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Reequilibrio en el sector de la construcción tras la Guerra de Ucrania

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REEQUILIBRIO EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN TRAS LA GUERRA DE UCRANIA

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

M&A  / Director Inmobiliario y Urbanismo de PwC.

 

La invasión rusa de Ucrania está trastocando la globalización comercial y financiera y reescribiendo los equilibrios geopolíticos globales, y los efectos de este conflicto van más allá de las fronteras de Ucrania y Rusia provocando, entre otras muchas consecuencias indeseadas, el incremento de los precios de la energía, especialmente del gas, y de otras muchas materias primas indispensables en el mundo de la construcción.

Ello ha impactado especialmente en el referido sector de la construcción, que ha sufrido el impacto del encarecimiento de la energía, las materias primas y el transporte. En un contexto de escasez de materiales y mano de obra derivado de esta situación, la prensa ha informado el año pasado que el 40% de las empresas constructoras han tenido que cancelar contratos o paralizar trabajos de obra ante el encarecimiento del precio medio o problemas derivados del desabastecimiento. Ello ha conducido a que los constructores estén revisando sus presupuestos y buscando soluciones para paliar el efecto del aumento de precios de las materias primas y de la energía en las obras.

Es por todo lo anterior por lo que cabe ver si la «Rebus sic stantibus», cuya traducción puede ser «mientras continúen así las cosas» (en adelante, Rebus), como mecanismo de resolución de conflictos, sigue siendo la herramienta adecuada, y, sobre todo, analizar si en un escenario como el expuesto anteriormente se vuelven a dar los presupuestos de una figura que, tal y como ha venido reforzando la doctrina y la jurisprudencia, tiene carácter extraordinario.

En este sentido, no podemos olvidar el punto de partida que ha fijado la jurisprudencia del Tribunal Supremo[1], el cual nos recuerda que la Rebus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como podría ser la compraventa.

Por lo tanto, dado el carácter general y la necesidad de no romper la confianza en el tráfico jurídico y la fuerza vinculante de los contratos (Pacta Sunt Servanda), la interpretación de los requisitos no puede ser expansiva sino claramente restrictiva, y por lo tanto cabría preguntarse, teniendo en cuenta lo anterior, hasta qué punto la Situación de Ucrania cumple con los Requisitos de la Rebus, y especialmente con el que exige la sobrevivencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Analizamos dicha cuestión a continuación

A) La Situación de Ucrania como una circunstancia radicalmente imprevisible

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes[2].

En relación con lo anterior, muchos autores defienden que la invasión de Rusia y la consiguiente guerra en Ucrania es una situación que era previsible, sobre todo teniendo en cuenta los intensos combates que durante estos últimos años han venido teniendo lugar entre las fuerzas ucranianas y las milicias prorrusas en los territorios de Donetsk y Lugansk que llevaron a la búsqueda de una solución negociada que se plasmó en septiembre de 2014 en el llamado Protocolo de Minsk (o Minsk I), firmado por los representantes de Ucrania, Rusia y los gobiernos separatistas.

Este acuerdo no puso fin al conflicto. Por el contrario, los combates se recrudecieron a fines de ese año, por lo que en 2015 se negoció el llamado Acuerdo Minsk II, con la participación de los gobernantes de Ucrania, Rusia, Alemania y Francia (el llamado Cuarteto de Normandía).

Sin embargo, los acuerdos de Minsk II nunca se aplicaron en su totalidad y los enfrentamientos a pequeña escala continuaron diariamente.

Adicionalmente, algunos embajadores que estuvieron destinados en la Unión Soviética han opinado que estamos ante una crisis evitable que era previsible e incluso se predijo, y que se precipitó deliberadamente.[3]

Por lo tanto, y aunque se trata de una opinión que corresponde dar a voces más versadas en estas materias, a primera vista podría entenderse que una pandemia mundial si pudiera considerarse un acontecimiento radicalmente imprevisible, mientras que un conflicto bélico que lleva ya gestándose durante muchos años, y las consecuencias derivadas del mismo, quizá no pueda encuadrarse, teniendo en cuenta el criterio restrictivo referido anteriormente, dentro de la categoría de radicalmente imprevisible.

En relación con lo anterior cabe recordar, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990 y de 27 de mayo de 2002 que parecen otorgar otra significación al carácter extraordinario y señalan que determinada alteración no es extraordinaria porque es previsible, pero “una guerra, una catástrofe natural, incluso la crisis económica son factores extraordinarios aunque muchos de ellos previsibles, del mismo modo que no todo lo imprevisible —como la muerte temprana de una persona— es per se extraordinario. Si bien lo extraordinario es más difícil de prever y evitarse”.

B) La no asunción del riesgo por las partes.

Tal y como viene indicando tanto la doctrina como la jurisprudencia, la Rebus no puede operar en contratos cuyo ámbito de aplicación propio está constituido por los supuestos en los que no resulta del contrato la asignación del riesgo a una de las partes o una distribución del riesgo de una determinada manera.

En este sentido el Tribunal Supremo afirma que la cláusula Rebus no debe aplicarse en contratos en los que la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual y no puede decirse que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, pues las prestaciones están condicionadas a un futuro incierto de fluctuación del mercado, existiendo una asunción consentida de riesgo a cambio de la potencia obtención de una ganancia[4]

También indica el Tribunal Supremo que «si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.«[5]

En el mismo sentido el art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, relativo al «Cambio de Circunstancias», y la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, en su propuesta de redacción para el art. 1213 CC.

Por lo tanto, a la vista de lo anterior, es practica de mercado prever en los contratos de construcción las variaciones del precio de los materiales y/o suministros, regulando la asunción de dicho riesgo con independencia de la causa de dicho incremento. En este sentido, el artículo 1593 del Código Civil establece que “el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio, aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”.

En relación con lo anterior, tiene interés la sentencia del Tribunal Supremo de 20 abril de 2009, ratificada por la de 12 julio de 2012, que indica literalmente:

«Respecto de los efectos que el precio alzado ocasiona, debe señalarse que el artículo 1593 CC señala que quien contrata una obra a precio alzado, «a la vista de un plano convenido con el propietario del suelo», no puede pedir luego aumento del precio, aunque se hayan encarecido los jornales o los materiales. Esta es la regla general que deriva del principio de riesgo y ventura del contrato de obra. En cualquier caso, esta norma es dispositiva, de modo que cuando quede claro del contrato, en virtud de la interpretación de las cláusulas del mismo, que no se quiso pactar un precio invariable, no se aplicará la regla del artículo 1593 CC, cosa que no ocurre en el presente supuesto.»

Por lo tanto, cabe preguntarse si al amparo de la Situación de Ucrania, que en muchas ocasiones ha supuesto un encarecimiento de los materiales, podría invocarse la Rebus.

Con independencia de la consideración relativa a si concurre o no el requisito de la imprevisibilidad, cuestión que ya hemos abordado anteriormente, como indica M. Ángeles Parra Lucán, por razones de seguridad jurídica resulta imprescindible agotar los recursos de distribución del riesgo de cada contrato según su naturaleza y según la ley, de modo que para plantear la necesidad de una revisión de lo pactado pueda sostenerse que el riesgo sobrevenido que perjudica a una parte no debe quedar a su cargo.

Y en relación con lo anterior, los contratos de obras, y especialmente los de precio cerrado, son contratos que en esencia distribuyen entre las partes los riesgos derivados de vicisitudes externas a la obra que pudieren impactar en coste y plazos.

Es por lo anterior por lo que cabría pensar que en el sector de la construcción se podría antojar complicado invocar la Rebus sobre el amparo de la Situación de Ucrania, no sólo por la cuestionabilidad sobre si nos encontramos sobre una circunstancia radicalmente imprevisible, sino por la evidente distribución de riesgos que este tipo de contratación lleva implícita (y también explicita) en los mismos. Y ello sin perjuicio de normativa específica de aplicación a casos concretos, como la normativa aplicable a la contratación pública que contiene regulación específica en relación con el equilibrio económico-financiero que, para las concesiones de obra pública y las de servicios públicos, se contienen en Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

[1] SSTS nº 156/2020, de 6 de marzo y nº 5/2019, de 9 de enero, y especialmente la Sentencia del Pleno de la Sala I del TS nº 820/2012, de 17 de enero de 2013

[2] Sentencia 567/1997, de 23 de junio

[3] “La actual crisis en torno a Ucrania era previsible y evitable” por Jack F. Matlock – ex embajador de Estados Unidos en la URSS (1987-1991).

[4] Sentencia del Tribunal Supremo de 29 octubre de 2013

[5] Sentencia del Tribunal Supremo 156/2020 

 

ENLACES:

ARTÍCULOS DOCTRINALES

PORTADA DE LA WEB

Las Cuatro Torres desde el Parque de Valdebebas (Madrid). Por JFME.

Informe Sección Territorio nº3. Visor Urbanístico Barcelona. Ordenanza Madrid.

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INFORME TERRITORIO Nº3

Por Gerardo García-Boente Davila,

Director del Departamento de Real Estate y Urbanismo de PwC

Índice:

 

PRESENTACIÓN: 

Resumen extraordinario que comprende el primer semestre del año, donde ha existido una actividad ciertamente relevante en en ámbito inmobiliario y urbanístico.

 

DISPOSICIONES 

1.- Disposición destacada: Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Durante el mes de abril se ha publicado esta Ley, que trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular.

Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración. Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no.

El resumen completo se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar los artículos 98 y 99. Su regulación es, en muy buena medida, continuadora de la de la Ley 22/2011, de 28 de julio, pero muy ampliada. Un análisis especifico, y una opinión critica de nuestro compañero JFME, se ha realizado al efecto, y se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar que el artículo 98 regula las actividades potencialmente contaminantes de los suelos, cuya lista será aprobada reglamentariamente, debiendo los titulares de las actividades remitir información a las CCAA.

  A) Títulos afectados:

En cuanto a los propietarios de fincas, están obligados:

a) “con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo”.

b) Esta manifestación “habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título”.

c) Y también en “las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.”

  B) Constancia en el Registro:

Dice el precepto: “Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.“.

  C) Declaración de suelos contaminados.

Esquematizamos, fundamentalmente el artículo 99:

Expediente. Las comunidades autónomas los declararán y delimitarán mediante resolución expresa.

Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente. No consta su duración máxima.

La declaración de suelo contaminado incluirá, al menos, la información contenida en la parte A del anexo XIV, lo que incluye datos sobre el inmueble, uso del suelo, contaminación y descontaminación, entre otros.

De todos modos, se prevé en el artículo 102 que la descontaminación del suelo podrá llevarse a cabo, sin la previa declaración del suelo contaminado, mediante un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por la autoridad competente de la comunidad autónoma.

Efectos.

– La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas comunidades autónomas y que, en todo caso, con carácter general no superará los tres años, salvo razones técnicas. Respecto al sujeto responsable, ver artículo 100 donde se considera tal al causante y, subsidiariamente, al propietario y al poseedor. En cuanto a la descontaminación y recuperación, ver el artículo 101 que prevé acuerdos entre los responsables y convenios con la Administración.

– La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

– Toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado. (Parece referirse a la nota marginal)

– La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración.

Declaración de fin de contaminación. Tras un informe que presente el interesado, la Administración competente dictará resolución antes de seis meses. Si no lo hace, el silencio es negativo. Esta resolución se comunicará a los ayuntamientos. Sin embargo, nada se dice de los registros por lo que deberá ser el propio interesado en que la presente.

  D) Comunicaciones de los registradores.

Según el artículo 99.6, comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.

En principio, estas notas marginales serían:

– De declaración de haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por el transmitente, por el declarante de la obra nueva, o por los propietarios en los proyectos de equidistribución.

– De declaración de no haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por las mismas personas. Sólo si vence una interpretación literalista. Si vence una interpretación teleológica, no habrían de comunicarse para evitar inundar a las CCAA de información poco significativa que entorpecería una actuación eficaz de las mismas. 

– De no constar en el título tal declaración, a pesar de estar obligados a ello (siempre que triunfe el criterio de que esta falta no suspende la inscripción, siendo, en todo caso dudosa su extensión al no estar expresamente prevista). Igual que en el caso anterior, sólo si vence una interpretación literalista.

– De incoación del expediente de declaración de suelos contaminados.

– De declaración de suelos contaminados.

– De cancelación de alguna de las notas marginales anteriores.

Respecto a las CCAA, queda por concretar por qué medio telemático y a qué organismo/dirección dentro de la comunidad autónoma. También queda por determinar si estas comunicaciones previstas en el artículo 99.6 se han de hacer de una en una o se pueden embeber en la comunicación / informe anual previsto en el artículo 103.1. 

En cuanto al propietario, resulta sorprendente tal comunicación, pues, en la mayoría de los casos, es la persona que acaba de adquirir / declarar y no suele constar en el título su correo electrónico. Cabe entender que esa comunicación se realiza a través de la nota de despacho. Si el propietario es distinto de los comparecientes (transmisión de un derecho real o de una concesión…) habrá de notificársele a la dirección que conste en el Registro.

Para ampliar, ver: Modelos Ley de Suelos Contaminados para Escrituras y Registros

2.- Otras disposiciones relevantes

A) A nivel estatal destacar las siguientes desde le ultimo informe de territorio:

Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.

El Bono Alquiler joven prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años, con ingresos reducidos, para alquilar su vivienda habitual o una habitación, siendo gestionado por las CCAA. El nuevo Plan cuatrienal de acceso a la vivienda se desarrolla en 13 programas, también gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales, Prevé la concesión de ayudas directas a los arrendatarios (para la renta) y arrendadores (para el seguro). También potencia la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Notas marginales de destino en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

Durante el mes de junio de ha publicado la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

Tabla comparativa de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal:

B) Adicionalmente, durante esta primera mitad de año, cabe destacar las siguientes disposiciones autonómicas:

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas.

Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetos a las disposiciones del derecho civil catalán.

Resumen: La finalidad del presente Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Ir a la página especial elaborada por Víctor Esquirol Jiménez,

C) Ayuntamiento de Madrid: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas

El 17 de junio de 2022 ha entrado en vigor la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de la ciudad de Madrid, publicada el 17 de mayo de 2022 en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, que introduce novedades de gran impacto que agilizarán, sin duda, los desarrollos de la ciudad de Madrid:

1) Se refunden en una única norma la ordenanza de licencias y la ordenanza de actividades.

2) Se crea el informe de viabilidad urbanística como un mecanismo de información y asesoramiento urbanístico municipal previo, de carácter voluntario, en relación con un proyecto edificatorio concreto, que cobra valor vinculante para un eventual procedimiento de licencia posterior y, especialmente, respecto de la declaración responsable.

3) Se racionalizan los supuestos en los que se requiere un informe en materia de protección contra incendios

4) Se amplía el marco de actuación de las ECU a todos los usos, incluyendo el residencial, fijando como límite las actuaciones que afecten al dominio público.

5) En el ámbito de las declaraciones responsables, se establece la obligación del particular de realizar la comunicación final de la actuación objeto de las mismas, y se regulan las consecuencias de la resolución de ineficacia de las declaraciones responsables.

6) En el ámbito de la licencia, se introduce la licencia básica en los supuestos de solicitud de licencia de obras de nueva planta, sustitución y/o reestructuración total. Se trata de una licencia previa a la urbanística, que se emite en el plazo máximo de un mes, y que habilita el inicio de las obras en sus parámetros esenciales, sin perjuicio de que durante esta ejecución el procedimiento de licencia deberá continuar hasta obtener la validación del resto de parámetros urbanísticos.

7) Se regulan las licencias para actividades temporales, permitiendo que los locales que ya disponen de licencia o en espacios abiertos con instalaciones desmontables, se puedan realizar actividades temporales siempre que no queden afectadas las condiciones de seguridad, medioambiente, sanitarias, etc.

8) Se incluye en la regulación la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento para los actos de uso y edificación previstos en la legislación de suelo. No obstante, se mantiene la licencia de funcionamiento para los casos exigidos en la legislación sectorial aplicable.

9) Se incluye una regulación de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, en aquellos casos no previstos en la legislación autonómica aplicable. 

En el mismo Boletín aparece la regulación de las entidades colaboradoras urbanísticas que son entidades privadas de carácter técnico, con personalidad jurídica propia, acreditada y autorizada para el desempeño de funciones de verificación, inspección y control de actuaciones urbanísticas, y que actúan bajo su propia responsabilidad.

 

SENTENCIAS DESTACADAS

1.- Sentencias Tribunal Supremo

REGLAMENTO DE VALORACIONES. Auto de 19 de enero de 2022, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que rectifica el fallo de la sentencia núm. 1154/2021.

En el recurso de casación interpuesto contra una resolución del Jurado de Expropiación de Galicia, la Sala Tercera (Sección Quinta) del Tribunal Supremo ha dictado auto de aclaración con fecha 19 de enero de 2022 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 

La Sala acuerda: Rectificar el fallo de la sentencia 1.154/2021, de 22 de septiembre, dictada en el presente recurso de casación 293/2020, incorporando un párrafo en su parte dispositiva con el siguiente tenor: «Se declara nulo el párrafo segundo, apartado b), del artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo». 

Transcribimos el apartado anulado (en cursiva):

Artículo 6. Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración. 

(…) 2. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán, entre ellos: (…)

b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.

 

2.- Sentencias Tribunal Constitucional

SUSPENSIÓN DESAHUCIOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 7007-2021, contra el artículo Segundo.Dos del Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, por la redacción que confiere a los apartados 1 y 7 c) del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 7007-2021, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Vox, contra el artículo recogido en el encabezado.

El artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 dispone la suspensión hasta el 28 de febrero de 2022 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

El apartado 1 dice: 

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 28 de febrero de 2022.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 28 de febrero de 2022.

El apartado 7 c) dice:

7. En ningún caso procederá la suspensión a que se refiere este artículo si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos: …

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

ANDALUCÍA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1413-2022, contra la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

TASACIÓN DE COSTAS. Sala Primera. Sentencia 10/2022, de 7 de febrero de 2022. Recurso de amparo 3931-2018. Promovido por don Jordi Velasco Cano respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de lo contencioso-administrativo de Barcelona en tasación de las costas causadas en un procedimiento abreviado. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con los derechos de defensa y a la asistencia letrada: resoluciones judiciales que consideran gastos indebidos los honorarios del abogado en un supuesto en el que no resulta preceptiva la intervención de letrado.

LEY DE ORDENACION DEL LITORAL DE CATALUÑA. Pleno. Sentencia 18/2022, de 8 de febrero de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 2721-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con los artículos 20.1 b) y 30 d) de la Ley del Parlamento de Cataluña 8/2020, de 30 de julio, de ordenación del litoral. Competencias sobre costas: constitucionalidad de los preceptos legales autonómicos que atribuyen a los ayuntamientos la potestad de autorizar usos en el dominio público marítimo terrestre.

DESAHUCIO ARRENDATICIO: EMPLAZAMIENTO POR EDICTOS. Sala Primera. Sentencia 54/2022, de 4 de abril de 2022. Recurso de amparo 7062-2021. Promovido por doña María Aurora Balbás Salcés respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia e instrucción de Vilanova i la Geltrú (Barcelona) en juicio de desahucio arrendaticio. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada, sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 97/2021).

ARRENDAMIENTOS CATALUÑA. Pleno. Sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 4203-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, legislación civil y procesal: pérdida parcial de objeto del recurso en cuanto se impugnaban los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por la STC 37/2022, de 10 de marzo; nulidad de los preceptos legales autonómicos que regulan el régimen de control y sancionador, tipifican como infracción leve la falta de constancia del importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior y supeditan el acceso al proceso civil a la formulación de una oferta de alquiler social.

 

HERRAMIENTAS RECOMENDADAS

Si en nuestro informe anterior destacábamos la potente herramienta desarrollada por el Ayuntamiento de Madrid, ahora toca hacer lo propio con la del Ayuntamiento de Barcelona. 

Visor urbanístico de Barcelona

En primer lugar tenemos la posibilidad de acceder a las ultimas aprobaciones de planeamiento asi como a un plano de afecciones en materia de vivienda.

Para buscar la información urbanística de una parcela, se nos da la opción de introducir la dirección o buscar en el mapa. Y una vez seleccionada la parcela la información aparece automáticamente, con amplias posibilidades de consulta

Y destacar, a diferencia de otras herramientas, la posibilidad de consultar las suspensiones de otorgamiento de licencias vigente en dicha zona donde se ubica la parcela

 

ENLACES:

PORTADA DE LA SECCIÓN

PRÓXIMA REFORMA DEL PGOU DE MADRID

OTROS INFORMES TERRITORIO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS  –  RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

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PORTADA DE LA WEB

Plano de la Ciutat Vella de Barcelona. Por Vilarrubla en Wikipedia.

Próxima Reforma del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

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Indice:
  1. 1.- Régimen de usos
  2. 2.- Dotaciones públicas
  3. 3.- Parámetros y condiciones de la edificación
  4. 4.- Protección del patrimonio histórico
  5. 5.- Medio ambiente. El Estudio de Repercusión de Implantación por Usos
  6. 6.- Proyectos y obras
  7. 7.- Destino transitorio de solares

PRÓXIMA REFORMA DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MADRID

Gerardo García-Boente Dávila,

Director del Departamento de Inmobiliario y Urbanismo de PwC

 

El 16 de agosto de 2021 se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el acuerdo la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid por el que se adoptó, entre otras cuestiones, someter al trámite de información pública el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997.

La modificación del Plan General de Ordenación Urbana (“PGOU”) de la ciudad de Madrid, cuya tramitación se inicia con el documento de Avance antes referido, puede suponer una importante alteración de determinados preceptos de las normas urbanísticas del PGOU, aprobadas el 17 de abril de 1997, y sin duda la más relevante desde dicha fecha.

Son muchas las propuestas del Avance, que procedemos a resumir a continuación:

1.- Régimen de usos

A) Compatibilidad

Se establecen una serie de modificaciones relativas a la compatibilidad de usos establecida por el actual PGOU.

A destacar:

⮚ Se fijan las condiciones que deben reunir los usos asociados.

⮚ Se contempla expresamente la posibilidad de desarrollar varias actividades en un mismo local.

⮚ Se adapta la regulación de los usos autorizables al nuevo instrumento que incorpora la propuesta, esto es, el Estudio de Repercusión de Implantación por Usos, que analizamos en el punto 5 de esta nota.

B) Nuevas modalidades de uso residencial y transformación de local a vivienda

Dentro del uso residencial, se modifica la clase de residencia comunitaria, y se divide en dos categorías:

❖ Residencia comunitaria; y
❖ Residencia compartida, que integra la modalidad del co-living.

Por otro lado, dentro de la categoría de vivienda colectiva, se integra la modalidad del co-housing.

Adicionalmente, se incluyen las viviendas dotacionales como una nueva categoría del uso dotación al equipamiento.

Por otro lado, la propuesta plantea la necesidad de estudio de detalle en el régimen especial de vivienda unifamiliar, y complementa y aclara la regulación existente respecto a la transformación de los locales en vivienda.

C) Uso industrial

Se crean nuevas categorías dentro del uso industrial para incorporar las actividades de

❖ Cocinas agrupadas
❖ Almacenaje con reparto a domicilio
❖ Almacenaje logístico

Adicionalmente (i) se crea la categoría de industria convencional, que integra las actividades de producción no incluidas en las otras categorías, y (ii) se concreta la definición de la clase de servicios empresariales.

D) Dotación de garaje aparcamiento

Se propone la división de la ciudad en tres zonas:

1. Recinto y cascos históricos de los distritos periféricos
2. Interior de la Calle 30
3. Exterior de la Calle 30

Se mantiene la diferenciación de los estándares de dotación por usos, pero se gradúan en función de la afección de cada una de las tres zonas.

Para el punto 1) se establece dotación nula, y para el exterior de la calle 30 (punto 3) se fija un estándar de 1,5 plazas/100 m2.

Por otro lado, se establece la exigencia de estudio de movilidad para garajes de más de 400 plazas, y se delimitan y cuantifican en detalle los supuestos de exención de dotación de aparcamiento. Además, se regula de manera minuciosa la dotación obligatoria para los nuevos usos industriales de cocinas agrupadas y almacenaje con reparto a domicilio.

E) Usos terciarios

Hay que destacar:

⮚ La modificación del Plan Especial de Hospedaje por virtud de la cual, entre otras cuestiones, se admite el uso terciario hospedaje de acceso independiente en planta baja y primera para intervenciones distintas a nueva edificación y reestructuración general, siempre que no existan viviendas en la planta inferior.

⮚ La integración en el uso terciario de las viviendas de uso turístico (VUT).

⮚ La matización por virtud de la cual se aclara que en las grandes superficies comerciales las zonas complementarias que no hayan computado como superficie edificada, no podrán destinarse a actividad lucrativa, comercial o de ocio, salvo que el PGOU lo prevé expresamente.

2.- Dotaciones públicas

A) Dotacional servicios colectivos

Se incorporan dentro de la clase de equipamiento los servicios socio asistenciales, y se incluyen dentro de la categoría de equipamiento educativo a los centros destinados a la formación y desarrollo empresarial gestionados por la administración pública.

B) Equipamiento

Se crea dentro de la clase de equipamiento la categoría de vivienda dotacional, y dentro de la misma se diferencian dos tipos:

❖ La vivienda tutelada; y
❖ Las viviendas de integración social.

Por otro lado, se admite la implantación de categorías diferentes de equipamiento en una misma parcela, favoreciendo la implantación de equipamientos multifuncionales.

C) Dotacional servicios infraestructurales

Se aumentan los usos alternativos actuales, admitiendo la administración pública y los servicios públicos en la mayoría de las categorías.

La ampliación permitida de hasta el 20% se podrá realizar mediante licencia, sin necesidad de acudir a plan especial.

D) Dotacional zona verde

Se establece una regulación pormenorizada novedosa de la ordenación de las zonas verdes. Así, por ejemplo, se incluyen en el uso de zona verde los huertos urbanos.

3.- Parámetros y condiciones de la edificación

A) Superficie edificada por planta y salientes y vuelos

En relación con estos conceptos, cabe destacar las determinaciones relativas al cómputo de edificabilidad:

⮚ Se incrementan las cuantías excluidas del cómputo de edificabilidad, por conceptos siempre ligados a la mejora de las edificaciones en materia de evacuación y accesibilidad, sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética y confort.

⮚ Se aclara la exclusión de determinadas cuantías que han generado problemas de aplicación: Construcciones ligeras desmontables, soportales y similares, tendederos, instalaciones al servicio del edificio y vivienda unifamiliar.

⮚ En cuanto a los salientes y vuelos en fachada, se potencia la incorporación de balcones y balconadas y se admiten terrazas sobre espacio libre de parcela con salientes superiores, que no computarían en edificabilidad cuando estuvieran descubiertas en al menos dos plantas.

B) El “Factor Verde” y el acondicionamiento de espacios libres.

La propuesta incorpora un nuevo parámetro relacionado con la sostenibilidad, confort térmico y bioclimático: el “factor verde”.

Así por ejemplo, a los efectos de determinar la superficie que ha de destinarse a ajardinamiento de la parcela, se considera la contribución de fachadas y cubiertas al aporte de confort térmico y mejora ambiental, dependiendo por tanto en este caso el “factor verde” del edificio no solo del espacio libre de parcela que se pueda destinar a ajardinamiento sino de las características de la fachada.

Por su parte, respecto al acondicionamiento de espacios libres privados, merece destacarse:

⮚ Se suprime el porcentaje mínimo de ajardinamiento, el cual derivará de la aplicación del factor verde.

⮚ Se admiten los paneles solares como elementos que pueden disponerse en los espacios libres de parcela.

⮚ Se establece un límite máximo del 50% al aparcamiento en superficie, que solo podrá superarse si es necesario para cumplir con la dotación obligatoria.

⮚ Se regulan las torres de ascensor y plataformas elevadoras como soluciones para resolver la accesibilidad de edificios que carecen de tal dotación, estableciendo que no computarán a efectos de edificabilidad.

4.- Protección del patrimonio histórico

Se propone una simplificación y aclaración de la normativa en materia de protección (artículos 4.1.1 y ss del PGOU).

Se incluyen especialmente modificaciones en el régimen de obras permitido en edificaciones catalogadas. En este sentido, se regula y flexibiliza, en nuestra opinión, el alcance de las obras que se podrán ejecutar en estos inmuebles. Así, por ejemplo:

⮚ Se tendrán en cuenta las circunstancias y características de cada edificio de forma individualizada, debiéndose valorar en cada caso concreto la posibilidad de aplicar técnicas, materiales y criterios compositivos más actuales y acordes con las exigencias de la sociedad moderna.

⮚ Se propone flexibilizar el alcance de las obras de ampliación que puedan autorizarse para los usos dotacionales y la modificación excepcional del régimen de obras de edificios catalogados y determinados supuestos de carácter singular.

En relación con este tema, la propuesta también propone una modificación de la norma zonal 1, al recoger que la CPPHAN podrá admitir soluciones de arquitectura contemporáneas.

5.- Medio ambiente. El Estudio de Repercusión de Implantación por Usos

Con relación a los controles ambientales de los usos autorizables y determinados usos terciarios recreativos, en los que habitualmente se exigía la tramitación de un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU), la nueva propuesta realiza una discriminación entre (i) los supuestos en los que sigue siendo necesario la tramitación de este instrumento, y (ii) aquellos otros donde las circunstancias aconsejan flexibilizar y agilizar la tramitación, sin la necesidad de acudir a un plan urbanístico.

Para este último supuesto se crea el Estudio de Repercusión de Implantación por Usos (ERIU) que valorará la repercusión del uso en el entorno urbano , sin entrar al estudio de las condiciones sectoriales y medioambientales aplicables, que son materia propia de las licencias y de las declaraciones responsables y, en su caso, procedimientos de control ambiental que deban acompañarlas.

6.- Proyectos y obras

Se incorpora una regulación mas minuciosa de las llamadas actuaciones provisionales, que con la modificación pasarían a denominarse “actuaciones temporales”, que comprenden las actuaciones que se llevan a cabo sobre el suelo por tiempos limitado y sin vocación de permanencia .

Estas actuaciones se autorizarán por un periodo de 4 años, sin perjuicio de que se tengan que demoler o desmontar cuando el Ayuntamiento lo acuerde, sin que haya por ello derecho a indemnización.

7.- Destino transitorio de solares

Se establece una regulación para los posibles usos de un solar mientras se encuentre bajante. Se establece de manera diferenciada a la de los usos de carácter provisional sobre suelos urbanos no consolidados y suelos urbanizables sectorizados.

Previa autorización al efecto, estos usos sobre solares vacantes se podrán implantar por un plazo máximo de 4 años.

 

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SECCIÓN TERRITORIO

PORTADA DE LA WEB

Madrid desde el aire. Por Carlos Delgado.

Resumen de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

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Indice:
  1. 1.- Ordenación Territorial
  2. 2.- Ordenación Urbanística
  3. 3.- El régimen de invalidez de los planes
  4. 4.- Régimen del Suelo
  5. 5.- Actuaciones de Transformación Urbanística
  6. 6.- Ejecución Urbanística
  7. 7.- Edificación
  8. 8.- Disciplina territorial y urbanística
  9. 9.- Adecuación ambiental y territorial

RESUMEN DE LA LEY 7/2021, DE 1 DE DICIEMBRE, DE IMPULSO PARA LA SOSTENIBILIDAD DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA

Gerardo García-Boente Dávila, letrado en PwC

 

El Parlamento Andaluz ha aprobado la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, que viene a derogar la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio, y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística (la “LOTA”).

A continuación, destacamos algunos de los puntos más importantes de la mencionada ley.

1.- Ordenación Territorial

La nueva ley regula los instrumentos de ordenación territorial, de protección del litoral y del paisaje.

Se incorpora el Proyecto de Actuación Autonómico como instrumento de ejecución de las actuaciones previstas en dichos planes, así como las últimas modificaciones introducidas en la LOTA en relación con las Declaraciones de Interés Autonómico y las Declaraciones de Interés Estratégico.

Finalmente, se elimina la relación de planes con incidencia territorial que se contenía en un anexo de la LOTA, optándose por exigir de forma genérica que todos los planes que puedan tener incidencia en el territorio se sometan a informe de la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

2.- Ordenación Urbanística

Como novedad se configura un sistema de instrumentos de ordenación basado en dos figuras que simplifica su tramitación y facilita su desarrollo:

  • el Plan General de Ordenación Municipal (“PGOM”), y
  • el Plan de Ordenación Urbana (“POU”), como instrumento propio de ordenación detallada de la ciudad existente y de respuesta a las necesidades de mejora, regeneración y rehabilitación de esta. Tiene bastantes más facultades que un Plan Parcial pero no podrá contradecir al PGOM. Asimismo, puede abarcar todo el suelo urbano del municipio o solo algunas zonas.

Este sistema dual se complementa y desarrolla con la figura del Plan Parcial de Ordenación para las actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico y el Plan Especial para actuaciones de reforma interior en suelo urbano.

El texto regula el régimen de elaboración, tramitación, aprobación e innovación de dichos instrumentos urbanísticos. La aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística general corresponderá, en su totalidad, a los municipios, lo que, en teoría debería simplificar su tramitación.

3.- El régimen de invalidez de los planes

El título preliminar contiene, como principal novedad, el régimen de invalidez de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

En relación con este régimen, procede destacar que la norma establece que la invalidez de parte de un instrumento de ordenación no implicará la de las partes de este independiente de aquella y las que sean susceptibles de gestión y ejecución autónomas, salvo que la parte viciada sea de tal importancia que sin ella no se hubiera aprobado el instrumento de ordenación o quedará desvirtuado el modelo de ordenación propuesto por el instrumento de ordenación urbanística.

Del mismo modo, la invalidez de un instrumento de ordenación no implicará, necesariamente, la de otros o la de instrumentos de gestión cuyas determinaciones se puedan sustentar directamente en leyes, reglamentos u otros planes que tengan independencia funcional respecto a lo anulado.

4.- Régimen del Suelo

Se distinguen dos clases de suelo, suelo rústico y suelo urbano, desapareciendo el suelo urbanizable y la categorización del suelo urbano como consolidado y no consolidado, y se revisan las categorías del suelo rústico dentro del marco de la legislación estatal básica.

Se incluyen en la clase de suelo urbano los suelos que

  • han sido urbanizados y se ha producido la recepción de las obras de urbanización;
  • están transformados urbanísticamente y disponen de acceso rodado por vía urbana, y conexión a los servicios básicos de abastecimiento; y
  • están edificados en, al menos, dos terceras partes del espacio apto para ello.

En el suelo rústico se establece la categoría de especialmente protegido para aquellos terrenos que requieren de tal condición por aplicación de la legislación y planificación sectorial.

En general, la cláusula de «práctica de irreversibilidad» que establece la legislación estatal queda reducida, en su aplicación, a aquellos terrenos cuyos valores aconsejen una protección permanente. Por eso, la ley incluye como suelos preservados, y no como protegidos, aquellos que el propio planeamiento territorial o urbanístico, atendiendo a sus valores o circunstancias, considera necesario preservar temporalmente de su transformación y los que presentan riesgos ciertos mientras estos subsistan.

Por último, hay que destacar la inclusión de los usos vinculados a las energías renovables como usos ordinarios en suelo rústico.

5.- Actuaciones de Transformación Urbanística

La ley regula las actuaciones de transformación urbanística que pueden establecerse en cada clase de suelo, de acuerdo con la legislación estatal.

Como novedad, se regula el procedimiento para la delimitación de estas actuaciones conforme a los criterios y directrices que se establezcan en el Plan General de Ordenación Municipal o en el Plan de Ordenación Urbana, sin necesidad de proceder a una modificación del planeamiento general.

6.- Ejecución Urbanística

Cabe destacar que el sistema tradicional para la equidistribución de cargas y beneficios se mantiene, pero estableciendo una relación directa entre los ámbitos de ordenación y de gestión de las actuaciones de transformación urbanística, adscribiendo a los mismos los sistemas generales que les correspondan.

En cuanto a la gestión urbanística, la ley regula la actuación de la iniciativa privada de manera más ambiciosa, detallada y flexible, si bien exige que esa iniciativa sea posible desde el punto de vista de la viabilidad técnica y financiera.

7.- Edificación

En cuanto al régimen relativo a la edificación, la ley ha optado por incluir de manera independiente la regulación de la ejecución de las obras de edificación, el deber de conservación y rehabilitación, la situación legal de ruina urbanística y los actos sujetos a licencia o declaración responsable.

Entresacamos lo siguiente:

  • se relacionan los actos y los usos del suelo cuya autorización expresa puede ser sustituida por declaración responsable o comunicación previa, pasando a ser la licencia de obras el régimen subsidiario;
  • se aclara el régimen que permite simultanear las obras de urbanización y edificación, y
  • se reconoce la posibilidad de establecer fases para las obras de edificación, con arreglo a un régimen de garantías.

Por último, se delimita y se define el deber de conservación y de rehabilitación.

8.- Disciplina territorial y urbanística

Como novedad, se define la competencia autonómica para el restablecimiento de la legalidad y la imposición de sanciones que comporten infracción de la ordenación territorial como una competencia directa. Al mismo tiempo se incluye la posibilidad de que la Comunidad Autónoma sustituya a los Ayuntamientos en el ejercicio de las acciones declarativas y ejecutivas para el ejercicio de sus competencias en materia de disciplina.

En materia sancionadora, destaca la simplificación de los tipos básicos de infracciones y sanciones y la incorporación de las infracciones y sanciones que se habían incluido a través del Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre.

Asimismo, se crea el Cuerpo de Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda de la Junta de Andalucía, como apoyo al Cuerpo de Inspectores de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda.

9.- Adecuación ambiental y territorial

Se regula el régimen aplicable a las edificaciones irregulares consideradas individualmente, el tratamiento mediante planes especiales de adecuación ambiental y territorial para las agrupaciones de viviendas irregulares y la posibilidad de incorporar dichas edificaciones al modelo de ciudad a través de una actuación de nueva urbanización.

 

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SECCIÓN TERRITORIO

PORTADA DE LA WEB

Olivares en Córdoba. Por Jose Javier Martin Espartosa

Informe Sección Territorio nº2. Visor Urbanístico de Madrid.

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INFORME TERRITORIO MARZO – JULIO 2021

Por Gerardo García-Boente Davila,

Director del Departamento de Real Estate de PwC

Índice:

 

PRESENTACIÓN: 

Resumen extraordinario que comprende cinco meses, donde ha existido una actividad ciertamente relevante en en ámbito inmobiliario y urbanístico.

 

DISPOSICIONES 

1.- Disposición destacada: Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Durante el mes de marzo se ha publicado esta Ley, cuyo texto completo se puede consultar en este enlace:

Destacar las siguientes novedades:

  • Los medios de intervención urbanística municipal pasan a ser la licencia o la declaración responsable. Ya no se regula la comunicación previa que desaparece como medio de control urbanístico municipal.
  • La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, queda sujeta a declaración responsable.
  • Para el inicio de las obras una vez obtenida la licencia conforme a un proyecto básico, será suficiente con la presentación por el interesado de la declaración responsable en la que se manifieste que el proyecto de ejecución desarrolla al básico y no introduce modificaciones sustanciales que supongan la realización de un proyecto diferente al inicialmente autorizado.
  • Estarán sujetos a declaración responsable urbanística la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general. No obstante no es de aplicación a las actividades sujetas al Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas, Establecimientos, Locales e Instalaciones, ni ha Evaluación Ambiental.

Entró en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» (15 de octubre de 2020).

Para ampliar, ver artículo de Francisco Bengoetxea Arrieta, 

2.- Otras disposiciones relevantes

A nivel estatal destacar las siguientes:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la Dirección General de Vivienda y Suelo, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 23 de marzo de 2021, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Tras esta resolución, los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Cambio climático

Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética.

Esta ley tiene por objeto asegurar el cumplimiento, por parte de España, de los objetivos del Acuerdo de París, adoptado el 12 de diciembre de 2015, facilitar la descarbonización de la economía española, su transición a un modelo circular de recursos, y promover la adaptación a los impactos del cambio climático y la implantación de un modelo de desarrollo sostenible.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Resumen: Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios. Durarán 10 años, menos los de tipo G. Trata de la metodología de cálculo para la calificación de eficiencia energética. Aprueba la etiqueta de eficiencia energética. Certificado y etiqueta en venta y alquiler.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Durante el mes de Enero y febrero, cabe destacar las siguientes disposiciones autonómicas:

GALICIA. Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia.

La ley se compone de sesenta y un artículos, distribuidos en dos títulos, seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales.

GALICIA. Ley 6/2021, de 17 de febrero, de residuos y suelos contaminados de Galicia.

Constituye el objeto de esta ley la regulación de la producción y gestión sostenible de los residuos. Además, es objeto de esta ley regular el régimen jurídico de los suelos contaminados aplicable en la Comunidad Autónoma de Galicia.

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

La norma regula la agilización de los procedimientos que sirven para la implantación y actividades productivas en el territorio y, en particular, los urbanísticos relacionados con estas.

NAVARRA. Ley Foral 4/2021, de 22 de abril, para la modificación del artículo 192 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo aprobado mediante Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio.

Se aborda la cuestión de las distintas interpretaciones jurídicas en relación con lo regulado en el artículo 192 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, ya que en la letra e) del apartado 1 se hace referencia a «obras menores», siendo las ordenanzas municipales el instrumento normativo que concretaba ese concepto y si en las mismas se incluían las instalaciones de placas solares térmicas o fotovoltaicas destinadas al autoconsumo.

La norma deja claro que en ese tipo de instalaciones de aprovechamiento de energía solar destinados al autoconsumo no precisarán de la obtención previa de la licencia de obras municipal, sino que serán actos sujetos a la declaración responsable o comunicación previa, sin perjuicio de las excepciones previstas en la norma. 

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

Este Decreto Ley tiene por objeto establecer un régimen especial de subvenciones en materia de vivienda que se aplica, desde su entrada en vigor, a la concesión de ayudas en materia de vivienda que lleve a cabo la Administración de la Comunidad Autónoma, en el marco de los planes estatales o autonómicos de vivienda.

 

SENTENCIAS DESTACADAS

1.- Sentencias Tribunal Supremo

Responsabilidad interés por demora en obras urbanización: La sentencia aborda la cuestión relativa a la responsabilidad de las administraciones publicas por demora excesiva en la ejecución de las obras de urbanización que son asumidas por las mismas.

Sentencia 721/2021

Incidencia de la nulidad del plan general sobre el planeamiento de desarrollo: Interesante sentencia para repasar los principios de derecho urbanístico sobre la jerarquía de los instrumentos de planeamiento y el potencial efecto cascada derivada de la nulidad de instrumentos superiores.

Sentencia 1679/2021:

Demolición de vivienda en suelo no urbanizable amparada en licencia: Muy interesante sentencia que aborda la cuestión sobre el control de legalidad de las CCAA sobre los actos de los Ayuntamientos.

Sentencia 2857/2021:

2.- Sentencias Tribunal Constitucional

DESAHUCIO DE INMUEBLES OKUPADOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 998-2021, contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero. 

El art. 1.2 RDley 37/2020, de 22 de diciembre (ver resumen), añadió el art. 1 bis al RDLey 11/2020, de 31 de marzo, dedicado a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

La D. F. 1ª cuestionada retoca su redacción en dos apartados:

– El Juez también tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello. Motiva que también cambie el título del artículo.

– Se aclaran dos excepciones a la facultad de suspender:

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada. (La redacción inicial se había olvidado de los propietarios personas físicas).

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas. (La redacción inicial era más amplia en cuanto al ámbito de la excepción: “cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito”, decía).

SILENCIO NEGATIVO EN LA SOLICITUD DE USO DE UN INMUEBLE. 

Sala Segunda. Sentencia 88/2021, de 19 de abril de 2021. Recurso de amparo 1683-2020. Promovido por doña Carmen Borrero Rodríguez en relación con la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional que desestimó su impugnación de la denegación por silencio de solicitud de concesión de uso, ocupación y aprovechamiento de un inmueble en el municipio de Cartaya (Huelva). Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): resolución judicial que desatiende el previo reconocimiento por sentencia de la titularidad dominical de un bien, que se retrotrae a un momento anterior a la entrada en vigor de la Ley de costas.

DESAHUCIOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2222-2021, contra la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

 

NOTICIAS 

 

HERRAMIENTAS RECOMENDADAS

Desde hace algún tiempo, todos los Ayuntamientos ponen a disposición de los ciudadanos herramientas cartográficas que permiten revisar los detalles de planeamiento aplicables a una parcela/edificio (e.g. numero de plantas permitidas, normativa aplicable a obras de reforma, etc…).

Analizamos la extraordinaria herramienta desarrollada por le Ayuntamiento de Madrid

Visor urbanístico de Madrid

En primer lugar tenemos la posibilidad de buscar la dirección de la localización deseada en la esquina superior derecha

Una vez localizada la parcela/edificio, la herramienta nos da la opción de solicitar la informacion relativa a la misma. A estos efectos deberemos pinchar en la letra «i» (información) y pinchar sobre nuestra parcela

Se nos abrirá una pestaña que nos dará acceso a varias opciones de información , siempre con enlaces a la documentación aplicable.

Y por supuesto la pestaña de ordenación aplicable a la parcela.

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Plano urbanístico Madrid

Fuerza Mayor y Clausula «Rebus sic stantibus»

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FUERZA MAYOR Y CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

M&A / Abogado Inmobiliario en PwC Tax & Legal Services

 

Índice:

Introducción

1.- Fuerza mayor

2.- Rebus Sic Stantibus

   A) Presupuesto de aplicación

   B) Ámbito de aplicación

   C) Requisitos

3.- Aplicación Analógica

4.- Conclusión

Notas

Enlaces

 

INTRODUCCIÓN:

Tras una reunión extraordinaria del Consejo de Ministros el presidente del Gobierno anunció el 13 de marzo de 2020, en una declaración institucional, la aprobación del Real Decreto 463/2020 por el que se declaró el estado de alarma en toda España (el “Real Decreto”), por un plazo de 15 días (prorrogado hasta el 12 de abril de 2020 y, nuevamente hasta el 26 de abril), de conformidad con el artículo 116.2 de la Constitución Española, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Dicho decreto fue modificado por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo.

El Real Decreto habilita al Ministro de Sanidad para modificar, ampliar o restringir las medidas, lugares, establecimientos y actividades enumeradas en los apartados anteriores, por razones justificadas de salud pública, pudiendo por tanto ampliar esta suspensión a aquellos otros supuestos que se consideren necesarios.

Las medidas adoptadas por el Real Decreto y por las órdenes dictadas al amparo de la habilitación anteriormente referida (la “Situación COVID-19”), han tenido un impacto crítico en las relaciones contractuales tanto del ámbito público como del privado, pues muchas de ellas han supuesto la paralización de la mayor parte de las actividades económicas del país.

Es objeto de esta nota analizar las alternativas que se están planteando en el ámbito jurídico para tratar de afrontar las situaciones contractuales de imposibilidad de cumplimiento y de desequilibrio sobrevenido de prestaciones que se ha derivado de la situación existente, y en concreto las figuras de la fuerza mayor y la cláusula Rebus Sic Stantibus.

La configuración jurídica de ambas figuras es de carácter predominantemente jurisprudencial y doctrinal, y dado lo excepcional de su aplicación surgen muchas dudas a la hora de plantearse su invocación en cada caso concreto.

Como punto de partida vamos a destacar dos cuestiones:

a) que el propio Tribunal Supremo (STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre:

(i) la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias, y

(ii) la de aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus), aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

b) que las dos fórmulas mencionadas, principal objeto de análisis en esta nota, tendrán en muchos casos carácter supletorio y complementario a lo pactado en los contratos. En este sentido, habrá de estarse, con carácter preferente, a la autonomía de la voluntad de las partes y a aquellas cláusulas contractuales que hayan acordado excluir o regular expresamente las situaciones de fuerza mayor o las circunstancias extraordinarias sobrevenidas.

Incidiremos sobre este punto al hablar de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

 

1.- FUERZA MAYOR:

En principio, los arts. 1101 ss. de nuestro Código Civil (en adelante “Cc.”) son disposiciones dictadas para el tratamiento de la responsabilidad contractual. Entre tales preceptos, se encuentra también el art. 1105 C.c., que contiene una definición descriptiva del concepto de fuerza mayor o caso fortuito[1], pues dispone:

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

El concepto de fuerza mayor no se refiere a si procede o no el cumplimiento de una obligación contractual, sino a si el deudor incumplidor será responsable o no de dicho incumplimiento.

Con carácter general y teórico, la imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contractuales como consecuencia de la Situación COVID-19 permite bien la resolución o bien la suspensión de un contrato (fundamentado en los arts. 1182 a 1184 del Código Civil) en supuestos en donde la prestación ha devenido sobrevenidamente imposible. Las consecuencias de tal resolución o suspensión dependerán de si tal situación de imposibilidad sobrevenida es o no imputable al deudor (es decir, en caso de resolución podrá tener o bien efectos liberatorios o, por el contrario, el deudor estará obligado al cumplimiento por equivalente pecuniario, así como, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, y todo ello sin perjuicio de las obligaciones de restitución de las prestaciones realizadas hasta ese momento).

Tal y como reza el artículo 1.105 del C.c., en supuestos de fuerza mayor el deudor no será responsable de los sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. No obstante, esta liberación de responsabilidad por causa de fuerza mayor está sujeta a la concurrencia de una serie de requisitos:

  • Suceso inevitable o imprevisible: Respecto de este requisito, parece claro que la Situación COVID-19 es un suceso inevitable e imprevisible[2], pues ya la propia Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio establece en su artículo primero que “procederá la declaración de los estados de alarma, excepción o sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes”.

  • La imposibilidad sobrevenida de la prestación, total o parcial: Este es el punto esencial que se ha de analizar en cada uno de los supuestos que se pueden plantear en la esfera contractual como consecuencia del COVID-19.

El acaecimiento de un suceso inevitable o imprevisible, como puede ser la Situación COVID-19, no faculta al deudor a incumplir sus obligaciones contractuales. Para poder invocar la fuerza mayor el cumplimiento de la misma ha de devenir imposible para el deudor. En este sentido, y sobre la base de la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est«: Digesto 50, 17, 1185), la jurisprudencia establece que ha de tratarse de una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor[3].

Adicionalmente cabe destacar que no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida[4]. Estima la jurisprudencia que deben intentar agotarse todos los medios al alcance del deudor para cumplir con el compromiso contractual, incluyendo el cumplimiento de la prestación por medios alternativos (que no modifiquen sustancialmente la esencia del pacto)[5], por lo que otro elemento a valorar será la posibilidad del deudor de haber accedido a las ayudas y mecanismos (i.e. ERTEs, líneas de financiación, etc…) que se están habilitando en el marco de la Situación COVID-19.

En consecuencia, se antoja complicado invocar la imposibilidad sobrevenida de pagar una renta o canon periódico para aquellas empresas que tengan los recursos financieros para hacer frente a dicho cumplimiento durante el periodo objeto de la Situación COVID-19. Adicionalmente cabe considerar que en los casos relativos a incapacidad de pago tal situación está ya regulada por la ley concursal.

Es probable que la mayor dificultad en relación con este punto se plantee con los supuestos de dificultad extraordinaria, que algunas sentencias han equiparado a la imposibilidad[6] pero con carácter muy restrictivo. En este sentido, habría que analizar caso por caso, puesto que el concepto de dificultad extraordinaria o no extraordinaria quizá nos sitúe más cerca del concepto de la Rebus, referido más adelante.

En relación con el concepto de imposibilidad cabe destacar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuyo artículo 36[7] reconoce un derecho de resolución a los consumidores en los supuestos que devenga imposible el cumplimiento de sus contratos. Se trata de una norma de regulación difusa, que habrá de ser interpretada teniendo en cuenta lo dispuesto en este apartado y lo dispuesto más adelante sobre la doctrina relativa a las prestaciones económicas que, según el Tribunal Supremo, no pueden devenir imposibles.

  • No imputabilidad de tal imposibilidad, ausencia de dolo y culpa: Para aplicar la fuerza mayor, así como el concepto de imposibilidad referido anteriormente, es preciso que no haya culpa del deudor. La jurisprudencia excluye la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir la prestación pactada resulta provocada por el deudor[8], o le es imputable[9].

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado la imposibilidad de dar cumplimiento a la prestación, y dicho análisis se remontará al estado en que se encontraba el cumplimiento del contrato en cuestión antes de la Situación COVID-19[10].

  • Haber actuado de buena fe y adoptar todas las medidas necesarias para mitigar los efectos dañosos derivados de tal suceso: En este sentido, uno de los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, a los efectos de que se pueda considerar la exoneración de responsabilidad del deudor, es la concurrencia de la buena fe de este último y la implementación por su parte de todas las medidas necesarias para minimizar los daños y perjuicios que se derivarán para el acreedor del referido incumplimiento[11].

En este sentido, cabe recordar que el Gobierno ha habilitado múltiples medidas y mecanismos para evitar las consecuencias perjudiciales de la Situación COVID-19.

A la vista de lo anterior, tal y como advierte el magistrado Xavier O’Callaghan, se puede concluir que la esencia es la falta de nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento[12].

Por otro lado y enlazando con lo comentado al principio, habrá de valorarse si, como consecuencia de una situación de fuerza mayor, la imposibilidad de cumplimiento de la prestación debida, o el incumplimiento, es definitivo o solo temporal. Esta situación se dará fundamentalmente en las prestaciones de dar o hacer. No obstante, cualquiera que sea el caso, el efecto primordial derivado de la fuerza mayor será la exoneración de responsabilidad del deudor, en el sentido de que no le será exigible una indemnización por daños y perjuicios.

Sin perjuicio de todo lo anterior cabe destacar el supuesto específico de las prestaciones pecuniarias, de la que es especialmente exponente la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015. En ella se aborda un caso de fuerza mayor liberatoria de la obligación de pagar el precio de una compraventa, donde no cabe aplicar la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece (genus nunquam perit) y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella.

Por tanto, no pudiendo plantearse, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a fuerza mayor pudiera tener como efecto la extinción de la obligación. Los tribunales admiten “todo lo más el incumplimiento temporal o retraso” como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria por fuerza mayor.

 

2.- REBUS SIC STANTIBUS

Puede que nos encontremos en una situación donde el cumplimiento de la obligación contractual no haya devenido imposible. Sin embargo, la Situación COVID-19 ha provocado un escenario de excesiva onerosidad y desequilibrio en las prestaciones en numerosos contratos.

La cláusula rebus sic stantibus (la “Rebus”) se considera como una cláusula que se encuentra “implícita” en todos los contratos. La misma supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido, siempre con adecuación a las pautas de la buena fe.

La Rebus teóricamente permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles no existentes en el momento de su suscripción, y en consecuencia las prestaciones de algunas de las partes devienen excesivamente gravosas u onerosas rompiendo el equilibrio económico del contrato[13] (principio de conmutatividad del contrato). Como señala el magistrado Carlos Sánchez Martín[14], “se puede afirmar que el ámbito de aplicación de la cláusula rebus se extiende a aquellos supuestos en los que la prestación no ha devenido completamente imposible sino más onerosa”.

Vamos a tratar de analizar las principales características de la cláusula, y sus requisitos de aplicación ante la Situación COVID-19 en base a toda la jurisprudencia que ha abordado el caso hasta este mismo año.

A) Presupuesto de aplicación

Los principales presupuestos de aplicación de la cláusula son los siguientes:

  • Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones[15].

Debe tratarse, por tanto, de una alteración de la base del negocio o de la base económica del contrato, tal y como reza la jurisprudencia, que derive en una ruptura de la equivalencia de las contraprestaciones.

En relación con lo anterior, se ha de resaltar que la excesiva onerosidad debe desprenderse del contrato en cuestión. Difícilmente podría defenderse que una potencial insolvencia del deudor justifica el cumplimiento del requisito de la excesiva onerosidad, pues no cabe su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica fuera del propio contrato (i.e. balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas)[16].

  • Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

No cabe duda de que la Situación COVID-19, y sobre todo de las órdenes de paralización de gran parte de la actividad del país, constituyen una circunstancia radicalmente imprevisible, especialmente los relacionados con tales actividades.

No obstante lo anterior, la invocación y aplicación de la Rebus no va a resultar pacífica. A estos efectos han de tenerse en cuenta las particularidades referidas a continuación.

B) Ámbito de aplicación

El ámbito natural de aplicación de la Rebus son los contratos de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo.

La jurisprudencia no viene admitiendo su invocación en

(i) los supuestos de contratos de corta duración, en los que difícilmente puede justificarse que ha acaecido algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato[17].

(ii) en los contratos de tracto único con ejecución no diferida.

No obstante lo anterior, con carácter aún más excepcional, la jurisprudencia indica que podría plantearse su admisión en algún contrato de tracto único con ejecución diferida, es decir, contratos donde la prestación debe cumplirse pasado ese periodo de tiempo (p. ej., compraventa de inmueble en fase de construcción o sobre plano, en donde queda aplazado el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa o del pago del precio)[18].

C) Requisitos

Al igual que en el caso de la fuerza mayor, la potencial invocación de la Rebus requiere, desde un punto de vista jurisprudencial, que concurran una serie de requisitos adicionales a los presupuestos antes referidos:

  • No imputabilidad de la excesiva gravosidad u onerosidad. Ausencia de dolo y culpa: El exceso de gravosidad y/u onerosidad no puede ser imputable a una de las partes, ni tampoco el deudor de la prestación puede encontrarse en mora[19]. En otras palabras, tal cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes.

Es bastante aclaratoria la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018 en la que el arrendatario, explotador de una instalación hotelera, solicita al amparo de la Rebus una modulación judicial del canon arrendaticio pactado a raíz de los resultados negativos de la actividad hotelera en el local arrendado como consecuencia de la crisis económica, concluyendo el alto tribunal “que dichos resultados (financieros de la empresa) no obedecen exclusivamente al cambio extraordinario del panorama económico sino también a otras causas como la mala gestión u organización de la empresa”.

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado el exceso de gravosidad y/u onerosidad, y dicho análisis se remontará a los momentos previos a la Situación COVID-19.

  • Haber actuado de buena fe: La jurisprudencia hace mención al requisito del deber de negociar de buena fe con la contraparte, que algunos modelos de derecho comparado y propuestas académicas configuran como un presupuesto para exigir la pretensión de aplicación judicial de la Rebus.

En este sentido, el alto tribunal considera que no hay buena fe en la imposición unilateral por una de las partes de la modificación de las condiciones contractuales al amparo de la Rebus sin apertura de un proceso de negociación[20].

A la vista de lo anterior, cabe preguntarse si podría apreciarse mala fe por la contraparte ante una negativa categórica a abrir un proceso de negociación cuando concurren el resto de circunstancias de la Rebus, y como sería valorada en este caso la aplicación unilateral de la Rebus de la parte que ha actuado de buena fe.

  • Ausencia de regulación o imputación del riesgo: Ha de tenerse en cuenta en todo caso que la Rebus no será de aplicación en aquellos casos en que el contrato haya distribuido entre las partes el riesgo derivado de sucesos extraordinarios e imprevisibles mediante su regulación a través de determinadas cláusulas.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 declara expresamente respecto a estos acuerdos que “pretender que la jurisdicción obvie dichos pactos y aplique la doctrina de la «rebus sic stantibus» supone ordenar la reglamentación de un nuevo negocio, lo que dicha doctrina no autoriza”[21].

Entre las cláusulas que pueden poner en tela de juicio la aplicación de la Rebus pueden destacarse principalmente:

  • Regulaciones de renta fija y renta variable.
  • Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
  • Cláusulas de desistimiento unilateral.
  • Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
  • Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

No obstante lo anterior, se impone el análisis pormenorizado de cada contrato, de cada cláusula y del contexto del acuerdo de conformidad con los artículos 1281 y ss del C.c.

Una vez expuesto lo anterior, cabe recordar que la aplicación de la Rebus persigue un reequilibrio de las prestaciones contractuales, y no la resolución del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha llegado a manifestar que “es extravagante el recurso a la cláusula «rebus sic stantibus» si alega al unísono una frustración total del fin del contrato; la petición conjunta de resolución por desaparición de la causa y de modificación por inadecuación a circunstancias es incompatible de suyo (…)”[22].

 

3.- APLICACIÓN ANALÓGICA

Aunque ningún autor lo ha propuesto abiertamente, en el ámbito de los contratos de arrendamiento algunas voces han tratado de abrir la puerta a la aplicación analógica de ciertos artículos del Código Civil como el 1575, que concede al arrendatario rústico el derecho a solicitar una rebaja del 50% de la renta en caso de fuerza mayor, o el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite suspender el arrendamiento en caso de obras impuestas por la autoridad que la hagan inhabitable.

No obstante lo anterior, hay que recordar que el artículo 4.2 del C.c. establece claramente que las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas.

Ello no obsta para que los principios inspiradores de dichas normas puedan ser invocados por los tribunales conjuntamente con otros principios y argumentos.

 

4.- CONCLUSIÓN

Se echan en falta en el ámbito privado soluciones similares a las que se están adoptando en el ámbito público y laboral.

Está claro que a pesar de la abundante jurisprudencia existente sobre las dos figuras objeto de esta nota, no tenemos los suficientes antecedentes para poder aplicar, con cierta seguridad jurídica, ambos principios a una eventualidad de la excepcionalidad de la Situación COVID-19.

Respecto de la fuerza mayor, dadas las inmediatas consecuencias de las órdenes impuestas por el Gobierno (órdenes de cierre de un día para otro), no es fácil que se planteen con tanta rapidez supuestos de imposibilidad absoluta de cumplimiento, especialmente en las obligaciones pecuniarias. La imposibilidad de poder invocar la fuerza mayor en el marco de la Situación COVID-19, y la consecuente obligación de tener que cumplir estrictamente con los compromisos económicos contractuales, pone a las empresas y a los particulares entre la espada y la pared.

Por otro lado, tampoco la Rebus se muestra como la fórmula más idónea que permita dar respuesta inmediata a las medidas impuestas por la Situación COVID-19. Y es que esta situación ha provocado un hecho insólito como es la total paralización de la economía durante un periodo concreto y delimitado de tiempo (el Estado de Alarma). Una situación que sin duda ha quebrado totalmente y de manera temporal e inmediata el equilibrio de los contratos. Sin embargo, al tratarse de un hecho puntual y temporalmente acotado, cuesta dar cabida y aplicación instantánea a una figura como la Rebus, que claramente está pensada para una situación de desequilibrio duradera y continuada en el tiempo.

En este sentido, las líneas jurisprudenciales y doctrinales analizadas serán de plena vigencia para la más que probable recesión económica que se derivará de la Situación COVID-19.

Por lo tanto cabe extraer algunas ideas prácticas de todo lo expuesto:

  • Quien pudiendo cumplir o pagar, sirviéndose si fuere necesario de los instrumentos y mecanismos que el estado ha habilitado, no lo hiciere no puede invocar la fuerza mayor.
  • El concepto de fuerza mayor lleva implícito el deber del incumplidor de hacer todo lo posible para mitigar el daño del acreedor
  • La aplicación unilateral de la cláusula Rebus Sic Stantibus deja sin efecto la posibilidad de su invocación, como deja claro la jurisprudencia.
  • La aplicación de la Rebus presupone en todo caso la buena fe, por lo que en todo caso ha de buscarse la vía de la negociación basada en esos términos con la contraparte, y en su caso documentarlo.
  • Es esencial una revisión pormenorizada de cada contrato, pues las siguientes clausulas pueden impedir la invocación de las doctrinas objeto de esta nota:
    • Regulaciones de renta fija y renta variable.
    • Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
    • Cláusulas de desistimiento unilateral.
    • Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
    • Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

Es por tanto el turno de los abogados de facilitar al cliente soluciones y tratar de adaptar estas instituciones a la Situación COVID-19. Sin embargo ello no será óbice para que cualquier aplicación de las mismas que se salga de los parámetros expuestos en esta nota sea fuente de litigiosidad.

NOTAS:

[1] Los sucesos a los que se refiere corresponden a las nociones de caso fortuito (casus fortuitus; o, simplemente casus, de cuya palabra deriva el sustantivo “casualidad” y el adjetivo “casual”; también vis minor y casus minor) y fuerza mayor (vis maior; también, casus maior) sin que estas denominaciones técnicas aparezcan recogidas en el precepto, aunque sí aparecen en otros artículos del C.c. A su vez, el concepto de caso fortuito o fuerza mayor había sido definido en el Derecho romano haciendo referencia a las cosas quæ sine dolo et culpa eius accidunt y a las cosas quæ fortuitis casibus accidunt, quum prævideri non potuerant; concepto que se llevó a Las Partidas, al establecer: “Casus fortuitus” tanto quiere decir en romance como ocasión que acaesce por ventura, de que non se puede ante ver” (7, 33, 11).

[2] Ha señalado Carrasco Perera, como el ámbito de la inevitabilidad y de la imprevisibilidad son coincidentes, ya que lo inevitable normalmente lo es por no haber podido preverse, aunque esta opinión parece discutible pues hay cosas que pueden preverse y sin embargo son inevitables como por ejemplo la erupción de un volcán.

[3] Sentencias del Tribunal Supremo de 15 febrero y 21 marzo de 1994 , entre otras

[4] Sentencias de 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987.

[5] Sentencias de 8 junio 1906, 7 abril 1965, 6 abril 1979, 12 marzo 1994, y 20 mayo 1997 entre otras. Adicionalmente resaltar que la Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento

[6] Sentencia de 6 octubre 1994

[7] Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrán derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días.

[8] Sentencias de 2 enero 1976 y de 15 diciembre 1987.

[9] Sentencias de 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 y 20 mayo 1997.

[10] Tendrá especial trascendencia esta circunstancia en las prestaciones de dar o hacer sujetas a plazo, donde habrá que analizar si la imposibilidad de cumplimiento es exclusivamente imputable a la Situación COVID-19 o si será también imputable a la culpa o negligencia del deudor. En este sentido, la clave radicará en determinar si la ausencia de culpa o negligencia hubiera permitido dar cumplimiento a la obligación.

[11] Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2014.

[12] No obstante todo lo anterior, hay que recordar que el artículo 1.105 del C.c. deja fuera de su ámbito de aplicación (i) “los casos expresamente mencionados en la ley” y (ii) “de los en que así lo declare la obligación”. En este sentido:

  • Los casos que menciona la ley son el del deudor que se halla en mora o ha hecho una doble disposición de la misma cosa (artículo 1096 del C.c.); si la deuda de cosa cierta procediera de delito o falta (artículo 1185 del C.c.); en caso de cobro de lo indebido, de mala fe (artículo 1896 del C.c.); responsabilidad del poseedor de mala fe en la devolución de la cosa (artículo 457 del C.c.); en caso de comodato, uso indebido de la cosa o retraso en su devolución (artículo 1744 del C.c.).
  • Tal y como ya anticipamos al principio de esta nota, al constituirse la obligación, puede pactarse que el deudor responda por el incumplimiento incluso si se produce por caso fortuito o fuerza mayor. Expresión del principio de la autonomía de la voluntad.

De los artículos 1186 y 1777 se desprende que si por razón del caso fortuito o la fuerza mayor, producido el incumplimiento de la obligación, se percibe alguna ventaja (por ejemplo, el seguro indemniza el valor de la cosa incendiada que era el objeto de una obligación de dar), ésta corresponderá al acreedor.

[13] La aplicación de esta cláusula no es exclusiva de nuestro derecho. En los textos de derecho uniforme y en derecho comparado (italiano y portugues), sólo se puede modificar un contrato cuando la exigencia de las obligaciones contractuales a la parte perjudicada afecte gravemente a los principios de buena fe o no esté cubierta por los riesgos del propio contrato. Adicionalmente ha de destacarse que esta figura se encuentra ya normalizada en los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).

[14] Carlos Sánchez Martín: «La cláusula rebus sic stantibus en el ámbito de la contratación inmobiliaria. Aplicación a los supuestos de imposibilidad de financiación en la compraventa de viviendas”.

[15] Sentencia de 15 de octubre de 2014

[16] Sentencia de 30 de junio de 2014

[17] Sentencia de 6 de marzo de 2020

[18] Sentencia de 22 de abril de 2004

[19] Sentencia de 15 de noviembre de 2000

[20] Sentencia de 15 de enero de 2019

[21] En concreto se trata de una sentencia referente a una demanda que reclamaba una reducción de una renta de un arrendamiento hotelero como consecuencia de la crisis económica, el alto tribunal, entre otras razones, denegó su aplicación porque “el contrato prevé expresamente las consecuencias de conversión de la renta pactada y garantizada en el contrato en excesivamente onerosa, precisamente mediante la desvinculación de la actora del contrato y con las consecuencias establecidas, que la actora, en cambio, no quiere aplicar, prefiriendo una disminución de renta impuesta unilateralmente desde junio de 2011; en suma, se pretende la consagración judicial de la imposición acordada exclusivamente desde la arrendataria”.

[22] Sentencia de 15 de enero de 2019

 

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Las Cuatro Torres de Madrid desde Alcalá de Henares.

 

De la autorización judicial al usufructuario para reclamar créditos vencidos. Del expediente de deslinde de fincas no inscritas.

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GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

E3 COMILLAS y LETRADO

 

Los dos expedientes de los que vamos a tratar son los únicos que conforman el Título VI: De los expedientes de jurisdicción voluntaria relativos a los derechos reales.

 

1. De la autorización judicial al usufructuario para reclamar créditos vencidos que formen parte del usufructo

Dentro de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, esta materia es objeto de regulación en el Título VI, Capítulo I (arts. 100 al 103).

Los artículos que recoge este capítulo son únicamente de aplicación a los supuestos en los que el usufructuario pretenda reclamar y cobrar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo, cuando esté dispensado de prestar fianza o no hubiese podido constituirla, o la constituida no fuese suficiente y no cuente con la autorización del propietario para hacerlo, así como para poner a interés el capital obtenido con dicha reclamación si no contara con el acuerdo del propietario.

Conviene Destacar lo siguiente:

1) Se atribuye la competencia al Juzgado de Primera Instancia del último domicilio o, en su defecto, de la última residencia del solicitante.

2) En el momento de iniciación del expediente, si lo que se solicita es la autorización para poner a interés el capital obtenido tras cobrar el crédito vencido, el usufructuario deberá ofrecer garantías suficientes para conservar su integridad.

3) El propio artículo 103 establece expresamente que admitida a trámite por el Secretario judicial la solicitud, convocará a la comparecencia al promotor, al propietario y a aquellos que pudieran estar interesados en el cobro del crédito (…).

Aunque es discutible, frente a los que sostienen que el usufructo de un crédito implica la cesión del crédito a favor del usufructuario, la necesidad de convocar al promotor y el propietario del crédito parece dar a entender que lo que se cede al usufructuario es exclusivamente la facultad de cobranza y de los medios justificativos del mismo, tal y como sostienen Diez-Picazo y Gullón.

 

2. Del expediente de deslinde de fincas no inscritas

Es objeto de regulación en el Título VI, Capítulo II (artículos 104 al 107).

Tal y como reza el título del Capítulo II, su articulado es únicamente de aplicación cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad (se excluyen inmuebles inscritos e inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas).

No se regula/menciona el supuesto de que el deslinde comprenda unas fincas que estén inscritas y otras que no. Tampoco se regula dicho supuesto en la legislación hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, donde sí aparece, en cambio la regulación del deslinde de fincas inscritas en el artículo 200 LH (ver resumen), en cuyo caso, habrá que acudir ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen las fincas o en sus colindantes.

Una posible interpretación que colmaría la laguna es la de que se tenga en cuenta si la finca del solicitante está inscrita o no. Si lo estuviera, se aplicaría el artículo 200 de la Ley Hipotecaria y se desenvolvería el expediente ante Notario. Si no lo estuviera, se aplicaría el procedimiento ante el Secretario Judicial regulado en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Cabe destacar lo siguiente:

1) Será competente el Secretario judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la finca o la mayor parte de ella.

2) Es preceptiva la intervención de Abogado si el valor de la finca objeto del deslinde es superior a 6.000 euros.

3) El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes.

En caso de que la representación gráfica catastral no coincidiere con la del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo suscrita por técnico competente, de modo que permita su incorporación al Catastro una vez practicado el deslinde. Conviene tener en cuenta al respecto la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro de 29 de octubre de 2015 (especialmente los apartados quinto y séptimo para los requisitos) y la  Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

4) La duración total máxima del procedimiento asciende a 45 días a contar desde la admisión de la solicitud.

5) La oposición o la falta de asistencia de los dueños colindantes no merma su derecho para demandar en juicio declarativo la posesión o propiedad de las que se creyesen despojados en virtud del deslinde.

6) El procedimiento finalizará con un decreto que contendrá:

  • El acta en que se haya hecho constar la avenencia, total o parcial al deslinde, no la no avenencia; y
  • la certificación catastral descriptiva y gráfica (o la representación gráfica alternativa aportada en caso de discordancia).

Dicho decreto y testimonio del acta se remitirán al Catastro por el Letrado de la Administración de Justicia. El Catastro realizará las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.

 

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RESUMEN DE LA REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Ría de Vigo. Puente de Rande. Por Harpagornis

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