INFORME OFICINA NOTARIAL MAYO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: LOS DOCUMENTOS NOTARIALES Y EL CATASTRO. VALIDACIÓN DE FICHEROS GML

1.- IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DE FINCAS EN LAS ESCRITURAS

2.- ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

3.- ALGUNAS NOCIONES DE MANEJO DE LOS FICHEROS GML Y VALIDACIÓN EN EL CATASTRO.

ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario. El desarrollo es parcial y afecta a los servicios de asesoramiento, al registro de prestamistas, a la información dirigida al prestatario, a la remisión telemática de documentación por el prestamista al notario, y al proceso de otorgar el acta notarial, entre otros contenidos, que entrarán en vigor el 16 de junio de 2019, con la LCCI.

Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Esta Orden adapta la Orden de transparencia 2899/2011, conectándola con la LCCI. Entre otros aspectos, modifica la ficha de información precontractual (FIPRE), determina el contenido de la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE, que entra en vigor el 29 de julio de 2019, el documento a entregar en préstamos a interés variable, la compensación por riesgo de tipo de interés. préstamos en moneda extranjera, formación del Personal al servicio de los prestamistas, vinculación de cuenta o hipoteca inversa. También afecta a la Orden 1718/2010, sobre publicidad de los servicios y productos bancarios.

En este Archivo llave de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se pueden encontrar enlaces a disposiciones, resúmenes, artículos o utilidades (como modelos o táblas comparativas). Estará disponible en el lateral derecho de la portada de la web.

SECCIÓN II:

Oposición entre Notarios: resultado

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la relación de aprobados en la oposición entre notarios, convocada por Resolución de 30 de junio de 2017.

Una vez terminados los ejercicios de la oposición entre notarios convocada por Resolución de 30 de junio de 2017, la DGRN hace pública la lista de opositores aprobados, especificando la puntuación obtenida en cada uno de los ejercicios y la puntuación final alcanzada.

Los opositores aprobados, salvo aquellos a quienes les sea aplicable la limitación establecida en el artículo 95 RN (no llevar un año en la actual notaría), podrán aplicar el abono de antigüedad en cualquier concurso que se convoque en los cinco años siguientes a la publicación en el BOE de la lista de aprobados, en los términos establecidos en el artículo 100 RN.

PDF (BOE-A-2019-4972 – 2 págs. – 168 KB) Otros formatos

Jubilaciones:

Se jubila al notario de Majadahonda don Rafael María Ortiz Montero.

Se jubila al notario de Palencia don Juan Carlos García Bertrán.

Se jubila al notario de Cebreros don Vidal Olivas Navarro.

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En ABRIL se han publicado CINCUENTA Y OCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO. La adecuación de instituciones extranjeras por el notario y la adaptación de derechos reales por el registrador presentan perfiles diferentes. La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida.

152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD. Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD. La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el Art. 28.4 TRLSyRU.

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA. El donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de los bienes donados, por lo que en buena lógica no puede tampoco reservarse indirectamente el dominio de los bienes donados por la simple decisión de recuperarlos sin más.

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. No hay partición por el testador y sí mera norma particional cuando en el testamento se omite el inventario y el avalúo del caudal partible. Habiendo legitimarios se imposibilita, además, el cálculo de la legitima global y de las legítimas individuales, por lo que éstos han de concurrir en la partición junto a los herederos.

173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN. No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas. Articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD. En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.

126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta en una Herencia y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.

127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL. El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.

128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO. La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA. Se rechaza el traslado de una cuota de participación con uso de garaje y trastero de una finca a otra y su complemento descriptivo por una escritura de subsanación por no tener el constructor-vendedor ninguna cuota en la finca destino del traslado y necesitar esa operación y el complemento de la descripción con la adición de la superficie, el consentimiento de todos los comuneros de esa finca común.

131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS. La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende.

133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad.

136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE. En caso de sentencia de condena, ésta no es título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. Es posible que el adquirente de un inmueble, no consumidor, exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética.

140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, opta por el tercio de libre disposición en propiedad y por su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió en el testamento la posibilidad de elegir.

155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. El artículo 28.4 de la Ley de Suelo se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción.

156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA. A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto.

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD. Se formaliza una escritura de herencia, de la que resulta lo siguiente: fallece un primer causante, dejando viuda A y cuatro hijos. Tras él, ha fallecido uno de estos hijos (transmitente), sin aceptar ni repudiar la herencia del padre (art. 1006 c.c.), y que deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios). En la escritura de herencia comparecen los tres hijos y los tres nietos, hijos del hijo fallecido, así como la viuda del primer causante (A), a quien se adjudica el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero no interviene la viuda del transmitente (B), estimándose que, su usufructo legitimario tiene valor “cero”, tras adjudicar a la viuda A, el usufructo universal. La DG ratifica la moderna doctrina del derecho de transmisión, manifestando que, en estos supuestos, existe una sola herencia y además hace constar, que es posible un “usufructo sobre la nuda propiedad” a favor de la viuda (B) del transmitente, la cual debería haber concurrido a la partición de herencia del primer causante.

165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL. En el caso de representación por tutor con autorización judicial para una venta no es necesario acompañar testimonio del Auto Judicial si el notario ha reseñado de forma suficiente y rigurosa el contenido del Auto (por ejemplo identificando el procedimiento y transcribiendo o testimoniando en relación la parte dispositiva).

169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. La DG mantiene el criterio moderno sobre el ius transmisionis, tras la STS 11 septiembre 2013, y la de la Sala 3ª de 5 junio 2018, considerando que los bienes del primer causante pasan directamente al trasmisario, cuando ejercita positivamente el ius delationis del transmitente, pero no como una doble transmisión, sino que sucede directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta al transmitente. En el presente supuesto, hay un nuevo efecto añadido: “pese a que, la legitimaria del transmitente es sólo una legataria de cuota usufructuaria, aun así, tiene, por exigencia legal, una cotitularidad en el activo hereditario líquido, que exige su intervención en la partición hereditaria”.

RESOLUCIONES MERCANTIL

122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. No es posible por acuerdo de junta disolver la sociedad y al propio tiempo prorrogar por un determinado plazo la posibilidad de actuación de los administradores. Estos cesan con la disolución y, en su caso, se convierten en liquidadores.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES.

PRACTICA NOTARIAL

LOS DOCUMENTOS NOTARIALES Y EL CATASTRO. ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES. VALIDACIÓN DE FICHEROS GML.

El Catastro ha sido una institución ajena durante muchos años a la oficina notarial, pero desde hace años, en particular desde la publicación de la Ley 13/2015 que modificó la legislación hipotecaria y la catastral, ya no lo es y en la elaboración de escrituras es necesario siempre la identificación de las fincas registrales constituidas por suelo dentro de la cartografía catastral, es decir hay que posicionar las fincas en el mapa de la cartografía catastral.

A continuación vamos a ver algunos ejemplos prácticos de esa relación entre el documento notarial y catastro

1.- IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DE FINCAS EN LAS ESCRITURAS

Normalmente indentificaremos las fincas con el recibo de IBI aportado por el cliente, que nos proporciona directamente la referencia catastral. En estos casos hay que visualizar su representación gráfica desde la Oficina Virtual del Catastro introduciendo los 20 dígitos que componen la referencia catastral.

Si se desconoce la referencia (caso frecuente en las rústicas, que normalmente no pagan IBI), es muy conveniente hacer una pequeña labor de investigación previa y averiguar la referencia catastral identificándolas visualmente.

Para aprender cómo realizar esta identificación visual ver este artículo que se puede descargar Google Earth y la cartografía catastral.

Una vez identificada la parcela catastral habrá que superponer la cartografía catastral sobre la vista aérea del terreno de forma que podamos comprobar si la superficie de la escritura es correcta, y si coincide o no con la cartografía catastral.

Si no coincidiera la realidad física de la finca descrita en la escritura y/o su superficie con la parcela catastral es posible que el cliente solicite rectificar el Catastro conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2.c de la Ley del Catastro.

Aunque la citada norma permite que dicha subsanación se haga en la propia escritura, sin embargo no resulta recomendable puesto que por su naturaleza no es materia de escritura ya que la serie de notificaciones que hay que realizar, la posible contestación de los colindantes afectados, así como el tiempo de espera, aconsejan llevarlas a cabo en un documento independiente, y el que mejor se adecua a su naturaleza es un Acta, que llamaremos para Subsanación de Discrepancias Catastrales.

2.- ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

A) Requisitos: Ausencia de dudas por el notario.

Presupuesto para su aplicación es que el notario no tenga dudas, en principio, de la veracidad de dichas discrepancias según las manifestaciones del interesado.

Este tipo de Actas se autorizarán, normalmente, como consecuencia del otorgamiento de escrituras en las que no hay título previo ni por tanto pruebas fehacientes. Hay que considerar que si el notario presume la veracidad de las manifestaciones sobre la descripción literaria de la finca, sobre su propiedad y autoriza la escritura de venta o herencia, de forma coherente con ello tendrá que admitir y presumir la veracidad de las manifestaciones sobre la ubicación y delimitación física de la finca y las discrepancias catastrales siempre que: 1) sean coherentes con la descripción literaria de la finca y 2) de la de la observación de la realidad física de la finca y de la cartografía catastral, no resulten indicios en contra de lo manifestado (por ejemplo muros o linderos físicos claramente diferenciados que no se corresponden con la cartografía catastral), pues la representación gráfica del Catastro de la finca real no es fiable muchas veces, sobre todo en zonas rurales y minifundios.

B) Competencia territorial del notario.

En este tipo de actas no hay competencia territorial como ocurre en los expedientes inmobiliarios, ya que la competencia deriva del otorgamiento de la escritura relativa a inmuebles con discrepancias. Por tanto cualquier notario autorizante de la escritura previa puede tramitar este tipo de actas, aunque las parcelas tienen que estar situadas en territorio no foral gestionado por el Catastro.

Recordemos que el Catastro no es competente sobre las parcelas catastrales de los territorios forales del País Vasco y Navarra que tienen su propio organismo Catastral (uno por cada provincia) y su propia forma de organización y subsanación.

C) Notificaciones.

Hay que notificar a todos los titulares catastrales de las parcelas colindantes la subsanación pretendida por carta certificada con acuse de recibo a la dirección que resulte del Catastro, especialmente a aquellos que sean afectados por la nueva representación gráfica alternativa a la del Catastro.

D) Doble Intento de notificación.

Recordemos que aunque en el ámbito del Reglamento Notarial no es exigible el doble intento de notificación, sin embargo en el presente caso sí parece necesario que se haga ese doble intento si el primero falla, pues en definitiva el objeto del Acta y de las notificaciones cae dentro del ámbito administrativo (sustituye a un expediente en el Catastro) y parece lógico la aplicación para este tipo de Actas del artículo 42 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que exige un segundo intento de notificación cuando el primero fracasa.

E) Admisión de oposición de los notificados.

Si algún notificado quiere dejar constancia en el Acta de su oposición (dada la naturaleza de la misma, que no requieren competencia territorial del notario), hay que admitir la contestación en plazo enviada también por correo pues si se le notifica por carta, es lógico entender como contrapartida que tiene derecho a contestar por carta también, y además habrá que presumir que es el propio notificado el que contesta, a los efectos al menos de esta Acta, aunque la fe notarial no se extienda a este extremo.

F) Cierre del Acta.- Habiendo transcurrido el plazo para oponerse a las pretensiones del requirente se cerrará el Acta declarando expresamente el notario en la diligencia de cierre que no ha habido oposición a la pretensión del requirente o en caso contrario que sí la ha habido. El plazo es de 20 días, que hemos de entender que son naturales, aunque por precaución habrá de esperarse unos días más para el cierre, quizá hasta cumplirse el mes, por si la contestación se hubiera puesto en Correos en dicho plazo y no hubiera llegado a la notaría la carta de oposición.

Si el notario considerara que no se ha acreditado debidamente la discrepancia, lo motivará y lo hará constar así para que el interesado pueda acudir directamente al Catastro a tramitar un expediente de subsanación de discrepancias catastrales y, en su caso, contender en la vía contencioso-administrativa.

Aquí se aporta un MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

3.- ALGUNAS NOCIONES DE MANEJO DE LOS FICHEROS GML Y VALIDACIÓN EN EL CATASTRO.

Existen casos en los que es necesario o conveniente manejar los ficheros GML (recordemos que son ficheros informáticos) fundamentalmente para conocer en detalle la nueva representación gráfica y su incidencia en la cartografía catastral o simplemente para saber con exactitud el posicionamiento en el mapa de la finca que representa o de las edificaciones, en el caso de las obras nuevas. Estos ficheros ocupan muy poco espacio y son fácilmente manejables (3 o 4 K, normalmente).

Por otro lado el Catastro nos permite visualizarlos y superponerlos a la cartografía catastral, y además emitir un informe de validación que es muy útil para ver con precisión las parcelas afectadas por la nueva cartografía, en particular si hay que notificar a los colindante afectados como en las Actas para subsanación de discrepancias catastrales que acabamos de ver.

Pasos a dar:

1.- Entrar en la Sede electrónica del Catastro

2.- Pinchar en el apartado Validaciones Gráficas.

3.- Dentro de ese apartado se nos ofrecerán varios servicios: elegir el siguiente

Servicio de validación gráfica frente a parcelario catastral(IVG) Generación de IVG a través del visor cartográfico. NUEVO

4.- Nos aparecerá una pantalla como ésta:

También podremos acceder a este paso, si estamos ya en la oficina virtual del Catastro pinchando en el 7º icono por la izquierda, que tiene un color verde y pone IVG

5.-En el recuadro de la derecha pincharemos en agregar ficheros , a continuación elegiremos el fichero GML en la carpeta donde lo tengamos guardado y luego pincharemos en Iniciar carga

6.- Una vez subido el fichero GML nos aparecerá superpuesta la finca sobre la cartografía catastral.

7 .- El siguiente paso será pinchar el botón VALIDACIÓN y el resultado será que se nos mostrarán las parcelas afectadas en una imagen como ésta en la que aparecen en amarillo más fuerte dichas parcelas.