JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA

NOTARIO DE BARCELONA

(El contenido de este trabajo es el de una conferencia pronunciada en el Colegio Notarial de Cataluña. He procurado respetar el contenido íntegro de la exposición, de por sí densa. Falta toda referencia a autores, ya que éstos son bien conocidos de los lectores de esta página web).

Buenas tardes a todos los asistentes.

Después de unas sesiones eminentemente prácticas, toca entrar ahora en la sesión quizás más teórica, pero que trata de unos temas de enorme trascendencia, pues de nada vale hacer algo si no se acaba teniendo claro para qué se hace. Y mucho me temo que el legislador, en algunos aspectos, no sabía bien el alcance de lo que se estaba haciendo. Y les garantizo que el repaso desapasionado de las sesiones en las Cortes es una buena muestra de ello, pues sobre lo que vamos a ver a continuación, y sobre lo que lleva debatiendo la doctrina decenios, casi no hubo intervenciones.

En las primeras versiones de esta charla trataba de realizar un breve estudio histórico de los sistemas inmatriculadores. Pero hay que prescindir de ello, por razones de tiempo.

Sin embargo, para entender la Ley actual debemos hacer un breve repaso a los problemas que planteaba la legislación anterior para ver cómo se resuelven en la nueva Ley.

La Ley 13/2013 ha modificado íntegramente el contenido del Título VI de la Ley Hipotecaria, que se llama “de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”, y, como preámbulo les pido que se fijen en que el nombre del título no se ha modificado. Y debo señalar que en la discusión en 1944 del nombre del título de la Ley se hizo especial hincapié en la calificación de “concordancia”. Y parece que alguna relevancia se le ha de conceder al nombre del título: es el Registro el que concuerda con la realidad, que es diferente; nada hay en las expresiones de modificación de la realidad jurídica extrarregistral.

De este modo se enlaza perfectamente el título VI de la ley con el art. 40.a), que considera la inmatriculación como un supuesto de rectificación de un Registro inexacto.

Curiosamente, la doctrina ha venido centrando los efectos de la inmatriculación en el título público de adquisición, con un cierto olvido de los efectos de la inmatriculación por expediente de dominio.

Nuestro conocido art. 207 de la LH 1946 decía que “las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha”.

El estudio ya somero de las posiciones doctrinales en torno al art. 207 agotaría el tiempo de la exposición sobradamente. No obstante, hay que hacer un enorme esfuerzo de síntesis y realizar una brevísima exposición, ya que aunque se trata de temas y soluciones conocidos, sin ellas no podremos entender los problemas que se pueden plantear todavía al analizar el nuevo art. 207.

Los problemas que hay detrás de toda la polémica son (y todavía vamos a hablar en presente):

a) quién es el tercero al que se refiere el artículo;

b) si el inmatriculante está protegido o no y desde cuándo por el principio de legitimación del art. 38;

c) los efectos de la inmatriculación respecto del verus dominus no implicado en el proceso transmisivo que lleva al título del inmatriculante (es decir, A es dueño, B vende a C, y C inmatricula);

d) la aplicación o no (y automática o suspendida) del art. 32, (englobando aquí, a su vez dos supuestos distintos: A, vende a B, pero no le transmite el dominio; y vuelve a vender a C, que inmatricula; y el caso de que A, dueño, vende y transmite el dominio a B y vuelve a vender a C, que inmatricula);

e) si se produce o no una limitación de efectos del art. 34; y finalmente

f) qué pasa con los adquirentes del inmatriculante durante ese plazo.

Como se ve, demasiados problemas, pero todos ellos han de tener un intento de respuesta en esta conferencia.

En un extremo podemos colocar aquellos autores que consideran que las inscripciones de inmatriculación no producen, ni durante ni después de los dos años, los efectos de los arts. 32 y 34 LH, sino únicamente producen los efectos de los artículos 35 (la usucapión secundum tabulas) y 38.

En el otro extremo, las de aquellos que consideran que pasado el fatídico plazo de dos años, resultarán perjudicados por la inscripción todos los terceros, incluso el verdadero dueño que no ha tenido ninguna intervención en el proceso adquisitivo del inmatriculante.

Dejando a un lado las posiciones extremas, la mayoría de los autores, la doctrina de la Dirección General y la jurisprudencia consideraban:

– que el principio de legitimación jugaba de modo inmediato.

– que el verus dominus no implicado en el proceso transmisivo siempre podía reaccionar contra el inmatriculante, aun pasado el plazo de dos años.

– y, aunque también con posiciones distintas, que respecto de todos los que adquieran del inmatriculante, jugaría el principio de fe pública aun dentro de ese plazo de dos años en las contiendas que puedan surgir entre sí.

Para los autores monistas, el art. 207 contenía solamente un supuesto de suspensión de la fe pública registral del art. 34 y concordantes de la Ley. Hay que tener en cuenta que, dada su posición, el art. 32 no juega jamás a favor del inmatriculante, ya que no adquiere de titular inscrito.

Para los autores dualistas, por el contrario, se producía, efectivamente, una suspensión de la fe pública registral y del principio de inoponibilidad durante el plazo; pero, dado que entienden que el tercero del art. 32 no precisa de la previa inscripción de su transmitente, consideraban que la inscripción jugaba a favor del inmatriculante contra el verus dominus incardinado en el proceso transmisivo y respecto de quien se produce el conflicto de títulos.

No obstante, todavía se diferencian entre sí entre una mayoría que entendían que esta eficacia es inmediata y quienes entendían que hay una suspensión de efectos durante dos años, plazo durante el cual el dominus perjudicado puede reaccionar.

Que el art. 207 contenía una suspensión de la fe pública registral era indubitado en la jurisprudencia, y hoy especialmente después de la STS de 22 de enero de 2010, que, fijando la posición del TS, señaló que el principio de fe pública registral en beneficio del tercero hipotecario deja de actuar durante el plazo de dos años a contar de la inscripción de inmatriculación; que esto no es más que una medida que suspende la fe pública registral respecto a una inmatriculación que se ha obtenido por un medio que al legislador le merece una “sospecha de irregularidad” y que si realmente ha producido una inexactitud del Registro de la Propiedad no pueda quedar consagrada por aquel principio. “Por tanto, el alcance del artículo 207 de la Ley Hipotecaria es la limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 de la misma Ley. Este es el efecto que produce la norma y constituye su calificación: es una limitación del efecto esencial del Registro de la Propiedad; no más; ni menos, ciertamente. Lo que significa que no es una carga o gravamen”.

Y con esto llegamos al Proyecto presentado por el Gobierno a las Cortes para la modificación de la Ley Hipotecaria.

En la Exposición de Motivos del Anteproyecto apenas se hacía referencia a la modificación que se pretendía introducir. Pero se producía una completa unificación de regímenes, ya que todos los supuestos de inmatriculación (con excepción de la inmatriculación por título público), en realidad, remitían al denominado expediente de dominio (ahora notarial) y al art. 202.1 regla novena que indicaba que “las adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podrán quedar amparadas por la fe pública registral hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación. Transcurrido el plazo anteriormente referido, no perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente o sus causahabientes, los títulos de dominio o de otros derechos reales que no hubieran sido inscritos o anotados en el Registro con anterioridad.” Por su parte, el art. 205 del Proyecto señalaba que “practicada la inmatriculación con arreglo a lo dispuesto en los artículos 202 a 204, se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral, que la protección dispensada por los artículos 32 y 34 no será de aplicación, hasta transcurridos dos años desde su fecha”.

Como vemos el Proyecto era radicalmente dualista, aunque seguía la tesis minoritaria de entender que los efectos del art. 32 se suspendían, en aparente seguimiento de la doctrina contenida en la STS 7 de septiembre de 2007. E incluso la literalidad del precepto podría llevar a pensar en posiciones mucho más extremas. Pero no adelantemos ahora posiciones.

Durante la tramitación parlamentaria se producen una serie de enmiendas por el Grupo Popular en el Congreso, de gran parquedad justificativa, que son acogidas, y, además, se introduce la inmatriculación por título público.

En virtud de estas enmiendas, se puede distinguir dos grupos de mecanismos inmatriculatorios.

En un grupo están el acta notarial de inmatriculación (que el texto no califica de notoriedad ni de expediente de dominio), regulada en el art. 203 y la sentencia declarativa de dominio con determinadas circunstancias en cuanto al círculo de demandados, a la que se refiere el art. 204-5º.

La inclusión de la sentencia declarativa de dominio trata de superar los obstáculos que suponían las resoluciones de la DGRN de 30 de abril y 14 de octubre de 2005, que le negaban eficacia inmatriculatoria aduciendo la relatividad de la cosa juzgada y que el expediente de dominio gozaba de mayores garantías de protección de terceros, derivadas de la publicación de edictos, y, sobre todo, de la intervención del Ministerio Fiscal. Las resoluciones indican que una “cierta ligereza histórica”, y cito textualmente, permitía entender que la sentencia era título hábil para inmatricular. Pero esta acusación de ligereza histórica no es totalmente cierta si nos atenemos a la posición de MORELL y TERRY tras la Ley de 1909, que cita como resoluciones que la admitían las de 19 de marzo de 1879, 21 de noviembre de 1881, 15 de julio de 1891, 31 de octubre de 1896 y 26 de mayo de 1902.

Estos mecanismos producen hoy inmatriculaciones verdaderamente privilegiadas, por cuanto producen todos sus efectos, sean éstos cuales sean, de modo inmediato.

En otro grupo, los demás medios inmatriculatorios, a los que es de aplicación el nuevo art. 207, que señala que “si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1°, 2°, 3° y 4° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.”

Por su parte, y respecto del acta para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (ahora sin aprobación judicial), el art. 208 señala en su regla quinta que “no perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad”.

En una primera lectura, el art. 207 se inclina claramente por la suspensión de la fe pública registral y, por eso, podría entenderse claramente monista.

Pero un precepto debe interpretarse no sólo por lo que dice, sino también por lo que no dice. Y el artículo no dice nada respecto de la eficacia del denominado principio de inoponibilidad como principio autónomo del principio de fe pública registral. Es cierto que se omite toda referencia al art. 32, pero, dado que no establece la suspensión de la eficacia del mismo, podría entenderse que acepta la eficacia inmediata del art. 32.

De seguirse esta idea, el título traslativo que está en la base tanto del expediente de dominio como de la inmatriculación por título público del artículo 205 sirve para resolver tanto el supuesto de la doble venta obligacional del art. 1473 CC como el supuesto de la doble venta en que la primera ya ha transmitido el dominio antes de producirse la segunda (y que la sentencia de 7 de septiembre de 2007 considera también incluido en el supuesto de hecho del art. 1473) y el art. 32 LH jugaría directamente a favor del inmatriculante y de quien adquiera de él, ya que carece de sentido que se aplique a este último y no al inmatriculante.

Y en apoyo de esta tesis debe citarse el art. 208 regla quinta, cuando señala, y ciertamente esta expresión tiene claro carácter dualista, que la inscripción reanudadora del tracto produce todos sus efectos cualquiera que fuera la naturaleza del título en que se funde contra los títulos intermedios inscribibles y no inscritos.

Esta idea básica, sin embargo, creo que no es compatible ni con el conjunto de nuestro sistema jurídico, ni con el tenor de la modificación operada en la LH por la ley 13/2015.

Al estudiar los efectos de la inmatriculación lo primero que hay que destacar es que se ha terminado el tercero del art. 207 y los problemas que planteaba determinar quién era este tercero. Ahora sólo nos va a quedar el tercero del art. 28, que procede del párrafo segundo del art. 23 de la Ley Hipotecaria tras la reforma de 1869.

A lo largo de la exposición tendremos que ir distinguiendo, y en ello no hago más que seguir a ROCA, cuándo estamos hablando de lo que él llamaba las relaciones entre el dueño real y el inmatriculante; entre el dueño real y los terceros hipotecarios y entre el inmatriculante y sus causahabientes y los terceros hipotecarios.

En primer lugar, en todos los casos de inmatriculación podemos afirmar, en primer lugar, que el inmatriculante nunca tiene la condición de tercero protegido por la fe pública registral. Esta afirmación estaba aceptada por toda la doctrina y las fundamentales sentencias de 26 de febrero de 1949 y 22 de noviembre de 1963.

Pero esta afirmación, aparentemente inocente, puede convertirse en fundamental, al menos si entendemos que la fe pública registral tiene como función la de la protección del tráfico jurídico.

En segundo lugar, la inmatriculación atribuye al inmatriculante las ventajas derivadas del principio de legitimación contenido en el 38 LH, ya que lo único que se limita es la eficacia del art. 34 para determinados supuestos de inmatriculación. Esta era la posición generalizada de la doctrina, con ciertas matizaciones en CAMY, y así se había mantenido para un interdicto de obra nueva por el Decreto de la Presidencia del Gobierno de 23 de octubre de 1959. Este es también el sentido que se deriva a contrario sensu de la STS de la Sala 3ª de 31 de enero de 2001 (al declarar la nulidad de la modificación en 1998 del art. 298 RH).

En el nuevo sistema (del art. 205 y de los otros) se produce primero la inmatriculación y, posteriormente, se publican los edictos. Se acoge así, con rango de Ley, la posición del RD de 4 de septiembre de 1998. Y el Tribunal Supremo, en la sentencia citada, señaló que uno de los defectos de la reforma reglamentaria era que permitía que la inmatriculación pudiera desplegar, desde el primer momento y sin publicación de los edictos (contra la redacción del art. 205 vigente hasta hace poco), la eficacia legitimadora que deriva del art. 38.

Sin embargo la eficacia ofensiva del principio de legitimación que predico del asiento de inmatriculación no va a desplegar todos sus efectos en el caso del art. 41 LH, ya que el art. 442.2 causa 2ª LEC recoge la vieja excepción de “poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito”.

No podemos entrar ahora en los problemas que plantea el poseedor de hecho en la inmatriculación por expediente de dominio (en que debe ser indicado por el promotor del expediente) y en el título público de adquisición (que va a ser notificado por el Registrador).

A lo largo de la exposición que sigue trataré de centrarme en, al menos, tres problemas:

a) si el inmatriculante y su causahabiente están protegidos por el art. 32.

b) si gozan de la protección del art. 37 LH en todos o algunos de los supuestos que este artículo contempla.

c), si la limitación de efectos del art. 207 mira solamente hacia el pasado, de forma que en las relaciones que surjan y deriven del inmatriculante rige sin limitación la LH aunque se produzcan dentro del plazo de dos años o si, por el contrario, dentro de este plazo se van a aplicar siempre las limitaciones del art. 207, sea cual sea el supuesto que se contemple. Tratando de concretar los supuestos a que me estoy refiriendo, aquí debemos incluir los supuestos de doble venta posterior a la inmatriculación (A, inmatriculante, vende a B y vuelve a vender a C, que inscribe en el plazo de dos años), de venta nula (A vende de modo ineficaz a B, que inscribe y éste vende a C o hipoteca a favor de C) y de venta por el inmatriculante en fraude de los derechos de sus acreedores.

A mi juicio, el gran problema es si, teniendo en cuenta sobre todo el art. 208, el inmatriculante va a gozar, y ahora de modo inmediato y sin sombra alguna de suspensión de efectos, de la protección de un art. 32, totalmente desconectado, por tanto, de los requisitos del art. 34, salvo el de buena fe.

Y digo el gran problema porque es el supuesto básico en que el contratante carece de una inscripción en la que apoyarse.

De este problema, y respecto de la legislación anterior, me he ocupado en varias ocasiones con anterioridad. Trataré, no obstante, de no repetirme demasiado.

Había señalado yo que si el expediente de dominio judicial producía sus efectos protectores de modo inmediato, para entender el sentido del art. 207 había que acudir al estudio de los efectos del expediente de dominio, ya que cualquier limitación de efectos que en esta materia prediquemos respecto de éste y (ahora) de la sentencia declarativa habrá que predicarla respecto de los demás mecanismos inmatriculatorios.

Hemos de destacar los términos en los que se pronuncia la Ley al regular el expediente de dominio: la inmatriculación es un medio de acceso al Registro de un dominio ya existente, que la inmatriculación no altera.

En este punto de los efectos del expediente de dominio puede servirnos el Proyecto presentado por el Gobierno y la solución posterior.

El proyecto establecía que el promotor del acta debía identificar a) los derechos constituidos sobre la finca, b) las cargas a que pueda hallarse afecta y c) las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma. La finalidad, igual que hoy, era notificarles y requerirles para solicitar la inscripción o anotación omitida; pero todo ello bajo apercibimiento de que, caso de no hacerlo dentro del plazo de dos años, las expresadas cargas y acciones perderían eficacia real sobre los bienes.

Esta solución, dada por el Proyecto, y que yo había criticado con anterioridad, ha desaparecido en el nuevo art. 203. Ahora no se les amenaza a los titulares de cargas, gravámenes y acciones con trascendencia real sobre la finca con su expulsión del mundo jurídico si no reaccionan en plazo.

La primera conclusión que, a contrario, podemos deducir es que la expulsión de la vida jurídica de todos estos derechos, cargas y acciones no se produce automáticamente por el hecho de la inmatriculación, aunque sí van a extinguirse si aparece un adquirente a título oneroso que inscriba.

Pero esto debe justificarse con algo más que un mero argumento a contrario de lo que indicaba el Proyecto, por muy fuerte que pueda ser este argumento.

Para ello hay que detenerse en el examen de los casos a que se refiere el art. 203, porque, en realidad, cierran todos los casos que pueden darse si quien promueve el expediente es ya el titular dominical.

Los supuestos hoy contemplados en el art. 203 son los siguientes:

a) Los titulares de derechos reales constituidos sobre la finca. Si el derecho ha sido reconocido por el promotor, es claro que a él le va a perjudicar ese derecho (no entro en los problemas que surgen cuando el titular no comparece en el expediente).

Pero no va a perjudicar a un tercero adquirente del inmatriculante por expediente de dominio.

b) Las cargas a que pueda estar afecta la finca. Bajo este término de “cargas” se acogen los embargos judiciales o administrativos, tal y como resulta de lo que se indica en el mismo artículo más adelante al hablar de calificaciones de prioridades (regla sexta).

Recuérdese el caso en el que nos encontramos. A es el verus dominus, pero el bien le ha sido embargado. A indica la existencia del embargo y el titular del crédito es notificado por el Notario y requerido, pero no pide la anotación preventiva.

Es evidente que la inmatriculación a favor de A no supone la extinción del embargo, ya que así se deriva de la LEC y, por otro lado, el embargo y su eficacia han sido reconocidos por el inmatriculante.

Sí estaría protegido el adquirente del inmatriculante, por ser aplicable el art. 587.2 LEC que afirma la eficacia del embargo desde que se practique y aunque no se hayan adoptado las medidas de garantía (en este caso, la anotación preventiva de suspensión por falta de previa inscripción de la finca), pero, añade, eso se entenderá sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban ser aplicadas. Y el adquirente, lo hace del titular registral y no está suspendida la eficacia del art. 34.

c) Finalmente, las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la finca, debiendo indicar el actor de la misma. Conviene detenerse en la expresión “acciones con trascendencia real”. Al lado de las acciones reales en sentido estricto, parece que bajo este término se acogen las acciones que aun teniendo carácter personal son susceptibles de producir una alteración en la situación jurídico real que se pretende inscribir, acogiendo así, entre otras, las acciones de rescisión, de revocación, de resolución o de nulidad.

Estas acciones tampoco se extinguen por el hecho de la inmatriculación, pero no afectan tampoco, si no concurren y alegan su derecho, al adquirente del inmatriculante por expediente de dominio.

El art. 203 indica, como he dicho, que el Registrador publicará edictos, anunciando el hecho de la inscripción a todos los interesados. Estos son los antes indicados, que han sido identificados por el promotor y notificados por el Notario, pero que no han comparecido. Recordemos que el Notario debía advertirles de los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse para ellos. Este perjuicio es evidente que no se produce por el hecho de la inmatriculación, ya que el inmatriculante ha reconocido su existencia. Pero, como hemos visto, todos ellos podrán ser perjudicados por una adquisición que se inscriba y proceda del inmatriculante, pues en este caso del expediente de dominio la eficacia del art. 34 no está suspendida. Y adelanto que, en mi opinión, la buena fe en el adquirente no desaparece por el hecho de que la notificación edictal haya sido nominativa e indicando la causa o derecho que la motiva.

Pero el art. 203 continúa diciendo que la notificación edictal de que se ha practicado la inmatriculación se hará también “a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente”.

He dicho en alguna ocasión, y me repito, que la reforma de 1944, diseñada por profesionales, al parecer, mucho más pegados al terreno, partía del principio de que al promotor del expediente no le interesaba citar a personas que pudieran perjudicar su pretensión; por ello, en el expediente de dominio judicial, la convocatoria a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada se hacía dentro del expediente y antes de dictar resolución; sin embargo, ahora la notificación se hace una vez practicado el asiento de inmatriculación y la realiza el Registrador.

Y ahora llega el momento de examinar la función de este edicto (que se repite en los otros artículos relativos a la inmatriculación que contempla la Ley).

La notificación edictal puede tener como función la de hacer saber un efecto ya producido o la de hacer saber la existencia de un hecho del que pueden derivarse perjuicios todavía no producidos. En el primer caso, debemos plantearnos para qué notificar a todos si a algunos ya les va a perjudicar lo practicado. En mi opinión, la función del edicto es dar tiempo a los que puedan ser perjudicados por la inmatriculación para reaccionar antes de que se produzca el efecto perjudicial.

En el Proyecto de Ley, el perjuicio se producía pasado el plazo de dos años incluso en beneficio del inmatriculante, actuando como una suerte de “purga legal”. Los términos usados hoy por la Ley, “a quienes pueda perjudicar el expediente” son demostrativos, si la gramática todavía sirve para algo, de que el perjuicio no es un hecho pasado que se publica, sino un hecho que podrá ocurrir y, entonces, le perjudicará.

El enlace de este edicto con el art. 207 es evidente: puede surgir un tercero protegido por la fe pública registral en un plazo o antes de él, y dependiendo del mecanismo inmatriculador su fuerza será diferente.

En conclusión, la razón de la notificación edictal posterior a la inmatriculación no es otra que permitir atacar la misma para impedir que se puedan producir determinados efectos. Jamás para decirle que los efectos ya se han producido.

Lo que debemos preguntarnos ahora es quienes pueden ser estas personas ignoradas.

En primer lugar, el verus dominus no incardinado en el iter transmisivo que lleva al inmatriculante, ya que si bien la inmatriculación no le perjudica inmediatamente (salvo un autor aislado, esto era admitido por toda la doctrina), puede surgir, sin limitación temporal de efectos, un tercero protegido.

En segundo lugar, el verus dominus por usucapión. El supuesto es: A, dueño, permite la usucapión, ordinaria o extraordinaria, de B, y, no obstante, vende a C, que inmatricula. Lo menos que se ha de permitir al usucapiente es poder accionar para probar que C conoció o tuvo motivos racionales y suficientes para conocer la usucapión. Sería absurdo que la usucapión realizada perjudicara en ciertos casos a quien adquiere de un titular registral y no perjudicara al inmatriculante, que, tal como indicamos, ha debido indicar la existencia de un poseedor de hecho de la finca.

En tercer lugar, el titular de acciones con trascendencia real que el promotor haya olvidado indicar, quizás porque no conoce su existencia. Parece claro que ninguna inscripción convalida un acto o contrato nulo, ya se den en su título adquisitivo o en otro anterior que lleva al mismo, ya que no se dan los requisitos del art. 34 en el inmatriculante; la inmatriculación tampoco extingue las acciones que nazcan de su título o con ocasión del mismo (rescisorias, revocatorias o resolutorias) o anteriores en la medida y efectos en que civilmente puedan afectar al tercer adquirente, ya que faltan los requisitos que el art. 37 LH establece para proteger a alguien, que nos remiten a los requisitos del art. 34.

En conclusión, la inmatriculación no sana los vicios que se puedan haber producido en el iter transmisivo a favor del inmatriculante.

Pero también es evidente que el adquirente del inmatriculante por expediente de dominio va a estar protegido ex arts. 34 y 37.

En cuarto lugar, el acreedor que ha conseguido embargo sobre la finca. Por lo que hace al caso del embargo, ya he planteado en alguna ocasión el problema de la venta de finca embargada: A, dueño, ve cómo se le embarga una finca y, no obstante, se la vende a C, quien inmatricula, desconociendo la existencia del embargo. Y, basándome sobre todo en el art. 587 LEC y 69 LH, llegué a la conclusión de que el inmatriculante por expediente de dominio judicial no estaba protegido.

Todo esto nos lleva, en quinto lugar, al caso del titular de derecho real sobre la finca y cuya existencia desconocía el promotor. ¿Le perjudica a éste la inmatriculación? La comparación con los otros supuestos de interesados que deben ser señalados por el promotor y a quienes la inmatriculación no perjudica nos debiera llevar a la respuesta negativa.

Pero este supuesto es exactamente el mismo que el del verus dominus implicado en el conflicto de títulos, que va a ver cómo se le priva de su derecho como consecuencia de la inmatriculación. He hablado de que se le priva de un derecho, y ésta y no otra es la doctrina que se deriva de la STS de 5 de marzo de 2007, que califica la adquisición de a non domino, por mucho que se quiera seguir hablando de una propiedad relativa.

Y es que, recordemos, el expediente de dominio notarial sustituye al judicial, donde las notificaciones a los ignorados perjudicados se hacían dentro del expediente. Si, pese a eso, había una doctrina jurisprudencial (si bien es cierto que arranca de la dicción de la LH de 1909) de que el resultado del expediente se dictaba sin perjuicio de tercero, y esa es también la dicción actual del Reglamento Notarial en materia de actas de notoriedad, lo que debemos preguntarnos es si la modificación producida por la desjudicialización va a producir unos efectos más radicales que los expedientes judiciales anteriores.

A lo largo de la exposición he venido insistiendo en el tema del embargo, porque me parece paradigmático el paralelismo con el supuesto de “doble venta transmisiva”.

Si A sufre un embargo que limita su facultad de disposición sobre la finca no inmatriculada y, no obstante, vende, el comprador inmatricula y, pese a ello, la inmatriculación no perjudica al acreedor, dados los términos del art. 587 LEC y 69 LH, ¿qué decir cuando estamos ante el supuesto de “doble venta transmisiva” en que, como señala la STS de 5 de marzo de 2007, no es nula por falta de objeto, pero falta el poder de disposición en el transmitente, falta que sana el art. 34 LH?. Esta sentencia (en cierto modo contradicha por la de 7 de septiembre del mismo año) es importantísima porque centra los requisitos para salvar el supuesto típico de la inoponibilidad (el conflicto de títulos) no en el art. 32 (como hubiera podido hacer, de inclinarse por la tesis dualista) sino en el 34. Es la publicidad registral (y no la ulterior inscripción) la que suple la falta de poder de disposición en el vendedor (en el caso de autos, en que hay adjudicación judicial, la persona de quien proceden los bienes).

Es decir, si no está protegido el adquirente e inmatriculante que ha adquirido de quien (el embargado) es dueño de la finca, pero con limitación a sus facultades de disposición, menos va a estar protegido de quien ha perdido su poder de disposición por haber vendido (y transmitido) la cosa a un tercero.

Por otro lado, si A vende a B una finca no inmatriculada; se le embarga la finca a A (embargo válido, pese a ser de cosa ajena ya que ha salido del patrimonio del embargado por un acto válido y eficaz anterior) y el adjudicatario del procedimiento de apremio inmatricula, este adjudicatario no va a estar protegido en su inmatriculación frente al verus dominus, dados los términos categóricos del art. 594 LEC que admitiendo la validez del embargo de cosa ajena, sólo protege al  rematante o adjudicatario “que los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva”, expresión que toda la doctrina procesalista y civilista centra, tratándose de inmuebles, en el art. 34 LH.

Pero este supuesto es estructuralmente idéntico al de la doble venta transmisiva del conflicto de títulos.

En el caso del conflicto de títulos dualista tenemos CV1-CV2-Inmatriculación por 2. En este caso tenemos CV1-embargo-adjudicación-Inmatriculación por el adjudicatario.

En ambos casos (venta de finca embargada o embargo de finca ya vendida), pues, la solución debiera ser la misma que la que apliquemos al titular de un derecho real o al verus dominus.

En conclusión, pues, no existe un efecto automático en la inmatriculación por expediente de dominio que pueda perjudicar al titular de derecho real ya existente o al verus dominus.

Con esto creo que se desmonta el gran argumento de la tesis dualista, ya que si la inmatriculación por expediente de dominio no protege al inmatriculante, tampoco lo protege la inmatriculación por título público.

Y con ello, entramos en el estudio del art. 207.

Sin poder entrar ahora en un análisis exhaustivo, hay que señalar que el art. 207 nuevo es aplicable, lo mismo que el antiguo, a la inmatriculación por título público o por certificación administrativa.

Sin embargo, el art. 207

a) supone una modificación del art. 235 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (al ampliar el plazo de 90 días que ésta establecía para todas las fincas de reemplazo);

b) limita los efectos de las inmatriculaciones producidas al amparo del art. 53 de la Ley de Expropiación Forzosa y 31 de la Ley del Suelo, que no tenían limitación,

y, c) el art. 204.1º  va a plantear problemas en cuanto a la modificación que supone en el Derecho urbanístico, ya que los supuestos de inmatriculación que la Ley del Suelo preveía no contemplaban ningún tipo de suspensión de efectos. Sin poder entrar ahora en su análisis detenido sólo quiero señalar que en mi opinión la limitación de efectos se ha de limitar a los casos comprendidos en el art. 54.5 de la Ley del Suelo, en que se produce una verdadera inmatriculación y no la aparición de una finca de reemplazo en sustitución de otra ya inmatriculada.

El art. 207 limita los efectos protectores del art. 34 durante un plazo de dos años, desde su fecha.

En mi opinión, claramente monista, cuando se habla de los efectos protectores no se limita, en principio, a los supuestos de nulidad y resolución, sino al principio general que sienta el artículo de protección a quien adquiere de quien, según el Registro, goza del poder de disposición de la cosa. Esta es la regla, y se le protege “aunque” se den determinadas circunstancias que harían imposible la protección en otro caso.

Por lo tanto, cuando el bien estuviera embargado, cuando hubiera un titular de un derecho real o un verus dominus, el adquirente del inmatriculante por título público no estará protegido durante este plazo, a diferencia de lo que ocurre en la inmatriculación por expediente de dominio.

Sin embargo, la redacción del artículo no deja de plantear problemas.

En primer lugar, la eficacia frente al adquirente del inmatriculante de las acciones de trascendencia real que se daban contra su transmitente.

Es evidente que las acciones de nulidad o resolución siguen perjudicando al adquirente, pues, por un lado, su protección se deriva directamente del art. 34, que tiene la eficacia suspendida y, por otro, si constan las causas de resolución en el título que lleva a la inmatriculación, han de hacerse constar en el asiento.

En cuanto a las acciones rescisorias, el art. 1295 CC paraliza la acción cuando las cosas se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe y la inscripción refuerza sencillamente la posición del adquirente del inmatriculante.

Nos queda, por tanto, el supuesto de las acciones revocatorias cuya causa no conste en el título que ha servido para la inscripción. La doctrina ha puesto de manifiesto la íntima conexión entre el art. 37 y el art. 34 LH y de esto se deduciría la inaplicabilidad del art. 37. Sin embargo, aun reconociendo esto, hemos de señalar que, de modo estricto, el art. 37 no tiene su eficacia suspendida y que, por ejemplo, la dicción del Código Civil en materia de revocación de donaciones limita la eficacia de la acción ante tercero de la Ley Hipotecaria, y pensemos que el Código se dicta con la vigencia de la LH 1869 en esta materia, que no atiende a fecha limitadora de la protección ni a expresiones del tipo “no surtirá efecto contra tercero”.

Si se acepta esto habrá que concluir que el adquirente del inmatriculante por título público va a estar protegido, aunque adquiera en plazo de dos años, por la inscripción contra las acciones revocatorias que afectasen al inmatriculante o al negocio jurídico de adquisición de éste y que no consten en el Registro.

En segundo lugar se plantea si todos los conflictos entre el inmatriculante y sus causahabientes y los terceros hipotecarios que puedan surgir están regidos por la limitación de efectos del art. 207. Bajo estos términos, en realidad, estamos englobando tres supuestos distintos:

a) la doble venta que nace del inmatriculante por título público (es decir, si A, inmatriculante, vende a B, que no inscribe, y A vende a C, que inscribe, aunque sea durante ese plazo de dos años, C está protegido o no por la fe pública registral);

b) el supuesto de venta nula hecha por el inmatriculante y la inscripción por su adquirente (A, inmatriculante, vende con venta anulable a B, que inscribe, y B vende a C, que inscribe);

y c) la enajenación por el inmatriculante en fraude de acreedores y a favor de quien inscribe en el plazo (sin ser cómplice en el fraude).

La doctrina hasta ahora aceptaba con claridad que en los conflictos que se produjeran en el futuro, a partir del inmatriculante, no jugaba la limitación de efectos, ya que lo que justificaba la limitación de efectos era que la inmatriculación por título público era un procedimiento “excepcional” y “sospechoso” por utilizar los términos de la STS 15 de febrero de 2000). Aunque la historia de la legislación hipotecaria española muestre que la inscripción por título público fue durante más de la mitad de la historia la normal y lo sospechoso fuera en esta época el expediente de dominio judicial, creo que hay que estar de acuerdo en que la limitación se produce para impedir que se produzcan los efectos protectores registrales respecto de la situaciones jurídicas anteriores a la inmatriculación, pero no para el futuro. Pensemos que carece de sentido en todos estos casos permitir que quien trae causa de un inmatriculante por expediente de dominio esté protegido, pero no lo esté el adquirente del inmatriculante por título público, ya que en la base del problema no está la naturaleza del mecanismo inmatriculador.

Si se mantiene esta tesis, en todos los supuestos que he indicado habría un tercero protegido, pese a que no ha transcurrido el plazo de dos años.

Pero fijémonos que para ello tenemos que realizar una interpretación correctora del art. 207, que literalmente suspende todos los efectos protectores dispensados por el art. 34.

Si se interpreta, como resulta de la STS de 5 de marzo de 2007, que es el art. 34 (en realidad la previa inscripción) el que salva la falta de poder de disposición del transmitente, y ello se toma de modo literal, resultaría que nuestro segundo comprador durante esta segunda fecha no estaría protegido.

Y tampoco lo estaría un comprador en el supuesto de que A, inmatriculante, transmita a B y en esta transmisión hubiera un vicio invalidante y B transmita a C, que inscribe.

Por ello puede mantenerse, en contra de lo que yo he afirmado, ahora una interpretación literal del art. 207 y entender que en los dos primeros casos, el de doble venta y el de venta nula, no cabe la protección del adquirente ex art. 34.

En el caso de la venta en fraude, deberíamos entender que el adquirente del inmatriculante por título público está protegido. Ello deriva no sólo de la finalidad que hemos aceptado de la limitación de efectos del art. 207, que no hay que extender más allá de sus justos límites, sino, literalmente, de la propia dicción del artículo. La protección del Registro se extiende al adquirente del titular registral, incluso dentro del plazo, no tanto (que también) porque este adquirente sea tercero respecto de la relación entre el deudor-transmitente y el acreedor defraudado, como porque la finalidad del Registro es, precisamente, brindar seguridad a quien adquiere de quien aparece en el Registro con facultad para transmitir sin que se le puedan oponer vicios cuya causa no conste en el Registro, dado que su adquisición es válida. Es decir, la inmatriculación produce sus efectos hacia el futuro, y los limita sólo para el pasado.

Naturalmente, también puede sostenerse, en contra de esta última afirmación, que la aplicación literal del art. 207 debe llevar a la inaplicación absoluta del art. 34 y, por extensión, del art. 37, de modo que en las relaciones entre el inmatriculante y sus causahabientes y entre estos entre sí no jugará en ningún modo el art. 34.

De aceptar esta tesis literal sobre el art. 207, es cuando se puede seguir planteando si en el supuesto de doble venta posterior a la inmatriculación el adquirente que inscriba está protegido por el art. 32, funcionando autónomamente respecto del art. 34.

Es preciso aceptar que la dicción literal del art. 207 permitiría esta tesis, que, además, gozaría del apoyo del art. 208, claramente dualista. Pero creo que, en contra de esta idea militan, al menos, dos ideas: la tesis dualista es claramente insostenible (en mi opinión, y por todo lo dicho anteriormente) en el supuesto principal en que debería actuar, que es el de la inmatriculación; y, finalmente, que la finalidad de la norma (y esto se muestra por el contraste con el Proyecto inicial del Gobierno) es centralizar en el art. 34 toda la doctrina jurisprudencial antes citada relativa a la existencia de poder de disposición en el transmitente.

No obstante, dados los términos en los que se pronuncia el art. 207, mucho me temo que la tesis de la autonomía del art. 32 y su eficacia después de la inmatriculación y en cualquier caso va a seguir siendo defendida, y, como consecuencia de eso, creo que vamos a seguir teniendo diversión para rato.

LEY HIPOTECARIA

RECURSOS LEY 13/2015 

Dualismo hipotecario y pérdida del dominio.

Entrada al Parque Güell de Barcelona. Por Jean-Christophe BENOIST