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PRÁCTICA NOTARIAL: CUESTIONES SOBRE OBRAS NUEVAS Y GEORREFERENCIACIÓN
Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el MINI INFORME DEL MES.
DISPOSICIONES DESTACADAS
Evaluación del Bachillerato. Los alumnos que quieran acceder a las enseñanzas universitarias oficiales de Grado han de pasar esta evaluación. Esta orden incluye su diseño, contenido, fechas y cuestionarios.
RDLey 1/2021: consumidores vulnerables y suspensión de lanzamientos. Reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables. Modificación de las causas de suspensión de lanzamientos en inmuebles okupados y excepciones.
RDLey 2/2021: Ertes, autónomos, arrendamientos. Prórroga de los ERTEs por fuerza mayor hasta el 31 de mayo. Posible cambio de tipo de ERTE sin nuevo expediente. Medidas aplicables a los órganos de administración de las sociedades de capital durante el año 2021. Moratoria arrendaticia. Medidas de protección por desempleo. Para trabajadores autónomos, prestaciones por cese de actividad.
Circular del Banco de España sobre tipos de Interés de referencia. Esta Circular modifica dos circulares: la relativa a la Central de Información de Riesgos, sobre todo respecto a los créditos revolving, y la que determina los tipos oficiales de referencia para fijar el interés en préstamos, aumentando las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, cambiando el modo de cálculo. Afecta, entre otros, al euríbor.
Disposiciones Autonómicas. Se publican de Asturias, Cataluña, Navarra, Andalucía, Cantabria, Baleares, Valencia y Navarra.
NOTICIAS NOTARIALES
Se convocan Oposiciones libres al título de Notario dotadas con 100 plazas (90+10) a celebrar en Madrid después del verano.
Ir a la página de la Oposición.
Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Torremolinos don Fernando Agustino Rueda.
Se dispone la jubilación del notario de Talavera de la Reina don Fernando Tobar Oliet.
Se dispone la jubilación del notario de Elche don Luis Alonso Olagüe Ruiz.
RESOLUCIONES
En ENERO, se han publicado TREINTA RESOLUCIONES. Se ofrece el resumen íntegro en ARCHIVO APARTE.
A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.
RESOLUCIONES PROPIEDAD
11.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN. El registrador no puede denegar inicialmente la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH para rectificar cabida e inscribir la representación gráfica por dudas de identidad de la finca, salvo excepciones. Lo procedente es tramitar el expediente y a la vista de lo actuado decidir.
13.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN. El valor mínimo de tasación para subasta es el 100% de la tasación homologada por imperio del art. 129 LH reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado tácitamente el art. 682 LH, aunque no se pacte procedimiento extrajudicial. Así lo interpreta la DG persiguiendo la defensa del consumidor.
26.*** ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN. Una inmobiliaria vende a una fundación una parcela edificable, quedando parte del precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Se pacta la pérdida de la suma ya pagada en concepto de cláusula penal, excluyendo la facultad moderadora de los tribunales, en caso de “incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador”. Y se acuerda que procederá la reinscripción por requerimiento notarial, manteniendo el dinero recibido en su poder. Hay un requerimiento de pago infructuoso con incomparecencia y una posterior acta de ejercicio de la condición resolutoria que, al ser notificada a la compradora, produce una respuesta de oposición razonada. La DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero la revoca en cuanto a la necesidad de consignación pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor. Es una Resolución de 66 páginas.
30.*** MARIDO COMPRA Y LOS CÓNYUGES ATRIBUYEN CARÁCTER PRIVATIVO AL BIEN (NO POR CONFESIÓN). La atribución de privatividad entre cónyuges es un negocio autónomo que puede ser previo o simultáneo a la adquisición del bien o posterior a dicha adquisición, sin necesidad de recurrir al contrato de compraventa, donación o cualquier otro negocio.
1.** COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES. El concepto de conflicto de intereses es más amplio que el de autocontratación. Hay conflicto de intereses cuando se produce una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado.
7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta.
14.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. CUÁNDO EXISTE AUTÉNTICA INTERRUPCIÓN. (i) Hay interrupción del tracto si existen varios títulos pendientes de inscripción. (ii) No hay interrupción cuando el promotor ha adquirido del titular registral o de sus herederos. (iii) La Ley no limita el expediente por la antigüedad de los títulos de dominio o por la mayor o menor dificultad para su documentación pública. (iv) Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente es un trámite esencial.
21.** NO INSCRIPCIÓN DE TÍTULO PRESENTADO POSTERIORMENTE POR RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO. La calificación y despacho de un documento presentado posteriormente sobre la misma finca, ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación.
23.** MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR. Los Procuradores de los Tribunales pueden presentar electrónicamente documentos judiciales electrónicos con CSV.
27.** PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y OTROS FINES ADOPTADA POR 3/5 LOS PROPIETARIOS. Para la DGSJFP es inscribible el acuerdo tomado por la junta de propietarios de un edificio, sito en Madrid, por mayoría de 3/5 de éstos, que establece que “ninguna vivienda del mismo pueda destinarse a hospedería, alquiler vacacional, apartamento o vivienda de uso turístico, que suponga su explotación como “uso hostelero”, ya que, el Real Dto. ley 7/2019 de 1 marzo es aplicable sólo a los acuerdos sobre alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial de Madrid, sin que se pueda aplicar a otros supuestos, como podría ser el relativo a otros usos, “así el mero alquiler vacacional de una o varias viviendas de un edificio en dicha Ciudad”.
28.** EMBARGO DE BIEN GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL ESPOSO QUE RESULTÓ LUEGO ESTAR FALLECIDO. Para anotar un embargo sobre un bien ganancial es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, si sólo se demandó al que contrajo la deuda, se le dé al cónyuge no demandado traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución.
8.* TÍTULO INSCRIBIBLE. TESTIMONIO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA. Es título inscribible el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia en el que se recogen determinados documentos expedidos en el curso de las actuaciones, siempre que resulte clara la finalidad del testimonio.
9.* INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA. El registrador tiene que fundamentar las dudas de identidad de la finca en los casos de inmatriculación. Su decisión es recurrible ante la DG.
12.* EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA ART 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. Sólo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art. 199 LH cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente. En otro caso, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.
16.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. En caso de dudas de invasión del dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del dominio público afectado, a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.
25.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL. No hay interrupción del tracto a los efectos de la utilización del expediente de reanudación del tracto cuando las personas a cuyo favor debe de practicarse la inscripción han adquirido determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales.
RESOLUCIONES MERCANTIL
2.*** MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. SOCIEDAD LIMITADA «SIN ÁNIMO DE LUCRO». CENTROS ESPECIALES DE EMPLEO. Es posible constituir una sociedad limitada en cuyos estatutos se haga constar que carece de ánimo de lucro, que además no repartirá dividendos y que en caso de extinción la cuota de los socios se destinará a fundaciones o asociaciones también sin ánimo de lucro.
29.* NOTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR. FORMAS DE PRACTICARLA. Para que la notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador surta efecto es necesario que, si se notifica por correo con acuse de recibo y este es devuelto por ser desconocido el destinatario, el notario debe intentar una segunda notificación presencial.
PRACTICA NOTARIAL:
INTRODUCCIÓN.
La necesidad de georreferenciar las obras nuevas surge con la reforma del artículo 202 LH por la Ley 13/2015 que entró en vigor el 1 de Noviembre de 2015 y que estableció que “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.”
Desde entonces han surgido muchas dudas y problemas, alguno de los cuales vamos a tratar a continuación como resumen de la jurisprudencia de la Dirección General.
1.- ¿HAY QUE GEORREFERENCIAR LAS OBRAS NUEVAS CUANDO ESTÁN DECLARADAS EN CONSTRUCCIÓN?
NO, solo cuando la obra nueva declarada esté terminada pues en ese momento no se puede determinar la superficie que finalmente ocupará la edificación.
2.- ¿SE APLICA A LAS ESCRITURAS OTORGADAS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA QUE SE PRESENTEN EN EL REGISTRO DESPUES DE 01/11/2015?
SÍ, pues, aunque no fuera exigible en el momento de otorgamiento de la escritura, sí lo es cuando se solicita su inscripción.
(Ver R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 2 de marzo de 2017, R. 7 de septiembre de 2017)
3.- ¿SE APLICA A LAS AMPLIACIONES DE OBRA NUEVA DE NUEVAS PLANTAS?
NO, cuando no afecta al suelo
4.- ¿Y SI SE AMPLIA TAMBIÉN LA PLANTA BAJA?
SÍ, porque entonces afecta al suelo. Estrictamente solo habría que georreferenciar la parte ampliada, aunque es recomendable en tal caso georreferenciar toda la edificación.
5.- ¿CÓMO HAY QUE GEORREFERENCIAR LAS OBRAS NUEVAS?
Georreferenciar significa determinar la porción de suelo ocupada por la edificación, para lo que es necesario precisar la ubicación de los vértices ocupados por la edificación con las coordenadas UTM (o REGCAN95 para Canarias), que, juntas, formarán una base gráfica o representación gráfica de la edificación y nos permitirá saber su ubicación exacta.
6.- ¿PERO, CUAL ES EL CONCEPTO DE SUPERFICIE OCUPADA?
No existe ninguna norma general que especifique qué se entiende por superficie ocupada, y en cada Ayuntamiento tienen la suya desde el punto de vista urbanístico en orden a la concesión de las licencias de construcción.
Muchos de los Ayuntamientos consideran superficie ocupada la proyección vertical (la “sombra”) del edificio sobre el suelo visto desde su vertical. Aquí se incluirían, por ejemplo, los balcones, porches, etc….
Sin embargo, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, la norma tiene como finalidad precisar la posición o ubicación de los edificios en el suelo tal y como hace el Catastro en su cartografía.
Por ello, hay otro concepto de superficie ocupada que es la superficie de contacto entre la edificación y el terreno, la huella que deja el edificio en el suelo, que normalmente será coincidente con la superficie de la planta baja, pero no siempre cuando el solar tenga una pendiente pronunciada.
Dentro de esta postura sigue habiendo dudas. Una nueva cuestión a debatir es si solo se considera ocupada la superficie de contacto de la edificación cerrada (techada) con el suelo pero no la superficie abierta (patios, por ejemplo, o porches o pérgolas) pues en estos casos la superficie del suelo está libre, aunque el suelo haya sido modificado y se la haya echado cemento o una solera de baldosas
Finalmente, hay que plantearse qué ocurre en diversos casos variados, como porches, en los que hay una estructura de pilares, con techo, pero abierta por sus lados. Normalmente los planes generales sólo consideran superficie cerrada la que esté techada y cerrada por al menos tres de sus lados.
Como resumen práctico, habrá que seguir el criterio del técnico, que tiene que especificar la superficie ocupada en su certificado. Ahora bien, tiene que ser coherente, de forma que la superficie que refleja por escrito y la que resulte de su representación gráfica han de ser coincidentes, salvo diferencias ínfimas.
7.- ¿HAY QUE APORTAR LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS EN FORMATO GML?
NO; basta con que consten por escrito, a diferencia de las coordenadas del solar que siempre tendrán que estar en formato GML, cuando sea exigible.
Sin embargo, lo recomendable es que se aporten en formato GML o incluso que se haga un Informe de Validación Catastral de la obra nueva, con su correspondiente Código Seguro de Verificación (CSV) y que consten en la escritura pues en tal caso el Registro podrá descargarlas en formato digital.
8.- ¿ VALE REMITIRSE A LAS COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN QUE CONSTAN EN EL CATASTRO?
SÍ , pero siempre que su superficie sea coherente con la que conste en el título. Es decir, si la edificación se declara con 100 m2 en planta baja, en el Catastro tienen que figurar esos mismos 100 metros cuadrados. En otro caso hay que acudir a las coordenadas del técnico.
9.- ¿Y SI HAY UNA PEQUEÑA DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE QUE RESULTE DE LAS COORDENADAS DEL CATASTRO Y LA CONSTRUIDA QUE REFLEJA EL TÉCNICO?
VALE siempre que la diferencia sea ínfima.
Ver Resolución de 27 de enero de 2021
10.- ¿QUÉ PASA SI LA SUPERFICIE OCUPADA QUE REFLEJA EL TÉCNICO POR ESCRITO EN EL CERTIFICADO Y LA QUE RESULTA DE LA LECTURA DEL FICHERO GML ES DIFERENTE?
Que ha de valer la del técnico, siempre que la diferencia sea ínfima.
Hay que tener en cuenta que el Catastro redondea la superficie a números enteros, pues quita los decimales, y que hay programas lectores de ficheros GML que dan lecturas diferentes, aunque mínimas. Por ejemplo, hay programas que leen el GML y dan hasta el cuarto decimal y otros dos decimales, pero no siempre coinciden.
Por ínfima habrá que entender, que sea inferior a la unidad, es decir a 1 metro cuadrado, que es la superficie que redondea el Catastro mientras la DG no precise más.
11.- ¿HAY QUE ENTREGAR POR ESCRITO LAS COORDENADAS DEL CATASTRO AL REGISTRADOR?
NO: El registrador las puede tomar directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello, pero en la escritura tiene que haber una remisión a las del Catastro.
Ver R. 5 de septiembre de 2019.
12.- ¿Y SI SE APORTA UN PLANO GEORREFERENCIADO DENTRO DEL CUAL ESTÁ LA EDIFICACIÓN?
VALE, pero no será lo habitual.
Ver R. 8 de febrero de 2016, R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 28 de septiembre de 2016, R. 3 de octubre de 2016, R. 7 de noviembre de 2016, R. 29 de marzo de 2017, R. 7 de septiembre de 2017, R. 2 de noviembre de 2017
13.- ¿ HAY QUE GEORREFERENCIAR LA PARCELA ENTERA ADEMAS DE LA EDIFICACIÓN?
N0, salvo que el registrador tenga dudas de los límites de la finca y/o de si la edificación se encuentra dentro de esos límites. Un posible caso es que la edificación esté en uno de los linderos o cerca de ellos.
Ver R.19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 6 de septiembre de 2016, R. 28 de septiembre de 2016, R. 7 de noviembre de 2016, R. 6 de febrero de 2017, R. 2 de marzo de 2017, R. 29 de marzo de 2017
14.- ¿ Y SI LA EDIFICACIÓN OCUPA LA FINCA ENTERA?
Entonces hay que georreferenciar la finca entera e inscribir la Representación Gráfica de la Finca tramitando un expediente del 199 LH, excepto que no resulten afectados los colindantes catastrales en cuyo caso no hay que inscribir la base gráfica.
15.- ¿QUÉ PASA SI NO CONSTA EN EL REGISTRO LA CALLE Y EL NÚMERO ACTUALIZADO?
Eso no impide la inscripción de la obra nueva, aunque la actualización de calle y número se lleve a efecto cuando se obtenga el certificado municipal. Lo mismo si no coincide la calificación actual del suelo, urbano o rústico, con la que consta en el Registro.
Ver Resolución de 19 de junio de 2020 Y R. de 20 de Marzo de 2002
16.- ¿HAY QUE GEORRERENCIAR LA EDIFICACIÓN EN LOS CASOS DE INMATRICULACIÓN?
SÍ. Hay que tener en cuenta que en estos casos el título puede reflejar la edificación sin expresa declaración de obra nueva previa (si se describe por primera vez en escritura), pero en tal caso tiene que contar con las coordenadas georreferenciadas de la edificación, pues accede al registro por primera vez una edificación.
Ver Resolución de 3 de octubre de 2016
17.- ¿QUÉ PASA SI LA OBRA NUEVA “NO CABE” DENTRO DE LA SUPERFICIE REGISTRADA DE LA FINCA?
Que hay que inscribir primero el exceso de cabida.
Ver R. 30 de junio de 2017
INFORME GENERAL DE ENERO:
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NORMAS: Resúmenes 2002 – 2021.
NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea
RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas
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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
Sale el sol después de la cencellada en Castrillo Tejeriego. Por Arturo Urdiales Prieto.
