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Caducidad

RETORNO ARRENDATICIO

Caducidad

Caducidad

El plazo de cinco años, establecido en el artículo 15 del Reglamento Hipotecario, empieza a contarse desde la fecha en que se practicó la nota por presentación del testimonio de la sentencia que lo declara y no desde la fecha de la anterior anotación preventiva de demanda que se interpuso para que se reconociera este derecho.

30 octubre 1969

Caducidad.- Habiendo caducado un derecho de retorno que tuvo acceso al Registro, no puede volver a inscribirse mediante acuerdo entre el arrendatario y el arrendador que ha dejado de ser titular registral, pues al haber pasado la finca a poder de un tercero el principio de tracto sucesivo exige su consentimiento, sin perjuicio de que el arrendatario, si se cree lesionado en su derecho, pueda acudir a los Tribunales y solicitar en el ínterin la anotación de la demanda.

30 abril 1991

Sobre edificio en propiedad horizontal

DERECHO DE ELEVACIÓN

Sobre edificio en propiedad horizontal

Sobre edificio en propiedad horizontal.- Las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance, impide la inscripción del pacto por el que, en una escritura de obra nueva y división horizontal, “la promotora se reserva y establece un derecho de vuelo o mayor elevación sobre el edificio… para levantar cuantas plantas lo desee o permitan las ordenanzas municipales”. En realidad, lo que ocurre es que tras la aparente falta de determinación señalada por la Registradora (no especificación del número de plantas a construir y del plazo de realización de la construcción) lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad que excluyen la constitución de derechos reales de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cambio, el defecto consistente en no especificarse el plazo de duración del derecho sobre lo construido debe ser revocado, pues el derecho de sobreelevación, una vez realizada la construcción, trae consigo el nacimiento de nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene porqué estar limitado en el tiempo.

18 noviembre 2002

 

De vivienda arrendada

DACIÓN EN PAGO

De vivienda arrendada

De vivienda arrendada.

1. En el supuesto al que se refiere este recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de la transmisión de inmuebles urbanos arrendados porque, a su juicio, habida cuenta del negocio traslativo formalizado –una dación en pago de deuda-, cabe la posibilidad de que el arrendatario ejercite el derecho de adquisición preferente conforme a los artículos 1.521 del Código Civil y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que considera necesaria la justificación de que dicha transmisión ha sido notificada fehacientemente al arrendatario.

  1. La cuestión debatida debe resolverse atendiendo a las siguientes consideraciones: a) Como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo en alguna ocasión anterior (cfr. la Resoluciones de 18 de enero de 1999 y 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007), la dación en pago es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que éste acepta voluntariamente como pago de su crédito (artículo 1.166 del Código Civil), transmisión que en cuanto forma de pago puede realizar tanto el deudor como un tercero (artículo 1.158 del mismo Código).

Se trata de una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida («aliud pro alio»). Y, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos (cfr., por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006).

  1. b) Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991, 8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de esta Dirección General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).

El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio c) Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisición preferente para el supuesto de «enajenación» de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la «venta», a diferencia del texto anteriormente vigente (el artículo 47 de la Ley de 1964 lo establecía también para el caso de cesión solutoria), indica inequívocamente la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente sólo y exclusivamente al supuesto de compraventa.

En la regulación vigente queda patente que la Ley especial no se propone tanto que los inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condición de arrendatarios (el mismo Preámbulo expresa que el derecho de adquisición preferente «constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda»), lo que, por lo demás, resulta coherente con la posición jurídica que en la Ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duración mínimo y prórroga del contrato (cfr. artículos 9 y 10, frente a la mayor duración y posibilidades de prórroga forzosa contemplados en la Ley de 1964), así como con el mantenimiento del arrendamiento en caso de enajenación de la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley.

  1. d) Cuestión distinta es que, no obstante la literalidad de la norma del artículo 25.1 de la Ley, deba reconocerse al arrendatario el derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado o se trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente un realidad jurídica distinta a la venta realmente perseguida por la partes. Pero la apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de junio de 2006).

Por todo ello, habrá de concluirse en la improcedencia del defecto que el Registrador achaca a la escritura calificada en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

10 diciembre 2007

Facultades

CONTADOR-PARTIDOR

Facultades

Facultades.- La partición realizada por Comisario es un acto unilateral, cuya energía emana de las cláusulas testamentarias, por lo que su redacción debe hacerse cuidando de que aparezca clara la función que cada uno ha tenido, evitando así que el albacea, no revestido del carácter de comisario, aparezca realizando por sí una partición hereditaria, o que las operaciones divisorias de tipo contractual realizadas por los herederos queden confundidas con las unilaterales formalizadas por el comisario. De acuerdo con lo anterior, no hay duda de la actuación correcta del contador que, «en su carácter de contador partidor, ha practicado todas las operaciones divisorias del caudal relicto y formado el inventario con intervención de la viuda…, los herederos… y la tutora de los menores» y que afirma que «doy por terminadas estas operaciones divisorias, las cuales he procurado practicar bien y fielmente», lo que demuestra que no ha actuado como un perito que propone a los interesados una serie de operaciones técnicas, sino como persona que, en cumplimiento de la voluntad del testador, otorga un acto jurídico definitivo y firme. Por otra parte, el hecho de que el comisario haya entregado el cuaderno particional a los interesados para obtener su conformidad no ha desvirtuado la naturaleza unilateral de su actuación, porque sólo supone que ha inquirido la opinión de los herederos para suavizar criterios contradictorios y armonizar sus pretensiones.

6 marzo 1930

Facultades.- Designada una persona Albacea por el testador y otra contador partidor, la primera tiene facultades de inspección y custodia y la segunda de valoración y distribución del caudal, y aunque el testador haya dispuesto que «ellos, con la heredera, practicarán por sí, sin intervención de nadie, las operaciones de inventario, avalúo y demás divisorias», ha de entenderse que el precepto quedaba cumplido con que el contador actuase en el concepto de comisario y el albacea interviniera y firmara el inventario. En cuanto al comisario, puede no sólo ordenar a otra persona que extienda por escrito las operaciones particionales, sino que las puede encomendar a los técnicos o peritos que estime conveniente, siempre que manifieste su voluntad de dar por redactada la partición en los términos que estime justos y declare que lo hace como delegado del testador. En cuanto al hecho de que sea analfabeto, no hay ninguna disposición en el Código Civil que limite la capacidad de las personas que no sepan firmar, en orden al desempeño de las funciones de comisario, y las limitaciones establecidas para otorgar testamento cerrado a las personas que no sepan escribir o las que prohíben prestar consentimiento a los sordomudos que no tampoco lo sepan no pueden extenderse a este caso.

17 marzo 1930

Facultades.- Teniendo en cuenta que los comisarios nombrados por el testador sobrepasan por sus atribuciones en el orden declarativo a los albaceas con facultades ejecutivas y el carácter personalísimo del cargo, los herederos han de pasar por la partición que realicen, en cuanto no perjudiquen a la legítima de los herederos forzosos. De lo anterior se deduce el carácter unilateral que tiene el acto jurídico realizado por el Comisario, por lo que no es inscribible una partición en la que, concurriendo con éste los herederos, las manifestaciones que consignan e incluso los acuerdos adoptados, introducen la confusión en el cuaderno particional y mezclan operaciones divisorias de tipo contractual con las declaraciones distributivas del representante del testador, pues con ello se cercena el poder dispositivo de los Comisarios y, en definitiva, queda alterada la naturaleza jurídica de la partición.

15 julio 1943

Facultades.- Siendo la función del comisario «la simple facultad de hacer la partición», no es inscribible la realizada por él en la que se involucran los derechos de transmisión y representación, amplía sus facultades hasta efectuar la división de la herencia de un hijo del causante y, además, incurre en omisiones de carácter civil, hipotecario y fiscal, entre las cuales figuran el título hereditario a favor de los nietos y de la nuera, la liquidación de la sociedad de gananciales, la adjudicación a la viuda de su cuota legal usufructuaria, la observancia del principio de tracto sucesivo normal o abreviado y el pago del impuesto sucesorio.

22 diciembre 1949

Facultades.- Aunque el contador-partidor tiene amplias facultades para interpretar y cumplir la voluntad del testador, no puede declarar nulo e ineficaz un testamento del causante o alguna de las cláusulas en que ordene la distribución de la herencia, ni prescindir de los derechos sucesorios concedidos por el padre al hijo ilegítimo, ya que tales cuestiones corresponden a los Tribunales de Justicia.

18 diciembre 1951

Facultades.- Para que los actos realizados por el contador sean particionales es necesario que las adjudicaciones que realice se hagan en favor de los inmediatamente llamados al patrimonio relicto, puesto que las otorgadas a extraños implican enajenación y exigen como requisito indispensable para su validez el consentimiento de todos los interesados en la herencia.

30 marzo 1954

Facultades.- Ver «ALBACEA«.

12 julio 1974

Facultades.- El contador designado en juicio voluntario de testamentaría, aunque no sean parte los acreedores, puede hacer una hijuela para pagar deudas, lo que además de permitir fijar el derecho de una legataria de parte alícuota, no vulnera la prohibición de enajenar establecida por el causante sobre su herencia, ya que ésta la forman sólo los bienes que quedan una vez satisfechas las obligaciones que pesaban sobre su patrimonio.

1 septiembre 1976

Facultades.- A) Impuesta por el testador una alternativa al legitimario entre dos opciones y no elegida ninguna por éste, cumple bien su misión el contador que realiza entonces lo previsto por el testador, conforme al artículo 675 del Código Civil, ajustándose a lo que parece más conforme a la intención y a tenor del testamento. b) Se extralimita en sus funciones el contador que, unilateralmente y sin contar con el heredero, practica una compensación de créditos y deudas existentes entre éste y el testador, según los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil’

1 diciembre 1984

Facultades.- Facultado por el testador sólo para la entrega de legados, no puede extinguir la comunidad hereditaria existente sobre un edificio mediante la constitución de un régimen de propiedad horizontal y adjudicación de pisos y locales en pago de sus cuotas a los interesados, si esta actuación tiene como efecto que el piso que el testador quería para habitación de la viuda sea adjudicado a otro comunero, pues sus facultades deben entenderse limitadas por la necesidad de dar efectividad a las disposiciones del testador.

19 marzo 1986

Facultades.- En la escritura que motivó este recurso, un albacea contador-partidor adicionó otra anterior con una finca omitida, que se adjudicó a algunos herederos, sin dar a esa nueva finca un valor individual independiente y añadido al de los bienes que ya se inventariaron y adjudicaron anteriormente, por afirmarse que la omisión había sido errónea, puesto que ya había sido tomado en consideración en las hijuelas de los herederos, de modo que desde un principio se estimaba que el bien y su valor ya estaban comprendidos en el global del lote adjudicado a los herederos. La Dirección confirma la calificación denegatoria basándose en la necesidad de valoración individualizada de todos y cada uno de los bienes que integran el caudal partible; la omisión de alguno no es causa de rescisión, sino de adición o complemento, pero reputándose la que ya se hizo con estricta igualdad, obviamente el nuevo bien deberá partirse ahora con la misma estricta igualdad, sin que proceda ahora el artificioso recurso utilizado, toda vez que la partición inicial, en los términos en que fue realizada, ha producido sus propios efectos jurídicos.

13 noviembre 1998

Facultades.- La partición realizada por el contador-partidor es válida mientras no se impugne judicialmente, de forma que sólo los Tribunales de Justicia son competentes y no el Registrador para declarar la disconformidad del proceder de los contadores con lo querido por el testador.

24 marzo 2001

Facultades.- No es inscribible la escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia, otorgada por el contador-partidor y la viuda -ésta, por sí y en representación de dos hijos menores de edad- sobre la base de un testamento en el que el causante lega a la viuda el usufructo universal de su herencia y en la que se capitaliza el usufructo, adjudicando a la viuda el pleno dominio del único inmueble existente, en pago de sus gananciales, y a ella y a los hijos el metálico inventariado, pues al ser la atribución testamentaria a la viuda un legado, el contador debe limitarse a entregarlo tal como ha sido configurado, sin poder alterar su contenido, pues tal alteración trasciende claramente al cometido particional que se le confiere, en cuanto supone una manifestación de la personalísima facultad de testar que el albacea contador tiene que respetar. Por tanto, esa alteración sólo puede ser ya el resultado de un acuerdo entre el legatario y los herederos, sin que en tal negocio pueda prescindirse de la intervención de éstos por la actuación del albacea.

17 mayo 2002

Facultades.- 1) Entre las facultades de los albaceas y contadores-partidores ha de incluirse la de interpretar el testamento como presupuesto del desempeño de las funciones que le corresponden, y tal interpretación tan sólo podrá rechazarse en sede registral si resulta que claramente ha prescindido de las pautas que impone el artículo 675 del Código Civil. Por ello, sin perjuicio del derecho a la impugnación judicial, se considera correcta la actuación consistente en dividir materialmente una finca entre los legatarios cuando el testador dispuso que les legaba una finca en pro indiviso, pero estableciendo que cada uno de ellos recibiese una superficie determinada (desigual de unos a otros en cuanto a superficies y clases de cultivo). 2) También es correcta la actuación del contador que adjudicó determinada finca a una legataria designada bajo la condición de encontrarse soltera, pues aparte de que la inscripción bajo condición resolutoria no podría perjudicar al nudo propietario si la condición se hubiese cumplido, de los antecedentes resulta que el albacea contador se cercioró de la soltería de la legataria y así resultaba también de un acta de requerimiento que el Registrador tuvo a la vista.

19 septiembre 2002

Facultades.- El objeto de este recurso es determinar si entra o no dentro de las facultades del contador partidor considerar ineficaz un legado dispuesto por la testadora a favor de su cónyuge, como consecuencia del divorcio sobrevenido al otorgamiento del testamento. La Dirección confirma la calificación registral, que entendió que hubo un exceso en sus facultades, basándose en los siguientes argumentos: 1) El Código Civil admite que el testador encomiende la “simple facultad de hacer la partición” a cualquier persona que no sea uno de los herederos (artículo 1057) y prohíbe el testamento por comisario (artículo 670), y aunque en el ejercicio de esas facultades puede incluirse la de interpretar el testamento y corregir y subsanar algunos defectos, lo que no puede hacer el contador es atribuirse funciones privativas del testador, como la de desheredar o revocar disposiciones testamentarias, ni declarar su ineficacia, cuestión que corresponde a los Tribunales de Justicia. 2) A diferencia del divorcio, como causa legal de pérdida de los derechos legitimarios, como ya señaló la Resolución de 26 de noviembre de 1998 lo que no puede admitirse es que el divorcio constituya una causa de revocación de una disposición testamentaria, pues la revocación sólo puede hacerse mediante otro testamento. 3) La falta de designación “nominatim” del cónyuge beneficiario del legado no es argumento aceptable, sino todo lo contrario, pues el hecho de que la disposición testamentaria identifique al beneficiario por su relación con el cónyuge del testador, después de haber expresado su identidad, no permite concluir que haya una clara expresión del motivo de la institución, pues más bien podría entenderse la expresión de aquella relación como un elemento simplemente identificativo. Y aunque podría presumirse que el testador no habría hecho la disposición de haber sabido que el vínculo matrimonial con el favorecido no subsistiría, tal hipótesis sólo puede apreciarse judicialmente en procedimiento contradictorio, pero no en el registral. 4) En cuanto al argumento de que existe una presunción de validez y eficacia de la partición hecha por contador, esa doctrina, puesta de relieve en la Resolución de 24 de marzo de 2001, se refiere casi siempre al carácter unilateral de la partición hecha por contador y su aptitud para la inscripción sin necesidad de que sea consentida por los herederos, y se apoya en que la ley autoriza la partición hecha por esa vía, por que para su aplicación se precisa que la actuación del contador partidor se ajuste a la ley que la ampara, lo que no ocurre cuando se extralimita en su actuación.

26 febrero 2003

Facultades.- Aunque “la simple facultad de hacer la partición” a que se refiere el artículo 1057 del Código Civil al referirse a las facultades del contador se interprete con bastante flexibilidad, lo que no cabe es admitir que pueda llevar a cabo actos que excedan de lo que la partición es y exige. Por ello, se excede en sus funciones cuando asigna todos los bienes de la herencia a uno de los interesados imponiéndole la obligación de pagar los derechos correspondientes a los otros interesados en metálico, pues esta actuación supone transformar los derechos de éstos, que de cotitulares de la masa hereditaria con cargo a la que han de satisfacerse sus derechos, se convertirían en titulares de un derecho de crédito frente a otro de los partícipes, lo que constituye un acto de disposición que no puede entenderse entre las facultades de partir que al contador partidor le vienen asignadas por la ley en su condición de tal. Otro tanto cabría decir del derecho de los legitimarios, intangible no sólo en el aspecto cuantitativo, sino también en el cualitativo, que, por más que de naturaleza discutida en Derecho común, no puede el contador partidor cambiar por un crédito frente a los herederos so pena de desvirtuarlo completamente. Por otra parte, aunque se admite como excepción a la regla de igualdad en los lotes del artículo 1061 del Código Civil, el supuesto del artículo 1062, para el caso de cosas indivisibles -para el que se considera facultado el contador-, no se da en este caso el supuesto excepcional previsto por el artículo 1056 del mismo Código en su redacción dada por la disposición final primera de la Ley 7/2003, de 1 de abril (Sociedad Limitada Nueva Empresa), de forma que no es posible el pago de la legítima con dinero extrahereditario, pues en otro caso nos encontraríamos ante una venta de la porción hereditaria, que no es el supuesto contemplado por el artículo 1062.

13 mayo 2003

Facultades.- La partición de herencia hecha por el contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones. Estos requisitos se cumplen cuando habiendo una sola finca, se adjudica al único legitimario instituido heredero y a los demás, a los que se legó su legítima estricta, se les pagó en metálico, pues el Registrador no puede inmiscuirse en la valoración dada a los bienes integrantes del caudal relicto, sin perjuicio de su impugnación por los interesados.

21 junio 2003

Facultades.- Hechos: el causante de una herencia, que tenía tres hijos, legó a uno de ellos “una novena parte de todo su patrimonio, en pleno dominio, imputable al tercio de legítima estricta y en pago de cuantos derechos pudiera pretender en la herencia de la testadora”. Premueren a la testadora dos de sus hijos, uno de ellos soltero y sin descendientes; otro, el varón al que se legó la novena parte, que dejó, a su vez, tres hijos. Adjudicados a estos tres bienes equivalentes a la novena parte del caudal hereditario, la Dirección confirma la calificación registral, que consideró que, al haber premuerto al testador un hijo que falleció sin descendientes, la legítima de los hijos del otro premuerto no podía ser de una novena parte, sino de una sexta parte, pues si bien es cierto que la partición de la herencia hecha por comisario debe ajustarse a la voluntad del testador, también debe hacerlo a las superiores disposiciones legales de carácter imperativo, como son las relativas a las legítimas; y ello aun cuando sean circunstancias posteriores al otorgamiento del testamento las que determinen que su contenido resulte parcialmente contrario a esas normas imperativas. Además de lo anterior se confirma también otro defecto señalado por el Registrador, consistente en que el albacea contador partidor rebasó sus facultades al proceder, como operación previa, a la disolución de una comunidad que el causante tenía con un tercero, pues esa actuación requiere tener el poder de disposición de los bienes, facultad de la que carece el albacea, cuya misión es cumplir la última voluntad del testador, y también el contador, al que sólo corresponde efectuar la partición.

20 septiembre 2003

Facultades.- El origen de este recurso se encuentra en una partición realizada en base a un testamento en el que el testador manifiesta estar casado en segundas nupcias de las que no tiene hijos; lega a su madre su legítima, ordena diversos legados en metálico –uno a favor del albacea- con la previsión de que quedarán revocados si el valor de los bienes hereditarios no supera el resultante de multiplicar por diez la suma de todos los legados, y, finalmente, instituye heredera a su esposa. En la partición, hecha por el albacea contador-partidor se inventarían bienes privativos, gananciales y créditos del causante contra la sociedad de gananciales; se pagan los legados (entre ellos el propio) y se manifiesta que la viuda del causante no ha consentido las operaciones particionales; por otra parte, no consta si del primer matrimonio hubo hijos del causante. La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, considera como defecto la falta de consentimiento de la viuda para liquidar la sociedad de gananciales, operación que es previa a la partición; y aunque se aduzca que sólo se pretende la inscripción de los bienes privativos, lo cierto es que para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, y para la que es imprescindible el consentimiento de la viuda. En el presente caso, además, se refuerza la necesidad de tal consentimiento por el hecho de que en el inventario se incluyen créditos del causante contra la comunidad, porque el valor del caudal determinará la cuantía de la legítima de la madre del causante, y porque del avalúo resultará, además, la validez de los legados según las disposiciones del testador.

2 diciembre 2003

Facultades.- Antecedentes de esta Resolución: dos cónyuges otorgan testamentos de idéntico contenido; ordenan diversos prelegados a favor de los herederos; a favor de un legitimario ordenan un legado, con indicación de que sea en pago de legítima y de que el favorecido no reciba ningún otro bien; establecen que los bienes donados a ciertos legitimarios les sean imputados a la mejora y al tercio libre. El albacea contador-partidor hace entrega a la legataria legitimaria de los únicos bienes existentes y manifiesta que no hay más bienes en el caudal hereditario, aclarando que todos los prelegados ordenados quedaron ineficaces por haber dispuesto en vida los testadores de las fincas objeto de ellos a favor de los prelegatarios. Se suspende la inscripción con falta de consentimiento de los demás legitimarios. Y la Dirección revoca la nota porque, si bien es cierto que el contador partidor puede hacer la entrega con el consentimiento de los legitimarios o en el marco de una partición, esta doctrina sólo es aplicable cuando exista peligro de lesión de los derechos de los legitimarios. Hay que tener en cuenta, además, que entre las facultades del contador está la de interpretación del testamento, la determinación y valoración de las donaciones realizadas, así como el análisis de su inoficiosidad y la colación: por otra parte, es unánime el criterio de que la existencia de legitimarios no impide que el testador distribuya la totalidad de sus bienes en legados. Con estos precedentes, resulta evidente en este caso que los legitimarios (salvo la legataria que recibe los bienes de manos del contador partidor) habían percibido en vida las fincas prelegadas, por lo que, no habiendo deudas, no es precisa la realización de partición alguna. Finalmente, destaca el Centro Directivo que los testadores insistieron en que la legataria no recibiese ningún otro bien de la herencia, con lo que la entrega efectuada por el contador partidor era obligada.

29 marzo 2004

Facultades.- Hechos: en una partición de herencia otorgada por el contador-partidor, la viuda y cinco de los diez hijos del causante, se divide horizontalmente una finca; uno de los tres elementos independientes se deja fuera del caudal relicto por haberse transmitido en vida por el causante en documento privado; en los estatutos se establecen determinadas previsiones sobre el deber de costear por partes iguales los gastos de los elementos comunes, se atribuye a cada propietario la facultad de hacer declaraciones de obra nueva y modificaciones en su vivienda sin consentimiento de los demás, se contempla la posibilidad de acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil y la sumisión a arbitraje de cualquier cuestión que surja entre los comuneros; ratifican la escritura dos de los herederos que no la firmaron y otros tres se niegan a hacerlo; la venta privada hecha por el causante es ratificada por todos, si bien los tres herederos que no ratificaron la partición lo hacen con la advertencia de que no aceptan la división horizontal realizada. Rechazada la inscripción por entender el Registrador que el contador se había excedido en sus facultades legales, la Dirección comienza diciendo que, en principio, ningún obstáculo habría para admitir que el contador-partidor está facultado para formalizar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal cuando este régimen ya exista y aunque deba ser completado para dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 401, párrafo segundo, y 1.061 del Código Civil. En el presente caso, el régimen de propiedad horizontal comenzó desde el momento mismo en que una de las partes del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente pasó a propiedad de personas distintas –una de las ahora herederas y su esposo- de la que lo era del resto de dicho inmueble. Lo que ocurre es que habida cuenta del contenido concreto del título constitutivo con las disposiciones estatutarias antes reseñadas, que comportan actos de riguroso dominio, ha de entenderse que quedan fuera del ámbito de actuación del contador-partidor y competen a quien tiene el poder de disposición sobre los bienes (artículos 397, 399 y 1051 y siguientes del Código Civil) o, en su caso, a quien ostente la representación legal de la herencia, representación que en modo alguno es inherente al cargo de contador designado sólo para efectuar la partición de los bienes. A mayor abundamiento, de los términos en que está redactada la escritura calificada y del contenido de las declaraciones que en el otorgamiento de la misma hacen los que en ella intervienen resulta con claridad que no se trata de una partición de herencia de carácter unilateral, realizada únicamente por el contador partidor designado por el causante y en la que la actuación de los otros intervinientes se limite a aceptar la herencia, como interesados en la misma, sino de un verdadero contrato particional (Resoluciones de 6 de febrero de 1995 y 18 de diciembre de 2002) que exige el acuerdo unánime de los herederos (artículo 1059 del Código Civil). Y, como ha quedado expuesto, algunos herederos no sólo no han consentido la división horizontal realizada como acto particional sino que se oponen a la misma expresamente.

26 noviembre 2004

Facultades.- La única cuestión planteada en este recurso es si es no inscribible una escritura de partición de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias: a) El testador instituyó heredero a uno de sus cinco hijos y desheredó los cuatro restantes por haberle negado alimentos y por haberle maltratado de obra e injuriado, según expresó en su testamento.

  1. b) En la escritura de liquidación y adjudicación de la herencia, otorgada únicamente por el contador partidor, éste adjudicó, «en pago de sus legítimas» a los cuatro hijos desheredados por el testador, determinados bienes inmuebles del caudal relicto. Justifica dicha adjudicación en el uso de las facultades interpretativas inherentes a su cargo de contador partidor, dada «la dificultad de probar la certeza de la causa de la desheredación si los desheredados la negaren, a la vista de lo dispuesto en los artículos 850 y 851 del Código Civil».

El Registrador rechaza la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, es necesario «Que los hijos o descendientes de los desheredados, caso de haberlos, dispongan de su derecho de herederos forzosos (Art.º 857 del Código Civil)».

  1. Según la doctrina de esta Dirección General (cfr. la Resolución de 26 de febrero de 2003), si el Código Civil admite que el testador encomiende la «simple facultad de hacer la partición» a cualquier persona que no sea uno de los herederos (cfr. artículo 1057) y claramente prohíbe el testamento por comisario (artículo 670), resulta evidente que restringe el ámbito de las facultades por encomendar a aquél a lo que revela la propia denominación que actualmente le da el mismo artículo 1057, después de su reforma por la Ley 1/1996, de 15 de enero, la de contador-partidor, siendo ajena al mismo toda idea de fiducia testamentaria. En definitiva, las suyas son las funciones necesarias para transformar el derecho here- ditario abstracto en titularidades sobre bienes y derechos concretos, para lo que habrá de ajustarse a la ley y a la voluntad del testador.

Es cierto que a la hora de determinar cuales sean esas facultades es pacífica la admisión de una serie de actuaciones que no es que excedan de lo que sea la simple facultad de hacer la partición, sino que han de entenderse comprendidas en el ámbito de ésta en cuanto necesarias para el desempeño de la misma, entre las que se incluye la de interpretar el testamento.

Pero tal función viene delimitada tanto por los medios, especialmente por lo dispuesto en el artículo 675 del Código Civil, como en cuanto a su fin, lograr que la partición de los bienes se ajuste a la voluntad del testador. Y si bien es cierto que en esa tarea puede subsanar y corregir ciertos defectos del testamento (vid, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1952 o 24 de febrero de 1968), lo que no puede es atribuirse funciones decisorias que son privativas del testador como la de desheredar o revocar disposiciones testamentarias ni, en general, declarar por sí mismo su ineficacia total o parcial, cuestión que corresponde a los Tribunales de justicia a solicitud de los herederos –o legitimarios-que procedan a su impugnación (cfr. la Resolución de 1 de diciembre de 1984).

Por eso, a diferencia de la fijación de las legítimas correspondientes a los herederos forzosos y la reducción de disposiciones testamentarias inoficiosas, en que el contador partidor estaría actuando con sujeción a lo establecido por la ley (vid. Resolución de 9 de marzo de 1927), lo que no puede es entender ineficaz la desheredación ordenada por el testador cuando se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por los desheredados (cfr. artículos 850 y 851 del Código Civil). En el presente caso, al no haber sido negada por los desheredados –en la vía judicial correspondiente– la causa de desheredación expresada por el testador, el contador partidor habrá de pasar por ella; y, como consecuencia, conforme al artículo 857 del Código Civil, no se puede privar de su legítima a los hijos y descendientes de los desheredados.

A mayor abundamiento, del propio contenido del testamento –cláusula tercera– resulta que el testador ordena la reducción de la disposición testamentaria hecha en favor de su hijo instituido sólo si llega a «plantearse por sus otros hijos acción alguna por su desheredación».

Por último, acude el recurrente al argumento de la presunción de validez y eficacia de la partición hecha por contador partidor, que según reiterada doctrina, al igual que la hecha por el propio testador, crea un estado de derecho que surte efectos y, salvo que perjudique derechos legitimarios, ha de aceptarse en tanto no sea rescindida por los Tribunales.

Esa doctrina, ratificada entre otras resoluciones de este Centro Directivo por la de 24 de marzo de 2001, aunque aparece casi siempre referida al carácter unilateral de la partición hecha por contador partidor y su aptitud para la inscripción sin necesidad de que sea consentida o aprobada por los herederos, se apoya en que la ley autoriza la partición por esa vía; por ello ha de entenderse que exige en su aplicación que la actuación del contador partidor se ajuste a la ley que la ampara, lo que no ocurre cuando el mismo la infringe al extralimitarse en su actuación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

31 marzo 2005

Facultades.- Entrando en el examen de la escritura de manifestación de herencia y adjudicaciones –verdadera cuestión de fondo de este recurso–, éste ha de ser desestimado, toda vez que:

  1. a) La escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los albaceas que también son contadores-partidores (no procede que este Centro Directivo entre en consideraciones en torno a la fecha de otorgamiento –bastante más de dos años después de la fecha de fallecimiento del testador –, visto el plazo que éste había fijado en el testamento como duración del cargo), liquidándose la sociedad de gananciales sin intervención del cónyuge viudo, toda vez que la nota transcrita por el Notario en la copia solo hace referencia a que «mediante escritura por mí autorizada, el 21 de julio de 1995, con el número 2.332 de protocolo, doña María Luisa Escorial Nieto, ha aceptado la presente herencia. Doy fe»; expresión, por lo demás, bastante escueta, y que por si sola no permite llegar a la conclusión de que dicha aceptante hubiera también aprobado las operaciones particionales y de liquidación de la sociedad de gananciales.

Pues bien, como este Centro Directivo ha tenido ocasión de manifestar reiteradamente, es evidente que la partición de la herencia por el comisario no solo tiene que ajustarse a la voluntad del testador, sino también a las superiores disposiciones legales de carácter imperativo, a las que el propio testador también queda sujeto. Así pues, el contador deberá efectuar la partición ajustándose al testamento en la medida en que este resulte respetuoso con las disposiciones legales imperativas que han de regir la sucesión; se evitará así que la partición resulte viciada y no pueda acceder al Registro de la Propiedad (cfr. arts. 763, 815, 817, 1068 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria, así como la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de octubre de 2002). Además, y visto que los otorgantes ostentan dualidad de funciones, las facultades legales del albacea contador partidor no rebasan la esfera interna de velar por el cumplimiento del testamento, entregar legados y partir el caudal relicto entre los interesados (cfr. art. 902 y 1057 del Código Civil). En modo alguno, pues, ostentan la representación de la los herederos; menos aún la del cónyuge viudo, toda vez que para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, lo que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, algo para lo que es imprescindible –y por supuesto en este caso también– el consentimiento de la viuda, pues solo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes.

En resumen, que tal representación en modo alguno va inherente al cargo del albacea, al que no se le atribuyen mas facultades que las legales, ni al contador-partidor, designado solo para efectuar la partición de los bienes, por lo que al no constar la aprobación –o ratificación– del cónyuge viudo a lo actuado (en especial a la liquidación de la sociedad de gananciales), el primer defecto de la nota ha de ser confirmado.

  1. b) Que, aparte del defecto anterior, la actuación de los albaceas contadores, se separa de unas líneas claramente prefijadas por el testador, por lo que se exigiría, para la validez el acuerdo unánime de los herederos (cfr. artículo 1059 del Código Civil), algo que claramente no consta (en el reducido marco de este recurso, y a tenor de los documentos calificados, no puede inferirse que tal aprobación se haya producido).

Y es que, en el caso que nos ocupa, los albaceas contadores han traspasado el campo de lo particional para introducirse –dadas las adjudicaciones acordadas– en el campo de lo dispositivo, por lo que, al extralimitarse, necesitan la aprobación de todos los herederos. Del título sometido a calificación, solo resulta, en las notas transcritas en la copia, que el cónyuge viudo y uno de los herederos «han aceptado la presente herencia », expresión, como antes ya se puso de manifiesto, que no implica la aprobación –o ratificación– de las operaciones particionales y de liquidación de la sociedad conyugal que se contienen en el documento calificado.

Por lo demás, ninguna constancia hay de la postura adoptada por los demás llamados a la herencia; algo imprescindible –cabría reiterar de nuevo– dado que las operaciones particionales formalizadas se apartan, ostensiblemente, de lo dispuesto por el causante en su testamento. Por lo expuesto, el segundo defecto de la nota de calificación también ha de ser confirmado.

Esta Dirección General ha acordado… (la Dirección se refiere aquí, en primer lugar, a otro recurso, que declara improcedente por haberse interpuesto fuera de plazo) confirmar, por el contrario, la calificación registral recaída sobre la escritura de manifestación de herencia y adjudicaciones, desestimando pues el recurso.

23 abril 2005

Facultades.- 1. Se realiza una partición hereditaria por los albaceas contadores partidores nombrados por el causante, a la que concurren los hijos pero no su cónyuge. En dicha participación hereditaria se realizan, en lo que aquí interesa, adjudicaciones en los bienes relictos distintas a las ordenadas por el testador.

El Registrador deniega la inscripción en cuanto un bien que debería haber sido adjudicado, según el título sucesorio, en usufructo al cónyuge, –junto a otros bienes, en pago de legado del tercio de libre disposición además de sus derechos legitimarios– y en nuda propiedad a una hija, se adjudica en la escritura calificada, en pleno dominio a la hija, alegando inoficiosidad de la adjudicación derivada de la valoración de los bienes relictos y de los créditos y deudas inventariados.

  1. El tema se centra, pues, en las facultades que posee el contador partidor en orden a la adjudicación de los bienes relictos. Estas facultades se concretan, como indica su denominación, a partir y adjudicar, conforme al titulo superior de la sucesión que es el testamento, del que traen causa sus facultades.

Además, el Reglamento Hipotecario permite la inscripción de la partición así realizada cuando no resulte del título particional extralimitación de sus facultades. Y ello aunque no conste la aceptación de los interesados en la sucesión, lo que debe entenderse sin perjuicio, claro está, de las acciones que posteriormente puedan ser interpuestas.

  1. Por ello, salvo cuando la ley quiere atribuirle una función especial, como ocurre en la delegación de la facultad de mejorar; en la entrega de legados que consistan en una cosa específica y determinada, o en la distribución de la herencia entre determinados colectivos sin existir legitimarios (artículo 747 del Código civil), las facultades del partidor, que pueden ser instrumentales a la sucesión –por ejemplo, en orden a la constitución de propiedades horizontales o servidumbres, pero no en el ejercicio de la acción de división cuando el causante tiene una cuota indivisa con un tercero–, no pueden traspasar las barreras de lo estrictamente particional.

Como ya estableció la resolución de 20 de septiembre de 2003, las facultades del contador partidor no han de rebasar la esfera interna de velar por el cumplimiento del testamento, entregar legados –si estuviera especialmente facultado– y partir el caudal relicto entre los interesados

  1. En el presente caso se estima inoficioso el legado tras la formación de activo y pasivo, operación que supone la integración del caudal de los créditos de que, a juicio del albacea, es titular el difunto frente al legatario o los son los legitimarios frente a la masa hereditaria, mas es indudable que dicha formación de inventario, ha de contar con el consentimiento del cónyuge, ya no sólo porque su régimen legal sea el de gananciales sino porque se realiza declaración de inoficiosidad sin contar con los interesados en la misma con el resultado de adjudicaciones diversas a las ordenadas. No es indiferente, además, el tiempo transcurrido desde que se celebró el matrimonio pues pueden existan bienes o cargas de esta naturaleza y especialmente créditos y deudas entre los distintos patrimonios privativos y ganancial originados por su anterior convivencia no matrimonial que deban ser consignados.
  2. Por tanto, no corresponde al contador decidir acerca de la inoficiosidad sin concurrencia de los interesados, entre los que sin duda se encuentra el cónyuge viudo y en orden a la homogeneidad de los bienes, como dijera la resolución de 16 de septiembre de 2008, debe partirse de la naturaleza de los mismos, siendo posible la adjudicación de los indivisibles, por el procedimiento de compensar a los demás interesados, supuesto muy distinto del que analiza la presente resolución.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

14 septiembre 2009

Facultades.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación, partición y adjudicación de herencias en la que concurren las circunstancias siguientes: Está realizada por contador partidor testamentario, si bien a la partición concurren además, seis de los siete herederos porque se realizan actos de permuta de bienes ajenos a la partición en compensación al menor valor de los bienes adjudicados a una heredera –que concurre– y que son realizados por alguno de los herederos –que concurren–; la partición había sido impugnada judicialmente antes del otorgamiento de la escritura, impugnación que no prosperó.

  1. Respecto a la cuestión del tracto sucesivo, se prescindirá del defecto de la previa inscripción de alguno de los bienes que se entregan en concepto de permuta, habida cuenta de que el recurrente en su escrito acepta la necesidad de regularizar tales inscripciones para la práctica de los asientos sobre tales bienes. Por lo tanto nos limitaremos exclusivamente al defecto recurrido.
  2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de septiembre de 2008, 14 de septiembre de 2009 y otras citadas en los Vistos), en interpretación del artículo 1057 del Código Civil, que las particiones realizadas por el contador partidor, al reputarse como si fueren hechas por el propio causante, son por si solas inscribibles, sin necesidad de la aprobación de los herederos o legatarios, por lo que en principio causan un estado de derechos que surte todos sus efectos mientras no sean impugnadas; esta partición realizada por el contador partidor, es inscribible por si sola sin necesidad de la concurrencia de los herederos, siempre que no resulte del título particional extralimitación en sus funciones, sin perjuicio, claro está, de las acciones que posteriormente puedan ser interpuestas.

Desde la Resolución de 24 de marzo de 2001, cuya doctrina ha sido reiterada en numerosas otras de este Centro Directivo (en Vistos), no puede mantenerse el defecto de falta de consentimiento de los herederos legitimarios, cuando la partición ha sido otorgada por el contador partidor designado por el testador; y esta partición es válida mientras no se impugne judicialmente; de forma que solo los Tribunales de Justicia son competentes para, en su caso, declarar la disconformidad del proceder de los contadores con lo querido por el testador, debiendo estarse a la partición por ellos realizada.

  1. Pero también establece la reiterada doctrina de este Centro Directivo, mencionada en los Fundamentos de Derecho anteriores (expresada en Vistos) que esa partición es inscribible siempre dentro de los limites de las funciones del contador partidor, esto es, que del título particional no resulte extralimitación en esas funciones, sin perjuicio, claro está, de las acciones que posteriormente puedan ser interpuestas por lo herederos o los legitimarios. En este sentido la Resolución de 16 de septiembre de 2008 matiza la cuestión que nos ocupa cuando establece que esas funciones se concretan en la «simple facultad de hacer la partición» (cfr. artículo 1057 del Código Civil). Ciertamente, la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida; y es presupuesto básico de la partición hereditaria que, siendo posible, deban formarse lotes iguales o proporcionales no sólo cuantitativa sino también cualitativamente (cfr. artículos 1061, 1062, 1056 y 841 y siguientes del Código Civil). No obstante, esta Dirección General también ha puesto de relieve reiteradamente que la adjudicación hecha a uno de los herederos con la obligación de compensar en metálico a los demás, por razón del exceso de valor de lo adjudicado en relación con el de su cuota hereditaria, no implica enajenación (cfr. Resoluciones de 22 de febrero de 1943, 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004, 14 de abril de 2005 y 16 de septiembre de 2008 entre otras); y que esa regla legal de la posible igualdad -que según la doctrina jurisprudencial no exige igualdad matemática o absoluta, (cfr., por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2004)- es respetada cuando, por ser de carácter indivisible, el único inmueble relicto es adjudicado por el contador partidor a uno de los herederos abonando en exceso a los demás en dinero, sin perjuicio de la posible impugnación por los interesados, de modo que ha de pasarse entretanto por dicha partición mientras no sea contraria a las legítimas o a lo dispuesto por el testador (cfr. Resoluciones de 21 de junio y 20 de septiembre de 2003). Por lo tanto, en el caso que nos ocupa, no se puede sostener el primer defecto de la nota de calificación, porque por lo que se refiere a las adjudicaciones, aún con menos valor de alguna de ellas que será objeto de compensación, no existe extralimitación en las funciones del contador partidor.
  2. Respecto a la partición que motiva el presente recurso se plantea la cuestión de si la actuación del contador partidor ha dejado de ser un acto unilateral, para convertirse en un acto contractual y por lo tanto requeriría el consentimiento de todos los herederos. De la lectura y análisis de la escritura se aprecian claramente dos actos jurídicos bien diferenciados: uno de ellos de carácter unilateral, esto es la partición de las herencias realizada por el contador partidor, es más, la protocolización y elevación a público del documento privado de la de la manifestación, partición y adjudicaciones como consecuencia de las herencias mencionadas; el otro u otros, de carácter bilateral, son los negocios jurídicos de permuta que se realizan, por el que tres de los herederos –que han prestado su consentimiento en la escritura– transmiten el dominio que ostentan, sobre dos inmuebles y la mitad indivisa de otro, de su exclusiva propiedad por otros títulos distintos de los de las herencias mencionadas, a favor de otra de las herederas –que también otorga la escritura objeto del expediente–, en concepto de permuta como compensación por el menor valor de los bienes adjudicados a dicha heredera. Todos estos actos bilaterales, en nada afectan al heredero que no ha concurrido al otorgamiento, por lo que pueden considerarse separadamente del acto de la partición de la herencia, aunque sea para compensar el menor valor que haya percibido alguno de los herederos, que concede, con su consentimiento, renuncia a cualquier acto de impugnación por rescisión en lo que se refiere a su adjudicación. Por lo tanto, no puede sostenerse el segundo defecto señalado en la nota de calificación.
  3. Por último, es también doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resolución de 21 de junio de 2003 y otras reseñadas en Vistos) que la partición hecha por el contador partidor no precisa la aceptación de los legitimarios ni de los herederos; si bien también ha matizado el Centro Directivo que en este tipo de partición de la herencia, el contador no solo debe ajustarse a la voluntad del testador, sino también a las normas legales de carácter imperativo, como son las relativas al respeto de las legítimas, por lo que no puede alegarse en contra de tal teoría que la partición por el contador ha de reputarse válida mientras no sea impugnada; pero una cosa es que no pueda llevarse hasta el extremo, el reconocer registralmente la eficacia de una partición que claramente incumple las normas legales sobre las legítimas, y otra es presuponer que cualquier partición en la que los legitimarios no intervengan contraviene y lesiona manifiestamente sus derechos legitimarios; en el caso que nos ocupa, el contador partidor ha cumplido los requisitos esenciales de inventario, avalúo y cálculo de las legítimas a los efectos de no perjudicar los derechos de los legitimarios; concurre también en este expediente que antes del otorgamiento de la escritura que causa la nota recurrida, se había producido una reclamación judicial al efecto de solicitar una partición judicial que sustituyese la que había sido realizada por el contador partidor; y que la reclamación causó un auto por el que no se admitió la solicitud de la partición judicial de la herencia, al considerar válida la partición verificada por el contador partidor en el citado documento de 12 de noviembre de 1999; además se dejaron a salvo por el Juzgado, las posibles acciones de nulidad en su caso, de existir causa para ello; que han transcurrido más de cuatro años desde las notificaciones judiciales y por lo tanto fehacientes, a todos los herederos, sin que se haya producido reclamación alguna por el único heredero cuyo consentimiento no concurre; y con respeto del principio de que los asientos del Registro están sometidos a la salvaguardia de los Tribunales de Justicia, no hay obstáculo alguno para la práctica de la inscripción de las adjudicaciones a favor de cada uno de los herederos, por lo que no puede sostenerse el defecto señalado en la nota de calificación.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

18 mayo 2012

Aplicación de la Ley a una obra nueva

COSTAS (ZONA MARITIMA)

Aplicación de la Ley a una obra nueva

Aplicación de la Ley a una obra nueva.

1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división horizontal, cuando consta por certificación del Servicio Provincial de Costas, expedido conforme a la exigencias del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Costas, que las construcciones del complejo residencial integrado por las seis viviendas unifamiliares aisladas declaradas están afectadas por una zona de servidumbre de protección. Según el recurrente no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, que contó con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros y que la zona de servidumbre de protección expresada ahora en el certificado –cien metros– se toma de un nuevo procedimiento en tramitación, que carece en la actualidad de efectos vinculantes y que en cualquier caso no puede afectar a licencias ya concedidas.

  1. Establece el artículo 48 del Reglamento de Costas que los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el artículo 49.6 dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquélla autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona –añade este último artículo– se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimoterrestre.
  2. Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio debería vincular la servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas.
  3. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso administrativa. Es decir, debe invocarse estos argumentos por la recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas, y en caso de no ser atendido, interponer en su caso, el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.
  4. Desde la perspectiva del Registrador de la Propiedad, la calificación debe limitarse a los títulos presentados y a lo que resulte del Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y de la documentación obrante resulta un oficio del Servicio Periférico de Costas de fecha 7 de noviembre de 2007, del que resulta literalmente que «las construcciones del complejo residencial integrado por seis viviendas unifamiliares aisladas, señaladas y localizadas por los representantes de la mercantil Bon Nou, S. L. no invaden el dominio público marítimo terrestre, ni está afectadas por la servidumbre de tránsito, pero están afectadas por la zona de servidumbre de protección». No es competencia del Registrador el interpretar si esta zona de servidumbre de protección es la actualmente contemplada en el PGOU o si es la iniciada en virtud de nuevo expediente que no debiera afectar a las licencias ya concedidas, cuestión que –como queda dicho– debe dirimirse ante el órgano certificante. Por lo que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

9 mayo 2008

Aplicación de la Ley a una obra nueva.- En esta Resolución, que puede verse en el apartado “CATALUÑA. Obra nueva en una marina interior”, el recurso está resuelto por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de Cataluña. De acuerdo con su legislación especial, se distinguen tres espacios: parcelas de propiedad privada, obras e instalaciones portuarias, y canales.

28 julio 2009

Aplicación de la Ley a una obra nueva.

1. Se discute en el presente recurso la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, autorizada el 6 de julio de 2001, sobre seis parcelas sitas en la Isla de Tabarca. Dichas parcelas se formaron por división material de la registral 48.839, en cuya inscripción primera consta que no invade el dominio público marítimo terrestre, pero que está afecta por la zona de servidumbre de tránsito y la zona de servidumbre de protección establecidas por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Resumidamente, el defecto alegado por la registradora en su nota consiste en que no se acompaña la certificación del Servicio Provincial de Costas, a que se refieren los artículos 31 y siguientes en relación con el artículo 35 del Reglamento de Costas, que acredite la no invasión de las servidumbres de tránsito y protección. En caso de estar enclavadas las obras que se declaran en la zona de servidumbre de protección, no se acredita la autorización prevista en los artículos 47 a 50 del citado Reglamento.

Por su parte, el recurrente alega, que la construcción de las seis viviendas se realizó al amparo de licencia concedida por el Ayuntamiento de Alicante de fecha 17 de diciembre de 1996, manifestando que de acuerdo con el informe emitido el 8 de octubre de 2009, por el mismo Ayuntamiento, se certifica la vigencia del Plan Especial de la Isla de Tabarca de 1984, siendo aplicable el apartado 2.3.º de la disposición transitoria novena del Reglamento de Costas.

  1. Corresponde a la Administración General del Estado, a través de la Dirección General de Costas, del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino, la gestión del dominio público marítimo-terrestre, así como el otorgamiento o denegación de autorizaciones en las zonas de servidumbre de tránsito y de acceso al mar, siendo igualmente competencia del Estado la realización de los deslindes (artículos 11 y 12 de la Ley de Costas).

Las autorizaciones en la zona de servidumbre de protección, atribuidas inicialmente en la Ley de Costas y en el Reglamento de Costas a la Administración General del Estado, pasaron a las Comunidades Autónomas (Sentencias del Tribunal Constitucional 149/1991, declarando inconstitucional el artículo 110.b) de la Ley de Costas, y Sentencia del Tribunal Constitucional 198/1991, declarando también inconstitucional el apartado 1.b) del artículo 203 del Reglamento de Costas), sin perjuicio de las competencias de los Ayuntamientos para otorgar las licencias urbanísticas, en su caso.

  1. El artículo 49.6 del citado Reglamento de Costas, dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquella autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona –añade este último artículo– se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre.
  2. Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio deberían vincular las servidumbres de tránsito y de protección fijadas con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana o en los Planes Especiales.
  3. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Es decir, deben invocarse estos argumentos por el recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas y, en su caso, interponer el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.
  4. De la documentación obrante resulta que las parcelas a que se refiere este recurso se formaron por división material de la registral 48.839, en cuya inscripción primera consta que no invade el dominio público marítimo terrestre, pero está afecta por la zona de servidumbre de tránsito y la zona de servidumbre de protección establecidas por la Ley 22/1998, de 28 de julio, de Costas.

Y aunque estuvieran exceptuados del régimen protector de la servidumbre de tránsito o de protección, por la eventual aplicación del Plan Especial de la Isla de Tabarca de 1984, con base en el régimen transitorio previsto en el Reglamento de Costas, no por ello estarían exentas de aportar la certificación de Costas acreditativa de que las obras estaban así autorizadas, cuestión que –como queda dicho– debe dirimirse ante el órgano certificante. Todo ello implica que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, o del servicio Periférico de Costas, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

16 julio 2011

Actos realizados por el Administrador antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

SOCIEDADES

Actos realizados por el Administrador antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

Actos realizados por el Administrador antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

Siendo obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de Consejero o Administrador, no es admisible sin ella la comparecencia ante Notario para el otorgamiento de documentos por el que ostente el cargo, ni inscribirse éstos cuando, a pesar de tal prohibición, hubieren sido autorizados, salvo cuando se trate de actos internos de la Sociedad, para los que el nombramiento de Consejero es eficaz desde su aceptación, si bien, aun en estos casos, la omisión de la previa inscripción constituye un defecto subsanable.

27 marzo 1957

Actos realizados por el Administrador antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil.- 1. Se presenta en el Registro escritura otorgada en 1986 por la que una Sociedad Anónima vende una finca. Dicha sociedad está representada por su Gerente, cargo que no se halla inscrito por hallarse cerrada la hoja registral de la entidad. De escritura que tiene a la vista el Notario deriva el nombramiento para dicho cargo, así como la modificación estatutaria por la que los Gerentes tienen indistintamente facultades para vender toda clase de bienes, muebles e inmuebles. El Notario asevera que tales extremos resultan de la escritura que tiene a la vista, sin que en lo omitido haya nada que contradiga o desvirtúe lo inserto.

El Registrador suspende la inscripción por no hallarse inscrito el nombramiento de gerente en el Registro Mercantil y no acreditarse la validez y vigencia de su nombramiento. El comprador recurre.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 17 de diciembre de 1997), si bien la inscripción de los cargos sociales es obligatoria, sin embargo, el cumplimiento de la obligación no afecta a la validez y eficacia del nombramiento, y tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador de la Propiedad respecto del acto jurídico otorgado por tal administrador.

En el presente caso, el Gerente fue nombrado por la escritura que el Notario tiene a la vista, en la que consta el nombramiento y las facultades del Gerente, razón por la cual está plenamente acreditada la representación de la Sociedad.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

21 septiembre 2005 [1]

 

[1] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la Audiencia Provincial de Murcia, en sentencia de 3 de noviembre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.

Interpretación

CONTRATOS

Interpretación

Interpretación.- Hechos: en una escritura de hipoteca, la calificación registral afirma que los intereses de demora garantizados (trece por ciento durante tres años) no pueden conocerse, porque no se indica cuál es la base de cálculo y la cláusula relativa a ellos incurre en anatocismo. La Dirección, descartando el criterio de interpretación literal por insuficiente y el sistemático, por el problema del anatocismo, resuelve que el problema puede solucionarse mediante la interpretación más conforme a la naturaleza del negocio para que produzca sus efectos (artículo 1285 del Código Civil), llegando a la conclusión de que la base de cálculo no puede ser otra que el capital, obligación principal de la que derivan como accesorios, normalmente, los intereses ordinarios y los de demora.

25 junio 2001

Interpretación.- Hechos: los copropietarios de una finca establecen, entre otras reglas de funcionamiento de la comunidad, la siguiente: «Para realizar actos de disposición o gravamen (enajenar, vender, permutar, aportar a Sociedad y demás personas jurídicas, ceder, dar en pago, etc.); (tomar dinero a préstamo con garantía hipotecaria, constituir derechos reales), se necesita el consentimiento de un número de partícipes que represente las 2/3 partes de las cuotas. Bastará para otorgar el negocio correspondiente la comparecencia de partícipes que representen dicha mayoría y manifestar que se ha convocado a los demás partícipes.» El Registrador suspende la inscripción, en primer lugar, por la ambigua redacción de la cláusula, que será válida si se refiere a la totalidad de la finca, y nula si se refiere a la cuota de cada partícipe. En cuanto a este problema, y partiendo de que la cláusula podría haberse redactado con mayor claridad, debe concluirse según el Centro Directivo que, por aplicación del artículo 1.284 del Código Civil, si una cláusula admitiere diversos sentidos, deberá interpretarse en el más adecuado para que produzca efecto; por ello nunca se podrá interpretar en un sentido que dé un resultado contrario a la ley, por lo que, en este punto, el recurso ha de ser estimado.

4 diciembre 2004

Interpretación.- Previa aceptación de la herencia –integrada por participaciones en pleno dominio y otras en nuda propiedad don Óscar Raño Álvarez dona a su madre, doña Beatriz Álvarez Lucas, «todos y cada uno de sus derechos hereditarios adjudicados en esta herencia, en pleno dominio». En el presente recurso se discute el alcance e interpretación de la citada cláusula, centrándose la cuestión en si los derechos donados son sólo los que se ostentan el pleno dominio, o si lo que se cede gratuitamente es, en pleno dominio, toda participación y por tanto también aquellos de los que se ostenta la mera nuda propiedad.

Desde un punto de vista teórico la ley permite ambas cosas, dado que la potencialidad dispositiva del donante es plena. La única limitación es que el donante se reserve en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias. Por ello, para saber si la donación se refiere a los derechos hereditarios que se ostentan por el donante en pleno dominio, o si por el contrario, se extiende a los que le pertenecen en nuda propiedad, hay que atender a la redacción de la cláusula donacional.

Dicha cláusula no requiere mayor interpretación, dada la claridad del tenor literal de sus palabras (cfr. Artículo 1281 C.C.). Quedan donados y por tanto, transferidos a doña Beatriz Álvarez Lucas «todos y cada uno» de los derechos hereditarios adjudicados en la herencia de su cónyuge a don Óscar Raño Álvarez, quien la recibe «en pleno dominio», es decir, sin reservarse el donante el usufructo sobre los derechos transmitidos. La existencia de una coma, antes de la expresión «en pleno dominio», excluye que lo que se quisiera donar fueran tan solo las participaciones en pleno dominio. Se quieren donar, en pleno dominio, todas las participaciones heredadas, aunque de momento estén gravadas con usufructo. La reserva de usufructo sobre la nuda propiedad, fue admitida por este Centro Directivo en Resolución de 24 de Noviembre de 2.004. No es por tanto obstáculo el que alguna participación indivisa esté gravada con usufructo, ya que se adquirirá en pleno dominio cuando se extinga el usufructo.

20 septiembre 2005

Rectificación (vecindad)

ERROR

Rectificación (vecindad)

Rectificación (vecindad).- Conforme al artículo 2º de la Ley de 8 de junio de 1957, las actas del Registro Civil son la prueba del estado, por lo que habrá que tener en cuenta en primer lugar las certificaciones de este Registro para saber si, a través de ellas, queda demostrada la vecindad discutida. Igualmente, deberán tenerse en cuenta las normas sustantivas sobre la posibilidad de cambio de vecindad, todo lo cual puede resultar de la certificación del acta de nacimiento. De acuerdo con lo anterior, la certificación de nacimiento de una persona, unida a la de sus padres y abuelos, todos ellos nacidos en Mallorca, permite afirmar que, por origen, aquella persona tenía regionalidad mallorquina. Si también resulta de la certificación del registro civil que, al contraer matrimonio la persona en cuestión, no habían transcurrido diez años de residencia continuada fuera del territorio mallorquín, y que no sólo no había declarado ante el encargado del Registro civil su voluntad de adquirir nueva vecindad, sino que aparece la manifestación contraria de querer conservar la mallorquina, hay que concluir que el interesado sigue ostentando la vecindad de origen. En base a lo anterior y conforme a reiterada doctrina del Centro Directivo, no es necesario acudir al procedimiento previsto en el artículo 40, d) de la Ley Hipotecaria ni exigir el cumplimiento de lo ordenado en el artículo 82 cuando el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo puede probarse de modo absoluto con documentos fehacientes. (En este caso se trataba de rectificar a instancia sólo del marido mallorquín la inscripción de una adquisición que se practicó como ganancial en un Registro de Madrid, porque en la escritura de compra no se hizo mención alguna de la vecindad del comprador).

6 noviembre 1980

Rectificación (vecindad).- No es suficiente para conseguirla una solicitud de rectificación registral, acompañada de certificación de matrimonio y acta de notoriedad, con que se pretende acreditar la vecindad común de los esposos al contraer matrimonio y, en consecuencia, el carácter ganancial de determinados bienes que aparecen inscritos como propios del marido, sino que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, se precisa ineludiblemente el consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial.

17 febrero 1969

Resolución por mutuo acuerdo

DONACIÓN

Resolución por mutuo acuerdo

Resolución por mutuo acuerdo.- Aunque la donación, una vez perfeccionada, produce sus efectos y, entre ellos, la transmisión del dominio, la Dirección considera inscribible el negocio por el que los otorgantes dejan sin efecto una donación ya inscrita, devolviendo la donataria la propiedad de la finca al donante, quien se obliga a reintegrar a aquélla todos los gastos ocasionados con motivo de la donación realizada en su día, pues sin perjuicio de los efectos propios de la donación, nada obsta que los otorgantes no puedan convenir después, mediante un nuevo negocio, que cumpla todas las exigencias legales para su validez y eficacia, el restablecimiento de la titularidad preexistente, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas operadas en la fase intermedia.

24 mayo 2002

Inmatriculación mediante auto de adjudicación

DOCUMENTO JUDICIAL

Inmatriculación mediante auto de adjudicación

Inmatriculación mediante auto de adjudicación.- El auto de adjudicación es título hábil para inmatricular fincas, pues los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento presuponen la existencia de un título que conlleve la transmisión de la finca en cuestión y no otra cosa es el auto de adjudicación en pública subasta tras el correspondiente juicio ejecutivo. Sin embargo, el auto no será inscribible si no concurren en él los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para que tenga virtualidad inmatriculadora.

20 febrero 1999

Rectificación improcedencia del expediente de reanudación del tracto

ERROR

Rectificación improcedencia del expediente de reanudación del tracto

Rectificación improcedencia del expediente de reanudación del tracto.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido, sobre una finca que figura inscrita erróneamente –a juicio de la promotora del expediente y ahora recurrente– a favor de otra persona, cuando debería figurar inscrita a nombre de la promotora y su hermano, como herederos de la verdadera propietaria. En auto judicial se declara acreditado el dominio y se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria. La registradora suspende la inscripción por entender que no existe propiamente tracto interrumpido.

  1. Tiene razón el recurrente en cuanto a la irregularidad consistente en invocarse sucesivamente distintos defectos no apreciados en la primera nota de calificación. La calificación del Registrador debe ser global y unitaria (cfr. artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria); ahora bien, el mero hecho de haberse realizado una primera calificación, no determina la nulidad de la segunda, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria en que pudiera haber incurrido la registradora (cfr. artículos 313 y siguientes de la Ley Hipotecaria).
  2. En cuanto al fondo debe confirmarse la calificación registral. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades [cfr. artículo 40, letra a), de la Ley Hipotecaria].
  3. En el supuesto de hecho de este expediente, lo que se pretende es la rectificación de una inscripción indebidamente practicada (la de la concentración parcelaria inscrita a nombre de persona equivocada), por lo que los procedimientos adecuado para ello no son los previstos en el titulo VI sino los regulados en el título VII de la Ley Hipotecaria [véase artículo 40, letra c), de la Ley Hipotecaria].
  4. Por otra parte debe aclararse que la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 del Reglamento Hipotecario), y el único alcance que tiene es considerar que no se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria en que pudiera haber incurrido por infringir la obligación de calificación global y unitaria.

20 noviembre 2008

Reversión de lo donado

DONACIÓN

Reversión de lo donado

Reversión de lo donado.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de donación de un templo católico (Iglesia de San Juan) otorgada por el Administrador diocesano, que se somete a reversión parcial en caso de que acaezcan determinadas circunstancias, como es la destrucción del edificio y enajenabilidad de la finca (se examina aquí sólo este último problema; el resto puede verse en el apartado “IGLESIA. Donación de sus bienes”).

  1. Finalmente se expresa en la nota de calificación que no es posible estipular una reversión parcial de una donación.

También este defecto debe ser revocado. El carácter generalmente dispositivo de las normas del Código Civil en materia de Derecho patrimonial (cfr., por todos, los artículos 6 y 1.112 del Código Civil) se manifiesta de forma acusada en materia de reversión, donde expresamente el artículo 641 permite estipularla «para cualquier caso y circunstancias», sin más limitaciones que las establecidas para las sustituciones testamentarias, entre las que no se encuentra en absoluto la prohibición de sustitución parcial. La previsión de reversión del 50 por 100 de la superficie de la finca donada para el caso de destrucción y enajenabilidad de los terrenos, no contraviene ninguna norma imperativa o prohibitiva, está amparada en una justa causa y cumple con las exigencias del principio de especialidad y demás derivadas de nuestro sistema registral inmobiliario. Además es la solución adoptada por el Código Civil para situaciones análogas, como el caso de la donación separada de usufructo y nuda propiedad (artículo 640) o la reserva de la facultad de disposición, que no se exige que se extienda a la totalidad de los bienes donados sino que puede ser parcial (cfr. artículo 639 del Código Civil).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora.

25 septiembre 2007

Insuficiencia para inscribir

DOCUMENTO JUDICIAL

Insuficiencia para inscribir

Insuficiencia para inscribir.- Vendidas unas fincas en escritura pública, que no se inscribió en cuanto a ciertos compradores, y planteado posteriormente un litigio, no es inscribible por sí solo el mandamiento en que aparecen transcritas las sentencias recaídas en el pleito, sino que es inexcusable la presentación de la escritura en que se formalizó la enajenación y en la que constaba el consentimiento del vendedor, de las que las mencionadas sentencias no eran sino complemento y ratificación.

12 febrero 1936

Insuficiencia para inscribir.- Ver, más adelante, el epígrafe «Mandamientos: requisitos formales».

29 marzo 1944

Insuficiencia para inscribir.- La norma establecida en el artículo 264 de la Ley de Procedimiento Laboral, de 27 de abril de 1990, que hace innecesaria la escritura pública para la adjudicación y que según la disposición transitoria cuarta de la misma Ley es aplicable a las ejecuciones en trámite a su entrada en vigor, no lo es a aquéllas otras que habían finalizado mucho antes de que dicha Ley empezase a regir.

15 julio 1991

Insuficiencia para inscribir.- Ordenado en un mandamiento -dictado en ejecución de sentencia- que se practiquen los asientos necesarios para que el Registro refleje el derecho de propiedad del actor declarado en la sentencia, el Registrador no puede oponer que no se especifica por la autoridad judicial cuáles son los asientos que deben practicarse, pues corresponde al Registrador decidir qué asientos son procedentes a la vista del título.

20 julio 1998

Insuficiencia para inscribir.- De acuerdo con los genéricos artículos 32 y 40 de la Ley Hipotecaria, así como del más específico artículo 8, párrafo 1º, y los artículos 173, párrafo 1º y 174, párrafo final del Reglamento Hipotecario, para la cancelación de una inscripción practicada en virtud de escritura pública el título adecuado es, a falta del consentimiento del titular registral, la propia sentencia que declare tal efecto por cualquiera de las causas previstas en el artículo 79 de la Ley Hipotecaria, sin que baste un mero mandamiento ordenando tal cancelación, que, además, ni siquiera expresa que tal efecto se deriva de haber recaído en el respectivo procedimiento sentencia firme por la que se declaraba la procedencia de tal cancelación. También hay que tener en cuenta la necesidad de expresar en el asiento cancelatorio la causa o razón determinante de esta actuación, lo que sólo podrá cumplirse mediante la reseña de los particulares correspondientes de la sentencia respectiva.

18 marzo 1999

Insuficiencia para inscribir.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso radica en si puede tener acceso al Registro de la Propiedad el testimonio de un auto judicial en el que se decreta la medida cautelar por la que se suspende la resolución de un Jurado de Expropiación por el que se fija el justiprecio de una finca, así como la ocupación y derribo de las fincas expropiadas por el Ayuntamiento a las que se refiere dicha resolución; en definitiva se suspende la ejecución de un acto administrativo expropiatorio de unas fincas. La Registradora de la Propiedad deniega la práctica de cualquier asiento alegando que el documento presentado carece de trascendencia real.

  1. Hay que tomar en consideración lo siguiente: Toda medida cautelar tiene como finalidad garantizar el resultado del proceso. Por su propia naturaleza, la medida cautelar tiene una eficacia temporal, pues concluye con la finalización del proceso, de manera que si el proceso judicial culmina en sentencia, y el beneficiado por la medida cautelar no obtiene su pretensión, dicha medida cautelar queda ineficaz, y si por el contrario la obtiene, se estará a lo que se determine en la sentencia. Dentro de las medidas cautelares cabe indicar aquellas que la Ley reconoce expresamente su acceso al Registro, por el mecanismo de la anotación preventiva, cuales son el embargo preventivo y la prohibición de disponer (artículo 42-4.º de la Ley Hipotecaria).

No obstante, en este caso concreto, la medida cautelar consiste en la suspensión de la ejecución de un acto administrativo. Dicha medida está dirigida exclusivamente a la Entidad que tiene la facultad de ejecutarlo, es decir, el Ayuntamiento; y supone que no puede exigir el justiprecio de la finca o fincas ni puede ocuparlas ni derribarlas, manteniéndose por tanto en la posesión al particular que solicitó la medida. En definitiva, se trata de la determinación de un acto relativo a la posesión de la finca que como tal, no tiene la consideración de derecho real, y por tanto, no puede acceder al Registro de la Propiedad.

  1. Sentado lo anterior, se hace necesario señalar que lo que sí tiene acceso al Registro de la Propiedad es la interposición del recurso contencioso- administrativo en el que se solicita la nulidad del acto administrativo, ya que el resultado del señalado recurso (en principio, la sentencia) sí tendrá trascendencia real si llega a declarar nulo el acto, es decir, la expropiación. En el auto judicial en que se adopta la medida cautelar, se determina que el procedimiento principal consiste en la demanda en que se solicita la nulidad del acuerdo expropiatorio, y añade el Tribunal que «debe ponerse de manifiesto la anulación del Plan Especial de Ordenación de Volúmenes y Usos de la finca C. de Badalona en virtud de Sentencia 369/2002, instrumento urbanístico éste que versa sobre las fincas objeto de la expropiación aquí cuestionada». Del expediente resulta que estamos ante la impugnación de actos de naturaleza urbanística, cuyo acceso al Registro de la Propiedad está regulado en el RD 1093/1997 de 4de Julio, que contempla expresamente la anotación preventiva por interposición de recurso contencioso administrativo (art 67) indicando el título para la anotación (art. 69), así como la posibilidad de inscripción de las sentencias firmes en las que se declare la anulación de los planes de ordenación o de sus instrumentos de ejecución (artículo 1-6), siempre que cumplan los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
  2. Finalmente ha de señalarse que la anotación preventiva de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo tiene como finalidad, entre otras, advertir a los terceros que la expropiación forzosa que consta inscrita en el Registro de la Propiedad puede tener una eficacia claudicante, y el principio de legalidad, según el cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, implica que son éstos los que han de declarar la nulidad en su caso del asiento, en el procedimiento que corresponda. Ha de indicarse también que según la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, en reiteradas sentencias, entre otras las señaladas en los «vistos», se corrige la anterior aplicación rigorista del artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que «el ejercicio de la acción contradictoria del dominio, inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, lleva implícita la petición de nulidad y cancelación del asiento contradictorio»; de otra parte, como ya señaló la resolución de este centro directivo de 7 de marzo de 1945, «lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria (de 16 de diciembre de 1909, artículo que pasó a ser el 38 de la Ley Hipotecaria vigente) sobre la necesidad de que, previamente o a la vez que se ejerciten acciones contradictorias del dominio de bienes inmuebles o derechos reales, se solicite la nulidad o cancelación de las inscripciones en que consiste dicho dominio, no debe ser obstáculo en principio para la anotación preventiva de la demanda, toda vez que el orden del procedimiento y la atribución de las defensas procesales en primera instancia son de la incumbencia y responsabilidad del Juzgado». Por lo indicado, y frente a lo que señala la Registradora, ha de concluirse que no es obstáculo para la anotación de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo el que no se haya pedido expresamente la nulidad de la inscripción en la interposición de la demanda o del recurso; siendo suficiente el mandamiento judicial en que se ordene la anotación, siempre que hayan sido cumplidos todos los demás requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En definitiva, el documento cuya calificación es objeto de recurso no puede tener acceso al Registro de la Propiedad por carecer de trascendencia real. Los documentos que sí pueden tener acceso son los documentos judiciales señalados, los cuales no se han presentado, si bien la cuestión ha sido objeto de análisis por los datos que constan en la calificación y en el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

12 julio 2005

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se presenta en el Registro una sentencia penal dictada en juicio de faltas, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, junto con la solicitud de que acceda al Registro alguna forma de legitimación civil para acceder a una finca desde determinado camino que discurre por otras fincas vecinas. El citado proceso penal se resuelve con la condena de los denunciados como autores de una falta de coacciones consistente en impedir el paso a través del camino. En la propia sentencia consta que debe ser la vía civil y no la penal la procedente para decidir sobre el derecho que las partes puedan ostentar.

El Registrador deniega la inscripción por entender que la instancia penal no es la adecuada para esta finalidad, ya que, por una parte, el objeto del pleito recayó en el desenvolvimiento de una denuncia penal por coacciones, y no en la pretensión civil de reconocimiento de una servidumbre de paso; y, por otro lado, en el propio fallo penal se señala – como ha quedado expuesto-que debe ser la vía civil la adecuada para resolver sobre el derecho que las partes puedan ostentar.

  1. La calificación objeto de la presente impugnación debe ser confirmada si se tiene en cuenta:
  2. a) Que de los documentos judiciales calificados no resulta que se haya ejercitado pretensión civil alguna que pueda llevar consigo una modificación jurídico real ni la rectificación del contenido de los asientos registrales, y la propia sentencia de que se trata se remite al procedimiento civil correspondiente para ventilar entre las partes los derechos que sobre la finca afectada pudieran ostentar; b) La necesidad de que el derecho que se pretenda inscribir tenga naturaleza de derecho real conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; c) La exigencia de acreditación fehaciente de los actos que pretenden su acceso al Registro (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), exigencia que se extiende a todos los extremos del derecho que han de reflejarse en el asiento (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria), de modo que sus contornos y efectos estén plenamente determinados; y d) Que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que el presente expediente pueda ser, como pretende el recurrente, el cauce legalmente arbitrado para ello (cfr. las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

26 diciembre 2006

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de convertir en inscripciones definitivas determinadas anotaciones de demanda cuando en ésta se pedía que se deslindara una finca del demandante con otras de los demandados; que se repusiera al demandante en la posesión de la superficie invadida, y que se ordenara el derribo de cualquier edificación que se hubiera ejecutado sobre una determinada franja de terreno. Ha de tenerse en cuenta que la sentencia que aparece testimoniada en el mandamiento que ordena la conversión estima parcialmente la demanda ordenando que, en ejecución de la misma, se proceda al deslinde con el auxilio de un perito topógrafo; fija algunas reglas por las que ha de regirse éste en la determinación de los linderos; establece, para el caso de que haya un defecto de superficie entre la real y la registral, que se distribuya el mismo en proporción a la extensión de las fincas, y finalmente condena a los demandados a reponer al actor en posesión de la superficie que hubiese sido invadida y a uno de ellos a derribar cualquier edificación que hubiese levantado en dicha franja de terreno. El Registrador deniega la conversión solicitada porque: 1) La sentencia no ordena convertir en inscripción las anotaciones practicadas; 2) En ningún caso es posible la conversión ya que ésta sólo está prevista en el artículo 196 del Reglamento Hipotecario para los casos en que el anotante adquiera el derecho anotado y el deslinde no es un derecho de naturaleza real; y 3) Porque la sentencia no puede inscribirse ya que su efectividad depende de un deslinde que ha de determinar la superficie de las fincas, su reparto proporcional y, en su caso, el derribo de las construcciones.

  1. Aunque este Centro Directivo ha admitido en alguna ocasión la conversión en inscripción de una anotación de demanda, no es este tipo de anotación la más adecuada a la conversión y, en la mayoría de los casos, la sentencia estimatoria de una demanda anotada no dará lugar a la conversión, sino a la inscripción de la sentencia (y de la titularidad reconocida en ella) y a la correspondiente cancelación de la anotación practicada en su día así como de las inscripciones posteriores a ella del modo que señala el artículo 198 del Reglamento Hipotecario.
  2. Sin embargo, aunque el mandamiento ordene la conversión y ésta no sea posible, el Registrador debe inscribir la sentencia y llevar a cabo las cancelaciones pertinentes cuando ello sea posible, sin limitarse a rechazar la conversión por no ser ésta el asiento procedente. Así lo reconoce el mismo Registrador en su calificación en el defecto tercero cuando, después de haber denegado la conversión, rechaza igualmente la inscripción de la sentencia como posibilidad alternativa a la conversión por entender que el fallo de la misma no reconoce a favor del demandante ningún derecho real susceptible de ser inscrito. Planteada así la calificación, el recurso debe iniciarse examinando si la sentencia testimoniada en el mandamiento es o no inscribible ya que ésta es la verdadera cuestión de fondo para, sólo en el caso de que lo fuera, entrar luego a debatir si lo que procede es convertir las anotaciones en inscripciones, como ordena el mandamiento, o inscribir la sentencia y cancelar las anotaciones o inscripciones posteriores como cree el Registrador que debiera ser si la sentencia fuera inscribible.
  3. Pero el Registrador rechaza no sólo la conversión, en base a argumentos formales, sino también la inscripción de la sentencia que reconoce el derecho al deslinde alegando que éste no es un derecho real. En su recurso, afirma el recurrente que la sentencia debiera inscribirse porque el deslinde es un derecho inscribible. La cuestión debe resolverse teniendo en cuenta que el deslinde no es un derecho (ni real ni personal, ni inscribible ni no inscribible), sino una facultad que integra el dominio y cualquier otro derecho real (cfr. artículos 384 del Código Civil y 2061 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, vigente mientras no se promulgue la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria). Por lo tanto, todo propietario de una finca o titular de un derecho real sobre la misma, en la medida en que estén inscritos sus derechos en el Registro, tendrá igualmente inscrito el «derecho» al deslinde como una de las facultades que integran su derecho.
  4. En consecuencia, la sentencia no reconoce propiamente el derecho del actor al deslinde, que es una facultad que le pertenece como propietario de la finca y que, como tal, nunca estuvo en discusión, sino que lo se falla en la misma es la fijación de un modo concreto en el que tal facultad ha de desenvolverse con respecto a determinadas fincas colindantes propiedad de los demandados, condenado además a éstos a restaurar al actor en la posesión de la franja que hubieran invadido, según lo que resulte del deslinde, y a derribar las edificaciones que uno de ellos hubiera levantado en esa franja. Esto es, la ejecución de la sentencia exige realizar el deslinde del modo que la misma fija y, con posterioridad, concretada por éste la franja invadida por los demandados, condena a éstos a devolver la posesión del terreno y a uno de ellos a derribar las edificaciones que en la misma hubiera levantado.
  5. Tiene razón el Registrador al denegar la inscripción de la sentencia porque la misma no contiene ninguna declaración o reconocimiento de ningún derecho que el demandante no tenga ya inscrito. Sí será inscribible en su día el título que se otorgue en ejecución de sentencia donde queden fijados los linderos después del deslinde, se devuelva al actor la posesión de la franja de terreno que se determine ha sido invadida y se señale las edificaciones que han sido derribadas en cumplimiento de lo ordenado por la Audiencia. Así lo reconoce el Registrador en su calificación.
  6. El hecho de que la ejecución de la sentencia dé lugar al nacimiento de unos títulos que modifican la descripción de las fincas en el Registro (pues se fijarán los linderos y se derribarán edificaciones) no permite, como se ha expuesto en el fundamento anterior, la inscripción de la misma porque lo que ha de inscribirse es lo que se cumpla en ejecución de ella y no lo que ella ordena ejecutar. Pero, precisamente por ser inscribibles los títulos que nazcan en ejecución de la misma, resulta ésta apta para ser anotada al amparo del apartado 3.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. En efecto, a pesar del limitado alcance que a ésta anotación reconoce el artículo 147 del Reglamento Hipotecario, la Resolución de 23 de octubre de 1999 ha admitido la posibilidad de anotar ejecutorias que contengan, como en este caso, condenas no dinerarias cuando ordenan al titular registral cumplir una obligación de hacer o de no hacer que conlleve, una vez cumplida, una mutación jurídico real susceptible de ser inscrita. La finalidad de esta anotación sería la de impedir que, en el caso de que la finca se transmita a un tercer poseedor de buena fe mientras se ejecuta la sentencia, por estar éste protegido por la fe pública registral y no haber sido parte en el pleito que dio lugar a la ejecutoria, no pueda ser obligado a cumplir lo ordenado en la sentencia y ya no sea posible el cumplimiento específico de la misma. Anotada al sentencia, al amparo del artículo 42.3.º de la Ley Hipotecaria, todo tercer poseedor que traiga causa del titular condenado no podrá alegar su desconocimiento y podrá ser obligado al cumplimiento específico de la misma en lo que afecte a la finca que ha adquirido. En este caso, que la sentencia contiene la orden de practicar el deslinde de un modo concreto y a devolver la franja de terreno invadida y a demoler determinadas edificaciones, la anotación de la sentencia tendría por finalidad evitar que un tercer poseedor de buena fe no estuviera obligado a cumplirla y tener el actor que conformarse entonces con obtener de los demandados una indemnización de daños y perjuicios.
  7. Del mismo modo que el Registrador, con buen criterio, no se ha limitado a rechazar la conversión que se le ordena y ha contemplado la posibilidad de inscribir la sentencia, después de haber acordado denegar ésta, debiera de haberse planteado la solución de anotarla al amparo del artículo 42.3.º para concluir que, en efecto, la sentencia, aunque no inscribible, sí es anotable ya que, tal y como ha declarado en reiteradas ocasiones este Centro Directivo respecto a los documentos judiciales, corresponde al Registrador determinar los asientos que han de practicarse, aunque no puedan realizarse los específicamente ordenados por la autoridad judicial [1], a fin de que el Registro despliegue, respecto a ellos, la máxima eficacia posible.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador con el limitado efecto que resulta de los fundamentos de derecho anteriores, esto es, para que la sentencia testimoniada en el mandamiento sea, no inscrita, pero sí anotada de conformidad con el artículo 42.3.º de la Ley Hipotecaria en los folios abiertos a las fincas propiedad de los demandados donde en su día se anotó la demanda que ha dado lugar a ella.

16 enero 2007

Insuficiencia para inscribir.- 1. El presente recurso se interpone frente a la negativa a la inscripción de una Sentencia dictada en juicio ordinario, por la que se declara el dominio de los demandantes sobre determinada finca. La Registradora opone que el fallo de la Sentencia rechaza el pedimento de la parte actora de que se inscriba la Sentencia declarativa del dominio en el Registro de la Propiedad. Por otra parte, que no se acredita el transcurso de los plazos establecidos en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la inscripción de Sentencias dictadas en rebeldía (Este defecto se examina, más atrás, en el apartado “Efectos de la sentencia dictada en rebeldía”).

  1. En cuanto al primer defecto, es verdad, como señala el recurrente, que la legislación hipotecaria permite la inscripción registral de las Sentencias declarativas del dominio. En este sentido la Resolución de 20 abril 2002 establece claramente que «…la sentencia firme declarativa de la propiedad es suficiente para conseguir la inscripción, siendo redundantes todas las actuaciones procesales posteriores pues como se deriva palmariamente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículos 517 y 521), las sentencias declarativas ni necesitan ejecución, ni por ello son susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme…».

Sin embargo el presente caso presenta la especialidad, que a la postre resulta determinante para la desestimación del recurso en este punto, de que el título judicial presentado expresamente rechaza la rectificación del Registro en virtud de la propia Sentencia, como había solicitado la parte demandante. Ciertamente, el fallo no se pronuncia al respecto, pero tampoco ordena la rectificación del Registro solicitada en la demanda, y queda claro a la luz de los fundamentos de derecho que no es una omisión involuntaria, sino que el juzgador estima improcedente la rectificación registral en virtud de la sola Sentencia.

Como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en su apartado a), la rectificación del Registro, cuando la discordancia con la situación jurídica extrarregistral provenga de no haber tenido acceso al Registro una determinada relación jurídica, podrá practicarse en virtud de «resolución judicial, ordenando la rectificación». Es evidente que la Sentencia presentada no sólo no ordena la rectificación sino que la excluye, por lo que el desacuerdo de la parte actora con dicha Sentencia debió encauzarse mediante el correspondiente recurso jurisdiccional, sin que ello pueda obviarse ahora pretendiendo que el Registrador actúe en contra de lo ordenado por la autoridad judicial.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora.

17 mayo 2007

Insuficiencia para inscribir.- 1. El recurso no puede ser estimado. Se pretende inscribir la consecuencia de una sentencia que condena a la elevación a escritura pública de un documento privado, sin haberse hecho dicha elevación, la cual debe verificarse por coherencia con la sentencia de condena.

  1. Por otra parte, la protocolización de determinados documentos judiciales no añade nada a dichos documentos, pues la fe pública de los actos judiciales es la fe pública judicial, sin que la protocolización notarial añada algo que no sea la pura conservación física de los documentos protocolizados.
  2. En consecuencia, la única manera de cubrir el requisito de forma requerido para la inscripción del contrato privado de permuta es su elevación a escritura pública hecha por los condenados, o por el juez en su rebeldía, y esta elevación no ha sido llevada a cabo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 febrero 2009

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia firme de elevación a público de documento privado dictada en rebeldía de la herencia yacente de los vendedores. Los defectos alegados por la registradora son tres: no resultar acreditado que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o sus acreditados herederos por cuanto no se ha nombrado un administrador judicial; no ser directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad los documentos judiciales precitados sino que es necesaria su elevación a escritura pública; y estar dictadas en rebeldía las resoluciones judiciales. Aunque el escrito de recurso tan sólo combate el primero de los defectos, al no haber desistimiento expreso, procede entrar en los tres defectos de la nota de calificación.

  1. El segundo defecto de la nota consiste en que, según la Registradora, procede la elevación a escritura pública y no basta el mandamiento judicial supliendo la voluntad de los vendedores. Y en esto debe confirmarse también la nota de calificación, con relación al supuesto de hecho de este expediente. Y es que, en efecto, dispone el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos».

Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1217 y 1218 del Código Civil y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). Por todo ello, como señala la registradora, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. Por el contrario, sí serían directamente inscribibles las ejecutorias complementadas por testimonios de autos en que se orden suplir por el juez las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios para cuya inscripción bastara la declaración de voluntad unilateral del demandado que judicialmente se suple (como sería el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos). (Los otros dos defectos se examinan en los apartados “HERENCIA. Herencia yacente” y “DOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeldía”).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

17 marzo 2009

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se dicta sentencia firme ordenando elevar a público un acuerdo por el que la familia G.C. acuerda la partición, división y adjudicación de los bienes que forman el patrimonio de los mismos, incluidos los que a cada uno correspondiere por herencia de doña E.C.H. Presentado en el Registro testimonio de dicha sentencia en unión de mandamiento con el fin de que se lleve a efecto la inscripción del acuerdo en unión de testimonio de la sentencia, la Registradora suspende la inscripción por dos defectos: a) no ser el documento presentado directamente inscribible; y b) falta de tracto sucesivo, «por ser necesaria la previa partición de la herencia de doña E.C.H. bien en escritura pública o bien judicialmente en defecto de acuerdo, pero todo solo en cuanto a los bienes que integran el caudal hereditario y después se podrá poner fin a la comunidad sucesiva y comunidad intervivos sobre los bienes no integrados en el caudal».

  1. El primer defecto debe confirmarse. El documento presentado para su inscripción es el testimonio de una resolución judicial firme ordenando la elevación a público de un documento privado y un mandamiento que, en ejecución de sentencia ordena llevar a cabo dicha elevación a público acordada en el procedimiento judicial. El título a efectos de la inscripción será por tanto la escritura pública otorgada en trámites de ejecución de sentencia bien directamente por el condenado, o bien por el Juez, en rebeldía del mismo, pero no el mero testimonio de la sentencia que ordena la elevación (véase Resolución de este Centro Directivo de 23 de Junio de 2007 interpretando el artículo 708 de la Ley Enjuiciamiento Civil). El mismo artículo 708 de la Ley Enjuiciamiento Civil establece que, una vez que transcurra el plazo de veinte días a que se refiere el artículo 548 sin que haya sido emitida la declaración de voluntad del condenado, el tribunal por medio de auto resolverá tenerla por emitida si estuvieran predeterminados los elementos esenciales del negocio; y siempre sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de los actos y negocios jurídicos. Que el juez pueda suplir la declaración de voluntad del condenado (cosa que tampoco consta que se haya acordado, pues no se acompaña el auto correspondiente) no suple la necesidad de que los demás elementos del negocio (entre ellos la misma voluntad del actor que intervino en él) se formalicen conforme a las reglas generales.
  2. El segundo de los defectos, relativo a la falta de tracto sucesivo parece exigir la previa partición hereditaria para poder inscribir la disolución de comunidad. Según la nota de calificación en su último inciso, es precisa la herencia previa para poder disolver la comunidad intervivos sobre los bienes no incluidos en el caudal. Este defecto, tal como está expresado en la nota de calificación, no puede ser mantenido. En nuestro Derecho nada impide que pueda existir una disolución parcial de comunidad, sin perjuicio de que sea complementada posteriormente respecto de los bienes no incluidos en ella, adicionando los bienes omitidos (cfr. artículo 1079 del Código Civil). Ni tampoco se puede impedir la disolución de una comunidad respecto de determinados bienes exigiendo que se incluyan los procedentes por herencia.

Pero es que además, del propio texto del documento privado objeto del procedimiento judicial resulta con claridad que el acuerdo incluía la partición hereditaria respecto de los bienes en comunidad procedentes de la herencia de la madre premuerta, habiéndose debatido incluso en el procedimiento judicial de elevación a público del acuerdo de partición y disolución de comunidad, la valoración de las fincas, la validez del consentimiento prestado por los herederos, la validez del título sucesorio, etcétera. Estamos por tanto ante un ejemplo claro de aceptación tácita de la herencia apreciada judicialmente. En el documento además expresamente se habla de partición y no sólo de disolución. Tampoco la falta de disolución previa de la liquidación de gananciales es obstáculo para la realización de actos dispositivos respecto de bienes concretos de la herencia, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo (véase Resoluciones señaladas en el Vistos y el artículo 20 apartado 5.º de la Ley Hipotecaria que recoge supuestos de tracto sucesivo abreviado), por lo que tampoco debe impedir la disolución parcial respecto de los mismos.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto en cuanto al segundo de los defectos y confirmar la nota de calificación de la Registradora en cuanto al primero.

12 marzo 2010

Insuficiencia para inscribir.- 1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad, testimonio de la sentencia dictada en procedimiento de separación que aprueba el convenio regulador aportado a los autos, en el que una vivienda inicialmente adquirida por la esposa, es vendida al esposo, subrogándose éste en la hipoteca que pesa sobre la vivienda. El Registrador deniega la inscripción por exceder del contenido propio del convenio regulador, siendo necesaria escritura pública.

  1. Admitido por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el Vistos), que el convenio regulador, como consecuencia de una separación o divorcio, una vez aprobado judicialmente, es título inscribible, debe determinarse si en el caso presente, la compraventa que en el convenio presentado se realiza, es contenido propio de tal convenio o, si, por exceder de las operaciones liquidatorias de la sociedad conyugal, debe contenerse en un documento distinto, como es la escritura pública.
  2. Proclamada en nuestro Derecho la posibilidad de transmisión de bienes entre cónyuges por cualquier título (cfr. artículo 1323 del Código Civil), nada se opone a que éstos, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos. Ahora bien, puesto que el objeto de la liquidación es exclusivamente la división por mitad del haber resultante después de pagados los acreedores consorciales (cfr. artículo 1404 del Código Civil), no puede entenderse que esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tengan como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Podrán haber en ocasiones un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación –a su favor– de bienes privativos del otro cónyuge y, en otras, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, como es el caso de la compraventa con subrogación de hipoteca formalizada en el convenio objeto del presente recurso.

Lo anterior ha de tener adecuado reflejo documental, siendo preciso en este caso formalizarlo en la correspondiente escritura pública otorgada por los interesados, lo que expresamente prevé además el propio convenio aprobado judicialmente, y no pretender su inscripción en virtud de un negocio como el contenido en el título calificado, que lo es exclusivamente de liquidación de sociedad conyugal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

3 mayo 2010

Insuficiencia para inscribir.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1)…; 2) Necesidad de acompañar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia; 3)…; 4)…; 5) No expresar la Sentencia el título material (negocio jurídico adquisitivo) del derecho del demandante; 6)…; y 7)…

  1. Respecto al segundo de los defectos, también procede la confirmación, ya que se pretende la inscripción de una Sentencia declarativa, y sin embargo sólo se ha presentado a calificación la Sentencia que recayó en el recurso de apelación, de la cual no resulta el pronunciamiento que se haya de tener en cuenta para la inscripción (véase artículos 1, 3, 9, 18, 323 y 326 de la Ley Hipotecaria, 517 y 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 51 y 100 del Reglamento Hipotecario). Debe reiterarse que no es suficiente la aportación de la Sentencia durante la interposición del recurso, por lo dicho en el apartado primero.
  2. Por lo que se refiere a la falta de expresión del título material en la Sentencia (defecto 5) procede recordar que una Sentencia declarativa no es título inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. En el caso concreto, el documento presentado se limita a declarar «que pertenece en dominio al demandante de la finca rústica», sin decir por qué título. Dicha falta es contraria a las expresadas exigencias necesitadas para la inscripción (cfr. artículos 1, 3, y 9.6 de la Ley Hipotecaria; artículo 51.11 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de 11 de septiembre de 2001 y 28 de octubre de 2005). Por lo tanto, se confirma también el defecto señalado al respecto por la Registradora.

15 julio 2010

Insuficiencia para inscribir.- En el apartado “PARTICIÓN. Título formal de la partición judicial”, se examinan los problemas para la inscripción del testimonio de un Auto, expedido por el secretario, sin pasar por su protocolización ante notario.

9 diciembre 2010

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la parte demandada (el titular registral y los herederos del mismo). Por el registrador se señalan como defectos: 1.°–No haberse demandado a los titulares intermedios. 2.°–No se ha acreditado la adopción de las disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, con designación de un administrador que la represente y con quien sustanciar el procedimiento. 3.º–No acreditarse el transcurso de los plazos establecidos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión de la sentencia, sin haberse ejercitado tal acción. 4.°–No constar la superficie de la finca. 5.º–No constar las circunstancias exigidas por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario respecto de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.

Por el recurrente se interpone recurso con relación únicamente a los dos primeros defectos y se señala que se pretendió declarar el dominio y no reanudar el tracto, y asimismo que se agotaron todas las vías racionales para dar intervención a los herederos del titular registral. La juez titular del órgano que dictó la Resolución en su informe señala la incompetencia del registrador para calificar los defectos procesales en que en su caso se haya podido incurrir.

La cuestión se ciñe por tanto, teniendo en cuenta los artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria al problema de la intervención del titular registral o sus causahabientes y al problema de la protección de la herencia yacente.

  1. Considerado el objeto de recurso, procede en primer lugar recordar (véase, entre otras, la Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues si bien es cierto que los registradores de la Propiedad tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo, 15 y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Junto a lo anterior, hay que considerar que, si bien es cierto que a través del juicio declarativo puede realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro (como admitió la Resolución de 9 de diciembre de 2010), no lo es menos que la misma señaló que ello es así siempre que haya sido seguido contra el titular registral y todos los titulares intermedios (cfr. artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Como señaló la Resolución de 11 de julio de 2008 cabe acudir a un juicio verbal declarativo del dominio con efectos de reanudación del tracto, pero para ello es preciso que sean demandados, no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios. La cuestión no es fácil –decía esta Resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 1.a) permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.

En el caso concreto, siendo la última inscripción de 1865 y no constando que se haya dado intervención a los titulares intermedios, procedería confirmar la calificación registral en cuánto al primero de los defectos a los que va referido el recurso (el segundo se transcribe en el apartado “HERENCIA. Herencia yacente”).

2 septiembre 2011

Insuficiencia para inscribir.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de una sentencia por la que, en juicio ordinario seguido contra el titular registral y otros, se declara la propiedad de una finca a favor del demandante, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca, la inscripción a nombre de aquél y la cancelación de las inscripciones contradictorias.

La registradora suspende la inscripción porque, tratándose de una interrupción de tracto sucesivo, procede el expediente de reanudación de tracto y no el juicio declarativo seguido contra el transmitente y contra el titular registral, y por no resultar de la sentencia el título material (acto o contrato) que legitima al demandante como propietario de la finca.

  1. El primer defecto debe mantenerse. Esta Dirección General ha señalado reiteradamente que, aunque la cuestión no es de fácil resolución, pues, a favor de considerar que una sentencia declarativa en juicio seguido contra el último transmitente y el titular registral puede eludir el expediente de reanudación de tracto podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 1.a) permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, a partir de los siguientes razonamientos: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y, c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites –cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento).

En consecuencia, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. Además en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido.

  1. El segundo defecto también debe ser confirmado. En efecto, también ha reiterado este Centro Directivo que no basta, para obtener la inscripción de una Sentencia, con que se haga constar en ella que procede estimar la demanda, declarar el dominio, practicar la inscripción y cancelar la inscripción contradictoria, sino que debe concretarse, además cuál es el título por el que se adquirió su derecho. En el Registro se inscriben actos o contratos de transcendencia real (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria), y así lo exige la distinta protección del derecho, según que la adquisición se haya realizado a título oneroso o gratuito.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

28 septiembre 2011

Insuficiencia para inscribir.- 1. Mediante sentencia recaída en procedimiento ordinario por el que se ejercita acción reivindicatoria, se estima la demanda, se declara que cierta finca –de la que ningún dato registral se ofrece– pertenece al demandante y sus hermanos, y se condena a la demandada a estar y pasar por esa declaración y a dejar la finca libre y expedita. Del Registro resulta que el demandante y sus hermanos ya tienen inscrita a su favor una finca cuya descripción y título de adquisición coinciden con la finca a que refiere el fallo de la sentencia, mientras que existe otra finca ubicada en el mismo sitio o paraje pero con distinta descripción, perteneciente a la demandada y a su marido no demandado con carácter ganancial, cuyo título mediato de adquisición y descripción física coinciden –aunque no de modo exacto, pues la sentencia habla de menos metros de los que constan en Registro– con el título y finca a que la sentencia refiere como invocados por la demandada para oponerse a la demanda y que la propia sentencia considera como de peor condición frente a los esgrimidos por el demandante. Presentado en el Registro testimonio de la sentencia junto con instancia firmada por el demandante por la que se solicita que se proceda a rectificar la titularidad registral de la finca que actualmente pertenece a la demandada y su marido, la registradora extiende nota de suspensión señalando dos defectos, a saber: que la finca a que la sentencia refiere ya figura inscrita a nombre del demandante y sus hermanos, y no se ordena que se practique ninguna cancelación o rectificación de asiento registral alguno respecto de la finca de la demandada; y por encontrarse la finca cuya rectificación se pretende inscrita a favor de un titular registral –el marido de la demandada– que no ha intervenido en el procedimiento.

  1. Respecto del primer defecto –en suma, no contener la sentencia pronunciamiento alguno sobre el asiento o rectificación a realizar respecto de la finca de la demandada–, ha señalado recientemente esta Dirección General (vid. Resolución de 6 de febrero de 2012) que, como tesis de principio, debe decirse que sólo las sentencias de condena, incluyendo las de otros tipos que contuviesen pronunciamientos de condena, requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. De ahí cabe concluir que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– si de este no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido así como la firmeza de la misma. En este sentido ya se había pronunciado este Centro Directivo, por cuanto tiene establecido que «las sentencias declarativas ni necesitan ejecución ni, por ello, son susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme» (cfr. Resolución de 20 de abril de 2002).
  2. En este expediente, como ocurría en el resuelto por este Centro Directivo en la Resolución de 6 de febrero de 2012, la calificación registral recurrida incide en que «la sentencia –aun siendo declarativa– no indica que se practique ninguna cancelación o rectificación de asiento registral alguno». Y este defecto debe ser confirmado.

En efecto, a diferencia de lo que ocurría en el supuesto que dio origen a la citada Resolución, en el presente expediente la sentencia no se refiere ni describe finca registral alguna ni se infiere qué asiento deba practicarse.

  1. El que no hubiera constancia alguna en el Registro de la existencia de un procedimiento de doble inmatriculación total o parcial; el que la finca reivindicada coincida en cuanto a su descripción con la inscrita ya a favor del demandante en los términos que se declaran en la sentencia; y el que la descripción en la sentencia de la finca de la demandada cuyo título considera como de peor condición no coincida totalmente en su descripción con la que consta en el Registro –existen más metros inscritos que los que refiere la sentencia– impiden la inscripción de la sentencia cuyo testimonio ha sido objeto de calificación, sin que dichos obstáculos puedan superarse mediante una instancia privada firmada por el demandante que acompaña dicho testimonio. No obstante, el defecto podría subsanarse si en recurso de aclaración, el órgano jurisdiccional concreta el asiento que se ordena practicar (el otro defecto examinado en este recurso puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Cierre del Registro que produce su falta”).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

9 mayo 2012

Insuficiencia para inscribir.- 1. En el presente expediente, se presenta un mandamiento judicial por el que se da traslado de un auto judicial dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que, tras fundamentarse que «en el presente caso ha transcurrido el plazo de veinte días –necesario para solicitar la ejecución de las resoluciones judiciales– y aparecen predeterminados los elementos esenciales del negocio de que se trata, por lo que procede tener por emitida la declaración de voluntad que debiera haber emitido la parte ejecutada», se acuerda «tener por emitida la declaración de voluntad por la parte ejecutada, consistente en elevar a público el contrato de compraventa suscrito entre las partes sobre la finca…» y «Librar, previa solicitud de la parte ejecutante, mandamiento al Registro de la Propiedad, para su efectividad, al que se acompañará testimonio del presente auto.»

El registrador deniega la inscripción del documento señalando –junto a otro defecto no recurrido–, que procede el otorgamiento de la oportuna escritura pública por faltar en la resolución judicial elementos esenciales del contrato como la determinación, identificación y descripción completa del contrato, así como precio y forma de pago; y que aparece como parte demandada quien no es titular registral de la única finca que pudiera ser objeto del contrato. La recurrente sostiene que la demandada en el juicio ejecutivo lo es por resultar ser la heredera única de los titulares registrales que vendieron la finca a la ejecutante –heredera de un titular registral ya fallecido al iniciarse el procedimiento y sucesora procesal por su condición de heredera única de la otra titular, que falleció durante la tramitación del mismo–, tal como quedó acreditado en la sentencia recaída en el Proceso declarativo en que se sustenta; que, asimismo, en todo el procedimiento judicial ha quedado suficientemente identificada la finca; y que, si el registrador manifiesta que no coinciden los titulares registrales con la demandada, debe entenderse que ha identificado suficientemente la finca (esta segunda cuestión puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Cierre del Registro que produce su falta”).

  1. Con relación al primer defecto objeto de recurso, relativo a si, conforme a lo dispuesto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es inscribible un auto dictado en ejecución de sentencia que se limita a acordar que se tiene por emitida la declaración de voluntad del ejecutado consistente en elevar a público un contrato de compraventa sobre una finca sita en un lugar determinado, es evidente –tal y como sostiene el registrador en su nota–, que en el documento calificado no constan los requisitos impuestos en el propio precepto, referentes a elementos esenciales del negocio jurídico, en este caso compraventa, tales como el precio, cuya certeza impone el artículo 1445 del Código Civil, y la forma en que se hizo efectivo, exigida por el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y, en su caso, la legislación sobre blanqueo de capitales.

Tampoco resultan suficientes los datos relativos a la identificación de la finca transmitida, por cuanto la descripción que se hace en el mandamiento judicial por mera situación o ubicación física, sin referencia al número de finca registral, linderos, ni extensión superficial no permite acreditar que se trata de la misma finca inscrita. Debe recordarse que no cabe practicar ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad sin identificación precisa del objeto del derecho inscrito, de manera que no debe quedar al registrador duda alguna sobre su identidad, tal y como ha venido exigiendo este Centro Directivo (véase, por todas, la Resolución de 13 de junio de 2012). Cierto es que el registrador, en su calificación, tiene por base una determinada finca registral cuando afirma que la misma está a nombre de persona distinta de la demandada, pero tal consideración no es suficiente para valorar si se trata en concreto de la misma finca, una parte de ella tras una hipotética segregación, u otra resultante de otra hipotética agrupación o agregación.

El defecto, de todas formas es de fácil subsanación en el caso de que en la sentencia que sirve de fundamento para el juicio ejecutivo, que no ha sido aportada –y no puede ser, por ello, tenida en cuenta en el presente expediente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria– sí se recogieran todos los elementos esenciales de la compraventa a que refiere la declaración de voluntad tenida por emitida en el auto, tal y como sostiene la recurrente.

Entretanto debe aplicarse la doctrina de esta Dirección General sobre la interpretación del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr., por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2010) que impone que la voluntad del comprador –actor ejecutante en el procedimiento–, se formalice conforme a las reglas generales, siendo preceptiva, en consecuencia, su constancia en escritura pública cuando de la resolución judicial no resulten todos los elementos necesarios para la inscripción del derecho, como ocurre en el presente caso.

7 noviembre 2012

[1] La Dirección hace aquí una afirmación sorprendente y sin cita de ninguna norma que le sirva de base. Si el Registrador practica un asiento distinto del que ordena el Juez, porque cree que es lo correcto, el Juez puede entender que hay desacato. Si el Registrador entiende que el asiento es improcedente, el Juez puede recurrir la calificación. Pero si el Registrador practica un asiento distinto del que se le ordenó, el asiento practicado queda bajo el amparo de los Tribunales (artículo 1º de la Ley Hipotecaria) y en ese caso no cabe recurso, sino que debe acudirse al procedimiento de rectificación de errores.

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo

ERROR

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Aunque el título que motivó una inscripción no contenga nota alguna relativa al impuesto, una vez practicada la inscripción, el asiento se halla bajo la garantía de los Tribunales y no puede procederse a su rectificación por vía de recurso.

27 diciembre 1930

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Denegada la inscripción de un título porque, previamente, se había inscrito una transmisión correspondiente a otra finca, la inexactitud debe ser rectificada no a través del recurso gubernativo, sino conforme a las normas contenidas en el título VII de la Ley Hipotecaria y especialmente del artículo 320 del Reglamento.

18 junio 1960

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- El recurso gubernativo sólo puede interponerse cuando la calificación suspende o deniega la inscripción del título, pero no cuando el asiento se ha extendido y lo que el peticionario pretende en realidad es una rectificación

11 noviembre 1970

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Reitera la doctrina de la Resolución de 11 de noviembre de 1970, según la cual la rectificación de errores en los asientos debe resolverse con arreglo a lo establecido en el Título VII de la Ley Hipotecaria, sin que pueda tener lugar a través del recurso gubernativo.

28 mayo 1971

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Si al practicarse la inscripción de un título se omitió un derecho contenido en él, no puede rectificarse la omisión, que encaja en el artículo 40, párrafo a), de la Ley, por vía de recurso gubernativo, sino que el título anterior deberá presentarse nuevamente, con solicitud de inscripción del derecho en cuestión, a fin de que se rectifique el asiento, a no ser que el Registrador deniegue expresamente la inscripción de ese derecho, en cuyo caso sí procederá el recurso.

23 enero 1975

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Cancelada por caducidad una anotación de embargo, la situación registral resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley); no basta para su rectificación, modificación o cancelación ni cualquier mandamiento judicial ni una simple declaración recaída en expediente gubernativo, sino que ha de entablarse, como preceptúa el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, el correspondiente juicio declarativo contra todos aquellos a quienes los asientos que se tratan de rectificar concedan algún derecho.

7 marzo 1988

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Inscrita una escritura de cancelación de hipoteca, otorgada por el acreedor reconociendo que el pago había sido hecho en parte por el deudor y en parte por un tercero, es correcta la denegación por el Registrador de una posterior escritura en que los tres anteriores afirman que hubo un error y que, en lugar de cancelación, hubo una cesión de crédito a favor del tercero. Con independencia de que difícilmente pueda considerarse que el supuesto constituía un caso de error, es lo cierto que, admitiendo que lo fuera, sería preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores a la inscripción cancelada, que no lo prestaron, así como el del Registrador, que se opuso a la rectificación pretendida, por lo que ante esta situación no es el recurso gubernativo el cauce para la solución de este problema, sino que la cuestión debe decidirse en juicio ordinario.

11 junio 1991

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Cancelada una anotación por haberse ordenado así en procedimiento judicial sumario, se interpuso recurso gubernativo solicitando el mantenimiento de la anotación cancelada. El Presidente del Tribunal Superior de Justicia no admitió el recurso y la Dirección reitera su decisión porque el recurso está limitado a los casos en que la calificación desfavorable del Registrador motiva la denegación o suspensión de un asiento. Una vez practicado éste, queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se demuestre su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, no siendo el recurso gubernativo el trámite adecuado para declarar la invalidez de una cancelación ya practicada.

9 y 19 junio 1999

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Interpuesto recurso por el Presidente de una Junta de Compensación contra la forma en que se habían inscrito las fincas objeto del documento calificado, se rechaza por aplicación de la doctrina que entiende que sólo es procedente cuando la calificación suspende o deniega algún asiento -cosa que no había ocurrido en este caso-, pero la Dirección, no obstante, advierte al recurrente la posibilidad que tiene de lograr su objetivo mediante el procedimiento de rectificación de errores (artículos 40.c y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria) o solicitando la cancelación de lo que pueda ser una mención, la cual, si origina una calificación desfavorable, sí puede ser objeto de un nuevo recurso gubernativo.

2 noviembre 2001

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Dado que el recurso gubernativo solo cabe ante la negativa del Registrador a practicar un asiento en los libros de inscripciones, es correcta la denegación de la solicitud de que se cancele, por considerarla improcedente, la diligencia de un Libro de Actas de una comunidad de propietarios, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, lo que podrá hacer mediante los mecanismos de rectificación previstos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo.

7 mayo 2003

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Expedida una certificación literal de que la resultaba estar cancelada una inscripción de hipoteca, el interesado interpone recurso gubernativo contra dicha cancelación que, a su juicio, se practicó indebidamente, y la Dirección confirma la calificación en el sentido de que el recurso sólo es procedente cuando la calificación suspende o deniega la práctica del asiento solicitado. Una vez practicado éste, queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y su rectificación sólo es posible por los medios expresados en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

14 julio 2003

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Inscrito un derecho de uso del que en el título se solicitaba su no inscripción e interpuesto recurso por este motivo, el Centro Directivo afirma que el recurso no es cauce adecuado para solicitar la nulidad de algo inscrito, pues la inscripción está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme establece el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.

11 septiembre 2003

 Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Hechos: inscrita una venta en la que el pago del precio quedó aplazado y sujeto a una condición suspensiva,[1] se inscribió después por el comprador una hipoteca, y en la nota de despacho se hizo constar que quedaba sujeta a las resultas de la condición suspensiva que constaba en la inscripción de compraventa, cancelándose la referida inscripción en caso de incumplirse la misma. El recurso se plantea ante la solicitud de que la inscripción del derecho de hipoteca se realice sin condición alguna. Y la Dirección, citando su propia y reiterada doctrina, rechaza el recurso por entender que éste es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado, pero no contra la forma de realizar la inscripción, de modo que cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. La Resolución termina, no obstante, abriendo una posibilidad al recurrente al decir que si se tiene en cuenta que, al entender la recurrente que la condición debatida no tiene eficacia real sino meramente obligacional, podría pretender su cancelación conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, al margen de este expediente, y sin prejuzgar ahora el fundamento de tal pretensión, de suerte que la decisión del Registrador sobre tal extremo sería objeto de recurso gubernativo. No obstante, sus palabras se quedan en ese aviso pese a que, como dice, razones de economía de procedimiento y la conveniencia de expresar la posición de este Centro Directivo sobre dicha cuestión aconsejarían entrar en el fondo del asunto. Lo que ocurre es que no llegó a hacerlo porque a la fecha de esta Resolución se encontraba pendiente de otra el recurso que se cita en la nota al pie y que dio lugar a la Resolución del día siguiente a ésta.

21 julio 2004

 Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. Se presenta en el Registro Instancia por la que se solicita la modificación de una calificación en el sentido de considerar no inscribible un documento ya inscrito, rectificando, en consecuencia, lo que se considera un error. El Registrador deniega por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales. La interesada recurre.

  1. El recurso no puede ser estimado. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vide Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 septiembre 2005

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de aportación de una finca a una Sociedad. El Registrador deniega la inscripción porque la finca ya no figura inscrita a favor de los aportantes, sino a favor de terceras personas que la adquirieron como consecuencia de una ejecución judicial. El interesado recurre por entender que la inscripción de la adjudicación judicial es nula.

  1. En el fondo lo que se pretende por el interesado es la rectificación de determinados asientos del Registro, en este sentido, y como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 octubre 2005

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. Se presenta en el Registro un acta de reivindicación de finca. El Registrador deniega la inscripción porque no consta inscrito el derecho de reivindicar la finca, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, a favor del recurrente y por constar cancelado el derecho de reivindicar. El interesado recurre.

  1. En el fondo lo que se pretende por el interesado es la rectificación de determinados asientos del Registro, en este sentido, y como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso ahora interpuesto es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 agosto 2006

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Ver, más atrás, el apartado “Rectificación (titular registral)”, donde se examina el alcance del certificado de Entidades Religiosas para rectificar una titularidad inscrita.

4 abril 2007

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. El recurso interpuesto es improcedente toda vez que tal recurso sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento. Así se desprende de lo dispuesto en los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

Y así lo ha señalado reiteradamente esta Dirección General al entender que el recurso no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

18 octubre 2007

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. Es de todo punto evidente que si se alega la existencia de un error en el Registro, debe acompañarse el documento o documentos que fueron objeto de inscripción, con objeto de que se constate la existencia del error y se lleve a cabo correctamente dicha inscripción. Por ello, no cabe sino confirmar la calificación del Registrador.

  1. La aportación de una fotocopia de una de las escrituras de venta en el momento de la interposición del recurso es irrelevante, pues, sobre no tratarse de un documento público –pues la compulsa del mismo no lo convierte en tal, ya que solo produce efectos respecto al Registro la copia autorizada por Notario– su presentación es extemporánea, pues todo documento en el que se base un recurso contra la calificación del registrador ha de presentarse al mismo, para poder tenerse en cuenta en dicha calificación y en el recurso subsiguiente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 noviembre 2008

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- Se debate en este recurso la posibilidad de practicar asiento de presentación de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificación de un asiento registral que se hizo en virtud de escritura de rectificación otorgada sin intervención de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca. En efecto, la finca inicialmente estaba inscrita también a nombre de la recurrente, como cotitular, si bien con posterioridad quedó inscrita en pleno dominio a nombre de su anterior cónyuge, Juan Antonio Soto Santos, en virtud de la citada escritura de rectificación otorgada unilateralmente por éste en el que se hacía constar que la adquisición la realizó en estado de soltero, como se acreditaba a través de testimonio del documento privado de compra en el que comparecía como tal.

  1. Ante todo debe confirmarse la nota de calificación registral que deniega la presentación de la instancia privada solicitando la rectificación del asiento registral. El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica (cfr. artículo 3 L.H.), por lo que la mera instancia suscrita por la recurrente adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de ningún asiento registral, ni siquiera el de presentación, por mucho que la recurrente entienda que no debió haberse practicado el asiento de rectificación cuya anulación ahora solicita. Por eso el Reglamento Hipotecario proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420.1 R.H.).
  2. Es también regla básica de nuestro sistema registral, que no puede practicarse asiento alguno si no es con el consentimiento de todos los interesados expresado en documento público o en virtud de resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra el titular registral (véase artículo 40 letra d) y artículo 80 de la Ley Hipotecaria). Sólo excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo rectificación de asientos cuando a través de algún documento fehaciente se acredita que la inscripción no se corresponde con la realidad de la titularidad o de las circunstancias personales que se expresaron en el título. Saber si concurría esta justificación fehaciente cuando se practicó la rectificación del asiento registral sin intervención de la recurrente, no es competencia ahora de este Centro Directivo, ya que los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales (veáse artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
  3. Conforme ha señalado reiteradamente esta Dirección General (veáse resoluciones señaladas en los vistos), de los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso contra la calificación de registradores sólo puede interponerse frente a calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias, pero no cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extienda el correspondiente asiento, cualquiera que sea su clase, y por tanto tampoco contra asientos de rectificación ya practicados. No puede por tanto pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la calificación del Registrador que dio lugar a la rectificación de la titularidad de la recurrente sobre la finca, y que ahora se pretende dejar a su vez sin efecto. Extendido el asiento de rectificación, la situación registral queda bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria). Si la recurrente discrepa de la rectificación practicada sin su consentimiento, tendrá que ejercer la correspondiente acción de rectificación del Registro, vía judicial, y en caso de prosperar, exigir las responsabilidades civiles procedentes por los perjuicios causados.
  4. Tampoco se puede alegar por la recurrente la Resolución de 15 de Diciembre de 2006, en la que por instancia privada se solicitaba del Registrador de la Propiedad la rectificación de la inscripción de la finca adquirida por compraventa -que la solicitante consideraba errónea- para hacer constar que tiene carácter privativo de la esposa, porque a dicha instancia se acompañaba un título público, como era la copia de la escritura de capitulaciones matrimoniales en la que se manifestaba que no había más bienes gananciales. Además la Dirección General en este caso confirmó la calificación denegatoria de la rectificación, por entender que ni siquiera a través de esta escritura de capítulos resultaba acreditado con prueba documental pública el carácter privativo de la contraprestación ni la confesión del otro cónyuge de tal privaticidad.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

23 diciembre 2008

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. En el Registro de la Propiedad figura inscrita como condición resolutoria explícita la siguiente cláusula de una escritura de cesión por obra futura: la estipulación sexta de la escritura establece «El plazo establecido entre las partes contratantes para la entrega de las unidades de obra acordadas, con su correspondiente cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación y con enganches de luz, agua y demás servicios y suministros, se realizará antes de los treinta meses, a contar desde la concesión de la licencia municipal de obras. No obstante lo anterior, el plazo máximo para la entrega de la contraprestación pactada es de cuatro años y seis meses contados desde el otorgamiento de la presente escritura. Transcurrido dicho plazo, sin que las unidades de obras hayan sido entregadas a la parte cedente, ésta podrá resolver de pleno derecho la presente escritura, con pérdida, para la entidad cesionaria, de todas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios.» El recurrente solicita la cancelación por entender que la cláusula tiene alcance puramente personal; el registrador deniega la cancelación por considerar que no se ha producido ningún error de concepto y que la rectificación de los asientos requiere consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial.

  1. En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General (Vid. resoluciones citadas en los vistos entre otras muchas) que al tratarse de una inscripción ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1º de la Ley Hipotecaria, su modificación sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encontrasen legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (Vid. también artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria), pues en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (Cfr. artículo 24). No es por tanto ya el procedimiento adecuado el recurso contra la calificación de los registradores, cuyo ámbito se circunscribe a revisar las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (artículo 66 de la Ley Hipotecaria), sino que lo serán los Tribunales, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y, con la intervención del titular registral, se obtenga sentencia firme acordando la rectificación (artículo 40 Ley Hipotecaria).
  2. Tampoco es procedente el procedimiento de rectificación de errores de concepto o materiales, pues para poder acudir a él, es preciso que se trate claramente de tales errores y así lo reconozca el Registrador, lo que no ocurre en este caso, en el que el registrador mantiene como correcta la inscripción practicada. Si a eso se añade que la condición resolutoria explícita no requiere la utilización de fórmulas sacramentales, y que la determinación de su alcance personal o real es un problema de interpretación jurídica, debemos concluir que la única vía de cancelación de la condición resolutoria inscrita es el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra él.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 mayo 2009

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. Se pretende en virtud de una mera instancia privada la rectificación de distintos asientos relativos a diversas fincas, algunas de las cuales figuran inscritas en la actualidad a favor de terceras personas que no han prestado su consentimiento, si bien la sociedad que insta la rectificación entiende que no se les produce perjuicio.

  1. En tales términos no cabe sino confirmar plenamente la calificación del registrador. No resulta fácil entender a qué errores se refiere el recurrente, siendo que además su petición inicial es objeto de posteriores modificaciones. Pero aun cuando efectivamente hubiesen existido tales equivocaciones en inscripciones practicadas –en este caso hace más de veinte años–, es principio esencial de nuestro Registro que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que no pueden ser modificados sin consentimiento de todos sus titulares o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares. Por eso mismo, el recurso ante esta Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 enero 2010

Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si por la vía del recurso puede rectificarse el Registro –en el caso de que procediera tal rectificación– anotándose como ampliación de embargo lo que se anotó como un embargo distinto.

  1. El recurso sólo cabe contra la suspensión o denegación de un asiento, habiendo declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») que, practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria); que tampoco puede interponerse recurso gubernativo sobre la forma de inscripción, pues los interesados cuentan con el procedimiento de rectificación y, además, con la posibilidad de solicitar previamente minuta de la inscripción conforme al artículo 258.3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 29 de diciembre de 2004), y que no cabe rectificación de la inscripción ya hecha, debiendo entonces acudirse al procedimiento de rectificación de errores regulado en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y, sobre todo, que la procedencia o improcedencia de determinada particularidad de una inscripción no es posible dilucidarla en un recurso gubernativo, aunque cabría solicitar la rectificación del Registro y, ante la negativa, recurrir la misma (Resolución de 11 de diciembre de 2002).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 enero 2012

[1] Esta inscripción motivó otro recurso, que puede verse bajo el título de “CANCELACIÓN: De condición suspensiva” (Resolución de 22 de julio de 2004), motivado como consecuencia de la solicitud de cancelación de la condición por el comprador.

 

Revocación

DONACIÓN

Revocación

Revocación.- La posibilidad de revocación, para el caso de donación unilateral y posterior aceptación por el donatario, puede verse, más atrás, bajo el título “Aceptación”.

1 julio 2003

Revocación.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, realizada por terceras partes indivisas a favor de una serie de nietos de la donante, dándose la circunstancia de que los donatarios de una de las participaciones no llegan a aceptar la donación, porque conocen antes la revocación de la misma por la donante, en tanto que en el caso de las dos terceras partes restantes, los donatarios llegan a aceptar la donación, pero antes de llegar la misma a conocimiento de la donante, ésta revoca la donación fundada precisamente en que la misma no ha sido perfeccionada por cuanto la donante no ha tenido conocimiento de la aceptación de los donatarios.

  1. La doctrina científica y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo se han planteado desde hace tiempo la coordinación entre los artículos. 623 y 629 del Código Civil, es decir, sobre si la donación se perfecciona desde el momento que el donatario acepta la misma, o, por el contrario, si es preciso que el donante tenga conocimiento de la aceptación por el donatario. Parte de la doctrina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 8 de abril de 1926, 22 de enero de 1930, 7 de marzo de 1932, 1 de diciembre de 1948 y 13 de noviembre de 1962) estiman que es necesario el conocimiento del donante para que se perfeccione la donación, aunque muchas veces, como se ha dicho, sin el propósito de decidir si la donación existe desde que es aceptada o desde que el donante conoce la aceptación, y en este sentido se pronunció también la Resolución de este Centro Directivo de 16 de abril de 1910. Otra parte de dicha doctrina y Jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1896, 1 de diciembre de 1964 y 16 de abril de 1979), estiman que basta con que se haya realizado la aceptación, y en este sentido se pronunció también este Centro Directivo en su Resolución de 5 de agosto de 1907.
  2. Sin embargo la doctrina y la Jurisprudencia más modernas (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1998) entienden que basta la aceptación pues, tanto los antecedentes del Derecho Romano como el Anteproyecto de Código Civil, el Proyecto de 1851 y la primera edición del Código refieren que la donación resultaba irrevocable desde que se producía la aceptación del donatario y se participaba al donante. Fue en la segunda edición del Código cuando se produjo el cambio de redacción, al sustituirse el adjetivo «irrevocable» por el verbo «perfecciona », con lo que ha de interpretarse que la donación se perfecciona por la aceptación (artículo 629 del Código Civil), pero puede ser revocada hasta tanto el donante no conozca la aceptación del donatario (artículo 623 del Código Civil). En este sentido, cabe aludir que el artículo 161 del Fuero de Navarra (Leyes de 1 de marzo de 1973 y 1 de abril de 1987) mantiene la redacción primera del Código Civil, en cuanto prevé que las donaciones de bienes inmuebles resultan irrevocables desde el momento en que se hubiera notificado al donante la aceptación en escritura pública.

En consecuencia, en el caso objeto de recurso, debe entenderse perfeccionada la donación en cuanto a las participaciones correspondientes a los donatarios que llegaron a aceptarla, más habiendo sido la donación revocada antes de haberse notificado en forma auténtica a la donante la aceptación de los donatarios (cfr. Artículo 633.3.º del Código Civil), debe entenderse que aquélla ha devenido ineficaz y en consecuencia no procede su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

17 mayo 2006

Limitaciones en la calificación de los derivados de un juicio penal

DOCUMENTO JUDICIAL

Limitaciones en la calificación de los derivados de un juicio penal

Limitaciones en la calificación de los derivados de un juicio penal.- Presentado un documento judicial para inscripción y, en fecha posterior, un mandamiento judicial que acredita la existencia de indicios racionales de que, con ocasión del primer documento presentado, se ha perpetrado un delito que origina la formación de un sumario, ordenando al Registrador en consecuencia que se abstenga de realizar operación alguna en el Registro, debe el Registrador prestar el debido acatamiento al mandato judicial colaborando con su actuación al esclarecimiento de los hechos, pero extendiendo en todo caso el asiento de presentación, que protegerá los derechos del particular y los conservará vigentes hasta la terminación del procedimiento.

2 diciembre 1944

Limitaciones en la calificación de los derivados de un juicio penal.- Comprobada en un juicio penal la inexistencia de una finca que se inmatriculó fraudulentamente, y cuyo titular actual reúne los requisitos para ser protegido por la fe pública, la inexactitud o discordancia entre el Registro y la realidad jurídica sólo puede lograrse por vía de cancelación de todos los asientos practicados, y al mandamiento cancelatorio no puede oponerse el defecto de la falta de notificación al titular registral, pues las sentencias dictadas en procedimientos represivos vinculan en el orden civil con alcance y efectos de cosa juzgada.

18 diciembre 1962 (Resolución ministerial dictada en Recurso de queja).

Valor de lo donado

DONACIÓN

Valor de lo donado

Valor de lo donado.- Vendida por un Ayuntamiento al Estado una finca en 42 millones de pesetas, que previamente el propio Arquitecto Municipal había valorado en más de 100 millones, y destacada esta circunstancia por el Registrador en su informe, en apoyo de su tesis de que el contrato no era una compraventa auténtica, sino como mucho un contrato mixto de donación onerosa, la Dirección General ni siquiera se pronuncia sobre este extremo, pese a la importancia de este dato en defensa de la nota de calificación, que resaltaba el incumplimiento por los representantes del Ayuntamiento y del Estado, en la escritura otorgada, de las condiciones que a uno y otro se les impusieron por la Corporación Municipal y la Administración Central en cuanto a la finalidad a que había de destinarse el inmueble transmitido.

25 junio 1981

Mandamiento expedido por juez extranjero

DOCUMENTO JUDICIAL

Mandamiento expedido por juez extranjero

Mandamiento expedido por juez extranjero.- No es inscribible el mandamiento expedido por autoridad judicial alemana que acuerda la constitución de una hipoteca asegurativa en el Registro de la Propiedad, pues se trata de una figura no recogida en nuestro Ordenamiento y el propio Tratado de Ámsterdam establece como límite al reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras la ley aplicable a la concreta materia objeto de jurisdicción. Concretamente, en este caso en que se ordena una medida de garantía con efectos jurídico-reales y una especial efectividad ejecutiva, el Juez debe atenerse a las exigencias del ordenamiento español, tal como imponen los artículos 8.2, 10.1 y 10.10 del Código Civil.

23 febrero 2004

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición

DOCUMENTO JUDICIAL

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición.- La Ley Orgánica del Poder Judicial atribuye a los Secretarios la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procesal, y a estas normas deben quedar supeditadas las reglas sobre mandamientos judiciales del artículo 275 de la Ley Hipotecaria y concordantes. Por tanto, tratándose de cancelar asientos, la resolución deberá ser adoptada por el Juez o Tribunal y para su ejecución bastará con el adecuado traslado por documento en que el Secretario asevere su autenticidad, aunque falte la firma del Juez.

28 junio 1989

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición.- La Ley Orgánica del Poder Judicial atribuye a los Secretarios la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procesal, y a estas normas deben quedar supeditadas las reglas sobre mandamientos judiciales del artículo 275 de la Ley Hipotecaria y concordantes. Por tanto, constando en el Registro la existencia del procedimiento de apremio por la anotación preventiva del embargo, el acto por el que se acuerda la expedición de la certificación de cargas entra dentro de los actos de documentación, cooperación, etc., que son de la incumbencia del Secretario.

3 septiembre 1992

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición.- Denegada la prórroga de una anotación de embargo por no estar expedido ni firmado el mandamiento por el Juez, la Dirección revoca la calificación basándose en los artículos de la Ley Orgánica del Poder Judicial que atribuyen a los Secretarios la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procedimental, a las cuales debe quedar subordinado el artículo 257 de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con ello, en el caso debatido la resolución en que se acuerda la prórroga de la anotación ha sido adoptada por el Juez o Tribunal y no por el Secretario Judicial, por lo que únicamente se trata de su ejecución, y para ello basta con el adecuado traslado por documento en el que el Secretario asevere su autenticidad, aunque falte la firma del Juez.

5 octubre 1993

Mandamientos: competencia del Secretario para su expedición.- El problema planteado consiste en la solicitud de anotación preventiva de embargo o, en su defecto, de suspensión, en virtud de una certificación expedida por Secretario judicial acreditativa de la interposición de una demanda en juicio ejecutivo, sin que se haya practicado aún la traba de embargo y habiendo dictado el Juez un auto por el que se acuerda despachar ejecución, requiriendo de pago al deudor «y para el caso de no verificarlo proceder al embargo de bienes de su propiedad suficientes para cubrir la cantidad adeudada». Según el Centro Directivo la traba de embargo es una medida cautelar cuya adopción compete solo al Juez, sin que las facultades de impulso procedimental atribuidas a los Secretarios judiciales les permitan decidir la adopción de tal medida, que incluso debe figurar como requisito formal del mandamiento, en el que debe constar la providencia judicial ordenando el embargo. Por otra parte, el principio de legalidad no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige que la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil), y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (artículos 1, 2 y 42.2. de la Ley Hipotecaria). El defecto se considera insubsanable.

7 y 8 noviembre 1996

Mandamientos: nueva presentación del que causó un asiento ya caducado

DOCUMENTO JUDICIAL

Mandamientos: nueva presentación del que causó un asiento ya caducado

Mandamientos: nueva presentación del que causó un asiento ya caducado.- Caducada una anotación de demanda y estando el pleito que la motivó en vía de casación ante el Tribunal Supremo, se presenta el mismo mandamiento que dio lugar a la anotación para que se anote de nuevo y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, afirma que la orden judicial que contenía la anotación agotó su eficacia cuando se practicó la anotación ordenada en su día, sin que sea posible su regeneración, pues para ésta sería preciso un nuevo mandamiento, cuya expedición compete al órgano jurisdiccional que, actualmente, conoce del asunto.

17 julio 2002

Efectos de la misma, respecto a embargos ordenados sobre la totalidad de la finca

DIVISION MATERIAL

Efectos de la misma, respecto a embargos ordenados sobre la totalidad de la finca

Efectos de la misma, respecto a embargos ordenados sobre la totalidad de la finca.- Ordenado el embargo de la mitad indivisa de una finca que, en el momento de presentarse el mandamiento, estaba dividida horizontalmente en cuatro, la Dirección, pese a la necesidad de que el título exprese la identidad de la finca y a la circunstancia de que la división de una finca supone que ha dejado de existir, admite, no obstante, que en virtud del principio de subrogación real, la parte que en la división de la cosa común se adjudique a un copropietario ocupa la posición jurídica de su cuota respectiva, por lo que no debe rechazarse la anotación del embargo sobre la porción adjudicada al comunero so pretexto de que el mandamiento identifique la finca tal como era antes de la división. No obstante, habiendo caducado el asiento de presentación e inscrito la transmisión de la finca a favor de terceros, la Dirección terminó desestimando el recurso, si bien por motivos distintos de los expresados en la nota de calificación (Aunque el supuesto de este recurso se planteó ante una situación de división horizontal de la finca, la solución sería la misma en el caso de división material).

27 abril 2000

Efectos respecto a la finca matriz

DIVISION MATERIAL

Efectos respecto a la finca matriz

Efectos respecto a la finca matriz.- Vendida e inscrita una finca con la cabida que figuraba en el Registro, y que según el título era mayor, el comprador la dividió en tres porciones, que fueron vendidas a diferentes compradores, denegándose la inscripción de la escritura que llegó en último lugar al Registro por haberse agotado la cabida de la finca matriz, y la Dirección, revocando la nota del Registrador, decide que podrá procederse a su inscripción si se inscribe con anterioridad el exceso de cabida a favor de la entidad que fue titular de la finca matriz. [1]

23 mayo 1944

Efectos respecto a la finca matriz.- Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta años más tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificación de la anterior en la que manifiesta que quedó un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la Dirección confirma su criterio porque dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, y se infringiría también el tracto sucesivo (además utiliza otros argumentos, que pueden verse en el epígrafe «COMPRAVENTA. Rectificación«).

23 noviembre 2000

[1] La más reciente Resolución de 23 de noviembre de 2000, llegó a la conclusión de que “dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, por lo cual se infringiría el tracto sucesivo”. La diferencia con el caso del año 1944 era que quien solicitaba la inscripción de un resto (lo que suponía que habría un exceso de cabida en la finca matriz) era la propia entidad vendedora.

De finca en anotación

DESCRIPCIÓN

De finca en anotación

De finca en anotación.- Dado el criterio sentado en los artículos 72 y 73 de la Ley Hipotecaria y habiendo identificado plenamente el Registrador la finca objeto del litigio, no debe considerarse defectuoso el mandamiento que no describe los linderos de la finca que se pretende anotar.

28 marzo 1969

De finca en anotación.- Puede practicarse la anotación preventiva de la demanda en la que se solicita la nulidad de la inscripción de venta de una finca, de una posterior agrupación con otras -en lo que afectaba a aquella finca- y de la hipoteca constituida sobre la finca agrupada, pues la finalidad cautelar y de aviso a eventuales adquirentes posteriores se consigue describiendo, como se hizo, la finca primitiva y la resultante de la agrupación, no siendo necesario, como pretendía el Registrador, que se identificase también la parte de la finca resultante de la agrupación que no debía ser afectada por la demanda.

15 octubre 1991

De finca en anotación.- Se presenta en el Registro anotación de demanda por la que se pide la elevación a públicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos números. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la división horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje está dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El número de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el número asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un número «provisional». La Dirección General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni que haya obstáculo por la coincidencia de números o la falta de identificación de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porción abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay razón para suspender la anotación solicitada.

8 mayo 1995

Enclaves que no suponen división

DIVISION MATERIAL

Enclaves que no suponen división

Enclaves que no suponen división.- El hecho de que se diga que una finca está atravesada por ciertos caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico, por lo que no es necesaria licencia municipal de parcelación.

17 septiembre 2002

 

Diferencia con la condición

DERECHOS PERSONALES

Diferencia con la condición

Diferencia con la condición.- El pacto por el que se impuso al comprador la obligación de realizar determinadas obras en la finca sin fijar plazo, sin asegurar su cumplimiento con garantía real o condición resolutoria y sin contener cláusula de reversión para el caso de incumplimiento, no es condición en sentido técnico, cuyo cumplimiento deba hacerse constar por nota marginal conforme al artículo 23 de las Ley Hipotecaria. Se trata de un mero pacto obligacional, y, en consecuencia, la realización de las obras no es más que la ejecución o cumplimiento de lo pactado con anterioridad. Al mismo tiempo, la constancia registral de este pacto implica la de una prohibición de disponer a título oneroso, que no debió tener acceso al Registro, según el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, por lo que el artículo 98 del mismo cuerpo legal ordena su cancelación.

18 enero 1979

De finca en la adquisición de un usufructo

DESCRIPCIÓN

De finca en la adquisición de un usufructo

De finca en la adquisición de un usufructo.- El supuesto de hecho en este caso fue el siguiente: en una primera escritura de compraventa -en la que aparecen correctamente descritos los inmuebles- la compradora adquiere para sí la nuda propiedad y el usufructo para su madre, en cuyo nombre actúa sin representación suficiente. En una posterior escritura ratifica la madre la compra en cuanto al usufructo y lo transmite a la vez a la nuda propietaria sin que se describa ahora la finca. Ambas escrituras se presentan en el Registro. La Dirección General considera que se puede prescindir de la descripción, para evitar repeticiones innecesarias, ya que al transmitirse el usufructo a la nudo propietaria se extingue aquél y se consolida el pleno dominio en la persona que compró los inmuebles, la cual tiene en su poder el título descriptivo de las fincas que servirá de base para futuros actos de transmisión y gravamen, sin que los terceros o interesados puedan verse afectados, pues a través de la escritura de compra pueden conocer su descripción e identificarlos.

28 mayo 1986

Mandamientos: requisitos formales

DOCUMENTO JUDICIAL

Mandamientos: requisitos formales

Mandamientos: requisitos formales.- No es necesaria la inserción literal de la sentencia que origina un mandamiento de cancelación cuando éste, por los datos que contiene respecto al procedimiento seguido, por la sencillez del mismo, por la concreción del objeto a que se refiere y por las formalidades con que aparece revestido, satisface cumplidamente las exigencias del principio de legalidad. El defecto, por otra parte, de haber existido, debiera haberse calificado como subsanable, por referirse a la estimación de la insuficiencia del documento para practicar la cancelación que se ordenaba.

9 noviembre 1934

Mandamientos: requisitos formales.- En ocasiones, la sencillez del procedimiento, la concreción del objeto a que se refiere y las formalidades con que aparezcan revestidos, permiten al Registrador estimar que los mandamientos en que sólo se comprende la parte dispositiva de la sentencia estén provistos de aquellos elementos indispensables para ser desenvueltos y ejecutados en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de una inserción literal de la Resolución judicial, pero hay casos, como el que motivó este recurso, en que ha de reputarse necesaria, porque de la lectura y estudio de los documentos presentados no se desprende la posibilidad de darles exacto cumplimiento en los libros del Registro.

29 marzo 1944

Mandamientos: requisitos formales.- Aunque el artículo 165 del Reglamento Hipotecario ordena que en el mandamiento se inserte «literalmente el particular de la resolución en que se haya dictado y su fecha, y esta clara disposición no aparece observada en el mandamiento en que aparece un extracto de la providencia, completado con una certificación de los autos, no obstante, la naturaleza «extrínseca» del defecto advertido, la finalidad cautelar de la medida y el necesario espíritu de colaboración que debe animar a los funcionarios para la mejor realización del Derecho, aconsejan estimar subsanado el defecto.

16 diciembre 1953

Mandamientos: requisitos formales.- Hechos: se solicita anotación preventiva de una demanda por la que se pide la nulidad de la transmisión de una finca y de todas sus transmisiones posteriores. Dado que la finca había sido dividida, la demanda se dirige contra el primer y sucesivos adquirentes, si bien se omitió la demanda contra uno de ellos. En una segunda calificación, el mandamiento omite a este titular, pero advierte que dicha omisión fue tenida en cuenta en la sentencia cuyo testimonio se acompaña y de la que resulta de modo inequívoco que dicho titular fue oportunamente demandado. Denegada la anotación por el Registrador en base al principio de tracto sucesivo, la Dirección resuelve que determinadas circunstancias de la anotación, tales como la fecha del proveído de admisión, objeto y circunstancias del demandante y demandado pueden resultar del propio mandamiento como de otros documentos, sea el propio escrito de interposición de la demanda con la providencia de admisión o, como ocurre en el presente caso, la sentencia apelada de la que resulta con claridad que el titular registral fue oportunamente incorporado al proceso como demandado.

25 febrero 1994

Mandamientos: requisitos formales.- No procede la suspensión de una anotación de prórroga de otra anterior por “no constar el nombre de la autoridad que expidió el mandamiento ordenando la prórroga”, si del mandamiento resulta identificado el órgano colegiado del que emana –la Audiencia Provincial-, el número de procedimiento, el nombre del Magistrado que dictó la providencia y las firmas correspondientes.

20 junio 2003

Mandamientos: requisitos formales.- 1. Al haberse pronunciado el Registrador declarando inexistente el primero de los defectos de su nota por el que denegaba la inscripción del mandamiento presentado a fin de inscribir el dominio de las fincas declarado por sentencia y la cancelación de determinadas inscripciones, huelga entrar en su examen, quedando así limitado el recurso a los dos defectos subsanables consignados en la misma nota: el no acompañarse al mandamiento la sentencia recaída en el procedimiento y no constar en aquél las circunstancias personales de los demandantes ni el título por el que son declarados propietarios.

Es preciso, no obstante, antes de entrar a analizarlos, hacerse eco de la queja del recurrente en el sentido de que habiendo aportado con el título ya calificado fotocopia de los pasaportes de los interesados y de los contratos y escritura de la que resultaría el título de adquisición de los demandantes a efectos de subsanar aquellos defectos, debió pronunciarse el registrador sobre su eficacia a tal fin, rectificando o ratificando su calificación, por cuanto, aunque pueda entenderse tácitamente desestimada esa solicitud con la práctica de la anotación de suspensión por defectos subsanable pedida de forma subsidiaria, no existe la mínima motivación jurídica para su rechazo que tan solo aparece, indebida y extemporáneamente, en el informe, cuando ya nada podía alegar el recurrente.

  1. Entrando ya en los defectos señalados ha de recordarse que la doctrina de este Centro directivo (vid. Resolución de 11 de septiembre de 2001) tiene declarado que al ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad los actos y contratos relativos al dominio y derechos reales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), una sentencia declarativa de aquél no es propiamente un título material inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. Pero ello no significa que sea necesario aportar para lograr la inscripción el título formal, el o los documentos de los que resulte la existencia y contenido de aquel título material, una vez que la sentencia los reconozca como causa del dominio que declara, siendo la misma por si sola suficiente a tal fin si el testimonio en cuya virtud se inscriba los contiene.

Por otra parte, el mandamiento es en principio título formal hábil para practicar en el Registro de la Propiedad los asientos que acuerde una sentencia, (cfr. artículos 149.5.º y 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), siempre que en el mismo se recojan los extremos de aquella que lo permitan.

En el presente caso el mandamiento se limita a transcribir la parte dispositiva de la resolución judicial sin precisar el título o títulos de adquisición del dominio que declara ni recoger las circunstancias personales de los actores, por lo que ha de confirmarse la existencia del defecto que entiende necesaria la aportación de aquella –ha de entenderse de testimonio de la misma—, o bien de un mandamiento complementario que contenga esos extremos que necesariamente se han de recoger en la inscripción a practicar.

  1. Ha de resolverse, por último, sobre la pretensión del recurrente de tener por subsanados los defectos con los documentos por él aportados.

Por lo que se refiere a aquellos en cuya virtud se hubiera adquirido el dominio declarado ya se advertía que, como regla general, su aportación es innecesaria, pero en todo caso, lo que resulta totalmente insuficiente es que ante la falta de constancia de cuáles hayan sido esos títulos que la sentencia tomó en consideración pueda suplirse tal omisión con los documentos que el interesado unilateralmente alegue que son los que motivaron la adquisición, al margen ya de la insuficiencia formal de unas simples fotocopias carentes de la mínima garantía de su correspondencia con los originales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos objeto del mismo.

28 octubre 2005

Mandamientos: requisitos formales.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.

  1. El primer defecto se refiere a la ausencia de firma y sello en la primera hoja del mandamiento. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que la documentación que produzca algún asiento en el Registro de la Propiedad tenga la condición de pública. La Resolución de 19 de abril de 1972 consideró que era suficiente, a fin de acreditar la autenticidad de un testimonio judicial, que todas las hojas estuvieran selladas y rubricadas por el Secretario Judicial. Sin embargo, ni la Ley Orgánica del Poder Judicial, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales, tanto en su redacción vigente en el momento de hacer la calificación como en su nueva redacción de 2005, ni siquiera la citada Resolución hacen de esta exigencia una condición necesaria para que el documento tenga la consideración de público a los efectos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Ello no implica desconocer que la ausencia de sello y rúbrica permite dudar de que la hoja u hojas que carecen de ellos podrían fácilmente haberse sustituido después de expedido el testimonio y no coincidir con las del documento original testimoniado. Sin embargo, en este caso, el Registrador, en su calificación, no expresa ninguna duda acerca de la autenticidad del documento y se limita a considerar la ausencia de sello y rúbrica como un defecto formal del mismo. Desde el momento en que la legislación no exige el cumplimiento de este requisito formal, éste sólo podría ser verdaderamente tal si el Registrador albergara alguna duda razonable acerca de la autenticidad de las hojas en las que no figuran sello y rúbrica. Como tales dudas no se expresan, ni hay razones para albergarlas, el defecto no puede ser mantenido y la nota, en este punto concreto, ha de ser revocada.

15 marzo 2006

Meramente proyectada: carácter real

DIVISION MATERIAL

Meramente proyectada: carácter real

Meramente proyectada: carácter real.- El pacto de que la disolución de una comunidad se efectúe en su día mediante la división material de la cosa común ya proyectada, es real: 1º. Porque el sujeto activo de la titularidad es cada condueño y pasivos los demás. 2º. Su derecho recae sobre la cuota y sobre una parte de la finca físicamente determinada. 3º. Tiene trascendencia real porque excluye todos los procedimientos de disolución de comunidad, salvo el pactado, y este derecho es exigible erga omnes.

1 abril 1981

Meramente proyectada: carácter real.- Planteándose el problema de si es inscribible la cláusula que se refiere a ciertas operaciones futuras de segregación, agrupación, agregación y división, se rechaza su inscripción porque la expresión de que los concedentes “se obligan” a llevarlas a cabo significa que el pacto se configura con carácter meramente obligacional.

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003

Pactos sobre la forma de pago en un contrato

DERECHOS PERSONALES

Pactos sobre la forma de pago en un contrato

Pactos sobre la forma de pago en un contrato.- El pacto en virtud del cual los intereses del préstamo garantizado se pagarán con los productos de la finca rústica hipotecada, aunque no impide la inscripción de la hipoteca, no es inscribible por tratarse de una estipulación personal, que no constituye anticresis, ni derecho real de garantía, ni arrendamiento, sino una fórmula de liquidación de intereses.

17 octubre 1945

Pactos sobre la forma de pago en un contrato.- Rechazada por el Registrador la inscripción de una opción de compra en la que se estipuló la compensación como forma de pago del precio y, después, la misma opción en la que se solicitaba la no inscripción del pacto de compensación, el Centro Directivo entiende que debe inscribirse la opción porque al tener tal contrato carácter real, carece de dicho carácter el pacto de compensación o pago del precio y su inscripción es innecesaria (el problema de fondo en este recurso puede verse en el apartado «OPCION«).

8 abril 1991

 

De finca para practicar una cancelación

DESCRIPCIÓN

De finca para practicar una cancelación

De finca para practicar una cancelación.- La calificación de los documentos judiciales se extiende a la congruencia de los mismos con el Registro, lo que implica la suficiente identificación de los asientos que deben cancelarse, tarea que corresponde al Juez y que escapa de las facultades del Registrador. Por tal motivo no puede cumplimentarse el mandamiento que, en ejecución de la sentencia que declaró la nulidad de la compra de una plaza de garaje y un trastero, se limita a ordenar la cancelación de la inscripción de compra, cuando resulta que dicha inscripción se refería a una cuota indivisa de un local comprensiva de dos plazas de garaje y dos trasteros.

3 junio 1992

En hipoteca

DEFENSOR JUDICIAL

En hipoteca

En hipoteca.

1. Mediante la escritura calificada se formaliza un préstamo hipotecario concedido por determinada entidad de crédito a una persona y a uno de sus hijos –mayor de edad–, con la circunstancia de que los hipotecantes son, además de los dos prestatarios, otras dos hijas, una mayor de edad y la otra con diecisiete años cumplidos. Según se expresa en dicha escritura, los cuatro hipotecantes tienen su domicilio en la finca hipotecada, y el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda». En el mismo título se indica que el padre, viudo, interviene en su propio nombre y derecho y, además, como titular de la patria potestad de su hija menor de edad, también compareciente, «que consiente según el artículo 166 del Código Civil».

El Registrador suspende la inscripción por entender que existe contraposición de intereses entre el padre representante legal de la hija menor y ésta, por lo que es necesario el nombramiento de defensor judicial.

El recurrente alega, en esencia:

1.º Que en el presente supuesto el interés del padre puede ser distinto, pero no opuesto al de la menor, ya que el importe del préstamo se destina a la rehabilitación de la vivienda de la familia, y la operación documentada es más favorable para la menor que el caso en que ella fuera también prestataria; 2.º Que dada la naturaleza de la hipoteca constituida, no se da conflicto de intereses entre el padre y la menor, puesto que la mera existencia de una hipoteca no supone aumento del pasivo del deudor o del hipotecante, ni supone, per se, una minoración del valor del bien; 3.º Que las limitaciones de las facultades derivadas de la personalidad de los menores deben interpretarse restrictivamente; y en este caso no se dan ninguno de los supuestos propios del conflicto de intereses existen ya que los intereses concurrentes son compatibles, y 4.º Que el riesgo que la hipoteca pueda representar para el menor lo tiene en cuenta nuestro Derecho de dos modos: uno, con la previa autorización judicial, y otro, con el consentimiento del menor conforme al artículo 166 del Código Civil.

  1. Para resolver el presente recurso es fundamental la interpretación que haya de darse al apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, según el cual, para gravar bienes inmuebles del menor los padres no necesitarán autorización judicial si aquél hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público.

Es cierto que dicha interpretación habrá de atender a la realidad social del tiempo en que la norma ha de ser aplicada (cfr. artículo 3.1 del Código Civil) y sin que pueda olvidarse que el Derecho civil común ha evolucionado en favor de una mayor autonomía del menor de edad (alineándose así con una tendencia consolidada en los ordenamientos civiles forales, cuyos primeros exponentes fueron los de Aragón y Navarra y, posteriormente, el de Cataluña).

Este Centro Directivo, en la Resolución de 3 de marzo de 1989, puso de relieve que, respecto de la esfera de actuación del menor de edad, «no existe una norma que, de modo expreso, declare su incapacidad para actuar válidamente en el orden civil, norma respecto de la cual habrían de considerarse como excepcionales todas las hipótesis en que se autorizase a aquél para obrar por sí; y no cabe derivar esa incapacidad ni del artículo 322 del Código Civil, en el que se establece el límite de edad a partir del cual se es capaz para todos los actos de la vida civil, ni tampoco de la representación legal que corresponde a los padres o tutores respecto de los hijos menores no emancipados», y añadió que «… si a partir de los dieciocho años se presupone el grado de madurez suficiente para toda actuación civil (con las excepciones legales que se establezcan), por debajo de esta edad habrá de atenderse a la actuación concreta que se pretenda realizar, cubriendo la falta de previsión expresa por cualquiera de los medios integradores del ordenamiento legal (artículos 1, 3 y 4 del Código Civil), y no por el recurso a una regla general de incapacidad que además no se aviene ni con el debido respeto a la personalidad jurídica del menor de edad».

Es indudable que, legalmente, se presupone determinado grado de discernimiento en el menor que sea mayor de cierta edad, según los casos: Así resulta, entre otras normas legales, del Código Civil, en el marco de las relaciones paterno-filiales y respecto de la administración o disposición de los bienes del menor (vid. artículos 154, párrafo tercero, 156, párrafo segundo, 157, 158, 159, 162, 164, párrafo segundo apartado 3.º, 166, párrafo tercero, y 167); acogimiento familiar (artículo 173.2); adopción (artículos 177, apartados 1 y 3 n.º 3), procedimientos matrimoniales (artículos 92, párrafo segundo y 159); tutela (artículos 231, 248 y 273), emancipación (artículos 317, 319, 320 y 321); filiación (artículo 121), otorgamiento de testamento, salvo el ológrafo (artículos 663.1.º y 688.1.º); adquisición de la posesión (artículo 443); aceptación de donaciones salvo que sea condicionales u onerosas (artículos 625 y 626, según la interpretación de este Centro Directivo en la citada Resolución de 3 de marzo de 1989), etc.

La Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor, modificativa de algunos de los preceptos del Código Civil antes citados, declaró en su Exposición de Motivos que «El ordenamiento jurídico, y esta Ley en particular, va reflejando progresivamente una concepción de las personas menores de edad como sujetos activos, participativos y creativos, con capacidad de modificar su propio medio personal y social; de participar en la búsqueda y satisfacción de sus necesidades y en la satisfacción de las necesidades de los demás». En esa línea, el artículo 2 de dicha Ley establece que «primará el interés superior de los menores sobre cualquier otro interés legítimo que pudiera concurrir», y enuncia también un principio fundamental: «Las limitaciones a la capacidad de obrar de los menores se interpretarán de forma restrictiva».

Estos postulados han inspirado regulaciones posteriores, como la Ley 41/2002, de 14 de noviembre, básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica. Así, respecto del derecho a otorgar el consentimiento informado, establece, en su artículo 9.3 c), que se otorgará el consentimiento por representación, «Cuando el paciente menor de edad no sea capaz intelectual ni emocionalmente de comprender el alcance de la intervención. En este caso, el consentimiento lo dará el representante legal del menor después de haber escuchado su opinión si tiene doce años cumplidos. Cuando se trate de menores no incapaces ni incapacitados, pero emancipados o con dieciséis años cumplidos, no cabe prestar el consentimiento por representación».

Puede afirmarse que, tanto la legislación de protección de menores como la jurisprudencia, parten en la actualidad del principio de que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales. Es a la luz de estos principios como debe interpretarse y aplicarse la norma contenida en el apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, introducida mediante la reforma efectuada por la Ley 13/1981. En este sentido, es indudable que la posibilidad de sustituir la previa autorización judicial por ese consentimiento prestado en documento público por el mayor de dieciséis años tuvo como finalidad evitar las frecuentes emancipaciones que hasta entonces se llevaban a cabo para evitar la autorización judicial en el caso concreto. Este consentimiento del mayor de dieciséis años es puesto por el legislador en plano de igualdad con la posible autorización judicial, pues ambas son alternativas, y su justificación se encuentra en la consideración legal de que el menor, alcanzada esa edad, tiene madurez suficiente para adoptar por sí una decisión que, sin duda, puede comprometer su patrimonio, sin olvidar que la exigencia de que ese consentimiento se preste en documento público supone una mayor garantía para el menor, por la intervención del funcionario que lo autorice (lo que, en el frecuente caso de que dicho documento sea la escritura pública, será resultado del cumplimiento por el Notario de su genérico deber de control de legalidad y sus especiales deberes de asesoramiento y asistencia especial al necesitado de ella –cfr. artículo 147 del Reglamento Notarial–). Precisamente, la intervención notarial es tenida en cuenta como factor determinante en el Derecho civil catalán (artículo 153 del Código de Familia), al posibilitar que el consentimiento alternativo a la autorización judicial, para el acto concreto, se preste en escritura pública bien por el mayor de dieciséis años, bien por determinados parientes del menor.

  1. No obstante, a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres, que en todo caso deberán ser interpretadas conforme al referido principio de la primacía del interés del menor.

En efecto, para el caso de actuación del menor emancipado debe nombrarse un defensor judicial siempre que existan intereses opuestos entre aquél y los padres que deban completar su capacidad (artículo 163, párrafo primero, segundo inciso, del Código Civil). Por ello, con mayor razón debe llegarse a la misma conclusión respecto del consentimiento de menor que, aun habiendo alcanzado la edad de dieciséis años no haya sido emancipado, pues en el supuesto del último párrafo del artículo 166 del Código Civil son los padres quienes realizan el acto de gravamen sobre inmuebles de los hijos, siquiera sea con el consentimiento de éstos. Por ello, si los padres tienen intereses opuestos al de sus hijos no emancipados, aunque se trate de esos mayores de dieciséis años que consientan, es indudable que será preceptivo el nombramiento de defensor judicial, conforme al citado artículo 163, párrafo primero, inciso inicial, del Código.

El legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.º del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2004). Y para determinar que existe conflicto de intereses deberá concluirse que es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de los de los hijos.

En el presente caso el recurrente alega que, al destinarse el importe del préstamo a la rehabilitación de la vivienda de la familia, existe «identidad de aspiraciones» más que conflicto de intereses. Pero lo cierto es que esa finalidad y el destino del préstamo no resultan acreditados, pues en la escritura calificada se expresa únicamente que el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda», sin especificar si se trata o no de la vivienda habitual, por lo que no puede descartarse según el mismo título que la hipoteca favorezca únicamente a los prestatarios. Y no debe prejuzgarse en este expediente si quedaría excluido el conflicto de intereses, a los efectos de la cuestión debatida, por el mero hecho de la vinculación del préstamo hipotecario a la rehabilitación de la concreta vivienda referida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

14 mayo 2010

Requisitos

DACIÓN EN PAGO

Requisitos

Requisitos.

1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se solicita la inscripción a favor del Instituto de Crédito Oficial de determinado inmueble que figura inscrito a nombre del Estado y está incluido entre los que, según acuerdo de Consejo de Ministros, son objeto de reintegración y de compensación de bienes y derechos a favor de la Unión General de Trabajadores, en cumplimiento de lo establecido en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1986, de 8 de enero, de Cesión de Bienes del Patrimonio Sindical Acumulado; con la particularidad de que el mismo acuerdo gubernamental aplica tales bienes y derechos a la liquidación de determinado préstamo que dicha Organización Sindical mantiene con el Instituto de Crédito Oficial.

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario aportar el correspondiente documento público por el que la propiedad reconocida y reintegrada a la Unión General de Trabajadores se transmita al Instituto de Crédito Oficial, que habrá de cumplir las exigencias fiscales, y en el asiento que se practique deberá recogerse el importe pagado con la adjudicación de la finca.

  1. Como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo en alguna ocasión anterior (cfr. la Resolución de 18 de enero de 1999), la dación en pago es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que éste acepta voluntariamente como pago de su crédito (artículo 1.166 del Código Civil), transmisión que en cuanto forma de pago puede realizar tanto el deudor como un tercero (artículo 1.158 del mismo Código). Si la transmisión lo es de inmuebles o derechos reales sobre los mismos, se está ante uno de los títulos traslativos cuya inscripción ampara el artículo 2.1.º de la Ley Hipotecaria.

Al ser la dación en pago una transmisión con finalidad solutoria, el pago de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas que con la dación de bienes se pagan operará como causa de la transmisión y no ofrece dudas que este elemento esencial del propio contrato traslativo (cfr. artículos 1.261.3.º y 1.275 del Código Civil), ha de ser debida expresado en los títulos inscribibles sin que pueda jugar en el ámbito registral la presunción que establece el artículo 1.277 del mismo Código.

Así, constatada en el título cuál sea la causa de la transmisión, como es el pago de una deuda perfectamente identificada y hábil para amparar la transmisión patrimonial, la cesión habrá de ser inscrita en el Registro.

En el presente caso, analizados los documentos presentados y la calificación impugnada, debe concluirse que existe un título material adecuado para que esa transmisión se produzca –adjudicación en pago de deuda realizada por un tercero-y un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la entidad en cuyo favor debe practicarse la inscripción.

Por ello, respecto de tales extremos no puede confirmarse la calificación impugnada.

Ahora bien, debe estimarse fundada la exigencia expresada por el Registrador sobre la necesidad de constancia del importe de la deuda pagado con la adjudicación de la finca. En efecto, la deuda que mediante la adjudicación se extingue ha de quedar perfectamente identificada en su cuantía en este caso, toda vez que ni en el título presentado ni en la copia del citado acuerdo de Consejo de Ministros figura dicho valor.

Por lo demás, no debe decidirse ahora sobre otras cuestiones que no han sido planteadas por el Registrador, toda vez que el recurso debe limitarse a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

  1. Por último, respecto de la necesidad de liquidación del impuesto correspondiente a la que alude la calificación impugnada, es cierto que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los Impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Pero, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 21 de diciembre de 1987 y ha recordado recientemente la Resolución de 23 de abril de 2007, la adecuada interpretación de este precepto implica que el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, ha de decidir también si se halla sujeta o no a impuestos. La valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde en cuanto tal la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; sin embargo, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable. Entender el precepto debatido de otro modo, esto es, afirmar que el Registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, no puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, supondrá una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral, toda vez que habría de suspenderse el despacho de cualquier documento principal o complementario, en tanto no apareciese debidamente justificado el pago, la exención, prescripción o no sujeción respecto de todos y cada uno de los Impuestos existentes en el sistema tributario vigente.

En el supuesto de hecho de este expediente, en el que claramente la adjudicación en pago de deuda a favor del Instituto de Crédito Oficial está incursa en causa legal de exención fiscal —cfr. artículo 45.I.A).a) del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados—, entra dentro de las facultades calificadoras generales del Registrador, el apreciarla de oficio. Este es el criterio tradicionalmente sostenido, pues también esta Dirección General consideró apreciable de oficio la no sujeción (sin necesidad de aportar nota fiscal) respecto de las anotaciones de embargo en causa criminal u otras en las que la no sujeción fuera claramente apreciable. Lo contrario sería —como se ha dicho— entorpecer injustificadamente la necesaria agilidad en la contratación inmobiliaria y mercantil, y supondría reducir la función registral calificadora a una actuación puramente mecánica.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador en todos los extremos de la misma, salvo en lo relativo a la necesidad de constancia del importe de la deuda pagado con la adjudicación de la finca, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

9, 10, 11 y 12 julio 2007

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación

URBANISMO

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación

Ordenada anotación preventiva de la interposición de un recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo de aprobación definitiva de un Plan Parcial de Ordenación, no puede denegarse por el hecho de que el mandamiento se refiera a determinadas fincas originarias, cuyos folios registrales ya han sido cerrados por efecto de la compensación, pues al establecerse por ministerio de la ley la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensación, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras, es evidente que la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación, lo cual, además, viene facilitado por la necesaria coordinación registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia.

23 y 24 abril 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- Ordenada la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca que ya no existe registralmente, pues se trata de una parcela que ha sido sustituida por otras en un Proyecto de Compensación, con inscripción de algunas fincas de reemplazo a terceros de buena fe, se pretende por el recurrente la práctica de la anotación sobre todas las fincas actuales que ocupan físicamente la superficie que en su día acotara la finca de procedencia identificada en el mandamiento calificado, a lo que la Dirección decide que no se puede acceder, pues el juego subrogatorio inherente a la reparcelación o la compensación no se produce entre las fincas de procedencia y la de reemplazo que ocupan la misma superficie física, sino entre las antiguas y las nuevas que con ella se correspondan según el proyecto aprobado.

12 diciembre 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- Aunque, en principio, para que pueda practicarse una anotación de demanda es preciso que aquélla esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotación aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administración que dictó el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotación, consta, al menos, que conforme al artículo 64 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotación, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificación, aunque no resultare del escrito de interposición de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificación registral suspensiva.

12 diciembre 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- Basándose en el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y en los registrales de legitimación y tracto sucesivo, no puede anotarse el embargo dirigido contra una Junta de Compensación sobre fincas que ya figuran inscritas a favor de distintos titulares sin que éstos hayan tenido ninguna intervención en el procedimiento. La simple notificación a dichos titulares de la existencia del juicio ejecutivo entablado no es suficiente, pues al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (la deudora es la Junta de Compensación y tiene personalidad jurídica propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b) del artículo 167 de la Ley del Suelo.

23 septiembre 1998

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (los es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- Solicitada anotación de demanda por una empresa constructora, que contrató con una Junta de Compensación, sobre algunas de las fincas adjudicadas a diferentes personas para obtener el cobro de determinadas cantidades, se resuelve lo siguiente: 1º) No existe indeterminación porque aparezcan dos cantidades reclamadas, ya que la inferior es el resultado de aplicar a la mayor un tanto por ciento que se dice corresponde a los propietarios que han pagado. 2º) No es obstáculo que la suma de las cantidades de que responden las fincas no coincida con la cantidad reclamada, pues el demandante reclama la cantidad efectivamente adeudada. 3º) El hecho de que se reclame el pago de sumas de dinero no significa que la demanda sea de carácter personal, pues en la medida en que lo adeudado esté cubierto por la afección real que pesa sobre las fincas se está haciendo valer ésta y, por tanto, se está ante una de las acciones a que se refiere el artículo 42.1º, de la Ley Hipotecaria. A este respecto, tampoco puede decirse que la garantía que se persigue con la anotación está cumplida por la afección que publica el Registro, pues tal afección tiene un plazo de caducidad, mientras que la anotación preventiva, si llega a ser prorrogada, no podrá ser cancelada mientras no recaiga resolución definitiva. 4º) En cuanto al argumento de que la afección está constituida en favor de la Junta de Compensación y no del demandante, lo cierto es que el Registro publica sólo la clase de gastos que garantiza y no la persona a cuyo favor se constituye. La determinación de ésta es competencia del Juez y dicha materia no está sometida a calificación.

8 junio 1999

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- 1. Se presenta en el Registro fotocopia de un escrito por el que se presenta un recurso contencioso-administrativo contra un proyecto de reparcelación aprobado con carácter definitivo. A la fotocopia se acompaña un escrito por el que se solicita la no inscripción de un exceso de cabida que se contiene en el proyecto expresado.

El Registrador deniega la constancia de lo solicitado por entender que, si bien la interposición de un recurso contra una reparcelación puede tener acceso al Registro -a través de la anotación preventiva pertinente-, el título para practicar el asiento es el mandamiento judicial correspondiente.

2. El recurso ha de ser rechazado. Tiene razón el Registrador cuando afirma que la única vía de acceso para la constancia registral que se pretende es la anotación preventiva de la interposición del recurso (cfr. artículo 1.6.º del Real Decreto 1093/1997) y para ello, con dicha interposición o con posterioridad, puede pedirse del Tribunal la expedición del mandamiento correspondiente dirigido al Registrador (artículo 67 del Real Decreto), siendo dicho mandamiento el título para la práctica de la anotación referida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 junio 2007

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- El problema que aquí se examina –traslado de un anotación preventiva sobre fincas afectadas por una reparcelación a las resultantes de ella- puede verse, más adelante, en el apartado “Efectos de la subrogación real en una anotación”.

18 junio 2007

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- 1. El registrador señala tres defectos en la nota de calificación, sin que en el recurso se alegue nada con relación al segundo y tercero de ellos, que deben entenderse confirmados. Queda limitado el recurso al primero de los defectos y por tanto a determinar si es posible tomar anotación preventiva de embargo por incumplimiento del pago de gastos de urbanización, en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra quien ya no es titular registral. El Ayuntamiento entiende que es posible, dada la afección real de las fincas al pago de esos gastos de urbanización, con independencia de quien sea propietario de la finca y por tanto aunque no se haya dirigido el procedimiento al actual titular registral.

2. Dispone el artículo 129 del Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, al regular la ejecución de actuaciones urbanizadoras en régimen de obras públicas ordinarias, lo siguiente:

«1. Para la ejecución de la ordenación detallada del suelo urbano en Municipios que no cuenten con Plan de Ordenación Municipal y, con carácter general, cuando no esté prevista en el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, ni sea precisa la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, la actividad de ejecución de aquél se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración Pública actuante.

2. El suelo preciso para las dotaciones se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por: a. Cesión obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelación. b. Cesión en virtud de convenio urbanístico. c. Expropiación.

3. El coste de las obras públicas que sean de urbanización conforme a esta Ley se sufragará por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía deberá ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización. Las fincas o parcelas correspondientes quedarán afectas, con carácter real, al pago de las cuotas a que se refiere el párrafo anterior.»

De este precepto se deduce claramente que el coste de las obras públicas que sean de urbanización se sufragan por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía tiene que ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización; sólo en este momento las fincas o parcelas correspondientes quedan afectas, con carácter real, al pago de las cuotas.

3. En efecto desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuación urbanística, nace la obligación de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislación del suelo (cfr. artículo 46 del Reglamento de Gestión Urbanística). No es necesario por tanto llegar a la aprobación del instrumento de equidistribución para que en el Registro pueda constar la afección de los terrenos al cumplimiento de esta obligación, siempre que se solicite la correspondiente certificación de titularidad y cargas y se haga constar por nota marginal (cfr. Resolución de 24 de marzo de 2007).

Por el contrario, para que las fincas queden afectas con carácter real al pago de los gastos de urbanización sí es necesario que se inscriban el instrumento de equidistribución. Así resulta del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, que regula la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar. Según este articulo «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1.–En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente: a. Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. b. El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar. 2.–En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal».

4. En el supuesto de hecho que nos ocupa no se han inscrito aún los correspondientes instrumentos de equidistribución previstos en la legislación autonómica para determinar los gastos de urbanización, en función de los cuales quedan afectas las fincas con carácter real.

5. Pero es que además, el hecho de que existiera una afección real al pago de los gastos de urbanización –que ya hemos visto aquí no se produce– no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

5 y 17 octubre 2009

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- 1. Se debate en el presente expediente si puede tomarse, sobre las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, anotación preventiva de una sentencia no firme dictada por un juzgado de lo Contencioso-Administrativo por la que se declara la nulidad del acuerdo del Ayuntamiento en virtud del cual se aprobó la modificación de dicho proyecto de reparcelación, o, si –como sostiene el registrador en su nota de calificación– de los artículos 42 de la Ley Hipotecaria, 51 y 52 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 67 a 70 del Real Decreto 1093/1997 se infiere que sólo son admisibles la anotación preventiva de la interposición de recurso contencioso-administrativo y la inscripción de la sentencia firme.

2. El defecto, tal y como ha sido expuesto, no puede mantenerse. En efecto, el artículo 51.g) del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tras la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, establece que serán inscribibles las sentencias firmes en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución o de actos administrativos de intervención. De acuerdo con el artículo 53 del propio cuerpo legal, la clase de asiento a practicar en estos casos será la inscripción, frente a la anotación preventiva prevista para incoación de expediente sobre disciplina urbanística e interposición de recurso contencioso-administrativo.

Ahora bien, el artículo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo no contiene una enumeración cerrada o excluyente de los actos que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resolución de 2 de marzo de 2006) que las resoluciones judiciales no firmes que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro pueden acceder a los libros mediante un asiento más conforme con su provisionalidad como es la anotación preventiva, suficiente para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.

3. Las normas deben ser interpretadas con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo a su espíritu y finalidad. Y precisamente la posibilidad de anotación preventiva de sentencias con trascendencia real es contemplada por el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al permitir anotación preventiva de sentencia que disponga o permita la inscripción o cancelación de asientos en registros públicos, lo que, precisamente por imperativo del artículo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo ocurre con la sentencia que declara –como es el caso–, la nulidad del acuerdo aprobatorio de modificación de un proyecto de reparcelación.

Este artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en general, es plenamente aplicable a la jurisdicción contencioso-administrativa por cuanto el artículo 129.1 de la Ley 29/1998 permite instar al interesado, en cualquier estado del proceso, la adopción de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia y, asimismo, la disposición final primera de dicha Ley prevé la supletoriedad de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Todo ello lleva a concluir que puede acceder a Registro, vía anotación preventiva y siempre que concurran el resto de circunstancias exigibles con carácter general, una sentencia no firme procedente de Juzgado de lo Contencioso Administrativo que declare la nulidad de un acuerdo aprobatorio de modificación de un proyecto de reparcelación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

3 diciembre 2011

Efectos de la intervención del tutor en una partición

TUTELA

Efectos de la intervención del tutor en una partición

Efectos de la intervención del tutor en una partición

No es necesaria la intervención de un defensor judicial ni la aprobación judicial de la partición realizada por los herederos, siendo uno de ellos tutor de un hermano (lo mismo en el caso de que la representación se realice en el ejercicio de la patria potestad), cuando no existe conflicto de intereses ni perjuicio presente para el representado, lo que ocurría en el caso que motivó este recurso, en el que el causante y su viuda estaban casados en régimen de sociedad de gananciales y el único bien que integraba el patrimonio ganancial era una cuarta parte indivisa de un inmueble, acordándose, primero, disolver la sociedad de gananciales; segundo, aceptar la herencia a beneficio de inventario en nombre del incapaz; y tercero, adjudicar a la viuda el usufructo viudal en una proporción determinada y el resto a los hijos, incluido el incapaz, mediante la plena propiedad de unas cuotas, todas ellas iguales.

14 septiembre 2004

Deslinde en zona marítimo-terrestre

COSTAS (ZONA MARITIMA)

Deslinde en zona marítimo-terrestre

Deslinde en zona marítimo-terrestre.- La resolución aprobatoria de un deslinde es firme en vía administrativa y suficiente para producir una mutación jurídico-real, como es la conversión de la anotación preventiva del deslinde en inscripción definitiva, con el consiguiente cambio de titularidad, y aunque sea susceptible de revisión en vía judicial, ya ante los Tribunales Contencioso-Administrativos, ya ante los Tribunales ordinarios, siempre que, conforme al artículo 29 del Reglamento de la Ley de Costas, no se haya hecho constar registralmente la existencia de impugnación judicial de la Orden aprobatoria del deslinde en el plazo de una año contado desde la notificación prevenida en la letra b) del artículo mencionado.

2, 4 y 14 octubre 1996

Deslinde en zona marítimo-terrestre.- Aprobado un deslinde de una zona marítimo-terrestre, no es inscribible la mera resolución aprobatoria, acompañada de un plano identificativo, dejando a cargo del Registrador la tarea de identificar las fincas inscritas a favor de terceros que, a su juicio, puedan estar incluidas en dicha zona. Se funda la Dirección en lo siguiente: a) No se trata de inmatricular a favor del Estado, sino de reflejar, provisionalmente y por vía de anotación, que determinadas fincas invaden el dominio público. b) Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y el Registrador no puede por sí solo poner en entredicho su contenido. c) Es exigencia del principio de especialidad que todo documento que pretenda inscribirse exprese tanto la identidad de la finca como el concreto contenido cuya inscripción se solicita. No es argumento en contra de lo anterior que, en el supuesto de la inmatriculación, el propio Registrador debe comprobar que no existe ningún asiento contradictorio, pues la contradicción supone, en el caso de la inmatriculación, suspender el título, mientras que en el caso del deslinde la inscripción del mismo lleva consigo poner en entredicho los posibles asientos contradictorios; además, sería inexcusable -lo que no ocurre en el presente caso- que en la resolución administrativa del deslinde constara que el titular del asiento inexacto a rectificar ha sido debidamente citado en el expediente.

5 noviembre 1998

Deslinde en zona marítimo-terrestre.

1. En el presente recurso se debate sobre la posibilidad de inscribir a favor del Estado determinada finca que aparece inscrita a favor de un particular, en virtud de la Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo-terrestre, en la que está incluida la finca en cuestión (registral número 17.898). En el supuesto de hecho planteado resultan relevantes los siguientes hechos:

  1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad Resolución de la Directora General de Sostenibilidad de la Costa y el Mar (por delegación de la Ministra de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino) aprobatoria del deslinde del dominio público marítimo terrestre del tramo de costa de la isla de Buda entre los vértices M-16 a M-68, en el término municipal de Sant Jaume d’Enveja, ordenando al Servicio de Costas del Departamento en Tarragona que inicie las actuaciones conducentes a rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias. En los antecedentes de hecho de la misma resultan, entre otros extremos, que con fecha 7 de junio de 2005 la Sección Tercera de de la Audiencia Provincial de Tarragona dicta sentencia estimando el recurso interpuesto por la Abogacía del Estado contra la sentencia de 21 de enero de 1997, declarando que las lagunas costeras de «Calaix Gran» y «Calaix de Mar» de la Isla de Buda forman parte de la zona de dominio público marítimo-terrestre, por lo que la finca registral número 17.898 -a que se refiere este recurso- es de dominio público y pertenece al Estado por imperio de la ley. Asimismo, se hace constar que por auto de 22 de mayo de 2006 de la reseñada Audiencia se declaró la inadmisión de la preparación del recurso de casación y del recurso de infracción contra la indicada sentencia y que por auto de 14 de julio de 2006, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona acuerda no haber lugar al recurso interpuesto contra el auto de 22 de mayo de 2006. Igualmente consta que, conforme al artículo 84 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, se otorgó un período de audiencia a los interesados, concediéndoles un plazo de quince días para examinar el expediente y presentar los escritos, documentos y pruebas que estimasen convenientes.

Mediante escrito de 18 de mayo de 2009, don J. G. S., Jefe del Servicio Provincial de Costas en Tarragona (Demarcación de Costas en Cataluña), solicita que se proceda a la modificación de la inscripción registral de la finca registral 17.898 por ser de dominio público y pertenecer al Estado por imperio de la Ley.

  1. b) El Registrador no practica la inscripción por considerar que «falta título suficiente para practicar el traspaso dominical solicitado, dado que el deslinde administrativo de la zona marítimo terrestre no resuelve más que una cuestión de límites sin generar una declaración de propiedad».
  2. Dada la necesaria concreción de la resolución del recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la nota de calificación, el mismo debe ser estimado.

En efecto, conforme al artículo 132 número 2 de la Constitución, son bienes de dominio público estatal en todo caso, además de los que determine la ley, la zona marítimo-terrestre y las playas. En desarrollo de este precepto constitucional la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas declara que los bienes de dominio público marítimo-terrestre definidos en la misma son inalienables, imprescriptibles e inembargables (cfr. artículo 7), careciendo de todo valor obstativo frente al dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad (cfr. artículo 8), y sin que puedan existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado en ninguna de las pertenencias del dominio público marítimo-terrestre (cfr. artículo 9 nº 1). Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre, la Administración del Estado habrá de practicar los oportunos deslindes (cfr. artículo 11), deslindes que una vez aprobados, declaran «la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado», sin que «las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados», según declara el número primero del artículo 13 de la citada Ley.

En coherencia con dicho régimen jurídico, frente a la regla general en sede de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del titular del asiento a rectificar o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra aquél (cfr. artículos 1, 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria), la Ley de Costas sanciona la eficacia rectificatoria de las resoluciones de deslinde, al disponer que la Orden aprobatoria del deslinde de la zona marítimo-terrestre, tiene valor declarativo de la titularidad dominical a favor del Estado, así como virtualidad rectificatoria del Registro en los términos que se fijen reglamentariamente (cfr. artículo 13 de la Ley de Costas).

  1. El desarrollo reglamentario de la citada disposición legal, se contiene en particular en el artículo 29 del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, el cual establece un trámite específico para que la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde de la zona marítimo-terrestre pueda tener virtualidad rectificatoria del Registro, trámite que incluye la extensión, primero, de una anotación preventiva del dominio público resultante de dicha Orden en el folio de la finca cuya titularidad dominical se va a rectificar, la cual irá seguida de la notificación de su existencia al titular registral por el propio Registrador; y, en segundo lugar, si en el plazo de un año desde tal notificación no se extiende anotación preventiva de demanda de las acciones promovidas por el titular registral contra la Orden aprobatoria del deslinde, podrá realizarse la rectificación registral y la inscripción del dominio público de la finca en cuestión.

Lo que se pretende, en definitiva, mediante tales previsiones es conciliar la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), supeditando la eficacia rectificatoria registral de dicho deslinde, en cuanto acto administrativo, a la no impugnación judicial del mismo -en rigor, al no reflejo registral de tal impugnación por el titular registral en el citado plazo de un año- o, en caso de impugnación, a que dicha eficacia sea confirmada por la resolución judicial recaída en el pleito entablado. Naturalmente, esta tramitación no será necesaria si en procedimiento contradictorio previo seguido contra el titular registral y en virtud de sentencia firme ha sido declarada la demanialidad de una finca sobre la que se pretende la rectificación; en este caso la Orden aprobatoria del deslinde acompañada de la sentencia firme sería título directamente inscribible.

  1. Frente a ello el criterio mantenido por el Registrador en su nota de calificación se basa en la tesis de que la Orden aprobatoria del deslinde no puede tener eficacia rectificatoria del Registro por no ser título suficiente para practicar el traspaso dominical solicitado, dado que, a juicio del Registrador, el deslinde administrativo de la zona marítimo-terrestre no resuelve más que una cuestión de límites sin generar una declaración de propiedad. Se plantea, por tanto, la necesidad de definir la naturaleza y eficacia del deslinde administrativo del dominio público marítimo-terrestre.

El deslinde en el ámbito del Derecho civil constituye un medio de defensa que la Ley otorga al propietario para asegurar la inviolabilidad de los confines o límites del objeto de su dominio, siendo en consecuencia un poder jurídico derivado del propio derecho de propiedad, una facultad que integra su contenido, cuya finalidad es identificar la cosa sobre la que aquél recae (artículo 348 del Código Civil). Esta «actio finium» en que consiste el deslinde no debe confundirse con la «rei vindicatio», ya que en ésta se produce un conflicto de derechos, en tanto que en aquélla existe una simple contienda sobre los límites de la finca. Del mismo modo en la acción reivindicatoria se demanda una cosa cierta y determinada, mientras que en la de deslinde se reclama la fijación de la delimitación de una propiedad físicamente indeterminada, haciendo cesar su confusión con la colindante. En definitiva, el deslinde supone, como regla general, confusión de límites, en tanto que la acción reivindicatoria controversia de títulos.

Este mismo concepto procedente del Derecho civil es aplicable al deslinde administrativo, con la particularidad de que el procedimiento arbitrado para su práctica es un procedimiento típicamente administrativo llevado a cabo por la Administración Pública titular de una de las dos fincas colindantes, y cuyo objeto es resolver un problema de límites entre las mismas. En este sentido, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo había venido entendido tradicionalmente que lo único que resuelven los deslindes «es un problema de límites, es decir, la determinación de hasta dónde llegan éstos» (cfr. Sentencia de 22 de mayo de 1961), y con referencia directa al demanio marítimo-terrestre, «lo único que hace la operación de deslinde es precisar exactamente los límites inciertos antes de la zona marítimo-terrestre», y «no prejuzga otra cosa que la posesión natural de la zona marítimo-terrestre a favor del Estado, tal y como se reconoce implícitamente en el artículo 1 de la Ley de Puertos … sin prejuzgar los derechos que aleguen y posean los particulares sobre ella» (cfr. Sentencia de 15 de octubre de 1964).

Más recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1983 revalida esta tesis y extrae de la misma las consecuencias que se derivan de ella en los conflictos entre el deslinde y el contenido del Registro de la Propiedad, al afirmar que «la inscripción registral produce la legitimación prevenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y consiguientemente el deslinde administrativo no puede desconocer, sino que ha de respetar esta presunción de legalidad a favor de la registral que sólo puede ser destruida por sentencia mediante el ejercicio de actuaciones, no sólo en el orden de la titularidad dominical -ya que el deslinde no puede nunca prejuzgar dicha cuestión- sino en el de la posesión legal, y de aquí que la delimitación no puede hacerse discrecionalmente, sino con base y respeto a las situaciones de propiedad y posesión». En la misma línea la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1992 afirma que «el deslinde no puede convertirse en una acción reivindicatoria simulada, y no puede con tal pretexto la Administración hacer declaraciones de propiedad sobre terrenos en los que los particulares ostenten derechos de propiedad … ya que el deslinde sólo sirve para la fijación precisa de la situación posesoria entre las fincas deslindadas». En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de este Centro Directivo de 15 de marzo de 1993, citada por el Registrador en su nota de calificación. Y este mismo concepto y eficacia es el que resulta del artículo 50, número 1, de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, al atribuir a éstas la potestad de deslindar los bienes inmuebles de su patrimonio de otros pertenecientes a terceros «cuando los límites entre ellos sean imprecisos o existan indicios de usurpación». Por tanto, el deslinde administrativo, como regla general, desenvuelve su eficacia en el orden estrictamente posesorio, lo que excluye su calificación como título declarativo de la titularidad dominical de la Administración.

  1. Sin embargo, a este respecto debe destacarse la sustancial modificación operada por parte de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas en el alcance y eficacia de la resolución administrativa aprobatoria del deslinde cuando éste tiene por objeto una finca perteneciente a la zona marítimo-terrestre. Hasta su entrada en vigor, el deslinde administrativo, en estos casos, conforme a la entonces vigente Ley de Costas de 1969, no sólo carecía de virtualidad rectificadora del Registro, sino que dejaba expresamente a salvo las situaciones protegidas por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 6, números 1 y 3, de la Ley de Costas de 1969, y Resolución de 5 de noviembre de 1998). Pero la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (al igual que posteriormente hicieran otras normas sectoriales, como el artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, o el artículo 95 del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001) introduce una profunda modificación y otorga al deslinde una eficacia mucho mayor, estableciendo expresamente en su artículo 13, número 1, que el deslinde aprobado «declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados». Como corolario de lo anterior el mismo precepto añade en su número segundo que «La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde».

Glosando esta reforma legal, el Consejo de Estado en su Dictamen 1132/96, de 13 de junio de 1996, afirmó que dicha eficacia del deslinde representa «una ruptura del tradicional monopolio del Juez civil para conocer de cualquier cuestión relativa al dominio, aun cuando éste fuera de titularidad pública, atribuyendo a la Administración que promueve el deslinde la facultad de decidir -en vía administrativa- sobre la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado … sin que las inscripciones registrales puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados. De este modo, la realidad extrarregistral del deslinde administrativo goza del valor de enervar la presunción «iuris tantum» que confiere el Registro de la Propiedad a las titularidades inscritas, de tal forma que la realidad registral contradictoria cede a favor de la propiedad pública declarada en el acto administrativo de deslinde». Esta eficacia, en puridad, no resulta del mismo deslinde que propiamente no «constituye» el derecho dominical que proclama, sino que simplemente lo «declara», pero sin constituirlo «ex novo». Ello se explica por cuanto que el título genérico que inviste a la Administración de la condición de «dominus» sobre el dominio público es la Ley que establece las características físicas o naturales de determinadas categorías globales de bienes a los que otorga la condición de demaniales (en este caso, las riberas del mar), de forma que la precisión sobre el terreno del «quantum» de este dominio a través del deslinde genera un título específico e inmediato de la titularidad dominical de la Administración.

  1. Finalmente, así lo ha corroborado el Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia de 24 de septiembre de 2001 que, con cita de la previa de 4 de abril de 2000, tras recordar que, si bien la Ley de Costas de 26 de abril de 1969 señalaba en su artículo 6.3 que la atribución de posesión, consecuencia del deslinde, no podrá realizarse respecto a las fincas o derechos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, aunque sin perjuicio de la facultad de la Administración para ejercitar las acciones judiciales pertinentes, añade que, por el contrario, la «nueva Ley 22/1988, invierte los términos en sus artículos 13 y 14. En el primero de ellos, da preferencia al deslinde frente al Registro de la Propiedad respecto de los terrenos relacionados en los artículos 3, 4 y 5, al negar que la inscripción pueda prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados, si bien, siempre salva el derecho de los titulares inscritos para ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, acciones que indudablemente han de presentarse ante la jurisdicción civil. En el segundo señala que estas acciones civiles sobre derechos relativos a terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben a los cinco años, computados a partir de la fecha de la aprobación del deslinde». La declaración de demanialidad se hace, por tanto, sin perjuicio de que, como ha declarado la jurisprudencia, los titulares registrales puedan hacer valer sus derechos ante la jurisdicción civil o contencioso-administrativa (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1998, 19 de mayo de 1999 y 24 de septiembre de 2001, y del Tribunal Constitucional de 4 de julio de 1991), ejercitando la acción dentro del plazo de prescripción que señala el artículo 14 de la Ley de Costas, la cual podrá dar lugar, a su vez, a la correspondiente anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 29 número 2 del Reglamento de Costas, compatibilizando así, como se dijo, la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos registrales.
  2. Por todo ello, no puede confirmarse, en los términos en que se ha formulado, la nota de calificación del Registrador. Cuestiones distintas que no se han incluido en la nota de calificación y sobre las que, por tanto, no cabe ahora que este Centro Directivo se pronuncie dada la obligada concreción del recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), son las de si se han cumplido todos los trámites del procedimiento; si hubiera sido necesario acompañar la resolución judicial que confirma el carácter de dominio público de la finca cuestionada a fin de excluir la necesidad de la anotación preventiva prevista en el artículo 29 citado y la tramitación en él reseñada; la necesidad de que no haya duda alguna de que el deslinde se refiere a la totalidad de la finca reseñada; y de la firmeza de la resolución administrativa de aprobación del deslinde y su notificación al titular registral. Pero, como se ha dicho, estas cuestiones no se han suscitado en la nota de calificación, por lo que no pueden ahora ser prejuzgadas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

10 noviembre 2010

Deslinde en zona marítimo-terrestre.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro traslado de Orden Ministerial en el que se ordena inscribir un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:

1) No se acompaña la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde.

2) No se determina la parte de la finca afectada por el deslinde y que debe pasar al dominio público.

3) No se acredita la intervención en el expediente del titular registral.

El Servicio Provincial de Costas recurre los dos últimos defectos referidos.

  1. En cuanto al defecto 2.º, debe ser confirmado. Los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 12.2, 47 a 51 del Reglamento Hipotecario exigen que, para identificar perfectamente la parte de la finca que es de dominio público es preciso describirla de manera indubitada, así como describir la porción que resta.
  2. En cuanto al defecto 3.º, debe ser igualmente confirmado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), al tratarse de que una parte de una finca es de dominio público y, como así ha de hacerse constar, debe tenerse en cuenta: a) Que, en el presente caso se trata de hacer constar en parte de una finca que dicha porción pertenece al dominio público; b) Que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, no pudiendo el Registrador por sí solo inscribir o poner en entredicho su contenido (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria); y c) Que es exigencia general de todo documento que pretende su acceso al Registro el expresar debidamente tanto la identidad de la finca a que se refiere como el concreto contenido cuya inscripción se solicita, lo que tratándose de títulos –como el ahora calificado– dirigidos a lograr la rectificación de un pronunciamiento registral inexacto, se traduce en la necesaria especificación en ellos, no sólo de la finca y asientos a que la rectificación se contrae, sino también de los concretos términos de la rectificación. En todo caso sería inexcusable –lo que ahora no ocurre– que en la resolución administrativa del deslinde constara que el titular de ese asiento a rectificar ha sido debidamente citado en el expediente, en términos que le hagan inequívoca la trascendencia que la resolución que se dicte podrá tener en su titularidad registral (cfr. artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria, y 12.2 de la Ley de Costas, y artículo 23 y siguientes de su Reglamento).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 marzo 2011

Deslinde en zona marítimo-terrestre.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de finca colindante con el dominio público marítimo-terrestre, que se presenta acompañada de testimonio notarial de una certificación del Servicio de Costas según la cual dicha finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre. Se acompaña además instancia privada en la que el titular registral admite de manera explícita que el límite de su finca es el dominio público, pero se rectifica la descripción para actualizarla al deslinde administrativo –no inscrito– efectuado con posterioridad a la fecha de la escritura. Por el interesado se pretende la inscripción sin necesidad de aportar nueva certificación acorde con el deslinde aprobado. En la nota de calificación, el registrador considera necesaria una nueva certificación que declare la no invasión del dominio público marítimo terrestre por la finca con la descripción que se pretende conste ahora en el Registro.

  1. Para resolver sobre el particular, en primer lugar debe recordarse la doctrina fijada por este Centro Directivo en Resoluciones de fecha 6 de octubre 2008 y 18 de agosto de 2010 en las que matizando la doctrina anterior y ajustándose a las jurisprudencia del Tribunal Supremo –recogida entre otras en las sentencias citadas en los Vistos– reconoce, de conformidad con el artículo 35 del Reglamento de Costas, en relación con el artículo 31 del mismo y 15 de la Ley, la necesidad de aportar certificado del Servicio de Costas que acredite la no invasión del dominio público marítimo-terrestre, tanto en el supuesto de inmatriculación de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, como en las segundas y posteriores inscripciones relativas a las mismas fincas.
  2. En el presente supuesto, la finca que se trata de inscribir linda por el Este con la playa, que es bien de dominio público marítimo-terrestre estatal [artículo 3, apartado 1.b) de la Ley de Costas]. De la certificación de la jefa de la Demarcación de Costas en Valencia resulta que la finca invade el dominio público, ya que se indica literalmente que «está afectada parcialmente por las servidumbres legales, y que invade parcialmente el Dominio Público Marítimo-Terrestre, según el deslinde CDL-39, aprobado por Orden Ministerial de 15 de marzo de 2004, conforme a la Ley de Costas».
  3. Dada la invasión del dominio público resultante de la certificación aportada, y teniendo en cuenta la anterior doctrina de este Centro Directivo, hay que examinar si la rectificación hecha por medio de instancia privada de la descripción de la finca para acomodarse a un deslinde administrativo –que no consta inscrito– es o no bastante para entender acorde con las exigencias legales la descripción y la acreditación de la no invasión.

Para responder a esta cuestión hay que considerar que las exigencias legales establecidas para la inscripción de actos relativos a fincas colindantes con el demanio marítimo-terrestre, encuentran su fundamento en la necesidad de proteger el mismo de toda invasión, dado su carácter demanial público, inalienable e imprescriptible. Por eso se imponen una serie de precauciones conducentes a que no existan dudas respecto de la situación de una determinada finca con relación al dominio público, exigiendo una acreditación fehaciente de los linderos de la misma para su acceso al Registro de la Propiedad.

En este sentido, el hecho de acompañar una mera instancia privada modificando la descripción de la finca en cuanto a su cabida y en cuanto a uno de sus linderos (concretamente el lindero Este, por donde la finca, que lindaba con la playa, pasa a lindar con el dominio público marítimo-terrestre) no disipa las dudas respecto a una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre en los términos que establece el artículo 15 de la Ley de Costas, en relación con el 29 de su Reglamento, más al contrario, las incrementan.

  1. Tal como se desprende del artículo 33 del Reglamento de Costas, el plano de situación de la finca cuya inscripción se pretende –sea de inmatriculación o relativa a una transmisión– deberá haber sido expedido por el servicio periférico de costas, y en él deberá individualizarse la finca con precisión y reflejarse su situación con relación a la zona de dominio público marítimo-terrestre. Evidentemente no puede cumplir esta función la antigua certificación aportada con relación a la primitiva descripción de la finca, que se dice modificada por un deslinde posterior, sino que deberá aportarse una nueva certificación administrativa que dé cobertura a la descripción actualizada o el propio deslinde administrativo.
  2. De admitirse la posibilidad de que el propio interesado, modificando la descripción registral de la finca, pudiera posibilitar su inscripción, se estaría dejando sin valor ni efecto toda la protección legal desplegada sobre estos bienes de dominio público, ya que quedaría a merced de los propios interesados el cumplimiento de los requisitos legales, con base en una mera manifestación personal y podría entrar en colisión con los efectos legitimadores que la inscripción produce (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

La conclusión es que no podrá practicarse la inscripción si no se acompaña al título presentado la certificación preceptiva que acredite la no invasión del demanio público.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

8 agosto 2011

Reserva del derecho de vuelo

DERECHOS PERSONALES

Reserva del derecho de vuelo

Reserva del derecho de vuelo.- La reserva, para sí y sus sucesores sin límite de tiempo, por las dueñas de un edificio dividido horizontalmente del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales no es que afecte al principio de especialidad por la imprecisión del número de plantas a construir, plazo de realización, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las futuras cuotas en la comunidad, sino que ni siquiera constituye un auténtico derecho real, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que conculca los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes, que excluye la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (artículos 513, 526, 546, 1.608, 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

6 noviembre 1996

Reserva del derecho de vuelo.- Constituido un derecho de vuelo sobre un edificio en el momento de su división horizontal, que se reserva para sí el constituyente en la medida que permitan las ordenanzas, con el derecho a transmitirlo a terceros sin el consentimiento de los restantes propietarios, aunque existen una serie de indeterminaciones puestas de relieve por el Registrador que conculcarían el principio de especialidad, en realidad lo que ocurre es que el derecho constituido no tiene carácter real, sino que se ha sustraído a los propietarios de la finca edificada, y con carácter perpetuo, una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; es decir, se trataría de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé transmitir, lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real pese a la libertad de creación de tales derechos que rige en nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

29 abril 1999

De fincas para su agrupación

DESCRIPCIÓN

De fincas para su agrupación

De fincas para su agrupación.- Planteadas ciertas dudas sobre la colindancia de algunas fincas que pretenden agruparse, la Dirección admite que puedan resolverse mediante la aportación de un certificado técnico que complemente la certificación catastral descriptiva y gráfica, sin perjuicio de que posteriormente la certificación catastral pueda actualizarse.

26 octubre 2004

 

Expediente de reanudación

TRACTO SUCESIVO

Expediente de reanudación

Las facultades calificadores del Registrador respecto de los documentos judiciales no le autorizan para examinar el fondo de los asuntos ni los fundamentos de las resoluciones, porque con ello invadiría las atribuciones judiciales y realizaría una revisión de los expedientes, cuya decisión es de la privativa incumbencia y responsabilidad del Juez. En consecuencia, es inscribible el auto que declara el dominio del promotor del expediente y ordena la cancelación de la inscripción contradictoria, de más de treinta años de antigüedad, habiéndose citado al titular y a todas las personas que podrían ser perjudicadas, personalmente o por edictos.

25 mayo 1948

Expediente de reanudación.- Realizadas varias transmisiones de una finca que no se inscribieron, la primera de las cuales fue realizada por unos titulares sujetos a una prohibición de disponer, se considera no inscribible el expediente de reanudación del tracto en el que se pretende la cancelación como asiento contradictorio del que contenía la prohibición, pues la actuación realizada se considera fraudulenta y encaminada a eludir lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.

15 enero 1952

Expediente de reanudación.- Es inscribible un exceso de cabida justificado en un expediente de dominio tramitado para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y teniendo en cuenta la doble finalidad pretendida, no es obstáculo el no haber aportado la certificación prevenida en el artículo 287 del Reglamento Hipotecario, puesto que en el momento de incoarse el expediente la finca tenía que aparecer necesariamente inscrita a nombre de un titular anterior, pero lo cierto es que la finca se inscribió a nombre de los interesados y la solución negativa obligaría, con detrimento de la economía procesal, a seguir dos expedientes sin ninguna ventaja práctica.

11 febrero 1956

Expediente de reanudación.- El artículo 201 de la Ley Hipotecaria contiene reglas comunes para los supuestos de inmatriculación, reanudación del tracto sucesivo interrumpido e inscripción de excesos de cabida, y otras especiales para cada caso concreto, por lo que, figurando inscrita una finca  en el Registro, no puede reanudarse el tracto si en el expediente se han observado las reglas establecidas para la inmatriculación, con lo cual falta la disposición judicial ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias.

27 noviembre 1958

Expediente de reanudación.- La certificación expedida para inmatricular una finca a favor del Estado, adquirida por herencia, no es inscribible cuando el Registrador considera que la finca coincide plenamente con otra inscrita a favor de persona distinta del causante, sin que en este supuesto pueda suplir la certificación el procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

19 enero 1960

Expediente de reanudación.- Los titulares de inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad sólo serán tenidos por renunciantes si no comparecen después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, por lo que no será inscribible el expediente si la citación se hizo por edictos.

6 julio 1964

Expediente de reanudación.- No es inscribible cuando no hay ningún tracto interrumpido que restaurar, al aparecer claras en el Registro las titularidades del inmueble, si bien en una de las cuotas habrá que esperar al fallecimiento de determinadas personas para atribuir con carácter definitivo el pleno dominio de la misma, con lo que se evita que por un procedimiento indirecto puedan quedar incumplidas las prevenciones ordenadas por el causante. También se consideran defectos el no haber cumplido lo ordenado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a comparecencia por medio de Procurador, y no haberse ordenado en el Auto la cancelación de asientos contradictorios.

16 julio 1973

Expediente de reanudación.- No es inscribible el Auto donde no se ordena expresamente, además de la inscripción de dominio a favor del actor, la cancelación de las inscripciones que le sean contradictorias, si bien dicha omisión debe considerarse defecto subsanable.

7 marzo 1979

Expediente de reanudación.- Según el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, para que proceda la reanudación del trato es preciso que esté interrumpido por faltar inscripciones intermedias, por lo que si existen los títulos intermedios su presentación permite la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral. En base a ello, si: a) La finca aparece inscrita a nombre de unos esposos. b) Al fallecimiento del marido se otorga escritura de partición; y c) La viuda e hijos otorgan escritura de venta a favor del instante del expediente, fácilmente se deduce que no se está ante un supuesto de tracto interrumpido, sino ante una ruptura del enlace directo entre el titular registral y la persona que pretende la inscripción, que puede ser rectificable mediante la presentación de la titulación ordinaria, ya que el expediente hay que relegarlo para los supuestos en que falte la documentación o sea defectuosa. Se reitera también que es defecto el no ordenarse en el Auto aprobatorio la cancelación de las inscripciones contradictorias.

29 agosto 1983

Expediente de reanudación.- En el expediente para la reanudación del tracto interrumpido se produce una de las excepciones a la regla del mantenimiento de los asientos mientras no medie su rectificación, pues sin el consentimiento del titular registral ni resolución dictada en juicio declarativo ordinario pueden cancelarse asientos vigentes, pero contradictorios, con la titularidad dominical alegada por el promotor. Ahora bien, cuando el asiento contradictorio, como en este caso, es un usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que, a su vez, tengan los usufructuarios, es evidente  que en tanto éstos no fallezcan existe la posibilidad de nacimiento de nuevos hijos, a favor de los cuales hay una reserva de derechos, posible al amparo de los artículos 675, 750 y 781 del Código Civil, y cuya constatación registral les asegura la protección dispensada por esta institución. Por tanto, aun cuando el usufructo y la nuda propiedad de los hijos ya nacidos no serían obstáculo para inscribir el Auto, no ocurre lo mismo con las titularidades preventivas a favor de los hijos inexistentes, pero de posible existencia futura, respecto de los cuales no puede cumplirse el requisito de citación en legal forma, lo que hace necesario acudir al juicio declarativo ordinario, tanto para la extinción de aquellos derechos como para el reconocimiento del que tiene el promotor del expediente.

22 abril 1987

Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en expediente en el que se solicita la declaración de dominio, si se alega la condición de heredero del titular registral, pero resulta del mismo expediente que este titular tenía otros herederos, y sin que baste la alegación de llevar veinte años en la posesión, porque, aparte otros requisitos, no aparece el justo título exigido para la usucapión ordinaria.

16 febrero 1988

Expediente de reanudación.- El expediente de dominio para la reanudación del tracto sólo procede cuando una adquisición no trae causa directa del titular inscrito por haberse interrumpido el tracto. Cuando la adquisición ha tenido lugar directamente del titular registral no cabe la utilización de este medio, sino que es preciso el título de transmisión otorgado por el titular o sus herederos o, en su defecto, resolución judicial en juicio contradictorio.

30 mayo 1988

Expediente de reanudación.- El Registrador no puede imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte, si dicho titular decide utilizar el expediente de reanudación.

15 noviembre 1990

Expediente de reanudación.- Solicitada la reanudación del tracto por los diversos propietarios de un edificio, del que la única inscripción existente en el Registro es la del solar, no hay ningún obstáculo para que el auto se extienda a la declaración de obra nueva,[1] ya que el expediente tiene como objeto acreditar el dominio de una finca en su «estado actual». Tampoco es obstáculo que el auto considere justificado no un dominio individual o un condominio ordinario, sino sujeto al régimen de propiedad horizontal, pese a no existir un título constitutivo.

18 junio 1991

Expediente de reanudación.- Los antecedentes de esta Resolución fueron los siguientes: 1) El promotor del expediente adquirió por compra de dos personas, sin presentar el documento de compra en el Juzgado y sin que se expresara la cuota que cada transmitente tenía. 2) Una de ellas traía causa directa de los titulares registrales. En cuanto a esta última se considera que no hay tracto interrumpido, sino falta de justificación documental del dominio, que debe lograrse por la vía normal de otorgar el título adecuado y no por el sistema excepcional que supone el expediente de reanudación. Respecto a la porción procedente de la otra transmitente no existe el problema anterior, pero al no poderse inscribir la finca en su totalidad y desconocerse la cuota transmitida, falta la extensión del derecho que se inscribe, conforme a los artículos 9-2º de la Ley Hipotecaria y 51-6º de su Reglamento, que es una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción.

21 junio 1991

Expediente de reanudación.- 1) La falta de formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro son defectos que pueden apreciarse en los documentos judiciales. Teniendo en cuenta que en el expediente para reanudación del tracto se trata de lograr una inscripción contradictoria con la que expresa el Registro sin que conste el consentimiento de su titular, la legislación hipotecaria eleva a requisito formal del documento judicial la expresión de «que se han observado los requisitos exigidos, según los casos» por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «y la forma en que se hubiesen practicado las citaciones de la regla tercera del artículo 201 de la misma Ley», por todo lo cual no será inscribible el auto que no expresa la forma en que practicaron las citaciones (defecto que sería subsanable si se hicieron), pero que se completa con un segundo informe del Juez en el que manifiesta que no consta que se hayan practicado. 2) Se reitera la doctrina de ser inadecuado este expediente cuando no hay tracto interrumpido, sino falta de titulación formal, lo que ocurre cuando el promotor adquirió por documento privado del titular registral y éste ha fallecido, en cuyo caso lo procedente sería que sus herederos elevasen a escritura pública la transmisión o, en caso de negarse, obtener su consentimiento en juicio contradictorio. 3) Admitidos los dos anteriores defectos contenidos en la calificación, no es defecto, en cambio, que el auto no ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias, pues esto sólo procede cuando la titularidad registral es contradictoria con la que se pretende por existir otras intermedias. Cuando esto no es así, la mecánica registral exige una inscripción de la transferencia y no la cancelación del asiento precedente.

5 julio 1991

Expediente de reanudación.- La falta de coincidencia en la descripción de las fincas entre el Auto judicial y los asientos y datos perimetrales que obran en el Registro, constituye un obstáculo que impide la inscripción, conforme a los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Por otra parte, aunque el principio de legitimación se refiere siempre a los datos jurídicos de la finca y no a las situaciones de mero hecho o a las circunstancias físicas del inmueble, ello no autoriza a sostener que tales datos carezcan de valor, pues como ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias «la presunción de lo que diga el asiento en relación a las circunstancias del mismo, se ha de reputar veraz mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, debiendo atenerse los Tribunales en su cometido a una razonable valoración jurídica de los hechos que estimen probados para poder dar por desvirtuada la presunción juris tantum en cuanto a extensión y linderos de la finca descrita.

1 septiembre 1992

Expediente de reanudación.- 1) Uno de los requisitos básicos para que el expediente de dominio pueda cumplir su función de reanudar el tracto sucesivo interrumpido es que se haya producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales, de suerte que el derecho cuya inscripción se pretende aparezca inscrito a nombre de persona distinta del causante del promotor. Al referirse el expediente a la totalidad del dominio de una finca, no cabe su inscripción respecto a una mitad indivisa que el promotor adquirió directamente del titular registral, constando además la existencia de título idóneo para obtener la inscripción. 2) No puede oponerse, en cambio, como defecto, que se ha alegado como título de adquisición tan sólo la posesión y que ésta tiene su cauce adecuado en el juicio declarativo, pues del escrito inicial del promotor resulta que además de la posesión alegó el dominio y el auto por el que concluye el expediente declara que han quedado justificados dichos extremos. 3) Las inscripciones de participaciones que el promotor del expediente adquirió directamente de titulares registrales, por las mismas razones por las que no cabe este expediente no son contradictorias y no procede ordenar su cancelación. En cambio, el no ordenarse la cancelación de una inscripción que sí es contradictoria constituye un defecto, aunque no es insubsanable, pues a petición del interesado puede ser completado el auto aprobatorio con inclusión de la omisión padecida, dejando con ello de existir el obstáculo formal que de momento impide su inscripción.

24 enero 1994

Expediente de reanudación.- Ante un expediente de reanudación que tenía por objeto la inscripción derivada de una retransmisión, consecuencia de una venta en garantía, y que el Registrador denegó por entender que no había tracto interrumpido y sí una transmisión directa, que exigía el título correspondiente, la Dirección mantiene lo contrario basándose en las siguientes circunstancias: 1º. La última inscripción vigente es de 28 de septiembre de 1960, y es la titular registral la que había de cumplir la retransmisión. 2º. La persona que había de ser favorecida con la retransmisión ha fallecido, por lo que los favorecidos con la retransmisión habrán de ser los herederos. 3º. También ha fallecido la actual titular registral, dejando varios herederos, alguno de los cuales ha fallecido también dejando otros herederos. A la vista de todo ello, argumenta la Resolución diciendo que «el círculo de vicisitudes aparta este caso del resuelto por la Resolución de 30 de mayo de 1988, invocada por el Registrador, y justifica sobradamente la suficiencia del expediente para hacer posible la reanudación del tracto, si no se quiere perpetuar la discordancia registral al exigir para rectificarla, una cadena desproporcionada de formalismos».

22 mayo 1995

Expediente de reanudación.- Se pretende que en virtud de expediente de dominio se practique la inscripción de cierta finca a favor del recurrente y promotor, quien la había adquirido directamente por vía hereditaria del titular registral una vez realizada en documento privado la partición del caudal relicto. Uno de los requisitos básicos para que el expediente de dominio pueda cumplir su función de reanudar el tracto sucesivo interrumpido es que se haya producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales, esto es, que el derecho cuya inscripción se pretende aparezca inscrito a nombre de persona distinta del causante del promotor. La inscripción de la adquisición que enlaza la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios, bien a través del título material y formal adecuado o, en su defecto, a través de declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho. Al ser esta última hipótesis la que se da en el supuesto ahora debatido, resulta evidente la inadecuación del procedimiento seguido para lograrla. Y sin que tal negativa suponga extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.

1 junio 1996

Expediente de reanudación.- La finalidad del expediente de dominio es servir de cauce para declarar la efectiva adquisición por el promotor del expediente de dominio invocado, pero únicamente en aquellas hipótesis en que dicha adquisición no trae causa directa de un titular inscrito, ya que uno de los requisitos básicos para que el expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una sucesión de titularidades inmediatas, como ocurre en el caso objeto de este recurso, en que el promotor del expediente adquirió directamente del titular registral. La inscripción de esta adquisición ha de discurrir por los cauces ordinarios, bien mediante la voluntaria formalización pública de la transmisión operada, bien a través de su formalización judicial en juicio contradictorio entablado contra el titular registral que le garantice la tutela jurisdiccional de su derecho.

7 julio 1997

Expediente de reanudación.- Brevísimamente señala la Dirección que «el único defecto recurrido es… que la Registradora afirma que no se determinan las circunstancias por las que la promotora del expediente adquirió la finca, siendo así que dichas circunstancias sí se determinan». Para añadir y terminar diciendo que «El Registrador no puede examinar las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición del derecho por el que inste el expediente». Sin embargo, el examen de la nota de calificación da a entender que pretendiéndose por la promotora del expediente la reanudación del tracto respecto a cinco octavas partes indivisas de una finca y justificada su adquisición, según el auto del Juzgado, por una determinada escritura, en ella, según la Registradora, sólo se transmitían tres octavas partes indivisas, aunque es posible -de acuerdo con los antecedentes que cita la Dirección- que en dicha escritura el objeto de la transmisión fueran cinco octavas partes y que dos de ellas no aparecieran inscritas a nombre de la transmitente.

18 mayo 1998

Expediente de reanudación.- La calificación de documentos judiciales no incluye la fundamentación del fallo, y si bien es cierto que la realización de las notificaciones o citaciones tiene carácter esencial, ello es así en el supuesto de que las mismas se refieran a personas a quienes el Registro conceda algún derecho. Por tanto, en un expediente de dominio para la reanudación del tracto, en el que resultaron notificados los titulares de los predios colindantes, la persona de la que procedía la finca y a cuyo nombre estaba inscrita, y la persona que la tenía catastrada, todo ello con informe favorable del Ministerio Fiscal, no puede considerarse como un trámite esencial omitido la citación a las personas ignoradas a quienes podría perjudicar la inscripción -que se hizo por edictos y no el periódico de mayor circulación, por entender el Juez que tal exigencia ha sido derogada por la Ley Orgánica del Poder Judicial- pues si esta cuestión podría discutirse en el caso de tratarse de un expediente para inmatriculación, no ocurre lo mismo en el caso de reanudación del tracto, en el que la citación personal y no oposición del titular registral es el trámite esencial que la calificación da por cumplimentado.

11 febrero 1999

Expediente de reanudación.- Ante un acta de notoriedad, aprobada judicialmente, para la reanudación del tracto, la Dirección afirma que entre las materias que, con arreglo al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pueden calificarse en un documento judicial se encuentra la forma en que los titulares registrales han intervenido o han sido citados en el procedimiento. La comparecencia del titular registral o sus causahabientes en el acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo es elemento esencial para que la misma pueda tener acceso al Registro si la inscripción anterior es de antigüedad menor de treinta años. Y el Registrador debe calificar dicha circunstancia, pues la falta de dicha comparecencia produce que exista un obstáculo registral para la reanudación del tracto. Por otra parte, estando documentadas públicamente todas las transmisiones realizadas desde el titular registral hasta los propietarios actuales, carece de razón de ser el acta de notoriedad, que es un procedimiento de reanudación de tracto de carácter supletorio, pues la forma normal de reanudar el mismo será la presentación de la documentación correspondiente que, previo el pago de los impuestos que correspondan, podrá tener acceso al Registro.

12 marzo 1999

Expediente de reanudación.- El expediente de reanudación del tracto tiene un carácter excepcional, frente a la exigencia general de consentimiento del titular o de resolución judicial firme dictada en juicio declarativo para la rectificación del Registro. No cabe invocar este carácter excepcional, sino que debe acudirse a la titulación ordinaria, cuando la promotora del expediente afirma que adquirió la finca por contrato verbal (celebrado con su marido), quien, a su vez, la adquirió por otro contrato verbal al titular registral.

13 abril 1999

Expediente de reanudación.- En el expediente para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que el titular registral o sus causahabientes han de haber sido oídos en el expediente o han de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, por lo que no es inscribible el auto en el que el Juez ha citado por edictos al titular registral o sus causahabientes por desconocerse sus domicilios. Con ello no se invade una materia sustraída a la calificación registral, pues ésta abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de un trámite establecido por las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.

19 octubre 1999

Expediente de reanudación.- Iniciado un expediente para la inmatriculación de una finca, se aporta una certificación en la que el Registrador afirma que dicha finca no aparece inscrita, si bien incluye en la certificación una finca por si el Juez considera que pudiera proceder de ella la que se pretende inmatricular; cuando se presenta el auto, el Registrador suspende su inscripción porque, formando parte la finca objeto del expediente de la que ya figura inscrita, no se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria en cuanto a la superficie de la finca de autos. La Dirección comienza afirmando que, constatado por el Registrador que la finca cuya adquisición se ha justificado en el expediente de dominio es parte de aquella otra inscrita a que se hacía referencia en la certificación registral, sin que el auto haya disipado la duda que planteaba sobre la identidad de la finca, no cabe su inmatriculación. La posibilidad de que el mismo título sirva para reanudar el tracto interrumpido de parte de una finca inscrita no se plantea en la nota de calificación, no consta en el expediente la fecha de la inscripción existente, pero al tener que limitarse el recurso a la única cuestión planteada en la nota, es decir, que el auto no contenía la orden expresa de cancelación de la inscripción contradictoria en cuanto a la superficie que coincidía con la finca cuya adquisición fue declarada, la Dirección revoca la nota porque tal exigencia, no muy justificada, sólo es explicable cuando el transferente no es el titular registral, dándose la circunstancia en este caso de que el promotor del auto invocó que su adquisición derivaba del titular registral. En tal caso, cancelar su asiento sería quebrantar la mecánica registral y régimen de las inscripciones de transferencia con grave quiebra de los fundamentos y principios del Registro de la Propiedad.

1 diciembre 1999

Expediente de reanudación.- Inscrita una finca a favor de una persona que cometió el error de no indicar que actuaba en nombre y representación de otra, se pretende conseguir la concordancia con la realidad mediante un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido, y la Dirección confirma la calificación que considera que la finalidad del expediente no es ésta, sino que al haberse producido la inexactitud del Registro por un error en el título, el cauce de rectificación es el previsto en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y no el de su apartado b). Por otra parte, esta calificación no supone un exceso en la facultad calificadora de un documento judicial, sino que, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pone de relieve la incongruencia del mandato con el procedimiento seguido.

23 diciembre 1999

Expediente de reanudación.- El expediente de dominio tiene como objeto proporcionar un título inscribible en aquellos casos en que su promotor no trae causa directa de un titular inscrito, ya que uno de los requisitos para que dicho expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una adquisición directa del titular registral, pues en tales casos, como en el que motivó este recurso, lo que hace falta es acreditar el acto transmisivo a favor del interesado mediante un título formal adecuado para lograr la inscripción, el cual se logrará a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto voluntariamente otorgado por el transferente o, en este caso, por los herederos de éste (se trataba de un legado), o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio. Por otra parte, la negativa del Registrador a inscribir no supone una extralimitación de sus funciones, pues conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario se funda en un obstáculo registral, como es la inexistencia de tracto interrumpido.

7 enero 2000

Expediente de reanudación.- El carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto impone al Registrador una comprobación minuciosa de la existencia de sus presupuestos, para evitar que se utilice en perjuicio de terceros o con el fin de eludir obligaciones fiscales. En consecuencia, pese a que aparentemente existe una interrupción del tracto, no es admisible el expediente cuando los promotores son los compradores de los herederos de los esposos titulares registrales, pues en tal caso, y conforme a los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento, puede inscribirse directamente a favor del adquirente la enajenación realizada por los herederos del titular registral (se destaca que el fallecimiento de los esposos titulares ocurrió en el año 1984 y el auto calificado es de 1987). De admitir la inscripción en este caso, podría evadirse el impuesto sucesorio, o bien burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados. Tampoco puede alegarse que así se multiplicarían los formalismos legales, pues sería suficiente con un documento público de venta (más barato que el expediente) otorgado por los herederos de los titulares registrales, quienes en todo caso, y por ser las inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad, tendrían que haber sido citados personalmente en su condición de causahabientes de los titulares fallecidos.

18 marzo 2000

Expediente de reanudación.- Como consecuencia de las limitaciones que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario impone en la calificación de los documentos judiciales, no puede rechazarse la inscripción del auto recaído en expediente de reanudación del tracto por «no constar la forma en que han tenido lugar las citaciones prevenidas en la regla 3ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, esto es, a la persona de quien proceden los bienes o a sus causahabientes, a la persona a cuyo favor se encuentra catastrada o amillarada la finca, y al portero o a uno de los inquilinos», pues dicho trámites, a diferencia de las citaciones establecidas en el artículo 202 de la Ley en beneficio del titular registral o sus causahabientes, no están establecidas en interés o para el desenvolvimiento de los derechos inscritos que pudieran verse afectados por las resultas del procedimiento.

29 mayo 2000

Expediente de reanudación.- 1) La falta de expresión de la superficie de la finca es motivo para suspender el auto aprobatorio de un expediente para la reanudación del tracto interrumpido, pues se trata de un dato imprescindible para la identificación de la finca y así lo exige «en todo caso» la regla 4ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. 2) El hecho de que una finca registral haya sido sustituida por otras dos «segregadas» de ella que la agotan, según se desprende de sus respectivas descripciones y sin que al Registrador le quepa duda de este extremo, no es obstáculo para la reanudación del tracto sucesivo en virtud de Auto por el que el Juez declara justificado el dominio por parte de los promotores de una finca que se describe de forma totalmente coincidente con la descripción registral de la finca matriz.

22 septiembre 2000

Expediente de reanudación.- Siendo el expediente de dominio un medio excepcional para la reanudación del tracto sucesivo, deben interpretarse de forma restrictiva las normas que lo regulan, de forma que sólo cuando el tracto esté verdaderamente interrumpido podrá utilizarse. No puede decirse que exista interrupción cuando, como ocurre en el presente caso, el promotor del expediente afirma haber adquirido del titular registral, aunque éste haya fallecido, pues el expediente sería entonces una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio, bien para burlar los derechos o garantías establecidos a favor de alguno de los herederos. Por otra parte, la negativa a la inscripción del auto no supone una extralimitación de la función calificadora, pues respecto de los documentos judiciales uno de los extremos a calificar es la existencia del obstáculo registral consistente en la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.

30 noviembre 2000

Expediente de reanudación.- 1) No existe tracto interrumpido que permita utilizar el expediente, como medio de reanudación, cuando los promotores adquirieron del titular registral. 2) Cuando la inscripción anterior tiene menos de treinta años de antigüedad, las notificaciones al titular registral o sus causahabientes deben cumplir los requisitos especiales establecidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no bastando con la afirmación genérica de que en el expediente se han observado los trámites legales, pues este trámite es de especial calificación por el Registrador, al ser una norma protectora del titular registral.

9 octubre 2000

Expediente de reanudación.- El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene un carácter excepcional porque: 1º) No se ajusta a la regla básica en nuestro sistema, que supone el consentimiento del titular registral o la resolución judicial, en procedimiento en que aquél haya sido parte, para la rectificación del Registro. 2º) Porque implica una declaración dominical contraria a la presunción de que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma que proclama el asiento. 3º) Porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo, hace posible la inscripción en virtud de un auto que proclama la exactitud del título invocado por el promotor, que puede ser un documento privado, incluso no reconocido por sus suscriptores, o, más aún, como en el caso que motivó este recurso, sin título escrito. Concurriendo estas circunstancias, el Registrador debe extremar la comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos legales, para evitar que puedan vulnerarse las garantías legales establecidas en favor de incapaces o terceros, o que se produzca la elusión de obligaciones fiscales. En consecuencia, no es inscribible el auto recaído cuando el promotor afirma haber adquirido directamente del titular registral.

19 enero 2001

Expediente de reanudación.- En un recurso en el que se plantea un problema relativo a la inscripción de un expediente de reanudación del tracto, se considera que una inscripción de adquisición a título oneroso hecha por mujer casada durante la vigencia del Reglamento Hipotecario de 1947, aunque se hiciera exclusivamente a nombre de la mujer, no quiere decir que el marido no fuera titular registral, de forma que aunque el acta de inscripción se refiriese sólo a la mujer, la presunción de ganancialidad y el título de adquisición convertían también en titular registral al marido. La consecuencia era la necesidad del consentimiento del marido para la enajenación, conforme al artículo 1413 del Código Civil, y, en este caso, la citación al marido, si hubiera vivido, para la inscripción del expediente, de acuerdo con el artículo 202, párrafo 1º, de la Ley Hipotecaria. En cambio, por ser la inscripción contradictoria de más de treinta años de antigüedad, no sería necesaria la citación a los causahabientes del titular registral, bastando para ellos la genérica por edictos propia de las personas ignoradas.

10 mayo 2001

Expediente de reanudación.- Limitada la calificación del Registrador en estos expedientes a la comprobación de los trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales y, por tanto, a la práctica en legal forma de las citaciones a los mismos, no es materia de calificación si se han publicado edictos en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia, pues se trata de una exigencia dirigida a las personas ignoradas a quienes podría perjudicar la inscripción solicitada.

2 junio 2001

Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en un expediente de reanudación de tracto promovido por los nietos y únicos herederos del titular registral, pues hay que tener en cuenta, según reiterada doctrina del Centro Directivo, que este expediente tiene un carácter excepcional al suponer una excepción a la regla de que para la rectificación del Registro es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra él, contradice la presunción de que el derecho existe y pertenece a su titular mediante un procedimiento en el que dicho titular no interviene y posibilita la inscripción en base a un título que puede no cumplir la exigencia de titulación fehaciente. Este carácter excepcional justifica una comprobación minuciosa de los requisitos y exigencias legales por parte del Registrador y una interpretación restrictiva de las normas que lo regulan, en especial las que definen lo que se entiende por interrupción del tracto, para evitar que pueda utilizarse como medio de eludir el pago del impuesto de sucesiones o los derechos hereditarios de alguno de los llamados.

27 julio 2001

Expediente de reanudación.- Según reiterada doctrina del Centro Directivo, cuando el asiento del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad, dicho titular o sus causahabientes han de haber sido oídos en el expediente o, al menos, han de haber sido citados tres veces, una de ellas personalmente, por lo que el expediente tiene que expresar la forma en que se hicieron las notificaciones para poder ser inscrito.

7 junio 2001

Expediente de reanudación.- Es inscribible el auto que declara el dominio, cuya última inscripción es de más de treinta años, y en el que se dice que se ha citado al titular registral en su domicilio y por edictos, no siendo obstáculo el que no se hayan publicado edictos en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia, pues la legislación hipotecaria distingue entre una serie de personas más directamente interesadas o relacionadas con el expediente, a las que el Juez debe citar en la forma prevenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y otras, las ignoradas a quienes puede perjudicar la inscripción, cuyas exigencias de publicidad y modo de ser convocadas no entran en el ámbito de la calificación del Registrador.

30 junio 2001

Expediente de reanudación.- Cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad, ha de haber sido oído en el expediente -él o sus causahabientes-, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos personalmente, por lo que no será inscribible si no se han respetado para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión, aunque se afirme que los causahabientes han sido citados solamente por edictos, por desconocerse quiénes sean.

2 octubre 2001

Expediente de reanudación.- Siendo el expediente de dominio un medio excepcional para la reanudación del tracto, es preciso que exista verdadera interrupción, y se considera que no la hay cuando el promotor ha adquirido en documento privado de los herederos de los cónyuges titulares según el Registro, pues en tal caso es posible la inscripción directa a favor del adquirente mediante enajenación realizada por los herederos (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento), ya que de lo contrario podría evadirse el impuesto sucesorio o burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados.

4 enero 2002

Expediente de reanudación.- Aunque es doctrina reiterada del Centro Directivo que el expediente de dominio, por ser un medio excepcional de conseguir la reanudación del tracto, debe ser objeto de interpretación estricta para evitar su utilización con fines que pueden perjudicar a terceros o para eludir obligaciones fiscales, lo que supone comprobar que existe una verdadera interrupción del tracto registral, no puede denegarse la inscripción del auto aprobatorio basándose en que «hay una simple ruptura en el orden de titularidad, por lo que procede es la elevación a público del documento privado» (del titular intermedio), cuando realmente el promotor del expediente no adquirió del titular registral, sino que entre éste y aquél existen transmisiones intermedias que no tuvieron acceso al Registro.

22 enero 2002

Expediente de reanudación.- El defecto consistente en «no acreditarse la cadena sucesiva de transmisiones, esencial para reanudar el tracto», supone, de una parte, la inutilidad del expediente si, además, hubiera de justificarse al Registrador la cadena de transmisiones intermedias, y, de otra, tal defecto significa desconocer la propia esencia del expediente de dominio, pues si se observa su regulación legal se advertirá que ni siquiera está previsto que al propio Juez haya de justificársele la cadena sucesiva de transmisiones intermedias, sino que basta con justificar la titularidad dominical actual del promotor sobre la finca en cuestión, y la declaración judicial que así lo estime es suficiente para practicar la inscripción a favor del promotor, dado el carácter abierto del procedimiento del que emana, en el que interviene el Ministerio Fiscal, se da publicidad a terceros, y pueden concurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada.

18 junio 2002

Expediente de reanudación.- 1) No constituye defecto el hecho de que la finca objeto del expediente esté agrupada con otras, si se cumplen los requisitos necesarios para que en el Registro se practique la segregación correspondiente. 2) Tampoco puede admitirse como defecto que no existe verdadera interrupción del tracto por haberse adquirido del que adquirió del titular registral, pues son dos las transmisiones que se tratan de suplir con el expediente.

20 junio 2002

Expediente de reanudación.- Reiterando la doctrina de las Resoluciones que preceden, es procedente denegar la inscripción del auto que ordena la reanudación del tracto interrumpido cuando el promotor adquirió del titular registral, pues en tal caso la inscripción puede llevarse a cabo mediante la elevación a público del correspondiente documento privado, mientras que el expediente sería un medio, bien para evadir impuestos, bien para burlar el cumplimiento de la forma legalmente establecida.

24 septiembre 2002

Expediente de reanudación.- Hechos: en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo se declara justificado el dominio de una finca –casa con pajar- de 825 metros cuadrados, y la Registradora, teniendo en cuenta que la última inscripción de la finca expresa que tiene una superficie de 2.666 metros cuadrados, suspende la inscripción por entender que se precisa un Auto complementario que describa el resto de la finca matriz. La Dirección revoca la nota porque considera que la descripción de resto no es imprescindible para la práctica de una segregación, como lo demuestra: a) que el artículo 47 del Reglamento Hipotecario sólo la exige “cuando fuere posible”; b) que del mismo artículo se desprende que tal descripción no debe reflejarse cuando de una finca se segregan varias y dichas segregaciones, por virtud del principio de rogación, acceden al Registro en orden distinto a aquél por el que se practicaron. En el caso presente, además, no puede admitirse una descripción de resto realizada a instancia de una persona que no tiene interés ni legitimación para la misma. En consecuencia, el Centro Directivo resuelve que debe practicarse la reanudación del tracto mediante segregación de la porción cuyo dominio se ha justificado, expresando en la nota de la finca matriz la superficie segregada, así como los restantes datos que pudieran ayudar a su más perfecta descripción.

20 noviembre 2002

Expediente de reanudación.- Es acertada la calificación que suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de reanudación del tracto por no expresarse el título material de adquisición, pues sin él no puede saberse cuáles serán los efectos que la inscripción deba producir, que serán notablemente distintos según la adquisición sea onerosa o gratuita. Esta calificación no supone una injerencia en la resolución judicial ni presupone una revisión de la misma, pues lo único que se pide es una aclaración que puede lograrse mediante certificación del título alegado en el expediente o su presentación en el Registro.

17 enero 2003

Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en este expediente cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular no ha sido oído en el expediente o se le ha citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, sino que se le ha citado por edictos, pues de este modo no se respetan para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión.

13 febrero 2003

Expediente de reanudación.- Rechazada la inscripción de un auto recaído en expediente de reanudación del tracto, en el que el actor justificó haber adquirido por prescripción de treinta años, fundándose el Registrador en que en este expediente debe aportarse al Juez un título de adquisición del dominio, la Dirección revoca la calificación fundándose en lo siguiente: a) el Juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años; b) la prescripción es un modo de adquirir; c) el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración “erga omnes” a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) la calificación registral tiene un alcance limitado, especialmente cuando se trata de documentos judiciales (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

21 marzo 2003

Expediente de reanudación.- Reiterando su propia doctrina (puede verse entre otras, en las Resoluciones de 27 de julio de 2001 y 20 de junio de 2002), se rechaza la posibilidad de inscribir el auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto cuando se declara el dominio a favor de personas que son herederas del titular registral.

1 abril 2003

Expediente de reanudación.- Siguiendo su reiterada doctrina, el Centro Directivo considera que, entre las facultades calificadoras del Registrador, cuando se trata de inscribir documentos judiciales derivados de un expediente de reanudación del tracto, está la de comprobar que, efectivamente, ha habido tal interrupción. Y no se da este supuesto cuando la interrupción que se pretende subsanar consiste en el hecho de no haber tenido acceso al Registro una escritura por la que se rectificaba otra, consistiendo la rectificación en aclarar que la finca realmente adquirida no era la que se decía en la primera escritura, y que en su día se inscribió, sino otra distinta perteneciente a las mismas personas que otorgaron la primera como vendedores. En este caso, lo que se pretendía era rectificar un error padecido en una escritura inscrita.[2]

16 julio 2003

Expediente de reanudación.- A diferencia de lo ocurrido en el caso contemplado por la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos del titular registral eran transmitentes y no podía entenderse interrumpido el tracto, puesto que la propia legislación hipotecaria admite la inscripción directa del negocio translativo otorgado por todos los herederos del titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 209.1º de su Reglamento), sí existe interrupción del tracto cuando el promotor del expediente ha adquirido de uno solo de los herederos del titular registral, pues en este caso existen dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, el de partición y la posterior transmisión por quien en ella resulta adjudicatario de la finca. En este caso, no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1279 del Código Civil, pues no tiene acción directa más que frente a su vendedor, no frente a los coherederos de éste y cuyo consentimiento sería necesario para la protocolización del cuaderno particional privado.

23 septiembre 2003

Expediente de reanudación.- No existe verdadera interrupción del tracto que permita acudir a este medio, cuando el título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos.

15 noviembre 2003

Expediente de reanudación.-Después de señalar, como lo ha hecho en numerosas Resoluciones anteriores, los motivos por los que debe considerarse el expediente de reanudación del tracto un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca, lo que justifica que sus normas deban interpretarse restrictivamente, la Dirección confirma la calificación que se opuso a la inscripción del auto judicial cuando el promotor del expediente había adquirido por compra a los titulares registrales y a los herederos de otros titulares registrales. Y aunque respecto de estos últimos pudiera parecer que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria presupone que hay interrupción cuando al menos “alguna” relación jurídica inmobiliaria no ha tenido acceso al Registro, no lo es menos que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento). En consecuencia, en tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría en tal caso para la inscripción con la acreditación de ser herederos de los titulares registrales, acreditación, por otra parte, que también habrá debido constar en el expediente, toda vez que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al ser la inscripción contradictoria de menos de 30 años de antigüedad, exigiría que hubiesen sido citados personalmente los causahabientes de los titulares registrales fallecidos.

31 enero de 2004

Expediente de reanudación.- 1) Defectos revocados por la Dirección General: a) No puede afirmarse que no existía interrupción del tracto cuando del auto resulta que los titulares registrales vendieron a unos cónyuges, los cuales vendieron, a su vez, a las promotoras del expediente. b) Tampoco puede decirse que no constaba el título de adquisición, si resulta que se dice que adquirieron de… en virtud de contrato privado de compraventa. c) Aunque el objeto del expediente sea un local en edificio dividido horizontalmente, no constituye defecto el que no conste la cuota de participación del mismo; si la cuota consta en el Registro, no se plantea problema; y si no consta, no se puede negar al promotor del expediente la posibilidad de reanudar el tracto, pues en tal caso no podría inscribirse la cuota basándose en un procedimiento en el que no han tenido intervención los demás titulares de elementos privativos del edificio. 2) Defectos confirmados: a) Declarado el dominio de una finca a favor de dos personas, debe expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino. El fundamento se encuentra en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario; b) Si la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad, debe expresarse la forma en que se hicieron las notificaciones, no siendo suficiente la expresión genérica de que se hicieron conforme a la Ley.

3 febrero 2004

Expediente de reanudación.- Aunque pueda parecer excesiva la exigencia del artículo 286 del Reglamento Hipotecario de que el Auto aprobatorio del expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo de una finca disponga la cancelación de las inscripciones contradictorias, puesto que el artículo 202 de la Ley no la exige, y así, la Resolución de 7 de marzo de 1979 calificó este requisito de un rigor formal excesivo y quizá no totalmente justificable, se confirma, sin embargo, la calificación de la Registradora en este sentido, pero teniendo en cuenta que el motivo fue no haberse dado cumplimiento a la resolución dictada, en trámite de apelación, por la Audiencia Provincial, que ordenaba al Juzgado que dictó el Auto aprobatorio acordar la cancelación referida, requisito que no aparecía en el Auto y que confirma el informe de la Juez que lo dictó, en el que aclara que acordó la cancelación en un Auto posterior.

6 octubre 2004

Expediente de reanudación.- Como ha señalado el Centro Directivo en reiteradas ocasiones, no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral; en definitiva, cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurrió en el caso que motivó este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (artículo 40.a Ley Hipotecaria, que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente).

5 noviembre 2004

Expediente de reanudación.- Hechos: se suspende la inscripción del auto recaído en un expediente de reanudación del tracto por dos defectos: 1) No corresponde la descripción de la finca con la que figura en el Registro. 2) Según la última inscripción de dominio, la finca –una casa- está inscrita a favor de una persona, salvo el portal, que lo está a nombre de otra, sin que se haga mención de ésta en el expediente. La Dirección revoca el primer defecto diciendo que el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda. El segundo defecto, en cambio, se confirma, pues al aparecer un titular registral que, ni él ni sus causahabientes han sido parte en el procedimiento, la cancelación de su inscripción sería contraria al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y, en definitiva, al artículo 24 de la Constitución española, que proscribe la indefensión.

9 diciembre 2004

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo respecto de una finca.

El Registrador suspende la inscripción por no constar en el Auto la persona de quien adquirió la finca el promotor del expediente, al efecto de comprobar si, efectivamente, existe interrupción de dicho tracto.

El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. Entre la documentación aportada figura la escritura de venta judicial por la que adquirió el promotor y de ella resultan las personas de quienes adquirió el repetido promotor.

Esta Dirección General, ha acordado estimar el recurso interpuesto.

18 febrero 2005

Expediente de reanudación.- 1. En cuanto al único defecto objeto de impugnación, en el presente recurso se pretende la inscripción de un Auto judicial recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el que el título en el que se basa determina una superficie de la finca de 28 metros cuadrados y mientras que el auto declara una superficie de 157 metros cuadrados.

Es esencial para la resolución del mismo tener en cuenta que el expediente se ha planteado y tramitado como un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y no como un expediente de inmatriculación de exceso de cabida. En todo momento el recurrente reconoce que la superficie que figura en el título de propiedad es «a todas luces errónea».

A pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que se sustancie en el mismo procedimiento un expediente de dominio en sus dos vertientes de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y de exceso de cabida, es preciso por razones de seguridad jurídica que se sustancie como tal, dando cumplimiento a todos los requisitos legalmente exigidos para uno y otro.

En el presente caso, según reconoce el recurrente se trata solamente de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y el defecto de cabida es un error del título lo cual deberá ventilarse en el procedimiento declarativo correspondiente.

2. Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

26 abril 2005

Expediente de reanudación.- 1. Exclusivamente se ventila en este recurso si es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando el promotor del mismo adquirió directamente del titular por documento privado, que se dice extraviado, manifestándose en el expediente que la persona jurídica vendedora es hoy inexistente pues quedó disuelta de pleno derecho antes de promoverse el citado expediente.

2. La respuesta ha de ser negativa. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el expediente de dominio es un medio excepcional para inscribir a favor del promotor una finca previamente inmatriculada, pues no es el instrumento adecuado para rectificar el Registro si no existe un auténtica interrupción del tracto al haber adquirido el promotor del expediente del titular registral y ello por varias razones: a) porque tal inscripción puede lograrse sin obtener el consentimiento del titular registral ni haber entablado juicio declarativo contra él; b) porque a pesar de la presunción legal de pertenencia y existencia del derecho inscrito se obtiene una declaración dominical en cuya gestación puede que no haya intervenido el favorecido por aquella presunción y c) porque frente a la exigencia de acreditación fehaciente del título inscribible, el título que sirve de base a la declaración dominical puede ser un documento privado, como en este caso, cuya suscripción por determinadas personas puede no quedar suficientemente acreditada. Ello hace que al no haber interrupción del tracto la rectificación del Registro solamente pueda producirse por consentimiento del titular o por resolución judicial en el procedimiento declarativo correspondiente (elevación a público del acuerdo correspondiente) entablado directamente contra el titular registral, instancia donde deben ser alegadas la dificultades de dirigirlo contra una sociedad que se dice no estar viva.

3. Examinado el obstáculo principal impeditivo de la inscripción del documento, se hace innecesario entrar en el resto de los defectos invocados por la Registradora.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

12 mayo 2005

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo en el que se declara justificado «el dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resolución, ordenando la inscripción de tal derecho en el Registro previa segregación de ochenta y dos metros cuadrados, cuarenta y ocho decímetros cuadrados de la finca registral 63, hoy 10.589 del Registro de la Propiedad n.º 35 de Madrid y la cancelación de las inscripciones contradictorias en cuando a la parte que se segrega». En el hecho primero se describe así la finca:

«Solar viña en término de Madrid, antes Fuencarral, con fachada al camino vecinal de Fuentelarreyna. Mide una superficie de dos mil quinientos doce metros, dos decímetros cuadrados, equivalentes a treinta y dos mil trescientos cincuenta pies cuadrados ochenta y un décimos de otro también cuadrados. Y linda, por su frente, con dicho camino; por la derecha entrando, en línea de noventa y tres metros cuarenta centímetros, con el resto de terreno de que se segrega; por la izquierda en línea de ochenta metros diez centímetros y dieciocho metros sesenta centímetros, con el Camino o Vereda de la Quinta; por el fondo, en línea de veintiocho metros veinte centímetros, con tierra de don M. P. S. P., siendo la línea de frente de veinticinco metros cincuenta centímetros».

El Registrador suspende la inscripción, aparte de otros defectos que no han sido apelados, por el de apreciar una contradicción en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregación de 82,48 metros.

Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificación entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero sólo ordena la inscripción, previa segregación, de los 82,42 metros, por lo que habría de describirse debidamente esta última superficie. El interesado apela el Auto presidencial.

2. En el presente caso, en el documento presentado se produce una notable confusión sobre cual es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porción segregada, por lo que esta circunstancia debería ser aclarada convenientemente.

3. El único argumento utilizado por el recurrente se basa en que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, y ello es cierto, pero también lo es que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses públicos, como lo son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, ya que tal objeto está totalmente indeterminado si el único dato que se da de la finca a inscribir es el de su extensión superficial, si, como parece, y así lo entiende el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, es a la finca segregada a la que se refiere el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta.

30 septiembre 2005

Expediente de reanudación.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si puede inscribirse el Auto por el que finaliza un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, siendo así que en el testimonio correspondiente no figura la forma en que se notificó el último titular inscrito y dicha inscripción tiene un plazo de antigüedad inferior a treinta años.

2. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige, para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria » en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas, como exige el Registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 noviembre 2005

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro un expediente de dominio con la intención de reanudar el tracto sucesivo de una parte de una finca inscrita en su día a nombre de tres titulares registrales. El promotor del expediente lo adquirió de los herederos de uno de ellos. Sin embargo el expediente tiene también por objeto y así se ordena en el auto «la inmatriculación de una finca nueva a efectos registrales, aunque esté integrada dentro de otra antigua y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido» sobre la parte de finca en cuestión que se describe en los antecedentes de hecho del expediente.

La Registradora deniega la inscripción, aparte de otros defectos no recurridos, porque a su juicio no existe verdadera interrupción del tracto, no saberse si se pretende inmatricular una finca o reanudar el tracto en un único expediente, faltar licencia para segregar y no expresarse en el auto las inscripciones contradictorias que deben cancelarse.

2. Los defectos observados por la Registradora deben confirmarse con la excepción de lo que se dice de no estar interrumpido el tracto. En este caso, existe verdadera interrupción del mismo y podría accederse a reanudarlo en cuanto a una parte de finca ya que falta uno de los títulos, que es el de la adjudicación al causante, cuyos herederos vendieron al promotor del expediente. Sin embargo lo que se pretende con el documento presentado es segregar tal parte de finca de la matriz cuyo tracto total está interrumpido, no procediendo el expediente inmatriculador al tratarse de finca inscrita, como reiteradamente tiene declarado este Centro Directivo. Pero para tal se necesita cumplir todos los requisitos del expediente de reanudación del tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

16 marzo 2006

Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la actual propietaria es heredera del último titular registral o si por el contrario en este caso procede la inscripción directa a favor de la misma mediante la correspondiente presentación de los documentos sucesorios.

2. La cuestión ya está resulta por la Dirección General, pues como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promovente del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurre en el supuesto de hecho de este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. art. 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria).

3. Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

24 febrero 2006

Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es si presentado un auto recaído en expediente de reanudación de tracto y denegada su inscripción por el Registro de la Propiedad por aparecer la finca inscrita a favor de un titular de menos de treinta años de antigüedad sin haber sido citado tres veces, una de ellas personalmente, y acreditado que ha tenido lugar la notificación con posterioridad, cabe la inscripción del mismo o bien procede, como entiende el Registrador, denegar la inscripción al haber sido notificada la entidad titular registral una sola vez y una vez concluido el expediente.

2. Debe señalarse al respecto que en los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley Hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Artículo 286 del Reglamento Hipotecario).

3. Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Artículo 24 de la Constitución Española).

4. Según doctrina reiterada de esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

5. No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una situación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

6. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

En este supuesto mediante providencia de fecha de 29 de Junio de 2005 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Puerto del Rosario, se ordena se proceda a notificar al señor Registrador que ya se ha notificado a la entidad titular registral el procedimiento.

7. Siendo eso así, la calificación del Registrador debería haberse limitado a apreciar el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, y ordenar la práctica del asiento solicitado.

27 y 28 abril 2006 [3]

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en presente recurso si, para inscribir un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y algunos de los titulares registrales han fallecido, basta que el auto diga que han sido citados personalmente los herederos de éstos o es necesario, como exige la Registradora, acreditar que esos titulares han fallecido, quiénes son sus herederos y quiénes han sido en calidad de tales notificados personalmente.

2. Sin perjuicio de que el auto no dice que los causahabientes de los titulares registrales hayan sido citados tres veces, el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede ser mantenido. La doctrina de este Centro Directivo al interpretar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tiene por finalidad garantizar que el titular registral no ha sido privado de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pero sin que pueda el Registrador al hacerlo poner en tela de juicio las afirmaciones que el Juez realice en el auto. Por eso, siendo necesario que el mismo afirme expresamente que el titular registral ha sido notificado por tres veces, una de ellas al menos personalmente, no es necesario acreditar que tal notificación ha sido efectivamente realizada. De igual modo, si el titular registral ha fallecido, basta la afirmación que el auto contenga con referencia a este hecho para que, a efectos registrales, deba entenderse suficientemente acreditado. Asimismo, fallecido el titular registral, debe bastar la afirmación de que los causahabientes han sido citados por tres veces, al menos una de ellas personalmente, sin que pueda exigirse la acreditación de quiénes son herederos y de quiénes han sido notificados. Y ello porque el que el artículo 202 prevea la posibilidad de que deban ser notificados los causahabientes del titular registral no implica que el Registrador deba proteger su derecho a la tutela judicial efectiva hasta el punto de que se le deban acreditar extremos que el actor no tendría que acreditar si tales causahabientes se hubieran preocupado de convertirse en titulares registrales inscribiendo su adquisición mortis causa. Por tanto, fallecido el titular registral, que lo es con una antigüedad inferior a treinta años, han de ser oídos en el expediente o notificados por tres veces, una de ellas personalmente, los causahabientes herederos del titular fallecido. Una vez que el Juez afirma en su auto que el fallecimiento se ha producido y los herederos han sido notificados tres veces, una de ellas al menos, personalmente, el requisito del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ha de entenderse, a efectos registrales, perfectamente cumplido.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de la Registradora.

11 agosto 2006

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible el auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad y no consta que el titular registral haya sido citado por tres veces, una de ellas al menos personalmente.

2. El recurso no puede prosperar. La claridad con la que se expresa el párrafo tercero del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no deja duda acerca de la imposibilidad de inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando, como ocurre en este caso, la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y no consta que el titular haya sido notificado tres veces, una de ellas al menos personalmente.

3. Y ello a pesar de que en el expediente se ha acreditado, mediante la aportación de documentación no tenida a la vista por el Registrador en el momento de calificar, que la sociedad titular del bien se disolvió hace diez años y que se han llevado a cabo algunos esfuerzos por cumplir con el requisito exigido por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es el que ha fundamentado la calificación del Registrador. Con independencia de que esta documentación aportada al expediente pudiera o no ser suficiente para subsanar el defecto, la misma no puede ser tenida en cuenta para la resolución del recurso desde el momento en que el Registrador no la tuvo a la vista al calificar. En efecto, el recurso debe limitarse a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, debiéndose rechazar toda pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. el artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmarse la nota del Registrador.

5 agosto 2006

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es inscribible el testimonio de un auto recaído tras la tramitación de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, estando por tanto inscrita la finca, cuando la Registradora alega dudas acerca de la identidad de la misma debido a la antigüedad de la última inscripción de dominio y a que en el auto no se expresan todas las circunstancias que exigen los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.

2. El auto de cuya inscripción se debate refleja la descripción que de la finca existe en el Registro. Por lo tanto el problema real que subyace en la calificación de la Registradora se refiere a la identidad de la finca y se ve motivada por la extraordinaria antigüedad de la última inscripción vigente. Por fundadas que puedan ser las dudas de la Registradora, una vez que la finca está inscrita y la misma perfectamente identificada en el auto, no puede ella alegar dudas acerca de la identidad de la misma.

Cuando se trata de fincas con folio abierto cuya última inscripción es muy antigua, resulta obvio el riesgo de que la misma haya sido doblemente inmatriculada por una inmatriculación posterior. Pero, el momento en que el Registrador puede alegar dudas acerca de la identidad de la finca para evitar precisamente las dobles inmatriculaciones es en el momento de inmatricular, pero nunca a la hora de practicar un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, cuyo último asiento vigente de dominio está bajo la salvaguarda de los tribunales. Declarado el dominio de una determinada finca registral perfectamente identificada en el auto y perfectamente identificable en los libros del Registro, a la Registradora no le cabe otra cosa que inscribir el dominio declarado en el folio abierto a ella (cfr. artículos 13, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de la Registradora.

14 septiembre 2006

Expediente de reanudación.- En el presente recurso se solicita la inscripción del testimonio de un decreto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido, expediente resuelto por la Secretaria Judicial del Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción número 4 de Avilés, alegando el recurrente la competencia de los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria en virtud de la Ley Orgánica del Poder Judicial. El registrador deniega por entender que el secretario judicial carece de competencia por estar reservada por ley a favor del juez donde radica la finca.

1. En primer lugar hay que tener en cuenta el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y más concretamente el artículo 100 del mismo cuerpo legal así como el artículo 100 del Reglamento Hipotecario respecto del ámbito de la calificación registral en materia de documentos judiciales, donde se confirma la competencia del Registrador para la calificación de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente, como afirma este Centro Directivo la calificación registral de los documentos judiciales no puede afectar a la fundamentación del fallo pero si a la observancia de aquellos trámites que están establecidos por Ley.

2. En el supuesto concreto tratándose de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, la calificación registral comprende el cumplimiento de los trámites de dicho expediente, trámites que se determinan en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que conforme al artículo 202 sólo se inscribirán los expedientes tramitados conforme al artículo anterior, y por tanto la expresión «tramitados con arreglo al artículo anterior» impone al Registrador un análisis pormenorizado del cumplimiento de todas las formalidades establecidas en el artículo 201, sin que ello suponga entrar en la fundamentación del fallo.

Pues bien, el cumplimiento de los trámites establecidos en el artículo 201 conduce al Registrador a comprobar como primera cuestión la competencia del Juez o Tribunal, competencia que es de «carácter territorial» ya que el artículo 201 habla del Juez de Primera Instancia del Partido en que radique la finca, el propio precepto resuelve la cuestión que se plantea en el presente recurso al determinar que sea el Juez, y no el Secretario Judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.

3. Por otra parte es cierto que la Ley Orgánica del Poder Judicial, tras la reforma operada en el año de 2003, atribuye en el artículo 456.2 competencias a los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, pero el propio precepto matiza que tendrán dicha competencia «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean», faltando en el supuesto concreto una atribución expresa por ley de dicha competencia al Secretario Judicial que efectivamente hiciera pensar en una derogación tácita de los preceptos de la Ley Hipotecaria tal y como alega el recurrente, produciéndose en ese supuesto una incompatibilidad entre la ley anterior y la nueva sobre la misma materia tal y como exige el artículo 2.2 del Código Civil, incompatibilidad que no se produce en el caso que se nos plantea puesto que la ley nueva, en este caso la Ley Orgánica del Poder Judicial, no sustrae del Juez la competencia en materia de tramitación de expediente de dominio, sino sólo una previsión genérica de que los Secretarios Judiciales podrán asumir competencias en materia de Jurisdicción voluntaria, y la propia atribución al Juez de competencias en materia de expediente de dominio implica la exclusión del Secretario Judicial como funcionario competente para la tramitación del mismo.

4. Tampoco podemos considerar como argumento válido el artículo 7 del Real Decreto 1608/2005 por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo Superior de Secretarios Judiciales, porque aparte de ser una norma de carácter reglamentario y por tanto de rango inferior a una ley, el citado precepto atribuye al Secretario Judicial el impulso del proceso en los términos que las leyes procesales establezcan y en el ejercicio de esa función el propio Real Decreto establece que dictarán las resoluciones necesarias para la tramitación del proceso «salvo aquellas que las leyes procesales reserven a Jueces o Tribunales» y de nuevo aquí la atribución por la Ley Hipotecaria, que establece las normas procesales en materia de tramitación de expediente de dominio, de la competencia al Juez como encargado de la tramitación de dicho expediente implica la reserva que el propio artículo 7 del citado Real Decreto exige a favor de Jueces y Tribunales.

5. Finalmente cabría poner de manifiesto que los preceptos en materia de jurisdicción voluntaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 continúan en vigor en virtud de la Disposición derogatoria única de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, hasta tanto se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y en dichos preceptos es donde se produce la atribución al Juez de la competencia de «carácter objetivo» en los procesos de jurisdicción voluntaria.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

7 diciembre 2006

Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando los actuales propietarios adquirieron la finca por documento privado del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación -voluntaria o forzosa- del documento privado.

2. La cuestión ya está resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurre en el supuesto de hecho de este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1, de la Ley Hipotecaria).

3. Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

14 junio 2007

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro el testimonio de un Auto declarando el dominio a los efectos de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo. El registrador, aparte de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no ser posible reanudar el tracto ya que una parte principal de la finca ha sido objeto de otra reanudación y se ha inscrito recientemente a favor de persona que no ha intervenido en el actual procedimiento y, respecto de una porción a que no se refirió el expediente anterior, no acreditarse los requisitos urbanísticos necesarios para la práctica de una segregación, que es necesaria si el expediente se refiere a una porción de la finca cuyo tracto se reanuda.

El interesado recurre haciendo aclaraciones a lo anteriormente solicitado, así como aportando la licencia de parcelación correspondiente.

2. En cuanto a la primera parte del defecto, el recurso ha de ser estimado.

Ya del testimonio presentado se induce –y después se aclara en el recurso– que no se quiere reanudar el tracto sobre la totalidad de la finca, sino sobre la porción excluida del expediente anterior, y que en su día se segregó; cosa perfectamente posible, pues dentro del tracto interrumpido se pueden encontrar operaciones materiales como la segregación.

En cuanto a la necesidad de licencia, ha de confirmarse el defecto, pues, si bien se ha presentado la misma, ha sido en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

22 junio 2007

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La Registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.

2. Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 julio 2007

Expediente de reanudación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio firme de Auto en el que se declara justificado el dominio sobre una finca a los efectos de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la misma.

El Registrador suspende la inscripción por el defecto de que, teniendo el titular anterior menos de treinta años de antigüedad, ha de especificarse que tal titular ha comparecido en el expediente sin formular oposición, o, en caso de no haber comparecido, fue citado tres veces, una al menos personalmente (artículo 202 párrafo 3.º de la Ley Hipotecaria).

Se vuelve a presentar el testimonio anteriormente expresado adicionado en el sentido de hacer constar que, según aparece en los autos, se hizo la notificación al titular registral, «Construcciones L. Y M., S.A. en la persona de don R.G.G., a fin de que dentro del término de diez días pudiera comparecer en el expediente alegando lo que a su derecho conviniera… sin que compareciera en los autos».

El Registrador vuelve a calificar volviendo a suspender la inscripción por los siguientes defectos: a) No se expresa si la notificación se hizo tres veces; y b) Debe acreditarse la relación existente entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral para concluir que las notificaciones practicadas a la primera producen efectos frente a la segunda.

Presentado el testimonio por tercera vez, el Registrador ratifica las calificaciones anteriores.

El interesado recurre alegando exceso del Registrador en su función calificadora.

2. En cuanto a la alegación del recurrente sobre la extralimitación del Registrador en su función calificadora, ha de ser desestimada pues, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.

3. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que, cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad –caso que nos ocupa–, ha de haber sido oído en el expediente –él o sus causahabientes–, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. Por ello, en este caso, y sin necesidad de entrar en el tema de si el Registrador ha de calificar la validez de la notificación que se ha hecho al titular registral, es lo cierto que no se han realizado tres notificaciones, por lo que no se han respetado para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión.

4. Respecto al segundo defecto, consistente en que debe acreditarse la relación entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral, ha de ser revocado, pues si el Juez declara que ésta ha sido notificada por aquélla, la relación existente ha sido apreciada por dicho Juez, no pudiendo el registrador poner en entredicho tal apreciación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

27 septiembre 2007

Expediente de reanudación.- En el supuesto del presente recurso, se plantea la inscripción del testimonio de un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

1. El primero de los defectos alegados por el registrador consiste en que no se ha acreditado en forma legal, que el titular registral de la finca a la que se refiere el auto, ha sido oído en el expediente, o, en su defecto, ha sido citado tres veces, al menos una personalmente y no compareció en el mismo ya que la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad. A juicio del recurrente se aportó como documento complementario auto de declaración de herederos en el que consta que el titular registral estaba fallecido, por lo que resulta innecesario e imposible acreditar que hubiera sido oído en el expediente.

Y debe darse la razón al recurrente. La legislación hipotecaria es especialmente exigente en cuanto a la forma de practicarse las notificaciones cuando las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, dado que se puede presumir que siendo los asientos recientes el titular registral está vivo y que realidad registral y extrarregistral coinciden; de manera que deben extremarse las exigencias para permitir su comparecencia en el expediente. Pero si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), deben cumplirse los requisitos generales de la ley de Enjuiciamiento Civil que permite la comunicación edictal cuando no fuera posible efectuar la comunicación en el domicilio (artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. El segundo defecto tampoco puede ser confirmado. Las circunstancias personales del promotor del expediente resultan suficientemente del propio auto de fecha 22 de noviembre de 2004 del Juzgado de Primera Instancia de Briviesca, sin que sea necesario que se haga constar el nombre de su cónyuge, ya que al ser el título de adquisición -justificado en el expediente- el de herencia, deberá inscribirse con carácter privativo.

3. Finalmente el tercero de los defectos debe ser confirmado, dada la exigencia legal de que el recurso se circunscriba a la nota de calificación sin poder tener en cuenta documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Es cierto que la necesaria firmeza del testimonio de auto (cfr. artículo 524 Ley de Enjuiciamiento Civil) ha sido acreditada, en virtud de auto de 7 de octubre de 2005, por la que se rectificó el de 22 de noviembre de 2004, pero lo cierto es que esa subsanación no consta que se aportara al Registrador ni en la fecha de la nota de calificación (13 de junio de 2005, en la que no existía todavía el auto rectificatorio) ni en el momento posterior en el que el registrador reitera la nota (19 de julio de 2006), ya que en este momento sólo se hace referencia a la aportación de la declaración de herederos del titular registral y no al auto rectificatorio.

En cualquier caso, este defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación de nuevo de la totalidad de la documentación obrante en el Registro de la Propiedad, para que así el registrador pueda tenerla presente al calificar.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a los defectos primero y segundo, y confirmar la nota de calificación en cuanto al tercero, en los términos de los anteriores pronunciamientos.

23 octubre 2007

Expediente de reanudación.- 1. El primero de los defectos no puede ser mantenido. Es evidente que el objeto del Expediente de Dominio es la declaración de acreditarse tal dominio a favor de una o varias personas, pero el hecho de que la parte dispositiva del Auto declare que se estima tal dominio acreditado y que se inscriba la escritura que se expresa no es contradictorio con tal finalidad, pues lo que se comprende con facilidad es que el Juez declara que los titulares de la escritura referida han acreditado el dominio en la forma que de dicha escritura resulta.

2. El segundo de los defectos, consistente en la falta de notificación a dos titulares registrales, tampoco puede ser mantenido pues, según resulta del Antecedente de hecho 4.º fueron citados los herederos de tales titulares.

3. El defecto tercero, consistente en la falta de expresión del título de adquisición de la finca tampoco puede mantenerse, ya que tal título adquisitivo aparece expuesto en la escritura de división que se acompaña.

4. El defecto cuarto no ha sido recurrido.

5. El defecto quinto, consistente en que no se constituye el régimen de propiedad horizontal, tampoco puede mantenerse. La escritura repetida, que se denomina de división de cosa común, expresa la cuota de cada elemento privativo y declara que son elementos comunes los referidos en el artículo 396 del Código Civil, con lo que se está refiriendo, de manera indubitada, al régimen de propiedad horizontal.

6. Igual camino debe decirse del defecto 6.º pues precisamente el hecho de que los titulares registrales de la finca no sean los otorgantes de la escritura de división es la causa de que se haya tenido que recurrir al expediente de dominio para reanudar el tracto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

21 noviembre 2007

Expediente de reanudación.- 4. Entrando en el fondo, el único defecto que se recurre es el relativo a la competencia del juzgado, por lo que deben entenderse confirmados los demás defectos expresados en la nota de calificación. Entiende el recurrente que ya el Tribunal apreció los presupuestos procesales de su competencia, y que prevalece la competencia del juzgado del domicilio del incapacitado legalmente, en cuya representación se tramitó el expediente de dominio. Frente a ello la registradora sostiene la competencia del juzgado correspondiente al término municipal donde radica la finca objeto del expediente.

5. Dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que la calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Respecto de la calificación de la competencia tiene declarado este Centro Directivo (véase resoluciones de 31 de Diciembre de 1981 y 17 de Julio de 1989) que deben distinguirse los siguientes supuestos: a) aquéllos que son apreciables de oficio por el Juez, por estar basados en motivos de orden público y en donde el Juez que ha intervenido es incompetente, o por falta de jurisdicción al estar atribuido el asunto concreto a un Juzgado o Tribunal de diversa índole, o por falta de competencia objetiva al haber tenido lugar el procedimiento ante un Tribunal de la misma jurisdicción pero de distinto grado, o por falta de competencia funcional a que se refiere expresamente el artículo 100 de la Ley Hipotecaria, y que por constituir todos ellos un presupuesto esencial del proceso, su infracción puede provocar la nulidad del acto; y b) aquellos otros supuestos de carácter dispositivo, basados en motivos de orden privado, como son los de competencia territorial donde quepa la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente, y así como en los casos del supuesto primero puede el Registrador no admitir el mandato, si aprecia la existencia de incompetencia por parte del Juez o Tribunal que lo ordenó, en el segundo de los supuestos no cabe esta misma solución, como ha puesto de relieve la doctrina hipotecarista, ya que ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes, que estas pueden ejercitar en la forma que estimen más oportuna.

6. Hoy en día, tras la reforma de la ley de Enjuiciamiento Civil, aunque se mantiene como norma general el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, se exceptúan de esa disponibilidad las reglas atributivas de competencia territorial a las que la ley atribuya expresamente carácter imperativo (cfr. artículo 54.1 LEC), siendo la falta de competencia territorial apreciable de oficio por el Juez (cfr. artículo 58 LEC).

Por eso este Centro Directivo, en materia de ejecución hipotecaria, ya confirmó la nota denegatoria de una procedimiento de ejecución hipotecaria que no se había seguido ante el juez donde radicaba la finca (Resolución de 24 de Mayo de 2007), cambiando el criterio sostenido –con arreglo a la legislación anterior, en el que cabía sumisión tácita en esta materia– por la Resolución de 31 de Diciembre de 1981, ya que el artículo 684 LEC determina en la actualidad que si los bienes hipotecados fueren inmuebles, la competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en aquélla Ley.

7. En materia de tramitación de expedientes de dominio para la reanudación de tracto sucesivo, también existe una norma que establece con carácter imperativo la competencia territorial, sin admitir pactos de sumisión expresa o tácita. En estos casos, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria determina que será competente para la tramitación del expediente de dominio, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el Juez de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.

No cabe por tanto en los expedientes de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido la sumisión expresa ni tácita al domicilio del incapacitado en cuya representación se haya tramitado el expediente. Al ser norma imperativa, apreciable de oficio, sin que quepa alteración por sumisión expresa o tácita, debe considerarse susceptible también de calificación por parte del Registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.

15 enero 2009

Expediente de reanudación.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

1. El primer defecto que alega el registrador es que no se determina la proporción en que adquieren el bien los titulares a favor de los cuales se reconoce el dominio. Según el recurrente del artículo 329 del Código de sucesiones de Cataluña, que considera que en la herencia intestada la herencia se divide en partes iguales entre los llamados que la hayan aceptado, resulta indubitado que los promotores del expediente adquirieron la plaza por mitades indivisas.

Sin embargo, la necesaria certeza de las situaciones jurídicas inscribibles en el Registro de la Propiedad, expresada en lo que doctrinalmente se denomina principio de especialidad (verdadero principio general del Derecho hipotecario), excluye del ámbito registral la aplicación de presunciones en la determinación de los derechos inscritos. Por eso, expresamente el artículo 54 del Reglamento Hipotecario exige precisar en el título inscribible la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente. Por lo que debe confirmarse la nota de calificación en este punto, como defecto subsanable.

2. El segundo defecto consiste en que no resulta del mandamiento las circunstancias de los adquirentes, especialmente el régimen económico matrimonial si estuvieran casados, lo cual igualmente debe ser confirmado como defecto subsanable, pues para poder acceder al Registro el Reglamento Hipotecario exige, cuando el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, la expresión del régimen económico matrimonial de las personas casadas a cuyo favor se practique la inscripción (cfr. artículo 51.9 del citado Reglamento Hipotecario).

3. El tercer defecto de la nota de calificación consiste en que no resulta del mandamiento que hayan sido citados personalmente los titulares de asientos contradictorios de menos de treinta años de antigüedad que tienen inscrito el dominio de la finca. Y es que, en efecto, para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40.1.º de la Ley Hipotecaria).

En este contexto es función principal del registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

4. El cuarto defecto es que falta determinar la participación indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Según el registrador no resulta del Registro la existencia de esa plaza. El recurrente entiende que eso no es necesario, pues la concreción de porciones indivisas es resultado de una división horizontal del edificio posterior a la iniciación del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.

Lo cierto es que el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotores del mismo con relación a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir además para actualizar sus linderos o cabida, ex artículo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente. Tampoco sirve para defender la posición contraria el argumento de que la división horizontal fue posterior a la iniciación del expediente, pues se pudo solicitar anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento (artículo 283 R.H.) y sin embargo no se realizó actuación alguna. Por lo que igualmente debe ser confirmada la nota de calificación.

5. El quinto y último defecto es que falta consignar la firmeza de la resolución. Este defecto también debe ser confirmado. En nuestro ordenamiento jurídico no cabe practicar en el Registro ninguna cancelación de asientos sino es en virtud de resolución judicial firme (cfr. artículo 82 L.H. y 524.4 Ley Enjuiciamiento Civil), por lo que es muy importante que del título presentado ordenando la cancelación resulte claramente la firmeza de la resolución judicial, bien porque el secretario judicial así lo exprese, bien porque se acuerde en ella que sólo se expida el testimonio una vez firme.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

11 julio 2009

Expediente de reanudación.- 1. Los problemas que plantea el presente recurso son los siguientes: en primer lugar, si es suficiente con que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto baste con decir que se adquirió de una persona, y que esta persona no sea el titular registral, o es necesario decir de quién adquirió el luego transmitente, pues, en algunos casos, si se trata de una adquisición hereditaria, aunque existan dos transmisiones, ha de considerarse, a los efectos de la improcedencia del expediente de dominio, como si fuera una sola; en segundo, el ámbito de la calificación respecto de los documentos judiciales, y, en concreto, si el Registrador puede considerar como defecto no haberse citado al titular registral; en tercero, la forma en que han de hacerse las citaciones y en cuarto, si deben hacerse constar las circunstancias personales de los que se declaran titulares.

2. Entrando en el primero de los problemas, se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, una de cuyas consecuencias es la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente. A tal fin, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

3. Por todo lo anterior, el primero de los defectos ha de ser mantenido. Habiendo dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») que no se puede acudir a este expediente cuando se haya adquirido del titular registral, ni de aquél de quien éste haya heredado la finca, ha de resultar de la documentación aportada el nombre del transmitente y de su causante para que el Registrador pueda calificar si el procedimiento está correctamente empleado.

4. El segundo de los defectos ha de ser igualmente mantenido. Si ni siquiera consta haberse citado al titular registral, se incurre en una evidente indefensión del mismo, ya que su titularidad es la denominada titularidad contradictoria que ha de ser cancelada como consecuencia de este procedimiento.

5. Igual ha de afirmarse del defecto tercero, pues la regla 3.ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige la citación a todos los que tengan algún derecho sobre la finca. No bastando, en este caso, como ocurre con el apartado anterior la mención genérica de haberse cumplido todos los trámites legales.

6. El defecto 4º ha de ser igualmente confirmado. Los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento exigen que la inscripción haga constar todas las circunstancias exigidas por la Registradora, por lo que las mismas deben resultar de la documentación presentada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 agosto 2009

Expediente de reanudación.- Es necesario acreditar la obtención de la oportuna licencia, para la inscripción de un expediente de reanudación del tracto del que resulta que, junto a la declaración del dominio, se ha procedido a realizar una segregación. Ver el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”.

18 agosto 2009

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un auto firme dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, cuando los promotores del expediente son herederos de quien compró en documento privado al titular registral.

2. Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los Vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, entendiendo que existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el Registro aparece como titular.

3. Así se ha considerado que no procede acudir a expediente de reanudación de tracto sucesivo, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) o incluso cuando el titular registral de quien se adquirió fuera una compañía mercantil disuelta (Resolución de 12 de mayo de 2006). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente [cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria)], con pago de los impuestos correspondientes a la transmisión (cfr. artículo 254 Ley Hipotecaria). Es decir, el título inscribible sería la correspondiente escritura pública obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa– del documento privado; en definitiva, por consentimiento del titular registral o sus herederos, o por resolución judicial firme en procedimiento declarativo correspondiente.

4. Por el contrario, cuando son varias (más de una) las transmisiones existentes no inscritas previas al título que se pretende inscribir, no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas. Incluso aunque existan títulos públicos de alguna de las sucesivas transmisiones (cfr. Resolución de 4 de julio de 2007), existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.

5. En el supuesto de hecho de este expediente los promotores del expediente son herederos de quien adquirió de titular registral. Estamos ante un supuesto análogo al ya resuelto por este Centro Directivo (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) con relación a los promotores de expedientes que adquirieron de herederos del titular registral. Y –como se dijo en tales casos– debe considerarse que aquí no hay propiamente tracto interrumpido, ya que los herederos suceden al causante en su posición jurídica y no hay más de un eslabón en el tracto que esté interrumpido, que es la compraventa en documento privado, por lo que la vía procedente para hacer constar en el Registro su titularidad es la elevación a público, voluntaria o en procedimiento declarativo, de la compraventa que el titular registral realizó a favor del causante de los promotores y posterior herencia a favor de los adjudicatarios con pago del impuesto de sucesiones correspondiente.

6. No cabe alegar en este caso, como hace el recurrente, la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 15 de Noviembre de 1990, considerando que no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte, porque los promotores del expediente sí fueron parte en la compraventa privada no elevada a pública, en cuanto herederos que son de quien adquirió del titular registral (cfr. artículo 1257 Código Civil).

7. Por otra parte debe aclararse que la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 del Reglamento Hipotecario), y el único alcance que tiene es considerar que no se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

7 de septiembre de 2009

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un testimonio de auto dictado en expediente de dominio, en el que no ha sido notificado el titular registral de una porción indivisa de la finca, que adquirió sus derechos con anterioridad a la iniciación del expediente pero inscribió su título con posterioridad a la fecha del auto.

2. La exigencia legal de citación al titular registral en los expedientes de dominio de reanudación de tracto sucesivo (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria) es uno de los extremos que debe comprobar el Registrador con mayor celo en el ejercicio de su función calificadora, hasta el extremo de que el auto aprobatorio debe expresar que se han cumplido los requisitos exigidos por el artículo 202 y la forma en la que se han practicado las citaciones de la regla 3.ª del artículo 201 de la misma ley (véase artículo 286 del Reglamento Hipotecario). La razón de ser de estos preceptos no puede ser otro que velar por el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 Ley Hipotecario), que no es sino aplicación en el ámbito registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva. No puede en definitiva, ordenarse la cancelación de inscripciones contradictorias, anteriores a la presentación del testimonio del auto ordenando la reanudación del tracto, si sus titulares registrales no han sido llamados al procedimiento en debida forma.

3. Se alega por el recurrente que la inscripción de la titularidad a favor de la sociedad mercantil que no ha sido parte en el procedimiento –determinante de la calificación denegatoria– debió haberse verificado antes y no haberse esperado a que ya estuviera dictado el auto aprobatorio del expediente de dominio. Sin embargo, la inscripción en el Registro de la Propiedad es rogada, de carácter voluntario y no sometida a plazo, por lo que ninguna obligación tenía la compañía mercantil de inscribir su derecho con más premura; todo ello sin perjuicio de las consecuencias que la falta de diligencia en la inscripción hubiera podido tener, en un sistema donde los títulos no inscritos no perjudican a tercero que sí inscriba su derecho (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y donde la prioridad registral es determinante (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). En este sentido lo cierto es que los promotores del expediente de reanudación de tracto sucesivo tampoco actuaron con plena diligencia, pues no anotaron preventivamente la demanda de incoación del expediente de dominio (cfr. artículo 283 inciso último Reglamento Hipotecario), lo que hubiera permitido que el auto dictado fuera oponible a la compañía que inscribió su derecho antes de la presentación del testimonio del auto judicial en el Registro. Por eso el Magistrado-juez, que dictó el auto, cabalmente afirma que concurre motivo suficiente para denegar la inscripción, por el defecto insubsanable de no haber sido citada al expediente la sociedad Jordi S.L., pero entiende que no existe ninguna irregularidad procesal dado que el título de esta compañía accedió al Registro de la Propiedad después del inicio e incluso de la aprobación del expediente de dominio, y que lo que debió haberse hecho es anotar preventivamente en el Registro la demanda de iniciación del expediente.

4. Tampoco son convincentes los argumentos relativos a que la inscripción a favor de la compañía mercantil, que obstaculiza la inscripción del auto, es nula y que no debió haberse practicado, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 Ley Hipotecaria) mientras no se declare su nulidad en procedimiento judicial al efecto entablado contra el titular registral (cfr. artículos 41 y 82 Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 septiembre 2009

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un auto firme aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo. La Registradora suspende la inscripción por estimar que no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido al haber adquirido la promotora del expediente directamente del titular registral, y por no identificarse las inscripciones contradictorias que deben cancelarse. El recurrente entiende que sí existe tracto interrumpido y que son fácilmente identificables las inscripciones contradictorias a cancelar.

2. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase resoluciones citadas en los Vistos) que el expediente judicial de reanudación de tracto sólo se utilizará en aquellos casos en que haya una real interrupción en la sucesión de la cadena de titulares, pues la finalidad del mismo es la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisición por el promotor pero únicamente en aquéllas hipótesis en que dicha adquisición no traiga causa directa del titular registral (véase Resolución de 30 de noviembre de 2000 que impone una interpretación restrictiva y la necesidad que la ruptura de tracto resulte del expediente), pues en caso de que el promotor sea causahabiente del titular registral lo procedente es aportar el título cuya inscripción falta o acudir a una acción de elevación a público de documento privado o cualquier otra declarativa de propiedad en juicio ordinario. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (véase por todas la Resolución de 24 de Febrero de 2006).

3. En el supuesto de hecho de este expediente no puede afirmarse que no exista realmente interrupción del tracto sucesivo, ni que el promotor del mismo haya adquirido directamente del titular registral, al menos con relación a una mitad indivisa de la finca.

La finca figura inscrita en el Registro de la Propiedad, una mitad indivisa a favor de don E.–G. G. L. y T. I. M., para su sociedad de gananciales, a título de compra, y otra mitad indivisa a nombre de E.–G. G. L., ya en estado de viudo, por título igualmente de compra. Con relación a la primera de las mitades indivisas debe darse la razón al recurrente, en la medida que ha habido hasta cuatro negocios jurídicos que no han tenido acceso al Registro, y que pueden ser suplidos por vía de expediente de dominio: a) la liquidación de la sociedad conyugal de Don E.–G. G. L. con su esposa Doña M. T. I. M. al fallecimiento de ésta; b) la adquisición por herencia de la mitad de dicha porción indivisa por los sucesores de Doña M. T., los cuatro hermanos L., J., B. y F. I. M.; c) la venta en documento privado de dicha cuota por parte de los herederos de Doña M. T. a su cuñado E. G. G. L.; y finalmente la adquisición por la promotora del expediente de la totalidad de la finca como sucesora universal por testamento de aquél.

No sucede lo mismo, con relación a la mitad indivisa de la finca, inscrita con carácter privativo a nombre del causante y adquirida directamente por la promotora del expediente a título de herencia, donde en efecto no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido, y con relación a la cual debe confirmarse la calificación de la Registradora.

4.–En cuanto al segundo de los defectos, se deduce de forma clara de expediente –sin grave esfuerzo interpretativo– cuál es la inscripción contradictoria que debe cancelarse, que no puede ser otra que la inscripción primera en cuanto a la mitad indivisa inscrita a favor de Don E.–G. G. L. y T. I. M., para su sociedad de gananciales, a título de compra, que es la afectada por la inscripción del expediente de dominio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en cuanto al defecto segundo, y confirmarla en cuanto al primero si bien con relación exclusivamente a la mitad indivisa de la finca inscrita con carácter privativo a nombre de Don E.–G. G. L., de quien la promotora del expediente es causahabiente directo.

9 septiembre 2009

Expediente de reanudación.- 1.– Se debate en este recurso si puede inscribirse un testimonio de auto aprobatorio de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, cuando en el momento de su iniciación las inscripciones contradictorias tenían más de treinta años de antigüedad, pero en el momento de presentarse en el Registro existe una inscripción contradictoria reciente cuyos titulares no han sido notificados personalmente. El registrador suspende la inscripción por no haberse cumplido la notificación personal exigida por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

2. El defecto tiene que ser confirmado, dada la claridad de lo dispuesto en el citado precepto. Dispone el artículo 202 de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición. También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces –una de ellas, al menos, personalmente–, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible».

3.– En efecto, es doctrina reiterada de este Centro (véase resoluciones citadas en los Vistos) que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad, es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria).

En este contexto es función principal del Registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

4. No cabe admitir la alegación del recurrente de que en el momento de iniciarse el expediente las inscripciones contradictorias tenían más de treinta años de antigüedad, por lo que bastaría las notificaciones por edictos a posibles perjudicados –entre ellos a los posteriores adquirentes de la finca–, ya que para que eso fuera así debería haberse solicitado anotación preventiva de la incoación del expediente de dominio (posibilidad admitida por el artículo 42 de la Ley Hipotecaria en relación con el 274 del Reglamento Hipotecario), que hubiera sido la forma de hacer efectivo en perjuicio de terceros adquirentes el resultado de la resolución judicial (cfr. Artículo 71 de la Ley Hipotecaria)

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

16 octubre 2009

Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se plantea si dictado un auto judicial que viene a resolver un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido sobre tres fincas registrales, en donde el juez declara justificado el dominio de las tres fincas objeto del procedimiento, puede el Registrador –que ha practicado la inscripción sobre dos de dichas fincas– proceder a denegar la práctica la inscripción respecto de la restante finca objeto del expediente de dominio por entender que debió ser otra la finca cuyo dominio se acredita, tachando de incongruente la resolución judicial.

2. En primer lugar, ha de señalarse con carácter previo que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que tratándose de calificación de documentos judiciales, el Registrador ha de limitarse, al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial que en aquellos se contiene, pues, ello supondría interferirse en la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales, de acuerdo con los artículos 117 del Constitución Española, 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario. En consecuencia, y tratándose de un auto recaído en expediente de dominio, por el que se ordena reanudar el tracto registral sobre determinada finca a favor del promotor, auto que es, por sí solo, título hábil para tal inscripción (cfr. artículo 201.6 de la Ley Hipotecaria) huelgan todas las alegaciones del Registrador en el sentido que, en su opinión, de los hechos narrados debe concluirse una solución distinta sobre la titularidad dominical actual de la finca en cuestión, de la que sirve de fundamento a la declaración judicial contenida en dicho auto. El título inscribible es el auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, pues de lo contrario, el Registrador se interferiría en el fundamento de la resolución judicial y realizaría una actividad jurisdiccional que no le corresponde.

3. En el supuesto de hecho objeto del presente recurso, la Registradora practica la inscripción respecto de dos de las tres fincas objeto del expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, al cumplirse todos los requisitos exigidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria –que, evidentemente, suponen un supuesto de excepción a la aplicación del artículo 20– y demás normativa aplicable. Sin embargo, respecto de la tercera finca procede a denegar la inscripción por considerar que a pesar de lo dispuesto en los fundamentos de derecho y en la parte dispositiva del auto declarando justificado el dominio sobre todas las fincas objeto del expediente, esta declaración es incongruente con lo expresado en los hechos de la misma. Basa su calificación, en considerar que la finca registral 17.159, de 30 áreas, inscrita a favor de don C. B. F. y doña N. S. L. está correctamente inscrita y no es propiedad del promotor del expediente.

4. No concurre la incongruencia alegada por la Registradora al no poderse apreciar discordancia alguna entre hechos, fundamentos de derecho y parte dispositiva o fallo. Del texto del auto se desprende que el juez considera que esa finca, que entiende es una de las tres partes en que se dividió la primitiva, es la que debe ser propiedad del promotor y ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias.

5. Las consideraciones por parte de la Registradora obligan a entrar en el fondo de la resolución judicial a la hora de proceder a su calificación, algo que supone una extralimitación de su función calificadora respecto de los documentos judiciales. La declaración judicial en el expediente es clara e indubitada. Declara justificado el dominio del promotor sobre todas las fincas objeto del procedimiento, sin excluir ninguna de ellas y, en consecuencia, la Registradora debe atenerse al pronunciamiento judicial.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

20 octubre 2009

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un auto recaído en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca, procedente por segregación de una finca registral.

2. El primer defecto que alega la Registradora es que no constan las circunstancias personales del promotor del expediente, en concreto, el D.N.I, estado civil en el momento de la compra y si fuere casado el régimen económico matrimonial y nombre y apellidos de la esposa. El recurrente alega que debió serle comunicado antes esta circunstancia pues hubiera podido subsanar la falta de datos, y aportar la documentación en la tramitación del recurso.

El defecto debe de ser confirmado. La Ley Hipotecaria y su Reglamento exigen que tales circunstancias consten en toda inscripción que se haga en el Registro. El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige para poder acceder al Registro cuando el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, la expresión del régimen económico matrimonial de las personas casadas a cuyo favor se haga la inscripción y del título presentado no resulta si el promotor del expediente está o no casado.

Por otra parte, la registradora cumplió notificando la calificación al presentante (cfr. artículo 322 de la Ley Hipotecaria) sin que sea preceptivo hacerlo al interesado. Tampoco el hecho de que dichas circunstancias personales omitidas se contengan en el escrito de interposición del recurso, determina la estimación del mismo pues no pudieron ser tenidas en cuenta por la registradora en el momento de la calificación. El recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). No es por tanto la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del Registrador para lo cual debe acudirse a una nueva presentación de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.

3. El segundo defecto alegado por la Registradora se refiere a que no consta haberse practicado las citaciones a los titulares de la finca matriz, ni a las transmitentes en su caso, o a sus causahabientes, ni la forma en que se han practicado.

Lo cierto es que el mandamiento expresa que «se ha cumplido lo dispuesto en el artículo 202.3 LH (…) citando a aquellos que según la certificación del Registro tengan algún derecho real sobre la finca, a aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueren conocidos y a quien tenga catastrada o amirallada la finca a su favor y se han convocado las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos». Por lo que no puede confirmarse el defecto, pues del título presentado resulta suficientemente que sí se practicaron las citaciones legal y reglamentariamente exigibles.

4. El tercer defecto consiste en que no consta la citación a los titulares registrales del asiento contradictorio con antigüedad inferior a treinta años, a sus causahabientes, al menos una vez personalmente y si comparecieron o no los titulares registrales o sus causahabientes. Este defecto debe ser confirmado, ya que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de 30 años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos personalmente se les tendrá por renunciantes de los derechos que pudieran asistirles en el expediente y éste será también inscribible.

En los expedientes de reanudación de tracto interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias. Por eso debe constar en el auto la forma en que se han practicado las notificaciones (cfr. artículo 286 del Reglamento Hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución).

Del testimonio del Auto presentado no resulta si los titulares de derechos derivados de asientos de menos de treinta años fueron oídos o si fueron citados, al menos, una vez personalmente. Por lo que el documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40.1.º de la Ley Hipotecaria).

En este contexto es función principal del Registrador comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los Registradores.

5. El cuarto defecto es que la finca del expediente es parte de otra y no se acompaña licencia de segregación. El expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotor del mismo con relación a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma. Por eso el defecto debe confirmarse, pues si bien se ha presentado certificación de innecesariedad de licencia de segregación, la misma, ha tenido lugar en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al defecto segundo, y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto.

8 enero 2010

Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. Los defectos alegados por el Registrador que serán objeto de Resolución son los tres siguientes: 1. Figurar la finca inscrita a nombre de don A. C. A., de quien la adquirió por compra don A. N. T., persona que incoa el expediente de dominio, por lo que no es título adecuado el expediente de dominio para reanudar un tracto que no se ha interrumpido; 2. No acompañarse Testimonio literal del Auto dictado por la Audiencia Provincial de Barcelona, pues lo aportado es una fotocopia que no cumple el requisito esencial de documentación pública o auténtica, y por tanto no es inscribible; 3. No constar la fecha en que se libra el Testimonio del Auto acompañado.

2. La primera cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando el actual propietario adquirió la finca del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa– del correspondiente contrato, como sostiene la nota de calificación. Se da la circunstancia de que el Auto aprobando el expediente de dominio fue rechazado en primera instancia por el Juzgado que lo tramitaba, precisamente por la misma razón de la nota de calificación –la inexistencia de falta de tracto–, siendo así que la Audiencia Provincial de Barcelona admitió la apelación y ordenó la inscripción del Auto de reanudación del tracto.

3. La cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse las Resoluciones citadas en los Vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).

El Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

4. El hecho de que se haya pronunciado la Audiencia Provincial de Barcelona sobre la cuestión, no modifica esta doctrina. En efecto, la reanudación del tracto sucesivo fue inicialmente desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vilanova i la Geltrú, precisamente por concurrir en este caso el hecho de que el promotor del expediente adquirió directamente del titular registral. Sin embargo, este Auto fue posteriormente revocado por la Audiencia Provincial de Barcelona por recurso interpuesto por el promotor del expediente, en cuyo recurso se suscitó precisamente la aptitud del expediente para reanudar el tracto aún cuando su promotor hubiera adquirido del titular registral.

No corresponde el Registrador entrar a examinar los fundamentos de la decisión judicial, debiendo cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes o ejecutables de acuerdo con las leyes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Lo cierto es que el Registrador es competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales. Y en este caso, no se da tal congruencia, dado que la Audiencia se ha pronunciado sobre cuestiones sustantivas, como la declaración de dominio, cuando el expediente de reanudación de tracto debe circunscribirse a acreditar la adquisición en los supuestos de interrupción del mismo, lo que no se ha producido en el supuesto de hecho de este expediente. Así, el Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1919). En definitiva, la finalidad del expediente de dominio, es la de posibilitar la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1996) pero no hacer pronunciamientos propios de procedimientos declarativos. Se confirma, por tanto, la nota de calificación en este punto, dado que el título inscribible sería la escritura pública obtenida mediante elevación del correspondiente contrato.

5. Respecto del segundo defecto, se alega en la nota de calificación que el documento aportado es una mera fotocopia. Sin embargo esto no es así, ya que se trata de un Testimonio expedido por la Secretaria Judicial, en el que consta el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vilanova i la Geltrú. Al mismo se ha incorporado el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el que consta el sello y firma de la Secretaria Judicial (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1608/2005, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales), expresándose en el encabezamiento del Testimonio que se trata de un «expediente dominio inmatriculación» –debe entenderse reanudación de tracto– 725/2007 Sección T1 seguido ante dicho Juzgado, en el que se ha dictado resolución, que ha sido apelada ante la Audiencia Provincial, la cual a su vez dictó resolución revocándolo.

6. El tercer defecto, igualmente debe ser revocado, toda vez que consta la fecha de 3 de julio de 2009 de expedición del Testimonio, con el sello y firma en original de la Secretaria Judicial, al que se incorpora Testimonio en el que por original se manifiesta, por la Secretaria Judicial, que en las actuaciones consta el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, igualmente con sello y firma de la Secretaria Judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primero de los defectos y revocarla en cuanto al segundo y tercero, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

22 diciembre 2010

Expediente de reanudación.- 1. Son dos las cuestiones que se plantean en el presente expediente: si para inscribir un expediente de dominio para reanudación del tracto sobre una finca inscrita en el año 1948 a favor de mujer casada por título de compra en la que el marido declara que el dinero invertido procedía de los bienes parafernales de su esposa es necesario citar en el expediente expresamente al marido por entenderse que el bien es ganancial; y si es necesario determinar el nombre de las personas de las que adquirió las fincas el causante de los promotores del expediente de dominio.

2. Para aclarar el primer problema planteado debe, siempre al amparo de la legislación vigente en el momento de la inscripción (legislación que invoca sin especificar la Registradora en su nota), distinguirse entre naturaleza, régimen dispositivo y titularidad del bien. En efecto, desde un punto de vista civil material, no existiendo en el año 1948 norma equivalente al actual artículo 1324 del Código Civil, la presunción de ganancialidad de los bienes comprados durante el matrimonio, consagrada en el entonces vigente artículo 1407 del Código Civil, hacía que el bien comprado por la esposa con dinero que no estuviese acreditado que fuera parafernal o dotal debía presumirse ganancial, sin que fuese suficiente, a efectos de dicha acreditación, la confesión de privaticidad del marido.

Ahora bien, el hecho de que un bien se presuma o repute ganancial, tanto primitiva como actualmente, no debe traducirse necesariamente en que su titularidad registral corresponda a ambos cónyuges y, concretamente, en el caso que ocupa, según el artículo 95 regla segunda del Reglamento Hipotecario en su redacción de 1947 «Cuando en la adquisición por cualquiera de los cónyuges asevere el otro que el precio o contraprestación es de la exclusiva propiedad del adquirente, sin acreditarlo, se practicará la inscripción a nombre de éste y se hará constar dicha circunstancia, sin que el asiento prejuzgue la naturaleza privativa o ganancial de tales bienes» y, conforme el artículo 96 –ya en su redacción de 1959– «los actos dispositivos… correspondientes a los bienes a que se refiere la regla segunda del artículo anterior se otorgarán por el cónyuge titular con el consentimiento del otro». De ambos artículos, pues, se desprende nítidamente que la titularidad registral corresponde al cónyuge adquirente, pero que en los actos dispositivos deben intervenir los dos. Por tanto, dado que el expediente de reanudación de tracto tiene por finalidad suplir los títulos traslativos intermedios, conforme a los requisitos exigidos por la legislación aplicable a los mismos, la citación que debe realizarse conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, es no sólo a quien sea titular registral, sino también a quien tiene que concurrir al acto dispositivo, esto es, al cónyuge o sus herederos, lo que no se ha realizado correctamente.

3. La segunda de las cuestiones planteadas en el expediente es la de dilucidar si, estando inscrita las fincas a favor de doña L. A. U. S. y habiendo hecho constar los promotores del expediente que adquirieron las mismas de don F. B. G., por título de herencia, es necesario que se declare de quién adquirió a su vez don F. B. G. dichas fincas. De conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí –como se ha visto anteriormente– del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

22 enero 2011

Expediente de reanudación.- 1. Se cuestiona en el presente recurso si es inscribible un Auto de reanudación de tracto sobre una tercera parte indivisa de una finca registral cuando la totalidad de ésta se encuentra inscrita a favor de persona distinta de aquélla que se consideró titular registral en el expediente promovido, al haber accedido al Registro previamente otro expediente de dominio por el que se reanudaba el tracto a favor de otra persona. Denegada la inscripción del Auto por esta circunstancia, se recurre la calificación alegando la existencia de error de concepto, por ser diferente la descripción de la finca a que se refiere la nota de calificación de la contenida en la certificación presentada en el escrito inicial del expediente. Esto, a juicio de las recurrentes, altera el verdadero sentido del título y les permite solicitar que se acuerde rectificar la nueva inscripción del asiento, procediendo a la anulación de la inscripción realizada y a la inscripción correcta del título presentado.

2. El recurso no puede ser estimado. Formalmente se trata de la misma finca, pues los datos registrales son los mismos en ambos expedientes de reanudación de tracto. En consecuencia si en el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo promovido por los recurrentes se ha considerado como titular registral a persona distinta de aquél a cuyo favor resulta inscrita la finca al tiempo de la presentación del Auto, por causa de haberse despachado otro Auto dictado con anterioridad, es indiscutible que, de acuerdo con los principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), procede la denegación de la inscripción pretendida. Máxime cuando quienes promovieron el expediente de reanudación de tracto sucesivo podrían haber anotado preventivamente la demanda (cfr. artículos 274, último párrafo, y 283 del Reglamento Hipotecario), lo que hubiera permitido ganar prioridad respecto de otros títulos presentados con posterioridad.

3. Si lo que se pretende es la existencia de un error de concepto en una inscripción, la rectificación deberá ajustarse al procedimiento legalmente establecido, debiendo considerarse en todo caso que se requerirá acuerdo unánime de todos los interesados -entre los que han de incluirse, necesariamente, a los titulares registrales actuales- y que el Registrador puede oponerse a la rectificación, debiendo decidirse la cuestión suscitada con este motivo en juicio ordinario -ex artículos 217 y 218 de la Ley Hipotecaria-.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

29 marzo 2011

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto firme aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo. El Registrador suspende la inscripción por estimar que no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral, por sucesión hereditaria, no siendo objeto de recurso el segundo defecto, relativo a no señalarse el domicilio del promotor del expediente. El recurrente entiende, resumidamente, que carece de título para obtener la inscripción directa.

2. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que el expediente judicial de reanudación de tracto sólo se utilizará en aquellos casos en que haya una real interrupción en la sucesión de la cadena de titulares, pues la finalidad del mismo es la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisición por el promotor, pero únicamente en aquéllas hipótesis en que dicha adquisición no traiga causa directa del titular registral (véase Resolución de 30 de noviembre de 2000 que impone una interpretación restrictiva y la necesidad que la ruptura de tracto resulte del expediente), pues en caso de que el promotor sea causahabiente del titular registral lo procedente es aportar el título cuya inscripción falta o acudir a una acción de elevación a público de documento privado o cualquier otra declarativa de propiedad en juicio ordinario.

Así, se ha considerado que no procede acudir a expediente de reanudación de tracto sucesivo, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) o incluso cuando el titular registral de quien se adquirió fuera una compañía mercantil disuelta (Resolución de 12 de mayo de 2006), o cuando los promotores del expediente son herederos de quien adquirió de titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000, 15 de noviembre de 2003 y 7 de septiembre de 2009).

Por el contrario, cuando son varias (más de una) las transmisiones existentes no inscritas previas al título que se pretende inscribir, no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas. Incluso aunque existan títulos públicos de alguna de las sucesivas transmisiones (cfr. Resolución de 4 de julio de 2007), existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.

3. En el supuesto de hecho de este expediente no puede afirmarse que exista realmente interrupción del tracto sucesivo. La finca aparece inscrita a favor de don R. G. C. y del Auto resulta que el titular registral falleció el 30 de marzo de 1990 y el promotor del expediente es uno de los herederos abintestato de aquél, siendo adjudicada la finca en acta de reparto de fecha 22 de octubre de 1994, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en el anterior fundamento de Derecho.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

3 mayo 2011

Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro un auto judicial firme que, a efectos de la reanudación del tracto interrumpido, declara justificado el dominio a favor del promotor. El registrador, además de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no expresarse el título material de adquisición. El interesado recurre.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

3. Entre los obstáculos para la inscripción, a los que alcanza la calificación registral de documentos judiciales según el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, se encuentra la falta de expresión en éstos de las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Una de dichas circunstancias es el título genérico de la adquisición que debe figurar en el acta de inscripción (véase artículo 51 apartado 10 del Reglamento Hipotecario), que no cabe confundir con el título formal en cuya virtud se practica aquélla (cfr. artículo 51 apartado 11 del mismo Reglamento). El título o causa de la adquisición determina la eficacia del derecho adquirido y, por lo tanto, de la inscripción. Si no se expresa tal título material no pueden saberse los efectos que la inscripción deba producir, que serán notablemente distintos si la adquisición fue a título oneroso o gratuito.

Para concluir, es necesario indicar que lo señalado no quiere decir que la calificación suponga una injerencia en la resolución judicial, pues lo único que exige es que se aclare el título adquisitivo que alegaron los promotores del expediente y tampoco supone dicha calificación que se sugiera una revisión de la resolución judicial, pues el defecto podrá ser subsanado mediante la certificación que, con vista del expediente, acredite el título alegado, o bien, si, como parece, no se ha expresado el título material en dicho expediente, mediante la presentación complementaria de dicho título por los interesados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

24 junio 2011

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la parte demandada (el titular registral y los herederos del mismo). Por el registrador se señalan como defectos: 1.°–No haberse demandado a los titulares intermedios. 2.°–No se ha acreditado la adopción de las disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, con designación de un administrador que la represente y con quien sustanciar el procedimiento. 3.º–No acreditarse el transcurso de los plazos establecidos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión de la sentencia, sin haberse ejercitado tal acción. 4.°–No constar la superficie de la finca. 5.º–No constar las circunstancias exigidas por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario respecto de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.

Por el recurrente se interpone recurso con relación únicamente a los dos primeros defectos y se señala que se pretendió declarar el dominio y no reanudar el tracto, y asimismo que se agotaron todas las vías racionales para dar intervención a los herederos del titular registral. La juez titular del órgano que dictó la Resolución en su informe señala la incompetencia del registrador para calificar los defectos procesales en que en su caso se haya podido incurrir.

La cuestión se ciñe por tanto, teniendo en cuenta los artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria al problema de la intervención del titular registral o sus causahabientes y al problema de la protección de la herencia yacente.

2. Considerado el objeto de recurso, procede en primer lugar recordar (véase, entre otras, la Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues si bien es cierto que los registradores de la Propiedad tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo, 15 y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Junto a lo anterior, hay que considerar que, si bien es cierto que a través del juicio declarativo puede realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro (como admitió la Resolución de 9 de diciembre de 2010), no lo es menos que la misma señaló que ello es así siempre que haya sido seguido contra el titular registral y todos los titulares intermedios (cfr. artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Como señaló la Resolución de 11 de julio de 2008 cabe acudir a un juicio verbal declarativo del dominio con efectos de reanudación del tracto, pero para ello es preciso que sean demandados, no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios. La cuestión no es fácil –decía esta Resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 1.a) permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.

En el caso concreto, siendo la última inscripción de 1865 y no constando que se haya dado intervención a los titulares intermedios, procedería confirmar la calificación registral en cuánto al primero de los defectos a los que va referido el recurso (el segundo se transcribe en el apartado “HERENCIA. Herencia yacente”).

2 septiembre 2011

Expediente de reanudación.- 1. La única cuestión a decidir en este recurso es si posible inscribir el auto dictado en un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido existiendo en el Registro una inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad y resultando del auto que han sido infructuosas todos los intentos de localización de la titular de la reseñada inscripción.

2. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

3. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria es claro: «Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición. También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces –una de ellas, al menos, personalmente–, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible».

4. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad, es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, reseñándose únicamente que «han sido infructuosos todos los intentos de localizar a doña E. M. H. S.» no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), que el registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).

En este contexto es función principal del registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada.

6 octubre 2011

Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. El defecto alegado por el registrador que es que figura la finca inscrita a nombre de don A. M. I. y doña R. M. Q. quienes la vendieron en documento privado a don A. M. M. y doña C. R. C. promotores del expediente de dominio, por lo que no es título adecuado el expediente de dominio para reanudar un tracto que no se ha interrumpido.

2. La cuestión que se discute en el presente recurso es por tanto si es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando el actual propietario adquirió la finca del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa- del correspondiente contrato, como sostiene la nota de calificación.

3. Esta cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véase las Resoluciones citadas en los «Vistos») no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).

El auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

4. No corresponde el registrador entrar a examinar los fundamentos de la decisión judicial, debiendo cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes o ejecutables de acuerdo con las leyes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Lo cierto es que el registrador es competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales. El Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1919). En definitiva, la finalidad del expediente de dominio, es la de posibilitar la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1996) pero no hacer pronunciamientos propios de procedimientos declarativos.

5. En el presente expediente los promotores del mismo, don A. M. M. y doña C. R. C. adquirieron en documento privado de los titulares registrales don M. M. I. y doña R. M. Q., no habiendo propiamente tracto interrumpido, por lo que el título inscribible sería la escritura pública de elevación a público del documento privado otorgada por quienes suscribieron dicho documento privado o por sus herederos, formalizada bien voluntariamente, bien judicialmente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

3 febrero 2012

Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. De la documentación resulta que los cónyuges promotores del expediente adquirieron la finca por aportación de la esposa a la sociedad de gananciales. La esposa la adquirió por herencia de su madre, que es la actual titular registral. El único defecto atribuido por la registradora es el de que no hay una verdadera interrupción de tracto.

2. La primera cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la esposa (que luego aportó la finca a la sociedad de gananciales) adquirió la finca por herencia de la titular registral, o bien, como estima la registradora es preciso realizar la partición de dicha herencia, además de los correspondientes documentos sucesorios.

3. La cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse las Resoluciones citadas en el «Vistos») no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).

El auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento o, como ocurre en el presente caso, sus herederos, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, o incluso, en un acuerdo verbal, cuya fehaciencia no se acredita.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 febrero 2012

Expediente de reanudación.- La cuestión que se plantea en el presente recurso es la inscripción de un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca. El defecto alegado por el registrador, resumidamente, es que no hay interrupción del tracto que reanudar, ya que del mismo auto resulta que la promotora del expediente de dominio adquirió por compraventa a los herederos de la titular registral.

1. Como cuestión previa debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que éste debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Cfr. Resoluciones citadas en los vistos) que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

3. Llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

17 febrero 2012

Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este expediente si es inscribible en el registro de la propiedad un auto firme por el que se declara el dominio, a los efectos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en beneficio de la viuda e hijos del comprador en documento privado del titular registral. La finca consta inscrita a nombre de «R. M. A. casado con doña E. F. G».

2. Como cuestión previa, debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que aquél debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita. En este sentido, es evidente por un lado el flagrante error que se comete en la nota de defectos al señalar como fundamento el artículo 51 de la Ley Hipotecaria en vez del correspondiente de su Reglamento, cuanto que el recurrente así lo ha entendido pues en el mismo escrito de recurso procede a subsanarlo mediante la inserción de las circunstancias personales de los promotores del expediente que exige dicho precepto. Ahora bien, como resulta de las consideraciones anteriores y de conformidad con el artículo citado, el defecto debe ser confirmado habida cuenta que al tiempo de la calificación no constaban dichas circunstancias en la documentación aportada.

3. Por lo que se refiere a la cuestión sustantiva, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

4. Llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa. Y no puede sostenerse, como se pretende, que la resolución judicial recaída en un procedimiento que no es el contemplado por el ordenamiento para documentar una transmisión realizada pueda suplir dicho requisito, pues sólo éste es contemplado (a salvo el procedimiento declarativo seguido contra el titular registral, cfr artículo 40 de la Ley Hipotecaria) como medio idóneo e investido de plenas garantías establecidas en beneficio de quien el ordenamiento proclama como titular del pleno dominio.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

19 abril 2012

Expediente de reanudación.- 1. En el presente expediente, se pretende la inscripción de un auto aprobatorio de expediente de dominio por el que se declara justificada la adquisición del dominio de una finca a favor de dos determinadas personas, para sus correspondientes sociedades de gananciales, por sendas compras de sus respectivas participaciones a una sociedad mercantil, constando que la finca se encuentra inscrita a favor de persona distinta de dicha sociedad. La registradora suspende la inscripción porque entiende que no existe verdadera interrupción del tracto sucesivo sobre la finca, puesto que de los antecedentes del Registro resulta que el 31 de julio de 2003 se extendió un asiento de presentación relativo a una escritura por la que se cedían derechos hereditarios sobre la finca objeto del expediente a favor de la sociedad mercantil que luego vendió a los promotores del expediente, escritura respecto de la que no se practicó operación alguna por no contener acto o contrato relativo al dominio o derechos reales sobre inmuebles sino sólo una cesión de derechos hereditarios a los efectos de una posterior formalización de la partición de herencia. El recurrente, por su parte, alega que el asiento de presentación a que alude la registradora está caducado y no debe ser tenido en cuenta y que, además, refiere a una escritura de cesión parcial de derechos hereditarios, a la que no concurrían todos los sucesores del titular registral.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio, cuando el promotor sea causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos intermedios.

3. Sin embargo, en concreto, en el presente expediente no puede sostenerse que no ha existido efectiva interrupción del tracto para impedir el acceso a Registro del auto calificado negativamente. En efecto, no resultando extremo alguno sobre la eventual cadena ininterrumpida de transmisiones en el contenido del auto objeto de calificación, el único dato que permitiría considerar que no ha existido efectiva interrupción del tracto es la constancia de un asiento practicado en el Libro Diario, extendido en el año 2003 y no vigente, del que resulta que en su día se presentó una escritura de cesión de derechos hereditarios sobre la finca registral objeto del expediente a favor de la mercantil que, según el auto, vendió a los promotores del mismo.

Además de lo razonado, en el presente caso, el asiento de presentación no ofrece el contenido suficiente para afirmar que la mercantil que vendió a los promotores adquirió todos los derechos hereditarios del titular registral sobre la finca cuyo tracto se reanuda, insuficiencia que queda confirmada al aportar el recurrente el contenido de la escritura referida, de la que resulta que no intervenían todos los herederos del titular registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

24 julio 2012

Expediente de reanudación.- 1. Este expediente tiene por objeto dos cuestiones sobre las que este Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones. La primera, si puede tener acceso al Registro de la Propiedad el testimonio de un auto por el que se ordena reanudar el tracto sucesivo interrumpido cuando resulta que el promotor del expediente adquirió del heredero del titular registral cuando el recurrente desconoce el actual paradero del titular registral y del vendedor, así como la existencia de herederos y en el auto sólo se afirma que no consta que tuviese el titular registral otro posible heredero. En segundo lugar, si procede la inscripción del testimonio del auto cuando no consta que el causahabiente del titular registral, cuya inscripción tiene menos de treinta años, haya sido notificado en los términos previstos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

2. Como cuestión previa, debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que aquél debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita.

También con carácter previo y ante los reproches que hace el escrito de recurso sobre la competencia del registrador debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro (Resoluciones de 21 de enero de 2005, 27 de julio de 2010 y 9 de mayo de 2011), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a toda actuación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art. 18 de la propia Ley), extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

El Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia de 21 de febrero de 1919).

3. Por lo que se refiere a la cuestión sustantiva, y en cuanto al primer defecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los Vistos) que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. arts. 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. arts. 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201, reglas 3.ª y 4.ª de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

4. Para resolver el primero de los defectos señalados debe partirse de que el recurrente no plantea en su recurso si existe o no interrupción de tracto, sino que «desconoce el actual paradero del titular registral y del vendedor (según la gente del lugar, su último domicilio se encontraba en Argentina, al parecer donde falleció hace años), también desconoce la existencia o no herederos de dichos titular registral y vendedor, y si éstos existiesen la identidad y domicilio de los mismos».

Debe, por tanto, resolverse esta cuestión conforme al artículo 272 el Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que dispone que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual: «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. No cabe oponer la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1988 pues si en ella se estima que es inaplicable el expediente es porque, en el caso, el titular actual traía causa directa del titular registral, y, por tanto, podía él exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo en que él mismo era parte, la elevación a escritura pública, título ordinario de la inscripción. En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».

En consecuencia, debe estimarse en este punto, el recurso interpuesto.

5. Como queda expresado mas arriba el expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Manifestación expresa de este carácter es la exigencia contenida en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria de que en el expediente el titular registral o el causahabiente sean oídos o, si no comparecen, sean citados tres veces, una al menos personalmente. Este Centro Directivo ha reiterado que las exigencias del artículo 202 son claras y susceptibles de apreciación por parte del registrador que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. art. 100 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 6 de octubre de 2011). Al efecto de que el registrador pueda cumplir con la competencia que tiene atribuida el testimonio del auto del que resulte la apreciación de la pretensión de inscribir a favor del promotor del expediente debe recoger necesariamente que el titular registral o su causahabiente ha sido oído en el expediente o que ha sido citado tres veces, una de ellas al menos personalmente. Es cierto que este Centro ha reconocido que en determinadas circunstancias debe relajarse el tenor literal del artículo 202 cuando sea de imposible cumplimiento, permitiendo la inscripción si se ha garantizado mediante la debida publicación de edictos la situación procesal del causahabiente del titular registral (vide Resolución de 23 de octubre de 2007); pero fuera de ese especial supuesto, cuya concurrencia no resulta expresamente del auto calificado, es reiterada la doctrina de que de la documentación presentada debe resultar el hecho de que se ha llevado a cabo la citación tres veces, una al menos personalmente, y que se ha hecho precisamente a la persona que aparece como causahabiente del titular registral (Resoluciones de 5 y 11 de agosto de 2006, 27 de septiembre de 2007, 16 de octubre de 2009 y 6 de octubre de 2011).

De la documentación presentada en el expediente que dio lugar a la calificación negativa de la registradora resulta que don A. M. M. es el hijo y heredero del titular registral. Consta igualmente que se insertaron edictos al objeto de que las personas ignoradas pudieran comparecer y alegar lo que en derecho proceda. Consta finalmente que se ha citado al poseedor de hecho (que resulta ser el promotor) y al titular catastral (que resulta ser el titular registral, fallecido según el propio auto judicial). A la vista de estas circunstancias y de la doctrina mas arriba expuesta es evidente que no procede la estimación del recurso pues resultando del testimonio del auto presentado que el titular registral, don R. M. V., ha fallecido y que tiene un heredero causahabiente llamado don A. M. M. debería constar o bien que este ha sido oído en el expediente o bien que ha sido citado tres veces, una al menos personalmente. Nada de esto resulta de la documentación presentada que se limita a afirmar que se ha citado edictalmente a las personas ignoradas a quien pudiera perjudicar el procedimiento pero que en ningún momento afirma que se haya notificado al causahabiente y heredero del titular registral ni la forma en que se ha hecho. Resulta patente que la persona directamente interesada, según el propio expediente judicial, no ha tenido la posición procesal prevista en el ordenamiento por lo que no procede sino confirmar el rechazo a la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando el primero de los defectos señalados en la nota de calificación y confirmando el segundo de los defectos, todo ello en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

1 agosto 2012

Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la inscripción de un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca. El defecto alegado por la registradora, resumidamente, es que no hay interrupción del tracto que reanudar, ya que del mismo auto resulta que los promotores del expediente de dominio adquirieron por compraventa a los herederos de la titular registral.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una doble razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; y, b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

3. Para resolver el primero de los defectos señalados debe partirse de que el recurrente no plantea en su recurso si existe o no interrupción de tracto, sino que «no poseen la declaración de herederos del titular registral, es más que dicha declaración nunca se llevó a efecto» y en consecuencia no puede ser presentada. Y que «los herederos del titular registral han fallecido ya en su mayoría, si no todos, y si alguno ha sobrevivido desconocen totalmente cuál es su actual vecindad…».

Debe, por tanto, estimarse el recurso conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que establece que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre ‟interrupción del tracto» y ‟ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. No cabe oponer la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1988 pues si en ella se estima que es inaplicable el expediente es porque, en el caso, el titular actual traía causa directa del titular registral, y, por tanto, podía él exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo en que él mismo era parte, la elevación a escritura pública, título ordinario de la inscripción. En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

6 agosto 2012

Expediente de reanudación.- 1. En el presente expediente, se presenta un mandamiento dictado por secretario judicial en expediente de dominio relativo a doble inmatriculación, en el que se declara justificado el dominio del promotor sobre determinada finca. Sin embargo, en el propio mandamiento se testimonia literalmente el auto recaído en el expediente y un auto aclarativo de aquel, de cuyos contenidos resulta que se promovió expediente de dominio «para la reanudación del tracto sucesivo» sobre determinada finca descrita sólo por su número, polígono, referencia y linderos catastrales; que se citó al titular de las fincas colindantes y a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción, personalmente o por célula a los designados nominalmente, y a los demás por edictos; que en el procedimiento se ha observado lo preceptuado en los artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 274 a 284 de su Reglamento; y que, en consecuencia, se declara justificado el dominio sobre la finca descrita por sus circunstancias catastrales a favor del promotor, ordenándose la inscripción a su favor por reanudación de tracto sucesivo y la cancelación de la inscripción contradictoria a favor del actual titular registral, que data del año 1874, sobre determinada finca registral especificada.

La registradora deniega la inscripción por -además de otros defectos que no son recurridos-, considerar que no se han observado en la tramitación del expediente los preceptos exigidos para un expediente de reanudación del tracto en cuanto a las notificaciones a los titulares registrales o sus causahabientes ni a la persona de quien proceden los bienes —a este respecto, ni se cita el nombre de esta última persona ni el título de adquisición del promotor—; y que no consta la descripción de la finca sobre la que se reanuda el tracto ni las circunstancias personales de aquél a cuyo favor debe practicarse la inscripción en cuanto a su estado civil y título en virtud del cual opera la adquisición.

2. En relación al primer defecto señalado por la registradora, relativo a la inobservancia, en la tramitación del expediente de reanudación de tracto, de los preceptos referentes a las notificaciones a los titulares registrales o sus causahabientes y a la persona de quien procede la finca, debe confirmarse.

Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia erga omnes de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión, de forma que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto, al haber de cancelarse la inscripción a favor del titular registral, debe resultar el cumplimiento de los trámites legalmente previstos en cuanto a la forma de citación del titular registral y sus causahabientes.

En el presente caso, a pesar de que el auto ordena reanudar el tracto y cancelar la inscripción contradictoria y afirma, en su fundamento de Derecho, que en la tramitación del expediente se ha observado lo preceptuado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, queda también constatado que existió duda en cuanto a la clase o categoría de expediente de dominio seguido para concluir con la resolución favorable al promotor, puesto que inicialmente se aludía a expediente para inmatriculación o doble inmatriculación para posteriormente especificarse que se trata de expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido. En este contexto de falta de claridad, añade la resolución calificada que se han observado los preceptos contenidos en los artículos 274 a 284 del Reglamento Hipotecario, pero sin que quede claro que se haya cumplido con lo exigido en el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, específico para el expediente de reanudación de tracto, y relativo a las citaciones al titular registral y a la persona de quien proceden los bienes.

En efecto, en el auto se alude expresamente a la citación del titular del predio colindante y de las personas ignoradas, pero nada se dice sobre el llamamiento al titular registral y, sobre todo en el presente expediente, a la persona de quien proceden los bienes.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, esta duda no puede resolverse en el presente expediente mediante la aportación, en sede de recurso, de documentos que no fueron tenidos en consideración al tiempo de realizarse la calificación ahora recurrida. Pero el defecto es de fácil subsanación, bastando con aclarar si se notificó al titular registral y causahabientes en la forma exigida legal y reglamentariamente.

No puede este Centro Directivo decidir ahora si, datando la inscripción contradictoria del año 1874, sería imprescindible para lograr la inscripción del auto que la citación por edictos al titular registral lo fuera nominativamente o pudiera ser suficiente el considerarla englobada dentro del genérico llamamiento «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción». Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 10 de mayo de 2001) no pueden pretender protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición, de modo que, siendo notorio el fallecimiento del titular registral por mero transcurso del tiempo al haber transcurrido ciento treinta y ocho años desde que se practicó la inscripción, podría ser desproporcionado exigir una citación sacramentalmente nominal a un titular registral ya inexistente y a unos causahabientes que no han tomado razón de su derecho. Pero siempre deberá acreditarse que ha existido en la citación suficiente especificación en cuanto a lo que se pretende con el expediente tramitado, es decir, la reanudación del tracto y la finca registral objeto del mismo.

3. El segundo defecto, referente a la necesidad de que el auto contenga la descripción registral de la finca a que refiere el expediente, sin embargo, no puede mantenerse. Pretendiéndose en el procedimiento seguido sólo la reanudación de tracto y no la rectificación de la descripción de la finca, y quedando explicitado en el auto que se trata de una determinada finca registral, respecto de la cual se ordena la reanudación de tracto y la cancelación de una inscripción contradictoria concreta, la última, a nombre de persona concreta determinada en el propio auto, no puede sostenerse que pueda quedar a la registradora duda alguna sobre la identidad de la finca que le impida la identificación precisa del objeto del derecho inscrito, tal y como ha venido exigiendo este Centro Directivo (véase, por todas, la Resolución de 13 de junio de 2012).

4. Finalmente el defecto relativo a la falta de señalamiento de las circunstancias personales de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, debe también confirmarse. De acuerdo con lo previsto en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario, el título presentado a inscripción debe contener, entre otras, las circunstancias relativas al estado civil de aquél y el título en virtud del cual opera la adquisición, de modo que, faltando éstas en el título presentado, deberá subsanarse la omisión. Esta subsanación podrá realizarse bien concretando estas circunstancias el propio juez, bien mediante la aportación del título de adquisición, siempre que el auto, en este caso mediante la correspondiente adición, lo concrete suficientemente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al defecto segundo y confirmar la nota de calificación de la registradora en los demás extremos de la nota de calificación, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

13 noviembre 2012

Expediente de reanudación.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el del defecto número 2 de la calificación, único recurrido. Se refiere a si cabe el expediente de dominio para la reanudación de tracto, siendo los hechos los siguientes:

La finca de que se trata figura inscrita en el Registro en la siguiente forma: el usufructo a favor de doña B. E. R. P. y la nuda propiedad, una quinta parte a favor de cada una de las hijas, doña Emilia, doña María y doña Rosalía R. R, doña Gertrudis R. P. y los herederos de doña Adela R. R.

En el escrito para la iniciación del expediente de reanudación de tracto se expone que doña Gertrudis, doña María y doña Rosalía, así como los herederos de doña Adela vendieron en documento privado a doña Emilia las cuatro quintas partes de la nuda propiedad, de las que eran dueños en virtud de convenio privado particional, y que la nudo-propietaria había fallecido con lo que doña Emilia quedó como dueña exclusiva de dicha finca. El auto declara justificada la adquisición de las cuatro quintas partes de la finca respecto de las que se había solicitado la reanudación.

El registrador entiende, siguiendo la doctrina de varias Resoluciones de esta Dirección General, que cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos no cabe utilizar este procedimiento.

2. Es cierto, como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que, como regla general, no cabe acudir al expediente de reanulación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor; la razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria, que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente). Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores. En todo caso, hay que observar que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hace referencia a la inscripción de los expedientes de dominio tramitados con arreglo al artículo anterior, lo que exige atender, dentro del ámbito de la calificación registral, a los requisitos relativos al tracto interrumpido.

3. No obstante, también ha declarado este Centro Directivo que, en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), que es lo que ocurre en el presente supuesto en el que la transmisión se llevó a cabo mediante un documento privado suscrito en 1959, habiendo ya fallecido una de las hermanas titulares registrales, y suscribiéndolo, por tanto, sus hijos, que eran sus presuntos herederos –por lo cual existe más de una transmisión- y, además de ello, como dice el recurrente, en el momento de iniciarse el expediente, resultaba ya imposible obtener la titulación material necesaria para la inscripción, pues habían fallecido sucesivos posteriores herederos de los que suscribieron el contrato aludido. Tanto es así, que el propio juzgado requirió de la promotora del expediente aclaración sobre quiénes debían ser citados por ser los interesados actuales.

Debe en este punto recordarse, como ya se dijo en Resolución de 1 de agosto de 2012 (1ª) que el Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia de 21 de febrero de 1919). Y este mismo Centro Directivo, en Resolución de 15 de noviembre de 1990 concluyó que «no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».

Debe, por tanto, como ya hizo la Resolución de 6 de agosto de 2012, estimarse el recurso conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota calificadora.

7 diciembre 2012

Expediente de reanudación.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso, por ser el único defecto recurrido, es el de dilucidar si puede inscribirse en el Registro un expediente de dominio inmatriculador en el que se declara acreditado el dominio por la heredera del titular registral, siendo así que las fincas a que se refiere el mismo están inscritas en posesión a nombre del causante de la promotora del expediente. La registradora entiende que ello no es posible pues, aunque sea en posesión, las fincas ya están inmatriculadas.

2. En principio es cierta la afirmación de la registradora. Sin embargo, y, aunque existen procedimientos mucho más sencillos para convertir la inscripción de posesión en inscripción de dominio, pues el artículo 355 «in fine» del Reglamento Hipotecario vigente, recogiendo el sistema que ya admitía la Ley de 1909, permite la conversión en inscripción de dominio las inscripciones de posesión hechas conforme a la legislación anterior si no existe asiento contradictorio, no lo es menos que los artículos 399 de la Ley Hipotecaria de 1909 y 88 y 499 de su Reglamento de 1915, que la doctrina más autorizada consideran aún aplicables, entienden como título que puede producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio el expediente de dominio inmatriculador.

3. En el presente supuesto, aunque el expediente de dominio obtenido fuera suficiente para producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio si se hubiera declarado acreditado el mismo a favor del titular de las inscripciones de posesión, lo que no es posible es que el mismo expediente, que es de carácter inmatriculador sirva, además de para la conversión citada, para reanudar el tracto sucesivo a favor de la promotora, pues para ello ni siquiera cabría acudir al expediente de dominio para la reanudación del tracto, y ello, en cuanto a que el expediente inmatriculador no puede servir para reanudar el tracto, porque, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), ambos expedientes tienen trámites esenciales que son radicalmente distintos, y en cuanto a que no cabe ni siquiera el expediente de reanudación de tracto, porque en este caso no existe tal interrupción, ya que la promotora es hija del titular inscrito, y, como ha dicho también esta Dirección (vid. por todas la Resolución de 22 de diciembre de 2010) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente [cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria]. El Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 diciembre 2012

 

[1] La Dirección ha seguido un criterio amplio en cuanto al acceso de la obra nueva al Registro, admitiéndola sin especial declaración o mencionándola como existente en una escritura de herencia (29 de mayo de 1965) o al constituirse una hipoteca (6 de febrero de 1986). Hay que tener en cuenta, sin embargo, que estas Resoluciones fueron anteriores a la Ley del Suelo de 1990.

[2] Faltaba añadir que la rectificación, en este caso, debía haberse realizado conforme a lo previsto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.

[3] Esta Resolución ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en sentencia de 10 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E.  de 10 de agosto de 2010.

La unidad negocial como objeto de la inscripción

CONTRATOS

La unidad negocial como objeto de la inscripción

La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Con ocasión de inscribirse un contrato de cesión de bienes a cambio de unas prestaciones, denegando el Registrador la condición resolutoria que se estableció para garantizar el pago de éstas, la Dirección afirma que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase; no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no puede inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.

16 octubre 1989

La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Reitera aquí la Dirección el criterio expresado en la Resolución anterior, aunque extrañamente no la cita en los «vistos» a pesar de su proximidad en el tiempo. Tratándose de una compraventa con precio aplazado e intereses derivados de este aplazamiento, garantizados ambos con condición resolutoria, y ante la negativa del Registrador a inscribir la condición en cuanto al pago de los intereses, la Dirección afirma que la cobertura de la cláusula resolutoria puede extenderse no sólo al precio aplazado en una compraventa, sino también a los intereses estipulados por el aplazamiento, pues el silencio del artículo 1.504 del Código Civil no puede interpretarse como prohibitivo cuando la regla general es la permisiva establecida por el artículo 1.255; por otra parte, las normas sobre la compraventa contemplan el caso tipo de este contrato, pero esto no quiere decir que las variaciones del tipo legal no merezcan la misma protección. En definitiva, existe una unidad negocial y no un contrato de venta seguido de un acuerdo accesorio desligado causalmente del anterior. El precio y los intereses forman parte de un negocio único, trascendido por el elemento plazo. Al abordar el segundo defecto señalado en la nota del Registrador -carácter no inscribible de la cláusula penal añadida a la condición resolutoria- la Dirección alude de nuevo a la unidad negocial como circunstancia que justifica la inscripción de la cláusula penal, al formar parte integrante de la compraventa realizada.

5, 6, y 7 febrero 1990

La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Después de reiterar en la primera parte de esta Resolución la misma doctrina sustentada en las anteriores, de 5, 6 y 7 del mismo mes, por tratarse de un supuesto idéntico, en la segunda parte la Dirección considera, en cambio, que no puede la misma condición servir como garantía del precio aplazado y del Impuesto de Tráfico de Empresas, pues se trata de dos obligaciones independientes, accesoria la una de la otra, sin que la segunda forme parte de la estructura básica del negocio celebrado.

19 febrero 1990

La unidad negocial como objeto de la inscripción.- El Registrador tiene que suspender o denegar íntegramente el ingreso del documento si entiende que las cláusulas no inscribibles inciden en el total contexto pactado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido e inscribir, por ejemplo, como hipoteca que garantiza intereses fijos la que se constituyó para garantizar intereses variables.

24 abril 1992

La unidad negocial como objeto de inscripción.- Planteado el recurso porque el Registrador, ante una compraventa derivada de un arrendamiento de esta clase que no figuraba inscrito, consideraba necesaria su previa inscripción, la Dirección resuelve lo contrario, poniendo como ejemplo los retractos legales y convencionales, donde dicha inscripción previa no se practica. Según el Centro Directivo el arrendamiento financiero no es un contrato trilateral, que empieza con la compra previa y concluye con la adquisición final por el arrendatario optante, sino que existen dos contratos: el arrendamiento financiero, cuya unidad incluye el derecho de opción y la facultad de goce, y la venta que surge si se ejercita la opción.

12 mayo y 21 junio 1994

La unidad negocial como objeto de inscripción.- El supuesto de hecho consiste en la compra de una finca a favor de un menor, representado por su madre, cuyo precio se paga con un préstamo simultáneo garantizado con hipoteca, afirmándose que el destino de la finca adquirida generará los ingresos adecuados para afrontar el pago de los vencimientos por intereses y principal del préstamo. El Registrador inscribe la compraventa y deniega la inscripción de la hipoteca por no acreditarse la autorización judicial a que se refiere el artículo 166 del Código Civil, pero la Dirección revoca la nota: a) Porque los padres, como representantes legales de sus hijos y administradores de sus bienes, pueden, sin autorización judicial, realizar actos de aplicación de dinero o capitales de los sometidos a su patria potestad en la adquisición de bienes inmuebles (artículo 154 del Código Civil); b) El negocio concluido entra en la categoría de los negocios complejos, de naturaleza unitaria, porque entre los elementos heterogéneos que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio, que es resultado de las variadas causas que en él concurren, y no puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que por el contrario la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos que, en el presente caso, es la compraventa, como resulta de las propias manifestaciones de la compradora expresadas en la escritura; y c) Atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta injustificada su aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.

7 julio 1998

La unidad negocial como objeto de inscripción.- Aunque la Dirección General ha señalado en numerosas resoluciones que el Registrador no puede denegar la inscripción de una cláusula contractual cuando con ello se altera el contenido sustancial del negocio que se pretende inscribir, esta doctrina no es aplicable a un caso, como el presente, en que una cláusula inscribible, como es la adjudicación de una finca, aunque fuere con la obligación de transmitirla o invertir su importe en objeto determinado, no se altera por el hecho de que no se inscriba otra posterior, que supone la asunción de compromisos obligacionales por el adjudicatario sin garantía real alguna.

25 noviembre 1998

La unidad negocial como objeto de inscripción.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas rústicas. Quedando parte del precio aplazado, se pacta condición resolutoria. La Registradora suspende la inscripción de la venta por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden. El Notario –que es el presentante– recurre aduciendo que la falta de distribución debe impedir la inscripción de la condición pero no impide la inscripción de la venta.

  1. Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes, se había afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989).

Actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría en el presente supuesto tal inscripción parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condición resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Por otro lado, la facilidad de subsanación –pues un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas– hace un tanto incomprensible la interposición del recurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 mayo 2005

La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Como cuestión previa a la resuelta en este recurso, la Dirección se pronuncia sobre la actuación de una Registradora, que inscribió una hipoteca sin una cláusula de vencimiento anticipado y sin solicitar el consentimiento del interesado para esa inscripción parcial.

  1. c) Por último, y por lo que se refiere a la inscripción parcial practicada (por cierto, la nota de despacho no ofrece dato alguno en torno a la suerte de los restantes pactos de la escritura, especialmente en lo relativo al hecho de que se haya denegado el acceso al Registro a algunos de ellos), este Centro Directivo tuvo ocasión de manifestar en la Resolución –vinculante para el Registrador calificante– de 28 de mayo de 2005, que ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Precisamente, en el caso entonces examinado (condición resolutoria explícita para el caso de incumplimiento de uno de los contratantes), se había afirmado que, «teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989)». Por lo demás, actualmente el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte, en su párrafo segundo, del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría, en el caso que ahora nos ocupa, tal inscripción parcial es el acreedor hipotecario, que es el garantizado por tal cláusula, sin que pueda haber bastado el consentimiento del presentante; precisiones todas las anteriores que, dicho sea de paso, brillan por su ausencia en la nota de despacho del título que da origen al recurso, en tanto que denegatoria de determinada estipulación.

Ahora bien, la necesidad –ya apuntada– de ceñir el contenido de la presente resolución al examen de la nota, impide que ahora se aborde esta última cuestión, algo que, por cierto, sí que plantea el Notario en su escrito de recurso, al poner de relieve que, a su juicio, se ha mutilado el negocio al inscribirlo sin la cláusula de vencimiento anticipada denegada, y además se ha dejado sin efecto la otra causa de vencimiento anticipado consistente en la falta de inscripción de la hipoteca (letra D), cláusula que, por lo antes dicho, se ha de suponer inscrita.

2 octubre 2006

La unidad negocial como objeto de inscripción.- 1. Para la adecuada resolución de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuación urbanística (proyecto de equidistribución) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se practica la inscripción de la finca de reemplazo con carácter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculación se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concediéndose al otro una opción de compra por precio determinado y plazo de 20 días hábiles para su ejecución. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribiéndose, por tanto, el dominio y el derecho de opción de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de préstamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aquél a quien luego se concedería la opción de compra.

Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelación de la opción de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripción de la opción, por lo que no se debió inscribir, y por ello, se solicita su cancelación, así como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la opción por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripción parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar están íntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opción que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relación a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentación vigente, no se puede cancelar y deberá ser objeto de inscripción si se ejercita la opción (a continuación se examina sólo el primer defecto; los otros dos pueden verse en los apartados “OPCIÓN. Caducidad y cancelación” e “HIPOTECA. Cancelación por extinción del derecho”).

  1. Se discuten en este recurso varias cuestiones. La primera afectaría a la posibilidad de inscripción parcial del Auto que homologa judicialmente el acuerdo celebrado entre las partes. Sobre esta cuestión hay que partir de la base de que una vez practicado el asiento, este se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y por tanto no puede ser modificado en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca. No obstante, conviene precisar que el recurrente denuncia en su escrito una extralimitación del Registrador en la práctica del asiento cuestionado.

Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Se afirmaba que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal y como aparece configurada por las partes en su acuerdo transaccional, de modo que si han querido establecer como contraprestación del reconocimiento del dominio un derecho de opción de compra no podrá inscribirse aquel y denegar el acceso registral a la opción de compra, por cuanto que ello implicaría la alteración del equilibrio resultante del acuerdo, atribuyendo a este efectos distintos de los requeridos por los interesados.

Así dispone el artículo 19.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil que los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio, excepto cuando la Ley lo prohíba o establezca limitaciones por razón de interés general o en beneficio de tercero. Añade al apartado siguiente que si las partes pretendieran una transacción judicial y el acuerdo fuera conforme con lo anteriormente previsto, será homologado por el tribunal que esté conociendo el litigio al que se pretenda poner fin. En este caso el Auto que homologa el acuerdo entre las partes señala que «de lo elementos obrantes en los autos, no se desprende que el acuerdo adoptado por las partes esté prohibido por la ley, ni desconozca ninguna de las limitaciones a las que hace referencia el precepto antes citado, por lo que procede la homologación de la transacción declarando finalizado el proceso» en los términos expuestos en los antecedentes de esta resolución y que hacían referencia, entre otros extremos, al reconocimiento del dominio sobre la finca cuestionada y la concesión de un derecho de opción sobre la misma. Por todo ello cabe concluir que la inscripción del testimonio del Auto que homologaba el acuerdo entre las partes fue practicada correctamente por el Registrador. Además también esta Dirección General ha afirmado reiteradamente que la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos que correspondan (vid Resoluciones citadas en los «Vistos»).

14 diciembre 2011

Título inscribible

Deja una respuesta

DACIÓN EN PAGO

Título inscribible

Título inscribible.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) Se presenta en el Registro un testimonio de acto de conciliación, terminado con avenencia en el que, demandado el pago de una cantidad de dinero, la entidad demandada reconoce la deuda y su cuantía, y, ante la falta de liquidez, ofrece tres fincas en dación en pago, las cuales son aceptadas por la demandante. Se presenta también testimonio que, en procedimiento de ejecución del acto anterior, se hace entrega de la posesión de las fincas.
  2. b) La registradora suspende la inscripción por dos defectos: la falta de título formal hábil y la falta de liquidación del impuesto (esta segunda cuestión puede verse en el apartado “IMPUESTO. Nota referente al mismo”).
  3. Dado el carácter escueto e impreciso de la nota de calificación, la falta de título formal hábil podría entenderse como que la registradora entiende que es precisa escritura pública; sin embargo, no es éste el defecto atribuido, sino que, pedido por la demandante que la Juez expidiera el mandamiento correspondiente, tal mandamiento no se dictó; ese parece ser el parecer de la registradora.

Pues bien, a este respecto cabe decir que los documentos presentados revelan la existencia de un contrato que se formula en el acto de conciliación y, si bien éste a veces no es inscribible por no expresarse la causa, no ocurre lo mismo en el presente supuesto, pues la dación en pago es un contrato oneroso en el que existe cesión de una cosa a cambio de la extinción de una deuda. Por tanto, existe título suficiente, y si bien podría discutirse si, al ser un contrato, debería documentarse en escritura pública, tal defecto, al no haber sido alegado por la registradora, no puede tenerse en cuenta por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. También existe el modo, por haberse efectuado la entrega judicialmente y, en consecuencia, la transmisión de dominio ha tenido lugar.

13 septiembre 2012

 

Forma de acreditar sus modificaciones cuando realiza un acto inscribible

TITULAR REGISTRAL

Forma de acreditar sus modificaciones cuando realiza un acto inscribible

Forma de acreditar sus modificaciones cuando realiza un acto inscribible

Es inscribible la escritura de compraventa en la que se expresa que la titular registral cambió tres veces de denominación y se transformó, sin que sea necesario presentar copia de las escrituras citadas, pues acreditándose estas circunstancias, y así se hizo, por testimonio de las escrituras correspondientes o por certificación del Registro Mercantil, se acreditan las vicisitudes de la sociedad titular registral y pueden reflejarse en la inscripción de venta.

5 septiembre 2002

Contenido

SERVIDUMBRE

Contenido

Contenido

Hechos: se constituyen dos servidumbres. Una de ellas atribuye al titular del predio dominante, sobre una determinada porción del sirviente, el derecho a utilizarla como paso, aparcamiento, espacio de desahogo, de esparcimiento o de jardín, pudiendo efectuar plantaciones, pero no edificaciones; los titulares del predio dominante podrán vallar la zona afectada y la servidumbre se constituye hasta el día 29 de abril del año 2046; la otra servidumbre es similar, con la diferencia de que, además de lo anterior, el dueño del predio dominante podrá construir una piscina en el espacio destinado a la servidumbre. Denegada la inscripción por entender el Registrador que las servidumbres absorben la práctica totalidad del goce y porque podría adquirirse el dominio de la porción ocupada por usucapión, la Dirección revoca la calificación porque el goce está limitado a determinadas facultades de los propietarios del predio sirviente y son de carácter temporal, y en cuanto a la usucapión porque en ésta es requisito esencial la posesión en concepto de dueño.

21 febrero y 7 abril 2000

Interpretación

TESTAMENTO

Interpretación

Interpretación

Planteadas ciertas dudas por la defectuosa construcción gramatical y la ortografía incorrecta de un testamento escrito por el propio causante, las dudas sobre quién sea el instituido pueden resolverse, sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial, utilizando el criterio que ofrece el Código Civil en el artículo 772 (aunque haya omisión en el nombre del instituido, si el testador lo designa de modo que no pueda dudarse quién sea, será válida la institución) y 675 (determinar cuál sea la voluntad del testador, con independencia del sentido literal de sus palabras), teniendo en cuenta, además, que el artículo 23 de la Ley Hipotecaria (hoy el 28) dispone que la inscripción practicada queda durante dos años pendiente de las reclamaciones del heredero real, aunque la finca haya pasado a poder de terceras personas. De acuerdo con lo anterior, designada una persona con los apellidos «Jimes Albares», el hecho de tratarse de una persona muy conocida del testador y los testigos, colocada entre dos parientes del testador de apellido «Jiménez», parienta del testador y de los demás herederos, según afirman el Notario y el Juez Municipal, y el hecho cierto de que el apellido «Albares» evidencia dos faltas de ortografía, todo ello hace admisible que el «Jimes» sea una transcripción equivocada de «Jiménez». A los argumentos anteriores añade la Dirección que la otorgante de la escritura calificada, Doña Dolores Jiménez Álvarez, es la única que, a los dos años de fallecer el testador, ha hecho valer su derecho sucesorio y precisamente en unión de las personas que, en defecto de ella, pudieran reclamar la porción vacante de la herencia, y, por último, que el apellido «Jimes», según los testimonios del Notario y del Juez encargado del registro Civil no es usado en el pueblo de donde era natural el testador y son vecinos los interesados.

1 marzo 1930

Interpretación.- Otorgado testamento ológrafo en el que el causante instituía heredera a su esposa en cuanto a bienes ciertos y determinados, no es inscribible el cuaderno particional en el que se incluyen otros que tenía el testador, pues aunque se examine con benevolencia la institución por haber sido hecha por persona sin especiales conocimientos jurídicos, es forzoso cumplir lo dispuesto en el número 2º del artículo 912 del Código Civil. Por otra parte, redactado el testamento en forma clara y precisa, debe atenderse al sentido literal de las palabras empleadas por el testador, conforme al artículo 675 del Código Civil, sin ampliarse fundándose en una posible intención que trata de averiguarse por diversos medios interpretativos, cuyo empleo sólo sería adecuado si las cláusulas testamentarias fuesen oscuras, ambiguas o contradictorias.

18 abril 1956

Interpretación.- No es inscribible la escritura de compraventa en la que se solicita se inscriba sin limitaciones una finca que la vendedora adquirió sujeta a una prohibición de enajenar, ya inoperante, y a dos sustituciones, pupilar una y fideicomisaria otra, las cuales expresan la voluntad del testador, constituyen la Ley de la sucesión y, conforme al artículo 675 del Código Civil, sólo deben ser interpretadas cuando las cláusulas del testamento sean oscuras, ambiguas o contradictorias.

2 junio 1956

Interpretación.- Ver «SUSTITUCION FIDEICOMISARIA. Colisión con la vulgar», 10 de enero de 1974, y «CONTADOR-PARTIDOR. Facultades», 1 de diciembre de 1984.

Interpretación.- En la Resolución objeto de este recurso, relativa a la existencia o no de determinada sustitución, lo que, en definitiva, se plantea es la interpretación de una cláusula concreta de un determinado testamento. La Dirección resuelve el problema utilizando la interpretación gramatical, en primer lugar, y después diversos criterios lógicos y sistemáticos.

5 diciembre 1989

Interpretación.- Instituida heredera una persona en testamento ológrafo en que la testadora manifestaba que, ante la inminencia de una operación quirúrgica, «si Dios no me salva, todas mis propiedades, acciones y derechos sean para mi sobrino X; pero si me salva, queda anulada esta mi disposición para tomar cualquier otra»; dicha testadora fue operada al día siguiente de la fecha del testamento, entró en estado de coma y falleció cuarenta y seis días más tarde. El Registrador denegó la inscripción de la escritura de aceptación de herencia por entender que la institución de heredero estaba sometida a la condición de no supervivencia a la operación y que al no darse esta circunstancia procedía la apertura de la sucesión intestada. La Dirección revocó la nota considerando que, aun cuando una interpretación rigurosa de las palabras de la testadora implicaran la existencia de una condición, el hecho de que la testadora estuviera en coma -embolia cerebral- desde que finalizó la operación hasta el momento de su fallecimiento, suponía el cumplimiento de las circunstancias precisas para que tuviera efectividad la institución de heredero.

10 diciembre 1991

Interpretación.- 2. La única cuestión sometida a recurso es la de si los herederos llamados a una herencia y gravados, como prelegatarios, con prohibición de disponer pueden apreciar la nulidad de dicha prohibición y adjudicarse el bien legado como libre. Para la correcta solución de dicha cuestión deben analizarse por separado la cuestión de las facultades de los herederos y la propia validez de la prohibición impuesta.

3. La cuestión dista de ser sencilla. Tiene razón el Notario recurrente cuando afirma que los herederos instituidos pueden interpretar el testamento del causante dentro del procedimiento particional; de hecho están obligados a ello como sucesores y encargados de ejecutar su voluntad (vide artículo 911 del Código Civil). En ejercicio de esa obligación pueden analizar el contenido del testamento y apreciar la existencia de causas que impongan la ejecución en forma distinta de la ordenada por el testador siempre bajo la premisa de que su voluntad es la ley de la sucesión. Lo que ocurre en el supuesto que nos ocupa es que la voluntad de la testadora es diáfana y no permite otra interpretación que la literal. Los herederos, al ejecutar su voluntad, van mas allá de la mera interpretación pues prescinden de ella al entender, que en el específico punto de la prohibición de disponer impuesta, es ineficaz. Así las cosas se plantea la doble cuestión de si pueden hacerlo por si mismos o es precisa una resolución judicial declarativa y si en el presente supuesto es la disposición ineficaz o no.

4. Respecto de la primera cuestión es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (elaborada en sede de preterición pero aplicable a otros supuestos de nulidad de disposiciones patrimoniales testamentarias) que los herederos pueden apreciar la existencia de causa de nulidad de una disposición y actuar en consecuencia con el fin de salvaguardar derechos dignos de tutela, evitar largas dilaciones y los costes que pueden llegar a agotar el caudal hereditario. Para que ello sea posible es preciso contar con el consentimiento de los eventuales perjudicados por una declaración de nulidad pues con ello se cierra el círculo de legitimaciones que serían precisas en un procedimiento judicial.

En la partición que es objeto del recurso no comparecen más que las llamadas en concepto de herederas y prelegatarias por lo que resulta patente que no pueden por si solas apreciar la nulidad de la cláusula testamentaria.

Alega el recurrente que no es preciso ningún otro consentimiento pues la falta de designación de beneficiarios de la prohibición de disponer es precisamente la causa de su ineficacia lo que nos lleva a la cuestión de la validez de la prohibición de disponer. El recurrente basa su tacha de nulidad en la afirmación de que a las prohibiciones de enajenar le son aplicables las mismas restricciones y exigencias que a las sustituciones fideicomisarias y que en el caso presente la falta de designación de beneficiarios y de plazo conlleva la aplicación de la sanción de nulidad.

Dicha afirmación no puede sostenerse. Es cierto que toda sustitución fideicomisaria implica una prohibición de enajenar pero no es cierto que toda prohibición de enajenar implique una sustitución fideicomisaria. La prohibición no implica un llamamiento sucesivo y de ahí que no pueda ser asimilada a las sustituciones fideicomisarias (confróntese el contenido de los dos primeros números del artículo 785 del Código Civil o el distinto régimen que, en sede de donaciones, otorga el legislador a la donación con reserva de disponer y a la donación con sustitución fideicomisaria en los artículos 639 y 640 del propio código). Y es que hay todo un catálogo de prohibiciones de disponer que no llevan aparejado un llamamiento sucesivo sin que ello implique que no exista un beneficiario o un interés protegido (que puede ser determinado o determinable, sin que este último carácter suponga inexistencia). En definitiva, las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas. La legislación hipotecaria refleja estas diferencias al regular de forma distinta la inscripción de la sustitución fideicomisaria y la de la prohibición de disponer (vide artículos 13 y 26 de la Ley Hipotecaria y artículo 7 en relación al 82 y 145 de su Reglamento) sin confundir una y otra. En el supuesto de hecho que nos ocupa la falta de determinación de los eventuales beneficiarios (los herederos de las instituidas y gravadas cuya determinación se hará a su fallecimiento) no implica la nulidad de la cláusula testamentaria y en cualquier caso impide, en sede extrajudicial, completar el círculo de legitimaciones precisas para apreciarla.

En cuanto a la inexistencia de plazo la única limitación que impone nuestro ordenamiento es que la prohibición no sea perpetua ni exceda de los límites del artículo 781 del Código Civil. La cláusula testamentaria objeto de este recurso (que ciertamente podría haber sido redactada con mayor precisión) impone la prohibición de disponer exclusivamente a las instituidas herederas por lo que ni es perpetua ni puede exceder de los límites del precepto citado. Y siendo las instituidas las únicas gravadas con la prohibición es claro que la misma finaliza con su fallecimiento (como efectivamente ocurre respecto de una de ellas) o lo que es lo mismo, el plazo se identifica con la vida de las instituidas de forma que la disposición testamentaria, sin forzar su interpretación, se aplica en la forma mas adecuada para que produzca efecto cumpliendo así la voluntad de la testadora.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador de la Propiedad.

13 octubre 2005

Interpretación.- En el apartado “LEGADO. A favor de una Fundación inexistente” se examina un problema de interpretación de testamento.

18 enero 2010

Interpretación.- 1. En el presente recurso se plantea fundamentalmente una cuestión de interpretación del testamento. La testadora lega a su sobrino J. R. P. A. «la participación que le corresponde en un determinado piso-vivienda» debiendo determinarse si lo que la testadora lega es solo la participación de la que en la fecha de otorgamiento del testamento es titular o también la participación que por herencia de su hermano fallecido antes que ella y con anterioridad al otorgamiento del testamento, le pudiera corresponder. La registradora considera que sólo se trata de la participación de la que la causante era titular en el momento del otorgamiento y no practica la inscripción por entender que respecto de la participación adquirida por herencia de su hermano procede la apertura de la sucesión abintestato sin que pueda adjudicarse directamente al legatario al no haber sido instituido heredero.

2. En la interpretación de las disposiciones testamentarias ha de armonizarse el sentido literal de las palabras usadas con la intención real del testador, empleando para ello el elemento lógico y sistemático, según se desprende del artículo 675 del Código Civil y confirman las sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1965, 18 de abril de 1974, 9 de junio de 1987, 10 de junio de 1992, 24 de mayo de 2002, 21 de enero de 2003, 18 de julio y 28 de septiembre de 2005, entre otras.

En el supuesto de hecho de este expediente determinar la voluntad del causante presenta serias dificultades si bien la expresión «lega a su sobrino J. R. P. A. la participación que a la testadora corresponde en el piso-vivienda…» parece limitar el legado a la concreta participación indivisa de que era titular en ese momento, pues de lo contrario hubiera aludido a «las participaciones indivisas» que le pudieran corresponder en el piso-vivienda.

3. Pero es que además la causante había fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su hermano, por lo que pasa a sus herederos el derecho que sobre la participación indivisa de su hermano le pudiera corresponder. En este sentido, el hecho de haberse distribuido toda la herencia en legados y que la testadora no quisiera instituir heredero, impide también la adquisición de la parte indivisa del hermano de la causante a favor del sobrino-legatario por vía de ius transmisionis (ex artículo 1006 Código Civil), por lo que procede la apertura de la sucesión intestada respecto de dicha participación indivisa.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

20 mayo 2011

En caso de ejecución de bienes embargados

TERCER POSEEDOR

En caso de ejecución de bienes embargados

En caso de ejecución de bienes embargados

Sobre la base de una larga argumentación para distinguir entre el significado registral de una inscripción de hipoteca y una anotación de embargo (la primera no anuncia la existencia de una situación litigiosa hasta que se extiende la nota acreditativa de la expedición de certificación de cargas, mientras que la segunda lo hace desde que se extiende la misma anotación) y llegando a la conclusión de que el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, en cuanto ordena la notificación al tercer poseedor de bienes embargados, ha quedado inoperante por la interpretación que debe darse a los artículos 1.442, 1.489 y 1.490 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Dirección General considera inscribible una escritura de venta judicial, derivada de un embargo anotado, sin que constituya obstáculo, como puso de relieve el Registrador, el que la citación al tercer poseedor se realizara con posterioridad al otorgamiento de la escritura.

30 junio y 7 de julio 1989

De finca, para su inmatriculación

DESCRIPCIÓN

De finca, para su inmatriculación

De finca, para su inmatriculación.- Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.

10 agosto 1938

De finca para su inmatriculación.

1. Se pretende inmatricular una finca que se describe de tres formas distintas: dos en sendas escrituras públicas, y la tercera basada en certificaciones catastrales, en las que aparece como dos fincas distintas. La registradora suspende la inscripción por los defectos transcritos en los hechos.

  1. Tal y como se presenta la documentación, la calificación ha de ser mantenida, pues no cabe formular descripciones diferentes que producirían una enorme confusión en el Registro. Y, efectivamente, ha de acompañarse la certificación catastral en términos coincidentes con la descripción que se pretende inscribir.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, todo ello sin perjuicio de que acompañándose la certificación omitida y explicándose la razón de las diferencias de descripción en forma análoga a como se hace en el recurso -alegaciones que en este momento procedimental no pueden ser tenidas en cuenta por imperativo del artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria- y exponiéndose la descripción definitiva de la finca, pueda la misma ser inmatriculada.

22 noviembre 2007

De finca para su inmatriculación.

1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada, describiéndose en ella en la forma en que aparece en el título del vendedor (escritura pública de donación otorgada catorce años antes) y con la descripción actualizada a la realidad y coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la misma escritura. La diferencia entre una y otra descripción, se circunscribe al paraje de situación, la superficie y tres de sus cuatro linderos. A la escritura se acompaña un informe del Ayuntamiento correspondiente al término municipal de situación de la finca, en la que se especifica que «la parcela 5082 del Polígono 1 de este término municipal, al sitio de Vereda de la Fuente» se corresponde actualmente con la misma finca al sitio del paraje de «La Pradera», y que en la misma se han hecho recientemente alineaciones y cesiones».

El Registrador, en la calificación que ha sido recurrida, suspende la inscripción del documento, por el defecto subsanable de no coincidir la descripción de la finca con la que figura en el título previo, no pudiéndose identificar la misma dada la diferencia existente entre ambas descripciones.

  1. Según los documentos presentados al Registrador para su calificación, el título previo se refiere a una finca rústica de siete áreas, en tanto que la descripción actual que se pretende corresponda a la misma finca, se refiere a un terreno rústico de cuatro áreas y ochenta y cinco centiáreas; de los cuatro linderos, sólo coinciden ambas descripciones en uno de ellos y aunque el informe municipal trata de aclarar que se trata de la misma finca –aunque con cambio en la denominación del paraje de su situación-, no acaba de referirse directamente a la finca descrita en el título previo, sino que se limita a consignar que en la finca «se han hecho recientemente alineaciones y cesiones, lo cual parece apuntar a una posible configuración de la finca como urbana, cuando en el título de describe como rústica.

Dándose esas circunstancias fácticas, el recurso no puede prosperar, pues existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador, por lo que para lograr la inscripción de ese segundo título, deberá ser complementado con el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño prevista en el artículo 298-1 2.ª del Reglamento Hipotecario o realizar las oportunas rectificaciones en el título previo, por todos los que lo otorgaron o sus herederos o causahabientes (Vid. Resolución de 18 de diciembre de 2003).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

4 enero 2008

De finca para su inmatriculación.- Sobre la necesidad de que esta descripción coincida con la que figura en la certificación catastral, ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Certificación catastral”.

12 mayo 2008

De finca para su inmatriculación.- 3. Por lo que respecta a la falta de total concordancia entre la descripción que figura en la demanda y la catastral, como ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») el artículo 53 apartado siete de la Ley 13/1996, de 13 de diciembre –aplicable por la Disposición Transitoria 3ª del Real Decreto Legislativo 1/2004–, establece que no se inmatriculará finca alguna en la que no exista total coincidencia entre la descripción catastral y la que resulte del título.

6 mayo 2009

Ley aplicable

CONTRATOS

Ley aplicable

Ley aplicable.- El problema se plantea ante una venta con pacto de retro, relativa a un bien sito en territorio de Derecho común, cuya articulación normativa es mera reproducción de las Leyes 475 y siguientes de la Compilación de Navarra, y la Dirección entiende que la legislación aplicable será el Código Civil, cualquiera que sea la vecindad de los otorgantes y el lugar de formalización documental del negocio, sin que quepa admitir una eventual sujeción del negocio a una ley distinta, lo que por otra parte tampoco puede inferirse del texto de dicho negocio (artículos 10. número 1 y 5, y 16 del Código Civil).

18 octubre 1994

Ley aplicable.- Hechos: constan en el Registro los siguientes asientos respecto a una finca: 1) Inscripción a favor de un Ayuntamiento. 2) Anotación preventiva a favor del Ayuntamiento para hacer constar que, aportada la finca a una sociedad, se ha iniciado expediente para la declaración de nulidad de dicha aportación. 3) Aportación de la finca a la sociedad indicada (a partir de aquí con el arrastre, como carga, de la anotación anterior). 4) Venta por la sociedad anterior a otra sociedad. 5) Constitución de hipoteca. En esta situación, se presenta escritura otorgada por la sociedad que recibió la finca y la Alcaldesa, por la que se reduce el capital de la sociedad y se restituye la finca al Ayuntamiento, como consecuencia de la declaración de nulidad de la aportación hecha por el Consistorio, que fue notificada a la sociedad compradora y actual titular. La Dirección confirma la calificación denegatoria, porque la aportación realizada por el Ayuntamiento a una sociedad no es un acto administrativo, sino un contrato privado, que, en cuanto a sus efectos y extinción, se rige por normas de derecho privado, y el orden competente para enjuiciar las controversias que el mismo suscite es el jurisdiccional civil. En consecuencia, el Ayuntamiento no puede declarar la nulidad de la aportación al amparo de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y, por tanto, el negocio de retrocesión no puede ser inscrito por no aparecer otorgado por el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), pese a la existencia de la anotación preventiva de inicio del expediente de nulidad y sin perjuicio de los efectos que pueda producir en relación con el juego de la fe pública a favor del actual titular.

14 abril 2003

Ley aplicable.- 1. El recurso interpuesto suscita la cuestión de si puede o no tener acceso al Registro de la Propiedad español la compraventa de un inmueble sito en España formalizada ante Notario alemán por vendedor y comprador de nacionalidad alemana no residentes en España, una vez cumplimentado el trámite de la Apostilla del Convenio de la Haya. Se trata, pues, de un supuesto de tráfico externo intracomunitario de un inmueble sito en España, que plantea un problema de calificación de la forma aplicable al fondo del negocio, en cuanto a su idoneidad para producir determinados efectos jurídicos, como son, en particular, en este caso, los de reconocer al contrato de compraventa así formalizado notarialmente en el extranjero, en principio, valor suficiente, por sí solo, como título traslativo del dominio, inscribible en el Registro de la Propiedad español.

La problemática ligada al estatuto formal en las situaciones privadas internacionales ha impuesto una evolución normativa condicionada por las cautelas que demanda la vida jurídica, con primacía de las soluciones particulares sobre las generales, determinando una importante relativización de la tradicional regla «locus regit actum», como evidencia, incluso, la sola confrontación de los apartados primero y segundo del artículo 11 de nuestro Código civil. La dispersión y especialidad de las pautas rectoras del estatuto formal en el ámbito del Derecho internacional privado para definir el valor o los efectos jurídicos de cada acto o negocio se explica, en buena medida, por el significado polisémico de la palabra «forma» cuando se aplica a las relaciones jurídicas, dada la polivalencia funcional de la forma como requisito de los actos o negocios jurídicos.

La forma puede entenderse, simplemente, como el modo sensible de exteriorización de una voluntad o consentimiento negocial, y entonces, en principio, cualquier forma, por razón del lugar de celebración del acto o por virtud de cualquier otra conexión alternativa, podría servir como prueba siquiera procesal de esa voluntad o consentimiento a fin de salvar la existencia del negocio. En este sentido, nuestro Derecho está imbuido de un espiritualismo o antiformalismo que despoja a cualquier forma de aptitud exclusiva para apreciar la presencia del consentimiento. Pero el sometimiento legal de un acto, a veces, a determinadas formalidades puede operar como una forma de control, impuesta por razones de política legislativa al servicio de determinados intereses, y entonces, detrás de la forma se encubre, aparte del consentimiento, también un requisito de fondo del negocio: una forma de control, más allá de la autonomía privada, como condicionante inexcusable de ciertos efectos jurídicos.

Este doble alcance o significado de la forma se advierte en el actual artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuando la cuestión formal se reduce sólo a un problema de fiabilidad de determinada forma como expresión y prueba fehaciente del consentimiento, y de la autenticidad y capacidad de quien lo presta, la intervención de una autoridad extranjera que así lo certifique, cuando el acto tenga lugar en el extranjero, debe merecer, lógicamente, una consideración equivalente a la forma intervenida por una autoridad del foro, y así lo ha sostenido en reiteradas ocasiones esta Dirección General, aceptando esa posible equivalencia de las formas en materia de poderes formalizados ante autoridades extranjeras (véanse las Resoluciones de 11 de junio de 1.999 y 21 de abril de 2003).

Más problemático parece, en cambio, pretender una eventual equivalencia de las formas cuando la intervención de determinada autoridad del foro, como un Notario, se exige como un requisito de eficacia del acto, a fin de proteger determinados intereses del foro (como ocurre cuando se trata de la transmisión de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles), pues entonces la ley que rige los efectos será la que realice el control de la equivalencia. Cuando la formalidad requerida se impone como forma de control (más que como forma del consentimiento) resulta discutible esa equivalencia de las formas por la presumible falta aquí de una equivalencia entre autoridades, al no estar la autoridad extranjera bajo la dependencia o sujeción de ningún otro Estado que no sea el suyo ni serle tampoco exigible el conocimiento ni la aplicación cabal de un ordenamiento jurídico foráneo, ajeno a su competencia. Los intereses del foro vinculados a determinadas formalidades, que resultan protegidos mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado y garante de la entera legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden, por ello, considerarse asegurados de modo equivalente, si quien interviene el acto es un funcionario extranjero, carente de formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperación con una Administración Pública de la que no forma parte.

Aunque la autenticidad de cualquier documento notarial como forma del consentimiento pueda reconocerse con carácter transfronterizo, en cambio, el control de legalidad que el Notario ejerce tiene un alcance limitado al ordenamiento aplicable en el Estado al que pertenece, de modo que la presunción de legalidad del documento que autoriza, definida por su relativismo, no constituye un común denominador sino un rasgo diferencial frente a cualquier otro documento notarial extranjero o intervenido por las autoridades de otros Estados con ordenamientos jurídicos heterogéneos.

Por eso, cuando el legislador español regula el valor y los efectos del documento público, refiriéndose al autorizado «por Notario o empleado público competente» (artículo 1216 del Código civil), está pensando en un Notario o funcionario público español, de igual manera que el artículo 117 de nuestra Constitución, cuando enuncia el principio de unidad jurisdiccional y dispone que sólo los Jueces y Magistrados tienen poder para juzgar y mandar ejecutar lo juzgado, está refiriéndose exclusivamente a los Tribunales españoles. Como formula la Resolución de esta Dirección General de 18 de enero de 2005 (Sistema Notarial), «cuando, con carácter general, la ley requiere la intervención notarial debe entenderse referida a la de un notario nacional, único que con su actuación puede incorporar el juicio de legalidad de nuestro Ordenamiento».

Sólo el título impregnado de una presunción de legalidad debe acceder al Registro, a fin de comunicar ese mismo valor al asiento, articulándose a partir de aquí el fundamento del llamado principio de la legitimación registral. El Notario español debe dar fe (conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado) de que el otorgamiento que autoriza se adecua al ordenamiento jurídico español, juicio que no emite el Notario extranjero.

  1. La sujeción del tráfico inmobiliario al doble control notarial y registral constituye una medida de política legislativa que pretende potenciar la eficiencia de un mercado y paliar sus riesgos de conflictividad o litigiosidad, ante la nocividad social y económica del fraude inmobiliario, pues, aparte de la desprotección del derecho a la vivienda, la incertidumbre sobre la titulación retraería la libre circulación de la propiedad inmueble con el resultado de una pérdida de capacidad de endeudamiento y dinamismo empresarial. Esta preocupación por la fluidez y seguridad jurídica del tráfico inmobiliario justifica la exigencia legal de escritura pública como base de la publicidad registral para la transmisión de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles (artículo 1280 del Código civil y artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).

La presencia de un Notario en el momento de la transmisión de la propiedad inmueble cumple una función múltiple. La labor que un Notario español despliega al autorizar una escritura pública de compraventa inmobiliaria tutela, a la vez, numerosos intereses. Protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposición del vendedor, así como las cargas o gravámenes afectantes al inmueble objeto de la transmisión, mediante el examen de los títulos antecedentes y la consulta telemática al Registro de la Propiedad, a la vez que constata los gastos pendientes de la comunidad del edificio sobre la finca vendida mediante la aportación del certificado pertinente, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte débil en la contratación inmobiliaria, a fin de procurar una información cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacción económica, para instar seguidamente del Registro, también por vía telemática, con carácter inmediato posterior al otorgamiento, sin solución de continuidad, la extensión, en su caso, del correspondiente asiento de presentación.

Un Notario extranjero carecería de medios equivalentes para controlar con igual nivel de satisfacción todos estos extremos y, en general, de habilitación para asesorar a las partes sobre las consecuencias legales y fiscales de una transmisión inmobiliaria en el marco de un ordenamiento jurídico aplicable, como sería el español (artículo 10.1 del Código civil), ajeno a su competencia y a su jurispericia. El desvalimiento del comprador en el documento notarial extranjero se agrava, además, al no poder un Notario extranjero acceder directamente por vía telemática, como un Notario español, al Registro de la Propiedad, para consultar el estado previo de titularidad y cargas de la finca ni ordenar la práctica preventiva de un asiento de presentación consiguiente a su intervención (véase la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2000). Es cierto que el interesado siempre puede dispensar al Notario autorizante de recabar esa información registral o de instar por vía telemática el asiento de presentación, pero no hay equivalencia entre una forma notarial con un derecho renunciable y otra con un derecho inexistente. Esa falta de equivalencia se acentúa aún más, en materia de contratación inmobiliaria, al considerar las posibilidades de utilización de la firma digital en cuanto al acceso, no sólo al Registro, sino también al Catastro y otras Oficinas públicas.

Pero el Notario interviene para salvaguardar no sólo el interés de los contratantes, sino también de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además –como dice el artículo 1218 del Código civil– en «contra de tercero». La tercivalencia de la escritura pública de compraventa de un inmueble obliga al Notario español a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervención, de dejar inutilizados los títulos del transferente (artículos 1219 del Código civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras. Piénsese en la notificación inexcusable al arrendatario, si el inmueble estuviera arrendado, o en la verificación de la licencia administrativa previa a una segregación o parcelación (reciente todavía el recuerdo de las antiguas parcelaciones clandestinas), o en la consideración de la posible inclusión de la finca dentro de las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario español debe verificar, aparte de comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularización de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protección oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificación, que el Notario debe controlar.

Entre los terceros protegidos por la actuación notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones Públicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco. Los deberes de cooperación frente al Estado español que vinculan a un Notario español, no los tiene un Notario extranjero. Tampoco el arraigo ni los medios para percibir la correlación entre precios y valores, el peligro de fraudes, evasión fiscal u operaciones de blanqueo con activos inmobiliarios. Al venderse un inmueble situado en España por no residente (como ocurre en el caso del presente recurso), el Notario español debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retención fiscal del cinco por ciento del precio para su ingreso directo en el Erario Público. Debe también controlar la repercusión del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. En toda transmisión inmobiliaria es preceptivo (y clave para el funcionamiento del sistema tributario) consignar la referencia técnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios españoles posibilidad de comunicación directa por vía telemática con las oficinas públicas del Catastro. Los Notarios españoles están obligados a dar comunicación a la Hacienda Pública, mediante la remisión de índices periódicos, de todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles y a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidación del impuesto de plusvalía. Esta colaboración informativa evita la prescripción de impuestos. Se entiende así que, conforme al nuevo artículo 50.4 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (redactado por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre), «en el supuesto de escrituras autorizadas por funcionarios extranjeros, el plazo de prescripción se computará desde la fecha de su presentación ante cualquier Administración española».

En el estadio de evolución actual de los Estados europeos, con un alto grado aún de heterogeneidad entre sus respectivos ordenamientos, no hay todavía suficiente parangón entre la idoneidad de un Notario español o un Notario extranjero, como agentes de control del tráfico jurídico, a la hora de salvaguardar los intereses en juego, entre partes y terceros, que concita la transmisión de un inmueble situado en España. Aunque la forma notarial extranjera (cumplidos ciertos trámites) pueda asegurar la autenticidad del consentimiento negocial, no garantiza con equivalente grado de satisfacción los demás controles inherentes a la intervención de un Notario español, cuya falta restaría eficacia al acto, no suplible luego simplemente por la calificación registral, cuyo alcance y contenido no se confunden con los de la actuación notarial. El doble control notarial y registral que caracteriza la legalidad del tráfico inmobiliario español no admite discriminaciones ni hay motivo de dispensa que justifique que, para alcanzar el efecto jurídico traslativo, los documentos extranjeros hayan de soportar un control de legalidad menos intenso que los documentos del foro. Aun cuando se negocie fuera, con pagos exteriores, el tráfico inmobiliario, en el fondo, es siempre un mercado interno.

  1. Con independencia de la eficacia de un contrato como fuente de obligaciones entre la partes, su valor como título traslativo del dominio desborda el ámbito de la ley rectora del contrato, pues la ergaominicidad de los derechos reales queda fuera del alcance de la autonomía privada.

Cada Estado regula de modo propio y diferenciado el momento o el sistema de transmisión del dominio de los bienes situados en su territorio.

Por ello, el Convenio de Roma (ratificado por España) sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales, en su artículo 9.6, admite la «vis attractiva» de la «lex rei sitae» y que el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario quede sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del país en que el inmueble esté sito, en consonancia con el artículo 10.1 de nuestro Código civil, al sujetar la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, a la ley del lugar donde se hallen.

La transmisión del dominio en el Derecho español se produce por la suma de título y modo, cuya simbiosis es el valor traditorio de la escritura pública (artículo 1462.2 del Código civil), que hace que el derecho real, al inscribirse, careciendo la inscripción de aptitud como modo traslativo, esté ya preconstituido en el documento inscribible, como título que incorpora al mismo tiempo el modo, entendiéndose así por título, para los efectos de la inscripción, como dice el artículo 33 del Reglamento Hipotecario, el documento público en que se funde inmediatamente el derecho.

La escritura pública de compraventa formalizada ante Notario español es el instrumento de un contrato, pero, además, el título traslativo del dominio, que va a operar como tal en el tráfico jurídico. Es así, también, el título inscribible en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, el documento notarial extranjero en que se vende un inmueble sito en España puede valer, todo lo más, como instrumento de un contrato, fuente de obligaciones entre las partes conforme a la ley rectora del contrato, pero no como título de inmediata eficacia traslativa del dominio, al carecer de la fuerza legal equivalente a la escritura pública española como título y modo para transmitir la propiedad, no siendo, por eso mismo, tampoco título inscribible (artículo 4 de la Ley Hipotecaria), al no poder fundamentar, por sí solo, de manera inmediata, la inscripción registral (artículo 33 del Reglamento Hipotecario).

El documento notarial alemán, cuya inscripción denegatoria es objeto del recurso interpuesto, sin perjuicio de su valor como prueba fehaciente de la autenticidad del consentimiento y su eficacia contractual obligatoria entre las partes que lo suscribieron (o sus herederos), no tiene valor traditorio ni efecto traslativo del dominio ni, por tanto, carácter inscribible en el ordenamiento jurídico español, que atribuye a los Notarios españoles una función de control, una presunción de legalidad en su intervención y unos deberes de cooperación con la Administración Pública no extensibles a los notarios extranjeros. El valor traditorio previsto en el artículo 1462.2 del Código civil y el consiguiente efecto traslativo del dominio que de ahí deriva, no es aplicable más que a la escritura pública española. La compraventa en un documento notarial alemán no puede pretender esa eficacia en España. No la puede pretender conforme al ordenamiento español, pero es que tampoco la tiene siquiera conforme al Derecho alemán. Por eso no está fuera de lugar, como critica el recurrente, la referencia al sistema alemán de transmisión de la propiedad que consigna la nota de calificación. La protección del tráfico jurídico internacional puede tener como meta que los documentos no pierdan o no vean excesivamente mermados sus efectos por su circulación transfronteriza, pero lo que sería absurdo es aspirar a que se amplíen y que al documento en tránsito se le reconozcan en el extranjero unos efectos de los que carece en su país origen.

La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español que sirva de título transmisivo de la propiedad inscribible en el Registro, debiendo concurrir todos los contratantes a su otorgamiento, salvo que se hubiese incluido en el contrato alguna cláusula de apoderamiento al efecto (normalmente, a favor de la parte compradora), de indudable eficacia, al menos «inter vivos», por venir recogida en un documento notarial extranjero que tiene pleno valor como forma del consentimiento.

Al no operar, sin embargo, tal simplificación en el caso del presente recurso, la dificultad de reunir a todos los contratantes (o sus herederos), que aduce la recurrente, como argumentación jurídica, no puede ser tenida en cuenta.

Tampoco merece mayor consideración la referencia de la recurrente al régimen de inversiones exteriores, introducido por Real Decreto 664/ 1999, de 23 de abril, argumentando sobre la base de la supresión de la intervención obligatoria de fedatario público español en materia de inversiones extranjeras, pues que no se precise ya esa intervención por la mera circunstancia de tratarse de una inversión extranjera, no significa que la forma notarial de un acto, sea o no una inversión extranjera, no pueda venir impuesta por cualquier otro motivo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

7 febrero, 20 mayo 2005 [1]

[1] La resolución de 7 de febrero ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012.

Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha

VIVIENDA

Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha

Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha

1. Se plantea en el presente recurso la determinación de los requisitos a que queda sujeta la inscripción de una segunda transmisión de vivienda calificada de protección oficial de régimen especial, de conformidad con el Real Decreto 3148/78 de 10 de noviembre, y situada en territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha.

Entiende el registrador que la inscripción no puede ser extendida, por cuanto no se aporta el visado o documento administrativo acreditativo de que se hayan cumplido los requisitos administrativos establecidos en relación con el precio y condiciones subjetivas del adquirente para ser titular de una vivienda de protección oficial, y como fundamento de dicha exigencia cita los artículos 49 a 55 del Real Decreto 3148/78.

Frente a ello, el recurrente señala que los referidos preceptos no son de aplicación al negocio jurídico de cuya inscripción se trata, toda vez que la vivienda transmitida no es de promoción pública sino de promoción privada y, por tanto no está sujeta a los referidos artículos del Real Decreto 3148/78 que definen el régimen legal de las viviendas de promoción pública, entendiendo que la exigencia de visado previo a la segunda transmisión de viviendas, prevista en el artículo 25.3 del Decreto 3/2004, de 20 de enero, sólo es exigible a las viviendas de protección pública cuya solicitud de declaración o calificación se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, de conformidad con lo previsto en su disposición transitoria primera, y sin que tal criterio de derecho intertemporal se vea alterado por la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006, de 11 de abril.

2. Dos son, por tanto, las cuestiones sobre las que, en la resolución del presente recurso, este Centro Directivo ha de pronunciarse: por un lado, la de si la transmisión de cuya inscripción se trata se halla o no sujeta a la exigencia de previo visado establecida en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, de 20 de enero y, por otro, en caso de ser resuelta tal cuestión en sentido afirmativo, determinar si la existencia del visado es requisito previo para que pueda producirse la inscripción, esto es, si su falta provoca o no un efecto de cierre registral.

3. En relación con la primera de las dos cuestiones planteadas, se ha de partir de lo previsto en los artículos segundo, 2, a) de la Ley 2/2002, de 7 de febrero y 2.1 del Decreto 3/2004, de 20 de enero que incluyen dentro del concepto de vivienda con protección pública las viviendas calificadas de protección oficial, sean de promoción privada o de promoción pública, al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial.

Resulta así, como punto de partida, que la vivienda cuya transmisión se pretende inscribir debe recibir la consideración de vivienda con protección pública en Castilla la Mancha y, con ello, queda sujeta a las normas establecidas por la legislación de dicha comunidad autónoma para garantizar la efectividad del régimen de protección oficial, en cuanto, de conformidad con las disposiciones transitorias de las disposiciones que las establezcan, les sean aplicables.

Entre tales normas está la que sujeta a visado previo de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Urbanismo la segunda o posterior transmisión de viviendas con protección pública, contenida en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, de 20 de enero.

La disposición transitoria primera del referido Decreto prevé su aplicación a las viviendas de protección pública cuya solicitud de declaración o calificación se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, con lo que deja fuera de la exigencia de visado previo todas aquellas viviendas calificadas con anterioridad a su entrada en vigor, entre ellas, las sujetas al Real Decreto 1348/78, de 10 de noviembre. Frente a ello, la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006, de 11 de abril, establece que «hasta la puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda con Protección Pública regulado en el Capítulo III del Título VIII del presente Decreto, las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas con protección pública promovidas al amparo de planes de vivienda estatales o autonómicos anteriores, se realizarán con sujeción a los requisitos y trámites previstos en el Capítulo III del Título I del Decreto 3/2004, de 20 de enero de Régimen Jurídico de las Viviendas con Protección Pública.»

Frente a lo sostenido por el recurrente, no puede entenderse que los planes de vivienda estatales o autonómicos «anteriores», a los que la disposición transitoria octava citada se refiere sean aquellos posteriores al Decreto 38/2006 y anteriores a la efectiva puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida pues, de ser así, la norma que sujeta a lo previsto en el Decreto 3/2004 las segundas o posteriores transmisiones de viviendas promovidas conforme a tales planes carecería de utilidad, pues dicha sujeción ya resulta de la disposición transitoria primera del Decreto 3/2004.

Por el contrario, el contenido de la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006 sólo puede tener sentido si, para el caso concreto de las segundas o posteriores transmisiones de viviendas, introduce una excepción a la regla general prevista en la disposición transitoria primera del Decreto 3/2004 y supone la aplicación del contenido del Capítulo III del Título I de tal Decreto a todas las viviendas de protección pública promovidas al amparo de cualesquiera planes de vivienda anteriores al Decreto 38/2006, incluidos los sujetos al Real Decreto 3148/78, y ello con independencia de que se trate de viviendas de promoción pública o de promoción privada.

Apoyan tal interpretación todas aquellas normas contenidas en la legislación autonómica reguladora de las viviendas con protección pública que, de forma expresa, definen el régimen de las viviendas promovidas conforme al Real Decreto 3148/78, entre ellas, la disposición transitoria séptima del Decreto 38/2006, que las sujeta a inscripción en el Registro de Viviendas con Protección Pública, o la determinación de precios máximos de venta para las mismas prevista en las disposiciones transitorias tercera y cuarta del mismo Decreto 38/2006, lo cual justifica la extensión a las mismas el control de su cumplimiento a través del visado.

Y es que al determinar el ámbito de aplicación de la exigencia de visado previo resulta necesario tener en cuenta que a través del mismo no sólo se controla, por la Administración competente, el cumplimiento de los requisitos y condiciones del adquirente sino, según establece el artículo 23 del Decreto 3/2004, las condiciones esenciales del contrato y, entre ellas, el precio de venta. No cabe, por ello, entender que la exigencia de visado sólo proceda respecto de aquellas viviendas de protección oficial de promoción pública para las que la disposición transitoria cuarta del Decreto 3/2006 establece la exigencia de que su transmisión se produzca a favor de personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda, sino que procederá, también, en el caso de viviendas de protección oficial de promoción privada, dada la sujeción a control previo administrativo del precio de venta.

A todo lo anterior se ha de añadir que ni del contenido del Registro, ni del título calificado resulta acreditado, de forma indubitada, si la vivienda a que se refiere el presente es de promoción pública o privada. El registrador, ante la duda, aplica el régimen más restrictivo, propio de la promoción pública. Frente a ello, el recurrente entiende que se trata de una vivienda de promoción privada. En todo caso, la discrepancia pone de manifiesto la necesidad de que sea la administración competente en materia de vivienda protegida, la que, a través del visado administrativo determine cuál es el régimen aplicable y si han sido cumplidas, en la transmisión, las condiciones que en el mismo se establecen.

4. Debe procederse, a continuación, a determinar si la justificación de que se ha obtenido el referido visado constituye requisito previo necesario para que pueda procederse a la inscripción, o si, por el contrario, ha de entenderse la venta inscribible aun cuando el visado no haya sido obtenido, sin perjuicio de las consecuencias que ello pueda tener para el comprador.

Para resolver tal cuestión, se ha de partir de la consideración de que las limitaciones que sobre el dominio impone la legislación sobre vivienda protegida constituyen limitaciones legales del dominio delimitadoras de su contenido ordinario, y definitorias de una propiedad estatutaria, en cuanto las facultades que atribuye a su titular quedan sujetas, en su contenido y ejercicio, al estatuto especial resultante de la finalidad social para el que se genera el objeto del derecho.

Así, tales limitaciones resultan de forma directa de la legislación estatal y autonómica dictada en materia de vivienda sujeta a regímenes de protección pública, son de aplicación a todo titular de viviendas protegidas, de conformidad con el régimen concreto con arreglo al cual hayan sido clasificadas, y su contravención producirá los efectos que, para cada caso, establezca la regulación aplicable.

Por tanto, la constancia registral de tales limitaciones queda sujeta, en cuanto a su eficacia, a lo previsto en el artículo 26.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que las prohibiciones establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.

Es por ello que para aquellos casos en que tanto la legislación estatal como autonómica prevén la constancia registral de tales limitaciones, establecen que se producirá a través de una nota marginal que no producirá otro efecto que el meramente informativo o divulgativo de la limitación legal del dominio a que se refiere. Así resulta de lo previsto en el artículo 7 del Real Decreto 2066/2008 en el ámbito estatal y, en el ámbito de la legislación autonómica de Castilla-La Mancha, de lo previsto en el artículo 20 del Decreto 173/2009. Y la misma eficacia ha de entenderse que tiene la nota marginal prevista en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, aunque el mismo no determine de forma expresa tales efectos.

Y así se establece porque el carácter legal o directamente emanado de la norma, que tienen tales limitaciones, excluye la necesidad de su inscripción para que tengan plena aplicación en toda transmisión de viviendas protegidas sujeta a las mismas. Por tanto, y frente a lo sostenido por el notario recurrente, la inscripción de transmisiones de viviendas protegidas exige que por el registrador se califique si el acto dispositivo se ajusta a las limitaciones a que la norma aplicable lo sujeta, aun cuando tales limitaciones no resulten del Registro.

Y precisamente por ello, porque el régimen de protección pública a que queda sujeta la vivienda puede no resultar del Registro o no ser su identificación suficientemente precisa, es por lo que la generalidad de las normas de carácter autonómico reguladoras del régimen de viviendas protegidas (Ley 2/2002 de 7 de febrero del Parlamento de Castilla-La Mancha, Decretos 3/204, de 20 de enero, 38/2006, de 11 de abril, 173/2009, de 10 de noviembre, de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), establece como requisito previo para la autorización de la escritura pública en que se formalice su transmisión el visado administrativo, es decir, la existencia del acto a través del cual la administración competente controla el cumplimiento de las limitaciones resultantes del régimen de protección pública. En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, el artículo 23 del Decreto 3/2004 establece que «se entiende por visado, el necesario reconocimiento por la administración, previo al otorgamiento de la escritura pública, del cumplimiento de los requisitos o condiciones del adquirente o arrendatario y de las condiciones esenciales del contrato, de acuerdo con lo previsto en el régimen de protección al que esté sujeta la vivienda.», y el artículo 25.7 establece que «En todo caso, mientras esté vigente el régimen de protección de las viviendas, para las segundas y posteriores transmisiones inter vivos de la propiedad de las mismas será necesario obtener el visado previo de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Urbanismo, conforme a lo establecido en el artículo 23 del presente Decreto».

5. A la vista de lo anterior, no puede sino concluirse que en aquellos casos en los que la norma exija la obtención de visado como requisito previo para la autorización de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripción de las mismas precisa acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro.

Y a ello no cabe oponer el hecho de que la falta de visado no impide la validez del acto dispositivo y la adquisición de su derecho por el adquirente, pues el Registro no puede amparar transmisiones que, aun válidas, no se ajusten al contenido de las limitaciones dispositivas que al titular registral imponga, por razón de las características especiales de su objeto, la norma definitoria de la extensión y forma de ejercicio de su derecho, y ello aun cuando tal norma establezca un efecto distinto de la nulidad del acto dispositivo para el caso de su contravención, según la posibilidad reconocida por el artículo 6.3 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, y confirmar la calificación registral.

14 julio 2012

Facultad de reducir legados

CONTADOR-PARTIDOR

Facultad de reducir legados

Facultad de reducir legados.- Es válida la adjudicación por el albacea contador-partidor de un número menor de fincas de las que habían sido legadas, a causa de que por exceder su valor de la parte de que el causante podía disponer libremente tuvo que proceder a su reducción.

14 abril 1969

Facultad de reducir legados.- Para el caso, no de reducción, sino de omisión total de un legado por entender el contador-partidor que era ineficaz como consecuencia del divorcio del legatario con la testadora, ver, más atrás, el apartado “Facultades” (del contador-partidor).

26 febrero 2003

Efectos registrales

TANTEO

Efectos registrales

Efectos registrales

Inscrito un derecho de tanteo pactado en contrato oneroso, al estar la inscripción protegida por el artículo 1º de la Ley Hipotecaria, debe producir sus efectos, que son cerrar el Registro a una enajenación posterior en la que no se acredita haber hecho la notificación preceptiva al titular del derecho de tanteo. Todo ello sin perjuicio de reconocer que por no encajar este derecho, tal como se configuró, en los de naturaleza real, no solamente la doctrina del numerus clausus, sino también el principio del artículo 27 de la Ley Hipotecaria, posibilitarían su cancelación a instancia de parte, conforme a los artículos 98 de la Ley y 355 de su Reglamento, si bien esta cuestión no fue planteada en el recurso.

19 septiembre 1974

Del subsuelo de una finca

SEGREGACIÓN

Del subsuelo de una finca

Del subsuelo de una finca

Ante la pretensión de formar finca independiente con el subsuelo de una finca (lo que parece posible si se considera que el Registro no debe coartar soluciones exigidas por la economía y fundadas en el principio de autonomía de la voluntad), debe rechazarse este pacto, porque la propiedad de un terreno comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre él y sobre sus proyecciones verticales hacia arriba y hacia abajo, pero sin perjuicio de ser compatible con otros derechos reales que modifiquen su contenido. Por tanto, la primera inscripción de una finca en sentido estricto se realiza abriendo un folio particular al dominio de tal finca y aunque pueda abrirse un folio autónomo a la unidad subterránea objeto de un derecho unitario análogo al dominio útil, esto no significa que tal folio autónomo vaya precedido de una segregación de la nueva finca ni que ésta sea totalmente independiente de las de procedencia. Por el contrario, en los folios de las fincas de procedencia debe seguir figurando el dominio con su natural alcance en profundidad, si bien expresando la limitación que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre la unidad subterránea.

13 mayo 1987

Diferencia con el usufructo testamentario

SUSTITUCIÓN

Diferencia con el usufructo testamentario

Diferencia con el usufructo testamentario

.- La diferencia entre ambas instituciones estriba en que, en el usufructo, el titular tiene un jus in re aliena, mientras que al fiduciario corresponde el pleno dominio sobre los bienes, limitado por la prohibición de disponer mortis causa, y además, porque el testador, cuando desmembra el derecho en usufructo y nuda propiedad no hace un doble llamamiento directo e indirecto respecto de la misma cosa, sino que distribuye entre distintas personas, de modo inmediato, las facultades integrantes del derecho.

8 febrero 1957

Diferencia con el usufructo testamentario.- Supuesto de hecho: un testador lega el usufructo de ciertos bienes a su esposa, disponiendo que a su muerte pase a una hija natural y, caso de morir ésta sin sucesión, los bienes habían de pasar a los hijos legítimos del testador. Muerta la esposa, la hija natural vendió el pleno dominio de dos fincas, expresándose que estaban sujetas a la carga de una sustitución fideicomisaria condicional. La Dirección General, considerando que el usufructo testamentario y la sustitución fideicomisaria son dos figuras distintas, entiende que se trata de un legado de usufructo, en el que la legataria no tiene la nuda propiedad, entre otras cosas porque los propios interesados en la sucesión así lo reflejaron en las operaciones particionales y en la inscripción, que debe producir, por tanto, sus efectos mientras no se desvirtúe, y, en consecuencia, la legataria en cuestión no ostenta el pleno dominio como fiduciaria. Dicho esto, la Dirección General deja a salvo que si los propios interesados de común acuerdo, o los Tribunales en el procedimiento adecuado, rectificasen los asientos declarando el carácter fiduciario de la hija a la que se hizo el legado, sería inscribible a favor del comprador la titularidad de los bienes enajenados bajo condición.

2 diciembre 1986

Cancelación por fallecimiento del cesionario del usufructuario

USUFRUCTO

Cancelación por fallecimiento del cesionario del usufructuario

Cancelación por fallecimiento del cesionario del usufructuario

1. Inscrito un derecho de usufructo por título de compraventa, quienes son titulares de la nuda propiedad pretenden ahora su cancelación y consolidación con la nuda propiedad, en virtud de instancia privada a la que se acompaña certificación de defunción del cesionario del usufructo. El registrador deniega por entender que para ello es necesario acreditar el fallecimiento del usufructuario cedente y no del cesionario.

2. Solicitada por este Centro Directivo al recurrente mediante diligencia para mejor proveer copia del escrito que motivó la calificación se aporta un escrito sin fecha, sin firma de los solicitantes y sin la nota de calificación preceptiva que se recurre. Posteriormente el recurrente alega que ha localizado la instancia con las firmas legitimadas, aportando una fotocopia de la misma. El incumplimiento de la obligación de aportar junto al escrito de interposición del recurso el original del título que motivó la nota de calificación, llevaría ya de por sí a la desestimación del recurso (cfr. artículo 327 de la Ley Hipotecaria). No obstante, por razón de economía procedimental se procede a su resolución.

3. No cabe duda que el cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes del título constitutivo del derecho de usufructo cedido o transmitido. Las causas de extinción prevista en el título constitutivo del usufructo cedido afectan a éste y determinan su extinción, sin perjuicio de las que se deriven del título de cesión respecto del cesionario. Por lo que si se trata de la cesión de un usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario cedente, sin perjuicio de que también se extinga, pero sólo respecto del cesionario, por el fallecimiento de éste, o por cualquier otra causa prevista en el título de cesión.

Así resulta expresamente de lo dispuesto en el artículo 480 del Código Civil, según el cual podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario –a salvo las excepciones que en él se prevén– se resolverán al fin del usufructo.

Este criterio es el que sigue también la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 27 de noviembre de 2006, para un supuesto de venta de derecho de usufructo, entendiendo que «el cesionario del derecho de usufructo no adquiere otro derecho del cedente distinto del que tenía, sujeto por tanto al contenido de su título constitutivo». Por eso el artículo 498 del Código Civil «no elimina las obligaciones que tiene el usufructuario que ha cedido onerosamente el usufructo con el nudo propietario, sino que refuerza la protección de éste permitiéndole actuar contra el usufructuario cedente». El usufructuario –dice el precepto– que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.

En consecuencia, en relación con la consolidación de la nuda propiedad, la extinción del usufructo se producirá por el fallecimiento del usufructuario cedente no teniendo este efecto el fallecimiento del cesionario que afectaría a la cesión exclusivamente.

4. De la misma forma, la legislación hipotecaria hace aplicación de este principio cuando considera que un derecho de usufructo hipotecado no se extingue por la mera voluntad del usufructuario (caso de la renuncia) sino hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en el que el usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin (véase artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria). Cuando el citado precepto prevé que en caso de que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, la hipoteca se extingue, está refiriéndose a las causas de extinción derivadas del propio título constitutivo del usufructo (como pudiera ser el fallecimiento del cedente). La hipoteca del derecho de usufructo constituida por el usufructuario cedente no se extinguiría por fallecimiento del cesionario del usufructo, sino por la muerte de aquél.

5. Finalmente debe señalarse que no pueden tomarse en consideración documentos aportados durante la interposición del recurso y que no fueron objeto de calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). En este sentido no pueden valorarse el testimonio de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valencia y de la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia que se acompañan al recurso a los efectos de probar que la usufructuaria cedente hiciera determinadas manifestaciones –relativas a que el usufructo ya no le corresponde–, si bien no puede dejar de sorprender que se aporten, dado que el fallo de la sentencia firme es desestimatorio de la pretensión de cancelación del usufructo, con parecidos argumentos a los aquí expuestos.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

22 agosto 2011

Momento de su perfección

CONTRATOS

Momento de su perfección

Momento de su perfección.- El problema de fondo en este Recurso, que debería incluirse en el epígrafe «Iglesia», carece hoy de interés, pero su breve examen es necesario para comprender el contenido de esta Resolución en lo que toca al criterio de la Dirección sobre perfección y consumación del contrato. Con anterioridad al 2 de junio de 1933, fecha de la Ley de Confesiones y Congregaciones Religiosas, la Santa Sede y el Gobierno autorizaron la venta de un templo parroquial y se celebró subasta con adjudicación a un particular; con posterioridad a la fecha de la Ley citada, un Juzgado declaró perfeccionada la venta por la subasta y condenó al postor, entre otras cosas, al otorgamiento de la escritura, cuya inscripción denegó el Registrador por haber sido otorgada después de publicada la referida Ley, que atribuía al Estado los edificios destinados al culto católico. La Dirección, distinguiendo entre perfección y consumación del contrato, y basándose en que la subasta evidencia un acuerdo recíproco sobre la cosa y el precio, la carencia de disposiciones transitorias en la Ley de 2 de junio de 1933, la declaración del artículo 3º del Código Civil de que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario y, finalmente, en la existencia de una Sentencia que condenó a otorgar la escritura, recibir la cosa y pagar el precio, llega a la conclusión de que la escritura formalizó un contrato válidamente celebrado mediante subasta, con anterioridad a la Ley de Confesiones y Congregaciones, que debe surtir todos sus efectos.

28 marzo 1936

Momento de su perfección.- Planteada la cuestión de si cierto contrato realizado por una Entidad Municipal necesitaba o no la aprobación de determinada autoridad administrativa (ver «CATALUÑA. Adquisición por la Entidad Municipal Metropolitana de Barcelona»), por aplicación de una nueva Ley referente a aquella Entidad (ver «LEYES. Momento de su entrada en vigor«), se plantea a su vez la importancia de precisar el momento en que el contrato se ha perfeccionado para conocer la Ley aplicable. La Dirección considera que de la adopción del acuerdo de celebrar el contrato -acto unilateral- no puede deducirse su perfección; y aunque el acuerdo adoptado por el órgano competente consistiese en la aceptación de una oferta anterior, al no constar ni dicha oferta ni su conocimiento por el oferente, se llega a la conclusión de que la reunión de los elementos determinantes de la validez del negocio se produce cuando se otorga la escritura pública como requisito ineludible para la inscripción.

19 enero 1989

Momento de su perfección.- Hechos: mediante escritura pública el dueño de un solar lo da en permuta a cambio de cinco fincas que formarán parte del edificio que deberá construir el adquirente del solar; se estipula un plazo de dieciocho meses para la entrega y se especifica que se hará mediante acta notarial. Mediante escritura de igual fecha y con el siguiente número de protocolo el adquirente del solar declara la obra nueva de un edificio y lo divide horizontalmente, figurando entre sus elementos independientes las cinco fincas que debía ceder en permuta. Inscritas ambas escrituras a favor del adquirente del solar se solicita por su primitivo dueño la inscripción de los cinco pisos que debía recibir como contraprestación por la permuta, presentando dicha escritura. El Registrador suspende la inscripción mientras no se aporte el acta notarial de entrega a que se aludía en la escritura de permuta. La Dirección General revoca la nota basándose en que, pese a la cláusula que preveía el acta notarial para realizar la entrega, de los términos del negocio celebrado no resulta concluyente la exclusión del efecto traditorio inherente a la escritura pública, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio; además de lo anterior, alude la Dirección a los términos empleados en la escritura de permuta, en donde se reitera la expresión «las cinco fincas que en esta escritura adquiere la recurrente». Siguiendo en esta línea de argumentos, finalmente alude la Dirección a la circunstancia de que estando inscritos todos los elementos del edificio a favor del constructor podría pensarse que los principios registrales de legitimación, tracto y salvaguardia judicial de los asientos impedirían esta segunda inscripción, toda vez que en el folio registral no se hizo constar como carga, gravamen o coparticipación en esa titularidad dominical, los derechos que adquiría o retenía la recurrente. Ahora bien, tales obstáculos son solo aparentes, según el Centro Directivo, pues la inscripción parcial de un negocio en modo alguno puede impedir la inscripción en un momento posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos.

16 mayo 1996

 

Anotación de embargos dictados con anterioridad

SUSPENSION DE PAGOS

Anotación de embargos dictados con anterioridad

Anotación de embargos dictados con anterioridad

De la misma manera que la anotación de suspensión de pagos no produce el cierre registral, tampoco lo produce la sola aprobación del convenio resultante de aquélla, por lo que, en esta situación, no hay inconveniente para anotar un embargo de fecha anterior, pues sin perjuicio de que su eficacia corresponde ventilarla fuera del ámbito registral, dado su carácter cautelar podría permitir al anotante asegurar su derecho si, con posterioridad, se produjera la concurrencia de cualquier causa que produjera la ineficacia del expresado convenio (el criterio expuesto en esta Resolución se aparta del que establecieron las de 14 y 26 de noviembre de 1968).

15 noviembre 1999

Arrendaticio rústico: Efectos contra terceros

RETRACTO

Arrendaticio rústico: Efectos contra terceros

Arrendaticio rústico: Efectos contra terceros

Teniendo en cuenta el carácter social de este retracto y lo dispuesto en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, según el cual produce sus efectos contra todo tercer adquirente aunque no conste en el Registro la causa de resolución de su derecho, el ejercicio del retracto no sólo produce la pérdida del dominio para el comprador, sino también la cancelación automática de los asientos practicados con posterioridad y ello aunque el retrayente no haya anotado en el Registro la demanda interpuesta al ejercitar su derecho.

8 mayo 1959

Institución de heredero a su favor

CONTADOR-PARTIDOR

Institución de heredero a su favor

Institución de heredero a su favor.- La disposición hecha por el testador a favor del Contador-Partidor sólo en defecto de la primera instituida, debe considerarse condicional, por lo que realizada la partición en favor de aquélla no incurre en la prohibición del artículo 1.057 del Código Civil.

8 febrero 1957

Institución de legado a su favor.- En nuestro Derecho, para que el llamado a una sucesión pueda ser calificado de heredero, se necesita un requisito objetivo, el carácter universal del llamamiento, y otro subjetivo, o llamamiento a título de herencia, de tal manera que si falta el nomen heredis estaremos en presencia de un legado, que si estriba en una cuota, será de parte alícuota. Por tanto, el legado de un 45 por 100 del usufructo de sus bienes, ordenado por el causante, será una institución a título singular que implica la atribución de un ius in re aliena de índole temporal. Consecuencia de lo anterior es que a este legatario no se le puede aplicar la incompatibilidad para ser contador que establece el artículo 1.057 para el heredero, pues dicha norma, al ser prohibitiva, ha de ser interpretada restrictivamente.

30 junio 1956

Constancia en el Registro

RETORNO ARRENDATICIO

Constancia en el Registro

Constancia en el Registro

Caducado el plazo establecido por el artículo 102 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para la constancia en el Registro de este derecho, el arrendatario puede conseguirlo mediante un convenio con los propietarios, por lo que no podrá extenderse la nota prevenida en el artículo 15 del Reglamento Hipotecario si del documento presentado resulta que, excepto uno de los condueños, todos los demás se negaron a prestar el consentimiento para ello.

4, 8, 12 y 15 noviembre 1960

Lineal: Determinación de los reservatarios

RESERVA HEREDITARIA

Lineal: Determinación de los reservatarios

Lineal: Determinación de los reservatarios

Aunque en la adjudicación no se haya consignado de una manera explícita el carácter reservable de las fincas adjudicadas, contiene el mismo documento los elementos de juicio suficientes para suplir la manifestación que la nota calificadora echa de menos cuando se ha hecho constar que Doña Encarnación… había adquirido los bienes que debían adjudicarse a su derechohabiente «por ministerio de la Ley, de su hijo, y éste los había heredado de otro ascendiente», por lo cual se afirma «que tienen el carácter de reservables a favor de los parientes que se hallen dentro del tercer grado con el hijo de dicha Doña Encarnación…, sean parientes de él por línea paterna y vivan al fallecer la repetida Encarnación».

12 junio 1930

Lineal: Determinación de los reservatarios.- Aunque existe jurisprudencia que considera que la determinación de los reservatarios del artículo 811 del Código Civil requiere la correspondiente declaración judicial acreditativa de tales extremos, la Dirección, con el propósito de evitar molestias, gastos y dilaciones, admite que la citada declaración no es necesaria cuando de los documentos aportados resulta con evidencia quiénes sean las personas favorecidas con la reserva. En este caso, fallecida una madre reservista con dos hijos únicos hijos, reservatarios, y producida la renuncia de uno de ellos, hay bastantes elementos para deducir quién es el único hermano reservatario, sin necesidad de demostrar que no existen otros interesados con igual derecho, porque las leyes no requieren prueba de las circunstancias negativas.

16 septiembre 1947

Actos realizados por el Consejero Delegado antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

SOCIEDADES

Actos realizados por el Consejero Delegado antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

Actos realizados por el Consejero Delegado antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil

Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de un contrato de venta otorgado por un Consejero-Delegado antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil, no es suficiente la presentación de la escritura de venta acompañada de la del nombramiento ya inscrita en el Registro Mercantil, pues a ello se opone la declaración imperativa del artículo 78 de la Ley de Sociedades Anónimas, en orden a la necesidad de la inscripción en aquel Registro, con la frase «no producirá efecto alguno (la delegación de facultades) hasta su inscripción en el Registro Mercantil».

Auto de la Audiencia Territorial de Valencia de 15 junio 1986

Momento en que acaban sus funciones

CONTADOR-PARTIDOR

Momento en que acaban sus funciones

Momento en que acaban sus funciones.- Con la toma de posesión de los bienes por los herederos termina la actuación de los contadores-partidores, quienes al formalizar y protocolizar la distribución de los bienes partibles agotan las facultades conferidas por el testador, sin que pueda admitirse que posteriormente modifiquen o amplíen sus pronunciamientos, salvo que el supuesto se hubiere previsto en el documento y la nueva actuación del contador se realice dentro del plazo legal.

30 marzo 1954

Objeto: determinación

CONTRATOS

Objeto: determinación

Objeto: determinación.- Cedida a una Asociación, además de determinadas fincas concretas, todos los derechos que el cedente tenía o pudiera tener a su favor dimanantes de una determinada escritura de compraventa que se acompaña, y rechazada la inscripción por entender el Registrador que de la expresión utilizada no resulta que el derecho transmitido sea el dominio y que el objeto de la transmisión sean inmuebles, la Dirección revoca su calificación, pues, aun admitiendo que el título adolece de una imprecisión que quizá es justificable por estar redactado con arreglo a minuta, si de la escritura que se acompaña resulta que el cedente adquirió ciertas fincas rústicas, es preciso concluir que es el derecho que tiene sobre dichas fincas lo que se transmite, y que, por tanto, lo que se cede es el derecho de propiedad sobre determinados bienes inmuebles.

24 enero 2003

Mandamientos: supresión del exhorto

DOCUMENTO JUDICIAL

Mandamientos: supresión del exhorto

Mandamientos: supresión del exhorto.- No puede denegarse una anotación de embargo por el hecho de que el mandamiento se haya expedido directamente y sin exhorto por el Juez que la ordena, pues así lo establece el artículo 99 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la reforma de 6 de agosto de 1984, cuya disposición derogatoria deja sin efecto el artículo 165 del Reglamento hipotecario.

31 octubre, 7, 8, 11, 12 y 13 noviembre y 17 diciembre 1985 y 20 febrero 1986.

Mandamientos: supresión del exhorto.- Reitera la doctrina expuesta en las Resoluciones recogidas en el epígrafe anterior. La única diferencia de este supuesto, sin relevancia respecto a la solución, es que el mandamiento ordenaba la prórroga de una anotación ya existente.

27 octubre 1987

Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio

DOCUMENTO JUDICIAL

Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio

Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio.- El defecto atribuido al testimonio del auto recaído en un expediente de dominio para inmatricular una finca, consistente en la no constancia de la firmeza del auto, debe confirmarse, por cuanto que el artículo 283 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo de lo establecido por el artículo 201, regla 6ª de la Ley Hipotecaria, claramente dispone que es necesario para la inscripción del expediente de dominio «presentar en el Registro testimonio judicial bastante en que conste ser firme el auto, que se insertará literalmente».

24 abril 1998

Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio.- 1. Expedido mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el registrador suspende por la falta de firmeza de la resolución judicial y por existir dudas sobre la identidad de la finca.

  1. El primer defecto no puede ser mantenido. En el propio auto de fecha 28 de mayo de 2004 que declara justificado el dominio a favor de los promotores del expediente, se dice literalmente lo siguiente: «firme que sea la presente resolución, líbrese testimonio literal de la misma, a fin de que sirva de título para llevar a efecto la inscripción acordada; contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días siguientes a su notificación, ante la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria».

El testimonio es expedido el 24 de septiembre del 2004, por lo que del tenor literal de la resolución judicial, que subordinaba la expedición del testimonio literal a su firmeza, y de la mera observación de las fechas del auto y de la expedición del citado testimonio, resulta claramente que en el momento en que se expide el testimonio literal a efectos de inscripción era ya firme el auto judicial acordando la inmatriculación de la finca.

8 junio 2009

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación

DOCUMENTO JUDICIAL

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Si bien el artículo 82 de la Ley Hipotecaria preceptúa que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por providencia ejecutoria o por otra escritura o documento auténtico en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, es lo cierto que, bajo el concepto de providencia ejecutoria, se han venido incluyendo las resoluciones judiciales que por su naturaleza y finalidad pueden provocar transferencias definitivas e irrevocables. En el caso que motivó este recurso, contra un auto dictado por un Juzgado de Primera Instancia, se había admitido la apelación en un solo efecto, por lo que según la Dirección es indudable que procedía darle cumplimiento y otorgar la escritura pública, toda vez que la ejecución del auto o providencia apelados no deben suspenderse cuando haya sido admitida la apelación en un solo efecto [1], y esto aunque los autos y providencias causen perjuicio irreparable en definitiva, si en tales supuestos no se ha reclamado, como preceptúa el artículo 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

25 marzo 1930

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- La resolución judicial que ordene la cancelación ha de ser firme y se considera que no tiene este carácter la sentencia de remate dictada en un juicio ejecutivo, pues dicha sentencia no es más que el título que va a dar origen a la ejecución singular que tendrá lugar a continuación, siempre que esta sentencia de remate así lo haya ordenado. [2]

11 abril 1991

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Hechos: en el Registro existe una anotación preventiva de querella para garantizar las responsabilidades civiles que fueran procedentes; posteriormente, el Juzgado de Instrucción ordenó levantar dicha medida, por renunciar los querellantes a las acciones civiles y penales, y expidió el oportuno mandamiento de cancelación; el Registrador suspendió la cancelación por no ser firme el auto; el Ministerio fiscal apeló el auto, continuando la acción penal, pero el Juez mantuvo la medida en cuanto a las acciones civiles y expidió nuevo mandamiento insistiendo en la cancelación y observando que la apelación decidiría únicamente en cuanto a la continuación o no de la acción penal; reiterada la calificación por el Registrador, el Juez decretó la firmeza del auto y el Registrador mantuvo la calificación hasta que recayese resolución firme que pusiera fin al procedimiento en su totalidad. A la vista de lo anterior, la Dirección afirma que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables. No puede, por tanto, entrar a conocer el Registrador sobre los fundamentos que han servido de base al Juzgado de Instrucción para decretar la firmeza parcial de un auto, ni tampoco sobre si cabe la firmeza parcial de una determinada resolución judicial o si el informe del Ministerio Fiscal es favorable o no a una determinada cancelación; se trata de extremos que están vedados a la calificación del Registrador, quien debe limitarse a la competencia del Juzgado, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

28 noviembre 1998

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Con motivo del ejercicio de una condición resolutoria, se pretende la cancelación de asientos posteriores de cargas a favor de terceros y una de las razones en las que la Dirección se funda para oponerse a esta pretensión es que «es también regla general que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria)».

20 diciembre 1999

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Ordenada, en procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria (anterior a su reforma por la Ley de Enjuiciamiento Civil) la adjudicación a favor del rematante y la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, todo ello en base a un auto no firme pero ejecutable, por haber sido apelado en un efecto, la Dirección confirma la calificación registral que consideró necesaria la firmeza del auto para producir asientos definitivos, como serían la inscripción a favor del rematante y la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca, si bien entiende que sería posible obtener una anotación preventiva, si se hubiese solicitado, fundándose, entre otros argumentos, en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificado por la Ley de 7 de enero de 2000, no existente en el momento de la calificación, pero aplicable, a su juicio, de acuerdo con la realidad social del tiempo en que aplicó la norma y a su espíritu y finalidad.

14 diciembre 2001

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Ordenada la cancelación de unas inscripciones de dominio por un mandamiento derivado de una sentencia no firme pero mandada ejecutar, la Dirección confirma la nota entendiendo que es necesaria sentencia firme, puesto que la firmeza de los asientos está bajo la salvaguardia de los Tribunales. Esta doctrina no es incompatible con las normas que permiten la ejecución provisional de resoluciones judiciales no firmes, porque la ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad. Por tanto, no se trata de cerrar el Registro a todas las consecuencias de la sentencia dictada, sino de que los asientos registrales que se produzcan guarden exactas congruencias con la realidad extrarregistral. En este sentido, la Dirección, para no cerrar el Registro a las consecuencias litigiosas de la sentencia dictada, afirma que, existiendo ya sentencia ejecutable, no hay obstáculo para que el que la haya obtenido consiga la anotación preventiva, al modo que ocurre en el artículo 767.III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de impedir que la titularidad registral cuestionada por aquélla tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al artículo 4 del Código Civil), si no de la letra, del artículo 42.3º y 4º de la Ley Hipotecaria.

9 marzo 2001

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si es inscribible una sentencia dictada en rebeldía del titular registral en la cual se expresa que es firme, pero, solicitada por la Registradora la certificación por el juzgado de si han transcurrido los plazos de caducidad de la acción de rescisión por audiencia al rebelde, de la certificación aportada se deriva que han transcurrido los plazos a que se refieren los números 1.º y 2.º del apartado 1 del artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero no el plazo máximo de dieciséis meses que previene el apartado 2 del mismo artículo, para el caso de que un supuesto de fuerza mayor hubiera impedido al rebelde ejercitar la acción de rescisión dentro de los plazos anteriormente señalados.

  1. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos») que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme la Sentencia, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.
  2. La Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 502) señala tres plazos a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente (supuesto que no se da en el presente caso), un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. En el presente supuesto han transcurrido los dos primeros plazos, pero no el último.
  3. Alega el recurrente que el apartado 2 del artículo 502 es un precepto excepcional que exige que, en el propio procedimiento, se haya acreditado la existencia de dicha fuerza mayor, deduciéndose «a contrario » de su alegación que, una vez dictada la sentencia, no puede alegarse la existencia de tal fuerza mayor, y, si bien es cierto que una interpretación exclusivamente literal –«si subsistiera la fuerza mayor» dice el citado precepto- podría llevar a dicha conclusión, no lo es menos que, caso de existir la fuerza mayor que justifique la falta de comparecencia, la misma puede continuar durante todo el procedimiento, e incluso después de dictada la sentencia, por lo que, una interpretación lógica de la norma, que no conduzca al absurdo, exige interpretarla en el sentido que hace la Registradora. Todo ello sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el citado artículo 524 de la Ley, Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 febrero 2005

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

  1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad número cinco de Madrid mandamiento, expedido el 14 de octubre de 2004 por el Secretario del Juzgado número quince de Madrid y dirigido al titular del Registro, indicando que en dicho Juzgado se seguía procedimiento ordinario 1208/ 2002 a instancia de Doña María José Iglesias Piñeiro contra Doña María Áurea Vázquez Cortés y Gilmar Consulting Inmobiliario, S.A., en cuyos autos se había dictado la resolución que seguidamente transcribía, «firme a efectos registrales» –sic–.
  2. b) La Providencia que se transcribía en el mandamiento, éste también de fecha 14 de octubre de 2004, hacía referencia a un recurso de apelación presentado contra un auto que se había dictado (en dicho procedimiento ordinario) el 12 de julio de 2004 y que, atendiendo a lo interesado por la representación de Doña Áurea Vázquez Cortés, acordaba librar mandamiento al Registro cinco de Madrid para que se dejara sin efecto la anotación preventiva de la demanda, letra A, respecto de la finca registral número 41501, ordenando que se adjuntara al mandamiento testimonio del auto de 18 de julio de 2003, que había acordado la medida cautelar, así como del auto de 12 de julio de 2004 por el que se deja sin efecto la citada medida, «haciendo constar en dicho mandamiento que esta última resolución no es firme al haber sido apelada por la parte actora».
  3. b) En la providencia transcrita en el mandamiento se indica: «Contra la presente resolución cabe interponer recurso de reposición en el plazo de cinco días a partir del siguiente al de su notificación»; concluyendo el mandamiento así: «Y con el fin de que se lleve a efecto la cancelación acordada por auto de fecha 12 de julio de 2004, que por testimonio se acompaña, resolución que no es firme, respecto de la finca descrita en la anterior resolución».
  4. c) El Registrador, en su nota de calificación, suspende la cancelación ordenada, alegando que la providencia que acuerda la cancelación –según el mandamiento– no es firme, por lo que únicamente cabría la anotación preventiva de la providencia, pero no la cancelación de anotación de demanda.
  5. Así las cosas, el recurso ha de ser necesariamente desestimado, toda vez que: a) El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado.

No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «strictu sensu». Este último, pues, es unitario –unívoco cabría decir-para el ordenamiento jurídico en su conjunto.

  1. b) Que, por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquella, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, solo cabría practicar un asiento con vocación temporal, una anotación.
  2. c) Que del propio tenor de la providencia (de fecha 14 de octubre de 2004) transcrita en el mandamiento (también de esa misma fecha), resulta que aquella no es firme, toda vez que expresamente se advierte que contra ella cabe interponer recurso de reposición en el plazo de cinco días.
  3. d) Que la calificación de los Registradores respecto de los documentos judiciales se extiende, sin ambages, a los obstáculos que surjan del Registro; en este sentido, es indudable –como este Centro Directivo ha tenido ocasión de manifestar en múltiples Resoluciones–, que la proscripción de la indefensión establecida por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral de salvaguardia judicial de los asientos, impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión. Y –en tal sentido-, qué duda cabe que una de las posibilidades del titular registral (en ese caso aquél a cuyo favor se practicó la anotación) es la de recurrir la providencia, algo claramente explicitado en dicha resolución, por lo que hay que esperar a que se produzca su firmeza procesal –la única posible – para que la misma pueda acceder al Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 abril 2005

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) Mediante Auto dictado en Illescas, el día diecisiete de Junio de dos mil cuatro por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Illescas en procedimiento de ejecución de títulos judiciales 386/2004, sobre ejecución provisional de sentencia, se acordó la ejecución provisional de la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 364/02.
  2. b) En el fallo de dicha sentencia se ordenaba reintegrar en el plazo de un mes a la parte demandante y demás copropietarios de la finca registral número 4587 la parcela identificada catastralmente con el número 90 y antiguo número 49 con sus frutos y accesiones, así como se declaró nulo el título de propiedad de los demandados sobre la misma, acordando la cancelación de la inscripción registral correspondiente.
  3. c) Dicha sentencia ha sido objeto de recurso de apelación.

El Registrador suspende la cancelación ordenada por no ser firme la sentencia que declara la nulidad del título que motivó la inscripción y estar pendiente de apelación.

  1. El recurso no puede prosperar en base a los siguientes fundamentos:
  2. a) Si bien el artículo 524.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil establece que la ejecución provisional de las sentencias de condena que son sean firmes, se despachará y llevará a cabo, del mismo modo que la ejecución ordinaria, ese mismo precepto legal en su párrafo 4.º establece que «Mientras no sean firmes o aún siéndolo, no hayan transcurridos los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción de la cancelación de asientos en Registro públicos», es decir que la propia norma, establece el efecto de la ejecución provisional en aquellos casos en que la resolución ha acordado la modificación de los asientos registrales, optando por una medida preventiva, como es la anotación de la sentencia, y no unos asientos definitivos como la inscripción o cancelación del asiento registral, los cuales de ser ulteriormente revocada la sentencia, habrían ya causado al condenado un perjuicio irreparable.
  3. b) Conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario, las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, en caso de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos registrales está bajo la salvaguardia de los Tribunales y solo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes.
  4. c) El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «strictu sensu». Este último, pues, es unitario –unívoco cabría decir– para el ordenamiento jurídico en su conjunto.
  5. d) Que, por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquélla, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, solo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva, más acorde con la referida situación de provisionalidad que se deriva de la sentencia no firme, permitiendo de este modo una tutela del interesado, suficiente para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos, ante la posible transmisión de los bienes o derechos objeto de la misma.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, y confirmar la nota de calificación impugnada.

2 marzo 2006

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. En el presente recurso el Registrador suspende la inscripción del testimonio de una sentencia por la que se declara nula una transmisión documentada en escritura pública, por no constar la firmeza de la resolución judicial, único defecto que debe enjuiciarse tras la rectificación por el Registrador de su calificación inicial.

  1. El primer defecto expresado por la nota de calificación, único al que se contrae esta resolución, debe ser confirmado. En efecto, conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario, las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos registrales está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes (vid. Resolución de 9 de marzo y 14 de diciembre de 2001). Esta doctrina no es alterada por los preceptos que permiten la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, porque esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad, como ocurre con la ejecución de las mismas sentencias firmes cuando aún es posible la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, (conforme al art. 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No se trata de cerrar el Registro a todas las consecuencias de la sentencia dictada, sino de que los asientos registrales que en su virtud se produzcan, guarden exacta congruencia con la realidad extrarregistral.

En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que la solicite y haya obtenido (lo que ni tan siquiera ha acontecido en el supuesto objeto de recurso), consiga la anotación preventiva al modo que ocurre en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a fin de impedir que la titularidad registral cuestionada por aquella, tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al artículo 4 del Código Civil) si no de la letra del artículo 42.3 y 4 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del Registrador.

5 julio 2006

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. La cuestión de fondo que plantea este recurso es la eficacia, a efectos registrales, de las sentencias dictadas en rebeldía.

  1. Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente este Centro Directivo en distintas Resoluciones como las que figuran en los vistos. El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «stricto sensu». Este último, pues, es unitario unívoco cabría decir-para el ordenamiento jurídico en su conjunto.

Por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquella, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, una anotación. En definitiva, como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, aunque haya devenido firme, mientras no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, no es hábil para inscribirse en el Registros de la Propiedad sino tan solo anotarse preventivamente. Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia de que, para inscribir la cancelación ordenada en la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  1. Finalmente, conviene tener en cuenta que el procedimiento de revisión de sentencias firmes se aplica a los supuestos de procesos declarativos, al venir regulado dentro del libro segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que los preceptos anteriores son plenamente aplicables al caso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

9 abril 2007

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

  1. El quinto y último defecto es que falta consignar la firmeza de la resolución. Este defecto también debe ser confirmado. En nuestro ordenamiento jurídico no cabe practicar en el Registro ninguna cancelación de asientos sino es en virtud de resolución judicial firme (cfr. artículo 82 L.H. y 524.4 Ley Enjuiciamiento Civil), por lo que es muy importante que del título presentado ordenando la cancelación resulte claramente la firmeza de la resolución judicial, bien porque el secretario judicial así lo exprese, bien porque se acuerde en ella que sólo se expida el testimonio una vez firme.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

11 julio 2009

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) No constar la firmeza de la Sentencia, sin que se considere admisible la expresión «firme a efectos registrales»; 2)…

  1. En cuanto al primero de los defectos señalados por la Registradora, debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina de este Centro Directivo en la materia (puesta de manifiesto, entre otras, por las Resoluciones de 21 de abril de 2005, 2 de marzo de 2006 y 9 de abril de 2007), en cuanto a que es necesario exigir, para proceder a las cancelaciones solicitadas, la firmeza de la resolución judicial (cfr. artículos 79, 80, 82, 83 de la Ley Hipotecaria, 206, 207 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 174 del Reglamento Hipotecario). En efecto, de los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 174 párrafo 3.º de su Reglamento resulta la necesidad de firmeza de la Resolución para cancelar anotaciones preventivas. Considerado el artículo 207 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el mismo 174.3 del Reglamento Hipotecario, se concluye que son firmes aquellas resoluciones contra las cuales no cabe recurso alguno. En el caso concreto, la providencia dictada por la Juez indica los recursos procedentes contra la misma y del mandamiento del Secretario simplemente resulta que es «firme a efectos registrales». Si tenemos en cuenta lo preceptuado en los artículos citados, y las consideraciones de la Resolución de 2 de marzo de 2006, en el sentido de que la firmeza es un concepto unitario, no cabrá admitir que una resolución contra la cual cabe interponer recurso, sea firme a efectos simplemente registrales. Por tanto, procede confirmar el defecto señalado por la Registradora.

15 julio 2010

Necesidad de firmeza para provocar una cancelación.- 1. Dos son las cuestiones que han de decidirse en la resolución del presente recurso. Una, la posible inscripción de mandamiento y auto de ejecución del que no resulta su firmeza y según indica el recurrente se encuentra apelado (esta resolución puede verse, más adelante, en el apartado “Necesidad de firmeza para provocar una inscripción”).

19 octubre 2012

[1] Como puede verse en Resoluciones posteriores, este criterio no siempre se ha mantenido.

[2] El criterio acerca de la necesidad de firmeza en los documentos judiciales cambió totalmente en la Resolución de 5 de junio de 1999, que puede verse en el epígrafe “COMPRAVENTA. Otorgada en base a una sentencia no firme”. No obstante, la doctrina establecida por la Dirección en esta Resolución de 1991 se ha visto plasmada en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000, conforme al cual “mientras no sean firmes…, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos”.

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción

DOCUMENTO JUDICIAL

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- Acordada la adjudicación de una finca en procedimiento ejecutivo que fue objeto de anotación preventiva, pero habiendo sido admitido recurso en ambos efectos contra el auto de adjudicación, la tramitación del juicio debe quedar en suspenso hasta que recaiga el fallo del Tribunal superior y el Juez que admitió la apelación no puede ejecutar el auto, porque quedó privado de jurisdicción para conocer de tal asunto y falta el requisito de firmeza establecido para proceder en tal sentido. [1]

18 octubre 1944

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- Otorgada una escritura de venta de una finca por un Juez, en rebeldía del dueño y en ejecución de una sentencia que no consta sea firme, se plantean dos cuestiones: 1) Si se puede inscribir una sentencia dictada en rebeldía; este problema, sin embargo, no se examina por la Dirección al rebatirse por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia el criterio de la Registradora y no haber apelado ésta dicha decisión. 2) Si el Registrador no puede apreciar la firmeza por el simple hecho del transcurso del tiempo o si aquélla resulta del propio hecho de su ejecución por el Juez. En este caso, al no ser el título inscribible la sentencia, cuya firmeza debe acreditarse, sino la escritura otorgada en ejecución de la sentencia, la firmeza de ésta puede resultar, no sólo a través de la declaración del Juez o la manifestación del Notario autorizante a la vista de los autos, sino incluso de los propios actos procesales posteriores; esto último puede deducirse bien del hecho de que el juzgador haya procedido a la ejecución, bien por la existencia de resoluciones posteriores, como la que requiere a los condenados para el otorgamiento o la que acuerda proceder a hacerlo de oficio, que no podrían obrar en los autos si aquella sentencia hubiera sido apelada, dado que los mismos estarían en poder del Tribunal superior al que habrían sido remitidos.

7 marzo 2001

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.

  1. El segundo defecto se refiere a la necesidad de que, tanto el mandamiento como la sentencia, sean firmes. El Registrador da por hecho que la posibilidad que ofrecen ambas resoluciones de poder ser recurridas excluye su firmeza.Sin embargo, esta posibilidad se ofreció en las respectivas resoluciones en el momento de dictarse, cuando, naturalmente, ambas eran recurribles y no habían adquirido firmeza. Cuando se acuerda el mandamiento, en un momento posterior, se dice que la sentencia es firme y, cuando se testimonia el mandamiento, en un momento también posterior, se dice asimismo que éste es firme. Por lo tanto no hay verdadera y propia contradicción en el hecho de que las resoluciones en cuestión reconozcan en el momento de ser dictadas la posibilidad de ser recurridas y que, en fechas posteriores, se afirme que han adquirido firmeza precisamente por no haber sido recurridas en el plazo concedido para ello. Por lo tanto, con independencia de que ambas resoluciones fueran recurribles, las dos han podido adquirir firmeza en los momentos en los que tal se afirma, posteriores siempre a las fechas en las que ambas se dictaron. En consecuencia, este segundo defecto no puede ser mantenido.

15 marzo 2006

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- Reiterando el criterio de la Resolución de 7 de marzo de 2001, se considera que no puede invocarse la falta de firmeza en la sentencia que condena al dueño de la finca a otorgar escritura de venta de un piso, cuando la escritura ha sido otorgada por el propio Juez, pues de la actuación de éste, al verificar el otorgamiento cuestionado, debe inferirse el cumplimiento de las exigencias de firmeza que presupongan la ejecución sin necesidad de una expresa afirmación en tal sentido, ya que a dicho Juez, en ejercicio de su potestad exclusiva de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, corresponde valorar la posibilidad de ejecución de las resoluciones que dicta.

17 marzo 2001

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una providencia judicial firme de aprobación de acuerdo entre los cónyuges en procedimiento de liquidación del régimen económico de gananciales, al que han llegado los interesados en los términos del artículo 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según la nota de calificación debe acompañarse bien la escritura pública, bien el testimonio de la sentencia judicial que declare la separación o el divorcio y que regule sus consecuencias patrimoniales, bien el testimonio judicial de la sentencia de separación y del convenio regulador comprensivo de la liquidación de la sociedad de gananciales y que un acuerdo celebrado en acta no constituye título inscribible. Asimismo, se discute si la misma puede o no reputarse firme, en tanto se expresa que es recurrible y que es «firme a efectos registrales» (aquí sólo se examina el segundo defecto).

  1. En cuanto al segundo de los defectos, relativo a la falta de acreditación de la firmeza de la resolución –pues se dice que es firme a efectos registrales, pero al mismo tiempo del texto resulta que cabe recurso de reposición–, debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo, según la cual la firmeza es un concepto unitario, sin que pueda mantenerse la existencia de una suerte de firmeza con un ámbito exclusivamente registral. Más bien, todo lo contrario, la Ley de Enjuiciamiento Civil parte de un principio general de necesidad de firmeza a todos los efectos para poder practicar inscripciones en los Registros Públicos (cfr. artículo 524 apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primero de los defectos y desestimarlo en cuanto al segundo, confirmando en cuanto a éste la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

27 septiembre 2010

Necesidad de firmeza para provocar una inscripción.- 1. Dos son las cuestiones que han de decidirse en la resolución del presente recurso. Una, la posible inscripción de mandamiento y auto de ejecución del que no resulta su firmeza y según indica el recurrente se encuentra apelado. La segunda, si es posible cancelar parcialmente las hipotecas a las que se refiere el auto pues son dos las fincas a las que se refiere y dos los efectos garantizados con la hipoteca cambiaria (esta cuestión se transcribe en el apartado “HIPOTECA. Cancelación parcial”).

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el asiento de inscripción requiere la firmeza de la resolución judicial que sirve de título para su práctica además, en su caso, de su ejecución, en el caso de determinadas resoluciones condenatorias y siempre de la constancia de no haber sido dictadas en rebeldía haber transcurrido el plazo para la rescisión por esa causa. Por ello, según resulta del artículo 524. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: mientras una resolución no sea firme o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados en esta Ley para la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía solo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos. Las resoluciones no firmes, en el sentido indicado, que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro podrán por tanto acceder a los libros registrales mediante un asiento más conforme con su provisionalidad como es la anotación preventiva. Esta ha de considerarse suficiente para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.

La anotación preventiva es, por tanto, el cauce mas adecuado para lograr, de una parte, la publicidad requerida y de otra la salvaguardia de los intereses en juego. El hecho de que la rectificación del Registro, ordenada judicialmente mediante aclaración de un auto, se refiera a un título ejecutivo, no modifica esta solución pues la ejecutividad de dicha resolución judicial es meramente provisional y referida a los efectos patrimoniales no incompatibles con el fuerte efecto de la inscripción.

19 octubre 2012

[1] En la actualidad, el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en vigor desde el día 8 de enero de 2001, establece claramente que las sentencias no firmes y las que, siéndolo, estén pendientes del plazo previsto para ejercitar la acción de rescisión por haber sido dictadas en rebeldía, sólo podrán ser objeto de anotación preventiva cuando dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en el Registro-

Otorgado en rebeldía

DOCUMENTO JUDICIAL

Otorgado en rebeldía

Otorgado en rebeldía.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeldía del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representación del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a público el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y después formalizar los herederos del fallecido su adquisición hereditaria. Como consecuencia se altera el carácter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protección registral de quien aparece como adquirente a título oneroso, cuando debió serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo, en el que literalmente se dice que «debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada… condenando a dicha demandada a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes… debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización pública, únicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.

15 noviembre 1996

Otorgado en rebeldía.- Respecto a la clase de asiento que puede provocar una sentencia dictada en rebeldía, ver, más atrás, el apartado “Efectos de la sentencia dictada en rebeldía”.

29 noviembre 2004

Otorgado en rebeldía.- Ver, más atrás, el apartado “Necesidad de firmeza para provocar una cancelación”.

15 febrero 2005

Otorgado en rebeldía.- La cuestión de fondo que plantea este recurso es la eficacia, a efectos registrales, de las sentencias dictadas en rebeldía, y sobre ella ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente este Centro Directivo en la Resolución de 29 de noviembre de 2004. En efecto, como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, que puede perfectamente devenir firme (artículo 504 de la misma Ley) si bien puede verse, no obstante, eventualmente suspendida en su ejecución (cfr. artículo 566.1) sin necesidad de que se acuerde esa suspensión, sino por ministerio de la ley, no es hábil para inscribirse en el Registros de la Propiedad (donde la posterior publicidad de su rescisión en base a la acción correspondiente puede resultar ya ineficaz frente a terceros), sino tan solo anotarse preventivamente. Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia que se contiene en la nota recurrida, en el sentido de que, para inscribir la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en cuanto al apartado «c)» de la misma, único recurrido.

21 abril 2005

Otorgado en rebeldía.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregación es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregación y se ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan lo expuesto, así como la práctica de la correspondiente inscripción, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situación de rebeldía y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión y; d) no consta determinación de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.

  1. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resolución es firme y ejecutiva; añade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelación de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega además que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota señala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelación de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeldía es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acción de rescisión; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijación de cuota. [1]

  1. En cuanto a la segunda cuestión, habiéndose dictado sentencia en la que varios demandados aparecen condenados en rebeldía, la actuación del Registrador viene reglada por la Ley pues como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, que puede perfectamente devenir firme (artículo 504 de la misma Ley) si bien puede verse, no obstante, eventualmente suspendida en su ejecución (cfr. artículo 566.1) sin necesidad de que se acuerde esta suspensión, sino por ministerio de la ley, no es hábil para inscribirse en el Registro de la Propiedad (donde la posterior publicidad de su rescisión en base a la acción correspondiente puede resultar ya ineficaz frente a tercero), sino tan sólo anotarse preventivamente. Resulta así de Resoluciones de ésta Dirección General de 29 de noviembre de 2004 y 21 de abril de 2005. Procede pues confirmar en este punto también la nota de la Registradora.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

29 diciembre 2005

Otorgado en rebeldía.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña María del Pilar Fernández de Misa Cabrera, en nombre y representación de doña Candelaria Alonso Melian, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número uno de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una sentencia en procedimiento seguido contra desconocidos herederos de don Santiago Sanjuán López y fundación «Francisca López Manjón».

Son cuatro los defectos alegados por el Sr. Registrador: 1…; 2. Al encontrarse en situación procesal de rebeldía, es preciso que se acredite que se han guardado los plazos señalados en el artículo 502 –2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que se haya ejercitado acción de rescisión alguna (a continuación se examina sólo este segundo defecto).

  1. El segundo defecto plantea como cuestión el dilucidar si es inscribible una sentencia dictada en rebeldía del titular registral. La ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Artículo 502) señala tres plazos a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente (supuesto que no se da en el presente caso); un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal; y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Toda vez que caso de existir la fuerza mayor que justifique la falta de comparecencia, puede continuar durante todo el procedimiento e incluso después de dictada la sentencia, una interpretación lógica de la norma, que no conduzca al absurdo, exige interpretarla en el sentido de que para poder practicar la inscripción es preciso que transcurra el tercer plazo de dieciséis meses, todo ello, sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Cfr. Resolución de 15 de febrero de 2005).

21 febrero 2007

Otorgado en rebeldía.- 1. Fallecido uno de los cónyuges (el marido) en 1970 sin haber establecido disposición testamentaria alguna, la esposa otorgó testamento posteriormente en el que legó a la recurrente los derechos que le correspondían sobre una determinada finca. Fallecida la esposa en 1987, la legataria, en demanda dirigida contra la nombrada heredera para que se hiciera efectiva la entrega del legado, obtiene a su favor y en ejecución de sentencia, por rebeldía de la demandada, mandamiento ordenado la inscripción de la mitad que por gananciales correspondía a la testadora en la finca. Al mismo tiempo, y en procedimiento seguido contra determinada persona y los ignorados herederos o causahabientes del esposo, obtiene el reconocimiento de la exclusiva propiedad de la otra mitad indivisa de la finca en cuestión, por prescripción. Presentados ambos documentos judiciales el Registrador suspende la inscripción por entender, en primer lugar, que no ha caducado el plazo que la ley procesal civil exige para ejercitar la acción de rescisión por el rebelde; y, en segundo lugar, porque estando inscrita la finca con carácter ganancial es preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales.

  1. Respecto de la primera cuestión, y en contra del criterio de la recurrente, procede la confirmación del defecto señalado por el Registrador.

En efecto, declarada la situación de rebeldía de los demandados, según resulta de los términos de la Sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de Madrid, ésta les fue notificada mediante su publicación en el BOCAM con fecha de 12 de septiembre de 2005, siendo declarada firme con fecha de 23 de septiembre del mismo año.

La ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 502) señala tres plazos a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente (supuesto que no se da en el presente caso); un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal; y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Toda vez que caso de existir la fuerza mayor que justifique la falta de comparecencia, puede continuar durante todo el procedimiento e incluso después de dictada la sentencia, una interpretación lógica de la norma, que no conduzca al absurdo, exige interpretarla en el sentido de que para poder practicar la inscripción es preciso que transcurra el tercer plazo de dieciséis meses, todo ello, sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero de 2005 y 21 de febrero de 2007).

23 junio 2007

Otorgado en rebeldía.- Se debate en este recurso si es posible la inscripción de una ejecutoria, esto es, del testimonio de una sentencia dictada en un juicio declarativo seguido contra la herencia yacente, sin que se haya procedido al nombramiento de un administrador judicial que la represente. Al mismo tiempo en la nota de calificación se alega que la sentencia ha sido dictada en rebeldía, por lo que mientras no sea firme la sentencia por transcurso del plazo para ejercitar la acción de rescisión sólo procede la anotación preventiva de la sentencia.

  1. Tiene razón también el registrador en cuanto a las consecuencias de haberse dictado la sentencia en rebeldía. Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en distintas Resoluciones como las que figuran en los vistos. El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «stricto sensu». Este último, pues, es unitario unívoco cabría decir-para el ordenamiento jurídico en su conjunto. Por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquella, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, una anotación. En definitiva, como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, aunque haya devenido firme, mientras no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, no es hábil para inscribirse en el Registros de la Propiedad sino tan solo anotarse preventivamente. Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia de que, para inscribir la cancelación ordenada en la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

20 noviembre 2007

Otorgado en rebeldía.- 1. Ejercitada acción de división de cosa común, a instancia de los cotitulares de 4/7 partes indivisas de una finca, contra herederos ignorados de quienes eran titulares –sin inmatricular– de las restantes partes indivisas, el Registrador deniega la inscripción de la sentencia por la que se adjudica la finca a los actores a cambio del pago a los herederos legales de los demás copropietarios según tasación pericial de la finca. Las razones de la denegación son varias.

  1. El tercer defecto consiste en que, dado que la sentencia ha sido dictada en rebeldía de la parte demandada, es necesario para proceder a la inscripción que se acredite por el Juzgado que ha transcurrido el plazo legal durante el cual el declarado rebelde puede ejercitar la acción de rescisión sin haberla ejercitado o, caso de haberlo hecho, que ha recaido resolución judicial firme desestimatoria. Este defecto debe ser, al igual que el primero, confirmado por imperativo de lo dispuesto expresamente en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos») que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme la Sentencia, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Todo ello sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el citado artículo 524 de la Ley. De la ejecutoria presentada a inscripción, resulta que la Sentencia es firme, pero nada consta en la documentación presentada a inscripción sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión de las Sentencias dictadas en rebeldía a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni sobre los hechos que constituyen el dies a quo de los mencionados términos. Ante tal omisión no basta la mera mención de firmeza, la cual no comporta la preclusión de la acción rescisoria porque dicha acción, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, cabe precisamente contra sentencias firmes dictadas en rebeldía y su plazo (veinte días o cuatro meses desde la notificación de la Sentencia, en función de si la notificación fue personalmente o no y, como máximo, dieciséis meses desde la notificación, incluso aunque subsistiese fuerza mayor) se cuenta a partir de la notificación de las mismas. Estas circunstancias son esenciales para la calificación del Registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la Sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a los defectos segundo y cuarto; y desestimarlo, confirmando la nota de calificación del Registrador, en cuanto a los defectos primero y tercero, en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

2 octubre 2008

Otorgado en rebeldía.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia firme de elevación a público de documento privado dictada en rebeldía de la herencia yacente de los vendedores. Los defectos alegados por la registradora son tres: no resultar acreditado que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o sus acreditados herederos por cuanto no se ha nombrado un administrador judicial; no ser directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad los documentos judiciales precitados sino que es necesaria su elevación a escritura pública; y estar dictadas en rebeldía las resoluciones judiciales. Aunque el escrito de recurso tan sólo combate el primero de los defectos, al no haber desistimiento expreso, procede entrar en los tres defectos de la nota de calificación.

  1. Con relación al tercero de los defectos, relativo al hecho de estar dictada la sentencia en rebeldía, debe ser confirmado de nuevo. Es doctrina reiterada de esta Dirección General (véase por todas Resolución de 2 de Marzo de 2006) que si bien el artículo 524.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil establece que la ejecución provisional de las sentencias de condena que son sean firmes, se despachará y llevará a cabo, del mismo modo que la ejecución ordinaria, ese mismo precepto legal en su párrafo 4.º establece que «mientras no sean firmes o aún siéndolo, no hayan transcurridos los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción de la cancelación de asientos en Registro públicos», es decir que la propia norma, establece el efecto de la ejecución provisional en aquellos casos en que la resolución ha acordado la modificación de los asientos registrales, optando por una medida preventiva, como es la anotación de la sentencia, y no unos asientos definitivos como la inscripción o cancelación del asiento registral, los cuales de ser ulteriormente revocada la sentencia, habrían ya causado al condenado un perjuicio irreparable.

Conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario, las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, en caso de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos registrales está bajo la salvaguardia de los Tribunales y solo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes. El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «strictu sensu». Este último, pues, es unitario -unívoco cabría decir- para el ordenamiento jurídico en su conjunto. Y por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial (y lo mismo ocurre con la inscripción de una transmisión que determina la cancelación de la inscripción anterior de dominio) es necesaria la firmeza de aquélla, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, solo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva, más acorde con la referida situación de provisionalidad que se deriva de la sentencia no firme, permitiendo de este modo una tutela del interesado, suficiente para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos, ante la posible transmisión de los bienes o derechos objeto de la misma.

La ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Artículo 502) señala tres plazos a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente (supuesto que no se da en el presente caso); un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal; y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Toda vez que caso de existir la fuerza mayor que justifique la falta de comparecencia, puede continuar durante todo el procedimiento e incluso después de dictada la sentencia, una interpretación lógica de la norma, que no conduzca al absurdo, exige interpretarla en el sentido de que para poder practicar la inscripción es preciso que transcurra el tercer plazo de dieciséis meses, todo ello, sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 15 de febrero de 2005 y 21 de febrero de 2007). (Los otros dos defectos se examinan en los apartados “HERENCIA. Herencia yacente” y “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

17 marzo 2009

Otorgado en rebeldía.- 4. En cuanto a la cuestión de la eficacia, a efectos registrales, de las sentencias dictadas en rebeldía, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en la Resolución de 29 de noviembre de 2004. En efecto, como dispone el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, que puede perfectamente devenir firme (artículo 504 de la misma Ley) si bien puede verse, no obstante, eventualmente suspendida en su ejecución (cfr. artículo 566.1) sin necesidad de que se acuerde esa suspensión, sino por ministerio de la ley, no es hábil para inscribirse en el Registro de la Propiedad (donde la posterior publicidad de su rescisión en base a la acción correspondiente puede resultar ya ineficaz frente a terceros), sino tan solo anotarse preventivamente. Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia que se contiene en la nota recurrida, en el sentido de que, para inscribir la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

6 mayo 2009

Otorgado en rebeldía.- 1. Se debate en este recurso si puede inscribirse el testimonio judicial de una sentencia firme por la que se ordena la cancelación de una inscripción primera de donación y aportación a la sociedad de gananciales del donatario, cuando en el Registro figura inscrita por éstos cónyuges, en virtud de una inscripción segunda, una hipoteca a favor de una entidad financiera que no ha sido parte en el procedimiento.

  1. El segundo defecto de la nota de calificación es que no consta el cumplimiento de los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes para solicitar la rescisión de las sentencias firmes. Este defecto sí que debe ser confirmado.

Dispone en efecto el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su apartado 4, que mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos. Esto es coherente con el precepto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que exige firmeza de la sentencia para la cancelación de asientos registrales ordenados por la autoridad judicial. Por eso es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el ‘vistos’) que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme la sentencia, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 502) señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Mientras tanto no puede practicarse la inscripción –en tanto no transcurran estos plazos–, por lo que debe confirmarse la nota de calificación en este punto, sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el citado artículo 524 de la citada Ley procesal civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primer defecto de la nota, y desestimarlo, confirmando la nota de calificación en cuanto al segundo, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

29 mayo 2009

Otorgado en rebeldía.- 1. En un procedimiento judicial de elevación a público de documento privado de compraventa, se dicta auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de venta a favor de los herederos del comprador, y por mandamiento se ordena la inscripción a su nombre de la finca vendida, que se segrega de una finca registral. El Registrador suspende la inscripción del mandamiento, además de por otros defectos que no se recurren, por los defectos subsanables de no quedar acreditado que se hayan cumplido los requisitos de los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria para inscribir el exceso de cabida en la fina matriz y por no aportarse la escritura pública de elevación a público de documento privado ordenada en la sentencia (aquí se examina sólo este segundo defecto).

  1. El segundo defecto de la nota consiste en que, según el Registrador, debe aportarse escritura pública. Y en este punto debe confirmarse también la nota de calificación. Y es que, en efecto, dispone el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos».

En consecuencia, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.

Por el contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastara, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado (como sería el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos), siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

  1. En el caso presente el auto dictado al amparo del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene por emitida la declaración de voluntad de venta a favor de los legítimos herederos del comprador. Serán quienes acrediten esta condición quienes deberán comparecer ante el Notario, y otorgar la escritura de compraventa, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del vendedor demandado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

2 junio 2010

Otorgado en rebeldía.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento judicial, en unión de testimonio de sentencia y auto de aclaración en los que se declara, en rebeldía de su titular, que es el demandado, la resolución de un derecho de superficie inscrito, así como la extinción de todas las cargas correspondientes, ordenándose la inscripción de la resolución y las cancelaciones de los derechos constituidos sobre el derecho resuelto. En el Registro figura constituida por el superficiario una hipoteca cuyo titular no ha sido notificado en el procedimiento. La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: en cuanto a la inscripción de la resolución del derecho de superficie, por no constar que hayan transcurrido los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes; y en cuanto a la cancelación de la hipoteca, por no haber sido notificado el procedimiento al acreedor hipotecario, además de no constar expresamente la cancelación de tal carga (este segundo defecto puede verse en el apartado “CANCELACIÓN. De derechos, sin el concurso de su titular”).

  1. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. por todas la Resolución de 9 de mayo de 2011), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a los resultados de un procedimiento que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral de actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

  1. En cuanto al primero de los defectos, es doctrina de este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 6 de octubre de 2008) que cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme la sentencia, haya trascurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Todo ello sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el caso contemplado por esta Resolución resulta que la sentencia es firme pero nada consta en la documentación presentada sobre el trascurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del documento presentado a la calificación, siendo extemporánea, además de insuficiente, la afirmación de dicho transcurso realizada por el recurrente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 septiembre 2011

 

[1] Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 1 y 3 se examinan bajo los títulos “DOCUMENTO JUDICIAL. Ámbito de la calificación” y “PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuota de participación”.

Necesidad de licencia urbanística

DIVISION MATERIAL

Necesidad de licencia urbanística

Necesidad de licencia urbanística.- Hechos: el Registrador suspende la inscripción por no aportarse la licencia de división de una finca rústica o la declaración municipal de su innecesariedad, y contra esta calificación se alza la recurrente invocando que se aportaba con el título calificado una certificación municipal acreditativa de que la finca matriz tiene la consideración de suelo no urbanizable, no siendo por ello necesaria aquella exigencia. La Dirección confirma la calificación con los siguientes argumentos: el propio concepto de parcelación urbanística definido en el artículo 257 de la Ley del Suelo; la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (vid. artículo 259.2 de la Ley del Suelo); la sujeción a licencia de todo acto de uso del suelo y, entre ellos, la parcelación urbana (vid. artículo 242 de la Ley del Suelo), la extensión de la competencia urbanística a la determinación de la configuración y dimensión de las parcelas edificables así como a la construcción de la parcelación misma [vid. artículo 3 números 2 i) y 4 a) Ley del Suelo]; la tajante exclusión de toda parcelación urbanística en suelo no urbanizable (vid. artículo 16-2.1 Ley del Suelo); en fin el propio tenor literal del artículo 259 de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido; todas ellas son razones suficientemente justificativas en el caso debatido sobre la suspensión recurrida en tanto queda debidamente acreditada -mediante esa licencia o declaración alternativa- la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la división calificada

17 enero 1995

Necesidad de licencia urbanística.- Teniendo en cuenta la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística y la prohibición de éstas en suelo rústico, la exigencia de licencia o declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos y la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley de la norma que se hubiere tratado de eludir, es necesaria licencia municipal o declaración de ser innecesaria para la venta de una serie de cuotas indivisas de fincas rústicas en las que cada cuota se determina por una superficie y linderos, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, ya que, en otro caso, aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

26 junio 1999

Necesidad de licencia urbanística.- Supuesto de hecho: de una finca que figura inscrita como «Rústica: Parcela de terreno… con dos locales de mampostería con cubierta de uralita destinados a garajes», se venden diversas cuotas indivisas a diferentes personas, especificándose que cada cuota da derecho al aparcamiento exclusivo en un espacio determinado en un plano que se adjunta y del que se indica su superficie. El Registrador, entendiendo que la obra nueva de la edificación no está inscrita, suspende la inscripción por considerar que se ha producido una auténtica división del terreno que exige la licencia municipal. La Dirección expone en primer lugar los argumentos por los que la venta de cuotas, tal como se ha realizado, necesitaría licencia municipal o declaración de ser innecesaria, pero, a continuación, añade que, «si efectivamente existiera la construcción a que se ha hecho referencia en la descripción de la total finca», no sería necesaria la licencia cuestionada. Y termina, de forma cabalística, diciendo que estima el recurso interpuesto «sólo en el caso de que las edificaciones de la finca cuestionada estén inscritas o lo sean en virtud del título calificado».

7 octubre 1999

Necesidad de licencia urbanística.- No es inscribible la división de una finca en base a una licencia que, sin especificar los concretos términos de la división que se autoriza, afirma que «las parcelas resultantes tienen fachada a una vía existente» y que «la parcelación solicitada cumple las condiciones mínimas de parcela edificable», pues no sólo no queda acreditado que la licencia concedida autorice la concreta división material realizada, sino que hay fundamentos para dudar de la correspondencia entre una y otra, toda vez que una de las fincas que se forman ni tiene salida a la vía pública ni alcanza las dimensiones exigidas a la parcela mínima edificable.

3 noviembre 1999

Necesidad de licencia urbanística.- Para un supuesto en que no es necesaria dicha licencia, ver, más atrás, el apartado «Enclaves que no suponen división«.

17 septiembre 2002

Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se plantea en el presente recurso si son inscribibles en el Registro de la Propiedad, las adjudicaciones –acordadas en favor de varios condóminos en una escritura de disolución de comunidad– de tres parcelas procedentes de la división de otra mayor (división también formalizada en la misma escritura), dándose la circunstancia de que las tres parcelas en cuestión (y obviamente la finca de origen) son de naturaleza rústica, sin que se desprenda de la nota de calificación que aquellas resulten ser inferiores a la unidad mínima de cultivo.

La Registradora de la Propiedad, en el único defecto de la nota de calificación que se mantiene tras la interposición del recurso, suspende la inscripción respecto de las parcelas adjudicadas a los condóminos, en tanto no se acredite la existencia de licencia municipal que autorice dicha división o declaración de innecesariedad. Todo ello, al estimar que son actos sujetos a licencia municipal la segregación, división y parcelación de terrenos, dado que la legislación urbanística de Castilla y León, al establecer tales exigencias, no diferencia en función de la naturaleza rustica o urbana de aquellos.

La extensa argumentación que vierte el Notario en su recurso, le lleva a establecer estas conclusiones finales: a) Las parcelaciones material y propiamente rústicas no requieren para su inscripción en el Registro de la Propiedad de ninguna licencia municipal ni autorización de la Administración Agraria; solamente requieren que no infrinjan las unidades mínimas de cultivo. b) Respetándose las unidades mínimas de cultivo, tanto el estatuto básico estatal de la propiedad agraria (la ley 19/1995) como el autonómico Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León y art. 23 y 24 Ley de Urbanismo de Castilla y León), permiten las segregaciones o divisiones de fincas rústicas con finalidad rústica, o dicho de otro modo, si no tienen finalidad urbanística, sin licencia ni autorizaciones administrativas ni declaraciones de innecesariedad. c) En Castilla y León no hay una sola norma de carácter agrario que exija expresamente licencia o autorización para efectuar las parcelaciones rústicas con respetó del régimen de las unidades mínimas de cultivo formalizadas en escritura pública, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas que sí lo exigen (Madrid, Canarias, etc.). Si el ordenamiento jurídico castellano leonés hubiera querido condicionar ese tipo de parcelaciones en documento público lo habría hecho de forma abierta, dentro de la legislación agraria, elaborada por la Administración competente, que no sólo es la autonómica, sino además, dentro de ésta, por los órganos competentes en materia agraria, no los urbanísticos. d) A la luz de las circunstancias que se desprenden del título, de los asientos registrales y de la base cartográfica de las fincas, y de los elementos que la Dirección General de los Registros y del Notariado tiene en cuenta en supuestos similares, puede concluirse que no resulta en el caso debatido indicio alguno de la posible existencia de una división urbanística. Incluso puede afirmarse que lo que resulta es la evidencia de la existencia de una división rústica con fincas resultantes superiores a la unidad mínima de cultivo.

  1. e) De seguirse la postura de la nota de calificación, tendría un régimen mas estricto y riguroso una división rústica sin infracción del régimen de unidades mínimas de cultivo, precisada según la funcionaria calificante de licencia y, sin embargo, un supuesto con infracción de dicho régimen o sospechoso de encubrir una actuación urbanística no necesitarían dicha licencia y bastaría con que la Administración Agraria guardara silencio o el Ayuntamiento efectuara una mera «comunicación» para que pudiera materializarse la correspondiente inscripción».
  2. Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Castilla y León) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
  3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Del artículo 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León se desprende, claramente, que requieren la obtención de licencia urbanística las segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos en general, estableciéndose, en el apartado primero del artículo 309 de su Reglamento, que toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa una licencia urbanística previa, denominada licencia de parcelación (salvo en determinados casos que no son relevantes para la resolución de este recurso), y en el tercero, que los Notarios y Registradores de la Propiedad deben exigir, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos o constitución de proindivisos, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o que la misma fue solicitada sin haberse obtenido resolución dentro de los plazos correspondientes.

De todo ello se deduce –claramente– que dicha legislación autonómica establece la necesidad de licencia (o bien declaración municipal de innecesariedad) para toda división de fincas o terrenos (cfr. art. 288 b) 2º del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León), prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores, autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna licencia municipal o certificación de su innecesariedad.

Esta conclusión, por lo demás, se ve claramente avalada por el examen del apartado tercero de dicho artículo 309 del Reglamento, pues si no puede otorgarse licencia para los actos de segregación, división o parcelación de terrenos rústicos que requieran la autorización de la Administración competente en materia de agricultura hasta que la misma sea concedida, es indudable que el propio precepto da evidentemente por sentada la competencia municipal para conceder la licencia para actos de segregación, división o parcelación, aun afectando a terrenos rústicos; todo ello, sin duda, como indudable instrumento de control de posibles ilegalidades urbanísticas.

Y, con mayor fundamento aún, visto el tenor del artículo 287 del citado Reglamento, precepto que deja claramente establecido que, mediante la licencia urbanística, el Ayuntamiento realiza un control preventivo sobre los actos de uso del suelo para verificar su conformidad con la normativa urbanística, pues si se entendiera que una división de finca rústica por encima de la unidad mínima de cultivo puede documentarse en escritura, e inscribirse, sin más, precisamente se estaría sustrayendo al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a término ese control preventivo; el cual, por cierto, tiene pleno encaje en la función de seguridad jurídica preventiva que han de desempeñar Notarios y Registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora en el apartado que ha sido objeto finalmente de recurso.

22 abril 2005

Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presenta en el Registro escritura de división, donación y compraventa por la que una finca rústica sita en la Comunidad Autónoma de Andalucía se divide en siete parcelas, todas ellas de regadío y de mayor superficie que la unidad mínima de cultivo, que se donan y venden a determinadas personas.

El Registrador suspende la inscripción por faltar la declaración municipal de innecesariedad de la licencia para dividir. El Notario recurre alegando que debe aplicarse no el artículo 78 sino el 79 del Real Decreto sobre inscripción de actos urbanísticos.

  1. El recurso ha de ser desestimado. El artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, aplicable a la Comunidad Autónoma de Andalucía por Ley de su Parlamento 1/1997, de 18 de junio, se refiere a toda clase de terrenos, tanto rústicos como urbanos, razón por la cual está plenamente justificada la exigencia del Registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 junio 2005

Necesidad de licencia urbanística.- Para el caso de división horizontal tumbada, ver, más atrás, el apartado “Diferencia con la división horizontal”, en donde el Centro Directivo no considera necesaria la licencia.

10 diciembre 2003, 14 junio 2004

Necesidad de licencia urbanística.- La licencia de parcelación puede estimarse acreditada, por silencio positivo, cuando a la escritura de división material de determinada finca –otorgada en 1988 y presentada en el Registro en el año 2002- se acompaña la solicitud de licencia presentada en el Ayuntamiento en 1999, así como solicitud de certificación de acto presunto, presentada en el año 2000 también en el Ayuntamiento. Frente al criterio del Registrador, la Dirección afirma que el certificado del acto administrativo presunto no es medio exclusivo, sino uno más de los que pueden utilizarse para la acreditación de aquél, conforme al artículo 43.5 de la Ley 30/1992. Por otra parte, no corresponde al Registrador indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resolución denegatoria de aquéllos notificada en plazo, bastando con la manifestación expresa del interesado de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitad y para expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto, lo que si bien está previsto por el artículo 48.2.b del Real Decreto 1093/1997 para las licencias de obras, es aplicable a este caso por analogía, conforme al artículo 4.1 del Código Civil.

17 junio 2004

Necesidad de licencia urbanística.- Para un caso muy parecido al examinado en la Resolución que precede, en el que parece que la Dirección sienta una doctrina contraria en cuanto a la manera de acreditar el silencio administrativo, ver, en el apartado SEGREGACIÓN, el epígrafe “Necesidad de licencia urbanística”.

23 junio 2004

Posibilidad de inscribir en base a una sentencia no firme

DOCUMENTO JUDICIAL

Posibilidad de inscribir en base a una sentencia no firme

Posibilidad de inscribir en base a una sentencia no firme.- Otorgada una escritura de venta como consecuencia de una sentencia no firme que condenaba al pago de una suma de dinero, la Dirección, revocando la calificación del Registrador, la declara inscribible, basándose en: a) la ejecución provisional no es automática, sino que su oportunidad la decide el Juez en función de las circunstancias de cada caso. b) El condenado tiene la posibilidad de evitar la realización de bienes consignando la cantidad reclamada. c) Si el propio actor se adjudica el bien ejecutado, habrá de restituirlo en caso de revocación de la sentencia ejecutada. d) Si no se mantiene «la firmeza de la ejecución provisional», ésta resultaría inadecuada para el fin pretendido. [1]

5 junio 1999

[1] Esta Resolución supone un cambio de criterio respecto al mantenido en la de 12 de noviembre de 1990.

Realizada por el nudo propietario

DIVISION MATERIAL

Realizada por el nudo propietario

Realizada por el nudo propietario.- La constitución del derecho real de usufructo no priva a los nudos propietarios del poder de disposición sobre la cosa, de modo que continúan ostentando facultades para su enajenación y gravamen, sin más limitaciones que respetar el derecho de goce atribuido al usufructuario que no podrá ser nunca menoscabado. Aunque una interpretación literal del artículo 480 del Código Civil, según el cual los nudo propietarios no pueden alterar la forma y sustancia de los bienes sobre que recae su derecho, podría avalar la tesis de que el nudo propietario no puede dividir materialmente la finca sobre la que tiene la nuda propiedad, lo cierto es que el Código Civil no exige la intervención del usufructuario para llevar a cabo la división y, por otra parte, hay que tener en cuenta que el artículo 400 sanciona la «actio communi dividundo» y autoriza a cualquier copropietario para tomar la iniciativa y pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, además de contemplar la comunidad como una situación provisional, al decretar la invalidez del pacto de conservar indefinidamente la cosa en común y fijar el límite de diez años para el pacto de indivisión. A la vista de estos argumentos, se considera inscribible la escritura por la que los tres nudos propietarios de una finca la dividen en tres porciones, que se adjudican para extinguir la comunidad, gravándolas con hipoteca, todo ello sin intervención del usufructuario.

24 y 27 diciembre 1934

De finca segregada

DESCRIPCIÓN

De finca segregada

De finca segregada.- No es defectuosa la escritura de segregación y venta en la que no están completos los datos de la parcela segregada, pero a la que se incorpora certificación de la entidad propietaria en que se concreta plenamente la finca principal y se indican las medidas lineales, que permiten determinar la superficie de la parcela segregada mediante una simple operación aritmética. Y sobre todo, si la segregación se ha inscrito, no pueden apreciarse estos obstáculos para inscribirla venta.

17, 25 y 26 abril 1972

De finca segregada.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo (Este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).

  1. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificación de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisión que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresión individualizada del tomo, libro y número de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del título presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los títulos de adquisición, término de situación y denominación de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificación. Lo mismo ocurre con relación al lindero por donde se efectúa la segregación, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación registral de la línea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, así como de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificada por dónde se efectúa. Máxime cuando se acompañan a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivarán en el Registro. A lo sumo sería conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resolución judicial aclaratoria (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario). En ella también podría aclararse si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregación el que se actualicen los linderos, pues ningún precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripción.
  2. En lo que sí debe confirmarse la nota de calificación es en la necesidad de expresión de la superficie de la finca segregada (artículos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregación y ulterior agrupación o agregación a la finca de los demandantes. En ningún momento se expresa esa superficie, aunque sí se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresión numérica de la superficie segregada sí que exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso también debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupación o agregación.

27 noviembre 2008

Subasta: título inscribible

DOCUMENTO JUDICIAL

Subasta: título inscribible

Subasta: título inscribible.- Discutiéndose únicamente si, por razón de la fecha en que se produjo la adjudicación de una finca, el título debía ser escritura o era suficiente el testimonio judicial presentado, la Dirección, aparte de considerar que la actitud más acertada hubiera sido la de suspender y no la de denegar la inscripción, llega a la conclusión de que parece razonable atender a la legislación vigente al respecto en el momento mismo en que se solicita dicha inscripción, y ello sin necesidad de prejuzgar cuándo concluyen estricto sensu las actuaciones ejecutivas, pues como señalara la Resolución de 28 de octubre de 1993, el artículo 264 de la Ley de Procedimiento Laboral no es un precepto estrictamente procedimental, sino de alcance específicamente registral, y para su aplicación nada aporta el régimen transitorio de dicha Ley.

14 noviembre 1994

 

Realizada por el usufructuario

DIVISION MATERIAL

Realizada por el usufructuario

Realizada por el usufructuario.- La división de bienes comunes, ya se repute atributiva o declarativa, y aunque no equivalga a su enajenación, se aproxima a ella, y es necesario que los bienes pertenezcan a quienes efectúen la división, supuesto inexcusable para poder llevar a cabo las adjudicaciones individuales del dominio de los bienes distribuidos, por lo que no es inscribible la realizada por quien sólo tiene el usufructo de parte de la finca dividida.

22 mayo 1944

De finca urbana

DESCRIPCIÓN

De finca urbana

De finca urbana.- Los pisos de un inmueble constituyen finca especial, cuya descripción debe ajustarse a lo previsto en el Reglamento Hipotecario, pero sin que constituya obstáculo para la inscripción la omisión de la palabra «entrando», cuando no existe documentalmente ninguna duda sobre la identidad de la cosa transmitida.

11 enero 1964

De finca urbana.

1. Se plantea en el presente recurso si por la simple afirmación de uno de los titulares de una propiedad horizontal pueden hacerse constar los nombres de las calles con las que linda el edificio, que aparecen inscritos únicamente con la letra y número de la parcela en la urbanización correspondiente; y si es éste un defecto que impida la inscripción.

  1. El cambio de nombre y/o número de la calle, como el de polígono y parcela, no son datos que pueda modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3 y 11 de la Ley del Catastro Inmobiliario), y debe acreditarse ante el Registro.
  2. Esto no obstante, cuando no hay duda, como no la hay en el presente supuesto, por los datos descriptivos y número de finca registral aportados, de cuál es la finca transmitida, la no acreditación del cambio de nomenclatura no es obstáculo que deba impedir el tráfico jurídico y el acceso de la venta al Registro de la Propiedad; sin perjuicio de que deba, en tales casos, practicarse la inscripción con los datos que resultan del Registro y advertir en la nota de despacho que no se ha modificado el nombre de la calle de situación de la finca por no haberse acreditado; acreditación que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota marginal (cfr. artículo 437, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en los términos expresados.

16 mayo 2012

De la finca matriz en una segregación

DESCRIPCIÓN

De la finca matriz en una segregación

De la finca matriz en una segregación.- Segregadas dos fincas sin descripción de la matriz de donde procedían, por darse la circunstancia de que constituían suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripción al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.

26 diciembre 1934

De la finca matriz en una segregación.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porción de ellas, pues esta parcela tiene las características suficientes de orden físico para establecer la relación con la antigua finca.

26 octubre 1935

De la finca matriz en una segregación.- No constituye defecto que la finca matriz no tenga la misma superficie en el título y en el Registro, pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación, sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar, y tal superficie existe, según dice el Registrador en su informe.

22 octubre 2001

De la finca matriz en una segregación.- 1. En el presente expediente, pretendida la inscripción de una escritura de herencia en la que se incluyen diferentes fincas, el registrador suspende su despacho respecto de una de las fincas, porque señala que resulta del Registro, la existencia de segregaciones, quedando un resto sin describir que no coincide con la descripción contenida en el título, solicitando la descripción del resto de finca que, como se señalaba anteriormente, sólo recoge la primitiva descripción (sin valorar las segregaciones efectuadas). El notario autorizante de la escritura interpone recurso alegando que para la descripción de la finca en la escritura, se tomaron la superficie y linderos que resultan del Registro.

  1. Como ya declarara la Resolución de este Centro Directivo de 20 de marzo de 2002, las diferencias de descripción de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual según Registro. En el caso debatido se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas al registrador, y se detallan todos los linderos de la misma conforme el contenido del Registro, haciendo la única modificación de la extensión superficial tras la operación matemática de restar de la cabida registral las de las sucesivas segregaciones que se realizaron sobre la matriz, y que constan en el Registro por notas marginales, lo que corrobora el registrador en su informe, acompañando notas simples de cada una de las segregaciones que habían sido efectuadas.
  2. No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, si la segregación efectuada en su día -y que se dice no tomada en consideración en la herencia de la finca matriz- cumplió o no los requisitos exigidos por el artículo 47 del Reglamento Hipotecario; lo que sí se puede afirmar es que no puede servir de obstáculo a la inscripción de la herencia presentada respecto de la finca matriz, bastando con hacer constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de los asientos anteriores y al pie del título que se ha hecho la inscripción según la descripción registral como ha solicitado el interesado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de Derecho.

21 mayo 2012

Del derecho que se inscribe

DESCRIPCIÓN

Del derecho que se inscribe

Del derecho que se inscribe.- A propósito de si se han determinado con claridad ciertos derechos que son objeto de donación, la Dirección, considerando que la inscripción es un extracto del acto o contrato que accede al Registro, entiende que esa claridad es tarea que impone al Notario el artículo 176 de su Reglamento, sin perjuicio de que al Registrador compete apreciarla. Y tras lo anterior, admite que el contenido de la escritura objeto del recurso permitía conocer el derecho concreto objeto de donación, sin perjuicio de reconocer que su redacción no fue especialmente feliz.

9 julio 1999

Aprovechamiento urbanístico

URBANISMO

Aprovechamiento urbanístico

Aprovechamiento urbanístico

1. Se presenta en el Registro escritura por la que un Ayuntamiento vende a una entidad mercantil un derecho de aprovechamiento urbanístico consistente en determinadas unidades en un sector de Suelo Urbanizable Programado. El citado aprovechamiento figura inscrito en el Registro a favor del Ayuntamiento. La Registradora, entre otros defectos no recurridos, suspende la inscripción por entender que tal derecho de aprovechamiento debe inscribirse en una finca determinada, que en el título no se expresa, pues el derecho inscrito a nombre del Ayuntamiento «es un derecho expectante que tiene que materializar en una finca determinada, según resulte de las adjudicaciones que se aprueben en los instrumentos de equidistribución de las unidades de actuación en que hayan de situarse».

La interesada recurre.

2. El recurso ha de ser estimado pues, como se afirma por el Notario en su informe adhiriéndose al recurso, los aprovechamientos urbanísticos son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples «derechos expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada, como se establece en la legislación vigente al regularse el destino que se ha de dar a las cantidades percibidas por los Ayuntamientos por la correspondiente enajenación, así como admitirse que tales transmisiones se realicen a favor de personas no propietarias de suelo (cfr. artículo 30.2.º de la Ley Andaluza 7/2002).

3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificación, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenación, pero, además de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realizó la calificación, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación o los informes hacen a la posterior presentación de documentos aunque fuesen hipotéticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.

26 junio 2006

Aprovechamiento urbanístico.- 2. Entrando en el fondo del recurso, en el presente caso resultan relevantes los siguientes antecedentes que se desprenden del contenido de las actuaciones practicadas:

1.º Sobre la finca registral 30.108-N se practicó, en fecha 18 de enero de 2006, una anotación preventiva de demanda interpuesta por la sociedad «Mas Vilanova, S.A.», contra don E. T. M., y don Jaume y don Norbert T. B., titulares registrales, relativa a la existencia de un contrato de compraventa a favor de la mencionada sociedad sobre la finca 30.108-N. Esta anotación caducó el día 18 de enero de 2010.

2.º El 4 de febrero de 2010 se presentó por vía telemática escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva de ciertos derechos de edificación (correspondientes a un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca citada), autorizada ante el notario de Barcelona, don Miquel Tarragona Coromina, el 21 de enero de 2010, número de protocolo 106, que motivó el Asiento 259 del Diario 94, y que es el título cuya calificación denegatoria motiva el presente recurso.

3.º La anterior escritura de compraventa fue calificada negativamente el 22 de febrero de 2010, calificación objeto del presente recurso y cuyos defectos han quedado transcritos en los antecedentes de hecho de esta Resolución.

4.º El 16 de febrero de 2010 se presentó en el Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia número 49 de Barcelona el día inmediato anterior, en el cual en virtud de autos 342/2009, seguidos por «Mas Vilanova, S.A.», contra don Estanislau, don Norbert, don Joan y don Jaume T. B., y don E. T. M., se ordena la inscripción de la Sentencia de 5 de septiembre de 2007, dictada en el procedimiento ordinario 60/2006-1/M del cual se deriva la ejecución 342/09-1 M, sobre la finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 616 del Diario 94.

5.º El día 3 de marzo de 2010 se presentó en el mismo Registro Mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucción número 1 de Barcelona el 23 de febrero de 2010, en el cual se siguen diligencias previas 1009/10 seguidas por «Mas Vilanova, S.A.», contra don Estanislau, don Norbert, don Jaume y don Joan T. B., y don E. T. M., y se ordena tomar anotación de la querella y prohibición de disponer sobre la finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 806 del Diario 94.

6.º El 5 de marzo de 2010 se presentó escritura autorizada por el notario de Barcelona, don Carlos Mateo Martínez Bartolomé, en la misma fecha, con el número 271, por la cual don Joan, don Jaume, don Norbert y don Estanislau T. B., y don E. T. M., representados por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 49 de Barcelona, doña María Ángeles Juan Veigas, venden a «Mas Vilanova, S.A.», ejerciendo ésta el derecho de opción de compra que ostenta sobre la repetida finca registral 30.108-N, que motivó el Asiento 857 del Diario 94.

3. En el presente recurso se plantean en esencia las siguientes cuestiones:

a) si bien el artículo 33 del Real Decreto 1093/1997 permite las transferencias de aprovechamiento urbanístico, lo condiciona a que dicha transferencia sea admitida por la legislación urbanística aplicable, lo que suscita la cuestión de si la transferencia sólo será posible cuando el Ayuntamiento de Barcelona lo autorice mediante el procedimiento que corresponda, pero no antes por imperativo del principio hipotecario de especialidad (al ser dicha autorización la que debe confirmar cuál es la finca de destino);

b) si el hecho de que haga falta la previa aprobación por el Ayuntamiento del correspondiente instrumento y procedimiento urbanístico para hacer la transferencia admite o no que el negocio contenido en la escritura quede sometido a la condición suspensiva de obtener este instrumento a los efectos de su inscripción registral o de la apertura de folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico;

c) si bien la doctrina de la Dirección General del Registro y del Notariado ha seguido un criterio amplio en materia de aprovechamiento urbanístico, admitiendo los derechos de opción de compra y embargo y otros negocios de transferencia sobre dicho aprovechamiento, sin embargo se plantea la cuestión de si cabe reflejar sólo en el folio de la finca en el cual consta inscrito el dominio, la venta de los derechos de edificación sin que tenga lugar la transferencia a otras fincas (cfr. Resoluciones de 23 de octubre de 2001, 26 de junio de 2006 y 30 de mayo de 2009), o si hasta que no tenga lugar la transferencia o se individualice el aprovechamiento éste sólo pueda constar en el folio de la finca de origen como una cualidad y completando el contenido del dominio del cual es una parte integrante (aun en transformación).

En realidad todas estas cuestiones no son propiamente defectos independientes, sino obstáculos o motivos de suspensión de la inscripción que están íntimamente interrelacionadas, son interdependientes entre sí, por lo que deben ser analizadas de forma conjunta y unitaria.

4. Hay que comenzar señalando que, a pesar de los antecedentes reseñados, y a la vista del principio de prioridad registral, no constituye obstáculo al despacho del título calificado el hecho de que tres días antes del otorgamiento de la escritura haya caducado una anotación preventiva de demanda interpuesta por la mercantil «Mas Vilanova, S.A.», contra los titulares de la finca de origen, o que varios días después de la presentación del título cuya calificación es objeto de este recurso se haya presentado un Mandamiento judicial que ordena la inscripción de una Sentencia de 5 de septiembre de 2007, y que días después, todavía dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación del título que motiva el recurso, se haya presentado la escritura de compraventa de la finca 30108-N por parte de los señores T., representados en rebeldía por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia, a favor de la citada «Mas Vilanova, S.A.». Con independencia de los efectos extrarregistrales que de tales hechos se pudieran derivar, es lo cierto que en el momento de la presentación de la escritura calificada en el Registro el principio de prioridad registral (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria) no constituye obstáculo a la escritura de venta de los derechos de edificabilidad sobrantes al no ser contradictoria respecto de algún titulo presentado con anterioridad que tuviese asiento de presentación vigente (la anotación preventiva de demanda tomada en su día, como se ha dicho, caducó, y la escritura de venta de la finca otorgada en rebeldía de los titulares registrales se presentó después). Por ello, aunque estos antecedentes subyacen en alguna de las cuestiones planteadas en la calificación –particularmente a la vista de la posibilidad de entender que se ha formalizado un negocio sobre el rango registral a fin de obtener prioridad sobre los otros títulos concurrentes al estar el negocio jurídico incompleto por falta de la necesaria determinación de la finca de destino del aprovechamiento a que alude el registrador en su informe–, en realidad esta consideración no puede ser ahora tenida en cuenta en esta resolución al no haberse articulado como un motivo de denegación. Clarificado este aspecto previo, procede entrar en el examen de los motivos de denegación opuestos en la calificación por el registrador.

5. De acuerdo con el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme a su estado, clasificación, características y destino, así como la facultad de disposición, de acuerdo con la legislación aplicable. Entre tales facultades se incluye la de edificar sobre unidad apta para ello, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquella edificabilidad para uso o usos determinados. A su vez, el artículo 5 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, dispone que el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se tiene que sujetar al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites impuestos por la legislación y el planeamiento urbanístico y cumpliendo los deberes fijados por éstos. El régimen urbanístico del suelo se establece en el Título II del Texto Refundido, que contiene, entre otras normas, las que regulan el aprovechamiento urbanístico.

6. El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana estatal de 1992 diferenciaba en su artículo 23 entre los conceptos de aprovechamiento urbanístico y de facultad de edificar, conceptuando al primero como «el derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización», en tanto que la facultad de edificar se definía como «la facultad de materializar en una parcela el aprovechamiento urbanístico que se adquiere con una licencia de edificación». Se trataba, por tanto, de conceptos próximos pero diferenciados en el contexto de una legislación urbanística que partía de una concepción de adquisición gradual de las facultades urbanísticas del dominio en que el denominado «ius aedificandi» se adquiría a través de la licencia ajustada al planeamiento como título constitutivo del mismo. Esta proximidad conceptual entre derechos de edificación y aprovechamiento urbanístico se ha acentuado en la legislación actual, una vez superado el citado sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas. En concreto, el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, define el aprovechamiento urbanístico, asumiendo un concepto ampliamente difundido, como «la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea». Por su parte, el Decreto-Ley 1/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia urbanística, añade una disposición adicional nueva (número 17) al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, con objeto de adaptarlo al concepto de edificabilidad media ponderada que se introduce en la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, disponiendo que el concepto de edificabilidad media ponderada que regula la citada Ley estatal «se corresponde con el concepto de aprovechamiento urbanístico definido por el artículo 36.1 de la Ley de Urbanismo». El aprovechamiento urbanístico, determinado conforme a las especificaciones de los instrumentos de planeamiento, comporta pues la reorganización de la edificabilidad de un sector concreto y de las fincas que lo integran.

Por ello, aun cuando el supuesto objeto del presente recurso es el de una transmisión a título de venta de derechos de edificabilidad, desde el punto de vista urbanístico no hay duda de su sujeción a la normativa sobre transferencia de aprovechamientos urbanísticos, pues en definitiva los derechos de edificación son el resultado final o trasunto del aprovechamiento urbanístico materializable en una finca concreta. Así resulta también de la doctrina de esta Dirección General que ha asumido un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico considerando comprendido en dicho concepto los «excesos de edificabilidad», en concreto en su modalidad de aprovechamiento urbanístico materializable (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En definitiva, como ha destacado la doctrina más autorizada, el derecho de aprovechamiento urbanístico, como resultado de una actuación urbanística que no produce una reorganización parcelaria, sino únicamente una ordenación de la edificabilidad, en la medida que coincide con la edificabilidad de la propia parcela, es una modalidad de la correlativa facultad dominical de poder edificarla, en tanto que cuando excede de esa medida el derecho de aprovechamiento entra por virtud de la actuación urbanística en fase de transformación que concluye cuando el aprovechamiento sobrante se consolida con el dominio de la finca cuyo derecho de aprovechamiento acrece.

7. El aprovechamiento urbanístico, como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de aprovechamiento especial). Así, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, cabe la celebración de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregación se reduce la superficie de una finca y se aumenta la de otra.

La transferencia se puede producir entre fincas de un mismo propietario, supuesto en que será éste quien la determine por acto unilateral, o entre fincas de propietarios diferentes, supuesto en que hará falta un negocio jurídico entre los mismos, cualquier que sea la causa onerosa o gratuita del mismo, negocio que deberán igualmente consentir los titulares registrales de cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas. Ahora bien, para ello es necesario obviamente que la finca que recibe el aprovechamiento cumpla las condiciones urbanísticas exigidas por el correspondiente instrumento de planeamiento.

8. A estos efectos hay que diferenciar entre los negocios de transferencia de aprovechamientos urbanísticos entre fincas del mismo o de distinto propietario, de aquellos otros en que el negocio jurídico recae sobre todo o parte del aprovechamiento de una finca como parte integrante de su dominio, sin desplazamiento a otra finca distinta. En efecto, como ha señalado la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 30 de mayo de 2009), no cabe duda de que el concepto de finca registral hoy en día no se limita a su consideración perimetral, sino que abarca también su edificabilidad. En este sentido, esta Dirección General tuvo ya oportunidad de afirmar la posibilidad de configurar como finca independiente el volumen edificable existente en el subsuelo (cfr. Resolución de 5 de abril de 2002) y el propio Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 ha sancionado esta concepción moderna de finca en su artículo 17 n.º 1.a) cuando la define como unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Añade ese precepto, que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Fiel a esta concepción las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, admiten la posibilidad de que el aprovechamiento urbanístico de una finca –en la medida que esté así reconocido en el planeamiento urbanístico–, que forma parte del contenido del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral, pueda independizarse y a modo de agregación pasar a formar parte de la finca a la que se incorpora, como consecuencia del cumplimiento por su titular de los requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable, haciéndose constar por nota marginal (cfr. artículo 77 del Real Decreto 1093/1997), o bien –a modo de segregación– pasar a formar finca registral independiente (cfr. artículo 39 del Real Decreto 1093/2007). En este sentido el citado Real Decreto 1093/1997, prevé de manera expresa, en el artículo 1, que son inscribibles en el Registro «los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso si dan lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de un folio independiente».

Pero nada impide que el objeto del respectivo negocio recaiga sobre el aprovechamiento urbanístico de la finca mientras permanece como parte integrante del contenido de las facultades dominicales de su titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico, esta Dirección General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la Propiedad no sólo negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el aprovechamiento cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripción en folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca distinta de la de origen, sino también cuando dicha emancipación de la finca de origen no se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todavía «forma parte del contenido del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral» (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En tal situación se ha admitido el acceso al Registro de una opción de compra sobre la totalidad del aprovechamiento urbanístico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opción a una Junta de compensación, con objeto de que dicha opción alcance, con plena eficacia de subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001). Igualmente se ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el artículo 34 del Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que en uno y otro caso (opción de compra y embargo) se trata de actos de carácter preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisión (venta en ejercicio de la opción o adjudicación o remate en caso de ejecución), sin embargo no la producen directamente o «per se».

Por ello es posible que tales actos (opción y embargo) puedan reflejarse en el folio de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urbanístico, pero esa situación no puede mantenerse en caso de que la transmisión que tales actos preparan llegue a materializarse. Así lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto del embargo en su Resolución de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecución del embargo habrá de configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr. artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la transmisión correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).

El supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, en la que se admitió la inscripción de la venta de unos derechos de aprovechamiento urbanísticos correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urbanístico figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento vendedor, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997.

9. En el supuesto objeto del presente expediente, consta por nota marginal en el folio de la finca registral 30.108 del Registro de la Propiedad de Barcelona número 4 que los titulares registrales de la finca son titulares de los derechos edificatorios dimanantes de su propiedad resultantes de acuerdo plenario del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona de 28 de febrero de 2005, según certificado expedido por el Secretario General del Ayuntamiento de Barcelona, conforme al cual «en sesión celebrada el día 4 de febrero de 2005 aprobó definitivamente, de conformidad con el artículo 68 de la Carta Municipal de Barcelona, el Plan de Mejora Urbana para la ordenación volumétrica de la parcela situada en la Travesera de Dalt 97-99, en la calle Escorial 181-183 y en la calle de la Mare de Déu de la Salut 42-44, derechos que se concretan en el apartado 4.1 de la Normativa del Plan en la cifra de 2337,70 metros cuadrados de techo máximo sobre rasante y 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que será objeto de transferencia a otro emplazamiento mediante los instrumentos y procedimiento que corresponda y que fijará el Ayuntamiento». Esta nota, según resulta del Registro, fue extendida con arreglo al artículo 36 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

El artículo citado forma parte del Capítulo V del Real Decreto 1093/1997, relativo a la inscripción del aprovechamiento urbanístico. Comienza este Capítulo fijando en su articulo 33 las que denomina reglas generales sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico, previendo que «en aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias del aprovechamiento urbanístico», ya se trate de transmisión entre fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre las que pertenezcan a un solo titular, su inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de acuerdo con las siguientes reglas. En primer lugar se fijan los requisitos de forma y consentimientos necesarios, previendo que para la inscripción por el registrador de la Propiedad será necesario que la transmisión o distribución del aprovechamiento urbanístico se formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento. En segundo lugar, se fijan las normas sobre actuación registral, disponiendo que la transmisión o distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca de que proceda.

Estas reglas aparecen desarrolladas en los artículos siguientes del Real Decreto 1093/1997 (en concreto en sus artículos 34 a 37). De los mismos resulta, en primer lugar, que, conforme al principio de especialidad registral, entre las circunstancias que deberán figurar en los asientos que se practiquen para hacer constar la transferencia del aprovechamiento urbanístico, además de las generales (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), se incluyen las siguientes: a) el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución; b) la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen; c) la determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisión o distribución de aprovechamiento; y d) la determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino (cfr. artículo 34). En segundo lugar, conforme al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino (cfr. artículo 35). En tercer lugar, con arreglo al sistema de folio real (cfr. artículo 8 de la Ley Hipotecaria), cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos Registros de forma coordinada la transferencia. En concreto, entre otras reglas, se establece que el registrador competente para practicar la inscripción en la finca de destino del aprovechamiento no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede (cfr. artículo 36).

Por consiguiente, tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente la finca de destino.

10. Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico. Y por ello, como manifestación del principio de coordinación entre la publicidad registral y la legislación urbanística, el artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, bajo el epígrafe «Autorización urbanística de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos», dispone que «Cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución».

Por tanto, para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad (cfr. artículo 33 del Real Decreto 1093/1997) y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente Registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen «requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» del aprovechamiento urbanístico.

11. Pues bien, sin necesidad prejuzgar la cuestión relativa a si son posibles las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas en el Derecho de Cataluña a la vista de la derogación que la Ley 10/2004, de 24 de diciembre, hizo del artículo 35 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, que las admitía con carácter general, a la vista de que el Derecho especial de Barcelona, contenido en la Ley 22/1998, de 30 de diciembre, de la Carta Municipal de Barcelona, las presupone y reconoce, aunque sea de forma indirecta a través de su limitación (conforme a su artículo 73.2, la transferencia de techo edificable entre diversas parcelas no puede incrementar la edificabilidad global del municipio de Barcelona ni reducir los espacios destinados por el planeamiento en parques y jardines urbanos y en equipamientos en cada uno de los distritos municipales), lo cierto es que el Ayuntamiento de Barcelona a través del Plan de Mejora Urbana relativo a la finca registral 30.108, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento en fecha 4 de febrero de 2005, disminuyó la edificabilidad que correspondía a dicha finca y, en compensación a sus titulares, reconoce la existencia de un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca que podrá ser objeto de transferencia a otra distinta como tal sobrante de aprovechamiento «mediante los instrumentos y procedimientos que corresponda y que fijará el Ayuntamiento». A falta de la aprobación por parte del Ayuntamiento de Barcelona del concreto instrumento de planeamiento adecuado y del procedimiento y autorización oportuna a fin de adicionar el sobrante de edificabilidad a otra finca concreta a cuyo aprovechamiento acrezca, ha de ser confirmada la calificación registral en cuanto reclama dicha aprobación urbanística y procedimental en relación con la concreta finca de destino.

En este sentido la mera determinación de las unidades de aprovechamiento urbanístico establecidas en metros cuadrados edificables de uso residencial que se transmite, que es la totalidad del sobrante de 693,80 metros cuadrados de techo residencial no agotado que resta a la finca de origen (cfr. artículo 34 del Real Decreto 1093/1997), no es suficiente para identificar el objeto de transferencia, pues falta la identificación inequívoca y firme de la finca de destino a cuyo aprovechamiento materializable ha de acrecer el sobrante transferido, lo que sería contrario al principio de especialidad que rige nuestro sistema registral al exigir tal determinación (cfr. artículos 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento).

En el presente caso tampoco cabe soslayar el problema de la falta de determinación de la finca de destino a la que ha de acrecer el aprovechamiento sobrante por la vía de la apertura de un folio registral independiente, como finca registral especial, respecto del aprovechamiento objeto de transmisión, en los términos autorizados por el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, apertura de folio que en la escritura calificada es configurada como condición suspensiva de la misma venta, de forma que si dicha apertura no se llega a producir en el plazo máximo que terminará por todo el día 31 de enero de 2011, la escritura quedará sin efecto.

Es cierto que el concepto moderno de finca incluye no sólo la unidad de suelo, sino también de edificación, y que la misma puede situarse no sólo en la rasante, sino también en el vuelo o en el subsuelo, y que cuando la legislación hipotecaria permita abrir folio en el Registro de la Propiedad pasará a tener la consideración de finca registral (vid. artículo 17.2 de la Ley de Suelo estatal de 2008). Y es igualmente cierto que la legislación hipotecaria, y más precisamente el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, permite que el aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos: 1) cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede; 2) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes; 3) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación; y 4) en los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Lo que sucede es que el presente supuesto no encaja, no es subsumible, en ninguno de los supuestos tasados en que el citado precepto hipotecario admite la apertura de folio independiente: no se trata de un derecho de aprovechamiento del que sea titular la Administración, ni se ha producido la ocupación directa de la finca de origen, ni ha sido objeto de expropiación forzosa, ni, en fin, estamos en presencia de un supuesto en que haya de ejecutarse la urbanización de un sector, polígono o unidad de actuación o en que se haya de aprobar un proyecto de equidistribución (pues lo que se requiere es la aprobación de un instrumento de planeamiento urbanístico puntual respecto de la finca destinataria del aprovechamiento y no un instrumento de gestión o ejecución).

Así parece entenderlo también el recurrente quien en el recurso renuncia a la solicitud de la apertura de folio independiente, solicitud que, sin embargo, además de no remover el resto de obstáculos señalados para la inscripción del título, deja ineficaz el contrato por haber subordinado las partes suspensivamente su eficacia a la apertura de folio independiente respecto del aprovechamiento transmitido en un plazo máximo determinado.

12. La conclusión anterior no queda desvirtuada por la circunstancia de que en la escritura calificada se someta la eficacia del negocio de transferencia, con carácter de condición suspensiva, al hecho de que el Ayuntamiento de Barcelona autorice, a través del procedimiento que corresponda, que los derechos de edificación de 693,80 metros cuadrados de techo se transfieran a la finca propiedad de la compañía compradora «Despal, S.A.», situada en la calle Mallorca, números 505-509, registral número 37.516, del Registro de la Propiedad de Barcelona número 22.

Dicha autorización como resulta con toda claridad del artículo 37 del Real Decreto 1093/2007 «constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» (del aprovechamiento urbanístico). Pues bien, y sin necesidad de entrar en la cuestión sobre si la adición de la condición suspensiva envuelve en este caso un negocio sobre el rango registral y sus posibles consecuencias y efectos en el ámbito de la prioridad registral y el conflicto con los otros títulos supuestamente contradictorios presentados en el Registro sobre la misma finca (cuestión suscitada por el registrador en su informe pero no en la nota de calificación), conforme a la doctrina de este Centro Directivo (vid Resoluciones de 20 de noviembre de 1998 y 27 de febrero de 1999), si bien es cierto que los negocios sujetos a condición suspensiva pueden ser inscritos durante la pendencia de la condición (cfr. artículos 23 de la Ley Hipotecaria, y 51.6. y 56 del Reglamento Hipotecario), no lo es menos que cualquiera que haya sido la intención de los contratantes –que en todo caso debe moverse dentro de los cauces reconocidos a la autonomía de la voluntad, tal como se infiere de los artículos 1116 y 1255 del Código Civil–, la obtención de la necesaria autorización municipal no puede ser reputada como verdadera condición del negocio calificado –ni, por ende, procedería la aplicación de las normas relativas al negocio condicional, en especial, el artículo 23 de la Ley Hipotecaria que posibilita su inscripción registral–, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que viene establecido directamente por la propia legislación, y cuyo cumplimiento, por tanto, sería presupuesto imprescindible para su acceso registral (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

14 junio 2011

Inscripción en el Registro Civil

TUTELA

Inscripción en el Registro Civil

Inscripción en el Registro Civil

Inscrita una partición en la que interviene un tutor en representación de herederos incapaces, no es necesario acreditar la inscripción de su nombramiento en el Registro Civil si previamente o a la vez se ha promovido la inscripción omitida, lo que ocurre en este caso, en el que en los Autos de nombramiento de tutor se ordena enviar exhorto a los Registros Civiles respectivos para la constancia en los mismos de los respectivos nombramientos, con lo que cumple lo que el Centro Directivo ha exigido en casos análogos.

6 noviembre 2002

Improcedencia de este expediente para rectificar un error

TRACTO SUCESIVO

Improcedencia de este expediente para rectificar un error

Improcedencia de este expediente para rectificar un error

1. Se debate en este recurso la inscribilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido, sobre una finca que figura inscrita erróneamente –a juicio de la promotora del expediente y ahora recurrente– a favor de otra persona, cuando debería figurar inscrita a nombre de la promotora y su hermano, como herederos de la verdadera propietaria. En auto judicial se declara acreditado el dominio y se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria. La registradora suspende la inscripción por entender que no existe propiamente tracto interrumpido.

2. Tiene razón el recurrente en cuanto a la irregularidad consistente en invocarse sucesivamente distintos defectos no apreciados en la primera nota de calificación. La calificación del Registrador debe ser global y unitaria (cfr. artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria); ahora bien, el mero hecho de haberse realizado una primera calificación, no determina la nulidad de la segunda, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria en que pudiera haber incurrido la registradora (cfr. artículos 313 y siguientes de la Ley Hipotecaria).

3. En cuanto al fondo debe confirmarse la calificación registral. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades [cfr. artículo 40, letra a), de la Ley Hipotecaria].

4. En el supuesto de hecho de este expediente, lo que se pretende es la rectificación de una inscripción indebidamente practicada (la de la concentración parcelaria inscrita a nombre de persona equivocada), por lo que los procedimientos adecuado para ello no son los previstos en el titulo VI sino los regulados en el título VII de la Ley Hipotecaria [véase artículo 40, letra c), de la Ley Hipotecaria].

5. Por otra parte debe aclararse que la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 del Reglamento Hipotecario), y el único alcance que tiene es considerar que no se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria en que pudiera haber incurrido por infringir la obligación de calificación global y unitaria.

20 noviembre 2008

Improcedencia de este expediente para rectificar un error.- 1.º Se discute en el presente recurso si es o no viable reanudar el tracto sucesivo interrumpido en los casos cuando el promotor del expediente es la misma persona que adquirió del titular registral, en aquellos casos en los que el título de adquisición no se puede inscribir por estar afectado de un defecto (en concreto en la falta de inscripción en el Registro Mercantil del poder de la vendedora). Igualmente, se discute sobre si, en caso de ser procedente admitir para estos supuestos el expediente de dominio, se han llevado o no a cabo correctamente las notificaciones de que trata el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al titular registral, que en este caso se le notificó la demanda. No procede admitir la alegación de extemporaneidad, dado que la notificación de la calificación no consta que se practicara de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

2.º Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el expediente de dominio podrá ser medio adecuado para la reanudación del tracto cuando éste se haya visto efectivamente interrumpido. Al respecto se considera que dicha interrupción se produce cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no en los casos en los que la persona a cuyo favor se haya de extender la inscripción hubiera adquirido del último titular registral. En estos casos, existe titulación y cabe continuar el tracto, sin que la existencia de obstáculos para la inscripción pueda considerarse como determinante de la interrupción. Además no puede utilizarse el procedimiento de reanudación de tracto como vía para eludir el cumplimiento de las normas legales sobre subsanación de los títulos inscribibles.

3.º Partiendo de esta doctrina, podemos afirmar que en el caso concreto, en tanto existe título otorgado por el último titular registral no cabe apreciar la interrupción de tracto que constituye presupuesto para la incoación del expediente de dominio, de manera que lo procedente es la subsanación de los defectos o un nuevo otorgamiento, o bien acudir a un procedimiento declarativo sobre validez del título (cfr. artículos 40 y 66 Ley Hipotecaria).

4.º En cuanto al segundo de los defectos, habiéndose señalado en la nota de calificación que sólo se invoca para el caso de que se estimase como procedente el expediente de dominio, y dado que se ha concluido que no lo es, no cabe entrar al examen del mismo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

10 agosto 2011

Requisitos esenciales

CONTRATOS

Requisitos esenciales

Requisitos esenciales.- Pactada una cesión de bienes en pago de asunción de deuda, cuya eficacia se subordina a la condición suspensiva de que antes de determinado plazo se incoe la declaración de suspensión de pagos de una de las partes y, además, que dicho expediente termine con la aprobación de un convenio de acreedores, la Dirección confirma la nota de calificación y rechaza la inscripción -calificando el defecto como insubsanable- basándose en que: a) La solicitud de declaración del estado de suspensión de pagos es decisión absolutamente discrecional del propio solicitante, sin que legalmente venga compelido a ello cualquiera que sea su situación patrimonial; b) es elemento esencial para la existencia del contrato la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfección, lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes (artículo 1.256 del Código Civil) y determina la nulidad de las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del obligado (artículo 1.115 del Código Civil); c) que en nuestro Registro de la Propiedad sólo son inscribibles aquellos actos o negocios de trascendencia real en los que concurren las exigencias legales de perfección y validez. Por todo ello no puede accederse a la inscripción de un negocio cuya eficacia queda pendiente de la libérrima voluntad de una de las partes, sin que esta afirmación quede comprometida, como alega el recurrente, por el hecho de que la consecución del convenio ya no depende solamente de su voluntad, pues ello no puede llevar a ignorar que dicha voluntad sí basta para impedir el cumplimiento de la condición.

19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 septiembre 1995

Requisitos esenciales.- Antecedentes: inscrita la venta de unas fincas, se solicita la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado, mediante la cual: 1) Se hace constar que por documento privado, realizado el mismo día de la compra y a continuación de ella, las partes pactaron que el comprador debería entregar a los vendedores el 25 por 100 de lo construido sobre el solar resultante de la demolición de las casas. 2) De acuerdo con lo convenido y en ejecución de lo pactado en el documento privado, se especifican los elementos privativos que, por vía de permuta, se transmiten a los vendedores. La Dirección, frente al criterio del Registrador, que consideró que la escritura contenía sólo pactos obligacionales, no inscribibles, entiende que, cualquiera que sea la denominación que se dé a la escritura, es posible su inscripción, pues si bien es cierto que en el documento privado no se especificaban las unidades concretas que se adjudicarían a los vendedores -lo que era imposible en aquel momento, puesto que aún no se habían construido-, los contratantes especifican ahora los pisos que se transmiten, existiendo por tanto consentimiento y objeto del contrato, y siendo la causa del mismo la permuta que en el documento privado primitivo se realizó, aunque dicho contrato se calificara de compraventa.

21 junio 2002

 Requisitos esenciales.- l. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, otorgada escritura de constitución de hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca perteneciente a una persona casada en régimen de separación de bienes, y habiendo prestado su consentimiento su esposa, es inscribible la hipoteca dado que, cuando se presenta la escritura en el Registro, dicha mitad indivisa había sido transmitida por el marido a su mujer.

  1. La doctrina más autorizada denomina convalescencia del negocio nulo al hecho de devenir válido tal negocio por virtud de un nuevo hecho que, al sumarse al supuesto que se consideraba nulo, le confiere validez, y su ejemplo más típico es la ratificación por el «dominus» del negocio realizado sin poder (cfr. artículo 1259 del Código Civil).

Aplicada tal doctrina a la hipoteca, supondría que, hipotecada una finca por quien no fuera su dueño, tal hipoteca se convalidaría si, con posterioridad, el hipotecante adquiriera el dominio. Ahora bien, su aplicación a la hipoteca no es de fácil solución, aunque cabe inclinarse por su admisión ya que, por una parte, tal efecto convalidatorio se admitió por Las Partidas para el «peño», si, el empeñante, esperando tener el señorío de alguna cosa, la empeñase y, con posterioridad deviniera dueño (cfr. Partida 5.ª Título XIII, Ley VII), y, aunque el artículo 126 de la Ley Hipotecaria de 1861 estableció que, en este supuesto, la hipoteca no convalecerá aunque el constituyente adquiriera después el dominio de la cosa, tal precepto no fue recogido por la Ley Hipotecaria vigente; y, si bien el artículo 1857 2° del Código Civil exige como requisito esencial de la prenda y la hipoteca la propiedad del bien por quien lo empeña o hipoteca, ello no es obstáculo para la admisión de la convalidación posterior, al haber desaparecido de nuestra legislación el citado artículo 126 de la Ley de 1861.

Ahora bien, para que tal convalescencia tenga valor es preciso que el consentimiento que convalida sea un acto que se hace como propio, en contemplación de ser el futuro «dominus negotii», requisito que no concurre en el presente supuesto pues, como alega el Registrador, la esposa del hipotecante realmente no prestó su consentimiento sino un mero asentimiento al negocio realizado por su marido, puesto que, cuando consintió la hipoteca, ningún derecho ostentaba sobre la finca hipotecada, ni existe constancia de que hubiera la contemplación de ser propietaria en un futuro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 abril 2005

Requisitos esenciales.- 1. En el supuesto fáctico de este expediente concurren las siguientes circunstancias:

  1. a) Mediante convenio regulador de la separación, aprobado judicialmente, los cónyuges liquidaron su sociedad de gananciales, adjudicando, entre otros bienes, determinado piso al marido.
  2. b) Transcurridos dos años desde la aprobación de dicho convenio, y pendiente todavía de presentación a inscripción en el Registro de la Propiedad la mencionada adjudicación, fue aprobado judicialmente nuevo convenio por el que se subsana la liquidación de gananciales inicial, mediante la adición de un garaje y un trastero y la inclusión de una deuda ganancial con el hermano del marido –del que se dice que padece incapacidad –, de modo que se da nueva redacción al convenio regulador primigenio y se adjudican a dicho cónyuge y su citado hermano, pro indiviso, las tres fincas referidas, manteniéndose el resto de la liquidación inicial.
  3. c) La Registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que, aun cuando el acreedor tiene derecho a intervenir en la liquidación de la sociedad conyugal para defender sus intereses, no se le pueden adjudicar en pago de una deuda, manifestada por los cónyuges y no por el acreedor (deuda que, según alega dicha funcionaria, no está justificada, ni cuantificada; ni determinado si era líquida y exigible), bienes que deben ser adjudicados en el marco de las relaciones de la sociedad conyugal a uno u otro de los cónyuges, quienes, en caso de asumir la deuda, podrán adjudicar posteriormente en pago de la misma bienes a ellos adjudicados, en virtud de figuras jurídicas y fiscales diferentes del convenio regulador, cuyo ámbito comprende a los cónyuges e hijos que constituyen el núcleo familiar.
  4. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

Ciertamente, según los artículos 1.216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él -artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1.218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).

Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y de que éste ha sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Pero esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.

En el presente caso, indudablemente, y aun cuando se dejaran al margen otras cuestiones como la falta de intervención del acreedor o de determinación de dicha deuda –que, por sí solas habrían de impedir la inscripción solicitada–, el convenio de adjudicación a un tercero en pago de deudas excede del ámbito del procedimiento utilizado así como de las operaciones liquidatorias propiamente dichas, y tiene un tratamiento jurídico distinto al del convenio regulador de la separación, por lo que será necesaria la formalización del negocio jurídico traslativo mediante la correspondiente escritura pública otorgada por los cónyuges y el adjudicatario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

25 octubre 2005

Personalidad

TITULAR REGISTRAL

Personalidad

Personalidad

Ver «CALIFICACION. De documentos administrativos«.

15 marzo 1975

Personalidad.- Ver, en el apartado «SOCIEDAD», el epígrafe «Sociedad Civil«.

14 febrero 2001

Personalidad.- No constituye defecto la atribución de la titularidad a un ente sin personalidad, como es “la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma”, pues la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, todo ello ha de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral.

30 enero 2003

Pluralidad de testamentos

TESTAMENTO

Pluralidad de testamentos

Pluralidad de testamentos

El principio establecido en el artículo 739 del Código Civil, de que el testamento anterior queda revocado de derecho por el posterior perfecto si el testador no expresa en éste su voluntad de que aquél subsista en todo o en parte, no debe interpretarse con tal absoluto rigor que impida la coexistencia de las disposiciones testamentarias complementarias o aclaratorias, por lo que una última disposición testamentaria, de contenido muy concreto -reconocimiento de un hijo ilegítimo y atribución a éste de derecho sucesorios-, puede estimarse compatible con la ordenación de voluntad manifestada anteriormente y con la cual es compatible.

18 diciembre 1951

Pluralidad de testamentos.- 1. Se plantea en el presente recurso si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia cuando la fecha del testamento aportado es, respecto del año, distinta y anterior a la que consta en el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.

El supuesto está contemplado expresamente en el artículo 78 del Reglamento Hipotecario, según el cual se considera defecto que impide la inscripción la falta de presentación de los certificados de defunción o del Registro General de Actos de Última Voluntad, así como el hecho de no relacionarse en el título o resultar contradictorios con éste; precepto que añade que no se considerará contradictorio el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad cuando fuere negativo u omitiere el título sucesorio en que se base el documento presentado, si este título fuera de fecha posterior a los consignados en el certificado.

A la vista de lo dispuesto en la norma reglamentaria, el defecto debe confirmarse.

2. Por otra parte, la advertencia contenida en la nota de calificación relativa a las fincas 6.818 y 318, se refiere a la mitad indivisa de las mismas que no es objeto de la adjudicación hereditaria en la escritura presentada a inscripción y por lo tanto calificada, por lo que dicha advertencia –que, por lo demás, en nada empaña la inscripción instada-no puede ser objeto del presente recurso, que ha de ceñirse a la negativa a practicar el asiento solicitado (artículo 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

20 junio 2008

De carácter personal

SERVIDUMBRE

De carácter personal

De carácter personal

Ante una escritura por la que el dueño de un edificio constituye sobre él dos servidumbres personales a favor del arrendatario de un local, consistentes en no poder ejercer las actividades o usos de exhibición de películas, representaciones audiovisuales o teatrales, y la de vender palomitas de maíz y dulces o golosinas, que el Registrador consideró no inscribibles por ser servidumbres negativas de uso, de carácter personal u obligacional, la Dirección decide lo contrario, al amparo de la doctrina del “numerus apertus”, que rige para los derechos reales en general y de modo más específico para las servidumbres, como se deduce de los artículos 536 y 594 del Código Civil, y del principio de autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255 del mismo cuerpo legal. No siendo las servidumbres mencionadas contrarias a la ley ni al orden público, debe admitirse que están bien delimitadas en cuanto a su contenido y obedecen a un interés legítimo, como es el del titular de la servidumbre, en beneficio de su actividad comercial.

5 diciembre 2002

De carácter personal.- 2. Pasando a examinar la cuestión de fondo, consistente en la inscribibilidad o no de una cesión de «aprovechamiento de piedra» sobre determinada finca por un plazo máximo de quinientos años, estima el Registrador en su calificación que el derecho que se cede –aprovechamiento de piedra en la finca de referencia– tiene encaje en la figura jurídica de los derechos de aprovechamiento parcial, regulados en el Capítulo III del Título VI del Libro V del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, los cuales se rigen, en cuanto a su duración, por las normas del citado capítulo y, en lo que no se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible, sin que su duración pueda superar en ningún caso los noventa y nueve años, por lo que no resulta admisible un derecho de usufructo constituido, como el que es objeto de la escritura calificada, por un plazo de quinientos años (pacto tercero). En cambio para el recurrente el negocio jurídico que se contiene en la citada escritura, es una servidumbre personal de las establecidas en el artículo 531 del Código civil, no pudiendo aplicarse con carácter retroactivo la normativa del Libro quinto del Código civil de Cataluña, aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, para negar la inscripción de un negocio jurídico formalizado en el año 1992.

En efecto, el principio de irretroactividad de las normas (cfr. artículo 2.3 del Código Civil), a falta de una disposición en contrario que no se invoca, impide aplicar a un acto que consta fehacientemente (cfr. artículo 1218 del mismo Código) que ha tenido lugar en el año 1992 una normativa incorporada al ordenamiento jurídico años después, por lo que ha de estarse a la normativa entonces vigente, que estaba integrada por la compilación del Derecho civil de Cataluña (Texto Refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/1984, de 19 de julio) y por remisión de su disposición adicional cuarta, el Código Civil.

3. No desconoce en su calificación el Registrador este régimen de aplicación temporal de las normas, sino que considera que tal remisión conduce, a falta de otra norma más próxima, a la aplicación de la regulación contenida en el Código Civil sobre los usufructos, y en concreto, ante la ausencia de previsión contractual en contrario, a su artículo 513 número 1, que establece el carácter vitalicio del derecho de usufructo.

Sin embargo, esta conclusión no puede ser compartida. Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 8 de mayo de 1947, pese a la antigua confusión de los conceptos de usufructo y servidumbre personal, en el Código Civil quedaron claramente diversificadas ambas instituciones, regulándose la servidumbre en sus diferentes especies en el Título VII de dicho cuerpo legal. Afirma la mencionada Sentencia que «cualesquiera que sea la opinión que se tenga sobre la conveniencia de prohibir la perpetuidad de esta clase de servidumbres o las orientaciones doctrinales que fundadas en la tendencia desvinculadora que inspiró la labor de codificación civil española abogaban por la plena libertad de la propiedad, …lo cierto es… que la cuestión de la duración de estas limitaciones del dominio se halla consignada en la ley, porque el texto de las disposiciones del citado Título VII, normativas de las servidumbres, no permite suponer la prohibición de que éstas se constituyan de modo perpetuo, antes al contrario aluden a su posibilidad el artículo 596 y el número cuarto del 546 a «contrario sensu» y al establecer como norma general que el título de su institución es el que reglamenta la servidumbre y que en las voluntarias se pueden establecer libremente cualesquiera pactos, siempre que no contradigan a las leyes o al interés público, es evidente que la ley no pone límite alguno a su condición de perpetuidad… estando previsto en el mismo Código el remedio contra la duración indefinida de la dicha servidumbre de pastos mediante el precepto contenido en el artículo 603 que establece la facultad, atribuida según jurisprudencia sólo al dueño de la cosa gravada, de reducir tal gravamen y modo de hacerlo».

Por todo ello el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que resulta insostenible la hipótesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales, y dada la existencia de normas legales aplicables al caso resuelto por la Sentencia citada (las contenidas en el Título VII del Código sobre las servidumbres) rechaza el recurso a la aplicación analógica al caso de las reglas del usufructo, doctrina legal que por la proximidad «in casu» es aplicable para la resolución del presente recurso. De todo ello se concluye la inviabilidad de la aplicación al contrato documentado en la escritura calificada de las normas del Código Civil sobre el usufructo, pues la previsión contractual sobre la duración temporal del derecho (hasta el agotamiento de toda la piedra existente en la finca y, en su defecto, durante quinientos años) claramente alejan la voluntad de los constituyentes del derecho de la figura del usufructo vitalicio, reconduciéndola por el mismo motivo al régimen propio de las servidumbres personales, carentes de tal constricción temporal (cfr. artículo 531 del Código Civil). Finalmente, confirma esta conclusión la calificación jurídica que hizo la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 30 de enero de 1964 de un derecho de aprovechamiento consistente en la «saca de piedra» respecto de determinada finca como tal servidumbre personal. Y todo ello sin perjuicio de los efectos que en cuanto a la limitación temporal del derecho se puedan derivar de la aplicación de la disposición transitoria décima del Libro quinto del Código Civil de Cataluña que, como tal, no genera ninguna causa de nulidad o ineficacia del derecho debatido ni puede, por tanto, constituir obstáculo a su inscripción registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

3 junio 2011

Adjudicaciones en usufructo y nuda propiedad

COOPERATIVAS

Adjudicaciones en usufructo y nuda propiedad

Adjudicaciones en usufructo y nuda propiedad.

1. Se trata de decidir en el presente recurso si es inscribible una escritura por la que una cooperativa adjudica a uno de sus socios, don J. V. J. la nuda propiedad de la mitad indivisa de una finca y a otro, doña R. T. R, el usufructo vitalicio de la misma, y a este último la nuda propiedad de la restante mitad indivisa, correspondiendo el usufructo de la misma a don J. V. J. El registrador considera que la adjudicación es nula porque su verdadera finalidad es dar cobijo a un pacto sucesorio radicalmente prohibido en el ámbito del Derecho Civil Común (cfr artículos 1271, 657, 670 y 737 del Código Civil), lo que considera suficiente para rechazar su inscripción.

  1. El Código Civil siguiendo la tradición histórica del Derecho Romano y de Las Partidas (5, 11, 33), y con las atenuaciones de Las Leyes de Toro (17 y 22), prohíbe, con carácter general, los pactos sobre la herencia futura, admitiéndolos en la mejora, a través de las promesas de mejorar y no mejorar, y también en el caso de la donación de bienes futuros para caso de muerte hecha entre cónyuges en capitulaciones matrimoniales (cfr. artículos 658, 826, 827, 1271 y 1341 del Código Civil). El principio de libertad de testar, y con ello la posibilidad de revocar en cualquier momento toda disposición testamentaria, fundamentan esta prohibición (cfr. 737 del Código Civil).

Ahora bien, para poder hablar de contrato sobre herencia futura, tanto en el caso de los pactos afirmativos o adquisitivos, como en el de los negativos o abdicativos (pactos de «succedendo» y de «non succedendum»), debe pactarse alguna estipulación en relación con llamamientos hereditarios o con el conjunto patrimonial que una persona deje al morir. En este sentido, la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1940, 30 de octubre de 1989 y 22 de julio de 1997) ha afirmado reiteradamente que el artículo 1271 del Código Civil, al aludir a la prohibición de celebrar contratos sobre la herencia futura, se refiere única y exclusivamente a los pactos sobre la universalidad de una herencia que, según el artículo 659 del repetido Código, se instaura a la muerte del causante, integrándola todos los bienes, derechos y obligaciones subsistentes, pero no cuando el pacto haga referencia exclusivamente a bienes conocidos y determinados existentes, al tiempo del otorgamiento del compromiso, en el dominio del causante (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1940, 25 de abril de 1951 y 22 de julio de 1997), pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar capaz de causar la nulidad de la convención (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1910).

  1. En el presente caso los adjudicatarios han adquirido sus respectivos derechos de presente, aunque su plena efectividad futura respecto del cotitular supérstite quede condicionada o aplazada a la muerte del cotitular premuerto. En este caso, como en el de la donación de nuda propiedad, la transmisión se ha producido en vida de los otorgantes y la muerte sólo determina la actualización de las potencialidades de un derecho ya transmitido.
  2. Por otra parte, es claro que ningún obstáculo puede existir para que el titular de una cuota indivisa de una finca ceda el usufructo de la misma a otra persona, con independencia de que ésta sea, o no, titular de otra cuota indivisa sobre la finca, y de que existan o no otros cotitulares de participaciones indivisas, conforme a las facultades dispositivas que le otorga al comunero el artículo 399 del Código Civil.
  3. Atendiendo a las consideraciones anteriores no puede mantenerse la objeción que hace el registrador para la denegación de la inscripción solicitada. Ni nos encontramos ante un pacto sucesorio, dado que no se va a diferir ningún efecto al fallecimiento de los otorgantes más allá del natural efecto expansivo de la extinción del usufructo, ni el negocio jurídico calificado tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de ninguno de los adquirentes, ni existe tampoco ninguna norma imperativa que se considere defraudada con la operación cuya inscripción se pretende. Si la finalidad es que al fallecimiento de uno de los cotitulares de una mitad indivisa en nuda propiedad y de otra mitad indivisa en usufructo, el otro conserve en vida el disfrute de la finca, se trata de un pacto totalmente lícito y que aparece implícito en todo usufructo constituido a favor de varias personas con arreglo al artículo 521 del Código Civil. Ninguna duda hubiese suscitado el supuesto de hecho planteado si los adjudicatarios hubiesen adquirido por mitad y proindiviso la finca y en un momento posterior al otorgamiento de la escritura cada uno de ellos hubiese trasmitido el usufructo de su respectiva participación indivisa al otro. Si no plantea dificultad alguna esta última operación no puede suscitarla el título presentado que obtiene el mismo resultado pero de modo originario y directo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

14 junio 2012

Necesidad de su intervención

CONTADOR-PARTIDOR

Necesidad de su intervención

Necesidad de su intervención.- Habiendo sido nombrados por el testador albaceas administradores y contadores partidores, todo intento de realizar la distribución de la masa hereditaria relicta sin su intervención es, en principio, ilícito y sólo con especiales justificaciones, como la renuncia o muerte de los nombrados, sería admisible en la técnica notarial.

26 noviembre 1930

Necesidad de su intervención.- La autorización concedida al testador por el artículo 1057 para encomendar a una persona la simple facultad de hacer la partición de sus bienes, determina para los herederos la obligación de someterse a las operaciones divisorias que realice el nombrado y pasar por ellas, absteniéndose de realizarlas por sí o por medio de personas designadas al efecto. No obstante, teniendo en cuenta que el artículo 1051 del Código Civil establece que ningún heredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia y que por variadísimas circunstancias pueden haber caducado las facultades del Comisario y que, a su vez, la limitación del poder dispositivo de los herederos mantenida indefinidamente, equivaldría al cierre del Registro, se hace necesario permitir la inscripción de la partición otorgada por los herederos cuando por el tiempo transcurrido sin aceptar ni ejecutar el mandato, y por las circunstancias de fallecimiento, incapacidad o ausencia de los comisarios que el Notario haya puesto de relieve, se venga en conocimiento de su licitad y eficacia. Estas circunstancias no se dan cuando los argumentos esgrimidos por el recurrente son que se trata una simple manifestación de herencia hecha por el heredero único que adquiere sin copartícipes, acreedores ni modalidades específicas, así como que la sencillez del testamento hace ociosa la intervención del contador, todo lo cual no disculpa la actuación del Notario, que debió haber hecho constar la renuncia o la caducidad del encargo conferido por la testadora, o por lo menos estaba obligado a consignar las particularidades justificativas del caso, tal y como los interesados se las manifestaron.

28 abril 1945

Transmisión por subasta de V.P.O. en Aragón

VIVIENDA

Transmisión por subasta de V.P.O. en Aragón

Transmisión por subasta de V.P.O. en Aragón

1. En el caso que ha motivado el presente recurso, se presenta para su inscripción registral testimonio judicial del auto firme dictado el 19 de febrero de 2007 en procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido en determinado Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza, por el que se aprueba el remate de la finca previamente embargada y calificada como vivienda de protección oficial de promoción pública, adjudicándola a la entidad de crédito ahora recurrente.

La registradora, en su nota, califica las subastas judiciales como contratos forzosos de compraventa estimando aplicables al caso determinados preceptos de la Ley aragonesa 24/2003, de 26 de diciembre, que para inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de cesión, por cualquier título, de viviendas protegidas exigen la obtención del visado administrativo y la autorización expresa de la Administración Promotora a favor de personas que acrediten el cumplimiento de los requisitos aplicables para acceder a viviendas de promoción pública. Y, por ello, suspende la inscripción de la adjudicación en tanto no se acredite que la transmisión cuenta con la autorización y visado por parte del Servicio Provincial de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de Zaragoza.

2. Con carácter previo, aunque se trata de una cuestión no suscitada en la nota ni en el escrito de interposición del recurso, y a la vista de los artículos del vigente Estatuto de Autonomía de Aragón citados en los «Vistos», es necesario poner de relieve que Centro Directivo no alberga duda alguna en orden a su competencia para resolverlo, toda vez que la correspondiente a los órganos jurisdiccionales de la Comunidad de Aragón aparece claramente ceñida al conocimiento de los recursos contra la calificación de documentos, o cláusulas concretas de los mismos, que deban tener acceso a un Registro público de Aragón y estén fundados en el Derecho foral aragonés, expresión esta última –Derecho foral– que tiene un alcance inequívocamente limitado al campo del Derecho privado.

3. Respecto de la cuestión de fondo debatida en este recurso, no puede ser confirmada la calificación registral impugnada, pues, como sostiene acertadamente el recurrente:

a) Los preceptos citados de la legislación aragonesa sobre viviendas de protección oficial, cuando aluden a los contratos de transmisión dominical, hacen continua referencia al supuesto de una transmisión voluntaria por acuerdo entre comprador y vendedor (cfr. artículo 31 de la Ley 26/2003), y en ningún momento mencionan las transmisiones de propiedad que tengan lugar por el procedimiento de ejecución forzosa regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, siendo también evidente que la reforma operada por la citada ley 9/2004 (la introducción de un nuevo apartado «5» en los art. 27 y 29 de la Ley 24/2003), exceptuando del derecho de adquisición preferente a favor de la Administración Autonómica en las transmisiones resultantes de procedimiento de apremio, es claramente indicativa de la voluntad del legislador de no afectar ni condicionar, con esta legislación, la normativa procesal propia de la ejecución forzosa.

b) Que es indudable que la subasta pertenece al campo del Derecho procesal y no al del Derecho privado, toda vez que suele reputarse la subasta judicial como acto procesal de ejecución consistente en una declaración de voluntad del Juez, transmitiendo coactivamente al rematante, en virtud de su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución, algo que no tiene encaje alguno en la normativa autonómica citada, pues lo contrario conllevaría la supresión del carácter público de las subastas de viviendas de protección oficial (sólo podrían concurrir a las mismas las personas que acreditaran los requisitos legalmente establecidos para acceder a la propiedad de aquellas, como podría ser la previa inclusión en el Registro de demandantes de tales viviendas), así como la obligatoriedad de incluir, en el auto de adjudicación, determinadas cláusulas de inserción obligatoria, algo absolutamente fuera de lugar a la vista de la naturaleza de la subasta judicial antes referida.

c) Es claro, por consiguiente, que la calificación de la registradora desborda en este caso los límites prefijados para los documentos judiciales (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), por lo que ha de ser revocada, sin que lo anterior tenga efecto alguno en orden a la aplicación al rematante de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial aplicable –dada la calificación de la vivienda y las restricciones dominicales que de ello se derivan-, cuestión esta última que queda al margen de este recurso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral impugnada.

12 diciembre 2007

De parte de una finca aportada a una reparcelación

SEGREGACIÓN

De parte de una finca aportada a una reparcelación

De parte de una finca aportada a una reparcelación

Aunque la Dirección General ha admitido la posibilidad (Resolución de 28 de mayo de 1998) de que, después de inscrita una reparcelación, se inscriba un negocio realizado con anterioridad si se acredita la correspondencia entre la finca de origen y la de resultado, este requisito falta cuando lo que pretende inscribirse es una segregación realizada sobre la finca de origen, pues en tal caso es necesario que los mismos otorgantes acuerden en qué forma y por qué sitio ha de practicarse ahora la segregación en la finca resultante de la reparcelación.

18 septiembre 2002

Diferencia con la institución de heredero condicional

SUSTITUCIÓN

Diferencia con la institución de heredero condicional

Diferencia con la institución de heredero condicional

La cláusula testamentaria en cuya virtud, si el heredero anteriormente instituido falleciese sin descendientes legítimos, pasaría todo el caudal a otra persona, a la que se nombre en su defecto como heredero, si bien contiene el llamamiento e institución expresa de un segundo heredero, esencia de la sustitución en cuanto institución subsidiaria de otra principal, no encaja en el marco dentro del cual nuestro Código Civil regula las sustituciones propiamente dichas, sino que se trata de una institución en pleno dominio, pero sujeta a condición.

27 enero 1934

Carácter ganancial del adquirido durante el matrimonio

USUFRUCTO

Carácter ganancial del adquirido durante el matrimonio

Carácter ganancial del adquirido durante el matrimonio

No es inscribible una escritura por la que el cónyuge viudo vende un derecho de usufructo que perteneció a la sociedad de gananciales, sin la intervención de las personas interesadas en su liquidación.

31 enero 1979

Carácter ganancial del adquirido durante el matrimonio.- Adquirido por compra y bajo condición suspensiva un derecho de usufructo, aunque el marido adquirente estuviera en tal momento separado de hecho de su esposa, no puede posteriormente renunciar a dicho derecho sin consentimiento de ella, ya que conforme al artículo 1.401, 1º, del Código Civil, el derecho pasó a formar parte de los gananciales, sin que sea obstáculo el carácter personalísimo e intransmisible del usufructo que defiende parte de la doctrina, por lo que su enajenación debe regirse por el artículo 1.413 del Código Civil.

15 abril 1980

Carácter ganancial del adquirido durante el matrimonio.- Adquirido el usufructo vitalicio de una finca por unos cónyuges en 1972, tal derecho tiene carácter ganancial, por lo que muerto uno de ellos no puede el sobreviviente disponer de él si previamente no se ha liquidado la sociedad conyugal y adjudicado al viudo dicho derecho, incluso aunque la adquisición se hiciera en su día con la voluntad expresa de ambos cónyuges de sustraer el bien a la calificación de ganancial.

25 febrero 1993

Partición existiendo incapaces

CONTADOR-PARTIDOR

Partición existiendo incapaces

Partición existiendo incapaces.- Aunque la partición realizada por el contador produce efectos jurídicos por sí, sin necesidad de la conformidad de los herederos y legatarios, es preciso, conforme a la legislación hipotecaria, la identificación completa de los beneficiarios, de modo que cuando uno de los herederos estuviese incapacitado, debería especificarse debidamente esta circunstancia, así como la identidad del legal representante; no se cumple esta exigencia en el caso debatido, en el que del testamento de los causantes resulta que uno de los herederos está incurso en causa de incapacitación, lo que impone bien la desvirtuación de esta circunstancia afirmando la plena capacidad del interesado, bien la expresión de los datos antes referidos. Por otra parte, cuando entre los interesados hay algún menor de edad o sujeto a tutela, el contador debe indicar nominalmente quiénes han sido citados y, en su caso, en qué concepto, a fin de hacer posible la apreciación de cumplimiento de lo previsto en el artículo 1.057-3º del Código Civil, sin que sea suficiente la mera afirmación genérica de que se ha cumplido dicho trámite, máxime si, como en el caso debatido ocurre, existen dudas sobre la capacidad de uno de los herederos y no se especifican en debida forma sus circunstancias.

13 noviembre 1998

Partición existiendo incapaces.- Se plantea este recurso ante una escritura de partición realizada por contador-partidor, con intervención, además, de los herederos y de la madre de uno de ellos, incapaz, la cual actúa en su propio nombre y en representación de aquél, y todos ellos ratifican “el contenido, valor, extensión, y efectos jurídicos, económicos y fiscales” de lo actuado por el contador. El Registrador entiende que existe conflicto de intereses en la actuación de la madre y el recurrente lo niega, pues opina que se ha limitado a aceptar lo hecho por el contador. La Dirección, basándose en su propia doctrina, considera que la intervención de los herederos, salvo que se limiten a aceptar la herencia, altera el carácter unilateral que debería tener la partición realizada por comisario. El Registrador cree que la ratificación por los herederos era necesaria, porque el contador había omitido el trámite de la citación del representante legal del incapaz, pero el Centro Directivo, invocando una sentencia del Tribunal Supremo, sostiene que dicha omisión es causa, no de nulidad, sino de anulabilidad, que podría subsanarse con la ratificación posterior del representante del incapaz, y esta ratificación no implicaría conflicto de intereses en una serie de casos –entre los que se encuentra el presente-, como serían aquellos en que no hubiera que liquidar una sociedad de gananciales, o determinar si los bienes eran privativos o gananciales, o cuando hubiera que inventariar créditos frente al patrimonio común o viceversa, etc. Ahora bien –haciendo la Dirección la salvedad de que no tiene que resolver utilizando exclusivamente los argumentos empleados por quienes intervienen en el recurso- llega a la conclusión, aunque no lo dijera el Registrador, de que existe contraposición de intereses a la vista de los lotes formados, entre los cuales no existe la mínima igualdad que impone el artículo 1061 del Código Civil (a la incapaz se le adjudica metálico y ni una mínima participación en un inmueble; a los herederos se le hacen excesos de adjudicación que compensan en metálico), lo que permite afirmar que se trata de actos que exceden de la mera partición para incidir en los de carácter dispositivo, que exceden de las facultades del contador, lo mismo que cuando se hace la conmutación de los derechos usufructuarios del cónyuge viudo, y por todo ello, siendo necesaria la ratificación por parte de los herederos, en este punto puede apreciarse contraposición de intereses en la actuación de la madre por sí y en representación de su hija incapaz.

18 diciembre 2002

Partición existiendo incapaces.- 1. Constituye el objeto de este recurso dilucidar si en una partición practicada por el contador partidor testamentario es necesaria la intervención de un defensor judicial, y en su caso la aprobación por el Juzgado, en la medida en que una de las personas interesadas en la herencia está incapacitada y su tutora está igualmente llamada a la misma sucesión y resulta adjudicataria de un lotes de bienes.

  1. Para la resolución de este expediente han de tenerse en cuenta los siguientes hechos:
  2. a) Por parte de un contador partidor testamentario se otorga una escritura de partición hereditaria en la que se formaliza públicamente y se ratifica el contenido de un cuaderno particional, elaborado por el mismo partidor, que recoge todas las operaciones particionales, incluso la adjudicación a los interesados, de los bienes de la causante de la sucesión.

Asimismo, tal y como resulta de una lectura atenta de la escritura concernida y del documento particional a ella unido, el único otorgante de dicho instrumento público y el único firmante del cuaderno particional incorporado que se eleva a publico es el propio contador-partidor recurrente, por más que la imprecisa y poco cuidada redacción de la escritura pública –que usa en muchos pasajes el plural, en referencia al que otorga y comparece en la escritura y aparece como firmante del documento privado particional– pudiera generar, en una primera impresión, algún tipo de dudas al respecto. Tiene relevancia consignar este dato, pues la registradora, inducida por la expresión errónea de la escritura en el apartado segundo (en el que se dice que «los interesados» hicieron una partición convencional confeccionado un documento «que los interesados me entregan para su incorporación a esta escritura, tras firmarla en mi presencia, legitimando yo el notario sus firmas») parte de que «el cuaderno particional confeccionado por los mismos herederos e incorporado a la escritura, firmado por ellos en presencia notarial y meramente ratificado por el contador partidor», a pesar de que el cuaderno particional en cuestión dice, en su encabezamiento, que lo lleva a cabo el contador partidor testamentario, y a que en los folios en que va extendido solo existe una sola firma, estampada en el último de ellos, al final del documento, y al dato inequívoco de que existe un solo otorgante.

  1. b) Posteriormente, mediante otra escritura que se presenta conjuntamente con la anterior, a la que complementa, una de las herederas por sí y como tutora de otro coheredero incapacitado judicialmente, reconoce que el inventario de los bienes hereditarios fue llevado a cabo con la conformidad de todos los interesados.
  2. En el presente caso concurre una partición llevada a cabo por el contador partidor testamentario. Y lo primero que debe decirse es que se trata de una partición que al ser hecha por la persona designada al efecto por el testador goza de ciertas particularidades. La primera es que ha de ajustarse plenamente al título sucesorio; debe ser un instrumento de mero desarrollo y ejecución distributiva de lo en él establecido, sin que pueda verificarse la distribución hereditaria, tal y como se autoriza a los herederos en el artículo 1.059 del Código Civil, «de la manera que tenga[n] por conveniente. Es evidente que el proceso particional de la herencia cuando es efectuado por el comisario tiene que ajustarse a la voluntad del testador, a la las reglas dispositivas que suplen y complementan aquélla, y también a las superiores disposiciones legales de carácter imperativo, a las que el propio testador también queda sujeto.
  3. Pero, sin perjuicio de lo anterior, conviene poner de relieve que el contador partidor está investido para realizar la partición por sí sólo, de modo que no requiere la intervención de los herederos, ni por ello es necesario que fuesen éstos «mayores y tuviesen la libre administración de sus bienes». En efecto, mientras que la actuación del comisario respete el ámbito de su encargo, en principio meramente particional, goza aquél de total legitimación para actuar hasta agotar todo el proceso partitivo que se ultima con la distribución y adjudicación del caudal hereditario. Solo fuera de ese campo, cuando se rebasa lo particional, espacio que se delimita por las líneas marcadas por el testador, y se entra en el ámbito dispositivo, se diluyen las facultades del comisario y se hace necesario el concurso y la aprobación unánime de los herederos y demás interesados en la sucesión. Consiguientemente, la partición de herencia hecha por el contador-partidor produce, per se, los efectos previstos en el artículo 1.068 del Código Civil y, tal y como ha tenido oportunidad de declarar en reiteradas ocasiones este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 27 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 2002, 21 de junio de 2003, 13 de octubre de 2005 y 20 de julio de 2007) no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro del ámbito de su competencia o de sus funciones (funciones que se concretan en la «simple facultad de hacer la partición» –cfr. artículo 1.057 del Código Civil). Por eso, salvo que haya mediado extralimitación del partidor testamentario, la eficacia de la partición nunca precisa del consentimiento de los herederos o legatarios afectados.
  4. Al mismo tiempo debe tenerse en cuenta que el contador cuando actúe en cumplimiento de la misión que le encomendó el testador ejercita facultades, particularmente la de hacer la partición, que le corresponden por derecho propio, sin que sea dable entender que interviene en representación de los herederos, legatarios, legitimarios o cualquier otra suerte de interesados en la partición. Su actuación, por ende, no está sujeta a ninguna limitación representativa ni tampoco necesita del refrendo o ratificación de los afectados por el proceso partitivo verificado, ni de sus representantes voluntarios, o legales, en caso de que alguno de ellos estuviese a sujeto a cualquier orden de representación legal. Basta, en este último caso, como luego se dirá, con que cumpla con la exigencia establecida en el artículo 1.057.3 del Código Civil, relativa a la citación para la formación del inventario.
  5. En el presente caso se trata de una partición efectuada por un contador partidor testamentario, en el ámbito y con la eficacia que le reconoce el artículo 1057 del Código Civil, sin que en ningún caso pueda confundirse con el diferente supuesto de la partición convencional fraguada mediante el concurso y consentimiento de los herederos a que se refiere el artículo 1.059 del mismo cuerpo legal, pues el proceso partitivo se ha efectuado sin la intervención de éstos. A mayor abundamiento cabe señalar que, en contra de lo que alega la registradora, no concurre en este caso circunstancia alguna que permita considerar que esta partición unilateralmente efectuada por el contador se haya transformado en un acto plurilateral que la asemeje o convierta en la partición convencional prevista en el artículo 1.059 del Código Civil (alteración que, por otra parte, no cabe deducir automáticamente de la intervención conjunta de comisarios contadores partidores y herederos) en cuyo caso, al basarse en la voluntad negocial y el consentimiento de los herederos si sería necesario que el incapacitado estuviese legalmente representado y se cumplimentase lo establecido en el artículo 271 del Código Civil. No se produce aquí, por tanto, el desplazamiento de la exigencia establecida en el artículo 1.057.3 por la contenida en los artículos 271, 172 y 299 del Código Civil.

Por ello, el cuaderno particional formalizado mediante la escritura cuya inscripción se deniega, al que alcanza el juicio de adecuación a la legalidad inherente a aquélla, no necesita ser confirmado ni ratificado por nadie más, especialmente por ningún interesado en la sucesión, por haber sido efectuado dentro del ámbito de facultades, y en definitiva de legitimación testamentaria, propia del contador-partidor. La regla anterior no se ve excepcionada por el hecho de que concurra como interesada o afectada por la sucesión una persona incapacitada. Tal y como ocurriría con la partición que efectúa directamente el testador, tampoco aquí se precisa la intervención de los mecanismos legales a los que se confía la representación y defensa de los intereses de los incapaces. Y al no ser precisa la actuación o intermediación de dichos representantes legales, tampoco son precisos los controles que se imponen para la adecuada vigilancia de sus actuaciones.

  1. Tratándose de una partición unilateral efectuada por el partidor y no darse, en consecuencia, ninguna variedad de representación en el proceso particional, pese a que uno de los herederos interesados es una persona incapacitada, no surgen supuestos de actuaciones sujetas a control o refrendo judicial, hipótesis que se limita al caso de actuación de un representante legal –sea tutor, curador o defensor judicial– en nombre de un incapaz. Esta consideración aparece confirmada por el propio artículo 1057.3 del Código Civil que exclusivamente establece como formalidad especial de este tipo de operaciones particionales verificadas por el partidor testamentario, cuando alguno de los interesados sea menor o incapacitado, la de citar a sus representantes legales a la formación del inventario.
  2. Como corolario de lo anterior, esto es, de que no hay ninguna relación representativa en la partición hereditaria, al ser esta efectuada, en el ámbito de sus competencias por el propio contador-partidor, tampoco puede haber conflicto de intereses, pues no se da el caso de que unos herederos estén representados por otros.

El único punto en el que subyace la relación representativa es en el relativo al reconocimiento que efectúa una heredera de que, por sí y en calidad de tutora de otro coheredero, ha sido citada por el contador-partidor, al igual que los demás herederos, para efectuar el inventario de los bienes hereditarios, que se llevó a cabo con la conformidad de todos. Sin embargo, en esta actuación de la coheredera tutora, que se concreta en la participación en el inventario de la masa partible, no es posible apreciar un conflicto de intereses entre los de ella y los de su representado, pues éstos, lejos de ser antagónicos o contrapuestos, discurren paralelos, pues a ambos perjudicará cualquier error en el inventario, sea por defecto al omitir algún bien, lo sea por exceso al incluir en la masa hereditaria el que no debiera integrarla o al inventariar alguna deuda inexistente (cfr. Res de 18 de diciembre de 2002).

  1. A mayor abundamiento debe tenerse en cuenta que como ya se apuntó en la Resolución de 24 de marzo de 2001, que la partición realizada por el contador-partidor en el ámbito de su marco competencial (configurado por la simple facultad de hacer la partición –en la que cabe incluir las operaciones particionales de inventario del activo y pasivo, con la correspondiente calificación de la naturaleza privativa o consorcial de sus elementos, avalúo, formación de lotes o hijuelas y su entrega y adjudicación a los interesados– por las otras las facultades legales si también es albacea y por las demás que le fueren atribuidas testamentariamente), es válida y produce todos los efectos que le son propios mientras no se impugne judicialmente, de forma que sólo los Tribunales de Justicia son competentes para declarar la disconformidad del proceder del contadores con lo querido por el testador, debiendo estarse, mientras tanto, a la partición realizada por éstos.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

10 enero 2012

Efectos del convenio

SUSPENSION DE PAGOS

Efectos del convenio

Efectos del convenio

1. Se discute en este recurso en torno al acceso al Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria constituida (sobre cuatro fincas de su propiedad) por una sociedad declarada en su día en suspensión de pagos y en cuyo expediente aquella había alcanzado un convenio con los acreedores, aprobado judicialmente e inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. El Registrador, en una calificación claramente insuficiente en cuanto a su motivación, suspende la inscripción, limitándose prácticamente a justificarla sobre la base de: «Encontrarse anotada la situación de suspensión de pagos del hipotecarte e inscrito el convenio alcanzado con los acreedores aprobado judicialmente, con nombramiento de comisión interventora, sin que conste el acuerdo de esta última para la realización de este acto, ni en el convenio se faculte al suspenso para realizar actos de disposición».

3. Contra la anterior calificación interpone recurso el deudor hipotecante, habiendo formulado alegaciones al mismo, en el trámite correspondiente, las personas y entidades que se reseñan en el apartado «hechos» de esta resolución, dándose la circunstancia de que el acreedor hipotecario, en las suyas, solicita la confirmación de la calificación recurrida.

Planteada así la cuestión, procede examinarla realizando dos tipos de consideraciones.

A) Desde una perspectiva que en razón de la radical reordenación normativa operada a raíz de la entrada en vigor de la Ley Concursal bien se podría calificar como teórica, pero que no puede ser obviada (pese a su acentuado matiz histórico), hay que tener presente:

a) Que la generalidad de la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo calificaron, como negocio jurídico «sui generis», el posible convenio que, en un expediente de suspensión de pagos, pudiera haberse celebrado entre deudor y acreedores, pues si bien se asemejaba a los de naturaleza contractual, en tanto que nacía de un acuerdo de voluntades que implica normalmente una especie de transacción, también acusaba un marcado carácter público, revelado por la necesaria intervención judicial.

b) Que en lo relativo a los efectos que pudieran derivarse de dicho convenio sobre la capacidad del deudor, era también opinión unánime entender que la aprobación de aquel ponía fin al expediente de la suspensión de pagos, con la consecuencia de que el deudor recobraba de nuevo su plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le hubiera impuesto alguna limitación (vid. Resolución de este Centro Directivo de 20 de septiembre de 1983), como pudiera ser la de que no sean válidos los actos de disposición a los que no preste su consentimiento por la Comisión correspondiente (en tal sentido la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de agosto de 1993); o cuando haya cedido a la Comisión de Acreedores la administración y liquidación de los bienes (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de agosto de 1993). Ahora bien, con la misma rotundidad se afirmaba, también, que esas limitaciones, en cuanto excepciones a la libre actuación del deudor y propietario, eran de interpretación estricta (en tal sentido, también, las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1968, 6 de febrero de 1995 y 25 de marzo de 1995).

Sobre esta cuestión, es especialmente ilustrativo este pronunciamiento –por supuesto incardinable en el caso enjuiciado, aunque perfectamente explicativas, algunas de sus declaraciones, de la problemática que en estos casos se suscita– que se contiene en la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1997: «…Raya en lo paradójico que se pudiere sostener que por efecto del Convenio, los bienes están en poder de los acreedores, flotando sobre cada uno de los bienes un gravamen de no se sabe qué naturaleza, afectando a los terceros con los que el deudor se relacionase. Sería entonces letra muerta el levantamiento de toda cortapisa al deudor en la gestión y disposición de sus bienes., y resultaría que aquel habría empeorado su posición jurídica, una vez aprobado el expediente de suspensión de pagos, con el convenio, respecto como estaba en el estado legal de suspensión de pagos. Además ¿quién compraría o daría crédito al deudor en las condiciones que se dice ha quedado su patrimonio con el convenio?…».

Como también lo es, lo declarado por este Centro Directivo en su resolución de 18 de febrero de 1997, en cuyo fundamento de derecho segundo se afirmaba que, una vez que se alcanza, dentro del expediente de suspensión de pagos, un convenio entre el deudor y sus acreedores, y que éste es aprobado judicialmente, el suspenso recobra su capacidad de obrar, de manera que en adelante su plena capacidad no tiene otras limitaciones que las definidas exclusivamente en dicho convenio, las cuales en cuanto excepcionen la libre actuación del deudor y propietario, son de interpretación estricta.

c) Que es principio básico de nuestro ordenamiento registral el disfavor con el que en él son contempladas las denominadas «prohibiciones de dispones; el artículo 27 de la Ley Hipotecaria veda su ingreso tabular salvo que tengan su origen en algunos de los supuestos que contempla el artículo 26 del mismo texto legal; de ahí que este Centro Directivo, en su citada resolución de 18 de febrero de 1997, hacía hincapié en la importancia que tiene la forma de redactarse los Convenios entre deudor y acreedores en las suspensiones de pagos, no siendo indiferente la previsión de meros compromisos obligacionales o el establecimiento de verdaderas restricciones o limitaciones de alcance jurídico-real (establecimiento de prohibiciones de disposición o de gravamen.).

d) Y lo anterior, obviamente, sin perjuicio de que, eventualmente, pueda producirse un incumplimiento de los compromisos asumidos por el deudor en el convenio, con las consecuencias, de todo orden, que de ello pueda derivarse, (cfr. los hoy derogados artículos 17, párrafo final, de la Ley de Suspensión de Pagos y 878 y siguientes del Código de Comercio); entre ellas, obviamente, las que se hubieran previsto en el convenio.

B) Pues bien, examinando la nota de calificación recurrida, hay que significar lo siguiente:

a) Que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan ser tenidos en cuenta por este Centro Directivo cualesquiera argumentos –o reargumentos– que dicho funcionario pueda introducir en su informe, pues dicho trámite, como también ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en modo alguno puede ser utilizado para replicar al recurrente en una suerte de contestación a la demanda o para agravar su calificación. En este caso, por cierto, hay que poner de relieve la muy escasa (comparándola con la del informe) motivación de la nota de calificación recurrida, brillando totalmente por su ausencia en esta última una adecuada hermeneusis de las cláusulas del convenio inscritas, en su proyección –y aplicación– sobre el concreto negocio jurídico celebrado y luego sometido a su calificación, a efectos de justificar una posible calificación negativa.

b) A la vista de lo anterior, este Centro Directivo tiene que examinar el defecto formulado atendiendo, exclusivamente, a como lo ha sido en la nota, sin tener en cuenta cualesquiera otros documentos presentados después, ni, por supuesto, el informe del registrador, que tiene que ceñirse a cuestiones de mero trámite y que en este caso contiene lo que no contiene la nota: una motivación y fundamentación de su negativa, en base a su interpretación –y consiguiente aplicación al caso– de la normativa legal y de las cláusulas del convenio de suspensión de pagos inscrito.

c) Por ello, y a la vista de las consideraciones que se realizan al comienzo de los «Fundamentos de Derecho» de esta resolución, deviene forzado revocar la calificación recurrida, la cual parte de la premisa de que es el convenio el que tendría que atribuir facultades al en su día declarado suspenso cuando es justamente lo contrario, toda vez que, como antes se indicó:

La aprobación del convenio pone fin al expediente de la suspensión de pagos, con la consecuencia de que el deudor recobra de nuevo su plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le haya impuesto alguna limitación, algo que debió explicitar con el debido detalle el Registrador –y argumentarlo debidamente– en su nota de calificación, a la vista del negocio jurídico celebrado y cuya inscripción se pretendía.

Esas posibles limitaciones de existir en este caso –algo que este Centro Directivo no puede ni negar ni afirmar, al no ser su función calificar–, en cuanto excepciones a la libre actuación del deudor y propietario, son de interpretación estricta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

7 abril 2006 [1]

Efectos del convenio.- Ver, más adelante, el apartado “Efectos frente a ejecuciones posteriores”

17 septiembre 2007

 

[1] Esta Resolución ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Badajoz en sentencia de 29 de febrero de 2008, cuyo fallo ha sido publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.

Arrendaticio rústico en caso de venta

RETRACTO

Arrendaticio rústico en caso de venta

Arrendaticio rústico en caso de venta

No se considera cumplida la exigencia del artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, en caso de venta, con la manifestación del vendedor de no haber formalizado ningún contrato de arrendamiento, pues ello no implica que no pudieran existir otros con anterioridad a la fecha de su adquisición y que estén subsistentes.

10 febrero 1986

Arrendaticio rústico en caso de venta.- La fórmula empleada en una escritura de venta, después de manifestar el vendedor que la finca está libre de arrendatarios, de añadir que «no se ha hecho uso de la facultad prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Rústicos», cumple la exigencia del artículo 91.1 de dicha Ley. 1º.- Porque no siendo imprescindible el uso de los propios términos del precepto legal, que habla de los seis últimos años, la declaración del vendedor es más amplia que la exigida por la Ley, pues literalmente interpretada ha de entenderse referida a que nunca se ha hecho uso de tal derecho, lo cual, sin perjuicio de los riesgos que conlleva para quien la formula, cumple sobradamente la exigencia y finalidad legal. 2º.- Porque la fórmula impersonal utilizada (al decir que no se ha hecho uso en lugar de que no se ha hecho uso por el vendedor), en ciertos casos puede ser la más conveniente si se quiere dar a tal manifestación la extensión temporal necesaria, pues tal declaración abarca no solo el tiempo durante el cual ha sido titular de la finca quien la formula, sino aquél durante el cual lo han sido sus causantes.

11 enero 1994

Arrendaticio rústico en caso de venta.- Hechos: El título que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca, que la adquirieron por compra en escritura pública a los herederos del titular registral; uno de los defectos señalados por el Registrador fue que no consta la declaración exigida por el artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos respecto a si se hallaba arrendada y, en su caso, si el transmitente había hecho uso en los últimos seis años del derecho reconocido por el artículo21.6 de la misma Ley. La Dirección revoca la nota en este punto con los siguientes argumentos: Que el derecho de adquisición preferente existía en toda transmisión no exceptuada por la ley y también, por tanto, en transmisiones forzosas o cuya existencia fuera objeto de declaración judicial no parece ofrecer dudas; el problema está en si en estos casos en que el título inscribible no sea una escritura pública pueden aplicarse los mecanismos protectores del derecho del arrendatario que establecía el legislador. Pues bien, dejando a un lado el problema de si efectivamente existía o no el posible supuesto que daría lugar al derecho de adquisición preferente habida cuenta de que las normas de las que resultaría, los artículos 26 y 27 de la Ley, fueron derogados por la posterior de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, lo cierto es que aquellos mecanismos protectores tan sólo estaban llamados a entrar en juego en el caso de que la enajenación de la finca se hiciera en escritura pública (artículo 91.1). Y en el caso que motiva el recurso, si bien el defecto que se examina se ampara en el hecho de que las fincas fueron adquiridas por los actores en virtud de escritura pública, en ningún momento se agota el argumento. Estamos, evidentemente, y el propio recurrente lo reconoce, ante una procedimiento declarativo destinado a lograr la reanudación del tracto sucesivo de dos fincas así como la inmatriculación de una tercera. A la vista de ello podría haberse argumentado que el título material a inscribir no es tanto la sentencia declarativa de dominio como la compraventa que sirve de base a esa declaración y exigir, para inscribirla, aquellos aditamentos que el legislador ha impuesto para lograrla. Pero desde el momento en que no es ese el planteamiento básico ha de rechazarse la pretensión de imponer para inscribir una sentencia judicial exigencias formales que no le corresponden.

29 noviembre 2004 (RV)

Arrendaticio rústico en caso de venta.- 1. El presente recurso tiene por objeto determinar si en una escritura de venta de finca rústica de fecha 25 de marzo de 1988 en la que se señala que la misma no esta arrendada, es exigible manifestar que en los seis años anteriores no se ha hecho uso de la facultad reconocida al arrendador, conforme al artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre de 1980, vigente en el momento de la compraventa.

2. La actual Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de Marzo de 2003 suprime los derechos de adquisición preferente del arrendatario en caso de transmisión de fincas rústicas, a diferencia de la legislación anterior, esto es, de la Ley de 31 de Diciembre de 1980 que en sus artículos 84 y siguientes establecía a favor del arrendatario de fincas rústicas derechos de tanteo y retracto o adquisición preferente. En concreto, conforme al artículo 91 de este cuerpo legal, se exigía que el transmitente declarara, bajo pena de falsedad, que la finca no estaba arrendada, y, en este caso, si se había hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el artículo 26.1 de la Ley. Sin está manifestación el Registrador no podía practicar inscripción alguna de transmisión de fincas rústicas. El citado artículo 26.1, permitía al arrendador oponerse a cualquiera de las prórrogas de duración del contrato si se comprometía a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí, por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus hijos, descendientes, mayores de dieciséis años, en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura. En definitiva, la Ley de 1980 protegía al arrendatario articulando un sistema de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas con preferencia respecto de terceros.

3. Situado el objeto del recurso, es preciso determinar si la transmisión que contempla la presente escritura se entiende referida a la legislación actual o a la de 31 de Diciembre de 1980, en cuyo caso sería precisa la manifestación que contemplaba su artículo 91 en relación al artículo.26.1.

Para resolverlo hay que acudir a lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 26 de marzo de 2003, conforme a la cual «los contratos de arrendamiento y aparcería vigentes a la entrada en vigor de la misma, se regirán por la normativa al tiempo de su celebración».

Como señalara la Resolución e 16 de Diciembre de 2004, la Disposición Transitoria Primera de la Ley 49/2003, permite la aplicación de la normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de entrada en vigor de aquélla, aunque no a los posteriores ya que sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.

La escritura que motiva el presente recurso fue autorizada en mil novecientos ochenta y ocho, antes de la entrada en vigor de la Ley 49/2003 siendo preciso, por tanto, manifestación del transmitente sobre la situación arrendaticia de la finca y denegación de prórrogas exigidas por el texto legal de 1980. Este es el criterio que esta Dirección General había reiterado siempre para la legislación entonces vigente, cual es la necesidad de manifestar la situación arrendaticia de las fincas de conformidad con los citados artículos 91 y 26.1, a los efectos de inscribir las transmisiones a las que aquellas se refieran en el Registro, si bien no es necesario que se usen idénticos términos que el precepto legal (véanse Resoluciones de 10 de Noviembre de 1986 y 11 de enero de 1994).

En cuanto a las consideraciones del recurrente sobre la intrascendencia en esta manifestación dada la profesión del transmitente, la fecha de su adquisición y posterior enajenación, la posible prescripción de acciones y, en definitiva, el transcurso del tiempo, no pueden ser tenidas en cuenta o impuestas al Registrador en su calificación limitada en los términos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

30 junio 2005

RESERVA HEREDITARIA

Del demandado rebelde, por el Juez

Del demandado rebelde, por el Juez

No es inscribible la escritura de partición en la que se adjudican determinadas fincas libres de toda limitación, cuando en el Registro figuran con el carácter de bienes sujetos a la reserva del artículo 811 del Código Civil, sin que pueda alegarse que esta condición o calidad haya sido impuesta a los inmuebles por mera oficiosidad del Registrador, puesto que en la solicitud de inscripción que se le hizo en su día se dijo que los «bienes, con arreglo al artículo 811 del mismo Cuerpo legal, tienen el concepto de reservables para los descendientes que me sobrevivan y ostenten el carácter de pertenecer a la línea de donde estos bienes procedan», y dicha expresión es un obstáculo para la libre disposición de los bienes por el reservista o por sus herederos y garantiza los derechos de los reservatarios presuntos.

28 julio 1930

Lineal: Efectos.- Hechos: Se otorga una escritura de división horizontal por los dueños proindiviso de una casa, entre los que se encuentra un copropietario cuya parte está sometida a la reserva lineal del artículo 811, por lo que concurren también los que en dicho momento serían reservatarios si se hubiera consumado la reserva. La inscripción se practica haciendo constar que “todas las inscripciones practicadas quedan sujetas a la posible revocación, incluso frente a terceros, en virtud de las garantías establecidas frente a los ulteriores beneficiarios de la reserva” y el recurso se plantea “contra la calificación efectuada”. La Dirección desestima el recurso, porque entiende que sólo cabe contra la suspensión o denegación de un asiento, y no lo declara improcedente, como ha hecho en otras ocasiones, aunque añade que ”no es posible resolver por esta vía la forma en que se realizado la inscripción”, aclarando que otra cosa sería si, ante la solicitud de rectificación del Registro, y su hipotética denegación, se recurriera ante el Centro Directivo.

11 diciembre 2002 (RV)

Acuerdos

SOCIEDADES

Acuerdos

Acuerdos

Aunque la Junta General y el Consejo de Administración de una sociedad no se hubiesen acomodado a los Estatutos en sus decisiones, serán inscribibles si la Junta General extraordinaria celebrada posteriormente, concurriendo la totalidad del capital social, adoptó por unanimidad el acuerdo de ratificarlas.

24 diciembre 1948; 14 febrero 1949

Acuerdos.- Es válido el adoptado en una sociedad por sus dos únicos socios componentes y reflejado en una certificación por uno solo de ellos, en quien concurren los cargos de secretario-presidente y administrador único.

17, 25, y 26 de abril de 1972

Acuerdos.- No es inscribible la escritura por la que una sociedad compra una finca, representada por su Consejero Delegado, si de la documentación presentada resulta palmariamente que dicho Consejero carece de facultades para el acto en que interviene, sin que dicha circunstancia pueda obviarse por el hecho de que exista un acuerdo de la Junta aprobando la compra, pues tal órgano carece de facultades para ello, por pertenecer dichas facultades al Consejo de Administración.

26 noviembre 2003

Plazo para realizar su cometido

CONTADOR-PARTIDOR

Plazo para realizar su cometido

Plazo para realizar su cometido.- Planteada la cuestión de determinar cuál sea la fecha inicial del cómputo del plazo en el que el contador partidor ha de llevar a cabo su encargo, han de aplicarse por analogía los preceptos legales sobre el albaceazgo. Y de acuerdo con éstos, la calificación hipotecaria no se puede apoyar en meras presunciones ni en circunstancias negativas no demostrables en el procedimiento registral, en el que las manifestaciones de los contadores partidores, no desvirtuadas ni siquiera impugnadas por los interesados, han de producir sus efectos, sin que por ello los herederos estén obligados a permanecer en la indivisión indefinidamente, puesto que pueden evitarlo con el sencillo medio de notificar fehacientemente a los contadores partidores su nombramiento a fin de que empiece a correr el plazo en que deben desempeñar sus funciones.

12 abril 1951

Plazo para realizar su cometido.- Aun cuando los contadores deben cumplir su encargo en el plazo de un año a partir del requerimiento que les hicieron los herederos, si antes no lo hubieren realizado pero no se justifica que se les hubiere hecho el requerimiento, debe estimarse cumplida su función dentro del plazo legal.

3 febrero 1959

Plazo para realizar su cometido.- El contador-partidor ha de cumplir el mandato recibido del testador en el término señalado por éste, y en su defecto habrá de aplicarse el plazo establecido en el artículo 904 del Código Civil, o sea, un año, con la posibilidad de prórroga legal.

11 octubre 1982

Plazo para realizar su cometido.- Señalado por la testadora para la realización de la partición el plazo de dos años a partir de su fallecimiento y habiendo transcurrido con exceso dicho plazo, la contadora-partidora carece de facultades. Y puesto que en la partición intervinieron, además, todos los interesados excepto un legitimario, la Dirección añade que no puede obviarse la falta de consentimiento de éste, aunque sin entrar en el fondo de este defecto, también señalado en la nota de calificación, porque considera que no es necesario entrar en su examen al haberse confirmado el primero.

22 diciembre 2004

Suspensión del despacho de un documento, ordenada judicialmente

DOCUMENTO JUDICIAL

Suspensión del despacho de un documento, ordenada judicialmente

Suspensión del despacho de un documento, ordenada judicialmente.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura de venta. 2) Durante la vigencia del anterior asiento, se presenta mandamiento ordenando la suspensión de la inscripción de dicha venta como consecuencia de procedimiento criminal por estafa y falsedad en la adquisición anterior a la venta presentada. 3) Se declara por sentencia firme la nulidad de la venta anterior a la que ha sido objeto de presentación. 4) El Registrador deniega la inscripción de la venta por no ser la finca propiedad de la vendedora, al haber sido declarado nulo el título que motivó la inscripción a su favor. La Dirección entiende que la suspensión procede cuando lo que se pretende es evitar la inscripción de la propia transmisión presentada por constituir dicha transmisión un posible acto delictivo, pero no cuando se trata de un título otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo y que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro, habría sido inscrito, lo que podría convertir a su beneficiario en tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, declarada la nulidad del título del actual titular y ordenada la cancelación de la inscripción a favor del mismo, la relatividad de la cosa juzgada impide que tal nulidad pueda hacerse efectiva contra el adquirente que no fue parte en el procedimiento, como consecuencia de lo cual la forma correcta de actuar, por virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo, será la de practicar primeramente la inscripción del título presentado en primer lugar, pues la suspensión ya ha sido levantada, y cancelar la inscripción a favor de la anterior titular registral, cancelación cuyo alcance contra el nuevo titular será el determinado por los artículo 34, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria, siendo su aplicación competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia.

27 mayo 1999

Valor de las certificaciones del Registro Civil

DOCUMENTO JUDICIAL

Valor de las certificaciones del Registro Civil

Valor de las certificaciones del Registro Civil.- Las certificaciones del Registro Civil son documentos públicos que hacen prueba solemne y auténtica respecto de los actos inscribibles en el mismo, por lo que acreditada la hora en que fallecieron un padre y su hijo, y la premoriencia del primero (dato que se omitió inicialmente por ignorarlo la persona que hizo la declaración, pero que se hizo constar con posterioridad mediante nota al margen extendida por el Juez encargado del Registro Civil), es forzoso el respeto al estado de derecho derivado del contenido de dicho Registro, sin que sea lícito al Registrador de la Propiedad ir más allá de lo que le autoriza concretamente su función calificadora del título inscribible, en la defensa de intereses de tercero que pugnen contra los hechos auténticamente acreditados por las certificaciones de defunción.

2 marzo 1940

Requisitos

DIVISION MATERIAL

Requisitos

Requisitos.- 1. En el presente recurso se ventila la cuestión de si es necesario incorporar a una escritura que solemniza una modificación inmobiliaria la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas objeto de la misma, como presupuesto de su acceso registral.

Conviene tener en cuenta que en la referida escritura se parcelaba una finca, contando con la correspondiente licencia municipal de segregación, dando lugar a tres nuevas parcelas. Éstas, según el instrumento público, se correspondían con una parte de dos parcelas catastrales.

La sinóptica, y no razonada, nota de calificación, se limita a exigir la aportación de aquélla certificación, lo que por sí solo debería llevar a su revocación, para evitar la indefensión del recurrente. Sin embargo, por razones de economía procedimental, dado que de forma indebida, posteriormente se aclara en el informe registral, que no hay coincidencia, ni correspondencia, entre la superficie ni entre los titulares catastrales y los registrales, y que la exigencia registral se orienta a evitar el perjuicio de los titulares catastrales, se entra a examinar el fondo del recurso.

  1. Ha sido un propósito constante del legislador tratar de lograr la coordinación de las bases catastrales y el contenido del Registro de la Propiedad. Son múltiples las medidas adoptadas por el legislador en los últimos años encaminadas a esa finalidad, entre las que se pueden citar la obligación de reflejar en los documentos públicos la referencia catastral de las fincas, la obligación de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, la necesidad, en los procedimientos inmatriculatorios, de que coincida la descripción catastral con la descripción literaria que se consigna en la escritura, o el procedimiento de rectificación de errores –relativos a datos físicos- conforme al artículo 18 de la Ley del Catastro.
  2. Sin embargo el legislador no ha querido decretar el cierre registral respecto de los títulos que en los que no se cumplimenten las exigencias anteriores, salvo en casos aislados en los que lo expresa explícitamente la Ley, tal y como ocurre en el supuesto, bien diferente al que ahora nos ocupa, de la inmatriculación (cfr. artículo 53.7 de la Ley 13/1996: «En lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y grafica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título»).

Por tanto, en el presente supuesto, y con independencia del régimen sancionador que se prevé en la Ley, lo cierto es que la inobservancia de la obligación de incorporar la referencia y la certificación registral no parece suficiente, por sí sola, para impedir el acceso tabular de las fincas segregadas. La falta de coincidencia con la realidad catastral no debe obstaculizar la inscripción solicitada cuando encaja perfectamente con los parámetros de la finca parcelada que figuran en el Registro, con los que guardan coherencia la descripción y superficie de las nuevas fincas segregadas, sin perjuicio de que la notificación al Catastro, que debe ser efectuada, tanto por el notario como por el registrador, permitan instruir el procedimiento catastral que corresponda, atendida la información recibida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador.

14 septiembre 2012

De obra nueva

DESCRIPCIÓN

De obra nueva

De obra nueva.- Rechazada la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por no expresarse el total de metros cuadrados edificados, se revoca la calificación porque habiéndose consignado en la escritura la superficie de parcela ocupada, el número de plantas de la edificación (que son dos: baja y primera), la superficie del solar que se ocupa (que es la superficie construida en planta baja) y la superficie construida en planta segunda, es indudable que una simple suma arroja el total de metros cuadrados construidos.

14 febrero 2004

De obra nueva.- 1. Al no haberse recurrido el segundo párrafo del Fundamento de Derecho segundo de la nota de calificación, queda circunscrito este recurso a decidir si es inscribible en el Registro de la Propiedad la ampliación de una obra nueva, en cuanto a una planta sótano destinada a aparcamiento de 131 metros cuadrados, justificada por una certificación catastral descriptiva y gráfica que coincide con la ampliación de obra descrita en el título y cuya inscripción se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

  1. Se trata por tanto de una vivienda que registralmente tiene 140 metros cuadrados totales construidos (más 6,88 metros cuadrados de pérgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero), a la que se quiere incorporar la declaración de una ampliación de obra nueva de una planta sótano de 131 metros cuadrados. Para acreditar la finalización de la obra y que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se acompaña certificación catastral acreditativa de que el inmueble, con la superficie total de 285 metros cuadrados, fue construida en 1999. Esos 285 metros cuadrados son suma de los 131 correspondientes a la vivienda, 23 metros cuadrados correspondientes al porche y de los 131 metros cuadrados del sótano aparcamiento que ahora se pretende inscribir por vez primera. La descripción de la finca resultante, según el título, quedaría con una superficie total construida de 271 metros cuadrados, incluyendo el aparcamiento, más 6,88 metros cuadrados de pérgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero que no se modifican.
  2. En la resolución de este recurso deben distinguirse dos cuestiones distintas: la ampliación de la obra nueva (planta sótano destinada a aparcamiento) y la descripción de la vivienda resultante, cuya inscripción también se pretende.
  3. Respecto de la primera cuestión, deberán respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunción de exactitud de los asientos registrales (artículo 38 LH) y la salvaguarda judicial de los mismos (artículo 1 LH). En definitiva, sólo se debe analizar si la ampliación de la obra se ajusta o no a la certificación catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del artículo 52 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y en este aspecto debe darse la razón al recurrente, pues la identidad es completa, coincidiendo los 131 metros cuadrados de planta sótano tanto en el título como en la certificación catastral. En este sentido, el propio registrador admite la coincidencia entre la descripción en el titulo de la ampliación de obra que se pretende inscribir, con la descripción de la misma en la certificación catastral y gráfica que se testimonia en la escritura. Es este el único extremo que debería tener en cuenta, si fuera lo único que pretendiera inscribir.
  4. Ahora bien, en el título calificado no sólo hay una ampliación de declaración de obra nueva, sino una nueva descripción de la totalidad del inmueble, resultante de aquélla ampliación, y aquí tampoco hay contradicción que impida la inscripción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado. En la escritura se pretende que la superficie total registral de la vivienda pase de 140 metros construidos a 271 metros cuadrados, exceso que equivale a la suma con los nuevos 131 metros cuadrados inscritos destinados a sótano y que en la escritura se describen como parte de la vivienda. Y aunque en la certificación catastral figuran un total de 285 metros cuadrados suma de las diversos componentes de inmueble, es muy similar a la suma de los mismos tal como se pretende reflejar en el Registro, que sumando los 271 de vivienda a los 16,88 de pérgola y patio (porches) dan 287,88 metros cuadrados. Es cierto que no es una total coincidencia, pero no estamos ante supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el título y el documento justificativo de aquéllos extremos, cuestiones todas que han quedado acreditadas sobradamente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

25 agosto 2008

Solicitud de que se inscriba una sola finca

DIVISION MATERIAL

Solicitud de que se inscriba una sola finca

Solicitud de que se inscriba una sola finca.- Dividido en dos un inmueble, puede el comprador que ha adquirido sólo una de las porciones solicitar e inscribir a su nombre la parcela comprada, no siendo necesario que previamente se inscriba la otra parcela que no adquirió y que es totalmente ajena a sus intereses. Confirma este criterio el principio de voluntariedad de la inscripción, aparte de que de seguirse el criterio contrario bastaría que uno de los interesados no quisiera inscribir su porción para que se vieran perturbados en su derecho a hacerlo los demás interesados, con el consiguiente perjuicio de no poder disfrutar de las ventajas que la legislación hipotecaria ofrece.

27 febrero 1978

De pisos en la división de una finca

DESCRIPCIÓN

De pisos en la división de una finca

De pisos en la división de una finca.- Hechos: se disuelve un condominio mediante la división de una finca sobre la que consta que existen dos viviendas subvencionadas sin que éstas aparezcan en la descripción de las nuevas fincas. Apreciado este defecto por el Registrador, la Dirección lo rechaza diciendo que delimitadas de modo preciso (ni siquiera el Registrador lo cuestiona) las dos parcelas resultantes de la segregación, así en sus linderos cómo en su superficie (además, claro está, de la naturaleza y situación, que derivan de la descripción de la matriz), quedan cumplidas las exigencias del principio de especialidad en orden a la identificación de los bienes objeto de inscripción (vid artículos 9.1 Ley Hipotecaria y 51.3 y 4 Reglamento Hipotecario), sin que la omisión en la descripción de las nuevas parcelas de edificaciones que sobre una o ambas existen, tal como se desprende de la descripción registral de la matriz, tenga virtualidad para obstaculizar la inscripción de la segregación, toda vez que se trata de un elemento descriptivo complementario y de constatación registral voluntaria, cuya omisión ni menoscaba la identificación de las fincas, ni compromete la consideración jurídica de parte integrante de las mismas que corresponde a aquellas edificaciones.

7 febrero 1995

De pisos en propiedad horizontal

DESCRIPCIÓN

De pisos en propiedad horizontal

De pisos en propiedad horizontal.- La descripción de los distintos pisos o locales puede hacerse con referencia a uno determinado cuando los demás son exactamente iguales y sólo varía la planta en que están situados.

20 abril 1967

De pisos en propiedad horizontal.- 1. En el supuesto del presente recurso el título calificado está integrado por una escritura, autorizada el 26 de abril de 2007, de elevación a público de un documento privado de compraventa, fechado el 5 de enero de 1967, de la mitad indivisa de un piso perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, y en él son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

  1. a) En el título presentado la descripción de la finca es la siguiente: «URBANA.–Número dieciséis.–Vivienda piso cuarto letra A derecha de la casa número cinco de la calle García Lesmes, antes número once de la calle General Ruiz, en Valladolid. Está situada a la izquierda del edificio, según se mira desde la calle de situación. Consta de cinco habitaciones, cocina, cuarto de aseo y servicio. Linda, según se entra en la vivienda desde la caja de la escalera: por el frente con casa número tres de la calle de la situación de Comunidad de Propietarios, antes número nueve de la calle del General Ruiz; derecha, casa número dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de Propietarios, antes número cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero; izquierda, calle de situación, antes del General Ruiz; Espalda.–patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera. Mide ochenta metros, ochenta y cinco centímetros. La expresada actualización de linderos resulta de Certificación Catastral a la que se hará referencia. Tiene una cuota de participación de 5,35 por ciento».
  2. b) En el documento privado protocolizado la finca se describe como «piso sito en Valladolid, calle de García Lesmes n.º 5, piso cuarto, letra A».
  3. c) En la nota de calificación el Registrador hace constar que los linderos, cuota y superficie de la finca según el Registro son los siguientes: Frente, calle Cadena; Derecha, Vivienda C y patio; Izquierda, casa número 4 de la calle de la Cadena; Espalda, patio del fondo y escalera. Superficie, sesenta y cinco metros sesenta y siete decímetros cuadrados. Cuota de participación de la finca en el régimen de propiedad, cuatro enteros, cincuenta centésimas por ciento.
  4. La cuestión que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuestión más fáctica que jurídica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el título calificado y las que constan en el Registro señaladas por el Registrador son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.
  5. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1ª a 4ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo, por el contrario, sí existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.

Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).

  1. En el caso que nos ocupa las dudas sobre la identidad de la finca del Registrador son plenamente justificadas. En el detallado cotejo que resulta de la documentación obrante en el expediente se ponen de manifiesto las siguientes diferencias descriptivas entre el título calificado y el Registro:
  2. a) Superficie de la finca: ochenta metros y ochenta y cinco centímetros cuadrados, según el título, y sesenta y cinco metros y sesenta y siete decímetros cuadrados, según el Registro;
  3. b) Cuota de participación en la propiedad horizontal: 5,35%, según el título, y 4,50%, según el Registro;
  4. c) Linderos: Frente: Casa número tres de la calle de situación de la Comunidad de Propietarios, antes número nueve de la calle del General Ruiz, según el título, y Calle Cadena, según el Registro; Derecha: Casa número dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de propietarios, antes número cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero, según el título, y Vivienda C y patio, según el Registro; Izquierda, calle de situación, antes del General Ruiz, según el título, y casa número 4 de la calle de la Cadena, según el Registro; y Espalda, patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera, según el título, y patio del fondo y escalera, según el Registro.

Las modificaciones descriptivas que se introducen en el título respecto de la situación previamente inscrita afectan a elementos descriptivos básicos de la finca: linderos, superficie y, tratándose de finca en régimen de propiedad horizontal, a la cuota. Las alteraciones indicadas no aparecen justificadas ni acreditadas, ni se cumplen respecto de las mismas las exigencias para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal (cfr. artículos 3, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Así, conforme al artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales debe contener una descripción no sólo del inmueble en su conjunto, sino también de cada uno de aquellos pisos o locales, en la que se habrán de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, entre las que se incluyen las relativas a su extensión y linderos, así como la planta en la que se hallaren, sus anejos, y la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, cuota que habrá de ser «determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial», con arreglo a los criterios que para su fijación se citan en el propio precepto (superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes), y cuya modificación, por afectar al título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, no puede ser realizada unilateralmente por el titular del respectivo piso o local, sino mediante el acuerdo unánime de la Junta de propietarios (cfr. artículo 17 nº 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre).

  1. Frente a ello no cabe invocar como soporte para la modificación pretendida la certificación catastral aportada, pues si bien la misma justifica el cambio de denominación de la vía pública en que se ubica el total inmueble a que pertenece el piso del que se transmite una cuota indivisa, por el contrario de la misma no resultan los concretos linderos del piso consignados en el título, y la superficie que figura en la misma es completamente distinta a la contenida en el mismo documento presentado, ni finalmente puede, por razón de su naturaleza (cfr. artículos 1 n.º 1 y 2 n.º 2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), llegar a suplir o enervar los requisitos impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal antes indicados.

Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

10 junio 2010

De resto

DESCRIPCIÓN

De resto

De resto.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesidad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta.

13 junio 2001

De resto en una segregación

DESCRIPCIÓN

De resto en una segregación

De resto en una segregación.- Es inscribible una escritura de compraventa en que se describe la porción segregada de una finca, su extensión y el lindero por donde se efectuó la segregación sin haber descrito el resto de la finca matriz.

23 octubre 1965

De resto en una segregación.- No existe ningún defecto cuando, habiéndose expresado la superficie de la finca matriz y de la porción segregada, se indica que la primera ha quedado disminuida en esta última extensión, pues una simple operación de restar deja despejada la cuestión aritmética que podría plantearse.

22 marzo 1975

De resto en una segregación.- Inscrita una segregación por estar bien identificada la finca nueva con los datos de superficie, linderos, término y lugar de actuación, no puede ponerse en entredicho la identificación del resto de la finca matriz cuando, según los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, es suficiente para su descripción la indicación de la extensión y lindero o linderos por donde se efectúa la segregación; y menos aún, rechazar la constitución, sobre el resto de la finca, de un gravamen como la servidumbre que queda suficientemente definido en todas sus características, pues se facilita la parte concreta de la finca sirviente por donde ha de realizarse el paso (la que media entre el lindero norte de la finca segregada y la carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones, de una longitud de 28 metros cuadrados, que se corresponde con la longitud de dicho lindero norte de la porción segregada) y la anchura del mismo (17 metros para paso de todo tipo de vehículos y personas).

21 noviembre 1994

De resto en una segregación.- Los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario imponen la necesidad de describir el resto de la finca que ha sufrido una segregación «cuando fuere posible»; pero como en ocasiones, especialmente en supuestos de múltiples segregaciones operadas de forma sucesiva sobre una finca, no es posible una descripción completa del resto, los propios artículos prescriben que en tales casos se haga constar solamente la modificación en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. El requisito de la extensión queda cumplido con la determinación de la porción segregada, ya que ésta implica una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de la extensión superficial de aquélla; y en cuanto al lindero o linderos por el que se efectúa la segregación, resultan por la vía de la expresión de la colindancia con la finca matriz o con partes previamente segregadas de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad.

25 enero 1999

Valor de las certificaciones del Consejo

TUTELA

Valor de las certificaciones del Consejo

Valor de las certificaciones del Consejo

Para enajenar bienes de menores o incapaces se requiere autorización del Consejo de Familia, por causas de necesidad o utilidad, que debe constar en el acta de la reunión del Consejo, pero no es preciso que figure en la certificación del acuerdo, salvo cuando se suscite contienda ante los Tribunales. Lo mismo cabe decir respecto al dato de los asistentes al Consejo y de que el acuerdo se adoptó por mayoría.

7 y 10 junio 1932

Valor de las certificaciones del Consejo.- La certificación del Presidente del Consejo de Familia, legitimada su firma y expresiva de la constitución del organismo tutelar y de las facultades concedidas al tutor, es suficiente para acreditar tales extremos.

19 febrero 1936

Medios de lograr la reanudación

TRACTO SUCESIVO

Medios de lograr la reanudación

No existe un riguroso orden entre los medios señalados en la legislación hipotecaria para lograr la reanudación del tracto interrumpido, por lo que si el interesado acude directamente a un juicio de cognición es inscribible el mandamiento judicial una vez recaída sentencia.

24 enero 1963

Medios de lograr la reanudación.- Es inscribible la sentencia dictada en juicio de tercería de dominio que, además de ordenar la cancelación de una anotación de embargo, declara el dominio del tercerista sobre diez onceavas partes de la finca embargada y la consiguiente cancelación, en cuanto a esas diez onceavas partes, de la inscripción de dominio del demandado, pues aunque el juicio de tercería se limita exclusivamente a decidir sobre la pertinencia del embargo trabado, el respeto a la función jurisdiccional que compete en exclusiva a jueces y tribunales impide al Registrador desconocer la eficacia registral de una declaración judicial recaída en tal juicio, en el que, además, se han cumplido las exigencias del tracto sucesivo, al haber intervenido el titular del derecho que se manda cancelar. La Dirección termina señalando que, técnicamente, tal vez no sea correcto cancelar la inscripción de dominio del demandado, puesto que su asiento es el que debe servir de soporte jurídico-registral al que deba practicarse a favor del tercerista, si bien no entra en esta cuestión por no haberse planteado.

1 marzo 2001

Medios de lograr la reanudación.- Tramitado un expediente de dominio para inmatricular una finca que ya figuraba inscrita, no puede utilizarse para reanudar el tracto sucesivo, pues para este caso el expediente tiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas en el expediente inmatriculador, principalmente el llamamiento al titular anterior.

5 julio 2001

Medios de lograr la reanudación.- Es correcta la actuación del Registrador que suspende la inscripción del auto recaído en expediente de dominio para inmatricular una finca, si considera que forma parte de otra inscrita. No se admite el argumento de que el expediente se inició acompañado de una certificación negativa del Registro, pues si bien se decía que la finca, tal como se describe, no está inscrita, se añadía que existía otra de la que podría proceder por segregación, añadiéndose que “es de hacer constar que, conforme al Registro, subsiste todavía en la originaria finca una cabida de… metros cuadrados para las segregaciones no inscritas”. Por otra parte, un expediente de dominio tramitado con el objeto de inmatricular una finca no puede servir para reanudar el tracto de otra ya que, por un lado, se produciría una doble inmatriculación, cuya existencia no tiene cabida en nuestro sistema registral, y, por otro, en el expediente para la inmatriculación no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución.

20 enero de 2003

Medios de lograr la reanudación.- Ante una sentencia firme dictada en juicio declarativo, que declara la propiedad de una finca, se plantea la cuestión de si es posible mediante ella la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La respuesta favorable tendría su apoyo en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Pero la Dirección General se inclina por lo contrario, con los siguientes argumentos: a) la reanudación del tracto tiene en el artículo 40 un tratamiento específico; b) la relatividad de la cosa juzgada determina que la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas; c) para la reanudación del tracto han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral y de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no basta con el consentimiento del titular del asiento contradictorio. Además, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, sería necesario demandar también a quienes adquirieron de él y a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, pidiendo la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, con lo cual se estarían inscribiendo estos títulos y el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. [1]

7 y 8 abril 2003

Medios de lograr la reanudación.- Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto declarativo del dominio a favor del promotor no puede utilizarse para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido al comprobarse que la finca objeto del expediente era parte de otra inscrita, pues, para este fin, el expediente contiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador, fundamentalmente, el llamamiento al titular registral anterior o sus causahabientes, que en este caso no consta ni siquiera que hayan sido citados.

9 marzo 2004

Medios de lograr la reanudación.- La cuestión planteada en el presente expediente es la de si, tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, al ser la finca objeto del expediente parte de otra inscrita, hecho que implícitamente reconoce el propio recurrente al señalar «no se admita la inscripción de las nuevas propiedades nacidas de ese acto, que son sustancialmente diferentes a la finca original o matriz que ha desaparecido realmente aunque quede el mero vestigio de su inscripción, cuya cancelación es cuestión aparte». La contestación ha de ser forzosamente negativa. El expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido fue el procedimiento que se debió emplear y el empleado, que es el que tiene por objeto inmatricular una finca, no sirve para la finalidad de aquél, al tener reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador. Es más, el trámite más importante de reanudación de tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes), quien en el presente caso no consta ni siquiera que haya sido citado, por lo que el Auto declarando justificado el dominio no puede tener acceso al Registro. En los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Art. 286 del Reglamento hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Art. 24 de la Constitución).

8 enero 2005

Medios de lograr la reanudación.- 1. La entidad I. P., S. A. interpone demanda contra el titular registral para que se declare el dominio a favor de Francisco R. P. y Josefa C. A. quienes le trasmitieron a ella en escritura pública. Como consecuencia de ello se dicta sentencia firme en la que se ordena, como consecuencia del allanamiento del demandado, «realizar la inscripción de la transmisión de la finca a nombre de Francisco R. P. y Josefa C. A., y de ésta a nombre de I. P., S. A. (el promotor del expediente). El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes (pues el tercero es un desarrollo de los anteriores): a) No ser el procedimiento utilizado el adecuado para reanudar el tracto; y b) No expresarse el carácter de la adquisición a favor de Francisco y Josefa ni la proporción en que adquieren. La interesada recurre, estimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior. El Registrador apela.

2. La primera cuestión que plantea, por tanto, el presente recurso es la de dilucidar si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca mediante la sentencia firme que declara su propiedad.

Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de abril de 2003), la cuestión no es de fácil resolución, pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. Artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites -cfr. Artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento).

Por ello, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia e todos esos títulos traslativos intermedios; mas, en este caso, como puede advertirse lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello el primero de los defectos ha de ser confirmado.

3. Respecto al segundo de los defectos, también debe confirmarse. Se ordena la reanudación del trato a favor de quienes vendieron al promotor del expediente, para que después, ya que éste adquirió por escritura pública, realizar la inscripción a favor de tal promotor, como consecuencia de dicho título. Es cierto que los que vendieron al promotor no han sido parte en el expediente, pero no por ello se produce su indefensión, pues existe una escritura pública en la que ellos venden. Por ello, y si bien técnicamente haría falta tener constancia de su intervención, así como del carácter y proporción en que tales señores adquieren, bastará con acompañar la correspondiente escritura para que tales defectos se obvien.

4. En cuanto al tercero de los defectos, no se puede mantener pues propiamente no es un defecto, sino una descripción de una forma para lograr la inscripción consistente en la elevación a público de un documento privado intermedio.

Esta Dirección General ha acordado estimar la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la calificación del Registrador, según resulta de los anteriores fundamentos.

5 octubre 2007

Medios de lograr la reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de elevación a público de documento privado en la que se protocoliza (además de acompañarse testimonio de la misma) sentencia firme dictada en juicio verbal por la que se estima la demanda del comprador y se ordena la elevación a público y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca, registralmente a nombre de personas distintas de quien figura en el documento como vendedor. En el procedimiento se ha demandado a los titulares registrales, y a los transmitentes intermedios. Según el Registrador debería haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, con notificaciones a titulares de fincas colindantes e intervención del Ministerio Fiscal, mientras que el recurrente entiende que tiene más valor una sentencia dictada en un juicio verbal que un expediente de jurisdicción voluntaria carente de efecto de cosa juzgada.

2. El juicio declarativo seguido, aún tramitado a través de las normas del juicio verbal, al ser un procedimiento contradictorio, en principio tiene mayores garantías en el caso concreto planteado que el expediente de dominio. A través del juicio declarativo puede lógicamente realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro, siempre que haya sido seguido contra el titular registral, cuestión no discutida en la nota de calificación (cfr. artículos 38, 40 y 82 L.H.).

Incluso cabe afirmar que el juicio declarativo es la única forma posible cuando el adquirente es directamente causahabiente del titular registral.

En estos casos, no cabe acudir a los procedimientos de reanudación de tracto del expediente de dominio ni al acta de notoriedad, sino que sólo cabe acudir al procedimiento judicial declarativo o a la aportación de los títulos intermedios.

Lo explica la Resolución de 24 de enero de 1994 al establecer que la inscripción de la última adquisición, la que enlace la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991), bien a través del título material y formal adecuado (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), o en su defecto a través de declaración judicial de su existencia, obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria). Y sin que esto suponga extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.

3. Cuando el promotor del expediente no sea directamente causahabiente del titular registral –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– ya puede acudirse al expediente de dominio, pero eso no excluye poder acudir a un juicio declarativo. Porque el juicio declarativo, sea a través de las reglas del juicio ordinario o del verbal, es un medio general de rectificación de los asientos del Registro (cfr. artículo 82 LH), mientras que el expediente de dominio y el acta de notoriedad son procedimientos sólo aplicables a supuestos específicos de inexactitud registral por falta de tracto sucesivo o de inmatriculación de fincas.

Por eso ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (véase las Resoluciones citadas en los vistos, en particular la Resolución de 22 de enero de 2002) que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón: a) Porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3. a y 4 a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales); se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción.

4. Esta excepcionalidad no se da en el caso de un juicio verbal, con posibilidad de contradicción, pero para ello es preciso sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.

5. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios.

«La cuestión no es fácil –decía esta resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permiten la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios; mas, en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido».

6. El supuesto de hecho de este recurso es distinto que el planteado en la Resolución de 7 de abril de 2003, porque se ha dirigido la demanda contra el vendedor en el documento privado, y contra los titulares registrales y herencia yacente de los mismos, que a su vez la transmitieron a aquél según la demanda acogida en la sentencia. Y además el actor demanda no sólo la elevación a público del documento privado, sino también la declaración por usucapión de la finca a favor del adquirente y la reanudación del tracto sucesivo. Independientemente de la posibilidad de acumular todas estas acciones, cuestión no planteada en el recurso, y considerando el registrador en la propia nota de calificación que no hay problemas correctamente entablada la acción contra los titulares registrales o su herencia yacente, debe considerarse que se han observado muchas más garantías que en la tramitación de un expediente de dominio o en un acta de notoriedad, expedientes de jurisdicción voluntaria carente de contradicción.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

11 julio 2007

Medios de lograr la reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una Sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se estima la demanda del recurrente y se ordena estar y pasar por lo solicitado en el suplico de la demanda, esto es que se declare que don David S. S. es dueño con carácter privativo; se ordene que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y se dé nueva descripción a la finca. En el procedimiento no se han demandado a los titulares registrales, ni a los transmitentes intermedios. Según el Registrador debería haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, debiéndose aportar, además, la oportuna licencia o la justificación de la no necesidad tal y como exige la legislación urbanística, para poder formalizar las segregaciones que se pretenden. Por el contrario el recurrente entiende que tiene más valor una sentencia dictada en un juicio ordinario que un expediente de reanudación de tracto.

2. A través del juicio declarativo puede lógicamente realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro, siempre que haya sido seguido contra el titular registral (cfr. artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que se observen, claro está, los requisitos legales establecidos. Cabe incluso que se inmatriculen fincas o se practiquen excesos de cabida a través de juicio declarativo, como determinó este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de noviembre de 2009), aunque si se quiere que no tenga mera eficacia entre partes deben cumplirse los requisitos necesarios para tales actos.

Incluso cabe afirmar que el juicio declarativo es la única forma posible para rectificar los asientos cuando el adquirente es directamente causahabiente del titular registral. En estos casos no cabe acudir a los procedimientos de reanudación de tracto del expediente de dominio ni al acta de notoriedad, sino que sólo cabe acudir al procedimiento judicial declarativo o a la aportación de los títulos intermedios.

Así lo afirmó la Resolución de 24 de enero de 1994 al establecer que la inscripción de la última adquisición, la que enlace la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991), a través del título material y formal adecuado (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), o en su defecto a través de declaración judicial de su existencia, obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria). Ello no supone extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.

3. Cuando el promotor del expediente no sea directamente causahabiente del titular registral —como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente— ya puede acudirse al expediente de dominio, pero eso no excluye poder acudir a un juicio declarativo. Porque el juicio declarativo, sea a través de las reglas del juicio ordinario o del verbal, es un medio general de rectificación de los asientos del Registro (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), mientras que el expediente de dominio y el acta de notoriedad son procedimientos sólo aplicables a supuestos específicos de inexactitud registral por falta de tracto sucesivo o de inmatriculación de fincas.

Por eso ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (véase las Resoluciones citadas en los Vistos, en particular la Resolución de 22 de enero de 2002) que el Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón: a) porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el afectado por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales). Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción.

4. La mencionada excepcionalidad no se da en el caso de un juicio ordinario, con posibilidad de contradicción, pero para ello es preciso, que de un lado sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y de otro, que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.

5. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios. «La cuestión no es fácil —decía esta resolución— pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido».

6. En el presente expediente, el titular registral no ha sido demandado, ni tampoco consta que lo hayan sido quienes de ellos adquirieron, ni los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en los anteriores fundamentos de derecho. No se entra ahora, por no haber sido planteado en la nota de calificación, en la necesidad o no de aportar e inscribir los títulos intermedios existentes.

(En cuanto al defecto relativo a la falta de licencia administrativa para la segregación o declaración de no necesidad, puede verse en el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”)

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

9 diciembre 2010

Medios de lograr la reanudación.- No puede utilizarse el expediente para superar la dificultad que supone el defecto de que adolecía su título de adquisición, concretamente la falta de inscripción en el Registro Mercantil del poder de la vendedora, porque en tal caso no hay interrupción de tracto. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Improcedencia de este expediente para rectificar un error”.

10 agosto 2011

Medios de lograr la reanudación.- En este recurso, que puede examinarse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”, se examinan los problemas planteados en una sentencia, dictada en juicio ordinario, mediante la que se pretende la reanudación del tracto interrumpido.

28 septiembre 2011

Medios de lograr la reanudación.- Respecto a la posibilidad de reanudar el tracto mediante una sentencia declarativa de dominio, ver el apartado “RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. Causa”.

11 mayo 2012

Medios de lograr la reanudación.- 1. En el presente recurso se plantea la viabilidad de un acta de notoriedad como vehículo para la inscripción de una titularidad dominical adquirida en base a un contrato privado de compraventa, figurando la finca concernida inscrita a nombre del vendedor.

Son también datos relevantes los siguientes:

El titular registral es una compañía mercantil anónima, que según se acredita con certificación del Registro Mercantil, ha quedado disuelta por aplicación de la disposición transitoria sexta del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

El título material que se pretende suplir con el acta de notoriedad es un contrato de compraventa otorgado por la sociedad que aparece en el Registro como dueña y la requirente del acta.

El acta de notoriedad presentada, no se tramita de conformidad a lo previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, alegando el recurrente que su tramitación se ha realizado conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial y pretendiendo que un acta de notoriedad pueda ser título inscribible por sí sola sin ningún trámite o aprobación posterior, con lo que olvida que el párrafo último de la antigua redacción del artículo 209 del Reglamento Notarial, en el que funda su recurso fue anulado por la Sentencia de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 que señaló que dicho párrafo «no se correspondía con las previsiones legales, estableciendo el artículo 203 de la Ley Hipotecaria la necesidad de aprobación judicial de las actas de notoriedad a que se refiere, disponiendo el artículo 204 de dicha Ley que las actas de notoriedad tramitadas a fines de reanudación del tracto sucesivo solo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, sin haber sufrido alteración».

2. Si bien es cierto que esta Dirección General ha declarado reiteradamente que no cabe acudir a los medios de reanudación de tracto sucesivo interrumpido cuando no existe interrupción de tracto por haber adquirido el promotor del expediente o el requirente del acta directamente del titular registral mediante documento privado, siendo lo procedente acudir en estos casos al medio ordinario de elevación a escritura pública por parte del vendedor y comprador, esta doctrina, aun siendo la regla general, no es aplicable a aquellos supuestos en que, como aquí ocurre, resulta de una dificultad extraordinaria obtener la titulación ordinaria del titular registral cuando este ya no existe tal como publica el Registro de la Propiedad, por haberse extinguido y cancelado su hoja registral según el Registro Mercantil. En casos de dificultad excesiva que daría lugar a formalismos inadecuados, esta Dirección General ya ha señalado que en determinadas circunstancias, como por ejemplo cuando habían fallecido los herederos del vendedor como los del comprador, «justifican sobradamente la suficiencia del expediente –y lo mismo debe entenderse para el acta de notoriedad– para hacer posible la reanudación del tracto, si no se quiere perpetuar la discordancia registral, al exigir para rectificarla, una cadena desproporcionada de formalismos (Resolución de 22 de mayo de 1995). O bien, según dice la Resolución de 23 de septiembre de 2003, cuando el promotor del expediente había adquirido en escritura pública y su transmitente había adquirido en documento privado particional, otorgado junto con los herederos del titular registral, es admisible el expediente de reanudación de tracto sin necesidad de elevar a público el previo documento privado porque no está en manos del actual titular de la finca subsanar las deficiencias formales del citado documento. Y lo mismo entendió la Resolución de 23 de mayo de 2007 en un supuesto similar.

Por tanto, en supuestos de excesiva dificultad para la elevación a público del documento privado, este Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad. Y sin que ello suponga desvirtuar la doctrina de esta Dirección General en supuestos en que fácilmente puede utilizarse la titulación ordinaria para resolverlos, debiendo en cambio admitirse soluciones más flexibles cuando se dan supuestos excepcionales de dificultad extraordinaria, a los cuales tampoco es ajeno el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, cuando prevé el expediente de dominio no solo cuando se carezca de título escrito de dominio sino también cuando el que se tuviera no fuera inscribible por cualquier causa entendida como de difícil solución aplicando la titulación ordinaria, según se ha indicado.

3. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, pues dice: «1. Para el cumplimiento de requisitos de forma relativos a actos jurídicos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad, o cuando fuere necesario, los antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de esta. 2. En defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad».

Por tanto, dicho precepto permite (podrá) utilizar un procedimiento para la formalización de esos actos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad extinguida, mediante la intervención de los liquidadores o en su defecto mediante la solicitud de formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad, a los que puede acudir el recurrente en lugar del acta de notoriedad sin aprobación judicial, porque lo que no es posible es la inscripción de un acta de notoriedad, por sí sola, sin aprobación judicial.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos indicados en los anteriores fundamentos de Derecho.

19 septiembre 2012

 

[1] La solución contraria se ha admitido en la Resolución de 11 de julio de 2008, que puede verse más adelante con este mismo título. La razón se debe a que en esta Resolución fueron citados todos los que fueron titulares con posterioridad al titular registral.

Personalidad de la masa de la quiebra

TITULAR REGISTRAL

Personalidad de la masa de la quiebra

Personalidad de la masa de la quiebra

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Mediante sentencia firme se declara la existencia de una sociedad irregular, se declaran igualmente estar afectos determinados bienes –inscritos a favor de los socios– al pago de cantidades exigidas, y se condena a dichos socios al pago de las cantidades expresadas. Como consecuencia de la sentencia y en ejecución de la misma, en el oportuno convenio, los dueños de dichos bienes ceden los mismos «a la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma». El convenio se aprueba judicialmente, decretando el Juez la «anotación» del convenio, y «a fin de que se lleve a efecto la inscripción acordada», dirige el oportuno mandamiento al Registrador de la Propiedad.

Presentados los documentos anteriores en el Registro, la Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1) el asiento a practicar, dado que se trata de una transmisión de dominio es la inscripción y no la anotación; 2) la masa de la quiebra carece de personalidad jurídica. Se recurre la calificación.

3. En cuanto al segundo de los defectos, también ha de ser revocado (el primero puede verse en el apartado “QUIEBRA. Inscripción del convenio).

Es cierto que, como dice la Registradora, en principio la titularidad registral debe atribuirse a un ente con personalidad. Pero no lo es menos que esta regla general tiene excepciones, pues existen caso de inscripciones o anotaciones a favor de entes sin personalidad. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la previsión de otros supuestos de indeterminación de las titularidades inscritas (cfr. artículos 82 y 166.1 del Reglamento Hipotecario), la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, han de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.

20 septiembre 2005

Revocación

TESTAMENTO

Revocación

Revocación

La revocación de los testamentos abiertos, en Derecho común, no puede tener lugar sino a través del otorgamiento de un nuevo testamento válido. A diferencia de lo establecido respecto de los poderes en el Código Civil, o de los testamentos en el Código de Sucesiones de Cataluña, no está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges la revocación por ministerio de la Ley de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro. Por ello, cuando sea el vínculo matrimonial existente lo que lleve al testador a disponer en favor de su consorte (en este caso el testador dispuso que instituía «heredera universal a su citada esposa, Doña…») y después se extinga el matrimonio, únicamente por voluntad de aquél, expresada con las solemnidades necesarias para testar, podrá quedar revocada la disposición.

26 noviembre 1998

Revocación.- Hechos: legada una finca en testamento, el testador concede después un poder para vender toda clase de bienes y sus apoderados venden la finca legada, falleciendo posteriormente el testador. El Registrador considera que el poder es insuficiente, puesto que la venta realizada supone la revocación de un legado, que es un acto personalísimo, pero la Dirección resuelve en contra, pues la protección debida a quienes de buena fe confiaron en la apariencia de un poder vigente debe prevalecer sobre un testamento que sólo alcanza eficacia a la muerte del testador y que no limita su facultad para revocarlo ni tampoco el alcance y eficacia del poder otorgado ni menoscabar sus actos de disposición «inter vivos» -ya realizados personalmente, ya por medio de apoderado- de los que puede resultar la ineficacia total o parcial de la disposición testamentaria.

16 marzo 2000

De luces y vistas

SERVIDUMBRE

De luces y vistas

De luces y vistas

Aunque la servidumbre requiere una conveniente delimitación de los derechos y obligaciones que formen su contenido, ya que de lo contrario podrían surgir múltiples discusiones y litigios, es inscribible la que faculta al dueño del predio dominante para abrir en la pared que separa su parcela del pasaje o corredor vecino «huecos, ventanas, balcones y, en una palabra, establecer toda clase de servidumbres de luces y vistas de la forma y dimensiones que estime procedentes», pues tal pacto pone de relieve una amplia limitación consentida por los propietarios de los predios sirvientes y que se halla amparada por el criterio de libertad sancionado por el artículo 594 de nuestro Código Civil.

27 octubre 1947

De luces y vistas.- Constituida esta servidumbre en favor de las viviendas situadas a partir de la tercera planta, inclusive, de un edificio, no se considera defecto la falta de indicación de su altura conforme al sistema métrico decimal, pues este dato podrá conocerse a través de los Planes generales de ordenación y Ordenanzas de construcción, con lo que se elimina el peligro de que el propietario que reconstruya el predio dominante pueda modificar la altura a que ha de ir la servidumbre.

27 agosto 1982

De luces y vistas.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro instancia solicitando la inscripción de una servidumbre de luces y vistas. Se acompañan los documentos siguientes:

– Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granada en la que, solicitándose el cerramiento de una ventana, se desestima la demanda. El argumento central de la sentencia es que la terraza a la que da vistas la ventana era antes una cubierta no transitable y «no es que el actor tenga que soportar una servidumbre de vistas, son los ahora demandados los que tienen que soportar las vistas sobre una terraza al modificarse la configuración del inmueble».

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada desestimando la apelación contra la sentencia anterior.

– Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Granada en la que se condena al demandado a retirar una reja, ordenando restituir la ventana a su estado primitivo.

No existe en ninguno de los documentos anteriores declaración alguna sobre la existencia o no de una servidumbre.

La registradora deniega la inscripción por no constituirse derecho real alguno. Los interesados recurren.

2. El recurso ha de ser desestimado. Las sentencias judiciales que se acompañan no hacen declaración alguna sobre la existencia o inexistencia de una servidumbre, sino que deciden sobre unas situaciones de hecho que pueden ser consecuencia o no de la existencia de tal derecho, por lo que se trata de situaciones meramente fácticas que no son reflejo de la existencia de derecho alguno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

11 septiembre 2012

Renuncia al cargo

CONTADOR-PARTIDOR

Renuncia al cargo

Renuncia al cargo.-

1. En el presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

  1. a) Se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad una escritura autorizada el 13 de julio de 2007 por la que se formaliza la manifestación y adjudicación de determinada herencia (con disposiciones en favor del cónyuge, institución hereditaria de una hija y legado de la legítima estricta en favor de tres nietos de la causante). Los otorgantes son el cónyuge supérstite y los dos albaceas, comisarios y contadores-partidores nombrados por la causante.

En dicha escritura se expresa que mediante escritura otorgada el 24 de mayo de 2007 se formalizó la renuncia al cargo de los dos albaceas, comisarios y contadores-partidores, renuncia que había sido notificada exclusivamente al cónyuge viudo y a su hija y heredera mediante Acta notarial el 29 de mayo de 2007.

Asimismo, se hace constar que mediante escritura otorgada el 29 de junio de 2007, los dos albaceas, comisarios y contadores-partidores revocaron de manera expresa la renuncia a dicho cargo, al tiempo que lo aceptaban, indicándose que copia de la citada escritura se acompañaría a los traslados de la de herencia y que de la revocación reseñada tenían conocimiento el cónyuge viudo y la heredera designada, el primero por comparecer como otorgante de la escritura de adjudicación herencia y la segunda con base en las manifestaciones que el mismo había realizado en Acta notarial autorizada con número de protocolo anterior al de dicha escritura de adjudicación hereditaria.

  1. b) El Registrador resuelve no practicar la inscripción porque, a su juicio, los albaceas, comisarios y contadores-partidores nombrados por la testadora no llegaron a aceptar el cargo, al haber renunciado de forma expresa antes de comenzar a ejercerlo (artículo 898 Código Civil), por lo que, al ser la renuncia irrevocable una vez hecha, es necesario que la partición hereditaria se formalice por los propios herederos y los restantes interesados en la herencia, de forma judicial o extrajudicial, y no por quienes inicialmente renunciaron y posteriormente revocaron tal renuncia.
  2. c) La calificación es impugnada por uno de los legitimarios que no otorgó la escritura calificada. En el escrito de recurso manifiesta su disconformidad con la partición hereditaria formalizada mediante la escritura calificada, pero solicita la inscripción de la misma.
  3. d) El Notario autorizante alega que la recurrente no se opone a la calificación del Registrador ni tiene una voluntad inequívoca de alzarse contra el contenido de la nota, sino que pretende impugnar la partición.
  4. Con carácter previo es necesario abordar las siguientes cuestiones de orden procedimental:
  5. a) Por lo que se refiere a la calificación recurrida, se observa que la misma carece de algunos requisitos formales, toda vez que el ejemplar obrante en el expediente no alude al título que la motiva, a la fecha de presentación y al asiento causado en el Registro, datos éstos que no son irrelevantes en este caso, pues del texto de dicha calificación tampoco puede inferirse si se acompañaron a la escritura de herencia presentada las dos escrituras que habían sido otorgadas con anterioridad por los albaceas, comisarios y contadores-partidores, que se acompañarían –según se expresa en el título– y que la recurrente reseña en su escrito, transcribiendo determinados extremos de las mismas.
  6. b) Respecto de la notificación al Notario autorizante de la escritura, y partiendo de la base de que no es el recurrente, según el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (con redacción resultante de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), el Registrador de la Propiedad debe notificar la calificación negativa al Notario autorizante del título, en el plazo y la forma establecidos en dicho precepto legal, que establece que dicha notificación se efectuará conforme a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

El referido artículo 59 de esta Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone que las notificaciones «se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado».

El Notario en su escrito de alegaciones manifiesta haber recibido la calificación por telefax –previa su petición–. Ciertamente, en vía de principio, el telefax no comporta estas garantías, toda vez que el recibo del miso lo realiza el aparato emisor y no el receptor, sin que deje constancia de la recepción (que puede no haberse producido por otros motivos, como, por ejemplo, por ausencia de papel en dicho aparato receptor, inexistencia de persona que recoja el escrito, etc.) y sin que conste dato alguno sobre la persona que recoja la comunicación, ni la fecha y momento en que ésta es recogida.

Por ello, respecto de la regularidad de la notificación de la calificación negativa en relación con la fijación del dies a quo del cómputo del plazo para la interposición del recurso -así como en relación con el inicio del plazo de prórroga del asiento de presentación- (cfr. artículo 323 de la Ley Hipotecaria), este centro directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 12 de mayo, 19 de julio, 14 de noviembre y 1 de diciembre de 2007 y 28 de febrero de 2008, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente) ha puesto de relieve reiteradamente que el telefax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa.

Es cierto que el propio artículo 322 de la Ley Hipotecaria establece que será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente. Se trata ésta de una disposición, redactada por la citada Ley 24/2001, concordante con el texto que entonces tenía el apartado 3 del artículo 59 de la Ley 30/1992 (con el siguiente texto: «Para que la notificación se practique utilizando medios telemáticos se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o consentido expresamente su utilización, identificando además la dirección electrónica correspondiente, que deberá cumplir con los requisitos reglamentariamente establecidos…»). Pero es también cierto que este último apartado fue derogado por la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos. Asimismo, la referida disposición del artículo 322 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretada atendiendo no sólo a sus palabras sino también a su espíritu, al marco normativo resultante de reformas recientes y a la realidad de las comunicaciones entre Notarios y Registradores, en un ámbito en el que (ya desde lo establecido en los Reales Decretos 1558/1992, de 18 de diciembre, y 2537/1994, de 29 de diciembre) se ha venido impulsando el empleo y aplicación de las técnicas y medios electrónicos, informáticos y telemáticos, para el desarrollo de su actividad y el ejercicio de sus competencias como funcionarios públicos (cfr. los artículos 107 y 108 de la Ley 24/2001, con las modificaciones introducidas por de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; y, en otro ámbito, los artículos 45.1 de la Ley 30/1992; 230 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y 162 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redactado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; y las Resoluciones de 29 de julio y 1 de octubre de 2009, y 12 de enero, 22 de septiembre y 16 de octubre de 2010, entre otras).

No obstante, en el presente caso, el hecho de que el Notario reconozca que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento en determinada fecha, como lo demuestran, además, los términos de su escrito de alegaciones, tiene como consecuencia que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido hubiera quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992. Todo ello sin perjuicio de la necesidad de afirmar lo anómalo que resulta que el Notario llegue finalmente a conocer la calificación emitida tras dirigirse al Registro con esa finalidad, algo rechazable a la vista de las obligaciones legalmente establecidas para el Registrador.

  1. c) Por último, aunque los términos del presente recurso son confusos, y sin perjuicio de recordar que este Centro Directivo no tiene entre sus funciones la de resolver la controversias entre particulares que competan a los órganos jurisdiccionales, debe concluirse que existe, por parte del recurrente, la voluntad de alzarse respecto de la calificación emitida, toda vez que el apartado final del recurso contiene la siguiente petición dirigida a esta Dirección General para el caso de que el Registrador no reforme su calificación: «… a fin de que resuelva accediendo a su inscripción y notifique el recurso interpuesto en el plazo máximo de tres meses…».

Por ello, se procede entrar a examinar la calificación recurrida.

  1. Respecto del fondo del asunto, cabe recordar que el presente recurso debe ceñirse exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Por ello, debe analizarse el defecto tal como ha sido formulado en la calificación impugnada y que, como se expresa seguidamente, procede confirmar.

En efecto, debe partirse del criterio admitido por la doctrina científica, por la jurisprudencia y por este Centro Directivo según el cual el régimen legal del cargo de contador-partidor debe ser integrado con las normas que el Código Civil dedica al albacea, habida cuenta de la similar naturaleza de ambas figuras. Por ello, para resolver la controversia planteada en este recurso debe determinarse si está suficientemente fundado el criterio del Registrador al entender que lo formalizado en la primera escritura otorgada -en la que los nombrados dicen renunciar a su cargo- era una renuncia manifestada antes de la aceptación o si, por contra, debe estimarse que se trataba de una excusa posterior a una aceptación que en este caso, e hipotéticamente, sería presunta por aplicación del artículo 898 del Código Civil. Las consecuencias de la adopción de uno u otro criterio son diferentes, pues una cosa es que el albacea, y por extensión el contador-partidor, antes de que haya aceptado expresa o tácitamente el cargo, manifieste su voluntad de rechazar la delación del mismo en su favor, y otra que pretenda hacerlo después de haberlo aceptado, toda vez que en este último caso ha de mediar justa causa, al prudente arbitrio del Juez ante el cual se haya alegado en el correspondiente procedimiento de jurisdicción voluntaria (cfr. artículo 899 del Código Civil). Cabe recordar que según el régimen legal aplicable, tales cargos se caracterizan por la voluntariedad en su aceptación y en la obligatoriedad en su desempeño una vez producida la aceptación.

  1. Ciertamente, el artículo 898 del Código Civil, aun partiendo de la voluntariedad en el ejercicio del cargo, dispone que se entenderá aceptado transcurrido el plazo establecido en tal norma. Esta solución legal ha sido justificada por la doctrina teniendo en consideración que generalmente los albaceas nombrados conocen, por el propio testador, su decisión de designarlos, y por ello se establece un plazo corto para que el albacea se excuse del cargo para el que se le nombra. Eso sí, los seis días cuyo transcurso implica para el albacea o para el contador-partidor la obligación de desempeñar el cargo, son los siguientes a aquel en que tenga noticia de su nombramiento, o, si este le era ya conocido, los siguientes al día en que supo la muerte del testador, siendo también opinión general que tener noticia del nombramiento o de la muerte del testador ha de entenderse, en ambos casos, en el sentido riguroso de saber que el hecho aconteció.

En el presente caso, de los términos de la escritura calificada y del relato de la sucesión de otorgamientos que en ella se contiene, no procede sino compartir el criterio del Registrador. En efecto, de los documentos calificados ni de los asientos registrales (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) resulta la fecha en la que los designados tuvieron conocimiento de su nombramiento o del fallecimiento del testador. Y de los documentos referidos en la escritura calificada se desprende la voluntad de apartarse de dichos cargos, avalada por la ulterior notificación de dicha decisión. Y puede entenderse que el segundo otorgamiento, revocando una renuncia ya plasmada al tiempo que se acepta expresa y formalmente, lo que denota es un arrepentimiento que legalmente ya no puede tener lugar, dada la irrevocabilidad de lo que en su momento se manifestó, irrevocabilidad que, según criterio predominante en la doctrina, resulta del mismo artículo 898 y de la aplicación analógica del artículo 997 del Código Civil.

El propio relato de antecedentes que realiza la recurrente en su escrito confirma el razonamiento anterior, pues es la segunda escritura en la que los designados manifiestan su voluntad de aceptar y en la primera aluden a una situación de alejamiento respecto de la causante y de su familia, por lo que estas manifestaciones denotan que se amparan, o justifican, en ellas para apartarse de un cargo que no es que no quieran seguir ejerciendo, sino que no quieren comenzar a ejercer. En definitiva, más que manifestar su voluntad de dimitir de unos cargos previamente aceptados (expresa o tácitamente, o inferida por ministerio de la ley) o cuyo ejercicio había comenzado, se están excusando de los mismos.

Todo ello debe entenderse sin perjuicio de que, en el procedimiento judicial correspondiente y con los medios de prueba que se admitan, se pueda llegar por el juzgador a conclusiones contrarias y entender que lo que había tenido lugar fue una renuncia –dimisión– a un cargo ya aceptado en alguna de las formas posibles. Pero, a falta de la correspondiente resolución judicial declarativa sobre tal extremo, habida cuenta de las circunstancias que han de valorarse y de los posibles intereses en juego, debe decidirse en este expediente sobre un procedimiento –el registral–, basado en unos medios de calificación legalmente predeterminados y de los que el Registrador, en este caso, se ha servido correctamente, por lo que procede confirmar la calificación impugnada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

            16 mayo 2011

Vivienda familiar: actos dispositivos

VIVIENDA

Vivienda familiar: actos dispositivos

Constituida hipoteca por el nudo propietario de una vivienda que constituye el hogar familiar, no es necesario el consentimiento del otro que exige el artículo 1.320 del Código Civil, pues el hecho de que la vivienda sea el hogar de la familia se deberá a la particular relación con el usufructuario, pero no a la existencia de la nuda propiedad, que es lo que se hipoteca.

26 octubre 1987

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Heredada una casa por tres hermanos, casados, y vendida seguidamente a otra persona, la Dirección no considera necesario el consentimiento de los cónyuges ni la autorización judicial o la declaración de no constituir la vivienda familiar, pues entiende que no deben imaginarse hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso y goce de la cosa común, los cuales no derivarían naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario posterior que no consta y que, por cierto, vendría a entorpecer la extinción de comunidad. Dicho esto, que resuelve el fondo del asunto, la Dirección aclara que la manifestación de no constituir vivienda familiar la finca vendida no puede deducirse del hecho de que el disponente figure en la escritura con un domicilio distinto, ni tampoco basta la expresión de que se vende «libre de cargas, gravámenes ni arrendamientos».

10 noviembre 1987

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Vendida una vivienda privativa del marido por su apoderado, la Dirección entiende, frente al criterio del Registrador, que el representante puede hacer la declaración de no constituir el domicilio conyugal, sin ser precisa la manifestación personal del disponente. El fin de esta declaración no es otro que sentar una presunción de validez del acto que permita su inscripción, pero no proteger definitivamente al adquirente, añadiendo que aun faltando esa manifestación no podría negarse el asiento si de otro modo se justificase fehacientemente que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. En cuanto a las facultades del apoderado, la Dirección entiende que quien tiene poder para vender una finca, lo tiene también para realizar las declaraciones que ordinariamente han de realizar los vendedores para que la venta quede escriturada e inscrita, y entre ellas hay que incluir la que aquí se examina, igual que ocurre con la designación de cargas y gravámenes o las relativas a la situación arrendaticia de la finca.

17 diciembre 1987

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Con motivo de la venta de una vivienda por sus dueños -dos hermanos que la habían adquirido por herencia de sus padres, por mitades indivisas-, el Registrador suspendió la inscripción por no constar el consentimiento de sus cónyuges, o la autorización judicial, o la manifestación de no ser la vivienda habitual. La Dirección revoca la nota afirmando que excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, que es lo que la ley trata de proteger, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los dos partícipes, porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá que a permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve por la pluralidad de viviendas que debería tener a disposición cada uno de los comuneros que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad. Añadiendo que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador.

27 junio 1994

Vivienda familiar: actos dispositivos.- La manifestación de no constituir el domicilio habitual la vivienda vendida es necesaria cuando la Ley que rija las relaciones entre cónyuges exija el consentimiento de ambos para disponer sobre la vivienda habitual. No se da esta circunstancia cuando el vendedor manifiesta que tiene dos residencias -Mónaco y Buenos Aires- y dos domicilios accidentales -Boston y la propia finca que se enajena-. Por otra parte, los datos concretos que resultan del documento que motivó este recurso no permiten deducir cuál es la Ley reguladora de los efectos del matrimonio del vendedor (el vendedor es argentino y su esposa, según el Registro, española; consta que existe un régimen de separación pactado en capitulaciones, inscrito en el Registro Civil). Por tanto, no se puede considerar que exista defecto, sin perjuicio de la facultad del Registrador, que debe apreciar la aptitud y la capacidad legal necesaria para el acto realizado, de exigir la acreditación de la Ley reguladora de los efectos del matrimonio y su concreto contenido.

13 enero 1999

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Ver en REGIMEN MATRIMONIAL, «Convenio de separación».

25 octubre 1999

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Constituida hipoteca por una persona casada de vecindad catalana sobre una finca de su propiedad, manifestando que no tiene carácter de “vivienda conyugal”, y suspendida su inscripción por entender el Registrador que la anterior expresión no es equivalente a “vivienda familiar”, el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó la calificación fundándose en que la expresión utilizada no podía tener otra finalidad que la de dar por cumplido el mandato contenido en el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, y la Dirección estima firme el auto y rechaza el recurso afirmando que “la aplicación del mandato normativo contenido en la disposición adicional 7ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial impide ahora revisar la decisión del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, ya que la manifestación de la parte deudora de que la vivienda hipotecada no tiene carácter de vivienda conyugal, debe interpretarse conforme a las previsiones legales del Derecho Civil Especial de Cataluña (artículo 9 del Código de Familia de Cataluña). [1]

17 febrero 2003

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Hechos: se suspende la inscripción de una escritura de venta de un inmueble situado en Barcelona, otorgada por una viuda vecina de Madrid, porque, según el Registrador, es necesaria la manifestación de la vendedora de que la finca transmitida no constituye domicilio común o de pareja estable de dicha señora o, en su caso, el consentimiento del otro conviviente –o autorización judicial supletoria-, conforme a los artículos 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio (Parlamento de Cataluña), de Uniones estables de Pareja. La Dirección rechaza el criterio del Registrador con los siguientes argumentos: a) Los artículos citados no establecen que para que el conviviente titular de una vivienda privativa suya pueda disponer de ella deba justificar que no tiene la condición de vivienda común, ni le imponen que al tiempo de la disposición niegue tal carácter de la vivienda que transmite si no concurre el consentimiento del otro conviviente. Establecen únicamente que si la vivienda es efectivamente la común del disponente y su conviviente, esa enajenación por el titular sin contar con el conviviente y sin formular aquella manifestación será ineficaz; y que, en cambio, si se ha formulado esta manifestación, aunque sea inexacta, será suficiente para proteger al adquirente de buena fe y a título oneroso. b) El Registrador no puede presumir que la finca transmitida tenga la condición de vivienda común del transmitente y de un eventual conviviente suyo en unión estable de pareja; su calificación sólo puede realizarla por lo que resulta del documento presentado y de los asientos del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y no puede extenderla a otros elementos, máxime cuando se trata de una escritura pública en la que el Notario ha ejercido un control de la legalidad de ese concreto negocio jurídico. c) Si bien es cierto que los actos que puedan estar viciados no deben acceder al Registro de la Propiedad, no es menos cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de esta validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante. d) La manifestación a que se refiere el artículo 1320 del Código Civil y la exigencia de tal manifestación tal como la impone el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario no serían aplicables en este caso, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional de 15 de noviembre de 1990, conforme a la cual, a falta de norma que así lo establezca, no cabe asimilar bajo un mismo régimen a las uniones estables de pareja y a las uniones matrimoniales. e) Finalmente, si del Registro no resultare ese carácter de vivienda común, no podrá rechazarse la inscripción de la transmisión a favor del adquirente so pretexto de la omisión de una manifestación específica del disponente al respecto cuando la citada Ley del Parlamento de Cataluña no exige tal manifestación.

18 junio 2004

Vivienda familiar: actos dispositivos.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar la naturaleza que tiene el consentimiento del cónyuge no titular en la disposición de la vivienda habitual conforme al artículo 1320 del Código Civil.

Son hechos a tener en cuenta en su resolución los siguientes: Se trata de una escritura de novación modificativa de otra de préstamo con garantía hipotecaria, que otorgan «Banco Santander Central Hispano, S.A.», como parte acreedora y los cónyuges Doña Marleni Romero Alvarado y don José Alberto de las Heras García, como parte deudora.

La finca que se hipoteca, que es una vivienda, le pertenece con carácter privativo, por compra en régimen de separación de bienes, a doña Marleni Romero Alvarado. La hipoteca la constituye únicamente doña Marleni Romero Alvarado sin manifestar que la finca no sea su domicilio conyugal y sin que conste el consentimiento expreso a la constitución de la hipoteca por parte de su esposo don José Alberto de las Heras García, que interviene en la escritura a efectos de recibir junto con su esposa el préstamo.

En el otorgamiento de la escritura se dice: «Otorgamiento y autorización: …Leen los comparecientes, …esta escritura; enterados, la aprueban y firman conmigo, el Notario…».

La nota de calificación es del siguiente tenor: «Calificación. Aunque el préstamo lo reciben ambos cónyuges, es insuficiente la comparecencia del esposo a efectos de entender que consiente la constitución de la hipoteca que realiza su esposa sobre la citada finca, porque lo único que se dice que hace dicho señor es recibir el préstamo que es un acto jurídico distinto de la constitución de hipoteca. En consecuencia se tiene que completar la escritura, bien manifestando la hipotecante que la finca no constituye su domicilio familiar habitual o bien consignando que la hipoteca constituida sobre la finca registral 61.196 se constituye por la hipotecante con el consentimiento de su citado esposo».

2. El defecto debe ser revocado. El artículo 1320 del Código Civil determina que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual aunque pertenezca a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

Quiere ello decir, que en el supuesto de titularidad privativa, el poder de disposición corresponde exclusivamente al cónyuge titular, de tal modo que el consentimiento exigido de su consorte tiene el carácter de un asentimiento, que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.

Y según se deduce del título aportado y de la misma nota de calificación esto es lo que sucede en el presente caso. El acto dispositivo es realizado por el cónyuge titular, y su consorte consiente, como así se deduce del otorgamiento, en dicho acto dispositivo, dando el Notario fe de dicho consentimiento, conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

25 abril 2005

Vivienda familiar: actos dispositivos.- 1. La cuestión que se plantea en este recurso, consiste en decidir si, en una escritura de crédito con garantía hipotecaria recayente sobre una vivienda, la identificación del hipotecante como persona «separada» sin mayor precisión, es suficiente para poder hipotecar una vivienda que adquirió casada bajo el régimen de separación de bienes o bien, debe ser complementada con la manifestación de que la vivienda hipotecada no es la habitual de la familia.

2. Coinciden Notario y Registrador de la Propiedad en que en nuestro ordenamiento jurídico, ante una situación de separación matrimonial, no hay más estado civil que el derivado de la separación judicial, manteniendo ambos que la separación de hecho no es un estado civil. Con este planteamiento inicial, sin embargo disienten en el caso concreto. El Notario entiende que si no hay más estado civil que el derivado de la separación judicial, la expresión «separado» no puede hacer otra referencia que a esa situación o estado civil, por lo que, en el caso concreto, para hipotecar la vivienda privativa, no es necesaria la manifestación de que no es la habitual de la familia. El Registrador, partiendo de la misma idea que el Notario, entiende que la separación de hecho, sin ser estado civil, es una situación cualificada, no equiparable a la separación judicial, pero cuya calificación no obsta la aplicación del artículo 1.320 del Código Civil.

3. Ciertamente el estado civil es un concepto histórico y variable, por lo que se han calificado de situaciones dudosas, entre otras las de separado judicialmente o de hecho, por cuanto en ellas, subsiste el matrimonio que determina el indiscutido estado civil de casado. Esas situaciones de separación producen sus propios y peculiares efectos reconocidos por la legislación, efectos que son muy distintos, tanto en el ámbito sucesorio, personal o familiar, como en el patrimonial, según la separación sea legal o simple separación de hecho.

4. Uno de esos efectos, tiene que ver con la aplicación o no de la norma de protección familiar recogida en el artículo 1.320 del Código Civil. Así cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (cfr. Resolución de 6 de marzo de 2004); sin embargo, no ocurre así en la separación de hecho, en la que por no haber tenido lugar el control y garantía que en orden a la protección y estabilidad familiar, supone la sentencia judicial de separación, subsiste incólume el fundamento y finalidad de la norma reguladora de los límites a que está sujeta la facultad de disposición del cónyuge titular sobre la vivienda habitual de la familia.

5. Planteada así la cuestión y reconocido por este Centro Directivo (cfr. por todos, la Resolución de 21 de enero de 2003) que el estado civil de los otorgantes de las escrituras públicas que acceden al Registro de la Propiedad no necesita ser acreditado, bastando la declaración del interesado, pues los datos registrales sobre estado civil son extraños a la legitimación registral (art. 38 L.H.), como lo son también a la fe pública notarial (cfr. art. 187.3.º del Reglamento Notarial), debe pronunciarse esta resolución acerca de si la expresión «separado» que utiliza la escritura que motiva este recurso es suficiente, para considerar al otorgante «separado legalmente», tesis que sostiene el Notario recurrente, o por el contrario, para considerarlo como tal, debe ir acompañado de la expresión «judicialmente o legalmente» tesis sostenida por el Registrador.

El artículo 159 del Reglamento Notarial al señalar las circunstancias que ha de recoger la escritura pública, relativas al estado civil de las personas, se refiere únicamente a los estados civiles de «soltero, casado, viudo o divorciado», en tanto que la regla 9.ª) del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, establece que tratándose de personas físicas, se hará constar en la inscripción «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado».

Una interpretación literal de esos preceptos nos podría conducir a pensar que bastaría la simple expresión de «separado o separada» para referirse al estado civil o situación de separación legal o judicial; sin embargo, la seguridad y firmeza que debe predicarse de los derechos, situaciones, y posiciones jurídicas que se crean o derivan de los instrumentos públicos notariales (art. 17 bis de la Ley del Notariado) y de los pronunciamientos registrales, (art. 34 y 38 LH), por los especiales efectos que a ambos reconoce el ordenamiento jurídico, exigen que esa determinación no presente ambigüedad alguna, lo que en el caso que nos ocupa, exige que la situación de separación del otorgante, se complemente con la expresión «judicial» o «legalmente».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

17 mayo 2005

Vivienda familiar: actos dispositivos.- 1. En el caso al que se refiere el presente recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda, privativa del vendedor, porque a su juicio es necesario que conste el Número de Identificación Fiscal de la esposa de dicho vendedor, no obstante haber comparecido ésta al otorgamiento a los solos efectos de prestar el consentimiento a la transmisión, por constituir hasta entonces el domicilio familiar.

2. Ciertamente, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Respecto del Notario, y por lo que interesa en el caso del presente recurso, el artículo 23 de la Ley del Notariado, modificado por la referida Ley 36/2006, establece que «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura».

En lo relativo a los Registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra entre otros aspectos -analizados en la Resolución de 18 de mayo de 2007-, en la disposición por la que se establece que «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» -artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria-. En tal caso, esto es, inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes (y lo mismo se dispone respecto de la negativa total o parcial a identificar el medio de pago) se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal» (y en la que, en su caso, se identifiquen todos los medios de pago empleados) -artículo 254.4 de la misma Ley-.

Como todas, estas normas que imponen la consignación del número de identificación fiscal de los comparecientes en el otorgamiento de las escrituras públicas que tengan por objeto determinados actos y contratos sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascedencia tributaria, han de ser interpretadas atendiendo a su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil).

A tal efecto, al aplicar la norma del artículo 1320 del Código Civil, en cuanto establece que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual aunque pertenezca a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos -o, en su caso, autorización judicial-, no puede desconocerse que en el supuesto de titularidad privativa el poder de disposición corresponde exclusivamente al cónyuge titular, de tal modo que el consentimiento exigido de su consorte tiene el carácter de un asentimiento, que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte. Por ello, habida cuenta que al prestar su consentimiento el cónyuge del disponente ni transmite ni realiza ningún otro acto de trascendencia tributaria, carece de justificación la exigencia de constancia de su número de identificación fiscal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

7 diciembre 2007

Vivienda familiar: actos dispositivos.- 1. El problema que plantea el presente recurso consiste en dilucidar si, establecido en el convenio regulador de un divorcio que la esposa quedará como propietaria de la vivienda familiar y a cargo de los hijos menores y podrá vender tal vivienda siempre que, al adquirir otra lo haga por partes iguales para ella y los hijos, necesita el concurso del padre para la compra de la nueva vivienda, con objeto de controlar si la vivienda adquirida es aquélla a la que se refiere el convenio, es decir, consecuencia de la venta de la vivienda familiar. El convenio se testimonia en la escritura, y en ésta se hace constar que la compra se realiza según lo establecido en la sentencia de divorcio.

2. La recurrente estima que el consentimiento del padre se prestó por anticipado en el convenio regulador, por lo que ella no hace sino cumplir una obligación que asumió en tal convenio, y, por tanto se trata de la ejecución de un acto debido, no necesitándose en consecuencia nuevo consentimiento de su exmarido.

3. El recurso ha de ser estimado, y ello por las siguientes razones:

a) El Registrador exige una prueba concluyente de carácter público, consistente en demostrar que es el dinero de la venta anterior el que se emplea ahora como si se tratara de destruir una presunción legal, que no existe en absoluto;

b) Este tipo de pactos es uno de los que dan razón de ser al convenio regulador, pues permite actuar a uno de los cónyuges (precisamente el que tiene la custodia de los hijos) sin necesidad de obtener el consentimiento del otro, que por ello se presta anticipadamente

c) En el mismo Convenio se contiene otra garantía para que el padre y los hijos no puedan ser defraudados, y es la notificación posterior de la venta y la compra realizadas; por ello, tal notificación posterior está presuponiendo que no hará ninguna falta que vuelva a prestar consentimiento. En consecuencia, bastará con exigir la práctica de tal notificación, sin que sea necesario un posterior consentimiento.

Esta Dirección ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 junio 2009

Vivienda familiar: actos dispositivos.- En el apartado “CATALUÑA. Hipoteca sobre vivienda: declaración sobre si constituye o no el hogar familiar”, se recoge una Resolución de la Dirección General de aquella Comunidad Autónoma en la que se plantea el problema de hipoteca constituida por dos personas: una, casada y titular de la nuda propiedad, manifestaba, por sí y como apoderado de su esposa, que no constituía la vivienda familiar; la otra, casada y titular del usufructo, no hizo ninguna manifestación al respecto.

20 diciembre 2009

Vivienda familiar: actos dispositivos.- Se plantea en este recurso (que puede verse en el apartado “RÉGIMEN MATRIMONIAL. Convenio de separación”) si la sentencia que adjudica la vivienda familiar –que no es ganancial- a la esposa, es título inscribible.

7 julio 2012

 

[1] Tal como esté redactada la Resolución, el Presidente del Tribunal Superior de Justicia basó exclusivamente su decisión en el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, sin hacer mención de ningún artículo del Código de Familia de Cataluña.

Renuncia anticipada

TANTEO

Renuncia anticipada

Renuncia anticipada

El acta notarial por la que el inquilino hace constar que conoce el propósito de vender del arrendador, así como el precio y condiciones, y renuncia a los derechos de tanteo y retracto, puede suplir la notificación necesaria para el tanteo. Pero para la inscripción de la venta perfeccionada se requiere otra notificación al inquilino, a fin de que, si lo estima oportuno, pueda ejercitar en el plazo de quince días su derecho de retracto, ya que este derecho es posterior al hecho que  le sirve de base, por lo que es ineficaz la renuncia anticipada.

17 enero y 6 febrero 1958

 

De parte de una finca en comunidad

SEGREGACIÓN

De parte de una finca en comunidad

De parte de una finca en comunidad

Supuesto de hecho: en la inscripción de una finca discontinua dedicada a viales, zonas verdes, club social y zona deportiva, cuya titularidad está atribuida «ob rem» a todos los propietarios de los diferentes predios que integran la urbanización, consta inscrita a favor de la sociedad promotora una reserva del derecho a segregar de dicha finca la porción de la misma ocupada por edificaciones e instalaciones, y al amparo de dicha reserva se segrega una porción en la que, además de las edificaciones e instalaciones, figura otra porción de terreno. La Dirección confirma la calificación del Registrador que, con la conformidad del interesado, inscribió sólo la porción edificada, basándose en las normas generales de la copropiedad y del derecho de propiedad; en que cualquier alteración sustancial de la cosa común, como es la segregación pretendida, requiere el consentimiento unánime de todos sus cotitulares y en la claridad de los términos de la reserva cuestionada, en cuanto restringen el derecho de segregación a la superficie necesaria y ocupada por las edificaciones.

4 noviembre 1997

Disposición anterior al evento de que dependía

SUSTITUCIÓN

Disposición anterior al evento de que dependía

Disposición anterior al evento de que dependía

Vendida una finca por un heredero fiduciario por existir una justa causa (la necesidad de hacer fondos para pagas créditos hereditarios) se plantea el siguiente dilema: o se permite al fiduciario vender los bienes necesarios para pagar las deudas de la herencia, con el riesgo que ello conlleva, o se deniega la inscripción de toda enajenación que no se halle aprobada por los fideicomisarios o por el Juez en su representación, después de haber sido aquellos vencidos en juicio. La Dirección se inclina por la primera solución, después de citar varias resoluciones que la confirman, pues, a su juicio, la cuestión debatida es más bien un problema de distribución del precio, posterior a la enajenación propiamente dicha, que no un requisito esencial para la validez de la venta otorgada.

15 abril 1930

Disposición anterior al evento de que dependía.- Después de resolver la Dirección que la cláusula testamentaria por la que si el legatario Don Juan Manuel falleciese sin descendencia los bienes que se adjudicaren en pago de este legado pasarán a ser propiedad de Doña Manuela o de Doña Juana, no implica una sustitución a favor de los hijos que Don Juan Manuel pudiera tener, y entrando en el problema planteado por la venta que el citado Don Juan Manuel hizo a las sustitutas fideicomisarias de las fincas que él había adquirido por testamento, el Centro Directivo entiende que, al reunirse en estas tres personas todas las facultades de disposición existentes sobre las fincas objeto del legado, han desaparecido la condición y reserva mencionadas en la cláusula discutida y se ha confundido el derecho correspondiente al vendedor con los que pertenecían a las compradoras, quienes adquieren así el pleno dominio, por consolidación de los derechos conferidos por el causante, sin las limitaciones que la nota de calificación consideraba necesarias.

31 diciembre 1930

Disposición anterior al evento de que dependía.- Teniendo en cuenta que las ventas realizadas por el heredero fiduciario, en un fideicomiso sujeto a condición resolutoria, no son nulas, sino anulables, y que habiéndose producido la renuncia del heredero fideicomisario a los derechos que pudieran corresponderle en la herencia del fideicomitente se robustecen los derechos del comprador, no es inscribible la instancia descriptiva de una finca en la que un tercero solicita la inscripción a su favor de la finca que vendió el fiduciario basándose en un auto firme por el que se le adjudicaron los derechos y acciones que pudieran corresponder al fideicomisario en la herencia del fideicomitente, o los que le puedan corresponder, por el concepto que fuere, para reclamar o reivindicar los derechos de la herencia, pues se trata de títulos a todas luces insuficientes para producir la inscripción pretendida, con efectos cancelatorios respecto al actual titular registral, planteándose cuestiones que, dadas las variadas contingencias de las relaciones jurídicas producidas, son propias de resoluciones adecuadas por los Tribunales de Justicia.

14 noviembre 1933

Disposición anterior al evento del que dependía.- Siendo el fiduciario propietario, aunque con propiedad revocable, no puede menos de admitirse la enajenación de los bienes como sujetos a condición resolutoria, sin que sea preciso que tal reserva se haga en la escritura, pero debiendo cuidar el Registrador de consignar expresamente en la inscripción que practique la reserva de derechos correspondiente.

22 febrero 1934

Disposición anterior al evento del que dependía.- Para su mejor comprensión se transcribe la cláusula que motivó el recurso, contenida en una donación hecha por un padre a favor de un hijo: «El donatario podrá disponer libremente de los bienes donados, si muere dejando uno o más hijos o descendientes legítimos que entonces tengan o después alcancen la edad de testar, pues en caso contrario pasarán a sus hermanos en la forma que los donantes hayan expresamente dispuesto con posterioridad a esta fecha, y a falta de tal disposición expresa, sustituirán al donatario, no juntos, sino uno después de otro, con preferencia de varones a hembras y de mayor a menor de edad; queriendo que los nietos entren en representación y derecho de su padre o madre (hija de los donadores), premuerto al purificarse a su favor la sustitución ordenada, no juntos, sino con idénticas preferencias de primogenitura y sexo. Cualquier sustituto fideicomisario queda sujeto a las mismas condiciones que el fiduciario. No obstante la sustitución establecida, podrá el donatario (o el sustituto o sustitutos sucesivos que tal vez posean los bienes descritos) disponer a título oneroso, del todo o parte de los mismos, cuando y mientras tengan uno o más hijos que hayan alcanzado la pubertad». Posteriormente, el hijo, dueño del pleno dominio, donó la finca a su vez a un hijo suyo, quien la inscribió con el mismo gravamen. Finalmente, este último la vendió libre de cargas a un tercero, y ante el arrastre de cargas que se hizo en la inscripción y que motivó el recurso, la Dirección General considera que el acto dispositivo realizado por el fiduciario, permitido por el artículo 186.2º de la Compilación de Cataluña, queda supeditado en su eficacia a la posible efectividad de la sustitución, y es obvio que aún no se ha alcanzado el momento de determinarla -muerte del donatario-, por lo que, mientras tanto, subsistirá el gravamen, pese a que la probabilidad de su subsistencia resulte -dadas las circunstancias del hecho- muy reducida.

24 octubre 1985

Concurrencia con el derecho de uso

USUFRUCTO

Concurrencia con el derecho de uso

Concurrencia con el derecho de uso

1. Se presenta en el Registro testimonio de una Sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso del domicilio familiar en una determinada vivienda. Resultando que la finca se halla inscrita en pleno dominio de una mitad indivisa y en usufructo de la otra mitad a nombre de persona distinta, e igualmente aparece inscrita en nuda propiedad de una cuarta parte indivisa a favor de otra persona distinta, apareciendo inscrita a favor del esposo sólo la nuda propiedad de la cuarta parte indivisa restante, el registrador deniega la inscripción. La interesada recurre.

2. En cuanto al pleno dominio de una mitad y la propiedad de la cuarta parte que no se hallan inscritas a nombre del marido, así como el usufructo de la otra cuarta parte, titularidad también de persona distinta, y como ha dicho en supuestos semejantes este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos») ciertamente, las exigencias del tracto sucesivo determinan la confirmación de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales; y, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr., artículo 24 de la Constitución Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, consideración ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan la titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento o haya sido parte en el procedimiento del que dimana; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con estos preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

3. En cuanto a la cuarta parte en nuda propiedad inscrita a favor del marido, el recurso ha de ser estimado. El derecho de uso de la vivienda familiar es compatible con el derecho de usufructo perteneciente a persona distinta, pues, siguiendo la doctrina del usufructo de la nuda propiedad, tal derecho de uso recae sobre la nuda propiedad. Ello significa que, si bien la utilización de la cosa podrá tener limitaciones como consecuencia del usufructo existente, tal utilización será perfectamente posible al menos cuando el usufructo inscrito se extinga y se consolide en la nuda propiedad. Además, y, en todo caso, la constancia registral solicitada impedirá que la esposa pueda verse afectada por un acto dispositivo del marido hecho sin su consentimiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

28 mayo 2005

Concurrencia con el derecho de uso.- 1. Respecto a la naturaleza del derecho de uso de la vivienda familiar, la doctrina científica y la de este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «vistos») lo han calificado como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. artículo 96, último párrafo, del Código Civil). Por ello, respecto a tal derecho de uso no es exigible la precisión que los preceptos hipotecarios exigen para la inscripción de los derechos reales.

2. Sin embargo, en el presente supuesto, el convenio regulador, después de decir que «se atribuye a la esposa y los hijos el uso del domicilio conyugal» (estipulación primera), en las adjudicaciones se atribuye a la esposa el 50% indiviso de la vivienda familiar, expresando además que «asimismo, se le atribuye expresamente un derecho de usufructo sobre la vivienda familiar del que disfrutará como mínimo hasta que los hijos del matrimonio sean mayores de edad e independientes económicamente», con lo cual se produce un confusionismo que no se compadece con el principio de especialidad, y, sobre todo, con la claridad en la extensión del derecho que se inscribe (cfr. reglas 5.ª y 6.ª del artículo 51 del reglamento Hipotecario) que exige la legislación hipotecaria, dada la distinta naturaleza del derecho real de usufructo y el derecho familiar al uso de la vivienda habitual. Es de todo punto necesario que los cónyuges determinen la naturaleza del derecho que se constituye.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 junio 2008

Efectos en el Registro de la Propiedad de la que no se ha inscrito

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos en el Registro de la Propiedad de la que no se ha inscrito

Efectos en el Registro de la Propiedad de la que no se ha inscrito

Ante una escritura otorgada por el Juez en representación y por rebeldía de una sociedad en suspensión de pagos, como consecuencia de una demanda de indemnización por despido y para pago de salarios, se declara: 1. Que aunque el estado de suspensión no ha tenido acceso al Registro, el Registrador puede fundar su calificación en este hecho, deducido de los antecedentes de la propia escritura de venta, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. 2. Que aunque, análogamente a lo previsto en el artículo 9º de la Ley de Suspensión de Pagos, el artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores permite la ejecución aislada de créditos por salarios, la indemnización por despido no tiene carácter de salario y carece del privilegio de la ejecución aislada. Por ello, y al haberse anotado conjuntamente uno y otro crédito, la parte del correspondiente al despido sólo gozará de preferencia en cuanto a los créditos posteriores a la anotación (artículos 1923 del Código Civil y 44 de la Ley Hipotecaria); y en cuanto al crédito por salarios, no hay que olvidar que, para que los acreedores enumerados en el artículo 15 de la Ley de Suspensión de Pagos puedan hacer valer su derecho de abstención, se requiere que hayan sido incluidos en la lista definitiva de acreedores, aprobada por el Juez, lo que no resultaba de los documentos presentados en este caso concreto.

17 febrero 1986

Efectos en el Registro de la Propiedad de la que no se ha inscrito.- La falta de inscripción en el Registro Mercantil de la solicitud de suspensión de pagos y de los cargos de los Interventores no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa realizada por la entidad suspensa con la conformidad de los Interventores: 1º) Porque las resoluciones judiciales sobre incapacidad tienen por sí mismas efectos constitutivos sin necesidad de su publicidad registral. 2º) La inscripción de los cargos de Interventores en el Registro Mercantil es obligatoria pero no constitutiva, por lo que su incumplimiento sólo produce la inoperancia de la legitimidad registral para acreditar la validez y vigencia del nombramiento de aquéllos. En cuanto al otro defecto señalado, la falta de manifestación de seguir vigentes los cargos, no hay norma alguna que imponga esta obligación a quienes intervienen en representación ajena, especialmente en los supuestos de representación legal.

1 febrero 1999

Arrendaticio rústico en caso de venta judicial

RETRACTO

Arrendaticio rústico en caso de venta judicial

Arrendaticio rústico en caso de venta judicial

Arrendaticio rústico en caso de venta judicial.- En esta Resolución se abordan diversos problemas derivados de la ejecución de un embargo. Aquí se examina uno de ellos. Los restantes pueden verse en los apartados “ANOTACION DE EMBARGO. Adjudicación de la finca embargada; Ejecución y notificaciones; Ineficacia de la que ha caducado”.

3. La segunda de las cuestiones planteadas en relación con la inscripción a favor del adjudicatario surge a propósito del posible derecho de adquisición preferente que a los arrendatarios reconocía la legislación especial de arrendamientos rústicos. La procedencia de ese derecho, aún en el caso de transmisiones forzosas, resulta de los artículos 86, 89 y 92 de la Ley de 31 de diciembre de 1980, pero que a efectos registrales sean aplicables en tales casos las cautelas que en garantía del derecho de los arrendatarios se contenían en el artículo 91 de la misma Ley ya es más dudoso. Esta norma contempla exclusivamente el supuesto de transmisiones voluntarias en escritura pública, y sólo en esas transmisiones puede exigirse una determinada declaración al transmitente, prácticamente imposible en el caso de transmisiones forzosas.

Otra cosa es que el derecho de retracto posterior a la transmisión y cuyo ejercicio había procurado el legislador a través de la obligación de notificar la transmisión impuesta al adquirente por la regla 3.ª de la misma norma, y que si podría exigirse al rematante como adquirente que es o, en su defecto, una declaración por parte del mismo de que la notificación no procede por no existir arrendatarios, que es la solución a que conduce la Resolución de 5 de noviembre de 1993, siguiendo precedentes resueltos en relación con arrendamientos urbanos.

Y la necesidad de esa declaración no cabe suplirla con base en el argumento del recurrente sobre la existencia de una puesta en posesión judicial de la finca al adjudicatario, por cuanto, aparte de que el acta de la misma se aporta después de hecha la calificación en la que, por tanto, no pudo tomarse en cuenta, lo cierto es que al haber tenido lugar esa entrega de posesión en fecha posterior en más de cuatro años a la aprobación del remate existe la posibilidad de que la situación arrendaticia fuera distinta en uno y otro momento.

20 octubre 2005

Lineal: Existencia

RESERVA HEREDITARIA

Lineal: Existencia

Lineal: Existencia

Para que pueda existir la reserva lineal es preciso que los bienes y derechos sobre los que recae estén cualificados como reservables expresamente en el Registro de la Propiedad. Mientras esto no conste realizado, no es admisible que el Registrador, por conjeturas más o menos verosímiles, establezca la presunción de ser reservables determinados bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, porque aquella cualidad no depende exclusivamente de la procedencia inmediata de los bienes en el patrimonio del descendiente, ni del título adquisitivo por parte del ascendiente que se supone reservista, sino también de la existencia de parientes de tercer grado en la línea de procedencia y aun de otras circunstancias cuya apreciación no corresponde al Registrador, y, en consecuencia, aquella cualidad sólo puede establecerse eficazmente a los fines hipotecarios por declaración del reservista, por acuerdo de los interesados o por providencia judicial en uso de las facultades privativas de los Tribunales de Justicia.

29 diciembre 1931

Administradores: duración del cargo

SOCIEDADES

Administradores: duración del cargo

Administradores: duración del cargo

Transcurrido el plazo previsto en los estatutos durante el cual podrán ejercer su cargo, sin acreditarse haber sido reelegidos o renovado su nombramiento, carecen de facultades para actuar en nombre de la sociedad, siendo este defecto subsanable, y por tanto, los actos que hayan realizado durante ese período no son inscribibles mientras no se proceda a su confirmación como tales administradores, como excepcionalmente señaló la Resolución de 24 de junio de 1968, o bien la Junta ratifique estos actos.[1]

24 mayo 1974

 

[1] Ver en las Resoluciones referentes al Registro Mercantil, bajo el título “SOCIEDAD ANÓNIMA” y con el mismo subtítulo que ésta, las de 24 de junio de 1968 y 30 de mayo de 1974, que parecen sentar una doctrina contraria en cuanto a los efectos que produce el transcurso del plazo. En cambio, la de 12 de mayo de 1978, también en recurso contra la calificación de Registrador Mercantil, sigue la orientación recogida en esta Resolución.

De resto en una segregación ya inscrita

DESCRIPCIÓN

De resto en una segregación ya inscrita

De resto en una segregación ya inscrita.- Segregada una porción de finca sin describir el resto con sus nuevos linderos y con una breve mención al margen de dicho resto, aunque estas operaciones se hallan realizado con sujeción estricta a los artículos 59 y 60 del Reglamento Hipotecario (en la fecha de este recurso), este sistema puede conducir a situaciones en la que es necesario aclarar la descripción del resto para poner el Registro en consonancia con la realidad jurídica. Por ello, una buena práctica notarial aconseja la descripción hipotecaria, no sólo de la parte segregada, sino del resto de la finca primitiva. Faltando, por tanto, la descripción del resto, no puede practicarse una inscripción sobre el mismo con los linderos anteriores a la segregación, ni aún con el argumento de que los asientos del Registro se hallan bajo la custodia de los Tribunales.

20 junio 1945

De resto en una segregación ya inscrita.- Con motivo de la subsanación de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operación inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregación. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas sólo se hizo constar la superficie segregada y la porción restante, por lo que entiende necesaria la descripción de aquellos restos. La Dirección admite que el principio de especialidad exige la descripción de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refería a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante sí con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripción en aras de la economía y flexibilidad del sistema. A continuación, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta técnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices contenían el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcionárselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (economía y flexibilidad) deben llevar a admitir el título no redactado con la perfección deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.

7 enero 1994

De resto en una segregación ya inscrita.- Cuando la finca matriz sobre la que se opera es el resto de otras segregaciones anteriores, se atenúa el rigor de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, pues conforme a los artículos 47 y 50 de dicho Reglamento basta con expresar la modificación en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. No puede, por tanto, si se efectúa una nueva segregación, considerarse defecto que se mantenga la descripción primitiva de la finca sobre la que ya se han efectuado dos segregaciones, máxime si así se indica al describir la finca matriz, pues los datos de la superficie y linderos afectados resultan del propio Registro en el que constan inscritas las segregaciones previas.

25 enero 1999

De resto, en una segregación ya inscrita.- Ante una escritura de descripción de resto de una finca y venta de la misma, que según el Registro tiene 363 metros cuadrados y según el título, «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz» tiene 114,54 metros cuadrados, acompañándose una certificación catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Dirección confirma la calificación que suspende la inscripción por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso haría falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística) o de una rectificación de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripción de la finca a la realidad extrarregistral.

16 marzo 2001

 

De una casa, para su inmatriculación al amparo de una certificación catastral

DESCRIPCIÓN

De una casa, para su inmatriculación al amparo de una certificación catastral

De una casa, para su inmatriculación al amparo de una certificación catastral.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.

22 julio 1998

 

Certificación de obra

URBANISMO

Certificación de obra

Certificación de obra

Ver en «OBRA NUEVA. Certificación del técnico» las Resoluciones sobre la materia.

Certificación de obra.- Tratándose de edificaciones realizadas bajo la vigencia de la legislación anterior, no es el artículo 37 de la Ley del Suelo el que resulta aplicable para regular su acceso al Registro, sino la disposición transitoria quinta, número 1, que establece la incorporación de esas edificaciones al patrimonio de su titular, aunque no se hayan realizado de acuerdo con la ordenación urbanística entonces aplicable, si respecto de ellas «ya no procede actuar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición». Si se está en este supuesto, deberá acreditarse que la edificación ha sido terminada hace más de cuatro años, siempre que no conste en el Registro de la Propiedad la incoación del expediente de disciplina urbanística. De acuerdo con lo anterior, la Dirección confirma la negativa a inscribir una escritura de declaración de obra nueva relativa a una edificación con más de diez años de antigüedad, según su otorgante, habiéndose incorporado a la escritura una certificación expedida en papel común por un Arquitecto técnico que se dice perteneciente al Colegio de Cádiz, sin indicar su número de colegiado, carente de legitimación notarial de firma y de visado colegial, en la que afirma que después de haber girado una visita a la finca y describirla «Por sus características constructivas puede determinarse que la antigüedad de su construcción es de más de diez años», la Dirección confirma que esta certificación no acredita la preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley ni su antigüedad de más de diez años, toda vez que : A) la certificación aportada carece de las garantías precisas para tener por acreditada su autoría, así como la calificación técnica del que la expide… c) las certificaciones e informes emitidos por los Arquitectos técnicos, según su legislación especial, no tienen carácter público ni gozan de fehaciencia; d) el principio registral de legalidad impone la necesidad de titulación auténtica para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, incluso para la documentación complementaria; e) finalmente, la seriedad y certeza de los pronunciamientos registrales, y el deber de cooperación de Notarios y Registradores en el mantenimiento de la disciplina urbanística.

4 marzo 1996

Certificación de obra.- La exigencia de la certificación del técnico para acreditar la finalización de una obra debe entenderse referida a las construcciones que se inscriban como enteramente nuevas o ampliación de las ya inscritas, pero no al supuesto de realización de obras de redistribución interior de edificios ya inscritos (se trataba de una división material de un local en varios trasteros), en que lo que se inscribe no es una obra nueva, sino la modificación de entidades hipotecarias, salvo los supuestos excepcionales a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

26 enero 2002

Certificación de obra.- Solicitada la inscripción de una terminación de obra en virtud de escritura a la que se incorpora el certificado del mismo técnico que certificó la obra en construcción, con firma legitimada y visado por el Colegio de Arquitectos, se suspende la inscripción por «no haberse procedido en la forma que preceptúa al efecto el artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio». La Dirección afirma que la nota adolece de imprecisión y supone que el defecto consiste en que en el certificado de final de obra no consta la descripción de la finca. Dicho esto, revoca la calificación por entender que si el certificado de final de obra se extiende por el mismo arquitecto que certificó la obra en construcción (que está inscrita), y la identidad del arquitecto está acreditada, el único obstáculo que podría oponerse a la constancia registral del fin de la obra sería la duda sobre la identidad de la obra inscrita y aquélla a la que se refiere la certificación presentada. Pero como no hay duda al respecto, debe procederse a la constancia registral solicitada.

1 junio 2002

Certificación de obra.- Presentada un acta de fin de obra en la que la certificación del técnico expresa que «la ejecución material de las 49 viviendas relacionadas en la primera página se ha realizado bajo nuestra dirección de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable de obligado cumplimiento» y suspendida su constancia registral por no expresar que la obra haya concluido «de acuerdo con la licencia y el proyecto aprobado», la Dirección revoca la nota de calificación porque «si se tiene en cuenta que la constancia registral de la finalización de obra lo único que hace es expresar tal finalización, con referencia a la obra en construcción tal y como consta inscrita, ha de concluirse necesariamente que la reiteración solicitada es innecesaria».

4 octubre 2002

Certificación de obra.- Suspendida la inscripción de una escritura de obra nueva en construcción por entender el Registrador que no se ha acreditado que el técnico certificante ostente ninguno de los requisitos exigidos por el artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, el Centro Directivo revoca la calificación diciendo que la veracidad de la manifestación de ser técnico competente para certificar debe quedar relegada a la exclusiva responsabilidad de quien la hace.

8 septiembre 2004

Certificación de obra.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de rectificación de otra y declaración de obra nueva en construcción a la que se incorpora Licencia que ampara la obra nueva declarada y certificación expedida por Arquitecto director de las obras, afirmando la conformidad de la descripción con el proyecto para el que se otorgó la Licencia de obras. La Registradora suspende la inscripción por no resultar acreditado facultades del certificante para certificar la antigüedad de la obra nueva declarada, exigiendo en su caso, acreditar visado por el Colegio Oficial respectivo.

2. La cuestión está resuelta en numerosas Resoluciones de este Centro Directivo (Cfr. entre otras, las citadas en los Vistos); tratándose de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, la legislación vigente exige que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de certificación que acredite que la obra nueva descrita se ajusta al Proyecto para el que se otorgó la Licencia.

Ambos requisitos se cumplen en la escritura calificada, debiendo quedar relegada a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de Febrero de 1994 y 1 de marzo de 2003).

3. No es aplicable a este supuesto la doctrina contenida en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha de 27 de enero de 2006, pues ésta se refería a una obra nueva terminada en la que el técnico certificaba la fecha de terminación de la obra (en ausencia de proyecto), por lo que sirviendo dicha certificación para suplir la certificación acreditativa de que la obra se ajustaba al proyecto para el que se otorgó la licencia (supuesto a los que en materia de técnico competente se refieren los apartados 1 y 2 del artículo 50 del Real Decreto 1093/ 1997 de 4 de Julio), es necesario que en ese caso se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante en la forma prevista en el apartado 3 de ese mismo precepto reglamentario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos expuestos y revocar la nota de la Registradora.

4 diciembre 2006

Personalidad del síndico de la quiebra

TITULAR REGISTRAL

Personalidad del síndico de la quiebra

Personalidad del síndico de la quiebra

1. En el presente supuesto se pretende la inscripción de una escritura autorizada por un Notario español mediante la cual la dueña de una tercera parte indivisa de un inmueble «cede a título gratuito» dicha participación indivisa al actual síndico de la quiebra de un ciudadano británico, consintiendo asimismo lo actuado mediante otra escritura otorgada ante un Notario del Reino Unido por la cual un Juez británico, interviniendo en rebeldía de dicha señora, cedió la referida parte indivisa al entonces síndico de la misma quiebra.

La cuestión nuclear del recurso se centra en el examen de la calificación en cuanto se refiere a la virtualidad del acto dispositivo realizado por la transmitente en favor del síndico de la quiebra del referido ciudadano británico, pues el relato de antecedentes que contiene la nota de calificación, relativos a dicha quiebra, no ha de ser tenido en cuenta, toda vez que la inscribibilidad de la escritura otorgada se ha de examinar al margen de las vicisitudes del citado procedimiento de quiebra que se sigue en el Reino Unido.

Respecto de dicha cuestión, en la calificación impugnada se expresa lo siguiente: «La cesión a título gratuito cuya inscripción se solicita se efectúa a favor del síndico de la quiebra (posible titularidad fiduciaria) institución extraña en el derecho español donde los bienes siguen figurando a nombre del quebrado aún cuando con limitación de sus facultades de disposición, siendo además las normas que regulan la quiebra de Derecho necesario». Frente a esta objeción, el recurrente alega, sin más, que la citada figura no ha de impedir el acceso de la escritura al Registro de la Propiedad, toda vez que ha sido otorgada ante un Notario español.

2. Atendida la naturaleza y alcance de la transmisión realizada, debe determinarse si según nuestro ordenamiento registral es o no posible una inscripción –de dominio- en favor de alguien que propiamente no es titular dominical y que sólo ostenta, por la propia naturaleza del cargo que desempeña, determinadas facultades de actuación. Y la respuesta ha de ser necesariamente negativa, por las siguientes razones:

a) Indudablemente, la legislación vigente no lo permite. Así resulta de una adecuada interpretación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, toda vez que en el Registro de la Propiedad, por razón de su propia dinámica y a diferencia de lo que sucede en el Registro Mercantil, no se inscribe la representación (y el síndico de una quiebra ostenta la cualidad de representante). No es una situación jurídica inscribible, pues los poderes, las facultades de actuación y las meras instrucciones escapan, en principio, a la publicidad del Registro, razón por la cual el citado precepto legal excluye la inscripción de los cargos de representación por no suponer titularidad alguna. No son supuestos de tracto abreviado, sino de gestión y disposición de derecho ajeno.

Este criterio queda confirmado aun cuando, excepcionalmente, se permite la constancia registral de un representante, como sucede en el caso especial de los patrimonios protegidos para personas con discapacidad (cfr. art. 8 de la Ley 42/2003 en la redacción dada al mismo por la Ley 1/2009), toda vez que este patrimonio especial de destino tiene un titular perfectamente determinado desde el momento de su constitución y la constancia registral de la existencia de un represente no interfiere en la titularidad, que permanece registralmente, sino en su ejercicio.

También el concursado conserva su titularidad una vez declarado el concurso, toda vez que, como dispone el artículo 24 de la Ley Concursal (reformado por el Real Decreto Ley 3/2009 de 27 de marzo), si el deudor tuviera bienes o derechos inscritos en registros públicos, se anotarán preventivamente en el folio correspondiente a cada uno de ellos la intervención o, en su caso, la suspensión de sus facultades de administración y disposición, con expresión de su fecha, así como el nombramiento de los administradores concursales. Y todo ello, por supuesto, con independencia de las ulteriores vicisitudes que puedan darse en una posible ulterior fase de liquidación y que pueden suponer verdaderas transferencias dominicales, algunas ciertamente dotadas de verdadera singularidad (cfr. Resolución de este Centro Directivo de 20 de Septiembre de 2005), pero por completo alejadas -y diferentes- de la que se ha documentado en la escritura calificada.

b) Tampoco cabe, de lega lata, la inscripción de titularidades meramente fiduciarias sin una norma que lo permita. Así ha de calificarse la titularidad que resulta de la transmisión calificada en favor del síndico de la quiebra en cuyo favor se ha otorgado la cesión a título gratuito (cesión que, además, no encaja en modo alguno en los elementos estructurales que integran el negocio de la donación, según su naturaleza jurídica). Y, en el estado actual de nuestro Derecho, no existe norma alguna que permita realizar una inscripción de dominio en un supuesto como el presente en favor de quien, sencillamente, no ostenta titularidad dominical alguna sobre el bien, ya que iría absolutamente en contra de aquellos principios esenciales –y de orden público- que configuran y disciplinan, tanto la transmisión del dominio (cfr. art. 609 del Código Civil) como nuestro vigente sistema de publicidad registral, sin perjuicio de la existencia de supuestos como, v.gr., los contemplados en los artículos 2.3º y 45 de la Ley Hipotecaria.

3. Por lo demás, en el presente recurso no debe decidirse sobre la problemática que pudiera derivarse del hecho de que la quiebra de la que trae causa el nombramiento del síndico o representante haya sido decretada por un tribunal británico (con los problemas que ello plantea en cuanto a su posible ejecución en España a la vista de la vigente regulación; en especial en lo relativo a la aplicación de los preceptos contenidos en el Título IX de la vigente Ley Concursal y en el Reglamento Comunitario –CE- número 1346/2000), pues lo que se está examinando en este expediente no es la ejecutividad en España de resoluciones dictadas por Tribunales extranjeros sino la pretendida mutación jurídico real operada por una escritura otorgada en España. No obstante, debe tenerse en cuenta que nuestra legislación parte de un principio claro: la actuación del administrador o representante extranjero de la quiebra de que se trate ha de ajustarse a la ineludible observancia de aquellas normas de nuestro ordenamiento que se estimen de orden público, debiendo también aquel, en particular, respetar la ley española en lo relativo a las modalidades de realización de los bienes y derechos del deudor (cfr. artículo 221 de la Ley vigente Ley Concursal)

4. Por último, las consideraciones anteriores hacen innecesario examinar las restantes cuestiones referidas en el escrito del presente recurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada, en los términos que anteceden.

16 junio 2009

Personalidad del síndico de la quiebra.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad del testimonio judicial de aprobación del remate de un bien inmueble en una subasta, derivada del procedimiento de quiebra –anterior a la vigente ley concursal–, a favor de los síndicos de la quiebra en su condición de tales. El Registrador entiende que debiera haberse esperado a una tercera subasta, conforme exigía la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, así como que es necesaria la expresión de las cuotas en cuya proporción adquieren, por exigencia del artículo 54 Reglamento Hipotecario. El recurrente entiende que la legislación aplicable en materia de subastas es la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, que en todo caso no es una cuestión calificable por el Registrador, y que la determinación de la proporción no es exigible porque no adquieren ellos en cuanto tales, sino como síndicos, es decir, que es la sindicatura la que adquiere (aquí se examina sólo este segundo problema).

4. Por otra parte, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 30 de enero de 2003), aunque la regla general es la necesidad de que el adquirente tenga personalidad jurídica para poder inscribir derechos a su favor en el Registro de la Propiedad, ello no excluye ciertos supuestos de indeterminación de las titularidades inscritas (cfr. artículos 82 y 166.1 del Reglamento Hipotecario), de manera que la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, han de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral. Y esto es lo que ocurre en el expediente objeto de recurso, donde los síndicos de la quiebra, adquieren en su condición de tales, como síndicos, por lo que la inscripción deberá practicarse a favor de la sindicatura de la quiebra, sin que por tanto sea exigible la determinación de cuotas indivisas del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

10 septiembre 2009

De medianería

SERVIDUMBRE

De medianería

De medianería

Suponiendo la medianería la unión de dos edificios, en los que la pared o muro que los divide sirve en su integridad física a las dos casas colindantes, la comunidad jurídica del muro medianero no puede entenderse en el sentido de que pertenezca por mitad a cada uno de los propietarios contiguos, porque la característica de tal servidumbre es la proindivisión en toda su extensión y espesor.

23 noviembre 1932

Vivienda familiar: derecho de uso

VIVIENDA

Vivienda familiar: derecho de uso

Suspendida la inscripción del derecho al uso de la vivienda familiar, atribuido a un cónyuge en una sentencia de separación por no fijarse su duración temporal y no precisarse la naturaleza del derecho atribuido, la Dirección revoca la nota con los siguientes argumentos: 1) En cuanto al derecho concedido, y si bien es cierto que el fallo de la sentencia decía “Se concede la vivienda familiar a Dª…”, aunque lo determinante en una resolución judicial sea el fallo y éste pueda ser confuso, dicho fallo ha de ser interpretado en función del contenido de los fundamentos de la sentencia, y es claro, según éstos, que lo que se está atribuyendo es el uso de la vivienda familiar. 2) En cuanto al plazo, este no es imprescindible, porque: a) No se trata de un propio derecho real ni tiene carácter patrimonial, sino que es de orden familiar y para su eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda. b) Aunque no se señale un plazo de duración, siempre tendrá un término máximo, que será la vida del cónyuge a quien se atribuye. c)La atribución de este derecho no es irrevocable, pues, como parte de las medidas que acuerda el Juez en los casos de separación y divorcio, habrán de cambiarse cuando se alteren las circunstancias (artículo 91 del Código Civil), con lo que el señalamiento de un plazo de duración podría inducir a confusión siendo tal plazo, por su naturaleza, esencialmente prorrogable.

20 febrero 2004

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si puede hacerse constar en el Registro el uso a favor de la esposa, en un matrimonio sin hijos, de una vivienda familiar, siendo así que tal vivienda está inscrita a favor de dicha esposa como bien privativo.

2. Tiene razón la calificación del registrador al decir que el uso y disfrute de la vivienda, en el presente caso, viene atribuido por el derecho de propiedad que sobre la vivienda se ostenta. Por ello, en principio, carece de interés y razón de ser la constancia registral que se solicita.

Podría ser otra la solución si, al tiempo de la presentación de la sentencia de divorcio, se hubieran hecho las alegaciones y presentado los documentos que se presentan con la interposición del recurso, y que, en este momento no pueden ser tenidos en cuenta por imperativo del artículo 326, párrafo 1.º de la Ley Hipotecaria, que impide que, en este momento procedimental, se tengan en cuenta nuevas alegaciones o documentos que el Registrador no pudo tener en cuenta en el momento de formular su calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, sin perjuicio de que la interesada pueda volver a presentar toda la documentación en el registro, para nueva calificación.

6 julio 2007

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir una sentencia recaída en proceso de divorcio, por la que se revoca la inicial atribución del uso de la vivienda familiar a la esposa, asignándolo al marido.

2. Como pone de relieve el recurrente, y se desprende con claridad de los hechos anteriormente narrados, lo que la sentencia refleja en su fallo es la adjudicación del uso de la vivienda familiar al marido. En ningún momento se hace en dicho fallo declaración alguna acerca del derecho de arrendamiento que el adjudicatario, por un título totalmente ajeno al proceso, ostenta sobre la vivienda. Sí se alude al arrendamiento en los antecedentes de hecho de la sentencia, pero no con carácter sustantivo o decisorio, sino sólo como uno más de los elementos que el Tribunal ha tomado en consideración para formar su juicio. Consecuentemente, lo que se pretendía con la presentación de la sentencia en el Registro era la inscripción del derecho de uso, en modo alguno la del arrendamiento. Por ello carece de fundamento la calificación negativa del registrador.

Siendo ello así, es claro que nada se opone a la registración pretendida, por cuanto el derecho de uso, si bien de naturaleza, personal o real, discutida, limita las facultades dispositivas del propietario de la finca (artículo 96 del Código Civil), por lo que incuestionablemente merece la protección registral. Con ello se evita la aparición de eventuales terceros que, ante la falta de inscripción del uso, invoquen la protección que dispensa el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y en el caso debatido se dan los requisitos necesarios para la inscripción: reconocimiento judicial del derecho de uso en un proceso de crisis matrimonial (artículos 90 y 91 del Código Civil), atribución del mismo al cónyuge no propietario de la vivienda (si se atribuyera al que ya es dueño la inscripción del uso sería innecesaria; cfr. Resolución de 6 de julio de 2007), e inscripción registral de la vivienda a favor del otro cónyuge (si lo estuviera a favor de tercero el uso no sería inscribible, pues las resultas del proceso de separación o divorcio sólo pueden alcanzar a los cónyuges, no a terceros; cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2005 y Resoluciones de 28 de noviembre de 2002 y 28 de mayo de 2005).

Ciertamente, en el caso que nos ocupa concurre una circunstancia peculiar, cual es que la adquisición de la propiedad de la vivienda por el cónyuge no adjudicatario se haya producido después de la sentencia que reconoce el uso al otro. Por lo demás, de no haberse producido dicha adquisición la sentencia no hubiera podido inscribirse (al pertenecer la vivienda a un tercero). Pero, para cuando el fallo judicial se presenta en el Registro la finca está inscrita a nombre de la esposa, por lo que, conforme a lo antes razonado, nada se opone a la inscripción. Cuestión distinta es que la nueva situación creada por la adquisición de la vivienda por la esposa pueda llevar al Tribunal a decidir en el futuro, como claramente permite el artículo 91 del Código Civil, la modificación de las medidas adoptadas ante un cambio significativo de las circunstancias que sirvieron de base para adoptarlas (y eso es precisamente lo que pretende la esposa con la demanda de modificación de las medidas del divorcio que ha presentado en el Juzgado).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

19 septiembre 2007

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. Habiéndose presentado en el Registro de la Propiedad mandamiento ordenando la anotación de uso y disfrute de vivienda familiar, la Registradora deniega la pretendida anotación por aparecer la vivienda en cuestión inscrita a favor de persona distinta que no fue parte en el procedimiento.

2. Ciertamente, las exigencias del tracto sucesivo determinan la confirmación de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales; si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr., artículo 24 de la Constitución Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, consideración ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan la titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento o haya sido parte en el procedimiento del que dimana; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con estos preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan de registro.

3. Por lo demás, debe tenerse en cuenta que no pueden ser considerados en el recurso los documentos que el Registrador no ha tenido a la vista a la hora de extender la nota de calificación impugnada (artículo 117 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

18 enero 2008

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. Se presenta en el registro mandamiento ordenando la inscripción del uso de la vivienda familiar (inscrita por mitad y proindiviso a favor de los cónyuges) a favor de la esposa. Se acompaña testimonio de sentencia en que se dispone dicha atribución de uso «hasta que se proceda a la venta o división de dicho inmueble».

El Registrador deniega la inscripción por hallarse actualmente inscrita la mitad de la finca que anteriormente pertenecía al marido a favor de otra persona que no ha tenido intervención en el procedimiento.

La interesada recurre aportando documentación acreditativa del conocimiento y la intervención en el juicio de división de tal adquirente.

2. El artículo 326 de la ley Hipotecaria impide tener en cuenta en este momento procedimental documentos no aportados al Registrador para su calificación. En consecuencia, no cabe sino desestimar el recurso, pues la finca aparece inscrita en una mitad a favor de persona que no ha intervenido en el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, sin perjuicio de que puedan volver a presentarse ante el Registrador todos los documentos aportados a este recurso para la práctica de una nueva calificación.

21 enero 2008

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. Respecto a la naturaleza del derecho de uso de la vivienda familiar, la doctrina científica y la de este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «vistos») lo han calificado como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. artículo 96, último párrafo, del Código Civil). Por ello, respecto a tal derecho de uso no es exigible la precisión que los preceptos hipotecarios exigen para la inscripción de los derechos reales.

2. Sin embargo, en el presente supuesto, el convenio regulador, después de decir que «se atribuye a la esposa y los hijos el uso del domicilio conyugal» (estipulación primera), en las adjudicaciones se atribuye a la esposa el 50% indiviso de la vivienda familiar, expresando además que «asimismo, se le atribuye expresamente un derecho de usufructo sobre la vivienda familiar del que disfrutará como mínimo hasta que los hijos del matrimonio sean mayores de edad e independientes económicamente», con lo cual se produce un confusionismo que no se compadece con el principio de especialidad, y, sobre todo, con la claridad en la extensión del derecho que se inscribe (cfr. reglas 5.ª y 6.ª del artículo 51 del reglamento Hipotecario) que exige la legislación hipotecaria, dada la distinta naturaleza del derecho real de usufructo y el derecho familiar al uso de la vivienda habitual. Es de todo punto necesario que los cónyuges determinen la naturaleza del derecho que se constituye.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 junio 2008

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. El derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real, pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo –que puede ser variable–, así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo.

2. Como ocurre frecuentemente con los derechos de tipo familiar, una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho. [1]

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

27 agosto 2008

Vivienda familiar: derecho de uso.- 2. En cuanto a la solicitud de que se haga constar el derecho al uso de la vivienda familiar a favor de la solicitante y de los hijos que enumera, ha de ser también confirmada la calificación, pues, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución citada en el «vistos»), el derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real, pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar.

Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo –que puede ser variable– así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho. Del mismo modo, siendo el contenido del derecho de uso el de contar con el consentimiento de su titular para la enajenación de la vivienda, no es precisa su expresión cuando corresponde al mismo cónyuge que es titular exclusivo de dicha vivienda, ya que en ningún caso se podrá proceder a la enajenación sin su consentimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 octubre 2008

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de una vivienda otorgada por la titular del pleno dominio, adquirido por título de adjudicación en la liquidación de sociedad de gananciales, constando inscrito en el Registro de la Propiedad el uso de la vivienda atribuido en el convenio regulador de la separación conyugal judicialmente homologado a la propia titular del dominio y a sus hijos menores, en los términos del artículo 96 del Código civil. La Registradora suspende la inscripción por entender que dicha enajenación requiere el previo consentimiento del cónyuge no titular, el cual no se ha acreditado documentalmente.

2. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real, pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no existe en puridad titularidad jurídica a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho.

3. Como se ha dicho, la posición jurídica de los hijos en relación con el uso de la vivienda familiar atribuido a uno de los cónyuges en casos de crisis matrimoniales no se desenvuelve en el ámbito de los derechos patrimoniales, sino en el de los familiares, siendo correlato de las obligaciones o deberes-función que para los progenitores titulares de la patria potestad resultan de la misma (cfr. art. 154 C.c.), que no decaen en las situaciones de ruptura matrimonial.

En este sentido, dada esta disociación entre titular y beneficiarios del derecho de uso, aunque no se pueda hablar con propiedad de confusión de derechos reales para referirse la situación que se produce cuando el cónyuge a quien se atribuye la guarda y custodia de los hijos es al tiempo propietario de la vivienda familiar y adjudicatario del derecho de uso, sí que debe entenderse que el haz de facultades que este último genera a favor de su titular, integrado básicamente por una facultad de ocupación provisional y temporal (STS de 4 de abril de 1997), y por el poder de limitar el ejercicio de las facultades dispositivas por parte del cónyuge (ex cónyuge) titular del dominio (RDGRN de 25 de octubre de 1999), quedan comprendidos o subsumidos en la propia titularidad dominical sobre la finca. De ahí que se haya podido afirmar que el derecho de uso queda extinguido si, como consecuencia de la liquidación de gananciales, la finca sobre la que recae es adjudicada en pleno dominio al cónyuge titular de ese derecho (Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 3 de mayo de 2004), y que carece de interés el reflejo registral del derecho de uso judicialmente atribuido a la esposa sobre la vivienda familiar cuando ésta es la titularidad dominical (RDGRN de 6 de julio de 2007, 19 de septiembre de 2007 y 10 de octubre de 2008).

4. La protección en que consiste la limitación a las facultades dispositivas del cónyuge propietario está delimitada por la definición de la tipología concreta que del supuesto de hecho hace la norma. Y la norma en este punto es clara. El último párrafo del artículo 96 del Código civil prescribe que para disponer de la vivienda familiar cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial. No hay norma paralela para los casos, como el ahora examinado, en que el uso corresponde al cónyuge titular. Por tanto, a la vista de nuestro Derecho positivo en la materia se puede afirmar que el contenido del derecho de uso consiste, además de en el derecho ocupacional, en la exigencia que se impone al cónyuge titular del dominio de contar con el consentimiento del titular del uso para la enajenación de la vivienda. Consecuentemente, cuando el uso corresponde al mismo cónyuge que es titular exclusivo de dicha vivienda, es evidente que en ningún caso se producirá la enajenación sin su consentimiento, pues en tales hipótesis el consentimiento para enajenar siempre procederá del titular del derecho de uso, sin que, por consiguiente, resulte necesario recabar el consentimiento del ex cónyuge que ni es titular del dominio ni es titular del derecho de uso (vid. STS de 22 de septiembre de 1988). En definitiva, la facultad de limitar la libre disposición de la vivienda forma parte del contenido del derecho de uso que sólo a su titular corresponde.

Por ello mismo, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2008 (reiterando la doctrina de las anteriores de 6 de julio de 2007 y 19 de septiembre de 2007) confirmó la calificación del Registrador que había denegado la inscripción del derecho de uso de la vivienda familiar atribuido al cónyuge titular de la propiedad, sobre la base del fundamento de que en tal caso el uso y disfrute de la vivienda le vienen atribuidos al cónyuge por el dominio pleno que sobre ella ostenta y, en consecuencia, carece de interés el reflejo registral del derecho de uso atribuido judicialmente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

14 mayo 2009

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si, estableciendo un convenio regulador que las hijas del matrimonio tendrán su domicilio familiar en una vivienda privativa del padre mientras no sean independientes patrimonialmente, se está atribuyendo el uso de la vivienda familiar, y, por tanto, tal atribución debe inscribirse en el Registro.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real, pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo –que puede ser variable–, así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo. Como ocurre frecuentemente con los derechos de tipo familiar, una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho.

3. En el presente supuesto se plantea la duda de si lo que se está constituyendo es el derecho de uso de la vivienda familiar tipificado legalmente, o una simple declaración de intenciones o una obligación sin repercusión frente a terceros. No es determinante para decidir una cosa u otra la afirmación que hace el Registrador de que existe una condición resolutoria (el matrimonio del cónyuge o su vida marital) que no está precisada, pues el derecho de que se trata puede ser de contenido variable y ser revisado judicialmente. Sin embargo, la duda en cuanto a los efectos que de tal «derecho» se derivarán, así como el hecho de no atribuirse al cónyuge, que es el verdadero titular del derecho de uso configurado por el Código Civil, inclinan a concluir que no se constituye un derecho al uso de la vivienda como el legalmente tipificado e inscribible en el Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 noviembre 2009

Vivienda familiar: derecho de uso.- 1. En el presente expediente, se pretende el acceso a Registro de un testimonio de sentencia dictada en procedimiento judicial de divorcio por la que se dispone que «se atribuye el uso del domicilio familiar y su ajuar a los hijos menores que vivirán en compañía de su madre, llevándose el marido del mismo sus enseres y ropas de uso personal, bajo inventario». La Registradora suspende la inscripción por entender que es necesario que el derecho de uso de la vivienda familiar se atribuya a la esposa para que pueda ser inscrito a su favor como titular, sin perjuicio de que los beneficiarios sean los hijos, sin que pueda inscribirse a favor de estos últimos tal derecho por generar confusión en cuanto a su titularidad, contenido y efectos. Añade la Registradora que si se entiende que se puede inscribir a favor de los hijos el derecho de uso constituido en la sentencia, se deberían hacer constar sus respectivos nombres y apellidos.

2. Conforme al artículo 90 c) del Código Civil «El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá contener, al menos, los siguientes extremos: c) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar». Dispone también este precepto, en su párrafo segundo que «Los acuerdos de los cónyuges, adoptados para regular las consecuencias de la nulidad, separación o divorcio serán aprobados por el Juez, salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges».

Por su parte, la sentencia que motiva este recurso acuerda, en su fundamento de Derecho segundo, que «existiendo acuerdo entre las partes en cuanto a las medidas que han de regir las relaciones personales y patrimoniales de matrimonio y de los hijos habidos en el mismo, procede acordar se adopten los siguientes efectos y medidas del Divorcio: […] 5º: En atención al interés más necesitado de protección, se atribuye el uso del domicilio familiar y su ajuar a los hijos menores que vivirán en compañía de su madre […]».

Resulta, por tanto, que el Juez ha considerado procedente, en atención al interés más necesitado de protección, aprobar la medida acordada por los cónyuges y, en consecuencia, atribuir el uso del domicilio familiar a los hijos menores, sin olvidar que «vivirán en compañía de su madre».

Como ha recordado recientemente este Centro Directivo, uno de los aspectos que por expresa previsión legal ha de regularse en los supuestos de nulidad, separación o divorcio del matrimonio, es el relativo a la vivienda familiar (cfr. Resoluciones de 11 de abril y 8 de mayo de 2012 [2.ª]) y obedece la exigencia legal de esta previsión a la protección, básicamente, del interés de los hijos; por lo que no hay razón para excluir la posibilidad de que el Juez, si estima que es lo más adecuado al interés más necesitado de protección en la situación de crisis familiar planteada y que no es dañosa para los hijos ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges (Cfr. párrafo 2.º del artículo 90 del Código Civil), apruebe la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores acordada por los padres.

En efecto, dispone el párrafo primero del artículo 96 del Código Civil «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde…». Es decir, el Código determina la atribución del uso de la vivienda familiar sólo cuando no hay acuerdo aprobado por el Juez. En el presente supuesto, consta en la sentencia que existe ese acuerdo, como resulta del párrafo antes transcrito. Y respecto a ese acuerdo, el artículo 90 del Código Civil no impone limitación alguna más allá de que ha de ser aprobado por el Juez, salvo si es dañoso para los hijos o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges. (cfr. párrafo 1.º, letra c), y párrafo 2.º, inciso 1.º, del artículo 90 del Código Civil). Esta aprobación judicial, así como su causa, resulta expresamente de la sentencia cuando afirma «En atención al interés más necesitado de protección, se atribuye el uso de la vivienda…».

Por otra parte, como ha recordado también recientemente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 mayo 2012 [2.ª]), las previsiones acordadas por los cónyuges para regular las consecuencias de la separación o divorcio, que incidan sobre los aspectos que la crisis familiar hace necesario abordar (y es indudable que el uso de la vivienda familiar es uno de tales aspectos conforme a los artículos 90 y siguientes del Código Civil), produce plenos efectos jurídicos una vez aprobados judicialmente (cfr. artículo 90 del Código Civil).

Procede, como consecuencia de los argumentos anteriores, admitir la inscripción del uso de la vivienda familiar tal como han acordado los cónyuges y aprobado el juez.

Ahora bien, la naturaleza de derecho familiar que se atribuye a este derecho no excluye la necesidad de cumplir los requisitos impuestos por el principio de determinación, por lo que se hace necesario, conforme a los artículos 9.4.ª de la Ley Hipotecaria y 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, hacer constar las circunstancias identificativas de los hijos a cuyo nombre debe inscribirse el derecho de uso de la vivienda familiar, sin que se entren a valorar –por no haber sido señalado en la nota–, otras circunstancias.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, admitiendo la posibilidad de inscribir el derecho de uso atribuido a los hijos y revocar en este punto la nota de calificación; y confirmar la nota de calificación en cuanto a la necesidad de aportar los datos identificativos de los hijos, desestimando el recurso en este punto; todo ello conforme a los fundamentos de derecho que preceden.

19 mayo 2012

 

[1] Para la mejor comprensión de esta Resolución debe señalarse que el convenio regulador acordado por ambos cónyuges disponía que «el padre facilitará y pondrá a disposición de doña I.R.P. e hijos, para la ocupación inmediata,… el uso de una vivienda… en Valencia…».

 

De parte de un edificio no dividido horizontalmente

SEGREGACIÓN

De parte de un edificio no dividido horizontalmente

De parte de un edificio no dividido horizontalmente

La Dirección General rechaza la posibilidad de segregar un local en planta baja de un edificio no dividido horizontalmente, con imposición sobre aquél de una servidumbre de apoyo de la planta superior y agrupación subsiguiente a un edificio colindante, fundándose en que la existencia en el edificio matriz de elementos como las cimentaciones, estructuras, conducciones y desagües suponen una interdependencia física inevitable, cuya existencia no puede alterarse por la vía de las servidumbres recíprocas [1].

26 junio 1987

De parte de un edificio no dividido horizontalmente.- Aunque para individualizar fincas urbanas no es obstáculo decisivo el que haya algún elemento común a todas ellas, no es inscribible una escritura de segregación de una vivienda si no resulta debidamente acreditado que la porción a segregar goza respecto al todo de la autonomía necesaria para ser configurada como finca nueva e independiente; y no ocurre así cuando nada se precisa en torno a las características de los cimientos, estructura fabril, muros, conducciones, desagües, etc., de la porción segregada, que de ser comunes para el todo generarían una compleja gama de relaciones que sólo encontrarían correcto encaje en el marco de la propiedad horizontal.

3 abril 1989

 

[1] En los apartados “DIVISIÓN MATERIAL. Diferencias con la división horizontal” y “PROPIEDAD HORIZONTAL. Agrupación de locales situados en distintos edificios”, pueden verse las Resoluciones de 6 de noviembre de 1985 y 27 de mayo de 1983, que examinan casos similares al presente. La primera, sobre todo, se apoya en criterios que parecen opuestos a los mantenidos en la aquí reseñada.

Conmutación, existiendo menores, en una partición

USUFRUCTO

Conmutación, existiendo menores, en una partición

Conmutación, existiendo menores, en una partición

Ante una escritura de liquidación de sociedad conyugal, partición hereditaria y conmutación del usufructo universal de viudo, que se realiza adjudicando su participación a un menor, exclusivamente, en dinero y existiendo cuatro inmuebles, la Dirección confirma que el acto realizado no es meramente particional, al que sería aplicable el artículo 1060 del Código Civil, pues es presupuesto básico de la partición hereditaria el que, siendo posible, deban formarse lotes iguales o proporcionales no sólo cuantitativa, sino también cualitativamente (artículos 1061, 1062, 1056 y 841 y siguientes del Código Civil), lo cual, por la composición del patrimonio hereditario, era perfectamente posible. En conclusión, los actos calificados evidencian una esencia dispositiva que necesariamente ha de trascender al régimen jurídico aplicable, en particular, en sede de capacidad y representación, siendo inexcusable la autorización judicial prevenida en el artículo 166 del Código Civil.

26 enero 1998

Conmutación, existiendo menores, en una partición.- No es inscribible la escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia, otorgada por el contador-partidor y la viuda -ésta, por sí y en representación de dos hijos menores de edad- sobre la base de un testamento en el que el causante lega a la viuda el usufructo universal de su herencia y en la que se capitaliza el usufructo, adjudicando a la viuda el pleno dominio del único inmueble existente, en pago de sus gananciales, y a ella y a los hijos el metálico inventariado, pues al ser la atribución testamentaria a la viuda un legado, el contador debe limitarse a entregarlo tal como ha sido configurado, sin poder alterar su contenido, pues tal alteración trasciende claramente al cometido particional que se le confiere, en cuanto supone una manifestación de la personalísima facultad de testar que el albacea contador tiene que respetar. Por tanto, esa alteración sólo puede ser ya el resultado de un acuerdo entre el legatario y los herederos, sin que en tal negocio pueda prescindirse de la intervención de éstos por la actuación del albacea.

17 mayo 2002

Efectos en el Registro de la propiedad de la que sólo se ha inscrito en el Mercantil

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos en el Registro de la propiedad de la que sólo se ha inscrito en el Mercantil

Efectos en el Registro de la propiedad de la que sólo se ha inscrito en el Mercantil

Suspendida la inscripción de una escritura de venta otorgada por una sociedad en suspensión de pagos -de lo que el Registrador tenía noticias por la fotocopia de un documento presentado y por otras escrituras ya inscritas-, por entender que la anotación del convenio es obligatoria en el Registro de la Propiedad, aunque se reconozca la existencia de una inexactitud entre la realidad registral y extrarregistral, así como una discordancia con el Registro Mercantil -donde sí fue inscrito el convenio-, y aunque se admita que el Registrador puede fundar su decisión en lo que resulte de otros asientos del Registro, sin embargo hay que admitir que, al no haber usado los acreedores en defensa de sus créditos la facultad de instar la constancia registral de la situación del suspenso y no haber querido, en consecuencia, disfrutar los beneficios del sistema, no existe obstáculo que impida la inscripción pretendida.

11 octubre 1985

Arrendaticio rústico: Excepciones a la prohibición de disponer

RETRACTO

Arrendaticio rústico: Excepciones a la prohibición de disponer

Arrendaticio rústico: Excepciones a la prohibición de disponer

La prohibición de enajenar y arrendar, impuesta por la Ley de 15 de marzo de 1935 al arrendatario que hubiere ejercido el derecho de retracto, no impide la práctica de una anotación de embargo, pues el propósito del legislador no fue formar con las fincas retraídas un verdadero patrimonio inembargable, sino privar temporalmente a quien retraiga del derecho de libre disposición «inter vivos»; este criterio se refuerza si se tiene en cuenta que otra norma, el artículo 1911 del Código Civil, establece que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros; por otra parte, frente a las enajenaciones voluntarias otorgadas por el titular, que serían nulas, lo que se trata de formalizar no es una enajenación propiamente dicha, sino de asegurar la percepción de costas, cuya imposición es preceptiva en la ley; por último, la naturaleza precautoria y cautelar del embargo no implica absoluta contradicción con la fuerza impediente que se atribuya a una prohibición temporal para transmitir la propiedad.

30 diciembre 1946

Arrendaticio rústico: Excepciones a la prohibición de disponer.- Hechos: Adquirida en 1943 una finca rústica por retracto arrendaticio, el retrayente constituye hipoteca sobre ella en 1946, cuya inscripción se deniega por no haber transcurrido seis años desde la fecha del retracto. El precepto en que se fundaba la calificación era el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1935, que prohibía al retrayente «enajenar o arrendar» las fincas retraídas durante el indicado plazo, pero la Dirección, fundándose en el mismo artículo, si bien de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1949 [1] (posterior por tanto a la escritura y a la calificación), que autorizaba a hipotecar, aunque con la salvedad de que «la acción del acreedor no podrá tener efectividad en ningún caso sino hasta transcurridos seis años desde la fecha en que se ejerció el retracto», revocó la calificación con los siguientes argumentos: 1) que la reforma del año 1949 implicaba una interpretación auténtica del primitivo artículo; 2) que este criterio se había aplicado en la Resolución de 30 de diciembre de 1946 (puede verse delante de ésta); y 3) que desde la fecha de la escritura y de la calificación habían pasado más de seis años, teniendo en cuenta, además, que en la nota se especificó que «el defecto invocado tiene el carácter de insubsanable dentro de los seis años en cuestión».

1 diciembre 1949

 

[1] Este mismo criterio se mantiene en el artículo 84.2 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.

Lineal: Extinción

RESERVA HEREDITARIA

Lineal: Extinción

Lineal: Extinción

Cuando el ascendiente hereda los bienes reservables surge una expectativa a favor de los reservatarios que se convertirá en derecho si, a la muerte del ascendiente reservista, existieren parientes que estén dentro del tercer grado y pertenezcan a la línea de donde los bienes procedan. En consecuencia, no puede alegarse la prescripción porque hayan transcurrido treinta años desde el fallecimiento del causante de la reserva sin que se haya hecho constar mientras tanto la cualidad de reservables de los bienes.

8 noviembre 1951

Adquisiciones realizadas antes de su inscripción en el Registro Mercantil

SOCIEDADES

Adquisiciones realizadas antes de su inscripción en el Registro Mercantil

Adquisiciones realizadas antes de su inscripción en el Registro Mercantil

Aunque el nacimiento de una sociedad de responsabilidad limitada no se produce, con el régimen que le es propio, hasta la inscripción del negocio fundacional en el Registro Mercantil, este negocio, sin embargo, produce desde su celebración efectos que, en el campo inmobiliario, deben tener fiel reflejo registral. Durante la pendencia de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil, la titularidad de los bienes aportados o de los adquiridos después no es ya una titularidad individual de los respectivos socios aportantes, sino común a todos ellos en situación provisional y, por consecuencia, ningún obstáculo debe haber para reflejar en el Registro de la Propiedad tal modificación jurídico-real, practicando la respectiva inscripción a favor de todos los constituyentes. Posteriormente, y una vez inscrita la sociedad en el Registro Mercantil, podrá reflejarse en el de la Propiedad por medio de nota marginal.

22 abril 2000

Cesión obligatoria realizada a favor de un Ayuntamiento mediante pago en dinero

URBANISMO

Cesión obligatoria realizada a favor de un Ayuntamiento mediante pago en dinero

Cesión obligatoria realizada a favor de un Ayuntamiento mediante pago en dinero

1. Dos son las cuestiones que se plantean en este expediente: en primer lugar el rechazo a la inscripción de una certificación por la que se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad de un proyecto de reparcelación porque el registrador de la Propiedad considera no acreditado el cumplimiento por el promotor de las obligaciones derivadas del proceso de reorganización de la propiedad. En segundo lugar se rechaza la inscripción porque no resulta el consentimiento del acreedor hipotecario a la operación de redistribución entre parte de las fincas de resultado de la hipoteca que grava dos de las fincas de origen (este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “Intervención del acreedor hipotecario en proyectos de compensación”).

2. Respecto del primer defecto señalado, son hechos a tener en cuenta los siguientes: que el proyecto de compensación aprobado prevé que el reparto de beneficios inherentes a la ejecución se haga efectivo, en cuanto al Ayuntamiento, mediante la conversión en dinero de la cesión de aprovechamiento obligatoria, conversión que será definida en convenio de gestión suscrito al efecto; que del certificado del secretario consta que dicho convenio fue suscrito sin que se haya satisfecho la cantidad correspondiente al porcentaje del 7% (importe del aprovechamiento de cesión obligatoria) el día de su expedición (14 de abril de 2010); que el alcalde-presidente del Ayuntamiento de Santillana del Mar otorga en la escritura de ratificación presentada junto al proyecto de compensación que tanto la sociedad aportante como el Ayuntamiento han cumplido lo reseñado en el proyecto de compensación sin perjuicio de las demás obligaciones que se vayan devengando en desarrollo del proyecto de compensación así como de los convenios urbanísticos que lo desarrollen y complementen. No consta presentado el convenio urbanístico a que hace referencia el proyecto y el certificado del secretario del Ayuntamiento.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución de beneficios y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y obligaciones inherentes a la propiedad urbana (vid. Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). El efecto esencial del expediente es la transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la administración de los terrenos destinados a usos dotacionales así como de aquellos terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente. El momento en que se produce este efecto legal ha sido fijado por el ordenamiento en la aprobación definitiva por parte de la administración del proyecto de actuación en los casos en que son los particulares afectados los que toman la iniciativa de ejecución del planeamiento. Así lo estableció el artículo 167 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio y hoy lo contempla el artículo 18 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (con el antecedente común del artículo 128 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril y del artículo 179 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978). En similares términos se pronuncian los artículos 139 y 157 de Ley del Suelo de Cantabria, Ley 2/2001, de 25 de junio. Es el momento de la aprobación definitiva el que fija el momento en que se producen, para todos los intervinientes, los efectos transmisivos derivados de la ejecución del planeamiento. Esta simultaneidad obedece a una lógica bien definida pues sólo en ese momento se materializan los beneficios y cargas previstos en la norma y en el plan (vid. Resolución de 3 de octubre de 1996).

Cuestión distinta es que el aprovechamiento que corresponde a la administración, en este caso al Ayuntamiento, se materialice no en terrenos destinados al patrimonio público del suelo como previene la norma sino en una prestación económica y cual haya de ser el contenido y alcance de esta. El registrador no cuestiona esta opción sino que se limita a exigir que se acredite que la prestación económica ha sido debidamente cumplida dada la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones inherentes al expediente de distribución de beneficios y cargas que prevé el ordenamiento.

Fijada debidamente la cuestión el defecto debe ser confirmado. Si la previsión de la norma es que la aprobación definitiva del proyecto produce la transmisión de las fincas de reemplazo en beneficio de los particulares y la cesión a la administración de los terrenos de cesión obligatoria así como de aquellos en que se materializa su aprovechamiento, cualquier alteración por convenio de la previsión legal debe ser objeto de acreditación y justificación. En el supuesto que ha provocado este expediente resulta indiciariamente la existencia de un convenio urbanístico por el que las partes han alterado las previsiones legales pero ni el mismo ha sido objeto de presentación al Registro ni constan los particulares de su contenido que han de formar parte de la inscripción (artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria).

No obsta a las anteriores consideraciones el hecho de que el alcalde-presidente haga referencia en la escritura a que «se han cumplido lo reseñado en el proyecto de compensación» o que afirme que «sin perjuicio de las demás obligaciones que se vayan devengando en desarrollo del proyecto de compensación así como de los convenios urbanísticos que lo desarrollen y/o complementen» pues tales afirmaciones ni suplen la presentación de la documentación que justifique la alteración de la previsión legal, ni justifican que la prestación económica sustitutoria se ha cumplido, en su caso, ni aportan dato alguno sobre el contenido y alcance de dicha prestación que permita su debido reflejo en el asiento registral (plazo, condiciones de pago… vid. Resolución de 1 de diciembre de 2008).

27 febrero 2012

Personalidad de una Comunidad de bienes

TITULAR REGISTRAL

Personalidad de una Comunidad de bienes

Personalidad de una Comunidad de bienes

No puede decirse que existe defecto cuando, adjudicada una finca a una comunidad de bienes, se otorga la escritura de compra por las tres personas físicas que la componen, pues al ser la adjudicataria una entidad sin personalidad, son los condueños quienes adquieren en proindivisión, sin que esta situación pueda equipararse a la que se produciría de tratarse de una Sociedad civil o mercantil, y sin que todo ello quede desvirtuado por la existencia de un número de identificación fiscal diferenciador entre comunidad y comuneros, que produce sus efectos en el campo propio para el que fue establecido pero que no altera las normas sustantivas contenidas en el Código Civil.

16 octubre 1992

De paso

SERVIDUMBRE

De paso

De paso

No es inscribible , por su imprecisión, un derecho de paso al que se dice que tendrán acceso las personas afectadas por un plan urbanístico y se establece que la finca donde se realiza una segregación será el predio dominante, pues ni se establece el predio sirviente ni se consignan las mínimas características exigibles para la inscripción de una servidumbre de tal tipo.

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003

De paso.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) En escritura de manifestación parcial de herencia, autorizada el día 15 de septiembre de 2009, se incluye un único bien inventariado consistente en una casa de dos plantas cubierta de azotea, que se levanta sobre un terreno de 1.799 metros cuadrados, pero que «según catastro mide 3.659 metros cuadrados».

b) Dicha finca (registral 6.996), según la escritura, «se haya beneficiada por una serventía de acceso, a través de finca colindante, por el extremo Norte de su lindero Este, según acuerdos adoptados con los propietarios de la finca colindante por el Este, en procedimiento de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Icod de los Vinos, número de procedimiento 0000320/2006, con «Auto» de fecha 17 de enero de 2008».

c) El Registrador suspende la inscripción por los dos siguientes defectos: 1º En cuanto al exceso de cabida de 1.860 metros cuadrados, y la consiguiente modificación de linderos, por existir dudas en cuanto a la identidad de dicho exceso, conforme al artículo 298-3 del Reglamento Hipotecario; y 2º En cuanto a la referencia a la «serventía» contenida al final de la descripción de la finca, por falta de previa inscripción del auto en que la misma fue constituida.

2. En cuanto al segundo defecto, en el documento presentado se hace constar que «la finca se halla beneficiada con una serventía de acceso, a través de finca colindante, por el extremo Norte de su lindero Este, según acuerdos adoptados con los propietarios de la finca colindante por el Este, en procedimiento de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Icod de los Vinos, número de procedimiento 0000320/2006, con «Auto» de fecha 17 de enero de 2008». El Registrador suspende su inscripción por falta de previa inscripción del auto en que la misma fue constituida.

También este defecto debe ser confirmado, toda vez que para que pueda inscribirse tal derecho es necesario aportar el documento en cuya virtud se constituyó, en el que deberán estar reflejadas todas sus circunstancias y características, y el consentimiento o la intervención de los respectivos titulares registrales (cfr. artículos 3 y 13 de la Ley Hipotecaria, 33 y 51.6 del Reglamento Hipotecario). En definitiva, es preciso aportar en relación con el derecho de servidumbre de paso (a la que el título se refiere como serventía), el «documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que haya de ser objeto de inscripción», como exige el citado artículo 33 del Reglamento Hipotecario. En otro caso no es posible la constatación registral de tal derecho que, de producirse, a lo sumo podría considerarse una mera mención de un derecho susceptible de inscripción especial y separada que, como tal, carece de la condición de gravamen a efectos hipotecarios, quedando avocado a su cancelación (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

16 diciembre 2010

Vivienda familiar: embargo

VIVIENDA

Vivienda familiar: embargo

Vivienda familiar: embargo

La calificación que motivó este recurso suspendió la anotación de embargo decretada sobre una vivienda privativa del deudor, que según el Registro es su vivienda familiar, por no haberse notificado la demanda a su cónyuge, dándose la circunstancia de que otra vivienda embargada y perteneciente a otro Registro, figura inscrita también como domicilio del mismo deudor. Basada la calificación en el artículo 144, párrafo final, del Reglamento Hipotecario, la Dirección comienza cuestionando el fundamento de esta norma (cuando se interpone la demanda no se sabe si se va a llegar al embargo, ni, en su caso, qué bienes se van a embargar; si lo que se pretende es el cumplimiento de una obligación, es lógico que en la demanda no figure ni el estado civil del deudor, por cuanto nada impone incluir este dato en la demanda; la notificación al cónyuge no le reporta a éste ninguna utilidad, porque no le advierte del peligro de ejecución de la vivienda; la eficacia relativa de la sentencia, que no pone en peligro los bienes del consorte ni los bienes comunes; la falta de legitimación pasiva del cónyuge, que no puede oponerse a la demanda); todo esto conduce a la conclusión de que no es la demanda, sino el embargo, lo que debe comunicarse al cónyuge del demandado. A lo anterior debe añadirse que una norma reglamentaria no puede imponer un trámite procesal para que una sentencia condenatoria pueda ser ejecutada, pues así se conculcaría el principio constitucional de reserva legal de regulación de los procesos. Entrando a continuación en la relación entre el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario y el 1.320 del Código Civil, aparte de reiterar lo impropio de ser un desarrollo reglamentario de las consecuencias procesales de la norma sustantiva, el Reglamento desborda al Código Civil, pues mientras éste establece una cautela aplicable sólo a los actos de disposición de la vivienda habitual, el artículo 144.5 es aplicable a todo embargo de vivienda, a menos que conste que no es la habitual del deudor; es decir, el Código Civil lo único que establece es que si la vivienda es la habitual del disponente y su familia, la enajenación de aquélla por el titular sin contar con el consorte y sin formular esa manifestación, será ineficaz, pero si no formula esta manifestación, aunque sea inexacta, será suficiente para proteger al adquirente de buena fe; en cambio, el Reglamento establece que para que una persona casada pueda disponer de una vivienda privativa suya deba justificar que no es la habitual de su familiar, negando ese carácter si no concurre su consorte. En definitiva, por el riesgo de que una vivienda pueda ser la habitual se niega el embargo, cuando no se niega el de bienes que estén en poder del deudor ante el más grave riesgo de que puedan ser ajenos, sino que se deja a salvo la tercería de dominio. Además, resulta desproporcionado exigir el conocimiento de la demanda por el cónyuge, cuando en cambio no se precisa el conocimiento del embargo por el propio embargado. Como consecuencia, parece lógico que lo que debe notificarse sea el embargo cuando de los autos resulte que es o puede ser la vivienda habitual del deudor, teniendo en cuenta que es al deudor a quien incumbe alegar en autos el carácter de domicilio familiar de la vivienda a embargar, de modo que su silencio no puede repercutir en perjuicio del embargante, poniendo de cuenta de éste, bien la carga de probar que la vivienda que pretende embargar no es la habitual de aquél, bien una notificación que necesariamente implicará un incremento de gastos procesales. Por otra parte, y desde la perspectiva registral, no pudiendo el Registrador oponer a los documentos judiciales más que sus defectos formales, incongruencia del mandato con el procedimiento o los obstáculos que surjan del Registro, sólo podría utilizar este último argumento cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado, pero no en los demás casos; añade a continuación otros argumentos de tipo registral la Dirección, que termina esta extensísima Resolución, sentando estas dos conclusiones en torno al artículo 144.5 del Reglamento: a) Que se trata de una norma dirigida al órgano jurisdiccional, pues lo que se condiciona es el embargo mismo, cuya adopción es de su competencia. b) que el Registrador no puede revisar las decisiones judiciales cuando no hay obstáculos derivados del Registro, pues es el órgano jurisdiccional el que debe valorar si procede o no notificar el embargo al cónyuge del deudor titular, de modo que, si lo ordena, no debe el Registrador revisar la bondad de aquella decisión judicial, sino que debe estar y pasar por ella, salvo que de los libros a su cargo resulte que el bien embargado es la vivienda habitual del deudor, en cuyo caso podrá y deberá suspender el asiento en tanto se le acredite debidamente que de los autos resulta de modo indubitado que la vivienda embargada no es la habitual del deudor y su familia o que se ha practicado la notificación del embargo -que no de la demanda- al cónyuge deudor.

13 julio 1998

Vivienda familiar: embargo.- Reitera los argumentos empleados en la Resolución que precede ante un supuesto en que el Registrador denegó una anotación de embargo por no resultar acreditado que la demandada conservase el estado civil de soltera en que adquirió la finca según el propio Registro, de donde hipotéticamente pudiera derivarse que de estar casada y constituir la finca el domicilio habitual de la familia (extremo que no resulta del mandamiento), sería necesaria la notificación a su cónyuge.

23 y 29 febrero, 9 marzo 2000

Vivienda familiar: embargo.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de practicar la conversión en definitiva de una anotación preventiva de un embargo cautelar, decretado por mandamiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Son circunstancias que concurren en el presente expediente, las siguientes:

– En la descripción de la finca consta que se trata de una vivienda sita en la calle A. número (…).

– Dicha vivienda consta inscrita, por la inscripción 4.ª, a favor de doña V. C. G., con carácter privativo, con domicilio en la misma vivienda.

– Por la inscripción 5.ª, doña V. C. G., con el consentimiento de su marido, por tratarse de vivienda familiar, constituye hipoteca a favor de la «Caja de Ahorros de Granada».

El registrador suspende la práctica de la anotación preventiva por no resultar del mandamiento que la vivienda no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia o que la conversión de medida cautelar en embargo definitivo ha sido notificado al esposo de la deudora, don J. C. M.

2. El artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario determina que cuando la ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado.

3. Este Centro Directivo ha manifestado que el registrador sólo puede rechazar la anotación del embargo en aplicación de este precepto, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento adecuado de ello. Mas si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido (véase Resolución de 23 de julio de 2011 y las demás citadas en los «Vistos»).

4. Constando en la inscripción 5.ª de hipoteca que la misma se constituye por doña V.C.G. con el consentimiento de su marido, por ser la vivienda habitual, figurando además como domicilio, la vivienda embargada, debe darse cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario; es decir, debe constar en el mandamiento que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

25 octubre 2012

De parte de un local en propiedad horizontal destinado a garaje

SEGREGACIÓN

De parte de un local en propiedad horizontal destinado a garaje

De parte de un local en propiedad horizontal destinado a garaje

­­­­­­­­­­­­­­1. Se presenta en el Registro escritura por la que una promotora inmobiliaria segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa a formar finca independiente.

Se da la circunstancia de que la finca objeto de segregación constituye un conjunto de aparcamiento y trasteros destinado a ser enajenado en porciones indivisas para tener derecho a una plaza de aparcamiento o un trastero.

El Registrador deniega la inscripción ya que han tenido acceso al Registro con anterioridad escrituras otorgadas posteriormente por las que se enajenan distintas participaciones indivisas del local, por lo que es preciso el consentimiento de los titulares correspondientes o resolución judicial en procedimiento seguido contra ellos.

El interesado recurre, acompañando al recurso testimonio de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante y una nota simple de la finca objeto del recurso. En el primero se declara legal el cerramiento del local segregado y respecto de la segunda, reconoce el Registrador la existencia de un error, que fue comunicado a los interesados.

2. El recurso no puede prosperar. Inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

3. Por lo que se refiere al testimonio de la sentencia que se acompaña al recurso, por una parte, es un documento extemporáneo, y por otra, no afecta nada a la titularidad de la porción segregada ya que se limita a declarar legal la obra de cerramiento.

4. Respecto al error sufrido en la nota simple, es evidente que no incide en el resultado del recurso, si bien puede ser causa de responsabilidad civil del Registrador en el caso de haber causado algún perjuicio (cfr. artículo 222.5 de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 junio 2007

Efectos sobre los actos dispositivos del gravado con ella

SUSTITUCIÓN

Efectos sobre los actos dispositivos del gravado con ella

Efectos sobre los actos dispositivos del gravado con ella

No es inscribible la escritura de compraventa en la que se solicita se inscriba sin limitaciones una finca que la vendedora adquirió sujeta a una prohibición de enajenar, ya inoperante, y a dos sustituciones, pupilar una y fideicomisaria otra, las cuales expresan la voluntad del testador, constituyen la Ley de la sucesión y, conforme al artículo 675 del Código Civil, sólo deben ser interpretadas cuando las cláusulas del testamento sean oscuras, ambiguas o contradictorias.

2 junio 1956

Disposición por los fideicomisarios en vida del fiduciario

SUSTITUCIÓN

Disposición por los fideicomisarios en vida del fiduciario

Disposición por los fideicomisarios en vida del fiduciario

Ordenada la sustitución por el causante en favor de sus hermanos, como fideicomisarios, y en su defecto a favor de los sobrinos, y habiéndole premuerto los hermanos, los sobrinos existentes pueden, aunque viva el fiduciario, disponer del bien fideicomitido, como lo hicieron en favor de la fiduciaria, tanto si se entiende que la sustitución fue a término -en la que los beneficiarios pueden disponer en firme de su derecho- como si se entiende que la sustitución era condicional, pues teniendo en cuenta que por la premoriencia al testador de sus hermanos no podía aumentar el número de sobrinos, los casos que podrían plantearse a la muerte de la fiduciaria serían los siguientes: a) Que en dicha fecha subsistan los mismos seis sobrinos y sobrevivan, por tanto, a la fiduciaria, por lo que quedaría firme la cesión realizada en la escritura calificada. b) Que haya fallecido alguno de ellos, en cuyo caso acrecería su parte a los restantes, y como en la mencionada escritura hubo cesión de todos los derechos que pudieran corresponderles, también quedaría firme la cesión hecha. c) Que ninguno de los sobrinos sobreviva a la fiduciaria, en cuyo caso el fideicomiso quedaría purificado, por lo que en los tres supuestos los bienes quedarían como libres y se integrarían en la herencia de la viuda, a no ser que ésta hubiera dispuesto válidamente de alguno de esos bienes.

4 febrero 1980

Con facultad de disponer

USUFRUCTO

Con facultad de disponer

Con facultad de disponer

1. En el Registro de la Propiedad figuran dos fincas inscritas en cuanto a la nuda propiedad a nombre de una persona, y en cuanto al usufructo a nombre de dos personas de avanzada edad, por mitad entre ambas, y la totalidad a la sobreviviente; además, a la primera de las usufructuarias se le otorga la facultad para que por sí sola pueda vender, gravar y enajenar las fincas, haciendo suyo su importe, si bien deberá abonar a la otra el valor que represente la mitad del usufructo.

Con posterioridad, el titular de la nuda propiedad de dichas fincas constituye hipoteca sobre tal derecho, y las titulares de los derechos de usufructo, la primera de ellas con facultad de vender gravar o enajenar la finca (en los términos señalados más arriba), comparecen en el otorgamiento de la escritura pública para prestar su consentimiento a la hipoteca constituida, y así se hace constar en el Registro de la Propiedad.

Al Registro acceden a continuación varias anotaciones preventivas de embargo. Se ejecuta la hipoteca y los bienes son adquiridos por terceros, cancelándose las anotaciones preventivas. Posteriormente, una persona que, por sus apellidos y domicilio, es familiar de los prestatarios y de la titular del usufructo con facultad de vender, gravar o enajenar la finca, en nombre y representación de esta última otorga escritura de venta a favor de la otra persona cotitular del usufructo, pretendiendo el acceso de la compraventa al Registro de la Propiedad. La Registradora deniega la inscripción por diversos defectos.

2. El usufructo con facultad de disposición es una institución excepcional en nuestro ordenamiento jurídico, toda vez que la facultad de disposición de la cosa corresponde por naturaleza al derecho de propiedad.

No obstante, se trata de una figura jurídica admitida en el Derecho Civil, que tiene su operatividad fundamentalmente en las disposiciones mortis causa.

En el caso concreto que nos ocupa, la usufructuaria con facultad de disposición y gravamen sobre las fincas, presta expresamente su consentimiento a que dichas fincas sean gravadas con hipoteca. El hecho de prestar su consentimiento a tal gravamen supone que está ejerciendo la facultad de gravar a ella concedida, ya que no puede interpretarse tal consentimiento a la hipoteca sino en ese único sentido, sin que sea necesario, como pretende el recurrente, pacto de posposición ni renuncia alguna de la usufructuaria de su derecho a gravar los inmuebles, pues está realizando con su consentimiento en ese momento un acto de gravamen de la nuda propiedad, que es lo que se hipoteca. Son elementos esenciales de los contratos el consentimiento, el objeto y la causa, (además de la forma en la hipoteca); en el presente supuesto, la persona con facultad de gravar la finca presta su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la nuda propiedad de la misma, existe objeto, y existe causa, que consiste en constituir una hipoteca en garantía de deuda ajena, luego la finca ha sido hipotecada en su nuda propiedad no sólo por el nudo propietario, sino también por la usufructuaria con facultad de gravar. La otra usufructuaria presta igualmente su consentimiento a la hipoteca, pero como carece de facultad de disposición, este consentimiento no ostenta el mismo valor que el primero: el consentimiento de la usufructuaria sin facultad de disposición es un mero asentimiento, que también tiene importancia en el negocio jurídico formalizado, a la hora de analizar las relaciones internas entre las partes, sin que proceda en este momento el estudio ni de tales relaciones ni de este tipo de consentimiento-asentimiento, que tiene numerosas manifestaciones en el Código Civil.

Al haber prestado su consentimiento a tal gravamen, la usufructuaria con facultad de disposición no ha perdido su derecho a enajenar o gravar, pero ese derecho podrá ejercerlo en los términos que ha quedado definido con posterioridad a la hipoteca por ella consentida, y por tanto, el adquirente posterior de la usufructuaria o el posible titular de algún ulterior derecho de garantía lo será con el gravamen primeramente consentido por la usufructuaria, y en consecuencia, con sujeción a todos los efectos que se derivan de tal hipoteca, y en particular su ejecución. En este sentido tiene razón la Registradora cuando en el defecto 3.º de la calificación señala que ha sido presentado con anterioridad un título con rango preferente, si bien el consentimiento prestado por la usufructuaria con facultad de gravar y enajenar no debe ser interpretado simplemente como una postergación del rango de la facultad dispositiva a la hipoteca, sino mucho más que eso, ya que el consentimiento a la hipoteca dado por quien puede hipotecar, concurriendo los demás elementos señalados, lleva a la constitución de la hipoteca misma.

Otra interpretación del sentido del consentimiento prestado por la usufructuaria con facultad de gravar y enajenar a que se constituya un gravamen sobre la finca además de carecer de lógica jurídica sería contrario a la buena fe creada por la propia usufructuaria (que conscientemente admite que sea gravada la finca) y sería igualmente contraria a la seguridad del tráfico jurídico.

3. La escritura pública de hipoteca, frente a lo que pretende argumentar el recurrente, está autorizada con claridad y nitidez: no es necesario ni que la usufructuaria renuncie expresamente a la facultad de disposición ni que postergue expresamente el rango de su derecho a la hipoteca que se constituye: basta con que, como acertadamente se realizó, la usufructuaria, como hipotecante no deudora, consienta la hipoteca. Con ese consentimiento, todo negocio jurídico que la usufructuaria realice sobre la finca ha de pasar por admitir el gravamen que expresamente consintió.

Sostener lo contrario sería llegar al absurdo de que cualquier persona que tenga facultades de disposición o gravamen sobre un inmueble, además de consentir el gravamen, haya de renunciar a su derecho de disposición (lo cual, como regla general, ni siquiera es admisible en nuestro ordenamiento jurídico) o haya de «postergar expresamente su derecho de disposición al gravamen que se constituye» (lo cual no es exigido por ninguna norma jurídica). Antes bien, la interpretación clara y precisa del consentimiento a un gravamen es precisamente eso: que el inmueble queda gravado, sin que sea necesario acudir a palabras sacramentales o fórmulas barrocas que suponen un paso atrás en la doctrina jurídica.

El admitir la persistencia del gravamen por el consentimiento expreso de la usufructuaria, unido a la entrada en el Registro del documento en que consta la ejecución hipotecaria y su inscripción, hace decaer el estudio de los demás obstáculos objeto de recurso; no obstante, ha de indicarse lo siguiente:

4. Respecto a la posibilidad del ejercicio por medio de representantes de las facultades que corresponden al titular del usufructo con facultad de disposición, que no admite la Registradora, ha de señalarse que, si bien es cierto que, sin perjuicio de las manifestaciones particulares del derecho foral o especial, el ámbito propio de la representación es el de los negocios patrimoniales, y que la decisión de enajenar en el tipo de usufructos que nos ocupa es extremadamente delicada, la existencia en este caso de un poder especial para enajenar las fincas sobre las que versa el recurso, unida a la consideración de que el negocio jurídico de compraventa tiene un carácter patrimonial en sí mismo, lleva a revocar este defecto.

5. El defecto segundo de la calificación establece que «Atendida la particular configuración del negocio jurídico, no puede apreciarse la existencia de una causa idónea que justifique la enajenación del bien».

En el presente caso al admitirse el defecto 3.º de la calificación y considerar que la finca se adquiere con el gravamen consentido por la usufructuaria con facultad de gravar, la compraventa no puede tener lugar, puesto que la hipoteca que primitivamente se constituyó fue ejecutada y la finca se adjudicó a terceros, con conocimiento tanto de la usufructuaria- hipotecante-vendedora como de la usufructuaria-asintiente-compradora, pues consta en el Registro que el procedimiento de ejecución se siguió también contra estas personas.

En el momento de formalizar la escritura de compraventa la finca se había adjudicado a terceros, por lo que se vendió una finca de la que la usufructuaria carecía ya de facultad de disposición, de manera que no procede analizar si la compraventa entre las usufructuarias en este caso concreto carecía o no de causa jurídica idónea o si se pretendió utilizar un contrato de compraventa como negocio jurídico indirecto con otra causa o función distinta a la propia de estos contratos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, con la única excepción del defecto relativo al ejercicio por medio de representante de las facultades que correspondan al titular del usufructo donde se estima el recurso revocando la nota de calificación del Registrador en cuanto a ese defecto, en los términos expresados en los fundamentos precedentes.

9 y 11 julio 2005

Efectos frente a ejecuciones anteriores

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos frente a ejecuciones anteriores

Efectos frente a ejecuciones anteriores

Ordenada la cancelación de los asientos posteriores a una hipoteca, como consecuencia de su ejecución en procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, debe incluirse entre los asientos a cancelar una anotación de suspensión de pagos –posterior a la inscripción de hipoteca y anterior a la nota de expedición de certificación- puesto que el acreedor hipotecario tiene derecho de separación en el expediente de suspensión de pagos, no está sujeto al convenio que se apruebe y, por tanto, la anotación de suspensión de pagos no tiene por qué ser una excepción a la regla general de cancelación de asientos posteriores a la hipoteca; por otra parte, los interventores de la suspensión fueron notificados de la existencia del procedimiento, por lo que sus derechos fueron respetados.

17 julio 2003

Arrendaticio urbano

RETRACTO

Arrendaticio urbano

Bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946, para poder inscribir en el Registro una escritura de venta de un piso era necesaria o la declaración del vendedor de no estar arrendado o bien la previa notificación al inquilino, puesto que tal exigencia determina el momento de iniciación del cómputo del plazo para ejercitar el derecho de retracto; porque si bien, conforme al artículo 64, los plazos se contarán desde que fuese inscrita la venta, seguidamente se ordena que no se podrán computar hasta que fuere notificada.

4 diciembre 1957

Arrendaticio urbano.- Es inscribible una escritura de préstamo hipotecario otorgada antes de haber transcurrido dos años desde la adquisición del piso mediante el ejercicio de retracto arrendaticio, sin que sea necesario que el deudor justifique al encargado del Registro que se encuentra en situación de necesidad.

22 septiembre 1967

Arrendaticio urbano.- Caducada la anotación de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia recaída después a favor del retrayente por encontrarse la finca aún inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera así, se produciría una indefensión de los mismos, proscrita por el artículo 24 de la Constitución. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendió a través de la anotación de demanda, dejó de surtir efectos desde el momento en que se canceló por caducidad, sin haberse prorrogado antes.

9 mayo 2001

Arrendaticio urbano.- l. Mediante escritura de compraventa siete sociedades mercantiles venden a otra una vivienda unifamiliar de un conjunto que se dividió horizontalmente en su día. En la misma se afirma que, según afirman los comparecientes se encuentra arrendada a una determinada persona física. Se acompañan al título de venta dos actas notariales sucesivas de notificación al arrendatario: una con personación del Notario competente en el inmueble objeto de la venta donde por dos veces, en sendos días distintos se afirma que llamó a la puerta sin que le contestara persona alguna, ni se le abriera la puerta y no encontrando conserje, vecino ni persona alguna con quien entender la diligencia se daba por concluida el acta. La otra se efectuó por el conducto de correo certificado con acuse de recibo acreditándose su envío por tal medio y su devolución a los pocos días sin haberse recibido. El Registrador suspende la inscripción de la compraventa por no haber recibido el inquilino la notificación prevenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

2. En efecto, si hubiera llegado a conocimiento del arrendatario la venta efectuada o sus condiciones, debidamente acreditado en el acta la inscripción se hubiera efectuado si mas problema pues es la única objeción que hace el Registrador. Sin embargo es los cierto que ninguna ley exige que material e indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el mundo de los hechos por las que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia del domicilio en un momento concreto, imposibilidad física de atender el requerimiento en el momento en que éste se efectúa, inexistencia de vecinos o persona alguna que sea hallada en aquel momento o cualquier otra de esta índole) Por ello el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su párrafo 5° solamente exige para la inscripción de títulos de venta de viviendas arrendadas que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, donde el Registrador debe y no sólo puede extremar su calificación al examinar las mismas y sus trámites. Y si éstas, como es ahora el caso han sido practicadas con arreglo a las leyes y reiteradas dos veces, no puede obstaculizarse el tráfico jurídico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente si pretenden hacer valer sus derechos.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

17 marzo 2005 (RV)

Adquisiciones realizadas durante los dos años a partir de su constitución

SOCIEDADES

Adquisiciones realizadas durante los dos años a partir de su constitución

Adquisiciones realizadas durante los dos años a partir de su constitución

Planteándose la cuestión de si es aplicable el artículo 41 de la Ley de Sociedades Anónimas a la compra de una vivienda, realizada dentro de los dos años siguientes a su constitución, por una Sociedad cuyo objeto era la construcción y reforma de toda clase de edificaciones, la Dirección entiende que si bien es cierto que dichos actos no presuponen necesariamente la previa adquisición del piso o local en que haya de operar la construcción o reforma, no lo es menos la frecuente conjunción con que en la práctica se presentan en aras de una mayor rentabilidad de la actualización social, de modo que a la adquisición debatida no resulta pertinente la exigencia de los requisitos establecidos en el artículo 41 de la Ley de Sociedades Anónimas.

13 diciembre 1991

Constitución administrativa de servidumbres después de aprobado un proyecto de compensación

URBANISMO

Constitución administrativa de servidumbres después de aprobado un proyecto de compensación

Constitución administrativa de servidumbres después de aprobado un proyecto de compensación

Toda inscripción, tanto si se practicó por documento no administrativo como si lo fue por documento de esta clase, puede ser modificada por un documento administrativo, siempre que la autoridad interviniente sea competente y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de la persona afectada. Por no cumplirse este último requisito, una vez inscrito un proyecto de compensación firme en vía administrativa, no puede modificarse mediante la creación de una servidumbre sobre una de las fincas resultantes, ni so pretexto de una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente originario, si no consta el consentimiento del interesado o la oportuna resolución judicial, pues de otro modo se conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos. Por otra parte, en esta clase de documentos uno de los extremos que está sujeto a la calificación registral es precisamente la congruencia del acto de resolución con el procedimiento del que emana.

8 enero 1999

Personalidad de una Comunidad de Propietarios

TITULAR REGISTRAL

Personalidad de una Comunidad de Propietarios

Personalidad de una Comunidad de Propietarios

Cuando se demanda y condena a una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios, puesto que la comunidad carece de personalidad jurídica. La deuda puede hacerse efectiva sobre los bienes comunes, a disposición de los órganos de gobierno, o sobre los bienes privativos de cada propietario, en función de su cuota de participación. Pero en este segundo caso los órganos colectivos de la comunidad no tienen poder directo sobre tales bienes, sino que cada propietario debe ser personalmente convocado y requerido, y por eso es correcta, conforme a los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, la denegación de una anotación de embargo si de los títulos presentados no resulta que el titular registral fuera parte, con carácter personal y directo, en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo de sus bienes privativos.

27 y 30 junio 1986

Personalidad de una comunidad de propietarios.- La Dirección General, ante un supuesto casi idéntico al que figura en las Resoluciones de 27 y 30 de junio -reseñadas delante de ésta- se pronuncia en los mismos términos. La única diferencia es que en este caso la demanda de embargo se pretendió hacer efectiva no sobre los pisos y locales correspondientes a la comunidad de propietarios demandada, sino solamente sobre los locales comerciales, por lo que lógicamente vino a decir que, con más razón, procedía la denegación.

7 julio 1986

Personalidad de una Comunidad de Propietarios.- Inscrita una finca, destinada a zona común de una urbanización, a favor de diversas personas designadas nominativamente y por cuotas indivisas, no es anotable el embargo dirigido contra una determinada Comunidad de Propietarios, pese a que tal Comunidad se rige por unos Estatutos que le otorgan personalidad y que en tal carácter ha sido demandada. La Dirección, al no estar la finca inscrita a favor de ninguna comunidad y sin que los derechos de cuota sean inherentes a propiedades separadas sobre otras parcelas, entiende que no es aplicable la solución adoptada en la Resolución de 27 de junio de 1986 (reseñada delante de ésta). Por otra parte, los Estatutos invocados no constan inscritos en el Registro y se necesita, además, el consentimiento unánime de los titulares registrales para hacerlo.

5 septiembre 1988

De protección, en zona de costas

SERVIDUMBRE

De protección, en zona de costas

De protección, en zona de costas

1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división horizontal, cuando consta por certificación del Servicio Provincial de Costas, expedido conforme a la exigencias del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Costas, que las construcciones del complejo residencial integrado por las seis viviendas unifamiliares aisladas declaradas están afectadas por una zona de servidumbre de protección. Según el recurrente no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, que contó con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros y que la zona de servidumbre de protección expresada ahora en el certificado –cien metros– se toma de un nuevo procedimiento en tramitación, que carece en la actualidad de efectos vinculantes y que en cualquier caso no puede afectar a licencias ya concedidas.

2. Establece el artículo 48 del Reglamento de Costas que los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el artículo 49.6 dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquélla autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona –añade este último artículo– se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimoterrestre.

3. Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio debería vincular la servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas.

4. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso administrativa. Es decir, debe invocarse estos argumentos por la recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas, y en caso de no ser atendido, interponer en su caso, el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.

5. Desde la perspectiva del Registrador de la Propiedad, la calificación debe limitarse a los títulos presentados y a lo que resulte del Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y de la documentación obrante resulta un oficio del Servicio Periférico de Costas de fecha 7 de noviembre de 2007, del que resulta literalmente que «las construcciones del complejo residencial integrado por seis viviendas unifamiliares aisladas, señaladas y localizadas por los representantes de la mercantil Bon Nou, S. L. no invaden el dominio público marítimo terrestre, ni está afectadas por la servidumbre de tránsito, pero están afectadas por la zona de servidumbre de protección». No es competencia del Registrador el interpretar si esta zona de servidumbre de protección es la actualmente contemplada en el PGOU o si es la iniciada en virtud de nuevo expediente que no debiera afectar a las licencias ya concedidas, cuestión que –como queda dicho– debe dirimirse ante el órgano certificante. Por lo que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

9 mayo 2008

Vivienda familiar: inexistencia

VIVIENDA

Vivienda familiar: inexistencia

Vivienda familiar: inexistencia

Constituida una hipoteca por persona separada judicialmente, sobre una vivienda inscrita a su nombre con carácter privativo, no puede invocarse el artículo 96 del Código Civil, para exigir el consentimiento del consorte o la autorización judicial, pues para esto sería necesario que dicho consorte tuviera inscrito a su favor el derecho de uso y, no siendo así, se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en los términos del asiento respectivo.

31 marzo 2000

Vivienda familiar: inexistencia.- La protección de la buena fe del adquirente de una vivienda ha llevado al legislador a dejarle incólume ante una manifestación errónea o falsa por parte del transmitente que declare que no constituye su domicilio familiar. Del mismo modo, si el transmitente declara ser soltero, viudo, divorciado o separado legalmente, difícilmente puede el adquirente recabar del mismo manifestación alguna a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, de forma que esa declaración, sea falsa o errónea, debe producir los mismo efectos que la de no ser el domicilio familiar en caso de ser casado. Frente a esa manifestación no puede oponer el Registrador un dato que obre en el Registro a los solos efectos de identificar al titular registral, como es su estado civil recogido del título que motivó su adquisición, por cuanto ni tal dato es objeto de publicidad registral y no está amparado por el principio de legitimación registral,[1] ni puede dar prevalencia al posible error padecido al reseñar tal circunstancia personal en el título inscrito sobre el que ahora se presenta a inscripción, ni puede, por último, exigir prueba alguna sobre el cambio de tal circunstancia, como, por ejemplo, la nulidad de un matrimonio existente en su momento, al igual que no podría exigirla de que en la actualidad el transmitente se encuentra viudo o divorciado si así consta en el título traslativo, frente a la situación de casado que constase en el asiento anterior.

6 marzo 2004

 

[1] Esta afirmación es sorprendente. Negar los efectos del principio de legitimación al contenido del Registro que expresa el estado civil del titular registral y afirmar que tal dato se reduce a servir para identificarle, equivale a desconocer el contenido de los artículos 1, 38 y 40, entre otros, de la Ley Hipotecaria y de la multitud de Resoluciones en que se deniega el acceso de actos de transmisión o de gravamen del derecho inscrito por falta de intervención de quienes el Registro proclama que son sus titulares.

 

De una finca funcional

SEGREGACIÓN

De una finca funcional

De una finca funcional

1. En la escritura objeto del presente recurso se segregan de una finca matriz funcional, cual es un caserío vizcaíno, dos parcelas no colindantes entre sí, que formaban parte del mismo como pertenecidos, con objeto de constituir una única nueva finca independiente. El registrador suspende la inscripción por entender que, con arreglo a los preceptos hipotecarios, el resultado de la segregación deberían ser dos fincas independientes, debiendo ser practicada la segregación respecto de cada una de las parcelas que se separan de la matriz.

2. Es doctrina de la Dirección General que, a la hora de resolver el recurso, habrá de pronunciarse sobre los defectos alegados por el registrador en su nota de calificación, sin que puedan ser tenidos en cuenta los argumentos esgrimidos en el informe, cuyo contenido ha de limitarse a cuestiones de trámite. Por ello, no procede entrar en materias tales como el concepto de finca funcional del caserío vizcaíno o la diferencia terminológica y conceptual entre segregación, separación y desvinculación de pertenecidos ya que, además de la posible intromisión en cuestiones de derecho foral, no han sido siquiera mencionadas en la nota de calificación.

3. Ya desde antiguo la Dirección General, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral; por otra parte, ello es lo más conforme con la pretensión de la actual legislación de llegar a máximos niveles de concordancia entre la configuración registral de las fincas y su identificación catastral. En este sentido, es regla general que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, las resoluciones de 29 de noviembre de 1889 y 26 de septiembre de 1979, entre otras).

Ahora bien, tal concepto general se modaliza en los supuestos conocidos como «fincas funcionales», contemplados en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento, en los que se permite la inscripción como una sola finca de porciones físicamente independientes, pero entre las que existe una relación de dependencia funcional u orgánica que justifica su tratamiento jurídico unitario. Y el propio Centro Directivo ha estimado que la constitución de la finca funcional exige la observancia de dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario (en este sentido, las resoluciones de 24 de mayo de 1895 y 29 de octubre de 1947).

4. El presente hilo argumental parece sustentar la calificación del Registrador, toda vez que en el título en que se formaliza la segregación no se establece relación de dependencia alguna entre las dos parcelas independientes cuya consideración como finca única se pretende. Pero los materiales de que el registrador debe servirse en su calificación vienen claramente definidos por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: lo son tanto los documentos que se presentan a inscripción como los propios asientos del Registro. Y es lo cierto que el examen del historial registral de la finca matriz revela que los dos montes cuya segregación como finca única se pretende constituyeron, antes de su agregación al caserío matriz, una única finca registral, por lo que la relación de vinculación o dependencia entre ellos resulta del propio registro.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando la calificación del Registrador y ordenando la práctica del asiento registral de segregación solicitado en el título.

23 abril 2005

De una finca funcional.- Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una «porción de terreno discontinuo que se compone de tres parcelas», de las cuales dos tienen una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo (el recurso plantea si es compatible la creación de una finca de esta clase con las limitaciones derivadas de la unidad mínima de cultivo, por lo que la resolución puede verse, más adelante, en el apartado “Unidad mínima de cultivo”).

27 noviembre 2012

Ejemplar: bienes que comprende

SUSTITUCIÓN

Ejemplar: bienes que comprende

Ejemplar: bienes que comprende

Otorgada escritura de partición por las personas a las que el padre de un incapaz había nombrado sustitutas de su hijo, la Dirección confirma la calificación del Registrador que rechazó la inscripción en cuanto a una finca que el incapaz no había recibido de su padre, basándose en las diferencias que, en cuanto a la sustitución ejemplar o cuasi-pupilar, existen entre el Código Civil (que era el aplicable, por haberse producido la sucesión en Galicia) y el Derecho catalán, así como en la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1967, y en el carácter personalísimo del testamento, que establece el artículo 670 del Código Civil.

6 febrero 2003

Con nudo propietario indeterminado

USUFRUCTO

Con nudo propietario indeterminado

Con nudo propietario indeterminado

Instituida una persona heredera en pleno dominio de una mitad y otra en usufructo de otra mitad, con la condición de que si llegase a tener algún hijo legítimo consolidaría el dominio, mientras que si falleciese sin tal descendencia pasarían sus bienes al otro heredero, mientras dure la situación de pendencia la titularidad registral de la nuda propiedad afectada por la condición sólo corresponde a quien tuviere causa directa del anterior propietario, o a los sujetos a quienes habrían de ir a parar los bienes, lo que coincide con la doctrina de las Resoluciones de 20 de junio de 1956 y 19 de noviembre de 1960.

14 septiembre 1964

Con nudo propietario indeterminado.- 1. En el presente supuesto la cuestión se centra en la interpretación de la cláusula testamentaria que se indicará más abajo, y que figura también en los «hechos», teniendo en cuenta que el testador dejó dos hijas, que le sobreviven.

De las dos hijas, una de ellas, doña Araceli, por su avanzada edad y circunstancias, es harto improbable que tenga descendientes, sin que se haya demostrado que no los tenga; y la otra hija, doña Carmen, tiene un solo hijo, don José María, quien pretende la inscripción a su favor de la nuda propiedad de la totalidad de la finca objeto de este recurso, y no sólo de la mitad indivisa que ya figura a su nombre, como hijo de doña Carmen y heredero en la nuda propiedad.

2. Interpretada literalmente la cláusula testamentaria tercera, que puede dividirse a su vez en tres partes, tenemos lo siguiente:

a) El testador «instituye herederas en el usufructo vitalicio a sus dos hijas, (a saber Araceli y Carmen) y en nuda propiedad a los hijos que dejare cada una de ellas, debiendo dividirse por lo tanto esta nuda propiedad en dos partes iguales, una para cada grupo». Según esta primera parte de la cláusula, hay un llamamiento directo a los hijos de las usufructuarias.

Como se acredita que Carmen tiene un hijo, está fuera de duda que éste ha sido llamado a la mitad de la nuda propiedad, ya que el mismo testador indica que la nuda propiedad debe dividirse en dos partes iguales, una para cada grupo. La cuestión es si también ha sido llamado a la otra mitad de la nuda propiedad si la otra hija, es decir, Araceli, no ha tenido hijos.

b) La segunda parte de la cláusula establece: «Si Araceli o Carmen fallecen sin sucesión antes o después que el testador, acrecerá el usufructo vacante a la que de ellas sobreviva, y en tal caso quedará la nuda propiedad correlativa a favor de los hijos de esta última.» También hay coincidencia en la interpretación de que si una hermana fallece sin sucesión, acrecerá el usufructo a la otra; y que los hijos de esta última están llamados a la nuda propiedad.

c) La tercera parte de la cláusula establece: «Caso de que las dos hijas del testador fallecieren sin descendientes, pasarán los bienes a las personas que en sus testamentos hubiesen designado; de no haberlos hecho, los adquirirán sus respectivos herederos abintestato.» Es decir, si en el momento del fallecimiento de las dos hijas no hubiera descendencia, el destino de los bienes seguiría otro cauce: bien el indicado por las hijas en sus respectivos testamentos, bien la sucesión intestada.

Sin perjuicio de que la disposición testamentaria indicada lleva a plantear otras cuestiones cuyo estudio no compete, como puede ser qué ocurre si una heredera fallece sin descendientes después de la otra que sí tiene descendientes, o si fallece el hijo o hijos dejando a su vez descendientes, el problema objeto de estudio es si el hijo de doña Carmen está llamado a la nuda propiedad de la mitad de doña Araceli presuponiendo que ésta no tiene hijos y considerando que no los puede tener, aunque no haya fallecido doña Araceli.

La respuesta afirmativa al planteamiento anterior se basaría en considerar que la voluntad del testador es en todo caso dejar sus bienes a sus nietos, y que éstos están llamados a término, y no bajo condición; un término «certus an incertus quando», cual es el fallecimiento de las usufructuarias: operaría el artículo 799 del código civil, interpretado por la doctrina y el Tribunal Supremo en el sentido de que este artículo se refiere a la institución de heredero a término incierto, por lo que no impide al heredero «adquirir sus derechos y transmitirlos a sus herederos, aun antes de que se verifique su cumplimiento».

La respuesta negativa se basaría en considerar que la voluntad del testador es dejar los bienes a sus nietos si sobreviven a sus hijas. Según esta postura, el nieto, sobrino de la usufructuaria, está llamado bajo condición, que consiste en que su tía fallezca sin sucesión. En este caso tendría aplicación el artículo 759 del Código Civil, según el cual, el heredero que muera antes de que la condición se cumpla, aunque sobreviva al testador, no transmite derecho alguno a sus herederos.

En este caso concreto ha de considerarse más acorde con lo expresado en el testamento la configuración de la institución de heredero en la nuda propiedad de la parte correspondiente a Doña Araceli bajo condición, por los siguientes argumentos: a) La interpretación literal de la cláusula testamentaria, que en su segunda parte establece que «si fallece sin sucesión… quedará la nuda propiedad a favor de»… lo cual supone una formulación de la condición.

b) La interpretación sistemática, pues unida esa segunda parte con la tercera, tenemos que si las dos hijas fallecen sin descendientes, se modifican los llamamientos.

c) La interpretación lógica, pues si se admite que el sobrino está inmediatamente llamado, y éste fallece antes que su tía y que su madre, el sobrino transmitiría su derecho a sus herederos, con lo cual no tendría aplicación la tercera parte de la cláusula tantas veces indicada, es decir, que si las hijas fallecen sin descendientes pasaran los bienes a las personas que en sus testamentos hubieren designado.

Por otra parte, ha de señalarse igualmente que si bien ha de buscarse una interpretación que favorezca la libertad de los bienes y del tráfico jurídico, y que las prohibiciones de disponer han de interpretarse en un sentido estricto o mejor, restrictivo, por ser contrarias al espíritu que inspiró la reforma del Derecho de Propiedad desde mediados del siglo XIX y que desde 1889 recoge el Código Civil, no es menos cierto que en materia testamentaria prima ante todo la voluntad del testador expresada en el testamento, con el límite, respecto de la prohibición de disponer, de lo establecido en el artículo 781 del Código Civil, por la remisión que al mismo contiene el artículo 785 de dicho cuerpo legal.

En cuanto a la cuestión abordada por el recurrente relativa a la máxima «no hay usufructo sin nuda propiedad», ha de indicarse que en nuestro ordenamiento jurídico se admiten los derechos con sujeto transitoriamente indeterminado, siempre que pueda determinarse con posterioridad, y que no exceda de los límites del art 781 del Código Civil; y que si se considera no llamado a la nuda propiedad en la parte de su tía Araceli, por ser los llamados en primer lugar los posibles hijos de esta señora, y sólo cuando fallezca sea procedente el llamamiento a sus sobrinos, en el ínterin la situación de doña Araceli sería lo que un sector de la doctrina denomina «pseudo-usufructo testamentario», que operaría como una sustitución fideicomisaria condicional.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 junio 2005

Efectos frente a ejecuciones posteriores

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos frente a ejecuciones posteriores

Efectos frente a ejecuciones posteriores

Hechos: en expediente administrativo de apremio se solicita una certificación, que el Registrador deniega por haberse anotado la suspensión de pagos de la entidad propietaria con anterioridad a la anotación de embargo a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, dándose la circunstancia de que la suspensión de pagos se había sobreseído y, simultáneamente, declarada la quiebra, con retroacción de sus efectos a la fecha de la providencia de admisión a trámite de la solicitud de suspensión de pagos. La Dirección, entendiendo que no es momento de discutir si la Administración Tributaria goza o no del derecho de ejecución separada, afirma que el Registrador no puede negar la expedición de la certificación de cargas, pues no le corresponde a él, sino a los síndicos de la quiebra, iniciar las actuaciones encaminadas a la mejor defensa de los derechos de la masa de acreedores. El Registrador sólo tiene que comprobar el interés legítimo del solicitante, que lo tiene, y expedir la certificación, que servirá de notificación de la existencia del procedimiento a los eventuales adquirentes posteriores, quedando fuera de su competencia valorar la legalidad de las actuaciones de la Administración Tributaria.

21 noviembre 2000

Efectos frente a ejecuciones posteriores.- Hechos: figurando inscrito un convenio de suspensión de pagos, se anota con posterioridad un embargo en procedimiento para el cobro de deudas a favor de una comunidad de propietarios seguido contra el titular registral y la Comisión Liquidadora, ambos declarados en rebeldía. Contra el criterio del Registrador, la Dirección General resuelve que es inscribible la venta judicial, derivada del embargo, porque habiendo sido demandados todos los interesados, que reúnen la plena titularidad y facultades dispositivas de la finca, es evidente que todos ellos han tenido la oportunidad de oponerse, sin que lo hayan hecho.

16 junio 2001

Efectos frente a ejecuciones posteriores.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Javier Pérez Cid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a inscribir una adjudicación de bienes inmuebles dictada en expediente administrativo.

El defecto alegado por el Sr. Registrador es el siguiente: «Inscrito el convenio de la suspensión de pagos, corresponde a la Comisión de control y seguimiento velar por el interés de todos los acreedores, por lo que deberá aclararse en el título ahora calificado si el expediente de apremio se ha entendido con la citada Comisión de acreedores a fin de que, en su caso, pudiera oponerse a la ejecución aislada y al cobro privilegiado, si fueran improcedentes, o intervenir en las operaciones de avalúo y subasta».

Previamente ha de manifestarse que de conformidad con el artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

2. Planteada así la cuestión, como ya dijera esta Dirección General en su Resolución de 7 de abril de 2006, desde una perspectiva que en razón de la radical reordenación normativa operada a raíz de la entrada en vigor de la Ley Concursal, bien se podría calificar como teórica, pero que no puede ser obviada (pese a su marcado matiz histórico), hay que tener presente: a) Que la generalidad de la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo calificaron, como negocio jurídico «sui géneris», el posible convenio que, en un expediente de suspensión de pagos pudiera haberse celebrado entre deudor y acreedores, pues si bien se asemejaba a los de naturaleza contractual, en tanto que nacía de un acuerdo de voluntades que implica normalmente una especie de transacción, también acusaba un marcado carácter público, revelado por la necesaria intervención judicial.

b) Que en lo relativo a los efectos que pudieran derivarse de dicho convenio sobre la capacidad del deudor, era también unánime entender que la aprobación de aquel ponía fin al expediente de suspensión de pagos con la consecuencia de que el deudor recobraba de nuevo su plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le hubiera impuesto alguna limitación (vid. Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 1983), como pudiera ser la de que no sean válidos los actos de disposición a los que no preste su consentimiento la Comisión correspondiente (en tal sentido la Resolución de esta Dirección General de 21 de agosto de 1993); o cuando haya cedido a la Comisión de acreedores la administración y liquidación de los bienes (Resolución de 23 de agosto de 1993). Ahora bien, con la misma rotundidad se afirmaba, también, que en cuanto excepción a la libre actuación del deudor y propietario, eran de interpretación estricta (en este sentido, también, las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1968, 6 de febrero de 1995 y 25 de marzo de 1995).

Sobre esta cuestión, es especialmente ilustrativo este pronunciamiento –por supuesto referido al caso enjuiciado, aunque perfectamente explicativas, algunas de sus declaraciones, de la problemática que en estos casos se suscita– que se contiene en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1997, cuando dice: «… Raya en lo paradójico que se pudiere sostener que por efecto del Convenio, los bienes están en poder de los acreedores, flotando sobre cada uno de los bienes un gravamen de no se sabe que naturaleza, afectando a los terceros con los que el deudor se relacionase. Sería entonces letra muerta el levantamiento de toda cortapisa al deudor en la gestión y disposición de sus bienes…, y resultaría que aquel habría empeorado su posición jurídica, una vez aprobado el expediente de suspensión de pagos, con el convenio, respecto de cómo estaba en el estado legal de suspensión de pagos. Además ¿quién compraría o daría crédito al deudor en las condiciones que se dice ha quedado su patrimonio con el convenio?».

Como también lo es lo declarado por este Centro Directivo en su Resolución de 18 de febrero de 1997, en cuyo fundamento de derecho segundo se afirmaba que, una vez que se alcanza, dentro del expediente de la suspensión de pagos, un convenio entre el deudor y sus acreedores, y que éste es aprobado judicialmente, el suspenso recobra su capacidad de obrar, de manera que en adelante su plena capacidad no tiene otras limitaciones que las definidas exclusivamente en dicho convenio, las cuales en cuanto excepcionen la libre actuación del deudor y propietario, son de interpretación estricta.

Declarada la suspensión de pagos, pero pendiente de aprobación del convenio, esta Dirección General ha exigido (Resolución de 19 de octubre de 1994 y 28 de septiembre de 1999) que las actuaciones se hayan realizado con la participación de los interventores. Existiendo Convenio (Cfr. Resolución de 16 de junio de 2001) se pueden inscribir adjudicaciones como consecuencia de la ejecución aislada de unos créditos si se acredita cualquiera de estos dos extremos: a) Que las actuaciones ejecutivas se han llevado a cabo con intervención del órgano que según el Registro había de tener facultades dispositivas en interés de todos los acreedores y a fin de que esta Comisión hubiera podido oponerse a la ejecución aislada y al cobro privilegiado si fueran improcedentes, o bien, haber intervenido en otro caso, en las diligencias de avalúo y subasta: b) Que, no obstante, se ordene practicar la inscripción por resolución judicial dictada en procedimiento adecuado con intervención en él de quienes, según el registro, resulten ser interesados o del órgano colectivo instituido por éstos para velar por los intereses comunes en cuestión.

3. Según se recoge en la nota de calificación, aprobado el Convenio se nombró una comisión de control y seguimiento que podría convertirse en Comisión Liquidadora en caso de incumplimiento de las obligaciones que asumía la sociedad deudora.

De acuerdo con lo expuesto en el anterior fundamento de derecho, la aprobación del Convenio suponía que el deudor recobraba de nuevo su plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le hubiera impuesto alguna limitación, circunstancia que no se deduce en el presente expediente, limitación, que en cuanto excepción a la libre actuación del deudor y propietario, es objeto de interpretación estricta (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1968, 6 de febrero de 1995 y 25 de marzo de 1995).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

17 septiembre 2007

Arrendaticio urbano: Adjudicación de vivienda por una cooperativa

RETRACTO

Arrendaticio urbano: Adjudicación de vivienda por una cooperativa

Arrendaticio urbano: Adjudicación de vivienda por una cooperativa

Pudiendo una Cooperativa, como persona jurídica, dar sus bienes en arrendamiento (y en este caso concreto así lo admitían sus Estatutos), cabe la posibilidad de que al adjudicar una vivienda (cuyo costo figuraba en la escritura calificada) estuviera arrendada, por lo que, en cumplimiento del artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos debió expresarse que no estaba arrendada o, si lo estuviere, que tuvieron lugar las notificaciones prevenidas en la misma Ley, sin que esta declaración pueda suplirse con el hecho de indicarse en la escritura, entre las circunstancias personales de los compradores, que éstos residen «en la misma vivienda que ahora se les adjudica».

11 diciembre 1984

Ordinaria

RESERVA HEREDITARIA

Ordinaria

Ordinaria

Los bienes reservables forman parte de la herencia del reservista y pueden ser determinados por el albacea contador-partidor designado por el causante con amplias facultades, sin necesidad del consentimiento de los reservatarios.

14 abril 1969

Ordinaria.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una instancia de manifestación y aceptación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: las fincas objeto del expediente estaban sujetas a reserva viudal como consecuencia de las segundas nupcias del que hoy es causante; consta la cualidad de reservables de los bienes mediante nota marginal en virtud de sentencia judicial; del testamento del reservista resulta que deja la legítima al citado hijo que puede pagarse en metálico e instituye heredera universal a su nieta; la instancia está suscrita exclusivamente por el reservatario, sin la concurrencia de los herederos del reservista.

2. De los defectos señalados en la nota de calificación, el primero fue subsanado y el cuarto no ha sido objeto del recurso, por lo que se limitará el expediente a las cuestiones que resultan del segundo y tercer defecto mencionados en la citada nota; la primera es la de la forma documental utilizada –instancia privada con firma legitimada notarialmente–que se acoge al artículo 79 del Reglamento Hipotecario, y la segunda es la de si para inscribir los bienes objeto de reserva se necesita o no el consentimiento de la heredera del reservista.

Ambas cuestiones están relacionadas y se deben resolver teniendo en cuenta la naturaleza jurídica de la reserva de acuerdo con las normas legales y la finalidad de dicha institución.

3. Como dijo la Resolución de esta Dirección General de 14 de abril de 1969, «la naturaleza jurídica de la reserva vidual y la posición que ostentan el reservista y los reservatarios aparecen muy controvertida en la doctrina patria, pues mientras unos autores entienden que en toda reserva de este tipo se está ante una sustitución fideicomisaria o una situación de desdoblamiento de usufructo y nuda propiedad en la que el reservista sería un fiduciario o usufructuario y los reservatarios tendrían el carácter de fideicomisarios o nudos propietarios, con lo que estos últimos sucederían directamente al cónyuge premuerto, otros autores se inclinan por considerar que los reservatarios a quien suceden es al reservista, dado que la reserva tiene el carácter de una legítima especial, concretada en unos bienes determinados que se localizan dentro de la herencia del bínubo».

Para resolver estas cuestiones, conviene diferenciar varios problemas distintos: uno es el relativo a cuál es la vocación o llamamiento del reservatario; otro es la determinación de los bienes objeto de la reserva y en qué herencia se encuentran; y otro es el de las relaciones entre el reservatario y el heredero del reservista. Y todo ello teniendo en cuenta que la reserva determina una sucesión especial que se rige por principios y normas distintos de la sucesión ordinaria.

4. Respecto a cuál es la vocación o llamamiento del reservatario, se observa que no tiene vocación derivada del primer causante, pues no lo llamó como reservatario ni lo pudo llamar en ese momento, dado que la reserva no sólo está sujeta a la condición de la existencia de los reservatarios en el momento de la muerte del reservista sino a un suceso totalmente indeterminado en el momento de la muerte del primer causante cual es las nuevas nupcias del cónyuge supérstite.

Tampoco puede considerarse que el reservatario tiene vocación derivada del reservista pues éste no puede decidir libremente acerca de su llamamiento sino que tiene la obligación de respetar la reserva, ni se puede equiparar al supuesto de legítima en que el causante tiene que atribuirla por cualquier título y el legitimario está protegido por la preterición. El reservatario no tiene vocación del reservista porque aunque éste no le llame, adquiere «ex lege» y es indiferente que le pretendiera llamar como heredero o como legatario, pues los bienes los recibe por su condición de reservatario o sucesor especial. Por todo ello hay que concluir que la vocación o llamamiento del reservatario es legal, pues la determina la ley atendiendo a dos hechos: la celebración de nuevas nupcias o existencia de un hijo extramatrimonial del reservista y el fallecimiento de éste existiendo uno o varios reservatarios. Se trata de una vocación legal en la que la ley utiliza dos medios de referencia para la determinación de los sucesores y de los bienes: en cuanto a la determinación de los sucesores, los que sean hijos y descendientes del cónyuge premuerto y hayan sobrevivido al reservista y siguiendo los llamamientos de la sucesión intestada con relación al cónyuge premuerto. El otro medio de referencia se refiere a los bienes reservables, que son los que adquirió el reservista de su primer cónyuge o de los parientes que el Código señala y que pueden quedar determinados ya en vida del reservista a través de la nota marginal expresiva del carácter reservable de los bienes inmuebles o, en otro caso, en el momento de su muerte.

El que el reservista tenga reconocidas algunas facultades respecto a los bienes reservables como son la facultad de mejorar o de desheredar no significa que el reservatario derive sus derechos del mismo, sino únicamente que la propia ley concede esas facultades a favor de los instituidos por él mismo, que en tal caso, pueden traer causa de él a través de esas facultades sucesorias. Pero ocurre que en este caso, no consta que el reservista haya hecho uso de las mismas, pues la institución de heredera a la nieta dejando la legítima estricta al hijo no puede considerarse como una mejora expresa en los bienes reservables ni tampoco como mejora tácita, pues no se refiere a los bienes reservables ni tampoco se encontraría dentro del tercio de mejora de dichos bienes.

5. Distinto problema de la vocación es determinar a través de qué herencia recibe los bienes el reservatario. En este punto, y conforme a lo que señaló la citada Resolución de 14 de abril de 1969, y dado que los bienes han de estar incluidos dentro de un patrimonio, la solución es la de considerar que los bienes los recibe el reservatario como bienes integrados en la herencia del reservista. Ahora bien, los bienes reservables forman una masa independiente de los demás bienes de la herencia del reservista como patrimonio separado, que adquiere en bloque el reservatario con exclusión de los herederos del reservista, cuya adquisición se limita a los bienes de la herencia propiamente dicha del reservista y sin mezclarse con aquéllos.

6. Partiendo de estas bases, no hay ningún inconveniente en un caso como el planteado en este recurso, en aplicar el párrafo último del artículo 14 de la Ley Hipotecaria y permitir la inscripción de los bienes que forman parte de los reservables dentro de la herencia del reservista por medio de instancia privada del único reservatario con firma legitimada notarialmente sin necesidad de consentimiento de la heredera del reservista, que ningún derecho tiene sobre esos bienes. Las cuestiones que puedan surgir entre reservatario y heredera se resuelven por la vía de acciones personales que son ajenas a la inscripción de los bienes.

Si se tiene en cuenta que la nota marginal que acredita la cualidad de bienes reservables se consignó en el Registro a instancia del juez competente, no existe ningún problema de determinación de los bienes reservables, por lo que el supuesto es distinto del de la Resolución de 14 de abril de 1969 en que existía una indeterminación de cuáles eran los bienes reservables y no se había consignado en el Registro la cualidad de reservables a través de nota marginal. Lo que conduce en este caso a la posibilidad de que el único interesado en los bienes reservables que es el único hijo que el reservista tuvo con el cónyuge premuerto pueda utilizar la instancia de heredero único en cuanto a los bienes reservables para inscribirlos a su nombre partiendo de la nota marginal que consta en dichos bienes y de los demás documentos presentados. Ello porque la nota marginal que consta en el folio de los bienes reservables es una nota sucedánea de una inscripción, pues cumple una función semejante a ésta y fija la masa patrimonial sujeta a reserva; de modo que, una vez fallecido el reservista, no se precisa la ulterior determinación del patrimonio reservable, lo que hace innecesaria la intervención de la heredera del reservista al objeto de determinar los bienes sujetos a reserva.

En este punto, conviene tener en cuenta la Resolución de este Centro directivo de 6 de diciembre de 1926, que señalando cierto parecido con las sustituciones fideicomisarias y considerando que las reservas legales confieren al reservista una especie de propiedad condicionada por los derechos de presuntos reservatarios, no impiden referirse a una masa patrimonial («universum ius») sujeta a las normas del derecho de sucesión mortis causa, entendiendo que la adquisición del reservatario puede ser calificada propiamente de título particular de adquisición de bienes determinados, sino de modo universal de adquirir un patrimonio singular, en el cual puede darse numerosas incidencias de derechos sucesorios cuando hay varios reservatarios, pero no cuando, como ocurre en este caso, existe un solo reservatario interesado en esa masa patrimonial separada de bienes.

7.Conforme estableció la Resolución de 6 de diciembre de 1926 el reservista tiene la propiedad de los bienes objeto de reserva condicionados por los derechos de los presuntos reservatarios y constituyendo la reserva una vez consumada, una masa patrimonial (universum ius) sujeta a las normas del derecho de sucesión mortis causa en la que el reservatario sucede no a título particular sino de modo universal y constando nota marginal del carácter reservable de los bienes, se defiere la reserva a favor del reservatario, por lo que si es único, ningún inconveniente hay en aplicar el párrafo último del artículo 14 de la Ley Hipotecaria para admitir la instancia del reservatario con firma legitimada notarialmente para que pueda obtener la inscripción a su favor de los bienes que constan como reservables por declaración judicial por nota al margen en el Registro. En el presente caso, se ha acreditado que el reservatario es único, pues el reservista no ha hecho uso de la facultad de mejorar, por lo que ningún obstáculo existe para la aplicación del citado artículo 14 párrafo último de la Ley Hipotecaria. Y sin que a ello obste la cuestión muy debatida en la doctrina de si el reservatario sucede al cónyuge de quien proceden los bienes o al reservista, pues sea de ello lo que fuere, los bienes reservables constituyen una masa patrimonial diferenciada de los bienes del reservista no sujetos a la reserva, por lo que estando ya perfectamente diferenciados e identificados por la nota marginal, ninguna cuestión se puede plantear respecto al carácter reservable de los bienes, ni tampoco que según los documentos presentados el reservatario es el único hijo común de ambos progenitores y que la sucesión se defiere por aplicación de las normas de la sucesión intestada, no constando tampoco que el reservista haya hecho uso de la facultad de mejorar en los bienes reservables.

Es cierto que el reservatario no sucede al primer causante, pues el heredero fue el reservista, y que el reservatario se encuentra con los bienes que están en la herencia del reservista, por lo que, al menos formalmente, puede considerarse que es hederero del reservista conforme estableció la Resolución de este Centro Directivo de 16 de febrero de 1969. Pero estando perfectamente diferenciados dentro de la herencia del reservista dos masas patrimoniales distintas, la herencia ordinaria del mismo y la masa patrimonial de los bienes sujetos a reserva, y teniendo en cuenta que el reservista tiene una propiedad condicionada a los derechos de los reservatarios, no habiendo ninguna cuestión para diferenciar los bienes de una y otra masa patrimonial, al venir la reserva consignada en el Registro respecto a los bienes objeto de ella, basta que se acredite el fallecimiento del reservista y el carácter de reservatario único para que pueda solicitar la inscripción de los bienes a su favor mediante la instancia de heredero único del artículo 14.3.º de la Ley Hipotecaria, pues la heredera universal nombrada por el testador no lo es respecto a los bienes reservables, ni tampoco puede considerarse legitimario al reservatario respecto a los bienes reservables, sino con una vocación legal en la que el reservista sólo constituye el vehículo para la transmisión de los bienes que proceden del primer cónyuge, que es con referencia al cual se determinan los herederos conforme a las normas de la sucesión intestada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

19 mayo 2012

Cambio de nombre

SOCIEDADES

Cambio de nombre

Cambio de nombre

Inscrita una finca a favor de una Sociedad denominada «Canteras de Escobedo, Bezanilla, Entrecanales y Peña», no es inscribible la escritura de venta otorgada por otra que se llama «Canteras de Escobedo, Bezanilla y Peña» si no se acompañan los documentos que prueban la modificación de la denominación social o la separación del socio que dio lugar al cambio de nombre.

12 diciembre 1945

Cambio de nombre.- La nota marginal es el asiento adecuado para hacer constar el cambio de nombre o denominación de una sociedad que es titular de bienes inmuebles inscritos.

26 noviembre 1971

Cambio de nombre.- Solicitada la cancelación de una hipoteca por determinada entidad, distinta de la que figura en el Registro como titular, haciendo constar el Notario que esta última cambió de denominación y que, posteriormente, transmitió la hipoteca a la que ahora solicita la cancelación como consecuencia de una escisión de su rama de banca comercial (afirmando el Notario que estos hechos los ha obtenido de las correspondientes escrituras, inscritas en el Registro Mercantil, que ha tenido a la vista), la Dirección, frente al criterio del Registrador, no considera necesario que se inscriban las escrituras de cambio de denominación y de escisión, pues dado el testimonio de los particulares hecho por el Notario no hay inconveniente en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión.

31 octubre 2001

Convenio urbanístico: título inscribible

URBANISMO

Convenio urbanístico: título inscribible

Convenio urbanístico: título inscribible

1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

a) Con fecha 10 de noviembre de 2005, el Pleno del Ayuntamiento de San Cristóbal de la Laguna aprobó la propuesta de Convenio de Gestión Concertada por suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad «Organización Oro, S.L.» para la ejecución de la Unidad de Actuación Geneto 17, así como el Proyecto de Urbanización de dicha Unidad de Actuación, por el sistema de concierto, a favor de la citada sociedad.

Con fecha 13 de julio de 2006, se suscribe el Convenio Urbanístico de Gestión Concertada por el Consejero-Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excelentísimo Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna, y el representante de la entidad «Organización Oro, S.L.», ante la Secretaria Delegada de la Gerencia Municipal de Urbanismo.

Con fecha 14 de julio de 2006, mediante oficio del Consejero Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de La Laguna, se remite al Registro de la Propiedad número dos de La Laguna certificado del acuerdo adoptado por el citado Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna en fecha 10 de noviembre de 2005, dos ejemplares del Convenio original suscrito el 13 de julio de 2006 ante la Secretaria Delegada de la Gerencia de Urbanismo de La Laguna y copia del Proyecto de Gestión concertada. Ello, «a los efectos de proceder a la inscripción del Convenio Urbanístico de Gestión Concertada de la Unidad de Actuación GE-17 del P.G.O. de La Laguna aprobado el 10 de noviembre de 2005, por Acuerdo plenario.», expresándose en el oficio que dicho título «es instrumento de gestión con capacidad reparcelatoria», y solicitándose «la inscripción de la operación reparcelatoria aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de la Laguna».

b) El Registrador, en su nota, suspende la inscripción por defecto subsanable que basa en la aplicación al caso del artículo 77.3 del Decreto 183/2004 de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias, precepto que determina que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán formalizarse en escritura pública (exigencia que también se recogía en el articulo 109.1 del Real Decreto 1/2000 de 8 mayo, texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales de Canarias), debiendo entenderse por escritura pública únicamente el documento público autorizado por Notario.

c) La Gerencia de Urbanismo recurre la anterior calificación en base a los fundamentos antes expuestos, haciendo especial hincapié en el que denomina principio de competencia estatal, entendiendo que los convenios urbanísticos de gestión concertada son documentos jurídicos-administrativos con capacidad reparcelatoria, y por tanto inscribibles como tales en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaría, siendo la elevación a escritura pública una opción de la Administración y particulares, y no una obligación legalmente exigible, toda vez que el artículo 109.1 del Texto Refundido, esgrimido por el Registrador de la Propiedad para suspender la inscripción del documento administrativo válidamente emitido, ha de ser interpretado desde la óptica de la legislación hipotecaria, ya que en virtud del citado principio de competencia, dicha legislación es competencia exclusiva del Estado, y las Comunidades Autónomas sólo ostentan la competencia en materias de urbanismo.

2. Antes de resolver el presente recurso, este Centro Directivo, a la vista del contenido del escrito remitido por el funcionario calificador (dando noticia de haberse practicado la inscripción del convenio urbanístico al haberse otorgado la oportuna escritura pública), en contestación al que esta Dirección General le había cursado en fecha 5 de febrero de 2007, tiene que precisar los siguientes extremos:

a) Que en el caso ahora examinado, no se está ante una subsanación realizada antes de la interposición del recurso (vid. último apartado del artículo 325 de la Ley Hipotecaria); al contrario, a la vista de los antecedentes reseñados, resulta evidente que, una vez interpuesto aquel (en fecha 10 de octubre de 2006), se decide subsanar (en fecha 16 de octubre del mismo año) a efectos de lograr la inscripción, subsanación que, por tanto, ha de considerarse un acto ajeno al recurso, el cual ha de continuar necesariamente su tramitación.

b) Corolario lógico de lo anterior es que el hecho de haber sido inscrito el convenio urbanístico (como consecuencia de subsanación posterior) estando pendiente el recurso, no exime a este Centro Directivo de la obligación de resolverlo, toda vez que no se ha producido desistimiento alguno por parte del recurrente. Y es que, como en su día expresó la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del Registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación, al denegar la inscripción por concurrir defectos subsanables, fue o no ajustada a derecho, y ello es posible jurídicamente, aunque el asiento se haya practicado una vez subsanados los defectos apuntados por el Registrador.

3. Y entrando a examinar el fondo del asunto, no procede sino confirmar la nota de calificación recurrida (ciertamente parca en el relato de antecedentes de hecho y en su fundamentación), toda vez que:

A) Hay que partir del carácter adjetivo del Real Decreto 1093/1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, algo que pone claramente de manifiesto su Exposición de Motivos: «.aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas, su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto normas hipotecarias -jurídico-privadas- están llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido, se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado».

Ese carácter adjetivo de la citada normativa se ha tenido presente por este Centro Directivo cuando ha declarado que los convenios urbanísticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y cumplan además con las exigencias de la legislación local y urbanística que le son propias, así como con las impuestas por la legislación sustantiva e hipotecaria.

Y precisamente, por razón de ese carácter adjetivo, carece de fundamento la pretensión del recurrente de defender la inscripción de lo que conceptúa como documento administrativo válidamente emitido con virtualidad reparcelatoria, so capa de una hipotética interpretación del mismo, y de los preceptos que seguidamente se indican, «desde la óptica de la legislación hipotecaria».

B) Hecha la precisión anterior, a la hora de resolver el presente recurso habrá de estarse, por consiguiente, a los requisitos formales y sustantivos que vengan impuestos por la legislación urbanística de Canarias y que se contienen, sustancialmente:

a) En el artículo 109 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, que dispone que el establecimiento del sistema de concierto requerirá la aprobación de un convenio urbanístico de gestión suscrito por todos los propietarios y formalizado en escritura pública, y que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán contener las determinaciones y requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para permitir su inscripción registral y, en todo caso una serie de requisitos adicionales que enumera.

b) Y en el artículo 77 del citado Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias, que establece que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán formalizarse en escritura pública y contener las determinaciones y requisitos exigidos por ese Reglamento y por la normativa aplicable para permitir su inscripción registral.

4. Así las cosas, resultan de una claridad meridiana las exigencias que se derivan de la aplicación al caso de los preceptos de la legislación urbanística de la Comunidad de Canarias antes citados; exigencias que habrán de ser necesaria e inequívocamente cumplidas -algo que aquí no ha tenido lugar-, debiendo analizar tal extremo el Registrador a la hora de emitir su calificación.

Y es que el documento cuya inscripción se pretende, es un convenio urbanístico que no ha sido formalizado conforme a las exigencias que impone la legislación canaria, esto es, en escritura pública, pues es incuestionable que su hipotética aprobación administrativa (nótese que en este caso lo que existe es la aprobación de una propuesta de Convenio de Gestión Concertada a suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad «Organización Oro, S.L.», con anterioridad a la efectiva suscripción del mismo), no transforma al convenio finalmente suscrito el 13 de julio de 2006 en escritura pública; concepto este, dicho sea de paso, inequívocamente definido en nuestra legislación, tal y como pone de relieve el Registrador en la calificación impugnada.

Por lo demás, la calificación recurrida, en lo sustancial, se ajusta a lo que determina el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud la calificación registral de los documentos administrativos se extenderá en todo caso, como aquí ha sucedido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento en cuestión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

14 julio 2007

Convenio urbanístico: título inscribible.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en este recurso a las que se refiere la nota calificadora del registrador y el Ayuntamiento recurrente. La primera de ellas es si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el convenio urbanístico y acta administrativa de entrega de bien inmueble al Ayuntamiento o se requiere escritura pública. Y la segunda es si no habiéndose inscrito hasta la fecha los citados documentos fechados en el año 2003 y habiéndose inscrito en el año 2009 una hipoteca y una anotación de embargo sobre el inmueble, puede inscribirse la cesión pactada como libre de cargas en virtud de los citados documentos del año 2003 pero presentados en el año 2011 (esta segunda cuestión se recoge en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”).

2. En cuanto a la primera cuestión, el artículo 32 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio prevé que «las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles».

En el presente caso, la cesión resulta de convenio urbanístico complementado por la correspondiente acta administrativa de entrega de bienes, por lo que la cuestión es si debe considerarse donación sujeta al requisito formal de la escritura pública o es inscribible a través del documento administrativo. El artículo 32 presupone que el supuesto de convenio urbanístico tipificado en la legislación del suelo admite la inscripción mediante acta administrativa pues lo equipara al de las cesiones obligatorias, para las cuales el artículo 30 prevé el acta administrativa, y excluye la escritura pública.

La cuestión radica en la interpretación de la expresión «convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo». Dicha legislación viene admitiendo los convenios urbanísticos entre particulares y la Administración siempre que no sean contrarios al ordenamiento, siendo de varias clases, pues unos son típicos y otros atípicos, unos denominados convenios de planeamiento y otros de gestión. En el convenio urbanístico a que se refiere el presente expediente se pacta la transmisión de una finca registral consistente en un local dentro de un conjunto de pactos propios de los convenios urbanísticos y condicionada a la modificación de un determinado Plan. La distinción de convenios entre típicos y atípicos no debe representar ninguna diferencia a efectos del título inscribible, sino únicamente ha de ser tenido en cuenta si sean de una u otra clase son admitidos o reconocidos por el ordenamiento jurídico. La expresión «tipificados en la legislación sobre el suelo» no significa que el convenio típico es inscribible y el atípico no lo es, pues «tipificados» tiene el sentido de «reconocidos por el ordenamiento urbanístico» y dichos convenios están admitidos y reconocidos por la Ley de Suelo como resulta de lo dispuesto en el artículo 19.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tanto en su redacción actual como en la anterior, al hacer referencia a «las obligaciones por éste (el transmitente) asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico real». Los convenios que no estarían tipificados o reconocidos son los que fuesen contrarios al ordenamiento jurídico, lo que no se produce en el presente supuesto a la vista de los documentos presentados. La doctrina científica también interpreta ampliamente la referencia a la tipificación del convenio urbanístico en la Ley de Suelo, y no podía ser de otra manera pues en otro caso se produciría una diferencia ilógica entre convenios típicos y atípicos, una vez que se hubiera llegado a la conclusión de que los atípicos pueden tener también una causa lícita cuando no vaya en contra del ordenamiento. La causa típica tiene la ventaja de que resulta directamente de la ley, pero ello no excluye el reconocimiento de la causa atípica siempre que responda a una finalidad lícita dentro de las previsiones urbanísticas y del ordenamiento jurídico.

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.

11 junio 2012

Personalidad de una entidad religiosa

TITULAR REGISTRAL

Personalidad de una entidad religiosa

Personalidad de una entidad religiosa

La inscripción a favor de una entidad religiosa precisa, en primer lugar, acreditar su existencia mediante la certificación del Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, bien por exhibición directa al Registrador o mediante testimonio notarial. En cuanto a la representación, deberá igualmente demostrarse, por exhibición directa del documento fundacional o por testimonio notarial, el régimen de funcionamiento y el de sus órganos representativos, con expresión de sus facultades, así como los documentos que acrediten la válida designación de las personas que han de desempeñarla.

25 junio 1992

De uso público sobre propiedad privada

SERVIDUMBRE

De uso público sobre propiedad privada

De uso público sobre propiedad privada

Constituida sobre un inmueble urbano de propiedad privada una servidumbre de uso público para el paso de personas en favor de un Ayuntamiento, el Registrador deniega la inscripción, en primer lugar, porque la impide el artículo 5.2 del Reglamento Hipotecario, según el cual quedan exceptuadas de la inscripción «las servidumbres impuestas por la ley que tengan por objeto la utilidad pública o comunal». Esta exclusión viene a ser una aplicación de una regla de exclusión, más general, la de los bienes de dominio público (cfr. artículo 5.1 del Reglamento Hipotecario), y como esta regla más general, debe dejar paso a los nuevos criterios que resultan de múltiples disposiciones legales que, para dar seguridad a terceros y a los mismos intereses públicos, no cierran el Registro al dominio público cuando afecta a bienes que por naturaleza no son de dominio público ostensible. Recordemos, a título de ejemplo, el artículo 17 de la Ley de la Comunidad Autónoma del País Vasco 14/1983, de 27 de de julio, sobre normas reguladoras del patrimonio de Euskadi o el artículo 211 de la vigente Ley del Régimen del Suelo que acepta la inscripción de servidumbres previstas por el Derecho administrativo.

19 septiembre 1994

De una sola finca, procedente de otra parcelada descrita con exceso de cabida

SEGREGACIÓN

De una sola finca, procedente de otra parcelada descrita con exceso de cabida

De una sola finca, procedente de otra parcelada descrita con exceso de cabida

Aunque en el documento que contiene una segregación  y cuya inscripción se solicita se realice, previamente, una parcelación de finca a la que se le atribuye un exceso de cabida, no es preciso inscribir la operación previa del exceso si la licencia ampara la segregación y la cabida de la finca matriz en el Registro lo permite, aunque la superficie restante no permita inscribir las restantes fincas objeto de la parcelación, pues dicho obstáculo no supone ningún interés real que proteger. Según la Dirección, la segregación que ahora se hace no prejuzga que no pueda hacerse constar más adelante el exceso de cabida que el Registrador echa de menos y, además, el propietario de la finca matriz no tiene obligación alguna de realizar todas las operaciones que la licencia de parcelación autoriza.

25 abril 2003

Consolidación

USUFRUCTO

Consolidación

Consolidación

Hechos: la usufructuaria de dos sextas partes indivisas de determinadas fincas, las cede onerosamente a sus hijos, nudos propietarios, a cambio de una renta vitalicia de la que no se indica con cargo a qué bienes o fondos se constituyen. Se extingue el derecho de usufructo y también la comunidad, y el Registrador deniega que en cuanto a la hija -casada- proceda la consolidación del dominio ni la extinción del condominio. Pretende fundarse la consolidación en la cesión que la madre de la nuda propietaria hizo a ésta y al otro hijo de los derechos de usufructo que sobre diversos bienes le correspondían, según las correspondientes operaciones particionales de la herencia causada por el padre de los nudos propietarios y esposo de la cedente, pero no procede la consolidación, según el Registrador, porque la cesión de los derechos de usufructo, al hacerse a título oneroso, en concreto a cambio de una renta vitalicia de 1.500.000 pesetas, que anualmente y en proporción diversa han de pagar ambos hermanos, determina que estos derechos adquiridos por la cesión tengan carácter presuntivamente ganancial. La Dirección revoca la nota tras una extensísima argumentación basada en los criterios que inspira nuestro Ordenamiento jurídico, encaminado, a su juicio, a lograr la planificación de las titularidades dominicales y su atribución a un único sujeto de derecho, añadiendo además: 1º. Que el cónyuge adquirente del usufructo cuestionado, era también pleno propietario de una cuota del mismo bien gravado con aquel derecho, de modo que entre cedente y cesionario existía si no una situación de comunidad «stricto sensu», sí una coparticipación en la gestión y disfrute de ese bien. 2º. Que lo que ahora se pretende es poner fin a una situación de desmembración dominical derivada de una partición hereditaria y del juego en ella del usufructo vidual y que si en su día se hubiera hecho uso del derecho de conmutación del artículo 839 del Código Civil, ni habría surgido esa situación, ni habría surgido cuestión sobre una eventual participación de la sociedad ganancial en la titularidad de los bienes hereditarios adjudicados a los hijos. 3º. Que las repercusiones económicas de la solución favorable a la consolidación son similares, cuando no más beneficiosas para el consorcio conyugal que las de la solución contraria. 4º. Que no se menoscaba la posición de los acreedores del consorcio. 5º. Que es objetivo específico del negocio calificado la extinción inmediata de ese derecho de usufructo y que a todo él presta su aquiescencia el cónyuge de la adjudicataria doña Ana, como lo confirma la cláusula relativa al otorgamiento del título calificado.

7 febrero 1995

Consolidación.- No es preciso presentar el certificado de defunción del usufructuario para proceder a la cancelación del usufructo si el Notario, a la vista de un expediente judicial, dice que «en dicho expediente consta acreditado, con la pertinente certificación de defunción, que el usufructuario falleció… el día…, por lo que queda extinguido el derecho de usufructo», pues tal afirmación constituye testimonio parcial suficiente del mismo al efecto de acreditar ante el Registro la defunción cuestionada.

17 marzo 2001

Consolidación.- Hechos: en una partición de herencia se adjudica en pleno dominio una finca de la que los causantes eran titulares de la nuda propiedad, afirmándose por los herederos que el usufructuario había fallecido en determinada fecha. Suspendida la inscripción, la Dirección no cree necesario, como el Registrador, que sea necesaria una instancia para la extinción del usufructo, pues el principio de rogación se encontraba cumplido en la propia escritura, en la que se afirmaba que se había producido la consolidación del usufructo con la nuda propiedad. Pero sí debe suspenderse por no haberse acompañado el certificado de defunción del usufructuario ni haberse justificado la liquidación del impuesto correspondiente, no siendo suficiente con que la escritura se haya autoliquidado por el impuesto de sucesiones, pues la administración competente para liquidar ambos hechos imponibles puede ser distinta y el documento no contenía todos los elementos necesarios para practicar la liquidación correspondiente. Finalmente, se resuelve que era improcedente la suspensión de la inscripción de todo el bien transmitido, pues afectando los defectos sólo al usufructo vitalicio, no había ningún inconveniente en inscribir la nuda propiedad.

16 septiembre 2003

Consolidación.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que una madre y sus tres hijos, dueña la primera de un tercio del usufructo de una finca y los segundos de dicho tercio en nuda propiedad y los dos tercios restantes en pleno dominio, por terceras partes, disuelven la comunidad adjudicando el pleno dominio a uno de los hermanos, quien, como contraprestación abona a su madre y hermanos una cantidad de dinero.

La Registradora suspende la inscripción porque «la usufructuaria de una tercera parte indivisa de la finca no tiene comunidad con ningún otro titular, porque no tiene comunidad con los dueños de la finca, y no existe ningún otro cotitular del derecho de usufructo… por lo que no existe causa jurídica adecuada para la extinción de dicho derecho». La Notaria recurre.

2. Es del todo punto evidente que el recurso ha de ser estimado, pues, sin necesidad de entrar en un estudio de los conceptos, como hace la Registradora, es lo cierto que existe un pacto por el que se extingue el derecho de usufructo a cambio de una contraprestación, no existiendo ningún precepto que prohíba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como lo es la causa genérica onerosa del artículo 1274 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

6 abril 2006

Consolidación.- Se plantea en este recurso la posibilidad de solicitar la extinción de un usufructo, por muerte de su titular, acreditando esta circunstancia mediante certificación expedida en un país extranjero. La Resolución puede verse en el apartado “DOCUMENTO EXTRANJERO. Legalización”.

8 marzo 2011

Consolidación.- 1. En el presente expediente, inscrito en el Registro de la Propiedad que don E. P. G., dueño con carácter privativo de una finca, «con el consentimiento de su esposa doña J. B. P. –que también comparece en la escritura– dona pura, simple y gratuitamente, a sus cuatro hijos J. L., M., J. y F. P. B., por cuartas e iguales partes indivisas, la nuda propiedad de la finca descrita, reservándose el usufructo vitalicio sobre la misma y con el derecho de acrecer en el referido usufructo a favor de su esposa en caso de que le sobreviva»,–literalmente tomada dicha cláusula de la escritura de donación que causó la inscripción primera-, pretende uno de los hijos que se cancele el usufructo y consolide el pleno dominio de la finca a favor de los cuatro nudo propietarios acreditando el fallecimiento sólo de don E. P. G., por considerar que el acrecimiento a que refiere la escritura requiere un llamamiento conjunto que no se produce en la presente donación puesto que el titular que constituyó el usufructo por vía de reserva era, al tiempo de reservarse el derecho, único dueño con carácter privativo de la finca cuya nuda propiedad transmitía. El registrador, por su parte, suspende la cancelación y consolidación del pleno dominio entendiendo que existe constituido un usufructo sucesivo, de modo que no puede producirse la consolidación con la nuda propiedad hasta tanto no se acredite también el fallecimiento de la cónyuge usufructuaria sucesiva, doña J. B. P.

2. Tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), produciendo desde entonces los efectos propios del sistema registral, en particular, el de legitimación por virtud del cual se presume la existencia y titularidad del derecho inscrito en los términos resultantes de la inscripción (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria).

3. Resulta evidente que el donante al incluir la cláusula de reserva inscrita, lejos de querer constituir un derecho de acrecer –que, faltando la conjunción de llamamientos, no podría tener eficacia desde un punto de vista técnico jurídico (artículos 982 y 637 del Código Civil)–, declaraba y exteriorizaba una nítida voluntad atinente a que si le sobrevivía su consorte, gozara ella del usufructo vitalicio sobre la totalidad de la finca, estableciendo así un auténtico usufructo sucesivo sujeto a condición suspensiva –que viviera la llamada al usufructo al tiempo del fallecimiento del constituyente–. Además, la comparecencia al acto de otorgamiento de la escritura y prestación de consentimiento a la misma por parte de la esposa beneficiaria del usufructo condicionado establecido, unido al principio de innecesariedad de utilización de fórmulas sacramentales consagrado por esta Dirección General (cfr. Resolución de 3 de noviembre de 2001), permiten tener por válidamente constituido el derecho, quedando enervada la posibilidad de considerar la existencia de una mención de derecho susceptible de inscripción separada y especial de la especie a que refiere el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. Si faltaba causa onerosa o lucrativa de la constitución del usufructo es una circunstancia que, practicada la inscripción, no compete ahora considerar, por estar el asiento practicado, como se señaló anteriormente, bajo la salvaguardia de los tribunales, si bien tampoco existe mayor dificultad en considerar la presencia de un animus donandi derivado, en el presente caso, de la inclusión de la cláusula en una escritura de donación y la ausencia de contraprestación por parte de la beneficiaria.

4. Por último, también de todo lo expuesto puede concluirse que, de solicitarse así expresamente, con la instancia y certificación del Registro Civil presentadas sí puede procederse a la cancelación del derecho de usufructo que ostentaba don E. P. G. en cuanto que vitalicio era, si bien, por las razones aducidas, no procederá la consolidación a favor de los nudo propietarios sino la nueva inscripción de usufructo a favor de la beneficiaria sucesiva, doña J. B. P.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

9 marzo 2012

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social

Figurando anotada una suspensión de pagos y después una anotación de embargo a favor de la Seguridad Social, se presenta posteriormente una certificación del Director Provincial de dicho Organismo por la que se le adjudica la finca en pago de las deudas garantizadas. Frente al criterio del recurrente, que alegó, entre otras causas, la inaplicabilidad del artículo 9 de la Ley de Suspensión de Pagos a esta clase de certificaciones porque, a su juicio, se refiere a sentencias recaídas en procesos judiciales y por la ejecutoriedad del procedimiento de apremio, la Dirección confirma la denegación del Registrador en base a las siguientes consideraciones: a) El mandato legal de suspensión de la ejecución de las sentencias dictadas en juicios declarativos o ejecutivos que se hallasen en curso al declarase la suspensión de pagos, en tanto no finalice el expediente; b) la equiparación, a efectos ejecutivos, entre las certificaciones de descubierto de la Seguridad Social y las sentencias judiciales; c) la doctrina, en igual sentido, del Tribunal de conflictos de Jurisdicción, en materia de procedimientos fiscales; d) la prioridad temporal tanto de las respectivas anotaciones -A, de suspensión de pagos; B, de embargo- como de las providencias que las originaron; e) y que sin prejuzgar sobre si el crédito ejecutado gozaba o no de la prelación que le daría derecho a ejecución separada, de acuerdo con los artículos 15 y 22 de la Ley de Suspensión de Pagos, no constaba acreditado: 1º) Que las actuaciones ejecutivas se hubiesen realizado con el concurso de los interventores, o 2º) que no obstante, se hubiese ordenado practicar la inscripción por resolución judicial dictada en procedimiento adecuado con intervención en él de quienes según el Registro resulten ser interesados o del órgano instituido por éstos para velar por sus intereses.

19 octubre 1994

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social.- Ordenada la adjudicación de unas fincas en procedimiento seguido para el cobro de unos créditos laborales, el Registrador opone y la Dirección lo confirma que no procede la inscripción por no haberse notificado la existencia del procedimiento a los Interventores, quienes, para velar por los intereses de los acreedores, pueden oponerse a la ejecución aislada si fuere procedente, o participar en el avalúo y la subasta. No se modifica este criterio por el hecho de que durante la tramitación del recurso se justificó que los Interventores habían sido notificados, pues de acuerdo con el artículo 117 del Reglamento Hipotecario no se pueden tomar en consideración documentos no tenidos a la vista por el Registrador al tiempo de realizar su calificación.

28 septiembre 1999

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social.- Con un criterio opuesto al mantenido en las Resoluciones de 14 y 26 de noviembre de 1968, la existencia de una situación de suspensión de pagos y de un convenio aprobado no es obstáculo, según la Dirección General, para anotar un embargo (en este caso a favor de la Seguridad Social), en base a lo siguiente: a) La naturaleza cautelar y de garantía de la anotación pretendida; b) la cláusula del convenio que imponía una mora en el pago de sus créditos y atribuía facultades dispositivas a una Comisión de Seguimiento en caso de incumplimiento, así como la prohibición de realizar activos sin aprobación de aquélla, no contradice la legitimación procesal del suspenso ni su titularidad sobre el bien trabado, sino que anuncia únicamente una restricción a la hora de realizar la ejecución; c) Tratándose de ejecución aislada por créditos con derecho de abstención reconocido y ejercitado en el propio expediente de suspensión de pagos (este era el caso del crédito que provocó el embargo), la conformidad a la enajenación de la Comisión de Seguimiento no es una decisión discrecional que pueda negarse a conveniencia, sino que se reduce a una toma de conocimiento de la existencia de la ejecución a los solos efectos antes señalados; d) En consecuencia, es momento procesal oportuno para que la Comisión de Seguimiento haga valer tales derechos el que sigue a la notificación prevenida en el artículo 130.4 en relación con el 129.2, ambos del Reglamento General de Recaudación de los Recursos de la Seguridad Social, notificación que se efectuará precisamente en virtud de la certificación de cargas expedida con simultaneidad a la anotación de embargo.

25 noviembre 1999

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social.- 1) Existiendo una anotación de suspensión de pagos y ordenada una ejecución por un Juzgado de lo Social, derivada de una anotación posterior, el Registrador no puede oponer que no consta que los créditos que motivaron la ejecución tengan derecho de ejecución separada, pues la calificación de tal extremo escapa a las funciones del Registrador, quien deberá limitarse a comprobar que en la ejecución aislada se han observado las garantías y cautelas precisas para que la colectividad acreedora pueda hacer valer sus derechos, esto es, que a los interventores se les ha dado la debida participación para que, como órgano encargado de velar por los intereses de aquélla, pueda oponerse a la ejecución aislada, si la estimara procedente, o, en otro caso, puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes embargados. 2) Teniendo en cuenta que el convenio de acreedores se inscribió con posterioridad a la anotación de embargo que dio lugar a la adjudicación, no puede oponerse la falta de intervención de la comisión liquidadora nombrada en el convenio, pues si se le dio intervención al órgano al que en ese momento correspondía la defensa de los intereses de la colectividad acreedora, esto es, a los interventores de la suspensión, la actitud que estos hubieren adoptado al efecto seguirá vinculando a aquella colectividad una vez alcanzado un convenio en el que la intervención del deudor-suspenso fue sustituida por un nuevo órgano de defensa de los intereses comunes de los acreedores.

17 febrero 2001

Efectos frente a ejecuciones posteriores de la Seguridad Social.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Javier Pérez Cid contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a practicar determinadas cancelaciones ordenadas en un procedimiento de apremio administrativo.

La calificación negativa es del siguiente tenor: «No es posible la cancelación ordenada en el título calificado, ya que el precio obtenido por el remate no puede aplicarse directa y exclusivamente al pago de la totalidad de los créditos de la ejecutante, anotados y no anotados. Anotado el embargo que motivó el expediente de apremio por deudas a las Seguridad Social con posterioridad a la anotación preventiva de suspensión de pagos, sin que conste el carácter privilegiado del crédito, en todo o en parte, ni acreditar su inclusión en la lista definitiva de acreedores aprobada por el Juez, en el grupo de los que gozan de derecho de abstención (artículo 12-1°–F) L.S.P.), no corresponde al Registrador de la Propiedad decidir si el crédito anotado tiene o no preferencia, por ser crédito de la masa, cuestión ésta que deberá ventilarse en las mismas actuaciones de la suspensión de pagos. En todo caso, el eventual exceso del remate sobre la cantidad que motivó la providencia para cuya efectividad se practicó la anotación preventiva de embargo letra B, deberá depositarse, sujeto al cumplimiento de las obligaciones nacidas del convenio de la suspensión de pagos».

Son hechos a tener en cuenta en la resolución del presente recurso: La anotación preventiva de embargo letra B se tomó a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social por un importe de 133.500,08 euros de principal, 26.700,01 euros de recargo de apremio y 600 euros de costas.

El importe de las deudas a las que se aplica la ejecución de la vía de apremio es de 478.356,02 euros.

La finca se adjudica por 275.000 euros El mandamiento de cancelación manifiesta que no ha existido sobrante.

Previamente ha de manifestarse que de conformidad con el artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

2. Las dificultades que ahora se plantean derivan de un modo de actuar que, sobre no resultar avalado por el Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social, parece contrario a sus previsiones; consiste ese modo de actuar en que, como consecuencia de una certificación de descubierto y trabado embargo en garantía del pago de la deuda que motivó su expedición, se van acumulando a ese expediente todas las certificaciones de descubierto que posteriormente se expiden contra el mismo deudor, de manera que, llegado el momento de la adjudicación o de reparto del precio, se considera como deuda total la que resulta del importe de todas las certificaciones acumuladas.

3. El artículo 87.1 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social determina que la providencia de apremio constituye el título ejecutivo suficiente para el inicio del procedimiento de apremio. Dicha providencia de apremio, según el apartado 2.b) del mismo artículo, debe contener el concepto e importe de la deuda pendiente de ingreso por principal y recargo, así como el periodo a que corresponde.

Ciertamente el artículo 87.2 del mismo Reglamento impone, para proceder contra los bienes y derechos del responsable, la acumulación en un solo procedimiento de las providencias de apremio que se hubieran dictado contra éste, tras lo cual procederá al embargo de los bienes y derechos del responsable para el cobro forzoso de la deuda (artículo 87.1 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad social).

Por cada actuación de embargo se practicará diligencia de embargo (artículo 93) que al recaer sobre bienes inmuebles (artículo 103) especificará el periodo, concepto a que corresponde el débito e importe total de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargo, intereses, en su caso, y costas (artículo 103.1.e).

Practicada la diligencia de embargo, se remitirá mandamiento de anotación de embargo de bienes inmuebles (artículo 104), debiéndose expresar, en el mandamiento, para su constancia en la anotación que se ha de practicar en el Registro de la Propiedad, nuevamente, el periodo, concepto a que corresponde el débito e importe de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargo, intereses y costas (artículo 104.2.d).

Consecuentemente, la anotación que se practica en el Registro no es más que el asiento registral que publica el embargo practicado, que, a su vez, presupone la existencia de una diligencia de embargo, y que, como ha quedado expresado puede comprender una única providencia de apremio o puede suponer la acumulación en un único expediente de varias providencias de apremio.

Por ello, la anotación preventiva de embargo no surte efecto respecto de los débitos no anotados, por no haber sido incluidos en la diligencia de embargo, ni por tanto, en el mandamiento de embargo, lo cual armoniza con los principios generales en sede de tercerías, preferencias credituales, concurrencia de ejecución, y es la única respetuosa con el principio de tutela jurisdiccional de los derechos.

4. De las consideraciones anteriores se desprende que la adjudicación sólo podrá hacerse en pago del propio crédito perseguido, esto es, del que se detalló en la diligencia de embargo inicial y determinó el embargo trabado, cuya anotación se practicó, sin tomar en consideración esos otros eventuales créditos de la Seguridad Social contra el deudor no incluidos, denegándose la cancelación de las cargas posteriores en tanto no se acredite el depósito a favor de los titulares respectivos de la diferencia entre el precio del remate y el importe de la deuda (más recargos y costas), que motivó la diligencia de embargo.

5. Respecto a la afirmación que hace el recurrente de que la anotación de suspensión de pagos está caducada y que la anotación de embargo es anterior a la inscripción del convenio de la suspensión de pagos, hay que manifestar que la inscripción del convenio trae causa de la anotación preventiva de suspensión de pagos, inscripción que se practicó estando plenamente vigente la indicada anotación preventiva de suspensión de pagos, debiéndose pasar por lo acordado en dicho convenio aprobado por la autoridad judicial.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

18 septiembre 2007

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial

RETRACTO

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial

Aunque en el caso de adjudicación judicial de finca al acreedor hipotecario en pago de su crédito las circunstancias de la transmisión habrían figurado en las condiciones de la subasta pública celebrada, esta forma de publicidad no es la adecuada a la finalidad social pretendida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual quiso que el inquilino tuviera conocimiento de la enajenación por notificación personal y auténtica, por lo que su falta determina que no pueda inscribirse la adjudicación realizada, ya que, además, el párrafo penúltimo del artículo 64 se refiere a esta clase de trasmisiones, y no se encuentran excluidas de la regla general, en el mismo artículo, al no distinguirse entre ventas ordinarias y adjudicaciones en pago de deudas.

25 enero 1958

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial.- La Dirección reitera, una vez más, su doctrina de que proceden los derechos de tanteo y retracto en la transmisión judicial de una vivienda, y, por tanto, la necesidad de que se justifique haber hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Igualmente reitera su criterio de que no puede exigirse esa declaración al transmitente y que en el procedimiento judicial no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación. En cuanto al documento que motivó este recurso, confirma la calificación que rechazó la inscripción porque, por un lado, se aportó una cédula pericial, que, además de estar realizada por un tercero, se realizó en el momento de la valoración de la finca y no en el de su transmisión; tampoco consideró admisible el escrito presentado por el adjudicatario que no contenía ninguna manifestación sobre la situación arrendaticia, sino sólo una disposición a formular que del procedimiento no se desprendía que la finca no estaba arrendada y que con posterioridad a la adjudicación tampoco lo fue, porque dicha fórmula no es la exigida legalmente, esto es, una afirmación incondicionada de inexistencia de eventuales arrendatarios.

22 marzo 1999

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial.- Hechos: En procedimiento judicial sumario, se remata una finca a calidad de ceder, pero estando la finca arrendada, a petición del cesionario, se comunica al arrendatario, quien ejercita su derecho de retracto, consigna el precio y se le adjudica la finca; el Registrador se opone a la inscripción por considerar que el procedimiento utilizado para ejercitar el retracto no es el adecuado, argumento que revoca la Dirección por entender que esta cuestión está sustraída a la calificación registral, y no existe incumplimiento de trámites que perjudiquen ni produzcan indefensión a nadie, pues han dado su conformidad todos los interesados, incluido el retraído.

1 octubre 1999

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial.- Afirmándose por el Juez ante que se siguió el procedimiento de ejecución que el bien trabado y realizado no está arrendado, quedan satisfechas las exigencias que en base al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a fin de garantizar el retracto arrendaticio de un eventual inquilino, señalan las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, máxime si se tienen en cuenta las previsiones del artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente y la posibilidad misma prevista en las Resoluciones citadas de que la manifestación del arrendatario se formule en las propias actuaciones judiciales.

20 septiembre 2002 (RV)

Arrendaticio urbano: Adjudicación judicial.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.

6. El quinto y último defecto se refiere a la necesidad de manifestar la situación arrendaticia de la finca a fin de garantizar que, en caso de hallarse arrendada, el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto que le reconoce el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El fallo de la sentencia dice: que condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de tantas pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de la finca, correspondiendo dicha indemnización por partes iguales a los actores, acordándose la inscripción registral de la mitad indivisa de la finca cuyos titulares son los demandantes a nombre del demandado. Sea cual sea el negocio jurídico por virtud del cual demandantes y demandado establecieron entre ellos la relación jurídica que dio lugar a la sentencia calificada, no cabe duda de que se trata de un negocio jurídico patrimonial inter vivos de naturaleza onerosa por virtud del cual se ha producido la transmisión del dominio de la mitad de la finca, una vivienda de naturaleza urbana. Con este antecedente, la necesidad de que se manifieste la situación arrendaticia de la finca es insoslayable, pues el caso cae de lleno en el supuesto de hecho del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sin que la aplicación del mismo pueda soslayarse por el hecho de ser objeto de transmisión la mitad indivisa de la finca y no la totalidad del dominio. Así lo ha reconocido este Centro Directivo para otro caso de transmisión de parte indivisa de finca urbana con los argumentos recogidos en la Resolución de 27 de diciembre de 1996. Por lo tanto, el defecto ha de ser mantenido.

15 marzo 2006

Diferencias con la simple empresa mercantil

SOCIEDADES

Diferencias con la simple empresa mercantil

Diferencias con la simple empresa mercantil

La titularidad sobre bienes inmuebles dedicados a una actividad empresarial no es más que una forma de copropiedad, pero sin personalidad jurídica, si no se cumplen los requisitos exigidos para el nacimiento de una sociedad civil (artículos 1.668 y 1.669 del Código Civil) o mercantil (artículos 116 y siguientes del Código de Comercio). Por tanto, y referido este supuesto al Derecho aragonés, la venta por un cónyuge de bienes inmuebles sin consentimiento del otro o la autorización supletoria, así como el silencio respecto al derecho expectante de viudedad del cónyuge no compareciente, son defectos que impiden la inscripción, aunque se demuestre que la adquisición de la cuota ganancial del bien vendido es una resultante de la actividad mercantil o que la venta es un acto propio del género de comercio a que viene dedicándose el autor, pues todos éstos son datos de hecho que escapan a la calificación registral, que solamente puede apoyarse en el título presentado y en el contenido del Registro. [1]

20 marzo 1986

 

[1] El alcance del contenido del Registro en orden a la calificación puede verse en la Resolución de 17 de marzo de 1986, que aparece bajo el epígrafe “CALIFICACIÓN. Ámbito”.

Derecho de edificabilidad

URBANISMO

Derecho de edificabilidad

Derecho de edificabilidad

Al venderse una finca manifiesta el transmitente que, por habérsele expropiado una parte cuya expropiación no ha tenido acceso al Registro, lo que transmite es el resto y que en él se incluye la edificabilidad correspondiente a la total finca primitiva. Se inscribe la porción transmitida como finca independiente. Más tarde, la porción expropiada revierte a su primitivo dueño y a otra persona, y se inscribe bajo nuevo número. Por último, el comprador solicita se inscriba a su favor el derecho de edificabilidad correspondiente a la total superficie de la finca matriz. La Dirección, sin entrar en el estudio de este derecho, se limita a afirmar que la simple manifestación del primitivo dueño al tiempo de vender parte de su finca (y reconociendo que no era dueño del resto) de que la porción transmitida llevaba la totalidad del derecho a edificar correspondiente a la superficie íntegra de la finca antes de su división en dos, no es suficiente para constituir un derecho, ya que, en la situación actual, ello supondría la merma de las facultades dominicales del titular registral que adquirió la porción revertida sin que exista título para ello, que debe resultar de su consentimiento o de una resolución judicial.

29 mayo 1992

En garantía del precio aplazado, representado por letras de cambio

CONDICIÓN

En garantía del precio aplazado, representado por letras de cambio

En garantía del precio aplazado, representado por letras de cambio

Tanto la inscripción de esta condición como su cancelación posterior son cuestiones que se han resuelto así: favorablemente al solicitante de la cancelación, en la Resolución de 30 de mayo de 1980 (ver «CANCELACION: de una condición resolutoria, en garantía de letras de cambio, sin el consentimiento del titular registral»). En contra de su inscripción, la de 21 de julio de 1986. Y en contra de su cancelación, las de 3 y 4 de diciembre de 1986 (las tres pueden verse en «COMPRAVENTA: precio aplazado y garantizado con letras no identificadas»), así como también, aunque por otros motivos, las de 29 de diciembre de 1982 y 17 de septiembre de 1987, ambas bajo el título «CANCELACION: de derechos sin el concurso de su titular».

En garantía del precio aplazado, representado por letras de cambio.- Supuesto de hecho: vendidas unas fincas con parte del precio aplazado, representado por letras de cambio y garantizado con condición resolutoria, todo lo cual fue inscrito, se produjo la falta de pago de varias letras. Requerido notarialmente el comprador para allanarse a la resolución, dio su conformidad y manifestó que había vendido las fincas a un tercero. El vendedor solicitó la cancelación de las inscripciones y la nueva inscripción a su favor de las fincas con la presentación del acta, de la escritura de venta y de las letras impagadas. La Dirección resuelve lo siguiente: 1.- Requisitos materiales: el vendedor no sólo debe cumplir los requisitos impuestos por el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, sino que también debe consignar, conforme al artículo 175-6 del mismo Reglamento, el valor del bien vendido o el importe de los plazos, que con las deducciones, si proceden, haya de ser devuelto, sin que quepa disminuir nada en base a una posible cláusula penal. 2.- Requisitos formales: planteada la cuestión de si es preciso legitimar la firma del solicitante en la instancia, la Dirección considera que ninguno de los artículos citados exige instancia alguna y que, por el contrario, la regla general en nuestro sistema es la de petición tácita de inscripción por la simple presentación de la documentación correspondiente, sin especificar los asientos concretos que hayan de extenderse, sino que esto es tarea del Registrador [1], con lo cual se evita, además que el desconocimiento de la mecánica del Registro se convierta en restricción injustificada del derecho a la inscripción.

19 enero 1988

[1] La Resolución de 30 de enero de 1987 (ver “CONDICIÓN. Resolutoria: Forma de constar el aplazamiento de pago”) coincide con este criterio al rechazar la inscripción de un pacto que obligaba al Registrador a extender un asiento de modo determinado, con mengua de su libertad en el ejercicio de la función calificadora.

En garantía del precio aplazado, representado por pagarés

CONDICIÓN

En garantía del precio aplazado, representado por pagarés

En garantía del precio aplazado, representado por pagarés

La cancelación de un derecho supone el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial, fuera de los casos en que puede acreditarse la extinción del derecho inscrito, en los que la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral no necesita el consentimiento del titular. Constituida una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, que quedó incorporado a unos pagarés, no puede aplicarse la doctrina relativa a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, pues a diferencia de éstas, que son documentos impresos por un organismo oficial y tienen unos datos que las identifican (número y serie), los pagarés son documentos privados creados por particulares y carentes de datos indentificativos inequívocos que permitan asegurar que los incorporados e inutilizados en el acto que se pretende inscribir, autorizado a instancias del comprador, son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa.

12 febrero 1999

En garantía del precio aplazado, representado por pagarés.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa en la que parte del precio queda aplazado. La parte aplazada se incorpora a unos pagarés con distintos vencimientos, fotocopia de los cuales queda unida a la matriz y se refleja en la copia presentada, estableciéndose la correspondiente condición resolutoria. Se establece también la siguiente cláusula:

«Extinción de la facultad resolutoria. Una vez satisfechas las cantidades aplazadas, bastará para hacer constar el pago del precio aplazado, el acta en que se acreditará estar en poder de la parte compradora los pagarés reseñados, documento sustitutivo o certificado bancario».

El Registrador practica la inscripción de la venta y de la condición resolutoria, denegando la inscripción de la cláusula transcrita «por ser los pagarés documentos privados., carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés incorporados a un acta, o documento sustitutivo o un certificado bancario, son los mismos que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa, lo que no permite tener justificado a efectos registrales, el pago del precio aplazado y por tanto la extinción de la obligación». El interesado recurre.

  1. Uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario es el de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, y la consiguiente exigencia para su rectificación del consentimiento del titular o, subsidiariamente, resolución judicial oportuna. Al mismo tiempo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que dicho principio debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia entre el contenido del Registro y a la realidad jurídica extrarregistral, de modo que acreditada suficientemente (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) la extinción del derecho inscrito, procedería la cancelación del asiento respectivo sin que sea necesario el consentimiento adicional del titular registral, y lo mismo ocurrirá, dada la accesoriedad del derecho real de hipoteca, cuando la obligación asegurada quede extinguida por el pago y éste se justifique debidamente al Registrador.

Por lo anterior, si lo que se pretende es cancelar la hipoteca constituida en garantía del precio aplazado porque ha tenido lugar su pago, será necesario justificar la realidad de dicho pago y su correspondencia con el crédito garantizado.

Lo que ocurre en el caso debatido es que el precio aplazado se incorporó a unos pagarés, que son documentos privados, creados por particulares y carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés incorporados e inutilizados en el acta son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa (sin que, a tal efecto, pueda estimarse suficiente el hecho de que haya quedado incorporada a la escritura de compraventa fotocopia de dichos pagarés, por falta de garantía de que los que se presentan para la cancelación sean los mismos documentos fotocopiados), por lo que la tenencia de los mismos por el comprador no permite tener por justificado a efectos registrales el pago del precio aplazado, ni, por consiguiente, la extinción de la garantía por la extinción de la obligación.

No es, por otra parte, aplicable a este supuesto la doctrina de esta Dirección General referente a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

1 julio 2005

En garantía del precio aplazado en una compraventa y del cumplimiento de otras obligaciones accesorias

CONDICIÓN

En garantía del precio aplazado en una compraventa y del cumplimiento de otras obligaciones accesorias

En garantía del precio aplazado en una compraventa y del cumplimiento de otras obligaciones accesorias

Supuesto de hecho: una compraventa en la que parte del precio queda aplazado y representado por letras de cambio; también, además del precio, se ponen a cargo del comprador las cuotas correspondientes del Impuesto de Tráfico de Empresas, representadas por letras de cambio, estipulándose que en caso de falta de pago de éstas se imputarán a las mismas las que se paguen de las correspondientes al precio. Se estipula que la falta de pago de cualquiera de las letras producirá la resolución del contrato y que la condición podrá cancelarse mediante acta notarial que acredite estar en poder del comprador las letras. En cuanto a esto último, por no identificarse las letras mediante su serie y número, la Dirección, reiterando Resoluciones anteriores, niega que tales letras puedan servir tanto para justificar el cumplimiento de las obligaciones y la cancelación de la condición como para acreditar lo contrario y servir de base al ejercicio de la facultad resolutoria. Y centrándose a continuación en el problema básico, esto es, en las consecuencias que la falta de pago del impuesto pueda producir en la compraventa, la Dirección llega a la conclusión de que tal impago no puede producir efectos resolutorios, todo ello a través de una larga argumentación que puede resumirse así: 1º. El pago del precio aplazado y del impuesto se construyeron como dos obligaciones independientes y la repercusión pactada no aparece integrada en la contraprestación básica del comprador. 2º. El pago del impuesto es una consecuencia accesoria del negocio celebrado y las previsiones adoptadas no pasan a integrar la estructura típica de éste ni a participar en la reciprocidad de las prestaciones que motivan su celebración. 3º. El convenio de imputación, lícito en principio (artículos 1.255 y 1.172 del Código Civil), tiene limitaciones, la principal de las cuales resulta del artículo 1.504 del Código Civil, que si bien permite la resolución por impago del precio (puesto que se frustra el fin básico perseguido), no puede permitir lo mismo cuando el propósito determinante de la negociación queda consumado, aunque no sus consecuencias accesorias.

24 marzo y 6 octubre 1987

En garantía del precio aplazado en una compraventa y de los intereses del aplazamiento

CONDICIÓN

En garantía del precio aplazado en una compraventa y de los intereses del aplazamiento

En garantía del precio aplazado en una compraventa y de los intereses del aplazamiento

La cobertura de la cláusula resolutoria puede extenderse no sólo al precio aplazado en una compraventa, sino también a los intereses estipulados por el aplazamiento, pues el silencio del artículo 1.504 del Código Civil no puede interpretarse como prohibitivo cuando la regla general es la permisiva establecida por el artículo 1.255; por otra parte, las normas sobre la compraventa contemplan el caso tipo de este contrato, pero esto no quiere decir que las variaciones del tipo legal no merezcan la misma protección. En definitiva, existe una unidad negocial y no un contrato de venta seguido de un acuerdo accesorio desligado causalmente del anterior. El precio y los intereses forman parte de un negocio único, trascendido por el elemento plazo.

5, 6, 7 y 19 febrero 1990; 8, 9, 10, 11 y 14 octubre 1991; 4 mayo, 1, 4 y 5 junio 1992

 

En garantía del precio aplazado y del ITE

CONDICIÓN

En garantía del precio aplazado y del ITE

En garantía del precio aplazado y del ITE

Después de reiterar en la primera parte de esta Resolución la misma doctrina sustentada en las anteriores, de 5, 6 y 7 del mismo mes, por tratarse de un supuesto idéntico, en la segunda parte la Dirección considera, en cambio, que no puede la misma condición servir como garantía del precio aplazado y del Impuesto de Tráfico de Empresas, pues se trata de dos obligaciones independientes, accesoria la una de la otra, sin que la segunda forme parte de la estructura básica del negocio celebrado.

19 febrero 1990

En la venta de varias fincas

CONDICIÓN

En la venta de varias fincas

En la venta de varias fincas

La condición estipulada de que si los bienes vendidos no se destinan por  el Ayuntamiento comprador a zona verde quedará resuelta la venta, aconseja, para dar a los asientos mayor claridad y prevenir una situación futura, que se señale la parte de precio correspondiente a cada una de las fincas vendidas, lo que puede lograrse mediante la instancia de los interesados a que se refiere el artículo 110 del Reglamento Hipotecario

24 noviembre 1964

En la venta de varias fincas.- La distribución entre las fincas vendidas del precio que queda aplazado y a cuyo impago se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, es una exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, cuyo cumplimiento no deja lugar a dudas. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor. Contra ello no cabe el argumento de que todas las fincas vendidas forman en realidad una sola pues, de ser así, podría haberse obviado el problema con la agrupación previa de todas ellas. Por las mismas razones, al estar implicados los mismos principios hipotecarios, no es inscribible el pacto que, para el caso de que la condición se cumpla, recuperará la vendedora solamente una parte de la superficie vendida proporcional al precio que estuviera pendiente de pago, quedando el resto en poder de la compradora.

28 febrero 1994

Forma de comunicar su cumplimiento

CONDICIÓN

Forma de comunicar su cumplimiento

Forma de comunicar su cumplimiento

Inscrita una hipoteca de máximo en garantía de letras que habrían de nacer de ciertas relaciones comerciales, pero sin determinarse el importe, el vencimiento ni ningún otro dato de las letras, debe admitirse el acta de protesto de una letra no pagada, prevista en la escritura de constitución, como medio de extender la nota marginal que acreditase haberse contraído la obligación o cumplido la condición de que estaba pendiente la eficacia de la hipoteca.

30 abril 1934

Forma de comunicar su cumplimiento.- Inscrita una finca por donación, con la condición de que si el donatario falleciera sin descendientes sucederían en los bienes donados los herederos forzosos del donante, siempre que no se perjudicasen los derechos legitimarios del donatario, el cumplimiento de la condición (la muerte del donatario sin descendientes), en principio, es un hecho cuya constancia podría solicitarse con acreditarlo, pero teniendo en cuenta que la efectividad de la condición está subordinada al hecho de que con ello no se perjudicasen los posibles derechos legitimarios del mismo donatario, no es suficiente la simple instancia de los favorecidos por la condición para solicitar la inscripción a su favor, pues sería preciso demostrar si hubo o no perjuicio de legítima, en qué cuantía y quiénes serían los interesados. Por otra parte, y dado que el donatario transmitió la finca a un tercero y así figura inscrita, sin limitación ni gravamen, sería preciso que éste también diera su consentimiento.

12 febrero 1944

Forma de comunicar su cumplimiento.- La regulación reglamentaria del acta de notificación y de la de requerimiento es idéntica, pero según jurisprudencia del Tribunal Supremo, el requisito exigido por el artículo 1.504 del Código Civil tiene el valor de una intimación que está referida, no al pago del precio, sino a dar cuenta al comprador de la voluntad del vendedor de que el contrato quede resuelto finalizada la prórroga legal del plazo, por lo que se trata de una simple notificación. (La nota del Registrador consideró como defecto que se practicó una notificación en lugar de un requerimiento).

17 noviembre 1978

 

Personalidad de una Unión Temporal de Empresas

TITULAR REGISTRAL

Personalidad de una Unión Temporal de Empresas

Personalidad de una Unión Temporal de Empresas

Existen figuras societarias o asociativas que actúan públicamente a través de órganos, pero que por determinación de la Ley no llegan a tener personalidad jurídica, como ocurre en el caso de las Uniones Temporales de Empresas. Al régimen de bienes de estas entidades hay que aplicarle, antes que las normas del condominio, las disposiciones propias de las Uniones Temporales de Empresas y, en lo que sean compatibles, las reglas de las Sociedades mismas. Congruentemente, no existe un condominio por cuotas entre los socios respecto a cada uno de sus bienes, sino que en la inscripción habrán de constar las circunstancias necesarias para que quede expresada la titularidad, naturaleza y extensión del derecho que se inscriba, tal como resulte de la realidad sustantiva acreditada por la titulación presentada en el Registro.

25 marzo 1993

Impuesta al donatario: efectos

CONDICIÓN

Impuesta al donatario: efectos

Impuesta al donatario: efectos

Inscrita una finca por donación a favor de la Delegación Nacional de Sindicatos para que la destinase a Escuela de Formación Profesional y «sobre la base de que las obras correspondientes a la construcción… empiecen dentro de un año y de que las mismas continúen sin interrupción, salvo caso de fuerza mayor, revertiendo el solar cedido al (donante), en caso contrario, o en el caso de que no se destine al fin propuesto», se solicitó posteriormente por el Estado la inscripción a su nombre de la finca, como consecuencia de la desaparición del Organismo titular. La Dirección confirma la nota denegatoria partiendo de la base de que la limitación impuesta es una condición y no una carga, cuyo incumplimiento lleva consigo la reversión automática y no una simple facultad recuperatoria. Dicho esto, distingue: a) Durante la fase de pendencia de la condición -que se produce mientras no transcurre el plazo señalado- el Registro refleja dos titularidades contrapuestas y complementarias, lo que exige para cualquier acto dispositivo el concurso de ambos titulares. b) Desaparecida la pendencia, sólo puede sobrevivir una titularidad, que será indeterminada mientras no se acredite el cumplimiento o incumplimiento de la condición; pero mientras esto no ocurra, los principios de legitimación y tracto deben impedir que se inscriba una transmisión del pleno derecho otorgada unilateralmente por uno de los interesados sin justificar el hecho que debería producir la desaparición de la condición.

16 octubre 1991

Impuesta al donatario: efectos.- Inscrita una finca adquirida por donación sujeta a condición resolutoria para el caso de que el donatario no la destinase, o su importe en caso de venta, a la construcción de una iglesia o capilla destinada al culto, no puede cancelarse la condición a solicitud del donatario, que afirma haber cumplido la condición. Más que una donación condicional, se trata de una donación modal, que es aquélla en la que se imponen al donatario cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros, a los que se refiere el artículo 647 del Código Civil con el término condiciones al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento. La diferencia con la condición estriba en que mientras ésta opera de forma automática, caso de producirse el evento resolutorio, el incumplimiento del modo atribuye al donante la facultad de revocar la donación, por lo que es facultativo tanto su ejercicio como su renuncia. En el presente caso hubo una acumulación de un modo impuesto al donatario con la previsión de una condición resolutoria explícita, aunque imprecisa, tanto en cuanto al plazo como en su alcance. Pero el cumplimiento del modo es esencial que se acredite para consignar en el Registro la desaparición de la condición resolutoria y consiguiente consolidación del dominio. De no ser así, se cancelaría frente a terceros la facultad revocatoria que al donante atribuye el artículo 647 del Código Civil sin cumplir el requisito general establecido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, esto es, el consentimiento del titular registral o la resolución judicial obtenida en procedimiento seguido contra el mismo o sus causahabientes.

16 abril 2002

Impuesta al heredero: efectos

CONDICIÓN

Impuesta al heredero: efectos

Impuesta al heredero: efectos

Ver, más adelante, «Suspensiva: naturaleza del derecho sujeto a ella».

9 enero 1946

Impuesta al heredero: Efectos.- Instituido un heredero voluntario con la condición de no poder disponer de los bienes hereditarios durante un plazo de treinta años y solicitada la inscripción por el interesado pidiendo que no se inscriba la prohibición, porque, conforme al derecho de Cataluña, al no mencionarse ninguna persona en cuyo favor se impuso, debe considerarse una simple recomendación, la Dirección confirma la calificación del Registrador en el sentido de que, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley y 61 del Reglamento (hoy 51) la inscripción debe mencionar todo lo que según el título determine el derecho o limite la facultad de disponer del adquirente, como las prohibiciones de disponer. Por otra parte, en las inscripciones no es lícito apartarse del sentido literal de las disposiciones testamentarias, de forma que si los interesados las consideran confusas deben impugnarlas en el correspondiente juicio declarativo, pero no alterarlas por sí mismos.

14 octubre 1932

Impuesta al heredero: efectos.- Instituida heredera única la esposa del causante, pero con la condición de que en caso de contraer matrimonio la mitad de la herencia la recibiría en usufructo vitalicio correspondiendo la nuda propiedad a un sobrino, no es inscribible la partición realizada por la viuda únicamente, pese a que el 50 por 100 de los bienes inventariados se le adjudicó sometido a la reserva dispuesta en el testamento, pues durante la fase de pendencia de la condición, que para el sobrino es suspensiva, la adjudicación que se hizo a la viuda debió ser condicional y, además, asegurando competentemente el derecho del sobrino, quien, como cualquier heredero, tendría derecho a intervenir en la partición.

16 julio 1991

Descripción

SERVIDUMBRE

Descripción

Admitidas las minas como entidades hipotecarias análogas a los inmuebles, no hay inconveniente en que puedan figurar como titulares de servidumbres activas, cuya finalidad sea la instalación sobre o bajo el suelo de construcciones y obras destinadas a transportar, lavar, moler o beneficiar, en general, los minerales extraídos, con lo que las partes integrantes de la industria permanecen indisolublemente unidas a la entidad hipotecaria, evitándose así que en las distintas transmisiones, gravámenes o ejecuciones de la mina se disloquen los organismos necesarios para su laboreo. Sin embargo, no puede inscribirse la servidumbre si no se consigna ninguno de los datos y circunstancias que serían inexcusables si se tratara de inscribir una servidumbre predial a favor de minas determinadas, como son la naturaleza, especie, número y nombres de las minas. Tampoco es posible, en este caso, considerar que se constituye una servidumbre personal en favor de una determinada Sociedad, entre otras razones, porque no se han tenido en cuenta los problemas que a la duración de una servidumbre de este tipo plantearía un Código que no permite la constitución del usufructo a favor de una Sociedad por más de treinta años. Finalmente, la doctrina del «numerus apertus» no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y los efectos de un derecho real, ni significa que la voluntad puede configurar situaciones hipotecarias contra los preceptos civiles que impiden la amortización de la propiedad inmueble, ni justifica la creación de tipos contradictorios de servidumbres, ni ampara oscuridades como las advertidas en la escritura calificada, que, para el Registrador, crea una servidumbre predial, para el Notario un derecho real y limitativo o una servidumbre predial y para el Presidente de la Audiencia no permite determinar el alcance de los respectivos derechos.

11 abril 1930

Descripción.- La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente, por lo que no será inscribible si quedan indeterminados aspectos tan importantes como la anchura de los pasos, su ubicación concreta o la de unas conducciones. Esto sucede cuando se establece: a) en una servidumbre de paso de energía, que se realizará por medio de postes o de conducciones subterráneas que irán por donde menos perjuicio se ocasione a los predios sirvientes; b) en otra de conducción de energía, aguas potables y residuales, que se instalará por el lugar donde menos perjuicio cause a los predios sirvientes; c) en otra de paso, que tendrá la anchura necesaria para el paso de vehículos; d) en otra de conducción de aguas, que irá por donde discurren las tuberías actuales -sin precisar este lugar- y las que se construyan después; e) y en otra de paso de aguas para riego, que irá por donde menos perjuicio se cause al predio sirviente. Igualmente existe indeterminación al decirse que el predio dominante de las servidumbres aludidas en los apartados c) y d) es el resto de una finca, que ya no existe como finca independiente, pues se ha dividido en tres parcelas.

18 octubre 1991

Descripción.- La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación del predio dominante y las limitaciones del sirviente, no pudiendo inscribirse cuando existen indeterminaciones sobre datos esenciales, como son no señalarse la anchura del paso, la longitud de las conducciones y el lugar por donde uno y otras discurren.

21 noviembre 1998

Descripción.- Hechos: se solicita, conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de dos pactos inscritos, que se consideran personales, y que dicen: A) En el caso de que los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos de largo por nueve de ancho. b) Siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere Don… esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas. La Dirección confirma la negativa del Registrador, pues la rectificación del Registro presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio declarativo en el que aquél sea parte y es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre y el segundo pretende excluir el juego del signo aparente como título constitutivo de servidumbre.

4 octubre 1999

Descripción.- La falta de descripción de la finca gravada con la servidumbre que se constituye, con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca, así como la omisión del lindero junto al cual discurre la servidumbre, constituyen defectos que impiden su inscripción, de acuerdo con los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 2ª. y 4ª. de su Reglamento.

5 febrero 2001

Descripción.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras en cuanto elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las limitaciones de los sirvientes, por lo que su acceso tabular requiere que en el título de constitución, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como propias del principio de especialidad registral y de la libertad de trabas del dominio. La dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos. Por eso, no es completo el título que se limita a señalar respecto de determinadas servidumbres de paso que son predios dominantes y sirvientes de ellas recíprocamente los diez resultantes de la división de una finca, que su contenido es el paso de personas y vehículos, que el lugar el que resulta de un plano que se incorpora precisando la anchura y longitud total de los caminos, pero no la correspondiente a cada predio, y que los gastos de conservación y mantenimiento se satisfarán en proporción a la superficie de las fincas; además, en este caso no coincidía lo declarado con lo grafiado, pues según el plano ni todas las fincas son predios sirvientes -algunas parecen ser tan sólo dominantes- ni todas tienen esta última condición más que con relación a alguna o algunas fincas concretas y no con todas, ni en ocasiones la grafía del camino a lo largo de la línea divisoria entre predios permite determinar sin la debida aclaración si grava ambas fincas o tan solo una de ellas, la situada a uno u otro lado de dicho lindero. Lo mismo cabe decir de una servidumbre de toma de agua respecto de la que el título se limita a señalar su origen, la alberca existente en una de ellas, sin más referencias a su contenido, cuantía del agua a extraer, posibles turnos, si se complementa con la de acueducto o de paso hasta la citada alberca, etc.

19 septiembre 2002

Descripción.- 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una servidumbre en la que, después de identificarse el polígono que se ve afectado por ella, y que está situado junto a un lindero de la finca constituido por un vial, y que tiene por objeto la instalación de un centro de transformación de energía eléctrica, se añade para determinarla que: «la compañía mercantil (…) estará facultada para disponer de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho centro de transformación».

El Registrador entiende que este pacto implica la creación de una nueva servidumbre que, como tal, debe ser determinada y correctamente configurada.

2. De la calificación se deduce que el Registrador entiende que el apartado dedicado a determinar la servidumbre constituida, al autorizar la disposición de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica, está autorizando a que esas líneas atraviesen el predio sirviente. No cabe duda de que, si ese apartado quisiera decir eso, sería necesario constituir una ulterior servidumbre, como sugiere el Registrador, o, más correctamente, ampliar la que se está constituyendo, determinando el lugar por el que tales líneas están autorizadas a atravesar el predio sirviente.

3. Sin embargo, no es eso lo que autoriza el debatido apartado. Éste se limita a permitir la disposición de las entradas y salidas de las líneas y no que las líneas atraviesen la finca. Si el polígono descrito para el disfrute de la servidumbre fuera un enclave, podría concluirse que, dado que las líneas de entrada y salida de energía han de llegar a la central, el adecuado uso de la servidumbre conllevaría que esas líneas atravesaran por algún lugar la finca, y la correcta determinación de la servidumbre, indispensable para su inscripción, exigiría fijar el lugar por donde han de hacerlo. Pero, en este caso, ocurre que el polígono cedido para el uso de la servidumbre se halla junto a un lindero determinado por un vial por donde muy bien podrían discurrir las líneas de entrada y salida de energía eléctrica, bastando, pues, para el adecuado uso de la servidumbre, la autorización «para disponer de entradas y salidas de líneas de energía eléctrica», sin que haya por qué entender que tal autorización deba implicar la de que las líneas discurran por el predio sirviente. En conclusión, autorizar la disposición de entradas y salidas de energía no puede considerarse una segunda servidumbre necesitada de determinación, y sí una manera de concretar y determinar la que se está constituyendo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

4 agosto 2006

Impuesta por un Ayuntamiento

CONDICIÓN

Impuesta por un Ayuntamiento

Impuesta por un Ayuntamiento

  1. Son supuestos de hecho relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se concede licencia municipal para la rehabilitación de una finca urbana. Dicha licencia se sujeta a la condición de que «el solicitante deberá ceder gratuitamente al Concejo los terrenos necesarios para la regulación de los caminos que dan frente a la parcela. Según el plano de deslinde deberá ceder 9,00 m2 para la regulación del vial al que da frente».

Se presenta en el Registro la correspondiente escritura de obra nueva pero nada se dice de la cesión al Concejo de los terrenos a los que se refiere la condición antedicha. La Registradora entiende que no puede inscribirse la obra nueva sin tal acreditación, recurriendo el Notario que entiende no ser necesario tal requisito para la inscripción.

  1. Alega el Notario recurrente, con apoyo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de enero de 2009 que sólo puede suspenderse o denegarse la inscripción cuando se infrinja alguna norma sustantiva o registral, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa, y que, en cuanto a la cesión de viales, pueden surgir cuestiones que retrasen su materialización, suspendan su cumplimiento o lo sustituyan por otra prestación. No obstante, tiene razón la Registradora cuando alega en su informe que entendida la condición como aquella cláusula que hace depender la eficacia de una resolución de que se produzca un acontecimiento futuro e incierto y, habida cuenta que la jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de otorgar licencias introduciendo condiciones que las hacen viables, el cumplimiento de la condición consistente en realizar la cesión no es equivalente al cumplimiento de un requisito administrativo más, sino que es determinante de la exigencia de la preceptiva licencia.
  2. La licencia se otorga con sujeción a la condición especificada; en consecuencia, si dicha condición no se cumple, la licencia ha de entenderse denegada. Además de ello, la inscripción de la rehabilitación en unión del requisito con el que se condicionó la licencia podría dar lugar a que terceros adquirentes entendieran que la cesión ya se ha realizado y que el solar actualmente inscrito es el que queda después de practicar la cesión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 julio 2009

Personas que han de ser notificadas

CONDICIÓN

Personas que han de ser notificadas

Personas que han de ser notificadas

La notificación al comprador para que se allane a resolver la obligación contraída ha de ser realizada a este último solamente (artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario) por quien se encuentra obligado a cumplir la prestación al vendedor, sin que el hecho de que aparezcan nuevos titulares registrales como consecuencia de ulteriores actos del comprador, sin intervención del acreedor, cambie la situación para éste –res inter alios facta-, quedando afectados dichos terceros, dado el contenido del Registro -existencia de una condición resolutoria- a los efectos que se puedan producir conforme a las normas de la legislación sustantiva e hipotecaria.

17 septiembre 1985

Personas que han de ser notificadas.- Ver, más adelante, en el apartado “Resolutoria: efectos de su ejercicio”, el problema de las cancelaciones derivadas del ejercicio de una condición resolutoria cuando afectan a titulares inscritos con posterioridad al asiento en el que consta la condición.

15 noviembre 2005

 

Potestativa

CONDICIÓN

Potestativa

Potestativa

Suele distinguirse entre condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad, y simplemente potestativas, en la que han de valorarse otros intereses e impulsos distintos de la voluntad de una de las partes. Estas últimas no están sujetas a la prohibición del artículo 1.256 del Código Civil ni a la sanción de nulidad del artículo 1.115. Cuestión distinta, pese a su validez, es si una condición como la convenida (la obtención de una licencia o autorización administrativa, sin fijación de plazo) puede tener acceso al Registro. En ella es incierto el plazo y el evento determinante de la condición, lo que obligaría a buscar la solución a través de los artículos 1.117 y 1.118 del Código Civil. Ninguna de dichas soluciones parece que tenga cabida en el sistema registral designado a dar certeza a las relaciones jurídicas inmobiliarias y, en base a ella, seguridad a los terceros. Ni las titularidades en permanente situación de pendencia, ni aquellas en que la duración de tal situación, debiendo ser temporal, no esté predeterminada por la Ley o la voluntad de las partes de suerte que ésta haya de inferirse a posteriori, reúnen los requisitos de certeza que la publicidad registral demanda.

28 febrero 1994

Potestativa.- Ver, más adelante, el apartado «Suspensiva: determinación de su cumplimiento».

15 febrero 2002

Redacción ambigua

CONDICIÓN

Redacción ambigua

Redacción ambigua

Otorgada una escritura de venta, con precio confesado recibido, a favor de una persona y estipulándose, como condición, que si dicha persona falleciese sin sucesión, la venta se entendería hecha a los nietos que pudiera tener el vendedor, se declara no inscribible, primero, porque atribuye el carácter de compradores a personas cuya existencia es incierta; segundo, porque aunque llegasen a existir, nada se sabe sobre las circunstancias que había de tener esa compraventa, ni presente ni futura, así como tampoco sobre las personas con quienes debería ser concertada; y tercero, porque el destino del precio recibido por el vendedor queda tan obscuro, que si se entiende pagado de un modo irrevocable, no se sabe si la futura venta carecerá de precio o deberá repetirse en la venta formalizada por los nietos.

2 julio 1931

Redacción ambigua.- Adoleciendo de imprecisión la redacción de una condición en una escritura, el Registrador no puede dar cumplimiento a la regla 6ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, que exige la copia literal en el asiento de las condiciones de toda clase que afecten al derecho que se inscriba.

14 abril 1969

Resolutoria: caducidad

CONDICIÓN

Resolutoria: caducidad

Resolutoria: caducidad

Se vende una finca y se estipula un derecho de opción a favor de los vendedores para elegir, en un plazo de cuatro años, entre recibir el precio o tres viviendas y tres plazas de garaje por determinado precio; se refuerza este derecho con una condición resolutoria para el segundo supuesto, caso de que el obligado por la opción no otorgue escritura de venta en el plazo señalado. Posteriormente, se ejercita la opción respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje. Por último, se cede el derecho de opción y la condición resolutoria a un tercero y éste ejercita la condición. La Dirección confirma la denegación, aunque como en otras ocasiones por motivos distintos a los alegados por el Registrador, que son: 1) Que aunque el derecho de opción se ejercitó en el plazo establecido, al no haberse otorgado la escritura de venta dentro del mismo, la notificación de dar por resuelto el contrato -que estaba ligado al plazo- no puede producir efectos contra terceros (parte de las fincas estaban vendidas). 2) Que habiéndose producido un incumplimiento parcial, puesto que la opción se había consumado respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje, la solución del problema planteado corresponde a la autoridad judicial.

24 febrero 1992

Resolutoria: caducidad.- Hechos: 1) En el Registro figura consta una compraventa con condición resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado; entre otras estipulaciones figura la de que la condición quede extinguida por el transcurso de seis meses a contar del último vencimiento de pago (que tendría lugar el 2 de abril de 1995) sin que conste en el Registro la reclamación del débito por parte de la entidad vendedora. 2) Se presenta acta notarial, de fecha 18 de abril de 2002, por la que la sociedad vendedora manifiesta que no ha recibido parte del precio aplazado y que va a iniciar los trámites para la reclamación de la deuda, solicitando se haga constar así en el Registro. La Dirección, confirmando la negativa del Registrador, porque lo que resulta del Registro es que el plazo en que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar de la compradora era de seis meses a contar desde el último vencimiento, plazo que ha transcurrido en exceso, y, además, el acta no contiene una reclamación, sino el anuncio o propósito de una reclamación futura que aún no ha tenido lugar.

12 abril 2003

Resolutoria: caducidad.- 1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.

  1. Debe partirse de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, pues lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. artículo 1.973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.
  2. Tiene razón el recurrente cuando afirma que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por ende, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva -como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral. Pero lo cierto es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1.º de la Ley Hipotecaria), de manera que no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.
  3. Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el artículo 82 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro, que no es otro que el consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. artículo 82 Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.

26 octubre 2007

Resolutoria: caducidad.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es si puede procederse a la cancelación por caducidad de sendas condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado inscritas sobre dos fincas registrales cuyo pago, según el plazo convenido para ello de seis meses desde el otorgamiento de la escritura autorizada el 9 de junio de 1993, debía realizarse el día 9 de diciembre de 1993. La cancelación se solicita mediante instancia privada suscrita por quien afirma ser apoderada de la sociedad mercantil titular registral del pleno dominio de dichas fincas. La discusión se centra en torno a la cuestión relativa a si ha transcurrido o no el plazo exigido legalmente para la cancelación por caducidad por el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 1.964 del Código Civil.

Hay que aclarar previamente que no constituye objeto del presente recurso el primero de los defectos apreciados por el Registrador en su nota de calificación, en el que señala la necesidad de acreditar que la firma de la instancia corresponde a la apoderada de la sociedad mediante su legalización notarial o, alternativamente, mediante su ratificación ante el Registrador, a la vista de los términos del escrito de recurso que, en este extremo, no contiene una impugnación del defecto, sino una manifestación de disponibilidad a su subsanación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

  1. El párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Disposición Adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, introdujo la posibilidad de que, a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, pueda procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley -y también de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación-, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, «cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca». Se trata de un supuesto legal de caducidad de la inscripción de la condición resolutoria (o de la hipoteca) que se basa en el transcurso del plazo de prescripción civil del derecho y otro año adicional, sin que conste en el Registro ningún hecho o acto del que resulte que tales garantías han sido renovadas o ejecutadas, o interrumpida la prescripción de las acciones derivadas de las mismas.

Para aplicar este precepto, que vino a llenar el vacío que dejó la anulación del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, redactado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala de lo Contencioso-Administrativo– de 31 de enero de 2001, resulta, por tanto, necesario fijar con carácter previo el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado o de la hipoteca, plazo que deberá computarse tomando como «dies a quo» la fecha en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser cumplida en su integridad.

  1. Pues bien, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años, conforme a la regla general, en defecto de término especial, que fija el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales.

Este mismo criterio, según el cual el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, es el que resultaba del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Y si bien es cierto, como se ha dicho, que dicho precepto reglamentario fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, el motivo de tal nulidad fue que al fijar genéricamente dicho plazo de quince años, el cual resultaba acorde con la previsión del artículo 1.964 del Código Civil, por el contrario incurría en contradicción con los plazos de prescripción de las acciones personales en los territorios forales de Navarra y Cataluña, que en ambos casos era de treinta años (ahora de diez en el caso de Cataluña, conforme a la regulación aprobada por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, sin perjuicio de las normas que sobre el cómputo de este plazo establece la Disposición Transitoria única de esta Ley).

Además, en la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice expresamente que: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1.964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro». Plazo de quince años que es el aplicable en el presente caso.

  1. Pero, como antes se dijo, para proceder a la cancelación por caducidad de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige no sólo que haya transcurrido el plazo de prescripción reseñado, sino un año más. Por ello en el presente caso no puede ser estimado el recurso, toda vez que siendo la fecha fijada para el cumplimiento de la prestación garantizada el 9 de diciembre de 1993, a partir de la cual se ha de computar el plazo de prescripción de quince años, a la fecha en que se solicita la cancelación no han transcurrido aún el plazo adicional de un año durante el que todavía podrá impedirse la cancelación por caducidad en caso de constancia registral de cualquier hecho o acto jurídico que acredite que la garantía ha sido renovada, ejecutada o interrumpida la prescripción, año que no venció hasta el 9 de diciembre de 2009, fecha posterior a la de la calificación, calificación que, en consecuencia, ha de ser confirmada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.

14 julio 2010

Resolutoria: caducidad.- 1. Pretendida la cancelación por caducidad de una condición resolutoria explícita inscrita sobre una determinada finca por un plazo de cinco años a contar desde el día 24 de octubre de 1978, el registrador deniega la misma por entender que no ha transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción derivada del derecho cuya cancelación se solicita. Considera que se trata de una acción real sobre bien inmueble, que prescribe a los treinta años conforme a lo dispuesto en el artículo 1963 del Código Civil, y no de una acción personal que prescribiría a los quince años, como sostiene el recurrente sobre la base del artículo 1964 del Código Civil.

  1. Dispone el artículo 82 de la Ley Hipotecaria que «a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».

Sobre la interpretación de este precepto ya se pronunció esta Dirección General en Resolución de 23 de enero de 2008, en la que se estimó que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.

  1. Este criterio de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años en el Derecho civil común, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Dicho precepto fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, pero por no respetar los plazos de prescripción de las acciones previsto en el Derecho civil propio de los territorios de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto para el Derecho común, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 del Código Civil (fundamento de Derecho sexto).

En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de Derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1.964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

27 junio 2012

Resolutoria: cancelación

CONDICIÓN

Resolutoria: cancelación

Resolutoria: cancelación

Hechos: en el Registro figura inscrita una condición resolutoria con expresión de que «caducará de pleno derecho… al año de vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, si del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido renovada la condición o ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento»; se solicita la cancelación en virtud de instancia en documento privado y la Dirección revoca la nota del Registrador, que consideró necesaria el acta notarial de acuerdo con la inscripción, porque la extinción del derecho inscrito resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción y del contenido del Registro. En consecuencia, será suficiente la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura que dio lugar a la inscripción de la condición, sin que de la previsión de que «sería suficiente el acta notarial de manifestaciones» pueda deducirse su necesidad, pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de la Propiedad está sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas de «ius congens» y, por otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los otorgantes para la cancelación, no significa que se hayan excluido las otras vías que para tal cancelación prevé la legislación hipotecaria.

13 marzo 1999

Resolutoria: cancelación por cumplimiento

CONDICIÓN

Resolutoria: cancelación por cumplimiento

Resolutoria: cancelación por cumplimiento

Como consecuencia de una sentencia se declaró la ineficacia de una venta inscrita en lo que fuera necesario para dejar a salvo los derechos del acreedor, si bien, en la ejecución registral del fallo se cometió el error de ordenar y extenderse, en vez de una inscripción modificatoria de la titularidad registral, una cancelación condicional de la misma, lo que no debió hacerse porque los asientos de cancelación, por su carácter absoluto, no deben estar sujetos a limitaciones o condicionamientos. No obstante, siendo firme esta situación, por hallarse los asientos del Registro bajo el amparo de los Tribunales de Justicia, dado que la inscripción de compraventa quedó sometida a la condición resolutoria de que el vendedor instare la ejecución y apremio de la finca y su consiguiente venta judicial, y como esta situación no tuvo lugar, sino que por el contrario, el pago por el comprador quedó demostrado, hay que reconocer que justificado el incumplimiento de la condición que amenazaba al comprador con la pérdida total y definitiva de su derecho de propiedad, debe ser consignada esta circunstancia -que es lo que se pretendía- en el Registro mediante una nota marginal, conforme a lo prevenido en el artículo 16 (hoy, 23) de la Ley Hipotecaria.

27 diciembre 1945

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- La condición establecida a favor del transmitente de una finca -en este caso un Ayuntamiento- de que aquélla debería destinarse a la construcción de viviendas de protección oficial y que el incumplimiento de este fin en el plazo de cinco años o su falta de mantenimiento en el de treinta determinaría la reversión al Ayuntamiento, no puede cancelarse sino mediante la constancia fehaciente de la realidad del hecho determinante de la condición o con el consentimiento del titular afectado o resolución judicial. En cambio, no es suficiente un informe del Servicio de Régimen Jurídico de la Dirección General de Administración Local y Justicia de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que ni siquiera se pronuncia de manera indubitada y al que se le quiere atribuir el valor de un laudo arbitral. A lo que hay que añadir que siendo uno de los términos de la condición el mantenimiento de la edificación durante un período de treinta años, dicho plazo no ha transcurrido en el momento de solicitarse la nota cuestionada.

8 mayo 1992

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- La cancelación de la condición resolutoria que garantiza el precio aplazado en una compraventa requiere el consentimiento del acreedor o resolución judicial, cuando dicho precio está representado por letras de cambio no identificadas. Pero siendo frecuente el hecho de que el acreedor haya desaparecido o sea difícil su localización cuando el comprador pretende la cancelación, en un supuesto así (se trataba de una sociedad disuelta) la Dirección admite la cancelación a instancia del comprador, a la vista de las siguientes circunstancias: 1) Encontrarse en su poder un número de letras coincidentes en su cuantía y fechas de vencimiento a las indicadas en la escritura de compraventa. 2) Certificación bancaria de haberse pagado las restantes letras no presentadas. 3) Disolución de la sociedad vendedora sin que de su balance resultasen créditos contra ella, según certificación del Registro Mercantil. 4) Comparecencia ante Notario de quien afirma ser la última tenedora de la totalidad de la sociedad vendedora, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir. [1]

2 septiembre 1992

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Se pretende cancelar una condición resolutoria que garantiza un precio aplazado mediante acta autorizada a instancia del comprador de la que resulta que obran en su poder letras que se identifican exclusivamente por la especificación del librador (vendedor), librado aceptante (comprador), importe nominal de la cambial y fecha de su vencimiento, sin ninguna otra referencia a las restantes menciones del artículo 444 del Código de Comercio, ni a la serie y número de las mismas. Dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el título básico, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada.

30 mayo 1996

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Inscrita la donación de una finca, con indicación de su destino y con la condición de que «si algún día dejase de funcionar el Real Patronato donatario» la donante podrá recuperar el dominio «con sólo acreditar la cesación de la Institución referida», sin necesidad del consentimiento de los afectados, la recuperación del dominio precisa la prueba, no aportada, de la supresión o cese de la entidad donataria, siendo intrascendente la alegación de que la finca no se destina a la finalidad para la que se donó.

23 septiembre 1996

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- El comprador de una finca, cuyo precio aplazado quedó incorporado a letras de cambio y garantizado con condición resolutoria, solicita la cancelación de ésta mediante acta en la que exhibe al Notario todas las letras menos una, afirmando que ésta se había extraviado. La Dirección entiende que sólo cabe la cancelación mediante el consentimiento del acreedor, pues el artículo 1.110 del Código Civil (el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor no hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los anteriores) que invoca el recurrente sería aplicable en el caso de existir un único acreedor, y las letras pueden pertenecer a sujetos distintos. En cuanto a la prescripción, alegada también por el recurrente, es una situación de hecho que, según jurisprudencia reiterada de la Dirección General, no puede ser apreciada por el Registrador.

5 enero 2000

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Constituida una condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa, sin pactar nada acerca de su cancelación, no es posible obtener ésta mediante una instancia ratificada ante el Registrador acompañada de unos certificados bancarios que acreditan un ingreso en una cuenta del vendedor de una cantidad de dinero igual a la garantizada por la condición, pues ni se ha previsto prescindir del consentimiento del titular o de la resolución judicial, que es la regla general para toda cancelación, ni se ha demostrado de forma fehaciente que se haya producido el pago de la cantidad adeudada, puesto que el ingreso hecho podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico o en cualquier otro motivo.

5 diciembre 2000

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Inscrita una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelación se había previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibición de las letras, se solicita la cancelación mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompañan las mencionadas cambiales. La Dirección admite que la instancia, en unión de la escritura de venta, sería título suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la última letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resolución, pues se trataría de uno de los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, será necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armonía con el principio de legalidad, que está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.

21 septiembre 2002

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número uno de Getafe don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa.

El Registrador no practica la cancelación solicitada por estimar que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica); y alternativamente entiende que tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (Cfr. arts 1964 Cc), siendo la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria de 30 años (cfr art 1963Cc).

  1. El primer motivo debe ser confirmado. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (Cfr. Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículo 2.1, 79. 2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento hipotecario), será requisito imprescindible la justificación de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar.

Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en la inicial escritura de compraventa, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir de la escritura ahora presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar, por cuanto entra dentro de lo posible que después del otorgamiento de la escritura de compraventa se hubieran podido emitir nuevas letras por los contratantes, por causa diferente al precio aplazado.

  1. Respecto del segundo motivo alegado por el Sr. Registrador, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.

Este mismo criterio, de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y si bien dicho apartado fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, lo fue por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 Código Civil (fundamento de derecho sexto).

En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».

Sin embargo, en el presente caso, el recurso tampoco puede ser estimado por este motivo, toda vez que siendo el primer pago de fecha 10 de agosto de 1988 y los treinta y nueve siguientes, en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, a la fecha de otorgamiento de la escritura, no habían transcurrido aún los plazos exigidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, como reconoce el propio Notario recurrente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de derecho.

23 enero2008

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible la resolución del dominio por incumplimiento de la condición resolutoria impuesta en su cesión operando como título un acta notarial «de notificación y requerimiento» en la que, la diligencia que cumplimenta la misma dice así: «Siendo las quince horas del mismo día del requerimiento, me constituyo en el domicilio indicado en el mismo, donde encuentro a quien dice ser la esposa del requerido y llamarse doña M.J.F.R. Le hago saber mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, mediante lectura y posterior entrega de cédula comprensiva del total requerimiento, informándole del derecho a contestar que tiene el requerido en el plazo reglamentario, así como del plazo adicional que consta en el mismo.» El Registrador entiende que no puede inscribirse la resolución, pues la diligencia se ha entendido con persona distinta del requerido, sin que exista constancia fehaciente de que la persona a requerir haya tenido conocimiento de la voluntad resolutoria del cedente.

  1. Dejando sentado que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden abordarse en el recurso otras cuestiones distintas a la calificación transcrita, debe afirmarse que la nota de calificación, tal y como ha sido formulada, no puede ser mantenida. Como establece el artículo 202 del Reglamento Notarial, el requerimiento surte sus efectos aunque la cédula se entregue a persona distinta de la requerida, pues, de no ser así, podría fácilmente impedirse por el perjudicado la práctica de tal diligencia. Es decir, que, para que un acta de requerimiento cumpla toda su eficacia, no es imprescindible que se entienda el requerimiento directamente con el requerido, pues entonces, como dice el recurrente, sobraría el artículo 202 del Reglamento Notarial, y se dificultaría enormemente el tráfico jurídico.
  2. Cuestión distinta es la relativa al hecho de que en el requerimiento practicado no conste que se haya advertido a la receptora de la cédula su obligación de hacerla llegar al destinatario, dado que en la diligencia no consta haberse hecho tal advertencia. No obstante, tal y como se señaló anteriormente este defecto no puede ser resuelto en el presente recurso, pues no resulta de la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

8 marzo 2010

Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si, inscrita una cesión del derecho de superficie, sujeto, entre otras, a la condición resolutoria de que el centro para cuya creación se hace la cesión, esté en funcionamiento en una determinada fecha, basta para hacer constar la resolución y la reversión a favor del cedente, el acta notarial en la que, transcurrida tal fecha, y después de cuatro visitas realizadas por la Notaria, no encuentra en el local a ninguna persona ni se realiza en él ninguna actividad. Ha de tenerse en cuenta, además, que sobre el derecho de superficie figura inscrita una hipoteca, hallándose también gravada con dos anotaciones de embargo.

  1. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del cedente ha de ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados y evitar en lo posible que el cedente pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada.
  2. También este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (vid. Resolución de 8 de mayo de 1992) que la constancia registral del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones precisa, bien la constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten, bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquéllos. Pero para que la realidad del hecho se tenga por cumplida, ésta ha de ser incontestable, cosa que no ocurre en el presente supuesto, pues, al margen de no darse intervención alguna al titular del derecho de superficie –que podría poner de manifiesto hechos que contradijeran la pretensión del cedente, como retraso del mismo en la entrega del solar, tardanza en la concesión de las oportunas licencias, etc.–, ni siquiera se notifica al mismo la resolución o reversión pretendida, por lo que, de practicarse la reversión solicitada, ni siquiera el titular del derecho tendría conocimiento de la misma, ni por tanto, oportunidad de oponerse a tal resolución.
  3. Además de ello, existen en el presente supuesto derechos que recaen sobre el derecho de superficie que se pretende cancelar, siendo así que sus titulares no han sido ni siquiera notificados de la pretensión del cedente, y es evidente que sus derechos van a ser afectados por el asiento que se pretende. Por ello, para la práctica del asiento solicitado, sería necesario al menos el conocimiento de todos los titulares registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 marzo 2010

[1] Pocos meses antes, las Resoluciones de 13 y 20 de mayo del mismo año, ante un supuesto similar (una sociedad disuelta, pero en donde lo que quedó pendiente fue el otorgamiento de una escritura de venta), resolvieron el problema reconociendo que, incluso después de su disolución, la sociedad conserva cierta personalidad para el cumplimiento de obligaciones pendientes. De todos modos, la frecuencia con que se plantean estos problemas, que tienen lugar cuando ha desaparecido la persona, física o jurídica, que debe consentir la cancelación por pago de una hipoteca o condición resolutoria constituida a su favor, dio lugar a la nueva redacción del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, en el que por el transcurso de un determinado plazo de caducidad se permitía la cancelación a instancia del titular registral que no fue parte en el acto de constitución de la garantía. Este sistema desapareció poco tiempo después, al anularse el artículo mencionado por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, pero la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, lo ha restablecido dando una nueva redacción al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Resolutoria: efectos de su ejercicio

CONDICIÓN

Resolutoria: efectos de su ejercicio

Resolutoria: efectos de su ejercicio

Pactada en una compraventa la facultad de resolverla en caso de falta de pago del precio aplazado, no es inscribible el acta por la que el vendedor ejercita tal derecho si de ella misma resulta que el comprador se opone a la resolución y afirma que se ha producido un pago anterior por novación. De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en caso de disconformidad sólo puede conseguirse la resolución mediante la declaración judicial, pues se plantea una cuestión de hecho cuya prueba no corresponde al Registrador. De otra parte, y por analogía con lo que sucede en materia de hipoteca cambiaria, si el pago aplazado está representado por letras de cambio, el vendedor que pretenda resolver el contrato deberá poner a disposición del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago.

29 diciembre 1982

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Reitera la doctrina de la Resolución anterior en cuanto a que, si la condición garantiza el pago de un precio aplazado, representado por letras de cambio, no puede inscribirse si no contiene la salvedad de que para hacerse efectiva deberá el vendedor poner a disposición del comprador todas las letras no vencidas, posteriores a la impagada.

16 septiembre 1987

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Vendida una finca con precio aplazado, garantizado con condición resolutoria y cláusula penal equivalente a un 25 por 100 del precio, posteriormente se practicó anotación de embargo a favor de otra persona. Producido el impago del precio y solicitada por el vendedor la reinscripción a su favor, haciendo suya la parte del precio cobrada por no exceder de lo previsto en la cláusula penal, la Dirección confirma la negativa del Registrador por considerar que no se ha procedido a la consignación del precio en favor del titular de la anotación, que, por subrogación, es acreedor de tales cantidades. Por tanto, no puede procederse ni a la reinscripción en favor del vendedor ni a la cancelación de los derechos que traigan causa del comprador. En cuanto a la cláusula penal, no le es aplicable el automatismo propio de la resolución, sino que su exigibilidad debe ajustarse a la posibilidad de corrección judicial, conforme a los artículos 1.152-2 y 1.154 del Código Civil, por lo que las cantidades objeto de esta cláusula también quedarán afectadas por el efecto subrogatorio antes apuntado, si bien provisionalmente, en tanto no se declare judicialmente la exigibilidad de la cláusula.

2 y 4 de febrero 1988

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Presupuesto de hecho: se inscribe una compraventa sujeta a condición resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado. Posteriormente se anota un embargo y, como consecuencia de él, se adjudica la finca a un tercero haciendo constar entre las cargas la existencia de la condición. Por último, el primitivo vendedor resuelve el contrato por falta de pago, a lo que se allana el comprador. El Registrador deniega, entre otros defectos, por: a) no reseñarse las letras de cambio ni hacer constar que las letras protestadas e impagadas fueron puestas a disposición del comprador, b) no constar la consignación de la parte de precio pagada, c) no constar el consentimiento del tercero para la cancelación o bien sentencia cancelatoria. Tras un procedimiento seguido entre comprador y vendedor, se dictó sentencia ordenando la cancelación de la compraventa y asientos posteriores, así como el derecho del vendedor a hacer suya la cantidad percibida en concepto de daños y perjuicios. El Registrador denegó nuevamente por falta de citación al tercero y por no aportar la documentación complementaria exigida en la primera nota. La Dirección comienza afirmando que la publicidad del Registro, que anuncia la existencia de la condición resolutoria, impone al tercero el deber de tomar la iniciativa para evitar los perjuicios que la resolución puede producirle y que este tercero no puede equipararse al tercer poseedor de finca hipotecada, al que debe hacerse un requerimiento de pago, pues a diferencia de la hipoteca, la condición resolutoria no persigue la enajenación forzosa de una finca, sino su recuperación por el vendedor. Añade a ello que, producida la resolución, se extingue no sólo el derecho del comprador, sino el de todos los adquirentes posteriores. Pero a continuación, confirma la calificación registral, porque considera que para la eficacia de la resolución es preciso que conste la efectiva concurrencia de sus presupuestos de hecho (los que indicaba el Registrador en su primera nota), pues en otro caso la cancelación en perjuicio de tercero precisa su consentimiento o resolución judicial.

28 mayo 1992

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- La cuestión planteada es decidir si la sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el comprador por la que se declara resuelta la compra, al no haberse pagado completamente el precio aplazado, es título suficiente para la cancelación no sólo de la inscripción en favor del demandado, sino también de los asientos posteriores, habida cuenta que en la compra se previó expresamente que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución de pleno derecho del contrato conforme al artículo 1.504 del Código Civil; dicha previsión consta inscrita en el Registro, existen asientos posteriores a la demanda y no se tomó anotación preventiva de la misma. La Dirección, después de exponer argumentos en pro y en contra de la necesidad o no de requerir a los adquirentes posteriores, que aparentemente parecen inclinarse por la innecesariedad de dicho requerimiento, concluye diciendo que al tiempo de entablarse la demanda de resolución contra el comprador habrá de citarse a los titulares de asientos posteriores que traigan causa de éste, a fin de que puedan hacer valer la eventual no concurrencia de alguno de los presupuestos del efecto resolutorio; y que, igualmente, se tome la oportuna anotación preventiva de dicha demanda, que cumplirá idéntico papel notificador respecto de los titulares de asientos posteriores. De este modo se compatibiliza el pleno alcance real de la condición resolutoria explícita debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad con los principios básicos de tutela jurisdiccional de los propios derechos, y se posibilita el alcance cancelatorio de la sentencia estimatoria que en su día se dicte respecto de todos los asientos posteriores al reflejo registral de dicha condición resolutoria.

19 noviembre 1996

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Aunque la inscripción de una condición resolutoria confiere carácter real a la acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado -que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes- y evitar la aparición de terceros protegidos por la fe pública, de ahí no se sigue, sin más, que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último, si se tiene en cuenta: a) Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resolución. Todo ello sin perjuicio del reflejo registral de la sentencia dictada, que desvirtúe la apariencia de titularidad actual del comprador, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución declarada, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél.

24 febrero 1998

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Antecedentes: en un contrato de cesión de suelo a cambio de obra futura se estipula una condición resolutoria, que, llegado el momento, se ejercita por no entregarse lo convenido en el plazo estipulado y, cedente y cesionario, acuerdan la entrega al primero de todos los pisos construidos que aún no se han vendido, libres de cargas, o, en su defecto, se considera ejercida la condición resolutoria respecto a la total finca construida sobre el solar que se cedió en su día y, por tanto, sobre todos y cada uno de sus elementos componentes. El Registrador se opone a la inscripción solicitada y la Dirección acuerda que es posible la inscripción a favor del cedente de los pisos construidos que aún continúan inscritos a nombre del cesionario, pero se opone a la cancelación de las cargas basándose en el principio de salvaguarda judicial, que exige el consentimiento del titular o resolución judicial dictada en juicio declarativo, así como en la regla general de que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación. Además, una vez operada la resolución es preciso el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestación, y en el título que ahora se pretende inscribir se excluyó la devolución de las cantidades recibidas, lo que supone una renuncia en perjuicio de tercero y una rectificación de los asientos registrales que no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación.

20 diciembre 1999

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Supuesto de hecho: 1) Se inscribe una cesión de solares a cambio de determinados elementos de un edificio que debe construir el cedente, garantizándose el incumplimiento de la obligación en determinado plazo con condición resolutoria. 2) Se inscribe el mismo día la obra nueva y división horizontal del edificio construido. 3) Se extienden con posterioridad anotaciones de suspensión de pagos y de embargo sobre todos los elementos privativos del edificio y, además, hipotecas sobre algunos pisos. 4) Se presenta acta por la que el cedente da por resuelto el contrato y el Registrador deniega su inscripción porque la situación física de la finca hace imposible reponerla a su estado primitivo y porque su situación jurídica revela la existencia de intereses necesitados del indispensable amparo judicial. La Dirección, escuetamente, se limita a decir que «el nuevo marco fáctico -la inscripción de la obra nueva y la constitución de la propiedad horizontal- no impiden la constancia de la resolución, y tampoco el nuevo marco jurídico, dado que los asientos posteriores existentes, como la suspensión de pagos, embargos o hipotecas, deben subsistir pese a la inscripción de la resolución».

14 septiembre 2000

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- El ejercicio de una condición resolutoria, en el caso de una compraventa, supone la reinscripción de la finca a favor del vendedor; y puesto que la ineficacia del contrato tiene efecto retroactivo, el cumplimiento de la condición tiene como consecuencia la extinción de los derechos que recaen sobre el dominio del comprador, sin necesidad del consentimiento de los titulares de tales derechos. Estos efectos determinan la importancia que tiene la prueba del cumplimiento de la condición resolutoria, por lo que, en el caso que motivó este recurso, no puede admitirse como prueba el allanamiento en juicio del comprador a la reclamación del vendedor, y la sentencia firme dictada permitirá la reinscripción a favor del vendedor, puesto que el allanamiento del comprador produce efectos contra él, pero no contra los titulares de derechos que no han sido ni siquiera citados en el procedimiento.

22 enero 2001

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Se debate en el presente recurso sobre el alcance cancelatorio de un mandamiento dictado en juicio declarativo en el que recayó Sentencia firme de resolución de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca, contrato en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita.

  1. Ha de decidirse ahora si la Sentencia declarativa de la resolución de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es suficiente para practicar la cancelación de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripción del comprador y en favor de personas que traen causa de éste, toda vez que la demanda de resolución no había sido anotada, pero la Sentencia ordena dicha cancelación.
  2. Este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (cfr. Resolución de 24 de enero de 1998) que con la denominada condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperantes ese juego resolutorio (cfr. artículos 1.124, 1.504 del Código Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria) y que de aquí no se sigue, sin más, que la Sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último; por el contrario, argumentando: a) Que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una Sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española); d) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resolución (cfr. artículo 198 del Reglamento Hipotecario), ha concluido en la imposibilidad de acceder a la cancelación de los asientos posteriores al del comprador demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la Sentencia dictada contra éste.

También este Centro Directivo ha afirmado (cfr. Resoluciones de 2 y 4 de febrero de 1988 y 20 de diciembre de 1999) que si existe una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria han de consignarse las cantidades percibidas por el vendedor en favor del titular de tal anotación; que, aunque los titulares de derechos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria han de quedar afectados por la misma, es necesaria su intervención para que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resolución (cfr. Resoluciones de 28 de mayo de 1992 y 19 de noviembre de 1996).

Sin embargo, en el presente supuesto ha de tenerse en cuenta: a) que la sentencia condenó a la pérdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligación alguna de consignar a favor de los titulares de los derechos posteriores inscritos.

  1. b) que la resolución se acuerda por Sentencia, no tratándose de una mera resolución extrajudicial, por lo que la calificación registral se halla más limitada; c) que, como también ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de abril de 1987), cuando el artículo 83 de la ley Hipotecaria dispone que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, se está refiriendo exclusivamente al derecho embargado, pero estas cautelas legales en nada afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos dejados a salvo en el embargo, y, porque en nada podían afectar a la resolución de la venta los derechos inscritos o anotados con posterioridad, es por lo que pudieron practicarse éstos sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) que, en consecuencia, si es necesario un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, pues demandándose exclusivamente al comprador la relación jurídica procesal está bien constituida (cfr. Sentencia de 16 de febrero de 2000), se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con él, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensión de tal titular; e) que, en el supuesto presente, en primera instancia se decretó la resolución y, apelada la sentencia por el demandante para pedir la cancelación de los asientos posteriores, el tribunal declaró que, a pesar de «no aparecer como necesaria la decisión de cancelar esos asientos posteriores, pues cumplida la condición resolutoria inscrita en el Registro, el efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de embargo es automático, bastando la presentación del documento que acredite que la venta ha sido resuelta según dispone el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores., tampoco hay motivo para no decidir el la sentencia que se cancelen dichos asientos posteriores, supliendo la omisión de la sentencia de instancia», razón por la cual ordena tal cancelación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

25 mayo 2005

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. En mandamiento dictado en ejecución de un juicio declarativo en el que recayó sentencia firme de resolución de un contrato de compraventa de una plaza de garaje, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, se ordena la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Se da la circunstancia de que aparecen en el Registro varias anotaciones de embargo vigentes por débitos del comprador anteriores a la anotación de la demanda de resolución.

De los documentos presentados se infiere que el Juez no citó a los titulares de tales anotaciones, entablándose el procedimiento exclusivamente contra el comprador, por lo que el Registrador inscribe el dominio a favor del vendedor y deniega las cancelaciones solicitadas.

  1. Por lo tanto ha de decidirse ahora si la sentencia declarativa es por sí sola suficiente para cancelar los asientos posteriores a la inscripción del comprador y a favor de personas que traigan causa de éste extendidos antes de la anotación de la demanda de resolución.
  2. Como tiene declarado este Centro Directivo, es cierto que con la denominada condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien de aquí no se sigue sin más que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado solo contra el comprador permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos, d) que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotación de la demanda, e) que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser traídos al procedimiento de resolución, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.) intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores basta con que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervención o silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resolución.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando la calificación del Registrador.

15 noviembre 2005

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Figura inscrito con fecha de mayo de 1991 en el Registro un derecho de superficie en virtud del cual el superficiario se obliga a realizar determinadas construcciones y ceder parte de ellas al concedente. En la inscripción constan, entre otros los siguientes pactos: «la ejecución total de las obras deberá estar determinada en el plazo de cinco años a contar desde el otorgamiento de la licencia municipal de obras». «El derecho de superficie tendrá una duración de cinco años desde el otorgamiento de la licencia Municipal de obra, no pudiendo exceder de cincuenta años, pero se extingue por consumación, terminación de las obras y operada la reversión que a continuación se pacta» (la expresada reversión consiste en que el concedente hace suyos determinados elementos privativos de lo construido). «En el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modo convenidos, caducará su derecho, quedando en su caso las obras ya ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono ni indemnización de ninguna clase».

Se presenta en el Registro acta de referencia autorizada en 1997 en la que el matrimonio concedente, en vista de lo pactado, comparece ante Notario, solicitando del Registrador «la reversión, consolidación y extinción de las cargas posteriores, por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura», lo cual se acredita con la siguiente documentación que se une al acta y se testimonia en la copia presentada: a) copia de la licencia de obras expedida en mayo de 1991; b) certificación del Ayuntamiento de fecha octubre de 1997 en la que se afirma que las obras no se han finalizado, por lo que no existe licencia de primera ocupación.

La Registradora deniega la inscripción por seis defectos, de los cuales sólo corresponde decidir en esta apelación los siguientes: 1) No proceder la reversión automática pues, al haber obras en construcción, se produciría un enriquecimiento injusto para los concedentes al inscribir una resolución extrajudicial: 2) No constar la notificación de la resolución al superficiario ni a los acreedores posteriores, ni la existencia de consignación alguna conforme al artículo 175. 6.º del Reglamento Hipotecario. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando la Registradora la revocación de los dos defectos transcritos.

  1. Respecto del primero de los defectos afirma el Auto presidencial que no se trata de una resolución extrajudicial del derecho de superficie sino el reflejo de su extinción por no edificarse en el plazo previsto, causa extintiva reconocida por el artículo 289.1 de la Ley del Suelo de 1992, estando este artículo vigente según la Ley de Régimen del Suelo y valoraciones de 1998, pero en realidad es indiferente que se trate de extinción del plazo del derecho de superficie o –lo que parece se acerca más a la esencia del contrato– la concurrencia de la condición resolutoria pactada en el contrato de cesión de solar a cambio de unidades en el edificio futuro. Para la constancia de la resolución a instancia unilateral del favorecido por la misma es necesario que se pruebe de forma totalmente concluyente el hecho que constituye la condición pues, si no fuera así, sería necesario, bien la voluntad del perjudicado, bien el reconocimiento por el mismo de la concurrencia del supuesto fáctico que constituye la condición. En el caso de este recurso aparece meridianamente de la inscripción registral que se produciría la reversión a los concedentes por el transcurso de cinco años desde la Licencia de obras, sin que las mismas se hubieran efectuado, y aparece de igual forma que tal supuesto se ha realizado, hecho que se acredita con las oportunas certificaciones del Ayuntamiento. En consecuencia, acreditado cumplidamente el cumplimiento de la condición, tal hecho debe producir su eficacia registral sin necesidad del consentimiento de la otra parte ni de resolución judicial.
  2. En tal supuesto, cuando se trata de cumplimiento de la condición resolutoria de falta de pago del precio en la compraventa, este Centro Directivo ha exigido la consignación de las cantidades satisfechas a disposición de los titulares registrales posteriores o del otro contratante.

Pero en el presente caso, ni se trata de falta de pago del precio, ni existen cantidades satisfechas a consignar, ni existen tampoco titulares registrales posteriores, por lo que no es posible mantener tal exigencia.

  1. Tampoco deriva de ningún precepto legal que el cumplimiento de la condición haya de notificarse al otro contratante ni a sus acreedores, dado su automatismo, y, además, porque, en cuanto se refiere a estos últimos, nunca se sabría quiénes son pues, según el registro no existen derechos posteriores que hayan de ser cancelados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmado el Auto presidencial.

20 diciembre 2005

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Norberto Robayna Saavedra, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tias a inscribir un acta de notificación de resolución de permuta de solar por edificación futura y reserva de rango.

Los defectos alegados por el Sr. Registrador son los siguientes:

A.–No solicitar la práctica de operación registral alguna, dado que únicamente se ha presentado al Registro un acta de notificación dirigida a particulares. El principio de rogación consagrado en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria exige determinar las operaciones registrales solicitadas que en este caso parece que habría de referirse a una resolución contractual sino también a la constatación de una llamada «reserva de rango» que resulta completamente indeterminada; 2. No haberse acreditado el incumplimiento contractual, presentándose únicamente una mera acta de notificación con oposición. Practicar la inscripción en virtud de dicha mera notificación, supondría dejar la determinación del cumplimiento o incumplimiento al arbitrio de una sola parte lo que es contrario al artículo 1256 del Código Civil. Ello conforme a la reiterada doctrina de esta Dirección General de los Registros y del Notariado y el artículo 1504 del Código Civil; 3. No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qué plazo, y para inscribir en su día qué derechos. Ello dadas las exigencias que el principio de determinación registral exige también a la negociabilidad del rango (art. 241 R. H.); 4. Haberse opuesto a la resolución en la tramitación del acta las sociedades «Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García, S.L.» y «Espacios Interiores de Lanzarote, S.L.» y a falta de consentimiento de las mismas se hace necesario para la cancelación, resolución judicial firme en los términos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria»; 5. No haberse realizado a favor de todos y cada uno de los titulares actuales del dominio o derechos inscritos, la consignación que exige el artículo 175 del Reglamento Hipotecario.

  1. El primer defecto debe ser revocado. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 11 de febrero de 1998) la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos correspondientes. Cuestión diferente es que el Registrador en ejercicio de su función calificadora deba denegar o suspender la práctica del asiento (cfr. art. 18 L. H.).
  2. Los demás defectos deben ser confirmados. Resumiendo la doctrina constante de esta Dirección General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes:
  3. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. art. 59 R. H.), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (STS 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (STS 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art. 175.6 R.H.). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. art. 175.6 R. H.). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrá existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.

Respecto de los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por el asiento que se solicita por la resolución. Es necesario que también respecto de ellos la documentación cumpla un mínimo de garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998, 15 de noviembre de 2005). Ciertamente los terceros han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (art. 1158 CC).

Pero esto no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros.

Consecuentemente deberá declararse judicialmente la resolución de la transmisión. Además, para que la Sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deberán ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución, intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  1. Respecto de la solicitud de reserva de rango es improcedente. Sin entrar a prejuzgar la inscribibilidad de la cláusula, es lo cierto, que en la escritura de permuta y condición resolutoria, la reserva de rango se conceptuó como consecuencia natural de la reinscripción a favor del cedente, pretendiéndose la inmediata cancelación de los asientos posteriores de terceros.

Rechazada la reinscripción a favor del transmitente por ejecución extrajudicial de la condición resolutoria, siendo necesaria, como se ha dicho, Sentencia Judicial, debe denegarse, consecuentemente, la pretendida reserva de rango.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primer defecto y desestimarlo en cuanto a los demás.

19 junio 2007

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. El problema que plantea el presente recurso consiste en dilucidar si, concedido por un Ayuntamiento un derecho de superficie en cumplimiento de un plan de ordenación, y sometida tal concesión a la condición resolutoria del cumplimiento de determinadas condiciones por el superficiario, el incumplimiento de las obligaciones pactadas –y que se establecieron en el correspondiente pliego de condiciones– faculta al Ayuntamiento, por sí solo para resolver el derecho concedido, o es imprescindible acudir a los Tribunales de Justicia.

Como ha dicho ya este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas  en el «vistos»), a efectos de atribuir la competencia a la jurisdicción civil o a la jurisdicción contencioso-administrativa, deben distinguirse, como ha dicho el Tribunal Supremo en la Sentencia de 10 de junio de 1988, los llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos», pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, la misma los realiza como consecuencia de una actuación con facultad de «imperium» o en ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada.

  1. En el presente supuesto, alega con razón el recurrente que la doctrina que emana de la Resolución de 26 de marzo de 2008 no es aplicable al presente supuesto, ya que, en el supuesto de dicha Resolución se trataba del incumplimiento de las condiciones impuestas en una compraventa normal, por lo que se trataba de un «acto de la administración» pero no «acto administrativo», pues era la resolución de un contrato privado.

Sin embargo, en el presente supuesto, se trata de un contrato administrativo especial, en el que se concede el derecho de superficie sobre un terreno para subvenir a necesidades impuestas por el planeamiento urbanístico.

Tal contrato se instrumentalizó a través de licitación pública y pliego de condiciones, cuyo incumplimiento ha sido la causa de la resolución, por lo que, siguiendo el artículo 5.2.b del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, ha de aplicarse el artículo 59 del mismo Texto. Por ello, el órgano administrativo puede acordar la resolución del contrato, poniendo fin a la vía administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la vía contenciosoadministrativa, y sin que en el presente supuesto sea preciso otro informe, al no constar oposición del administrado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

27 octubre 2008

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Mediante sentencia dictada en juicio declarativo se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la escritura pública en la que se documentó aquel contrato y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Se da la circunstancia de que aparece en el Registro una venta otorgada por el comprador. De los documentos presentados se infiere que no se citó a los titulares registrales, entablándose el procedimiento exclusivamente contra el primer comprador. Inicialmente en el Registro se inscribió a favor del demandante, cancelándose la inscripción de la venta resuelta; pero se deniega ahora la cancelación de la inscripción de venta posterior.

El recurrente aporta en el recurso unas Actas de manifestaciones, aunque no puede entrarse en analizar la repercusión de las mismas en la calificación, por cuanto todas, excepto una, son de fecha posterior a la nota de calificación, por lo que no pudieron tenerse en cuenta al calificar, y en cuanto a la que tiene fecha anterior a la nota de calificación, no consta que fuese objeto de presentación, junto con la sentencia calificada. Lo mismo cabe decir respecto de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Marbella, de fecha 1 de enero de 1999, dictada con motivo de los Autos de Menor Cuantía n.º 25/1998, que no consta que fuese objeto de presentación junto con la sentencia calificada. En esta cuestión es plenamente aplicable el artículo 327 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (Resoluciones de la Dirección General del los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2008 y 5 de febrero de 2009, entre otras).

  1. Por lo tanto debe resolverse si la sentencia declarativa es por sí sola suficiente para cancelar el asiento posterior a la inscripción del comprador y a favor de personas que traigan causa de éste, sin haber sido citados, considerando que si se hubiera anotado la demanda de resolución con anterioridad a la inscripción de los derechos de los terceros, tal citación no sería necesaria. La cuestión se centra en los casos en los que tal anotación de demanda no se haya practicado oportunamente.
  2. Pues bien, como tiene declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 9 de junio de 2010, entre otras citadas en los vistos), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y se evita la afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado sólo contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que se trata de asientos extendidos antes de la anotación de la demanda de resolución; e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.). Dicha intervención se prevé en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene por fundamento verificar que no pueden ser apreciados en virtud del contenido del presupuesto del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo). Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.
  3. Entre los presupuestos necesarios para llevar a cabo la resolución figura la consignación a favor de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007 y 9 de junio de 2010) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).
  4. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria. Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513, n.º 6, 529 y 1124 del Código Civil, y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la ejecución de condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrán dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1911 del Código Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución.

Todo lo anteriormente expresado, se realiza sin entrar a valorar el contenido de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Marbella, de fecha 1 de enero de 1999, dictada con motivo de los Autos de Menor Cuantía n.º 25/1998, por cuanto, como ha quedado expresado en el primer fundamento de Derecho, no fue aportada al realizarse la calificación por el Registrador.

  1. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del asiento» a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre, y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008, y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.
  2. Por lo que se refiere a la inexactitud registral alegada, el propio recurrente, indica que no es objeto del recurso, por lo que no se entrará en dicha cuestión, sobre todo si tenemos en cuenta que el objeto del recurso es la calificación, sin que puedan interponerse recursos contra la calificación registral relativos a inscripciones ya practicadas y a su posible inexactitud, cuya corrección debe realizarse por otras vías, según resulta de reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 4 de noviembre y de 23 de diciembre de 2008, y 4 de febrero de 2009).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

1 abril 2011

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Se plantea en el presente recurso si es inscribible o no el testimonio de una sentencia por la que se declara resuelta por falta de pago del precio aplazado una compraventa, teniendo en cuenta que resulta del Registro de la Propiedad que los compradores pagaron una parte de dicho precio aplazado y que no se acredita la consignación del precio que haya de ser devuelto, de conformidad con el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, en que la registradora funda su calificación suspensiva.

  1. La recurrente considera que el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario únicamente impone la necesidad de acreditar la consignación del importe a favor del comprador en el caso en que así lo disponga el título inscribible, por lo que «no es un imperativo, sino una hipótesis», y que la sentencia que se pretende inscribir, pese a hacer referencia en el antecedente de hecho primero a que los compradores pagaron parte del precio, en su parte dispositiva acuerda estimar íntegramente la demanda interpuesta y resolver la compraventa, sin condicionar la resolución a la restitución de la parte del precio pagado.
  2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 19 de junio de 2007) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte junto con el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, sin oposición de aquél (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario) –o bien, en el caso de resolución judicial, el testimonio de la correspondiente sentencia–, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse de lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Ha de tenerse en cuenta que los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995) al afirmar que la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513.6, 529 y 1124 del Código Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquellos.

En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1911 del Código Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución. En caso de no existir cargas posteriores, la consignación se producirá a favor del transmitente.

No puede acogerse favorablemente la alegación de la recurrente en el sentido de que la consignación, para resultar procedente, debe haber sido pactada en el título de la compraventa, pues tal consignación viene impuesta con carácter imperativo por el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario a fin de permitir la reinscripción de la finca a favor del vendedor y la cancelación de la inscripción causada por la compraventa y las demás inscripciones y anotaciones posteriores, como consecuencia del deber de restitución recíproca de las respectivas prestaciones recibidas a que se refiere el artículo 1123 del Código Civil. Y todo ello sin perjuicio de las deducciones que sobre tales prestaciones pueda eventualmente acordar el juez, en los casos de resolución declarada por sentencia judicial, al tiempo de su restitución o consignación, por haber sido pactadas en el título en concepto de cláusula penal, por compensación por el uso de la cosa durante el periodo intermedio entre la entrega de la misma y su devolución por consecuencia de la resolución o por cualquier otro concepto que resulte legalmente procedente, deducciones que en este caso no han sido acordadas en la sentencia cuyo testimonio ha sido objeto de calificación.

  1. En cuanto a la solicitud de anotación preventiva de suspensión, como dijo este Centro Directivo en las Resoluciones de 13, 14, 15 y 17 de septiembre de 2005, y 19 de noviembre de 2009, carece de interés en este supuesto, ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentación como consecuencia del recurso, no existe razón para que el mismo asiento quede suspendido también por la práctica de la anotación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida.

28 y 29 junio 2011

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por el acreedor de la cláusula resolutoria, pactada en la escritura que da origen al título de transmisión por el que se aplaza una parte del precio, y en el que se garantiza esa parte del precio aplazado con cláusula resolutoria explícita para el caso de incumplimiento; concurre en el proceso de ejercicio de la facultad resolutoria, que la parte acreedora del precio no ha hecho la consignación expresamente exigida en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario; además también ocurre que no consta en el momento de presentarse el documento de resolución, que el acreditado tenga conocimiento de la resolución de la compraventa; si bien posteriormente a la calificación del registrador, se presenta en el Registro acta de manifestaciones otorgada por el acreditado en la que se opone a la resolución de la compraventa, lo que supone un argumento más, pero a la vez determinante –si bien la falta de consignación por sí sola paralizaría la resolución– para que no se pueda practicar la resolución de la compraventa si no es por resolución judicial.

  1. Es reiterada la doctrina del Centro Directivo en el sentido mencionado en el fundamento de Derecho anterior; si bien resumiendo la doctrina constante de esta Dirección General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrá existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador.

25 enero 2012

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) Se presenta en el Registro el día 28 de mayo de 2009 acta notarial por la que el vendedor de una finca notifica al comprador que, ante el impago del precio aplazado, quedaba resuelta la venta. En la misma acta se reseña la comparecencia de la parte compradora allanándose a la resolución y recuperación de la propiedad de la finca por la vendedora, consintiendo, asimismo, de conformidad con lo estipulado, en que haga suyas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. El día 31 de julio de 2009 se aporta copia autorizada en soporte papel y se acredita la autoliquidación del impuesto.
  2. b) El día 31 de julio de 2009 se presenta mandamiento judicial decretando la anotación preventiva de embargo sobre la finca en procedimiento seguido contra el comprador (previamente se había presentado otro mandamiento de embargo que no llegó a anotarse por haber caducado el correspondiente asiento de presentación al no haberse consolidado el practicado mediante la correspondiente comunicación de telefax).

A la vista de estos antecedentes, el Registrador suspende la reinscripción a favor del vendedor por dos motivos:

1.º por entender que es necesaria la intervención de los titulares posteriores al sólo efecto de que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resolución, conforme a la Resolución de este Centro Directivo de 25 de mayo de 1992 («rectius» 28 de mayo de 1992); y 2.º porque la constancia de la cláusula penal no exime, para la reinscripción de la finca a favor del vendedor, de la previa o simultánea consignación de todas las cantidades percibidas por el vendedor (Resoluciones de 6, 9, 10, 11 y 13 de julio de 1992, 19 de junio de 2007 y art. 175.6ª del Reglamento Hipotecario).

  1. En relación al primer motivo de suspensión planteado por el Registrador, no puede acogerse favorablemente. En efecto, ciertamente quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre un bien sujeto a la restricción resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen –o pueden conocer– la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición y a ellos incumbirá, si desean conservar su derecho, tomar la iniciativa para que la obligación garantizada tenga cumplimiento en los términos estipulados (adoptando en sus respectivos negocios adquisitivos las previsiones oportunas a fin de evitar el doble pago). No puede pretenderse que el efecto resolutorio, en caso de incumplimiento, quede supeditado a la reiteración en su favor del requerimiento contemplado en el precepto citado, ya que ello supondría una alteración de la esencia y modo de desenvolvimiento de la garantía resolutoria en los términos en que fue configurada, por la actuación unilateral de uno de los contratantes (cfr. art. 1.257 del Código Civil) y con grave menoscabo de la posición del vendedor, lo que, además, no se conciliaría con la permanencia de la titularidad pasiva de la deuda garantizada en la persona del comprador. Por otra parte, es indudable que producida la resolución del contrato de compraventa al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, quedan extinguidos de pleno derecho, no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los adquirentes posteriores que de él traigan causa. Así resulta de los artículos 9-2.°, 23, 34, 37, 82 párrafo 2 y 107 n.º 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 párrafo 1, 175 n.º 6 del Reglamento Hipotecario.
  2. No obstante lo anterior, no puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la resolución contemplada en el artículo 1.504 del Código civil, no basta que conste la mera voluntad en tal sentido del vendedor –como ocurre en hipótesis próximas, como la del ejercicio del retracto convencional, o del derecho de opción de compra, etc– sino que es preciso, en todo caso, que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución, que no resultan del Registro, ya que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.° de la Ley Hipotecaria) no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria). Ello determina que para la cancelación de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de él traigan causa, es preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175-6.°, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario), siendo evidente la insuficiencia de la sola admisión de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia (cfr. artículo 76 de la Ley Hipotecaria). Con este argumento la Resolución de 28 de mayo de 1992 entendió que el pleno reconocimiento de la resolución de la venta en tales casos exige «la conformidad de los interesados o la subsidiaria declaración judicial», entre otros del actual titular registral del dominio –pues en el caso resuelto por la citada resolución se había operado la transmisión de la finca sujeta a la cláusula resolutoria a favor de un tercero– y de las posteriores cargas constituidas e inscritas sobre el mismo.

Precisando dicha doctrina en relación con el caso de un embargo anotado con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria, la Resolución de 5 de abril de 1990 (reiterada en este aspecto por la más reciente de 23 de marzo de 2010), aclaró que cuando la titularidad embargada se halla sujeta a posible resolución que conste explícitamente en el Registro, el efectivo desenvolvimiento de ésta comportará la extinción del embargo y consiguiente cancelación de la anotación respectiva. Ahora bien, la eficacia relativa de los contratos (artículo 1.257 del Código civil), la inadmisibilidad de la disposición de los derechos ajenos (en este caso el del acreedor que obtuvo el embargo) o de la renuncia en perjuicio de terceros (vid. artículos 6-2.º y 1.937 del Código civil; 107-1.º de la Ley Hipotecaria y 175-1.º del Reglamento Hipotecario), la eficacia real del embargo (vid. Resolución de este Centro de 6 de septiembre de 1988) y la fuerza protectora de los asientos del Registro (artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) determinan que sólo la resolución del derecho embargado que se produzca en los términos registralmente constatados gozará de ese efecto extintivo, más no así la que tiene lugar anticipadamente por mutuo disenso en virtud de la renuncia voluntaria por el titular del dominio resoluble cuando todavía no ha vencido el plazo concedido para el pago del precio o entrega de la prestación prometida, pues tal renuncia sólo podrá operar registralmente dejando a salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó la anotación de embargo (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), la cual debe quedar subsistente hasta tanto se agote su propia eficacia, o concurran las vicisitudes resolutorias a las que se hallaba supeditado el derecho embargado.

  1. Ahora bien, esta doctrina sobre exigencia del consentimiento de los titulares registrales con derecho inscrito o anotación con posterioridad al reflejo tabular de la condición resolutoria no puede aplicarse al presente caso en el que ni hay anticipación del efecto resolutorio o alteración del mismo en relación con los términos en que el pacto de «lex commissoria» fue estipulado, ni existen titularidades o cargas intermedias posteriores a la inscripción del citado pacto comisorio y anteriores a la presentación del acta de notificación de la resolución. En este caso el único título contradictorio presentado en esta última fecha (un mandamiento decretando la anotación preventiva de embargo sobre la finca) no llegó a anotarse al haber caducado el correspondiente asiento de presentación por no haberse consolidado el practicado mediante la comunicación de telefax de su expedición, y no haberse aportado el original del mandamiento dentro del plazo reglamentario de diez días (cfr. artículo 418 n.º 4 del Reglamento Hipotecario).

Tampoco puede alterar la conclusión anterior el hecho de que con posterioridad a la presentación del acta de notificación de la resolución tuviese acceso al Libro Diario del Registro un nuevo mandamiento judicial ordenando otro embargo trabado sobre la misma finca, pues lo contrario supondría inaplicar principios básicos del sistema registral que interactúan entre si: el de prioridad y el de legalidad. La calificación de un documento debe realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados; y si bien es cierto, como ha declarado reiteradamente el Centro Directivo, que el Registrador puede y debe tomar en consideración documentos pendientes de despacho y relativos a una misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de prioridad (cfr. artículos 17, 18, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones, entre otras, de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2005). En el caso que nos ocupa, atendiendo a esta doctrina no puede exigirse el consentimiento favorable a la resolución del acreedor a cuyo favor se expidió el mandamiento de embargo que se presentó con posterioridad al acta de notificación.

  1. Distinta es la suerte que ha de correr el segundo de los motivos alegados por el Registrador para la suspensión del título. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 19 de junio de 2007) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte –junto con el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, sin oposición de aquél (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario)–, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).

Es cierto que en el presente caso se ha estipulado como cláusula penal que en caso de resolución «la parte vendedora hará suyas las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de indemnización por daños y perjuicios». Ahora bien, es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que respecto de la posible cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en tal cláusula, por cuanto respecto de la misma puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que resulte admisible a efectos registrales a fin de excepcionar dicha obligación de consignación sin deducción alguna pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). En efecto, como ya declarara la Resolución de 29 de diciembre de 1982, «si bien al amparo del artículo 1.504 del Código Civil la resolución prevista para el caso de impago del precio estipulado en la venta puede operarse de modo automático y extrajudicial por voluntad unilateral del vendedor, dicho automatismo y extrajudicialidad no puede predicarse totalmente respecto de las consecuencias accesorias estipuladas como es la efectividad de la cláusula penal prevista, cuya exigibilidad debe ajustarse a las disposiciones del Código Civil que prevén la posibilidad de su corrección judicial en caso de incumplimiento parcial o irregular (artículos 1.152-2.º y 1.154)». Por ello la devolución de las prestaciones que fueron objeto del contrato resuelto deberá comprender también aquellas cantidades abonadas por el comprador y afectadas por la cláusula penal estipulada, las cuales también quedarán alcanzadas por el efecto subrogatorio anteriormente aludido, si bien de una forma provisional en tanto no se declare judicialmente la plena exigibilidad de aquella cláusula penal.

  1. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente, ya que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513 n.º 6, 529 y 1.124 del Código civil, 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el derecho resuelto (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquellos. En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1.911 del Código civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución.

Todo ello implica que en el importe que en caso de resolución se consigne por el transmitente podrán existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo ser cuantificada en su momento, pero esto habrá de ser determinado en sede judicial, sin que corresponda al tiempo de practicarse la correspondiente reinscripción del dominio a favor del transmitente por razón del efecto resolutorio prejuzgar sobre la preferencia sustantiva que en relación con el importe consignado pueda corresponder al vendedor o a los acreedores del comprador en función de las diversas vicisitudes concurrentes en el caso (artículos 1.291 n.º 3, 1.911 y 1.923 del Código Civil y 44 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos y desestimarlo en cuanto al segundo, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

9 junio 2010

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, constando inscrita la cesión de un solar a cambio de pisos en un edificio futuro y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso de que, transcurrido un plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcción, puede reinscribirse el dominio a favor del cedente aportando un Acta notarial en la que se requiere al cesionario llevar a cabo la resolución del contrato de cesión, sin que dicho cesionario haya contestado al expresado requerimiento.

  1. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) que el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita. En consecuencia, ha de aplicarse en el presente supuesto la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
  2. Conviene, a los efectos del recurso, examinar con detenimiento la condición resolutoria pactada. Dice así: «Los otorgantes sujetan la eficacia de esta transmisión con trascendencia y efectos reales, a la condición resolutoria expresa, de tal manera que, si en el plazo fijado de treinta meses a contar desde esta fecha no se hubiese obtenido la licencia de obras del edificio a construir… quedará resuelta de pleno derecho esta permuta, y en su virtud don A. G. G. y doña A. G. P. readquirirán la plena propiedad de la finca transmitida». Como dice la Resolución de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 –referida a un contrato como el actual, de cesión de solar a cambio de parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que el importe que en tal caso se haya consignado podrá ser disminuido al ser concretada la moderación pertinente de la cláusula penal.

  1. Ahora bien, en el presente supuesto, aunque en principio el requerimiento resolutorio es suficiente, ha de tenerse en cuenta que hubo, como consecuencia del contrato, una entrega de dinero por el cesionario al cedente, y, como se ha dicho anteriormente, para que pueda llevarse a cabo la reinscripción a favor del cedente, es necesario haber consignado en establecimiento bancario o Caja oficial el importe del dinero que haya de ser devuelto. La Resolución de 19 de junio de 2007, anteriormente citada, también declaró que, para la reinscripción es necesaria la presentación del «documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario)». En el presente caso no se devuelve la cantidad entregada por la cesionaria, siendo necesaria al menos la consignación de la misma como deriva de la jurisprudencia y doctrina anterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 diciembre 2010

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resolución de una permuta por el ejercicio de una condición resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo así que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento.

  1. Pues bien, como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.
  2. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del asiento» a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 junio 2012

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. En el presente recurso son relevantes para su resolución los siguientes antecedentes:

  1. a) Mediante Sentencia judicial se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (así interpreta el registrador la solicitud de constancia registral del documento a pesar de la falta de precisión de la misma en este aspecto).
  2. b) Sobre la finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria extendida con posterioridad a la inscripción de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es de 26 de marzo de 2010.
  3. c) Con posterioridad a la fecha de la citada diligencia de embargo la sociedad propietaria de la finca (cuya titularidad fue declarada resuelta en virtud de la sentencia antes citada) fue declarada en concurso, declaración de concurso que tuvo lugar mediante auto de 12 de mayo de 2012, anotándose el mismo en el Registro con posterioridad a la anotación del embargo referido en el apartado anterior.
  4. d) La Sentencia que declara la resolución de la compraventa se dictó en un procedimiento incidental en el marco del procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, siendo emplazados en dicho incidente la sociedad propietaria y concursada, y la administración concursal. Se afirma en el recurso, pero no consta en la documentación presentada a calificación, que en la fecha de interposición de la demanda incidental ya había sido formulada la lista de acreedores y que, por tanto, la administración concursal tenía conocimiento del crédito de la Agencia Tributaria a que se refiere la anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar como consecuencia de la resolución de la compraventa. Igualmente se afirma en el recurso, pero no resulta de la documentación calificada, que la Agencia Tributaria fue citada en el procedimiento incidental, ofreciendo el recurrente acreditar este extremo en un momento posterior.
  5. e) Tanto la sociedad concursada como la administración concursal se allanaron a la demanda, y la Sentencia concluyó con el siguiente fallo: «Estimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil «Inmobiliaria Locamo, S. A.», se procede a resolver el contrato de compraventa firmado por las partes respecto de un inmueble sito en Vilanova i la Geltrú, calle Anselmo Clavé y Camí de l’Estany».
  6. f) Finalmente se aporta mandamiento judicial, junto con testimonio literal de la Sentencia, con la afirmación de su firmeza a todos los efectos, y en la que se ordena que el mismo se libra «a fin de que se lleve a efecto la anotación marginal acordada» (sic).
  7. g) El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por dos defectos: por no acompañarse el documento acreditativo de haberse hecho la consignación de la totalidad del precio que ha de restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada por cláusula penal, y por no resultar de la documentación presentada que la Agencia Tributaria haya sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a haberse cumplido todos los presupuestos de la resolución (este defecto se examina en el apartado “Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores”).
  8. Por lo que se refiere al segundo defecto (primero de los enunciados en la nota de calificación), cabe destacar que entre los presupuestos necesarios para llevar a cabo la resolución figura la consignación a favor de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007, y 9 de junio de 2010), que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1.123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Ha de tenerse en cuenta que los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita mediante la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (cfr. artículo 1.158 del Código Civil). La resolución opera retroactivamente y en su virtud se entiende que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente, ya que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513.6, 529 y 1.124 del Código Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquellos.

En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1.911 del Código Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución.

El recurrente argumenta frente a ello que en la demanda se solicitó que, en virtud de la cláusula penal pactada en el contrato, no se dedujese cantidad alguna de las ya percibidas por el vendedor demandante, y que en la sentencia se estima la demanda en su integridad, por lo que tal extremo está amparado por la eficacia de cosa juzgada. Pero nuevamente nos encontramos con que esta afirmación no se encuentra respaldada por la documentación presentada, pues ni se aporta el escrito de interposición de la demanda, ni se contiene en el testimonio de la sentencia ni en el mandamiento presentado afirmación alguna en relación con tal petición, por lo que dicho extremo no puede tenerse por acreditado a los efectos de este expediente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de la posible subsanación del defecto en caso de que se obtenga la correspondiente aclaración del fallo en el sentido alegado por el recurrente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

6 julio 2012

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. Se presenta para su inmatriculación escritura de venta de una finca. En el título de adquisición se dice: «Le pertenece por herencia de su padre don A. P. P. en virtud de escritura por mí autorizada el diecinueve de mayo de dos mil once, número 747 de Protocolo». La registradora suspende la inmatriculación por entender que debe presentarse el título previo.

  1. El recurrente aduce que, si bien el segundo apartado del artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se expresen las circunstancias de la adquisición anterior, tales circunstancias resultan ya del documento presentado, pero olvida que la calificación del registrador en los casos de inmatriculación por título público, por existir dos transmisiones, se extiende a la identidad de la finca del título previo y la que es objeto del título que se pretende inmatricular, como se deriva de la misma interpretación literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones citadas en los «Vistos».

Además, el párrafo segundo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria bien claramente dice que las circunstancias esenciales de la adquisición anterior deben tomarse de «los mismos documentos o de otros presentados al efecto», por lo que dichas circunstancias se deben tomar del documento en que consten y, caso de que no constaren, podrían ser las que resultaren de documentos subsanatorios o complementarios, pero siempre bajo la necesidad de calificación registral de la identidad de la finca.

Y sobre todo teniendo en cuenta que el título inscribible en este caso está constituido por dos documentos, el último público inscribible y el anterior complementario de él, pues el artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el título aludiendo no sólo al documento principal sino también a los complementarios. Es la misma razón que exige presentar el acta de notoriedad complementaria del título público cuando no existe o es insuficiente dicho documento fehaciente anterior, todo lo cual entra en el ámbito de la calificación registral por tratarse de la inscripción inmatriculadora que abre folio registral a la finca, lo que exige extremar todas las garantías y requisitos del procedimiento registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación impugnada.

17 julio 2012

Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resolución de una permuta por el ejercicio de una condición resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo así que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento.

  1. El caso que plantea el siguiente recurso es prácticamente idéntico al que fue objeto de la Resolución de 21 de junio de 2012 y, como se dijo en la misma y en otras de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.
  2. Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en las Resoluciones de 26 de mayo de 1997 y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 noviembre 2012

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores

CONDICIÓN

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores

Cuando las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial quedasen extinguidas por circunstancias que consten en el mismo Registro, como ocurre cuando habiéndose practicado dos anotaciones de embargo sobre finca sujeta a condición resolutoria, se ejercita la condición, la providencia ejecutoria que para la cancelación impone como regla general el artículo 83 de la Ley es innecesaria, dado el contenido especial del artículo 175-6º del Reglamento, sin duda fundado en que su obtención sería superflua y dilatoria.

3 junio 1961

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- Aunque el ejercicio de una condición resolutoria puede llevar consigo la extinción de la anotación de embargo constituida sobre la finca sujeta a dicha condición, ello sólo es posible cuando la resolución se produce en los términos registralmente constatados. Por lo que no será admisible cuando, sujeta la adquisición de la finca a la condición resolutoria de edificar sobre ella en los plazos determinados por la Ley que regula las viviendas de protección oficial, los interesados acuerdan la resolución por convenir que no podrán cumplir lo pactado antes de que dicho plazo se produzca, lo que supone no el cumplimiento de la condición inscrita, sino un mutuo acuerdo que origina una renuncia anticipada.

8 junio 1990

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- 1. En el supuesto de este expediente el título calificado es una escritura por la que el acreedor hipotecario (cuyo crédito está embargado), sin conferir carta de pago de la deuda garantizada, consiente la cancelación de la hipoteca en un momento en el que las fincas hipotecadas, y como consecuencia de la efectividad de determinada condición resolutoria -por allanamiento y consentimiento de la titular registral– han pasado a propiedad de quienes la habían transmitido a la hipotecante con sujeción a dicha garantía resolutoria.

Limitado necesariamente el recurso a los defectos invocados en la calificación que sean impugnados, la presente resolución habrá de versar únicamente sobre el segundo de los defectos expresados en la nota, en la que el Registrador se limita a indicar que suspende la inscripción «porque el crédito hipotecario aparece embargado a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria; principio de prioridad, artículo 17 L. H. y R. D. G. R. N. de 23 de marzo de 1993 y 5 de mayo de 1993».

  1. La calificación impugnada, excesivamente escueta, no indica la situación registral derivada del orden de despacho de los distintos documentos presentados y del que han de derivarse las consecuencias lógicas del principio de prioridad registral. No obstante, del expediente resulta que documentos que determinan la situación tabular que debe tener en cuenta el Registrador al calificar (y que son susceptibles de configurar los obstáculos que pueden surgir del Registro), han provocado los asientos correspondientes, sin que sea posible prejuzgar, en este expediente, el acierto o desacierto que en la práctica de tales asientos haya tenido el Registrador (toda vez que el recurso contra la calificación registral no es el medio adecuado para atacar asientos ya practicados, al encontrarse los mismos bajo la salvaguardia de los Tribunales), en contra de lo que pretende el recurrente según su escrito de recurso. En el mencionado escrito se alega que, al ser posterior a la condición resolutoria la hipoteca en favor de la sociedad acreedora, esta carga ha de cancelarse y no puede embargarse ningún crédito hipotecario, ya que –se añade–, como consecuencia de la efectividad de la condición resolutoria, la parte cedente recupera la propiedad y su derecho es preferente sobre el que podría ostentarse por la Agencia Tributaria, sin perjuicio de que esta entidad pueda reclamar el crédito embargado, que subsiste.
  2. Hechas las precedentes aclaraciones, no puede estimarse el recurso, pues ha de ponderarse la necesaria salvaguardia de los derechos de los terceros interesados (en el presente supuesto la Agencia Tributaria), en tanto que registralmente afectados por el asiento cuya práctica se pretenda –en este caso una determinada cancelación–, de modo que, respecto de aquéllos, la documentación presentada ha de cumplir con un mínimo de garantías (como por ejemplo la prestación de su consentimiento), en aras de la debida protección de sus derechos, o, en su defecto, obtenerse la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005).

Además, en el presente caso la cancelación de la hipoteca no deriva de la extinción de la obligación asegurada, por lo que, en línea con otros pronunciamientos de este Centro Directivo que analizaron las repercusiones que podrían derivarse de la efectividad de la condición resolutoria y su trascendencia respecto de titulares posteriores, no ha de concluirse necesariamente que éstos hayan de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución (o de cancelación en este caso, cabría añadir), pues de lo contrario, y sin su intervención, se podrían concertar acuerdos sobre aquélla en menoscabo de la posición que les corresponde. Añádase por último que, en el caso que motiva el recurso, la cancelación documentada más bien supone una renuncia a una garantía real, pues la deuda subsiste, y tal renuncia claramente podría perjudicar a tercero (cfr., por todas la Resolución de 5 de abril de 1990, según la cual, la eficacia relativa de los contratos –artículo 1.257 del Código Civil–, la indisponibilidad de los derechos ajenos o de la renuncia en perjuicio de terceros –artículos 6.2 y 1.937 del mismo Código; 107.1.º de la Ley Hipotecaria y 175.1.º del Reglamento Hipotecario–, la eficacia del derecho inscrito y la protección derivada de los asientos registrales –artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria– determina que la renuncia al derecho inscrito correspondiente sólo podrá operar registralmente dejando a salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó el asiento respectivo).

Por ello, si se procediera, sin más, a la pretendida cancelación de la hipoteca se produciría la pérdida de protección registral de determinados derechos –los reflejados en la anotación preventiva– sin que sus titulares hubieran tenido ni siquiera la oportunidad de intervenir ni defender su posición jurídica, con lo que se incurriría en la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución.

Y es que la cancelación de un asiento (la anotación de embargo en favor de la Agencia Tributaria en este caso) que se derivaría de la pretendida cancelación registral de la hipoteca, requiere consentimiento expreso del titular o resolución judicial firme en el correspondiente procedimiento.

Bien es cierto que hay excepciones a lo que sería la regla general, en las que la cancelación de asientos puede producirse por la ejecución de gravámenes anteriores (cfr. el artículo 175 Reglamento Hipotecario), pero no es posible generalizar soluciones previstas para otros supuestos. En esta línea cabe aludir, por ejemplo, a las reglas previstas para la ejecución por subasta, que prevén las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, y que claramente no pueden extenderse a casos como los que motivan este recurso, en el que la operativa se ha desarrollado al margen de todo procedimiento y en instancias privadas, por lo que habrá de exigirse, en defecto de resolución judicial, la conformidad del embargante del crédito hipotecario.

Esta solución resulta razonable, pues está en juego el derecho de este acreedor a la satisfacción de su crédito, y adquiere mayor fuerza aún en casos como el examinado, pues no resulta posible que el tercero afectado pueda, al menos, contar con el depósito de cantidad alguna (nada se ha cobrado por el acreedor que consiente la cancelación y el crédito no está extinguido), y sin olvidar que, al tener lugar todas las actuaciones de los interesados privadamente, al margen de todo procedimiento judicial –o ante otros funcionarios– legalmente previsto y con la falta de garantías que ello comporta para los terceros afectados, se hace aún más necesario contar con su consentimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que anteceden.

23 marzo 2010

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- 1. En el presente recurso son relevantes para su resolución los siguientes antecedentes:

  1. a) Mediante Sentencia judicial se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (así interpreta el registrador la solicitud de constancia registral del documento a pesar de la falta de precisión de la misma en este aspecto).
  2. b) Sobre la finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria extendida con posterioridad a la inscripción de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es de 26 de marzo de 2010.
  3. c) Con posterioridad a la fecha de la citada diligencia de embargo la sociedad propietaria de la finca (cuya titularidad fue declarada resuelta en virtud de la sentencia antes citada) fue declarada en concurso, declaración de concurso que tuvo lugar mediante auto de 12 de mayo de 2012, anotándose el mismo en el Registro con posterioridad a la anotación del embargo referido en el apartado anterior.
  4. d) La Sentencia que declara la resolución de la compraventa se dictó en un procedimiento incidental en el marco del procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, siendo emplazados en dicho incidente la sociedad propietaria y concursada, y la administración concursal. Se afirma en el recurso, pero no consta en la documentación presentada a calificación, que en la fecha de interposición de la demanda incidental ya había sido formulada la lista de acreedores y que, por tanto, la administración concursal tenía conocimiento del crédito de la Agencia Tributaria a que se refiere la anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar como consecuencia de la resolución de la compraventa. Igualmente se afirma en el recurso, pero no resulta de la documentación calificada, que la Agencia Tributaria fue citada en el procedimiento incidental, ofreciendo el recurrente acreditar este extremo en un momento posterior.
  5. e) Tanto la sociedad concursada como la administración concursal se allanaron a la demanda, y la Sentencia concluyó con el siguiente fallo: «Estimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil «Inmobiliaria Locamo, S. A.», se procede a resolver el contrato de compraventa firmado por las partes respecto de un inmueble sito en Vilanova i la Geltrú, calle Anselmo Clavé y Camí de l’Estany».
  6. f) Finalmente se aporta mandamiento judicial, junto con testimonio literal de la Sentencia, con la afirmación de su firmeza a todos los efectos, y en la que se ordena que el mismo se libra «a fin de que se lleve a efecto la anotación marginal acordada» (sic).
  7. g) El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por dos defectos: por no acompañarse el documento acreditativo de haberse hecho la consignación de la totalidad del precio que ha de restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada por cláusula penal (la resolución, en cuanto a este defecto, se transcribe, más atrás, en el apartado “Resolutoria: efectos de su ejercicio”), y por no resultar de la documentación presentada que la Agencia Tributaria haya sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a haberse cumplido todos los presupuestos de la resolución.
  8. Comenzando, por razones de sistemática, con el análisis del segundo defecto, debe resolverse en este expediente si la sentencia por la que se declara la resolución del contrato de compraventa, junto con el mandamiento aportado, es suficiente para reinscribir la finca a favor del vendedor y para cancelar la anotación preventiva del embargo posterior a la inscripción del comprador, sin haber sido citado el titular de la citada anotación, considerando que si se hubiera anotado la demanda de resolución con anterioridad a la citada anotación, tal citación no sería necesaria. La cuestión se plantea, pues, en supuestos como el presente en los que tal anotación de demanda no se haya practicado oportunamente.

El recurrente afirma que tal citación se ha producido en el procedimiento incidental del que emana la sentencia y el mandamiento, ofreciendo acreditarlo en un momento posterior (se afirma en el recurso que «se ha solicitado dicho extremo del concurso y cuando se disponga se aportará»). Sin embargo, ni esta afirmación se puede dar por acreditada en la forma indicada, ni su acreditación extemporánea podría ser tenida en cuenta ahora, en el caso de que se hubiese producido (lo que tampoco ha acaecido durante el período de tramitación de este recurso), dado que a tal cuestión resulta plenamente aplicable el artículo 327 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. Resoluciones de la Dirección General del los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2008, y 5 de febrero de 2009, entre otras). Lo mismo cabe decir en relación con la afirmación contenida en el recurso en el sentido de que en el momento de la incoación del incidente ya se había formalizado la lista de acreedores.

  1. Combate el recurrente la calificación, entre otros, con el argumento de que al registrador no le cabe entrar a cuestionar la corrección o no de la documentación judicial presentada a inscripción, argumento que, a pesar de cierta falta de claridad, parece invocarse en relación con los dos defectos señalados. Se plantea, pues, una vez más el tema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997, y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del asiento» a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre, y 5 y 20 de noviembre de 2007; 2 de febrero y 7 de octubre de 2008, y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

  1. En el presente caso no resulta de la documentación que tuvo el registrador a la vista en el momento de la calificación que la Agencia Tributaria del Estado haya sido emplazada ni citada en el procedimiento incidental que ha concluido con la sentencia que declara la resolución. Pues bien, con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y se evita la afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado sólo contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.). Dicha intervención tiene por fundamento verificar elementos y datos que no pueden ser apreciados en virtud del contenido del presupuesto del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo). Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que estos, al menos, hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado (vid. en este sentido Resolución de 9 de junio de 2010, entre otras citadas en los vistos).

Esta conclusión no puede quedar desvirtuada por lo previsto en el artículo 193.1 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, como pretende el recurrente. Ciertamente, dicho precepto establece en su apartado 1 que en el incidente concursal se considerarán partes demandadas aquellas contra las que se dirija la demanda «y cualesquiera otras que sostengan posiciones contrarias a lo pedido por la actora» (y ello al margen del derecho de cualquier persona comparecida en forma en el concurso a intervenir en el incidente concursal coadyuvando con la actora o con la demandada: vid. apartado 2 del mismo artículo 193). Y no hay duda de que los titulares de las cargas posteriores constituidas sobre la finca cuya transmisión es objeto de resolución ostentan «posiciones contrarias» a quien pretende tal resolución, puesto que ésta opera «ex tunc», por lo que la resolución de la venta determinará –presupuesto el cumplimiento de los requisitos legales– la cancelación de aquellas cargas posteriores, frente a la posibilidad que reconoce el artículo 55, apartado 1, párrafo segundo, de la Ley Concursal, de continuar hasta la aprobación del plan de liquidación aquellos procedimientos administrativos de ejecución, como el que dio lugar a la anotación de embargo cuya cancelación ahora se pretende, en los que se hubiera dictado diligencia de embargo contra bienes del concursado con anterioridad a la fecha de declaración del concurso (y salvo que los bienes objeto de embargo resultaren necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, y así se declare por el juez del concurso en procedimiento en que el acreedor sea igualmente parte: vid. Sentencia 5/2009, de 22 de junio de 2009, del Tribunal Supremo (Sala de Conflictos de Jurisdicción y Competencia).

Y es aquella garantía procesal del emplazamiento o citación a la Agencia Tributaria titular de la anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción de la condición resolutoria, garantía cuya cumplimiento no ha quedado acreditada en la documentación que fue presentada a calificación, lo que da base y fundamento al defecto señalado por el registrador, por lo que debe ser confirmado sin perjuicio de que dicho defecto será fácilmente subsanable si, como se afirma en el recurso, dicha citación tuvo lugar y así se acredita mediante la aportación al Registro, junto con el resto de la documentación, del correspondiente testimonio judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

6 julio 2012

Resolutoria: efectos de su no inscripción frente a la solicitud de inscripción de su cumplimiento

CONDICIÓN

Resolutoria: efectos de su no inscripción frente a la solicitud de inscripción de su cumplimiento

Resolutoria: efectos de su no inscripción frente a la solicitud de inscripción de su cumplimiento

Rechazada por el Registrador, sin que ello fuera recurrido, la inscripción de una condición resolutoria que, a su juicio, pudo inscribirse en parte y añadiendo como defecto distinto que «debido (a lo anterior) al no ser inscribible dicha condición resolutoria tampoco lo es su cumplimiento, ni la consiguiente retrocesión de las fincas», la Dirección considera que en congruencia con estas afirmaciones el Registrador no puede ya limitarse a señalar que «el vicio en esta condición hace no inscribibles los contratos posteriores», como afirma en su informe, sino que deberá decidir si la retrocesión acordada cuya inscripción se pretende tiene o no encaje en aquella condición en la medida en que a su juicio sería inscribible.

30 julio 1992

Resolutoria: efectos de su no inscripción frente a la solicitud de inscripción de su cumplimiento.- Hechos: inscrita sin condiciones una finca que se vendió por un Ayuntamiento sujeta a diversas condiciones, el Ayuntamiento inicia un expediente de resolución del contrato, recurrido por el comprador ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que, pendiente del fallo, acuerda la no suspensión del acuerdo, por lo que el Ayuntamiento solicita la reinscripción de la finca a su favor. La Dirección, sin entrar en la cuestión de fondo, se limita a revocar la calificación del Registrador, porque al no haber pasado la finca a poder de terceros, la falta de reflejo de las condiciones en el Registro es intrascendente, ya que la persona contra quien se ejercita la resolución es parte en el contrato y no tercero, sin que contra este argumento tenga ningún valor la decisión del Registrador fundada en los artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.

17 septiembre 2001

Descripción de la finca matriz

SEGREGACIÓN

Descripción de la finca matriz

Segregadas dos fincas sin descripción de la matriz de donde procedían, por darse la circunstancia de que constituían suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripción al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.

26 diciembre 1934

Descripción de la finca matriz.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porción de ellas, pues esta parcela tiene las características suficientes de orden físico para establecer la relación con la antigua finca.

26 octubre 1935

Descripción de la finca matriz.- No constituye defecto que la finca matriz no tenga la misma superficie en el título y en el Registro, pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación, sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar, y tal superficie existe, según dice el Registrador en su informe.

22 octubre 2001

Descripción de la finca matriz.- Es indiferente que en una solicitud de parcelación no se señale la finca matriz, siempre que, de la descripción de la segregada, pueda identificarse aquélla. En cuanto a las diferencias en la descripción de la finca matriz, consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada, y así resulta del artículo 47 del Reglamento Hipotecario.

20 marzo 2002

Descripción de la finca matriz.- 1) Las diferencias en la descripción de la finca matriz, consecuencia de no haberse tenido en cuenta otras segregaciones, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada, y así resulta del artículo 47 del Reglamento Hipotecario. 2) Tampoco es precisa acreditación alguna cuando, figurando la finca matriz inscrita como rústica se declara ahora el nombre y número de la calle en que se encuentra, la cual figura inscrita como tal calle en otras fincas de la misma urbanización, puesto que tal declaración no es más que un complemento y no una rectificación del dato registral.

17 diciembre 2003

Descripción de la finca matriz.- 1. En el presente expediente, pretendida la inscripción de una escritura de herencia en la que se incluyen diferentes fincas, el registrador suspende su despacho respecto de una de las fincas, porque señala que resulta del Registro, la existencia de segregaciones, quedando un resto sin describir que no coincide con la descripción contenida en el título, solicitando la descripción del resto de finca que, como se señalaba anteriormente, sólo recoge la primitiva descripción (sin valorar las segregaciones efectuadas). El notario autorizante de la escritura interpone recurso alegando que para la descripción de la finca en la escritura, se tomaron la superficie y linderos que resultan del Registro.

2. Como ya declarara la Resolución de este Centro Directivo de 20 de marzo de 2002, las diferencias de descripción de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual según Registro. En el caso debatido se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas al registrador, y se detallan todos los linderos de la misma conforme el contenido del Registro, haciendo la única modificación de la extensión superficial tras la operación matemática de restar de la cabida registral las de las sucesivas segregaciones que se realizaron sobre la matriz, y que constan en el Registro por notas marginales, lo que corrobora el registrador en su informe, acompañando notas simples de cada una de las segregaciones que habían sido efectuadas.

3. No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, si la segregación efectuada en su día -y que se dice no tomada en consideración en la herencia de la finca matriz- cumplió o no los requisitos exigidos por el artículo 47 del Reglamento Hipotecario; lo que sí se puede afirmar es que no puede servir de obstáculo a la inscripción de la herencia presentada respecto de la finca matriz, bastando con hacer constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de los asientos anteriores y al pie del título que se ha hecho la inscripción según la descripción registral como ha solicitado el interesado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de Derecho.

21 mayo 2012

Resolutoria en garantía del precio aplazado y no distribuido entre varias fincas

CONDICIÓN

Resolutoria en garantía del precio aplazado y no distribuido entre varias fincas

Resolutoria en garantía del precio aplazado y no distribuido entre varias fincas

  1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas rústicas. Quedando parte del precio aplazado, se pacta condición resolutoria. La Registradora suspende la inscripción de la venta por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden. El Notario –que es el presentante– recurre aduciendo que la falta de distribución debe impedir la inscripción de la condición pero no impide la inscripción de la venta.
  2. Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes, se había afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989).

Actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría en el presente supuesto tal inscripción parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condición resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Por otro lado, la facilidad de subsanación –pues un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas– hace un tanto incomprensible la interposición del recurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 mayo 2005

Compraventa de cuota indivisa de finca rústica

CONDICIÓN

Compraventa de cuota indivisa de finca rústica

Compraventa de cuota indivisa de finca rústica

  1. Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:
  2. a) Mediante escritura autorizada el 18 de marzo de 2011 por el notario recurrente, los titulares con carácter ganancial y en pleno dominio de una participación indivisa de cinco mil novecientas siete diezmilésimas de un entero por ciento de una finca descrita como rústica la vendieron a dos personas, adquiriendo la primera una mitad pro indiviso, para su sociedad conyugal, y la segunda la mitad restante con carácter privativo. En dicha escritura se pacta, sin más, la transmisión de la citada cuota indivisa, sin que conste acuerdo alguno sobre individualización o adscripción de uso a la misma.
  3. b) La registradora suspende la inscripción, por entender que la cuota indivisa de la finca rústica que se transmite equivale a una porción de terreno que se considera inadecuada para su explotación agrícola, pero apta para inducir a la formación de nuevos asentamientos, circunstancia cuya comprobación compete al municipio, y sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre su uso pueda excluir tal posibilidad. Añade, por ello, que constando la incoación de expediente de protección de la legalidad urbanística por parcelación ilegal, ha de acreditarse la concesión de licencia municipal de alteración de parcela, así como la presentación del documento en el Ayuntamiento, dentro de los tres meses siguientes a la expedición de la aludida licencia municipal.
  4. c) El notario autorizante recurrente alega que la normativa citada en la calificación impugnada impide la inscripción de nuevas cuotas indivisas de finca, es decir las que se creen ex novo y se transmitan por tanto en lo sucesivo, pues son las que pueden originar núcleos de población; pero no a las participaciones indivisas de fincas ya creadas y transmitidas, respecto de las cuales ninguna norma impide su nueva transmisión, añadiendo que el hecho de que conste inscrito o anotado sobre la totalidad de la finca en cuestión la apertura de un expediente de infracción urbanística en modo alguno de debe impedir la transmisión de una cuota indivisa de la misma ya creada, transmitida e inscrita, pues por esta vía se llegaría al absurdo de que no podría inscribirse la enajenación de la totalidad del inmueble.
  5. Este Centro Directivo ya ha abordado cuestiones parecidas a la planteada en este recurso, por ejemplo, en la Resolución de 24 de agosto de 2011. Es doctrina reiterada que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija poder realizar legalmente el mismo.
  6. Por ello, la resolución de este recurso debe basarse en la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Vistos».

Del examen de la citada legislación sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en la redacción dada al mismo por la ley 13/2005 de dicha Comunidad Autónoma), que dispone que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», e incluye como actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable y sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Por otro lado, el artículo 68.2 del mismo cuerpo legal establece que «en terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas». El artículo 66.4 determina que «cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente». Por último, el artículo 66.5 de la citada Ley establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno».

  1. Determinados así, por la propia legislación autonómica qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esas licencias a los efectos del procedimiento registral.
  2. En el presente caso se trata de dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable, en Andalucía, puede considerarse parcelación para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que en los pactos de la compraventa no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble cuya participación indivisa es objeto de transmisión, si bien la registradora, en su nota, afirma que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre su uso no puede excluir tal posibilidad y que, además, existe constancia registral de un escrito remitido por el Ayuntamiento relativo a la existencia de una posible parcelación ilegal, por lo que considera necesaria la obtención de licencia o declaración municipal de innecesariedad de la misma.

Sobre la cuestión, así planteada, ya tuvo ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en la Resolución de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, se afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación». Desde un punto de vista más amplio y general, y no circunscrito a un supuesto concreto como en el caso de la Resolución anterior, las más recientes Resoluciones de 14 de julio de 2009 y especialmente la de 12 de julio de 2010 han fijado sistemáticamente la doctrina de esta Dirección General en la materia.

El artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en su apartado número 4 que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad; y en la línea indicada. Así, por una parte, su apartado primero considera parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este último concepto en el apartado segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que incluye como equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

  1. De ello se desprende, como pusieron de manifiesto las citadas Resoluciones de 14 de julio de 2009 y 12 de julio de 2010, que el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

En segundo lugar, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

Finalmente, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «Divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad. Este precepto resulta concomitante con el contenido en el artículo 66.4 de la citada Ley 7/2002 de Andalucía, cuyo párrafo segundo dispone que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», debiendo entenderse este llamado «acto de parcelación» en los amplios términos antes indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.

  1. Consciente de lo anterior, la registradora no basa únicamente su calificación negativa en la simple existencia de una transmisión de cuota indivisa, haciendo abstracción de una supuesta voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso de parte del inmueble, sino que, además, hace especial hincapié en el escrito remitido por el Ayuntamiento, como órgano urbanístico competente, en el que se comunicaba la incoación de expediente de protección de la legalidad urbanística por parcelación ilegal, el cual causó la extensión de la correspondiente nota marginal en el folio de la finca en cuestión, razón precisamente esta última que, en su criterio, le proporciona base más que suficiente para concluir que resulta justificada la exigencia que se contiene en la calificación registral impugnada.
  2. Tal conclusión, analizado de forma rigurosa el supuesto de hecho que la presente resuelve, no puede compartirse. En efecto, según resulta de los Hechos antes expuestos, el negocio jurídico sobre el que recae la calificación recurrida no genera una división ideal del dominio que deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a licencia previa. Por el contrario, y según pone de manifiesto el notario autorizante del título, dicho negocio jurídico supone la mera transmisión de la titularidad de una participación indivisa ya creada con anterioridad. No se da, por tanto, el supuesto de hecho previsto en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual se ha de entender referido no a cualquier transmisión de participaciones indivisas, sino únicamente a aquellas transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio mediante la creación de nuevas participaciones indivisas, y ello aun cuando no se establezca de forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un espacio determinado. Debe así entenderse limitada la presunción resultante del artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía a aquellos actos dispositivos por los que se crean nuevos objetos de derecho, físicos, –porciones de terreno–, o ideales, –cuotas proindiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios–. Y como ya se ha dicho, en la escritura calificada no se crea objeto de derecho alguno, físico o ideal, sino que únicamente se transmite la titularidad de un objeto, –la participación indivisa–, existente con anterioridad.
  3. Procede ahora considerar los efectos que, respecto del acto traslativo del dominio de la participación indivisa preexistente, y la posibilidad de su inscripción, ha de tener la nota marginal a través de la cual accedió al Registro el expediente de protección de la legalidad urbanística por parcelación ilegal. Sin entrar a considerar ahora, por no ser materia objeto del presente y hallarse los asientos ya practicados bajo la salvaguardia de los tribunales, si la nota marginal es el tipo de asiento adecuado para hacer constar en el Registro la incoación de expedientes de disciplina urbanística, lo cierto es que la constancia registral de tales expedientes, sea a través de la anotación preventiva al efecto regulada en el Capítulo VII del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sea a través de un asiento de nota marginal, no tiene por objeto producir efecto alguno de cierre registral, ni sujetar los actos de disposición realizados sobre la finca afectada por el expediente a previa autorización municipal. Por el contrario, la regulación de la anotación preventiva de incoación de expedientes de disciplina urbanística contenida en el citado Capítulo del Real Decreto 1093/1997, y la más reciente referencia a la misma contenida en el artículo 51.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, se limita a atribuir a dicha constancia un efecto notificador, en cuanto pone en conocimiento de cualquier titular registral posterior la pendencia de un procedimiento administrativo cuya resolución puede afectar a la existencia, contenido u objeto de su derecho, con el pleno alcance resultante del principio de subrogación legal previsto en el artículo 19.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.

En el supuesto al que el presente recurso se refiere, el Ayuntamiento solicitó la constancia registral de la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística por parcelación ilegal, por entender que dicho efecto prohibido tenía la creación de la participación indivisa que ahora se transmite. Resulta así que tanto el acto creador de la división ideal del dominio revelador de una parcelación ilegal, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística adoptadas por el Ayuntamiento, accedieron ya en su día al Registro. Ahora se trata de inscribir una transmisión del objeto resultante de la división ideal ya inscrita cuyo adquirente, por razón de la constancia registral de aquellas medidas, debe entenderse notificado de su existencia y de sus posibles efectos.

Por ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

2 marzo 2012

Resolutoria. En garantía de un contrato de cesión a cambio de alimentos

CONDICIÓN

Resolutoria. En garantía de un contrato de cesión a cambio de alimentos

Resolutoria. En garantía de un contrato de cesión a cambio de alimentos

El contrato de cesión de bienes a cambio de la obligación de prestar alimentos a los cedentes, tenerlos en compañía de los cesionarios y cuidarlos personalmente no es una modalidad de la renta vitalicia, sino un contrato autónomo innominado y atípico, aleatorio y de tracto sucesivo, por lo que el cumplimiento de las obligaciones del cesionario puede ser garantizado con condición resolutoria, que no es una garantía exclusiva de la compraventa.

26 abril 1991

Resolutoria: estipulada después de inscrita una venta

CONDICIÓN

Resolutoria: estipulada después de inscrita una venta

Resolutoria: estipulada después de inscrita una venta

  1. Figura inscrita en el Registro la compraventa de una finca en la que parte del precio se pagó al contado, quedando el resto del precio aplazado para ser satisfecho por la parte compradora en una fecha determinada, devengando un interés anual y sin que se estableciera condición resolutoria.

Con posterioridad figura inscrita una hipoteca.

Se presenta ahora escritura «de complemento» de la anterior escritura de compraventa por la que los mismos otorgantes pactan la condición resolutoria en caso de impago del precio.

El Registrador suspende la inscripción por entender que debe consentir la modificación de la venta el titular de la hipoteca.

Recurre el interesado alegando que la inscripción que se pretende, al inscribirse con posterioridad a la hipoteca, siempre dejará a salvo la preferencia del acreedor hipotecario, por lo que no es necesario el consentimiento exigido. El Registrador mantiene su calificación.

  1. El recurso ha de ser estimado. Siendo compatibles la hipoteca y la condición resolutoria, pues, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de septiembre de 1999), nada se opone a que resulte del Registro que, en caso de resolución de la venta, quede subsistente la hipoteca, la existencia de la inscripción anterior de tal hipoteca, no impide la constancia posterior de la condición resolutoria, cuyo ejercicio, en ningún caso afectará a la hipoteca, ya que, tratándose de derechos compatibles entre sí, la inscripción de un derecho anterior no impide la de otro posterior, sino que la colisión entre ambos se resuelve por el sistema del rango hipotecario (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General, ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 febrero 2005

 

Resolutoria: estipulada después de inscrita una permuta

CONDICIÓN

Resolutoria: estipulada después de inscrita una permuta

Resolutoria: estipulada después de inscrita una permuta

Se debate la inscripción de una escritura de transacción por la que se fijan las nuevas condiciones de un contrato de permuta de solar por obra futura. Este contrato aparece formalizado en escritura separada y ya inscrita.

Ahora se pretende aportar la escritura de transacción para complementar la inscripción del contrato de permuta ya inscrito, en particular para que acceda al Registro una cláusula resolutoria contenida en la escritura de transacción.

  1. Está claro que la cláusula resolutoria contenida en la escritura de transacción se refiere expresamente a la escritura de permuta ya inscrita.

A ella se hace referencia explícita en la escritura de transacción. Por lo que uno y otro título –escritura de transacción y permuta de solar por obra futura–, conforman el negocio jurídico estipulado entre las partes, y cuya publicidad frente a terceros se pretende con la inscripción en el Registro. El hecho de que haya sido inscrita la permuta con anterioridad, no impide (salvo que hubiera contradicción entre ellas, lo cual no parece que sea el problema pues nada se dice de ello en la nota de calificación) la inscripción de la escritura de transacción que complementa el negocio inscrito.

  1. Por otra parte es doctrina de esta Dirección General la posibilidad de que las cláusulas resolutorias explícitas puedan estipularse no sólo en contratos de venta de inmuebles con precio aplazado, sino también en otros contratos sinalagmáticos de naturaleza similar, como son los de permuta a cambio de obra futura (Resolución de 22 de Junio de 2004).
  2. En consecuencia, no se puede alegar como causa denegatoria del título el que se refiera a obligaciones y/o derechos personales sobre inmuebles, ya que la trascendencia real de lo estipulado es incuestionable en cuanto afecta al propio derecho inscrito.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.

10 mayo 2007

Resolutoria: estipulada después de inscrita una permuta.- Ver, más atrás, el apartado “Resolutoria: en garantía del precio aplazado y no distribuido entre varias fincas”.

5 marzo 2012

Resolutoria: posposición

CONDICIÓN

Resolutoria: posposición

Resolutoria: posposición

Aunque el rango registral no tiene en nuestro derecho un contenido tan autónomo como en otros ordenamientos, no puede admitirse el argumento del Registrador que deniega la posposición de una condición resolutoria inscrita a una hipoteca que se constituye (posposición convenida por el acreedor hipotecario y el constituyente de la hipoteca, junto con el titular de la condición) sobre la base de que, siendo la condición resolutoria un pacto meramente personal, sólo ejercitable entre partes, no es posible su posposición, pues el artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que la condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado surte efectos frente a terceros. Esta eficacia supone que tal facultad del vendedor goza de un rango registral y surte efectos de garantizar el pago del precio aplazado, por lo que su ejercicio, si conservara su rango, traería consigo la cancelación de la hipoteca. Por ello, nada se opone a que se inscriba en el Registro el pacto mediante el cual se establece, con el consentimiento de todos los interesados que, en caso de resolución de la venta, si se da la condición, seguirá subsistiendo la hipoteca. Si no se admitiera tal pacto se restringiría notablemente el crédito hipotecario, pues se dificultaría en gran medida el acceso a tal crédito de los derechos sometidos a condición resolutoria.

16 septiembre 1999

Fideicomisaria: colisión con la vulgar

SUSTITUCIÓN

Fideicomisaria: colisión con la vulgar

Fideicomisaria: colisión con la vulgar

Instituida una persona en el residuo de una herencia (que en este caso fue todo el caudal hereditario por premoriencia del sustituido) y prevista la sustitución vulgar a favor de los descendientes del sustituto fideicomisario para el caso de que la anterior sustitución no llegase a tener efecto, así como de otros parientes en línea colateral, no es precisa intervención alguna de éstos en las operaciones sucesorias, porque al tener efecto la sustitución fideicomisaria no debe tenerlo la vulgar. Originada la controversia por el sentido que pueda darse a la cláusula testamentaria que instituye a los parientes en línea colateral, se llega a la anterior conclusión por considerarse que, conforme al artículo 675 del Código Civil, debe prevalecer lo realmente querido por el testador, y la lectura del testamento indica que su voluntad fue que sólo heredasen los citados parientes colaterales cuando la sustitución vulgar debiese tener aplicación.

10 enero 1974

Fideicomisaria: colisión con la vulgar.- La cuestión planteada surge de la interpretación de una cláusula idéntica establecida por dos testadoras en sus testamentos, conforme a la cual Luisa «instituye herederos, a partes iguales, a sus hermanos de doble vínculo Enrique y Dolores… y al fallecimiento de ambos les sustituye por sus sobrinos carnales Fernando y María Luz» (en el otro testamento, de Dolores, todo es igual, salvo que los instituidos son Luisa y Enrique). Muertas ambas testadoras, el Notario autoriza la escritura por la que el albacea adjudica el pleno dominio de los bienes a Enrique, que a continuación vende. El Registrador considera que existe una sustitución fideicomisaria, que debió hacerse constar en la adjudicación, y la Dirección confirma la nota considerando que la obligación de conservar y entregar los bienes a un segundo heredero se halla implícita en el llamamiento sucesivo y en que la abolición por los redactores del Código Civil de los llamamientos conjeturales no debe confundirse con la interpretación del testamento que permita inferir una inequívoca voluntad del ordenante en favor de la sustitución fideicomisaria. Así lo confirma el empleo de la expresión «a su fallecimiento», junto con el nombramiento y previsión temporal de actuación de los albaceas nombrados -«desde el último fallecimiento que ocurra de la testadora o sus hermanos»-, que permiten una hermenéutica favorable a que la intención de la testadora al otorgar su última voluntad era imponer una sustitución fideicomisaria.

4 enero 1994

Resolutoria: prestaciones que pueden garantizarse con ella

CONDICIÓN

Resolutoria: prestaciones que pueden garantizarse con ella

Resolutoria: prestaciones que pueden garantizarse con ella

La condición resolutoria puede garantizar no solamente el precio aplazado en una compraventa. Por el contrario, la aplicación de la analogía (art. 4º del Código Civil), el carácter de la compraventa como prototipo de los contratos onerosos, el carácter genérico del artículo 11, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, el principio general del artículo 1.255 del Código Civil y otra serie de argumentos permiten que se pueda garantizar con esta condición el cumplimiento de obligaciones de hacer puestas a cargo del cesionario de unos bienes.

16 octubre 1989

Consolidación por renuncia

USUFRUCTO

Consolidación por renuncia

Consolidación por renuncia

Instituida una señora en usufructo, disponiendo el testador que a la muerte de ésta pasarán los bienes a los hijos de ella por partes iguales en propiedad, es inscribible la renuncia de dicha señora en favor de sus hijos existentes en tal momento, bajo la condición resolutoria del nacimiento de otros hijos, pues así se anuncia a los terceros los peligros de contratar con los indicados sucesores y de adquirir los bienes relictos mientras no se acredite el incumplimiento de la condición [1]

12 enero 1944

 

[1] La Resolución de 22 de febrero de 1943, ante un caso similar (en lugar de hacer la renuncia un usufructuario, era un fiduciario), llegó a la solución contraria, por haberse hecho en tal caso la renuncia sin ninguna limitación.

Resolutoria sobre una de las fincas que formaron una agrupación

CONDICIÓN

Resolutoria sobre una de las fincas que formaron una agrupación

Resolutoria sobre una de las fincas que formaron una agrupación

  1. El problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, inscrita la agrupación de varias fincas y constituida hipoteca sobre la finca resultante puede inscribirse una condición resolutoria que afecta a la adquisición de una de las fincas agrupadas, o, como entiende la registradora, tal inscripción perjudicaría a la hipoteca y, por ello, no podría realizarse; entendiendo también, en consecuencia, que quedaría sin determinar la parte de finca sobre la que se operaría la resolución.
  2. El problema anteriormente expuesto guarda analogía con el de la desvinculación de elementos comunes en una propiedad horizontal cuando tales elementos figuran hipotecados en la parte proporcional que corresponde a una hipoteca sobre elementos privativos. Pues bien, como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. resoluciones citadas en el «vistos»), la hipoteca sujeta directamente e inmediatamente los bienes sobre que se impone, «erga omnes», al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (artículos 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria) y subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados (artículo 122 de la Ley Hipotecaria). Es principio básico de nuestro sistema que la hipoteca o el embargo (anotado o no) no afectan a la facultad de disponer sobre la finca hipotecada o embargada, ni a la de dividirla o agruparla, para lo que el propietario no necesita el consentimiento del acreedor embargante o hipotecario. En el caso de transmisión del derecho de propiedad o de constitución de otro derecho real limitado no hay modificación del objeto y el adquirente recibe su derecho sobre la finca con las cargas que le afectan. Pero en el caso de agrupación, como en el de división (en uso de una facultad dominical, artículo 348 del Código Civil), en rigor hay modificación de objeto, creándose un objeto nuevo por agrupación con otros del anterior, pero tal modificación no afectará al acreedor hipotecario, pues será una «res inter alios acta», por lo que la puede desconocer.

Además de ello, tiene razón el recurrente al afirmar que, si no se inscribe la condición resolutoria, se vería sin defensa frente a otros acreedores del cesionario, produciéndose una indefensión que, indudablemente sería contraria a la justicia material.

  1. En cuanto al segundo de los defectos, ha de ser igualmente revocado. Del Registro resulta, sin lugar a dudas, la parte de finca sobre la que recaería, en su caso, la resolución, y, aunque la misma se llevara a efecto, no perjudicaría a la hipoteca que seguiría gravando solidariamente a todas las fincas de procedencia, de manera similar a como grava a una finca que, después de la hipoteca, se divide en dos o más.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

6 febrero 2009

Efectos frente a terceros de la inscripción en el Libro de Incapacitados

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Efectos frente a terceros de la inscripción en el Libro de Incapacitados

Efectos frente a terceros de la inscripción en el Libro de Incapacitados

No es inscribible la adjudicación derivada de una anotación preventiva de embargo por créditos salariales cuando, con anterioridad a ella, consta en el Libro de Incapacitados la situación de suspensión de pagos del titular registral y en el procedimiento laboral no se ha dado ninguna participación a los interventores nombrados por los acreedores del suspenso, pues tal omisión acarrea la inoperancia del proceso en el patrimonio intervenido, conforme a lo dispuesto en el artículo 6º de la Ley de 26 de julio de 1922. Dándose en este caso concreto la particularidad de que la anotación de suspensión de pagos no se practicó sobre todas las fincas del embargado, la Dirección considera, no obstante, que, pese a que legalmente así debió hacerse en su día, ello no es obstáculo para que la calificación registral oponga ese obstáculo a la adjudicación pretendida, pues la situación de suspensión figuraba en el Libro de Incapacitados y su anotación no tiene carácter constitutivo. En cuanto a lo que pudiera haber ocurrido si la inscripción se hubiera practicado respecto a las fincas donde no figuraba anotada la suspensión de pagos, el Centro Directivo alude, sin prejuzgar la calificación, a los efectos protectores de la fe pública respecto al adquirente de una finca que en el Registro estuviera libre de limitaciones.

29 junio 1988

Arrendaticio urbano: Anulación de una compraventa

RETRACTO

Arrendaticio urbano: Anulación de una compraventa

Arrendaticio urbano: Anulación de una compraventa

Son exigibles las notificaciones previstas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la escritura por la que se anula de mutuo acuerdo una compraventa celebrada nueve años atrás, en la que se decía que la finca no estaba arrendada, afirmándose ahora que el comprador nunca llegó a tomar posesión de la finca porque el inmueble estaba arrendado con anterioridad a la celebración de la compraventa. La Dirección, pese al carácter restrictivo de las normas sobre los supuestos de aplicación de los derechos de tanteo y retracto, considera que la sola calificación dada por los otorgantes al contrato celebrado no es suficiente para determinar la procedencia o improcedencia de aquellos derechos, prescindiendo de la verdadera naturaleza del contrato, lo que ocurre en este caso, donde a pesar de los calificativos «disolución y anulación por mutuo acuerdo» se realiza un contrato de cambio de cosa por precio que encaja en el concepto puro de compraventa.

20 febrero 1992

Suspensiva: determinación de su cumplimiento

CONDICIÓN

Suspensiva: determinación de su cumplimiento

Suspensiva: determinación de su cumplimiento

Configurada como hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición suspensiva la que se constituyó en garantía de diez letras de cambio incompletas, no es suficiente que se ponga en circulación una letra ya completa, para que se consigne en el Registro el cumplimiento de la condición respecto a las restantes.

22 marzo 1988

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Pactada una cesión de bienes en pago de asunción de deuda, cuya eficacia se subordina a la condición suspensiva de que antes de determinado plazo se incoe la declaración de suspensión de pagos de una de las partes y, además, que dicho expediente termine con la aprobación de un convenio de acreedores, la Dirección confirma la nota de calificación y rechaza la inscripción -calificando el defecto como insubsanable- basándose en que: a) La solicitud de declaración del estado de suspensión de pagos es decisión absolutamente discrecional del propio solicitante, sin que legalmente venga compelido a ello cualquiera que sea su situación patrimonial; b) es elemento esencial para la existencia del contrato la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfección, lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes (artículo 1.256 del Código Civil) y determina la nulidad de las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del obligado (artículo 1.115 del Código Civil); c) que en nuestro Registro de la Propiedad sólo son inscribibles aquellos actos o negocios de trascendencia real en los que concurren las exigencias legales de perfección y validez. Por todo ello no puede accederse a la inscripción de un negocio cuya eficacia queda pendiente de la libérrima voluntad de una de las partes, sin que esta afirmación quede comprometida, como alega el recurrente, por el hecho de que la consecución del convenio ya no depende solamente de su voluntad, pues ello no puede llevar a ignorar que dicha voluntad sí basta para impedir el cumplimiento de la condición.

19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 septiembre 1995

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Constituida hipoteca unilateral a favor de varios acreedores, sometida a la condición suspensiva de que en el plazo de dos años a contar desde un día determinado se obtenga un convenio concursal entre el deudor y los acreedores aceptantes (aceptaron siete de los nueve acreedores), se pretende por el actual dueño de las fincas su cancelación por considerar que habiendo transcurrido cerca de tres años desde el vencimiento del plazo fijado para el cumplimiento de la condición, debe considerarse incumplida por el hecho de no constar nada en contrario en el Registro. La Dirección revoca en este punto la calificación, pues como se desprende del artículo 238 del Reglamento Hipotecario (derivado del principio de necesidad de acreditar los hechos fehacientes que pretenden su acceso al Registro -arts. 3 y 23 de la Ley Hipotecaria), se precisa como norma general la acreditación del hecho en que conste dicha condición, que es lo que determinará la realización de la mutación jurídico-real a inscribir.

16 mayo 1998

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Vendida una finca bajo la condición suspensiva de que cualquiera de las partes proporcione un arrendatario, cesionario o explotador que alquile la totalidad de la misma -un «aparta-hotel»-, la calificación rechazó la inscripción por un doble defecto: 1) Se vulnera el artículo 1256 del Código Civil, pues queda al arbitrio del comprador vincularse o no y depende así el cumplimiento del contrato de su voluntad, sin que el vendedor pueda compelerle a ello, pues al vendedor sólo se le faculta para rescindirlo. 2) La falta de fijación de un plazo para el cumplimiento de la condición impide que dicha situación pueda oponerse a terceras personas a través del Registro. En cuanto al primero de los defectos, la Dirección, basándose en la jurisprudencia que distingue las condiciones puramente potestativas -que dependen de la exclusiva voluntad del deudor- y las simplemente potestativas -que dependen, además, de otros factores- así como en el criterio restrictivo en cuanto a la apreciación de las primeras, llega a la conclusión de que no estamos ante una condición puramente potestativa. Aplicando, por otra parte, diversos preceptos del Código Civil sobre interpretación de los contratos, refuerza su criterio por el hecho de que la exigibilidad de la obligación de pago estaba sujeta a la inexistencia de determinadas obligaciones, reclamaciones judiciales y cargas que podían afectar al vendedor o al inmueble, además de otras circunstancias no dependientes de la voluntad del comprador. En cambio, respecto al segundo defecto, la condición pactada es incierta no sólo en cuanto al evento en sí, sino en cuanto al momento en que puede tener lugar. Es decir, no se fija un plazo y, siendo una condición positiva, no son admisibles, registralmente, las soluciones que brindarían los artículos 1176 del Código Civil -dejar en suspenso indefinidamente la relación condicionada- o el 1118 -reputar cumplida la obligación en el plazo que verosímilmente se hubiera querido señalar-, pues para ello sería necesario interpretar la voluntad de las partes, lo que supone que ninguna de ambas soluciones tendría encaje en nuestro sistema registral, destinado a dar certeza a las relaciones jurídicas por medio de la publicidad registral.

15 febrero 2002

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Antecedentes: en el Registro se inscribió una compraventa en la que la entrega del precio –ochocientos veinticinco millones de pesetas- se sujetó a la condición suspensiva de que cualquiera de las partes consiguiese arrendar la finca por unos alquileres cuyo importe mínimo se especificaba; el cumplimiento de la condición se pactó que podía acreditarse, por parte de la compradora, con la manifestación fehaciente de que el precio se encontraba a disposición de la vendedora; también se hizo constar que sobre la finca pesaban tres hipotecas, pudiendo el comprador subrogarse, cancelar las cargas o realizar pagos por cuenta del vendedor y descontando del precio de compra dicho importe. Mediante la escritura que motiva el recurso, el comprador solicita la cancelación de la condición suspensiva por considerarla cumplida; a esta escritura se acompaña acta acreditativa de tener ingresada en una cuenta a su nombre la cantidad de ochocientos veinticinco millones de pesetas obtenidos mediante un préstamo bancario, para el pago del precio aplazado; y otra acta de notificación al vendedor en la que le comunicaba tener a su disposición el precio indicado, pero que de no proceder éste a los pagos y cancelaciones que le correspondían, el comprador, tal como se convino, realizaría esos pagos con cargo al precio de la compraventa, procediendo a continuación a la consignación judicial del precio. El Registrador denegó la cancelación solicitada porque, a su juicio, no puede estimarse cumplida la condición suspensiva y es necesario el pago mediante una puesta real y efectiva de la cantidad total del precio a disposición de la vendedora, sin posible deducción de cantidad alguna; o, en el supuesto de que la vendedora se negase a recibir dicha cantidad, deberá procederse a la consignación judicial de la misma. La Dirección, después de poner en cuestión la validez de la condición, pero teniendo en cuenta que ya figuraba inscrita y que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para la rectificación de los asientos del Registro, entiende que la pretensión del recurrente acerca de la cancelación de aquella condición debe admitirse, teniendo en cuenta no sólo el propio texto de la escritura (según el cual sería suficiente por parte de la compradora la manifestación fehaciente de que el precio se encuentra a disposición de la vendedora) sino, sobre todo, que según las consideraciones que anteceden, al tratarse de una condición suspensiva afectante sólo a la obligación de pago del precio, la cancelación de la misma, en cuanto tal condición por voluntad del comprador determinaría únicamente la exigibilidad de la obligación condicionada, sin que ello implique menoscabo alguno respecto de la estipulación, inscrita, relativa a la posibilidad de resolución de la venta en los términos en que ha sido pactada.

22 julio 2004

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. Figura inscrita en el Registro una permuta de solar a cambio de piso en el edificio futuro sometida a la condición suspensiva de que la entidad cesionaria cumpla alguna de las siguientes obligaciones: «1.–Entregue a don José Luis B. M. y esposa póliza de seguro, en la que éstos aparezcan como beneficiarios, mediante la que se garantice las construcciones y entrega de las fincas objeto de la contraprestación, totalmente terminadas conforme al proyecto con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria.–Que, por parte de la mercantil E. T. S. C., S. L. (la cesionaria) entrega a don José Luis B. M. y esposa las fincas objeto de contraprestación totalmente terminadas conforme al proyecto, con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria para que en el plazo acordado o si ello no fuera posible con el pago de la indemnización pactada en la estipulación sexta. D. José Luis y esposa apoderan a la mercantil E. T. S. C., S. L., levante la condición suspensiva mediante exhibición a la Notaria de la póliza de seguro antes citada o el acta de entrega de las viviendas, siempre que dicha póliza cumpla con los requisitos anteriormente descritos».

Se presenta copia del Acta de manifestaciones en la que don Francesco M. P., interviniendo, según manifiesta, en representación de la entidad cesionaria, afirma haber cumplido, como dice acreditar con la documentación que acompaña, con la condición pactada, y, haciendo uso del apoderamiento concedido, solicita del Registrador «levante» la expresada condición suspensiva. El acta se realiza cuando ha transcurrido con exceso el plazo pactado.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) No justificarse las facultades del requirente como representante de la entidad cesionaria: 2) No acreditarse que las construcciones hayan sido terminadas en el plazo pactado ni que se haya pactado la póliza de seguro, ni la indemnización alternativa. El interesado recurre.

  1. El primero de los defectos ha de ser confirmado pues, si bien los datos de la sociedad no es preciso sean reiterados, por figurar los mismos en el Registro, el requirente del Acta ni siquiera alega ante el Notario los acuerdos societarios por los que se le concedió la representación en que actúa, ni, en consecuencia, la acredita.
  2. Igual camino he de seguir el segundo de los defectos; al acreditar la terminación de las obras en una fecha claramente posterior a la pactada, la condición, para ser cumplida, debería acompañarse de la indemnización igualmente pactada, la cual se omite.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 mayo 2005

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. En el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:

  1. A) Mediante escritura otorgada el 23 de enero de 2007, se vendió determinada finca, sujetándose la transmisión del dominio de la misma al cumplimiento de la condición suspensiva consistente en el pago del precio que quedó aplazado. Esta compraventa quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar el pacto de reserva de dominio.
  2. B) Sobre el derecho del comprador consta anotado en el Registro embargo en favor de la Hacienda Pública, con fecha 14 de abril de 2008.
  3. C) Mediante acta notarial de 28 de julio de 2008, requirió la parte vendedora a la sociedad compradora el pago de las cantidades aplazadas en la escritura de compraventa, vencidas y no satisfechas, haciéndosele saber al requerido que dispondría de un plazo de quince días para satisfacer tales cantidades y que, de no hacerlo, se daría por resuelto el contrato, con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas hasta la fecha –según lo pactado en dicha escritura– y se procedería a la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro.
  4. D) Presentado en el Registro de la Propiedad escrito, acompañado de copia autorizada de dicha acta notarial, en virtud de los cuales se solicita la cancelación de la inscripción de la compraventa, por incumplimiento de la condición suspensiva, y la reinscripción en favor del vendedor, el Registrador suspende la cancelación y reinscripción solicitadas, con base en los siguientes argumentos:
  5. a) Al funcionar el pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado, por una parte, como una condición suspensiva que no afecta a la perfección, sino a la consumación del contrato de compraventa (la adquisición de la propiedad por parte del comprador), y de otra, en caso de falta de pago del precio, como condición resolutoria del propio contrato de compraventa, ha de cumplirse la norma del artículo 175.6º del Reglamento Hipotecario, que exige para la cancelación de inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias, junto con el documento que acredite la resolución, aquel que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario, o Caja Oficial, el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto, sin que proceda deducción alguna por cláusula penal, al poder ser ésta moderada por los Tribunales.
  6. b) Aunque se ha admitido en algunos casos que se reinscriba el dominio sin que se cancelen los asientos posteriores, en el presente supuesto deben cancelarse simultáneamente el derecho del comprador y el embargo que lo grava, pues al cancelarse el primero desaparece el objeto del segundo, a diferencia de lo que ocurre cuando se embarga la propiedad del comprador y ésta se resuelve, siendo necesario para cancelar el embargo, además de la consignación citada, la intervención del titular del mismo.
  7. Sin necesidad de entrar en la determinación de la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio en la compraventa y de la titularidad registral que ostenta el comprador, es indudable que ésta tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega (que en el presente caso se realiza mediante el otorgamiento de la escritura –artículo 1462 del Código Civil–), se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato –título que sirve de base a dicha titularidad jurídico real– y la extinción de esa titularidad del comprador (cfr. artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 7.10 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles).

Por ello, resulta aplicable –en último término, por vía analógica– la norma del artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario, de modo que para la constancia de la extinción de la titularidad del comprador habrá de presentarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, requisito que se justifica porque la ineficacia del contrato produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiesen percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Como ocurre en los supuestos de ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución del objeto de la recíproca prestación cuando cumpla o devuelva aquello a que por su parte estuviese obligado (artículo 1295 del Código Civil).

Por lo demás, a los efectos de la cancelación registral de la titularidad del comprador, no cabe entender, como pretende el vendedor recurrente, que éste quede eximido de su obligación de consignar la totalidad de las cantidades percibidas. Aunque se haya estipulado que en caso de incumplimiento de la condición suspensiva por falta de pago del precio aplazado el vendedor retendría tales cantidades en concepto de indemnización, en el ámbito del procedimiento registral –y sin perjuicio de la eficacia que pueda desplegar dicho pacto conforme a los artículos 1255 y 1252 del Código Civil– no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a dicha cláusula penal, habida cuenta de la posibilidad de la corrección judicial de ésta conforme al artículo 1154 del Código Civil (cfr., por todas, las Resoluciones 29 de diciembre de 1982; 16 y 17 septiembre de 1987; 19 de enero y 4 de febrero 1988; 19 de julio de 1994; 28 de marzo de 2000, y 8 de mayo de 2003).

  1. Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas en la calificación impugnada, relativa a la cancelación del embargo que la del derecho del comprador comportaría, ha de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por dicho embargo es, registralmente, interesado por resultar afectado por el asiento cuya práctica se solicita como consecuencia del incumplimiento de la condición suspensiva, por lo que también es necesario que, respecto de ellos, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 15 de noviembre de 2005), pues no necesariamente ha de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.

Por ello, es también acertada la postura del Registrador al exigir la intervención del acreedor favorecido por el embargo, dado que, de cancelarse el derecho del comprador gravado, desaparecería el objeto de la traba.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

4 y 7 diciembre 2010

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. Es objeto del presente recurso el dilucidar si puede cancelarse una inscripción de compraventa sometida a condición suspensiva, por la sola solicitud del vendedor –y, por tanto, del favorecido por el asiento que se solicita–, el cual está facultado para ello por el comprador, cuando no se acredita totalmente que la condición se haya incumplido.

  1. El artículo 23 de la Ley Hipotecaria regula (de forma bastante imprecisa, según la doctrina más autorizada) el asiento que debe efectuarse en el Registro como consecuencia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, y el 53 de su Reglamento las circunstancias que deben constar en el asiento correspondiente. Sin embargo no se precisa cómo debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de una condición. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 1929 afirmó que es este uno de los puntos más delicados de la técnica hipotecaria, pues para ello es preciso atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. Y la de 10 de enero de 1944 dijo que el cumplimiento (a lo que hay que equiparar el incumplimiento, a salvo el tema de la prueba de los hechos negativos) de las condiciones puede justificarse en el Registro bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve el hecho, bien por la decisión judicial que así lo declare. La doctrina más autorizada estima que no se pueden dar normas generales, pues los supuestos son variadísimos, siendo tal la variedad que la misma va de aquellos casos en que la demostración es fácil a otros en que será indispensable una resolución judicial.
  2. En el presente supuesto, dado que, como dice el recurrente, las condiciones suspensivas son de carácter cumulativo, bastaría con probar el incumplimiento de una de ellas pero la tercera, que es la que alega el recurrente como claramente incumplida, no resulta de modo indudable tal incumplimiento pues, si bien en la misma se señala que no deben existir sobre la finca otras cargas que las previstas en la escritura, no es claro que se refiera a cargas futuras o sólo –como es más corriente– a cargas existentes en el momento de la inscripción.
  3. Otro de los argumentos del recurrente radica en que, en el acta de manifestaciones de 10 de julio de 2008 se dice que la parte vendedora debe cumplir las condiciones suspensivas en el plazo de seis meses y, caso contrario, quedará anulado el contrato, a cuyos efectos se apodera a la misma sociedad vendedora para que pueda otorgar cualquier tipo de documento público para conseguir la inscripción en el Registro, pero, además de cierta incongruencia existente en este documento, ya que el poder es más lógico documentarlo en escritura pública, resulta en cierto modo llamativo que se apodere para la cancelación al beneficiado por la misma. En todo caso, aunque se dé validez total a tal apoderamiento, y dado que el cumplimiento del contrato no puede dejarse a la voluntad de uno de los contratantes (cfr. artículo 1256 del Código Civil) tal apoderamiento ha de interpretarse en el sentido de legitimar al apoderado para demostrar ante el registrador el incumplimiento de las condiciones establecidas, pues como dijo la Resolución de 30 de julio de 1992, el cumplimiento de la condición no puede derivarse de la sola afirmación que en tal sentido formula la parte negocial beneficiada, aunque así se hubiera estipulado.
  4. En definitiva, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo, la constancia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones requiere la demostración fehaciente de la realidad del hecho, y, no siendo así, es imprescindible el consentimiento de ambas partes contratantes o resolución judicial.
  5. En el presente supuesto, además, sólo la resolución judicial oportuna podrán constatar con efecto frente a terceros que no ha ocurrido el supuesto de hecho del artículo 1119 del Código Civil, puesto que si se demostrara que quien insta la cancelación ha impedido voluntariamente el cumplimiento de la condición –cuestión que debe ser de la apreciación exclusiva del juez– tal condición ha de darse por cumplida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 enero 2012

Suspensiva: ejecución sobre bienes sujetos a ella

CONDICIÓN

Suspensiva: ejecución sobre bienes sujetos a ella

Suspensiva: ejecución sobre bienes sujetos a ella

Adquiridas unas fincas bajo la condición suspensiva de que en el plazo de tres años el adquirente obtenga una licencia de edificación, se produce la adjudicación de dichas fincas como consecuencia de procedimiento de apremio seguido por el Ayuntamiento, a lo que el Registrador se opone porque, no habiéndose acreditado el cumplimiento de la condición, el titular actual de dichas fincas es persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento. La Dirección distingue entre la fase de pendencia de la condición, durante la cual coexisten dos titularidades cuya actuación conjunta será necesaria para la inscripción de actos dispositivos libres de la condición; y la segunda fase, cumplida la condición, supone la desaparición de una de las dos titularidades y la consolidación de la otra, siempre que se acredite el cumplimiento de la condición. En el presente caso, aunque el recurrente alega que se ha producido la consolidación porque se ha aportado una certificación del Ayuntamiento acreditando que no se ha solicitado la licencia de edificación, lo que significa que el obligado ha impedido voluntariamente su cumplimiento, no se admite este argumento, toda vez que en el recurso gubernativo solo pueden tenerse en cuenta los documentos auténticos presentados dentro del plazo reglamentario de calificación.

12 junio 1999

Suspensiva: naturaleza del derecho sujeto a ella

CONDICIÓN

Suspensiva: naturaleza del derecho sujeto a ella

Suspensiva: naturaleza del derecho sujeto a ella

Aunque en algunos documentos otorgados por titulares conjuntos o personas que, reunidas, agotan el poder dispositivo sobre derechos o fincas, se admite la transmisión, mediante una forma de tracto abreviado, no se da este caso cuando instituido heredero un sobrino carnal del testador, con la condición de que si fallecía sin hijos la herencia pasaría a sobrinos en segundo grado, se vende la nuda propiedad por estos últimos, porque los inmuebles se inscribieron en pleno dominio, aunque sujeto a la condición testamentaria, a favor del sobrino carnal, y en el momento de otorgarse el citado documento la condición estaba todavía pendiente de cumplimiento, por vivir el primer interesado.

9 enero 1946

Suspensiva: naturaleza del derecho sujeto a ella.- Concedido el derecho de elevación de dos plantas altas, bajo la condición suspensiva de que se construya la planta baja, el derecho concedido es una simple expectativa hasta el cumplimiento de la condición, pero que puede ser inscrito, al estar prevista en el artículo 23 de la Ley una nota marginal para el caso de cumplirse el hecho condicionante.

5 febrero 1986

Suspensiva: título constitutivo

CONDICIÓN

Suspensiva: título constitutivo

Suspensiva: título constitutivo

Constituida una hipoteca en garantía de los tenedores presentes o futuros de los títulos emitidos, sin ningún tipo de condición, no pueden salvarse los defectos señalados por el Registrador alegando que «debe entenderse que la hipoteca queda sujeta a la condición suspensiva de que se haya obtenido el oportuno dictamen de la Comisión Nacional del Mercado de Valores… momento en el cual se emitirán los títulos», pues siendo la condición un elemento voluntariamente añadido por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, en modo alguno podría calificarse de verdadera condición lo que no son sino requisitos exigidos legalmente para la validez y eficacia del negocio a celebrar.

27 febrero 1999

Título y requisitos en caso de ejercicio

CONDICIÓN

Título y requisitos en caso de ejercicio

Título y requisitos en caso de ejercicio

En caso de ejercicio por el vendedor de una condición resolutoria, y siempre que no hubiera mediado cláusula penal, el comprador deberá restituir la cosa y el vendedor el precio, y además, se extinguirán los derechos adquiridos por terceros con posterioridad a la celebración del contrato. Para lograr la nueva inscripción a favor del vendedor, deberá éste presentar su título (artículo 1.504 del Código Civil), hacer constar la notificación judicial o notarial al comprador (artículo 59 del Reglamento Hipotecario), y, además, para cancelar cargas o gravámenes constituidos por éste, consignar el importe de los bienes en un Establecimiento bancario o Caja Oficial, siempre que proceda el reintegro del precio.

3 junio 1961

Título y requisitos en caso de ejercicio.- No se deduce en modo alguno de los artículos 1.504 del Código Civil y 59 y 175.6º, del Reglamento Hipotecario, que sea únicamente la primera copia que motivó la inscripción a favor del comprador la que tenga forzosamente que ser presentada para poder obtener su reinscripción el vendedor.

17 septiembre 1985

Título y requisitos en caso de ejercicio.- La organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad queda sustraída a la autonomía de la voluntad y regulada por normas de ius cogens, en función de la trascendencia erga omnes de los pronunciamientos registrales y su finalidad protectora del tráfico jurídico; los particulares, salvo en los casos específicos en que así se prevea, no pueden modalizar ni predeterminar la conducta futura del Registrador, quien ha de calificar todo título que pretenda su acceso al Registro con arreglo al sistema legalmente establecido. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, el solo cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario no basta para obtener la inscripción a favor del vendedor, pues debe acreditarse también tanto el cumplimiento por el vendedor de las obligaciones que para él derivan de la propia cláusula pactada, como el consentimiento o allanamiento del comprador a la resolución o, subsidiariamente, la pertinente resolución judicial estimatoria de la resolución.

19 julio 1994

Título que debe presentarse en el Registro para su cancelación

CONDICIÓN

Título que debe presentarse en el Registro para su cancelación

Título que debe presentarse en el Registro para su cancelación

No es inscribible la certificación expedida por un Agente de Cambio y Bolsa, protocolizada por acta notarial, mediante la que se solicita la cancelación, por pago, de una condición resolutoria, pues tal certificación no reúne el requisito exigido por el artículo 1.216 del Código Civil de estar expedida por funcionario competente, porque, conforme al artículo 93.1, del Código de Comercio, ni la compra de inmuebles es «acto de comercio» (ver artículo 325 del mismo Código), ni se puede considerar que la expedición de una certificación por el Agente sea uno de los actos «comprendidos en su oficio» de mediador.

13 diciembre 1985

 

 

Efectos en la calificación de la inscripción en el Registro Mercantil

SOCIEDADES

Efectos en la calificación de la inscripción en el Registro Mercantil

Efectos en la calificación de la inscripción en el Registro Mercantil

Inscrita una sociedad en el Registro Mercantil, goza de personalidad jurídica y la inscripción queda bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su nulidad, de forma que los Registradores de la Propiedad no pueden suscitar cuestiones relativas a la validez y legalidad de su constitución, porque esta materia es de la competencia de los Registradores Mercantiles.

24 diciembre 1948; 14 febrero 1949

Efectos en la calificación de la inscripción en el Registro Mercantil.- Inscrita en el Registro Mercantil una escritura de transformación de Sociedad Cooperativa en Anónima, esta inscripción de carácter constitutivo es un asiento que debe producir todos sus efectos mientras no se declare su nulidad o no sea rectificado. Por tanto, el examen por los Registradores de la Propiedad de documentos inscritos en el Mercantil no puede implicar una revisión de la anterior calificación ni autoriza para que se susciten en cualquier momento de la vida social cuestiones relativas a la validez y legalidad de las compañías; lo que sí pueden apreciar es la existencia de las Sociedades, la capacidad de las personas que las representen y la extensión de sus atribuciones.

21 febrero 1951

Efectos en la calificación de la inscripción en el Registro Mercantil.- Teniendo en cuenta que las resoluciones judiciales sobre incapacidad tienen por sí mismas efectos constitutivos y no precisan para su eficacia de la publicidad registral, no puede considerarse como defecto la falta de anotación de la solicitud de suspensión de pagos de una Sociedad que otorga una escritura de venta de sus bienes, pues si bien esa anotación, de haberse practicado, lograría el objeto de evitar el ingreso en el Registro de actos nulos o anulables, o condicionarlos a la intervención de las personas llamadas a suplir o completar la capacidad, su ausencia lo más que puede provocar es la imposibilidad de que el Registrador aprecie la existencia de ese defecto, con lo que el acto viciado encontraría acogida en los libros del Registro sin por ello verse convalidado (artículo 33 de la Ley Hipotecaria), y sin que el adquirente pudiera invocar la inoponibilidad de aquella incapacidad no inscrita. Que posteriormente, en virtud de un acto de disposición del que así haya inscrito surja un tercero protegido por la fe pública registral, tal vez puede determinar una responsabilidad de quienes llamados a promover la inscripción de incapacidad del anterior titular registral dejaron de hacerlo, pero en modo alguno esa inactividad puede implicar un a modo de cierre registral o una quiebra del tracto sucesivo registral en el que las inscripciones de incapacidad sean un eslabón necesario. En cuanto a la falta de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los Interventores de la suspensión de pagos -otro de los defectos de la nota de calificación- La Dirección considera que dicha inscripción es obligatoria, pero no constitutiva, por lo que el ejercicio de tal cargo sólo está condicionado al nombramiento por el Juez y a su toma de posesión; la segunda parte de este defecto -que los Interventores no hacían manifestación de encontrarse vigentes sus cargos-, también se revoca por el Centro Directivo, al no existir norma alguna que imponga dicha obligación.

23 julio 1998

Determinación del justo precio en caso de expropiación

URBANISMO

Determinación del justo precio en caso de expropiación

Determinación del justo precio en caso de expropiación

Es principio básico en materia de expropiación -recogido también en la legislación urbanística- que la inscripción a favor de la entidad expropiante requiere el previo pago del justo precio, el cual sólo existe cuando el expropiado acepta la tasación o, en su defecto, cuando recae la correspondiente resolución del Jurado Provincial de Expropiación o de la Comisión Provincial de Urbanismo. No se cumple este requisito y, en consecuencia, procede practicar anotación de suspensión, cuando del expediente no resulta que el expropiado haya aceptado la tasación y aunque ésta se haya depositado a su favor.

9 junio 1992

Descripción del predio sirviente

SERVIDUMBRE

Descripción del predio sirviente

Descripción del predio sirviente

Inscrita una segregación por estar bien identificada la finca nueva con los datos de superficie, linderos, término y lugar de actuación, no puede ponerse en entredicho la identificación del resto de la finca matriz cuando, según los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, es suficiente para su descripción la indicación de la extensión y lindero o linderos por donde se efectúa la segregación; y menos aún, rechazar la constitución sobre el resto de la finca de un gravamen, como la servidumbre, que queda suficientemente definido en todas sus características, pues se facilita la parte concreta de la finca sirviente por donde ha de realizarse el paso (la que media entre el lindero norte de la finca segregada y la carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones, de una longitud de 28 metros cuadrados, que se corresponde con la longitud de dicho lindero norte de la porción segregada) y la anchura del mismo (17 metros para paso de todo tipo de vehículos y personas).

21 noviembre 1994

Descripción del predio sirviente.- Ver, más atrás, el epígrafe «Descripción», dentro de este apartado.

5 febrero 2001

Descripción del predio sirviente.- 1. Las dos únicas cuestiones planteadas en la nota de defectos son la necesidad de aclarar la finca sobre la que se constituye la servidumbre constituida en el título y la necesidad de consentimiento del titular registral.

2. Ambos motivos deben rechazarse. De los hechos resulta que estamos ante un supuesto de título «retrasado» pues el titular de dos fincas, una de ellas pendiente de inscripción al tiempo del otorgamiento del documento, procedió a constituir sobre ambas servidumbre de paso a favor de un tercero sin que el título causase asiento en su día. En un título posterior que si accedió al Registro procedió a la agrupación de las dos fincas gravadas con la servidumbre y es ahora cuando se solicita la inscripción de dicho gravamen mediante la presentación del primer documento. Del título ahora presentado resulta la constitución de la servidumbre en términos que la hacen perfectamente identificable sobre las dos fincas posteriormente agrupadas para formar una sola.

Resulta en efecto cuales son las fincas gravadas, su ubicación en relación al predio dominante y a los dos sirvientes así como su anchura.

Para mayor claridad los constituyentes entregan dos planos, que son objeto de protocolización. El Registrador no hace reserva alguna sobre este hecho ni hace constar circunstancia alguna que determine que el contenido del Registro hace imposible la identificación de la finca gravada.

La mera agrupación de las dos fincas gravadas no impide la perfecta identificación del derecho a inscribir ni la finca sobre la que se ha de verificar la inscripción que el propio Registrador identifica perfectamente.

Es doctrina de este Centro Directivo que la mera falta de coincidencia entre la finca que contiene el título y la que resulta del Registro no es obstáculo que impida la inscripción cuando de ello no se deriva la imposibilidad de identificarla indubitadamente.

3. El principio de prioridad registral no sufre en un supuesto como el presente pues solo impide el acceso de los títulos anteriores cuando su contenido sea opuesto o incompatible al que publica el Registro nada de lo cual ocurre en el presente supuesto. No existiendo en conclusión circunstancias que impidan la identificación de la finca sobre la que ha de verificarse la inscripción y no implicando ésta ninguna contradicción ni oposición de las titularidades inscritas procede estimar el recurso.

4. A lo anterior debe sumarse la circunstancia de que, según resulta de la propia nota de defectos, la titularidad registral de la finca agrupada coincide con la de quien, en el título, constituyó en su día la servidumbre. La inexistencia de este otro obstáculo registral lleva a la aceptación de la total argumentación del recurrente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador de la Propiedad.

11 octubre 2005

Descripción de resto

SEGREGACIÓN

Descripción de resto

No es defectuosa la escritura en que se segregan tres porciones bien determinadas de una finca por el hecho de no describir ni señalar la extensión superficial de la matriz, si resulta que ésta aparece inscrita en el Registro, no como unidad o entidad hipotecaria, delimitada por cabida y general descripción, sino como un conjunto de predios, parcelas o unidades, con sus respectivas descripciones; por tanto, las segregaciones practicadas han de estimarse realizadas correctamente, toda vez que en forma indubitable constan las porciones que son objeto de segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.

8 febrero 1936

Descripción de resto.- Consignada la medida superficial de dos fincas registrales con precisión matemática y después la de las porciones que respectivamente se segregan, la determinación de los restos es una sencilla operación cuyos resultados, si se hacen constar en la nota marginal de segregación, pueden ser tenidos en cuenta por los futuros interesados en la adquisición de los inmuebles y por lo encargados del Registro.

25 mayo 1943

Descripción de resto.- Segregada una porción de finca sin describir el resto con sus nuevos linderos y con una breve mención al margen de dicho resto, aunque estas operaciones se hallan realizado con sujeción estricta a los artículos 59 y 60 del Reglamento Hipotecario (en la fecha de este recurso), este sistema puede conducir a situaciones en la que es necesario aclarar la descripción del resto para poner el Registro en consonancia con la realidad jurídica. Por ello, una buena práctica notarial aconseja la descripción hipotecaria, no sólo de la parte segregada, sino del resto de la finca primitiva. Faltando, por tanto, la descripción del resto, no puede practicarse una inscripción sobre el mismo con los linderos anteriores a la segregación, ni aún con el argumento de que los asientos del Registro se hallan bajo la custodia de los Tribunales.

20 junio 1945

Descripción de resto.- Cuando, después de varias segregaciones, la nota de resto se limita a indicar la superficie de la finca matriz y el lindero por el que se llevaron a cabo, no es inscribible la escritura por la que uno de los condueños del resto vende a otro su participación en él, describiendo la matriz en su forma primitiva y haciendo una breve referencia a las segregaciones efectuadas, pues siendo la finca la base sobre la que descansan los derechos inscribibles, el Notario debe procurar, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 170 y 171 del Reglamento Notarial, que se consignen con claridad y precisión los datos que permitan identificar la finca matriz y la porción segregada, así como actualizar las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos registrales.

14 junio 1963

Descripción de resto.- Es inscribible una escritura de compraventa en que se describe la porción segregada de una finca, su extensión y el lindero por donde se efectuó la segregación sin haber descrito el resto de la finca matriz.

23 octubre 1965

Descripción de resto.- No existe ningún defecto cuando, habiéndose expresado la superficie de la finca matriz y de la porción segregada, se indica que la primera ha quedado disminuida en esta última extensión, pues una simple operación de restar despeja la cuestión matemática que podría plantearse.

22 marzo 1973

Descripción de resto.- Si se hace constar la superficie de la totalidad del inmueble y la de la porción segregada, una simple operación de restar despeja la incógnita matemática que determina la extensión del resto. Igualmente, al describirse en la porción segregada que es su viento norte quien linda con la finca matriz, aparece con claridad meridiana el otro requisito relativo al lindero por donde se haya efectuado la segregación, ya que será, en consecuencia, el lindero sur de la finca principal por donde se efectuó. En cuanto al asiento que se practique en la finca matriz, será una nota marginal y no una inscripción.

8 mayo 1978

Descripción de resto.- Con motivo de la subsanación de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operación inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregación. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas sólo se hizo constar la superficie segregada y la porción restante, por lo que entiende necesaria la descripción de aquellos restos. La Dirección admite que el principio de especialidad exige la descripción de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refería a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante sí con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripción en aras de la economía y flexibilidad del sistema. A continuación, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta técnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices contenían el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcionárselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (economía y flexibilidad) deben llevar a admitir el título no redactado con la perfección deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.

7 enero 1994

Descripción de resto.- Inscrita una segregación por estar bien identificada la finca nueva con los datos de superficie, linderos, término y lugar de actuación, no puede ponerse en entredicho la identificación del resto de la finca matriz cuando, según los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, es suficiente para su descripción la indicación de la extensión y lindero o linderos por donde se efectúa la segregación; y menos aún, rechazar la constitución sobre el resto de la finca de un gravamen, como la servidumbre, que queda suficientemente definido en todas sus características, pues se facilita la parte concreta de la finca sirviente por donde ha de realizarse el paso (la que media entre el lindero norte de la finca segregada y la carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones, de una longitud de 28 metros cuadrados, que se corresponde con la longitud de dicho lindero norte de la porción segregada) y la anchura del mismo (17 metros para paso de todo tipo de vehículos y personas).

21 noviembre 1994

Descripción de resto.- Cuando la finca matriz sobre la que se opera es el resto de otras segregaciones anteriores, se atenúa el rigor de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, pues conforme a los artículos 47 y 50 de dicho Reglamento basta con expresar la modificación en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. No puede, por tanto, si se efectúa una nueva segregación, considerarse defecto que se mantenga la descripción primitiva de la finca sobre la que ya se han efectuado dos segregaciones, máxime si así se indica al describir la finca matriz, pues los datos de la superficie y linderos afectados resultan del propio Registro en el que constan inscritas las segregaciones previas. Por otra parte, y en cuanto a la descripción de la finca matriz tras la segregación que pretende inscribirse, el requisito de la extensión queda cumplido con la determinación de la porción segregada, ya que ésta implica una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de la extensión superficial de aquélla; y en cuanto al lindero o linderos por el que se efectúa la segregación, resultan por la vía de la expresión de la colindancia con la finca matriz o con partes previamente segregadas de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad.

25 enero 1999

Descripción de resto.- Ante una escritura de descripción de resto de una finca y venta de la misma, que según el Registro tiene 363 metros cuadrados y según el título, «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz» tiene 114,54 metros cuadrados, acompañándose una certificación catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Dirección confirma la calificación que suspende la inscripción por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso haría falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística) o de una rectificación de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripción de la finca a la realidad extrarregistral.

16 marzo 2001

Descripción de resto.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesidad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta.

13 junio 2001

Descripción de resto.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesariedad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta. [1]

13 junio 2001

Descripción de resto.- Apreciadas por el Registrador diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y la contenida en el título, en cuanto a superficie y linderos, debido a la existencia de segregaciones que aún no habían sido inscritas, la Dirección afirma que no por ello puede rechazarse la inscripción de un derecho (en este caso una opción), sino que, conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario, deberá practicarse en el folio de la finca matriz, recogiendo en el asiento la descripción actual facilitada y la nueva superficie, y practicando la nota marginal que indica esa norma.

23 octubre 2001

Descripción de resto.- Hechos: en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo se declara justificado el dominio de una finca –casa con pajar- de 825 metros cuadrados, y la Registradora, teniendo en cuenta que la última inscripción de la finca expresa que tiene una superficie de 2.666 metros cuadrados, suspende la inscripción por entender que se precisa un Auto complementario que describa el resto de la finca matriz. La Dirección revoca la nota porque considera que la descripción de resto no es imprescindible para la práctica de una segregación, como lo demuestra: a) que el artículo 47 del Reglamento Hipotecario sólo la exige “cuando fuere posible”; b) que del mismo artículo se desprende que tal descripción no debe reflejarse cuando de una finca se segregan varias y dichas segregaciones, por virtud del principio de rogación, acceden al Registro en orden distinto a aquél por el que se practicaron. En el caso presente, además, no puede admitirse una descripción de resto realizada a instancia de una persona que no tiene interés ni legitimación para la misma. En consecuencia, el Centro Directivo resuelve que debe practicarse la reanudación del tracto mediante segregación de la porción cuyo dominio se ha justificado, expresando en la nota de la finca matriz la superficie segregada, así como los restantes datos que pudieran ayudar a su más perfecta descripción.

20 noviembre 2002

Descripción de resto.- No constituye defecto la falta de descripción de resto, pues el artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.

17 diciembre 2003

 Descripción de resto.- Ver, más adelante, el apartado “Necesidad de licencia urbanística”.

20 marzo 2007

Descripción de resto.- 1. Subsanado el defecto relativo a los medios de pago y no habiendo sido objeto de recurso, la cuestión se centra en determinar si la falta de plena correlación entre los lindes de la porción segregada y de la finca resto es o no causa para suspender la inscripción.

Uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a cada una el número registral correspondiente (cfr. artículo 8.1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción, siendo uno de los elementos fundamentales para ello la expresión de los linderos conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1ª y 51 reglas 2.ª y 3.ª del Reglamento Hipotecario.

Tratándose del supuesto de formación de finca por segregación y correlativa determinación del resto resulta todavía más necesario evitar cualquier tipo de discordancia en las descripciones y por ello, aunque la descripción se refiera a la finca que se forma por segregación, que es el objeto del derecho real correspondiente, no puede dar lugar esa descripción a una discordancia con la descripción que se efectúe en la finca resto.

Aunque el artículo 50 del Reglamento Hipotecario permite que mientras no se opere sobre la finca resto, ésta no sea objeto de descripción completa, exige que se exprese «por lo menos las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación».

Ante una exigencia tan clara, debe ser confirmado el defecto, pues existe indudablemente una discordancia entre la descripción de la finca segregada y la referencia en el resto a los linderos por donde se ha efectuado la segregación, pues, como dice la nota calificadora, si la finca segregada linda al sur y al este con la finca matriz, la referencia a los linderos de ésta debe indicar que sus correlativos linderos norte y oeste, aunque sólo sea en parte, son los de la finca segregada.

2. El Notario esgrime, en esencia, dos argumentos en favor de su postura: primero, que como la fe pública registral no se extiende a las circunstancias físicas de las finca y éstas resultan de las manifestaciones de los interesados, no tiene el registrador competencia para calificar los linderos fuera del caso del artículo 53.10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y segundo, que una descripción extraordinariamente pormenorizada de los lindes de la finca puede resultar más perturbadora que beneficiosa para el objetivo pretendido de identificación de la misma.

Frente a ello, resulta que, con independencia de si el principio de fe pública registral se extiende a la mención de los linderos, el principio de legitimación registral sí se extiende a los mismos, dado el carácter de presunción iuris tantum que tiene tal principio y la necesaria exactitud a la que debe tender el Registro, también en materia de descripciones, para evitar confusiones en relación con las fincas.

3. Efectivamente, el artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria presume la pertenencia del derecho real inscrito a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y dentro de la forma determinada por el asiento está la referencia a los linderos (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1989), máxime cuando éstos afectan a la delimitación del objeto del derecho real. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aplicado la presunción del principio de legitimación registral a los linderos, como resulta de las Sentencias de 21 de marzo de 1953; 7 de abril de 1981; 23 de mayo de 1989; 14 de noviembre de 1994; 15 de febrero de 1995; 25 de mayo de 2000; 23 de mayo de 2002, y 31 de enero y 2 de junio de 2008.

En cuanto a las Sentencias que han excluido de la fe pública registral los datos físicos o de mero hecho, o lo han sido con referencia al principio de fe pública registral y no al de legitimación, como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1981 (Sentencias de 6 de febrero de 1947; 5 de diciembre de 1949; 30 de abril de 1967; 6 de abril de 1968, entre otras); o bien, cuando han excluido el principio de legitimación, han hecho referencia a otros datos físicos distintos de los linderos (Sentencia de 6 de julio de 2002 y 26 de febrero de 2010 entre otras), o incluso se trataba de supuestos en que a través de la prueba correspondiente se había desvirtuado la descripción registral (Sentencias de 27 de diciembre de 1996 y 5 de febrero de 1999), por lo que no excluyen la presunción iuris tantum resultante de los asientos.

4. Especial trascendencia tiene la Sentencia de 23 de mayo de 2002, con cita de la Sentencia de 21 de marzo de 1953, es decir, la de 21 de marzo de esa fecha. Dice así la referida Sentencia de 23 de mayo de 2002: «… cuando están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras y acreditada la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular también con la presunción que diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado al titular secundum tabulas de la obligación de probar la concordancia con la realidad extra hipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada según lo dispuesto en los artículos 1, 9, 21, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria; así se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 (sic) de marzo de 1953, en el sentido de admitir, en principio, la descripción registral, lo que refuerza la conclusión sobre identificación plena en este caso».

Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2008 atiende a la situación y linderos resultante del Registro, a efectos de determinar si la franja de terreno discutida, correspondía a la finca por estar comprendida dentro de los linderos que señala el Registro, debiendo prevalecer la descripción al no haberse destruido la misma.

5. En cuanto al segundo argumento del recurrente, en materia de descripción de la finca, ha de procurarse que sea lo más precisa posible, y en cualquier caso, deben evitarse las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada. Por ello, resultando claramente en la escritura la discordancia entre la descripción de la finca segregada respecto a la de la finca matriz en cuanto a los linderos por donde se ha efectuado la segregación, procede confirmar la nota calificadora.

En todo caso, la competencia del registrador para calificar la descripción de la finca resulta de lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria por tratarse de circunstancias relativas a las fincas, en relación con lo dispuesto en el artículo 9.1.ª y reglas 2.ª y 3.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y 8 de la propia Ley Hipotecaria, conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, como resulta de las Resoluciones de 23 de octubre de 1965, 30 de septiembre y 1 de octubre de 2005 y 3 de septiembre de 2009, 14 de junio de 2010, entre otras muchas anteriores y posteriores. La Resolución de este Centro Directivo de 1 de septiembre de 1992 ya señaló que los datos físicos de las fincas que figuran en los asientos registrales no carecen de valor, citando las Sentencias de 14 de diciembre de 1986; 6 de febrero, 24 de julio y 23 de octubre de 1987. Precisamente el principio de legalidad en su vertiente de calificación registral está en relación con el principio de legitimación registral, pues si se presume la exactitud del Registro en cuanto a la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1º de la Ley Hipotecaria) y queda bajo la salvaguarda de los Tribunales mientras no se rectifique por los medios previstos en la Ley (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria), de ello deriva la necesidad de extremar la calificación registral y de consignar adecuadamente en los asientos las descripciones de las fincas.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

7 junio 2012

 

[1] El criterio utilizado en esta Resolución no se ha mantenido en la que sigue.

Fideicomisaria: cómputo de los llamamientos

SUSTITUCIÓN

Fideicomisaria: cómputo de los llamamientos

Fideicomisaria: cómputo de los llamamientos

En el usufructo establecido conjuntamente a favor de varias personas tiene lugar el derecho de acrecer, salvo disposición en contra del testador. Por otra parte, al producirse el acrecimiento no tiene lugar un nuevo llamamiento sucesorio a los efectos del cómputo de los permitidos por el artículo 781 del Código Civil.

1 diciembre 1960

Constitución

USUFRUCTO

Constitución

Constitución

1) Constituido un derecho de usufructo a favor de varias personas, de forma no conjunta, es necesario hacer constar la participación de cada una de ellas, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario. 2) Estableciéndose el usufructo a favor de determinadas personas y sus “descendientes directos o herederos directos hasta la segunda generación”, tiene razón el Registrador cuando aduce que tales expresiones deben ser aclaradas, pues una y otra no son sinónimas. 3) Siendo la adquisición del usufructo a título oneroso, es preciso, por aplicación de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9.a de su Reglamento, que conste el nombre de los cónyuges de los adquirentes casados, pues la adquisición afecta a sus respectivas sociedades conyugales.

22 abril 2003

Arrendaticio urbano: Aportación de vivienda a una sociedad

RETRACTO

Arrendaticio urbano: Aportación de vivienda a una sociedad

Arrendaticio urbano: Aportación de vivienda a una sociedad

Basándose en el carácter restrictivo con que han de interpretarse las limitaciones de la propiedad, entre las que se encuentran los derechos de tanteo y retracto; en la concreción del artículo 47 de la LAU a los supuestos de venta, cesión solutoria y adjudicación por división de cosa común; en la imposibilidad del retrayente de subrogarse mediante una prestación que no puede cumplir, como sería entregar unas acciones que no tiene; y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por todo ello, considera el Centro Directivo que no es preciso hacer constar la situación arrendaticia de un inmueble urbano que se aporta a una sociedad en la escritura de su constitución.

5 septiembre 1991

Venta de bienes del suspenso

SUSPENSIÓN DE PAGOS

Venta de bienes del suspenso

No constituye defecto la falta de justificación de determinados requisitos establecidos por el convenio para la venta de bienes del suspenso, si éste (una sociedad) concurrió a dicha venta con la comisión liquidadora existente, puesto que con la comparecencia de ambos se cumplían las limitaciones previstas en el convenio.

27 noviembre 1974

Venta de bienes del suspenso.- Aprobado el convenio, en el que no se impuso al suspenso ninguna prohibición expresa o tácita de disponer, no puede oponerse a la venta de bienes realizada por éste la Comisión interventora nombrada por los acreedores, que sólo tiene las funciones específicas que le han atribuido, pero no las que la ley especial reserva a los Interventores judiciales.

20 septiembre 1983

Venta de bienes del suspenso.- Inscrito un Convenio en el que se fijaba un plazo de dos años para que la Comisión Liquidadora realizase sus funciones, no es inscribible la escritura de venta otorgada después de transcurrido ese plazo ni aún contando con la aprobación de la mayoría, lo que por otra parte no fue acreditado. Las limitaciones resultantes del Convenio son de interpretación estricta y, tanto el interés del suspenso como el de sus acreedores, requieren el consentimiento del primero y de la totalidad de los segundos, o en su defecto, aprobación judicial, para introducir cualquier modificación. Por otra parte, debiendo fundarse la calificación en los documentos tenidos a la vista por el Registrador al hacerla, la Dirección no tuvo en cuenta ni una solicitud del apoderado del deudor ni un mandamiento judicial derivado de aquélla solicitando la inscripción.

6 abril 1987

Venta de bienes del suspenso.- Figurando en el Registro el convenio existente entre el suspenso y sus acreedores, con independencia de la interpretación que deba darse a sus cláusulas (si hubo una cesión de bienes a la comisión de acreedores o si simplemente se atribuyó a éstos la facultad de realizar sus bienes) lo cierto es que el asiento producido, por provenir de la autoridad judicial, impone que la ejecución de alguno de los bienes del suspenso por parte de acreedores no sujetos al convenio tenga lugar con la participación de la comisión erigida. Como consecuencia, no es inscribible la venta judicial, derivada de un embargo posterior por créditos salariales, en la que no queda acreditado uno de estos extremos: a) Que las actuaciones ejecutivas se han llevado a cabo con intervención del órgano colectivo -la comisión de acreedores- designado en interés de todos los acreedores, bien para oponerse a la ejecución o bien para intervenir en el avalúo y subasta. b) Que, no obstante, se ordene practicar la inscripción por resolución judicial dictada en procedimiento adecuado con intervención en él de quienes, según el Registro, resulten ser interesados o del órgano colectivo instituido por éstos para velar por los intereses comunes en cuestión. En cualquier caso no puede invocarse extralimitación en la actuación calificadora, pues la calificación de los documentos judiciales no puede desconocer los obstáculos que surjan del Registro, en este caso un asiento anterior, ordenado por autoridad judicial y cuyo respeto viene exigido por los principios registrales de legitimación, tracto, prioridad y salvaguardia judicial de los asientos registrales.

21 y 23 agosto 1993

Venta de bienes del suspenso.- Una vez que se alcanza, dentro del expediente de suspensión de pagos, un Convenio entre el deudor y sus acreedores, y que éste es aprobado judicialmente, el suspenso recobra su capacidad de obrar, de manera que en adelante su plena capacidad no tiene otras limitaciones que las definidas exclusivamente en dicho Convenio. Por consiguiente, si del texto del Convenio ahora cuestionado resulta que en tanto no se produzca el incumplimiento en los compromisos asumidos por el deudor, no quedan limitadas sus facultades dispositivas, ningún obstáculo puede oponerse a la validez de la venta calificada por el hecho de no mediar la conformidad de la Comisión de acreedores.

18 febrero 1997

Venta de bienes del suspenso.- Teniendo en cuenta que las resoluciones judiciales sobre incapacidad tienen por sí mismas efectos constitutivos y no precisan para su eficacia de la publicidad registral, no puede considerarse como defecto la falta de anotación de la solicitud de suspensión de pagos de una Sociedad que otorga una escritura de venta de sus bienes, pues si bien esa anotación, de haberse practicado, lograría el objeto de evitar el ingreso en el Registro de actos nulos o anulables, o condicionarlos a la intervención de las personas llamadas a suplir o completar la capacidad, su ausencia lo más que puede provocar es la imposibilidad de que el Registrador aprecie la existencia de ese defecto, con lo que el acto viciado encontraría acogida en los libros del Registro sin por ello verse convalidado (artículo 33 de la Ley Hipotecaria), y sin que el adquirente pudiera invocar la inoponibilidad de aquella incapacidad no inscrita. Que posteriormente, en virtud de un acto de disposición del que así haya inscrito surja un tercero protegido por la fe pública registral, tal vez puede determinar una responsabilidad de quienes llamados a promover la inscripción de incapacidad del anterior titular registral dejaron de hacerlo, pero en modo alguno esa inactividad puede implicar un a modo de cierre registral o una quiebra del tracto sucesivo registral en el que las inscripciones de incapacidad sean un eslabón necesario. En cuanto a la falta de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los Interventores de la suspensión de pagos -otro de los defectos de la nota de calificación- La Dirección considera que dicha inscripción es obligatoria, pero no constitutiva, por lo que el ejercicio de tal cargo sólo está condicionado al nombramiento por el Juez y a su toma de posesión; la segunda parte de este defecto -que los Interventores no hacían manifestación de encontrarse vigentes sus cargos-, también se revoca por el Centro Directivo, al no existir norma alguna que imponga dicha obligación.

23 julio 1998

Venta de bienes del suspenso.- En el mismo recurso reseñado en el epígrafe que precede se planteó también la cuestión de la naturaleza del órgano de intervención del suspenso, pues habiendo sido nombrados tres Interventores, en la escritura de venta concurrieron sólo dos, y uno de ellos representado por el otro, aunque ratificando después la representación alegada. La Dirección llega a la conclusión de que legalmente la representación está atribuida a la mayoría, en este caso dos personas, frente a la que no podría prevalecer el criterio contrario del ausente. En cuanto a la objeción esgrimida por el Registrador de falta de comparecencia simultánea de ambos Interventores, no puede aceptarse, pues la falta de uno se salva mediante la representación alegada para el caso concreto de esta venta, no con carácter general, y que después se ratifica a través de diligencia extendida en la misma escritura.

23 julio 1998

Venta de bienes del suspenso.- Ver, más atrás, el epígrafe «Efectos en el Registro de la Propiedad de la que no se ha inscrito».

1 febrero 1999

Venta de bienes del suspenso.- Ver, más atrás, el epígrafe «Efectos frente a ejecuciones posteriores».

16 junio 2001

Venta de bienes del suspenso.- Aunque en el Registro no conste la anotación del convenio, es inscribible la venta de bienes del suspenso realizada de acuerdo con el convenio aprobado, que se relaciona por el Notario en la escritura de venta y que, además, se ha presentado en el Registro mediante testimonio judicial del auto de aprobación. La calificación registral se revoca, porque: a) El Registrador, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ha de tomar en consideración lo que resulte de la escritura calificada y de los asientos del Registro; b) La constancia del convenio en el Registro carece de efectos constitutivos y su omisión no puede provocar un cierre registral de los actos de disposición que se ajusten al mismo; y c) Además de figurar en la escritura, el convenio estaba presentado en el Registro, sin que en conste en él ninguna anotación de rescisión y de solicitud de declaración de quiebra.

18 julio 2003

Venta de bienes del suspenso.- 1. La cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar, si es posible, la enajenación por el Administrador de una sociedad de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad sobre el que pende una anotación preventiva de suspensión de pagos, sin la concurrencia de los interventores judiciales.

El Registrador mantiene que constando en el Registro la anotación preventiva y el nombramiento de interventores, no cabe tal enajenación por el Administrador de la sociedad, sin la intervención de aquéllos; y que, por otra parte, el Auto Judicial que el presentante acompaña por fotocopia, por el que se declara la conclusión del concurso, no es suficiente y ello tanto porque es una mera fotocopia, como porque no es firme y cabe recurso contra el mismo.

El recurrente alega que existe un Auto Judicial por el que el Juzgado que decretó la suspensión, expresamente dispone «haber lugar a declarar legalmente concluido el procedimiento. …, cesen en sus funciones los interventores designados», y, en consecuencia, que ha desaparecido la situación de suspensión, recuperando el administrador las plenas facultades dispositivas. Dicho auto judicial lo aporta en fotocopia.

2. El Registrador en el ejercicio de su función calificadora ha de atenerse a lo que resulte de los documentos presentados y lo que conste en los asientos del Registro, así resulta del artículo. 18 de la Ley Hipotecaria, que juega tanto positiva (ha de utilizar en la calificación necesariamente esos medios) como negativamente (no puede tener en cuenta otros datos que no consten en el Registro o en los títulos presentados); en consecuencia, figurando anotado en los libros registrales la situación de suspensión de pagos y el nombramiento de interventores, no cabe la inscripción de los actos realizados por el administrador de la concursada sin la intervención de aquéllos o sin que previamente se presente e inscriba el correspondiente testimonio del auto firme poniendo fin al procedimiento.

Por ello, en el caso objeto del presente recurso la fotocopia de un auto judicial no es un documento auténtico en el sentido que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de enero de 2002) y, en consecuencia, no es título hábil para tener en cuenta en la calificación y, aunque se aportare el testimonio auténtico del mismo, ha de constar en él su firmeza (cfr. artículo 83.1 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 julio 2006

Inscripción en el Registro Mercantil

SOCIEDADES

Inscripción en el Registro Mercantil

Inscripción en el Registro Mercantil

1) Las cuestiones relativas a la validez y legalidad de la constitución de las sociedades anónimas son de la competencia y apreciación exclusiva de los Registradores mercantiles, puesto que una vez inscritas en el Registro Mercantil sus asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales de justicia y producen sus efectos mientras no se declare su nulidad. 2) La falta de inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil debe considerarse defecto subsanable, por lo que la escritura de la que nazcan aportaciones o adquisiciones después de haberse otorgado la escritura de fundación hasta que sea inscrita en el Registro Mercantil es inscribible, si bien deberá ser presentada en el Registro de la Propiedad después de ser inscrita con arreglo al artículo 110 del Código de Comercio.

9 febrero 1943

Del demandado rebelde, por el Juez

REPRESENTACIÓN

Del demandado rebelde, por el Juez

Del demandado rebelde, por el Juez

No es inscribible la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeldía del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representación del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a público el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y después formalizar los herederos del fallecido su adquisición hereditaria. Como consecuencia se altera el carácter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protección registral de quien aparece como adquirente a título oneroso, cuando debió serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo, en el que literalmente se dice que «debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada… condenando a dicha demandada a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes… debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización pública, únicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.

15 noviembre 1996

Del demandado rebelde, por el Juez.- Otorgada una escritura de compraventa por el Juez, en representación del demandado y por rebeldía de éste, en cumplimiento de una sentencia, no es inscribible si no se cumple lo ordenado en la sentencia, que fue la elevación a público de un contrato privado de compraventa, pues resulta que la compraventa otorgada documenta un contrato distinto del contenido en el documento privado, el cual era una compraventa a favor del padre de los demandantes, mientras que en la escritura aparece como celebrado entre el demandado y los propios demandantes. De esta manera se vulnera el principio básico de que nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por éste o tener su representación legal, y las consecuencias son la alteración del carácter de la adquisición (que en lugar de ser gratuita pasa a ser onerosa), la diferente protección registral para el adquirente, las de orden fiscal, etc. En cuanto al argumento del recurrente de que la sentencia ordenaba el otorgamiento del contrato a favor de los actores, debe rechazarse, porque si bien el fallo así lo decía, del contexto de toda la sentencia y en congruencia con los hechos y fundamentos de derecho de los que derivaba, se desprendía que lo procedente era elevar a público el documento privado de compraventa, puesto que los demandantes no habían adquirido directamente del demandado, sino por título hereditario del que contrató con aquél.

10 septiembre 2001

Del demandado rebelde, por el Juez.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevación a público del documento privado, señalando como demandados a los “ignorados herederos” de la vendedora, quienes fueron citados mediante cédula entregada en la propia vivienda vendida –que fue el último domicilio de la vendedora y constituía en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeldía de los demandados, comunicada también en el mismo domicilio, se dictó sentencia, debidamente publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representación y por rebeldía de los demandados, otorgó la escritura en representación de éstos a favor de los compradores. La Dirección confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obstáculo para que la calificación se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuación en la que éste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión procesal (artículo 24 de la Constitución) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimación. Por esta razón, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los trámites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aquél. Por otra parte, el Juez, cuando actúa en representación de un demandado rebelde, está sujeto a la regla general del artículo 1259 del Código Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o tener una legitimación legal para hacerlo) y este aspecto de su intervención está sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificación por el Registrador. En este caso no hubo más que un juicio genérico de capacidad, pero el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Dirección considera que los ignorados herederos llamados a la aceptación de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omitió el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopción de disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genérica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protección registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.

27 octubre 2003

A la herencia, por los padres en representación de hijos menores de edad

RENUNCIA DE DERECHOS

A la herencia, por los padres en representación de hijos menores de edad

A la herencia, por los padres en representación de hijos menores de edad

Basándose en los precedentes históricos, en la jurisprudencia y en la legislación vigente al tiempo de esta Resolución (en la que no había ninguna disposición que regulase la repudiación por los padres de herencias correspondientes a los hijos sujetos a la patria potestad, a diferencia con los supuestos de herencias a favor de pobres, establecimientos públicos oficiales, asociaciones, corporaciones y fundaciones, mujeres casadas, incapacitados y menores de edad sujetos a tutela), y en que los preceptos limitativos de la capacidad son de interpretación restrictiva, entre otros argumentos, la Dirección revoca la calificación que consideró necesaria la autorización judicial [1] para que un padre pudiese renunciar a la herencia que correspondía a su hijo menor de edad.

25 noviembre 1942 y 25 septiembre 1943

 

[1] Actualmente, el artículo 166 del Código Civil (modificado por la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de Protección al Menor), dispone que “los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario.

Naturaleza

RENTA VITALICIA

Naturaleza

Naturaleza

Transmitida una finca a cambio de una renta vitalicia, «llevando consigo la finca referida la carga de la pensión, quedando responsable de su pago», se confirma la calificación que denegó su inscripción porque aunque la legislación vigente no contiene una categoría agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza que los enumerados por la Ley, y modificar desde luego o en lo futuro alguna de las facultades del dominio, la manifestación de voluntad que determina tales derechos inscribibles ha de llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, las características externas y aparentes que los hacen trascender a terceros extraños al negocio, y siempre las que son necesarias para reflejar tales derechos en el Registro de la Propiedad, por imperativo de su legislación orgánica; y la renta vitalicia pactada en la escritura calificada carece de tales requisitos, que no pueden derivarse de una referencia a la institución de ese nombre regulada por el Código Civil, ni de la expresión del pago de una renta que obliga al deudor según su artículo 1802. Previamente, la Dirección General distingue entre el contrato de renta vitalicia, motivo o consecuencia de la transmisión de la finca, que por sí misma no tiene carácter real, y la afección que se constituyó sobre la finca a una carga real significada por la renta, cuya garantía indeterminada es la que motivó la calificación denegatoria.

1 marzo 1939

Naturaleza.- El contrato de renta vitalicia, en nuestro Derecho, sólo genera obligaciones y no tiene carácter real, si bien es posible garantizar su cumplimiento mediante un derecho real como la hipoteca. Sólo en dicha forma podría tener acceso al Registro, pues la doctrina del «numerus apertus» tampoco es de aplicación, porque la ciencia jurídica moderna acoge con simpatía la orientación contraria, que encierra las innegables ventajas de facilitar la labor del Registrador en cuanto a su deber de calificación, favorecer los cálculos de los terceros adquirentes y evitar la creación de derechos innominados y ambiguos, y nuestra propia jurisprudencia impone ciertas cortapisas y limitaciones a la autonomía de las personas que constituyen un derecho real.

21 diciembre 1943

Determinación del titular de una parcela adjudicada con carácter fiduciario

URBANISMO

Determinación del titular de una parcela adjudicada con carácter fiduciario

Determinación del titular de una parcela adjudicada con carácter fiduciario

1. Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad certificación administrativa por la que se solicita que, de conformidad con lo previsto en los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 37 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, se inscriba en favor del Estado determinada participación indivisa de una parcela que ha sido inmatriculada como finca resultante de un proyecto de reparcelación a nombre del Ayuntamiento de Dos Hermanas, con carácter fiduciario y para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma, por título de adjudicación.

En dicha certificación se expresa que se ha tramitado expediente de investigación patrimonial que ha culminado con Resolución de fecha 21 de julio de 2011 de la Dirección General de Patrimonio del Estado en la que se declara que se trata de inmueble vacante cuya titularidad corresponde al Estado. Asimismo, se añade que ha sido emitido el informe de la Abogacía del Estado previsto en el artículo 36.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas y que se ha notificado al Ayuntamiento, por su condición de titular fiduciario, dicha resolución y la intención de inscribir a favor del Estado la mencionada participación indivisa.

b) La registradora suspende la inscripción porque considera necesario que en el documento presentado conste la aceptación del Ayuntamiento, por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

c) La Administración recurrente alega que la certificación presentada es en este caso titulo hábil para la inscripción en favor del Estado, conforme al artículo 206 de la Ley Hipotecaria, toda vez que pone fin a la falta de constancia de la titularidad real del inmueble, pues no existe una autentica titularidad registral contradictoria, al constar el Ayuntamiento como mero fiduciario hasta tanto se conozca al auténtico propietario. Y añade que se ha comunicado a dicha Entidad Local la resolución sobre la titularidad del Estado, sin que haya formulado por aquélla oposición a la inscripción.

2. Dada la obligada concreción del recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), ésta no puede ser confirmada habida cuenta de los escuetos términos en que ha sido formulada.

Aun cuando la finca de que se trata está inscrita a nombre del Ayuntamiento, deben tenerse en cuenta las particulares circunstancias de dicha titularidad registral. En efecto, tratándose de una titularidad fiduciaria, conforme al 10.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, debe estimarse que dicha titularidad, encaminada al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento en que resulta acreditada la titularidad del Estado conforme al especial procedimiento al que se refieren los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 17 y 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con las correspondientes garantías para el titular registral, que se acreditan en el expediente administrativo tramitado con anterioridad a la expedición de la certificación, al practicar las notificaciones al mismo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

25 mayo 2012

Entre varios edificios divididos horizontalmente

SERVIDUMBRE

Entre varios edificios divididos horizontalmente

Entre varios edificios divididos horizontalmente

Debiendo constituirse diversas servidumbres entre tres edificios y los que de ellos puedan resultar en el futuro por segregación o división, se consideran defectos: 1º. Que al no estar ni siquiera proyectados los edificios a construir, no aparece perfilada la naturaleza y extensión de la servidumbre, pues falta la concreta determinación de las fincas que recíprocamente van a ser predios dominantes y sirvientes, con lo que se atenta al principio de especialidad; 2º. La norma por la que «los finales de pasillo sin salida podrán ser cerrados y ocupados por los dueños de los locales que delimiten la zona objeto de ello o con el permiso de los mismos, uniéndolos al local o locales inmediatos», no supone ninguna atribución de propiedad y no por ello es en sí defectuosa, sino por aparecer totalmente indeterminada la extensión de esta limitación. En cambio, y en términos generales, no constituyen defectos las servidumbres y normas de propiedad horizontal constituidas por el propietario único bajo la condición suspensiva de estar subordinado su nacimiento a la adquisición de las fincas registrales por terceros o incluso a la construcción de edificaciones inexistentes en el momento de otorgarse la escritura.

21 octubre 1980

Entre varios edificios divididos horizontalmente.- Constituida una servidumbre de paso sobre un piso en favor de otro situado en un edificio colindante y pertenecientes ambos al mismo dueño, la Dirección, dejando expresamente sin resolver la cuestión de si es posible la creación de servidumbre sobre finca propia, rechaza su inscripción por no especificarse el lugar de paso a través de la vivienda colindante y por no constituirse también sobre los elementos comunes de dicha vivienda, sin lo cual no podría garantizarse el paso al predio dominante.

12 noviembre 1997

Entre varios edificios divididos horizontalmente.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si se ha de entender caducada la facultad de constituir una servidumbre recíproca entre dos fincas (con números registrales 15.890 y 1.191, de la primera de las cuales en el Registro figuran vendidos determinados elementos privativos) que se reservó el promotor por un período de dos años desde la obtención de la licencia de primera ocupación, sin especificarse si dicha licencia es la relativa a los edificios ubicados en la misma finca cuya división horizontal se realiza en el mismo acto de la reserva de la referida facultad (finca 15.890) o si es la relativa a otras edificaciones que se declaren sobre la finca colindante cuya propiedad se prevé adquirir por el mismo promotor (finca 1.191).

2. Para resolver la cuestión planteada debe determinarse si el derecho que se reservó el promotor se halla caducado con arreglo a su propio título de constitución, que no es otro que la escritura de división en régimen de propiedad horizontal.

Reconocida esta facultad en el propio título e inscrita en el Registro de la Propiedad habrá de procederse a la interpretación de la cláusula en la que se estableció a fin de conocer su verdadero significado. Para este ejercicio intelectual debemos acudir a los principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil. Así, según la Sentencia de dicho Tribunal, núm. 958/2001, de 22 octubre, «…sólo cabe una explicación coherente, incluso de la propia existencia del convenio, a través de la interrelación de sus diversas estipulaciones, de ahí la importancia de esta interpretación sistemática –canon hermenéutico de la totalidad-(art. 1285 CC) que permite complementar la interpretación gramatical (art. 1281, p. primero CC)»; y la Sentencia del mismo Tribunal, núm. 672/1994, de 7 julio, viene a establecer una preeminencia de la interpretación contextual, incluso sobre la literal, al entender que «el empleo de las palabras no es bastante, aunque semánticamente no den lugar a dudas en punto a su significación, para determinar la calificación jurídica del negocio de que se trate, sino que ha de atenderse al contexto y contenido obligacional de todo él en conjunto».

Pues bien, justificada la necesidad de una interpretación contextual de la cláusula, se hace imperativo mencionar cómo en el artículo 9 de los estatutos se regula en su apartado tercero el régimen aplicable a los gastos derivados de la utilización, conservación y mantenimiento de los elementos recreativos de la finca 15.890, con posterioridad a la adquisición de la finca 1.191 y en tanto no se construyan las nuevas viviendas en esta última finca. Sin duda, si se prevé este régimen para el caso de que esté ya constituida la servidumbre recíproca, eximiendo de pago a los titulares de la finca 1.191 (dado que, de otro modo, la prevención sería absurda: eximiría de contribuir a quien no está obligado por no existir servidumbre recíproca alguna) resulta claro que el régimen estaba previsto presuponiendo que la servidumbre se constituiría antes de concluir las obras en la finca 1.191. A ello debe añadirse que la licencia de primera ocupación de la edificación sobre dicha finca 1.191 únicamente puede concederse tras la finalización de tales obras, por lo que sólo puede concluirse que el artículo 9 de los estatutos se refiere a la licencia de primera ocupación de la finca 15.890.

A mayor abundamiento, cabe recordar que, como pusiera de relieve la Resolución de esta Dirección General de 16 de febrero de 2004, las facultades reservadas por el promotor no pueden interpretarse extensivamente.

3. Por último, tampoco puede ser determinante el hecho de que se hubiera presentado al Registrador, a la hora de calificar, la copia de la escritura de compraventa a que se refiere aquél en su calificación, pues resulta claramente insuficiente para justificar que todos y cada uno de los titulares de los derechos sobre la finca 15.890 hayan prestado su consentimiento a la efectividad de la servidumbre referida aun habiendo sido constituida transcurrido ya el plazo de caducidad de la facultad reservada por el promotor.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

5 junio 2006

Determinación de la parcela segregada

SEGREGACIÓN

Determinación de la parcela segregada

No es defectuosa la escritura de segregación y venta en la que no están completos los datos de la parcela segregada si se acompaña certificación de la entidad propietaria en la que se concreta plenamente la finca principal y se indican las medidas lineales, que permiten determinar la superficie de la parcela segregada mediante una simple operación aritmética.

17, 25 y 26 abril 1972

Determinación de la parcela segregada.- No existe defecto ni se vulnera el principio de especialidad por emplear el término «aproximadamente» al expresar la superficie de las parcelas segregadas, si sumando las superficies de éstas a la que se ha señalado al resto de la finca matriz, el resultado es exactamente igual a la extensión fijada para el inmueble primitivo.

22 abril 1985

Determinación de la parcela segregada.- No es obstáculo para la inscripción que la licencia de parcelación no exprese la superficie de las parcelas, si dicha superficie consta en el plano de las mismas que se contiene en un certificado del Ayuntamiento y es perfectamente identificable la parcela cuya segregación se autoriza con la segregada en la escritura.

22 octubre 2001

Determinación de la parcela segregada.- Ver, más atrás, dentro de este capítulo de SEGREGACION, el apartado «De parte de una finca aportada a una reparcelación».

18 septiembre 2002

Determinación de la parcela segregada.- Una vez identificada la finca por el Registrador, debe operar con la cabida inscrita en el momento de la calificación de cada segregación, sin que hayan de tenerse en cuenta posibles segregaciones no inscritas.

17 septiembre 2002

Determinación de la parcela segregada.- Aunque el mecanismo establecido en el artículo 306 del Reglamento, previsto para los casos en que el Registrador tiene dudas sobre la identidad de una finca que pretende inscribirse por coincidir con otra ya inscrita, tiene su campo principal de aplicación en materia de inmatriculación, puede darse también en los casos en que la duda surge respecto a una finca formada por segregación, por lo que la solución debe ser también la misma. La Dirección termina advirtiendo que, en casos como éste, no estaría de más advertir a los interesados que, junto a los recursos que caben contra la calificación, el problema planteado tiene su específico cauce de solución a través del procedimiento previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. [1]

28 diciembre 2004

Determinación de la parcela segregada.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo (Este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “Necesidad de licencia urbanística”).

2. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificación de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisión que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresión individualizada del tomo, libro y número de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del título presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los títulos de adquisición, término de situación y denominación de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificación. Lo mismo ocurre con relación al lindero por donde se efectúa la segregación, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación registral de la línea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, así como de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificada por dónde se efectúa. Máxime cuando se acompañan a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivarán en el Registro. A lo sumo sería conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resolución judicial aclaratoria (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario). En ella también podría aclararse si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregación el que se actualicen los linderos, pues ningún precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripción.

3. En lo que sí debe confirmarse la nota de calificación es en la necesidad de expresión de la superficie de la finca segregada (artículos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregación y ulterior agrupación o agregación a la finca de los demandantes. En ningún momento se expresa esa superficie, aunque sí se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresión numérica de la superficie segregada sí que exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso también debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupación o agregación.

27 noviembre 2008

 

[1] La Dirección quiere decir que esta posibilidad se incluya dentro de los recursos de que dispone el interesado, lo cual sería una redundancia, porque lo cierto es que el contenido del artículo 306 del Reglamento figuraba íntegramente en la nota de calificación, ya que el defecto era la duda sobre la identidad de la finca (hecho) y la reproducción del artículo no era otra cosa que señalar la norma en que se basaba la calificación (fundamento jurídico).

Fideicomisaria condicional

SUSTITUCIÓN

Fideicomisaria condicional

Fideicomisaria condicional

La cláusula testamentaria por la que si el legatario Don Juan Manuel falleciese sin descendencia los bienes que se adjudicaren en pago de este legado pasarán a ser propiedad de Doña Manuela o de Doña Juana, no implica una sustitución a favor de los hijos que Don Juan Manuel pudiera tener: 1) porque equivale a una institución en pleno dominio, pero sujeta a la condición de que el legatario «sine liberis decceserit», y en la cual el derecho del adquirente a título singular queda purificado por el mero hecho de fallecer sin descendencia; 2) porque no es admisible la regla «puesto en condición, puesto en sustitución»; 3) porque a tenor de los artículos 783 y 785 del Código Civil, para que sean válidos los llamamientos a la sustitución fideicomisaria, deberán ser expresos, y no surtirán efectos los que se hagan sin darles tal nombre y sin imponer al sustituido la obligación terminante de entregar los bienes a un segundo heredero. Por otra parte, dado que todas las facultades de disposición se concentran únicamente en los tres llamados, Don Juan Manuel, Doña Manuela y Doña Juana, al transferir el primero a las segundas las fincas que él había adquirido por testamento, han desaparecido la condición y reserva mencionadas en la cláusula discutida y se ha confundido el derecho correspondiente al vendedor con los que pertenecían a las compradoras, quienes adquieren así el pleno dominio, por consolidación de los derechos conferidos por el causante, sin las limitaciones que la nota de calificación consideraba necesarias.

31 diciembre 1930

Fideicomisaria condicional.- La cláusula por la que el testador dispone que «si alguno de sus dos referidos nietos falleciere sin dejar sucesión, los bienes que hubieran adquirido por virtud del legado pasarán a su otro  hermano» no implica una sustitución fideicomisaria en favor de los hijos que el mismo legatario pudiera tener: 1º., porque la regla «positus in conditione, positus in sustitutione», ni se ha admitido como general en el derecho común castellano, ni responde a una presunción incontrovertible de que la persona designada al fijar la condición, deba ser reputada sucesora directa del testador; y 2º., porque, conforme a los artículos 783 y 785, número 1º., del Código Civil, para que sean válidos los llamamientos a la sustitución fideicomisaria, deben ser expresos y no surtirán efecto los que se hagan sin darles tal nombre y sin imponer al sustituido la obligación terminante de entregar los bienes a un segundo heredero. Tampoco se desprende de la cláusula en cuestión que contenga una prohibición expresa de enajenar impuesta a los nietos legatarios.

19 diciembre 1942

Fideicomisaria condicional.- Instituidos herederos unos sobrinos con la condición de que, si no llegaren a ser herederos o si, siéndolo, no dejaren ni uno ni otro hijos o descendientes, uno o más, que llegaren a la edad de veinticinco años, en cuyo caso serían sustituidos por un hermano político del causante, se considera que habiendo llegado a ser herederos los dos instituidos -que se posesionaron de la herencia- y fallecido uno de ellos con dos hijos que han alcanzado los veinticinco años de edad, debe estimarse cumplida la condición impuesta. Resuelta esta cuestión de fondo, la Dirección admite que los interesados soliciten la extinción de la sustitución fideicomisaria mediante la justificación de los extremos anteriores.

29 abril 1959

Constitución por vía de reserva

USUFRUCTO

Constitución por vía de reserva

Constitución por vía de reserva

Adjudicada una finca en una partición en usufructo vitalicio al viudo y en nuda propiedad, por mitades indivisas, a los dos hijos, es inscribible la venta simultánea hecha por uno de ellos de su nuda propiedad reservándose «el usufructo sucesivo que de la misma le corresponde para cuando fallezca el actual usufructuario», pues no está vendiendo un derecho que figura inscrito a nombre de persona distinta del disponente, como afirma la Registradora, sino que vende el usufructo que le corresponderá al consolidarse el dominio y no el que tiene el actual usufructuario, lo que supone la constitución de un usufructo sucesivo, admitido por el Código Civil.

12 septiembre 2001

Constitución por vía de reserva.- 1. El problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si habiéndose reservado la dueña única y enajenante de la nuda propiedad el usufructo vitalicio de una vivienda mientras no fallezcan ella y una hermana suya (que no comparece), y practicándose la inscripción en usufructo conjunto y sucesivo a favor de ambas hermanas, debe rectificarse tal asiento cuando se añade a la escritura una diligencia en la que, compareciendo todos los interesados, se dice que se cancele la inscripción del usufructo a favor de la hermana, pues ella no es titular sino sólo persona cuya vida es determinante de la duración de tal usufructo.

2. Es evidente, como alega el Notario recurrente, que no puede realizarse inscripción a favor de una persona que no presta consentimiento, pues nadie puede adquirir derechos sin tal consentimiento, por lo que, consintiendo todos los interesados, es factible la rectificación del Registro, como reconocen los artículos 40 «in fine», 214 y 217 de la Ley Hipotecaria.

3. Ahora bien, por la vía de la rectificación no puede tener acceso al Registro un derecho que no podría haber accedido al mismo por vía directa. En este sentido, tiene razón el Registrador recurrido cuando pone de manifiesto que la única interpretación coherente con el título fue la que hizo el Registrador que practicó la inscripción, ya que, si doña Josefina sobrevive a su hermana y no es titular del usufructo, tal derecho, tal y como se ha constituido, subsistiría sin que se supiera quién es su titular (pues alguno debe tener), puesto que no se consolida con la nuda propiedad. Es cierto que podría sostenerse que, entonces, el usufructo se incluyera en el caudal hereditario de la hermana premuerta, pero en dicho supuesto, tal consecuencia debería preverse con claridad en la escritura.

4. En cuanto a la solicitud de anotación preventiva de suspensión, como dijo este Centro Directivo en las Resoluciones de 13, 14, 15 y 17 de septiembre de 2005, carece de interés en este supuesto, ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentación como consecuencia del recurso, no existe razón para que el mismo asiento quede suspendido también por la práctica de la anotación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 noviembre 2009

Arrendaticio urbano: Dación en pago de diversos elementos de una propiedad horizontal

RETRACTO

Arrendaticio urbano: Dación en pago de diversos elementos de una propiedad horizontal

Arrendaticio urbano: Dación en pago de diversos elementos de una propiedad horizontal

Sobre la posibilidad de ejercitar en este caso los derechos de tanteo y retracto, ver el apartado “ARRENDAMIENTOS URBANOS. Tanteo y retracto en la dación en pago de diversos elementos de una propiedad horizontal.”

30 junio 2011

Liquidación

SOCIEDADES

Liquidación

Las causas de liquidación de las sociedades no son causas de terminación, sino supuestos jurídicos para que en su día ésta se produzca, y aunque la muerte de uno de los socios, no prevista la continuación, sea una de las que funcionan «ope legis» (se trataba de una sociedad colectiva), no tiene en la teoría general influencia alguna, porque la Sociedad existe representada por los liquidadores y entra, al cesar en sus actividades productoras, en un período de régimen económico especial. En este período, el patrimonio social sigue siendo distinto del patrimonio particular de los socios y por ello no es posible precisar, como se hizo en la escritura que motivó este recurso, la porción de bienes a distribuir entre los socios y las herederas de uno de los fallecidos, porque la disolución no ha introducido cambio alguno respecto al dominio de los referidos inmuebles, que son como antes propiedad de la citada entidad jurídica, que continúa subsistente hasta que se practique su liquidación.

22 julio 1940

Liquidación.- Las causas de disolución de las sociedades mercantiles enumeradas por el artículo 221 del Código de Comercio se han de aplicar a instancia de los interesados (socios o acreedores) y, en su caso, por los Tribunales de Justicia, sin que produzcan sus efectos «ex ministerio legis», sobre todo en casos como el que motivó este recurso, en que se trata de sociedad colectiva, cuya escritura social establece que el fallecimiento de uno o dos socios no sería obstáculo para la subsistencia de la Compañía. En esta situación continúa la personalidad jurídica, por entrar la sociedad en una fase de liquidación, cuya finalidad es garantizar derechos adquiridos y ultimar los negocios que estuvieren pendientes, en interés de los socios y de los acreedores.

9 febrero 1943

Liquidación.- No puede practicarse por analogía una anotación del número 6º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria para garantizar la efectividad del fallo que declara los derechos de un socio en una sociedad en liquidación, pues aparte de ser dudosa la analogía entre esta situación y la del derecho hereditario, esta clase de anotación se practica precisamente cuando  no ha habido partición.

11 octubre 1973

Liquidación.- Acordada la disolución de una sociedad y la adjudicación de un inmueble a sus dos únicos socios, según acta firmada por el Secretario en base a la cual el liquidador nombrado otorgó la correspondiente escritura de adjudicación, se considera que, al no estar redactada el acta por funcionario público ni estar legitimada la firma del Secretario, es precisa la comparecencia de los adjudicatarios, por sí o representados, ante Notario para aceptar la transmisión del dominio, con lo cual puede apreciarse su capacidad (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y se elimina cualquier posible duda en cuanto al acuerdo tomado por los socios.

13 febrero 1986

Liquidación.- Ante una escritura otorgada por la liquidadora de una Sociedad Limitada concediendo un derecho de opción sobre una finca, que se suspendió por entender el Registrador que dicho negocio no forma parte de las facultades de los liquidadores, pues sólo pueden enajenar bienes cuando se trata de obtener metálico para pagar deudas sociales, pero no cuando su finalidad sea repartir entre los socios el haber social neto -lo que ocurría en este supuesto-, en cuyo caso precisan autorización o aprobación de la Junta general, la Dirección revoca la nota, pues en el acuerdo disolutorio, tras destacar la ausencia de acreedores sociales, ya se faculta expresamente a los Liquidadores para vender los bienes sociales en la forma más favorable a los intereses de los socios.

26 enero 1994

Liquidación.- Si bien la representación de la sociedad en período de liquidación y la facultad de satisfacer a los socios la cuota de liquidación corresponden al liquidador (artículos 112 y 116.f. de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada), el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares actos de adjudicación de los bienes sociales, sino la extinción de la sociedad. De ahí que la escritura de liquidación que cumpla los requisitos de los artículos mencionados es inscribible en el Registro Mercantil, pero no lo es en el Registro de la Propiedad cuando se pretende la inscripción a favor de los socios de los bienes inmuebles que les hayan sido adjudicados, pues para ello es necesario, conforme a las normas del Derecho inmobiliario, que en la calificación se aprecie si existe aceptación por el adjudicatario con capacidad suficiente, por lo que tal extremo debe resultar de la escritura calificada (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), mediante su comparecencia en nombre propio o debidamente representado, sin que sea suficiente a tal efecto el hecho de que el liquidador certifique sobre los referidos acuerdos sociales, toda vez que su certificación no es más que un documento privado, sin el valor e importantes efectos que en nuestro Derecho se atribuyen al documento autorizado por un funcionario público. [1]

13 octubre 2004

Liquidación.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si puede inscribirse una finca por disolución y liquidación de la sociedad propietaria cuando del registro resulta que dicha entidad es la titular, existiendo unos derechos de uso y disfrute de parte de la misma a favor de distintas parcelas.

2. La contestación ha de ser afirmativa y, por ello, el recurso estimado. Sin necesidad de entrar ahora en la imprecisión de la inscripción, que, por otra parte, está bajo la salvaguardia de los tribunales, es lo cierto que la sociedad disuelta aparece como titular, sin que se pueda deducir de la inscripción registral que las parcelas que tienen derecho al uso del terreno inculto y calle peatonal tengan el pleno dominio de tales partes de la finca, las cuales, por otro lado, no ocupan todo el terreno de la misma, por lo que la interpretación más correcta del asiento es la de considerar que el derecho que tienen las parcelas segregadas sobre la finca resto es un derecho real de goce limitativo del dominio que no impide que tal dominio pueda inscribirse a favor del adjudicatario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

25 febrero 2008

 

[1] En un caso parecido –escritura de partición realizada por el contador partidor, con adjudicación de inmuebles a favor de personas que no han tenido ninguna intervención y, por tanto, no han dado su consentimiento-, la Dirección ha sostenido un criterio totalmente distinto, como puede verse en la Resolución de 19 de septiembre de 2002, bajo el epígrafe “LEGADO. Aceptación: Carácter necesario”.

Acumulación

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Acumulación

Acumulación

La regulación del recurso gubernativo exige que exista un solo recurso por cada nota de calificación sin que, en principio, sea posible recurrir al mismo tiempo dos o más notas puestas sobre otros tantos documentos presentados a inscripción. Sin embargo, dándose el caso de dos notas de calificación idénticas, puestas en sendas escrituras, de contenido también prácticamente idéntico (salvo los adquirentes, los precios y las fincas trasmitidas), no es necesario retrotraer el procedimiento a su momento inicial una vez que, tanto el Registrador como el recurrente y el Presidente del Tribunal Superior de Justicia han considerado que las alegaciones de unos y los fundamentos del otro son perfectamente aplicables a los dos casos en cuestión. En consecuencia, los fundamentos que sirven para resolver el recurso (cuyo problema de fondo se examina en otro lugar) son perfectamente aplicables a los dos casos y así ha de entenderse.

22 diciembre 1998

Acumulación.- Aunque en principio dos calificaciones deben ser objeto de un recurso separado, cuando las dos notas de calificación son del mismo tenor literal y entre los títulos calificados existe una perfecta identidad, pueden resolverse en un único recurso con un único razonamiento.

11 mayo 2001

Efectos de su realización fuera de plazo

RECONSTITUCION REGISTRAL

Efectos de su realización fuera de plazo

Efectos de su realización fuera de plazo

Anotado un embargo con anterioridad a la destrucción de los libros del Registro, pero no la escritura de venta a favor del anotante como consecuencia de la subasta realizada, y no habiéndose reinscrito estos títulos durante el período fijado al efecto, los terceros adquirentes que reinscribieron oportunamente sus títulos gozaban de todos los privilegios, defensas y garantías que la ley proporciona al titular registral, no pudiendo ser privados de tales derechos en virtud de una cancelación ordenada sin su audiencia ni consentimiento, y con notorio quebranto de las reglas básicas de tan fundamental defensa.

31 julio 1944

Efectos de su realización fuera de plazo.- Las leyes dictadas para la reconstitución de los Registros suspenden los artículos 17, 20, 23 y 34 de la Ley Hipotecaria desde la fecha de la destrucción hasta la terminación del plazo concedido, pero transcurrido éste podrán también ser inscritos o anotados de nuevo los títulos que anteriormente lo hubieran sido, si bien los nuevos asientos no surtirán efecto contra tercero, sino desde su fecha. En consecuencia, transmitida e inscrita una finca durante dicho periodo, ello no será obstáculo para la reinscripción de una escritura de hipoteca que anteriormente lo había estado, aunque se presente después del periodo de reconstitución. [1]

3 marzo 1956

Efectos de su realización fuera de plazo.- Si bien la eficacia de los artículos 17, 20, 23 y 34 de la Ley Hipotecaria queda en suspenso desde la destrucción de los libros registrales hasta la terminación del plazo concedido para la reconstitución, una vez transcurrido éste recobran de nuevo su eficacia. Por ello, si transcurrido ese plazo, la heredera de quien vendió una finca la inscribe a su favor, no podrá la persona que había comprado con anterioridad inscribir su título mientras los Tribunales, bajo cuya garantía se encuentran los asientos, no decidan su rectificación o cancelación, de acuerdo con los artículo 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

17 noviembre 1962

Efectos de su realización fuera de plazo.- La Dirección comienza afirmando que agotados los plazos concedidos por el legislador para llevar a cabo la reinscripción, se impone el normal restablecimiento del ordenamiento hipotecario, y, en su consecuencia, los artículos de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación quedó en suspenso durante el período de reconstitución, deben regir sin limitación alguna. Dicho lo anterior, y planteándose el problema de reinscribir una hipoteca cuando en el Registro figuraba ya inscrita la finca a favor de un tercero, el Centro Directivo afirma que la regla indicada al principio no debe aplicarse en este caso por lo siguiente: 1) Aunque en las inscripciones existentes en el Registro no figuraba la fecha de la escritura de hipoteca, sí existían otros datos (acreedor, deudor, capital, intereses, costas, duración, etc.) que permitían admitir la identidad del título presentado a reinscripción. 2) El principio de buena fe, deducido de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Exposición de motivos de la Ley Hipotecaria, unido a la circunstancia de que el tercero tenía conocimiento, aunque extrarregistral, de las condiciones en que se efectuó su adquisición. 3) El hecho de que en el título de transmisión se consignó la existencia de la hipoteca y se reflejó en la inscripción, lo que motiva una excepción a la aplicación del artículo 17 de la Ley. 4) El citado reflejo de la hipoteca, teniendo en cuenta que antes había sido inscrita, si bien desapareció del Registro por su destrucción, supone que no se trataba de una mención en sentido estricto, sino que el reconocimiento de su existencia por los interesados equivalía a una reserva autenticada que no podía ignorarse.

21 abril 1948

 

[1] En la Resolución que aparece a continuación de ésta, donde el título inscribible era de transmisión de dominio –compraventa-, la Dirección General consideró necesaria la decisión judicial para poder efectuar la rectificación. También es de señalar que el documento que originó esta Resolución de 3 de marzo de 1956, causó una nueva nota denegatoria, basada en que, por haberse interpuesto el recurso después de caducado el asiento de presentación, no se extendió la nota a que se refiere el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y en el intervalo se produjo una nueva transmisión del dominio. Esta nueva calificación motivó un nuevo recurso, en el que la Dirección General, por Resolución de 14 de febrero de 1957, se limitó a señalar que sus decisiones tienen carácter definitivo y deben cumplirse en sus propios términos.

Causa

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO

Causa

Causa

Hechos: el dueño de una finca inmatriculada segrega de ella una porción y reconoce el dominio de la finca segregada a favor de un tercero, afirmando que el expediente de dominio se inició por razones de economía procesal a instancia únicamente del titular registral, pero que ya desde entonces la porción segregada pertenecía al favorecido por el reconocimiento. La Dirección, al confirmar la nota denegatoria del Registrador, parte del principio de que para la inscripción de cualquier título traslativo se requiere que aparezca la causa onerosa o gratuita que lo determine, con lo que podrá calificarse si se cumplen los requisitos de capacidad y forma exigidos por la Ley, todo lo cual falta en el mero reconocimiento de propiedad. Añade, con los correspondientes argumentos, que este reconocimiento no puede considerarse como título declarativo -al que se refiere el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria- ni guarda semejanza con títulos declarativos, como la obra nueva, que si bien surte efectos jurídicos sólo afectan a la esfera personal del declarante, pero no a terceros. En conclusión, el reconocimiento de dominio, admitido que nuestro ordenamiento permite la pérdida del dominio por renuncia, podría servir por sí solo para producir una cancelación parcial -en cuanto a la parcela segregada- del pronunciamiento registral favorable a quien lo realiza. Mas una vez practicada esta cancelación parcial, en la que se expulsaría del Registro la misma parcela cuyo reconocimiento de propiedad se pretende inscribir, el Registro no contendría ya ningún pronunciamiento sobre ella y, por tanto, el posible consentimiento rectificatorio implícito en el reconocimiento resulta estéril al no hallar objeto sobre el que aplicarle; no existiendo otro modo para lograr la inscripción de esa parcela a favor del recurrente que un completo título adquisitivo que reúna los requisitos precisos para la inmatriculación.

19 enero 1994

Causa.- No es inscribible la escritura por la que una sociedad, titular registral de una finca, reconoce que el ochenta por ciento de la misma pertenece a otra, pues en nuestro sistema jurídico el solo acuerdo de voluntades, aun cuando vaya seguido de la traditio carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio. Se precisa para ello un título material, oneroso o gratuito, que ponga de manifiesto la contraprestación o la liberalidad en cuya virtud se opera tal transmisión y cuyo título ha de ir seguido de la tradición. Además, es indispensable la expresión de la causal, onerosa o gratuita, ya que es el único medio de que el Registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.

10 marzo 2004

Causa.- 1. En el presente expediente, una persona física demanda judicialmente al titular registral de determinada finca y a la comunidad de propietarios a la que pertenece, solicitando que se declare el dominio de la misma a su favor. Fundamenta su pretensión en la existencia de una cadena o serie de transmisiones mediante contratos privados que aporta, instando al mismo tiempo la prescripción adquisitiva ordinaria con alegación de que entró en su posesión el 4 de noviembre de 1986, para lo que aporta certificación catastral de la que resulta que la finca se encuentra catastrada a su nombre. Se allana a la demanda el titular registral y se declara en rebeldía a la comunidad de propietarios, tras lo cual se dicta sentencia en la que se estima la demanda y se declara que la demandante es dueña de la finca, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria. Presentado a inscripción testimonio de la sentencia, la registradora, aparte de señalar otro defecto subsanable que no es recurrido, deniega la inscripción por considerar necesario el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, mientras que la recurrente alega que de la lectura de la sentencia se desprende que se declaró la propiedad de la demandante por la doble concurrencia de los fundamentos en los que se apoyaba la demanda, es decir, la adquisición de la propiedad se ha producido tanto por compraventa como por usucapión, al concurrir justo título y posesión ininterrumpida en concepto de dueño, ocurriendo que la usucapión no exige la reanudación del tracto sucesivo.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (v.gr. Resolución de 9 de diciembre de 2010) que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido exige el cumplimiento de unos requisitos especiales en garantía de los transmitentes intermedios (citaciones, publicación de edictos, intervención del Ministerio Fiscal, aprobación del Juez, cfr. artículos 200, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria).

En el presente expediente, se presenta sentencia declarativa dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el titular registral; y en el que se han admitido como prueba documentos privados en los que se formalizaron tres transmisiones de la finca que enlazarían al demandante con el titular registral. Sin embargo, no han sido demandados los sucesivos transmitentes, ni se ha convocado por medio de edictos a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos, ni ha intervenido el Ministerio Fiscal. De modo que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad que contiene la sentencia surte efectos exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Sin embargo, como ha quedado expuesto, conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral [de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que el consentimiento del titular del asiento contradictorio para la reanudación no excluye la necesidad de otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento)].

En consecuencia, la sentencia declarativa del dominio que motiva el presente expediente, no es título hábil para reanudar el tracto conforme a la legislación hipotecaria (cfr. artículos 40.a), 200 y 201 de la Ley Hipotecaria).

3. Ahora bien, en el presente expediente –como señala la recurrente en su escrito–, la interesada fundó la demanda por la que instaba la declaración de propiedad, no sólo en la existencia de una cadena o sucesión de títulos privados de trasmisión de dominio con sus sucesivos modos –fundamento al que sería de aplicación lo precedentemente expuesto–, sino también por prescripción ordinaria del dominio a su favor, debiendo considerarse las pretensiones planteadas por la actora como alternativas y no conjuntivas, por cuanto del artículo 609 del Código Civil se infiere que no es posible la adquisición de la propiedad por dos títulos diferentes.

La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral sí sería inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria al establecer que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil». Debe tenerse en cuenta que se aportaron no sólo los títulos privados sino también una certificación catastral que podría interesar a la usucapión, y que esos mismos títulos privados aportados bien han podido considerarse por el juez no como títulos perfectos seguidos de modos de adquirir, sino como justos títulos al solo efecto de calificar la usucapión contra tabulas producida como ordinaria (artículos 1940 y 1952 del Código Civil).

4. Pero ocurre que la sentencia se limita a declarar el dominio, sin señalar expresamente ninguna de las causas de adquisición propuestas por la demandante. Se hace imprescindible por tanto una aclaración de la sentencia que especifique expresamente la causa por la que la demandante deviene propietaria de la finca litigiosa, sin que baste el que en la sentencia se consideren suficientes a efectos probatorios los documentos aportados. Si se aclarara que lo que se pretende es tan sólo suplir los títulos para reanudar el tracto, no procedería la inscripción por no haberse cumplido, como se ha explicado, los requisitos prescritos por la Ley Hipotecaria para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; si se aclarara que la declaración de dominio se realiza por razón de usucapión contra el titular registral, sí sería inscribible la ejecutoria. Todo ello sin perjuicio, en su caso, de que quepa también la elevación a público de los documentos privados acreditativos de las sucesivas transmisiones desde el titular registral hasta el solicitante de la inscripción.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 mayo 2012

Acceso al Registro

QUIEBRA

Acceso al Registro

Acceso al Registro

Por imperativos del principio de tracto sucesivo no es posible el acceso de la quiebra a los libros de inscripciones cuando, en el momento de presentar el mandamiento, las fincas están inscritas a favor de persona distinta del quebrado. La retroacción de los efectos de la quiebra, dispuesta por el artículo 878, punto 2º, del Código de Comercio, no debe interpretarse en su sentido más radical, porque llevaría consigo la cancelación automática de los asientos posteriores a la fecha de retroacción, relativos a actos dispositivos del quebrado, a lo que se oponen artículos como el 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3º del Reglamento, que minimizan los efectos de la retroacción al no ser firme la resolución en el caso que motivó este recurso. En cuanto a la posibilidad de practicar una anotación con el objeto exclusivo de la constancia de la fecha de retroacción, aparte de que tal fecha es un mero elemento accesorio en la sustantiva anotación de declaración de quiebra, se opone a ello  el criterio del numerus apertus.

24 enero 1979

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes

PROPIEDAD HORIZONTAL

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes

El artículo 9º.5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real y preferente de los pisos y locales al pago de los gastos de comunidad. El período garantizado (un año y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentación de la demanda la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible un embargo preventivo, se conseguirá a través de una anotación de las prevenidas en el artículo 42, párrafo 1º, de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deberá dirigirse también contra él la demanda, no por la pretensión personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal.

9 febrero y 18 mayo 1987

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.-  Esta Resolución reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la práctica de anotación expresando el carácter preferente del crédito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensión de pagos, denegó la extensión de la anotación en los términos solicitados -con expresión de la preferencia indicada- y practicó la anotación sin expresión de privilegio alguna, pese a la situación de suspensión de pagos reflejada en el Registro, apoyándose en la doctrina contenida en la Resolución de 20 de febrero de 1987 (que puede verse en «ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: A favor del Estado, por créditos no preferentes, existiendo una previa de suspensión de pagos»).

1 junio 1989

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- La Dirección General, sin pronunciarse sobre la naturaleza de la afección impuesta por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin entrar en la cuestión de si la manifestación hecha por el vendedor de un local comercial de hallarse libre de cargas equivale o no al cumplimiento del requisito exigido por aquel artículo, tras la reforma introducida por la Ley de 23 de febrero de 1988, llega a la conclusión de que como la omisión de la declaración de estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad no compromete la validez y eficacia de la transmisión operada, que es el contenido inscribible del documento calificado, ni se sanciona especialmente dicha omisión como defecto impeditivo de la inscripción, no puede confirmarse la calificación del Registrador que lo consideró como defecto subsanable.

10 enero 1991

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- Aunque la afección de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquirió del propietario demandado, se produciría una indefensión del mismo, contraria al artículo 24 de la Constitución. Para evitar la aparición de terceros durante la substanciación del proceso, la solución consiste en solicitar la anotación de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.

3 abril 2001

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- Ante un caso similar al examinado en la Resolución que precede, se dicta una Resolución semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasión contenía la orden de que se tome anotación «sea cual sea su propietario actual», utilizando la Dirección los argumentos expuestos en la anterior. También se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que debía trabarse, careciendo la anotación de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.

7 abril 2001

Actos dispositivos que la infringen

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Actos dispositivos que la infringen

Ver, más adelante, el apartado «Impuesta en testamento».

11 marzo 1932

Actos dispositivos que la infringen.- Impuesta por un testador al titular registral la prohibición de enajenar una finca mientras no pague determinados legados en metálico (que sumaban 2.000 pesetas), no es suficiente para poder venderla la justificación de haber depositado parte de su importe (1.418 pesetas) y de haber pagado con el resto el Impuesto de Derechos Reales, porque no constando la conformidad de los legatarios a la deducción practicada por el heredero, la sola y unilateral manifestación de éste, aun hecha, como lo ha sido en escritura pública, no puede producir efectos en el Registro ni suplir aquella conformidad sin que una ejecutoria así lo ordene.

26 abril 1932

Actos dispositivos que la infringen.- Instituidos herederos los hijos que tuviere determinada persona, con la limitación de que «éstos no adquirirían ni entrarían en posesión de su parte respectiva hasta el día en que el último de ellos cumpliere la mayor edad» y vendida la finca sujeta a tal limitación por la madre, con autorización judicial, en representación de tres menores de edad, la alegación del recurrente de que no se alteran las disposiciones testamentarias, sino que se limitan los interesados a transformar el objeto, sustituyendo éste por el precio, se rechaza, porque las prohibiciones de enajenar impiden el ejercicio de las facultades que normalmente corresponden al titular, ya que sin implicar una falta de capacidad jurídica, oponen un veto al desenvolvimiento de las atribuciones concedidas usualmente al propietario. También se considera que para levantar esa prohibición de enajenar es insuficiente la autorización judicial obtenida como si se tratara de bienes que se hallan en el patrimonio de los menores, sin sujeción a limitaciones del poder dispositivo.

22 junio 1943

Actos dispositivos que la infringen.- Inscrita una prohibición de vender durante un plazo de diez años, aunque la hipoteca no se identifica con la venta, lo cierto es que lleva implícita esta posibilidad en caso  de incumplimiento de la obligación asegurada. Por ello no será inscribible si no se subordina el ejercicio del ius distrahendi hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por el causante, pues de otra forma se lograría por vía indirecta burlar la prohibición.

18 enero 1963

Actos dispositivos que la infringen.- Hechos: una finca figura inscrita a favor de una persona con la prohibición de que ni ella ni sus hijos puedan venderla. A su muerte, se adjudica a sus dos hijos (A y B), por mitad y proindiviso, y con la prohibición expresada. “A” fallece y le heredan sus cuatro hijos; “B” hace donación de su mitad a los mismos cuatro hijos del anterior, los cuales otorgan una escritura de venta de la finca y el Registrador suspende la inscripción en cuanto a la mitad indivisa procedente de “B”, por persistir la prohibición de vender mientras viva éste. La Dirección confirma la calificación con varios argumentos, pero, fundamentalmente, afirmando que siendo indudable que “B” no puede vender, también debe serlo que no puede obviarse dicha prohibición mediante el mecanismo de una donación intermedia realizada sólo tres meses antes de la venta.

28 noviembre 2003

Actos dispositivos que la infringen.- Centrado el fondo del recurso, como advierte el propio recurrente en el escrito de interposición del mismo, la nota de calificación expedida por el Registrador es totalmente correcta (dejando al margen ahora que debería haber esperado a que venciera la prórroga del asiento de presentación) dado que, conforme a los antes mencionados artículos 26.2, 42 de la Ley Hipotecaria y 145 del Reglamento Hipotecario, no cabe enajenación o disposición alguna de la finca toda vez que sobre la misma figura una anotación preventiva de prohibición de disponer. Estamos ante una aplicación concreta del principio de prioridad, dado que títulos presentados después, han pasado sin embargo a tener preferencia y determinar el cierre registral de aquéllos, como consecuencia de la caducidad de su asiento de presentación (derivado de la existencia de los defectos ya señalados que no se subsanaron en plazo).

Pero es que además, figuran en el Registro dos anotaciones preventivas de suspensión por defectos subsanables, letras C y D, causadas en virtud de dos escrituras por la que la misma entidad B’Antexco 2004 S.L. vende la misma finca objeto de la escritura que motiva el presente recurso a dos entidades distintas de las que figuran en la presente como compradoras.

En este último caso, no estaríamos sino ante un supuesto de doble venta, en la que la preferencia para la inscripción, conforme a los principios de prioridad y tracto sucesivo, se resolvería a favor de estas quien inscribiera primero (de conformidad con los artículos 17, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento y 1473 del C.C.) por lo que tampoco será posible inscripción alguna posterior de la escritura de compraventa que motiva este recurso; todo ello, una vez cancelada la prohibición de disponer que grava la finca, y siempre que se mantenga vigente la situación registral respecto de las referidas anotaciones preventivas de suspensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

27 abril 2005

Actos dispositivos que la infringen.- Para el caso de que la prohibición ya inscrita sea de carácter judicial, ver, más adelante, el apartado “Impuesta judicialmente”, donde se plantea la cuestión de si una disolución de comunidad, que no es acto dispositivo, vulnera la prohibición.

28 junio 2006

Actos dispositivos que la infringen.- 1. Vendida el 16 de marzo de 2006 en escritura pública una onzava parte indivisa de una finca rústica, libre de cargas, cuando se presenta al Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2008, existe sobre siete octavas partes indivisas de la misma finca anotada una prohibición administrativa de disponer como consecuencia de un expediente de disciplina urbanística que se practicó el 31 de enero de 2007. El registrador suspende la inscripción como consecuencia de esta prohibición de disponer; el recurrente entiende que no le debe afectar por ser el contrato de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer.

2. Desde un punto de vista sustantivo, la prohibición de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibición de disponer. Sin embargo, desde un punto de vista registral el principio de prioridad a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria impide despachar ningún título de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito. Es el caso de prohibiciones de disponer de origen voluntario inscritas en el Registro de la Propiedad, donde la regla debe ser no sólo el cierre registral a los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición de disponer, sino también el de los actos dispositivos de fecha fehaciente anterior a la prohibición.

3. Tratándose de medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotación y no de inscripción, la solución debe ser la misma. La anotación preventiva de prohibición de disponer debe impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposición, sean de fecha anterior o posterior a la anotación, criterio que ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 8 de mayo de 1943. En esto se diferencian claramente las anotaciones de prohibición de disponer de las anotaciones de embargo o de demanda, que no cierran el Registro a títulos anteriores (cfr. artículos 145 y 198 apartado 4 del Reglamento Hipotecario). La única excepción que admite nuestro Reglamento es que las anotaciones preventivas de prohibición de disponer no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de anotación (artículo 145 del Reglamento Hipotecario). Esta referido este precepto a las ejecuciones derivadas de asientos anteriores, que lógicamente no van a paralizarse por la existencia de una anotación posterior de una prohibición de disponer.

4. En el supuesto de hecho de este expediente se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística y se ha anotado una prohibición de disponer como medida cautelar, que ha ganado prioridad registral, por lo que determina el cierre registral de todo acto dispositivo, anterior o posterior, salvo que en vía administrativa se obtenga la correspondiente autorización o se levante administrativa o judicialmente la anotación de prohibición, máxime teniendo en cuenta que por vía de enajenación de porciones indivisas puede igualmente estarse contraviniendo la legislación urbanística. Piénsese que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca (artículo 17. 2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

28 noviembre 2008

Actos dispositivos que la infringen.- 1. Para resolver este recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Mediante la escritura calificada, otorgada el 23 de diciembre de 2010, una sociedad mercantil vendió a dos personas determinado inmueble destinado a vivienda. La sociedad vendedora había adquirido dicha finca mediante adjudicación en procedimiento de ejecución forzosa el día 27 de octubre de 2008.

b) En el folio de dicha finca se había practicado en su día una inscripción de hipoteca –hoy cancelada– en garantía de un préstamo formalizado en escritura autorizada el 26 de diciembre de 2000, habiendo obtenido el prestatario el 4 de septiembre de 2001, subsidiación de la Administración (financiación cualificada) al amparo del Plan de Actuaciones Protegibles en materia de Vivienda 1998-2001.

Obra en el folio registral nota marginal de prohibición de disponer por plazo de diez años desde la formalización del citado préstamo, posteriormente reembolsado, y para el que en su día se había obtenido la subsidiación, al amparo de lo dispuesto en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998 y la modificación posterior del mismo por Real Decreto 15/2001, de 9 de febrero, extremos que resultan de la nota registral informativa incorporada a la escritura, indicando además dicha nota lo siguiente: «…Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas, a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción».

c) La registradora deniega la inscripción de la escritura porque, a su juicio, la prohibición de disponer derivada del precepto citado y reflejada en el folio registral de la finca transmitida hace necesario, mientras no haya transcurrido el plazo de diez años, el cumplimiento de los requisitos en él establecidos, aunque se haya cancelado anticipadamente la hipoteca por reembolso del préstamo, pues la prohibición de transmitir sigue existiendo en el momento del otorgamiento de la escritura.

d) El notario recurrente considera que, a la vista de la finalidad perseguida por la norma, la restricción sólo opera en las trasmisiones inter vivos que realice el beneficiario de las ayudas, sin extenderse a las transmisiones que realicen los causahabientes del beneficiario a título mortis causa, ni tampoco a las adjudicaciones en procedimiento de ejecución forzosa, insistiendo en la necesidad de interpretar siempre restrictivamente las prohibiciones de disponer. Además, alega que si la sociedad vendedora pudo inscribir sin limitación alguna su derecho –pese a la prohibición-, quien de ella traiga causa podrá igualmente hacerlo en idénticas condiciones.

2. Como cuestión previa de orden procedimental, y en relación con las manifestaciones que el notario y la registradora vierten en sus escritos respecto de la forma en que el primero ha tenido conocimiento de la calificación y sobre notificación de ésta, no cabe sino recordar que según el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (con redacción resultante de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), el registrador de la Propiedad debe notificar la calificación negativa al notario autorizante del título, en el plazo y la forma establecidos en dicho precepto legal, que establece que dicha notificación se efectuará conforme a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

El referido artículo 59 de esta Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone que las notificaciones «se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado».

El notario en su escrito de impugnación manifiesta que únicamente ha tenido conocimiento de la calificación a través de determinada gestoría y la registradora expresa en su informe que realizó la notificación de dicha calificación al notario mediante telefax, del que aporta justificación documental de su remisión.

Ciertamente, en vía de principio, el telefax no comporta dichas garantías, toda vez que el recibo del mismo lo realiza el aparato emisor y no el receptor, sin que deje constancia de la recepción (que puede no haberse producido por otros motivos, como, por ejemplo, por ausencia de papel en dicho aparato receptor, inexistencia de persona que recoja el escrito, etc.) y sin que conste dato alguno sobre la persona que recoja la comunicación, ni la fecha y momento en que ésta es recogida.

Por ello, respecto de la regularidad de la notificación de la calificación negativa en relación con la fijación del dies a quo del cómputo del plazo para la interposición del recurso –así como en relación con el inicio del plazo de prórroga del asiento de presentación– (cfr. artículo 323 de la Ley Hipotecaria), este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 12 de mayo, 19 de julio, 14 de noviembre y 1 de diciembre de 2007, y 28 de febrero de 2008, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente) ha puesto de relieve reiteradamente que el telefax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa.

Es cierto que el propio artículo 322 de la Ley Hipotecaria establece que será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente. Se trata ésta de una disposición, redactada por la citada Ley 24/2001, concordante con el texto que entonces tenía el apartado 3 del artículo 59 de la Ley 30/1992 (con el siguiente texto: «Para que la notificación se practique utilizando medios telemáticos se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o consentido expresamente su utilización, identificando además la dirección electrónica correspondiente, que deberá cumplir con los requisitos reglamentariamente establecidos…»). Pero es también cierto que este último apartado fue derogado por la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos. Asimismo, la referida disposición del artículo 322 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretada atendiendo no sólo a sus palabras sino también a su espíritu, al marco normativo resultante de reformas recientes y a la realidad de las comunicaciones entre notarios y registradores, en un ámbito en el que (ya desde lo establecido en los Reales Decretos 1558/1992, de 18 de diciembre, y 2537/1994, de 29 de diciembre) se ha venido impulsando el empleo y aplicación de las técnicas y medios electrónicos, informáticos y telemáticos, para el desarrollo de su actividad y el ejercicio de sus competencias como funcionarios públicos (cfr. los artículos 107 y 108 de la Ley 24/2001, con las modificaciones introducidas por de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; y, en otro ámbito, los artículos 45.1 de la Ley 30/1992; 230 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y 162 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redactado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; y las Resoluciones de 29 de julio y 1 de octubre de 2009, 12 de enero, 22 de septiembre y 16 de octubre de 2010, y 16 de mayo de 2011 entre otras).

No obstante, en el presente caso, el hecho de que el notario reconozca que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento en determinada fecha, como lo demuestran, además, los términos de su escrito de recurso, tiene como consecuencia que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido hubiera quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992.

3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, se debate acerca de la aplicación del artículo 12.2 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del plan 1998-2001. Según este precepto, modificado en plena vigencia de dicho plan por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero, «Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir «intervivos» ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción». Se trata de una restricción que también ha sido impuesta, en términos análogos, por las normas que han sustituido a la anterior para planes estatales de vivienda posteriores (cfr. el artículo 5 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre).

Antes de profundizar en el examen de la cuestión debatida, conviene recordar en primer lugar que, como establece el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, una vez practicados en el Registro los correspondientes asientos éstos quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos legales mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en dicha Ley. Y, por otra parte, debe tenerse en cuenta la necesaria concreción de este recurso a las cuestiones que guarden relación directa e inmediata con la calificación impugnada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Por ello, a la vista del precepto invocado por la registradora y de la literalidad de la prohibición de disponer que figura mediante nota marginal en el folio de la finca transmitida, se impone la confirmación de la calificación impugnada, pues la transmisión formalizada mediante la escritura negativamente calificada ha tenido lugar dentro del plazo de vigencia de la misma (cfr. artículo 145 del Reglamento Hipotecario).

Pese a las alegaciones del recurrente sobre la posición adquirida por el vendedor en razón de su específico título adquisitivo –adjudicación en procedimiento judicial de ejecución–, no hay que olvidar que dicha adjudicación, como resultado final de la ejecución de la hipoteca que garantizó un préstamo que en su momento obtuvo financiación cualificada, no determinó la cancelación de la nota marginal expresiva de la prohibición de disponer; como tampoco la provocaría, sin más, el reembolso anticipado del préstamo, pues la cancelación de la prohibición de disponer exige el cumplimiento de los requisitos determinados en la normativa especial antes citada.

Por lo demás, y a la vista de la situación registral de la finca una vez practicada la actual inscripción de dominio, no cabe albergar dudas sobre la aplicación al rematante y actual propietario, tras la aprobación del remate y la consiguiente adjudicación, de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial y que aparecen reflejadas claramente en el folio registral de la finca transmitida.

En suma, aunque la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda (cfr. la Resolución de 26 de febrero de 2008), lo cierto es que al tiempo del otorgamiento de la escritura que motiva el presente recurso subsistían la restricciones que según el Registro de la Propiedad pesaban sobre la finca, tal y como aparecen reflejadas en la nota incorporada al título. Y, conforme a la legislación especial reseñada, se trata de limitaciones que sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido (diez años desde la fecha de formalización del préstamo para el que se obtuvo subsidiación), o bien porque se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

7 junio 2011

De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez

REPRESENTACIÓN

De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez

De los herederos desconocidos del titular registral por el Juez

Antecedentes: reconocida en acto de conciliación la venta de una finca hecha por su titular a dos personas y fallecida una de éstas, sus herederos y el otro comprador instan del Juez la ejecución del acto de conciliación; el Juez, en representación de los demandados, otorga escritura de venta a favor de los demandantes (uno de los compradores y los herederos del otro), por lo que el Registrador suspende la inscripción por haberse sustituido la relación jurídica entre uno de los demandantes (compradores) y el demandado (vendedor) por una relación directa entre éste y los herederos de aquél. La Dirección confirma la calificación diciendo que el principio básico de nuestro ordenamiento Jurídico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por éste o tener por ley su representación legal (cfr. artículo 1259 del Código Civil), impide la inscripción del negocio formalizado en la escritura calificada; la falta de representación del Juez que, de oficio, vende a los herederos de uno de los demandantes, debe apreciarse en este caso. En efecto, ningún obstáculo hubiera existido si el Juez, en la escritura calificada, actuando en nombre del demandado y los herederos del demandante fallecido, actuando éstos en el lugar de su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Código Civil), se hubieran limitado a manifestar que dan forma pública al contrato de compraventa reconocido en el Acto de conciliación; lo que ocurre es que en la escritura calificada se documenta un contrato clara y sustancialmente distinto al reconocido en tal Acto, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relación contractual establecida entre el demandado y el causante de los demandantes es sustituida por una relación directa entre aquél y los herederos de éste, que aparecen así como adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del mismo, con las consiguientes repercusiones de todo orden: jurídicas (como la alteración del carácter de la adquisición, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa, cuando debería ser gratuita, la sujeción del bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.), fiscales (en cuanto se podría eludir el impuesto sucesorio del comprador premuerto), etc., y esa actuación excede inequívocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado, al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relación jurídica distinta de la que él estableciera (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, como resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de una incongruencia entre el procedimiento seguido y la actuación judicial calificada.

14 diciembre 2004

A la hipoteca dotal

RENUNCIA DE DERECHOS

A la hipoteca dotal

A la hipoteca dotal

Vendida una finca que formaba parte de la dote, haciendo constar la mujer que «renuncia al derecho de exigir de su marido le constituya hipoteca, que garantice la devolución del precio de esta finca relevándole de tal obligación», tal declaración no es obstáculo para inscribir la hipoteca constituida en un momento posterior en garantía de la devolución del precio de la venta, porque, según el Centro Directivo, tal declaración no tenía más alcance que el de simple respuesta dada a la pregunta que el Notario autorizante de la escritura de venta tenía obligación de hacer, puesto que estimarla como una renuncia abdicativa sería opuesto a la facultad de exigir hipoteca legal en cualquier tiempo, sancionada por el artículo 160 de la Ley Hipotecaria. Previamente, la Dirección General, se funda en que las hipotecas legales no nacen de la voluntad de los interesados, sino de la Ley misma; en las palabras empleadas por la exposición de motivos de la Ley, que hacía referencia a la necesidad de protección de las mujeres casadas; y, por último, en el artículo 4º (hoy 6º) del Código Civil, que consignaba la irrenunciabilidad de los derechos concedidos por las leyes cuando la renuncia fuese contraria al interés o al orden público, o redundase en perjuicio de tercero.

25 septiembre 1937

Naturaleza y pacto comisorio

RENTA VITALICIA

Naturaleza y pacto comisorio

Naturaleza y pacto comisorio

El contrato de cesión de bienes a cambio de la obligación de prestar alimentos a los cedentes, tenerlos en compañía de los cesionarios y cuidarlos personalmente no es una modalidad de la renta vitalicia, sino un contrato autónomo innominado y atípico, aleatorio y de tracto sucesivo, por lo que el cumplimiento de las obligaciones del cesionario puede ser garantizado con condición resolutoria, que no es una garantía exclusiva de la compraventa.

26 abril 1991

Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelación

URBANISMO

Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelación

Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelación

1. La única cuestión que se discute en este expediente es si para poder inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de superficie para instalaciones de energía eólica que recae sobre parte de la superficie total de la finca inscrita constituye un supuesto de parcelación y si es preciso o no llevar a cabo una previa segregación y, en cualquier caso, aportar la oportuna licencia administrativa. De conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria esta resolución sólo puede pronunciarse sobre las cuestiones señaladas por el registrador en su nota de calificación y exclusivamente por los defectos específicos que hayan sido objeto de recurso. Es de tener en cuenta que el primer defecto señalado en la nota no es objeto de recurso y que el registrador señala en su escrito de informe que fue extendido por error.

2. Es doctrina reiterada que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Galicia) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija para poder realizar legalmente el mismo.

Es la propia legislación autonómica por tanto la que determina qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal. Al respecto la legislación de Galicia determina lo siguiente en el artículo 194.2 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Urbanismo y Suelo de Galicia: 2. «Estarán sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, los cierres y vallados de fincas y los demás actos que se señalen reglamentariamente».

3. En el presente caso se trata de dilucidar si la constitución de un derecho de superficie para instalación de un parque eólico sobre una serie de fincas ubicadas en suelo rústico, en Galicia, puede considerarse parcelación para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que entre los pactos de la constitución del derecho se prevé expresamente que el concedente conserve la propiedad del suelo durante su vigencia, que las instalaciones se desmonten a su finalización recuperando el concedente el terreno expedito, que se autoriza al propietario a mantener determinados usos (ganadero) sobre el suelo objeto del derecho de superficie y que se establece un plazo de duración de treinta años.

La legislación urbanística de Galicia considera parcelaciones en su artículo 204: «Se considerará parcelación urbanística, a los efectos de la presente Ley, la división de terrenos en dos o más lotes o porciones a fin de su urbanización o edificación, ya sea en forma simultánea o sucesiva. Toda parcelación urbanística deberá acomodarse a lo dispuesto en la presente Ley o, en virtud de la misma, en los planes de ordenación».

De la anterior normativa se deduce, por consiguiente, que, conforme a la legislación de Galicia, sólo la división de terrenos que se haga con la finalidad de urbanizarlos o edificarlos cae dentro del supuesto legal de parcelación, lo que lleva al inmediato rechazo de la exigencia de acreditación de licencia de parcelación para que pueda llevarse a cabo la inscripción.

4. Ahora bien, rechazado que el supuesto de hecho constituya una parcelación de terrenos en los términos establecidos en la legislación de Galicia queda por determinar si, en los expedientes que provocan la presente, la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia de una parcelación justificando la aplicación de la normativa urbanística y registral que exigen, a los efectos de inscripción, la acreditación de la existencia de la correspondiente licencia.

Al respecto tiene declarado este Centro (Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población» (art. 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el registro de la propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 10 de octubre de 2005 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística: si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho y que por otro lado aunque existe división de aprovechamiento no se hace de modo exclusivo pues, salvado el contenido propio del derecho del superficiario, el propietario mantiene facultades de uso y aprovechamiento sobre la porción respecto de la que se constituye el derecho, es forzoso concluir que no estamos ante un supuesto equiparable al previsto legalmente de parcelación.

Pero sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, resta por analizar si es preceptiva o no la realización de una previa segregación para poder llevar a cabo la inscripción, segregación que, como tal, estaría igualmente sujeta a la obtención de una licencia por aplicación de las normas de la Comunidad Autónoma de Galicia (art. 206 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Urbanismo y Suelo de Galicia) o, si como sostiene el recurrente, concurren los requisitos precisos para inscribir un derecho de superficie que recae sobre parte de la superficie de fincas inscritas. Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994 y 3 de abril de 2002, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9-1.° de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).

De la documentación presentada resultan cumplimentados los requisitos para que pueda llevarse a cabo la inscripción, habida cuenta de que la porción del terreno de cada una de las fincas sobre las que recae el derecho de superficie está perfectamente delimitada y descrita en cuanto a su superficie y linderos, descripción que se refuerza al ir acompañada de un plano en el que se detalla su situación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

16 junio (2 resoluciones) 2012

Compra por casados extranjeros

REGIMEN MATRIMONIAL*

*Sobre esta material pueden verse otras Resoluciones en el epígrafe “CAPITULACIONES MATRIMONIALES”.

 

Compra por casados extranjeros

Compra por casados extranjeros

Es inscribible la escritura en la que unos cónyuges extranjeros, “en régimen legal de su nacionalidad”, adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial”, pues por razones prácticas se considera mejor diferir el problema de acreditar el régimen legal al momento de la enajenación posterior, que podrá obviarse si se realiza con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria) o demandando a los dos (enajenación forzosa).

29 octubre y 23 noviembre 2002

 

                Compra por casados extranjeros.- En el caso de compra por cónyuges extranjeros, la Dirección, reiterando su propia doctrina, considera que lo más práctico es no expresar el régimen matrimonial en la inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere “con sujeción a su régimen matrimonial” (incluso cuando en la escritura se dice que los compradores adquieren “para su comunidad de bienes”, caso de las Resoluciones de los días 27 y 28).

3, 7, 20, 27, 28 enero, 12 febrero 2003

Compra por casados extranjeros.- El problema planteado en este recurso, y su solución, son los mismos que los que se reseñan en las inscripciones que preceden. Pero, además, la Dirección añade el argumento de que la expresión de que los compradores “adquieren para su comunidad de bienes” permite rechazar la calificación del Registrador, que consideró defecto no expresar la proporción en que adquirían los compradores, de acuerdo con los artículos 54 del Reglamento Hipotecario y 10.1 del Código Civil, pues dicho requisito sólo será necesario “cuando se trata de una comunidad romana, pero no cuando se adquiere para un régimen matrimonial de comunidad, pues en éste existe una comunidad germánica, sin cuotas, por lo que no pueden establecerse las mismas”[1] (la Resolución del día 24 se funda exclusivamente en este último argumento, lo que seguramente será un error, puesto que el problema era idéntico en estos casos).

21 y 24 febrero, 4, 13, 14 y 15 marzo 2003

Compra por casados extranjeros.- No es inscribible la escritura por la que unos cónyuges de nacionalidad británica adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial” si no se manifiesta, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores, pues, según el Centro Directivo, “afirmado por el Registrador que el derecho británico desconoce la idea de régimen económico-matrimonial, la adquisición es como la de un sistema de separación, y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario impone que deba fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes.

19 diciembre 2003, 4 y 12 febrero 2004

Compra por casados extranjeros.- No es inscribible la escritura por la que unos cónyuges de nacionalidad paquistaní adquieren “con arreglo a su régimen matrimonial” si no se expresa, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren y el Registrador en su calificación ha afirmado [2] que el derecho paquistaní establece el sistema de separación sin que esta afirmación haya sido desvirtuada.

10 enero 2004

Compra por casados extranjeros.- 1. Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio colombiano, en régimen de comunidad de su nacionalidad, adquiere para su sociedad conyugal con sujeción a su régimen matrimonial. El Registrador suspende la inscripción porque el régimen legal supletorio colombiano es el de comunidad diferida.

2. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujección a su régimen matrimonial » con indicación de éste si –como en el presente caso– consta en el título, (cfr. artículo 92 del Reglamento Hipotecario).

3. Por tanto, el defecto no puede ser estimado. El Registrador en su nota reconoce que la legislación colombiana señala que el matrimonio produce el nacimiento entre los cónyuges de una comunidad patrimonial. El hecho de que la misma sea diferida al momento de la disolución del vínculo y que durante su existencia cada cónyuge conserve la libre administración y disposición de sus bienes no invalida la doctrina general fijada por este Centro Directivo y que ha sido antes reseñada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

7 julio 2006

Compra por casados extranjeros.- 1. Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio de nacionalidad polaca, adquiere para su sociedad conyugal. El Registrador suspende la inscripción por estimar que no se precisa el régimen matrimonial de los adquirentes 2. El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación del régimen matrimonial, pues resulta más eficaz diferir tal determinación para el momento de la enajenación. Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario establece que, en este caso, la inscripción se hará a favor de los adquirentes «con sujeción a su régimen matrimonial». El mismo artículo permite que se haga la inscripción, pues sólo exige que se exprese el régimen en el Registro si el mismo constare.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

7 marzo 2007

Compra por casados extranjeros.- 1. En el caso objeto de recurso, un matrimonio compuesto por un español y una peruana, declaran en escritura estar casados bajo el «régimen de su nacionalidad» y adquieren por compra una finca «para el régimen de su nacionalidad».

La Registradora suspende la inscripción porque siendo los cónyuges de dos nacionalidades distintas, no se determina cual es el régimen económico aplicable a su matrimonio, por lo que no se sabe si están sujetos al derecho español (nacionalidad del marido) o al derecho peruano (nacionalidad de la mujer).

2. Por lo que se refiere a la cuestión procedimental planteada por la Registradora, en relación con la falta de aportación por la Notario recurrente del original o testimonio del documento objeto de la calificación recurrida, es cierto que el artículo 327 de la Ley Hipotecaria exige que al recurso se acompañe dicho documento, pues no puede confirmarse o revocarse aquella calificación si no es examinando el documento que la motivó; pero es también cierto que ese defecto no puede dar lugar al rechazo automático de la pretensión del recurrente, sino que limitando el alcance de la inobservancia de aquella exigencia formal a sus justos límites, para evitar indefensión por tal motivo, debe concederse al recurrente un plazo razonable para subsanarla, en los términos previstos en el art. 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En el presente caso, aunque la Registradora expresa en su informe que se había omitido esa formalidad, lo cierto es que no consta que se le haya dado a la recurrente plazo para subsanarlo ni que se le haya apercibido de que en caso contrario se la tendría por desistida de su petición, todo lo cual nos debe llevar por razones de economía de procedimiento a entrar en el fondo del asunto.

3. Como ya ha dicho en otras ocasiones este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial, la práctica y la doctrina de este Centro Directivo primero, y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982, después, entendieron que lo más práctico, en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, era no entender necesario expresar el régimen en la inscripción («con indicación de este, si constare», expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario), difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen matrimonial».

Sin embargo, esa norma que no necesita de mayor aclaración en el caso de tratarse de dos cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad, pues su régimen económico matrimonial, a falta de pacto, será el régimen legal correspondiente a su ley nacional común, necesita, en el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad, la determinación por manifestación del adquirente o adquirentes, de cual sea la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español (cfr. Artículo 9.2 del Código Civil), pues de esa manera podrá saberse, si la ley aplicable a su régimen económico matrimonial será una ley extranjera, lo que posibilitará que de acuerdo con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cual sea aquél, o por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, por lo que de acuerdo con el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habría que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el régimen económico matrimonial concreto, por afectar la adquisición que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. Artículos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resulta de los fundamentos expuestos.

5 marzo 2007

Compra por casados extranjeros.- 1. Como antecedentes necesarios para la resolución de este recurso, cabe reseñar los siguientes:

a) Mediante escritura autorizada el 20 de abril de 2007 por el notario ahora recurrente, los cónyuges, uno de nacionalidad chilena y el otro de nacionalidad argentina, adquirieron un inmueble por mitad pro indiviso, toda vez que, según se indica en la comparecencia de la escritura, dichos consortes habían pactado el régimen de absoluta separación de bienes, mediante escritura autorizada el mismo día por el citado notario. Acto seguido y en la escritura con el siguiente número de protocolo, los dos cónyuges adquirentes del bien constituyeron sobre el mismo una hipoteca unilateral en favor de determinada entidad de crédito, en garantía de un préstamo.

b) Los defectos expresados en la calificación registral, ciertamente parca (ha de recordarse que, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal o de Resoluciones, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto o resolución es de aplicación y la interpretación que de ellos efectúa el funcionario calificador, y que la motivación, aun cuando pueda ser sucinta, ha de ser suficiente), se concretan en lo siguiente:

Respecto de la escritura de compraventa, que estando los compradores casados en régimen de separación de bienes pactado en escritura otorgada ante el mismo notario autorizante de la escritura de compraventa, no se ha acreditado la inscripción de tales capítulos en el Registro Civil.

Y respecto de la escritura de constitución de hipoteca unilateral, que en la misma no consta el domicilio del acreedor.

c) El notario autorizante de las escrituras recurre contra dicha calificación con base en los argumentos que han quedado reseñados en el apartado III de los Hechos.

d) El Registrador de la Propiedad accidental que emite el preceptivo informe y eleva el expediente a este Centro Directivo mantiene la calificación únicamente respecto de la escritura de compraventa, toda vez que en relación con la de constitución de hipoteca unilateral reconoce que, una vez inscrita la compraventa previa, no hay obstáculo alguno que impida la inscripción de aquélla, sin perjuicio de que sea la escritura de aceptación, que habrá de tener lugar en la forma y tiempo determinados en la Ley Hipotecaria, la que deberá expresar inexcusablemente el domicilio del acreedor hipotecario.

2. En relación con el fondo del recurso, y como ya se ha expuesto anteriormente, debe determinarse únicamente si en la escritura de compraventa calificada debe acreditarse la indicación en el Registro Civil de los capítulos matrimoniales otorgados ante Notario español por dos ciudadanos extranjeros (cuyo matrimonio se había celebrado en el extranjero, según se desprende del presente expediente).

Hay que tener presente que los matrimonios de extranjeros celebrados en el extranjero no tienen acceso al Registro Civil español, conforme a los principios de conexión personal y territorial formulados en el artículo 15 de la Ley del Registro Civil (cuya actual redacción por la reforma operada en su apartado segundo por la Ley 3/2007, de 15 de marzo, no altera estas conclusiones, dado el tipo de asiento previsto para las indicaciones). En efecto, según constante doctrina de este Centro Directivo, la inscripción en el Registro Civil español del matrimonio celebrado por extranjeros fuera de España sólo procede en el supuesto de que cualquiera de los contrayentes haya adquirido posteriormente la nacionalidad española y el matrimonio subsista (vid., por todas, la Resolución de 6 de noviembre de 2002 –1.ª).

En el presente caso, además, no cabe desconocer la doctrina que este Centro Directivo estableció en su Resolución de 5 de marzo de 2007, poniendo de manifiesto que, si se trata de una adquisición por dos esposos de distinta nacionalidad, habrá de determinarse, por manifestación del adquirente o adquirentes, cuál sea la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español (cfr. artículo 9.2 del Código Civil), pues de esa manera podrá saberse si la ley aplicable a su régimen económico matrimonial será una ley extranjera, lo que posibilitará que de acuerdo con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cuál sea aquél, o por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, por lo que de acuerdo con el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habría que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el régimen económico matrimonial concreto, por afectar la adquisición que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. artículos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario).

En el presente caso es plenamente aplicable –con mayor razón, si cabe-la doctrina anterior, puesto que si esas capitulaciones matrimoniales otorgadas han de tenerse por plenamente válidas y eficaces en nuestro ordenamiento jurídico (cfr. artículos 9.2, 9.3, 11, 12.1 y 12.6 del Código Civil), tienen la clara virtualidad de dotar de mayor seguridad al régimen económico matrimonial, facilitando así que el mismo sea convenientemente reflejado en la inscripción registral desde el origen, aun no siendo posible su constancia en el Registro Civil, pues para ello –recordemossería necesario que pudiera tener acceso la inscripción del matrimonio, que es la principal, toda vez que la indicación se practica al margen de la misma.

Cabe concluir, además, que la solución contraria conduciría a resultados no razonables y gravemente perjudiciales para la seguridad jurídica en general y la del tráfico en particular, pues negocios jurídicos como los ahora examinados verían imposibilitado su acceso al Registro de la Propiedad, con las perjudiciales consecuencias que de ello se seguiría.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral impugnada.

9 enero 2008

 

[1] La Dirección da por sentado que un régimen matrimonial de bienes debe ser de tipo germánico o en mano común, pero no tiene en cuenta que si se admite la inscripción en estos casos con la expresión de que se practica “con sujeción a su régimen matrimonial” es porque no se conoce cuál sea dicho régimen en el momento de practicarse la inscripción.

[2] Esta Resolución, casi idéntica a la de 19 de diciembre de 2003, se basa en la afirmación hecha por el Registrador, y no desvirtuada por el recurrente, de conocer el Derecho extranjero. En la del año 2003, afirmó que el derecho inglés era ajeno a la idea de régimen económico matrimonial, mientras que en ésta aseguró que el sistema matrimonial paquistaní era el de separación. En ambos casos, la consecuencia obligada era la necesidad de señalar las cuotas de participación de cada cónyuge.

Requisitos para la constitución de una negativa

SERVIDUMBRE

Requisitos para la constitución de una negativa

Requisitos para la constitución de una negativa

La doctrina del numerus apertus no autoriza a configurar como inscribible cualquier pacto que carezca de trascendencia real y, por esta razón, no se considera inscribible el reconocimiento por el propietario de una finca de que la barandilla colocada en pared propia no implica servidumbre a su favor que grave el predio contiguo, ya que, aunque se estimase ser de carácter negativo, el plazo para su adquisición  por prescripción no podrá comenzar a contarse hasta el día en que se prohíba por acto formal al dueño del predio sirviente la ejecución de aquello que le hubiera sido lícito realizar de no existir la servidumbre.

1 agosto 1959

Diferencia con la división y procedencia respectiva

SEGREGACIÓN

Diferencia con la división y procedencia respectiva

Diferencia con la división y procedencia respectiva

Segregadas dos parcelas situadas en el centro de una finca, originándose un resto de dos a cada lado, no colindantes y plenamente diferenciadas, la operación más adecuada hubiera sido la de división material, contemplada en el artículo 46 del Reglamento; y sólo a través de la existencia de una unidad de explotación agrícola a que se refiere el artículo 44 del mismo texto legal, y con los requisitos necesarios para ello, hubiera sido posible su acceso al Registro como segregación.

26 septiembre 1979

Fideicomisaria de residuo

SUSTITUCIÓN

Fideicomisaria de residuo

Fideicomisaria de residuo

Hechos: instituida una persona heredera en usufructo vitalicio y unos sobrinos en nuda propiedad, se dispone que, en el caso de premorencia de éstos, sustituirán al fallecido sus hijos; y en caso de postmorencia, que los bienes que «dejare» el que falleciese sin descendencia, procedentes de la herencia, pasarán a los que vivan de los sobrinos carnales mencionados. La Dirección, dando por existente una sustitución fideicomisaria, resuelve la cuestión planteada acerca de si es una sustitución normal o de residuo, que permitiría a los sustituidos disponer por actos «inter vivos», en el sentido de que es de esta última clase, porque el verbo «dejar» parece circunscribirse al desamparo de cosas respecto de las cuales se tiene el poder dispositivo, criterio restrictivo que confirman los artículos 783 y 785 del Código Civil, que niegan validez a las sustituciones fideicomisarias que no se hagan de una manera expresa, ya dándoles este nombre, ya imponiendo al sustituido la obligación terminante de entregar los bienes a un segundo heredero. Admitido lo anterior, los sobrinos en cuestión tienen facultades para cancelar la hipoteca que garantizaba un crédito que se les había adjudicado sin la concurrencia de las personas que pudieran ostentar algún derecho contra ellos.

25 abril 1931

Fideicomisaria de residuo.- Es correcta la escritura de aceptación de herencia en la que el aceptante sujeta los bienes propios de su causante a las limitaciones impuestas por éste en su testamento, pero no los procedentes de una herencia anterior que recibe como consecuencia de una sustitución fideicomisaria de residuo, que se subordinó únicamente a que el fiduciario falleciese sin hijos y sin haber dispuesto de tales bienes.

16 noviembre 1944

Fideicomisaria de residuo.- Vendida una finca cuyo titular la adquirió, en parte, por herencia, en la que se dispuso que “respecto de aquellos bienes que heredados por la misma (la heredera) no haya tenido que disponer a título oneroso durante su vida, la sustituye… por sus sobrinos”, la Dirección rechaza la calificación registral que entendió necesario justificar la existencia de un caso de necesidad –judicialmente o por todos los sustitutos- para poder enajenar libremente, pues, aparte de que en dicha cláusula no se impuso limitación alguna, aunque así lo fuera, la situación de necesidad a que quedaría supeditada la facultad de disponer es algo que queda al margen de la calificación del Registrador si dicha reserva no se sujetó a la necesidad de justificación.

11 julio 2003

Fideicomisaria de residuo.- Los hechos que motivaron este recurso son los siguientes: un testador instituye heredera universal de todos sus bienes a su esposa, con facultad de disponer libremente de ellos, y en el residuo a sus sobrinos; premuerta la esposa, los sobrinos otorgaron escritura de partición adjudicándose los bienes, siendo suspendida la inscripción por considerar el Registrador que la sustitución fideicomisaria de residuo no implica la vulgar, lo que hacía necesaria la intervención de los herederos abintestato del causante. La Dirección, por el contrario, basándose en los criterios de la doctrina, la jurisprudencia y la regulación de esta institución en algunas regiones forales y extranjeras llega a la solución contraria, porque si se quiere que alguien herede después del primer llamado, se quiere también que herede si el primer llamado no lo hace. No obstante, el Centro Directivo opina que cada caso que se plantee debe resolverse en función de una interpretación específica del mismo, siempre que se realice una interpretación en sentido estricto y no de forma integradota de la voluntad del causante. En el presente caso, la Dirección tiene en cuenta, entre otras circunstancias, que el testador denominó “herederos fideicomisarios” a los llamados al residuo.

17 septiembre 2003

Fideicomisaria de residuo.- El problema planteado en este recurso es si la disposición testamentaria de residuo supone una auténtica sustitución fideicomisaria que implique sustitución vulgar tácita, y surge del testamento en que la causante instituyó heredero a su esposo con la previsión de que de los bienes de que éste no hubiese dispuesto por actos inter vivos pasarían a un sobrino; como consecuencia de haber premuerto el marido a la causante, el sobrino otorgó escritura de aceptación de herencia. La Dirección comienza señalando las dificultades que esta situación provoca y que nacen de los criterios opuestos de la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la necesidad de atender a las circunstancias de cada caso concreto y de los límites en que se mueve la calificación del Registrador. Pero su postura favorable se basa, en primer lugar, en que en el fideicomiso de residuo no puede decirse que no exista desde un primer momento un derecho firme y definitivo, sino una simple expectativa, a favor del llamado, pues lo que está condicionado no es el llamamiento, sino su contenido, o, lo que es igual, no está condicionada la cualidad de sustituto, sino el quantum. Con independencia de lo anterior el problema a resolver es si el fideicomisario de residuo es sustituto vulgar en caso de premoriencia del fiduciario y la solución debe ser afirmativa: a) porque aunque reconociendo las diferencias entre la sustitución fideicomisaria propiamente dicha y la de residuo, la doctrina científica considera que el fideicomiso de residuo es una modalidad de la sustitución fideicomisaria, siendo común a ambas la existencia de un llamamiento múltiple y cronológicamente sucesivo; b) aunque es cierto que en la sustitución fideicomisaria de residuo no cabe afirmar con carácter general que la voluntad presunta del testador para el caso de que el primer llamamiento no sea eficaz es que tenga lugar el segundo, no es menos cierto que tampoco quepa establecer la regla contraria por la que deba llegarse a la conclusión de en este caso debe abrirse la sucesión intestada; c) en el testamento origen de este recurso existía un indicio de que se trataba de una modalidad de sustitución fideicomisaria, porque el testador sólo autorizó al fiduciario para disponer por actos inter vivos; d) finalmente, puede presumirse que la testadora, de edad avanzada, no quiso morir intestada, por lo que estableció un fideicomiso a favor de un determinado sobrino y no de otros parientes, dándose la circunstancia, además, de que el testamento del esposo, otorgado el mismo día y ante el mismo Notario, tenía idéntico contenido.

27 octubre 2004

Fideicomisaria de residuo.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de protocolización de cuaderno particional por el que, ante el fallecimiento de las herederas fiduciarias, se adjudica una finca urbana a favor de los herederos fideicomisarios determinados en la misma escritura, sobre la base de una cláusula fideicomisaria impuesta en el testamento del causante.

El registrador deniega la inscripción en cuanto a una participación indivisa de 89,8435 por ciento, porque figura inscrita a nombre de las herederas fiduciarias, Doña María del Carmen, Doña María Pilar y Doña María de la Asunción de Carlos Aparicio, por terceras partes indivisas, pero figuran inscritas a su nombre para pago de una deuda que ha sido baja del total del caudal inventariado. Admite por tanto que opere la sustitución sobre la participación indivisa restante, que sí está inscrita con la facultad dispositiva, institución fideicomisaria de residuo y demás condiciones que establece la cláusula tercera del testamento.

2. En la cláusula tercera del testamento del causante, que motivó la inscripción del bien sujeto a fideicomiso, se instituye herederas en el remanente de su herencia con la modalidad de fideicomiso de residuo a sus hermanas María del Carmen, María del Pilar y María de la Asunción de Carlos Aparicio, conjunta, sucesiva y simultáneamente, disponiendo necesariamente de ella, las tres hermanas de común acuerdo, o las que vayan sobreviviendo por actos ínter vivos; al fallecimiento de la última que sobreviva los bienes de que no haya dispuesto pasarán a los sobrinos carnales del testador, hijos legítimos de sus hermanas y hermanos antes citados, nacidos antes del fallecimiento del testador y que además sobrevivan a la última de las fiduciarias, todos los cuales heredarán por estirpes; si alguna de las hermanas beneficiarias del fideicomiso contrajese matrimonio antes de la muerte del testador, perderá todos los derechos del mismo, pues la institución se hace a su favor por su condición de solteras; por la cláusula cuarta nombra albaceas testamentarios a sus hermanos Don Alfonso María y Don Juan José solidariamente y contador partidor a su hermano político Don Jesús Gimeno Valentín.

El contador partidor practicó las operaciones de inventario y avalúo y las particionales del caudal relicto y en ellas adjudicó el piso en cuestión a las tres herederas, por partes iguales indivisas y por los conceptos siguientes: una participación de ochenta y nueve enteros ocho mil cuatrocientas treinta y cinco diezmilésimas por ciento, en pago del haber que se les forma para pago de una deuda personal del causante a favor del Banco Hipotecario de España ascendente a ciento treinta y siete mil quinientas catorce pesetas ochenta y siete céntimos y la restante participación de diez enteros mil quinientas sesenta y cinco diezmilésimas por ciento, en parte de pago de sus cuotas hereditarias con la modalidad y la institución fideicomisaria de residuo establecidas por el testador.

3. Tiene razón el registrador cuando señala que expresamente sólo una porción indivisa de la finca está sujeta al fideicomiso de residuo en el acta de inscripción. Pero eso no significa que la cláusula de sustitución fideicomisaria no esté reflejada, que sí lo está, en el asiento correspondiente a la totalidad de la finca. O dicho de otra forma, si se inscribió una participación indivisa de la finca a nombre de las herederas para pago de deudas de la herencia, sin expresión de la cláusula de sustitución, es porque cabalmente se preveía la enajenación posterior de la citada participación para hacer frente al pago de la deuda inventariada (pago que, según el inicial cuaderno particional se habría de justificar con certificación de la entidad acreedora, extremo éste que no se ha acreditado en los títulos presentados). Pero eso no significa que si la facultad dispositiva de las herederas, adjudicatarias para pago de la deuda, no se ejercita, queden los bienes fuera de la masa hereditaria del causante que impuso la sustitución fideicomisaria y de quien procedían los bienes.

4. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1.º de la Ley Hipotecaria), y de ellos resulta que la participación indivisa de la finca está inscrita a favor de las herederas fiduciarias «para pago de deudas». No es por tanto una transmisión definitiva o firme a su favor, como ocurriría en la adjudicación o dación en pago de deuda o en pago de asunción de deuda. En estos casos el bien sí que hubiera entrado en el patrimonio de los herederos, y a su fallecimiento pasaría a sus herederos, y no a los fideicomisarios.

5. Según indica, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1997, «ha de recordarse las características diferenciadoras entre la «datio pro soluto» y la «datio poro solvendo», recogida, entre otras, en sentencias de 14 de septiembre de 1987, 4 y 15 de diciembre de 1989, 29 de abril y 19 de octubre de 1992, ampliamente expuesta en la de 13 de febrero de 1989 al decir que «la datio pro soluto», se trata de un acto en virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa, dado que, según tiene declarado esta Sala en sentencia de 7 de diciembre de 1983, bien se catalogue el negocio jurídico que implica como venta, ya se configure como novación o como acto complejo, su regulación ha de acomodarse analógicamente por las normas de la compraventa, al carecer de reglas específicas, adquiriendo el crédito que con tal cesión se extingue, como viene dicho, la categoría de precio del bien o bienes que se entreguen en adjudicación en pago de deudas. En tanto que la segunda, es decir, la «datio pro solvendo», reveladora de adjudicación para el pago de las deudas, que tiene específica regulación en el artículo 1175 del Código Civil, se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación toda vez que ésta sólo libra de responsabilidad a tal deudor por el importe líquido de los bienes cedidos en adjudicación, como expresamente previene el meritado artículo artículo 1175 del Código Civil, no generando en consecuencia el alcance de efectiva compraventa, que es atribuible por el contrario a la adjudicación en pago de dudas o «datio pro soluto».

Por su parte, la sentencia de 7 de diciembre de 1983, en la misma línea que las citadas y con cita, a su vez, de la de 1 de marzo de 1969, dice «debiéndose añadir que la diferencia es terminante por lo que respecta a la traslación de título real, puesto que así como la cesión sólo atribuye la posesión de los bienes con un carácter personal que permite al acreedor efectuar la venta para cobrarse con su importe, en cambio, en la dación se produce una verdadera transmisión sin restricción ni cortapisa alguna».

6. Lo cierto, por tanto, es que está inscrita en virtud de una adjudicación para pago de deudas. La adjudicación para pago es una adjudicación «en vacío» puramente formal, como ya la definió este Centro Directivo en alguna otra ocasión, para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del heredero. Se trata de una titularidad meramente formal, aparente y provisional, que legitima para los actos dispositivos que, para realizar el pago, tenga que verificar el adjudicatario; y que no sólo no transmite el bien sino que ni siquiera genera derecho real de garantía a favor de los acreedores de la herencia, salvo que en la misma adjudicación se hubiera estipulado expresamente o que sobre los bienes se tome en plazo anotación preventiva (cfr. artículo 45 L.H.).

7. Habiendo fallecido las herederas fiduciarias que fueron adjudicatarias de la participación indivisa para pago de las deudas sin haber hecho uso del poder de disposición que se les había atribuido, la participación indivisa queda dentro de la masa hereditaria y por tanto sometida a la cláusula de sustitución fideicomisaria de residuo impuesta por el causante sobre todo el patrimonio hereditario, y que el propio asiento del Registro refleja.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

3 septiembre 2008

Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo

USUFRUCTO

Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo

Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo

Es inscribible la reserva de usufructo conjunto y sucesivo en favor del marido y la mujer, que donan la nuda propiedad de una finca ganancial, porque: 1º) La libertad de los cónyuges para atribuir carácter privativo a un bien ganancial impide que, en este caso, deba liquidarse el usufructo junto con los demás gananciales, como pretendía el Registrador, el día que fallezca uno de los esposos. 2º) El acto realizado no es una donación mortis causa a la que serían aplicables los artículos 620 y 1.271 del Código Civil, sino una verdadera y propia donación inter vivos. 3º) Tampoco existe un contrato sobre herencia futura, puesto que no hay llamamientos hereditarios o sobre un conjunto patrimonial, sino una estipulación sobre un bien concreto aunque con efectividad condicionada o aplazada a la muerte del disponente.

21 enero 1991

Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo.- El problema que se plantea en este recurso es el de si puede extinguirse un usufructo por fallecimiento del donante de la nuda propiedad, que, al tiempo de la donación, se reservó el usufructo para sí y para su esposa. Ver, más atrás, el apartado “Consolidación”.

9 marzo 2012

Constitución, por vía de reserva, con carácter conjunto y sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

a) La finca registral 35213 aparece inscrita en del Registro de la Propiedad de Valencia número 10 a nombre de don Juan T. M en cuanto a la nuda propiedad, y a favor de los esposos don E. T. M y doña J. M. J en cuanto al usufructo con carácter ganancial. Esta inscripción deriva de la compraventa otorgada por los citados don E. T. M y doña J. M. J, quienes previamente eran titulares del pleno dominio de la finca con carácter ganancial, a favor de su hijo don Juan T. M. de la nuda propiedad de la finca «con la reserva del usufructo vitalicio que se extinguirá al fallecimiento del último de ellos».

b) Fallecido don E. T. M, su hijo don Juan T. M, en escritura otorgada ante el notario de Valencia, don José Manuel Valiente Fábrega, el día 6 de mayo de 2005, actuando en nombre propio y en representación de su madre, constituye hipoteca a favor del «Banco Popular Español, S.A.», sobre el pleno dominio de la finca. En la inscripción 2ª de hipoteca que motiva la citada escritura se hace constar que en escritura otorgada ante el mismo notario el día 9 de noviembre de 2006 los hermanos don Juan T. M, doña Isabel T. M. y doña Dolores T. M. «como únicos legitimarios, junto con su madre doña J. M. J., en la herencia del usufructuario fallecido E. T. M, como así se justifica con el Libro de Familia del causante, prestan su consentimiento a su citada madre a la hipoteca que por ésta se constituye, al prescindir del posible derecho que tuvieran en la herencia del usufructo de su padre, para que puedan enajenar o gravar por cualquier título el usufructo».

c) En procedimiento de ejecución hipotecaria seguido por el «Banco Popular Español, S.A.», contra don Juan T. M. y doña J. M. J., que tiene su origen en la hipoteca citada, el banco ejecutante se adjudica la finca. Presentado testimonio del decreto de adjudicación, junto con el mandamiento de cancelación correspondiente, la registradora considera que no procede la inscripción porque no se acredita la intervención de todos los legitimarios que prestaron su consentimiento a la hipoteca, de forma que, a su juicio, «el procedimiento de ejecución hipotecaria debe dirigirse también contra ellos para abarcar los derechos sobre la totalidad de la finca, pues es el pleno dominio de la finca lo que ha sido objeto de subasta y adjudicación en el citado procedimiento judicial».

2. Centrado el objeto del presente expediente en el único defecto que ha sido objeto de recurso, varias son las cuestiones que deben dilucidar para su resolución: 1.º el ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales (cuestión ésta que se incluye en el apartado “HIPOTECA. Ejecución: requerimiento de pago”); 2.º la consideración del usufructo reservado por los cónyuges propietarios de la finca, en la escritura de venta de la nuda propiedad a su hijo, como ganancial o como conjunto y sucesivo; y 3.º si en el supuesto de hecho planteado bastaba, o no, para la constitución de la hipoteca sobre la finca el consentimiento del cónyuge sobreviviente usufructuario y el del nudo propietario, y en función de la cuestión anterior, si en la ejecución de la hipoteca es suficiente dirigir la demanda contra los mismos o si, por el contrario, es necesario dirigir también la demanda contra el resto de los interesados (en concreto, los dos hermanos legitimarios en la herencia del usufructuario premuerto).

5. Procede ahora examinar la cuestión relativa al carácter del usufructo al que se extendió la constitución de la hipoteca. La previa calificación del usufructo, y la consiguiente determinación de su contenido y alcance, resulta esencial para dilucidar la cuestión sujeta a debate en el presente expediente en el que, fallecido el marido cotitular del usufructo, ha de resolverse si el hijo nudo-propietario y la viuda cousufructuaria, agotan entre los dos la íntegra titularidad del inmueble, según sostiene el recurrente o, por el contrario, se precisa la previa liquidación de la sociedad conyugal o, al menos, el consentimiento o la intervención en el procedimiento de los herederos del marido, tal como sostiene la registradora.

De la inscripción 1.ª de la finca hipotecada resultan los siguientes particulares: «Los consortes don E. T. M. y doña J. M. J.… adquirieron esta finca, con carácter ganancial, por título de compra… Y ahora, con reserva del usufructo vitalicio que se extinguirá al fallecimiento del último de ellos, venden la nuda propiedad de esta finca… a don Juan T. M. … En su virtud, previo traslado, inscribo el usufructo vitalicio de esta finca a favor de don E. T. M y doña J. M. J. con carácter ganancial, por vía de reserva, y la nuda propiedad a favor de don J. T. M., por título de compra». Los términos equívocos en que está practicada dicha inscripción obligan, para resolver el presente recurso, a determinar previamente el carácter ganancial o conjunto y sucesivo que se debe entender atribuido al citado usufructo, pues si por un lado se indica su carácter ganancial, por otro se especifica que sólo se extinguirá al fallecimiento del cónyuge sobreviviente.

Como es sabido, el derecho real de usufructo puede constituirse por negocio jurídico tanto por vía de doble enajenación o de «translatio», en cuyo caso se desmembra del dominio separándose de la nuda propiedad, o bien por vía de «deductio» por la que es el propietario el que se reserva el usufructo, transmitiendo la nuda propiedad a un tercero. Entre las formas de extinción del usufructo se encuentra su consolidación con la nuda propiedad, al concurrir en la misma persona la cualidad de usufructuario y nudo propietario, por cuanto «nemini res sua servit».

Partiendo de dicha doctrina general, en el presente supuesto se produce la singularidad de que del negocio adquisitivo (por vía de reserva o «deductio») se derivan dos tipos de titularidades: una cotitularidad en el usufructo, cuyo límite temporal se sitúa en el fallecimiento del último de los dos usufructuarios y, por otra parte, la singular del hijo titular de la nuda propiedad.

Pues bien, en los supuestos de constitución de un usufructo vitalicio a favor de dos o más personas con carácter simultáneo y sucesivo, se ha discutido si es preciso o no determinar la cuota de cada uno de ellos en el derecho constituido. Ciertamente, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, en desenvolvimiento del principio de especialidad, exige, en caso de inscripción de un proindiviso sobre un bien o derecho, la identificación de la porción ideal de cada cotitular, a fin de reflejar de modo preciso y completo, el contenido y extensión del derecho inscrito; ahora bien, esta norma debe subordinarse a las especialidades de cada comunidad (cfr. artículos 392-2 del Código Civil y 9 de la Ley Hipotecaria), pues no siempre será imperativa la existencia de aquellas cuotas para la perfecta delimitación del derecho inscrito.

En el caso concreto de las comunidades sobre el derecho de usufructo, han de diferenciarse dos hipótesis sustancialmente diversas: por una parte, la constitución a favor de varias personas, simultáneamente, de derechos de usufructo sobre un mismo bien, pero concretando cada uno de ellos a una cuota determinada del bien que se grava; y, por otra, la singular cotitularidad que se produce cuando se constituye un mismo derecho de usufructo sobre determinado bien, a favor de varias personas simultáneamente (hipótesis expresamente contemplada por el legislador, cfr. artículo 469 del Código Civil). Sin prejuzgar ahora sobre las consecuencias que en la primera hipótesis tiene esa especial fijación de cuotas en caso de fallecimiento de uno de los usufructuarios, a falta de previsiones específicas en el acto de constitución (esto es, si ha de aplicarse o no la previsión del artículo 521 del Código Civil), es evidente que en el segundo caso, la fijación de cuotas es absolutamente innecesaria (incluso en el limitado ámbito interno de la determinación de la participación de cada uno de aquéllos en los beneficios y cargas de tal derecho), dado que todos quedan llamados al todo (con las consecuencias que ello implica en la relación frente al nudo propietario) y tal concurrencia de derechos de idéntico contenido sobre el mismo objeto que determina por sí sola la igualdad en aquel reparto o, en caso de fallecimiento de uno de los usufructuarios, el acrecimiento previsto en el artículo 521 y 982-1 del Código Civil (cfr. Resolución de 22 de mayo de 2000). Esto supone que el sólo dato de la falta de asignación de cuotas al usufructo reservado no permite concluir de forma definitiva que estemos en presencia de un usufructo ganancial por el solo hecho de la ausencia de tales cuotas.

6. Como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 31 de enero de 1979) de una parte el carácter vitalicio, unido al de personalísimo que tradicionalmente se atribuye al derecho de usufructo, y de otra, la naturaleza «sui géneris» de la sociedad de gananciales, como comunidad de tipo germánico y que no aparece dotada de una personalidad jurídica independiente de la de los dos esposos, origina que al ponerse en relación ambas instituciones, se planteen complejos problemas jurídicos de no fácil solución, y en cuyo estudio y tratamiento no se muestra concorde la doctrina, así como tampoco es unánime el parecer de la jurisprudencia, hasta el punto de que un sector doctrinal entiende que debido a la especial naturaleza del derecho de usufructo no cabe que pueda ser configurado como ganancial, sino siempre como privativo, tesis que, según estos autores, se fundamenta en su cualidad de intransmisible, para lo que no es obstáculo el contenido de los artículos 480 y 498 del Código Civil, que mantiene, según esta opinión, el principio de intransmisibilidad, y lo único que permiten es la enajenación de su contenido económico. Tesis que se apoya en los precedentes del Derecho Romano y en la solución de alguna legislación moderna como la del Código Civil alemán (B.G.B.), pero que debe ser rechazada, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia, en el caso del Derecho español, que autoriza la enajenación del usufructo en el artículo 480 del Código Civil, así como su hipotecabilidad conforme al artículo 107 de la Ley Hipotecaria, preceptos que se expresan en términos que refieren claramente dicha posibilidad de enajenación y de hipoteca al propio derecho de usufructo.

Admitiendo por hipótesis la naturaleza ganancial del derecho discutido y la transmisibilidad de este último, se han de abordar las distintas cuestiones que aparecen conectadas a la situación de pluralidad de titulares del derecho, en cuanto que este usufructo va a pertenecer a una sociedad «sui géneris» a la que, por carecer de personalidad jurídica independiente de la de sus socios, no le es aplicable la causa de extinción que para las personas jurídicas establece el artículo 515 del Código Civil, sino, por el contrario, la número 1 del artículo 513, o sea, la muerte del usufructuario.

Pues bien, en nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que en este caso como cuando, fuera de la sociedad de gananciales, un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte (artículo 480 del Código Civil) no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones:

a) si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido el mismo de acuerdo con el número 1 del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudo-propietarios el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal;

b) si el que fallece es el cónyuge del que adquirió el usufructo, este derecho real sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo, circunstancia que determinará su extinción. En tales casos, al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, tal como autoriza el artículo 469 del Código Civil, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 del mismo Cuerpo legal, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario. En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial, concurriendo las condiciones exigidas para ello por el Código Civil. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados (cfr. Resolución de 31 de enero de 1975 y 30 de junio de 2012), o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada (pues se puede disponer de bienes singulares y concretos de una sociedad de gananciales en liquidación siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agoten la plena titularidad del bien y conste su aceptación: vid. entre otras, Resolución de 11 de diciembre de 1999);

c) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación (cfr. Resoluciones de 31 de enero de 1979 y 25 de febrero de 1993); y por último.

d) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», como indicó la Resolución de 21 de enero de 1991 «debe esta cláusula ser entendida en el sentido más adecuado para que produzca efecto y no sea una cláusula simplemente inútil o redundante. Si es conjunto, es ya efecto natural -mientras del título constitutivo no resulte otra cosa- el que, muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persista entero hasta la muerte del último (cfr. artículo 521 del Código Civil y Resolución 1 diciembre 1960). Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo (..:) significa que a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará -en su día- al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales».

La posibilidad de la aplicación del régimen del artículo 521 del Código Civil al supuesto del usufructo vitalicio adquirido durante el matrimonio con carácter ganancial ya fue admitida por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de julio de 1975 en base «a lo que resulta del título constitutivo, reflejado en los asientos registrales». En efecto, esta Resolución, recaída en un supuesto análogo al ahora considerado de venta de la nuda propiedad de un bien ganancial reservándose el vendedor el usufructo vitalicio para sí y para su esposa (con lo que sólo se consolidaría el pleno dominio a favor del comprador al fallecimiento de ambos esposos), declaró que la disposición del usufructo en tal caso por el cónyuge supérstite no requería la previa adjudicación en liquidación de la sociedad de gananciales, «dado que al ser el usufructo un derecho temporal y generalmente vitalicio, queda necesariamente extinguido a la muerte del usufructuario, y o se produce la consolidación en la persona del nudo-propietario, o bien, tal como ocurre aquí, según se deduce del título constitutivo reflejado en los asientos registrales y de acuerdo además con los artículos 521 y 987 del Código Civil, acrecerá al otro usufructuario que podrá disponer de su derecho». En efecto, en las hipótesis de usufructo múltiple contempladas por el citado artículo 521 la muerte de uno de los usufructuarios, que en el artículo 513.1 actúa como causa de extinción del derecho, aquí supone sólo pérdida del mismo para su titular, correspondiendo su porción vacante en el usufructo al cousufructuario que sobrevive, quedando al margen el nudo propietario y los herederos del fallecido, como una manifestación del derecho de acrecer, que en vía de principio corresponde en todo llamamiento conjunto y solidario o como un supuesto normal de la fuerza expansiva de las cotitularidades en los derechos elásticos o absolutos, que se expanden como consecuencia de la desaparición de la limitación que la concurrencia con los demás producía (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1905, 8 de marzo de 1958 y 24 de abril de 1976).

7. El supuesto de hecho objeto del presente recurso se ajusta al último reseñado. La indicación contenida en el título constitutivo al reservarse el usufructo (constitución por «deductio») de «que no se extinguirá hasta el fallecimiento del último de ellos» [de los cónyuges] implica una modalización del régimen de la sociedad de gananciales que debe interpretarse en la forma más adecuada para que produzca efectos, conforme al artículo 1284 del Código civil, y no sea una cláusula inútil o redundante. Por otra parte, hay que recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, todos los efectos propios del sistema registral mientras no se declare su inexactitud, en particular, el de legitimación por virtud del cual se presume la existencia y titularidad del derecho inscrito en los términos resultantes de la inscripción (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), por lo que en el presente caso hay que partir de la base de la constancia en los libros registrales de un usufructo vitalicio a favor de ambos cónyuges que, aún calificado de ganancial, queda sujeto a un derecho de acrecer a favor del sobreviviente, es decir de carácter sucesivo, por lo que fallecido uno de ellos se cumple la previsión pactada en la cláusula de reserva del usufructo que da lugar al acrecimiento a favor del cónyuge supérstite, quien por tanto podrá disponer de su total derecho sin ningún obstáculo.

El hecho de que en el acto del otorgamiento del título constitutivo en el que se pactó la reserva de ambos cónyuges, con la consiguiente aceptación y prestación del consentimiento, unido al principio de innecesariedad de utilización de fórmulas sacramentales consagrado por esta Dirección General (cfr. Resolución de 3 de noviembre de 2001 y 9 de marzo de 2012), permiten tener por válidamente constituido el derecho con el carácter de usufructo sucesivo, quedando enervada la posibilidad de considerar la existencia de una mención de derecho susceptible de inscripción separada y especial de la especie a que refiere el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, siendo por el contrario la constancia de aquél carácter sucesivo en el cuerpo de la inscripción una manifestación del principio de especialidad a través del cumplimiento de lo previsto en el artículo 51-6 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual «para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden establecidas en aquél». Es obvio que si los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial (cfr. v.gr. Resolución de 25 de septiembre de 1990), pactando o no compensación a cargo de los bienes privativos y causalizando tal desplazamiento, conforme al principio de libertad de contratación entre cónyuges (cfr. artículo 1323 del Código Civil), también han de poder pactar respecto de un usufructo ganancial su carácter de sucesivo, de forma que persista íntegro y no se consolide ni total ni parcialmente con la nuda propiedad sino hasta el momento del fallecimiento del sobreviviente, acreciendo entre tanto la parte vacante por fallecimiento del premuerto al supérstite, conforme a lo pactado en el título de su constitución, en este caso por vía de reserva (cfr. artículo 467 del Código Civil).

Alcanzada esta conclusión, resulta innecesario analizar en este expediente si el consentimiento prestado por los hermanos del titular de la nuda propiedad, como legitimarios en la sucesión del cónyuge cousufructuario premuerto, implicaba o no renuncia a los derechos que sobre el citado usufructo les pudiera corresponder en la herencia del causante, a la vista de la jurisprudencia que exige para que la renuncia de derechos tenga eficacia jurídica que sea clara, terminante o deducida de hechos o actuaciones de interpretación unívoca, no dudosa o incierta (vid. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de 22 de febrero de 1994).

8. Resuelta la cuestión sobre la naturaleza, contenido y alcance del derecho de usufructo en el presente caso en el sentido indicado, queda solucionada la cuestión subsiguiente sobre si los citados legitimarios debieron ser demandados en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Si no es necesario para la constitución de la hipoteca más que el consentimiento del nudo propietario y del usufructuario sobreviviente, tampoco es necesario que la demanda se dirija contra el resto de los herederos del usufructuario premuerto (cfr. artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Ninguna duda cabe, frente a las alegaciones del recurrente, que si dicho consentimiento hubiese sido necesario, también lo hubiese sido su intervención en el procedimiento.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

28 noviembre 2012

Arrendaticio urbano: dación en pago de una finca comprensiva de una vivienda y dos locales

RETRACTO

Arrendaticio urbano: dación en pago de una finca comprensiva de una vivienda y dos locales

Arrendaticio urbano: dación en pago de una finca comprensiva de una vivienda y dos locales

No constituye defecto la falta de notificación prevista en el artículo 47 de la LAU en el caso de venta de una finca comprensiva -según el Registro y porque así se constituyó el régimen de propiedad horizontal- de una vivienda y dos locales de negocio, a diferencia de lo que ocurriría si dicha unidad registral se hubiera formado por agrupación, pues en este caso sí está previsto por la Ley que se cumpla el requisito de la notificación ante la posibilidad de que a través de esa operación registral pueda ser enervado el derecho del arrendatario.

26 marzo 1991