Archivo de la etiqueta: informe de diciembre de 2022

Informe Oficina Notarial Diciembre de 2022. Herramientas para leer archivos GML+ IVG + ICUC

1 respuesta

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE DE 2022.

ÍNDICE:

Un resumen de lo más destacado en el mes de Noviembre se puede consultar en el resumen de dicho mes, ahora denominado NO TE LO PIERDAS.

DISPOSICIONES DESTACADAS

Modificación de la Ley de consumidores en la reforma de la Ley del Juego. Una disposición final modifica la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios desarrollando fundamentalmente determinados preceptos del título IV del libro primero, dedicado a la potestad sancionadora. La reforma también afecta a las visitas no solicitadas, excursiones organizadas y búsqueda de bienes y servicios.

Administración del Siglo XXI. Se trata de un acuerdo entre el Gobierno, CCOO y UGT que recoge proyectos de mejoras en la Administración del Estado, fundamentalmente de tipo laboral. Anuncia una futura Ley de la Función Pública de la AGE.

Modelos tributarios IVA. Esta orden adapta los modelos 303, 322 y 390 a los últimos cambios legales en el IVA.

RDLey 19/2022: Medidas motivadas por el aumento de los tipos de interés. Se centra en los problemas derivados del aumento de la cuota para el pago del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda habitual. Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, que prevé novaciones. Reforma la exención 23 LITPyAJD. Modificación del umbral de exclusión. Reducciones arancelarias adicionales. Modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y el artículo 23 de la LCCI. Suspensión de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo.

Encomienda de gestión nacionalidad: Adenda. Se trata de una Adenda 2ª de prórroga a la encomienda de gestión firmada en 2019 para que los registradores tramiten expedientes de nacionalidad por residencia, al existir algunos expedientes todavía con trámites pendientes (subsanaciones y recursos). El plazo queda ampliado hasta el 15 de noviembre de 2023.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Navarra, Aragón (información geográfica), Galicia (áreas empresariales), Castilla y León y Canarias (Cooperativas, reforma Ley de Suelo).

Tribunal Constitucional. Emplazamiento por edictos y por correo electrónico, Devolución plusvalía municipal. Jubilación por discapacidad. Cataluña: horarios comerciales; rentas arrendamiento; lenguas de la enseñanza. Despido por prueba de vídeo. Valencia: territorio y urbanismo. Cláusulas abusivas. Demora en acto de conciliación. Ley de igualdad de trato. Reforma LOPJ.

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sala Segunda. Sentencia 107/2022, de 26 de septiembre de 2022. Recurso de amparo 824-2017. Promovido por doña Inmaculada Muñoz Lorenzo en relación con las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia de Alicante en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).

Sala Segunda. Sentencia 112/2022, de 26 de septiembre de 2022. Recurso de amparo 795-2021. 

DEVOLUCIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU). Sala Primera. Sentencia 108/2022, de 26 de septiembre de 2022. Recurso de amparo 1041-2019. Promovido por doña Marta Cabrera Alández respecto de la sentencia dictada por un juzgado de lo contencioso-administrativo de Madrid desestimatoria de su solicitud de devolución del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (error patente): resolución judicial que yerra al calificar la autoliquidación presentada por el obligado tributario, aplicándole el régimen de revisión previsto para los actos administrativos de liquidación.

Resumen oficial: Invocando la doctrina sentada en la STC 59/2017, de 11 de mayo, y a la vista de que la finca que adquirida mediante donación había sufrido una minusvalía de aproximadamente 14 500 €, la demandante de amparo solicitó la rectificación de autoliquidación del impuesto sobre el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana y la devolución de los ingresos indebidamente efectuados por este concepto tributario. Su petición, rechazada en vía administrativa por silencio, fue denegada en vía judicial porque la liquidación practicada habría ganado firmeza.

Se otorga el amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. El órgano judicial incurrió en dos errores patentes de relevancia constitucional: En primer lugar, partió de la consideración de que el proceso contencioso-administrativo tenía por objeto la impugnación de un acto administrativo (liquidación), siendo así que se encaminaba a conseguir la revocación de la negativa de revisar las consecuencias de un acto de un particular (autoliquidación). Esta confusión conllevó la aplicación de un plazo menor para controvertir el acto; plazo que habría transcurrido al momento de interponer el recurso contencioso-administrativo, lo que determinó su inadmisión al considerarse erróneamente que tenía por objeto una resolución firme y consentida.

En segundo, reinterpretó el alcance de la nulidad declarada en la STC 59/2017, introduciendo —en perjuicio de la actora— unos límites que esta sentencia no había establecido.

PRIMER EMPLAZAMIENTO POR CORREO ELECTRÓNICO. Sala Primera. Sentencia 109/2022, de 26 de septiembre de 2022. Recurso de amparo 5368-2020. Promovido por Euroinversiones Inmobiliarias Costa Sur, S.L., en relación con las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia e instrucción de Lorca en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: STC 40/2020 [inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal (SSTC 6/2019 y 47/2019) e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles].

 

NOTICIAS NOTARIALES

Resumen: Resultado del concurso notarial. 

DGSJFP: Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 3 de octubre de 2022, y se dispone su publicación y comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Cataluña. Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 3 de octubre de 2022.

En el concurso DGSJFP, De las 128 plazas ofertadas, se han cubierto 101, de ellas 57 por los nuevos notarios y han quedado vacantes 27. 

En el concurso de Cataluña, de las 59 plazas ofertadas se han cubierto 48; de ellas 33 por los nuevos notarios. Han quedado vacantes 11 plazas.

En conjunto, de las 187 plazas ofertadas, se han cubierto 149; de ellas, 90 por los nuevos notarios y han quedado vacantes 38.  

La corrección de errores, tan sólo afecta al número 71:  el apartado «Notaría» que aparece en blanco debe decir: «Cortegana». Es decir, que lo que aclara es que se cubre una notaría radicada en Cortegana.

Ir a la convocatoria.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES:

En NOVIEMBRE se han publicado CINCUENTA Y UNA resoluciones que se ofrecen a continuación por orden de relevancia.

 RESOLUCIONES PROPIEDAD 

492.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. Procede tramitar el procedimiento del art. 199 LH cuando, solicitada la inmatriculación por el art. 205, el registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de una doble inmatriculación.

497.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE TRANSMISIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. el derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma

509.*** ADQUISICIÓN DE FINCA POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO LEY 8/1975. No necesitan autorización militar las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios que se encuentren en situación básica de suelo urbanizado. La condición del suelo se debe acreditar mediante la correspondiente calificación urbanística.

464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil.

465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS. La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD. Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación.

474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE. Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento, ha de obtenerse una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular.

475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR. En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas.

478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito.

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TITULAR REGISTRAL EMPRENDEDOR INDIVIDUAL. Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad.

482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES. Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA. Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia.

484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL. No es tenida en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral.

487.** SUBSANACIÓN O NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DEL ESTADO. La Registradora deniega una modificación de hipoteca unilateral a favor del Estado por faltar el consentimiento del acreedor, la DGSJyFP revoca la nota por considerar que ese consentimiento consta en certificación de la Agencia Tributaria donde se contiene la nueva configuración de la obligación garantizada.

488.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. ADICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa.

491.** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN. En caso de doble inmatriculación la primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas, apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral, poniendo el acento en que, si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. 

494.** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación.

495-456.** USUFRUCTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD POR MÁS DE 30 AÑOS. Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años (art. 515 CC).

500.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA SIN CONSIGNACIÓN EX ART. 175.6 RH. Cuando las condiciones afectan a una mutación jurídico real susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pueden tener acceso registral de conformidad con el artículo 23 LH.

501.** INTERVENCIÓN EN LA PARTICIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DE LA LEGITIMARIA FALLECIDA POSTERIORMENTE. En escritura de liquidación de gananciales, partición y adjudicación de herencia es necesaria la intervención de los legitimarios de la legitimaria que ha fallecido con posterioridad al causante debido a la naturaleza de pars bonorum de la legítima del derecho común.

503.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL. La DGSJFP rechaza la pretensión de embargar sólo el 50% de un bien ganancial de matrimonio disuelto por fallecimiento de uno de los cónyuges sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.

505.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada).

506.** ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR. En un acta de protocolización de cuaderno particional aprobado judicialmente es necesario que se aporten todos los documentos necesarios para acreditar el título sucesorio y quienes son los herederos que heredan por ius transmisionis, así como que consten las circunstancias identificativas de todos los adjudicatarios, siendo no obstante posible la inscripción parcial de adjudicaciones indivisas respecto a aquellos adjudicatarios determinados cuyo título sucesorio haya quedado igualmente determinado.

511.** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ALEMANA. No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse.

512.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA. En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH.

513.** DENEGACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE UNA AGRUPACIÓN. El posible encubrimiento de una agrupación es suficiente para denegar el inicio de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH.

514.** OBRA NUEVA SITA EN VALENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN.Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la Ley del Suelo, no pudiendo inscribirse como obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. 

471.* VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN PLANTAS PRIMERA Y SEGUNDA DE CONJUNTO RESIDENCIAL SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

468.* VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Ver comentario a la R. nº 398.

473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC.

477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales. Puede solicitarse expediente de doble inmatriculación.

481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente.

485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal.

493.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición de un colindante.

510.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO PENDIENTES TÍTULOS CONTRADICTORIOS. La DGSJyFP confirma la nota por la que la registradora suspende la calificación de una ejecución hipotecaria por existir títulos contradictorios presentados con anterioridad y cuyo asiento de presentación está vigente.

RESOLUCIONES MERCANTIL

486.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN: ART. 147 RRM. La notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador deberá hacerse conforme al artículo 202 del RN. No es válida la hecha por burofax.

504.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. TÍTULOS CONTRADICTORIOS Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DOCTRINA DEL SUPREMO. La existencia de títulos contradictorios sin despachar en el registro, sea cual sea el orden de su presentación, debe provocar la suspensión de la inscripción de todos los documentos que se encuentren en dicha situación. Para el Supremo no es necesario siquiera que el título esté presentado.

476.** REDUCCIÓN Y AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL. VERIFICACIÓN CONTABLE. TEMPORALIDAD DEL ACUERDO DE AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL. Es inscribible una operación acordeón, acordada en junta universal y por unanimidad, sin verificación del balance, cuando en un segundo acuerdo se aumenta el capital hasta una cantidad idéntica a la existente antes de la reducción.

 

PRACTICA NOTARIAL: HERRAMIENTAS PARA LEER ARCHIVOS GML + IVG + ICUC.

1.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN: NECESIDAD DE TENER UN LECTOR DE GML/IVG/ICUC.

Con cierta frecuencia ocurre que los Registros de la Propiedad suspenden la inscripción de escrituras en las que se aportan como elementos complementarios archivos GML por incoherencias entre la superficie que reflejan dichos archivos y las medidas que constan por escrito en las escrituras.

Los notarios no tenemos herramientas para prevenir esas situaciones porque no se nos han proporcionado y ni siquiera se espera de nosotros que lo hagamos porque los archivos GML son documentos técnicos.

Un ejemplo  para entenderlo mejor:

OBRA NUEVA:  Se declara sobre la base de un certificado técnico de antigüedad la obra nueva de una vivienda de una planta, que ocupa la totalidad del solar.

En el certificado escrito o literario el técnico expresa que la medida de la superficie ocupada por la edificación es X (digamos 71,10 m2), que coincide con la superficie del solar y normalmente con la superficie construida de la planta baja.

Al ocupar la totalidad del solar se hace necesario inscribir previamente la base gráfica del suelo, según doctrina reiterada de la DG, y coordinar la finca con el Catastro, tramitando un expediente del 199 LH.

Se aporta para ello complementariamente a la escritura un Informe de Validación Gráfica (IVG) para el suelo y, o bien un listado en papel del las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, o bien un Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC) , que son coincidentes. Si no tenemos una herramienta adecuada para leer el archivo GML tenemos que suponer que tiene la misma medida (de superficie ocupada y del solar) que la expresada en el Certificado literario, al provenir del mismo técnico.

Sin embargo, la inscripción de la escritura se suspende en el Registro de la Propiedad porque en el archivo GML (que se extrae del IVG o del ICUC del técnico) resulta una superficie de, por ejemplo 70,85 m2,  con lo que la superficie ocupada por la edificación (según el certificado del técnico 71,10 m2) excede de la superficie de suelo que es la que consta en el archivo GML y que es la que es objeto de inscripción.

Resultado: El documento notarial no se inscribe porque la superficie consignada en el certificado es superior a la del solar (que es más pequeño según el GML), es decir «no cabe», por lo que el cliente, que no entiende lo que pasa, acude de nuevo para solucionarlo a la notaría,  a veces  incluso enfadado, con la consiguiente pérdida de tiempo y esfuerzos.

Forma de evitar estas situaciones: Tener a nuestra disposición una herramienta técnica que nos permita leer antes de hacer o firmar la escritura los archivos GML, los IVG del suelo y los ICUC de la superficie ocupada, comparar las superficies y avisar al técnico de  las incoherencias antes de firmar las escrituras, y, si es necesario, corregir el certificado.

2.- UNA HERRAMIENTA PARA LEER ARCHIVOS GML:

Visor EN LINEA de GML´s del Colegio de Registradores de Madrid.

https://www.registradoresdemadrid.org/visor-coordenadas-gml

Esta es la imagen que ofrece el menú inicial:

Y estas son alguna de las funciones que ofrece y que interesa conocer y usar en la notaría:

• Carga de archivos GML.
• Carga de los GML contenidos en los Informes de VGA (validación
frente a parcelario catastral) e ICUC (ubicación de construcciones) de
la Sede Electrónica de Catastro. Se carga el PDF y los extrae y
representa.
• Mediante el CSV de los documentos catastrales, Informes de
Validación Frente a Parcelario Catastral (INGA), Informes de Ubicación
de Construcciones (ICUC) y Certificaciones Catastrales:
• Unión de parcelas (agrupaciones).
• Diferencia (resto de segregaciones).
• Medición de distancias y superficies.

Para más información existe un Manual a disposición de los usuarios avanzados que se puede descargar.

3.- EJEMPLO UNO DE USO DE DICHA HERRAMIENTA: CARGA DIRECTA  DE UN ARCHIVO GML

Si el técnico nos ha proporcionado el archivo GML, desde la segunda pestaña (GML/IVGA(ICUC) procederemos a cargarlo y este es el resultado:

1.- Con fondo de imágenes del PNOA

2.- Con fondo de la Cartografía del Catastro.

 

4.- EJEMPLO DOS: CARGA DEL GML A PARTIR DEL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (ICUC).

Es el caso de que no tenemos el archivo GML pero sí tenemos el ICUC con su CSV.

Si el técnico nos ha proporcionado el Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones, desde la cuarta pestaña (CSV) procederemos a introducir el CSV (que figura en el lateral del informe, y en posición vertical)  y este es el resultado:

1.- Con fondo de imágenes del PNOA

2.- Con fondo de la Cartografía del Catastro.

5.- EJEMPLO TRES: CARGA DEL GML A PARTIR DEL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA (IVG).

Es el caso de que no tenemos el archivo GML pero sí tenemos el IVG con su CSV, normalmente referido a suelo.

Si el técnico nos ha proporcionado el Informe de Validación Gráfica, desde la cuarta pestaña (CSV) procederemos a introducir el CSV del IVG (que figura en la primera página del informe) y este es el resultado:

1.- Con fondo de imágenes del PNOA

2.- Con fondo de la Cartografía del Catastro.

6.- RECOMENDACIONES PRÁCTICAS.

A.- En todas las escrituras de Declaración de Obra Nueva  (terminadas).

1.- Pedir siempre al técnico el ICUC de la construcción y el IVG de la parcela

2.- Recordar que el ICUC es suficiente para acreditar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada por la construcción  según la Resolución Conjunta de 29 de Marzo de 2021  de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales (algo que algunos Registros desconocen y por ello siguen pidiendo las coordenadas escritas en papel).

Décimo. Ocupación en planta de las construcciones.

Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral.

Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas.

3.- Obtener los archivos GML,  desde el IVG y el ICUC, siguiendo los pasos anteriores.

4.- Visualizar los archivos GML y obtener la superficie ocupada por la construcción y la superficie total de la parcela.

5.- Tener en cuenta que los archivos GML expresan la superficie con cuatro decimales, y el Catastro en números redondos, sin decimales y que en la práctica los más frecuente es utilizar dos decimales.

Por tanto, a efectos prácticos, parece conveniente  redondear las superficies a dos decimales, por exceso o por defecto, y expresar la medida en dos decimales.

Así desde X,0050 hasta X,0099 se redondeará por exceso a X,01.

Y desde X,0000 hasta X,0049 se redondeará a X,00.

6.- Comparar  la superficie obtenida desde  los archivos GML y la reflejada por el técnico en su Informe  o Certificación literaria:

  • De la superficie ocupada por la construcción  del suelo.
  • De la superficie construida de la planta baja, que normalmente es coincidente con la ocupada.
  • De la superficie total de la parcela
  • Solicitar al técnico la corrección del certificado, en caso de discrepancias.

B.- En todas las escrituras que vayan a servir de título para inmatriculación de la finca o rectificación de cabida.

1.- Pedir siempre al técnico el IVG de la parcela y en su caso el ICUC, si hay construcciones.

2.- Obtener los archivos GML, desde el IVG y el ICUC, en su caso, siguiendo los pasos anteriores.

3.- Visualizar los archivos GML y obtener la superficie de la parcela y en su caso de la edificación.

4.- Tener en cuenta que los archivos GML expresan la superficie con cuatro decimales, y el Catastro redondea sin decimales, y que en la práctica los más frecuente es utilizar dos decimales. en la forma dicha anteriormente.

5.- Comparar  la superficie obtenida desde  los archivos GML y la reflejada por el técnico en su Informe  o Certificación literaria de lo siguiente:

  • De la superficie ocupada por la construcción  del suelo.
  • De la superficie construida de la planta baja, que normalmente es coincidente con la superficie ocupada.
  • De la superficie total de la parcela
  • Solicitar al técnico la corrección del certificado, en caso de discrepancias.

7.- OTROS VISORES DE ARCHIVOS GML E INFORMACIÓN PRÁCTICA

1.- GMLWEB

Herramienta avanzada, para profesionales, con muchas opciones.

2.- CANAL DE VIDEO EN YOUTUBE LLAMADO GML +

Numerosos vídeos tutoriales explicativos sobre GML´s,  en los casos de aplicación para Notarías, Catastro y Registro. Esta es la imagen de alguno de esos vídeos.

ENLACES: 

OFICINA NOTARIAL 

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

                                                          «Cumbres borrascosas» (por Arturo Urdiales Prieto)