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Tema 77 Hipotecario Registros. Extinción y Cancelación de Hipotecas

TEMA 77 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

 

Tema 77. Extinción de las hipotecas voluntarias: Sus causas y formalidades de la cancelación. Extinción parcial; ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos. Extinción y cancelación de las hipotecas legales. La prescripción y la caducidad en las hipotecas.

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TEMA 77. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.-
  2. EXTINCIÓN PARCIAL; EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.-
  3. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.-
  4. LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN LAS HIPOTECAS.

 

1.- EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.

La hipoteca es un derecho real de constitución registral en garantía del cumplimiento de una obligación. Esta triple característica determina el régimen de su extinción y cancelación:

  1. Por su condición de derecho real, se extinguirá por aquellas causas de extinción de un derecho real que resulten aplicables.
  2. Por razón de su accesoriedad respecto a la obligación garantizada, serán causas de extinción aquéllas que determinen la extinción de la obligación garantizada, ya que es de esencia en la hipoteca la existencia de una obligación en cuya seguridad se constituye (art. 857 C.c.).
  3. Por razón de su dimensión registral, existe una vinculación de la subsistencia de la hipoteca con su inscripción en el Registro, que produce una disociación de los efectos de la extinción entre partes y frente a terceros. Así:
  • 76 L.H.: las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia.
  • 97 LH: cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
  • 144 LH.: todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

Clases de extinción

  1. La extinción es total, si afecta al derecho en su integridad, o parcial, si sólo afecta a una parte del bien hipotecado o de la cobertura hipotecaria, como se expone en el epígrafe siguiente.
  2. Por razón de la voluntariedad, la extinción puede ser voluntaria, si depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, o forzosa, si deriva de una causa ajena a la voluntad de aquél, en cuyo caso la cancelación puede ser exigida por el deudor.
  3. Finalmente, se habla de extinción absoluta, si produce la pérdida total de vigencia de la hipoteca, o relativa, si, como consecuencia de la extinción, se produce algún efecto añadido, como la afectación del precio de la expropiación o de la indemnización por siniestro del bien hipotecado.

Causas de extinción.

  • Por razón de la obligación garantizada.

Como se desprende de los arts. 144 LH y 240 RH, la hipoteca se extingue por las mismas causas que producen la extinción de la obligación, como el pago, la compensación, la confusión, la condonación, la novación o la transacción.

Han de tenerse en cuenta, sin embargo, ciertas particularidades que determinan que no se produzca la extinción de la hipoteca pese a la concurrencia de una causa de extinción de la obligación garantizada:

  1. El pago no extingue la hipoteca cuando procede la subrogación del que paga en la posición del acreedor hipotecario. Así:
  • Cuando se concede un préstamo para satisfacer la deuda garantizada con la hipoteca, cfr. art. 1.211 y 212 C.c. y L. 2/94 de 30 de marzo.
  • En caso de retención o descuento del importe de la deuda del precio de la compraventa, de conformidad con lo previsto en el art. 118 LH
  • Pago al acreedor ejecutante por el titular de un derecho posterior a la hipoteca, cfr. arts. 659 LEC y 231 RH.
  1. La confusión en una persona de la condición de acreedor y deudor no extingue la hipoteca cuando es consecuencia de una herencia aceptada a beneficio de inventario, o cuando el librado aceptante adquiere títulos endosables o al portador garantizados con hipoteca.
  2. La novación tampoco extingue las garantías si aprovechan a un tercero que no preste su consentimiento (cfr. art. 207 C.c.)
  • Por razón del propio derecho real de hipoteca.

Puede extinguirse la hipoteca, con independencia de la subsistencia o no de la obligación garantizada, por las causas por la que se extingue un derecho real. Cabe mencionar:

  1. Renuncia del acreedor o el acuerdo entre acreedor y deudor.

Pero:

  • Dados los límites que a la renuncia de derechos impone el art. 6 C.c., la renuncia o acuerdo no extinguirán la hipoteca cuando el derecho de hipoteca se encuentre embargado o subhipotecado.
  • La renuncia ha de referirse al derecho mismo, no solamente a su inscripción, ya que, como tiene declarado la DGRN, no cabe en nuestro Derecho la renuncia abstracta a la inscripción de la hipoteca, como manifestación del denominado consentimiento formal, de modo que el consentimiento para la cancelación ha de tener una causa material como la renuncia a la hipoteca misma y expresarse en el título.
  1. Por la confusión de derechos (reunión en la misma persona del dominio del bien hipotecado y de la titularidad del crédito garantizado).

La prohibición de la hipoteca de propietario en nuestro Derecho justifica que la hipoteca se extinga cuando el acreedor adquiere el dominio del bien hipotecado, salvo cuando lo adquiere en condiciones de poderlo perder por causas ajenas a su voluntad, como ocurre en el caso de adquisición bajo pacto de retro.

  1. Por la pérdida de la cosa o extinción del derecho hipotecados

La pérdida total del inmueble hipotecado determina la extinción total de la hipoteca. Lo mismo ocurre cuando se extingue el derecho hipotecado, como ocurre en diferentes supuestos contemplados en el art. 107 LH.

En muchos de estos casos la extinción de la hipoteca determina la afectación de las cantidades que, en su caso, tuviera que percibir el hipotecante como consecuencia de la extinción del bien o del derecho, cfr. art. 110 LH.

Por otro lado, en los supuestos en que el ejercicio del derecho hipotecado dé lugar a la adquisición del inmueble sobre el que recaía, la hipoteca no se extingue, sino que pasa a recaer sobre el bien adquirido, como ocurre en la hipoteca del derecho de remate o del de retracto convencional, cfr. art. 107 LH

  1. Por la ejecución de la hipoteca o por la ejecución de una carga preferente.

La hipoteca se extingue por su ejecución, cfr. arts. 134 LH y 674 LEC.

También queda extinguida por razón de la ejecución del bien en virtud de un derecho o gravamen preferente, sin perjuicio del derecho a ser satisfecho el acreedor con el remanente, si lo hubiera, después de satisfacer al titular del derecho ejecutado. No se produce la extinción si el gravamen ejecutado es del mismo rango, cfr. art. 227 RH

  1. Por los efectos del plazo o condición estipulados.

Puede producirse la extinción de la hipoteca por el juego del plazo o condición estipulados en su constitución.

  1. Por prescripción y caducidad, en los términos que se exponen más adelante.

Formalidades de la cancelación.

Art. 136 LH

Las cancelaciones de las hipotecas se sujetan a las reglas establecidas para las cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales.

  • Estas reglas especiales se refieren a las hipotecas unilaterales, a las constituidas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición, del saldo de cuentas corrientes, de títulos transmisibles por endoso o al portador, o de rentas o prestaciones periódicas, tal como se expone en el tema correspondiente del programa.

Reglas generales: se desprenden del art. 82 LH 

  1. La cancelación exige, en principio, el consentimiento del acreedor, por aplicación del principio de legitimación y tracto sucesivo de los arts. 38 y 20 LH, respectivamente.
  • Este consentimiento es exigido expresamente incluso en caso de que la cancelación puede considerarse acto debido, como ocurre en la extinción por pago

Art. 179 R.H

Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura en la que preste su consentimiento el acreedor o las personas mencionadas en el art. 82.1 de la ley o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

  • El título para la cancelación será la escritura pública.
  • Dicha escritura deberá ser otorgada, cfr. art. 82 LH, por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, estimándose necesaria capacidad de obrar y poder de disposición, si bien cuando se trate de un acto debido, por la extinción previa del crédito, se considera acto de administración.

Art. 178 RH:

  • los representantes legales necesitarán, para la cancelación, las autorizaciones y formalidades legales exigidas para la enajenación de inmuebles.
  • Pero si la cancelación es por pago del crédito prevalece la consideración como acto de administración, y así:
  1. la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor puede cancelarse sólo con el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
  2. tratándose de menores emancipados o que hubieran obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad, basta su propio consentimiento.
  3. igualmente, bastará el consentimiento de los herederos fiduciarios o usufructuarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, si bien con la obligación de invertir el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado depositados en entidad de crédito o caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
  4. para las hipotecas inscritas a favor de la sociedad conyugal en garantía de créditos a favor de un cónyuge, basta el consentimiento de éste.
  • El consentimiento ha de ser siempre causal, es decir, que debe expresarse en la escritura la causa de la cancelación, pues, como se ha señalado, no es admisible en nuestro sistema el consentimiento formal cancelatorio sin expresión de causa.
  1. Cuando siendo procedente el consentimiento del acreedor, se niegue a prestarlo, puede conseguirse la cancelación mediante sentencia, contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, obtenida en juicio declarativo ordinario.

Art. 174 RH insiste en la necesidad de que la resolución judicial sea firme por no admitir recurso alguno, haber sido desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

Servirá de título en este caso el mandamiento judicial insertando la resolución.

  1. Podrá, no obstante, ser cancelada una hipoteca sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito … quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción...

Se comprenden aquí todos aquellos casos en que la extinción de la hipoteca se produce por causas objetivas con independencia de la voluntad del acreedor, por lo que la cancelación podrá ser solicitada por el deudor o, en su caso, por otro interesado, acreditando la circunstancia correspondiente.

Además de la prescripción y la caducidad, según se expone más adelante, cabe señalar:

  • Confusión de derechos.

Art. 190 RH

Cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada; en otro caso, se practicará mediante asiento posterior a solicitud de cualquier interesado.

  • Supuestos especiales contemplados en el 175 RH
  • Hipoteca del derecho de usufructo, en caso de extinción del usufructo por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
  • La de concesiones administrativas, en caso de resolución de la concesión.
  • La subhipoteca cuando se constituya sin los requisitos del art. 149 LH.
  • La de bienes litigiosos, cuando el deudor fuese vencido en juicio.
  • Hipoteca constituida bajo condición resolutoria: cuando se acredite el cumplimiento de la condición por los medios establecidos en el Art. 238, cfr. 239 RH
  • Hipoteca cambiaria, por acta a requerimiento del deudor acreditativa de encontrarse todas las letras en su poder, aunque no se haya pactado cfr. R. 30 mayo 1980.
  • En caso ejecución judicial de la hipoteca o de venta extrajudicial, bastará el mandamiento de cancelación o la escritura de venta, respectivamente, cfr. arts. 674 LEC y 236 RH.
  • En caso de destrucción de la finca, bastará la presentación del documento que la acredite, salvo en caso de hipoteca de inmueble edificado cuando proceda la subsistencia de la hipoteca sobre el terreno.

 

2.- EXTINCIÓN PARCIAL: EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.

Nuestro sistema es contrario, como regla general, a una extinción parcial de la hipoteca, tanto por reducción de la obligación como por desaparición parcial del bien hipotecado, y sólo podrá producirse con el consentimiento del acreedor:

Art. 122 LH

La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido.

Por excepción, será posible una extinción parcial de la hipoteca liberando parte de los bienes hipotecados:

  1. Hipoteca sobre varias fincas o sobre finca posteriormente dividida, habiéndose distribuido la responsabilidad entre todas ellas:
  2. 124 LH: pagada la parte de crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, podrá exigir el deudor la cancelación de la hipoteca sobre dicha finca o sobre la que el propio deudor elija cuando la parte satisfecha no sea inferior a la responsabilidad asignada a más de una de las fincas hipotecadas.
  3. 221 RH: si una de las fincas pasa a tercer poseedor y éste paga el importe de la responsabilidad por principal y los intereses correspondientes, podrá exigir la correspondiente cancelación.

 

  1. Hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, en los términos previstos en el Art. 156 L.H (objeto de estudio en otro tema del programa).
  2. Consentimiento del acreedor

Con ciertas limitaciones:

  • Si se quiere liberar parte de una finca, el principio de especialidad exige previa segregación de la parte liberada.
  • En caso de división de finca hipotecada sin distribución de responsabilidad, no podrá liberarse ninguna de ellas sólo por acuerdo entre el acreedor y el deudor, sino que será preciso el consentimiento de los titulares de las demás fincas que responden solidariamente de la hipoteca.

Ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos.

Hay que estar a lo dispuesto en el art. 693 LEC, previsto para el procedimiento especial de ejecución directa sobre bienes hipotecados, pero al que se remite para la ejecución ordinaria el

Art. 127.2 L.H

“Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se practicará los dispuesto en el párrafo 2º del Art. 135, sustituido hoy por el citado Art. 693 LEC.

Este precepto, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, así como por la Ley 19/2015, de 13 de julio, regula dos supuestos distintos, según que se hubiera pactado la ejecución parcial o la total de la hipoteca por incumplimiento de alguno de los plazos de principal o interés:

Ejecución parcial

El procedimiento de ejecución directa sobre el bien hipotecado, dice el párrafo primero art. 693 LEC: “será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.”

Esta regla, según la mejor doctrina, es imperativa también para la ejecución ordinaria, no siendo aplicable la posibilidad de depósito que recoge el art. 127.2 LH, no formalmente derogado, por los términos imperativos del art. 693 LEC.

Ejecución total por vencimiento anticipado

Art. 693.2: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.”

Termina diciendo el artículo 693.3 LEC: “En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.”

Casos especiales

Reglas especiales se dan para:

  • Hipotecas con cláusula de estabilización que se amorticen en plazos. Art. 219 RH
  • Reclamación de intereses vencidos y no satisfechos. Art. 146 LH.
  • Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Art. 157 LH.

 

3.- EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.

Art. 164 L.H.

Las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Como especialidades cabe señalar:

  1. Que las hipotecas legales no admiten la fijación de un plazo de duración, ya que su duración viene determinada por la subsistencia de la institución jurídica que motiva su constitución.
  2. La hipoteca por razón de tutela no se cancela hasta que es aprobada judicialmente la cuenta general; el Juez puede también modificar o cancelar parcialmente la hipoteca constituida (art. 261 C.c.)
  3. En general, la pérdida del bien hipotecado dará lugar a la constitución de nueva hipoteca sobre otros bienes del obligado a prestarla (art. 163 LH).

 

4.- LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN MATERIA DE HIPOTECAS

Prescripción.

Art. 128 L.H

“La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pudo ser ejercitada.”

En el mismo sentido se pronuncia el Art. 1.964 CC y los Derechos navarro y catalán, que, al mismo tiempo, prevén un plazo más breve para la prescripción de las acciones personales relativas al préstamo (5 años C.c., tras la reforma por la Ley 42/2015, de 5 de octubre).

Esta divergencia de plazos ha suscitado diferentes interpretaciones en la doctrina y la jurisprudencia, teniendo en cuenta la coexistencia de la acción real y la personal en la relación hipotecaria y la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito:

  1. Algunos autores han sostenido que, atendiendo a la especial naturaleza del crédito hipotecario, la Ley establece un plazo de prescripción especial de 20 años tanto para la acción real como para la personal, siendo inadmisible la subsistencia de la acción hipotecaria cuando ya no es posible ejercitar la acción personal.
  2. Otros autores y alguna STS, en cambio, han defendido que el legislador ha querido la subsistencia de la responsabilidad real más allá del plazo de prescripción de la acción personal, como expresamente indica la ley Navarra, con la particularidad de que la acción hipotecaria sólo podrá ejercitarse contra el dueño del bien hipotecado, sea o no el deudor. Pero el TS ha señalado que la prescripción de 20 años sólo es aplicable al capital, no a los intereses, sujetos a la prescripción de 5 años, que sirve de fundamento a la limitación de responsabilidad por este concepto establecida en el art. 144 LH.

Cancelación de la inscripción de hipoteca por esta causa: conforme a reglas generales

  • por consentimiento del acreedor en escritura pública.
  • mediante sentencia firme obtenida en:
    • juicio declarativo ordinario (art. 82 LH)
    • expediente de liberación de gravámenes (art. 209 y 210 LH).

 

Caducidad.

La caducidad puede ser establecida por Ley o por convenio entre las partes.

Caducidad legal: supuestos

A) Hipotecas constituidas con anterioridad a 1 enero 1945 : La LH de 1944 previó en sus disposiciones transitorias unas reglas de caducidad legal para facilitar su cancelación, señalando que:

  • Hipotecas que en dicha fecha contaban ya con más de 30 años de antigüedad a partir de la fecha del vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación: caducan si dentro de los dos años siguientes no fueron renovadas, interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción hipotecaria.
  • Hipotecas que en dicha fecha no contaban con 30 años de antigüedad: caducaron a medida que fueron cumpliendo en lo sucesivo dicha antigüedad, con las mismas condiciones y requisitos.

B) Hipotecas posteriores a 1945 : el 82,5º LH incorporó a la Ley la parte anulada de la reforma del art. 177 RH en 1998, disponiendo:

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada podrá procederse a la cancelación de … hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

  • Señala la doctrina que se trata en este caso de un supuesto de caducidad del asiento, fundamentada en el simple transcurso del plazo de prescripción de la hipoteca, sin necesidad de que haya sido declarada judicialmente ni de que el registrador aprecie formalmente su existencia.
  • El plazo será el legalmente previsto para la prescripción de la acción hipotecaria, es decir, 20 años, salvo que se haya convenido uno más breve al constituirse la hipoteca, posibilidad que expresamente reconoce la legislación catalana.

En todo caso, ha de transcurrir un año más sin que consten registralmente las circunstancias que el precepto señala.

  • Si bien conforme al art. 688.2 LEC, no es posible la cancelación de la hipoteca en que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, por causas distintas de la propia ejecución, la DGRN, ya en resolución de 4 de junio de 2005, entiende que es posible la cancelación de la hipoteca en que hayan pasado 21 años desde la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Doctrina reiterada en resoluciones de 27 de enero de 2014 y 27 de octubre de 2015, distinguiendo dos supuestos:
  1. Si la nota marginal se practica después de que haya vencido la obligación garantizada por la hipoteca, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con elartículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
  2. Si la nota marginal se practica antes del vencimiento de la obligación garantizada, nada interrumpe en este caso porque ningún plazo de prescripción ha nacido aun, por lo que para la cancelación de la hipoteca por caducidad se aplica la regla del 82.5 LH: el plazo de veinte años para la prescripción de la acción hipotecaria (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, se contarán no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

C) L. 30/2005, 29 diciembre, dispuso la extinción legal de las obligaciones nacidas de créditos hipotecarios concedidos por el Instituto Nacional de la Vivienda al amparo de la Ley de Viviendas Protegidas de 1939 y Viviendas de Renta Limitada de 1954 cuando la cuota trimestral de amortización no exceda de 30 euros, quedando caducados los asientos de la respectiva hipoteca.

 

Caducidad convencional

Tiene lugar cuando se pacta expresamente para la propia hipoteca “un plazo concreto de duración”, como indica el art. 82,5º LH, de modo que la acción la acción hipotecaria sólo puede ser ejercitada dentro de dicho plazo.

Su cancelación sin consentimiento del acreedor, ha declarado la DGRN, exigirá acreditar:

  • que no se ha ejercitado la acción dentro de dicho plazo, cfr. art. 82,2 LH,
  • o que ha transcurrido el plazo señalado en el art. 82,5 LH o el más breve fijado a efectos de cancelación por los interesados, sin que conste registralmente ninguna de las circunstancias señaladas en dicho precepto.

Notas comunes a todos los supuestos de caducidad:

  • La caducidad afecta a las hipotecas voluntarias y a las legales, si bien no cabe la caducidad convencional respecto a las legales.
  • Su cancelación se rige por el principio de rogación, pudiendo ser solicitada por el titular de cualquier derecho sobre la finca, y se entenderá solicitada tácitamente al pedirse certificación de cargas o practicarse cualquier asiento relativo a la finca afectada, cfr. Art. 353 R.H.
  • Se practicará mediante asiento de cancelación o, cuando entre en juego el Art. 353 RH, mediante nota marginal que se practicará de oficio.

 

Revisado en mayo de 2014 por Enrique Maside Páramo

Revisado en mayo de 2016 por Beatriz Curiel.

 

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Tema 73 Hipotecario Registros. Hipotecas legales.

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Tema 73. Hipotecas legales. Historia, naturaleza y efectos. Casos regulados en nuestra legislación vigente. La constancia en el Registro de la cualidad de reservables. Hipoteca legal a favor del Estado, Comunidades Autónomas, la provincia y el municipio.

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TEMA 73. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

  1. HIPOTECAS LEGALES.
  2. HISTORIA, NATURALEZA Y EFECTOS.
  3. CASOS REGULADOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE.
  4. LA CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA CUALIDAD DE RESERVABLES. 
  5. HIPOTECA A FAVOR DEL ESTADO, COMUNIDAD AUTÓNOMA, LA PROVINCIA Y EL MUNICIPIO

 

I. HIPOTECAS LEGALES:

La LH señala en el Art. 137 que: “las hipotecas son voluntarias y legales” y añade el artículo 1875.II Cc que “las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria a favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro”.

En este precepto se vislumbra la distinción básica entre hipotecas legales expresas y tácitas.

Según ROCA son aquellas cuya constitución, otorgada en el correspondiente título debidamente inscrito, da derecho a exigir la ley en determinados casos, en garantía de ciertos intereses necesitados de una protección especial.

Definición no aplicable a las hipotecas tácitas, impuestas por ministerio de la ley, que producen efecto, aunque no estén inscritas, y que solo se admiten excepcionalmente.

 

II. HISTORIA, NATURALEZA Y EFECTOS

1. Historia

Antes de la LH 1861, la inspiración romana supuso que las hipotecas legales fueran tácitas, ocultas y solidarias, por lo que eran incompatibles con el crédito territorial.

La LH 1861, por su influencia germánica, y sobre los principios de especialidad y publicidad, determinó que las hipotecas legales fuesen expresas, públicas y especiales.

El Código Civil de 1889 recoge estos principios, con salvedades, al disponer el Art. 1875.2 que “las personas a cuyo favor establece hipoteca la Ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que deba formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la LH en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro”.

Además, el C.C. modificó profundamente el derecho de familia, lo cual alteró las hipotecas legales de índole familiar.

La LH de 1909. Introdujo dos hipotecas legales:

  • A favor de los reservatarios del Art. 811 CC.
  • A favor de los herederos del cónyuge premuerto, cuando el viudo usufructuario contrajera nuevas nupcias.

LH 1944-46 simplifica la materia partiendo de los principios de lista cerrada, publicidad y especialidad.

El Decreto de 22 de junio de 1967 suprimió la obligación de los Notarios de notificar al Registrador el otorgamiento del que resulte hipoteca legal a favor de mujer casada, menor, pupilo o incapacitado. No obstante, subsiste la advertencia de los Arts 249 RH y 194 RN.

2. Naturaleza

—     Se establecen para garantizar intereses necesitados de protección

Constituyen numerus clausus; art. 158 L.H. “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresa- mente por las leyes con este carácter”.

Son de constitución forzosa; art. 158.2 “las personas a cuyo favor concede la ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”.

De constitución registral: art. 159 L.H. “para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyeron”. Se exceptúan las hipotecas legales tácitas por razón de contribuciones y por primas del seguro.

Suelen ser de seguridad, pues las obligaciones que garantizan pueden ser inciertas, en su existencia o cuantía.

3. Efectos

Hay que distinguir los siguientes momentos:

1 – Desde que se produce el hecho que motiva la hipoteca legal hasta que se constituye. Según el Art. 160 LH “las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal, podrán exigir dicha hipoteca sobre cualesquiera bienes inmuebles o DR de que puede disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la tute- la, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado”.

Art. 249 R.H: “en el acto de otorgamiento de todo instrumento público del que resulte derecho de hipoteca legal a favor de alguna persona, el Notario, con sujeción a lo dispuesto en la legislación notarial, advertirá a quienes corresponda, si concurrieren al acto, de la obligación de prestar dicha hipoteca y del derecho a exigirla”.

2- Constitución de la hipoteca legal.

Art. 165 LH: “Para constituir o ampliar judicialmente o a instancia de parte cualquier hipoteca legal se aplicarán las siguientes reglas:

1º      El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito ante el juez o tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por la que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser grava- dos con ella o, al menos, el registro donde deban constar inscritos.

2º      A este escrito acompañará el título o documentos que produzca el derecho de hipo- teca legal y, si fuere posible, certificación registral en que consten todos los bienes hipotecados que posea el demandado.

3º      El juez o tribunal mandará comparecer a todos los interesados en la constitución a fin de que se avengan, si fuera posible, en cuanto al modo de verificarla.

4º      Si se avienen, mandará constituir la hipoteca en los términos convenidos

5º      Si no se avienen en cuanto a la obligación de hipotecar, la cuantía asegurada o la suficiencia de la hipoteca, se trasladará el escrito al demandado y seguirá el juicio por los trámites de los incidentes”.

Los arts. 166 y 167 aluden a las hipotecas constituidas de oficio por el juez o tribunal y las de bienes reservables, tutores y a favor de administraciones territoriales.

Art. 162 L.H.: “Si para la constitución de alguna hipoteca legal se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el art. 119, decidirá el Juez o Tribunal previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el Juez o Tribunal las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquier hipoteca legal”.

 3 – Constituida e inscrita la hipoteca legal;

Art. 161 LH: “la hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca confiera”.

Estas especialidades se manifiestan:

  1. Modificaciones. La hipoteca legal puede ser objeto de:

Ampliación; Art. 163 L.H.: “en cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan respectivamente el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia”.

Esta ampliación puede obtenerse por el procedimiento del art. 165, se refleja en el registro mediante nueva inscripción y tendrá el rango correspondiente a su fecha. Reducción. La aplica el Art. 173 LH para la hipoteca por razón de dote estimada.

— 2. Cesión; según el art. 152 L.H. “los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe.”

Determinado y exigible el crédito, podrá ser objeto de cesión según las normas generales (Art. 149 LH).

  1. Extinción y cancelación; Art. 164 L.H “las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias”.

Como especialidad, estas hipotecas no exigen determinación de plazo, que es fundamental en las voluntarias, pues se establecen en garantía de obligaciones que no tienen una duración predeterminada.

 

III. CASOS REGULADOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE

1. Hipotecas legales expresas y especiales.

Art. 168: “tendrán derecho a exigir hipoteca legal.

 1º     Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

—     Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

—     Por los parafernales que con la misma solemnidad hayan entregado a sus maridos.

—     Por las donaciones que los maridos les hayan prometido dentro de los límites de la ley.

—     Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2º      Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas, en los casos señalados por los arts. 811, 968 y 980 CC y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

3º      Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4º      Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten en lugar de la fianza hipotecaria otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.

5º      El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos y administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6º   El Estado, sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el art. 194.

7º Y los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el art. 196”.

A la vista de la legislación vigente, cabe hacer ciertas matizaciones:

1. Hipoteca dotal. (art168.1)

En Derecho Común, la reforma del CC 13 V 1981 suprimió la dote y los parafernales, por lo que esta hipoteca se ha hecho inoperante.

—     En Derecho Foral. EL RD 12 XI 1982 derogó los preceptos reglamentarios relativos a esta hipoteca, pero en Art. 4 RD 10 X 1984 deja sin efecto la derogación, pues la dote subsiste en ciertos territorios forales como Aragón, Cataluña y Navarra.

2. Hipoteca en garantía de la restitución de los parafernales. (art168.1)

Hoy no está prevista la entrega de parafernales al marido, ni en Derecho Común ni en el Foral: en Cataluña se habla de bienes privativos y en Baleares de bienes propios de cada cónyuge.

3. Hipoteca por bienes reservables. (art168.2)

— En Derecho Común se aplica a la reserva lineal del 811 CC y vidual 968 y ss.

—     En Derecho Foral: en Cataluña, el libro IV del CC suprime las reservas, en Navarra la vidual y la troncal, y en Vizcaya las de los Arts. 84,85 y 86 LDCPV.

4. Hipoteca de peculios. (ART.168.3)

Después de la reforma de 13 V 1981 ha quedado reducida al caso de administración de los bienes de los hijos, al haber desaparecido el usufructo paterno.

5. Hipoteca por tutela. (ART. 168.4)

El Art. 260 CC dice que el Juez podrá exigir al tutor la constitución de una “fianza”, que podrá ser hipotecaria, si bien se exceptúa la Entidad Pública que asuma la tutela por ministerio de la Ley o Resolución judicial.

Otras hipotecas legales. Aparte de las anteriores y sin ánimo exhaustivo, podemos citar:

En la LH.

—     En garantía de los legados de rentas o prestaciones periódicas. Arts. 88 a 90 L.H.

—     La conversión en hipoteca de la anotación preventiva de crédito refaccionario. Art. 93 L.H.

—     Ampliación de la hipoteca por intereses. Art. 115 L.H.

—     Ampliación de la hipoteca por pensiones vencidas en el censo. Art. 116 LH.

—     En favor del deudor que vendió la finca hipotecada, descontando o reteniendo el comprador la cantidad garantizada; si paga se subroga en la hipoteca. Art. 118 LH

Fuera de la LH.

—La hipoteca legal a favor del Estado por aplazamiento o fraccionamiento de la deuda tributaria. Arts 61 y 76 LGT, 33 a 43 RGR.

— Las constituidas en casos de fraccionamiento o aplazamiento de pago del Impuesto de Sucesiones (artículo 37 LISD)

— Los casos en los que la Autoridad Judicial puede proceder de oficio, exigiendo las garantías necesarias para asegurar:

             La contribución al levantamiento de las cargas de la familia en casos de     nulidad, separación o divorcio. Art. 90 y 103 CC.

             El pago de la pensión compensatoria en la separación y el divorcio. Art. 97           CC.

             La prestación de alimentos en la patria potestad. Art. 158 CC.

— En el CC catalán (569) se recogen hipotecas legales para garantizar el pago de alimentos, pensiones compensatorias y en garantía de la obligación de urbanizar.  

— Hay hipotecas legales expresas a favor del Estado, Provincias o Municipios a las que nos referiremos en el epígrafe final.

 

2.- Hipotecas legales tácitas y generales

Dentro de este apartado, cabe distinguir:

  1. Hipotecas tácitas propiamente dichas. Son las recogidas en la LH:

 —    En favor del Estado, Provincia y Municipio, según veremos luego.

—     En favor de los aseguradores sobre los inmuebles asegurados por las primas del seguro de los dos últimos años o por los dos últimos dividendos si el seguro fuere mutuo (196 L.H.), sin perjuicio de que, debiéndose mayor cantidad, puedan exigir hipoteca expresa. Art. 197.

  1. Créditos singularmente privilegiados.

—     El “superprivilegio del Art. 32. ET. Según el T.S es una hipoteca legal tácita, pero según la D.G. es una preferencia legal de cobro, que como tal no se impone por sí sola frente a las demás garantías reales inscritas con anterioridad, sino que el favorecido habrá de hacerla valer mediante una tercería de mejor derecho.

—     El Art. 19 RD 4 VII 1997, establece la preferencia absoluta de los gastos de urbanización, exceptuando los créditos tributarios anotados preventivamente a favor del Estado.

—     Art. 9 LPH 1960, modif. L 6 IV 1999: establece la afección del piso o local al pago de los gastos generales de los últimos tres años naturales y la parte vencida de la anualidad corriente.

 

IV. LA CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA CUALIDAD DE RESERVABLES

Según el art. 184 L.H.: “el viudo o viuda que por repetir matrimonio esté obligado a reservar determinados bienes debe, con intervención judicial, hacer inventario de todos ellos, inscribirlos, si ya no lo estuvieren y, en todo caso, hacer constar en el registro la calidad de reservables de los inmuebles, hacer tasar los muebles y asegurar con hipoteca especial suficiente las restituciones exigidas por el art. 978 C.c.

Iguales obligaciones tendrá el viudo en los casos del art. 980 C.c. y el reservista, en el caso del art. 811”.

Constancia de la cualidad de reservables:

1- Su finalidad es dar a conocer a terceros una causa resolutoria explícita de las enajenaciones (A. 975 CC) o hipotecas (A.107.10 LH) que pudiera celebrar el reservista con terceros, los cuales se verán afectados en su día por la.

2- Formas de constatación registral. As.184 y ss LH, 259 y ss LH

a-      Escritura pública. Otorgada entre el reservista y los reservatarios o sus representantes legales (art. 185 L.H.).

b-      Procedimiento de jurisdicción voluntaria promovido exclusivamente por el reservista (art. 186 L.H.); los trámites se detallan en el art. 260 R.H, en cuyo estudio no podemos entrar.

c-      Procedimiento judicial promovido por los parientes del reservatario, por el albacea del cónyuge premuerto y, en su defecto, por el Ministerio Fiscal, si hubieran transcurrido 180 días desde el nacimiento de la obligación de reservar, sin haberse hecho constar por el reservista la cualidad de reservable de los bienes.

d-      Declaración unilateral del reservista. Art 265 RH: “Siempre que no se hubiese procedido en la forma determinada anteriormente, si los obligados a reservar hicieran constar expresamente el carácter reservable de los bienes en las Escrituras de adjudicación de bienes, particiones hereditarias o, en cualquier otro documento auténtico, se consignará en el fondo de la inscripción correspondiente dicha circunstancia y todas las demás que contribuyan a determinar los respectivos derechos”.

3- Principio de rogación.

Según el Art. 265.2 R.H: “Mientras los reservistas no hagan constar expresamente el carácter reservable de los bienes, los Registradores se abstendrán de asignarles este carácter al practicar los correspondientes asientos, y a efectos registrales no serán suficientes para reputarlos reservables los datos o indicaciones que resulten de los documentos presentados o de anteriores inscripciones”.

4- Constancia registral.

Si los inmuebles reservables están ya inscritos a nombre del reservista, se hará constar tal cualidad por nota marginal (Art. 256 RH); si no lo están, se inscribirán a su nombre, haciendo constar tal cualidad en la inscripción.

 

V. HIPOTECA LEGAL A FAVOR DEL ESTADO, CCAA LA PROVINCIA Y EL MUNICIPIO

1- Hipoteca legal de los que contraten o administren con el Estado.

Art. 168.5: “tendrán derecho a constituir hipoteca legal: el Estado, las provincias y los pueblos sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses por las responsabilidades que contrajesen éstos, de conformidad con las leyes y los reglamentos”.

Art. 193 LH: “la Autoridad a quien corresponda deberá exigir su constitución, en los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos”.

Naturaleza.

Se trata de una fianza que puede adoptar forma de hipoteca.

Según ROCA será una hipoteca de seguridad, siendo necesaria EP e inscripción; puede constituir- se unilateralmente, en cuyo caso requiere aceptación por la Administración.

Efectos.

Los normales de una hipoteca de seguridad, produciéndose desde su inscripción.

2- Hipoteca legal tácita.

Art. 194.1 LH: “El Estado, las Provincias y los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el 3er adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y la última vencida y no satisfecha de las contribuciones e impuestos que graven a los bienes inmuebles”.

Naturaleza.

—     Tradicionalmente se ha considerado como una hipoteca legal tácita.

—     Según ROCA, se trata de una “afección real derivada de un crédito singularmente privilegia- do”, pues los Arts 1923 y 1927 CC consideran tales créditos como “singularmente privilegia- dos” y la LH evita la palabra hipoteca y utiliza de la “preferencia”.

Límites.

 —    Cuantitativos. Sólo se asegura la anualidad corriente y la última vencida y no satisfecha. El Art.194.2 LH dispone que “se entenderá por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago”.

—     Cualitativos. La preferencia es absoluta, pero prevalece el Art 32 ET.

Tributos a los que se aplica.

Según el Art. 271 RH “cada finca responderá por hipoteca legal de las contribuciones e impuestos que directa e individualmente recaigan sobre el inmueble”.

El RGR exige que sean impuestos periódicos, por lo que se considera que solo es aplicable al IBI.

Cuando no recaigan directa e individualmente sobre el inmueble, el Art. 271 RH señala que “la prelación no afectará a los titulares de derechos reales inscritos con anterioridad a la fecha en que se haga constar en el Registro del derecho al cobro, mediante la correspondiente anotación preventiva de embargo”.

Efectos. Su ejecución exige la cancelación de las demás cargas, pero será imprescindible notificar a sus titulares la situación de apremio del deudor, para si les interesa, subrogarse mediante el pago del crédito o intervenir en la subasta.

3- Hipoteca legal expresa y especial.

El Art. 194.3 señala que: “para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos anualidades, podrán exigir el Estado, las provincias o los pueblos la constitución de una hipo- teca especial, en la forma que determinen los reglamentos administrativos. Esta hipoteca no surtirá efecto sino desde la fecha en que quede inscrita”.

Naturaleza y efectos.

Se trata de una hipoteca legal normal, pues requiere para su existencia Escritura e inscripción, a partir de la cual producirá sus efectos.

Según LA RICA en la práctica no suelen constituirse, pues quedan suplidas con ventaja por la anotación de embargo decretada en el procedimiento de apremio correspondiente.

 

REVISADO EN ABRIL DE 2016

 

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