, de modo que t 1=0.

– m’ es el número de orden del último reembolso o pago de gastos.

– l es el número de orden de un reembolso o pago de gastos.

– Dl es el importe de un reembolso o pago de gastos.

– sl es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.

Observaciones:

a) las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales;

b) la fecha inicial es la de la primera disposición de fondos;

c) los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no.

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan expresarse como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número de días. Cuando se utilicen días:

i. se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,

ii. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial se computará por períodos normalizados, y después por días,

iii. el número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el último, y se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número de días del año completo (365 o 366), computado desde el último día hasta la misma fecha del año anterior,

d) el resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como mínimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal precedente se redondeará a la cifra superior.

e) se puede reformular la ecuación utilizando solamente un sumatorio y empleando la noción de flujos (Ak), que serán positivos o negativos, es decir, respectivamente pagados o percibidos en los períodos 1 a n, expresados en años, a saber:

1

– donde S es el saldo de los flujos actualizados, cuyo valor será nulo si se quiere conservar la equivalencia de los flujos.

II. Supuestos adicionales para calcular la tasa anual equivalente

a) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos, se considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito inmediata y totalmente.

b) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe total del crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de crédito.

c) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una limitación respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más temprana prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de disposición de fondos.

d) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito.

e) Para los contratos de crédito respecto de los que se haya convenido un tipo deudor en relación con el período inicial, al final del cual se determinará un nuevo tipo deudor, que se ajustará periódicamente con arreglo a un indicador o un tipo de referencia interno convenidos, para el cálculo de la tasa anual equivalente se partirá del supuesto de que, al final del periodo del tipo deudor fijado, el tipo deudor es el mismo que el vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente, en función del valor del indicador o tipo de referencia interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.

f) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se presumirá que es de 170.000 euros. En el caso de los contratos de crédito, exceptuados los compromisos o garantías contingentes, que no tengan por objeto la adquisición o el mantenimiento de derechos sobre bienes inmuebles, las posibilidades de descubierto, las tarjetas de débito diferido o las tarjetas de crédito, se supondrá que el importe máximo es de 1.500 euros.

g) En el caso de los contratos de crédito distintos de las posibilidades de descubierto, los préstamos puente, los contratos de crédito sobre capital compartido, los compromisos o garantías contingentes y los contratos de crédito de duración indefinida a que se refieren los supuestos contemplados en las letras i), j), k), l) y m):

i. si no pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que debe efectuar el consumidor, se presumirá que el reembolso se hace en la fecha más temprana prevista en el contrato de crédito y por el importe más bajo establecido en el mismo,

ii. si no puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposición inicial de fondos y la fecha del primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondrá que es el intervalo más corto posible.

h) Cuando no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe efectuar el consumidor conforme al contrato de crédito o a los supuestos establecidos en las letras g), i), j), k), l) y m), se presumirá que el pago se hace con arreglo a las fechas y condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas sean desconocidas, se presumirá que:

i. los gastos de intereses se pagarán junto con los reembolsos de capital,

ii. los gastos distintos de los intereses expresados como una suma única se pagarán en la fecha de celebración del contrato de crédito,

iii. los gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarán a intervalos regulares, comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y, si el importe de tales pagos no se conoce, se presumirá que tienen importes iguales,

iv. el pago final liquidará el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.

i) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración de la posibilidad de descubierto no se conoce, la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de tres meses.

j) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración del contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12 meses.

k) En el caso de un contrato de crédito de duración indefinida que no sea en forma de posibilidad de descubierto o de préstamo puente:

i. si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles, se presumirá que el crédito se otorga por un período de 20 años a partir de la fecha de la primera disposición de fondos, y que el pago final efectuado por el consumidor liquida el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso; si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad no es adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles o en el que se dispone de los fondos mediante tarjeta de débito diferido o tarjeta de crédito, se presumirá que este período es de un año,

ii. se presumirá que el consumidor devuelve el crédito en plazos mensuales iguales, el primero de los cuales se efectúa un mes después de la fecha de la primera disposición de fondos; no obstante, en caso de que el capital tenga que ser reembolsado en su totalidad en un pago único, dentro de cada período de pago, se presumirá que se producen disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el capital por parte del consumidor a lo largo del período de un año; los intereses y otros gastos se aplicarán de conformidad con estas disposiciones de fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato de crédito.

A los efectos del presente punto, se considerará contrato de crédito de duración indefinida un contrato de crédito que no tiene duración fija e incluye créditos que deben reembolsarse en su totalidad dentro o después de un período, pero que, una vez devueltos, vuelven a estar disponibles para una nueva disposición de fondos.

l) En el caso de los compromisos o garantías contingentes, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito en su totalidad en una sola vez en la más temprana de las dos fechas siguientes:

i. la última fecha de disposición de fondos autorizada por el contrato de crédito que pueda dar lugar a la materialización del compromiso o garantía contingente, o

ii. si se trata de un contrato de crédito renovable, el final del primer período anterior a la renovación del contrato.

m) En el caso de los contratos de crédito sobre capital compartido:

i. se considerará que el consumidor efectúa los pagos en la última fecha o las últimas fechas autorizadas por el contrato de crédito,

ii. se considerará que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que constituye la garantía del contrato de crédito sobre capital compartido, así como la tasa de cualquier índice de inflación mencionado en el contrato, son un porcentaje igual al mayor de los dos valores siguientes: la tasa de inflación objetivo del Banco Central en ese momento, o el nivel de inflación existente en el momento de la celebración del contrato en el Estado miembro en el que está situado el bien; o bien el 0 % si los dos porcentajes anteriores son negativos.

 

ENLACES:

Resúmenes y utilidades:

Normativa y textos:

 

PORTADA DE LA WEB

Proyecto de Ley reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario

Colindres (Cantabria. Por Raúl González Coto

 

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Resumen Ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios

BREVE RESUMEN DE LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Casas-Ibáñez 

 

1.- INTRODUCCIÓN

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, mediante la que se transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014, en atención a la “asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias”, pretende establecer un régimen específico de protección de las personas físicas –sean o no consumidores, como así permite la Directiva objeto de transposición– que ocupen la posición de prestatarios, garante, o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

Para ello, en cuatro capítulos, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, se recogen normas para imponer obligaciones de transparencia y de conducta a los prestamistas e intermediarios de crédito o a sus representantes designados –especialmente en lo que se refiere a la fase precontractual, a la información y a la forma, ejecución y resolución de los contratos-, se establece un régimen específico para los intermediarios de crédito y los prestamistas inmobiliarios y se incluye un régimen sancionador para los incumplimientos de obligaciones contenidas en la Ley.

 

2,. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario (en adelante, LCCI) tiene por objeto establecer, con carácter imperativo salvo que expresamente se disponga lo contrario –artículo 3 LCCI-, normas de protección de las personas físicas – con independencia de que sean o no consumidores – que ostenten la condición de deudores, fiadores o garantes de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir – artículo 1 LCCI -.

Se aplica así a los contratos de préstamos y créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que actúen en el ámbito profesional – entendiéndose por tales, incluso, a quienes actúan ocasionalmente en el mercado de servicios financieros con una finalidad exclusivamente inversora o a quienes desempeñan funciones de intermediación – cuando contraten con un prestatario persona física – sea o no consumidor – bien préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial – entendiendo por tales no sólo las viviendas, sino también aquellos que, sin constituir vivienda, cumplen una función doméstica como puedan ser, entre otros, los trasteros o garajes -, bien préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, si es consumidor – ahora sí – quien ocupa la posición de prestatario, garante o fiador – artículo 2 LCCI -.

Este mayor ámbito de aplicación en cuanto a quiénes ocupan la posición del prestamista determina la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, que ya no hace alusión a las entidades del artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, sino a “cualquiera que sea la entidad acreedora” – Disposición final primera, apartado primero -, y sin perjuicio, en su caso, de la necesidad de su registro – como más adelante examinaremos -.

A lo anterior añade la Disposición adicional sexta de la LCCI que “las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo”.

Como excepción, no se aplica la LCCI:

  • a los contratos ocasionales entre empresario y empleados sin intereses,
  • a los concedidos sin intereses ni gastos distintos de los destinados a cubrir costes, o concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
  • a los celebrados como resultado de un acuerdo alcanzado ante órganos judiciales, arbitrales o de conciliación o mediación,
  • a los relativos al pago aplazado sin gastos de una deuda existente y que no tengan por objeto la hipoteca de inmuebles residenciales,
  • y a las hipotecas inversas en los términos de la letra f del apartado cuarto del artículo 2 LCCI.

Téngase en cuenta, a efectos transitorios, que, en todo caso, la presente Ley sólo es aplicable a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, a las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente, y a las cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24 – Disposición transitoria primera LCCI -; entrada en vigor que se producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», es decir, el 16 de junio de 2019 – Disposición final decimosexta LCCI –.

 

3.- FORMA Y CONTENIDO DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Respecto de la forma de estos contratos, dispone el apartado primero del artículo 22 de la LCCI que “los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial. En ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen por el Gobierno mediante real decreto”.

Se exige, por tanto, que los préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial se formalicen en escritura pública; mientras que los contratos de simple préstamo, sin garantía real, puedan constar “en papel o en otro soporte duradero”, lo que permite que también se puedan formalizar, si se opta por ello, en escritura pública. Más problemas plantea el modo de formalizar los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En tales supuestos, la imprecisa redacción legal de la LCCI debe entenderse salvada por el principio de titulación auténtica de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo; de tal forma que, siendo la inscripción de la hipoteca constitutiva – artículos 1875.1 del Código civil y 145 y 159 de la Ley Hipotecaria, en relación con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de junio de 2017, B.O.E. de 6 de julio, entre otras -, y debiendo revestir los títulos que acceden a Registro de la Propiedad, como regla general, forma auténtica – como así se recalca en materia de hipotecas voluntarias por el propio artículo 145 de la Ley Hipotecaria -, ha de concluirse que también deben formalizarse en escritura pública los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

En cualquier caso, el artículo 14 de la LCCI impone al prestamista – o intermediario o representante – la obligación de, al menos diez días naturales antes de la formalización del contrato, entregar al potencial prestatario o prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) – que, conforme a la Disposición transitoria cuarta de la LCCI, y hasta el 21 de marzo de 2019 podrá ser reemplazada por la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, así como la Ficha de Información Precontractual del artículo 21 de la misma Orden -, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario, las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble o en garantía del cumplimiento que en su caso se exijan por el prestamista para la concesión del préstamo, y la advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado del Notario en los préstamos formalizados en escritura pública.

Esta documentación, junto con la declaración firmada por el prestatario de que ha recibido y se le ha explicado la misma, se remitirá telemáticamente al Notario en tal forma que le permita la comprobación de estos extremos. Precisamente, y como consecuencia de las mayores garantías de esta nueva normativa, en la que se regulan expresamente los préstamos en moneda extranjera – artículo 20 LCCI – y con variaciones en el tipo de interés – artículo 21 LCCI -, la propia Disposición derogatoria de la LCCI suprime el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativo a la exigibilidad de cláusula manuscrita del prestatario persona física en préstamos hipotecarios con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés o concedidos en una o varias divisas. Al respecto, aclara el apartado cuarto del artículo 21 LCCI que “el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”, evitando también la cláusula manuscrita en casos de límites al interés negativo.

Para asegurar el cumplimiento de lo anteriormente prescrito, es imperativo, para que el Notario pueda autorizar escrituras públicas relativas a la contratación de préstamos objeto de esta Ley a las que antes hemos hecho referencia, que, al menos un día antes de la autorización de la escritura – artículo 15.3 LCCI -, extienda éste, en comparecencia del prestatario o de su representante, un acta acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 LCCI – artículo 14.2 LCCI -. Así, en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hará constar el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario, y, en todo caso, la constancia de que el Notario ha informado individualizadamente y ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica, así como que, en presencia del mismo, se ha procedido el prestatario a responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

De conformidad con el artículo 22.2 LCCI, el Notario no podrá autorizar la expresada escritura si no se hubiese otorgado el acta prevista en el artículo 15.3 LCCI, estándose, en caso de incumplimiento, ante una infracción muy grave conforme a la Disposición final sexta de la LCCI, que modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. De igual modo, tampoco podrá el Registrador inscribir la escritura si el Notario no hace constar en la misma la reseña identificativa del acta, en la que se contengan los datos prescritos por el artículo 15.7 LCCI, esto es, expresión del número de protocolo, Notario autorizante y su fecha de autorización, así como afirmación del Notario, bajo su responsabilidad y de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI.

Además de lo anterior, la letra e) del apartado primero del artículo 14 de la LCCI impone los gastos de autorización de la escritura en Notaría y de la inscripción en Registro al prestamista, estando obligado el Notario a dar de forma gratuita y telemáticamente una copia simple al prestatario, y el Registrador a dar también telemáticamente y de forma gratuita una nota simple literal de la inscripción practicada – Disposición adicional octava LCCI -. A estos efectos, el Notario ha de hacer constar en la escritura una dirección de correo electrónico para la práctica de estas comunicaciones. Así mismo, para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación del acreedor o de novación modificativa de los créditos o préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley en las que se sustituya un tipo de interés variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se aplicará lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios – Disposición adicional novena de la LCCI -.

 En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone también la letra e) del apartado primero del artículo 14 de la LCCI que su pago se realizará conforme a la normativa tributaria aplicable, sin perjuicio de que, en caso de una o varias subrogaciones conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo durante la vida del préstamo, el prestamista subrogado deba ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo. Como regla para calcular la compensación del impuesto, se establece que la entidad subrogante ha de reintegrar a la subrogada el importe que resulte de la liquidación de una base imponible integrada por la cantidad total garantizada, entendiendo por tal la constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que se hubiesen establecido. En el caso de los gastos, la subrogante ha de abonar a la subrogada la parte prorrateada de la liquidación de gastos que resulte, atendiendo a la suma del importe del préstamo pendiente de amortización y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos.

Así mismo, y con relación a este Impuesto, la Disposición final segunda de la LCCI modifica el artículo 45 del Texto Refundido 1/1993, de 24 de septiembre, añadiendo que los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.

 

4.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO

El artículo 24 LCCI establece que, en los contratos de préstamo objeto de esta Ley, el prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente, bien al 3% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses – si la referida mora se produce durante la primera mitad de duración del préstamo, o bien al 7% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales, en los términos antes expuestos – si la referida mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo, y que, en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

En consonancia con esta nueva regulación, se recoge un nuevo artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria en sede de venta extrajudicial – Disposición final primera, apartado cuarto -, y se modifica, en sede del procedimiento de ejecución directa, el apartado segundo del artículo 693 de la Ley Enjuiciamiento Civil, que, aunque permite la reclamación de la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo, deja a salvo el presente supuesto de préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, remitiéndose al artículo 24 de la LCCI y, en su caso, al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

 

5.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL INTERÉS DE DEMORA

Establece el artículo 25 de la LCCI que “en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”

Como consecuencia de esta nueva regulación, se modifica el artículo 114 de la Ley Hipotecaria por la Disposición final primera, apartado segundo LCCI. Nótese que mientras que la doctrina del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 22 de abril de 2015, 23 de diciembre de 2015 y 3 de junio de 2016, únicamente admitía, como no abusivo, un interés de demora que no excediera del remuneratorio más dos puntos, la nueva normativa fija el interés de demora en préstamos sobre inmuebles de uso residencial en el interés remuneratorio más tres puntos, sin admitir pacto en contrario.

 

6.- LA NUEVA REGULACIÓN DEL VALOR FIJADO POR LAS PARTES PARA QUE SIRVA DE TIPO EN LA SUBASTA

El apartado tercero de la Disposición final primera de la LCI modifica el apartado 2, letra a) del artículo 129 la Ley Hipotecaria, estableciendo que el tipo de subasta ha de ser el mismo en el procedimiento de ejecución directa y en el de venta extrajudicial, y, en todo caso, no podrá ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Se suprime así la anterior a referencia a que el valor de tasación fijado por las partes para que sirviese de tipo en la subasta no pudiera ser inferior al 75% del expresado valor de tasación determinado por entidad tasadora.

A este respecto, nótese que la Disposición adicional décima de la LCCI prevé que el Gobierno apruebe en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la LCCI el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 LCCI. De igual modo, y en el mismo plazo, prevé que el Ministerio de Economía y Empresa haya de evaluar la conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras tipologías avanzadas de tasación.

 

7.- LAS CONDICIONES ABUSIVAS, NULAS O NO TRANSPARENTES Y SU REGISTRO

Como quedó señalado al introducir la LCCI, uno de los objetivos de la misma es facilitar la transparencia y acabar con la asimétrica posición que ocupan prestamista y prestatario en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.

Para lograr esta finalidad, se introducen una serie de modificaciones, entre las que cabe destacar:

  1. La nulidad de las cláusulas no transparentes, de tal forma que el apartado uno de la Disposición final cuarta de la LCCI modifica el párrafo segundo del apartado quinto del artículo 5 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, estableciendo que “la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”. En esta misma línea la Disposición final octava de la LCCI modifica el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, disponiendo que “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.
  2. Se ordena la inscripción, y la remisión de oficio por el Tribunal correspondiente al Registro de Condiciones Generales de Contratación para que se proceda a la misma, de las sentencias firmes por las se declare la nulidad de condiciones generales abusivas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación. Así, la Disposición final quinta de la LCCI añade un apartado cuarto al artículo 521 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, disponiendo que “las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción”. En el mismo sentido, el apartado dos de la Disposición final cuarta de la LCCI modifica el artículo 11 de la de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, imponiendo la inscripción de “las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas”.
  3. Como resultado de lo anterior, la Disposición final primera, apartado cinco, de la LCCI modifica el apartado segundo del artículo 258 de la Ley Hipotecaria, que pasa a establecer que “el Registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.

 

8.- EL REGISTRO DE LOS PRESTAMISTAS E INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Como apuntamos con ocasión del ámbito de aplicación de la LCCI, el hecho de que se amplíe el concepto de prestamista a toda persona física o jurídica que realice dicha actividad de manera profesional, entendiendo por tales a quiénes intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional, o aún ocasionalmente con una finalidad exclusivamente inversora, así como a los intermediarios, no les excluye, en su caso, de la necesidad de registro.

Así, los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma, siempre que tengan la sede de su administración central en España, así como los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios, cualquiera que sea el ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad, estarán obligados a inscribirse en el registro correspondiente, encargándose el Banco de España de su gestión – artículos 27 y 28 LCCI -; mientras que la gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma, corresponderá al órgano competente de dicha Comunidad Autónoma, siempre que la sede de su administración central esté localizada en la misma. En todo caso, para proceder a dicho registro será necesario verificar el cumplimiento de los requisitos del artículo 29 LCCI, y llevar a cabo el procedimiento del artículo 30 LCCI, dándose del expresado registro la información que prescribe el artículo 31.

En lo que concierne a los prestamistas, dispone el apartado primero artículo 42 de la LCCI que “la actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 28. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para su registro”, sin perjuicio de que estén exceptuados de dicho registro las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las sucursales en España de una entidad de crédito. Con el fin de asegurar el cumplimiento de este registro de prestamistas, establece el apartado segundo del artículo 42 de la LCCI que “el Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1. Las inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes registros”. Nuevamente, hemos de recordar que el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una Comunidad Autónoma corresponderá a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma, mientras que los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma deberán estar registrados por el Banco de España, previa verificación de los requisitos establecidos en la LCCI.

Finalmente, y a efectos transitorios, establece la Disposición transitoria segunda de la LCCI que “los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando las actividades definidas en el artículo 2.1, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses conforme a lo dispuesto en los artículos 27, 39 y 42. A estos efectos, los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios deberán realizar una evaluación del cumplimiento de los requisitos para su inscripción con carácter previo a solicitar la misma, la cual deberán adjuntar a su solicitud de registro”.

 

10. LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA, SOBRE EL RÉGIMEN DE LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN EN CURSO A LA ENTRADA DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO

De conformidad con la Disposición transitoria tercera de la LCCI, en los procedimientos ejecutivos en curso en el momento de la entrada en vigor de la LCCI en los que, al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario; notificación que habrá de realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. En caso de formulación del incidente de oposición, se suspenderá el curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.

Como señala la Exposición de Motivos de la LCCI, se da así “cumplimiento a las sentencias del 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. (…) Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia”.

 

11.- LA DISPOSICIÓN FINAL TERCERA, SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2/1994, DE 30 DE MARZO

La Disposición final tercera de la LCCI modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, estableciendo que “el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora. Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación. Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago. En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.”

 

LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS EN 10 APUNTES
  1. Sólo es aplicable a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019), a novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente, y a cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24 (DT 1a); entrada en vigor que se producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (DF16 LCI), estando todavía pendiente de publicación.
  2. Los contratos de préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial han de constar en escritura pública; mientras que los contratos de simple préstamo, sin garantía real, puedan constar “en papel o en otro soporte duradero”, y sin perjuicio, por tanto, de escritura pública si se opta por ello – artículo 15 LCCI -. A pesar de la imprecisa redacción legal, debe entenderse también, en virtud del principio de titulación auténtica – artículos 3 LH y 33 RH – y del carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca – artículos 1875.1 CC y 145 y 159 LH, en relación con la RDGRN de 14 de junio de 2017, B.O.E de 6 de julio -, que han de formalizarse en escritura pública los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, como así se recalca en materia de hipotecas voluntarias por el propio artículo 145 LH. En todo caso, conforme al artículo 22.2 LCCI, no se puede autorizar la escritura si el Notario no autoriza, al menos el día antes, el acta acreditativa del cumplimiento de las prescripciones del artículo 14.1 – artículo 14.2 en relación con el artículo 15.3 -; del mismo modo que tampoco se practica inscripción si no consta en la escritura la reseña del acta notarial de cumplimiento de las prescripciones del artículo 14.1 (artículo 22.2 LCI en relación con el artículo 15.7 LCI).
  3. En los contratos de préstamo objeto de esta Ley, el prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente bien al 3% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses – si la referida mora se produce durante la primera mitad de duración del préstamo, o bien al 7% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales, en los términos antes expuestos – si la referida mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo, y que, en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo – artículo 24 LCCI -.
  4. El interés de demora se fija en el interés ordinario más 3 puntos si el préstamo se garantiza sobre inmueble de uso residencial (artículos 25 LCCI y 114 LH)
  5. El tipo de subasta ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129 LH)
  6. Los gastos de la autorización de la escritura por el Notario y de la inscripción en Registro corresponden al prestamista. Del mismo modo, el ITPAJD corresponde al prestamista, sin perjuicio de compensaciones en caso de subrogaciones en la posición del acreedor (artículo 14, apartado 1 LCCI).
  7. En escrituras e inscripciones de préstamos hipotecarios, existe obligación del Notario de dar telemáticamente copia simple gratuita al prestatario, y del Registrador a remitir telemáticamente una nota simple gratuita y literal de la inscripción al prestatario (Disposición Adicional 8a LCCI).
  8. Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativo a la cláusula manuscrita en préstamos hipotecarios en varias divisas con cláusula suelo (Disposición Derogatoria LCI), por las mayores garantías de la nueva normativa, y por regularse estas figuras en los artículos 20 y 21 LCCI.
  9. Las sentencias firmes de los Tribunales por las que se declaren determinadas condiciones generales de contratación como nulas o abusivas –entre las que pueden encontrarse las no transparentes-, se remitirán de oficio, para su inscripción, al Registro de Condiciones Generales de Contratación.
  10. Los intermediarios financieros y prestamistas que se dediquen a actividades objeto de regulación en la LCCI y que no sean entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito o sucursales en España de una entidad de crédito, están obligados a registro.

 

ENLACES:

TEXTO DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO

PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (dic-2018)

ÚLTIMAS ENMIENDAS SENADO – CONGRESO

LUCES Y SOMBRAS DEL PROYECTO.  Juan María Díaz Fraile

RESUMEN 2017 DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. Albert Capell 

TEXTO APROBADO POR EL SENADO

COMPARATIVA ARTÍCULOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS

INICIATIVA CONGRESO

DOSSIER CONGRESO

PORTADA DE LA WEB

Resumen Ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios

Valle del río Cabriel desde el Balcón del Ensueño cerca de Casa Ibáñez (Albacete). Por DnTrotaMundos

Informe 282. BOE marzo 2018

Informe 282. BOE marzo 2018

INFORME Nº 282. (BOE MARZO de 2018)

Primera Parte: Secciones I y II.

 

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Equipo de redacción:
* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.
* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Bilbao.
* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).
* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.
* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.
* Jorge López Navarro, notario, con residencia en Alicante.
* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador.
* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca)
* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)
* Albert Capell Martínez, notario de Fraga (Huesca) y antes de Boltaña
* Gerardo García-Boente Dávila, letrado en ejercicio, E3 Universidad Comillas
* María García-Valdecasas Alguacil, registradora de Barcelona
* Emma Rojo Iglesias, registradora de Pinto (Madrid)
* Javier Máximo Juárez González, notario de Valencia
DISPOSICIONES GENERALES:
Sequía. Pequeña reforma Ley de Aguas. Canon electricidad autoconsumo.

Ley 1/2018, de 6 de marzo, por la que se adoptan medidas urgentes para paliar los efectos producidos por la sequía en determinadas cuencas hidrográficas y se modifica el texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio.

Resumen: La Ley 1/2018 adopta medidas contra la sequía en favor de titulares de explotaciones agrarias, entre las que se encuentran la creación de un Fondo y, en el futuro, un Banco Público de Aguas. Incluye una pequeña reforma de la Ley de Aguas (aumenta el canon por su uso para generar electricidad). Se prevén posibles rebajas para ciertos consumidores que producen electricidad.

Esta Ley tiene por objeto establecer medidas de apoyo y, en su caso, la concesión de ayudas a los titulares de las explotaciones agrarias situadas en los ámbitos territoriales afectados por la sequía en el presente año agrícola, que hayan sufrido pérdidas de producción significativas.

Se crea un Fondo Extraordinario de lucha contra la sequía, dotado inicialmente con 1.000 millones de euros (art. 9).

También incrementa el tipo de gravamen correspondiente al canon por utilización de las aguas continentales para la producción de energía eléctrica, previsto en el artículo 112 bis del texto refundido de la Ley de Aguas.

La D. Ad. 2ª dicta una regla excepcional y temporal sobre la cesión de derechos al uso privativo de aguas en las demarcaciones hidrográficas con declaración de sequía vigente. Con carácter excepcional y temporalmente limitado hasta el 30 de septiembre de 2018, se podrán autorizar contratos de cesión de derechos al uso privativo de las aguas, entre concesionarios de la cuenca del Segura, del Júcar y del Duero, en los que el volumen susceptible de cesión sea igual al volumen concedido al titular que cede su derecho.

La D. Ad. 7ª, al objeto de posibilitar la disponibilidad de agua con fines de interés público, dispone que el Gobierno impulsará las modificaciones legislativas precisas para proceder a la creación de un Banco Público del Agua en cada una de las cuencas hidrográficas existentes. Estos bancos públicos del agua tendrán entre otras funciones el control de las transacciones de derechos sobre agua de riego, garantizando una gestión y un control público transparente, así como la fijación pública de compensaciones, desde la restricción temporal de las transferencias ceñida a ciclos de sequía y tomando en cuenta los impactos ambientales en juego.

La D. F. 2ª modifica el apartado 3 del artículo 9 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, para establecer que, de forma excepcional, se podrá establecer reglamentariamente reducciones a los peajes y cargos para determinadas categorías de consumidores en la modalidad de suministro con autoconsumo caracterizados por ser intensivos en consumo energético o sujetos a estacionalidad.

Entró en vigor el 7 de marzo de 2018.

PDF (BOE-A-2018-3171 – 16 págs. – 292 KB)Otros formatos

 

Modelos IRPF y Patrimonio Campaña 2017

Orden HFP/231/2018, de 6 de marzo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio, ejercicio 2017, se determinan el lugar, forma y plazos de presentación de los mismos, se establecen los procedimientos de obtención, modificación, confirmación y presentación del borrador de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se determinan las condiciones generales y el procedimiento para la presentación de ambos por medios telemáticos o telefónicos y por la que se modifica la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre, por la que se regulan los procedimientos y las condiciones generales para la presentación de determinadas autoliquidaciones, declaraciones informativas, declaraciones censales, comunicaciones y solicitudes de devolución, de naturaleza tributaria.

Ir al archivo especial

Resumen: como novedades de la Campaña IRPF, un anexo C, con datos para ejercicios futuros y la consideración de los derechos de adquisición preferente como ganancia patrimonial. Incluye quién ha de declarar, borrador, plazos, domiciliación, modelos, rectificación…

Algunas novedades de los modelos IRPF:

– Se crea un nuevo anexo «C» para recopilar toda la información con trascendencia en ejercicios futuros que hasta ahora se distribuía por distintos apartados del modelo de declaración. Por ejemplo, se incluyen en el nuevo anexo «C» nuevos apartados para recoger la información relativa a las cantidades pendientes de aplicación en ejercicios futuros en el caso de aportaciones a sistemas de previsión social, seguros colectivos de dependencia, etc.  Para la cumplimentación de estos apartados será necesario aportar las cantidades pendientes de aplicación procedentes de ejercicios anteriores.

– Se incluye en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro un nuevo subapartado para consignar las ganancias y pérdidas derivadas de la transmisión de los derechos de suscripción preferente, ya que, desde el 1 de enero de 2017 el importe obtenido por la transmisión de derechos de suscripción procedentes de valores cotizados tendrá la consideración de ganancia patrimonial para el transmitente en el período impositivo en que se produzca la citada transmisión. Se declararán en este apartado todas las operaciones relativas a la transmisión de derechos de suscripción, de valores cotizados y de valores no cotizados.

– Por lo que se refiere a las deducciones autonómicas, en los anexos B.1, B.2, B.3, B.4 y B.5, se recogen las vigentes para el ejercicio 2017. En el anexo B.6 se incorporan, como información adicional, tres apartados nuevos relativos a las inversiones en la adquisición de acciones y participaciones en determinadas entidades.

– En cuanto a la obtención del Número de referencia, los contribuyentes deberán comunicar su (NIF), el importe de la casilla 450 de la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio 2016, «Base liquidable general sometida a gravamen», y, este año, como novedad, deberá comunicarse la fecha de caducidad de su DNI. En el caso de que el DNI sea de carácter permanente (fecha de caducidad 01/01/9999) o sea un NIF que comience con las letras K, L, M, X, Y o Z, deberá aportarse un Código Internacional de Cuenta Bancaria española (IBAN) en el que figure el contribuyente como titular.

Modelos aprobados:

– Se aprueba el modelo de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y los documentos de ingreso o devolución, consistentes en:

a) Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Modelo D-100, que se reproduce en el anexo I de la presente orden.

b) Documentos de ingreso o devolución, que se reproducen en el anexo II de la presente orden, con el siguiente detalle:

– El modelo de declaración del IRPF y los documentos de ingreso o devolución y segundo plazo (Modelo D-100, Modelo 100, Modelo 102).

Serán válidas las declaraciones y sus correspondientes documentos de ingreso o devolución firmados por el declarante que se presenten en papel impreso generado a través del Servicio de tramitación del borrador/declaración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Para la impresión será necesario disponer de conexión a Internet. Los datos impresos en estas declaraciones y en sus correspondientes documentos de ingreso o devolución prevalecerán sobre las alteraciones o correcciones manuales que pudieran producirse sobre los mismos, por lo que éstas no producirán efectos ante la Administración tributaria, salvo las que se refieran al Código Internacional de Cuenta Bancaria (IBAN) y a la opción de fraccionamiento que podrán ser modificados en el momento de la presentación en la entidad colaboradora. El NIF del obligado tributario se deberá cumplimentar manualmente. Ver art. 3.

– Los modelos de declaración y de documento de ingreso del Impuesto sobre el Patrimonio (Modelo D-714 y Modelo 714).

Los modelos se reproducen en los anexos I al IV.

Quiénes han de declarar en el IRPF. Se regula por los arts 96 y D. Tr 18ª LIRPF y 61 RIRPF. Están obligados los no excluidos, entre los que se encuentran aquellos cuyas rentas no superen las cuantías brutas anuales que, en función de su origen o fuente se señala, como rendimientos íntegros del trabajo con el límite general de 22.000 euros anuales cuando procedan de un solo pagador, o 12000 si son varios pagadores. 1600 euros para rendimientos íntegros del capital mobiliario y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta. 1000 euros para rentas inmobiliarias, Letras del Tesoro, incrementos patrimoniales.

Sin embargo, a pesar de estar por debajo de dichos umbrales hay casos en que existe obligación de declarar: por ejemplo, en caso de deducción por inversión en vivienda, por doble imposición internacional, aportación a diversos planes o cuando se van a solicitar devoluciones derivadas de la normativa del tributo.

Ver detalles en el art. 1.

Quiénes han de declarar por el Impuesto sobre el Patrimonio. Se aplica el art. 37 de la Ley 19/1991, por lo que estarán obligados, ya lo sean por obligación personal o por obligación real, los sujetos pasivos cuya cuota tributaria, determinada de acuerdo con las normas reguladoras del Impuesto y una vez aplicadas las deducciones o bonificaciones que procedieren, resulte a ingresar, o cuando, no dándose esta circunstancia, el valor de sus bienes o derechos, determinado de acuerdo con las normas reguladoras del impuesto, resulte superior a 2.000.000 de euros. Ver art. 2

Borrador. Arts. 5 al 7.

La orden regula los procedimientos de obtención del borrador, de declaración y su remisión por la AEAT, de modificación del borrador previamente obtenido y el de confirmación y presentación del mismo por el contribuyente.

Todos los contribuyentes podrán obtener un borrador de declaración en los términos previstos en el artículo 98 de la Ley del Impuesto  y 64.1 RIRPF, pudiéndose requerir para ello al contribuyente información complementaria.

Desde el 4 de abril de 2018, podrán obtener el borrador y los datos fiscales de la declaración del IRPF por medios telemáticos, a través del Servicio de tramitación del borrador/declaración (Renta WEB), en https://www.agenciatributaria.gob.es.

Han de utilizar uno de estos tres sistemas de acceso del art. 15.4: a) Certificado electrónico reconocido. b) «Cl@ve PIN». c) Número de referencia. Para obtener el borrador de declaración conjunta, deberá hacerse constar el NIF del cónyuge y su número de referencia o «Cl@ve PIN».

Los contribuyentes, una vez hayan accedido a su borrador, podrán confirmar y presentar el borrador de declaración o, en su caso, modificarlo, confirmarlo y presentarlo.

Para modificar el borrador, tiene las siguientes opciones:

-por medios electrónicos en la sede de la AEAT

– por medios electrónicos a través del teléfono 901 200 345 ó 91 535 68 13 comunicando el contribuyente su número de identificación fiscal (NIF) y su número de referencia),

– mediante personación, previa solicitud de cita, en cualquier Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria o en otras oficinas si se ha firmado un convenio de colaboración para la implantación del sistema de ventanilla única tributaria.

– realizar la modificación y presentar la declaración por su cuenta.

Presentación del borrador:

Si el contribuyente confirma el borrador, puede presentarlo, teniendo el mismo, en este caso, la consideración de declaración del IRPF a todos los efectos.

La confirmación y presentación del borrador de declaración y la realización del ingreso, la solicitud de la devolución o la renuncia a la misma, se efectuarán por alguno de los siguientes medios:

a) En la sede electrónica de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Tratándose de declaraciones conjuntas formuladas por ambos cónyuges será necesario, además, comunicar el NIF, así como el número de referencia o «Cl@ve PIN» del cónyuge.

b) A través del teléfono, mediante llamada al número 901 200 345 (accesible también a través del teléfono 91 535 68 13). El contribuyente deberá comunicar, entre otros datos, su NIF, el número de referencia y el Código de Cuenta Bancaria (IBAN). Para declaración conjunta se precisa el NIF y número de referencia del cónyuge.

c) En las oficinas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, previa solicitud de cita, así como en las oficinas habilitadas por las Comunidades Autónomas, Ceuta y Melilla.

d) En las oficinas de las entidades de créditoque actúen como colaboradoras en la gestión recaudatoria (Bancos, Cajas de Ahorro o Cooperativas de Crédito) sitas en territorio español, incluso cuando el ingreso se efectúe fuera del plazo establecido. Ha de ser a ingresar y sin domiciliación bancaria

e) En los cajeros automáticos, banca electrónica, banca telefónicao a través de cualquier otro sistema de banca no presencial, de aquellas entidades de crédito colaboradoras en la gestión recaudatoria que así lo hayan establecido. Ha de ser a ingresar y sin domiciliación bancaria

f) Cuando el resultado del borrador de la declaración sea a devolvero negativo, también podrá confirmarse y presentarse en las oficinas de las Administraciones tributarias de las Comunidades Autónomasy Ciudades con Estatuto de Autonomía que hayan suscrito un convenio de colaboración.

Los contribuyentes que tengan su residencia habitual en el extranjero y aquellos que se encuentren fuera del territorio nacional durante los plazos de presentación, podrán confirmar y presentar el borrador de declaración, así como, en su caso, realizar el ingreso o solicitar la devolución por los medios no presenciales a que se refieren las letras a), b) y e).

Plazo de presentación IRPF. Será el comprendido entre días 4 de abril y 2 de julio de 2018, ambos inclusive. Ello, sin perjuicio del plazo específicamente establecido en el artículo 14.3 para la domiciliación bancaria del pago.

Plazo de presentación Patrimonio. Será el comprendido entre los días 4 de abril y 2 de julio de 2018, ambos inclusive, sin perjuicio del plazo específicamente establecido en el artículo 14.3 para la domiciliación bancaria del pago.

Plazo para la domiciliación bancaria. Afecta tanto al IRPF, como al Patrimonio y podrá realizarse desde el día 4 de abril hasta el 27 de junio de 2018, ambos inclusive. No obstante, si se opta por domiciliar únicamente el segundo plazo del IRPF, podrá realizarse hasta el 2 de julio de 2018.

Forma de presentación IRPF. Se regulan las especialidades en el art. 9. Pero los contribuyentes que presenten declaración por el Impuesto sobre el Patrimonio estarán obligados a presentar electrónicamente, por Internet o teléfono, la declaración correspondiente al IRPF o el borrador de la misma.

Las declaraciones del IRPF de cónyuges no separados legalmente en las que uno de ellos solicite la suspensión del ingreso y el otro manifieste la renuncia al cobro de la devolución, deberán presentarse de forma simultánea y conjuntamente.

Documentación adicional. Determinados contribuyentes han de presentarla como aquéllos a los que les sea de aplicación la imputación de rentas en el régimen de transparencia fiscal internacional, los que hayan realizado inversiones anticipadas de futuras dotaciones a la reserva para inversiones en Canarias o los que soliciten la devolución mediante cheque nominativo sin cruzar del Banco de España, o casos relacionados con el artículo 89.1 de la Ley del Impuesto de Sociedades (fusiones y escisiones).

Los documentos o escritos que deban acompañarse a la declaración podrán presentarse a través del registro electrónico de la AEAT y en el Registro Presencial de la AEAT.

Los descendientes o ascendientes que se relacionen en las deducciones por familia numerosa o personas con discapacidad a cargo deberán disponer de NIF. Art. 10

Forma de presentación de las declaraciones del Impuesto sobre el Patrimonio. Se realizará de forma obligatoria por vía electrónica a través de Internet. Art. 11. Tres medios de identificación: a) Certificado electrónico reconocido. b) «Cl@ve PIN». c) Número de referencia.

Lugar de presentación. Se desarrolla en el art. 12.

Fraccionamiento del pago. Si se opta por él, se pagará el 60 por 100 de su importe en el momento de presentar la declaración, y el 40 por 100 restante, sin recargo, hasta el día 5 de noviembre de 2018, inclusive. Para beneficiarse del fraccionamiento, la declaración ha de presentarse en plazo y no se aplica a las declaraciones complementarias. Art. 13.

Domiciliación bancaria. Se regula en el art. 14. Nos remitimos a lo dicho sobre plazos para hacerla.

Presentación electrónica. Se regula, tanto para IRPF, como para Patrimonio, en los arts. 15 y 16.

Modificación de la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre. La D. F. 1ª modifica la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre, por la que se regulan los procedimientos y las condiciones generales para la presentación de determinadas autoliquidaciones, declaraciones informativas, declaraciones censales, comunicaciones y solicitudes de devolución, de naturaleza tributaria.

– Se da una nueva redacción al artículo 23 lo que permitirá solicitar la rectificación de autoliquidación del IRPF a través de la propia declaración del impuesto, cuando el contribuyente haya cometido errores u omisiones que determinen una mayor devolución a su favor o un menor ingreso, pudiendo realizarse esta solicitud de rectificación, para los periodos impositivos 2017 y siguientes, no sólo a través de Renta Web sino también a través de los programas de presentación desarrollados por terceros.

– Se suprime la posibilidad de presentación de declaraciones informativas mediante soporte informático, por apenas usarse.

Comunidades Autónomas.

En el IRPF, las CCAA de régimen común participan en un 50% de su rendimiento y tienen competencias normativas sobre el importe del mínimo personal y familiar aplicable para el cálculo del gravamen autonómico; sobre la escala autonómica aplicable a la base liquidable general; sobre las deducciones en la cuota íntegra autonómica por circunstancias personales y familiares, por inversiones no empresariales, por aplicación de renta y por subvenciones y ayudas públicas no exentas que se perciban de la Comunidad Autónoma y sobre aumentos o disminuciones en los porcentajes de deducción por inversión en vivienda habitual.

En Patrimonio, Impuesto también parcialmente cedido, las CCAA de régimen común han regulado, con efectos para el ejercicio 2017, las cuantías del mínimo exento, las escalas de tipos de gravamen o las bonificaciones de la cuota, que resultarán de aplicación a los sujetos pasivos residentes en sus respectivos territorios o pueden declarar la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de los bienes y derechos integrantes del patrimonio protegido de las personas con discapacidad.

Esta normativa puede consultarse en el Manual práctico de Renta y Patrimonio 2017 o en el portal de Fiscalidad Autonómica y Local, al que podrá acceder desde el apartado de Enlaces de interés de http://www.agenciatributaria.es.

Entró en vigor, con una excepción (posibilidad de rectificar la autoliquidación del IRPF a través de la propia declaración), el 6 de marzo de 2018.

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PDF (BOE-A-2018-3232 – 70 págs. – 1.879 KB)   Otros formatos   Corrección de errores en anexo

 

Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

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Resumen: Este nuevo Plan cuatrienal recoge ayudas públicas estatales relacionadas con la vivienda buscando potenciar el mercado de alquiler y la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas. Se dirigen a residentes en España y estarán gestionadas por las CCAA.

El artículo 47 de la Constitución  dispone que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Entre las diversas políticas que se pueden desarrollar al efecto destacan la fiscal y la de ayudas públicas. Esta última se plasma, en muy buena medida, en los diversos Planes de Vivienda, desarrollados desde el año 1981, siendo el último el Plan 2013-2016, prorrogado durante 2017.

Todos los planes, salvo el 2013-2016, se basaban en el acceso a la propiedad de la vivienda y en el crecimiento del parque de estas. Sin embargo, en 2013 se propugnó un cambio de modelo, al existir un stock de vivienda acabada, nueva y sin vender y, sin embargo, grandes dificultades de una importante parte de la población para acceder a una vivienda digna, con el fin de potenciar el mercado de alquiler -poco desarrollado en España en comparación con otros países-, y la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas.

Se dictaron leyes en la misma dirección como:

– la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas

– y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (hoy texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015).

Este nuevo Plan, con diversas adaptaciones, sigue la estela del anterior, a pesar de que ha aumentado en cinco puntos el mercado del alquiler -del 17% al 22%- y de que se ha reducido el stock entonces existente.

Sus objetivos son, en esquema:

– El sistema de ayudas prioriza dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal.

– Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

– Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

– Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

– Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

– Contribuir a evitar la despoblación de municipios de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

– Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores y a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

– Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario.

El horizonte temporal del Plan es el tradicional de cuatro años.

Las personas físicas beneficiarias han de ser de nacionalidad española o extranjeros con residencia legal en España.

La concesión de las nuevas subvenciones se regirá por lo dispuesto en este real decreto y en las disposiciones que puedan dictarse en su desarrollo o ejecución, así como por lo establecido en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, en el reglamento que la desarrolla, y en la normativa autonómica que, en cada caso, resulte de aplicación.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores, a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla. La colaboración entre ellas y el Ministerio de Fomento se instrumentará mediante los convenios correspondientes.

La colaboración privada se fomenta por diversas vías.

– mediante la posibilidad de que el órgano competente de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y de Melilla actúe a través de entidades colaboradoras, previa la suscripción del correspondiente convenio de encomienda de gestión, en el que se detallarán las funciones encomendadas.

– canalizando su intervención en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación, por cualquier título y, en particular, mediante los contratos de cesión, permuta o arrendamiento y los convenios de explotación, atribuyéndose a los sujetos privados que intervengan en estas actuaciones amplias facultades y la condición de entidades colaboradoras.

Vamos a dar unos apuntes sobre cada uno de los nueve Programas en que se desarrolla el Plan:

  1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

Tiene por objeto, el mantenimiento de las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos regulados en los Planes Estatales de Vivienda anteriores. Se trata de evitar casos de ejecución hipotecaria que culminan en procedimientos de lanzamiento, manteniendo estas ayudas de subsidiación a todas aquellas familias que las vinieran percibiendo y por todo el periodo por el que las tuvieran reconocidas en el marco del ordenamiento jurídico vigente. Art. 9.

  1. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

Se mantiene el programa del plan anterior, con el mismo límite del 40 % de la renta del alquiler (en los mayores de 65 puede llegar al 50%), si bien suprimiendo el límite de 200 euros/mes. Se incorpora la posibilidad de otorgar ayudas al alquiler a beneficiarios que abonen una renta de hasta 900 euros/mes (antes 600).

Es preciso que exista un contrato de arrendamiento conforme a la LAU, que se trate de la residencia habitual y permanente del arrendatario y que no se sobrepasen determinados umbrales de ingresos.

Las ayudas se otorgan en función del nivel de ingresos económicos de las personas, pero atendiendo, no a los individuos aislados, sino a los ingresos de la unidad de convivencia. Mayores límites de ingresos para las familias numerosas y personas con discapacidad.

Se evita la subvención de alquileres elevados y sólo se paga un porcentaje de este, sin establecer una cuantía fija.

Hay prohibiciones de ayuda como casos en que se ostente la propiedad de otra vivienda o relaciones de parentesco con el arrendador.

Se concede, en principio, por tres años. Artículos 10 al 18.

  1. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

Este Programa es nuevo. Está dirigido a aquellas personas, especialmente vulnerables, que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento de su vivienda habitual, por no poder hacer frente al pago del alquiler o de las cuotas del préstamo hipotecario, mediante la disposición de un fondo de viviendas desocupadas de las entidades de crédito y otras entidades o particulares tenedores de viviendas. La ayuda puede alcanzar hasta el 100% de la renta.

El momento procesal determinante será el anuncio de subasta o el del requerimiento judicial, según el caso. La presunción de ser la vivienda habitual, en las ejecuciones hipotecarias, procederá de lo declarado en la escritura. Artículos 19 al 23.

  1. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

Se da un nuevo impulso al fomento del parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso, mediante un programa que incentiva económicamente su promoción pública o privada (esto último, novedad), exigiendo un compromiso de permanencia mínima en esos regímenes de 25 años, al tiempo que fija rentas y precios máximos modulados en función de los niveles de ingreso tope que se establecen para el inquilino o cesionario potencial.

La ayuda por vivienda puede llegar a los 36.750 euros.

Se fija un precio máximo por el alquiler de 5,5 y 7 euros/m2, según mayor o menor ayuda recibida.

Las familias beneficiarias han de tener unos ingresos globales que no superen de tres veces a cinco veces el IPREM, según modalidades.

El destino por un plazo de al menos 25 años al arrendamiento o a la cesión en uso deberá constar, en todo caso, por nota marginal en el Registro de la Propiedad. Artículos 24 al 32.

  1. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

Este programa tiene por objeto, tanto en ámbito urbano como rural, la financiación de obras de mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad, con especial atención a la envolvente edificatoria en edificios de tipología residencial colectiva, incluyendo sus viviendas, y en las viviendas unifamiliares (esto último, novedad).

Se incrementan las ayudas a este programa que pretende la disminución de emisiones de carbono y reducir la factura energética de las familias y del país.

Entre los requisitos se encuentran que las construcciones han de ser anteriores a 1996, que se dediquen a domicilio habitual de propietarios o arrendatarios (más del 50% en las viviendas colectivas), que haya un acuerdo de la comunidad de propietarios y un informe técnico sobre su necesidad.

El amplio catálogo de actuaciones subvencionables se encuentra en el art. 36: calefacción, refrigeración, envolvente térmica, agua caliente, energías renovables…

La cuantía máxima de la subvención que se puede conceder por vivienda unifamiliar aislada o agrupada en fila no podrá superar los 12.000 euros ni el 40 % de la inversión subvencionable. Para edificios, con el mismo límite del 40% de la inversión, en ningún caso podrá superar el importe de multiplicar 8.000 euros por cada vivienda y 80 euros por cada metro cuadrado de superficie construida de local comercial. Arts. 33 al 39.

  1. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

Este programa tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras para la conservación, la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas unifamiliares, ya sean urbanas o rurales edificios de viviendas de tipología residencial colectiva y en viviendas concretas ubicadas en estos edificios.

Entre los requisitos se encuentran que las construcciones han de ser anteriores a 1996, que se dediquen a domicilio habitual de propietarios o arrendatarios (más del 50% en las viviendas colectivas), que haya un acuerdo de la comunidad de propietarios (no para pisos concretos) y un informe técnico sobre su necesidad.

Son variadas las actuaciones subvencionables que se desgranan en el art. 43: mejoras ce conservación, condiciones mínimas de habitabilidad, ascensores, video porteros…

La cuantía máxima de la subvención puede llegar a 3000 ó a 8000 euros, dependiendo de para qué se pida. No puede exceder del 40 % del coste de la actuación. Arts. 40 al 46.

  1. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

El programa tiene como objeto la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, incluidas las viviendas unifamiliares, de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación de edificios o viviendas en sustitución de edificios o viviendas demolidos, dentro de ámbitos de actuación denominados área de regeneración y renovación urbana o rural previamente delimitados. Se incluyen los supuestos de infravivienda y chabolismo.

Este Programa trata de mejorar los tejidos residenciales, recuperar conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados, incluidos expresamente la infravivienda y el chabolismo, y núcleos rurales.

Pueden ser beneficiarios de las ayudas quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del Área delimitada por la actuación.

Al ser más complejas, tienen las actuaciones una duración superior, hasta de cinco años. Artículos 47 al 54.

  1. Programa de ayuda a los jóvenes.

Aparte de que el conjunto del Plan tiene como uno de sus objetivos la ayuda a los jóvenes en esta materia, existe un Programa específico por primera vez.

Este programa tiene por objeto:

–  facilitar el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler a los jóvenes con escasos medios económicos, mediante el otorgamiento de ayudas directas al inquilino,

– o facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda en régimen de propiedad localizada en un municipio con población residente inferior a los 5.000 habitantes, mediante la concesión de una subvención directa para su adquisición.

Para ser beneficiario de las ayudas al alquiler, entre otros requisitos, se precisa tener entre 18 y 34 años, tener unos ingresos inferiores a tres veces el IPREM salvo excepciones, pagar una rente de hasta 600 euros y ser del domicilio habitual y permanente.

La duración ordinaria de la ayuda es de tres años.

Para ser beneficiario de una subvención directa para la compra, los requisitos son parecidos. El inmueble no puede sobrepasar los 100.000 euros.

La cuantía de la ayuda al alquiler será de hasta el 50 % de la renta mensual para los primeros 600 euros. Para los casos en que pueda alcanzar los 900 euros al mes, la ayuda incluirá el 30% entre 601 y hasta 900 euros.

La cuantía de la ayuda a la adquisición de vivienda de hasta 10.800 euros por vivienda, con el límite del 20 % del precio de adquisición de la vivienda.

Los menores de 35 también tienen un 25% más de límite de ayuda en los programas de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas, de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas y de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural si las actuaciones se realizan en municipios de pequeño tamaño. Artículos 55 al 64.

  1. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

Hay en España ocho millones de personas mayores de 65 años y tres millones de personas con discapacidad.

Este programa ayuda a la promoción de edificios y conjuntos residenciales que cuenten con instalaciones y servicios comunes adecuados para ellas, tales como asistencia social, atención médica básica, limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, restauración, actividades sociales, deportivas, de ocio y culturales, así como terapias preventivas y de rehabilitación.

Las viviendas que obtengan financiación con cargo a este programa solo podrán ser ocupadas en régimen de alquiler o de cesión en uso, con renta o precio limitado, por personas mayores de 65 años o con discapacidad con recursos económicos limitados (menos de cinco veces el IPREM). Su patrimonio no podrá superar los 220.000 euros y han de carecer de vivienda en propiedad.

El precio del alquiler o de la cesión en uso no podrá superar 9,5 euros/m2 útil.

Podrán obtener financiación por este programa, el destino se ha de mantener por un plazo de al menos cuarenta años. Esta circunstancia deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad. Artículos 65 al 73.

Entre las disposiciones que completan el real decreto, destacamos:

– La D. A. 2ª establece el límite temporal de concesión de ayudas en el marco de este Plan Estatal, estableciendo que las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla solo podrán reconocer ayudas hasta el 31 de diciembre de 2021 o, en caso de ser posteriores, con cargo a los presupuestos del ejercicio 2021 o anteriores.

– La D. A. 3ª regula la interrupción o el inicio del periodo de carencia de los préstamos a promotores de viviendas protegidas, calificadas al amparo de planes estatales de vivienda anteriores destinadas a la venta o al alquiler.

– La D. Tr. 1ª establece la posible ampliación del plazo de ejecución de las actuaciones de fomento del parque público de vivienda en alquiler y de fomento de la regeneración y renovación urbanas, articuladas al amparo del Plan Estatal 2013-2016 hasta el 31 de diciembre de 2019.

– La D. Tr. 2ª regula la prórroga y concesión de un nuevo plazo para el reconocimiento de ayudas del programa de ayuda al alquiler de vivienda y del programa de fomento de la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal 2013-2016 anterior en determinadas condiciones.

– La D. Tr. 3ª permite reconocer ayudas con efectos retroactivos al 1 de enero de 2018.

Entró en vigor el 11 de marzo de 2018.

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Reforma del Estatuto Orgánico de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal

Real Decreto 105/2018, de 9 de marzo, por el que se modifica el Estatuto Orgánico de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal aprobado por el Real Decreto 215/2014, de 28 de marzo.

Resumen: este real decreto reforma el Estatuto Orgánico de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal, removiendo limitaciones a sus facultades de pedir información o determinar lo que precisa para informar en revalorización de pensiones. Se enumera la normativa sobre estabilidad presupuestaria.

La Unión Europea está muy preocupada por la ortodoxia de las políticas presupuestarias y macroeconómicas de los Estados miembros, lo que preconizó, entre otras medidas la firma del Tratado sobre Estabilidad, Coordinación y Gobernanza en la Unión Económica y Monetaria, hecho en Bruselas el 2 de marzo de 2012 (ver resumen), o el Reglamento 473/2013, de 21 de mayo de 2013,

Dentro del derecho interno cabe citar:

– El artículo 135 de la Constitución, reformado en 2011, con el objetivo de garantizar la estabilidad presupuestaria. Ver resumen.

– La Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera. Ver resumen

– La Ley Orgánica 6/2013, de 14 de noviembre, de creación de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal, que configura dicha Autoridad como un ente con autonomía e independencia funcional cuyo objetivo último es contribuir al cumplimiento efectivo por las Administraciones Públicas del principio de estabilidad presupuestaria previsto en el artículo 135 de la Constitución Española, mediante la evaluación continua del ciclo presupuestario, del endeudamiento público y el análisis de las previsiones económicas. Ver resumen.

– El Real Decreto 215/2014, de 28 de marzo, por el que se aprueba el Estatuto Orgánico de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal, el cual desarrolla su organización y funcionamiento interno. Ahora se reforma. Ver resumen inicial.

– La Orden HAP/1287/2015, de 23 de junio, por la que se determinan la información y procedimientos de remisión que el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas tendrá con carácter permanente a disposición de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal.

Ahora se reforma el referido Real Decreto 215/2014, de 28 de marzo, por el que se aprueba el Estatuto Orgánico de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal, aparte de para corregir erratas de redacción para la siguiente:

– eliminar la limitación que existía para que la Autoridad pueda solicitar la información que tenga carácter auxiliar o de apoyo

– precisar la información que la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal necesita para emitir la opinión sobre el índice de revalorización de las pensiones (ver art. 22)

– modificar el régimen para elaborar el presupuesto de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal, para adaptar su texto a la redacción que figura en la Ley Orgánica 6/2013, de 24 noviembre.

Entrada en vigor: 2 de abril de 2018.

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Bachillerato en el exterior y a distancia: acceso a la Universidad

Resolución de 28 de febrero de 2018, de la Secretaría de Estado de Educación, Formación Profesional y Universidades, por la que se establecen las adaptaciones de la evaluación de Bachillerato para el acceso a la Universidad a las necesidades y situación de los centros españoles situados en el exterior del territorio nacional, los programas educativos en el exterior, los programas internacionales, los alumnos procedentes de sistemas educativos extranjeros y las enseñanzas a distancia, para el curso 2017-2018. 

Resumen: Esta Resolución adapta la evaluación de Bachillerato para el acceso a la Universidad a la situación de los centros españoles en el exterior, los programas educativos en el exterior, los programas internacionales, los alumnos procedentes de sistemas educativos extranjeros, y de las enseñanzas a distancia, en el curso 2017-2018.

El objeto de la presente resolución es establecer las adaptaciones de la evaluación de Bachillerato para el acceso a la Universidad a las necesidades y situación de los centros españoles situados en el exterior del territorio nacional, los programas educativos en el exterior, los programas internacionales, los alumnos procedentes de sistemas educativos extranjeros, y de las enseñanzas a distancia, en el curso 2017-2018.

La Universidad Nacional de Educación a Distancia (UNED) organizará la evaluación de Bachillerato de los estudiantes procedentes de los centros docentes españoles situados en el exterior del territorio nacional, salvo los situados en Marruecos (la prueba la organizará en Marruecos la Universidad de Granada).

La prueba se realizará preferentemente en las sedes de los centros docentes de titularidad del Estado español en el exterior

Los alumnos podrán elegir entre las modalidades y materias recogidas en el anexo a esta resolución.

Los alumnos que hayan obtenido simultáneamente el título de Bachiller en uno de los centros pertenecientes a los programas educativos del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte en el exterior y el título equivalente de su propio sistema educativo que deseen acceder a la Universidad española podrán hacerlo solicitando a la UNED la acreditación correspondiente.

El apartado 4º se dedica a la doble titulación de Bachiller y de Baccalauréat francés.

El apartado 5º se refiere al Bachillerato europeo. Los alumnos que estén en posesión de este título podrán acceder a la Universidad española.

El 6º se centra en los estudiantes con diploma de Bachillerato Internacional y los procedentes de los sistemas educativos de la Unión Europea y de otros países con convenio de reciprocidad. Los que dispongan de Bachillerato Internacional podrán acceder a la Universidad española. El resto, también podrán acceder pero siempre que cumplan los requisitos académicos exigidos en sus sistemas educativos para acceder a sus Universidades.

El apartado 7º es para los estudiantes procedentes de países de fuera de la Unión Europea y que no tengan Convenio de reciprocidad en materia de admisión a las Universidades. Podrán examinarse de materias de la evaluación de Bachillerato atendiendo a la regulación específica de las Universidades para la admisión de este tipo de alumnado. Las pruebas de admisión, organizadas por la UNED, se celebrarán en los centros de examen de la UNED, con excepciones.

Y el 8º y último apartado se dedica a la Educación a distancia. La UNED organizará la evaluación de Bachillerato de los estudiantes matriculados en el Centro para la Innovación y Desarrollo de la Educación a Distancia (CIDEAD) del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte. Estas pruebas se realizarán en los centros de examen de la UNED o en los lugares que acuerde el órgano competente de esta Universidad, con excepciones.

Entró en vigor el 14 de marzo de 2018.

PDF (BOE-A-2018-3434 – 5 págs. – 186 KB)   Otros formatos

 

Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: subasta

Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 948/2015, de 23 de octubre, por el que se regula la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

Resumen: Se modifica el RD que regula la ORGA, añadiendo un capítulo dedicado a la gestión de activos procedentes de actividades delictivas o de decomisos. Se regula la subasta determinando el título para inscribir y cancelar.

El Real Decreto 948/2015, de 23 de octubre, por el que se regula la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos (Oficina, en adelante), la configura como un órgano de la Administración General del Estado y auxiliar de la Administración de Justicia, al que corresponden las competencias de localización, recuperación, conservación, administración y realización de los efectos, bienes, instrumentos y ganancias procedentes de actividades delictivas cometidas en el marco de una organización criminal y de cualesquiera otras que se le atribuyan, en los términos previstos en la legislación penal y procesal. Ver resumen.

Lo desarrolla la Orden JUS/188/2016, de 18 de febrero, que determina el ámbito de actuación, la entrada en funcionamiento operativo de la Oficina y la apertura de su cuenta de depósitos y consignaciones. Ver resumen.

Y la Resolución de 19 de abril de 2017, de la Secretaría de Estado de Justicia, publica el Convenio de colaboración con el Colegio de Registradores en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina. Ver resumen.

Ahora se modifica el RD 948/2015, más que duplicando su articulado, que pasa de 18 a 46 artículos, al añadirse un amplio Capítulo VI, con el título “La gestión de activos por la Oficina”.

Aparte de solventar dudas interpretativas, desarrolla su régimen de funcionamiento regulando los procedimientos que seguirá la Oficina para el desarrollo de la función de gestión de los bienes encomendados por la autoridad judicial y, especialmente, para la realización de los bienes, para adjudicar el uso de los bienes intervenidos o embargados o para determinar cuándo ha de procederse a la destrucción de los bienes.

También se clarifica la forma en que se liquidarán y abonarán los gastos de gestión y los que corresponden a la Oficina por el desarrollo de su actividad.

Y se colman lagunas como la de determinar la intervención de la Oficina a instancia del Letrado de la Administración de Justicia en fase de ejecución de sentencia o el alcance de sus funciones.

A continuación, incluimos algunos apuntes sobre lo más destacado del nuevo capítulo dedicado a la gestión de activos por la oficina:

La Oficina llevará a cabo la gestión de bienes procedentes de actividades delictivas que hayan sido intervenidos, embargados o decomisados judicialmente en el ámbito de las actividades delictivas cometidas en el marco de una organización criminal, así como de las actividades delictivas propias del ámbito del decomiso ampliado, que le encomiende el órgano judicial.

La gestión de activos por la Oficina se regirá por lo previsto en el capítulo II bis del Título V del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, así como por el presente real decreto.

En el supuesto de bienes decomisados adjudicados por resolución judicial firme al Estado, la Oficina procederá a su realización siempre que así se haya encomendado por el órgano judicial y no se hayan inscrito en los correspondientes registros públicos.

La realización de los bienes o efectos podrá consistir en la entrega a entidades sin ánimo de lucro o a las Administraciones Públicas, la realización por medio de persona o entidad especializada, o la subasta pública.

La subasta puede ser presencial o electrónica (ésta en el Portal del BOE).

Para participar en la subasta los licitadores deberán Identificarse de forma suficiente y haber consignado el 5% del valor de los bienes inmuebles y el 20% del valor de los bienes muebles a efectos de la subasta. Excepcionalmente este porcentaje podrá modificarse motivadamente.

El adjudicatario no podrá ceder el remate a terceros. No obstante, los postores podrán pujar en su nombre o en representación de un tercero, circunstancia de la que deberá quedar constancia con carácter previo a la realización de la puja, sin perjuicio de la acreditación que se efectuará en caso de resultar mejor postor.

En el supuesto de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de los cuales, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de adquisición preferente, acordado el remate, éste se comunicará a dichos interesados. No procederá dictar la resolución de adjudicación hasta que finalice el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho o hasta que por otras causas se extinga ese derecho.

Aprobado el remate y una vez consignada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de la Oficina la diferencia entre lo ya depositado y el precio total del remate, se dictará resolución de adjudicación por la persona titular de la Oficina en la que se expresará, en su caso, que se ha consignado el precio y, cuando proceda, el plazo para la entrega o retirada del bien. Esta resolución pondrá fin a la vía administrativa.

Serán por cuenta del adjudicatario los gastos, incluidos los fiscales y registrales, que origine la transmisión de la propiedad de los bienes adjudicados, así como cualquier obligación que recaiga en quien ostente la propiedad.

Cuando resulte procedente y se trate de bienes inmuebles o bienes muebles con un régimen de publicidad registral similar, la persona titular de la Oficina emitirá certificación de la adjudicación en la que se hará constar la resolución del órgano judicial por la que se le haya encomendado la realización del bien, la firmeza en vía administrativa de la adjudicación, la identificación del adjudicatario, la descripción de los bienes enajenados, las cargas y gravámenes a que estuvieran afectos y las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación vigente.

Esta certificación será título suficiente para la inscripción o inmatriculación de la adquisición a favor del adjudicatario de conformidad con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

En su caso, se librará el oportuno mandamiento para la cancelación de la anotación registral del embargo o decomiso que haya dado lugar a la realización, así como para la cancelación de las cargas posteriores a dicha anotación, que será suficiente para practicarlas sin necesidad de mandamiento judicial salvo que una norma de rango legal exija otros trámites.

Se recuerda que La Oficina en ningún caso podrá ser titular de bienes o derechos ni podrán ser inscritos a su nombre en registros públicos. Art. 19.6

Entrada en vigor: 13 de abril de 2018.

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China: Seguridad Social. Convenio y Acuerdo

Convenio de Seguridad Social entre el Reino de España y la República Popular China, hecho en Bad Neuenahr el 19 de mayo de 2017.

Resumen: Convenio sobre cooperación mutua en el ámbito de la seguridad social entre España y China y Acuerdo que lo desarrolla. Entró en vigor el 20 de marzo de 2018.

Este Convenio se centra en la cooperación mutua en el ámbito de la seguridad social.

Las autoridades competentes son:

– respecto a China, el Ministerio de Recursos Humanos y Seguridad Social, y

– respecto a España, el Ministerio de Empleo y Seguridad Social;

Las instituciones competentes y organismos de enlace son:

– respecto de China, la Administración de Seguro Social del Ministerio de Recursos Humanos y Seguridad Social u otros órganos designados por el mismo, y

– respecto de España, el órgano responsable de aplicar la legislación, la Tesorería General de la Seguridad Social;

Ámbito de aplicación material (art. 2)

a) Respecto a China:

(i) Seguro básico de vejez para trabajadores por cuenta ajena.

(ii) Seguro de desempleo.

b) Respecto a España:

(i) Pensiones contributivas de trabajadores por cuenta ajena del Sistema de Seguridad Social, excepto las debidas a accidentes de trabajo o enfermedades profesionales.

(ii) Cotizaciones y prestaciones de desempleo para trabajadores por cuenta ajena.

Ámbito de aplicación personal. Este Convenio se aplicará a todas las personas sujetas a la legislación de seguridad social de cualquiera de las dos Partes Contratantes que se especifica en el artículo 2.

Su duración es indefinida, salvo denuncia.

Entró en vigor el 20 de marzo de 2018

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Acuerdo Administrativo para la aplicación del Convenio de Seguridad Social entre el Reino de España y la República Popular China, hecho en Bad Neuenahr el 19 de mayo de 2017.

Este Acuerdo desarrolla el Convenio en materias tales como formularios, procedimientos, certificados, obligaciones jurídicas…

Entró en vigor el 20 de marzo de 2018

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Funcionarios locales con habilitación nacional: régimen jurídico

Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional.

Resumen: Este real decreto regula el nuevo régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, para garantizar la profesionalidad y la eficacia de las funciones de control interno en las Entidades Locales y homogeneizar este colectivo en todo el territorio del Estado.

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La Ley de Bases del Régimen Local ha consagrado como funciones necesarias en todas las Corporaciones Locales y, reservadas a funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, las funciones de secretaría, comprensiva de la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo y las de control y fiscalización interna de la gestión económico-financiera y presupuestaria, y contabilidad, tesorería y recaudación.

Este real decreto regula el nuevo régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, con el fin de, entre otros objetivos, garantizar la profesionalidad y la eficacia de las funciones de control interno en las Entidades Locales.

Entre los principales objetivos de este real decreto se pueden citar los siguientes:

– evitar los problemas de solapamientos competenciales entre Administraciones

– intensificar el papel de la Administración General del Estado en relación con estos funcionarios, al asumir la selección, formación, habilitación y la asignación de un primer destino.

– reforzar y clarificar las funciones reservadas, al entender que son básicas para el funcionamiento de las Corporaciones Locales, especialmente la función interventora, para lograr un control económico-presupuestario más riguroso

– garantizar una mayor profesionalidad y eficacia en el ejercicio de las funciones reservadas.

– Permitir una gestión más eficaz y homogénea de este colectivo en todo el territorio nacional,

El contenido de este real decreto está formado por un título preliminar y cuatro más.

El único artículo del título preliminar determina el objeto del real decreto: el desarrollo del régimen jurídico de la escala de funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, de conformidad con lo previsto en el artículo 92 bis de la Ley de Bases del Régimen Local, y en el texto refundido de la Ley del Estatuto Básico del Empleado Público, y en particular:

a) La delimitación de las funciones reservadas a la misma.

b) La estructura y acceso a la escala de estos funcionarios.

c) La creación, clasificación y supresión de puestos reservados a ellos, así como las especialidades de sus situaciones administrativas y régimen disciplinario.

d) La forma de provisión de puestos de trabajo reservados, mediante concurso o el sistema excepcional de libre designación, así como la normativa conforme a la cual se efectuarán los nombramientos provisionales, las comisiones de servicios, las acumulaciones, los nombramientos de personal interino y los de carácter accidental.

e) El Registro Integrado de estos funcionarios.

El título I se ocupa de la delimitación de las funciones necesarias y puestos reservados a esta escala de funcionarios en todas las Corporaciones Locales.

Entre las funciones están las de secretaría; control y fiscalización interna de la gestión económico-financiera y presupuestaria, así como la función de contabilidad y las de tesorería y recaudación, que se describen detalladamente y se actualizan con respecto a las establecidas en el Real Decreto 1174/1987, de 18 de septiembre, que ahora se deroga.

En concreto, La función pública de secretaría integra la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo.

La función de fe pública comprende (entre otras actividades que desgrana el art. 3):

d) Asistir y levantar acta de las sesiones de los órganos colegiados y publicarla en la sede electrónica de la Corporación.

f) Certificar todos los actos o resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de los órganos colegiados decisorios, así como los antecedentes, libros y documentos de la Entidad Local.

h) Anotar en los expedientes, bajo firma, las resoluciones y acuerdos que recaigan, así como notificar dichas resoluciones y acuerdos en la forma establecida en la normativa aplicable.

i) Actuar como fedatario en la formalización de todos los contratos, convenios y documentos análogos en que intervenga la Entidad Local.

Respecto a los puestos reservados a estos funcionarios, se incluyen los de secretaría, intervención, tesorería y puestos de colaboración con los anteriores.

En materia de clasificación de puestos, se establece, como novedad, la posibilidad de que se efectúen agrupaciones para el desempeño del puesto de Tesorería, y la posibilidad de clasificar el puesto de secretaría en una clase inferior a la que correspondería, cuando se efectúe una reducción de cargas administrativas, como consecuencia de la asunción de la gestión de determinados servicios, por parte de las Diputaciones Provinciales, Cabildos y Consejos Insulares. Asimismo, si la Corporación suprime un puesto de colaboración cubierto con carácter definitivo, deberá garantizar a su titular un puesto de trabajo de su grupo de titulación.

Los secretarios pueden ser de primera, segunda (municipios entre 5000 y 20000 habitantes) y de tercera (municipios de menos de 5000 habitantes).

El título II se dedica a la estructuración de la escala de estos funcionarios en subescalas y categorías (Secretaría, Intervención-Tesorería y Secretaría-Intervención), desarrollando la regulación de su régimen jurídico en cuanto a selección, promoción interna, registro integrado en el que se inscribirá este personal y los actos relacionados con su vida administrativa; sistema de provisión de puestos y sus peculiaridades y convocatorias, entre otros extremos.

Para el ingreso en cualquiera de las subescalas de la habilitación nacional, se exigirá la titulación universitaria exigida para el ingreso en los Cuerpos o escalas clasificados en el subgrupo A1, de acuerdo con el Estatuto Básico del Empleado Público.

Han de ser españoles y superar una selección formada por oposición y posterior curso.

El Ministerio de Hacienda y Función Pública, teniendo en cuenta la puntuación en el proceso selectivo y las preferencias, asignará a los funcionarios de nuevo ingreso un puesto de primer destino en la resolución de su nombramiento como funcionarios de carrera.

En el Ministerio de Hacienda y Función Pública existirá un Registro de funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional, integrado con las Comunidades Autónomas, donde se inscribirán y anotarán todos los puestos reservados, así como actos que afecten a la vida administrativa de estos funcionarios. Este Registro tendrá carácter electrónico.

Se efectúa una nueva regulación de los méritos generales, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 92 bis de la Ley de Bases del Régimen Local.

Se regulan también posibles nombramientos accidentales por parte de las Comunidades Autónomas así la capacidad para formar una bolsa de candidatos en su ámbito territorial para la provisión, con carácter interino, de estos puestos.

Su título III recoge las particularidades de las situaciones administrativas y reingresos. La principal novedad es la de incluir dentro de los supuestos de la situación de servicio activo, el de los funcionarios a los que se haya adscrito a un puesto de su grupo de titulación en la misma Corporación, como consecuencia de haber sido cesados por libre designación, en un puesto reservado, o por haberse suprimido un puesto de colaboración del que era titular.

El título IV aclara y desarrolla pormenorizadamente el régimen y procedimiento disciplinario de estos funcionarios, con distintos órganos y Administraciones competentes para la apertura de los expedientes y para la sanción disciplinaria de las infracciones acreditadas, según la gravedad de las mismas, correspondiendo la incoación y sanción de las faltas muy graves al Ministerio de Hacienda y Función Pública, a las Comunidades Autónomas por faltas graves y a la Administración Local por las leves.

Se regula de forma más extensa la sanción de destitución, así como las peculiaridades en la tramitación de los expedientes disciplinarios, y la articulación procedimental necesaria entre las diferentes Administraciones Públicas en relación con los citados expedientes.

Entre las disposiciones adicionales, cabe destacar la tercera que contempla la aplicación del real decreto con especialidades a la Comunidad Autónoma del País Vasco y a la Comunidad Foral de Navarra por su régimen específico, la cuarta, a los Municipios de Gran Población y la quinta a Entidades de ámbito territorial inferior al municipio.

Las disposiciones transitorias, entre otras cuestiones, afectan al mantenimiento de la actual clasificación de puestos reservados hasta que se produzca su adaptación a las nuevas previsiones estatales, integraciones y concursos convocados antes de la entrada en vigor del real decreto.

Entró en vigor el 18 de marzo de 2018.

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Reducción de cotizaciones a empresas que disminuyeron la siniestralidad laboral

Orden ESS/256/2018, de 12 de marzo, por la que se desarrolla el Real Decreto 231/2017, de 10 de marzo, por el que se regula el establecimiento de un sistema de reducción de las cotizaciones por contingencias profesionales a las empresas que hayan disminuido de manera considerable la siniestralidad laboral.

Resumen: esta orden desarrolla el Real Decreto 231/2017, de 10 de marzo, que prevé reducir las cotizaciones por contingencias profesionales a las empresas que hayan disminuido de manera considerable la siniestralidad laboral: requisitos, recurso de alzada e informe propuesta.

El Real Decreto 231/2017, de 10 de marzo, regula el establecimiento de un sistema de reducción de las cotizaciones por contingencias profesionales a las empresas que hayan disminuido de manera considerable la siniestralidad laboral,

Esta orden lo desarrolla en estos aspectos:

– Se aclaran y desarrollan algunos de los requisitos establecidos para el acceso al incentivo como el cálculo de los índices de siniestralidad, el concepto de pequeña empresa o el de inversiones realizadas.

– Especifica el contenido y el procedimiento de remisión del informe-propuesta no vinculante que las entidades gestoras o las mutuas remitirán a la Dirección General de Ordenación de la Seguridad Social, en orden a la concesión o denegación del incentivo solicitado por las respectivas empresas protegidas.

– Se incorpora al procedimiento electrónico la tramitación de los posibles recursos de alzada contra las resoluciones indicadas, mediante la ampliación del fichero ya existente que figura en el anexo I.

Entró en vigor el 18 de marzo de 2018, con efectos desde el 1 de enero de 2018.

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Apoderamientos ante la Agencia Tributaria para recibir comunicaciones y notificaciones.

Resolución de 9 de marzo de 2018, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica la de 18 de mayo de 2010, en relación con el registro y gestión de apoderamientos y el registro y gestión de las sucesiones y de las representaciones legales de menores e incapacitados para la realización de trámites y actuaciones por internet ante la Agencia Tributaria.

Resumen: esta reforma de la Resolución que regula los apoderamientos ante la sede electrónica de la AEAT permite que, para la recepción telemática de comunicaciones y notificaciones, pueda apoderarse a varias personas y modifica la información que pueden suministrar los sucesores.

La Resolución de 18 de mayo de 2010 de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria regula el registro y gestión de apoderamientos y el registro y gestión de las sucesiones y de las representaciones legales de menores e incapacitados para la realización de trámites y actuaciones por Internet ante la Agencia Tributaria. Ver resumen.

Fue objeto de tres reformas previas, la última en 2016. Ver resumen.

Esta reforma de 2018 afecta a lo siguiente:

– El apoderamiento voluntario para la realización de trámites y actuaciones por Internet ante la Agencia Tributaria puede ser otorgado a una o varias personas tanto físicas como jurídicas. Había una excepción que ahora desaparece: apoderamientos para la recepción telemática de comunicaciones y notificaciones, que, hasta ahora, sólo podía ser otorgado a una única persona.

– Se adapta la Resolución a la entrada en vigor de la Ley del Procedimiento Administrativo de 2015, que derogó la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos. Hace remisión a los sistemas de identificación y firma recogidos en los artículos 9 y 10.

La habilitación de nuevos trámites y actuaciones para los que se puede apoderar, la aprobación de nuevas categorías de trámites y actuaciones de apoderamiento global se acordará por el Director del Departamento o Servicio de la Agencia Tributaria afectado (antes por la Dirección de la Agencia).

– Permite introducir cambios en las aplicaciones informáticas que dan soporte al Registro de apoderamientos y para agilizar el catálogo de los trámites y actuaciones para los que se puede apoderar.

– Se modifica el apartado sobre la información a aportar por los sucesores para su incorporación al Registro, aclarando que la aportación puede ser presencial o telemática. Pueden aportarse dos datos más:

c) Porcentaje en la liquidación, participación o herencia.

d) Cuota de liquidación, patrimonio o caudal hereditario.

Estos nuevos datos se harán constar si se aportan en la solicitud de incorporación al Registro.

– Desaparece, por innecesario, el apartado Decimoquinto. Bis, donde se hacía referencia que en la sede electrónica de la AEAT se mantendrá una relación pública de los trámites y actuaciones que según su normativa hayan de realizarse obligatoriamente por medio de Internet.

El anexo I recoge el Otorgamiento de apoderamientos mediante comparecencia del/de la poderdante para la realización por Internet de trámites y actuaciones ante la AEAT.

El anexo II es para la Revocación de apoderamientos mediante comparecencia del/de la poderdante para la realización de trámites y actuaciones por Internet.

Entró en vigor el 20 de marzo de 2018.

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Modelos de cuentas anuales Registro Mercantil

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ORDINARIAS. Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Resumen: La presente orden tiene la finalidad de aprobar los modelos con arreglo a los cuales las sociedades y demás sujetos obligados, deben realizar el depósito de sus cuentas anuales en el registro mercantil a partir de su entrada en vigor el día 28 de marzo de 2018. Se trata de una orden o, en su caso, de una resolución de la DGRN, que siempre que se produce un cambio legislativo que afecta a las cuentas anuales de las sociedades debe aprobarse para que las cuentas depositadas se ajusten a la normativa vigente en cada caso.

Por ello la orden que ahora se publica recoge todas las novedades que se contenían en la  orden del pasado ejercicio que ahora se deroga (Orden JUS 471/2017) e incorpora la novedad acaecida desde la aprobación de la misma.

Esta novedad, la única producida, salvo alguna puntual modificación de perfeccionamiento de los anteriores modelos, viene motivada por la Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 22 de octubre de 2014, por la que se modifica la Directiva 2013/34/UE en lo que respecta a la divulgación de información no financiera e información sobre diversidad por parte de determinadas grandes empresas y determinados grupos, que se transpone al derecho español por el «Real Decreto-ley 18/2017, de 24 de noviembre que modifica el Código de Comercio, el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en materia de información no financiera y diversidad». En definitiva se trata de acomodar los modelos a la nueva información no financiera que debe ser cumplimentada por determinadas sociedades, en concreto las sociedades de capital que, de conformidad con la legislación de auditoría de cuentas, tengan la consideración de entidades de interés público y cumplan los requisitos de capital, cifra de negocios y número de empleados señalados en el artículo 262.5 de la LSC.

Pero la aprobación de la orden no se limita a la anterior novedad que además sólo va a afectar a grandes empresas y grupos de sociedades, sino que contiene otras dos importantes novedades, una para facilitar tanto la labor de los obligados a su cumplimentación, como la calificación del depósito en el Registro Mercantil, y la otra para iniciar, aunque sólo sea parcialmente, la transposición del art. 30. 3 de la Directiva 849/2015 antiblanqueo e incluso adelantarse a la publicación de la que será V Directiva de la UE en dicha materia.

Efectivamente en cuanto al primer punto en los test de errores se incorpora uno que, en línea con diversas resoluciones de la DGRN, evitará la devolución de las cuentas cuando no se cumplimente el apartado relativo al período medio de pago a proveedores por no existir estos como consecuencia de la inactividad de la sociedad o por otros motivos. Por ello se incorpora un nuevo test de errores “con objeto de limitar la obligación de cálculo del periodo medio de pago a proveedores solo cuando sea factible realizar los cálculos previstos en la fórmula matemática establecida por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas en su Resolución de 29 de enero de 2016”.

Y en cuanto al segundo se incorpora un nuevo formulario que, aunque estrictamente no forma parte de las cuentas anuales de las sociedades, deberá ser acompañado a estas de forma obligatoria, al igual que lo son los documentos relativos a la identificación de la sociedad y el relativo a otros datos exigidos en la legislación española.

Este formulario tiene su origen en el artículo 30.3 de la Directiva citada que obliga a los estados miembros a que la información sobre la titularidad real de las personas jurídicas en general se conserve en un registro central en cada Estado miembro, como puede ser un registro mercantil o de sociedades o en un registro público. Dado que el plazo de transposición de la Directiva finalizó el 26 de junio del pasado año y que el proyecto de V Directiva antiblanqueo contempla que la publicidad de esos titulares reales pueda ser suministrada  a cualquier persona, como medio de controlar con mayor intensidad el blanqueo de capitales, ha parecido conveniente, a estos efectos, incorporar a la información que deben proporcionar las sociedades al Registro Mercantil, la relativa a la titularidad real de la sociedad entendida esta en el sentido recogido en el artículo 4.2 b) y c) de la Ley 10/2010 de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, que se desarrolla en el artículo 8 del Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.

Por ello, como aclara el preámbulo que precede a la orden,  este nuevo formulario no “supone una nueva obligación general para todas las sociedades, pues solo deberán cumplimentarlo aquellas que tengan una titularidad real a favor de personas físicas, de forma directa o indirecta, de más del 25% de su capital social, pudiendo, en cuanto a los llamados titulares asimilados, remitirse a los libros del propio Registro Mercantil” y además en “ejercicios sucesivos dicho formulario solo deberá ser cumplimentado si se han producido cambios en la titularidad real”.

De ello deducimos que normalmente del formulario sólo deberá cumplimentarse su primer y, en su caso, último apartado, pero sólo en el supuesto de que exista un titular real en el sentido indicado. Si no se cumplimentan dichos apartados y tampoco el segundo relativo a los titulares reales asimilados que según el Reglamento de 2014 son los administradores, supondrá que no existen titulares reales en la sociedad y que los asimilados son los que figuran como tales en los propios libros del Registro Mercantil competente. No obstante será aconsejable la cumplimentación de ese segundo apartado en cuanto implicará una ratificación de lo que conste en la hoja de la sociedad y si difiere de lo inscrito una indicación de que existen nombramientos que todavía no constan inscritos, pero sin que por dicho motivo, si no se cumplimenta, se puedan devolver las cuentas, pues serán los administradores los obligados a conseguir la debida concordancia entre el registro y la realidad, en el plazo de 10 días desde el nombramiento, incurriendo en responsabilidad si no lo hacen. En el caso de que quien lleve la dirección efectiva de la sociedad sea, por cualquier motivo, persona distinta de los administradores deberá indicarse cuál sea esta.

También aclara el preámbulo que están “sujetas a la obligación de identificar al titular real todas las personas jurídicas domiciliadas en España que depositan cuentas exceptuando las sociedades que coticen en un mercado regulado en virtud del artículo 3.6 a) i) de la directiva y el artículo 9.4 de la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo”.

Debemos además tener en cuenta que “se entiende por «titular real» a la «persona o personas físicas que en último término posean o controlen, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica, o que por otros medios ejerzan el control, directo o indirecto, de la gestión de una persona jurídica». Si el control es indirecto por medio de una persona jurídica deberá indicarse la identidad de esta. En su caso se tendrá en cuenta el artículo 42 del Código de Comercio y el artículo 22, apartados 1 a 5, de la Directiva 2013/34/UE del Parlamento Europeo y del Consejo”.

De estas declaraciones de titular real, que podrán lógicamente ser tratadas de forma electrónica, se dará la publicidad prevista en la propia Directiva y también la publicidad prevista en el Ccom y en el RRM con arreglo a la Ley de Protección de datos de carácter personal.

Por lo demás la orden se limita a la aprobación de los modelos que tienen carácter obligatorio para todas las sociedades salvo la memoria y sociedades exceptuadas según su normativa específica, a la posibilidad de presentación en soporte electrónico,  a la utilización  de los modelos anteriores, si la aprobación y depósito se han realizado con anterioridad a su entrada en vigor que se fija en el 28 de marzo, y a la autorización al   Director General de los Registros y del Notariado para la aprobación en ejercicios sucesivos de nuevos modelos “como consecuencia de reformas puntuales de la normativa contable”.

Sin perjuicio de volver más adelante, con más tiempo y profundidad, sobre la trascendencia del nuevo formulario sobre titularidades reales, adelantemos que desde nuestro punto vista supone un gran acierto de la DGRN la inclusión de ese formulario dentro del depósito de cuentas anuales de las sociedades.

Este acierto se revela, entre otras, en las siguientes consideraciones:

  1. Aunque en el preámbulo de la orden no se alude a que con su aprobación de la se está transponiendo la Directiva 849/2015, parece indudable que al menos parcialmente así se hace pues su fundamentación la encuentra, aparte de en la legislación española, en el artículo 30.3 de la Directiva que se cita expresamente.
  2. Ello no quiere decir que no se continúe con el estudio para su completa y adecuada transposición pero el paso dado, aunque no definitivo, supone el inicio de la misma e incluso, en cuanto a las personas jurídicas obligadas a depositar cuentas en el registro mercantil, su cumplimentación en el sentido exigido por la Directiva de la UE. Sin embargo este paso no puede suponer dejar en el olvido el perfeccionamiento del sistema para el que el Registro Mercantil se revela como un protagonista necesario por su especialización y por contar desde el nacimiento de la sociedad con la titularidad, no sólo real, sino completa de la sociedad. Sería además de desear que el sistema se extendiera a los demás registros públicos, como el de Cooperativas, Fundaciones, etc, en los que se inscriben otras personas jurídicas pues el espíritu que orienta y preside a la IV Directiva es totalizador en cuanto se extiende a toda clase de personas jurídicas, espíritu que se profundiza en el proyecto de V Directiva.
  3. Dado que el plazo de transposición ya ha finalizado, la falta de transposición de la Directiva por parte del Reino de España, en este concreto aspecto, pudiera provocar un expediente de sanción por parte de la UE, expediente que gracias a esta orden podrá ser desactivado o al menos minimizado.
  4. Cualquier otro medio de identificación del titular real hasta ahora existente -sin desconocer su valor intrínseco, que además no desaparece por la entrada en vigor de esta orden- no puede considerarse que sea transposición de la Directiva al no cumplirse en el mismo lo que se exige en el artículo 67 de la Directiva que obliga a los Estados miembros a comunicar a la Comisión el texto de la norma de transposición y que en la norma se cite expresamente a la Directiva.

No obstante la utilidad de estos medios de constancia del titular real,  distintos de los conservados en un registro central, mercantil o público, es destacada por la propia Directiva que en el punto 8 del artículo 30 dispone que los “Estados miembros dispondrán que las entidades obligadas no recurran exclusivamente al registro central a que se refiere el apartado 3 para dar cumplimiento a los requisitos en materia de diligencia debida con respecto al cliente”, de forma que en estos casos podrá seguir recurriéndose a dichos medios.

  1. Con la orden se consigue que la publicidad del titular real sea general tal y como previsiblemente exigirá la V Directiva, y que esa publicidad se centralice en una institución nacida precisamente para dar publicidad y por medio de la misma seguridad jurídica. Así lo dice el mismo artículo 30.3 in fine de la Directiva: “La información sobre la titularidad real contenida en esta base de datos podrá ser consultada de conformidad con los sistemas nacionales”.
  2. Y finalmente no puede desconocerse que por medio del Registro Mercantil ya se puede dar publicidad, no sólo de la titularidad real, sino de la completa titularidad de las sociedades unipersonales, de las sociedades profesionales, de las colectivas y comanditarias en cuanto a los socios colectivos y de las Agrupaciones de Interés Económico, y que esta publicidad cumple con creces las características que exige la Directiva de que “sea suficiente, exacta y actual” (cfr. art. 30.4 Directiva). Ello puede ser un importante precedente para que cuando por medio de otro instrumento jurídico se complete la transposición de la Directiva, se tenga en cuenta y se llegue al reflejo registral de la total titularidad de toda clase de personas jurídicas, societarias o no, cada una en el registro que sea competente para su inscripción.

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CONSOLIDADAS. Orden JUS/318/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueba el nuevo modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

Resumen: La presente orden tiene la finalidad de aprobar el nuevo modelo de depósito de cuentas consolidadas, que fue establecido en el pasado ejercicio por la Orden JUS/470/2017, de 19 de mayo, que ahora se deroga, como consecuencia de las novedades surgidas desde la aprobación de esta última orden. Estas novedades son las mismas que justifican la aprobación de los nuevos modelos de cuentas ordinarias, si bien no incluye, por no ser aplicable, la necesidad de cumplimentar el nuevo formulario sobre titularidad real.

La orden dispone que el modelo que se aprueba “es obligatorio para presentar en el Registro Mercantil las cuentas anuales consolidadas de toda sociedad dominante si, a la fecha de cierre del ejercicio ninguna de las sociedades del grupo ha emitido valores admitidos a cotización en un mercado regulado de cualquier Estado miembro de la Unión Europea, y opta por formular sus cuentas aplicando las normas de consolidación contenidas” en el Plan General de Contabilidad. El modelo de memoria será obligatorio para las cuentas consolidadas y además  los grupos deberán añadir la información requerida para ellos y  que no ha sido normalizada en la orden ministerial, incorporando al modelo de memoria las páginas que consideren ofrecen la imagen fiel del grupo.

Por lo demás se establece un régimen transitorio similar al de las cuentas ordinarias, se deroga la Orden JUS/470/2017, de 19 de mayo, y se autoriza a la Dirección General de los Registros y del Notariado para que apruebe las modificaciones que exija el modelo que se aprueba “como consecuencia de reformas puntuales de la normativa contable”.

La orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», es decir el 28 de marzo.

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Circular CNMV:  Instrumentos financieros complejos. Nuevo caso de expresión manuscrita 

Circular 1/2018, de 12 de marzo, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre advertencias relativas a instrumentos financieros.

Resumen: esta circular se aplica a la prestación de servicios de inversión diferentes de la gestión discrecional de carteras a clientes minoristas en territorio español, sobre información y advertencias respecto a instrumentos financieros que no resultan adecuados por su elevada complejidad, para clientes minoristas. Impone expresión manuscrita en determinados casos.

Esta circular consta de cuatro normas, una disposición transitoria y una disposición final.

Ámbito de aplicación. Según la norma primera, la circular se aplica a la prestación de servicios de inversión diferentes de la gestión discrecional de carteras a clientes minoristas en territorio español por parte de las siguientes empresas:

– empresas de servicios de inversión,

– entidades de crédito o sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva españolas,

– sucursales comunitarias o extracomunitarias de las anteriores y sus agentes establecidos en España,

– y empresas de servicios de inversión, entidades de crédito o sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva de estados no miembros de la Unión Europea que presten dichos servicios sin sucursal.

Qué instrumentos financieros. La norma segunda detalla los que, con carácter general, no resultan adecuados por su elevada complejidad, para clientes minoristas.  En ella se establece el contenido de la advertencia a realizar como la forma en que debe realizarse.

A partir de su apartado cuarto se hace referencia a la expresión manuscrita y las excepciones a su necesidad. El texto es el siguiente: «Producto difícil de entender. La CNMV considera que, en general, no es conveniente para inversores minoristas.». En caso de actuación vía internet, se tecleará por el cliente.

Instrumento financiero admisible para la recapitalización interna. La norma tercera detalla las advertencias a realizar cuando los clientes minoristas vayan a adquirir un instrumento financiero que a su vez sea un pasivo admisible para la recapitalización interna.

Recordemos que, en un escenario de resolución de una entidad (proceso aplicable cuando la entidad sea inviable o sea previsible que vaya a serlo en un futuro próximo y resulte necesario evitar su liquidación concursal), los pasivos admisibles para la recapitalización interna de dicha entidad podrían convertirse en acciones o ver reducido su principal, y, en consecuencia, los tenedores de los mismos soportar pérdidas relevantes. Hay que tener en cuenta también que, en caso de recapitalización interna, la absorción de pérdidas puede alcanzar a todo tipo de acreedores.

Diferencia importe – valor. La norma cuarta identifica una serie de instrumentos financieros para los que debe advertirse a los clientes minoristas informándoles, en la documentación que se les debe entregar cuando vayan a adquirir o vender el producto, de la existencia de una diferencia significativa entre el importe efectivo al que vaya a realizarse la operación y la estimación que la entidad haga de su valor actual. En concreto, la circular establece en qué casos debe considerarse que existe una diferencia significativa y la forma en que esta advertencia deberá realizarse.

La norma transitoria establece que deberán identificarse los instrumentos financieros especialmente complejos que con carácter general no resultan adecuados para clientes minoristas y los instrumentos financieros que a su vez sean pasivos admisibles para la recapitalización interna que mantengan los clientes a la entrada en vigor de la presente circular y ser objeto de advertencia, una única vez, en el primer extracto de posición que deba remitirse a los clientes minoristas con posterioridad a dicha entrada en vigor.

Entrará en vigor el 27 de junio de 2018.

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Sefardíes: prórroga del plazo para obtener la nacionalidad española

Orden PRA/325/2018, de 15 de marzo, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 9 de marzo de 2018, por el que se prorroga el plazo de presentación de solicitudes de concesión de la nacionalidad española en virtud de la Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España.

Resumen: se prorroga hasta el 1º de octubre de 2019 el plazo por el que los sefardíes puedan solicitar la nacionalidad española por un procedimiento especial, aunque no residan en España, si prueban una especial vinculación con nuestro país. No necesitan renunciar a la nacionalidad de origen.

La Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España introduce un nuevo cauce para obtener la nacionalidad española entendiendo que concurren las circunstancias excepcionales a que se refiere el artículo 21 del Código Civil en los sefardíes originarios de España que prueben dicha condición y su especial vinculación con España, con independencia de que tengan o no fijada en nuestro país su residencia.

Como complemento de lo anterior, se reforma el artículo 23 del Código Civil para evitar que al adquirir la nacionalidad española deban renunciar a la previamente ostentada.

La Ley dispone un procedimiento enteramente electrónico. La tramitación de la solicitud se inicia mediante la intervención de notario, quien, tras una valoración inicial, concertará la comparecencia del interesado y emitirá su juicio plasmado en un acta de notoriedad específica para este fin. Finalmente, la resolución del Director General de los Registros y del Notariado, tras informes complementarios, será título suficiente para practicar la inscripción en el Registro Civil correspondiente a su nacimiento.

Para aplicar de modo uniforme la Ley, se dictó la Instrucción de 29 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado donde se establecen las reglas necesarias para una correcta tramitación del procedimiento.

Posteriormente, el Real Decreto 322/2016, de 5 de agosto, concedió la nacionalidad española por carta de naturaleza a un grupo de 220 sefardíes originarios de España que, en los días previos al 1 de octubre de 2015 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2015) acreditaron debidamente su condición de sefardí de origen español ante la DGRN, pero no pudieron beneficiarse de esta medida por razones operativas de la propia tramitación de la norma. En 2015 se les había concedido a otros 4302 y en total se han beneficiado 6432 sefardíes, por ahora.

La disposición adicional primera de la Ley 12/2015, de 24 de junio, establece, un plazo de tres años desde la entrada en vigor de la Ley para que los interesados puedan formalizar sus solicitudes. Dicho plazo terminaría el 1 de octubre de 2018. No obstante, la misma disposición adicional primera habilita al Consejo de Ministros para prorrogar dicho plazo un año más.

Y el Consejo de Ministros, en su reunión de 9 de marzo de 2018, acordó hacer uso de dicha habilitación.

El único contenido sustantivo de esta orden es el d, recoger la prórroga, acordada por el Consejo de Ministros, del plazo de presentación de solicitudes de nacionalidad española en virtud de dicha ley hasta el 1 de octubre de 2019, en aplicación de la disposición adicional primera de la Ley 12/2015, de 24 de junio.

Nota: realmente se publicó en la Sección III.

Ver archivo especial.

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Disposiciones autonómicas

Resumen: Se recogen disposiciones de Extremadura y de la Comunidad Valenciana.

EXTREMADURA. Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura.

Esta ley se estructura en dos títulos, una disposición adicional, una transitoria, una derogatoria y dos finales.

En el título I se recogen las disposiciones generales relativas al objeto y ámbito de aplicación y en el título II se modifican la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura; la Ley 7/1995, de 27 de abril, de Carreteras de Extremadura; la Ley 2/1999, de 29 de marzo, de Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura; la Ley 6/2015, de 24 de marzo, Agraria de Extremadura, y la Ley 16/2015, de 23 de abril, de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma Extremadura.

En el título I se establecen el objeto, el alcance y el ámbito de aplicación del procedimiento de tramitación coordinada. Con carácter general, este procedimiento está dirigido a la tramitación de los planes generales municipales, sus revisiones y modificaciones de ordenación estructural, y a la elaboración, modificación y revisión de los planes territoriales.

Por otra parte, se deja abierta la posibilidad de que se incorporen, al trámite de coordinación sectorial, otros procedimientos administrativos que se determinen reglamentariamente.

En el artículo tercero se crea la Comisión de Coordinación Sectorial y se establecen las líneas básicas del procedimiento de coordinación intersectorial para su posterior desarrollo reglamentario.

En el artículo cuarto se hace referencia al procedimiento de coordinación sectorial para la aprobación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

Se prevé la obtención de informes de las distintas administraciones representativas de intereses que pudieran verse afectados por los mismos. En este sentido, la Comisión de Coordinación Intersectorial se implanta para centralizar los flujos de información entre los distintos organismos sectoriales y el órgano promotor de la iniciativa. Asimismo, posee carácter decisorio para adoptar determinaciones que superen situaciones de discrepancia o bloqueo de los procedimientos.

En el título II se producen las modificaciones legislativas que permitan implantar este modelo.

a) Modificaciones en la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura.

b) Modificación de otras normativas autonómicas.

En el régimen específico de los planes generales municipales, para coordinar la emisión de informes de los distintos órganos se ha unificado tanto el sentido del informe por silencio administrativo como el plazo previsto en las distintas normativas para la emisión del informe sectorial, que se fija en tres meses, permitiendo a su vez la ulterior emisión de la declaración ambiental estratégica.

Al tratarse de plazos recogidos en diversas leyes, esto exige su modificación por una norma con rango jurídico-formal de ley. Así, se modifican la Ley 7/1995, de 27 de abril, de Carreteras de Extremadura (artículo 4), la Ley 2/1999, de 29 de marzo, de Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura (artículo 5), la Ley 6/2015, de 24 de marzo, Agraria de Extremadura (artículo 6) y la Ley 16/2015, de 23 de abril, de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma de Extremadura (artículo 7).

Esta ley incorpora como indispensable, en la disposición adicional, que las administraciones públicas afectadas utilicen en la mayor medida posible las técnicas electrónicas, informáticas y telemáticas, en especial para agilizar los procedimientos y para permitir un adecuado seguimiento de las actuaciones, incluyendo la posibilidad de comunicarse solo mediante medios electrónicos y respetando en todo caso las limitaciones, garantías y requisitos señalados en la legislación sobre procedimiento administrativo.

Entrará en vigor el 16 de Mayo de 2018. GGB

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EXTREMADURA. Ley 3/2018, de 21 de febrero, de Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Servicios de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

La ley consta de 43 artículos que se estructuran en 5 títulos, seis disposiciones transitorias, una disposición derogatoria única y tres disposiciones finales.

El título I establece la naturaleza y finalidad de las Cámaras de Comercio, Industria y Servicios de la Comunidad Autónoma de Extremadura, manteniendo su naturaleza de corporación de derecho público y su finalidad de representación de los intereses generales del comercio, la industria y los servicios, y la prestación de servicios a las empresas.

Por otra parte, se recoge el principio de la tutela al que quedan sujetas por la Administración en el ejercicio de sus funciones.

Además se garantiza la existencia de una Cámara de Comercio, Industria y Servicios por provincia.

En este mismo título se detallan las funciones públicas que con carácter general desempeñarán las Cámaras, así como todas aquellas que dentro del sector privado puedan desarrollar.

El título II está dedicado a la organización y funcionamiento de las Cámaras de Comercio, Industria y Servicios de Extremadura, estableciéndose como órganos de gobierno de las Cámaras, el Pleno, el Comité Ejecutivo y la Presidencia.

Además, se introducen importantes novedades respecto al funcionamiento de las Cámaras.

El título III establece el marco básico que regirá el proceso electoral.

El título IV dedicado al régimen económico y presupuestario de las Cámaras establece las herramientas necesarias para garantizar un uso eficiente de los recursos.

El título V recoge el régimen jurídico aplicable a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Servicios de Extremadura.

Entró en vigor el 24 de febrero de 2018. GGB

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EXTREMADURA. Ley 4/2018, de 21 de febrero, por la que se modifica la Ley 6/2001, de 24 de mayo, del Estatuto de los Consumidores de Extremadura.

Esta modificación incluye principalmente las siguientes novedades:

1) En aras de mejorar la atención a la clientela, se incluye en la modificación un apartado específico dirigido a la regulación de la atención telefónica que presten las personas físicas o jurídicas que produzcan, comercialicen u ofrezcan productos, servicios o actividades a los consumidores y a las consumidoras.

Además, se recoge la prohibición expresa de utilizar como números telefónicos de atención a la clientela los números de tarificación adicional o especial, asegurando que este servicio de atención telefónica sea totalmente gratuito.

2) En cuanto a los productos, bienes y servicios con aplazamiento de pago, se enumera un mínimo de información a suministrar por escrito para aumentar los derechos y seguridad de quienes concierten estas operaciones.

3) Se establece la obligación de establecimiento presencial en el territorio de Extremadura para las compañías o marcas que quieran operar o vender en nuestro territorio en determinados sectores.

4) Se regula la información acerca de quién posee la titularidad jurídica de la relación financiera derivada de un contrato de préstamo concertado con una entidad bancaria, cuando se producen transmisiones de los derechos derivados de tal contrato de préstamo. Se busca facilitar que cualquier consumidor y consumidora puedan disponer de la información sobre la titularidad e identidad del acreedor.

5) Por último, se introduce el reconocimiento de la condición de interesadas de las organizaciones de consumidores y de consumidoras en el procedimiento sancionador de consumo, así como unas mayores competencias y potestades, al objeto de garantizar que en su tramitación se vela por los derechos e intereses de estas personas.

Entró en vigor el 24 de febrero de 2018. GGB

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COMUNITAT VALENCIANA.  Ley 3/2018, de 16 de febrero, por la que se modifican los artículos 17, 18 y 22 y la disposición transitoria cuarta de la Ley 3/2011, de 23 de marzo, de Comercio de la Comunitat Valenciana.

Se plantea, en relación con la apertura de domingos y festivos, un nuevo régimen de horarios. A este efecto, la nueva redacción del artículo 17 de la Ley 3/2011 aumenta el número de días de apertura en todo el territorio, que pasa a ser hasta 11 días al año, en lugar de los 10 días que señala la actual ley, pero se señalan determinados días que, por sus especiales características, no se podrán habilitar para la apertura, por determinación de la ley, por ninguna causa.

Es el caso del 1 y el 6 de enero, el 1 de mayo, el 9 de octubre o el 25 de diciembre, o bien el 26 de diciembre, cuando este sea declarado festivo por traslado de la fiesta de Navidad.

Por lo que respecta al artículo 18, se modifica la redacción de los criterios para la determinación de los días de apertura comercial, que se matizan y concretan.

Asimismo, en relación con las zonas de gran afluencia turística, la disposición transitoria cuarta revisa su régimen temporal y las reconduce a tres modelos, según las circunstancias que concurren en cada una de las declaradas.

Entró en vigor el 20 de febrero de 2018. GGB

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COMUNIDAD VALENCIANA. Ley 4/2018, de 21 de febrero, por la que se regula y promueve el plurilingüismo en el sistema educativo valenciano.

La norma se estructura en tres títulos y treinta artículos, cinco disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, dos disposiciones derogatorias y dos disposiciones finales.

El título preliminar tiene un único capítulo que se estructura en tres artículos.

El primero y el segundo establecen el objeto y ámbito de aplicación de la ley, respectivamente, y en el tercero se determinan cuáles son las lenguas curriculares en el sistema educativo valenciano y el tratamiento de otras lenguas propias diferentes de estas teniendo en cuenta el respeto de las minorías.

El título primero tiene cinco capítulos y regula la organización del modelo lingüístico valenciano y define su estructura.

  • El primer capítulo, que tiene nueve artículos, describe el Programa de educación plurilingüe e intercultural, determina sus objetivos y niveles básicos de referencia, y regula los porcentajes mínimos de cada una de las lenguas que se tienen que garantizar en todos los centros y la organización de la enseñanza de lenguas en el sistema educativo valenciano.
  • El segundo, con ocho artículos, describe el proyecto lingüístico de centro, sus objetivos, estructura, procedimiento de elaboración, aprobación y evaluación.
  • En el capítulo tercero se regula, en dos artículos, la intervención didáctica y metodológica en el aula.
  • En el capítulo cuarto, con dos artículos también, las relaciones del centro con las familias y el entorno.
  • En el capítulo quinto, con tres artículos, se trata la acreditación del conocimiento de lenguas por el profesorado, así como su capacitación y formación para la aplicación del Programa de educación plurilingüe e intercultural.

El título segundo se compone de dos capítulos y trata la evaluación global y supervisión del modelo educativo lingüístico valenciano.

En las disposiciones adicionales se regula la aplicación de la ley a otras enseñanzas del sistema educativo, al primer ciclo de educación infantil en centros de educación infantil y primaria.

También se establece la colaboración con otros organismos y entidades para la dinamización de la educación plurilingüe en la Comunitat Valenciana y con los medios de comunicación con presencia en el territorio valenciano para implementar actividades que refuercen el conocimiento de las lenguas reguladas en esta ley. Finalmente, se establece su aplicación a los centros que tienen autorizado un programa plurilingüe de enseñanza en valenciano.

Entró en vigor el 23 de febrero de 2018. GGB

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Tribunal Constitucional

Resumen: Ley de contratos del sector público. Deslinde y recuperación de montes públicos andaluces. Código Civil de Cataluña. Normativa sobre pisos vacíos de Cataluña, Valencia y Extremadura.

LEY DE CONTRATOS DEL SECTOR PÚBLICO. Recurso de inconstitucionalidad n.º 739-2018, contra el artículo 289.2, disposición adicional 43ª y las disposiciones finales 9ª, 11ª y 12ª de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados pertenecientes al Grupo Parlamentario de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea del Congreso de los Diputados, contra el artículo 289.2, disposición adicional 43.ª y las disposiciones finales 9.ª, 11.ª y 12.ª de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

Los preceptos están relacionados con la naturaleza jurídica de las contraprestaciones económicas por concesiones de servicios o por la explotación de obras públicas o la prestación de servicios públicos en régimen de Derecho privado.

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DESLINDE Y RECUPERACIÓN DE MONTES PÚBLICOS ANDALUCES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 532-2018, en relación con el artículo 6.1.3º de la Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía, por posible vulneración del artículo 149.1.18ª CE.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Granada, en relación con el artículo 6.1.3.º de la Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía, por posible vulneración del artículo 149.1.18.ª CE.

El párrafo debatido dice así:

Artículo 6. 1. Para el cumplimiento de los objetivos previstos en la presente Ley, la Comunidad Autónoma ostenta las potestades siguientes: …

3.º Investigar, deslindar y recuperar de oficio los montes públicos.

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CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4751-2017, contra diversos preceptos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en el recurso promovido por Presidente del Gobierno, contra la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña, ha acordado: «Mantener la suspensión de los arts. 6, 8, 10 y 11 y la disposición adicional primera de la Ley 10/2017, de 27 de junio.

En concreto, la suspensión afecta a estas nuevas redacciones:

  • Artículo 411-10.3.b) del Libro Cuarto: voluntad emitida mediante documento que debe inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales.
  • Artículo 421-24.1 del Libro Cuarto: Designación de la persona encargada de ejecutar las voluntades digitales del causante.
  • Ad. 3ª del Libro Cuarto: creación del Registro electrónico de voluntades digitales.
  • Ad. 5ª del Libro Cuarto: Organización, funcionamiento y acceso al referido Registro
  • y D. F. 1ª: desarrollo reglamentario.

PDF (BOE-A-2018-4233 – 1 pág. – 145 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA PISOS VACÍOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4752-2017, contra diversos artículos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en recurso de inconstitucionalidad instado por el Presidente del Gobierno, contra los artículos 8 (apartado e), 10.1, 14.8, 15, 16, 17, disposición final tercera (apartado 3), y disposición final sexta de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, ha acordado levantar la suspensión de determinados artículos y mantenerla respecto al resto, según la siguiente relación:

  • 8, apartado e), funciones de la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social. Se levanta.
  • 10.1, mediación en el ámbito del consumo. Se mantiene.
  • 14.8, naturaleza de las resoluciones de la referida Comisión. Se mantiene.
  • 15, expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social. Se levanta.
  • 16, obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial. Se mantiene.
  • 17, expropiación del uso. Se levanta, salvo el apartado 1º.
  • F. 3ª, apartado 3, Modificación de la Ley 18/2007. de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Se mantiene.
  • Y D. F. 6ª, criterios de regulación de los arrendamientos urbanos. Se levanta.

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VALENCIA VIVIENDAS DESHABITADAS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5425-2017, contra determinados preceptos de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, de la Generalidad Valenciana, por la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en el recurso de inconstitucionalidad instado por el Presidente del Gobierno, contra los artículos 5.3 (letra b); 6.1, en la medida en que establece la acción pública frente a los a los órganos jurisdiccionales; 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 23, en relación exclusivamente con el suministro de gas y electricidad (apartados 3 y 5), 30, 31, 33 [apartado 2 y apartado 3, letras b) y g)], anexo I y anexo II de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, de la Generalitat, por la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana, ha acordado levantar la suspensión de los artículos 5.3 (letra b), 6.1, en la medida en que establece la acción pública frente a los órganos jurisdiccionales, 14, 15, 16, 18, 19, 23, en relación exclusivamente con el suministro de gas y electricidad (apartados 3 y 5), 30, 31, 33 [apartado 2 y apartado 3, letras b) y g)]; anexo I y anexo II. Mantiene la suspensión del resto.

Varios de los artículos, cuya suspensión se levanta, se encuentran dentro del título IV, dedicado a la intervención sobre viviendas deshabitadas.

PDF (BOE-A-2018-4316 – 1 pág. – 148 KB)    Otros formatos

 

EXTREMADURA VIVIENDAS DESOCUPADAS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5659-2017, contra determinados preceptos de la Ley 2/2017, de la Asamblea de Extremadura, de 17 de febrero, de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en recurso de inconstitucionalidad instado por la Presidenta del Gobierno en funciones, contra varios artículos de dos leyes, ha acordado levantar parcialmente la suspensión de vigencia y aplicación en su día decretada.

Las dos leyes son: la Ley 3/2001, de 26 de abril, de la Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura, y la Ley de la Asamblea de Extremadura 2/2017, de 17 de febrero, de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.

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SECCIÓN II:

Resumen: Tribunal Oposición Abogados del Estado y jubilaciones de cuatro notarios y un registrador.

Tribunal Oposición Abogados del Estado

Resolución de 22 de febrero de 2018, de la Subsecretaría, por la que se designan los miembros del Tribunal calificador del proceso selectivo para ingreso, por el sistema general de acceso libre, en el Cuerpo de Abogados del Estado.

Mediante Resolución de 18 de diciembre de 2017 se convocó proceso selectivo para ingreso, por el sistema general de acceso libre, en el Cuerpo de Abogados del Estado.

Ahora se designan los tribunales, titular y suplente, siendo la composición del Tribunal titular la siguiente:

Presidente: Don Rafael Domínguez Olivera, Abogado del Estado.

Vocales:

  • Doña Carmen Álvarez Theurer, Magistrada de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
  • Don José María Segura Grau, Magistrado de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
  • Doña Noemí Adelaida Gámez Moll, Letrada del Consejo de Estado.
  • Doña Camino Magán Ayuso, Registradora de la Propiedad de Arganda del Rey.
  • Don Vicente José Bartual Ramón, Abogado del Estado.

Secretaria: Doña Patricia María Font Rodríguez, Abogada del Estado.

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Jubilaciones

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Marbella don José Ramón Doria Bajo.

Se jubila al notario don Antonio Manuel Oliva Rodríguez.

Se jubila a don Miguel Verger Amengual, registrador mercantil y de bienes muebles de Castellón II.

Se jubila al notario de Gernika-Lumo don José María Juanpérez Iturri.

Se jubila al notario de Madrid don Pedro de la Herrán Matorras.

 

RESOLUCIONES

En  MARZO se han publicado TREINTA Y SIETE.

Se presentan en ARCHIVO APARTE

 

ENLACES:

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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PORTADA DE LA WEB

Informe 282. BOE marzo 2018

La Alhambra de Granada, nevada

Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Octubre 2017)

RESUMEN DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 

Traspone la Directiva UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial 

resume: Albert Capell Martínez [ACM] Notario de  Fraga  (Huesca)

 

                ÍNDICE de este resumen:

        A) AMBITO APLICACIÓN
        B) FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE PRÉSTAMOS
        C) INTERESES
        D) COMISIONES
        E) VINCULACIONES y operaciones COMBINADAS
        F) VENCIMIENTO ANTICIPADO.
        G) EMPRESAS prestamistas. REGISTRO.
        H) ÍNDICE del Articulado de la Ley (Capítulos, Secciones y Arts)

        I) ENLACES

 

A la espera de que se publique el texto del Proyecto remitido al Congreso de los Diputados, anunciado en el pasado Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017 resumiremos ahora la versión de 31 Octubre del texto del Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que parece que no tuvo cambios a la hora de convertirse en Proyecto.

Se suprime la “vacatio legis” y entrará en vigor al día siguiente BOE (Disp. Final 12ª, con alguna salvedad en cuanto a normas de conducta y régimen intermediarios), prescindiendo una vez más de la realidad práctica y empírica y la necesidad de que todos los operadores podamos estudiar y adaptar nuestros despachos a la nueva norma.

En principio es IRRETROACTIVA (Disp. Transitª 1ª) pero sí se aplica, imperativamente a los contratos anteriores en cuanto a comisiones por cancelación anticipada y causas de vencimiento anticipado por impago de cuotas. También y en todo caso en los supuestos de Novación o Subrogación posterior.

DEROGA el artículo 6 Ley 1/2013, en cuanto a la exigencia de expresión manuscrita sobre cláusulas suelo en escritura], aunque ahora tal expresión constará en el Acta notarial previa y gratuita [Art. 13-2-d)]

Traspone la Directiva UE 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, (BOE 28 febr 2014) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

Consta de 47 artículos, 9 disposiciones adicionales (la  con Obligaciones de notarios y registradores y la con nuevas reducciones arancelarias), 5 transitorias y 12 Disp. finales (la modifica la LH y la la LEC).

Se estructura en 4 CAPÍTULOS [Disposiciones generales // Normas de protección del prestatario // Régimen jurídico de los intermediarios de crédito // y // Régimen sancionador]

Destacaremos solo ahora los aspectos más notariales y registrales:

 

A) AMBITO DE APLICACIÓN (Aº 2):

a) Se incluyen: Préstamos hipotecarios (parece que también créditos; la ley no distingue bien, y unas veces habla de “préstamos” otras de “crédito” –en sentido amplio, al igual que en el propio título de la Ley—) concedidos a personas FÍSICAS (parece excluir las jurídicas), sobre un inmueble de uso residencial (parece que cualquiera sea su fin no solo para financiarlo) o bien para financiar la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

– Se aplica si estas condiciones concurren en el prestatario pero también en el fiador o garante del préstamo.

– También se aplica a posteriores Novaciones y Subrogaciones de deudor (3os adquirentes del inmueble) en prestamos sujetos a la Ley (Disp. Adic. 6ª).

A estos efectos los empresarios que pretendan transmitir el inmueble hipotecado con subrogación en el comprador, deben comunicarlo al prestamista con 15 días de antelación a la fecha de la firma, para que pueda realizar el análisis de solvencia y cumplir su deber de información precontractual y demás obligaciones exigidas en esta ley. (Disp. Adic. 7ª).

b) Se EXCLUYEN de la Ley: Hipotecas Inversas (“de pensión”); préstamos al personal/trabajadores; los gratuitos; para financiar descubiertos a reembolsar en menos de un mes; los acordados ante un órgano jurisdiccional o arbitral; y los de REFINANCIACIÓN de deudas preexistentes, SALVO que recaigan sobre un inmueble de uso residencial (no exige que sea “Vivienda habitual”).

c) La Ley es imperativa y sus normas de protección indisponibles e irrenunciables (Art 3).

d) Se regula la TAE (Art 6), la FEIN, que sustituye la FIPER y tiene valor de Oferta Vinculante [Arts. 8-2 y 12-1-a)] y la Tasación obligatoria (Art 11)

 

B) FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LOS PRÉSTAMOS Y CONDICIONES DE TRANSPARENCIA [arts. 12 y 13]

1) La documentación debe haber sido entregada al prestatario con 7 días (naturales) de antelación: FEIN, FiAE, Escenarios evolución interés variable, copia del proyecto de contrato en que deben desglosarse la totalidad de los gastos asociados, especificando la estimación del arancel notarial, derechos registrales, ITPAJD y gestoría, así como las condiciones de seguros y la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario [quien debe realizar un TEST de aptitud… sic: Art. 13-2-c)]

2) Esta documentación deberá remitirse telemáticamente al notario elegido;

3) Dentro de los citados 7 días (y como máximo el día anterior al de la firma) el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido, que verificará la documentación y hará constar su cumplimiento en un ACTA notarial previa que hará prueba del asesoramiento notarial y de la comprensión y aceptación del prestatario (Art. 13-5), que no generará coste arancelario alguno (Art. 13-7) y que recogerá (Art. 13-2):

– El cumplimiento de los plazos;

– Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento individualizado prestado por el notario (sin que sea suficiente una afirmación genérica), incluidas las pruebas que acrediten el entendimiento de ejemplos prácticos de las cláusulas financieras, y la realización de un test en presencia del notario.

– La manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de que ha recibido los documentos con una antelación de 7 días, así como que comprende y acepta su contenido y los riesgos jurídicos y económicos de la operación.

4) Si no se cumple alguno de estos requisitos y plazos, no podrá autorizarse la escritura de préstamo (se introduce –Disp. Final 4ª– una nueva falta disciplinaria  e infracción muy grave al notario que incumpla).

5)  En la escritura de préstamo el notario insertará una reseña identificativa del acta, expresando el número de protocolo, fecha, notario autorizante y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto.

– La Disp. Final 11ª, prevé, mediante desarrollo reglamentario por el Gobierno un MODELO DE CONTRATO de préstamo con garantía hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes.

6)  El Notario no autorizará la escritura si no se hubiere otorgado el acta y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán si no consta la reseña del acta. (Art. 20-2)

– El Art 12-2 LH (reformado por la Disp. Final 1ª) extiende a todo prestamista (Y no solo Entidades Ley 2/81) calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras;

– También se modifica  (Disp. Final 1ª) el art 258-2 LH por lo que «el registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.»

– Igual deber de denegación por el registrador, y aquí también por el notario, en  la Disp. Final 6ª que modifica el Art 84 L.G.D.C.yU. 1/2007.

7) Notarios y registradores de la propiedad entregarán o remitirán telemáticamente al prestatario sin coste, respectivamente, la copia simple de la escritura (incluida, en su caso, la nota de despacho) y la nota simple literal de la inscripción. (Disp. Adic. 8ª).

8) Los honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa por cambio de interés variable a fijo (con o sin bonificaciones) de préstamos incluidos en esta ley, serán los correspondientes, respectivamente, a «Documentos sin cuantía»; y al nº 2, «Inscripciones» tomando por base el capital pendiente, con una reducción del 90%. (Disp. Adic. 9ª).

 

C) INTERESES

a) Índices de interés variable (Art 19)

El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo escrito.

Debe adoptarse un Índice claro, accesible, objetivo y verificable matemáticamente, basarse en precios de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o por acuerdos con otros prestamistas.

b) Moneda Extranjera (Art 19). Se concede al prestatario un derecho de conversión a otra moneda alternativa (la del país de residencia o la de su remuneración profesional).

 c) Intereses de demora. (Art 23)

El Art 23 y la Disp. Final 1ª, que modifica el Art 114-3 LH, delimitan el máximo intereses demora, ahora solo para el caso de hipotecas por personas físicas sobre un inmueble de uso residencial, al triple del interés legal del dinero y sólo sobre el principal pendiente sin que puedan ser capitalizados (salvo en caso art 579.2.a) LEC).

 

D) COMISIONES:

Solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios que hayan sido solicitados en firme y sean efectivamente prestados o gastos acreditados.

a) Apertura (Aº 12-1-3).

Se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

b) Cancelación anticipada (Aº 21) .

1) Se configura como un derecho “ex lege” del prestatario (y con derecho a devolución de excesos por seguros suscritos).

2) Limita las comisiones, en intereses variables, que por regla general NO caben, y únicamente admite una sola de cualquiera de las 2 cláusulas siguientes (tanto si el reembolso anticipado es total o parcial):

a) o bien el importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista con el límite del 0,25% del capital reembolsado si se abona durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo;

b) o bien el mismo importe de pérdida financiera pero aumentando el límite al 0,50% del capital reembolsado y reduciendo al periodo de reembolso a los 3 primeros años del préstamo; o

3) En los intereses fijos, el límite de la pérdida financiera del prestamista, es mayor y:

a) puede alcanzar el 4 % del capital reembolsado si se abona durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo;

b) y el 3 % durante el resto del plazo (año 11º y siguientes);

 

E) VINCULACIONES y operaciones financieras combinadas (Art 15)

a) Quedan prohibidas las prácticas de “venta vinculada”, que es toda oferta o venta de un paquete constituido por un préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

Si se ofrece por separado, se trata de “ventas combinadas”, y en principio sí caben libremente.

b) Los prestamistas o intermediarios de crédito podrán requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al propuesto por aquella.

c) El Art 16 limita las Políticas de remuneración de empleados bancarios, para evitar que se basen exclusivamente en criterios cuantitativos del nº de préstamos concedidos o de los de un determinado tipo y condiciones…

 

F) VENCIMIENTO ANTICIPADO. 22.

– El Art 22 y la Disp. Final 1ª, que introduce un nuevo Art 129-bis LH, delimitan la causa de vencimiento anticipado por pago de una parte o cuota del préstamo y la pérdida del plazo del deudor ejecutando TODO el préstamo, mediante normas imperativas que no admiten pacto en contrario:

  Deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:

1) Que el prestatario, fiador o garante sea una persona física y que la hipoteca sea sobre inmuebles de uso residencial o destinada a adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial;

2) Que esté en mora;

3) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 15 días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado

4) Y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 2 % por ciento del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 9 plazos mensuales

  • Al 4 % por ciento del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 2ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales….

G) Empresas prestamistas. 42: Registro.

– La actividad de concesión o gestión de préstamos con carácter profesional o habitual sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente registrados conforme a la presente ley. No será preciso disponer de dicho registro cuando se trata de entidad de crédito, un establecimiento financiero o sus sucursales en España.

– El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1.

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ACM, entre Boltaña y Fraga, 11 noviembre 2017

 

Índice

CAPÍTULO I Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Artículo 3. Carácter irrenunciable
CAPÍTULO II Normas de protección del prestatario
SECCIÓN 1ª Disposiciones generales
 Artículo 4. Principios de actuación en la concesión de préstamos inmobiliarios.
Artículo 5. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios
Artículo 6. Tasa anual equivalente.
Artículo 7. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 8. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 9. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario
Artículo 10. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 11. Tasación de los bienes inmuebles
Artículo 12. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
Artículo 13. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
SECCIÓN 2ª  Normas de conducta
Artículo 14. Requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal.
Artículo 15. Prácticas de ventas vinculadas y combinadas.
Artículo 16. Política de remuneración.
Artículo 17. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
Artículo 18. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
Artículo 19. Variaciones en el tipo de interés.
SECCIÓN 3ª Forma, ejecución y resolución
Artículo 20. Forma y contenido de los contratos.
Artículo 21. Reembolso anticipado.
Artículo 22. Vencimiento anticipado.
Artículo 23. Intereses de demora.
CAPÍTULO III  
Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios
 SECCIÓN 1ª Principios generales
Artículo 24. Definiciones.
Artículo 25. Régimen jurídico.
SECCIÓN 2ª Intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 26. Registro.
Artículo 27. Gestión del registro
Artículo 28. Requisitos para la inscripción.
Artículo 29. Procedimiento de inscripción
Artículo 30. Información y publicidad del registro.
Artículo 31. Revocación de la inscripción en el registro.
Artículo 32. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 33. Supervisión de sucursales de intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 34. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 35. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 36. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario.
SECCIÓN 3ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 37. Concepto de representante designado.
Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de los representantes designados.
Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados.
Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.
Artículo 41. Supervisión de representantes designados.
SECCIÓN 4ª Prestamistas inmobiliarios
Artículo 42. Registro de prestamistas inmobiliarios.
Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios.
CAPÍTULO IV
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes designados
Artículo 44. Carácter de normas de protección al cliente.
Artículo 45. Infracciones.
Artículo 46. Sanciones.
Artículo 47. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.
 
Disposición adicional 1ª. Reclamación extrajudicial.
Disp. Adic. 2ª. Cooperación con otras autoridades supervisoras competentes.
Disposición adicional 3ª. Educación financiera.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico
Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo.
Disposición transitoria 1ª. Contratos preexistentes.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Disposición transitoria cuarta. Normas de desarrollo del artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición transitoria quinta. Ficha de Información Personalizada de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Disposición derogatoria única. Derogación normativa.
Disposición final 1ª. Modificación de la Ley Hipotecaria.
Disposición final segunda. Modificación de la Ley 7/1988, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
Disposición final tercera. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
Disposición final sexta. Modificación del texto refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Disposición final octava. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición final novena. Título competencial.
Disposición final décima. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Disposición final undécima. Desarrollo reglamentario.
Disposición final duodécima. Entrada en vigor.

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ACM, entre Boltaña y Fraga, 11 noviembre 2017

 

ENLACES:

COMPARATIVA ARTÍCULOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS POR EL PROYECTO

EL PROYECTO EN EL CONGRESO

ANTEPROYECTO INMEDIATAMENTE PREVIO AL CONSEJO DE MINISTROS (31 de octubre)

TABLA COMPARATIVA NORMATIVA ANTERIOR Y PROPUESTA NOV. 2017

RESEÑA CONSEJO MINISTROS DE 17 FEBRERO 2017.

CONSEJO MINISTROS DE 3 NOVIEMBRE 2017.

EL GOBIERNO PROPONE LEGALIZAR LOS INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS QUE HABÍA ANULADO EL TS. Carlos Ballugera

ARCHIVO CON MÁS ENLACES TRAS C. MINISTROS 3/NOV/2017

 

Pirineos_Capell

Pirineos de Huesca con Monte Perdido, las tres Sorores y el Cotiella. Albert Capell. Pinchar sobre la imagen para ampliar (1 mega)

La expresión manuscrita es un requisito pro bancario que no sana los abusos

La expresión manuscrita es un requisito pro bancario que no sana los abusos

 

Brevísima crítica de algunos puntos de la R. DGRN de 19 mayo 2017

 

Carlos Ballugera Gómez

 

@BallugeraCarlos

 

Pongo brevemente a continuación unos pocos puntos en los que no me cabe suscribir las afirmaciones de la resolución, por encerrar una interpretación que perjudica a las personas consumidoras. Son pobres opiniones personales que no menoscaban la decisión de la DGRN, a saber, que la expresión manuscrita debe incorporarse a la matriz y a las copias de la escritura si el interesado quiere obtener la inscripción de la hipoteca en el Registro.

Hemos dicho en otro lugar que la expresión manuscrita es un requisito pro bancario, sin embargo, esta resolución dice que el art. 6 Ley 1/2013 debe interpretarse de manera extensiva pro consumidor. Creemos que eso no es posible por dicho carácter pro bancario que obliga, no a una interpretación extensiva del precepto, sino a otra restrictiva que no impida el control del contenido sobre la condición general.

La resolución, también, hace una interpretación extensiva contra persona consumidora de qué debe entenderse por cláusula que define el objeto principal del contrato. Para la DGRN no es necesaria una verdadera definición, sino que basta que la cláusula se proyecte sobre un elemento esencial del contrato. Aparte de que todas las condiciones generales se proyectan poco o mucho sobre el objeto principal del contrato y afectan a la relación calidad-precio, esta materia debe interpretarse de modo restrictivo como exige la jurisprudencia europea [apartado 43 STJUE 30 abril 2014], ya que si la cláusula define el objeto principal del contrato no es objeto de control del contenido, de modo que la persona consumidora perdería la protección de la ley. No podemos admitir que la libertad de imponer cláusulas abusivas se extienda de ese modo. Además, si la falta de expresión manuscrita afectase al objeto principal del contrato el contrato sin la cláusula limitativa sería nulo, la persona consumidora perdería el bien que cimenta su bienestar, a saber, el crédito obtenido, y el defecto no se podría subsanar sin un nuevo otorgamiento, lo que no parece ser el caso.

La resolución dice también, que no cabe la inscripción parcial sin consentimiento del interesado, que es el banco, lo que deja la inscripción al arbitrio del que ha caído en el abuso, cosa que no puede aceptarse. Para mí, si la cláusula es abusiva el registrador o registradora denegará con inscripción del resto de la hipoteca y sin necesidad del consentimiento del interesado, ya que la nulidad parcial por causa de abusividad es coactiva para el predisponente, que deberá aceptar la subsistencia del contrato aunque no lo quiera sin la cláusula abusiva.

Se equipara la necesidad de incorporar la expresión manuscrita a la copia con la de incorporar también la FIPER. No he podido encontrar ninguna norma que exija dicha incorporación ni por lo general, existe una regla que obligue que los antecedentes se incorporen al contrato. La misma razón que exige incorporar la FIPER al contrato exigiría incorporar cualquier otro antecedente y aunque en España no existe la regla “parol evidence rule” que impida considerar formando parte del contrato ningún antecedente, la existencia de reglas como las de los arts. 1281 y 1282 del CC no obligan sino que, únicamente, permiten incorporar los antecedentes al contrato por decisión de las partes, quienes de mutuo acuerdo, son soberanas para establecer la interpretación que conviene a su acuerdo.

 

 

 

Resumen de la  R. 19 de Mayo de 2017

 

 

  1. HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

 

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 22 diciembre 2016 se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, Globalcaja», para financiar la adquisición de su vivienda habitual, hipoteca que fue constituida sobre esa misma vivienda.

Se suspenden y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto del recurso, por suponer la razón del rechazo de la inscripción parcial del título y la única a la que se alude en el mismo (encontrándose los demás defectos claramente identificados), el análisis del apartado «tipo de interés negativo» de la cláusula tercera bis «tipo de interés variable» que señala: «En el supuesto que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengará intereses favorables para la parte prestataria», y la determinación de si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. La DGRN confirma la nota, con la salvedad de que el requisito se entenderá cumplido si está incorporado a la copia telemática objeto de presentación.

 

TEMA CONTROVERTIDO.- […] la cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno por tal concepto, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula; expresión que viene impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo […] Adicionalmente debe resolverse también, dados los términos del recurso, si tal expresión manuscrita debe incorporarse a las copias autorizadas de la escritura de préstamo hipotecario que se expidan o es suficiente su incorporación a la matriz.

[…]

En consecuencia, debe abordarse ahora tanto el análisis de la necesidad sustantiva de la suscripción de la expresión manuscrita en el supuesto objeto de este recurso, como el examen de si, como se afirma en éste, dicho requisito se ha cumplido realmente a efectos de la inscripción.

 

NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 4. En cuanto a la primera cuestión, […] baste recordar ahora brevemente la doctrina de esta Dirección General, recogida en las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre 2016, según la cual en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos del tipo de interés a cotas negativas, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula a que se refiere el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Este requisito de la expresión manuscrita en presencia de cláusulas suelo no se encuentra relacionado con la naturaleza, gratuita, onerosa o de otro tipo, del préstamo hipotecario mercantil, sino con los requisitos de información contractual y de transparencia material o comprensibilidad real que se deben cumplir en los contratos bajo condiciones generales celebrados entre profesionales y consumidores […]

[…] el control de transparencia y el cumplimiento de sus requisitos legales […] operan tanto si la limitación a la variabilidad de los intereses a la baja resulta de un pacto expreso del tipo cláusula suelo, como si la misma deriva, en determinados supuestos, de la propia naturaleza o tipicidad del contrato de préstamo, o bien de un pacto de exclusión de devengo de intereses en determinados supuestos, expreso o como consecuencia del sistema de amortización elegido.

La materialización o cumplimiento de este deber de transparencia material en el ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyecta [1] en una adecuada diferenciación de las mismas, dentro del contenido contractual, [2] a través de su inclusión en una cláusula propia [3] o su indicación en párrafo separado [4] y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, [5] en una información acerca de los escenarios posibles y de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados, [6] y, especialmente, en la actualidad, en la confección de la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

[…] frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del art. 6.1 Ley 1/2013, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros. (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

A este respecto, el Tribunal Supremo no ha considerado que el cumplimiento del proceso de contratación de los préstamos hipotecarios con consumidores recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, sea suficiente para cubrir las exigencias del control de transparencia […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario […]

Este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 marzo, 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre de 2016, es de carácter imperativo […] por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el TS. Y respecto de la no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. arts. 19 bis y 322 LH y Resolución de 18 febrero 2014, entre otras).

[…]

CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 6. En cuanto al examen de si, como se afirma por la notaria, el requisito de la confección de la citada expresión manuscrita por parte de los prestatarios se ha cumplido realmente y que el escrito que la contiene se incorporó a la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario que se remitió telemática al Registro de la Propiedad; no cabe duda que si así hubiera sido el citado requisito debería tenerse por cumplido […]

[…] la registradora de la Propiedad calificante […] señala que ni la copia telemática ni la expedida en soporte papel incorporan el escrito que contiene la repetida expresión manuscrita, lo que unido a que la copia autorizada que se acompaña al recurso tampoco la recoge, hace que deba entenderse, como presupuesto de esta Resolución, la falta de incorporación del mismo a todas las copias expedidas.

Por otra parte, como señala registradora de la Propiedad, tampoco basta para entender que el requisito se ha cumplido con la mera manifestación de la notaria de haberse redactado la expresión manuscrita en su presencia, sino que la misma deberá incorporarse físicamente a las copias que se expidan de la escritura de préstamo hipotecario, del mismo modo que se exige la incorporación de la ficha de información personalizada o del certificado de tasación a efectos de subasta […]

El carácter imperativo de la incorporación de la expresión manuscrita que resulta del precepto citado, ya ha sido puesto de relieve por este Centro Directivo en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 12 marzo y 10 diciembre 2015, siendo, por tanto, un aspecto que debe ser calificado por el registrador. Esta calificación se extiende tanto al hecho de la redacción misma del escrito por parte del propio prestatario o prestatarios y, en su caso, por el hipotecante o hipotecantes de deuda ajena (vid. STJUE de 19 diciembre 2015, asunto C–74/15, que considera consumidores a los garantes y fiadores que no tengan la condición de profesionales o no se encuentren vinculados funcionalmente con el prestatario profesional), como a que los términos concretos de la redacción se ajustan a la fórmula fijada por el Banco de España en el Anexo 9 de «la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013».

En definitiva, el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras que lo componen, y, es indudable, que para que el registrador pueda realizar estas comprobaciones es necesario que el indicado escrito se protocolice en la correspondiente escritura y se incorpore posteriormente a todas las copias que de la misma se expidan.

Cuestión distinta es que «lege ferenda» la aseveración notarial en instrumento adecuado del cumplimiento por el predisponente de la obligación de informar de los riesgos jurídicos y económicos del negocio, desplace la exigencia legal de la declaración manuscrita.

Por todo lo cual, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada; con la salvedad de que si realmente la copia autorizada remitida telemáticamente al Registro de la Propiedad contuviere el escrito objeto de este recurso, no será necesario aportar testimonio del mismo en soporte papel.

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Urge reforzar el Registro de Condiciones Generales

Subsanación de la falta de oferta vinculante en la hipoteca

SUBSANACIÓN DE LA FALTA DE OFERTA VINCULANTE EN LA HIPOTECA

 

Comentario y resumen de la resolución DGRN de 19 mayo 2017

 

 

Carlos Ballugera Gómez

 

@BallugeraCarlos

 

 

EL CASO

Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente al faltar la entrega de la oferta vinculante antes de suscribir el préstamo y faltar, también, los requisitos de profesionalidad que exige la LCCPCHySI (inscripción en Registro especial y suscripción previa de un seguro o aval bancario).

La subsanación se hace en una nueva escritura que deja sin efecto el primer préstamo hipotecario de manera expresa y en la que se formaliza un segundo préstamo respetuoso con los requisitos omitidos, en particular con la aportación de una oferta vinculante antes de la celebración del contrato.

El registrador rechaza la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable por novación, que no convalida el primitivo contrato, pues se mantiene la entrega del dinero primitiva, que es anterior a la información precontractual [resolución 31 mayo 2016].

Otros argumentos del registrador contra la inscribilidad de la novación subsanatoria son que la hipoteca del segundo préstamo garantizaría en realidad un reconocimiento de deuda y no un préstamo y, además, el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista en el primer préstamo que no actuaba como profesional. La DGRN revoca la nota y admite la subsanación, con argumentos nuevos en los que nos detendremos.

 

UN MODO NUEVO DE CONTRATAR CON REGLAS PROPIAS

Siguiendo el paso iniciado con la resolución de 22 enero 2015, la DGRN empieza diciendo, de acuerdo con el TS, que la contratación con condiciones generales tiene un régimen propio que deja a un lado la cuestión del consentimiento y se centra en el cumplimiento por el predisponente de sus deberes de transparencia y equilibrio.

En orden al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato se indica que su incumplimiento puede comprometer la eficacia del contrato o de alguna cláusula del mismo, impidiendo su incorporación al mismo o incluso, se puede llegar a considerar abusivas las cláusulas que entrañen obligaciones para el adherente por imponerle tales obligaciones sin que a su vez el predisponente cumpla con las suyas sobre los requisitos de transparencia (arts. 88.5 y 87.1 TRLGDCU).

Añade la DGRN “Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia”.

Se cierra este régimen específico indicando que la nulidad opera por ministerio de la Ley sin quedar subordinada a la existencia de previa resolución judicial, siempre que la nulidad sea objetiva, resulte del incumplimiento de los requisitos legales de transparencia o de los establecidos por la legislación sectorial para el proceso de contratación.

En efecto, indica la DGRN: “Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislación sectorial aplicable respecto del proceso de contratación”.

 

INEFICACIA TOTAL O PARCIAL

Una cuestión de la mayor importancia es el análisis de la ineficacia por falta de transparencia o de equilibrio en el contrato y la distinción entre ineficacia total o parcial. Al respecto, se indica que el incumplimiento de los deberes de información puede afectar a todo el contrato o sólo a una parte.

Así se dice que “el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato, produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante”.

Insiste la resolución: “4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales”.

Sin embargo, conviene matizar, ya que no creemos que la nulidad total del contrato con obligación del prestatario de restituir todas las cantidades debidas desde luego, sea la solución más adecuada desde el punto de vista de la contratación con condiciones generales. Antes de entrar en esta cuestión veamos otros temas importantes de la resolución[1].

 

SE ENSANCHA EL ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

El ámbito de la calificación registral de las cláusulas abusivas durante el s. XXI para la DGRN ha sido oscilante. Desde el inicial rechazo plasmado en las resoluciones de 19 abril 2006, se ha ido abriendo la mano más o menos a partir de 1 octubre 2010, hasta poco antes de esta resolución, en la que la calificación registral quedaba limitada al análisis de aquellos casos objetivos de abuso no susceptibles de valoración por el registrador, sin perjuicio, del análisis por el mismo de las condiciones generales contrarias a normas imperativas o prohibitivas.

Es decir, había un ánimo de limitar unas veces y concretar otras, el ámbito de la calificación, pero que era muy difícil de llevar a la práctica dado el ingente campo de aplicación de las llamadas normas imperativas o prohibitivas. Incluso ante la doctrina más restrictiva de la DGRN siempre quedó sujeto el registrador al imperio de esas normas, que le obligaban, sin duda, a calificar las cláusulas abusivas[2].

Ahora la DGRN da un paso más, acercándose otra vez al pretendido límite de las normas imperativas o prohibitivas, incluyendo dentro de la calificación registral tanto la calificación de los requisitos legales de transparencia del predisponente, como los específicos exigidos por la legislación sectorial aplicable al proceso de contratación[3].

Desde el punto de vista de la DGRN, la indicación de la existencia de nuevos límites, como la indeterminación de los mismos, supone un ensanchamiento oficial del ámbito de la calificación que, prácticamente, la devuelve al ordinario aplicar el derecho que debe comprobarse por el registrador en la calificación de la validez y legalidad de los documentos que pretenden la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si, además, reparamos que estamos bajo el imperio de la LCCPCHySI, el ámbito de la calificación puede decirse que es sumamente amplio, sin perjuicio, de que estas resoluciones sirvan para concretarlo e ilustrarnos sobre su juego.

Dice la resolución que “la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislación sectorial aplicable respecto del proceso de contratación”; y añade que “El registrador de la Propiedad […] no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC”.

 

EL ENFOQUE REGISTRAL FACILITA LA SUBSANACIÓN DE LO QUE SE HABÍA CALIFICADO COMO INSUBSANABLE

La DGRN concibe el préstamo hipotecario como un proceso o procedimiento que empieza con la entrega de la guía de la hipoteca y termina con la inscripción. También podemos pensar que ese proceso empieza, como de hecho hace, mucho antes, con la publicidad, la consulta de la web del acreedor y con cualquier noticia sobre la existencia del servicio ofertado por el prestamista.

Enseguida se puede ver la utilidad, incluso el carácter instrumental, de este enfoque para la subsanación de la escritura de préstamo hipotecario que adolezca de defectos de transparencia. Con esto se saca el problema del callejón sin salida en el que estaba. Callejón que impedía al documento subsanatorio, por el carácter insubsanable del defecto, aprovecharse de la prioridad ganada por la presentación en el Registro del primer documento y evitar que, por el juego de la prioridad, pudiera adelantarse algún gravamen a la subsanación.

Ahora parece que la subsanación procederá sin necesidad de un nuevo asiento de presentación del documento subsanatorio, aunque no haya sido ese el procedimiento seguido en el presente caso, tal vez, por la circunstancia de la existencia de la anterior doctrina sobre el carácter insubsanable del defecto de falta de transparencia.

Ante la negativa del registrador a admitir la convalidación del acto nulo por la novación, la DGRN adopta este enfoque vamos a llamar instrumental o “procesal” de la contratación, y abre la puerta a subsanar lo insubsanable sin hacer tabla rasa de lo anterior, apartándose de la nulidad total y optando, al menos en parte, por la nulidad parcial.

Es claro que nos encontramos en un Derecho en desarrollo, porque la solución, como veremos no es del todo satisfactoria, no obstante, me alegro de que al menos, haya servido para desbloquear la subsanación del préstamo del caso y se haya podido superar el riesgo sobre la prioridad apuntado.

Al destacar el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca, el Registro de la Propiedad brinda un modo de subsanación sin necesidad de hacer tabla rasa de todo lo anterior, ya que “el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamiento que impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación”.

Para la DGRN, la subsanación puede hacerse por un nuevo consentimiento o bien por medio del aquietamiento de la persona consumidora frente a la cláusula abusiva. La denegación de la cláusula abusiva supone su eliminación formal del registro, aunque no eliminación de la cláusula abusiva de la escritura, y posibilita un nuevo acuerdo que mejore la situación de la persona consumidora para incorporar una cláusula más beneficiosa.

Hasta aquí estamos de acuerdo con la resolución, pero cuando la ineficacia por causa del defecto se predica del contrato en su conjunto, la situación es distinta. Si el contrato es nulo en su totalidad y aparece de pronto la obligación de restituir la total cantidad entregada, desde luego y no a plazos, la nulidad representa, con toda seguridad, una catástrofe para la persona consumidora.

En ese caso, no puede admitirse una eventual ratificación o convalidación del contrato. No puede admitirse porque, respecto de la persona consumidora, falta el requisito previo de que pueda actuar con libertad, con verdadera libertad contractual para que la re-negociación sea válida. Ante la urgencia de tener que devolver el dinero ya gastado, por ejemplo, en reestructurar las deudas, la persona consumidora aceptará cualquier cosa para subsanar el problema que le ponga encima de la mesa “negociadora” el acreedor.

Si el contrato es nulo por falta de oferta vinculante o de disponibilidad previa del proyecto de escritura, si a ello le sucede la necesidad de devolver desde luego y no a plazos, la totalidad de la cantidad entregada en préstamo y no de una mensualidad, entonces la persona consumidora que ratifica o convalida, presumiblemente, actuará movida más por el temor a quedarse sin crédito, es decir, sin plazo para devolver y sin fraccionamiento del plazo, que por una verdadera libertad contractual.

La persona consumidora no tiene verdadera libertad ante la nulidad total ya que no puede desistir del contrato o si se prefiere el desistimiento del contrato y aceptación de la nulidad total no le liberan, ya que tiene que devolver todo desde luego, por lo que, en lugar de sufrir el abuso de la falta de transparencia, en medio del que está obligado a devolver algo por partes o plazos y con tiempo, aunque pueda haber algún abuso -un mal menor-, en lugar de eso, se le impone devolver todo desde luego. Además, el acreedor no está obligado a darle el nuevo crédito subsanatorio. Por raro que parezca, una ley adecuada para el contrato atomístico de los Códigos, lleva a la persona consumidora a una situación mucho más angustiosa y apremiante de la que intentó paliar en el mercado con el préstamo denegado por defectuoso. Para el consumidor la ley le pone delante una perfección o regularidad agobiante.

Sin embargo, la falta de incorporación al contrato del formulario no ha de significar necesariamente la nulidad del contrato. Si el contrato existe, lo que se evidencia por la entrega del dinero, será un contrato regido por el Derecho dispositivo, pero un contrato válido.

Las partes también creen que el contrato subsiste pese a la falta de inscripción por no haber oferta vinculante previa, prueba de ello es que el recurrente esgrimió la cláusula contractual de vencimiento anticipado por falta de inscripción para sustituir la primitiva obligación de “restitución automática” por un nuevo préstamo con su correspondiente programa de amortización. Nosotros preferimos pensar, también, que, a la vista de la conducta de las partes, el contrato subsiste, aunque el vencimiento anticipado sea abusivo y, por tanto, nulo. En este tema, la DGRN deja pasar la oportunidad para analizar de oficio el carácter abusivo o no del vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro esgrimido por la recurrente.

 

NO A LA NULIDAD TOTAL

No creemos que en este caso, la falta de oferta vinculante implique la nulidad total del préstamo cuyo importe está completamente entregado. La nulidad total como efecto del incumplimiento de las obligaciones de transparencia relativas a la oferta vinculante o a la disponibilidad previa del proyecto de escritura tiene importantes inconvenientes. Además, va contra el principio de conservación del negocio, vigente también cuando se trata del contrato por negociación.

En este caso, podemos ver que es especialmente perjudicial para la persona consumidora ya que la priva o la amenaza con privar, del bien o servicio, el crédito, al que aspira como materialización de su bienestar. Empezamos ya la crítica de esta resolución sin poder superar nuestra aversión por la nulidad total.

 

EL RÉGIMEN RESULTANTE DE LA TRANSPARENCIA

Los deberes de transparencia, tanto los generales derivados de la buena fe, como los particulares y concretos establecidos por el legislador o el Gobierno, se establecen en beneficio exclusivo de personas adherentes y consumidoras, no en beneficio de los predisponentes[4].

Su incumplimiento sólo genera derechos a favor de los beneficiarios y acreedores de tales deberes, los cuales pueden demandar y obtener la expulsión del contrato de las cláusulas deficitarias de información en perjuicio del adherente. A la luz de esta afirmación, parece necesario que como alternativa predicada por la propia DGRN al Derecho de reflexión, la persona consumidora conserve su derecho al desistimiento de las condiciones generales oscuras.

Pero los predisponentes no pueden conseguir lo mismo que el adherente con las normas de protección. Aunque el predisponente incumpla los deberes de información previa al contrato no puede denunciar su propio incumplimiento, al contario la omisión de información precontractual relevante obliga, conforme expresamente disponen los arts. 61 y 65 TRLGDCU, a la integración del contrato en beneficio de la persona consumidora, pero sólo a instancia de ésta.

La persona consumidora no sólo puede pedir y obtener la expulsión del contrato de las condiciones generales deficitarias de información que le perjudiquen, sino que puede pedir y obtener también la incorporación al mismo de las determinaciones no informadas o de los derechos de la persona consumidora que el predisponente haya omitido de sus condiciones generales o de su información previa al contrato.

Por tanto, en el caso en que “la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante” la posible nulidad del contrato o la no incorporación también será parcial, ya que la falta de entrega de la oferta vinculante o la falta de disponibilidad del proyecto de escritura sólo dará lugar a la no incorporación e ineficacia de las cláusulas que recojan derechos a favor del predisponente, pero no a la de las cláusulas que los recojan a favor del adherente.

Sin embargo, en el préstamo esta afirmación requiere, a su vez, de importantes matizaciones. Si no se incorporan al préstamo hipotecario en el que se haya incumplido la obligación de entregar con carácter previo la oferta vinculante, o no se haya brindado al adherente la posibilidad de examinar, también con antelación, el proyecto de escritura, las obligaciones a favor del predisponente… no se incorporaría la obligación de devolver a plazos el capital entregado, lo que haría ociosa la inscripción de la hipoteca y convertiría el préstamo en un regalo. De nuevo aparecen las inconsecuencias de la nulidad total.

Tenemos que reparar que la técnica de la protección de las personas consumidoras y adherentes en la contratación masiva no es la de las normas imperativas, sino de las normas semiimperativas, que la forma de protección no es mediante la nulidad total que priva al consumidor del bien o servicio, sino por medio de la nulidad parcial.

Tenemos que reparar también que el servicio que el crédito presta a la persona consumidora es el de brindar una cantidad de dinero al deudor con la obligación inseparable de la entrega, de devolver esa suma a plazos, que el crédito no es sólo transmisión de la propiedad, sino -inseparablemente- concesión de plazo.

La persona consumidora puede renunciar o aquietarse ante el abuso de manera libre, con mayor razón podrá rechazar no la nulidad parcial que puede, sino la nulidad total del contrato que no le conviene porque le obliga a devolver todo desde luego.

Ante ese rechazo, además, conforme a la legislación europea la persona consumidora sigue sin quedar vinculada por las cláusulas abusivas, por eso, creemos que lo mejor en este caso, ante la falta de regulación legal y ante una posición de la DGRN que no podemos aceptar -a saber la nulidad total por la falta de oferta vinculante-, lo lógico parece ser la posibilidad de que la persona consumidora retenga su facultad de desistimiento respecto de las cláusulas perjudiciales, abusivas o faltas de transparencia, pero sobre la base de la subsistencia del contrato, sobre la base de la conservación del bien o servicio que es su finalidad en el comercio masivo, lo que conduce a la inscripción parcial de la hipoteca sin consentimiento del predisponente y con el aplazamiento programado.

Por tanto, ateniéndonos al resquicio abierto por la resolución de 20 junio 2016, cuando la inscripción parcial fuere posible, como es en el caso de cláusulas beneficiosas para la persona consumidora, no sólo cabrá, sino que lo que procede es la inscripción parcial conforme a la nulidad coactiva -no se necesita consentimiento del presentante para la inscripción parcial- propia del Derecho de protección de personas adherentes y consumidoras de la contratación masiva, modo de contratar, que como se empezó reconociendo, tiene un régimen propio.

En el Registro se inscribirá la hipoteca con las disposiciones favorables a la persona consumidora, como la entrega del dinero, que, dado su carácter de préstamo, irá acompañada de la inscripción del programa de amortización, pero no de las cláusulas de intereses, cláusulas accesorias y beneficiosas para el predisponente, pero faltas de transparencia.

A esa misma solución lleva que la persona consumidora fuera arrastrada a consentir el documento subsanatorio bajo la amenaza de una cláusula abusiva, la de vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción. Esa cláusula es nula y no es susceptible de integración, por lo que no cabrá esa restitución automática fruto del abusivo vencimiento anticipado. Por la misma razón no cabrá la restitución automática con base en el art. 1303 CC, porque el abuso no se puede integrar en perjuicio de la persona consumidora ni siquiera con la ley, en este caso con el art. 1303 CC.

Llegados a este extremo, no creo que la alternativa a la nulidad total sea considerar que el deudor ha recibido el préstamo como regalo, sino que, en pro de la conservación del negocio, todavía cabe pensar, conforme a la jurisprudencia europea citada por la resolución, que es posible integrar el contrato con la ley, siempre que sea en beneficio de la persona consumidora, es decir, siempre que la restitución no sea del todo y desde luego, sino en partes y a plazos, integrando el contrato tal como prescribe el art. 65 TRLGDCU para contratos con personas consumidoras y el 1128 CC para todo tipo de contratos.

Aquí brilla con toda su fuerza el carácter disuasorio del régimen de protección contra los abusos. Las normas de protección a las personas consumidoras, hay que responder y animar a mi compañero autor de la calificación revocada, sí protegen a adherentes y personas consumidoras, prueba de ello es que en este caso la aplicación de las normas protectoras lleva a la inscripción parcial de la hipoteca incluido el programa de amortización, pero sin cláusula de intereses remuneratorios ni de demora, que en ningún caso superarán el filtro de transparencia, al faltar la oferta vinculante.

 

LOS REQUISITOS DE LA NOVACIÓN SUBSANATORIA

La DGRN acoge aquí el planteamiento de la SAP Zaragoza de 14 marzo 2016: para renegociar el contrato, cuando hay una cláusula abusiva en el mismo. Para eliminar esa cláusula abusiva y sustituirla es necesario que la persona consumidora parta de una verdadera libertad contractual lo que exige:

1.- Eliminación del abuso, que en el procedimiento registral se produce por la denegación de la cláusula abusiva, que la deja inoperante en ese ámbito conforme al art. 130 LH.

2.- La calificación negativa debe comunicarse al deudor persona consumidora, pero no hay ningún precepto que lo establezca. Este es un déficit de la regulación hipotecaria que debe subsanarse con urgencia[5].

El más interesado en la calificación negativa, en cuanto apunta a su libertad contractual, el adherente persona consumidora, no tiene noticia ninguna del hecho que le beneficia. Es esencial que la persona consumidora tenga noticia de la calificación denegatoria del registrador.

Sobre la base que el predisponente actúa como gestor de negocios ajenos sin mandato, respecto del adherente, en la imposición unilateral del contenido contractual en el contrato por adhesión, en mis notas denegatorias venía advirtiendo al presentante diciendo que dada la exclusividad de la predisposición, o si se prefiere, la falta de intervención en la misma del adherente, la imposición a éste por el acreedor del contenido de la hipoteca, constituye al último en la responsabilidad de informar a su cliente, a cuyos intereses en el contrato ha dado forma unilateralmente el acreedor, del hecho de la denegación conforme a los arts. 1258 CC, 57 CCO, 5.1.I LCGC y a las SSTS de 17 marzo 1950 (RJ 1950/387) y 16 octubre 1978 (RJ 1978/3076).

Esta advertencia, advertencia de Derecho privado, no debe hacer mucha mella en los predisponentes, por lo que es necesario establecerla con carácter legal o reglamentario. El anteproyecto de transposición de la Directiva 2014/17/UE de 4 febrero 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, al modificar el vigente art. 19 bis LH, ya prevé esta notificación al adherente como una obligación del registrador que suspende o deniega una cláusula.

3.- Producida la comunicación del defecto al adherente, cabe abrir negociaciones en libertad, sin que el adherente persona consumidora esté obligado a llegar a un acuerdo, de lo que debe ser informado y advertido de algún modo[6].

En todo caso reparemos también en algo que puede considerarse chocante y es que la sustitución en el contrato de una cláusula no negociada individualmente, sea importante o no, sea esencial o no, sólo puede hacerse por la negociación, ya que la modificación del contrato ya celebrado sólo se puede hacer por medio de un contrato nuevo, bajo cuyo epígrafe, en su caso cabe la práctica más beneficiosa.

4.- Finalmente, la sustitución de la cláusula exige la prueba de la negociación, lo que exige la concesión de una contrapartida apreciable a favor de la persona consumidora cuando se incorpore al contrato una obligación a favor del predisponente (STS 22 abril 2015).

Cumplidos estos requisitos la falta de transparencia inicial, que la DGRN considera que afecta al contrato en su conjunto, se entenderá subsanada y será posible, tal vez, que el documento subsanatorio se aproveche, también, de la prioridad ganada por el asiento de presentación del préstamo concertado sin la oferta vinculante.

 

CONCLUSIONES

Al admitir esta importante resolución la subsanación de la falta de entrega, antes de contratar, de la oferta vinculante al adherente persona consumidora, creemos que frente a la suspensión de la hipoteca en su totalidad por ese defecto, que difícilmente puede basarse en la nulidad total de un préstamo cuya existencia resulta evidente, es mejor inscribir la hipoteca y mantener el derecho de impugnación o desistimiento de la persona consumidora respecto de las cláusulas oscuras y perjudiciales para el deudor.

Junto a ello, convendría informar a los interesados en la nota de despacho de la falta de oferta vinculante y de los eventuales efectos de la misma, que pueden dar lugar a la declaración de nulidad por abusiva de alguna condición general y bloquear la ejecución de la hipoteca en caso de incumplimiento.

En ningún momento creemos que la inscripción parcial deje de ser apropiada para un defecto de suma gravedad, máxime si se considera que la inscripción puede hacerse sin cláusula de intereses y con subsistencia del aplazamiento y si así no se hiciere, puede demandarlo en cualquier tiempo el deudor, en virtud de la falta de transparencia con que la falta de oferta vinculante, impregna todas las obligaciones a favor del acreedor en esta hipoteca. Veamos ahora el resumen de esta importante resolución.

 

EL RESUMEN

 

Resumen de la resolución DGRN 19 de mayo de 2017

 

237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

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EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.-

1. Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, que implica la resolución de otro anterior cuya inscripción se había denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009. La novación deja sin efecto expresamente los pactos del préstamo anterior. El prestamista es una persona física que manifiesta, en este segundo préstamo, dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos, y en el que los prestatarios son dos personas físicas consumidoras que hipotecan una vivienda, domicilio habitual familiar; destinándose el préstamo al pago de deudas pendientes, que deben presumirse no empresariales ni profesionales a falta de manifestación expresa en tal sentido.

Se señala en esta segunda escritura, la sujeción del préstamo a la Ley 2/2009, y que se han cumplido todos los requisitos que se imponen en la misma como son, entre otros, la inscripción del prestamista en el Registro estatal especial a que se refiere la indicada ley, el seguimiento del proceso de contratación y los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011, incluida la aportación de la preceptiva oferta vinculante. El registrador considera insuficiente la subsanación y deniega la inscripción de la hipoteca. La DGRN revoca la nota.

LOS ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR.-

Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente por medio de dejar sin efecto el primero y formalizar un segundo préstamo hipotecario respetuoso con tales requisitos. El registrador deniega la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable [resolución 31 mayo 2016] por novación, que no sana el primitivo contrato, siendo, además, la entrega del dinero anterior a la información precontractual; tampoco se admite porque la hipoteca del segundo instrumento garantizaría un reconocimiento de deuda y no un préstamo y el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista que no tenía carácter profesional.

LOS ARGUMENTOS DEL RECURRENTE.-

El recurrente alega, en favor de la inscribilidad de la segunda escritura de préstamo, que las partes han procedido a novar extintivamente el primitivo contrato de préstamo sustituyéndolo por otro préstamo nuevo, para lo cual basta con que se determine así expresamente según los arts. 1255 y 1204 CC. En cuanto a la entrega de dinero de este segundo préstamo se señala que las partes, por razones prácticas, han sustituido la restitución de la cuantía del préstamo inicial y la posterior nueva entrega del mismo montante al prestatario, por la conversión de esa obligación de restitución en ese nuevo préstamo, que ya no guarda vinculación con el originario.

CUESTIÓN PREVIA.-

2. […] el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador de la Propiedad es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

Por tanto, no procede abordar en este momento el defecto señalado en el Hecho II de la nota de calificación, referido a que se fija un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo, el cual inicialmente (9%) es inferior al interés ordinario fijo pactado (10%) […]

EL OBJETO DEL RECURSO.-

3. La cuestión objeto del recurso debe ser tratada, dada la condición de los contratantes, no sólo desde el ámbito de la normativa civil de los contratos, sino fundamentalmente desde el de la normativa de contratación bajo condiciones generales en presencia de consumidores [ello obligaría a analizar de oficio si había más cláusulas abusivas].

CONTRATACIÓN CON CONDICIONES GENERALES.-

El TS, en Sentencias de 18 junio 2012, 9 mayo 2013, 8 septiembre 2014 y 22 abril y 23 diciembre 2015, ha sentado la conclusión que tal contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoría diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes [retoma los pasos de la resolución de 22 enero 2015].

Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable, en materia de préstamos hipotecarios con consumidores por la Orden EHA 2899/2011 y por la Ley 2/2009 antes citadas, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 LCGC). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (art. 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (art. 21), [3] continúa con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (arts. 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (art. 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (art. 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (art. 30.3).

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO.-

Por tanto, la consecuencia principal del incumplimiento por parte del acreedor predisponente de sus obligaciones legales de información, previas a la firma del contrato, consiste en la no incorporación al mismo de la cláusula o cláusulas deficitarias de información, por defectos en su inclusión y falta de transparencia; pudiendo incluso considerarse nulas por abusivas, al amparo de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU, al suponer la imposición de obligaciones al consumidor sin haber el empresario cumplido las suyas, en este caso el deber de información.

Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia.

Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato, produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante. Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislación sectorial aplicable respecto del proceso de contratación.

LA SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS DE INFORMACIÓN ES POSIBLE ANTES DE LA INSCRIPCIÓN.-

4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.

El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del consentimiento durante al menos tres días (art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al derecho de desistimiento existente en otros tipos de contratos de adhesión con consumidores.

Pero, además, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (así [1] unas veces es condición para la entrega del dinero o la disposición del crédito, [2] otras se constituye como una condición suspensiva del contrato [3] y otras como una causa de vencimiento anticipado de la obligación de restitución), provoca importantes consecuencias sobre la ineficacia del contrato, entre ellas, que el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamiento que impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. También podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario.

Ello no supone, en ningún caso una integración registral del contenido abusivo del contrato de préstamo hipotecario, vedada también al registrador por la legislación hipotecaria (Resoluciones de 16 y 17 diciembre 1996), sino una circunstancia derivada de la operativa del principio de efectividad de la protección de los consumidores dentro del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, y de las exigencias del principio de determinación registral cuando se vea afectada la responsabilidad hipotecaria u otros elementos esenciales del derecho real de hipoteca.

La suspensión de la inscripción tampoco obliga a las partes a una moderación del contenido del contrato, porque, como ya se expuso en la Resolución de 20 junio 2016, la denegación registral de una estipulación abusiva supone la eliminación formal de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y «ex novo» pactar [2] una mejora de la cláusula dejada sin efecto porque la calificación registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa y adquiriendo una posición dominante, puede prestar un consentimiento libre e informado a una cláusula concreta o, en su caso, al conjunto del contrato, posibilitando su ratificación, modificación favorable o el rechazo a mantener la cláusula denegada por abusiva, no obstante los defectos formales o sustantivos que se hubieran puesto de manifiesto.

  1. A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014 o las 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 19 octubre 2016, en el sentido que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc».

La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina, en el sentido antes señalado, en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador de la Propiedad, como ya se ha indicado, no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC. Este control de incorporación, como han tenido ocasión de señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y asume.

Es cierto a este respecto, como señala el registrador de la Propiedad en la nota de calificación, que la Resolución DGRN de 19 octubre 2016 señaló que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.

RENUNCIA A LA INEFICACIA DE LA CLÁUSULA ABUSIVA.- A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del TJUE (Sentencias de 4 junio 2009 –asunto Pannon– y de 21 febrero 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 mayo 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que «el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juez, manifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula» de tal forma que «cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone».

De igual manera, el registrador de la Propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; [1] si ese consentimiento se otorga después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto [no son equiparables, ya que la liberación respecto del contrato implica la restitución del dinero, es decir, una amenaza insuperable a la libertad contractual][2] y se presta consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido [persiste el temor a la nulidad total: inadmisible], el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.

REQUISITOS DE LA RE-NEGOCIACIÓN SUBSANATORIA.-

6. En este contexto la afirmación de ciertos sectores doctrinales, de la que se hace eco la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 14 marzo 2016 (Sección Quinta, número de resolución 156/2016), de que en los contratos por adhesión con condiciones generales de la contratación predispuestas, no se puede eliminar el carácter abusivo de una cláusula incorporada por medio de la negociación plasmada en una novación hipotecaria, porque la negociación posterior, a priori, no puede convalidar las condiciones generales nulas, porque la rebaja del carácter perjudicial del abuso no lo elimina sino que lo modera, también debe ser matizada.

Así, en primer lugar, la propia sentencia señala que para que esa negociación posterior pueda convalidar la cláusula abusiva es necesario [1] que previamente se elimine del contrato esa cláusula abusiva [implica comunicación de la eliminación], y se parta de una verdadera libertad contractual, o sea, que cuando haya cláusulas abusivas es necesario que antes de un nuevo pacto que sustituya al nulo por abusivo es necesario liberar expresamente a la persona consumidora de la cláusula abusiva; y eso es precisamente lo que se produce con la calificación registral denegatoria ya que conforme al art. 130 LH la ejecución directa hipotecaria sólo podrá operar sobre la base de los pactos que hubieran sido objeto de inscripción.

En segundo lugar, porque el supuesto objeto de este recurso, en el que ninguna cláusula se entiende incorporada al contrato, se asemeja más a aquel en que la ineficacia de la cláusula abusiva impide la subsistencia del contrato con perjuicio para el consumidor, supuesto en el cual la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea flexibiliza los efectos rigurosos de tal ineficacia, permitiendo la integración del contrato con la norma supletoria correspondiente del derecho nacional [cuanto mejor con las condiciones generales del contrato que benefician a la persona consumidora y que están en la misma escritura afectada por la falta de transparencia].

Y, por último, porque precisamente lo que las partes hacen en el presente supuesto, al pactar una novación extintiva del contrato y no meramente una novación modificativa, es extinguir la obligación primitiva sustituyéndola por una nueva en que sí se cumplan los requisitos legales, y, adicionalmente, liberan al prestatario de las consecuencias perjudiciales que esa novación tiene para él, al no exigirse la restitución automática de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devolución periódica en los mismos términos en que originariamente se habían pactado [este resultado se obtiene, precisamente mediante la integración del contrato a favor de la persona consumidora].

No debe olvidarse, a este respecto, como señala el recurrente, que la conversión de la obligación de restitución que procedería del préstamo anterior en una nueva obligación está motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cláusula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la causa de ello no es imputable al deudor (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009), como ocurre el en presente supuesto con la falta de la oferta vinculante.

ARGUMENTOS ADICIONALES DEL REGISTRADOR.- 7. Aclarada la validez del negocio presentado a inscripción, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el ámbito de la normativa de la protección de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripción no es posible porque la obligación de restitución que surge de la segunda escritura de préstamo hipotecario, ya se considere éste como un nuevo préstamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la información precontractual que legalmente debe darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la [1] devolución del primitivo préstamo, [2] la entrega de la oferta vinculante [3] y finalmente la nueva entrega del dinero por parte del acreedor al prestatario.

[…]

Es cierto que entre los efectos derivados del simple reconocimiento de deuda no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 noviembre 1999). En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas Sentencias de la Sala Primera «efecto constitutivo» del reconocimiento de deuda no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

Sólo existiría sustitución de la obligación reconocida por la nueva resultante del reconocimiento en caso de que se hubiera producido una novación extintiva o propia de la primitiva obligación, la cual (con arreglo al principio según la cual la novación extintiva exige una declaración terminante o una incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación: art. 1204 CC) ha de constar expresamente en la escritura de reconocimiento, según establece el art. 1224 CC (vid. Sentencias de 28 enero 2002 y 16 abril 2008). Pues bien, esta circunstancia, como consta en los hechos, es la que tiene lugar en el supuesto que nos ocupa, por lo que no cabe duda que nos encontramos ante la garantía de una nueva obligación que ya no tendrá su causa en el préstamo previo aunque se haga una referencia expresa al mismo, sino que se tratará de un nuevo préstamo en que la entrega se ha sustituido por la excusa o, prórroga si se quiere, de la obligación de restitución.

[…]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

 

El registrador que puso la nota recurrida en esta resolución analiza aquí algunas cuestiones prácticas que la resolución plantea: Amérigo Alonso, E., “¿Protege realmente al consumidor la calificación registral de las cláusulas abusivas?, en notariosyregistradores.com, 17 junio 2017, 8 pgs.

 

 

[1] Amérigo Alonso, E., “¿Protege realmente al consumidor la calificación registral de las cláusulas abusivas?, en notariosyregistradores.com, 17 junio 2017, pg. 5, deja ver lo estresante de la amenaza que para el deudor implica la nulidad total con restitución automática.

[2] Vid. mi 2/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, (2009), pgs. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, pgs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), pgs. 309 a 328. Con la mayor humildad y consciente de las grandes limitaciones de mi pobre análisis, pongo de manifiesto en estos artículos la capital distinción entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación, con algunos rasgos de esa diferencia. Esa distinción ha sido recogida después por el TS y también por esta resolución.

[3] No puedo olvidar que ese ensanchamiento del ámbito de la calificación se inicia ya en la resolución 13 setiembre 2013 y ahora, tras muchas otras, toma un sesgo más concreto al abordar, en particular, el régimen de la subsanación de falta de oferta vinculante previa al contrato.

[4] Vid. Miquel, J. M., “Artículo 8. Nulidad”, en Comentarios a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, A. Menéndez Menéndez y L. Díez-Picazo y Ponce de León (Directores), Civitas, Madrid, 2002, pg. 430; y Cabanillas Sánchez, A., “Las condiciones generales de los contratos y la protección del consumidor”, ADC, tomo XXXVI, octubre-diciembre 1983, Madrid, pgs. 1194-1196.

[5] Vid. mi “Condiciones generales de la Contratación y Registro de la Propiedad”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 7, (2005), pgs. 41 a 52.

[6] Sobre la negociación en el seno del contrato por adhesión Vid. mi “El contrato-no-contrato”, SER; Madrid, 2006, pgs. 103 y ss.

 

 

Expresión manuscrita y denegación de otras cláusulas abusivas en una hipoteca

 

EXPRESIÓN MANUSCRITA Y DENEGACIÓN DE OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UNA HIPOTECA

Comentario y resumen de la resolución DGRN de 10 noviembre 2016

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

Introducción

Como un caso más de hipoteca con condiciones generales, cuya inscripción se encuentra con una calificación negativa del registrador, estamos aquí en una de esas resoluciones compleja, donde el contenido contractual formado por condiciones generales, queda dividido o fragmentado en estipulaciones susceptibles de tratamiento autónomo y que son tratadas como tales, separadamente, por la DGRN sin perjuicio de la subsistencia del resto del contrato.

El primer defecto trata sobre la necesidad o no de expresión manuscrita para inscribir la limitación de la variación de los intereses ordinarios por debajo de cero, después le siguen otros que tratan por separado sobre la inscribilidad de varias condiciones generales denegadas en la calificación.

Frente a la evidente fragmentación en condiciones generales del contrato por adhesión, asumida con total naturalidad por la DGRN vemos, aquí y allá, que el notario recurrente pretende que cada una de las estipulaciones cuestionadas por la calificación sea esencial e inseparable del resto del contrato.

Constato aunque no entiendo que el notario recurrente no termine de asumir a estas alturas que el BOE publicó hace mucho una definición legal de las condiciones generales de la contratación, que las caracteriza como un contenido normativo autónomo dentro del contrato por adhesión.

Por desgracia esa carencia aparece con mucha más frecuencia de la deseable de la mano de todo tipo de juristas actuando en las más diversas instancias y estamentos, por eso no podemos dejar de recordar, acompañados de la autoridad de la doctrina del TS, que la contratación con condiciones generales es un modo contractual propio sujeto a reglas propias que no pueden olvidarse, afirmación esta no por obvia menos necesitada de reiteración recordatorio.

 

1.- LA EXPRESIÓN MANUSCRITA

Al tocar el primer y principal defecto, la resolución resume la doctrina anterior de la DGRN, en la que no nos detendremos, aunque destacaremos algunas cosas que nos parecen más importantes.

La DGRN sitúa la expresión manuscrita en el contexto de los requisitos legales de transparencia tendentes a conseguir la comprensibilidad real de la cláusula para su incorporación al contrato.

Pero, por paradójico que parezca, la expresión manuscrita es un elemento formal que cae más en el contexto de asegurar la incorporación de una estipulación, predispuesta y prerredactada, por medio del cumplimiento de un requisito legal formal que no presupone, ni de hecho ni de derecho, la comprensibilidad de la cláusula, sino que sólo asegura la incorporación de la misma al contrato en términos parecidos al art. 7.b) LCGC, es decir, que la expresión manuscrita del deudor asegura la incorporación de la condición general al contrato ¡aunque sea incomprensible!

Ya he dicho que la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013 es un requisito pro bancario. Eso tiene en su aplicación al contrato por adhesión con condiciones generales, la consecuencia ineludible que de ese art. 6 no se puede hacer una interpretación extensiva. En contratación con condiciones generales y en contratación B2C, la interpretación extensiva sólo se aplica a favor de la parte más débil no de la más débil, a favor de la persona consumidora y adherente, no a favor del banco.

Pero aquí la DGRN vuelve a tropezar con la concepción del contrato como un acto unitario e indivisible, una concepción sólo aplicable al contrato por negociación, pero no a este caso que es un contrato por adhesión compuesto por condiciones generales de la contratación.

Para la DGRN “estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados”.

También podemos preguntar: ¿qué interesados? ¿Los contratantes? ¿Los interesados en el procedimiento registral? No parece que sean, contra lo que pudiera pensarse al aplicar la legislación hipotecaria, que fuesen los interesados en el procedimiento registral. Si fuesen estos entonces el consentimiento del predisponente para la inscripción parcial sin cláusula abusiva no sería necesario porque para él la nulidad es parcial respecto del contrato y coactiva. Debe tratarse de los interesados en el acto sujeto a inscripción. Pero aquí nos vuelven a aparecer los problemas. Si se trata de los contratantes es que se necesita un nuevo otorgamiento para la subsanación, de donde resulta haberse presupuesto que la escritura sin expresión manuscrita es totalmente nula. Claro, es que afecta al objeto principal del contrato.

El problema en que se mueve la resolución no es pequeño. Como la estipulación que impide el interés negativo define el objeto principal del contrato, el contrato será nulo en cuanto a su objeto principal ¡totalmente nulo! Seguimos: lo totalmente nulo no se puede confirmar, luego para subsanar el préstamo ¡ya entregado! habrá que hacer un nuevo otorgamiento. ¿Quién paga los gastos? ¿Qué pasa si el deudor no quiere devolver el dinero? ¿Qué pasa si el deudor no quiere firmar? ¿Qué pasa entretanto si se cuela algún derecho real en el Registro?

En todo caso la respuesta a estos dilemas es imposible imposibles si nos mantenemos en el contrato por negociación. Pero como es manifiesto también, aquí se trata de un contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación, donde veremos cómo la respuesta es posible.

Aunque para la DGRN la cláusula de limitación de variabilidad forma parte del objeto principal del contrato, resulta que es una condición general que se puede separar de él: es una cosa –inseparable del contrato- y su contraria –separada de un contrato al que se va a incorporar- por medio de la, legalmente imperativa, expresión manuscrita.

La contradicción es evidente: “si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario […] su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]”.

Hemos visto la contradicción. Pero parémonos un poco en ella. La incorporación de una estipulación al contrato sólo se produce si se concibe primero como autónomo y separado, como no incorporado el objeto que se incorpora, es decir si se concibe a la estipulación como una condición general.

Si la estipulación es separable del contrato es una condición general y la estipulación de interés en nuestro derecho es un circunstancia accesoria del préstamo no su objeto principal.

Por tanto, aplicando el derecho del modo de contratación con condiciones generales, la limitación de variabilidad del tipo de interés es una condición general, cuya nulidad se produce con subsistencia del resto del contrato, que puede inscribirse sin ella.

Como es nulidad coactiva no necesita consentimiento del presentante, la subsanación puede hacerse en acto separado, que deberá ser negociado, lo que, como se trata de una estipulación a favor del banco, según la STS 22 abril 2015 exige “contrapartidas apreciables” a favor del deudor persona consumidora, pero lo que es más importante, exige que la persona consumidora deudora actúe libremente (vid. sentencias), es decir, sin temor a sufrir el peso de una cláusula abusiva –lo es la que contraviene, según el art. 8 LCGC, una norma prohibitiva o imperativa como el art. 6 Ley 1/2013[1]-.

 

2.- CONTRADICCIONES

Aunque quisiera olvidarme de estas contradicciones, por el respeto que me merece la alta cualificación de quienes prestan sus servicios en la DGRN, es lamentable que la resolución se mantenga y persevere en estas contradicciones. Como una campana que golpea y resuena en el aire, la contradicción aparece una y otra vez. Hasta nueve veces llama la DGRN suspensión a lo que el registrador ha calificado como denegación[2].

La nulidad de una condición general es nulidad de pleno derecho y da lugar, en consecuencia, como bien indica el registrador en su nota, a la denegación de las cláusulas correspondientes.

Sin embargo, la DGRN en nueve ocasiones en esta resolución llama suspensión a la denegación. No es un desliz cualquiera, ya que esa calificación determina el régimen de la inscripción parcial y de la eventual subsanación como se ha visto. Para salir de ellas hay que tener presente el régimen propio de la contratación con condiciones generales, cuanto antes lo haga la DGRN mejor.

2.1.- Apreciación de oficio de cláusulas abusivas

Siguiendo el hilo de la resolución, la DGRN en el segundo grupo de defectos, nos advierte lo limitado del procedimiento del recurso para abordar cuestiones no recurridas. De nuevo echamos en falta el régimen propio de la contratación con condiciones generales y la obligación de las autoridades de los Estados miembros, entre las que destacadísimamente está la DGRN, de hacer efectivos los fines de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en cuanto persiguen sustituir el equilibrio formal del contrato por adhesión con condiciones generales por un equilibrio real. Un medio adecuado de restaurar este equilibrio material es, precisamente, la intervención de oficio de la DGRN contra las cláusulas abusivas.

Un grupo de condiciones generales se ha sometido a la consideración de la DGRN, unas han sido denegadas, otras denegadas pero el registrador ha retirado el defecto y las piensa inscribir, otras denegadas y han sido recurridas por el notario autorizante de la escritura, otras denegadas han sido consentidas en cuanto al defecto.

La DGRN ha tenido conocimiento de todas ellas. Tiene delante, por tanto, los elementos de hecho y derecho necesarios para la apreciación de oficio de la nulidad por abusivas de las condiciones generales que lo sean, conforme a los, tan mentados últimamente, arts. 6 y 7 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Sin embargo, la DGRN se inclina por la neutralidad frente la desigualdad, y nos dice que no va a entrar a calificar de oficio las cláusulas abusivas. Solo abordará las condiciones generales denegadas y recurridas.

Establece una doctrina bastante minuciosa de lo que debe ser o no objeto de análisis en el recurso, lo que, sin que se adivine el criterio seguido, no impide tampoco, que en contra de lo anterior, la DGRN recuerde y aborde en algunas resoluciones, como la de 14 setiembre 2015, cuestiones no recurridas como la de la inscripción parcial.

Aunque las paradojas no acompañen siempre a las contradicciones, de ahí lo difícil que es verlas, resulta paradójico que no estando recurrida la inscripción de la estipulación de asunción del coste de la prima del seguro de daños por el deudor (cláusula undécima) ya que el registrador la considera inscribible, la DGRN se extienda en pronunciarse sobre una cuestión ni denegada ni recurrida, como es la cláusula de seguro de daños a cargo del deudor, para afirmar su carácter inscribible.

Resulta difícil entender lo que ha pasado en el expediente con la estipulación sobre el seguro de daños a cargo del deudor. El fundamento jurídico 13 es bastante confuso, hay que leerlo y releerlo con detenimiento para saber qué parte de cláusula se ha inscrito y cuál no.

Conjeturando en medio de la lectura creemos que se ha inscrito por el registrador y no se discute en el recurso, la obligación del deudor de contratar un seguro de daños. No obstante la DGRN se pronuncia a favor de su inscribilidad en contra del criterio que sienta en la misma resolución para no pronunciarse sobre un asunto así (“[2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación”).

No se ha inscrito, de la cláusula comentada, la designación del banco como beneficiario del seguro no por no ser inscribible esa designación sino por no preverse en la cláusula la sustitución de la garantía en caso de siniestro, por otra igualmente segura, por lo que se confirma el defecto en ese punto, pero por la razón dicha y no por que la estipulación como tal no sea inscribible.

Según la DGRN “Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción”.

¿Cuáles son los argumentos del notario? El notario señala en su recurso [1] que en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservación de la garantía, indica expresamente que «en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía…»

La STS 23 diciembre 2015 añade a lo transcrito por la DGRN que “Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Pero, en todo caso, se trata de una previsión inane, puesto que la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 LCS”.

Es evidente que la obligación de asegurar los bienes hipotecados establecida en el art. 8 LMH es una obligación legal. Nada más. La ley no dice quién es el obligado. Queremos suponer que tratándose de la titulización de hipotecas sea el acreedor que tituliza. Pues no, para el notario y para la DGRN es el deudor. No lo compartimos.

La obligación de conservar la garantía no incluye la contratación de un seguro, por más natural que parezca eso al notario. Admitimos lo que dice la DGRN para la oblig