Resolución de 14 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Chinchón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Es decir, la mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos comprares en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o sospechas. (ER)
Resolución de 14 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de embargo dictado en procedimiento administrativo de apremio por la Diputación Foral de Gipuzkoa.
En el caso resuelto, consta inscrita la liquidación de la sociedad de gananciales y en el mandamiento figura como deudor el cónyuge no adjudicatario de la finca, si bien consta el requerimiento de pago y notificación a la titular registral.
A) Tal y como ha reiterado este Centro Directivo, para que se proceda a la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre bienes inscritos a nombre del cónyuge no deudor, es preciso:
1º. Que sea ganancial la deuda contraída por el cónyuge deudor bajo la vigencia del régimen económico-matrimonial de sociedad de gananciales, y,
2º. Que así sea declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges.
Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra.
La regulación de los requerimientos y notificaciones que hacen los Reglamentos Hipotecario y Notarial se debe interpretar de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los términos el Tribunal Constitucional interpreta dicha tutela: necesidad de diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado.
“En el presente supuesto, se ha enviado un burofax directamente por quien ejerce la opción de compra –no por el notario–, pero no se acompaña a la escritura de ejercicio unilateral del derecho de opción, el acta notarial de requerimiento o notificación que se exige en el título inscrito. Si a todo ello añadimos que la regla general del sistema registral español de exigencia de titulación pública de los documentos que puedan ocasionar asientos registrales recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y dado que la notificación que tiene lugar en el presente supuesto produce el efecto de posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, transmitiéndose el dominio sin que preste directamente su consentimiento el titular registral del mismo, se entiende por este Centro Directivo que la misma debe de realizarse por medio de acta notarial y de acuerdo con las normas que específicamente la regulan.
Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa para inmatricular una finca y un aprovechamiento de aguas.
1º defecto: Es requisito necesario para inmatricular la finca que se aporte certificación catastral coincidente con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial. (Art. 205 LH).
2º defecto: Para la inscripción del derecho a beneficiarse de aguas de una propiedad ajena, situadas en otra finca (concretamente se trata de una tercera parte indivisa de cinco horas y quince minutos de reloj de agua de una Heredad) se necesita su previa inscripción en el Registro administrativo correspondiente y en el de la Propiedad para poder practicar la inscripción a favor del recurrente.
1 Aguas públicas: se inscriben las concesiones administrativas de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe.
2 Aguas de propiedad privada: Cabe contemplar su inscripción en el doble aspecto de ser un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas:
a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad.
b) agua inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca de que forme parte o en la que esté situada.
c) derecho a beneficiarse (cualidad del predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos).
d) agua inscrita en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con personalidad propia.
e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad como finca independiente, f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).(JAR)
Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia por la que se solicita la cancelación de una cesión de hipoteca.
El registrador acuerda no practicar asiento de presentación por aplicación del artículo 420 del Reglamento Hipotecario, al entender que se trata de un documento que, por su naturaleza, contenido o finalidad no puede provocar operación registral alguna.
Su objeto será “exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones”.
En el caso que nos ocupa, es indudable que nos encontramos ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que nuestro CD confirma la decisión del registrador.
Asimismo, en el caso de que la solicitud hubiera podido ser objeto de asiento de presentación (con los requisitos necesarios para ello) y la DG se hubiera pronunciado respecto de la pretensión contenida en el recurso, la calificación debiera haber sido negativa ya que la cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.
Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el excónyuge confesante ha fallecido o no.
Hechos: Consta inscrita en el Registro una finca como privativa de un cónyuge por confesión del otro. Posteriormente dichos cónyuges se han divorciado. Ahora el cónyuge titular registral comparece ante notario, manifiesta que es divorciado y vende dicha finca.
La registradora suspende la inscripción y exige que el cónyuge vendedor divorciado manifieste si su excónyuge confesante permanece con vida o no, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 95.5 RH.
El notario autorizante recurre y alega que al expresarse el estado civil de divorciado implica que el excónyuge anterior está vivo, pues si hubiera fallecido su estado civil sería el de viudo.
La DG desestima el recurso.
Doctrina. Comienza por señalar que si el excónyuge confesante hubiera fallecido el estado civil del titular registral disponente sería igualmente el de divorciado y no el de viudo, pues el vínculo matrimonial no existe desde el divorcio, por lo que no acepta el argumento del notario recurrente.
Considera necesaria la manifestación del disponente sobre si el excónyuge confesante sigue vivo o ha fallecido, apoyándose para ello en lo dispuesto en el citado artículo 95.5 RH y en el artículo 159 del Reglamento Notarial, párrafo tercero que establece que “…Si el otorgante fuere casado, separado judicialmente o divorciado, y el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, o en su caso, anterior, se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiese afectar, así como el régimen económico matrimonial.” (AFS)
136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA
Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a practicar determinado asiento registral.
Resumen: El fallecimiento del usufructuario extingue el usufructo a menos que en el título constitutivo se haya autorizado la transmisión a terceros. Acreditado el fallecimiento procede cancelarlo registralmente a la vez que se hace constar la consolidación del pleno dominio en los nudos propietarios
Hechos: Se cuestiona la cancelación de un derecho de usufructo que la cedente se reservó en la escritura de cesión de bienes a cambio de renta vitalicia, en la que se contienen los siguientes pactos relevantes para este recurso: (i) la propietaria cedente transmite a los cesionarios recurrentes la nuda propiedad de una finca con reserva del usufructo vitalicio. (ii) Los cesionarios se obligan a la contraprestación de pagar una renta vitalicia mensualmente durante seis años. Si la cedente fallece durante los seis años, la renta mensual se pagará a sus herederos testamentarios. (iii) En garantía del pago de la renta se establece una condición resolutoria, de modo que su impago dentro de los treinta días siguientes al requerimiento que notarialmente se haga a los cesionarios pagadores resolverá la transmisión y la nuda propiedad revertirá a la cedente, sin que ni una ni otro puedan reclamarse los frutos de la finca cedida ni las pensiones pagadas.
Registrador: Opone a la inscripción que no se acredita el incumplimiento de la condición resolutoria expresada en la inscripción de la finca.
Recurrentes: Alegan que la cancelación del derecho de usufructo procede por la sola acreditación de la muerte de la usufructuaria porque no se ha condicionado la cesión de la nuda propiedad al pago de la renta vitalicia, sino que la condición resolutoria pactada se liga al impago de dicha renta. Además, en el mismo escrito de impugnación solicitan que se cancele, por caducidad, la condición resolutoria referida.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: “Es indiscutible que, según el artículo 513.1.º del Código Civil, por fallecimiento de la usufructuaria se extingue el usufructo, a menos que el título constitutivo autorice su transmisión a ulteriores personas (cfr., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 8 y 9 de agosto, 3 y 23 de septiembre y 8 de noviembre de 2019). Por ello, acreditado en el presente caso el óbito de la usufructuaria procede hacer constar la extinción de derecho de usufructo y la correlativa consolidación del pleno dominio en los nudo propietarios, todo ello sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria a que se sujetó la adquisición de la nuda propiedad, se produjera, «ipso iure», la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros (cfr. artículos 23, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria)”.
Reitera la Dirección General su doctrina sobre el recurso gubernativo, cuyo objeto es recurrir la calificación negativa en sentido estricto, es decir, su objeto no es el asiento sino el propio acto de la calificación. (JAR)
137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.
Resumen: En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.
Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación por caducidad de una inscripción de hipoteca, que había sido objeto de varias novaciones, y la emisión de certificación de dominio y cargas tras practicarse la cancelación interesada.
El Registrador califica negativamente considerando que de los asientos registrales resulta que nos encontramos ante una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, que se sujeta a lo establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y no ante una hipoteca flotante del artículo 153 bis de dicho texto normativo. Por tanto, de conformidad con el referido artículo, el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria por el acreedor empieza a contar desde la fecha de vencimiento de la cuenta fijado en la escritura de constitución -o novación, en este caso-, de la hipoteca, esto es, a partir del 1 de marzo de 2020. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, para la cancelación de una hipoteca por caducidad es preciso el transcurso de un plazo de veintiún años computados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte años –conforme al artículo 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más un año durante el cual no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo podría tener lugar con posterioridad al 1 de marzo de 2041.
La Dirección confirma la calificación y frente a la alegación del recurrente de considerar la hipoteca como flotante del artículo 153, estima que se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, lo que tiene especial transcendencia pues,
1) En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria).
2) Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis de la Ley Hipotecaria). (ER)
138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO
Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Martos, por la que se deniega la extensión de una anotación de demanda.
Resumen: En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.
Hechos: Se solicita la práctica de una anotación de demanda a través de la cual los demandantes pretenden ejercer la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil para hacer valer el crédito que su deudora, ostenta frente a los demandados.
El registrador estima que la anotación preventiva de demanda no puede practicarse pues, aunque prosperara la acción interpuesta, ninguna consecuencia inmediata registral tendría en relación con la titularidad de las fincas.
La recurrente por su parte opina que tratándose de demanda de juicio ordinario en ejercicio de C, se debe entender comprendida en el ámbito del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, pues se ejercita una acción o pretensión personal susceptible de desembocar a una modificación jurídica real.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: En primer lugar, y en cuanto al alcance de la calificación del registrador de documentos judiciales entiende la DG que el registrador ha actuado dentro de los límites que le marca el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, el cual le permite calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, debiendo por tanto examinar el contenido de la demanda para poder determinar si una de las que resultan susceptibles de anotación en el Registro.
En lo que respecta a las anotaciones de demanda, en base a el art. 42.10º de la Ley Hipotecaria el criterio es el de «numerus clausus», no pudiendo practicarse otras anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley.
El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real».
A través de reiterada doctrina de nuestro CD se ha ido perfilando el ámbito del artículo citado, el cual, “da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal siempre que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria”.
Lo anterior va a permitir la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en ningún caso aquellas en las que se pretende una reclamación de cantidad, pues lo procedente en este caso sería una anotación de embargo.
En el caso que nos ocupa la obligación que se pretende hacer efectiva a través de la acción subrogatoria, es el pago de una deuda procedente de una venta a plazos, lo que no va a implicar, en ningún caso una afección real a la finca que se enajenó ya que de prosperar no se produciría en ese momento alteración registral, ni puede alegarse que advierte a terceros de un futuro embargo, pues la amenaza de un embargo futuro no puede reflejarse en el Registro ni, por sí sola, perjudicaría los derechos de un tercer adquirente.
Comentarios: La acción subrogatoria del artículo 1111 del Código civil no la dirige el acreedor contra el deudor sino contra el deudor de su deudor; como aclara el TS se ejercitan los derechos y acciones que el deudor tiene abandonadas y que habrían de producir un aumento en su patrimonio, pero una vez producido dicho efecto, el acreedor deberá exigir al deudor el cumplimiento de la obligación, al haberse incrementado con el ejercicio de la acción los bienes del deudor, pero, sin tener preferencia alguna en la satisfacción de su crédito. (MGV)
139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la inscripción del fallo de una sentencia firme de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana afectante a tres fincas registrales resultantes de una reparcelación.
Resumen: Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.
Hechos: se presenta a inscripción mandamiento que recogía decreto firme por el cual se ordenaba inscribir el fallo de la sentencia firme dictada en el presente recurso por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJCV que afectaba a tres fincas registrales.
Dicho fallo anulaba por ser contrarios a derecho, la modificación y reducción por el Ayuntamiento, en el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado, de la superficie de las fincas aportadas por los recurrentes.
La registradora califica negativamente apreciando la existencia de los siguientes defectos:
1º. DEFECTO.
De conformidad con el principio hipotecario de especialidad debe concretarse qué es lo que debe reflejarse en los folios registrales relativos a las indicadas fincas. La inscripción del fallo de la sentencia implica una anulación de acuerdos de la reparcelación cuyo reflejo registral debe concretarse.
La Dirección General confirma el defecto alegando que,
– La regla general es que de conformidad con el principio de rogación, el registrador no ha de actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados.
– En el caso de los documentos judiciales, dadas las características de este tipo de documentación, se aconseja, en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los efectos de su inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales.
– En el caso concreto de las sentencias judiciales de anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención a que se refiere el artículo 65.1 de la Ley de Suelo, cuyo precepto debe ser interpretado conjuntamente con la norma contenida en el artículo 71 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que lo desarrolla, y del que resulta que en el caso de las sentencias firmes aludidas el contenido del fallo puede estar referido a dos cuestiones distintas:
a) Bien a la mutación de transcendencia jurídico-real que afecte a la titularidad de las fincas, al contenido de los derechos inscritos o a la modificación de la descripción de la finca; o,
b) Bien, además de lo anterior, a la determinación de los asientos concretos que se hayan de practicar para reflejar el contenido material de la sentencia.
En tal sentido el citado precepto reglamentario señala en su apartado 1 que la correspondiente sentencia firme «será título bastante para practicar los asientos dispuestos en ella», añadiendo su apartado 2 que en cuanto a la cancelación de los asientos originados por los títulos inscritos y anulados se resolverá lo que proceda «en trámite de ejecución de sentencia, previa citación de los titulares afectados por la posible cancelación».
Por ello, en este ámbito cuando de la propia sentencia no resulta la precisión de los asientos que ha de extender el registrador, es necesario complementar la sentencia en trámite de ejecución. Es decir, a efectos registrales no es suficiente indicar las fincas registrales afectadas por la nulidad y la causa de ésta pues se trata en este caso de un pronunciamiento abstracto que debe ser concretado en cuanto a la titularidad de los derechos y descripción de las fincas registrales por exigencia del principio de especialidad basado en el de seguridad jurídica.
2º. DEFECTO.
La Registradora aprecia un segundo defecto en la calificación consistente en que algunas de las fincas registrales están gravadas con hipotecas sin el que el acreedor haya tenido intervención en el procedimiento de conformidad con el principio de tracto sucesivo.
El Centro Directivo confirma también el defecto alegado ya que es doctrina reiterada que las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas.
a) Tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la responsabilidad del demandante.
– De conformidad con el artículo 38 LH, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3 LH), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución.
– Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral (artículo 34 LH), la legislación hipotecaria contempla la posibilidad de tomar anotación preventiva de la demanda (artículo 42.1 LH) que sirve de medio para publicar frente a terceros la existencia de un procedimiento judicial en el que se demanda la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
b) En el ámbito del orden jurisdiccional contencioso-administrativo el artículo 21.1.b) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa considera como parte demandada a «las personas o entidades cuyos derechos o intereses legítimos pudieran quedar afectados por la estimación de las pretensiones del demandante».
– Para facilitar que los interesados puedan personarse en el procedimiento el artículo 49.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, obliga a la Administración demandada a notificar el acuerdo de remisión del expediente al tribunal a cuantos aparezcan como interesados en él.
– Tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas en el Registro de la Propiedad y conociéndose ya en el momento de iniciación del procedimiento cuáles son estas, no existe ninguna dificultad para que quienes figuraban como titulares registrales en el momento de interposición de la demanda fueran emplazados en el procedimiento en una fase inicial para que pudieran personarse como parte demandada.
– Respecto de los titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad con arreglo al artículo 65.1.f) TRLS, sin que esta anotación preventiva se tomase diligentemente en su momento en el supuesto de hecho planteado en el presente expediente, omisión que da lugar, por aparición sobrevenida de nuevos titulares, al obstáculo registral ahora examinado, siendo insuficiente desde el punto de vista del requisito del tracto sucesivo los emplazamientos que se hicieron a los titulares registrales que a la sazón lo eran en el momento de iniciarse la tramitación del procedimiento judicial.
En efecto, el emplazamiento a los titulares registrales que hubieran en el momento de la iniciación de tal procedimiento, no es motivo para dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habrían sido advertidos oportunamente de la situación existente –lo que en consecuencia, hubiera evitado su indefensión– si, como se ha indicado, el recurso contencioso-administrativo se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
No habiéndose instado oportunamente la anotación preventiva de la demanda –pudiendo haberse hecho–, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa contra los actuales titulares registrales que no han tenido participación en el procedimiento.
Por lo que el defecto debe ser confirmado en estos términos, siendo necesario obtener un pronunciamiento judicial complementario relativo a si dichos terceros han tenido ocasión de intervenir en el proceso y si la sentencia les vincula.
3º, 4º y 5º DEFECTO.
– La Registradora señala como tercer defecto que una de las fincas registrales consta inscrita a nombre de «Comercializadora Mediterránea de Viviendas, S.A.», dirigiéndose el procedimiento contra «Comercializadora Mediterránea de Viviendas, S.L.». El Centro Directivo revoca el defecto ya que la Registradora debería haber consultado el Registro Mercantil y hubiera apreciado la transformación que experimentó la sociedad, de anónima a limitada.
– El cuarto defecto alegado es que de producirse un aumento de superficie sobre la finca de reemplazo requeriría de la oportuna georreferenciación. El Centro Directivo revoca también este defecto porque ni el fallo judicial ni el mandamiento modifican la descripción de las fincas resultantes, aunque está relacionado con el primer defecto en cuanto a la necesidad de concretar los asientos a practicar.
– En el quinto y último defecto se expresa que debe aclararse cuál es la finca catastral municipal: 8463218 o 8463128. La Dirección revoca el defecto pues en la sentencia se concreta la finca registral afectada, la número 307, por lo que no se plantea defecto desde el punto de vista del principio registral de especialidad. (ER)
140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.
Resumen: No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
Hechos: Mediante instancia se solicita la rectificación de la superficie registral de una finca para hacer constar una mayor cabida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
Se alega que la superficie del registro es de 424 metros cuadrados y la de la parcela catastral con la que se correspondería la finca 437, manifestando que la superficie real de la finca se correspondía con la superficie catastral, con una diferencia entre ambas inferiores al 5% de la superficie inscrita.
Se acompañaba como documentos unidos propuesta de resolución con acuerdo de alteración de la Gerencia Regional del Catastro y consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bien inmueble.
Registralmente, la superficie de la finca es de 183,66 metros cuadrados y no la que expresa el recurrente de 424 metros cuadrados y por ello y al no ser menos del 5%, sino superior al 10%, la registradora considera no aplicable el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
Doctrina: Con carácter previo a la resolución del expediente se ha de poner de manifiesto el error en el que incurre el recurrente en cuanto a la superficie registral de la finca que es de 183,66 metros cuadrados y no de 424, encontrándonos por tanto ante un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, el cual no se podrá inscribir sin tramitar el expediente regulado en el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y sin tampoco solicitar y tramitar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues las excepciones contenidas en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para inscribir la rectificación de superficie de fincas inscritas se refieren en todo caso a supuestos en que las diferencias de cabida no exceden del 10% de la cabida inscrita.
Y en cualquier es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Comentarios: El motivo por el cual la diferencia entre la superficie del registro y del catastro era tan abismal se debía a que tras la inmatriculación de la finca en el registro con la señalada superficie, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el catastro modificó la delimitación y superficie de la parcela catastral, lo que lleva a la registradora a considerar que tal aumento de superficie encubre la posible agregación de terrenos colindantes pertenecientes al mismo titular y no de la rectificación de un simple error descriptivo. (MGV)
141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 1, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión.
Resumen: Como regla general, la expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario. Los acuerdos alcanzados con el propietario en el seno del procedimiento expropiatorio (por ejemplo, fijación del justiprecio) no desvirtúan la causa expropiandi ni impiden el nacimiento del derecho de reversión a favor del expropiado.
Hechos: Por instancia privada se solicita la cancelación de un derecho de reversión inscrito sobre determinada finca Se cuestiona si procede el derecho de reversión (y en su caso el modo de reflejarlo registralmente así como las vías de cancelación) en los supuestos de expropiación por no incorporación de los propietarios a la junta de compensación (materia que ya ha sodio tratada en Resoluciones de 26 de noviembre de 2001 y 30 de marzo de 2016).
Registradora: Deniega la cancelación por entender que es procedente la inscripción del derecho de reversión.
Recurrente: Entiende que no hay derecho de reversión al haberse producido la expropiación por incumplimiento de deberes, en concreto por la falta de adhesión del propietario de la junta de compensación, que sería un supuesto incumplimiento de deberes, exceptuado del derecho de reversión según el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (T.R Ley del Suelo).
Resolución: Desestima el recurso y confirma la cancelación.
Doctrina:
Primera consideración: La expropiación urbanística activa las garantías legalmente previstas para el propietario expropiado, entre las que se encuentra con carácter general el derecho de reversión, siquiera expectante, que tendrá por ello su reflejo registral.
Segunda consideración: El derecho de reversión por causa de expropiación no forma parte del conjunto de garantías del derecho de propiedad constitucionalmente recogidas en el artículo 33 CE, sino que es un derecho cuya configuración se atribuye a la legislación ordinaria, razón por la que puede suceder que la regulación sectorial aplicable a la expropiación de que se trate lo module o excluya mediante norma con rango de Ley.
Tercera consideración. Expropiación urbanística:
Es urbanística la expropiación que se pone al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y urbanística con vistas a conseguir los fines que le son propios.
Esta expropiación urbanística, en cuanto instrumento sectorial propio de dicha actividad, queda sujeta “a las exigencias funcionales de la normativa urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2005 y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 21 de enero de 2016–“.
Por el mismo motivo, el derecho de reversión derivado de la expropiación urbanística también se contempla en la normativa sectorial. Concretamente cabe citar el actual artículo 47 del DRL 7/2015, de 30 de octubre (T.R. Ley del Suelo) “… que distingue entre los supuestos en que se produce la alteración del uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística y aquellos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización. En el primer supuesto se declara la existencia genérica del derecho [de reversión], pero se excluye, concurriendo alteración del uso, en los siguientes casos: (…) Mas en los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, existe derecho de reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (…).
Cuarta consideración: Referido al supuesto concreto planteado, examina la Resolución la posición jurídica (y el consiguiente derecho de reversión) del propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación.
Dice en este punto que el hecho de que se le conceda al propietario la opción de adherirse voluntariamente a la actuación urbanística no obsta a su carácter forzoso, por lo que “el expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación…”.
Por tanto, la concurrencia de “… un propio supuesto de expropiación urbanística, conlleva indefectiblemente, la aplicación de las garantías legales previstas en favor del propietario, en la legislación de expropiación forzosa en general y en la urbanística en particular, entre ellas, el eventual derecho de reversión, siquiera expectante, y su constancia registral prevista en el citado artículo 54 de la Ley de Expropiación forzosa, plenamente aplicable a las de carácter urbanístico…”.
De lo dicho resulta que sólo cabe considerar fuera del procedimiento expropiatorio aquellas hipótesis de cesión amistosa y previa a la expropiación, mientras que todo acuerdo con el propietario que surja en el seno del procedimiento expropiatorio (por ejemplo, fijación del justiprecio) no desvirtúa la causa expropiandi y no impide el nacimiento del derecho de reversión a favor del propietario expropiado.
Conclusión:
1 La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no la considera la Resolución como caso típíco de incumplimiento de deberes que exceptuaría el derecho de reversión (conforme al citado artículo 47 TRLSyRU) sino como incidencia propia del procedimiento expropiatorio.
2 El registrador ha de hacer constar la garantía de reversión en todo caso, cuando el título inscribible sea el de expropiación, salvo el caso en que el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo. (JAR)
142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA
Resolución de 20 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moralzarzal, por la que se deniega la prórroga de una anotación de embargo. (ACM)
Resumen: La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.
– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial [subsanación y adición] de prórroga de una Anotación Preventiva de embargo ya caducada. El mandamiento se presentó por 1ª vez dentro del plazo de vigencia de la Anotación, pero se retiró para liquidar impuestos; se presentó de nuevo, tras caducar el 1er asiento de presentación, pero sin especificar de qué anotación se trataba (Letra “G”); y se presenta de nuevo subsanado (pero también tras la caducidad de la primera presentación) .
– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 LH y Art 353 RH deniega la prórroga ante la caducidad de la anotación y procede a su cancelación por haber perdido todos sus efectos.
– El adjudicatario recurre e intenta demostrar que el mandamiento de prórroga inicial si se presentó dentro del plazo de vigencia de la anotación, y que luego con el confinamiento de la pandemia ha sido muy difícil obtener la documentación necesaria para inscribir la prórroga de la anotación.
– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: confirma su reiterada doctrina anterior (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018 y las RR. 15 y 29 de marzo y 4 abril 2019, y las RR 4 febrero y 20 noviembre 2020, y tienen en cuenta además el plazo extra de 88 días naturales que se provocó con la suspensión del cómputo de plazos durante la Pandemia COVID (véase R. DGSGFP 11 de junio de 2020). (ACM)
143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES
Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia.
Resumen: para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.
En una escritura de partición de la herencia de un matrimonio, a la recurrente se la adjudica una participación proindiviso de una finca por la herencia del padre y otra por la herencia de la madre. La recurrente pretende que existe título previo puesto que entra la fecha de fallecimiento de ambos causantes hay una diferencia de más de un año.
La Dirección General confirma la calificación del Registrador en el sentido de que no hay una doble transmisión que permita acudir al art. 205 LH para inmatricular dichas participaciones proindiviso de la finca. Según la escritura, los interesados, aceptan y adjudican las herencias causadas, y, tal y como se expresa en el título, corresponde a la herencia paterna parte de la participación indivisa adjudicada a la recurrente y la otra parte, a la materna, expresando incluso el porcentaje de finca que corresponde a cada transmisión hereditaria. Por ello, la propia redacción del título evidencia que no hay dos transmisiones sucesivas de la total participación indivisa cuya inmatriculación ahora se pretende (en contra de la tesis de la recurrente) que justifiquen la aplicación del art 205 LH, motivo por el cual el recurso debe desestimarse. (MN)
144.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA
Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a practicar una anotación de embargo.
Resumen: para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.
Se presenta mandamiento de anotación de embargo librado por la Diputación Foral de Guipúzcoa en un procedimiento seguido contra un cónyuge, para la satisfacción de unas deudas derivadas de la responsabilidad civil dimanante de un delito fiscal. El embargo se ha trabado sobre fincas inscritas desde varios años antes a nombre de la esposa del deudor, con carácter privativo, por título de liquidación de sociedad de gananciales.
La registradora se opone a la práctica de la anotación por entender que es preciso que se determine la ganancialidad de la deuda en un procedimiento judicial en el que la esposa haya sido parte, y la Diputación Foral e estima que no es necesario porque resulta «ex lege» de lo establecido en el artículo 1366 CC.
La Dirección General confirma el criterio de la Registradora en base a los argumentos siguientes:
No existe en nuestro CC una presunción de ganancialidad de las deudas, y ninguna deuda puede ser tratada como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales. A su vez de los arts, 1333 CC, y de la LRC se desprende que para que las capitulaciones matrimoniales, o cualquier otro acto que implique la modificación del régimen económico-matrimonial, surta efectos frente a los acreedores de cualquiera de los cónyuges, será preciso que se hayan inscrito en el Registro Civil, o bien, respecto de cada inmueble en particular, que se haya verificado la inscripción en el Registro de la Propiedad. De todo ello y del art. 144.4 parr.2 RH resulta que para practicar una anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges con carácter privativo por liquidación de la sociedad de gananciales, por deudas contraídas por el otro consorte, será preciso que se dé alguno de estos casos: que el procedimiento se haya dirigido contra ambos cónyuges o que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y que conste la notificación del embargo al cónyuge titular, antes de que el acto que ha provocado la modificación del régimen económico-matrimonial haya producido efectos frente a terceros. Pero según doctrina del propio Centro es preciso que la declaración de ganancialidad de la deuda sea en un pronunciamiento definitivo e irrevocable y no meramente temporal o transitorio pues, ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales.
Tratándose de deudas tributarias la modificación del régimen económico-matrimonial de los cónyuges a través de unas capitulaciones matrimoniales que se consideren otorgadas en fraude de acreedores, constituye uno de los presupuestos de hecho de la responsabilidad del art 42.2.a) de la LGT, de manera que la HP podrá resarcir el crédito tributario ejercitando su potestad de autotutela a través de la declaración de la responsabilidad solidaria del cónyuge causante o colaborador en la ocultación o transmisión de los bienes originariamente gananciales que le fueron adjudicados a través de la disolución de la sociedad ganancial con la finalidad de impedir la traba de los mismos y o, no será necesario acudir a un procedimiento judicial para declarar la ganancialidad de las deudas y la responsabilidad de los bienes exgananciales. Pero si será necesaria una resolución firme para cuya obtención deberán observarse los trámites contenidos en los arts 174 y ss de la LGT que garantizan la intervención del afectado; la Norma Foral 2/2005, de 8 de marzo, GT del Territorio Histórico de Gipuzkoa, contempla una regulación similar por lo que debe confirmarse el criterio de la registradora. No son aplicables las conclusiones de la R de 7 de enero de 2015, porque se trataba de deudas derivadas del IRPF que tiene un régimen específico en el art. 85 de la LIRPF cuando dispone que “Las deudas tributarias por el IRPF tendrán la misma consideración de aquellas otras a las cuales se refiere el artículo 1365 CC y, en consecuencia, los bienes gananciales responderán directamente frente a la Hacienda Pública por estas deudas, contraídas por uno de los cónyuges, sin perjuicio de lo previsto en el apartado cuatro del artículo 89 de esta Ley para el caso de tributación conjunta» (MN)
146.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA
Resolución de 26 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 1, por la que suspende la inscripción de un mandamiento de embargo dictado en procedimiento administrativo de apremio por la Diputación Foral de Gipuzkoa.
Idéntica a la 144 (MN)
147.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.
Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
Resumen: En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.
Hechos: Se adopta el acuerdo por una Comunidad de Propietarios de un edificio en Propiedad Horizontal de modificar sus Estatutos prohibiendo el alquiler vacacional de las viviendas del edificio, por una mayoría superior a los tres quintos de los propietarios.
La registradora suspende la inscripción porque en el Registro de la Propiedad figuran algunos titulares de fincas que no han sido notificados del acuerdo, según la relación aportada por la Comunidad, y ello es necesario conforme al principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que entiende aplicable.
El interesado recurre y alega que dichos titulares registrales no han cumplido la obligación de comunicar su adquisición a la Comunidad de Propietarios establecida en el artículo 9.h y 9.i LPH, por lo que no sólo no debe notificarles los acuerdos, sino que además sería de imposible cumplimiento estar localizando periódicamente a los titulares registrales que no han cumplido su obligación, lo que provoca a la comunidad una absoluta indefensión. Además de ello, en el caso concreto, su voto es irrelevante porque se ha alcanzado el quórum suficiente de 3/5.
El notario autorizante informa en igual sentido, señalando que los datos a tener en cuenta a la hora de determinar los quorum y las mayorías no son los de los libros del Registro sino lo que consta a la comunidad (artículos 9 y 17 LPH).
La DG estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios
No obstante, reitera y recuerda su doctrina (conocida como de la doble unanimidad), de que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal no sólo ha de lograrse la unanimidad de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino también de los titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo haya de acceder al Registro.
Fundamenta su postura en el principio citado de inoponibilidad, pues frente a los titulares registrales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo de propiedad horizontal que no hubieran sido consentidas por dichos titulares, ya que el acuerdo constituye una verdadera carga oculta, carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
COMENTARIO.- En realidad la DG mezcla dos cuestiones diferentes que hay que considerar por separado:
1.- Los propietarios legitimados para asistir a las Juntas Generales de la Comunidad de Propietarios cuando son convocadas.
Aunque sería deseable una regulación reglamentaria más específica sobre ello, por aplicación de los principios generales y de lo regulado en la LPH (artículos 9, 15, 16 LPH) sólo pueden estar legitimados los que consten como propietarios en los libros o comunicaciones a la Comunidad en el momento de la celebración de la Junta, pues todos aquellos propietarios que no hayan comunicado y acreditado su adquisición, se haya hecho o no en escritura y esté inscrita o no en el Registro de la Propiedad, no han cumplido su obligación de comunicar su titularidad y por tanto los demás propietarios no deben de soportar los efectos de su incumplimiento ni actuar a modo de detectives en búsqueda permanente de su paradero o de la siempre cambiante situación registral, como alegan en este caso el recurrente y el notario autorizante. Es el sistema que se aplica, por ejemplo, en sede de las sociedades mercantiles en las que sí está regulado el libro registro de socios y la legitimación para asistir a las juntas de socios de forma expresa.
Por tanto, los acuerdos de la Comunidad serán válidos mientras no se declare su nulidad en sede judicial e inscribibles si se han cumplido los requisitos formales establecidos en la LPH con los propietarios que consten como tales a la Comunidad, con independencia de quienes sean los titulares registrales en el momento de adopción de acuerdos y en el momento de presentación del título relativo a los Estatutos al Registro, sin perjuicio también de lo que se dirá en el punto siguiente.
2.- El principio de inoponibilidad frente al titular registral de los acuerdos de la Comunidad.
Hay que tener presente, respecto de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, la diferencia entre actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios con las mayorías exigidas legalmente, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo. Esta diferenciación es reconocida por la DG (ver, por ejemplo, Resolución de 21 de Febrero de 2021). Por ello, sólo los actos que afecten a un derecho esencial del dominio necesitan el consentimiento individual de ese propietario, haya sido o no convocado a la Junta.
Este principio de inoponibilidad, que es de construcción jurisprudencial y tiene su fundamento en los artículo 32 y 38 de la Ley Hipotecaria, interpretado en sus justos términos, sólo es aplicable respecto de la finca que consta en el asiento registral como elemento privativo en una propiedad horizontal, es decir a todo acuerdo que afecte a la descripción de un elemento privativo dentro de una propiedad horizontal, a sus anexos, o su coeficiente de participación en la propiedad de los elementos comunes, pues en tal caso afecta al derecho esencial del dominio privativo singular.
Por tanto, aunque el acuerdo sea formalmente válido conforme a lo dicho en el punto 1, no sería inscribible si afectara a un elemento privativo (superficie, linderos, anejos, coeficiente) sin consentimiento de su titular registral.
DOCTRINA DE LA DG SOBRE LA DOBLE UNANIMIDAD.
La DG, sin embargo, extiende este principio de inoponibilidad a todos los acuerdos inscribibles que afecten no ya al asiento registral del elemento privativo sino al asiento registral del título constitutivo en la propiedad horizontal.
Esto genera en la práctica el problema, casi irresoluble, de la necesidad de obtener la doble unanimidad de todos los propietarios, primero en el momento de la adopción de acuerdos y segundo en el de inscripción en el Registro, Hay que considerar que con frecuencia ocurre que hay títulos no inscritos en el Registro (ya que no es obligatoria la inscripción) y por ello los titulares registrales no son los titulares reales civiles, el constante cambio de propietarios, especialmente en las comunidades grandes, y otra variopinta variedad de situaciones.
En el presente caso, y de acuerdo con la teoría de la DG, si el acuerdo de la Junta General sobre la prohibición del alquiler vacacional es una carga oculta contraria al principio de inoponibilidad, lo coherente sería exigir el consentimiento individual y fehaciente de dicho titular registral afectado con independencia de que el acuerdo se haya tomado con el quórum necesario incluso si ha sido por unanimidad, pero la DG, después de insistir en su teoría, no la aplica, quizá porque es consciente de los grandes problemas prácticos que genera, con un argumento que nada tiene que ver con dicho principio de inoponibilidad y que es que se ha cumplido el quórum necesario para adoptar acuerdos, que es una cuestión independiente.
En definitiva, considero que:
1.-Los legitimados para asistir a la Junta General de Propietarios y votar son los propietarios que hayan acreditado su titularidad a la Comunidad y no los titulares registrales en el momento de inscripción de los acuerdos, se exija unanimidad o no.
2.- El consentimiento de los titulares registrales a la inscripción de los acuerdos solo será necesario si los acuerdos modifican el elemento privativo de su propiedad, su finca registral, y en tal caso habrá el consentimiento habrá de ser prestado fehacientemente cumpliendo el principio de titulación pública. (AFS)
148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 1 a inscribir un testimonio de un auto judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial sobre liquidación de régimen económico-matrimonial. (ACM)
Resumen: Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.
– Hechos: Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción de liquidación y adjudicación de gananciales, fundada en 1 sentencia previa de divorcio en la que se incluyen un inmueble ganancial y una vivienda comprada pro indiviso antes del matrimonio y que originariamente fue la vivienda familiar financiada mediante préstamos hipotecarios.
– La Registradora: califica negativamente ex Art 3º LH por resultar preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado (escritura pública) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial.
– Elesposo: recurre señalando que la sentencia previa de divorcio, sí era título formal apto para la inscripción de la liquidación de gananciales lograda en la transacción homologada judicialmente.
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación:
– Doctrina:
Al igual que en la R 19 de febrero de 2021 entiende que del Auto de homologación puede deducirse directamente la existencia de dicha sentencia previa de divorcio, y en consecuencia y tratándose de bienes gananciales y de una vivienda familiar privativa adquirida en pro indiviso por ambos, su liquidación, basada en la Sentencia de divorcio y de aprobación del oportuno convenio regulador, puede inscribirse presentando el Auto Judicial aprobatorio de esa liquidación transaccional.
– No obstante, la DGSJFP (y ya antes la DGRN) mantiene su jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras, en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), R. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero y 27 abril de 2021 (liquidación de Gananciales por divorcio. (ACM).
149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN.
Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende la expedición de las certificaciones solicitadas en relación con cuatro fincas registrales y tres parcelas catastrales.
Resumen: No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.
Hechos: Mediante instancia se solicita certificación sobre determinadas fincas registrales y parcelas catastrales, dentro del contenido de un escrito de alegaciones en expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria presentado en el Registro por fax.
La registradora alega los siguientes obstáculos que impiden su expedición:
– No consta legitimada la firma del solicitante.
– No resulta de la documentación presentada cuál es la finalidad por la que solicita la certificación de las fincas que indica.
– No resulta de la instancia con qué fincas registrales se corresponden las parcelas catastrales.
El recurrente alega que la registradora ha hecho caso omiso del contenido del escrito de alegaciones, pidiendo que indiquen la norma jurídica que establece, que el firmante deba acudir al Registro con firma legitimada, y que la finalidad de la solicitud está perfectamente recogida en la misma.
Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso respecto del primer defecto y confirma la nota de calificación en cuanto a los demás en los términos siguientes.
Doctrina: El primer defecto referido a “la necesidad de que la instancia solicitando la certificación conste con la firma legitimada” es revocado por la DG, porque aunque la recepción de la solicitud por fax, salvo en los casos legalmente previstos, no permite cumplir con los requisitos de identificación del solicitante, y el registrador, como titular del archivo está legitimado para adoptar las medidas de identificación del instante con el fin de cumplir la obligación de que quede en la oficina información suficiente de las personas que cada día hayan examinado los libros u obtenido notas simples de su contenido, tal exigencia de identificación del instante “no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial de las firmas, sino que debe comprender cualquier otro medio que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos”.
En el caso que nos ocupa la solicitud de certificación se realiza dentro de un escrito de alegaciones emitido en el curso de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (y aunque no sea este el vehículo adecuado para efectuar una solicitud de certificación registral), la registradora identificó como interesado al ahora recurrente, sin que estos datos hayan sido contradichos por la misma.
En cuanto al segundo defecto, es confirmado por la DG puesto que en el escrito de alegaciones se solicita certificación de determinadas fincas registrales y parcelas catastrales, observándose que las mismas no tienen relación con aquella respecto de la cual se sigue el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y sin que se aduzca interés concreto patrimonial que legitima para la obtención de la información registral de dichas fincas.
Lo anterior es consecuencia de doctrina reiterada de nuestro Centro Directivo, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, ya que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador, quien tendrá que apreciar la legitimación del solicitante de la información
El último defecto es igualmente confirmado puesto que la solicitud no contiene dato alguno que permita conocer a qué inmueble se está refiriendo al no constar quien pueda ser el titular registral de los inmuebles objeto de la solicitud y al dar como único dato el número de parcela catastral, sin que pueda establecerse coincidencia alguna con la descripción de posibles fincas registrales, sin que le corresponda al registrador localizar e identificar en la cartografía catastral una determinada finca registral.
Comentarios: Los registradores ante una solicitud de publicidad formal, nunca van a expedir la información solicitada mecánicamente, sino que han de valorar tres aspectos:
- Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.
- Deberá valorar la existencia de un interés legítimo.
- Finalmente, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
Dándose estos requisitos se expedirá la información solicitada, en los términos más coincidentes con el interés alegado por el solicitante y con la finalidad pretendida por el mismo. Lo que también queda claro en esta resolución es que sea cual sea el cauce por medio del cual se solicite la publicidad registral, en ningún caso es necesaria la legitimación de la firma del solicitante. (MGV)
150.() PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.
Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
Ídem que la 147 de este resumen. (AFS).
151.() PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.
Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
Ídem que la 147 de este resumen. (AFS)
152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 30 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
Resumen: La no oposición de colindantes no basta por si sola para desvirtuar las dudas suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral.
Hechos: Tras la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH se cuestiona si es inscribible la representación gráfica catastral correspondiente a una finca registral con la consiguiente rectificación de su descripción.
Registradora: Deniega la inscripción solicitada pese a que no se formularon alegaciones por los colindantes, oponiendo dudas de identidad acerca de la representación gráfica aportada, basadas en las siguientes circunstancias: – La desproporción del exceso. – La alteración en los linderos, surgiendo un nuevo lindero fijo al norte. – Las parcelas catastrales actuales no se corresponden con la parcela catastral identificada en el asiento registral cuando se inmatriculó la finca. Concluye que la operación pretendida podría encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
Recurrente: Alega la inexistencia de operación de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas. – Que no se invaden fincas colindantes.- Que la nueva superficie ha estado siempre incluida dentro de los linderos que constan en la inscripción de inmatriculación; que conforme al artículo 1471 del Código Civil, los linderos prevalecen sobre cualquier expresión errónea de la cabida de una finca. – La existencia de un acto de conciliación con los colindantes sin que se haya formulado objeción alguna en cuanto a los linderos de la finca. – La posesión interrumpida de la finca tal y como está desde hace más de treinta años.- No existe posición de los colindantes.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Tras reiterar su criterio manifestado en reiteradas resoluciones, centrándonos en las cuestiones concretas del caso cabe decir:
1 El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
2 La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
3 Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
4 En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.
5 Las dudas pueden referirse: (i) A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. (ii) A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
6 El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos.
7 En todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador».
8 La circunstancia de no existir oposición en la tramitación del procedimiento no puede ser determinante a los efectos de acceder a la pretensión de inscripción de la representación gráfica catastral solicitada.
Conclusión: La no oposición de colindantes no puede ser obstáculo para que proceda confirmar la calificación si de los documentos y actuaciones realizados en el expediente el registrador ha concluido la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente o que, con la inscripción de la representación gráfica solicitada, en realidad lo que se pretende es aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando, por tanto, la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada. Y ello puesto que la calificación se encuentra debidamente fundamentada, con sólidos argumentos que determinan la localización física de la finca registral. (JAR)
153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.
Resolución de 4 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se exige para inscribir una cesión obligatoria de suelo al Ayuntamiento formalizarla debidamente. (IES)
Resumen.- En la cesión obligatoria de terrenos, exceptuando los supuestos en que la adquisición de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis», opera la teoría del título y el modo.
Hechos.-. En una escritura pública, como acto previo para su cesión al Ayuntamiento de Oviedo, al objeto de incorporación a camino público, los titulares segregan una porción de terreno y se hace constar lo siguiente: «Conforme al art. 525 del Decreto asturiano 278/2007 las cesiones obligatorias a que se condiciona la licencia se cumplen con el otorgamiento unilateral e inscripción por el titular afectado».
En dicha escritura se incorpora una resolución del Ayuntamiento de Oviedo, en la que, además de autorizar la segregación, se hace constar que previo a la concesión de la licencia de obras deberá aportarse copia autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a formalizar acta de cesión, que constituye el requisito previo al otorgamiento de la licencia de obras».
La registradora señala que la cesión debe formalizarse en acta administrativa o en escritura pública, constando el acuerdo de los titulares.
El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que aunque la regla general contenida en los artículos 29 y 30 del Real Decreto 1093/1997 exigen la conformidad de los titulares registrales y la Administración actuante, formalizada en acta administrativa o en escritura pública, en el presente caso concurre «el hecho diferencial» de que el artículo 525 del Decreto 278/2007 estima cumplidos los deberes de cesión con la solicitud de la licencia y con su formalización en documento público acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión.
La única cuestión debatida es la de si a la vista de la normativa aplicable en el Principado de Asturias es posible inscribir la transmisión de la propiedad de una finca por cesión obligatoria al Ayuntamiento mediante una escritura otorgada tan sólo por los titulares registrales.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
El artículo 525 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias, dispone lo siguiente: «En los supuestos que resulte procedente la instalación en suelo no urbanizable de actividades, equipamientos y dotaciones de interés público o social, los propietarios de los terrenos afectados harán efectivos sus deberes de cesión obligatoria y gratuita en los siguientes términos: a) El cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia. b) La cesión se formalizará en documento público, acompañado por lo que se refiere a la cesión de los terrenos destinados a viales, o cuando el aprovechamiento que corresponda a la Administración se satisfaga en terrenos, de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión, conforme a las alineaciones en su caso establecidas».
De este último precepto se desprende que la cesión ha de formalizarse en documento público, pero no que tal documento público pueda otorgarse unilateralmente por la parte cedente sin consentimiento de la cesionaria. Como recordó la Resolución de 9 de octubre de 2018 del centro directivo, entre otras, procede afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos urbanísticos sujetos a inscripción, sin perjuicio de la remisión a la normativa autonómica que regule la validez de aquéllos.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios por la legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical. Más recientemente la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 destaca la aplicación en este ámbito sustantivo de la teoría del título y el modo del artículo 609 del Código Civil, exceptuando los supuestos en que la adquisición de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis» como ocurre con la aprobación definitiva de un proyecto de equidistribución –artículo 23.1 de la Ley estatal de Suelo
La expresión del articulo reglamentario invocado por el recurrente de que «el cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia» no cabe interpretarla en el sentido de que la mera solicitud de licencia implique por sí misma el cumplimiento de los deberes de cesión y la transmisión efectiva, sino que el cumplimiento de tales deberes, mediante la correspondiente acta de entrega y recepción, será condición necesaria para la concesión de la licencia tratándose de suelo no urbanizable.
Tampoco cabe estimar la alegación del notario recurrente de que, en el presente caso, resulta que el Ayuntamiento «anticipa su aceptación» de la cesión obligatoria y que expresamente «se niega a una comparecencia o acto adicional alguno». Por el contrario, en la citada resolución municipal, y en concreto entre los informes técnicos que la integran, expresa que la inscripción de las cesiones obligatorias se efectuará conforme al artículo 30.3 del Real Decreto 1093/1997, cuya redacción transcribe, para lo que deberá aportarse copia autentica de la escritura de segregación y que «recibida la escritura se procederá a formalizar acta de cesión». Y que «se informa al interesado que la cesión debe formalizarse en documento administrativo en el Ayuntamiento, para lo que se le convocará oportunamente. Formalizada la cesión, el documento suscrito tendrá acceso al Registro de la Propiedad, a los fines y efectos procedentes».
Además, el único acto jurídico que se formaliza en ella es el de segregación, ya que, los otorgantes en ningún momento afirman que «ceden y transmiten» la porción segregada a favor del Ayuntamiento, y de su afirmación de que «segregan como acto previo para su cesión al Ayuntamiento», sólo cabe razonablemente inferir que la cesión la prevén como un acto temporalmente posterior a la segregación. (IES)
154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
Resolución de 5 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Línea de la Concepción a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)
Resumen: La atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.
– Hechos: En un convenio regulador de divorcio se inventaria directamente como ganancial una finca, que aun expresándose que fue la vivienda familIar, fue adquirida privativamente y en pro indiviso ordinario por ambos cónyuges antes del matrimonio y que ahora se adjudica sin más a la esposa.
– El Registrador: califica negativamente, conforme al Pº de Tracto Sucesivo (Art 20 LH) al incluirse como ganancial un bien que en realidad es privativo (y así consta en el registro); o bien falta algún negocio expreso de atribución del carácter privativo de la finca, que no aparece reflejado en el documento.
– El abogado de los esposos: recurre y trata de demostrar, aportando múltiples documentos a la D.G., que se trata de una vivienda familiar que se financió mediante hipoteca que se satisfizo con dinero ganancial y que conforma a los arts 1354 y 1357 CC existe un “pro indiviso” privativo-ganancial, que hace innecesario especificar más pudiendo presumirse tal negocio de aportación a la sociedad de gananciales, que se produciría “ex lege” sin necesidad de una declaración de voluntad especial.
– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Al margen de que no admita los documentos no aportados al registrador y no reflejados en la escritura, sino solo por manifestaciones y documentos alegados en el recurso, y reiterando las RR. 6 de marzo, 11 de junio, 15 de septiembre y 26 noviembre de 2020; y la de 25 febrero 2021 (por citar solo las más recientes), señala que es preciso que en el título conste específicamente una declaración de voluntad causal de las partes de atribuir el carácter ganancial de la finca, haciendo constar que es vivienda familiar, lo que no resulta del caso planteado, y sin que ni el Registrador ni la DGSJFP pongan en duda el fondo de la cuestión, es decir que la vivienda es en parte privativa y en mayor parte ganancial (arts 1354 y 1357 CC), sino la falta de una declaración de voluntad y un consentimiento de ambos cónyuges a tales atribuciones (carácter de vivienda familiar, carácter parcialmente Ganancial), pero sin que el registrador tenga que presumir la existencia de un negocio, que además sería contradictorio con la propia finalidad del negocio principal, como sería atribuir carácter ganancial en el mismo acto en que se ha extinguido simultáneamente la Comunidad de Gananciales. (ACM)
156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inmatricular una finca en virtud de una escritura pública de compraventa. (IES)
Resumen.- En el caso de que existan sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita en el Registro bajo otro número de finca y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas puestas de manifiesto en la citada nota, o que, ante la existencia de dichas dudas, se opte por acudir al expediente de dominio que regula el artículo 203 de la Ley Hipotecaria que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.
Hechos.- Se plantea la posible existencia de dudas respecto de la identidad de la finca cuya inmatriculación se solicita.
Registradora.-
Primer defecto.- No coincide el uso de la finca según catastro, con el expresado en la escritura (casa en escritura, almacén en catastro): art.9 y 205 LH.
Y el segundo de los defectos se plantea en estos términos: «hecha búsqueda en el Registro, se observa que al menos de tres de los colindantes catastrales, se corresponden con fincas registrales que fueron segregadas de la finca 4752, existiendo por tanto dudas fundadas de que dicha finca nunca hubiera accedido al Registro y por tanto careciera de inscripción 1.º o inmatriculación, sino que procedería de segregación de la repetida finca 4752».
El recurrente considera que, a los efectos de la inmatriculación, el criterio que ha sostenido el Centro Directivo es que la identidad entre la certificación catastral y la descripción literaria de la finca en la escritura, se predica de la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente de sus elementos físicos, tales como edificaciones.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación atendiendo al segundo defecto.
El hecho de que en la escritura se describa la finca transmitida como una casa, mientras que en la certificación catastral aparezca identificada como almacén, no puede ser obstáculo para su inmatriculación, puesto que la única identidad exigida por el artículo 205 es la referida a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, no con respecto a las edificaciones existentes en ella. El defecto solo puede mantenerse si se entiende, limitado a los efectos de hacer constar en la inscripción la descripción de la edificación existente en la finca, dado que en este aspecto, y en la medida en que la certificación catastral cumple la función de acreditar la antigüedad de la obra en los términos establecidos en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sí que sería preciso constatar la identidad descriptiva de la edificación para su acceso al Registro.
Tras recordar que la inmatriculación es el inicial acceso de una finca al archivo tabular, y la calificación debe extenderse al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas» y que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías que el del artículo 203 del mismo cuerpo legal, pues no exige la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.
El Centro Directivo aborda la cuestión si existen dudas fundadas o no respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita. En el presente caso recurso concurre una circunstancia especial que obliga a confirmar el defecto consignado en la nota de calificación. En la nota simple que se expidió con carácter previo al otorgamiento de la escritura calificada y que queda incorporada al referido título, después de señalar que la finca tal y como se describía y con la referencia catastral relacionada no aparecía inscrita como tal a nombre de persona alguna, se advertía de manera expresa que: «Si bien tras la búsqueda realizada, existe en el término municipal de Pilas una finca registral sita en la calle (…), que es la finca 14138 de Pilas. Además, surgen dudas razonables sobre si la finca a que se refiere puede proceder de segregación de una finca ya inscrita, ya que todos los linderos se han formado por segregación.
Por todo ello, en el caso analizado hubiera sido necesario que a la escritura se incorporasen pruebas que desvirtuaran las dudas puestas de manifiesto en la nota simple, o que, ante la existencia de dicha dudas, se hubiera optado por acudir al expediente de dominio que regula el artículo 203 de la Ley Hipotecaria que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita en el Registro bajo otro número de finca. (IES).
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157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: Hay autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante, o cuando una misma persona representa a ambas partes en el negocio jurídico. En la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso de la oposición los intereses de una y otra parte.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa porque la sociedad vendedora está representada por uno de los liquidadores solidarios y la sociedad compradora lo está por la misma persona que actúa en calidad de administrador único. Se da la circunstancia de que la sociedad compradora autorizó al administrador para llevar a cabo esta compraventa.
Registradora: Considera que hay autocontratación y que no queda salvada por el hecho de que en junta general de la sociedad compradora haya autorizado al administrador único a comprar, sino que es necesaria la ratificación de este contrato por el otro liquidador solidario de la sociedad vendedora.
Recurrente: Alega que, estando autorizado previamente por la junta general de la sociedad compradora y actuando como liquidador solidario de la parte vendedora, resulta innecesaria una nueva ratificación o asentimiento posterior. Añade que no hay perjuicio económico ni abuso de poder, y que el otro liquidador solidario realizó idéntica operación.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante, o cuando una misma persona representa a ambas partes en el negocio jurídico, por ejemplo a la sociedad vendedora y a la sociedad compradora (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de Comercio).
2 Es doctrina consolidada que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte. Para tales casos se requiere licencia o autorización especial, o que la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato.
3 El negocio celebrado sin autorizarse la autocontratación será considerado nulo sin perjuicio de su ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó (cfr. artículos 1259 y 1727.2.º del Código Civil). (cfr., entre otras, las Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de mayo de 1993, 17 de noviembre de 2000, 13 de febrero y 31 de mayo de 2012, 3 de agosto de 2016 y 24 de julio de 2019).
Conclusión:
“Es indiscutible que una misma persona representa a dos sociedades con intereses contrapuestos (los de la parte vendedora y los de la parte compradora), con riesgo de quiebra de la objetividad del representante y con el consiguiente menoscabo del interés protegido de ambas partes o de alguna de ellas. Por ello, no es suficiente que ese riesgo haya sido conjurado por una sola de las sociedades representadas (la compradora), sino que es necesaria la adicional autorización por parte de la sociedad vendedora”.(JAR)
158.*** TRANSMISIÓN DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.
Resolución de 6 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que deniega la inscripción de una compraventa de finca situada en un núcleo de población excluido del dominio público.
Resumen: Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.
Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de compraventa de una finca colindante a la ribera del mar y posterior hipoteca. Ni de la nota informativa registral, ni de la certificación catastral resulta en modo alguno que la finca esté afectada por el deslinde del dominio público marítimo terrestre.
La registradora solicita el informe a la demarcación de Costas, que se remite en plazo, y en el que se señala que la finca en cuestión invade en parte el dominio público marítimo terrestre, si bien aclara que está en una zona de exclusión, de las reguladas en la disposición adicional 7ª de la Ley 2/2013 de 29 de Mayo, es decir una zona que es de dominio público pero que dejará de serlo en el futuro, volviendo al dominio privado, una vez se establezca el mecanismo de retrocesión por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.
El interesado recurre y se queja de la falta de seguridad jurídica del sistema legal, pues una persona de buena fe, que compra del titular registral y catastral, sin ningún tipo de carga ni limitación anotada o inscrita, no puede inscribir su derecho. Cree que lo correcto sería permitir que se inscribiera la transmisión con la advertencia de la situación de exclusión. Y pone de manifiesto, finalmente, los perjuicios que se le pueden causar, ya que la compra fue seguida de hipoteca en garantía de un préstamo que el banco puede dar por vencido anticipadamente y obligarle a devolverlo al no inscribirse la hipoteca. Añade además que el mismo Estado que no le reconoce la propiedad ni le permite inscribir su derecho le cobra todos los impuestos relativos a la propiedad (ITP, IBI, plusvalía municipal, etc..) y no cumple con su obligación de dictar una orden ministerial conjunta para que la zona de exclusión vuelva al dominio privado.
La DG desestima el recurso.
Doctrina. En las denominadas “zonas de exclusión” del deslinde marítimo terrestre el terreno así delimitado es de dominio público y los titulares registrales son meros ocupantes, o interesados respecto de los que no operan los principios registrales, aunque en el futuro podrán ser transmitidos tales terrenos.
Para que se produzca la efectividad de esa zona de exclusión del dominio público es necesario:
1º.- Que se apruebe una Orden conjunta de los Ministerios de Hacienda y de Agricultura que establezca el mecanismo de retrocesión (de privatización).
2º.- Que la transmisión de la finca al particular se formalice en escritura pública.
Recuerda al recurrente que, frente a la inactividad de la Administración de la que se queja, cabe la posibilidad de interponer recurso contencioso-administrativo como expresamente admite el artículo 25.2 de Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
COMENTARIO: La zona de exclusión en la que se encuentra la finca objeto de este recurso es la de Platja d’Aro (Playa de Aro), Girona, que puede verse en la foto de abajo, rayada en amarillo. La línea verde es la de deslinde del dominio público marítimo terrestre. Puede observarse que la zona de exclusión solo afecta parcialmente a las construcciones de la primera línea de playa, la mayoría edificios divididos en propiedad horizontal. En total hay doce zonas de exclusión en la costa española, la mayoría en la costa mediterránea, según el Anexo de dicha Ley 2/2013. (AFS)
159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca.
Resumen: La acreditación, en el procedimiento del art 199, de que el titular colindante es titular registral se hace mediante certificación registral. La oposición del colindante, documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.
Hechos: Mediante instancia privada se solicitó la inscripción de una representación gráfica y la rectificación de la descripción de una finca registral.
Iniciada la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sobre la base de una representación gráfica catastral, se notificó a los colindantes y al cotitular de la finca, y dentro del plazo legal se presentaron alegaciones por el titular registral de fincas colindantes.
La registradora deniega la inscripción por tener dudas fundadas de que se solapa casi en su totalidad con las representaciones gráficas alternativas presentadas por el titular registral colindante que formula oposición (y que a su vez habían motivado otro expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, igualmente denegado).
El recurrente considera que las alegaciones se presentan por quien no es colindante y porque la medición topográfica aportada coincide exactamente con la finca catastral por lo que no existe duda alguna de la identidad catastral y registral de la finca.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: En primer lugar, la DG aclara que la manera de acreditar que la persona que realiza las alegaciones es titular registral de finca colindante se ha de llevar a cabo mediante certificación registral incorporada al expediente.
Como sabemos el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
En tal expediente será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.
Tales dudas pueden referirse:
- A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
- A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas,
- Que encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Pudiendo el registrador valerse a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada y con carácter auxiliar de otras representaciones gráficas disponibles, “que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”, usando para ello la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, decidirá motivadamente según su prudente criterio, teniendo en cuenta que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”, norma que no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta por el registrador, y “más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en diversa documentación aportada”.
En el caso que nos ocupa las dudas están justificadas, puesto que según el colindante registral que realiza alegaciones, la representación gráfica que pretende inscribirse, ocupa parte de la propiedad de sus fincas inscritas, las cuales se encuentran perfectamente delimitadas y consolidadas en su perímetro exterior mediante mojones y vallado metálico, justificándose la medición con plano topográfico –con superposición catastral y ortofoto–, e informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.
Es por lo anterior que nuestro CD confirma la nota de calificación, pudiéndose acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria o bien acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Comentarios: Lo que se trata de evitar con la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es que puedan lesionarse sus derechos, produciéndose situaciones de indefensión, así como asegurarse que no tengan acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera sea parcial. (MGV)
160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
Resumen: La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.
Resolución que reitera otras anteriores (octubre de 2020; julio de 2020 , noviembre de 2019, 11 de diciembre de 2020 entre otras), en el sentido de que no puede practicarse a instancia de la administración una nota marginal para para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de una citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde al ser colindante con una vía pecuaria aún no deslindada. (MN)
161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 7 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Utrera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.
Resumen: La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución
Por sentencia firme se declara resuelta una compraventa con precio aplazado, garantizada condición resolutoria sobre determinadas fincas registrales inscritas a favor de un cónyuge, que la compró para su sociedad de gananciales.
El registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda haya sido dirigida contra el cónyuge del comprador, ni que haya sido parte en el procedimiento.
El recurrente entiende que, en el ejercicio de acciones personales derivadas del contrato, cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la pretensión entre aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad de demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo.
La Dirección General da la razón al recurrente en el sentido de que reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no deudor a que sea parte en el proceso: La acción de resolución por falta de pago es una acción personal, que no por el hecho de tener trascendencia real se convierte en acción real. Y solo la puede interponer el vendedor frente al comprador.
Sin embargo confirma la nota. Para ello se basa en los argumentos siguientes:
- En el principio de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y cualquier modificación de los mismos exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho; y en este sentido el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues esta ingresa en el patrimonio ganancial. De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento;
- También aplica por analogía el criterio que para los embargos establece el 144.1 RH, no exigiendo demandar al cónyuge no titular, pero sí que se notifique la demanda al cónyuge en gananciales que no es formalmente titular registral por no haber sido comprador;
- Así como el criterio del propio Centro Directivo para la protección de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a aquél que se pretende resolver: si bien es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del art 34 LH harían inoperante ese juego resolutorio para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores – cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.
Concluye que en analogía con los criterios expuestos la resolución judicial de una compraventa como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, si bien no exige demanda al cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, requiere al menos que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. (MN)
163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO
Resolución de 10 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de determinado bien inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)
Resumen: En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge aunque sea privativa de ambos.
– Hechos: En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, se adjudica a un cónyuge la vivienda familiar, y al otro, otro inmueble, ambos hipotecados y adquiridos privativamente y en pro indiviso por ambos cónyuges durante su matrimonio con asunción de deuda en los préstamos hipotecarios.
– La Registradora: califica negativamente por entender que siendo las fincas privativas no cabe su inclusión y adjudicación en el convenio regulador de divorcio (por lo limitado de su objeto, arts 90, 1397 y 1404 CC) sino en un negocio formal y expreso de disolución y extinción de condominio.
– La esposa: recurre argumentando que el régimen de separación de bienes está basado en la comunidad romana pero ello no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que aquí no se trata de una extinción de comunidad ordinaria entre 2 copropietarios, sino de liquidar un régimen económico matrimonial, donde, además, una de las fincas, adquirida constante dicho régimen, es la vivienda familiar, como consta expresamente en el convenio; por ello, existe una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial que hace que tal adjudicación no exceda el contenido ordinario del convenio regulador.
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
a) Reiterando las RR. de 15 septiembre 2020 señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).
b) Pero en este caso, aunque el régimen de separación de bienes da lugar a una comunidad romana por cuotas, se está adjudicando la vivienda familiar, por lo que SÍ ENTRA dentro del contenido propio del convenio regulador, cuya homologación mediante la Sentencia de divorcio lo reviste de un título formal apto para la inscripción. (ACM)
164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.
Resolución de 10 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.
Resumen: La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, no impide la inscripción si la del titulo se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral.
Hechos: Mediante escritura los titulares de una finca registral declaran sobre la misma la ampliación de una edificación terminada.
– La finca registral tiene según Registro naturaleza rústica y una superficie de 587 metros cuadrados, sobre la que se encuentra construida una edificación de dos plantas con una superficie construida de 255 metros cuadrados y una superficie ocupada de suelo de 117 metros cuadrados.
– En el título se afirma corresponder con determinada parcela catastral que, según certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título, tiene una superficie gráfica de 573 metros cuadrados y 292 metros cuadrados construidos.
– Se pretende la inscripción de la ampliación de la edificación en 37 metros cuadrados, quedando la superficie final construida con una superficie de 292 metros cuadrados.
– Según el título la descripción de la edificación es la siguiente: “La planta baja tiene una superficie construida de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m²) y consta de….La planta alta tiene una superficie de construida de ciento veintidós metros cuadrados (122 m²) y consta de…. La azotea tiene una superficie construida de nueve metros cuadrados (9 m²) correspondiente a un cuarto de pileta”. Esta descripción es totalmente coincidente con la descripción de la edificación que figura en la certificación catastral.
El registrador se opone a su constancia registral pues la certificación catastral incorporada resulta incongruente ya que numéricamente señala que la construcción ocupa 150 metros cuadrados, pero las coordenadas que resultan de la misma se corresponden con 160 metros cuadrados; constando, según el documento presentado, que ocupa 150 metros cuadrados.
El notario autorizante recurre alegando que las coordenadas de la finca resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, plenamente coincidente con la descripción literaria que consta en la escritura y que de la calificación registral no resulta duda alguna sobre la identidad de la finca, su delimitación perimetral y el posicionamiento de lo construido dentro de la misma.
Resolución La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.
Doctrina: Parte nuestro CD del artículo 202 de la Ley Hipotecaria que proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Distinguiendo dos casos:
- Que conste en el registro la superficie ocupada por la edificación y no sea objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas en cuyo caso el rigor del artículo citado se atenúa al “ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción”.
- Que la ampliación de edificación declarada altere la superficie de parcela ocupada consignada en el Registro, supuesto en que sí se deben aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada en los términos que exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando debe hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 no necesita, sin embargo, que sea aportado en el formato GML si se trata de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, ya que en este caso el registrador puede tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.
En el caso que estudiamos se cumple lo dispuesto en el artículo 202 de la LH y lo que se plantea es “si para inscribir la edificación es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella según la descripción literaria que figura en el título (150 metros) y la que resulta de las coordenadas catastrales en fichero GML aportadas (160metros) para dar cumplimiento al artículo citado, con el dato que de la certificación catastral aportada resulta como dato alfanumérico que la edificación ocupa una superficie en planta baja de 150 metros cuadrados.
La Dirección entiende que, pese a que no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas, al sí haber coincidencia descriptiva total de la edificación con la que figura en Catastro no hay duda de que la edificación declarada es la misma que consta en Catastro.
Comentarios: La razón de la diferencia entre la superficie que consta en el catastro con la que resulta de las coordenadas de georreferenciación se debe a que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%, como ocurre en nuestro caso en que la edificación tiene elementos como voladizos y porches. En definitiva, que lo trascendente a estos efectos es que las descripciones catastrales y las del título sean plenamente coincidentes. (MGV)
165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN
Resolución de 11 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con precio aplazado y condición resolutoria.
Resumen: La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. La exclusión de la moderación judicial se fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) y del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda» artículo 1091 CC).
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que el pago de la parte del precio que quedó aplazado se garantizó mediante la siguiente condición resolutoria: «Tercera. Condición resolutoria (artículo 1504 código civil). A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho. Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del transmitente, la parte vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º Presentar el título de adquisición. 2.º Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta escritura. 3.º Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma (…)».
Registrador: señala como defecto que falta la exigencia de la acreditación de consignación de las cantidades percibidas por el vendedor en un establecimiento bancario o caja oficial, sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal ya que puede tener lugar la corrección judicial en atención a las circunstancias del caso.
Notario: si el incumplimiento que se produce es el previsto para la aplicación de la pena pactada no cabe la moderación prevista en el artículo 1504 del Código Civil; y si se impide dicha moderación, para solicitar la reinscripción en caso de resolución por falta de pago del precio, no será obligatoria la consignación de lo recibido por el vendedor.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: En el presente caso no se dan los presupuestos concurrentes en la Resolución de 29 de agosto de 2019, pues “… Las partes se limitan a pactar que «el impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible» y que «en caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho»; pero no se pacta la exclusión de la facultad moderadora de los tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código; ni la compradora ha aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa; ni dicha compradora ha renunciado, de forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso. En consecuencia, no dándose tales circunstancias, es precisa la consignación.
Comentario:
La consolidada doctrina sobre los requisitos que necesariamente deben concurrir para la efectividad de la condición resolutoria y lograr la reinscripción del bien a favor del vendedor (transmitente), debe ponerse en relación con la última jurisprudencia que “ha aceptado la posibilidad de que, por pacto entre las partes, pueda admitirse la renuncia del comprador a la moderación de la cláusula penal” (SSTS de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018. Recientemente también en el mismo sentido cabe citar las sentencias números 341/2020, de 23 de junio, que con cita de otras anteriores (las número 325/2019, de 6 de junio, y 57/2020, de 28 enero).
Según esta jurisprudencia, la interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil lleva a concluir (i) que no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto previsto en el contrato, (ii) pues el citado artículo 1154 “sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente”.
Por tanto, “… la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente”.
En definitiva, lo que en el presente caso dice la Resolución es que en el texto de la escritura no se ha incluido pacto expreso de exclusión de la facultad moderadora de los tribunales.
Para concluir, conviene destacar con la Resolución que, de ser aplicable la legislación sobre consumidores y usuarios, procedería un enfoque radicalmente distinto de la cuestión (cfr. artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias). (JAR)
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y marcar ortofoto PNOA. Con esta opción estará viendo la realidad física de la zona y si hay un giro o un desplazamiento. Para detectarlo, tenemos que fijarnos en los límites de toda la isla o manzana, no de una parcela sola, grafiados de color violeta. Si marcamos el símbolo de la mano que aparece junto a “Ortofoto PNOA”, el botón de desplazamiento, podemos desplazar manualmente toda la manzana, lo que nos puede ayudar a encajar las líneas violetas con la fotografía aérea; si encajan después de moverlas manualmente, es que hay un desplazamiento, aunque no podremos comprobar si existe giro. 
; y 5) marcar “inscripciones”. En el mapa aparecen grafiadas con franjas verdes las fincas que tienen inscrita su georreferenciación, estén o no coordinadas con el Catastro, circunstancia esta última que no es relevante a la hora de determinar si existe o no invasión de finca colindante. Y si se marca la capa de “presentaciones” aparecerán grafiadas con franjas rojas las fincas cuya solicitud de inscripción de georreferenciación ha sido presentada y está en trámite de inscripción. Otra opción, si están coordinadas con el Catastro, es entrar directamente desde la ficha de datos de la referencia catastral en la página del Catastro, información que constará en la consulta descriptiva y gráfica de la referencia catastral.
