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Anotación de embargo sobre finca de un extranjero

EXTRANJEROS

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero

Anotación de embargo sobre bienes de un extranjero

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- Solicitada anotación de embargo sobre finca que figura a favor de una persona extranjera de nacionalidad alemana, habiéndose dirigido la demanda contra el marido, de la misma nacionalidad, se deniega la anotación en base a los principios de tracto sucesivo, legitimación y protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) y 24 de la Constitución española), añadiendo la Dirección que al no resultar ni del Registro ni del documento presentado el carácter ganancial o presuntivamente ganancial del bien trabado, queda excluido el juego del artículo 1.373 del Código Civil.

3 julio 1998

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- Presentado en el Registro un mandamiento por el que se embargan cuantos derechos ostente un señor de nacionalidad alemana sobre determinada finca, se suspende la inscripción por estar inscrita la finca a nombre de su esposa, también alemana, y no tener el demandado ningún derecho sobre dicha finca, por presumirse que el régimen económico- matrimonial es el de participación, de conformidad con lo que establecen los artículos 9.2 del Código Civil español y 1363 del Código Civil alemán. El embargante recurre alegando que no se ordena embargar la propiedad sino los derechos que puedan corresponder al esposo sobre la finca. La Dirección General desestima el recurso. En primer lugar, porque el demandado no tiene ningún derecho actual sobre la finca, ya que el crédito de participación surge a la disolución de la comunidad conyugal; pero, además, aunque tuviera tal derecho, como el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos (cfr. artículos 1 y 2 de la ley Hipotecaria), un embargo sólo puede ser anotable cuando recae sobre un derecho real inmobiliario. El crédito de participación es un crédito ordinario, que por ser un mero derecho de crédito no puede ser objeto de anotación en el Registro, puesto que los derechos de crédito están excluidos de él (cfr. artículo 9 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo del artículo 2 de la Ley).

17 diciembre 2004

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad francesa. La forma en que se inscribe está expresada con las siguientes palabras: «se vende en común y proindiviso… a los cónyuges don J., representante, y doña C., sus labores, mayores de edad, de nacionalidad francesa, casados en régimen de comunidad, residentes en Francia, quienes inscriben su compra en común y proindiviso». No se especifica en la inscripción cuota alguna de los dos partícipes.

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

  1. Por fundadas que sean las afirmaciones de imprecisión de la inscripción, es lo cierto que es indiferente dilucidar si está inscrita en copropiedad por mitades indivisas o en comunidad germánica, ya que, aunque estuviera inscrita por mitades indivisas, cada una de las mismas estaría inscrita en dicho régimen de comunidad, que es el régimen matrimonial que figura en la inscripción. En consecuencia, habrán de aplicarse las normas que la legislación francesa establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables del derecho francés, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto. [1]

8 (2 Rs.) y 10 julio, 9 agosto (3 Rs.), 24 noviembre 2006; 19, 22 y 23 enero, 1 febrero y 16 marzo 2007

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad holandesa. La finca aparece inscrita a favor de los cónyuges con sujeción a su régimen económico matrimonial y sin determinación de cuotas.

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

  1. Para el embargo de los bienes habrán de aplicarse las normas de la legislación que rija el régimen económico del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicable, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 marzo (2 Rs.) 2007

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si estando inscrito un bien a nombre de una persona de nacionalidad rusa, casado en régimen legal de su país, por título de compra y con sujeción al régimen matrimonial que le sea aplicable, puede anotarse un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social por deudas contraídas por aquél, habiendo sido notificado el embargo a su esposa cotitular.

El registrador suspende la inscripción por no haberse acreditado la posibilidad de que los bienes comunes puedan embargarse por deudas de un cónyuge con arreglo al régimen económico matrimonial ruso.

  1. La regla general de nuestro sistema registral, proclamada como principio de especialidad, exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6 Reglamento Hipotecario). Esta regla está ciertamente flexibilizada para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados de nacionalidad extranjera, donde no se precisa la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste si constare (artículo 92 Reglamento Hipotecario).

Lo cierto es que lege data la legitimación registral no se extiende a cuál sea el régimen matrimonial aplicable. Esto obliga a una acreditación a posteriori del Derecho extranjero, y en particular de la capacidad de los cónyuges de nacionalidad extranjera para realizar los actos dispositivos sobre los bienes o derechos inscritos, a menos que el notario o el registrador sea conocedor, bajo su responsabilidad, de dicho Derecho extranjero (véase artículos 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36 párrafos segundo y tercero del Reglamento Hipotecario).

  1. Ahora bien, cabe otra solución, que es la demanda contra ambos cónyuges, ya que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de que no se acrediten las normas aplicables del Derecho competente, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que se podría anotar el embargo sobre la totalidad del bien, no siendo suficiente la mera notificación o comunicación a efectos de tracto sucesivo por desconocerse si con arreglo al Derecho ruso –no soviético como se dice en el recurso– rige un sistema similar al de gananciales que permitiera la aplicación de lo dispuesto en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario. La demanda a ambos cónyuges además permitiría que si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía (veáse Resoluciones esta Dirección General de 9 de Agosto de 2006 y 1 de Febrero de 2007).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

10 abril 2007

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de una señora de nacionalidad brasileña «que compra con arreglo a su régimen matrimonial» y está inscrita «con sujeción a su régimen económico matrimonial».

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

  1. Como alega el Registrador en la nota de calificación, habrán de aplicarse las normas que la legislación brasileña establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables del derecho brasileño, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

30 abril 2007

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad belga. La finca aparece inscrita a favor de los cónyuges sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial.

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que, a falta de prueba sobre la legislación aplicable al referido régimen económico matrimonial, debe entablarse el procedimiento también contra la esposa, no sólo notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

  1. No puede entenderse que el marido es titular de una mitad indivisa de la finca pues la inscripción se hace «sin determinación de cuotas o partes indivisas». Por ello, en principio, habrán de aplicarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

7, 15 (2 Rs.), 25 y 26 junio 2007

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad británica. La finca aparece inscrita a favor de los cónyuges sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial.

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma.

El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

  1. No puede entenderse que el marido es titular de una mitad indivisa de la finca pues la inscripción se hace «sin determinación de cuotas». Por ello, en principio, habrán de aplicarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la entidad embargante se verá beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

22 enero 2008

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Estando inscrita la finca a nombre de la esposa del demandado con arreglo al régimen económico-matrimonial alemán, que es el régimen de participación, es claro que no puede anotarse el embargo por deudas del marido, pues el demandado no es titular de ningún derecho real sobre la finca embargada, sino de un crédito que surgirá en el momento de la liquidación del régimen en el supuesto de que el patrimonio de su cónyuge haya tenido un incremento superior al del propio patrimonio, pero tal derecho de crédito está excluido del Registro, por lo que, en el caso de que se embargara, no sería objeto de reflejo en el mismo (cfr. Resolución de 17 de diciembre de 2004).

  1. Alega el recurrente la existencia de una serie de maniobras fraudulentas por parte del marido, pero las mismas no pueden dilucidarse en un procedimiento ejecutivo, ni ser enjuiciadas por este Centro Directivo, sino que tendrán que ser acreditadas en el procedimiento declarativo correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 septiembre 2008

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. En cuanto al primero de los defectos, desde un punto de vista dogmático, lo lógico sería que, en el momento de la adquisición de un bien por un extranjero casado, se acreditara su régimen económico-matrimonial para inscribir el bien según la determinación de dicho régimen, conforme a la regla general del artículo 51, 9.ª a del Reglamento Hipotecario; pero, teniendo en cuenta, por un lado, la problemática que plantea tal prueba, y, por otro, que lo determinante en el momento de la disposición del bien, será el régimen aplicable en tal momento, y no tanto el régimen vigente en la adquisición, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario (desde la reforma de 1982) después, estimaron que lo más práctico consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación, inscribiéndose la adquisición con una referencia al régimen aplicable, y demorando la prueba para el momento de la enajenación: En tal momento, o bien se acredita tal régimen, o bien intervienen ambos cónyuges, con cuya intervención se evita cualquier tipo de prueba.

Tratándose de anotación de embargo sobre bienes inscritos de la forma expresada, y, a pesar de lo que dice el recurrente, como también ha dicho esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») no puede entenderse que el marido es titular de una mitad indivisa de la finca pues la inscripción se hace «sin determinación de cuotas o partes indivisas». Por ello, en principio, habrán de aplicarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes comunes del matrimonio (cfr. artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). En el caso de que no se acrediten las normas aplicables, como ocurre en el caso presente, la única forma de solucionar el problema es dirigir la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el Juez podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, el embargante se verá beneficiado, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.

22 septiembre 2008

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Estando inscrita la finca a nombre de la esposa del demandado con arreglo al régimen económico-matrimonial alemán, que es el régimen de participación, es claro que no puede anotarse el embargo por deudas del marido, pues el demandado no es titular de ningún derecho real sobre la finca embargada, sino de un crédito que surgirá en el momento de la extinción del régimen en el supuesto de que el patrimonio de su cónyuge haya tenido un incremento superior al del propio patrimonio, pero tal derecho de crédito no puede acceder al Registro, por lo que, en el caso de que se embargara, no sería objeto de reflejo en el mismo.

  1. Alega el recurrente la existencia de una serie de maniobras fraudulentas por parte del marido, pero las mismas no pueden dilucidarse en un procedimiento ejecutivo, ni ser enjuiciadas por este Centro Directivo, sino que tendrán que ser acreditadas en el procedimiento declarativo correspondiente.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

12 diciembre 2008

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- En esta Resolución, que puede verse en el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Sobre bienes de un extranjero”, se resuelve que no procede practicar anotación de embargo sobre una finca inscrita a favor de un matrimonio de nacionalidad rumana, en un procedimiento seguido contra el marido con notificación a la esposa, sin que se conozca cuál es el régimen matrimonial de los titulares registrales.

21 enero 2011

Anotación de embargo sobre finca de un extranjero.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Consta inscrita una finca a favor de don M. F., de nacionalidad marroquí, y casado en régimen de separación de bienes. Del Registro resulta que adquirió en primer lugar una mitad indivisa de la misma, siendo soltero, adquiriendo con posterioridad la otra mitad, como consecuencia de la disolución de la comunidad. En la fecha de la disolución ya estaba casado, compareciendo su esposa, quien declaró que estaban casados en régimen de separación de bienes y afirmando ambos cónyuges que el dinero empleado era de carácter privativo. En posterior inscripción de hipoteca se afirma que la finca constituye la vivienda familiar, y la esposa dio su consentimiento a dicho gravamen. Por tanto resulta del Registro que la finca es propiedad exclusiva del marido y que constituye la vivienda familiar

Se presenta mandamiento judicial en el que, en ejecución de títulos judiciales se embarga la finca referida, y se notifica el embargo a la esposa. La registradora suspende la inscripción por entender que debe acreditarse la legislación marroquí y seguirse lo que disponga, y, de no ser así, debe demandarse también a la esposa.

El recurrente considera, por el contrario, que basta la notificación al cónyuge del deudor, conforme a lo dispuesto en los artículos 541.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144 del Reglamento Hipotecario.

  1. En el caso de embargo de bienes de la comunidad conyugal de extranjeros este Centro Directivo en su Resolución de 21 de enero de 2011 ha concluido que el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario permite la práctica del embargo de bienes gananciales en aquellos casos en los que, estando demandado uno de los cónyuges, el embargo haya sido notificado al otro. El precepto, sin embargo, somete la aplicación de esta regla a un requisito material previo: que el régimen económico del matrimonio sea el de gananciales o, por analogía, cualquier otro régimen de comunidad de bienes. En presencia de supuestos de tráfico externo como el presente, el criterio del artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario evidentemente se mantiene, en la medida en que se trata de una regla procesal y, en consecuencia, sometida al juego de la lex fori, pero la verificación del requisito material previo de aplicación de la regla, esto es, que el régimen económico del matrimonio sea uno de comunidad de bienes, únicamente podrá constatarse mediante la previa aplicación de la norma de conflicto contenidas en el artículo 9.2 del Código Civil. Por tanto, si como consecuencia del juego de las mencionadas normas de conflicto no se verifica tal requisito, el recurso a la solución prevista en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario quedaría descartado y el embargo únicamente podría anotarse si se hubiera emplazado a ambos cónyuges.

Resulta indudable, tal y como se señala en las Resoluciones citadas en los «Vistos», que desde un punto de vista estrictamente dogmático, el momento relevante para la acreditación del régimen económico debería ser el de la inscripción de la adquisición de un bien por extranjero casado, a fin de inscribir éste según la determinación de dicho régimen, tal y como preceptúa el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, teniendo en cuenta, por un lado, la problemática que plantea tal prueba, y, por otro, que lo determinante en el momento de la disposición del bien será el régimen aplicable en tal momento, y no el régimen vigente en la adquisición, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario tras la reforma de 1982 después, asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición con una referencia al régimen aplicable, y demorando la prueba para el momento de la enajenación.

Por otro lado, en el caso de que no se acredite el contenido del ordenamiento extranjero designado por el artículo 9.2, la solución debe ser la misma para aquellos casos en los que el régimen económico que se derive de la aplicación del mencionado precepto sea un régimen de separación de bienes, es decir, la denegación de la anotación del embargo. En supuestos de esta naturaleza no resulta posible acreditar la sumisión del matrimonio a un régimen de comunidad de bienes y, en consecuencia, tampoco podría acudirse a la regla especial prevista en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario.

Con relación a esta última cuestión, esto es, la acreditación del ordenamiento extranjero, debe recordarse que este Centro Directivo ya ha afirmado de forma reiterada que, al igual que en el ámbito procesal el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo ha de ser también en el registral (vid., entre otras, Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). Ahora bien, también se ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados quedan como subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcionen una solución. Pues bien, una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta, sin que pueda aplicar, tal y como sostiene la jurisprudencia mayoritaria para los procedimientos judiciales, el ordenamiento sustantivo español. Por tanto, en el caso de que no se acrediten las normas aplicables y ante la imposibilidad de conocer el régimen económico del matrimonio, el único modo de evitar la indefensión del cónyuge no deudor consiste en dirigir la demanda contra ambos cónyuges.

Es cierto que esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 de la Ley Hipotecaria) pueden realizar bajo su responsabilidad un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la Ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero y 1 de marzo de 2005, y 20 de enero de 2011). Sin embargo, es necesario tener presente que la indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero es una simple potestad del registrador, sin que tal tarea constituya en absoluto para él una obligación.

  1. Sin embargo, en el presente supuesto debe llegarse a la solución contraria, ya que aquí se trata de un bien privativo del embargado que constituye la vivienda familiar: En este caso ha quedado acreditado que el bien tiene tal carácter y por tanto no será de aplicación el régimen propio de los bienes gananciales. También ha sido acreditado la condición del bien inmueble como vivienda habitual por lo que será de aplicación el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario que establece una regla específica para la vivienda familiar, consistente en que si el régimen del matrimonio exige el consentimiento del cónyuge del embargado, basta con notificarle el embargo. Por tanto, aunque tal régimen exija el consentimiento, el precepto contenido en el artículo 144.5 establece que cuando la vivienda sea privativa del embargado, bastará la notificación al otro cónyuge.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

22 julio 2011

Anotación de embargo sobre bienes de un extranjero

  1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si estando inscrito un bien a nombre de unos cónyuges de nacionalidad senegalesa «para su comunidad de bienes, con sujeción a su régimen económico matrimonial», puede anotarse un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social por deudas contraídas por el marido, habiendo sido notificado el embargo a su esposa cotitular. El registrador suspende la inscripción por no haberse acreditado la posibilidad de que los bienes comunes puedan embargarse por deudas de un cónyuge y notificación al otro con arreglo al régimen económico matrimonial senegalés.
  2. La regla general de nuestro sistema registral, proclamada como principio de especialidad, exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6 Reglamento Hipotecario). Esta regla está ciertamente flexibilizada para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados de nacionalidad extranjera, donde no se precisa la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste si constare (artículo 92 Reglamento Hipotecario).

Lo cierto es que «lege data» la legitimación registral no se extiende a cuál sea el régimen matrimonial aplicable. Esto obliga a una acreditación a posteriori del Derecho extranjero, y en particular de la capacidad de los cónyuges de nacionalidad extranjera para realizar los actos dispositivos sobre los bienes o derechos inscritos, a menos que el notario o el registrador sea conocedor, bajo su responsabilidad, de dicho Derecho extranjero (véase artículos 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36 párrafos segundo y tercero del Reglamento Hipotecario).

  1. Ahora bien, cabe otra solución, que es la demanda contra ambos cónyuges, ya que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de que no se acrediten las normas aplicables del Derecho competente, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que se podría anotar el embargo sobre la totalidad del bien, no siendo suficiente la mera notificación o comunicación a efectos de tracto sucesivo por desconocerse si con arreglo al Derecho senegalés rige un sistema similar al de gananciales que permitiera la aplicación de lo dispuesto en el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario. La demanda a ambos cónyuges además permitiría que si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía (veáse Resoluciones esta Dirección General de 9 de agosto de 2006 y 1 de febrero de 2007).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 y 29 agosto 2008

[1] La Resolución transcrita es una de las de 8 de julio. Las restantes son idénticas, salvo que las inscripciones estaban practicadas a favor de cónyuges de distintas nacionalidades y con fórmulas diferentes, pero nunca mediante cuotas indivisas.

Autorización militar

EXTRANJEROS

Autorización militar

Autorización militar

Es inscribible, sin necesidad de autorización militar, una escritura referente a la cuarta parte de una finca incluida en un Plan general de urbanización y cuyas restantes tres cuartas partes ya han sido inscritas por el funcionario calificador a favor de la misma persona extranjera a la que ahora se le niega la inscripción.

28 septiembre 1972

Autorización militar.- Conforme a la Ley sobre zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional y su Reglamento, no se requiere dicha autorización para la adquisición por un extranjero de un piso situado dentro de un núcleo urbano de una población no fronteriza.

27 y 28 marzo y 13 junio 1979

Autorización militar.- No es inscribible la escritura de adquisición de inmuebles sitos en zonas de acceso restringido a la propiedad por un súbdito extranjero, a la que no se acompaña la autorización militar correspondiente, habida cuenta del pretendido carácter urbano -en población no fronteriza- de los terrenos transmitidos y que se pretende acreditar con certificación urbanística en la que se reconoce dicha calificación, pero en la que no se matiza la fecha del Plan General que así lo establecía, sino la de aprobación definitiva del Plan parcial de la zona en que se hallan los terrenos, de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley y Reglamento de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional, no resultando además con claridad del  conjunto de certificaciones aportadas la justificación de si las parcelas adquiridas se encuentran comprendidas en la zona aprobada por el Plan.

30 julio 1986

Autorización militar.- Suspendida la inscripción de una escritura de compra de un apartamento en zona de interés para la defensa nacional por un extranjero, por no existir autorización de la autoridad militar, se revoca la calificación porque el mismo artículo 18 de la Ley de Zonas e Instalaciones de interés para la Defensa Nacional, en su último párrafo, exceptúa la necesidad de dicha autorización a los centros y zonas de interés turístico a que se refiere la Ley de 1963. Y el hecho de que tal Ley no esté ya en vigor, no quiere decir que no exista ya la autorización genérica establecida en la Ley de 1975, pues la derogación de la Ley de 1963 por la de 1991 no implica que tal derogación haya de tener carácter retroactivo, pues incluso la Ley derogadota salva los beneficios ya producidos conforme a la legislación anterior.

28 y 29 enero 2004

Capacidad

EXTRANJEROS

Capacidad

Capacidad

Por no regir respecto de las leyes extranjeras la máxima iura novit curia no puede exigirse a los funcionarios españoles que apliquen de oficio tal derecho, y por ello la capacidad de los otorgantes extranjeros, que ha de calificarse con arreglo a su ley nacional, es preciso que se acredite de modo auténtico. Teniendo el Registrador el deber de calificar la capacidad de los otorgantes de los títulos presentados a inscripción, sin que las manifestaciones del fedatario le obliguen a idéntica apreciación, puede exigir la aportación de los documentos complementarios que juzgue necesarios, incluso tratándose de escrituras autorizadas por los Cónsules españoles en el ejercicio de funciones notariales. Esta circunstancia concurre cuando juntamente con la escritura se presenta una certificación expedida por el Cónsul autorizante en la que reitera su afirmación de la capacidad del vendedor, sin hacer referencia a los preceptos de la ley extranjera directamente aplicables.

17 enero 1951

Capacidad.- Afirmando el Registrador que un poder otorgado en Panamá por una sociedad requiere dos acuerdos previos según la legislación de dicho país, el defecto debe mantenerse pese a que el recurrente alegue que dicha legislación prevé determinada excepción a esta regla en la que se encuentra el poder calificado, pues en nuestro Derecho el que alega una legislación extranjera debe probarla.

19 febrero 2004

Capacidad.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de elevación a público de un documento privado firmado en Inglaterra, que refleja la compraventa de una finca situada en España e inscrita por mitades indivisas a favor de dos cónyuges de nacionalidad inglesa, con sujeción a su régimen matrimonial.

La vendedora, que es la titular registral de una de las mitades indivisas, manifiesta que es propietaria del pleno dominio y tiene esta titularidad en virtud de una declaración estatutaria firmada por el otro cónyuge. Se une a la escritura un certificado de Ley expedido por un Abogado en ejercicio de los Tribunales de Inglaterra y Gales en el que, en los términos que se reflejan en el apartado de «Hechos» de este resolución, declara bajo juramento que, conforme a la legislación de Inglaterra y Gales, la declaración firmada por el señor Eric Peter Walter es suficiente para que su esposa pueda vender la propiedad en España.

La declaración del marido que se adjunta a este certificado, está redactada exclusivamente en inglés y, al parecer, es una copia.

El título presentado fue calificado por el Registrador de la Propiedad del modo expuesto en el apartado segundo de los precedentes «Hechos». Y los compradores de la finca interpusieron recurso contra dicha calificación con base en los argumentos señalados en el apartado tercero de los mismos.

  1. (En este apartado la Dirección rechaza el recurso porque al expediente se aportó la declaración del marido apostillada y traducida, siendo por tanto un documento nuevo, que el Registrador no pudo tener en cuenta en la calificación).
  2. Las anteriores consideraciones excusan el examen del segundo defecto de la nota de calificación, según el cual entiende el Registrador que la propiedad de los inmuebles y todo su estatuto se rigen por la Ley del lugar donde se hallen (artículo 10.1 del Código Civil) por lo que no es aplicable la legislación extranjera a la transmisión dominical de un bien sito en España. No cabe sino remitirse también a la doctrina de este centro directivo acerca de la aplicación y prueba del Derecho extranjero –en especial Resolución de 5 de febrero de 2005– y requisitos del documento otorgado en el extranjero para su inscripción en el Registro de la propiedad español, así como las referidas a la posibilidad de inscripción de los actos de renuncia (Resoluciones que se citan en los vistos).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

28 enero 2006

Compra por no residentes

EXTRANJEROS

Compra por no residentes

Compra por no residentes

No se requiere autorización del Instituto Español de Moneda Extranjera cuando las pesetas invertidas tienen el carácter de convertibles ni tampoco cuando se apliquen al pago del precio pesetas interiores, siempre que en este caso las fincas adquiridas se destinen al uso personal del comprador.

23 junio 1964

Compra por no residentes.- Supuesto de hecho: Una finca figura inscrita a favor de un extranjero no residente, quien la adquirió por compra y mediante escritura otorgada en España, en la que se justificó la aportación dineraria exterior. Se pretende ahora inscribir la venta realizada por dicho titular extranjero formalizada fuera de España y a favor de otro extranjero con precio en divisas. La Dirección, después de señalar las reformas sobre liberalización de los movimientos de capital en la legislación de inversiones y el principio general de la validez de los negocios jurídicos, independientemente de sus defectos formales, salvo cuando se disponga lo contrario en una norma con rango legal, concluye sin embargo confirmando la calificación del Registrador y considera que la transmisión debió formalizarse ante fedatario público español, «pues además de la exigencia de documentación auténtica para que el acto inscribible acceda al Registro (artículo 3º de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario), la propia legislación de Inversiones Extranjeras extiende el ámbito de la calificación registral, en las hipótesis de inversiones extranjeras, a la comprobación del cumplimiento de los requisitos en ella establecidos, y entre ellos el ahora debatido, tengan éstos o no carácter <<ad solemnitatem>>; así lo establece el actual artículo 17.1º del Reglamento de Inversiones Extranjeras, y lo exigía, igualmente, la normativa vigente al producirse el negocio cuestionado, como se desprende de la disposición final primera de la Ley y del Reglamento de Inversiones Extranjeras de 1986, en relación con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria».

4 enero 1993

Declaración de concurso ordenada en otro país

EXTRANJEROS

Declaración de concurso ordenada en otro país

Declaración de concurso ordenada en otro país

El problema planteado en este recurso es la posibilidad de inscribir dos resoluciones judiciales inglesas de concurso, dictadas contra súbditos de dicho país. La Resolución, basándose en el Derecho de la Comunidad Europea, puede verse en el apartado “CONCURSO DE ACREEDORES. Aplicación de las normas de la Comunidad Europea a las declaraciones de concurso procedentes de otro país”.

11 junio 2010

Acta de ocupación sin pago ni consignación

EXPROPIACION FORZOSA

Acta de ocupación sin pago ni consignación

Acta de ocupación sin pago ni consignación.- 1. Se presenta en el Registro un Acta de Ocupación expedida por un Ayuntamiento con objeto de hacer constar en el Registro una expropiación forzosa. De la documentación aportada resulta que el expediente se dirige contra una empresa pública estatal que adquirió la finca objeto de dicho expediente por expropiación y también contra los reversionistas de dicha expropiación anterior, estando tal derecho de reversión reconocido por sentencia del Tribunal Supremo, pero aún sin ejecutar.

El Registrador deniega la inscripción por dos defectos:

1) No haber sido fijado el justiprecio por el Jurado Provincial de expropiación ni hecha la consignación en la Caja General de Depósitos (el otro defecto se examina, más adelante, en el apartado “ Reversión de lo expropiado”). El primero de los defectos se declara subsanable.

El Ayuntamiento recurre.

  1. El pago en la expropiación no es solo un requisito legal, sino que lo es constitucional (cfr. artículo 33.3 de la Constitución Española, desarrollado por el 124 de la Ley de Expropiación Forzosa). Y, tal y como ha dicho la doctrina más autorizada, como garantía del expropiado existe en nuestro Derecho el principio del previo pago («previa la correspondiente indemnización » dice el artículo 124 de la Ley de Expropiación Forzosa). En concordancia con este principio es necesario que el montante de la expropiación sea fijado por el Jurado Provincial de expropiación y si existe desacuerdo sobre dicha indemnización se pague la cantidad concurrente y se consigne la restante (artículos 50 y 51 de la Ley de Expropiación Forzosa). Pues bien: en el presente supuesto ni ha realizado la valoración el organismo indicado ni se han realizado el pago y consignación previstos, pues no equivale a la consignación afirmar que el Ayuntamiento dispone del numerario suficiente para realizar el repetido pago.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando en todos sus extremos la calificación del Registrador.

14 octubre 2005

Declaración judicial de divorcio ordenada en otro país

EXTRANJEROS

Declaración judicial de divorcio ordenada en otro país

Declaración judicial de divorcio ordenada en otro país

  1. Presentado en el Registro de la Propiedad una resolución judicial extranjera, de origen comunitario, relativa a la declaración de divorcio de dos ciudadanos comunitarios y que contiene medidas sobre el destino de su patrimonio en España, es objeto de calificación negativa. Para su correcta resolución es preciso que este expediente analice cuáles son los requisitos para que una resolución extranjera semejante pueda causar un asiento en el Registro de la Propiedad español habida cuenta de que el recurrente entiende que la misma puede acceder directamente y sin más trámite a los folios registrales. La resolución se transcribe en el apartado “DOCUMENTO EXTRANJERO. Eficacia registral”.

27 julio 2012

Forma de inscribir sus adquisiciones

EXTRANJEROS

Forma de inscribir sus adquisiciones

Forma de inscribir sus adquisiciones

La regla 1ª del artículo 95 del Reglamento Hipotecario, al suponer una desviación de las normas legales de carácter general de nuestro sistema inmobiliario, que obliga al Registrador a practicar una inscripción a favor de persona que ha no sido parte en el otorgamiento del instrumento público, debe ser interpretada, dado su carácter tan anómalo y singular, en forma restrictiva y sólo aplicable a los supuestos típicamente españoles de bienes gananciales o presuntivamente gananciales, sin que pueda extenderse a casos distintos, máxime si se trata de una adquisición buena por extranjero, cuyo régimen matrimonial se ha de regir por su ley personal, y sin que sea oponible la práctica o corruptela en contrario, por lo que en estas adquisiciones la inscripción se realizará a favor de quienes aparezcan como compradores o adquirentes del inmueble.

10 marzo 1978

Forma de inscribir sus adquisiciones.- El artículo 92 del Reglamento Hipotecario establece que, en el caso de extranjeros, la inscripción se verificará a favor del adquirente haciendo constar que el bien se regirá por el régimen que resulte aplicable, sin que, en consecuencia, sea necesario acreditar éste.

22 octubre 2001

Forma de inscribir sus adquisiciones.- Es inscribible la escritura en la que unos cónyuges extranjeros, “en régimen legal de su nacionalidad”, adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial”, pues por razones prácticas se considera mejor diferir el problema de acreditar el régimen legal al momento de la enajenación posterior, que podrá obviarse si se realiza con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria) o demandando a los dos (enajenación forzosa).

29 octubre 2002

Forma de inscribir sus adquisiciones.- En el caso de compra por cónyuges extranjeros, la Dirección, reiterando su propia doctrina, considera que lo más práctico es no expresar el régimen matrimonial en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere “con sujeción a su régimen matrimonial” (incluso cuando en la escritura se dice que los compradores adquieren “para su comunidad de bienes”, caso de las Resoluciones de los días 27 y 28).

3, 7, 20, 27, 28 enero, 12 febrero 2003

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- El problema planteado en este recurso, y su solución, son los mismos que los que se reseñan en las inscripciones que preceden. Pero, además, la Dirección añade el argumento de que la expresión de que los compradores “adquieren para su comunidad de bienes” permite rechazar la calificación del Registrador, que consideró defecto no expresar la proporción en que adquirían los compradores, de acuerdo con los artículos 54 del Reglamento Hipotecario y 10.1 del Código Civil, pues dicho requisito sólo será necesario “cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se adquiere para un régimen matrimonial de comunidad, pues en éste existe una comunidad germánica, sin cuotas, por lo que no pueden establecerse las mismas”[1] (la Resolución del día 24 se funda exclusivamente en este último argumento, lo que seguramente será un error, puesto que el problema era idéntico en estos casos).

21 y 24 febrero, 4,13, 14 y 15 marzo 2003

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- Es inscribible la escritura de compra por la que unos cónyuges extranjeros, “en régimen legal de su nacionalidad”, adquieren una finca “con arreglo a su régimen matrimonial”, pues la práctica y la doctrina del Centro Directivo, primero, y el Reglamento Hipotecario, después de la reforma de 1982, en su artículo 92, se limita a exigir que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere “con sujeción a su régimen matrimonial”, difiriendo con ello el problema para el momento de la enajenación posterior, problema que podrá obviarse si la enajenación o el gravamen se hacen con el consentimiento de ambos, si la enajenación es voluntaria, o demandando a los dos, si es forzosa.

14 octubre 2003

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- No es inscribible la escritura por la que unos cónyuges de nacionalidad británica adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial” si no se manifiesta, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores, pues, según el Centro Directivo, “afirmado por el Registrador que el derecho británico desconoce la idea de régimen económico-matrimonial, la adquisición es como la de un sistema de separación, y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario impone que deba fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes.

19 diciembre 2003, 4 y 12 febrero 2004

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- No es inscribible la escritura por la que unos cónyuges de nacionalidad paquistaní adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial” si no se expresa, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren y el Registrador en su calificación ha afirmado [2] que el derecho paquistaní establece el sistema de separación sin que esta afirmación haya sido desvirtuada.

10 enero 2004

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- 1. Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio colombiano, en régimen de comunidad de su nacionalidad, adquiere para su sociedad conyugal con sujeción a su régimen matrimonial. El Registrador suspende la inscripción porque el régimen legal supletorio colombiano es el de comunidad diferida.

  1. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujección a su régimen matrimonial » con indicación de éste si –como en el presente caso– consta en el título, (cfr. artículo 92 del Reglamento Hipotecario).
  2. Por tanto, el defecto no puede ser estimado. El Registrador en su nota reconoce que la legislación colombiana señala que el matrimonio produce el nacimiento entre los cónyuges de una comunidad patrimonial. El hecho de que la misma sea diferida al momento de la disolución del vínculo y que durante su existencia cada cónyuge conserve la libre administración y disposición de sus bienes no invalida la doctrina general fijada por este Centro Directivo y que ha sido antes reseñada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

7 julio 2006

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- 1. Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio de nacionalidad polaca, adquiere para su sociedad conyugal. El Registrador suspende la inscripción por estimar que no se precisa el régimen matrimonial de los adquirentes 2. El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación del régimen matrimonial, pues resulta más eficaz diferir tal determinación para el momento de la enajenación. Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario establece que, en este caso, la inscripción se hará a favor de los adquirentes «con sujeción a su régimen matrimonial». El mismo artículo permite que se haga la inscripción, pues sólo exige que se exprese el régimen en el Registro si el mismo constare.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

7 marzo 2007

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- 1. En el caso objeto de recurso, un matrimonio compuesto por un español y una peruana, declaran en escritura estar casados bajo el «régimen de su nacionalidad» y adquieren por compra una finca «para el régimen de su nacionalidad».

La Registradora suspende la inscripción porque siendo los cónyuges de dos nacionalidades distintas, no se determina cual es el régimen económico aplicable a su matrimonio, por lo que no se sabe si están sujetos al derecho español (nacionalidad del marido) o al derecho peruano (nacionalidad de la mujer).

  1. Por lo que se refiere a la cuestión procedimental planteada por la Registradora, en relación con la falta de aportación por la Notario recurrente del original o testimonio del documento objeto de la calificación recurrida, es cierto que el artículo 327 de la Ley Hipotecaria exige que al recurso se acompañe dicho documento, pues no puede confirmarse o revocarse aquella calificación si no es examinando el documento que la motivó; pero es también cierto que ese defecto no puede dar lugar al rechazo automático de la pretensión del recurrente, sino que limitando el alcance de la inobservancia de aquella exigencia formal a sus justos límites, para evitar indefensión por tal motivo, debe concederse al recurrente un plazo razonable para subsanarla, en los términos previstos en el art. 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En el presente caso, aunque la Registradora expresa en su informe que se había omitido esa formalidad, lo cierto es que no consta que se le haya dado a la recurrente plazo para subsanarlo ni que se le haya apercibido de que en caso contrario se la tendría por desistida de su petición, todo lo cual nos debe llevar por razones de economía de procedimiento a entrar en el fondo del asunto.
  2. Como ya ha dicho en otras ocasiones este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de este, si constare», expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario), difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen matrimonial».

Sin embargo, esa norma que no necesita de mayor aclaración en el caso de tratarse de dos cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad, pues su régimen económico matrimonial, a falta de pacto, será el régimen legal correspondiente a su ley nacional común, necesita, en el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad, la determinación por manifestación del adquirente o adquirentes, de cual sea la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español (cfr. Artículo 9.2 del Código Civil), pues de esa manera podrá saberse, si la ley aplicable a su régimen económico matrimonial será una ley extranjera, lo que posibilitará que de acuerdo con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cual sea aquél, o por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, por lo que de acuerdo con el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habría que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el régimen económico matrimonial concreto, por afectar la adquisición que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. Artículos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resulta de los fundamentos expuestos.

5 marzo 2007

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- 1. El recurso ha de ser estimado. Como dice el Notario recurrente, la doctrina hipotecarista y la de este Centro directivo, en el caso de adquisiciones por extranjeros casados no requiere la acreditación del régimen matrimonial en el momento de la adquisición, sino en el de la enajenación.

Es generalmente conocido que en el Reino Unido existe una ausencia de régimen, razón por la cual el Notario asevera conocer por notoriedad tal circunstancia.

  1. En consecuencia, no habiéndose desvirtuado tal afirmación, el registrador ha de pasar por ella, lo que trae consigo la pertinencia de la inscripción.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

26 agosto 2008

 Forma de inscribir sus adquisiciones.- El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujeción a su régimen matrimonial» con indicación de éste si –como en el presente caso– consta en el título (cfr. artículo 92 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 octubre 2008

[1] La Dirección da por sentado que un régimen matrimonial de bienes debe ser de tipo germánico o en mano común, pero no tiene en cuenta que si se admite la inscripción en estos casos con la expresión de que se practica “con sujeción a su régimen matrimonial” es porque no se conoce cuál sea dicho régimen en el momento de practicarse la inscripción.

[2] Esta Resolución, casi idéntica a la de 19 de diciembre de 2003, se basa en la afirmación hecha por el Registrador, y no desvirtuada por el recurrente, de conocer el Derecho extranjero. En la del año 2003, afirmó que el derecho inglés era ajeno a la idea de régimen económico matrimonial, mientras que en ésta aseguró que el sistema matrimonial paquistaní era el de separación. En ambos casos, la consecuencia obligada era la necesidad de señalar las cuotas de participación de cada cónyuge.

Improcedencia

EXPEDIENTE DE LIBERACION DE CARGAS

Improcedencia

Improcedencia.- 1. La nota de calificación que ha dado lugar al presente recurso deniega la inscripción del testimonio de una sentencia con la que culmina un «expediente de liberación de cargas» en base a la incongruencia del mismo, entendiendo por tal, la utilización del citado expediente, que establece la posibilidad de cancelación de las mismas por prescripción (artículo 209 de la Ley Hipotecaria), para cancelar una hipoteca por pago.

  1. A este solo defecto de incongruencia debe concretarse la resolución que ahora se dicte. Nuevamente ha de pronunciarse este Centro Directivo sobre la delicada cuestión del alcance de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad cuando es objeto de ella un documento judicial. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. entre otras Resoluciones de 13 de febrero y 21 de octubre de 1992, 17 de febrero y 5 de julio de 1993, 12 de febrero de 1996) que el respeto a la función Jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, de entre las que no cabe excluir las dictadas en procedimientos de jurisdicción voluntaria. Con ello se veda la posibilidad de que en ejercicio de aquella función pueda cuestionarse si los fundamentos jurídicos en que el juzgador basa su fallo se ajustan o no a Derecho, o si los trámites procesales se han cumplido con regularidad. Todo ello no significa sin embargo que la inscripción de los documentos judiciales quede al margen del control de legalidad que supone la calificación registral, pues conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, el Registrador deberá examinar en todo caso sus formalidades extrínsecas, los obstáculos que surgen del Registro, la competencia del Juzgado o Tribunal, y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, entendido este último extremo, como la idoneidad o habilidad del procedimiento seguido para obtener el tipo de resolución cuya inscripción se pretende.

El expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado por el artículo 209 y siguientes de la Ley Hipotecaria tiene por objeto la cancelación de hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena extinguidos por prescripción con arreglo a la legislación civil según la fecha que conste en el Registro; por tanto, no resulta procedimiento adecuado en supuestos como el presente, en el que se pretende la cancelación de la hipoteca por pago de la deuda garantizada (artículos 1156 y 1157 del Código Civil), no habiendo transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria establecido en el artículo 1.964 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando la nota de calificación.

15 septiembre 2006

Herencia causada por un extranjero

EXTRANJEROS

Herencia causada por un extranjero

Herencia causada por un extranjero

Ver este mismo título en el apartado «HERENCIA».

7 octubre 2002

Herencia causada por un extranjero.- Hechos: Un piso está inscrito a favor de una persona casada, de nacionalidad argentina, “con arreglo a la legislación de su país”. Fallece el titular registral, habiendo adquirido la nacionalidad española, bajo testamento en el que nombra herederas a su esposa y a su única hija, disponiendo que, en pago de sus respectivos derechos, se adjudiquen todos los bienes en usufructo a la viuda y en nuda propiedad a la hija, quienes, siendo mayores de edad, previa adjudicación de la mitad de los bienes a la viuda en pago de sus gananciales, se adjudican el resto de los bienes en la forma establecida por el testador. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse que el titular, en el momento de la adquisición, estuviese sujeto al régimen de gananciales. La Dirección, si bien comienza admitiendo que cuando un bien figura inscrito como el que fue objeto de este recurso, es preciso acreditar el régimen matrimonial en el momento de su enajenación para determinar a quien corresponde la legitimación para disponer, sin embargo no lo cree necesario en un caso como el discutido, porque quienes disponen del bien agotan todos los derechos sobre él, lo mismo que ocurriría si la enajenación la hubiesen hecho ambos cónyuges, bastando con acreditar la causa de la adquisición, que en este caso no planteaba duda alguna.

16 diciembre 2002

Herencia causada por un extranjero.- Hechos: El documento objeto del recurso es una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia otorgada por la viuda y la única hija del causante; el causante, de nacionalidad argentina, y su esposa, figuraban como titulares de una finca “con arreglo a la legislación de su país” (del causante), por lo que el Registrador suspende la inscripción entendiendo que debe acreditarse que el régimen económico matrimonial de los cónyuges era el de gananciales; se aporta una certificación del Cónsul argentino que incorpora la legislación aplicable; el Registrador reitera la calificación y considera necesario un informe que acredite que el régimen matrimonial no podía ser otro que el de gananciales, según la legislación argentina, por no existir la posibilidad de otorgar capitulaciones matrimoniales o por aplicación del Derecho Internacional Privado si el causante hubiese tenido otra nacionalidad anterior distinta de la argentina. La Dirección revoca la calificación porque no es imaginable que, compareciendo en la escritura las dos únicas herederas del causante, una de las cuales es viuda, y siendo ambas mayores de edad y plenamente capaces, pueda existir alguna circunstancia que impida que, entre las dos, engloben todos los intereses existentes para la liquidación de la sociedad conyugal y la partición de herencia.

27 noviembre 2003

Herencia causada por un extranjero.- Antecedentes de hecho: En el Registro figura inscrito el cuarenta por ciento de una finca a favor de un marido y otro cuarenta por ciento a favor de su mujer, ambos de nacionalidad china, “con arreglo a la legislación de su país”; se presenta escritura por la que, al fallecimiento del marido, se adjudica la participación que éste tenía inscrita y que se afirma le pertenecía con carácter privativo, a su viuda e hijos en la forma y proporción que resultan de la declaración de herederos abintestato del causante. La Registradora considera necesario aclarar cuál era el régimen matrimonial de bienes de los cónyuges para determinar el carácter privativo o ganancial de la porción que se hereda, añadiendo que, de otras inscripciones del Registro, parece que el régimen matrimonial es el de gananciales, en cuy caso las dos participaciones inscritas serían gananciales y la viuda y los herederos tendrían que liquidar la sociedad de gananciales como trámite previo a la partición de herencia. La Dirección rechaza este criterio basándose en que, por haber concurrido al otorgamiento de la escritura calificada todos los herederos del causante (viuda e hijos), siendo todos mayores de edad y plenamente capaces, no es imaginable que pueda existir alguna circunstancia que impida que, entre ellos, engloben todos los intereses existentes para la manifestación, adjudicación y adición de herencia. Y respecto de la participación inscrita a nombre de la viuda que no es objeto del negocio jurídico contenido en la escritura ahora calificada, se trata de un problema que quedará diferido para el momento de la enajenación posterior de tal participación.

4 mayo 2004

Herencia causada por un extranjero.- 1. El tema concreto que se plantea es el siguiente: fallece en España, residiendo en territorio de Derecho común, un nacional estadounidense cuyo domicilio antes de su traslado a España, era el Estado de Nueva York. En su día contrajo matrimonio en el Estado de Connecticut, también de los Estados Unidos de América, sobreviviendo al menos su cónyuge, sin que consten otros datos de su situación personal.

En España, el causante era titular de diversos inmuebles inscritos en los Registros correspondientes a su situación. Unos bienes constan como adquiridos bajo régimen de comunidad y otro, perteneciente a diferente Registro, bajo régimen de separación de bienes por mitad y pro indiviso entre ambos esposos.

La calificación negativa en éste último motiva el presente recurso.

  1. En escritura pública, el cónyuge supérstite manifiesta que la ley aplicable a la sucesión es la norteamericana en cuanto constituye ley personal de su esposo. Manifiesta, también, que dentro de esta última se aplicará concretamente la ley del Estado de Nueva York, ley de su último domicilio en Estados Unidos de América. Manifiesta que según esa ley, la propiedad poseída mancomunadamente –como es el caso del inmueble cuya inscripción se discute– pasa por ministerio de la ley directamente al poseedor conjunto supérstite y por lo tanto se transfiere la titularidad exclusiva del bien poseído por ambos inmediatamente al fallecimiento del primer poseedor mancomunado.

Ofrece como prueba del derecho invocado, la declaración jurada de un Abogado de Nueva York ante Notario público de aquel Estado, legalizada por funcionario de administrativo del Condado de Clinton (Estado de Nueva York), informe que se incorpora a la escritura calificada.

El texto esta traducido por interprete jurado sin que conste legalización o apostilla de las prevenidas en el Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961 ni tampoco acreditación por funcionario diplomático en funciones consulares de aquel país.

Varias son las cuestiones que deben analizarse.

La primera en relación a la ley aplicable al supuesto de hecho; la segunda la prueba del derecho invocado y finalmente la relación de la ley material con los asientos registrales.

  1. La ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte se determina en el artículo 9.8 del Código Civil, precepto al que debe acudir el aplicador del derecho del foro –juez o funcionario investido de potestad pública.

El precepto conduce a la ley nacional del causante en el momento del fallecimiento, incluyendo en su ámbito, como ha establecido este Centro Directivo, los derechos que por causa de muerte corresponden al cónyuge supérstite.

Desde la perspectiva española, el régimen económico matrimonial se regula en una norma de conflicto distinta, artículos 9.2 y 9.3 del Código Civil, sin perjuicio de la conexión que respecto del régimen primario establece el 9.8 «in fine» con la ley sucesoria.

Mas esta distinción, evidente desde la óptica de nuestro sistema legal y esencialmente desde el Derecho común, no es tan clara en otras legislaciones.

Así ocurre en los sistemas de «Comun Law» en los que no existe, como es concebido en España, un régimen económico matrimonial, rigiéndose muchas veces las relaciones patrimoniales de los esposos por reglas más ligadas al derecho de obligaciones y a la responsabilidad nacida de la convivencia, que al estricto derecho familiar patrimonial.

No será, pues, fácil separar el derecho sucesorio y el matrimonial como se hace desde la calificación de la ley material española. Tampoco lo será cohonestar la ley sucesoria aplicable y el reenvío que eventualmente pueda establecer ésta, especialmente a la ley del último domicilio o a la del lugar de situación de los inmuebles (arts. 9.1 y 9.8 «versus» 12.2, todos del Código Civil).

  1. Establecido que la ley personal del causante es la ley norteamericana, surgen dos nuevas cuestiones.

Primero, su concreta determinación dado el carácter plurilegislativo de aquel Estado, la cual se hará de acuerdo con la ley interna estadounidense, al no ser parte Estados Unidos y España de ninguna Convención Internacional que regule esta materia, ni existir Tratado bilateral entre ambos Estados sobre la cuestión de derecho aplicable a las sucesiones.

Inmediatamente ligado a lo anterior está la cuestión de la prueba.

Es sabido que en el ámbito jurisdiccional no rige el principio «iura novit curia» en relación al Derecho extranjero, el cual debe ser alegado y probado como si de un hecho se tratara, sin perjuicio de las críticas que suscite esta consideración, sobretodo si sólo es parcialmente probado.

La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan del artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que este precepto queda como subsidiario para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcione solución.

La autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. arts. 12.6 Cc y 281 LEC; 168.4 RN, 36.2 LH), pueden realizar un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada, siempre que posean conocimiento de la misma, consignando expresamente dicho juicio, lo que no ocurre en el presente caso.

Por lo tanto será preciso acudir a los sistemas generales de prueba.

En relación a la capacidad y restantes actos referentes a la persona, a la familia y al derecho de sucesiones, el procedimiento probatorio previsto en la legislación notarial es, en defecto del conocimiento directo del Notario el informe consular o diplomático (artículo 168 RN).

Sin embargo, si fuere suficiente para formar la convicción del Notario la prueba del derecho extranjero mediante otro tipo de documento –judicial, notarial o administrativo expedido por autoridad extranjera–, éste debe estar debidamente apostillado o en su defecto legalizado, conforme a las normas generales.

En todo caso –máxime en ausencia de informe consular– será necesario, además, expresar en la escritura pública el juicio de conocimiento por el Notario autorizante de la legislación extranjera y de suficiencia de su prueba por el Notario autorizante. Si éste no manifiesta conocer la lengua de redacción, además debe ser traducido por intérprete oficial.

En el presente caso no se ha probado adecuadamente el derecho extranjero conforme a las anteriores consideraciones. Por lo tanto se desconoce la relación del régimen económico de los esposos con la sucesión de uno de ellos, según la ley aplicable, así como si ésta prevé o no reenvío al lugar del domicilio último del causante o al de situación de los inmuebles.

  1. Determinada la ley aplicable y probado su contenido aún quedaría por resolver la eventual contradicción entre la norma acreditada y el contenido del asiento registral en que en su día se reflejó la adquisición de los bienes sujetos al régimen económico extranjero, cuestión fundamental que en el presente caso queda supeditada a la acreditación del Derecho aplicable.

El artículo 92 del RH, desde su redacción por el RD de 12 de Noviembre de 1982, no obliga a la expresión del concreto régimen económico matrimonial extranjero, sino sólo a la constancia de que la adquisición se realiza de conformidad con aquel difiriendo la prueba a un momento posterior.

Si así hubiere ocurrido o se hubiere manifestado erróneamente el régimen económico y en consecuencia constare una indebida forma de adquisición de los bienes por los esposos, deberá acreditarse debidamente aquél, acreditación que bastará para la rectificación del asiento.

Queda a salvo el supuesto en el cual se perjudique un derecho adquirido con posterioridad por tercero que confió en el contenido del asiento, en cuyo caso será necesario el consentimiento del perjudicado o resolución judicial conforme a las normas generales de rectificación de los asientos registrales (Título VII LH).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

5 febrero 2005

Herencia causada por un extranjero.- 1. La cuestión planteada en la calificación que ha dado lugar al presente recurso no es otra que la necesidad o no de acreditar la adecuación del acto a inscribir a la legislación que le sea aplicable cuando ésta, y es algo que no se cuestiona, es extranjera.

Cierto que la nota resulta un tanto confusa y en una lectura superficial de la misma podría entenderse que son dos los extremos cuya legalidad exige acreditar: uno, que el título sucesorio, el testamento otorgado por la causante de nacionalidad británica ante Notario español, contenga la última voluntad de la misma, que sea la última disposición sucesoria de la misma; y otro, el no resultar de los documentos sujetos a calificación la adecuación de esa voluntad a la legislación aplicable, la nacional de la difunta. Pero una más detenida lectura de tal nota, y en especial el contenido del informe en su defensa, que nada le añade pero que si aclara su alcance, limita la cuestión al segundo aspecto.

De las razones que enumera para justificar esa acreditación tanto la que toma en cuenta el lugar en que se ha producido el fallecimiento como la que alude al tiempo transcurrido desde que se otorgó el testamento son ciertamente irrelevantes. El reconocimiento por la testadora de que tiene dos hijos en cuyo favor nada dispone tan sólo será trascendente si la normativa que discipline la sucesión restringe la libertad de testar por tal circunstancia, con lo que, en definitiva, es el hecho de la nacionalidad de la causante lo realmente relevante al ir anudado a él la aplicación del régimen sucesorio de su ley personal (cfr. artículo 9.8 del Código Civil).

  1. Si el propio recurrente admite que la sucesión se rige en este caso por la una legislación extranjera carece de consistencia jurídica su recurso al margen de lo atinadas que puedan ser sus observaciones de la realidad práctica en torno a la conveniencia de facilitar a los extranjeros, que cada vez en mayor número residen en nuestro país de forma fija o temporal, o que son titulares de bienes en el mismo, el ordenar su sucesión con arreglo a las formas de nuestra legislación evitando cara al futuro una mayor complejidad de trámites, o la conveniencia de que los operadores jurídicos que han de desarrollar su tarea en zonas turísticas donde el volumen de propiedad de que aquellos son titulares es ciertamente grande conozcan los regímenes sucesorios mas comunes en Derecho comprado o, al menos, sus principios esenciales.

Todo ello nada empece lo correcto de la calificación recurrida. Es cierto que ninguna norma impone la obligación de aportar para inscribir una transmisión por causa de muerte documentos distintos de los que en este caso se han presentado en el Registro y que son los exigidos por el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento, que son junto con el contenido del Registro los instrumentos en que ha de basarse la calificación según el artículo 18 del mismo texto legal. Pero si ésta ha de alcanzar según la misma norma, y la propia fuerza del sistema lo exige (en el ámbito y con los límites que son propios de la calificación registral), a la validez de los actos a inscribir, el elemento básico de toda calificación ha de ser el Derecho aplicable que cuando es extranjero excepciona el juego del principio «iura novit curia» y justifica la necesidad de acreditar que esa validez se da en contraste con el mismo. En definitiva, que al igual que en el ámbito procesal el derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) lo ha de ser en el registral (Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965 y 27 de abril de 1999) a salvo que el Registrador, por conocer esa legislación foránea aplicable decida bajo su responsabilidad prescindir de esa prueba tal como permite el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, con la obligación de dejar constancia expresa de tal proceder en el asiento que practique.

  1. Y tal vez no esté de más señalar que si bien la misma norma reglamentaria se refiere a los medios a través de los cuales se puede acreditar la legalidad de las formas documentales o la capacidad de las personas cuando hayan de regirse por una legislación extranjera, sus soluciones parecen perfectamente aplicables, de igual modo, al supuesto de que lo que haya de acreditarse sea la validez material del acto o negocio a inscribir.

Incluso, como señalaba la última de las resoluciones citadas, un informe suele ser más práctico a tal fin que un simple certificado del contenido literal de la legislación extranjera, en muchas ocasiones de difícil inteligibilidad y con frecuencia expuesta a interpretaciones inadecuadas. Y no puede olvidarse que entre esos medios está la aseveración o informe de Notario español, con lo que una actuación en tal sentido por parte del recurrente si, como parece deducirse de los argumentos de su recurso, tiene el suficiente conocimiento de esa legislación a la que ha de estarse, sería suficiente, asumiendo así una responsabilidad que parece dar a entender que ha de afrontar el Registrador cuando, como se ha dicho, no es así.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

1 marzo 2003

Herencia causada por un extranjero.- 1. En el caso objeto de recurso concurren las siguientes circunstancias fácticas:

  1. a) Se otorga ante un Notario dominicano una escritura de partición de herencia de una ciudadana dominicana titular de un bien inmueble situado en España.
  2. b) La causante fallece en estado civil de soltera y sin descendientes y bajo testamento otorgado ante un Notario dominicano, en el cual designaba legatario universal de sus bienes a un ciudadano español, pero respetando los derechos que legalmente, en caso de que falleciera primero, pudieran corresponder a la madre de la testadora.
  3. c) En la escritura de partición comparecen dos hermanos y un sobrino de la causante, haciéndose constar que puesto que a la causante le sobrevivió su madre, dos hermanos y un sobrino (hijo de un hermano premuerto), con arreglo al derecho dominicano, les corresponde un cincuenta por ciento de su herencia, constituyendo el restante cincuenta por ciento el legado ordenado por la causante en su testamento.
  4. d) En pago de sus derechos, los otorgantes del documento se adjudican el cincuenta por ciento de la participación en pleno dominio que a la causante correspondía sobre el bien situado en España, quedando obligados solidariamente a entregar el legado del restante cincuenta por ciento al legatario testamentario, «si acepta dicho legado».

Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad número 14 de Madrid, fue calificada negativamente, suspendiéndose su inscripción con base en los siguientes fundamentos:

  1. No resultar del documento presentado la intervención en la partición de don José Luis Legorburo como legatario de parte alícuota.
  2. Para el caso de no estimarse el anterior defecto, no consta la aceptación del legado, conforme a la resolución de 3 de febrero de 1997.
  3. No acompañarse el testamento original de doña Josefina Gómez Sánchez o testimonio del mismo (artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

Reconocido por los recurrentes la necesidad de presentar el original del título sucesorio (que efectivamente aportan por medio de escrito posterior), esta resolución debe centrarse en los otros dos defectos recogidos en la nota de calificación.

  1. El recurso debe ser estimado. La sujeción de la sucesión a la ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento (cfr. artículo 9.8 del Código Civil), unido a la limitación del reenvío a la Ley española (artículo 12.2 del Código Civil), determina que siendo la causante de nacionalidad dominicana, no puede negarse el acceso al Registro de la Propiedad de la escritura en que se documenta las operaciones particionales de los bienes relictos, con base en fundamentos resultantes de la aplicación del derecho sucesorio español.

Cuestión distinta hubiera sido la alegación por el Registrador en el ejercicio de la función calificadora que le reconoce el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, de la insuficiente prueba del derecho extranjero, al no regir en relación con el Derecho extranjero el principio «iura novit curia»(cfr. artículos 12.6 del Código Civil, 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 36.2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 27 de abril de 1999, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005) o de la inidoneidad del documento notarial extranjero como título traslativo del dominio inscribible en el Registro de la Propiedad español (cfr. Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de febrero de 2005 y 20 de mayo de 2005), pero estando limitado el recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación registral (cfr. artículos. 326 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario), no pueden ser abordadas en el marco de esta resolución.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

22 noviembre 2006

Herencia causada por un extranjero.- 1. Se plantea en este recurso una serie de cuestiones relacionadas con la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de aceptación de herencia, liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de la herencia de un ciudadano venezolano. En él se combaten por el Notario autorizante todos los defectos expresados por el Registrador en su nota de calificación, a excepción del último de ellos relativo a la proporción en que se efectúan las adjudicaciones a cada uno de los herederos, que no ha sido objeto de impugnación.

  1. Alega el Registrador que en la escritura no se indica la nacionalidad del causante y de la documentación aportada se deduce que era venezolano, dato éste que puede tener importancia a la hora de determinar cual ha de ser la ley aplicable a la sucesión. No se entiende, con la causa alegada, qué defecto concurre a juicio del Registrador que impida la inscripción. En efecto, en el cuerpo de la escritura no se dice expresamente cual es la nacionalidad del causante, pero el título sucesorio incorporado a la misma matriz, de la que por tanto forma parte (declaración de herederos), determina con toda claridad que su nacionalidad era venezolana. Cuestión distinta hubiera sido la alegación por el Registrador en el ejercicio de la función calificadora que le reconoce el artícu lo 18 de la Ley Hipotecaria, de la insuficiente prueba del derecho extranjero, al no regir en relación con el Derecho extranjero el principio «iura novit curia» (cfr. artículos 12.6 del Código Civil, 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 36.2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 27 de abril de 1999, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005), en la determinación exacta de los derechos hereditarios de acuerdo con la legislación venezolana (que no aparecen especificados en el título sucesorio) o cuales fueran los derechos sucesorios del cónyuge viudo, con arreglo a aquella legislación o con la que regula el matrimonio de acuerdo con las normas de conflicto españolas (artículo 9.8 último inciso del Código Civil y Resoluciones de 11 de marzo y 18 de junio de 2003), teniendo en cuenta que el matrimonio se celebró en España, pero estando limitado el recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación registral (cfr. artículos 326 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario), esas cuestiones no pueden ser abordadas en el marco de esta resolución (los restantes defectos se examinan en otros apartados).

27 noviembre 2006

Herencia causada por un extranjero.- 1. Mediante escritura autorizada por la notaria de Xixona, doña María de los Reyes Sánchez Moreno, el 10 de febrero de 2011, se procede a la aceptación y adjudicación de la herencia de don Cornelis v. d. H., de nacionalidad holandesa. En el expositivo I de la escritura la Notaria hace constar: «I. … El causante falleció sin dejar testamento en España, pero sí otorgó testamento en Amersfoort (Holanda) el cinco de marzo de dos mil nueve, ante el notario de la localidad don Simon Wijtzes Rietema Polman. De conformidad con la legislación holandesa, que conozco suficientemente, es este punto, y sirviendo como base el testamento, se tramitó el oportuno acta de declaración de herederos, que es el título sucesorio de conformidad con el Derecho Holandés, por el notario público de la localidad de Lelystad (Holanda) don Renato Lambertus Zanardi, competente para este otorgamiento, el día dos de febrero de 2011. Tengo a la vista copia autorizada de esta escritura, debidamente apostillada y en idioma holandés, y que dejo incorporada a esta escritura, y que transcribo en lo esencial, sin que en lo omitido haya nada que altere, modifique o condiciones lo transcrito a los efectos de los artículos 36 y 37 del Reglamento Hipotecario». La nota de calificación exige aportar la traducción íntegra del acta de notoriedad de declaración de herederos.

  1. Debiendo ceñirse el presente expediente, conforme a lo dispuesto por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, a los defectos señalados por la registradora en su nota y habida cuenta que la notaria autorizante de la escritura sólo recurre uno de ellos, se discute en el presente recurso si para la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de causante extranjero en la que la notaria autorizante hace constar que conoce la legislación holandesa basta con que se incorpore a la escritura el acta de declaración de herederos en idioma holandés y haga el notario traducción parcial de la misma a lengua española declarando que en lo omitido no hay nada que altere, modifique o condicione lo transcrito; o, si por el contrario, debe el notario realizar una traducción total de dicha acta.
  2. La doctrina de este Centro Directivo admite (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura. Al ser el testamento, según el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sin expresarse formalmente siquiera por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto. Esta doctrina fue flexibilizada en el ámbito de la sucesión intestada, entendiendo esta Dirección General que puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
  3. En el presente expediente la notaria autorizante, además de incorporar el acta de declaración de herederos apostillada en su lengua original, realiza en la escritura de partición de herencia, no ya un testimonio en relación de aquélla, sino un testimonio parcial por exhibición, expresando formalmente la fedataria la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen, modifiquen, alteren o condicionen lo inserto, cumpliéndose, por tanto, con ello suficientemente lo exigido para el acceso al Registro de la meritada partición derivada del título sucesorio incorporado y transcrito.
  4. En el caso de que el registrador solicite la traducción íntegra del acta de notoriedad con el objetivo de constatar que se han verificado los requisitos impuestos por la legislación holandesa, debe tenerse en cuenta que, como ha señalado este Centro Directivo (véase Resolución de 20 de enero de 2011) la normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, tal y como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «Por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba. El hecho de que el precepto afirme que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios» mediante estos mecanismos así lo acredita. Asimismo, en el caso concreto de los informes elaborados por cónsules, diplomáticos o funcionarios extranjeros, evidentemente deberán ser considerados como documentos extranjeros, si bien no se les serán exigibles los requisitos de legalización impuestos por los artículos 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario para que el registrador pueda hacer uso de ellos en su calificación, ya que tales preceptos se refieren a los documentos que hayan de ser inscritos. La traducción sólo será precisa cuando el registrador no conozca el idioma extranjero y no vengan ya traducidos bajo responsabilidad del notario autorizante –como ocurre en este expediente–.

Por otro lado, al igual que en sede judicial, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, el registrador, cuando quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

  1. Por tanto, siendo de nacionalidad extranjera el causante de la herencia cuya partición se lleva a cabo mediante la escritura calificada; rigiéndose, en consecuencia y de conformidad con el artículo 9.8 del Código Civil, la sucesión por la ley nacional de dicho causante; y asumiendo la notaria expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente dicha legislación en este punto, declarando que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición y que no hay otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la registradora disienta y motive expresamente de la misma por conocer también ella, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de diciembre de 1981).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

7 julio 2011

Herencia causada por un extranjero.- 1. El supuesto de hecho del presente recurso se refiere a una escritura mediante la que se formaliza la liquidación de una sociedad conyugal integrada por dos cónyuges de nacionalidad rusa y domiciliados en Rusia, previamente disuelta por fallecimiento del esposo, así como la aceptación y adjudicación de los bienes hereditarios dejados por el causante a favor de la viuda. A la escritura se incorporaron copias del certificado de defunción del citado causante, expedido por autoridad registral rusa, y un denominado «certificado de derecho a la herencia por ley», expedido por un notario ruso, en el que se certifica que «según lo establecido en el artículo 1142 del Código Civil de la Federación Rusa, la heredera de los bienes de don S. A. T., fallecido el 10 de abril del año 2010, sean en lo que consistieren y donde quiera que se encuentren, es su esposa doña I. A. T.». Se acompaña asimismo traducción de ambos documentos a idioma español –sin que conste autor ni fidelidad de la traducción–, y la correspondiente apostilla respecto del certificado de defunción del causante. No se acompaña certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, ni ruso ni español.

Por otra parte, resultan igualmente relevantes en la resolución del presente recurso los siguientes hechos: no consta en la documentación calificada si el causante tenía hijos, descendientes o ascendientes y, en caso de haberlos, cuáles son los derechos que pudieran corresponderles en la herencia del causante conforme a la legislación rusa; no consta si el causante había otorgado testamento en Rusia o en España; en la escritura calificada tampoco consta manifestación del notario autorizante relativa a su conocimiento de la legislación rusa.

  1. La registradora suspende la inscripción porque entiende que, conforme a lo dispuesto por los artículos 9.8 del Código Civil, 14 de la Ley Hipotecaria y 36 de su Reglamento, es preciso probar y acreditar el contenido del Derecho extranjero, por alguno de los medios recogidos en este último artículo, respecto de los siguientes extremos: a) que el derecho aplicable a la sucesión de los bienes inmuebles del causante radicados en España es la legislación rusa; b) que el certificado aportado constituye título sucesorio conforme a la ley aplicable; y c) la naturaleza y régimen, conforme a la ley aplicable, de los eventuales derechos legitimarios que pudieran existir. El notario recurrente opone a ello que del certificado notarial incorporado a la escritura resulta claro que el derecho aplicable a la sucesión de los bienes inmuebles del causante radicados en España (o en cualquier otro lugar) es la legislación rusa; que de lo anterior resulta que el certificado notarial incorporado a la escritura constituye, junto al certificado de defunción también incorporado, título sucesorio; y que en cuanto a la naturaleza y régimen de eventuales derechos legitimarios, el repetido certificado no contiene reserva alguna al respecto.
  2. En cuanto a la cuestión de fondo planteada, hay que recordar que conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, la aplicación a un supuesto concreto de una determinada legislación extranjera queda sometida necesariamente a su acreditación ante el registrador ya que, como en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), también lo ha de ser en el notarial y registral (vid., entre otras, Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 y 21 de enero de 2011). Es cierto, no obstante, que este Centro Directivo ya ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados quedan como subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. No cabe, en consecuencia, someter la validez del acto a lo dispuesto en el ordenamiento español, tal y como sucede en un proceso judicial.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, tal y como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba, como se desprende del hecho de que el precepto afirme que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios» mediante estos mecanismos. Asimismo, en el caso concreto de los informes elaborados por Cónsules, Diplomáticos o funcionarios extranjeros, evidentemente deberán ser considerados como documentos extranjeros, si bien no se les serán exigibles inexcusablemente los requisitos de legalización y traducción impuestos por los artículos 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario para que el registrador pueda hacer uso de ellos en su calificación ya que tales preceptos se refieren únicamente a los documentos que hayan de ser inscritos. Cuestión distinta será el valor que confiera el registrador en su tarea calificatoria a los documentos que no cumplan tales requisitos.

Por otro lado, al igual que en sede judicial, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, el registrador, pese a que quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

  1. En el presente supuesto, la calificación negativa de la registradora se basa, en concreto, en la necesidad de acreditar el derecho extranjero en cuanto a tres extremos: que el derecho aplicable a la sucesión de los bienes inmuebles del causante radicados en España es la legislación rusa; que el certificado aportado constituye título sucesorio conforme a la ley aplicable; y la naturaleza y régimen, conforme a la ley aplicable, de los eventuales derechos legitimarios que pudieran existir. Y en aplicación de la doctrina antes expuesta no puede confirmarse la calificación, respecto al primero de los tres extremos señalados, pues la determinación de cual haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso al registrador, ya que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de enero de 2011, impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto, en este caso el artículo 9.8 del Código Civil.

En cuanto a los otros dos extremos, por el contrario, se ha de confirmar la calificación, pues sin la previa acreditación del contenido y vigencia del Derecho ruso no puede calificarse, en los términos exigidos por la legislación española (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes), la validez de los actos documentados, pues ni consta que el certificado notarial extranjero aportado sea el título sucesorio, en el sentido de título inscribible por ser aquel en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la cual se pide la inscripción (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), ni los posibles derechos a la herencia de los eventuales legitimarios o herederos forzosos del causante, en caso de haberlos. En definitiva, faltan elementos básicos del Derecho extranjero aplicable, sin que la ausencia de acreditación ante la registradora haya sido suplida ni por declaración de su conocimiento por el propio notario autorizante del documento, ni por ningún otro medio previsto por el ordenamiento jurídico español (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36 del Reglamento Hipotecario). Tampoco, la registradora calificante ha dispensado de tal acreditación por tener conocimiento suficiente y directo del contenido y vigencia de tal legislación extranjera.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso parcialmente y desestimarlo también en parte en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

28 julio 2011

Herencia causada por un extranjero.- 1. En el presente recurso se plantea una cuestión análoga a la resuelta recientemente por este Centro Directivo (vid. la Resolución de 7 de julio de 2011), pues debe decidirse si para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de un causante holandés, en la que la notaria autorizante hace constar que conoce la legislación holandesa, es suficiente que se incorporen a la escritura determinados documentos (el acta de declaración de herederos, el certificado del Registro de Capitulaciones holandés así como copia de la escritura de capitulaciones del causante y su esposa), redactados en idioma holandés y haga la notaria traducción parcial de los mismos a lengua española declarando que en lo omitido no hay nada que altere, modifique o condicione lo transcrito; o, si por el contrario, como exige la registradora en su escueta calificación, debe la notaria realizar una traducción total de dichos documentos.

  1. Según la doctrina de este Centro Directivo (véanse las Resoluciones citadas en los «Vistos»), para inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de adjudicación de herencia es suficiente la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura. Al ser el testamento, según el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sin expresarse formalmente siquiera por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto. Esta doctrina fue flexibilizada en el ámbito de la sucesión intestada, entendiendo esta Dirección General que puede inscribirse la adjudicación de herencia si la escritura contiene un testimonio en relación con los particulares del documento básico para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
  2. En el presente expediente la notaria autorizante, además de incorporar a la escritura calificada el acta de declaración de herederos, así como el certificado del Registro de Capitulaciones holandés y copia de la escritura de capitulaciones matrimoniales, todo ello en idioma holandés y con la apostilla correspondiente, realiza en la escritura de partición de herencia, no ya un testimonio en relación de aquellos documentos, sino un testimonio parcial por exhibición, expresando formalmente la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen, modifiquen, alteren o condicionen lo inserto, cumpliéndose, por tanto, con ello suficientemente lo exigido para el acceso al Registro de la citada adjudicación de herencia derivada del título sucesorio incorporado y transcrito.
  3. En el caso de que el registrador solicite la traducción íntegra del acta de notoriedad con el objetivo de constatar que se han verificado los requisitos impuestos por la legislación holandesa, debe tenerse en cuenta que, como ha señalado este Centro Directivo (véase Resoluciones de 20 de enero de 2011, de 7 de julio de 2011 y de 15 de julio de 2011 (2.ª) la normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, tal y como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba. El hecho de que el precepto afirme que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios» mediante estos mecanismos así lo acredita. Asimismo, en el caso concreto de los informes elaborados por cónsules, diplomáticos o funcionarios extranjeros, evidentemente deberán ser considerados como documentos extranjeros, si bien no se les serán exigibles necesariamente los requisitos de legalización impuestos por los artículos 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario para que el registrador pueda hacer uso de ellos en su calificación, ya que tales preceptos se refieren a los documentos que hayan de ser inscritos. La traducción sólo será precisa cuando el registrador no conozca el idioma extranjero y no vengan ya traducidos bajo responsabilidad del notario autorizante –como ocurre en este expediente–.

Por otro lado, al igual que en sede judicial, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, el registrador, cuando quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

  1. Por tanto, siendo de nacionalidad extranjera el causante de la herencia cuya adjudicación se lleva a cabo mediante la escritura calificada; rigiéndose, en consecuencia y de conformidad con el artículo 9.8 del Código Civil, la sucesión por la ley nacional de dicho causante; y afirmando la notaria expresamente, bajo su la responsabilidad, que conoce suficientemente dicha legislación en este punto y que conforme a la meritada legislación las cláusulas del acta incorporada son suficientes para permitir la partición sin que haya otras que modifiquen o alteren lo inserto, prevalecerá esta aseveración salvo que la registradora disienta de la misma y afirme expresamente también ella, bajo su responsabilidad, que conoce suficientemente la legislación extranjera aplicable (vid. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de diciembre de 1981), algo que no acontece en el presente supuesto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la registradora.

2 agosto 2011

Herencia causada por un extranjero.- Respecto a la eficacia en España de una herencia fundada en testamento ológrafo, realizado de acuerdo con la legislación italiana, ver el apartado “DOCUMENTO EXTRANJERO. Eficacia registral”.

2 marzo 2012

Herencia causada por un extranjero.- Se plantea en este recurso la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, basada en un testamento otorgado por un ciudadano extranjero conforme a la legislación de su país; concretamente, se discute cómo se prueba que el testamento cumple las normas de la legislación extranjero. La resolución puede verse en el apartado “HERENCIA. Herencia causada por un extranjero”.

26 junio 2012

Herencia causada por un extranjero.- Tres son las cuestiones que subyacen en el presente recurso: a) la determinación de la legislación que haya de regir la sucesión; b) la prueba del Derecho extranjero aplicable; y c) la determinación de la naturaleza y régimen, conforme a la ley aplicable, de los eventuales derechos de las designadas herederas del causante. No cuestiona, sin embargo, la registradora si el certificado notarial belga aportado constituye el título sucesorio conforme a la ley aplicable (la resolución de este recurso se inserta en el apartado “HERENCIA. Herencia causada por un extranjero”).

14 noviembre 2012

Hipoteca sobre bienes de un extranjero casado

EXTRANJEROS

Hipoteca sobre bienes de un extranjero casado

Hipoteca sobre bienes de un extranjero casado

Ver este mismo título en el apartado “HIPOTECA”. Se plantea este recurso ante la hipoteca constituida por una persona que adquirió la finca estando casada en el régimen legal de Portugal, sin que conste el nombre de su cónyuge, ni intervenga éste en la escritura, ni se acredite el Derecho extranjero aplicable.

15 julio 2011

Identificación

EXTRANJEROS

Identificación

Identificación

  1. En la escritura presentada a inscripción la Notaria autorizante expresa que identifica a la señora compareciente -de nacionalidad francesa- mediante exhibición de la Tarjeta de Residencia, vigente, cuyo número se reseña (integrado por la letra «X», siete dígitos y la letra final «M»).

El Registrador suspende la inscripción mediante una calificación en la que aduce como único defecto que el número de la tarjeta de residencia es diferente al del NIE (cuya numeración debe constar en las escrituras), y que no basta «que figure un número como de la Tarjeta de Residencia que, como el consignado en el título, aunque por sus dígitos pudiera pensarse corresponder a un NIE, denota un error al no especificar claramente se trate del número del NIE, debiendo ser convenientemente aclarado». Y, como fundamentos de Derecho, alega la normativa hipotecaria de la que resulta que deberá constar en la escritura, para consignarlos en la inscripción, los números de identificación fiscal de los comparecientes.

  1. El presente recurso debe resolverse mediante la mera aplicación de la normativa vigente sobre identificación de personas físicas extranjeras que otorguen instrumentos públicos.

Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su exposición de motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Respecto del Notario, y por lo que interesa en el caso del presente recurso, el artículo 23 de la Ley del Notariado, modificado por la referida Ley 36/2006, establece que «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura».

En lo relativo a los Registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra entre otros aspectos, en la disposición por la que se establece que «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» –artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria–. En este caso se debate la eventual inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes (y lo mismo se dispone respecto de la negativa total o parcial a identificar el medio de pago) se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal» (y en la que, en su caso, se identifiquen todos los medios de pago empleados) –artículo 254.4 de la misma Ley–.

Conforme al artículo 18.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, el número de identificación fiscal podrá acreditarse por su titular mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria, del documento nacional de identidad o del documento oficial en que se asigne el número personal de identificación de extranjero. Además, el artículo 20.1 del mismo Real Decreto establece que para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne o se les facilite de acuerdo con la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre Derechos y Libertades de los Extranjeros en España y su Integración Social, y su normativa de desarrollo. Y según el artículo 4.2 de dicha Ley Orgánica (en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada), todos los extranjeros a los que se haya expedido una autorización para permanecer en España por un período superior a seis meses, obtendrán la tarjeta de identidad de extranjero.

No obstante, y aun cuando no afecte al presente caso, a lo anterior debe añadirse que desde la entrada en vigor del Real Decreto 240/2007, de 16 de febrero, sobre entrada, libre circulación y residencia en España de ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea y de otros Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (vid. artículo 1.3 de la Ley Orgánica 4/2000, en la redacción dada al mismo por la Ley Orgánica 2/2009, de 11 de diciembre, que remite a la normativa especial), la Tarjeta de residente comunitario, cuya solicitud era voluntaria, aunque conveniente para realizar determinados trámites en España, ha sido sustituida por la obligación -impuesta a todos los ciudadanos comunitarios que residan en España por un periodo superior a tres meses- de solicitar su inscripción en el Registro Central de Extranjeros obteniendo un certificado de registro que incorpora su número de identidad de extranjero, debiendo por tanto ser identificados por el Notario mediante su correspondiente documento de identidad o por su pasaporte, los cuales –según proceda- sí que habrán de ser reseñados convenientemente en la escritura en unión del correspondiente número de identificación fiscal, cuando así venga legalmente exigido.

  1. A la vista del único defecto expresado en la calificación impugnada y de la normativa entonces vigente, el defecto ha de ser revocado, toda vez que el número de la tarjeta de residencia –en vigor según se indica- que se reseña en la escritura calificada no puede ser sino el número personal de identificación de extranjero y, consecuentemente, es el número de identificación fiscal.

En efecto, según el punto sexto, letra a), párrafo segundo, de la Orden del Ministerio del Interior de 7 de febrero de 1997 (en la redacción introducida por la Orden INT/2058/2008, de 14 de julio), relativo al número de identidad de extranjero incorporado al anverso de la tarjeta de extranjero, ya se dispone que dicho número «… estará integrado por nueve caracteres con la siguiente composición: Una letra inicial, que será la X, seguida de siete dígitos o caracteres numéricos y de un código o carácter de verificación alfabético que será definido por el Departamento Ministerial competente…»

Por lo demás, la revocación de la calificación impugnada resulta, asimismo, de los criterios expresados por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente, vinculantes conforme al párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. Algunas de ellas (las dos Resoluciones de 3 de diciembre de 2007, publicadas en el «BOE» de 15 de enero de 2008) fueron dictadas para estimar recursos interpuestos por la misma Notaria contra calificaciones del Registrador Sr. Ruiz-Rico Márquez sobre idéntica materia. En las calificaciones revocadas por tales Resoluciones, ante la reseña de la tarjeta de residencia de la misma forma en que se expresa en la escritura cuya calificación ha motivado el presente recurso, dicho Registrador alegaba que no se consignaba el número de identificación de extranjero y citaba, como fundamentos de Derecho, las mismas normas de la legislación hipotecaria expresadas en este caso. Además, la normativa posterior en nada ha cambiado el criterio mantenido por esta Dirección General, que se ajusta también al contenido del referido Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, el cual, aun cuando entró en vigor el 1 de enero de 2008, ya fue citado en tales Resoluciones, sin que la nota informativa de la Agencia Tributaria de 1 de febrero de 2008 a la que alude la calificación impugnada (aunque citada con fecha errónea, como el mismo Registrador reconoce en su informe) pueda servir para separarse de dicho criterio. Así, en relación con lo establecido en este Real Decreto y en el ámbito de las competencias de dicha Agencia, se limita a poner de relieve que el número de identidad de extranjero, que será también su número de identificación fiscal, deben acreditarlo no sólo quienes tengan tarjeta de residencia –por residir legalmente en España– sino todos aquellos otros extranjeros que estén obligados a disponer de dicho número de identidad (e, incluso, que los extranjeros que no estén obligados a disponer de este número, deberán acreditar un número de identificación fiscal si realizan operaciones con trascendencia tributaria). Y de la misma nota informativa resulta claramente que, tratándose de la tarjeta de residencia de una ciudadana francesa como la reseñada en la escritura calificada, el número de identidad de extranjero (NIE) es el que figura en la misma con la letra inicial X, seguida de siete dígitos y la letra alfabética de control, mientras que el denominado número de soporte (consistente en una E seguida de ocho dígitos) que figura en la parte superior derecha del anverso de dicha tarjeta en ningún caso se utiliza como número de identidad de extranjero ni, por ende, como número de identificación fiscal. Por ello, dicha nota informativa, más que servir de base a una calificación negativa como la impugnada que permitiría su consideración como excesivamente formalista, en el sentido de exigir que se especifique que el número de identidad reseñado es el de extranjero y no el de soporte de la misma tarjeta, permitiría la inscripción de la escritura calificada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que anteceden.

25 marzo 2010

Inversiones: Requisitos

EXTRANJEROS

Inversiones: Requisitos

Inversiones: Requisitos

La paulatina liberalización que ha ido experimentando el régimen de las inversiones extranjeras en España ha determinado que en la actualidad la calificación de aquéllas dependa tan solo de la residencia de su titular. El R.D. 671/1992 exige para considerar una inversión como extranjera que se acredite la no residencia de su titular mediante certificación negativa del Ministerio del Interior, pero la Resolución de la Dirección General de Transacciones exteriores de 26 de octubre de 1992, para evitar las demoras derivadas de este sistema, dispuso que, en casos de urgencia, sería suficiente con la manifestación del interesado de no ser residente, acreditando su condición de extranjero. Cumplidos ambos requisitos en este caso en que un apoderado interviene en representación de un extranjero, no por las manifestaciones del apoderado, sino por los datos resultantes del poder otorgado en el extranjero, queda justificada la autorización de la escritura y, por tanto, su inscripción en el Registro, ya que el control sobre la realidad de la situación declarada se desplaza a la Dirección General de Transacciones Exteriores y el régimen sancionador previsto en la Ley de Control de Cambios no alcanza a la validez y eficacia del negocio.

18 enero 1995

Inversiones: Requisitos.- Ante una escritura de compra por no residente, en la que el Notario hizo constar que no se le acreditó dicha condición, la Dirección, basándose en los mismos criterios expuestos en la Resolución que antecede, afirma que si la autorización de la escritura estaba justificada, no hay razón para no extender tal régimen a la inscripción en el Registro de la Propiedad, máxime si se tiene en cuenta que la inexactitud de esa información del adquirente sobre su condición de no residente, en modo alguno repercute en la validez y eficacia civil del negocio.

7 julio 1995

Inversiones: Requisitos.- El Real Decreto 671/1992, de 2 de julio, sobre Inversiones Extranjeras, impuso a los fedatarios públicos ante los que se formalizara el negocio, así como a los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, el control de su legalidad mediante la exigencia de la demostración de la no residencia en España del inversor, justificada en cuanto a las personas físicas a través de una certificación negativa expedida por el Ministerio del Interior. Los inconvenientes prácticos de tal sistema, por la demora en la expedición de la certificación, incompatible con la urgencia en ocasiones del otorgamiento, dieron lugar a la Resolución de 26 de octubre de 1992, de la Dirección General de Transacciones Exteriores, por la que se permitía la formalización en caso de urgencia siempre que el inversor manifestase su condición de no residente y acreditase su nacionalidad extranjera mediante la exhibición del pertinente documento, dejando para un momento posterior la acreditación de la no residencia a la Dirección General citada. De todo ello se dedujo que si en tales circunstancias estaba justificada la autorización del documento, igualmente debía estarlo su inscripción registral, pues también a los Registradores debía hacerse extensiva la dispensa de la justificación de la no residencia, que pasaba a ser cometido de aquella Dirección General y habida cuenta que el régimen sancionador de la infracción de las normas vigentes sobre inversiones extranjeras previsto en la Ley del Control de Cambios no alcanza hoy en día a la validez y eficacia del negocio adquisitivo. Y sin que, por otra parte, exista norma alguna que faculte a los Registradores para calificar el cumplimiento por los fedatarios de la obligación de tramitar la comunicación al Registro de Inversiones extranjeras de la inversión realizada ni su contenido.

25 agosto 1998

Inversiones: Requisitos.- Antecedentes: 1) Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en 1996 por un extranjero. 2) La obra se declara realizada en 1982. 3) Por escritura de subsanación otorgada en 1998 el declarante ostenta en dicha fecha nacionalidad española. Planteadas por el Registrador diversas objeciones relativas al régimen de las inversiones extranjeras, la Dirección las revoca, afirmando que la obligación de declarar la inversión al Registro de Inversiones, al margen de que su falta o defectuoso cumplimiento fuera intrascendente en orden a la validez del acto, no incumbía al Registrador, del que, entre otras cosas, afirma que «no puede considerarse técnicamente como fedatario público». Respecto a la obligación, que sí incumbía a los Registradores de exigir la presentación de los documentos que acreditasen la forma de aportación, ante la falta de concreción reglamentaria sobre este requisito, llega a la conclusión de que tal obligación se resolvía en la práctica con la comunicación a la Dirección General de Transacciones Exteriores, que, en último término podía instruir expedientes sancionadores, pero sin decretar la ineficacia del acto.

24 julio 2001

Inversiones: Requisitos.- No hay ningún precepto en la legislación de inversiones extranjeras que exija acreditar la representación y legitimación de firma del Director de la Caja de donde procede el dinero y, además, cuando la cantidad invertida es inferior a un millón de pesetas, no es necesaria acreditación alguna.

22 octubre 2001

Otras materias

EXTRANJEROS

Otras materias

Otras materias

En la sección de Recursos contra la calificación de Registradores Mercantiles pueden verse, también, bajo el epígrafe «EXTRANJEROS: Capacidad, Inversiones, Limitaciones aplicables a las sociedades mineras y Pago mediante cheques conformados», diversas Resoluciones sobre este tema.

Otras materias.- 1) La manifestación de no constituir el domicilio habitual la vivienda vendida es necesaria cuando la Ley que rija las relaciones entre cónyuges exija el consentimiento de ambos para disponer sobre la vivienda habitual. No se da esta circunstancia cuando el vendedor manifiesta que tiene dos residencias -Mónaco y Buenos Aires- y dos domicilios accidentales -Boston y la propia finca que se enajena-. Por otra parte, los datos concretos que resultan del documento que motivó este recurso no permiten deducir cuál es la Ley reguladora de los efectos del matrimonio del vendedor (el vendedor es argentino y su esposa, según el Registro, española; consta que existe un régimen de separación pactado en capitulaciones, inscrito en el Registro Civil). Por tanto, no se puede considerar que exista defecto, sin perjuicio de la facultad del Registrador, que debe apreciar la aptitud y la capacidad legal necesaria para el acto realizado, de exigir la acreditación de la Ley reguladora de los efectos del matrimonio y su concreto contenido. 2) Respecto a la retención a que obligaba la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuando el vendedor no es residente en España, este impuesto no está incluido entre aquellos a que se refiere el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, pues el expresado impuesto es de carácter personal, por lo que no puede considerarse defecto la falta de declaración de haber hecho la retención.

13 enero 1999

Residencia

EXTRANJEROS

Residencia

Residencia

En materia de residencia, la única exigencia impuesta por la legislación de inversiones extranjeras es la demostración de la no residencia en España de los que alegan tal circunstancia y no de la residencia en un Estado extranjero concreto, por lo que el Registrador  no puede exigir copia del pasaporte del adquirente en el que conste el lugar de expedición al efecto de determinar que la inversión no procede de un «paraíso fiscal». Otra cosa es que, por las reglas generales del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y el 156 del Reglamento Notarial, se exija la constancia del domicilio de los otorgantes -lo que no su cumple cuando se señala un «domicilio accidental», pues esta expresión es contradictoria en sus propios términos, ya que, según el artículo 40 del Código Civil, el domicilio es la residencia habitual- y que de tal circunstancia pueda derivarse la procedencia de la inversión de los llamados «paraísos fiscales» y consiguiente aplicación del régimen legal correspondiente. No obstante, este segundo aspecto de la cuestión no se resuelve por la Dirección General, al no haberse planteado en el recurso.

14 octubre 1998

Venta de bienes de un casado

EXTRANJEROS

Venta de bienes de un casado

Venta de bienes de un casado

  1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Ángel Sanz Iglesias, Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número seis de dicha localidad a inscribir una escritura de compraventa, por no expresarse el régimen económico matrimonial del vendedor, persona casada y de nacionalidad francesa y, en su caso, no darse cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 91 del Reglamento hipotecario.
  2. Esta Dirección General ha venido manifestando (cfr. por todas Resolución de 5 de marzo de 2007) que si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982 después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era entender no necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste si constare» expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario), difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse, si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

En el presente expediente un ciudadano de nacionalidad francesa vende una vivienda, que fue adquirida en estado de soltero, y así consta en la inscripción, manifestando en la escritura estar ahora casado, pero sin expresar su régimen económico matrimonial.

En el presente caso es de aplicación la doctrina contenida en el anterior apartado y así se deduce, sin duda, de la aplicación de los artículos 9.1 y 9.2 del Código Civil, en el sentido de que para otorgar la escritura pública por la que se enajena la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el Notario en el ejercicio del control de legalidad y el Registrador al calificar, deben conocer el régimen económico matrimonial del vendedor, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.

Como igualmente ha manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución de 22 de octubre de 2007) la acreditación del derecho extranjero está prevista, aunque con ciertos matices, en sede procesal como una obligación de las partes en relación con la actividad de Tribunales y autoridades (art. 281 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil), sin perjuicio de la normativa específica prevista en la legislación notarial y registral que se contiene en los artículos 36 del Reglamento Hipotecario y 168 del Reglamento Notarial, referido a los modos de acreditación de capacidad y forma según el Derecho extranjero, normativa que como dice la Resolución de 1 de marzo de 2005 en relación con el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, es también extensible a la validez del acto realizado según la ley aplicable.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

26 febrero 2008

Anotación preventiva

EXPROPIACION FORZOSA

Anotación preventiva

Anotación preventiva.- 1. En el presente recurso se debate la negativa a practicar una anotación preventiva en expediente de expropiación forzosa por trámite de urgencia, al no haberse presentado el resguardo del depósito provisional en la Caja General de Depósitos a disposición de la autoridad o tribunal competente, por la cantidad que es objeto de discordia entre el expropiado y el Ayuntamiento, y, acompañarse, en su lugar, resguardo de la transferencia realizada al expropiado por el importe de la cantidad hasta la que existe acuerdo.

  1. Conforme al artículo 50 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, «cuando el propietario rehusare recibir el precio o cuando existiere cualquier litigio o cuestión entre el interesado y la Administración, se consignará el justiprecio por la cantidad que sea objeto de discordia en la Caja General de Depósitos, a disposición de la Autoridad o tribunal competente. El expropiado tendrá derecho a que se le entregue, aunque exista litigio o recurso pendiente, la indemnización hasta el límite en que exista conformidad entre aquel y la Administración, quedando en todo caso subordinada dicha entrega provisional al resultado del litigio».

Por su parte, el artículo 52 de la misma Ley se ocupa de la expropiación por el procedimiento de urgencia, en cuyo apartado sexto, en la redacción dada por el artículo 76.2 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, dispone que «efectuado el depósito y abonada o consignada en su caso, la previa indemnización por perjuicios, la Administración procederá a la inmediata ocupación del bien de que se trate, teniendo en cuenta lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 51 de esta Ley, lo que deberá hacer en el plazo máximo de quince días, sin que sea posible al poseedor entablar interdictos de retener o recobrar».

El artículo 60.3 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa de 26 de abril de 1957, dispone que «en los supuestos excepcionales de urgencia a que se refiere el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, se suspenderá la inscripción hasta que, fijado definitivamente el justo precio, se haya verificado el pago o su consignación, sin perjuicio de que pueda practicarse en el Registro de la Propiedad anotación preventiva mediante el acta previa de ocupación y el resguardo de depósito provisional, cuya anotación se convertirá en inscripción cuando se acredite el pago o la consignación del justo precio». El procedimiento de urgencia tiene la especialidad de que la ocupación es anterior al pago, frente a la regla general de los artículos 51 y 53 de la Ley. Pero como requisitos de la ocupación destacan el acta previa y el resguardo de depósito provisional, y se refiere a ellos a efectos de la anotación preventiva el artículo 32.3 del Reglamento Hipotecario. La anotación preventiva se justifica porque se trata de un derecho eventual pendiente de consolidación. En este punto, destaca la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de junio de 1992. Conforme a ella, no cabe inscripción hasta que el justiprecio haya sido fijado de modo definitivo; si bien, el depósito de una cantidad unilateralmente fijada podrá provocar la extensión de una anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario, la cual podrá convertirse en inscripción cuando se acredite el pago o depósito del justo precio fijado de modo definitivo.

En el presente caso, se solicita la práctica de anotación preventiva en expediente de expropiación forzosa por trámite de urgencia, acompañando copia del acta de ocupación y de la transferencia a favor del expropiado por la cantidad respecto de la cual hay conformidad entre las partes.

La Registradora suspende la práctica de tal anotación al no constar resguardo alguno de la consignación o depósito en la Caja General de Depósitos, por la cantidad objeto de discordia, a disposición de la autoridad o tribunal competente; esto es, no estima suficiente el resguardo de la transferencia por la cantidad sobre la que existe conformidad a favor del expropiado. Sin embargo, esta calificación no puede mantenerse pues lo que se pretende no es la inscripción definitiva, sino la practica de anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario en trámite de urgencia, que se convertirá en inscripción definitiva, como señalara la anterior Resolución, a tenor de los arts. 53 de la Ley de Expropiación Forzosa, 32.3 y 4 del Reglamento Hipotecario, 33.3 de la Constitución Española, y 349 del Código Civil, cuando se acredite el pago o depósito del justiprecio fijado de modo definitivo. No cabe exigir la consignación en forma del íntegro importe cuando lo que se pretende es anotar preventivamente; tal depósito se sustituye por la entrega directa al expropiado, sin que sea necesario consignación formal a disposición de terceros, y por la cantidad respecto de la que existe acuerdo entre la administración y el expropiado. Todo ello conforme a los artículos 50 y 52 de la Ley de Expropiación Forzosa y 60 de su Reglamento.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocando la nota de calificación.

22 abril 2005

Problemas diversos

EXPEDIENTE DE LIBERACION DE CARGAS

Problemas diversos

Problemas diversos.- 1) No es incongruente la sentencia que ordena la cancelación de una hipoteca en este expediente porque, según el Registrador, la finalidad del expediente sea la cancelación de derechos prescritos con arreglo a la legislación civil según la fecha que conste en el Registro y la sentencia no aprecie prescripción ni ordene la cancelación por este motivo, pues si la sentencia se ha ordenado en este expediente y el Juez se funda en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, no ha sobrepasado sus posibilidades procedimentales. Respecto a la cuestión planteada de que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años y dicho plazo no ha transcurrido, el decidir si también a efectos del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca, en cuanto derecho accesorio, prescribe cuando prescribe, según la fecha que conste en el Registro, el derecho principal garantizado, en este caso un crédito cambiario, es una cuestión de fondo que, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no puede calificar el Registrador. 2) Si la sentencia dice que se han cumplido «todos los trámites establecidos legalmente para la liberación de gravámenes» y que no se ha presentado «oposición a la misma», podrá ser tachada de excesivamente escueta, pero no puede decirse que no se han acreditado las citaciones previstas en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, porque ningún texto específico de la legislación hipotecaria obliga a más precisiones. 3) Ordenada la cancelación de la hipoteca «a favor de Don Ramón Mata Jovells» no puede decirse que no está bien identificada porque esté inscrita «a favor de Don Ramón Mata Jovells y de los futuros tenedores de las letras de cambio garantizadas», porque hay descripción precisa de la finca sobre la que la hipoteca recae y el gravamen es identificado por la persona en favor de la cual la hipoteca aparece registralmente constituida, aunque de la misma inscripción resulte que el crédito garantizado con el derecho accesorio de hipoteca pueda ser transmitido sin sujeción a las formas que ordinariamente se exigen para que la transmisión surta efectos respecto del deudor y respecto de terceros.

30 julio 1993

Cancelación de cargas anteriores a la iniciación del expediente

EXPROPIACION FORZOSA

Cancelación de cargas anteriores a la iniciación del expediente

Cancelación de cargas anteriores a la iniciación del expediente.- La expropiación forzosa supone la extinción del dominio para su titular y la de las cargas que pesan sobre la finca, razón por la cual en el expediente han de ser citados unos y otros titulares y consignado a su disposición el justo precio. La extensión de la nota expresiva de haberse expedido la certificación sirve para conocer los titulares a quienes hay que citar y sirve también de aviso para los que lleguen al Registro con posterioridad. En consecuencia, solicitada una certificación de cargas por el dueño de la finca sin expresar el fin y presentado después el título de expropiación, no pueden cancelarse anotaciones de embargo posteriores a la expedición de la certificación, cuyos titulares ni fueron citados al expediente ni pudieron conocer su existencia por no haberse extendido la oportuna nota marginal.

13 julio 1989

Certificación administrativa

EXCESO DE CABIDA

Certificación administrativa

Certificación administrativa

No es inscribible una certificación administrativa para acreditar el exceso de cabida de una finca perteneciente al Estado, pues tales certificaciones tienen reconocida sólo virtualidad inmatriculadora.

20 y 23 noviembre 1972

Certificación administrativa.- Reiterando su doctrina de que la registración de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo, no es inscribible la escritura por la que se pretende inscribir un exceso de cabida en una finca que se inmatriculó un año antes en base a una certificación catastral que describía la finca en términos coincidentes con el título inmatriculador, mientras que ahora se aporta la misma certificación que, en modo alguno, ampara la nueva medición de la finca.

20 noviembre 2003

Certificación administrativa.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Se presenta en el Registro instancia suscrita por los titulares de una finca solicitando que en la inscripción de una finca se haga constar que su cabida es de mil novecientos ocho metros cuadrados, en lugar de los mil seiscientos noventa y dos que figuran en la inscripción. Como justificante del exceso acompañan certificación catastral descriptiva y gráfica de donde resulta aquella superficie.

– El registrador suspende la inscripción por tres defectos:

«1º.–El documento aportado no cumple los requisitos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. 2º.–No se acredita el pago del Impuesto correspondiente en su caso, conforme establece el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (ver, en cuanto a este defecto, el apartado “IMPUESTO. Nota referente al mismo”). 3º.–La parcela (…) figura inscrita (…) como una parcela de terreno de 1692 m2 y en la certificación catastral aportada figura con una superficie de 1908 m2, por lo que existen dudas sobre la identidad de la finca, debido a la gran diferencia entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir (sobre esta cuestión, ver más adelante en este mismo apartado, el epígrafe “Identificación de la finca y justificación del exceso”). Según reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado la registración de un exceso de cabida sólo puede confirmarse como rectificación de un erróneo dato registral de la descripción, por lo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior ni se adiciona una porción colindante, para lo cual el cauce adecuado sería la inmatriculación de esa porción y su agrupación la finca registral preexistente, en lugar de un exceso».

  1. En cuanto al primero de los defectos, procede su confirmación porque para la inscripción de excesos de cabida no está previsto como título la certificación catastral descriptiva y gráfica, ya que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario la considera como un medio de acreditar el exceso de cabida, lo mismo que el de un certificado de técnico competente cuando es inferior a la quinta parte, pero ni uno y otro constituyen según dicho precepto títulos para la inscripción, como resulta también de la comparación con el párrafo primero de dicho apartado 3, en que se exige «título traslativo» y en el párrafo segundo lo único que se dice es que se puede inscribir «sin necesidad de título traslativo», pero no excluye otro título público inscribible, que no lo es directamente la certificación catastral como tampoco lo es la certificación del técnico competente, sino que son documentos acreditativos complementarios de un título público en que el interesado declare la correspondiente rectificación de la superficie de la finca, ya sea título traslativo, declarativo o modificativo, complementándose la declaración hecha públicamente por el interesado con la certificación catastral o del técnico competente, según los casos. Lo mismo resulta del número ocho del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que contempla la certificación catastral descriptiva y gráfica no como título inscribible sino «con base en una certificación catastral», máxime teniendo en cuenta que se trata de una rectificación de la superficie inscrita en el Registro, es decir el objeto del derecho real inscrito, que exige escritura pública en que el propio interesado declare la nueva superficie «con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca» (artículo 53.8.2º de dicha Ley), o sea «acreditada mediante dicha certificación catastral» (artículo 298.3.2º del Reglamento Hipotecario).

21 noviembre 2012

Citación de los colindantes

EXCESO DE CABIDA

Citación de los colindantes

Citación de los colindantes

  1. En un procedimiento judicial de elevación a público de documento privado de compraventa, se dicta auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de venta a favor de los herederos del comprador, y por mandamiento se ordena la inscripción a su nombre de la finca vendida, que se segrega de una finca registral. El Registrador suspende la inscripción del mandamiento, además de por otros defectos que no se recurren, por los defectos subsanables de no quedar acreditado que se hayan cumplido los requisitos de los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria para inscribir el exceso de cabida en la fina matriz y por no aportarse la escritura pública de elevación a público de documento privado ordenada en la sentencia.
  2. En cuanto al primer defecto alega el recurrente que según resulta de nota simple del Registro, la finca matriz dispone de superficie suficiente (1217,50 metros cuadrados) para llevar a cabo la segregación y que por lo tanto no es preciso inscribir ningún exceso de cabida, ni son aplicables los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. De los asientos del Registro, como resulta también de la certificación incorporada al expediente, resulta que la finca registral 4261 de Roses, es una finca integrada por diversas parcelas todas ella del sector Puig Rom, mientras que la finca objeto del presente recurso esta en el sector Centro, no existiendo superficie inscrita en este sector, por lo que para que pueda tener lugar la segregación es necesaria la previa inscripción del exceso de cabida. Y si bien este Centro Directivo ha admitido que en un procedimiento declarativo, aunque no sea de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria al efecto, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos. En el caso que motiva este expediente, no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar. La citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, debiendo realizar tal citación cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento declarativo ordinario, sin que como dice el Registrador en su nota, baste una demanda genérica frente a cuantas personas puedan resultar afectadas.

3 junio 2010

Citación de los colindantes.- 1. En procedimiento judicial seguido entre los hermanos don Pedro y don Francisco M. F. se dicta sentencia de 4 de mayo de 1993 por la que se falla: que don Francisco M. F. es dueño de la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego y don Pedro M. F. es propietario de la finca registral 1.924 del mismo término municipal; que la superficie real de la finca de don Pedro M. F. es de 91.580 metros cuadrados, siendo la superficie real de la finca propiedad de don Francisco M. F. la de 74.920 metros cuadrados; que en las fincas propiedad de don Francisco y don Pedro existe una casa y un almacén, cuya propiedad corresponde a don Pedro M. F. en una tercera parte, y a don Francisco M. F. en dos terceras partes; y que se condena a don Pedro M. F. a restituir a don Francisco M. F. la superficie de 21.570 metros cuadrados.

Del Registro resulta que la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego se halla inscrita a favor de don Francisco M. F. con una extensión de 60.372 metros mientras que la registral 1.924 fue vendida por don Pedro M. F. a la mercantil «CEFU, S. A.» a cuyo favor está ahora inscrita, en virtud de escritura otorgada con posterioridad a la sentencia, constando, además, que tras la declaración de un exceso de cabida, su superficie actual es de 88.543 metros cuadrados. En ninguna de las dos fincas consta declarada la existencia de casa alguna.

La registradora deniega la inscripción señalando los siguientes defectos: 1.º La finca 1.924 de Pliego aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia; 2.º No consta, para la inscripción de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; 3.º En cuanto a la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, falta la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser dueño, y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, observándose además falta de claridad en cuanto a la situación de la casa y almacén.

El recurrente alega en su escrito la necesidad de la registradora de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables, sin que le competa calificar su fundamento jurídico, y explica cómo la sentencia ha llegado a concluir lo fallado en la misma

  1. El segundo defecto, relativo a que para la inscripción de los excesos de cabida declarados en la sentencia debe cumplirse con los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, especialmente los que aluden a notificaciones y citaciones, tampoco puede ser revocado. También aquí ha reiterado esta Dirección General que, a pesar de que se ha admitido la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será necesario que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos.

En el presente expediente, del contenido de la sentencia no resulta que se hayan cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que no se ha dado trámite para intervenir en un procedimiento judicial cuya resolución pudiera perjudicar. Por ello, la citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, según los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria, por lo que tal citación debe hacerse cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento distinto.

28 mayo 2011

Citación a los colindantes.- 1. Limitado el presente recurso exclusivamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación del registrador (sin que, por tanto, puedan abordarse las relativas a hipotéticos defectos no expresados en dicha calificación –artículo 326 de la Ley Hipotecaria-), ha de centrarse el mismo en el análisis de la inscribibilidad de un acta de notoriedad para acreditar un exceso de cabida, por la única razón alegada por el registrador de que dos de los tres propietarios colindantes no han llegado a tener un conocimiento efectivo de la tramitación de dicho acta.

A los efectos de este recurso debe dejarse constancia de los siguientes datos: según se acredita mediante las correspondientes actas notariales de notificación, se envió por correo certificado con acuse de recibo copia simple de tres actas, como cédula de notificación, a los tres propietarios colindantes (según el Catastro) de la finca concernida. Uno de ellos, recibió la notificación y compareció en el acta mediante un escrito en que dejaba constancia de su no oposición. Los otros dos, según consta en las actas respectivas, no llegaron a recibir la notificación. Del acuse de recibo unido a cada acta resulta la expresión de una fecha y una hora y que aparecen marcadas con una cruz las casillas 3 y 9, correspondientes a «ausente de reparto» y a «no retirado».

  1. Lo que cuestiona la nota registral es la validez de la notificación efectuada a los colindantes, notificación que constituye un trámite esencial del acta de notoriedad para la acreditación de un exceso de cabida. La participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.

La intervención, y tutela, de los titulares de predios colindantes se ordena a través de su emplazamiento al expediente, la concesión de un plazo de veinte días para exponer y justificar lo que a su derecho convenga e, incluso, la terminación del procedimiento notarial, en caso de que se formule oposición a la tramitación del acta, conforme a lo previsto en el artículo 203.9 de la Ley Hipotecari, que dispone, para este supuesto que «el Notario, sin incorporar el expediente al protocolo, lo remitirá al Juzgado competente, el cual, por los trámites establecidos para los incidentes, resolverá, a instancia de parte, lo que proceda».

  1. Dispone el artículo 203.4 de la Ley Hipotecaria «iniciada el acta, el notario lo notificará, personalmente o por cédula,…». Este artículo señala por tanto dos vías para que el notario notifique, personalmente, o por cédula. Lo cual debe ponerse en relación con el artículo 202 del Reglamento Notarial, que establece que el notario, discrecionalmente y siempre que de una norma legal no resulte lo contrario, podrá efectuar las notificaciones y requerimientos enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con acuse de recibo. Y añade que siempre que no se utilice el procedimiento a que hace referencia el párrafo anterior, el notario se personará en el domicilio o lugar en que la notificación o el requerimiento deban practicarse, según la designación efectuada por el requirente, dando a conocer su condición de notario y el objeto de su presencia. A continuación se regulan los supuestos en que no se halle presente el requerido, en el que podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad; el supuesto en que nadie se hiciere cargo de la notificación, en cuyo caso se hará constar esta circunstancia; y cuando el edificio tenga portero, en el que podrá entenderse la diligencia con el mismo.
  2. El problema se plantea cuando se haya acudido a la primera de las formas de notificación, en este caso, cédula de notificación, por correo certificado con acuse de recibo, y no se haya podido efectuar, por hallarse el destinatario ausente del domicilio o por no haber sido recogida la carta por el interesado en la oficina de Correos. En estos casos, como ya sostuvo esta Dirección General en Resolución de 30 de enero de 2012, deberá acudirse al segundo de los procedimientos previstos, de manera que el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial. Sólo así podrá cumplirse el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegurar en el mayor grado posible la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional 158/2007, de 2 de julio).
  3. Debe tenerse en cuenta que en este supuesto no se ha utilizado el procedimiento previsto para la admisión y entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales previsto en la Sección II del Capítulo II del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales, procedimiento que debe adaptarse a las exigencias de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

Aquí se ha utilizado el procedimiento de envío por el notario de una carta certificada con acuse de recibo. El hecho de enviarse una carta certificada con acuse de recibo por un notario acredita bajo la fe notarial el hecho del envío por dicho procedimiento, pero no cambia los efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas certificadas con acuse de recibo por el citado Real Decreto 1829/1999, que en su artículo 32, párrafo final señala que «el envío se considerará entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento», sin que del mismo Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de recibo produzca los efectos de una notificación.

  1. Es cierto que hay Sentencias (véase las Sentencias citadas en los «Vistos») que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibo son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se entiende que hay diligencia culpable e imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero son Sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones –no al previsto en el Reglamento Notarial- y a los efectos de no entender caducado el procedimiento.

En efecto, el artículo 58.4 de la Ley 30/1992 dispone que «a los solos efectos de entender cumplida la obligación de notificar dentro del plazo máximo de duración de los procedimientos, será suficiente la notificación que contenga cuando menos el texto íntegro de la resolución, así como el intento de notificación debidamente acreditado». La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2003, fijando doctrina legal en relación con el artículo 58.4 de la Ley 30/1992 (Boletín Oficial del Estado de 5 de enero de 2004), para un supuesto en que constaba debidamente acreditado el intento de notificación por correo certificado con acuse de recibo dentro del plazo máximo de duración del procedimiento, y en el que se había publicado la notificación por edictos fuera de plazo, entendió que en tales casos la obligación de notificar la resolución dentro de dicho plazo debe considerarse cumplida, sin que deba acudirse a la fecha en la que la notificación se publicó en el Boletín Oficial como consecuencia precisamente de que el intento de notificación fue fallido. Señala el Tribunal Supremo que para entender cerrado un procedimiento administrativo dentro del plazo máximo que la ley le asigne, es suficiente el intento de notificación por cualquier medio legalmente admisible, aunque resulte frustrado finalmente, siempre que se practique con todas las garantías legales.

Pero debe insistirse en que es una doctrina jurisprudencial relativa a notificaciones al amparo de lo dispuesto en la Sección II del Capítulo II del Real Decreto 1829/1999 y de la legislación administrativa común, en la que se habían agotado los esfuerzos de localización (incluso por edictos) y a los meros efectos de no declarar caducado el expediente administrativo.

  1. En el ámbito de los artículos 203 de la Ley Hipotecaria y 202 del Reglamento Notarial, existe otra forma más sencilla de agotar el esfuerzo en la localización del interesado, cual es acudir a la forma de notificación presencial prevista en el mismo, que sí produce los efectos de una notificación.

El Reglamento Notarial establece, en el último párrafo del artículo 202, que «la notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo».

A la vista de esta norma, y de las consideraciones que preceden, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. En los casos de negativa a la recepción del documento por persona idónea, la falta de entrega del mismo es imputable al destinatario, por lo que esta circunstancia no debe impedir la eficacia de la actuación objeto de comunicación.

Sin embargo, esta regla general puede tener excepciones si la norma que regula la materia, de la que emana el requisito de la notificación exige, en caso de que no haya sido posible la entrega, la cumplimentación de otras actuaciones, principalmente la notificación edictal. Esto es lo que con carácter general prescribe el artículo 60 de la Ley 30/1992, para los actos administrativos, pero sólo cuando «lo establezcan las normas reguladoras de cada procedimiento o cuando lo aconsejen razones de interés público apreciadas por el órgano competente».

  1. Puede, pues, considerarse que en este caso no se ha citado debidamente a los propietarios colindantes a quien el servicio de Correos no llegó a hacer entrega de la cédula de notificación, por no haberse realizado un intento de notificación personal por parte del notario autorizante del acta.

Ahora bien, de haber mediando ese segundo intento de notificación, efectuado por el notario personalmente, aunque con resultado infructuoso, parece, de conformidad con lo razonado, que sería suficiente para que se tuviese por hecha en debida forma la notificación, de conformidad con el último párrafo del artículo 202 del Reglamento Notarial, antes referido, sin necesidad de que se cumplimentase, como apunta el registrador en su informe, la notificación edictal.

En efecto, el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la remisión contenida a la regla tercera del artículo 201 del mismo cuerpo legal, ordena que por el notario se notifique, personalmente o por cédula, a los propietarios colindantes; pero sólo establece el requisito de la notificación edictal nominativa a los dueños colindantes, con carácter sustitutorio de la notificación notarial, no para el caso de que no hubiesen recibido el documento objeto de la notificación, sino para el exclusivo supuesto de que su domicilio no fuere conocido (se notificará la iniciación del acta nominativamente a las personas indicadas en el párrafo anterior, si no fuese conocido su domicilio), circunstancia que no se da en el presente caso, a tenor de lo que resulta de la documentación presentada a inscripción (en la que consta un domicilio de tales colindantes), y que confirma el operador de los servicios de Correos (pues del cartón o resguardo expedido por el servicio de Correos, y que figura unido a las actas de notificación, resulta que la entrega de la cédula o carta conteniendo el documento a notificar no se pudo verificar por estar el destinatario «ausente de reparto», y no por ser «desconocido» o tratarse de una «dirección incorrecta»).

  1. En el presente expediente, donde la notificación se ha intentado realizar sin éxito en el domicilio que consta en el Registro por correo certificado con acuse de recibo, pero no ha habido intento de notificación presencial por el notario, no puede considerarse debidamente cumplido lo dispuesto en el artículo 203.4 de la Ley Hipotecaria, puesto que no cabe afirmar que el notario haya agotado todas las vías de notificación posibles a los colindantes.

De acuerdo con las consideraciones que preceden, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada en los términos expresados.

5 marzo 2012

Citación de los colindantes.- 1. Se plantea en este recurso si procede la inscripción de un exceso de cabida de gran superficie con base en certificación catastral descriptiva y gráfica alegándose que consta previamente inscrita la referencia catastral de la finca y que han comparecido dos de los tres colindantes de la finca (a continuación se examina sólo este último problema; el resto de la resolución puede verse, más adelante, en el apartado “Identificación de la finca y justificación del exceso”).

  1. Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca, no es suficiente para la inscripción del exceso de cabida, pues aparte de que faltaría el del colindante del fondo, la citación a los colindantes en los excesos de cabida sólo está prevista en procedimientos de acreditación como el expediente de dominio o el acta de notoriedad, porque su consentimiento no es determinante por sí mismo, sino que pueden dar lugar a que en la resolución del procedimiento correspondiente de acreditación, ya sea por el juez en el caso del expediente de dominio o por el notario en el procedimiento de acta de notoriedad o de acta notarial de presencia y notoriedad se tenga en cuenta dicha circunstancia. No es suficiente, en cambio, cuando se trata de la pretensión de inscripción de excesos de cabida por medios ajenos al consentimiento de los colindantes, dada la finalidad de evitar agregaciones o inmatriculaciones de porciones de terreno por el simple mecanismo de solicitar un exceso de cabida, sobre todo cuando éste, como aquí sucede es de la desproporción que implica respecto a la superficie inscrita. Por otra parte, la mera coincidencia del lindero de fondo tampoco es suficiente en estos supuestos de excesos de cabida desproporcionados, pues no se trata de lindero fijo, como tampoco se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos expresados en los fundamentos de Derecho.

2 junio 2012

Prueba

ESTADO CIVIL

Prueba

Prueba

Fuera de los casos en que resulte afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, no es preciso probar la disolución del vínculo matrimonial (lo que normalmente se efectúa con la certificación del Registro Civil), siendo suficiente probar el estado civil de divorciado cuando se trata de completar la identificación de la persona, prueba ésta para la que basta la declaración del interesado (artículo 363 del Reglamento del Registro Civil y Circular de 16 de noviembre de 1984). Y se está en este segundo caso en el supuesto de escritura otorgada en Cataluña, en que uno de los otorgantes afirma ser divorciado, en cuyo caso no es precisa la prueba del Registro Civil, de acuerdo con los artículos 159 del Reglamento Notarial y 51, regla 9ª, del Reglamento Hipotecario, tras la reforma de 10 de octubre de 1984. [1]

20 febrero 1985

Prueba.- Ante una compra autorizada en Cataluña sin mencionar la vecindad civil del comprador ni el nombre del cónyuge y sí sólo que estaba separado judicialmente, la Dirección considera que no es necesario acreditarlo mediante certificación del Registro Civil, siguiendo el criterio ya establecido para un caso similar en que se trataba de un divorciado, en la Resolución de 20 de febrero de 1985. Se basa para ello en que el artículo 159 del Reglamento Notarial, que no exige dicha certificación, se refiere, por la fecha en que se redactó, al divorcio que no rompía el vínculo matrimonial y que hoy equivale a la separación judicial. Y de acuerdo con ello, el artículo 519º del Reglamento Hipotecario sólo exige hacer constar el régimen matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge, si la persona a cuyo favor se practica la inscripción es casada, pero no si es viudo, separado o divorciado. La necesidad de expresar los datos del Registro Civil en las inscripciones que se practiquen en el de la Propiedad sólo surge cuando se inscriben las capitulaciones matrimoniales o hechos que afecten al régimen económico, entre los cuales se encuentra la separación judicial, que puede afectar a la titularidad de un derecho inscrito o inscribible si, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial, pero no es el caso de la compra de un bien, que ni se inscribe en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen económico del matrimonio. La Dirección, aludiendo a otros extremos para los que no se exige la prueba, tales como la mayor edad, nacionalidad, vecindad civil, cree que lo mismo debe hacerse en casos como éste, para no turbar el dinamismo del tráfico jurídico, aparte de que un cambio en la doctrina pondría en cuestión la legalidad de múltiples asientos ya practicados.

16 noviembre 1994

Prueba.- Ante un caso similar al contemplado en la Resolución que precede, la Dirección llega al mismo resultado y con los mismos argumentos, añadiendo que es intrascendente el empleo de la expresión «separada legalmente» en lugar de «separada judicialmente», toda vez que ambas tienen idéntico e inequívoco significado, aparte de que la primera de dichas expresiones también la emplea el legislador en diversos artículos del Código Civil.

5 julio 1995

Prueba.- Planteándose la cuestión de si debe acreditarse la inscripción en el Registro Civil de la condición de separado judicialmente del comprador, la Dirección resuelve en sentido negativo sin otro argumento que la cita de sus propias Resoluciones (las tres que preceden a ésta).

12 junio 2002

Prueba.- Es inscribible la escritura en la que compra una señora casada, que manifiesta que se rige por el sistema de separación de bienes y aporta una certificación del Registro Civil en tal sentido, pues siendo el Registro Civil el título de legitimación de las situaciones que se inscriben, se acredita plenamente el régimen de separación de bienes, sin que sea necesario aportar la escritura de capitulaciones, como entendía el Registrador.

18 enero 2003

 Prueba.- Basándose en su propia doctrina, el Centro Directivo considera inscribible una escritura en la que la compradora manifiesta estar separada judicialmente, no siendo necesario aportar la prueba del estado civil.

21 enero 2003

Prueba.- Planteado por el Registrador en una escritura de compraventa de vivienda otorgada por un soltero el obstáculo registral de que, según el Registro era casado y, por tanto, era necesaria la declaración de no constituir el domicilio familiar, la Dirección, entre otras afirmaciones, sostiene que el dato del estado civil no es objeto de publicidad registral y no está amparado por el principio de legitimación.

6 marzo 2004

Prueba.- Inscrita una finca a favor de un comprador, para su sociedad conyugal con determinada señora, según la escritura de compra, se presenta instancia de los interesados, acompañada de certificación del Registro Civil, mediante la que se solicita se rectifique el error consistente en que la esposa del comprador en la fecha de la compra no era la persona indicada sino otra distinta. El Registrador se opone basándose en que la rectificación del error, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, exigiría el consentimiento de la persona que en el Registro figuraba como esposa del comprador o, en su defecto, resolución judicial. La Dirección revoca la calificación utilizando los siguientes argumentos: a) Que en materia de estado civil, según el artículo 2 de la Ley de 8 de junio de 1957, el Registro constituye la prueba de los hechos inscritos relativos a dicho estado; b) Que, en el campo propio del Registro de la Propiedad los datos registrales sobre estado civil son extraños a la legitimación registral; c) Que, en el presente caso, con base en la mera declaración del comprador sobre el nombre de su cónyuge se practicó el asiento erróneo que quedaría perpetuado por una aplicación extensiva de los preceptos de la Ley Hipotecaria frente a unos datos que están amparados por la fe pública del Registro Civil; y d) Que, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978 y 6 de noviembre de 1980), cuando la rectificación de errores se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es procedente la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para hacerla la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido.

10 septiembre 2004

Prueba.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, presentada en el Registro una escritura de liquidación de sociedad conyugal como consecuencia de una separación judicial es necesario acreditar la previa inscripción de dicha separación en el Registro Civil.

  1. El artículo 2 de la Ley del Registro Civil establece que dicho Registro constituye la prueba de los hechos inscritos. Por ello es necesario acreditar la inscripción de la separación judicial acordada, o bien aportar la sentencia que estableció dicha separación, en la que conste que el Juez ha dado conocimiento de dicha sentencia al Encargado del Registro Civil correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 febrero 2005

Prueba.- Si de unas inscripciones del Registro resulta que determinadas fincas estaban inscritas a favor de unos cónyuges con carácter ganancial y en otras inscripciones de fechas intermedias consta que otras fincas se inscribieron a su favor con carácter privativo, el principio de legitimación es suficiente para presumir la exactitud registral, por lo que no es necesario aportar ninguna prueba del régimen matrimonial que tuvieron dichos cónyuges. La resolución puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales.”

21 julio 2011

Prueba.- 1. El debate que origina este recurso versa sobre el modo en que ha de acreditarse la circunstancia del estado correspondiente al separado judicialmente, al consignarse la misma en el documento público notarial, de forma que tenga plena virtualidad para su acceso al Registro de la Propiedad.

  1. Se trata de una cuestión que ha sido resuelta reiteradamente por este Centro Directivo, en virtud de las Resoluciones señaladas en los «Vistos» y con base en lo dispuesto en el artículo 159 del Reglamento Notarial. Precisamente, este precepto, en su redacción vigente, tras prescribir que «las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado…» establece, de manera que no deja lugar a dudas, que «Las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».

Nada tiene que ver el objeto de este recurso con el supuesto de hecho de la Resolución de 2005, invocada por el registrador en su nota, en la que se abordaba la inscripción de la adjudicación de un inmueble a un cónyuge por liquidación de una sociedad conyugal que había quedado disuelta en virtud de una sentencia que declaraba la separación judicial. Era en dicho caso donde la acreditación de la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación constituía un requisito previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las adjudicaciones provenientes de la liquidación del patrimonio consorcial, por ser la causa de la disolución de la sociedad de gananciales (cfr. artículo 266 del Reglamento del Registro Civil).

En consecuencia, esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha acordado estimar el recurso planteado y revocar íntegramente la calificación del registrador de la Propiedad recurrida.

4 noviembre 2011

[1] El mismo criterio se ha seguido en la Resolución de 16 de noviembre de 1994 ante un caso idéntico, con la única diferencia de que el comprador manifestó estar separado judicialmente.

Constatación por estar equivocada la del Registro

EXCESO DE CABIDA

Constatación por estar equivocada la del Registro

Constatación por estar equivocada la del Registro

El artículo 298, 5º, del Reglamento Hipotecario, permite la rectificación de la medida superficial siempre que el Registrador no tenga duda fundada sobre la identidad de la finca, si bien su criterio no puede prevalecer sobre el de los superiores jerárquicos que han de resolver el recurso. La certificación catastral no exige que el transmitente tanga la finca previamente catastrada o amillarada a su nombre, por lo que las dudas del Registrador sobre la identidad pueden considerarse resueltas por una certificación catastral expedida a nombre de persona distinta del vendedor y en la que la finca aparece con cabida superior a la que según el Registro tiene. Pero es que, además, habiéndose aportado -en diligencia para mejor proveer- certificación del Ministerio de Agricultura precisando la equivalencia de la aranzada en el sistema métrico, de la cual resulta que se padeció un error de cálculo al realizar -como consecuencia de la reforma del Reglamento Hipotecario en 1959- las operaciones matemáticas de transformación de la medida superficial local a la del sistema métrico decimal, más que inscribir un exceso de cabida, se trata de rectificar un dato que consta equivocado, ya que calculada con exactitud la equivalencia de la aranzada, la superficie obtenida se aproxima a la solicitada en la escritura y el pequeño exceso resultante puede inscribirse al amparo del artículo 298, 5º D) del Reglamento.

12 febrero 1981

Constatación por estar equivocada la del Registro.- No puede inscribirse un exceso de cabida cuando en la que figura inscrita se comprueba una inexactitud (la que figura globalmente no coincide con la que resultaría de la operación matemática para obtenerla a través de la longitud señalada en los linderos de la finca), pues en tal caso se produce una inexactitud por defecto del título que motivó el asiento, que exigiría su rectificación, conforme al artículo 40, apartado d), de la Ley, mediante el consentimiento del titular registral (los vendedores del inmueble que otorgaron la escritura de venta que ya figura inscrita) o en su defecto resolución judicial.[1]

6 noviembre 1985

Constatación por estar equivocada la del Registro Para el supuesto de que se pretenda inscribir, no un exceso, sino una menor superficie de la que figura inscrita, ver el apartado “DESCRIPCIÓN. De finca”.

16 marzo y 13 junio 2001, 22 febrero 2003 y 3 enero 2006

Constatación por estar equivocada la del Registro.- 1. Se plantea la inscribibilidad de un acta de manifestaciones otorgada por el titular registral actual como título hábil para la práctica de la rectificación de un exceso de cabida ya inscrito, que se practicó en virtud de un acta notarial de notoriedad anterior y que fue formalizada ante notario distinto. La rectificación es solicitada ahora por el titular registral como consecuencia -a su juicio- de una serie de errores cometidos en la agrupación y en la ampliación de cabida de la finca, con la finalidad de evitar posteriores litigios contra los titulares, teniendo en cuenta la gran desproporción entre la cabida anteriormente inscrita (133.059 m2) y la que se refleja actualmente en el Registro (216.657 m2). Según la nota de calificación, la inscripción de exceso de cabida, una vez practicada, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, no siendo el acta de manifestaciones título hábil para practicar operación registral alguna.

  1. En efecto, una vez practicada la inscripción y de acuerdo con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, el asiento está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. En consecuencia, la suspensión de la inscripción ya practicada no es posible, siendo necesario por ello llevar a cabo la rectificación de los asientos del Registro como consecuencia de la existencia de error o defectos en el título inscrito (véase artículo 40 d) Ley Hipotecaria).
  2. No cabe por tanto inscribir un acta de manifestaciones con la finalidad de llevar a cabo la rectificación de la inscripción anterior, aunque conste el consentimiento del titular registral, cuando el error procede -según el mismo recurrente- de defectos graves procedimentales contenidos en el título inscrito.

En definitiva, no se trata de errores materiales o de concepto de los asientos según los términos del apartado c) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, cuyos cauces procedimentales de rectificación son los previstos en los artículos 211 a 220 de la misma Ley, considerando que sin prejuzgar si fue correcta o no la inscripción del exceso de cabida, que se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales lo cierto es que ningún error material o de concepto se cometió al reflejar el acta notarial acreditativa del exceso de cabida.

Tampoco se trata de meros errores materiales del título, en cuyo caso y como señaló éste Centro Directivo en Resolución de 12 de marzo de 2001, podrían rectificarse sin nuevo consentimiento de los otorgantes, por acta de rectificación.

En realidad, según el contenido del asiento que se solicita se trataría de errores sustantivos o de concepto del título inscrito, de manera que sólo podrán quedar desvirtuados por la rectificación del mismo título inscrito. Lo que no cabe es hacerlo a través de la mera declaración unilateral de voluntad del titular registral (aunque sea el único que podría verse perjudicado ya que no hay titulares intermedios) encaminada exclusivamente a provocar dicha rectificación, cuando el error deriva del propio título inscrito y sin haber procedido previamente a la rectificación de este. La rectificación del asiento se producirá entonces a través del nuevo título rectificatorio -acompañado en su caso del título rectificado-, sin que sea suficiente a estos efectos una mera acta de manifestaciones.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

21 junio 2011

[1] Esta Resolución fue anulada por otra posterior de 27 de diciembre del mismo año, pues por comunicación del Presidente de la Audiencia, fechada el 23 de noviembre, la Dirección General tuvo conocimiento de que el Presidente había desestimado la apelación del Notario recurrente, quien interpuso recurso de queja. La Dirección General confirmó el Auto de inadmisión del recurso y desestimó la queja por considerar que la apelación se produjo transcurrido el plazo de quince días hábiles que señala el artículo 12 del Reglamento Hipotecario.

De finca agotada

EXCESO DE CABIDA

De finca agotada

De finca agotada

Vendida e inscrita una finca con la cabida que figuraba en el Registro, y que según el título era mayor, el comprador la dividió en tres porciones, que fueron vendidas a diferentes compradores, denegándose la inscripción de la escritura que llegó en último lugar al Registro por haberse agotado la cabida de la finca matriz, y la Dirección, revocando la nota del Registrador, decide que podrá procederse a su inscripción si se inscribe con anterioridad el exceso de cabida a favor de la entidad que fue titular de la finca matriz. [1]

23 mayo 1944

De finca agotada.- 1. Se debate en el presente recurso si es posible reabrir el folio registral de una finca, en su día cerrado como consecuencia de haber sido aportada la totalidad de la misma a una junta de compensación, en base a la alegación de que en la finca en su día aportada estaba incluida una cabida no inscrita y que no se aportó a la junta de compensación, de forma y manera que, una vez reabierto el folio, el Registro de la Propiedad publique, respecto de aquella cabida, la titularidad dominical última vigente en el Registro.

  1. El recurso no puede ser estimado. Los propietarios de una finca que lo eran también de una cabida no inscrita, una vez que la finca a la que pertenecía la misma ha sido aportada a una Junta de Compensación y su folio registral ha sido cerrado, ya no son titulares de una cabida por inmatricular, sino de una finca no inmatriculada. Lo procedente, en consecuencia, si los propietarios desean que su titularidad sea publicada por el Registro de la Propiedad, es inmatricular la cabida no inscrita como finca independiente por cualquiera de los procedimientos admitidos en la Legislación Hipotecaria.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

12 marzo 2007

De finca agotada.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregación y venta en la que concurren las circunstancias siguientes: la superficie de la finca segregable a la fecha de presentación en el Registro de la Propiedad, tras las sucesivas segregaciones practicadas e inscritas anteriormente a la presentación de la que es objeto del expediente, y a la vista de las notas marginales extendidas como consecuencia de las diversas segregaciones realizadas, ha sido agotada; por lo que no hay cabida sobre la que practicar nuevas segregaciones a la finca; de forma que no queda extensión suficiente –según el Registro– para practicar la inscripción de una finca segregada nueva a partir de esa matriz; alega la recurrente que se trata de un problema de error en la extensión que figura inscrita en el Registro, por lo que debiera subsanarse con la presentación de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca de referencia, y con la rectificación de la superficie, se puede proceder a la inscripción de la segregación en cuestión.

  1. El problema que se debate, no es tanto el de un principio esencial como es el de prioridad registral –que es de indudable aplicación en este supuesto– sino el de la consideración de si el título objeto del expediente –escritura de segregación–, es titulo hábil para producir la inscripción de un exceso de cabida como paso previo a la segregación realizada; ocurre que ahora se presenta junto con el escrito de recurso, y no en el momento de la presentación junto con la escritura otorgada –que fue autorizada en el año 1978, por lo que no existía la obligación de su incorporación–, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca en cuestión, de donde resultan la extensión pretendida.
  2. No se cuestiona en el presente recurso la posibilidad de acceso al Registro de distintas segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental; la reforma introducida en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982, introdujo la posibilidad de la inscripción de segregaciones, practicadas con posterioridad a otras que no fueron inscritas, con la consecuencia de que, en todo caso, el principio de prioridad actuará a favor de las que en primer lugar accedan al Registro, para el caso de agotarse la cabida de la finca matriz.

La calificación registral objeto del recurso trae causa de la inscripción de la total superficie finca matriz que se describe en la parte expositiva del documento cuya inscripción se deniega a nombre de persona distinta de la que segrega y vende al hoy recurrente. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible (cfr. artículos 1473 del Código Civil y 17 y 32 de la Ley Hipotecaria).

Por ello, por lo que se refiere a este aspecto, procede confirmar el defecto alegado por la registradora en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un título que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al Registro; el principio de prioridad registral, y los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.

  1. Respecto a la posibilidad de que el titulo objeto de este expediente, sirva como vehículo y sea título hábil para la inscripción del exceso de cabida; efectivamente, como expone el recurrente, el artículo 52.8 de la Ley 13/1996, facilita la inscripción de excesos de cabida en base a la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca siempre y cuando los linderos sean fijos y entre la descripción de la finca en el Registro y la que aparece en la Certificación Descriptiva y Gráfica pueda deducirse identidad de la finca; pero también es cierto que dicha Certificación debe presentarse acompañando al título y en virtud del principio de rogación; este principio de rogación impide al registrador realizar inscripciones en forma distinta a la recogida en el documento presentado, y además exige que lo sea con el consentimiento de todos los interesados en la inscripción de que es objeto la alteración registral; ocurre que la Certificación Catastral, Descriptiva y Gráfica no se acompañó a la escritura calificada, sino que se presentó junto con el escrito de recurso que se interpone, en momento distinto de la calificación; ocurre además que para la rectificación de la cabida en el Registro, conforme al artículo 40.d de la Ley Hipotecaria, es necesario que a la solicitud concurra el consentimiento de todos los titulares de la inscripción o en su defecto, aprobación judicial.
  2. La Doctrina de este Centro Directivo se ha plasmado en reiteradas ocasiones para supuestos parecidos al que nos ocupa; en Resoluciones de 22 de octubre de 2001, se determina claramente que el único obstáculo que puede tener en casos parecidos la inscripción de la segregación, es que no haya cabida suficiente para segregar; y en Resolución de 3 de mayo de 2006, se establece que no constando en el Registro superficie suficiente como consecuencia de las segregaciones anteriores –en acceso al Registro– no es posible inscribir la segregación, ni siquiera, alegando un error en la superficie del Registro, sino que es preciso acudir al procedimiento de rectificación de los asientos registrales conforme el artículo 40 de la Ley Hipotecaria: «Entrando en el fondo del asunto, alega el recurrente que la finca tenía mayor superficie que la que se hizo constar, por lo que todavía debe quedar un resto de la misma. Pero este es un problema que no puede abordarse en un recurso, pues se trata, en definitiva, de que, según el repetido recurrente, existe un error en el Registro, por lo que, para poder realizarse la inscripción, si no existen para ello otros obstáculos, será necesaria la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria».

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

12 abril 2012

[1] La más reciente Resolución de 23 de noviembre de 2000, llegó a la conclusión de que “dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, por lo cual se infringiría el tracto sucesivo”. La diferencia con el caso del año 1944 era que quien solicitaba la inscripción de un resto (lo que suponía que habría un exceso de cabida en la finca matriz) era la propia entidad vendedora.

En finca formada por segregación

EXCESO DE CABIDA

En finca formada por segregación

En finca formada por segregación

Aunque figure en una escritura de venta (que agotó la cabida de una finca) una nota en la que se dice que, con anterioridad, se había vendido privadamente otra porción de la misma finca, tal indicación no es el procedimiento adecuado para rectificar el Registro, de modo que, agotada por la venta la extensión superficial inscrita, no es inscribible una nueva escritura de segregación y venta que pretende fundarse en las manifestaciones de los interesados de existir un exceso de cabida en la finca cuya superficie está totalmente transmitida.

28 julio 1932

En finca formada por segregación.- Las precauciones para evitar la posibilidad de perjuicio a los propietarios colindantes deben extremarse cuando el exceso de cabida que se pretende inscribir corresponde a fincas que fueron segregadas de otras, las cuales, al tener cabida necesariamente determinada, parece que no admiten la posibilidad de errores de superficie. No obstante, en el caso que motivó este recurso, la Dirección admitió la inscripción del exceso por concurrir las siguientes circunstancias: que la superficie originaria de la finca figuraba con una extensión «aproximada» y además no lindaba con la de procedencia, por haberse realizado en ella varias parcelaciones; que, además de los colindantes, fueron citados los propietarios primitivos de la finca, los cuales, aunque se opusieron a la inscripción del exceso, no comparecieron a la citación que les hizo el Juzgado, por cuya razón el Juez aprobó el acta tramitada; y finalmente, que la extensión del inmueble coincidía con la de una certificación catastral aportada, salvo en una ligera diferencia.

16 julio 1956

En finca formada por segregación.- 1) Es inscribible el auto recaído en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo, aunque la finca en cuestión proceda -por una segregación no inscrita- de otra finca registral. 2) Acreditado que la segregación se realizó en 1954 (dado que se afirma que se hizo mediante documento privado, es de suponer que su fecha sería fehaciente), no puede alegarse que infringe la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, pues en la fecha en que se hizo las normas entonces vigentes no declaraban la nulidad de dicha división. 3) Si el promotor del expediente está casado y adquirió cuatro quintas partes de la finca por título de compra, deberá acreditar su estado civil al tiempo de la adquisición y, en su caso, el nombre de su esposa.

25 mayo 2002

En finca formada por segregación.- La registración de un exceso de cabida, según reiterada doctrina del Centro Directivo, sólo puede considerarse como la rectificación de un erróneo dato registral descriptivo, que requiere cerciorarse de la identidad de la finca de modo indubitado, para que no se altere la realidad física exterior de sus linderos; en otro caso existirá un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie adicional, ya sea inscrita –lo que precisaría su segregación y agregación- o no inscrita –lo que haría innecesaria su previa inmatriculación—. Por todo ello, es necesario que no exista duda sobre la identidad de la finca y esta duda existe e impide la inscripción cuando se pretende inscribir un exceso de cabida de 6 metros cuadrados en una finca que figura inscrita con 500 metros cuadrados, pero que se formó por segregación de otra, segregada a su vez de otra y procedente esta última de un proyecto de compensación.

5 noviembre 2002

 En finca formada por segregación.- Reiterando su doctrina de que la inscripción de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral, se confirma la calificación que rechaza la inscripción por tener dudas el Registrador de la identidad de la finca, al tratarse de dos fincas formadas por segregación, a pesar de acompañarse certificación catastral de las mismas.

3 febrero y 17 mayo 2003

 En finca formada por segregación.- 1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el representante de una Sociedad declara la mayor cabida de una finca, sin que exceda de la quinta parte de la inscrita, incorporando informe expedido por Arquitecto junto con dos planos. El Registrador suspende la inscripción por albergar dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, habida cuenta que la misma se formó en su día por agrupación de otras dos fincas que a su vez se habían anteriormente segregado, operaciones de agrupación y segregación en las que se expresó exactamente la superficie de todas ellas.

  1. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los vistos), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originales registrados, pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será, previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante.

Tratándose de registración de excesos de cabida de extensión inferior a la quinta parte de la inscrita (Cfr. Art. 298. 3, párrafo 2.º del Reglamento Hipotecario) mediante informe de técnico competente, es requisito imprescindible la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, como así lo exige el indicado precepto, siendo necesario que dicha identificación se haga con referencia a los linderos que resultan del Registro, permitiéndose su actualización (por ejemplo por cambio de los titulares colindantes), pero no su alteración, expresándose que lo que se pretende es rectificar la superficie de la finca que se contiene dentro de dichos linderos registrales (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1948).

  1. En el presente expediente, según resulta de la certificación registral, y conforme se recoge en la nota de calificación, la finca cuyo exceso de cabida se pretende proviene de anteriores segregaciones en las que se delimitaban específicamente las superficies, con expresa indicación de los linderos y sus longitudes, expresando el recurrente que «desde la fecha de estas segregaciones hasta la actualidad, y debido y derivado de la situación física de las fincas, que se hallan en un pronunciado pendiente, sobre un suelo geológico dinámico, que como es de ver, precisa muros de contención para cualquier construcción, es vulnerable a los movimientos de tierra que se pueden producir en las fincas con el paso del tiempo».

Consecuentemente con lo expuesto en el anterior fundamento de derecho el recurso debe ser desestimado por cuanto, como determina el mismo artículo 298. 3 párrafo 5.º del Reglamento Hipotecario, es indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como tratarse de finca formada por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie, careciendo la certificación técnica aportada de los requisitos mínimos que hagan desaparecer dichas dudas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 mayo 2005

En finca lindante con un monte público

EXCESO DE CABIDA

En finca lindante con un monte público

En finca lindante con un monte público

  1. Se debate en el presente recurso si puede inscribirse un exceso de cabida cuando la finca en cuestión linda con un monte público y el organismo competente ha emitido un informe desfavorable a la inscripción. Debe además tenerse en cuenta que la cabida que pretende inscribirse ha sido acreditada mediante la aportación de sendas certificaciones catastrales referidas a las parcelas que incluye la finca registral.
  2. El modo en que se expresa el artículo 22 de la Ley de Montes, cuando dice que toda inscripción de exceso de cabida de una finca colindante con monte demanial requerirá el previo informe favorable del órgano forestal de la comunidad autónoma, junto con las limitaciones que constriñen la calificación, no permiten, una vez remitido el informe desfavorable, otra solución que la acordada por la Registradora: suspender la inscripción.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

5 julio 2006

 En finca lindante con un monte público.- En este recurso se debate si es inscribible en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida, acreditado por acta de notoriedad, sobre una parcela colindante con monte público, cuando existe informe contrario a la inscripción expedido por la Comunidad Autónoma y no por el Ayuntamiento titular del monte. Entre el Ayuntamiento titular demanial y la Comunidad Autónoma existe un convenio de gestión de dicho monte.

  1. El artículo 22 de la Ley de Montes establece con claridad que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma. En el caso debatido el informe negativo lo ha expedido la Comunidad Autónoma y no el Ayuntamiento titular demanial del bien, que no obstante tiene con aquélla un convenio de gestión.
  2. Si se tiene en cuenta el espíritu y finalidad de la norma (véase artículo 3 del Código Civil) no cabe duda que el artículo 22 de la Ley de Montes trata de impedir el acceso al Registro de la Propiedad y evitar que se le atribuyan los efectos derivados de la inscripción, a inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir demanio público. Del informe de la Comunidad Autónoma de Andalucía resulta que ese exceso puede afectar a monte público, por lo que debe entenderse correcta la actuación del registrador.
  3. El argumento puramente formal de que ese informe negativo no lo expidió el Ayuntamiento titular del monte, sino la Comunidad Autónoma, no puede desvirtuar la finalidad del precepto. Máxime cuando la Comunidad Autónoma de Andalucía tiene competencia exclusiva en materia de montes (cfr. artículo 13. 7 de Ley Orgánica 6/1981, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Estatuto de Autonomía para Andalucía, vigente hasta el 20 de marzo de 2007 y en vigor en el momento de la nota de calificación) y el Ayuntamiento de Benamaruel, titular demanial del monte, había convenido con la propia Comunidad Autónoma la gestión (por tanto material y jurídica, incluyendo su defensa jurídica) del mismo.
  4. En todo caso, lo que es indudable es que no consta informe favorable del Ayuntamiento de Benamaruel titular demanial del monte público afectado, que es lo que exige el precepto del artículo 22 de la Ley de Montes, por lo que tampoco en una interpretación literal del precepto puede darse la razón al recurrente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

20 abril 2007

En finca parcelada, solicitándose la inscripción de una sola de las resultantes

EXCESO DE CABIDA

En finca parcelada, solicitándose la inscripción de una sola de las resultantes

En finca parcelada, solicitándose la inscripción de una sola de las resultantes

Aunque en el documento que contiene una segregación  y cuya inscripción se solicita se realice, previamente, una parcelación de finca a la que se le atribuye un exceso de cabida, no es preciso inscribir la operación previa del exceso si la licencia ampara la segregación y la cabida de la finca matriz en el Registro lo permite, aunque la superficie restante no permita inscribir las restantes fincas objeto de la parcelación, pues dicho obstáculo no supone ningún interés real que proteger. Según la Dirección, la segregación que ahora se hace no prejuzga que no pueda hacerse constar más adelante el exceso de cabida que el Registrador echa de menos y, además, el propietario de la finca matriz no tiene obligación alguna de realizar todas las operaciones que la licencia de parcelación autoriza.

25 abril 2003

Error que no constituye exceso

EXCESO DE CABIDA

Error que no constituye exceso

Error que no constituye exceso

Aunque en el caso de rectificación de una medida superficial no parece necesario exigir las prevenciones contenidas en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para la inmatriculación (la escritura de transmisión de dominio), teniendo en cuenta el actual desarrollo urbanístico y el incremento de las urbanizaciones privadas, se impone interpretar restrictivamente el artículo 298, 5º, D), dado lo establecido en el artículo 3º del Código Civil, y, en consecuencia, no es inscribible la escritura en que por voluntad unilateral del dueño de la finca se pretende inscribir un exceso de cabida.

16 diciembre 1983

Error que no constituye exceso.- Rectificada con un aumento inferior a la quinta parte la cabida de una finca, antes de su división material y venta, no procede exigir con relación a cada finca resultante que se especifique la parte que le corresponde en el exceso, por tratarse de un caso no de inscripción de exceso, sino de rectificación de superficie errónea, como ya declaró la Resolución de 16 de diciembre de 1983.

21 febrero 1986

Error que no constituye exceso.- 1. Un local comercial que es elemento privativo de una propiedad horizontal figura inscrito con una superficie útil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados. Se presenta escritura por la que la titular registral divide tal local en tres, la suma de cuyas superficies es 9 metros cuadrados superior a la finca matriz. La Registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de las superficies. Se acompaña certificación de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división.

  1. En principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación –quizá por error-del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación.

Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) la pequeña entidad cuantitativa de la modificación que se pretende, que es inferior a la vigésima parte (cfr. artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario); b) que tal diferencia puede deberse a una distinta configuración interna de los locales; y c) que del acta presentada de la junta celebrada en la que se autoriza la división resulta que a tal junta comparecieron todos los partícipes en la propiedad horizontal, los cuales aparecen nominativamente designados en la misma, y que autorizaron la división por unanimidad, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

23 febrero 2005

Cancelación de una expropiación forzosa, anulada por un Tribunal

EXPROPIACION FORZOSA

Cancelación de una expropiación forzosa, anulada por un Tribunal

Cancelación de una expropiación forzosa, anulada por un Tribunal.- Hechos: Inscritas determinadas fincas a favor de un Ayuntamiento en una actuación urbanística originada por expropiación forzosa, se anula el proyecto en sentencia que declara retrotraer las actuaciones a la fase de aprobación inicial. El Ayuntamiento decide desistir del proyecto e insta del Registrador la cancelación de los asientos practicados a su favor, suspendiéndose la misma por no aportarse el mandamiento judicial que especifique -al no hacerlo la sentencia- los asientos que deben practicarse y sobre qué fincas. La Dirección revoca la calificación porque del expediente resulta claro que, solicitado del Tribunal el mandamiento, dicho Tribunal ha denegado su práctica por no tener justificación, advirtiendo que lo que el Registrador debió calificar es si, en función de la sentencia y de la documentación aportada, procedía la cancelación pedida.

29 julio 2002

Cancelación de una expropiación forzosa anulada por un Tribunal.- Hechos: Se presenta en el Registro una sentencia derivada de un procedimiento en el que se había impugnado el justiprecio de unos inmuebles en un procedimiento de expropiación forzosa; el Tribunal que dictó la sentencia, basándose en otra anterior de la misma Sala (que declaró nulo el proyecto de expropiación, el acta de ocupación y el acuerdo de aprobación definitiva del Ayuntamiento del proyecto de urbanización por el sistema expropiatorio), considera que los acuerdos relativos al justiprecio carecían de su elemento causal y declara la nulidad del expediente expropiatorio y, consecuentemente, la del repetido justiprecio. Suspendida la cancelación de los asientos referentes a la expropiación por considerar el Registrador que del testimonio de la sentencia no resultaba que debieran cancelarse inscripciones de expropiación a propietarios que no tomaron parte en el procedimiento en que se dictó, la Dirección revoca la calificación afirmando que es cierto que en dicha sentencia no fueron parte los recurrentes, pero no lo es menos que sí fue parte el Ayuntamiento perjudicado por la inscripción que ahora se solicita; cuestión distinta sería la de dilucidar si es necesario que previamente se devuelva el justiprecio que haya sido percibido por los recurrentes, pero no entra en esta cuestión por no haber sido planteada.

7 septiembre 2004

Expediente de dominio

EXCESO DE CABIDA

Expediente de dominio

Expediente de dominio

Es inscribible un Auto judicial de declaración de exceso de cabida en el que, aunque se aprecien mínimos defectos formales (no expresar la forma en se han hecho las citaciones, ni indicar en el último pliego la numeración del primero), no se plantea ninguna contradicción con otras titularidades registrales, ni ofrece duda sobre la autenticidad del documento.

19 abril 1972

Expediente de dominio.- Promovido expediente para inscribir un exceso de cabida por el titular de la nuda propiedad de una finca (adquirida por herencia), no puede objetarse la falta de citación en el expediente de los coherederos, si del informe registral resulta que a uno de esos herederos debió citársele por tener inscrito un derecho real sobre la finca en cuestión, pues éste sería un defecto distinto del reflejado en la nota, que no puede ser examinado en el recurso. Por otra parte, si bien el artículo 201.3ª de la Ley Hipotecaria exige la citación de la persona «de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueren conocidos», en el caso debatido el promotor ha adquirido el bien por título hereditario, de modo que él sería el principal -si no el único- destinatario de la citación impuesta y, por otra, dada la restricción del ámbito de la calificación registral cuando de documentos judiciales se trata, no podrá objetarse la inscripción del auto so pretexto del incumplimiento de un trámite que sobre no establecerse en beneficio de un titular registral no sólo no puede reputarse sustancial, sino que ni siquiera aparece incumplido, pues el causahabiente del anterior titular es el propio promotor, y el interés que podrían invocar los demás coherederos no adjudicatarios, una vez realizada la partición, quedaría suficientemente amparado por la genérica convocatoria inherente a la publicación de edictos.

21 octubre 1999

Expediente de dominio.- Planteándose la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en un elemento independiente de un edificio dividido horizontalmente, la Dirección comienza admitiendo la posibilidad de que dicho exceso no implique alteración del título constitutivo, pues la registración de un exceso de cabida sólo supone la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca en cuanto a su superficie, que es inferior en el Registro a la real, pero que no altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral. Para ello será necesario que los linderos del elemento cuya cabida se rectifica no sean comunes -muros, tabiques-, pues en tales casos cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se le ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título, sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan [1]. No obstante lo anterior, la Dirección no entra en este caso en el problema de fondo, pues ateniéndose a la nota de calificación, que consideró que no es admisible en ningún supuesto el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida en una finca en régimen de propiedad horizontal, revoca la calificación por ser contraria a la posibilidad indicada al principio.

2 marzo 2001

Expediente de dominio.- Es inscribible el auto recaído en un expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida, pese a que, según el Registrador, no hayan sido citados los titulares de los predios colindantes según consta en la descripción de la finca en el Registro, pues tales descripciones, cuando mencionan linderos por los nombres de dichos titulares colindantes, no hacen fe de que éstos sean efectivamente sus dueños. Tampoco puede alegar el Registrador que tenga dudas sobre la identidad de la finca, pues la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida es una cuestión de exclusiva competencia judicial, a diferencia de lo que ocurre cuando se trata de acreditar el exceso de cabida mediante título público, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, tampoco es admisible la alegación como defecto de la existencia de un título anterior contradictorio –un acta de expropiación de parte de la finca- que no se tuvo en cuenta en el expediente, pues en el caso de existir un título previo contradictorio lo que el Registrador debió hacer fue suspender la calificación del auto hasta que realizase la calificación del título anterior.

10 septiembre 2003

Expediente de dominio.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en Expediente de dominio con objeto de hacer constar en el Registro la mayor cabida de una casa.

La Registradora suspende la inscripción porque duda de la identidad de la finca. El interesado recurre.

  1. El recurso ha de ser estimado. Resulta del testimonio del Auto que se ha citado a todos los colindantes, ninguno de los cuales ha comparecido.

Por ello, a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace la Registradora, dudas sobre la identidad de la finca, cuestión cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y así lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante título público, que es el que regula su artículo 298.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 abril 2005

Expediente de dominio.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de acreditar un exceso de cabida de un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal por medio de un expediente de dominio, o si sólo puede hacerse en virtud de escritura pública de rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. El registrador, en su nota de calificación, considera que solo es posible en virtud de una escritura pública de rectificación del título constitutivo otorgada con el consentimiento de los titulares de las restantes fincas formadas por división horizontal y con autorización de la junta de propietarios de la comunidad en que se integran todas ellas conforme a los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, y que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida. El recurrente entiende que el expediente de dominio es título suficiente al efecto y nada alega respecto de lo segundo.

  1. Lo primero que debe aclararse es que no tiene razón el recurrente cuando afirma que la resolución judicial firme declarando el exceso de cabida no puede ser calificada por el Registrador. Es doctrina de este centro directivo que no puede el registrador entrar a calificar el fundamento de la resolución judicial, pero sí los extremos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario; en concreto, la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase el citado artículo 100 RH), con el único alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, materia esta que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).
  2. Entrando en el fondo de la cuestión debatida, ya fue abordada por las Resoluciones de 2 de marzo de 2001 y 7 de octubre de 2008. En dichas resoluciones se afirmó que la forma negocial de constitución del régimen de propiedad horizontal, y por tanto de individualización de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, es la escritura pública constitutiva del dicho régimen. Otras vías excepcionales serían el laudo arbitral o la vía judicial a través del ejercicio de una acción declarativa de rectificación del Registro, ex artículo 40, letra d), de la Ley Hipotecaria. Por tanto, al ser la configuración de las fincas que pueden ser objeto de propiedad separada en un edificio que se somete al régimen de propiedad horizontal en principio voluntaria, siempre que se respeten las exigencias legales de idoneidad para ello y no comprendan elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (cfr. artículo 396 del Código Civil), es el título constitutivo de dicho régimen el que ha de proceder a ella, describiendo cada una de ellas, con determinación de su extensión, linderos, planta en que se hallaren y anejos, aparte de asignárseles un número correlativo y la cuota de participación que le corresponda (cfr. artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal).
  3. Sin embargo, estas Resoluciones no excluyeron la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos, de manera que identificado pues un elemento privativo a través de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a través de los que se individualiza y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a través de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificación de aquel título constitutivo, sino la rectificación de un error padecido en el mismo equiparable a la que supone para cualquier otro título inscrito la inscripción de un exceso de cabida justificado de la finca a que se refería. Distinto sería el supuesto cuando los linderos que individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se dividen en régimen de propiedad horizontal, elementos arquitectónicos –muros, tabiques–, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan y que hasta cierto punto es frecuente cuando la división horizontal tiene lugar simultáneamente a la declaración de obra nueva en construcción, en ocasiones en su fase más inicial, y luego se introducen modificaciones que no tienen reflejo registral al tiempo de declarar la finalización de la obra o ésta ni tan siquiera llega a producirse, o bien por incorporación a una finca de parte de otra colindante. En tal caso ya no se tratará de un supuesto de inscripción de exceso de cabida como rectificación de la que realmente corresponde a una finca, sino el ya señalado de asignación a su folio registral de una colindante que según el título de constitución del régimen no le correspondía, lo que no cabe por vía del expediente de dominio al implicar modificación de dicho título. Serán por tanto las circunstancias de cada caso las que determinen la admisibilidad del expediente de dominio como instrumento hábil para inscribir excesos de cabida.
  4. Pues bien, limitado como esté el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificación que se recurre, no cabe en el presente caso aceptar el argumento de dicha nota cuando entiende que no es admisible en ningún caso el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues como ya dijera la Resolución de 2 de marzo de 2001, tal posibilidad no siempre ha de tenerse por excluída. Máxime en el presente caso donde ha habido notificación en la tramitación del expediente de dominio a la comunidad de propietarios afectada, a diferencia de lo que ocurría en el caso de aquélla otra resolución donde la notificación se realizaba sólo a la comunidad de propietarios colindante. Por tanto no puede en este aspecto confirmarse la nota de calificación.
  5. Cuestión distinta, hasta ahora no planteada en las resoluciones citadas en los vistos, es si es necesario acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica al testimonio del auto aprobatorio del expediente de dominio declarativo de la mayor cabida. Debe tenerse en cuenta para resolver esta cuestión que desde la Ley 13/1996,de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, su artículo 53.7 prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Dicha certificación catastral se considera además suficiente para practicar un exceso de cabida siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca (artículo 53.8 de la citada Ley). Igualmente el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario en su primer párrafo dispone que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Es cierto que con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la quinta parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie cuando son inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en aquéllos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la quinta parte de la cabida inscrita.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primero de los defectos de la nota, y desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al segundo de los defectos, esto es, en cuanto a la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida.

  22 enero 2009

Expediente de dominio.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) En auto dictado en el expediente de dominio 130/08 para inmatriculación de finca que se siguió en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Cuenca, en su parte dispositiva, se hace constar lo siguiente: «se declaran justificados los extremos del escrito inicial de este expediente y por tanto el dominio de la siguiente finca: «Solar en calle de Concentración Parcelaria número 10 con una superficie de 2.184 metros cuadrados (dos mil ciento ochenta y cuatro) y medida recientemente y después de expediente de reparcelación de la zona realizado por el Ayuntamiento de Arcas del Villar (Cuenca), de 2.527,90 metros cuadrados (dos mil quinientos veintisiete metros con noventa decimetros cuadrados). A continuación figuran los linderos».
  2. b) Del relato de «Hechos» del auto, resulta lo siguiente:

1.º En su apartado Segundo se hace constar que: «la superficie real de la parcela es la de 2527,90 metros cuadrados según se acredita con los documentos expedidos por el Ayuntamiento de Arcas de Villar Cuenca (Doc. 3 a 9) y el informe-medición emitido por el Arquitecto Técnico don C. I. L. Doc.11 (debidamente visado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cuenca, que se acompaña)»; y

2.º En su apartado Séptimo se indica que los promotores del expediente solicitan que se practiquen dos actuaciones distintas: en primer lugar, «la inmatriculación de la finca citada, y además con la superficie consignada en el segundo de los hechos», y en segundo lugar, que «una vez inmatriculada la finca con la extensión superficial de 2.184 metros cuadrados, que es la que consta en el Catastro, con posterioridad y seguidamente se inscriba la mayor superficie de la finca, o sea, 2.527,90 m2».

  1. c) El Registrador practica la inscripción con la superficie coincidente con el Catastro de conformidad con lo exigido por el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y, según afirma, de acuerdo con las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de febrero y 8 de junio de 2005 y 3 de mayo de 2007, sin hacer constar la mayor cabida pretendida.
  2. Como cuestión previa de carácter procedimental hay que comenzar analizando la alegación del Registrador sobre la concurrencia de una causa de inadmisibilidad del recurso basada en que el testimonio del auto aprobatorio del expediente de dominio se ha inscrito, y no suspendido o denegado, si bien en la manera en que legalmente se podía inscribir, esto es, con la cabida resultante de la certificación catastral acompañada.

Es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones, entre otras, de 17 de noviembre de 2004, 4 de enero y 3 de octubre de 2005, y 23 de junio y 2 de agosto de 2006), que el recurso contra la calificación regulado en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que entre tales medios se encuentre el recurso gubernativo (cfr. Resolución de 2 de octubre de 2007).

Ahora bien, no por ello puede acogerse la petición de inadmisión del recurso que formula el Registrador, pues si bien en el presente caso se ha practicado la inmatriculación de la finca resultante del expediente de dominio, el promotor había acumulado otra petición concurrente junto con la de la inmatriculación, en el sentido de que «una vez inmatriculada la finca con la extensión superficial de 2.184 metros cuadrados, que es la que consta en el Catastro, con posterioridad y seguidamente se inscriba la mayor superficie de la finca, o sea, 2527,90 m2», siendo esta segunda operación la que no se ha practicado, y contra cuya negativa cabe la interposición del recurso, como, por otra parte, resulta de la propia nota de despacho del mismo Registrador, en la que se incluye el correspondiente pie de recurso en los términos que exige 19 bis de la Ley Hipotecaria, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo.

  1. Una segunda cuestión de carácter previo se refiere a la primera alegación de la recurrente relativa a que el Registrador no se pronuncia sobre el exceso de cabida, alegación que, sin embargo, no puede ser compartida. De la nota de despacho resulta con claridad que la inscripción se ha practicado conforme a la superficie que figura en el Catastro, motivando el Registrador este modo de proceder con la invocación del precepto legal que lo fundamenta –artículo 53.7 de la Ley 13/1996, antes citada- y varias Resoluciones de la Dirección General en que se fija la interpretación de dicho precepto. La no inscripción de la finca con la superficie que, por exceso, no coincide con la catastral de 2527,90 metros cuadrados, se deduce con toda claridad de la propia nota de despacho, así como también los argumentos legales de tal actuación registral.
  2. Entrando en el fondo del recurso, el mismo no puede ser estimado. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr más simplificación y agilidad en la actualización de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Sección cuarta del Capítulo IV del Título primero de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy día derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones está la regla séptima del artículo 53 que dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».

Corrobora y desarrolla este mandato el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– evita cualquier duda o interpretación. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 «la norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el título, o, si se quiere, medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda», llegando incluso a reconocer la mencionada resolución que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario».

Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008 y 8 de septiembre de 2009). Siendo ello así, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensión de la recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.

  1. La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella a partir de su entrada en vigor se pretende que no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. En el caso que nos ocupa, se pretende la inscripción de la finca con arreglo a la superficie catastral, para, a continuación, practicar la inscripción de la mayor cabida. De seguirse este modo de proceder, se estaría conculcando la finalidad indicada del artículo 53.7, produciendo un resultado contrario al perseguido por la Ley.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la pretendida acreditación de la superficie real mediante certificado de técnico competente que se menciona en el auto de aprobación del expediente de dominio. En cuanto a este extremo, lo primero que habrá que hacer es reflejar dicho exceso de cabida en el Catastro, para posteriormente lograr la coincidencia con la descripción contenida en la escritura. Y es que, como dijo en un supuesto similar la Resolución de 5 de enero de 2005, el obstáculo expresado para la inscripción de la finca con la cabida pretendida será fácilmente removible por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro –ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie, conforme al citado auto aprobatorio del expediente de dominio (cfr. Sentencia 4 de abril de 2009 de la Audiencia Provincial de Oviedo).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

13 julio 2010

Expediente de dominio.- 1. Declarado por el recurrente que la escritura de agregación se presentó no como título inscribible, sino como documento complementario, y que la registradora se excedía al calificar tal escritura, y manteniéndose por la registradora sólo el defecto primero referente al auto, este recurso debe limitarse a este defecto, consistente en la falta de previa inscripción de la escritura de agregación. En consecuencia, el único problema que se plantea es el de dilucidar si mediante un expediente de dominio puede suplirse una escritura que no ha sido inscrita, por entender la Registradora que adolecía de determinados defectos.

  1. Para resolver debidamente el presente recurso debe partirse del estudio de tres conceptos registrales que son de carácter previo: El ámbito de calificación de los documentos judiciales, la naturaleza del exceso de cabida y la naturaleza del expediente de dominio.
  2. En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, este Centro Directivo ha afirmado reiteradamente (vid., por todas, la Resolución de 17 de marzo de 2008), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a la práctica de la inscripción.

  1. Respecto a la naturaleza de la inscripción de los excesos de cabida, como ha dicho esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio de 2007) y recoge el auto aprobatorio del expediente: a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y, c) Para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
  2. El tercero de los conceptos previos que anteriormente se enumeraban era el relativo a la naturaleza del expediente de dominio para la inscripción de excesos de cabida. Pues bien: dicho procedimiento es un procedimiento supletorio, por lo que no puede utilizarse cuando se dispone del documento que originariamente causa la mayor extensión.
  3. Consecuencia de todo lo anterior es: a) Que el Registrador puede calificar si el documento presentado, aunque sea judicial, es el cauce adecuado para la inscripción que se solicita (calificación de la congruencia del mandato con la operación registral solicitada); y, b) Que, si el exceso de cabida es la consecuencia de una agregación de fincas, es el documento que produjo tal agregación el que debe causar la inscripción registral, pero nunca la inscripción del exceso, pues la misma, como se ha dicho anteriormente, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.
  4. Que, en consecuencia, y siendo el expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida un título supletorio, el mismo no puede utilizarse cuando existe un título original, cual es la escritura de agregación, y si la misma tiene algún defecto que impida la inscripción, sin perjuicio de la posibilidad de impugnar la calificación correspondiente, lo procedente es subsanar tal defecto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto de conformidad con lo que se dice en los fundamentos anteriores.

7 febrero 2012

[1] Prácticamente, será imposible que se dé un caso de elemento independiente que no linde con algún elemento común, con lo que la consecuencia será que siempre existirá la posibilidad de alteración del título constitutivo al solicitar la inscripción de un exceso de cabida en un edificio dividido horizontalmente.

Identificación de la finca y justificación del exceso

EXCESO DE CABIDA

Identificación de la finca y justificación del exceso

Identificación de la finca y justificación del exceso

Si bien debe procurarse por todos los medios posibles la más exacta correspondencia entre el Registro y la realidad, hasta el punto de que la jurisprudencia autoriza en nuestro país al Registrador para no conceder valor a ciertas diferencias, siguiendo en esto el criterio de otros sistemas, tal norma, que faculta únicamente para que se subsanen pequeñas discordancias entre el título y el asiento registral, no puede admitirse para rectificar cifras de tan distinta cuantía que, alterando sustancialmente la extensión de las fincas, modifican por completo uno de los requisitos que de ordinario sirven de base para su identificación.

14 marzo 1944

Identificación de la finca y justificación del exceso.- No tiene valor fehaciente un plano que contiene una nota de concordar con el existente en cierta oficina municipal, porque no se indica hasta qué punto la persona que lo firma se halla autorizada para certificar de los documentos existentes en el Archivo y la fe de concordancia se refiere únicamente a las alineaciones y linderos, pero no a la extensión de los pertenecidos ni a la propiedad de las parcelas, aparte de que el cálculo de la superficie, contenido en la parte inferior del plano, no queda cubierto por el «concuerda fielmente».

8 febrero 1946

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Cuando el exceso de cabida de una finca no puede acreditarse con datos catastrales y excede de la quinta parte de la cabida inscrita, puede justificarse mediante la presentación del título adquisitivo del transmitente y, en su defecto, habrá que acudir a cualquiera de los demás medios prescritos por nuestra legislación para registrar excesos de cabida.

22 diciembre 1949

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Planteándose este problema en torno a unas fincas, restos de otras, que se agruparon en el interior de una manzana y se aportaron a una sociedad, solicitándose la inscripción de un exceso, la Dirección admite que el criterio del Registrador en cuanto a la apreciación de la identidad de la finca es discrecional, pero sin perjuicio del criterio de sus superiores jerárquicos cuando la cuestión ha de resolverse en recurso gubernativo, llegando a la conclusión, en este caso, de que el exceso de cabida era inscribible, pero no porque no superase la quinta parte que como máximo autoriza el apartado 5º D) del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, «sino muy especialmente por las circunstancias que concurren en este caso, destacadas con acierto en el auto del Presidente de la Audiencia, de ser un hecho cierto y visible con sólo pasar por el sitio de referencia que la manzana formada por los solares discutidos está totalmente edificada con excepción de uno» y otra serie de apreciaciones semejantes.

26 enero 1955

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Es doctrina reiterada de la Dirección General que, en la inscripción de los excesos de cabida por los procedimientos del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, el Registrador debe extremar la prudencia -sobre todo cuando hay procedimientos legales de más garantías- para evitar la existencia de dobles inmatriculaciones, más aún en los casos en que se pretende la inscripción de un exceso que coincide con una finca segregada con anterioridad. El apartado 5º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige, para la inscripción de los excesos de cabida, que no exista duda fundada sobre la identidad de la finca y hay que considerar que tal fundamento se da en el presente caso, pues aparte de la incertidumbre que se desprende del historial registral de la finca, ni siquiera la certificación catastral contiene elementos que permitan concluir, con un cierto grado de garantía, que la finca a que se refiere dicha certificación sea la misma finca registral cuyo exceso se trata de inscribir, por lo que es obligado acudir a otros procedimientos legales para hacer constar en el Registro dicho exceso.

1 y 2 junio 1998

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca formada por segregación, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Dirección se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripción de excesos de cabida un supuesto de rectificación exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificación no se altere la realidad física del perímetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de «linderos fijos», pues la divisoria con los colindantes no tiene por qué coincidir con la línea exterior de cada construcción; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad física reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que más bien debería reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupación encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestación de exceso de cabida, acompañada de acta de inspección ocular) no encaja en los que el artículo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera idóneos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicación conjunta de los artículos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, éste en su redacción anterior a la actual, permiten la rectificación pretendida.

19 noviembre 1998

Identificación de la finca y justificación del exceso.- La registración de un exceso de cabida supone la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior acotada por la descripción registral y que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida dentro de sus linderos. Fuera de estos casos la modificación de la cabida registrada encubrirá un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y posterior agrupación a la finca registral preexistente. Esta situación es la que se produce en el caso objeto de este recurso, en el que, sin embargo, al haberse acreditado la existencia de tres transmisiones sucesivas, en las que el objeto jurídico es esa nueva realidad física que englobaría a la originaria finca registral y a esa superficie adicional colindante, podría ser posible la inmatriculación separada de esta última, previa su delimitación en los términos previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, y la acreditación de los demás requisitos que presupone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación por este cauce.

31 mayo 1999

Identificación de la finca y justificación del exceso.- La inscripción de un exceso de cabida supone la existencia de un error de medida en la que figura inscrita, cuya constancia no altera la realidad física exterior con que se acota la descripción registral, pues en otro caso la modificación de la cabida inscrita encubrirá la adición a una finca inscrita de otra colindante. En este segundo supuesto, uno de los medios de inmatricular la superficie colindante sería el título público adquisitivo de la misma que reuniera los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pero en tal caso debe ser este título el que se presente y califique, como objeto propio de inscripción, sin que sea suficiente la invocación de que tal título (que es el que determinó la titularidad registral actual de los otorgantes del ahora calificado, y en el que ya figuraba la finca con la mayor superficie que se pretende registrar), fue en su día inscrito, si bien suspendiéndose el exceso de cabida.

3 noviembre 1999

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Con argumentos parecidos a los que figuran en las Resoluciones que preceden, se rechaza la inscripción de un exceso de cabida en dos fincas (una de 182 metros cuadrados, se ampliaba en 291, y otra de 12.800 metros cuadrados, en 28.183) que pretendió justificarse mediante certificaciones catastrales y un informe de medición y deslinde efectuado por licenciado en ciencias geológicas, pues la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar exige acudir a los medios previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

2 febrero 2000

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Tras suspenderse una exceso de cabida respecto a determinada finca, en varias inscripciones, se pretende mediante una escritura de transmisión inscribir un nuevo exceso de 111 hectáreas, justificándolo en una reciente medición y en la afirmación de que la finca está atravesada por una carretera. La Dirección confirma la calificación denegatoria basándose en que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato erróneo, de tal manera que no lleve consigo una alteración de la realidad física exterior que acota la descripción registral; fuera de esta hipótesis, la rectificación de cabida supondría el intento de aplicar el folio registral de la finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante, lo cual requiere la inmatriculación de la superficie colindante. Como consecuencia de lo anterior y de que para inscribir un exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, la existencia de tales dudas y la desproporción entre la cabida inscrita y la que se pretende reflejar, justifican la nota recurrida.

8 abril 2000

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Hechos: Inscrito un edificio que ocupa un solar de 30 metros cuadrados y en el que hay un local de 11 metros cuadrados, se solicita la inscripción de un expediente de dominio que atribuye al local una superficie de 25,79 metros cuadrados útiles. Teniendo en cuenta que, según el Registro, existe otro local y unas escaleras de subida a los pisos superiores, el Registrador suspende la inscripción porque duda sobre la identidad de la finca y estima que el expediente encubre una adquisición del otro local. En sentido contrario, la Dirección entiende que habiéndose citado a todos los colindantes -incluido el Ayuntamiento por razón de la vía pública-, e incluso a todos los demás condueños de los pisos que componen la finca -se trataba de un edificio en propiedad horizontal inscrito a primeros del siglo pasado y, por tanto, sin adaptación a la Ley de 21 de julio de 1960-, el Registrador no puede oponer dudas a la identidad de la finca frente a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida, pues se trata de un juicio que depende exclusivamente del Juez y frente al cual no caben estas objeciones, como ocurre, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, cuando el exceso de cabida se acredita mediante título público.

10 mayo 2002

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Inscrita una finca de 2,0518 hectáreas con determinada referencia catastral, se pretende posteriormente que la finca se describa tal como aparece en el catastro, con la misma referencia, pero con una superficie de 24.747 metros cuadrados. La Dirección confirma la suspensión acordada por el Registrador partiendo de la idea de que la registración de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de forma que sin variar la realidad física exterior que acota la finca, se constate su verdadera superficie, distinta de la que figura inscrita. En lo demás casos -y esto era lo que ocurría en el presente- la pretensión de modificar la cabida registral encubre el intento de aplicar el folio de la finca a una nueva realidad física, que englobaría la originaria y una superficie colindante adicional; para conseguir tal resultado el cauce apropiado debe ser la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Todo ello supone que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca, la cual estaba más que fundada en el presente caso.

17 junio 2002

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Para un supuesto de exceso de cabida atribuido a fincas formadas por segregación, ver, más atrás, el apartado “En finca formada por segregación”.

3 febrero y 17 mayo 2003

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Repitiendo los mismos argumentos empleados en Resoluciones anteriores, entre ellas la de 5 de noviembre de 2002, la Dirección niega la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en finca que procede de segregación de otra que, a su vez, se había formado por segregación de dos.

12 julio 2003

Identificación de la finca y justificación del exceso.- La perfecta identificación de la finca es necesaria para la inscripción de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad física exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificación de la finca, máxime si la finca cuya extensión se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.

27 enero 2004

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Suspendida la inscripción de un exceso de cabida por no acreditarse su existencia por alguno de los medios legalmente previstos y por tener dudas el Registrador acerca de su coincidencia con una finca ya inscrita, la Dirección confirma la calificación diciendo que, en cuanto al primer motivo, resulta un tanto sorprendente pues al título se incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que resulta con una cabida igual a aquella que ahora se le atribuye en el título y a tal certificación se le atribuye una especial relevancia en orden a permitir la inscripción de excesos de cabida en el artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y el 298.3 del Reglamento Hipotecario. Tal vez el motivo del rechazo radica en la observación sobre la falta de coincidencia del número de policía con el que se identifica la finca registral y la catastral, duda que igualmente se aclara con un documento presentado a posteriori y que, por tanto, no puede admitirse en el recurso por no haberlo tenido presente el Registrador en la calificación. En todo caso, esa duda entra en relación con el otro motivo por el que no se admite la inscripción del exceso de cabida de la finca, una nueva duda sobre su identidad. Esta segunda duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del causante, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida» y a la que se refieren las resoluciones de este Centro invocadas en la nota –de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002 y 17 de mayo 2003–. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida superior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador (cfr. artículo 200 LH), y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.

3 enero 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Situación registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por título público de adquisición. El título fue una escritura de partición de herencia otorgada en 1997. La descripción de la finca fue la siguiente: «Parcela de tierra en el partido de X, término de Y, que está semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis áreas y cincuenta y nueve centiáreas, que linda, al Norte, con el camino de Álora; al Sur, con don José C.R.; al Este, con don José V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.» Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificación expresando que «la descripción de la finca no se verificó de manera correcta, pues en la realidad está integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripción la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, en el partido de X, término de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hectárea, noventa y nueve áreas y noventa y seis centiáreas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas números treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del polígono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo polígono; Sur, con el camino de Álora; y Oeste, parcela veintidós y treinta y cinco del polígono 10.». Se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 48 y 49 del polígono 10 y se acredita su inscripción en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompaña certificación del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no está sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.

El Notario, aparte de determinadas consideraciones sobre su parecer acerca de la inconstitucionalidad del artículo 65 de la Ley Hipotecaria, carentes de relevancia al haber sido calificado el defecto como subsanable, recurre la calificación alegando que no se trata de introducir en el Registro una nueva finca, sino de rectificar su descripción, incluyendo un exceso de cabida.

  1. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificación que se pretende supone la pretensión de que, por vía de rectificación de linderos y cabida, acceda al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») tal pretensión no está amparada por nuestra legislación, pues la constatación registral de excesos de cabida limita su ámbito de aplicación, con carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de terreno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.

17 febrero 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se discute en el presente recurso si la rectificación de la descripción de una finca que consta inscrita en el Registro puede llevarse a cabo mediante la presentación de una escritura de rectificación, aun cuando lleve consigo alteraciones sustanciales en cuanto a la obra existente sobre el terreno y en cuanto a la superficie de éste; o si por el contrario se precisa para ello aportar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, así como acreditar el exceso de cabida conforme a lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección, después de resolver el problema de la descripción de la edificación a favor del recurrente, dice que no se puede llegar a la misma conclusión, sin embargo, por lo que al exceso de cabida respecta. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la envergadura del exceso pretendido (mientras que registralmente la finca tiene sesenta metros cuadrados más ciento cuarenta de corral anejo, el título presentado la rectifica señalando que la casa está edificada sobre un solar de cuatrocientos veintinueve metros, más del doble de la superficie inscrita); la existencia de cambio de lindero; la falta de constatación del exceso en el certificado municipal aportado para acreditar la antigüedad de la obra; y las dudas que plantea al registrador la posibilidad de que se pueda estar perjudicando a colindantes, siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo de que las dudas respecto de la identidad de la finca y existencia de una posible doble inmatriculación no pueden dirimirse en sede de recurso gubernativo, sino en vía jurisdiccional (véanse artículos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies. Pues la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede llevarse a cabo cuando sea indubitado que con dicha rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió de constar en el Registro en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Y fuera de esta hipótesis, cualquier intento de modificar la cabida de una finca registral encubriría el intento de aplicar el folio registral a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, para lo cual es necesario inmatricular previamente esa superficie colindante y posteriormente agrupada a la finca registral preexistente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y de confirmar la nota de calificación recurrida tan sólo en cuanto a la imposibilidad de inscribir el exceso de cabida.

18 febrero 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- No es posible plantear dudas sobre la identidad de la finca cuando el exceso de ha justificado en un expediente de dominio, como puede verse, más atrás, bajo el título “Expediente de dominio”.

28 abril 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura, redactada según minuta, por la que unos cónyuges, dueños de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuación, estos últimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, así como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido según el Registro, y lo que se dice realmente construido.

El Registrador deniega la agrupación por no ser las fincas colindantes y la inscripción del exceso por tener duda fundada sobre la identidad de la finca. Los interesados recurren.

  1. Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos señalados no obstan a la inscripción de la compraventa y tienen razón. Si respecto de la compraventa no se señala ningún defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores.
  2. En lo demás, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripción de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el «vistos»). Y en el presente caso dichas dudas están fundadas en que, según las descripciones registrales, las fincas no colindan entre sí, sino que parecen lindar –una por la izquierda y otra por la derecha– con una tercera, supuesto éste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupación por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podría tratarse de encubrir la aplicación del folio de la finca agrupada a una nueva realidad física, lo cual excede del ámbito de dicha figura.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la inscripción de la compraventa y desestimarlo en lo demás.

10 mayo 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Ver, más atrás, el apartado “En finca formada por segregación”, donde se plantea este problema.

16 mayo 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se autorizó originariamente una escritura de agrupación en la que se recogía un exceso de cabido de 9672 m2 (desde 50492 m2 a 60164 m2) pretendiéndose su inscripción mediante certificación catastral descriptiva y gráfica. Presentado el título en el Registro, la inscripción del exceso de cabida no se practicó al no considerarse el exceso suficientemente acreditado y existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca. El Notario recurrió interponiendo recurso gubernativo. Después, se completa aquella documentación con diligencia de notoriedad en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto del acta a que la escritura se refiere es la parcela 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de 60164 metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento. Presentada en el Registro el acta, la inscripción se rechaza por dudas razonables sobre si lo que realmente se realiza es una inmatriculación de finca colindante. A continuación el Notario tramite el acta de notoriedad complementaria de título público para la inmatriculación de exceso de cabida, referida a la escritura de compraventa de la finca en cuestión, en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto de la Escritura es la parcela catastral 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de sesenta mil ciento sesenta y cuatro metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento.

El acta fue calificada en el sentido de no ser hábil para inscribir el exceso de cabida dado que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca; fuera de esa hipótesis cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tubularmente una nueva realidad física lo que exigiría la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación a la finca preexistente; el Registrador añade que la parte que se pretende inmatricular no se describe con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para poder realizar una búsqueda que permita determinar si ya consta inscrito el exceso de cabida. El Notario recurre alegando que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario distingue entre la inscripción y la inmatriculación de exceso de cabida. En el supuesto de inmatriculación se aplica el folio de una finca inscrita a una nueva realidad que englobaría la finca originaria y la nueva superficie. El supuesto de inscripción, por el contrario, sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada. Añade el recurrente a la vista de la nota del Registrador que pretender la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación con la finca preexistente supone la negación absoluta del propio concepto de «inmatriculación de exceso de cabida», así como que no puede mantenerse la afirmación de que el exceso de la superficie debe describirse en los términos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario ya que esa afirmación es contraria al espíritu y finalidad de las normas que pretenden la coordinación entre Registro y Catastro (artículo 3.1 del Código Civil), supone ir más allá del texto legal que no exige la descripción del exceso con los requisitos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y conduce a que muchos excesos de cabida no puedan acceder al Registro.

  1. A la vista de las vicisitudes descritas, se trata ahora de determinar si pretendiéndose la inmatriculación respecto de una mayor cabida de una finca cuya cabida total está catastralmente determinada, basta con la descripción completa de la finca, lo que determinaría la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria respecto de la superficie correspondiente al exceso o si es necesaria la descripción de la parte a que la mayor cabida se refiere con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para su inmatriculación y posterior agrupación con la finca originaria.
  2. El recurso no puede ser estimado; como ha declarado este Centro Directivo en otras ocasiones cuando se trata de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado es la previa inmatriculación de esa superficie con todos los requisitos para ello, lo que exige la descripción de la finca con las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Ello es presupuesto para la inmatriculación de la superficie excedida, plenamente identificada. Una vez inscrita esta parte procederá su agrupación con la finca originaria. Esta es la interpretación derivada de la normativa prescrita para las inmatriculaciones y de la doctrina sentada por este Centro Directivo en Resoluciones como las de 2 de febrero de 2000 y 8 de abril de 2000 entre otras.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

25 mayo 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas, y posterior agrupación de las misma en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento, mediante certificado técnico, posteriormente, por certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.

  1. Conforme a señalado reiteradamente esta Dirección General, la registración de un exceso de cabida, «estrictu sensu», ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad física de la finca, que englobaría la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación. Es por ello, que toda declaración y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditación, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.
  2. En el presente caso, no puede entenderse que haya cambio en el criterio de calificación. Simplemente se entendió que el exceso de cabida no resultaba acreditado por la documentación aportada, precisándose al efecto certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca de la que aquel resultase, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y al artículo 53.8 de la Ley 13/1996. Sin embargo, a la vista de la documentación aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aquél.

En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentación que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusión de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabría acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario.

De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas señaladas es presupuesto para la constatación del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los artículos señalados y de la propia naturaleza de aquellos, antes mencionada, no cabe sino mantener la calificación y defectos señalados por la Registradora.

En efecto, esta Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de las dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como defecto impeditivo de la constancia en el Registro de un exceso de cabida. Así destacan las Resoluciones de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003. Conforme a las mismas, se deniega la constatación de todo exceso de cabida siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que están justificadas en el expediente.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

24 junio 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.

  1. La Ley 13/1996 introdujo relevantes modificaciones en el régimen de inscripción de los excesos de cabida. Así, el régimen general, que es perfectamente aplicable al supuesto de hecho de esta resolución, exige la acreditación de la adquisición de la mayor superficie, la expresión de la referencia catastral y la aportación de certificación registral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a nombre del adquirente o del transmitente. Se atribuye al registrador un control de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad.

Ese juicio de identidad por parte del registrador, como ha indicado esta Dirección General, no se ve condicionado por el hecho de que en el Registro constare previamente la referencia catastral de la finca, pero no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado. El propio Reglamento Hipotecario ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada: aparecer inscrito con anterioridad otro exceso sobre la propia finca o haberse expresado anteriormente con exactitud la superficie de ésta al formarla por segregación, división o agrupación. Por ello, tal motivación puede ser sometida, en su caso, a revisión por este Centro Directivo, pero ni el juicio ni la motivación pueden ser suplidos por él.

  1. En el supuesto que es objeto del presente recurso, el registrador suspende la inscripción del exceso de cabida de la finca por el único defecto de «no aportarse título jurídico que la justifique», sin que exprese en la nota de calificación dudas acerca de su identidad. El defecto, tal como ha sido formulado, no puede mantenerse. En el título presentado a inscripción, el notario autorizante refleja bajo su fe que la finca fue adquirida por el transmitente «con la superficie indicada», expresión que sin duda se refiere a la resultante de la mayor cabida, toda vez que indica también que en la nota de inscripción puesta al pie del título de dicho transmitente consta que se inscribió «con la superficie de doscientos veinte metros cuadrados». No resulta relevante a estos efectos el hecho de que el título del transmitente no fuera tenido a la vista por el registrador al calificar el documento presentado, ya que estaba suficientemente testimoniado por relación en éste en cuanto a los extremos indicados.

Por lo tanto, resultando del título presentado a inscripción la acreditación de la adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida, e incorporándose al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción registral, al no haber expresado el registrador duda sobre la identidad de la finca, el recurso debe ser estimado, sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso las afirmaciones adicionales efectuadas por el registrador en su informe, ya que, conforme doctrina reiterada de esta Dirección General, no cabe introducir en éste nuevos argumentos en defensa de la calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 octubre 2005

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

  1. En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompaña certificación catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificación catastral, pues una y otra la sitúan en parajes de nombre distinto (el segundo defecto se examina en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la reducción de su superficie”).

3 enero 2006

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 3. En cuanto al segundo defecto, debemos señalar que aunque la declaración de obra nueva declarada en el título se realiza sobre la finca registral número 326 con la descripción que de la misma consta en el Registro (a salvo la modificación de sus linderos) lo que debería conducir sin más a su registración (artículos. 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), al venir acreditada la descripción de la misma por una Certificación Catastral que la sitúa sobre una finca de una cabida muy inferior a la de la finca registral sobre la que se pretende su inscripción, unido al hecho de que en el título se expresa que la finca descrita se corresponde con dos fincas catastrales que allí se mencionan y cuyos datos catastrales se incorporan al título, una la catastral 106 con una superficie de 1731,71 metros cuadrados (muy cercana en cabida a la de la finca inscrita que es de 1669 metros cuadrados) y otra la catastral 107 con una superficie de 439,50 metros cuadrados, sin que al mismo tiempo se adapte la descripción de la total finca a la superficie que resulta de los datos catastrales, lo que supondría la declaración de un exceso de cabida o sin que se pretendiera la inmatriculación de la parte no inscrita, debe conducirnos a la confirmación del defecto alegado, pues no queda acreditado que la superficie sobre la que se asienta la edificación sea aquella que se encuentra inscrita y no lo esté sobre una finca no inmatriculada o sobre un exceso de cabida no constatado registralmente, sin haber cumplido en uno u otro caso los requisitos que la legislación hipotecaria se exige para la práctica de cada una de esas operaciones registrales (cfr. Artículos 199 y 200 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario).

23 enero 2006

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura en la que se agrupan dos fincas y con tal motivo se pretende la inscripción de un exceso de cabida de la resultante –de 50.492 m2 a 60.164 m2– en base a certificado catastral descriptivo y gráfico. El Registrador no inscribe al no considerar suficientemente acreditado el exceso de cabida y existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca. El Notario recurre considerando que el exceso de cabida está acreditado con la certificación catastral y que no se fundamentan las dudas sobre la identidad. De la documentación aportada resulta que los números de parcela que constan en el Registro no coinciden con el número del certificado catastral, no coincidiendo tampoco los linderos que publica el Registro y los de dicho certificado.

  1. Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.
  2. En el presente supuesto, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, en este caso, de la distinta numeración de parcelas y de la diferencia de linderos en el Registro y en el certificado catastral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

23 marzo 2006

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se cuestiona en este recurso, la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura por la que se actualiza la descripción de una finca ya inscrita y se constata la existencia de un exceso de cabida.

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias fácticas que deben tenerse en cuenta para la resolución de la cuestión planteada, como son:

  1. a) La finca aparece inscrita con una superficie de una hectárea, noventa y cuatro áreas y cincuenta y tres centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta las dos hectáreas, sesenta y cinco áreas y sesenta y cuatro centiáreas, por lo que resulta declarada una mayor superficie de siete mil ciento once metros cuadrados.
  2. b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a otras tantas fincas (la más pequeña integrada como enclave dentro de la otra), que son las que según el otorgante conforman la finca total.
  3. c) Asimismo se incorpora a la escritura un certificado emitido por dos Ingenieros Técnicos Agrícolas, el cual arroja para las dos fincas catastrales antes mencionadas, idéntica medición a la del catastro. Esta medición pericial no menciona los linderos de la finca medida, sino que se limita a expresar «después de recorrer los linderos según nos dice nuestro cliente».
  4. d) El lindero este de la finca según el Registro es «Rambla de las Moreras», en tanto que en la escritura presentada a inscripción figura como tal «Carretera de la Comunidad Autónoma de Murcia».
  5. e) El lindero norte según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, en tanto que en la escritura figura Juan Ballesta Román.
  6. f) El lindero sur, según el Registro es «herederos de Ginés Carvajal García», en tanto que en el título se expresa el de Ginés Carvajal Sánchez.
  7. g) El lindero oeste según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, mientras que de la escritura resulta sólo Mateo Ballesta Román (aunque seguramente por error no se recoge así de forma expresa).
  8. h) En el año 1975 ya se hizo constar en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobra la misma finca.
  9. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1.998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).
  10. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende (que excede del treinta y seis por ciento de la cabida inscrita); la existencia de cambio de algunos linderos, alguno de ellos fijo, como es la existencia de una carretera, donde antes figuraba una rambla, unido al hecho de que la misma finca ya había sido objeto hace años de la constatación de otro exceso de cabida (cfr. artículo 298 apartado 5 del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario), hace que el Registrador albergue dudas respecto de la identidad de la finca.

Esa duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del otorgante, sino que la total cabida que ahora se justifica fuera la que tenía la finca en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».

Esas dudas sobre la identidad de la finca, que como tiene reiterado este Centro Directivo, no pueden dirimirse en sede de recurso, sino en vía jurisdiccional (véanse artículos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

29 abril 2006

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José López López contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida.

El defecto alegado por el registrador es la existencia de dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por división material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el Registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no acreditarse dicha variación.

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias fácticas que deben tenerse en cuenta para la resolución de la cuestión planteada, como son:

  1. a) La finca aparece inscrita con una superficie de dos áreas sesenta y cuatro centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta ocho áreas treinta y ocho centiáreas y sesenta y ocho decímetros cuadrados.
  2. b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de una certificación catastral descriptiva y gráfica.
  3. c) El lindero Norte, según el Registro es José Fernández Fernández; y según Escritura, José Miguel Fernández Díaz.
  4. d) Al Sur, según Registro, el Barranco; y según la escritura, Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y según Catastro, Victoria Fernández Vargas.
  5. e) Este, según Registro Victoria Fernández Vargas; según Escritura Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y, según Catastro, Victoria Fernández Vargas.
  6. f) Oeste, según Registro el Barranco; según Escritura el Barranco de Guainos.
  7. g) La finca procede de división material de otra de mayor cabida.
  8. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (Cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).
  9. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende; la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de división de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas respecto a la identidad de la finca.

Esa duda impide que entre en juego la exigencia del artículo 53, ocho, de la Ley 13/1996, de que la «descripción en la certificación y en el registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

1 julio 2006

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de «alteración de finca, segregaciones y adjudicación de herencia» en la que entre otras fincas se inventaría una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.º 10 del término municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificación hipotecaria previa a una declaración de obra nueva, segregaciones y adjudicación hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andalucía n.º 78. Se incorpora a la escritura certificación catastral de la finca situada en la Avda. Andalucía 78 con una superficie de 242 m2, un certificado técnico a los efectos de acreditar la antigüedad de la construcción existente en la Avda de Andalucía n.º 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -según medición efectuada por el técnico en relación con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcaldía en el que, con relación a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican más datos de localización que el de estar situada en dicho término municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.

La escritura es objeto de una primera calificación en la que el Registrador interino al no considerar acreditado el exceso por los documentos incorporados exige para su inscripción acta notarial complementaria acreditativa de que los causantes son tenidos por dueños de conformidad con el artículo 298.2 del Reglamento Hipotecario. Presentada posteriormente dicha escritura en unión de un acta de notoriedad fue objeto de una nueva calificación por el Registrador titular que es la que da lugar a la interposición del recurso según resulta de los hechos precedentes.

  1. En cuanto al primero de los defectos es necesario hacer constar que el artículo 298.3 párrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo cumpliéndose con esta doble exigencia podrá conseguirse conforme al párrafo último de ese n.º 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En el presente caso, en el acta de notoriedad en el expositivo de la misma previo al requerimiento, se describe la finca por manifestación de los interesados con la superficie catastral que figura en el título que complementa, pero efectuado el requerimiento para que previas las pruebas necesarias se compruebe y declare la notoriedad de tal exceso, únicamente se incorporan como pruebas ofrecidas por los interesados el informe técnico y la licencia de segregación que ya figuraban incorporadas al titulo y de las que resulta una superficie inferior, concluyéndose por el Notario que en base a la prueba practicada estima justificada la notoriedad pretendida. A la vista pues de estas circunstancias ha de afirmarse que no consta con la claridad debida la perfecta identificación del exceso de cabida pretendido dado que si bien en la descripción de la misma se deduce la pretensión de inscripción de un determinado exceso de cabida, de la prueba practicada y en base al cual se formula el juicio de notoriedad se deduce otra distinta. Y ello con independencia de las dudas que pudieran existir respecto a la identificación de la finca resultantes de la diferente localización de la misma en los diferentes documentos.
  2. En cuanto al segundo de los defectos es necesario comenzar por señalar que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario regula los diferentes medios de hacer constar los excesos de cabida, sujetos cada uno de ellos a sus propios requisitos y efectos. Dejando a un lado la posibilidad de su inscripción por certificación catastral, certificación o informe técnico o expediente de dominio, interesa destacar a los efectos de este recurso que el citado apartado ofrece dos posibilidades de hacer constar el exceso de cabida en base a un acta notarial: a) como inmatriculación con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida reflejado en su titulo público de adquisición, siempre que no conste ya inscrito a favor de persona alguna y que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante bien mediante documento fehaciente o por acta de notoriedad -artículo 298.3 en relación con el n.º 1-; b) como inscripción con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida acreditado mediante acta de presencia y notoriedad regulada en el artículo 53 de la Ley de 30 de Diciembre de 1996.

Pues bien, en el primer caso el acta de notoriedad tiene por objeto la acreditación de la previa adquisición de la finca con esa superficie por el transmitente y la misma ha de regularse por lo establecido en el artículo 209 del Reglamento Notarial, artículo que en la redacción vigente al tiempo de la autorización del acta no exige ni publicación de edicto ni citación a los colindantes, sin perjuicio de que en base a la libertad del notario para practicar las pruebas que estime oportuno pudieran haberse realizado. En cambio en el segundo caso el n.º 10 del artículo 53 de la expresada Ley determina que además de incorporar los documentos que en dicho precepto se citan, dicha acta se ajustaría en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de su regla 8.ª, entre cuyos tramites esta la notificación a los colindantes y la publicación de edictos.

De la calificación registral efectuada en primer lugar se deduce que lo exigido por el Registrador fue el acompañamiento del acta necesaria para la inmatriculación del exceso de cabida -primer caso- pero presentada el acta es calificada como un acta de notoriedad para la inscripción de un exceso de cabida -segundo caso- defectuosa por no constar la notificación a los colindantes y la publicación de edicto. El Notario tramita el acta en base a la primera calificación y tiene razón cuando afirma que si la misma esta sujeta al artículo 209 del Reglamento Notarial no es exigible ni la publicación de edictos ni la notificación a los colindantes que se exigen en la segunda calificación, pero con independencia de esta segunda calificación y de que con arreglo a la misma el acta presentada no reúna los requisitos exigidos legalmente, calificada dicha acta es lo cierto que del juicio de notoriedad que en la misma se contiene, no resulta tampoco acreditada la previa adquisición de la finca con aquella superficie por parte de los causantes tal como exige el artículo 298. 1 del Reglamento Hipotecario.

Por todo ello y con arreglo a los fundamentos de derecho expresados esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

21 septiembre 2007

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir un exceso de cabida de 77 m.² sobre finca que consta inscrita con una superficie de 36 m.², exceso que se refleja en una escritura de declaración de obra nueva y compraventa, a la que se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

  1. Como tiene reiteradamente señalado este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que sea indudable que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos ya registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

Por lo dicho, la duda acerca de la naturaleza del exceso, a diferencia de lo que alega el recurrente, no ha de entenderse en el sentido de que se ponga en cuestión que la finca sobre la que se declara el exceso sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del declarante; sino que la duda radica en determinar si la total cabida que ahora se justifica que tiene es la que tenía en el momento en que la adquirió dicho declarante en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del artículo 53.Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulte la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».

Y tal duda está totalmente fundada en el caso que se debate, dada la notable disparidad existente entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, sin que se justifique la adquisición de tal exceso por el transmitente; justificación que (en línea con lo anteriormente indicado acerca de la naturaleza inmatriculadora de la operación pretendida) habrá de hacerse no por los medios previstos para meras rectificaciones de superficie, sino por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y que ofrecen mayores garantías, como son el expediente de dominio, el acta de notoriedad, o la inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria). Y sin que a estos efectos sea de ninguna ayuda la certificación municipal incorporada a la escritura; en primer lugar, porque dicho medio no está legalmente previsto para la registración de los excesos de cabida, y, en segundo lugar, porque dicha certificación se centra en la edificación existente sobre la finca, extremo acerca de cuya inscripción el registrador no ha puesto impedimento alguno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

3 octubre 2007

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el titular de una finca inscrita con la superficie de cinco hectáreas y cuarenta áreas declara que es la parcela 483 del polígono 66 del término municipal y que, según resulta de la certificación catastral que acompaña, dicha parcela tiene una superficie de siete hectáreas, treinta áreas y cincuenta y ocho centiáreas, superficie cuya inscripción solicita. El Registrador deniega la inscripción, entre otras razones, por dudar de la identidad de la finca. El interesado recurre.

  1. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, pero, fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca.
  2. El artículo 53.8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción.
  3. Confirmándose el defecto anterior, es innecesario entrar en el resto de los argumentos de la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 febrero 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregación de su matriz.

  1. Como ya señalara este centro directivo de forma reiterada (véase las resoluciones citadas en los vistos, entre ellas la resolución de 24 de julio de 2005 citada y transcrita por el mismo recurrente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
  2. Por eso, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
  3. El celo del Registrador en evitar una doble inmatriculación o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregación, ya que en tales casos la registración de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificación de la escritura de segregación, con evidente perjuicio, sin su intervención, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz. Así lo establece con claridad el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo último, cuando exige para practicar los excesos de cabida que no tenga el Registrador dudas sobre la identidad de la finca, tales como proceder por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.
  4. La circunstancia de proceder por segregación; el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir, respecto de la finca inscrita (casi el 40% de la finca); y la indeterminación descriptiva de uno de los linderos, justifican la nota de calificación denegatoria, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

16 abril 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación y cuyos datos descriptivos, a juicio del registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional.

A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.

  1. Ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jurídico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas (artículo 200 Ley Hipotecaria). Pero como señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en su apartado 3 párrafo tercero, en tal caso debe observarse la legislación sobre referencia catastral. En este sentido, el apartado 10 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige que la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos.
  2. Con relación a estas actas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras la Resolución de 2 de febrero de 2000), la siguiente:
  3. a) Que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de noviembre de 1998).
  4. b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente,
  5. c) Que por la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación (cfr. artículo 298 R.H. según el cual para todo supuesto de inscripción de excesos de cabida, es indispensable que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie);
  6. d) También debe considerarse la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; por todo lo cual ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

13 octubre 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se recurre la denegación por parte del registrador de la propiedad, de un exceso de cabida, por existir dudas de la identidad de la finca. Interpuesto el recurso contra su calificación, el Registrador finalmente inmatricula el exceso en base a que le aportan el título previo donde constaba igualmente el exceso, entendiendo que ya se cumplen los requisitos de doble título exigidos para la inmatriculación por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Al no haberse desistido del recurso contra la nota de calificación por la recurrente, procede entrar a resolver sobre el mismo, ya que la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impide a los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso (artículo 325 inciso último L. H.) y por tanto tampoco impide que continúe el recurso, con los efectos previstos en la Ley hipotecaria (cfr. artículo 327 in fine L. H.).

  1. Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.
  2. Aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, como ocurre en el presente caso, de la distinta superficie y de la diferencia de linderos entre el Registro y en el certificado catastral.
  3. No obstante, estas dudas quedan despejadas por varias circunstancias: por el hecho de que –como resulta del certificado catastral descriptivo y gráfico que se acompaña a la escritura– la finca figura catastrada a nombre del esposo y padre respectivamente de las vendedoras; que con ese mismo exceso se autorizó la escritura de aceptación de herencia con fecha 21 de diciembre de 2007, previa a la escritura de compraventa que motiva este expediente; y que dicha herencia, en la que ya constaba el exceso de cabida, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, si bien denegándose el exceso. El propio Registrador lo admite al practicar la inscripción, por vía de inmatriculación, en base a que le han acompañado el doble título, la herencia previa y la compraventa actual que motiva este expediente, de las cuales en ambas resulta el exceso, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para la inmatriculación de excesos de cabida.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

18 octubre 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.

  1. Dado lo anteriormente expuesto, los artículos 200 de la Ley Hipotecaria y 208 de su Reglamento establecen los medios para registrar el exceso de cabida de una finca, es decir, hacer constar en el registro una superficie superior a la inscrita. Por ello, para tal inscripción ha de seguirse alguno de los procedimientos señalados, lo que en el caso presente no se hace, pues la recurrente se limita a decir que la medida real de la finca es la que se dice en la escritura, sin que tal aseveración, sin prueba de ningún tipo, sea suficiente para la rectificación solicitada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 octubre 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso nuevamente la posibilidad o no de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad de un exceso de cabida, en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica, en base a la cual se solicita la rectificación de la descripción de la finca respecto de la cual se pretende el exceso, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, dada la magnitud del exceso y en el hecho de que se pretenda la simultánea alteración de sus linderos, para ajustarlos a los de la parcela catastral.

  1. Este Centro directivo tiene reiteradamente señalado (véase Resoluciones citadas en los vistos) lo siguiente: a) que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
  2. Estas dudas están justificada en el caso debatido, dada la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; el hecho –reconocido por el propio recurrente- de que la superficie correspondiente la parte de secano de la finca en cuestión, no constaba en el Registro; todo ello unido a la circunstancia de que se hayan alterado los linderos de la finca para hacerla coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica (siendo así que lo que ampara el artículo 298.3 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario es lo contrario, esto es, la adecuación de la superficie de la finca registral a la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica cuando la descripción de la finca registral, sin alterarla, coincida plenamente).
  3. Debe por tanto concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

16 diciembre 2008

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, declarado un exceso de cabida que supone añadir un 7,07 por ciento a la superficie de una finca y, acreditado el exceso mediante un informe técnico que identifica la finca con los mismos linderos inscritos y expresa que la cabida real obedece a una medición basada en un plano topográfico que se incorpora, puede negarse la inscripción alegando únicamente que no se cumplen los requisitos que establecen los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria,298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.

  1. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.
  2. El defecto, tal y como ha sido expresado, no puede mantenerse, pues el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, se acredita con informe técnico y se identifica perfectamente la finca con los linderos que figuran inscritos, expresando claramente que no existe ninguna inmatriculación encubierta, siendo la cabida real la que se solicita inscribir, y resultando la misma de la existente entre los linderos tal y como ya se encuentran en el Registro, por lo que se cumplen los requisitos exigidos en los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto que ha sido recurrido.

3 noviembre 2009

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, 1) si está justificada la duda del Registrador sobre la identidad de la finca, y 2) si siendo colindante la finca con dos vías públicas, ha de notificarse el Acta al Ayuntamiento correspondiente.

  1. Por lo que se refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
  2. Es claro, como dice el recurrente que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Pues bien, si se tiene en cuenta, a) que no se trata de un supuesto de finca procedente de segregación, sino, lo que es muy distinto, de resto de finca de la que se han practicado dos segregaciones para dedicarlas a ampliar vías públicas, limitándose las citadas descripciones a restar de la superficie de la finca matriz la de las porciones segregadas; b) que tal exceso aparece catastrado, siendo la certificación catastral sensiblemente idéntica (incluso se describe con unos metros más de cabida) a la descripción resultante, ha de concluirse que no está fundada la duda alegada por el Registrador.
  3. Distinta es la conclusión que ha de darse al defecto atribuido por el Registrador consistente en la falta de notificación al Ayuntamiento. Tratándose de bienes de Administraciones Públicas, siendo bienes de dominio público, debe extremarse el celo para evitar invasiones que históricamente han sido frecuentes. No hay ninguna norma que exceptúe de la notificación cuando se trate de bienes de dominio público; muy al contrario, el artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que cuando se inscriban en el Registro excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a Administraciones Públicas, deberá ponerse en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas. Pues bien, si se tiene en cuenta que a las vías públicas con las que linda la finca se agregaron, por expropiación, porciones originarias de ésta, así como que el régimen registral de los bienes pertenecientes a Administraciones Públicas (cfr. artículo. 36 de la expresada Ley) se aplica tanto a los bienes patrimoniales como a los demaniales, ha de entenderse fundada la exigencia del Registrador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto consistente en la duda sobre la identidad de la finca, y desestimarlo en cuanto a la exigencia de la notificación del Acta a la Administración correspondiente.

2 febrero 2010

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El presente supuesto versa sobre la inscripción de un exceso de cabida. De la calificación del Registrador resulta que la inscripción actualmente vigente (que fue la de inmatriculación de la finca) concuerda con la certificación catastral, y que dos de los linderos de la finca, como resulta de su inscripción actual en el Registro, venían constituidos: el Norte, con una acequia, y el Sur con propiedad privada y brazal, mientras que ahora se describe la finca de manera que ambos elementos se describen como formando parte de la misma. El Registrador suspende la inscripción del exceso porque estima que la inclusión de tales elementos supone añadir una nueva realidad a la finca tal y como está actualmente descrita.

  1. Como ha dicho repetidamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), no puede confundirse la inscripción de un exceso de cabida con la inmatriculación, pues la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos.
  2. Entiende la recurrente que la certificación técnica es un medio incontestable para hacer constar el exceso de cabida, y ello no es así, pues el apartado 5 del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario dice taxativamente que «en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca». En consecuencia, también puede haber duda aunque el exceso venga descrito por un técnico que, además, no tiene facultades para expresar hasta dónde llega la propiedad del dueño. En el presente supuesto no es sólo la existencia de la «acequia y brazal» que en la inscripción anterior se consideraba como lindero de la finca y ahora se incluye en la misma, sino también el hecho, que afirma el Registrador en la Nota (apartado 5) que la inscripción anterior de la finca fue la de su inmatriculación, que se practicó con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica, en términos totalmente coincidentes entre la descripción que constaba en el título y la incluida en la certificación catastral.

Esta Dirección General ha acordado que procede desestimar el recurso interpuesto.

10 marzo 2010

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) En escritura de manifestación parcial de herencia, autorizada el día 15 de septiembre de 2009, se incluye un único bien inventariado consistente en una casa de dos plantas cubierta de azotea, que se levanta sobre un terreno de 1.799 metros cuadrados, pero que «según catastro mide 3.659 metros cuadrados».
  2. b) Dicha finca (registral 6.996), según la escritura, «se haya beneficiada por una serventía de acceso, a través de finca colindante, por el extremo Norte de su lindero Este, según acuerdos adoptados con los propietarios de la finca colindante por el Este, en procedimiento de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Icod de los Vinos, número de procedimiento 0000320/2006, con «Auto» de fecha 17 de enero de 2008».
  3. c) El Registrador suspende la inscripción por los dos siguientes defectos: 1º En cuanto al exceso de cabida de 1.860 metros cuadrados, y la consiguiente modificación de linderos, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298-3 del Reglamento Hipotecario; y 2º En cuanto a la referencia a la «serventía» contenida al final de la descripción de la finca, por falta de previa inscripción del auto en que la misma fue constituida.
  4. Como cuestión previa de carácter procedimental, hay que comenzar recordando que la resolución del presente supuesto ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral, toda vez que, como ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones, no han de ser tenidos en cuenta en el seno de este recurso los documentos no aportados en aquel momento (cfr. Resoluciones de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, y 18 de enero de 2010, entre otras muchas). En el presente caso, los recurrentes acompañan junto con el escrito del recurso una serie de documentos, para tratar de justificar la inscribibilidad de un exceso de cabida y de una serventía, que no fueron aportados en el momento de la calificación, documentos que, por tanto, en esta sede no han de ser tenidos en cuenta, debiendo tomarse en consideración únicamente la escritura presentada y la nota de calificación.
  5. Sentado ello procede entrar en el fondo del asunto. Por lo que se refiere al primer defecto, figurando inscrita la finca con la superficie, según el Registro, de 1.799 metros cuadrados, el Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de 1.860 metros cuadrados (siendo, por tanto, la superficie que se pretende inscribir 3.659 metros cuadrados) y una simultánea modificación de linderos, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario.

Tal defecto ha de ser confirmado, ya que como ha señalado este Centro Directivo en diversas ocasiones, la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010).

Precisamente por ello, el artículo 298, n.º 3, párrafo quinto, del Reglamento Hipotecario, exige para la inscripción de un de exceso de cabida que el Registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2008 y 10 de marzo de 2010).

En el presente caso, apreciadas dichas dudas por Registrador, éste puede y debe suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas, salvo en aquellos casos en que se aprecie con claridad el carácter injustificado de tales dudas, ya que para ello es preciso acudir a la vía jurisdiccional (cfr. Resolución de 18 de febrero de 2005 y 17 de octubre de 2006, entre otras). Por lo demás, el único documento con el que se pretende justificar la mayor cabida de la finca y que puede ahora ser valorado (la certificación catastral, toda vez que los demás documentos en que se apoya el recurso no fueron presentados al tiempo de la calificación) se refiere a una finca catastrada como rústica (en tanto que la finca registral es urbana y con distinta ubicación), sin que exista, por tanto, la necesaria correspondencia entre la finca registral y los datos catastrales (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2006 y 16 de diciembre de 2008). A lo anterior ha de añadirse la desproporción entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir (cfr. Resolución de 12 de julio de 2003), y el cambio de linderos (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2005, y 1 de julio de 2006), todo lo cual justifica sobradamente las dudas apreciadas por el Registrador.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

16 diciembre 2010

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza –que pasa de rústica a urbana– y sus linderos. La Registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos. El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación.

  1. Limitado el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificación que se recurre, el defecto debe ser revocado. Es doctrina de este Centro Directivo que, si bien es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido (véase el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario), con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, también lo es que las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa (cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario), pero no en los supuestos de expediente de dominio (cfr. Resolución de 28 de abril de 2005), pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, y como también ha mantenido este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de diciembre de 2004, y 7 de julio de 2006), el hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara. Esto debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca. Además en el propio Auto se expresa que la condición de solar resulta del Catastro, por lo que la Registradora no puede entrar a valorar la afirmación judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 diciembre 2010

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida, acreditado por certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registrador suspende la inscripción del exceso de cabida, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario; y consecuentemente, se suspenden también la consignación de la mayor superficie construida y de la división horizontal, sustentadas en dicha mayor superficie. Registralmente consta la finca inscrita con una superficie de treinta y siete metros cuadrados y se pretende su inscripción con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados. En la certificación registral que se aporta, un lindero es don J. A L. L., con una parcela (referencia catastral 5760026QH2955N0001OA); y el otro lindero, con el mismo titular, parcela número 24 «A» (referencia catastral 5760025QH2956S0001MD). Se da la coincidencia de que esta finca colindante 24 (A) se encuentra ubicada en la misma calle y el mismo número que la finca registral objeto de la escritura, y con una superficie de treinta y siete metros cuadrados, según Catastro, exactamente coincidente con la superficie inicial que consta en el Registro en la finca (parcela 24) respecto de la que se pretende ahora registrar el exceso de cabida.

  1. Esta Dirección General, en diversas ocasiones, ha señalado que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior, que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física, que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional. Sin embargo, para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr. Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010).

En la inscripción de los excesos de cabida, el Registrador debe extremar la prudencia, como impone expresamente el artículo 298.3, párrafo quinto, del Reglamento Hipotecario, al exigirse para la inscripción de un exceso de cabida que el Registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2008, 10 de marzo y 16 de diciembre de 2010).

  1. En el presente caso, no nos hallamos ante un supuesto de inmatriculación, en el que no concurren sus requisitos, pues en el título adquisitivo de los causantes y no se describe la finca adquirida con la mayor cabida, que ahora se pretende incluir en el Registro (artículo 205 de la Ley Hipotecaria). Se pretende pues la inscripción de un exceso de cabida, por lo que las dudas apreciadas por el Registrador son razonables, lo que justifica que éste pueda y deba suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas, ya que para ello es preciso acudir a la vía jurisdiccional (cfr. Resoluciones de 18 de febrero de 2005 y 17 de octubre de 2006, entre otras).

Los recurrentes alegan que no cabe dudar de la identidad de la finca, pues la misma aparece adquirida, en virtud de un título anterior, que se aporta y que está inscrito, lo cual no es objeto de discusión por el Registrador. Sin embargo, tanto en el título anterior como en la inscripción, la finca se describe con una superficie de treinta y siete metros cuadrados, por lo que no queda justificado por dicho título, ni por la inscripción la pertenencia a esta finca de los otros treinta metros, que ahora se pretenden añadir a la superficie. Por lo que debe confirmarse la nota de calificación, mientras no se desvirtúe tal duda con el consentimiento del colindante o en virtud de procedimiento adecuado (cfr. artículo 306 del Reglamento Hipotecario).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

19 abril 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en este recurso si las dudas del Registrador en cuanto a la identidad de la finca, o del exceso de cabida declarado sobre la misma, pueden dar lugar a la denegación de la inscripción del testimonio de un Auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio en el que se estima acreditada la existencia de un exceso de cabida.

  1. Es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido –artículo 100 del Reglamento Hipotecario–, con el objeto de verificar que se ha respetado el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes, en relación al titular registral, para permitir su acceso al Registro de la Propiedad. También es cierto que el Registrador puede apreciar dudas sobre la identidad de la finca en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida. Pero es doctrina reiterada de este Centro directivo que estas dudas sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no en los supuestos de expediente de dominio (véase Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006 y 11 de diciembre de 2010) pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez y así lo entiende el Reglamento Hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante título público, que es el que regula su artículo 298.
  2. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, conducentes a determinar si existe o no una discrepancia entre la medida de la finca en la realidad y la que figura en el Registro. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba.

Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el Juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre la existencia o no de exceso de cabida, sin que el Registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del Juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite entrar a calificar que se han cumplido los trámites esenciales que marca la ley, pero no puede suponer una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha efectuado.

  1. En la nota de calificación, también se aprecia la necesidad de que consientan la rectificación de cabida los titulares de la finca resto. No obstante, también en este extremo debe revocarse la nota, ya que conforme al artículo 201.3, tercer párrafo, de la Ley Hipotecaria, basta con que los titulares de los predios colindantes hayan sido debidamente citados, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.

4 mayo 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se presenta en el Registro escritura de rectificación de superficie por la que declaran los titulares registrales un exceso de cabida del 6,43 % respecto de la superficie que consta en el Registro, sobre la base de una certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción registral en cuanto a la calle y al número; en los linderos coincide excepto en un lindero no fijo. En la escritura se declara que la rectificación se produce una vez terminadas las obras de ampliación de las vías públicas con las que linda la finca y de los trabajos de delimitación de éstas, así como consecuencia de reciente medición. La Registradora suspende la inscripción por tener duda fundada acerca de la identidad de la finca, por cuanto que la finca sobre la que se declara el exceso de cabida procede de la agrupación registral de dos fincas, una de las cuales ya había tenido una actualización de superficie. El Notario autorizante de la escritura recurre alegando que las dudas invocadas por la Registradora no tienen base y que la agrupación previa que puede generar dudas e impedir un exceso posterior, a que refiere el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, es aquélla en la que se ha expresado con exactitud su superficie y no la del presente expediente, en la que sólo consta que al agruparse las fincas se realizó una mera operación aritmética de suma de superficies de las fincas de procedencia.

  1. Por lo que se refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
  2. En el presente expediente, no se entra a valorar la circunstancia de que la rectificación de la superficie tenga por causa la existencia de unas obras de ampliación de vías públicas y unos trabajos de delimitación respecto de los cuales no se acredita el cumplimiento de la normativa en materia de deslinde o al menos la notificación a la Administración Pública (véase Resolución de 2 de febrero de 2010), por no haber sido señalado el como defecto por la Registradora en la nota recurrida.

La Registradora tan sólo funda sus dudas en la existencia de una previa agrupación de fincas, una de las cuales había sido ya rectificada en cuanto a su extensión previamente. Sin embargo, ello por sí sólo no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, pues en el presente caso al realizarse la agrupación, no se hizo más que la operación aritmética de sumar las extensiones de las fincas afectadas sin que conste la realización de una medición exacta de la superficie, bien de la finca agrupada en su conjunto, bien de cada una de las fincas que se agruparon. Cierto es que del Registro resulta la previa rectificación de superficie de una de las fincas, pero –y en esto sí se separa este supuesto del contemplado en la Resolución de 2 de febrero de 2010– no ocurre lo mismo con la otra, que siempre presentó los mismos datos superficiales que podrían estar encubriendo una medición errónea subsanada a través de la presente escritura, mediante la rectificación por ella realizada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

2 junio 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Es objeto de este recurso la cuestión de si debe acceder o no al Registro de la Propiedad una modificación de la descripción de un elemento independiente de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal llevada a cabo exclusivamente por el titular registral y que se pretende justificar con una serie de documentos complementarios. La modificación pretendida implica la constancia de una nueva distribución interior, duplicar la superficie atribuida al elemento en cuestión así como disminuir la superficie de su anejo en algo más de una cuarta parte.

  1. Tiene declarado repetidamente este Centro Directivo (vide Resoluciones citadas en los «Vistos») que la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física.
  2. Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que, cuando la finca en cuestión forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, las anteriores consideraciones son igualmente aplicables de modo que regirán las normas generales sobre inscripción de excesos de cabida si no existe alteración de la realidad inscrita o las normas sobre modificación del título constitutivo en caso contrario, siendo las circunstancias de cada supuesto las que determinen qué conjunto de normas son de aplicación al supuesto concreto (vide Resoluciones de 2 de marzo de 2001 y 22 de enero de 2009). Y es que, como resulta del artículo 5 de la Ley reguladora del régimen de Propiedad Horizontal, la delimitación de la extensión específica de cada una de la propiedades separadas de pisos y locales tiene un alcance negocial y de ahí que sólo cuando se pone de manifiesto de forma indubitada que se está ante una rectificación de un dato cierto queda excluida la normativa sobre modificación del título constitutivo del régimen en cuanto que configurador del alcance del dominio privativo. Aún cabe hacer una precisión adicional pues la superficie de una finca, en cuanto dato de hecho, sirve igualmente como dato configurador del alcance y descripción del dominio y es por ello por lo que el legislador adopta cautelas especiales para su alteración en el Registro como se deriva de lo dispuesto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario (Resolución de 17 de febrero de 2009).
  3. A la luz de esta doctrina es evidente que el recurso no puede prosperar pues la modificación propuesta es de tal índole que no procede su inscripción. La manifestación que resulta del escrito de recurso y de las alegaciones de que se trata de un mero error o de la simple rectificación de la superficie no puede alterar el contenido del Registro. Es cierto que no existe en el título presentado alteración de linderos ni alteración de cuota pero de ahí no se deduce que una modificación del doble de la superficie registrada (y simultánea disminución en un 25% de la superficie del anejo) sea inocua y carente de efectos para el resto de propietarios. De la documentación aportada no resulta acreditado más que las diferencias de superficie pero sin que pueda deducirse de modo indubitado que la configuración dominical del elemento afectado no ha sufrido alteración por lo que, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Es de tener en cuenta, por un lado, que las certificaciones sobre la legalidad urbanística y ausencia de expediente abierto de las obras de remodelación llevadas a cabo en su día en el edificio en su conjunto en nada afectan a las anteriores consideraciones y, por otro, que la documentación aportada para justificar la superficie que se pretende inscribir no responde a los límites y requerimientos contemplados en los artículos 53.8 de la Ley 13/1996 y 298.3 del Reglamento Hipotecario. Y es que, en definitiva, la documentación aportada ni determina que la superficie cuya inscripción se pretende esté incluida dentro de los linderos inscritos ni está comprendida dentro de alguno de los supuestos del repetido precepto, que exige para rectificaciones como la pretendida, procedimientos más rigurosos en que los eventuales derechos de terceros encuentren una más eficaz protección.
  4. Finalmente la alegación del recurrente con relación a la existencia de cláusulas de poder contenidas tanto en la escritura de constitución del régimen como en las posteriores de venta no puede ser tenida en cuenta dado que ni forman parte del contenido del Registro ni fueron aportadas en su día junto al documento calificado y sin que se pueda prejuzgar ahora sobre el alcance de las mismas. Tampoco es atendible la alegación de que la modificación pretendida está comprendida dentro de los supuestos contemplados en los estatutos de la comunidad en que se exime del acuerdo de la Junta de Propietarios ya que éstos se refieren a los supuestos de modificación de uso o destino y a los de división, agrupación, redistribución o segregación, supuestos que nada tienen que ver con el objeto de este expediente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.

5 mayo 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, si están justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca.

  1. Por lo que refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.
  2. En el presente expediente, el registrador funda sus dudas en los siguientes razonamientos: la finca objeto del acta procede de segregación de otra mayor y en la misma ha sido practicada una segregación; el exceso de superficie representa un 429,81% de la inscrita; la descripción de la parcela catastral a que refiere el acta no coincide con la descripción registral de la finca; la superficie que se pretende inscribir no coincide con la catastral; del propio documento resulta que no han sido notificados todos los titulares de fincas colindantes; en los distintos títulos previos no constaba la mayor cabida, no habiendo ninguno de los titulares anteriores tenido interés en hacer constar tan importante exceso; y la referencia catastral de la finca no coincide con la que resulta del Registro.
  3. Del estudio conjunto y sistematizado de los razonamientos ofrecidos por el registrador resulta que el defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca debe mantenerse.

Es cierto, como señala el recurrente, que el hecho de que la medición realizada por el técnico para la tramitación del acta no se ajuste plenamente a la reflejada por catastro no es, en sí, motivo para impedir la inscripción del exceso de cabida declarado, pues en el presente expediente, la identidad es prácticamente total, existiendo una mínima divergencia de 0,011%. Tampoco debería provocar dudas en el registrador, por sí sólo, el hecho de que los titulares registrales anteriores no hubieran pretendido la registración de la verdadera superficie, por ser ello un razonamiento no ceñido a criterios de carácter objetivo; y no implica intrínsecamente ninguna dificultad que la nueva descripción presente una referencia catastral diferente a la que consta actualmente en el Registro toda vez que en el Registro sólo se contiene la referencia catastral «relativa a la finca matriz».

Sin embargo, trato diferente merecen el resto de circunstancias planteadas en la nota por el registrador, las cuales sí pueden valorarse, fundamentalmente si se aprecian en conjunto, como hechos que generan dudas sobre la identidad de la finca justificadas en criterios objetivos y razonados que impiden la inscripción del exceso de cabida declarado en el acta objeto de calificación. En este segundo grupo deben incluirse la notable discrepancia entre la cabida inscrita y la actual, puesto que registralmente la finca tiene 2.737,21 metros cuadrados, mientras el acta declara notorio que su superficie actual es de 14.502 metros cuadrados (un 429,81% más) y el hecho de que la finca proceda de una segregación y se exprese ya en el Registro con exactitud –hasta con decimales– su superficie, a pesar de que dicha segregación se remonte al año 1934 -como advierte el notario autorizante.

No ayuda a despejar tales dudas la circunstancia de que no se haya citado a todos los colindantes, pues, como señalaba la Resolución de 2 de febrero de 2010, con relación a una exceso de cabida por acta notarial, que lindando la finca por el sur con camino debió notificársele el acta al Ayuntamiento correspondiente, no siendo suficiente al efecto el envío a dicha Corporación de los edictos para su publicación en el tablón de anuncios.

  1. No se tienen en cuenta las referencias realizadas por el recurrente y el notario autorizante al título previo por cuanto éste no fue presentado en tiempo y forma en el momento de realizarse la calificación recurrida conforme lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, si bien debe recordarse que, si se pretende obtener una inmatriculación a través de dicho título, será necesario que concurran los requisitos generales derivados de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes.

En consecuencia, esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

1 septiembre 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se debate en el presente recurso en torno a la inscribilidad de un exceso de cabida sobre una finca, junto con alteración de los linderos de la misma, que pasa de 1 hectárea, 93 áreas y 76 centiáreas, a 2 hectáreas, 56 áreas y 3 centiáreas. El registrador suspende la inscripción de dicho exceso de cabida por considerar que existen dudas acerca de la identidad de la finca a que se refiere dicho exceso y a la vista de un informe desfavorable del Servicio Provincial del Departamento de Medio Ambiente del Gobierno de Aragón, solicitado por el propio registrador con base en el artículo 55 de la Ley 15/2006 de 28 de diciembre, de Montes de Aragón. Considerando este primer defecto, y fundado en la misma razón de la existencia de dudas en la identidad de la finca, el registrador suspende también la consignación de la referencia catastral, conforme a lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo, y 53.2 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.

  1. El recurso no puede prosperar. En efecto, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr las Resoluciones de 16 de mayo de 2005, 1 de julio de 2006, 19 de febrero de 2008 y 2 de febrero de 2010). Precisamente por ello, el artículo 298.3 párrafo 5.º del Reglamento Hipotecario, exige para la inscripción de un exceso de cabida que el registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca, lo cual ha reafirmado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 2008 y 10 de marzo de 2010).
  2. En el presente caso, la importancia del exceso de cabida en relación con la superficie previamente inscrita de la finca, la simultánea modificación de varios de sus linderos, y la existencia de un informe oficial expedido por el Servicio Provincial de Medio Ambiente del Gobierno de Aragón en Huesca desfavorable a la inmatriculación del exceso en base al hecho de la finca «linda con la vía pecuaria «Cañada Real de Ponzano a Abiego», de 75,22 m de anchura, según Orden Ministerial de 24 de mayo de 1975, sin que conserve esta anchura en el tramo en el que discurre contigua a la citada parcela», descarta que las dudas del registrador puedan tacharse de arbitrarias o infundadas.

Frente a ello no puede prevalecer la objeción del recurrente relativa a que dado que la finca en cuestión linda con vía pecuaria y no con monte público, el registrador no debió solicitar de oficio el citado informe de la Administración, y en consecuencia no puede fundar sus dudas sobre la identidad de la finca en dicho informe. No cabe admitir tal alegación pues ni las mencionadas dudas se basan exclusivamente en el contenido del informe aludido, ni la petición de oficio del mismo por el registrador puede ser considerada como improcedente dado que el presupuesto habilitante de tal actuación no se produce sólo en relación con la solicitud de inmatriculaciones o inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes o enclavadas en montes demaniales, sino también en el caso de fincas ubicadas en un término municipal en el que existan montes demaniales, sin que el recurrente haya objetado nada en relación con este segundo extremo, por lo que debe prevalecer la presunción de validez de los actos administrativos, en este caso de la actuación consistente en la emisión del reiterado informe (cfr. artículo 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).

Por tanto, apreciadas dichas dudas por el registrador, éste puede suspender la inscripción del exceso, sin que sea el marco de este recurso el adecuado para dilucidarlas sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado (cfr. Resoluciones de 18 de febrero de 2005 y 29 de abril, 15 de junio y 17 de octubre de 2006).

  1. Resuelto en los términos indicados el recurso respecto del primer defecto de la nota de calificación, el segundo –por el que se suspende la consignación de la referencia catastral de la finca–, basado en idéntico motivo de existir dudas sobre la identidad de la finca, ha de correr la misma suerte, pues de los artículos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y 53.2 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, se desprende que es requisito necesario para tal constancia que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

17 octubre 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- Se plantea en este recurso si ciertas diferencias descriptivas de la finca, en un auto recaído en expediente de dominio, justifican las dudas del registrador. La resolución se recoge en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la inscripción de un exceso de cabida”.

19 diciembre 2011

Identificación de la finca y justificación del exceso.- En este recurso se solicita la inscripción de una obra nueva antigua –que se acredita-, pero en donde resulta que la superficie de la finca, según el Registro, es inferior a la superficie del suelo que ocupa la obra. Pese a ello, la Dirección revoca la calificación, como puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”.

1 febrero 2012

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Se plantea en este recurso si procede la inscripción de un exceso de cabida de gran superficie con base en certificación catastral descriptiva y gráfica alegándose que consta previamente inscrita la referencia catastral de la finca y que han comparecido dos de los tres colindantes de la finca.

La solución ha de ser negativa pues una cosa es la inscripción de un exceso de cabida y otra diferente la constancia registral de la referencia catastral de la finca. Esta última sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificación catastral descriptiva y gráfica.

La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento después de la descripción registral.

  1. Por otra parte, las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de una finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita.

En otro caso, habría que llegar a la absurda conclusión de que toda la legislación de constancia de excesos de cabida y de inmatriculación con sus respectivos requisitos que se recogen en la Ley y en el Reglamento Hipotecario habría desaparecido y bastaría incorporar a cualquier finca inscrita una superficie catastral mayor por el mero hecho de que previamente se hubiese hecho constar una referencia catastral por la mera declaración del interesado o su constancia en un recibo de IBI incorporado a una escritura.

  1. Que no es así resulta ya de las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de junio de 2002 y 3 de febrero de 2003 que dejaron aclarada la diferencia entre la constancia de la referencia catastral y la inscripción de los excesos de cabida.

Incluso la legislación catastral ya prevé que la incorporación de cualquier descripción de finca basada en certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada es sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias (cfr. artículo 18.2.d).2º del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), por lo que con mucha mayor razón cuando ni siquiera se trata de un procedimiento de actualización catastral descriptiva. Y el artículo 45 de dicho Texto Refundido ya advierte que no existe identidad de la finca registral con la catastral cuando los datos de situación, denominación y superficie no coincidan con los del Registro de la Propiedad, por lo que la constancia registral de la referencia catastral no excluye las dudas de identidad en materia de constancia de excesos de cabida en el Registro.

  1. En cuanto a la calificación registral de las dudas de identidad de la finca cuando el exceso de cabida que se pretende inscribir es muy desproporcionado respecto a la superficie inscrita, como aquí sucede, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que hay que evitar con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida que se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita, todo ello para evitar que se eluda el procedimiento de inmatriculación o que se produzcan dobles inmatriculaciones por falta de identidad de la superficie a que se refiere el exceso de cabida con la finca inscrita. O bien acreditar el exceso de cabida por un procedimiento más seguro dada la desproporción de la superficie que se pretende inscribir respecto a la ya inscrita, puesto que la inscripción describe la finca con la superficie de 250 metros cuadrados y se pretende la inscripción con la superficie de 452 metros cuadrados. A ello debe añadirse que se trata de una finca urbana y no rústica. A tal efecto, existe el procedimiento del artículo 53.10ª de la Ley 13/1996, de 31 de diciembre, mediante acta notarial de presencia y notoriedad, o el expediente de dominio, que ofrecen una mayor seguridad en estos supuestos excepcionales atendiendo a la desproporción de la superficie. Así, la Resolución de 8 de abril de 2000 descartó la identidad de la finca por la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretendía reflejar en el Registro. La Resolución de 12 de julio de 2003 relacionó también las dudas de identidad con la gran desproporción del exceso de cabida. Las Resoluciones de 3 de enero, 18 de febrero y 20 de abril de 2005, 29 de abril de 2006, 3 de octubre de 2007, 16 de diciembre de 2008 y 16 de diciembre de 2010 excluyen la inscripción de excesos de cabida en los que existen elementos suficientes para dudar de la identidad de la finca, especialmente la notable discrepancia del exceso de cabida que se pretende, la gran envergadura del mismo o la gran diferencia respecto al Registro.
  2. Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca, véase, más atrás, el apartado “Citación a los colindantes”.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos expresados en los fundamentos de Derecho.

2 junio 2012

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. El presente expediente tiene por objeto la inscripción de una escritura de rectificación y complemento de otra anterior de compraventa. Mediante dicha rectificación se da nueva descripción a la finca, se declara un exceso de cabida y se describen unas edificaciones sobre la misma. Son circunstancias a tener en cuenta en su resolución, las siguientes:

– Se rectifica sustancialmente la descripción pasando de una finca indivisa, a otra dividida por la carretera de La Sota-Piélagos.

– La superficie según Registro es de 2.799 metros cuadrados; y, según la nueva descripción, contenida en la escritura de rectificación, la superficie es de 13.526, 05 metros cuadrados.

– Se incorporan a la escritura cuatro certificaciones catastrales, correspondientes a las parcelas 356, 357, 613 y parte de los terrenos de la parcela 407 todas del polígono 2.

– Las superficies catastrales, según las cuatro certificaciones, son respectivamente de 4.972 metros cuadrados, 309 metros cuadrados, 1.427 metros cuadrados y 340.729 metros cuadrados.

– No consta en ninguna de las certificaciones la existencia de edificaciones o construcciones.

El registrador de la Propiedad califica negativamente el documento apreciando dos defectos: 1. Entiende que dada la diferencia entre la superficie registrada y la que resulta del Catastro existen dudas de la identidad de la finca; y que por lindar con monte público es necesario el informe favorable del órgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, para inscribir el exceso de cabida; 2. Debe acreditarse la modificación de la obra nueva con los requisitos legales, reglamentarios y fiscales de la propia declaración de obra nueva (esta segunda cuestión puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”).

La interesada interpone recurso alegando la falta de justificación de las dudas de identidad de la finca del registrador, al no estar basadas en criterios objetivos y razonados; el carácter indubitado del exceso de cabida, no obstante su entidad, al tratarse de una finca con linderos fijos y con un muro en los linderos no fijos; la no pretensión de registrar un exceso de cabida a costa del monte común pues al estar inmatriculada la finca en 1994 con la descripción existente hasta ahora, ya se les ha dado publicidad a los linderos mediante edicto y se aceptaron por el Ayuntamiento; así como la innecesariedad de declarar obra nueva alguna al tratarse de una medición de la misma edificación basada en otros métodos; y el cumplimiento de los requisitos fiscales, por haber sido aportado modelo 601 de Tributación por Actos Jurídicos Documentados y por no estar la escritura de subsanación de errores sujeta a tributación alguna.

  1. El primer defecto se integra a su vez de dos cuestiones distintas, como son las dudas en cuanto a la identidad de la finca y la no aportación del informe favorable del órgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.

Como ha afirmado recientemente este Centro Directivo –Cfr. Resolución de 2 de junio de 2012– «las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de una finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita. En otro caso, habría que llegar a la absurda conclusión de que toda la legislación de constancia de excesos de cabida y de inmatriculación con sus respectivos requisitos que se recogen en la Ley y en el Reglamento Hipotecario habría desaparecido y bastaría incorporar a cualquier finca inscrita una superficie catastral mayor por el mero hecho de que previamente se hubiese hecho constar una referencia catastral por la mera declaración del interesado o su constancia en un recibo de IBI incorporado a una escritura. 3. Que no es así resulta ya de las Resoluciones de este Centro de 17 de junio de 2002 y 3 de febrero de 2003 que dejaron aclarada la diferencia entre la constancia de la referencia catastral y la inscripción de los excesos de cabida. Incluso la legislación catastral ya prevé que la incorporación de cualquier descripción de finca basada en certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada es sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias (Cfr. artículo 18.2.d).2.º del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, según redacción dada por la Ley 5/2011, de 29 de marzo), por lo que con mucha mayor razón cuando ni siquiera se trata de un procedimiento de actualización catastral descriptiva. Y el artículo 45.1 de dicho texto refundido ya advierte que no existe identidad de la finca registral con la catastral cuando los datos de situación, denominación y superficie no coincidan con los del Registro de la Propiedad, por lo que la constancia registral de la referencia catastral no excluye las dudas de identidad en materia de constancia de excesos de cabida en el Registro.» Con mayor motivo no pueden tenerse por disipadas las dudas de identidad de la finca, en el caso que nos ocupa, por haberse aportado unas certificaciones catastrales habida cuenta que ni siquiera constan en el Registro los datos catastrales y tampoco se ha acreditado la correspondencia de la finca registral con las certificaciones catastrales aportadas.

Continuaba la Resolución citada de 2 de junio de 2012 en los siguientes términos: «En cuanto a la calificación registral de las dudas de identidad de la finca cuando el exceso de cabida que se pretende inscribir es muy desproporcionado respecto a la superficie inscrita, como aquí sucede, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que hay que evitar con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida que se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita, todo ello para evitar que se eluda el procedimiento de inmatriculación o que se produzcan dobles inmatriculaciones por falta de identidad de la superficie a que se refiere el exceso de cabida con la finca inscrita. O bien acreditar el exceso de cabida por un procedimiento más seguro dada la desproporción de la superficie que se pretende inscribir respecto a la ya inscrita, puesto que la inscripción describe la finca con la superficie de 250 metros cuadrados [27 áreas 99 centiáreas, en el presente expediente] y se pretende la inscripción con la superficie de 452 metros cuadrados [8.812,56 metros cuadrados la zona que contiene la casa situada al Noroeste y 4.173,49 metros cuadrados la zona del Sureste].»

Para estos supuestos, en los que se pretende la inscripción de excesos de cabida tan desproporcionados con la superficie de la finca registral, como recordaba la citada Resolución de 2 de junio de 2012, «existe el procedimiento del artículo 53.10.ª de la Ley 13/1996, de 31 de diciembre, mediante acta notarial de presencia y notoriedad, o el expediente de dominio, que ofrecen una mayor seguridad en estos supuestos excepcionales atendiendo a la desproporción de la superficie. Así, la Resolución de 8 de abril de 2000 descartó la identidad de la finca por la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretendía reflejar en el Registro. La Resolución de 12 de julio de 2003 relacionó también las dudas de identidad con la gran desproporción del exceso de cabida. Las Resoluciones de 3 de enero, 18 de febrero y 20 de abril de 2005, 29 de abril de 2006, 3 de octubre de 2007, 16 de diciembre de 2008 y 16 de diciembre de 2010 excluyen la inscripción de excesos de cabida en los que existen elementos suficientes para dudar de la identidad de la finca, especialmente la notable discrepancia del exceso de cabida que se pretende, la gran envergadura del mismo o la gran diferencia respecto al Registro.»

  1. En relación con lo anterior, y respecto al informe favorable del titular del monte demonial, como ya señalara este Centro Directivo (Resoluciones señalas en los Vistos) el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en el término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma.

En el supuesto de hecho del presente expediente, en la descripción de la finca se dice que linda al norte con «ejido común»; de las certificaciones aportadas y de las manifestaciones del propio recurrente, resulta que la finca linda con monte común, aunque manifiesta que ese lindero, y el de A. C. «están marcados con muro de piedra». Sin embargo, no se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba (cfr. También Resolución de 2 de junio de 2012). Consecuentemente, en el presente caso, está plenamente justificada la exigencia del informe favorable a que alude el artículo 22 de la Ley de Montes.

26 octubre 2012

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Se presenta en el Registro instancia suscrita por los titulares de una finca solicitando que en la inscripción de una finca se haga constar que su cabida es de mil novecientos ocho metros cuadrados, en lugar de los mil seiscientos noventa y dos que figuran en la inscripción. Como justificante del exceso acompañan certificación catastral descriptiva y gráfica de donde resulta aquella superficie.

– El registrador suspende la inscripción por tres defectos:

«1º.–El documento aportado no cumple los requisitos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad (esta cuestión se examina, más atrás, en el apartado “Certificación administrativa”). 2º.–No se acredita el pago del Impuesto correspondiente en su caso, conforme establece el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (ver, en cuanto a este defecto, el apartado “IMPUESTO. Nota referente al mismo”). 3º.–La parcela (…) figura inscrita (…) como una parcela de terreno de 1692 m2 y en la certificación catastral aportada figura con una superficie de 1908 m2, por lo que existen dudas sobre la identidad de la finca, debido a la gran diferencia entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir. Según reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado la registración de un exceso de cabida sólo puede confirmarse como rectificación de un erróneo dato registral de la descripción, por lo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior ni se adiciona una porción colindante, para lo cual el cauce adecuado sería la inmatriculación de esa porción y su agrupación la finca registral preexistente, en lugar de un exceso».

  1. Por lo que se refiere al tercero de los defectos, debe partirse de los siguientes criterios resultantes de reiterada doctrina de esta Dirección General (vid. las Resoluciones citadas en el «Vistos»): a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, hay que evitar que con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita, por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita, todo ello para evitar que se eluda el procedimiento de inmatriculación o que se produzcan dobles inmatriculaciones por falta de identidad de la superficie a que se refiere el exceso de cabida con la finca inscrita; y, c) para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario).

La Ley 13/1996, de 30 de diciembre, introdujo relevantes modificaciones en el régimen de inscripción de los excesos de cabida, fijando la regla de que la rectificación de la cabida de una finca registral podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca y, en caso contrario, existiendo dudas sobre la identidad de la finca, el registrador deberá suspender la inscripción (cfr. artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). La reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, tuvo, entre otras finalidades, la de adaptar este Reglamento a las modificaciones introducidas por la Ley 13/1996 en materia de excesos de cabida, estableciendo que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Se atribuye, pues, al registrador un control de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad (cfr. artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario).

Ahora bien, ese juicio de identidad por parte del registrador, como ha indicado esta Dirección General, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. El propio Reglamento Hipotecario ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso sobre la propia finca o haberse expresado anteriormente con exactitud la superficie de ésta al formarla por segregación, división o agrupación.

En el presente supuesto el único motivo que se alega por el registrador para basar la duda de identidad es «la gran diferencia» de superficies, cuando la diferencia es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, cuantía que se entiende es moderada (cfr. artículo 298.3, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). Por ello no es lógico entender que tal diferencia, por sí misma, y sin ninguna otra alegación, sea suficiente para sustentar la duda de identidad, sobre todo cuando la misma no excede de la quinta parte de la cabida inscrita, ni se modifica ninguno de los linderos, ni consta tampoco en la nota calificadora que la descripción gráfica resultante del plano que sirvió de título para la inmatriculación y la que ahora se presenta para la inscripción del exceso de cabida, haya cambiado, ni tampoco se dice nada en la nota acerca de posibles cambios de superficie en las fincas colindantes comparando las que consten en el Catastro con las colindantes que, en su caso, figuren en el Registro.

En este punto tiene razón el recurrente en la cita de las Resoluciones de este Centro, que excluyen la inscripción del exceso de cabida cuando se trata de grandes diferencias de superficie (como ocurría en los supuestos de las Resoluciones de este Centro de 1 de junio de 1998, 31 de mayo de 1999, 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002, 1 de julio de 2006 y 2 de junio de 2012), lo que no sucede en el presente caso, o que, aun no siendo excesiva la diferencia, establece este mismo Centro que cuando motiva dudas de identidad por una serie de motivos que han de ser expresados en la nota calificadora, debe suspenderse la inscripción, lo que tampoco ocurre en el presente caso, en que la diferencia de superficie no es excesiva ni la nota calificadora expresa las razones por las que duda de la identidad de la finca.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos primero y segundo y estimarlo en cuanto al defecto tercero, en los términos resultantes de los precedentes fundamentos de Derecho.

21 noviembre 2012

Identificación de la finca y justificación del exceso.- 1. En el presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

  1. A) Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de determinada finca, según consta en una escritura de ampliación de obra nueva y en otra de rectificación de la anterior, de las cuales, así como del historial registral de dicha finca y de la calificación impugnada, resultan las siguientes circunstancias:
  2. a) Desde su origen (año 1885), la finca registral figuraba descrita como «solar que mide cuarenta y cinco palmos de ancho y de longitud toda la que media desde la línea de fachada en la calle L. hasta el talud de la R. de S. G., o sea, una superficie aproximada de siete mil trescientos ochenta palmos cuadrados, equivalentes a doscientos setenta y ocho metros, ochenta y dos decímetros y ochenta y tres centímetros cuadrados, o aquella mayor que tal vez contenga dentro de sus linderos… y linda por detrás, o sea Sur, con la R. de S. G.». En la inscripción 5.ª, de 14 de enero de 1909 se describe como «Urbana: Casa fábrica… compuesta de bajos y dos pisos cuya restante descripción resulta de la inscripción cuarta precedente». Y esa misma descripción, con la referencia a que linda «por el Sur, con la R. de S. G.», es la que figura en el Registro en el momento de la presentación de las escrituras calificadas.
  3. b) En la escritura de ampliación de obra nueva se solicita la inscripción del exceso de cabida del solar (ciento siete metros cuadrados y dieciocho decímetros cuadrados) y se incorpora, entre otros documentos, certificación catastral descriptiva y gráfica, acreditativa de la superficie del solar en el Catastro y de la construcción, así como de la antigüedad de la obra. Además, en la escritura de rectificación de la anterior se indica que la finca linda «detrás, Sur, con la R. de S. G., hoy con comunidades de propietarios de la calle B, números 256 y 258», extremo éste coincidente con la certificación catastral incorporada. Asimismo, se unen a esta escritura dos planos del Instituto Cartográfico de Cataluña (uno de 1961 y otro de 2009) y un informe de la Agencia Catalana del Agua según el cual «no se aprecia ningún dominio público hidráulico. Ni siquiera el vuelo aéreo más antiguo, el de 1956, muestra el recorrido de riera alguna», informe este que concluye «se informa favorablemente a la inscripción de la mayor cabida (…) ya que no existe ningún dominio público hidráulico en ella. En el caso de que exista una conducción subterránea, la titularidad y competencia son municipales».
  4. B) La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, según expresa en su calificación, a la vista de todos los datos que señala, según la nota calificadora transcrita en los Hechos de la presente Resolución y «teniendo en cuenta la magnitud del exceso de cabida, se suscitan dudas acerca de la identidad de la finca, porque parece posible que la mayor cabida se deba a que se ha agregado a la finca una parte del terreno que ocupaba la antigua R. de S. G., que ha desaparecido o se ha canalizado subterráneamente».
  5. C) El recurrente alega que se ha cumplido lo dispuesto en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y que, según las circunstancias que resultan de las escrituras presentadas, debe concluirse que la duda de la registradora sobre la identidad de la finca no es razonable ni suficientemente fundada.
  6. Según la doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, hay que evitar que con motivo de una pretensión de inscripción de exceso de cabida se incorporen trozos de superficie no incluidos en el contorno de la finca inscrita, por no tratarse de una mera rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita; o bien la acreditación del exceso de cabida por un procedimiento más seguro o por medios que lo acrediten suficientemente sin que se produzcan dudas de identidad de la finca.
  7. El párrafo quinto del apartado 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige, como requisito indispensable para la inscripción del exceso de cabida «que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca», enumerando a continuación de una serie de casos, a título meramente enunciativo y no exhaustivo, una serie de casos en que podrían existir esas dudas de identidad.

Atendiendo al precepto, basta que el registrador tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y no una seguridad completa de que falta esa identidad. De lo que se trata es de que corresponda a los solicitantes la prueba cumplida de la identidad de la finca a pesar de la modificación de superficie, partiendo de que los procedimientos establecidos en el apartado 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, si bien sirven para acreditar que hay una nueva medición que implica una superficie determinada mayor que la que resulta del Registro, puede no quedar acreditado que esa medición se refiera precisamente a la misma porción de terreno incluida dentro de los linderos que señala el Registro.

Ahora bien, según ha declarado este Centro Directivo, no basta que el registrador manifieste que tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino que ha de expresar el fundamento de esas dudas en su nota de calificación. En el presente caso, consta en la nota calificadora motivación suficiente sobre la existencia de esas dudas sobre la identidad de la finca.

Ante todo, cuando la nueva superficie que se declara excede ostensiblemente de la que figuraba en el Registro, puede haber indicios, unidos a otras circunstancias, que motiven dudas sobre la identidad de la finca.

El propio Reglamento ya establece un porcentaje que si se sobrepasa impide que pueda inscribirse el exceso de cabida acreditado por certificación de técnico competente (párrafo segundo del apartado 3 del artículo 298) y aunque en el caso de certificación catastral no existe ese límite, que en el presente caso se sobrepasa, ello es a condición de que la certificación catastral sea coincidente con la descripción registral en cuanto a los demás datos descriptivos, pues en otro caso, se podrán plantear esas posibles dudas sobre identidad de la finca.

  1. En el presente caso, existen una serie de elementos que resultan de la nota calificadora que confirman las dudas de identidad de la finca señaladas en la misma. Así, en la descripción de la finca según el Registro figura un lindero que en principio es de los llamados fijos, como es el talud de la R. de S. G. El hecho de que la riera haya desaparecido por transcurso del tiempo, no es suficiente para eliminar las dudas de identidad, sino que, según los casos, puede aumentar todavía más esas dudas, como aquí sucede, pues aparece cambiado el lindero del talud de la riera por la mera referencia como colindantes a comunidades de propietarios de otras fincas, pues de lo que se trata es de determinar qué suerte ha corrido el terreno antiguamente ocupado por la riera, y concretamente, si el exceso de cabida incluye o no ese terreno anteriormente ocupado por la riera.
  2. La certificación catastral no elimina tampoco las dudas de identidad pues, al constar distintos linderos de los que figuran en el Registro, no se trata de discutir la realidad de la medición realizada por el Catastro, sino de determinar si esa medición se refiere o no a la misma realidad que el Registro publica, pues, como se dice en el informe de la Agencia Catalana del Agua que se incorpora a la escritura, la diferencia entre la superficie registral y la catastral puede ser debida a que en el Registro consta que la finca es delimitada por detrás, sur, con la R. de S. G. y que actualmente según las informaciones topográfica y aérea de la zona, no se aprecia la existencia de ningún dominio público hidráulico. Pero ya se ha indicado anteriormente que la desaparición física de la riera como tal, no significa que también haya desaparecido o se haya esfumado el terreno existente que por el lindero Sur del Registro quedaba excluido del solar por razón de delimitación de dicho lindero y por razón de la superficie registral.

El mismo informe de la Agencia Catalana del Agua tampoco es concluyente para la acreditación de la identidad de la finca respecto al exceso de cabida, pues de sus propios términos resulta que no excluye que pueda existir una conducción subterránea, aunque entonces sería de la titularidad y competencia municipales, lo que no despeja las dudas sino que las aumenta.

  1. Las dudas de identidad de la finca también se confirman en este caso porque la descripción registral de la finca es muy pormenorizada en cuanto a los linderos y superficie, por lo que la desvirtuación simultánea de ambos no aparece suficientemente acreditada. Así, en el Registro consta desde el principio que el solar fue medido en cuanto a su anchura arrojando los palmos que se señalan para el ancho de la finca. Y en cuanto a la longitud se dice que es toda la que media desde la línea de fachada en la calle L. hasta el talud de la R. de S. G., obteniendo de ambas líneas el resultado («o sea», se dice) de una superficie «aproximada de siete mil trescientos ochenta palmos cuadrados, equivalentes a doscientos setenta y ocho metros, ochenta y dos decímetros y ochenta y tres centímetros cuadrados». Esa referencia a la superficie «aproximada» de la medida superficial en este caso en que la descripción pormenorizada revela que se ha puesto cierto cuidado en la descripción de la finca en cuanto a los linderos y a su superficie, podría permitir una pequeña rectificación de la superficie, pero no el exceso de cabida que aquí se pretende que, no se acerca por aproximación ni tampoco de lejos, dada la enorme diferencia, a la superficie de la finca según el Registro y a la consiguiente identidad de la misma.
  2. Por todo lo anteriormente expuesto, la inscripción del exceso de cabida en este caso, exigiría haber desvirtuado las dudas fundadas de la registradora resultantes de la descripción registral pormenorizada que resulta del Registro, o en otro caso, utilizar al efecto un procedimiento más seguro de inscripción del exceso de cabida como es, por ejemplo, el expediente de dominio, sin perjuicio de que se pudiera admitir también, si fuera el caso, la acreditación de títulos suficientes para la inmatriculación de una porción no inscrita para agregarla a la finca de que se trata.

En definitiva, hay varios medios para obtener la nueva superficie que se pretende cuando se motivan dudas fundadas de identidad de la finca en la nota calificadora. La propia nota califica el defecto como subsanable, al suspender la inscripción y prever la posibilidad de solicitar anotación preventiva de esa clase.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora de la registradora.

3 diciembre 2012

 

Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida

EXCESO DE CABIDA

Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida

Ineficacia del deslinde para inscribir un exceso de cabida

  1. Son hechos determinantes para la resolución de este recurso, los siguientes: a) Se presenta en el Registro de la Propiedad de Purchena, copia del acta autorizada por el Notario de esa localidad Don Eduardo Pérez Hernández el día 30 de septiembre de 2004 (n.º de protocolo 1802), referida a la finca registral 3492-N (radicada en término de Macael e inscrita en el Registro de la Propiedad de Purchena). Dicho instrumento público tenía por objeto la protocolización del testimonio (expedido por el Secretario Judicial) de un Acta Judicial de deslinde en la que se señalaba como comparecientes, además del promotor de la misma (ahora recurrente), a los colindantes D. José Sánchez Molina, a Doña Carmen Cano García y al Ayuntamiento de Macael.

En dicha acta judicial consta lo siguiente: «El deslinde se acuerda en la forma establecida en el plano incorporado a la escritura de fecha 6- febrero-2004, n.º de protocolo 441, otorgada ante el Notario de Albox, Don Mariano Expedito Gil Gil Albaladejo. Estando de acuerdo todos los asistentes se da por terminado la presente diligencia, extendiéndose este acta que firman todos…».

Al Registro, se presenta la copia del acta de protocolización y la copia auténtica de la escritura relacionada en el acta judicial, que en su día había sido objeto de calificación negativa (ahora no recurrida), suspendiendo la inscripción de un exceso de cabida de 36 metros y 58 decímetros cuadrados, así como la alteración de los linderos. En dicha escritura –en el expositivo– se indicaba que la finca en cuestión linda: derecha, entrando, Dolores Rodríguez Castaño; izquierda, calle de su situación a la que también da su frente, y fondo, María Castaño Pérez, hoy calle; y en el otorgamiento «cuarto», el Notario indica lo siguiente: «Me entregan un plano firmado por los otorgantes en el que consta la superficie del solar según reciente medición».

  1. b) La calificación negativa que recae sobre el acta de protocolización del deslinde judicial se basaba, sustancialmente, en estos dos motivos: a) la imposibilidad de hacer constar en la inscripción la mera remisión a un plano incorporado a una escritura, al no ser posible trasladar el plano a la inscripción en que debe constar claramente la descripción de la finca; b) y porque la inscripción del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros, implicaría la inscripción de un exceso de cabida, y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompaña, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes.
  2. Antes de entrar en el examen de los dos defectos que pone de manifiesto la nota de calificación, conviene realizar estas precisiones: a) Que conforme a una doctrina comúnmente admitida –y que ha inspirado anteriores pronunciamientos de este Centro Directivo-, las operaciones de deslinde y amojonamiento llevadas a cabo con arreglo a lo preceptuado en el Título XV del Libro III de Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (aún vigente en este punto), no dan ni quitan derechos, ni sirven para despojar de todo o parte de terrenos limítrofes mientras no recaiga sentencia en el juicio declarativo que corresponda. Por ello, la fuerza y valor de tales operaciones realizadas en la vía de la jurisdicción voluntaria, inter volentes, no gozan de la eficacia de la cosa juzgada (ni en sentido negativo, puesto que siempre sería posible un ulterior proceso contradictorio sobre la misma cuestión; ni en sentido positivo, pues los efectos de la resolución no vinculan en la resolución del fondo de un proceso posterior).

Más bien, su eficacia depende del consentimiento de los interesados, por lo que el examen de la adecuación de tales títulos a aquellos requisitos que vengan imperativamente exigidos por la legislación hipotecaria, habrá de seguir necesariamente esta premisa.

A mayores, es también opinión general de la doctrina científica que, en la llamada jurisdicción voluntaria, no hay –propiamente-ejercicio de la potestad jurisdiccional en los términos que establece el artículo 117.3 de la Constitución, razón por la cual, en los actos de jurisdicción voluntaria no cabe hablar de un verdadero proceso.

  1. b) Que, a tenor de dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en relación con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria), la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a la adecuación, o congruencia, de la resolución dictada con el procedimiento seguido –resolución y procedimiento que, dicho sea de paso, no existen en este caso como tales– y a los obstáculos que surjan del Registro; por supuesto, también, a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

De lo anteriormente expuesto se extrae una consecuencia evidente, y es que, si ese es el alcance de la calificación registral respecto de resoluciones judiciales que puedan ser consecuencia del ejercicio de verdadera potestad jurisdiccional, con mayor intensidad aún habrá de desplegar su eficacia tratándose de un acto de jurisdicción voluntaria (privado de la eficacia de la cosa juzgada, no lo olvidemos); especialmente, en lo que se refiera a aquellos obstáculos que surjan del registro. Y no solo para que el acceso al Registro por parte del titulo objeto de calificación cumpla plenamente con aquellos requisitos que imperativamente vengan establecidos por la legislación hipotecaria, sino también con aquellos otros derivados de la normas especiales que busquen la coordinación del Registro de la Propiedad con otros Registros Administrativos. Tal sucede, por ejemplo, con el Catastro.

  1. b) Y por lo que se refiere al segundo de los defectos (el primero está recogido anteriormente, dentro de la voz “DESLINDE”, en el apartado “Requisitos), es también evidente que la inscripción del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros implicaría la inscripción de un exceso de cabida (nada menos que de un sesenta por ciento respecto de la superficie inscrita) y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompaña a inscripción junto con el acta de protocolización, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes, (artículos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre), pues en modo alguno cabe atribuir al acta judicial de deslinde (cuyos efectos como acto de jurisdicción voluntaria han quedado prefijados) una eficacia o virtualidad superior a la que tendría una escritura que documentara un posible exceso de cabida; y mucho menos aún –por supuestoun efecto taumatúrgico respecto de la escritura publica a la que en cierto sentido se superpone y que tampoco los cumple (salta palmariamente a la vista, por ejemplo, la omisión de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente).

Es decir, que el acta judicial de deslinde, que en este caso vendría a consignar el exceso de cabida per relationem, en modo alguno es un medio privilegiado que sirva para eludir los requisitos que habría de superar una escritura publica que documente un exceso de cabida y pretenda acceder al Registro. Sin olvidar, por último, que, como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo: La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral.

Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

Que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca.

Por lo expuesto, también ha de confirmase el segundo defecto indicado en la nota de calificación.

20 abril 2005

Inscripción en virtud de sentencia

EXCESO DE CABIDA

Inscripción en virtud de sentencia

Inscripción en virtud de sentencia

Aunque nada se opone a que la ejecutoria recaída en el ejercicio de una acción reivindicatoria pueda inscribirse para corroborar y robustecer el derecho inscrito, no es inscribible el testimonio de la sentencia y acta de posesión judicial cuando no contienen ningún dato relativo a la extensión de la finca y los demás documentos presentados no reúnen los requisitos establecidos en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

6 febrero 1953

Inscripción en virtud de sentencia.- 1. Limitado el presente recurso exclusivamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (sin que, por tanto, puedan abordarse las relativas a defectos no expresados en dicha calificación –artículo 326 de la Ley Hipotecaria-), se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

  1. En cuanto al defecto recurrido, consistente en que no se han seguido en el procedimiento las garantías necesarias –citación de colindantes y del Ministerio Fiscal– para la protección de terceros, hay que decir que a pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos.

En el presente caso, según afirma la Juez, se trata de un Juicio de Menor Cuantía en que se acordó se inscribiera el exceso de cabida «si fuere necesario ». Pero es evidente que no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar, y la citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, según los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria, por lo que tal citación deberá hacerse cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento distinto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

11 marzo 2008

Separación de hecho y separación judicial

ESTADO CIVIL

Separación de hecho y separación judicial

Separación de hecho y separación judicial

  1. La cuestión que se plantea en este recurso, consiste en decidir si, en una escritura de crédito con garantía hipotecaria recayente sobre una vivienda, la identificación del hipotecante como persona «separada» sin mayor precisión, es suficiente para poder hipotecar una vivienda que adquirió casada bajo el régimen de separación de bienes o bien, debe ser complementada con la manifestación de que la vivienda hipotecada no es la habitual de la familia.
  2. Coinciden Notario y Registrador de la Propiedad en que en nuestro ordenamiento jurídico, ante una situación de separación matrimonial, no hay más estado civil que el derivado de la separación judicial, manteniendo ambos que la separación de hecho no es un estado civil. Con este planteamiento inicial, sin embargo disienten en el caso concreto. El Notario entiende que si no hay más estado civil que el derivado de la separación judicial, la expresión «separado» no puede hacer otra referencia que a esa situación o estado civil, por lo que, en el caso concreto, para hipotecar la vivienda privativa, no es necesaria la manifestación de que no es la habitual de la familia. El Registrador, partiendo de la misma idea que el Notario, entiende que la separación de hecho, sin ser estado civil, es una situación cualificada, no equiparable a la separación judicial, pero cuya calificación no obsta la aplicación del artículo 1.320 del Código Civil.
  3. Ciertamente el estado civil es un concepto histórico y variable, por lo que se han calificado de situaciones dudosas, entre otras las de separado judicialmente o de hecho, por cuanto en ellas, subsiste el matrimonio que determina el indiscutido estado civil de casado. Esas situaciones de separación producen sus propios y peculiares efectos reconocidos por la legislación, efectos que son muy distintos, tanto en el ámbito sucesorio, personal o familiar, como en el patrimonial, según la separación sea legal o simple separación de hecho.
  4. Uno de esos efectos, tiene que ver con la aplicación o no de la norma de protección familiar recogida en el artículo 1.320 del Código Civil. Así cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (cfr. Resolución de 6 de marzo de 2004); sin embargo, no ocurre así en la separación de hecho, en la que por no haber tenido lugar el control y garantía que en orden a la protección y estabilidad familiar, supone la sentencia judicial de separación, subsiste incólume el fundamento y finalidad de la norma reguladora de los límites a que está sujeta la facultad de disposición del cónyuge titular sobre la vivienda habitual de la familia.
  5. Planteada así la cuestión y reconocido por este Centro Directivo (cfr. por todos, la Resolución de 21 de enero de 2003) que el estado civil de los otorgantes de las escrituras públicas que acceden al Registro de la Propiedad no necesita ser acreditado, bastando la declaración del interesado, pues los datos registrales sobre estado civil son extraños a la legitimación registral (art. 38 L.H.), como lo son también a la fe pública notarial (cfr. art. 187.3.º del Reglamento Notarial), debe pronunciarse esta resolución acerca de si la expresión «separado» que utiliza la escritura que motiva este recurso es suficiente, para considerar al otorgante «separado legalmente», tesis que sostiene el Notario recurrente, o por el contrario, para considerarlo como tal, debe ir acompañado de la expresión «judicialmente o legalmente» tesis sostenida por el Registrador.

El artículo 159 del Reglamento Notarial al señalar las circunstancias que ha de recoger la escritura pública, relativas al estado civil de las personas, se refiere únicamente a los estados civiles de «soltero, casado, viudo o divorciado», en tanto que la regla 9.ª) del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, establece que tratándose de personas físicas, se hará constar en la inscripción «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado».

Una interpretación literal de esos preceptos nos podría conducir a pensar que bastaría la simple expresión de «separado o separada» para referirse al estado civil o situación de separación legal o judicial; sin embargo, la seguridad y firmeza que debe predicarse de los derechos, situaciones, y posiciones jurídicas que se crean o derivan de los instrumentos públicos notariales (art. 17 bis de la Ley del Notariado) y de los pronunciamientos registrales, (art. 34 y 38 LH), por los especiales efectos que a ambos reconoce el ordenamiento jurídico, exigen que esa determinación no presente ambigüedad alguna, lo que en el caso que nos ocupa, exige que la situación de separación del otorgante, se complemente con la expresión «judicial» o «legalmente».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

17 mayo 2005

De parte de una finca, sin segregarse esta parte

EXPROPIACION FORZOSA

De parte de una finca, sin segregarse esta parte

De parte de una finca, sin segregarse esta parte.- 2. Por lo que se refiere la cuestión de fondo, en el presente supuesto se pretende inscribir la adquisición por el Ayuntamiento de determinado inmueble, convenida por las partes en procedimiento expropiatorio, conforme al artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, en los términos que constan en la correspondiente acta de ocupación extendida a continuación del pago.

  1. Según el primero de los defectos invocados por la Registradora de la Propiedad, es necesario realizar la previa segregación conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Tal formulación de este extremo de la calificación lleva al recurrente a defender que el acta de ocupación y pago de la finca es apta para segregación.

Dicho defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser confirmado.

Tratándose de expropiación parcial de una finca inscrita a nombre del expropiado, la propia acta de ocupación extendida a continuación del pago, como título inscribible, es apta para llevar a cabo el reflejo registral de la adquisición (cfr. artículos 53 de la Ley de Expropiación Forzosa; 60 de su Reglamento; 39 de la Ley 6/1998, de 13 de abril; 32.4.ª del Reglamento Hipotecario; y 24 del Real Decreto 1093/97, de 24 de Julio). Cuestión distinta es la relativa al cumplimiento o incumplimiento de determinados requisitos que la referida normativa establece para la individualización de la parte expropiada en los asientos registrales. Pero, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación del Registrador (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), y habida cuenta de la necesidad de una motivación tempestiva y suficiente de la calificación negativa, como ya ha quedado expuesto, no procede decidir ahora si en dicho título se omiten o no tales requisitos, a efectos de la inscripción, pues tal omisión –que, por lo demás, podría en su caso ser subsanada-habría de ser objeto de la pertinente calificación por parte de la Registradora (lo que podría dar lugar a una eventual responsabilidad disciplinaria –cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario-), sin que por las razones antes expresadas puedan admitirse en este expediente las alegaciones que sobre tal extremo vierte en su informe dicha funcionaria calificadora.

17 octubre 2005 (dos Rs. de la misma fecha)

Posibilidad de solicitarlo en un expediente de reanudación del tracto

EXCESO DE CABIDA

Posibilidad de solicitarlo en un expediente de reanudación del tracto

Posibilidad de solicitarlo en un expediente de reanudación del tracto

Es inscribible un exceso de cabida justificado en un expediente de dominio tramitado para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y teniendo en cuenta la doble finalidad pretendida, no es obstáculo el no haber aportado la certificación prevenida en el artículo 287 del Reglamento Hipotecario, puesto que en el momento de incoarse el expediente la finca tenía que aparecer necesariamente inscrita a nombre de un titular anterior, pero lo cierto es que la finca se inscribió a nombre de los interesados y la solución negativa obligaría, con detrimento de la economía procesal, a seguir dos expedientes sin ninguna ventaja práctica.

11 febrero 1956

Posibilidad de solicitarlo en un expediente de reanudación del tracto.- 1. En cuanto al único defecto objeto de impugnación, en el presente recurso se pretende la inscripción de un Auto judicial recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el que el título en el que se basa determina una superficie de la finca de 28 metros cuadrados y mientras que el auto declara una superficie de 157 metros cuadrados.

Es esencial para la resolución del mismo tener en cuenta que el expediente se ha planteado y tramitado como un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y no como un expediente de inmatriculación de exceso de cabida. En todo momento el recurrente reconoce que la superficie que figura en el título de propiedad es «a todas luces errónea».

A pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que se sustancie en el mismo procedimiento un expediente de dominio en sus dos vertientes de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y de exceso de cabida, es preciso por razones de seguridad jurídica que se sustancie como tal, dando cumplimiento a todos los requisitos legalmente exigidos para uno y otro.

En el presente caso, según reconoce el recurrente se trata solamente de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y el defecto de cabida es un error del título lo cual deberá ventilarse en el procedimiento declarativo correspondiente.

  1. Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

26 abril 2005

Derivado de una inmatriculación fraudulenta

ERROR

Derivado de una inmatriculación fraudulenta

Derivado de una inmatriculación fraudulenta.- Comprobada en un juicio penal la inexistencia de una finca que se inmatriculó fraudulentamente, y cuyo titular actual reúne los requisitos para ser protegido por la fe pública, la inexactitud o discordancia entre el Registro y la realidad jurídica sólo puede lograrse por vía de cancelación de todos los asientos practicados, y al mandamiento cancelatorio no puede oponerse el defecto de la falta de notificación al titular registral, pues las sentencias dictadas en procedimientos represivos vinculan en el orden civil con alcance y efectos de cosa juzgada.

18 diciembre 1962 (Resolución ministerial dictada en Recurso de queja).

Constancia de su inscripción en el Registro Civil y efectos

EMANCIPACIÓN

Constancia de su inscripción en el Registro Civil y efectos

Constancia de su inscripción en el Registro Civil y efectos.- Otorgada escritura de emancipación de un menor por su padre y a continuación otra de compra, por terceras partes indivisas, por el menor y sus padres, se resuelve lo siguiente: 1º La falta de inscripción en el Registro Civil no impide la eficacia de la emancipación y de los actos del emancipado tanto entre partes como frente a terceros, no por actos realizados por el emancipado, sino por quien sería su representante legal si no se hubiera producido la emancipación. Por lo tanto, este tercero estará protegido frente a los hechos inscribibles no inscritos, realizados por el emancipado, pero no frente a los regularmente realizados e inscritos por éste. Es decir, la posible colisión entre actos realizados por el emancipado y por su representante legal debe resolverse no por las normas que rigen la publicidad de la capacidad, sino por las reglas que resuelven la colisión de derechos atendiendo a su carácter real o personal y, en su caso, las que rigen la publicidad de los derechos en los Registros de bienes. 2º. La sola escritura de emancipación no prueba por sí misma su inscripción en el Registro Civil, aunque, entre otros medios, puede probarse si la copia recoge la nota extendida en la matriz indicativa de haberse enviado al Registro Civil testimonio o copia bastante para su inscripción. 3º. Finalmente, en el caso presente, no hay obstáculo para la inscripción de las adquisiciones pro indiviso de los otros dos compradores.

14 mayo 1984

a id=»constancia»> Constancia de su inscripción en el Registro Civil y efectos.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de constitución de sociedad agraria de transformación (SAT) con aportación de finca perteneciente pro indiviso a un matrimonio y sus tres hijos, otorgada el 16 de mayo de 1984, en la que comparecen los padres, que intervienen en su propio nombre y en el de sus dos hijas menores de edad, y en la que comparece también un hijo, de dieciséis años de edad, que se halla emancipado en virtud de escritura otorgada el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior. A la escritura se incorpora testimonio del auto judicial por el que se concede autorización para la aportación a la sociedad agraria de transformación de las cuotas que corresponden a los tres menores –las dos menores de edad y el menor ahora emancipado–; y del Registro resulta que, respecto del padre, se encuentra tomada anotación de declaración de quiebra necesaria en el año 2002 prorrogada el año 2005. La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) no constan los datos de inscripción del menor emancipado en el Registro Civil; 2) no se acredita la representación legal de los padres sobre las hijas menores por exhibición del libro de familia o mediante notoriedad; 3) la sociedad agraria de transformación no consta debidamente inscrita en el Registro de sociedades agrarias de transformación; 4) no consta la firmeza del auto judicial; 5) no hay congruencia entre el objeto del negocio jurídico que determina la autorización judicial y el de la escritura, puesto que la autorización judicial permite aportar la finca en cuestión y en la escritura aportan la finca y 500.000 pesetas; y 6) el padre no tiene capacidad para disponer de la finca puesto que del libro de incapacitados consta que se halla en estado de quiebra, debiendo ser representado por el síndico de la quiebra.

El tercero de los defectos no es objeto de recurso, en tanto que el recurrente manifiesta que aportará la inscripción en el Registro de sociedades agrarias de transformación en cuanto se haya practicado.

  1. Con relación al primer defecto –falta de inscripción de la escritura de emancipación en el Registro Civil– debe señalarse que es cierto que, de los datos aportados al presente expediente sólo consta el otorgamiento de la escritura de emancipación con el número inmediato anterior de protocolo a la calificada negativamente, sin que resulte acreditada la inscripción de dicha escritura de emancipación en el Registro Civil –artículo 318 del Código Civil– o cuando menos la extensión en la escritura matriz de la nota relativa al hecho de haber remitido el notario por sí mismo al Registro Civil el testimonio para su inscripción –Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo de 1984–. Sin embargo, a pesar de que la emancipación por concesión de los padres hubiera podido no alcanzar plena eficacia frente a terceros por la causa reseñada, debe valorarse que la autorización judicial concedida e incorporada a la escritura se refiere no sólo a la cuota de las menores de edad sino también a la participación del menor que se emancipa, lo cual, de acuerdo con un argumento a fortiori, subsana necesariamente la omisión advertida, sin perjuicio de que, conforme al último apartado del artículo 166 del Código Civil, ni siquiera será necesaria autorización judicial si el menor, aun no estando emancipado, ha cumplido dieciséis años y consiente en documento público, lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente.

23 septiembre 2011

Cancelación de la hipoteca que la garantiza

DOTE

Cancelación de la hipoteca que la garantiza

Cancelación de la hipoteca que la garantiza.- La hipoteca dotal debe subsistir hasta que la devolución de la dote haya tenido efecto o cese en el marido la obligación de restituir, hechos ajenos al Registro, por lo cual el procedimiento cancelatorio no puede ser otro que el que como regla general se establece en los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria, corroborado por lo que a hipotecas legales se refiere por el 163 del Reglamento.

24 abril 1936

 

En documento administrativo

ERROR

En documento administrativo

En documento administrativo.- La rectificación del Registro (en este caso, la cancelación de un asiento) no sólo puede obtenerse en virtud de resolución judicial, sino que cuando el asiento a rectificar se ha practicado en virtud de un documento administrativo, su cancelación también puede decretarse por resolución administrativa, siempre que se derive de un expediente instruido ante la autoridad competente y en el que se hayan cumplido las garantías legales, calificables por el Registrador en la medida permitida por el artículo 99 del Reglamento hipotecario y, en particular, la de si el expediente ha sido seguido contra el titular registral.

22 junio 1989

En documento administrativo.- Aunque es posible la rectificación del Registro por resolución de la Administración y sin consentimiento del titular (tanto si el derecho de éste se funda en un título administrativo como en otro de distinta naturaleza), habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, no cabe ya, ni so pretexto de una reiteración de todos los trámites previstos para el expediente reparcelatorio originario, introducir en aquél una modificación (por vía de rectificación de errores) como es la cancelación de un derecho de reversión establecido en favor de quien no ha intervenido en esta modificación, que desborda claramente lo que es un error material, pues con ello se conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos. En consecuencia, es necesario el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial supletoria.

12 noviembre 1999

En documento administrativo.- Ante un supuesto similar al contemplado en la Resolución precedente (escritura por la que se modifican la titularidad, descripción y cargas de una de las fincas aportadas a un proyecto de reparcelación aprobado e inscrito y las adjudicaciones derivadas de la misma), la Resolución de la Dirección General es idéntica a la anterior.

10 marzo 2000

En documento administrativo.- Si bien es posible rectificar situaciones reales inscritas, mediante expediente en que intervenga la autoridad administrativa competente y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de las personas afectadas, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, no cabe después, so pretexto de una rectificación de errores, en una llamada «operación complementaria», introducir una modificación consistente en afirmar que un resto de finca, que quedó excluido de la reparcelación, no existe, por haberse agotado la totalidad de la finca, pues dicha modificación desborda claramente lo que es un error material o una actuación complementaria.

26 febrero 2001

Facultades del emancipado

EMANCIPACIÓN

Facultades del emancipado

Facultades del emancipado.- Aun cuando pudiera estimarse conveniente la gradual concesión al menor de facultades en orden al régimen de su persona y bienes que, preparándole para los actos de la vida civil, evitasen el tránsito brusco de la incapacidad a la capacidad plena, es lo cierto que la emancipación voluntaria concedida al menor, limitada o restringida a actos concretos, no se halla admitida en nuestro Derecho positivo ni puede inferirse de las normas reguladoras de las relaciones paternofiliales. Por tanto, si la emancipación concedida por el padre o la madre a los hijos sometidos a su potestad ha de entenderse con la amplitud establecida por la Ley y para todos los actos relativos al régimen de la persona y bienes del menor, salvo los expresamente prohibidos, es evidente la imposibilidad de extender tales prohibiciones a supuestos distintos de los legales, y mucho menos conceder al menor una mera facultad adquisitiva, que llevaría consigo la instauración de un régimen mixto de emancipación y de patria potestad, términos que en nuestro Derecho se excluyen, puesto que la concesión de la primera es causa de extinción de la segunda.

31 enero 1935

Renuncia por la mujer a la hipoteca que la garantiza

DOTE

Renuncia por la mujer a la hipoteca que la garantiza

Renuncia por la mujer a la hipoteca que la garantiza.- Vendida una finca que formaba parte de la dote, haciendo constar la mujer que «renuncia al derecho de exigir de su marido le constituya hipoteca, que garantice la devolución del precio de esta finca relevándole de tal obligación», tal declaración no es obstáculo para inscribir la hipoteca constituida en un momento posterior en garantía de la devolución del precio de la venta, porque, según el Centro Directivo, tal declaración no tenía más alcance que el de simple respuesta dada a la pregunta que el Notario autorizante de la escritura de venta tenía obligación de hacer, puesto que estimarla como una renuncia abdicativa sería opuesto a la facultad de exigir hipoteca legal en cualquier tiempo, sancionada por el artículo 160 de la Ley Hipotecaria. Previamente, la Dirección General, se funda en que las hipotecas legales no nacen de la voluntad de los interesados, sino de la Ley misma; en las palabras empleadas por la exposición de motivos de la Ley, que hacía referencia a la necesidad de protección de las mujeres casadas; y, por último, en el artículo 4º (hoy 6º) del Código Civil, que consignaba la irrenunciabilidad de los derechos concedidos por las leyes cuando la renuncia fuese contraria al interés o al orden público, o redundase en perjuicio de tercero.

25 septiembre 1937

En la nota de calificación

ERROR

En la nota de calificación

En la nota de calificación.- Advertido por el Registrador un error material en la nota de calificación cuando recibió el expediente por haberse interpuesto recurso gubernativo, rectificó el error y lo puso en conocimiento del Presidente de la Audiencia Territorial para que lo trasladara al recurrente, a fin de que éste se pronunciase sobre su verdadero contenido. Habiendo guardado silencio el recurrente sobre dicho defecto rectificado, tanto en el recurso ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia como en su apelación a la Dirección General, ésta confirma la validez de la actuación del Registrador (puesto que, de otro modo, hubiera podido plantear un nuevo defecto tras la resolución del recurso) y confirma su criterio, expuesto en el informe, en el sentido de que el silencio del recurrente lo que viene a significar es su aceptación de la pertinencia de tal defecto.

13 abril 1999

Determinación del justo precio

EXPROPIACION FORZOSA

Determinación del justo precio

Determinación del justo precio.- Es principio básico en materia de expropiación -recogido también en la legislación urbanística- que la inscripción a favor de la entidad expropiante requiere el previo pago del justo precio, el cual sólo existe cuando el expropiado acepta la tasación o, en su defecto, cuando recae la correspondiente resolución del Jurado Provincial de Expropiación o de la Comisión Provincial de Urbanismo. No se cumple este requisito y, en consecuencia, procede practicar anotación de suspensión, cuando del expediente no resulta que el expropiado haya aceptado la tasación y aunque ésta se haya depositado a su favor.

9 junio 1992

 

Necesidad de identificar la finca

EXPROPIACION FORZOSA

Necesidad de identificar la finca

Necesidad de identificar la finca.- Aun en los casos de expropiación forzosa de urgencia no se debe prescindir del examen de los asientos del Registro y de los índices, por lo que si el Registrador dudare si las fincas que se pretenda inmatricular se hallan inscritas con distintas descripciones, surge una cuestión de hecho que ha de ser resuelta por el Juez de Primera Instancia para evitar una doble inmatriculación.

25 febrero 1953

Necesidad de identificar la finca.- 2. Debe decidirse en este expediente si se puede expedir la certificación a la que se refiere el artículo 22 del Real Decreto 1093/1997 en el caso de un expediente de Expropiación, concurriendo en la instancia de solicitud las circunstancias siguientes: que de la notificación del acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, no resulta cuál sea la finca registral, ni se describe de forma clara y suficiente que permita identificarla con la que aparece en el Registro, que será la finca matriz sobre la que se ha de practicar la segregación de la franja de terreno objeto de la ocupación a que se refiere la instancia, ya que en la notificación no se ha descrito tal finca matriz en los términos exigidos por la Ley Hipotecaria y su Reglamento; tampoco se ha descrito en la citada notificación del acta de ocupación, la franja de terreno objeto de la ocupación por referencia a sus linderos, ni la situación de la franja dentro de la finca matriz; la solicitud es realizada por el particular titular de la finca sobre la que ha de segregarse la franja de terreno –no ha sido presentada por la Administración, Gerencia de Urbanismo–, por lo que al mediar un largo tiempo entre el Acuerdo de la necesidad de ocupación y la fecha de presentación de la solicitud de la certificación y nota marginal correspondiente, no existe certeza de la vigencia del expediente de Expropiación, así como que no ha sido modificado por acuerdo posterior. Es cierto que el recurrente identifica su finca registralmente en el escrito de recurso, pero no en la instancia ni en la documentación del acta de ocupación, que son los documentos que se someten a calificación.

  1. La exigencia del cumplimiento de determinados requisitos para la identificación de la finca y la individualización de la parte expropiada, lleva a confirmar la calificación que hace el registrador sobre la necesidad de la descripción por sus linderos, de esa franja de terreno que se va a expropiar; así como la ubicación de la citada franja dentro del terreno sobre el que se va a practicar la segregación; pero aún más, la identificación de la finca objeto del expediente es necesaria, no solo por unos datos catastrales, que pudieran no corresponder a la finca registral sino a otra, sino por los registrales y descriptivos que se determinan en orden a la observancia del principio de folio real y registral conforme los artículos 51 y 98 del Reglamento Hipotecario. El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la identificación de las fincas registrales que son objeto de tales derechos. Así lo exige el principio de especialidad, y el folio real, que impone la identificación de la finca para la práctica de inscripciones en el Registro de la Propiedad. Identificación que ha de resultar del documento inscribible, en este caso, el documento administrativo, como exige el registrador, pues el artículo 22 del Real decreto 1093/1997 establece que «1. Cuando la Administración tenga conocimiento de que la expropiación afecta a fincas inscritas, solicitará certificación por la que se acredite el dominio y cargas de las mismas. Dicha certificación también podrá ser solicitada por el titular registral, justificando que se encuentra iniciado el oportuno expediente, bien por referencia a su publicidad en periódicos oficiales, bien acompañando los documentos administrativos necesarios. 2. La expedición de dicha certificación se hará constar por nota marginal, expresando su fecha y el procedimiento de que se trate, pudiendo indicarse también en la misma, simultánea o posteriormente, que se ha optado por la aplicación del procedimiento de tasación conjunta. Dicha nota marginal se cancelará por caducidad, transcurridos tres años desde su fecha, si en el Registro no consta algún nuevo asiento relacionado con el mismo expediente».

La finalidad de esta nota marginal es la de dar publicidad a la existencia del expediente expropiatorio, de forma que, conforme al apartado 5 del artículo 32 del Reglamento Hipotecario, «El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase, inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere este artículo, se cancelarán al practicarse la inscripción a favor del expropiante o beneficiario y en virtud del mismo título, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente, para cuya cancelación bastará su expresión genérica», lo que en caso de expropiaciones parciales requiere que ya en el momento de la práctica de dicha nota marginal de expedición de la correspondiente certificación quede perfectamente delimitada la parte de finca expropiada, con su indicación de su situación, cabida y linderos, que es lo que acertadamente pide el registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

17 marzo 2012

Necesidad de identificar la finca.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad las actas de ocupación y pago en expediente de expropiación forzosa de parte de una finca, suscritas en el año 1994 por los expropiados y por el representante de la beneficiaria de la expropiación –la Universidad de Alicante–, acompañadas de una Resolución del Conseller de Educación, Formación y Empleo de la Generalitat Valenciana de 22 de junio de 2011 por la que ratifica las actuaciones de los representantes de la Universidad en las referidas actas de ocupación y pago.

Nada consta en el Registro de la Propiedad sobre el inicio o existencia del expediente expropiatorio.

El registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque, según expresa en su calificación: 1.º-a) No se describe la finca matriz de la que se segrega la porción expropiada, en los términos previstos en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, ni consta la descripción del resto de dicha finca matriz, en los términos previstos en el artículo 47 del mismo Reglamento; b) Desde el día de la firma de la documentación calificada se han producido múltiples variaciones en la titularidad y estado de cargas de dicha finca, por lo que existen nuevos titulares que no han intervenido en la expropiación; 2.º No se aporta la licencia de parcelación concedida por el Ayuntamiento de Alicante; y 3.º «En todo caso se hace constar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Expropiación, la expropiación forzosa sólo podrá ser acordada por el Estado, la Provincia y el Municipio. En su virtud –aunque puedan beneficiarse de la expropiación, por causa de utilidad pública, las entidades y concesionarios a los que se reconozca legalmente esta condición–, las actas de pago y de ocupación que deben de ser presentadas en el Registro para la inscripción de un bien expropiado deben de estar suscritas por el representante legal del organismo expropiante, ello sin perjuicio de la comparecencia de la persona expropiada y de la entidad beneficiaría, debidamente representada».

La recurrente expresa su conformidad con el segundo defecto, relativo a la necesidad de licencia municipal, e impugna los restantes extremos de la calificación, por lo que el presente recurso se ciñe a estos últimos.

  1. Respecto de la cuestión inicial (las otras dos, aparecen más adelante, bajo los títulos “Personas que deben intervenir” y “Título inscribible”) del primero de los defectos impugnados, es cierto que la identificación de la finca y la individualización de la parte expropiada hace necesaria la descripción por sus linderos, de esa franja de terreno que se va a expropiar; así como la ubicación de la citada franja dentro del terreno sobre la que se practica la segregación; además la identificación de la finca objeto del expediente es necesaria, habida cuenta del principio de folio real y registral conforme los artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 98 del Reglamento Hipotecario. El principio de especialidad y el folio real imponen la identificación de la finca para la práctica de inscripciones en el Registro de la Propiedad. Identificación que ha de resultar del documento inscribible. Pero en el presente caso ningún reparo opone el registrador a la identificación de la finca expropiada; y en cuanto a la descripción de la finca matriz, las incidencias que expresa el registrador deben considerarse irrelevantes al estar dicha finca perfectamente identificada, como resulta de los documentos presentados para la inscripción solicitada. Por otra parte, tampoco puede desconocerse el trato favorable que para la inscripción en el Registro se dispensa al título expropiatorio (cfr. artículo 32.6.ª del Reglamento Hipotecario, según el cual, «Los asientos contendrán las circunstancias prevenidas para la inscripción en la legislación hipotecaria y las necesarias según la legislación especial. Si no pudiera hacerse constar alguna circunstancia se expresará así en el título, y, en su caso, en la inscripción»).

8 octubre 2012

 

Naturaleza del error de cuenta

ERROR

Naturaleza del error de cuenta

Naturaleza del error de cuenta.- El simple error de cuenta exige su rectificación, pero no constituye defecto en sentido técnico. [1]

27 febrero 1980

[1] Dictada esta Resolución en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil, su doctrina es válida también para el Registro de la Propiedad y guarda semejanza con la contenida en la de 29 de octubre de 1984, que puede verse en el epígrafe “CALIFICACIÓN. Defectos que no constituyen falta”.

Personas que deben intervenir

EXPROPIACION FORZOSA

Personas que deben intervenir

Personas que deben intervenir.- Teniendo en cuenta que la intervención del Ministerio Fiscal en el expediente expropiatorio está encaminada a garantizar la actuación de los derechos legalmente reconocidos a los propietarios afectados cuando éstos no hayan comparecido, que a aquéllos ha de notificárseles individualmente el acuerdo de necesidad de ocupación y que el otorgamiento del acta de ocupación y pago se produce una vez fijado el justiprecio, no es suficiente para inscribir un acta de ocupación y pago la mera convocatoria al Ministerio Fiscal antes de su formalización, pues dicha convocatoria debe hacerse desde que se dicta el acuerdo de necesidad de ocupación y en tiempo oportuno para posibilitar su impugnación.

16 diciembre 1999

Personas que deben intervenir.- Si en un acta de pago y ocupación consta que interviene el Ministerio Fiscal, dicha aseveración, hecha por un funcionario público en el ejercicio de su cargo, goza de fehaciencia y el Registrador debe pasar por ella, no pudiendo denegar la inscripción por afirmar que no comparece el Ministerio Fiscal, sin perjuicio de poner el hecho en conocimiento de la autoridad judicial si tuviera sospechas de la falsedad de tal extremo.

17 diciembre 1999

Personas que deben intervenir.- 2. Por lo que se refiere la cuestión de fondo, en el presente supuesto se pretende inscribir la adquisición por el Ayuntamiento de determinado inmueble, convenida por las partes en procedimiento expropiatorio, conforme al artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, en los términos que constan en la correspondiente acta de ocupación extendida a continuación del pago.

  1. El segundo de los defectos expresados en la calificación consiste en la falta de coincidencia entre los expropiados y los titulares registrales, por lo que a juicio de la Registradora es necesario inscribir previamente los títulos intermedios, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 3 de la Ley de Expropiación Forzosa obliga a la Administración expropiante a tener por dueño a quien figure como tal en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente. No consta que, en el presente caso, se haya dado dicha destrucción en sede judicial de la presunción de titularidad a favor de los titulares registrales. Y el artículo 32.2 del Reglamento Hipotecario exige, tratándose de finca inscrita, que la expropiación se haya entendido con el titular registral o «quien justifique ser su causahabiente, por sí o debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial ». Por ello, a la vista del expediente (aunque se dejara al margen el hecho de que se presenten documentos que la Registradora no tuvo a la vista en el momento de la calificación) y ante la falta de justificación fehaciente de la condición de derechohabientes en los expropiados procede confirmar este defecto, que, no obstante, podrá ser subsanado mediante la debida acreditación en el expediente expropiatorio de la condición de titular del dominio de la finca afectada por parte de los expropiados, sin que, por tanto, sea necesario –contra lo que alega la Registradora en su calificación-la previa inscripción de los títulos intermedios para que quede cumplido el tracto sucesivo registral. Por lo demás, a falta de dicha acreditación de la condición de causahabientes, será imprescindible la citación de los titulares registrales, con quienes se habrá de entender el procedimiento expropiatorio (y, a falta de comparecencia de éstos, con la intervención del Ministerio Fiscal –cfr. artículos 5, 18 y 21 de la Ley de Expropiación Forzosa y las Resoluciones –dos-de 17 de diciembre de 1999).

  1. Según el tercer defecto contenido en la nota, la Registradora considera que, «al ser la finca una parte de casa es necesario el consentimiento de los demás condueños».

Ciertamente, según consta en este expediente, la finca objeto de expropiación aparece inscrita en el Registro –al parecer como una mitad indivisa de unan parte determinada de casa-de la siguiente forma: a nombre de don Lázaro H.V. una «parte determinada» de la mitad «determinada » del pleno dominio; a nombre de don Esteban G. G. y don Paulino G. G., cada uno de ellos la mitad de la mitad de «parte determinada» del pleno dominio; a nombre de don Eduardo M.O. y doña María L.T., mitad de «parte determinada» del pleno dominio; y a nombre de doña María L.T. «parte determinada» –sic- del pleno dominio; y de todos esos titulares registrales son causahabientes –según se alega aunque no se acredita fehacientemente-las personas con quienes se ha seguido el expediente expropiatorio. Faltan en este expediente datos para determinar si se trata de una parte de un único edificio originario cuya división debiera haberse realizado con sujeción al régimen de propiedad horizontal –cfr. artículos 396 y 401 del Código Civil, y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal– (de modo que se conjugase una comunidad sobre el suelo y los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre las partes que se determinasen); o si se trata de una situación de individualización de fincas distintas a pesar de que haya algún elemento común a todas ellas por tener, no obstante, suficiente independencia física y económica (situación admitida por Centro Directivo –cfr. Resoluciones de 26 de junio de 1987, 3 de abril de 1989 y 20 de julio de 1998-). Mas, debe tenerse en cuenta que, al aparecer registralmente configurada como finca independiente, y dado que el Registrador está vinculado en su calificación por la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro (cfr. artículos 1, 18 y 38 de la Ley Hipotecaria), habrá de partirse para la resolución de este recurso del presupuesto de la independencia de dicha parte de casa, por lo que, estando ya la parte de casa de que se trata inmatriculada e inscrita en pleno dominio a favor de los cotitulares referidos, no puede condicionarse la viabilidad del procedimiento expropiatorio debatido respecto de dicha parte de casa al consentimiento de los titulares de las otras partes determinadas de la misma casa también individualizadas independientemente en los asientos registrales.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la calificación de la Registradora respecto de los defectos primero (el primero se examina más atrás, en el apartado “-SEGREGACIÓN- De parte de una finca, sin segregar esta parte”) y tercero, tal como han sido expresados en la calificación impugnada; y confirmar dicha calificación respecto del defecto segundo, únicamente en cuanto a la falta de coincidencia entre los expropiados y los titulares registrales, todo ello en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

17 octubre 2005 (2 Rs. de la misma fecha)

Personas que deben intervenir.- 1. Se presenta en el Registro el Acta de Ocupación y Consignación en una expropiación forzosa, a los efectos de inscripción de la misma. El registrador deniega la inscripción de una finca en cuanto a una parte indivisa por no haberse entendido el procedimiento con los titulares registrales y, en cuanto a otra parte indivisa de la misma, por no haberse consignado cantidad alguna a favor del usufructuario.

  1. Debiendo limitarse el recurso, en cuanto a lo que al presente interesa, a las pretensiones del recurrente, hay que decir que, en cuanto a la primera, consistente en que se anule el asiento en el que se recogió la herencia de la expropiada, tal pretensión está fuera de la competencia de esta Dirección General pues los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que sólo ellos pueden declarar la nulidad y consiguiente cancelación de una inscripción.
  2. En cuanto a la petición subsidiaria consistente en que se declaren los defectos como subsanables, ha de ser igualmente rechazada, pues, no habiéndose removido el primer defecto, y calificándose el mismo de insubsanable, dicha cualidad impregna la totalidad de la calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 enero 2008

Personas que deben intervenir.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede inscribirse la expropiación forzosa de una finca, si cuando se presentan los documentos correspondientes a la expropiación, dicha finca está inscrita a favor de persona que no ha intervenido en el procedimiento y que adquirió dicha finca mediante subasta como consecuencia de la ejecución de una hipoteca que gravaba dicha finca.

  1. La contestación ha de ser forzosamente negativa, y ello por los siguientes argumentos:
  2. a) El artículo 24 de la Constitución Española, en cuanto establece el principio de tutela judicial efectiva, proscribe la indefensión, que se daría si se privara de un derecho a una persona (el titular registral actual) sin que, en el procedimiento correspondiente, haya tenido ocasión de defenderse.
  3. b) Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») el artículo 38 de la Ley Hipotecaria supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos contra persona distinta de dicho titular.
  4. c) Además, el principio de tracto sucesivo supone no seguir el procedimiento contra los que en su momento fueron los titulares de la finca que se expropia, sino contra el titular en el momento en que se quiere inscribir. Para evitar que, durante la tramitación del procedimiento de expropiación forzosa, como consecuencia del cambio de titular de la finca, se haga inútil el procedimiento iniciado, el artículo 32, regla 1ª, del Reglamento Hipotecario establece que, si el organismo expropiante solicita, a los efectos del procedimiento expropiatorio, la expedición de certificación de cargas, se hará constar su expedición y el procedimiento correspondiente mediante nota marginal. Esta nota sirve de publicidad del procedimiento y evita la indefensión de los sucesivos titulares.
  5. d) El artículo 17 de la ley Hipotecaria establece que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real». En consecuencia, inscrita la adjudicación como consecuencia de la ejecución hipotecaria, no podrá inscribirse la expropiación forzosa (que es una transmisión), aunque sea de fecha anterior.
  6. e) El artículo 34 de la Ley Hipotecaria impide que la resolución o anulación, como consecuencia de la expropiación, de la titularidad de la causante que hipotecó, doña F. M. T., pueda afectar al adquirente como consecuencia de la ejecución de dicha hipoteca, que es un adquirente a título oneroso, que adquiere confiado en el contenido registral, cuya buena fe ha de presumirse siempre, y ha inscrito su adquisición.
  7. Por lo que se refiere a la hipotética mala fe del adquirente, a que alude el recurrente, tal mala fe excede del ámbito competencial del recurso, debiendo probarse, si se pretende hacerla valer, en el juicio contradictorio correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 abril 2010

Personas que deben intervenir.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad las actas de ocupación y pago en expediente de expropiación forzosa de parte de una finca, suscritas en el año 1994 por los expropiados y por el representante de la beneficiaria de la expropiación –la Universidad de Alicante–, acompañadas de una Resolución del Conseller de Educación, Formación y Empleo de la Generalitat Valenciana de 22 de junio de 2011 por la que ratifica las actuaciones de los representantes de la Universidad en las referidas actas de ocupación y pago.

Nada consta en el Registro de la Propiedad sobre el inicio o existencia del expediente expropiatorio.

El registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque, según expresa en su calificación: 1.º-a) No se describe la finca matriz de la que se segrega la porción expropiada, en los términos previstos en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, ni consta la descripción del resto de dicha finca matriz, en los términos previstos en el artículo 47 del mismo Reglamento; b) Desde el día de la firma de la documentación calificada se han producido múltiples variaciones en la titularidad y estado de cargas de dicha finca, por lo que existen nuevos titulares que no han intervenido en la expropiación; 2.º No se aporta la licencia de parcelación concedida por el Ayuntamiento de Alicante; y 3.º «En todo caso se hace constar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Expropiación, la expropiación forzosa sólo podrá ser acordada por el Estado, la Provincia y el Municipio. En su virtud –aunque puedan beneficiarse de la expropiación, por causa de utilidad pública, las entidades y concesionarios a los que se reconozca legalmente esta condición–, las actas de pago y de ocupación que deben de ser presentadas en el Registro para la inscripción de un bien expropiado deben de estar suscritas por el representante legal del organismo expropiante, ello sin perjuicio de la comparecencia de la persona expropiada y de la entidad beneficiaría, debidamente representada».

La recurrente expresa su conformidad con el segundo defecto, relativo a la necesidad de licencia municipal, e impugna los restantes extremos de la calificación, por lo que el presente recurso se ciñe a estos últimos (a continuación se transcribe una parte de esta resolución; las otras dos pueden examinarse en los apartados “Necesidad de identificar la finca” y “Título inscribible”, ambas dentro del título “EXPROPIACIÓN FORZOSA”).

  1. Por lo que se refiere al debate sobre la posibilidad de inscribir la expropiación forzosa de una finca, cuando en el momento de presentar en el Registro de la Propiedad los documentos correspondientes a la expropiación la titularidad registral de derechos sobre dicha finca corresponde a personas que no han intervenido en el procedimiento y que adquirieron después de la fecha de expedición de los documentos calificados, debe mantenerse la calificación impugnada, y ello por los siguientes argumentos:

«Es principio básico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), la exigencia del consentimiento auténtico del titular registral, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por sí, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a través del control que sobre los títulos inscribibles realiza el registrador conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimación registral y tracto sucesivo proclamados por los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no sólo responde a la protección de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino también a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jurídica preventiva proclamado en el artículo 9 número 3 de la Constitución de protección de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la inscripción de sus derechos (artículos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria supone una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, con el consecuente cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos contra persona distinta de dicho titular.

El artículo 3 de la Ley de Expropiación Forzosa obliga a la Administración expropiante a tener por dueño a quien figure como tal en Registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente. Y el artículo 32.2.ª del Reglamento Hipotecario exige, tratándose de finca inscrita, que la expropiación se haya entendido con el titular registral o «quien justifique ser su causahabiente, por sí o debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial».

Para evitar que, durante la tramitación del procedimiento de expropiación forzosa, como consecuencia del cambio de titular de la finca, se haga inútil el procedimiento iniciado, se establece en la normativa hipotecaria que si el organismo expropiante solicita, a los efectos del procedimiento expropiatorio, la expedición de certificación de cargas, se hará constar su expedición y el procedimiento correspondiente mediante nota marginal (cfr. artículos 32, regla 1.ª, del Reglamento Hipotecario y 22 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística).

La finalidad de esta nota marginal es la de dar publicidad a la existencia del expediente expropiatorio –y evitar la indefensión de los sucesivos titulares–, de forma que, conforme al apartado 5 del artículo 32 del Reglamento Hipotecario, «El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase, inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere este artículo, se cancelarán al practicarse la inscripción a favor del expropiante o beneficiario y en virtud del mismo título, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente, para cuya cancelación bastará su expresión genérica».

El artículo 17 de la Ley Hipotecaria establece que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real». En consecuencia, inscrita la adquisición posterior a la expropiación pero anterior a la constancia registral del inicio del procedimiento expropiatorio –que en el presente caso ni siquiera se ha producido mediante la nota marginal referida–, no podrá inscribirse la expropiación forzosa, que es una transmisión, aunque sea de fecha anterior.

8 octubre 2012

Por inexactitud del asiento

ERROR

Por inexactitud del asiento

Por inexactitud del asiento.- Inscrita una finca con ciertas limitaciones derivadas del título sucesorio que dio lugar a dicha inscripción, aunque el titular registral pretenda que han desaparecido y no deben reflejarse en la inscripción que origine la venta realizada por el mismo, lo cierto es que por hallarse los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos no sólo en cuanto al contenido global de las inscripciones, sino también respecto de los particulares que pudieran acreditar los derechos de terceras personas, mientras no se declare su nulidad, se decrete la caducidad de las menciones o se rectifique el asiento, la resolución del recurso planteado ha de adaptarse al contenido de los asientos existentes. Y si el vendedor estimare que por lo que se refiere al caso discutido se ha padecido una equivocación al efectuar la inscripción a su favor, lo procedente será no prescindir del contenido del asiento, sino instar la nulidad o rectificación del mismo conforme a las normas legales.

22 enero 1944

Por inexactitud del asiento.- Existiendo en el Registro una inscripción según la cual una finca «tiene una extensión inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados», sin que el asiento aclare después si se admitió, suspendió o denegó dicho exceso de cabida, no es acertada la calificación que suspende la inscripción de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del Registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificación habrá que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.

9 abril 1991

Por inexactitud del asiento.- Ver, más adelante, el epígrafe «Rectificación».

17 marzo 2000

Por inexactitud del asiento.- Hechos: la inscripción 1ª de una finca, adquirida por herencia, impone una sustitución fideicomisaria. En inscripciones posteriores de venta y agrupación de la finca, se omite consignar dicha carga. Posteriormente se anota una demanda, dirigida contra todos los titulares, encaminada a la rectificación del Registro, para que se incluya como carga la sustitución. Cancelada por caducidad esta anotación, se practican asientos posteriores y, finalmente, por sentencia firme del Tribunal Supremo, se presenta un documento judicial ordenando que se haga constar la sustitución, lo que se deniega por haber caducado la anotación de demanda y existir posteriores titulares, que no fueron parte en los procedimientos. La Dirección, teniendo en cuenta que en la inscripción 1ª constaba la limitación fideicomisaria y que en los posteriores asientos se padeció un error de concepto que resulta claramente de los mismos, resuelve que es inscribible la Sentencia sin necesidad de consentimiento de los titulares de derechos posteriores que, forzosamente, han de quedar afectados por el contenido de todos los asientos vigentes.

12 julio 2001

Por inexactitud del asiento.- Respecto a la forma de rectificar esta clase de error, ver, más adelante, el apartado “Rectificación”.

20 septiembre 2005

Por inexactitud del asiento. 1. En el presente recurso se ventila si el Registrador cometió un error material o de concepto al extender un asiento en el que se decía que el comprador adquiría de una finca un determinado porcentaje, que el vendedor recurrente considera equivocado. Y es doctrina de este Centro Directivo que los asientos del Registro, una vez practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y entonces para su rectificación debe acudirse a las prescripciones del artículo 40 de la Ley Hipotecaria que a su vez remiten a los artículos 211 y siguientes en cuanto a la forma y los requisitos para rectificar los errores del Registro. En el presente supuesto, en el que no se ve claramente que se haya cometido un mero error de número o letra o equivocación que pueda ser apreciado prima facie por documentos auténticos que puedan ser corregidos sin intervención de los interesados, no puede ahora el vendedor sin consentimiento del comprador o resolución judicial firme alcanzar la rectificación pretendida del objeto de la venta, ya que nos encontramos ante un claro caso de error de concepto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 noviembre 2006

Por inexactitud del asiento.- 1. En el presente recurso son hechos relevantes los siguientes:

  1. a) Mediante sentencia dictada el 24 de mayo de 1994 en procedimiento de separación conyugal, se aprobó determinado convenio regulador en el que se había acordado la liquidación de la sociedad de gananciales con el siguiente pacto, entre otros: «Respecto de la vivienda…, se la adjudican ambos cónyuges por mitad e iguales partes y proindiviso, cediendo don… [esposo] a doña [esposa] el usufructo vitalicio de su mitad proindivisa, y quedándose el esposo únicamente con la nuda propiedad de dicha participación. Para el supuesto que doña [esposa], en uso de las facultades que le confiere el usufructo, arrendase la vivienda a terceras personas, ésta viene obligada a dar a su esposo el 50% de las rentas obtenidas».

El 13 de septiembre de 1994 se inscribió la mitad indivisa de dicha vivienda, en pleno dominio, a favor de la esposa y con fecha 8 de abril de 1996, la otra mitad en pleno dominio a favor del esposo. Éste –según escritura autorizada el 5 de febrero de 1996– cedió mediante dación en pago de deuda la nuda propiedad de la mitad indivisa de dicha finca a una sociedad mercantil que fue absorbida por otra sociedad.

Mediante escritura autorizada el 26 de agosto de 2008, la sociedad absorbente vendió al ahora recurrente la referida mitad indivisa en nuda propiedad que se había inscrito a nombre de dicha sociedad.

  1. b) El 20 de octubre de 2008 se presentó en el Registro de la Propiedad otro testimonio judicial –expedido el 15 de julio de 2008– de la referida sentencia de separación conyugal y del convenio aprobado, para que se procediera a la inscripción de la cesión del usufructo vitalicio de su mitad indivisa que el esposo realizó en favor de su esposa, según el referido convenio.
  2. c) El Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción solicitada, porque, a su juicio, la cesión del usufructo vitalicio a la esposa junto con el arrendamiento de la finca y el pago del cincuenta por ciento de las rentas al marido, produce confusión sobre la extensión del derecho objeto de inscripción, en contra de la exigencia de su perfecta determinación. Entendió además que hay una compleja transmisión adicional a la liquidación de la sociedad conyugal, que debe plasmarse en escritura pública, con expresión de su causa onerosa o gratuita, necesaria en todo negocio traslativo, toda vez que el objeto de la liquidación ganancial es exclusivamente la división por mitad entre los cónyuges del remanente resultante, sin que el convenio regulador de la separación pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen un significado propio.
  3. d) El recurrente alega, en esencia, que puede inscribirse la cesión, sin necesidad de inscribir los demás pactos contenidos en el convenio regulador aprobado judicialmente. Añade que nada se opone a que en dicha liquidación –aprobada judicialmente– los cónyuges acuerden adjudicar primero dicho bien a ambos, por mitad e iguales partes y pro indiviso, reservándose uno de ellos la nuda propiedad y cediendo el usufructo vitalicio de su mitad indivisa a su esposa.
  4. Es cierto que la aprobación judicial del convenio regulador de la separación no convierte en inscribibles pactos que, por la forma en que se establecen, carecen de trascendencia real (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2003), por lo que bien pueden inscribirse las adjudicaciones que se realicen mediante la liquidación de la sociedad de gananciales sin necesidad de que accedan a los asientos del Registro determinados compromisos, de carácter obligacional, relativos al mero uso de la vivienda o a las consecuencias económicas de actos de disposición que sobre el bien o derecho adjudicado realice el cónyuge adjudicatario. En todo caso, es también cierto que, como expresa el Registrador en su calificación, la inscripción de dichas adjudicaciones tiene como presupuesto la necesaria determinación de la naturaleza y extensión del derecho objeto de inscripción, por exigencias del principio de especialidad (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 5 y 6, del Reglamento Hipotecario).

Lo que ocurre es que, en el presente supuesto, el título ahora calificado fue ya objeto del correspondiente asiento registral, del que resulta que se inscribió una mitad indivisa de la vivienda, en pleno dominio, en favor de la esposa y la otra mitad, también en pleno dominio, en favor del esposo. Por ello, al estar tales asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos que establece la Ley (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), no podrá accederse a la pretensión del recurrente sin observarse el procedimiento legalmente establecido para la rectificación de tales asientos (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria). En este sentido, si se estimara que en su día se cometió un error en la redacción del asiento, dicho error debería calificarse conforme al artículo 216 de la Ley Hipotecaria como error de concepto, para cuya rectificación el artículo 217 de la Ley Hipotecaria exige el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene, requisitos que no aparecen cumplidos en este caso (especialmente el consentimiento del esposo, como titular registral actual del derecho de usufructo de que se trata).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

31 julio 2009

Por inexactitud del asiento.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se deniega la rectificación de una nota marginal practicada en la que se canceló por error una condición resolutoria en garantía de precio aplazado, ya que la escritura que provocó dicho asiento reseñaba un pago parcial del precio y no de la totalidad del mismo. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se precisa del consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.

  1. Cuestión básica para resolver el recurso es la calificación del error que se ha producido en los asientos del Registro como material o de concepto. En la nota marginal en la que se comete el error se hace constar que la entidad compradora «declara haber entregado la cantidad que del precio de venta quedó aplazado», especificando, a continuación, que el pago se verificó mediante cheque bancario a nombre de los herederos del vendedor por importe de cuatrocientos diez mil euros, quedando cancelada la condición resolutoria. Es importante destacar, según resulta de la inscripción principal, que se aplazó un ochenta por ciento del precio total y que con la cantidad pagada a que se refiere la escritura que dio lugar a la nota marginal ahora cuestionada quedaba pendiente de satisfacer el setenta por ciento del mismo. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

De todo ello resulta, con claridad, que el error advertido no es material, sino de concepto. Tres son las razones que fundamentan esta conclusión: en primer lugar los relevantes efectos del error que da por resultado la cancelación indebida de la condición resolutoria; en segundo lugar, la constancia en la nota marginal de la declaración de haberse entregado el precio aplazado, cuando como resulta claramente de la misma al indicar la cantidad entregada, confrontándola con la inscripción de compraventa a cuyo margen se extendió, la entrega fue parcial; en tercer lugar, porque sólo puede entenderse el error por la apreciación equivocada de la cantidad que quedaba aplazada.

  1. La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. art. 217 de la Ley Hipotecaria).

Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el Registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que «A sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el Registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».

  1. Resta por concluir si el procedimiento para la rectificación, en este caso, exige el consentimiento del titular registral o no. Pues bien, si se tiene en cuenta: a) que la condición resolutoria en garantía del precio aplazado de una compraventa de un inmueble, como elemento accidental del negocio, no opera automáticamente en sede registral ni en su cumplimiento (necesidad de acreditar el impago, el requerimiento notarial o judicial, la falta de oposición del comprador, etc.: vid. art. 1.504 del Código Civil y Resolución de 29 de diciembre de 1982), ni en su incumplimiento pues su cancelación requiere bien resolución judicial, bien escritura en que conste el consentimiento cancelatorio del vendedor (lo que requiere capacidad dispositiva y no simplemente la capacidad general para administrar que se precisa para recibir el pago (ex art. 1.068 del Código Civil), bien la acreditación fehaciente del hecho o hechos cuya ocurrencia, en virtud de pacto expreso, permita al comprador solicitar unilateralmente tal cancelación (cfr. art. 82 de la Ley Hipotecaria y 56 del Reglamento Hipotecario); b) que resulta claramente de la inscripción de la compraventa que la condición resolutoria pactada garantizaba el precio aplazado en su totalidad; c) que resulta de la nota marginal cuya rectificación se pretende que se entregó una cantidad que, confrontándola con la inscripción principal, no corresponde a la totalidad del precio aplazado sino a una parte del mismo; d) que como consecuencia de ello resulta directa y claramente de los asientos del Registro que no se ha producido el hecho que permitiría solicitar la cancelación de la condición, esto es, el pago de la totalidad cantidad aplazada; e) que, al margen del pago, tan sólo se admitía en la escritura de compraventa en que se constituyó la condición resolutoria dos modos de cancelarla: 1.º mediante escritura de cancelación de dicha garantía otorgada por la parte vendedora, y 2.º mediante acta notarial en la que la entidad compradora acredite que se han avalado las cantidades pendientes de pago y que dichos avales están a disposición de los vendedores, ninguno de cuyos documentos se presentó en el Registro; f) que la nota marginal que hubiera debido practicarse a la vista de dicho título no es la de cancelación de la condición resolutoria por su incumplimiento, en cuya virtud se consuma la adquisición del derecho del comprador (cfr. art. 23 de la Ley Hipotecaria), prevista en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario, como por error se produjo, sino una nota de pago parcial del precio aplazado conforme al artículo 58 del mismo Reglamento; en base a todo lo cual hay que concluir en el corolario de que no es preciso el consentimiento del titular registral para la rectificación.

Si a ello se añade que una de los límites del ejercicio de todo derecho es la buena fe (cfr. art. 7.1 del Código Civil), una de cuyas manifestaciones es la imposibilidad de ir contra los actos propios (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 28 de octubre de 2005; 26 de enero de 2006, y 23 de enero de 2008), y que del título que generó la cancelación de la condición resolutoria resulta de modo inequívoco que se trataba de un pago parcial y que no se prestaba consentimiento a la cancelación de la condición resolutoria, no hay ningún obstáculo para la rectificación solicitada a la vista de que se trata de un error de concepto padecido en la redacción de una nota marginal cuya sola confrontación con la inscripción principal respectiva basta para darlo a conocer.

Por último, el hecho de que la rectificación implique la reactivación de la condición resolutoria cancelada no es un obstáculo para la misma, pues la rectificación no surtirá efecto frente a terceros sino de la fecha en que se verifique (cfr. arts. 40 y 220 de la Ley Hipotecaria) y el titular registral ya prestó su consentimiento a la condición en la escritura de compraventa originaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a la no necesidad de consentimiento del titular registral para la rectificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

9 y 11 noviembre 2009

Por inexactitud del asiento.- Se plantea en este recurso la posibilidad de rectificar el Registro, para inscribir como bien de dominio público en zona marítima, una finca que figura inscrita a favor de un particular, sin ajustarse a la regla general que presupone el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial. Puede verse la Resolución en el apartado “COSTAS (ZONA MARÍTIMA). Deslinde en zona marítimo-terrestre”.

10 noviembre 2010

Por inexactitud del asiento.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro, acompañada de la escritura por la que, el 21 de febrero de 2003, la sociedad recurrente compró a la actual titular registral, «Payna, S.L.» la finca objeto del recurso, instancia suscrita por el representante de la recurrente exponiendo los siguientes hechos:

– El 21 de febrero de 2003, «Metropolitana Adventures, S.L.», compró a la titular registral, «Payna, S.L.» la finca referida, inscribiéndose la venta en el Registro de la Propiedad. Según la escritura de compraventa, y el Registro, la finca tenía una superficie de 16.782,82 metros cuadrados.

– Según sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, firme por haberse desestimado el recurso de casación –y de la que se aporta testimonio– se revocó una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, la cual había declarado nula por simulación absoluta la anterior venta. La sentencia de la Audiencia revoca la apelada en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.» y simplemente declara preferente a dicha otra que hizo en documento privado «Payna, S.L.» a «Promociones Almijara 21, S.L.» –todavía no elevado a público en ejecución de sentencia–, cancelándose las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre «Payna, S.L.» y «Promociones Almijara 21, S.L.», y que, según la sentencia es «una franja de terreno, no inferior a 4.760 m2… con la descripción que se apruebe por el Ayuntamiento de Motril». Es decir, que, en lugar de declarar nula la venta inscrita, se declaró preferente la compra de «Promociones Almijara 21, S.L.». En concreto la sentencia se pronuncia en los siguientes términos: «Que revocamos la sentencia apelada en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.», declarando preferente la compraventa que vincula a la actora con la demandada, «Payna, S.L.» en los términos contractuales recogidos en el documento privado».

– Como consecuencia de ello se expide mandamiento (del que se acompaña fotocopia pero cuyo contenido aparece en la cancelación que se dirá) «con el fin que se lleve a cabo lo acordado en la sentencia y se proceda a la cancelación».

– El registrador, como consecuencia de la sentencia y del mandamiento, canceló totalmente la inscripción a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Por tanto, la finca vuelve a estar inscrita a nombre de «Payna, S.L.».

El recurrente alega que la compraventa entre «Promociones Almijara 21, S.L.», como compradora declarada preferente y la actual titular registral se refiere solo a la superficie de 4.760 metros cuadrados, perteneciendo a su representada el resto de metros, es decir, 12.022,82 metros cuadrados, por lo que no debió ser cancelada la inscripción y solicita «que se inscriba el título de dominio de mi representada sobre la finca registral 12.890 que resulta de la escritura pública de 21 de febrero de 2003».

El registrador suspende la inscripción por considerar que hay documentos extendidos en mera fotocopia y por entender que no puede inscribir la escritura en cuanto a la totalidad de la finca al estar parte de la finca vendida, habiendo sido declarada preferente esta venta y por existir un obstáculo registral al haberse cancelado por mandato judicial la inscripción que en su día se hizo de tal escritura. Por otra parte, tampoco es posible, a juicio del registrador, inscribir una parte de la superficie de la finca (el resto de la finca matriz tras la segregación de la parte de dicha finca matriz cuya venta fue declarada preferente), ya que el principio de especialidad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) impone que la inscripción se practique expresando su situación, linderos, medida superficial y demás circunstancias que contribuyan a la identificación del inmueble, exigencias que no se cumplirían en el presente caso en el que se solicita la inscripción de dominio a favor de la entidad recurrente de «al menos 12.022,82 m2 de la indicada finca registral», sin que pueda determinarse la ubicación concreta de tal superficie dentro de la finca matriz al no estar determinada tampoco la ubicación de la superficie cuya venta fue declarada judicialmente preferente, y que consiste en «una franja de terreno no inferior a 4.760 m2… con la descripción que apruebe el Ayuntamiento de Motril».

  1. El registrador parte de la situación registral de la finca existente en el momento de realizar la calificación, siendo así que el último asiento practicado en el folio registral de la finca matriz (finca registral número 12.890) fue la cancelación total de la inscripción causada por la escritura de compraventa otorgada por el anterior propietario a favor de la entidad ahora recurrente «Metropolitana Adventures, S.L.», en virtud de cuya cancelación la finca quedó reinscrita a favor de la entidad vendedora «Payna, S.L.». Esta cancelación, como ha quedado explicado en los antecedentes de hecho de esta resolución, fue practicada en virtud de un mandamiento judicial expedido como consecuencia de la sentencia judicial dictada por la Audiencia Provincial de Granada que mandaba cancelar «las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre la actora (Promociones Almijara 21 S.L.) como compradora y demandada (Payna S.L) como vendedora», cuya venta fue declarada preferente respecto de la otorgada por la misma entidad vendedora a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Es decir, la cancelación total se produjo en virtud de la misma resolución judicial de la Audiencia, testimonio de la cual se presenta ahora junto con la escritura de compraventa que motivó la inscripción.
  2. Es cierto que la inscripción de la finca a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.» cerraba el Registro a la inscripción de la compraventa de parte de la misma finca a favor de «Promociones Almijara 21, S.L.» por falta de tracto sucesivo, pues la finca aparecía inscrita entonces a favor de persona distinta de la otorgante de esta última venta (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esto permite entender por qué el registrador interpretó el mandamiento judicial de cancelación en el sentido indicado de cancelar la totalidad de la inscripción previamente practicada a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Sin embargo, es lo cierto que el resultado producido (la abrogación registral de la totalidad de la inscripción de dominio de la citada finca respecto de la citada entidad) va más allá de lo que estrictamente deben ser las consecuencias registrales del cumplimiento del fallo judicial dictado en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Granada que, revocando el previo de instancia, no mantiene la declaración de nulidad de la totalidad de la compraventa realizada a favor de la entidad aquí recurrente, «Metropolitana Adventures, S.L.», sino tan sólo el carácter preferente respecto de la misma de otra compraventa que sobre parte de la misma finca había realizado otra entidad distinta («Promociones Almijara 21, S.L.»).

La reinscripción de la escritura de compraventa respecto de la totalidad de la finca a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.», en principio, tropezaría con el principio de salvaguardia judicial de los asientos del Registro y su corolario de que para su rectificación es necesario el consentimiento del titular registral o, en su defecto, de resolución judicial dictada en procedimiento seguido contra el titular registral (en la actualidad la entidad «Payne, S.L.»). Pero en el presente caso, según lo antes señalado, debe entenderse que al practicarse la cancelación se incurrió en un error de concepto, error que podrá ser rectificado conforme a los procedimientos legalmente previstos para ello. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 11 de noviembre de 2008 y 7 de marzo de 2011), el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. De todo ello resulta, con claridad, que el error advertido no es material, sino de concepto, pues con la inscripción (cancelación en este caso) se está alterando el contenido del documento, en este supuesto del mandamiento judicial de cancelación, al menos parcialmente en cuanto al resto de la superficie de la finca matriz no incluida en la venta declarada preferente.

La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria).

Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos, el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que «a sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el Registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo de 2011) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. En este caso, el error padecido queda probado por el conjunto de los documentos presentados (a reserva de la necesidad de presentar copia autorizada de la escritura de compraventa cuya reinscripción solicita el recurrente a que alude el último fundamento de esta Resolución), pues el consentimiento del actual titular registral (la sociedad «Payne, S.L.») ya se prestó mediante el otorgamiento de las dos compraventas realizadas a favor de las entidades «Metropolitana Adventures, S.L.» y «Promociones Almijara 21, S.L.», respectivamente, de lo que hay constancia cierta a través de la documentación presentada (escritura de compraventa, en cuanto a la primera, y testimonio de sentencia judicial, en cuanto a la segunda).

  1. En definitiva, debe entenderse que el registrador incurrió en un error de concepto al cancelar la inscripción de dominio a favor de la sociedad recurrente. De la sentencia firme –testimonio de la cual se presenta ahora– se desprende que no es nula la inscripción a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.», puesto que frente a la sentencia de Primera Instancia, que declaró la nulidad total, la sentencia de la Audiencia la revoca expresamente. En ella se dice con claridad meridiana que la sentencia de instancia se revoca «en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.»… cancelándose las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre actora («Promociones Almijara 21, S.L.») y demandada «Payna, S.L.»». El registrador entendió que era necesaria la cancelación total de la venta de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.», cuando eso no es así, pues con ello se provoca una evidente discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral.

Es cierto que la interpretación y aplicación práctica del mandato judicial de cancelación de las inscripciones que impidan la de la compraventa declarada preferente no era sencilla y quizás procedía entonces haber pedido aclaración a la autoridad judicial sobre el alcance concreto de tal cancelación. Pero lo cierto es que al interpretarse el registrador el mandato judicial como se hizo, se incurrió en «ultra vires» respecto del verdadero contenido del fallo.

En todo caso, en la situación registral actual, para restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad, se exige cohonestar en su reflejo registral los dos títulos presentados: la escritura de compraventa y el testimonio de la sentencia judicial, y para ello deberá reflejarse el contenido de ésta en la inscripción de aquella.

  1. En efecto, del procedimiento judicial seguido tan sólo resulta que existe una superficie –aún por determinar, pues ni siquiera está todavía ejecutada la sentencia en cuanto a la elevación a público del documento privado–, superficie que forma parte de la finca inscrita, que está pendiente de segregación e inscripción a favor de «Promociones Almijara 21, S.L.». Lo que ocurre es que la determinación de la exacta superficie segregada y vendida, corresponderá efectuarla en el momento en que, ejecutada la sentencia, se presente a inscribir la elevación a público del documento privado.

Es cierto, que el principio de especialidad, básico en el funcionamiento del Registro por razones superiores de seguridad jurídica, exige con carácter general la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (vid., entre otras, la Resolución de 10 de junio de 2010), el sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario). Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico–real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).

Manifestación de esta exigencia de descripción precisa de las fincas en materia de segregaciones son las normas que al respecto se contienen en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, de los que resulta que en toda operación de segregación se han de incluir en el título correspondientes tres descripciones: la de la finca matriz afectada por la segregación, la de la finca resultante de la segregación y la de la porción o porciones restantes, si bien esta última sólo se exigirá cuando sea posible y siempre que, al menos, se expresen las modificaciones en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En este sentido, no resulta carente de todo fundamento la objeción del registrador cuando sostiene que las indicadas exigencias descriptivas no se cumplen en el presente caso en el que se solicita la inscripción de dominio a favor de la entidad recurrente de «al menos 12.022,82 m2 de la indicada finca registral», sin que pueda determinarse la ubicación concreta de tal superficie dentro de la finca matriz al no estar determinada tampoco la ubicación de la superficie cuya venta fue declarada judicialmente preferente, y que consiste en «una franja de terreno no inferior a 4.760 m2… con la descripción que apruebe el Ayuntamiento de Motril». Es evidente que la indeterminación de la ubicación concreta de esta franja de terreno impide conocer con certeza igualmente la parte de la finca matriz no afectada por la venta preferente y que, por tanto, debería quedar reinscrita a favor del recurrente.

Ahora bien, lo que ocurre es que las especiales circunstancias concurrentes en el presente caso, en que la aplicación rígida del principio de especialidad puede conducir a una situación de lesión de la justicia material del caso, presenta analogías suficientes como para permitir la aplicación de la norma contenida en el párrafo final del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación. Esta norma, introducida por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982 por razones eminentemente prácticas (especialmente en los casos de múltiples segregaciones practicadas sobre una misma finca matriz objeto de parcelación, con restos que por estar destinados entre otros usos a viales resultan de muy difícil descripción perimetral), trata de evitar el cierre registral respecto del dominio del resto de una finca matriz cuando una o más segregaciones operadas sobre la misma todavía no hayan accedido al Registro, resto cuya descripción en tales casos no siempre se conocerá con certeza, salvo en lo relativo a su extensión, por no poder conocerse en tales casos cabalmente la precisa delimitación de la porción o porciones segregadas.

El hecho de que la segregación de la franja de terreno cuya venta fue declarada judicialmente preferente no esté aún formalizada o que su extensión exacta y linderos precisos no estén todavía determinados, hasta tanto no se obtenga tal determinación por vía de ejecución de la sentencia recaída, no son suficientes para excluir la aplicación analógica «in casu» del sistema previsto en el párrafo tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que la alternativa a tal solución consiste en la imposibilidad del acceso registral de un derecho de dominio no cuestionado por la reiterada sentencia judicial de la Audiencia Provincial de Granada respecto del resto de la finca matriz.

Entretanto se lleva a cabo la ejecución del fallo, puede hacerse constar perfectamente en la inscripción, que dejará sin efecto la previa cancelación, los términos de la sentencia y por tanto la existencia de una superficie pendiente de segregación, de conformidad con lo dispuesto en el inciso último del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, lo que permite la conciliación de todos los intereses en juego.

  1. Si se hubiera pretendido la anotación preventiva de la demanda interpuesta sobre la finca registral en cuestión, no se hubiera procedido a la cancelación de la inscripción. Ninguna razón hay para hacerlo ahora en que el procedimiento judicial ha finalizado en sentencia firme. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Resolución de 2 de marzo de 2006) que las resoluciones judiciales incluso aunque todavía sean no firmes, que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro, pueden acceder a los libros del Registro, para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.
  2. En consecuencia, estando presentados el título que motivó la inscripción indebidamente cancelada y la resolución judicial firme que no la anula sino que la confirma salvo en cuanto a la segregación pendiente, debe procederse a la inscripción, rectificando la cancelación indebidamente practicada, si bien haciendo constar la existencia de la segregación pendiente a que se refiere la resolución judicial, lo cual favorece la coordinación de la realidad registral con la extrarregistral y el conocimiento por terceros de la existencia de una segregación no inscrita.
  3. En cuanto al defecto de que existen documentos que se presentan por fotocopia, el defecto ha de ser confirmado parcialmente en cuanto a la escritura de compraventa, que motivó la inscripción indebidamente cancelada, pero no en cuanto a la resolución judicial firme, pues se presenta ejecutoria. Se trata no obstante de un defecto fácilmente subsanable por la presentación de la copia autorizada de la escritura pública.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

2 diciembre 2011

Por inexactitud del asiento.- Se plantea en este recurso si practicada una anotación preventiva, ordenada por sentencia, debía haberse practicado un asiento de inscripción. Se llega a la conclusión de que el procedimiento para rectificar el Registro es el establecido para la rectificación de errores y no el recurso gubernativo. La resolución puede verse en el apartado “URBANISMO. Rectificación de una reparcelación”.

18 enero 2012

Reversión de lo expropiado

EXPROPIACION FORZOSA

Reversión de lo expropiado

Reversión de lo expropiado.- a) Si en la inscripción de compra de una finca no se hizo constar que se practicó a consecuencia de un expediente de expropiación forzosa, no podrá después practicarse ninguna inscripción de reversión de parte de lo expropiado, sin perjuicio de que esta discordancia entre el Registro y la realidad pueda ser rectificada mediante la presentación de nuevo en el Registro del título que dio origen en su día al asiento registral inexacto. b) Si se expropió a unas personas y se pretende revertir parte de lo expropiado en concepto de causahabiente, conforme al artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, a una sociedad, sin que de los documentos presentados resulte que la finca le fue aportada ni que le haya sido transmitido el derecho de reversión, el Registrador puede negarse a inscribir, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, aunque el Ayuntamiento expropiante reconozca a la sociedad recurrente el derecho de reversión.

29 noviembre 1973

Reversión de lo expropiado.- Hechos: Tras una expropiación, que no tuvo acceso al Registro, la titular registral vende cuatro parcelas sobrantes, procedentes de la finca expropiada, aportando documentación administrativa de la que resulta que dichas parcelas las recuperó por derecho de reversión. Denegada la inscripción por no haberse inscrito la expropiación y, por tanto, el derecho de reversión, la Dirección revoca la nota afirmando escuetamente que de la documentación aportada resulta la esencia de todo el expediente expropiatorio, que podrá hacerse constar en el Registro mediante el mecanismo del tracto abreviado, así como las parcelas sobrantes, con lo que puede inscribirse la venta de las mismas.

29 junio 2001

Reversión de lo expropiado.- Solicitada la inscripción de los derechos de reversión que, en su caso, puedan tener lugar respecto a unos terrenos expropiados, la Dirección, dejando a salvo que el derecho de reversión no puede inscribirse hasta que se produzcan las circunstancias que den lugar a su nacimiento, entiende, sin embargo, que la cualidad de expropiado, aunque sólo de manera implícita figura en la inscripción de expropiación, sí es inscribible, puesto que el derecho de reversión lo reconoce el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa al expropiado y a sus causahabientes. Por tanto, revoca la calificación en este punto, que consideró no inscribible tal derecho. Pero, al mismo tiempo, la confirma por las exigencias de documentación pública y tracto sucesivo, así como la falta de liquidación del Impuesto, toda vez que la solicitud de inscripción se hizo por una Sociedad en base a una escritura de constitución a la que se aportaban los derechos en cuestión por personas que no fueron las expropiadas.

28 julio 2001

Reversión de lo expropiado.- El derecho de reversión sólo es inscribible cuando se produce uno de los tres supuestos de hecho contemplados en el artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, pero la cualidad de expropiado (y su derecho a una hipotética reversión) es susceptible de reflejarse en el Registro, si existe el documento administrativo que la reconoce, pudiendo en tal caso (que es lo que sucedió en este supuesto) solicitarse su inscripción mediante la presentación del derecho de reversión a favor de los herederos del expropiado -reconocido por la Administración- en unión de una escritura pública por la que aquéllos transmitían su derecho a terceras personas. Este derecho a la reversión, intermedio entre la cualidad de expropiado y la reversión efectiva, es inscribible por ser análogo a un derecho real de adquisición, oponible a terceros, transmisible y perfectamente digno de protección registral. Los requisitos formales serán la existencia de documentación pública y tracto sucesivo -que en este caso se daban- y los exigidos por la normativa fiscal o liquidación previa de los impuestos de Sucesiones o de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

26 noviembre 2001

Reversión de lo expropiado.- 1. Se presenta en el Registro un Acta de Ocupación expedida por un Ayuntamiento con objeto de hacer constar en el Registro una expropiación forzosa. De la documentación aportada resulta que el expediente se dirige contra una empresa pública estatal que adquirió la finca objeto de dicho expediente por expropiación y también contra los reversionistas de dicha expropiación anterior, estando tal derecho de reversión reconocido por sentencia del Tribunal Supremo, pero aún sin ejecutar.

El Registrador deniega la inscripción por dos defectos:

2) Habiendo una sentencia firme que reconoce el derecho de reversión, el artículo 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial reserva a los Tribunales la expropiación, y, en consecuencia, ser nula la expropiación realizada (se califica este defecto como insubsanable; el primer defecto puede verse, más atrás, en el apartado “Acta de ocupación sin pago ni consignación”).

El Ayuntamiento recurre.

  1. También ha de ser confirmado el segundo defecto. Como dice el Registrador recurrido, al estar la sentencia firme pendiente de ejecución, toda actuación que se realice sobre la misma corresponde al Poder Judicial, conforme establece el artículo 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. La única excepción establecida por este precepto es la de la expropiación de los derechos reconocidos frente a la Administración Pública, los cuales pueden ser expropiados por el Gobierno, supuesto que no es el que se plantea en el caso presente.

No es atendible el argumento que utiliza el recurrente de que, en definitiva, si no se pueden devolver las fincas expropiadas, siempre se podrá indemnizar, pues no es lo mismo el que por una causa sobrevenida no puedan devolverse las cosas expropiadas que el ser el expropiante el que produce a sabiendas tal imposibilidad de devolución «in natura».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando en todos sus extremos la calificación del Registrador.

4 octubre 2005

Reversión de lo expropiado.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, aportando la Sentencia firme por la que se reconoce a favor de unas personas el derecho de reversión de bienes que en su día fueron expropiados, es inscribible la escritura por la que los reversionistas transmiten su derecho. [1]

  1. Afirma la entidad recurrente que el Registrador debe acatar la Sentencia. Pues bien, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución.
  2. Respecto a la inscripción del derecho de reversión, también ha dicho esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), que el primer titular de tal derecho es el expropiado, y, a partir de él, los que de él traigan causa, ya que es un derecho transmisible, con aplicación del principio de tracto sucesivo.
  3. Ahora bien: si, como ocurre en el caso actual, ni siquiera aparece en el Registro la expropiación, es indudable que tampoco resulta de él la existencia del derecho de reversión, pues éste tiene su origen en aquélla.

En consecuencia, para que pueda inscribirse la Sentencia que declara la existencia del derecho de reversión a favor de determinadas personas, es preciso que todos los que ostenten algún derecho en el Registro, hayan tenido intervención en el procedimiento, pues, de no ser así, se produciría un claro supuesto de indefensión, proscrita por la Constitución Española.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 abril 2008

Reversión de lo expropiado.- 1. En el presente expediente se pretende la inscripción de una reversión a favor de un tercero, distinto al titular expropiado, de una finca respecto de la cual no consta inscrita previamente la expropiación de la que se ha obtenido dicha reversión. Tan sólo se acompaña resolución administrativa que declara la reversión; el acta de pago y hoja de aprecio en la que se describe la finca objeto de reversión y un acta administrativa de acuerdo amistoso.

  1. No cabe duda que el derecho de reversión sobre bienes inmuebles tiene naturaleza real y es transmisible, por lo que puede tener acceso al Registro. Igualmente lo será la transmisión operada como consecuencia del ejercicio del derecho de reversión (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria).

Dispone así el artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en la redacción dada al mismo por Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.

  1. Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que consagra en nuestro Derecho hipotecario el denominado principio del tracto sucesivo, para inscribir un título por el que se transmita el dominio –en este caso, una reversión de finca procedente de expropiación–, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto referido.

En el presente expediente, resulta que la finca objeto de reversión aún se encuentra inscrita a favor del particular expropiado –que además es diferente del reversionario– por lo que procede denegar la inscripción solicitada en tanto no se obtenga la referida previa inscripción o cuando menos, se aporte, a modo de tracto abreviado, el título de la expropiación con todos los requisitos legalmente exigidos. De otro modo se estaría tabularmente privando de una finca al titular registral sin su legítima intervención, conculcando así el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos contenido en el artículo 24 de la Constitución.

A este respecto debe recordarse que el derecho de reversión, para el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (véase artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa). Por tanto para que el derecho de reversión se produzca en favor de persona distinta del expropiado, deberá acreditarse la transmisión de tal derecho por parte de éste, cumpliendo las exigencias generales de tracto sucesivo.

  1. Como ya señalara este Centro Directivo (véase Resolución de 28 de julio de 2001) normalmente la cualidad de expropiado consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente. En este contexto, legalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad, puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia erga omnes de todo derecho real. Pero para inscribir tales derechos han de concurrir todos los requisitos legales, y esencialmente, los de documentación pública y tracto sucesivo, algo que no acontece en el presente supuesto en el que falta la previa inscripción del título expropiatorio y de aquél por virtud del cual se transfirió el derecho de reversión en favor del presentante.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

30 septiembre 2011

Reversión de lo expropiado.- 1. Admitido por el recurrente el primer defecto señalado en el nota de calificación relativo a la falta de acreditación fehaciente, en el momento de la presentación en el Registro de la documentación objeto de calificación, del derecho de los solicitantes como causahabientes del titular registral expropiado, según se desprende de la presentación de la documentación subsanatoria que de tal defecto realizan los recurrentes en el momento de la interposición del propio escrito de recurso, sin que proceda en este momento entrar a valorar dicha documentación a otros efectos (cfr. artículo 326, párrafo primero de la Ley Hipotecaria), la cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar si resulta posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el derecho preferente de reversión frente a terceros posibles adquirentes respecto de una finca expropiada a favor del Ayuntamiento de Madrid en 1984, conforme a lo dispuesto en el articulo 54.5 de la Ley de Expropiación forzosa en la redacción dada a tal precepto por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

El registrador fundamenta su negativa en base al argumento de que la redacción del artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa dada por la citada Ley 38/1999 no resulta aplicable al presente supuesto, el cual, a su juicio, se rige por la norma vigente al tiempo de realizarse la expropiación, esto es por el artículo citado en su redacción originaria, que no recogía la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad del posible derecho de reversión, citando en apoyo de su tesis las Resoluciones de este Centro Directivo de 28 de julio y 26 de noviembre de 2001.

  1. La expropiación forzosa es una limitación del dominio, y, como dice la doctrina más autorizada, la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley de Expropiación Forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa. En concreto, este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión según la denominación acogida por la ley, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa).

Pero la expresión de «derecho de reversión» no es unívoca, sino que encierra varios sentidos, siendo dicha polisemia terminológica el origen y causa de cierta confusión en cuanto a la precisa delimitación de su contenido y alcance. Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del iter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras tantas acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de reversión. La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo de adquisición preferente – o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología del artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa – (los ya citados de no afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado como un derecho condicional o eventual. Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro de la Propiedad. Así lo confirma la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso-administrativo) de 8 de febrero de 2006 que al definir el contenido del derecho de reversión, afirma que «como hemos expresado en sentencias de 26 de mayo de 1998 y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29 de mayo de 2003, el derecho de reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal, resulta susceptible de negociación y transmisión, incluso con anterioridad a que se produzca en los supuestos contemplados en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa como determinantes del nacimiento del mismo. En definitiva, pues, y como ya afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el derecho de reversión es un derecho de naturaleza autónoma transmisible por actos «intervivos» y «mortis causa».

En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley de Expropiación Forzosa). En este sentido la misma Sentencia antes citada de 8 de febrero de 2006, afirma que el reconocimiento del derecho de reversión por la Administración «hace que éste cobre la plenitud e integridad de su contenido económico». Se trata, pues, de un desenvolvimiento del derecho latente, que deviene ejercitable, efectivo y pleno.

Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma Ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

  1. El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptibles de reflejo registral, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 28 de noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente. Pero es importante subrayar que legalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad («rectius», de los derechos asociados a la misma), puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia «erga omnes» de todo derecho real, inscripción que, por lo demás, está sujeta a los requisitos legales comunes de todo derecho inscribible, y entre ellos, los de documentación pública, calificación y tracto sucesivo (cfr. Resoluciones de 28 de julio de 2001 y 15 de abril de 2008). A partir de la citada reforma legal, como veremos, la constancia registral del derecho de reversión en fase latente tiene lugar de forma explícita y autónoma.

Pues bien, la resolución del presente recurso requiere determinar previamente la forma y eficacia de la citada constancia registral, así como la concreción del régimen legal que resulta aplicable teniendo en cuenta la fecha en que produjo la expropiación (1984) y la fecha en la que se presenta la solicitud de inscripción registral de los derechos de reversión que pudieran corresponder a los causahabientes de los propietarios expropiados (2011).

  1. Conforme a los artículos 53 de la Ley de Expropiación Forzosa, 60 de su Reglamento y 32.4ª del Reglamento Hipotecario, el título formal para la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la expropiación forzosa está integrado por el acta de ocupación y por el documento que acredite el pago o consignación del justiprecio. A su vez, el artículo 55.2.e) del Reglamento de Expropiación Forzosa establece que en el título de adquisición del beneficiario de la expropiación debe figurar la afectación del bien al fin público (obra o servicio) que justificó la expropiación, circunstancia que deberá figurar en la propia inscripción registral, pues, conforme a lo previsto en los artículos 9, n.º 2 de la Ley Hipotecaria y 51.6.º de su Reglamento, en la inscripción deberá constar la naturaleza del derecho inscrito, su extensión, así como las condiciones suspensivas o resolutorias que le afecten.

Sin embargo, a pesar de su calidad de condición que determina la naturaleza y extensión del derecho, aquella afectación al fin público o vinculación de destino del bien adquirido por título de expropiación, y correlativo derecho de resolución o reversión para el caso de no cumplirse tal destino o afectación, tal condición y derecho no constituía con arreglo a la redacción originaria del artículo 54 de la Ley 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, objeto de inscripción separada y especial en el folio registral de la finca como derecho separado o como gravamen real autónomo. En la doctrina se había venido entendiendo que la razón de ello estaría, para unos autores, en la asimilación del derecho de reversión, en su fase latente, a una suerte de acción resolutoria que resultaría de una causa (la expropiación) que consta en el Registro o, para otros, en su analogía con la figura de los retractos legales, supuestos en los que la propia legislación hipotecaria atribuye efectos frente a terceros inscritos a las respectivas acciones resolutoria y de retracto (cfr. artículo 37 números 1 y 3 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, sería la propia constancia en la inscripción practicada a favor de la Administración expropiante o beneficiario del título expropiatorio, en virtud del cual se opera la correlativa adquisición, lo que impediría el surgimiento de un tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Aun con todo, esta conclusión tendría en su contra el hecho de que el artículo 7 del Reglamento Hipotecario admite la inscripción de cualquier derecho de transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, «modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles», condición que no puede negarse respecto de derecho de reversión latente, siendo así que la fe pública registral no se extiende a las menciones que figuren en el título relativas a derechos susceptibles de inscripción separada (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria), en correlación con la regla de que cualquier derecho o carga real y limitación del dominio, para que surtan efecto frente a terceros «deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan» (cfr. artículo 13 de la Ley Hipotecaria).

El artículo 69, apartado 1, del Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, estableció, en norma de discutida legalidad, que «Cuando se dé alguna de las causas legitimadoras de la reversión, procederá ésta, aun cuando los bienes o derechos hayan pasado a poder de terceros adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio del derecho de repetición de los mismos contra quien proceda por los daños y perjuicios ocasionados». En su apartado 2 el mismo artículo reconocía a estos terceros adquirentes el derecho a ser oídos en el expediente de reversión para aportar los datos y alegaciones que consideren oportunos en contra de la misma. Este precepto suscitó en la doctrina interpretaciones encontradas. Para unos se trataba de una norma que entraba en contradicción con la Ley Hipotecaria, en tanto que para otros tal norma reglamentaria encontraba amparo en el citado artículo 37 n.º 1 de la misma Ley Hipotecaria. En la jurisprudencia también se produjeron vacilaciones en la exégesis del transcrito artículo 69, pues frente a sentencias que lo interpretaron en un sentido literal como una suerte de excepción del principio de fe pública registral, el Tribunal Supremo pronunció otras que en presencia de un tercero inscrito protegido por dicho principio, y habiendo sufrido la finca alteraciones sustanciales (v.gr. por la ejecución de construcciones acabadas), entendían que el principio de fe pública debía prevalecer, de forma que la reversión no procedía en especie, debiendo ser sustituida por una indemnización de daños y perjuicios. Este fue el caso de las Sentencias de 28 de abril de 1995 y de 12 de febrero de 1996.

Pero, incluso aceptando que el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa tuviera cobertura en el artículo 37 n.º 1 de la Ley Hipotecaria por entender el derecho de reversión como una condición resolutoria que consta en el Registro de la Propiedad (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1989), aquel precepto resultaba defectuoso técnicamente pues en tal caso no podía hablarse en rigor de «bienes o derechos hayan pasado a poder de terceros adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria«, pues este último precepto no ampara frente a las causas de resolución que constan en el Registro. Por ello parte de la doctrina más autorizada entendió que el Reglamento de Expropiación Forzosa no constituía una excepción a los principios registrales ya que la expropiación consta en el titulo del beneficiario, y por tanto su inscripción determina también la publicidad del propio derecho de reversión latente. Pero aún así subsistía el problema de los supuestos de expropiaciones no inscritas en el contexto de una regulación que si bien partía de la regla general de la inscripción de la expropiación en el Registro de la Propiedad, excluía de la misma aquellos casos en que la finca expropiada hubiere adquirido por virtud de la expropiación la condición de dominio público (cfr. artículo 62, apartado 1 y 2, del Reglamento de Expropiación Forzosa).

  1. La reforma de la Ley de Expropiación Forzosa llevada a cabo por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de aquella, inspirada por la conveniencia de eliminar todo vestigio de cargas ocultas o semi-ocultas en el tráfico jurídico-inmobiliario, ha salido al paso de esta confusa situación, sometiendo el derecho de reversión, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública. Para ello da nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y establece que «En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente»; añadiendo a continuación la consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria».

Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención expresa en el propio acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita como sucedía antes de la reforma. Ello supone una clarificación no sólo del régimen de la publicidad registral del derecho de reversión en su fase de latencia, sino también sobre su naturaleza (sobre la que se habían sostenido distintas tesis: condición resolutoria del derecho del beneficiario, causa de invalidez sucesiva sobrevenida, derecho asimilable a un retracto legal, o derecho real de preferente adquisición innominado y en formación). Superando la confusión anterior, ahora no hay duda de que el derecho de reversión, incluso en estado latente, debe ser considerado como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la finca expropiada, oponible frente a terceros, susceptible de tráfico autónomo (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1995 y 14 de junio de 1997, entre otras), de obligada inscripción registral – de forma simultánea a la inscripción de la propia expropiación -, y sujeta a los principios hipotecarios de fe pública y oponibilidad, y no como una simple causa de ineficacia latente de la titularidad adquirida por la expropiación. Repárese, además, en que hoy no debe considerarse vigente la exclusión de la inscripción de las expropiaciones, y por ende del mismo derecho de reversión, en el caso de que los bienes expropiados hayan pasado a integrarse en el dominio público de la Administración expropiante, al haber extendido la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, la obligatoriedad de la inscripción también a los bienes demaniales (cfr. artículo 36 n.º 1 de la citada Ley).

  1. Determinada la forma y efectos de la constancia registral del derecho de reversión en su fase latente –que es la que en particular interesa a los efectos de la presente resolución–, antes y después de la reforma operada en este ámbito por la Ley 38/1999, procede precisar ahora cual de los dos regímenes legales (anterior y posterior a la reforma) es el aplicable al presente supuesto.

La aclaración terminológica y conceptual hecha en el fundamento jurídico 2 anterior de esta Resolución permite también dilucidar la cuestión relativa al momento en que debe entenderse nacido el derecho de reversión y, en consecuencia, sobre el carácter retroactivo o no de la reforma de la Ley de Expropiación Forzosa operada por la Ley 38/1999. Pues bien, en la fase de latencia, debe entenderse nacido el derecho de reversión en el mismo momento en que la expropiación se perfecciona. Por el contrario el derecho de reversión como derecho de adquisición preferente activo y ejercitable nace en el momento en que se produce cualquiera de las tres causas o presupuestos habilitantes que determina el artículo 54.1 Ley de Expropiación Forzosa (desafectación, incumplimiento de la afectación o existencia de sobrantes). A este supuesto se refiere la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en sus Sentencias de 25 de febrero de 1992 y de 23 de junio de 1998, entre otras. Así, por ejemplo, en esta última se afirma que «según la doctrina jurisprudencial consolidada de esta Sala (sentencias de 30 de septiembre de 1991, 25 de febrero de 1992, 15 de marzo y 5 de junio de 1993, 20 de diciembre de 1994, 28 de abril de 1995 y 20 de mayo de 1997), «el derecho de reversión es un derecho nuevo y autónomo, … y el procedimiento a través del que se actúa no es continuación del expediente expropiatorio, por lo que la reversión se ha de regir por la ley vigente en el momento de ejercitarse, aunque el expediente de expropiación se hubiera incoado bajo la vigencia de una ley distinta, la cual no contemplase ese derecho o lo regulase de otro modo». En el mismo sentido se pronuncian las Sentencias de 20 de julio de 2002, 9 de diciembre de 2004 y 8 de febrero de 2006 (todas de la Sala de lo contencioso-administrativo). Pero esta jurisprudencia no excluye que el derecho de reversión latente nazca en el momento de la expropiación, pues evidentemente al reconocer la Ley dicho derecho al expropiado o a sus causahabientes está admitiendo su transmisibilidad, por lo que no puede negarse que es un derecho ya patrimonializado por quien lo puede transmitir, sin perjuicio de su carácter condicional. Así lo confirma la reforma de la Ley de Expropiación Forzosa de 1999 que deja fuera de toda duda que el derecho de reversión latente nace en el momento de la expropiación, pues de lo contrario no cabría su inscripción como derecho preferente en el Registro de la Propiedad de forma simultánea a la propia inscripción de la expropiación.

  1. Lo anterior podría llevar erróneamente a considerar que la misma regla de aplicación temporal de las normas (cfr. disposición transitoria 1ª del Código civil) conduciría a confirmar la nota de calificación por entender que el derecho latente de reversión estaría sujeto en el caso objeto del presente expediente, en razón del momento en que se produjo la expropiación (año 1984), a la redacción del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa vigente en tal momento, en la que ciertamente no se preveía otra forma de constancia registral de dicho derecho reversional que la implícita en el propio título de expropiación inscrito. Sin embargo, esta conclusión queda desmentida por el especial régimen transitorio incorporado por la Ley 38/1999 en su disposición transitoria 2.ª, conforme a la cual «Lo establecido en la disposición adicional quinta (por la que se da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de la Ley) no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión».

Esta disposición atribuye eficacia retroactiva a la nueva redacción de los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa en cuanto al derecho de reversión latente ya nacido con anterioridad a la fecha de su entrada en vigor (la cual tuvo lugar conforme a la disposición final 3.ª de la Ley 38/1999 el día siguiente al de la publicación de ésta, es decir, del 6 de noviembre de 1999). Por el contrario, en cuanto al «ius reversionis» como derecho plenificado, activo y ejercitable, la jurisprudencia citada en el fundamento jurídico anterior excluye tal retroactividad al someterlo al régimen vigente en el momento de su ejercicio, tesis que ha sido asumida por el legislador al haber excluido de la aplicación del nuevo régimen los supuestos en que el titular del «ius reversionis» hubiera ya presentado su solicitud de reconocimiento de la reversión a la fecha de la entrada en vigor de la reiterada reforma.

Esta retroactividad de las nuevas disposiciones contenidas en los artículos 54 y 55 de la Ley ha sido confirmada por el Tribunal Supremo. Así su Sentencia de 23 de marzo de 2010 (Sala de lo contencioso-administrativo), declara que «es preciso tener presente la disposición transitoria 2.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación: «Lo establecido en la Disposición Adicional 5.ª no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión.» Esta es la norma de derecho transitorio aplicable a la nueva redacción del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, según la cual no hay derecho de reversión cuando el bien expropiado haya sido destinado durante más de diez años al fin que justificó la expropiación. Pues bien, la solicitud de reversión cuya denegación da lugar al presente proceso es de 16 de septiembre de 2003, por tanto, posterior a la entrada en vigor de la nueva redacción… Ello significa que, cuando presentaron dicha solicitud, los recurrentes ya no tenían derecho de reversión, como consecuencia de la reforma de dicho instituto operada por la Ley de Ordenación de la Edificación». Lo determinante, por tanto, es la fecha de presentación de la solicitud de reversión, quedando excluida de la nueva regulación únicamente si se hubiese presentado antes de su entrada en vigor. La Sentencia se refiere a la novedad que representó la reforma en punto a la incorporación de límites temporales a la existencia del derecho latente de reversión y también en el caso del derecho de reversión efectivo tras el acaecimiento de las causas legitimadoras o habilitantes de su ejercicio. Así, según la nueva regulación, el derecho de reversión queda enervado: cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio (cfr. artículo 54 n.º 2 b) –caso de no nacimiento del derecho de reversión como derecho efectivo y ejercitable–, y cuando, en los casos en que se hubiese producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados, hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos (cfr. artículo 54 nº3, a) –caso de caducidad del derecho de reversión efectivo–. Todo ello además de incorporar el criterio de la fungibilidad de la causa de la expropiación, al excluir la reversión cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social (cfr. artículo 54 n.º 2,a de la Ley).

Y sin que quepa cuestionar la constitucionalidad de la disposición transitoria 2.ª de la Ley 38/1999 por supuesta vulneración del artículo 9 n.º 3 de la Constitución, que consagra el principio de irretroactividad de disposiciones no favorables y restrictivas de derechos individuales, pues tal eventualidad ha sido expresamente descartada por nuestra jurisprudencia. Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso-administrativo) de 19 de noviembre de 2010 y 14 de octubre de 2011, en las que siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, se declara que «las garantías de la expropiación constituyen un derecho de configuración legal y por ello susceptible de modulación o eliminación, debiendo resaltarse que el legislador, con la nueva redacción dada a los artículos 54 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa por la Ley 38/1999, se limita a modular el derecho de reversión, y ello con el alcance retroactivo que determina su disposición transitoria segunda, como luego veremos. De acuerdo pues con la doctrina jurisprudencial citada, el legislador tiene la facultad de modular el contenido del derecho de reversión, y así lo hizo en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que dio nueva redacción a los 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa … No cabe plantearse si la aplicación de este precepto afecta o no a las expropiaciones anteriores a la ley 38/1999, porque la propia norma ha establecido los efectos retroactivos de la nueva norma, al señalar en su Disposición Transitoria 2.ª que «…Lo establecido en la disposición adicional quinta no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la Ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión…». La supuesta vulneración del artículo 9.3 de la Constitución era argumentada por los recurrentes, en el caso de la citada Sentencia, en base a la idea de que el derecho de reversión no es una mera expectativa de derecho. Al efecto declara el Tribunal que «el que el derecho de reversión constituya un derecho de naturaleza autónoma, susceptible de transmisión por actos «intervivos» o «mortis causa» conforme se expresa en la sentencia de 24 de enero de 2002 de esta misma Sección, citada por los recurrentes, no está reñido con su consideración como derecho susceptible de modulación. Sin duda no es apropiado el término «expectativa», sinónimo de expectación, ilusión, confianza, posibilidad, perspectiva, etc., para calificar un derecho reconocido para el futuro, para cuando se dé el supuesto de hecho que habilita a ejercitar con éxito el derecho de reversión, esto es, la desafectación, pero con independencia de la idoneidad del término, lo que es claro es que el derecho de reversión hasta el momento de ejercitarlo puede ser condicionado por el legislador sin que, en consecuencia, pueda acogerse frente a la denegación del derecho de reversión instado la alegación relativa a la irretroactividad de las leyes restrictivas de derechos».

  1. La misma retroactividad y por los mismos fundamentos cabe predicar de la reforma operada en materia de publicidad registral del derecho de reversión, de forma que la norma contenida en la nueva redacción del apartado 5 del artículo 54 de la Ley, no será aplicable «a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión» (cfr. disposición transitoria 2.ª de la Ley 38/1999), pero sí a aquellos otros en que en la indicada fecha no se hubiese presentado todavía la solicitud de la reversión. Por tanto, debe entenderse que también respecto de los derechos de reversión latentes nacidos de las expropiaciones citadas (anteriores a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la reversión), y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su constancia registral en el Registro de la Propiedad (que podrá en tal caso practicarse, y a falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la inscripción de la expropiación). Esta solución legal se impone no sólo por el juego de la aplicación directa de la disposición transitoria 2.ª citada, sino además porque del mismo modo que retroactivamente se han introducido causas de enervación, no nacimiento o caducidad del derecho de reversión latente, dentro de la «modulación» del régimen legal de la reversión a que se refiere el Tribunal Supremo, igualmente se impone, vista la jurisprudencia transcrita, con el mismo carácter retroactivo una alteración del régimen de oponibilidad frente a terceros de tales derechos latentes de reversión, de forma que, según establece el nuevo apartado 5 del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin dicha constancia registral «el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria«.

Por todo lo cual no cabria, en principio, confirmar la nota de calificación recurrida. Ahora bien, lo que sucede en este caso es que precisamente por la aplicación retroactiva de la nueva redacción del reiterado artículo 54 de la Ley, resultan aplicables en este supuesto las limitaciones temporales antes examinadas del derecho de reversión, de forma que por razón del principio de concordancia del Registro y la realidad extrarregistral y del principio de legalidad y legitimidad registral, con sus consiguientes presunciones de existencia y validez de los derechos inscritos (cfr. artículos 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), no cabe dar acceso registral, generando una apariencia contraria a la realidad, a un derecho de reversión que legalmente no haya llegado a nacer, en caso de haberse mantenido la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social durante diez años, o se haya extinguido por caducidad, al no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión (cfr. artículos 54 n.º 2 b) y n.º 3 a) de la Ley). En consecuencia tampoco cabría estimar un recurso que en su propio fundamento esencial (retroactividad de la reforma legal) tiene el obstáculo a su posible estimación.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la falta de contestación del Ayuntamiento de Madrid a la solicitud que le fue presentada a fin de que prestase formal consentimiento a la constancia registral del derecho de reversión, pues sin necesidad de prejuzgar la cuestión relativa a la aplicabilidad en el ámbito extrarregistral del instituto del silencio administrativo positivo a tal solicitud, lo cierto es que, como ha dicho este Centro Directivo en su Resolución de 13 de enero de 2012, en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, y además rige el principio general de titulación auténtica, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, criterio y principio, ambos, incompatibles con la admisión del silencio administrativo acreditado mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho (cfr. artículo 43.5 de la Ley 30/1992), como título material y formal inscribible.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

8 febrero 2012

[1] Para la mejor comprensión de este caso, de los antecedentes de hecho resultaba que los vendedores del derecho de reversión habían vendido la finca, con anterioridad, a una Sociedad, que fue titular registral por dicho título de compra, sin que apareciese por ningún sitio que la finca hubiese sido objeto de expropiación. Posteriormente, aquella Sociedad agrupó la finca y de ella hizo varias segregaciones, que fueron objeto de diversas operaciones hipotecarias.

Seguida contra dos titulares, por existir doble inmatriculación

EXPROPIACION FORZOSA

Seguida contra dos titulares, por existir doble inmatriculación

Seguida contra dos titulares, por existir doble inmatriculación.- Advertida por el Registrador la existencia de una doble inmatriculación al inscribir un expediente de expropiación forzosa, y practicada una sola inscripción a favor de la sociedad expropiante, el litigio existente entre los dos expropiados acerca de a quién corresponde el dinero depositado como importe, es ajeno a la entidad expropiante, supuesto el cumplimiento de los trámites legales y la inscripción del título en el Registro, por lo que es improcedente y debe cancelarse la reserva practicada en la inscripción de la situación existente entre los expropiados.

25 octubre 1952

Por inexactitud del título

ERROR

Por inexactitud del título

Por inexactitud del título.- Hechos: utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres años desde que se inscribió la compra a favor de éste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma que cometió un error y que la compra se realizó en favor del otro hermano. Se confirma la calificación denegatoria, en primer lugar, porque el mandato no puede ampliarse a casos distintos de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gestión tienda a cancelar o anular situaciones legítimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante. En segundo lugar, porque el autocontrato es admisible cuando el poderdante conceda al apoderado las facultades necesarias, con la vista puesta en el posible conflicto de intereses, o cuando no pueda surgir éste al determinar el contenido del contrato, por lo que en este caso hubiera sido necesario que los mandantes, una vez reconocida la existencia del error, hubiesen conferido al mandatario poderes adecuados a la índole del negocio.

23 enero 1943

Por inexactitud del título.- El error padecido en una escritura, consistente en escribir un apellido equivocado, y que se reflejó en la inscripción correspondiente, puede ser subsanado mediante acta de notoriedad, no siendo necesario acudir a actuaciones judiciales contenciosas ni voluntarias.

19 octubre 1949

Por inexactitud del título.- Teniendo el titular registral la facultad de modificar las entidades hipotecarias por su exclusiva voluntad, con no menos razón las partes de un contrato pueden rectificar, por otra escritura, la equivocada descripción de dos parcelas segregadas y vendidas, con objeto de poner de acuerdo el Registro con la realidad jurídica. De este modo resulta que se ha prestado el consentimiento exigido por el párrafo primero del artículo 82 y el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria para rectificar asientos inexactos, los cuales se extinguen mediante la inscripción de la rectificación, que no constituye una cancelación formal en sentido técnico. Por otra parte, el hecho de que este sistema pueda emplearse como un medio útil para eludir el pago de cargas fiscales que habrían de ser satisfechas si se formalizaran nuevas transmisiones, es un problema que en todo caso incumbiría resolver a la competente Oficina liquidadora y no al Registrador de la Propiedad.

28 febrero 1951

Por inexactitud del título.- No puede inscribirse un exceso de cabida cuando en la que figura inscrita se comprueba una inexactitud (la que figura globalmente no coincide con la que resultaría de la operación matemática para obtenerla a través de la longitud señalada en los linderos de la finca), pues en tal caso se produce una inexactitud por defecto del título que motivó el asiento, que exigiría su rectificación, conforme al artículo 40, apartado d), de la Ley, mediante el consentimiento del titular registral (los vendedores del inmueble que otorgaron la escritura de venta que ya figuraba inscrita) o en su defecto resolución judicial. [1]

6 noviembre 1985

Por inexactitud del título.- La Dirección confirma la nota de calificación que, ante una escritura por la que se rectificaba el error cometido en varias escrituras de compraventa -consistente en la expresión equivocada del número de las registrales adquiridas-, consideró como defecto que no se acompañaban a la escritura de rectificación los títulos rectificados, pues al haber tenido acceso en cada folio registral un negocio que ahora, por la escritura de rectificación se descubre que es inexistente, para practicar la inscripción que corresponde el negocio está contenido en dos títulos, pues ambos son piezas que integran el título notarial nuevo en cuya virtud podrán acceder al Registro las transmisiones que aún no han accedido. Como consecuencia, no es procedente obligar al Registrador a reconstruir cada título notarial de transmisión con expresiones que el título notarial originario de objeto equivocado hubiere producido en otro folio registral y dentro de inscripciones que por la rectificación han de perder vigencia.

20 mayo 1993

Por inexactitud del título.- Inscrita una finca a favor de una persona que cometió el error de no indicar que actuaba en nombre y representación de otra, se pretende conseguir la concordancia con la realidad mediante un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido, y la Dirección confirma la calificación que considera que la finalidad del expediente no es ésta, sino que al haberse producido la inexactitud del Registro por un error en el título, el cauce de rectificación es el previsto en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y no el de su apartado b). Por otra parte, esta calificación no supone un exceso en la facultad calificadora de un documento judicial, sino que, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pone de relieve la incongruencia del mandato con el procedimiento seguido.

23 diciembre 1999

Por inexactitud del título.- Los hechos que motivaron este recurso fueron los siguientes: se venden diversas participaciones de fincas por un precio de 3.500.000 pesetas, del que se confiesan recibidas 300.000 pesetas, manifestándose que el resto lo percibirá el vendedor con cargo a un préstamo hipotecario que se formalizará a continuación; en el cajetín de honorarios del Notario figura que la base tenida en cuenta son 13.500.000 pesetas; en la escritura siguiente del mismo Notario se formaliza el préstamo, que es de un principal de 18.500.000 pesetas, y en ella se autoriza por el deudor a la entidad prestamista a entregar 13.200.000 pesetas a la parte vendedora; dos meses después de inscritas ambas escrituras, se presenta acta de rectificación en la que el Notario, por sí solo, hace constar que se padeció el error de consignar que el precio de venta que se puso fue de 3.500.000 pesetas, cuando en realidad fueron 13.500.000 pesetas, denegando la inscripción la Registradora por considerar necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial. La Dirección revoca la calificación porque el artículo 153 del Reglamento Notarial permite rectificar al Notario los errores que resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los que se tuvieron en cuenta al redactarlo; y si bien es cierto que el precio en la compraventa es un elemento relevante, en el presente caso, pese tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material que se comprueba mediante la comparación del documento rectificado con el autorizado a continuación.

12 marzo 2001

Por inexactitud del título.- Se plantea este recurso con motivo de solicitarse la rectificación de un error cometido en tres títulos que figuraban inscritos, por los que sucesivamente: 1) se vendía una finca, previa su segregación, 2) se declaraba una obra nueva, y 3) se vendía la finca anterior. La rectificación se solicita sólo por el primer vendedor y por el último comprador, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, considera necesario el consentimiento del titular intermedio –primer adquirente y autor de la declaración de obra nueva- porque para que la rectificación sea eficaz precisa que sea consentida por todos los que fueron parte en los negocios que accedieron al Registro, como resulta de los artículos 1091, 1256, 1257 y 1259 del Código Civil.

19 diciembre 2002

Por inexactitud del título.- Hechos: en el Registro figura inscrita una finca a favor de determinada persona, que la adquirió por compra con previo aplazado y garantizado con hipoteca a favor del vendedor, además de otra hipoteca posterior; se presenta escritura por la que el titular registral y otra persona que le había conferido un mandato manifiestan que la compra debió realizarse a favor del mandante, para ejecutar un negocio fiduciario, y solicitan que la finca se inscriba a favor de dicho mandante. La Dirección confirma la nota denegatoria diciendo que en la escritura ahora presentada lo que realmente se pretende es la rectificación del Registro por rectificación del negocio que motivó la inscripción a calificar, lo que no puede hacerse sin consentimiento de todos los que en él intervinieron, por aplicación del artículo 1257 del Código Civil.

2 septiembre 2004

Por inexactitud del título.- 1. Apareciendo inscrita una finca urbana a favor de unos esposos conjuntamente, sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal inscripción extendidas en 1977, se presenta ahora instancia privada suscrita por la esposa solicitando la rectificación del carácter del bien, de ganancial a privativo, alegando que la compra la efectuó ella en estado de soltera por adjudicación del Instituto Nacional de la Vivienda. A la instancia se acompaña el certificado de matrimonio (1974) el contrato de venta del ministerio de la vivienda (1975) sin sello de tal organismo y la escritura de compraventa de 1977. La registradora deniega la rectificación de la inscripción, que a su juicio estaba bien extendida en su día, por falta de consentimiento del esposo.

  1. El defecto debe ser confirmado. Aunque el recurrente alega que se padeció en su día un error de concepto al extenderse el asiento, es más cierto que en realidad invoca error en el título que lo motivó, y para lograr la rectificación del Registro por error en el título el artículo 40, letra d, de la Ley Hipotecaria es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial. Solamente en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificación cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba erróneamente extendido.

En este supuesto de tales documentos se desprende lo contrario a lo que pretende el recurrente pues por sí solos no desvirtúan la voluntad expresada en su día ya que tanto el contrato de adjudicación como la escritura de venta se celebraron con posterioridad a la celebración del matrimonio, por lo que no pueden quedar fuera de la regla general del artículo 40, letra d, siendo correcta la actuación de la Registradora que requiere el consentimiento del esposo o el de sus herederos si hubiera fallecido para acceder a la rectificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

13 septiembre 2005

Por inexactitud del título.- 1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificación de una anotación de embargo y su conversión en una anotación de demanda, –que era la anotación originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se había extendido como tal–, siendo el motivo de la denegación el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.

  1. Es preciso en primer término analizar la primera operación llevada a cabo en el Registro, es decir, la práctica de una anotación preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resolución judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se había acordado en el proceso era una anotación preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripción, motivado por un mandamiento judicial igualmente erróneo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotación del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la práctica de una anotación preventiva de demanda en ejercicio de una acción con trascendencia registral.
  2. Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca había sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aquél, por lo que la Registradora deniega la práctica de la anotación de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificación resulta adecuada a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la práctica de la conversión solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.
  3. Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto. En consecuencia, será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificación solicitada unilateralmente.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

3 octubre 2005

Por inexactitud del título.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Joaquín Serrano Valverde, notario de Sevilla, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número nueve de la misma localidad, a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Son dos los defectos alegados por la Sra. Registradora: a)… ; b) error numérico en las valoraciones.

  1. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación, como indica la misma Sra. Registradora en su nota de calificación, no tiene importancia relevante, toda vez que, las cifras se encuentran correctamente consignadas en las estipulaciones por lo que el error en la parte expositiva de la escritura no adquiere el carácter de defecto que suspenda la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

6 junio 2006

Por inexactitud del título.- Inscrita una finca como ganancial cuando, después, el adquirente pretende su transformación en privativa por entender que hubo un error en el título que causó la inscripción, la rectificación requiere el consentimiento del otro cónyuge. Puede verse, más ampliamente, en el apartado posterior “Rectificación (régimen matrimonial)”.

19 junio 2010

Por inexactitud del título.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una diligencia de subsanación de una escritura de la que resulta la rectificación de ésta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribió ya su derecho de propiedad. Por la registradora se alega la imposibilidad de ir contra los propios actos y se señala que dicha alteración supone una nueva transmisión para la que no hay causa suficiente. Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalización de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, así como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.

  1. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.
  2. En este sentido, debe tenerse en cuenta el lapso temporal que ha mediado entre la fecha de la escritura (12 de junio de 2009) y la fecha de la diligencia de subsanación (3 de noviembre de 2009) durante el cual el adquirente ha figurado como titular registral. Ello supone que deberá destruirse la presunción de legitimación derivada del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través de procedimiento adecuado.
  3. Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.
  4. En definitiva, nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera diligencia como si de una rectificación material se tratara.
  5. La alegación de los recurrentes relativa al pago por el adquirente no debe alterar las conclusiones a la luz de lo expuesto. En efecto, nadie duda de que el pago lo pudo realizar el adquirente como tercero, pero lo cierto es que además de pagador era accipiens. Por tanto, adquirió el bien según la escritura, pasó a ser titular registral, y operado dicho cambio no cabrá obtener su alteración sino en los términos indicados. En esta línea, el hecho de que el adquirente constituyese la hipoteca dirigida a la adquisición, confirma las consideraciones expuestas. En efecto, el hecho de que no sólo haya sido titular registral sino de que además haya ejercido su condición de tal constituyendo derechos a favor de terceras personas, debe llevar a exigir que los cambios se verifiquen en virtud de justa causa.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

12 agosto 2011

Por inexactitud del título.- 1. La única cuestión a resolver en este recurso es si para dejar sin efecto una serie de cancelaciones de hipotecas que se han practicado por error en el título que las motivó, bastan unas escrituras de rectificación y aclaración otorgadas sólo por el que fue titular registral de dichas hipotecas o, por el contrario, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales de dichas fincas. En la nota de calificación la registradora hace constar que del historial de las fincas resulta que se practicó la cancelación de la hipoteca en el año 2007; que los titulares del dominio de las cincuenta y cuatro fincas en las que se pretende dejar sin efecto la cancelación asumieron la deuda y se subrogaron en la hipoteca inscrita, salvo el propietario de la finca registral 49.906 que adquirió una vez cancelada la hipoteca, existiendo en esta finca una hipoteca inscrita con posterioridad a favor de otra entidad. En la última escritura de subsanación, los representantes de la entidad bancaria acreedora aportan cincuenta y cuatro certificaciones expedidas por apoderados del banco de los que resultan los saldos actuales de los préstamos cuya hipoteca ha sido cancelada erróneamente.

  1. El recurso no puede ser estimado. El artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria es claro al señalar el procedimiento de rectificación del Registro cuando la inexactitud tabular tuviese su causa en «falsedad, nulidad o defecto del título que hubiese motivado el asiento». En estos casos se exige consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Sólo si los errores padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de documentos auténticos, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado, con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el citado artículo 40 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 7 de mayo de 1978 y 4 de octubre de 2007 y 7 de marzo de 2011). Pero esta excepción no es aplicable al supuesto de hecho planteado. En efecto, no puede admitirse, como pretende el recurrente, que al haberse pactado al amparo del artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que la cantidad exigible para el caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por el banco, baste con la incorporación a la escritura de subsanación de las certificaciones de los apoderados de la entidad que acreditan el saldo vivo de los préstamos para rectificar el error. Las referidas certificaciones carecen de valor de documento auténtico a los efectos expresados y las cancelaciones han producido, desde su realización, relevantes efectos: se presume extinguido el derecho inscrito y el asiento de cancelación está bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. artículos 1.3 y 96 de la Ley Hipotecaria). Además, aún cuando se probase de forma fehaciente el hecho negativo de la falta de extinción por pago de las obligaciones garantizadas, ello no sería suficiente «per se» para dar por acreditado el error, pues si bien la garantía no puede subsistir sin la obligación asegurada (cfr. artículos 1847 y 1857 número 1 del Código Civil), nada impide que ésta subsista sin aquella, por lo que la eventual prueba de la falta de extinción de la obligación asegurada no es suficiente, a los efectos de su rectificación registral, para entender acreditado que la cancelación de la hipoteca por su titular haya sido necesariamente errónea.

En definitiva, el hecho de que la escritura de cancelación se haya otorgado unilateralmente no implica, una vez verificada la cancelación, que su anulación o rectificación pueda ser acordada unilateralmente por la entidad bancaria, del mismo modo que, por ejemplo, la hipoteca constituida unilateralmente no puede cancelarse simplemente por otra declaración unilateral contraria (cfr. artículo 141 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada.

18 agosto 2011

Por inexactitud del título.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripción una escritura de aclaración y subsanación, otorgada el día 11 de octubre de 2011, acompañada de un acta notarial del mismo día, por las que se pretende rectificar determinados errores que, según se expresa, han determinado que los asientos del Registro no se ajusten a la realidad respecto de las fincas que se describen y fueron objeto de adjudicación por determinada herencia mediante auto judicial de 14 de noviembre de 2005 por el que se aprobó el acuerdo transaccional al que llegaron todos los herederos, dando fin al procedimiento para la división judicial de la herencia. Dichos documentos notariales subsanatorios son otorgados no por todos los firmantes del referido acuerdo transaccional sino únicamente por los titulares registrales y únicos adjudicatarios de las dos fincas cuya descripción es objeto de la rectificación pretendida.

Según la calificación impugnada, el registrador considera «necesario aportar nuevo documento otorgado por todos los interesados en la rectificación, teniendo en cuenta que como «interesados» hay que incluir no sólo a los titulares registrales, sino también a todos aquellos que otorgaron el documento defectuoso, e incluso a todos aquellos a quienes la rectificación afecte en cualquier forma a su derecho inscrito». A esta cuestión debe ceñirse el presente recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin que deba decidirse si los documentos aportados con el escrito del recurrente y no tenidos a la vista por el registrador en el momento de la calificación son o no suficientes por sí mismos para estimar acreditado el error que se pretende subsanar.

  1. Es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalización de negocios que hayan accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero también que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos (cfr. artículos 1.091, 1.256, 1.257 y 1.259 del Código Civil). Ahora bien, esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

  1. En el presente caso, ambas partes, recurrente y registrador, están de acuerdo en que el supuesto planteado ha de encuadrarse en el ámbito de los artículos 217 y 219 de la Ley Hipotecaria, en cuanto se trata de rectificar errores padecidos en los documentos primitivos presentados a inscripción, de suerte que es necesario en este caso el consentimiento de los interesados. Pero discrepan a la hora de interpretar el alcance de esa exigencia pues si el registrador entiende que es necesario el consentimiento de todos los otorgantes del documento defectuoso, para la recurrente es suficiente que sólo consientan la rectificación los adjudicatarios de las dos fincas cuyos datos identificativos se modifican.

De los documentos que fueron presentados para la calificación del registrador, no resulta probado el error en que incurrieron los interesados y que ahora se pretende subsanar. Por tanto, no habiéndose acreditado fehacientemente el error, debe exigirse el consentimiento de todos los interesados en la partición aprobada judicialmente o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.

De los documentos que acompañan al escrito de recurso, parece que podría considerarse justificado, una vez cotejados con las inscripciones practicadas, el error cuya subsanación se pretende, sin necesidad de exigir el consentimiento de todos los interesados en la partición. En efecto, si del cotejo del auto judicial que aprueba la partición con los asientos registrales resultara que la descripción de las fincas en el citado auto no se corresponde con la que consta en el folio de las fincas registrales reseñadas en el mismo auto, los únicos interesados, al reunir la condición de titulares registrales de las dos fincas descritas podrían realizar la rectificación del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Ello porque, como se expresó en la Resolución de 19 julio 1994, en la práctica de las inscripciones solicitadas ha de evitarse la realización de trámites adicionales o desproporcionados con la solicitud realizada por los particulares, a fin de que el interés legítimo de los mismos en someterse a los efectos del sistema registral pueda resultar obstaculizado. En este caso concreto, se trataría de una aclaración realizada por quienes, según los términos en los que se realiza, únicamente pueden ver menoscabada su posición contractual, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes sobre la descripción de las fincas a ellos adjudicadas. No sería necesario, por tanto, exigir que también constara nuevamente el consentimiento de los adjudicatarios de otras fincas cuyos asientos registrales no son objeto de rectificación alguna.

Lo que sucede en el presente supuesto es que los documentos que podrían tener virtualidad, en su caso, para acreditar el error, no deben ni pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, habida cuenta que no fueron aportados al registrador para su calificación. Ello compele a la desestimación del presente recurso, por no haberse acreditado el error, en los términos expresados.

Por ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

29 febrero 2012

[1] Esta Resolución fue anulada por otra posterior de 27 de diciembre del mismo año, pues por comunicación del Presidente de la Audiencia, fechada el 23 de noviembre, la Dirección General tuvo conocimiento de que el Presidente había desestimado la apelación del Notario recurrente, quien interpuso recurso de queja. La Dirección General confirmó el Auto de inadmisión del recurso y desestimó la queja por considerar que la apelación se produjo transcurrido el plazo de quince días hábiles que señala el artículo 12 del Reglamento Hipotecario.

Tasación conjunta

EXPROPIACION FORZOSA

Tasación conjunta

Tasación conjunta.- 1. Presentada en el Registro de la Propiedad acta de ocupación aprobada en proyecto de tasación conjunta para expropiación forzosa de los terrenos afectados por una Unidad de Ejecución de la que resulta, con relación al pago del justiprecio, que se ha consignado en la Caja de Depósitos de la Delegación de la Administración expropiante la cantidad fijada por el proyecto de tasación conjunta por no existir conformidad con el expropiado, el registrador suspende la inscripción considerando que no tiene sentido utilizar el procedimiento de tasación conjunta existiendo una única finca objeto de expropiación. A su juicio no son aplicables los artículos 23 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sino las normas generales para expropiación individualizada contenidas en la Ley de 16 de diciembre de 1954, siendo necesario en consecuencia, conforme al artículo 32.4 del Reglamento Hipotecario, la fijación definitiva del precio a efectos de inscripción mediante su determinación por el Jurado Provincial de Expropiación u organismo competente con arreglo a las disposiciones especiales. La recurrente, por su parte, entiende que el registrador no puede enjuiciar si la Administración se equivocó en el procedimiento a seguir, y, además, que el procedimiento elegido y regulado en los artículos 162 y siguientes de la Ley 7/2002 de Andalucía considera la tasación conjunta como una característica que singulariza la expropiación urbanística del resto de expropiaciones en general, pudiendo dicho procedimiento ser utilizado con independencia de que se expropie una o más fincas.

  1. Como cuestión previa, debe recordarse que esta Dirección General ha venido considerando que, no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículo 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de este, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro, siendo el procedimiento de adjudicación elegido un trámite esencial susceptible de calificación por el registrador en cuanto a la observancia de los requisitos legales precisos para su elección (cfr. por todas las Resoluciones de 31 de julio de 2001 y 31 de marzo de 2005). En este sentido el registrador deberá rechazar aquéllos procedimientos seguidos por la Administración, cuando preceptivamente deba acudirse a otro (véase Resolución de 13 de mayo de 2009 confirmando la nota de calificación de la registradora, considerando no inscribible una escritura de venta de un bien municipal por el procedimiento de adjudicación directa por ser el procedimiento idóneo de adjudicación, según la normativa vigente en esa materia, el de subasta pública) pero no cuando exista la posibilidad de optar por uno u otro, en cuyo caso se trata de una decisión administrativa en la que no se puede entrar desde la perspectiva de la calificación registral.
  2. Sentada esta premisa, procede ahora estudiar los casos en que puede acogerse la Administración actuante al procedimiento de expropiación por tasación conjunta, y, en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 26.3 del Real Decreto 1093/1997 –posterior por tanto a la doctrina de la Resolución de 9 de Junio de 1992-, si puede obtenerse la inscripción con la sola fijación del precio por la propia Administración actuante en la aprobación definitiva del proyecto en vía administrativa, como ocurre en el presente expediente, aun cuando la inscripción se practique sin perjuicio del derecho del titular expropiado para instar en procedimiento administrativo o jurisdiccional la revisión de la cuantía definitiva del precio.

Y a este respecto, el artículo 161 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que la Administración actuante podrá optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta en todas las expropiaciones derivadas de la ley. El vocablo «todas» sin exclusión alguna, exige incluir en su ámbito de su aplicación los supuestos de expropiación de una sola finca o incluso de parte de una finca, lo cual conduce a valorar la tasación conjunta como un procedimiento expropiatorio especial por razón de la materia, en este caso urbanística, con independencia de la extensión o número de fincas o propietarios afectados, conclusión a la que llegan también los artículos 30.1 y 31.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, que admiten que el justiprecio de los bienes expropiados se fije indistintamente mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

31 octubre 2011

Por inexactitud de la copia notarial

ERROR

Por inexactitud de la copia notarial

Por inexactitud de la copia notarial.- Inscrita una escritura en el Registro y presentada después una nueva copia, en la que el Notario modifica el contenido de la primera por haberse cometido errores en su expedición que la hacían diferente de la matriz, no es necesario el consentimiento de las personas que se habían omitido como compradores, ya que en la matriz no se había cometido error alguno y, por tanto, no hay que rectificar nada en ellas, sino que únicamente será necesario, conforme al artículo 40, d), de la Ley Hipotecaria, el consentimiento de la persona que inscribió mediante la primera copia para que se rectifique la inscripción practicada a su favor.

4 mayo 1982

Por inexactitud de la copia notarial.- 1. Dado que sólo ha sido objeto de recurso el primer defecto planteado por el registrador, el problema se limita a resolver si puede procederse a la rectificación de una inscripción de hipoteca, con la presentación de la misma copia autorizada de la escritura que motivó el asiento y una diligencia de subsanación de la que resulta que se produjeron relevantes errores en la copia inicial que afectan a extremos esenciales tanto del préstamo garantizado como de la hipoteca, expidiéndose para ello nueva copia. El registrador considera que es necesario el consentimiento de los titulares registrales.

  1. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, material o conceptual. En el supuesto de hecho planteado no existe error del Registro y la inexactitud es motivada por un error en la copia del título inscrito.
  2. De los artículos 1218 del Código Civil, 17 n.º 2, b) de la Ley del Notariado, y 1 y 143 del Reglamento Notarial, resulta la presunción de veracidad del documento público notarial. La copia tiene valor de escritura pública con arreglo al artículo 221 del Reglamento Notarial. Ahora bien, dada la necesidad de reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz (cfr. artículo 221 del Reglamento Notarial), tiene un valor probatorio subordinado siempre a esta última. El artículo 1220 del Código Civil es claro: «Las copias de los documentos públicos de que exista matriz o protocolo, impugnadas por aquellos a quienes perjudiquen, sólo tendrán fuerza probatoria cuando hayan sido debidamente cotejadas. Si resultare alguna variante entre la matriz y la copia, se estará al contenido de la primera». De ahí que el artículo 243 del Reglamento Notarial permita la rectificación de errores advertidos en la copia de manera sencilla sin necesidad de nuevo consentimiento de los interesados: «Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación». Nada tiene que ver esta forma de rectificación con la prevista en el artículo 153 del Reglamento Notarial.
  3. Es doctrina reiterada por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo de 2011), que cuando la rectificación de errores o inexactitudes se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido.
  4. En el supuesto de hecho el registrador exige el consentimiento de los titulares registrales para rectificar el contenido de una inscripción inexacta por una copia errónea. Sin embargo, este criterio no puede mantenerse. El consentimiento para la inscripción de la hipoteca en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados. Ahora bien, obviamente en el caso de existir terceros titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción rectificada (que en este caso no existen, según resulta del contenido del expediente), la rectificación tendrá el límite de que en ningún caso podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (cfr. artículos 40 «in fine» y 144 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

15 octubre 2011

Título inscribible

EXPROPIACION FORZOSA

Título inscribible

Título inscribible.- Se origina este recurso ante la solicitud de inscripción, por medio de instancia, de una expropiación forzosa, que pretende justificarse mediante un Decreto del Alcalde de un Ayuntamiento en el que se hace referencia a la servidumbre originada por dicha expropiación; en la fase de recurso, el interesado añade que dicha expropiación, acordada por la Comisaría de Aguas, fue publicada en el Boletín Oficial de la Provincia. La Dirección confirma la nota diciendo que no es tal publicación el título en que funda inmediatamente su derecho el expropiante (artículo 33 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 3 de la Ley); además, para alterar el contenido registral es preciso tener a la vista, para su calificación por el Registrador, el expediente completo de la expropiación, para calificar, esencialmente, si se han seguido los trámites esenciales del procedimiento (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento), si en él han intervenido los titulares registrales en la forma legalmente determinada para evitar su indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), y, en definitiva, si han cumplido los requisitos establecidos por la Ley de Expropiación Forzosa, desarrollada en este punto por el artículo 32 del Reglamento Hipotecario.

23 diciembre 2004

Titulo inscribible.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad las actas de ocupación y pago en expediente de expropiación forzosa de parte de una finca, suscritas en el año 1994 por los expropiados y por el representante de la beneficiaria de la expropiación –la Universidad de Alicante–, acompañadas de una Resolución del Conseller de Educación, Formación y Empleo de la Generalitat Valenciana de 22 de junio de 2011 por la que ratifica las actuaciones de los representantes de la Universidad en las referidas actas de ocupación y pago.

Nada consta en el Registro de la Propiedad sobre el inicio o existencia del expediente expropiatorio.

El registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque, según expresa en su calificación: 1.º-a) No se describe la finca matriz de la que se segrega la porción expropiada, en los términos previstos en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, ni consta la descripción del resto de dicha finca matriz, en los términos previstos en el artículo 47 del mismo Reglamento; b) Desde el día de la firma de la documentación calificada se han producido múltiples variaciones en la titularidad y estado de cargas de dicha finca, por lo que existen nuevos titulares que no han intervenido en la expropiación; 2.º No se aporta la licencia de parcelación concedida por el Ayuntamiento de Alicante; y 3.º «En todo caso se hace constar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Expropiación, la expropiación forzosa sólo podrá ser acordada por el Estado, la Provincia y el Municipio. En su virtud –aunque puedan beneficiarse de la expropiación, por causa de utilidad pública, las entidades y concesionarios a los que se reconozca legalmente esta condición–, las actas de pago y de ocupación que deben de ser presentadas en el Registro para la inscripción de un bien expropiado deben de estar suscritas por el representante legal del organismo expropiante, ello sin perjuicio de la comparecencia de la persona expropiada y de la entidad beneficiaría, debidamente representada».

La recurrente expresa su conformidad con el segundo defecto, relativo a la necesidad de licencia municipal, e impugna los restantes extremos de la calificación, por lo que el presente recurso se ciñe a estos últimos (los dos primeros defectos señalados en la calificación y resueltos en este recurso se transcriben, más atrás, en los apartados “Necesidad de identificar la finca” y “Personas que deben intervenir”).

  1. El último de los defectos objeto de impugnación, relativo al título por el que se solicita la inscripción, no puede ser mantenido tal como ha sido formulado, toda vez que la inicial omisión de suscripción de las actas de pago y de ocupación por representante legal del organismo expropiante en que consiste el defecto invocado por el registrador ha sido posteriormente suplida por resolución administrativa que se acompaña a dichas actas, por la que se ratifica el contenido de las mismas, y que ha sido dictada el 6 de julio de 2011 por el representante legal de la Administración actuante (cfr. artículo 3 del Decreto 80/1992, de 1 de junio, del Gobierno Valenciano, por el que se declara la utilidad pública de la expropiación forzosa de los terrenos necesarios para la ampliación del campus universitario de la Universidad de Alicante, en San Vicente del Raspeig -Alicante-, según el cual el «Conseller de Cultura, Educación y Ciencia ostentará la representación ordinaria de la Generalitat Valenciana en el expediente que se instruya para la expropiación de los terrenos… y ejercerá las demás atribuciones que la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento atribuyan a los gobernadores civiles en representación del Estado»; y el artículo 6 del Decreto 5/2011, de 21 de junio, del president de la Generalitat, por el que se determinan las consellerías en que se organiza la administración de la Generalitat, que asignan a la citada Consellería de Educación, Formación y Empleo las competencias en materia de educación, universidades y ciencia).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la calificación impugnada, salvo respecto de la segunda cuestión planteada en el primero de los defectos, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

8 octubre 2012

Aceptación

DONACIÓN

Aceptación

Aceptación.- La aceptación de una donación no requiere la existencia de términos sacramentales, sino que puede deducirse de los términos en que esté redactada una escritura, siempre que no dejen dudas sobre el ánimo de hacer y recibir la donación. Se considera que existe esta intención cuando, aunque no se exprese que los donatarios aceptan, los donatarios manifiestan la cuantía de su patrimonio preexistente, otorgan la escritura, la consienten y la firman.

3 noviembre 2001

Aceptación.- Aunque la aceptación de la donación es un requisito esencial para la perfección del contrato, no requiere términos sacramentales, pudiendo deducirse su existencia de la redacción del documento. De esta manera, y aún reconociendo la Dirección General que «la técnica notarial (empleada en la redacción de una escritura de donación que no contenía ninguna cláusula de aceptación) haya dejado mucho que desear», considera inscribible la escritura de donación en la que hay un juicio de capacidad del Notario extendido a todos los intervinientes en la escritura, afirma que los comparecientes tienen convenida la donación y la formalizan con las cláusulas que siguen y finalmente todos la otorgan, entregándose la copia a uno de los donatarios. [1]

22 abril 2002

Aceptación.- Presentadas en el Registro una escritura unilateral de donación y otras posteriores de aceptación por las donatarias, se plantea el problema de si debe acreditarse que el donante tuvo conocimiento de tales aceptaciones. El Centro Directivo, tras exponer las teorías existentes acerca del momento en que se perfecciona la donación, llega a la conclusión de que ese momento tiene lugar cuando se produce la aceptación (artículo 629 del Código Civil), pero puede ser revocada hasta tanto el donante no tenga conocimiento de ella (artículo 623). Si, en consecuencia, la aceptación no llega a conocimiento del donante, subsiste durante la vida de éste la posibilidad de revocación, pues la facultad revocatoria no se transmite a sus herederos, pero, fallecido el repetido donante sin haber revocado, la donación queda no sólo perfecta, sino definitivamente consolidada, alcanzando total firmeza. En consecuencia, debe entenderse que, para inscribir la donación, basta con acreditar que la aceptación se produjo en vida del donante.

1 julio 2003

Aceptación.- Los efectos de la aceptación sobre la facultad de revocar la donación pueden verse, más adelante, en este mismo apartado, bajo el epígrafe “Revocación”.

17 mayo 2006

[1] Igual que en la Resolución de 23 de abril de 2002 (relativa a la trascripción somera pero suficiente del contenido del poder), la Dirección llega a una conclusión por el mero hecho de haber cumplido el Notario una serie de deberes reglamentarios, comunes a todas las escrituras, sin los cuales el documento notarial sería incompleto. En este caso, el juicio de capacidad de los otorgantes, la calificación del acto o contrato y la cláusula de otorgamiento.

Constancia registral

DOMICILIO ELECTIVO

Constancia registral

Constancia registral

No existe inconveniente legal en la consignación por nota marginal de un domicilio para que se efectúen en él las notificaciones de actos que puedan afectar a un inmueble inscrito, lo que supone un aumento de publicidad y garantía de posibles interesados.

30 enero 1970

 

Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva

DOCUMENTO PRIVADO

Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva

Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva

  1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña M.ª Teresa Barredo Valmaseda contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Miranda de Ebro a practicar una cancelación de anotación preventiva, solicitada mediante instancia.
  2. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, la anotación de embargo no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución. La finalidad de la anotación preventiva de embargo es publicar en el Registro de la Propiedad el embargo que se entiende hecho desde que se decreta por resolución judicial conforme al artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva (Cfr. Art. 86 de la Ley Hipotecaria), las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria (resolución firme), que ordenará el Juez o Tribunal cuando sea procedente (Cfr. Art. 83 Ley Hipotecaria).

  1. De acuerdo con lo expuesto en el anterior fundamento de derecho, no cabe practicar, mediante solicitud privada, la cancelación de la anotación preventiva, debiendo dirigirse la recurrente ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, y formular en dicha sede jurisdiccional las alegaciones correspondientes.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

21 noviembre 2006

Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Clementina García Hernández, en nombre y representación de doña Amada Segura Delgado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número dos de Puerto del Rosario a inscribir una solicitud privada.

Mediante dicha instancia privada, a la que se acompaña la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Las Palmas de Gran Canarias de fecha 27 de septiembre de 2005, se solicita sean cancelados los embargos anotados en las fincas 4.323 y 4.325, por haberse producido su caducidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del finado don Juan Sánchez Trujillo.

De los tres defectos inicialmente apreciados por el Registrador Interino, el Registrador titular del Registro de la Propiedad número dos de Puerto del Rosario mantiene únicamente los dos siguientes: 1) No estar la instancia ratificada ante el Registrador; 2) No estar la precedente instancia ni la sentencia en la que se condena a la E. M. Pumave a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta, dentro de los títulos inscribibles del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

  1. En relación con el primer defecto, el artículo 207.2 del Reglamento Hipotecario expresamente determina, en relación con la cancelación de anotaciones, que en los casos de caducidad, bastará solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, ratificada ante el Registrador, por lo que al faltar en este caso este último requisito, el defecto expresado por el Registrador en su nota debe ser confirmado.

5 febrero 2007

Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva.- En el presente recurso se solicita, mediante instancia privada dirigida al registrador, la cancelación de determinadas cargas que pesan sobre una finca registral inscrita a nombre del mejor postor en un procedimiento de apremio, en virtud del auto de adjudicación aprobado durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo, pero presentado a inscripción junto con el mandamiento de cancelación de cargas, una vez caducada aquélla.

Según la recurrente en el momento de la presentación del testimonio del auto de adjudicación se presentó también el mandamiento de cancelación de cargas, no entendiendo por qué el Registrador en ese momento no procedió a la cancelación de las cargas posteriores, sin que sea obstáculo la caducidad de la anotación preventiva de embargo porque en el momento de dictarse el auto de adjudicación la anotación estaba plenamente vigente siendo desde ese momento la finca de su propiedad. El Registrador deniega la inscripción por no ser la instancia privada título hábil para inscribir las cancelaciones ordenadas en los procedimientos ejecutivos y justifica la no cancelación de cargas que pesan sobre la finca registral por falta de prioridad.

  1. En primer lugar hay que tener en cuenta el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, así como el 175.2 del Reglamento en relación con el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que sólo considera como título hábil para proceder a la cancelación de las inscripciones y anotaciones hechas en virtud del mandamiento judicial, el mandamiento expedido por el Juez o Secretario con los requisitos legales en cada caso establecidos, siendo también doctrina de este Centro Directivo que la mera instancia privada no basta para cancelar una anotación de embargo ya que se requiere mandamiento en base a una resolución judicial firme (véase Resolución 7 de Febrero de 1986).
  2. Alega también la recurrente que en el momento de presentarse el testimonio del auto de adjudicación también se presentó el mandamiento de cancelación de cargas, no entendiendo por qué el Registrador no procedió en ese momento a la cancelación de las cargas posteriores. La recurrente parece no tener en cuenta que en el momento de la presentación del testimonio del auto de adjudicación con el mandamiento de cancelación de cargas la anotación de embargo derivada de dicho procedimiento de fecha de 5 de Mayo de 2000, había ya caducado, siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo que la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada se opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, aún cuando todavía no se haya cancelado el asiento, lo que determina (tratándose de una anotación preventiva de embargo) la pérdida de prioridad de ésta, y la mejoría de rango de las anotaciones posteriores, no siendo posible por ello, desde el momento de la caducidad, proceder a la cancelación de estas en virtud del mandamiento previsto en el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario.
  3. Cuestión distinta es que el testimonio del auto de adjudicación se hubiera presentado dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva de embargo, en cuyo caso, aunque el mandamiento de cancelación de cargas se hubiera presentado en un momento posterior (incluso ya caducada y cancelada la anotación) hubiese desplegado su eficacia cancelatoria ya que como ha declarado también este Centro Directivo con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución y sus consecuencias últimas sobre las cargas posteriores.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

15 febrero 2007

Cancelación, mediante documento privado, de anotación preventiva.- 1. En cuanto a la cancelación de la anotación preventiva de embargo, que la recurrente estima se ha tomado por error, como dice el Registrador, no es la instancia título suficiente, pues, al no tratarse de un simple error material –ya que nunca lo puede ser aquél que acarree la cancelación por nulidad de un asiento, tal y como se pretende-es preciso, bien mandamiento expedido por el mismo órgano que ordenó la anotación, bien resolución judicial ordenando la cancelación (cfr. artículo 40 «in fine» de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 octubre 2008

Cancelación mediante documento privado de condición resolutoria caducada

DOCUMENTO PRIVADO

Cancelación mediante documento privado de condición resolutoria caducada

Cancelación mediante documento privado de condición resolutoria caducada

Hechos: En el Registro figura inscrita una condición resolutoria con expresión de que «caducará de pleno derecho… al año de vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, si del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido renovada la condición o ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento»; se solicita la cancelación en virtud de instancia en documento privado y la Dirección revoca la nota del Registrador, que consideró necesaria el acta notarial de acuerdo con la inscripción, porque la extinción del derecho inscrito resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción y del contenido del Registro. En consecuencia, será suficiente la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura que dio lugar a la inscripción de la condición, sin que de la previsión de que «sería suficiente el acta notarial de manifestaciones» pueda deducirse su necesidad, pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de la Propiedad está sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas de «ius congens» y, por otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los otorgantes para la cancelación, no significa que se hayan excluido las otras vías que para tal cancelación prevé la legislación hipotecaria.

13 marzo 1999

 Cancelación mediante documento privado de condición resolutoria caducada.- 1. En el caso a que se refiere el presente recurso, mediante dos instancias se solicitan sendas actuaciones registrales: la cancelación de cargas supuestamente caducadas sobre una finca conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo quinto, y la constancia de la extinción de usufructo, así como de la consiguiente consolidación del dominio sobre dicha finca, a la vista además del correspondiente certificado de defunción del Registro Civil. El Registrador considera que, al no haber sido puestas ni ratificadas en su presencia, las firmas recogidas en dicha instancia deben estar legitimadas notarialmente.

  1. El carácter rogado que tiene la actuación registral no es más que una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes al caso concreto.

Ciertamente, la representación a que alude el párrafo d) del mencionado artículo 6 de la Ley Hipotecaria se encuentra sumamente facilitada en nuestra legislación hipotecaria, ya que la existencia del poder, según el artículo 39 del Reglamento, queda justificada por la sola presentación de los documentos en el Registro por persona que solicite la inscripción. Pero, en todo caso, deberá quedar acreditada fehacientemente la autenticidad de dicha rogación y, por ende, la identidad de quien, en cualquiera de los conceptos legalmente admitidos, la realiza.

Por las razones expuestas, la necesidad de acreditar la identidad de los solicitantes de la actuación registral debe ser confirmada en el caso de cancelación por caducidad conforme al párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, supuesto que, a mayor abundamiento, es objeto de tratamiento legal específico con exigencia expresa de solicitud efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. Al ser dicha solicitud materia de calificación por el Registrador, difícilmente podría calificarse que aquélla la realiza el legitimado para ello si la identidad de éste no está acreditada mediante documento público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el Registrador.

La necesidad de acreditar la identidad de los solicitantes de la actuación registral debe ser confirmada en el primer caso dado que la cancelación de derechos caducados por declaración del artículo 82 de la Ley Hipotecaria ha de realizarse a instancia de titular registral tratándose de un supuesto de rogación con tratamiento legal específico. Siendo ésta materia de calificación por el Registrador, difícilmente podría calificarse que la solicitud de cancelación la realiza el legitimado para ello, si la identidad de éste no está acreditada mediante documento público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el Registrador.

Por último, respecto de la constancia de la extinción de usufructo con la consiguiente consolidación del dominio sobre finca usufructuada no cabe sino mantener la misma conclusión. En efecto, por más que el certificado de defunción expedido por el funcionario competente del Registro Civil acredite la extinción del usufructo vitalicio (cfr. artículos 2 de la Ley del Registro Civil y 513 del Código Civil), es imprescindible según ha quedado expuesto la rogación de los interesados para poner en marcha el procedimiento registral, sin que baste el hecho de que lleguen a conocimiento del Registrador noticias o datos sobre modificación en la situación jurídica de la finca mientras no conste la voluntad de esos interesados o de sus representantes en el asiento de presentación; y, por lo tanto, no existiendo precepto legal alguno que excluya de esta norma general la cancelación del usufructo por extinción del mismo, es también ineluctable la acreditación de la identidad del solicitante de la práctica del asiento cancelatorio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

20 julio 2006

Cancelación mediante documento privado de hipoteca caducada

DOCUMENTO PRIVADO

Cancelación mediante documento privado de hipoteca caducada

Cancelación mediante documento privado de hipoteca caducada

Hechos: El documento que dio origen a este recurso fue una instancia mediante la que se solicitaba la cancelación de una hipoteca por caducidad, al haber transcurrido veintitrés años desde su vencimiento.

La Dirección confirma uno de los defectos señalado por el Registrador diciendo que, conforme a los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 193.4 del Reglamento Hipotecario, es claro que el principio de seguridad jurídica exige que la instancia privada en la cual se solicita la cancelación permita identificar con plena certeza al solicitante y por tanto será requisito imprescindible la legitimación notarial de su firma o bien, la instancia debe firmarse y ratificarse ante el Registrador (otra cuestión planteada en este recurso, sobre cómo puede producirse la interrupción de la prescripción, puede verse en el apartado “CANCELACIÓN. De hipoteca, por caducidad”).

8 marzo 2005

Distribución de responsabilidad hipotecaria

DOCUMENTO PRIVADO

Distribución de responsabilidad hipotecaria

Distribución de responsabilidad hipotecaria

El artículo 216 del Reglamento Hipotecario establece la posibilidad de distribuir mediante documento privado la responsabilidad hipotecaria que existía sobre una finca entre las varias resultantes de su división, sin que a tal conclusión pueda objetarse el que algunas de las fincas resultantes queden libres de toda responsabilidad, pues no se ve por qué ha de ser distinto el tratamiento en las hipótesis de reducción parcial y en las de reducción total, cuando, en definitiva, lo relevante es que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz.

7 enero 2004

Elevado a público y no inscribible

DOCUMENTO PRIVADO

Elevado a público y no inscribible

Elevado a público y no inscribible

Cuando la titularidad de disposición de los comparecientes en el instrumento no coincide con la que aparece en el Registro, no procede su inscripción, sin perjuicio del valor que al documento privado le reconocen los artículos 1.225 y siguientes del Código Civil.

5 junio 1964

Elevado a público y no inscribible.- Ver el epígrafe «DOCUMENTO NOTARIAL. Elevación a público de documento privado».

23 septiembre 1991

Elevado a público y no inscribible.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeldía del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representación del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a público el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y después formalizar los herederos del fallecido su adquisición hereditaria. Como consecuencia se altera el carácter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protección registral de quien aparece como adquirente a título oneroso, cuando debió serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo, en el que literalmente se dice que «debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada… condenando a dicha demandada a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes… debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización pública, únicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.

15 noviembre 1996

Elevado a público y no inscribible.- Dictada una sentencia en la que se estima la demanda formulada y se condena a la demandada a «elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes, debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», no es inscribible la escritura otorgada por el Juez en rebeldía del demandado y una de las herederas del que fue comprador en el documento privado a la que se transmite con carácter privativo el pleno dominio de una finca, pues la elevación a escritura pública de un documento privado supone dar forma pública al concreto contrato contenido en el documento privado, ratificando su celebración en la fecha y en los propios términos consignados en el mismo documento. Por el contrario, en este caso se documenta un contrato clara y sustancialmente diferente del recogido en el documento privado al que se trataba de dar forma pública, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relación contractual establecida entre la demandada y uno de los demandantes es sustituida por una relación directa entre aquélla y una de las herederas del demandante premuerto, que aparece así como adquirente inmediato, no de su causante, sino del transmitente del causante, con las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (alteración del carácter de la adquisición, que debiendo ser privativa, podría ser presuntivamente ganancial; diferente alcance la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa en favor de la adquirente cuando debía, en su caso, figurar como adquirente a título gratuito; sustracción del bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.) y fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien). Como consecuencia, esta actuación excede de las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo en los términos en que se produjo, pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado, al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización únicamente fuera condenado, correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, conforme resulta de los artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial invocada y el procedimiento seguido.

25 marzo 1997

Elevado a público y no inscribible.- En base a los principios de tracto sucesivo, enlazado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, no es posible la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado, que se solicita cuando la finca comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, por más que el documento haya sido otorgado por un titular registral anterior de quien trae causa el actual, y sin que esta conclusión pueda alterarse por el hecho de tratarse de título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de éstos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta.

8 abril 1999

Elevado a público y no inscribible.- Se plantea el problema a propósito de una escritura de elevación a público de un documento privado en el que la dueña de un edificio vendió una cuota indivisa, concretada en el uso de un piso, que se dice arrendado al comprador, estipulando que cuando se haga la división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del piso, cuyo precio queda aplazado y estipulándose que la falta de pago de los plazos producirá la resolución de la compraventa. Mediante documentos privados posteriores se reflejan sucesivas trasmisiones de los derechos del contrato inicial, con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos y obligaciones derivados del mismo. Por último, en la escritura recurrida, la vendedora original y el último de los adquirentes elevan a públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento, dando lugar a que dicho último adquirente se convierta en propietario de una finca concreta, resultado de la división horizontal del inmueble llevada a cabo por el vendedor. La Dirección, contra el criterio del recurrente, no admite que exista una sola transmisión del dominio y que la falta de tradición haya originado sólo una transmisión de la posición contractual de los sucesivos adquirentes, porque en todo caso es presupuesto de la inscripción la previa calificación de la validez de las transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente. Por otra parte, en la elevación a público de un documento privado, las declaraciones de voluntad emitidas tienen un valor recognoscitivo de su existencia y contenido, pero tan sólo con relación a quien las formula, lo que en el caso presente exigiría la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que fueron parte en los contratos privados o sus herederos. Dicho lo anterior, se deja a salvo, en el caso de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, la posibilidad de resolver el problema a través de un expediente de dominio.

14 y 24 mayo 1999

Ineficacia registral

DOCUMENTO PRIVADO

Ineficacia registral

Ineficacia registral

No es inscribible un documento privado de compraventa de varias fincas, aunque contenga la estipulación de que podría ser elevado a escritura pública, pues aunque el sistema espiritualista de nuestro Código Civil establece la obligatoriedad de los contratos, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, lo cierto es que el artículo 1.280 de mismo cuerpo legal impone para ciertos casos, con carácter inexcusable y no sólo ad probationem la necesidad de instrumento público; y por su parte, el principio de legalidad, consagrado en el artículo 3º de la Ley Hipotecaria, dispone con carácter imperativo que los documentos inscribibles consten en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico. El documento que motivó este recurso fue objeto de presentación y nota de calificación, pero el Centro Directivo, acertadamente, apunta a continuación que salvo los casos excepcionales de documentos privados que pueden tener acceso al Registro, el Registrador no debe practicar el asiento de presentación, sin perjuicio del derecho del interesado para recurrir en queja.

17 febrero 1955

Ineficacia registral.- Planteado el problema de la inscripción de una obra nueva anterior a la Ley 8/1990, (cuyo examen detallado puede verse en el epígrafe «OBRA NUEVA: Certificación del técnico») que se pretendía acreditar mediante una certificación en papel común por un Arquitecto técnico que se dice perteneciente al Colegio de Cádiz, sin indicar su número de colegiado, carente de legitimación notarial de firma y de visado colegial, en la que afirma que después de haber girado una visita a la finca y describirla «Por sus características constructivas puede determinarse que la antigüedad de su construcción es de más de diez años», la Dirección confirma que esta certificación no acredita la preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley ni su antigüedad de más de diez años, toda vez que: A) la certificación aportada carece de las garantías precisas para tener por acreditada su autoría, así como la calificación técnica del que la expide… c) las certificaciones e informes emitidos por los Arquitectos técnicos, según su legislación especial, no tienen carácter público ni gozan de fehaciencia; d) el principio registral de legalidad impone la necesidad de titulación auténtica para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, incluso para la documentación complementaria; e) finalmente, la seriedad y certeza de los pronunciamientos registrales, y el deber de cooperación de Notarios y Registradores en el mantenimiento de la disciplina urbanística.

4 marzo 1996

Ineficacia registral.- Facultado un apoderado para vender inmuebles, pero precisando el poder que para cada venta que realice necesitará autorización del poderdante, en la que se especifiquen el nombre del comprador, objeto de la venta, precio y forma de pago, se considera que no es suficiente un documento privado con firma legitimada para acreditar dicha autorización, pues la participación del «dominus negotii» integra de forma tan decisiva la voluntad negocial que debe revestir la fehaciencia de un documento público.

3 marzo 2000

Ineficacia registral.- 1) Como establece el artículo 166.11 del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que los suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante el Registrador. 2) Respecto a la no presentación de duplicado de la instancia, a los efectos de archivo en el legado correspondiente (artículo 41 del Reglamento Hipotecario), puede considerarse que la presentación de duplicados por el interesado es una obligación de la que, en los momentos actuales, dados los medios técnicos que obran en el Registro, puede prescindirse, pudiendo ser cumplida la obligación de archivo por la obtención por el Registrador de la oportuna fotocopia (artículo 3 del Código Civil).

8 enero 2002

Ineficacia registral.- Solicitada mediante documento privado anotación preventiva de una demanda de nulidad de determinada transmisión, interpuesta en procedimiento contencioso-administrativo, y denegada por falta de mandamiento judicial, se recurre la calificación a los solos efectos de que se declare que el defecto tenía carácter subsanable, lo que permitiría subsanar la falta durante la vigencia del asiento de presentación y conservar la prioridad conseguida con el mismo. La Dirección, partiendo de la dificultad de distinguir entre faltas subsanables e insubsanables, llega a la conclusión de que el documento aportado no debió tener acceso al Registro, pues falta el título material de una anotación de demanda, que es el mandato judicial. Para obtenerlo, no basta con una solicitud del demandante, sino que son necesarios otros requisitos que debe ponderar el Juez.

7 mayo 2002

Ineficacia registral.- Inscrita una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelación se había previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibición de las letras, se solicita la cancelación mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompañan las mencionadas cambiales. La Dirección admite que la instancia, en unión de la escritura de venta, sería título suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la última letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resolución, pues se trataría de uno de los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, será necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armonía con el principio de legalidad, que está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.

21 septiembre 2002

Ineficacia registral.- Después de exponer la necesidad de documento público o auténtico, como regla general, fundada en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, para lograr la inscripción, y de afirmar que los testimonios de las resoluciones judiciales expedidos por los Secretarios Judiciales tienen el carácter de documentos públicos, la Dirección, igual que manifestó en la Resolución de 5 de mayo de este mismo año (puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Homologación de convenio transaccional”), afirma que la distinción entre escritura pública, ejecutoria o documento auténtico del artículo 3 no quiere decir que sea indiferente el empleo de cualquiera de estos títulos para lograr la inscripción, sino que habrá de utilizarse el que legalmente sea el propio del acto o contrato que haya de inscribirse. Por este motivo, se considera no inscribible el testimonio expedido por el Secretario de un Juzgado de Primera Instancia relativo a un acto de conciliación mediante el cual se celebra una compraventa, pues el acto de conciliación es una actuación preliminar que debe intentarse para poder entablar el juicio declarativo; y sus efectos se conseguirán por los trámites establecidos para la ejecución de sentencias, cuando se trate de asuntos de la competencia del Juez, mientras que en los demás casos tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público, aunque en este caso no constituye título inscribible, pues no tiene las garantías de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por Notario.

20 mayo 2003

Ineficacia registral.- Constituida una hipoteca por plazo de quince años a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelación mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la misma Ley.

8 enero 2004

Ineficacia registral.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un contrato de compraventa, otorgada por los herederos del vendedor –quien no era titular registral- que se acompaña de la escritura de aceptación de herencia a la que se ha unido una fotocopia del documento privado por el que el causante adquirió del titular registral, pues este último documento no deja de ser privado por el hecho de hallarse incorporado a un documento público, con lo que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria impide su inscripción.

2 marzo 2004

Ineficacia registral.- Hechos: Se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelación de una inscripción de venta de la nuda propiedad de una finca, aportándose para ello un documento privado que, según el presentante demuestra que no fue una venta sino un «contrato vitalicio oneroso », y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Dejando aparte la cuestión de fondo, que se examina en otro lado, en lo que se refiere a la eficacia del documento privado la Dirección resuelve que carece de todo fundamento la afirmación de que un documento privado pueda ser inscribible por el hecho de haber sido admitido en un procedimiento judicial, ya que tal admisión no eleva a público el documento privado, y, por ello falta el requisito de documentación pública establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

17 noviembre 2004

Ineficacia registral.- 1. La cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar, si es posible, la enajenación por el Administrador de una sociedad de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad sobre el que pende una anotación preventiva de suspensión de pagos, sin la concurrencia de los interventores judiciales.

El Registrador mantiene que constando en el Registro la anotación preventiva y el nombramiento de interventores, no cabe tal enajenación por el Administrador de la sociedad, sin la intervención de aquéllos; y que, por otra parte, el Auto Judicial que el presentante acompaña por fotocopia, por el que se declara la conclusión del concurso, no es suficiente y ello tanto porque es una mera fotocopia, como porque no es firme y cabe recurso contra el mismo.

El recurrente alega que existe un Auto Judicial por el que el Juzgado que decretó la suspensión, expresamente dispone «haber lugar a declarar legalmente concluido el procedimiento. …, cesen en sus funciones los interventores designados», y, en consecuencia, que ha desaparecido la situación de suspensión, recuperando el administrador las plenas facultades dispositivas. Dicho auto judicial lo aporta en fotocopia.

  1. El Registrador en el ejercicio de su función calificadora ha de atenerse a lo que resulte de los documentos presentados y lo que conste en los asientos del Registro, así resulta del artículo. 18 de la Ley Hipotecaria, que juega tanto positiva (ha de utilizar en la calificación necesariamente esos medios) como negativamente (no puede tener en cuenta otros datos que no consten en el Registro o en los títulos presentados); en consecuencia, figurando anotado en los libros registrales la situación de suspensión de pagos y el nombramiento de interventores, no cabe la inscripción de los actos realizados por el administrador de la concursada sin la intervención de aquéllos o sin que previamente se presente e inscriba el correspondiente testimonio del auto firme poniendo fin al procedimiento.

Por ello, en el caso objeto del presente recurso la fotocopia de un auto judicial no es un documento auténtico en el sentido que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de enero de 2002) y, en consecuencia, no es título hábil para tener en cuenta en la calificación y, aunque se aportare el testimonio auténtico del mismo, ha de constar en él su firmeza (cfr. artículo 83.1 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 julio 2006

Ineficacia registral.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Clementina García Hernández, en nombre y representación de doña Amada Segura Delgado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número dos de Puerto del Rosario a inscribir una solicitud privada.

Mediante dicha instancia privada, a la que se acompaña la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Las Palmas de Gran Canarias de fecha 27 de septiembre de 2005, se solicita sean cancelados los embargos anotados en las fincas 4.323 y 4.325, por haberse producido su caducidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del finado don Juan Sánchez Trujillo.

De los tres defectos inicialmente apreciados por el Registrador Interino, el Registrador titular del Registro de la Propiedad número dos de Puerto del Rosario mantiene únicamente los dos siguientes: 1) No estar la instancia ratificada ante el Registrador; 2) No estar la precedente instancia ni la sentencia en la que se condena a la E. M. Pumave a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta, dentro de los títulos inscribibles del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

Para la adecuada Resolución de este Recurso deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos de la Sentencia que se acompaña a la instancia privada: 1. En la demanda la parte actora solicita en el suplico tres declaraciones distintas: «La primera que se declare la titularidad de doña Amanda Segura Delgado y de sus tres hijos don Óscar Juan, don Mario Aridane y doña Estefanía Sánchez Segura, estos segundos en concepto de herederos de sus finados padres en la parte que le corresponda según copia simple de la declaración de herederos abintestato unida a las actuaciones, sobre la finca de autos desde la fecha del mes de 1985 que figura en el contrato privado de compraventa; en segundo lugar, solicita la elevación a público del contrato privado de compraventa; los demandantes solicitan, por último, que se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad».

  1. La Sentencia dispone en su Fallo: «Que estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por doña Juana Delia Hernández, Procurador de los Tribunales y de don Óscar Juan Sánchez Segura, don Mario Aridane Sánchez Segura, doña Estefanía Sánchez Segura (interviniendo en el pleito su madre al ser menor de edad) y doña Amada Segura Delgado contra Pumave S.A.: 1.º Se condena a la entidad demandada a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta celebrados por don Juan Sánchez Trujillo (fallecido interviniendo en el otorgamiento sus herederos) y Pumave, S.A., a los que hacen referencia en el hecho primero de la demanda, sobre el local comercial 2-A de 70 m2 y una terraza de 30 m2 sitos en la Urbanización solana matorral de Jandía (Fuerteventura) otorgando al efecto las oportunas escrituras, conteniendo en las mismas los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria que permitan sus inscripciones en el registro de la Propiedad; 2.º Se desestiman los demás pedimentos solicitados en la demanda en contra del demandado; 3.º No se hace pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales. Esta resolución no es firme».
  2. En relación con el primer defecto… (ver, más atrás, el apartado “Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva”).
  3. El segundo defecto igualmente debe ser confirmado. Como se deduce con toda claridad de la Sentencia aportada, de las tres solicitudes contenidas en el suplico de la demanda únicamente es estimada la segunda, condenando a la entidad demandada a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta otorgando al efecto las oportunas escrituras, debiendo intervenir en el otorgamiento los herederos de Juan Sánchez Trujillo (Cfr. Antecedentes de Hecho).

La pretensión de la recurrente de que se inscriban las titularidades en el Registro de la Propiedad ha sido expresamente desestimada en la Sentencia, por cuanto como expresamente se dice de manera acertada en su fundamento de derecho cuarto «…En cuanto a la última petición (se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad) ha de ser desestimada, pues si se eleva a público el contrato privado éste tiene acceso directo al Registro de la Propiedad sin que sea necesaria ninguna actuación judicial, previa liquidación del impuesto a que hubiere lugar, al propio tiempo la parte actora no justifica a nombre de quien se encuentran en la actualidad en el Registro de la Propiedad pudiendo estar a nombre de un tercero el cual no ha sido llamado a este procedimiento».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 febrero 2007    

Ineficacia registral.- Se debate en este recurso la posibilidad de practicar asiento de presentación de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificación de un asiento registral que se hizo en virtud de escritura de rectificación otorgada sin intervención de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca. En efecto, la finca inicialmente estaba inscrita también a nombre de la recurrente, como cotitular, si bien con posterioridad quedó inscrita en pleno dominio a nombre de su anterior cónyuge, Juan Antonio Soto Santos, en virtud de la citada escritura de rectificación otorgada unilateralmente por éste en el que se hacía constar que la adquisición la realizó en estado de soltero, como se acreditaba a través de testimonio del documento privado de compra en el que comparecía como tal.

  1. Ante todo debe confirmarse la nota de calificación registral que deniega la presentación de la instancia privada solicitando la rectificación del asiento registral. El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica (cfr. artículo 3 L.H.), por lo que la mera instancia suscrita por la recurrente adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de ningún asiento registral, ni siquiera el de presentación, por mucho que la recurrente entienda que no debió haberse practicado el asiento de rectificación cuya anulación ahora solicita. Por eso el Reglamento Hipotecario proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420.1 R.H.).

23 diciembre 2008

Ineficacia registral.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos y por falta de legalidad en la formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción.

  1. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el título presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinación de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por último, la indeterminación de los derechos cedidos (a continuación se transcribe sólo la parte de la Resolución relativa al Problema señalado en primer lugar).
  2. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).

                En el título presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisión que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripción de las fincas que se reseñan. Para rectificar la escritura completándola con la descripción de las fincas, tratándose de un extremo esencial de la misma, sería preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse «expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos» (cfr. artículos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).

14 junio 2010

Ineficacia registral.- 1. Se debate en el presente expediente si procede tomar asiento de presentación en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la anulación de una anotación preventiva vigente.

  1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los Registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en los supuestos en que se pretende cancelar anotaciones preventivas vigentes, la Registradora ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.
  2. Como hace constar la Registradora en su nota, debe tenerse en cuenta que al encontrarse la anotación practicada vigente bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.º de la Ley Hipotecaria, su modificación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del titular de la anotación que se encuentre legítimamente acreditado y expresado en legal forma (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra el referido titular registral de la anotación (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria); sin perjuicio, claro está, de los supuestos de caducidad legal de la anotación y de su cancelación en virtud de ejecución de cargas anteriores (véase artículos 275 y 353.3 del Reglamento Hipotecario).
  3. Del mismo modo y por todo lo expuesto, la solicitud de medidas cautelares tendentes a suspender la eficacia de la anotación practicada deberá realizarse ante el órgano que adoptó la anotación preventiva, no ante este centro directivo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

20 septiembre 2010

Ineficacia registral.- 1. La cuestión a resolver en el presente recurso es la de si se puede cancelar una inscripción en virtud de una instancia privada por la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento de ejecución e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicación que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.

  1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, como señala el registrador en su nota, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos» entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. también artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
  2. En efecto, como se ha reiterado por este Centro Directivo, no es el recurso contra la calificación de los registradores el procedimiento adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 septiembre 2011

 Ineficacia registral.- Sobre la ineficacia de la instancia privada para rectificar la descripción de una finca, ver el apartado “ERROR. Rectificación (descripción de la finca).

16 enero 2010

Ineficacia registral.- 1. La única cuestión a resolver en este recurso es si puede practicarse algún asiento en el Registro en virtud de una instancia privada suscrita por el titular registral de una finca en la que solicita al Registrador que «rechace el acuerdo de conversión de medidas cautelares en definitivas» que previamente había decretado la Agencia Tributaria, Delegación de Huelva, sobre una finca del interesado. En la instancia se alega que frente a la desestimación del recurso de reposición interpuesto por el interesado contra el procedimiento de adopción de medidas cautelares, ha interpuesto recurso ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía, el cual se encuentra pendiente de resolución, por lo que estima que en dicha situación de pendencia procedimental la Dependencia de Recaudación carece de competencias para acordar la conversión de las medidas cautelares en definitivas. En el momento en que se presenta tal instancia, el mandamiento de conversión ya había sido presentado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

  1. Conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello no pueden tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso los documentos acompañados al escrito de interposición, que no pudieron tenerse en cuenta en el momento de la calificación.
  2. Pues bien, la respuesta a la cuestión planteada ha de ser negativa y, por tanto, el recurso debe ser desestimado. Al carácter excepcional del documento privado en el procedimiento registral que implica, como regla general, no sólo su falta de aptitud formal para la práctica de asientos en los libros de inscripciones del Registro, sino incluso la denegación de su presentación en el Libro Diario (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria, y 420.1 del Reglamento Hipotecario), se une el hecho de que practicado un asiento en el Registro, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo puede ser rectificado o dejado sin efecto de acuerdo a los procedimientos legalmente previstos (cfr. artículos 1.2, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria), sin que una mera instancia privada tenga virtualidad alguna, cualquiera que sea la causa que se invoque, para rectificar o cancelar una anotación de embargo preventivo convertida en anotación de embargo ejecutivo en el procedimiento de apremio practicado ya a favor de la Hacienda Pública (cfr. artículos citados y 81 de la Ley General Tributaria). Y ello sin perjuicio de la cancelación que pueda derivar de la eventual estimación por el órgano competente de los recursos interpuestos contra el acuerdo de adopción de medidas cautelares o de su conversión en definitivas, a través del correspondiente mandamiento expedido por la autoridad y con las solemnidades previstas en la Ley (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

28 marzo 2011

Ineficacia registral.- La falta de fehaciencia en cuanto a su contenido impide que pueda utilizarse como título que acredite la adquisición por el transmitente en caso de inmatriculación por título público. Ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Título de adquisición del transmitente”.

23 enero 2012

Ineficacia registral.- 1. Se debate en el presente recurso si procede tomar asiento de presentación en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la «suspensión de la anotación marginal» de unas capitulaciones (debe entenderse que se pretende la no inscripción de la liquidación de la sociedad conyugal pactada en dichas capitulaciones).

  1. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en los supuestos en que se pretende que no se despachen documentos presentados, el registrador ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.
  2. Si el recurrente entiende que las capitulaciones otorgadas son nulas o anulables, debe iniciar el procedimiento judicial correspondiente para declarar dicha nulidad, sin que esta Dirección General pueda intervenir en el mismo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 mayo 2012

Ineficacia registral.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si debe practicarse asiento de presentación de una instancia privada de determinadas fotocopias de documentos judiciales de los que resulta la petición al juzgado de la expedición de mandamiento para la anotación de una demanda en la que se solicita la nulidad de unos acuerdos sociales, que, según la recurrente, debe anotarse sobre una finca propiedad de la sociedad cuyos acuerdos se recurren (la resolución puede verse en el apartado “ASIENTO DE PRESENTACIÓN. De documentos privados”).

14 julio 2012

A los hijos en un convenio de separación

DONACIÓN

A los hijos en un convenio de separación

A los hijos en un convenio de separación.- Acordada en un convenio de separación aprobado judicialmente la cesión de una mitad indivisa de la vivienda familiar por uno de los cónyuges a sus hijos (uno menor y otro concebido y no nacido), se deniega la inscripción por no ser adecuado el título, conforme a los artículos 633 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria. La Dirección revoca la calificación porque no se trata de una simple donación de inmueble, en el que sería requisito esencial la escritura, toda vez que: 1) Las previsiones acordadas en un convenio de separación o divorcio, por incidir sobre aspectos de la vida familiar que necesariamente deben abordarse, producen plenos efectos una vez aprobadas judicialmente; 2) Una de esas previsiones es, precisamente, el destino de la vivienda familiar y el interés de los hijos, por lo que la cesión de la vivienda a éstos forma parte del contenido propio del convenio, sin que la referencia del artículo 90 del Código Civil al uso sea un obstáculo, pues las especificaciones que contiene dicho artículo constituyen, como en él se dice, el «mínimo» del convenio; 3) Tratándose de un documento aprobado judicialmente, el Registrador no puede calificar la decisión judicial, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

29 julio 1999

 

A menores de edad: aceptación

DONACIÓN

A menores de edad: aceptación

A menores de edad: aceptación.- La Dirección General considera en este caso que dos menores, de 16 y 17 años de edad, pueden aceptar por sí solos una donación simple. Se basa en la inexistencia de una norma general que declare la incapacidad del menor en el orden civil, y de la cual serían excepciones las hipótesis en que se le autorice para actuar por sí, precisando que esa incapacidad no puede deducirse del artículo 322 del Código Civil -que establece el límite de edad a partir del cual se es capaz para todos los actos civiles- ni del principio de representación legal de los menores o emancipados, que debe funcionar, por debajo de los 18 años de edad, sólo en los casos previstos en el ordenamiento. Teniendo en cuenta que la donación procura al donatario una ventaja patrimonial sin contraprestación -lo que debe influir en el grado de madurez necesario para aceptar-, mediante una interpretación literal del artículo 625 del Código Civil y a contrario del 626, puede llegarse a la conclusión de que la regla general debe ser la de la aptitud de toda persona que tenga capacidad natural de entender y querer, para aceptar donaciones salvo disposición en contra. [1]

3 marzo 1989

[1] La Resolución de 1 de Julio de 1920, ante un caso de aceptación de donación por un menor de 10 años de edad, sentó el criterio contrario al decir escuetamente que “la concurrencia del indicado menor, si tiene por objeto aceptar una donación, es improcedente”.

Anotación sobre finca inscrita en régimen foral de comunicación

VIZCAYA

Anotación sobre finca inscrita en régimen foral de comunicación

Anotación sobre finca inscrita en régimen foral de comunicación

En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotación preventiva de demanda sobre varias fincas registrales inscritas a nombre de una persona casada en régimen de comunicación foral, dirigiéndose la demanda contra uno solo de los cónyuges. El recurrente estima, además de considerar que no procede la aplicación del artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria al entender que la anotación preventiva de demanda no se encuentra dentro de los supuestos contemplados en dicho precepto, que la demanda ha sido entablada contra el titular registral de las fincas objeto de la pretendida anotación y, en consecuencia, procede la practica de ésta, a pesar de que, en nuestro caso, la titular registral se encuentre casada en régimen de comunicación foral y no haya sido demandado su marido.

1. En primer lugar, el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, una manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, establece en su párrafo primer que «para inscribir o anotar títulos por los que se declare, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actor referidos». Considera el recurrente que, dado que con la anotación preventiva de demanda «únicamente se busca poner de manifiesto a terceros la existencia de un litigio sobre una finca, en cuyo caso no nos encontramos ante ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria». Un mínimo análisis del ámbito objetivo de dicho precepto, determina que, de acuerdo con esta regulación, el principio de tracto sucesivo tiene aplicación a toda mutación jurídica real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro, tanto si deriva de un negocio jurídico como si tiene lugar por virtud de documento judicial o administrativo, puesto que el artículo 20.1 habla de títulos declarativos, transmisivos, de gravamen, modificativos y extintivos.

En este sentido, sin perjuicio que puedan incluso ser también consideradas como títulos de gravamen en sentido amplio como consecuencia del menor valor de la finca sobre la que recae la anotación, las anotaciones preventivas de demanda tienen claro asiento entre los denominados títulos modificativos, concepto que comprende todos aquellos que, alterando el dominio o derecho real, no implican un gravamen o una transmisión.

Esta modificación o alteración del dominio o derecho real inscrito se pone de manifiesto en las anotaciones preventivas de demanda en que, por un lado, la anotación de demanda, independientemente de su naturaleza de publicidad, excluye la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y supedita al resultado del procedimiento judicial los actos dispositivos que con posterioridad otorgue el demandado, no siendo, pues, idéntica la titularidad registral no litigiosa a la titularidad registral litigiosa y, por otro lado, en que determinadas anotaciones preventivas de demanda, como la de acción reivindicatoria o declarativa de dominio, suspenden las presunciones que, a efectos de la usucapión secumdum tabulas, establece el artículo 35 de la Ley Hipotecaria o la aplicación, en las contradictorias y frente al anotante, del procedimiento del artículo 41 de dicha Ley. Estas consecuencias de las anotaciones preventivas de demanda ponen de manifiesto la alteración del contendido y efectos del dominio o derecho real inscrito sobre las que recaen dichas anotaciones y, por consiguiente, el pleno encaje de las anotaciones preventivas de demanda en los supuestos del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la plena aplicación del principio de tracto sucesivo.

2. En segundo lugar, surge la cuestión de si es suficiente que la demanda sólo se haya dirigido, en nuestro caso, contra la titular registral a pesar de que se encuentre casada en régimen de comunicación foral y no haya sido demandado su marido. El régimen de comunicación foral de bienes regulado en los artículos 95 y siguientes de la Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco constituye una modalidad de comunidad universal de bienes entre los cónyuges que nace, conforme al artículo 96, con el matrimonio y se consolida en el momento de su disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges con hijos o descendientes comunes. En virtud de la comunicación foral, dice el artículo 95, se hacen comunes, por mitad entre marido y mujer, todos los bienes muebles o raíces, de la procedencia que sean, pertenecientes a una u otra, por cualquier título y sea cual fuere el lugar en que radiquen. Los anteriores preceptos nos ponen de manifiesto la existencia de la comunidad foral de bienes entre los cónyuges desde el matrimonio y, en consecuencia, dada la comunidad existente, la necesidad, conforme al artículo 99, de que todos los actos de disposición se realicen con el consentimiento de ambos cónyuges. En nuestro caso, se ha efectuado una compraventa en documento privado, esto es, un acto de disposición y, por lo tanto, la escritura pública necesaria para el acceso al Registro deberá ser otorgada por ambos cónyuges dado que ambos son, a estos efectos, los titulares registrales, otorgamiento de escritura que, como dijimos, es el objeto del procedimiento principal. Son ambos los titulares registrales en virtud de su régimen económico matrimonial, que expresamente consta y figura en el asiento correspondiente, al inscribirse el bien a favor de una persona determinada pero casada en régimen de comunicación foral, lo que determina que dado que «se hace» común en virtud del régimen económico matrimonial, la titularidad del derecho inscrito corresponde a los dos cónyuges. En consecuencia, y de modo análogo al de los bienes comunes en la sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben disponer conjuntamente y contra ambos debe dirigirse el procedimiento, debiendo ser ambos cónyuges los demandados en el procedimiento y no siendo suficiente que el procedimiento se dirija contra uno solo de ellos y ello, como veremos en el número tercero, a fin de evitar que dicho titular sufra las consecuencias de su indefensión procesal. Asimismo, conviene mencionar que la necesidad de intervención de ambos cónyuges en virtud de su régimen económico matrimonial inscrito de comunicación foral, que niega el recurrente en relación a la anotación preventiva de demanda, es reconocida por el mismo en su escrito de recurso en relación a la transmisión de dominio o en el supuesto de las anotaciones preventivas de embargo al considerarlos supuestos incluidos en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Esta distinción resulta, como dijimos, errónea, pues estando también la anotación preventiva de demanda sujeta al principio de tracto sucesivo consagrado en dicho precepto, debe entenderse, como el mismo recurrente afirma, la necesidad de intervención de ambos cónyuges.

3. Finalmente, de acuerdo a la doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre otras Resoluciones de de 14, 18 y 19 de mayo de 2001, 20 de junio de 2001, 10 de diciembre de 1999, 23 de julio de 2005, 4 y 6 de octubre de 2005 y 25 de junio de 1998, debe tenerse en cuenta que si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución (vease por todas la Resolución de 6 de junio de 2000).

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

12 diciembre 2006

Anotación preventiva de demanda sobre «casas baratas»

VIVIENDA

Anotación preventiva de demanda sobre «casas baratas»

Anotación preventiva de demanda sobre «casas baratas»

Es anotable la demanda que tiene por objeto la reivindicación de una casa de las llamadas «baratas», pues fuera de los casos concretos sometidos a especiales procedimientos en la legislación que las regula, en todos los demás litigios de carácter privado sobre estas casas no hay razón suficiente para sustraer su conocimiento a la jurisdicción ordinaria.

18 mayo 1952

Efectos en materia de sucesiones

VECINDAD CIVIL

Efectos en materia de sucesiones

Efectos en materia de sucesiones

Ejercitado su derecho por un consorte -a la muerte de otro- sobre bienes situados fuera de Aragón, la Dirección entiende que no debe regir un sistema de territorialidad, sino que el consorcio foral aragonés puede extenderse a inmuebles sitos fuera de Aragón, por tratarse de norma que rige la sucesión y, por tanto, determinada por la vecindad civil aragonesa de la causante. Por aplicación al ámbito del Derecho interregional de las normas de conflicto del Derecho internacional privado, las que rigen la sucesión «mortis causa» de las personas vienen determinadas exclusivamente por la vecindad civil del causante en el momento del fallecimiento, lo que da lugar a la extraterritorialidad de las normas especiales sobre sucesión existentes en los diversos regímenes civiles coexistentes en España. Aunque algunas de estas normas es dudoso que tengan naturaleza sucesoria, tanto el artículo 142 -derogado- de la Compilación de Aragón, como los artículos 58 a 61 de la Ley de Sucesiones por Causa de Muerte, de la Comunidad de Aragón, destacan con claridad meridiana que se trata de una institución sucesoria. Por otra parte, ni en la regulación anterior ni en la actual hay ningún indicio de que el consorcio foral deba sufrir ninguna restricción territorial, criterio que también resulta del artículo 9 del Estatuto de Autonomía de Aragón, que establece la eficacia personal de las normas civiles aragonesas, salvo que legalmente se disponga lo contrario. Finalmente, como consecuencia de todo lo anterior, la cuestión discutida no es de Derecho civil aragonés, sino un problema de Derecho interterritorial, por lo que su resolución definitiva no corresponde al Presidente del Tribunal Superior de Justicia que dictó el auto en primera instancia (aunque lo cierto es que en primera instancia decidió no el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, sino el de Asturias, puesto que la nota de calificación la extendió el Registrador de la Propiedad de Luarca), sino que es competente la Dirección General.

13 mayo 2002

Acta de manifestación

DOCUMENTO NOTARIAL

Acta de manifestación

Acta de manifestación.- En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse –a juicio del recurrente– de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.

  1. En el supuesto concreto el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar.

Como ya señalara la Resolución de 8 de Noviembre de 1996, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema inmobiliario registral no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige que la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (cfr. arts. 3.° de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil) y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (cfr. arts. 1.°, 2.° y 42-2 de la Ley Hipotecaria) o –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– tampoco concurre en la mera manifestación unilateral de la posible concurrencia de un error en la tramitación del expediente reparcelatorio.

  1. Además es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ar– tículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
  2. Por otra parte, tampoco se puede considerar en el supuesto concreto que se haya producido un error registral de los comprendidos en los artículos 212 de la Ley Hipotecaria, relativos a los errores materiales, ni en el artículo 216 que alude al error de concepto, porque el registrador no cometió error alguno al inscribir el título reparcelatorio. El que dicho título reparcelatorio pueda haber adolecido de algún defecto en su tramitación, es cuestión que ahora es ajena a la actuación registral, pues no cabe olvidar que la calificación registral fue en su día favorable a la inscripción, de manera que ahora cualquier rectificación de los asientos practicados –debe insistirse-requiere el consentimiento de todos los afectados o en su caso resolución judicial firme en procedimiento adecuado seguido contra todos los titulares registrales.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación.

19 diciembre 2006

Contra el Registro

USUCAPIÓN

Contra el Registro

Contra el Registro

Ver «ANOTACION DE EMBARGO. Efectos respecto a la usucapión contra tabulas, consumada anteriormente e inscrita con posterioridad«.

17 diciembre 1975

Contra el Registro.- 2. En cuanto a no haberse citado en el procedimiento a la titular registral de dos de las fincas que figuran inscritas, no puede alegarse tal defecto cuando precisamente la demandante alega en tal procedimiento haber adquirido por herencia de dicha titular registral, acreditándose en el mismo que la misma falleció hace más de cuarenta años con la correspondiente documentación pública. Por otra parte, declarándose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, es decir, por haberla poseído más de treinta años, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque esté alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditación no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapión por más de treinta años. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante sería entrar en el fondo de la sentencia, cosa que está vedada al Registrador.

6 mayo 2009

Acta de notificación

DOCUMENTO NOTARIAL

Acta de notificación

Acta de notificación.- 3. El Reglamento Notarial regula como supuestos diferentes las actas de remisión de documentos por correo (artículo 201) y las actas notariales de notificación y requerimiento (artículo 202), admitiendo en estas últimas su diligencia, bien de forma personal, bien mediante el envío postal de la cédula, copia o carta mediante correo certificado con aviso de recibo.

Las actas de remisión de documentos por correo, se acredita el simple hecho del envío de cartas u otros documentos por correo ordinario, procedimiento telemático, telefax o cualquier otro medio idóneo puede hacerse constar mediante acta, que acredita el contenido de la carta o documento, y según el medio utilizado la fecha de su entrega, o su remisión por procedimiento técnico adecuado y, en su caso, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo, o del documento o comunicación de recepción (artículo 201 del Reglamento Notarial). En este tipo de actas el notario da fe del simple hecho del envío, en los términos vistos, no confiriendo derecho a contestar en la misma acta y a costa del requirente (artículo 201.4 del Reglamento Notarial); y no hay problemas de competencia territorial, siempre que la oficina receptora, del servicio postal, esté dentro de la jurisdicción notarial, pudiendo dirigirse el envío a cualquier destino, en España o en el extranjero. Pero, y esto es lo más relevante, estas actas no producen una verdadera notificación o requerimiento notarial.

  1. Distintas de las anteriores actas de remisión de documentos, son las propiamente denominadas actas de notificación y requerimiento, reguladas en los artículos 202 a 206 del Reglamento Notarial, que tienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, intimar al requerido para que adopte una determinada conducta (artículo 202.1 del Reglamento Notarial). Como anteriormente se ha manifestado, la diligencia de estas actas puede realizarse personalmente por el Notario o bien enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo, siempre que de una norma legal no resulte lo contrario.

En el supuesto de que el acta de notificación o requerimiento deba despacharse en país extranjero, podrá utilizarse el exhorto notarial, el exhorto consular, si el país de destino lo autoriza a las autoridades consulares españolas, en la forma prevista en los tratados internacionales, y tratándose de países de la Unión Europea, mediante el procedimiento previsto en el Reglamento número 1393/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, relativo a la notificación y al traslado en los Estados miembros de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil y mercantil, admitido por todos los países de la Unión Europea, incluida Dinamarca, que en su artículo 16 establece que «los documentos extrajudiciales podrán transmitirse a efectos de notificación o traslado en otro Estado miembro de acuerdo con las disposiciones del presente Reglamento».

En relación con este último procedimiento de notificación previsto en el Reglamento número 1348/2000, el Tribunal de Justicia (Sala Tercera), en su Sentencia de 25 de junio de 2009, tuvo ocasión de pronunciarse respecto a la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de San Javier, sobre si entraba dentro del ámbito de aplicación del Reglamento 1348/2000 (hoy 1393/2007) el traslado de documentos extrajudiciales, en el caso planteado un acta notarial de resolución unilateral de compraventa, con destino Reino Unido, y estimó que el documento controvertido otorgado ante notario constituía, como tal, un documento extrajudicial en el sentido del Reglamento relativo a la notificación y al traslado.

  1. Por lo que se refiere al presente expediente el recurso debe ser desestimado. Como ha quedado expresado en los anteriores fundamentos de Derecho, en las actas de notificación, como son aquéllas a las que expresamente se refiere los artículos 296 y 307 de la Ley 2/2006, de 14 de junio de derecho civil de Galicia, no pueden realizarse por el notario fuera de su jurisdicción, ni siquiera mediante remisión de la diligencia, por correo certificado, sino que deberá proceder en la forma expuesta en el anterior fundamento de Derecho.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

27 febrero 2012

Acta de notoriedad para declaración de herederos

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Acta de notoriedad para declaración de herederos

Acta de notoriedad para declaración de herederos.- Rechazada la inscripción de una escritura de manifestación de herencia, basada en un acta notarial de declaración de herederos, por entender el Registrador que la designación de los derechos de los interesados hecha por el Notario no era la que correspondía de acuerdo con la Ley, la Dirección revoca la calificación con los siguientes argumentos: “Desde el 30 de abril de 1992, la Ley de Enjuiciamiento Civil, atribuye, como competencia exclusiva al Notario la función de declarar respecto de determinados parientes el título sucesorio abintestato, que antes de esa norma era atribución judicial. Se trata pues, de un documento notarial singular que, por mandato legal participa de la misma naturaleza de jurisdicción voluntaria que gozaba el pronunciamiento judicial sustituido y en consecuencia, los efectos de ese documento notarial, son los mismos que en su momento tuvieron los documentos judiciales en relación al título sucesorio abintestato. Por ello, debe participar, también, congruentemente, del mismo orden de revisión en el juicio de notoriedad declarado. Es decir, no tratándose de un documento judicial, por identidad de razón y aplicación directa del artículo 979 LEC, la calificación registral abarcará la congruencia del acta con el grupo de parientes declarados herederos, sus formalidades extrínsecas, conforme a la legislación notarial y los obstáculos que surjan del Registro (ex artículo 100 R.H.), mas no el fondo del juicio de notoriedad únicamente sujeto a control judicial. A la misma conclusión se llegaría además, alegando la eficacia que en sí mismo debe atribuirse al documento público que, en cualquier materia, contenga un juicio notarial de notoriedad, bajo la responsabilidad del funcionario que tiene atribuidas tales competencias”.[1]

11 marzo y 18 junio 2003

[1] Esta Resolución, dictada en recurso planteado a efectos doctrinales, está destinada a ser polémica, porque los argumentos empleados por el Centro Directivo, dignos de ser tenidos en cuenta en cualquier futura reforma legislativa, hoy carecen de apoyo legal. De una parte, como regla general, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria atribuye competencia al Registrador para calificar en los documentos de toda clase “la legalidad de las formas extrínsecas… así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas”; esta regla general está limitada en la forma que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando la calificación tenga como objeto “documentos expedidos por la AUTORIDAD JUDICIAL”. Equiparar los primeros a los segundos, o convertir en excepción la regla general, va contra lo dispuesto en el artículo 4.2 del Código Civil, según el cual las leyes… excepcionales… no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas”. Y si esto puede decirse de las actas de declaración de herederos, pese al argumento de que vienen a sustituir la función judicial que antiguamente era la competente para tales fines, lo que no tiene ninguna explicación es que la Dirección General termine afirmando que las mismas limitaciones deben aplicarse a cualquier documento público que contenga un juicio notarial de notoriedad. La tesis del Centro Directivo equivale a atribuir a lo que llama “juicio de notoriedad” el carácter de un juicio de infalibilidad; o lo que es lo mismo, convertir para los Registradores la presunción “iuris tantum” que envuelve un acta de notoriedad en presunción “iuris et de iure”. Por lo demás, la Dirección ha admitido la posibilidad de que el Registrador discrepe del juicio de notoriedad contenido en un acta de esta clase en la Resolución de 2 de mayo de 1958, que puede verse en el apartado “AGUAS. Aprovechamiento”.

Acta de notoriedad para inmatriculación

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Acta de notoriedad para inmatriculación

Acta de notoriedad para inmatriculación.- Solicitada la inmatriculación de una finca en una escritura de donación, insertándose en ella acta de notoriedad en la que el Notario afirma que no se publican edictos por ser un requisito «a posteriori» de la inmatriculación, el Registrador suspende la inscripción por entender que aquel requisito es necesario conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial y no puede prescindirse de él por el hecho de que el Registro publique sus propios edictos. La Dirección revoca la nota porque el artículo 209 del Reglamento Notarial deja a criterio del Notario los supuestos en que deben publicarse edictos y si, en este caso, el Notario estimó que no eran necesarios, dicho juicio no puede calificarse por el Registrador.

19 enero 2002

Autorización con firma electrónica

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Autorización con firma electrónica

Autorización con firma electrónica.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar la regularidad de un negocio jurídico concluido a distancia en el que la oferta es remitida temáticamente al Notario ante quien se encuentran los aceptantes los cuales proceden a aceptar la oferta remitida. Por lo tanto, es un supuesto típico de los previstos en el artículo 1262 del Código Civil, como luego se argumentará.

No obstante, y antes de decidir sobre el recurso interpuesto, deben hacerse tres precisiones; primera, la oferta fue remitida telemáticamente mediante la oportuna copia electrónica firmada electrónicamente por el Notario de Valladolid don Julián Alonso Manteca-Cortés ante quiénes los oferentes han comparecido. Así consta en la escritura del Notario don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno cuando afirma que «yo el, el Notario, el día de hoy he recibido, por conducto “e–notario”, copia autorizada con firma electrónica avanzada de la escritura autorizada en el día de hoy por mi compañero de Valladolid don Julián Manteca Alonso-Cortés, que se incorpora a la presente en papel, …».

Segunda, el Notario de El Carpio, destinatario de dicha copia autorizada electrónica, procede a su traslado a papel e inserción en la escritura de aceptación de tal oferta que es el título objeto de presentación en el Registro de la Propiedad.

Tercera, el hecho de que el defecto haya sido subsanado no priva de contenido a este recurso, y en cualquier caso el mismo artículo 325, último párrafo de la Ley Hipotecaria, permite mantener el recurso, no obstante la subsanación del defecto invocado por la registradora.

  1. La cuestión objeto de este recurso ha sido abordada por esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de septiembre y 11 de noviembre de 2004, confirmadas, respectivamente, por la Sentencias del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona de 15 de abril de 2005 y por la del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Barcelona de 22 de julio de 2005.

En cualquier caso, resulta interesante comenzar el análisis del recurso interpuesto extractando brevemente los argumentos invocados por el Notario. Sostiene el fedatario público que, primero, aun cuando el artículo 111 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, regule los denominados negocios jurídicos a distancia, remitiendo a un reglamento la determinación de las condiciones y el procedimiento para la integración de las distintas declaraciones de voluntad, sin embargo tal desarrollo no resulta preciso a tenor de lo dispuesto en el artículo 1262 del Código Civil, según la redacción dada por la Ley 34/2002, de 11 de julio y de lo dispuesto por la normativa notarial –artículos 17 bis, apartado tercero y siguientes de la Ley de organización del Notariado, de 28 de mayo de 1862 y 178 del Reglamento Notarial–. En idéntico sentido, le parece excesiva la interpretación dada por la Registradora al artículo 113 de la misma Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que regula los testimonios, certificaciones y almacenamiento de notificaciones electrónicas; segundo, que la Registradora se excede en el ejercicio de su función calificadora al afirmar que el Notario no ha comprobado la vigencia del certificado de firma electrónica avanzada, reconocida hoy día, con el que se firmó la copia electrónica remitida al Notario autorizante, máxime cuando la aplicación electrónica utilizada para la remisión y recepción de la copia autorizada ha sido una plataforma que permite al destinatario de la copia comprobar los extremos típicos de cualquier certificado de firma electrónica –clave pública, validez y no revocación del certificado–; tercero, para el Notario igual reproche es predicable del argumento de la Registradora cuando afirma que no se menciona el contenido del certificado de firma empleado, así como del que sostiene que no se comprueba por el Notario destinatario la permanencia en el cargo del Notario que remite la copia electrónica.

  1. Expuestos muy sintéticamente los argumentos del Notario, hemos de concretar diferentes cuestiones. Así, la primera precisión se refiere a la delimitación de la verdadera naturaleza jurídica de las declaraciones contenidas en los documentos públicos autorizados por los Notarios don Julián Manteca Alonso-Cortés y don Alberto Manuel Gutiérrez Moreno, pues aunque como después se expondrá la calificación efectuada sea relativamente indiferente para las resultas del recurso, sin embargo, razones de mínima precisión jurídica aconsejan determinar su naturaleza jurídica.

En la escritura pública autorizada por don Julián Manteca Alonso Cortés se califica al negocio jurídico documentado como compraventa. Sin embargo, tal calificación no es acertada porque lo que ciertamente contiene tal documento público notarial no es sino una oferta de venta. Por el contrario, resulta más acorde con la actuación desarrollada por el Notario de El Carpio la calificación que efectúa éste del negocio jurídico autorizado, pues utiliza una expresión más correcta como es «los comparecientes aceptan la escritura referenciada …» añadiendo posteriormente, y respecto de la escritura remitida telemáticamente por don Julián Manteca Alonso Cortés, que «por el mismo conducto “e- notario” y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 178 del Reglamento Notarial, a continuación procederé a comunicar el presente otorgamiento, por medio de oficio, al Notario autorizante de la escritura en la que se recoge la oferta que se acepta por la presente…».

En suma, la primera precisión se refiere a que, en la realidad, nos encontramos ante dos escrituras que respectivamente recogen una oferta y una aceptación que es comunicada a los oferentes, realizado todo ello por medios telemáticos; obviamente, la conjunción de esa oferta y aceptación permite perfeccionar un negocio jurídico de compraventa. Debe reiterarse, asimismo, que en la realidad el Notario de El Carpio lo que hace es limitarse a recibir telemáticamente una copia autorizada electrónica firmada con su certificado de firma electrónica por el Notario de Valladolid, para posteriormente trasladar a papel dicha copia e insertarla en el título que se presenta a la Registradora de la Propiedad, de modo que lo único que es objeto de presentación en el Registro de la Propiedad es una copia autorizada en soporte papel en la que se hacen constar los anteriores extremos.

La segunda precisión hace referencia al primer fundamento de derecho invocado por la registradora en defensa de su calificación, consistente en que nos encontramos ante un negocio jurídico formalizado a distancia, de los previstos en el artículo 111 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que, por tanto, no podía concluirse dado que tal precepto no se ha desarrollado reglamentariamente. Asimismo, añade que idéntica afirmación es … predicable del artículo 113 de la citada Ley 24/2001. Este argumento no puede en ningún caso admitirse, desde el momento en que una norma con rango de Ley que ya ha entrado en vigor –así, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, desde el 1 de enero de 2002– quedaría sin efecto sine die por ausencia de desarrollo reglamentario. Sería tanto como afirmar que la eficacia de una norma emanada del Poder Legislativo queda supeditada a lo que determine el Poder Ejecutivo, titular de la potestad reglamentaria, trastocando de ese modo el mismo esquema sobre el que se asienta nuestro ordenamiento jurídico.

Ciertamente, la ausencia de desarrollo reglamentario del artículo 111 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, puede dificultar la aplicación práctica del contenido de ese precepto, mas en ningún caso privar de eficacia al mismo.

El anterior argumento se refuerza atendiendo, además, a las reformas habidas en la materia, pues aun cuando el artículo 111 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, pueda ser considerado ley especial respecto del artículo 1262 del Código Civil, según la redacción dada por la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico, sin embargo no es menos cierto que éste es una ley posterior, lo que exige una adecuada exégesis del tan reiterado artículo 111 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.

En efecto, el desarrollo reglamentario al que se refiere dicho precepto –artículo 111 de la Ley 24/2001– nada tiene que ver con el supuesto que se analiza en el recurso, pues claramente tal colaboración reglamentaria está prevista para la concreción de los requisitos a que queda sujeto la integración en soporte electrónico de una declaración de voluntad contenida en una copia autorizada electrónica que es remitida telemáticamente.

En otras palabras, tal precepto se refiere a la concreción de los medios técnicos que se deban seguir para integrar en un soporte electrónico la declaración de voluntad emitida ante otro fedatario público y remitida telemáticamente por éste al Notario que ha de conformar el negocio jurídico, también en soporte electrónico. Así se deduce de modo indubitado tras una somera lectura de ese precepto.

Igual afirmación debe hacerse respecto de la eficacia del artículo 113 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, con la precisión añadida de que en este caso el desarrollo reglamentario se limita a lo previsto en su apartado segundo –esto es, procedimiento de almacenamiento en soporte electrónico de las comunicaciones electrónicas recibidas–, mas no respecto del primer apartado pues nada impide al Notario destinatario de una copia autorizada electrónica testimoniar ésta y trasladarla a papel.

Y es que, en efecto, lo que hizo en el supuesto recurrido el Notario recurrente y destinatario de la copia autorizada electrónica que contenía la oferta remitida por el fedatario de Valladolid, fue simplemente trasladar a papel esta copia autorizada electrónica –actuación permitida a la luz el artículo 113 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre– e incorporarla del mismo modo y en el mismo soporte papel a otro título que fue objeto de presentación en el Registro (así se deduce de la literalidad del antecedente I del título calificado negativamente), de modo que el título presentado en el Registro de la Propiedad fue en soporte papel conteniendo todos los elementos propios y precisos de una compraventa, esto es, la declaración de voluntad de los oferentes, la de los aceptantes, la cosa transmitida y el precio convenido, siendo para la Registradora absolutamente indiferente que la declaración de voluntad de los oferentes fuera remitida de modo telemático, pues lo que se presentó en el Registro a calificación no fue sino una copia autorizada en soporte papel conteniendo un negocio jurídico típico, como es el de compraventa; eso sí, copia en soporte papel en la que de idéntico modo se había incorporado la declaración de los oferentes remitida electrónicamente.

Expuesta de ese modo la actuación del Notario recurrente, tiene razón éste cuando afirma en su recurso que nos encontramos ante un supuesto típico de los previstos en el artículo 1262 el Código Civil, según la redacción dada por la Ley 34/2002, de 11 de julio, pues lo único que se ha producido es un negocio jurídico perfeccionado a distancia, siendo así que el título en soporte papel presentado a calificación lo que documenta no es sino la aceptación de la oferta remitida, junto con el resto de los elementos esenciales del negocio jurídico concluido –reiteramos, declaración de los oferentes, cosa y precio.

  1. Avanzando un paso más en la resolución del recurso interpuesto, los fundamentos invocados por la Registradora en defensa de su calificación negativa, carecen de la consistencia necesaria para denegar la inscripción del negocio jurídico documentado, pues dicha funcionaria calificadora en modo alguno puede denegar la inscripción del título so capa de unos supuestos defectos consistentes en que no se le acredita que el Notario destinatario de la oferta haya comprobado determinados extremos del certificado de firma electrónica con el que viene signada la escritura de oferta de venta; o de si el formato electrónico de la copia autorizada electrónica es en soporte «pdf» o en soporte «doc»; y, todo ello, porque lo presentado a calificación es un documento en soporte papel.

Como sostuvimos en nuestras Resoluciones de 13 de septiembre y de 11 de noviembre de 2004, confirmadas judicialmente por las Sentencias de los Juzgados de lo Mercantil n.º 3 y n.º 1 de Barcelona, de 15 de abril y 22 de julio de 2005, tal exigencia excede de las funciones atribuidas a la Registradora de la Propiedad, pues a quien compete la comprobación de los extremos a que se refiere en su nota de calificación la Registradora es al Notario de El Carpio, destinatario de la copia autorizada electrónica.

Es al Notario de El Carpio el que habrá de comprobar los extremos formales relativos a la titularidad y vigencia del certificado de firma electrónica del Notario de Valladolid con el que viene firmado electrónicamente la copia autorizada electrónica, así como del resto de las exigencias técnicas requeridas, de modo que acreditados tales extremos, si considera que dicha copia autorizada electrónica reúne todos lo requisitos legalmente previstos y la traslada a soporte papel, la Registradora no podrá exigir que se le acrediten aquellos extremos, pues, además de que recibe una copia en soporte papel, los mismos se hayan bajo la salvaguardia de la fe pública del Notario destinatario de la copia electrónica que es el que debe comprobar, primero, que la misma es una copia autorizada; segundo, que ha sido expedida por un Notario –en este caso, el Notario remitente de Valladolid– y, tercero, que está firmada con un certificado de firma electrónica que no ha sido revocado, siendo así que tal certificado es del Notario que expide la copia autorizada electrónica o del responsable de su protocolo.

Como lógico corolario, si existe algún error por parte del Notario destinatario de la copia autorizada electrónica, puesto que, por ejemplo, la misma no se ha firmado electrónicamente, o se ha firmado con un certificado revocado, será responsable del daño o perjuicio producido, mas en ningún caso, y por los motivos precedentes, podrá serio la Registradora de la Propiedad, pues a la misma sólo llega una copia en soporte papel.

Por ello, debemos reiterar que nos encontramos, nuevamente, ante un supuesto idéntico a los decididos por esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de septiembre y 11 de noviembre de 2004 confirmadas judicialmente; en estas resoluciones el Registrador Mercantil Provincial denegaba la inscripción de una escritura pública en soporte papel por la que se constituía una sociedad, invocando como defecto que el Notario había obtenido telemáticamente del Registro Mercantil Central la certificación de denominación social y que a aquel Registrador Mercantil Provincial se le privaba de su derecho a comprobar determinados extremos del certificado de firma electrónica del Registrador Mercantil Central con el que había sido signada tal certificación, así como que el Notario no acreditaba en la escritura determinados extremos de ese certificado.

Sosteníamos en esas resoluciones que «primero, corresponde al Notario en el ejercicio de su función de control de legalidad, la comprobación de que la certificación electrónica ha sido expedida por el Registrador Mercantil Central y que la misma reúne los requisitos a que se refiere el artículo 413 del Reglamento del Registro Mercantil.», En el supuesto examinado en el presente recurso, el certificado de firma electrónica que debe comprobar el Notario de El Carpio es el del Notario de Valladolid que remitió una copia electrónica autorizada conteniendo la declaración de voluntad de los oferentes.

Es el Notario recurrente el único llamado a comprobar los extremos de ese certificado electrónico, y en ningún caso la Registradora de la Propiedad, pues lo sometido a la calificación de ésta es una copia autorizada en soporte papel en la que se inserta el testimonio en ese soporte papel de una copia autorizada electrónica (artículo 113 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre) remitida por el Notario de Valladolid que contiene las declaraciones de los oferentes.

Por ello, sosteníamos en las resoluciones de 13 de septiembre y de 11 de noviembre de 2004 que «segundo, tratándose de una certificación electrónica es el Notario destinatario el que deberá comprobar la vigencia del certificado de firma electrónica reconocida con el que tal certificación deberá estar obligatoriamente firmada.» Añadíamos que «tercero, la comprobación de ese certificado implica, entre otros extremos, que el mismo no está revocado; que no está caducado; que la cadena de confianza es valida; y, por último, la verificación de la firma criptográfica según los procedimientos estándares.» En consecuencia, y en aras de una mayor claridad, lo que reclama para sí la Registradora de la Propiedad, esto es, que no se le ha permitido o no se le ha acreditado la comprobación de los extremos expuestos del certificado de firma electrónica con el que se ha signado la copia autorizada electrónica remitido por el Notario de Valladolid, no puede ser admitido, puesto que no le compete la comprobación, ya que tal actuación entra de lleno en el control de legalidad que ha de efectuar el Notario destinatario de la copia autorizada electrónica remitida; y, todo ello, máxime cuando lo que se presenta a calificación es un título en soporte papel donde se incorpora el testimonio de una copia autorizada electrónica.

Otra interpretación supondría desvirtuar el significado y alcance de la fe pública y del control de legalidad notarial, cuando es el mismo Notario autorizante del título en soporte papel que se presenta a calificación, el que afirma que ha recibido una copia autorizada electrónica; que la ha recibido por conducto de la plataforma «e–notario», que está firmada electrónicamente por otro Notario y que, por tales extremos, «se incorpora a la presente en papel (antecedente I de la escritura de 19 de enero de 2005, calificada negativamente).

De ahí que, en las tan reiteradas resoluciones de 13 de septiembre y de 11 de noviembre de 2004, concluyéramos que «cuarto, comprobados tales extremos es el Notario el que asume, bajo su responsabilidad, las consecuencias inherentes a cualquier error, negligencia o fallo producido en esa comprobación y, en lógica consecuencia, si el Notario, acreditados tales extremos, entiende que la certificación electrónica remitida reúne los requisitos legalmente previstos, deberá proceder a su traslado en soporte papel y posterior incorporación al protocolo…» Basta sustituir de esa transcripción la palabra certificación electrónica, por copia autorizada electrónica para que las afirmaciones expuestas sean de plena aplicación al supuesto examinado en el presente recurso.

Para concluir, y como sosteníamos en el hecho cuarto de esta resolución, resulta paradójico, cuanto menos, que la funcionaria calificadora haya denegado la inscripción del título en un primer momento por haber sido remitida la declaración de voluntad de los oferentes en soporte electrónico, y que, sin embargo, califique positivamente e inscriba el título cuando se le comunica por el Notario de Valladolid don Julián Alonso Manteca Cortés que ha recibido la aceptación de los compradores por medio telemático. Así, la Registradora de la Propiedad afirma en su calificación de 28 de marzo de 2005 que «… tras examinar los antecedentes del Registro y la escritura otorgada ante el Notario de Valladolid don Julián Manteca Alonso–Cortés, el 19 de enero del presente año … en la que se hace constar por diligencia que con fecha 19 de enero de 2005 el Notario autorizante de dicha escritura recibe oficio electrónico autorizado de la escritura precedente, la Registradora que suscribe una vez subsanando el defecto que motivó la anterior nota de suspensión, ha practicado la inscripción…».

En efecto, debe recordarse que el Notario de El Carpio remitió un oficio electrónico signado con su certificado de firma electrónica al Notario de Valladolid por el que, de conformidad con el artículo 178 del Reglamento Notarial, le comunicaba la aceptación de la oferta. Comunicado este extremo a la Registradora de la Propiedad, la misma califica favorablemente el título –así, calificación de 28 de marzo de 2005– e inscribe el título. Obviamente, si la funcionaria calificadora denegó la inscripción en un primer momento, idéntica debería haber sido su actitud posteriormente, cuando lo que se le comunica es que el Notario de El Carpio remitió electrónicamente al de Valladolid la aceptación de la oferta para que éste la hiciera constar, pues resulta palmario que, si dudaba de si el Notario de El Carpio había comprobado determinados extremos del certificado de firma electrónica del Notario de Valladolid con el que éste firmó tal copia autorizada electrónica, en idéntico extremo debería haberlo hecho en este segundo supuesto respecto del certificado de firma electrónica con el que el Notario de El Carpio signó tal oficio, ya que éste fue firmado electrónicamente y remitido telemáticamente al Notario de Valladolid.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador en los términos que anteceden.

8 octubre 2005 [1]

Autorización con firma electrónica.- 4. Por lo que se refiere al fondo del asunto, en el presente recurso –en el que queda al margen el último de los defectos expresados en la calificación, no impugnado– ha de elucidarse si el Registrador de la Propiedad debe comprobar los extremos a que se refiere su calificación recurrida, cuando el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que las facultades representativas alegadas por uno de los comparecientes en el otorgamiento de aquélla resultan del traslado a papel de copia autorizada de la escritura de apoderamiento, que le ha sido remitida por el Notario autorizante de ésta «mediante firma electrónica reconocida notarial, conforme al art. 17 bis, párrafos 4.º y 5.º de la Ley 24/2001».

Dicha cuestión debe ser resuelta atendiendo a la doctrina sentada por esta Dirección General en las Resoluciones de 13 de septiembre y 11 de noviembre de 2004 (confirmadas, respectivamente, por las Sentencias del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona de 15 de abril de 2005 y por la del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Barcelona de 22 de julio de 2005) y 8 de octubre de 2005.

  1. Según el primero de los defectos expresados en su calificación, el Registrador de la Propiedad considera que el procedimiento empleado para la remisión de la copia autorizada electrónica de la escritura de poder por el Notario autorizante de ésta al autorizante de la escritura que se califica, no tiene regulación legal que lo ampare, toda vez que el artículo 111 de la Ley 24/2001 se remite a una regulación futura.

Este argumento no puede ser admitido. Como señala el recurrente, no nos encontramos ante la formalización de un negocio jurídico a distancia, sino ante una escritura otorgada por todos los interesados en el mismo acto, momento y lugar, con la única particularidad de que uno de los comparecientes actúa alegando una representación que acredita mediante un documento auténtico, cual es la copia autorizada de la escritura de apoderamiento expedida electrónicamente por el Notario autorizante de ella y trasladada a papel por el Notario el autorizante de la escritura calificada al que se le remitió (cfr. artículos 17 bis, apartados 3, 4 y 5, de la Ley del Notariado).

El desarrollo reglamentario al que se refiere dicho precepto –artículo 111 de la Ley 24/2001– nada tiene que ver con el supuesto que se analiza en el recurso, pues claramente tal colaboración reglamentaria está prevista para la concreción de los requisitos a que queda sujeto la integración en soporte electrónico de una declaración de voluntad contenida en una copia autorizada electrónica que es remitida telemáticamente. En otras palabras, tal precepto se refiere a la concreción de los medios técnicos que se deban seguir para integrar en un soporte electrónico la declaración de voluntad emitida ante otro fedatario público y remitida telemáticamente por éste al Notario que ha de conformar el negocio jurídico, también en soporte electrónico.

Además, como señaló la Resolución de 8 de octubre de 2005, aunque la ausencia de desarrollo reglamentario de dicho precepto legal pudiera dificultar la aplicación práctica de su contenido, en ningún caso puede privar de eficacia al mismo, desde el momento en que una norma con rango de Ley que ya ha entrado en vigor –así, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, desde el 1 de enero de 2002– quedaría sin efecto sine die por ausencia de desarrollo reglamentario. Sería tanto como afirmar que la eficacia de una norma emanada del Poder Legislativo queda supeditada a lo que determine el Poder Ejecutivo, titular de la potestad reglamentaria, trastocando de ese modo el mismo esquema sobre el que se asienta nuestro ordenamiento jurídico.

Igual afirmación hace dicha Resolución respecto de la eficacia del artículo 113 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, con la precisión añadida de que en este caso el desarrollo reglamentario se limita a lo previsto en su apartado segundo –esto es, procedimiento de almacenamiento en soporte electrónico de las comunicaciones electrónicas recibidas–, mas no respecto del primer apartado, pues nada impide al Notario destinatario de una copia autorizada electrónica testimoniar ésta y trasladarla a papel.

Entonces, en un supuesto típico de negocio jurídico perfeccionado a distancia de los previstos en el artículo 1262 del Código Civil, se admitió que el Notario destinatario de la copia autorizada electrónica que contenía la oferta remitida por otro Notario trasladara simplemente a papel esta copia autorizada electrónica –actuación permitida a la luz el artículo 113 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre– e incorporara del mismo modo y en el mismo soporte papel a otro título que fue objeto de presentación en el Registro, de modo que este título presentado en soporte papel contuviera todos los elementos propios y precisos de una compraventa, esto es, la declaración de voluntad de los oferentes, la de los aceptantes, la cosa transmitida y el precio convenido. Por ello, con mayor motivo, debe admitirse que en un supuesto como el presente el Notario autorizante de la escritura en la que se alega determinada representación pueda emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas sobre la base de la referida copia autorizada electrónica de la escritura de apoderamiento como documento auténtico acreditativo de tales facultades.

  1. Los demás fundamentos invocados por el Registrador en defensa de su calificación negativa –segundo, tercero y cuarto de la calificación– tampoco pueden ser confirmados, pues dicho funcionario calificador en modo alguno puede denegar la inscripción del título so capa de unos supuestos defectos consistentes en que el Notario destinatario de la copia autorizada electrónica de la escritura de apoderamiento no haya expresado que ha comprobado determinados extremos del certificado de firma electrónica empleado en dicha copia (autenticidad, vigencia y contenido de dicho certificado, así como la permanencia en el cargo del Notario emisor al tiempo de la remisión de la copia electrónica); y, todo ello, porque lo presentado a calificación es un documento en soporte papel.

Como sostuvo este Centro Directivo en las citadas Resoluciones de 13 de septiembre y 11 de noviembre de 2004 y 8 de octubre de 2005, tal exigencia excede de las funciones atribuidas al Registrador de la Propiedad, pues la comprobación de los extremos a que se refiere en la calificación impugnada compete al Notario destinatario de la copia autorizada electrónica.

Es el Notario de Arrecife, autorizante de la escritura calificada –destinatario de la copia autorizada electrónica–, el que habrá de comprobar los extremos formales relativos a la titularidad y vigencia del certificado de firma electrónica del Notario de Las Palmas de Gran Canaria con el que viene expedida la copia autorizada electrónica de apoderamiento, así como del resto de las exigencias técnicas requeridas, de modo que acreditados tales extremos, si considera que dicha copia autorizada electrónica reúne todos los requisitos legalmente previstos, el Registrador no podrá exigir que se le acrediten aquellos extremos, pues, además de que recibe una copia en soporte papel, los mismos se hallan bajo la salvaguardia de la fe pública del Notario destinatario de la copia electrónica que es el que debe comprobar, primero, que la misma es una copia autorizada; segundo, que ha sido expedida por un Notario –en este caso, el Notario remitente de Las Palmas de Gran Canaria– y, tercero, que está firmada con un certificado de firma electrónica que no ha sido revocado, siendo así que tal certificado es del Notario que expide la copia autorizada electrónica o del responsable de su protocolo.

Como lógico corolario, si existe algún error por parte del Notario destinatario de la copia autorizada electrónica (porque, por ejemplo, la misma no se ha firmado electrónicamente, o se ha firmado con un certificado revocado), será responsable del daño o perjuicio producido, mas en ningún caso, y por los motivos precedentes, podrá serlo el Registrador de la Propiedad, pues al mismo sólo llega una copia en soporte papel.

Por ello, cabe reiterar que nos encontramos ante un supuesto análogo a los decididos por esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de septiembre y 11 de noviembre de 2004 (que, por cierto sentaron un criterio posteriormente confirmado por virtud de la modificación introducida en el nuevo apartado 4 del artículo 140 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, por el artículo vigésimo tercero, apartado Dos, de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). En estas resoluciones el Registrador Mercantil Provincial denegaba la inscripción de una escritura pública en soporte papel por la que se constituía una sociedad, invocando como defecto que el Notario había obtenido telemáticamente del Registro Mercantil Central la certificación de denominación social y que a aquel Registrador Mercantil Provincial se le privaba de su derecho a comprobar determinados extremos del certificado de firma electrónica del Registrador Mercantil Central con el que había sido signada tal certificación, así como que el Notario no acreditaba en la escritura determinados extremos de ese certificado.

Añadían esas resoluciones que «primero, corresponde al Notario en el ejercicio de su función de control de legalidad, la comprobación de que la certificación electrónica ha sido expedida por el Registrador Mercantil Central y que la misma reúne los requisitos a que se refiere el artículo 413 del Reglamento del Registro Mercantil».

El mismo criterio se mantuvo en la Resolución de 8 de octubre de 2005, en un caso (escritura de aceptación de oferta de venta en la que el Notario autorizante incorpora el traslado en papel que efectúa de la copia autorizada electrónica de la escritura de oferta remitida, vía «e-Notario», por el Notario autorizante de ésta) que guarda mayor analogía con el presente.

En el supuesto examinado en el presente recurso, el certificado de firma electrónica que debe comprobar el Notario de Arrecife es el del Notario de Las Palmas de Gran Canaria que remitió una copia autorizada electrónica de apoderamiento.

Es el Notario recurrente el único llamado a comprobar los extremos de ese certificado electrónico, y en ningún caso el Registrador de la Propiedad, pues lo sometido a la calificación de éste es una copia autorizada en soporte papel de una escritura en la que dicho Notario hace referencia a una copia autorizada electrónica remitida por el Notario de Las Palmas de Gran Canaria que acredita de modo auténtico las facultades representativas alegadas (y que, a mayor abundamiento, el Notario de Arrecife en modo alguno debe transcribir o acompañar).

Por ello, expresaban las Resoluciones de 13 de septiembre y de 11 de noviembre de 2004 que «segundo, tratándose de una certificación electrónica es el Notario destinatario el que deberá comprobar la vigencia del certificado de firma electrónica reconocida con el que tal certificación deberá estar obligatoriamente firmada». Se añadía que «tercero, la comprobación de ese certificado implica, entre otros extremos, que el mismo no está revocado; que no está caducado; que la cadena de confianza es válida; y, por último, la verificación de la firma criptográfica según los procedimientos estándares».

En consecuencia, lo que reclama para sí el Registrador de la Propiedad, esto es, que no se le ha permitido o no se le ha acreditado la comprobación de los extremos expuestos del certificado de firma electrónica con el que se ha expedido la copia autorizada electrónica remitida por el Notario de Las Palmas de Gran Canaria, no puede ser admitido, puesto que no le compete la comprobación, ya que tal actuación entra de lleno en el control de legalidad que ha de efectuar el Notario destinatario de la copia autorizada electrónica remitida; máxime cuando lo que se presenta a calificación es un título en soporte papel en el que es suficiente reseñar los datos identificativos de la copia autorizada electrónica de apoderamiento –además de incluir la valoración de la suficiencia de las facultades representativa–.

Otra interpretación supondría desvirtuar el significado y alcance de la fe pública y del control de legalidad notarial, cuando es el mismo Notario autorizante del título en soporte papel que se presenta a calificación, el que afirma que ha recibido una copia autorizada electrónica, «remitida por el notario autorizante mediante firma electrónica reconocida notarial, conforme al art. 17 bis, párrafos 4.º y 5.º de la Ley 24/2001».

En definitiva, es el Notario de Arrecife el que debe comprobar que lo que ha recibido es una copia autorizada electrónica de una escritura; por ende, expedida por un Notario, con la firma electrónica reconocida de éste; que el certificado de dicha firma no ha sido revocado ni ha caducado, y todo ello bajo su responsabilidad, que en ningún caso alcanza al Registrador.

Por lo demás, el Notario no se encuentra obligado a hacer constar detalladamente tales comprobaciones, pues éstas van implícitas en la mera afirmación de que ha tenido a la vista una copia autorizada y de su aceptación de la misma como suficiente. El artículo 17 bis de la Ley del Notariado, en sus apartados 3 a 8, regula suficientemente, y sin necesidad de desarrollo reglamentario, la validez y requisitos de la copia autorizada electrónica de las matrices de escrituras y actas extendidas en soporte papel, de modo que dicha copia es perfectamente utilizable en la actualidad, como establece la Disposición Transitoria Undécima que en esta misma Ley introdujo el artículo 115 de la Ley 24/2001. Por tanto, la copia autorizada expedida y remitida con firma electrónica reconocida del Notario que la expide tiene el mismo valor que la copia autorizada extendida directamente en soporte papel.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

18 enero 2006

[1] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 24 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012. De la sentencia sólo se publica el fallo, sin recoger los fundamentos.

Por nulidad del título

ERROR

Por nulidad del título

Por nulidad del título.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptación, no puede después cancelarse en virtud de mandamiento derivado de una sentencia penal firme en la que se declara que la otorgante fue compelida a firmarla con violencia e intimidación, si de los títulos presentados no resulta que el acreedor hipotecario haya intervenido como parte en el procedimiento, pues no solo se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, así como las reglas contenidas en los artículos 40.d. y 82 de la Ley Hipotecaria, sino que es la misma Constitución del Estado la que exige esa presencia, porque de otro modo, se produciría la indefensión del titular registral contra lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución.

11 enero 1994

Por nulidad del título.- Rectificada unilateralmente por el vendedor una escritura para subsanar el error anterior, puesto de relieve en la calificación del Registrador, y ante la nueva calificación de éste, que considera que esta escritura no es suficiente para entender subsanado el defecto, toda vez que no han intervenido en ella, prestando su consentimiento, los compradores, la Dirección afirma que en la práctica de las inscripciones solicitadas ha de evitarse el exigir trámites adicionales o desproporcionados con la solicitud realizada por los particulares, a fin de que el interés legítimo de los mismos en someterse a los efectos del sistema registral pueda resultar obstaculizado. En este caso concreto, se trata de una aclaración que, según los términos en que se redacta, únicamente puede menoscabar la posición contractual de la parte que la efectúa, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes declarando inequívocamente que el sentido de la estipulación ha de interpretarse en el modo más favorable a la parte compradora. No es necesario, por lo tanto, dado que no se altera el contenido de la estipulación más que en lo indicado, el exigir que también conste nuevamente el consentimiento de la otra parte contractual.

20 julio 1994

Por nulidad del título.- Antecedentes: en sentencia dictada en Primera Instancia se declaró la nulidad de una escritura de compraventa y la cancelación de la inscripción correspondiente. En sentencia dictada en apelación se falló en la siguiente forma: «Dejar sin efecto la declaración de nulidad… de la escritura de compraventa… y se confirman el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida». Solicitada la cancelación porque, en cuanto a ella, no dispuso nada la segunda sentencia y, por tanto, la primera quedaba firme, la Dirección confirma la negativa del Registrador, porque cuando el Tribunal de apelación dejó subsistentes los restantes pronunciamientos de la sentencia apelada, no podía referirse a aquellos que eran consecuencia obligada del hecho de dejar sin efecto la declaración de nulidad, causa de la orden de cancelación.

6 abril 2001

Por nulidad del título.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso contra la negativa del Registrador de la Propiedad número tres de San Lorenzo de El Escorial a rectificar una inscripción en cuanto a la frase contenida en la descripción de la finca que señala «en la Urbanización Río Cofío».

Debe resaltarse que en la inscripción de la finca se describe la parcela expresándose que forma parte de la urbanización Río Cofío. De la descripción transcrita se deduce que la referencia a la pertenencia de la finca a la «urbanización Río Cofío», no es un dato meramente accesorio, sino que es esencial en su descripción.

  1. La pertenencia de una finca a una «urbanización» tiene consecuencias de índole urbanístico; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios.

Por ello, la pretensión de suprimir de la descripción la referencia a su pertenencia a la urbanización «Río Cofío» puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas.

El artículo 40 d) de la Ley hipotecaria determina que cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, que en el presente caso habrá de ser en procedimiento seguido contra la entidad representante de dicha urbanización, lo cual no es sino consecuencia del principio recogido en el artículo 1.3 de la misma Ley hipotecaria conforme al cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 febrero 2008

Comparecencia

DOCUMENTO NOTARIAL

Comparecencia

Comparecencia.- Consignado en una escritura otorgada por un Juez de primera instancia que concurría por inhibición del Juez correspondiente, esta declaración, hecha bajo su responsabilidad y con detallada referencia al procedimiento seguido en otro Juzgado, aparte de la afirmación hecha por el Notario sobre la capacidad de los otorgantes, demuestra la legitimidad de la comparecencia y hace inútil la presentación, que pedía el Registrador, del auto por el que el Juez no compareciente declaraba que se abstenía del conocimiento de las actuaciones y delegaba en el otro.

25 marzo 1930

Rectificación

ERROR

Rectificación

Rectificación.- Para rectificar la inexactitud del Registro, nacida de error de concepto, se requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del Registrador, o, en su defecto, una resolución judicial dictada en el juicio declarativo correspondiente, con el requisito inexcusable de que la acción se haya dirigido contra todos aquéllos que, según el asiento que se trate de rectificar, tengan algún derecho, por lo que no procede la cancelación ordenada en virtud de una sentencia, si resulta que en lugar de ser demandados individualmente los ochenta y seis condueños de la finca, el procedimiento se dirigió contra la Junta administrativa del pueblo en que radica el inmueble, la cual no era titular registral.

8 marzo 1950

Rectificación.- Extinguida ipso iure una sociedad civil, queda reducida a una mera «asociación sin personalidad», en la que no se extinguen las relaciones entre los socios, que quedan subsistentes mientras se halle pendiente de liquidación el patrimonio social, que deberá tener el destino previsto en los Estatutos o en su defecto el señalado en el Código Civil y Ley de Asociaciones. La liquidación puede practicarse, si los Estatutos no determinan otra cosa ni se logra mayoría, por los liquidadores nombrados judicialmente. Por último, para rectificar la inscripción existente a nombre de la sociedad, la demanda no debe dirigirse contra los componentes de la Junta Directiva en su propio nombre, sino en nombre de aquélla, pues aun en esta fase de liquidación la sociedad pudo ser representada procesalmente para fines limitados y al faltar este requisito no se cumplió lo preceptuado en el párrafo sexto del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que dispone que se ejercite la acción contra el titular registral.

5 junio 1953

Rectificación.- Establecidas en testamento ciertas limitaciones e inscritos los bienes de la herencia sin ellas, en virtud de escritura de adjudicación otorgada (por renuncia de otros) por las dos únicas herederas y al mismo tiempo beneficiarias de las limitaciones, en cuya escritura las citadas herederas, conforme al artículo 1.058 del Código Civil, pudieron dejar sin efecto la cláusula testamentaria que impuso las limitaciones y distribuirse los bienes hereditarios en la forma que estimaron conveniente, el asiento registral estuvo correctamente extendido y está bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por lo que se entiende que si, posteriormente, se pretende por los herederos de una de las dos primitivas herederas y titulares registrales rectificar el Registro para reflejar en él aquellas limitaciones, no basta la instancia suscrita solamente por ellos, sino que será preciso que lo consienta el otro titular registral.

20 octubre 1976

Rectificación.- La mitad indivisa de un bien sujeto a un pacto de sobrevivencia entre esposos puede ser objeto de embargo y, si se consuma la adjudicación a un extraño, se extingue el pacto de sobrevivencia. Dispuesta esta premisa en sentencia firme, plantea el problema la escritura otorgada en cumplimiento de la misma, en una de cuyas estipulaciones se dice que se transmite la finca con las cargas que resultan de la certificación registral aportada, entre las cuales se encuentra la condición resolutoria derivada del pacto de sobrevivencia. Esto no quiere decir otra cosa sino que en la fecha en se expidió la certificación registral para aportarla a los Autos, se encontraba vigente la carga derivada del pacto de sobrevivencia, pero está claro que no lo estaba en la fecha de la escritura, puesto que la sentencia firme declaró su extinción. Por tanto, puede rectificarse la inexactitud, conforme al artículo 40, b), y especialmente el 82 de la Ley Hipotecaria, aportando a la solicitud correspondiente la sentencia firme que extinguió el pacto de sobrevivencia.

29 diciembre 1977

Rectificación.- No es inscribible la sentencia que declara la nulidad de una inscripción si algunos titulares registrales no fueron demandados, pues conforme al artículo 40,b), de la Ley Hipotecaria, cuando la inexactitud proviene de la nulidad del título, la rectificación precisa el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial, y en este segundo caso la demanda debe dirigirse contra todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar conceda algún derecho.

25 septiembre 1980

Rectificación.- El error consistente en inscribir una finca entre varias personas en proporción distinta a la expresada en el título es de concepto y no se puede rectificar, por tanto, mediante solicitud de algunos de dichos titulares acompañada del título que motivó la inscripción y de acta de notoriedad en la que el fedatario hace constar el error padecido.

20 agosto 1982

Rectificación.- Omitidas ciertas cláusulas limitativas en la inscripción de un título de transmisión de una finca, que después fue objeto de una nueva transmisión y se inscribió como libre de cargas, no puede un tercero pretender la inscripción de aquellas cláusulas mediante la presentación del primer título puesto que la finca figura inscrita a favor de persona que no intervino en el título en cuya virtud se pretende la rectificación. Conforme a los principios de legitimación, tracto sucesivo, salvaguardia registral de los asientos y prioridad, la rectificación precisará el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo ordinario.

16 enero 1990

Rectificación.- Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y su rectificación presupone el consentimiento del titular del asiento a cancelar o la oportuna resolución judicial recaída en procedimiento declarativo ordinario. Por ello no puede cancelarse un asiento de inmatriculación de finca lindante con un monte de utilidad pública, alegando que no se aportó certificación de la Administración forestal ni se le comunicó con posterioridad, si se pretende obtener la cancelación mediante instancia suscrita por persona distinta del titular registral.

23 abril 1990

Rectificación.- Inscrita una escritura de cancelación de hipoteca, otorgada por el acreedor reconociendo que el pago había sido hecho en parte por el deudor y en parte por un tercero, es correcta la denegación por el Registrador de una posterior escritura en que los tres anteriores afirman que hubo un error y que, en lugar de cancelación, hubo una cesión de crédito a favor del tercero. Con independencia de que difícilmente pueda considerarse que el supuesto constituía un caso de error, es lo cierto que, admitiendo que lo fuera, sería preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores a la inscripción cancelada, que no lo prestaron, así como el del Registrador, que se opuso a la rectificación pretendida, por lo que ante esta situación no es el recurso gubernativo el cauce para la solución de este problema, sino que la cuestión debe decidirse en juicio ordinario.

11 junio 1991

Rectificación.- Después de otorgadas e inscritas unas escrituras de compraventa e hipoteca sobre una vivienda, los mismos interesados otorgan nueva escritura en la que hacen constar que, en la primera, se padeció el error de referirse a la vivienda que se describía cuando en realidad debió ser la contigua, por lo que «subsanan el error padecido… permaneciendo inalterable el resto… y solicitan del señor Registrador de la Propiedad la práctica de los asientos correspondientes». Frente al criterio del Registrador de que, previamente, deben cancelarse las inscripciones contradictorias, la Dirección resuelve que dados los términos inequívocos en que se produce el otorgamiento, es indudable la voluntad de los otorgantes de dejar sin efecto los primitivos negocios de venta e hipoteca, ratificándolos respecto a la vivienda que debió ser objeto de los mismos, y de consentir la cancelación de los asientos practicados, de modo que quedan satisfechas las exigencias que tanto para la inscripción de un negocio como para la cancelación de asientos registrales previene la legislación hipotecaria.

17 noviembre 1995

Rectificación.- Rechazada y confirmada por la Dirección la cláusula de fijación de intereses de una hipoteca por su indeterminación, por tratarse de una estipulación que trasciende al total negocio no debió el Registrador inscribir las restantes, pues se produce así una inexactitud registral, como es convertir en hipoteca ordinaria la que se pactó con cláusula de interés variable. Pero dicho lo anterior, añade que una vez practicada la inscripción ésta queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, de suerte que no cabe por el cauce del recurso gubernativo pretender su rectificación, al no ser el mismo uno de los medios legales de obtenerla.

21 octubre 1998

Rectificación.- Se plantea este recurso, en primer lugar, porque el Registrador ha inscrito como hipoteca en garantía de obligaciones futuras la que, según el recurrente, es hipoteca en garantía de un préstamo. En principio, parece que debía aplicarse el criterio de que la inscripción practicada, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales, no podría rectificarse a través del recurso gubernativo, sino del procedimiento previsto en el artículo 40 c) de la Ley Hipotecaria para el supuesto de errores de concepto. Pero si se tiene en cuenta que la pretensión del recurrente es lograr que se haga constar en el Registro la efectiva entrega de la cantidad prestada por entender que así consta en el título, cosa que el Registrador rechaza, puede asimilarse el supuesto a un recurso que se dirigiera frente a la negativa a hacer constar tales circunstancias del título en el caso de inscripción parcial, negativa que es recurrible. Centrada la cuestión en si la hipoteca garantiza un préstamo de carácter real, con entrega de una cantidad al prestatario, o convencional, cuya naturaleza, extensión y condiciones son diferentes, parece que, en principio, se trata de lo primero, puesto que el prestatario confiesa que ha recibido el importe del préstamo. Sin embargo, dicha confesión es meramente formal y el propio contrato celebrado demuestra lo contrario, pues, sin solución de continuidad, el importe de la cantidad prestada queda en poder del prestamista, sin libertad de disposición por parte del prestatario y condicionada a unos hechos futuros, de suerte que, bien se trate de una obligación futura, o actual y sujeta a condición suspensiva, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada en su eficacia frente a terceros en los términos que resultan del artículo 142 de la Ley Hipotecaria.

17 marzo 2000

Rectificación.- Ver, más atrás, en este mismo apartado, el epígrafe «Por inexactitud del título».

12 marzo 2001

Rectificación.- Ver, más atrás, el apartado «Por inexactitud del asiento».

12 julio 2001

Rectificación.- Inscrita en 1991 una rectificación de los Estatutos de una comunidad de propietarios, acordada por quienes lo eran en 1983, se solicita en 1999 la rectificación de la inscripción por entender que no se había transcrito correctamente lo acordado, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, decide que, al estar constituida la comunidad por personas distintas de las que en su día aprobaron la modificación, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados, porque lo que se pretende supone una restricción al derecho que les corresponde que no constaba inscrita para algunos en el momento de su adquisición. Y en el supuesto de que se considerase que se cometió un error de concepto al practicar la inscripción, sería necesario, igualmente, por aplicación del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el acuerdo unánime de todos los interesados o una providencia judicial que lo ordenase.

24 septiembre 2001

Rectificación.- Planteada por el Registrador la existencia de un error en el título o en la inscripción porque una persona figura en el Registro con el nombre de «Julio» y en la escritura que pretende inscribirse como «Julio-Tomás», después de hacer constar el Notario en la comparecencia que dicho señor era conocido también como «Julio», la Dirección considera que la calificación es caprichosa e injustificada, pues a la vista de los datos existentes no hay duda de que el otorgante y el titular registral son el mismo sujeto.

13 diciembre 2001

Rectificación.- Es correcta la actuación del Registrador, ante una instancia solicitando la rectificación de un error de concepto, manifestando que no existe error, sin perjuicio del derecho del solicitante a utilizar el procedimiento previsto en el artículo 218 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, el recurso es improcedente y la rectificación debe dilucidarse en juicio ordinario.

23 marzo 2002 .

Rectificación.- Aunque en un testamento el testador manifieste que es hijo de Francisca, que vive, y nombre heredera única a su esposa, sin perjuicio de la legítima de las personas que tengan derecho a ella, es inscribible la escritura de manifestación de herencia otorgada por la viuda en la que se afirma que la madre del causante se llamaba Mercedes y había fallecido, lo que se prueba con el Libro de Familia de los padres del causante y el certificado de defunción de la madre, pues queda así acreditado que el nombre que figuraba en el testamento era erróneo y tal error resulta subsanado por los documentos aportados del Registro Civil.

1 abril 2002

Rectificación.- Para un caso de rectificación de error por inexactitud del título, véase, más atrás, el apartado “Por inexactitud del título”.

19 diciembre 2002

Rectificación.- Teniendo en cuenta que los errores materiales puede rectificarlos el Registrador por sí, con el título que motivó el asiento, mientras que los errores de concepto requieren el acuerdo unánime de todos los interesados o resolución judicial, se considera que el error cometido al inscribir una división horizontal, consistente en añadir a todas las cuotas de participación las palabras “todas por ciento”, es un error material, pues dicha interpretación es la que se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos.

10 noviembre 2003

Rectificación.- Inscrita una finca a favor de unos esposos, con carácter ganancial, se presenta posteriormente una escritura por la que el marido reconoce que el dinero empleado en la compra de dicha finca era privativo de su esposa. El Registrador deniega la práctica de la nota de cambio de naturaleza basándose en la doctrina de los actos propios, que vinculan al marido, conforme al artículo 85 del Reglamento Hipotecario. Esta calificación se reitera ante una escritura posterior otorgada por ambos esposos y el representante de la entidad que vendió la finca, quien ratifica el contenido de la anterior. La Dirección confirma la calificación y, admitiendo la tesis del recurrente de que hubo un error en el título (escritura de compra) que dio lugar a un error en el Registro, entiende, admite que pueda rectificarse conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, para lo cual será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció y, como consecuencia, el asiento a practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios.

23 marzo 2004

Rectificación.- Solicitada por un Ayuntamiento la inmatriculación de una finca que coincide con un exceso de cabida previamente inscrito a favor de otra persona –por lo que se solicita al mismo tiempo que se deje sin efecto su inscripción- la Dirección resuelve que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento interesado, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.

3 noviembre 2004

Rectificación.- Hechos: la calificación registral ha considerado como defecto la divergencia existente en los apellidos de la persona que figura como esposa del causante en el asiento registral y la que como viuda a la que se reservan los derechos correspondientes en el título de la sucesión comparece en la escritura de adjudicación, por lo que considera que se infringe el principio de tracto sucesivo; al acta de declaración de herederos se ha unido otra en la que el Notario hace constar que le constaba por notoriedad que el apellido que figuraba en el Registro era erróneo. La Dirección comienza afirmando que es evidente que salvo error en el título de adquisición o en el asiento practicado, el principio de tracto sucesivo impediría la inscripción. Pero teniendo en cuenta las certificaciones de nacimiento de los cuatro hijos -uno premuerto– donde consta su filiación legítima del causante y su esposa en fechas anteriores y posteriores a la adquisición, y en especial la declaración de notoriedad de la existencia del error, con el valor que la misma tiene según el artículo 17 bis de la Ley del Notariado y 209 de su Reglamento, todo ello son elementos suficientes como para estimar la existencia del mismo desvaneciendo la objeción de infracción del principio de tracto sucesivo registral.

3 enero 2005

Rectificación.- 1. Consta inscrita en el Registro una participación indivisa de una finca del 0,54 por ciento de un local sito en planta sótano, participación que «conlleva adscrito el uso» de la plaza de garaje número X. Se presenta ahora escritura de rectificación por la que los mismos otorgantes declaran que, por error, se dijo que la participación indivisa que se vendía y que daba derecho al uso de la plaza de garaje era el 0,54 por ciento, cuando en realidad era del 2,72 por ciento.

La Registradora suspende la inscripción por el defecto que señala la nota anteriormente transcrita. El Notario recurre.

  1. En los fundamentos de la nota de calificación alude la Registradora a la Resolución de este Centro Directivo de 20 de mayo de 1993, que expresó que, en un supuesto de rectificación, era necesario aportar copia autorizada de la escritura rectificada. Pero, como expresa la repetida resolución, para decidir en estos supuestos, es necesario examinar en qué consiste la rectificación realizada. En el caso de dicha Resolución se trataba de una pluralidad de títulos notariales de transmisión de diversas fincas en las que, por error, se consignaban como fincas transmitidas a unos propietarios las que, en realidad, se transmitían a otros, razón por la que no era suficiente decir en la escritura de rectificación la finca que realmente se quería transmitir, sino que también había que reflejar en el registro la nulidad de otra inscripción que se refería a un negocio inexistente, por todo lo cual era necesario, para tener presentes todos los datos, aportar las escrituras rectificadas. Pero en el presente supuesto, si la participación indivisa que «se concreta» en el uso de una plaza de garaje cabe dentro de la total titularidad del vendedor, circunstancia en contra de la cual nada afirma la Registradora, no es imprescindible la escritura rectificada ya que todos los datos necesarios para realizar la inscripción constan de los tomados de la inscripción anterior (consecuencia del título rectificado) y de la escritura que ahora se presenta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

20 y 21 julio 2005

Rectificación.- Admitida la existencia de un error de concepto en una inscripción de herencia, la Dirección se refiere a su rectificación diciendo que “debe discreparse con él en que el único medio de susbsanación de un error de concepto sea el consentimiento de los interesados o resolución judicial, dado que tales medios son subsidiarios para el caso de no disponerse de los títulos o de no resultar claramente de los asientos (cfr. Artículo 217 de la Ley Hipotecaria), cosa que ocurre en el presente caso, en que el Registrador dispone de la propia documentación de la que se aprecia claramente el error practicado en la inscripción de la herencia y donación previa.”

20 septiembre 2005

Rectificación.- 1. En el presente supuesto aparece inscrita una finca a favor de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» y en la escritura presentada a que el recurso se refiere se constituye una hipoteca cambiaria sobre dicha finca por la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales», manifestándose por los representantes de esta Asociación que el inmueble consta erróneamente inscrito ya que sólo ésta, conforme al artículo 4 de sus Estatutos tiene personalidad jurídica y plena autonomía patrimonial y consta inscrita en el Registro de Asociaciones mientras que las Hermandades Provinciales tienen atribuida estatutariamente autonomía administrativa, pero no plena autonomía patrimonial, no teniendo personalidad jurídica propia ni constando inscritas en el Registro de Asociaciones. Se solicita, pues, la inscripción de la hipoteca y la rectificación del error cometido.

El Registrador no inscribe al considerar que la finca aparece inscrita a nombre de entidad distinta de la transmitente, no tratándose de ningún error en la inscripción, sino de un supuesto de los que contempla el artículo 40-d) de la Ley Hipotecaria y además, existiendo el mismo supuesto error en otra hipoteca inscrita en la inscripción 2.ª es necesario también el consentimiento del acreedor hipotecario. También se señala que de la documentación aportada no se desprende con claridad la existencia del pretendido error invocado ya que de las escrituras que causaron la inscripción 1.ª de dominio y la inscripción 2.ª de hipoteca indicadas resulta la voluntad de considerar a la Junta Provincial como entidad propia e independiente de la Hermandad Nacional.

El interesado recurre alegando que la única entidad registrada en el Registro Nacional de Asociaciones es la Hermandad Nacional, siendo la Junta Provincial un simple órgano administrativo, de manera que no puede ser titular registral un órgano que carece de capacidad jurídica para ser titular de derecho real. Se manifiesta también que en ningún momento en la escritura de compra se hace mención ni se puede interpretar que el inmueble se adquiere para una entidad llamada «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» sino por un órgano administrativo para la entidad que representa, Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales.

  1. Se plantea pues en el presente recurso la posibilidad de rectificar el Registro en caso de inexactitud sin necesidad de acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Dicha posibilidad ha sido reconocida por este Centro Directivo en relación con aquellos supuestos en que es posible comprobar plenamente los errores producidos en los títulos mediante documentos auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes bastando en tal caso la solicitud de rectificación presentando los indicados títulos (ver las resoluciones citadas en los Vistos).

  1. Se trata, pues, de considerar si es aplicable la indicada doctrina al supuesto que nos ocupa, de manera que inscrita la finca a favor de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» puede entenderse justificada la titularidad a favor de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales, mediante la documentación aportada al Registro y a la vista de los antecedentes de éste.

En relación con la documentación aportada, han de citarse los Estatutos de la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales», que se relacionan en el título a que el recurso se refiere y la certificación del responsable del Ministerio del Interior en relación con la inscripción en el Registro de asociaciones de la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales » y no así de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales». Por lo que se refiere a los Estatutos que son con carácter general fuente de regulación de las asociaciones (artículo 37 del Código Civil y 5 y 7 de la Ley Orgánica 1/2002), se reconoce la personalidad jurídica y capacidad de la Hermandad Nacional y se reconoce también autonomía administrativa a las Hermandades Provinciales. Ahora bien, sea cual fuere el alcance en cuanto a la interpretación de esta autonomía, lo cierto es que considerando los antecedentes registrales la Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife, no sólo adquirió según escritura de 20 de octubre de 1965 e inscribió a su nombre la finca en cuestión, sino que posteriormente constituyó e inscribió, una hipoteca sobre la misma finca como titular de la misma. A tales efectos, ha de entenderse que le fue reconocida en aquellos momentos personalidad jurídica a la Junta de la Hermandad Provincial, resultando del Registro según la nota de calificación del Registrador la existencia de Estatutos de dicha Hermandad Provincial, de acuerdo con el contenido de la inscripción citada de hipoteca que se practicó de la escritura de 31 de mayo de 1971. Por ello no aparece claramente justificada a la vista de los Estatutos aportados la existencia del error pretendido.

  1. En cuanto al hecho de la inscripción en el Registro de Asociaciones procede recordar los efectos de la publicidad en relación con el derecho de asociación. La Ley de 1964 preveía la existencia de un control administrativo previo e inscripción para el reconocimiento de la asociación como persona jurídica. En la Ley se estableció desde su entrada en vigor (30 de abril de 1965) el plazo de un año para la adaptación a la misma de las asociaciones existentes, de forma que las asociaciones que no se adaptaran quedarían disueltas. Ahora bien, esta normativa experimenta una nueva significación a la luz del artículo 22 de la Constitución Española, de forma que la personalidad jurídica de la asociación, manifestación del ejercicio del derecho de asociación, surge con su constitución como fruto de la voluntad de los promotores, planteamiento reconocido por el Tribunal Supremo en sentencias de 3 de julio de 1979 y 6 de Octubre de 1984 y otras, practicándose la inscripción de la asociación a los meros efectos de publicidad. Esta perspectiva es la que informa la regulación de la Ley Orgánica 1/2002 que por otra parte establece un régimen transitorio de adaptación en la Disposición Transitoria Primera para cuyo incumplimiento no se prevén efectos concretos. Por todo lo anterior, la existencia de inscripción en el Registro de Asociaciones para la Hermandad Nacional, que lo es a los meros efectos de publicidad, y no así para la Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad, no justifica tampoco la rectificación pretendida del Registro.
  2. Por todo ello, a la vista de los documentos aportados y del contenido del Registro, no puede considerarse indubitadamente acreditada la existencia de un error en la titularidad de la finca que se pretende hipotecar, debiendo acudirse para la rectificación del Registro al procedimiento previsto en el artículo 40-d de la Ley Hipotecaria que requiere el consentimiento de los interesados o la resolución judicial pertinente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

11 enero 2006

Rectificación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de disolución de condominio entre varios hermanos. Entre otros defectos no recurridos y, en cuanto a una de las fincas el Registrador deniega la inscripción pues consta del Registro que, una vez rectificada su cabida para adecuarla a la descripción catastral, de dicha finca se segregó una porción que se vendió a un tercero, y el resto se cedió al Ayuntamiento. El interesado recurre.

  1. Entrando en el fondo del asunto, alega el recurrente que la finca tenía mayor superficie que la que se hizo constar, por lo que todavía debe quedar un resto de la misma. Pero este es un problema que no puede abordarse en un recurso, pues se trata, en definitiva, de que, según el repetido recurrente, existe un error en el Registro, por lo que, para poder realizarse la inscripción, si no existen para ello otros obstáculos, será necesaria la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 mayo 2006

Rectificación.- 2. En relación con la cuestión de fondo, el Registrador considera en su calificación que el error en una centésima al expresarse en el título la cuota de participación respecto de elementos comunes del régimen de propiedad horizontal de la finca hipotecada impide la inscripción de la ampliación y modificación del préstamo con garantía hipotecaria.

  1. Sin duda, en el presente caso la discrepancia –en un centésima– entre las dos cifras representativas de la cuota de participación que a la finca hipotecada corresponde en los elementos comunes del inmueble a que pertenece es claramente insignificante si se tiene en cuenta que en la propia escritura calificada se describe perfectamente dicha finca, con incorporación de nota registral informativa que contiene la cuota de participación que figura en el Registro de la Propiedad, y que según la propia calificación el Registrador no alberga duda alguna sobre la identidad de la finca. Se trata de un simple error material que no debería constituir en sí materia de recurso y puede ser fácilmente corregido, dada su escasa entidad, por el buen sentido del funcionario calificador sin necesidad incluso de que se subsane a través del medio establecido en el 153 del Reglamento Notarial. Si se tiene en cuenta la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan garantías adicionales, deberá convenirse en la improcedencia de elevar la discrepancia debatida a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la escritura calificada; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que, aun practicada la inscripción, el Notario autorizante, subsane dicho error material, por propia iniciativa o a instancia de parte interesada, conforme al mencionado precepto reglamentario, para hacer coincidir los distintos extremos de la escritura calificada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

26 mayo 2006

Rectificación.- 1. En el caso objeto de recurso, la entidad acreedora de un préstamo hipotecario y los deudores y dueños de la finca hipotecada, otorgan una escritura de rectificación de otra anterior otorgada unilateralmente por el banco acreedor en la que éste manifestaba haber cobrado cuanto se le adeudaba por razón del préstamo y cancelaba la hipoteca. En esa escritura de rectificación se expresa, que por error el Banco procedió a la cancelación de la hipoteca, la cual dejan sin efecto, subsistiendo la hipoteca en garantía del préstamo, que se declare vigente con los mismos pactos y condiciones contenidas en la escritura de su constitución.

El Registrador deniega la inscripción de la rectificación pretendida por entender que para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el simple consentimiento formal, sino que se requiere la expresión de la causa o razón jurídica determinante de la misma.

  1. El defecto no puede ser mantenido. Es cierto que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de septiembre de 1999), el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. De ahí que igual que para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan, esa misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídicoreal en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr.193.2 del Reglamento Hipotecario).

Sin embargo, en el caso objeto de este recurso, esa causa o razón de la cancelación ahora solicitada está claramente explicitada, por cuanto con el consentimiento de los titulares registrales y de la entidad acreedora del préstamo hipotecario, se consigna en escritura pública que en la escritura anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por ello cancelaba la hipoteca que lo garantizaba, error que ahora se subsana declarando susbsistente el préstamo en idénticas condiciones a cuando se constituyó, solicitándose la cancelación del asiento de cancelación anterior.

Esa rectificación se hace con consentimiento de los prestatarios, titulares registrales de la finca gravada, por lo que estamos ante un supuesto de los previstos en el artículo 40.b) del mismo texto legal, sin que resulte del expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, a los cuales en cualquier caso no podría perjudicar la rectificación (artículo 40 in fine de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 octubre 2006

Rectificación.- Respecto a una rectificación de error de concepto, ver, más atrás, el apartado “Por inexactitud del asiento”.

28 noviembre 2006

Rectificación.- En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse –a juicio del recurrente– de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.

  1. En el supuesto concreto el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar.

Como ya señalara la Resolución de 8 de Noviembre de 1996, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema inmobiliario registral no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige que la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (cfr. arts. 3.° de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil) y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (cfr. arts. 1.°, 2.° y 42-2 de la Ley Hipotecaria) o –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– tampoco concurre en la mera manifestación unilateral de la posible concurrencia de un error en la tramitación del expediente reparcelatorio.

  1. Además es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ar– tículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
  2. Por otra parte, tampoco se puede considerar en el supuesto concreto que se haya producido un error registral de los comprendidos en los artículos 212 de la Ley Hipotecaria, relativos a los errores materiales, ni en el artículo 216 que alude al error de concepto, porque el registrador no cometió error alguno al inscribir el título reparcelatorio. El que dicho título reparcelatorio pueda haber adolecido de algún defecto en su tramitación, es cuestión que ahora es ajena a la actuación registral, pues no cabe olvidar que la calificación registral fue en su día favorable a la inscripción, de manera que ahora cualquier rectificación de los asientos practicados –debe insistirse-requiere el consentimiento de todos los afectados o en su caso resolución judicial firme en procedimiento adecuado seguido contra todos los titulares registrales.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación.

19 diciembre 2006

Rectificación.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jesús Carrasco Peralonso y doña Yolanda Meléndez Corroto contra la negativa del Registrador de la Propiedad número tres de San Lorenzo de El Escorial a rectificar una inscripción en cuanto a la frase contenida en la descripción de la finca que señala que «forma parte de la Urbanización Río Cofío».

Ha de empezar por manifestarse que la finca de referencia proviene de segregación de otra mayor, siendo así que en la primera inscripción de la finca se describe la parcela de la siguiente forma: «Parcela de terreno número 494, procedente de la finca denominada Retuertas, y forma parte de la urbanización Río Cofío. Está enclavada en término Municipal de Robledo de Chavela y ocupa una extensión superficial aproximada de mil ciento veinticinco metros cuadrados. Linda, por el Norte, con la parcela número cuatrocientos noventa y cinco, por el Sur, con calle de la urbanización, por el Este con la parcela número cuatrocientos noventa y seis y por el Oeste, con calle de la urbanización a la que pertenece». Dicha inscripción primera es de fecha 2 de julio de 1977 y la inscripción de la compra por los recurrentes es la cuarta de fecha 3 de febrero de 1992.

En la finca matriz, de la que procede la anterior, constan múltiples notas de segregación de formación de parcelas.

De la descripción transcrita se deduce que la referencia a la pertenencia de la finca a la «urbanización Río Cofío», desde su primera inscripción, no es un dato meramente accesorio, sino que es esencial en su descripción.

  1. La pertenencia de una finca a una «urbanización» tiene consecuencias de índole urbanístico; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios.

Es por ello, que la pretensión de suprimir de la descripción la referencia a su pertenencia a la urbanización «Río Cofío» puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas.

El artículo 40 d) de la Ley hipotecaria determina que cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, que en el presente caso habrá de ser en procedimiento seguido contra la entidad representante de dicha urbanización, lo cual no es sino consecuencia del principio recogido en el artículo 1.3 de la misma Ley hipotecaria conforme al cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

14 marzo 2007

Rectificación.- 1. Se presenta en este Centro Directivo recurso contra determinadas inscripciones. En el mismo se solicita «acuerdo revocar las inscripciones. inscribiendo el pleno dominio sin limitación alguna».

  1. Lo que se pretende por la interesada es la rectificación de determinados asientos del Registro. En este sentido, y como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso contra la calificación regulado en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que, en ningún supuesto baste una simple instancia privada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 octubre 2007

Rectificación.- Para la mejor comprensión de esta Resolución se transcriben los antecedentes:

En testamento abierto se contiene la siguiente cláusula: «Lega un derecho de habitación a favor de su sirvienta G.V.G. sobre la parte necesaria de la casa número dieciséis… de la calle…; el usufructo vitalicio … de dicha casa a sus sobrinas… por mitades entre ellas, y la nuda propiedad de la casa repetida a su sobrina bisnieta D.V.P.».

Al inscribir tal legado en el Registro, se expresa de la siguiente forma: «Dicho usufructo vitalicio se adjudica y está gravado con el derecho de habitación antes citado, a favor de la legataria…».

Como consecuencia del fallecimiento de las legatarias del usufructo, se cancela tal derecho y, entendiendo que es el usufructo el gravado con el derecho de habitación, se cancela igualmente este último derecho.

II La legataria del derecho de habitación, entendiendo que la cancelación es un error, bien material, bien de concepto, solicita la subsanación del mismo en la forma que legalmente corresponda.

Y la Dirección resuelve lo siguiente:

  1. Es claro que en el Registro se cometió error al inscribir el derecho de habitación, pues tal derecho se hizo recaer sobre el usufructo y no sobre la propiedad, como debió hacerse, dada la intención testamentaria.
  2. Sin embargo, como ha dicho reiteradamente este centro directivo (vid Resoluciones citadas en el «vistos») el recurso regulado en los arts. 324 y ss de la Ley Hipotecaria se da contra la calificación que suspende o deniega la práctica de un asiento, no contra la práctica del mismo. Por ello, no resulta del propio asiento que se trata de un error de concepto, para la corrección del mismo es necesario el acuerdo unánime de los interesados o una providencia judicial ordenando dicha rectificación (arts. 216 y 217 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que la recurrente, perjudicada por el error, pueda exigir la correspondiente responsabilidad civil del Registrador que lo cometió.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

29 mayo 2008

Rectificación.- Ver, más atrás, el apartado “RECTIFICACIÓN. Por inexactitud del asiento”, en el que se examina la imposibilidad de inscribir un título incompatible con el contenido del Registro, por más que se alegue que en la inscripción existente se cometió un error, sin que previamente se rectifique el error de concepto.

31 julio 2009

Rectificación.- El objeto de este recurso es determinar si procede, sin el consentimiento del titular registral, la rectificación del error que se cometió al cancelar una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, cuando en realidad el pago que se produjo fue parcial y, por tanto, lo que debió expresarse fue la existencia de dicho pago. Este problema puede verse, más atrás, en el apartado “ERROR. Por inexactitud del asiento”.

9 y 11 noviembre 2009

Rectificación.- 1. En el supuesto de hecho objeto de recurso el titular registral de la finca registral 8343 de la Pobla de Vallbona solicita se expida certificación literal del estado de cargas de dicha finca, previa cancelación de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, concretamente: letra A prorrogada por la D, letra B prorrogada por la C a favor de Banco de Sabadell y letra E prorrogada por la G a favor del Banco Exterior de España. Funda su solicitud de cancelación en dos motivos: en el caso de la anotación letra E prorrogada por la G, manifiesta el recurrente que afectan a su finca de forma indebida porque el Banco Exterior de España nunca embargó tal finca, existiendo un error que debe rectificarse, razón que le permite solicitar la cancelación; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 años desde que se anotó su prórroga procediendo su cancelación. El Registrador no expide la certificación por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el artículo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y artículo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Además se deniega la expedición de certificación porque no es procedente la aplicación de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último defecto no se recurre.

  1. El único defecto que es objeto de recurso debe ser confirmado. La anotación preventiva se practicó por resolución judicial sobre una finca procedente por agrupación de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motivó mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupación de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificación. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. A tal fin es necesario como regla general el consentimiento de todos sus titulares o en su defecto, resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares, y sin que en ningún supuesto baste una simple instancia privada por ser también principio básico de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Por eso mismo, el recurso ante esta Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

7 mayo 2010

Rectificación.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se deniega la rectificación de la inscripción de una parcela, la cual se solicita que figure como elemento común. Dicha parcela está inscrita formalmente a favor del constituyente del régimen de propiedad horizontal, si bien, en el cuerpo de la inscripción dice que pertenecerá por porciones indivisas y como anejo inseparable de los elementos privativos de la propiedad horizontal, los cuales han sido objeto de enajenación. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se requiere el consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.

  1. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos. Por el contrario el artículo 216 de la misma Ley define el error de concepto como aquel que al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. Esta noción se completa con el artículo 327 del Reglamento Hipotecario al considerar como error de concepto los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

No existe ningún error por el hecho de que la parcela a que se refiere este recurso aparezca en primer lugar inscrita a nombre de «Inversora Tetuán, S.A.», pues ello es concorde con el apartado 4.º «in fine» del artículo 8 de la ley Hipotecaria, que establece que la inscripción del régimen de Propiedad Horizontal se hará a favor del constituyente del régimen. Lo que sucede es que, al establecerse en la misma inscripción que la parcela pertenecerá, como anejo inseparable, a los dueños de los elementos privativos en proporción a la cuota que se señale, dicha titularidad ya no es actual, por lo que tampoco existe error, ya que de la misma inscripción, en unión con las descripciones de los elementos privativos se deriva la titularidad actualmente vigente.

Por lo que se refiere a la pretensión del recurrente de que se rectifique la inscripción para hacer constar que la parcela de la que trata el recurso es elemento común, no cabe sino rechazar tal pretensión, aparte de que tampoco existe error, puesto que en el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita. Es verdad que la naturaleza de la parcela se puede cambiar pero, para ello, sería preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios (cfr. artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ya que se trata de modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal y cambiar el carácter de la parcela objeto del recurso, para atribuirle un carácter que trae consigo un cambio esencial en las disposiciones aplicables a la misma.

Esta Dirección General ha acordado revocar parcialmente la calificación, según resulta de los fundamentos anteriormente expresados.

13 mayo 2010

Rectificación.- En esta Resolución se distingue entre inexactitud y error del Registro, con la consiguiente distinta forma de rectificación. Puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”

7 abril 2011

Rectificación.- No es suficiente para cancelar unas cancelaciones de hipotecas, que se practicaron por error del título que las motivó, una escritura de rectificación y aclaración otorgada por el que fue titular de dichas hipotecas. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Por inexactitud del título”.

18 agosto 2011

Rectificación.- Si el interesado considera que se ha producido un error en la extensión de algún asiento, al estar éste bajo la protección de los tribunales, no cabe su rectificación por vía de recurso, sino que debe seguirse el procedimiento establecido para la rectificación de errores. La resolución puede verse en el apartado “RECURSO. Improcedencia”.

21 julio 2012

Rectificación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

  1. a) Mediante escritura otorgada ante el notario de Illora, don Telesforo Sánchez Huete Gil, el día 29 de junio de 1963 el comisario contador partidor de la herencia de don F. A. N. y su cónyuge, protocolizan las operaciones particionales y de liquidación de gananciales practicadas. Del testamento del causante resulta que nombra herederas fiduciarias de sus bienes a sus sobrinas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A., con prohibición de disponer, de enajenar y gravar los bienes a título oneroso y lucrativo, y designa herederos fideicomisarios a los hijos que cada una de ellas tuviera al tiempo de su fallecimiento con sustitución vulgar a favor de los nietos respectivos para el caso de que alguno de los hijos premuriera. A su esposa, doña R. P. P, le lega una serie de bienes y el usufructo universal de toda su herencia.
  2. b) Entre los bienes inventariados figuran dos terceras partes indivisas y la mitad de otra tercera parte indivisa de la finca registral de Illora 9470, cuyas participaciones se adjudican al cónyuge supérstite del causante en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio y en cuanto a otra mitad en usufructo vitalicio, y a sus sobrinas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. una mitad indivisa en nuda propiedad por mitades indivisas. Las adjudicaciones de las sobrinas se hacen como herederas fiduciarias y con las prohibiciones expresadas.
  3. c) El título reseñado provoca en cuanto a la finca registral 9470 la inscripción 17.ª de la que resulta que se adjudica a las hermanas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. la nuda propiedad de la totalidad de la participación indivisa de la finca 9.740 de que era titular el causante, atribuyendo a la viuda exclusivamente el usufructo de dichas participaciones, sin reseña alguna a la sustitución fideicomisaria y a la prohibición de enajenar y gravar.
  4. d) Por fallecimiento de doña R. P. P. se extingue el usufructo consolidándose con la nuda propiedad a favor de las citadas doña Encarnación G. A .y doña Obdulia G. A., según la inscripción 18.ª En la inscripción 19.ª doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. extinguen la comunidad existente sobre las reseñadas participaciones y se las adjudican en su integridad a doña Encarnación G. A.
  5. e) Según nota al margen de la última inscripción de la finca de fecha 8 de junio de 2007 se inició procedimiento de rectificación de errores de la inscripción 17.ª en virtud de una instancia. Por otra nota de 13 de febrero de 2008 se canceló la nota por desistimiento del que solicitó la iniciación. Por nota al margen de 13 de febrero de 2008 resulta que se inicia nuevo procedimiento de rectificación de errores de las inscripciones 17.ª, 18.ª y 19.ª, en virtud de instancia.
  6. f) En virtud de nueva instancia que se presenta en el Registro el 21 de mayo de 2012 junto con la escritura de partición hereditaria antes citada, se solicita que se proceda a la rectificación de los errores advertidos al deducirse con claridad del contraste entre la inscripción y el título aportado; en su defecto, que se inicie un nuevo procedimiento de rectificación de errores y que se practique la anotación prevista en el artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria.
  7. g) La registradora considera que debe presentarse el mismo título inscrito, aclarando en el informe que debe ser la misma copia inscrita y no otra; que al haberse iniciado ya un procedimiento de rectificación, habiéndose rehusado las tres notificaciones verificadas a doña E. G. A., como titular registral en la inscripción que se pretende rectificar, sólo cabe acudir a la vía judicial sin que quepa iniciarse un nuevo procedimiento de rectificación.
  8. Varios problemas se plantean en este recurso: la naturaleza de los errores advertidos y el procedimiento para su rectificación; la necesidad, o no, a tales efectos de la misma copia inscrita; si la iniciación de un procedimiento previo de rectificación en el que se «han rehusado las notificaciones» puede considerarse como una negativa de la interesada e impide la continuación o la iniciación de otro procedimiento; y si puede solicitarse por los interesados en una rectificación la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
  9. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. En el caso que nos ocupa, resulta obvio que en la inscripción 17.ª se comete un error de concepto: se está atribuyendo una participación errónea en las fincas y se está omitiendo la sustitución fideicomisaria y las prohibiciones estipuladas.
  10. La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria).

Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que a sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo de 1978, 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 7 de marzo, 15 de octubre y 2 de diciembre de 2011 y 18 de enero de 2012) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

  1. En cuanto al primer defecto advertido, la registradora considera que es necesario presentar la misma copia inscrita para proceder a la rectificación. Del artículo 219 de la Ley Hipotecaria se deduce que la rectificación de los errores de concepto puede verificarse o bien mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el registrador reconociese el error o el juez o Tribunal lo declarare, o mediante la presentación de un nuevo título, si el error fuese producido por una redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes convinieren en ello, o lo declarase una sentencia firme. Es decir, de este precepto se deduce que por título debe entenderse tanto título en sentido formal, instrumento a través del cual el negocio accede al Registro, como título en sentido material, es decir negocio inscribible. Si el error es claro y se deduce de la confrontación con título formal que causó el asiento, aunque sea a través de una nueva copia del mismo título, no puede haber obstáculo alguno para la inscripción de la rectificación. Lo contrario sería atribuir a la copia que originó la inscripción un valor superior a la matriz. De los artículos 1218 del Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 1 del Reglamento Notarial resulta la presunción de veracidad del documento público notarial en tanto no se impugne y se declare judicialmente su falsedad. La copia tiene valor de escritura pública con arreglo al artículo 221 del Reglamento Notarial. Dada la necesidad de reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz (cfr. artículo 221 del Reglamento Notarial) tiene un valor probatorio subordinado siempre a esta última. El 1220 del Código Civil es claro: «Las copias de los documentos públicos de que exista matriz o protocolo, impugnadas por aquellos a quienes perjudiquen, sólo tendrán fuerza probatoria cuando hayan sido debidamente cotejadas. Si resultare alguna variante entre la matriz y la copia, se estará al contenido de la primera». De ahí que el artículo 243 del Reglamento Notarial permita la rectificación de errores advertidos en la copia de manera sencilla sin necesidad de nuevo consentimiento de los interesados: «Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación». Tampoco cabe oponer a estas consideraciones lo dispuesto en los artículos 213.1.º y 214.1 de la Ley Hipotecaria en relación los artículo 322 y 323 del Reglamento Hipotecario, porque en ellos se trata de un proceso para la rectificación de oficio de errores materiales. Sin embargo, los artículos 328 y 329 permiten cuando se trate de rectificación a instancia de los interesados acompañar «el título correspondiente», de lo que se deduce la intrascendencia de la copia, inscrita o no, aportada.
  2. En relación a la segunda objeción hecha por la registradora relativa a la existencia de un procedimiento previo de rectificación en el que se «han rehusado las notificaciones» por la interesada y que ello impide la iniciación de un nuevo procedimiento, debe distinguirse si ha sido rechazada la notificación, en cuyo caso debe entenderse realizada (cfr. artículo 59.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común) o si, por el contrario, si de lo que se trata es de que no ha podido verificarse la misma (cfr. artículo 59.5 de la misma Ley). En el primer caso no procede la iniciación de un nuevo procedimiento toda vez que la negativa a comparecer debe entenderse como una denegación del consentimiento rectificatorio, por lo que queda expedita la vía judicial (cfr. artículos 217 de la Ley Hipotecaria, 326 y 329 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario); en el segundo caso, no habiendo negativa, no puede entenderse que el procedimiento de rectificación de oficio haya quedado concluso y ningún obstáculo puede existir para que continúe, tratando de obtener la notificación por los medios supletorios previstos en la Ley 30/1992.
  3. El procedimiento de rectificación previsto en el artículo 326 del Reglamento Hipotecario es un procedimiento que se inicia de oficio por el registrador. El interesado puede solicitar la rectificación del Registro por errores materiales o de concepto mediante la presentación del título inscribible y el registrador procederá a su práctica cuando no sea necesaria la concurrencia de ningún otro consentimiento. Si es preciso el consentimiento de cualquier otro interesado y se trate de un error de concepto, es él quien tiene que decidir si convocar o no a los interesados e iniciar el procedimiento del artículo 326 indicado. Pero no existe ninguna norma hipotecaria que le obligue a esta práctica, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en que hubiese podido incurrir por los perjuicios que puedan derivarse de su actuación. De ahí que la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria sólo procede en los supuestos de iniciación de oficio del procedimiento rectificatorio, o habiendo sido solicitada la rectificación por uno de los interesados y considerando el registrador procedente dicha rectificación pero sujeta al requisito de la obtención del consentimiento de otros interesados, procede de oficio a la iniciación del procedimiento del artículo 326 del Reglamento.

En el supuesto de hecho planteado, de no haber existido otros asientos posteriores, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, al resultar con claridad no del asiento, pero sí de la confrontación del título con el mismo y atendiendo a la doctrina antes citada de este Centro Directivo para los casos en que resulte probado el error de modo absoluto con documento fehaciente independientemente de la voluntad de los interesados. Ahora bien, después de esta inscripción, existe otra posterior, la inscripción 19.ª, que tiene como soporte el asiento erróneo y que necesariamente también tiene que ser rectificada. Y en esta inscripción posterior no nos encontramos ante un error del Registro, sino ante un asiento inexacto, aun cuando su causa indirecta se encuentre en el error padecido en la inscripción 17.ª y arrastrado a través de la publicidad formal del propio Registro. Tratándose de una inscripción relativa al dominio de la finca, por razones de tracto sucesivo, no podría rectificarse la inscripción 17.ª sin rectificar a la vez la inscripción 19.ª, pues de lo contrario admitiríamos una dualidad de titularidades del dominio sobre el mismo objeto lo cual no resuelta posible. De ello debe colegirse, que dado que la rectificación debe ser simultánea y no sucesiva y que el régimen jurídico de la rectificación del segundo asiento no es el del artículo 217 sino el del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria (dado que ni se ha acreditado que el contenido de la citada inscripción 19.ª haya resultado infiel al contenido del título que la causó, ni puede encajarse este caso en ninguno de los supuestos específicos a que se refieren las anteriores letras del mismo precepto), disposición que, con carácter de regla general, no siendo aplicable ninguna de las reglas especiales precedentes, requiere en todo caso el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial, el recurso debe ser desestimado al no poder operarse la rectificación sin el previo cumplimiento de estos últimos requisitos, lo que no ha tenido lugar en el caso examinado en el presente expediente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al defecto señalado en primer lugar y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al segundo.

3 octubre 2012

Rectificación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Como consecuencia de una sentencia judicial en la que se resuelve un contrato por ejercicio de la condición resolutoria por falta de pago, en el mandamiento que acompaña la sentencia dirigido al registrador se ordena la «anotación preventiva del dominio y la posesión» de una finca a favor del que vendió.

El registrador despachó la documentación correspondiente cancelando la inscripción de venta, y las posteriores transmisiones, cuyos titulares habían sido partes en el procedimiento.

Se presenta ahora instancia suscrita por el abogado de uno de los interesados en la que, entendiendo se ha producido un error de concepto, ya que no se ha tomado anotación preventiva, sino que se han cancelado inscripciones, se solicita la rectificación del error anulando las cancelaciones y tomando la anotación preventiva ordenada.

  1. Como ha dicho con anterioridad este centro directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la orden del juez ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente que se utilice una terminología en cierto modo confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y que es la esencia del mandamiento. En el presente caso, acordada la resolución de un contrato, los asientos a practicar son las cancelaciones correspondientes, en la forma en que ha procedido el registrador. Por ello no ha existido ningún error, y no es atendible la solicitud de rectificación.
  2. Además de ello, si existiera error no podría calificarse de error material, que presupone un error que no afecta al verdadero sentido del asiento practicado, por lo que, de conformidad con los artículos 1.3.º y 40 de la Ley Hipotecaria, sería preciso consentimiento de todos los interesados, o sentencia judicial firme en la que, demandados todos los interesados, se ordenara la rectificación correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 octubre 2012

Competencia territorial del Notario

DOCUMENTO NOTARIAL

Competencia territorial del Notario

Competencia territorial del Notario.- La calificación de los Registradores ha de basarse en lo que resulte de las escrituras públicas, sin que sea dable normalmente a dichos funcionarios investigar ni discutir las circunstancias en que un Notario fue habilitado para actuar en un distrito, según el mismo, bajo su responsabilidad, hace constar.

9 agosto 1940

Competencia territorial del Notario.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de venta de una casa y una finca rústica, y un acta de notoriedad autorizada con anterioridad en la que el Notario declara la notoriedad de que el dominio sobre dichas fincas pertenecía a la vendedora.

El Registrador suspende la inmatriculación, entre otros defectos, por falta de competencia territorial del Notario, que autoriza el acta en una población distinta de donde se hallan las fincas, por no tener competencia en esta última. El Notario recurre, confirmando la calificación el Presidente del Tribunal Superior y apelando el recurrente.

El defecto no puede ser confirmado. Ni el artículo 298 del Reglamento Hipotecario ni el 209 del Reglamento Notarial requieren la competencia territorial del Notario, no pudiendo aplicarse en esta materia por analogía lo que se establece para otros supuestos de inmatriculación.

6 julio 2005

Competencia territorial del notario.- 1. Se pretende inscribir en el Registro Mercantil una escritura de elevación de público de determinados acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada, domiciliada en Ajofrín, y cuyo único socio es el Ayuntamiento de esta población. En el encabezamiento de dicha escritura se expresa que se otorga en Mora, ante la Notaria de dicha población, como sustituta por imposibilidad accidental de su compañero el Notario con residencia en Sonseca y para el protocolo de éste.

La Registradora Mercantil entiende que no puede practicarse la inscripción porque, a su juicio, «Se tiene que aclarar cual es el lugar del otorgamiento porque si está otorgada en Mora la competencia es de la Notaria de Mora, y sin embargo, se dice la Notario de Mora, en Mora otorga –sic– escritura como sustituto del Notario de Sonseca».

  1. Antes de resolver sobre el fondo del recurso, cabe recordar que, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, cuando la calificación del Registrador sea desfavorable es exigible según los principios básicos de todo procedimiento y la normativa vigente que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010 y 26 de enero de 2011, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el Registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

En el presente caso, aunque en la nota impugnada, excesivamente escueta, no se expresa por la Registradora las razones que la llevan a estimar necesario aclarar cuál es el lugar del otorgamiento por el hecho de que se autorice en sustitución de un Notario que tiene su residencia en otra población, no puede estimarse producida la indefensión del recurrente, pues ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de interposición del recurso. Por ello, y habida cuenta, además, de los términos en que se resuelve, procede la tramitación de este expediente.

  1. En esencia, las dudas expresadas por la Registradora acerca del lugar del otorgamiento derivan, a su juicio, del hecho de ser autorizada la escritura por la Notaria de Mora, como sustituta del Notario de Sonseca, aunque no en el término municipal de residencia del Notario sustituido sino en el de aquélla. Pero estas dudas no pueden justificar su negativa a la práctica de la inscripción solicitada. En primer lugar, porque la hipótesis de la existencia de un error en la consignación de dicho lugar se basa en meras conjeturas y no en circunstancias expresadas en la escritura de las que objetivamente resulte error o contradicción. Y, en segundo término, porque si con la nota impugnada se pretende achacar a la escritura un defecto consistente en la incompetencia territorial de la Notaria autorizante, tampoco puede ser mantenida la calificación, toda vez que, según ha quedado expuesto, está insuficientemente motivada (circunstancia que serviría por sí misma para estimar el recurso) y, además, no puede olvidarse que la competencia territorial de los Notarios se extiende a todo el distrito notarial –cfr. artículos 8 de la Ley del Notariado, y 4 y 116 del Reglamento Notarial–. En el presente caso, tanto la Notaría de Mora como la de Sonseca pertenecen al distrito notarial de Orgaz. Por ello, sin entrar en cuestiones relativas al lugar del otorgamiento en un caso de autorización de escrituras por sustitución como el presente –en el que, además, la otorgante es una entidad sujeta a turno de reparto– (cfr. artículos 48, 117 y 127 del Reglamento Notarial), debe entenderse que ni siquiera un hipotético incumplimiento de tales deberes reglamentarios afectaría a la eficacia del documento en sí, ni constituiría defecto que impida la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

10 mayo 2011 [1]

[1] Esta Resolución corresponde a un recurso relativo al Registro Mercantil.

Copia autorizada y copia simple

DOCUMENTO NOTARIAL

Copia autorizada y copia simple

Copia autorizada y copia simple.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de cesión de un derecho real de opción de compra, otorgada por una misma persona que interviene en nombre de la sociedad cedente y de la cesionaria.

En dicha escritura, además de detallar las circunstancias que identifican a las sociedades representadas, se expresa que el compareciente actúa en su calidad de Administrador Único de ambas sociedades y se especifican determinados datos de la escrituras públicas de nombramiento para tales cargos (Notario autorizante, fecha, número de protocolo y datos de inscripción de una de ellas en el Registro Mercantil) así como la aseveración por el Notario sobre la exhibición de la «copia» de esta últimas escrituras.

Por otra parte, el derecho real de opción que se cede figura inscrito en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar en la inscripción que «El derecho de opción será transmisible a cualesquiera personas físicas o jurídicas, previa notificación notarial a la parte concedente».

Respecto de la representación, según los dos primeros defectos expresados en la calificación, el Registrador considera que no está reseñada correctamente la escritura de la que resultan las facultades representativas (nombramiento de administrador, aunque por error la calificación se refiere a la «escritura de poder»), porque el Notario expresa que tiene a la vista «copia» autorizada de la misma, sin precisar que se trata de «copia autorizada».

Y en relación con la cesión del derecho real de opción el Registrador opone en su calificación que no se ha acreditado en forma fehaciente el cumplimiento del requisito de la previa notificación notarial a la parte concedente, «ya que simplemente se contiene en la escritura una manifestación del notario autorizante del título que se califica, que dice que le han exhibido y devuelve; sin que se haya acompañado dicho acta ni testimoniado en forma».

  1. Respecto de los dos primeros defectos expresados en la calificación impugnada, relativos al cumplimiento del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en lo atinente a la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico aportado para acreditar la representación alegada, cabe recordar que según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza no sólo que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el Registrador deberá calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento auténtico del que nacen dichas facultades de representación –además de la existencia del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado– (cfr. el apartado 2 del mencionado artículo 98, modificado por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad).

El mencionado precepto legal, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación −«reseña»− de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio −«valoración»− sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación −«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada »−, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción «iuris tantum» de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.

Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado 2.b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

En el presente caso, el Notario, además de expresar el juicio de suficiencia de las facultades representativas «acreditadas», ha reseñado el documento del que nace dicha representación, la respectiva escritura pública en que consta el nombramiento de administrador; así mismo expresa, respecto de una de ellas que se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que reseña, y respecto de la otra que se encuentra pendiente de inscripción. Mas, en ambos casos se limita a añadir que tiene a la vista «copia» de tales escrituras, sin precisar de qué tipo de copia se trata.

Ciertamente, podría entenderse que si –como acontece en este supuesto– el Notario autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas «acreditadas » para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha aportado (dicha exhibición es, según el mencionado ar-tículo 98.1, el medio para «acreditar» la representación alegada).

Pero es igualmente cierto que la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcedencia que la Ley atribuye hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representación exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.

Por lo demás, se trata de una omisión que puede ser fácilmente subsanada por el propio Notario autorizante ex artículo 153 del Reglamento Notarial.

  1. Por lo que se refiere al tercero de los defectos expresados en la calificación impugnada, es indudable que, habiéndose constituido el derecho de opción de que se trata con el carácter de derecho real y transmisible sin consentimiento del concedente, aunque con la necesidad de previa notificación notarial a éste, la transmisión de tal derecho requiere el cumplimiento de ese requisito pactado. Por ello, debe determinarse ahora si de los términos de la escritura calificada resulta debidamente acreditado dicho cumplimiento, extremo que habrá de ser calificado por el Registrador por lo que resulte de dicha escritura, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

A tal efecto, resulta evidente que si el Notario autorizante de una escritura como la ahora calificada expresa que la notificación exigida se le ha acreditado mediante exhibición de la copia autorizada de la correspondiente acta notarial de notificación al concedente de la opción y especifica los datos identificativos de dicho documento auténtico, se trata de la narración de un hecho que queda bajo el alcance de la fe pública notarial, habida cuenta de presunción de veracidad e integridad que, como ha sido expuesto en el anterior fundamento de derecho, establecen los artículos 1.218 del Código Civil y 1 y 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción prescrita en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. De este modo, la relación o reseña de los particulares del acta notarial de notificación vincula al Registrador en su calificación, ya que no podrá exigir exhibición, inserción, incorporación o acompañamiento de dicho documento auténtico, sin que, por lo demás, se oponga a esta conclusión la norma del artículo 98.3 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que invoca el Registrador en su calificación. Este precepto legal se refiere a la eventual exigencia de unir o incorporar a la matriz de los instrumentos públicos otorgados por apoderado u otros representantes, no esos documentos auténticos –referidos en los apartados 1 y 2 del mismo artículo 98– y que más que complemento son la base imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representación, sino los documentos –normalmente no protocolares– relativos a otros requisitos o presupuestos que, además de aquellos documentos auténticos que han de ser objeto de mera reseña, sean necesarios para la validez de la actuación representativa (testimonios judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones de acuerdos expedidos por órganos de personas jurídicas, etc.). Y aunque, según el fundamento de derecho octavo de la Resolución de 12 de abril de 2002, la norma de dicho apartado 3 del artículo 98 debe entenderse aplicable no sólo a esos documentos referidos que complementen la representación o apoderamiento del otorgante, sino que también habrá de aplicarse (en último término, ex analogía, si es que la rúbrica legal de dicho precepto se considera determinante para excluir su aplicación directa, a pesar de que su colocación sistemática bien puede deberse únicamente a la finalidad de servir de contraste con lo establecido en los restantes apartados del mismo artículo) a cualquier otro documento que no esté incluido en el ámbito de los apartados 1 y 2 del artículo 98, lo cierto es que el mencionado apartado 3 del mismo artículo establece, como presupuesto de aplicación de la norma que contiene, que se trate de documentos que por exigencia legal haya de ser unido a la matriz («verbi gratia», respecto de la licencia de parcelación, según la legislación urbanística).

Lo que ocurre es que en el presente supuesto el optante manifiesta en la escritura calificada que el día 1 de febrero de 2006, ha notificado mediante acta notarial al concedente la cesión del derecho real de opción de compra a la sociedad ahora cesionaria y el Notario se limita a expresar que se le exhibe y él devuelve «copia» de dicha notificación, sin detallar ni siquiera de qué tipo de copia se trata. Por ello, habida cuenta de la precisión técnica que –como se ha expresado anteriormente– debe exigirse a todo documento notarial en atención a sus efectos, y sin necesidad de prejuzgar ahora sobre el contenido concreto que habría de tener esa relación o reseña del documento que acredite el cumplimiento del requisito pactado de notificación al concedente de la opción, debe necesariamente concluirse que en este caso dicha relación no reúne los presupuestos mínimos para que el instrumento público calificado produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador únicamente en los términos que, especialmente respecto del tercero de los defectos, resultan de los precedentes fundamentos de derecho. [1]

19 marzo 2007

[1] Dos son las cuestiones que plantea esta Resolución. En primer lugar, el Centro Directivo traslada su doctrina respecto a la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre –que se refiere únicamente al documento en virtud del cual se acredita una representación- a otro documento diferente, como es la reseña por el Notario, no de una escritura de poder o de nombramiento de administrador, sino de la reseña de un documento complementario, en este caso un acta de notificación, y llega a la conclusión de que en este caso basta también con que identifique tal acta y diga que contiene lo que él afirma que contiene, sin que el Registrador pueda exigir que se transcriba su contenido. En cambio, tanto en la reseña de la escritura de nombramiento de administrador (lo mismo ocurriría si se tratase de una escritura de poder), como en la del acta de notificación, no basta con la aseveración del Notario de que ha tenido a la vista una “copia”, puesto que pudiendo ser la copia simple o autorizada, con el diverso valor que tiene una y otra, es necesario que añada que lo que se le exhibió fue una copia autorizada.

Rectificación (concentración parcelaria)

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Rectificación (concentración parcelaria)

Rectificación (concentración parcelaria).- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de si, inscrita una concentración parcelaria en la región de Murcia y adjudicada cierta finca resultante a dos cónyuges con carácter ganancial, puede rectificarse la inscripción practicada, de forma que se proceda a inscribir la finca a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo en virtud de acta de protocolización de acta administrativa de rectificación de la reorganización de la propiedad extendida por advertirse que existe error material en el carácter del bien, según quedó acreditado administrativamente mediante la presentación de la escritura de donación correspondiente (este recurso puede verse en el apartado “CONCENTRACIÓN PARCELARIA. Modificación posterior a su inscripción).

6 junio 2012

 

Rectificación (descripción de finca)

ERROR

Rectificación (descripción de finca)

Rectificación (descripción de finca).- Teniendo el titular registral la facultad de modificar las entidades hipotecarias por su exclusiva voluntad, con no menos razón las partes de un contrato pueden rectificar, por otra escritura, la equivocada descripción de dos parcelas segregadas y vendidas, con objeto de poner de acuerdo el Registro con la realidad jurídica. De este modo resulta que se ha prestado el consentimiento exigido por el párrafo primero del artículo 82 y el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria para rectificar asientos inexactos, los cuales se extinguen mediante la inscripción de la rectificación, que no constituye una cancelación formal en sentido técnico. Cuando se rectifica un título inscrito por otro, que al mismo tiempo ratifica en lo restante el primero, ambos títulos constituyen uno sólo con arreglo al artículo 33 del Reglamento Hipotecario, el cual debe ser presentado sin que por la circunstancia de haber sido inscrito el primero se exceptúe de ser examinado nuevamente por el Registrador. La falta de esta nueva presentación constituye defecto subsanable. Por otra parte, el hecho de que este sistema pueda emplearse como un medio útil para eludir el pago de cargas fiscales que habrían de ser satisfechas si se formalizaran nuevas transmisiones, es un problema que en todo caso incumbiría resolver a la competente Oficina liquidadora y no al Registrador de la Propiedad.

28 febrero 1951

Rectificación (descripción de finca).- Existiendo en el Registro una inscripción según la cual una finca «tiene una extensión inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados», sin que el asiento aclare después si se admitió, suspendió o denegó dicho exceso de cabida, no es acertada la calificación que suspende la inscripción de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificación habrá que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.

9 abril 1991

 Rectificación (descripción de la finca).- Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca formada por segregación, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Dirección se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripción de excesos de cabida un supuesto de rectificación exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificación no se altere la realidad física del perímetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de «linderos fijos», pues la divisoria con los colindantes no tiene por qué coincidir con la línea exterior de cada construcción; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad física reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que más bien debería reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupación encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestación de exceso de cabida, acompañada de acta de inspección ocular) no encaja en los que el artículo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera idóneos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicación conjunta de los artículos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, éste en su redacción anterior a la actual, permiten la rectificación pretendida.

19 noviembre 1998

Rectificación (descripción de finca).- 1. Situación registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por título público de adquisición. El título fue una escritura de partición de herencia otorgada en 1997. La descripción de la finca fue la siguiente: «Parcela de tierra en el partido de X, término de Y, que está semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis áreas y cincuenta y nueve centiáreas, que linda, al Norte, con el camino de Álora; al Sur, con don José C.R.; al Este, con don José V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.» Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificación expresando que «la descripción de la finca no se verificó de manera correcta, pues en la realidad está integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripción la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, en el partido de X, término de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hectárea, noventa y nueve áreas y noventa y seis centiáreas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas números treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del polígono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo polígono; Sur, con el camino de Álora; y Oeste, parcela veintidós y treinta y cinco del polígono 10.». Se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 48 y 49 del polígono 10 y se acredita su inscripción en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompaña certificación del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no está sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.

El Notario, aparte de determinadas consideraciones sobre su parecer acerca de la inconstitucionalidad del artículo 65 de la Ley Hipotecaria, carentes de relevancia al haber sido calificado el defecto como subsanable, recurre la calificación alegando que no se trata de introducir en el Registro una nueva finca, sino de rectificar su descripción, incluyendo un exceso de cabida.

  1. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificación que se pretende supone la pretensión de que, por vía de rectificación de linderos y cabida, acceda al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») tal pretensión no está amparada por nuestra legislación, pues la constatación registral de excesos de cabida limita su ámbito de aplicación, con carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de terreno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.

17 febrero 2005

Rectificación (descripción de la finca).- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

  1. En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompaña certificación catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificación catastral, pues una y otra la sitúan en parajes de nombre distinto.
  2. Respecto a la reducción de superficie de otra de las fincas, como ya dijo la Resolución de 16 de junio de 2003, es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, pero también lo es que la legislación más moderna, como la Ley 13/96, se refiere a la rectificación de cabida y no sólo al exceso. Y ello es así pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada por procedimientos análogos al exceso, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, pudiendo ser también la disminución medio para eludir las formas –y sus garantías–, en la transmisión de porciones a los colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 enero 2006

Rectificación (descripción de la finca).- En el supuesto del presente recurso, se presenta el problema de si debe procederse a la rectificación del Registro en los términos establecidos en una resolución judicial. De acuerdo con ello, y siguiendo los defectos señalados por el Registrador, podemos señalar lo siguiente:

  1. En primer lugar, el Registrador alega que no consta el título de adquisición de los demandantes. En relación con este defecto, cabe señalar que, sin perjuicio de la necesidad de que conste en la inscripción el título de adquisición, dada la distinta protección que otorga el Registro según se adquiera a título oneroso o gratuito, esta constancia del título se exige únicamente a efectos de la práctica de la inscripción. Sin embargo, en el supuesto concreto, los términos de la sentencia son claros, en el sentido de que ésta ordena únicamente la modificación de la descripción de la finca registral n.º 12.462, sustituyendo la descripción actual por la que se contiene en el fallo de la sentencia, sin que en la misma se disponga que se practique la inscripción de la finca a favor de los demandantes, y sin que el Registrador pueda practicar de oficio dicha inscripción, de acuerdo con el principio de rogación que rige en nuestro sistema hipotecario y que ha sido recogido en distintas Resoluciones de este Centro Directivo, como la de 13 de enero de 1995 que declara que el principio de rogación es la regla general en el procedimiento registral, y condiciona la actuación del Registrador en el sentido de que deba limitarse a inscribir únicamente cuando se le solicita.
  2. En segundo lugar, señaló el Registrador en su nota de calificación que no se acompañaba la licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, la cual era precisa para inscribir bajo un nuevo número la finca adquirida conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En relación con este defecto, conviene tener en cuenta que los codemandados procedieron a inmatricular la totalidad de la finca a través del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque, como resulta de la sentencia, únicamente les correspondía una parte de la misma; por tanto, no estamos ante un supuesto de segregación, sino que lo que solicitan los demandantes y recoge el Tribunal en la Sentencia, es únicamente la rectificación del Registro conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para que la inmatriculación se limite a la parte de la finca que les corresponde, ya que al haber inscrito los codemandados parte de una finca que no les pertenece, existe una contradicción entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que es necesario modificar.

(La última parte de esta Resolución, relativa a otro defecto, puede verse en el apartado “DOBLE INMATRICULACIÓN. Título para subsanarla”).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando la nota de calificación.

28 diciembre 2006

Rectificación (descripción de la finca).- Ver, más atrás, el apartado “Por nulidad del título”, relativo a un supuesto en el que solicitaba la rectificación de la descripción de un finca ya inscrita.

23 febrero 2008

Rectificación (descripción de la finca).- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede alterarse la descripción de una finca a solicitud de un colindante que dice que la finca a rectificar no linda con la suya, sino con un camino.

  1. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual.

Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien: en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral no existe un error, pues el dato que el recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial. Y ello en el presente supuesto está claro, ya que en el procedimiento registral no existe trámite que permita al Registrador comprobar si, efectivamente, el camino de que se habla, es el lindero común de las fincas a que el recurso se refiere.

  1. Dado que la negativa del Registrador es doble: a la práctica del asiento de presentación y a la rectificación del pretendido error, y la primera no ha sido recurrida, la cuestión consistente en si la solicitud presentada debía ser objeto o no de asiento de presentación no puede abordarse por este Centro Directivo (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria)
  2. Por lo que se refiere a la afirmación del recurrente de que el Registrador debería haber tomado la iniciativa de llamar al colindante, tal obligación, que impone el artículo 323 del Reglamento Hipotecario se refiere, no a toda inexactitud registral, sino a los errores propiamente dichos, es decir a aquellos cometidos al trasladar con inexactitud datos contenidos en el título que ha sido base para el asiento correspondiente.
  3. En definitiva, ha de concluirse, como se desprende de lo anteriormente dicho, que, si existe el error, provendrá del título y, en consecuencia, será necesario para su rectificación consentimiento del titular del predio colindante, o resolución judicial firme (cfr. artículo 40 d de la Ley Hipotecaria) en procedimiento en que tal titular sea demandado, y se solicite la rectificación con base en datos catastrales u otros análogos que describan los linderos de cada finca.

Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 junio 2009

Rectificación (descripción de finca).- 1. El primero de los defectos atribuidos por el Registrador consiste en que el documento inscribible no es público, sino una instancia privada, que solo excepcionalmente puede acceder al Registro. Esto sería cierto si la instancia fuera el documento inscribible, pero la misma lo único que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripción de la finca, ya que el título de la rectificación debe entenderse que sería el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificación (cfr. artículos 3 de la ley y 33 de su Reglamento).

  1. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En el presente supuesto, si existe es una inexactitud, pero no se ha producido error.
  2. El segundo de los defectos consiste en que no prestan consentimiento todos los titulares de la finca. Este defecto debe ser mantenido, tratándose de una rectificación de la entidad que se pretende. Sea error o inexactitud, el presupuesto del consentimiento de todos los interesados para la rectificación es esencial para que tal modificación pueda llevarse a cabo [cfr. artículo 40, párrafo 1.º y d) de la Ley Hipotecaria]. Por ello, aunque la instancia pueda ser tenida en cuenta, para ello es necesario que la suscriban todos los propietarios, y, respecto de todos, exista legitimación de firmas o ratificación de las mismas ante el Registrador.
  3. En cuanto a la menor superficie de la finca, la alegación que hace el recurrente de que es consecuencia de un camino, sería atendible si pudiera acreditarse que la finca inscrita es la misma que la que ahora se describe, y se cumplieran los requisitos del artículo 53 de la Ley 13/1996.
  4. Pero el problema es que la descripción que ahora se quiere hacer ingresar en el Registro es tan diversa de la que actualmente existe que no sólo no se acredita que sea la misma finca, sino que todos los indicios pueden llevar a la conclusión de que son fincas totalmente distintas, y ello por las siguientes razones:
  5. a) Actualmente figura inscrita una zona verde destinada a jardín, es decir, con escaso valor desde el punto de vista urbanístico, y situada en una zona con linderos fijos y totalmente urbana (está situada en una calle y linda con dicha calle, con un jardín y con una zona peatonal). Ahora se describe «una finca rústica en suelo urbanizable», no pareciendo lógico que una finca que era urbana se convierta en rústica.
  6. b) Comparando la descripción que figura en el Registro con la que ahora se hace resulta una suma de incongruencias: lo que en el Registro es el jardín Abril Martorell (lindero fondo según el Registro y norte según la instancia) es ahora el barranco de Fontanelles; en el lindero derecha según el Registro y este según la instancia, antes era el mismo jard