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EL CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO

Indice:

Introducción.
Preguntas y posibles respuestas:
Problemas de interpretación.
Problemas prácticos.
Composición.
Recapitulación.

JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN

REGISTRADOR DE MADRID Nº 18

Introducción.

La introducción del Código Registral Único (en adelante CRU) por la ley 13/2015, y su interpretación por la DGRN, va a suponer -o más bien ya debe de estar suponiendo- una pequeña revolución en la manera cotidiana de llevar los registros, pues implica, para las nuevas fincas, el abandono del sistema de asignación de número de fincas que ha estado vigente 150 años, durante los cuales, a cada nueva finca que se creaba, se le asignaba un número correlativo y sucesivo dentro del municipio o, en su caso, de la sección.

El CRU tiene como predecesor al Idufir, creado por el Colegio de Registradores en el año 2008, con vocación de ser como el DNI de una finca, invariable en el tiempo y que, dicho sea de paso, no tiene nada que ver con la referencia catastral, lo que aclaro porque existe bastante confusión al respecto entre el público. Ver qué es el Idufir.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, modificado por La ley 13/2015, de 24 de junio, dispone en su primera línea: “El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla”. Después, el artículo 10 vuelve a citarlo para ordenar que se traslade al Catastro respecto a las fincas que hayan resultado coordinadas.

A su vez, la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en el primer párrafo de su apartado quinto determinó lo siguiente:

“1. Se utilizará como código registral único de finca contemplado en el artículo 9 y otros de la Ley Hipotecaria, el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores y utilizado en los registros de la propiedad y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.”

Preguntas y posibles respuestas:

1ª.- ¿A qué fincas se aplica el CRU?

Respuesta: a todas las fincas registrales sobre las que se opere para hacer un asiento en el libro de inscripciones o cuando se pida información registral (nota simple o certificación). Si no se ha dado ninguna de las dos circunstancias, la finca todavía no tendrá CRU.

2º.- Respecto a las fincas nuevas, se va a poder seguir utilizando adicionalmente la numeración anterior?

El apartado 5º de la Resolución – Circular de 2 de noviembre de 2015 lo prohíbe.

Si aun así, se generara el número tradicional, éste tendría que quedar en el ámbito interno del Registro, sin poder trascender hacia el exterior. Este criterio es confirmado por la R. 2 de septiembre de 2016.

Sigue diciendo el punto 5º: “A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único.”

3º.- ¿Desde qué momento se produce esta imposibilidad de asignar la numeración tradicional?

Desde el 2 de agosto de 2.016.

Para cerrar el círculo, la reciente Resolución DGRN de 2 agosto de 2016, al homologar el programa registral auxiliar de bases gráficas, automáticamente provocó el cumplimiento de lo previsto en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, pues en ella no hay ninguna modificación o matización adicional al respecto.

4º.- ¿Y si un Registro no tiene todavía implantada la nueva aplicación auxiliar de bases gráficas?

También le sería aplicable esta imposibilidad de asignación tradicional, por las siguientes razones:

La Resolución de 3 de noviembre de 2015 no distingue.
No ha de utilizarse el nuevo programa para generar el número del CRU.
Puede interpretarse que la vacatio que concedió la Resolución del 3 de noviembre de 2015 era a los únicos efectos de conceder tiempo para la adaptación de los programas informáticos, cajetines físicos etc. Y no por la necesidad autorizarse la homologación en sí.

5º.- ¿Qué se entiende por nuevas fincas registrales?

Aquellas a las que se abra folio real propio a partir del 2 de agosto de 2016. Están en tan situación los casos de inmatriculaciones, segregaciones, divisiones, agrupaciones, traslados de Registro o las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral (aparcamientos, trasteros…). Creo que también los traslados de sección, sea o no desde libros comunes, al suponer una asignación nueva de número.

La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 cita expresamente las fincas registrales “que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral”, y, más adelante, “las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio”.

Queda la duda respecto a aquellos casos en los que se asigna un número de finca diferente por traslado de sección desde un libro común a una sección actual. Entiendo que, si la filosofía de la resolución es la de cortar con la generación de nuevos números secuenciales dentro de un municipio o sección, en estos casos tampoco procedería la asignación de un nuevo número que parece vedado.

6º.- ¿Qué número de finca ha de aparecer en la publicidad formal (notas simples, certificaciones) y en las notas de despacho?

– Para las nuevas fincas, posteriores al 2 de agosto de 2016, sólo debería aludirse al CRU.

– Para el resto de las fincas, se ha de hacer referencia a los dos números, al número de la finca registral tradicional y al CRU.

Este criterio es confirmado por la R. 2 de septiembre de 2016.

Por supuesto, se ha de añadir, en los dos casos, el tomo, libro, folio y número de inscripción o letra de la anotación.

Dice, al respecto el penúltimo párrafo del punto 5º: “3. Los registradores de la propiedad harán constar el código registral único de finca en el folio real de la misma, así como en toda forma de publicidad registral relativa a cada finca. Cuando se practique un asiento respecto una finca ya inmatriculada los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca. En la nota de despacho se incluirá en todo caso el código registral único que corresponde a la finca.”

Recordemos que la Resolución – Circular permite que la petición de publicidad formal se realice utilizando sólo el CRU.

7º.- ¿Se ha de seguir practicando la nota marginal del CRU a las nuevas fincas?

Entiendo que no, porque el CRU pasaría a encabezar el folio en el centro del mismo, pues debe de constar en el lugar asignado al número de la finca registral.

Para el resto de fincas anteriores al 2 de agosto de 2016, estimo que sigue teniéndose que hacer constar el CRU, si todavía no lo tienen y por una sola vez.

Problemas de interpretación.

No se nos debe de escapar que todo lo anterior puede suponer que el Centro Directivo haya hecho una interpretación integradora de la actual Ley Hipotecaria y de su Reglamento.

Para que fuese aplicable lo hasta ahora dicho:

– Debe haber entendido derogado el artículo 42 del Reglamento Hipotecario que dice: “Para numerar las fincas que se inscriban conforme a lo dispuesto en el artículo octavo de la Ley se señalará con el número uno la primera que se inscriba en cada Ayuntamiento o Sección y con los números siguientes, por orden riguroso de fechas, las que sucesivamente se vayan inscribiendo. Dicha numeración se hará siempre en guarismos”. La razón de ser de esta posible derogación tácita estriba en que ahora la numeración de las fincas no sigue el orden correlativo cronológico del municipio o sección.

– Por otra parte, debe de cohonestarse el artículo nueve referido de la Ley Hipotecaria con el anterior artículo ocho que comienza diciendo: “Cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo.”. Debería definirse la correlatividad del CRU, para salvar una potencial contradicción entre la dicción literal del precepto y la manera de generarse el CRU.

Problemas prácticos.

Pueden darse problemas de índole práctico, derivados de la implantación en los registros de los nuevos criterios, cara a interrelacionar unas fincas con otras, especialmente cuando se trate de cuotas indivisa con asignación de uso, problemas de escaneo y adaptación de programas.

La posibilidad de identificación de la finca por el usuario exclusivamente mediante los catorce dígitos del CRU -a la hora de solicitar una nota simple o una certificación- provocará sin duda muchas confusiones y errores. Es de esperar que, en la práctica, se acompañe de algún dato adicional para evitar que, después de realizado el trabajo no sea realmente esa la finca deseada o no pueda ser encontrada por equivocación en un dígito.

Composición.

Aunque se alude a la dificultad de manejar números de muchos dígitos, pues el CRU tiene 14, suaviza el problema el hecho de que los cinco primeros, en casi todos los casos, identifican al registro y serán similares, salvo demarcaciones y, que, después, al menos de momento, existen varios ceros. Un CRU -de fantasía- de mi registro es el 28100000123456. En él, el número 28 es el de la provincia de Madrid; el 100 que sigue corresponde con el Registro Madrid nº 18, y el resto de números define propiamente la finca dentro del Registro, menos el último número, que es un dígito de control y hace las veces de la letra en el DNI.

Recapitulación.

Los apartados anteriores han de ser tomados como sugerencias provisionales de interpretación a la espera de que la DGRN, o bien por la vía de una Instrucción o Resolución complementaria, o bien a través de otros medios que están a su alcance (arts. 260 y 273 de la Ley Hipotecaria), clarifique y unifique interpretaciones. (JFME)

Nota: Tras escribir este artículo, la DGRN ha dictado la R. 2 de septiembre de 2016.

VER RESEÑA R. 2 DE SEPTIEMBRE DE 2016 (sistema tradicional a efectos internos)

RESOLUCIÓN – CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015

RESOLUCIÓN DE 2 DE AGOSTO DE 2016

QUÉ ES EL IDUFIR

HERRAMIENTAS LEY 13/2015

Pendones de León ante San Marcos. Visitar pendonesdelreinodeleon.org/

Sobre la necesidad de corregir un error crítico de diseño de la base de datos registral y de la catastral.

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Indice destacado:

Planteamiento
Antecedentes
Nuevo panorama tras la Ley 13/2015
El código registral único de cada finca
La coordinación registro-catastro a través de identificadores inequívocos de los inmuebles
Un ejemplo concreto del error de diseño actual
Medidas que se proponen

* Planteamiento:

Tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro son, ante todo, o después de todo (como cada uno prefiera verlo) dos grandes bases de datos.

Ambos siguen el sistema de “folio real”, que supone que el elemento esencial es la finca/inmueble, respecto del que se predican o “de donde se cuelgan” todos los demás atributos o campos de la base de datos (tales como el titular, el valor, la representación gráfica, etc, etc)

En toda base de datos es absolutamente esencial que en su diseño lógico no se cometan errores graves.

Y la primera regla que cualquiera sabe (o debería saber) es que es absolutamente esencial en toda base de datos emplear un identificador único (unívoco e inequívoco) para referirse a cada elemento de la base de datos.

Y siendo la finca/inmueble el elemento esencial tanto en el registro como en el catastro, se le asigna un identificador que ha de ser único y diferenciado para cada finca/inmueble: el código registral único de finca, o la referencia catastral del inmueble.

Y tras ello, todo el proceso bidireccional de comunicación informática y coordinación entre ambas bases de datos se construye sobre las relaciones entre esos dos campos-clave de las respectivas bases de datos: el código registral único de finca y la referencia catastral.

Cuando se produzca la coordinación, en la base de datos registral, además del código único de finca constará la referencia catastral, y en la base de datos catastral además de su identificador propio, que es la referencia catastral, constará también el código registral único de finca.

Por tanto, sería un error de diseño absolutamente crítico que esos campos claves no cumplieran su función conceptual, que es la de ser identificadores únicos, inequívocos, autosuficientes, exclusivos y excluyentes para cada finca o para cada inmueble.

(De nada serviría implantar el sistema del DNI para las personas, si un fallo de diseño permitiera el error que de varias personas distintas tuvieran el mismo DNI, o un sistema de CSV de documentos electrónicos si un fallo de diseño permitiera que hubiera distintos documentos con el mismo CSV)

Pues, lamentablemente, vamos a ver cómo, por curiosas razones históricas, tenemos un error crítico en el diseño de las bases de datos registrales y catastrales.

* Antecedentes:

Cuando se aprobó por Decreto de 14 de febrero de 1947 la redacción de los artículos 45 a 50 del Reglamento hipotecario, el registro de la propiedad, además de llevarse en formato papel, lo era en libros encuadernados y mediante asientos manuscritos.

Probablemente ello explicara que, por razones de comodidad y economía en la llevanza del registro, se contemplara reglamentariamente, como categorías específicamente registrales, a la segregación y a la agregación como supuestos distintos de la división y agrupación de fincas, respectivamente.

Este artificio conceptual permitió ahorrar el trabajo material y muchas veces manual de abrir folio real a cada una de las distintas porciones que quedaban como resto resultantes tras sucesivas segregación, y permitió ahorrarse efectuar su nueva descripción en un folio nuevo con el arrastre de titularidades y cargas, pues el resto de la finca matriz tras segregación, o el resultado de una agregación mantenían su mismo folio real, con el ahorro de esfuerzo y tiempo que ello suponía.

Razones parecidas de pura comodidad material en el despacho y firma de documentos se consagró tambien reglamentariamente la distinción entre inscripciones extensas y concisas, y hasta la distinción entre firma entera y media firma del registrador.

Todo ello pudo ser comprensible y entendible en su contexto.

Pero lo cierto es que con el posterior empleo de medios mecánicos e informáticos en la llevanza actual del registro, ya con libros de hojas móviles, ordenadores e impresoras, se hace innecesario e injustificado, – y en mayor medida aún cuando se implante la llevanza electrónica ordenada en el articulo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre- , el artificio de dar distinto tratamiento registral a los fraccionamientos que se autodenominen divisiones con respecto a los que se autodenominen segregaciones, o dar distinto tratamiento registral a las unificaciones de fincas que se autodenominen agrupaciones con respecto a las que emplean la denominación de agregaciones, máxime cuando desde el punto de vista sustantivo tanto civil, como urbanístico, no existe diferencia relevante alguna entre división y segregación, como tampoco la existe entre la agrupación y la agregación.

Esta particularidad registral contemplada en el reglamento se agravaba cuando para facilitar más aún la comodidad en la práctica registral se permite en el artículo 47 del Reglamento prescindir de realizar una descripción precisa del resto que quedaba tras practicarse una segregación.

Y esa particularidad registral, de tratar de modo distinto los fraccionamiento de suelo según el nomen iuris que se empleara (y lo mismo con las agrupaciones de fincas) aun siendo tan anómala, (como casi todo lo malo), se contagió también al ámbito catastral (artículo 18 de su reglamento).

Y para colmo de males, esta misma anomalía recibió la definitiva consagración en la normativa fiscal, pues el impuesto de actos jurídicos documentados que se paga por dividir una finca es menor si se emplea la palabra mágica de “segregación” en vez de división; o el impuesto que se paga por agrupar dos fincas es menor si se emplea la palabra mágica de “agregación” en vez de agrupación.

Con lo cual, llegamos, hace tiempo, a la tormenta perfecta en la que un cúmulo de despropósitos consecutivos nos han llevado a una situación inercial con un rumbo difícil de corregir desde la mera pasividad.

* Nuevo panorama tras la Ley 13/2015.

Ahora, tras la aprobación de la ley 13/2015, en el nuevo articulo 9 de la ley hipotecaria se exige que en toda operación de alteración perimetral de las fincas, ya sea bajo el concepto y denominación de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, se inscriba la representación gráfica georreferenciada de todas y cada una de las fincas resultantes, como forma de completar su descripción literaria, expresándose las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Por tanto, también el resto de finca que quede tras segregar una porción, o la finca que resulte tras agregarle una parte, han de estar correcta y completamente georreferenciadas.

Ya no cabe, pues, como admitía el reglamento hipotecario, dejar sin describir con precisión la finca resto tras segregación

* El código registral único de cada finca:

Por otra parte, el mismo artículo 9 de la ley hipotecaria exige ahora que el folio real de cada finca incorpore necesariamente el código registral único de aquélla.

Y así como resulta lógico que una finca (que en la mayoría de los casos es una porción poligonal de la superficie terrestre) mientras no se modifique perimetralmente, mantenga inmodificado su mismo código identificativo, también es una exigencia lógica que cuando la finca se modifica perimetralmente, bien porque aumenta o disminuye la porción de territorio a que se refiere, deba también modificarse su código identificador, pues la nueva finca resultante ya es distinta, aunque sea en parte, de la finca de origen.

Y conforme a ese esquema lógico y conceptual carecería de sentido y justificación que cuando una finca de resultado es distinta de la de origen, la cuestión de si va a mantener el mismo código de finca o por el contrario se le va a asignar uno nuevo dependa de algo tan accesorio como la denominación que se le haya querido dar, casi siempre por mera finalidad de ahorro fiscal, al acto de unificación o de fraccionamiento.

* La coordinación registro-catastro a través de identificadores inequívocos de los inmuebles

Por último, no cabe olvidar que tras la ley 13/2015 el código de finca registral, cuando se trate de fincas coordinadas con el Catastro por referirse a idéntica porción del territorio, será comunicado por el registrador al Catastro y se hará constar en la descripción del inmueble catastral coordinado.

Por tanto, si con posterioridad la finca se modifica perimetralmente por vía de segregación o de agregación, ese mismo código de finca registral ya no se referirá a la misma porción de territorio a la que se refería el inmueble catastral al tiempo de la coordinación, por lo que mantener inalterado el código de finca, sólo serviría para introducir disfunciones e inducir a errores en todo el proceso de constancia de la coordinación registro-catastro.

Y lo mismo cabría decir en el supuesto inverso: cuando en catastro se de de alta una segregación no inscrita, catastro sigue asignando al inmueble resto la misma referencia catastral que antes tenía, con lo cual ya es mera apariencia engañosa, pero no cierta, que haya coordinación entre la finca con CRU xxx y el inmueble con REFCAT yyy.

* Un ejemplo concreto del error de diseño actual:

Si nos hemos tomado el trabajo de diseñar e implantar un DNI (para identificar inequívocamente a las personas), y un CRU (código registral único para identificar inequívocamente a las fincas), una referencia catastral (para identificar de modo inequívoco cada inmueble catastral) y un CSV (para identificar de modo inequívoco cada documento firmado electrónicamente), todo eso lo hemos hecho para evitar errores e imprecisiones en los procesos de transmisión y tratamiento de la información.

Aunque a los juristas nos encantan las palabras, los circunloquios y la retórica, es claro que, para ser absolutamente precisos, bastaría decir:

“DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, que se corresponde con el inmueble con REFCAT yyy en virtud de documento con CSV zzz”.

Y tirando de cada identificador único en las respectivas tablas de datos de cada base de datos, ya obtendremos todo el detalle que necesitemos en cada caso.

Pues bien, imaginemos que tenemos la siguiente situación, en diversos momentos temporales:

Momento 1: tenemos una finca de 1000 m2, con CRU xxx.

Momento 2: Si después se segregan de ella 200m2, la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) y queda sólo con 800 m2, pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.

Momento 3: Si después se segregan otros 300 m2, la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.

Y si en este escenario se dijera que DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, nos encontramos con que ahora no hay nada claro. No sabemos de qué finca estamos hablando. Ya no sabemos si lo que se vende son los 1000 m2 iniciales, o los 800 m2 que quedarían tras descontar sólo la primera segregación, o los 700 m2 que quedarían tras descontar sólo la segunda segregación, o los 500 m2 que quedarían tras descontar ambas segregaciones. Todo un galimatías

Para salir de dudas, necesitamos otro dato que antes no era necesario, como es el del tiempo, es decir, a qué momento temporal (1, 2 ó 3) se refiere el negocio.

Y ni por esas, pues puede que las segregaciones se formalicen notarialmente en un determinado orden, pero accedan al registro en otro distinto, con lo cual ya empezamos a necesitar otro dato adicional.

Alguien dirá que si nos salimos de los circuitos informáticos y acudimos a otros datos literarios, como la descripción literaria detallada que se haya en el título, podemos, en muchos casos, salir de dudas, pero lo que nadie puede negar es que con este diseño ineficiente del CRU en los casos de segregaciones hemos tirado por la borda la función inicial para la que fue concebida el CRU de servir de identificador inequívoco y autosuficiente de cuál es la finca objeto del negocio.

Es como si cuando se detecte que un mismo CSV puede llevarnos a varios documentos distintos, o un mismo DNI puede corresponder a varias personas, nos quisiéramos quedar tan tranquilos pensando que hay medios adicionales de salir de dudas. Los hay, pero es absurdo que nuestros errores de diseño de los campos identificadores no obliguen a tener que afrontar y resolver esos “siniestros” que con un diseño lógico correcto nunca hubieran ocurrido.

* Medidas que se proponen:

Por todo lo expuesto, resulta de extrema importancia y urgencia, acometer una mínima reforma conjunta del Reglamento Hipotecario y del Reglamento del Catastro para no poner en riesgo la solidez de los cimientos sobre los que la Ley 13/2015 quiere construir todo el proceso de colaboración, coordinación y comunicación informática bidireccional entre ambas instituciones.

En esencia, se trata de que la referencia catastral y el código de finca registral, que son los elementos claves de todo el proceso de coordinación, han de estar concebidos y definidos reglamentariamente de modo correcto para cumplir su misión esencial de ser identificadores únicos e inequívocos del inmueble catastral y de la finca registral, respectivamente.

Actualmente, por razones históricas que ya no vienen al caso, no es así en los casos de las segregaciones y agregaciones (que no son sino subespecies de la división y la agrupación), pues, se produce la anomalía (desde el punto de vista informático y de consistencia de bases de datos se puede calificar incluso de fallo crítico de diseño) de que un mismo identificador (sea la referencia catastral o el código único de finca registral) puede referirse, en distintos momentos temporales, a varias porciones distintas de suelo (tanto a la porción inicial, como a la que se agranda tras una agregación, como a la que se disminuye tras una segregación).

En el caso, muy frecuente, de segregaciones sucesivas que van disminuyendo progresivamente la porción restante, el problema se agrava exponencialmente, pues se sigue utilizando un mismo identificador del resto para referirse a muchísimos inmuebles distintos, con lo que se frustra completamente la finalidad esencial de que tales identificadores clave sean únicos, unívocos.

Dejar sin resolver este problema ahora sólo conducirá a ir agigantándolo y complicando su resolución futura.

Y en cambio, para resolverlo definitivamente, bastaría impulsar una sencilla reforma conjunta del reglamento hipotecario (articulo 45 y siguientes) y del reglamento del Catastro (artículo 18) que en esencia, supone que todo fraccionamiento o agrupamiento de inmuebles ha de ser tratado como ocurre en las divisiones y en las agrupaciones, es decir, asignando nuevos identificadores a cada uno de los inmuebles resultantes.

Con esta reforma sí que se consigue el objetivo, imprescindible por razones tanto de congruencia conceptual como de consistencia informática de toda base de datos, de que a una determinada porción poligonal de la superficie terrestre corresponda un determinado identificador único, y que cuando cambie la delimitación poligonal ha de cambiar también, siempre, su identificador único.

Y resulta absolutamente necesario que esta modificación estructural se acometa con urgencia máxima, ahora que se están cimentando las bases, tanto normativas como informáticas, del que se pretende sea un sólido complejo de relaciones de colaboración, coordinación y trasvase de información por medios electrónicos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, objetivo clave de la reforma operada por la Ley 13/2015.

El objetivo es tan claro en su concepción, como simple en su implantación, y sólo choca con lo que todo en esta vida suele chocar: con la inercia de las cosas que se vienen haciendo igual (igual de mal) desde hace mucho tiempo.

ARTÍCULOS DOCTRINALES

ENLACES PRÁCTICOS REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

WEB REGISPRO

Tierra de Campos (Palencia). Por Epsal

Resolución – Circular DGRN que interpreta la Ley 13/2015

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Indice:

Georreferenciación de las certificaciones catastrales
Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria
Cómo inscribir la representación georreferenciada y la lista de coordenadas.
Aplicaciones informáticas para el tratamiento de representaciones geográficas.
Código registral único de finca.
Sistema de alertas geográficas registrales
Notificaciones y edictos
Edificaciones y elementos de propiedad horizontal
Derogación de la Instrucción de 2 de marzo de 2000 DGRN
Enlaces:

RESOLUCIÓN – CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE ALGUNOS EXTREMOS REGULADOS EN LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA, OPERADA POR LA LEY 1372015, DE 24 DE JUNIO

Resolucion_Circular_3_nov_2015

(son 5 megas)

Nota: las negritas y los titulares cortos no están en la Resolución-Circular.

Texto:

RESOLUCIÓN-CIRCULAR

DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015

DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO,

SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE ALGUNOS EXTREMOS REGULADOS EN LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA OPERADA POR LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO.

La Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, ha sido recientemente modificada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004.

Para dar debido cumplimiento a las modificaciones introducidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en ambos textos legales, se han dictado la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, que ha sido publicada, mediante Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría de la Presidencia, en el Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre; y la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Directora General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, publicada, asimismo, el 30 de octubre.

En atención a ello, se considera preciso poder dar respuesta a las cuestiones que la aplicación de dichas normas se han planteado a este Centro Directivo en el ámbito registral, derivadas de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la de Ley 13/2015, de 24 de junio, sin perjuicio de la plena independencia del registrador en el ejercicio de su función de calificación.

A tal efecto, este Centro Directivo considera procedente dictar la presente resolución-circular dirigida a todos los registradores, referida a diversas cuestiones relativas a la inteligencia e interpretación de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 260 de la Ley Hipotecaria, al objeto de armonizar la práctica registral y conseguir una más eficiente prestación del servicio público, todo ello conforme a las consideraciones que se contienen a continuación.

En relación con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se aclara el inicio y tramitación este procedimiento y se resuelve la cuestión de la vigencia del asiento de presentación en estos casos cuando esté próxima su caducidad y no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento.

Resueltas las cuestiones sobre la operatividad del artículo 199, se aborda cómo han de practicarse materialmente las inscripciones de las representaciones gráficas georreferenciadas de las fincas y el listado de coordenadas en el folio real, así como el uso de un código seguro de verificación para poder comprobar la autenticidad, integridad y fecha del archivo electrónico en el que consten, que estará firmado por el registrador con su certificado reconocido de firma.

Por otra parte, hasta tanto se produzca la homologación de la aplicación auxiliar para el tratamiento de la representación gráfica georreferenciada de las fincas en los términos recogidos en al artículo 9.1.b de la Ley Hipotecaria y Disposición Adicional primera de la Ley 13/2015, se adoptan medidas en cuanto a la forma de proceder para conseguir la inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas y la lista de coordenadas, extensibles al funcionamiento del código registral único de finca Registral, y a las previsiones mínimas que ha de reunir el sistema de alertas para su efectiva puesta en funcionamiento.

Igualmente, se ha considerado conveniente incluir algunas precisiones respecto de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las superficies ocupadas por las edificaciones y plantaciones, y otras materias que se contemplan en el artículo 202.

Finalmente, se hace referencia expresa a derogación de la Instrucción de este Centro Directivo de 2 de marzo de 2000, sobre incorporación de bases gráficas al Registro de la Propiedad, de conformidad con la disposición derogatoria única de la ley 13/2015 de 24 de junio.

En la elaboración de la presente Resolución-circular ha sido consultado el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España y el Consejo General del Notariado.

En consideración a cuanto ha quedado expuesto, y vistos los artículos 9, 10 y 198 a 207 de la Ley Hipotecaria, según redacción introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; así como los artículos 260 y 273 de la Ley Hipotecaria; los artículos 1 a 4, 6, 8, y 29 a 32 de Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos; la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de marzo de 2014; la Resolución de 1 de octubre de 2015, de este Centro Directivo sobre firma electrónica de los asientos registrales, y la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad;

ACUERDO: Dictar la presente Resolución-circular, en los siguientes términos:

Georreferenciación de las certificaciones catastrales

Primero. Sobre la georreferenciación de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.

La Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad (en adelante, la Resolución conjunta), establece en su apartado segundo, número 3, letra b) que “La Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales”.

En cumplimiento de la citada resolución, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro ha habilitado un servicio de descarga de las referidas coordenadas al que se accede por medio del CSV expresada en la propia certificación descriptiva y gráfica.

Si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica para su inscripción en el Registro, emitida cuando no estaba aún operativo dicho servicio, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral a que se refiere el párrafo primero de este apartado.

Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Segundo: Sobre el ámbito de aplicación y la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

a. Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

b. Cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc., se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el registro, debidamente relacionado con el asiento de presentación, y en su caso, con la inscripción practicada. Las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

Las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso.

c. Cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas.

d. Si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la ley hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada.

Cómo inscribir la representación georreferenciada y la lista de coordenadas.

Tercero: Modo material de inscribir e incorporar al folio real la representación georreferenciada de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.

a. La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del siguiente modo:

– Una vez obtenida la representación, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato GML y contenido previsto en la Resolución conjunta, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.

En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo GML firmado por el registrador.

Dicho archivo se almacenará en los servidores locales del Registro y también se remitirá, junto a su código seguro de verificación, al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores, el cual velará para que el almacenamiento de dichos archivos electrónicos centralizados se ajuste a los requisitos del Esquema Nacional de Seguridad.

– El Colegio de Registradores pondrá a disposición de sus colegiados los medios técnicos necesarios para el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente.

b. Excepcionalmente, en aquellos registros de la propiedad en que a fecha 1 de noviembre de 2015 no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de lo dispuesto en la letra a) de este apartado, si el registrador califica favorablemente la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el Código de Finca Registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación.

Aplicaciones informáticas para el tratamiento de representaciones geográficas.

Cuarto: Aplicaciones informáticas para el tratamiento de representaciones geográficas.

Hasta tanto se solicite y obtenga por el Colegio de Registradores la homologación de la nueva aplicación informática para el tratamiento de representaciones geográficas regulada en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, los registradores de la propiedad podrán seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implante provisionalmente en fase de pilotaje.

En todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral.

Los registradores no expedirán publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas en virtud de simples validaciones o identificaciones geográficas de oficio, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren.

Los registradores sí podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales casos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015.

El Colegio de Registradores adaptará sus programas de gestión para ajustarse a lo dispuesto en esta Resolución Circular en el plazo de 2 meses desde su comunicación.

Código registral único de finca.

Quinto: Código registral único de finca.

1. Se utilizará como código registral único de finca contemplado en el artículo 9 y otros de la Ley Hipotecaria, el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores y utilizado en los registros de la propiedad y será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.

A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único.

Una finca registral, en tanto mantenga su individualidad jurídica través de su propio folio real, no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable, y ello con independencia de las alteraciones que se produzcan en la demarcación geográfica de los distritos hipotecarios. A una nueva finca no se le podrá asignar el mismo código registral único de finca que hubiera tenido ninguna otra con anterioridad.

Nota: ver la R. 2 de septiembre de 2016.

2. El Colegio de Registradores velará por el cumplimiento de lo anteriormente dispuesto y controlará que, en ningún caso, se asigne el mismo código registral único de finca a dos o más fincas distintas, adoptando las medidas necesarias para detectar, y solventar a la mayor urgencia posible cualquier error o duplicidad que pudiera producirse en la asignación del código registral único de finca.

Asimismo, en el diseño del acceso electrónico a los servicios públicos prestados por los registradores de la propiedad, promoverá la utilización preferente del código registral único de finca como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

3. Los registradores de la propiedad harán constar el código registral único de finca en el folio real de la misma, así como en toda forma de publicidad registral relativa a cada finca. Cuando se practique un asiento respecto una finca ya inmatriculada los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca. En la nota de despacho se incluirá en todo caso el código registral único que corresponde a la finca.

4. Las autoridades públicas y los particulares, cuando soliciten la práctica de algún asiento registral o la expedición de publicidad formal respecto de alguna finca ya inmatriculada, podrán facilitar como dato identificativo suficiente de ésta su respectivo código registral único de finca.

Sistema de alertas geográficas registrales

Sexto. Sobre el sistema de alertas geográficas registrales

Para dar cumplimiento a la exigencia legal contenida en la regla séptima del articulo 203 y concordantes de la ley hipotecaria sobre la utilización de un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere su artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos, el Colegio de Registradores habilitará en el plazo más breve posible, a partir del 1 de noviembre de 2015 tal servicio, que habrá de cumplir las siguientes funcionalidades básicas:

a. Posibilidad del acceso público a los recintos geográficos cuya inscripción se solicite o se haya practicado a partir del 1 de noviembre de 2015, con acceso a los datos identificativos del asiento de entrada del documento y, cuando conste, al código de finca registral.

b. Posibilidad de efectuar solicitudes de publicidad formal al registro competente en relación al asiento o finca respectivo.

c. Permitir suscribirse a un servicio de alertas gráficas sobre una o varias fincas registrales de la propiedad del solicitante de forma que se notifique al solicitante cualquier inscripción gráfica que se practique en dicho territorio durante un periodo de 30 días. Dicho servicio tendrá la consideración de certificación con información continuada.

d. A partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y en tanto no esté operativo el servicio de alertas indicado, el Colegio de Registradores habilitará un visor web en el cual se publiquen todas las inmatriculaciones, rectificaciones de cabida o linderos, deslindes o inscripciones de representaciones gráficas practicadas y notificadas a través del BOE.

Notificaciones y edictos

Séptimo: Contenido de las notificaciones y edictos

En toda notificación personal o edicto que el registrador haya de remitir o publicar conforme lo dispuesto en la ley, en los casos de inscripción de delimitaciones geográficas de fincas, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales.

A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.

Edificaciones y elementos de propiedad horizontal

Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la presente resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo.

2. Podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real.

3. Cuando fueran exigibles las garantías establecidas en el artículo 19 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el registrador podrá archivar y así lo hará constar en la inscripción y en la publicidad formal, copia de la póliza del seguro de datos, caución o garantía decenal.

Derogación de la Instrucción de 2 de marzo de 2000 DGRN

Noveno. Derogación de la Instrucción de 2 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad.

Conforme a lo dispuesto en la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015 de 24 de junio queda derogada la Instrucción de 2 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad.

Madrid, a 3 de noviembre de 2015

EL DIRECTOR GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO

Francisco Javier Gómez Gálligo

Enlaces:

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Resumen Resolución Conjunta 8 de abril de 2021 sobre representación gráfica en documentos notariales. Victor Esquirol Jiménez.