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Palacio de los Papas. Aviñón

Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2024. El e-mail del particular y el Registro de la Propiedad.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  EL E-MAIL DEL PARTICULAR Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Por Antonio Oliva Izquierdo

Como pone de relieve la Exposición de Motivos de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales, “la consolidación en nuestra sociedad de las nuevas tecnologías, la evolución cultural de una ciudadanía consciente de los retos que comporta la digitalización y, sobre todo, la utilidad de los nuevos instrumentos y herramientas tecnológicas al servicio de una mejor y más eficiente gestión de las administraciones públicas, implica el imperativo de abordar correctamente este nuevo marco relacional y, con él, delimitar y potenciar el entorno digital con el propósito de favorecer una más eficaz ejercicio de las potestades administrativas”.

Dentro de la utilidad que ofrecen estas nuevas tecnologías, es preciso analizar los cauces que permiten al particular, titular registral de derechos inscritos, recibir comunicaciones por parte del Registro de la Propiedad a una dirección de correo electrónico del mismo, así como los supuestos en que la constancia de un e-mail tiene relevancia a efectos registrales.

A este respecto, debe advertirse, en primer lugar, que la posibilidad de que un particular, titular registral de derechos inscritos, pudiese hacer constar en el Registro de la Propiedad su dirección de correo electrónico a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones telemáticas relativas a su derecho inscrito no constituye un supuesto novedoso, sino que es una posibilidad que ya fue expresamente introducida hace casi una década en la letra e del artículo 9 de la Ley Hipotecaria como una de las implementaciones introducidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Así, en el ámbito del principio de especialidad, claridad o determinación de los asientos registrales, el primer inciso del párrafo segundo del citado artículo 9, letra e, de la Ley Hipotecaria, establece expresamente que “en cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito”.

Ahora bien, el segundo inciso de dicho párrafo segundo del artículo 9, letra e, matiza posteriormente lo siguiente: “Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”.

Por tanto, la dirección de correo electrónico que se pretenda hacer constar por nota al margen del derecho inscrito del particular que sea titular registral no podrá ser una dirección de correo electrónico cualquiera, sino una que permita realizar comunicaciones electrónicas o telemáticas válidas, en el sentido de que la dirección de correo electrónico proporcionada, permita dejar constancia del hecho de haberse producido no sólo la transmisión, sino también la recepción de la comunicación realizada, así como su fecha y contenido íntegro, identificando fehacientemente tanto al remitente como al destinatario de la misma.

Sin embargo, como especialidad, y atendiendo a la finalidad superior de lograr la protección de los prestatarios y garantes de préstamos hipotecarios, la Disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, considera suficiente la constancia de la “dirección de correo electrónico” de éstos – sin mayores garantías en cuanto a la fehaciencia de su recepción -, para la práctica de la comunicación telemática con la remisión gratuita al prestatario – y en su caso, garante – de la nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

En este punto, el último inciso del apartado octavo de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, recuerda que “la indicación de la dirección de correo electrónico, que la ley impone con carácter obligatorio al notario (disposición adicional octava) y que tiene una clara importancia para el prestatario o garante, en la medida en que permitirá la recepción por los mismos de la información concreta sobre los términos en que ha quedado constituida la garantía hipotecaria, se convierte en un requisito para la inscripción registral de la escritura”; y en el mismo sentido se pronuncia, entre otras, la Resolución del mismo Centro Directivo de 28 de julio de 2020 – “la constancia de una dirección de correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura” -.

De otro lado, en sede de la información registral y de la publicidad de los Registros, el artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria dispone que “1. Las solicitudes de información se ajustarán a un modelo informático que tendrá los campos necesarios para identificar al solicitante, el interés que acredita, en su caso, la finca, los derechos, libros o asientos a que se contrae la información (…) 2. La identificación del solicitante se efectuará mediante los apellidos, nombre y número de identidad de las personas físicas y razón social o denominación de las personas jurídicas, número de su código de identificación y dirección de correo electrónico hábil a efectos de notificaciones. En todo caso, la solicitud deberá estar firmada con la firma electrónica reconocida del solicitante, de la persona jurídica o del representante de ésta (…) 6. Las notificaciones a que se refiere este artículo entre el registrador y el solicitante se realizarán en la dirección de correo electrónico que designe éste y deberán contar con la firma electrónica reconocida del registrador. (…) 9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por comunicación electrónica, y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad. En ningún supuesto, salvo en caso justificado de imposibilidad técnica para ser enviada electrónicamente, podrá remitirse información registral por fax”.

A este respecto, nótese, sin embargo, que la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado la inadmisibilidad del correo electrónico como medio adecuado para solicitar y expedir la publicidad registral. Así, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2022, reiterada por las de 6 de febrero de 2023 y 28 de marzo de 2023, recuerda que “en el caso del Registro de la Propiedad (…) la sensibilidad de los datos obrantes en el Registro aconseja la adopción así mismo de medidas extremas de seguridad. El artículo 222.9 de la Ley Hipotecaria (…) hace referencia a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales, por lo que (…) la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su página web que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos”. Es decir, por sus escasas medidas de seguridad y la imposibilidad de controlar la identidad del remitente, la Dirección General considera inhábil el correo electrónico como medio apropiado para la solicitud y emisión de publicidad registral, motivo por el que “la relación electrónica con los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debe serlo a través del portal web de los mismos que se encuentra alojada en la dirección electrónica https://sede.registradores.org/site/home”.

Por último, es obligado recordar que, en el marco de la ya citada Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales, el artículo 38 de dicho cuerpo legal – que entra en vigor el próximo 9 de mayo de 2024 – introduce el artículo 111 bis de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, que establece en sus tres primeros apartados que “los registradores podrán utilizar sistemas de videoconferencia para el ejercicio de sus respectivas funciones públicas establecidas en la Ley Hipotecaria y demás leyes que le sean de aplicación. 2. El interesado accederá a la aplicación abierta en la sede electrónica de los registradores utilizando los sistemas de identificación electrónica previstos en el artículo 9 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las administraciones públicas. Dicha aplicación deberá garantizar los principios de neutralidad tecnológica e interoperabilidad para todos aquellos que accedan a su uso. 3. Con la utilización de los sistemas de identificación y firma a que se refiere el apartado anterior se entenderá realizada válidamente la identificación, pero el interesado deberá proporcionar su teléfono, correo electrónico y, en su caso, los datos expresivos de su representación”; sin que, nuevamente se exijan mayores garantías en cuanto a dicha dirección de correo electrónico que se facilite.

 

DISPOSICIONES GENERALESPor María Núñez Núñez (el resto del informe).

Numeración de las órdenes ministeriales. R. de 5 de enero de 2024, de la Subsecretaría, por la que se modifica de nuevo la tabla con el código alfabético de tres letras indicativo del departamento de procedencia de una orden ministerial publicada en el BOE. Las siglas del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes continúan siendo: PJC.

Comisiones Delegadas del Gobierno. RD 1/2024, de 9 de enero, por el que se establecen las Comisiones Delegadas del Gobierno.

Plan Estadístico Nacional para 2024. RD 51/2024, de 16 de enero, por el que se aprueba el Programa anual 2024 del Plan Estadístico Nacional 2021-2024: La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

Deuda del Estado durante 2024: Orden ECM/25/2024, que regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2025, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros por prórroga de los Presupuestos para 2023. Ya se ha publicado el calendario de subastas para este año.

 Pruebas para el acceso a la Universidad: Orden PJC/39/2024, de 24 de enero, por la que se determinan las características, el diseño y el contenido de la evaluación de Bachillerato para el acceso a la universidad, y las fechas máximas de realización y de resolución de los procedimientos de revisión de las calificaciones obtenidas, en el curso 2023-2024.

Cotizaciones a la Seguridad Social 2024.

Orden PJC/51/2024, de 29 de enero, por la que se desarrollan las normas legales de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía Salarial y formación profesional para el ejercicio 2024.

Ir al archivo especial con el informe completo.

Reforma de siete Reglamentos Fiscales.

Real Decreto 117/2024, de 30 de enero: regula las normas y procedimientos de diligencia debida en el ámbito del intercambio automático de información comunicada por los operadores de plataformas digitales. Sus disposiciones finales modifican 7 reglamentos fiscales destacando la declaración de titularidad real en el censo de obligados tributarios, las autoliquidaciones rectificativas, la garantía de los pagos fraccionados o la enajenación de los bienes embargados.

Destacamos las reformas de los Reglamentos de Gestión e inspección y del Reglamento General de Recaudación

Modelos tributarios No Residentes 123, 216, 296, 193, 210, 211 y 213:  Orden HAC/56/2024, de 25 de enero, por la que se modifican las órdenes ministeriales que aprueban los modelos de autoliquidación 123, 210, 216, y de declaración informativa 193 y 296 y la Orden EHA/1658/2009, de 12 de junio, por la que se establecen el procedimiento y las condiciones para la domiciliación del pago de determinadas deudas cuya gestión tiene atribuida la Agencia Estatal de Administración Tributaria: La reforma de estos modelos tiene como principal objetivo las solicitudes de devolución de retenciones sobre dividendos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. También afecta a la declaración de los rendimientos de trabajo en especie y los plazos generales de presentación telemática de autoliquidaciones con domiciliación de pago.

Procedimientos y modelos para las declaraciones de inversiones exteriores.

Orden ECM/57/2024, de 29 de enero, por la que se establecen los procedimientos aplicables para las declaraciones de inversiones exteriores: regula los procedimientos aplicables a las declaraciones de inversiones exteriores, tanto de extranjeros en España como de españoles en el extranjero, su desinversión y las memorias anuales relativas a su evolución.

Ir a la página especial (con esquema y enlaces)

Disposiciones autonómicas

Normativa de Andalucía (presupuestos), Aragón (contratación pública, presupuestos), Asturias (presupuestos), Illes Balears (presupuestos), Cantabria (presupuestos, medidas fiscales y administrativas), Cataluña (urbanismo, asociacionismo), La Rioja (presupuestos, medidas fiscales y administrativas), Navarra (medidas tributarias), País Vasco (empleo, protección de datos, educación, suelo y urbanismo, Instituto Vasco de Finanzas, subvenciones y presupuestos).

Además de las Disposiciones que aprueban los Presupuestos de las CCA destacamos:

CATALUÑA. Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.

PAÍS VASCO. Ley 18/2023, de 21 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

Tribunal Constitucional

Se han publicado Sentencias sobre:

CLÁSULAS ABUSIVAS Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Sala Segunda. Sentencia 172/2023, de 11 de diciembre de 2023.

INFORMACIÓN SOBRE BLANQUEO DE CAPITALES. Sala Segunda. Sentencia 179/2023, de 11 de diciembre de 2023.

VACUNA COVID. Sala Segunda. Se publican varias Sentencias relativas a supuesta vulneración del derecho a la integridad física: sobre resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona menor de edad

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS. Sentencia sobre supuesta vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas (homogeneidad de las enmiendas parlamentarias respecto del texto que se pretende modificar), principios de legalidad tributaria, capacidad económica y no confiscatoriedad, corresponsabilidad fiscal y lealtad institucional: STC 149/2023 (constitucionalidad del precepto legal que crea el impuesto temporal sobre grandes fortunas como tributo directo, de naturaleza personal y complementario del impuesto sobre el patrimonio). Similar la Sentencia 190/2023, de 12 de diciembre de 2023.

Se han admitido a trámite recursos relativos a:

ILLES BALEARS. Recurso contra disposición final segunda y disposición derogatoria única del Decreto-ley del Gobierno de las Illes Balears 5/2023, de 28 de agosto, de medidas urgentes en el ámbito educativo y en el sanitario.

REGLAMENTO DEL SENADO. Recurso contra la reforma del Reglamento del Senado por la que se modifican los artículos 133 (que se refieren a los proyectos y proposiciones de ley declarados urgentes, dando facultades a la Mesa del Senado para decidir o no la aplicación del procedimiento de urgencia en proposiciones) y el 182, trata de la comparecencia del presidente o de otro miembro del Gobierno, así como de las comunicaciones del Gobierno. Ver comparativa.

RÉGIMEN ELECTORAL. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con el artículo 197.1.a), párrafo segundo, de la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General (LOREG). Trata sobre el cómputo de concejales que han de presentar una moción de censura contra el alcalde.

SECCIÓN II

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RESOLUCIONES PROPIEDAD

1.* RECURSO CONTRA ASIENTO PRACTICADO SOLICITANDO SU CANCELACIÓN SIN QUE EXISTIESE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

No cabe desistir de la inscripción una vez practicada. El Recurso solo cabe contra la suspensión o denegación de la inscripción, no cuando ésta se ha practicado

2.**OPCIÓN DE COMPRA. CONDICIÓN POTESTATIVA. POSIBLE PACTO COMISORIO

Resolución idéntica a otros casos similares. Aunque el pacto comisorio está prohibido, entiende la DG que no se puede deducir que sea la intención de los contratantes establecerlo en casos como opciones de compra en las que el precio ya satisfecho por la opción es prácticamente igual al de la venta, y puede el concedente resolver el contrato devolviendo el importe recibido más otra cantidad.

3.* VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN MURCIA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

La apreciación efectiva de una posible parcelación urbanística, a la vista de sucesivas transmisiones de cuotas indivisas de una finca, compete al órgano competente en materia de disciplina urbanística, si no existe norma autonómica que equipare venta de cuota indivisa a parcelación urbanística.

4.** HERENCIA. FIDEICOMISO DE RESIDUO O SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO

El poder de disposición que tiene el fideicomisario de residuo no comprende facultades de disposición a título gratuito ni, por tanto, mortis causa, si no se le faculta expresamente en el testamento.

5.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE ¿ALQUILER VACACIONAL O  DE ALQUILER TURÍSTICO?

Según la DG la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas  dichas actividades.

6.***COMPRA POR MARROQUÍ CASADO EN RÉGIMEN LEGAL DE SEPARACIÓN DE BIENES CONFORME A SU LEGISLACIÓN NACIONAL

Entiende la DG que cuando los adquirentes son extranjeros de la misma nacionalidad, no es aplicable el art. 92 RH, sino el 159 RN, por lo que cabe la mera manifestación de uno de ellos para inscribir con arreglo al régimen legal supletorio de aquella nacionalidad y ni siquiera hay que expresar la identidad del cónyuge. Lo que no deja claro es que habrá que exigir para enajenar la finca o anotar un embargo si no se prueban las normas aplicables del régimen extranjero, además de que en este supuesto tampoco se acreditan las leyes de dicho país para determinar que el régimen supletorio es el de separación por tener la misma nacionalidad, ya que parece una mera manifestación del adquirente.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO JUSTIFICA LA TITULARIDAD DE LA PORCIÓN SUPUESTAMENTE INVADIDA

El registrador puede conceder un plazo adicional a quien se opone la inscripción de la georreferenciación para que subsane o aclare el escrito de oposición. No puede ser tenida en cuenta la alegación de un opositor consistente en que se invade una porción de terreno colindante a la suya pero que no figura registrada ni catastrada a su nombre.

8.** DONACIÓN DE FINCA QUE ESTÁ SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

La sustitución fideicomisaria de residuo impuesta sobre los bienes de los que el fiduciario no hubiere dispuesto intervivos impide su donación por el fiduciario. Interpreta la DG que  en los fideicomisos de residuo no se comprenden los actos dispositivos a título gratuito a no ser que se haya previsto expresamente tal posibilidad por el fideicomitente.

9.** COMPRAVENTA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. ART 9 LMEA

La limitación del artículo 9 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias no tiene efectos jurídicos sobre la disposición posterior, y por tanto no puede impedir la inscripción, sino que surge la obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar, junto a los correspondientes intereses de demora, desde la fecha en la que el bien sale del patrimonio del beneficiario.

10.*** GARAJES POR CUOTAS INDIVISAS. MODIFICACIÓN UNILATERAL DE ELEMENTOS COMUNES POR EL PROMOTOR CON CLÁUSULA INSCRITA.

Aun habiéndose reservado el promotor en una cláusula estatutaria la facultad de determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad, es necesario el consentimiento de los copropietarios de garajes y trasteros ya vendidas por cuotas indivisas para crear nuevas plazas respecto de las inicialmente previstas, cuando ocupa zonas comunes y modificando sus cuotas.

11.**ESCRITURA DE ESTABLECIMIENTO DE ESTATUTOS DE TRES COMUNIDADES EXISTIENDO VINCULACIÓN PROPTER REM

El establecimiento de normas de uso de una finca que pertenece ob rem a otras finas que a su vez están en régimen de división horizontal, requiere unanimidad si privan de ese “uso y disfrute” a algunos elementos. Cabe fijar cuotas para sufragar los gastos que sean diferentes a los coeficientes de propiedad, requiriéndose en Cataluña para su establecimiento mayoría de 4/5 partes de propietarios que sean a su vez 4/5 de cuotas.

12.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONTROVERSIA SOBRE LA DELIMITACIÓN DE LAS FINCAS

La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas registrales justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica catastral en un expediente del art. 199LH.

13.** SENTENCIA DE NULIDAD DE DONACIÓN SIN ESPECIFICAR CARGAS A CANCELAR

Declarada nula una inscripción que reflejaba una donación, no implica que deba cancelarse una inscripción posterior de obra nueva, pero respecto a otros asientos posteriores (en este caso una anotación de embargo) será preciso la resolución judicial aclare su subsistencia, salvo que el titular consienta expresamente en su cancelación.

14. () OPCIÓN DE COMPRA. CONDICIÓN POTESTATIVA. POSIBLE PACTO COMISORIO

Resolución similar a otras relativas a la admisión de la opción de compra, aunque parezca encubrir una garantía con pacto comisorio, al no poder presumirse esa voluntad.

15.*** ADJUDICACIÓN POR LIQUIDACIÓN DE SA. TUTOR. APLICACIÓN DEL ART. 289 CC

En la liquidación de una sociedad, la adjudicación de una finca a un socio declarado incapaz, sujeto en su administración y disposición de bienes a curatela representativa, al equipararse a la partición de herencia, precisa, una vez realizada, la debida aprobación judicial.

16.* PARTICIÓN DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Estando una finca inscrita a favor de persona distinta del causante cuya herencia se pretende inscribir, no puede inscribirse dicha herencia sin que la registradora tenga que deducir o presumir transmisiones, que no se encuentren debidamente formalizadas, dadas las exigencias de que el título inscribible contenga todas las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico.

17 18 y 22 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA

Enésima R sobre la “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias que sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

19.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN EN CUANTO AL APELLIDO DE TITULAR REGISTRAL POR RAZÓN DE MATRIMONIO.

Si por la modificación del estado civil, que ocasiona el cambio de apellido de la mujer en los países en que así se establece, se desea rectificar el apellido del titular que resulta del registro se deberá aportar la documentación de la que así resulte. En este caso el problema radica en que en el registro la titular consta soltera, por lo que no resultaba congruente la petición de cambio de apellidos como consecuencia de haberse divorciado y el error radica en que realmente en el momento de la adquisición estaba casada; al rectificarse dicho error se producirá un cambio de titularidad y habré de practicarse una inscripción al amparo del art. 92 RH o el que proceda para no dejar desprotegido a un eventual titular.

20.*** ACEPTACIÓN DE LEGADO POR EXTRANJERO EN ZONA DE DEFENSA. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA

Las limitaciones para la adquisición de inmuebles por extranjeros en zonas de interés para la Defensa Nacional son aplicables tanto a las adquisiciones inter vivos como mortis causa. Respecto al plazo de inscripción de 18 meses, el inicio del cómputo no es siempre el mismo: en el caso de que el titulo inscribible se integre por varios documentos notariales empezará a contarse desde la fecha del último de ellos.

21.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El recurso contra la calificación no es el cauce adecuado para resolver un conflicto entre colindantes sobre la delimitación de los linderos de las fincas de que son titulares al denegar la registradora la inscripción de una base gráfica en un expediente del art. 199 LH.

23.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO ACREDITA INVASIÓN DE SU FINCA

La mera alegación, hecha por un colindante, de invasión de su finca, no es suficiente para justificar la existencia de controversia, sino que debe determinarse la realidad de dicha alegación, es decir, si hay o no invasión. En este caso tratándose de una BGA no es suficiente invocar la invasión de una finca catastral, puesto que por es precisamente se aporta una alternativa; La alegación de existir una servidumbre de paso que se invade implica que la porción de finca no pertenece al colindante.

24.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE SIN GEORREFERENCIACIÓN

Para inscribir una servidumbre no es preceptivo georreferenciar la porción de terreno sobre la que recae, siempre que la descripción literaria delimite de manera indubitada el concreto espacio geográfico objeto de gravamen, indicando tanto su longitud, como su anchura y punto por el que discurre. Tampoco son exigibles las coordenadas del predio sirviente.

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Puente en Vers-Pont-du-Gard, Francia

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2024. Diez Resoluciones Escogidas

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de julio a septiembre de 2023:

 

  1. INMATRICULACIÓN:

Resolución de 15 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): No puede pretenderse la inmatriculación cuando ambos negocios han sido otorgados el mismo día en la misma escritura y son títulos consecutivos, esto es, la liquidación del patrimonio ganancial del causante y la posterior adjudicación hereditaria a sus herederos; puesto que, en tal caso, no estamos ante la manifestación de dos sucesivas transmisiones independientes, como exige el fundamento del mecanismo de la inmatriculación por doble título traslativo, sino más bien ante algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable en toda herencia en la que como presupuesto para efectuar adjudicaciones hereditarias de bienes hasta entonces gananciales es requisito la previa liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de bienes o cuotas indivisas concretas.

 

  1. OBRAS NUEVAS:

Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): En caso de declaración de obra nueva por antigüedad conforme a Catastro sobre una finca registral independiente de una edificación también independiente pero colindante a otra de otra edificación ubicada en otra finca registral, compartiendo ambas una pared medianera o tratarse de dos paredes acodadas, la valoración de las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación solamente corresponde a un técnico en la materia, por lo que, en relación con esas condiciones arquitectónicas, el registrador se ha de limitar en la calificación a lo que resulte de la escritura y del Catastro.

 

  1. DERECHO DE VUELO:

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de julio de 2023): El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie; en el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Es, además, un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. A su vez, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él. Así, es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar documentalmente las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento – artículo 16.2, letra a), del Reglamento Hipotecario -). De lo anterior se deriva que, en una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas, mientras que, en la segunda, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

 

  1. DISCREPANCIA ENTRE LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO Y DEL REGISTRO:

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de julio de 2023): La eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral puede ser calificada por el registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, solamente podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia. Por ello, cuando no coincide el NIE del titular registral con el DNI del otorgante por haber cambiado éste, dicha discrepancia ha de entenderse suficientemente salvada por el notario autorizante si éste no sólo da fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica –bajo su responsabilidad– como la misma persona que formalizó el préstamo mediante la escritura que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales, teniendo en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de su debida identificación, como son las que resultan de su documento nacional de identidad y las relativas a su esposo también compareciente; emitiendo así tanto un juicio de identidad de dicha señora como un juicio sobre su legitimación.

 

  1. HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de julio de 2023): Dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos. A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración, como puedan ser las referentes a las obligaciones derivadas de un contrato de financiación denominado «mezzanine», de carácter anglosajón, consistente en un instrumento de financiación que opera mediante la concesión de un préstamo a largo plazo dividido en varios tramos, cada uno de los cuales es concedido a una entidad deudora distinta, con la finalidad de ser destinados a los fines que se especifican en el referido contrato de financiación, y que suele llevar aparejada la designación de una entidad agente para la realización de labores de coordinación, gestión y administración de la operación financiera.  A la vista de lo anterior, resulta admisible que una hipoteca garantice dos tipos de obligaciones: una presente, derivada de la cantidad efectivamente prestada por la entidad financiadora en virtud del contrato de financiación «mezzanine» suscrito entre las partes, y otras eventuales y futuras, derivadas de obligaciones accesorias resultantes del mismo contrato, siempre y cuando ambas obedezcan a una misma causa jurídica debidamente explicitada en la escritura, siendo así que el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario al derivarse las mismas de un único contrato de financiación suscrito entre las partes y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de tal contrato y no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes o futuras, sino de las obligaciones derivadas de ese contrato. Así, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.

 

  1. AGREGACIONES SUCESIVAS

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2023): La agregación es una operación por la cual una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas que se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece en el mismo folio y con igual número. Dentro del concepto de agregación, debe distinguirse entre una agregación ordinaria o clásica, que requiere una segregación previa, por la que se incorpora una o más porciones segregadas de otras fincas a otra finca también inscrito, y una agregación sustitutiva de una agrupación, por la cual se incorporan la totalidad de una o varias fincas registrales a otra mayor también inscrita. El límite cuantitativo que fija el artículo 48 del Reglamento Hipotecario exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Esa comparativa debe establecerse entre la superficie de la finca agregada y la de la finca que recibe la agregación. Así, en caso de diversas agregaciones sucesivas, debe compararse la superficie de cada finca que se agrega con la superficie de la finca registral que se mantiene, sin que en ninguno de los casos supere la extensión de la finca que se agrega a la quinta parte de la finca que se mantiene, individualmente consideradas cada una de ellas.

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 12 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de julio de 2023): No puede procederse a la cancelación de una hipoteca inicialmente constituida que posteriormente fue objeto de ampliación, si la escritura de cancelación no hace referencia a la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación – de tal forma que no puede saberse si se ha pagado únicamente el préstamo inicialmente garantizado o también sus ampliaciones -, y tampoco consta con claridad si se cancela la hipoteca por pago o por renuncia.

 

  1. INMATRICULACIÓN

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): No es correcto inmatricular un derecho real de “pleno dominio” mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal, por lo que, en caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado habrá de ser cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada, como ordena el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. En cambio, sí es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo. Lo que ocurre es que, en tal caso, para evitar imprecisiones contrarias al principio de especialidad, habrá de plasmarse en la inscripción formal de la nuda propiedad cuál es, según su título de adquisición, el hecho futuro determinante de que dicha nuda propiedad se consolide y convierta algún día en pleno dominio. De este modo, por ejemplo, si en el futuro se presenta en el Registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): Un requisito imprescindible para poder practicar la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, al no tratarse la adquisición por usucapión de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos, es que se ordene, mediante el oportuno mandamiento, la cancelación de la inscripción contradictoria. Por su parte, debe tenerse en cuenta que la adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores. Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. En consecuencia, cuando los derechos que consten inscritos carezcan de contacto posesorio, es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido como es el caso de la hipoteca, estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de estos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria.

 

  1. MEDIDAS DE APOYO A LA DISCAPACIDAD

Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): En el marco de las medidas de apoyo a las personas con discapacidad, la revisión de las medidas vigentes, y su adaptación a la concreta situación de la persona respecto de las que se establecieron, es tarea reservada no al notario sino al juez, que es quien decidirá, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de esa persona. Y en tanto no medie esa revisión, y aun constatado que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esa decisión final escapa de las competencias atribuidas al notario atendiendo al marco normativo de carácter imperativo y al esquema de competencias que la citada Ley 8/2021 ha asignado a los diversos operadores jurídicos.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Estructura orgánica departamentos ministeriales

Real Decreto 1009/2023, de 5 de diciembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Dedica un artículo a cada uno de los 22 ministerios. Nos centramos en la estructura orgánica del nuevo Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, que ha absorbido al centenario Ministerio de Justicia.

Procesos de facturación

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre. Reglamento que trata de adaptar las pymes, microempresas y autónomos, a las demandas de la digitalización. También mejora la asistencia y el control tributario. Como objetivo más amplio, persigue una conexión sencilla, segura y eficiente entre administrados y administración en entornos digitalizados.

Modificación del Reglamento IRPF y del Reglamento del impuesto sobre Sociedades

Real Decreto 1008/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La reforma procede de las modificaciones introducidas en la LIRPF por la ley de Presupuestos para 2023, en contenidos tales como el mínimo exento IRPF, obligados a declarar, deducción por maternidad, retención en derechos de autor, La Palma, entregas de participaciones a trabajadores de empresas emergentes o trabajadores desplazados a territorio español. También modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades para excluir de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta a determinados intereses.

Seguridad Social: modificación de los Reglamentos de Sanciones y de Inspección

Real Decreto 1011/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social, y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Se adaptan a la administración electrónica el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Apoderamientos apud acta y Registro Electrónico de Apoderamientos.

Modelos 149 y 151: desplazados a territorio español.

Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre, por la que se aprueba los modelos relacionados con el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español: el 149 se relaciona con la opción por este régimen, y el 151 es un modelo especial de declaración del IRPF.

RDLey 6/2023: Justicia digital, función pública, servicios locales, entidades sin ánimo de lucro

Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo. Tiene 4 libros, siendo el primero el más importante, pues regula la utilización de las tecnologías de la información por parte de los ciudadanos y los profesionales en sus relaciones con la Administración de Justicia y en las relaciones de la Administración de Justicia con el resto de las administraciones públicas. El segundo adopta medidas sobre la Función Pública en diversas materias como el acceso a la Función Pública, su evaluación o la carrera profesional. El tercero reforma la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local en cuanto al padrón municipal, para digitalizar los servicios locales y ayudar a los pequeños municipios. Y el cuarto, mejora el régimen -especialmente el fiscal- de las entidades sin ánimo de lucro.

Ir a la página especial (con el resumen completo).

RDLey 7/2023: Permiso de lactancia, convenios autonómicos, desempleo…

Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, relativas a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo.

NOTADecreto-Ley derogado por el Congreso de los Diputados.

Navarra: modificación del Reglamento de la Junta Arbitral

Real Decreto 1126/2023, de 19 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento de la Junta Arbitral prevista en el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, aprobado por el Real Decreto 353/2006, de 24 de marzo.

IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado

Orden HFP/1359/2023, que desarrolla para el año 2024 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA para las actividades que se enumeran.

RDLey 8/2023: prórroga de medidas

Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. Se refiere a la limitación de las comisiones por vencimiento anticipado y cambio a interés fijo se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024, con una pequeña modificación de la LCCI. En el IRPF, estimación objetiva, ayudas para mejoras energéticas. IVA de alimentos, energía y gas; régimen simplificado. Medidas en materia energética, muchas de ellas prorrogadas. Otras para paliar la sequía. Reducciones en los bonos de transporte. Pensiones y prestaciones públicas. Salario mínimo. Avales vivienda, suspensión de desahucios y compensación a arrendadores. Aplazamientos y fraccionamientos. Impuesto grandes fortunas. Gravámenes energético y a entidades financieras. Empleados del hogar. Modificación de leyes: LPH (arts. 10 y 17), Canarias, IRPF, Grandes fortunas, Patrimonio, Registro Civil…

Ver resumen amplio en esta web

Modificación de los Reglamentos del IVA, de Impuestos Especiales y de procedimientos amistosos

Real Decreto 1171/2023, que introduce modificaciones en el Reglamento del IVA, el Reglamento de los Impuestos Especiales y el Reglamento de procedimientos amistosos en materia de imposición directa, para adaptarlos a las recientes modificaciones legales y a las directivas de la Unión Europea.

Precios medios ITP y ISD para 2024. 

Orden HFP/1396/2023, por la que se publican para 2024 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Como novedad, se añade una tabla de depreciación especial para autocaravanas, camper y vehículos vivienda.

Ir al archivo especial.

Modelos fiscales 030, 036, 037, 390, 289 y 345

Orden HFP/1397/2023, que introduce modificaciones de carácter técnico en modelos de declaración censal y del IVA, entre otros, así como actualiza la normativa sobre la presentación de determinadas declaraciones informativas y la domiciliación del pago de deudas tributarias.

Convenio CGN – Oficina de Recuperación y Gestión de Activos

Resolución de 17 de diciembre de 2023, por la que se publica el Convenio con el Consejo General del Notariado, en materia de acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

El objeto del convenio es el de establecer las líneas de colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Notariado para el acceso a la información notarial por parte de la ORGA, con fines de localización, recuperación y gestión de bienes procedentes de actividades delictivas.

Modificación del Código de buenas prácticas para novaciones

Resolución de 27 de diciembre de 2023, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023, por el que se modifica el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (tributos cedidos, días inhábiles), Canarias (La Palma, Radiotelevisión Canaria), País Vasco (estadística, movilidad sostenible, incendios, salud pública, patrimonio cultural) y Valencia (sucesiones y donaciones).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES: RIDERS. Sentencia 147/2023, de 6 de noviembre de 2023.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sentencia 148/2023, de 6 de noviembre de 2023.

GRAVÁMENES ENERGÉTICO Y BANCOS. Sentencia 149/2023, de 7 de noviembre de 2023. Relativo al establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

HIPOTECARIA: INCIDENTE DE NULIDAD.  Sentencia 151/2023, de 20 de noviembre de 2023. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectivas.

CONCENTRACIÓN SINDICAL. Sentencia 164/2023, frente a la resolución del delegado del Gobierno en Madrid prohibiendo la concentración que pretendía celebrar el 8 de marzo de 2021.

LÍMITES DE LOS DECRETOS LEYES. Sentencia 166/2023, de 22 de noviembre de 2023. Sobre los límites de los decretos leyes.

VALENCIA: ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre de 2023. Derecho de propiedad y principio de seguridad jurídica: inconstitucionalidad del precepto legal que priva a los propietarios de la facultad de instar la expropiación rogada de terrenos destinados a dotaciones públicas.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Sentencia 170/2023, de 22 de noviembre de 2023. Supuesta vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas (homogeneidad de las enmiendas parlamentarias respecto del texto que se pretende modificar), principios de legalidad tributaria, capacidad económica y no confiscatoriedad, corresponsabilidad fiscal y lealtad institucional: STC 149/2023 (constitucionalidad del precepto legal que crea el impuesto temporal sobre grandes fortunas como tributo directo, de naturaleza personal y complementario del impuesto sobre el patrimonio).

Cuestiones y conflictos

GALICIA: MEDIDAS FISCALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4409-2023

FINANCIACIÓN PARTIDOS POLÍTICOS. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 5207-2023, sobre financiación de los partidos políticos, por posible vulneración del art. 25 CE.

SISTEMA E FORMACIÓN PROFESIONAL. Conflicto positivo de competencia n.º 7212-2023, contra determinados preceptos del Real Decreto 659/2023, de 18 de julio, por el que se desarrolla la ordenación del Sistema de Formación Profesional.

SECCIÓN II.

Concursos Registros: RR de 28 de noviembre de 2023 de la DGSJFP y de la DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, de Cataluña por las que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles núm. 317

Ir al archivo de concursos.

Nombramientos: Nombramientos en Justicia, entre los que está el de doña María Ester Pérez Jerez como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Destacamos el RD 1028/2023, por el que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña María Ester (y no Esther) Pérez Jerez.

RESOLUCIONES.
535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES

En una sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, cabe que siendo uno de los cónyuges demandante y el otro demandado, se anote el embargo sobre la totalidad de un bien inscrito como ganancial.  No cabría la anotación sobre la mitad indivisa de un cónyuge, puesto que hasta la liquidación es una sociedad tipo germánico y no corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad no indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales.

No es necesario estando demandado uno de los cónyuges, que se hubiere notificado al otro el embargo, como establece el artículo 144.1 Rh, puesto que es el demandante.  

536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. (En este caso es aplicable la legislación sustantiva andaluza)

538.* CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE ÉSTA: PODER PARA SUBSANAR.

Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación.

539.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. En este supuesto es aplicable la legislación sustantiva de la CA de Valencia.

540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Cuando se trata de representación orgánica y al ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir reseña alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura.

542.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En una inmatriculación del art. 205 que el registrador ha de hacer la comunicación  previa a la administración afectada si considera que pudiera invadirse el dominio público, y ello aun cuando en un  expediente notarial de subsanación de discrepancias catastrales dicha administración ya hubiera sido notificada. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas, administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro.

543.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Al notario le corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura y el Registrador debe calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.

544.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO COMÚN Y ARAGONÉS

El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento.

545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES 

Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente, una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional.

546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES

En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo.

547 y 548 *** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA

No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada.

550.** DONACIÓN SIN CLÁUSULAS DE REVOCACIÓN PREVISTAS EN TRANSACCIÓN ANTERIOR

El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de un contrato de transacción anterior, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que figuran en éste, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de la transacción.

Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

En una partición por contador, autorizado por el testador, se paga a uno de los legitimarios la legítima en dinero. Entiende la DG que no se le aplican los artículos 841 y siguientes y por tanto no es necesaria aprobación notarial o judicial, porque al pagarse la legítima adjudicando dinero de una cuenta corriente inventariada en la herencia no se conculca la legítima como «pars bonorum».

552.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN LIMITACIÓN TEMPORAL

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.

553.* COMPRA DE FINCA POR TERCERAS PARTES INDIVISAS. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

Con ocasión de una calificación que considera incompleto el juicio de suficiencia notarial en una representación, la DG revoca la nota por entender que el juicio es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado. Aprovecha el Centro Directivo para resumir su doctrina sobre la función del notario y del registrador en la calificación de los poderes. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario.

556.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo.

557.** IUS TRANSMISIONIS Y SUSTITUTO VULGAR

En las herencias de dos hermanos en cuyos testamentos de habían instituido recíprocamente herederos con sustitución vulgar a favor de una sobrina, ésta sucede al segundo fallecido por la sustitución vulgar y al primero por ius transmisionis: El transmisario sucede al primer causante, pero la determinación y forma de adquisición de los transmisarios se determina por la sucesión del transmitente. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis.

559.** HERENCIA SIN LIQUIDAR EL IMPUESTO RESPECTO DE UNA POSIBLE OBRA NUEVA

Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan.

560.** HERENCIA. PUEDE ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO

El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia.

562.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CUYA FINCA TIENE INSCRITA UNA SUPERFICIE MUCHO MENOR QUE LA QUE DICE TENER

Procede la negativa a inscribir la base gráfica de una finca en un expediente del art. 119 por la oposición del colindante que evidencia la existencia de una controversia, aunque la finca del colindante tenga una superficie inscrita mucho menor que la que dice tener.

563.** SOLICITUD DE INCLUSIÓN DE UNA PARCELA CATASTRAL COMO PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL

Resolución que trata de la asignación de la referencia catastral a las fincas registrales como operación distinta a la georreferenciación coordinada con catastro. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios.

564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO.

Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas, (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma.

565**INMATRICULACIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE OTRA MAYOR. INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

En una inmatriculación el registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art 80 del Real Decreto 1093/1997, cuando de los títulos públicos presentados, y de la consulta al catastro histórico resulte que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación.

566.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL AL EXISTIR YA OTRA EXPEDIDA PARA LA MISMA HIPOTECA

Procede la denegación de la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos de extender la nota marginal de expedición de la misma, si sobre la finca consta ya en la misma hipoteca la mencionada nota derivada de un procedimiento de ejecución anterior.

567.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO. INFORME DEL REGISTRADOR.

En concurso con convenio inscrito no puede el registrador exigir para expedir la certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria una resolución judicial en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. No puede el registrador en el informe elevado a la DG alegar nuevas razones para no despachar el documento presentado.

568.** DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGUEDAD HABIENDO LICENCIA. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN.

En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación (artículo 28.4 de la Ley del Suelo) es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación.

569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS

Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas.

570.** SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL SIN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL

Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

571.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO CONFLICTO JUDICIAL

La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, constatada por haber sido objeto de dos sentencias no concluyentes, justifica las dudas de correspondencia del registrador.

575.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE UNA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA.

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto

 Ver comentario de José Félix Merino Escartín a la resolución 3 noviembre de 2021.

577.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 la existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador.


Paisajes del Bierzo. Por Bernardo Reguera

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INFORME NORMATIVA  DICIEMBRE 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2023 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Septiembre 2023. Agrupación de finca inscrita con otra no inscrita.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON FINCA NO INSCRITA POR LA VÍA DEL DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO. Por Antonio Oliva.

Dentro de la normativa relativa a las modificaciones de entidades hipotecarias, el supuesto de la agrupación se regula en el artículo 45 del Reglamento Hipotecario, que dispone que “cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación”.

La anterior regulación parte del supuesto de que ambas fincas se encuentren inscritas. Sin embargo, cuando, dentro de las fincas a agrupar, existe una finca no inmatriculada, se plantea la problemática de si ello es posible, especialmente teniendo en cuenta que la finca no inmatriculada que debe agruparse carecerá, como regla general, de certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente, y, en todo caso, cuando la representación gráfica georreferenciada catastral que se aporte sea la que corresponde con la finca resultante de la agrupación.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de julio de 2018, con apoyo en la previa Resolución de 8 de junio de 2016, señala que “es doctrina de este Centro Directivo que una interpretación teleológica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 y 1 de julio de 2016). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. Tales circunstancias concurren” cuando “se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca resultante de la agrupación, por lo que no puede confirmarse la nota en este aspecto”.

Como resultado de lo anterior, para agrupar una finca no inmatriculada -cuya inscripción se pretenda por la vía del doble título público traslativo- con una finca inscrita, será preciso que, junto con el cumplimiento de los demás requisitos prevenidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se aporte, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación, una doble titulación pública traslativa en cuanto a la finca a inmatricular y agrupar, sin perjuicio de que dicha doble titulación pública refleje dos actos traslativos –o que al menos produzcan una mutación jurídico real esencial– que hayan tenido lugar bien antes de la agrupación –por ejemplo, herencia y venta y posterior agrupación-, o bien mediando entre ellos la agrupación –como ocurre, por ejemplo, en el caso de herencia, agrupación y posterior venta de la finca heredada y agrupada-.

En cuanto a la técnica registral – más allá del necesario cumplimiento del procedimiento previsto en los artículos 9 b), 201.3 y 199 de la Ley Hipotecaria, todos ellos en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, para reflejar las diferencias de superficie entre la cabida registralmente inscrita y la catastral, según que dicha diferencia de superficie sea inferior o superior al diez por ciento – , puede optarse por dos vías:

– La primera de ellas es aquella en la que, a efectos meramente instrumentales, se abre folio a la finca no inmatriculada, sujetándola tras el acta de inscripción a la suspensión de la fe pública registral del artículo 207 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y remitiéndose, en cuanto a su georreferenciación, a la que se inscribirá en la finca resultante de la agrupación que por nota al margen de la inscripción de inmatriculación consta, como si de una agrupación de dos fincas inmatriculadas se tratase.

– La segunda de las vías es aquella en la que no se abre folio, ni siquiera a efectos instrumentales, a la finca no inmatriculada a agrupar, practicándose nota marginal de agrupación de la finca sí inscrita a los efectos de expresar el tomo, libro, folio y número de la finca resultante de la agrupación, y haciéndose en el nuevo folio abierto una inscripción ordinaria de agrupación. En ella, sin embargo, y como especialidad, se ha de hacer constar que la finca se forma por agrupación de una finca inscrita, con sus datos registrales de procedencia, y de una finca no inmatriculada, copiando su descripción y dejando constancia de que sobre la misma se proyecta la suspensión de la fe pública registral del citado artículo 207 de la Ley Hipotecaria, para posteriormente, inscribir la finca resultante de la agrupación junto con su base gráfica.

Con independencia de anterior, cualquiera que sea la vía escogida, el resultado es el mismo: queda correctamente agrupada la finca no inmatriculada con la inscrita, y queda sujeta la misma a la suspensión de la fe pública registral en cuanto a los metros cuadrados objeto de inmatriculación, así como inscrita la representación gráfica catastral coincidente, dándose así pleno cumplimiento a los requisitos de los artículos 9, 198, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria.

En todo caso, en el acta de inscripción, y para una mayor claridad del asiento registral, resulta conveniente expresar lo siguiente: “En su virtud, inscribo a favor de __________, con carácter privativo y por título de _______, y posterior/previa agrupación con representación gráfica georreferenciada catastral coincidente; todo ello al amparo de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de junio de 2016 y de 19 de julio de 2018. Al mismo tiempo, inscribo la base gráfica georreferenciada catastral de la finca de este número, quedando la misma coordinada con Catastro a la fecha de la presente inscripción y dejándose constancia de sus coordenadas bajo el C.S.V.: __________________________________. Sujeta a la limitación de la fe pública registral prevenida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria por el plazo de dos años a contar desde la fecha de la inscripción en cuanto a los metros cuadrados de la finca no inmatriculada, tal y como se recoge en el cuerpo de este asiento. Se expide y publica edicto en el Boletín Oficial del Estado. Así resulta (…)”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Del BOE de agosto, destaca la publicación del Calendario de Digitalización de actuaciones registrales: 

La Resolución de 7 de julio de 2023 DGSJFP define el calendario de implantación de las reformas tecnológicas necesarias para la creación de los registros electrónicos y que puedan anticiparse al 9 de mayo de 2024.

Prevé dos fases, una para la utilización generalizada de la firma electrónica y otra para el comienzo de la digitalización de los documentos presentados, repositorio y cumplimentación de campos.

Los dos anexos determinan las fechas que a cada Registro corresponden.

Para facilitar la implantación, también se acuerdan ampliaciones del plazo de calificación y despacho, que son de difícil interpretación.

Ver desarrollo en página especial.

Por otra parte, una orden ministerial retrasa de facto la aplicación del Impuesto sobre transacciones financieras., al posponerse la entrada en vigor del nuevo modelo 604 de autoliquidación del Impuesto sobre las Transacciones Financieras a 1 de enero de 2024, que se aplicará a los períodos de liquidación que se inicien a partir del 1 de enero de 2024.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Se ha publicado normativa en Andalucía (discapacidad), Cataluña (violencia machista), Madrid (Patrimonio cultural y Ley Tributos cedidos) y Navarra (IVA e Impuestos especiales).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.

Sentencias sobre responsabilidad patrimonial en salud, despido disciplinario, prevaricación administrativa, derecho al honor y libertad de expresión, derecho de reunión y cooficialidad lingüística en el País Vasco.

SECCIÓN II.

Nada que reseñar, no habiéndose publicado la jubilación de ningún registrador.

 

RESOLUCIONES.

No se han publicado en agosto.

 

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA  AGOSTO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2023 (en Agosto no se han publicado)

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Imagen nocturna de la estatua de Pizarro en Trujillo (Cáceres), por Jörn Wendland.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Agosto 2023. Modelos de prórroga de anotación.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL: CUATRO SUPUESTOS, CUATRO MODELOS. Por Antonio Oliva.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES SOBRE SENTENCIAS
  7. 06/2023. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE UNA FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA
  8. RESOLUCIONES
  9. 291.** PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.RENUNCIA A LA HERENCIA
  10. 292.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO CON FACULTADES MUY AMPLIAS. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA.
  11. 293.**TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. LIQUIDACIÓN POR DIVORCIO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
  12. 294.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCORRECTA IMPUTACIÓN DEL PRECIO DE REMATE
  13. 295.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA
  14. 298.*** COMPRA A SOCIEDAD CON CIF REVOCADO
  15. 301.*** ENTREGA DE LEGADOS POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR CON CARGO VENCIDO
  16. 304.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER NO INSCRITO Y CONSIGNACIÓN DE LA PERSONA OTORGANTE DEL PODER.
  17. 306.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO
  18. 313.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD
  19. 320.*** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VITALICIO
  20. 323.** ANULACION DE PROYECTO DE REPARCELACION. TRACTO SUCESIVO EN LA JURISDICCION CONTENCIOSA
  21. 333.*** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA. COMUNIDAD DE BIENES O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
  22. 334.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. RESEÑA INCOMPLETA DEL PODER
  23. 335 y 336** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN. REQUISITOS SEGÚN SUS DISTINTAS MODALIDADES. 
  24. 342.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA PESE A LA OPOSICIÓN DEL TITULAR CATASTRAL
  25. 348.*** AGREGACIÓN. LÍMITES CUANTITATIVOS DEL ART. 48 RH
  26. 353.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO. CRÉDITOS ANOTABLES Y MOMENTO DE ANOTACIÓN
  27. 356.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CIERRE REGISTRAL ART. 254-1 LH
  28. 358.*** RESERVA LINEAL. CESIÓN DE DERECHOS POR EL RESERVATARIO EN FASE DE PENDENCIA
  29. 362.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA EN VIRTUD DE SISTEMA DE COMPENSACIÓN.
  30. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MESLA ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL: CUATRO SUPUESTOS, CUATRO MODELOS. Por Antonio Oliva.

Con carácter general, establece el párrafo primero del artículo 86 de la Ley Hipotecaria que “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”.

El artículo previamente citado, sin embargo, puede ser objeto de ciertos matices según las vicisitudes que hayan podido acaecer bien durante la vigencia de la anotación o bien con ocasión de la presentación de su mandamiento de prórroga, supuestos que pasamos a analizar de manera independiente, proponiendo un modelo de asiento para cada uno de ellos y centrándonos únicamente en el supuesto de las anotaciones preventivas sujetas al plazo general de cuatro años de vigencia aludido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria previamente citado:

1.- SUPUESTO ORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA ANOTACIÓN.

El supuesto ordinario de prórroga de las anotaciones de embargo sujetas al plazo general de vigencia tendrá lugar cuando el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento en los estrictos términos del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esto es, dentro del referido plazo general de vigencia de la anotación de cuatro años que previene el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, plazo que ha de contarse desde la fecha de la propia anotación, y no desde el asiento de presentación Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2000, reiterada por las posteriores de 24 de abril de 2012 y 29 de septiembre de 2017 -, sin perjuicio de lo que luego diremos en cuanto al supuesto de la prórroga implícita que conlleva la nota marginal de la expedición de certificación de dominio y cargas en la interpretación realizada por la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación que no precisa de mayor contenido que el que resulte del mandamiento de prórroga y de la nueva vigencia de la anotación tras su prórroga, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:

MODELO 1:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.

 

2.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.

En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero dicha anotación haya sido objeto de una posterior nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, entiende la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021 que dicha nota marginal conlleva una prórroga implícita de la anotación y, por tanto, si el mandamiento se presenta dentro de los cuatro años siguientes a contar desde la fecha de dicha nota marginal, procede practicar la prórroga ordenada. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación en el que conviene reflejar el fundamento que lleva a dicha prórroga, pudiendo proponerse el modelo que sigue:

MODELO 2:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, implícitamente prorrogado por la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas de fecha _______, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021; todo ello por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la citada Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.

 

3.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRESENTACIÓN FUERA DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS DE VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN, CUANDO EL ÚLTIMO DÍA DE PLAZO ES INHÁBIL.

En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero el último día de dicho plazo sea inhábil, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 27 de abril de 2010, reiterada por la posterior Resolución de 29 de septiembre de 2017, entiende que, siendo inhábil el último día del plazo, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente; por lo que, si en dicho día hábil siguiente al último del plazo, computado de fecha a fecha, tiene lugar la presentación del mandamiento ordenando la prórroga de embargo, ha de reputarse plenamente vigente la anotación de embargo, y debe procederse a su prórroga, todo ello de conformidad con el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, que expresamente previene que “si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiese día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. Si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente”. Razona a este respecto el Centro Directivo que “dado que el plazo de vigencia señalado para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria debe ser considerado de Derecho sustantivo, pudiera pensarse que debe regirse por la regla señalada en el artículo 5 del Código Civil, según la cual el cómputo no debe excluir los días inhábiles. Sin embargo, expresamente el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, en cuanto al cómputo de plazos fijados por meses o años, señala que se computarán de fecha a fecha y si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente. Por lo que debe considerarse procedente la prórroga solicitada”.

Dejando a un lado el supuesto de que la anotación haya sido objeto de la prórroga implícita que supone la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas según la interpretación de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021, objeto de estudio en el apartado anterior – lo que supondría combinar el modelo anterior y el que se dirá a continuación -, para un supuesto como el analizado, una propuesta de modelo de anotación de prórroga sería la siguiente:

MODELO 3:

La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, de conformidad con los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 109 del Reglamento Hipotecario, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010, en cuanto que, siendo inhábil el último día del plazo, esto es, el ____________, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente, día en el que tuvo entrada el mandamiento de prórroga, estando todavía plenamente vigente la anotación de embargo. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. __________, a fecha ______________.

 

4.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SUJETA A PLAZO GENERAL Y AFECTADA POR LA SUSPENSIÓN DE PLAZOS DE LOS ASIENTOS REGISTRALES COMO CONSECUENCIA DE LA PANDEMIA OCASIONADA POR EL COVID-19.

En el supuesto extraordinario de que, durante la vigencia de la anotación, haya tenido lugar la suspensión de plazos de los asientos registrales que fue decretada por el artículo 42 del Real Decreto ley 8/2020, de 17 de marzo, con motivo de la pandemia ocasionada por el COVID-19 y alzada por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, el plazo de la vigencia de la anotación no ha de computarse de fecha a fecha, transcurridos cuatro años, sino que al mismo han de sumarse los ochenta y ocho días durante los que estuvo suspendido el plazo de los asientos registrales, conforme así interpretó la Resolución a consulta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, y como así han puesto de relieve posteriores Resoluciones del mismo Centro Directivo como las de 19 de julio de 2021, 28 de julio de 2022 o 7 de marzo de 2023. Como consecuencia, si el mandamiento ordenando la prórroga es presentado transcurrido dicho plazo de cuatro años, pero dentro de los cuatro años y ochenta y ocho días naturales siguientes, procederá su prórroga conforme a la citada Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:

MODELO 4:

La anotación preventiva letra ___, prorrogada por la ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, al amparo de la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, en la interpretación que de la misma hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales, hallándose, por tanto, plenamente vigente la referida anotación de embargo a la fecha de presentación del mandamiento de su prórroga por no haber transcurrido íntegramente el plazo legal previsto para su caducidad. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____, prorrogada por la ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ________, a fecha ______.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

  • Inversiones exteriores. RD 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores: Desarrolla, en lo relativo a las inversiones, la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior. A efectos de tener que declararlas, se considera inversión extranjera, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. Determina las obligaciones del notario español interviniente. Operaciones con autorización previa.
  • Fin de las mascarillas obligatorias y de la Crisis COVID-19. Orden SND/726/2023, de 4 de julio, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 4 de julio de 2023, por el que se declara la finalización de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19.
  • Reglamento de Adopción Internacional. RD 573/2023, de 4 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Adopción internacional. Desarrolla la Ley de Adopción Internacional de 2007 y se adapta a la STC 36/2021, de 18 de febrero (competencias autonómicas). Prevé un modelo básico de contrato homologado que incluye costes de tramitación. Crea el Registro Nacional de Organismos Acreditados de Adopción internacional y de Reclamaciones e Incidencias.
  • Empleo: Mecanismo RED. RD 608/2023, de 11 de julio, por el que se desarrolla el Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo. Desarrolla el artículo 47 bis ET, relativo al Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo que, una vez activado, permitirá a las empresas la solicitud de medidas de reducción de jornada y suspensión de contratos de trabajo.
  • Registro Central de Titularidades Reales. RD 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento. Se crea el RECTIR, como registro único, central y electrónico destinado a recoger las titularidades reales de las personas jurídicas, bien forma directa o procedentes de otros registros, y de los fideicomisos y figuras análogas, cerrando de esta forma, por ahora, las medidas legislativas de transposición de la V Directiva antiblanqueo

Ir a la página especial. JAGV.

  • Reglamento del Registro de Propiedad Intelectual. RD 611/2023, de 11 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de la Propiedad Intelectual. Sustituye al de 2003, adaptado a las Leyes 39 y 40/2015. Regula la organización y funciones del registro central, las normas comunes sobre el procedimiento de inscripción, la estructura y las medidas de coordinación e información entre todas las AAPP competentes. Este Registro reúne características de los registros jurídicos y es público. Se suprime la opción de registrar obras sólo bajo seudónimo.

Ver comentario de José Ángel García Valdecasas. 

  • IRPF: gastos de locomoción. Orden HFP/792/2023, de 12 de julio, por la que se revisa la cuantía de las dietas y asignaciones para gastos de locomoción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • Reglamento de la lengua de signos. RD 674/2023, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de las condiciones de utilización de la lengua de signos española y de los medios de apoyo a la comunicación oral para las personas sordas, con discapacidad auditiva y sordociegas.
  • Sede electrónica del Ministerio Fiscal. D de 18 de julio de 2023, del Fiscal General del Estado, por el que crea la sede electrónica del Ministerio Fiscal.
  • Declaraciones tributarias informativas sobre monedas virtuales. Orden HFP/886/2023, de 26 de julio, por la que se aprueba el modelo 721 «Declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación y Orden HFP/887/2023, de 26 de julio, por la que se aprueban el modelo 172 «Declaración informativa sobre saldos en monedas virtuales» y el modelo 173 «Declaración informativa sobre operaciones con monedas virtuales», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:

Se ha publicado normativa de Andalucía (función pública), Madrid (protección civil, archivos y documentos, libro y lectura), Navarra (fundaciones) y País Vasco (Ley del Suelo).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:

  • Se han admitido a trámite:

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. Cuestión de inconstitucionalidad. Los apartados que se cuestionan se refieren al Impuesto sobre Sociedades y afecta a empresas con un volumen de negocios superior a 20 millones de euros.

PAÍS VASCO. Conflicto positivo de competencia promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco, en relación con la Orden HFP/55/2023, de 24 de enero, relativa al análisis sistemático del riesgo de conflicto de interés en los procedimientos que ejecutan el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

  • Se han dictado Sentencias:

GANANCIAS PATRIMONIALES SIN CORREGIR LA INFLACIÓN. Pleno. Sentencia 67/2023, de 6 de junio de 2023. Sobre Cuestión de inconstitucionalidad en relación con el apartado vigésimo primero del artículo 1 de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas, el texto refundido de la Ley del impuesto sobre la renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias.

Ver reseña de esta Sentencia por Antonio Martínez Lafuente.

NULIDAD DE ACTUACIONES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Primera. Sentencia 73/2023, sobre vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: falta de diligencia en el emplazamiento de la parte demandada que no es reparada al pronunciarse sobre la solicitud de nulidad de actuaciones.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sala Primera. Sentencia 74/2023, de 19 de junio de 2023. Recurso de amparo 8235-2021. Relativo a supuesta vulneración de los derechos a la integridad física, igualdad, intimidad y tutela judicial efectiva: STC 38/2023 (resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona vulnerable, y proporcionada a sus necesidades atendiendo a las circunstancias concurrentes).

DELITO DE ADMINISTRACIÓN DESLEAL. Sala Segunda. Sentencia 75/2023, de 19 de junio de 2023. Relativo a Vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva (motivación e incongruencia omisiva) y a un proceso con todas las garantías (doble instancia penal): STC 43/2023 (rechazo del recurso de apelación fundado en una irrealizable derivación a la vía de aclaración o complemento de sentencia por el propio juzgado sentenciador, denegación inmotivada de una solicitud de prueba de descargo en segunda instancia y ausencia de toda respuesta a un motivo del recurso).

PRIMER EMPLAZAMIENTO A PERSONA JURÍDICA. Sala Segunda. Sentencia 76/2023, de 19 de junio de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles.

SECCIÓN II

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

  • Concedida a Alfonso Candau la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort. ¡ENHORABUENA!
RESOLUCIONES SOBRE SENTENCIAS
06/2023. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE UNA FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Guadalajara, de fecha 29 de noviembre de 2022, queestima la demanda contra la R. 4 de mayo de 2022,ordenando que se practique nota al margen de la inscripción de una finca colindante con vía pecuaria no deslindada, quedando REVOCADA LA RESOLUCION

07/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Cuarta, de fecha 10 de noviembre de 2022, que desestima el recurso de apelación contra una sentencia de 2 de febrero de 2021 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Murcia que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 16 de febrero de 2018 , quedando REVOCADA LA RESOLUCION

08/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

R. de 21 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, de fecha 3 de abril de 2023 que estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 13 de julio de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 5 de Abril de 2019, que desestimó el recurso interpuesto contra la calificación registral, quedando REVOCADA LA RESOLUCION

RESOLUCIONES

289.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. REBELDÍA. HERENCIA YACENTE. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

Es necesario el emplazamiento la herencia yacente para elevar a público un contrato privado de compraventa efectuado por la causante, en cuyo lugar se posicionan sus posibles herederos. Si son ignorados ha de emplazarse a los mismos por edictos y también hacerse la comunicación al Estado o CCAA, según la STS 590/2021, de 9 de septiembre.

290.** SENTENCIA DE DIVORCIO DE CÓNYUGES EXTRANJEROS SIN ESTAR INSCRITA EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

La resolución judicial que modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (en este caso resolución judicial de divorcio, artículos 1392 del Código Civil y 77 de la Ley del Registro Civil), debe constar en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el Registro de la Propiedad

291.** PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL.RENUNCIA A LA HERENCIA

El procedimiento de división judicial de herencia es hoy un proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y no de la jurisdicción voluntaria y la calificación registral se rige por el art 100 RRM. Admite que en dicha partición no intervengan 2 herederos que habían renunciado en documento privado, pero dicha renuncia ya había sido objeto de un pleito y la validez de dicha renuncia declarada en apelación.

292.*** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO CON FACULTADES MUY AMPLIAS. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

En los casos de servidumbres de paso con facultades adicionales muy amplias, que potencialmente pueden excluir todas las facultades de aprovechamiento del predio sirviente y revelar una parcelación urbanística, (por ejemplo si permiten al predio dominante murar la zona de servidumbre de paso) el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia.

293.**TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. LIQUIDACIÓN POR DIVORCIO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio.

294.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCORRECTA IMPUTACIÓN DEL PRECIO DE REMATE

El Registrador no puede entrar a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución sí califica si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria, ya sean estos los que inicialmente constan en el Registro de la Propiedad como cifra máxima, ya resulten los mismos de la reducción que procediera de ésta como consecuencia de una resolución judicial de nulidad de cláusulas abusivas u otra asimilable.

295.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA

Los títulos consecutivos de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, otorgados el mismo día y en la misma escritura, no son suficientes para la inmatriculación de fincas por la vía del doble título del artículo 205 de la LH. 

296.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. CONTROVERSIA SOBRE SERVIDUMBRE.

La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca.

En el mismo sentido, véase la reciente R. de 6 de junio de 2023. En sentido aparentemente contrario, véase la posterior R. de 3 de julio de 2023. (VEJ)

297.** COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Entiende la DG que el registrador no puede denegar la inscripción de una compraventa por haberse presentado posteriormente una prohibición de disponer ordenada por la administración tributaria. Entiende que dicha prohibición no pone en entredicho la validez de la venta efectuada a diferencia de otras establecidas en procedimientos penales o concursales en las que la Dg ha mantenido el criterio opuesto.

298.*** COMPRA A SOCIEDAD CON CIF REVOCADO

La revocación del CIF produce el cierre registral aunque el otorgamiento de la escritura fuera anterior a dicha revocación.

En la calificación de una obra nueva el Registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, (considera que no es independiente sino que está unida a la existente en la finca colindantes cuando de la certificación catastral resulta independiente) algo que solo corresponde a un técnico en la materia.

300.** DETERMINACIÓN DE RESTO TRAS EXPROPIACIÓN NO INSCRITA. PERMUTA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, sin necesidad de aportar al acta de ocupación y pago siempre que quede georreferenciada la porción que no ha sido objeto de expropiación.

301.*** ENTREGA DE LEGADOS POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR CON CARGO VENCIDO

El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias por lo que no es objeto del juicio notarial de suficiencia propio de los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados. No cabe la prórroga de estos cargos si se solicita una vez que han caducado.

302.** INMATRICULACION ART. 203 LH. POSIBLE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA YA INSCRITA

Alegada por el registrador dudas de que la finca que se pretenda inmatricular forme parte de otra ya inscrita, tales dudas pueden despejarse en el expediente del art. 203 mediante  diligencias complementarias.

304.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER NO INSCRITO Y CONSIGNACIÓN DE LA PERSONA OTORGANTE DEL PODER.

El juicio de suficiencia notarial, cuando se trata de poderes no inscritos otorgados por una sociedad mercantil, ha de detallar en la reseña del poder los datos que determinan la vigencia y validad del cargo del otorgante del poder.

305.** ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y COMPLEMENTO DE TÍTULO JUDICIAL BRITÁNICO.

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

306.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO

Resolución que trata sobre la naturaleza del derecho de vuelo, su contenido, requisitos para su inscripción así como para su ejercicio: es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

308.** SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE VARIABLE A FIJO SIN VARIAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

En las novaciones de tipo de interés de préstamos hipotecarios en que se acuerde la sustitución de un tipo variable por otro fijo no es en principio necesaria la modificación de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada conforme al tipo variable, si es una cantidad alzada y no excede de los límites del art. 220 RH

309.*** SENTENCIA FIRME DICTADA EN REBELDÍA SIN CONSTAR SI HAN TRANSCURRIDO LOS PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, sin que quepa la inscripción haciendo constar la posibilidad de rescisión. Es aplicable al supuesto de que la demandada rebelde sea una sociedad disuelta y en liquidación, ya que los liquidadores continuarán como tales y deberán seguir representando a la sociedad mientras surjan obligaciones pendientes o sobrevenidas.

310.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN EN CUANTO A UNA FINCA APORTADA

Para rectificar el error de concepto que consiste en que una nota marginal de aportación a una junta de compensación es errónea por ser una finca que en realidad no se aportó y que pertenecía, según el recurrente, a persona distinta, es necesario es necesario que intervengan todos los interesados afectados por tener derechos inscritos a su favor y que se rectifique el título formal administrativo del que resulta el error cuya rectificación se pretende.

312.** SENTENCIA QUE RECONOCE LA ADQUISICIÓN DE FINCA POR USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal.

313.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD

En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita.

314.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA PRIVATIVA

No es directamente inscribible Sentencia de divorcio en que en el convenio regulador adjudica una finca privativa sin expresar que fue la vivienda familiar o que se financió mediante préstamo que se pagó con dinero ganancial.

315.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD

Considera la Dg en este caso que la documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta.

316.* CAMBIO DE DOCUMENTO DE IDENTIFICACION DEL TITULAR REGISTRAL

Aunque el registrador ha de calificar que la identidad del disponente coincida con la del titular registral, no puede dudar por el solo hecho de cambio de un NIE por un DNI, coincidiendo las demás circunstancias – como el cónyuge- y más, emitiendo el notario no sólo un juicio de identidad sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata.

317.** ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. ANTIGUEDAD POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDIENDO DESCRIPCIONES

Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita.

319.** ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo.

320.*** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VITALICIO

Resolución que admite la aplicación de la regulación y doctrina del pacto de resolución de la compraventa al contrato de vitalicio; así mismo resume los requisitos para entender resuelto el contrato, incluida la aplicación del art. 1504 CC; lo que ocurre es que en este caso, aunque recuerda su doctrina sobre la posibilidad de inscribir la resolución tras el requerimiento notarial o judicial al cesionario si no hay oposición de éste, en el caso planteado interpreta a sensu contrario una de sus cláusulas en el sentido de que habría de interponerse la correspondiente demanda de resolución, sin que sea suficiente el requerimiento notarial.

321.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN

El consentimiento de los herederos forzosos del confesante, una vez fallecido éste, es también necesario en la escritura de adjudicación de herencia causada por el fallecimiento del consorte favorecido por la confesión de privatividad. 

322.** VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA OTORGADA POR EL ACREEDOR SIN PACTO DE APODERAMIENTO

No cabe inscribir la escritura de venta en ejecución notarial de hipoteca, otorgada unilateralmente por el acreedor sin haberse pactado en la constitución de hipoteca un poder al efecto: Si el art 234.1.3.ª RH prevé la posibilidad de apoderar e inscribir ese poder irrevocable incluso a favor de acreedor, y no se pacta ni se apodera a nadie, ni por tanto se inscribe tal pacto, no puede presumirse ni entenderse implícito en la hipoteca, ni cabe, en consecuencia, que se otorgue la escritura de venta unilateralmente por el acreedor sin el consentimiento o ratificación del deudor/hipotecante o una sentencia (Art 708 LEC) que supla su negativa a emitir una declaración de voluntad.

323.** ANULACION DE PROYECTO DE REPARCELACION. TRACTO SUCESIVO EN LA JURISDICCION CONTENCIOSA

En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución.

324.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN CAMINO DE USO COMÚN DE LOS VECINOS

La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, pero sin ninguna justificación documental, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción.

325.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA

Cabe denegar el inicio del procedimiento del art. 199 LH si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada.

326.** INMATRICULACIÓN Y, ANTE DUDAS DE IDENTIDAD, APERTURA DE EXPEDIENTE ART. 199 LH

Cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del art. 199, pues ambos procedimientos pueden acumularse conforme al art. 198. La calificación registral está suficientemente motivada si, en caso de inscribirse la georreferenciación pretendida, se produciría una reducción de cabida sustancial de la finca colindante en contra del consentimiento de su titular registral y se modificaría su objeto de dominio vulnerando lo dispuesto en el art. 32 LH

327.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

La rectificación del registro requiere el consentimiento del titular registral. En esta R la Dg revoca la calificación por estar  insuficientemente fundamentada pero sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado.

328.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO POR ÚNICO HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL.

Puede inscribirse una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa otorgado por el heredero único del titular registral y el único interesado en su herencia, por aplicación del tracto abreviado.

329.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Permite que se cancele una hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material.

330.*** EXCESO DE CABIDA EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. EFECTOS DE LA BASE GRÁFICA INSCRITA.

Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca. La base gráfica inscrita delimita con plenos efectos la finca objeto del derecho inscrito.

331.** VENTA FIDUCIARIA DE FINCA DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Trata esta R. de un supuesto muy particular: el acceso al registro de  una venta fiduciaria que se había otorgado por una Junta de Compensación y que no se inscribió. Al haberse adjudicado las fincas a la sociedad aportante y no al comprador, se complementa aquella escritura por la titular registral, subsanando el defecto de tracto sucesivo.

333.*** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA. COMUNIDAD DE BIENES O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución que trata de la inscripción de una transmisión de una finca que se segregó antes de la actual Ley de Propiedad horizontal, y por tanto sin constituir formalmente una Comunidad en régimen de PH, pero de la que resulta una propiedad horizontal “de hecho” y por tanto susceptible de transmisión.

334.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. RESEÑA INCOMPLETA DEL PODER

Cuando se trate de poderes no inscritos en el RM la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente.

335 y 336** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN. REQUISITOS SEGÚN SUS DISTINTAS MODALIDADES. 

Hipoteca en garantía de un contrato de FinanciaciónNo tratándose, en el presente caso, de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no son necesarios los requisitos que el precepto indica, habiéndose cumplido los correspondientes a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras

337.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción.

338.** EL TITULAR DOMINICAL HA DE SER DEMANDADO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, AUNQUE RESULTE UN ERROR REGISTRAL

El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello.

339.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO AL CÓNYUGE AL QUE SE LE ADJUDICA LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA.

Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda.

340.** INMATRICULACIÓN DE UNA CASA-CUEVA

Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación.

341.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EN UNA URBANIZACIÓN. PROBABLE PROCEDENCIA DE LA MATRIZ INSCRITA

Cuando la finca a inmatricular por la vía del artículo 205 LH forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas del registrador sobre que la finca pudiera estar ya inmatriculada, pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen.

342.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA PESE A LA OPOSICIÓN DEL TITULAR CATASTRAL

Tramitado un expediente del art. 199 para inscribir una BGA, la DG considera que el  hecho de ser titular catastral de la parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad.

343.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO NO INSCRITO

Cabe denegar la tramitación del expediente del art. 199 cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación anterior por la que 9 años antes ya se había inscrito otro exceso de cabida sobre la base de un acta de notoriedad.

344.* ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ALEGACIONES DE COLINDANTES

Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando el registrador considera acreditada la existencia de una controversia entre la delimitación de las fincas y lo motiva adecuadamente en la nota.

345.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

El pacto de privatividad entre cónyuge es admisible pero siempre es necesaria su  causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

346.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO

No es inscribible la disposición de un derecho de usufructo por quien fue titular registral en documento privado cuando en el momento de elevarse a público y presentarse en el registro el titular registral ya ha cambiado.

347.** LICENCIAS EN PRECARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL 

No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la propia Administración Pública otorgante de la misma.

348.*** AGREGACIÓN. LÍMITES CUANTITATIVOS DEL ART. 48 RH

Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2.

349.* AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS COLINDANTES AFECTADOS

Para inscribir la representación gráfica de una finca tras la tramitación de un expediente del artículo 199 basado en una RGA, no se requiere el consentimiento expreso de los titulares de las fincas colindantes.

351.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE JUICIO VERBAL O JUICIO DECLARATIVO

La anotación preventiva de la demanda prevista en el artículo 328 in fine de la Ley Hipotecaria esta referida a la demanda en juicio declarativo ordinario seguido entre las partes acerca de la validez del título y no a la demanda de juicio verbal contra la calificación registral.

352.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ORDEN DE SUSPENSIÓN DE OBRAS

Solo cabe denegar el asiento de presentación cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, lo que no ocurre en una orden de suspensión de unas obras. La presentación no puede denegarse anticipando una calificación negativa.

353.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO. CRÉDITOS ANOTABLES Y MOMENTO DE ANOTACIÓN

El crédito refaccionario solo puede anotarse mientras duren las obras, no después de su conclusión contractual (aunque no se haya terminado de edificar). La fijación de la deuda requiere conformidad de ambas partes.

355.** ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA Y OTRAS CIRCUNSTANCIAS

Tramitado el expediente del artículo 199, aunque no haya oposición de colindantes, el registrador puede dudar de la identidad de la finca, que en este caso se justifican con la magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de un lindero y el examen de los historiales registral y catastral La justificación de los defectos advertidos debe incorporarse a la nota de calificación.

356.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CIERRE REGISTRAL ART. 254-1 LH

Es correcta la posición de la registradora que exigió en una escritura de elevación a público de un documento privado ya liquidado la presentación de la propia escritura a la Administración Tributaria: En la elevación a público de documentos privados pueden darse casos dudosos o fronterizos (entre escritura recognoscitiva o de verdadera «renovatio contractus») que generen obligaciones fiscales, por lo que debe primar el deber de colaboración con la Administración Tributaria frente a los perjuicios que se puedan ocasionar por una mínima dilatación en el procedimiento.

357.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD

La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo. 

358.*** RESERVA LINEAL. CESIÓN DE DERECHOS POR EL RESERVATARIO EN FASE DE PENDENCIA

Interesante Resolución que analiza y sistematiza diferentes cuestiones en relación con la reserva del art. 811 CC. Entiende, entre otras cosas que durante la vida del reservista el derecho del reservatario es transmisible, renunciable y embargable. Es un derecho eventual pero ya existente respecto de los bienes reservables. Es un derecho incierto porque el reservatario debe sobrevivir al reservista y porque su cuantía depende del número de reservatarios que haya al tiempo de la consumación de la reserva.

359.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

R  ue interpreta una escritura de novación hipotecaria en el sentido de que la responsabilidad hipotecaria por costas y gastos, que se determinaba con dos importes separados, pasa a englobarse con una sola cantidad, sin que implique cancelación de una de ellas.

360.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA: DUDAS DE SI ES POR PAGO O POR RENUNCIA Y SI INCLUYE LA AMPLIACIÓN.

En una cancelación de hipoteca por renuncia abdicativa, entiende el Centro Directivo, que habiendo sido el préstamo hipotecario objeto de sucesivas ampliaciones, no puede hacerse constar como importe de responsabilidad el inicial, sino que, de acuerdo con el principio de especialidad, es necesario determinar en la cancelación con claridad las cantidades finales resultantes de la ampliación, que será por las que realmente se libere a la finca y no por las iniciales, y ello aun cuando la cancelación no sea por pago, sino por renuncia.

361.** ART. 199. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN UNA POSIBLE INMATRICULACIÓN ENCUBIERTA MEDIANTE UNA AGREGACIÓN

Si de la comparación que debe hacerse entre la descripción del título, la descripción contendida en el asiento registral, la georreferenciación incorporada al título y la georreferenciación inscrita, o en su defecto, con la georreferenciación con valor auxiliar de calificación y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer resulta la existencia de indicios de inmatriculación encubierta mediante una agregación, es motivo suficiente para suspender el inicio de la tramitación del expediente del art. 199 LH, ya que tales dudas no se resuelven en expediente.

362.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA EN VIRTUD DE SISTEMA DE COMPENSACIÓN.

La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2023. Diez Resoluciones escogidas.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II
  6. RESOLUCIONES
  7. 213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.
  8. 218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA
  9. 222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.
  10. 223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.
  11. 224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS
  12. 225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA
  13. 238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR
  14. 240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 
  15. 241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES
  16. 244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
  17. 247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.
  18. 248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.
  19. 249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
  20. 253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
  21. 261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.
  22. 262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.
  23. 264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.
  24. 274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS
  25. 276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE
  26. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de diciembre de 2022 y marzo de 2023:

1.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL GEOGRÁFICA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022): El principio de prioridad registral, en su vertiente geográfica, se extrae de lo dispuesto en la regla octava del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria que hace suyo este principio, en sede del expediente de dominio al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo»; regla también aplicable al expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Así, presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de presentación de la primeramente presentada.

2.- CARÁCTER DE LA VIVIENDA EN NOVACIÓN DE HIPOTECA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Si en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada, no es necesario expresar asimismo tal carácter en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada. Ahora bien, si en la escritura de constitución de hipoteca nada se hizo constar sobre si se pretendía o no atribuir a la finca hipotecada carácter de vivienda habitual; y, además, en la escritura novatoria se modifica el pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, sí debe expresarse el carácter habitual o no de la vivienda hipotecada en cumplimiento de lo establecido en el artículo 129, apartado 2.b), de la Ley Hipotecaria en los términos antes transcritos.

3.- APLICACIÓN DEL 199 LH EN INMATRICULACIONES DEL 205 LH:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Al solicitarse la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si se aprecian dudas fundadas sobre posible invasión, total o parcial, de otras fincas ya inscritas, es altamente recomendable aplicar el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para, con las notificaciones previas y alegaciones pertinentes, disipar o confirmar tales dudas. Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir la georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).

4.- TÍTULO Y MODO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora tomará posesión de la vivienda transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se aplaza el traspaso posesorio pero no se excluye el efecto traditorio de la escritura, por lo que quedan cumplidos los requisitos de título y modo o tradición en su forma instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras).

5.- FIRMA ELECTRÓNICA CUALIFICADA DE DOCUMENTOS PRIVADOS PRESENTADOS EN REGISTRO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de diciembre de 2022 (BOE 26 de diciembre de 2022): Conforme a lo dispuesto en los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente, ratificadas ante el registrador o realizadas con una firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, siempre que se presente telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los Registradores.

6.- FIRMEZA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023): En una escritura pública, otorgada voluntariamente por las partes que intervinieron en el procedimiento judicial que culminó con la sentencia que se cita en la escritura, aunque no conste acreditada la autenticidad ni la firmeza de la sentencia que se cita en la escritura, no es necesaria tal acreditación puesto que dicha sentencia no está supliendo la voluntad de las partes actuantes, sino que le sirve de causa.

7.- CANCELACIÓN DE CENSOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.

8.- SUELOS CONTAMINADOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023): No puede exigirse que se afirme categóricamente si se ha realizado o no una actividad potencialmente contaminante del suelo, y así, manifestación de que «(…) de conformidad con el artículo 98, apartado 3 de la ley 7/2022 de 8 de abril de Residuos y Suelos contaminados para una economía circular, que sobre la finca transmitida no le consta que se haya realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo», debe reputarse como suficiente, en tanto que, indudablemente, contiene una declaración de ciencia en términos equivalentes a los referidos en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril.

9.- SUBCOMUNIDADES:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de febrero de 2023 (BOE 15 de marzo de 2023): El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En la correcta interpretación de este precepto legal nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad exija, como regla general, que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

10.- REANUDACIÓN DE TRACTO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de marzo de 2023 (BOE 27 de marzo de 2023): Sin perjuicio de la validez de los contratos verbales en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1261 y 1278 del Código Civil), la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria exige en la actualidad la incorporación de un documento escrito que atribuya la propiedad de la finca al promotor del mismo, sin que sea suficiente una mera reseña del título de adquisición sin aportación de documentación alguna, pudiendo en este caso el interesado formalizar su adquisición de forma voluntaria o bien acudir a la vía judicial.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Instrucción de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:, sobre la rectificación registral de la mención relativa al sexo regulada en la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI:

Orden JUS/564/2023, de 30 de mayo, por la que se aprueba la Política de Seguridad del Ministerio de Justicia.

Instrucción 5/2023, de 8 de junio, de la Junta Electoral Central, sobre la interpretación del artículo 73.3 de la Ley Orgánica del Régimen Electoral General, en lo que se refiere a la exigencia de la identificación personal del elector en la entrega de la documentación del voto por correspondencia en las oficinas de Correos.

Orden HFP/583/2023, de 7 de junio, por la que se eleva a 50.000 euros el límite exento de la obligación de aportar garantías en las solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento de deudas derivadas de tributos cedidos cuya gestión recaudatoria corresponde a las comunidades autónomas.

Orden HFP/587/2023, de 9 de junio, por la que se aprueba el modelo 718 «Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas», se determina el lugar, forma y plazos de su presentación, las condiciones y el procedimiento para su presentación.

Real Decreto 442/2023, de 13 de junio, por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, por el que se traspone parcialmente la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

Se crea el Identificador único europeo (EUID), obligatorio para todas las sociedades de capital. Inscripción de sucursales de sociedades de otros estados miembros de la UE. Información societaria europea y acceso a la misma mediante la plataforma central europea con interconexión obligatoria.

Ir a la página especial.

Real Decreto 524/2023, de 20 de junio, por el que se aprueba la Norma Básica de Protección Civil.

Amplísimo RDLey de Transposición de Directivas de la Unión Europea que trata materias tan dispares como: Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles. Permisos de trabajo, adaptación de la jornada laboral y permiso parental específico. Se restringe el acceso al Registro de Titularidades Reales. Menos limitaciones a las VTC. Suspensión de desahucios y lanzamientos. Bonos garantizados. Deducción IRPF e IS por adquirir vehículos eléctricos. Avales parciales para adquisición de vivienda habitual por jóvenes y familias con menores. Derecho al olvido oncológico en contratación bancaria y de seguros. Reformas procesales sobre conciliación de la vida familiar y laboral y para agilizar los recursos de casación. Modificación de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal…

Ir a la página especial.

Destacamos el:

LIBRO PRIMERO. Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles

LIBRO SEGUNDO. Conciliación de la vida laboral y familiar. Complementa lo legislado mediante el RDLey 6/2019, de 1 de marzo (ver resumen), y modifica el Estatuto de los Trabajadores, el Estatuto Básico del Empleado Público y Modifica la Ley reguladora de la Jurisdiccción Social.

LIBRO TERCERO. Otras Medidas para el cumplimiento del Derecho de la Unión Europea

De contenido muy diverso, incluyendo Disposiciones aplicables al acceso y uso del Registro de Titularidades Reales

LIBRO CUARTO. Prórroga de determinadas medidas (guerra de Ucrania, La Palma, personas vulnerables)

LIBRO QUINTO. Medidas en el ámbito financiero, socioeconómico, organizativo y procesal.  Incluye algunas relativas a la vivienda habitual, coche eléctrico, olvido oncológico, seguridad social de alumnos en prácticas, de mejora de eficiencia administrativa…

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:

Normativa de Aragón (subvenciones, Hacienda), Baleares (medio ambiente, Menorca, prestaciones sociales, cooperativas, zonas comerciales, isleños en el exterior, bienestar generaciones), Cataluña (personal público, sequía), La Rioja (función pública), Madrid (servicios sociales, discapacidad, cooperativas, tributos cedidos, infancia y adolescencia), País Vasco (consumidores).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado numerosas resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:

Sentencias: IBI, edad en menores, emplazamiento por edictos, ser parte en ejecución hipotecaria, delito societario, aborto, RTVE, Ley de Educación, financiación autonómica, identificación digital, exención tributaria en pactos sucesorios, Puertos actuación Valencia.

Recursos: Madrid discapacidad, Aragón contratación pública, aborto, Ley Trans, recursos minerales.

SECCIÓN II

Concurso 316 Registros: se publica su resultado en el BOE

Ir al archivo de concursos.

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

RESOLUCIONES

208.** COMPRA, PREVIA HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS

En el caso de causante extranjero fallecido antes de que sea aplicable el Reglamento Sucesorio Europeo hay que acompañar, además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad.

209.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

210.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación aunque el registrador no aprecie su existencia por la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales. Entiende la DG la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, no implica, de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación ni, por tanto, justifica la denegación de la tramitación del expediente.

212.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma. 

213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.

En el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca y notificación al titular de una carga posterior regulado en el artículo 236.d RH, cuando la notificación se practica mediante envío por correo de carta certificada con acuse de recibo, para que se entienda correctamente realizada debe resultar que la notificación ha sido debidamente entregada en dicho domicilio. En otro caso, el notario debe de intentar la notificación personalmente, en los términos previstos en el artículo 202 RN.

215.** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN

El artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

216.* EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Aunque no hay oposición de colindantes el registrador puede dudar de la identidad de la finca y denegar la inscripción del exceso: La magnitud del exceso de cabida no es determinante por sí sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho.

218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA

No cabe fraccionar el exceso de cabida solicitando sólo la parte que no excede del 10% de modo que no sea preciso acudir al procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.

220 y 221. () CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA

Enésima R sobre la afección de una finca a vía pecuaria en el sentido de que: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.

El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario, pues la calificación se limita «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado”.

Se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar, pero sin que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia.

223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.

Difícil interpretación de la voluntad de un testador fallecido hace 80 años cuando designa heredera «a su alma» y lega varias fincas a un hospital que ya no existe. Analiza quién puede interpretar, cómo se ha de interpretar, la condición y el modo, entre otras materias.

224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS

Resolución que trata sobre la inscripción de un arrendamiento para la instalación de placas solares y señala como no inscribibles cláusulas de prohibición de disponer al establecerse en actos a título oneroso, o relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales.

Aunque reitera la no necesidad de la inscripción de los administradores sociales en el Registro Mercantil, por no ser constitutiva, confirma la nota en este caso porque es necesario que la reseña identificativa del/os documento/s de los que resulte la representación contenga todas las circunstancias para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador (el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos) y así pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA

Controvertida resolución que mantiene que la oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción.

226.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: FIRMEZA Y CONSIGNACIÓN

No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme.

227-228 y 232. ** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.

La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico.

229.* VENTA SIN ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN DEL VENDEDOR.

La representación o ratificación de las partes intervinientes ha de acreditarse.

El recurso puede presentarse en la oficina de correos en el plazo de un mes, aunque al registro llegue después – lo que si impedirá la prórroga del asiento de presentación.

231.* ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM.

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

233.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

234.* EJECUCIÓN ORDINARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal producen una prórroga temporal de la anotación preventiva de embargo, pero es temporal de cuatro años; una vez caducada deja de producir sus efectos y las cargas posteriores no pueden ser canceladas.

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE QUE TIENE INSCRITA SU GEORREFERENCIACIÓN

La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella.

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción.

238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR

Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.

239.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO 

En los anteriores expedientes judiciales (anteriores a reforma 2015) de reanudación de tracto la calificación registral alcanza las notificaciones a titulares registrales, pero no puede exigir que el juez detalle los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro.

240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 

En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifiesta: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia. El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción.

241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES

Resolución que analiza a quien, y en qué forma deben hacerse las notificaciones en el expediente para reanudar el tracto, distinguiendo entre si la inscripción tiene o no más de 30 años. No es necesaria la notificación a los colindantes.

242.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones, pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas.

243.** NECESIDAD DE REANUDACIÓN NOTARIAL DE TRACTO SUCESIVO EN COMPRAVENTA ANTIGUA

Para inscribir una reanudación de tracto, no basta con presentar una escritura de 100 años de antigüedad (1926) que relate y reseñe los títulos previos no inscritos, sino que hay que acudir formalmente al expediente notarial de reanudación de tracto del art. 208 LH.

244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.

En un concurso de acreedores es posible la venta directa de bienes en los que existen acreedores con privilegio especial, siempre que dichos acreedores hayan sido oídos en el procedimiento y se aporte una tasación actualizada conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Concursal. El auto judicial autorizando la venta tiene que expresar dichos extremos, pero si los expresa, el registrador no puede cuestionar la decisión judicial.

245.** AGRUPACIÓN. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas.

246.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso, el asiento controvertido que el recurrente pretende rectificar es la cancelación de una presunta servidumbre que el registrador consideró una simple mención.

247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.

Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del artículo 1356 del Código Civil.

248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.

Es posible la solicitud -también a través de la plataforma Floti- de una nota simple informativa de extremos de la matriz de una división horizontal, aunque ello implique dificultades técnicas. La DG vuelve a tener en cuenta el informe del registrador.

249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE

En una disolución de comunidad con adjudicación de la finca a uno de los comuneros, que paga su parte a los demás mediante un préstamo hipotecario, pretendiendo que aquella tenga carácter ganancial, es necesario el consentimiento del cónyuge del adjudicatario.

251.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO

Si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación debe producirse íntegramente por este medio.

252.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCÍA

La venta de una cuota indivisa de finca rústica no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística por lo que a priori no necesita licencia, pero sí puede considerarse procedente el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación urbanística y en este sentido se confirma el defecto.

253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

La conversión de inscripciones de posesión en dominicales, válidas al amparo de la DT4ª LH, no pueden modificar el propio objeto del asiento tabular. Así la posesión de un derecho de ocupación, convertida en inscripción se refiere al derecho de ocupación, pero no al dominio.

254.*** INSCRIPCION DE ATRIBUCION DE USO SOBRE DETERMINADAS PORCIONES DE UNA FINCA URBANA

Las atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los artículos 79 y 80 RD 1093/1997, de 4 de julio

256.() OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: DESCRIPCIÓN LITERARIA EN LA ESCRITURA Y DATOS NO COINCIDENTES CON EL CERTIFICADO CATASTRAL.

R que admite la inscripción de una obra nueva cuya descripción literaria no se ajusta a lo que resulta de la certificación catastral mediante la cual se acredita la antigüedad. La Dg concluye que no hace falta la coincidencia absoluta, que solo es necesaria para la inmatriculación.

Comentario: Es inaudito que la DG permita acreditar la antigüedad de una obra con una certificación no coincidente en cuanto a los metros declarados, puesto que no solo ha de acreditarse dicha antigüedad respecto a la edificación, sino también de los metros y de las plantas que tiene, puesto que puede suceder que en una obra antigua se amplíen plantas o metros y siendo ilegal no haya transcurrido los plazos de prescripción de una posible infracción urbanística respecto a solo una parte de la obra.

257.** FINCA INSCRITA COMO GANANCIAL Y ALEGACIÓN POR LA HEREDERA DE QUE SU MADRE ADQUIRIÓ SEPARADA DE HECHO.

Si la finca transmitida está inscrita con carácter ganancial no puede inscribirse a favor del heredero único de uno de los cónyuges, que alega el divorcio de la causante: es necesaria la liquidación de la sociedad de gananciales.

259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS. 

Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales. 

260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN. 

El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal.

Las dudas de identidad basadas en cambios de linderos fijos no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente: Este debe tramitarse precisamente para disipar dichas dudas.

261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.

Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad y de sus facultades para otorgarlo, no siendo suficiente consignar los datos identificativos del poder.

262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.

Resolución que trata sobre la necesidad de aportar las coordenadas de las obras nuevas en construcción en Andalucía, al menos en las que se produzcan dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/2021 de Andalucía.

263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.

Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación.

264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.

La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos.

265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.

Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada.

266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.

La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y, en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.

El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente.

269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN

No resultando el error de los asientos registrales, la inscripción no puede ser subsanada de oficio por el registrador sin aportar el título de donde resulta.

270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME. 

Habiéndose aportado diligencia del juzgado donde deja claro que no procede la acción de rescisión, no puede oponerse el registrador, ya que es competencia del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la misma.

271.* SENTENCIA DECLARATIVA: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS ACTORES Y CARÁCTER CON QUE SE ADQUIERE LA FINCA

Para inscribir una sentencia declarativa del dominio, deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca

272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.

Resolviendo de manera diferente a otros casos la DG entiende que la oposición de un colindante basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca.

273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL

Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges. 

274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS

Si el heredero único concurre con legitimarios no cabe para solicitar la inscripción la instancia de heredero único, aunque dicho heredero tenga un poder para partir otorgado a su favor por el legitimario.

275.** ART 201.1 LH: NO SE EXPIDE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO SER EL PROMOTOR TITULAR SEGÚN EL REGISTRO.

El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca.

276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE

Solicitándose la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra, cabe que se cancele la que figura en la inscripción si hay una prueba evidente de ser errónea y consta la conformidad del titular registral; aunque no proceda hacer constar la nueva por existir dudas y falta de correspondencia con la finca registral.

Analiza también la DG las diferencias entre la constancia de la referencia catastral de la finca y la coordinación gráfica.

 

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Retablo de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Arriba: Claustro de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2023. El modo en la compraventa con entrega de posesión aplazada.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. · Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:
  4. · Derecho Foral de Aragón.
  5. · Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
  6. · Modelos de cuentas Registro Mercantil.
  7. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  8. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  9. SECCIÓN II
  10. Concurso de Registros número 316.
  11. Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.
  12. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 
  13. RESOLUCIONES
  14. 167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
  15. 170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM
  16. 171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD
  17. 176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC
  18. 177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES
  19. 183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
  20. 184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA
  21. 196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.
  22. 200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.
  23. 203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
  24. 204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN
  25. 207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS
  26. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).

En un sistema civil causalista como el que rige en el ordenamiento jurídico español, la adquisición de la propiedad a través de determinados contratos exige la existencia de un título –el contrato celebrado-, pero también, por herencia del Derecho Romano, la concurrencia de la tradición o entrega de la cosa.

Esta teoría del título y el modo se recoge en nuestro Código civil en el párrafo segundo del artículo 609, cuando dispone que “la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, debiendo relacionarse el contenido de dicho precepto con el del artículo 1462 del mismo cuerpo legal: “se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Ahora bien, la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, y así, no puede identificarse única y exclusivamente con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. En este sentido, ya desde tiempos del Derecho Romano en que se inspira nuestro ordenamiento jurídico, se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio, o tradición ficticia, en sus distintas variantes de simbólica, longa manu, brevi manu y constitutum possessorium.

Como consecuencia de lo anterior, cabe plantearse si en una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora únicamente tome posesión de la vivienda que adquiere transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se cumple o no el requisito del modo o tradición para la adquisición del dominio.

Éste es el supuesto analizado por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022. A este respecto, recuerda nuestro Centro Directivo que “en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto que corresponda al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión –o «nuda traditio»– (y así lo puso ya de relieve en el siglo XVI el jurisconsulto Antonio Gómez, en «Variae resolutiones iuris civilis, communis et regii», «De Servitutibus», c. XV, n 28). Es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales: vid. artículo 1464 del Código Civil). La expresión «equivaldrá a la entrega» del artículo 1462 del Código Civil ha sido interpretada por la jurisprudencia en el sentido de producir los efectos de la entrega o ser suficiente para dar por cumplido el requisito de la tradición y, por tanto, generar el efecto de la transmisión, salvo que «de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Se ha entendido que son supuestos en que resulta de la propia escritura la exclusión de la tradición aquellos en los cuales el objeto de la venta es una cosa futura, o una cosa ajena o si se estipula expresamente someter a plazo o condición la transmisión del dominio (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1997), generando tan sólo un derecho personal para exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa.

Pero no hay exclusión de la tradición en caso de que el transmitente quede en la posesión de la cosa en concepto distinto al de dueño, por ejemplo, como arrendatario («constituto posesorio»), ni tampoco cuando se trata de derechos no susceptibles de posesión o no se transmita la posesión por estar siendo poseída la cosa en concepto de dueño por persona distinta del vendedor –se transmite la acción reivindicatoria– (vid. Sentencias de 7 de febrero de 1985 y de 29 de mayo de 1997).

Se ha afirmado que también la tradición instrumental puede ser de dos tipos: tradición instrumental que comporta tradición en sentido propio (con transmisión de posesión en concepto de dueño) y tradición instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras). Por las anteriores consideraciones (alguna de las cuales ya expresadas en Resolución de 4 de noviembre de 2013) debe ahora reiterarse el criterio expresado en las resoluciones de este Centro Directivo citadas por el recurrente, según el cual «cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura» (cfr., para un caso sustancialmente idéntico al presente, la Resolución de 8 de septiembre de 2005, que transcribe casi en su totalidad las de 25 de enero y 31 de marzo de 2001)”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

· Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:

Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.

Reforma de la Ley del Notariado: Protocolo electrónico, Índices informatizados, Sede electrónica, solicitud y expedición de copias, autorización por videoconferencia, comparecencia electrónica, Archivos de protocolos, Interoperabilidad.

Reforma de la Ley Hipotecaria: Certificaciones tras inscribir, Publicidad registral, Folio real y sistema informático registral, Oficina tipo, Sede electrónica, Firma electrónica, Repositorio electrónico, Base de datos auxiliar, Competencia territorial, Inscripción extensa y concisa, Procedimiento registral, Libro Diario, Presentación en otro Registro, Orden y hora de presentación, Presentante, Retirada de documentos, Desistimiento del asiento, Libro de entrada, Modos de presentación, Sistemas electrónicos y derechos de sus usuarios, Videoconferencia.

Modificaciones mercantiles: Se modifica la Ley de Emprendedores ampliando la posibilidad de utilización de los PAE, se modifica el Ccom en materia de publicidad mercantil y se modifica el TRLSC en materia de constitución de sociedades en línea.

Otros contenidos: Transpone diversas directivas: sobre accesibilidad a determinados productos y servicios; entrada y residencia de extranjeros para empleo de alta cualificación; IVA de los proveedores de servicios de pago; Impuestos especiales, y responsabilidad civil por daños nucleares o por materiales radiactivos. En Disposiciones finales: Destino de los saldos y depósitos abandonados; no discriminación de las personas con discapacidad en espectáculos públicos y actividades recreativas; concepto de entidades de crédito; revisión de precios en contratos públicos; empleadas del hogar. Compleja entrada en vigor.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a la Ley del Notariado y Código de Comercio. Por José Ángel García Valdecasas.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a los Registros. Por José Ángel García Valdecasas.

Ir al archivo con el resumen completo.

· Derecho Foral de Aragón.

Ley 10/2023, de 30 de marzo, de modificación del Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón, relativo a las sucesiones por causa de muerte. Que  modifica el Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón. Regula la «interrogatio in iure» notarial. Modificaciones en materia de indignidad, disposiciones a favor del alma, y sucesión abintestato a falta de herederos forzosos.

Ir al archivo especial, con tabla comparativa de redacciones elaborado por Albert Capell, notario de Mollerusa y que lo fue de Boltaña y de Fraga. 

· Tratados internacionales.

Resolución de 26 de abril de 2023, de la Secretaría General Técnica: Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 20 de abril de 2023.

·  DLey 4/2023: sequía, transporte, trabajo en verano, Ley de Aguas…:

Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

Ir al archivo especial.

· Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se centra en las competencias básicas del Estado, respetando las de otras AAPP. Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Ir al archivo especial con esquema, resumen completo y tablas.

· Modificación de la Ley General Tributaria.

Ley 13/2023, de 24 de mayo, por la que se modifican la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en transposición de la Directiva (UE) 2021/514 del Consejo de 22 de marzo de 2021, por la que se modifica la Directiva 2011/16/UE relativa a la cooperación administrativa en el ámbito de la fiscalidad, y otras normas tributarias.

Se refiere a: Comunicación obligatoria de titularidad real. Nueva autoliquidación rectificativa. Examen de contabilidad en comprobación limitada. Declaración de responsabilidades por el órgano de recaudación. Inspecciones conjuntas. Mecanismos transfronterizos de planificación fiscal. Reforma de leyes fiscales: IVA, No Residentes y Sociedades. Limitaciones a la prórroga de concesiones antiguas en los puertos. Beneficios fiscales a patrimonios protegidos conforme a derecho foral.

Ir a la página especial.

· Modelos fiscales Sociedades y No Residentes.

Se aprueban los modelos 200, 206 y 220 y diversos formularios para suministrar información. También se regula la forma de presentación, la domiciliación bancaria y los plazos de presentación.

· Disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones

Las elecciones generales tendrán lugar el domingo 23 de julio de 2023 para elegir 350 diputados y 208 senadores (de 265), a razón de cuatro senadores por circunscripción con excepciones.

· Modelos de cuentas Registro Mercantil.

Cuentas Ordinarias. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Este año se realiza por Resoluciones de la DGSJFP que cambian los modelos, que serán aplicables para las cuentas presentadas al Registro Mercantil a partir del 1º de junio de 2023. Indicación del porcentaje de mujeres en el órgano de administración. Supresión de la hoja Covid. Modificaciones en la hoja de titularidad real y en la hoja medioambiental. Cambios en balance, memoria normalizada y honorarios del auditor. En las consolidadas, hay cambios en las hojas de identificación, memoria y formato europeo electrónico.

Ir a la página especial. 

Para facilitar la cumplimentación de la hoja de titularidad real con sus modificaciones existe un interesante tutorial en YouTube de Luis Fernández del Pozo. 

Cuentas consolidadas. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

Ir a la página especial. 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado:

Normas de Aragón (contratación pública, medio rural, transición energética), Canarias (IGIC, IRPF, Suelo, Gobierno), Castilla-La Mancha (acceso a la tierra), Cataluña (lenguas en la enseñanza), La Rioja (igualdad de género, Ciencia), Navarra (impuesto plástico), Valencia (participación ciudadana, despoblamiento).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado Sentencias:

CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Sentencia 26/2023, de 17 de abril de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): STC 31/2019 (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sentencia 27/2023, de 17 de abril de 2023. Recurso de amparo 3886-2021. Relativo a la vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin agotar las posibilidades de notificación personal en el domicilio que figuraba en el encabezamiento del contrato de arrendamiento

DESPIDO. Sentencia 28/2023, en relación con la Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 119/2020).

DEMORA EN SEÑALAMIENTOS. Sentencia 31/2023, de 17 de abril de 2023. Relativo a la vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: motivos estructurales del retraso; señalamiento de la vista con una demora de dos años desde la admisión a trámite de la demanda (STC 125/2022).

REFORMA 2020 LEY DE EDUCACIÓN.  Sentencia 34/2023, de 18 de abril de 2023 relativa al recurso de inconstitucionalidad en relación con la Ley Orgánica de 3 de mayo, de educación.

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Sentencia 35/2023, de 18 de abril de 2023 relativo al Recurso de inconstitucionalidad respecto del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

ADMINISTRACIÓN DIGITAL.  Sentencia 36/2023, de 19 de abril de 2023 relativa al Recurso de inconstitucionalidad en relación con diversos preceptos del Real Decreto-ley 14/2019, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

NEGATIVA A TRADUCIR AL CASTELLANO.  Sentencia 37/2023, Respecto del auto de las Illes Balears que deniega la traducción al castellano de un auto de aclaración de sentencia redactado en catalán.

VACUNA CONTRA EL COVID.  Sentencia 38/2023, respecto de los autos dictados por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria y un juzgado de primera instancia de Telde que acordaron la administración de la vacuna frente a la Covid-19.

A su vez se han admitido a trámite recursos relativos a:

DÍAS INHÁBILES A EFECTOS PROCESALES. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 14/2022, de 22 de diciembre, de transposición de directivas europeas y otras disposiciones para la adaptación de la legislación penal al ordenamiento de la Unión Europea, y reforma de los delitos contra la integridad moral, desórdenes públicos y contrabando de armas de doble uso.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Dos recursos de inconstitucionalidad, promovidos por la Asamblea de Madrid y por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, contra el artículo 3 de la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias. Ver resumen de Javier Máximo Juárez.

LEY TRANS. Recurso de inconstitucionalidad, contra diversos preceptos de la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI. 

Ver resumen de la Ley.

SECCIÓN II
Concurso de Registros número 316.

RR de la DGSJFP: y de la DG de Cataluña por la que se convoca el concurso ordinario n.º 316 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.

Lista de aprobados tras el tercer ejercicio

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 

01/2023. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021, que estima la demanda contra la R. 22 de Marzo de 2019, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

02/2023. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA». R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia de 14 de Febrero de 2022, que estima la demanda contra la R. 4 de octubre de 2021, revocando y dejando sin efecto dicha resolución, en cuanto al defecto segundo que había confirmado

03/2023. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó la R. 20 de abril de 2018, por lo que queda ésta sin efecto 

04/2023. COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de enero de 2023que estima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Málaga de 23 de diciembre de 2021, que había confirmado la R. 10 de junio de 2020por lo que ésta queda revocada 

05/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de Enero de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 9 de Córdoba de 10 de Septiembre de 2020, que revocó la R. 6 de septiembre de 2018, por lo que queda ésta sin efecto, si bien la inscripción se producirá una vez corregido el defecto subsanable apreciado por la Registradora

RESOLUCIONES
167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

El registrador no puede exigir que se le acredite la calificación urbanística de una finca para cambiar la naturaleza en el registro de rústica a urbana, puesto que éste es un elemento que se refiere a completar su descripción; sin perjuicio de que también pueda hacerse constar la calificación urbanística.

No puede inscribirse la división de fincas sin licencia o declaración de innecesariedad; si son las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, habrá de inscribirse al acto aprobatorio del mismo.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO

En la escritura de cancelación de hipoteca ha de resultar claramente la causa pues es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

169.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral.

170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución que analiza el carácter real y la inscribibilidad de ciertos partos relativos a como ha de dividirse en el futuro una finca que está en situación de copropiedad, cuya viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos y que establecen un pacto de indivisión temporal.

172.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo.

173.* COMPRAVENTA CONJUNTA DE CUOTA INDIVISA DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Una finca consta inscrita por mitades indivisas: Una primera mitad (1/2) en pleno dominio a favor de A, y una segunda mitad (1/2) a favor de A (el usufructo y de B (la nuda propiedad). Ahora compareciendo ambos se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total. Entiende la DG que es obvio que el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa, por lo que no es necesario especificar a qué mitad indivisa corresponde la cuota vendida.

174.* RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS ORDENADOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL

La rectificación de asientos ordenados por resolución judicial requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

175.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

La partición realizada de conformidad con los artículos 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. 

176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC

El decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria debe especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que pueda calificarse que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro.

También ha de constar si se trata de la vivienda habitual al tratarse de una adjudicación a falta de postores y perder comprobar que no se vulneran los porcentajes sobre el tasación que se establecen en la legislación vigente cuando se dictó el decreto.

177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES

La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: lo importante es comprobar que no haya habido un cambio en la geometría catastral del inmueble, que es la que define la identidad del mismo.

178.* RECURSO CONTRA GEORREFERENCIACIÓN YA PRACTICADA

No cabe recurso contra una inscripción practicada. En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones.

179.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS

Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas.

180.** COMPRAVENTA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. PLANO DE SITUACIÓN DE LA FINCA.

En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio, (no al presentador del documento), solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público.

181.** AGRUPACIÓN DE FINCAS. INICIO DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 PESE A EXISTIR CORRESPONDENCIA

El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral.

182.** ANDALUCÍA: CADUCIDAD AUTOMÁTICA LICENCIAS SEGREGACIÓN

Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses).

183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige necesariamente la ampliación de la declaración de la de obra nueva. 

La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios.

184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA

La declaración de un bodega cueva en el subsuelo de una finca inscrita requiere el consentimiento de las dos partes interesadas, ya que aunque el principio de accesión tiene excepciones, éstas pueden estar basadas o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico…) o pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación): el caso de la cueva tiene su origen en la voluntad del propietario y en este caso, al no constar en el registro su contenido, es preciso la voluntad de ambas partes para su configuración e inscripción.

185.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA

La fe pública no se extiende a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada (como ocurre en el caso de la declaración relativa a situación arrendaticia de la finca). Por tanto no procede rectificar una inscripción con el objeto de hacer constar en ella una mera declaración de la existencia de un arrendamiento, aunque se presente la misma escritura que se inscribión con una diligencia de aclaración que contenía un declaración de la existencia de un arrendamiento por tratarse de una mera mención.

186.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Para inscribir una escritura de entrega de legado en que hay un derecho de transmisión es necesaria la intervención de los legitimarios del transmitente ( en este caso la viuda del transmitente) por que el hecho de que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas.

187.** HERENCIA, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL

La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados.

188.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FÓRMULA UTILIZADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Es correcta la fórmula utilizada cuando el notario califica en el encabezamiento una escritura como “de cancelación”, y en el juicio de suficiencia da fe “de la suficiencia de las facultades para otorgar la presente escritura al principio calificada”; sin que quepa exigir que se complete haciendo alusión al acto o contrato a que el instrumento se refiere.

189.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DIVERSOS DEFECTOS

En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del artículo 671 de la LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia; En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas.

190.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DENEGACIÓN BASADA EN LA MERA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE

La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa.

191.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido.

192.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor una vez el juez se pronuncia sobre dicha cuestión entendiendo que fue suficientemente notificado el registrador no puede cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH 

194.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 TRAMITADO DE OFICIO POR LA REGISTRADORA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral.

195.** SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA POR CADUCIDAD

No es posible la prórroga de una anotación preventiva de embargo cuando ésta ya sido cancelada, independientemente de la procedencia de la cancelación. 

196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.

La concreción de una vinculación ob rem (cuya existencia ya resulta del registro aunque sin utilizar el término jurídico) y que afecta a una finca perteneciente a varios propietarios, al implicar la modificación de un asiento requiere el consentimiento de todos ellos y resolución judicial firme.

199.** SUPERFICIE INDETERMINADA EN EDIFICACIÓN YA INSCRITA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, que se exprese la superficie de una edificación sita en ella si en la inscripción previa tampoco constaba.

200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.

En los casos de inmatriculación, las posibles dudas del registrador por coincidir con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH, pues no existe ya la posibilidad de recurso a la vía judicial del artículo 306 RH, que está derogado tácitamente. La DG solo es competente para resolver si las dudas están fundadas o no y si, en el primer caso, son concluyentes o no.

201.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible. El art. 199 LH no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes al promotor del expediente.

202.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de ser demandado y requerido de pago.

203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales, no impide la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos y contratos otorgados por ellos; pero si no está inscrito la escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador y debe constar: 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado; 2.- la aceptación del nombramiento  3.- la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos, 4.- todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

Sin embargo, SI es necesario la previa inscripción en el RM cuando se trata de practicar inscripciones a favor de una sociedad o para inscribir los actos otorgados por el consejero delegado (por el carácter constitutivo de la inscripción.

204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN

La expedición de la certificación del art. 656 de la LEC y la práctica de la correspondiente NM constituye una prórroga temporal de 4 años de la anotación de embargo sin que sea preciso que lo disponga el mandamiento.

205.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TIPO DE SUBASTA INFERIOR AL QUE CONSTA INSCRITO

No puede inscribirse una ejecución hipotecaria para cuya tramitación se ha utilizado un valor de tasación no inscrito, y además es notoriamente inferior al que figura en la inscripción.

207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

No puede ejecutarse una hipoteca, ni consiguientemente expedirse la certificación de dominio y cargas, mediante el procedimiento de ejecución directa, cuando no figura inscrito el domicilio para notificaciones y requerimientos.

 

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Ponte Vella do Miradoiro en Sarria (Lugo). Por Peregrinoteca.

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2022. Manifestación sobre libertad de arrendatarios.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLA MANIFESTACIÓN SOBRE LA LIBERTAD DE ARRENDAMIENTOS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

1.- REGLA GENERAL.

– En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley ya que el Código Civil al referirse a la compraventa emplea los términos venta pública o venta en subasta pública o judicial, debiendo de tener en cuenta las distintas normativas que se han ido sucediendo para determinar si procede o no exigir la notificación a los arrendatarios a los efectos del ejercicio de su derecho de adquisición preferente (artículo 25 LAU).

– Consecuencia de ello, el Registrador ha de calificar que se han practicado las oportunas notificaciones, para el caso de estar la finca arrendada o, para el caso de no estarlo, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada.

– ¿Quién es la persona legitimada para hacer esta declaración?

El Centro Directivo ha señalado que puede ser realizada:

1º. Por el transmitente,

2º. Por el nuevo propietario.

– ¿Cómo se debe realizar esta declaración?

Dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente:

1º. En las propias actuaciones judiciales,

2º. Ante notario, o,

3º. Mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador.

4º. Como se señala con acierto en el comentario a la R. de 10 de agosto de 2022, “la manifestación de libertad de arrendamientos también puede hacerse en documento con firma electrónica reconocida, con la salvedad de que si no puede comprobarse la autenticidad de la firma mediante un CSV, el documento debe presentase en formato electrónico, a fin de poder valorar ese extremo.

En la reciente R. de 16 de septiembre de 2022, la Dirección General reconoce que la instancia privada en la que se pretende la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza al firmante de la instancia. Esta exigencia de identificación con plena certeza al firmante de la instancia también se cumple en los casos de firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada siempre y cuando y esto es lo importante, la instancia se presente por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores y es que la firma electrónica cualificada obviamente no convierte en público al documento privado, pero sí otorga a éste la misma fuerza que cuando tiene la firma legitimada notarialmente o es ratificada ante el Registrador.

2.- EXCEPCIONES.

Como sintetiza la R. de 11 de mayo de 2022, procede distinguir tres fases en la evolución legislativa en esta materia:

1º. Hasta el 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio).

El artículo 13.1 LAU disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse, aunque se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro.

Incluso para estos contratos, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.

2º. En los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 6 de junio de 2013, para determinar la existencia del derecho de retracto, deberá de tenerse en cuenta, si el arrendamiento ha tenido o no acceso al Registro de la Propiedad, ex artículos 13.1 y 7.2 de la LAU.

Haciendo una interpretación conjunta de dichos preceptos resulta:

— Que el contrato de arrendamiento queda extinguido, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la anotación preventiva del embargo que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

— Y estando inscrito con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta, y persistir el arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda el arrendatario podrá, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.

— Si el arrendamiento consta inscrito con posterioridad al derecho que provoca la resolución de la titularidad del arrendador, al extinguirse el contrato de arrendamiento “ipso iure”, no habrá lugar a retracto, al igual que si el mismo no hubiera accedido al Registro.

3º. Tras el 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el artículo 13 de la Ley, impone una duración mínima para los contratos de arrendamiento de vivienda de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica, lo que hace necesario que en el título inscribible se haga constar la situación arrendaticia de la vivienda adjudicada en los términos establecidos en el artículo 25 LAU. (Ver comentario a la Reforma de 2019).

—No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca o anotación ejecutada, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento podrá extinguirse como consecuencia de la ejecución si el adjudicatario ejercita la facultad de resolución de la relación arrendaticia, “y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento”.

— Y produciéndose la purga del arrendamiento “no se requiere notificar a efectos de tanteo legal arrendaticio”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado apenas una Resolución, pero en cambio se han publicado importantes reformas legales:

Ley Concursal 2022

Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal: Se modifican hasta 158 apartados del TR Ley Concursal. Entre otra cuestiones, destacamos: El procedimiento concursal regulado en el Libro Primero es el único aplicable al deudor civil; se crean las figuras del concurso sin masa y el pre-pack concursal y se regula la segunda oportunidad. La reforma del Libro Segundo trata de facilitar al empresario o profesional herramientas para evitar la insolvencia, potencia el plan de reestructuración y crea el experto en la materia. Se introduce un nuevo Libro Tercero que regula el procedimiento concursal especial para microempresas gestionado por el propio deudor. Desaparece el acuerdo extrajudicial de pagos. Se modifican, entre otras leyes, el Cc, LH, LEC o TRLSC.

Ver las principales novedades de la reforma, por Álvaro Martín.

Ir al archivo de la reforma.

 Ley de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación.

Ley 17/2022, de 5 de septiembre, por la que se modifica la Ley 14/2011, de 1 de junio, de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación. Potencia la carrera y desarrollo profesional del personal investigador. Se crea un nuevo contrato indefinido denominado contrato de actividades científico-técnicas. Reorganización de la gobernanza del Sistema. Se crea la Agencia Espacial Española. Aplazamiento al curso académico 2022-2023 de la puesta en marcha del nuevo máster de acceso a la abogacía y procura.

Ley de libertad sexual. Tiene por objeto la garantía y protección integral del derecho a la libertad sexual y la erradicación de todas las violencias sexuales, así como la protección a las víctimas, medidas preventivas y de formación. Las disposiciones finales modifican el Código Penal, la LECR o el Estatuto de los Trabajadores, entre otras.

Empleadas del hogar: Seguridad Social y condiciones laborales. Real Decreto-ley 16/2022, de 6 de septiembre, para la mejora de las condiciones de trabajo y de Seguridad Social de las personas trabajadoras al servicio del hogar: Equipara las condiciones de trabajo y de Seguridad Social de las personas trabajadoras del hogar familiar a las del resto de trabajadores por cuenta ajena. Prestación por desempleo. Forma del contrato según Estatuto de los Trabajadores. Extinción del contrato sin la figura del desistimiento.

Modificación del Reglamento sobre Asistencia Jurídica gratuita. Real Decreto 586/2022, de 19 de julio, por el que se modifica el Reglamento de asistencia jurídica gratuita, aprobado por el Real Decreto 141/2021, de 9 de marzo: Se determina que los requisitos generales mínimos exigibles a los abogados y procuradores para poder prestar los servicios de asistencia jurídica gratuita serán de aplicación en todo el territorio nacional. No podrán ejercer la defensa legal en el turno de oficio abogados condenados por delitos del mismo tipo que los relacionados con las víctimas que han de ser defendidas, en los casos enumerados.

Código Penal: imprudencia en la conducción. LO 11/2022, de 13 de septiembre, de modificación del Código Penal en materia de imprudencia en la conducción de vehículos a motor o ciclomotor. Reforma tres artículos del Código Penal con el objetivo de tratar con más rigor la imprudencia al volante con resultado de muerte o lesiones relevantes. Será obligatorio el atestado cuando haya un accidente con resultado de lesión o muerte.

RDLey 17/2022: medidas urgentes energía. Trata de hacer frente a la escalada en los precios del gas natural. Se reduce por tres meses el tipo del IVA en las facturas de gas natural y de madera para leña del 21% al 5%. Medidas para luchar contra los incendios forestales. Nuevo umbral para que los afectados por la erupción de La Palma soliciten la suspensión de obligaciones de pago.

Ley de creación y crecimiento de empresas

Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas.

Que introduce importantes modificaciones que afectan sobre todo a los registros mercantiles; y algunos aspectos también a los registros de la propiedad y de bienes muebles: se modifica la figura del emprendedor de responsabilidad limitada, pero para que la limitación de responsabilidad alcance a la vivienda y los bienes de equipo debe constar en el registro de la propiedad y de bienes muebles respectivamente.

Ir a José Ángel García Valdecasas en Aspectos societarios de la Ley de creación y crecimiento de empresas.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en Canarias, (sobre traspasos de funciones en materia de ordenación y gestión del litoral); Navarra (sobre el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica, el Impuesto sobre los Gases Fluorados de Efecto Invernadero y el Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito.) y Baleares (políticas de juventud, archivos y gestión documental, ciencia tecnología e innovación, y prestaciones sociales de carácter económico)

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional

Se han interpuesto recursos ante el Tribunal Constitucional por dos leyes de Cataluña relativas a la vivienda y al uso de las lenguas oficiales en la enseñanza no universitaria y contra una ley de Navarra que modifica la legislación sobre contratos públicos.

Tribunal Supremo

BOE: ALMACENAMIENTO DE INFORMACIÓN. Sentencia de 5 de julio de 2022, de la Sala Tercera, Sección Tercera, del Tribunal Supremo, que declara la nulidad este apartado del artículo 14.4: «La conservación, almacenamiento y tratamiento de la información publicada en los suplementos solamente le está permitida a los interesados o a sus representantes, a los Juzgados y Tribunales, al Ministerio Fiscal, así como a las Administraciones que puedan precisarlo para el ejercicio de las competencias que les corresponden» del RD 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

SECCIÓN II
Nuevo Concurso Registros

RRde 5 de septiembre de 2022, DGSJyFP y de DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña, por las que se convoca concurso ordinario n.º 313 para la provisión de Registros.

Ya publicado el resultado provisional y el definitivo en la web del Ministerio de Justicia:

Ir al archivo de concursos.

Cambio en la composición del Tribunal de Registros.

Orden JUS/889/2022, de 12 de septiembre, por la que se admite la renuncia de don Andrés Sánchez Magro, Magistrado del Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Madrid, se procede a su sustitución y se nombra vocal del Tribunal a doña María Ángeles García Medina, Magistrada de la Sección 18 (Civil) de la Audiencia Provincial de Madrid.

Ver composición del Tribunal.

Ir al archivo de la Oposición

RESOLUCIONES

Se ha publicado tan sólo UNA.

397.* LOS CÓNYUGES COMPRADORES REALIZAN UN NEGOCIO DE ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Por pacto entre los cónyuges casados en gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo de uno de los cónyuges siempre que se exprese la causa de la atribución, es decir que se exprese si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges. Si el dinero empleado en la adquisición es privativo de uno de los cónyuges no es necesario probarlo pues no opera el principio de subrogación real del dinero privativo y el bien adquirido

Resolución que reitera en tal sentido el criterio de otras anteriores (R. 12 de junio de 2020R. 15 de enero de 2021R. 8 de septiembre de 2021R. 9 de septiembre de 2021)

 

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INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

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PORTADA DE LA WEB

Treviso (Italia). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2022. Aparcamientos robotizados.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  4. TRIBUNALES: Tribunal Constitucional
  5. SECCIÓN II: Oposiciones
  6. RESOLUCIONES:
  7. 210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL
  8. 215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
  9. 217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA
  10. 219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.
  11. 224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  12. 225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO
  13. 226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL
  14. 235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.
  15. 239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS
  16. 242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.
  17. 244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  18. 247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS
  19. 250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 
  20. 251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.
  21. 252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS

Resulta cada vez más frecuente, especialmente en las grandes ciudades, encontrarnos con sistemas de aparcamiento de vehículos que no exigen de grandes maniobras para estacionar. No se trata de algo moderno pues su origen se remonta al año 1906  creándose el primer aparcamiento automático en el garaje de la Rue du Ponthieu de París. Sin embargo, dada la escasez de suelo y los cada vez mayores núcleos urbanos, es cada vez más frecuente encontrarlos. Son los llamados aparcamientos robotizados, sistemas inteligentes compuestos por equipos de elevación. El vehículo no se estaciona en plazas delimitadas sobre el suelo, que sería el modo “tradicional” al que estamos habituados, sino que se deposita el vehículo en una plataforma y es un ascensor el que lo “aparca”.

Desde el punto de vista registral, los aparcamientos robotizados pueden configurarse siguiendo alguna de estas modalidades:

a) Como un elemento privativo de la propiedad horizontal, con su correspondiente cuota de participación pues cada plaza de aparcamiento robotizada cumple las exigencias del artículo 396 CC pues son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.

b) Como anejo de un piso o local, siempre que se configure como tal en el título constitutivo y quede perfectamente identificada la plaza de aparcamiento.

c) Como elemento común del edificio dividido horizontalmente, de forma que la propiedad del mismo corresponde a cada propietario en función de su cuota de participación y sin que tengan derecho de propiedad sobre ninguna plaza concreta. Sin embargo, al amparo del artículo 53 “b” del RD 1093/1997, de 4 de julio, cabría la asignación a cada propietario del uso exclusivo de una o varias plazas determinadas.

Si es sólo una parte del edificio en propiedad horizontal el que está destinado a aparcamiento robotizado, son dos las soluciones que se proponen:

– La primera, que cada una de las plazas de estacionamiento robotizada sea elemento privativo de la propiedad horizontal, con su numeración correlativa con los restantes pisos o locales del edificio y con una cuota de participación única.

En este caso, los gastos derivados del uso del garaje podrán, bien, distribuirse entre todos los propietarios del edificio, tengan o no plaza de aparcamiento, o bien, por una regla especial estatutaria, limitarlos a los titulares de plazas de estacionamiento.

– La segunda solución es configurar el total local o locales destinados a garaje robotizado como elementos privativos de la propiedad horizontal, realizando luego una subdivisión entre las distintas plazas de aparcamiento.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado disposiciones de carácter general relativas entre otras a materias como el voto telemático en el Congreso, adaptación del Registro de Instrucciones previas a la Ley de Eutanasia; Colaboración social en la gestión de los Tributos; ratificación del Convenio sobre el trabajo a domicilio, Pensión de jubilación contributiva e ingreso mínimo vital; medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma;

 Destacamos:

  • Colaboración social en la gestión de los tributos: reforma de la Orden por la que se establecen los supuestos y condiciones en que podrá hacerse efectiva la colaboración social en la gestión de los tributos, permite extender la colaboración social en la aplicación de los tributos a los servicios de información y asistencia que presta la AEAT, abriéndola a las CCAA y entidades locales, previa firma de un acuerdo y prestando el servicio sus propios empleados. Se extiende la posible colaboración social a las organizaciones de asesores fiscales y a personas o entidades que realicen actividades económicas. Los representantes de terceras personas podrán presentar declaraciones para las que estén habilitados.
  • Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, complementaria de la Ley de la Edificación, tiene por objeto proteger, fomentar y difundir la calidad de la arquitectura como bien de interés general. Crea el Consejo sobre la Calidad de la Arquitectura y la Casa de la Arquitectura. Modifica la Ley de Contratos del Sector Público.
  • Ley Rehabilitación edificatoria. Reforma de las Leyes de Propiedad Horizontal, Suelo y Edificación. Ley 10/2022, de 14 de junio: La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.
  • Código técnico de la Edificación. Recarga vehículos eléctricos: RD 450/2022, de 14 de junio, por el que se modifica el Código Técnico de la EdificaciónModifica tres documentos básicos en lo relacionado con las dotaciones mínimas para la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos.
  • Recurso de casación civil vasco. Ley 4/2022, que regula el recurso de casación en materia de derecho civil vasco ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. Define qué se ha de entender por derecho civil vasco.
  • Prórroga convenio CGN – ORGA. Resolución de 10 de junio de 2022, por la que se prorroga hasta el 26 de julio de 2023 el Convenio que regula el acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.
  • Autónomos: Nuevo sistema de Cotización a la Seguridad Social. Real Decreto 504/2022Se adaptan dos textos reglamentarios para la implantación gradual de un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos, en función de sus ingresos reales y permitiendo hasta seis cambios de base al año. Se da carácter prioritario a la tramitación electrónica de los procedimientos de alta, baja y variación de datos de trabajadores.
  • Ley General de Telecomunicaciones y reforma LOPJ. Ley 11/2022, La competitividad y productividad de la economía española aconseja una nueva ley de telecomunicaciones que impulse la implantación de las redes de muy alta capacidad, las cuales son además un elemento clave para cumplir con los objetivos de reducción de emisión de gases con efecto invernadero y la descarbonización de la economía y para combatir la despoblación rural. Pequeña reforma de la LOPJ por Ley Orgánica.

 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Normativa de Madrid, Navarra, Baleares, Rioja, Navarra, Canarias, Cataluña y Extremadura. Destacamos:

NAVARRA.  se modifica la Ley Foral del Impuesto sobre el Valor Añadido.

LA RIOJA. Ley 7/2022, para la suspensión temporal de la aplicación de las disposiciones adicionales décima y duodécima incorporadas a la Ley de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja (LOTUR).

CANARIAS. Ley de Elecciones al Parlamento de Canarias; y Decreto por el que se adaptan las medidas tributarias excepcionales en la isla de La Palma,

ILLES BALEARS. Ley 2/2022, de 6 de junio, de medidas urgentes en determinados sectores de actividad administrativa.

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional

El pleno admite Recurso contra el Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo (ver resumen) y contra el artículo cuarto del Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero (que modifica la anterior). 

SECCIÓN II: Oposiciones

Orden que establece la composición del Tribunal de Registros, del que será presidente don Francisco Javier Gómez Gálligo y Secretaria Doña Dulce María Calvo González-Vallinas.

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL

En el procedimiento del art. 203 es al tiempo de expedir la certificación cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento. Además, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas.

212 y 218 ** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

213.** HIPOTECA SOBRE FINCA INSCRITA COMO LOCAL PERO QUE CONSTITUIRÁ LA VIVIENDA HABITUAL SIN QUE CONSTE EN EL REGISTRO EL CAMBIO DE USO

Se revoca la calificación de la registradora que suspende una hipoteca por no acreditase el carácter de vivienda habitual del inmueble hipotecado, que sólo consta por manifestación del adquirente y otros medios indirectos. En el Registro la finca hipotecada figura como “local”.

214.* NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasión del dominio público, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado.

215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

Resolución que hace un repaso a los efectos de la inscripción o no de los arrendamientos y sistematiza la necesidad de exigir o no la notificación: Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio.

216.** COMPRA POR MITADES INDIVISAS POR CÓNYUGES HOLANDESES CASADOS «BAJO EL RÉGIMEN SUPLETORIO EN LOS PAÍSES BAJOS»

Tratándose de cónyuges adquirentes sujetos a régimen económico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripción se practique a favor de los cónyuges por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad

217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA

La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. En una finca en parte rústica y en parte urbana, no es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real. En la segregación es necesario también georreferenciar la porción resto.

219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

La mera oposición de la Administración no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los mínimos requisitos de concreción y acreditación exigibles.

220.** VENTA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL DE PERSONA DE NACIONALIDAD CHECA

Resolución que rechaza la inscripción de la venta de una finca por el administrador concursal de una persona física, ya que está inscrita conforme al régimen económico matrimonial checo y no se acredita en los términos previstos por la Ley Hipotecaria el contenido de la legislación checa en este punto, ni, en cualquier caso, la notificación ni intervención de la esposa, titular registral.

221.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE TRASTERO A VIVIENDA. AGRUPACIÓN DE HECHO Y NUEVA DESCRIPCIÓN

En una división horizontal no puede cambiarse el uso de varios trasteros diciendo que ahora su uso es a vivienda y que forman parte de otra vivienda de la planta inferior y al mismo tiempo pretender mantener su individualidad como elementos independientes pues se produce una confusión sobre su situación jurídica.

223.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LCCI. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Las hipotecas escrituradas con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI no es necesario para su inscripción que la cláusula de vencimiento anticipado se adapte a esa dicha ley, sin perjuicio de que de acuerdo con la disposición transitoria primera  el contenido del artículo 24 le sea aplicable ya que dicho precepto legal provoca una modificación automática, «ipso iure», en todo contrato de préstamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novación imperativa por mandato de la Ley.

224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

El procedimiento de inmatriculación que regula el artículo 205 de la Ley Hipotecaria carece de las garantías que sí ofrece el expediente regulado en el artículo 203; Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar una posible doble inmatriculación. Contra la negativa fundada del registrador de la posible inscripción de la finca no cabe acudir a los arts. 30 y 306 RH, que están tácitamente derogados por la Ley 13/15

225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO

No cabe la expedición de notas simples mediante correo electrónico.

226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

Para ser admitidos los documentos firmados electrónicamente, estos deben presentarse telemáticamente, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o ratificada ante el registrador.

No puede cambiarse la referencia catastral de una parcela alegando el solicitante que es errónea: Los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte.

227.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE INTERESADO

La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripción de la representación gráfica, impide la práctica del asiento.

230.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CANCELACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO POR MANDAMIENTO JUDICIAL

No puede ordenarse judicialmente la cancelación de un elemento privativo de la división horizontal sin la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. En todo caso la resolución judicial ha de ser firme.

231.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA

El registrador no puede alegar caducidad de la hipoteca para impedir la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación.

232.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO LCCI 5/2019. CONSTANCIA TÁCITA DEL CARÁCTER NO HABITUAL DE LA VIVIENDA HIPOTECADA.

En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI 5/2019 cabe que la manifestación sobre el destino a vivienda no habitual no sea expresa, si se infiere inequívocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del préstamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisión al artículo 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho artículo. 

233.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO INTERVINIENDO TUTOR DEL INCAPACITADO

En la elevación a público de un documento privado de venta otorgado por el tutor de un incapacitado, se plantea si es necesaria autorización judicial, ya que el incapaz no lo era en el momento del firmarse el contrato. La DG entiende que es necesario pues no consta ninguna fecha fehaciente ex Art 1227 CC, tal fecha (y sus efectos) debe reputarse la de la escritura de elevación a público.

234.** COMPRA POR CASADO EN GANANCIALES SOLICITANDO INSCRIPCIÓN COMO PRIVATIVO

Para inscribir como privativo un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública.

235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.

La necesidad o no de contratar un seguro decenal en los casos de reforma o rehabilitación de un edificio preexistente dependerá de la entidad de la obra a realizar: si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio, o en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado NO es necesario seguro decenal. es necesario cuando hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores o en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera.

La acreditación de si se trata o no de una reforma esencial, compete al arquitecto director de la obra, al certificar la finalización, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por criterio del registrador, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

236.*** ACEPTACIÓN HEREDITARIA EN CATALUÑA CON TUTELADOS. AUTORIZACIÓN JUDICIAL

En el caso de una herencia que se rige por el derecho catalán, aunque el heredero sujeto a tutela no tenga vecindad catalana no es necesaria la autorización judicial para la aceptación sin beneficio de inventario, puesto que en el derecho sucesorio catalán ya disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curaduría.

237.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDIA: ACCION DE RESCISION

No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeldía hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia.

238.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE SEGREGACIÓN Y VENTA

El certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador y el hecho de que la parcela segregada sea parcela independiente en el catastro no es suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación.

239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS

Solicitada expresamente la tramitación del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciación por el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciación inscrita de una finca colindante, sino que hay de tramitarlo y calificar una vez concluida.

241.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBCOMUNIDADES DE HECHO. INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS. LEGALIZACIÓN DE SUS LIBROS.

Las subcomunidades dentro de una propiedad horizontal mayor tienen que constituirse debidamente en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener legitimación y poder inscribir sus acuerdos. Sin embargo, aun no estando debidamente constituidas, pueden solicitar la legalización de sus libros de actas.

242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.

El titular del pleno dominio de una finca registral en régimen de multipropiedad (y por tanto también titular de todos los derechos de aprovechamiento por turno) puede acordar la extinción del régimen de multipropiedad bajo el que se encuentra la finca.

243.** CANCELACIÓN DE ASIENTO EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resolución judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3º.

244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.

245.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EXISTIENDO OPOSICIÓN EN GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA ANTERIOR

El registrador no puede rechazar la tramitación del expediente del 199 alegando que del otro anterior promovido por la misma interesada ya resulta haberse formulado oposición por un colindante y la duda de invadir dos parcelas colindantes.

246*NOTA DE CALIFICACION INDEBIDAMENTE MOTIVADA

El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificación, no sólo citando los preceptos legales en que se base, sino también justificando la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificación que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificación.

247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS

Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil.

250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas).

251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.

En Galicia, al ser la legitima pars valoris, no es preciso el consentimiento de los herederos forzosos del confesante, en el caso de enajenación de bienes inscritos como privativos por confesión. Aunque el notario debe recoger en la escritura la manifestación sobre tales extremos.

252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Como ya hizo en anteriores RR (R. de 16 de marzo de 2022) la DG, para interpretar los efectos de las prohibiciones de disponer DISTINGUE entre las civiles y las penales o administrativas. En estas últimas prevalece el interés público e impiden la inscripción de los actos dispositivos, aunque sean anteriores a la prohibición de disponer. Además, para calificar documentos dispositivos el registrador ha de tener en cuenta incluso las prohibiciones de disponer presentadas posteriormente, mientras está en vigor el asiento de presentación de aquellos.

 

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San Pedro de Rocas. Ribeira Sacra. Por María Núñez.

 

Tulipanes. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2022. Venta Extrajudicial Notarial. Suelos contaminados.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.

El procedimiento de venta extrajudicial es otra de las vías con las que cuenta el acreedor para hacer efectivo su derecho de crédito y llevar a cabo la ejecución de la hipoteca.

Para la expedición de la certificación de cargas y la práctica de la oportuna nota marginal deben aplicarse las reglas ya expuestas para el procedimiento de ejecución directa (ver informe del mes anterior) con una serie de particularidades y es que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Por lo tanto, el Registrador deberá calificar (ver R. de 5 de junio de 2020):

1º. Que sea indubitado el incumplimiento del deudor y,

2º. Que el pacto conste debidamente inscrito en el Registro y es que según R. 20 de septiembre de 2019, la inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales. La expedición de la certificación de cargas, de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial.

3º. Que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.

4º. Que la hipoteca esté inscrita a favor de la misma entidad que ha instado la ejecución. Para el caso de la que hipoteca estuviera inscrita a nombre de entidad distinta, bastará con aportar la titulación necesaria que acredite la sucesión en la titularidad de la hipoteca (R. de 19 de marzo de 2013).

¿Quién debe realizar la notificación a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta y que constan recogidos en la certificación? El artículo 236 “d” RH atribuye la competencia al Notario (ver R. de 10 de enero de 2013). Así, según R. de 25 de septiembre de 2019, las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

La regulación fundamental de la venta extrajudicial se encuentra en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (tuvo la última reforma en 2019 con la LCCI) y los arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario (pendientes de reforma).

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Ir al archivo especial.

  • Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. De 31 de marzo de 2022, Para aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, que se ha firmado el 15 de marzo de 2021. interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Ir al resumen de la Instrucción y al resumen del Convenio.

Trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Dispone la regulación de la actuación en los registros. (notas marginales, comunicaciones e informe).

Ir al archivo especial. Ver especialmente el resumen del Título VIII.

Desde la perspectiva registral establece la práctica de una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

Enlazamos con las publicadas en la web del Ministerio:

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Sin especial interés para los Registros de la Propiedad

TRIBUNALES

Sólo ha habido publicaciones del Tribunal Constitucional. Destacamos:

IMPUESTO DE SUCESIONES Y UNIONES DE HECHO. Sala Segunda. Sentencia 40/2022, de 21 de marzo de 2022. Que estima por unanimidad el recurso de amparo en el que la integrante de una pareja de hecho inscrita en un registro municipal madrileño impugnó la decisión de la administración tributaria, ratificada judicialmente, que le denegó la bonificación autonómica en la cuota tributaria en un caso de donación de una parte de la vivienda familiar que compartía con su pareja por no hallarse inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.

ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA. Sentencia 43/2022, de 21 de marzo de 2022.Ramon

Se estima el recurso de amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con el derecho a la gratuidad de la justicia. Se había denegado el derecho a la asistencia jurídica gratuita al no haberse solicitado en primera instancia ni acreditado que las circunstancias económicas y condiciones necesarias para su obtención sobrevinieran posteriormente.

CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022..

Se otorga el amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas. En la medida en que el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato, vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes.

SECCIÓN II
  • Se publica el Resultado del Concurso de Registros nº 312:

-De la DGSJyFP

-De la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, en Cataluña

Ir al resumen.

  • Oposiciones Registros: Por Resolución de 21 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba relación provisional de admitidos y excluidos

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA

Cuando de la escritura resulta que el comprador (que es apoderado del vendedor) conoce que la finca pudo ser vendida previamente en documento privado puede el registrador rechazar la inscripción tratándose de una doble venta y apreciando la mala fe; además puede entenderse tácitamente revocado el poder si el poderdante ya había vendido la finca.

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado; es decir es rechazable un juicio de suficiencia para “hipotecar” cuando lo que se hace es “cancelar”.

130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.

En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131.** INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.

Opuesta a la 163

La falta de legitimación de la firma en una instancia privada que solicita la iniciación de un expediente del art. 199 no impide la práctica del asiento de presentación. Aunque la representación gráfica invada otra inscrita debe iniciarse el expediente, aunque sin consentimiento del titular inscrito de la porción invadida no cabe la rectificación y el resultado del expediente será negativo.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES

La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie mediante el procedimiento del art. 201 LH. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133.**  PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS 

Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos o penales, dado que defienden intereses públicos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación; no siéndoles aplicables, por tanto, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

134.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA DE BIENES DE PRESENTE. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Sigue vigente el cierre registral del art. 254.5LH por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya declarado nulo el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto.

135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

En un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales cabe que se adjudique un bien privativo de uno de los cónyuges, cuando quedó acreditado en el procedimiento que al carácter del bien era ganancial.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En caso de desheredación, aunque no es exigible que se pruebe la inexistencia de descendientes del desheredado, conforme a la tradicional doctrina sobre la dificultad de probar los hechos negativos, si  es necesario que en la escritura de partición los otorgantes manifiestes  expresamente que no existen dichos descendientes.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca; y esquematiza las diferencias entre los artículos 82 y 210 de la Ley Hipotecaria.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141.** INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.

Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente, aunque ya estuviera “mencionado” en inscripciones anteriores.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

La calificación de los poderes ha de hacerse de conformidad al momento en que se otorgó el documento. No cabe aplicar la doctrina de la DG relativa al juicio de suficiencia notarial a documentos otorgados con anterioridad. Si se elevan a publico transmisiones intermedias entre el titular registral y el adquirente es preciso el consentimiento de sus intervinientes.

146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. 

No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, aunque no se acompañe la carta de pago.

 148, 49, 150 y 151** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo), en este último caso con una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas.

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para la aceptación de la herencia previa del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.

Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.

La partición del contador-partidor designado por el testador no requiere el consentimiento de los herederos, aún legitimarios, siempre que no se extralimite en sus funciones o en las instrucciones del testador. Entiende la DG que no hay extralimitación aun cuando la testadora ha declarado unas donaciones no son colacionables y el contador las tiene en cuenta para el computo de las legítimas (puesto que esto último es una operación de computación (también llamada colación en sentido impropio) y no propiamente colación (que es lo que ha prohibido la testadora.)

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos. Ha de tramitarse expediente administrativo por autoridad administrativa competente para la rectificación registral y que se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, que alega un solape con la representación gráfica catastral de su parcela, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA

Resolución contraria a la 131

Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la base gráfica de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. COMUNICACION FORAL 

Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario cuando por la vecindad civil del heredero, exista como régimen legal supletorio alguno que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge, como ocurre en este caso con la comunicación foral de bienes del País Vasco.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural en el País Vasco no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

 

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Viñedos en Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe MARZO 2022. El Procedimiento de Ejecución Ordinaria.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA EN LA LEC. ARTÍCULO 656 LEC. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. SECCIÓN II: Convocatoria Oposiciones Registros
  5. RESOLUCIONES:
  6. 14.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA A LA HERENCIA ABDICATIVA O TRASLATIVA.
  7. 19. 44 y 58 ⇒⇒⇒ CANCELACION POR INSTANCIA DE LAS LIMITACIONES DEL ART 28 LH
  8. 21.*** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. DERECHO DE REVERSIÓN
  9. 24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN
  10. 39. ** OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA
  11. 43. *** SUSTITUCIÓN VULGAR SIN EXPRESIÓN DE CASOS. RENUNCIA DE LOS INSTITUIDOS EN LEGÍTIMA ESTRICTA
  12. 47.** HERENCIA. RESEÑA INSUFICIENTE DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
  13. 50.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE COPROPIETARIO, CUYA FINCA MANTIENE SU SUPERFICIE
  14. 52.*** PACTO DE MEJORA EN DERECHO GALLEGO. RELACIÓN ENTRE DERECHOS FORALES Y REGLAMENTOS EUROPEOS APROBADOS
  15. 55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS.
  16. 70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO
  17. 72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA
  18. 81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES
  19. 82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA
  20. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA EN LA LEC. ARTÍCULO 656 LEC. Emma Rojo.

1.- CUESTIONES GENERALES

La certificación debe cumplir las exigencias de los artículos 223 y ss LH.

– En la práctica se solicita mediante mandamiento librado por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado en el que se sigue la ejecución, pero también puede ser pedida directamente por el procurador de la parte ejecutante debidamente facultado por el letrado de la Administración de Justicia.

– Su contenido es el previsto en el precepto comentado: 1º. Titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado; y, 2º. Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registral embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas.

– Conforme al artículo 660 LEC, la certificación debe expresar la realización de las comunicaciones que prevé el artículo 659 a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo, pero antes de que se expida la correspondiente certificación.

2.- COMUNICACIONES

1) A los titulares de derechos inscritos o anotados sobre la finca anteriores a la práctica de la correspondiente anotación de embargo à no se ven afectados, tienen prioridad frente a la anotación por lo que no es preciso comunicación alguna. A los efectos de avalúo de la finca embargada, el artículo 657 LEC prevé que el letrado de la Administración de Justicia les realice una comunicación para que le informen sobre la subsistencia y cuantía actualmente adeudada por el crédito que dio lugar al gravamen anterior a la anotación de embargo.

2) A los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo, pero antes de que se expida la certificación, el registrador comunicará la existencia de ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante siempre que su domicilio conste en el Registro (artículo 659.1 LEC).

– La comunicación se efectuará por correo con acuse de recibo o por otro medio fehaciente (artículo 660.1 LEC).

– Si la persona que ha de recibir la comunicación ha señalado una dirección electrónica, se entenderá que consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas puedan realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales.

Si el domicilio no consta en el Registro o si la practicada fuera devuelta, el Registrador practicará esta comunicación mediante edicto que se insertará en el BOE.

– Por analogía con lo dispuesto para los procedimientos administrativos, se considera que la comunicación ha sido infructuosa tras dos intentos fallidos. En tal caso, procederá la publicación en el BOE.

3) A los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo y a la expedición de certificación no se les realiza comunicación alguna ex artículo 659.2 LEC.

4) A aquellos que tengan practicado asiento de presentación a su favor al tiempo de expedirse la certificación deberá practicarse la comunicación prevista en el artículo 659 LEC. (STC de 21 de enero de 2008).

5) También, el Centro Directivo, en antiguas Resoluciones de 1987, con fundamento en el artículo 225 RH, ha considerado que debe practicarse la comunicación a aquellos titulares de una hipoteca unilateral pendiente de aceptación.

3.- LA NOTA MARGINAL.

– Con arreglo al artículo 656.2, “El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera”.

– Su efecto -reiteradamente reconocido por la DGRN- es advertir a los terceros que consulten el Registro o que inscriban o anoten sus títulos con posterioridad a la ejecución. Esta nota marginal no provoca el efecto de cierre del Registro y en cuanto a sus efectos, tras la Consulta vinculante de 8 de abril de 2018 y las STS de 7 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021, se ha de tener en cuenta la R. de 28 de febrero de 2022.

IV.- SUPUESTO DE CONCURSO DE ACREEDORES.

Si después de haberse practicado la anotación de embargo y antes de que se haya solicitado la expedición de certificación, consta, anotado o inscrito la declaración de concurso – fase común – del titular de la finca, el Registrador debe denegar la expedición de la certificación con fundamento en el artículo 142 y ss TRLC. El Registrador tan sólo expedirá la certificación de cargas cuando se trate de procedimientos que se pueden continuar ex artículo 144 TRLC. Si, por el contrario, el concurso se encuentra en fase de convenio, procederá expedir la certificación y hacerlo constar mediante la oportuna nota marginal ex artículo 394 TRLC.

Ir al procedimiento de ejecución directa.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Uso de mascarillasEste decreto pasa a ser el que regule el uso de mascarillas por los ciudadanos, desapareciendo la obligatoriedad generalizada en exteriores.

Código Civil Cataluña: contratos. La regulación incorporada gira en torno a las obligaciones del vendedor o suministrador de contenidos y servicios digitales con respecto a la conformidad en el contrato, la entrega o suministro, los remedios de las partes contractuales y la modificación de los contenidos o de los servicios digitales. Se aplica a consumidores y a no consumidores, aunque solo en el primer caso las normas introducidas tienen carácter imperativo. Algunas novedades se aplican a todos los contratos de compraventa.

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas. La finalidad del Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Becas y ayudas al estudio Curso 2022-2023Este RD determina los parámetros cuantitativos por los que se regirán las convocatorias de becas y ayudas al estudio correspondientes al curso académico 2022-2023, financiadas con cargo al presupuesto del Ministerio. También fija los umbrales de renta y patrimonio familiar.

TRIBUNALES. En el TC, cuestión sobre las sanciones que pueden imponerse a los que intervienen en los pleitos o causas; recurso contra el RDLey 14/2021, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público, y recurso contra la regulación de la suspensión de desahucios. Y, en el TS, auto que anula un apartado del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Normativa de Navarra (varias fiscales), País Vasco, Cantabria, Castilla-La Mancha, Canarias, Illes Balears, Cataluña y Aragón. Bastantes son de presupuestos para 2022.

SECCIÓN II: Convocatoria Oposiciones Registros

La Resolución de 3 de febrero de 2022 DGSJFP convoca las Oposiciones, dotadas de 50 plazas (45+5). Se celebrará en Madrid y comenzará, como tarde, el 9 de octubre de 2022. El plazo de inscripción concluyó el 23 de marzo de 2022. Cambian algunos temas respecto al programa de 2015. Ver más información en la página abierta a estas Oposiciones.

Ya se está notando la ampliación voluntaria de la jubilación a los 72 años, pues este mes no se publica ninguna de registradores.

RESOLUCIONES:
14.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA A LA HERENCIA ABDICATIVA O TRASLATIVA.

En los casos renuncia a favor de persona determinada del artículo 1000 2º CC hay una aceptación tácita de la herencia: el renunciante adquiere la herencia y efectúa una nueva transmisión a título gratuito. Pero cuando la renuncia se hace a favor de aquellos a quienes acrecería la porción renunciada no hay tal aceptación tácita, y por ello si hay designados sustitutos vulgares, deben determinarse. En consecuencia, no cabe instancia de heredero único del favorecido por la renuncia.

15.* AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA». CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR

Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas  ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. En consecuencia y sin entrar en el fondo del asunto la DG revoca la nota por falta de motivación

16.** CONVENIO REGULADOR. DIVORCIO. FIRMEZA DE LA SENTENCIA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. PLUSVALÍA MPAL.

Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no).

18.*** COMPRAVENTA SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD VENDEDORA

No es defecto la falta de inscripción del cargo de administrador de una sociedad de capital en el Registro Mercantil para poder inscribir en el Registro de la Propiedad actos y contratos sobre bienes inmuebles. La calificación del registrador se limita a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso pueda ser objeto de calificación.

19. 44 y 58 ⇒⇒⇒ CANCELACION POR INSTANCIA DE LAS LIMITACIONES DEL ART 28 LH

Para aquellas inscripciones practicadas antes del 3 de septiembre de 2021 respecto de las cuales se hubiera hecho constar la limitación del artículo 28 LH, procede su cancelación.

20.** APORTACIÓN DE DOCUMENTO COMPLEMENTARIO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Los documentos complementarios no pueden originar por sí mismos un asiento de presentación, pero sí motivar una nota marginal del asiento principal al que complementa.

21.*** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución que trata sobre la posibilidad de inscribir un derecho de reversión sobre bienes afectos a una concesión de un servicio público; pero que se refieren a bienes propios del concesionario.

22.** CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

En caso de prohibición de disponer establecida en testamento debe respetarse el plazo de duración fijado por el testador sin que el beneficiado pueda renunciar a la misma.

23.** ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Procede la inscripción de un remate aprobado por un valor inferior al 50% del valor atribuido al bien si el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que le atribuye el art 670.4.3 de la LEC.

El letrado de la Administración de justicia es competente para dictar el testimonio del decreto de aprobación de remate y adjudicación, así como el decreto de cancelación, aun cuando los procedimientos sean anteriores a la entrada en vigor del TRLC.

24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN

En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 y 8 de la LPH, como ocurre en el presente caso. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación pero que se limita a confirmar o revocar la primera sin que se puedan añadir nuevos defectos o reformar los existentes. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos, pero debe solicitarse al registrador, no en trámite de audiencia. 

25. * PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

26.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

En toda inmatriculación de fincas, independientemente del medio Inmatriculador, debe haber una total coincidencia entre la finca de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la descrita en el título Inmatriculador. La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes

28.* SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA

La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca.

30.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO. DETERMINACIÓN DEL ASIENTO QUE SE HA DE CANCELAR.

Puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.

31.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA. INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

Inmatriculada una finca la administración no puede solicitar la inscripción por invadir el dominio público, ya que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales.

Sin perjuicio de ello la Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público desde la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Pero el registrador, antes de inmatricular cualquier finca, tiene que comprobar si invade el dominio público con la cartografía registral a su disposición, con independencia de que el dominio público esté inscrito o no.

32.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de colindantes en el procedimiento del art. 199 LH, debidamente justificado según las dudas fundamentadas del registrador, es suficiente para suspender la inscripción de la representación gráfica.

35. y 36. * PETICIÓN DE RECTIFICAR TITULARIDAD Y SUPERFICIE PRESENTANDO DOCUMENTO PRIVADO PROTOCOLIZADO

Resolución que trata un problema muy específico y que como conclusión cabe decir que no es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni una sentencia que no declara una mutación jurídico real; ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro.

38.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO.

Se puede expedir certificación sobre determinados extremos solicitados por los interesados, entre ellos la expresión de la cancelación de una anotación preventiva, siempre aplicando la doctrina que exige un interés legítimo para

39. ** OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA

Admite una opción de compra sujeta a una condición resolutoria, ya que, aunque el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno sólo de los contratantes, en este caso la facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa sino simplemente potestativa: Se han pactado obligaciones recíprocas y no puede ninguno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad sino cumpliendo determinadas exigencias (el concedente, devolución del doble de la cantidad entregada como prima), de modo que dicha condición no es invalidante porque la voluntad del deudor depende de un complejo de motivos e intereses.

40.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL NO SEGREGADA. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

La prescripción adquisitiva no puede inscribirse directamente, sino que tiene que ser reconocida judicialmente, aunque también puede ser reconocida extrajudicialmente pero con consentimiento de todos los titulares registrales o sus sucesores; y si se refiere a parte de una finca inscrita hace falta licencia de segregación.

41.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE DESLINDE

Se analizan distintas cuestiones derivadas de un deslinde judicial: la registradora no puede entrar en si procede o no el deslinde porque considere que lo que hay es una doble inmatriculación, ya que tal apreciación forma parte del fondo del asunto y por tanto no sujeto a calificación; al ser un supuesto de inscripción de base grafica obligatoria, no es necesario 199. Si se declaran obras deben estar perfectamente descritas y cumplir los requisitos para la inscripción de las mismas.

43. *** SUSTITUCIÓN VULGAR SIN EXPRESIÓN DE CASOS. RENUNCIA DE LOS INSTITUIDOS EN LEGÍTIMA ESTRICTA

La renuncia de un heredero a su legítima estricta extingue la legítima para la estirpe y suceden en ella quienes sean legitimarios por derecho propio y no por derecho de acrecer (art. 985, párrafo segundo en relación con el art. 807 CC) aunque el testador haya establecido una sustitución vulgar sin expresión de casos. Es decir, no se produce el llamamiento a los sustitutos vulgares en caso de renuncia del sustituido cuando se refiere a la legítima estricta.

45.** COMPLEMENTO DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. VISTO BUENO DEL ALCALDE. REGISTRO ADMINISTRATIVO DE SALIDA.

Para complementar un proyecto de equidistribución en el sentido de formalizarse segregaciones de las fincas de procedencia, no basta una mera instancia, sino que es necesario tramitar la modificación del proyecto con todos sus requisitos y formalizarlo en una certificación administrativa. La certificación firmada manualmente por el secretario necesita visto bueno del alcalde. Las edificaciones también deben estar incluidas y formar parte del proyecto. El número de salida de registro de los documentos administrativos es potestativo.

47.** HERENCIA. RESEÑA INSUFICIENTE DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO

Para que no sea exigible por el registrador la aportación del acta de declaración de herederos La reseña del contenido del acta de declaración de herederos en la escritura de herencia ha de ser la suficiente para permitir su calificación en los términos previstos en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria: Así debe relacionar: los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, último domicilio del causante, ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos o herederos, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión y la específica y nominativa declaración de herederos abintestato.

48.** RECTIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para rectificar la indicación del régimen económico matrimonial es precisa su acreditación fehaciente objetiva o, en su defecto, consentimiento de ambos cónyuges o sus herederos, o resolución judicial.

49. **PRINCIPIO DE ROGACION. INTERPRETACION DE RESOLUCIONES JUDICIALES

El registrador, aunque debe practicar los asientos que claramente se deduzca son consecuencia de las resoluciones judiciales, para no entorpecer su cumplimiento y no caer en un excesivo rigor formalista, no puede determinar por si mismo el alcance de las mismas y deducir consecuencias que no se infieran indubitadamente.

50.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE COPROPIETARIO, CUYA FINCA MANTIENE SU SUPERFICIE

Se confirma la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa ante la oposición de quien es cotitular del dominio de una finca colindante. Aunque la superficie de la finca de este no ve modificada su superficie, sí se aprecia posible invasión a cauda de la delimitación geométrica de la RGG que se pretende inscribir. 

52.*** PACTO DE MEJORA EN DERECHO GALLEGO. RELACIÓN ENTRE DERECHOS FORALES Y REGLAMENTOS EUROPEOS APROBADOS

No cabe el pacto de mejora gallego realizado por un extranjero, aunque tenga su residencia habitual en Galicia.

Ir al archivo especial donde se comenta por extenso esta Resolución

54.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. OBJETO DE LA TRANSMISIÓN

La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada.

55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS.

La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en una sentencia que reconoce la existencia de una comunidad de bienes por existir convivencia More Uxorio. Las resoluciones judiciales han de ser originales y estar firmados o contener CSV. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero.

56.* SEGREGACIÓN Y VENTA. RECTIFICACIÓN DE ERROR

Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del registro: se trata de unas servidumbres que no se arrastraron en una segregación.

57.** HERENCIA. RENUNCIA A LEGADO DE CANTIDAD

La existencia de un legado de cantidad no implica necesariamente una carga real sobre los bienes de la herencia ni impide la inscripción de la partición. El legatario tiene la posibilidad de pedir la Anotación de legado.

59.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA SIN ESPECIFICAR EN LA NOTA LAS ALEGACIONES DE COLINDANTES

La nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica debe incluir, en su caso, las alegaciones del colindante que se opone a dicha inscripción y que hayan fundamentado la resolución por parte del registrador sin que implique que es un trámite que se notifica al interesado al efecto de que pueda hacer nuevas alegaciones o interponer recurso.

60.* HERENCIA. ADQUISICIÓN ONEROSA. SUBSANACIÓN NO ENVIADA AL REGISTRO QUE CALIFICA

Ante determinadas omisiones en la escritura original, la diligencia de subsanación debe de enviarse por los cauces y provocó la inscripción.

61. ** PARTICIÓN DE HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE ALGUNOS DE LOS LEGITIMARIOS

En el derecho común (Código Civil) el legitimario al que en pago de su legítima el testador ha adjudicado unos bienes, debe intervenir en la partición, porque para calcular el «quantum» de la legítima estricta han de tenerse en cuenta todos los bienes relictos. (Salvo que el testador hubiera realizado una verdadera y completa partición)

62.** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIENDO TRANSMITIDA POR COMUNEROS.

Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada” a los efectos del art. 1320 CC y 91 RH.

63.** VENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL CUANDO PERTENECE A VARIOS COMUNEROS.

En caso de enajenación de vivienda privativa por persona casada, en los casos de proindivisión, no es necesaria la manifestación relativa a la vivienda habitual de la familia

64.** CANCELACION DE DOMINIO POR SENTENCIA FIRME MANTENIENDO LAS CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a título universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición.

65.* PRORROGA DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación.

67.** EJECUCIÓN DE PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. REQUERIMIENTO AL HIPOTECANTE NO DEUDOR O SUS HEREDEROS

Al hipotecante no deudor debe requerírsele de pago, notificarle la diligencia de subasta, y la fijación del valor de la finca ejecutada, así como el acuerdo de enajenación de los bienes, para la defensa de sus derechos. Los tramites esenciales del procedimiento a calificar en el ámbito del art 99 RH no se limitan a la notificación de la providencia de apremio y la diligencia de embargo, sino también a aquellos otros frente a los que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social atribuye específicos derechos de defensa.

68.** CALIFICACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN PARA INICIAR EXPEDIENTE DEL 209

El registrador debe rechazar la tramitación del Expediente de doble inmatriculación del art. 209, cuando tiene dudas de que exista dicha doble inmatriculación. Las dudas deber ser fundadas y están dentro del ámbito de la calificación registral.

70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO

No es posible inscribir la descripción del resto de una finca sin inscribir la finca segregada. El art. 47.3 RH no es aplicable al propio título de segregación, sino a los posteriores que se refieren a la porción resto y no ha tenido acceso al registro dicha segregación.

71. ** HERENCIA EN LA QUE NO CONSTA EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE HEREDERA CASADA

Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial (Art. 51.9) RH.

72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA

La aplicación del artículo 92 del RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien (art.54RH)

73.** COMPRAVENTA. PLUSVALÍA MUNICIPAL

El IMIVTNU debe declararse/comunicarse al Ayuntamiento, como requisito de inscripción, aunque el TC haya anulado las normas de determinación de la base imponible.

74.** SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. CLÁUSULA ESTATUTARIA AMBIGUA.

La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo.

COMENTARIO: Ver artículo sobre los requisitos para dividir un piso o local en propiedad horizontal de Emma Rojo publicado en un Informe de la Oficina Registral. (AFS)

75.** NOTAS DE AFECCIÓN URBANÍSTICA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años.

78.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL SIN MANIFESTACIÓN EXPRESA SOBRE SITUACIÓN ARRENDATICIA

No basta, a efectos del derecho de adquisición preferente, la mera alegación de que “del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios”. Ha de acreditarse debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios

79.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Si el Ayuntamiento se opone a una inmatriculación, por entender que parte de la finca está afectada por una expropiación anterior, el registrador tiene que denegar la inscripción. Al interesado sólo le cabe impugnar en vía administrativa la oposición del Ayuntamiento, aunque, a su juicio, haya un claro error de hecho en la oposición alegada.

81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES

Para que una Sentencia sea título formal Inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta).

82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA

La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización, esto es, no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,

83.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Repite la DG su doctrina consolidada sobre el alcance del recurso gubernativo y sobre que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO 2021

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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PORTADA DE LA WEB

Castro de Borneiro en Cabana de Bergantiños. Por Jose Luis Cernadas Iglesias.

Ocas. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Septiembre 2021. Los actos de disposición sobre la vivienda habitual.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. Emma Rojo.

El artículo 1.320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges, o, en su caso, la autorización judicial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual.

Son tres los requisitos para que proceda la aplicación del precepto:

1) Que se trate de vivienda, por lo que no es aplicable si se trata, por ejemplo, de una plaza de garaje.

2) Que sea vivienda habitual, no ocasional. Por esta razón, es importante que el documento que contenga el acto de disposición determine si el bien privativo o el derecho sobre el bien privativo del que uno de los cónyuges dispone tiene o no la consideración de “vivienda habitual”. El hecho de que el documento refleje que ese bien es vivienda (v.gr.: “vivienda unifamiliar”) permite presumir legítimamente que es la vivienda habitual del disponente y su cónyuge, aunque no se afirme expresamente. Si no tuviera ese carácter, lo procedente sería manifestarlo así en el documento.

3) Que medie el consentimiento de ambos cónyuges. El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella. El titular del derecho es el cónyuge, y no los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el otro cónyuge o haya ya fallecido (R. de 13 de junio de 2018).

En cuanto a la doctrina de la DGRN sobre la interpretación de este precepto es sumamente amplia por lo que indicaremos que NO es aplicable:

1) Cuando se trate de realizar actos dispositivos sobre la nuda propiedad de la vivienda de la que es titular uno de los cónyuges.

2) Tampoco, cuando los actos dispositivos recaigan sobre cuotas indivisas de varios condueños, salvo que los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes.

3) Por aplicación de la teoría del negocio jurídico complejo, no es aplicable cuando se trata de una hipoteca que tiene por finalidad la adquisición inmediata de la vivienda hipotecada.

4) No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual.

6) No es aplicable a los solteros, divorciados o viudos comparecientes, salvo lo dispuesto en las respectivas normas autonómicas sobre parejas de hecho. (RDGRN de 10 de mayo de 2017 y de 29 de octubre de 2020).

Sí es aplicable el precepto, por ejemplo, cuando se trata de una ampliación de hipoteca sobre la vivienda familiar en la medida en que se trata de un acto de disposición que cae dentro del artículo 1.320.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Apenas ha habido publicaciones en agosto, tanto de Carácter General como Autonómico y de poca trascendencia para la oficina registral:

De carácter General ha habido dos:

RDLey 16/2021: Medidas de protección social por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que prorroga la suspensión de determinados desahucios y lanzamientos. Posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria en arrendamientos de vivienda habitual. Los consumidores vulnerables podrán solicitar moratoria de renta ante arrendadores públicos o grandes tenedores. Se amplía el plazo para que el arrendador afectado solicite compensación. Ver resumen amplio.

 Nuevo modelo de Registro Civil en el Registro Civil de Madrid: R de 29 de julio de 2021, de la DGSJyFP, por la que se acuerda la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg en la Oficina General de Madrid: que implica la plena entrada en vigor para dicha Oficina del nuevo modelo de Registro Civil que ha de implantarse conforme a la Ley de Registro Civil de 2011, modificada por la Ley 6/2021, de 28 de abril. Ver resumen amplio.

Disposiciones Autonómicas.

Y de ámbito autonómico se han publicado disposiciones en  Andalucía, Asturias, Navarra, Extremadura y Canarias, ninguna que afecte a la oficina registral.

No se ha publicada nada relativo a los Tribunales, ni Constitucional ni Supremo.

SECCIÓN II

Resuelto el Concurso de Aspirantes por las RR de 23 de Agosto de la DGSJyFP  y de la DG de Derecho Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña

RESOLUCIONES:

Se han Publicado 32:

283.*** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO

Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento con opción de compra el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

284.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CUYA POSPOSICIÓN A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEGÓ A INSCRIBIRSE

No procede cancelar una condición resolutoria inscrita antes de la hipoteca que se ejecuta, aun cuando existe un pacto de posposición de la condición a la hipoteca, ya que el pacto de posposición no llegó a inscribirse.

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El registrador puede denegar la inscripción de una base gráfica, aunque sea basada en la certificación catastral y la medida sea idéntica a la que figura en el registro cuando los colindantes manifiestan una oposición documentada ( loo único que cambiaba respecto a la descripción literaria era un lindero).

287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES

Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, si se acredita la antigüedad del cambio de uso y la prescripción de la infracción urbanística, (por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) aunque por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.

288.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA PREVIA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. Por tanto no procede cuando el propio interesado reconoce que comprende una porción de terreno adquirida después de la inmatriculación en documento privado y, por tanto, no inscrita.

289.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA

La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción, sin que pueda actuar a base de presunciones. La norma recogida en el artículo 1256 del Código Civil no tiene carácter absoluto.

290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para exigir licencia administrativa, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la existencia de una parcelación urbanística; es decir, ha de ir acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones…

291.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Resolución que analiza la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resolución administrativa y la necesidad o no de manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca.

292.* LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Se puede legalizar un libro de actas de una mancomunidad no inscrita en los libros del registro, si ya consta en el registro la legalización de diversos libros de los edificios que la conforman.

293.** PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE POR CONTIENDA JUDICIAL. MOTIVACIÓN DE LAS DUDAS DE LA REGISTRADORA.

En el caso de un expediente del artículo 199 la registradora fundamenta correctamente sus dudas fundándose en la oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas.

294.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Para que la registradora pueda suspender la inscripción de una representación gráfica por invasión del dominio público, se requiere la oposición de la Administración correspondiente, sin que baste que sea alegada por las colindantes ni que conste como lindero en una descripción registral.

295, 302 y 304 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución que reitera la abundantísima doctrina según la cual La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

296.* SUBROGACIÓN HIPOTECA. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA

En el juicio de suficiencia de la representación efectuado por el notario no cabe reseñar el documento con expresiones como “título legítimo”, ni se deben utilizar expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. Se exige la constancia por el notario “de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura…”.

297.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

298.** DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL

El tipo documento público presentado a inscripción ha de ser congruente con la naturaleza del acto a inscribir: para inscribir la segregación de una finca se exige que conste en escritura pública aunque se haya ordenado en ejecutoria judicial. La incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva para las segregaciones, aunque venga ordenada judicialmente.

299.**  TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Disuelta la sociedad de gananciales sin liquidarla, ninguno de los cónyuges es titular de una participación proindiviso sobre los bienes que la integran hasta que se efectúe la liquidación; sin embargo nada obsta a que con consentimiento de ambos pueda transmitirse una mitad o cualquier otra cuota del mismo modo que puede transmitirse la totalidad.

300.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NOTIFICACIÓN DE LA VALORACIÓN AL INTERESADO.

Resolución que se analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos administrativos.

301.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA SIN REFERENCIA NI CERTIFICACIÓN CATASTRAL

En un expediente del art. 199 LH mediante base gráfica alternativa, aun cuando exige que el promovente manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, en el caso de que se trate de una finca que no tenga asignada geometría ni referencia catastral propia basta que manifieste que que la descripción catastral no existe.

303.** SOLICITUD DE ANULACIÓN DE CANCELACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO NEGATIVO y REGISTRO.

Cancelada por resolución Judicial una inmatriculación, no puede instarse recurso gubernativo para que no se cancele por perjudicar a 3º, debiendo acudirse a la vía judicial. Los efectos del silencio o falta de resolución tempestiva se regulan en el art 327 LH, sin que exista una remisión al régimen administrativo del silencio administrativo.

306.*** LA MANIFESTACION SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA HA DE SER ESPECIFICA

Dada la trascendencia que la ley atribuye a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, no caben expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas sino que el artículo 91 RH exige una manifestación específica sobre que la finca no sea vivienda habitual de la familia.

La resolución analiza también los conflictos de competencia entre la DGSJyFP y Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña

307.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO

La constancia documental de los medios de pago en las escrituras se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento pero no a los pagos aplazados. En pagos mediante transferencia basta manifestar los códigos de las cuentas de cargo y abono y por tanto es inscribible aunque el resguardo es ilegible

309.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH APORTANDO COMO TÍTULO PREVIO UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

No cabe admitir como título previo inmatriculador un acuerdo transaccional homologado judicialmente: ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente; Tratándose de divisiones judiciales de herencia cuando culminan en forma no contenciosa se precisa escritura pública. En cuanto a contenido material ha de documentar una transmisión: un acuerdo de los interesados para vender no acredita ninguna adquisición.

310.**  EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART 201 LH. FINCA SEGREGADA Y GRAN EXCESO DE CABIDA. MANIFESTACIONES DE LOS COLINDANTES.

Puede tramitarse e inscribirse un expediente del art. 201, cualquiera que sea la cabida aumentada e incluso en los casos de segregación previa, siempre que no se alteren los linderos fijos y la diferencia de cabida no afecte a los colindantes, que pueden manifestar su conformidad a la rectificación pretendida.

311.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO TITULAR DE PARCELA COLINDANTE DE NATURALEZA PATRIMONIAL

En los expedientes del art. 199, cuando el colindante es la Administración, es correcto denegar la incorporación de la base grafica si dicha administración formula oposición porque alberga dudas y anuncia la iniciación de un expediente de deslinde. Esta doctrina es aplicable no solo a los bienes de dominio público sino también a los patrimoniales.

312.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

No puede incorporarse una representación gráfica rectificado la cabida, aun cuando el exceso sea muy pequeño, cuando en la propia solicitud se está reconociendo que el aumento se debe a una cesión por el colindante, lo que supone la segregación de una porción de la finca registral colindante y su posterior agregación a la finca de que son titulares. La rectificación de cabida en este caso encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.

313.* EXPEDIENTE JUDICIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO

No se admite reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio si el promotor es causahabiente del titular registral, pues en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

316.** AGRUPACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS. OBRA NUEVA. ACREDITACIÓN DE ANTIGUEDAD

En la inscripción de las obras nuevas por antigüedad, ha de calficarse por el registrador cual es el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística, de manera que es correcto suspender la inscripción si la finca está en suelo rústico de especial protección, a fin de aclarar este extremo y si la edificación es anterior a la declaración de dicho tipo de suelo.

317.*** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE NACIONAL NEERLANDÉS

La partición hereditaria de un holandés se efectúa sobre la base de un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, que se tramita porque el ultimo testamento es un testamento revocatorio de los anteriores.  Admite la Dirección, que la registradora pida dicho  testamento revocatorio puesto que en él se efectúa una “professio iuris”; es decir que forma parte del título sucesorio, y por tanto exigible de acuerdo con el art. 14 LH

318.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente del art. 201, la Dirección admite las dudas de identidad que plantea la registradora: la finca procede de una segregación y la matriz según el catastro es infinitamente más pequeña que en el registro, además de que existe inscrita una servidumbre de paso y ahora la finca pasa a lindar con un camino – por lo que parece justificado que se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. Tales dudas debieron expresarse en la certificación, pero en este caso fue expedida por otro registrador. En cuanto a la notificación a los colindantes registrales es trámite esencial del procedimiento y el el registrador en la certificación quien ha de determinar de forma precisa cuáles son las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas.

319.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL. LEY 5/2019 Y LEGISLACIÓN CATALANA.

Resolución que analiza la compatibilidad entre la Ley 5/2019 y el Código de Consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas normas a la actuación notarial y registral. La conclusión es que el registrador en su calificación, en cuanto a la protección de consumidores,  ha de comprobar que se ha tramitado el Acta prevista en la Ley 5/2019, y que  la reseña de la misma cumpla con los requisitos exigidos en el art 15.7; El hipotético control material de las actuaciones previstas en el Código de consumo de Cataluña, entraría dentro del contenido del acta y es allí donde se plasmaría.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE AGOSTO 2021

INFORME NORMATIVA AGOSTO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES AGOSTO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

OTOÑO. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2021. Intereses contrapuestos en herencias.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS CONFLICTOS DE INTERESES EN LA PARTICIÓN HEREDITARIA. Emma Rojo.

Es evidente que valorar si existe o no conflicto de intereses en la partición es materia que cae dentro de la calificación registral y ello porque este tema afecta a la capacidad del que otorga el negocio. La primera cuestión que se plantea es entonces determinar cuándo existe conflicto de intereses. Como señaló la STS de 17 de enero de 2003 “la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos…”.

Para detectar las situaciones de conflicto de intereses hay que tener en cuenta tres esenciales principios:

Primero.- Hay conflicto siempre que el beneficio de una de las partes o patrimonios relacionados imponga un equivalente perjuicio para la otra parte o patrimonio. Cada parte pretende obtener el mejor beneficio, y, el problema consiste en que si lo consigue, ello redunda necesariamente en perjuicio del otro.

Segundo.- Para que exista conflicto, es necesario que el representante ejerza una facultad de decisión, es decir, emita su voluntad sustantiva sobre el contenido del negocio. No cabe el conflicto si el representante se limita a ejecutar un negocio o acto que ya esta previamente decidido y configurado en todos sus detalles por el propio representado.

Tercero.- Por último, no basta el hipotético riesgo de conflicto de intereses. Es preciso que ese riesgo cristalice en conflicto real de intereses.

Son muchos los casos de conflictos de intereses resueltos por la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, es doctrina registral reiterada, por todas, Resoluciones de 6 de noviembre de 2002 y de 15 de septiembre de 2003 que no existe conflicto de intereses cuando los bienes de adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. El Centro Directivo reconoce que la adjudicación proindiviso, conforme a las cuotas legales o testamentarias es una operación sin transcendencia económica que supone, desde el punto de vista jurídico, una transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio hereditario en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los singulares bienes, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados por el cónyuge viudo.

También, es criterio del Centro Directivo, por todas, Resolución de 2 de marzo de 2015, que no existe necesariamente oposición de intereses cuando en una partición interviene un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso.

En cambio, sí hay conflicto de intereses cuando existen bienes que figuran inscritos con carácter presuntivamente ganancial o, en definitiva, bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter, pues, no cabe duda, que el carácter ganancial o privativo que se les dé a tales bienes benefician o perjudican respectivamente al cónyuge viudo y al hijo y heredero menor de edad en cuyo nombre interviene aquél. Por todas, Resolución de 23 de mayo de 2012.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

El informe de este mes tiene importantes normas que atañen a los Registros la Propiedad, con modificaciones del Código Civil y la Ley Hipotecaria

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Ley de apoyo a Personas con discapacidad

Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Amplísima modificación que afecta, entre otras leyes, al Código Civil, en materia de representación legal; y a la Ley Hipotecaria, suprimiendo el artículo 28, desapareciendo las inscripciones y anotaciones relativas a la constancia de los supuestos de incapacidad, modificando la regulación del antiguo Libro de Incapacitados y las hipotecas legales.

Ir a la página especial con resumen amplio y enlaces.

Algunas tablas comparativas

Ley Orgánica de protección a la infancia y la adolescencia 

Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

Se trata de una ley integral sobre la violencia contra los niños, niñas y adolescentes. Sus disposiciones finales afectan a una gran cantidad de leyes, entre ellas, cuatro artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con el resumen amplio y enlaces.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado Disposiciones de Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Extremadura Pero sin especial interés para la oficina registral

SECCIÓN II

Concurso Registros: Resultado en el BOE

Resolución de 11 de junio de 2021, de la DGSJyFP  y de CATALUÑA, por las que se resuelven el concurso ordinario n.º 309, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver archivo de Concursos.

Constituido el Cuerpo de Aspirantes a Registradores

Orden JUS/670/2021, de 23 de junio, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a doña María Concepción de Solance del Castillo, registradora mercantil y de bienes muebles de Asturias I.

Se declara la jubilación de doña María del Carmen Pérez López-Ponce de León, registradora mercantil de Málaga II.

 

RESOLUCIONES:
166.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: DURACIÓN

El derecho al uso a la vivienda habitual, cuando no hay hijos menores, o hay custodia compartida, debe tener un plazo de duración.

170.() ADJUDICACIÓN DIRECTA JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL

Aunque en un decreto de adjudicación se omitan algunos de los datos descriptivos con que las fincas figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción.

171.** COMPRAVENTA. DUDAS DE IDENTIDAD ENTRE DISPONENTE Y TITULAR REGISTRAL

En el caso de extranjeros de países cuyo número de  documentación de identidad cambia, la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, ha de considerarse suficiente para acreditar la identidad con el titular registral, salvo que el registrador no considere suficiente dicha aseveración, pero debe motivarlo adecuadamente y en el momento de la nota de calificación.

172.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional  no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

173.** EJECUCIÓN JUDICIAL CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

174.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE HACER

Resolución que sistematiza la cancelación de asientos por transcurso del plazo y en particular: Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio se pueden cancelar, a falta del consentimiento del titular de la misma, transcurridos veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

  1. ** ACTA NOTARIAL DE DESAFECTACIÓN DE APARTAMENTOS. APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Desde la primitiva ley 42/1998 es obligatorio un número mínimo de diez alojamientos para la constitución de un inmueble en régimen de aprovechamiento por turnos, sea en la modalidad de derecho real o personal. Para la desafectación de elemento es necesario el consentimiento a la modificación por la empresa de servicios por medio de su representante, debiéndose acreditar quien es y que además debe comparecer.

176.** INMATRICULACIÓN POR TÍTULO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. COINCIDENCIA CON FINCA YA INMATRICULADA

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 LH . Ha de razonarse porqué se considera que una finca forma parte de otra inscrita de mayor cabida.

177.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO

Las dudas fundadas sobre una posible invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción.

178.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.

Admite que el envío de una copia simple de una escritura de cancelación de una hipoteca unilateral en la que se intima al acreedor, que no ha aceptado la hipoteca previamente, para que la acepte en el plazo de 2 meses con la advertencia oportuna es una verdadera notificación y si transcurre dicho plazo sin aceptar es posible solicitar la cancelación registral.

179.** PODER Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Cuando en un negocio jurídico relativo a bienes inmuebles en España otorgado ante notario extranjero se actúa con un poder, el notario extranjero tiene que emitir un juicio de suficiencia equivalente al que emitiría el notario español. El derecho extranjero alegado hay que probarlo adecuadamente.

181.*** COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE COMPRA SOBRE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción sobre el mismo, así como los supuestos en que sería susceptible de reflejo registral y sus requisitos.

182.** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O DECLARACIÓN RESPONSABLE EN MADRID.

En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. En la legislación anterior la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo era posible, pero era necesario reconocimiento de la Administración, o Acta de inspección de lo edificado con conformidad y transcurso del plazo de un mes para emitir la licencia.

184.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE

En el caso del derecho de trasmisión recupera la doctrina sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo del transmitente en la herencia del primer causante, y además que tal intervención no puede limitarse a prestar su consentimiento a la escritura sin ninguna adjudicación, sino que debe estar causalizado.

185.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PRIVATIVO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LIQUIDACIÓN R.E.M.

No es directamente inscribible un Decreto Judicial de adjudicación dictado en un procedimiento de liquidación de Gananciales disolviendo el condominio de una finca privativa en proindiviso oprdinario sin expresar que fue la vivienda familiar

186.** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN

Para cancelar las cargas posteriores a la condición resolutoria como consecuencia de la resolución por incumplimiento de la condición garantizada dese requiere el consentimiento de sus titulares.

187.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídico no pudiendo practicarse inscripciones a favor de las mismas, salvo las excepciones admitidas como las anotaciones de demanda y embargo y las inscripciones transitorias o de mero puente.

188.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RESOLUCIONES DEL ARTÍCULO 2.4 LH

Cabe practicar anotación preventiva de demanda de las resoluciones del artículo 2.4 LH por una medida cautelar por la que «se acuerda la suspensión del poder notarial otorgado por los presuntos incapaces» dada su finalidad cautelar.

189.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No es anotable un embargo entablado contra quien no es titular registral de la finca en el momento de la presentación del mandamiento en el registro.

191.** EJECUCIÓN DE EMBARGO SIN CONSTAR NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

En una ejecución de un embargo, respecto del cual no consta en el registro haberse expedido la certificación de cargas, es posible inscribir la adjudicación de la finca y la cancelación de la anotación ejecutada, pero no la cancelación de las cargas posteriores, para cuya cancelación no bastará una expresión genérica sino que deberán señalarse de forma individual cada una de las cargas que deben ser canceladas.

192.*** COMPRAVENTA INTERVINIENDO TUTOR CON JUICIO DE SUFICIENCIA SIN INSERTAR LA AUTORIZACIÓN PARA ENAJENAR

Los requisitos que se exigen en los artículos 98 de la Ley 24/2001 y 166 del Reglamento Notarial, relativos al juicio se suficiencia notarial en los supuestos de representación, son aplicables también a una declaración de incapacidad y a la autorización judicial para enajenar el tutor bastando la reseña de los documentos sin que el registrador pueda exigir la incorporación del testimonio del auto reseñado por el notario bajo su fe.

194.** SENTENCIA DECLARATIVA DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Para que sea inscribible la Sentencia que declare la adquisición de una finca inscrita por prescripción es necesario que el procedimiento se haya entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión.

195.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA DISCONTINUA

En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015.

196.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. RECURSO DE REVISION POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Aunque el tercer poseedor debe ser demandado y requerido de pago, cuando el tribunal se pronuncia sobre tal extremo el registrador no puede entrar a calificar. También trata de la posibilidad del recurso extraordinario de revisión por la nulidad de clausulas abusivas en procedimientos anteriores a la Ley de Contratos Inmobiliarios.

197.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH SIN EL TRANSCURSO DEL AÑO ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR

Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.

198.** HERENCIA. RECTIFICACIÓN

Si al ratificar una escritura se rectifica su contenido es preciso a su vez la intervención de todos los otorgantes iniciales pues se está modificando precisa el consentimiento de todos quienes la otorgaron en cuanto les afecta. Reitera doctrina sobre los efectos de la confesión de privatividad

199.** INMATRICULACIÓN  Y  SOSPECHAS DEL REGISTRADOR DEL TÍTULO INICIAL.

Aunque de los documentos presentados para la inmatriculación haya indicios de los que pueda resultar que no es claro que el transmitente sea dueño de la finca (en el catastro está a nombre de desconocidos; del testamento del causante parece que la finca pudiera no ser del testador..), si se cumplen los requisitos para la inmatriculación del art. 205 (doble título, y el previo es una herencia en el que el causante ha fallecido con más de un año de antigüedad) el registrador no puede calificar que sean títulos creados ad hoc. Sólo en su caso y siempre debidamente fundamentado que la finca invade el dominio público u otra finca inmatriculada.

200.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HERENCIA. RECURRE APODERADO.

Para rectificar un error en una inscripción que se refiere a la participación en un garaje con asignación de un uso exclusivo de la plaza es preciso el consentimiento unánime de los titulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento correspondiente entablado contra todos ellos, al tratarse de un error de concepto. Para recurrir un apoderado no es necesario que del texto del poder resulte literal o expresamente que el apoderado tiene facultades para recurrir.

201.**  HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre registral del art. 254 LH cuando el sujeto pasivo es un no residente la competencia para la liquidación corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria

202.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

El exceso de cabida tiene por objeto rectificar un erróneo dato en la descripción de la finca registral pero sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. El registrador a la vista de la oposición del colindante debidamente sustentada, debe adoptar un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

203.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA INTERVENCIÓN DEL  ADMINISTRADOR CONCURSAL

El juicio notarial de suficiencia de la intervención de un administrador concursal tiene que especificar en qué fase del concurso se halla la sociedad y, de estar en fase común, emitirse a la vista del auto de declaración del concurso, no sobre la base de una credencial del nombramiento de administrador concursal. La cancelación de una condición resolutoria se equipara a la enajenación de bienes por lo que se necesita autorización judicial en la fase común.

205.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR MAYORÍA HABIENDO PROPIETARIOS POSTERIORES.

Tratándose de un acuerdo que no exige unanimidad sino mayoría cualificada y habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, es inscribible aunque haya propietarios inscritos que no intervinieron en el acuerdo por haber inscrito su adquisición después de haberse adoptado el acuerdo pero antes de su presentación en el registro.

206.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística

207.*** EJECUCIÓN EN UN UNICO PROCEDIMIENTO DE UNA DEUDA DERIVADA DE DOS HIPOTECAS DISTINTAS

No cabe acumular en un único procedimiento, sea el especial de ejecución hipotecaria o el ordinario, la ejecución de dos créditos hipotecarios diferentes que recaen sobre distintas fincas. Ni tampoco cabe, en ejecución una única sentencia que anuló ambos créditos e impuso la devolución del importe prestado, anotar el embargo con la preferencia que tenían las hipotecas inscritas, puesto que respecto a los terceros titulares de cargas intermedias solo les puede perjudicar la hipoteca hasta el importe de su respectiva responsabilidad que figura en el registro.

208.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE DE MÁXIMO POR CADUCIDAD

Para cancelar por caducidad una hipoteca flotante (operaciones factoring) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).

210.** PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL «DERECHO A PERMANECER» EN UN INMUEBLE DECLARADO EN UN INCIDENTE DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2021. La atribución a un bien del carácter ganancial o privativo

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.

1.- LA ATRIBUCIÓN GANANCIAL.

El artículo 1355 CC permite que los cónyuges atribuyan de común acuerdo carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, con independencia de la procedencia de los fondos utilizados para la adquisición.

No hay duda de que si los fondos utilizados para la adquisición del bien fueran gananciales, el bien adquirido sería ganancial por aplicación del art. 1347.3 CC; no haría falta pues la voluntad de las partes para atribuir al bien adquirido carácter ganancial. Lo que permite el art. 1355 CC es que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a bienes que, de no existir tal acuerdo, serían privativos con arreglo a los criterios de determinación legal. Se trata en definitiva de impedir la aplicación del principio de subrogación real del art. 1346.3º CC (Vid. R de 29 y 31 de marzo de 2020).

Son cuestiones para tener en cuenta las siguientes:

1) Elementos objetivos: el art. 1355 sólo juega en relación a las adquisiciones onerosas pues las adquisiciones gratuitas y la simultánea asignación por el donante caen en el ámbito de aplicación del artículo 1.353 CC. Ahora bien, este precepto deja a salvo que el donante o testador disponga lo contrario.

2) Elemento causal: frente a la doctrina tradicional de la DGRN que consideraba que en las aportaciones a la sociedad conyugal era necesario expresar la “causa de la transferencia patrimonial”, que no puede presumirse a efectos registrales, el Centro Directivo, ha suavizado esta exigencia, al entender que la exigencia de causa ha de ser interpretada en sus justos términos pues la vida matrimonial crea entre los cónyuges necesidades y obligaciones comunes de naturaleza personal y patrimonial.

3) Elemento temporal: la atribución del carácter ganancial se ha de efectuar en el mismo momento de la adquisición del bien (STS de 27 de febrero de 2007). Sin embargo, no faltan autores que admiten que el pacto se realice con posterioridad a la vigencia del régimen de gananciales toda vez que el art. 1323 CC permite la contratación entre cónyuges. También cabe la posibilidad que el pacto se efectúe durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se refiera a bienes adquiridos con anterioridad al inicio de la misma (vid. R. de 16 de abril de 2003).

2.- LA ATRIBUCIÓN PRIVATIVA.

Como ha escrito ALFONSO DE LA FUENTE, con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo. Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad del art. 1.324 CC en relación con el art. 95.4 RH.

El artículo 95.2 R.H dispone que,

“El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”.

Por lo tanto, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión y, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial.

Para lograr la adquisición del bien como privativo, la DGRN no había admitido la simple manifestación por parte del adquirente; tampoco, la simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo; tampoco, el hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador, ni la escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

El Centro Directivo no aceptó la confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello, aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Tampoco se ha admitido la manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial ni la manifestación hecha en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

¿Cómo lograr entonces que el bien se inscriba con carácter privativo? La R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

Ya la R. de 30 de julio de 2018 admitió el “pacto de privatividad” siempre y cuando concurra justa causa tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, como ha quedado antes expuesto, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes disposiciones generales aunque de escaso interés en la oficina registral. Por mencionar alguna:

Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.

Real Decreto 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

Nace un nuevo suplemento en el BOE de acceso gratuito y universal durante cuatro meses. La inserción en él sustituye a los diversos boletines y tablones donde se publicaban resoluciones y comunicaciones judiciales, dando fecha fehaciente a la publicación. Los órganos judiciales dispondrán en la oficina judicial de un sistema automatizado de remisión y gestión de edictos, controlado por el letrado de la Administración de Justicia.

Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR)

Circular 3/2021, de 13 de mayo, del Banco de España, que modifica otra anterior para adaptar la definición del índice basado en el Euro short-term rate (€STR), a efectos de su consideración como tipo oficial.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en La Rioja (Mecenazgo), Navarra (instalaciones de energía solar; Impuestos) y Valencia (Función Pública). Pero sin interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional

Se han publicado una seria de Sentencias del TC relativas a:

Control de oficio de cláusulas abusivas;  Notificaciones Lexnet; Emplazamiento por edictos en desahucio arrendaticio y en ejecución hipotecaria; Primer emplazamiento a persona jurídica por la dirección electrónica.

SECCIÓN II

Nuevo Concurso Registros

RR de 30 de abril de 2021, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de Cataluña, por la que se convoca concurso ordinario n.º 309 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PROVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA.

Ver archivo de Concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de doña María Angustias Lidueña Gómez, registradora de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:

124.* NUEVA PRESENTACIÓN ESTANDO PENDIENTE RECURSO SOBRE EL MISMO DOCUMENTO YA INSCRITO

Se debe suspender la calificación e inscripción de un título anteriormente presentado e inscrito, si se encuentra pendiente de resolución un recurso del mismo, en el que se planteaba que el título no había sido inscrito en los términos que resultaban del mismo.

125.** PRENDA SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA HERENCIA.

La prenda sobre los derechos hereditarios en una finca concreta no es susceptible de inscripción, ya que la prenda recae sobre bienes muebles. Tampoco sería posible una hipoteca sobre los referidos derechos hereditarios, ya que la cuota del heredero puede materializarse en otros bienes siendo la partición dependiente de la voluntad de todos los herederos y no sólo del deudor.

126.** INSTANCIA SOLICITANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UNA FINCA ACTIVO ESENCIAL DE SOCIEDAD.

No es posible hacer constar en el asiento registral de bienes inmuebles de sociedades la constancia del carácter de activo esencial del bien porque el legislador no lo ha previsto en el art. 160de la LSC.

128.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

La mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no constituye una parcelación ilegal.

130 144 y 145 *** EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA.

Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

131.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución que hace un recorrido por diversos medios de notificación y los efectos que se derivan de cada uno de ellos. Para el ejercicio unilateral de la opción el optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos.

132.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE COMPRAVENTA. APROVECHAMIENTO DE AGUAS

Para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH es necesaria la coincidencia de la descripción entre el título y certificación catastral descriptiva y gráfica. La Resolución hace un esquema muy interesante de las diversas posibilidades en la inscripción del agua y sus aprovechamientos

133.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

No procede practicar asiento de presentación de documentos privados que no pueden provocar operación registral. El recurso que procede ante la negativa a practicar el asiento de presentación es el gubernativo ante la DG.

135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.

Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el ex cónyuge confesante ha fallecido o no.

136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Inscrita la transmisión de la nuda propiedad mediante un contrato bilateral garantizado con una condición resolutoria. Procede cancelar el usufructo e inscribir la consolidación del dominio una vez acreditado el fallecimiento de la usufructuaria cedente, sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria se produjera la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros.

137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.

138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.

139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.

Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.

140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD

No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.

141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN 

La expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario salvo que venga determinada por incumplimiento de los deberes urbanísticos. La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no se considera como caso típico de incumplimiento de deberes y por tanto procede inscribir el derecho de reversión a su favor.

142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

147, 150 y 151.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN. 

No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación, aunque la petición se haga en el marco de un expediente del art. 199. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

En la tramitación de un expediente del art. 199 caben dudas de la identidad de la finca si están suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral, aunque no haya oposición de colindantes

153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Cunado una licencia de obras se condiciona a la oportuna cesión de terrenos al Ayuntamiento, dicha cesión ha de formalizarse en el correspondiente documento público, con intervención de la cesionaria.

154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

La adjudicación en un convenio regulador de divorcio de una finca adquirida por mitad antes del matrimonio exige que se haga una atribución del carácter ganancial del bien, que debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el caso de que existan  sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas, o que se opte por acudir al expediente de dominio que regula el art 203 que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Cuando una misma persona representa como administrador a dos sociedades en el mismo negocio jurídico hay autocontratación y debe ser salvada por las Juntas Generales de ambas.

158.*** TRANSMISIÓN  DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN  DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine  por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del expediente del art.199 la oposición del colindante, cuando está documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO

La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede admitirse que se incluyan la liquidación dos fincas adquiridas por mitad, siendo una la vivienda familiar, adjudicando una a cada cónyuge,.

164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, que resulta de la certificación catastral, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. ( Hay una aparente incongruencia en los datos catastrales pero que resulta de que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%)

165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN

La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. Pero en este caso se confirma la calificación en el sentido de que es necesaria la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor por no pactarse dicha renuncia en los términos exigidos por dicha jurisprudencia y la propia DG.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE MAYO 2021

INFORME NORMATIVA MAYO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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playa de Baltar. Portonovo

Oficina Registral (Propiedad). Informe Mayo 2021. Complejos inmobiliarios y propiedad horizontal tumbada: cuándo se necesita licencia.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: COMPLEJOS INMOBILIARIOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: NECESIDAD O NO DE LICENCIA. Emma Rojo.

De la distinción entre ambas figuras se ha ocupado en numerosas ocasiones la DGRN; así, R. de 21 de enero de 2014 afirmando que mientras que en la propiedad horizontal el suelo es común en su totalidad, en el complejo inmobiliario puede no tener este carácter.

Ahora bien, las múltiples resoluciones dictadas sobre esta cuestión ponen de manifiesto que no basta con que los interesados o los Estatutos manifiesten que el suelo es común sino que hay que tener en cuenta las siguientes reglas:

1) La propiedad horizontal tumbada.

En cuanto a la propiedad horizontal tumbada, como las viviendas adosadas,

1) Como su propio nombre indica, es una auténtica propiedad horizontal, aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales.

2) Los elementos independientes forman parte de una misma cosa, estructura o unidad, que es el edificio. Es decir, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes.

3) El suelo tiene la consideración de ser elemento común en su totalidad sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

Esta inexistencia de fragmentación de terreno es lo que inspira el sentido del artículo 26.4 TRLS, con arreglo al cual, La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, los urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18”.

De la propiedad horizontal tumbada se ocupó, entre otras, la R. de 21 de noviembre de 2019 al señalar que la constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se debe considerar, a los efectos de aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que, de conformidad con el artículo 26.2 TRLS, sería necesaria la obtención de licencia correspondiente.

2) Los complejos inmobiliarios.

1) No tienen naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación la LPH, concretamente, el artículo 24.

2) Los elementos independientes, que son las parcelas, son totalmente independientes entre sí.

3) El suelo puede ser objeto de fraccionamiento “de hecho”, mediante la atribución del uso “exclusivo” de parte del suelo (jardín o patios), a un elemento privativo.

La cuestión que se ha planteado es determinar si, para constituir un complejo inmobiliario, es preceptiva o no la obtención de licencia. En la actualidad, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 24 LPH, 10.3 LPH y al artículo 26.6 TRLS, debiendo tomar en consideración la reciente Resolución de 27 de enero de 2021. El artículo 26,

1º. Ofrece una definición de lo que debe entenderse por complejo inmobiliario (ver último párrafo): todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Como ha reconocido el Centro Directivo, un conjunto inmobiliario es un conjunto de inmuebles y éstos, a su vez, pueden ser edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios de naturaleza inmobiliaria.

2º. La regla general (independientemente de la CCAA dado que se trata de preceptos redactados al amparo de los artículos 149.18º y 18º) es la necesidad de autorización administrativa previa – o testimonio notarial de la misma – para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, al igual que sucede, con los actos de división, agregación o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (pisos o locales), siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (R. de 15 de febrero de 2018).

3º. Excepciones: No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Aunque el informe mensual ha sido enorme, que afecten directamente a la oficina registral:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la DG de Vivienda y Suelo, por la que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Registro Civil: Ley que modifica la de 2011.

Ley 6/2021, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Supone la íntegra entrada en vigor de la nueva Ley de Registro Civil el 30 de abril de 2021, aunque con una compleja fase transitoria hasta el pleno funcionamiento de las nuevas Oficinas Registrales. Entre otras, hay modificaciones en el código personal, firma electrónica, funciones de las oficinas, expediente matrimonial, cambio de nombre y/o apellidos, Libro de Familia, declaraciones sobre nacionalidad o vecindad civil. Los notarios ya pueden tramitar el expediente matrimonial. Entran también en vigor modificaciones de varios artículos del Código Civil.

Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces

Derecho Foral de Aragón.

Ley 2/2021, de 25 de marzo, por la que se modifica el «Código del Derecho Foral de Aragón», Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón.

Es una reforma motivada por el Pacto de Estado contra la violencia de género. Tan sólo se modifica el artículo 72 en la misma dirección que el artículo 156 del Código Civil sobre atención sicológica a menores.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones de Galicia, Canarias, Navarra, Valencia y Castilla-La Mancha, pero ninguna de interés registral salvo muy indirectamente:

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

Tribunal Constitucional

Se han publicado varias resoluciones pero ninguna que pueda afectar a las oficinas registrales.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada de interés para los Registros de la Propiedad, ni concursos ni jubilaciones.

RESOLUCIONES:
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

Se han publicado cuatro, tres que afectan a Resoluciones relativas al Registro de la Propiedad

1/2021. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN DE INMUEBLES NO VIVIENDA HABITUAL. La Sentencia firme de 17-10-2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021, estima la demanda interpuesta contra la Resolución de 20 de Febrero de 2019 (87 de 2019)

2/2021. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Revocada la Resolución de 9 de Febrero de 2016 (40 de 2016) por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017, cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021

4/2021. SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA. Revocada la resolución de 18 de Mayo de 2017 (232 de 2017) por Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña de 24 de Julio de 2018, cuyo fallo publica el BOE de 30-4-2021

RESOLUCIONES PROPIEDAD

88.** NOTIFICACIONES Y PLAZOS EN PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO DE LA LEY GALLEGA.

En la partición por contador partidor de la ley de Derecho Civil de Galicia, han de transcurrir 30 días hábiles desde la última notificación a los interesados y la fecha del sorteo para su designación. La formalización de la partición ha de notificarse a los interesados no comparecientes por edictos si el domicilio es desconocido.

89.*** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ART. 199 LH.

Resume la doctrina de la DG para la tramitación de expedientes del artículo 199 LH, en particular con excesos de cabida y dudas de identidad en relación con otras fincas inscritas.

90.*** NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE SUPERFICIE: OBRA NUEVA DIFERENTE DECLARADA POR ANTIGÜEDAD

Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras.

91.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. CONVERSIÓN DE TERRAZAS PRIVATIVAS EN ELEMENTOS COMUNES

Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo. Hay que diferenciar en la propiedad horizontal, los actos colectivos, en los que basta el acuerdo de la Junta general de Propietarios, y los actos que afectan al derecho esencial del dominio («uti singuli«) de un elemento privativo, en los que se necesita además el consentimiento individualizado de sus propietarios manifestado en escritura pública para que sean inscritos en el Registro..

92.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No cabe inscribir, por falta de tracto, una venta presentada después de que el vendedor ya no es el titular registral, aunque éste sea su heredero.

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES ADJUDICANDO FINCA PRIVATIVA

No cabe adjudicar una finca en liquidación de gananciales cuando figura inscrita con carácter privativo, ni presumir un negocio de aportación a gananciales ya que la atribución del carácter ganancial de un bien privativo debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

94.*** HERENCIA. TESTAMENTO OTORGADO EN CATALUÑA POR INCAPACITADA

El registrador no puede rechazar la inscripción de un adjudicación hereditaria basándose en que el testador está incapacitado y sometido a curatela y por tanto el testamento es nulo: El testamento es personalísimo. No se puede hacer testamento por otro ni exigir que el testador sea asistido por un tercero (curador). Cuando el testador está incapacitado es el notario el encargado de garantizar el cumplimiento del artículo 12 de la Convención con la asistencia a los testadores que presentan dificultades de comprensión, y será quien, en último caso, evaluará la capacidad del compareciente y accederá o no al otorgamiento. Por ello el testamento debe quedar excluido de la relación de inhabilitaciones generales.

97.** EXCESO DE CABIDA. RECTIFICACIÓN FUERA DE PLAZO DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA

Aunque un exceso de cabida sea inferior al 5% es preciso que el registrador no tenga dudas sobre la identidad y correspondencia de la finca. Si tras el recurso el Registrador anuncia que rectifica la calificación, pero no lo hace en plazo, prosigue el recurso gubernativo.

98.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON INFORME TÉCNICO

Una representación gráfica inscrita no deviene inalterable, sino que es posible su rectificación con arreglo a las normas generales de la Ley Hipotecaria para la rectificación de asientos..

99.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe interponer recursos contra asientos ya practicados, pues están bajo la salvaguardia de los tribunales

100.** COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y ANEJO. SU RECIPROCA VINCULACIÓN.

En una PH, en que los garajes están vinculados a las viviendas, si se vende la vivienda se está vendiendo también el garaje vinculado a ella y ello, aunque los garajes consten inscritos como fincas independientes con número registral propio.

101.** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS. ACTA DE NOTORIEDAD DE POSESIÓN PREVIA.

Cuando la herencia no está toda distribuida en legados  y el testador no ha autorizado al legatario para tomar posesión de la cosa legada es precisa la entrega del la cosa legada para que pueda inscribirse.

102.** INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

El que considere que existe una doble inmatriculación debe solicitar la iniciación del expediente como promotor. También debe aportar la representación gráfica que la justifique.

104.*** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. RETRACTO DE COLINDANTES

Tras la reforma del RGR por RD 1071/201, ya no cabe el remate de la finca por adjudicación directa en caso de quedar desierta la subasta. En las adjudicaciones forzosas también rigen los retractos legales y en particular en de colindantes de CC, aunque solo en las fincas rústicas, no urbanas ni urbanizables.

105.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTOS SOBRE BIENES CONCRETOS DE LA HERENCIA FUTURA. CAUSA.

Admite el pacto de disolución de cosa común entre dos de los comuneros bajo la condición suspensiva del fallecimiento del tercero con un testamento  en determinado sentido y con un término adicional de seis meses. El pacto tiene que expresar la causa onerosa o privativa. La prohibición general de pactos sobre la herencia futura se refiere a pactos sobre la universalidad de dicha herencia, no a pactos sobre bienes concretos pues en tal caso no existe propiamente coerción de la libertad de testar.

107.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

No puede anotarse una demanda si no ha sido dirigida contra el titular registral.

108.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

La afección real de las fincas de resultado al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación, no legitima a los acreedores de la junta de compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido, a proceder contra las parcelas adjudicadas o pedir anotación preventiva de su crédito sin llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación.

109.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA DE DEUDA. DISTINCIÓN PACTO COMISORIO y PACTO MARCIANO. OPCIÓN POR MÁS DE 4 AÑOS.

Pacto Marciano: cabe, entre empresarios NO consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción de compra puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración.

110.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA POR OBLIGACIONES ACCESORIAS. ACREDITACIÓN UNILATERAL DEL INCUMPLIMIENTO. REQUISITOS NOTIFICACIÓN NOTARIAL.

Resolución que resume los requisitos para resolver una compraventa porque no se han cumplido una obligación accesoria garantizada con Condición Resolutoria, con pacto de resolución unilateral. También analiza los requisitos para la notificación notarial al comprador.

Sobre la forma de realizar las notificaciones notariales, ver el siguiente Informe de la Oficina notarial que resume la doctrina de la Dirección General. (AFS)

111.* HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL PLENO DOMINIO CUANDO DEBIÓ DE SER DE UNA MITAD INDIVISA

Por un error material en una partición hereditaria se adjudica más del 100%. Aunque parece deducirse claramente cual es la voluntad de los partícipes el notario debe corregir el error sin que pueda trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso.

112.** PARTICIÓN POR MAYORIA EN GALICIA

Resolución que trata una partición por mayoría de la Ley de Derecho Civil de Galicia. En la misma se permite que: Se haga conjuntamente la partición de ambos cónyuges aunque las disposiciones testamentarias no sean iguales; que se proponga un único contador partidor y no 5 (mínimo que exige la Ley) y por tanto no hay sorteo; que no se hagan lotes homogéneos si la partición se aprueba por las mayorías de ¾ y que las legítimas se abonen en dinero aunque sean pars valoris bonorun, partícipe no asistente.  Todo ello basándose en que el partícipe disidente fue notificado y por tanto no puede alegar indefensión. Si la notificación se hacho de modo no presencial son necesarios dos envíos.

113.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NECESIDAD DE RECTIFICAR PRIMERO EL REGISTRO.

No se pueden rectificar las inscripciones erróneas mediante un expediente para reanudar el tracto sucesivo; Si han accedido al registro 3 transmisiones incorrectas hay que rectificar el las inscripciones erróneas y el Art 40-d) LH exige «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

114.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. POSIBLE VIVIENDA FAMILIAR

Puede anotarse un embargo de finca privativa de un cónyuge sin notificación al otro cuando si del Registro no resulta de manera expresa y claramente el carácter familiar de la vivienda.

116.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO

El registrador ha de pedir informe a la administración si sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación. Si la administración informa invasión ha de impedir la inmatriculación, aunque haya deslinde.

117.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY 2000 EXISTIENDO NOTA DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POSTERIOR

No cabe cancelar una anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000 mediante el supuesto excepcional del art. 210.1 LH (que requiere solicitud expresa) si no ha transcurrido el plazo previsto en el precepto (20 o 40 años) contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento (en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que interrumpe la caducidad legal)

119.** HIPOTECA UNILATERAL EN GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA. MODIFICACIÓN SIN INTERVENCION DEL DEUDOR

La hipoteca en garantía de obligación futura es inscribible, aunque no se constituya bajo esa denominación. La modificación de una hipoteca unilateral exige siempre el consentimiento del deudor titular registral en escritura pública

120.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD

La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al artículo 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado.

121.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO Y LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para levantar el cierre del registro por falta de pago del impuesto ha de acreditarse la presentación en la administración competente, no basta con acreditar el pago. Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado con pacto de cancelación unilateral acreditando el pago, solo puede hacerse cuando dicho pago se ajusta exactamente a lo pactado en la escritura, sin que quepa admitir el pago a un tercero distinto del vendedor aunque se genere una acción de repetición.

122.*** COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO

En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Y, cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria.

123.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es posible tomar una anotación de demanda a favor de una comunidad de propietarios de una acción dirigida a la demolición de obras al efecto de volver al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal.

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE ABRIL 2021

INFORME NORMATIVA ABRIL 2021 (Secciones I y II BOE)

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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Rinlo. Provincia de Lugo

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Abril 2021. Viviendas uso turístico.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler y las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida justificó – según la Exposición de Motivos – la introducción de un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH vía Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Señala el nuevo apartado 12 del artículo 17 que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La finalidad de este precepto es rebajar el quórum de unanimidad previsto en el artículo 17.6 LPH para modificar el título constitutivo o los estatutos para permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.

Han sido varias las Resoluciones de la DGSJ (R. de 5 de junio, 16 de octubre, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero y R. de 22 de enero de 2021) que se han ocupado de esta modificación. Son dos los problemas que se plantean:

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), y,

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico.

– La regla general es la necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.

– Por excepción, bastará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

La doctrina del Centro Directivo en las sucesivas resoluciones dictadas sobre la cuestión se centra en la interpretación de los verbos “limitar” y “condicionar” empleados en la norma habiendo entendido la Dirección General que, al permitir esta norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad. En el mismo sentido, ver también el artículo 553 – 2 e) del Código Civil de Cataluña.

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

La R. de 16 de junio de 2020 deniega la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de actividades de alojamiento turístico distintas de la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) porque es de plena aplicación el artículo 17.6 LPH, que, como ha quedado expuesto, exige la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Se ha escrito con razón que todo acuerdo comunitario que limite el derecho de propiedad y que no forme parte del ámbito objetivo del nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH se regirá por la regla general, es decir, por el apartado sexto, exigiéndose la unanimidad.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RD Ley 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19: Establece la regulación de ayudas a empresas y autónomos, con una serie de rebajas arancelarias respecto a los documentos inscribibles relativos a las mismas; también prorroga la duración de las medidas relativas a la posposición de concursos de acreedores; nombramiento de mediadores concursales etc.

Ir a la página especial con esquema y amplia reseña.

Plan Estadístico Nacional 2021

Real Decreto 150/2021, que desarrolla para 2021 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En una serie de estadísticas relaciona al Colegio de Registradores (Estadística del Procedimiento Concursal, de Sociedades Mercantiles, de Hipotecas, de Transmisión de Derechos de la Propiedad y de Precios del Suelo). Ver resumen.

Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Que desarrolla las leyes 39 y 40/2015 en lo referido a la actuación y el funcionamiento electrónico del sector público, incluyendo las relaciones de los ciudadanos con ella, el procedimiento y notificaciones administrativas. Desarrolla la carpeta ciudadana, el PAGe, la dirección única de notificaciones (DEHú) las sedes electrónicas, la identificación, la representación, los registros electrónicos, el registro de apoderamientos, las comunicaciones y notificaciones, el expediente electrónico, la obtención de copias y conservación de documentos. Interesante anexo terminológico.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Destacamos que establece la obligatoriedad de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas, para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 LPA (personas jurídicas, entidades sin personalidad, profesionales de colegiación obligatoria -incluidos los notarios y registradores-, quienes representen a los anteriores y los empleados públicos por razón de su cargo.

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

MADRID. Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Ver Novedades en la inscripción registral de la obra nueva tras la reciente modificación de la Ley de Suelo de Madrid, por Francisco Bengoetxea Arrieta

Tribunal Constitucional

Dos Sentencias de las salas 1 y 2 sobre las ejecuciones hipotecarias y vulneración de la tutela judicial efectiva, relativas a la primacía de del derecho de la unión Europea y a la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal respectivamente.

DESAHUCIO DE INMUEBLES OCUPADOS. Se admite a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la Disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, relativo a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

SECCIÓN II

Concursos Registros: Se resuelve el concurso ordinario 308 para la provisión de registros tanto a nivel estatal según RDGSJFP. 4 de marzo de 2021; como a nivel de ÇCataluña. Quedan 73 plazas vacantes para que elijan los Aspirantes.

Ir al Archivo de Concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación del notario en excedencia y registrador de bienes muebles Central I, don Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

78.* NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE VÍAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR

Reitera numerosas RR según las cuales No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

79.** DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Cabe que el cónyuge titular con carácter privativo disponga de la nuda propiedad sobre la misma aunque sea la vivienda habitual de la familia porque no impide el goce sobre la misma.

80.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACIÓN A GANANCIALES.

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular cuando el antetítulo es un aportación de gananciales y el titulo inmatriculador la liquidación de gananciales por divorcio, cunado entre ellos ya han pasado 13 años

81.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

83.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACIÓN

No procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, por dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso, sino sólo cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

84.*** HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.

Cabe rectificar la descripción de fincas mediante el procedimiento del art. 199 LH aun cuando sean finca procedentes de una parcelación urbanística, si se cumplen los requisitos del procedimiento legal establecido para ello. Cabe aun cuando haya incongruencia entre la base gráfica y las descripciones debido a desplazamientos, debiendo procederse como dispone la resolución conjunta punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020.

85.** ANOTACIÓN DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, puesto que si lo que se quiere es afectar la finca al cobro de la deuda procede una de embargo. En este caso que la demandante es una comunidad de propietarios cabria si la demanda tuviera por objeto hacer constar la preferencia real de su crédito frente a otros, pero tendrían que estar demandados. Reitera su doctrina sobre la herencia yacente.

86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Resolución que trata del ámbito de la calificación en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario: en este caso el nombramiento de contador partidor dativo,  y la aprobación de las operaciones por el realizadas. La calificación se extiende a los extremos de los documentos judiciales, es decir: i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. En consecuencia puede oponerse como defecto que no conste quien solicito el nombramiento del contador (a los efectos de determinar si se cumplen las mayorías establecidas en el CC; pero no puede entrar en cuestiones relativas a su contenido como pro ejemplo en la interpretación que hace el contador de si una finca concreta es la efectivamente legada.

87.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN BASADA EN SENTENCIA PREVIA DE DIVORCIO.

Cabe inscribir  el auto homologando una transacción relativa a una liquidación de gananciales fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

 

Barreiros Costa de Lugo. Diego Muruáis Jartín

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INFORME RESOLUCIONES MARZO 2021

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2021. Consultas a otros Registros.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: CONSULTAS POR EL REGISTRADOR EN SU CALIFICACIÓN A OTROS REGISTROS

En ejercicio de su labor de calificación, puede ser necesaria la consulta por parte del Registrador a otros Registros con el fin de verificar el cumplimiento de ciertos requisitos. Tales Registros son,

1.- EL REGISTRO MERCANTIL (Información mercantil (registradores.org)), a los efectos de comprobar la vigencia o revocación de poderes mercantiles inscritos, vigencia del cargo del administrador, situaciones concursales, el carácter profesional o no de la actividad de concesión de créditos o préstamos hipotecarios… Entre otras, la R. de 11 de diciembre de 2015 . Ahora bien, se ha de recordar que la falta de inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil no es defecto que impida la inscripción de los negocios jurídicos sobre bienes inmuebles por él realizados en el Registro de la Propiedad pues su nombramiento surte efectos desde su aceptación y la inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter obligatorio. Vid. R. de 28 de enero de 2014.

2.- EL LIBRO DE INCAPACITADOS, según el Índice General Informatizado a los efectos del artículo 2.4 LH. (Vid R. de 3 de julio de 2013).

3.- EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL, (Bienvenido | Registro Público Concursal (publicidadconcursal.es), a los efectos de conocer si la persona física/jurídica ha sido declarada en concurso, la fase en la que se encuentra y los administradores concursales, lo que tiene transcendentes efectos en la calificación.

4.- EL REGISTRO DE INTERMEDIARIOS FINANCIEROS. (registro.financieros@mscbs.es)

Para garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia, el artículo 3 de La Ley 2/2009, de 31 de marzo, impone a las empresas la obligación de inscripción en los registros públicos que, a tal efecto, se creen por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias y la creación de un Registro estatal, aspecto que se reguló mediante el Real Decreto de 28 de enero de 2011 por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas. Se ha de citar sobre esta cuestión la R. 18 de enero de 2011.

Se trata de una escritura de préstamo con hipoteca a favor de una sociedad limitada que tiene por objeto la realización de operaciones dentro del ámbito de la Ley 2/2009, de 31 de marzo. En la escritura se constata que no se han creado por las comunidades autónomas los Registros de empresas a los que se refiere el art. 3 de la Ley, aunque se han cumplido los requisitos que la misma impone, a saber, folleto informativo, información previa y oferta vinculante; pero no se ha cumplido con la inscripción en el Registro de empresas por no haberse creado. El Registrador deniega la inscripción por falta de acreditación del requisito de inscripción previa en el Registro autonómico o estatal. Sin embargo, la DGRN revoca la calificación señalando que el requisito de la inscripción únicamente será aplicable una vez constituidos los Registros Públicos de empresas.

5.- EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Registro Bienes Muebles (registradores.org). Las cláusulas contenidas en la escritura de hipoteca suelen tener la consideración de Condiciones Generales de la Contratación al tratarse de cláusulas predispuestas por el acreedor hipotecario. La inscripción de las citadas condiciones en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación tiene carácter obligatorio.

En la escritura pública de hipoteca, es obligación del Notario hacer constar que aquellas cláusulas que constituyen condiciones generales de la contratación han sido inscritas en el citado Registro debiendo identificar los datos de inscripción o bien, subsidiariamente, que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro las condiciones generales de la contratación correspondientes a la escritura. Suele darse en casos en que la entidad financiera no ha facilitado el número. De todos modos, una buena práctica notarial determina que ya que ha averiguado ese número, lo haga constar en la escritura y no se lo guarde, pues así se evitan cláusulas de estilo.

Por su parte, el Registrador, debe comprobar que las citadas condiciones han sido debidamente inscritas en el mencionado Registro debiéndolo hacer constar tanto en la inscripción de hipoteca como en la nota de despacho. Ver R. de 15 de enero de 2020

Ver al respecto, el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, el artículo 7 , las D.F. 4ª y 5ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y  el apartado 8º de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019

6.- CARÁCTER PROFESIONAL DE LA ACTIVIDAD DE CRÉDITO HIPOTECARIO. Para que se aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, deben cumplirse una serie de requisitos entre los que se encuentra que el acreedor hipotecario, que puede ser tanto una persona física o jurídica, desarrolle la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios con carácter profesional. Para calificar tal extremo, puede ser útil consultar: el Registro Mercantil (en la forma antes expuesta) a los efectos de comprobar su objeto social, el Registro de la Propiedad (la habitualidad) y, la propia Intranet Registral (Aplicaciones/Consulta prestamistas habituales). Si efectivamente dicha persona desarrolla con carácter profesional la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, deberemos calificar que dicho prestamista conste inscrito en el Registro Especial previsto en los artículos 28 y 42 de la Ley 5/2019. Ver R. 21 de enero de 2020.

7.- ¿EL REGISTRO CIVIL? En el estado actual de nuestra legislación no está prevista la consulta por parte del Registrador de la Propiedad al Registro Civil aun cuando puede ser extremadamente útil con el fin de agilizar el tráfico (capitulaciones matrimoniales, emancipación, incapacitación…). Como expresó la Directora General, en la entrevista realizada por esta web en el mes de enero: “El nuevo sistema pivota en torno a una nueva aplicación informática llamada DICIREG y de lo que se trata es de que exista una interconexión entre la plataforma notarial y la registral a Dicireg.

Con ese objetivo se viene trabajando entre el Ministerio de justicia y ANCERT y el CORPME y lo que pretendemos es tener disponible un servicio para notarías/registros más o menos a mediados de año para acceder a la publicidad de inscripciones de Registro Civil, las de Inforeg (anterior sistema) y Dicireg y hacia finales de año, la remisión de escrituras para inscripción en Dicireg, esto último de forma progresiva en las oficinas Dicireg que se vayan desplegando”.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos

RDLey 1/2021: consumidores vulnerables y suspensión de lanzamientos

Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables. Modificación de las causas de suspensión de lanzamientos en inmuebles okupados y excepciones.

RDLey 2/2021: Ertes, autónomos, arrendamientos

Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.

Prórroga de los ERTEs por fuerza mayor hasta el 31 de mayo. Posible cambio de tipo de ERTE sin nuevo expediente. Medidas aplicables a los órganos de administración de las sociedades de capital durante el año 2021. Moratoria arrendaticia. Medidas de protección por desempleo. Para trabajadores autónomos, prestaciones por cese de actividad.

Ir al resumen completo en página especial.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de casi todas las CCAA, pero sin especial trascendencia para los Registros de la Propiedad

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Antonio María Isac Aguilar, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca II.

Se jubila a doña María Amparo Llorente Ayuso, registradora de la propiedad de Burgos n.º 3.

 

RESOLUCIONES:
1.** COMPRAVENTA EN RÉGIMEN DE CONQUISTAS NAVARRO. CONFESIÓN O ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD. CONFLICTO DE INTERESES.

Considera que hay conflicto de intereses que debe ser salvado cuando se produce una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado: en este caso el poderdante hace una confesión de privatividad del precio a su favor en nombre de su cónyuge, que es el representado.

4, 5, 6 y 21.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. ANOTACIÓN PREVENTIVA CALIFICADA NEGATIVAMENTE CON ASIENTO PRORROGADO. PERMUTA POSTERIOR

La calificación y el despacho de un documento presentado después, ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación, salvo aquellos títulos que no constituyan documentos conexos, por no guardar relación entre ellos ni tener una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo,.

7.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta cunado no se aporta por el interesado.

8.* TÍTULO INSCRIBIBLE. TESTIMONIO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA

El testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia es inscribible, pero en este caso, dado el transcurso del tiempo desde que se dictó, que pretende que se practique una anotación preventivo, y que ya recayó sentencia absolutoria – aunque no consta que sea firme- es preciso que resulte clara la finalidad del testimonio.

9.* INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA.

El registrador debe rechazar la inmatriculación de una finca si duda de que coincide total o parcialmente con otra inscrita, aunque estas dudas han de estar fundamentadas.

10.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN SENTENCIA JUDICIAL SIN EXPRESIÓN DE CAUSA. POSIBLE FIDUCIA.

El reconocimiento de dominio, aunque sea judicialmente, sin expresión de causa, carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

11.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART.199 LH. GRANDES DIFERENCIAS DE CABIDA Y DUDAS DE IDENTIDAD. USUCAPIÓN.

El registrador no puede denegar inicialmente la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 LH por dudas de identidad de la finca, salvo excepciones. Lo procedente es tramitar el expediente y a la vista de lo actuado decidir.

12.* EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA ART 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Sólo procede denegar el inicio del expediente previsto en el art. 199 LH cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente. En otro caso, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

13.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL 75% DEL VALOR DE TASACIÓN

El valor mínimo de tasación para subasta es el 100% de la tasación homologada por imperio del art. 129 LH reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el art. 682 LH, aunque no se pacte procedimiento extrajudicial.

14.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. CUÁNDO EXISTE AUTÉNTICA INTERRUPCIÓN

Hay interrupción del tracto si existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no lo hay cuando el promotor ha adquirido del titular registral o de sus herederos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente es un trámite esencial.

15.() SUJECIÓN PLUSVALÍA MUNICIPAL (DOCUMENTOS JUDICIALES): CALIFICACIÓN REGISTRAL

El registrador puede apreciar la sujeción o no del título al Impuesto (Plusvalía Mpal.) a los efectos de no exigir la presentación, pero en todo caso puede exigir su acreditación.

16.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO

En caso de dudas de invasión del dominio público el registrador debe comunicar a la Administración titular del dominio público afectado, a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.

18.** TESTIMONIO PARCIAL DE ESCRITURA DE CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN.

Para inscribir la cesión de créditos a un fondo de titulación de activos ha de aportarse copia autorizada y no basta testimonio. Se considera que el deudor no está legitimado para solicitarla.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE CON PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL EXPRESO SOBRE LA NO NECESIDAD DE NOMBRAR ADMINISTRADOR.

Para anotar en el Registro un embargo contra la herencia yacente no es preciso previo nombramiento de administrador judicial de la herencia si el Juez ha rechazado específicamente la necesidad de tal nombramiento.

23.** MANDAMIENTO ELECTRÓNICO CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN PRESENTADO POR PROCURADOR.

Los Procuradores de los Tribunales pueden presentar electrónicamente documentos judiciales electrónicos con CSV, a través del portal registradores.org

24.* EL ALCALDE SOLICITA LA RECTIFICACIÓN DE UNA FINCA YA INSCRITA A FAVOR DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.

Lo inscrito está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo se puede modificar o por sentencia judicial o por consentimiento del titular registral.

25.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL

No hay interrupción del tracto cuando los promoventes han adquirido determinadas cuotas indivisas de la finca por compraventa directa a los titulares registrales, y las restantes a supuestos herederos de otros titulares registrales.

26.*** ACTA DE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON OPOSICIÓN. CLÁUSULA PENAL. NO CONSIGNACIÓN. 

En una venta con condición resolutoria, ejercitada la resolución notificándola por acta notarial la DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero admita la no consignación del precio por la cláusula penal pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor.

27.** PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y OTROS FINES ADOPTADA POR 3/5 LOS PROPIETARIOS

Admite la mayoría de 3/5 para prohibir “los usos turísticos”, pero no entra en que también se prohíbe el alojamiento vacacional y hotelero, ya que el registrador sólo alegó en la nota que la mayoría indicada sólo valía para limitar o condicionar el uso turístico, pero no para prohibirlo.

28.** EMBARGO DE BIEN GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL ESPOSO QUE RESULTÓ LUEGO ESTAR FALLECIDO

Para anotar un embargo sobre un bien ganancial es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, si sólo se demandó al que contrajo la deuda, se le dé al cónyuge no demandado traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución. (no entra en el fallecimiento del cónyuge por haberse alegado en el recurso y no en el momento de la nota de calificación)

30.*** MARIDO COMPRA Y LOS CÓNYUGES ATRIBUYEN CARÁCTER PRIVATIVO AL BIEN (NO POR CONFESIÓN)

Admite la atribución de privatividad entre cónyuges sin necesidad de inscribirlo privativo por confesión.

 

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA ENERO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2021

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

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SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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Rio Tambre a su paso por A Ponte Maceira (A Coruña). Por Luis Miguel Bugallo Sánchez (Lmbuga)

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2021. Sociedad concursada con folio cancelado.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.
  2. DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. RESOLUCIONES:
  5. 538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 
  6. 540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 
  7. 550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  8. 551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 
  9. 556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 
  10. 557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.
  11. 560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 
  12. 565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 
  13. 566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 
  14. 567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 
  15. 570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 
  16. 577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.
  17. 578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDAD CONCURSADA CON FOLIO CANCELADO.

Procede analizar la actuación registral en aquellos casos en los que, el Registrador, en cumplimiento de su deber de colaboración, consulta el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal y constata que la sociedad, titular de la finca registral sobre la que se ha ordenado la práctica de un asiento, ha sido declarada en concurso y, en cumplimiento del artículo 178.3 de la Ley Concursal de 2003 (hoy, artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020) y se ha procedido a su extinción y cancelación.

¿Se puede practicar en el Registro de la Propiedad asiento alguno a favor de dicha sociedad cuyo folio registral ha sido cancelado en el Registro Mercantil?

1.- ASPECTO TEÓRICO.

– La STS de 27 de marzo de 2011 defendió la tesis de la eficacia declarativa de la cancelación registral reconociendo que la sociedad cancelada que no terminó su liquidación continúa manteniendo su personalidad jurídica hasta la finalización de la liquidación y en la medida precisa para concluirla y que la inscripción en el Registro Mercantil tiene eficacia meramente declarativa de una extinción ya producida. En el mismo sentido se han pronunciado las RDGRN de 13 de mayo de 1992 y de 27 de diciembre de 1999.

– Sin embargo, la STS de 25 de julio de 2012, cambia de criterio y defiende la tesis de la naturaleza constitutiva de la cancelación registral pero sin efectos sanatorios de los defectos de la liquidación. Esto es, la cancelación registral señala el momento de extinción de la personalidad social. Si la sociedad adquiere su personalidad jurídica en el momento en que se inscribe en el Registro, la cancelación de las inscripciones debe reputarse como el modo de poner fin a la personalidad.

– Por último, se ha de tomar en consideración la STS de 24 de mayo de 2017, que reconoce que la sociedad mantiene su personalidad jurídica tras la cancelación cuando ésta se produjo sin haber terminado la liquidación. Es decir, la sociedad cancelada que tiene pasivo insatisfecho sigue existiendo y sigue teniendo personalidad jurídica.

2.- ASPECTO PRÁCTICO.

Hechas estas consideraciones, ¿cuál debe ser entonces la actuación del Registrador de la Propiedad al consultar el Registro Mercantil (o recibir la certificación a la que alude el artículo 323 RRM) y constatar que figura inscrita la cancelación de los asientos, el cierre de la hija registral, el cese del administrador concursal y/o societario y la conclusión del concurso?

Al amparo de la RDGRN de 14 de diciembre de 2016, se ha de entender que lo procedente es redactar la oportuna nota de calificación solicitando que se acredite que la finca registral en cuestión no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso de contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso. Ver también RDGRN de 10 de marzo de 2017.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos respecto a las disposiciones de carácter general (pinchar en el título para más información):

Código Civil de Cataluña: modificación Libro II Patria potestad. 

Se añade un apartado al artículo 236-8 del Libro Segundo para que no precise el consentimiento del progenitor condenado por violencia de género -o contra el que se siga un procedimiento por esa razón- para la atención y la asistencia psicológica de los hijos menores.

Días inhábiles 2021. 

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2021, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

RDLey 35/2020: sector servicios y tributos. 

Sus medidas buscan aliviar la situación de empresas y autónomos, especialmente los relacionados con la actividad turística, hostelera y comercial que evite su cierre como consecuencia de la pandemia. Reducción o moratoria de renta arrendaticia para locales o industria. Cotizaciones a la Seguridad Social. Medidas tributarias. Desempleo. Comedor de empresa. Pequeña reforma Leyes del Suelo y de la Seguridad Social. Ingreso mínimo vital…

RDLey 37/2020: desahucios, transportes, consumidores

Sus tres artículos se dedican a situaciones de vulnerabilidad respecto a la vivienda (suspensión de desahucios, ampliando los casos y evitación del corte de suministros a hogares vulnerables), a los transportes (revisión de contratos de gestión de servicios públicos de transporte regular de viajeros por carretera) y a los consumidores (teléfono de atención al cliente e infracciones por no expurgar cláusulas declaradas abusivas).

Autoliquidación ISD.

Se aprovecha la Ley 10/2020, de 29 de diciembre, para modificar el art. 34 LISD e incluir a Cantabria y a Madrid entre las CCAA que usan como obligatorio el sistema de autoliquidación.

RDLey 38/2020: Brexit. Salario mínimo. 

Este RDLey adapta nuestro ordenamiento jurídico a la salida del Reino Unido de la Unión Europea tras concluir el periodo transitorio. Se prorroga el RD sobre salario mínimo hasta que se determine el de 2021.

Precios medios para 2021: ITPyAJD, ISD, Vehículos. 

Como en años anteriores, se publican para 2021 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ley de Presupuestos 2021. 

En los Presupuestos de 2021 destaca un incremento muy notable en el techo de gasto y en la autorización de endeudamiento  Sube la presión fiscal sobre las rentas altas en IRPF y Patrimonio (que deja de tener carácter temporal). Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Se reduce la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben un 0,9%, pero desaparece la referencia al factor de sostenibilidad. Se prevé una tarjeta sanitaria única compatible en todas las CCAA. Regulación de las agencias estatales dentro de una amplia reforma de la Ley del Sector Público. Los organismos públicos estatales no tendrán ya que disolverse por llevar dos ejercicios presupuestarios consecutivos en desequilibrio financiero.

RDLey 36/2020: Modernización Administración Pública y Plan de Recuperación. 

Tras la aprobación en julio de 2020 de un Instrumento Europeo de Recuperación, lo que supone para España una inyección de 140.000.000.000 euros, se ha de implementar un Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se presentará ante las instituciones europeas. Ahora se dictan normas para facilitar la ejecución de dicho Plan, creando la figura de los PERTES y modificando las disposiciones finales varias leyes en consonancia. Se creará una web para la gestión del Plan que funcionará como ventanilla única.

Disposiciones Autonómicas.

Disposiciones de Andalucía, Cataluña (muy abundantes), Cantabria, Canarias y Baleares (calendario de días inhábiles).

SECCIÓN II. 

Se publican en el BOE los resultados de los concursos de Registros (DGSJFP y Cataluña). De las 53 plazas convocadas (2 de ellas en Cataluña), se han cubierto 43, quedando desiertas 10 (una en Cataluña).

Se jubila a don Carlos María Caviedes Inestrillas, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8.

RESOLUCIONES:

En DICIEMBRE se han publicado, CUARENTA Y CINCO. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTEdonde pueden verse todos los titulares con sus respectivos enlaces. 

Destacamos, dentro de las de Propiedad:

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA. 

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. 

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR. 

No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS. 

Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO. 

Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO. 

Inscrito el dominio a nombre del causante no cabe inscribir la hipoteca otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos (falta un cuarto hijo legitimario) mientras no se inscriba la herencia.

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA. 

Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

551.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE. 

El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES». 

Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA. 

La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO. 

Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN EMBARGO DEFINITIVO. 

Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

557.*** ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA.

La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. 

Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC.

560.** PROPIEDAD HORIZONTAL: NO CABE SUMAR A LA SUPERFICIE DEL PISO LA PARTE PREPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 

Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA. 

Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil. No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES. 

A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

566.** PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ. 

Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar. No hubiera sido preciso si la adjudicación hubiese sido sólo por gananciales al estar no sujeto.

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA. 

Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

568.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS. 

En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

570.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: UN CASO QUE NO PRECISA LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE TODA LA FINCA. 

La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita.

574.** TRANSMISIÓN DE FINCA INSCRITA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS EXTEMPORÁNEO. 

En las segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público marítimo terrestre el certificado de Costas tiene que recibirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de la recepción por Costas de la notificación registral. Pasada esa fecha la anotación preventiva se convertirá en inscripción de dominio.

576.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. TÍTULO INSCRIBIBLE. 

No se puede pedir la rectificación del registro por persona no legitimada para ello conforme al art 40 de la LH, sin perjuicio de que se pueda llevar a cabo la presentación del documento en base a los art 6 de la LH y 39 de su Reglamento. La exigencia de documentación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, impide que se pueda practicar una inscripción en base a un acta de requerimiento acompañada de un CD de datos, en el que se incluyen las escrituras otorgadas al efecto, por no tener la consideración de título formal inscribible.

577.*** MODIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA MEDIANTE EXP. 199 LH. MARGEN DE TOLERANCIA SEGÚN LA SEGUNDA RESOLUCION CATASTRO REGISTRO.

 Se puede rectificar una base inscrita y coordinada con el catastro, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas, del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. Parámetros establecidos en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

578.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA SIN INCORPORAR CERTIFICADO DE DEUDA. 

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial. Pero la Ley sí que exige que conste el justificante del pago al anterior acreedor.

 

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Vista panorámica desde el sur de la Plaza de Cervantes de Alcalá de Henares. Por Raimundo Pastor

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe diciembre 2020. Resoluciones del año.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Respecto a las disposiciones de carácter general destacamos:

Calendario laboral 2021

Resolución de 28 de octubre de 2020, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2021.

En el próximo año habrá doce fiestas por Comunidad Autónoma. De ellas, ocho son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras tres, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónomas. Aparte se encuentran las locales que no aparecen en el cuadro.

Ir a la página especial.

Prórroga y modificación del estado de alarma

Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021. Se modifica el decreto prorrogado permitiendo a los presidentes de las CCAA suprimir, modificar o restablecer el estado de queda.

Servicios electrónicos de confianza.

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza. Deroga la Ley de firma electrónica de 2003. Complementa para nuestro país el Reglamento (UE) n.º 910/2014, que regula directamente la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, recogiendo principios como el de que sólo pueden firmar electrónicamente las personas físicas. Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. Duración de los certificados e identificación de sus titulares. DNI y su certificado. Sistemas de las AAPP. Es neutral con la fe pública.

Ir a la página especial.

RDLey 34/2020: avales, préstamos, concursos, energía, tributos…

Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.

En el que regula entre otras cosas: la Ampliación de carencia en préstamos con rebaja arancelaria y exención AJD. Reuniones telemáticas de personas jurídicas de derecho privado durante 2021. Aplazamientos en concursos, como el de la obligación de solicitarlo o inadmisión de concursos necesarios.

Ir al archivo especial con el resumen completo y enlaces

Caja General de Depósitos. Venta extrajudicial: Reforma del Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos, que Incluye una reforma parcial de los artículos del Reglamento Hipotecario dedicados a la venta extrajudicial, pero sólo afecta al destino del precio, su relación con la Caja General de Depósitos y las actuaciones notariales y registrales para obtener la devolución de lo ingresado.

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Este más no se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina registral

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE NOVIEMBRE 2020

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

INVIERNO. Jesús Álvarez Barthe

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe noviembre 2020. Tasación hipotecaria.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LA TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. Por Emma Rojo.

Según el artículo 13 de la Ley 5/2019, “los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito (…), y/o profesional homologado (…) independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizado normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente (…).

A la vista de este precepto, el Registrador deberá tener en cuenta en su calificación:

1.- El ámbito de aplicación.

En primer lugar deberá calificarse si se trata de hipotecas incluidas o no en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 (ver artículo 2). En caso afirmativo, la finca deberá ser objeto de tasación por cualquiera de las entidades mencionadas en el precepto.

No será necesario aportar certificado de tasación en los dos siguientes supuestos:

1º) Escrituras de novación de hipoteca (siempre que el valor de tasación no sea vea modificado).

2º) Cuando se trate de VPO y las partes estipulen que el valor de tasación será el precio máximo de venta.

2.- La vigencia.

El certificado de tasación deberá estar vigente, es decir, deberá estar firmado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento de la escritura de hipoteca (artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).

3.- El supuesto de obra nueva en construcción.

En esta cuestión, se ha de hacer un especial mención a la RDGRN de 8 de mayo de 2019. En la escritura se establece como valor de tasación a efectos de subasta un valor «hipotético», que es el que tendrá la finca una vez se haya terminado la obra nueva cuya declaración en construcción consta inscrita.

El Registrador califica negativamente pues es doctrina reiterada de la DGRN que no cabe inscribir como valor de tasación un valor hipotético, futuro o condicionado, sin perjuicio de que una vez que ocurra ese hecho futuro que modifique el valor de la finca hipotecada pueda hacerse constar el mismo en los libros del registro presentando el nuevo certificado de tasación y demás exigencias legales.

La Dirección revoca la calificación y admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

El Centro Directivo distingue entre,

a) La normativa reguladora del mercado hipotecario (la Ley 2/1981 y la Orden ECO 805/2003) con arreglo a la cual, el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta.

No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de cualquier hipoteca, sino únicamente para que, constituida una hipoteca que se ajuste a las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad), sea posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.

b) En segundo lugar, se ha de tener en cuenta el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que impone la limitación de que la tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor de tasación (el 100% tras la entrada en vigor de la Ley 5/2015).

Sin embargo puede observarse que este artículo 129 LH no está armonizado con el artículo 682 LEC (precepto no tocado en la reforma de 2019) que mantiene el 75% para el procedimiento de ejecución directa.

Así pues,

No existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura.

– Puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Como disposiciones Generales de interés para la Oficina Registral destacamos:

Resolución Conjunta Catastro – Registro

Resolución de 7 de octubre de 2020, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Incorpora como anejo la Resolución de 23 de septiembre de 2020, complementaria de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en ella se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro. Crea la categoría de finca precoordinada. Define márgenes de tolerancia métricos y concepto de identidad gráfica. Precisiones sobre edificaciones. Solares de las propiedades horizontales. Giros y desplazamientos. Bienes de dominio público: inmatriculación y relaciones con colindantes. Reparcelaciones, deslindes, concentración parcelaria. Intercambio de información. Código de buenas prácticas. 

Ir al archivo especial con el resumen y enlaces

Registro de Telde

Resolución de 18 de septiembre de 2020, de la DGSJFP, por la que se deja sin efecto la de 28 de agosto de 2020, por la que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso  de rebrotes de COVID-19 en el Registro de Telde.

Este más no se han publicado ni Disposiciones Autonómicas y ni Resoluciones Judiciales de interés para la oficina registral

SECCIÓN 2ª:

Convocado Concurso Registros nº 307

DGSJFP. Resolución de 21 de octubre de 2020,

CATALUÑA. RESOLUCIÓN JUS/2598/2020,

Ver resultado.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Antonio David Álvarez Gil, registrador de la propiedad de La Palma del Condado, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones sobre un piso que NO sea la vivienda familiar, siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

415 y 417* ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

No cabe practicar anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, como porción resto, siempre que quede determinada georreferenciadamente esta porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS

El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con incorporación de fotocopia del mismo y con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación. Cuando el interesado declara en escritura que dos fincas son en realidad una sola debe el registrador iniciar la tramitación del expediente para apreciar o no la posible doble inmatriculación.

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO

No se puede rectificar el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

421.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Es anotable el embargo seguido contra la herencia yacente del deudor si la diligencia de embargo se ha notificado por edictos a los posibles interesados y personalmente a la esposa e hijos del deudor, al no ser un supuesto de herederos totalmente desconocidos y ello sin que exista testamento y sin necesidad de declaración de herederos abintestato.

422.* CADUCIDAD MEDIANTE INSTANCIA DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRA DE CAMBIO

Para que sea posible la cancelación por caducidad de una hipoteca siempre ha de atenderse al plazo máximo inscrito y que ese plazo de caducidad esté establecido claramente como tal plazo de caducidad de la hipoteca, pues en otro caso se tratará del plazo de la obligación asegurada y se aplicarán los plazos ordinarios de prescripción de la acción hipotecaria.

423.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL E INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. COMPETENCIA JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Para la inscripción de sentencias los titulares registrales han debido ser emplazados en el procedimiento y el registrador ha de calificar este extremo, perolos jueces son competentes para valorar si han tenido intervención suficiente en el procedimiento los titulares registrales afectados. También cabe subsanar dicha falta abriendo un procedimiento de ejecución de sentencia en el que intervengan dichos titulares registrales.

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL

Para declaran una obra en construcción en necesario el consentimiento de la totalidad de los copropietarios. Para el acta de final de obra basta la mayoría, salvo que se produzca alguna variación en la obra en cuyo caso, sea o no necesaria licencia es preciso el consentimiento de todos ellos.

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR.

 En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, por entrar dentro del contenido propio del convenio.

428.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En una sociedad de gananciales disuelta no liquidada, en un procedimiento dirigido contra la herencia yacente no cabe el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

430 y 473.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

431.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO TERCER POSEEDOR. TRACTO SUCESIVO

El tercer poseedor debe ser demandado en los procedimientos de ejecución hipotecaria cualquiera sea el procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario, incluida la ejecución ordinaria.

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. 

Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva para constituir un régimen de división horizontal si la superficie construida inscrita es inferior. Para dividir horizontalmente en varios elementos una vivienda inscrita es necesaria licencia; pero no para atribuir un huerto como anejo a un elemento privativo, ya que no implica división.

433.** OBRA NUEVA EN EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Para inscribir obras nuevas, basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística; no se requiere una prueba exhaustiva de la prescripción, ni acreditar que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación por ser muy próxima a los lindes hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica sita en la Comunidad de Murcia (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El califica negativamente la venta y la Dirección confirma la venta.

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN

Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS

Los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

438.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. REINSCRIPCIÓN

El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

439.* INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN ESCRITURA. TRACTO SUCESIVO

Para la inscripción de un título traslativo del dominio es precisa la previa inscripción del derecho del transmitente.

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES

Existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

445.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN PUBLICA

En el expediente del artículo 199 LH, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; pero si cuando provoca dudas, que han de ser fundadas, al registrador.

446.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONCORDANCIA FINCA CATASTRAL-FINCA REGISTRAL

El registrador cuando dude la identidad de una finca registral que se pretende georreferenciar ha de motivarlas, sin que pueda exigir un certificado de concordancia de ambas.

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA

No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades, aunque sí los edificios, se puede diligenciar los libros de actas, aunque con una advertencia y sin practicar nota marginal en los libros de inscripciones.

448.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Caducada una anotación ya carece de virtualidad cancelatoria de asientos posteriores. La expedición de la certificación de cargas y de dominio no produce la prórroga de la anotación.

449.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES SIN INTERVENCIÓN DE TITULARES REGISTRALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

Para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados o haber intervenido en el procedimiento todos los titulares de fincas registrales de la división horizontal en el momento de inscripción en el Registro. 

450.* ACTUALIZACIÓN DE LINDEROS SOLICITADA EN INSTANCIA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Las instancias presentadas en el registro que puedan producir algún efecto han de tener la firma legitimada o firmarse ante el registrador. No puede solicitarse una modificación de linderos por quien no es el titular registral, aunque traiga causa de él, sin que se inscriban los títulos intermedios.

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA.

No puede rectificarse la inscripción de una finca con carácter ganancial, presentando un certificado del registro civil en el que no consta nota de haber contraído matrimonio, sino que es necesario el consentimiento del titular registral ya que la rectificación del estado civil del causante afecta al régimen jurídico del bien adquirido, publicado por el Registro y amparado por el principio de legitimación del artículo 38 LH.

454.*** LEGÍTIMA EN EL DERECHO GALLEGO. PRETERICIÓN

Para que la preterición provoque la ineficacia de un testamente hace falta la pertinente declaración judicial, aunque puede ser salvada con el acuerdo e intervención de todos los interesados; en este caso dado que la legítima en el vigente Derecho gallego se configura como pars valoris, es necesaria la intervención del legatario de una finca concreta para inscribir una cuota legitimaria sobre la finca en cuestión.

455.*** DERECHO NAVARRO. SUSTITUCIÓN VULGAR. RECTIFICACIÓN DE RENUNCIA.

Cuando unas herederas que además son legatarias (con sustitución vulgar a favor de descendientes en ambos casos) renuncias a los legados entra en juego la sustitución vulgar respecto a los bienes objeto del legado. Para rectificar esta renuncia por causa de error exigirá para su eficacia el consentimiento de todos los interesados, incluso de aquellos que resultarían beneficiados de ser eficaz la renuncia, que, por principio, es irrenunciable una vez hecha.

456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN HEREDEROS NI LEGITIMARIOS

Si la partición de la herencia se efectúa por el contador partidor no es necesaria la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

457.*** HIPOTECA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HIPOTECANTE EXTRANJERA

La DG mantiene su doctrina tras la aplicación del Reglamento 2016/1103. Para determinar el régimen económico matrimonial legal, según el artículo 159 RN, «bastará la declaración del otorgante»; que se recogerá por el notario, tras haber informado a dicho otorgante, de suerte que bajo su responsabilidad deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones del otorgante sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos etc.

458.* RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN POSITIVA Y NOTA DE DESPACHO DE ESCRITURA INSCRITA

Una vez practicado un asiento, no es posible por vía de recurso, revisar su legalidad, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales.

459.** CESIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y OPCIÓN DE COMPRA (LEASING) EXISTIENDO PROHIBICIÓN CONTRACTUAL DE CEDER.

Si el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra contiene una cláusula de prohibición de cesión sin consentimiento del acreedor, no es inscribible la cesión sin dicho consentimiento.

460.** DONACIÓN DE MITAD INDIVISA DE VIVIENDA PROTEGIDA

La duración general del régimen de protección de las viviendas para las que se hubiera obtenido financiación especial debe diferenciarse del régimen dispositivo de las mismas; el hecho de que haya transcurrido el plazo de vigencia de las prohibiciones de disponer no determina que la vivienda sea libre o haya quedado descalificada automáticamente.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD: OPOSICIÓN COLINDANTES

La oposición de los colindantes basada en previa sentencia judicial firme es bastante para suspender el Expediente de rectificación descripción literaria del art. 199LH.

463.*** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS.

Aunque en juicio declarativo haya comparecido un heredero renunciando, el juicio ejecutivo consiguiente es distinto y para embargar una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial, debe acreditarse que se ha intentado localizar (personalmente o por edictos) a otros herederos.

464.*** SUCESIÓN SUJETA AL DERECHO BRITÁNICO SIN PROBATE. PROFESSIO IURIS 

No es necesaria para la liquidación sucesoria de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, la obtención de «probate» en Reino Unido ni acreditar la imposibilidad de su obtención. Confirma la doctrina ya dictada respecto de las sucesiones regidas por la ley británica sobre bienes situados en España, por «professio iuris» (incluso tácita transitoria) y ahora por la «professio iuris» establecida en títulos sucesorios otorgados tras la entrada en aplicación del Reglamento ante Notario español.

466.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA. FIRMEZA DEL AUTO

Solo pueden cancelarse las anotaciones en virtud de resoluciones judiciales firmes, a diferencia de los que ocurre para practicarlas, donde no se exige dicha firmeza.

467.** SUBROGACIÓN DE FIADOR QUE PAGA COMO ACREEDOR EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ESCRITURA DE SUBROGACIÓN.

En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro y si el acreedor que ha admitido el pago no quiere formalizar la escritura de carta de pago y subrogación la única alternativa es acudir al procedimiento judicial declarativo que corresponda.

468.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Cuando se pretende la incorporación de una base gráfica, La existencia de cambios en la descripción de la finca, como el número de calle, incluida la superficie, o la duda de una posible invasión de dominio público han de resolverse mediante la tramitación del expediente del 199, sin que pueda rechazarse a priori su tramitación.

469.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN SERVIDUMBRE AL CONFUNDIR PREDIO SIRVIENTE Y DOMINANTE..

Para rectificar la inexactitud registral, que ha provocado el nacimiento de derechos a favor de una persona es necesario el consentimiento de ésta. En este caso en la inscripción de una servidumbre se confundieron predios sirviente y dominante y el favorecido por error se opone.

470.**PLUSVALÍA MUNICIPAL. ADICIÓN DE HERENCIA

No es necesario presentar la escritura de partición de herencia adicionada, cuando de la escritura de adición resultan todas las circunstancias necesarias para la inscripción

471.** DIVORCIO. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE TRIBUNAL BRITÁNICA SIN EXEQUATUR.

La inscripción de una Resolución de un tribunal británico ordenando la transmisión de una finca, que figura inscrita a nombre de persona distinta del obligado es rechazable de plano. El reconocimiento incidental que realiza el registrador, como forma singular del reconocimiento general de los Reglamentos europeos –en los que se suprime el exequatur– no excluye la calificación, conforme al art. 12 del Código Civil.

472.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE BIENES NO NECESARIOS PARA LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO EN FASE DE LIQUIDACIÓN: COMPETENCIA

se admite la competencia del juez de primera instancia para la iniciación o reanudación de las ejecuciones hipotecarias una vez abierta la fase de liquidación, cuando se trata de bienes no necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del concursado 

477.** DOBLE INMATRICULACIÓN. DESCRIPCIÓN LITERARIA Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL. JUICIO DEL REGISTRADOR SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS.

Para apreciar la doble inmatriculación el registrado tiene que apreciar además de la descripción literaria la cartografía catastral al tiempo de la inmatriculación.

478.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL CON ASIGNACIÓN DE USO ¿ES PARCELACIÓN URBANÍSTICA?

La cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un ‘módulo’ en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza, no implicaría parcelación, si bien queda sujeta a la comunicación al Ayuntamiento competente debiendo procederse en la forma prevista en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.

479.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE ALQUILER TURÍSTICO

Las excepciones a la regla general que exige la unanimidad para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal (como el alquiler turístico) no pueden extenderse a otros acuerdos no comprendidos expresamente en la excepción (vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad).

480.** GALICIA: PARTIJA Y TESTAMENTO MANCOMUNADO.  PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR Y PACTO DE MEJORA.

Para adelantar los efectos de la partija prevista en el Derecho gallego es preciso el consentimiento de todos los herederos y su cumplimiento por el cónyuge supérstite con atribuciones en vida exige integridad.

481 y 482.* VIÁS PECUARIAS. NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE OCTUBRE 2020

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

HAYEDO DE BUSMAYOR, EL BIERZO. Por Bernando Santamarina

La foto de cabecera es la Cascada rio Escaleras (Vizcaya), de Mari Carmen Isasi Ruiz

 

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2020. ¿Segregaciones antiguas sin licencia?

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: ¿SEGREGACIONES ANTIGUAS SIN LICENCIA?

El artículo 26.2 TRLS dispone que : “En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”. Añade el artículo 78 del RD 1093/1997 de 4 de julio que, “Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

No hay duda pues que para inscribir una escritura de división o segregación es imprescindible la existencia de licencia y ello con independencia de la fecha en que se hubiera producido la segregación pues, puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior (ver, por todas, R. de 7 de septiembre de 2017).

Sin embargo, existen resoluciones (por todas, la R. de 17 de octubre de 2014 y la más reciente, aún no publicada en el BOE, de 19 de octubre de 2020) que han admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).

En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES:

Destacamos:

Ir a la página especial

  • Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.: Ertes, autónomos, medidas sociales…Se prorroga la regulación especial de los ERTEs y de las exoneraciones de cuotas en la Seguridad Social hasta el 31 de enero de 2021, con especial atención a los sectores más afectados. Mediadas desempleo. Prestaciones para autónomos. Exención AJD y reducción de aranceles para moratorias turísticas y de transporte. Ingreso mínimo vital. Prestaciones familiares. Prorroga y moratoria en arrendamientos de vivienda habitual.

Ir a la página especial con el resumen y enlaces.

Establece una serie de bonificaciones en los Aranceles notariales y registrales relativos a las moratorias hipotecarias. 

  • Registros de Totana, Telde y Lorca: RR de 27 y 28 de agosto y 11 de Septiembre, por las que se acuerda el restablecimiento de medidas en caso de rebrotes de COVID-19 en los Registros de Totana, Telde y Lorca
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

CATALUÑA. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Que establece un sistema de contención de rentas.

TRIBUNALES
SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros 306: resolución. RR de 1 de Septiembre por el que se resuelve el concurso ordinario 306 en todo el territorio nacional y en Cataluña respectivamente

Ir al Archivo de Concursos

Jubilaciones

Se dispone la jubilación de don Vicente Artime Cot, registrador mercantil y de bienes muebles de Pontevedra I.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA

En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al afecto

385 y 386* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

El notario tiene que comprobar si se ha depositado o no en el Registro General de Condiciones de Contratación las minutas o modelos de los préstamos hipotecarios y hacerlo constar en la escritura, pero no está obligado a consignar el código identificador de depósito en la escritura.

387.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Las dudas fundadas del registrador y el conflicto con el colindante impiden la inscripción de las coordenadas de una finca en base una representación gráfica alternativa

388.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

No es necesario que conste en la escritura el número de depósito de las condiciones en el RGCGC. Lo que si debe constar expresamente que el notario ha comprobado si están depositadas. La reseña del acta en la escritura en los términos legalmente previstos acredita por si misma el cumplimiento de todos los requisitos del control de transparencia y en particular que la FEIN se corresponde con el préstamo.

389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS

Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan una sola dirección de correo electrónico para todos. Se entiende que hay ese consentimiento cuando se señala un único correo en la cláusula correspondiente.

390.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

El registrador no puede calificar la triple coincidencia de la escritura, el proyecto del contrato y la FEIN, cuando consta la reseña del acta en los términos de la LCI.

391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO

Cuando se solicita calificación sustitutiva ha de aportarse original o testimonio la documentación original calificada dentro del plazo de 15 días previsto legalmente, sin que la registradora sustituta tenga que requerir la presentación de la documentación, sino que por los principios de rogación y de titulación auténtica, exigen la presentación en el Registro del título formal, no bastando la mera solicitud para que comience el procedimiento registral.

394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ

Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz  sin la oportuna diligencia el notario debe aclararlas.

395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros y extinguiendo un usufructo, compensando en metálico a los que cesan en la misma.

396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca así como tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 LH cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. Pero las dudas sobre la identidad de la finca derivadas de dicho expediente han de estar fundamentadas sin que sea suficiente la mera alegación del colindante.

397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Aunque hay indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.

398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA.

La Dirección considera aplicable en una obra nueva que se declara hoy, pero que se construyó en el año 2020, los requisitos administrativos vigentes en el momento de su construcción y no los actuales.

399.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.

400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA

En el Expediente de rectificación de cabida del art. 201, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.

401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

402.**  AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados por los colindantes catastrales afectados, basados en unos informes técnicos contradictorios, se pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.

Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH .

404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES

Resolución que concluye que no cabe aplicar a un extranjero residente en un territorio español que tenga legislación civil propia (en este caso se trata de un pacto sucesorio regulado en la legislación Balear) dicha legislación; sino que al amparo del Reglamento Sucesorio Europeo sería aplicable la legislación estatal, pero no la particular civil, ya que los extranjeros no tienen vecindad civil.

405 y 411.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.

La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura pública. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECCIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH.

El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Pero no está obligado a ello y puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada.

407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Para cancelar un embargo anterior al concurso a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.  

408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO

Para inscribir en el Registro la declaración de bien de interés cultural de una zona arqueológica deben estar identificadas las fincas registrales afectadas, con las circunstancias de la legislación hipotecaria, así como la porción de finca afectada si lo estuvieran parcialmente. Igualmente debe constar la posibilidad de intervención de sus titulares en el procedimiento

409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.

Resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento Sucesorio Europeo relativo a elecciones tacitas de la ley aplicable hechas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».

410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.

El juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, comprende las circunstancias y contenido del poder preventivo del art. 222.2 del CC de Cataluña. Pero cuando hay  autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses,  es preciso que se exprese “de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE SEPTIEMBRE

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES SEPTEIMBRE 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

OTOÑO. Por Ramón Cela

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2020. Cuándo hay retracto en los arrendamientos urbanos y cuándo no.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES: DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN ARRENDAMIENTOS URBANOS.

El artículo 25.1 LAU dispone: “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”.

1.- SÍ PROCEDEN LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.

Aunque el precepto sólo se refiere a la venta, los derechos de tanteo y retracto proceden también,

1) En las ventas forzosas, en cuyo caso la declaración de que la vivienda se haya o no libre de arrendamientos podrá ser efectuada por el adquirente – adjudicatario. R. de 3 de julio de 2013.

2) En la venta de una cuota indivisa, salvo que sea al otro condueño. Ver R. de 18 de junio de 2020.

Es cierto que la LAU no establece el derecho de adquisición preferente al transmitir una cuota indivisa de una finca arrendada, como lo hace sin embargo el artículo 22.2 LAR y además, tanto el TS como La DGRN han reconocido el derecho de adquisición preferente, sobre cualquier derecho similar, excepto el reconocido al retracto en favor del condueño de local arrendado o el convencional que figure inscrito, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (arts. 25.4 y 31 LAU) y de ello resulta que también procede el tanteo y retracto en caso de transmisiones de cuotas de vivienda o local, pudiendo operar también el retracto de comuneros. De otra forma se dejaría sin efecto el derecho del arrendatario a adquirir la propiedad de la vivienda o local arrendado, ya que, mediante la transmisión por cuotas del inmueble, se lograría eludir la aplicación de una norma protectora del arrendatario, y no existe razón para privarle de tal derecho, en caso de transmisión por cuotas indivisas, siempre a salvo el posible derecho preferente del comunero.

3) Es requisito necesario que exista coincidencia entre lo vendido y lo retraído. Por ello, cuando el retrayente enajena una porción de finca mayor a la que el inquilino tiene arrendada, no existe derecho de retracto.

2.- NO PROCEDE.

1) Dación en pago, porque las normas que regulan el retracto arrendaticio deben ser objeto de interpretación estricta en la medida en que constituyen una limitación a las facultades dispositivas; además, la dación en pago no aparece mencionada en el artículo 25, a diferencia del artículo 22 LAR. R. de 20 de junio de 2020.

2) Dación para pago, pues no se trata en sentido estricto de una venta sino de un mandato para la venta.

3) Aportación de un bien inmueble a una sociedad anónima o limitada.

4) Plazas de garaje. Para que exista derecho de adquisición preferente en caso de venta de plazas de garaje es preciso que hayan sido configuradas como accesorias de la finca, ex artículo 2 (R. de 3 de marzo de 2004 y R. de 15 de junio de 2016).

5) Derecho de opción. En este caso, la manifestación de que la finca se encuentra o no arrendada debe hacerse, no al tiempo de constitución de la opción sino al tiempo de su ejercicio, es decir, de la venta.

6) Solares. No existen derechos de adquisición preferente en la medida en que no se cumplen los requisitos del artículo 2 LAU: no se trata de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

7) Permuta, a diferencia del 22 LAR, toda vez que no aparece mencionado en el 25 LAU y las normas que regulan el retracto arrendaticio deben ser objeto de interpretación estricta en la medida en que constituyen una limitación a las facultades dispositivas.

8) Donación,

9) División de la cosa común. Ver Disposición Transitoria 2ª que dispone que: “No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado”.

La expresión “ocupada por” no implica manifestación acerca de la situación arrendaticia de la finca. R. de 10 de junio de 2020.

Ver otras resoluciones sobre arrendamientos urbanos (María Núñez en 2016)

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

En el mes de Julio, cabe destacar la publicación de dos nuevos reales decretos leyes, regulando la moratoria turística y la moratoria para transporte por carretera, así como ampliando la posibilidad de solicitar la moratoria legal hasta el 29 de septiembre. También se prevé un Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. La DGSJFP ha restablecido temporalmente las medidas Covid-19 en determinados registros como los de Lleida y Totana (Murcia):

RDLey 25/2020: Financiación. Moratoria turística. Plan Renove. Se regula la moratoria hipotecaria turística. Plan Renove 2020…

RDLey 26/2020: transportes, moratorias, vivienda, arrendamientosMoratoria en el transporte público de viajeros y mercancías. Derecho de superficie y concesiones sin canon durante 80 años para viviendas sociales. Solicitud de la moratoria legal hasta el 29 de septiembre en préstamos con y sin garantía hipotecaria. Relaciones entre moratoria legal y convencional. Prórroga arrendamientos vivienda y en solicitud de moratoria. Prórroga ITV.

Estatuto de los Trabajadores: derogación despido objetivo. Se vuelve a derogar -ahora por ley ordinaria- el apartado d) del artículo 52 TR Estatuto de los Trabajadores que consideraba causa objetiva de extinción del contrato de trabajo determinado nivel de faltas de asistencia al trabajo.

RDGSJFP: restablecimiento en registros de Lleida de medidas COVID-19. Afecta sólo a los registros que lo han pedido, esto es, Registro Mercantil y de Bienes Muebles de Lleida, así como de los Registros de la Propiedad n.º 1, n.º 2, n.º 3 y n.º 4 de Lleida.

Disposiciones autonómicas. Se recogen de Cataluña, Extremadura, Baleares y Cantabria.

SECCIÓN 2ª: Comienzo de las Oposiciones a Registros el 7 de septiembre. 

RESOLUCIONES: 

Resumimos muy brevemente las Resoluciones publicadas más significativas. En el mes de julio se han publicado nada menos que 153, de las que 49 lo fueron en los dos últimos días. Debido a su gran número, se cerró la edición del informe general dejando las 49 últimas para el siguiente mes. Entresacamos de las restantes 104 las siguientes: 

165.*** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE SOLO POR LA PARTE COMPRADORA. Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos.

166.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CUANDO EL TITULAR REGISTRAL HA FALLECIDO. Se analizan los diversos supuestos que pueden darse.

167. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN PREVIA DEMOLICIÓN. A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado.

171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA INCLUIDA EN EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede tener lugar durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

174.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN. Es posible la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, no obstante carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica (no simples fotocopias) de la escritura de constitución del «FTA 2015» y los demás documentos intermedios que fueren necesarios y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales.

175.*** LEGADO EN FAVOR DE LEGITIMARIO RENUNCIANTE. SUSTITUCIÓN VULGAR. La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado.

176.*** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. El artículo 1717 prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

178.*** COMPRAVENTA CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DE PERSONA EN TRÁMITES DE DIVORCIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales en procedimientos penales, una vez anotadas, impiden la inscripción de cualquier acto dispositivo voluntario sobre el bien anotado cualquiera que sea su fecha.

179.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS SOBRE FINCA DE ENTIDAD EN FASE PRECONCURSAL. El deudor ha de señalar qué bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público.

183.** NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES Y NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH. Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro.

185.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS TRAS NOVACIÓN AFECTANDO A VARIAS FINCAS. La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación.

189.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A INSTANCIA DE UN MERO ANOTANTE. El mero anotante de un embargo NO puede solicitar la cancelación por caducidad –legal o convencional— de una Condición resolutoria.

192.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL. DUDAS DE IDENTIDAD. Para constatar un exceso de cabida (Aº 203 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del título previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento.

193.* EXCLUSIÓN DE GANANCIALIDAD EN VIRTUD DE SENTENCIA POR DONACIÓN ENCUBIERTA EN VEZ DE COMPRA. SIMULACIÓN. La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante.

195.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO EMPLEADO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA. Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido.

197.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. No cabe la aplicación del artículo 108 RH -que ampara la posibilidad de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores- en los supuestos en que la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya ha sido resuelta en sentido negativo como tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

198.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO.  Tras formalizarse una compraventa de varias fincas por un precio único que queda, en parte, aplazado, y se garantiza con condición resolutoria, éste no se distribuye entre las fincas vendidas, lo que la DG considera posible, dado que, aun cuando, su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425433 y 434 del RH).

200.** VENTA DE PISO DENTRO DE INMUEBLE QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Se formaliza una segunda venta de un elemento (debe ser un piso) de un edificio, dividido en propiedad horizontal, que linda con el dominio público marítimo terrestre. El registrador, tras comunicarle el Servicio de Costas que aquel invade el dominio público, suspende la inscripción, alegando el comprador, que otros registradores han inscrito las segundas ventas de tal edificio. La DG estima que tras del nuevo Reglamento de Costas, es correcta la suspensión efectuada, y que el registrador no está sujeto a las calificaciones efectuadas por otros compañeros, ni siquiera a las suyas propias anteriores.

203.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: CAUSA. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. El registrador sustituto no puede añadir defectos no calificados por el sustituido.

204.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Analiza los defectos formales de la calificación también el fondo ya que pese a éstos, el recurrente en su escrito de recurso entra en el fondo del asunto. Grave desproporción entre finca registral resultante de segregación y superficie de representación gráfica catastral y oposición de colindante.

205.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al artículo 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

206.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque.

207.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. TITULOS DE LOS COPARTÍCIPES. La DG rechaza la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad por entender que la documentación aportada se había creado “ad hoc”. Admite que la disolución de comunidad tenga potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes.

208.* HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS CASADOS. En una escritura de herencia, intervienen tan sólo los herederos (pero no sus cónyuges), manifestando aquellos, que se encuentran casados y tienen vecindad común, y además se otorga el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, por lo que no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos, conforme a los arts. 159 RN y 51.9 del RH.

210.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. SEGURO DECENAL. LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (EN MADRID). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación.

211.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS. La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora, pero nunca superior.

213.*** DONACIÓN DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. CONCEPTO DE VIVIENDA FAMILIAR. En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

214.*** PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA. La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial.

216.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías exigidas por el artículo 203 LH.

217.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. No cabe reinscribir a favor del vendedor por ejercicio de la condición resolutoria por impago, sin consignar el precio a favor del comprador, aunque éste consienta y se allane tras ser requerido, y aunque no haya cargas posteriores.

221.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. El comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», en los plazos fijados por meses o años no supone que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este término con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». Artículo 30, apartados 4 y 5 de la citada Ley 39/2015. La duda de identidad es fundada cuando la oposición colindante se fundamenta en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

222.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. En expediente judicial para inscribir un exceso de cabida, las dudas de identidad han de manifestarse al tiempo de expedir la certificación correspondiente y si el exceso es superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se ha de aportar certificación catastral coincidente.

223.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA CON OTRA YA INSCRITA. FORMA DE RESOLVER LAS DUDAS. En caso de dudas del registrador sobre si la finca a inmatricular se encuentra inscrita o no, no es posible utilizar el procedimiento que recogen los artículos 300 y 306 del RH de acudir al juez de primera instancia, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015. Sólo cabe obtener sentencia en juicio declarativo.

224.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONSIGNACIÓN PARA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes).

225.*** DERECHO DE VUELO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN. Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

227.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE POR VÍAS PECUARIAS. La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

229.** RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL QUE PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS. Aunque se trate de un puro error material, si la rectificación de dicho error puede afectar a terceros, su rectificación exige el consentimiento de los mismos.

230.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO CON DILIGENCIA PREVIA A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO INSCRITO. No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora.

232.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN. La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

234.* SUBROGACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa.

235.** OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio.

236.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO EXIGE UNANIMIDAD Y COMPRA POSTERIOR. Acordado por mayoría suficiente un cambio de estatutos de propiedad horizontal no es necesario que se apruebe por el propietario que adquiere después de adoptarse el acuerdo e inscribe antes de la inscripción de la modificación estatutaria, si su potencial voto negativo no desvirtuaría la mayoría necesaria.

237.* MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL QUE APARECE DIVIDIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado.

238.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. La certificación registral relevante para tramitar el expediente de dominio (Art. 203 LH) debe ser suscrita por el notario autorizante aunque la pueda presentar el interesado.

239.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. Se reitera doctrina sobre el cumplimiento del tracto sucesivo como requisito imprescindible para la inscripción y se compendia la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo sobre la interpretación de los testamentos.

240.** INMATRICULACIÓN CANCELADA POR FALTA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO E INMATRICULADA DE NUEVO POR OTRO TÍTULO. ART. 207 LH. Habiéndose cancelado un asiento de inmatriculación realizado en 1995 por falta de publicación del edicto en el plazo de tres meses, según preveía la anterior redacción del artículo 298 RH, no cabe volver a inscribir la compra que la motivó al estar ahora inscrita la finca a favor de los herederos del transmitente.

241.* VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA SUPERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. No cabe fijar un vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada pues, al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

242.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Puede acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto.

243.*** ESCRITURA DE ENTREGA DE DIVIDENDO EN ESPECIE: CAUSA. En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo.

246.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. OBRA NUEVA. Reitera la Resolución su doctrina sobre el alcance de las dudas fundadas en estos procedimientos, la importancia que tiene la oposición de los colindantes afectados y la protección preferente del dominio público.

247.** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Para inscribir un derecho de vuelo y una nueva planta en un edificio ha de formalizarse un título material de adquisición. La cláusula estatutaria permitiendo la agrupación, segregación o división sin autorización de la junta solo puede inscribirse si contiene los criterios de cálculo para la distribución de las cuotas. La calificación sustitutiva no admite recurso gubernativo.

248.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. INEXISTENCIA DE VERDADERA INTERRUPCIÓN. No cabe el expediente de reanudación del trato si la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta quien promueve el expediente está documentada públicamente y lo que sucede es que alguna de las trasmisiones presenta defectos que impiden la inscripción.

249.*** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas.

251.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RECLAMACIÓN POR CANTIDAD QUE SUPERA LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. El acreedor hipotecario puede ejecutar por importe superior a la cobertura hipotecaria y adjudicarse el sobrante (sin consignarlo) aunque haya un ulterior acreedor Anotante, si éste es posterior a la Nota marginal de Certificación de cargas extendida al inicio de la ejecución.

252.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO NO FORMALIZADA. SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO YA SEGREGADO. En las situaciones de propiedad horizontal de hecho (anteriores a la LPH de 1960), en las que los elementos privativos se encuentran segregados, es posible inscribir actos dispositivos sobre los mismos, pero no es posible inscribir actos de modificación hipotecaria, como subdivisión de alguno de ellos en propiedad horizontal, sin que previamente se constituya formalmente e inscriba la propiedad horizontal de todo el edificio con la descripción de las fincas, coeficientes y requisitos habituales.

253.** OBRA ANTIGUA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA SIN EXPEDIENTE. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales.

254.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Si, expedida la Certificación de dominio y caraos, se inscribe una cesión del crédito hipotecario, no hay obstáculo en inscribir la adjudicación, aunque la ejecutante no sea la titular registral.

255.** SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO EN FINCAS DISCONTINUAS. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial.

256.*** HERENCIA. SOLICITUD TÁCITA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. Puede considerarse implícita la solicitud de tramitar el expediente del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora.

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. En ningún caso un expediente de rectificación de finca puede encubrir negocios jurídicos que no se han formalizado debidamente y no han tenido acceso al Registro.

259.** INSCRIPCIÓN DE EJECUTORIA DE SENTENCIA FIRME. SENTENCIAS DECLARATIVAS Y SENTENCIAS DE CONDENA. Las sentencias declarativas pueden inscribirse directamente si tienen por si un contenido inscribible. Las de condena no, ya que exigen una actuación por los condenados.

260.*** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS Y CADUCIDAD DE LA NOTA MARGINAL. Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto.

262.** PUBLICIDAD FORMAL Y PROTECCIÓN DE DATOS. CERTIFICACIÓN INDICANDO DOMICILIO DEL TITULAR REGISTRAL. Además de exigirse un interés directo legítimo y conocido para tener acceso al contenido de los libros, la publicidad registral no debe comprender los datos personales sin que se acredite también un interés legítimo respecto a ellos, al ser ajenos a la finalidad propia de la institución registral.

263.*** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA. Cuando una sentencia se dicta en rebeldía se precisa para su inscripción que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Ello sin perjuicio de pueda practicarse anotación preventiva.

264.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Se tratan diversos temas de procedimiento registral y del pie de recursos. Se consideran dudas fundadas la suma del informe técnico presentado por los colindantes, la importante disminución de cabida que supondría y la existencia de un procedimiento judicial sobre la materia.

265, 266 y 267.** SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ANTES DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE. El registrador en su calificación tiene que expresar además de la diferencia superficial, los motivos, como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc., que justifiquen las dudas de identidad de la finca.

 
ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE JULIO

INFORME NORMATIVA JULIO 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2020

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Iglesia de Portomarín (Lugo). Por JFME

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2020. Inscripción a favor de persona casada extranjera.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE CÓNYUGES EXTRANJEROS. Emma Rojo.

Antonio y Joao son dos amigos que adquieren una finca por mitades indivisas. Antonio está divorciado y Joao manifiesta que la adquiere para su régimen legal del Derecho Portugués sin que conste el nombre de su cónyuge. En la escritura inmediatamente siguiente con el número de protocolo, la hipotecan.

Es doctrina registral reiterada con fundamento en el artículo 92 RH que,

1) Si los dos cónyuges son extranjeros, se aplica el citado artículo 92 RH sin necesidad de acreditar cuál es su régimen económico matrimonial.

2) Si uno de los cónyuges es español y el otro es extranjero, deberán manifestar a qué Ley están sujetos.

– Si es el español, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 51.9 RH,

Si es extranjero, se aplicará el artículo 92.

Así pues, se han de distinguir dos momentos:

1) En el momento de inscripción de la adquisición del bien: la inscripción se practicará a favor del cónyuge adquirente con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que sea necesario indicar cuál fuera éste.

2) Es al tiempo de disposición del bien adquirido, cuando deberán comparecer ambos cónyuges salvo que, el cónyuge a cuyo favor se hubiera practicado la inscripción acredite:

– La sujeción al Derecho extranjero,

– Indicando cuál es el régimen económico matrimonial aplicable, y,

– La innecesariedad del consentimiento del otro cónyuge.

Se ha de añadir que los Notarios y Registradores no están obligados a conocer el Derecho extranjero pero el Notario debe determinar cuál es la Ley extranjera aplicable y ello porque el artículo 159 RN no hace distinción alguna por lo que el Notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen o no capitulaciones matrimoniales entre los cónyuges debiendo testimoniar los aspectos que pudieran ser relevantes. Aunque el Notario desconozca el contenido de la Ley material extranjera aplicable, reflejará debidamente, en la comparecencia del instrumento público, cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. Es decir, no basta con que se consigne en la escritura que “se adquiere con arreglo a su régimen económico matrimonial” sino que debe hacer constar en todo caso de qué Ley extranjera se trata, es decir, cuál es la Ley que rige el régimen económico matrimonial y ello aunque no se haga referencia al contenido material de la Ley o de dicho régimen (artículo 12.6 CC).

En consonancia, el Registrador debe requerir la mención en la escritura pública de cuál es la Ley extranjera aplicable conforme a los normas de Derecho Internacional Privado aunque puede, a la luz de los datos aportados, suplir dicha omisión y hacerlo constar en la inscripción.

En definitiva, para autorizar o inscribir actos de disposición de un bien inmueble debe exigirse que se determine cuál es el régimen económico matrimonial aplicable y ello porque conforme al artículo 36 RH, el Derecho extranjero debe ser objeto de prueba.

Ver R. de 2 de abril de 2018, 31 de agosto de 2017 o de 15 de marzo de 2017, entre otras.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

En el mes de Junio, entre el maremágnum de disposiciones relativas a la situación excepcional provocada por la pandemia, que incluye la última prórroga del estado de alarma, se han publicado 2 esenciales para el funcionamiento del Registro de la Propiedad:

  • 16º RDLey Covid: Nueva Normalidad. Plazos.

Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Plazos de caducidad de los asientos registrales

La D. Ad. 4ª, con efectos desde el 10 de junio de 2020, alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha. Plazos que habían sido suspendidos por el artículo 42 del RDley 8/2020, de 17 de marzo, que se deroga por la D.F.4ª de este RDLey.

Entró en vigor el 11 de junio de 2020. 

Ir a la página especial.

  • Procedimientos registrales: Instrucción DGSJFP 4 de junio de 2020

Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19.

Esta Instrucción concreta el cómputo de plazos de caducidad de los asientos registrales. Suprime medidas especiales tomadas durante la crisis, como horarios o plazos de calificación y despacho. Mantenimiento de teletrabajo y medidas preventivas en las oficinas.

Entrada de vigor. EL 11 de junio de 2020.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Cabe mencionar:

Cataluña. Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente.

Que modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo

SECCION II. JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS

Resultado Concurso Registros: se ha publicado en la web del Ministerio de Justicia el resultado provisional del que se desprende que se han cubierto 41 plazas y quedado desiertas, para aspirantes, otras seis.

Jubilaciones 

Se jubila a don Josep María Quintana Petrus, registrador mercantil y de bienes muebles de Palma de Mallorca I.

Se jubila a don Octavio Linares-Rivas Lalaguna, registrador de la propiedad de Adeje.

Se jubila a don José Luis Aragón Aparicio, registrador de la propiedad de Madrid n.º 28.

RESOLUCIONES: 

Resumimos muy brevemente las Resoluciones publicadas, omitiendo mención a las reiterativas, sobre todo relativas a la FEIN, o al Depósito de las Condiciones Generales de los modelos de Hipotecas, de las que se han publicado varias idénticas

67.* HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL.CONCORDANCIA OFERTA VINCULANTE-FEIN-ESCRITURA.

Al reseñar el notario autorizante el acta previa al otorgamiento de la escritura de hipoteca se entiende que es conforme con la FEIN

68.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25

No cabe pactar un interés de demora diferente al legal imperativo, (el ordinario más 3 puntos) aunque sea inferior.

70.** HERENCIA APORTANDO ACTA FINAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS PERO NO ACTA PREVIA Y CERTIFICADOS

En una partición con declaración de herederos abintestato no es necesario aportar para la calificación registral el acta inicial de requerimiento para declarar herederos abintestato ni las certificaciones de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad de los causantes. La calificación registral de las actas notariales de declaraciones de herederos abintestato abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro…”.

72.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA FIRME. CSV ILEGIBLE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

En una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme por la que se condena Gerencia Municipal de Urbanismo al cumplimiento de formalizar un acuerdo de permuta no puede el Registrador entrar a valorar los requisitos exigidos por la legislación de régimen local para los contratos, puesto que ya ha sido declarado valido en sentencia judicial. Si puede exigir que sea visible el CSV del documento administrativo firmado digitalmente e incorporado a la escritura

73.** ART. 199 LH. NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO POR DUDAS DE IDENTIDAD. SUCESIVAS CALIFICACIONES: PRINCIPIO DE LEGALIDAD

No puede el registrador oponerse a la tramitación del expediente del art. 199 por albergar dudas sobre la identidad de las fincas, ya que dichas dudas pueden disiparse con la tramitación del expediente

83.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 5/2019. INTERESES. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL.

La registradora suspende una cláusula de bonificación de condiciones financieras porque [1] no se especifica qué circunstancias determinan la «relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y, [2] que se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los intereses ordinarios, se estaría aplicando de hecho un sobregiro de 4 puntos, excediéndose los límites legales. La DGRN revoca la nota alegando que la registradora no puede hacer control de transparencia.

85.*** HERENCIA. CONMUTACIÓN DE USUFRUCTO VIUDAL EXISTIENDO UNA MENOR

En la partición, estando representada una menor por un defensor judicial expresamente exonerado de la aprobación judicial, puede la viuda optar por la conmutación del usufructo vidual, sin necesitad de aprobación judicial

87 y 88.** INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE NOTARIAL ART. 203 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACIÓN

En expediente de dominio notarial solo se exige identidad entre el título y la certificación catastral  referida a la descripción de la finca, y no con el titular catastral. con el adquirente o transmitente. Sila finca esta “en investigación” se exige la notificación en el expediente a la Administración

89.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CON CONTRAPRESTACIÓN. MEDIOS DE PAGO

El origen de los medios de pago debe también manifestarse o acreditarse en las adjudicaciones en convenio regulador por divorcio.

91.** HERENCIA. CONTRADICCIÓN EN CUANTO AL ESTADO CIVIL QUE TENÍA EL CAUSANTE AL ADQUIRIR

Para rectificar una inscripción en la que el titular aparece casado en régimen de gananciales, haciendo constar que estaba soltero no basta el libro de familia derivado de otro matrimonio posterior del que resulta tal circunstancia, si no que se necesita la certificación de nacimiento del que resulte no haber matrimonio.

92 y 93.** ACREDITACION NOTIFICACION PLUSVALÍA. SOLICITUD DE PRÓRROGA

La instancia presentada para solicitar prórroga del plazo de liquidación y pago del IIVTNU (Madrid) es suficiente para levantar el cierre registral si facilita los datos que permitan, finalizada la prórroga, iniciar las actuaciones inspectoras en caso de impago (Art. 254 LH).

94.** OBRA NUEVA. DUDAS SOBRE SU UBICACIÓN. GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS DE CONCENTRACIÓN.

Para solventar las dudas de si una edificación está o no en una finca de concentración cabe georreferenciar la finca entera.

95.** VENTA EN PROCESO CONCURSAL. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS. TÍTULO INSCRIBIBLE ESCRITURA PÚBLICA

La enajenación directa en un proceso concursal requiere escritura pública, sin que sea suficiente el auto aprobatorio. Las fincas, aunque no estén determinas con todos los datos exigibles según la legislación hipotecaria, han de estar perfectamente identificadas.

96.*** ANOTACION DE EMBARGO SOBRE UN EMBARGO ANTERIOR. ADJUDICACION SIN SER PARTE EL TITULAR REGISTRAL.

Resumen: cuando en una ejecución el objeto de un embargo sea otro embargo anterior del deudor no se puede rematar la finca sin intervención del titular registral

97.** SEGURO DECENAL. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA AUTOCONSTRUIDA.  ACREDITACIÓN DEL USO PROPIO CON LA LICENCIA DE OCUPACIÓN.

A los efectos de poder acreditar el uso propio de una vivienda por su autopromotor individual que va a venderla exonerado por el comprador de la obligatoriedad del seguro decenal, no es suficiente la licencia de primera ocupación.

98.* CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN FISCAL ISD

Para cancelar la nota marginal de afección fiscal no basta justificar haber presentado la autoliquidación del impuesto, ya que ésta es susceptible de comprobación y por tanto no es firme.

99.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NO COINCIDENCIA EN LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS CON EL CATASTRO

El título inmatriculador debe contener la descripción de las fincas en términos totalmente coincidentes con la que resulta del Catastro.

100.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO. LEY 2/2009: REQUISITOS PARA SU APLICACIÓN. HABITUALIDAD. CONCEPTO DE CONSUMIDOR.

Interesantísima Resolución que analiza los presupuestos para que a una hipoteca le sea aplicable la Ley 2/2019: En un préstamo hipotecario concedido por un inversionista que tiene otras cuatro hipotecas inscritas, a un pensionista para arreglos en un bar adquirido por herencia pero que dedica a actividad empresarial, La DGRN considera que no está sujeto a la LCCPCHySI.

101.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.  OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resumen: En un expediente del art. 199 procede rechazar la inscripción de una representación gráfica basada en una RGA, si hay oposición fundamentada de un colindante catastral.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.  OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 el registrador puede rechazar la inscripción de una BGA si hay oposición fundamentada de un colindante.

106.** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA:  SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA O HEREDERA CONDICIONAL. 

Resolución que interpreta una clausula testamentaria en la que se establece una sustitución vulgar y fideicomisaria: unos interesados entienden como condicionada a que el fiduciario contraiga nuevas nupcias y otros que dicha condición no afecta a la sustitución en si, sino a la propia institución de heredero a favor del fiduciario.

108.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECANTE NO DEUDOR: ACTA NOTARIAL LEY 5/2019

En la reseña del acta notarial de transparencia material que debe hacer el notario autorizante en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 15 LRCCI debe indicarse que el hipotecante no deudor, persona física, ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previstos.

109.** COMPRAVENTA OTORGADA EN 1980. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA SUFICIENCIA DEL PODER

El registrador ha de calificar la suficiencia de un poder utilizado en escritura anterior a la Ley 24/2001, sin que la manifestación del notario de que era suficiente baste para la inscripción, ya que dicha manifestación se refería a la capacidad natural de los otorgantes para obrar en nombre propio, no respecto de la capacidad para actuar en nombre ajeno.

110.* HERENCIA SIN APORTAR COPIA AUTORIZADA DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO

No es necesario acompañar el acta de declaración de herederos si en la escritura de herencia el notario hace un testimonio en relación sobre dicha acta de los aspectos calificables por el registrador (competencia del notario y  congruencia del resultado del acta con el expediente incluyendo la congruencia de los herederos declarados, entre otros).

111.() CONVENIO REGULADOR APORTANDO INSTANCIA Y FOTOCOPIAS

Las fotocopias de una Sentencia no son documentos públicos ni por tanto inscribibles.

112.() CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES: TRACTO SUCESIVO

No es inscribible un testimonio de auto por el que se acuerda la liquidación del régimen de gananciales en cuanto a la adjudicación que se hace de una participación indivisa inscrita a nombre de persona que no han intervenido en el procedimiento.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso gubernativo no es adecuado para la revisión de una inscripción practicada.

114.* CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA EN ANOTACIÓN DE EMBARGO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

Practicada una anotación de reclamación de legítima catalana como anotación de demanda del art. 42.1 no cabe la conversión en anotación de embargo, conversión que no consta prevista en la legislación hipotecaria, y que, de practicarse, iría en contra de los principios inspiradores de la legislación registral.

115.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO A LA VIUDA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER. CAUTELA SOCINI.

La prohibición de disponer que se impone en el testamento a la heredera, hasta alcanzar la edad de veinticinco años, no conculca la intangibilidad cualitativa de la legítima, pues se establece una cautela «Socini», admitida doctrinal y jurisprudencialmente, o cláusula de opción compensatoria de la legítima, de modo que la heredera forzosa tiene la facultad de elegir entre respetar la prohibición de disponer, recibiendo más de lo que le corresponde por su legítima, o bien la infracción de dicha prohibición aun cuando en este caso quede reducida su porción hereditaria a su legítima.

120.* SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

Resolución que interpreta una clausula testamentaria: se discute si se ha dispuesto una sustitución fideicomisaria condicional o, por el contrario, una sustitución vulgar y fideicomisaria de residuo, esto último es lo que entiende la DG confirmando el criterio del registrador.

121.** COMPRAVENTA. DUDAS EN CUANTO A LOS APELLIDOS DEL TRANSMITENTE

Las erratas de transcripción (apellidos) que resulten evidentes del contexto y documentos calificados y que no hagan dudar de la identidad del sujeto no impiden la inscripción del documento sin necesidad de subsanarlo formalmente.

122.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE DOS OBLIGACIONES CONEXAS O DEPENDIENTES ENTRE SÍ. HIPOTECA FLOTANTE. COMPRAVENTA PREVIA.

Se admite la constitución de una sola hipoteca en garantía de obligaciones distintas cuando tienen conexión causal entre sí o relación de dependencia de unas respecto de las otras. En otro caso, cabría constituir una hipoteca llamada flotante regulada en el artículo 153 bis LH cuando el acreedor es una entidad financiera u organismo oficial especificado en dicho artículo. 

123 y 124.*** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Interesantes resoluciones que entran a valorar la existencia de un pacto comisorio rechazando la inscripción de un negocio jurídico complejo del que se desprende claramente que se trata de un negocio jurídico con fines de garantía.

125.** CONVENIO REGULADOR: CONSTITUCIÓN (por DONACIÓN) DE DERECHOS DE USUFRUCTO Y USO

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

126.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Ase confirman las dudas fundadas del registrador en un 199 basado en una RGA atendiendo a alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca y la gran diferencia con el Catastro y ello a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita. La notificación a colindantes -incluidos los catastrales en la alternativa- es un requisito esencial.

130.* EJECUCIÓN CON ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.

Caducada la anotación de embargo se puede inscribir la adjudicación ordenada en el procedimiento ejecutivo pero sin cancelar las cargas posteriores a la misma.

131.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resumen: El juicio notarial de suficiencia de la representación es correcto cuando se formula refiriéndose a “el acto o contrato a que esta escritura se refiere”.

132.⇒⇒⇒ HIPOTECA. VENCIMIENTO ANTICIPADO ART. 24 LEY 5/2019. INTERESES.

En una hipoteca se pacta la cláusula de vencimiento anticipado sin transcribir exactamente lo establecido en el art. 24: La registradora la deniega por faltar que se diga que el deudor debe estar en mora y porque no decir que en el correspondiente requerimiento ha de advertírsele  de que si no paga en plazo tras el mismo, hay vencimiento total. La DGSJyFP revoca la primera parte de la nota y confirma la segunda.

134.*** COMPRAVENTA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

No se puede inscribir con carácter privativo un bien comprado por cónyuge casado en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales si estas no constan indicadas en el Registro civil.

135.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

No cabe anotar en embargo si la finca no está inscrita a favor del deudor. Si no está inscrita su adquisición el ordenamiento dispone de los medios para hacerlo.

136.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O CÉDULA DE HABITABILIDAD EN MALLORCA.

En las Islas Baleares es necesario aportar la Licencia de Ocupación en las escrituras de obra nueva terminadas. En la isla de Mallorca, para las solicitudes presentadas después de 8 de Diciembre de 2018 relativas a viviendas, basta con aportar la cédula de habitabilidad, pues para su concesión se ha tenido que presentar la licencia de ocupación. Antes de esa fecha la relación entre dichos documentos era la inversa: la licencia de ocupación presuponía la existencia de la cédula de habitabilidad .

139.** PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. CESIÓN DE DERECHOS

La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

145.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

La anotación de embargo por las deudas propias del heredero solo se puede tomar en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor para lo que es imprescindible aportar el titulo sucesorio correspondiente.

146.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR ESTAR ECONÓMICAMENTE SATISFECHA LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

No es posible cancelar una hipoteca con la mera manifestación del interesado en escritura de haber realizado el pago del préstamo.

147.** EJECUCIÓN DE CARGA URBANÍSTICA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Se puede cancelar una hipoteca con nota de expedición de certificación de cargas, por ejecución de una carga anterior preferente. Quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto.

148.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: POSIBILIDADES.

Para inscribir las escrituras rectificatorias de otras no siempre han de aportarse las escrituras rectificadas al Registro si las primeras tienen todos los requisitos necesario para la inscripción. La RGA debe aportarse en un GML, sin que quepa la presentación de un pdf. El registrador debe de obtener por sí la Certificación Catastral, si no la aporta el interesado. La rectificación de cabida, en diferencias no superiores al 10%, puede ser meramente literaria o además con inscripción de la representación gráfica, a elección del interesado. Para diferencias superiores al 10% hay que tramitar un expediente o bien notarial del artículo 201.1 LH o bien registral del artículo 199 LH.

149.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS AFECTANDO A VARIAS FINCAS

La DG confirma la calificación al no expedir Certificación en una ejecución de hipoteca, cuando en el mismo procedimiento se están ejecutando hipotecas en garantías de préstamos distintos, que recaen sobre distintos bienes, solo cabe la acumulación cuando las hipotecas recaen sobre el mismo bien.

152.** SEGREGACIÓN DE FINCA CON LA CONDICIÓN DE CEDER UNA PARTE PARA ZONA VERDE. CONDITIO IURIS. 

Una finca inscrita procede por segregación al amparo de una licencia que impone la obligación urbanística inscrita, de “ceder al Ayuntamiento correspondiente una zona verde pública. Es ahora objeto de transmisión a favor de otra sociedad y la DG admite su inscripción sin formalizar la cesión obligatoria a favor del ayuntamiento ya que entiende que la obligación de cesión como una especie de “condumio iuris”, que va unida a la cesión del terreno, lo que no impide la transmisión de aquel a un tercero pero comporta la obligación de ceder la zona verde a la Entidad Municipal.

153.* HIPOTECA. REPRESENTACIÓN, RESEÑA INSUFICIENTE DEL PODER.

La reseña del poder que el notario ha de hacer cuando se refiere a una mercantil debe contener la  referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil o al carácter especial del citado poder

155.** HIPOTECAS LEY 5/2019. PRÉSTAMOS CON UNA PERSONA FÍSICA CONSUMIDORA PRESTATARIA, FIADORA O GARANTE, PARA ADQUIRIR O CONSERVAR TERRENOS O INMUEBLES CONSTRUIDOS O POR CONSTRUIR

En los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial; es correcto también en este caso el interés de demora más tres puntos; en la reseña del acta notarial previa a la formalización del préstamo debe indicarse que los hipotecantes no deudores y el fiador, personas físicas, han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento legal.

158.** HERENCIA. FINCA DESCRITA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL RESTO.

La falta de descripción del resto de una finca después de una segregación, no puede impedir que accedan al Registros las operaciones jurídicas sucesivas sobre la misma. Cosa distinta es que si la segregación es posterior a la Ley 13/15, deba exigirse ahora la georreferenciación de la porción resto, lo que ocurre es que esto no se planteó en la nota de calificación.

159.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL CÓNYUGE QUE YA HA FALLECIDO.

Cuando se inscriba un bien privativo por confesión, para la inscripción de los actos dispositivos posteriores es precisa la intervención de los herederos forzosos del confesante, y, al no haber intervenido éstos ni haberse acreditado que no los hubiera, no puede accederse a la inscripción Es decir artículo 95, número 4, del Reglamento Hipotecario configura una auténtica limitación de las facultades que corresponden al favorecido por la confesión.

164.** ADJUDICACIÓN EN APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DEL ADJUDICATARIO

En una subasta administrativa debe constar el estado civil y, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial del adjudicatario.

 
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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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Bilbao. Desde el Puente de la Merced. Por Mari Carmen Isasi Ruiz

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2020. Texto Refundido Ley Concursal.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES. PRIMERA APROXIMACIÓN A LA LEY CONCURSAL. Emma Rojo.

En plena crisis del COVID – 19, el BOE de 7 de mayo de 2020 ha publicado el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal cuya entrada en vigor está prevista para el 1 de septiembre de 2020.

Sin perjuicio de estudios más pormenorizados que se realizarán en los próximos meses, son cuestiones que interesan destacar en su relación con el Registro de la Propiedad los siguientes:

I. ASIENTO A PRACTICAR (artículo 37)

– Si el auto de declaración de concurso no es firme se practicará anotación preventiva de declaración de concurso.

– Si, por el contrario, fuera firme, el asiento a practicar será un asiento de inscripción (ver también artículo 32).

– Contenido del asiento:

1) La declaración de concurso,

2) La indicación del órgano judicial que la hubiera dictado,

3) El carácter de la resolución y,

4) La fecha en que se hubiera producido,

5) La intervención o, en su caso, la suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado sobre los bienes y derechos que integren la masa activa,

6) La identidad del administrador o de los administradores concursales.

II. ACTOS DEL CONCURSADO EN LA FASE COMÚN DEL CONCURSO.

1) Actos posteriores

1) La regla general consagrada en el artículo 109.4 es que: “4. Los actos realizados por el concursado con infracción de la limitación o de la suspensión de facultades patrimoniales no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados, alcance firmeza la resolución judicial por la que se desestime la pretensión de anulación o se acredite la caducidad de la acción”.

– En cuanto a los pagos al concursado, señala el artículo 110 que: “El pago realizado al concursado solo liberará a quien lo hiciere si, al tiempo de efectuar la prestación, desconocía la declaración de concurso. Se presume el conocimiento desde la publicación de la declaración de concurso en el «Boletín Oficial del Estado»”.

2) Por excepción,

a) Hasta la aceptación de la administración concursal el concursado podrá realizar los actos que sean imprescindibles para la continuación de su actividad, siempre que se ajusten a las condiciones normales del mercado, sin perjuicio de las medidas cautelares que hubiera adoptado al respecto el juez al declarar el concurso (artículo 111).

b) Con el fin de facilitar la continuación de la actividad profesional o empresarial del concursado, la administración concursal, en caso de intervención, podrá autorizar, con carácter general, aquellos actos u operaciones propios del giro o tráfico de aquella actividad que, por razón de su naturaleza o cuantía, puedan ser realizados por el concursado o por su director o directores generales (artículo 112).

c) En caso de suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado, la administración concursal adoptará las medidas que sean necesarias para la continuación de la actividad profesional o empresarial (artículo 113).

2) Actos anteriores.

El acto dispositivo del deudor realizado antes de la declaración judicial de concurso es plenamente válido y eficaz debiendo el Registrador proceder a su inscripción.

III. EFECTOS SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS DECLARATIVOS.

1) NUEVOS juicios declarativos.

– Según el artículo 136.1.1º,

1. Desde la declaración de concurso y hasta la fecha de eficacia del convenio o, si no se hubiera aprobado convenio o el aprobado se hubiera incumplido, hasta la conclusión del procedimiento:

1.º Los jueces del orden civil y del orden social no admitirán a trámite las demandas que se presenten en las que se ejerciten acciones que sean competencia del juez del concurso, previniendo a las partes que usen de su derecho ante este último”.

2) CONTINUACIÓN de juicios declarativos EN TRAMITACIÓN.

– Dispone el artículo 137 que,

Los juicios declarativos que se encuentren en tramitación a la fecha de la declaración de concurso en los que el concursado sea parte, continuarán sustanciándose ante el mismo tribunal que estuviere conociendo de ellos hasta la firmeza de la sentencia, salvo aquellos que, por disposición de esta ley, se acumulen al concurso o aquellos cuya tramitación quede suspendida”.

3) SUSPENSIÓN de la tramitación de los juicios declarativos.

– Con arreglo al artículo 139,

1. Desde la declaración del concurso hasta la fecha de eficacia del convenio o, en caso de liquidación, hasta la conclusión del procedimiento quedarán en suspenso los procedimientos iniciados antes de esa declaración de concurso en los que se hubieran ejercitado acciones de reclamación de obligaciones sociales contra los administradores de las sociedades de capital concursadas que hubieran incumplido los deberes legales en caso de concurrencia de causa de disolución.

2. Desde la declaración del concurso hasta la fecha de eficacia del convenio o, en caso de liquidación, hasta la conclusión del procedimiento quedarán en suspenso los procedimientos iniciados antes de esa declaración en los que se hubiera ejercitado contra el dueño de la obra la acción directa que se reconoce a los que pusieren su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista”.

IV. EFECTOS SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS.

1) La prohibición de inicio de ejecuciones singulares.

Desde la declaración de concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni tampoco apremios administrativos, incluidos los tributarios, contra los bienes o derechos de la masa activa (artículo 142).

2) Procedimientos en ejecución.

– Con arreglo al artículo 143,

“1. Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento.

2. El juez del concurso, a solicitud de la administración concursal, previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados en las actuaciones y los procedimientos de ejecución cuya tramitación hubiera quedado suspendida cuando el mantenimiento de esos embargos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos”.

V. LA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS REALES.

1) La prohibición.

– Según el artículo 145,

1. Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.

2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta”.

2) El carácter necesario o no de los bienes.

Con arreglo al artículo 146,

“Los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendida el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el órgano jurisdiccional o administrativo originariamente competente para tramitarla”.

La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso (artículo 147). Sobre la competencia exclusiva y excluyente del Juez del concurso, ver artículos 44 y ss.

3) Fin de la prohibición.

– Dispone el artículo 148 que,

“1. Los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, sean o no acreedores concursales, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida en los siguientes casos:

1.º Desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada sobre esos bienes o derechos.

2.º Desde que hubiera transcurrido un año a contar de la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.

2. La demanda de ejecución o la solicitud de reanudación de las ejecuciones suspendidas se presentará por el titular del derecho real ante el juez del concurso, el cual, de ser procedente la admisión a trámite de la demanda o de la solicitud de reanudación, acordará la tramitación en pieza separada dentro del propio procedimiento concursal, acomodando las actuaciones a las normas propias del procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda.

3. Iniciadas o reanudadas las actuaciones ejecutivas, no podrán ser suspendidas por razón de las vicisitudes propias del concurso”.

4) La apertura de la fase de liquidación.

– Con arreglo al artículo 149,

“1. La apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso o no las hubieran iniciado transcurrido un año desde la declaración de concurso.

2. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto”.

5) El tercer poseedor.

La declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía real cuando el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien o derecho objeto de ésta (artículo 151).

Ver «DIEZ TEMAS PARA UNA PRIMERA APROXIMACIÓN AL NUEVO TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL«, de Álvaro José Martín Martín, Registro Mercantil de Murcia.

Ver también Resumen del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo. Y Tabla de correspondencias entre leyes concursales

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

DISPOSICIONES GENERALES:

Se han publicado numerosísimas disposiciones relacionadas con la crisis del Coronavirus, de las que destacamos:

1.-Sexto RDLey: alquileres, moratoria hipotecaria, autónomos, consumidores.

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Resumen: En arrendamientos, suspensión de lanzamientos, posibles prórroga extraordinaria, moratoria y avales. La moratoria hipotecaria se extiende a autónomos, arrendadores y a créditos no hipotecarios. No suspensión de suministros para los hogares. Subsidios para las empleadas de hogar. Los autónomos pueden solicitar moratorias y aplazamientos de cuotas a la Seguridad Social. Contratos con consumidores: medidas sobre resolución y nuevas cuotas. Diversas medidas tributarias y de procedimiento administrativo. Rescate de planes de pensiones. Amplia reforma del RDLey 8/2020. Acuerdos a distancia en entidades locales. Inversiones extranjeras. Preaviso para reembolso de fondos y refuerzo de liquidez…

IR AL ARCHIVO ESPECIAL.

2.- Segunda prórroga del Estado de Alarma

Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Entró en vigor el 11 de abril de 2020.

3.-Décimo RDLey Covid: Economía y empleo

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Resumen: Arrendamientos de autónomos y pymes. Refuerzo de avales y reaseguros. Pagos fraccionados en el Impuesto de Sociedades. Estimación objetiva en IRPF e IVA. Ampliación de plazos tributarios. Liquidaciones sin ingresar. Fondo cooperativas. Sociedades laborales. Trabajo a distancia, Planes de pensiones. Clases pasivas. Moratoria legal en préstamos y créditos. Fuerza mayor en ERTEs. Aplazamiento deudas Seguridad Social. Resolución contratos con consumidores…

IR AL ARCHIVO ESPECIAL

A su vez en este Rd destacamos:

15.- Moratoria legal en préstamos y créditos. D. Ad. 15ª y D.F.10ª.3

4.-Tercera prórroga del Estado de Alarma

Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

5.- Undécimo RDLey Covid: Administración de Justicia.

Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

Ir al ARCHIVO ESPECIAL

Resumen: Para evitar el colapso de la Administración de Justicia, se dictan medidas procesales de agilización y organizativas. Concursos de acreedores. Medidas para evitar la disolución de sociedades. En Registro Civil se amplían plazos para bodas y nacimientos y se retrasa de nuevo la plena entrada en vigor de la Ley de 2011. Los arrendatarios de vivienda habitual tienen tres meses para pedir la moratoria. Rescate del plan de pensiones para autónomos que no hayan cesado del todo su actividad…

Destacamos en las medidas Procesales:

B) Reinicio en el cómputo de plazos. 1.Tras la suspensión ordenada por la D. Ad. 2ªRD 463/2020, de 14 de marzo, ahora se establecen unas reglas generales para el cómputo de los términos y plazos, optándose por el reinicio del cómputo de los plazos y por no tomar en consideración, por tanto, el plazo que hubiera transcurrido previamente a la declaración del estado de alarma.

Será el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

Y en el Concurso de acreedores. Arts 8 al 17

– Se aplaza el deber de solicitar la apertura de la fase de liquidación cuando, durante la vigencia del convenio, el deudor conozca la imposibilidad de cumplir las obligaciones contraídas y solicite la modificación del convenio antes del 14 de marzo de 2021.  Art. 9.1 y D. Tr. 2ª

– Se facilita la modificación del convenio y acuerdo extrajudicial de pagos, hasta el 14 de marzo de 2021 (art. 8). Ver también la D. Tr. 2ª.

– También se facilita, durante un año, respecto a los acuerdos de refinanciación homologados, no sólo su modificación, sino la firma de otros nuevos. Art. 10.

– Se califican durante dos años como créditos contra la masa los derivados de compromisos de financiación o de prestación de garantías a cargo de terceros o incluso personas relacionadas con el deudor. Art. 9.3

– Se califican como ordinarios los créditos de las personas especialmente vinculadas con el deudor en los concursos que pudieran declararse hasta el 14 de marzo de 2022. Art. 12

–  Hasta el 31 de diciembre de 2020 el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concursoArt. 11. y D. Tr. 2ª

–  Hasta el 31 de diciembre de 2020, no se admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado desde la declaración del estado de alarma. Ver también la D. Tr. 2ª.

– Las subastas serán preferentemente extrajudiciales para los concursos vigentes a 14 marzo de 2021. Puede el Juez ordenar la enajenación directa o la dación en pago o para pago. Art. 15

– Serán de tramitación preferente actuaciones para proteger los derechos de los trabajadores,  mantener la continuidad de la empresa, conservar el valor de bienes y derechos… Art. 14.

– Simplificación de trámites en impugnación de inventario, listas de acreedores (art. 13) o aprobación de planes de liquidación (art. 16).

– Hasta el 14 de marzo de 2021, se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo. Art. 17.

 – Se amplía la suspensión del deber de solicitar la declaración de concurso de acreedores hasta el 31 de diciembre de 2020, pues el 11 no distingue entre personas físicas y jurídicas, al aludir genéricamente al “deudor”). La previsión anterior era sólo durante el estado de alarma (se deroga el art. 43 RDLey 8/2020). De todos modos, el art. 18. 2 especifica que “lo dispuesto en el apartado anterior se entiende sin perjuicio del deber de solicitar la declaración de concurso de acuerdo con lo establecido en el presente real decreto-ley”.

No hay Disposiciones Autonómicas de interés para el Registro de la Propiedad ni Resoluciones del Tribunal Constitucional ni del Tribunal Supremo

SECCIÓN 2ª:

Tribunal de Registros: cambio en su composición.

Orden JUS/327/2020, de 11 de marzo, por la que se modifica la composición del Tribunal calificador, debido a la renuncia de dos de sus miembros

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don Carlos Pindado López, registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, en situación de excedencia voluntaria.

 

RESOLUCIONES:

56, 57, 59 y 61 * PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

En un préstamo hipotecario no es obligatorio que se indique el código identificador de depósito en la escritura.

58.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen su llamado contenido típico, fuera de los cuales, su acceso al Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial.

60.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

62.** ARRENDAMIENTO DE SEIS AÑOS DE DURACIÓN SUJETO A TÉRMINO. ACTO DE ADMINISTRACIÓN.

El arrendamiento hasta 6 años es un acto de administración y por más de 6 años un acto de disposición, aunque su comienzo de su duración esté sujeto a término y comience inmediatamente después del fin de otro preexistente, en este caso dentro de 10 años.

63.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN VIRTUD DE DOCUMENTO PRIVADO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No se puede practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción, aunque su denegación puede recurrirse ante la DG.

64.* DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Tras haber reducido la superficie de una finca mencionando en una transmisión que el resto se había cedido para viales, no se puede inscribir ahora una donación efectuada por el primitivo titular alegando que tal cesión no se formalizó. Además sería precisa licencia de segregación

65.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE LA ADMINISTRACIÓN A UN PARTICULAR. TÍTULO INSCRIBIBLE. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular cuando es urbano o rustico superior a 150000 € requiere escritura pública.

66.* DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INTERÉS LEGÍTIMO

Para la obtención de publicidad formal, relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona, es preciso acreditar la existencia de un interés directo, legítimo y patrimonial.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2020. Texto Refundido Ley Concursal.

Rosa recién regada. Por Raquel Laguillo

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. LA CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA EN EL CONCURSO DE ACREEDORES. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE 2 DICIEMBRE DE 2019. Emma Rojo.

El supuesto de hecho de la RDGRN de 2 de diciembre de 2019 es el siguiente:

– Por auto del año 2012, una persona física fue declarada en concurso de acreedores.

– Por resolución del año 2014, se acordó la apertura de la fase de liquidación.

– En el año 2015 se autorizó escritura en cuya virtud el deudor, persona física, en situación de concurso de acreedores, en fase de liquidación, con intervención de su administrador concursal constituyó hipoteca sobre una serie de fincas registrales.

– Por auto del año 2016 se acordó la conclusión del concurso teniendo todas estas fases del concurso su oportuno reflejo registral.

– En el año 2019 se presenta a inscripción la escritura de hipoteca. La registradora califica negativamente al considerar que la constitución de hipoteca no puede considerarse liquidatoria en los términos de los artículos 148 y 149 de la Ley Concursal, esto es, no está destinada a convertir en dinero los bienes y activos del concurso a los efectos de proceder posteriormente al pago de los acreedores. La DGRN revoca la calificación y analiza en esta Resolución la posibilidad de constituir – e inscribir – el derecho real de hipoteca según las distintas fases del concurso.

A) LA FASE COMÚN.

En esta fase no hay limitación a propósito de la clase de negocios jurídicos que pueden formalizarse por el concursado, ya sea con la intervención de la administración concursal, en caso de intervención, o, por la administración concursal directamente, en caso de suspensión, pues en tal caso el deudor queda sustituido por la administración concursal (artículo 40 Ley Concursal). En la fase común del concurso pueden realizarse enajenaciones o transmisiones de bienes, adquisiciones, cesiones de bienes o derechos, contraer nuevas deudas y obligaciones y, constituir toda clase de garantías, en especial, constituir hipoteca sobre los bienes y derechos que integran la masa activa. El Registrador, para practicar la inscripción, deberá calificar que concurre la oportuna autorización judicial del artículo 43 de la Ley cuyo párrafo segundo dispone: “2. Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez”.

Respecto a las hipotecas constituidas antes de la fase de declaración de concurso que se presentan en el Registro a inscripción una vez declarado el concurso, ver R. de 2 de noviembre de 2011 y de 26 de enero de 2012.

B) LA FASE DE CONVENIO.

Durante la fase de convenio, el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas (artículo 133.2 de la Ley Concursal). Por lo tanto, la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios no plantea problemas pudiendo comparecer el deudor por sí solo sin necesidad de intervención de la administración concursal.

C) LA FASE DE LIQUIDACIÓN.

La liquidación se define como aquella fase del concurso de acreedores dirigida a convertir en dinero, los bienes y derechos que integran la masa activa para el pago a los acreedores por el orden legalmente establecido. La liquidación del concurso se divide, pues, en dos fases: la primera, la de realización de las operaciones de la liquidación, conforme a un plan elaborado por la administración concursal o conforme a las reglas legales supletorias contenidas en los artículos 148 y ss, y, la segunda, la fase de pago a los acreedores.

¿Se puede constituir un derecho real de hipoteca en esta fase?

La respuesta debe ser negativa y ello por los siguientes argumentos:

1) No es una operación tendente a la liquidación, es decir, y como ha quedado expuesto, no es una operación tendente a realizar los bienes y derechos de la masa activa para proceder al pago de los créditos reconocidos en el concurso y, en última instancia, a la conclusión del concurso.

2) Puede implicar una alteración del principio “par conditio creditorum”. Como escribe ANTONIO PAU, la constitución de hipotecas, (…) supondría una mejora en el rango del crédito concursal que se garantiza, lo que no puede tener lugar durante la tramitación del concurso.

Está postura negativa es también la acogida en la RDGRN ahora comentada en su Fundamento Jurídico 5º: “(…) la constitución de hipotecas sobre los bienes que integran la masa activa una vez abierta la fase de liquidación del concurso debe ser rechazada”. Sin embargo, las circunstancias concurrentes llevan al Centro Directivo a revocar la calificación registral y a estimar el recurso. Estas circunstancias son que, aun cuando la hipoteca se constituyó en la fase de liquidación, por el deudor, sustituido por la administración concursal, se hizo a favor de una entidad bancaria que ostentaba la condición de acreedora concursal y para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso.

En conclusión, la DGRN opta por una solución razonable aunque no correcta desde el punto de vista estrictamente concursal y es que, aunque desde una perspectiva dogmática, no hay inconveniente a constituir hipoteca pues el deudor, con la intervención de la administracion concursal, puede solicitar un préstamo o un crédito y otorgar la garantía hipotecaria; lo que no puede es, con ese crédito, pagar a los acreedores concursales y solicitar la conclusión del concurso, porque ese crédito o ese préstamo es un crédito contra la masa y en consecuencia, mientras no estén pagados todos los créditos contra la masa, aunque tengan un vencimiento a largo plazo, no se puede concluir el concurso.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Disposiciones Generales

En el mes de diciembre, destacamos como normas generales de interés registral:

  1. Calendario días inhábiles 2020: Resolución por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2020.
  2. Y sobre todo la Instrucción DGRN sobre dudas LCCI: Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. : La DGRN resuelve dudas planteadas por el CGN y el CORPME y algunas más acerca de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Entre otras materias, interpreta el ámbito de aplicación de la LCCI o los casos en que ha de otorgarse acta previa.

Disposiciones Autonómicas.

No hay disposiciones autonómicas de interés registral.

En cuanto a la jurisprudencia sólo podemos mencionar del  Tribunal Constitucional

  1. EXTREMADURA. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los siguientes artículos de la Ley 6/2019, de 20 de febrero, del Estatuto de las personas consumidoras de Extremadura
  2. CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA.  Sentencia sobre el recurso de inconstitucionalidad respecto de diversos preceptos, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, Ver resumen.
  3. EXTREMADURA. Pleno. Sentencia que resuelve la Cuestión de inconstitucionalidad sobre la Ley, del suelo y ordenación territorial de Extremadura. (hoy ya derogada)
SECCIÓN II 

En cuanto a la sección  segunda:

Concursos Registros: BOE publica resultado definitivo del concurso ordinario n.º 305

Oposiciones Registros: listas definitivas y fecha del sorteo: Resolución de 29 de noviembre de 2019, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.

Oposiciones Registros: resultado del sorteo.

Jubilaciones
  • Se jubila a don Eduardo Martínez Gil, registrador de la propiedad de Burjassot.
  • Se jubila a doña Concepción Rodríguez Gil, registradora mercantil de Madrid XX.
RESOLUCIONES:

535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.

El testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

La Dirección entiende que son suficientes para suspender la inscripción de la base grafica de una finca por el procedimiento del art. 199, cuando hay oposición de un colindante que además ha presentado previamente la petición de la inscripción la base grafica de su finca en otro expediente del art.199.

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 

Cuando hay 2 herencias sucesivas, operando el ius transmissionis del art. 1006 CC, no pueden entenderse a efectos del art. 205 LH, aunque entre las fechas de fallecimiento de ambos causantes haya transcurrido más de un año, haya dos trasmisiones susceptibles de provocar la inmatriculación de la finca.

539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL

Para anotar embargos contra la herencia yacente será preciso, bien que se acredite que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el procedimiento del artículo 199 LH, siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y teniendo que estar las dudas fundadas.

541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo que se trataría de esconder en la rectificación pretendida, alterando la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

El procedimiento del 199 LH se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No cabe modificar asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.

La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar una verdadera división de terrenos, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente. (aunque en este caso se admite el recurso por existir una autorización de Ayuntamiento que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de naturaleza urbanística)

545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

No cabe practicar un asiento de presentación de una instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado, ya que, aunque la denegación debe ser excepcional, solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.

547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER 90DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008

La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Las firmas de documentos administrativos (en este caso una licencia de segregación) no tienen que estar legitimadas

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS

Se confirma la suspensión de la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.

 Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.

Están justificadas las dudas del registrador en un 199, cuando se opone la Administración titular del dominio público colindante.

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.

En una venta de dos fincas garantizada con condición resolutoria, cuando coinciden valor y precio, y sin que se haya abonado ninguna cantidad inicial, considera la Dirección General que no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca, dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN

La escritura de elevación a público de un documento privado, además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elementos necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD

No se debe denegar ab initio la tramitación del expediente del artículo 199 LH porque existan dudas fundadas, salvo que sean de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente. Ni siquiera por posible invasión de dominio público: es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.

las coordenadas de las fincas que son de georreferenciación obligatoria ha de aportarse en el formato GML exigido por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en soporte papel. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

 
ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE CON LOS 10 PLUS

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2019

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2020. Constitución de hipotecas durante el concurso.

Atardecer en Arenal (Bilbao). Por Mari Carmen Isasi Ruiz

Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2019. 12 Resoluciones DGRN escogidas de 2019

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. 2019: 12 MESES, 12 RESOLUCIONES DGRN. Emma Rojo. 

La actividad de la DGRN durante este año 2019 ha sido especialmente intensa. En este último tema del año, resaltaremos la resolución más destacable de cada mes, aunque sin duda, habrá muchas otras de gran utilidad para la práctica registral diaria.

¡¡ Feliz año 2020!!

ENERO 2019: Poderes extranjeros. RDGRN de 18 de diciembre de 2018.

Los poderes autorizados por notario sueco son equivalentes a los poderes otorgados ante notario español y deben de admitirse. Requisitos del principio de equivalencia de documentos otorgados en el extranjero y su aplicación a poderes y a escrituras relativas a inmuebles. El juicio de equivalencia del notario de estos documentos puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Incidentalmente (obiter dicta) declara o puede concluirse que declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.

FEBRERO 2019: Subastas notariales. RDGRN de 2 de enero de 2019.

Todas las subastas notariales han de ajustarse imperativamente al procedimiento establecido en la LN (artículos 72 y siguientes) de subasta electrónica y no caben las subastas puramente voluntarias, con trámites a la carta a voluntad del requirente. El administrador concursal en la fase de liquidación debe de ajustarse al plan de liquidación o, si no lo hubiere, a las reglas supletorias.

MARZO 2019: Divorcio y revocación de disposiciones testamentarias. RDGRN de 27 de febrero de 2019.

El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme que declare la ineficacia de la disposición testamentaria.

ABRIL 2019: Principio de prioridad. RDGRN de 29 de marzo de 2019.

Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

MAYO 2019: Ejecución extrajudicial de hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente. RDGRN de 24 de abril de 2019.

Es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

JUNIO 2019: Sustitución de finca hipotecada. RDGRN de 9 de mayo de 2019.

La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

JULIO 2019: Partición por contador partidor interviniendo tutor. RDGRN de 26 de junio de 2019.

La partición del contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.

AGOSTO 2019: Declaración de obra antigua. Vuelo común y constitución de comunidad funcional. RDGRN de 19 de julio de 2019.

La modificación en superficie y linderos de un elemento privativo implica la modificación del título constitutivo. Se analiza la naturaleza de terrazas y cubiertas. Si el vuelo es elemento común del edificio, se precisa la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, con expresión de la causa. La DG sólo admite la comunidad funcional para garajes y trasteros. Requisitos para crear una subcomunidad.

SEPTIEMBRE 2019: Negativa a expedir certificación. Competencia objetiva del Juez del concurso. Fase de liquidación. RDGRN de 24 de julio de 2019.

El juez del concurso es el competente para conocer de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado durante la fase del convenio, pero cuya certificación se solicita cuando consta ya iniciada la liquidación por incumplimiento del convenio.

OCTUBRE 2019: Condición resolutoria. RDGRN de 29 de agosto de 2019.

En una venta con condición resolutoria de múltiples fincas en diversas CCAA cabe someter todo el contrato al CCivil (con exclusión de la legislación foral) y no siendo consumidores cabe pactar la resolución por incumplimiento sin consignación a terceros y excluir la moderación equitativa de los tribunales. Al no versar exclusivamente sobre normas autonómicas (competencia estatal en normas de conflicto) la competencia para conocer el recurso es de la DGRN (y no de la Generalitat catalana).

NOVIEMBRE 2019: Sociedad civil profesional entre notarios. RDGRN de 18 de septiembre de 2019.

No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

DICIEMBRE 2019: Propiedad horizontal tumbada o parcelación urbanística. RDGRN de 21 de noviembre de 2019.

La regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación ni tampoco de segregación por lo que no es exigible licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 151.1.a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo».

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes, como los anteriores el informe también es muy breve en cuanto a las disposiciones y jurisprudencia de los tribunales, aunque amplísimo en materia de resoluciones

Disposiciones Generales

Derecho civil de Cataluña: modificación del Libro IV de Sucesiones.

Ley 6/2019, de 23 de octubre, de modificación del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, para garantizar la igualdad de derechos y la no discriminación de las personas con discapacidad sensorial.

Se modifican cuatro artículos para hacer desaparecer las barreras que las personas con discapacidad temporal tenían para otorgar testamento notarial y para ser testigos de testamento.

Tribunal Constitucional

RED NATURA 2000. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4268-2019, en relación con el artículo 11.3.1.b) segundo párrafo y disposición adicional única que regula el procedimiento de homologación de la Ley 9/2011, de 29 de marzo, de modificación de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura.

BALEARES: PLANES ESPECIALES Y SENDEROS. Pleno. Sentencia 116/2019, de 16 de octubre de 2019.  que desestima el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 50 de la Ley del Parlamento de las Illes Balears 13/2018, de 28 de diciembre, de caminos públicos y rutas senderistas de Mallorca y Menorca.

SECCIÓN II 

Oposiciones Registros: lista provisional. Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.

Concurso Registros:  se publicó el resultado provisional

Ir al resultado definitivo en el BOE.

Jubilaciones

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia voluntaria a don Juan María Díaz Fraile, registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 1 (al haber sido nombrado magistrado del Tribunal Supremo).

RESOLUCIONES:

422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
En una adición de herencia es necesaria la intervención de todos los legitimarios

423.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA CON DISMINUCIÓN DE CABIDA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
La registración de una modificación de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada debiendo ser indubitado que no se altera la realidad física exterior de la finca.

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.
En situaciones de propiedad horizontal de hecho para inscribir la ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales. El certificado catastral es válido para georreferenciar una obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

426.** HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL A PRIVATIVO
No cabe rectificar el carácter de ganancial de una finca, fallecido uno de los cónyuges, por manifestación de la viuda por si y en representación de los hijos menores (al haber conflicto de intereses). La rectificación requiere intervención del titular registral o sus herederos

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO
 Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

434, 487 y 488*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

435.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.
La cancelación de la hipoteca basada en una “caducidad convencional” requiere que se dé exacto cumplimiento a lo pactado para ello, en este caso que se justifique haber requerido de forma fehaciente al acreedor, con un mes de antelación a fin de que manifieste cualquier causa de oposición

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, y aunque no conste dicha renuncia, como en el caso objeto de recurso, la incorporación del certificado no es necesario para autorizar la escritura de compraventa ni para su  inscripción.

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.
La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica.

438.** CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACIÓN REMATE Y CANCELACIÓN CARGAS.
En la legislación concursal corresponde al Juez aprobar el remate mediante auto y ordenar la cancelación de las cargas correspondientes como consecuencia de la enajenación. Además esta cuestión cae dentro de la calificación del Registrador con arreglo al artículo 8 Ley Concursal.
439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.
En el expediente notarial para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias, sino que el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).
La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Aunque se pida el informe del art. 205 y la administración no responda las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

441.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA POR INSTANCIA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
El exceso(disminución) de cabida, sólo permite la corrección de un dato mal reflejado al inmatricular la finca, sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

443.** EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.
El artículo 166 RH regula los requisitos de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral, según se trate además de deudas del titular registral o de sus herederos.

445, 446, 447 Y 448.*** VÍA PECUARIA. FUTURO DESLINDE. NOTA AL MARGEN DE FINCA COLINDANTE.
No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.
Aun cuando se haya presentado resolución reconociendo al deudor el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho la cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

450.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
El expediente judicial de reanudación del tracto exige la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el que promueve el expediente.

451.** INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
La negativa a practicar un asiento de presentación es una calificación más que puede ser objeto de recuso gubernativo (Arts. 322 y ss LH). No cabe asiento de presentación de documentos privados salvo los casos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO
La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

453.** NULIDAD DE SOCIEDAD. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO
Las consecuencias de un proceso no se pueden extender a quien no ha sido parte del mismo.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO
Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

456.* HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO
La disposición testamentaria en favor del cónyuge no puede entenderse revocada por el hecho del divorcio

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA
En el procedimiento de ejecución extrajudicial las notificaciones deben efectuarse en los domicilios que de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

459.*** RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.
Resolución que hace un esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos.

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

461.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA INSCRITA SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA NO PRESENTADA A DIARIO. NOTA MARGINAL DE DOBLE INMATRICULACIÓN. 
No procede rectificar asientos ya practicados sin el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, a través de una acción declarativa de rectificación del Registro. No se ha de practicar nota marginal de doble inmatriculación si el registrador razona que no existe tal situación.

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO
Rechaza la inscripción de la compra de participaciones indivisas de dos fincas rústicas, aun sin asignar uso, entendiendo que puede encubrir una parcelación ilegal ya que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral arroja la existencia de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

465.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO Y PAGADA EN PARTE CON DINERO GANANCIAL
La adjudicación de un inmueble perteneciente a uno de los excónyuges, de carácter privativo del otro, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador, por lo que, para su inscripción registral, sería necesaria una escritura pública o una sentencia firme dictada en un procedimiento ante juez competente.

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.
El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta notarial de bienes es un error esencial, calificable por el registrador; y ello pese a que la calificación del registrador en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario se limita a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

468.** PLAZO DE EJERCICIO CONVENCIONAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR TRANSCURSO DEL PLAZO.
Supuesto en que la Dirección considera, ponderando las cláusulas, que un plazo establecido lo es de caducidad convencional de la hipoteca y por tanto es posible su cancelación.

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). En este caso, la Dirección entiende que existe el pacto teniendo en cuenta todos las circunstancias y una novación hipotecaria posterior a la agrupación.

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.
Desheredadas las hijas del testador, no es suficiente para que reciban la legítima con que acuerden la falta de causa de desheredación la heredera testamentaria y las “hijas desheredaras”; sino que ha de comprobarse la existencia de descendientes de los desheredados, que pasarían a ser los legitimarios y por tanto interesados a los efectos que considerar “no ser cierta la causa de desheredación.”

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN
En una donación en la que el donante se reserve el derecho de habitación es posible expresar que se “dona la nuda propiedad reservándose el derecho de habitación”

474.() CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR
Una instancia privada acompañada de las fotocopias de las sentencias referidas ni es título inscribible no siquiera permite causar el asiento de presentación.

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
En Extremadura para inscribir una obra nueva terminada de una nave industrial no es preciso aportar el libro del edificio, pero si la licencia de primera ocupación, de conformidad con la normativa sustantiva extremeña

477.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE. CADUCIDAD DE LA INSERTADA. CIRCUNSTANCIAS DEL ASIENTO.
Para inmatricular una finca, la registradora debe descargar la certificación catastral descriptiva y gráfica, estando la portada caducada y es defecto sin la descripción no se ajusta a la del título

479.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. MINISTERIO FISCAL. NOTA MARGINAL CADUCADA. 
En el procedimiento de expropiación ha de intervenir el titular registral o en su defecto el Ministerio Fiscal. La finca no puede estar gravada con cargas incompatibles con la finalidad de la expropiación y no se puede inscribir la finca libre de cargas posteriores si en el momento de presentar la documentación ya constaba caducada en el registro la nota de expedición de la certificación.

481.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Las dudas para rechazar la inscripción de una base gráfica alternativa han de estar motivadas, aunque haya oposición de colindantes

483.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral. Son justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, y este hecho no consta en la descripción registral de la finca y hay enorme desproporción de superficie.

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva) cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas estén ya inmatriculadas.

485.* DOBLE INMATICULACIÓN ART. 209 LH
Para tramitar el Expediente para la resolución de la doble inmatriculación, el Registrador debe apreciar su existencia.

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS
Que exista una finca inscrita con la misma referencia catastral no es suficiente para denegar una inmatriculación sin hacer más indagaciones.

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Para rectificar una inscripción en que una finca figura como ganancial de acuerdo con el título adquisitivo, cuando el causante, (que residía en territorio común) en su testamento nombró a la viuda heredera única y dejó a los hijos la legítima estricta; no basta que la viuda diga que la sucesión se rige por la legislación catalana, sino que es precisa o bien la intervención de los legitimarios según el derecho común, o bien la acreditación de la vecindad civil catalana

493.* EXCESO DE CABIDA. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS Y DESPROPORCIÓN SUPERFICIAL
No puede rectificarse la superficie y linderos de una finca cuando existe duda fundada sobre su identidad.

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 
En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento al existir cautela socini.

495.* ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE FINCA. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS Y NUEVA CALIFICACIÓN.
es preciso que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o al menos haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento.  

496.*** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA
En una cesión de crédito que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario.
En el juicio NOTARIAL de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

497.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO
No puede inscribirse una adjudicación hereditaria cuando la finca no está inscrita a nombre del causante sino de otra de las herederas.

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando el registrador expresa dudas fundadas de identidad sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos en la certificación, para que pueda inscribirse el expediente del 203 en el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas

499.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO NOTA AL MARGEN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
La nota marginal de expedición de certificación no impide la inscripción de la cesión del crédito hipotecario que se está ejecutando.

500.() SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA
No puede inscribirse la sentencia dictada en rebeldía sin que hayan transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS
Resolución que considera que para que haya un testamento particional no basta con que señalen normas particionales y exige la entrega de los legados por los herederos, cuando no hay contador ni los legatarios están expresamente autorizados.

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.
Recoge la matización de recientes resoluciones según la cual en el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES
Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

505.* COMPRAVENTA SIN QUE CONSTE EL NIE DEL REPRESENTANTE DEL VENDEDOR
La exigencia del NIE es aplicable también a los representantes.

507.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resumen: no cabe inscribir la representación gráfica alternativa cuando de la oposición de un colindante resulte duda fundada de que pueda invadir fincas. Se puede inscribir la transmisión y la obra nueva si el registrador no manifiesta dudas de que la obra esté dentro de la porción inscrita.

508.* MENCIÓN EN UN TÍTULO DEL DERECHO A CONSTRUIR UN ALPENDER
La manifestación en un título de que determinada persona puede construir un “alpender” (cubierta que sobresale de un edificio) junto a cierto lindero es una mención y por tanto no inscribible.

509.** EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA INMATRICULADA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
Ha de acreditarse de modo auténtico la intervención del titular registral de la hipoteca afectada en el expediente expropiatorio. Es preciso aportar representación gráfica, que puede ser alternativa, pero con los requisitos técnicos de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015.

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS
El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos.

511.** EJECUCIÓN CAMBIARIA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN. PAGO IMPUESTOS. MANIFESTACIÓN SITUACIÓN ARRENDATICIA. APLICABILIDAD DE LA D. T. 3º LEY 5/2019. 
A los juicios ejecutivos derivados de letras de cambio no le es de aplicación la DT 3ª de la Ley 5/2019. Sólo le será aplicable a aquellos ejecutivos que pudieran contener cláusulas abusivas y admitan oposición. Posible advertencia en certificaciones de la no cancelación de cargas posteriores si la anotación ha caducado.

513.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
El mandamiento de cancelación de cargas, para poder ser inscrito, deberá venir inexcusablemente acompañado del pertinente testimonio del decreto de adjudicación.

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.
Admite utilizar el procedimiento del artículo 199 LH en fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo. Considera insuficientemente fundada la oposición del colindante cuando se basa solo en la existencia de un pleito y un informe técnico

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: LICENCIA
Cunado en la licencia para construir una obra se impone la inscripción en el registro de determinadas condiciones, no es precisa instancia del titular consintiéndolo, porque se entiende que está implícito en la licencia.
Para la inscripción de dichas condiciones se precisa firmeza, pero la DG entiende que es suficiente firmeza en vía administrativa.

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA
Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
Si en una nota se señalan varios varios defectos, y se aporta nueva documentación para subsanar uno de ellos, que es nuevamente calificado con defectos, cabe recurso no solamente respecto a este último defecto, sino también los iniciales no modificados- lo contrario causaría indefensión- contándose el plazo para recurrir desde la segunda nota.
Se admite la modificación de una obra nueva en un acta del art. 201. Cuando se aporta escritura aclaratoria y se matizan ciertos aspectos descriptivos, no es preciso nueva notificación a colindantes si no resulta alterada la representación gráfica ni la descripción resultante de la misma.
No admite que varias fincas tengan una sola representación gráfica, aunque excepciona el supuesto de los engalabernos – que es precisamente el caso planteado-.

523.** INSTANCIA SOLICITANDO LOCALIZACIÓN Y PUBLICIDAD CATASTRAL DE FINCA REGISTRAL
Identificar qué parcela catastral se corresponde con una finca registral es una labor que ha de realizar el interesado acudiendo al Catastro y la instancia solicitando al registrador que requiera a la Gerencia y certifique la titularidad catastral no es susceptible de presentarse en el Diario

524.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN DILIGENCIAS PREVIAS PENALES Y COMPRAVENTA DE FECHA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.
Resolución que resumen la doctrina de la DG sobre prohibiciones de disponer y aplica el principio de prioridad estrictamente cuando la prohibición está ordenada en procedimientos penales o administrativos.

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES.
No cabe inscribir la compra por persona francesa, que manifiesta estar casada en régimen de separación según escritura de capitulaciones sin acreditar la inscripción del matrimonio y las capitulaciones.

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO
Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional cuando el adquirente es un ciudadano de un estado miembro de la UE, pero casado con un extracomunitario, aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

528.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL
No cabe que un matrimonio chino que tiene inscrita una finca con sujeción al régimen económico de su nacionalidad pacte capitulaciones matrimoniales el régimen de separación y liquide la sociedad de gananciales; sino que debe probar cuál era su régimen vigente.

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL
Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si intervienen todos los interesados (en este caso la viuda y todos los herederos) tratándose de un supuesto de tracto abreviado.

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN
En el expediente notarial de dominio para reanudar el tracto cabe oposición por parte de cualquier interesado, notificado genéricamente a través del anuncio del BOE, tenga o no inscrito su dominio

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Puede inmatricularse una finca cuando hay una pequeña diferencia en decímetros respecto a la superficie de la certificación catastral.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE NOVIEMBRE CON LOS 10 PLUS

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2019

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

La Rúa-Petín (Ourense). Por Gabriel González.

Oficina Registral (Propiedad). Informe NOVIEMBRE 2019. Poderes no inscritos.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. PODERES ESPECIALES NO INSCRITOS. Emma Rojo. 

DE NUEVO CON EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN EN CASO DE PODERES ESPECIALES NO INSCRITOS EN EL RM.

Por todos es sabido las numerosas – numerosísimas – resoluciones dictadas por el Centro Directivo a propósito del juicio notarial de suficiencia.

Cuando se trata de un poder inscrito en el Registro Mercantil, la calificación no plantea problemas pues en tal caso el registrador mercantil ya habrá calificado la validez del apoderamiento pero cuando se trata de poderes especiales no inscritos (la inscripción de los poderes especiales no es obligatoria, según el art. 94.1.5.º RRM), ¿qué circunstancias debe reseñar el Notario al emitir el juicio notarial de suficiencia? ¿Qué ha de calificar el Registrador?

La más reciente doctrina está contenida en la RDGRN de 17 de septiembre de 2019, la cual, con arreglo a la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre, con criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre, considera que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito,

I. EL NOTARIO debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

II. EL REGISTRADOR debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

Por lo tanto, y frente a la doctrina anterior de la DGRN, ya NO es preciso que se indique qué persona y qué órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad.

Ver el resumen de la STS de 20 de noviembre de 2018 elaborado por Alfonso de la Fuente.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes, como los anteriores el informe también es muy breve: en las disposiciones sólo podemos destacar una General; y tampoco hay resoluciones judiciales de interés 

Disposiciones Generales

Calendario laboral 2020

Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2020.

SECCIÓN II 

Convocatoria del concurso 305 de Registros, Concursos de Registros, en España y en Cataluña, hoy ya resuelto.

Jubilaciones

Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don Florentín Daniel Gil Serrano, registrador de la propiedad de San Javier n.º 1 y a don Manuel Casero Mejías, registrador de bienes muebles Central II.

RESOLUCIONES: 

365.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA E INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

El cambio de uso de un elemento en una propiedad horizontal no necesita de la autorización de la Comunidad, salvo que los Estatutos expresamente lo prohíban. La calificación estará suficientemente motivada si el interesado ha podido alegar cuanto conviene a su defensa.

367.** INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN DECLARADA SOBRE FINCA RESTO TRAS SEGREGACIÓN. LICENCIA. COORDENADAS.

Para inscribir divisiones o segregaciones por antigüedad es admisible la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

368.** OBRA ANTIGUA SOBRE TERRENO SUJETO A SERVIDUMBRE DE  TRÁNSITO Y PROTECCIÓN.

No es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos.

369.** DONACIÓN DE FINCA GANANCIAL OTORGADA POR UN CÓNYUGE RATIFICANDO DESPUÉS EL OTRO.

Cabe la ratificación por el otro cónyuge de la donación de un bien ganancial por uno de ellos, ya que la donación no es nula sino ineficaz, aunque no cabe sustituir judicialmente el consentimiento a diferencia de los actos a título oneroso.

370.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD PACTADA DE CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN ACREDITAR MEDIOS DE PAGO.

No es necesario identificar los medios de pago en caso de cancelación de condición resolutoria por caducidad pactada.

371 y 372.** TRANSMISIÓN DE UNA CUEVA BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Se rechaza la inscripción de la enajenación de las llamadas “covachuelas o covetes”, situadas bajo una de las terrazas de la Real Parroquia-Iglesia de Valencia (monumento Histórico-Artístico Nacional desde 1947) separadamente de la de la Real Iglesia Parroquial.

373.** CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.

No se puede disolver por convenio regulador una comunidad de bienes existente entre una pareja estable en Baleares, por exceder de su contenido típico.

374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR NOTIFICADO PERO NO DEMANDADO

El tercer poseedor inscrito antes de la demanda debe ser demandado y requerido de pago en una ejecución hipotecaria, sin que sea suficiente la posterior notificación sobre la existencia del procedimiento

375.* INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. COPIA SIMPLE DEL TESTAMENTO. FOTOCOPIAS. CSV EN CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES.

La documentación sucesoria aportada para inscribir una herencia ha de ser original: certificados de defunción y últimas voluntades original o testimonio notarial de los mismos y copia autorizada del testamento. El certificado de últimas voluntades puede ser emitido con firma electrónica, bastando pues que pueda comprobarse el correspondiente CSV

376.** CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO POR CADUCIDAD.

El cambio de titularidad de una finca, por ejercicio de opción de compra, no impide la prórroga de anotaciones anteriores a la opción, aunque dichas anotaciones fueran practicadas después de la inscripción del derecho de opción..

377.** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE POR GASTOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

En los casos de la herencia yacente, el nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

379.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE PLAZA DE GARAJE POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA.

De acuerdo con el artículo  671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no cabe adjudicación por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley. No obstante, para que la calificación no sea revocada, debe expresarse en la nota de calificación que precisamente lo que se omite es la expresión por parte del LAJ, de la procedencia de la aplicación analógica del precepto citado.

381.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. APROBACIÓN JUDICIAL. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

El título inscribible deba contener con claridad los contornos y el contenido del derecho cuya inscripción se pretende. El registrador sustituto debe confirmar o revocar (pero no matizar) la nota de calificación

 

382.** DOMICILIO CIVIL. NOTIFICACIÓN AL COHEREDERO QUE SE TIENE POR RENUNCIANTE [EN INTERPELATIO IN IURE CATALANA]

En una notificación notarial en Cataluña (en que el silencio equivale a renuncia a la herencia) No cabe notificar por edictos sin haber intentado notificación personal en el domicilio real del notificado, especialmente cuando el silencio implica pérdida de derechos. El empadronamiento no es decisivo y menos si solo consta por manifestación verbal del funcionario.

383.*** DOBLE INMATRICULACIÓN SIENDO UNA FINCA PÚBLICA. PROCEDIMIENTO ART. 209 LH

Sólo los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación tienen legitimación para iniciar el expediente ( salvo que sea de oficio). Es requisito esencial para iniciar la tramitación del procedimiento que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. No cabe el procedimiento cuando una de las fincas afectadas pertenece a la administración

384.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE FINCA HIPOTECADA POR ENTIDAD CONCURSADA

En esta resolución se analiza la posibilidad de cesión en pago de deudas por deudor concursado pero en fase de convenio con acreedores; diferenciando la cesión de fincas que están gravadas o no y la fecha.

385.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA POR CANTIDAD SUPERIOR A LA GARANTIZADA POR LA HIPOTECA

En el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero si en el importe de la adjudicación cuando hay acreedores posteriores, la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite, ya que el sobrante ha de consignarse a disposición de los acreedores posteriores.

386.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El registrador, valorando la legitimación del titular colindante, puede denegar la inscripción, sobre la  base de una oposición del mismo siempre que esté debidamente fundamentada.

387 Y 388.⇒⇒⇒ USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA. DONACIÓN CON DEFINICIÓN DE LEGÍTIMA. MALLORCA.

Es inscribible una donación de la “nuda propiedad” de unas fincas que hace un padre a su hija, al tiempo que el donante “se reserva el usufructo” de las fincas donadas y “el derecho a disponer de tal usufructo, por testamento”, en favor de su esposa Dª XX”. La DG se basa en el numerus apertus, el principio de autonomía de la voluntad y en que el carácter vitalicio del usufructo no es consustancial al mismo.    

389.** ACTA DE FINAL DE OBRA DE NAVE INDUSTRIAL. LIBRO DEL EDIFICIO EN MURCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

El Libro del Edificio, que en principio  habría que aportar al Registro de la propiedad para todo tipo de construcciones, únicamente será exigible si la legislación urbanística autonómica competente impone la obligación de elaborarlo: En Murcia sólo se exige para las viviendas

390, 391, 392 Y 393.*** OBRA NUEVA «ANTIGUA» INSCRITA. CONSTANCIA REGISTRAL DE SITUACIÓN URBANÍSTICA

Resumen: Aborda los requisitos que debe reunir la resolución municipal para practicar la nota marginal prevista en el art. 28.4 TRLSyOU en el caso de edificaciones declaradas por antigüedad. Entiende que no es precisa la incoación de un expediente con todas sus garantías cuando se limita a hacer un hecho objetivo como la clasificación urbanística del suelo

396.** HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADA QUE NOMBRÓ HEREDERO A SU ENTONCES MARIDO.

La separación o divorcio no produce “ministerio legis” la revocación o ineficacia de la disposición testamentaria a favor del entonces marido.

399, 400 y 401.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN A DESLINDE  ADMINISTRATIVO. NECESIDAD DE DAR TRASLADO DEL EXPEDIENTE AL TITULAR REGISTRAL

Resumen: Para practicar una nota marginal avisando que una finca colinda con vía pecuaria y que en un futuro deslinde puede verse afectada es necesario traslado del expediente administrativo al titular registral

403.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL REMATE. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

La calificación registral de un auto de adjudicación en una ejecución, no se extiende al cumplimiento de los plazos procesales, en concreto a si la cesión del remate se efectuó en el plazo de 40 días que establece el art. 647 LEC

404.*** ARAGÓN. FALTA DE ACREDITACIÓN CONSTITUCIÓN JUNTA DE PARIENTES MENOR RENUNCIANTE DE LA HERENCIA.

Para que la Junta de Parientes aragonesa se constituya notarialmente, no es precisa una acreditación perfecta del parentesco ni acta de notoriedad “ad hoc”, pero el notario debe dar fe suficiente de las pruebas practicadas necesarias la válida constitución de la Junta.

405.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE TÍTULO INMATRICULADOR Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL

La rectificación de errores otorgada por el notario en acta del 153 del RN, modificando la descripción de una finca en el título inmatriculador y en el previo ha de ser interpretada de modo restrictivo sin que en ningún caso pueda sustituir la voluntad de los otorgantes. Es decir que con ella no se puede cambiar en principio la superficie de una finca.

406.⇒⇒⇒ CONDICIÓN RESOLUTORIA. SUMISIÓN A LEY APLICABLE. EXCLUSIÓN DE CONSIGNACIÓN Y DE MODERACIÓN EQUITATIVA TRIBUNALES. COMPETENCIA CONOCIMIENTO RECURSO

Compleja resolución que analiza una compraventa con condición resolutoria con exclusión de derechos ( la no necesidad de consignación frente a terceros y la facultad moderadora de los tribunales; y que plantea cuestiones de derecho interregional ( entre la legislación común y la catalana); de legislación de consumidores; así como conflicto de competencia para resolver recursos gubernativos entre la DGRyN y la Generalitat Catalana

407.** VENTA DE FINCA ARRENDADA. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL: CÉDULA POR CORREO Y/O PRESENCIAL.

En una compraventa de vivienda arrendada, para admitir la notificación notarial al arrendatario, cuando la cédula se envía por carta certificada con acuse de recibo es necesario que se haya entregado en el domicilio o que el interesado la haya retirado en Correos. En otro caso, el notario tiene que hacer un segundo intento de  notificación  en persona.

408.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO TITULIZADO.

Resolución de un curioso recurso sobre la naturaleza y efectos de La titulización de un crédito hipotecario, que a efectos de su cancelación no supone cambio alguno para el deudor, y por consiguiente las reglas que deben aplicarse a su cancelación, son las mismas que para el crédito no titulizado.

411.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

No cabe anotación de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona distinta del deudor. El procedimiento registral no se rige por la legislación administrativa, sino por la hipotecaria.

413.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. TRACTO SUCESIVO. MEDIOS DE PAGO: NO CABE SUBROGACIÓN EN HIPOTECA YA CANCELADA.

El principio de tracto sucesivo impide la inscripción de una compra, si  anteriormente a la anotación de la demanda (por la compraventa) estaba inscrita la hipoteca, en ejecución de la cual se adjudicó la finca a un tercero, aunque esa ejecución tuviera lugar después de la anotación de la demanda.

417.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». ACREDITACIÓN PRESCRIPCIÓN ACCIÓN URBANÍSTICA. INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA PARCELA.

No cabe declarar una obra nueva antigua, pretendiendo haber transcurridos los plazos para el restablecimiento de la legalidad urbanística, cuando, de la aplicación informática y de la información territorial asociada a la parcela resulta que la casa está en una finca en la que rige la imprescriptibilidad  como consecuencia de tratarse de un suelo de especial protección.

418.*** HERENCIA. TRASLADO DE COPIA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN A PAPEL

Se analiza si la copia electrónica de una escritura tiene valor de copia autorizada o su traslado a papel es un mero testimonio: Las limitaciones respecto de la validez de las copias electrónicas, deriva únicamente de la concreta finalidad expresada en su expedición y así el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino es un documento susceptible de ser utilizado en el tráfico jurídico como una copia autorizada, pero siempre que sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido aquélla.

419.*** LICENCIA DE DEMOLICIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS Y SOLICITUD IMPLÍCITA DE INSCRIPCIÓN. CERTIFICADO DE COLEGIACIÓN DE TÉCNICO.

Para inscribir la modificación de una obra no es necesario aportar la licencia de demolición; las modificaciones descriptivas en el título de una finca (diferencias de cabida, por ejemplo) conllevan la solicitud implícita de inscripción, salvo que se excluyan expresamente. No es necesario aportar el certificado de colegiación del técnico en las obras con licencia.

420.*** CANCELACIÓN DE LA LIMITACIÓN ART. 28 LH PRACTICADA EN HERENCIA DE CAUSANTE INGLÉS

El art. 28 tiene por finalidad proteger al heredero real frente al aparente (no a los legitimarios) por lo que es aplicable aun cuando la regulación que rige la sucesión sea extranjera sin la existencia de legítimas.  En cualquier caso practicado el asiento con su constancia está bajo la salvaguardia de los tribunales y no cabe solicitar su cancelación antes de los 2 años.

421.*** INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA INCLUIDA EN UNA UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

No puede rectificarse la descripción de una finca incluida en una unidad de actuación sin que la administración urbanística actuante tome las correspondientes medidas; no cabe rectificar un error derivado del título que motivó la inscripción sin consentimiento del titular registral o resolución judicial

Museo Guggenheim (Bilbao), pro Miguel A. Bermejo Parra

Museo Guggenheim (Bilbao), por Miguel A. Bermejo Parra. Y la foto de cabecera es la Foz de Arbaiun (Navarra), por Miguel Angel Bermejo Parra.

 

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SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2019. Medios de pago: cuándo hay que identificarlos y cuándo no.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: CUÁNDO ES NECESARIO Y CUÁNDO NO. Emma Rojo.

En los títulos – escrituras públicas, según el artículo 21.2 LH – , relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, deberán identificarse los medios de pago. De lo contrario, no se practicará la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Así resulta del artículo 254 LH, que ha de ponerse en relación con el artículo 21.2 LH y con los artículos 24 LN y 177 RN.

En este tema del mes de la oficina registral nos ocuparemos del ámbito objetivo de aplicación de este precepto destacando la reciente RDGRN de 25 de julio de 2019.

¿Cuándo deben identificarse los medios de pago?

– En general, en todo acto o contrato de transcendencia real relativo a un bien inmueble de carácter oneroso cuando la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Vid. Medios de pago.

– También, como reconoce ANGEL VALERO, en los siguientes actos:

1) En las permutas con entrega de parte del valor en dinero y la dación en pago de la deuda si existen diferencias en metálico.

2) En las extinciones de condominio, liquidaciones de sociedades conyugales o en las particiones de herencia en que existan compensaciones en metálico.

3) En los contratos de renta vitalicia y de alimentos cuando se hace constar el pago de una cantidad alzada en concepto de precio del contrato o de alguna de las pensiones.

4) En los contratos de arrendamiento y en los leasings de bienes inmuebles (artículo 2.5 LH) siempre que se declaren pagadas las primeras cuotas.

5) En las escrituras de préstamo hipotecario en los que se produce la entrega de dinero e igualmente a los reconocimientos del préstamos hipotecario anterior deben constar los medios de pago de las cantidades entregadas sin que obste que el préstamo sea un contrato unilateral que se refiere a obligaciones posteriores de devolución del préstamo pues a efectos de los medios de pago, basta que se trate de un contrato oneroso, que ocurre en los negocios de atribución como es el reconocimiento. Vid. R. de 11 de marzo de 2013.

– Con arreglo a la doctrina de la DGRN, que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro pues lo que impone la legislación es la “identificación”, no la “justificación” de los medios de pago.

¿Cuándo NO es necesario identificar los medios de pago?

1) En las donaciones, salvo que tengan causa onerosa del artículo 622 y 638 CC, en el supuesto de que la carga o gravamen impliquen la entrega inicial de un pago en dinero que se documente en la escritura.

2) En las declaraciones de obra nueva debiendo destacar con VALERO que las cantidades que se declaren recibidas en los contratos de seguro decenal no deben identificarse los medios de pago por cuanto que ese contrato de seguro no es objeto de inscripción.

3) Las hipotecas en garantía de obligaciones distintas de préstamos, como por ejemplo, una hipoteca en garantía de letras que ya están en circulación.

4) En las compraventas con precio aplazado. R. de 10 de julio de 2012.

5) En las cancelaciones de préstamos hipotecarios. Vid. R. de 18 de mayo de 2007. La cancelación de hipoteca no es (a efectos de lo previsto en el art. 24 de la Ley del Notariado) un acto a título oneroso, en el que exista por tanto una contraprestación en dinero o signo que lo represente; sino que se trata de la extinción de un derecho de garantía, accesorio, por haberse extinguido a su vez la obligación, principal, garantizada; ni siquiera lo es en los casos en que unilateralmente el acreedor libera a la finca de su responsabilidad hipotecaria (acto que podría entenderse como una abdicación, una renuncia de derechos): nos hallaríamos, en tal supuesto, ante un acto de disposición realizado sin la contraprestación en dinero o signo que lo represente a que se refiere el art. antes citado. A mayor abundamiento, y aparte las dificultades prácticas que en la mayoría de ocasiones implicaría la identificación de la forma en que el la obligación garantizada ha sido satisfecha, cuando el acreedor es una entidad de crédito ha de tenerse en cuenta que ésta se halla sometida a una especial normativa de supervisión, que permite la obtención de información suficiente a los efectos del seguimiento de los actos y contratos a los que se refiere la normativa especial sobre prevención del fraude fiscal.  No obstante lo expuesto, se debe entender que siempre que el pago de las cuotas del préstamo se hayan realizado en la forma pactada (cargo en cuenta bancaria, que se identifica) y ello no se contradiga por lo manifestado en el otorgamiento, no es necesario la reiteración de los medios de pago en la escritura de cancelación, haya habido o no amortización anticipada. Sin embargo, si se manifestara que el pago de las cantidades adeudadas del préstamo hipotecario se ha realizado mediante transferencia desde otra cuenta, o, mediante la entrega de un cheque, entonces sí que deberán identificarse tales medios de pago.

6) El reconocimiento de dominio derivado de los negocios fiduciarios amparados en el artículo 1.717 CC. Vid. RDGRN de 6 de julio de 2006.

7) En la cancelación de la condición resolutoria por caducidad. R. de 25 de julio de 2019

Ver la voz «medios de pago» en el fichero de Juan Carlos Casas y enlaces en el art. 254 LH.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes el informe también es muy breve como el mes anterior y en las disposiciones sólo podemos destacar una autonómica, y tampoco hay resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que en la la Sección primera solo podemos mencionar en…

Disposiciones Autonómicas

Tan sólo recogemos una ley de Galicia, sobre el patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia.

GALICIALey 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia.

Conviene destacar que esta ley establece en el artículo 33 un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que conlleven la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles ubicados total o parcialmente en el ámbito de una reserva natural, un parque, un monumento natural, un humedal protegido o un paisaje protegido . A su vez por la remisión que hace al párrafo tercero del artículo 40.2 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del patrimonio natural y de la biodiversidad,  resulta una IMPORTANTE OBLIGACIÓN: Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado (ENTRE OTROS UN JUEGO DE NOTIFICACIONES PARA ACREDITAR EL EJERCICIO DE DICHOS DERECHOS ) PDF (BOE-A-2019-13519 – 69 págs. – 655 KB)

SECCIÓN II 

Concurso de Registros: Se publica en el BOE el resultado del Concurso 304 de Registros; y la resolución del mismo en Cataluña.

Jubilaciones

Se jubila a don Francisco Manuel Galán Ortega, registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba.

 

RESOLUCIONES: 

350 – 351. () ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta

357.*** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA

Sobre la aplicación del Reglamento Europeo en la sucesión de un alemán residente en Formentera en el momento del fallecimiento. Sobre la no aplicación a las cuestiones de filiación y sobre la competencia judicial de las cuestiones surgidas en dicha sucesión.

358.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. COMPETENCIA OBJETIVA DEL JUZGADO EN CONCURSO FASE DE LIQUIDACIÓN. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Resolución que determina que  el juez del concurso es el competente para conocer de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado durante la fase del convenio, pero cuya certificación se solicita cuando consta ya iniciada la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Resuelve también sobre la calificación del Registrador sobre las cuestiones de competencia de los juzgados en esta materia.

359.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO E INTERVENCIÓN DEL DEUDOR. AUTOCONTRATO Y CONFLICTO DE INTERESES EN EL ÁMBITO SOCIETARIO.

Considera que una cesión de crédito hipotecario, en la que el deudor comparece en la escritura a efectos de ser notificado, no existe conflicto de interese por el hecho de que  la sociedad deudora y la sociedad cesionaria aparezcan representadas por la misma persona.

361.*** AGRUPACIÓN CON CAMBIOS DESCRIPTIVOS. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 

En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, aunque será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En un 199 las dudas de identidad que impidan la inscripción han de ser motivadas, sin que baste la oposición no fundamentada del colindante o el hecho de que la finca proceda de segregación

363.** INSCRIPCIÓN DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. NATURALEZA NO ADMINISTRATIVA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL

Cuando según la certificación de costas una finca invade parcialmente el dominio público no se puede inscribir sin el deslinde; a su vez, el deslinde lo tiene que pedir el presentante del documento, no el registrador

364.*** NEGATIVA A ADMITIR SOLICITUD DE CONCILIACIÓN. ALCANCE DEL ART. 1355 CC.

Resuelve diferentes cuestiones sobre la solicitud de conciliación: Es recurrible ante la DGRN; No es requisito de la solicitud la declaración de que no se ha resuelto otro expediente sobre el mismo asunto, sino que puede afirmarse en un momento posterior; La aplicación del artículo 1355 del Código Civil permite  probar con posterioridad el carácter privativo del dinero invertido, que no alteraría la naturaleza ganancial del bien, sin perjuicio del derecho de reembolso en la liquidación de los gananciales, lo que susceptible de dilucidarse en una conciliación ante el registrador aunque no determine un acto inscribible.

 

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Otoño en Villafranca del Bierzo.Por Ramón Cela.

Atardecer en Ambasaguas.-Karrantza.

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2019. Legítimas en los derechos civiles forales.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES.
LA NATURALEZA DE LAS LEGÍTIMAS EN LOS TERRITORIOS DE DERECHO CIVIL FORAL. Emma Rojo.

        La legítima en Derecho común (artículos 806 y ss CC) se configura como pars bonorum ya que se trata de una parte de los bienes relictos que, por cualquier título, debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que en ciertos supuestos reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario para preservar la intangibilidad de su legítima.

        La conveniencia o no del sistema de legítimas seguido en nuestro Código Civil ha sido cuestión discutida. En este sentido, Ignacio Gomá Lanzón, escribe: “(…) No parece lógico que no pueda hoy un testador dejar su empresa a quien considere que va a mantener la unidad de la misma o sencillamente favorecer a la persona, hijo o no, con quien mantiene mejores vínculos afectivos o a quien considere que lo necesite, económicamente, por padecer cualquier discapacidad (aunque algo se ha mejorado en los últimos años con la ley 41/2003) o por lo que sea. Ni los hijos van a esperar a heredar para diseñar sus vidas –tendrán quizá más de cincuenta años- y, además, los padres tienen una expectativa de vida muy larga y pueden, en su ancianidad, tener unas necesidades distintas que no cubren los hijos (…)”.

        Este sentir parece tener su reflejo en los diversos territorios forales cuyas Leyes han sido recientemente modificadas.

        Así, en Aragón, en Mallorca y en Menorca, la legítima se configura como una porción de bienes – pars bonorum – . En el caso de Aragón existe además una importante especialidad y es que se trata de una legítima “colectiva” siendo legitimarios únicamente los descendientes, los cuales tienen derecho en virtud de la legítima a la mitad de la herencia estando protegido el cónyuge viudo a través del usufructo vidual. Sin embargo, como decimos, se trata de una legítima “colectiva”, lo que supone que, entre los descendientes, el testador lo puede distribuir de forma igual o desigual, atribuyendo a unos más que otros o bien atribuirla a uno sólo de ellos. De esta forma el testador puede beneficiar, por ejemplo, a sus nietos en lugar de los hijos o descendientes de grado más próximo. Ver arts. 486 y ss. (para Aragón) y arts. 41 y ss y 65 (para Mallorca y Menorca).

        La legítima también se configura “colectiva” en el Derecho foral del País Vasco donde rige la Ley 5/2015, de 25 de junio, la cual, únicamente atribuye la condición de legitimarios a los hijos y descendientes y al cónyuge viudo o superviviente de la pareja de hecho (artículos 48 y ss). La legítima es una cuota que se calcula sobre el valor de la herencia y supone un tercio del caudal relicto puede otorgarse a uno o varios legitimarios apartando al resto de la sucesión.

        En el valle de Ayala, rige el principio de libertad absoluta de testar (ver art. 89), al igual que ocurre en Navarra, que regula una legítima “formal” o “simbólica” en la medida en que como señala la Ley 267 no tiene contenido patrimonial alguno ni atribuye la cualidad de heredero.

        En el caso de Ibiza y Formentera la legítima constituye una legítima pars valoris bonorum pero no de tipo general, sino de tipo especial pues atribuye al legitimario un derecho real de realización de valor que afecta a modo de carga o gravamen. Ver art. 77 para el finiquito y 79 y ss en general.

        Finalmente, en Cataluña y también en Galicia, la legítima constituye un derecho de crédito, esto es, pars valoris. Así, el artículo 451 -1 del Libro IV del CC de Cataluña dispone que: La legítima confiere por ministerio de la Ley a determinadas personas el derecho a obtener en la sucesión del causante un valor patrimonial que este podrá atribuirles a título de institución hereditaria, legado, donación o de cualquier otra forma”.  Para Galicia, ver los arts. 238 y ss de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia

Ir al Cuadro de leyes forales.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes el informe es muy breve puesto que no hay ninguna disposición  autonómica, ni resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que en la la Sección primera solo podemos mencionar en…

DISPOSICIONES GENERALES:

Instrucción DGRN LCCI: de 31 de julio de 2019, determina el uso de las plataformas del CGN y de las diversas entidades, su conexión, datos y documentos que han de enviarse, garantías para la libre elección del notario y su identificación, libertad de medios y plataforma para lo que no constituya la función notarial, y situación transitoria para determinadas plataformas.

SECCIÓN II 

Nuevas Oposiciones a Registros, por Resolución de 25 de julio de 2019, de la DGRyN se convocan oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles

Jubilaciones

Se jubila a:

Don Joaquín Cortés Sánchez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1.

Dolores Fernández-Pacheco Fernández, registradora mercantil de Málaga I.

Y Don Fernando Curiel Lorente, registrador de bienes muebles Central I.

 

RESOLUCIONES: 

325.** PARTICIÓN HEREDITARIA. INCOMPATIBILIDAD DEL NOTARIO AUTORIZANTE A LA VEZ HEREDERO.

El notario es incompatible para autorizar escrituras de herencia en las que él o sus parientes hasta el cuarto grado adquieran derechos, incluso aunque los restantes interesados en la herencia se adhieran o ratifiquen en escrituras separadas ante otro notario. La incompatibilidad conlleva la nulidad de la escritura y es calificable por el registrador.

327.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

En la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, la oposición del Ayuntamiento justifica las dudas del registrador a la inscripción.

328.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL POR LA AGENCIA TRIBUTARIA. CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA?

A partir del 1 de enero de 2018, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta, de con la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación,.

339.** CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA PARA REANUDAR EL TRACTO CON OPOSICIÓN DE UN INTERESADO. TÍTULO ADQUISITIVO.

La certificación administrativa para reanudar el tracto sucesivo tiene carácter excepcional, debiendo comprobarse minuciosamente el cumplimiento de los requisitos y exigencias legales establecidas en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Procediendo la finca de una agrupación es obligatoria la georreferenciación y confirma la necesidad de licencia para las modificaciones hipotecarias cuando el expediente no ha sido aprobado por el pleno que es el competente.

340.⇒⇒⇒ DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA, VUELO COMÚN Y CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD FUNCIONAL.

La modificación en superficie y linderos de un elemento privativo implica la modificación del título constitutivo y por tanto unanimidad de la comunidad de propietarios. Se analiza la naturaleza de terrazas y cubiertas y cuando son comunes por naturaleza (las cubiertas) y cuando pueden ser privativas (si así se establece al constituir el régimen de PH. Si el vuelo es elemento común del edificio, se precisa la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, con expresión de la causa.

Para crear una subcomunidad en un elemento privativo debe hacerse una “subcomunidad horizontal” con los requisitos que analiza la Dirección. La comunidad funcional solo procede para garajes y trasteros

EL ANÁLISIS DE ESTA RESOLUCIÓN FUE OBJETO DE TEMA DEL MES EN EL INFORME DE AGOSTO

341.** OBRA NUEVA EN FINCA CON EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE UBICACIÓN. UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA DE POLICÍA DE CAUCE FLUVIAL.

Para asegurarse de que la obra nueva se encuentra dentro de la finca no basta una comparación aritmética de medidas, sino que es necesario una comparación geométrica espacial, lo que no es posible si la finca registral no está georreferenciada. Además, en este caso se pretende declarar un exceso de más del doble, por lo que se entienden justificadas las dudas de la registradora.

Si se trata de obras nuevas ubicadas dentro de la zona de policía de cauces fluviales, aunque se declaren por antigüedad, o bien consta que en el Plan General municipal el Organismo de Cuenca participó e informó o bien ha de obtenerse su autorización, que es independiente de la licencia municipal de edificación.

342.** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.  VIGENCIA Y CADUCIDAD DE LA LICENCIA.

Aunque establezcan un plazo las licencias de obra no caducan por el mero paso del tiempo, sino que es necesaria una declaración expresa de la Administración previa la apertura de un expediente tramitado al efecto.

344.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECA CAMBIARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN ART. 670.4 LEC

Reitera que en la ejecución hipotecaria no puede aprobarse el remate por cifra inferior al 50% del valor de tasación, salvo que estemos en el supuesto del art. 640.4 LEC por lo que el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO dictado por el Secretario Judicial (hoy Letrado Admón. Just) para comprobar que dicho remate no ha sido aprobado con los requisitos establecidos en dicho supuesto

345.() NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Sólo cabe interponer recurso gubernativo ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, no cuando se inscribe.

346.** CONVENIO REGULADOR. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA FINCA

Puede inscribirse un derecho de uso (en divorcio) si la descripción y datos registrales de la vivienda pueden deducirse de la sentencia y el convenio regulador de y la liquidación de gananciales, aunque no se especifiquen en el documento los datos registrales.

347.* RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO QUE NO RESULTA CLARAMENTE DE LA INSCRIPCIÓN

Los errores de concepto no pueden rectificarse sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene.

 

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2019. Legítimas en los derechos forales.

Cabra bajando del Monte Arráiz (Vizcaya). Por María Carmen Isasi Ruiz

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019.

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019. Comunidad funcional.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES.
PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE DESCRIPCIÓN, DERECHO DE VUELO Y COMUNIDAD FUNCIONAL (reseña RDGRN 19 JULIO de 2019). Emma Rojo.

El documento calificado que da lugar a esta importante Resolución es una escritura pública de declaración de obra nueva antigua sobre una finca registral procediéndose a constituir sobre ella una comunidad funcional o de intereses.

Son cuestiones tratadas en esta importante Resolución las siguientes que interesan destacar:

I.- LA MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.

a) La calificación registral.

Señala el Registrador en su nota de calificación que los actos que suponen una modificación de la descripción del elemento privativo (en el caso, planta cubierta o terrazas), se considera que implican una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que requieren para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 5). Por lo tanto, no puede realizarse unilateralmente por el titular del dominio del departamento afectado. Vid. R. de 23 de marzo de 2018.

En el caso ahora planteado y como señala el Registrador en su nota de calificación:

1) Se están alterando la superficie del elemento privativo: antes era de 750 m2 con dos viviendas de portero enclavadas, y ahora la superficie es mucho menor, la que resulta de la suma de la vivienda y dos las dos oficinas que ahora se declaran, en total 348,93 metros cuadrados.

2) Se están fijando nuevos linderos del elemento independiente, lo que implica una delimitación unilateral de las zonas comunes.

3) En ningún caso puede ampararse en este precepto, por no ser propiamente una rectificación de la descripción, el acceso al Registro de una obra nueva que tiene sus cauces por la vía del artículo 202 Ley Hipotecaria y artículo 28.4 TR Ley del Suelo 2015.

4) Dispone el artículo 201 “e” LH que, “e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”.

b) El recurso.

A juicio del Notario recurrente, se han de tomar en consideración los siguientes preceptos:

1) El artículo 7 LPH que permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Tan sólo se impone a tal propietario el dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el caso resuelto y dado que nada alega el registrador en su calificación, la nueva descripción registral de la finca que se hace en la escritura no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.

2) En segundo lugar, el Notario autorizante invoca el artículo 201 LH cuyo párrafo 2º dispone que: 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente”.

La expresión «podrá, no obstante,» con la que comienza el párrafo segundo del artículo 201 LH lleva, a juicio del Notario, a interpretar que lo esencial es determinar si se modifican o no los linderos o la superficie del departamento privativo, pues en tal caso cabe realizar unilateralmente la rectificación de la descripción de la finca por su titular registral, sin mayor requisito o exigencia que el cumplimiento de la normativa administrativa aplicable.

c) El criterio de la DGRN.

A juicio del Centro Directivo, en el caso resuelto y atendiendo a la descripción del elemento, es indudable que se ha producido una alteración del título constitutivo, siendo necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios.

II.- LA DESAFECTACIÓN DEL VUELO.

a) La calificación registral.

En el caso resuelto, el departamento sobre el que se pretende la declaración de obra nueva, comprende la cubierta o terraza, pero no el vuelo del edificio que sigue siendo común. Así resulta no sólo del artículo 396 Código Civil, o de la norma estatutaria que presume en caso de duda, y salvo prueba en contrario, el carácter común del elemento, sino también de la modificación de los Estatutos inscritos.

Por lo tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del departamento en cuestión (artículos 5, 9, 12 19 y 21 LPH). Vid. R. de 20 de abril de 2006.

b) El recurso.

A juicio del Notario recurrente, estamos ante un departamento privativo de la propiedad horizontal, una planta, construida desde que se hizo la división horizontal, aunque entonces en bruto o en estructura, con su cuota de participación, a la que se le abrió folio registral, y se le asignó un número de finca toda vez que no se abre folio registral a la terraza o a la cubierta del edificio. Por esto en la escritura que contiene la nueva descripción evitando confusiones se la denomina planta ático. La rectificación de la descripción puede realizarse por la vía del artículo 201.2 LH, puesto que se están alterando las características físicas distintas de la superficie o los linderos sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

c) El criterio de la DGRN.

Tanto la jurisprudencia como la DGRN (vid. R. de 19 de julio de 2018) distinguen entre:

1) La terraza, que no es elemento común por naturaleza, y,

2) La cubierta del edificio, que es siempre elemento común por naturaleza). La enumeración de artículo 396 CC tiene carácter enunciativo por lo que las terrazas que sean cubiertas de todo o parte del inmueble, tienen en principio la conceptuación legal de elementos comunes del edificio. Ahora bien, cabe que en el originario título constitutivo del edificio o, por acuerdo posterior adoptado por la unanimidad de la comunidad de propietarios se le atribuya carácter de privativo mediante la oportuna desafectación.

Modernamente se viene distinguiendo entre,

1) Las terrazas superiores (terrados o azoteas), que pueden configurarse como elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, como un elemento de propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común), y,

2) Las llamadas terrazas a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de propiedad, privativa.

En el supuesto de hecho de este expediente el vuelo tiene la consideración de elemento común del conjunto pues no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo, si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata.

Por tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio, sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución. Vid R. 20 de abril de 2006.

III. LA COMUNIDAD FUNCIONAL.

a) La calificación registral.

En la escritura calificada se pretende, a juicio del registrador, la constitución de una comunidad funcional o de intereses respecto de las tres fincas en las que materialmente y de hecho está dividido el elemento privativo en cuestión.

Como señala el Registrador en su nota de calificación,

1) La comunidad funcional es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo». La DGRN (ver R. de 26 de junio de 2018) ha extendido esta figura exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros y ello por su carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.2 del Reglamento Hipotecario, derogado por razones de carácter administrativo, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades funcionales a este tipo de elementos.

2) Si lo querido por los otorgantes era la constitución de una «subcomunidad», es presupuesto para ello que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d LPH). Vid. R. de 22 de febrero de 2017.

En el caso planteado y que es ahora objeto de calificación, se declara expresamente que no existen ningún elemento común adscrito a la comunidad funcional. Lo que se pretende es crear una división material de un elemento privativo para lo cual, se exige:

1º. Autorización administrativa (que en el caso se inserta, y,

2º. Aprobación de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 letra b LPH).

b) El recurso.

Señala el Notario autorizante que la escritura documenta el hecho que el dueño de una finca que ha hecho una obra en ella, que ha realizado una construcción dentro de su dominio; no supone ejercicio de ningún pretendido derecho de vuelo. No se elevan nuevas plantas sobre el vuelo del edificio, por esto no se solicita la apertura de un nuevo folio registral.

Añade que no se pretende la constitución de una subcomunidad horizontal dentro de otra, sino una comunidad funcional o de intereses, en la que se distinguen tres espacios delimitados como de uso exclusivo que son susceptibles de aprovechamiento separado e independiente, con el resto de los espacios de la planta ático, para un uso racional y adecuado de las viviendas y oficinas en las que se divide materialmente la finca, y cuentan con aparatos contadores y servicios individualizados de electricidad y agua corriente, siendo la calefacción central del edificio. Lo que se constituye en la escritura es una comunidad funcional o de intento, sobre la finca, que sigue por tanto configurada desde un punto de vista tabular, como un único departamento privativo del régimen de PH con su misma su cuota de participación.

El Notario autorizante analiza la distinción entre la división material y la jurídica. La división material y de hecho de la planta catorce del edifico, en una vivienda y dos oficinas, requiere la pertinente autorización administrativa, inserta en la escritura (esto no se cuestiona) pero no autorización de la junta de vecinos por no suponer una modificación del título constitutivo pues no afecta a la estructura de la comunidad de propietarios en cuanto que no varía el número de elementos privativos y sus cuotas. Vid. STS de 9 de octubre de 2018 y de 19 de diciembre de 2008. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título. Es la división jurídico-hipotecaria la que exige la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

c) El criterio de la DGRN.

Para constituir una «subcomunidad de viviendas» dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se deberá adoptar la forma jurídica de «subdivisión horizontal», siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero no el de «comunidad funcional» (artículo 8.5 LH y 396 CC).

La «comunidad funcional» es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo», y que la DGRN ha extendido exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.3 y.4 RH anulados por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª de 31 de enero de 2001, por falta de cobertura legal.

Son presupuestos para la constitución de una «subcomunidad» (R. de 22 de febrero de 2017):

1º. La existencia de varios propietarios de elementos privativos.

2º. Que éstos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d) LPH).

En el caso de este expediente no se cumplen los presupuestos anteriores por lo que no existe una subcomunidad por lo que, salvo que los estatutos lo autoricen expresamente, es necesario autorización de la comunidad de propietarios y, además, la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que se produzca un incremento de los elementos privativos destinados a viviendas previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (artículo 10.3 “b” LPH en relación con el artículo 26.6 de la Ley del Suelo de 2015).

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes el informe es muy breve puesto que no hay ninguna disposición ni general ni autonómica, ni resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que la Sección primera está vacía de contenido.

SECCIÓN II 

Se ha publicado el Concurso 304 de Registros, tanto a nivel estatal, como en Cataluña; así como el Resultado provisional

Jubilaciones

Se jubila a:

Don Leopoldo Sánchez Gil, registrador de la propiedad de Barakaldo, don Eduardo de Paz Balmaseda, registrador de la propiedad de Guadalajara n.º 2, y a don Antonio García Conesa, registrador mercantil de Madrid XVIII.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

259.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE E INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE.  

Resolución que vuelve a entrar en el Derecho de Transmisión – en este caso, aunque en la partición del transmitente ya se habían adjudicado los derechos hereditarios sobre la herencia del causante, apareciendo un nuevo bien, se exige otra vez la intervención de los herederos de aquel, ya que se interpreta que aquella adjudicación se refería a bienes concretos y no a toda la herencia del primer causante.

260.** FINCA EN ZONA CONTIGUA AL MAR: APORTACIÓN DE CERTIFICADO DE COSTAS.

En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre, el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión, si el registrador sospecha por datos objetivos posible invasión del dominio público.

261.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LAS AGENCIA TRIBUTARIA CON ¿ADJUDICACIÓN DIRECTA? TRAS LA REFORMA DEL REGLAMENTO GENERAL DE RECAUDACIÓN.

Reitera numerosísimas RR recientes por la que, de conformidad con la actual RGR, a partir de 1 de enero de 2018 se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

264.** RECTIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INSCRITA PARA ADAPTARLA AL CATASTRO.

Figurando inscrita una finca con la correspondiente base gráfica no puede rectificarse la superficie sino rectificando la base gráfica, es decir incorporando una nueva base gráfica por la vía de los artículos 9 b) y 199 LH.

265.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE TITULARES REGISTRALES COLINDANTES.

No cabe inscribir una base gráfica alternativa si hay oposición fundada de los colindantes registrales: la negativa ha de basarse en criterios objetivos y razonados

266.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO CUANDO EL ARRENDADOR NO ES YA EL TITULAR REGISTRAL.

En virtud del principio de tracto sucesivo no puede inscribirse un arrendamiento en el que la entidad que aparece como arrendador no es ya titular registral.

268.** VENTA DE FINCA NO INMATRICULADA SIN APORTAR TÍTULO PREVIO. DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS CON CERTIFICADO CATASTRAL. 

En las inmatriculaciones del art. 205 LH, ha de aportarse el titulo previo, ya que el registrador tiene que calificar la identidad de las fincas. La descripción en todo caso ha de ser idéntica a la que figura en la certificación catastral.

269.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA. DIFERENCIA ENTRE VIVIENDA HABITUAL Y VIVIENDA FAMILIAR.

A los efectos del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario se ha de distinguir entre vivienda habitual y vivienda habitual familiar. Sólo en el caso de que del registro resulte este último caso ha de exigirse la notificación al cónyuge del titular: la constancia de la habitualidad de la vivienda de un soltero no implica que una vez casado dicha vivienda sea la habitual de la familia.

271.** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE ASIENTA. SOLICITUD TÁCITA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA.

Para exigir en una obra nueva que se georreferencie toda la parcela, el registrador debe fundamentar sus dudas

272.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

en aquellos casos en que el registrador considere que la inscripción que se pretende invade el dominio público, deberá solicitarse con carácter previo a la inscripción, la certificación pertinente. Debe evitarse la inscripción de una base gráfica que invada el dominio público aun cuando notificada la Administración no haya respondido.

274.** HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.

Se considera que en un préstamo de naturaleza mixta (una parte con destino profesional y otra no) es abusiva una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, tanto en la fianza como en el préstamo por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Se hacen varias reflexiones sobre el ámbito de la legislación de personas consumidoras en relación con el préstamo profesional y la fianza.

275.*** EJECUCIÓN ORDINARIA (TRAS JUICIO CAMBIARIO). ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA

En una ejecución ordinaria para denegar la inscripción de un remate por ser inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO a fin de comprobar que no se ha aprobado una adjudicación por un importe inferior en el supuesto especial del art. 670.4 LEC.

276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: IDENTIFICACIÓN DEL PROMOTOR.

En el Expediente para la reanudación del tracto el promotor ha estar correctamente identificado en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones. El registrador no puede exigir la inserción literal del contenido de las notificaciones cuando el notario ha hecho constar todas las circunstancias pertinentes sobre las mismas.

277.** ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADO TRAS SENTENCIA EN REBELDÍA. ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS VULGARES. FIRMEZA.

En una escritura de entrega de legado formalizada en cumplimiento de una sentencia firme dictada en rebeldía, en la que se tiene por emitidas las declaraciones de voluntad de los herederos – alguno de ellos por sustitución vulgar al haber premuerto el sustituido, no es precisa el acta de notoriedad acreditando quienes son los sustitutos.

Sin embargo, si se tiene que acreditar judicialmente, el transcurso de los plazos necesarios para inscribir dicha sentencia dictada en rebeldía y el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria.

Comentario: En este mismo informe la r 287 que mantiene el criterio contrario: que al tratarse de una escritura en que el juez ejecuta el contenido de una sentencia es él quien tiene que determinar su firmeza

278.** CESIÓN PARA VIALES NO EJECUTADA: FORMA DE HACERLO CONSTAR EN EL REGISTRO.

La reversión de unos terrenos cedidos gratuitamente para viales por no ejecución de los mismos requiere de una resolución administrativa que así lo acredite, sin que se pueda llevar a cabo por expediente de exceso/disminución de cabida.

279.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL DICTADO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN POR SATISFACCIÓN EXTRAPROCESAL.

No cabe cancelar una hipoteca mediante mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la causa es la satisfacción extraprocesal y no el remate o adjudicación, aunque parece reconocer que se admitiría si resultara claro el reconocimiento por el acreedor de estar satisfecha la totalidad de la deuda o su voluntad de condonarla)

280.** ACTA DE FIN DE OBRA. REQUISITOS DEL LIBRO EDIFICIO. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA

El Libro de la Edificación puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo.

281.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA

Existiendo nota marginal de expedición de certificación, posterior al vencimiento de la obligación, la hipoteca se podrá cancelar por prescripción transcurridos 21 años desde la fecha de la nota, aunque ésta ya se hubiese cancelado. Si la nota fuese anterior al vencimiento de la obligación garantizada, no afecta al cómputo de la prescripción

283.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES ALEGANDO PROCEDIMIENTO JUDICIAL PREVIO DESESTIMATORIO.

La existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida constituye alegación suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de una finca que abarcaría tal exceso.

284.** OBRA NUEVA. ANTIGÜEDAD ACREDITADA MEDIANTE CERTIFICACIÓN TECNICA

El certificado del técnico acreditando la antigüedad de la misma a los efectos de acreditar el transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, no ha de especificar la fecha exacta de la finalización.

285.*** EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. PARCELAS SEGÚN CATASTRO «EN INVESTIGACIÓN»

En los procedimientos de los arts. 201 y 203 cuando las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal.

286.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SOBRE PARTE DE UNA FINCA. ESPECIFICACIÓN. TRACTO SUCESIVO

No cabe el “uso de la vivienda familiar” atribuido en sentencia de separación cuando parte de la finca afectada pertenece proindiviso a una tercera persona. Si se admite sobre una parte de la finca cuando está perfectamente delimitada, aunque no esté dividida horizontalmente.

287.*** SENTENCIA EN REBELDÍA SUPLIENDO JUDICIALMENTE LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EN ESCRITURA. ACCIÓN DE RESCISIÓN

En el caso de sentencia declarada en rebeldía que condena a la elevación a público de un documento privado, siendo suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial, no puede el Registrador entrar a calificar la firmeza de la resolución judicial y la posible acción de rescisión.

Comentario: En este mismo informe la r 277 mantiene el criterio contrario

288.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. VIGENCIA O CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA

Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, sin perjuicio de que deba comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes, pero sin que la falta de comunicación sin que sea un impedimento para el ejercicio de la licencia.

290.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LOS INTERESES ORDINARIOS: 360 DÍAS. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Se considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.

291.** EMBARGO DE BIENES EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS LLAMADOS. DOCUMENTOS NO APORTADOS AL REGISTRO.

Para anotar un embargo sobre una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial de la herencia, debe dirigirse la demanda contra herederos concretos; criterio que es aplicable al supuesto de que los herederos hayan renunciado puesto que entonces el llamamiento pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia

292.** CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA Y CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ACREDITATIVA. TÍTULO HÁBIL PARA LA INSCRIPCIÓN EN EL ÁMBITO ADMINISTRATIVO.

El certificado administrativo no es título hábil para inscribir contratos privados en el ámbito administrativo respecto de fincas ya inscritas. Sí lo es para los casos de inmatriculación de fincas, modificaciones hipotecarias, y reanudación de tracto sucesivo interrumpido de bienes de las administraciones públicas, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 LH, pero no para inscribir el resto de contratos que afecten a fincas ya inmatriculadas, en los que el título adecuado es la escritura pública.

293.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR INTERVENIENDO UN TUTOR. AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA, APROBACIÓN JUDICIAL

La partición del contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.

294.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN EVOLUCIÓN CATASTRAL.

Son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral

295.** OBRA NUEVA “ANTIGUA” Y DIVISIÓN HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE VUELO. NO DESCRIPCIÓN DE TERRAZAS.

No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva

296.*** DILIGENCIADO DE LIBROS DE SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS Y ADVERTENCIAS. ANOTACIÓN DE DEMANDA DE SERVIDUMBRE CONTRA SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA.

Es posible diligenciar libros de actas de subcomunidades de propietarios no inscritas, si se aprecia que de facto existen, incluso aun cuando no esté previsto en los Estatutos, pero hay que advertir de ello en la diligencia de legalización.

La demanda dirigida contra el Presidente de la Junta de Propietarios de la subcomunidad es suficiente para practicar la anotación de demanda para la constitución de servidumbre sobre un elemento común ya que se considera un acto colectivo, competencia de la Junta y no tienen por ello que ser demandados todos los copropietarios individualmente.

297.*** INTERESES DE DEMORA EN PRÉSTAMO EMPRESARIAL E HIPOTECANTE NO DEUDOR CONSUMIDOR.

Se establece que el límite de los intereses de demora no puede exceder de 2 puntos sobre el ordinario, en un préstamo empresarial cuando el hipotecante no deudor es un consumidor.

298.*** SOLICITUD DE CONCILIACIÓN REGISTRAL PARA CANCELAR UNA INSCRIPCIÓN.

Resolución de que analiza los requisitos para que proceda la conciliación ante el Registrador, y uno de ellos es que se trate de una cuestión disponible para las partes. Habiendo ya recaído sentencia sobre lo pretendido, ordenando algo diferente, no procede la conciliación, sino remover los obstáculos para la inscripción de la sentencia. (en la sentencia hay además un problema de tracto al haberse dirigido la sentencia contra un heredero del titular registral sin acreditar su fallecimiento y sus circunstancias relativas a la sucesión.)

  1. () DENEGACIÓN DE NOTA SIMPLE NEGATIVA DE FINCA QUE FORMA PARTE DE OTRA MAYOR INSCRITA.

No puede emitirse Nota Simple de que una finca no está inscrita cuando forma parte de una finca mayor inscrita.

300.*** NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE

Un heredero sujeto a curatela se niega a firmar la escritura de herencia y el juez autoriza que el curador lo haga sin la intervención de aquél. Se confirma el criterio del Registrador en el sentido de que el sujeto a curatela tiene capacidad, aunque ha de complementarse y la autorización judicial no se ha dado en el procedimiento legalmente adecuado para ello.

301.** PARTICIÓN POR UNA DE LAS DOS HEREDERAS Y REQUERIMIENTO A LA OTRA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO.

Para inscribir una partición hereditaria en el Derecho Civil Aragonés es precisa la intervención de todos los herederos, debiendo acudirse a la partición judicial en otro caso, y sin perjuicio de practicar en su caso Anotación de derecho Hereditario.

302.* FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE, SÓLO LA LONGITUD DE LOS LADOS.

Cuando la superficie la finca está determinada en el registro por la longitud de sus lados, está perfectamente concretada, sin que pueda exigirse incoar expediente para rectificar su descripción aclarando la misma.

303.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: CONSENTIMIENTO TODOS TITULARES O RESOLUCIÓN JUDICIAL.

No cabe rectificar un asiento preexistente sin el consentimiento de todos los afectados o resolución judicial.

304.** PODER EN TÉRMINOS GENERALES NO PERMITE PERMUTAR. 

No cabe permutar inmuebles con un poder genérico para contratar.

305.*** NO EXHIBICIÓN DE PODER DEL PROPIO PROTOCOLO. INSCRIPCIÓN DEL TUTOR. CONTADOR PARTIDOR Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DEFENSOR JUDICIAL. PRETERICIÓN.

El notario ha de manifestar que se le ha exhibido copia autorizada del poder o que estando en su protocolo el apoderado tiene facultades para expedir copia.

La tutela y el cargo de tutor han de inscribirse en el RC

El contador partidos puede partir la herencia siempre que sean actos particionales ni dispositivos (se analiza cuando han de considerarse unos u otros.

Si hay un supuesto de preterición y de herederos premuerto ha de esperarse a la determinación de los sustitutos puesto que tiene derecho a intervenir en la partición.

306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO.

Sin que existan legitimarios el testador lega a su esposa el usufructo universal con facultad de disponer nombrando herederos a sus hermanos. La DG lo asimila a la sustitución fideicomisaria con facultad de disponer y admite la partición solo por la viuda adjudicándose la mitad de la finca por liquidación de gananciales y la otra como heredera fiduciaria – se declara que está en trámites de vender-

308.** TRASLADO DE FINCA ENTRE DOS REGISTROS.

Para determinar el registro competente respecto de un complejo inmobiliario ha de atenderse a aquel en el que se ubique la mayor parte de la superficie de suelo del referido conjunto y afectará a la totalidad de las fincas integrantes.

309.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.

El nombramiento de defensor judicial en un procedimiento de ejecución hipotecaria es preciso si los posibles interesados en la herencia han renunciado con anterioridad a la interposición de la demanda: La renuncia de los herederos no evita la necesidad de nombrar administrador, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia, salvo que tal renuncia se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, ya que en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA. 

Resolución que analiza el derecho transitorio en relación con la nueva Ley Vasca de Derecho Civil; así mismo concluye que es necesario el consentimiento de los demás legitimarios para la auto entrega del legado al heredero facultado para tomar posesión. Su naturaleza, según la DG, sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum».

311.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DIRECTA POR MENOS DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

313.** EXPEDIENTE 199 LH: EXCESO DE CABIDA QUE PUEDE INVADIR DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Se consideran justificadas las dudas fundadas en la oposición expresa de la Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión o impedir una edificación proscrita en zona de servidumbre o de policía y sin perjuicio de que el interesado ejercite los recursos correspondientes ante dicha autoridad. Para declarar obras en zonas sujetas a legislación sectorial – en este caso el cauce de un río – ha de cumplirse las limitaciones de dicha legislación.

320.** DIVISIÓN HORIZONTAL CON OBRA NUEVA «ANTIGUA». COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EXTRALIMITACIÓN.

Se resuelven por la R diferentes cuestiones relativas a las obras nuevas antiguas:

Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido; El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla; La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada; Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo; Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa. 

321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.

La donación de una finca, sin hacer reserva alguna por una cesión de viales no documentada, no permite disponer posteriormente de dicha superficie por la donante alegando que hubo un expediente de reversión al no haberse hecho las obras por el Ayuntamiento.

322.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DEL EDIFICIO

Los medios de acreditar la antigüedad no son excluyentes sino complementarios: cabe un informe de un técnico incorporado a una sentencia. El incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral no impide la inscripción. La georreferenciación de la obra nueva a través de las coordenadas catastrales no es posible si no se corresponden con las de la descripción declarada en el título.

323.() CANCELACIÓN DE ASIENTOS. PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO

No cabe cancelar un asiento en procedimiento en que no ha sido parte el titular registral

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JULIO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2019

MINI INFORME DEL MES DE JULIO CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2019.

Catedral de Santa María. Ciudad de Lugo. Panorámica

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2019. Cambio de uso de local a vivienda.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. Por Emma Rojo.

Se plantea con frecuencia en los oficinas registrales cuáles son los requisitos exigidos para que los propietarios de un elemento privativo de una propiedad horizontal configurado como un local de oficinas en origen puedan inscribirlo como vivienda por haberlo cambiado de condición.

– Con arreglo al artículo 45 del RD 1093/1997, de 4 de julio, en la inscripción de una edificación debe reflejarse al menos, “(…) el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”.

– Por aplicación del artículo 28 TRLS, la inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.

A la vista de estos preceptos cabe afirmar que siempre y cuando los Estatutos –debidamente inscritos- no lo prohíban, una vez que la edificación consta inscrita en el Registro, con el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de que consta, la DGRN (vid. R. de 27 de marzo de 2019) reconoce que cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (artículo 28 TRLS y ver esquema requisitos aplicables para inscripción obras nuevas). En conclusión, el Centro Directivo equipara el cambio de uso de la edificación a la modificación de la declaración de obra inscrita siendo de aplicación el citado artículo 28 TRLS.

En cuanto al cambio de uso por antigüedad, la citada R. de 27 de marzo de 2019 considera documento adecuado la certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble. La R. de 31 de agosto de 2017 admite la acreditación de la antigüedad del cambio por un certificado técnico de un arquitecto, con firma legitimada notarialmente, incluso sin visado colegial.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

No se han publicado disposiciones generales de interés registral

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Aunque tampoco ha habido apenas, podemos mencionar:

EXTREMADURA. Ley 8/2019, de 5 de abril, para una Administración más ágil en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Que en ell título II regula las medidas de impulso para facilitar la actividad empresarial y prevé una serie de disposiciones, entre ellas y ante la necesidad de intercambio de información entre la Administración pública y la Dirección General de los Registros y del Notariado, Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad, se regula el acceso a datos que obran en poder de estos a través de los correspondientes acuerdos o Convenios de colaboración de conformidad con lo previsto en la Orden de 10 de junio de 1997 y la Directiva 2012/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de junio de 2012.

EXTREMADURA. Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 2208-2019, contra Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: que afectó profundamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aumentando la duración obligatoria y en sus relaciones con el Registro de la propiedad, entre otros contenidos.

Ver resumen amplio

SECCIÓN II 

Concursos de Registros: Por Resoluciones de 7 de mayo de 2019 de la DGRyN y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia en Cataluña se ha resuelto el concurso 303 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles

Concursillos de Aspirantes: Así mismo por Resoluciones de 16 de mayo de 2019, de la DGRyN y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia en Cataluña, se ha convocado el concursillo de Aspirantes.

Ver resultado provisional a nivel estatal y a nivel catalán.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

174.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR. NO CABE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD ANTES DE LOS 4 AÑOS.

La anotación preventiva de embargo cautelar no se cancela por transcurso del plazo de 6 meses, que es el plazo de duración de la medida cautelar, sino por el plazo general de 4 años del  art. 86 LH.

175.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO PARA HACER CONSTAR UNA POSIBLE SERVIDUMBRE RECÍPROCA DE CAMINO.

Para la inscripción de una servidumbre se exige que en el título de constitución queden perfectamente determinados su extensión, límites y configuración, así como los predios dominante y sirviente, debiendo constar, si la servidumbre es recíproca, en ambos predios. La falta de inscripción, en su caso, no es un error materia sino de concepto y exige consentimiento o resolución judicial.

176.* ADICIÓN A TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN CONSTITUYÉNDOSE UN USUFRUCTO. NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Se refiere a la naturaleza de la calificación sustitutoria y determina en el caso planteado la claridad y suficiencia de la adjudicación judicial para permitir su inscripción.

177.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: TRASLADO DE EDIFICACIONES. DOBLE INMATRICULACIÓN.

La doble inmatriculación que se genera a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del art 209; pero no pueden trasladarse las edificaciones cuando han sido excluidas, sino que debe agruparse el resto (no doblemente inmatriculado) a la finca de resultante de la concentración.

179, 180, 181, 182, 184.** OBRA NUEVA TERMINADA. DETERMINACIÓN DE LAS COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA.

la obligada georreferenciación de las edificaciones no requiere que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Salvo para disipar dudas sobre si la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

186.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE LA COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA.

En la inmatriculación de fincas, el defecto de la posible coincidencia con otra inscrita debe de estar suficientemente motivado.

187.** OBRA NUEVA Y VENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUCÍA. CUÁNDO HAY O NO PARCELACIÓN ILEGAL.

La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento.

188.*** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACIÓN Y TÍTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA.

No es posible ejecutar hipotecas  en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial salvo que haya un pacto para determinar el saldo que se hará costar mediante la nota marginal de los artículos 143 LH y 238 RH, a practicar al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate.

189.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA GRAVADO CON EMBARGOS.

Resuelto un arrendamiento financiero por resolución judicial, no procede cancelar los embargos que los gravan por falta de intervención de sus titulares; pero si hacerlo constar por nota marginal para evitar el efecto legitimador de la inscripción.

190.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

En la ejecución hipotecaria, tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

191.** EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA. DIFERENCIAS CON LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Resolución que analiza las condiciones suspensivas, resolutorias y del pacto de reserva de dominio y las diferencias entre condición resolutoria y los efectos resolutorios derivados del incumplimiento de la condición suspensiva.

192.() NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

En una ejecución hipotecaria el recurrente pretende la exhibición de los títulos de fusión y excisión que acrediten la legitimación del ejecutante pero practicada la inscripción, ya no cabe recurso gubernativo ante la DGRN para su cancelación por nulidad de aquélla o del título, ni por falsedad ni por otras causas, debiendo acudirse a la vía judicial.

193. ** AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO

Cuando en una herencia el testamento no contiene una verdadera partición del 1056 CC sino meras normas particionales, es necesaria la intervención de todos los herederos.

194.*** DIFÍCIL CANCELACIÓN DE TANTEO CONVENCIONAL INSCRITO SIN PLAZO E INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA. NUMERUS APERTUS.

Resolución que resuelve la imposibilidad de cancelar un derecho de tanteo convenciona inscrito sin sujeción a plazo; aunque admite la inscribilidad de una compraventa, arrastrando la carga y siempre que se cumplan las previsiones pactadas para el posible ejerecicio del tanteo.

195.** VENTA DE FINCA HIPOTECADA DE ENTIDAD CONCURSADA POR PRECIO INFERIOR AL DE TASACIÓN PARA SUBASTA.

Para vender una finca hipotecada de entidad concursada, por precio inferior al valor de tasación para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario, y ello aun cuando la venta se haga con arreglo al plan de liquidación.

196.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA SEGREGACIÓN.

En las parcelaciones la operación realizada debe ajustarse a la licencia y no se pueden modificar los términos en los que se concedió.

197.** RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD REGISTRAL. LEGITIMACIÓN Y TRACTO SUCESIVO.

La rectificación de una titularidad registral debe ser consentida por todos los titulares registrales – no por los titulares materiales -; o resolución judicial

198.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR.

Resolución que analiza diferentes defectos de un auto recaído en un expediente de dominio tramitado conforme a la legislación anterior: certificación catastral, circunstancias del promovente, defectos en la publicación del edicto, firmeza de la resolución…

199.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE.

La rectificación de descripción de una finca exige que haya correspondencia entre la descripción de la finca y la que resulte de la representación gráfica aportada, por lo que ha de apreciarse la identidad de la finca, sin que se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, lo que impide que se aplique a supuestos de grave desproporción entre ambas superficies.

201.** ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TRASTERO EFECTUADA POR COPROPIETARIAS DE UNA PARTE INDIVISA DEL LOCAL. CAUSA.

Se refiere a la transformación de una comunidad proindiviso sobre un % de un local destinado a trasteros (el resto que queda por trasmitir) determinando la atribución del uso de un local a un de los comuneros y la necesidad de determinar la causa de dicha atribución.

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA MAYO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2019

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INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

Varsovia (Polonia). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2019. Partición de Divorciado.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ¿DEBE CONCURRIR EL CÓNYUGE DIVORCIADO A LA PARTICIÓN? Emma Rojo.

Como consecuencia del lapso de tiempo – más o menos largo, según los casos – que transcurre entre el momento en que se ha testado y el momento de la muerte, se plantea la delicada cuestión de si la interpretación debe indagar cuál fue la voluntad del testador en el momento de testar (o “voluntad histórica”) o, si, por el contrario, debe indagar cuál fue esa voluntad en el momento de la apertura de la sucesión (o, para utilizar la expresión acuñada por LANGE, la “voluntad verdaderamente última del testador”).

En el primer caso se trata de intentar saber lo que el difunto quería cuando testó; en el segundo, lo que el difunto quería cuando murió. El problema no se suscita en aquellos casos en los que el testador delimita temporalmente a los herederos que instituye (por ejemplo, los hijos que tengo y los que me nacieren”, “la esposa que tenga al morir”). Pero si estos elementos temporales faltan, es preciso optar entre estos dos criterios.

El Tribunal Supremo, en una reciente STS de 28 de septiembre de 2018 (STS 539/2018) analiza qué sucede en aquellos casos en los que el testador ordena una disposición testamentaria a favor de su cónyuge y posteriormente se divorcia, sin que el testador hubiera revocado tal institución.

A diferencia de lo que sucede en otros derechos, no existe en el Código civil una regla de interpretación de la voluntad hipotética del testador medio por la que, basándose en máximas de experiencia, el legislador dé por supuesto que la disposición a favor del cónyuge o su pareja se hace en calidad de tal y mientras lo sea. Sin embargo, de acuerdo con la opinión dominante de la doctrina, esta sala considera que, ante la ausencia de una norma de integración que contemple un caso concreto de imprevisión, debe aplicarse el artículo 767.I CC, dada la identidad de razón existente entre los denominados casos de imprevisión y el supuesto a que se refiere este precepto. Por ello, cuando en el momento del fallecimiento del testador se haya producido un cambio de circunstancias que dé lugar a la desaparición del motivo determinante por el que el testador hizo una disposición testamentaria, la misma será ineficaz. Conforme al art. 675 CC , la regla esencial en materia de interpretación testamentaria es la averiguación de la voluntad real del testador. Por ello, la literalidad del art. 767.I CC, que se refiere a la «expresión» del motivo de la institución o del nombramiento de legatario, no impide que sea posible deducir el motivo de la disposición y su carácter determinante con apoyo en el tenor del testamento, en particular por la identificación del favorecido por cierta cualidad, como la de esposo o pareja del testador».

Sobre esta cuestión ya tuvo ocasión de pronunciarse la DGRN en R. de 26 de noviembre de 1998 y de 26 de febrero de 2003 señalando esta última que, “(…) el hecho de que en la disposición testamentaria se identifique al beneficiario por su relación de cónyuge del testador, después de haber expresado su identidad, no permite concluir que haya una clara expresión del motivo de la institución, pues bien pudiera entenderse la expresión de aquella relación como un elemento simplemente identificativo, lo que impediría aplicar el artículo 767 del Código Civil; que a la hora de interpretar la verdadera voluntad del testador y en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita, la existente al tiempo del otorgamiento, por lo que una alteración sobrevenida de las circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la esencial revocabilidad del testamento (art. 739 del mismo Código). Y si bien es cierto que a la hora de interpretar la voluntad del testador no puede descartarse que ésta presupusiera para la eficacia de una disposición que permaneciese una situación -el vínculo matrimonial con el favorecido- que después ha desaparecido y esa voluntad habría de prevalecer conforme a los criterios interpretativos contenidos en los artículos 675 y 767 del Código Civil, que si bien han de partir del contenido del propio testamento ha de seguir, según reiterada doctrina del Tribunal Supremo, un criterio subjetivista, tratando de buscar la real voluntad del testador, criterio interpretativo que podría conducir, tal como postula el recurrente, a entender que la disposición no se habría hecho de haber sabido que el vínculo matrimonial con el favorecido no subsistiría y que ello era lo que se quería expresar al hacer la disposición en favor del cónyuge (…)”.

No obstante, y a los efectos de la práctica registral diaria, reconoce el Centro Directivo que esta cuestión sólo puede ser apreciada judicialmente en procedimiento contradictorio y con una fase probatoria no pudiendo ser valorado por el Registrador dados los limitados medios con los que cuenta en la calificación.

Ver también artículo de Luis Muñoz de Dios, Notario de Villarejo de Salvanés (Madrid)

  • Con posterioridad a este trabajo se publicó la reciente R. 27 febrero 2019 : El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme.
DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Destacamos: 

1.- Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales. Los notarios y registradores podrán presentar declaraciones catastrales en alteraciones que no sean objeto del procedimiento de comunicación, a solicitud de los obligados. 

PDF (BOE-A-2018-16616 – 14 págs. – 4.215 KB)Otros formatos 

2.-Resolución de 29 de noviembre de 2018, por la que se establece el calendario de Días inhábiles 2019. Ir al archivo especial. 

3.-Alquiler de viviendas, Propiedad Horizontal y Desahucios .Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Real Decreto no ha sido convalidado el 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara.

Modifica cinco leyes. En la LAU, entre otros contenidos, aumenta la duración obligatoria de los contratos de vivienda y de su prórroga, actualización de la renta, gastos de formalización, retracto o fianza. En la LPH, regula el fondo de reserva, obras obligatorias y posibles limitaciones al alquiler turístico. En la LEC, modifica los desahucios, atendiendo a situaciones de vulnerabilidad. En la LHL, retoca la regulación del IBI. En la LITPyAJD, nueva exención en arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente 

Archivo especial abierto para la reforma 

Tablas comparativas de la reforma. 

Resumen de la reseña del Consejo de Ministros. 

PDF (BOE-A-2018-17293 – 14 págs. – 265 KB)   Otros formatos 

4.-  Real Decreto 1518/2018, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Programa anual 2019 del Plan Estadístico Nacional 2017-2020. 

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores: 

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles 

7314 Estadística de Hipotecas 

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias 

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad 

7354 Estadística de Precios del Suelo 

No hay disposiciones autonómicas 

SECCIÓN II 

Concursos registros: resultado 

DGRN. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 29 de octubre de 2018 y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos. 

De las 53 plazas ofrecidas, se han cubierto 36, quedando 17 desiertas. 

Ver archivo de concursos. 

PDF (BOE-A-2018-16732 – 3 págs. – 278 KB)    Otros formatos 

CATALUÑA. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles n.º 301, convocado por la Resolución de 29 de octubre de 2018. 

Se han cubierto las 6 plazas ofrecidas. 

Total de plazas para Aspirantes:  72 plazas (61 DGRN y 11 Cataluña) 

Ver archivo de concursos. 

PDF (BOE-A-2018-16738 – 2 págs. – 220 KB)    Otros formatos 

Jubilaciones 

Don Esteban García Sánchez, registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, 

Don Gerardo Vázquez y Ruiz del Árbol, registrador de la propiedad de Moncada n.º 1.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución, o la anotación practicada haya caducado– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL

Para prorrogar una anotación preventiva practicada en virtud de mandato judicial es preciso mandamiento judicial sin que sea admisible instancia privada.

460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.

Cuando se solicita la incoación del expediente del art. 199 LH el registrador no puede rechazarlo por sospechas de invasión de dominio público que resulten de la consulta de los programas de bases gráficas, si no que ha de tramitar el procedimiento y notificar a la administración afectada a fin de resolver las dudas planteadas. 

461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD

Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad.

463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.

Cuando los conyuges en un matrimonio mixto,s manifiesten regirse su matrimonio por un régimen económico legal, basta tal manifestación aunque no prueben y ni siquiera manifiesten cual es el punto de conexión ( una español casado con alemán manifiestan regirse por el Ingles)  

464.** NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.

La no expresión de la referencia catastral en la inscripción no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los arts. 43, 44 y 45 T.R. Ley Catastro. Se pretende ahora su inclusión rectificando la inscripción, pero la DG entiende que es un error de concepto y requiere su conformidad o resolución judicial. 

465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

Relativa a la renuncia abdicativa de una cuota en una multipropiedad que da derecho a un aprovechamiento por turno, y la imposibilidad de su inscripción sin notificación a los restantes propietarios afectados y sin que se produzca automáticamente un acrecimiento en favor de los otros copartícipes. No se reactiva la anterior inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes.

466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.

Para rectificar una obra nueva no es aplicable el art 201.3. Pero basta su descripción rectificada en la escritura sin que formalmente se haga una modificación de la obra nueva, y siempre que de la documentación resulten cumplidos los requisitos urbanísticos correspondientes ( en este caso se acredita la antigüedad suficiente para a prescripción de las posibles infracciones)  

467.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. INDETERMINACIÓN EN CUANTO A LA FINCA Y EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR.

Por exigencia de los principios de especialidad y de rogación no procede la cancelación asientos registrales sin que la resolución judicial contenga referencia certera respecto de la finca sobre la que deben practicarse los asientos ni determine de manera concreta las operaciones registrales procedentes.  

468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO

Entre la finca del título previo y la del título inmatriculador debe de haber una identidad razonable, que debe calificar el registrador, y la denegación ser motivada. Entre la del título inmatriculador y la certificación catastral una identidad absoluta: analiza la DG diferentes supuestos para determinar si existe o no dichas identidad absoluta.

470.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Se reitera la imposibilidad de adjudicar una finca por un valor inferior al 50% del de tasación: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual.   

  1. ** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN

En caso de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.

La cancelación de una nota de afección fiscal requiere que se acredite el pago del impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de la nota o bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.

  1. () PRIORIDAD. DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO. MEDIOS DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

los documentos referentes a una misma finca deben despacharse por riguroso orden cronológico de presentación, salvo que sean compatibles entre sí.

474.***LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.

Cuando del documento presentado resulta la existencia de transmisiones intermedias no inscritas, aun cuando el titular registral sea el transmitente, es preciso el consentimiento de los intervinientes intermedios y que se acredite el pago de los impuestos correspondientes. También han de acreditarse los medios de pago en dichas transmisiones. En las escrituras rectificatorias ha de hacerse juicio de suficiencia, aunque puede hacerse por remisión a la escritura rectificada

475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO

Cuando junto al heredero único concurre el cónyuge viudo usufructuario, no cabe instancia de heredero único debiendo otorgar ambos escritura pública. 

476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

Resolución que trata sobre la legítima catalana a favor de una ascendiente – ya fallecida en el momento de otorgarse el documento calificado- ; legítima que ahora adquiere, a su vez, el heredero-legitimario de aquella ascendiente, entendiéndose que aquella primera legítima ha sido reclamada puesto que hubo un acuerdo entre el heredero y el tutor de dicha ascendiente antes de su fallecimiento. 

477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA

Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma  o, en su caso, resolución judicial.

478.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE

En los procesos judiciales de división de herencia (y en los de liquidación del régimen económico matrimonial que concluyen de manera no contenciosa ( salvo el caso del convenio regulador), el título inscribible necesario es la escritura pública.

  1. ** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA

No puede inscribirse la escritura ejercitando un derecho de retracto si previamente no consta inscrito el titulo previo de donde procede el retracto ejercitado. 

480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.

La sentencias recaídas en juicio declarativo sirven para inmatricular, siempre que hayan sido demandados todos los que deber intervenir en el procedimiento del 203.

481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro.

484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Aunque el causante-testador hay hecho algún legado a favor de un legitimario, y dicho legado haya sido objeto de entrega mediante la oportuna escrituraotorgada en ejecución de sentencia, es preciso para la partición de la herencia la intervención de todos los legitimarios ( incluido el favorecido por el legado)

486.** PROTOCOLIZACIÓN DE ACUERDO PARTICIONAL

Es necesario acreditar que el cuaderno particional protocolizado notarialmente aportado ha sido debidamente aprobado, por medio de decreto del letrado de la Admón. de Justicia: decreto que ha de ser firme.  

487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. No es objeto del recurso gubernativo la validez o no de un título ya inscrito, ni la procedencia o no de la inscripción practicada.

488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución que analiza la necesidad de fundamentar debidamente el rechazo de una clausulas de intereses y de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario, cuando se considera por el registrador que no están bien determinados o que son abusivas.  

489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.

Procede el 199 cuando se modifica la descripción basándose en una representación gráfica alternativa. Las dudas han de estar motivadas, y las alegaciones de los colindantes no tienen que incluir base gráfica necesariamente. Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público. 

491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)

Resolución que trata: sobre la inmatriculación de varias parcelas integrantes en un monte vecinal no cupiendo una instancia como medio inmatriculador; sobre la necesidad de que en los documentos se describa totalmente la finca;y admite una copia compulsada como documento auténtico al no cuestionarse la autoridad del que firmó la compulsa.

493.**INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Aun cuando se haya tramitado un expediente del art. 199 sin alegaciones de los colindantes, el Registrador ha de calificar la correspondencia entre la finca inscrita y la porción que se pretende georreferenciar, de modo que puede rechazar la inscripción si existen dudas fundadas que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.  

494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA

En una inmatriculación del 205 el registrador deber ser muy riguroso al calificar para evitar la doble inmatriculación total o parcial. No son aplicables los art2 300 y 306 RH, pero el particular puede acudir a los procedimientos de inmatriculación como el expediente de dominio o el procedimiento judicial ya que el notificarse a colindantes ofrece más garantía para evitar la doble inmatriculación.

495. DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH

Cuando se presenta una solicitud para iniciar el expediente de la doble inmatriculación del artículo 209, el registrador tiene que apreciar la existencia de la doble inmatriculación pero tal apreciación cuando es negativa, ha de estar fundamentada y es recurrible, estimándose el recurso en este caso por falta de fundamentación de la decisión.  

496.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL PARA TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA SITA EN TÉRMINOS MUNICIPALES DE DIFERENTES REGISTROS

Trata de la emisión de la certificación registral para el traslado del historial de una finca cuando esta radica en dos registros. Señala la innecesaridad de aportar una certificación de conformidad de los ayuntamientos afectado y de la no aplicación de los principios de tracto sucesivo y prioridad, de manera que el registrador debe expedirla aunque hay documentos pendientes de despacho.

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INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2018. Actos Inscribibles en la Fase de Liquidación del Concurso.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: CONCURSO: ACTOS INSCRIBIBLES EN LA FASE DE LIQUIDACIÓN. Emma Rojo

La situación del concursado durante la fase de liquidación será la de suspensión del ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio (artículo 145.1 LC).

A efectos de Registro de la Propiedad, procede distinguir según exista o no plan de liquidación:

a) Si existe plan de liquidación, -presentado por la administración concursal y aprobado por el Juez-, se estará a lo dispuesto en el plan. Desde el punto de vista registral, deberá acreditarse la aprobación firme del plan y su contenido y ello con la finalidad de calificar que las condiciones en las que se efectúa la transmisión coinciden con los contenidos en el plan debidamente aprobado por el Juez.

b) En defecto de plan, habrá que estar a las reglas legales supletorias contenidas en la Ley Concursal (artículos 149 y 155).

Dos son las cuestiones que interesa destacar:

Primero.- Respecto de los bienes hipotecados.

Como ha reconocido la DGRN (por todas, R. de 18 de noviembre de 2013, 13 de octubre de 2014,),

– Cuando se trate de bienes hipotecados: la regla general que es que la enajenación se realice mediante subasta. Por excepción, el Juez puede autorizar otros procedimientos de enajenación (como la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado) (artículo 155.4.1 LC). Ver R. de 28 de junio de 2016 y R. de 11 de septiembre de 2017.

– Además, el artículo 155.4.2 LC, impone otros requisitos si la realización se efectúa fuera del convenio.

– En todo caso, el artículo 155.4.3 LC exige que la autorización judicial y sus condiciones se anuncien con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los 10 días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.

Consecuencia de lo expuesto, a los efectos de acceso al Registro de la Propiedad, son circunstancias que han de hacerse constar en el mandamiento las siguientes:

1º. Que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación,

2º. Las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y,

3º. Que el plan de liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el artículo 524.4 LEC.

En relación con los dos primeros requisitos aludidos, interesa destacar la R. de 16 de marzo de 2016, según la cual, “Obviamente, si los titulares de las hipotecas estuvieran personados en el procedimiento concursal, la mera personación supone la posibilidad de conocimiento del plan presentado (…). Pero conocimiento potencial no equivale a conocimiento real. Puede suceder que, por una u otra razón, el acreedor hipotecario, por considerar erróneamente que el plan no le afecta, no aproveche las oportunidades legalmente ofrecidas. Por esta razón, sin esa notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas que se hubieran adoptado o se proyecten adoptar para la satisfacción de los créditos respectivos la cancelación no puede ser decretada por el juez”. Ver también R. de 20 de julio de 2018.

Segundo.- Respecto de las anotaciones de embargo,

una vez abierta la fase de liquidación, para el caso de que se presente mandamiento de cancelación de cargas ordenando la cancelación de una anotación de embargo cuya constancia registral y procesal es anterior a la de la propia declaración de concurso, el Registrador deberá calificar, con arreglo al artículo 55.3 LC y con fundamento en la R. de 22 de septiembre de 2015, las siguientes cuestiones:

1) Que la decrete el Juez del concurso (artículo 8 LC) a petición de la administración concursal.

2) Que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y,

3) La notificación previa de los acreedores afectados.

Como ha señalado la R. de 29 de septiembre de 2015, la simple afirmación por parte del Juez del concurso de que los acreedores afectados han sido notificados y que se les ha dado audiencia es suficiente para practicar la cancelación sin que pueda el Registrador exigir la identificación de tales acreedores a los que se ha efectuado la notificación ni su especificación individualizada.

Reconoce el Centro Directivo que: “Ciertamente abierta la fase de liquidación, en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación, estos requisitos del artículo 55.3 deberán ser adaptados a la nueva situación concursal, puesto que la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación en el que se acuerde la cancelación de los embargos, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley”.

Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.

DISPOSICIONES. Estatuto Canarias y sujeto pasivo préstamos Hipotecarios.  María Núñez.

Como disposiciones de carácter General podemos mencionar la Reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias (Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias.).

Resumen: Se publica un estatuto completo, mucho más amplio y minucioso que el anterior, que otorga mayores competencias en muchas materias, entre otras: las notarias y registros.

 

También la reforma del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre.

Resumen: Este Real Decreto Ley, tras las polémicas sentencias del Tribunal Supremo sobre quién es el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios en AJD, determina que lo será el prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Crea una nueva exención subjetiva cuando el prestatario es, entre otros, el Estado, las Administraciones públicas, las  entidades sin fines lucrativos, las iglesias o los partidos políticos.

No Hay Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina Registral

Tribunales Constitucional y Supremo

Destacamos en el Tribunal Constitucional: En ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5212-2018, contra la Ley 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón,

SECCIÓN II

Se publica la convocatoria del concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. 

Concurso ya resuelto definitivamente en los siguientes enlaces:

DGRN. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

CATALUÑA. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia.

Jubilaciones:

Se jubila a don Esteban García Sánchez, registrador de la propiedad de Málaga n.º 1.

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

407.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Para cancelar asientos posteriores en la resolución de una compraventa garantizada con condición es precisa la consignación de las cantidades recibidas aunque hubiera clausula penal pactada, así como la citación de sus titulares en el procedimiento.

408.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. FORMACIÓN DEL PRECIO DE LA ADJUDICACIÓN.

En una adjudicación derivada de un apremio administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia del precio (no puede ser inferior en la adjudicación directa al 25% del valor de tasación); y en ese valor de tasación no puede descontarse  – por una errónea interpretación del rango -una carga hipotecaria que procede cancelar al no ser preferente

409.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO GRAVADO CON ANOTACIONES DE EMBARGO

Se decreta la resolución de un arrendamiento financiero por falta de pago. Es correcta la actuación del registrador no cancelando al existir 2 anotaciones de embargo sobre el mismo cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento, pero haciendo constar por nota marginal la citada resolución a fin de que no puedan practicarse otros asientos  de actos dispositivos o de gravamen, voluntarios o forzosos, sobre el mismo.

410.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EFECTOS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS. ADJUDICACIÓN “POR TODOS LOS CONCEPTOS DEBIDOS”

Ya no se puede exigir la declaración de libertad de arrendamientos en las ejecuciones hipotecarias tras la ley 4/2013. La adjudicación por todos los conceptos debidos, por haber quedado desierta la subasta, cuando no se trate de la vivienda habitual del deudor, no puedes ser por un importe inferior al 50% del valor de tasación.

411.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH DE FINCA UBICADA EN ZONA DE MONTE PROTEGIDO. INFORME EXTEMPORÁNEO Y DUDAS DE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA.

En los casos de inmatriculación de fincas colindante con zona de montes protegidos o con carreteras el registrador tiene que pedir un informe previo al órgano competente. Si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador debe suspender la inscripción si alberga dudas de la invasión del dominio público.                                      

412.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

Reitera el criterio de la Dirección según el cual la transacción judicial no es documento público, sino que el acuerdo alcanzado entre las partes debe elevarse a documento público.

413.*** RECTIFICACIÓN DE LINDERO PARA HACER CONSTAR LA EXISTENCIA DE PATIO COMUNAL COLINDANTE

La constancia de los linderos en la descripción de las fincas tiene por finalidad su delimitación. La Resolución analiza sistemáticamente las diferentes posibilidades de modificar los linderos tras la Ley 13/2015. Lo que ocurre es que en el caso planteado, es que lo que se pretende mediante la rectificación del lindero es fijar la titularidad de la finca colindante (determinar el carácter de patio comunal de dicha finca colindante). Por ello se desestima el recurso ya que lo procedente es tramitar el correspondiente procedimiento para la rectificación de descripción en el que los colindantes tengan la oportuna intervención, sin perjuicio de que sea en el procedimiento judicial correspondiente donde deba ventilarse la cuestión sobre la titularidad dominical del patio en cuestión.

414.** DACIÓN EN PAGO FIGURANDO ANOTADA LA DESIGNACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL

A pesar de los dispuesto en el art. 235 de la Ley Concursal interpreta la dirección General que aun figurando anotada la designación de mediador concursal el titular conserva las facultades dispositivas y es inscribible un acto de disposición de la finca, y que será después, si llega a declararse el concurso, cuando el juez deberá pronunciarse sobre la eventual reintegración a la masa

415.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS SIN DESIGNACIÓN DEL MEDIADOR CONCURSAL

El título para practicar anotación preventiva del nombramiento de mediador concursal, será en el caso de los registradores y Cámaras Oficiales la certificación emitida por éstos, y en el caso del notario copia autorizada del acta de designación del mediador concursal .

416.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA FORMADA POR AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

en una hipoteca se ha pactado la extensión a todo cuando comprenden los arts 109 y110, la adjudicación hipotecaria se extiende también a las fincas a ella agrupadas.

419.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL EXPRESA

Resolución que sistematiza como han de interpretarse los planes de liquidación en los concursos.

420.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO POR SENTENCIA

Admite la cancelación de un hipoteca cambiaria mediante una sentencia en la que se declara la nulidad de la hipoteca y de las cambiales a pesar de no haberse podido recogerse ni inutilizarse los títulos, ya que el procedimiento se ha dirigido, no sólo contra el primer tenedor de las letras, sino también contra los desconocidos endosatarios y tenedores legítimos de las mismas y, procesalmente, se han tomado las medidas necesarias para eludir la indefensión.

421.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE HACER Y NO HACER: ARTS. 82.5 LH, 210.8 LH Y 177 RH

Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y de no hacer no se pueden cancelar por la vía de la prescripción del art. 82.5 LH, sino que hay que acudir a la caducidad de 40 años del art 210 regla 8º

423.*** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA

Admite que las entidades de la Administración Local tramiten expediente administrativo para la reanudación del tracto Sucesivo. Las inscripciones están afectadas por el art. 207

424.*** FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS.

Resolución que analiza varios defectos:

Para inscribir la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña de la escritura de fusión y datos de inscripción.

La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas.

Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.

Se permiten en una segregación de fincas pequeñas diferencias no sustanciales entre la descripción de las fincas en la licencia y en la escritura

426.* OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA: DIFERENCIAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA LICENCIA Y ESCRITURA.

Cuando el número de policía de una finca urbana no aparece en su descripción registral, y en la licencia municipal concedida, como en la escritura de declaración de obra nueva, se dice que está ubicada en el número 24, coincidiendo el resto de la descripción no hay propia discrepancia, pudiéndose completar el dato registral que falta por la licencia.

427.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA NO HABITUAL POR DEBAJO DEL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN

Reitera la doctrina según la cual en una ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

428.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL

Aunque en el registro no conste la declaración de concurso si en el momento de calificar resulta del Registro Público Concursal la declaración de concurso con fecha anterior a la venta, esta no es inscribible. El registrador tiene obligación de consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir una nota simple.

429.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: TRACTO SUCESIVO

En una sentencia declarando el dominio el procedimiento debe dirigirse contra el titular registral o si se trata de los herederos cumplir los requisitos sobre el emplazamiento en el supuesto de herencia yacente y, además,  debe concretarse el título por el que se adquirió el derecho

430.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución que admite la reanudación del tracto mediante una sentencia recaída en juicio declarativo siempre que  que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante.  

431.** EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO

La prórroga del embargo no requiere la concordancia entre la titularidad registral de la hipoteca que se ejecuta por el procedimiento ordinario y la identidad de quien aparece como actor en dicho procedimiento.

432.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. DEMANDADO SIN DNI/NIF

Por excepción puede practicarse Anotación preventiva de embargo, SIN que conste el DNI/NIF de los titulares registrales de la finca anotada, cuando han sido demandados por edictos y no hay dudas de la relación de pertenencia de la finca con el ejecutado (en este caso deudas de la propia comunidad de vecinos de la finca).

433.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DE DESCRIPCIONES

Analiza que debe entenderse por identidad de la descripción de la finca, en los dos títulos del art. 205 – ha de ser razonable, no plena -. Cuando la finca radique en dos registros ha de describirse cada porción para apreciar cual es la mayor. Es razonable dudar de si la finca ya está inmatriculada cuando hay una inscrita con la misma referencia catastral  

434.*** REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN PARCIAL, DE OFICIO O PREVIA SOLICITUD. HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS CON VINCULACIÓN “OB REM” NO INSCRITA.

Admite que una hipoteca constituida sobre una vivienda lleva vinculada “ob rem” una plaza de garaje sin distribución de responsabilidad, al no estar inscrita la citada vinculación pueda hacerse únicamente sobre la vivienda, ya que el presentante ha solicitado la inscripción parcial y que no se perjudica el derecho del acreedor, por entender que el valor de la vivienda es suficiente para cubrir la responsabilidad

435.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DEL PRIMER MATRIMONIO: INTERVENCIÓN DEL SEGUNDO CÓNYUGE VIUDO

Los legitimarios, cualquiera sea el título de atribución, y los legatarios de parte alícuota, deben intervenir inexcusablemente en la partición y en las operaciones necesarias para la determinación del caudal partible.

436.** PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DE OBRA EN UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO. DISTINCIÓN ENTRE AZOTEA Y CUBIERTA.

No cabe obras declaradas sobre un elemento común de uso privativo sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

438.** ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SIN QUE CONSTE LA DURACIÓN DE LA PRÓRROGA. CLÁUSULA DE SUSPENSIÓN POR FUERZA MAYOR

En un arrendamiento con prórroga convencional, es preciso señalar un límite temporal máximo. Se admite una suspensión del contrato unilateral del arrendador por fuerza mayor, si se configura con los caracteres de un derecho real

439.*** EXTINCIÓN PARCIAL DE CONDOMINIO

Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

 440.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN SIN IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LA FINCA

En la solicitud de certificaciones han de expresarse los datos suficientes para poder identificar la finca a la que se refiere.

441.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE SIN ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO. ALCANCE DE LA REFERENCIA CATASTRAL.

La transmisión de una cuota indivisa destinada a garaje se le asigne o no uso exclusivo no implica parcelación ilegal. La falta de aportación de la certificación catastral tampoco implica dicha parcelación

442. *** POSPOSICIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER VOLUNTARIA A UNA HIPOTECA.

 Permite que se inscriba la posposición de una prohibición de disponer a una hipoteca que se constituye sobre la finca, con el consentimiento de todos los implicados.

444. ** APORTACIÓN A SOCIEDAD DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. OBJETO DEL RECURSO

Cuando un bien figura inscrito privativo por confesión, no es necesario el consentimiento del confesante para los actos dispositivos efectuados por el titular, aun cuando el disponente declare estar separado judicialmente

445.** VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE ARGELINO PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES. POSIBLE ERROR DE CONCEPTO.

La finca esta inscrita a favor de un argelino para su sociedad de gananciales. Ahora vende manifestando que el régimen no era tal sino el de separación, que es el legal en Argelia. Mediante diligencia se rectifica la escritura que motivo la inscripción. Se confirma la calificación en el sentido de que es un error de concepto y exige para su rectificación el acuerdo del Registrador y de todos los interesados o prueba fehaciente del error

446.** COMPRAVENTA. CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA PLENA.

Para acreditar el carácter privativo del precio en una compraventa tiene que haber una prueba documental pública plena, y por ello no es bastante con acreditar que días antes se produjo en escritura una donación por el mismo importe, dado el carácter fungible del dinero.

447.*** TRANSMISIÓN DE FINCA DE SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Cuando un cargo orgánico no está inscrito, el Registrador debe calificar la validez y vigencia del nombramiento, por lo que debe constar en la reseña identificativa los documentos fehacientes de donde resulte la REPRESENTACIÓN: los relativos al acuerdo válido de de nombramiento, debidamente convocado; la aceptación y en su caso notificación o consentimiento de loa anteriores cargos inscritos

449.** ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. FALTA DE INTERRUPCIÓN DEL TRACTO

La interuurpción del tracto ha de apreciarse restrictivamente y el expediente para reanudarlo solo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido, no estándolo cuando las transmisiones se encuentran documentadas privadamente.

450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER

Resolución que admite la inscripción de la donación de la facultad de disponer de varias fincas, basándos en la doctrina de los números apertus, la elásticdad del dominio en cuanto que sus facultades pueden ser objeto de disgregación. Considera que la facultads de disposición es un verdadero derecho subjetivo.

451. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

Prácticamente idéntica a la 421 de 25 de octubre, en este mismo informe.

452.** ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

En el procedimiento del art. 202 el registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, para evitar dilaciones y trámites innecesarios. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

455.** REVERSIÓN AL CEDENTE DE FINCA DE ENTIDAD CESIONARIA CONCURSADA

Resolución relativa a un acuerdo municipal de reversión de un contrato estando las fincas inscritas a favor de una sociedad declarada en concurso. Distingue  claramente entre el carácter privado de los contratos sometidos al derecho civil y los sometidos al derecho administrativo.

456.** ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. MEDIADOR CONCURSAL. TÍTULO PARA PRACTICAR LA ANOTACIÓN

El título para practicar anotación preventiva del nombramiento de mediador concursal, será en el caso de los registradores y Cámaras Oficiales la certificación emitida por éstos, y en el caso del notario copia autorizada del acta de designación del mediador concursal.

 

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Villafranca del Bierzo, por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe NOVIEMBRE 2018. Concurso: Actos inscribibles durante la fase de convenio.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE DE CONVENIO DEL CONCURSO. Emma Rojo

El concurso de acreedores puede tener dos soluciones alternativas: el convenio y la liquidación. La aprobación judicial del convenio no supone la conclusión del concurso (conclusión que sólo se produce si el convenio es cumplido por el deudor), pero genera importantes efectos, entre los que destacan los siguientes:

1º. El primer efecto del convenio es la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado y disposición sobre la masa activa (v. art. 133). Por lo tanto, el administrador concursal cesará en su cargo, sin perjuicio de las funciones que el convenio le pueda encomendar y sin perjuicio del deber de rendición de cuentas.

No obstante, en el convenio se pueden establecer “medidas prohibitivas o limitativas” del ejercicio de esas facultades (art. 133.2 y 137.1), que pueden tener contenido muy diverso (como, por ejemplo, una Comisión de vigilancia y control del cumplimiento). Si existieran, se tratará de limitaciones de carácter convencional que, sin embargo, deben inscribirse “en los registros correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite” (art. 137.2).

2º. El segundo efecto del convenio se refiere a la eficacia novatoria los créditos concursales en los términos del artículo 136: “Los créditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio, los de los acreedores ordinarios y los de los subordinados quedarán extinguidos en la parte a que alcance la quita, aplazados en su exigibilidad por el tiempo de espera y, en general, afectados por el contenido del convenio”.

3º. El tercer efecto es el fin de la paralización para iniciar o para continuar las ejecuciones de garantías reales (salvo lógicamente, que el convenio afecte al ejercicio de ese derecho: art. 56.1), y el fin de la prohibición de iniciar ejecuciones para hacer efectivos créditos contra la masa (art. 154.2).

En lo que al Registro de la Propiedad se refiere, interesa destacar que:

I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La Ley Concursal prevé la inscripción o anotación de la sentencia aprobatoria del concurso (según la sentencia sea o no firme). Sin embargo, la Ley no ha previsto la inscripción del convenio. Sobre esta cuestión se ha pronunciado la DGRN en Resoluciones como la de 27 de febrero o de 18 de abril de 2012. En esta última se dice que: “La Ley Concursal menciona la inscripción del convenio en dos preceptos que son los artículos 132.2 y 137.2 de la misma. En el primero de ellos se prevé la publicidad registral de la sentencia aprobatoria del convenio y en el segundo la publicidad de las medidas prohibitivas o limitativas del convenio. Una interpretación coordinada y coherente de ambos preceptos llevaría a la conclusión de que siempre que proceda la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio, debería aportarse éste para evitar que la publicidad registral sea incompleta, reflejando en su caso, es decir, en el caso de que existiesen, las medidas prohibitivas o limitativas a que hace referencia el artículo 137.2, y no sólo la sentencia aprobatoria del convenio. (…) El registrador tiene que calificar si existen o no medidas prohibitivas o limitativas que pudieran afectar al ejercicio de la acción de reintegración respecto de la dación en pago, y de existir tiene que reflejarlas en el asiento respectivo”.

II. LOS ACTOS DISPOSITIVOS.

Como ya ha quedado expuesto, desde la fecha de la sentencia aprobatoria del convenio, se produce la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado cesando en su cargo los administradores concursales y sin que sea ya necesaria autorización judicial para llevar a cabo actos de disposición y gravamen (vid. artículo 43). Basta pues con la intervención del concursado, sea persona física o jurídica.

Respecto de la dación en pago, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 100.3, según el cual”:

3. En ningún caso la propuesta podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del concursado para satisfacción de sus deudas, ni en la alteración de la clasificación de créditos establecida por la Ley, ni de la cuantía de los mismos fijada en el procedimiento, sin perjuicio de las quitas que pudieran acordarse y de la posibilidad de fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo de la persona jurídica concursada.

Sólo podrá incluirse la cesión en pago de bienes o derechos a los acreedores siempre que los bienes o derechos cedidos no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial y que su valor razonable, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 94, sea igual o inferior al crédito que se extingue. Si fuese superior, la diferencia se deberá integrar en la masa activa. Si se tratase de bienes afectos a garantía, será de aplicación lo dispuesto por el artículo 155.4.

En ningún caso se impondrá la cesión en pago a los acreedores públicos”.

III. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, es admisible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo. (vid. R. de 8 de abril de 2013).

IV. LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES.

Comienza señalando el artículo 56 que: “1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación”. Añade el artículo 57.1 que, “1. El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste (…)”.

A efectos de la ejecución de una garantía real habrá de estarse al contenido del convenio. Como ha señalado la R. de 4 de abril de 2016, “el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo”. Añade la R. de 4 de julio de 2016 que, “una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito”. Por lo tanto, y como han reconocido las Resoluciones citadas, estando el convenio aprobado, cabe la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos del artículo 688 LEC en relación con el artículo 656.1 LEC.

Señala con acierto la Comisión de Concursal del Decanato de Registradores de la Comunidad de Madrid (“Concurso de acreedores y Registro de la propiedad. Notas prácticas para la calificación. Enero 2015)”, que, “para poder inscribir ejecuciones hipotecarias durante la fase de convenio se ha de tener en cuenta lo siguiente:

1.- Si la ejecución se ha realizado ante el juez del concurso, será inscribible de acuerdo con el principio de competencia universal de éste.

2.- Si la ejecución se ha llevado a cabo ante el juez ordinario será necesario:

1º. Que se acompañe o incorpore testimonio de la resolución del juez del concurso de la que resulte el carácter no necesario del bien, ya que la competencia para la ejecución de bienes necesarios corresponde, en todo caso, al juez del concurso.

2º. Que del contenido del convenio no resulte ninguna limitación que afecte a la       ejecución, para lo cual será necesario que aporten el convenio, salvo que       constara inscrito.

3º. En el supuesto de que el convenio contenga alguna limitación, deberá acreditarse si el acreedor hipotecario resulta vinculado o no por el convenio, pues en caso de no estar vinculado, no le afectarán estas limitaciones.

Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.

 

DISPOSICIONES  María Núñez.

Sólo cabe mencionar: 

Calendario laboral 2019

Resolución de 16 de octubre de 2018, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2019.

De las doce fiestas, 8 son nacionales comunes. Hay que añadir las fiestas locales.  

Ir al archivo especial

No se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para los Registros de la Propiedad. Tampoco Resoluciones judiciales.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Enrique Fontes y García-Calamarte, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Una escritura en que la adquirente de nacionalidad belga manifiesta estar casada bajo el régimen legal de comunidad establecido en la Ley Belga, y adquirir con dinero privativo pero pendiente de ratificación por el esposo, se puede inscribir parcialmente a favor de la adquirente, con sujeción a su régimen, especificando que éste es el legal supletorio, de comunidad, vigente en Bélgica.

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

El heredero único de dos cónyuges puede inscribir con instancia la totalidad del bien sin necesidad de liquidación de gananciales

369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo

370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición a efectos de acreditar la antigüedad de un año es la del fallecimiento del causante no la de otorgamiento de la escritura.

 372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

Contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, cabe recurso gubernativo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.

373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.

Estando arrendada una finca adjudicada en una ejecución hipotecaria ha de constar la notificación al arrendatario a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.

374.** EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.

No es inscribible una sentencia dictada en el seno de un procedimiento relativo a la nulidad de una transmisión de acciones, que ordena la nulidad y cancelación de las inscripciones que de ella traigan causa si no se ha seguido contra el titular registral de la finca. Dicho titular es una sociedad y para el levantamiento del velo es necesaria una decisión judicial al respecto.

375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

En una partición hereditaria la obligación de aportar el NIF se extiende  a todos los herederos intervinientes en el instrumento público (presente y representado), aunque no se les adjudique la finca que se pretende inscribir. La aportación del NIF ha de constar en la propia escritura, sin que quepa su aportación al registrador.

376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Para la inscripción de bienes por herencia intestada no hace falta aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad; siempre que se hayan consignado los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos abintestato bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación   

377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.

Cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario, interpretándose por la Dirección que estamos ante un abdicación unilateral, una renuncia de derechos.

378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos ha de acreditarse la validez del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para acreditarla: el acuerdo válido del órgano social competente, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.

La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR

Se ha de demandar y requerir de pago al tercer poseedor del bien hipotecado anterior a la interposición de la demanda. No, si su inscripción es posterior a la demanda, aunque sea anterior a la constancia en el registro de inicio de la ejecución. 

382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC

En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no han de superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, siendo este extremo calificable por el Registrador.

384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA

Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación. 

385.** DIFERENCIA ENTRE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO CARA A LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Cuando en una ejecución hipotecaria hay una transacción entre el acreedor y el deudor no se pueden cancelar las cargas y derechos inscritos o anotados posteriores.

386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la vivienda sea en autopromoción. 

389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Cabe la cancelación de derechos y cargas posteriores a una inscripción declarada nula, aun cuando no se hubiera tomado anotación preventiva de la demanda ni sus titulares hubieran sido parte en el procedimiento judicial si el juez considera que no ha habido indefensión por habérsele notificado la sentencia y no haber comparecido para manifestarse en contra de dicha resolución.

391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA

Las modificaciones descriptivas de la finca pueden practicarse en virtud de sentencia recaída en juicio declarativo, entendiéndose que no caben dudas sobre la identidad de la finca quedando despejadas en el citado procedimiento.

392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una rectificación de la descripción, como consecuencia del expediente del artículo 199, no basta con limitarse a recoger las alegaciones, sino que las dudas del registrador han de estar fundadas

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

Cuando en una partición de herencia con ius transmisionis, es decir el heredero acepta e inventaría bienes de los padres de la ahora causante, la DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular. 

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Reitera la Resolución la doctrina más reciente del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.

395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Para rectificar un asiento vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte. 

396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.

Se rechaza la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas y por pretenderse una rectificación de la superficie que parece encubrir negocios, como una extinción de condominio, que no han accedido al Registro.

397.*** CONVENIO REGULADOR CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE EXISTIENDO PENDIENTE RECURSO.

 El auto recaído en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en que se acordó que procede el cumplimiento de la disposición contenida en un convenio regulador inscrito de resolver la adjudicación de la mitad de la finca por incumplimiento de determinadas condiciones, no se puede inscribir sin que previamente, en procedimiento contradictorio ordinario, se declare judicialmente la falta de cumplimiento de las obligaciones que dan lugar a la resolución.   

398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación. 

399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS

No puede inscribirse un exceso de cabida de fincas colindantes con el dominio público (en este caso marítimo terrestre) con oposición de la administración. 

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

Los herederos interesados en la partición pueden partir prescindiendo del albacea. También pueden rechazar la desheredación por entender que no está probada la causa. Esto último es aplicable aun cuando haya menores legalmente representados, sin necesidad de aprobación judicial, pues la Dirección entiende que no es un acto dispositivo

401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

Se presenta una disolución de condominio sobre una finca cuya mitad está inscrita a favor de los condóminos, y la otra mitad a favor de terceros. La Dirección admite la inscripción solo sobre la mitad, alegando la posibilidad de la inscripción parcial aun cuando no se ha solicitado expresamente

402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.

Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto. 

403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Cabe una inmatricular una finca con dos certificaciones catastrales. Aunque ha de ser coincidente, se admiten las diferencias debidas a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Aun cuando se trata de un expediente de dominio judicial exige que se acredite notificación a Carreteras por ser un colindante.

404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.

Es posible que A (casada con B) pueda formalizar, por sí y en unión de sus hijas, pero sin la intervención de su esposo, un préstamo hipotecario, y constituir, en su garantía, una hipoteca sobre una vivienda, privativa de A, la cual era su “vivienda habitual” y estaba destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de la hipotecante, pero, no era la “vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo B, tenía, por razones médicas, su vivienda habitual, en otro término municipal. 

406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE

La certificación administrativa constituye título formal adecuado para inscribir en el registro una cesión obligatoria de terrenos, destinados a viales y aparcamientos, a favor del Ayuntamiento.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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El Vaticano desde el río Tiber. Por por Uberto Soderini

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL CONVENIO REGULADOR: RESUMEN DE RESOLUCIONES. Emma Rojo.

Es doctrina registral reiterada que “La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador (…). Fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

Sobre qué materias pueden ser contenido del convenio regulador ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en diversas ocasiones. Su doctrina más reciente puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) La confesión de privatividad de un bien inscrito como ganancial. Ver R. de 27 de junio de 2005.

2) La rectificación de errores. Según R. de 21 de mayo de 2018, en un convenio regulador pueden y deben rectificarse previamente los errores acerca la indicación del carácter privativo o ganancial de un bien. La DGRN admite que en el propio convenio regulador, conforme al Art 40-d) LH pueda subsanarse el error con el consentimiento de los interesados y/o en la propia resolución judicial de divorcio. Relacionado con esta cuestión se encuentra la rectificación de la naturaleza de la vivienda habitual. Según R. de 23 de abril de 2018, para alterar el carácter ganancial o privativo de un bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, (ii) o que la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida. Si la ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar suficientemente causalizado.

3) El derecho de uso sobre la vivienda familiar en los términos del artículo 96 CC. Por todas, R. de 30 de mayo de 2018.

4) La adjudicación de bienes privativos adquiridos constante matrimonio. Según R. de 16 de mayo de 2018, en un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de separación de bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual. Es decir, pueden incluirse en el convenio regulador bienes privativos siempre que obedezcan a una causa familiar o matrimonial (ejemplo: que se trate de la vivienda familiar) o cuando la inclusión del bien privativo sea necesaria para la completa liquidación de la sociedad conyugal. R. de 26 de julio de 2016.

Cuando se trate de vivienda familiar, procede destacar la R. de 8 de septiembre de 2017, según la cual:

a) En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso: la DGRN, ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

b) En los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes.

c) Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

d) También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

5) Adjudicación de mitad indivisa de finca ganancial. Según R. de 6 de septiembre de 2005, frente al argumento de que no es inscribible porque entonces la otra mitad indivisa de la finca quedaría inscrita a favor de la sociedad de gananciales disuelta, afirma la DGRN que aun cuando el artículo 1.396 CC dispone que disuelta la sociedad de gananciales se procederá a su liquidación que comenzará con un inventario del activo y del pasivo de la sociedad, no existe ningún plazo legal para que los cónyuges practiquen las operaciones de liquidación pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada. Cabe pues la posibilidad de convenios reguladores que no contengan una simultánea liquidación del REM o que se haga sólo parcialmente. Por el contrario, si se acuerda “liquidar en el futuro” es un pacto obligacional y como tal no inscribible.

6) La sustitución del derecho a la pensión compensatoria por bienes inmuebles. R. de 2 de enero de 2006.

Ver más resoluciones sobre el tema en el  Índice de Juan Carlos Casas.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Se produce el Cambio de Gobierno. Destacamos como Ministra de Justicia a doña María Dolores Delgado García. 

Así mismo se produce la reestructuración de los departamentos ministeriales, donde:

El Ministerio de Justicia. Mantiene un único órgano superior: Secretaría de Estado de Justicia. Recordemos su función, que sigue inalterada: “Corresponde al Ministerio de Justicia la propuesta y ejecución de la política del Gobierno para el desarrollo del ordenamiento jurídico, sin perjuicio de las competencias de otros departamentos, las relaciones del Gobierno con la Administración de Justicia, con el Consejo General del Poder Judicial y con el Ministerio Fiscal, a través del Fiscal General del Estado, y la cooperación jurídica internacional, así como las demás funciones atribuidas por las leyes”.

Y se disponen los Nombramientos y ceses en el Ministerio de Justicia.

Ver más contenido en el Informe General y en el Mini Informe.

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

NAVARRA:

Derecho Civil de Navarra: reforma en Filiación.

Ley Foral 9/2018, de 17 de mayo, de Reforma de la Compilación de Derecho Civil de Navarra en Materia de Filiación. En la que se modifican cuatro leyes de la Compilación (de la 69 a la 72) en materia de acciones de filiación, incluyendo, entre otras reformas, la adaptación a la STC 41/2017, de 24 de abril. que declaró inconstitucional la Ley 71 B), como en su día ocurrió con el art. 133.1 Cc, por no prever la legitimación del progenitor para reclamar la filiación no matrimonial.

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional ni en la Sección II

RESOLUCIONES:  María Núñez.

205.** CONVENIO REGULADOR: CONSTANCIA REGISTRAL EQUIVOCADA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO Y POR MITADES, SIENDO GANANCIAL.

Figurando un bien como privativo cabe que el convenio regulador tenga virtualidad como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales por tratarse de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el art 40.d) LH

206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE

Cuando en una agrupación, hay un exceso del 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral es necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH. Cabe expedir certificaciones de las alegaciones incorporadas al expediente, aunque esto no puede traducirse en nuevos trámites

207.**CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL

 La nota de expedición de certificación no está sujeta a caducidad por lo que una vez practicada no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurra el plazo de 21 años desde la nota si su fecha es posterior al vencimiento de la obligación

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Si el registrador tiene dudas sobre si una finca que se pretende inmatricular está o no inscrita solo se pueden resolver por sentencia judicial en procedimiento declarativo o en expediente de dominio notarial

211.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución que trata sobre la posibilidad de en una propiedad horizontal tumbada construir un nuevo elemento privativo sobre terreno común modificando el titulo constitutivo y la atribución de nuevas cuotas a todos los elementos (especificando, eso sí, el titulo material  por el que el nuevo elemento cambia de carácter y pasa tener naturaleza privativa)

  1. **ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC

Desierta la subasta tratándose de la vivienda habitual la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de tasación para subasta, o por la cantidad que se deba por todos los conceptos si es inferior siempre que sea superior al 60 %

213.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Cuando la hipoteca se ejecuta en procedimiento Ordinario, no basta extender nota marginal (de expedición de certificación de cargas) al margen de la hipoteca, sino que además es precisa Anotación Preventiva de Embargo y extender al margen de ella nota de concordancia con la hipoteca. 

214.*** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES

Las comunidades de regantes no pueden acudir al artículo 206 LH para lograr la inmatriculación de sus bienes. La resolución analiza diversos entes administrativos y entiende que el art. 206 solo puede ser utilizado por las administraciones públicas territoriales y dentro de las no territoriales por las administraciones institucionales, pero no por las corporativas.

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

  1. VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.

La manifestación o certificación de los administradores de una sociedad de que la finca vendida no constituye activo esencial no es requisito para la inscripción

217.** INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.

En la atribución del uso sobre la vivienda familiar no es preciso fijar plazo de duración cuando los hijos son menores de edad, pero si cuando son mayores

220.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.

Mediante una transformación de sociedad civil en limitada no cabe inscribir a favor de esta última las fincas inscritas a favor de los socios

221.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.

A pesar de estar caducada la anotación de demanda y no haber sido demandados su titulares cabe cancelar los asientos posteriores a una inscripción declarada ahora nula si el órgano jurisdiccional aprecia que sus titulares registrales han tenido ocasión de intervenir en el proceso, y no ha habido indefensión. En este caso abrió un trámite en ejecución para evitar la indefensión y no hicieron alegaciones  

  1. **EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente de dominio judicial, si se plantean dudas de identidad de la finca que no se han hecho constar en la certificación registral al haberse omitido este trámite, solo pueden resolverse mediante alguno de los procedimientos actuales (arts. 199, 200 o 201) 

227.** DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

el registrador no puede tener en cuenta, al calificar un documento, otro u otros que fueron objeto de un asiento de presentación que ya no está vigente. 

228.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

No es título inscribible el acta notarial de protocolización de un convenio transaccional homologado judicialmente y otorgada por una sola de las partes del convenio homologado. Para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria la escritura pública en la que intervengan prestando su consentimiento todas las partes intervinientes en el convenio

229.** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Decreto 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edifico en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción”  

231.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN CUATRO DE ÚNICA VIVIENDA INICIAL Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. LICENCIA

la división horizontal de única vivienda en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia.

232.** HERENCIA OTORGADA POR EL CÓNYUGE VIUDO HABIENDO RENUNCIADO LOS HIJOS HEREDEROS

La renuncia de los hijos del causante, declarados herederos abintestato, no prueba que el viudo sea el heredero único ya que en caso de renuncia de todos los parientes del grado más próximo suceden los del grado siguiente por derecho propio y no por derecho de representación

 233.*** HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. LEY APLICABLE

En esta Resolución la Dirección confirma que la aseveración del notario autorizante de que el inventario de bienes relictos expedido por la Agencia Tributaria de Kalmar, Suecia, es el título sucesorio es conforme al derecho sueco “que conoce (incluso la inexistencia de Registro de testamentos en dicho país) alcanzando no solo su contenido, sino también su vigencia y alcance doctrinal y jurisprudencial”, es suficiente y no puede rechazarse por el Registrador 

234.** EJECUCIÓN FORZOSA DERIVADA DE DIVORCIO. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LA PARTICIPACIÓN QUE COMO GANANCIAL CORRESPONDA AL EJECUTADO

Durante la vigencia de la sociedad de gananciales y hasta su liquidación, constando una anotación sobre la participación que como ganancial pudiera corresponder al ejecutado, no puede inscribirse la adjudicación del 50% sin que previamente se acredite que se ha adjudicado en la liquidación de la sociedad conyugal a la persona contra la que se dirige el procedimiento dicho 50%

236.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede la presentación de una instancia en que se pretende la rectificación de asientos practicados por error. 

237.** PERMUTA DE FINCA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. CALIFICACIONES SUCESIVAS

En caso de concurso la sociedad deudora necesitará el consentimiento del administrador concursal para transmitir bienes y si además esta en la fase común la de la autoridad judicial. 

239.* INSTANCIA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD Y LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

 Cuando en una hipoteca hay nota marginal de certificación de cargas el plazo para cancelar por prescripción se cuenta desde la fecha de la nota si es posterior al vencimiento del préstamo; pero si es anterior no interrumpe ningún plazo y se cuenta desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada.

241.***ADJUDICACIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COLISIÓN ENTRE SUSTITUCIÓN VULGAR y IUS TRASNMISSIONIS

en caso de conflicto entre la sustitución vulgar y el ius transmisiones, cuando el sustituto es designado nominativamente y el sustituido muere sin que conste si ha aceptado, repudiado o no ha hecho nada, no cabe dar por probado esto ultimo en base a la doctrina de que los hechos negativos no pueden ser probados

243.* ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN GANANCIAL ESTANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Se rechaza la pretensión de sustituir el embargo de un bien ganancial de matrimonio disuelto por el 50% de uno de los divorciados sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes. 

246.***INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. ACTA  NOTARIAL COMPLEMENTARIA: JUICIO DE NOTORIEDAD SOBRE TITULARIDAD Y ANTIGÜEDAD. INTERPRETACIÓN DE SI HAY LEGADO

Se admite una escritura de entrega de legado de dos fincas par inmatricular cuando se acompaña de un acta de notoriedad, en la que el notario hace constar en dicha escritura que “la causante era tenida como dueña de ambas fincas, desde hacía más de un año”.

247.*** COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR PAREJA DE HECHO EN EL PAIS VASCO. VALOR RELATIVO DEL RÉGIMEN ECONÓMICO DECLARADO EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO.

Aunque se haya pactado e inscrito en el Registro de parejas de hecho el régimen de gananciales no procede inscribir las adquisiciones con tal carácter ya que se trata de un Registro administrativo que no produce efectos frente a todos.

 249.** CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL COMPLETO DE UNA FINCA. PRECIO DE VENTA. FINALIDAD

Es admisible dar una certificación literal de una finca, incluyendo su precio, si se alega como motivo o causa de la petición la existencia de un divorcio contencioso entre cónyuges en el que se va a dilucidar las pensiones compensatorias entre los mismos. Pero dicha causa no es motivo suficiente para dar de forma literal los asientos cancelados o el precio de anteriores transmisiones.

250.⇒⇒⇒ DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: CONCEPTO, TRANSMISIBILIDAD, TRATAMIENTO REGISTRAL (INSCRIPCIÓN, ANOTACIÓN DE EMBARGO). CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD Y DE FINCA REGISTRAL.

Interesantísima R que trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma  “cúbica” , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro. 

251.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La mera oposición de un interesado, que no aporta prueba escrita de su derecho, no puede paralizar un expediente notarial o registral y derivar la cuestión a la jurisdicción contenciosa.

252.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ART. 203 LH. NOTIFICACIONES A LOS TITULARES CATASTRALES DE FINCAS COLINDANTES.

En el expediente del art.203 LH si los colindantes están identificados es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal. Si no da resultado se practicará la notificación edictal, que es supletoria y debe hacerse nominalmente a los interesados.

 254.***  CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. VIVIENDA HABITUAL.

La constitución del derecho real de servidumbre que grave la vivienda familiar habitual es un acto dispositivo que, en principio, entra en el ámbito del artículo 1320 del Código Civil. No obstante, atendiendo a la jurisprudencia, en el presente caso, no es exigible el consentimiento del cónyuge por tratarse de una servidumbre externa a la vivienda habitual que sólo afecta a la azotea, con acceso directo e independiente desde la calle, sin que perturbe el uso de la vivienda. 

255***. ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. FIDUCIA CUM AMICO.

Se admite rectificar el registro mediante una escritura en la que la titular registral y los herederos de quien dicen ser  el verdadero adquirente , reconociendo que en realidad la titular registral era realmente una titular fiduciaria ya que actuaba como representante indirecta del verdadero dueño del negocio – que fue quien realmente pago el precio y todos los impuestos correspondientes. Se analiza la llamada representación indirecta o mediata, es decir La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno de acuerdo con el art. 1717 CC, así como los efectos frente a tercero y el acceso al Registro

256.** ANTERIOR APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO AL PRESENTARSE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AEAT

Resolución que analiza de forma sistemática la prohibiciones de disponer así cómo afecta el “principio de prioridad registral” del artículo 26 LH, acudiendo para ello “a la consideración del interés privado o público” que éstas protegen. En el caso de que se proteja un interés público no se puede inscribir un titulo anterior dado que, el mandamiento fiscal protege el interés público y goza de prioridad registral. La solución hubiese sido distinta de ser una prohibición de disponer voluntaria.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2018

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INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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RESOLUCIONES CATALUÑA

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Julio 2018. Convenio-regulador-resoluciones

Torre del Reloj de Ponferrada, por Bernardo Santamarina

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: A PROPÓSITO DE LA SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

El BOE de 29 de mayo de 2018 publica la R. de 10 de mayo según la cual, la institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación (que se produce en 1990), los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

I. PLANTEAMIENTO.

Al regular las llamadas sustitución pupilar (artículo 775) y ejemplar (que se denomina así porque “es fecha a semejança e a exemplo de la pupilar”: Partida Sexta, Título V, Ley XI) o cuasipupilar (artículo 776), el Código civil español recoge dos instituciones, íntimamente relacionadas, que, procedentes del Derecho romano, cumplen todavía una sociedad actual una importante función. Por virtud de la primera, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes menores de catorce años para el caso de que fallezca antes de dicha edad, es decir, antes de tener capacidad para testar (art. 663-1º CC). Por virtud de la segunda, el ascendiente puede nombrar sustituto a cualquiera de sus descendientes mayores de catorce para el caso de que “haya sido declarado incapaz por enajenación mental” o, más exactamente, por “enfermedades o deficiencias persistentes de carácter físico o psíquico que impidan a la persona gobernarse por sí misma” (art. 200 CC), es decir, por no tener, a pesar de la edad, capacidad para testar (art. 663-2º CC). El denominador común de ambas instituciones es evitar, mediante la sustitución, la sucesión abintestado del sustituido.

La eficacia de las sustituciones es progresiva en el tiempo: comienza a partir del momento de la muerte del sustituyentes y se consolida cuando fallece el sustituido. En efecto, estas sustituciones pupilar y ejemplar tienen una “eficacia gradual” en la medida en que exigen dos muertes sucesivas. La sustitución deviene perfecta, aunque todavía ineficaz, cuando se produce la muerte del sustituyente –la primera-, siempre naturalmente que el sustituido le sobreviva, no hubiera nombrado heredero al sustituyente (art. 912-3º CC) y que sus representantes acepten la herencia (STS [1º] de 7 de noviembre de 2008). El sustituto adquirirá el derecho a la herencia cuando muera el sustituido –la segunda muerte-, a quien, por tanto, el sustituto ha de sobrevivir. A la muerte del sustituido el sustituto se convierte en heredero del sustituido, no del sustituyente (STS [1ª] de 14 de abril de 2011).

Sin embargo, el régimen legal de estas dos instituciones es escaso y los pocos artículos dedicados a la materia son deficientes. De ahí los muchos problemas derivados de las lagunas o de la falta de precisión de tan reducidas normativa –comenzando por el relativo al objeto de la sustitución-, y que incluso no falten propuestas de reforma. Los Tribunales de Justicia se han enfrentado con algunos de esos problemas. Así, en relación con la sustitución ejemplar, la jurisprudencia, a pesar del tenor literal de la norma (art. 776, párrafo primero, CC), admite la validez de una sustitución ordenada antes de la incapacitación del descendiente sustituido siempre que la declaración judicial de incapacitación tenga lugar antes del fallecimiento del sustituido (STS [1ª] de 10 de junio de 1941, 12 de junio de 1956 y de 29 de marzo de 2001; v. también Ley 227 de la Compilación del Derecho civil de Navarra).  

II. LA CUESTIÓN PLANTEADA Y LA SOLUCIÓN DE LA DGRN.

La cuestión que se plantea en el recurso ahora comentado es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar.

Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil por lo que el Centro Directivo considera que “atendiendo a la «ratio» del precepto legal examinado y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil, según el cual la sucesión legítima tiene lugar cuando el heredero muere antes que el testador) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz”.

III. UNA SOLUCIÓN ALTERNATIVA.

Como se acaba de exponer, el Código Civil no ofrece una solución a la cuestión planteada pero sí regula una muy próxima: la ineficacia sobrevenida de la sustitución contenida en el testamento anterior del ascendiente en el caso de que el incapacitado, después de la incapacitación, hubiera otorgado testamento tras haber “recobrado la razón” o lo hubiera hecho “durante un intervalo lúcido” (art. 776, párrafo segundo). Para la extinción de la sustitución se precisa pura y simplemente que el sustituido incapacitado teste válidamente, es decir, que en el momento de testar, no obstante la incapacitación, tenga capacidad para hacerlo. En algunas legislaciones próximas se encuentran normas semejantes, aunque no idénticas. Por ejemplo, en el Código civil portugués de 1966 se prevé que esta clase de sustitución queda sin efecto una vez que finaliza la incapacitación o si el sustituido fallece dejando descendientes o ascendientes (art. 2298.2).

Tampoco los Tribunales de Justicia han resuelto el problema. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya [Sección 3ª] de 17 de abril de 2015, se ocupa de un caso en el que en el testamento anterior de la luego incapacitada había nombrado esta heredero universal a su padre, en cuyo testamento posterior se contenía la sustitución ejemplar, pero, como el padre heredero sustituyente había fallecido antes de la hija sustituida, se consideró que la ya declarada incapaz había fallecido intestada (art. 912-3º CC), por lo que entró en juego la  sustitución ejemplar.

Se plantea así la cuestión de si en el Derecho español común la existencia de un testamento válido anterior a la sustitución impide que dicha sustitución despliegue eficacia o, por el contrario, si la posterior declaración de incapacitación del testador permite que el ascendiente, al otorgar testamento, nombre sustituto del descendiente, privando así de efectos al testamento de éste, siempre que en la sustitución no se perjudiquen los derechos legitimarios de los herederos forzosos (art. 777 CC).

Cada una de estas dos interpretaciones tiene consecuencias prácticas que no es posible desconocer:

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada impide la eficacia de la sustitución ejemplar contenida en el testamento posterior de la ascendiente se respetaría escrupulosamente la voluntad de la luego declarada incapaz, manifestada en el momento en que, con capacidad de testar, decidió lo que consideró más oportuno. El respeto a ese acto personalísimo sería absoluto.

– Si el testamento válido anterior de la descendiente posteriormente incapacitada no impide que sea válida la sustitución ejemplar posterior, se concedería al ascendiente la posibilidad de adecuar la sucesión a las circunstancias cambiantes de la vida, decidiendo en lugar de la descendiente lo que, según criterio de la sustituyente, mejor convenga. Se impediría así – por citar un ejemplo- que heredara a la declarada incapaz una persona que estuviera próxima a su afecto en el momento de otorgar el testamento la descendiente aun no incapacitada, si, por virtud de ese testamento, tuviera la condición de heredera, cuando, tras la incapacitación, dicha persona, por una u otra causa (incapacidad de interrelación, traslado del domicilio a lugar distinto del de la residencia de la incapacitada, etc.), se hubiera distanciado por completo de la testadora. La incapacitación abriría así la posibilidad de que, a través de la sustitución ejemplar, el ascendiente determinara la voluntad presunta de quien ya no puede tenerla o no consigue expresarla.

La primera interpretación impone la voluntad histórica real de la ahora incapacitada, mientras que la segunda permitiría a la sustituyente interpretar cual podría ser la voluntad implícita de quien no puede válidamente manifestarla, pero también permitiría sustituir esa voluntad totalmente a la propia conveniencia de la sustituyente.   

En mi opinión, la sustitución contenida en el testamento de la madre respecto de los bienes que herede la hija no puede privar de efecto lo que ésta hubiera decidido cuando, teniendo capacidad para testar, había testado válidamente. A favor de esta interpretación, cabe alegar los dos siguientes argumentos:

1º.- El primero es el de que, conforme a las normas legales vigentes, el testamento hecho antes de la incapacitación del sustituido (o, con la terminología actual, antes de  la modificación judicial de su capacidad: arts. 43 y siguientes de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria) es plenamente valido y eficaz (arts. 662, 663-2º y 664 CC) sin que la incapacitación posterior prive de efectos a la institución de heredero, a los legados y a las demás cláusulas que contenga. El Código civil no reconoce excepciones. La sucesión de la hija sustituida en el testamento de la madre se regirá por el testamento por ella otorgado, y no por el testamento otorgado años después por la ascendiente sustituyente. La sustituyente «puede testar por otro» cuando ese otro no ha testado, pero no puede revocar o, de uno u otro modo, dejar sin efecto el anterior testamento otorgado por la hija sustituida. Si la finalidad de la sustitución pupilar y cuasipupilar es evitar la sucesión intestada, en el caso ahora analizado decae la razón de ser de la sustitución contenida en el testamento de la madre: la hija sustituida muere testada por haber otorgado testamento antes de la incapacitación.

2º.- El segundo argumento se puede encontrar en aquellos Derechos civiles forales que contienen normas más expresivas que la que figura en el Código civil. Así, la Compilación de Derecho civil navarro, al tratar de la sustitución del incapaz –que reconduce a la categoría de las sustituciones fideicomisarias-, señala que esas sustituciones son las que dispone un ascendiente en los bienes por él dejados a su descendiente para el caso de que éste, habiendo sido declarado incapaz por enajenación mental, no haya otorgado testamento válido” (Ley 227), sin distinguir el momento en que ese otorgamiento hubiera tenido lugar; y el Código civil de Cataluña, después de señalar que la sustitución ejemplar sólo puede ser ordenada por ascendientes de una persona incapacitada que sea legitimaria de la misma, precisa que esa sustitución comprende, además de los bienes del testador, los del incapaz que no ha otorgado testamento ni pacto sucesorio” (art. 425-10, apartado primero).

Ver también:

* Artículo de Juan Francisco Herrera, Notario de Valencia.

* Jurisprudencia sobre sustitución ejemplar, por Inmaculada Espiñeira.

 

Disposiciones Generales. María Núñez

Solo mencionamos por su interés Registral: 

Planes de vivienda: tipos de interés. Se revisan los tipos de interés para préstamos cualificados o convenidos, correspondientes a diversos Planes de Vivienda, entre los años 1993 y 2008, bajando los más antiguos. 

Disposiciones Autonómicas.  María Núñez.

ANDALUCÍA: 

 Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía,   

Ver resumen previo publicado

PDF (BOE-A-2018-6936 – 13 págs. – 257 KB)    Otros formatos 

Ley 2/2018, de 26 de abril, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable

PDF (BOE-A-2018-6937 – 2 págs. – 161 KB)   Otros formatos

No se han publicado resoluciones de interés registral del  Tribunal Constitucional

Sección II

Se han publicado las órdenes que resuelven el concurso de Registradores, nacional y catalán, cuyo resultado ya anunciábamos el informe pasado 

PDF (BOE-A-2018-7069 – 3 págs. – 238 KB)Otros formatos 

PDF (BOE-A-2018-7078 – 2 págs. – 223 KB)    Otros formatos 

En cuanto a las Jubilaciones

Se jubila a don Ángel de la Puente Jiménez, registrador de la propiedad y mercantil de Maó; y a don Guillermo Herrero Moro, registrador mercantil y de bienes muebles de Barcelona III. 

 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.  

Estima el Recurso contra una R. en la que se considera que el contador partidor no podía hacer actos extraordinarios como apreciar el cumplimiento de una condición impuesta a un legatario.

6/2018. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD.  

Entiende que procede la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de las fincas, cuya inscripción había suspendido el Registrador por dudar de que podían estar comprendidas en el perímetro descrito en fincas ya inscritas. 

7/2018. ESTIMA LA DEMANDA CONTRA R. 16 de Julio de 2011. 

 Deja sin efecto la resolución en el sentido de que debe admitirse la elevación a público de un documento privado efectuado por la esposa del firmante, porque en una posterior disolución y liquidación de la sociedad de gananciales se le adjudicó la finca vendida 

RESOLUCIONES:

158.** El recurso no cabe contra asientos ya practicados. Recurso extemporáneo.  

No cabe recurso (en el que el Ministerio de Fomento alega que no se le notificó previamente una inmatriculación) contra asientos ya practicados. 

159.**  Inmatriculación art 205 LH. Plazo del año cuando el título previo es una herencia.

Cuando el título previo es una herencia la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la de la escritura de herencia sino la del fallecimiento del causante. 

160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.

Se define el concepto de enclave o enclavado (finca totalmente rodeada por otra); se define el concepto de mención registral en una descripción de finca (derecho no inscrito aunque susceptible de inscripción). Se aborda el tema de la cancelación de las menciones por solicitud. También el de deslinde administrativo y sus  efectos registrales. 

162.*** VENTA DE FINCA POR FUNDACIÓN y REQUISITOS POSTERIORES. INICIAL ESTUDIO DE DETALLE DECLARADO NULO Y EFECTOS EN LAS FINCAS REGISTRALES.

La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados sin perjuicio de que puedan ser anulados. En las ventas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de  pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.

164.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

En una ejecución hipotecaria es imprescindible demandar o requerir formalmente de pago (no basta notificación posterior) al 3er Poseedor que ha inscrito su adquisición antes de la ejecución, aún cuando sea una SL cuyo administrador único es el propio deudor ejecutado.

165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL

Exige correspondencia entre la identidad descriptiva en una finca y la certificación catastral para modificarla e para incorporar la base gráfica por el procedimiento del artículo 199. Respecto a las fincas discontinuas establece la necesidad de una relación o conexión de dependencia.

166.** CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACIÓN DE NATURALEZA DE LA VIVIENDA HABITUAL: DE GANANCIAL A PRIVATIVA

En convenio regulador se puede rectificar el carácter ganancial o privativo de un bien, con los requisitos exigibles en cada caso. Sin embargo, en este caso no se admite la rectificación del carácter solicitada dado la ambigüedad de la redacción del convenio, ya que no se sabe si se pretende corregir un error o simplemente atribuir carácter privativo a la finca, o una confesión de privatividad del precio

167.⇒⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES

Utilísima resolución. Establece la forma de las notificaciones en el procedimiento del art. 201 LH en el sentido de que debe de intentarse 2 veces la notificación personal y admitir la edictal solo para los desconocidos.

Así mismo determina que son colindantes que deben ser notificados los que se establezcan en la certificación del registrador (los que figuren en las bases gráficas, pero también los de la descripción literaria actualizados según la labor de investigación que debe hacer el Registrador para determinarlo de forma precisa). De igual forma ha de notificarse al titular catastral

168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES

R similar a la anterior, aunque estudia también la cuestión de que debe entenderse por coincidencia de una finca con la representación grafica:  los transcendente son los linderos que resultan de su delimitación geográfica, pero no quien figure en cada momento como titular de la finca colindante (sin perjuicio de que quien sea su titular si es relevante a efectos de que debe ser necesariamente notificado en el curso del expediente.

171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Considera que carece de transcendencia real (y por tanto no es inscribible) el pacto en un convenio regulador de divorcio que establece la obligación de uno de los cónyuges de hacer efectiva en el plazo de un año la disolución del condominio sobre una finca común y atribuirse la mitad indivisa

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución que confirma que no puede inmatricularse una finca que invade el dominio público (en este caso una carretera) por estar desplazada la cartografía catastral,

174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir.

177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución que exige para los casos de división horizontal tumbada en Madrid licencia municipal ya que se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO

En un exceso de cabida derivado de una agrupación declarada judicialmente en Sentencia, procede suspender la inscripción por dudas en la identidad de las fincas si se detecta que hay otras fincas inscritas no incluidas en la agrupación pero que sí forman parte de la agrupada y su superficie total; por lo que si no se produciría una doble inmatriculación.

180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.

Resolución que trata de la negativa a la inscripción de un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre por falta de intervención de los titulares registrales de una finca ya inscrita.

182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Para inscribir una segregación por antigüedad se precisa título administrativo habilitante, ya sea licencia, declaración municipal de que es innecesaria o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida,  o su situación de fuera de ordenación o similar.

184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.

Se refiere esta Resolución a una hipoteca unilateral que se constituye para garantizar la interposición de un recurso judicial. La hipoteca no se aceptó y el recurso se inadmitió. No se puede cancelar sin el requerimiento fehaciente al acreedor.

185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Permite inscribir un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años y prorrogas sucesivas con facultad de desistir el arrendatario en cualquier momento preavisando con 2 meses de antelación, ya que la legislación no establece un plazo máximo ni limita las prórrogas.

186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Permite cancelar una hipoteca solidaria (que resulta de haberse dividido la finca matriz sin distribuirse la responsabilidad) que recae sobre la finca segregada, sin distribución de la responsabilidad con el solo consentimiento del acreedor y sin que sea necesario el del titular del resto ya que este titular se había subrogado en la total responsabilidad de la deuda.

187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES

No es posible cancelar una carga posterior a una inmatriculación declarada nula cuando los titulares de la carga, habiendo sido parte en el proceso, han sido absueltos de las pretensiones ejercitadas contra los mismos.

188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida antes de su incapacitación, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Ver más arriba informe del mes de Emma Rojo.

192.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DE SUBSISTENCIA DE HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Imposibilidad de modificar o hacer constar circunstancias relativas a una hipoteca caducada según el registro, aunque no cancelada

193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO.  ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.

Resolución en la que la Dirección entiende que la posible extinción del poder por fallecimiento del poderdante (habiéndose presentado en el registro el certificado de defunción) es una cuestión ajena a la esfera del Registro, donde no pueden adoptarse medidas cautelares, y debe plantearse en la espera judicial. Por tanto la presentación del certificado de defunción del poderdante no paraliza la inscripción.

194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO

La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

195.** SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución que reitera que la mera oposición de un colindante catastral no es suficiente por sí sola para suspender la inscripción de una segregación y su representación gráfica georreferenciada.

197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución que establece la forma de actuar del registrador cuando estando en la tramitación de un expediente del 199, no concluye éste durante la vigencia del asiento de presentación. Entiende la Dirección que debe practicarse una anotación de suspensión por imposibilidad de terminar el procedimiento en plazo y luego hacer constar por NM la decisión adoptada al concluirse el expediente

199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución que admite que en el convenio regulador de un divorcio de cónyuges en régimen de Separación de Bienes, debe hacerse la liquidación del haber conyugal  siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación, pero siempre que  se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes.

202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA

la firmeza de las resoluciones judiciales ha de exigirse respecto a la que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA

Los problemas para identificar las fincas registrales no justifican que se expida certificación de asientos y cargas cancelados o caducados; la solicitud debe identificar adecuadamente las fincas a las que se refiere.

204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA MAYO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

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CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2018. Sustitución Ejemplar.

Viveiro. Por Ana Isabel Rodrigez Parada

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME OCTUBRE 2017. Certificación y nota marginal.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME OCTUBRE 2017. Certificación y nota marginal.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN
  2. TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN
  3. DISPOSICIONES GENERALES:
  4. Calendario laboral 2018
  5. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  6. SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional
  7. Jubilaciones y excedencias
  8. RESOLUCIONES
  9. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  10. 402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO
  11. 404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR
  12. 409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.
  13. 410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL
  14. 420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.
  15. 423.***  ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS
  16. 426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.
  17. 427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.
  18. 428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.
  19. 430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  20. 433.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO
  21. 436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.
  22. 437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE
  23. 438.*** CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS
  24. 439.** AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA
  25. 446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.
  26. 448.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.
  27. 451.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES. 
  28. 455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  29. 457.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.
  30. 461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR
  31. 463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL. 
  32. ENLACES:

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

RESUMEN DEL RESUMEN

Como Disposiciones Generales de interés registral solo cabe mencionar la Resolución por la que se publica la relación de fiestas laborales. No hay  Disposiciones Autonómicas de interés registral.

Respecto al Tribunal Constitucional: se ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, de determinados artículos de Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

Se ha levantado la suspensión de varios artículos en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto; También en Cataluña se ha admitido a trámite y acordado la suspensión de la aplicación de determinados artículos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña;  así como del interpuesto contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

En la Sección II se publicó el resultado provisional del Concurso de Registros (hoy ya definitivo y a punto de tomas posesión los registradores).

 

Respecto a las Resoluciones destacamos por su interés registral:

La 402 en la que se reitera la necesidad de las coordenadas en una segregación antigua, cuando se presenta después de la entrada en vigor de la ley 13/2015; así como que solo es necesario georreferenciar la porción que es objeto de inscripción, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción

La 404 que entiende que un asiento de presentación de un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación no se suspende por un asiento relativo a una anotación de embargo recurrido, ya que no son asientos contradictorios o conexos

La 409 que exige para una venta directa en concurso de una finca hipotecada por un valor inferior al fijado en la escritura de hipoteca exige el consentimiento del acreedor

La 410 en la que en un procedimiento de de adjudicación de la cosa común, en la que uno de los comuneros hipotecó su porción, no se puede cancelar la hipoteca sin intervención del acreedor ya que no se anotó la demanda iniciando el procedimiento

La 420 en la que se declara la innecesaridad de acreditar el fallecimiento de los ascendientes del testador, cuando éste manifestó en el testamento que carecía de ellos

La 423 que admite una anotación de demanda dirigida por el heredero sustituto frente al sustituido reclamando una indignidad para suceder

La 426 relativa a un exceso de cabida declarado en un procedimiento declarativo y a la necesidad de la georreferenciación

La 427 relativa a la forma de configura las ampliaciones de hipotecas: como una hipoteca unitaria, como una segunda hipoteca o como derecho de recarga y los requisitos de cada una de ellas

La 428, sobre los documentos electrónicos y la forma de comprobar su autenticidad y sobre la necesidad de que en un mandamiento administrativo se contenga la providencia de apremio y la diligencia de embargo

La 430 sobre la imposibilidad de la adjudicación al acreedor hipotecario por un valor inferior al 50% de la tasación

La 433 que resumen los caso en que un recurso enCataluña debe interponerse ante la DGRyN o ante  Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña,

La 436 sobre la necesidad de la intervención de todos los herederos forzosos en la partición y los requisitos para disponer en testamento del pago en metálico de la legítima

La 437 sobre la inmatriculación de una finca con una casa cueva que desborda su superficie

La 438 sobre la inmatriculación del 206 cuando la titularidad catastral está en investigación

La 439 sobre la necesidad de licencia en las divisiones de elementos de la propiedad horizontal, pero no en la agrupación

La 446 sobre la posibilidad de inscribir el arrendamiento de una cuota indivisa

La 448 sobre una declaración de obra nueva que excede de la superficie inscrita, la necesidad de tramitar el procedimiento del 199 y la posibilidad de entender solicitado implícitamente la tramitación del procedimiento

La 451 sobre la imposibilidad de utilizar el acta notarial de reanudación de tracto interrumpido cuando no hay una cadena de transmisiones sino que el promovente tiene un titulo anterior al del actual titular registral, sin que sea inscribible aun cuando el titular haya prestado un consentimiento formal

La 457 sobre la necesidad o no de acreditar que el suelo no es de especial protección a los efectos de computar la prescripción de una infracción urbanística

La 463 sobre la cancelación de una hipoteca pese a que solo hay un pago parcial

 

TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN

Con ocasión de la R. de 11 de septiembre de 2017, se ha considerado de interés analizar cuándo debe el Registrador practicar la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas ante una solicitud judicial (o notarial) de certificación:

I.- Cuando se trate de procedimientos de ejecución:

(Vid. R. de 2 de marzo de 2010): para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante y ello con fundamento en los artículos 143 RH, 659, 674 y 689 LEC. Añade el Centro Directivo que: “Todos estos preceptos presuponen una previa anotación de embargo (o en su caso inscripción de hipoteca) para que se pueda practicar la nota marginal de expedición de la certificación, de modo que, si no está anotado el embargo, no cabe extenderla”.

En el caso resuelto en la Resolución ahora comentada, no constaba registralmente el derecho del ejecutante toda vez que no se había practicado anotación de demanda (por el ejercicio de la acción de división). Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado la oportuna anotación de demanda, sí hubiera procedido la expedición de la certificación de cargas y consecuente nota marginal.

Cuando se trata del derecho real de hipoteca, para poder expedir la certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal, es sabido que no sólo se precisa que la hipoteca esté inscrita y vigente (dado el carácter constitutivo que la inscripción de hipoteca tiene en nuestro Derecho) sino que también se exige, como es lógico, que en la inscripción de constitución de la hipoteca figure inscrito el procedimiento de ejecución directa constando el domicilio para notificaciones y requerimientos y el valor de tasación (R. de 3 de junio de 2015). Además, se exige que el mandamiento judicial ordenando la expedición de la certificación y práctica de la nota marginal se identifique claramente la hipoteca que se ejecuta y es que es bastante frecuente en la práctica que una misma finca esté gravada con varias hipotecas de una misma entidad. Practicar la nota al margen de una hipoteca distinta a la que se está ejecutando vicia la ejecución (vid. R. de 7 de septiembre de 2012).

Las funciones de esta nota marginal han sido analizadas por la DGRN, en múltiples resoluciones reconociendo que la referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto a los titulares posteriores a la misma. Permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de estos asientos han sido notificados dada la función notificadora que cumple la nota. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal no significa que se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. Esta nota marginal tiene una vigencia indefinida; no se le puede aplicar el plazo de caducidad de 4 años de las anotaciones preventivas del artículo 86 LH pues se trata de supuestos completamente diferentes. En cuanto a los efectos, no cierra el Registro de modo que tras ella, podrán practicarse inscripciones y anotaciones relativas al bien hipotecado.

Si, solicitada la expedición de certificación y la consecuente nota marginal, el Registrador, en el ejercicio de su labor de calificación, observa que al margen de la hipoteca que ahora se pretende ejecutar existe ya extendida otra nota marginal, procede distinguir los siguientes supuestos que pueden darse en la práctica:

1º) Si ya existe extendida una nota marginal emitida por razón del mismo procedimiento y ante el mismo Juzgado, lo procedente a nuestro juicio será denegar la expedición de la nueva certificación (dados los efectos jurídicos que tal expedición provocaría en relación con las notificaciones a los titulares de asientos posteriores) y adjuntar una copia del contenido de la certificación expedida en su día.

2º) Si ya existe extendida una nota marginal pero se refiere a otro procedimiento distinto al actual, ¿puede haber dos notas marginales de expedición en la misma hipoteca? Cabría defender una primera respuesta, afirmativa, de forma que el segundo Juzgado va a conocer que la finca está siendo ya ejecutada en otro y a su vez, se notifica al Juez de la primera ejecución para que tenga noticia de la segunda correspondiéndoles a ellos tomar la decisión oportuna a la vista de las circunstancias. No obstante, el tenor literal del artículo 688.2 LEC (que impide cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución mientras no se cancele por mandamiento judicial la nota marginal) nos lleva a defender que no son admisibles dos notas marginales y es que este precepto está pensado, precisamente, para que una vez iniciada la ejecución de la hipoteca, quede el desenvolvimiento de ésta en sede judicial y evitar de esta forma novaciones, cancelaciones… al margen del proceso.

II.- Cuando se trate de procedimientos de enajenación de una finca en procedimientos de subasta voluntaria (sea judicial o notarial),

los artículos 108 y ss de la LJV y los artículos 72 y ss de la Ley del Notariado (vid. “La regulación de las subastas notariales y su coordinación con las normas relativas a la venta extrajudicial de bienes hipotecados” de Fernando Leal, Notario de Langreo) prevén la solicitud por parte del secretario judicial, o en su caso, por el notario, de la oportuna certificación registral de dominio y cargas y el reflejo de su expedición mediante nota marginal. Sin embargo, y esto es lo relevante, esta nota cumple una función distinta a la prevista para los procedimientos de ejecución y es que simplemente producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho pero no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a la misma.

Para terminar recordaremos que la existencia de una nota marginal de expedición de certificación de cargas no impide cancelar la hipoteca por caducidad si la fecha de la nota marginal supera los 21 años (R. 24 de septiembre de 2011).

 

DISPOSICIONES GENERALES:
Calendario laboral 2018

Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2018.

En el próximo año habrá nueve fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.

Enero:

– el lunes 1 de enero (nacional no sustituible)

– el sábado 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)

Febrero:

– el miércoles 28 de febrero, Día de Andalucía

Marzo:

– el jueves 1 de marzo, Día de las Illes Balears

– el lunes 19 de marzo, San José, en Valencia y Murcia

– el 29 de marzo (Jueves Santo), todas con la excepción de Cantabria, Cataluña y Valencia

– el 30 de marzo (Viernes Santo, nacional no sustituible)

Abril:

– el Lunes de Pascua (2 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra y País Vasco

– el lunes 23 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.

Mayo:

– el martes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo, nacional no sustituible)

– el miércoles 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid

– el jueves 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas

– el miércoles 30 de mayo es el Día de Canarias

– el jueves 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.

Junio:

– el sábado 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.

– San Juan cae en domingo

Julio:

– Santiago Apóstol (25 de julio, miércoles) será festivo en Galicia

– el 28 de julio, sábado, es el Día de las Instituciones de Cantabria.

Agosto:

– el miércoles 15 de agosto, Asunción de la Virgen (nacional no sustituible)

– el miércoles 22 de agosto se celebra la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.

Septiembre:

– el sábado 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura

– el martes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña

– el sábado 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.

Octubre:

– el martes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana

– el viernes 12 de octubre, Fiesta Nacional de España (nacional no sustituible)

Noviembre:

– el jueves 1 de noviembre, Todos los Santos.

Diciembre:

– el jueves 6 de diciembre, Día de la Constitución Española (nacional no sustituible)

– el sábado 8 de diciembre, La Inmaculada Concepción (nacional no sustituible)

– el marte 25, Navidad (nacional no sustituible)

– el miércoles 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº. 4403-2017, contra los artículos 3; 5 apartados 1 a 4; 20 y 24; el inciso final de la disposición adicional primera; la disposición adicional quinta y la disposición transitorias segunda de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los siguientes artículos, entre otros, de la Ley de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre:

  • 3: naturaleza de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales
  • 5, apartados 1 a 4: Inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social
  • 20: suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.
  • 24: cesión y uso de viviendas desocupadas.
  • Ad. 5ª: seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

De los indicados preceptos, se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación exclusivamente de los artículos 20; 24, para los terceros desde el 12 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. 

El Pleno del Tribunal Constitucional, en el recurso de inconstitucionalidad promovido por el del Presidente del Gobierno, ha acordado: «Levantar la suspensión del art. 3, en la parte por la que se da nueva redacción a los arts. 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa) y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta); del art. 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña (mandato y gestión de asuntos ajenos sin mandato) y del art. 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código Civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.».

La suspensión estuvo vigente entre el 14 de junio de 2017 y el 16 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4751-2017, contra diversos preceptos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.

En concreto, se impugnan estas nuevas redacciones:

  • Artículo 411-10.3.b) del Libro Cuarto: voluntad emitida mediante documento que debe inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales.
  • Artículo 421-24.1 del Libro Cuarto: Designación de la persona encargada de ejecutar las voluntades digitales del causante.
  • Ad. 3ª del Libro Cuarto: creación del Registro electrónico de voluntades digitales.
  • Ad. 5ª del Libro Cuarto: Organización, funcionamiento y acceso al referido Registro
  • y D. F. 1ª: desarrollo reglamentario.

Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4752-2017, contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los siguientes artículos de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre:

  • 8, apartado e), funciones de la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social
  • 1, mediación en el ámbito del consumo.
  • 8, naturaleza de las resoluciones de la referida Comisión.
  • 15, expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social.
  • 16, obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
  • 17, expropiación del uso.
  • F. 3ª, apartado 3, Modificación de la Ley 18/2007. de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
  • Y D. F. 6ª, criterios de regulación de los arrendamientos urbanos.

Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.

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SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional

La web del Ministerio de Justicio ha publicado con gran celeridad -al siguiente día hábil tras el cierre del plazo- el resultado provisional.

Se han cubierto 62 de las 74 plazas en el territorio DGRN y 3 de las 6 que salían en Cataluña.

Así pues, 15 vacantes más para las futuras promociones. Como habían sobrado 10 destinos en el último concurso de aspirantes, en la actualidad hay ya 25 registros destinados a las oposiciones que acaban de convocarse.

Ir a la convocatoria.

Archivo de concursos

Ir a la web del Ministerio de Justicia

 

Jubilaciones y excedencias

se jubila a don Juan Dionisio García Rivas, registrador de la propiedad de Figueres.

 
  
RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

401.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.  NECESIDAD DE ESCRITURA PUBLICA.

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cervera a inscribir un auto de homologación judicial de una transacción entre las partes.

Hechos: Dentro de un procedimiento judicial se tramita un incidente por la tasación de las costas y se acuerda una transacción entre las partes en virtud de la cual se formaliza una dación en pago de deuda (de las costas) de un inmueble, acuerdo que es homologado por el juez.

El registrador suspende la inscripción y exige el otorgamiento de una escritura pública citando varias resoluciones de la DGRN.

El interesado recurre alegando que el documento transaccional reúne todos los requisitos de fondo (acto traslativo de dominio) como de forma (documento auténtico) para su inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina ya consolidada de que la transacción en un procedimiento judicial  es un negocio jurídico recogido en un documento privado, que no se convierte en documento público por la homologación judicial posterior.

El Auto Judicial de homologación no es equiparable a una sentencia, pues no se pronuncia sobre el fondo del acuerdo, ya que se limita  a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley, sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes. Por ello puede ser objeto de impugnación judicial.

La presente transacción, que conlleva la transmisión de propiedad de un inmueble,  necesita del otorgamiento de la correspondiente escritura pública para acceder al Registro, conforme dispone el artículo 3 LH. Si una de las partes no la otorgara voluntariamente se puede solicitar del juzgado su ejecución por la vía de apremio, pues la transacción es un título ejecutivo, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 708 LEC para que el juez resuelva que se tenga por emitida esa declaración de voluntad del que no la otorgare voluntariamente. (AFS)

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402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa. 

Hechos: se presenta en el Registro escritura pública de segregación y venta del año 1988. La finca matriz se encuentra inscrita a favor de la entidad pública Mancomunidad de Municipios del Área Metropolitana de Barcelona y se acompaña certificado expedido por el secretario general accidental del Área Metropolitana de Barcelona manifestando que la finca que es objeto del negocio no forma parte de la finca matriz y no es de titularidad del Área Metropolitana de Barcelona.

El Registrador alega los siguientes defectos:

1º. La falta de tracto y de legitimación al no prestar consentimiento el titular registral.

2º. El cierre registral al ser un título rezagado presentado casi treinta años después de su otorgamiento y figurar inscrita una enajenación de fecha posterior.

3º. No aportarse una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación.

4º. Que no se ha seguido el procedimiento regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015 para inmatricular la finca en el Registro o en su caso el rectificar la cabida conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

5º. Que el certificado expedido por el secretario del Área Metropolitana carece del visto bueno del presidente de la misma.

La DGRN realiza los siguientes pronunciamientos:

1. En cuanto al primer y segundo defecto alegado, estos son, la falta de tracto y de legitimación y el cierre registral: artículos 17, 20 y 38 LH.

La DGRN confirma la calificación toda vez que la escritura de segregación y venta aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral y no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» RH, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.

Con cita en una antigua Resolución de 23 de mayo de 1944 y RDGRN de 16 de noviembre de 2004, señala el Centro Directivo que:

1º.- Cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a un tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, para poder inscribir ahora la segregación y venta habrá que identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 LH y por el procedimiento previsto actualmente en los artículos 201 y 203 LH.

2º.- Si se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 LH.

2. En cuanto al tercer defecto alegado, esto es, que no se aporta una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación, la DGRN revoca el defecto (pues se ha aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la representación gráfica catastral de la finca segregada) y cita, entre otras, la RDGRN de 12 de febrero de 2016 sobre régimen aplicable a los supuestos de segregación, división, agrupación o agregación cuando el asiento de presentación se practique tras la entrada en vigor, el día 1 de noviembre de 2015, de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, con arreglo al nuevo artículo 9 LH, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

Ámbito temporal de aplicación de la nueva norma: puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

Por tanto, con todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división, segregación, agrupación o agregación y presentado en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, deberá aportarse la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

En los casos del artículo 47 in fine del RH, únicamente deberá aportarse la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. (Vid R. de 2 de septiembre de 2016). (ER)

 

403.** AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. GEORREFERENCIACIÓN Y ARCHIVOS GML

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva.

Hechos: Se trata de una escritura en la que se acuerda la agrupación de dos fincas registrales y sobre la resultante se declara una obra nueva en construcción.

En el Registro consta la referencia catastral de las fincas que se agrupan, existiendo total coincidencia con la que figura en las certificaciones catastrales incorporadas al título. Coincide, igualmente la superficie de cada una de las fincas registrales con las parcelas catastrales colindantes y la superficie de la finca agrupada resulta de la suma de las superficies de las fincas registrales que se agrupan.

El registrador suspende la inscripción:

– la agrupación, por no aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario.

– y la declaración de obra nueva, porque no se acredita la representación gráfica georreferenciada de la edificación declarada ni en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado por el propietario, ni mediante otros medios gráficos con iguales requisitos de autenticidad.

La notaria recurre, señalando que la representación gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título y que no es preciso aportar las coordenadas de la edificación declarada al encontrarse ésta en construcción.

La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo centrándose en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 que configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Y se aplicaría a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.

Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, el caso objeto de este expediente consiste en la agrupación de dos fincas colindantes que se identifican con dos parcelas catastrales también colindantes. Existe, además, una total coincidencia entre la superficie las fincas registrales y las parcelas catastrales y en el número de referencia catastral que además consta en el Registro.

Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Debe tenerse en cuenta que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, del punto primero del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, resulta que cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de una agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución.

En nuestro caso hubiera sido sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral.

No obstante, no podemos olvidar lo que se establece en el párrafo tercero del apartado octavo de la citada Resolución Conjunta que «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».

De lo anterior se deriva que no hay ningún obstáculo para inscribir la agrupación que nos ocupa, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. Sin que por otra parte exista contradicción entre el punto cuarto y el octavo de la citada Resolución Conjunta, que impida la aplicación de este último a las agrupaciones.

En cuanto al segundo defecto relativo a la inscripción de la obra nueva, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se ha declarado en relación a el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» de forma general y sin excepciones.

Asimismo de la resolución conjunta citada se deriva que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Por todo ello en la actualidad para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Si bien, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, este  es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental:

Desde el técnico, porque aun cuando la georreferenciación deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015  no necesita ser aportada en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución.

También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

Asimismo recuerda que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.

Finalmente, y dado  que se trata de coordinar el Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo se exige si la edificación se encuentra finalizada, momento en el que podrán determinar las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. También de aduce que, como las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación, tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada ya que si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase, el Registro publicaría una información errónea. (MGV)

 

404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valladolid n.º 7, por la que se suspende la práctica de una prórroga de anotación preventiva de embargo.

Hechos:

Estando en el registro  pendiente de despacho un mandamiento que ordena extender una anotación preventiva de embargo sobre una finca registral, documento que fue calificado negativamente, recurrida la calificación y resuelto desestimatoriamente por nuestro Centro Directivo, se presenta otro mandamiento por el que se ordena la prórroga de una  anotación preventiva de embargo en su día extendida.

El registrador suspende la inscripción solicitada en base al principio de prioridad consagrado en el art 17 de la Ley Hipotecaria.

La recurrente interpone recurso «ad cautelam» a los efectos de evitar la firmeza que pudiera adquirir esta «segunda calificación» y, posteriormente, señala que la citada calificación fundamenta la suspensión en razón de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que se pretende prorrogar un embargo «existente» referido a la misma vivienda en virtud del mismo procedimiento judicial, y «no se trata de ningún otro título traslativo de dominio», sino del mismo embargo ya inscrito.

La  Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza recordando lo ya dicho por la misma en anteriores resoluciones de que estando vigentes asientos de presentación anteriores, lo procedente es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados  (artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario).

Lo anterior se encuentra confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo.

En los casos en los que un asiento de presentación anterior este vigente como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se respeta el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.

Sentado lo anterior, nuestro Centro Directivo deja claro que esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores, como resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

Pero en el caso que nos ocupa (mandamiento ordenando extender anotación preventiva de embargo  y  documento presentado con posterioridad a la interposición del recurso de prórroga de una anotación de embargo previa ya practicada) no se trata de documentos conexos, ya que no guardan relación entre ellos ni tienen una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo, ni tampoco de documentos contradictorios.

En conclusión, ni el sentido estimatorio o desestimatorio de la resolución del recurso afectará a la posibilidad de extender la prórroga ordenada, que dependerá de otros factores singularmente de la vigencia de la anotación al tiempo de la presentación del mandamiento que la ordena, ni el hecho de inscribir o, en su caso, denegar ésta tendrá transcendencia sobre la anotación objeto de recurso ya que, en el caso de que llegara a practicarse, sería posterior en rango a la anotación de embargo ya extendida. Por lo tanto en este caso no procede la suspensión del despacho del documento ahora presentado. (MGV)

 

405.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EXISTIENDO INSCRITA PREVIA DONACIÓN CON BONIFICACIÓN FISCAL

Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad. 

Hechos: el documento presentado a inscripción es una escritura de disolución de comunidad.

Mediante nota al margen de una inscripción consta que una participación de la finca no puede ser transmitida en un plazo de cinco años sin que se acredite el previo pago del Impuesto de Donaciones.

El Registrador calificó negativamente el título al considerar que es necesaria la previa autoliquidación del Impuesto de sucesiones y donaciones de la escritura de donación

La recurrente interpreta que, puesto lo que se ha producido es una extinción del condominio, no hay transmisión, no hay hecho imponible que tenga como efecto incumplir el requisito de la bonificación aplicada a la donación previa. Tendría que darse una transmisión a un tercero, ajeno al condominio.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral. Tras interpretar la normativa fiscal de Castilla – La Mancha (en especial, la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha) concluye que:

1) Para que la concesión de la bonificación prevista en la citada normativa, son determinantes los elementos personales intervinientes en la relación y de ahí que se imponga el mantenimiento en el patrimonio del adquirente del bien objeto de la donación.

2) Lo decisivo en este caso “no es la naturaleza traslativa o meramente declarativa que corresponda a la extinción de condominio, sino el hecho de que la adjudicataria como consecuencia de la extinción es ajena a la donación previa de una cuarta parte de la finca, de la que no era titular, que originó la liquidación y por lo tanto no reúne los requisitos que determinaron la aplicación de la bonificación. Dicho de otro modo, la participación de la finca objeto de donación pasa al patrimonio de una tercera persona distinta al beneficiario de aquélla, incumpliéndose el requisito de permanencia y surgiendo por tanto la obligación del pago del impuesto bonificado”.

3) En cuanto a la constancia registral de un beneficio fiscal cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el obligado tributario de cualquier requisito por aquélla exigido, la legislación tributaria señala que los titulares de los registros públicos correspondientes lo harán constar por nota marginal de afección (artículo 79.3 LGT y artículo 9.2 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

4) No se trata de una prohibición de disponer que impida la inscripción de una transmisión posterior de la finca afectada antes del transcurso del plazo fijado sino que lo que surge es una obligación de pago del impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento, esto es desde que el bien sale del patrimonio del beneficiario.

5) La falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa a la donación previa no impide la inscripción de la extinción de condominio posterior. La transmisión ahora efectuada devengará su propio impuesto y será su pago el que deberá quedar debidamente acreditado para que se proceda a su inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 254 LH. (ER).

 

407.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Hechos:

Se presenta en el registro testimonio de sentencia aprobatoria de divorcio y de su convenio regulador dentro de cuyas estipulaciones incluye la liquidación y adjudicación de varios bienes.

Los cónyuges, inicialmente casados en régimen de gananciales, tras haber otorgado capitulaciones post-matrimoniales,  ostentan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes.

La finca objeto de controversia fue adquirida por los contrayentes, en estado de solteros, por mitad y en comunidad ordinaria.

De la documentación aportada no consta que la vivienda fuera la vivienda habitual del matrimonio, ya que de la documentación objeto de calificación resulta ser otra la que tiene tal carácter. Tampoco consta que su adquisición fuera financiada con un crédito hipotecario pagado durante el matrimonio.

El registrador, suspende la inscripción por no pertenecer la finca inventariada a la sociedad de gananciales, siendo por tanto un negocio independiente ajeno a la liquidación del patrimonio común.

El recurrente alega que si bien la vivienda fue adquirida en estado de solteros lo fue para que constituyera su domicilio familiar tras la celebración del matrimonio y que el pago del precio aplazado de la carga hipotecaria constituida tras su adquisición se pagó con dinero ganancial.

Lo anterior no quedó acreditado con la documentación presentada al registrador en el momento de la calificación, por lo que, si dicha circunstancia fuera probada en el trámite del recurso no puede ser tenida en consideración en la resolución a formular,  conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a su doctrina sobre la calificación de documentos judiciales, como es la sentencia de aprobación de un convenio regulador, en la que no se puede entrar en el fondo de la resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador, sino que en sí constituye título inscribible para la práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación conforme a los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No obstante manifiesta que esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen una significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.

Como sabemos,  el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, lo no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de lo que se deriva que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro sino que  exigen que sea  congruente con la naturaleza del acto inscribible

Se ha de partir de que  el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común.

Por lo anterior, fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización

En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso, esta Dirección General ha considerado  la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.

También hace referencia la DG a los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).

Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.

También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil  en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.

En el caso que nos ocupa,  de la documentación presentada al registrador, no queda en ningún caso acreditada ni manifestada el carácter de vivienda familiar, ni su financiación o la relación de la operación de extinción de comunidad con operación matrimonial o familiar alguna, ni tampoco consta que se haya ejercido conjuntamente la acción de división de cosa común, conforme al citado artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Siendo por tanto una adjudicación de un bien adquirido en proindiviso y por partes iguales por dos personas solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación intervenga causa hábil alguna en los términos que hemos visto con anterioridad. (MGV)

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408.** EJECUCIÓN JUDICIAL: TRACTO SUCESIVO Y CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un decreto dimanante de procedimiento ejecución de títulos judiciales.

 Supuesto de hecho:

Se cuestiona la inscripción de un decreto dimanante de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que se dan las circunstancias siguientes: (i) no se acredita la intervención en el procedimiento judicial de la titular del pleno dominio de la mitad indivisa de la finca y usufructuarias de la restante mitad. (ii) No se indican los números de documento nacional de identidad e identificación fiscal y las demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial; además, respecto de la adquirente, no consta su estado civil y, de ser casada, el régimen económico-matrimonial, el carácter ganancial o privativo de la adquisición realizada, y, en su caso, el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge.

Doctrina de la Resolución

1 Principio de tracto sucesivo, legitimación registral y tutela judicial efectiva: para inscribir el resultado de un procedimiento judicial que afecte a una titularidad inscrita es inexcusable la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, y ello cualquiera que sea el procedimiento, incluso en procedimiento de ejecución de títulos judiciales derivados de un procedimiento ordinario. Así resulta de los artículos 24 C.E y 1, 20, 38 y 40 L.H y de las SS. TS (Sala primera) de 21 de octubre de 2013 y la núm. 295/2006, de 21 de marzo, y la STC (Sala segunda) número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015. Esta circunstancia es calificable conforme al art. 100 R.H.

2 Constancia en el título del número de DNI, NIF y demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial: (i)  Datos relativos a quien resulta adjudicatario de la finca y nuevo titular registral: ha de resultar con total claridad del título y se ha de consignar en la inscripción la completa identificación de la persona natural o jurídica a cuyo favor se haya de practicar la inscripción, conforme a lo previsto en los artículos 9.e) de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª de su Reglamento, cuya aplicación es plena. (ii) Respecto a las demás partes del proceso, lo especialmente relevante desde la perspectiva registral es que se produzca una perfecta identidad entre la persona demandada y la titularidad registral (art. 20 LH), para evitar que puedan practicarse asientos de manera incorrecta sobre fincas pertenecientes a personas distintas. Esta exigencia no se ve exceptuada o relajada en el caso de títulos públicos judiciales.

3 Constancia del estado civil del adquirente: la constancia del estado civil del adquirente es obligada en todo caso en el título inscribible (o en el que lo complemente, incluso mediante instancia suscrita por el interesado con firma legitimada notarialmente) sea cual sea el carácter de la adquisición, a la luz del contenido de la letra a) de la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario citado. Así lo ha recordado esta Dirección General en numerosas ocasiones (Resoluciones de 23 de diciembre de 1998, 28 de octubre de 2005, 8 de enero de 2010, 13 de noviembre de 2012, 8 de enero de 2013 y 30 de mayo de 2017, entre otras).

4 Constancia del régimen económico matrimonial: ha de constar obligatoriamente en el título inscribible el régimen económico-matrimonial del adquirente cuando está casado y la adquisición afecta a su régimen económico-matrimonial (art. 51.9.ª del Reglamento Hipotecario). Para que no sea exigible dicha constancia, debe resultar de los documentos auténticos que la adquisición resulta privativa conforme a ley (por ejemplo, adquisición por herencia). Tal exigencia es aplicable también a las adquisiciones derivadas de subasta.

5 Recurso gubernativo: los documentos no presentados a calificación y aportados con el escrito de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para su resolución (art. 326 L.Hipotecaria).

Conclusión.

Para inscribir un título judicial es inexcusable que conste la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, cualquiera que sea, incluso tratándose de ejecución de títulos judiciales. (JAR)

 

409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de determinada transmisión de inmueble con cancelación de cargas registrales como consecuencia de un proceso concursal.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una venta directa de una finca y la cancelación de las cargas existentes sobre la misma. La venta se celebra como consecuencia del plan de liquidación aprobado en un proceso concursal por el Juzgado de lo Mercantil, que acuerda aprobar dicha adjudicación directa en favor del proponente de la mejor oferta de las seis presentadas (por el precio de 550.000 euros, que es inferior al precio fijado para la venta en la escritura de hipoteca.

El registrador suspende la inscripción conforme al art. 155.4 LC), que para el caso de realización fuera del convenio exige la conformidad de los acreedores hipotecarios para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras.

Doctrina de la Resolución.

1 La venta directa de bien hipotecado fuera del convenio exige la conformidad del acreedor hipotecario para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras en las que se constituyó la garantía hipotecaria.

Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 «el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 LC».

 Aprobado el plan de liquidación, el artículo 155.4 exige, respecto de bienes hipotecados, que la enajenación se realice por regla general mediante subasta; si bien, admite que el juez autorice otros procedimientos de enajenación, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial, como la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Como ha tenido ocasión de poner de relieve este Centro Directivo, las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

Conclusión.

La venta directa de bien hipotecado, en procedimiento concursal, por precio inferior al fijado en la escritura de constitución de hipoteca debe ajustarse necesariamente al art. 155.4 L.C, exigiéndose aceptación expresa del acreedor hipotecario. (JAR)

 

410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4 a cancelar determinadas inscripciones al inscribir un decreto de adjudicación.

Supuesto de hecho.

A consecuencia de un procedimiento judicial de división de cosa común se tramita procedimiento de ejecución de títulos judiciales, expidiéndose a tales efectos la certificación de cargas de las fincas afectadas. Son circunstancias relevantes que no se practicó nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas y que no se solicitó por la parte interesada, en su momento, la práctica de la anotación de demanda.

Tras la expedición de la certificación de cargas, uno de los copropietarios constituyó hipoteca sobre su cuota indivisa, cuya cancelación, que es denegada por el registrador, origina este recurso.

Concluido el procedimiento de ejecución, se presentan para inscripción el decreto de adjudicación, que ordena la inscripción de las fincas a favor de la sociedad adjudicataria y la consiguiente cancelación de las cargas posteriores existentes sobre las fincas.

El registrador deniega la cancelación de la hipoteca constituida por el copropietario pues el acreedor hipotecario no fue parte en el proceso. El adjudicatario cuestiona en el recurso si debió practicarse la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que habría impedido que el acreedor hipotecario estuviera protegido por la fe pública registral.

Doctrina de la Resolución.

1 ¿Debió practicarse la nota marginal expresiva de la expedición de certificación de cargar? NO.

Dice la Resolución que “… este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de marzo de 2010 ya dejó claro que no: «Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante…” (Arts. 143 Reglamento Hipotecario, 659.1 y 659.3 L.E. Civil).

En el caso cuestionado el derecho del ejecutante no consta al no haberse practicado en su momento la anotación de demanda por ejercicio de la acción de división.

2 ¿Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado anotación preventiva de demanda de ejercicio de acción de división, hubiera procedido practicar la nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas? SI.

La constancia del derecho del ejecutante (que hubiera permitido la cancelación de la hipoteca al no verse amparada por la fe pública registral) “… se habría producido si se hubiera solicitado y tomado anotación preventiva de demanda de ejercicio de la acción de división… Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, la anotación de demanda puede tener lugar no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteración registral y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acción de división, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteración que justifica la anotación procedente…”.

3 ¿Qué efectos produce la nota marginal prevista para el caso del procedimiento de subasta voluntaria judicial o notarial prevista por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria (LJV)? (Arts. 108 a 111 LJV y 72 a 77 Ley del Notariado):

“…Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma…”.

Conclusión.

Por todo lo expuesto, en el caso planteado NO procede cancelar la hipoteca constituida y NO puede prosperar el recurso. (JAR)

 

412.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PRACTICADOS. LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que acuerda no inscribir una escritura de rectificación en la que se alega la ley aplicable al régimen económico-matrimonial.

Supuesto de hecho.

Se discute si cabe rectificar el carácter ganancial que se atribuye a la finca en el asiento registral mediante una escritura que es otorgada unilateralmente por la ex esposa y notificada al ex marido. Concurren las siguientes circunstancias: (i) la escritura de compraventa fue otorgada sólo por la esposa. (ii) Alega la recurrente que el régimen económico del matrimonio no era el ganancial porque cuando contrajo matrimonio con su ex esposo, británico, fijaron la primera residencia en Bristol (Inglaterra, Reino Unido). (iii) Aporta una documentación que no puede ser valorada, por no ser indubitada en los términos que tiene aceptados este Centro Directivo.

¿Cabe en este caso la rectificación unilateral? NO

Doctrina de la Resolución.

1 Regla general: La rectificación de los asientos registrales (que están bajo la salvaguardia de los tribunales, art. 1.3 L.H) exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o en su defecto, resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (RRDGRN de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015).

2 Matizaciones: (i) Cuando se haya producido un error de los comprendidos en el artículo 212 de la Ley Hipotecaria respecto de los errores materiales o en artículo 216 que alude al error de concepto, excepción que no cabe alegar en este supuesto ya que el registrador no cometió error alguno al inscribir el título de compraventa (R. de 13 de febrero de 2017). (ii) Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto mediante documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012 y 14 de mayo de 2013). (JAR)

 

413.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO AL D.N.I MEDIANTE ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES ANTE NOTARIO DISTINTO

Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un acta de manifestaciones. 

Supuesto de hecho.

El titular registral consta inscrito con un número de identidad equivocado. El error se debe a que en la escritura se omitió al reseñar el DNI el primer número, lo que motivó que la letra asignada en el asiento registral no fuera la que efectivamente le corresponde.

¿Puede rectificarse el error mediante acta de manifestaciones que testimonia el DNI correcto? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La reseña equivocada en la escritura del DNI del adquirente es un error material y se puede acreditar por acta de manifestaciones que incorpore el DNI del titular registral, aunque se autorice por Notario distinto al que autorizó el título inscrito.

2 Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de defecto del título que causó la inscripción, y que, a diferencia de lo que ocurre con la rectificación de errores de concepto, no exige el consentimiento del registrador. La regla general en tales casos es que basta para la rectificación del asiento el consentimiento del titular o, en su defecto, la resolución judicial.

  1. Sin embargo, si tales rectificaciones se refieren a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 4 de octubre de 2007, 19 de junio de 2010 y 29 de febrero de 2012). (JAR)

 

414.() CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA EXISTIENDO ADJUDICACIÓN POR HIPOTECA ANTERIOR. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una sentencia por la que se acuerda la nulidad de una escritura de compraventa y se ordena el reintegro de la finca objeto de la misma al patrimonio de la vendedora. 

Hechos: el documento presentado a inscripción en el Registro que motiva la calificación negativa es el testimonio de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato de compraventa y se ordena la cancelación de la inscripción.

El Registrador apreció los siguientes defectos que impidieron la inscripción:

1º. Estar la finca registral inscrita a nombre de persona distinta de la demandada.

2º. La falta de firmeza de la sentencia, defecto que fue subsanado por lo que el recurso versa exclusivamente sobre el primer defecto alegado.

La DGRN confirma la calificación reiterando su doctrina y es que en base al principio de tracto sucesivo, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Recuerda además el ámbito de calificación cuando se trata de documentos judiciales y “(…) si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata”. (ER)

 

 

416.* AGRUPACIÓN Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INDEPENDENCIA EN LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, constitución de régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad.

Hechos:

Se presenta en el registro una escritura de agrupación y constitución de régimen de propiedad horizontal.

La registradora alega como defectos:

 1) no aportarse informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes;

 2) faltar cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-;

 3) entender que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada: en cuanto al local -138,81 metros cuadrados- en el edificio primero y el trastero-almacén -142,10 metros cuadrados – en el segundo cuerpo de edificios, entendiendo que es el mismo y que estaría bien descrito dentro del primer edificio, pero con la superficie del descrito en el segundo cuerpo de edificio, esto es con 142,10 metros cuadrados -según cédula parcelaria, y

4) no poder comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.

 El Notario autorizante de la escritura recurre haciendo constar que disiente radicalmente de la particular opinión que expresa en su nota el Sr. Registrador de la Propiedad sustituto, así como del criterio de la nota de calificación que fue objeto.

La Dirección General estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora en cuanto a los defectos primero, segundo y cuarto, y  la confirma respecto del tercero.

En primer lugar y antes de entrar en el fondo del asunto hace referencia a las observaciones del recurrente sobre una calificación realizada con anterioridad.

En este punto el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.

Así cuando el registrador ejerce su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación, lo que implica que  la nueva presentación  del mismo documento supone el inicio -«ex novo»- de todo el procedimiento registral.

En el caso que nos ocupa, además se han producido cambios legislativos entre la primera y la segunda presentación que afectan a los requisitos de inscripción del documento por lo que estaría más que justificado la realización de una nueva calificación.

Por otro lado, el recurrente hace alusión tanto a la calificación del registrador competente como a la del registrador sustituto.

A este respecto la DG nos dice que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido y a la documentación aportada inicialmente. Su posible calificación negativa tampoco puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.

En nuestro caso al haber confirmado el registrador sustituto la calificación de la registradora sustituida, aun cuando el recurso presentado se interpone también contra la calificación sustitutoria, la resolución, conforme al precepto legal señalado, se  limitará a revisar la calificación de la registradora sustituida, única que puede ser legalmente recurrida.

A continuación pasa a centrarse en cada uno de los defectos señalados por la registradora:

En el primer defecto se precisa que se aporte el informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes.

No expresa en la nota el motivo por el que se exige dicho informe pero si lo hace en el informe emitido a consecuencia del recurso.

La DG revoca el primer defecto por ser la nota es totalmente insuficiente, ya que se limita a exigir la aportación de documentación aclaratoria sobre las modificaciones catastrales históricas de la finca, sin manifestar motivos que justifiquen dicha exigencia ni la existencia de dudas de identidad debidamente fundamentadas.

A este respecto nos recuerda su doctrina reiterada por la que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, sin que sea suficiente una mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que hay que justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

En materia de rectificaciones descriptivas, cuando para su inscripción se aporta la representación gráfica georreferenciada de la finca, las dudas de identidad de la finca pueden referirse:

– a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

-a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

Cuando se pretendan efectuar sin inscribir la representación gráfica de la finca, el último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria dispone que «será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».

Concluye este punto recordándonos que cuando el registrador formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En cuanto al segundo defecto, se señaló que  «faltaba la cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-».

De nuevo, la nota de calificación no expresa motivo alguno por el que se exige dicha cédula parcelaria, si resultando, no obstante,  del informe de la registradora.

En este caso, nuestro CD expone los mismos argumentos que en el punto anterior concluyendo que este defecto tampoco puede mantenerse.

En lo que respecta al tercer defecto entiende la registradora que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada en cuanto al local en el edificio primero y el trastero-almacén del segundo cuerpo de edificios.

Este defecto es confirmado pues de la documentación gráfica que se acompaña resulta una  falta de coincidencia de la descripción del inmueble en su conjunto con la de los elementos individuales y también con la documentación aportada para acreditar la antigüedad de la edificación (cfr. artículo 28.4 de la Ley de Suelo), motivada por la duplicidad de este elemento en la descripción literaria del edificio.

En cuanto al último defecto, se señala que no se puede comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.

Defecto revocado ya que de la documentación gráfica que se incorpora a la escritura de rectificación, resulta la existencia de tal superficie en planta baja, lo que, además, también resulta de la cédula parcelaria del otro elemento que integra el edificio uno en que se ubica la citada vivienda, en ambos casos con la leyenda «vivienda». Y además por falta de justificación en la nota del motivo de la exigencia tal y como ocurría en los defectos primero y segundo. (MGV)

 

417.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos: se presenta en el Registro testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, documentos que son calificados negativamente por el Registrador al no constar que hayan sido demandados los titulares registrales, los cuales, adquirieron las fincas seis años antes de iniciarse el procedimiento.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación reiterando su doctrina sobre comunicaciones que se han de efectuar al tercer poseedor de la finca hipotecada en sede de procedimientos de ejecución hipotecaria y es que de los documentos presentados no se infiere que los titulares registrales de la fincas hayan sido demandados ni requeridos debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma. Por todas, ver R. de 22 de mayo de 2017 y el informe del mes de mayo de 2017: comunicaciones al tercer poseedor. (ER)

 

419.** VENTA POR SOCIEDAD LIMITADA NO ADAPTADA A LA LEY 2/1995. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL. ALCANCE DEL INFORME DEL REGISTRADOR EN EL RECURSO.

Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra anterior de compraventa.

Hechos: En 1994 se otorga una escritura de compraventa por una SL.  En dicha escritura se cometió un error, pues se omitió incluir una finca que también era objeto de venta, error que se subsana en 2008 por los mismos otorgantes. La SL nunca se adaptó a la ley 2/1995 de sociedades de responsabilidad limitada.

La registradora no inscribe la finca objeto de la subsanación porque, tras consultar el Registro Mercantil, detecta que la sociedad no está adaptada a la citada Ley y ello lo considera defecto.

La interesada recurre y alega que la no adaptación no resulta de la escritura y por tanto no puede considerarse defecto y que aunque así fuera la compradora de buena fe no puede verse afectada por esa situación de la parte vendedora.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda en primer lugar que el registrador se encuentra legitimado para acceder a los datos contenidos en otros Registros cuyo contenido pueda afectar a la legalidad del negocio cuya inscripción se pretende y en consecuencia es correcta la actuación de la registradora de consultar el Registro Mercantil.

Sin embargo, la conclusión de la registradora es errónea, pues la falta de adaptación de las SL a la Ley 2/95 trae únicamente como consecuencia el cierre del Registro Mercantil, según la disposición transitoria segunda de dicha norma.

La registradora en su Informe posterior a la calificación alegó que el cargo de administrador estaba caducado. Recuerda la DGRN que el Informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar en los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso puede añadir nuevos defectos, aunque está obligado a ponerlos de manifiesto (y advierte que ello puede conllevar una posible responsabilidad disciplinaria y reclamación de daños y perjuicios por el interesado). (AFS)

 

420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.

Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: Una persona soltera y sin descendientes hace testamento manifestando que sus padres habían fallecido y nombra una única heredera. Posteriormente fallece (con 75 años) y se otorga la escritura de herencia por la heredera, reiterando que los padres estaban fallecidos.

El registrador considera que ha de acreditarse con el certificado de defunción el fallecimiento de los padres, que son herederos forzosos, ya que en otro caso podría existir una desheredación encubierta.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario probar el fallecimiento con certificados, pues ya lo manifestó el testador en su testamento, y que la prueba de hechos negativos haría perder al testamento el carácter de ley fundamental de la sucesión. Cita además varias resoluciones de la DGRN en esa línea.

La DGRN revoca la calificación. Parte del principio de que debe entenderse válido y eficaz el contenido de lo manifestado por el testador en el testamento, salvo que haya una resolución judicial en contra o que estén de acuerdo todos los interesados, pues lo contrario conduciría a la ineficacia de todo testamento si no se acompañara acta notarial acreditativa de la inexistencia de otros herederos forzosos.

Recuerda su tradicional doctrina de la innecesariedad de probar los hechos negativos, dada la dificultad de prueba. Así no es necesario probar que haya más herederos forzosos en el caso de un hijo desheredado sin descendientes, o en el caso de premoriencia de un legitimario sin descendientes, o cuando se nombra herederos a varios descendientes o a un extraño, pues en todos estos casos dicha inexistencia de más herederos forzosos resulta del propio testamento. 

Por tanto, habiendo manifestado el testador en el testamento el fallecimiento de sus padres no es necesario  acreditar dicho fallecimiento. Sin embargo, si el fallecimiento de los padres del testador se hubiera producido con posterioridad al otorgamiento del testamento sí sería necesaria esa acreditación habida cuenta de que no consta en el testamento. (AFS)

 

421.** ANOTACIÓN DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda. 

– HECHOS: En un procedimiento civil sobre la purificación o no de una sustitución fideicomisaria, se ordena anotación preventiva de demanda sobre varias fincas que no constan ya inscritas a favor del heredero fiduciario demandado, sino que han sido aportadas a sociedades unipersonales por él constituidas o transmitidas a terceros que no han sido demandados. El juez de 1ª instancia desestimó el fondo de la demanda (declarando que el heredero demandado quedó libre del fideicomiso) pero se halla pendiente de recurso en la Audiencia Provincial.

– La REGISTRADORA lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que haya sido demandado el titular registral (la SLU o los 3os), conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– El ABOGADO de los interesados recurre (y además de aportar nueva documentación, que en principio es irrelevante, y que en todo caso la DGRN no tiene en cuenta por presentación extemporánea de documentos que la registradora no pudo calificar en su día) y trata de demostrar que existe una efectiva vinculación entre el heredero demandado y su SLU a la que aportó las fincas, con lo que sí habría Tracto sucesivo “implícito”.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su abundante jurisprudencia, entre otras, en la Res 12 julio 2016, basada en las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión. Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.

Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, y que igualmente hayan sido demandadas o emplazadas para poder alegar lo que estimen oportuno; con todo la DGRN señala que para ello sería más idóneo entablar un procedimiento “ad hoc” y no en uno sobre purificación de un fideicomiso.  (ACM).

 

423.***  ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS

Resolución de 15 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 2 a practicar una anotación preventiva ordenada en un procedimiento ordinario.

– HECHOS:    Un testador (fallecido) nombra Único Heredero universal a una persona (que puede haber incurrido en causa de indignidad) sustituida vulgarmente (sin expresión de casos) por una fundación.

La fundación entabla demanda de indignidad y el Juzgado expide mandamiento ordenando, anotación preventiva de demanda sobre fincas inscritas a nombre del propio testador.

– El REGISTRADOR, en su extensa calificación, deniega la práctica de la anotación, por NO encajar en ninguno de los supuestos del  Art 42 LH, que constituye un “numerus clausus” de casos, y aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del nº 1  y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa en que si la Fundación, como sustituta vulgar, llega a heredar (por indignidad del 1er llamado) ya podrá inscribir por sí y directamente los bienes.

Tampoco encajaría en el nº 6 del art 42 LH, de Dº Hereditario, al no concurrir varios herederos, ni deba determinarse una cuota o porción para cada uno.

Por tanto, conforme al Art 100 RH, cabe calificar negativamente tal pronunciamiento judicial, por razones de congruencia, al ordenar una anotación no prevista en la legislación hipotecaria.

– El ABOGADO de la fundación recurre, y señala, que no solo cabría aplicar “a mayore” el nº 6 de art 42 LH, pues si el Dº Hereditario puede anotarlo un coheredero para determinar su cuota, también debería poder el Heredero único, sino que el supuesto encajaría en el nº 1: anotación preventiva de demanda de propiedad, pues:

     Por el juego de la retroactividad de la aceptación desde la fecha de la muerte del causante que provocaría que la adquisición se verificara “ope legis” desde tal fecha (Arts. 657, 658, 659 y 661 CC)  a favor del propio sustituto vulgar (Arts. 774 y 780 CC)  y ello por el solo hecho de que la Sentencia declare que el heredero único es indigno de suceder (Art. 760 CC).

     Por tanto como del procedimiento principal (indignidad de un heredero único hacia su causante) depende que adquiera su sustituto vulgar (fundación demandante), es lógico que se puedan anotar bienes inmuebles de ese causante, conforme los criterios de la R. 23 de noviembre de 2016 , pues se acabará produciendo una mutación jurídico-real inscribible.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, señalando que el tradicional carácter «numerus clausus» de tipos de anotaciones preventivas se ha ido matizando por la propia DGRN en base al nº 10 del art 42 LH que permite solicitar anotaciones conforme a lo dispuesto en «esta o en otra Ley» y en el Art. 727.5 y 6 LEC especialmente el punto 6: que permite «otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin del procedimiento».

1.- Lo determinante es que en la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre un inmueble, de suerte que su estimación propicie directamente una alteración registral.

2.- En el supuesto de hecho, si se declara la indignidad para suceder del heredero llamado en primer término, la Fundación recurrente ocupará, como sustituta vulgar, su lugar como heredera del testador, donde por la retroactividad de los citados Arts. 657, 658, 659 y 661 CC la transmisión del haber del causante se ha producido y lo que se resuelva en el pleito afecta plenamente a su titularidad dominical y la sentencia estimatoria será susceptible de provocar alguna alteración registral, ya que cabrían 2 hipótesis:

a) Que hubiera (otros) legitimarios, caso en que la Fundación sería coheredera concurriendo con herederos forzosos, lo que a su vez admitiría la anotación de Dº Hereditario del nº 6 del art 42 LH;

b) O lo más probable en el caso: que la Fundación quede como heredera única del testador y la sentencia estimatoria le habilitaría para obtener la inscripción a su favor de la finca registrada a nombre del causante, aportando testamento y demás documentos ex 14 LH.

3.- Finalmente, la DGRN apunta “obiter dicta” (por no haberse suscitado en el recurso) la posibilidad de hacer constar la existencia del procedimiento en el Libro de Incapacitados, ya que una vez anotada la demanda de indignidad, permite tenerla en cuenta para supuestos posteriores en los que intervenga el demandado sobre otras fincas no inscritas o no incluidas en el procedimiento y que fueran titularidad del causante. (ACM)

424.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE SOBRE VIVIENDA HABITUAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE SEPARACIÓN.

Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de un acuerdo transaccional homologado judicialmente (que los interesados califican de convenio regulador) que tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la vivienda familiar y sobre plaza de aparcamiento y trastero sitos en el mismo edificio, mediante su íntegra adjudicación a la esposa que abona una cantidad al otro cónyuge en compensación.

Interesa destacar, siguiendo el texto de la resolución, que (i) se trata de un convenio alcanzado entre dos cónyuges que se hallan separados en virtud de sentencia previa. (ii) Dicho acuerdo se alcanza en fase de ejecución de una sentencia dictada por el mismo Juzgado que decretó la separación, en un procedimiento de modificación de medidas reguladoras de la propia separación. (iii) Además, tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la que había sido vivienda habitual del matrimonio y sus dos elementos accesorios (cochera y trastero.

¿Es título inscribible el acuerdo transaccional homologado judicialmente en este caso? SI.

Doctrina de la Resolución.

Las recientes Resoluciones de este Centro Directivo (vid Resoluciones de R. 18 de mayo de 201718 de mayo y 26 de julio de 2017) han admitido la viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (artículo 90 del Código Civil) y resulte de la documentación presentada la conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial, lo que sin duda sucede en este supuesto.

Comentario.

Se trata de una cuestión que ha sido tratada recientemente en varias ocasiones, como destaca la misma Resolución, que cita dos resoluciones de julio de 2017.

 Frente a la regla general que sostiene que el acuerdo transaccional homologado judicialmente no es título inscribible por tratarse de un acuerdo privado, se admite la inscripción cuando el acuerdo es equiparable, por razón de los bienes objeto del mismo y su conexión con una situación de crisis matrimonial, al convenio regulador que se homologa judicialmente.

En el comentario a la R. de 17 de mayo de 2017 y 30 de mayo de 2017 (Informe del mes de junio, RR. nº 229 y 256)) también se trató de esta materia y a lo dicho en ella nos remitimos. También puede verse la R. de 19 de junio de 2017 (Informe del mes de julio, Res. nº 290).

Para más información puede consultarse el comentario de Albert Capell a la Resolución de 30 de mayo antes citada, donde se reseñan las siguientes resoluciones: “… RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio#173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta)”. (JAR)

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426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.

Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario. 

ABSTRACT  (ACM).-  En síntesis, esta Res. viene a confirmar que los excesos de cabida pueden constatarse mediante procedimiento judicial declarativo ordinario pero deben respetarse las garantías de la Legislación Hipotecaria (tras la Reforma de la Ley 13/2015) en cuanto a colindantes y los requisitos de georreferenciación gráfica.

  – HECHOS: 1) En 2015 se inicia judicialmente un Expediente de Dominio para constar un exceso de cabida de 100 áreas en una finca rústica de una SL que la adquirió en escritura por superficie (inicial) de 15 áreas, que ahora pasa a 115 a.  Solo hay 2 colindantes una sociedad transmitente (cuya finca se halla hipotecada) y la Confederación Hidrográfica. Ésta inicialmente se opuso, pero tras alegaciones en la Confederación se constató que el exceso no afectaba a un camino de servicios, por lo que la Confederación no se opone al exceso (en tanto que no recae sobre esa zona).

2) Se dicta Auto desestimatorio del expediente, por entender que un procedimiento de jurisdicción voluntaria no es cauce para un exceso de cabida tan notable, que precisaría de un procedimiento contradictorio mediante un declarativo ordinario.

3) En 2016 se inicia tal proceso declarativo ordinario, en el que la sociedad colindante simplemente se allana a la demanda (aunque el acreedor hipotecario no es notificado) y la Confederación Hidrográfica reitera su posición permisiva en tanto no afecte al camino. Se dicta sentencia estimatoria, declarando la propiedad de la finca de 115 áreas.

4) Se presentó a inscripción la Sentencia (y solo esta, no el Auto), y el registrador calificó negativamente por un único y exclusivo defecto: tras la Reforma de la Ley 13/2015, el juicio declarativo ordinario ya NO es medio de constatar excesos de cabida y necesariamente habría que acudir a los procedimientos de los Arts. 9 y 201 LH. Esa calificación fue objeto de un 1er RECURSO GUBERNATIVO (por esta única cuestión) que culminó con la Res 17 de febrero de 2017, en la que se revocaba la calificación y admitía, ex Art 204-5º LH, inscribir un exceso de cabida mediante Sentencia recaída en proceso declarativo ordinario;

5) Ahora, tras el 1er recurso, se presenta de nuevo a inscripción, tanto la sentencia, como el auto y la escritura de adquisición;

    – El REGISTRADOR califica (ahora sobre el fondo del asunto, no sobre el procedimiento) también negativamente, por 3 razones:

a) Ante el mero allanamiento del demandado, se está soslayando (como si de una «in iure cessio» acausal se tratara) una verdadera fase probatoria y valoración judicial del exceso de cabida. Además del 1er auto desestimatorio resulta que puede estarse encubriendo una transmisión previa no adecuadamente documentada o una rectificación de una segregación originaria.

b) Desde un punto de vista procedimental, a tratarse de un exceso superior al 10%, deben cumplirse todas las medidas que el 203 LH establece para la protección de los colindantes, y así faltaría una nueva notificación a la Confederación Hidrográfica que solo intervino en el 1er proceso; y al acreedor hipotecario de la SL colindante, titular de un derecho real sobre esa finca y que nunca ha tenido conocimiento de la pretensión de exceso de la finca vecina, así como al Ayuntamiento.

c) Y en 3er lugar, también por ser un exceso superior al 10%, es preciso aportar una representación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia o bien aportar una representación gráfica alternativa.

 – El INTERESADO recurre alegando que;

1) El registrador está calificando un asunto ya resuelto en un recurso gubernativo (y un juicio declarativo ordinario) anterior.

2) Que la existencia de un allanamiento no disminuye las garantías del proceso, pues el Art 21 LEC exige que el Juez previamente examine que no se haya hecho en fraude de ley ni suponga renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero.

3) Que no existe litisconsorcio pasivo necesario con los colindantes ni sus acreedores hipotecarios, por lo que no hay obligación de emplazarlos.

4) Y que las correspondientes coordenadas georreferenciadas pueden obtenerse directamente por el Registrador de la Sede Electrónica del Catastro.

    – La DGRN desestima la mayor parte el recurso y confirma parcialmente la calificación, y tras aclarar que no se debaten asuntos ya resueltos (idoneidad procedimiento), sino cuestiones de fondo nuevas no planteadas en la calificación originaria y en base a documentos no presentados la 1ª vez; por lo que señala el Centro Directivo que:

a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, sin que el allanamiento pueda presuponer fraude de ley, y que el Juez necesariamente ha tenido en cuenta (Art 21 LEC), por lo que la titularidad de la finca del demandante, con toda la extensión superficial solicitada, deviene incuestionable (desde un punto de vista sustantivo, sin perjuicio de que para su inscripción deban cumplirse los requisitos hipotecarios de los excesos de cabida).

b) En cuanto al 2º defecto, lo mantiene en parte: si bien NO es necesario notificar de nuevo a la Confederación Hidrográfica, que ya intervino previamente y no se opuso al exceso (art 203-6º LH por analogía), sí resulta ineludible notificar al Acreedor Hipotecario de la finca colindante (que puede resultar perjudicada por el exceso de la finca vecina)

c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma plenamente: la necesidad de aportar, en un exceso superior al 10%, una representación gráfica alternativa ante la falta de una certificación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia. (ACM).

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427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.

Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.

Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de un préstamo con su correspondiente responsabilidad por capital, intereses ordinarios, de demora y costas y gastos.  Posteriormente se nova y amplía el préstamo y se amplía la responsabilidad hipotecaria de la parte del préstamo ampliada, si bien los intereses garantizados por la ampliación se calculan a un tipo y por un plazo diferente de los garantizados en la constitución. Finalmente se suman las cantidades de constitución y ampliación  para fijar la responsabilidad total.

La registradora considera que la responsabilidad inicial y la ampliada de la hipoteca, en lo relativo a los intereses ordinarios y de demora, tienen que ser homogéneas en cuanto a tipos y plazos y además adaptarse a lo pactado después en la novación, pues se trata de una única hipoteca en garantía de una única obligación con un mismo rango.

El notario autorizante recurre y alega que la ampliación de la hipoteca funciona en la práctica como una nueva hipoteca y que ninguna norma exige que los tipos y plazos garantizados de los intereses tengan que ser homogéneos.

La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que, como dice el notario recurrente, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una segunda hipoteca.

Sin embargo, en ausencia de terceros, es posible configurar la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca con la inicial si se establece un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, tanto en la constitución como en la ampliación; no es exigible esa homogeneidad en las costas y gastos. Para este supuesto de única hipoteca es necesario  que sea expresamente solicitada tal operación por el interesado.

Recuerda también, para los casos de ampliación, la posibilidad de “recarga de la hipoteca preexistente” sin necesidad de ampliar la hipoteca por la parte del préstamo ampliado, es decir de utilizar la garantía hipotecaria preexistente para garantizar la parte ampliada.

En el presente caso hay dudas de cuál fue la intención de los otorgantes, por lo que procede la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango.

COMENTARIO.- Por tanto en los casos de ampliación del préstamo hipotecario hay varias posibilidades:

1.- No ampliar la responsabilidad hipotecaria, utilizando el derecho de recarga de la hipoteca. Es decir, por ejemplo, si el préstamo inicial fue de 100, luego se han devuelto 40 y después  se amplía en 30, la obligación personal ahora es de 90 y sin necesidad de modificar la hipoteca la cobertura inicial de 100 cubre el saldo deudor actual de 90.

2.- Ampliar la hipoteca como una segunda hipoteca, fijando una nueva responsabilidad por la parte ampliada incluso con reglas nuevas de plazos y tipo garantizados de interés. En tal caso funcionará como una segunda hipoteca con rango diferente a la primera. Será la aplicable por defecto si no resulta otra cosa de la escritura.

3.- Ampliar la hipoteca configurándola como una hipoteca unitaria con la primera, para lo cual se requiere que no haya titulares de derechos intermedios, solicitarlo expresamente en la escritura, fijar la responsabilidad unitariamente en ambos tramos con las mismas reglas de cálculo de intereses (mismo números de años y de tipo de interés máximo garantizados, modificando si fuere necesario la primera hipoteca) y finalmente fijar la responsabilidad total por ambos tramos.

Recordemos también que si es una novación del préstamo hipotecario que no implica ampliación del plazo o de la responsabilidad hipotecaria, la hipoteca inicial mantiene el rango. (AFS)

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428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.

Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de embargo dictado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria emitido electrónicamente solicitando que se practique anotación preventiva y se libre certificación de las cargas.

El Registrador califica negativamente:

1º. Por considerar que debe acompañarse la certificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende. Con fundamento en los artículos 84 y 85 RGR y en el artículo 165 RH, el Registrador argumenta que no es lo mismo la certificación de un documento (que es lo contemplado en los preceptos citados y que requiere inserción literal de su contenido) que certificar de la existencia de los mismos (que es lo que se hace en el mandamiento calificado, refiriendo solo su fecha).

2º. Además y dado que sólo aparece firmado electrónicamente el mandamiento ordenando la anotación pretendida, pero no los anexos expresivos del importe reclamado y del bien objeto de la traba, no queda garantizada la exigencia de la documentación pública requerida por el artículo 3 LH.

El recurrente alega que:

1) En cuanto al primer defecto consistente en la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende, cita el tenor literal del artículo 85 RGR. Este precepto se ocupa de los requisitos que debe “contener” el mandamiento para la práctica de la anotación preventiva. No exige que dichos documentos se “acompañen” sino que el mandamiento “contenga”.

2) En cuanto al segundo defecto, el recurrente aduce que el documento en su conjunto, es decir, tanto el mandamiento como los Anexos, aparece firmado mediante Código Seguro Verificación (CSV) y es que, con independencia del lugar en que aparezca ubicada la firma (en este caso al final del mandamiento), la autenticidad que garantiza el CSV alcanza a la totalidad del documento, mandamiento y anexos como parte integrante del mismo.

La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación con los siguientes argumentos:

1) Respecto al primero de los defectos: la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende: artículos 70, 84 y 85 RGR.

Frente a la exigencia del artículo 165 RH, cuando de documentos judiciales se trata, el artículo 85 RGR no exige la incorporación literal de providencia y diligencia. En el caso resuelto, la DGRN considera que constan todos los elementos que deben contener las providencias aun cuando no se hayan insertado literalmente por lo que estima suficiente la certificación.

2) Respecto al segundo de los defectos: la falta de cumplimiento del artículo 3 LH, interesa destacar que:

Primero.- Cae dentro de la calificación registral la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al propio documento.

Segundo.- El registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral.

En el caso resuelto, reconoce el Centro Directivo que: “(…) aunque ciertamente sería más correcta la inclusión del código en todas las hojas, incluidas las comprensivas de los anexos, su consulta en la sede electrónica de la Agencia Tributaria permite comprobar la integridad y verificar la autenticidad del mandamiento mediante el acceso a la sede electrónica de la agencia tributaria, con los efectos antes reseñados, resultando que en él se incluyen los repetidos anexos, teniendo en cuenta, además, la referencia a los mismos que se efectúa en la certificación incorporada”. (ER)

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429.() ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO MEDIANTE MANDAMIENTO PRESENTADO ELECTRÓNICAMENTE. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA.

Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. 

Mismo contenido que la anterior, la identificada con el número 428. (ER)

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430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arcos de la Frontera a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Se plantea si una adjudicación al acreedor, en una ejecución hipotecaria, cuando no se trata de la vivienda habitual y no habiendo postores, puede hacerse por la cantidad que se debía por todos los conceptos y dicha cantidad es inferior al 50% del valor de tasación.

La Dirección General siguiendo el criterio ya fijado cuando se trata de la vivienda habitual ( RR de 12 de mayo de 2016,  21 de octubre de 2016) hace una interpretación sistemática y ponderada del art. 671 LEC, en el que para evitar  un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». En este caso y no tratándose de la vivienda habitual esta interpretación nos lleva a la conclusión que efectúa la registradora en la calificación, es decir: que hay que hacer una interpretación conjunta con el art. 651 LEC en el sentido de que  aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. (MN)

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432.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE PENSIÓN ALIMENTICIA. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR

Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vic n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación seguido a consecuencia del incumplimiento de una obligación consignada en el convenio regulador de los efectos del divorcio.

En primer lugar y como cuestión procedimental, en tiende la Dirección que el plazo de un mes para interponer el recurso gubernativo debe interpretarse:

Respecto al fondo del asunto la cuestión se centra en determinar  la posibilidad de inscripción de un auto de adjudicación de la mitad de un bien en pago de una pensión alimenticia. La mitad del bien que ahora se adjudica a la ex esposa estaba inscrita a favor del ex esposo en virtud de la Sentencia de divorcio y aprobatoria del convenio regulador en la que  se había entregado al esposo deudor «respondiendo del pago de la pensión alimenticia antes convenida»; dado el incumplimiento del pago de las responsabilidades establecidas por dicha sentencia, se decide la adjudicación forzosa de dicha mitad indivisa a la ex esposa y demandante por impago de pensiones de alimentos debidas.

La Registradora invoca como defecto que no existe causa para tal adjudicación toda vez que no se documenta negocio jurídico alguno, y del historial del Registro no resulta traba que implique que la finca garantiza deuda alguna de la que pudiera deducirse alguna adjudicación.

Sin embargo el Centro Directivo revoca el defecto en los términos en que ha sido redactado en la nota de calificación, es decir, no puede invocarse falta de causa: hay una deuda existente, verdadera y lícita, pero sin que proceda valorar el procedimiento seguido de adjudicación (ya que aunque de la documentación presentada resulta la traba del embargo y su anotación como consecuencia de la ejecución de título judicial por impago de las pensiones alimenticias, no el trámite de realización de los bienes embargados , pero como es una documentación que no se tuvo en cuenta al efectuar la calificación no entra a valorarla (MN)

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433.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspendió la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

Para su comprensión se han de precisar los antecedentes de la misma:

Mediante escritura se había otorgado por el recurrente una adjudicación de legado por sustitución fideicomisaria del abuelo del compareciente.

La registradora consideró que el concepto de adjudicación no quedaba suficientemente claro en el  título adquisitivo y que era oportuno y conveniente precisar los términos de la adquisición, aclarando que lo era a título de legado; que siendo un error en el otorgamiento, no se trata de un supuesto de error material del 212 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente alegó que se había producido un error material al omitir en la inscripción el título de adquisición.

 La nota de calificación negativa parcial  fue objeto de recurso ante la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña que causó Resolución de 12 de junio de 2014, que resolvió que se practicase la inscripción en cuanto a una cuarta parte -Trebeliánica- con la carga fideicomisaria en cuanto a las otras tres cuartas partes restantes.

Dicha Resolución fue recurrida ante los tribunales de Justicia y, como consecuencia de su impugnación judicial, y por lo tanto de la falta de firmeza de la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, constaba en el Registro una anotación preventiva de Resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, con nota marginal de que se había procedido a la impugnación de la citada Resolución.

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.

Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.

El recurrente tenía una doble posibilidad, impugnar directamente la calificación negativa ante los juzgados de la capital de la provincia a que pertenece el lugar de situación del inmueble, conforme a las normas procesales establecidas para el juicio verbal, o recurrir ante la Administración Pública competente (artículo 324 de la Ley Hipotecaria), optando por esta última.

En este punto se plantea si esa autoridad es esta Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, o si, por el contrario, el conocimiento del recurso corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña y es que, a diferencia de otras Comunidades, la de Cataluña tiene reconocida competencia para conocer en ciertos casos de esos recursos.

Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».

Por tanto, para mayor claridad:

– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General de los Registros y del Notariado.

-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a esta Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presente recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.

En cuanto a la pretensión del recurrente de que la DG resuelva únicamente sobre su falta de competencia y el reconocimiento de la competencia de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña, a la vista de la resolución de ese organismo declarándose incompetente, según la doctrina de esta Dirección General relativa a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios que resumimos:

  1. La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.
  2.  Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
  3.  La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.
  4.  En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.
  5.  De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.
  6.  Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento

Esta esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.

En este sentido, señala que  si bien el procedimiento registral es un procedimiento rogado, también es reglado, en el que convergen no sólo los intereses de quienes solicitan la inscripción, sino también, los intereses de terceros, especialmente tutelados por el registrador (cfr. artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Por lo anterior las diversas fases del procedimiento registral y de sus recursos son imperativos de modo que el margen a la autonomía de la voluntad en lo que constituye procedimiento registral es muy limitado.

Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.

A continuación se centra en el tema de rectificación registral, haciendo referencia a la regla básica en nuestro Derecho hipotecario de que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

 El artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro  y como se ha de llevar a cabo su rectificación.

 Uno de ellos puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

Así, el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; el artículo 216 señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; y el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

Cuando la inexactitud está provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, su rectificación, no exige el consentimiento del registrador, pero en el caso de errores de concepto, esta intervención es necesaria (artículo 217 de la Ley Hipotecaria), siendo requisito indispensable por tanto el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador.

Lo anterior se justifica porque en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.

En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

Diferente de inexactitud por error o nulidad de un asiento, es el de la inexactitud provocada por defecto en el título que hubiera motivado el asiento.

En el caso que nos ocupa el acta de inscripción es conforme con el contenido del otorgan de la escritura que motiva la inscripción y que es la que recoge la voluntad negocial de los otorgantes, por lo que la inexactitud registral no deriva de un error en el asiento sino  de un defecto en la escritura.(MGV)

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434.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspende la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

La registradora señala como defecto que, al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio de 2014, anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, no puede procederse a la conversión de la anotación en inscripción definitiva sino que deberá esperarse a las resultas del procedimiento judicial, con prórroga del asiento de presentación hasta que recaiga y se presente la resolución definitiva que establezcan los términos de la práctica del asiento.

El recurrente alega la improcedencia de la forma en que se practicó la anotación preventiva y que al no haberse practicado por mandamiento judicial sino por presentación de documentos privados, debe  cancelarse de oficio a la vista del título y de que no hay tal mandamiento.

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.

Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.

El  recurrente tenía una doble posibilidad, impugnar directamente la calificación negativa ante los juzgados de la capital de la provincia a que pertenece el lugar de situación del inmueble, conforme a las normas procesales establecidas para el juicio verbal, o recurrir ante la Administración Pública competente (artículo 324 de la Ley Hipotecaria), optando por esta última.

En este punto se plantea si esa autoridad es esta Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, o si, por el contrario, el conocimiento del recurso corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña y es que, a diferencia de otras Comunidades, la de Cataluña tiene reconocida competencia para conocer en ciertos casos de esos recursos.

Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña que atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».

Por tanto, para mayor claridad:

– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.

En cuanto a la pretensión del recurrente de que la DG resuelva únicamente sobre su falta de competencia y el reconocimiento de la competencia de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña, a la vista de la resolución de ese organismo declarándose incompetente, según la doctrina de esta Dirección General relativa a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios que resumimos:

a) La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.

b) Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.

c) La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.

d) En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.

e) De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.

f) Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento

Esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.

En este sentido, señala que  si bien el procedimiento registral es un procedimiento rogado, también es reglado, en el que convergen no sólo los intereses de quienes solicitan la inscripción, sino también, los intereses de terceros, especialmente tutelados por el registrador (cfr. artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Por lo anterior las diversas fases del procedimiento registral y de sus recursos son imperativos de modo que el margen a la autonomía de la voluntad en lo que constituye procedimiento registral es muy limitado.

Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.

Como sabemos, de conformidad con el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

En base a ello considera necesario nuestro CD recordar el valor de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad lo que va a implicar que una vez practicados los asientos que ahora cuestiona el recurrente y no habiéndose recurrido estos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales, sin que la DG pueda entrar en su valoración. Por ello considera que no puede tener en cuenta las consideraciones hechas en el escrito de recurso sobre lo que el recurrente considera deficiencias en la práctica de los asientos.

A continuación se centra en el defecto señalado sobe si cabe la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.

Como sabemos el artículo 41 del Reglamento Hipotecario contempla  varias clases de asientos con efectos distintos cada uno de ellos. Tratándose de inscripciones, estas configuran un derecho definitivo.

Frente a estas situaciones, hay otras de mera interinidad, hasta que no se resuelva controversia entre las partes, para las que el ordenamiento jurídico ha considerado más prudente publicar y proteger mediante otros asientos de carácter temporal, como es el de la anotación preventiva.

Del artículo 19 bis párrafo 3º de la LH se deriva que en los casos de calificación negativa el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, una vez se plantee el recurso, todos los términos relativos a la práctica de los asientos registrales quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta su resolución definitiva, como consagra el artículo 66 de la Ley Hipotecaria.

El efecto inmediato de lo anterior según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria párrafo cuarto es la prórroga del asiento de presentación.

Por su parte, el artículo 6.2 y 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, antes mencionada, establece que “Si la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas no es firme, los registradores deben practicar la anotación preventiva de acuerdo con la Ley hipotecaria. Si, transcurridos dos meses desde la práctica de la anotación preventiva, no consta en el registro que se haya impugnado judicialmente la resolución, los registradores convierten de oficio esta anotación en el correspondiente asiento definitivo».

En nuestro caso, el 21 de julio de 2014 se practicó una anotación preventiva en los términos previstos en el artículo 6.2 de la Ley 5/2009. Al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, tal como consta por nota marginal de fecha 24 de julio del mismo año, no puede procederse a la conversión de aquella anotación en inscripción definitiva, por las causas más arriba expuestas y según resulta de lo establecido en el artículo 6 de la Ley 5/2009 en conexión con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.

Supuesto de hecho.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) se ha instituido herederos a dos de los hijos, se lega la cuota usufructuaria al viudo y se lega la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo»; (ii) en la escritura de partición no interviene la legitimaria de cuota estricta; (iii) el viudo está incapacitado y es representado por un defensor judicial nombrado por el juez, y en el nombramiento determina: «(…) quien deberá rendir cuantas de su gestión al Juzgado, una vez concluida, sin perjuicio de la necesidad de obtener aprobación judicial conforme el art. 1060.2 C.C.», y en consecuencia, la partición ha sido aprobada por el Juzgado

La resolución centra la problemática en tres cuestiones a las que va dando respuesta:

1 ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada?

2 Requisitos legales para activar la facultad de pago de la legítima en metálico.

3 ¿La aprobación de una partición realizada por un defensor judicial nombrado puede servir para cumplir la exigencia en su caso de la aprobación exigida a falta de consentimiento de los legitimarios en la partición con facultad de pago de la legítima en metálico, ex Art. 843 CC?

Doctrina de la Resolución.

I ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada? SI.

No habiendo partición hecha por el testador ni contador-partidor designado, es imprescindible la concurrencia del legitimario para la adjudicación y partición de la herencia, y también para la entrega de legados, con la finalidad de proteger la intangibilidad de su legítima.

De no ser así, quedaría limitada la defensa de la legítima a las posteriores acciones de resarcimiento o reparación del daño, que son insuficientes para garantizar la intangibilidad, pues pueden permitir el resarcimiento económico del legitimario, pero no garantizan que se le pueda satisfacer la legítima en bienes de la herencia, lo que le corresponde por ser la legitima, en el derecho común, una pars bonorum, como regla general.

¿Puede suplirse la ausencia del legitimario en la partición con una citación o notificación? NO.

II Sobre el pago en metálico de la legitima:

1 Supone una importante excepción a la consideración de la legítima como pars bonorum, admitiéndose (vgr. STS de 22 de octubre de 2012) que pueda pagarse con dinero extra hereditario. Esta excepcionalidad fundamenta las cautelas que el Código establece para este supuesto, pues, concretamente, será necesaria en estos casos la confirmación de la legitimaria o en su defecto, la aprobación del notario o del letrado de la Administración de Justicia en los términos del artículo 843 del Código Civil y 80.2 del Reglamento Hipotecario.

A falta de norma expresa, la aprobación notarial prevista en el artículo 843 del Código Civil deberá regirse por el artículo 66 de la Ley del Notariado que en su apartado 1.d) se refiere a la partición realizada por el contador-partidor cuando resulte necesario por no haber confirmación expresa de todos los herederos y legatarios. Esta aprobación notarial de la partición practicada por el contador-partidor supone un expediente específico de jurisdicción voluntaria, tramitado por notario competente (sea o no el mismo notario que autorice la escritura de partición) de acuerdo con los criterios de competencia que establece el artículo 66.2 de la Ley del Notariado, sin que rija el principio de libre elección de notario.

2 ¿Cómo disponer en el testamento la facultad de pagar en metálico las legítimas? Es preciso que la autorización del testador se refiera al artículo 841, ya sea invocándolo numeralmente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, de modo que su sentido resulta indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del artículo 841.

3 ¿La disposición del testador instituyendo herederos a dos de los hijos, legando la cuota usufructuaria al viudo y la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo» cumple las exigencias dichas? NO.

Así pues, a diferencia de lo previsto en el artículo 1056 del Código Civil, y pese al mero tenor literal del artículo 841, el testador o, en su caso, el contador-partidor expresamente autorizado, en rigor, no están ordenando imperativamente la conmutación del pago de la legítima, sino facultando a alguno o algunos de sus hijos o descendientes para que, si así lo quieren, se adjudiquen todo o parte del caudal relicto, compensando a los demás legitimarios con dinero no hereditario. En el supuesto de este expediente, del literal del testamento resulta una orden y no facultad concedida a los herederos, y en consecuencia, estos requisitos para que resulten aplicables los artículos 841 y siguientes del Código Civil no se cumplen en este caso. (JAR)

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437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE

Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1 a inmatricular una finca en la que existe una vivienda cueva. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inmatriculación de una finca que cuenta con una casa-cueva que ocupa parte del subsuelo de la finca colindante.

Doctrina de la Resolución.

Se plantean varias cuestiones que la Resolución va resolviendo escalonadamente por estar condicionadas entre sí.

1 Configuración jurídica de la finca: Al desbordar la casa cueva el perímetro de la finca y ocupar parte del subsuelo de la colindante, plantea la Resolución el modo de articular jurídicamente estas situaciones.

Hay varias formas de configurar jurídicamente este tipo de situaciones, partiendo del principio general de libertad de creación de derechos reales (numerus apertus) siempre que se respeten los requisitos estructurales del derecho real y de nuestro sistema registral.

2 Resuelto lo anterior, se trata a continuación la configuración descriptiva de la finca, que ha de quedar perfectamente delimitada, incluso en la porción de subsuelo ocupada de la finca colindante. Para ello, a la delimitación georreferenciada de la finca deben añadirse las cotas que determinan la situación exacta de la cueva en el plano vertical. Es evidente que técnicamente es posible obtener una representación gráfica georreferenciada de la cueva vivienda.

3 ¿Qué ocurre cuando la certificación catastral georreferencia el perímetro de la finca, pero, aun cuando representa gráficamente la casa cueva, no facilita las referencias de la misma? “En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales. En el presente caso, además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro. Y todo ello sin perjuicio de la necesidad adicional de delimitar la finca en el plano vertical…”.

Complementa esta resolución la número 291 del Informe de Julio 2017 (Resolución de 20 de junio de 2017). (JAR)

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438.*** CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS

Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de certificación.

Se pretende la inmatriculación de una finca mediante una certificación del art. 206 LH, y de la Certificación catastral resulta que la finca no está catastrada a nombre de la administración certificante sino que figura “en investigación”.

En primer lugar y como cuestión procedimental se plantea la admisibilidad de la notificación telemática al Ayuntamiento de la nota de calificación. La Dirección así lo admite dada la remisión que a la legislación administrativa se efectúa en el art. 322 LH, y por tanto la aplicabilidad del art. 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, donde se establece la obligatoriedad de relacionarse telemáticamente con las administraciones públicas los registradores. Ahora bien  para que la notificación se entienda realizada es preciso que permita tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. Si omitiesen alguno estos requisitos surtirán efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de la notificación, o interponga cualquier recurso que proceda (Art.40). En este caso dado que solo figura aportado un informe de pantalla de donde no figuran los datos anteriores no puede darse por notificada la calificación.

Respecto a la cuestión de fondo, es decir, la necesidad de que la finca este catastrada a nombre del transmitente o adquirente en el caso de una certificación del art. 206: la Dirección General rechaza el defecto. Primero porque tal requisito estaba establecido en el art. 298 RH, pero se refería a las inmatriculaciones por título traslativo del art. 205 LH y no del 206 y, segundo porque como ha reiterado el propio centro directivo por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios. Por tanto debe entenderse derogado el art. 298 RH y la coincidencia de la Certificación catastral con el título se ha de referirse a las circunstancias descriptivas y no a la titularidad. Cosa distinta es que estando la finca en investigación pudiera determinar duda respecto a una posible invasión del dominio público, duda que debe estar suficientemente documentada (art 9.b LH) y que además en este caso se da la circunstancia de que quien pretende la inmatriculación es precisamente la Administración Pública (MN)

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439.** AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA

Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Hechos: Se agrupan dos fincas que son elementos privativos de una división horizontal en Madrid; no se aporta autorización de la Junta de Propietarios pues la modificación está permitida por los Estatutos de la Comunidad. No se aporta licencia municipal.

El registrador considera defecto la falta de Licencia municipal para la agrupación conforme a lo dispuesto en el  artículo 10.3 LPH.

El notario autorizante recurre y argumenta que dicha licencia no es necesaria, pues no se crean más elementos privativos en la división horizontal,  y que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, por remisión del citado artículo 10.3 LPH a la Ley del Suelo.

La DGRN estima el recurso. Parte de considerar que los actos de modificación hipotecaria en una propiedad horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la LPH «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre)”. Conforme a dicho artículo se exceptúan de licencia dos supuestos: que no haya aumento de elementos privativos (como en el presente caso) o cuando el número de elementos privativos resultante sea el fijado en la licencia de obras.

Recuerda también que, como norma general, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo debe de acreditarse la licencia  para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos.

Sin embargo, cuando la normativa estatal tiene el carácter de normativa básica, como en este caso,  los actos regulados en la norma estatal están sujetos a licencia.  Así en los supuestos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

COMENTARIO: Queda claro, por tanto, que aunque la normativa autonómica guarde silencio sobre la necesidad de licencia en los actos de segregación u otros de modificación de los elementos privativos de las divisiones horizontales  si  la normativa básica estatal exige licencia, habrá que obtener y  aportar la  licencia municipal. De igual forma, si la normativa estatal tiene excepciones serán aplicables directamente y no deberá exigirse dicha licencia.

Falta por saber el criterio de la DGRN en aquellos supuestos en que  la normativa autonómica va más allá de la estatal y exige licencia en  casos en que la norma básica estatal la exceptúa de licencia, como sería en los supuestos de agrupación de fincas por no formarse más elementos privativos. En estos casos la DGRN deja entrever, aunque no lo dice expresamente, que sí será exigible esa licencia, lo cual sería coherente con el carácter de legislación de mínimos de la legislación básica estatal.

Recordemos también que la DGRN ya se ha pronunciado sobre esta materia en dos resoluciones en la misma línea: R. 20 de marzo de 2014: se precisa autorización administrativa para segregar un local como normativa estatal básica y R. 28 de mayo de 2014: no se precisa autorización cuando no se crean más elementos de los que había o se adaptan a la licencia.

Finalmente recordar que la DGRN admite la segregación de un local sin necesidad de licencia si se acredita la prescripción de la infracción por un certificado de técnico  en un caso de local físicamente dividido con anterioridad. R. 15 de febrero de 2016. No es ya sólo que se admita la posibilidad de prescripción de la infracción sino que la DGRN no exige la declaración de innecesariedad de licencia por el Ayuntamiento sobre la base de que el técnico puede certificar la antigüedad de la obra de separación, de los muros divisorios de cerramiento, de forma análoga a lo que ocurre con las edificaciones. (AFS)

Ver sobre esta materia artículo de Antonio Chaves Rivas.

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440.* AMPLIACIÓN DE EMBARGO YA ANOTADO CON ANTERIORIDAD, REFERIDO TANTO A PRINCIPAL COMO A LAS COSTAS PROCESALES

Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se suspende la constancia registral en una anotación de embargo de la ampliación de cantidades reclamadas por principal.

Se plantea si procede practicar una ampliación de un embargo ya anotado con anterioridad, referido tanto a principal como a las costas procesales.

Recuerda la Dirección General su doctrina acerca de la interpretación de los artículos 578 y 613 LEC en el sentido de que ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (RR  4 de Diciembre de 2003R. 7 de Junio de 2006 y R. 14 de julio de 2011, R. 16 de febrero de 2015).

En el presente recurso la registradora sostiene que para que se pueda anotar la ampliación en cuanto al principal reclamado es necesario que la misma se restrinja a “cantidades que pudieran hacerse valer en el mismo procedimiento que motivó la anotación originaria”; pero dado que consta en el mandamiento que se trata de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales (número 1711/2015) dimanante del procedimiento ordinario número 1121/2011 y medidas cautelares número 1199/2011, que fue el que motivó la primera anotación preventiva de embargo que ahora se pretende ampliar, debe entenderse que todo ello deriva de la misma obligación y por ello estima el recurso (MN)

 

441.** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. COMPUTO DEL PLAZO DE UN MES PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN POR FAX.

Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de pactarse intereses moratorios abusivos.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura relativa a un préstamo con garantía hipotecaria concertado con una sociedad. El interés de demora es del 29%.

El registrador suspende la inscripción porque considera el interés de demora como abusivo. Se notifica la calificación negativa a la gestoría presentante del título un  21 de Abril por fax, medio que había sido previamente admitido por ésta. En su informe sobre el recurso que se presenta  alega que está interpuesto fuera de plazo.

El interesado (el banco) recurre y argumenta que el prestatario  no es un consumidor sino una sociedad, por lo que no es aplicable la legislación sobre consumidores y cláusulas abusivas. El recurso se presenta el día 21 de Junio siguiente ya que el banco alega que le fue notificado el 23 de Mayo de 2017.

La DGRN inadmite el recurso sin entrar en el fondo del asunto. Considera probado que la notificación a la gestoría del banco por el registrador se efectuó el 21 de Abril, por lo que el plazo para interponer el recurso caducó el 22 de Mayo (al ser festivo el 21 de Mayo), sin perjuicio de presuponer que quizá la gestoría se lo notificó a su representado, la entidad bancaria,  el 23 de Mayo pero que ello no afecta al cómputo de los plazos.

Analiza a continuación si el recurso fue presentado en plazo, y comienza por señalar que tradicionalmente el plazo para interponer el recurso gubernativo de un mes se contaba de fecha a fecha, interpretando conjuntamente el artículo 5 del Código Civil, y 48 de la Ley 30/92.

El artículo 30.4 de la  Ley 39/2015 de 1 de octubre, vigente actualmente establece expresamente que el día final del cómputo es el mismo día en que se produjo la notificación.

En el caso concreto considera probado que se notificó el 21 de Abril, por lo que  aplicando la normativa vigente concluye la DGRN que el plazo para interponer el recurso finalizaba el 21 de Mayo, pero al ser festivo dicho día el plazo finalizó el día siguiente hábil, 22 de Mayo. Por ello concluye que el recurso fue interpuesto fuera de plazo e inadmite el recurso.  Recuerda que una nueva presentación del documento, y una nueva calificación, abriría de nuevo el plazo para recurrir.

En cuanto al medio de notificación, el fax, lo admite si el interesado (la gestoría) prestó su consentimiento para ello, como efectivamente ocurrió por escrito.

COMENTARIO:

Conforme a la tesis tradicional el cómputo del plazo de un mes para recurrir se hacía de fecha a fecha, de forma que  si se notificaba, como  en este caso, el día 21 de Abril el plazo finalizaba a las 24 horas del día 21 de Mayo siguiente (o si se prefiere a las 00:00 del día 22 de Mayo).

Posteriormente hubo cierta polémica, después de una reforma legislativa que estableció que el día inicial del cómputo era el siguiente al de la notificación,  pues había otra interpretación según la cual si el día inicial del cómputo (“dies a quo”) era el siguiente al de la notificación, (ver ley 30/92 citada ) el día final del cómputo (“dies ad quem”) tenía que ser el equivalente del mes siguiente.  El Tribunal Constitucional, en Sentencia número 209/2013, de 16 de diciembre, consideró que la interpretación tradicional no era manifiestamente irrazonable, aunque admitió la posibilidad de otras interpretaciones.

Actualmente la Ley 39/2015, quizá para acabar con la polémica, refuerza la interpretación tradicional ya que al fijar expresamente como  día final del cómputo el mismo día en que se produjo la notificación presupone que  hay que computar los plazos de fecha a fecha desde la notificación (en este caso el día de la notificación era el 21 de Abril, por lo que el plazo empezó el 22 de Abril y finalizó, en principio, el 21 de Mayo, pero al ser festivo pasó a ser el 22 de Mayo). 

Recordemos también que si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes, y que, cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente. (AFS)

 

442.** SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Berja a inscribir una escritura de segregación y las bases gráficas correspondientes.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se  realiza la segregación de una finca.

 La finca matriz tiene una superficie, según Registro 320.792 metros cuadrados, y según el título  la finca se compone de dos parcelas catastrales, la 1, con una superficie según Catastro de 280.541 metros cuadrados, y la parcela 2 con una superficie según Catastro de 56.387 metros cuadrados. Por tanto, la suma total de las superficies catastrales es de 336.928 metros cuadrados.

 En el título, el notario autorizante señala que no considera justificadas las referencias catastrales dadas las diferencias de superficie entre la finca documental/registral y la parcela catastral.

 De la finca matriz se segrega una porción que se corresponde con la parcela 2 y se describe con una superficie de 56.387 metros cuadrados, coincidente con la superficie catastral de dicha parcela. El resto de finca se describe con una superficie de 264.405 metros cuadrados, afirmándose que se corresponde con la parcela 1, si bien se observa una superficie inferior en la descripción del título.

 En cuanto a la representación gráfica, se aporta informe de validación catastral positivo, en cuanto a la finca segregada,  e informe de validación catastral negativo, respecto a la finca resto, observándose una diferencia 16.136 metros cuadrados respecto a la superficie que consta en la representación gráfica catastral de la parcela 1.

Iniciado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se presentó un escrito por el que el titular catastral de una finca se opone a la segregación y a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, ya que aduce que la misma se corresponde con una finca registral de la que es titular registral

La registradora después de iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y a la vista de las alegaciones realizadas por uno de los titulares colindantes, suspendió la inscripción por existir dudas de que la finca matriz coincida realmente con las referencias catastrales manifestadas en el título.

Con posterioridad, habiendo ya cesado dicha registradora como titular del Registro, el registrador interino, una vez presentado el recurso, revocó parcialmente la calificación, practicando la inscripción de la segregación, y de la base gráfica de la porción segregada, al no haber oposición, manteniendo la negativa a inscribir la representación gráfica de la porción resto de la finca matriz.

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

La cuestión planteada es  el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de tal operación, tanto segregada como resto.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura tal incorporación con carácter preceptivo ya que se ha interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

 La otra cuestión es la relativa al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

El artículo 9  se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa, siendo su principal finalidad el de la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales tramites cuando de la calificación registral no resulta afectado colindante alguno.

Por lo anterior, el mismo artículo 9 admite la posibilidad  inscribir la representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, cuando no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Cuando la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos del artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Asimismo, nuestro Centro Directivo considera que ha de tenerse en cuenta el supuesto especial del art 47 Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.

En tales casos solo se tendrá que aportar la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título, ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del propio articulo cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (incluida en esta la representación gráfica) cuando esto «fuere posible», imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también se puede entender que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

Tras esto, la única cuestión que nos queda es si una vez inscrita la segregación conforme a la anterior doctrina, es procedente la negativa de la registradora que expidió la nota de calificación inicial (confirmada por el registrador interino) a inscribir la representación gráfica del resto de finca matriz pues a su juicio, existen dudas acerca de que tal finca se corresponda con la referencia catastral manifestada en el título.

A este respecto la DG ha señalado que en todo caso, ha de ser objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Tales dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

En nuestro caso el problema radica en que habiéndose tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de la finca segregada y resto, uno de los titulares colindantes formuló oposición, la cual, debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele y por ello confirma el defecto observado. (MGV)

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443.* ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de un auto judicial que homologa un acuerdo transaccional alcanzado entre las dos partes de un procedimiento, don F. S. E. y doña T. F. R., entablado con la finalidad de poner fin al proindiviso existente sobre una serie de fincas. No existe conexión apreciable entre la extinción del condominio y la crisis matrimonial ni los bienes objeto del negocio constituyen la vivienda habitual.

¿Es equiparable esta situación a la de un convenio regulador? NO.

¿Es inscribible este acuerdo homologado judicialmente? NO.

Doctrina de la Resolución.

En el supuesto de este expediente, los titulares adquirieron las fincas en estado de casados en régimen de separación de bienes y no ha quedado acreditado ni el carácter habitual de alguna de las viviendas adjudicadas ni que al tiempo de emitirse la calificación por parte del registrador, exista una conexión directa entre este acuerdo y la crisis matrimonial de los contendientes, lo que además parece improbable dado que los interesados se divorciaron por sentencia de 25 de mayo de 2011 y el procedimiento ordinario de división se interpone en 2015.

A la vista de este precepto, no cabe sino confirmar el defecto apreciado por el registrador y denegar la inscripción.

Comentario.

En este Informe se resuelve de manera diferente la inscripción de dos acuerdos homologados judicialmente. Se puede ver la Resolución 424. (JAR)

 

444.** DESCRIPCIÓN DE FINCA NO COINCIDENTE CON CATASTRO. PARCELACIONES URBANÍSTICAS: CONCEPTO TÉCNICO.

Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villarcayo a inscribir una escritura de compraventa. 

 – HECHOS:  En una escritura de compraventa, tras la descripción registral de la finca se añade una descripción de la actividad económica de un Camping, con sus instalaciones y edificaciones, algunas de las cuales no coinciden con el catastro, tampoco la superficie. También se hace constar el número de las parcelas destinadas a campistas

No se solicita específicamente la inscripción parcial (salvo en una diligencia posterior a la calificación, que no es tenida en cuenta).

    – El REGISTRADOR califica negativamente, por 3 defectos:

1) La descripción registral y la catastral no son coincidentes;

2) Es precisa licencia de segregación y demás requisitos de las parcelaciones urbanísticas;

3) Para la inscripción de las edificaciones preexistentes faltan los requisitos de las obras nuevas, especialmente la coincidencia con la descripción catastral y la fecha de finalización de las obras y demás.

  – El NOTARIO recurre alegando que la descripción contenida en la Escritura y en el registro son la misma, y que solo se solicita que se inscriba el único negocio documentado: una compraventa de una finca sin más;  y así señala que:

1) Ninguna norma exige, para fincas ya inmatriculadas, que exista concordancia o coincidencia entre la descripción del Registro y la del Catastro.

2) Que no existe ninguna “parcelación” o “segregación” en sentido técnico, y cuando se dice que en el Camping hay 40 parcelas, 160 plazas de parcela y 40 plazas sin parcela se trata simplemente de una descripción de las zonas o áreas de acampada individual de los usuarios de las instalaciones.

3) Y que no se solicita la inscripción de nuevas edificaciones, para lo cual sería preciso otorgar una declaración de obra nueva en la escritura, que no existe en ella ni se solicita su inscripción (rogada).

   – La DGRN estima la mayor parte el recurso y revoca parcialmente la calificación, y tras aclarar que a falta de solicitud expresa de inscripción parcial, por la mera presentación de un titulo al Registro se entiende implícita una petición de inscripción (y por tanto de calificación) de todos los actos contenidos  (Art. 425 RH); Ahora bien, la DGRN:

a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, pues conforme al 44-3 L.C.I. «la no constancia de la referencia catastral (…) no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad».

b) En cuanto al 2º defecto, lo revoca también: el concepto técnico-jurídico de parcelación es el del Art. 26 L.Suelo, para la formación de fincas independientes, y es evidente que en la escritura de compraventa, al hablar de “parcelas de un camping” no se trata de segregaciones o parcelaciones urbanísticas.

c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma en el sentido antes indicado: como no hay una petición expresa de inscripción parcial el registrador puede calificar todos los actos y exigir los requisitos correspondientes, en este caso los de las declaraciones de obra nueva (sin perjuicio de desistir a posteriori de esa petición tácita de inscripción), y teniendo en cuenta además que hoy el art 202 LH permite específicamente declarar obras nuevas no en una escritura “ad hoc” sino en cualquier título en que se describa. (ACM).

 

445.** DESLINDE. DESCRIPCIÓN DE FINCA CON REFERENCIA A UN PLANO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS

Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ocaña, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento dimanante de un procedimiento ordinario.

HECHOS:

Se parte de una finca matriz, con una determinada cabida registral que previa la práctica de la oportuna medición, -que arrojó una superficie real mayor- fue dividida en escritura pública de 1980, en 6 lotes de igual valor, entre los herederos de don F.

 El lote número 3, se inscribió como finca registral 17 con una cabida de 6 hectáreas, 52 áreas y 50 centiáreas, y el lote número 4 como finca 18 con una cabida de 58 hectáreas, 29 áreas y 5 centiáreas.

 En la finca 17 se inscribió en 1984, un exceso de cabida conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria entonces vigente, constando una superficie mayor.

En 2005 el  titular de la finca 18 presentó demanda de juicio ordinario contra don F, el  entonces titular de la finca 17, ejercitando acumuladamente, acciones de declaración de dominio, deslinde, amojonamiento y reivindicatoria.

 En dicho procedimiento se dictó sentencia firme en la que se estima la demanda en todos sus puntos y por la que se ordenaba:

  • Que se realizara el deslinde de las fincas que se corresponden con las denominaciones Lote 4 y lote  3, practicada conforme a títulos y plano originario de división de lotes de la finca matriz, y con distribución proporcional de la superficie real que excede de la que se refleja en ellos, fijando la línea de colindancia de los predios, en la forma que se contempla en el informe pericial.
  • que se realice el amojonamiento.
  • y declarar que el pleno dominio de la finca del lote deslindado número 4, y con la superficie determinada tras el deslinde y reparto proporcional del terreno de exceso sobre la cabida figurada en el título, pertenece al actor al haberla adquirido de Dña. C., por Escritura otorgada en 1.997.
  • y que se cancelaran las inscripciones registrales contradictorias

 En ejecución de la sentencia, por documento privado, el actor  y el cónyuge supérstite y herederos de Don F., declaran que han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia y se acompaña un plano.

En el registro se presenta el mandamiento dimanante del procedimiento ordinario, en unión de testimonio judicial de la citada sentencia, junto con el documento privado antes reseñado, que el registrador califica negativamente, observando los siguientes defectos:

  1. que dicho documento privado no es título hábil para causar un asiento en el Registro de la Propiedad, siendo el título adecuado para su inscripción la escritura pública otorgada por los litigantes y no su reflejo procesal.
  2. en dicho documento privado no se contiene la descripción literaria de las fincas tras el deslinde efectuado, sino que se acompaña un plano, descripción totalmente necesaria para la inscripción así como para la calificación del exceso de cabida.
  3. el documento privado está suscrito por el actor y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo.
  4. no procede la inscripción ordenada por cuanto la finca registral número 18 está inscrita a favor del actor y su esposa por título de aportación a la sociedad de gananciales, y sin que esta última haya intervenido en el procedimiento.
  5. y finalmente que pese a que se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias, ni en la sentencia ni en el mandamiento constan las inscripciones contradictorias que deben ser objeto de cancelación.

 La recurrente en su escrito  manifiesta que la aportación del documento privado y del plano a él incorporado, solo tenía como finalidad, acreditar el cumplimiento de la sentencia, y  el compromiso contraído por la parte demandada de facilitar el cumplimiento íntegro de la sentencia para que “pueda procederse a la cancelación de las inscripciones registrales contradictorias”.

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General estima el recurso en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los defectos segundo y quinto.

 En primer lugar en cuanto a las alegaciones de la recurrente se consideran relacionadas con la interpretación del principio de rogación, no obstante, es doctrina consolidada que la sola presentación de un documento implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse.

En nuestro caso, se presenta por medio de un mandamiento judicial una sentencia que decreta la obligación de efectuar un deslinde,  proclama la titularidad de una finca con determinada superficie y linderos y finalmente, ordena cancelar las inscripciones contradictorias. Resultando claro que sólo procede la cancelación si con carácter simultáneo se inscriben las modificaciones derivadas del pronunciamiento judicial.

A continuación se centra la DG en el estudio de la calificación.

 El primer defecto, relativo al documento privado presentado se revoca ya que este no es el título material que recoge el deslinde, sino que pone en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia.

El fallo contiene la delimitación concreta de la rectificación que deba llevarse a cabo en las fincas afectadas imponiendo una obligación de llevar a cabo el deslinde conforme a los títulos, plano e informe pericial aportados al procedimiento, por tanto, al contener la sentencia las directrices necesarias para llevar a cabo el deslinde y recogerse su contenido en el mandamiento, procede la revocación del defecto.

 En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de la descripción literaria de las fincas tras el deslinde, acompañando simplemente un plano, se confirma.

 Como sabemos la finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real, siendo  presupuesto de toda actividad registral la coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.

Por tanto ha afirmado nuestro Centro Directivo que  los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario y 21.1 LH)

La doctrina anterior ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya tiene los requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca.

En el caso que nos ocupa, las modificaciones derivadas del deslinde exigen que la descripción de las fincas afectadas se adecue a la superficie y linderos resultantes como medio indispensable para lograr la claridad y certeza precisas para su acceso a los libros del registro y para la práctica de las cancelaciones acordadas. Por lo que confirma el defecto señalado.

En cuanto al tercer defecto por el que se dice que el documento privado presentado esta suscrito por el actor, y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo, es revocado ya que éste no es el título inscribible sino que lo que hace es poner en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a los pronunciamientos de la sentencia dictada, ejecutando voluntariamente las operaciones ordenadas. Correspondiéndole al juez apreciar la condición de herederos de los firmantes.

 El cuarto de los defectos señala que la finca 18 está inscrita a favor del actor y su  cónyuge, por título de aportación a la sociedad de gananciales, sin que ésta última haya intervenido en el procedimiento.

Pese a lo limitado de la calificación de los documentos judiciales, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

Por ello no podrá practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular, no obstante en el expediente que nos ocupa la esposa del actor pese a no haber intervenido en el procedimiento es precisamente la recurrente por lo que parece evidente su consentimiento a la práctica de los asientos que deban realizarse.

 El  último defecto se confirma ya que las inscripciones que deben de cancelarse se han de especificar expresamente de conformidad con el principio de especialidad o determinación, por el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas. (MGV)

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446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de arrendamiento. 

– HECHOS:    Se presenta escritura de elevación a público de documento privado de arrendamiento por 15 años, en el que tras diversas subsanaciones aclaratorias, parece que se arrienda, no la mitad de las fincas sino la mitad indivisa (50%) de que el arrendador (divorciado) es copropietario sobre 4 fincas (una vivienda y otras 3, no edificadas, cuya naturaleza rústica o urbana no parece clara).

– La REGISTRADORA, en su calificación, deniega la inscripción por entender que el arrendamiento de cuota indivisa no encaja en las previsiones de los Arts. 2 y 3 LAU, que habla de edificaciones o parte de ellas, pero no de cuotas sobre las mismas. Además, en el caso de los terrenos no edificados, no encaja ni en la LAU ni en la LAR al no destinarse a usos agrícolas; y en el de la vivienda exige una posesión y uso permanente que no puede asegurarse en un arrendamiento de cuota.

Ni siquiera se regiría por las normas del CC sobre arrendamiento de cosas, pues Arts. 1543 y 1546 CC exigen que el arrendador, ya sea propietario, usufructuario o titular de un derecho de goce resoluble, “entregue la cosa arrendada” y aquí se trata de una abstracta participación indivisa ideal.

Sería una cesión de uso de la cuota, que cabría conforme al Art. 399 CC (donde «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte (…)  pudiendo en su consecuencia  (…) cederla  (…)  y aún sustituir otro en su aprovechamiento» (…)), pero no sería inscribible,  al no tener por objeto una finca o parte de finca (Art. 2-5 LH)

Y aunque la DGRN (RR 22 abril 2006 y 26 enero 2015) permite arrendar una finca por acuerdo de la mayoría de los comuneros, pero siempre teniendo por objeto la totalidad de la finca y no una cuota. Además, lo considera como acto de administración adoptable por mayoría cuando no excede de 6 años, pero en este caso la duración es de 15 años, por lo que sería un acto de disposición que requeriría unanimidad.

– El ARRENDADOR recurre, y señala, con escasa técnica jurídica y confusamente, y tras reafirmarse en que no es un arrendamiento de parte de finca sino de cuota indivisa, solicita su inscripción, como Arrendamiento Urbano, al amparo del RD 297/1996, “sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, cuyos Arts 3-2 y 6-2  regulan la inscripción de parte de finca.

Además, según el recurrente, arrendamiento es acto de disposición de un bien inmueble (sic), lo que implica  que deba inscribirse inmediatamente y sin más, pero de naturaleza “personal”, bastando la capacidad gral para contratar (y por tanto sin unanimidad).

Tampoco faltaría la mayoría, pues no consta que el otro copropietario de la mitad (50%) se haya opuesto, pues no ha manifestado nada.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral con criterios análogos a los de las  RR. de 16 de diciembre de 2015 (indivisibilidad del derecho de habitación sobre una vivienda) y de 17 de abril de 2017 (objeto del arrendamiento y ley aplicable), señalando que, tanto si fuera un arrendamiento de cuota indivisa como de toda una finca o de parte de ella, tal contrato NO sería inscribible, ex Ppio Registral de Determinación (Arts. 9 y 21 LH) por no reunir el título, los mínimos requisitos de certeza y determinación del derecho a inscribir.

Además en este caso solo concurre el titular del 50% por lo que no existe ni mayoría ni unanimidad, y esta última sería necesaria   (cfr. Arts. 271-7, 397 y 398 y 1548 CC y R. 26 enero 2015) por tratarse de un arrendamiento de 15 años. (ACM).

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447.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. CÓMPUTO DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla a practicar la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo.

Supuesto: Se debate sobre la posibilidad de prórroga de unas anotaciones de embargo, prórroga que deniega la Registradora al entender que al tiempo de presentarse el mandamiento ya estaban caducadas las anotaciones.

La DGRN, expone su doctrina ya reiterada sobre la caducidad de las anotaciones, que opera “ipso iure”, y deja claro que si el mandamiento ordenando la prórroga se presenta pasado el plazo de vigencia de la anotación, ésta caduca y dejar de producir efectos. Pero considera que en el presente caso, el plazo no había concluido, o más exactamente, el plazo concluía el mismo día en que se presentó el mandamiento, por lo que la anotación aún estaba vigente

Para ello tiene en cuenta lo dispuesto, en cuanto al cómputo de los plazos, por el art. 109 RH (que resulta aplicable, sin necesidad de acudir a la legislación administrativa, dado que es doctrina del TS -a partir de la Sentencia de 3 de enero de 2011-, doctrina asumida por este Centro Directivo, que la peculiar naturaleza del procedimiento registral impide una aplicación mecánica como norma supletoria de la normativa de procedimiento administrativo salvo que haya una remisión explicita de la propia legislación hipotecaria como sucede en el caso del último párrafo del artículo 326)

En concreto, señala: que las anotaciones preventivas habían sido practicadas el 2 de junio de 2009 y fueron prorrogadas mediante anotación de fecha 20 de mayo de 2013, por lo que el plazo de cuatro años debe contarse tomando como «dies a quo» el día 20 de mayo de 2013, consecuentemente, hasta el 20 de mayo de 2017 inclusive. Y que dicho día fue sábado y por tanto inhábil, conforme al art. 19-1 de la Ley 14/2013, por lo que el primer día hábil siguiente era el día 22 de mayo, lunes, último día de vigencia de las correspondientes anotaciones, fecha en que se presentó el mandamiento de prórroga. (JCC)

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448.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva y compraventa.

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva que ocupa de solar en su planta baja 93,12 m2, cuando la superficie registral de la finca, descrita como casa que ocupa la totalidad de la parcela, es de 73,66 m2. En el expositivo I del título presentado se describe la finca de forma coincidente con la descripción registral aludida.

El registrador opone como defecto que para poder inscribir la ampliación de obra nueva debe hacerse previamente el exceso de cabida y es preciso tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria para tal rectificación de la descripción de la finca.

El notario recurre, considerando que el registrador debe proceder de oficio a la iniciación de dicho procedimiento.

¿Puede el registrador de oficio iniciar el procedimiento del artículo 199 LH? NO.

¿Debe solicitarse por el interesado conforme al principio de rogación? SI.

¿Puede entenderse implícitamente solicitada la tramitación en ciertos casos con la presentación del título? SI.

Doctrina de la Resolución.

1. Determinación de los procedimientos aplicables: En el caso de este recurso, la rectificación de superficie que resulta de la descripción de la ampliación de la edificación supera el 10% de la cabida inscrita, por lo que para lograr su inscripción es precisa la previa tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 o en el 201 de la Ley Hipotecaria, tal y como señala el registrador en su calificación.

2. El procedimiento del art. 199 LH se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. De la escritura calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma.

3. Junto a la solicitud expresa cabe también considerar que se halla implícita cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso (apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015).

Comentario.

Reitera la Resolución su doctrina sobre los medios hábiles para registrar las rectificaciones descriptivas de fincas, sistematizándolos en tres grandes grupos:

1. Aquellos que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación literaria de la superficie, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca: supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a y b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita.

2. El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.

3 Aquellos procedimientos especialmente cualificados que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. (JAR)

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449.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN: LICENCIA. PROCEDIMIENTOS PARA MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Écija a inscribir una escritura de rectificación de otra de segregación.

Se pretende la rectificación de una segregación ya inscrita, rectificando la descripción de la finca matriz, de la porción segregada y de la finca resto y se plantean varios defectos:

1.- Entiende el registrador que es necesaria nueva licencia y el recurrente que no porque se reduce la superficie segregada y con una diferencia inferior al 10%. La Dirección confirma el defecto, admite que constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia cabe la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia. Pero en este supuesto  no se produce una mera falta de correspondencia en la superficie de las fincas entre el título y la licencia, sino la total alteración de las parcelas catastrales que se identifican en dicha licencia así como la desaparición de una porción determinada de la finca y la creación de una finca discontinua; circunstancias que denotan una ordenación de los terrenos que no se corresponde con la modificación hipotecaria inscrita para la que se concedió la licencia.

2.- El Registrador considera que no existe coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran. El recurrente sin embargo alega la doctrina de la Dirección en el sentido de que una vez identificada la ubicación y delimitación de una finca a través de la georreferenciación de sus vértices resulta ya superfluo la mención unilateral de cual pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes. El argumento es admitido por el Centro Directivo pero lo que ocurre en este supuesto es que  la coordinación gráfica a la que alude la recurrente sólo tiene lugar en cuanto a la representación gráfica de la finca. Hay que distinguir que una finca este georreferenciada y la constancia de la referencia catastral de la finca que sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. En este expediente la finca no está georreferenciada lo que es objeto de estudio en el 3º defecto:

3.- que no se ha tramitado ni el procedimiento previsto en art 199 ni en el 201 LH para la rectificación de la descripción, al existir dudas fundadas de identidad de la finca que impiden la rectificación descriptiva sin las garantías de tales procedimientos. Al analiza este defecto la Dirección vuelve a sistematizar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas tras la Ley 13/2015:

 – La rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, (art 201.3, letras a y b, LH) limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%; sin ninguna tramitación salvo la notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

 –rectificaciones superficiales no superiores al 10%  con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.(art 9, letra b LH). Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa  salvo que  «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

– Y, finalmente las rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices: son los procedimientos del art 199 y 201.1 LH

En el caso planteado las diferencia no superan el 10% pero el registrador expone en su calificación dudas fundadas que justifican la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, ya que como dispone el art. 201.3 para rectificar la descripción sin representación gráfica “será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.” (MN)

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450.** INMATRICULACIÓN CON TÍTULO PREVIO PRIVADO DE FECHA FEHACIENTE. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA Y ALTERNATIVAS. BASE DE DATOS  GRÁFICA CATASTRAL INCONSISTENTE.

Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hellín a inmatricular una finca en virtud de escritura pública de donación.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca mediante una escritura de donación siendo el título previo un documento privado de permuta con fecha fehaciente, al haber sido liquidado de impuesto.

El registrador deniega la inscripción porque el título previo no es público, porque tiene dudas de la identidad de la finca y porque la finca no coincide con la que refleja el certificado catastral.

El interesado recurre y alega que el título es anterior a la modificación de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015,  además de hacer varias consideraciones para despejar las dudas de identidad de la finca con el Catastro poniendo en duda la legalidad de algún asiento registral previo.

La DGRN desestima el recurso, aunque revoca el tercer defecto. Señala en primer lugar que la legislación aplicable es la vigente en la fecha de presentación del asiento, conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 mencionada. El artículo 205 LH exige que el título previo sea un documento público, no bastando un documento privado, aunque sea de fecha fehaciente. Pero es que incluso el antiguo artículo 205 de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma de la citada Ley se interpretó en el sentido de que no sólo exigía que la fecha del documento se reputara auténtica, conforme a lo dispuesto por el artículo 1227 del Código Civil, sino que dicho documento acreditara de modo fehaciente haber adquirido el derecho.

Considera igualmente fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y desestima las alegaciones del recurrente que pone en duda la validez de alguna de las inscripciones previas.

Aprovecha también para aclarar que, ante la negativa del registrador a inmatricular por dudas de la identidad de la finca, cabe recurrir la decisión del registrador en el ámbito judicial mediante un juicio verbal (artículo 324 LH) o acudir a los procedimientos inmatriculadores previstos en el artículo 198 LH), singularmente el expediente de dominio ante notario, o entablar un juicio declarativo y obtener sentencia, conforme dispone el artículo 204 LH. Lo que no cabe ya es utilizar el recurso judicial que prevén los artículos 300 y 306 RH, que hay que entender derogados.

En cuanto al certificado catastral  a aportar en las inmatriculaciones, realiza las siguientes afirmaciones:

Debe aportarse certificación gráfica catastral coincidente en cuanto a la descripción de la finca con la descripción de la finca en escritura, no así en cuanto a titularidad, pues el artículo 298 RH debe de entenderse derogado

Si no es posible aportar certificación gráfica catastral porque existe una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, con carácter excepcional podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. (AFS)

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451.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Herrera del Duque-Puebla de Alcocer a inscribir un acta de reanudación del tracto sucesivo.

Supuesto de hecho.

Presentada para inscripción un acta autorizada en procedimiento para reanudar el tracto de finca registral (art. 208 L.H), se discute si existe verdaderamente interrupción del tracto sucesivo. La calificación registral entiende que no hay tal interrupción del tracto.

La secuencia de titularidades es la siguiente: (i) Titularidad de los promotores del expediente: compraron la finca a don C. C. G. mediante documento privado de compraventa fechado el 2 de octubre de 1997. (ii) Titularidad inscrita: La finca se encuentra inscrita a favor de don J. A., doña O. y doña A. D. S., que adquirieron por título de herencia según escritura autorizada el día 12 de mayo de 2015, al fallecimiento de la anterior titular, doña A. S. L., acaecido el día 15 de septiembre de 2001.

De la documentación presentada no resulta conexión alguna entre la titularidad registral y quienes transmitieron al promotor del expediente, lo que “no permite apreciar qué titular registral inicia la cadena de titularidades que llega hasta la de los promotores”.

¿Existe en este caso un verdadero supuesto de interrupción del tracto sucesivo? NO.

¿Aun cuando se admita que no hay interrupción del tracto sucesivo, es hábil para causar la inscripción a favor del promotor el acta si se tiene en cuenta que los actuales titulares registrales han comparecido en el expediente y prestado su consentimiento formal? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 No existe una verdadera interrupción del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.

En realidad, la titularidad anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad que deberá documentarse adecuadamente, efectuando las oportunas rectificaciones del título inscrito, si es que estuviera erróneamente otorgado, o en su defecto, mediante resolución judicial que así lo ordene (cfr. artículo 40.d) Ley Hipotecaria).

2 Siendo el título de los promotores de fecha anterior al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea.

3 No altera esta conclusión el que se haya recabado y obtenido en el expediente el consentimiento del titular registral bajo el pretexto de respetar el principio de legitimación registral. En nuestro ordenamiento jurídico no basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita, que no se convienen con las exigencias de nuestro sistema traslativo, que es causalista, y nuestro sistema registral (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria y 193 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 4 de junio de 2012 ó 25 de septiembre de 2014, entre otras).

4 Por último, reitera la Dirección General su doctrina sobre la plena autonomía e independencia del registrador en el ejercicio de la función calificadora, sin que puede considerarse vinculado por el precedente de calificaciones propias.

Comentario.

El supuesto planteado en este recurso no constituye un caso de interrupción del tracto sucesivo, pues ni expresamente lo contempla el artículo 208 LH ni guarda analogía con el presupuesto de la norma y la doctrina del Centro Directivo. Ello determina la inadmisión del recurso, pues, dada la excepcionalidad de este procedimiento para reanudar el tracto sucesivo (antes judicial y ahora notarial), se impone una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto. (JAR)

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452.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. 

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se suspende la inscripción de una compraventa por no acreditarse debidamente los medios de pago del precio y existir dudas sobre su importe.

Supuesto de hecho.

Se discute si la siguiente expresión del precio y de los medios de pago cumple los requisitos exigidos por la legislación vigente: De la escritura calificada se deduce con claridad que el precio total de la compraventa fue de 99.300 euros, de los cuales, 10.000 euros, se pagaron en cumplimiento de un contrato de arras penitenciales celebrado en enero de 2016, por medio de tres pagos en el año 2016, especificándose la fecha e importe de cada uno de esos tres pagos, (el 13 de enero, 1.500 euros; el 19 de enero, 6.000 euros, y el 20 de enero, 2.500 euros) y que el resto del precio total se pagó en dos pagos en el mes de junio de 2017, especificándose también la fecha e importe de cada uno de esos dos pagos finales (a saber, el 2 de junio, 42.000 euros, y el 9 de junio, 47.300 euros). Igualmente, constan reseñados en la escritura, e incorporados como documentos anexos, todos y cada uno de los justificantes documentales de esos cinco pagos parciales referidos.

Doctrina de la Resolución.

Se revoca la calificación porque de la lectura de la escritura queda claro el precio de la venta, del que forma parte la cantidad entregada en el contrato de arras, y, por otra parte, constan perfectamente identificados los medios de pago empleados en cada uno de los cinco pagos parciales efectuados.

A los efectos previstos en la legislación vigente, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria» (arts. 21 y 254 LH, art. 24 LN y 177 RN). (JAR)

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453.** ANOTACIÓN CADUCADA. NO TIENE EFECTOS CANCELATORIOS

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo.

Supuesto de hecho.

Se presenta en el Registro auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la anotación letra B, que se ordenó en los autos de los que deriva la adjudicación que ahora se presenta. Al tiempo de la presentación de auto y mandamiento la anotación letra B se encuentra caducada.

 El registrador toma razón del auto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior, que se encuentra vigente, al estar caducada la anotación del embargo letra B.

¿Procede cancelar la carga posterior? NO.  

¿El hecho de que se haya expedido certificación de titularidad y cargas que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica la conversión de la anotación en otra anotación o produce la prórroga de la misma? NO.

Doctrina de la Resolución.

I Doctrina consolidada:

1 Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad y el consecuente efecto cancelatorio de las cargas posteriores.

2 Caducada la anotación los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).

3 Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).

II Prórroga de anotación preventiva y certificación de cargas:

El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y su extinción se produce cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción (art. 77 LH).

La Ley Hipotecaria no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones preventivas.      

Comentario.

Como la misma Resolución dice, se trata de una doctrina consolidada en reiteradas resoluciones citadas en los vistos. Únicamente destacar (i) la mención que se hace a la certificación registral 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (ii) y que, no obstante la no cancelación en la esfera registral de las cargas posteriores, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (JAR)

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454.** CESIÓN ENTRE ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montblanc, por la que se suspende una solicitud de rectificación del Registro.

La Dirección General reitera su doctrina recaida en supuestos muy similares de cesión de bienes entre administraciones públicas (RR. De 3 de enero de 2013, o 20 de marzo de 2013) en que el recurrente pretende que hay un error en la inscripción ya que interpretó mal el decreto de cesión.

La Dirección reitera su doctrina recogida en aquellas resoluciones y  toda la doctrina elaborada relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud y que por ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (MN)

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455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 3 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada.

Se reitera en esta resolución la doctrina relativa a los requisitos para la cancelación de cargas posteriores a una condición resolutoria inscrita al reinscribir a favor del transmitente como consecuencia da la resolución: el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión. (MN)

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456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR QUE ADJUDICA TODO A LA VIUDA CON SALDO NETO CERO.

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Hechos: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, por un contador partidor testamentario, en la que concurren éste y la viuda del testador y que tiene como base determinado testamento en el que, el testador, lega a su esposa, el usufructo universal de la herencia, y manifiesta, que, si quedaren hijos menores, lega a ésta el pleno dominio del tercio libre, aparte de su cuota usufructuaria, y finalmente, instituye herederos, por partes iguales, a sus hijos… y designa contador partidor al compareciente.

En la citada escritura, el contador nombrado adjudica íntegramente a la viuda (con el concurso de ésta), todo el activo y pasivo hereditario, sin la intervención de los herederos forzosos (ya mayores de edad y a los que nada adjudica aquel), dado que, el activo menos el pasivo de la herencia, es de cero euros, y, manifestando dicho contador, que todo ello se ha “puesto en conocimiento” de tales herederos del causante, que “indican” no tener capacidad económica suficiente para asumir dicho pasivo.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de dicha escritura, porque entiende que el contador se excede de sus funciones, dado que: 1) no se acredita si los hijos y herederos son mayores o menores de edad y 2) Al adjudicar todo el haber hereditario a la viuda, el contador, lleva a cabo un acto dispositivo que se excede de acto puramente particional, y que requiere, por tanto, el consentimiento de los herederos forzosos (recogido en documento público), no bastando la “simple indicación “ manifestada por éstos al contador nombrado, aparte de que el acto puede suponer una renuncia a la herencia, para lo que sería preciso, entonces, abrir la sucesión intestada.

Recurrente: Contra la calificación anterior, recurre la viuda adjudicataria, manifestando que, si el testamento se otorgó en el año 1975 y la protocolización de la herencia se formaliza en el año 2016, es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos. Y por otro lado, no existe renuncia de los hijos y herederos a la herencia del padre, ya que los efectos son diferentes.

Por otro lado, el fallecimiento del causante se ha producido estando ya en vigor la ley 5/2015 de 25 de junio del Dcho. Civil del País Vasco, cuyo artículo 21.2 dice que “ El heredero responde de las obligaciones del causante, legados y cargas hereditarios hasta el valor de los bienes hereditarios en el momento de la delación”, ya que los herederos no responden “ultra vires”, y por tanto, si nada se les adjudica, de nada responden, y tendrán la opción de. si aparecieren nuevos bienes hereditarios, podrían aceptar el saldo entre activo y pasivo, mientras que, con la renuncia, se apartarían definitivamente de la herencia, y se abriría la sucesión intestada. Por tanto no parece necesaria la aprobación de los herederos de la escritura de protocolización formalizada.

Dirección General: Da la razón, en parte, a la recurrente y acepta el recurso en cuanto al primer defecto de la nota, ya que es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos del causante, por tanto no hay que acreditarla. También señala que no ha habido renuncia, por los herederos, a la herencia de su padre y causante, la cual conforme al artículo 1008 del c.c. (vigente y anterior a la Reforma de la ley 15/2015 del c.c.)  exigía que la renuncia se hiciera ante notario en instrumento público”. Por tanto, no hay, en el supuesto, renuncia de herencia, ya que, los herederos, si apareciesen otros bienes, mantienen sus derechos, e igualmente responden frente a los acreedores de las deudas, pese a que, ahora, según el Dcho. Vasco, su responsabilidad se limita al valor de los bienes heredados.

No obstante ser cierto lo anterior, es decir que practicada la partición por el contador-partidor no es precisa la intervención de los herederos (RS 19 julio 2016), las facultades de aquel se limitan sólo a “la simple facultad de hacer la partición” donde cabe incluir: la calificación del carácter privativo o consorcial de los bienes, avalúo, formación de lotes y su entrega y adjudicación a los interesados, y también es cierto que la partición realizada por el contador partidor, es por sí sola inscribible, sin necesidad de aprobación de los herederos, siempre que no se extralimite en sus funciones, que son (se insiste) en “la simple facultad de hacer la partición”.

Sin embargo la DG, apoyada en la RS de 22 julio 2016, que indica que “la adjudicación de un bien de la herencia a la viuda en pago de una deuda ganancial, implica un acto dispositivo, admisible en caso de ser los interesados, con facultades de libre disposición los que lo convinieren”, estima que, en el presente supuesto, en que no se han atribuido, al contador partidor, facultades expresas, hay que interpretar que, entre sus facultades, no se encuentra la de realizar actos dispositivos, lo que aquí ocurre al adjudicarse todo el activo y pasivo a la viuda, sin el consentimiento expreso de los interesados, que son quienes tienen las facultades de disposición, con lo que hay una extralimitación en las funciones del contador-partidor, que precisa necesariamente, para ello, el concurso de los herederos, que son quienes tienen dichas facultades, y quienes deben así manifestarlo a través de su consentimiento, recogido en forma fehaciente(JLN)

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457.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se presenta una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, que es objeto de una primera calificación con varios defectos, que no son subsanados, caducando  el asiento de presentación.

Posteriormente se efectúa una segunda presentación que da lugar a una segunda calificación en la que se mantienen varios defectos y se añade un defecto nuevo no contemplado en la primera calificación, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección.

Más tarde se presenta una tercera vez la escritura, dentro del plazo de vigencia del segundo asiento de presentación, en la que se reitera el defecto relativo al suelo no urbanizable.

El interesado presenta finalmente un documento del que resulta que el suelo es no urbanizable de especial protección.

El registrador en su cuarta calificación deniega la inscripción por el defecto  de que el suelo es no urbanizable de especial protección y por tanto, en Andalucía, no es susceptible de prescribir la infracción urbanística. Se opone también al recurso que se presenta después por estimar que está fuera de plazo para recurrir, ya que lo computa desde la segunda calificación.

Los interesados recurren y alegan que el registrador ha incluido un nuevo defecto no contemplado en la primera calificación, lo que les ha ocasionado muchos perjuicios y es contrario al principio de unidad de calificación, por lo que no debe de tenerse en cuenta en las posteriores calificaciones que deben de limitarse a los defectos observados en la primera.

La DGRN desestima el recurso. Como cuestión previa desestima la pretensión del registrador de inadmitir el recurso, ya que el recurso está presentado en plazo porque se ha intentado la subsanación y por tanto se ha emitido una nueva calificación que versa sobre la subsanación y en la que se considera no subsanado el defecto. Añade que no es aplicable el artículo 323.2 LH (alegado por el registrador) que considera debe de aplicarse sólo a los casos de nueva aportación del documento sin intentar subsanar los defectos.

La calificación debe de ser unitaria y global , pero esa obligación del registrador  no puede prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente.

Caducado el asiento de presentación del anterior de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar el título que puede ser objeto de una nueva calificación,  la cual puede ser diferente a la inicial, pues comienza de nuevo el procedimiento registral.

Finalmente admite que, estando vigente el asiento de presentación, está plenamente justificada una nueva calificación cuando se aportan nuevos documentos complementarios que suponen, por tanto, alteración del contenido documental que se tuvo a la vista al realizar una primera calificación.

COMENTARIO: El defecto alegado por el registrador, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección, no estaba justificado, pues el interesado no está obligado a justificar las características del suelo sobre el que se desarrolla la obra nueva ya que no lo exige ninguna norma. Ver en este sentido la reciente Resolución de 28 de Junio de 2017.

Cuestión diferente es que el Registrador, con los medios que tiene a su alcance y que está obligado a utilizar, pueda identificar el suelo y presumir fundadamente que no es apto para la prescripción de las infracciones urbanísticas, pero en tal caso deberá alegarlo y fundamentarlo y no invertir desde el momento inicial la carga de la prueba en el ciudadano.

Otra cuestión diferente también es que el propio interesado, aun no estando obligado a ello, haya presentado una prueba del tipo de suelo de que se trata (en este caso como de rústico de especial protección) y si de ella resulta que no es apto para la prescripción de las obras nuevas la calificación negativa estará plenamente justificada. (AFS)

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459.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: FINCA INSCRITA A NOMBRE DE TERCERO. TRACTO SUCESIVO: NO HAY EXCEPCIONES SALVO LAS LEGALMENTE ESTABLECIDAS.

Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Hechos:

 Para la comprensión de este expediente se han de tener en cuenta estos antecedentes:

– La finca en cuestión, fue adquirida por don G., por título de herencia de su padre sujeta a determinada sustitución fideicomisaria.

– Por fallecimiento de don G. se inscribe por título de herencia a favor de don A. previa cancelación y purificación de la sustitución fideicomisaria.

– La citada finca registral, en la actualidad, consta inscrita a favor de una sociedad mercantil persona distinta del demandado.

A continuación, se presenta en el registro mandamiento que inserta un auto de la Audiencia Provincial ordenando que se tome una anotación preventiva de demanda contra don A. Solicitando que se declare no extinguida la sustitución fideicomisaria impuesta por su difunto padre.               

La registradora calificó negativamente el documento por constar inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado.

El recurrente, por su parte, alega que la Audiencia Provincial de Barcelona, tenía conocimiento de la aportación de las fincas objeto del fideicomiso por parte del demandado a la citada sociedad mercantil y aun así ordenó la anotación preventiva de la demanda al registro y por ello, el Registrador [sic] debe atenerse al pronunciamiento judicial, y proceder a su inscripción».

Resolución:

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al principio básico del tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). El cual  está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Estas  exigencias  hacen que se haya de confirmar la calificación ya que el procedimiento del que dimana el mandamiento  no está entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra, el limitado ámbito  de calificación de los mandamientos judiciales, pues aunque los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial),  el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución Española) les impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.

Lo anterior impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita si no consta el consentimiento de su titular o que este directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata.

Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia con los preceptos constitucionales y legales, incluye dentro de la calificación de los documentos judiciales, los obstáculos que surjan del Registro.

Así también, el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento».

No obstante, establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Vemos que excepcionalmente, es posible anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla sólo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, sin que sea susceptible de interpretación extensiva.

Lo anterior implica que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y por virtud de una norma de rango legal. Y además exige justificación en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jurídica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación.

De lo anterior se llega a la conclusión de que no puede tomarse anotación preventiva de demanda, cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues entonces se incurriría en indefensión de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y sin que se pueda tomar al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien, salvo en los supuestos legalmente admitidos, que como se ha visto son excepcionales y de interpretación restrictiva. (MGV)

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460.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NEGATIVA A CANCELAR INSCRIPCIÓN POSTERIOR DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que no fueron objeto de cancelación todas las cargas y gravámenes que constan sobre una finca registral.

En el historial de una finca figura  una hipoteca, la anotación de embargo letra A a favor de del Principado de Asturias, la cesión del crédito hipotecario a la SAREB y finalmente, mediante certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas derivada del procedimiento de apremio la inscripción 5.ª de dicha finca a favor del recurrente junto con la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A.

El recurrente pretende la cancelación de la inscripción de cesión del crédito hipotecario a favor de «SAREB por ser posterior a anotación de embargo y además por constar en la publicación de la subasta de la finca como «libre de cargas y gravámenes anteriores”.

La Dirección pese a inadmitir el recurso ya que no cabe contra asientos ya practicados sino únicamente frente a las notas de calificación negativa, hace una serie de consideraciones sobre el fondo del asunto:

Resulta claro que la hipoteca es anterior y por lo tanto de rango prioritario a la anotación de embargo, rango preferente que no se ve alterado por la posterior transmisión de activos de la entidad acreedora a «Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» que tuvo su oportuno reflejo registral. En consecuencia los efectos cancelatorios del mandamiento derivado del procedimiento de la anotación letra A sólo pueden extenderse a las cargas posteriores (art.110 RGR y 175.2 RH) y, por tanto, subsisten las anteriores, que quedan vigentes. Es intrascendente que  en la certificación administrativa de adjudicación se refieran a la finca como libre de cargas pues en la certificación registral expedida como consecuencia del procedimiento y obrante en el expediente figuraba la hipoteca. Alega también el recurrente que el crédito estaba satisfecho económicamente, frente a este argumento recuerda que para su cancelación se precisaría la correspondiente sentencia firme o el consentimiento en escritura pública del actual acreedor hipotecario (art 82 LH) nunca por la vía del mandamiento administrativo de cancelación de cargas posteriores  (MN)

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461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR

Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se reitera la doctrina (22 de mayo de 2017, 23 de enero de 2017, 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013 según la cual el tercer poseedor en  una ejecución hipotecaria: 1) Si antes de la interposición de la demanda, tiene su título inscrito debe ser demandado y requerido de pago. 2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

Ahora bien, en el expediente planteado se presenta decreto aclaratorio en el que consta que los cónyuges actuales titulares de la finca han formulado oposición y que la misma ha sido desestimada. Y aunque no figure el fundamento de dicha oposición sí queda suficientemente acreditado que los citados titulares registrales han tenido intervención directa en el procedimiento de ejecución, no puede entenderse que ha existido indefensión por lo que revoca el defecto y admite el recurso(MN)

 

462.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN VIRTUD DE MANDAMIENTO EXPEDIDO VIGENTE AQUELLA PERO CADUCADA AL PRESENTARSE EN EL REGISTRO

Resolución de 6 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Leganés n.º 1, por la que se deniega la inscripción del mandamiento ordenando la prórroga de una anotación preventiva del embargo.

Supuesto: Se debate si es posible prorrogar una anotación preventiva en virtud de un mandamiento judicial expedido aun no transcurrido el plazo de cuatro años desde la fecha de la anotación, pero presentado en el registro una vez ya caducada.

La DGNR confirma la calificación registral negativa teniendo en cuenta el art. 86 LH y la reiterada doctrina de este Centro Directivo según la cual con independencia de la fecha de expedición del mandamiento ordenando la prórroga, si se presenta en el Registro transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se produce la caducidad de ésta, caducidad que opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente (JCC)

 

463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL. 

Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arteixo a practicar una cancelación de hipoteca.

Hechos: Una entidad acreedora (Sareb) de un préstamo con garantía hipotecaria recibe un pago de parte de la deuda, otra parte es objeto de condonación, y a continuación se cancela totalmente la hipoteca para facilitar la venta de la finca.

El registrador considera que falta la causa por la que se cancela la totalidad de la responsabilidad hipotecaria.

El notario autorizante recurre y alega que, aunque es un negocio complejo, existe una clara “causa solvendi” pues precisamente se libera la finca para recibir una parte de lo que se le adeuda.

La DGRN revoca la calificación. Recuerda que la cancelación de hipoteca necesita de una causa, como norma general. Sin embargo, el derecho de hipoteca puede ser objeto de una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, de una renuncia de derechos. En estos casos serán indiferentes las vicisitudes del crédito. En el caso concreto considera que sí hay causa y que es precisamente el pago parcial del crédito, pues parte del crédito se paga y parte es objeto de una quita. (AFS)

 

 

465.* INMATRICULACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DEL TITULO INMATRICULADOR CON EL TÍTULO PREVIO. CASAS EMPOTRADAS O ENGALABERNOS.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inmatriculación de dos elementos de una finca dividida horizontalmente.

Hechos: Asunto muy del caso concreto y algo confuso. Existe una escritura previa de herencia en la que se describen dos casas independientes, pero colindantes. Posteriormente dichas casas son objeto de una segunda escritura, de división horizontal, con modificación de su descripción aumentando su superficie construida y disminuyéndose la superficie de suelo; aparece ahora en la construcción una bodega en la planta sótano que se interna, al parecer,  en el subsuelo de la calle. Además una de dichas casas monta o está empotrada en parte sobre casas vecinas, por lo que se fijan unas cuotas para la “envolvente” de las casas afectadas. Finalmente las dos casas, como elementos privativos de la propiedad horizontal,  son objeto de aportación a la sociedad de gananciales al objeto de su inmatriculación.

La registradora encuentra varios defectos, entre otros menores que en la división horizontal las casas individuales no han sido objeto de agrupación, que no tienen elementos comunes, que tiene dudas sobre la ubicación de la bodega y la calle pública, que hay diferencias descriptivas entre el título previo y el que se pretende inmatricular, tanto respecto del suelo como de las construcciones, y que se fijan unas cuotas con las casas vecinas empotradas, cuyos propietarios no comparecen en  la escritura. 

El interesado recurre y alega que la división horizontal se hizo por inercia, que las diferencias físicas entre el último título y el anterior están justificadas por el Catastro, que no hay elementos comunes salvo un patio, que los propietarios de las casas vecinas empotradas no tienen inscrito su derecho. En definitiva que lo que quiere es inscribir sus casas renunciando a lo que sea un obstáculo en el Registro, como la agrupación previa, la división horizontal o la bodega.

La DGRN desestima el recurso por razones obvias, aunque lo admite en cuanto al defecto relativo a  las diferencias descriptivas entre el título previo y el título segundo a inmatricular, ya que las diferencias del suelo y de la construcción recogidas en el segundo título son coincidentes con el Catastro y por tanto están justificadas. Recuerda también que en caso de dudas de invasión del dominio público el registrador tiene que proceder conforme dispone al artículo 205 LH en su párrafo tercero.(AFS)

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466.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Hechos: Se otorga una Acta de rectificación de cabida de una finca, que de 400 m2 pasa a 528 m2, la cual linda por todos sus lados con calles y con una finca de propiedad municipal. Se aporta una representación gráfica georreferenciada, catastral, en adelante RGC.

El registrador suspende inicialmente la inscripción por dudas en la identidad de la finca (ya que en el título aparece como rústica y ahora se dice que es urbana). Retirado el documento y vuelto a presentar se inicia un procedimiento previsto en el artículo 199 LH para la inscripción de la RGC  con sucesivas diligencias, de las que es de destacar la última, pues el Ayuntamiento  alega, fuera del plazo de los 20 días pero dentro del plazo para calificar, que no procede la rectificación que se solicita pues la finca siempre tuvo 400 metros cuadrados, según los planos municipales. Por ello, el registrador deniega la inscripción de la RGC.

El interesado recurre y alega que la primera calificación sólo tenía una duda sobre el carácter rústico o urbano de la parcela que quedó resuelta con un informe municipal, por lo que debió de inscribirse una vez resuelta. Y en cuanto a la segunda calificación que no está motivada por el registrador y además se basa en un informe municipal que ni justifica ni siquiera refleja que la finca rectificada coincida en todo o en parte con el dominio público y que la alegación está presentada fuera de plazo y no tuvo que tenerse en cuenta.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que realizada una nueva presentación hay una nueva calificación y que el registrador no está vinculado por la primera pues es un nuevo procedimiento.

En cuanto al fondo del asunto considera que el registrador ha motivado suficientemente su calificación y que las dudas que expresa de una posible invasión del dominio público justifican la negativa del registrador, conforme al artículo 9 LH. Respecto de la oposición fuera de plazo del Ayuntamiento considera que debe de prevalecer el principio de legalidad, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. (AFS)

 

467.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

– HECHOS:      Se presenta mandamiento municipal solicitando Anotación Preventiva de embargo, en un procedimiento de apremio dirigido exclusivamente sobre la SA promotora inicial de un edificio que fue ya dividido horizontalmente y vendidos todos sus elementos.

– El REGISTRADOR, lógicamente deniega el asiento por existir ningún elemento inscrito a favor de la SA ejecutada.

– El abogado del AYUNTAMIENTO recurre señalando que según sus datos (“un barrido” [sic] de información que realizaron los Servicios Municipales [¿?]) al tiempo de la presentación del mandamiento sí había algo inscrito a favor de la SA y que en la calificación registral “no se constata el agotamiento de la parcela en cuestión, ni la fecha de la inscripción de dicha propiedad horizontal”.

– Obviamente la DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78), por no acreditarse que los demás copropietarios han sido citados y podido intervenir en el procedimiento advo.

COMENTARIO (ACM). Creo que este caso ni siquiera debía haberse recurrido por el abogado municipal por absurdo, y más que un caso de falta de tracto lo es de inexistencia de objeto. Si el registrador, al calificar, afirma bajo su responsabilidad, que ya no existe ningún elemento inscrito a favor del embargado, tal afirmación goza de Fe Pública y solo podría desvirtuarse judicialmente por falsedad, a la que lógicamente no ha incurrido el registrador.  No entiendo que pretendía el abogado, ni con su petición ni con su recurso… y mejor conocería el Ayuntamiento si la edificabilidad de la finca está o no agostada (si es que es eso lo que se pretendía…) (ACM).

 

468.*** ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)

Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la cancelación de anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las 2 últimas RR. de 20 y 24 de julio de 2017), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que  señalan que la certificación de cargas previa tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles..

– La DGRN  desestima el recurso y confirma su doctrina reiterada anterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. (ACM)

 
 

 

 

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME OCTUBRE 2017. Certificación y nota marginal.

Órgano de la Colegiata de Villafranca del Bierzo (León). Por Ramón Cela.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME NOVIEMBRE 2016. Resoluciones novación y subrogación.

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN:
  2. TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. Disposiciones Autonómicas
  5. Tribunal Supremo
  6. SECCIÓN II:
  7. RESOLUCIONES
  8. 429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
  9. 432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO
  10. 436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.
  11. 437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.
  12. 438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.
  13. 439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  14. 447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.
  15. 454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES
  16. 457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
  17. 458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.
  18. 460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR
  19. 462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.
  20. 465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.
  21. 468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS
  22. 469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 
  23. 477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.
  24. 480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.
  25. 482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.
  26. 486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
  27. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

RESUMEN DEL RESUMEN:

 Disposiciones de carácter general:

Se aprueban los RRDD por los que se reestructuran y establece la estructura orgánica de los Ministerios, entre ellos el de Justicia, donde se incardina la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Especial importancia tiene la Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas, al que le hemos dedicado un archivo especial.

Así mismo, se aprueba el Plan Estadístico 2017-2020, donde se establece, entre otras materias, las estadísticas donde interviene el Colegio de Registradores

Respecto a las disposiciones Autonómicas no hay ninguna relevante desde la perspectiva de la oficina registral

En cuanto a la jurisprudencia del Tribunal Supremo hay que resaltar la STS de 8 de septiembre de 2016 por la que se anula al apartado 9 a) d la Disp. Ad 2ª del RD 876/2014 de 10 de octubre por el que se aprueba el Reglamento General de Costas

En la Sección II destacamos el nombramiento como Ministerio de Justicia a don Rafael Catalá

Resoluciones: destacamos como más relevantes:

·       de 10 de octubre que considera defecto que en la escritura no esté el juicio de suficiencia de un poder y que no se le hay exhibido al notario copia autorizada y ello aun cuando se aporte el poder al registrador; y reitera el carácter de prestamista profesional al que hay dado dos préstamos admitiendo como prueba en contra un acta notarial

·       de 11 de octubre sobre la diferencia entre el deslinde administrativo y la acción reivindicatoria, y los asientos registrales que puede provocar el deslinde aunque no puede perjudicar a un titular inscrito; así mismo analiza la eficacia de una nota marginal de inicio del expediente de deslinde

·       de 13 de octubre sobre el embargo de un bien ganancial cuando el otro cónyuge está en concurso y sobre la competencia en este caso del juez del concurso

·       de 13 de octubre sobre el requerimiento de pago hecho a un administrador mancomunado de la sociedad deudora, en una ejecución extrajudicial

·       la de 13 de octubre sobre la no inscribibilidad de le disolución de condominios en convenio regulador en sentencia sobre guarda y custodia de hijos en caso de una pareja de hecho.

La de 17 de octubre sobre el procedimiento notarial del artículo 201 LH para modificar la descripción de una finca, que no tiene límites de diferencia en cuanto a la superficie, y sobre lo que es objeto de calificación por el registrador

·       De 19 de octubre, sobre el cómputo de los plazos para interponer el recurso gubernativo, considerando valido y dentro del plazo cuando se presenta por vía administrativa, pero sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación. También hace un análisis sobre la nulidad de las clausular declaradas abusivas por sentencias registrales y su transcendencia a la hora de calificar e inscribir los contratos afectados

·       La de 20 de octubre sobre el uso de la vivienda familiar en los convenios reguladores y cuando ha de establecerse un plazo

·       De 24 de octubre sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, 

·       La 24 de octubre y 7 de noviembre, sobre desplazamientos patológicos en la cartografía catastral.

·       De 24 de octubre y de 7 de noviembre, sobre la imposibilidad de declarar una obra nueva en un convenio regulador

·       Las de 25 de octubre sobre cómo ha de ser la reseña y juicio de suficiencia en los casos de sustitución de poder así como la calificación registral

·       La de 26 de octubre sobre los testamentos particionales y la intervención de todos los herederos  cuando comprende bienes gananciales en el derecho gallego

·       La de 26 de octubre sobre si es necesario el consentimiento de los titulares intermedios cuando se modifica la tasación para subasta de una hipoteca

·       La de 26 de octubre sobre la no necesidad de fijar tipo máximo de intereses de demora en las hipotecas a favor de la agencia tributaria

·       La 7 de noviembre  sobre la garantía hipotecaria de intereses de demora aunque no haya un pacto específico sobre su devengo

·       De 14 de noviembre sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad un usufructo establecido en testamento

 

TEMA DEL MES: RESOLUCIONES SOBRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.

Vamos a repasar algunas resoluciones relacionadas con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

La R. 29 de febrero de 2008 consideró aplicable los beneficios de esta Ley también a los créditos hipotecarios.

La R. 30 de noviembre de 2015 determina los requisitos que ha de reunir la subrogación activa en un préstamo hipotecario por parte de quien no tiene la condición de entidad de crédito.

Las R. 23 de septiembre de 2009 y R. 23 de septiembre de 2009, sobre derecho de enervación, exigen para su ejercicio que haya emitido el acreedor inicial certificado del saldo.

La R. 21 de febrero de 2001 indica que debe distinguirse entre la cantidad en que se produce la subrogación -solo lo que se debe por capital pendiente– y la cantidad que es necesario pagar a la entidad acreedora, que incluye también intereses y comisiones.

La R. 21 de abril de 2014 trata de la ampliación de plazo con cargas intermedias, exigiendo consentimiento expreso, aunque sea el mismo acreedor.

La R. 14 de mayo de 2015 se refiere también a la ampliación de plazo y de responsabilidad con cargas intermedias, exigiendo -frente a su posición anterior- el consentimiento de los titulares de anotaciones. Habla también de la recarga.

La R. 19 de julio de 2012 estudia la novación transcurrido el plazo de la obligación garantizada, distinguiendo entre obligación vencida y extinguida.

Las R. 26 de octubre de 2016 y R. 29 de febrero de 2016 permiten la modificación del tipo de subasta con cargas intermedias y sin exigir el consentimiento de sus titulares.

Las R. 14 de septiembre de 2001 y R. 6 de junio de 2006, en una novación del préstamo sobre capital que actualmente se debe, entienden que no se precisa una previa cancelación parcial.

La R. 18 de mayo de 2013 es sobre novación sujeta a la condición suspensiva de inexistencia de otras cargas, se entiende que no recogidas en la escritura.  

Las  R.  5 de noviembre de 1999R. 2 de Septiembre de  2002R. 4 de Septiembre de  2002R. 14 de Septiembre de  2002 tratan del cambio de interés variable a fijo que puede implicar la necesidad de modificar simultáneamente la hipoteca en lo relativo a las reglas de cálculo de los intereses ordinarios y de demora con arreglo al nuevo interés fijo pactado.

La R. 26 de septiembre de 2001 considera que no es preciso valorar si hay o no mejora de las condiciones.

La R. 25 de Febrero de 2015 dispone que en la novación de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, debe constar la duración de la cuenta y prórroga o no del plazo. 

Respecto al certificado de tasación, si la novación no afecta a la tasación de la finca, no es necesario nuevo certificado: R. 29 de octubre de 2013R. 9 de diciembre de 2013R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014. Pero, si se modifica el valor para subasta, sí que es es exigible el certificado de tasación: R. 18 de febrero de 2014

El vencimiento anticipado por impago de tres plazos debe constar en la constitución de hipotecas, pero en la novación no es necesario, salvo la necesidad de adaptación al cambio legislativo. R. 18 de febrero de 2014R. 24 de febrero de 2014

Podéis ver más resoluciones en el Fichero de Juan Carlos Casas, cuando trata de la subrogación y cuando se refiere a la novación.

O podéis acudir al texto legal, donde hemos incluido bastantes de ellas.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

Reestructuración de departamentos ministeriales

Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales.

 Ministerio de Justicia. Dispone de una sola Secretaría de Estado (la de Justicia).

  

Cambios en la numeración de órdenes ministeriales

Resolución de 4 de noviembre de 2016, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Mediante Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, se dispuso la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado».

Según él, todas las disposiciones y resoluciones que adopten la forma de orden ministerial y deban publicarse, en las Secciones I, II y III del BOE se numerarán, incorporando entre otros elementos, un código alfabético de tres letras indicativo del departamento de procedencia.

El Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, que acabamos de resumir, hace necesario adaptar la tabla de códigos ministeriales recogida en el anexo del referido Acuerdo, que queda sustituida por la del nuevo anexo.

Los nuevos códigos ministeriales se aplicarán para numerar aquellas órdenes ministeriales que se adopten a partir del 4 de noviembre de 2016.

ANEXO. Tabla de códigos ministeriales:

  • Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación: AEC
  • Ministerio de Justicia: JUS
  • Ministerio de Defensa: DEF
  • Ministerio de Hacienda y Función Pública: HFP
  • Ministerio del Interior: INT
  • Ministerio de Fomento: FOM
  • Ministerio de Educación, Cultura y Deporte: ECD
  • Ministerio de Empleo y Seguridad Social: ESS
  • Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital: ETU
  • Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente: APM
  • Ministerio de la Presidencia y para las Administraciones Territoriales: PRA
  • Ministerio de Economía, Industria y Competitividad: EIC
  • Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad: SSI

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Estructura orgánica Departamentos Ministeriales

Real Decreto 424/2016, de 11 de noviembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

 El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General de la Administración de Justicia, de la que depende la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia.

La Oficina de Recuperación y Gestión de Activos, con rango de Dirección General.

La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Relaciones con las Confesiones.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

La Secretaría General Técnica.

La Dirección General de los Registros y del Notariado.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

Las referencias del ordenamiento jurídico a los órganos suprimidos por este real decreto, se entenderán realizadas a los que por esta misma norma se crean, los sustituyen o asumen sus competencias o, en su defecto, al órgano del que dependieran.

Las delegaciones de competencias otorgadas por los distintos órganos superiores y directivos afectados por este real decreto y por el Real Decreto 415/2016, de 3 de noviembre, continuarán vigentes, hasta que sean expresamente revocadas o nuevamente otorgadas.

Entró en vigor el 12 de noviembre de 2016

PDF (BOE-A-2016-10459 – 12 págs. – 245 KB)    Otros formatos

 

Instrucción DGRN sobre comunicaciones electrónicas con ella

Instrucción de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre utilización de medios electrónicos en las comunicaciones de notarios y registradores con la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Introducción.

En ella, el Centro Directivo realiza un repaso de la normativa que justifica la Instrucción:

1.- Nueva ley de Procedimiento Administrativo. Según el artículo 14, apartado dos c) de la recién entrada en vigor ley 39/2015 de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, los notarios y los registradores de la propiedad mercantiles y de bienes muebles están obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo

2.- Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Según su artículo 108, notarios y registradores deben disponer, para la adecuada prestación de sus funciones públicas, de firma electrónica reconocida. Con ella (art. 110), pueden remitir documentos públicos notariales, comunicaciones, partes, declaraciones y autoliquidaciones tributarias, solicitudes o certificaciones por vía electrónica  con destino a otro notario o registrador, a las administraciones públicas o a cualquier órgano jurisdiccional, siempre que sea en el ámbito de su competencia respectiva y por razón de su oficio. 

3.- Legislación hipotecaria. Hay diversas previsiones de emitir información periódica, como la certificación semestral sobre el estado del registro, trimestral de documentos fuera de plazo, participación en concurso de vacantes, recursos contra calificación, licencias o ausencias reglamentarias o traslados de oficina.

4.- Reglamento Notarial. Los notarios han de comunicar su participación en concursos de vacantes, licencias, ausencias reglamentarias, negativas a expedir copias solicitadas por autoridades, solicitud de prórroga de plazo posesorio en los concursos o solicitud de duplicado de títulos.

Cuerpo de la Instrucción.

Qué comunicaciones: todas aquellas que, por disposición legal o reglamentaria. deban realizar los notarios o registradores a la DGRN.

Dónde: se realizará a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia, actualmente en https://sede.mjusticia.gob.es

Qué firma. Se utilizará certificado de firma electrónica reconocida, que se comprobará en el directorio del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. Como excepción, los notarios de nuevo ingreso, los miembros del cuerpo de aspirantes a registradores y los excedentes, mientras no dispongan de la anterior firma electrónica, podrán identificarse mediante firma electrónica reconocida de la FNMT o con su DNI electrónico.

Formularios. Habrá de dos tipos, específicos y genéricos.

 – Si hubiera un formulario específico para el caso concreto, las comunicaciones deberán remitirse a través de ellos, a los que se adjuntarán, en su caso los ficheros que se requieran. Todo ello firmado electrónicamente.

– Si no lo hubiera, se utilizarán los formularios genéricos, adjuntándose como fichero la comunicación que proceda y otros documentos, en su caso.

Formato de los ficheros. Puede ser en PDF, o en formato de texto (DOC o DOCX).

Representación. Sobre todo, para concursos. Este apartado se mezcla con el del concurso lo que genera una cierta confusión. La representación se documentará mediante apoderamiento apud acta, efectuado mediante comparecencia personal o comparecencia electrónica en la sede electrónica. En el futuro, podrá ser a través de la acreditación de su inscripción en el registro electrónico de apoderamientos, cuando esté disponible.

Acuse de recibo. La sede electrónica generará un acuse de recibo digital acreditativo de la presentación de la documentación.

Otros medios.  Podrán aprobarse otros medios técnicos de interconexión entre los sistemas informáticos de notarios, registradores y DGRN distintos a que sea a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia.

Vamos a ver algunas comunicaciones en concreto:

1.- Recursos Gubernativos. Ha de remitirse telemáticamente el expediente previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del título calificado y documentación complementaria en su caso; la calificación, el recurso, el informe del Registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente. Los documentos generados por el registrador se emitirán en formato de texto.

2.- Actas de toma de posesión de registro. Las regula el artículo 518 del Reglamento Hipotecario. Se enviará telemáticamente la copia firmada por el registrador entrante. El original firmado por los dos registradores se puede hacer llegar por otros medios.

3.- Títulos despachados fuera de plazo.  El punto 3.5 de la instrucción, enumera su contenido, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio, que incluye datos identificativos de Registrador y Registro, periodo, datos estadísticos y enumeración individualizada de los títulos afectados.

4.- Certificaciones semestrales. Se considerará como fecha la que conste en la misma, aunque el envío telemático se firme digitalmente en fecha posterior.

5.- Remisión por los Colegios o por el CGN. Los documentos o informes correspondientes a expedientes tramitados en la DGRN en los que han de intervenir, así como cualesquiera otras comunicaciones o informes, se remitirán telemáticamente siguiendo los criterios indicados sobre el uso de formularios genéricos.

6.- Concursos. A efectos de la presentación electrónica de instancias para participar en concursos de vacantes, se considerará válidamente acreditada la representación mediante escrito original firmado por el representado del que resulte la misma. El escrito digitalizado ha de aportarse junto con la instancia suscrita por el interesado o mediante formulario genérico. Podrá la DG solicitar el cotejo con el original.

Se deroga la instrucción de 14 de marzo de 2007 sobre remisión por los registradores de determinada información relativa a los títulos inscritos fuera de plazo.

La instrucción entrará en vigor el 6 de noviembre de 2016.

Ir al Archivo especial

PDF (BOE-A-2016-10201 – 4 págs. – 174 KB) Otros formatos

 

Plan Estadístico Nacional 2017-2020

Real Decreto 410/2016, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

El artículo 149.1.31 de la Constitución determina la competencia exclusiva del Estado sobre las estadísticas para fines estatales, teniendo tal consideración las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional.

Las estadísticas cuya realización resulte obligatoria por exigencia de la normativa europea quedarán incluidas automáticamente en el Plan Estadístico Nacional, siendo la disposición más relevante el Reglamento (UE) n.º 99/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de enero de 2013.

El Plan tendrá una vigencia de cuatro años y es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado, según la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública.

El sexto Plan Estadístico Nacional correspondiente al cuatrienio 2013-2016 se aprobó por Real Decreto 1658/2012, de 7 de diciembre, siendo desarrollado en programas anuales

Próxima a finalizar su vigencia se aprueba el nuevo plan para el cuatrienio 2017-2020, que se inserta en los cinco anexos de este real decreto.

Las estadísticas han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella.

Las estadísticas del plan se presentan clasificadas en sectores atendiendo a la materia tratada y se concretan las líneas estratégicas que van a regir la producción estadística para fines estatales en dicho cuatrienio.

Para cada operación estadística se determinan sus aspectos esenciales: los organismos que intervienen, fines y descripción general, colectivo y ámbito territorial y la estimación de los créditos presupuestarios necesarios para su financiación, así como el Programa de inversiones.

Artículo 3. Obligatoriedad de respuesta.

De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública, y en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990, de 29 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 1990, para la elaboración de todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 los datos se exigirán con carácter obligatorio, sin perjuicio de que serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse, previo consentimiento expreso de los interesados, los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Obligatoriedad de respuesta. Las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional 2017-2020 son de cumplimentación obligatoria (art. 3 de este RD, art. 7 Ley 12/1989 y D. Ad. 4ª Ley 4/1990). No obstante, serán de aportación estrictamente voluntaria y, en consecuencia, solo podrán recogerse previo consentimiento expreso de los interesados los datos susceptibles de revelar el origen étnico, las opiniones políticas, las convicciones religiosas o ideológicas y, en general, cuantas circunstancias puedan afectar a la intimidad personal o familiar.

Contenido de los anexos.

En el anexo I se incluyen las líneas estratégicas del Plan Estadístico Nacional 2017-2020.

En el anexo II figura la relación de operaciones estadísticas que forman parte del Plan, clasificadas por sector o tema y por organismo responsable de su ejecución.

El anexo III detalla, para cada una de las operaciones estadísticas, los siguientes aspectos esenciales: fines, organismos que intervienen en su elaboración, descripción general de su contenido, colectivo con referencia al ámbito territorial, en su caso, y estimación de los créditos presupuestarios. También se definen los conceptos anteriores y los códigos utilizados.

El anexo IV contiene el Programa de inversiones y estimaciones de los créditos presupuestarios precisos.

En el anexo V, se proporciona información complementaria para enlazar este Plan con el anterior.

Interviene el Consejo General del Notariado en la estadística 

7353 Índice de Precios de la Vivienda (IPV).

Fines: Obtener información sobre la evolución de los precios de las viviendas compradas. 

Organismos que intervienen: INE, Consejo General del Notariado (MJUS). 

Descripción general (principales variables): Precios de transacción de las viviendas. Tipo de vivienda. Colectivo: Viviendas transaccionadas.        

Interviene el Colegio de Registradores en cuatro estadísticas:

7284 Estadística de Sociedades Mercantiles.

Fines: Información mensual y anual de las sociedades creadas, disueltas, y de las modificaciones de sociedades.

Organismos que intervienen: INE, Registro Mercantil Central y Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número y capital social de las sociedades constituidas, disueltas o que modifican su capital. Estado de la sociedad (constitución, aumento de capital, condición jurídica de la sociedad, capital…). Colectivo: Sociedades mercantiles.

7314 Estadística de Hipotecas.

Fines: Obtener información sobre constituciones, ampliaciones y cancelaciones de las hipotecas.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras). Naturaleza de la finca, capitales, tipos de interés, entidades financieras y años. Colectivo: Fincas hipotecadas.

7315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias.

Fines: Conocer con carácter trimestral la evolución de las ejecuciones hipotecarias distinguiendo según la naturaleza de las fincas, como aproximación al análisis de los alzamientos y desahucios.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de ejecuciones hipotecarias en proceso. Naturaleza de la finca. Colectivo: Certificaciones por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en el registro de la propiedad correspondiente.

7316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad.

Fines: Obtener información sobre transmisión de derechos de la propiedad.

Organismos que intervienen: INE, Colegio de Registradores (Servicio de Sistemas de Información) (MJUS).

Descripción general (principales variables): Número de transmisiones de derechos de la propiedad sobre fincas rústicas y urbanas. Naturaleza de la finca, título de adquisición, compraventa de viviendas según régimen y estado. Colectivo: Transmisiones de derechos de la propiedad inscritos en los registros de la propiedad.

Este real decreto entrará en vigor el día 1 de enero de 2017.

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Disposiciones Autonómicas

CATALUÑA. Ley 2/2016, de 2 de noviembre, de modificaciones urgentes en materia tributaria.

La ley contiene cinco artículos, que afectan al impuesto sobre el patrimonio, al impuesto sobre sucesiones y donaciones, a tareas de control tributario y lucha contra el fraude, al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial y al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En primer lugar, en cuanto a los impuestos sobre el patrimonio y sobre sucesiones y donaciones, las modificaciones introducidas permiten que los beneficios fiscales previstos para los patrimonios protegidos constituidos de acuerdo con la normativa estatal también sean de aplicación a los constituidos de acuerdo con el derecho civil catalán.

También en el ámbito del impuesto sobre sucesiones y donaciones, se amplía de nuevo el plazo (hasta el 31 de diciembre de 2017) para poder aplicar el aplazamiento excepcional a dos años, concedido por los órganos de gestión de la Administración tributaria, en los casos de falta de liquidez de la herencia.

En tercer lugar, se regula la comunicación de datos con trascendencia tributaria obtenidos por las administraciones tributarias a la Agencia Tributaria de Cataluña.

En cuanto al impuesto sobre la emisión de óxidos de nitrógeno a la atmósfera producida por la aviación comercial, se amplía el hecho imponible al transporte aéreo de mercancías; se suprime de la base imponible el límite de 20.000 vuelos, y se establece un único tipo de gravamen.

Finalmente, con relación al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se establece una bonificación del 100{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} en la modalidad de actos jurídicos documentados que grava la escritura pública de separación y divorcio y de extinción de pareja estable.

Entró en vigor el 8 de noviembre de 2016. (GGB)

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Tribunal Supremo

Reglamento de Costas

Sentencia de 5 de julio de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto y anula la Disposición transitoria 26 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Esta sentencia anula la Disposición transitoria 26 del vigente Reglamento General de Costas sobre  Ocupaciones existentes procedentes de títulos extinguidos o en tramitación.

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Reglamento de Costas

Sentencia de 8 de septiembre de 2016, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso interpuesto contra el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, y anula el apartado 9.a) de su disposición adicional segunda.

Esta sentencia anula este apartado de la D. Ad. 2ª:

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:

a) A efectos de aplicación de lo establecido para los estacionamientos náuticos individuales o colectivos y privados en la letra a) del apartado 4, el propietario colindante deberá acreditar la existencia de título de propiedad, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

A su vez, la letra a) del apartado 4 dice: 

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

a) El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.

  
SECCIÓN II:

Nuevos Ministros

Real Decreto 417/2016, de 3 de noviembre, por el que se nombran Ministros del Gobierno.

Esta es la lista de los miembros del nuevo Gabinete:

  • Ministro de Justicia, don Rafael Catalá Polo.

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RESOLUCIONES

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

428.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una representación gráfica catastral.

Debe decidirse en este expediente si es inscribible la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el expediente del art. 199 LH

La registradora alberga dudas basadas en: las diferencias descriptivas existentes en las fincas registrales colindantes entre el catastro y el registro; consta en el historial previo de las fincas operaciones de segregación división y agrupación; y que uno de los cotitulares se opone.

El recurrente alega falta de motivación, extemporaneidad en las alegaciones e irregularidades en la inscripción de la cabida en inscripciones anteriores.

La Dirección confirma la nota. Rechaza la falta de motivación: la argumentación será suficiente si expresa suficientemente la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. En este caso se señalan las dudas que a juicio de la registradora impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas.

En cuanto al fondo del asunto la Dirección reitera su doctrina acerca de la incorporación al registro de la representación gráfica de una finca y el procedimiento para realizarlo. Establece que es aplicable el procedimiento del art. 199 LH, pero que del tenor del art. 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  RR de 12 de febrero de 2016 y de 17 de noviembre de 2015. En todo caso ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, que debe ser objeto de calificación por el registrador: Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la posible invasión de fincas colindantes: se basa en la comparación  de las descripciones registrales y catastrales de las fincas colindantes, no en las alegaciones del colindante, por lo que se rechaza la afirmación sobre la extemporaneidad de la presentación de tales alegaciones. Toda vez que tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».

Por último y, respecto de las alegaciones relativas a las irregularidades en la tramitación del procedimiento que causó la inscripción de un exceso de cabida en una finca colindante, debe reiterarse la doctrina de que el objeto del recurso tiene por objeto las calificaciones del Registrador y  que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (MN)

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429.**  LEY 2/2009 y PRESTAMISTA PROFESIONAL. PODER, COPIA AUTORIZADA y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión parcial de préstamo hipotecario entre particulares.

Hechos: Se otorga una escritura, complementada por otra, en virtud de la cual se cede la posición jurídica acreedora del prestamista en un préstamo con garantía hipotecaria. El adquirente manifiesta que no es un prestamista profesional. En la primera escritura se aporta copia simple de un poder, pero no se emite juicio de suficiencia. En la segunda se hace uso de un poder contenido en la escritura complementada, pero no se dice que se exhibe copia autorizada.

La registradora encuentra dos defectos: que el cesionario es un prestamista profesional, a pesar de su aseveración en contra, pues figura como titular de otros préstamos hipotecarios. Y, en cuanto a los poderes, que falta el juicio de suficiencia notarial en la primera escritura, y la exhibición al notario autorizante de copia autorizada en la segunda.

El interesado recurre y alega, en cuanto a los poderes, que al exhibirse al registrador la copia autorizada de la primera escritura puede comprobar por sí mismo las facultades del apoderado, y en cuanto a la escritura complementaria, que el poder consta en el cuerpo de la escritura, que también tiene a la vista el registrador. En cuanto a la consideración de prestamista profesional del cesionario, alega que la apreciación de la registradora es subjetiva e imprecisa, que se trata de un jubilado y que únicamente ha otorgado 2 préstamos en los últimos seis años y por cuestiones personales.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al poder recuerda su doctrina de que el notario deberá hacer constar el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, y que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En la primera escritura falta ese juicio de suficiencia, y en la segunda escritura falta la mención a la exhibición de copia auténtica o al menos a la existencia en el protocolo del original sin nota de revocación, conforme al artículo 166.2 del Reglamento Notarial.

En cuanto al segundo defecto, entiende que, para considerar a un prestamista como profesional basta la existencia de dos préstamos, lo  que constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Admite como prueba negativa, cuya carga atribuye al prestamista, el acta notarial de notoriedad que, en este supuesto concreto, podría ir dirigida a la acreditación de la amistad existente entre los deudores y el acreedor y al estado de necesidad de los primeros que operaría como causa de la concesión excepcional del préstamo.

COMENTARIO: Respecto de los poderes hay que sacar como conclusión de la posición de la DGRN que, en la práctica, el notario tendrá que emitir siempre el juicio de suficiencia del poder sobre la base de la copia simple, advirtiendo de la falta de copia autorizada, pues en otro caso habrá de subsanar ese defecto registral mediante diligencia; y por otro lado, si no se le exhibe copia autorizada del poder al notario, no se subsanará la omisión exhibiendo la copia autorizada al registrador, con lo que tendrá que exhibirse al notario, y éste reflejarlo por diligencia, de la que se emitirá copia para el Registro lo cual parece, como mínimo, excesivamente formalista, pues el Registrador puede comprobar por sí mismo tanto la existencia de la copia autorizada, como las facultades contenidas evitando un nuevo viaje documental de ida y vuelta.

Respecto del carácter profesional del prestamista, el notario, al no tener acceso al Servicio de Interconexión de los Registros, no podrá ejercer adecuadamente su función, por lo que parece imprescindible que se le permita el acceso a dicho servicio para ejercer su función  y velar por la legalidad, al menos en este tipo de operaciones, pues no olvidemos que en tal caso la subsanación del préstamo o de la cesión no es posible y habría que empezar la operación de nuevo desde el principio (FIPER, seguro profesional, etc). (AFS)

 

431.* ASIENTOS YA PRACTICADOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda no practicar la rectificación de una inscripción de escritura de herencia. 

Hechos:

 El supuesto planteado consiste en la elevación a escritura pública, en 2015, de un documento autorizado por notario inglés que ya había causado inscripción en el Registro de la Propiedad en el año 2004. La razón por la que se procedió a dicha elevación a público radicaba en la expedición en el año 2004 de una nota informativa errónea.

El registrador rechaza la inscripción del documento ya que los derechos cuya inscripción se pretende constaban inscritos a favor de las mismas personas no siendo por tanto procedente la rectificación de la inscripción, al estar debidamente practicada y por tanto bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El notario recurrente, por su parte alega que con la autorización de dicha Escritura se pretendían cumplir tres objetivos:

-el  primero, registral, consistente en la rectificación de la información/inscripción del registro.

-el segundo,  documental, con el fin de obtener todos los efectos que sólo producen las escrituras españolas y no otros documentos españoles o extranjeros.

– y el último objetivo, de carácter notarial para proveer a los interesados de un único título.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, puesto que lo  presentado  a inscripción, una escritura de elevación a público de un documento notarial extranjero,  ya fue objeto de inscripción.

Esto implica que  el asiento practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), cerrándose el Registro a otros títulos formales relativos a la misma transmisión y a otros que sean contradictorios (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Y por ello, si en su día se expidió una nota informativa errónea, como así reconoce el registrador, la expedición de dicha nota informativa podrá implicar la correspondiente responsabilidad civil, pero ello no implica que en el asiento se hubiera cometido algún tipo de inexactitud, cuestión que podría haber quedado resuelta con la necesaria coordinación entre notario y registrador, mediante la constancia en el documento de que dicha transmisión ya constaba inscrita correctamente, sin necesidad de provocar una nota de calificación negativa, un recurso y una resolución por esta Dirección General.

Comentario:

Esta resolución, deja claro que ante la presentación en un registro de un documento que refleje una operación debidamente inscrita, en ningún caso deberá de ser objeto de calificación negativa, bastando hacer constar en el documento “que no se practica operación registral alguna al constar la misma inscrita  en los libros del registro”, añadiendo los datos de inscripción y  evitando de este modo una nota, un recurso y una resolución innecesarios. (MGV)

432.*** DESLINDE ADMINISTRATIVO

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un certificado de acuerdo de deslinde.

Hechos: Se efectúa un deslinde administrativo llevado a cabo por una entidad local menor (Junta Vecinal) en virtud del cual una finca registral de su propiedad pasaría de 40.000 a 62.000 metros cuadrados (casi 50.000 en Catastro). Hay una finca colindante por el Este de 21000 m2 que se ha inmatriculado, al parecer, durante el procedimiento de deslinde.

La registradora considera que el deslinde supone ampliar la parcela pública por el lindero Este, que esa ampliación puede afectar al titular de la finca colindante inscrita, y que la vía adecuada para ello es la acción reivindicatoria.

El interesado (la Junta Vecinal) recurre y alega que la finca que se deslinda ha sufrido una usurpación, pues la parcela colindante por el Este tenía históricamente una superficie de 6000 m2 en Catastro y de forma indebida ha pasado a tener 21.000 m2 en Catastro e inscribirse en el Registro. Se queja también que la citada finca se ha inmatriculado en el Registro después de practicada la nota marginal de inicio del deslinde. Añade que el fin del deslinde, precisamente, es restablecer los límites correctos de la parcela pública.

La DGRN desestima el recurso y hace un extenso y didáctico estudio sobre la figura del deslinde administrativo en general, y su encaje con el Registro.

En cuanto a su naturaleza, declara que el acto administrativo de deslinde es el que tiene por objeto determinar los límites concretos de los bienes públicos, el cual podrá ser impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que es la competente para conocer de cualquier controversia sobre vicios de competencia y procedimiento, como conjunto de actos dictados en ejercicio de una potestad administrativa, conforme a un procedimiento establecido, o ante la jurisdicción civil para resolver los litigios en que se discutan cuestiones de fondo en torno a la propiedad de los bienes

Reconoce que el deslinde administrativo es un título apto para inmatricular la finca en el Registro de la Propiedad y, si ya está inscrita, el artículo 68 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio permite la inscripción del deslinde firme.

A continuación, diferencia entre deslinde y acción reivindicatoria: El deslinde hace referencia a confusión de linderos, y conlleva la recuperación de la posesión; La acción reivindicatoria hace referencia a controversia de títulos de propiedad. Por ello el TS declara que el deslinde no puede convertirse en una acción reivindicatoria simulada, y no puede con tal pretexto la Administración hacer declaraciones de propiedad sobre terrenos en los que los particulares ostenten derechos de propiedad y prueben una posesión superior a un año, ya que el deslinde sólo sirve para la fijación precisa de la situación posesoria entre las fincas deslindadas.

Finalmente, en cuanto a los efectos del deslinde en relación con los asientos registrales de otras fincas, recuerda que la jurisprudencia señala que en todo expediente de deslinde administrativo ha de ser respetado el principio de legitimación registral del artículo 38 de la LH, a tenor del que se presume a todos los efectos que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Como resumen, el deslinde (salvo casos especiales como el de Costas o de Vías Pecuarias) limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio, lo que impide que pueda considerase como título declarativo de propiedad a favor de la Administración, y, por tanto, no es suficiente para rectificar las inscripciones registrales contradictorias con el deslinde. En el presente caso concluye que se trata de un conflicto de títulos y no de confusión de linderos.

En cuanto a la nota marginal registral de inicio del expediente de deslinde y el posible cierre registral para otros títulos, concluye que no provoca ese efecto, y que, en todo caso, la finca colindante ya fue inscrita y está bajo la salvaguardia de los tribunales.

Respecto de la calificación del registrador de los documentos administrativos, recuerda que es más amplia que en los judiciales y le corresponde examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal.

Concluye que el título administrativo presentado es insuficiente, en este caso, para rectificar el contenido de los asientos registrales en perjuicio de tercero, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que se estimen procedentes.

COMENTARIO: De dicha doctrina parece deducirse, como conclusión, que el deslinde administrativo  sí es un título declarativo apto para modificar la descripción de la finca registral e inscribir, en su caso, el exceso de cabida, pero  si perjudica a un tercero inscrito entonces no es apto para rectificar el Registro (salvo deslindes especiales), ya que la vía correcta es ejercitar la acción reivindicatoria en la vía jurisdiccional, y todo ello sin perjuicio de su plena validez a efectos posesorios.

Las “roderas” que menciona el recurrente y que llaman la atención a la DGRN, hacen referencia a la marca que dejan las ruedas de los vehículos pesados al pasar por un terreno blando, que no es camino pero que puede parecerlo en una vista aérea y confundir, como al parecer le ha ocurrido al Catastro, que considera a esas roderas camino, y posiblemente haya influido en la delimitación de las parcelas, de lo cual se queja el recurrente. (AFS)

433.** INMATRICULACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD TRAMITADA ANTES DE LA LEY 13/2015

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de título público complementado con acta de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en base a un título que se complementa con un acta de notoriedad complementaria de título público iniciada antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015 y terminada después. Se da la particularidad de que una copia de dicha acta, sin terminar, fue presentada en el Registro de la Propiedad en Octubre de 2015, por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley, aunque caducó el asiento. Finalmente el acta se terminó en 2016 declarándose la notoriedad conforme al requerimiento y a la antigua legislación.

El registrador deniega la inscripción porque la notoriedad debe de ir referida no sólo al hecho de ser considerado propietario, sino también a la fecha de su adquisición.

El interesado recurre y alega que el acta fue presentada antes de la entrada en vigor de la Ley.

La DGRN desestima el recurso y alega que conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 a dicha acta sólo le sería de aplicación la legislación anterior si se hubiera presentado el titulo a inmatricular (no el Acta) antes de su entrada en vigor (1 de Noviembre de 2016).

Conforme a la nueva legislación (artículo 205 LH), esta Acta será apta para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. (AFS)

434.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO HABIENDO FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. DIFERENTES SUPUESTOS

Resolución de 11 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 5, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

La Dirección, como ya hizo en la R de 9 de julio de 2011 esquematiza en esta Resolución los distintos supuestos que pueden plantearse en las Anotaciones de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) procesos por deudas del titular registralfallecido antes o durante el procedimiento: si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal conforme al 16 LEC; Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (art 166.1.º RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse el fallecimiento, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad ( 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) procesos ejecutivos contra herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

En este supuesto se trata de una demanda efectuada por la comunidad de propietarios de un piso, contra un heredero concreto y contra la herencia yacente y los herederos desconocidos de los titulares registrales. De la documentación aportada en el expediente resulta que los titulares fallecidos lo hicieron intestados y que las deudas reclamadas se deben a cuotas impagadas posteriores al fallecimiento de los mismos.

Para resolver el expediente la Dirección distingue dos supuestos:

1.-Respecto a la esposa, que premurió, resulta la existencia de un documento de partición firmado por sus 2 hijos – que están demandados- y el viudo, ahora fallecido. En este caso entiende el Centro que estamos ante el supuesto de deudas de herederos ciertos y determinados, en cuyo caso, conforme el art. 166.1.ª, párrafo segundo, RH deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral y para ello es imprescindible la presentación del título sucesorio. Por lo que en este punto confirma la nota.

2.-Sin embargo, respecto a esposo no está aceptada su herencia ni realizada operación alguna en cuanto a la partición hereditaria, pudiendo existir herederos que no sean coincidentes con los de su esposa; estamos por tanto ante un supuesto de deudas de estos herederos indeterminados –ya que nos encontramos ante un supuesto de herencia yacente–, y será preciso, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. En este caso como la demanda se ha dirigido finalmente contra personas determinadas como posibles herederos del causante, la herencia yacente está correctamente emplazada y no es precisa la designación de administrador judicial. Por lo que respecto a este causante se rechaza el defecto. (MN)

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435.** EXPROPIACIÓN. DERECHO DE REVERSIÓN. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una instancia en que se solicita la cancelación de un derecho de reversión. 

Hechos:

 Se trata de la presentación  en el Registro de una  instancia expedida por la Consellería de Vivienda, Obras Publicas y Vertebración del Territorio de la Generalitat Valenciana, el día 16 de mayo de 2016, en la que se solicitaba la cancelación del derecho de reversión, a favor de los expropiados, sobre una finca registral  acompañada de certificación administrativa de fecha 19 de junio de 2013, expediente número 2013/328, expedida por la misma Consellería, donde se manifiesta que la obra finalizó el día 24 de febrero de 2006, «por lo que no se pueden dar los presupuestos para la reversión». Igualmente se manifiesta que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso, y copia del acta de recepción de la obra de fecha 24 de febrero de 2016.

El registrador suspende la inscripción basándose en los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, 63 y siguientes de su Reglamento, 78 y siguientes y 210 de la Ley Hipotecaria y en una resolución de la Dirección General  su Resolución de 30 de marzo de 2016, relativa a una expropiación urbanística en sede de un procedimiento de compensación, pero cuyas conclusiones las considera aplicables  al presente caso.

 A la luz de la citada doctrina de la DGRN, analiza  las circunstancias concurrentes en el presente caso, alegando:

a) Que se trata de un supuesto de expropiación ordinaria.

b) La cancelación del derecho de reversión, sin consentimiento de sus titulares registrales, se fundamenta en el transcurso del plazo de 10 años desde la terminación–recepción de las obras, y en la no existencia de terrenos sobrantes.

Y en base a lo anterior considera que no procede la cancelación solicitada, dado que todavía está vigente el plazo de caducidad de 20 años desde la toma de posesión, más el plazo de seguridad de 5 años impuesto por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

Estas precauciones las considera lógicas ya que a pesar de alegarse por el titular registral del dominio la terminación de las obras con una antelación superior a 10 años, existe la posibilidad de que naciera todavía el derecho de reversión por exceso de expropiación, o por desafectación la obra realizada.

Concluye haciendo referencia a los posibles medios de cancelación:

a) Que sea consentida en escritura pública por sus titulares registrales o sus causahabientes acreditados, de acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

b) Acudir al expediente de liberación de cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria una vez transcurridos los 20 años de caducidad desde la toma de posesión.

c) Presentar certificación del acto administrativo firme que, con audiencia de todos los interesados (titulares registrales del derecho de reversión), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa.

 A juicio de la recurrente, los requisitos necesarios para excluir, y cancelar, el derecho de reversión, son:

a) el mantenimiento de la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad o interés social, y

b) que dicha afectación se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio. Para acreditar tales requisitos se aportaron al Registro de la Propiedad la certificación en la que se manifiesta que la obra dio comienzo el 24 de junio de 2003 y finalizó el 24 de febrero de 2006, así como que la obra se ejecutó en su totalidad en los terrenos mencionados, no existiendo sobrante de metros en ningún caso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Nuestro Centro Directivo para ello comienza haciendo referencia a su doctrina en esta materia, al ser la expropiación forzosa  una limitación del dominio por causa de  utilidad pública o interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley sobre expropiación forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa.

 Este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley sobre expropiación forzosa).

 A continuación distingue los tres hitos del iter de la reversión:

 La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma.

En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54, apartado 4, de la Ley sobre expropiación forzosa).

Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el artículo 55 de la misma Ley, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio.

 En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio del reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

 El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptible de reflejo registral.

Tras eso, se centra en el  modo de cancelar la mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido, lo que constituye la cuestión principal del presente expediente, y tratada en dos recientes resoluciones.

 En la Resolución de 30 marzo de 2016, se recordó que en el ejercicio del derecho de reversión expropiatorio, cuando se dan sus presupuestos legales, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.

En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:

a) cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos;

b) cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio, y

c) cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.

 La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquella o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.

Respecto al plazo de ejercicio del derecho de reversión, con  la nueva redacción del artículo 54 de la Ley sobre expropiación forzosa dada por la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, parece diferenciar los supuestos de desafectación y de exceso de expropiación, de los de inejecución, al disponer que en tales casos cuando la Administración desatiende su obligación de notificar tales hechos al expropiado, este podrá ejercitar el derecho de reversión en tanto no hayan transcurrido veinte años desde la toma de posesión de los bienes.

 En los casos de expropiaciones urbanísticas, en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (artículo 34 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio).

Sin embargo, en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley sobre expropiación forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

No obstante, en las urbanísticas, sí puede estimarse procedente la cancelación, del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

 En la Resolución de 19 de abril de 2016, se planteó, sin embargo, otro supuesto cancelatorio diferente a los anteriores, ya que, después de recordar que, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, al margen de las otras posibilidades de cancelación estudiadas, el Centro Directivo sostiene que la cancelación registral solicitada al amparo del artículo 54 de la ley –cfr. Resolución de 30 de marzo de 2016–, debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa, cuyo fundamento legal deriva directamente de los artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Y aunque deben diferenciarse los supuestos previstos en el artículo 54.2, relativos a la improcedencia del derecho de reversión, esto es, cuando no es posible reconocer el nacimiento del mismo como pleno y efectivo derecho, y no ya como mera expectativa latente, siquiera constatada registralmente; de los casos previstos en el artículo 54.3, donde dándose las circunstancias que permiten reconocer tal derecho, no se dan sus condiciones de ejercicio, registralmente, su tratamiento a efectos de justificar la cancelación de la expectativa o derecho de reversión, es el mismo.

Ello sin perjuicio de la viabilidad de otros medios como la renuncia o el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, o la regla octava de cancelación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto. (MGV)

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436.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SEGUIDO CONTRA EL CÓNYUGE DE UNA PERSONA DECLARADA EN CONCURSO: ES COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 9, por la que se deniega una anotación de embargo seguido contra el cónyuge de una persona declarada en concurso.

Se plantea la procedencia de una Anotación de embargo decretado contra un cónyuge estando la finca inscrita con carácter común para su consorcio conyugal y con la declaración de concurso voluntario del otro cónyuge.

El Registrador sostiene que el embargo debería proceder del juzgado de lo mercantil.

La Dirección confirma la nota. La declaración de concurso supone, de un lado, la determinación de todo el activo del concursado que va a responder de los créditos concursales y de otro la integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el concursado. Desde el punto de vista del activo, el art 76 LC establece, como regla general, que constituyen la masa activa del concurso los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento. Y en el caso de que se trate de persona casada el art 77 determina que: «1. En caso de concurso de persona casada, la masa activa comprenderá los bienes y derechos propios o privativos del concursado. 2. Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. En este caso, el cónyuge del concursado podrá pedir la disolución de la sociedad o comunidad conyugal y el juez acordará la liquidación o división del patrimonio que se llevará a cabo de forma coordinada con lo que resulte del convenio o de la liquidación del concurso».  La exclusión del bien consorcial de la masa activa del concurso, por no responder de las obligaciones del concurso, corresponde declararlo al juez del concurso. De esta posible responsabilidad de los bienes comunes respecto de las deudas contraídas por el concursado, se deriva el hecho de que se mande inscribir la declaración del concurso de un cónyuge sobre la finca inscrita con carácter consorcial, requiere notificación al cónyuge no deudor (arts 144 RH y 77 LC y R 23 de octubre de 2015).

Lo que ocurre en este caso el mandamiento de embargo se refiere a una deuda del cónyuge  del concursado, debiendo resolverse si sus acreedores se ven afectados por la situación concursal de una persona que no es quien contrajo la deuda sino su consorte. La LC tras la reforma por la Ley 38/2011 dice en el art. 49.2 «en el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. El art.219 del Código de Derecho Foral de Aragón prevé que «de las deudas contraídas por un cónyuge… responden en primer lugar los bienes privativos del cónyuge deudor, y faltando estos o siendo estos insuficientes, los bienes comunes…». En el caso de embargo de bienes comunes por insuficiencia de los privativos, puede el cónyuge no deudor pedir la disolución de la comunidad.

En el caso planteado, el embargo del bien consorcial es solicitado por los acreedores del cónyuge no concursado, embargo que debe ser notificado al cónyuge concursado, para que, si lo estima oportuno, ejercite la opción de disolver la comunidad conyugal o, como le permite el Código de Derecho Foral de Aragón, salvar el valor que le corresponde en el patrimonio común, pidiendo la liquidación del bien, sin disolución del consorcio. Cualquiera de las dos opciones, dada la situación especial del concursado, deberán ejercitarse ante el juez del concurso, y dado que el concursado tiene sus facultades intervenidas, se requiere la concurrencia de la administración concursal. Esto no significa que los acreedores del cónyuge deudor no concursado queden desprotegidos. De las deudas contraídas por uno solo de los cónyuges responden como se ha dicho, sus bienes privativos y subsidiariamente los bienes comunes, pero estos bienes comunes están sujetos a las vicisitudes derivadas de la actividad de ambos cónyuges no solo de su cónyuge deudor. Permitir la ejecución separada supondría hacer estos créditos de mejor condición que el resto de créditos contra el consorcio conyugal. Corresponde, en definitiva, al juez del concurso determinar si los acreedores del cónyuge del concursado deben incluirse en la masa pasiva, por tratarse de créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal. (MN)

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437.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO A UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de adjudicación de dos fincas, objeto de un procedimiento ejecutivo extrajudicial.

Hechos:

Se trata de una escritura por la que se procede a la venta de dos fincas registrales a favor de una entidad bancaria como consecuencia de un procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, acompañándose copia del acta autorizada por el mismo notario donde se recogen los trámites y diligencias esenciales exigidas por el Reglamento Hipotecario.

 La venta extrajudicial se produce como consecuencia del impago del préstamo hipotecario. En la escritura de constitución de la hipoteca se señaló como domicilio de notificaciones de la mercantil deudora el propio domicilio de la entidad.

 En primer lugar, se llevó a cabo un requerimiento notarial, en el domicilio que constaba en la escritura y en el Registro, que resultó fallido.

Así mismo, se intentó efectuar el requerimiento en la vivienda hipotecada, compareciendo finalmente en la notaria el administrador mancomunado de la sociedad deudora que aceptó darse por notificado, entregándole copia íntegra de las diligencias practicadas hasta ese momento. Se hizo constar que dicho requerimiento se llevaba a cabo con respecto al mismo en su doble condición de administrador mancomunado de la mercantil deudora y de hipotecante no deudor (el órgano de representación de la mercantil deudora, está formado por tres administradores mancomunados, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente).

La registradora señala que, siendo la deudora una sociedad, el requerimiento fuera del domicilio social debe ser efectuado a quien ostente su representación, y un administrador mancomunado no ostenta por sí solo la representación de una sociedad limitada.

El notario recurrente argumenta que una cosa es el poder de representación de los administradores y otra la facultad para recibir notificaciones y requerimientos, que tiene su regulación en el artículo 235 de la actual Ley de Sociedades de Capital.

Decisión:

La Dirección general, estima el recurso y revoca la nota de calificación para ello encuentra la solución al problema se plantea, en cuanto a si, estando compuesto el órgano de administración por tres administradores mancomunados debiendo ejercer la representación conjuntamente al menos dos de ellos, es válida la notificación efectuada a un solo administrador.

Para ello considera que hay que diferenciar el poder de representación de los administradores en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos y otra la capacidad para recibirnotificaciones y requerimientos.

 La  Ley de Sociedades de Capital distingue ambas cuestiones:

  • Por un lado en su artículo 233 señala que la representación de la sociedad, en juicio o fuera de él, corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, sin perjuicio de las reglas contempladas en el propio artículo,
  • y por otro el 235 establece que cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores.

Nuestro Centro Directivo considera que este último artículo sería del todo innecesario si el legislador hubiese considerado que la capacidad para recibir comunicaciones y notificaciones debiera corresponder a los administradores en la misma forma que ejercen la representación.

Su finalidad es impedir que la necesidad de notificar a todos y cada uno de los componentes del órgano de administración, haga infructuoso este trámite en múltiples ocasiones.

En el caso de este expediente, la administración de la mercantil deudora está conferida a tres administradores mancomunados, entre los que se encuentra el notificado, debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente. No siendo por tanto una administración colegiada, estará habilitado para recibir notificaciones dirigidas a la sociedad.

Comentario: El sistema establecido por la LSC es totalmente lógico y racional. Cuando se trata de recibir una notificación, el administrador, cualquiera que sea la forma en que se organice el órgano de administración, no está actuando su poder de representación en nombre de la sociedad. Sólo se está dando por enterado de una noticia, quedando ya bajo su responsabilidad el transmitirla debidamente a quien corresponda, en nuestro caso a otro cualquiera de los administradores, para que, ya ambos, en ejercicio de sus facultades representativas, puedan tomar la decisión más favorable para la sociedad. El sistema sólo tiene como excepción el caso de Consejo, en el cual las notificaciones se harán al Presidente, el cual, aunque no tenga facultades expresamente delegadas por el consejo de administración, es el representante nato del consejo.

El problema obviamente sólo se plantea con la administración mancomunada tanto en sociedades limitadas como anónimas (en estas últimas el máximo de administradores mancomunados es de dos). No pude existir ni en el caso de administrador único, ni en el caso de administradores solidarios.

Aunque el problema se ha planteado en sede del procedimiento extrajudicial, la doctrina del art. 235 y de la DG, es aplicable a cualquier supuesto de notificaciones que debe recibir la sociedad y por tanto también en los supuestos de expedientes de jurisdicción voluntaria. (MGV)

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438.*** PAREJAS DE HECHO: NO INSCRIBIBLE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS EN CONVENIO REGULADOR EN SENTENCIA SOBRE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS.

Resolución de 13 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria de las medidas de guarda y custodia de hijos no matrimoniales. 

HECHOS: Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de Sentencia recaída en un proceso sobre guardia y custodia de hijos menores (no matrimoniales) de una pareja de hecho en el que se homologa un convenio regulador por el cual los miembros de la pareja pactan la disolución del condominio existente sobre la vivienda familiar habitual (y una plaza de garaje) que se adjudican a uno solo de ellos asumiendo íntegramente la deuda hipotecaria.

La REGISTRADORA califica acertada y negativamente porque la Sentencia presentada no recae dentro de un procedimiento de división judicial de patrimonios, sino en un proceso de Familia, de guarda y custodia de menores, que no guarda relación alguna con aquél y al que no es aplicable analógicamente la doctrina de la DGRN sobre inscripción de convenios reguladores en caso de divorcio y (por tanto con matrimonio previo), pues conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH no es que sean inscribibles cualesquiera documentos públicos sino los que sean congruentes con la naturaleza del acto a inscribir según el procedimiento empleado, como ya habían señalado las RR. 31 de Marzo de 2008; R. 22 marzo 2010; R. 13 de Marzo de 2015; o R. 19 de junio de 2015.

– Los INTERESADOS recurren señalando que sí habría analogías entre las parejas de hecho y los matrimonios, y por tanto entre la ruptura y el divorcio, por lo que tratándose de la vivienda familiar habitual cabría aplicar los criterios de las RR. de 9 septiembre 2015 o la R. 4 mayo 2016.

– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral:

1) Pues el Ppio. de Legalidad del Art 3º LH impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles, y aunque el propio Centro Directivo ha admitido la inscripción de Convenios Reguladores de divorcio relativos a fincas privativas o en pro indiviso, siempre que constituyan la vivienda familiar habitual, tal doctrina no implica que –a efectos de inscripción- se admita el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes, adquiridos en ausencia de todo régimen conyugal;

2) Además, añade la DGRN que mientras las operaciones relativas a la guarda y custodia de hijos menores deben ser objeto de autorización o aprobación judicial, las operaciones de liquidación de la comunidad de bienes existentes entre los padres NO REQUIEREN tal habilitación.

3) Por ello, y volviendo al citado Ppio de Legalidad y titulación formal, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por 2 personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta –como tal extinción de pro indiviso– a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial.

Comentario: Acertada resolución que sigue los mismos criterios que la R. 24 octubre 2016, que rechaza que en el convenio regulador se formalice una declaración de Obra Nueva sobre finca de cónyuges divorciados, siendo lo procedente la asignación al adjudicatario simplemente del solar, y que posteriormente tal consorte otorgue la oportuna escritura. (ACM)

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439.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. EXCESOS DE CABIDA GRANDES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sepúlveda a inscribir un acta notarial de finalización de expediente de rectificación.

Hechos: Se tramita ante notario un expediente para rectificación de la descripción de una finca, que finaliza con la declaración de la notoriedad de la descripción correcta de la finca que pasa de tener 475 m2 a más de 1283 m2. El Catastro refleja una superficie de 1252 m2.

El registrador suspende la inscripción pues entiende que ese aumento de cabida encubre una inmatriculación, y además que la superficie no coincide con la del Catastro.

La interesada recurre y alega que se han cumplido escrupulosamente los trámites legales a seguir en ese expediente y que no hay ninguna inmatriculación sino la corrección de un error previo.

La DGRN estima el recurso. Admite que por este tipo de expedientes puede rectificarse la descripción de las fincas y que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 LH.

Sin embargo, el registrador puede rechazar la inscripción si tiene dudas, pero dichas dudas han de estar basadas en criterios objetivos tales como que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caso la sola mención a la magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos (que no son fijos) no pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

En cuanto a la coincidencia de la superficie rectificada con la del Catastro, si no coincide con el Catastro, debe de aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa que ha de cumplir los requisitos exigidos por la Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

COMENTARIO: El notario titula a esta Acta “de Notoriedad” y así lo repite la DGRN. Sin embargo en este tipo de expedientes inmobiliarios encomendados al notario y anteriormente al Poder Judicial, por su propia naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria en el ámbito inmobiliario no tiene por objeto, pienso, la declaración notarial de estimar acreditada notoriedad de lo que constituye su objeto (acreditación de la correcta descripción de una finca, de la titularidad de un bien a efectos de la inmatriculación o de la reanudación del tracto)  sino la declaración de autoridad del notario competente de estimar justificado el objeto de la misma, que presupone un examen jurídico de la cuestión y un juicio personal desligado de que la situación jurídica o fáctica sea notoria o no; a dicha declaración la norma le confiere la virtualidad de ser un medio adecuado para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación pretendida, salvo los supuestos de duda debidamente justificados por el registrador. (AFS)

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441.** TRACTO SUCESIVO. TÍTULOS INTERMEDIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Fuengirola nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos:

a) Se presenta en el registro una escritura de compraventa en la que el transmitente trae su causa de una escritura de herencia de número de protocolo inmediatamente anterior a la venta, que fue presentada en el Registro antes que la venta pero cuyo asiento de presentación, al no subsanarse los defectos advertidos por el registrador, fue objeto de cancelación por caducidad.

b) Con posterioridad a la venta, se presentó un mandamiento ordenado la anotación de la demanda, como medida cautelar, en la que se solicita la nulidad del testamento.

c) Finalmente, vuelve a presentarse la escritura de herencia, subsanados los defectos advertidos y acreditado el cumplimiento de las cuestiones fiscales.

El registrador, suspende la inscripción con la prioridad derivada de su asiento de presentación al considerar que no cabe subsanar la falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de herencia presentada en tercer lugar al impedirlo el principio de prioridad por estar presentado con anterioridad a la misma un título contradictorio de  anotación de demanda.

El recurrente, por su parte hace referencia a la doctrina de la Dirección General recogida en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual de una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, así como de las normas hipotecarias vigentes, se debe de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

Decisión: La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación de registrador.

Para ello, en primer lugar hace un resumen del problema que se plantea en el recurso: si puede tenerse en cuenta un documento presentado posteriormente (la escritura de herencia), para reconstruir el tracto de otro presentado con anterioridad (la escritura de venta), cuando entre medias hay un título contradictorio, en este caso, un mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda reclamando la nulidad del testamento.

Considera nuestro Centro Directivo que la cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, expuesta anteriormente y alegada por el recurrente.

Considera que la última Resolución sobre el particular -de 8 de marzo de 2016– sostiene la tesis apuntada en base a los siguientes argumentos:

  1. En primer lugar, que la rígida aplicación de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Sin que de lo anterior se puede deducir que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal.
  2. En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad.

– En cuanto al primero, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior. Este precepto es esencial para la resolución del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensión del despacho del documento y no su denegación.

– En cuanto al segundo, también modaliza el principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentación, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente (escritura de compraventa) determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (escritura de herencia), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado.

Conclusión: En el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanatorio (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.  (MGV)

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442.* LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 17 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de Castro del Río, relativa a la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios.

Hechos:

Se presenta en el registro una  instancia por la que se solicita la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios, no constituida formalmente, de conformidad con lo establecido por el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Se acompaña  un escrito que manifestaba ser un acta de junta general extraordinaria de dicha comunidad de propietarios, así como un plano de una serie de parcelas sin constar su autoría, ni acreditar su autenticidad, y copia de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de agosto de 2014.

Registralmente la finca costa descrita como de naturaleza rústica, formada por una parcela de tierra y constando su titularidad a favor de veintiséis propietarios en régimen de comunidad ordinaria, sin que resulte la existencia de parcelas o fincas independientes o régimen alguno de correlación entre los condóminos.

El registrador, suspende la inscripción del documento, pues según establece el artículo 415 del RH, serán diligenciados los libros de actas de las juntas de las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, siendo competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo que considera que ni de la documentación aportada ni de los asientos del Registro se deduce la existencia de ninguno de los supuestos previstos en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal a los que resulte aplicable el indicado artículo 17 de dicha Ley, que permita la diligencia del libro de actas a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte  entiende subsumible dicha comunidad  en el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a un complejo inmobiliario, ya que los propietarios lo son de parcelas, como describe el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no el 17, y los mismos poseen como elemento común un camino que comparten y mantienen. Esto es lo que la doctrina ha venido a llamar «Propiedad Horizontal Tumbada» y que es perfectamente incardinable en la inscripción que se solicita de conformidad al art. 415 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso; para ello comienza haciendo referencia al origen de esta función de los registradores, que fue  la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, la que  reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

 Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas:

– La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla,

– y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido de forma amplia a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto  inscritas, o como  no inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

Por tanto, el criterio general es que  basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo, ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pero al  no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

 En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

 Si bien, Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Pero esto no es lo ocurre  en el supuesto de hecho planteado  en que la finca es rústica y  no está integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas.(MGV)

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443.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL. ART. 105 RH.

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación practicada por el registrador de la propiedad de A Coruña nº 6, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Una Finca figura inscrita a favor de «Progalsaga Coruña, S.L.», que no ha sido parte en el procedimiento. Se presenta mandamiento de embargo de una finca dirigido contra el deudor LMGR. Tres días después sentencia firme por la que se condena entre otros a don L. M. G. R., como autor responsable de un delito de insolvencia punible; y se declara «la nulidad de la escritura pública nº 1.681 del protocolo de 2010 del Notario de A Coruña Juan Cora Guerreiro, con el fin de que los bienes inmuebles objeto de la misma (…) se restituyan al patrimonio del deudor L. M. G. R. a disposición de sus acreedores».

El registrador califica el primer documento, que es objeto del presente recurso, resolviendo no practicar la anotación solicitada por no constar inscrita la finca a nombre del embargado, don L. M. G. R., sino a nombre de la mercantil «Progalsaga Coruña, S.L.», en virtud de la misma escritura que después es declarada nula.

La Dirección admite que es cierto que cuando se presenta el primer mandamiento de embargo las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento; y que por el principio de tracto sucesivo procede denegar toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral; pero que también es doctrina reiterada que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación, lo que significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de realizar una más acertada calificación. El principio de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, queda modalizado los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad, de modo que el art. 105 RH prescribe que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del art 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable. Por tanto este art. al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. El criterio del art. citado además ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del art. 629.2 LEC, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». En consecuencia, y sin perjuicio de la calificación de la sentencia por la que se reintegran las fincas a nombre del deudor demandado procede el despacho, previa su calificación por el registrador, del testimonio de la sentencia presentado como título que subsana el incumplimiento del tracto que ha sido recogido en la nota de calificación. (MN)

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445.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SEGUNDA COPIA POR SER ERRÓNEA LA PRIMERA

Resolución de 18 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fraga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa junto con una diligencia de subsanación.

Hechos: Se inscribe una compraventa, en base a una copia autorizada, de la que resulta que se transmiten dos terceras partes de una finca. Posteriormente se anotan dos embargos sobre la cuota no transmitida de uno de los vendedores. Finalmente se presenta una segunda copia con diligencia de subsanación de la que resulta que hubo un error en la primera copia que se subsana, ya que contrastada con la matriz lo que se transmitía era la totalidad de la finca.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que el procedimiento para la rectificación de dichos asientos ya practicados es el establecido en el citado artículo 40 apartado d) LH, pues no se trata de error material o de concepto dado que no se ha producido un traslado equivocado a los libros del Registro de algún dato del título inscrito sino de defecto del título inscrito cuyo desacuerdo o inexactitud solo puede ser rectificado por la expedición de la copia correcta pero con consentimiento de los titulares registrales que han inscrito su derecho y además con los titulares de los derechos de embargo.

Los interesados recurren y alegan que conforme al artículo 40, a) LH no es preciso notificar ni obtener el consentimiento de nadie para la inscripción de la rectificación, ni tampoco el de los titulares del embargo que no se verán afectados por esta rectificación.

La DGRN estima el recurso. Comienza señalando la presunción de veracidad de la copia notarial y la posibilidad de rectificarla el notario por sí solo conforme al artículo 243 del Reglamento Notarial. No se trata por tanto de un supuesto de rectificación de la matriz recogido en el artículo 153 RN. Por tanto el consentimiento para la inscripción de la compraventa de los interesados en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados.

En cuanto al consentimiento de los titulares de derechos previamente inscritos (anotaciones de embargo) la rectificación de la inscripción no puede perjudicarles, por lo que no se necesita su consentimiento (artículo 40 in fine LH).(AFS)

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446.** RECTIFICACIÓN DE ERROR EN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. MERA INSTANCIA. OBRA NUEVA.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación de un documento privado.

Supuesto de hecho. Mediante documento privado se pretende la rectificación de la inscripción de un proyecto de reparcelación, derivado de un error, según la recurrente, cometido en el expediente administrativo. El error se produce porque una edificación que constaba declarada en una parcela de origen no fue incluida en las fincas de resultado adjudicadas a su propietaria, sino en otra finca registral en la que no existe físicamente y que es adjudicada e inscrita a favor de otra persona.

¿Procede la rectificación solicitada? NO

Doctrina de la DGRN.

1 Si el error en el asiento proviene de la tramitación de un expediente administrativo no procede la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisa rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible.

2 En tales casos se puede rectificar el asiento mediante la rectificación del título administrativo que lo causó, por medio de nueva resolución de la Administración dictada en el correspondiente expediente rectificador seguido de acuerdo con las leyes (R. de 30 de julio de 2015 y arts. 102 y ss de la entonces vigente Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y 109 de la nueva Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

3 Para tal rectificación no será necesario, inexcusablemente y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará un expediente meramente rectificador en el que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas (por ejemplo, apartado 3 del artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto).

Comentario. El principio básico de nuestro sistema registral es que la rectificación de los asientos del Registro exige, como norma general, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria dictada en procedimiento en que haya participado oportunamente dicho titular (cfr. artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria). Ahora bien, no supone alteración de tal principio básico el que se puedan producir rectificaciones de asientos causados en virtud de título administrativo cuando, por ser erróneo, dicho título es rectificado por resolución administrativa dictada en el procedimiento legalmente previsto y en el que haya intervenido (o tenido posibilidad de intervenir), en su caso, el titular registral si dicha intervención se precisa.

Conclusión. Tras reiterar la DGRN su doctrina sobre la rectificación de los errores materiales y de concepto, concluye diciendo que no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que «resulten claramente de la misma», sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada y por tanto, no constituyendo, en este caso, supuesto que permita la extensión del asiento de presentación de un documento privado, conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 3 de la Ley (JAR).

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447.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Supuesto de hecho. Se cuestionan con ocasión de la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario varias cuestiones, procedimentales y sustantivas: I Cómputo de los plazos administrativos. II Notificación de la calificación entre notarios y registradores. III Interposición del recurso gubernativo. IV Intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios.

Doctrina de la DGRN.

I CÓMPUTO DE LOS PLAZOS ADMINISTRATIVOS.

Caso planteado: La calificación registral se notificó el día 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones). El recurso se interpuso mediante escrito remitido por correo certificado que tuvo su entrada en el Registro de la Propiedad el día 22 de julio de 2016, pero que se presentó en la oficina del Servicio de Correos el día 21 de julio de 2016 –último día del plazo–.

¿Se ha presentado el recurso en plazo? SI, según se razona en los apartados siguientes.

Solución: El cómputo de los plazos fijados por meses o años ha de hacerse conforme al artículo 5 CC, de fecha a fecha, siguiendo un criterio unificado y general que resulta más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. Lo que interesa es dejar claramente fijados los días inicial y final que se deben tener en cuenta: el día inicial es el siguiente al de la notificación o publicación, mientras que el día final coincide con el correlativo mensual de dicha notificación o publicación.

Resolución: “Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. (…) Es indudable, por tanto, que el «dies a quo» del cómputo no puede ser el mismo día en que se ha notificado la calificación, sino el siguiente, pero según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de esta Dirección General la (fecha) del vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la notificación, de manera que el día final debe coincidir con el de la notificación del acto impugnado”.

II NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ENTRE NOTARIOS Y REGISTRADORES.

Notificación a los particulares: la notificación de la calificación ha de ser por correo certificado con acuse de recibo salvo que los interesados hubieran consentido la notificación electrónica.

Respecto del notario valdrá la notificación telemática siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta. (Arts. 248.3 y 322.2.º LH y STS de 20 de septiembre de 2011).

III INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

“El recurso se entiende correctamente interpuesto si se presenta por vía administrativa (Correos u otros órganos públicos competentes) el último día de plazo, aunque acceda al Registro de la Propiedad correspondiente días después (párrafo tercero del artículo 327 de la Ley Hipotecaria y artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente cuando se interpuso el recurso); sin perjuicio de que no pueda prorrogarse el asiento de presentación del documento calificado, por impedirlo el párrafo cuarto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si en el ínterin hubiera caducado (Resoluciones de 2 de julio de 2011 y 3 de junio, 22 de julio y 20 de noviembre de 2013)”.

IV INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Caso planteado: Se discute si la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a las escrituras públicas otorgadas antes de dicho fallo.

Resolución: “La cláusula que recoja intereses moratorios que excedan de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, deberá ser denegada ya que ese parámetro ha sido fijado expresamente por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad por razones de seguridad jurídica con efectos «ex tunc”.

Efectividad de la Sentencia en el tiempo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción.

¿Este criterio supone que la Sentencia tiene efectos retroactivos? NO. Las sentencias no tienen eficacia retroactiva en sentido propio, sino que lo que hacen es interpretar normas vigentes cuyo sentido fijan, de tal manera que ese pasa a ser el significado que les corresponde desde que se promulgaron. El principio de irretroactividad opera respecto de las leyes y la jurisprudencia pero no respecto de la doctrina que las interpreta (Resolución de 21 de marzo de 2013), la cual puede tener en consideración la realidad social del tiempo en que aquellas deben ser aplicadas (artículo 3 del Código Civil).

Aplicación en la esfera extrajudicial de las sentencias que declaran abusivas cláusulas de los préstamos o créditos hipotecario. ¿Necesariamente debe estar inscrita la sentencia en el Registro de Condiciones generales de Contratación? NO

Respecto a casos planteados con calificaciones registrales, la doctrina de esta Dirección General (RR.DGRN de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015), le permite rechazar la inscripción de tales cláusulas: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores. b) No obstante, a falta de tal inscripción, es necesario que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario. c) Cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (respecto de los intereses moratorios en su ámbito concreto de aplicación fijado por el Tribunal Supremo), con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013.

Nulidad de cláusula e inscripción parcial.

1 Efectos de la declaración de abusividad. La declaración de abusividad de una cláusula supone (i) que se tenga por no puesta, (ii) con mantenimiento del contrato en los demás extremos si fuera posible su subsistencia sin la misma –artículos 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios–,  (iii) con imposibilidad de moderación o integración porque la abusividad se impone coactivamente al profesional como una sanción, con la consecuencia que, por ejemplo, en la materia de intereses moratorios que ahora nos ocupa, le impide cobrar nada en absoluto por tal concepto indemnizatorio.

2 Inscripción parcial. En cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (RR. de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).

En caso de suspensión del asiento registral, el préstamo seguirá operando entre las partes en sus mismos términos, lo único que ocurre es que carecerá de garantía hipotecaria. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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448.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES MORATORIOS: APLICACIÓN RETROACTIVA DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

De igual contenido que la inmediatamente anterior comentada. (JAR)

Ver artículo de Joaquín Zejalbo sobre la retroactividad de la Jurisprudencia

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450.* CANCELACIÓN DE EMBARGO. FIRMEZA Y CLARIDAD DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2, por la que se suspende la cancelación de un embargo.

Hechos:

Se presenta en el registro  una Sentencia por la que se declara la nulidad de un procedimiento de apremio que fue objeto de anotación preventiva en el año 1993.

Dicho procedimiento, finalizó con la realización forzosa y adjudicación del bien embargado, causando la correspondiente inscripción de la venta pública y la cancelación de la anotación de la que traía causa en el año 1998, quedando la finca inscrita en favor de persona distinta de los ahora demandados en la sentencia de nulidad.

 En ejecución de dicha sentencia se acompaña un auto aclaratorio de la misma, así como diligencia de ordenación, que se considera como «firme a efectos registrales» en el que se aclara la firmeza de la sentencia y del auto a los que complementa, y se insta al registrador  a la práctica de la «anotación interesada».

 El  registrador competente suspende la práctica del asiento solicitado alegando en su nota de   calificación tres defectos:

  1. Que existen dudas sobre la firmeza de la resolución recaída pues aunque se dice que es “firme a efectos registrales” el mandamiento consta expedido antes del transcurso del plazo para la interposición del recurso, considerando además que la firmeza de una resolución judicial es un concepto unitario y univoco para el ordenamiento jurídico en su conjunto, no existiendo un concepto de “firmeza a efectos registrales” distinto de su concepto procesal “estricto sensu”.
  2. Por otro lado, alega dudas sobre el asiento registral a practicar ya que el mandamiento se refiere indistintamente a la inscripción de lo contenido en el fallo de la sentencia y del auto cuando éstos no acuerdan la práctica de inscripción
  3. Y que la anotación de embargo que anula la Sentencia se encuentra cancelada como consecuencia de su ejecución y la finca inscrita a nombre de persona distinta de los demandados y que no han intervenido en el procedimiento ahora tramitado.

El recurrente, por su parte, fundamenta sus alegaciones basándose en documentos que no fueron aportados a la hora de presentar el título para su calificación, sino que han sido incorporados al tiempo de la presentación del escrito de recurso.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Lo primero que hace nuestro Centro Directivo es recordar que  a tenor de lo que dispone   el artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso sólo puede versar sobre los pronunciamientos señalados por el registrador en su nota de calificación y en atención a las circunstancias contenidas en el título presentados para la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no se puede tener en cuenta en el momento de elaborar esta Resolución.

En relación al primer defecto señalado por el registrador y teniendo en cuenta los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera que la firmeza de los pronunciamientos judiciales no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido.

En cuanto al segundo de los defectos relativo a la naturaleza y claridad de la documentación complementaria aportada en la que nos encontramos  una resolución judicial emitida por el secretario ordenando la práctica de la «anotación interesada» de todo punto diferente al asiento que en verdad corresponda practicar( de cancelación) considera que tal discrepancia entre  la naturaleza y eficacia que existe  entre ambos  asientos, en ningún caso  puede ser salvada por la labor interpretadora del registrador. Por lo que declara que es necesario que se aclare el tipo de asiento a practicar.

Y finalmente en cuanto al último defecto considera la Dirección General que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero  el registrador tiene, sobre las mismas, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Y debido a las exigencias del principio de tracto sucesivo se debe denegar la inscripción solicitada ya que  el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual  titular registral de la finca afectado por la pretensión  que ahora se pretende  reflejar en el Registro. Por lo que el defecto debe ser mantenido.

Conclusión:

Esta situación se hubiera podido evitar si el demandante de la nulidad del embargo hubiera protegido sus intereses solicitando una anotación de demanda ya que en el caso contrario no puede producir efecto alguno frente a un nuevo titular registral, ajeno al  proceso, debiendo  entablar las acciones que correspondan contra dicho titular registral en un nuevo procedimiento dirigido contra él. (MGV)

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451.*** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS.

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Una nota de calificación se notificó telemáticamente al notario el 21 de junio de 2016. De acuerdo con el art. 326 LH el plazo para la interposición del recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por tanto presentado el recurso el día 23 de julio ha de rechazarse por extemporáneo 

En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación, que las noticias que tiene de la misma son sólo por referencias de terceros, y de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:02:30 horas. Interpretando teleológicamente los arts 248.3 y 322.2.º LH el TS, en Sentencia de 20 de septiembre de 2011 –– que confirma la sentencia de 19 de diciembre de 2007 de la Audiencia Provincial de Valencia, reconoce la admisibilidad de la notificación al notario, por vía telemática, de la calificación negativa. Señala el TS que la relación entre registradores y notarios es distinta de la mantenida por aquéllos con los particulares y debe estar presidida por los principios de lealtad y colaboración institucional, de suerte que no puede rechazarse la notificación de la calificación por vía telemática, si previamente se admite ésta como medio de presentación de los documentos notariales en el Registro. Añadiendo que, además, esa admisibilidad se desprende de la remisión que el art 322 LH hace al artículo 58 Ley de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, pues cuando el primero de dichos preceptos dice que la notificación telemática sólo será válida cuando previamente el interesado la haya aceptado, hay que entender que éste interesado es exclusivamente el particular (que puede que ni siquiera disponga de medios técnicos para recibir comunicaciones telemáticas), pero no el notario (que sí está obligado a disponer de dichos medios), respecto del cual valdrá este tipo de notificación siempre que quede constancia de la misma, con indicación del destinatario de la notificación y el contenido de ésta, debiendo incorporarse al expediente la correspondiente acreditación de dichos datos. (MN) 

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454.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO, NO HABIENDO MENORES

Resolución de 20 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada nº 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Se plantea la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar en un convenio de divorcio que carece de un plazo o término específico que concrete su duración.

La recurrente alega que la Ley 5/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven, sólo es de aplicación cuando existen hijos menores de edad, y que en el momento del divorcio, año 2009, era de aplicación el CC; además, la R de 20 de febrero de 2004, reconoció expresamente que no es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso. 

La Dirección analiza, recordando anteriores resoluciones, la naturaleza del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Lo clasifica como derecho de carácter familiar, ajeno a la tradicional distinción entre derechos reales y de crédito, lo que impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo.

Con carácter general el derecho de uso familiar para ser inscribible debe tener trascendencia a terceros y debe configurarse con expresión concreta de las facultades que integra, identificación de sus titulares, temporalidad –aunque no sea necesario la fijación de un día certus, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el CC Catalán, art. 233.20– y además debe establecerse un mandato expreso de inscripción –principio de especialidad.

No obstante, dado su peculiar régimen jurídico, su carácter temporal ha de matizarse: la STS de 18 de mayo de 2015, que refiriéndose al art. 96 CC dice expresamente  “que en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Esta es una regla taxativa, que no permite interpretaciones temporales limitadoras. Incluso el pacto de los progenitores deberá ser examinado por el juez para evitar que se pueda producir este perjuicio. El principio que aparece protegido en esta disposición es el del interés del menor, que requiere alimentos que deben prestarse por el titular de la patria potestad, y entre los alimentos se encuentra la habitación (art. 142 CC); por ello los ordenamientos jurídicos españoles que han regulado la atribución del uso en los casos de crisis matrimonial o de crisis de convivencia, han adoptado esta regla (así, expresamente, el art. 233-20.1 CCCat). La atribución del uso de la vivienda familiar, es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien”.

A su vez las STS de 29 de mayo de 2015, reiterada por la de 21 de julio de 2016, dice, por su parte, que: … distingue los dos párrafos del art. 96 CC en relación a la atribución de la vivienda y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «la atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor del párrafo 3.º del artículo 96 CC, que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección». La mayoría de edad alcanzada por los hijos a quienes se atribuyó el uso, marido y mujer ante este derecho, enfrentándose uno y otro a una nueva situación que tiene necesariamente en cuenta, no el derecho preferente que resulta de la medida complementaria de guarda y custodia, sino el interés de superior protección, que a partir de entonces justifiquen, y por un tiempo determinado. Y es que, adquirida la mayoría de edad por los hijos, tal variación objetiva hace cesar el criterio de atribución automática del uso de la vivienda que el artículo 96 establece a falta de acuerdo entre los cónyuges, y cabe plantearse de nuevo el tema de su asignación, pudiendo ambos cónyuges instar un régimen distinto del que fue asignación inicialmente fijado por la minoría de edad de los hijos, en concurrencia con otras circunstancias sobrevenidas. 

En el caso, la atribución del uso de la vivienda sin limitación temporal alguna, vulnera lo dispuesto en el art. 96.3 …. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial un diferente tratamiento del derecho de uso cuando existen hijos menores, -que no permite explícitas limitaciones temporales-, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Y aunque la Ley 5/2011 de la Generalitat (art 6) establece que, en todo caso, la atribución de la vivienda familiar tendrá carácter temporal, y la autoridad judicial fijará el período máximo de uso) no es aplicable temporalmente al supuesto planteado (D.Trans 2ª) conforme a la doctrina jurisprudencial antes expuesta es clara la indefinición temporal por lo que se confirma el defecto ya que se atribuye a la esposa el derecho de uso, al amparo del art 96.3 CC, es decir, no habiendo hijos menores, que pudieran justificar la procedencia de ausencia de expresa limitación temporal. (MN)

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455.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN VIVIENDA HABITUAL POR EL 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo nº 4 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación expedidos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados se dicta decreto de adjudicación de una finca registral que constituía la vivienda habitual del ejecutado. La referida finca, conforme a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se adjudicó al banco actor por un importe equivalente al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de tasación, dado que no hubo postores en la subasta y que lo adeudado no alcanzaba el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de dicho valor, aunque sí que excede del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, quedando en consecuencia un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor.

La registradora, suspende la inscripción ya que al ser la finca el domicilio habitual del ejecutado, no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al setenta por ciento de su valorde tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje (como ocurre en el presente caso), entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación (artículos 670.4.2 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 6.ª de la misma Ley, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo).

El recurrente considera que se ha cumplido con exactitud lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no es competencia de la registradora revisar el criterio interpretativo recogido en el decreto de adjudicación.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora  considerando que la cuestión debatida es idéntica a la abordada por la misma en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

En primer lugar hace referencia a si el registrador tiene competencia para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución directa, respondiendo en sentido afirmativo ya que  los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firme, pero no por ello quedan  excluidas de la calificación registral  las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).

La Dirección General considera  que la inscripción de la hipoteca es uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Por su parte la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación(art 682 LEC), son elementos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de la hipoteca sobre los cuales girará posteriormente la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para evaluar si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria, por ello entiende que el registrador puede y debe calificar si el efectivo importe de la adjudicación de la finca en el procedimiento dese acomoda a lo previsto en la Ley de enjuiciamiento Civil.

A continuación se centra en el supuesto del presente caso en el que la subasta queda desierta por falta de licitadores, tratándose de la vivienda habitual del ejecutado y en la que la adjudicación se ha realizado al 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de tasación.

Nuestro Centro Directivo considera que en base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil  la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, asimismo se ha de atender  al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual,  y concluyen que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. Ya que si se atiende a la literalidad del precepto podría ocurrir como en el caso del expediente que por ser la deuda inferior al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}del valor de la subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y seguir existiendo un saldo a su favor o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual. (MGV)

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456.* CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 21 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 6, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad. 

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. En la constitución de la misma se dispuso, para la cuenta de crédito garantizada, un plazo de duración de un año prorrogabletácitamente a su vencimiento por períodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación. En la cláusula segunda, se dijo que esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de la escritura, prorrogables por dos años más. La hipoteca se constituyó mediante escritura autorizada el día 27 de enero de 2006 habiendo transcurrido el plazo estipulado.

La registradora suspende la cancelación considerando que no ha transcurrido el plazo de 20 años señalado para la prescripción de la acción hipotecaria por el art 128LH, más otro año señalado por el párrafo 5º del art 82 de la Ley Hipotecaria. Llega a la conclusión  que el plazo de ocho años prorrogables por dos más no es el plazo de caducidad del derecho de hipoteca, sino que es un plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo pactada, plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del día del vencimiento, son las únicas que quedan garantizadas por la hipoteca constituida.

 El interesado, recurrente, entiende  que sí, que está diferenciado el plazo de la cuenta especial objeto de la hipoteca de máximo (un año prorrogable tácitamente a su vencimiento por periodos sucesivos e iguales, salvo que medie denuncia expresa de una de las partes con quince días de antelación, es decir, hasta el 27 de enero de 2011) y el plazo de caducidad de la hipoteca ocho años prorrogables por dos más.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora para ello comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que nada impide que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.

 Si bien reconoce que no siempre es fácil decidir si  el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata  únicamente de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

En los casos de caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultar aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que permite la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. Que  sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa  por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Ya que en el caso contrario  debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, para lo que es  necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

 En el caso que nos ocupa nuestro Centro Directivo afirma  que se diferencia claramente entre el plazo de duración de la cuenta de crédito, un año prorrogable hasta el 27 de enero de 2011  y, por otro lado se señala que «esta constitución de hipoteca se hace por un plazo de ocho años, a contar de la fecha de esta escritura, prorrogable por dos años…», que debe entenderse referido a la duración de la hipoteca misma, por lo que considera que el recurso debe ser estimado.  (MGV)

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457.*** CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. CARGAS PREFERENTES AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida nº 1 a practicar una nota marginal ordenada por un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho. Se sigue en el Juzgado procedimiento de ejecución de títulos judiciales contra la mercantil Megacris SL, a cuyas resultas se practicó anotación preventiva de embargo sobre una finca registral el día 3 de marzo de 2014. Sobre dicha finca ya constaba registrada anteriormente una hipoteca a favor de «Financial Business Angels, SA» en garantía de un crédito abierto concedido a la entidad «Megacris, SL», respondiendo de 480.000 euros de principal, y 48.000 euros para costas y gastos.

El mandamiento cuya calificación es objeto de recurso transcribe una diligencia de ordenación del letrado de la Administración de Justicia en la que consta que, al amparo de lo dispuesto en el número 2 del art. 654 de la LEC y art. 144 de la LH, se acuerda remitir mandamiento al Registro de la Propiedad ordenando la cancelación de tal carga hipotecaria, haciendo constar que el importe del crédito garantizado con dicha hipoteca es “0”. Este dato se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad como nota marginal, en la que deberá constar que el posible adjudicatario en la subasta del bien embargado no asume el cargo de tal hipoteca de máximo.

La registradora acuerda suspender la práctica de la nota marginal solicitada «por el defecto subsanable de no acreditarse, mediante la correspondiente documentación suscrita por la representante de la entidad acreedora hipotecaria, y con facultades suficientes para cancelar hipotecas, o testimonio judicial de la propia documentación».

Doctrina de la DGRN.

La Resolución reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la extensión de la calificación registral de documentos judiciales, la cual, por conocida, sólo reseñamos muy brevemente. Presenta más interés su didáctico razonamiento sobre el desenvolvimiento de las cargas preferentes en el procedimiento ejecutivo ordinario, que se resume más extensamente.

I CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

1 Doctrina: El registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. Por tanto, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario le permite calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

2 Fundamento: reitera como fundamentos los artículos 24 CE, art. 20 LH, art. 522 LECivil, la STS (Sala Primera) de 21 de octubre de 2013, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y la STC número 266/2015, de 14 de diciembre (Sala Segunda).

3 Solución del caso: no puede imputarse a la registradora una extralimitación en su función de calificación del mandamiento que ha dado lugar a la nota objeto de recurso, en tanto el defecto por ella alegado encuentra su fundamento en el principio de tracto sucesivo y en la adecuada intervención en el procedimiento de la entidad titular del derecho real de hipoteca que se vería afectado por la práctica de la nota marginal pretendida. 

II EJECUCIÓN ORDINARIA DE BIENES EMBARGADOS y CARGAS PREFERENTES.

1Necesidad de la tasación: En la ejecución ordinaria de bienes constituye trámite esencial la tasación de la finca, pues, a diferencia de lo que sucede en la ejecución directa de bienes hipotecados, que ya constan tasados desde el mismo momento en que se inscribe la hipoteca (art. 682.2.1.º LH), en la ejecución ordinaria esto no sucede (art. 637 LECivil).

2 Deudas preferentes y valoración de los bienes: Puede ocurrir que sobre los bienes embargados objeto de ejecución consten inscritas o anotadas cargas anteriores y preferentes a la anotación del embargo que causa la ejecución, por lo que resulta lógico el interés del ejecutante en conocer el estado actual que presentan los créditos garantizados preferentemente, es decir, cuánto se debe al día de la fecha.

Esto es así porque, cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución, que saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Por tanto, si el valor de las cargas anteriores es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

3Procedimiento a seguir para conocer el estado actual de los créditos preferentes: El letrado de la Administración de Justicia ha de seguir el procedimiento previsto en el artículo 657 LECivil y dirigirá oficios a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

 Según cual sea la contestación, y haya o no acuerdo, se resolverá directamente por el Letrado o habrá una vista ante el Tribunal. En el caso de que los titulares de tales créditos no contesten“se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente” (Art.657 3º LECivil).

En el presente caso, la entidad titular del derecho real de hipoteca, que ha sido requerida para que manifestase el importe de su crédito, no ha atendido a dicho requerimiento y, en consecuencia, no ha comparecido en el procedimiento, por lo que, alega el recurrente, ha de tenérsele por confesa y debe considerarse adecuadamente prestado su consentimiento conforme al artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4 Solución de la DGRN:

A Conviene recordar que para cancelar una hipoteca sin el consentimiento de su titular se requiere, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una sentencia firme dictada en un procedimiento declarativo seguido contra dicho titular registral, y que si dicho acreedor hipotecario demandado no comparece se observan todas las garantías que prevé la Ley Rituaria para las situaciones de rebeldía.

B Sin embargo, ahora se pretende obtener no la cancelación de la hipoteca sino la constancia de que el saldo actual es cero euros, en virtud de un mandamiento librado en un procedimiento de apremio en el que no ha comparecido el titular de la referida hipoteca.

C Especialmente debe tenerse en cuenta, además, que en el presente expediente, la hipoteca preferente se ha constituido en garantía de un crédito abierto, cuyo saldo al día de hoy puede ser «cero», pero ello no es impedimento para que la finca siga respondiendo de unas obligaciones que aunque todavía no hayan nacido, nazcan en un futuro, dentro del plazo de vigencia del crédito abierto.

D Por ello, para el posible postor en la subasta puede resultar perturbador indicar que el saldo es «cero» haciendo pujas por importe superior, sin «descontar» ninguna cantidad. Debe, por tanto, prevalecer, en el presente caso, la protección de un derecho (hipoteca en garantía de una cuenta de crédito) que figura inscrito a favor de una determinada entidad.

Especial consideración debe darse a la circunstancia de que la minoración de valor que publica la nota marginal no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.

En consecuencia, desestima el recurso. (JAR)

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458.*** REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE RESTO SIN PORCIÓN EXPROPIADA NO INSCRITA. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia en la que se adjudica a la heredera una finca de 17.484 m2, en la que se indica que dicha superficie es la que resulta tras la expropiación de una parte que no ha accedido al registro, ya que éste proclama una cabida de 28.458 m2 y, según el certificado catastral, la misma tiene una superficie de 16.784 m2. Tras de una primera calificación negativa del registrador, se suspende la inscripción de la finca adjudicada de 17.484 m2, así como también suspende la de la otra escritura complementaria de la primera, formalizada para subsanar aquélla.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura de adjudicación de herencia de la finca de 17.484 m2, y su complementaria, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación georreferenciada tanto de la porción expropiada como la del resto.
  • No es inscribible la representación gráfica de la finca que se incorpora en el título, al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio de Alicante.

Notario: Interpuesto recurso por la heredera adjudicataria, contra la suspensión de la inscripción por los defectos alegados, quien hace constar que ignora las coordenadas de la porción expropiada por la Administración, que es la única responsable y titular de dicha porción, sin que la actuación irregular de ésta y sus consecuencias puedan recaer sobre la recurrente, y siendo además informado, dicho recurso, en tal sentido por el notario autorizante, que indica que la expropiación de llevó a cabo hace más de 10 años,  y reitera que no tiene sentido ni se pueden aportar las georreferencias de la “porción pendiente de segregar” (o sea la expropiada), por cuando esta segregación ha sido impuesta, le genera al particular indefensión y le obliga a llevar a cabo y soportar el coste de un dato de difícil obtención.

Doctrina de la Dirección General: Revoca los dos defectos alegados por el registrador:

1).- En cuanto a la exigencia de la georreferenciación de la porción segregada y expropiada, se remite al contenido del art 9 de la LH, conforme al cual la representación gráfica es preceptiva siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

Como ya afirmaron las Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, pero en este caso, nos encontramos con la necesidad de inscribir una finca resto tras una segregación que no ha tenido acceso registral, por ello (Rs 14 enero de 2013) no se precisa inscribir una segregación no inscrita para disminuir la superficie de la finca matriz, ya que el art 47 del RH permite el acceso de las segregaciones de una finca en diferentes momentos temporales.

Por tanto, en estos casos sólo deben aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica de la porción que se presente a inscribir, en cada momento (sea la porción resto o segregada), sin que se pueda exigir la representación gráfica de otras porcionesque  no son objeto del título ni se pretende su inscripción y ello por aplicación, como digo, del art 47 del RH que indica “que se hará constar la descripción de la porción restante “cuando fuere posible”.

El defecto debe ser revocado ya que es posible inscribir la porción resto, tras la expropiación, si se aporta su representación gráfica, incorporable al folio registral.

Se ha omitido sin embargo hacer constar que la diferencia entre la superficie de la descripción literaria y la gráfica catastral es inferior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, por lo que no se puede impedir la inscripción de la representación gráfica (RS 8 junio 2016)

2).- Por lo que hace al defecto relativo a un desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral del Municipio (Alicante) ello no impide la inscripción de la representación gráfica de la finca. El tratamiento de estos desplazamientos está previsto en la RS Conjunta de la DGRN y DGC de 25 octubre 2015 que dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador, junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. En el presente expediente, no consta ninguna representación alternativa que derive de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, sino que el registrador se limita en su calificación a poner de manifiesto la existencia de un desplazamiento generalizado, sin que éste resulte justificado técnica ni gráficamente en tal nota de calificación. Además y conforme al 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral.

COMENTARIO: La presente RS resuelve los siguientes dos problemas:

En primer lugar: Expropiada o segregada una porción de finca con anterioridad, sin que la misma haya tenido acceso al registro, es posible adjudicar e inscribir la finca resto o la segregada, o varias fincas segregadas, en diferentes momentos temporales y formalizadas en diferentes títulos; y por otro lado, la única referencia gráfica que debe aportarse, es únicamente la relativa a la porción que sea objeto de inscripción, en cada momento, sin que se pueda exigir dicha representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título a inscribir ahora. Se aplica aquí el artículo 47 del RH que señala que se hará constar la descripción de la porción restante o sea las no inscritas (comprendida su representación gráfica) “cuando fuere posible”. La imposibilidad debe valorarse de forma objetiva y podrá entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse.

En segundo lugar: No se puede calificar por el registrador un posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no puede revisar de oficio dicha cartografía, ya que la Rs Conjunta de la DGRN y DG del Catastro de 26 octubre de 2015 dispone que “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de  un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.” Sin embargo, aquí parece que se hace referencia a casos concretos de desplazamientos (una finca determinada, una parcelación o conjunto urbanístico). La cuestión más grave es qué ocurre cuando al desplazamiento afecta a la totalidad o a porciones importantes del Catastro de un Municipio, como parece ocurrir en Alicante. Ver artículo de Antonio Jiménez Clar. (JLN)

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460.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Osuna, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio aprobado por sentencia judicial.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio se liquidan los bienes gananciales y se declaran diversas obras nuevas sobre algunas de las fincas inventariadas, siendo una de ellas la destinada a vivienda familiar.

¿Es el convenio regulador aprobado judicialmente el vehículo formal idóneo para inscribir declaraciones de obra nueva? NO, incluso aunque una de las viviendas sea el domicilio familiar.

Solución de la DGRN.

La declaración de obra nueva se puede configurar como un acto de administración mediante el que se incorpora al Registro la descripción de una construcción.

La declaración de obra nueva no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, sino que será el adjudicatario de la finca, tras la liquidación de los gananciales, quien, en escritura pública, que es el título ordinario para ello, deba, si así lo desea, otorgar la declaración de obra nueva, pues la inscripción de la obra nueva es un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa.

Comentario.

1 El artículo 3 LH enumera como títulos públicos inscribibles los documentos notariales, judiciales y administrativos. Sin embargo, no cabe elegir indistintamente unos u otros documentos públicos, pues el acto o negocio jurídico -título material-que se documenta exigirá una u otra forma documental según que la competencia funcional esté atribuida a una u otra función pública (judicial, administrativa o notarial).

2 La doctrina de la DGRN sobre el contenido del convenio regulador en cuanto título inscribible se ha venido perfilando en los últimos años con carácter expansivo, siendo criterios rectores de su doctrina los que en la presente Resolución se recuerdan: (i) los acuerdos con transcendencia inmobiliaria contenidos en un convenio regulador serán inscribibles cuando se encuentren dentro del contenido propio del convenio conforme a lo previsto en el artículo 90 de nuestro Código Civil. (ii) En este sentido el convenio es título inscribible cuando se refiere a la liquidación del haber conyugal, ya sea derivado de un régimen de comunidad o de separación de bienes, e incluso a actos o negocios relativos a bienes privativos cuando ello suponga un requisito esencial para esa absoluta y completa liquidación del haber conyugal; y en el mismo sentido, las adjudicaciones o derechos de uso relativos a la vivienda habitual.

3 Sin embargo, no cabe que el convenio sea título hábil para la inscripción de la declaración de obra nueva, pues tal declaración no es necesaria para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial. Por ello, será la escritura pública otorgada por el adjudicatario el título hábil para documentar dicha declaración, correspondiendo a notarios y registradores en el ámbito de sus respectivas competencias controlar el cumplimiento de los requisitos previstos por la legislación sectorial.  (JAR).

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461.*** PODER GENERAL Y DONACIÓN. MANDATO EXPRESO.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 34 a inscribir una escritura de donación.

Hechos: Utilizando un poder general de una madre a un hijo, con facultades de donar y autocontratar, el poderdante se otorga una donación de un inmueble a sí mismo. El notario emite un juicio de suficiencia favorable del poder.

La registradora considera que el juicio de suficiencia del notario sobre el poder es incongruente, a la vista de la doctrina contenida en la sentencia del TS de fecha 6 de Noviembre de 2013, ya que el poder está concedido con carácter genérico, con relación a bienes de todas clases, sin que, en consecuencia, se designen específicamente los bienes sobre los que el apoderado puede actuar. 

El interesado recurre y alega que la registradora está obviando el juicio de suficiencia notarial y que dos años antes inscribió otra donación usando el mismo poder.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por señalar la diferencia entre poder (de ámbito externo, facultades del apoderado con relación a terceros) y mandato (de ámbito interno, instrucción del mandante a mandatario) pues son realidades jurídicas diferenciadas. Sólo en el caso de que la representación tenga su origen en un contrato de mandato se habla de mandato representativo, figura en la que el mandato-contrato va unido a la representación.

También señala que es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo según la cual en el caso de realización de actos de riguroso dominio es necesario mandato expreso pero no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, siendo suficiente que se refiera genéricamente a los bienes del poderdante.

Añade que el TS ha admitido varias veces la validez del poder general para efectuar donaciones y añade que no se exige para su validez un poder especial con determinación del objeto a donar y del sujeto donatario, cautelas que adopta el Código Civil italiano. Será el apoderado quien puede elegir tanto al donatario como el bien que se dona, de modo que se origina una donación perfecta y sólo revocable conforme a las reglas generales de la misma, pues el consentimiento del poderdante se entiende prestado con el del representante.

Concluye que los poderes generales para donar son válidos, así como las donaciones hechas en uso de dichos poderes. Cuestión diferente es que en cada caso concreto el mandatario apoderado no haya seguido las instrucciones del mandante y se haya extralimitado de su mandato, pero dicha circunstancia no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador sino por los tribunales que actúan con una función correctora de abuso de poder en casos concretos. Tal circunstancia no puede impedir que «ex ante», en el ámbito de la actuación de notarios y registradores, se apliquen las normas de Derecho positivo sobre la materia y que los poderes generales, incluso con facultades para donar, puedan otorgarse y ejecutarse sin necesidad de que especifique la persona del donatario o el bien que se dona (AFS)

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462.*** SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Hechos: Una entidad bancaria otorga un poder para vender determinado inmueble al apoderado 1, que posteriormente subapodera en favor del apoderado 2. Ahora el apoderado 2 en uso del poder conferido eleva a público un contrato privado de compraventa. El notario autorizante de la compraventa emite un juicio positivo de suficiencia de las facultades del apoderado 2 y reseña dicho subpoder en la escritura.

El registrador considera que existen dos defectos: que el notario no ha reseñado las facultades del apoderado 1 luego subpoderdante y, (cuando finalmente se le aporta en el Registro copia autorizada de dicho poder 1), que el subpoderdante no tenía facultades para subapoderar en favor del apoderado 2, pues, consultado el Registro Mercantil, se trata de un poder de ámbito mercantil por lo que tenía que estar expresamente facultado para ello y hay incongruencia en el juicio notarial de suficiencia. Dicha calificación es confirmada por el registrador sustituto.

El notario autorizante recurre y alega que el notario no tiene que tener a la vista y por tanto reseñar las facultades conferidas al apoderado del poder 1 puesto que ya la notaria autorizante del subpoder emitió un juicio de suficiencia en base al poder 1 que se le exhibió y que reclamar todos los poderes anteriores supone una quiebra del juicio de suficiencia notarial y de la seguridad del tráfico jurídico. En cuanto al segundo defecto, además de reiterar que existe juicio de suficiencia notarial del subpoder y de entender que el registrador se excede de sus funciones,  señala que el poder inicial, aun emitido por una entidad bancaria, es un poder de carácter civil ( y por ello es posible subapoderar si no hay prohibición expresa), ya que no se refiere a ningún acto de comercio (operación típica bancaria) sino a la venta de un inmueble, y cita en su apoyo una Resolución de 11 de Junio de 2004.

La DGRN revoca los dos defectos. En cuanto al primero sintetiza su doctrina y del TS en que el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.

En los casos de sucesivos apoderamientos, como en el presente, es suficiente la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y la de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, y que se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado . No es necesario por el contrario  que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que éste exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder.

Respecto del segundo defecto, analiza en primer lugar el alcance de la calificación del registrador en relación con la congruencia del juicio de suficiencia notarial señalando que ello sólo es posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso facultan al registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al notario. Entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.

En el presente caso admite que el registrador puede calificar si  es congruente o no el juicio notarial por erróneo por las razones que constan en la calificación. Sin embargo concluye que no hay tal error ni por tanto incongruencia pues para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 del Código de Comercio requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. En el presente caso la venta aislada de inmuebles no es acto de comercio pues las entidades bancarias tienen un objeto social exclusivo y por tanto el poder es de carácter civil y es de aplicación el artículo 1721 CC. Añade que en el presente caso al elevar a público un documento privado nos encontramos ante un acto debido, y no un acto de enajenación propiamente dicho y por tanto no hay acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del Código Civil y de obligado cumplimiento.

COMENTARIO: En resumen, no hay que exhibir al notario la cadena de poderes previos ni emitir juicio de suficiencia sobre los mismos, pero sí tienen que ser reseñados en la escritura sus principales datos identificativos (notario autorizante, fecha, otorgantes y su cargo, en su caso). La calificación registral de la congruencia del juicio de suficiencia notarial es posible pero está limitada a supuestos de errores palmarios y no autorizan para reinterpretar las facultades del apoderado de modo diferente que el notario, que asume en exclusiva la responsabilidad de su juicio. (AFS) 

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463.() SUBAPODERAMIENTO. CARÁCTER MERCANTIL O CIVIL. RESEÑA DE LA CADENA DE PODERES PREVIOS. CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 25 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga nº 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 462. (AFS)

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464.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO

Resolución de 24 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo administrativo. 

Hechos:

Son hechos que debemos de  tener en cuenta para el estudio de este expediente los siguientes:

 – La finca registral en cuestión, figura inscrita a favor de la  entidad 1 adquirida  por título de donación de la entidad 2, esta, a su vez la adquirió por donación de unos hermanos, quienes la adquirieron de su padre, quien se reservó la facultad de disposición de los bienes donados, sin necesidad de obtener consentimiento de los donatarios en todas las sucesivas transmisiones.

 – Durante el período de tiempo en que la finca estuvo a nombre de la entidad 2 se extendió una anotación preventiva de embargo administrativo con fecha 7 de marzo de 2014.

 – El actual titular (entidad 1) interpone recurso por no haberse cancelado dicha anotación al tiempo de la inscripción de esta última donación.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que no es posible cancelar la anotación preventiva de embargo para lo que comienza haciendo un análisis de la figura jurídica ante la que nos encontramos que es la donación con reserva de la facultad de disposición regulada en el artículo 639 del Código Civil.

Nuestro Centro Directivo declara que ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria  en la que el donatario adquiere la propiedad de los bienes y podrá transmitirlos a terceros si bien quedando sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que estuvieren protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley hipotecaria).

En base a lo anterior es posible practicar anotaciones de embargo sobre un bien donado sujeto a la facultad del artículo 639 del Código Civil aunque pudiera quedar extinguida en el caso de resolverse el derecho del propietario. En estos casos el  anotante conocerá  que el derecho embargado es claudicante ya que  la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad.

También sería posible inscribir una nueva donación exigiendo la intervención del acreedor favorecido por el embargo dado que, al extinguirse el derecho del donatario gravado con la reserva de la facultad de disposición, ha desaparecido el objeto de la traba, por lo que la posterior ejecución, caso de efectuarse, resultara infructuosa.

Con tales cautelas se evitaría  que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de  terceros que hayan anotado o inscrito su derecho. Y además, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, deberá poner en conocimiento de la administración ejecutante, la inscripción practicada.

Aparte de lo anterior, la cancelación del embargo solo puede tener lugar en la forma establecida por la ley, ya que fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva –artículo 86 de la Ley Hipotecaria– las practicadas en virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelarán sino por una resolución firme que ordenará el juez o tribunal cuando sea procedente –artículo 83 de la Ley Hipotecaria– o en su caso por consentimiento del titular registral. (MGV)

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465.*** CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS A LA PARTICIÓN. EXCEPCIONES. TESTAMENTO PARTICIONAL.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Padrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado.

Hechos: Mediante escritura pública don E. I. S. (viudo de la causante), doña M. R. I. P. (hija de la causante) y doña N. R. I. (nieta legataria de la causante e hija de la anterior compareciente), otorgaron escritura de aceptación, adjudicación parcial de herencia y entrega de legado causados por el óbito de doña P. P. S. No concurre al otorgamiento de la citada escritura un segundo hijo de la causante, llamado don J. M. I. P. que ha sido instituido como heredero de la misma junto con su hermana doña M. R. I. P.

En el testamento de la causante, interesa reseñar a los efectos de este expediente las cláusulas siguientes: Lega a su cónyuge el usufructo universal y vitalicio de la herencia; dispone que «instituye herederos universales a sus hijos J. M. y M. R., y en virtud de la facultad que le otorga el artículo 1056 del Código Civil y concordantes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, distribuye sus bienes en la siguiente forma adjudicando a) A su hijo J. M. las siguientes fincas… b) A su hija R. las siguientes fincas…», (se describen cada una de las fincas adjudicadas de forma completa y dando un valor para cada una de ellas). Se hace un legado a su nieta doña N. R. I. de unas fincas que se describen también de forma completa y se valoran. Se dispone que «en el resto de los bienes de la herencia, si los hubiese, corresponderán a su hija M. R.». Por último, «declara ser su voluntad que se tenga en cuenta al efectuar el inventario y avalúo de la herencia, la finca que su hijo J. M. recibió, en donación, autorizada por…», (datos de protocolo). Se sustituyó a los herederos y legatarios nombrados por sus respectivos descendientes. La finca objeto de este expediente es de carácter ganancial de la causante.

Nota de Calificación.- Es necesaria la concurrencia de D. J. M. heredero que no lo hizo porque debe intervenir en la liquidación de gananciales ya que es una operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido. En la liquidación de gananciales es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención del cónyuge sobreviviente y todos los herederos, como son: el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1.396, 1.397 y 1.398 CC), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1.399 a 1.403, 1.405 y 1.410 CC) y la división y adjudicación (artículos 1.404 y 1.406 y siguientes CC). Sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

Además, de conformidad con las DGRN en sus resoluciones de 1 de agosto y 12 de septiembre de 2012, 8 de enero de 2014 y 3 de marzo de 2015, tratándose de varios herederos, a efectos registrales se exige, para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, que deben completarse por todos los ellos las operaciones particionales omitidas por el testador. En este caso sería necesaria su intervención para llevar a cabo el inventario y avalúo definitivos de la herencia ya que la causante, en la cláusula sexta de su testamento, se remite, expresamente, al posterior inventario y avalúo que se realice, al efecto de señalar que habrá de tenerse en cuenta en los mismos la finca que en vida donó a su hijo D. J. M. Pero, además, en las citadas resoluciones la DGRN también establecen que, habiendo varios herederos, en la operación de liquidación, y antes de proceder a las adjudicaciones, ha de quedar perfectamente clarificada la posición de cada uno de ellos respecto de las deudas hereditarias, ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados y también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden.

Dirección General.– Recuerda que la regla general de la concurrencia de todos los herederos a la partición, tiene excepciones en las que no es precisa la misma: que haya sido hecha por el testador la partición –1056 del CC–, que haya sido hecha por contador partidor designado –1057 del CC– o incluso los casos especiales de la delegación de la facultad de mejorar del 831 del CC.

Primera cuestión: En el supuesto de este expediente debemos dilucidar si nos encontramos ante un auténtico testamento particional o no. A la partición por el testador se refiere el artículo 1056 CC y La Ley de Derecho Civil de Galicia, en su artículo 273 dispone: «El testador podrá hacer la partición de la herencia o realizar adjudicaciones de bienes y derechos determinados, sin perjuicio de las legítimas». El Centro Directivo diferencia la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, e implica la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique.

La STS de 7 de septiembre de 1998, ha establecido como principio general pero no exento de matizaciones, que para la distinción entre partición y operaciones particionales –normas para la partición– «existe una regla de oro consistente en que si el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo…) hay una verdadera partición hecha por el testador, pero cuando no ocurre así, surge la figura de las «normas particionales», a través de las cuales el testador se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen los bienes en pago de su haber a los herederos que mencione». También en este sentido, las STS de 7 de septiembre de 1993 y 15 de julio de 2006. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la STS de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». El derecho gallego recoge expresamente esta distinción en el artículo 273. Vid también Resolución de 1 de agosto de 2012.

En el testamento objeto de estudio hay una institución de herederos a favor de los hijos de la causante y se formula una partición hecha por el testador en la que concurren todas y cada una de las fases de inventario, avalúo, y adjudicación de bienes. Solo falta que la liquidación la misma no puede verificarse sino hasta la apertura de la sucesión ya que no se conocen hasta ese momento la totalidad de las deudas líquidas. Incluso en la disposición final del testamento, se hace una adjudicación de los bienes que quedaran sin incluir en el inventario, a favor de la hija doña M. R. I. P. Existe una partición realizada por el testador y se pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos.

La segunda cuestión, recogida como primer defecto en la calificación, es la de adjudicar en la partición hecha en el testamento bienes de carácter ganancial. La Dirección General señala que tratándose de una sucesión de causante sujeto a Derecho Civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. Además, del conjunto de la regulación gallega en materia sucesoria resulta la voluntad legislativa de evitar situaciones de bloqueo derivadas de la no concurrencia de algún heredero o legitimario a la partición, lo que se traduce en la inclusión y desarrollo de figuras como la partición de los herederos por mayoría, auténtica excepción al carácter unánime de la partición; del refuerzo de la eficacia de los actos particionales realizados por los testadores, especialmente si son cónyuges, a los que se permite, partir conjuntamente, aunque testen por separado, y satisfacer la legítima de los hijos con bienes solo de uno de ellos (artículo 282 de la LDCG), y hacerlo con independencia del origen de los bienes (276 de la LDCG), o que el cónyuge sobreviviente atribuya eficacia a la partición conjunta, que puede incluir bienes comunes, tras el fallecimiento del otro cónyuge, mediante actos de atribución dispositiva inter-vivos (artículo 277 de la LDCG).

Este mismo espíritu se refleja en la regulación especial de la disposición testamentaria de bienes gananciales o de su participación en los mismos por uno de los cónyuges. Los artículos 205 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia recogen las reglas de la disposición de bienes gananciales: –si se dispone por entero de un bien ganancial, la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuere adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales –en cuyo caso hay que esperar a esa liquidación de gananciales– y en otro caso, el valor que tuviera al fallecimiento del testador. – si se adjudica o lega el derecho que corresponde al testador en un bien ganancial, la disposición se entenderá referida solo a la mitad de su valor, pero no obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien, «1º cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten» o «si ambos cónyuges hubieran realizado la disposición de forma coincidente y ambas herencias estuvieren deferidas». Así pues, en el caso de disposición de la cosa ganancial, cabe que se extienda a la totalidad de la misma por adjudicación a la herencia en la liquidación de gananciales; y en la de disposición de los derechos sobre la cosa ganancial se extendería a la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos.

Centrados en el supuesto de este expediente, tenemos que en el testamento se adjudican a la heredera «todos los derechos que corresponden a la testadora en la finca…». En consecuencia nos encontramos en el caso de adjudicación del derecho que corresponde a la testadora en un bien ganancial y el efecto es el de que se entiende referida a la mitad de su valor y siendo que presta su consentimiento el cónyuge superviviente, a la mitad indivisa de la finca. Intervienen en esa liquidación el viudo y la heredera adjudicataria del resto de los bienes, pero no concurre el otro heredero, que aun cuando no es adjudicatario de los bienes que ahora se inventarían en la escritura objeto del expediente, tiene ciertos intereses dignos de protección tales como determinación de haberes líquidos que resultan del avalúo de los bienes gananciales, y la coordinación de créditos y débitos entre bienes privativos y comunes. Pero hay que tener en cuenta que en el testamento se hace una adjudicación final de los bienes que restaran a favor de su hija doña M. R. I. P., por lo que esta asumiría el resultado negativo de esa coordinación de créditos-deudas. Además, los términos del artículo 207 de la LDCG, son claros: la disposición o adjudicación de los derechos que corresponden a la testadora sobre un bien ganancial se entenderán referidos a la mitad de su valor y se concreta en la mitad indivisa por consentimiento del cónyuge supérstite o sus herederos. Ocurre, que de esta forma se ha liquidado la sociedad de gananciales, esto es, la mitad indivisa al viudo y la otra mitad indivisa de la finca a la herencia parcial de doña M. R. I. P., a lo que consiente el viudo. Por lo tanto concurriendo este consentimiento del supérstite, reúne la exigencia del artículo 207: «No obstante, la disposición se entenderá referida a la mitad indivisa del bien. 1º Cuando el cónyuge sobreviviente o sus herederos lo acepten». Otra cosa es que posteriormente, dueños proindiviso de la finca el viudo y la hija heredera, hayan liquidado su comunidad en la forma que hayan tenido por conveniente.

La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación. (IES)

467.** OBRA NUEVA EN VIVIENDA AUTOPROMOVIDA CASTILLA LEÓN: ES OBLIGATORIO EL DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Hechos:

El hecho objeto de recurso consiste en una escritura por la que se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva terminada en la que se hace constar que se trata de una vivienda unifamiliar destinada al uso propio de autopromotor.

El registrador suspende la inscripción  por no acompañarse el libro de edificación telemático para ser archivado en el registro con el contenido del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y resolución conjunta de la DGC y de la DGRN de 26 de octubre de 2015.

 El recurrente, por su parte, considera   que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hay que ponerlo en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación y con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la que no exige el libro del edificio para edificaciones destinadas a uso propio del promotor.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

El Centro Directivo comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada sobre la exigencia del libro del edificio con la que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y  por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control  cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. No obstante esta doctrina tras los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha de ser sometida a revisión ya que  el artículo 202 señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca».

De este modo se añade un requisito para la  inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y para  todo tipo de edificación sean viviendas o industriales. Lo que queda  confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

La función del libro del edificio, en principio es ajena  al contenido estricto de la publicidad registral pero  el legislador de la reforma, aprovechando la  dinámica de la institución registral, impone como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. De este modo su contenido actualizado será accesible a los sucesivos interesados, propietarios, y sucesivos adquirentes

 Así se entiende que en la disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro 29 de octubre 2015  regule el formato informático del libro del edificio, el cual, se debe presentar en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Si bien nuestro Centro directivo declara que hay que distinguir entre normas de naturaleza registral, reguladoras  de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y las normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Así, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica  aplicable exima de dicho depósito.

En el caso que nos ocupa, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, del artículo 21 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda, no resulta que se exima de dicho depósito sino que por el contrario se establece su entrega al primer y sucesivos adquirentes, al presidente de la comunidad de propietarios, en su caso, y el depósito de libro “en los términos previstos en la normativa que resulte de aplicación”. (MGV)

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468.*** HIPOTECA. MODIFICACIÓN DE TIPO DE SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Balaguer, por la que suspende la inscripción de una escritura de modificación del tipo de tasación para subasta de una finca hipotecada.

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión planteada es determinar si para la inscribilidad del pacto de tasación de la finca a efectos de subasta es necesaria su aceptación por los titulares de las cargas intermedias anteriores a la novación que se pretende inscribir.

En el Registro consta una tasación de 326.000, después de la hipoteca un embargo a favor de BBVA y lo que se presenta es una subsanación de errores (no se dice de qué error) en que se fija el tipo de subasta de la finca hipotecada en 160.000 euros según tasación por entidad homologada de 210.000, reducción de valor no consentida por el BBVA. El registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento del titular intermedio y la DGRN revoca la nota.

SE ADMITE EL PACTO QUE REBAJA LA TASACIÓN.- La DGRN y la generalidad de la doctrina estiman que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de hipoteca para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso) pese a la ausencia de regulación en la LEC y a la pretendida “inmodificabilidad” del tipo de salida de la STS de 24 marzo 1993.

LAS DOS PREGUNTAS PARA RESOLVER EL PROBLEMA.- Para resolver la cuestión es necesario determinar [1] si la reducción del tipo de subasta es de tal carácter que afecta al rango registral de la hipoteca inscrita [2] o, en todo caso, si por implicar la constancia de tal valor en la inscripción, la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores, se hace necesario su consentimiento para su rectificación o novación.

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA.- La respuesta a la primera pregunta debe partir del rango como una cualidad jurídica o posición inherente a los derechos reales inscritos negociable y susceptible de posposiciónúnicamente cuando se altera el contenido propio del derecho real de que se trate.

CONTENIDO ESENCIAL DE LA HIPOTECA.- En lo tocante a la hipoteca, el contenido del derecho real viene constituido, en esencia [1] por la extensión objetiva de la misma en cuanto a la finca y sus accesorios, [2] por la responsabilidad hipotecaria en sus diferentes conceptos [3] y, por último, por la determinación de la relación jurídica garantizada, singularmente en los préstamos hipotecarios por sus condiciones financieras y de vencimiento anticipado (art. 12 LH), en cuanto delimita el contenido de la reclamación hipotecaria o fija los requisitos necesarios para que ésta se ponga en marcha.

NO FORMAN PARTE DEL CONTENIDO ESENCIAL.- Los pactos relativos a las acciones ejecutivas especiales, en la medida que la ejecución es posible por otros procedimientos y no son impuestos como requisito obligatorio para la constitución de la hipoteca, sino que constituyen un convenio voluntario de naturaleza procesal, no forman parte del contenido esencial del derecho real de hipoteca (STS 14 enero 1924 y Resolución de 29 febrero 2016) [la resolución de 12 setiembre 2014 afirma lo contrario], sin perjuicio de que puedan afectar a terceros en cuanto tienen transcendencia real y forman parte del contenido de la hipoteca entendido en un sentido amplio [tal vez con esta afirmación se pretende compatibilizar las afirmaciones contrarias de esta resolución y la de 12 de setiembre citada].

EFECTOS DE LAS NOVACIONES EN EL RANGO.- Es por ello por lo que el art. 4 de la Ley 2/1994, tras la reforma de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al tratar sobre la repercusión que las novaciones del préstamo hipotecario pueden tener en relación con el rango de la hipoteca, en su número 2 dispone que: «…las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) La ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. v) la prestación o modificación de las garantías personales»; y, por su parte, el número 3 señala que: «…las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso una alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores». Es decir, no se hace alusión alguna a los pactos específicos de los procedimientos de ejecución hipotecaria a que se refieren los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos al tipo o valor de la finca gravada a efectos de la subasta, precisamente por esa naturaleza procesal del pacto y ajena al rango hipotecario.

Estos párrafos del art. 4 de la Ley 2/1994 no son más que un desarrollo en el ámbito de los préstamos hipotecarios de los arts. 1203 y 1204 CC, según los cuales las obligaciones pueden modificarse por «la variación de su objeto o condiciones principales» (en este caso las recogidas en el apartado segundo del citado art. 4), lo que implicaría una mera novación modificativa, y sólo existirá una novación extintiva cuando «así se declara expresamente por las partes, o la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles», incompatibilidad que en el marco de los préstamo hipotecarios viene determinada, en caso de existir terceros registrales posteriores a la hipoteca cuyo préstamo garantizado es objeto de la modificación, por la eficacia erga omnes del contenido del derecho real inscrito (art. 38.I LH) y por el principio registral de que la novación [pero sólo lo nuevo] de cualquier derecho real (en este caso de la obligación hipotecaria) no surte efectos contra terceros que hayan inscrito o anotado sus derechos con anterioridad (arts. 32, 115 y 144 LH) [pero no necesitan su consentimiento para ser inscritos: si no tienen consentimiento la novación no les afectará, salvo en este caso que les afecta sin consentimiento].

Pero esta incompatibilidad ha sido precisada legalmente, en el ámbito de los préstamos hipotecarios por el apartado 3 del art. 4 Ley 2/1994 antes citado, el cual considera que sólo en dos supuestos la novación del préstamo hipotecario implica una pérdida de rango de la hipoteca inscrita y los términos concretos de esa pérdida. La determinación de cuáles son exactamente estos dos supuestos de novación no meramente modificativa y sus efectos sobre el rango hipotecario según criterio que hoy debe tenerse por consolidado de la Resolución de 14 mayo 2015 que los concreta al supuesto de «ampliación del capital cuando, además, [1] implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria [2] o exista una ampliación del plazo del préstamo» (simultánea, previa o posterior), y los efectos de la pérdida de rango «al incremento de la responsabilidad hipotecaria (descontada la recarga) o a la total ampliación [descontado el capital pendiente] del capital, respectivamente».

La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores.

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA.- En cuanto a la respuesta a la segunda pregunta, si la constancia del tipo de subasta en la inscripción de la hipoteca implica la atribución de algún derecho a los titulares de derechos reales o cargas posteriores que haga necesario su consentimiento para su rectificación o novación del mismos […]

Tras exponer la doctrina de procesalistas e hipotecaristas, los últimos concluyen que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por los titulares de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta.

ARGUMENTOS ADICIONALES SOBRE INNECESARIEDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.- Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del consentimiento de los titulares de cargas posteriores. El primero es que la modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca en un momento posterior a la constitución de la hipoteca cuando, por motivo de la larga duración del préstamo o crédito garantizado, se ha deteriorado o depreciado de tal manera la misma, que se ha producido una variación sustancial de su valor […]

El segundo aspecto es que esa nueva tasación, tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», es decir, tasación por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados.

Procede en consecuencia la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la calificación registral. (CB)

469.*** HIPOTECA A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: NO PRECISA FIJAR TIPO MÁXIMO POR INTERESES DE DEMORA. 

Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca. 

– HECHOS: Se presenta escritura de hipoteca (unilateral y de máximo) a favor de la AEAT en garantía de un aplazamiento tributario de una SA, y en cuanto a los intereses de demora parece que (el texto de la res no es muy claro en este punto) no solo NO se fija ningún tipo máximo, sino tampoco una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria para tales intereses, limitándose a mencionar que serán los legalmente procedan ex art 26 LGT (y arts 40, 48, 52, 56, 58 y 72-bis RGR y diversas Instrucciones AEAT).

– La REGISTRADORA (y también el registrador sustituto), califican negativamente por NO fijarse un tipo máximo para los intereses de demora, conforme al Ppio de determinación de los arts 12 y 114 LH y Art 219 RH.

– La SA recurre señalando que, habiendo intentado subsanar el defecto, la propia AEAT no permitió fijar ni quiso señalar tal tipo o cantidad máxima por intereses moratorios, alegando que su exigibilidad y limites vienen predeterminados directamente por la Ley, sin que la AAPP (a diferencia de bancos o particulares) tenga margen ni potestad alguna para negociar o variar el importe o cálculo de tales intereses, invocando para ello el Ppio de legalidad administrativa –y el de coordinación inter-administrativa, Registro-AAPP-.

– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:

1) Aunque es cierto que para garantizar intereses variables debe acudirse a la figura de la Hipoteca de máximo o seguridad y fijarse la cantidad máxima a reclamar por cada concepto (RR. de 26 y 31 de octubre 1984, R. 14 de enero 1991, RR. de 8 y 9 de febrero de 2001; y R. 31 de octubre de 2013)

2) Añade la DGRN que también ha admitido (en múltiples RR, la última de 9 de marzo de 2016) alguna excepción a este principio, como la hipoteca sobre vivienda habitual en garantía del préstamo concertado para su adquisición, que exige dejar a salvo, al definir la garantía por intereses de demora, el límite legal del triple del interés legal del dinero impuesto por el Aº 114-3 LH (incluso cabría pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca deje de tener la condición de vivienda habitual).

3)En conclusión: las hipotecas a favor de la AEAT no requieren fijación de un tipo máximo para los intereses de demora a efectos hipotecarios porque: a) está determinado por ley, el tipo de interés moratorio que en cada período se puede imponer al sujeto pasivo incumplidor –objetivamente referenciado al interés legal del dinero–, y b) la Administración no goza de la facultad de fijar un tipo concreto máximo que, en un momento determinado de la vida de la hipoteca, pudiera ser inferior al legalmente aplicable. (ACM)

470.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 27 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Hechos: En un testamento la testadora nombra herederos a quien la cuide, dependiendo de si fallecía en casa o en una institución. Ahora se otorga la escritura de herencia en favor de un hermano que se considera único heredero. Se aporta también acta de manifestaciones de los descendientes de los otros hermanos que reconocen que efectivamente dicho hermano fue el que la cuidó.

La registradora suspende la inscripción. Argumenta que no estamos ante un caso de interpretación integradora del testamento (por voluntad insuficientemente expresada del testador) sino ante una integración del testamento (pues el heredero es condicional) para lo que hay que acudir a medios externos: o bien acreditando la notoriedad, o bien probando los hechos documentalmente o bien mediante una decisión judicial.

El interesado señala que en el testamento la testadora designó nominativamente a tres hermanos nombrando heredero a aquel de ellos que la cuidare, y habiendo premuerto dos de ellos y reconocido por sus hijos que el tercero fue el que la cuidó queda integrada la voluntad de la testadora y acreditado quien es el único heredero.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que para probar el cumplimiento de la condición en el caso de los herederos condicionales es necesaria, de acuerdo con el artículo 82 RH  que considera aplicable al presente caso, un Acta de Notoriedad en la que el notario emita un juicio sobre la notoriedad de un hecho, en este caso el cumplimiento de la condición. El notario en este tipo de actas no da fe de la verdad del hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad pretendida conforme al artículo 209 RN, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

COMENTARIO: En el presente caso habría que acreditar en dicha Acta de notoriedad: que la causante falleció (y residió) en su domicilio (y no en una residencia o institución), que en su domicilio no la cuidó ningún tercero no familiar, y que la cuidó el hermano sobreviviente, ahora heredero; una vez concluidas esas pruebas el notario debe de emitir un juicio y declarar acreditada la notoriedad de esos hechos, de los que resultará en definitiva que el único heredero es el hermano otorgante de la escritura. (AFS)

 

472.*** DONACIÓN. FALTA DE RATIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN POR MANDATARIO VERBAL EN VIDA DEL DONANTE

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell nº 2 a inscribir una escritura de donación.

Supuesto de hecho: En escritura pública autorizada el día 10 de diciembre de 1987, dos cónyuges de vecindad civil catalana, casados en régimen de separación de bienes, donaron a una hija determinada finca, inscrita en el Registro de la Propiedad. En el mismo acto se aceptó la donación por mandatario verbal. El día 18 de febrero de 2015 falleció el marido donante y padre de la donataria. En escritura autorizada el día 9 de julio de 2015 –después del fallecimiento del padre donante–, la hija donataria ratificó dicha donación. Ahora se pretende inscribir el bien donado a nombre de la hija.

También resuelve la Resolución sobre su competencia para tratar de una materia en la que convergen cuestiones propias del Derecho civil catalán y del Código Civil.

¿Es inscribible la donación de la finca cuando la donataria, que fue representada por mandatario sin poder, ratifica la donación después del fallecimiento de uno de los donantes? NO.

Solución de la DGRN

1 La aceptación de la donación o la ratificación de la aceptación realizada sin poder o con extralimitación del poder no pueden tener lugar cuando el donante ha fallecido.

2 Sobre la competencia para resolver los recursos gubernativos, la Resolución afirma la competencia del Centro Directivo para conocer aquellos recursos en que la calificación impugnada o los argumentos del recurso se fundamentan además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán.

Comentario.

Se trata de una Resolución de contenido didáctico y de la que merecen destacarse, en breve resumen, los siguientes aspectos:

1 Sobre la forma de la donación de bienes inmuebles: la forma de las donaciones en general viene condicionada por el objeto donado (arts. 632 y 633 CC).

Tratándose de bienes inmuebles, la donación (y la aceptación si se hace separadamente) ha de constar en escritura pública, que es “requisito esencial, de validez (ad solemnitatem, ad sustantiam, ad constitutionem), como tiene destacado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 3 de maro de 1995).

Consecuencia de lo expuesto es que la donación de bienes inmuebles sin escritura pública  es ”inexistente por falta de un requisito esencial” (STS 25 de enero de 2007), de ahí que en tales casos no resulta aplicable lo establecido en el artículo 1279 CC (STS 10 de septiembre de 2007). Esta conclusión es predicable también para la aceptación de la donación hecha separada y posteriormente.

2 Tiempo de aceptación de la donación: la aceptación de la donación ha de hacerse obligatoriamente antes de la muerte del donante, pues, una vez fallecido, la aceptación será ineficaz (artículo 633, párrafo segundo, del Código Civil, y artículo 531-7 del Código civil catalán).

Este criterio es igualmente aplicable a la ratificación por el donatario de la aceptación formulada por quien no tenía poder para ello o poder insuficiente para.

3 Sobre el alcance de la retroactividad de la ratificación: destaca la Resolución que el efecto retroactivo de la ratificación tiene un doble límite: (I) Especial para la donación, porque, como se ha dicho, necesariamente la aceptación o la ratificación han de hacerse antes del fallecimiento del donante. (ii) General para cualquier ratificación, pues la retroactividad de sus efectos no puede perjudicar los derechos adquiridos en el tiempo que media entre la realización del acto y su ratificación. Por tanto, los efectos retroactivos ceden ante la preponderancia del derecho adquirido medio tempore. (JAR)

Ver Forma de la aceptación de la Donación, por Joaquín Zejalbo

473.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 2 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Roda, por la que se suspende la inscripción de un decreto judicial dimanante de un proceso de división de herencia.

Hechos: Seguido en el juzgado un procedimiento de división de patrimonios por herencia, sin oposición, se aprueba el cuaderno particional y se ordena su protocolización ante notario. Se presenta a inscripción testimonio judicial de dicho Decreto.

El registrador suspende la inscripción al no haberse protocolizado notarialmente el cuaderno particional conforme a lo dispuesto en el artículo 787.2 y 788 LEC y a lo ordenado por el letrado de la Administración de Justicia.

El interesado recurre alegando que son de aplicación a este caso los principios constitucionales de razonabilidad y proporcionalidad y el criterio de la DGRN en Resolución de 27 de Marzo de 2014 de que el testimonio judicial era documento suficiente para practicar la inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Argumenta que en el caso tratado en dicha Resolución de 2014 el juez ordenaba la inscripción directa, cosa que no ocurre en el presente caso en el que únicamente se ordena la protocolización notarial.

COMENTARIO.- En definitiva, el criterio de la DGRN es que salvo que se ordene expresamente la inscripción por el órgano judicial competente (antes Juez y ahora Letrado), el documento apto para la inscripción de las operaciones judiciales de división de patrimonios (herencias, liquidación de sociedad conyugal, etc..) es el Acta Notarial de Protocolización. (AFS)

475.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Lillo, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones mediante instancia privada.

Hechos: En 1986 se inscribe una hipoteca en garantía de 35 obligaciones con un plazo de vencimiento de 1 año, pero prorrogable otros 10 años más. Se presenta ahora una instancia en la que se solicita la cancelación por caducidad de dicha hipoteca. De dichas 35 obligaciones 15 fueron pagadas e inutilizadas con constancia en acta notarial, 15 motivaron un proceso de ejecución hipotecaria, y de las otras 5 se ignora su situación.

El registrador deniega la inscripción pues entiende que no ha caducado la hipoteca ya que el vencimiento final de las obligaciones tendría lugar en 1997, por lo que la caducidad no se produciría hasta 2018.

El interesado recurre y argumenta que ya se acreditó el impago mediante requerimiento de 1988 y subsiguiente proceso judicial, y que la hipoteca ha caducado por tanto en 2009.

La DGRN desestima el recurso computando los plazos igual que el registrador. Argumenta que en la hipoteca en garantía de varias obligaciones hay tantas hipotecas como obligaciones, que el ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión dada su igualdad de rango. Por tanto respecto de las 5 obligaciones cuya situación se ignora no se consumará el plazo de caducidad hasta 2018. (AFS)

476.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL CRÉDITO

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que acuerda suspender la anotación de un mandamiento de prórroga de una anotación preventiva de embargo.

Se plantea la posibilidad de practicar la prórroga de un embargo cuando no se ha hecho constar en el Registro la cesión del crédito del acreedor embargante, incumpliéndose según el Registrador elart. 20 LH. 

LaDirecciónrevoca la nota: A diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria,la anotación de embargo no es constitutivani supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino quepublica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución, por ello corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (art. 540 LEC) y no debe haber obstáculo para practicar la prórroga, ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas, ni para la inscripción de la adjudicación aunque sea a favor del cesionario. Por ello, a diferencia del procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, donde sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art 130 LH) y en el que la DG ha exigido la previa inscripción a favor del acreedor hipotecario en relación con la inscripción de la adjudicación, entiende queesta doctrina no es directamente aplicable respecto de las anotaciones preventivas de embargo, dadas las diferencias estructurales existentes entre el titular de un crédito hipotecario y el titular de una anotación preventiva de embargo(MN)

477.⇒⇒⇒ HIPOTECA. COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS. INTERÉS LEGAL DEL DINERO.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca. 

Hechos: Se trata de escritura por la que una mercantil constituye hipoteca a favor de otra entidad en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales, cuya deuda había asumido la hipotecante, asunción que fue consentida por el acreedor-vendedor.

La registradora acuerda no practicar la inscripción solicitada por garantizar la hipoteca intereses moratoriossin que exista un pactoconcreto relativo a su devengo.

Considerando que la regla general en el sistema registral español es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) exige una precisa determinación de éste, tanto en cuanto a su existencia, presente o futura, como a su cuantía y también de las obligaciones accesorias y/o complementarias que adicionalmente se pretendan garantizar, de tal manera que puede afirmarse que sin obligación pactada y determinada no puede existir hipoteca  y que no es posible la discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito.

El recurrente alega que los intereses de demora, a diferencia de los ordinarios o remuneratorios que se pactan como precio pagado por poder disponer de una cantidad de dinero en un momento de tiempo anterior a aquel otro en el que debe de ser devuelta, son una sanción derivada del incumplimiento por el obligado a pagar en un determinado instante temporal, por tanto nacen “ex lege” salvo pacto en contrario de las partes y por ello, no del contrato sino de una conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes.

Concluye argumentando que en una obligación pecuniaria (como lo es el pago de las cantidades aplazadas), la ausencia de pacto relativo a los intereses de demora no determina sino la voluntad de las partes de someterse al régimen legal subsidiario, consistente en la aplicación de intereses de demora para el caso de incumplimiento en tiempo por el deudor a un tipo igual a la del interés legal del dinero vigente en el momento en que deba verificarse el pago. Y alegar que la ausencia de pacto equivale a la voluntad de las partes de no aplicar intereses de demora a una eventual situación de incumplimiento es hacer una interpretación “contra legem” del art. 1.108 del Código Civil, y más tratándose de un negocio entre empresarios (sociedades de capital) y con causa onerosa.

Decisión: La DGRN acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Nuestro Centro Directivo, dando la razón a la registradora en cuanto a la regla general que rige en el sistema registral español basada en la accesoriedad de la hipoteca, considera que ésta le sería aplicable a la parte de la responsabilidad hipotecaria que garantiza la obligación de pagar intereses ordinarios o remuneratorios dado que los mismos derivan exclusivamente del contrato porque los préstamos o créditos pueden ser gratuitos o con pacto de pagar interés (artículos 1755 del Código Civil y 314 del Código de Comercio) y, por tanto, no será inscribible la garantía hipotecaria por intereses remuneratorios, si previamente no se ha pactado que la obligación principal garantizada los devengue, y no cabe tampoco que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés superior al estipulado o por un número de años mayor que el plazo de vencimiento convenido. Igualmente, para incluir una responsabilidad hipotecaria específica por una determinada comisión a pagar por el deudor, o por los gastos extrajudiciales de conservación de la finca hipoteca o que estén directamente vinculadas a la misma, que siendo de cuenta del prestatario hubieren sido anticipados por el acreedor, es preciso que dichas comisiones o anticipo de gastos vengan previamente determinados en el clausulado de la hipoteca.

Este criterio general no rige en el caso de los intereses de demora que nacen, no porque hayan sido pactados por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria (artículo 1108 del Código Civil).

En el ámbito de las hipotecas, esto implica que si las partes, no pactan la exclusión del devengo de intereses moratorios y tampoco señalan la cuantía de los mismos, el prestatario en caso de incumplimiento estará obligado a pagar los intereses moratorios correspondiente al interés legal del dinero fijado oficialmente cada año y, en consecuencia, tal obligación podrá ser garantizado con la hipoteca y de forma separada a el resto de conceptos garantizados con la misma.

La aplicación supletoria del artículo 1108 del Código Civil rige también en el ámbito de la normativa de protección de los consumidores cuando en la escritura de préstamo hipotecario no se hubieren pactado expresamente el devengo de tales intereses moratorios, si bien, en este ámbito  cuando se declara la  abusividad de una cláusula de intereses moratorios, el efecto que se produce es la no aplicación al consumidor de la cláusula abusiva de intereses de demora con mantenimiento del contrato en lo demás si ello fuera posible sin la misma.

Al supuesto objeto de nuestro recurso no le es aplicable la normativa de protección de consumidores ya que ni el acreedor ni el deudor son entidades dedicadas profesionalmente a la concesión de créditos sino al negocio inmobiliario y, además, la hipoteca se constituye en garantía del precio aplazado de una compraventa de participaciones sociales llevada a cabo por el acreedor-vendedor a favor de tres sociedades, deuda que ha sido asumida por la hipotecante de forma onerosa, habiendo consentido tal asunción el citado acreedor-vendedor.

Se puede concluir diciendo que el hecho de que el contrato de hipoteca no contenga un pacto específico relativo al devengo y cuantía de los intereses de demora -tampoco tiene ningún pacto que lo excluya ni expresa ni deductivamente-, bastaría para considerar que la voluntad de las partes es someterse al régimen legal subsidiario del artículo 1108 del Código Civil, consistente en la aplicación de intereses moratorios a un tipo igual al del interés legal del dinero.

Por ello, lo que nos viene a decir esta resolución es que una hipoteca pueda garantizar intereses de demora, como indemnización por el retraso en el pago de la obligación garantizada, y ello aunque no se pacte que la obligación principal los devengue y aunque no se establezca un tipo concreto para la demora, pues de forma subsidiaria será aplicable el interés legal del dinero anualmente establecido. (MGV)

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479.** HERENCIA. NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 3 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia . No se aporta referencia catastral de alguna de las fincas inventariadas.

El registrador suspende la inscripción pues considera que es obligatoria aportarla siempre, y además es imprescindible dicha referencia a efectos de identificar gráficamente la finca, verificar la concordancia de la finca catastral con la registral y hacer constar la referencia catastral en los folios de la finca registral. Fundamenta dicha exigibilidad en el artículo 38 de la Ley del Catastro y 170 del Reglamento Notarial.

La interesada recurre y argumenta que el artículo 44 de la Ley del Catastro expresamente señala que no es necesaria la referencia catastral ni para autorizar el documento notarial ni para la inscripción registral. El notario autorizante informa en igual sentido.

La DGRN revoca la calificación ante la claridad del citado artículo 44 de la Ley del Catastro. Concluye que no hay lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. (AFS)

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480.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DESPLAZAMIENTO PATOLÓGICO EN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN RESPONSABLE.

Resolución de 7 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Hechos: En el año 2005, se formaliza una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio de cuatro alturas, que se califica negativamente por el registrador, dado que no se había obtenido por el promotor el correspondiente seguro decenal, estimando, el promotor, que al ser un edificio destinado a su familia, no era preciso. Posteriormente, una vez transcurridos más de 10 años del otorgamiento anterior, se formaliza otra escritura complementaria de la primera (en la que, una vez transcurrido el plazo referido, se considera no ser necesaria la obtención de dicho seguro, lo que es aceptado por el registrador) y a la que se incorpora un certificado técnico, en el que se recoge la georreferenciación de la parcela y edificio referidos, e incluso de cada uno de los pisos, de acuerdo con el certificado del Catastro e incluso en formato GML.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura complementaria de la obra nueva y división horizontal anterior, que se presenta, junto con ésta, por considerar que:

  • Es preciso aportar la representación gráfica alternativa, tanto del suelo como de la obra nueva, ya que considera no inscribible la representación gráfica catastral de la finca que se incorpora al título (incluso en formato GML), al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio.
  • Falta la aportación de la licencia de primera ocupación.
  • Es preciso que el nuevo arquitecto (el que ha determinado la georreferenciación del edificio y la parcela) afirme que la obra concuerda con la realidad.
  • Y finalmente, debe aclararse si ha existido un cambio en el arquitecto director de la obra, ya que puede existir un cambio en dicho profesional, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación, por un arquitecto distinto del que consta en la licencia de obras, autor del certificado fin de obra del edificio.

Notario: Interpone el recurso contra la calificación anterior, en base a los siguientes argumentos:

  • En cuanto a la determinación de las coordenadas georreferenciales, hace constar que la escritura complementaria, cumple todos los requisitos exigidos, ya que concuerdan con el Catastro e incluso se han aportado las georreferencias en formato GML.
  • En cuanto a la exigencia de licencia de primera ocupación, hace constar que la misma debió solicitarse al tiempo de la primera escritura, pero no ahora, una vez transcurridos más de diez años de la conclusión del edificio, habiendo transcurrido el plazo de prescripción para cualquier posible infracción urbanística.
  • Que el arquitecto autor y director de la obra, ya hizo constar, en su día, el fin de la misma y la concordancia de la construcción con la licencia
  • Y que finalmente, indica que no hay cambio en cuanto al arquitecto director de la obra, que la dio por concluida y ajustada al proyecto, y que no hay problema en que sea otro profesional el que lleve a cabo la determinación de las georreferencias de la parcela y del edificio construido.

 DGNR: Revoca la calificación registral y sienta la siguiente doctrina:

1).- En primer lugar, el artículo 202 de la LH  de la LH establece que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica” y la RS de 25 octubre 2015 dictada por la DGRN y la DGC exigen “en caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro, las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas”. Dicha georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación deberá hacerse en el sistema oficial de la RS de 26 octubre de 2015 (UTM, sistema ETRS89)y no precisa ser aportada en formato GML, e incluso es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada, realizada sobre un plazo georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella”.

Cuando la parcela, sobre la que se edifica tiene determinadas sus georreferencias, el registrador puede comprobar que la superficie que el edificio ocupa en ella, “cabe” en la parcela, y tan sólo, cuando la parcela sobre la que se edifica, no está georreferenciada, en tales casos  (Rs 8 febrero, 19 abril, 9 de mayo y 5 julio 2016) puede ocurrir de que para que el registrador tenga la certeza de que la porción de suelo que ocupa la edificación, se encuentra dentro del perímetro de la parcela, se exija previa o simultáneamente la delimitación geográfica de la misma y su lista de coordenadas. Pero ello no exige un procedimiento especial.

Como en el caso del recurso, se demuestra que el edificio construido ocupa 159,95 m2 y la parcela 163,80 m2,  por lo que no cabe exigir unas coordenadas georreferenciadas alternativas del suelo y de la edificación, más en base a un desplazamiento patológico del Catastro en Alicante, pero sin alegar para ello duda alguna que justifique tal exigencia. Por tanto no estando justificadas las dudas que justifiquen la necesidad de la previa georreferenciación de la parcela, este defecto ha de ser revocado.

Por lo que hace al “desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral” la RS apartado 5 del punto 7º de la RS de la DGRN y DGC 26 octubre 2015 dice que “cuando se  inscriba la representación gráfica alternativa, derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro junto con los datos de inscripción correspondiente, a fin de incorporar los metadatos a la modificación catastral que se efectúe”. En consecuencia para que el registrador aprecie tal desplazamiento es preciso un técnico que así lo determine. Por tanto, este caso, donde no existe tal certificado técnico, debe considerarse válida e inscribible la representación gráfica catastral de la finca  y también las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

2).- En cuanto a la licencia de primera ocupación,  debe partirse del art. 28.1.b) de la Ley del Suelo 7/2015 de 30 de octubre que exige para la declaración de obra nueva terminada, el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias que garanticen que el edificio reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto según la ordenación urbanística y los requisitos de eficiencia energética. La ley aplicable es la ley 5/2014 de 25 de julio en cuyo artículo 214 dispone que están sujetos a “una declaración responsable”. Según la RS 28 junio 2016, el título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1.B de la Ley del Suelo, es en la Comunidad Valenciana “la declaración responsable del promotor o interesado, que es el documento suscrito por éste, acompañado de la documentación requerida, en el que aquel manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente, que dispone de la documentación que así lo acredita y se compromete  a mantener su cumplimiento durante el tiempo inherente al reconocimiento o ejercicio, requisitos que deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable”.

En este caso no se ha acreditado la existencia de la declaración responsable, pero no puede mantenerse el defecto, al exigirse una licencia de primera ocupación,cuando lo procedente sería la declaración responsable. Pero además dado el tiempo transcurrido desde la fecha de conclusión de la edificación, no procede en este momento exigir aquellas licencias o autorizaciones, ya que ha transcurrido el periodo de tiempo necesario para que la Administración pueda instar el restablecimiento de la legalidad urbanística (4 años), y no resulta del Registro la incoación de ningún expediente de infracción urbanística, por tanto no hay obstáculo para la inscripción de la obra nueva en los libros registrales. Queda revocado el defecto.

3).- En cuanto a la exigencia de que el arquitecto afirme que la obra concuerda con la realidad, según ley artículo 19 de la ley 3/2004 de 30 de junio,  de  Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, en la Comunidad Valenciana y atendiendo a esta ley y al artículo 28 de la Ley del Suelo, “para inscribir escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán “certificado expedido por técnico competente y acreditativa del ajusta de la edificación de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo”. Basta pues que el certificado, obrante en la escritura exprese que la descripción de la obra se ajusta al proyecto sin que sea necesario ninguna mención adicional, por lo que se revoca el defecto.

4).- En cuanto a la exigencia de que se aclare si ha existido un cambio en el profesional director de la obra, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación por técnico distinto del que consta en la licencia de obras, el artículo 202 de la LH no exige ahora para la inscripción de obras nuevas ningún requisito adicional, relativo a la forma o quién debe expedir dicho certificado, por lo que la DG ha interpretado este requisito de una manera amplia, en el modo en que pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de forma que pueden contenerse en una certificación catastral descriptiva y gráfica o en un certificado técnico, en formato GML u otro. Por tanto no es preciso que el certificado técnico deba ser suscrito por el mismo técnico que dirigió la obra o proyecto, con lo que el defecto debe ser también revocado.

RESUMEN DE LA RS ANTERIOR: 1) Salvo que el registrador tenga dudas fundadas respecto de las georreferencias de la parcela edificable o de la construcción, no puede exigir una representación gráfica alternativa, sino que debe aceptar la del Catastro. Tampoco se puede alegar por el registrador un desplazamiento del Catastro, en cuanto a la finca o la construcción, a menos que venga avalado por un técnico.  2).- En la Comunidad Valenciana lo procedente no es exigir la licencia de primera ocupación respecto de una edificación, sino que la ley 5/2014 de 25 de julio, lo que exige es una declaración responsable del promotor. 3).- No es correcta la exigencia de que un segundo arquitecto declare que la obra, que ya tiene formalizado el fin de obra por un arquitecto anterior, manifieste que se ajusta al proyecto, cuando ya lo hizo el arquitecto anterior. 4) Cabe que el certificado relativo a las georreferencias, bien de la parcela o del edificio se pueda llevarse a cabo por un profesional distinto del que formalizó el fin de obra. (JLN)

Ver trabajo de Antonio Jiménez Clar

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482.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD. PSEUDOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria. 

Hechos: Se trata de una instancia suscrita en nombre y representación de una mercantil por la que se solicita la cancelación de una condición resolutoria inscrita en una finca del Registro por proceder otras dos fincas registrales, como consecuencia de haber trascurrido el plazo de prescripción legalmente establecido en virtud del artículo 82 de la Ley Hipotecaria desde el fallecimiento de doña A.

Dicha condición tiene su origen en la disposición testamentaria hecha por unos cónyuges en la que instituye herederos por cuartas partes a sus cuatro hijos pero únicamente en usufructo vitalicio y por muerte de los mismos recaerá el pleno dominio de los bienes en que aquí son instituidos, en los hijos que respectivamente dejaren cada uno de ellos y le sobrevivan; y si alguno de sus nominados hijos muere sin descendientes legítimos, los bienes que en virtud de dicha institución hubieren usufructuado recaerán en pleno dominio en sus hermanos que le sobrevivan y en los descendientes legítimos de los fallecidos si hubieran dejado y que respectivamente sobrevivan al usufructuario, llevando en pleno dominio la descendencia del fallecido, la porción que a su padre o madre, según al que represente, le hubiera correspondido en el momento de la extinción del usufructo por muerte del hijo de los testadores que no deje descendientes.

 En los términos de esa disposición testamentaria, el usufructo vitalicio de las fincas registrales de procedencia fue adquirido por doña A por herencia y mejora de sus padres.

 Dicha señora renunció a este usufructo a favor de sus dos hijos, doña B y don C, y en el Registro constan inscritas estas fincas a nombre de éstos dos por mitad y proindiviso, a título de herencia, en pleno dominio, por extinción del usufructo, sujetas a la condición resolutoria en cuanto a la participación indivisa que a cada uno corresponda actualmente, a que los expresados dos hermanos, sean los únicos hijos de doña A al fallecimiento de la misma

El registrador suspende la inscripción al entender que únicamente pueden cancelarse por caducidad las condiciones resolutorias constituidas en garantía del pago del precio aplazado (82 párrafo quinto Ley hipotecaria; 1964 Código civil). Siendo, por tanto necesaria sentencia firme o una escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, salvo que el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (82 párrafos primero y segundo Ley hipotecaria).

El recurrente, por el contrario, considera que puede cancelarse por caducidad la condición resolutoria por haber transcurrido el plazo de prescripción previsto en la legislación civil aplicable, puesto que, habiendo fallecido la señora A el 20 de diciembre de 1980, ha transcurrido el mayor plazo de prescripción, treinta años, así como los cinco años establecidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Para llegar e esta conclusión considera que lo primero a analizar es la naturaleza jurídica de la carga o gravamen cuya cancelación se solicita.

Nuestro Centro Directivo, no lo considera una condición resolutoria en sentido propio, sino lo que la doctrina denomina «pseudousufructo testamentario», que se define como aquella institución testamentaria en usufructo vitalicio, en la cual se silencia la atribución de la nuda propiedad respecto a los bienes usufructuados, pese a designarse las personas a quienes corresponderán en pleno dominio dichos bienes una vez extinguido el usufructo, siempre y cuando vivan en el momento del fallecimiento del usufructuario, ya que solo en ese momento quedarán determinadas.

Para determinar el alcance de la cláusula testamentaria hace un repaso a los principios que han de regir la interpretación de las mismas llegando a la conclusión de que en el presente caso estamos ante un llamamiento directo en usufructo a favor de los hijos y un llamamiento también directo en nuda propiedad a favor de los hijos que respectivamente dejare cada uno de ellos y les sobrevivan.

De lo anterior se deriva que la transmisión del usufructo a favor de los hijos se produce con el primer llamamiento, y la de la nuda propiedad está pendiente del cumplimiento de la condición de que sobrevivan a los usufructuarios. Por lo tanto, la adquisición de esa nuda propiedad se producirá al cumplimiento de la condición y no por la renuncia del usufructuario y durante esa situación de pendencia, hay otros hermanos y sobrinos pendientes de que se cumpla o no para ver si adquieren y en su caso, en qué proporción lo van a hacer.

En consecuencia declara que no procede cancelar la condición resolutoria por caducidad en virtud del artículo 82.5.º o el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.

Finalmente hace referencia al ámbito de aplicación de ambos preceptos y sus diferencias:

  • el artículo 82.5.º limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», y se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.
  • el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado» y tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Tampoco es aplicable al presente caso el apartado primero del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, pues este precepto se refiere a los derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

De lo anterior se deriva que ninguno de estos preceptos es aplicable al presente caso ya que no estamos ante una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ni tampoco ante una condición resolutoria como forma de garantía con efectos reales, ni un derecho de opción, retracto convencional o cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, sino ante un llamamiento sucesorio en favor de no concebidos, en el que hasta que no se produzca el fallecimiento de la usufructuaria no pueden los titulares del derecho consolidar su dominio. Es por ello por lo que dicha cancelación podría obtenerse mediante el procedimiento general regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes o bien acreditando el fallecimiento de la usufructuaria acompañada de acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de los sucesores, a los efectos de entenderse cumplida la condición impuesta en el testamento.(MGV).

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483.** AGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA. MENCIÓN DE CESIÓN DE VIALES 

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 11 a inscribir una escritura de compraventa y agregación.

Hechos: El hecho que origina este expediente es una escritura de compraventa y agregación, debiéndose de tener en cuenta lo siguiente:

– La suma de las superficies de las fincas registrales es de 506,17 metros cuadrados.

– Tanto en el Registro como el título consta la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales.

– Y que el título incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica que se dice corresponder a las dos fincas en la que la consta una superficie de 438 metros cuadrados.

La registradora suspende la inscripción por dos defectos:

–En primer lugar, advierte falta de congruencia en cuanto a las facultades acreditadas ante el notario autorizante por el representante de la sociedad compradora, ya que la reseña de facultades le reconoce representación suficiente para una cesión gratuita, y lo llevado a cabo es un contrato oneroso de compraventa. Todo ello de conformidad con el principio hipotecario de calificación, art 18 LH en relación art 98 ley 24/2001 redacción dada por Ley 24/2005, resolución circular de la Dirección General de Registros y del Notariado de 24 de abril de 2002.

– En segundo lugar  considera necesario que se aporte la base gráfica de la finca resultante de la agregación, incluyendo las coordenadas georreferenciadas de sus vértices de conformidad art 10 LH, en el formato y con los requisitos establecidos por la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de Catastro y de Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015.

El recurrente, por su parte alega que pese a tratarse de dos fincas registrales independientes, en el catastro figuran como una sola, siendo ya titular catastral la sociedad compradora, que la cartografía  georreferenciada de la parcela resultante de la agregación se ha protocolizado en la escritura presentada, que no se han expresados dudas por parte de la registradora calificante, y finalmente  que, en todo caso, hubiere debido calificarse la escritura con el mismo efecto que el de si se hubiere aportado una representación gráfica alternativa y el registrador entendiere que la correspondencia no hubiere quedado acreditada con tal representación alternativa. Es decir, la inscripción de la escritura, sin perjuicio de dar traslado el registrador de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno (art. 10.2 LH, párrafo 3).

Decisión: La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Para ello considera que el art 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria y por ello todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.

La otra cuestión que se plantea es cuál ha de ser el procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.

En los casos en que la aportación para la inscripción de representación gráfica sea potestativa se remite al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pero en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.

Quedarían exceptuados aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral  fuera necesario tramitar el citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Y en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte cuando no sea catastral sino alternativa, habrá que estar a los detallados en la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agregación, procede a analizar la admisibilidad a tales efectos de la representación gráfica catastral aportada.

Del artículo 9 y 10 de la Ley Hipotecaria resulta que para la incorporar la representación gráfica de la finca al folio real,  se deberá aportar junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa pero en ninguno de estos preceptos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación y aun siendo conveniente la rectificación de la descripción literaria, la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Lo que se ha de entender  sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca.

En el caso que nos ocupa, según el recurrente, lo que se pretende es completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral incorporada al título y que se afirma corresponder con la finca resultante de la agregación. Sin embargo, las diferencias de superficie entre tal representación gráfica y descripción literaria exceden del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} a que se refiere el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, por lo que no se aprecia la correspondencia exigida en este precepto.

No se puede admitir la alegación del recurrente en el sentido de que no debe tenerse en cuenta a efectos de este cómputo la superficie de 55,95 metros cuadrados que se dice serán cedidos para viales ya que de la documentación presentada no resulta que la representación gráfica catastral excluya tal superficie. Incluso de ser así, la admisión de la representación gráfica catastral supondría la rectificación de la descripción literaria  para ajustarla a tal representación gráfica, lo que conllevaría omitir el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal cesión, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

 No obstante considera que sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar. Así, en los casos del articulo 47 del Reglamento Hipotecario, únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción.

En base a lo anterior, concluye nuestro Centro Directivo considerando que la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), ya que no está documentada ni consignada registralmente tal cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión, defecto que sería subsanable en la forma prevista en el párrafo anterior. (MGV)

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485.*** INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA. OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE. PROCEDIMIENTO REGISTRAL; CERTIFICACIÓN DE ALEGACIONES

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Monóvar a inscribir una representación gráfica catastral.

Hechos: Se  trata de una instancia por la que se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una determinada finca registral para lo que se acompañaba una certificación descriptiva y gráfica de los bienes inmuebles de naturaleza rústica correspondientes a  tres parcelas de un polígono de Monóvar.

El registrador suspende la inscripción, ya que, de los documentos aportados y de la oposición de un colindante, resulta que existe un conflicto en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica aportada, considerando  que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial sin que competa al registrador tomar la decisión al respecto.

El interesado recurre alegando:

  • Que la base gráfica catastral de las parcelas se corresponde exactamente con la realidad física de la finca registral en cuestión.
  • Que se parte de la base cartográfica catastral por lo que existe coordinación entre la realidad física y la jurídica, siendo su petición un mero formalismo denegado por el Registrador por la oposición formulada por una vecina colindante, considerando que el propio artículo 199 establece que no basta para denegar la inscripción la mera oposición del que no ha acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de los colindantes, solicitando además que se les dé copia de la alegación y documentación aportada a los efectos de poder defender sus intereses de la forma más correcta posible.
  • Y finalmente consideran que la oposición de la colindante no está fundamentada ya que no aporta una representación gráfica georreferenciada alternativa ni tienen constancia de la iniciación de un expediente rectificativo en Catastro ni en Registro.

Decisión. La DGRNdesestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

En primer lugar analiza sobre la posibilidad de inscribir la representación gráfica de la finca. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria tras la redacción dada por la Ley 13/2015, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Para ello se deben de observar los requisitos establecidos en el artículo 199, siendo precisa la solicitud expresa del titular de la finca y la aportación junto con el título inscribible, de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca siendo su principal finalidad la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

En el presente caso se aportan tres representaciones gráficas correspondientes a tres parcelas catastrales que se dicen corresponder con una finca registral.

Nuestro Centro Directivo recuerda que una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales tal y como se deriva del párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. Por ello, de este precepto resulta  que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria).

A continuación reitera, al igual que en otras resoluciones, que la certificación gráfica aportada debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, acudiendo a la aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

Y que  las dudas que puede albergar el registrador han de referirse:

  • A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o
  • a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio sin que pueda hacer un juicio de identidad arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la Dirección General considera identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en su nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas y  aunque el artículo 199 establezca que  «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.

En relación a la solicitud del recurrente de acceder al contenido de lasalegaciones del titular colindante, la Ley Hipotecaria no se pronuncia al regular el procedimiento en el artículo 199.

 Nuestro Centro Directivo teniendo en cuenta la especial naturaleza del procedimiento registral recuerda lo que en este sentido declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011 que la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta, lo que no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral.

No obstante, también tiene en cuenta el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, por el que los Registradores, a petición de los interesados, también pueden expedir certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, documentos entre los que se encontraran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Concluyendo  que esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados.

Así, cuando existan dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica se podrá acudir a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199, pudiendo el promotor instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

Finalmente recuerda que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Y, por tanto, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos ya que en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión. (MGV)

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486.*** INMATRICULACIÓN CONFORME AL NUEVO ART 205 LH. CÓMPUTO DEL AÑO EXISTIENDO HERENCIA PREVIA. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrabuena, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Supuesto de hecho: Se plantea la inmatriculación de una finca por doble título conforme al vigente artículo 205 LH. Los títulos públicos presentados son los siguientes: (i) Escritura pública de compraventa de fecha 18 de abril de 2016 y (ii) escritura pública de adjudicación de herencia de los vendedores, de fecha 16 de diciembre de 2015, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante de dicha herencia se produjo el 27 de junio de 2015.

¿Procede la inmatriculación? NO, porque no ha transcurridos un año entre la adquisición previa y la fecha del título público inmatriculador.

 Computo del plazo en el caso de adquisición previa por herencia: ¿Se cuenta desde el otorgamiento de la escritura de herencia? NO. ¿Desde el fallecimiento del causante? SI.

Doctrina de la DGRN.

I Requisitos para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH: (i) Que el título inmatriculador sea público y traslativo. (ii) Que el título de la previa adquisición también sea título público. (iii) Que haya transcurrido al menos un año entre la adquisición previa y la fecha del otorgamiento del título público traslativo inmatriculador.

II. Forma de computar el plazo del año: Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el del título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

III Interpretación de la exigencia legal de que “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”: Cabe la posibilidad de que mediante título público meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

Por último recuerda la DGRN su doctrina sobre los títulos ad hoc.

Solución al caso planteado. En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Comentario. Como pone de relieve la Resolución, esta materia ya fue tratada en la R. de 19 de noviembre de 2015, que sentó el criterio posteriormente reiterado en RR. 4 de mayo y 27 de junio de 2016.

La inmatriculación con arreglo al artículo 205 LH exige que haya dos títulos públicos, el inmatriculador y el previo: (i) El título inmatriculador necesariamente ha de ser público (título formal) y traslativo (título material). (ii) El título previo también ha de ser necesariamente público (título formal) pero no tiene que ser inexcusablemente el título material adquisitivo, sino que cabe que sea un título público declarativo de una adquisición producida anteriormente (ej. en el caso de la herencia).

En el caso de la partición es indiferente a estos efectos que se la califique de acto declarativo, traslativo o especificativo, pues el fenómeno sucesorio se produce por una secuencia de actos que comienzan con la apertura de la sucesión y concluyen con la adjudicación particional, constituyendo un todo (vgr.657, 989 y 440 CC).

A los efectos del cómputo del año se toma como término inicial la fecha de la adquisición (que no tiene por qué coincidir necesariamente con la fecha del título público declarativo) y la fecha del título público traslativo inmatriculador. (JAR)

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ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2016 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2016

SECCIÓN OFICINA REGISTRAL

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

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Plaza de la Soledad (Lugo), por María Núñez 

 

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JULIO 2016. Ley Hipotecaria y Catastro.

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

RESUMEN DEL RESUMEN

La única disposición general de interés registral es la Adenda a la encomienda de gestión en la tramitación de los expedientes de concesión de Nacionalidad por residencia. Tampoco hay ni disposiciónes autonómicas ni SS del Tribunal Constitucional o Tribunal Supremo de interés registral.

En cuanto a las Resoluciones destacamos:

la de 15 de junio sobre la Interpretación de professio Iuris en Testamento anterior a 2015

la de 13 de junio sobre la reversión de donaciones del art.812 CC cuando se trata de bienes gananciales y hay supervivencia de uno solo de los cónyuges donantes

de 20 de junio sobre la necesidad de fijar el domicilio para notificaciones tanto del deudor como del hipotecante en el procedimiento extrajudicial, asi como la imposibilidad de inscripción parcial sin solicitud expresa pues sin el procedimiento de ejecución se desnaturaliza la hipoteca

24 de junio en un expediente notarial para inmatricular no vale de titulo una certificación eclesiástica

27 de junio  en un expediente notarial para inmatricular: por un lado rechaza las dudas del registrador sobre si la finca esta ya inscrita, ya que compareció el titular registral y no se opuso; y declara la necesidad de que el expediente se funde en un título escrito, debiendo en otro caso acudir a la vía judicial del 204.5 LH

30 de junio. Permite a un cónyuge rectificar una escritura relativa a una finca inscrita como ganancial y declarar un exceso de cabida de mas del 10% considerando que se trata de un acto de administración; y por otro lado sistematiza los medios que existen para la rectificación de la descripción registral (superficie, linderos, representación gráfica)

20 de junio: sobre claúsulas abusivas en una hipoteca en que el prestamista es una persona física pero hay un intermediario entidad financiera

29 de junio sobre la identificación de unos titulares registrales británicos al haber variado la numeración de su pasaporte

28 de junio relativa a la terminación de una obra nueva inscrita pero con modificaciones en su descripción y la posibilidad de declarar dicha terminación por el régimen de las prescritas.

13 de junio sobre la no necesidad de la licencia para las agrupaciones en Madrid y la posibilidad de hacer agrupaciones con mas de una certificación catastral

30 de junio sobre la intervención de los titulares registrales en los expedientes municipales para hacer constar en el Registro  la situación urbanística de la finca

21 de junio sobre los requisitos para emitir una nota simple literal

17 de junio en la que se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, y se adjudican las fincas por valores fijados siguiendo métodos diferentes, es decir una «por todo lo que se le debe» y otra «por un tanto por ciento de la tasación para la subasta»; quedando deuda pendiente en este segundo supuesto

28 de junio relativa a la necesidad de que los administradores concursales se ajusten al plan de liquidación

 

TEMA DEL MES: algunas ayudas para aplicar la reforma de la Ley Hipotecaria y Catastro.

En el informe de este mes, vamos a repasar algunas de las herramientas disponibles en la web para la aplicación de la Ley 13/2015 (reforma de la Ley Hipotecaria y la del Catastro) y que se encuentran agrupadas en este enlace, también también accesible desde la página principal, columna derecha:

1. ¿Qué resoluciones interpretan la Ley 13/2015? Este archivo recopila los enlaces desde los que se puede acceder a sus resúmenes y al texto en el BOE. De momento, llega a las publicadas hasta el 15 de agosto de 2016. Dentro del archivo, con control+f podéis buscar texto (como agrupación u obra nueva).

2. Resumen prontuario de la reforma: Está aquí. Conviene, más que leerlo todo de seguido -que es muy largo- acudir a él ante un caso concreto. Se van a incorporando, al tratar del artículo correspondiente, referencias a las nuevas resoluciones que se publican. Por tanto, es un archivo vivo, cuya última modificación es de hace un par de días.

3. Las resoluciones – circulares – instrucciones DGRN, a mano:

– La Resolución Catastro – Registro

– La Resolución DG Catastro dirigida a los Notarios

– La muy importante Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

– La reciente Resolución de 2 de agosto de 2016, que homologa la aplicación registral y que, para la DGRN, supone el fin de la asignación de número para las nuevas fincas según el método tradicional.

4. El texto de la Ley Hipotecaria, donde, en los próximos días iremos insertando en cada artículo, algunas de las resoluciones de mayor interés. O la propia Ley 13/2015 en el BOE.

5. Modelos registrales, elaborados por Joaquín Delgado, quien también cuenta con recursos adicionales en Regispro.es

6. Temas monográficos como el artículo dedicado al código registral único o la serie didáctica de Antonio Jiménez Clar.

Para la lista completa podéis acudir al enlace que os apunté.

 

DISPOSICIONES GENERALES:  
Nacionalidad por residencia: adenda a la encomienda de gestión

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Subsecretaría, por la que publica la Adenda al Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia.

Conforme al art. 15 LRJAPyPAC,  la realización de actividades de carácter material, técnico o de servicios de la competencia de los órganos administrativos o de las Entidades de derecho público podrá ser encomendada otros órganos o Entidades de la misma o de distinta Administración, por razones de eficacia o cuando no se posean los medios técnicos idóneos para su desempeño.

El 26 de febrero de 2015 se suscribió Acuerdo de encomienda de gestión del Ministerio de Justicia al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España (CORPME) para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia recibidos en la DGRN o en el Colegio de Registradores desde el 1 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014, en número aproximado de 150.000 (ver resumen).

El 4 de noviembre de 2015, se suscribió Adenda al Acuerdo, que ahora se publica en el BOE. En ella se acuerda modificar la cláusula tercera para retrasar el calendario de abonos de la compensación económica convenida, concluyendo en abril de 2016, en vez de terminar el 31 de diciembre de 2015.

SECCIÓN II:
Jubilaciones

Se jubila a don Mariano Álvarez Pérez, registrador mercantil y de bienes muebles de Madrid VII,.

 

RESOLUCIONES

230. REVERSIÓN LEGAL ART. 812 CC DE UN BIEN GANANCIAL. SUPERVIVENCIA DE UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES DONANTES.

Resolución de 13 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reversión legal del artículo 812 del Código Civil.

Hechos: Dos cónyuges en régimen de gananciales otorgan una escritura de donación de la nuda propiedad de un bien inmueble a favor de su hija. Posteriormente fallece la esposa donante y luego la hija donataria, sin descendientes. El esposo otorga escritura de reversión del bien donado, conforme al artículo 812 CC.

La registradora opone como defectos que no se ha manifestado que no existieran deudas en la herencia de la donataria, y que el padre no puede revertir la totalidad del bien donado con carácter privativo, pues no donó la totalidad del bien.

El notario sostiene que no es necesario hacer manifestación alguna sobre las deudas de la donataria, y que ha de revertir la totalidad del bien aunque con acrecimiento a favor del esposo donante.

La DGRN revoca la calificación. Señala en primer lugar que la reversión opera automáticamente con el fallecimiento de la donataria, por lo que los bienes sujetos a reversión no integran la masa de la herencia de la donataria y no responden de las posibles deudas.

Respecto del segundo defecto, declara que la reversión no es una especie de sucesión legal, sino un supuesto de resolución de la donación, aunque no tiene eficacia retroactiva.

Atendiendo al espíritu y fundamento de la norma que regula dicho derecho, declara también:

1.- En caso de donación de bienes gananciales, basta que uno de los cónyuges sobreviva, para que se entienda cumplido  el requisito de la supervivencia de la parte donante.

2.- La reversión se produce a favor del donante superviviente, pero con carácter ganancial y se integra en la masa ganancial de la que salió, por lo que ha de procederse después a la liquidación ganancial de dicho bien revertido.  (AFS)

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231. AGRUPACIÓN DE TERRENOS. NO PRECISA LICENCIA EN MADRID. GEORREFERENCIACIÓN CON LAS DOS FINCAS PREVIAS.

Resolución de 13 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto nº 2 a inscribir una escritura de agrupación.

Se plantean dos cuestiones:

Si para efectuar una agrupación es necesaria licencia -como considera la Registradora en base el art 143 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid- o por el contrario, como confirma la Dirección General, no es precisa para inscribir, ya que el legislador estatal, que es que tiene la competencia en materia del Registros de la propiedad solo habla de actos de división y segregación (art. 26.2 TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, RDLeg 7/2015, de 30 de octubre); Además entiende que la interpretación del art 143 de la Ley del Suelo madrileña conduce a esta misma conclusión ya que a pesar de que el tenor del primer apartado del precepto tiene un carácter bastante abierto (considera como parcelación cualquier acto que provoque la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas), cuando se analiza en relación con lo dispuesto en otros artículos de la misma Ley, como el 145.1 «tiene la consideración legal de actos de parcelación urbanística, cualquier división o parcelación de terreno …», o el 146 «serán indivisibles los terrenos siguientes …», queda claro que una agrupación de fincas no puede tener la consideración de parcelación sujeta a licencia.

La segunda cuestión es si, de acuerdo con el art. 9 de la LH tras la Ley 13/2015, es preciso al efectuarse una agrupación aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En este caso están perfectamente identificadas las fincas que se agrupan con dos parcelas catastrales colindantes. Por ello la Dirección también revoca la nota pues aunque hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas de la cartografía catastral resultan las coordenadas de la nueva finca. Resolución conjunta de la DGRyN y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. (MN)

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234. COMPRAVENTA. PROTECCIÓN DE ESPACIOS NATURALES. DERECHO DE TANTEO

Resolución de 15 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 8 a inscribir una escritura de compraventa.

Se plantea si es inscribible la compraventa otorgada el 14 de enero de 2016 de una finca de 227 hectareas en Serra de Tramontana.

El registrador considera que es precisa la notificación a la CA a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en la del art 27 de la Ley Balear de Conservación de Espacios Naturales Ley 5/2005, que dispone «1. La declaración de un espacio natural protegido supone la facultad de la administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas de terrenos ubicados en su ámbito territorial. 2. El transmitente tiene que notificar fehacientemente a la Administración las condiciones esenciales de la transmisión pretendida o, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que se haya instrumentado la transmisión. El derecho de tanteo se puede ejercer en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la comunicación, que debe hacerse en todo caso y que es un requisito necesario para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. 3. Los derechos de tanteo y retracto no tienen que ejercerse en relación con las transmisiones siguientes: En las transmisiones de fincas de superficie inferior a 100 hectáreas, cualquiera que sea su categoría y zonificación (…)

La Dirección rechaza todos los argumentos del recurrente:

Dice el recurrente que no es aplicable la Ley citada sino la legislación anterior. La Dirección entiende huelga toda controversia sobre la retroactividad o irretroactividad de la citada Ley 5/2005 puesto que lo que únicamente se está examinando es la actividad que debe desplegar el registrador respecto de títulos que pretendan acceder al Registro –vigente la citada ley– y que contengan actos o negocios jurídicos respecto de los cuales la normativa vigente al tiempo de su otorgamiento contenga alguna determinación en cuanto a posibles derechos de adquisición preferente, como ocurre en el presente caso.

Señala que la finca registral está compuesta por 7 parcelas catastrales en la que cada una de ellas mide menos de 100 has. Rechaza también el argumento el Centro ya que como se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta de la DGRyN y de la DG del Catastro de 26 de octubre de 2015, una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales y no por ello puede entenderse que el objeto de la transmisión sean tantas fincas como parcelas catastrales comprenda la finca registral, sino que ésta sigue conservando su unidad como objeto de la transmisión, tal y como resulta del propio tenor de la escritura.

Por último considera que ha cumplido con la obligación legal de notificar por el hecho de haber enviado copia electrónica con firma reconocida de la escritura a la Agencia Tributaria de las Illes Balears. También se rechaza puesto que cuando el art 27 de la Ley 5/2005 hace referencia a la Administración, ésta no es otra que la Administración competente, Conselleria de Medio Ambiente y la Agencia Tributaria Balear no tiene competencia en materia de medio ambiente a efectos de ejercitar los derechos de tanteo y retracto previstos en la ley. Además el art.70 de la Ley 30/1992 exige como contenido mínimo de toda solicitud que se dirija a la Administración, que conste entre otros datos, los siguientes: hechos, razones y petición en que se concrete, con toda claridad, la solicitud y órgano, centro o unidad administrativa a la que se dirige. (MN)

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236. HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. INTERPRETACIÓN DE PROFESSIO IURIS EN TESTAMENTO ANTERIOR A 2015.

Resolución de 15 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de un ciudadano británico.

Datos a tener en cuenta: 

El causante británico fallece tras la entrada en aplicación del Reglamento (17 de agosto de 2015), teniendo su última residencia habitual en España, con patrimonio en España y, al parecer, en otros Estados, dejando tres hijos de su matrimonio y habiendo otorgado testamento en España, el día 28 de mayo de 2003, en el que instituyó heredera de todos sus bienes sitos en España a su esposa. Por tanto, el causante fallece bajo testamento otorgado antes de la entrada en vigor del Reglamento (16 de agosto de 2012, considerando 77 y Reglamento [C.E.E., Euratom] n.º 1182/71 del Consejo, de 3 de junio de 1971).

En la fecha del otorgamiento del testamento, tanto la ley española, como la «lex del domicile» del testador, la Ley del Reino Unido, desconocían la elección de ley; en el citado testamento, instituye heredera en todos sus bienes situados en España a su esposa y nombra sustitutos en caso de premoriencia, conmoriencia o renuncia de la citada heredera, a partes iguales, a sus tres hijos (…) con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Además, deja a salvo los «posibles derechos que la ley de la nacionalidad que ostente a su fallecimiento conceda a legitimarios o herederos forzosos». Expresión esta última que pese a la difícil coordinación de las leyes inglesa y española puede conducir a familiar provisions que, de existir, no han sido planteadas, con el alcance de la ley aplicable, en ningún momento. No se designa executor.

En la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada en España, comparece un apoderado voluntario de la heredera que, en tal concepto, adjudica a ésta la totalidad de la herencia. En la redacción de la escritura, se omite toda explicación sobre la ley aplicable y demás circunstancias concurrentes. No consta informe de la notaria autorizante.

El registrador, tras exponer que en la misma escritura se testimonia certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, en el que consta que el causante era residente comunitario con carácter permanente en España desde el 8 de abril de 2004, acuerda suspender la práctica de la inscripción solicitada al no intervenir todos los herederos forzosos en la partición de la herencia

Expuestos los datos, veamos como desgrana la Dirección General la aplicación del Reglamento.

En primer lugar, el Reglamento se aplica debido a la universalidad de la ley aplicable que en él mismo se prevé. El artículo 20 del Reglamento  establece: «la ley designada por el presente Reglamento se aplicará aun cuando no sea la de un Estado miembro», por lo que aunque Reino Unido e Irlanda, se encuentren actualmente en posición técnica de Estados miembros en situación provisional de opt out, conforme a los protocolos 21 y 22 anejos al TFUE y no sean Estado miembro participantes, lo cierto es que la herencia establecida en España ante notaria española, debe tener en cuenta las normas sobre la ley aplicable del Reglamento, lo que conduce al Capítulo III del Reglamento.

En segundo término, determinada la aplicación de la norma europea debe analizarse si las cláusulas testamentarias suponen la realización efectiva de «professio iuris» conforme al artículo 83 del Reglamento, o si carecen de entidad para ello.

El artículo 21.1 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando resulte aplicable la ley de un Estado no miembro, dada su aplicación universal (artículos 20 y 23.1, ex 34). La consideración de que debe entenderse residencia habitual en el contexto de esta norma, exige una evaluación general de las circunstancias de la vida del causante durante los años precedentes a su fallecimiento, en los términos de los considerandos 23 y 24.

No obstante, la regla de la residencia no es absoluta por cuanto, además de otros supuestos tales como: la aplicación de la ley de los vínculos más estrechos, artículos 21.2; la norma especial en caso de conmoriencia, artículo 32, o sucesión vacante, artículo 33; la aplicación obligatoria del artículo 30; o las normas del artículo 29 para determinados supuestos de administración «locus sitae», el artículo 22.1 permite que el causante pueda elegir, en disposición mortis causa, como ley aplicable a su sucesión la de la nacionalidad, o alguna de las nacionalidades que ostente al tiempo de la elección o de su fallecimiento.

La «professio iuris», como se ha indicado, era desconocida en España antes de la entrada en vigor del Reglamento al igual que se desconoce hoy en día en la legislación británica, pero este hecho que pudiera ser relevante para su ejecución según la ley local en Reino Unido, no afecta la aplicación de la norma europea en España, en cuanto Estado miembro participante en el mismo.

Conforme al artículo 22 del Reglamento, la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, debe hacerse expresamente y en forma de disposición «mortis causa» o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo.

Los considerandos 39 y 40 inciden esta cuestión: el considerando 39 del Reglamento señala que la elección de la ley sucesora debe realizarse explícitamente en una declaración de forma de disposición testamentaria o resultar de los términos de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley. Abunda en ello, el considerando -40- al precisar que cabe la elección de una ley aun cuando la ley elegida no prevea la elección de ley en materia sucesoria, como sucede en el Derecho británico, y sucedía en el momento del otorgamiento de la disposición mortis causa en el Derecho español, siempre que pueda inferirse del acto que la persona comprendió lo que está haciendo y consistió en ello.

La Dirección General, con sumo acierto, apuesta por una interpretación flexible de la disposición transitoria –artículo 83– redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80).

Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos.

El Reglamento, con inspiración en el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989, introduce en su Capítulo III para la regulación de la validez formal y material de las disposiciones mortis causa, con el alcance autónomo que allí se establece, la putative law –ley presuntiva– que produce una retroacción positiva para los efectos singulares regulados en los artículos 26 y 27 a la ley que de haber fallecido el testador en la fecha en que realizó la disposición «mortis causa», le sería de aplicación –incluido el supuesto del artículo 22, «professio iuris»–, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 75.1 en relación al Convenio de La haya de 5 de octubre de 1961 del que España, como la mayor parte de los Estados miembros, es parte y que queda supeditado en el futuro, entre los participantes -y muy probablemente, por lealtad institucional, entre los Estados miembros- a lo previsto en el Reglamento.

Por las razones apuntadas, atendiendo a las circunstancias transitorias concurrentes, a la necesaria seguridad jurídica que está en la lógica de la norma, junto a la eliminación de trabas jurídicas (considerandos 1, 7 y 80) ha de entenderse que el título testamentario del causante británico antes de la aplicación del reglamento, en este caso concreto, fue vehículo para el establecimiento de la «professio iuris» y que por lo tanto el testador eligió su ley nacional, por lo que la sucesión se ha de regir por la ley británica, y dado su domicilio determinado en este caso por su lugar de nacimiento, a las leyes de Reino Unido. Solución reforzada por el hecho de que en el momento en que se realizó el testamento era aplicable a la sucesión la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado.

Por tanto, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades judiciales y extrajudiciales españolas deben tener presente la aplicación universal del mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Y que, en el presente caso concreto, en base a los argumentos expresados, ha de considerarse suficiente la disposición de voluntad del año 2003 con fundamento en el artículo 83, para entender realizada una «professio iuris» a favor de la ley de la nacionalidad del causante por la cual habrá de regirse sin aplicación del sistema legitimario español.

Trata la Dirección general de dos cuestiones no planteadas en el recurso, la posible división de títulos testamentarios, para el patrimonio en España y otros Estados ya que conforme al Reglamento la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante por lo que las disposiciones testamentarias simpliciter, deberían ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial posterior al 17 de agosto de 2015 y como otra cuestión, pone de relieve que la compleja regulación de las sucesiones con repercusiones transfronterizas, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de los extremos relevantes de la sucesión y que éstos se reflejen en el documento público. La Dirección General estima el recurso. (IES)

 

238. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DERECHO DE OPOSICIÓN LEY 9/2015

Resolución de 16 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía nº 4, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria.

Se plantea si en una ejecución hipotecaria de vivienda iniciada en el 2013 pero terminada después de la entrada en vigor de la Ley 9/2015 de medidas urgentes en materia concursal es suficiente que manifieste el letrado de la Administración de Justicia que «en la tramitación de este procedimiento se han observado todas las formalidades legales, incluidas las contenidas como consecuencia de la ley 1/2013 y sus respectivas disposiciones, así como la modificación sufrida por el Real Decreto-ley 11/2014», o, por el contrario, es necesario que indique que no se ha formulado oposición por el ejecutado por razón de la existencia de cláusulas abusivas o que habiéndose formulado sea el auto dictado al respecto desestimatorio.

La Dirección confirma la nota de conformidad con su propio criterio ya establecido en la R. de 25 de enero de 2016 donde mantuvo que conforme a las disposiciones transitorias cuarta de la Ley 1/2013 ,  del  Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la  Ley 9/2015 si el procedimiento no hubiera finalizado con la puesta de posesión a favor del nuevo adjudicatario, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en los procedimientos ejecutivos aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento.  En este caso el decreto y mandamiento se dictaron un día después de la entrada en vigor de la Ley 9/2015, que concedió un nuevo plazo de preclusión de dos meses para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.º del art 557.1 y en el apdo. 4.º del art 695.1 LEC. Por tanto al no haber transcurrido el plazo de dos meses extraordinario para interponer recurso de apelación, sin que conste en el mismo decreto que no se había formulado oposición por alegarse el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible es claro que el decreto no es firme y no puede motivar asientos definitivos, por lo que se desestima el recurso. (MN)

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239. LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO PREVIO. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA. 

Resolución de 16 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 9, por la que se declara no proceder la práctica de la inscripción solicitada.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de capital de una sociedad mediante la aportación por un socio de una tercera parte indivisa de una finca, que le pertenece por herencia, como heredero único, pero que no está inscrita aún a su favor.

La Sociedad aporta también una escritura complementaria, otorgada por el administrador,  que incorpora una instancia suscrita por el propio administrador relativa a la herencia del aportante, en la que se solicita y se acredita la liquidación del impuesto de sucesiones. En dicha escritura se solicita la inscripción previa de la herencia en favor del heredero en cuanto al bien aportado y se acompaña con el  título sucesorio.

El registrador considera que la instancia carece de legitimación de firma, y que la sociedad que presenta la instancia no puede actuar sobre el patrimonio del socio particular, del heredero, es decir que no puede solicitar la inscripción previa de la herencia.

El notario autorizante recurre y alega que carece de fundamento la posición del registrador conforme al artículo 6 LH. También añade que no es necesaria la legitimación de firma por cuanto el solicitante en la instancia comparece en la propia escritura complementaria.

La DGRN revoca la calificación. Reconoce que está legitimado para inscribir el título previo tanto el que adquiera el derecho como cualquier interesado en la inscripción, conforme al mencionado artículo 6 LH y otros más, como el artículo 203.2 LH. Argumenta que ése es el sistema establecido en la legislación hipotecaria, pues de no admitir este sistema no se garantizaría ningún derecho, sino que se estaría entorpeciendo la seguridad jurídica del derecho de la sociedad, nueva titular, que podría verse abocada a un procedimiento judicial en caso de negativa del aportante a la inscripción del título previo.

Confirma también que en el presente caso no se necesita legitimación de firma, pues el título objeto de inscripción no es la instancia en sí (ni la escritura que lo incorpora), sino la documentación que acompaña a la instancia, (es decir, el título sucesorio que es el testamento o el declaratorio de herederos). Aclara que en la instancia de heredero único normalmente debe de constar expresamente la aceptación de la herencia, pero en el presente caso no es necesario que sea así porque el heredero no puede ya oponerse (pues aportó el bien a la sociedad).  (AFS)

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241. EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA «POR LO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOS CONCEPTOS».

Resolución de 17 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe nº 1, por la que se acuerda suspender la inscripción de las adjudicaciones decretadas en procedimiento judicial. (JAR)

Supuesto de hecho. Se ejecuta hipoteca constituida sobre dos fincas (vivienda y garaje) en garantía de un préstamo. El acreedor hipotecario se adjudica por ausencia de postor las dos fincas y declara lo siguiente, conforme a lo previsto en el art. 671 LECivil: una de las fincas se adjudica por la cantidad “que se le adeuda por todos los conceptos”, mientras que la otra se la adjudica, pero declarando que no se ha cubierto en su totalidad la deuda garantizada y queda por ello deuda pendiente. Ahora se pretende inscribir el decreto de adjudicación correspondiente.

Se cuestiona si la adjudicación que se hace de una de las fincas declarando que es por todos los conceptos que se le adeudan comprende la totalidad de la deuda garantizada con todas las fincas hipotecadas, o se limita a la parte de deuda garantizada con la responsabilidad hipotecaria de esa finca en concreto. Esta segunda solución permite en consecuencia que pueda quedar deuda pendiente referida a otra u otras fincas adjudicadas.

¿La adjudicación de una de las fincas hipotecadas por todos los conceptos que se adeudan comprende sólo la porción de deuda garantizada con la hipoteca sobre esa finca? SI.  ¿Cabe que el resto de las fincas se adjudiquen por el tanto por ciento correspondiente del tipo de subasta y que, de no cubrirse la totalidad de la deuda, quede deuda pendiente de pago? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 El artículo 671 LECivil y concordantes nada dicen sobre cómo proceder para fijar el valor de adjudicación de dos o más fincas hipotecadas pues contempla el caso de adjudicación de un solo bien. Por tanto, ante el silencio en caso de ejecución de dos o más fincas, dice la Resolución que “…no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales. Concurriendo la vivienda habitual con otras fincas o viviendas que no tienen esa condición la dicción del artículo 671 impone un trato diferente en orden a la fijación del precio de adjudicación…”.

2 La forma en que se ha adjudicado el acreedor las dos fincas en el presente caso es posible, de modo que con ese valor de adjudicación “…habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante, de forma que si no hay acreedores posteriores no habrá sobrante respecto a esa finca, quedando saldada la parte del crédito garantizado con la hipoteca conforme al artículo 1860 del Código Civil, pero la fijación de dicho precio no implica la extinción de la deuda total adeudada, sino únicamente en lo referente a esta finca…”.

Comentario.

1 Hipotecas solidarias. Principio general prohibitivo: la solución dada por la Resolución es consecuente con el principio general prohibitivo de las hipotecarias solidarias en nuestro Derecho, que se consagra “expresa y terminantemente en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria y se corrobora en otros como el artículo 124 o el 126 del mismo texto legal, o el 216 del Reglamento Hipotecario y, si bien es cierto que la prohibición como tal admite excepciones, como la del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, no lo es menos que estas deberán ser expresas, sin que pueda asumirse su presunción”.

2 Distribución de responsabilidad hipotecaria y ejecución de hipoteca: la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varios bienes (ex. arts. 119 y 120 LH) determina que, llegada la ejecución, “no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos». No obstante, el reforzamiento de un crédito con la garantía hipotecaria de varias fincas y la consiguiente determinación de la parte del gravamen de que cada una de estas debe responder (por exigirlo así el citado artículo 119 Ley Hipotecaria), no implica, en tanto no haya terceros, la división del crédito asegurado en tantos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales (cfr. artículo 1169 Código Civil) y la facultad de exigir el todo al deudor (cfr. artículo 1157 Código Civil).

3 Procedimiento de ejecución hipotecaria sobre varias fincas: “La ejecución hipotecaria puede desarrollarse en un solo procedimiento y por tanto el requerimiento de pago, o las notificaciones son únicas, no dependen del número de fincas, incluso la certificación de dominio y cargas es una, aunque comprensiva de todas las fincas, si bien las comunicaciones derivadas del contenido de la misma dependerán de la existencia o no de ulteriores acreedores inscritos o anotados. En resumen, su tramitación puede ser unitaria hasta el momento de la subasta, pero a partir de este momento y hasta el remate cobra protagonismo cada finca considerada de un modo individualizado. De hecho, puede el acreedor solicitar la subasta solamente respecto de una o varias de las fincas hipotecadas y no de su totalidad”. Este apartado resulta de especial interés en el caso de las ventas extrajudiciales notariales de varias fincas hipotecadas en garantía de un crédito

4. Por último, reitera la DGRN su doctrina sobre la extensión de la calificación registral de los documentos judiciales (ex. art. 100 RH). (JAR).

 

242. ANOTACIÓN DE EMBARGO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 17 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Supuesto de hecho. En procedimiento de ejecución de títulos judiciales se despacha ejecución contra los bienes propiedad del demandado y se declaran embargados determinados bienes a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio. Del mandamiento resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo que de él trae causa se han seguido contra el deudor efectivo (que es el propietario no inscrito del bien embargado) y contra el titular registral de la finca objeto del embargo.

¿Cabe oponer a la anotación de embargo que la finca no está inscrita a nombre del deudor efectivo sino de un tercero contra el que, sin embargo, también se han seguido los procedimientos? NO.

Doctrina de la DGRN: Procede la anotación porque “del propio mandamiento calificado resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo, que de él trae causa, han sido seguidos tanto contra el deudor efectivo como contra el titular registral de la finca objeto de embargo, no pudiendo, en consecuencia, alegarse eventual indefensión de ninguno de estos para impedir la anotación”.

Comentario. Solución lógica porque, como la propia Resolución destaca (con cita de la RDGRN de 16 de enero de 2013), desde la perspectiva registral se han cumplido los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, sin que el Registro deba proteger a terceros que no han inscrito sus títulos (art. 32 LH). (JAR).

 

243. HIPOTECA: CLÁUSULAS ABUSIVAS. INTERMEDIARIO RETIENE PARTE DEL CAPITAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. 

EL CASO.- En una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos y los prestatarios son dos personas físicas, hipotecan una vivienda que no constituye su domicilio habitual. Ha intervenido «BEP Corporación Financiera, S.L.», como intermediaria, que cumple requisitos Ley 2/2009, marzo.

No se expresa el destino del capital prestado, por lo que se ha de presumir que es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios. Se ha dado cumplimiento al proceso de contratación y a los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011.

La intermediaria es quien ha entregado una parte del importe del préstamo (7.660,23 euros) a los prestatarios, y el resto ha sido retenido por la misma para diversas finalidades especificadas en la escritura y que no son objeto de reproche por la registradora, excepto 349,77 euros de dos mensualidades de intereses, que retiene la intermediaria, y que se dice que devolverá al vencimiento del préstamo («una vez comprobado que no han existido devoluciones en la gestión bancaria de los recibos domiciliados correspondientes al cobro de las cuotas mensuales del préstamo»). El interés ordinario pactado es el fijo durante toda la vida del préstamo del 14,99 %.

DOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.-

Primero, el tipo de los intereses ordinario del 14,99 % anual es abusivo en cuanto que es superior al interés moratorio pactado.

Segundo, la retención de 349,77 euros del capital concedido, equivalente a dos mensualidades de intereses (pero que constituye realmente capital), unido a la aplicación a tal cantidad del citado interés fijo del 14,99 % anual, que se cobra no obstante no existir entrega de dicha cantidad hasta el término de la operación, constituye una cláusula abusiva por no existir razón y proporcionalidad en tal retención.

Señala la registradora que el supuesto es idéntico al contemplado en la Resolución de 30 julio 2105. Dice la DGRN que el caso es idéntico a los de las resoluciones DGRN de 30 de marzo de 2015 [debe haber un error] y 7 de abril de 2016, por lo que debe rechazarse el recurso y confirmarse íntegramente la nota.

APLICABILIDAD TRLGDCU AL CASO.- Como consideración previa se señala que objeto de recurso es la nota recurrida no pudiendo la DGRN entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura.

Aunque no se pone en duda por la recurrente, conviene examinar la cuestión de la aplicabilidad del TRLGDCU. No concurriendo en este caso el carácter de profesional en el prestamista, queda por determinar si esta normativa de protección de los consumidores es también aplicable cuando concurre la intermediación de una empresa dedicada profesionalmente a esta actividad –art. 1.1.b) Ley 2/2009–.

Dado que la prestamista es persona física que ha manifestado expresamente que no está dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos […] debe tenerse por buena en el ámbito de este recurso […] como causa de exclusión TRLGDCU y paralelamente de Ley 2/2009 y Orden EHA 2899/2011.

No obstante, la intervención de la empresa de intermediación «BEP Corporación Financiera, S.L.» provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por su art. 1, número 1, letra b) […] Consecuentemente con ello la entidad de intermediación deberá informar al consumidor, con carácter previo al contrato y en el mismo contrato, sobre las circunstancias de la propia empresa, del servicio de intermediación ofrecido, de las condiciones del contrato de intermediación (arts. 20 y 21 Ley 2/2009) y, además, acerca de todo aquello que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor (art. 22, números 3 y 5 Ley 2/2009).

En aplicación del art. 22.5 Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA 2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (TRLGDCU), solo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este caso, no tiene lugar.

Pero concurren en este supuesto una serie de circunstancias especiales que teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución 29 septiembre 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Esas circunstancias son la [1] aportación de una oferta vinculante y una ficha de información personalizada referida específicamente al préstamo hipotecario escriturado; [2] la concurrencia en el objeto de la empresa de intermediación, también, de la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios;[3] la indicación expresa en el número 13 de la FIPER de la aplicación al contrato de préstamo del TRLGDCU; [4] la ausencia tanto en la oferta vinculante como en la FIPER de toda referencia a los prestamistas que firman la escritura, de tal manera que la oferta aparece realizada directamente por la empresa «BEP Corporación Financiera, S.L.»; [5] y, por último, que las estipulaciones del contrato de préstamo hipotecario están redactadas al modo de los contratos de adhesión, por lo que muchas de sus cláusulas deben presumirse predispuestas y no negociadas.

Sobre esta premisa de la aplicabilidad del TRLGDCU y, por tanto, de operatividad del control registral del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, se analiza el alcance de los defectos.

INTERÉS REMUNERATORIO ABUSIVO.- Respecto a que el tipo de interés ordinario del 14,99 % anual es abusivo por superior al interés moratorio pactado, procede reiterar, la doctrina de las Resoluciones DGRN de 30 marzo [¿?] y 22 julio de 2015 y 7 abril de 2016 a cuya fundamentación jurídica en extenso se remite la presente.

Esa doctrina […] sigue la jurisprudencia del Tribunal Supremo […] que después de señalar que en nuestro sistema una condición general de la contratación puede referirse al objeto principal del contrato y que el carácter de condición general de la contratación no excluye el cumplimiento por el empresario de los deberes de información exigidos por la regulación sectorial; expone que los intereses remuneratorios «forman parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario, definen el objeto principal del contrato… y cumplen una función definitoria o descriptiva esencial», lo que supondría la aplicación de la regla general de la exclusión de su control de contenido o abusividad. […]

Excluida, en consecuencia, la calificación registral, como la judicial, sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser definitorio del objeto principal del contrato […] esto no significa […] que en nuestro derecho se admita cualquier tipo de interés remuneratorio en los préstamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se halla limitado, en primer lugar, por la Ley de Represión de la Usura […] Y, en segundo lugar, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, por ejemplo cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99 % durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50 % en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de la adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del art. 114.3.º LH.

Es evidente que todo interés de demora, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de mora deben calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. […]

Por tanto, al haberse pactado un interés remuneratorio notablemente superior al moratorio convenido vigente en el momento de la contratación, respecto de este defecto debe confirmarse la nota de la registradora.

RETENCIÓN DE DOS MENSUALIDADES DE INTERESES.- El carácter abusivo de la cláusula de retención por parte del acreedor, a través de la entidad intermediadora, de la cantidad de 349,77 euros del capital concedido, cantidad equivalente a dos mensualidades de intereses, a la que se aplica el citado interés fijo del 14,99 % anual y se cobra al cliente, no obstante no existir entrega efectiva de dicha cantidad hasta el término de la operación; debe ser igualmente confirmado por no concurrir razón justificativa ni proporcionalidad en la misma, lo que supone un desequilibrio en perjuicio del prestatario (cfr. art. 87 TRLGDCU).

Se reitera a este respecto que este tipo de estipulaciones, que no afectan al objeto principal del contrato, pueden ser objeto de control registral de abusividad en dos supuestos concretos: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme […] y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva […]

Es indudable que la retención del presente caso no puede ser admitida ya que la misma ni responde a un gasto que el propio préstamo hipotecario conlleva a cargo del consumidor ni a un servicio expresamente solicitado por el prestatario y, además, no obstante, su retención, dicha cantidad genera intereses, del primer al último día del préstamo, como si se hubiera realmente entregado […]

Por otra parte, ni en la escritura de constitución de la hipoteca ni en ninguno de los documentos incorporados a la misma se indica la finalidad de dicha retención ni se contiene información alguna acerca de las razones en que se fundamenta, lo que provoca que deba tenerse por no puesta, ya que al cobrarse intereses por dicha cifra no entregada del capital, la cláusula debe considerarse abusiva por aplicación del principio general del párrafo inicial art.  87 TRLGDCU, al determinar una falta objetiva de reciprocidad en el contrato en perjuicio del consumidor.

INSCRIPCIÓN PARCIAL EN CASO DE DENEGACIÓN DE UNA CLÁUSULA POR ABUSIVA.- La indicación del recurrente de que la registradora debió inscribir la hipoteca limitándose a no reflejar en el asiento dicha cláusula, tampoco puede ser admitida porque al tratarse de una cláusula contractual nula por abusiva (igual que la cláusula relativa a los intereses ordinarios) que determina la cantidad exigible en la ejecución por referirse al dinero efectivamente entregado (arts. 561.1.3ª y 695.1.4ª LEC) y dado, además, que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art. 130 LH); la ineficacia registral de las mismas o inscripción parcial de la hipoteca, en cuanto que tales cláusulas afectan a la responsabilidad hipotecaria (parte del capital y los intereses ordinarios íntegros) que, a su vez, constituye un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca, precisa la solicitud expresa de los interesados conforme a lo establecido en los arts. 19 bis y 322 LH.

Así, de acuerdo con la vigente doctrina de este Centro Directivo en materia de inscripción parcial, no cabe la inscripción de un documento si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como, por ejemplo, en esta materia de hipotecas: [1] la dada en garantía de un préstamo para adquisición de vivienda habitual del prestatario si la cláusula de intereses moratorios o la de su responsabilidad hipotecaria excede de los límites del art. 114.3 LH; [2] la escritura de hipoteca en que no se pueden inscribir los pactos de ejecución directa y venta extrajudicial por no aportarse el certificado de tasación; [3] la escritura de hipoteca en que no se pueden inscribir varias causas de vencimiento anticipado y el acreedor excluye su consentimiento para la inscripción parcial sin las mismas (Resoluciones de 3 octubre 2014 [hipoteca B2B] y 30 marzo 2015 [C2C]); [4] la escritura de ampliación de capital del préstamo por encima de la cantidad amortizada, existiendo cargas intermedias, como segunda hipoteca (Resolución 14 mayo 2015). […]

El hecho, en materia de abusividad de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que ahora no ocupa, de que una cláusula nula por abusiva se tenga por no puesta y no pueda ser objeto de integración ni siquiera por el juez; que un contrato de préstamo a priori, pese a su carácter oneroso, pudiera seguir siendo válido en los mismos términos, pero sin devengar interés alguno de carácter remuneratorio (como ocurriría en este supuesto con los intereses ordinarios abusivos) y, claro está, sin poderse reclamar el pago de las cantidades no entregadas (como ocurría en este supuesto respecto de la indicada cifra retenida; y que tales consecuencias impongan coactivamente al predisponente unas nuevas condiciones del préstamo, aunque no hubiese querido contratar sin la cláusula abusiva; debe ser matizado en presencia del derecho real de hipoteca.

Así, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (entrega del dinero, disposición del mismo, condición suspensiva o resolutoria del contrato, etc.), y que lo que realmente se inscriba sea dicho derecho real de hipoteca que está configurado, primordialmente, por los distintos conceptos de la responsabilidad hipotecaria que lo integran, representando la obligación garantizada solamente un elemento delimitador de los mismos, provoca importantes consecuencias, cuando dichas cláusulas delimitadoras resultan contrarias a una norma imperativa o prohibitiva, o bien sean abusivas.

Una primera consecuencia supone la imposibilidad de inscribir una hipoteca o, en su caso, una parte de su responsabilidad hipotecaria, sin una obligación válida garantizada que le sirva de soporte porque, de conformidad con los arts. 1876 CC y 104 LH, la hipoteca es un derecho real que sujeta los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida respecto de la que tiene carácter accesorio.

Y, la segunda consecuencia, radica en que el proceso de contratación del préstamo hipotecario no concluye hasta la inscripción, siendo posible hasta ese momento, (1) resolver o no llegar a perfeccionarse el contrato, según se hubiera pactado, en el caso de que la hipoteca no pudiera llegar a inscribirse o el rango ofrecido por el prestatario sea contradicho por la situación registral de las fincas. (2) […] el contenido concreto del contrato de préstamo hasta el momento de su inscripción podrá alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamiento que impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. (3) Y también podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el registro de la propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario. […]

Es precisamente esa imposibilidad del registrador de alterar por sí mismo el contenido de la responsabilidad hipotecaria pactada, adaptándola a la normativa o jurisprudencia aplicables, la que motiva, salvo aquellos supuestos en que la exclusión automática de un concepto de la misma tenga un carácter indubitado, que deban ser las partes de consuno [eso requiere negociación] las que finalmente determinen el verdadero alcance de lo quieren inscribir. En concreto, en el supuesto objeto del presente recurso, esa exclusión automática de una parte de la responsabilidad hipotecaria podría ser predicable respecto de los intereses ordinarios, ya que su abusividad pudiera hacerlos nulos en su integridad «ope legis», salvo el consentimiento expreso e informado del prestatario. Pero debe rechazarse respecto de la responsabilidad hipotecaria que garantiza el principal ya que, primero, la causa de abusividad no afecta a todo el capital prestado [no, sólo afecta a lo retenido indebidamente] y, segundo, porque de extender sus efectos a la totalidad del principal (no obligación de devolver lo efectivamente entregado), se estaría yendo contra la propia esencia del contrato de préstamo (art. 1740 CC) y la hipoteca quedaría sin contenido al carecer de obligación principal que asegurar.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar íntegramente la nota de la registradora.

COMENTARIO.- Es ya la cuarta vez en que la DGRN establece rotundamente su nueva doctrina: los intereses remuneratorios superiores a los moratorios en el crédito o préstamo con personas consumidoras son abusivos[1].

Al margen de su fundamento retengamos una decisión que no por reiterada es menos importante: en el crédito o préstamo a personas consumidoras los intereses remuneratorios u ordinarios están sujetos y deben sujetarse a límites legales[2].

Con todo no deja de ser paradójico que los únicos límites legales a los intereses remuneratorios sean los establecidos en la ley de usura de 1908, que son inoperantes, mientras que los únicos límites operantes, los puestos por la DGRN, no tienen cobertura legal.

  Junto a la confirmación del carácter abusivo de una cláusula de intereses remuneratorios por ser superiores a los moratorios, se confirma también el carácter abusivo de la retención por la entidad intermediaria de dos mensualidades de intereses y finalmente se fija lo que la resolución llama doctrina vigente sobre la inscripción parcial (CB).

[1] Resoluciones DGRN de 7 de abril, 10 febrero 2016; y 22 julio 2015.

[2] Vid. “Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales”, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

 

244. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cieza nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos:  Se otorga una escritura de constitución de hipoteca con dos prestatarios, uno de ellos a la vez también hipotecante. En la cláusula relativa a los pactos del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se fija un domicilio de notificaciones para la parte deudora. En la cláusula siguiente se pacta el domicilio para notificaciones en el procedimiento extrajudicial, pero sólo para la parte hipotecante (conforme al artículo 234 RH)

La registradora suspende la inscripción pues considera que en el procedimiento extrajudicial se tiene que fijar también un domicilio para notificaciones a la parte deudora.

El notario autorizante alega que la norma sólo exige fijar el domicilio del hipotecante para el procedimiento extrajudicial, que en la cláusula anterior se fija un domicilio común para prestatarios e hipotecante, y que, en todo caso, la registradora debió de inscribir parcialmente la escritura: inscribir la hipoteca, y suspender la inscripción de la cláusula relativa al procedimiento extrajudicial.

La DGRN desestima el recurso, declarando lo siguiente:

.-  Hay que fijar un domicilio de notificaciones para el hipotecante y para el deudor en ambos procedimientos, judicial y extrajudicial, aunque admite que puede ser un domicilio unitario para hipotecante y deudor siempre que esté claramente determinado.

.- No es posible inscribir parcialmente la escritura, sin solicitud expresa, pues la inscripción de la hipoteca y no inscripción del procedimiento de ejecución extrajudicial desnaturalizaría la hipoteca.

.- Si la presentación de la escritura ha sido telemática, la notificación de la calificación tiene que ser también telemática y no cabe la notificación por fax.  (AFS)

 

246. PUBLICIDAD REGISTRAL. NOTA SIMPLE LITERAL. REQUISITOS

Resolución de 21 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 1 a emitir una nota simple literal.

Se solicita una nota simple literal y por la Dirección se reiteran los principios básicos mantenidos por el propio Centro en esta materia de publicidad formal y la relación con la regulación de protección de datos

El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos (arts 221 y 222 LH y 332 RH), y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador. Interés que ha de ser conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en art. 221.), directo (en caso contrario se ha de acreditar el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en art. 332.3 RH), y legítimo (art. 332.3 RH), que alcanza cualquier interés lícito.

Tal interés legítimo ha de probarse a satisfacción del registrador y de acuerdo con la ley de protección de datos sólo se podrán recoger datos de carácter personal para el tratamiento automatizado cuando los datos sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido. Datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidas.

Los Registradores informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal (art. 222.6LH) lo que implica que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». Por tanto, aun existiendo interés legítimo será el registrador el que decida qué datos deberán quedar excluidos de la información suministrada.

Respecto a la petición de que sea literal, no se puede dar nota simple literal de todo el historial registral pues éste comprende asientos no vigentes y la intención del legislador ha sido clara de permitir sólo la nota literal de los asientos vigentes, (art. 222.4 LH), superando así el anterior criterio en el que solo se permitía expedir notas simples literales a efectos tributarios, de valoraciones inmobiliarias o con finalidad de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria que recoge el artículo 332.5 RH, que debe entenderse formalmente derogado en cuanto este aspecto.

Respecto a la incorporación de fotocopias a las notas simples, sólo será posible si se solicita expresamente, si el registrador aprecia interés legítimo, sin extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer ese legítimo interés y excluyendo siempre los datos de carácter personal o que sean legalmente objeto de especial protección así como los asientos no vigentes.

Así se confirma el defecto por cuanto no ha quedado suficientemente acreditado en la instancia de nota simple, el interés legítimo y la causa de la solicitud. Pero interpreta que, al solicitar la información contenida en los asientos vigentes y tratarse de bienes pertenecientes a Administraciones Públicas, parece que no se conculcarían las restricciones en la emisión de tal información. (MN)

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247. APORTACIÓN POR CÁMARA AGRARIA A UNA FUNDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. SILENCIO ADMINISTRATIVO.

Resolución de 21 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inscribir una escritura pública de aportación de inmueble a la dotación de una fundación de una finca propiedad de la Cámara Agraria Provincial de Cuenca.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que la Cámara Agraria Provincial de Cuenca, aporta un local comercial a la dotación inicial de la “Fundación Cuenca Agraria”, que lo acepta, con destino a los fines y servicios de interés general agrario de los municipios a que pertenece. En la escritura se declara que la Cámara Aportante había solicitado autorización administrativa para realizar la aportación en concepto de dotación, sin haber recibido contestación hasta la fecha, y por tanto aplica el principio del silencio administrativo positivo.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura, ya que conforme a la ley 1/1996 que regula las Cámaras Agrarias de Castilla la Mancha, exige la autorización administrativa previa de la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente, para realizar negocios jurídicos de disposición que afecten al patrimonio inmobiliario de las Cámaras Agrarias. No cabe en este supuesto el silencio administrativo positivo, ya que se trata de un acto jurídico privado y no está, por tanto, sometido a los principios administrativos.

Recurrente: Estima que, habiendo solicitado la pertinente autorización de la Consejería de Agricultura de la Comunidad de Castilla la Mancha, y habiendo transcurrido el plazo máximo para contestar sin haberlo hecho, la Cámara solicitante estaba legitimada para llevar a cabo dicha aportación por silencio administrativo positivo.

Dirección General: Hace una introducción general respecto de la configuración de las Cámaras Agrarias, a las que la ley 23/1986 (derogada por la 18/2005) las consideraba Corporaciones de Dcho. Público, dotadas de personalidad jurídica y capacidad de obrar. Derogada esta regulación estatal, ello no implica su supresión, sino que tienen un carácter provisional y su regulación corresponde a las CCAA (en Castilla La Mancha es la ley 1/996 de 27 de junio).

Las Cámaras Agrarias son Administraciones no territoriales y por tanto no están integradas en la Admón. del Estado, ni en las Comunidades Autónomas y Administraciones Locales. No puede considerarse que sean verdaderas Corporaciones Públicas, ni por sus fondos, ni por sus cuotas que no son exacciones públicas, ni sus empleados están sujetos a un estatuto funcionarial. Por tanto, no son Administración Pública ni su actividad se puede considerar genuina actividad administrativa.

Conforme a la ley 1/1996 la Junta de Castilla la Mancha ejerce la tutela administrativa y económica de las Cámaras Agrarias de esta Autonomía y su art 14.7 dice que “las Cámaras Agrarias necesitarán autorización previa del órgano administrativo a que se atribuye dicha tutela administrativa, para realizar sus actuaciones, en especial la realización de negocios jurídicos de disposición que afecten a su patrimonio inmobiliario, en particular enajenación, transacción y gravamen.

Consecuentemente el recurso no puede prosperar y por tanto es imposible practicar la inscripción de la transmisión por parte de la Cámara Agraria Provincial de Cuenca en favor de la Fundación, ya que no procede aplicar la doctrina del silencio administrativo positivo. Y ello es así porque aquí se aplican las reglas generales de prestación del consentimiento en el ámbito del negocio jurídico. Y es que la enajenación de un bien patrimonial por una Cámara Agraria es un acto jco privado, al que se aplican las reglas generales, que no administrativas contractuales de la Ley de Contratos del Sector Público (3/2011) que excluye del ámbito de aplicación los contratos de compraventa, donación, permuta arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos.

Como colofón la DG recuerda que exige una prohibición establecida en la disposición transitoria de la ley 1/1996, que impide que las Cámaras Agrarias Provinciales realicen disposiciones patrimoniales mientras su funcionamiento sea provisional.

Dice dicha disposición transitoria:”1. Se faculta al Consejo de Gobierno de Castilla-La Mancha para regular el funcionamiento provisional de las Cámaras Agrarias Provinciales existentes a la entrada en vigor de la presente Ley, en el período comprendido entre dicha entrada en vigor y la constitución de los Plenos de las nuevas Cámaras. 2. Durante el período a que se refiere el epígrafe anterior, las Cámaras Agrarias Provinciales, en funcionamiento provisional, no podrán realizar disposiciones patrimoniales” (JLN)

APUNTE HISTÓRICO DE LAS CÁMARAS AGRARIAS. (WOLTERS KLUWER)

Las Cámaras Agrarias se configuraron como entidades creadas por el poder público para la consecución de fines interés general, relacionados con el mundo agrario y de carácter público, por el R Dto. 14 de noviembre de 1890, integrados a nivel provincial como asociaciones de carácter voluntario, constituidas al amparo de la libertad de asociación reconocida por la Constitución de 1876, para defender y fomentar los intereses de la agricultura, aunque con el Decreto 2 de septiembre 1919, se ordena constituir una Cámara Agraria en cada provincia, a la que debían de pertenecer todos los contribuyentes por rústica o pecuaria. Tras la Guerra Civil el Dto. 18 abril de 1947 crea las “Cámaras Oficiales Sindicales Agrícolas”, con el carácter de Corporaciones de Dcho. Público, integradas en la Organización Sindical.

El Dto. de 2 junio 1977 suprime la sindicación obligatoria y el pago de la cuota sindical y con el R Dto. 1336/1977 se crean las Cámaras Agrarias en todo el territorio nacional, a nivel municipal, provincial o estatal, definiéndolas como Corporaciones de Derecho Público, constituidas para la consulta y colaboración con la Admón en temas de interés general agrario y relacionadas con el Mº de Agricultura.

La regulación post constitucional supone una profunda innovación, ya que los Estatutos de Autonomía atribuyeron a las CCAA la competencia en materia de agricultura u ganadería. La ley 23/1986 estableció las bases del régimen jurídico de las Cámaras Agrarias, que supuso la modificación del régimen tradicional, ya que suprimió la adscripción obligatoria a dichas Cámaras Agrarias.  Esta ley ha sido derogada por la ley 18/2005 dirigida a eliminar la regulación estatal, pero que no implica la supresión de las Cámaras Agrarias, ya que esta cuestión (su mantenimiento o no) corresponde a las CCAA. La derogación de la normativa estatal se debe a la pérdida de funciones de tales Cámaras Agrarias, que ahora son órganos consultivos de la Administraciones Públicas, y tienen la administración de sus recursos propios y su patrimonio. Este proceso de libertad conferido a la CCA ha dado lugar a la supresión de dichas Cámaras por algunas (País Vasco, La Rioja, Galicia, Asturias, Extremadura o Murcia) y su mantenimiento provisional en otras, así Castilla La Mancha, que las regula en la Ley 1/1996 de 27 de junio

Las Cámaras Agrarias se definen como Corporaciones de Derecho Público, dotadas de personalidad y capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines y gozando de recursos propios, y con funciones esencialmente consultivas y de colaboración con las Administraciones Públicas en asuntos agrarios. Además, les corresponde administrar sus recursos y patrimonio. Las Cámaras no pueden asumir funciones de representación, negociación y reivindicación en nombre y defensa de los intereses, económicos, profesionales y sindicales de los profesionales del sector agrario, ya que estas funciones corresponden a las organizaciones sindicales y organizaciones profesionales agrarias legalmente constituidas. Sus recursos no se pueden basar en cuotas o derramas exigidas a los profesionales del sector agrario, sino que dependen de las aportaciones de los presupuestos del Estado, CCAA y entidades locales. Gozan del beneficio de justifica gratuita y de inembargabilidad de sus bienes.

El TC en sentencia 132/1989 hace constar que “»nos hallamos ante entidades que no han sido fruto de la libre decisión u opción de los afectados, para la obtención de fines autónomamente elegidos, sino fundamentalmente (y sin excluir forzosamente este último aspecto), de una decisión de los poderes públicos, sin que exista por tanto un «pactum associationis» original, que se ve sustituido por un acto de creación estatal; y tampoco habría una opción en favor de la persecución defines o defensa de intereses libremente determinados, ya que el objeto de esas agrupaciones vendría definido por los intereses públicos para cuya defensa fueron creadas, y que son también fijados por el poder público. En el tipo de agrupaciones de que se trata que han recibido la denominación genérica de Corporaciones públicas, con una mayor o menor amplitud- si bien cabe estimar la presencia de un cierto elemento o base asociativa (ya que sus integrantes no se encuentran sometidos a un régimen de tipo estatutario funcionarial, ni integrados en relaciones de jerarquía y subordinación, sino en posición de paridad), sólo en términos muy latos puede hablarse de que exista una asociación, en cuanto que ésta supone una agrupación libre para la obtención de fines, determinados, también libremente, por los miembros que la integran. Como consecuencia de ello, estas agrupaciones de tipo corporativo y de creación legal no pueden incardinarse (pese a contar con una «base asociativa» en el sentido señalado), sin profundas modulaciones, en el ámbito de los artículos 22 y 28 CE «.

Como Entidades de Dcho. Público a efecto de su constitución y organización, así como cuando actúen desarrollando potestades públicas bajo tutela administrativa, sus actos y resoluciones tendrán la consideración de actos administrativos, sometidos al Dcho. Administrativo, pero las cuestiones de otra naturaleza (civil o social) se rigen por las normas que le sean aplicables, con sometimiento al órgano jurisdiccional correspondiente.

Se puede leer el artículo completo en este enlace a Volters Kluwer. (JLN)

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251. ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a extender una anotación preventiva de embargo cautelar ordenada en expediente de derivación de responsabilidad solidaria. (JAGV)

 

252. INMATRICULACIÓN. IDENTIDAD DESCRIPTIVA SIN CONSTRUCCIONES. ACTA DE NOTORIEDAD ANTERIOR.

Resolución de 23 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inmatriculación de una finca con base en una aportación de gananciales junto con acta complementaria de notoriedad.

Hechos: Se presenta a inmatriculación, después de la reforma de la Ley 13/2015,  una escritura de aportación a gananciales de la mitad indivisa de una finca que se describe como solar, acompañada por una Acta de Notoriedad complementaria de título público, tramitada conforme a la legislación anterior a dicha reforma.  En el Catastro dicha finca aparece con una edificación dividida horizontalmente.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la descripción de la finca en la escritura no es coincidente con la del Catastro ya que no se recoge la edificación existente. Además señala que el Acta de Notoriedad tampoco es adecuada ya pues se declara la notoriedad del hecho de ser tenido por dueño el anterior titular, pero no se declara la notoriedad de la fecha y el título de su adquisición. El registrador sustituto confirma la calificación.

El notario autorizante recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que sí hay coincidencia en cuanto a ubicación, superficie y linderos, pero que no es necesaria dicha coincidencia en cuanto a la construcción existente según doctrina de la DGRN que cita. En cuanto al segundo defecto, que el acta de notoriedad se tramitó conforme a la legislación entonces vigente.

La DGRN revoca el primer defecto, declarando, conforme a su doctrina previa, que la coincidencia de la finca con el certificado catastral no se extiende a las edificaciones existentes en la parcela, sino sólo a la ubicación, superficie y linderos pues la finalidad de la inmatriculación es delimitar una finca con respecto a sus colindantes.

En cuanto al segundo defecto desestima el recurso, y declara que la legislación aplicable es la vigente en el momento de la presentación en el Registro, por lo que el Acta de Notoriedad tramitada conforme a  la legislación anterior no es válida para complementar el título público ya que, aplicando la actual legislación, la notoriedad tiene que estar referida al título y a la fecha de su adquisición por el anterior titular, (que ha de ser anterior en 1 año a la del título cuya inmatriculación se pide). (AFS)

 

253. Ejecución de embargo. cancelación de cargas posteriores. Anotación caducada

Resolución de 24 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento judicial de embargo.

Recoge la reiteradísima doctrina según la cual, caducada una anotación, carece de todo efecto jurídico: entre ellos reservar la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario. Debe la registradora, como en este caso ha hecho, denegar la inscripción del mandamiento que ordena la cancelación de cargas posteriores a una Anotación de embargo cuando esta ha caducado. (MN)

 

254. EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR. NO VALE CERTIFICACIÓN ECLESIÁSTICA COMO TÍTULO DE PROPIEDAD.

Resolución de 24 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 5, por la que se suspende la expedición de certificación y la práctica de anotación preventiva en un expediente de dominio. (MGV)

Hechos:

 -Se presenta en el registro un  acta notarial que contiene el escrito inicial del promotor de expediente de dominio para  la inmatriculación de una  finca, solicitándose, la expedición de la certificación registral y la práctica de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

-El promotor del expediente es una parroquia, perteneciente a la Diócesis del Obispado de Vitoria, que aporta como título de propiedad una certificación de la adquisición originaria de la finca por prescripción inmemorial.

– Asimismo, en el documento presentado se reconoce que una parte de la finca fue cedida en documento público a la Junta Administrativa de Arkaia.

La registradora suspende  la expedición de la certificación y la toma de la anotación preventiva, por no aportar al documento presentado el título formal de propiedad exigido en el artículo 205 LH.

 Y por otro lado, ante la cesión reconocida en el documento, exige que se adecue la descripción de la finca, a la parte de la misma de la que realmente es dueño haciéndola coincidir con la certificación catastral que se acompaña.

El Notario recurre la nota de la registradora alegando que la certificación que como título de propiedad se incorporó al acta justificaba la adquisición originaria de la finca por prescripción inmemorial y estaba expedida conforme al antiguo artículo 206 de la Ley Hipotecaria en orden a la inmatriculación de la finca hasta la reforma de la Ley 13/2015, y que, aunque tras dicha ley haya perdido su virtualidad inmatriculadora, debe al menos servir como «título de propiedad» a que se refiere la letra a) de la regla segunda del nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto al segundo defecto señalado, el recurrente no hace alegación alguna, ciñéndose por tanto la resolución al primer defecto.

La Dirección General de los Registros y del Notariado comienza haciendo referencia al artículo 206 de LH, que permitía la inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas y de la Iglesia Católica, cuando carecieren de título escrito de dominio, mediante certificación expresiva de su título de adquisición.

Este artículo con la nueva redacción dada por la ley 13/2015 de 24 de junio, excluye la mención a la Iglesia Católica y por tanto, tras su entrada en vigor, la Santa Sede, o cualquiera de las circunscripciones territoriales en que se organice o de las Órdenes, Congregaciones Religiosas, otros institutos de vida consagrada y otras instituciones y entidades eclesiásticas que pueda erigir conforme al Instrumento de Ratificación del Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre asuntos jurídicos, firmado el 3 de enero de 1979 en la Ciudad del Vaticano, ya no pueden  obtener la inmatriculación de sus bienes inmuebles por la vía que anteriormente le concedía el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

Y desde el punto de vista del derecho transitorio considera aplicable la disposición transitoria única de la ley 13/2015 que dispone que » a los efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o 206, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de la entrada en vigor de la ley estuviese presentado el título público inmatriculación en el Registro de la Propiedad».

 Aclarado este primer punto, lo  que se discute en el recurso es que si una certificación emitida por una parroquia puede considerarse como título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular en los términos y a los efectos del art 203, regla 2ª, letra a) de la LH.

El artículo 206LH tanto en la anterior como en la nueva redacción distingue entre «el título escrito de dominio» y la » certificación » que se puede librar por el ente propietario de forma subsidiaria, si no se dispone de aquel, por lo que queda claro que la certificación no es título escrito de dominio sino algo distinto que suple su ausencia.

Por tanto, como el nuevo artículo 203LH exige acompañar, entre otros, «el título escrito de dominio», su ausencia, va a impedir extender la anotación preventiva prevista en el precepto y la inscripción en el registro del acta de conclusión del título inmatriculador.

En consecuencia, una simple certificación de dominio librada unilateralmente por el supuesto dueño no constituye en sí mismo título de dominio o de propiedad, no cumpliéndose por tanto el primero de los requisitos para la viabilidad del procedimiento de inmatriculación, y como en la certificación eclesiástica se expresaba que el modo de adquisición había sido el de prescripción inmemorial el promotor del expediente ha de acudir, para obtener la inmatriculación al correspondiente procedimiento judicial conforme al número 5 del artículo 204 LH.

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255. ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA, QUE SE PRESENTA CONCLUIDO EL CONCURSO.

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Pontevedra n.º 1 a inscribir el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación librados en procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados.

Hechos: Se presenta testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, dimanantes de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado antes de que la sociedad ejecutada entrara en situación de concurso, que consta anotado en el Registro, incluso la apertura de la fase de liquidación y su conclusión con la extinción de la entidad. Los anuncios de subasta son posteriores a la declaración de concurso.

La registradora pide que se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del deudor.

El recurrente arguye que, desde que se abre la fase de liquidación se produce la disolución de la sociedad concursada, por lo que difícilmente pueden existir bienes necesarios para la actividad empresarial de la misma.

La DGRN parece que va a confirma la nota de calificación, pero al final la revoca.

La clave se encuentra en determinar si el bien que se ejecuta es necesario o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, lo que, como apunta la registradora, ha de dilucidar el Juez de concurso. Si no fuera necesario, no habría limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución.

Esta exigencia, de determinar si es necesario o no, se extiende a la fase de liquidación, porque, aunque se disuelva la sociedad, no debe olvidarse que uno de los objetivos que persigue la nueva legislación concursal en España es el mantenimiento de las unidades productivas y de la actividad empresarial. Además, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos.

De ahí -y de otros argumentos- deduce la DGRN que los bienes necesarios para dicha actividad empresarial quedan afectados a las vicisitudes del concurso y, llegada la liquidación, deberán someterse a lo establecido en el plan de liquidación o, en su defecto, a las normas supletorias previstas en la Ley Concursal. Consecuentemente será preciso que por el juez de lo Mercantil que conozca del concurso, se manifieste si se determinó el carácter de bien necesario o no de la finca para la continuidad de la actividad profesional o empresarial.

Sin embargo, revoca la nota porque en el Registro de la Propiedad consta anotada la conclusión del concurso de acreedores, recogiéndose en la anotación que se dictó auto de fecha 21 de noviembre de 2013 poniendo fin a la fase de liquidación. Por lo tanto, los efectos del concurso han cesado, y aun cuando el desarrollo del procedimiento de ejecución se haya llevado a cabo pendiente la situación concursal, declarada la conclusión del concurso y extinta la sociedad, desaparece el carácter de bien afecto a la actividad, pues esta deja de producirse, por lo que resulta ahora improcedente solicitar un pronunciamiento en ese sentido.

Nota: La DG apunta a la conveniencia de cancelar los diversos asientos derivados del procedimiento concursal cuando se haga constar su fin en el Registro.  La cuestión estriba en si ha de ordenarse expresamente o se puede deducir de haberse dictado el propio auto, que sería lo más razonable, pues desaparecen los efectos del concurso. (JFME)

 

256. INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. TITULO FORMAL Y MATERIAL

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Les Borges Blanques, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Se tramita mediante Acta Notarial un Expediente de Dominio para la inmatriculación de una finca, que finaliza estimando el notario justificado el dominio.

El registrador aduce dos defectos: el primero es que tiene dudas de que la finca que se pretende inmatricular sea coincidente con otra ya inscrita. El segundo que no se aporta título de dominio al expediente, sino que simplemente se manifiesta la forma de adquisición.

El notario recurre y alega en cuanto al primer defecto que para disipar esas dudas, ya manifestadas con motivo de la expedición del certificado registral negativo dentro del expediente, se notificó en el expediente al titular de la finca que al registrador le genera dudas, resultando que dicho señor compareció y no se opuso a la tramitación del expediente, por lo que dichas dudas no están justificadas ya.

En cuanto a la falta de título,  alega que sí existe el título en sentido sustantivo, que se expresa y se especifica, aunque no consta por escrito. Considera que es suficiente la existencia del título sustantivo, aunque no haya título formal, conforme a la finalidad y espíritu de la reforma introducida por la Ley 13/2015, a determinadas normas del Reglamento Hipotecario y a la doctrina de la DGRN que cita sobre la naturaleza del expediente de dominio.

La DGRN revoca el primer defecto y mantiene el segundo.

En cuanto al primer defecto relativo a las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en el expediente de dominio declara que:

.- La existencia de dudas del registrador, expresadas al expedir el certificado de no inscripción, no impiden que el notario pueda continuar con la tramitación del expediente y practicar pruebas para disipar esas dudas.

.- Si, terminado el expediente el registrador mantiene sus dudas, sólo cabe el recurso gubernativo o jurisdiccional ordinario, pero no es posible acudir ya a la vía establecida por el artículo 306 RH, ya derogado tácitamente por la reforma.

.- La intervención en el expediente del titular de la finca registral que genera dudas al registrador y su no oposición al mismo provoca que dichas dudas no estén ya justificadas, por lo que en el caso concreto revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de título escrito declara que:

.- Es inexcusable presentar título escrito para el expediente de dominio.

.- A falta de título escrito sólo cabe acudir a la vía judicial prevista en el artículo 204.5 LH.

.- El Expediente de dominio tramitado sin título escrito sirve de título previo para inscribir un posible segundo título conforme al artículo 205 LH y Resolución de 19 de Noviembre de 2015.

COMENTARIO.- La interpretación restrictiva del concepto de título de la DGRN hará que, a falta de título, escrito sólo sea posible acudir a la vía judicial ordinaria para inscribir directamente con un solo título material, en contra del espíritu de la norma que era desjudicializar la inmatriculación, no habiendo conflicto y con el sobrecoste en tiempo y dinero que ello conlleva.

Ante la falta de título escrito será quizá más práctico, siempre que sea posible, acudir a la vía del doble título o al acta de notoriedad complementaria de título público, en la que el título previo alegado no tiene que constar necesariamente por escrito. (AFS)

 

257. Ejecución hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor.

Resolución de 27 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria en la que no ha sido demandado el titular registral, que no es ni el deudor ni el hipotecante no deudor, y que había adquirido e inscrito su derecho antes de iniciarse el procedimiento de ejecución.

Frente a la calificación registral, que exige que la demanda y el requerimiento se tenían que haber dirigido también contra el tercero adquirente (arts. 132 LH y 685 LECivil), entiende el adjudicatario que basta con la mera notificación al mismo del procedimiento de ejecución (art. 689 LECivil).

¿Es necesario que la demanda se dirija también contra el tercero adquirente que inscribió su título antes de iniciarse el procedimiento de ejecución? SÍ.

Doctrina de la DGRN.

1 Es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Se fundamenta lo dicho en el art. 132 1º LH (que contempla la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento) y en el art. 685 LECivil (que exige que la demanda se dirija contra el tercer poseedor que hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes). Por su parte, el art. 686 LECivil se ocupa también del requerimiento de pago al tercer poseedor contra el que se hubiera dirigido la demanda.

2 En los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscritoen el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento (art. 132 2º LH en relación con el art. 689 LECivil).

Comentario.

1 El centro de la cuestión para decidir si el tercer adquirente ha de ser demandado y requerido de pago radica en el conocimiento que el acreedor ejecutante tenga –o pueda tener- de la adquisición del bien por parte del tercero.

Dicho conocimiento puede provenir de la conducta activa del tercero adquirente notificando al acreedor su adquisición, o bien del hecho de haber inscrito su titularidad en el Registro, cuyos asientos tienen eficacia erga omnes, de modo que el acreedor no puede desconocer la adquisición del bien por el tercero adquirente.

2 Lo que sucede es que el Tribunal Supremo, en una doctrina hoy superada, venía entendiendo (STS 3 de junio de 2004) que el conocimiento por parte del acreedor exigía una “conducta positiva” a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entender cumplida dicha conducta con la inscripción registral, pues el acreedor “no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a quien le “acreditó” la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito” (STS. 28 de septiembre de 2009).

3 Sin embargo, esta postura del Tribunal Supremo (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede mantenerse tras la STC de 8 de abril de 2013 que, partiendo del principio fundamental de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La tutela judicial efectiva proyectada al titular registral implica, si no consta su consentimiento auténtico, que haya sido parte o haya tenido, al menos, posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento que se pretende practicar.

Conclusión; en casos como el presente, la situación de litis consorcio pasivo necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral. (JAR)

 

258. CONCURSO DE ACREEDORES. DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS NO PREVISTO EN EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de dación en pago de deudas. 

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de una dación en pago parcial de deuda otorgada a favor de la acreedora por la sociedad deudora, que se encuentra en liquidación a resultas de un procedimiento concursal. Tras la dación, parte del crédito subsiste. Se da la circunstancia de que en el plan de liquidación aprobado judicialmente no se contempla la dación en pago como medio de liquidación, sino la venta directa y con ciertas condiciones.

¿Puede utilizarse como medio para realizar el activo del concursado un procedimiento que no esté previsto en el plan de liquidación? NO. ¿Cabe en este punto la interpretación analógica e integradora de la Administración concursal? NO. ¿Es inscribible la dación en pago discutida? NO.

Doctrina de la DGRN.

La pretensión de considerar un sistema de liquidación no previsto en el plan de liquidación aprobado judicialmente “está necesariamente condenada al fracaso”.

Si en el plan de liquidación se ha previsto la realización mediante la venta directa y con ciertas condiciones en modo alguno puede considerarse implícita en tal previsión una autorización para otorgar una dación en pago. Todo el sistema legalmente dispuesto patentiza una total huida de la discrecionalidad en el modo de realización del valor de los elementos de la masa activa.

En esta materia no cabe aplicación analógica alguna ni argumentar una insuficiencia del plan de liquidación, que, de producirse, debe colmarse con la aplicación supletoria de las reglas legalmente previstas (art. 149.1 Ley Concursal).

Comentario. Como pone de manifiesto la Resolución, esta cuestión tiene como telón de fondo el diseño legal previsto para la liquidación, tratándose de una clara opción de política legislativa dirigida a evitar que la administración concursal pueda operar en este punto discrecionalmente.

El modo de proceder en la elaboración del plan de liquidación viene previsto legalmente y reconoce a cada uno de los sujetos intervinientes un determinado papel, así: (i) En el plan de liquidación son obligatorias las intervenciones de la Administración concursal y la del Juez. (ii) A la Administración corresponde elaborar el plan de liquidación y al Juez su aprobación. (iii) Una vez aprobado, el plan es norma de liquidación de obligado cumplimiento por la Administración concursal. (iv) Junto a estas dos actuaciones obligatorias hay otra potestativa que corresponde al concursado, los acreedores concursales y los representantes de los trabajadores, quienes pueden formular observaciones y propuestas para que sean recogidas en el plan (sin perjuicio de lo previsto en el art. 155 L.C para los acreedores con crédito especial).

Aunque no está legalmente previsto, si cabe con causa justificada alterar algunas de las reglas del plan una vez aprobado judicialmente, bien para alterarlas, bien para completarlas y evitar de este modo la aplicación de normas supletorias. Sin embargo, ello sólo será posible con observancia de iguales reglas procedimentales que las previstas para la elaboración y aprobación del plan de liquidación que se pretende modificar. (JAR)

 

259. Acta de fin de obra. Licencia de primera ocupación (según Ley de Ordenación Urbanística de Valencia). Declaración Responsable.

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una copia autorizada de acta de final de obra. (MGV)

El hecho que origina esta resolución lo constituye un acta notarial por la que se formaliza el fin de una obra en construcción

El registrador, en su nota de calificación considera que falta acreditar la concesión de la licencia de primera ocupación o en su defecto deberá incorporarse el documento de declaración responsable previamente presentado en el Ayuntamiento, acreditando esta presentación en el Registro de Entrada con su fecha correspondiente.

La declaración responsable deberá cumplir las formalidades exigidas en el artículo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.

Respecto de esta, fue solicitada calificación sustitutoria, que confirmó la nota de calificación.

El notario recurrente considera que para dar cumplimiento a la declaración responsable, el otorgante del título declara en el mismo «que se ha finalizado con todos los requisitos legales la obra a la que se hace referencia en la presente escritura».

Asimismo, se requería al notario para que presentara copia simple del acta al Ayuntamiento, y mediante diligencia se hizo constar que se cumplió ese requerimiento presentando al Ayuntamiento la mentada copia y otra más para que se devolviera ésta con el sello correspondiente; como prueba de la actuación se incorporaba copia de la primera página con el sello de entrada en la corporación municipal.

Asimismo, el recurrente considera que el artículo 222.2 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, no es aplicable pues está pensado para otro tipo de declaraciones responsables que sustituyan alguna otra licencia de obras, pues la identificación de promotor y agentes de edificación, descripción gráfica y proyectos, medio ambiente y escombros son para obras que se van a ejecutar, no para las terminadas.

Finalmente, esgrime que está forma de proceder con la declaración responsable había sido aceptada por el calificante en casos similares.

La Dirección General de los Registros y del Notariado parte, para la resolución del recurso, del artículo 28.1 b) del texto refundido de la Ley del Suelo que exige para inscribir escrituras de obra nueva terminada entre otros  requisitos, «(…) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna (…)».

La legislación urbanística aplicable, es la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, cuyo artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas».

El artículo 222, por su parte, dispone que la declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de esta ley se ajustará a lo previsto en la legislación vigente en materia de procedimiento administrativo común, y que dicha declaración responsable se acompañará de los documentos adicionales que cita el precepto.

El promotor, una vez efectuada bajo su responsabilidad la declaración de que cumple todos los requisitos exigibles para ejecutar las obras, y presentada esta ante el Ayuntamiento o entidad local competente junto con toda la documentación exigida, estará habilitado para el inicio inmediato de las obras, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación o inspección de los requisitos habilitantes para el ejercicio del derecho y de la adecuación de lo ejecutado al contenido de la declaración. Añadiendo que la presentación de la declaración responsable, efectuada en los términos previstos en esta disposición, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada.

En este sentido, el artículo 71 bis Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que se añade por artículo 2.3 de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, aplicable hasta la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece que a los efectos de dicha Ley, se entenderá por declaración responsable el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio. Los requisitos citados deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable.

Las declaraciones responsables producirán los efectos que se determinen en cada caso por la legislación correspondiente y permitirán, con carácter general, el reconocimiento o ejercicio de un derecho o bien el inicio de una actividad, desde el día de su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones Públicas. Se impone además a las Administraciones Públicas que tengan permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se facilitarán de forma clara e inequívoca y que, en todo caso, se podrán presentar a distancia y por vía electrónica.

De esta normativa se deduce que el título administrativo necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación Valenciana, es el documento suscrito por el interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente al ejercicio. Además ha de acreditarse su presentación en la Administración competente, sin que parezca necesario usar el modelo elaborado por la Administración cuando se acredite de forma indubitada la presentación del documento con tal carácter.

En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que:

–     no consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y

–     contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. ~Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable.        

–     También declara la Dirección General, ante las observaciones del recurrente sobre la forma de proceder el registrador en casos similares, que la nueva presentación de un título significa el inicio <<ex Novo>> del procedimiento registral, sin que el registrador, por el principio de independencia, esté vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.                                                                                                                   

 

260. OBRA NUEVA CON TERMINACIÓN DIFERENTE A LA PREVIAMENTE INSCRITA EN CONSTRUCCIÓN. ACREDITACIÓN POR ANTIGUEDAD

Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Bande, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. 

– HECHOS:  1) En el año 1995 se inscribe una declaración de obra nueva en construcción.

2) En 2016 se presenta una escritura de declaración de obra vieja o preexistente, haciendo constar que la descripción actual de la obra (única existente en la finca) y ya acabada es distinta de la inscrita en 1995, y terminada en 2007, con lo que ya han transcurrido los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas. La terminación, su fecha y su descripción de 2007 constan en acta complementaria que incluye una certificación técnica (además de la catastral).

– El REGISTRADOR titular [y el sustituto], califican negativamente por entender que resultan aplicables los requisitos de las obras nuevas, del 1er párrafo del Art 28 LS, y que por tanto es necesaria la licencia de obras, la de 1ª ocupación y demás requisitos del artículo (certificación del arquitecto acreditativa de que la descripción se ajusta a la licencia…).

– El NOTARIO  recurre señalando que no es aplicable el 1er párrafo SINO el  apartado del Art 28 LS, pues tanto desde el punto de vista registral como desde el punto de vista urbanístico, el régimen jurídico de las obras finalizadas sin licencia es el mismo que el de las obras finalizadas con licencia pero sin ajustarse a ella.

– La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación, señalando que el Art 28-4º LS ha de entenderse de aplicación a TODAS las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y en las cuales no quepan medidas que puedan implicar su demolición, y ello con independencia de que  la obra se construya con ó sin licencia o de que la obra nunca haya tenido acceso al Registro con anterioridad a su terminación, o de que haya sido previamente declarada en construcción.

En ambos supuestos existe una identidad de razón, la preferencia que da el legislador a la necesidad de evitar la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral consolidada.

Reitera múltiples resoluciones [cita por todas la Res. de 22 julio 2014 y las 2 Res de 19 febrero y 1 marzo 2016] (ACM)

 

261. HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR EL CONFLICTO DE INTERESES.

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rute, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencias.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que dos de los herederos están representados con un poder otorgado a favor de otro heredero. En la partición de la herencia se produce un exceso de adjudicación de un bien, que se adjudica a uno de los herederos, precisamente el apoderado, a cambio de abonar el exceso en metálico a los demás. La notaria autorizante emite el juicio de suficiencia del poder, pero nada dice expresamente sobre si está salvado el conflicto de intereses o no en el poder.

La registradora suspende la inscripción pues considera que hay un conflicto de intereses (ya que se adjudica un  bien con exceso de adjudicación) y no se emite un juicio notarial sobre si en el poder se salva el conflicto de intereses o no .

La notaria autorizante recurre y alega que el juicio de suficiencia está emitido debidamente y que no es necesario hacer mención al conflicto de intereses, conforme a las resoluciones de la DGRN que cita.

La DGRN desestima el recurso. Declara que su doctrina es que a efectos de la calificación de la calificación de la congruencia del juicio de suficiencia con el poder, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii, salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses.

COMENTARIO: Efectivamente, ésta ha sido y es la doctrina de la DGRN durante los últimos 4 años, pero anteriormente su postura era la contraria. Ver  R. 27 de Noviembre de 2006R. 28 de Febrero de 2007R. 5 de junio de 2007R. 13 de Noviembre de 2007, y el texto legal (ART. 98 de la Ley 24/2001) que nada menciona sobre la necesidad de mencionar expresamente el autocontrato en el juicio notarial de suficiencia del poder.

La Ley descarga en el notario toda la responsabilidad sobre la suficiencia del poder, incluida la posible circunstancia de la autocontratación o conflicto de intereses, bastando que el notario identifique el poder y que emita el juicio de suficiencia sobre dicho poder en relación con el acto o contrato concreto que se documenta en la escritura.  Hay que tener en cuenta que cuando el notario emite el juicio de suficiencia del poder está valorando necesariamente el autocontrato o el conflicto de intereses, pues es una de las consideraciones previas más importantes a la hora de emitir el juicio de suficiencia, junto con la calificación del acto jurídico concreto que se lleva a cabo.

Por tanto, en mi opinión, el recurso debió de ser estimado aplicando la anterior doctrina de la DGRN, que es la que mejor se adecua al texto legal. (AFS)

 

262. VENTA POR CIUDADANO BRITANICO. DISCREPANCIA EN EL NÚMERO DE PASAPORTE

Resolución de 29 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Mediante escritura pública, unos cónyuges de nacionalidad británica, venden una finca a favor de dos personas de nacionalidad belga. Se identifican mediante los respectivos pasaportes de sus nacionalidades. Se incorporan a la escritura testimonios de los certificados de los N.I.E de los comparecientes.

Esta escritura causó calificación desfavorable en el Registro de la Propiedad, porque no coincidían los números de los pasaportes acreditados en la escritura con los que figuran en el Registro. Posteriormente, por acta complementaria autorizada por el mismo notario, se hace constar por el notario autorizante que «la parte vendedora, los esposos don I. R. W. W. y doña G. W., nacida C., titulares de los pasaportes británicos vigentes a la fecha de otorgamiento números (…) y de NN.II.EE. (…) han sido identificados por mi conforme a derecho y en forma reglamentaria conforme la legislación notarial, como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca». 

La DGRN recuerda (Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio de 2007, 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011), que la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la LH y 51.9.ª del RH).

   Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes ( artículos 23 y 17 bis, respectivamente, de la Ley del Notariado), el notario emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; el notario se asegura de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado–). Desde el punto de vista registral, al objeto de dar debido cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 38, principio de legitimación y 20, tracto sucesivo de la LH, el registrador debe calificar que la persona respecto de la cual el notario ha dado fe de conocimiento, es el titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

 El problema que se plantea en el presente expediente, no es propiamente el de la identificación de los vendedores, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar, sino que lo que el registrador cuestiona es si los comparecientes son los mismos que ostentan la titularidad registral.

En este caso se identifican por sus nuevos pasaportes, se incorporan a la escritura los NIES concedidos a los mismos, y en acta complementaria se manifiesta por el notario «que la parte vendedora, los esposos don I. R. W. W. y doña G. W., nacida C., titulares de pasaportes británicos vigentes a la fecha de otorgamiento números (…), respectivamente, y de NN.II.EE. (…) respectivamente, han sido identificados por mi conforme a derecho y en forma reglamentaria conforme a la legislación notarial, como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca».

En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Respecto de los nacionales de aquellos países (como Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte) en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración.

 En el presente expediente- se trata de nacionales británicos, país en el que varía el número del documento de identificación-, el notario autorizante no sólo ha dado fe de identificar a los comparecientes, sino que, mediante acta complementaria, manifiesta que les ha identificado como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca, por lo que el registrador de no estar de acuerdo con esta última manifestación, debe motivarlo adecuadamente.  La Dirección General estima el recurso. (IES)

 

263. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. EXCESO DE CABIDA SUPERIOR AL 10%

Resolución de 30 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir una escritura de subsanación.

Hechos: Se formaliza una escritura de subsanación de otra anterior de compraventa que se había otorgado 10 años antes, en la que se rectifica la descripción de dos fincas registrales. Siendo las fincas cuya descripción se rectifica, presuntivamente gananciales, la subsanación ha sido formalizada tan sólo por uno de los cónyuges.

Registrador: Resuelve no inscribir la escritura indicada, por los dos siguientes defectos:

  • Al figurar las dos fincas inscritas a nombre de un cónyuge, con carácter presuntivamente ganancial, se hace necesario el consentimiento del otro cónyuge para proceder a la rectificación de la descripción de las mismas.
  • Además la rectificación que se pretende excede del 10% de su superficie, sin que se haya iniciado el procedimiento del artículo 199 o el del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Notario:  Hace constar que no se precisa el consentimiento del otro cónyuge, por cuanto una rectificación de superficie no es un acto de disposición sino de administración, y por otro lado, en cuanto al exceso de superficie superior al 10%, estima que es posible inscribir sin más trámite un incremento de superficie del 10% y rechazar el resto.

Dirección General: Doctrina que sienta:

En cuanto a la necesidad o no del consentimiento del otro cónyuge, relativo a la ampliación de cabida, hace referencia a los artículos 1375 y 1376 del c.c. que exigen para los actos de gestión y disposición de gananciales el acto conjunto de ambos esposos o la supletoria autorización judicial, no obstante, recalca lo que indica el artículo 1384 del c.c. de que “son válidos los actos de administración de bienes y disposición de dinero y títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren, y en especial al artículo 94 del R.H. “ que establece que “serán inscribibles las agrupaciones, segregaciones o divisiones de estas fincas, las declaraciones de obra nueva sobre ellas, la constitución de sus edificios en régimen de propiedad horizontal y cualesquiera otros actos análogos realizados por sí solo por el titular registra. En consecuencia y aunque siga operando la presunción de ganancialidad, el cónyuge titular registral puede continuar realizando por sí actos de administración sobre el bien. Por tanto el primer defecto queda revocado.

En cuanto al segundo defecto, procede a enunciar y sistematizar los medios que existen para lograr la rectificación de la descripción registral (linderos, superficie u otros) de una finca inscrita, según exista o no simultánea inscripción también de la representación gráfica de la misma:

a).- Rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria registral, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, supuestos que se limitan a los casos en que la rectificación de superficie no exceda del 10% o 5%, y que no exigen ninguna tramitación previa, ni intervención de colindantes y terceros, sino tan sólo dará lugar a una notificación registral, tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.

b).- Supuesto de rectificación superficie  no superior al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca (recogido en el artículo 9, letra d de la LH), pero con un límite máximo del 10%. En este caso se rectifica la superficie que pasa a ser concorde con la de la representación georreferenciada, rectificándose la superficie literaria registral. Tampoco exige ninguna tramitación previa, pero el registrador debe notificar la modificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o los trámites del artículo 199, constare ya su notificación (por lo demás las rectificaciones de superficie no superiores al 10% basadas en certificación catastral y no superiores al 10%, se pueden acoger a la regulación del artículo 201.3.a o al 9.b L.H.).

C).- Finalmente, los casos de las rectificaciones descriptivas de cualquier clase, bien superficie o linderos y magnitud (inferiores o superiores al 10% de la superficie inscrita y además se pretenda obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (procedimiento del artículo 199 y 201.1 que remite al 203 de la L.H.), que exigen una serie de garantías de tutela de intereses de terceros, y que exigen, con carácter previo a la inscripción una serie de notificaciones a: colindantes y demás interesados; publicaciones de edictos en el BOE, publicación de alertas geográficas registrales y concesión de un plazo para que los interesados puedan  comparecer y alegar en defensa de sus intereses, ante notario o registrador, competente para la tramitación, y que es por tanto mucho más complejo que los anteriores. Aquí se puede acudir a los procedimientos del 199 y 201.1 de la L.H.

Aquí como dice el art 199 L.H., la certificación gráfica aportada junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, debe ser calificada registralmente, y las dudas que pueda tener el registrador, han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, invasión de fincas colindantes inmatriculadas o encubra un negocio traslativo o de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto de la cabida inscrita.

Como en el presente caso la nueva superficie que se pretende inscribir excede del 10%, sin que se haya actuado ninguno de los procedimientos anteriores, no hace sino confirmar el defecto señalado por el registrador.

El Centro Directivo no responde de modo expreso a la solicitud de inscribir sólo un 10% adicional de la cabida, pero, por el conjunto de la respuesta, ha de entenderse claramente descartada esa propuesta. (JLN)

 

264. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE EDIFICACIONES

Resolución de 30 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la constancia registral de una resolución administrativa por la que se declara la situación urbanística de varias fincas registrales.

Hechos: tras inscribir una pluralidad de declaraciones de obra antigua, sobre diversas fincas, el registrador notificó al Ayuntamiento, lo que motivó que éste dictara un decreto de alcaldía conteniendo la -a su juicio- situación urbanística concreta de las diversas edificaciones y solicitando su constancia en el registro conforme al que es el actual art. 28.4 TRLS.

En concreto, se pretende hacer constar que determinadas edificaciones se encuentran en suelo no urbanizable, debiendo la Administración adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido y, respecto de otras, que se encuentran en situación de “asimilado a fuera de ordenación”.

El registrador, como defecto principal, plasma el obstáculo de que no se acredite que las declaraciones sobre las situaciones urbanísticas de las fincas se hayan realizado en un procedimiento administrativo en el que el titular registral haya tenido intervención, con notificación al mismo del acuerdo adoptado.

La DGRN recuerda que, cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la comunicación de la inscripción, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, pues, sino, se convierte en responsable de la omisión.

Pero entiende que, para la constancia registral de las situaciones referidas, debe resultar de la certificación administrativa presentada, la oportunidad de intervención del titular registral (ya sea el actual o el que inscribió la edificación que causó la notificación), debidamente identificado, en el procedimiento que da lugar a la correspondiente resolución declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite su pronunciamiento. Al menos debe de habérsele concedido el trámite de audiencia.

En el caso presente, dicho procedimiento no había tenido lugar todavía, debiéndose de regir por la legislación sobre procedimientos administrativos, siendo calificable por el registrador, conforme al específico artículo 99 del Reglamento Hipotecario, pudiendo extender su calificación, entre otras materias, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, así como a la relación del mismo con el título registral.

También confirma un segundo defecto relativo a la necesidad de incluir en el título las circunstancias personales del interesado, para su debida identificación y que cifra en el nombre, apellidos y DNI.

Nota: la DGRN admite como suficiente una alternativa, la de la intervención del titular registral actual o la del que declaró en su día la edificación. Con ello, podría sufrir el principio de legitimación registral, pero encuentra su apoyo en la subrogación que preconiza el art. 27 TRLS, con la necesidad de constancia en el título de la situación urbanística del terreno y edificaciones, la responsabilidad del transmitente y la posibilidad del ejercicio de una acción de rescisión durante 4 años. También puede tener noticia el adquirente por la publicidad formal, pues en ella ha de constar que se ha notificado al Ayuntamiento. De todos modos, si se da el caso ha de tenerse en cuenta esta importante matización del propio art. 27 respecto a la subrogación: “El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.” (JFME)

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de Ramón Cela

de Ramón Cela

OFICINA REGISTRAL (propiedad): INFORME BOE ABRIL 2016. Herramientas Catastro-Registro

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ

REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD  Nº 2 Y MERCANTIL DE LUGO

 

INFORME Nº 259. (BOE ABRIL de 2016)

Resumen del Resumen:

1.-No hay disposiciones generales de especial interés registral

2.-Respecto a la actividad del Tribunal Constitucional

  • se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid;

  • en Cataluña respecto al recurso contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, se levanta la suspensión de determinado artículo y se mantiene respecto al art. Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: “4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.”

  • Y en materia de ejecución hipotecaria Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016 entiende que no entrar en determinadas cuestiones como la falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

3.- Disposiciones autonómicas.

Destaca en Galicia la Ley 2/2016 del suelo, donde podemos destacar que se mantiene como condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico la necesidad de hacer constar en el registro de la propiedad la vinculación de la superficie exigible a la construcción y uso autorizados, expresando la indivisibilidad y las concretas limitaciones al uso y edificabilidad impuestas por el título habilitante de naturaleza urbanística o la autorización autonómica (art. 39); o que la autorización para usos y obras provisionales en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.

 4.-En cuanto a las resoluciones, podemos resaltar:

  • 2 de marzo, que impide la inscripción de una partición otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia junto con los transmisarios de los herederos fallecidos, cuando uno de estos transmisarios es la Conselleria de de Economía y Facenda pero sin que se haya tramitado la correspondiente procedimiento de declaración de herederos abintestato.
  • 4 de marzo que resuelve que no es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.
  • 7 de marzo, que abunda en la doctrina de la resolución de Resolución de 12 de noviembre de 2010: el documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanad
  • La de 9 de marzo sobre los deberes de información notarial en el otorgamiento, en este caso de una hipoteca. Resolución ampliamente tratada en otra sección
  • La de 14 de marzo que establece que la constancia de la referencia catastral ha de pedirla el titular registral, no el catastral si es diferente
  • La de 15 de marzo, sobre la imposibilidad de inmatricular una finca cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.
  • 17 de marzo que reitera la posibilidad de reanudar el tracto por sentencia declarativa cuando resultan demandados todos los titulares intermedios y se valora por el juez la validez de dichos títulos intermedios
  • La de 21 de marzo sobre los documentos sucesorios que deben aportarse en la herencia de un ciudadano holandés: sobre la innecesariedad del certificado de defunción y del Registro General de Ultima Voluntad de Holanda, cuando tales circunstancias resultan del propio certificado notarial sucesorio holandés sobre dos fincas cuando una se adjudica a uno de los condóminos y la otra por ser de mayor valor se adjudica a ambos pero con una proporción diferente a la original. La dirección así lo entiende ya que “puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad”
  • 30 de marzo. Extensísima resolución sobre la naturaleza del derecho de reversión
  • 31 de marzo, sobre la necesidad de pública subasta para enajenar inmuebles de una persona sujeta a tutela, de conformidad con el art. 65 de la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria
  • 5 de abril en Galicia: que entiende que no es inscribible una escritura entre cónyuges en la que, conforme al 228 LDCiv Gal, se pactarespecto a dos fincas gananciales “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Ello porque entiende que es donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante.
  • 5 de abril que entiende que no es admisible a efectos registrales la partición hecha por el testador en documento privado, aunque a ella se remita el propio testamento por no cumplir el principio de exigencia de título auténtico
  • 6 de abril, sobre un deslinde parcial que solo debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.
  • La de 8 de abril, sobre si es posible a través de la tercería de dominio, no solo cancelar la anotación de embargo, sino también inscribir a favor del tercerista.
Tema del mes: herramientas catastro-registro

Como tema de interés para la Oficina registral, os recojo, seguidamente, una serie de herramientas que pueden ser útiles para estudiar y aplicar la Ley 13/2015,

Las tendréis accesibles desde aquí, actualizadas. También hay un enlace en la columna derecha de la página principal de la web, donde dice Reforma LH y Catastro.

Vamos a la lista:

a) Normativa y resoluciones:

Resumen de la reforma (ir arriba) 

Versión Word

Resumen Resolución Catastro – Registro

Resumen Resolución Notarios

Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015

Resoluciones recursos gubernativos relacionadas con esta ley

Texto de la ley

Archivo en futuras normas

Código seguro de verificación catastral

Ley Hipotecaria ya actualizada

Normas más importantes

Cuadro normas básicas

b) Herramientas:

Comparativa artículos antes y después de la reforma

Modelos registrales jdr

Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org

Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro

Productos catastrales en la web del Catastro

En la Sección Territorio

c) Webs

Catastro

Geoportal Colegio Registradores

d) Artículos doctrinales: 

Las claves de las reforma (por joaquín delgado)

Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)

Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23

Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología

Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación

Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)

Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó 

 

Disposiciones generales.

No hay de especial interés registral

Tribunal Constitucional

MADRID. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1624-2016, contra la disposición adicional de la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Podemos-En Comú Podem-En Marea en el Congreso de los Diputados contra la disposición adicional referida en el título,

Esta disposición, entre otros contenidos recoge que la limitación máxima de altura en la construcción, a tres plantas más ático, no será de aplicación al suelo que estuviera clasificado como suelo urbanizable sectorizado o como urbano, ya se trate de suelo urbano consolidado como de suelo urbano no consolidado antes de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, ni a las futuras modificaciones o revisiones de planeamiento que se tramiten sobre dichos suelos ni tampoco a los instrumentos de planeamiento de desarrollo que afecten a dichos suelos.

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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad nº 5459-2015, contra los artículos 3, 8, 13, 17, 18.2, 20 y la disposición adicional primera de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.

El Pleno del TC acuerda:

1.º Mantener la suspensión de los siguientes artículos:

a) Determinados preceptos, en cuanto resultan aplicables a los sectores energéticos del gas y la electricidad

b) Apartado 4 al artículo 263.2 de la Ley 22/2010: «4. El prestamista no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestamista debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito.»

2.º Levantar la suspensión de los siguientes preceptos:

– Definiciones de pobreza energética y de personas en situación de vulnerabilidad económica (letras v) y w) del artículo 111.2 de la Ley 22/2010].

– Respecto a créditos y préstamos hipotecarios, las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. (apartado 3 del artículo 132.4 de la Ley 22/2010),

Cláusulas consideradas abusivas en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios [apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010]. Se incluyen un interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero y determinadas cláusulas suelo.

interrupción del suministro de agua, electricidad o gas a personas en situación de vulnerabilidad económica [artículo 252.4, apartado 7, en la parte suspendida). 

– La oferta vinculante debe ser firmada por un representante del prestamista y, salvo que existan circunstancias extraordinarias o no imputables a este último, tiene un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde la fecha de entrega (apartado 2 del artículo 262.6),

– Los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes no pueden usar en ningún caso los términos asesoramiento, asesor u otros parecidos en sus comunicaciones comerciales y en la publicidad (apartado 3 al artículo 262.8).

Prohibición de las prácticas vinculadas, como la apertura de una cuenta o producto de inversión (artículo 262.9 a la Ley 22/2010),

– Creación del Fondo de atención solidaria de suministros básicos.

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EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Segunda. Sentencia 49/2016, de 14 de marzo de 2016. Recurso de amparo 878-2014. Promovido por don José Luis Calvo Picallo en relación con los Autos dictados por un Juzgado de Primera Instancia de Ferrol dictados en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resolución judicial que no examina una cuestión relativa al incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución y apreciable de oficio (STC 39/2015).

“En el caso examinado, lo que planteó el demandante de amparo, en el incidente de oposición a la ejecución hipotecaria por motivos procesales, fue su falta de legitimación pasiva así como el incumplimiento de un requisito procesal derivado del propio título de ejecución, en cuanto se pactaba un interés variable, presupuesto y requisito apreciables de oficio por el órgano judicial, lo que, como señalábamos en la citada Sentencia 39/2015, era argumento suficiente para que tales cuestiones hubieran sido resueltos en el seno del incidente de oposición, a pesar de no estar previsto así expresamente por la norma.

En suma, la decisión de no entrar en el examen de las cuestiones planteadas no es conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 CE.”

PDF (BOE-A-2016-3902 – 9 págs. – 217 KB)   Otros formatos

 

Disposiciones Autonómicas ^ 

GALICIA. Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

La ley se compone de un título preliminar, siete títulos, dos disposiciones adicionales, ocho disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y seis disposiciones finales.

1) El título I, dedicado al régimen urbanístico del suelo, regula la clasificación y calificación del suelo, así como el régimen jurídico correspondiente en función de las mismas.

Destacar como novedades:

Respecto al suelo urbanizable, se abandona el carácter residual que tradicionalmente se le venía atribuyendo.

Se suprime la tradicional categorización del suelo urbanizable en suelo urbanizable delimitado o inmediato y suelo urbanizable no delimitado o diferido.

Respecto al régimen del suelo rustico se mantienen las categorías de suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección.

En cuanto a los procedimientos para implantar los usos admisibles en suelo rústico, la ley, con carácter general, suprime la necesidad de obtener autorización urbanística autonómica, siendo suficiente con el título habilitante municipal.

Sin embargo, se mantienen dos excepciones para usos en los que se estima que su implantación debe ser objeto de una mayor tutela por parte de la Comunidad Autónoma:

  • las construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agropecuarias; y
  • las construcciones que alberguen actividades complementarias de primera transformación de productos del sector primario.

En todo caso, será necesario recabar los informes sectoriales que corresponda.

También se establece una excepción para aquellos usos que se estima que pueden tener un impacto más severo: las construcciones destinadas a usos turísticos y los equipamientos o dotaciones, de tal modo que para su implantación se exigirá la redacción de un plan especial de infraestructuras y dotaciones.

2) El título II se dedica a la regulación del planeamiento urbanístico.

Destacar que en la tramitación del planeamiento se introducen una serie de cambios tendentes a disminuir la duración de su tramitación.

3) El título III contempla las normas de aplicación directa relativas a la adaptación al medio ambiente y a la protección del paisaje y vías de circulación.

4) El título IV se ocupa de la ejecución del planeamiento urbanístico.

Como novedad se introduce la obligación de que los sistemas de actuación se determinen en el plan general.

Se regula también en este título el aprovechamiento tipo, posibilitando que en la aprobación del instrumento de equidistribución pueda modificarse el aprovechamiento tipo del área de reparto, en atención a la adaptación del valor de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías a los valores reales en ese momento.

Se amplía al suelo de núcleo rural la posibilidad de realizar operaciones de reorganización de la propiedad y de promover actuaciones aisladas para hacer posible la ejecución de elementos concretos previstos por el planeamiento, que se ajustarán en todo caso al modelo de asentamiento preexistente.

Se establecen como sistemas de actuación directos la cooperación y la expropiación, y como sistemas indirectos, el concierto y la compensación, con una regulación semejante a la existente en la actualidad.

Finaliza este título con la regulación de la obtención de terrenos de sistemas generales y locales.

5) En el título V se regulan los patrimonios públicos del suelo, en coherencia con la legislación básica estatal.

6) El título VI aborda la intervención en la edificación y uso del suelo, así como la disciplina urbanística, a través de tres capítulos: el primero, dedicado al fomento de la edificación, conservación y rehabilitación; el segundo, a la intervención en la edificación y uso del suelo; y el tercero, a la disciplina urbanística.

El legislador hace especial hincapié en la regulación del régimen de edificación forzosa y del deber de conservación. Se remarca eldeber de los propietarios de finalizar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia, englobándose dentro del deber genérico de edificar los solares. También en relación con el deber de edificar y conservar, la ley contempla en su articulado la declaración de ruina.

En relación con la intervención en la edificación y uso del suelo, la ley consolida la comunicación previa como el régimen general de intervención administrativa, manteniendo la exigencia de licencia urbanística para los actos expresamente relacionados en la propia ley.

Se regulan las parcelaciones urbanísticas.

Como medida para la protección y preservación de los valores del suelo rústico, la ley incorpora la prohibición de realizar segregaciones en suelo rústico, estableciendo como únicas excepciones la ejecución de infraestructuras y dotaciones, y parcelas vinculadas a instalaciones o explotaciones que hubieran sido declaradas de utilidad pública y beneficiarias de expedientes de expropiación.

Igualmente, se permiten segregaciones con la finalidad de reorganizar la propiedad, siempre y cuando no resulte un mayor número de parcelas respecto al originariamente existente.

Finalmente, indicar que se introduce un plazo de prescripción para las sanciones.

7) Los convenios urbanísticos son objeto de regulación en el título VII. La ley mantiene la tradicional distinción entre los convenios de planeamiento y los convenios para la ejecución del planeamiento, contemplando unas líneas genéricas relativas a su formalización y perfeccionamiento.

Finalmente, la ley se completa con una serie de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales.

Resulta relevante la previsión contenida en la disposición adicional primera de creación de una Plataforma Urbanística Digital de nuestra Comunidad Autónoma, que posibilitará la tramitación integral de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

La disposición derogatoria contempla, entre otras, la derogación de la disposición adicional segunda de la Ley 7/1998, de 30 de diciembre, de medidas tributarias, de régimen presupuestario, función pública y gestión, y de la disposición adicional sexta de la Ley 14/2004, de 29 de diciembre, de medidas tributarias y de régimen administrativo.

Se citan actuaciones relacionadas con el registro de la propiedad en los artículos 39 (vinculación de terreno en edificaciones en el suelo rústico); 89 (usos y obras provisionales); 107 (instrumento de equidistribución); 105 (proyecto de compensación); 126 (afectación de terrenos), y 137 (Registro de Solares).

Entró en vigor el 10 de marzo de 2016. GGB

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SECCIÓN II: ^
Resultado Concurso Registros DGRN ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Se han cubierto 38 plazas de las 41 ofertadas.

Ver convocatoria.

Ver archivo de concursos

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Resultado Concurso Registros Cataluña ^

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario 293 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 4 de febrero de 2016.

Se han cubierto 13 plazas de las 15 ofertadas.

Ver convocatoria.

Ver archivo de concursos

PDF (BOE-A-2016-3337 – 2 págs. – 161 KB)Otros formatos

 

Jubilaciones ^

Se jubila a don Víctor Daniel Rodríguez Hernández, registrador de la propiedad de Dos Hermanas nº 1.

Se jubila a don Eduardo Fernández Galbis, registrador de la propiedad de Sevilla nº 7.

 

RESOLUCIONES ^

Durante este mes se han publicado TREINTA Y OCHO.

68. OBRA NUEVA «ANTIGUA» EN SUELO NO URBANIZABLE. ACTA DE SITUACIÓN. CERTIFICADO MUNICIPAL SIN CSV.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, en la que se lleva a cabo una declaración de obra nueva, por antigüedad, de una vivienda, construida hace más de 25 años, según certificado técnico que se une a la escritura; además el arquitecto también certifica que la vivienda se ubica en suelo no urbanizable común, y no consta, según certificado municipal incorporado, que exista contra ella, incoado ningún expediente por infracción urbanística.

Tanto la escritura de declaración y la presentación en el Registro son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Tras de la primera nota registral de suspensión, se completa la documentación acompañada, con un acta notarial, a la que se une la licencia de obras, que legalizaba la construcción en 1984 y una cédula de habitabilidad de la misma; más aún conforme a esta nueva acta complementaria, ya se ha producido el cambio en el Catastro y figura catastrada la vivienda a nombre de la heredera única.

Registrador: Califica negativamente la escritura de herencia, y posteriormente ratifica su calificación, ahora acompañada de un acta que incorpora los nuevos documentos (licencia de obras, cédula urbanística y certificado catastral ya a nombre de la heredera).

La calificación registral es exhaustiva: No se acredita con certificado municipal que la vivienda no está situada en suelo no urbanizable de especial protección; hay una diferencia en la superficie de la vivienda entre Catastro y realidad, y no se acredita que la finca cuya obra se declara sea la misma finca catastral (pese a que se acompaña un acta de notoriedad relativa a la ubicación de la misma y el Catastro ha cambiado, al tiempo de la segunda calificación, la referencia catastral a nombre de la adjudicataria); también se rechaza el certificado municipal, ya que no tiene código seguro de verificación; se indica por el registrador que el técnico ha acreditado la antigüedad de la edificación basado en el IBI y en el Catastro; y por último se exige acreditar fehacientemente la ubicación de la finca mediante certificado municipal.

Notario: Interpone recurso tratando de contrarrestar todos los puntos anteriores: indicando que: el certificado técnico acredita la antigüedad de la edificación, así como la licencia de su legalización; existe un certificado municipal acreditativo de que no existe incoado, ningún expediente por infracción urbanística contra la vivienda, aparte de que, como digo, ya se concedió en 1984 licencia de legalización y la vivienda tiene la correspondiente cédula de habitabilidad de aquella fecha; en el Registro no existe mención alguna en contra de todo lo anterior; y en cuanto a la ubicación de la vivienda, es verdad que la descripción de la misma, como la de todos los parajes y viviendas de aquella época, es muy genérica (Partida de Verdegás o Fontcalent s/n), pero es evidente que el propio Catastro, tras de la herencia y el parte notarial al Catastro, ha cambiado el nombre del titular de la vivienda y hoy figura en el Catastro el de la heredera y adjudicataria.

Dirección General: Tras de una prolija explicación, que uno no sabe si es a favor o en contra de la calificación registral o de los argumentos del notario (se añoran los años en que, la resolución final de un recurso, ocupaba una página, como mucho) estima finalmente el recurso (quiero creer que, en parte, apoyado por los argumentos del notario y la documentación aportada): que existe una licencia de legalización y una cédula de habitabilidad de la vivienda de 1984; que según certificado municipal no existe incoado ningún expediente por infracción urbanística, que el certificado técnico considera que el suelo es no urbanizable común; que en cuanto a la localización de la vivienda se ha formalizado un acta de notoriedad acreditativa de su actual ubicación, que el técnico ratifica, y se ha procedido el cambio catastral de titular a favor de la heredera.

Hay no obstante un punto, en el que la DG no entra (y que ha dado lugar a muchos problemas en Alicante), y es el de que el certificado municipal no tiene código seguro de verificación (CSV), respecto de la certificación emitida por el Ayuntamiento, indicando que no existe denuncia por infracción urbanística, ni duda en cuanto al emplazamiento de la vivienda en la Partida de Fontcalent, alegando que la DG que es innecesario entrar en este punto, y acepta dicho certificado cuando consta la creación de sellos electrónicos mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publica en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria (posteriormente la DG ha ratificado esta posibilidad en Resoluciones posteriores), ¿quiere decir que dicho sistema de documentación oficial es válido aunque carezca del CSV?. (JLN)

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69. Nulidad de expediente de apremio. Tracto sucesivo

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril nº 1 a inscribir una certificación administrativa por la que se deja sin efecto otra anterior de adjudicación de finca en procedimiento de apremio.

Por sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, se declara la nulidad de un expediente ejecutivo de apremio seguido por la TGSS. Se presenta Certificación de la Tesorería en la que, en ejecución de la sentencia, se deja sin efecto la certificación de adjudicación de la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la adjudicación por no constar el consentimiento de los titulares registrales – los adjudicatarios- por lo que es preciso que el órgano jurisdiccional declare que en este caso concreto el titular registral afectado por el pronunciamiento judicial ha tenido cumplida ocasión de intervenir en el proceso.

La Dirección General confirma la nota. Entiende que inicialmente la resolución de la Tesorería anulando la adjudicación efectuada y dejando sin efecto la certificación por la que aquella se inscribió debería ser título suficiente para proceder a la cancelación registral (arts 103, 104.1 y 107 apdo.1 de la Ley 29/1998 reguladora de la Jurisdicción contencioso administrativa). Pero ahora bien, la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar; el Registrador debe examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el art. 24 CE y su corolario registral del art. 20 LH. De acuerdo con la STS – sala de lo contencioso – de 16 de abril de 2013 (doctrina ya ampliamente recogida por las RR de la Dirección General) este principio de necesaria intervención del titular registral se ha de matizar en el sentido de que  en defecto de consentimiento expreso y autentico de los actuales titulares registrales (art.  82 LH), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección. En el supuesto planteado resulta que la única demandada fue la TGSS, sin que por parte del órgano jurisdiccional se haya emitido declaración alguna respecto a la intervención en el procedimiento del actual titular registral quien además está directamente afectado por la nulidad de la adjudicación, ya que este título fue precisamente el que determino la inscripción a su favor cuya cancelación se pretende; sin que sea además suficiente haber intentado la notificación posterior ya que precisamente el hecho de que el titular registral deba conocer la existencia del procedimiento responde a la necesidad de posibilitar su intervención en el curso del mismo ya que solo mediante esta podrá defender sus derechos, lo que no puede suplirse por el conocimiento del resultado del proceso judicial una vez finalizado. Por lo tanto, el defecto apreciado debe ser confirmado. (MN)

 

70. Expediente de dominio para inmatricular. Reanudación de tracto.

Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio con finalidad de reanudación de tracto.

Se presenta auto recaído en expediente de dominio que, aunque se dice para inmatricular, lo es para reanudar el tracto. El documento se presenta con anterioridad a 1 de noviembre de 2.015, por lo que ha de calificarse de conformidad a la legislación anterior a la Ley 13/2015.

El Registrador entiende que no hay interrupción de tracto, ya que los promoventes adquirieron directamente del titular registral (fallecido hace 20 años) mediante documento privado.

La Dirección confirma la nota, ya que dada la excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar del tracto se justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros  o para la elusión de las obligaciones fiscales; y se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción». De la documentación presentada no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción.

Además recuerda la actual regulación en el art. 208 LH  en el que de manera específica prevé en su regla primera que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».  (MN)

 

71. Partición por contador partidor. Necesidad de Declaración de herederos abintestato.

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por el contador partidor nombrado en procedimiento judicial de división de herencia (arts. 782 y ss LECivil) junto con los transmisarios de los herederos fallecidos (art. 1006 CC).

Se entiende que es transmisaria de uno de los herederos fallecidos la Conselleria de Economía y Hacienda, que es representada por el Ministerio Fiscal. El contador partidor hizo las notificaciones que consideró oportunas y consignó la cantidad que correspondería a la citada Consellería por su condición de heredera.

Se da la circunstancia de que en la documentación presentada no consta que se haya tramitado el expediente para la declaración de herederos abintestato a favor de la citada Consellería, si bien se alega que, instado el procedimiento de declaración de herederos del citado causante a favor de sus sobrinos, el Juzgado lo desestimó ante la existencia de esposa del heredero. Resulta del expediente que la esposa falleció sin descendientes.

Además, en la documentación presentada a inscripción existen documentos que no reúnen los requisitos de forma previstos para garantizar su autenticidad, concretamente sellos del Juzgado.

¿Cabe la inscripción? NO, porque falta el título sucesorio que acredite la condición de transmisaria de la Consellería respecto del heredero fallecido.

Doctrina de la DGRN.

1 Es el título sucesorio quien determinará, a la vista de las pruebas practicadas en el procedimiento legalmente previsto para la declaración de herederos abintestato, si corresponde al Estado o a la Comunidad Autónoma la cualidad de heredero.

2 El principio de tracto sucesivo y el artículo 24 CE, sobre la proscripción de la indefensión, exigen que los sucesores declarados por el título sucesorio intervengan en la partición hereditaria, aceptándola o repudiándola, y con ello, transformando el derecho hereditario in abstracto en la adjudicación de bienes concretos. La no comparecencia o intervención de los herederos declarados no se puede suplir consignando una cantidad de dinero a su favor cuando conviniere a uno de los herederos partir con exclusión de los demás.

3 La falta de sellos del Juzgado, que garanticen la autenticidad de los documentos que se presentan, es defecto de forma que impide la inscripción.

Comentario

1 Necesidad del título sucesorio: la adquisición de la herencia exige inexcusablemente que se acredite la condición de heredero mediante uno de los títulos sucesorios legalmente previstos, que no pueden ser suplidos por ninguna otra actuación o procedimiento por razones evidentes de legalidad y seguridad jurídica.

Ello es así porque la partición por sí sola no es título traslativo de la propiedad, sino que su función es determinar o especificar los bienes concretos que corresponden a quienes son herederos en virtud del título sucesorio, convirtiendo el derecho hereditario abstracto en bienes concretos para cada uno.

Ello explica que si sólo hay un interesado en la herencia no será necesaria la partición, pues nada habrá que concretar o especificar, bastando el título sucesorio para la transmisión de los bienes y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

2 Los títulos sucesorios están legalmente determinados en el art. 14 de la Ley Hipotecaria: “El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”.

3 Por tanto, para ser declarado heredero se debe seguir inexcusablemente el procedimiento legalmente previsto, que no puede ser suplido por la actuación del contador partidor, a quien no corresponde legalmente declarar herederos y efectuar notificaciones que sustituyan el procedimiento previsto. Tampoco la intervención del Ministerio Fiscal suple la falta del título sucesorio.

4 Conforme a la legislación en vigor, el procedimiento a seguir es el establecido en los “artículos 55 y siguientes de la Ley del Notariado en su redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Y en el caso de resultar falta absoluta de herederos abintestato por parentesco colateral, y en virtud del artículo 958 del Código Civil, se abriría el procedimiento para declaración de heredero al Estado en los términos del procedimiento recogido por los artículos 20.6 y 20 bis de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de la Administraciones Públicas, en su nueva redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria”.

Conclusión. Conforme el nuevo artículo 958 del Código Civil, se prevé la declaración administrativa de heredero para que el Estado pueda tomar posesión de los bienes, y este procedimiento no se ha cumplido. (JAR)

 

72. Rectificación de inscripción con carácter ganancial de determinadas fincas

Resolución de 2 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía nº 4 a la rectificación de la inscripción, con carácter ganancial, de determinadas fincas.

Estando unas fincas inscritas, -una ganancial y otra presuntivamente ganancial-, uno de los cónyuges pretende inscribir el carácter privativo mediante una instancia acompañada de determinados documentos –declaraciones testificales, recibos bancarios de los gastos de comunidad, confesión de su madre de que el dinero se lo había donado…-

La Dirección confirma el criterio del Registrador en el sentido de que para rectificar el asiento es necesario o bien el consentimiento del otro cónyuge o sentencia recaída en juicio declarativo dirigido contra él – arts 40, 217 y 219LH-. Señala además que los documentos aportados, aun cuando fueran originales, no bastan para destruir la presunción de ganancialidad puesto que para que se hubiera podido inscribir como privativas, (art. 95 RH) es necesario que se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobretodo, el carácter fungible del dinero. También rechaza el argumento de que las fincas no estaban incluidas en  las sentencias dictadas con ocasión del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, ya que por un lado el procedimiento de liquidación del régimen matrimonial de gananciales  no es un procedimiento declarativo, y por otro nada obsta para que con posterioridad al referido procedimiento se realice una adición o complemento a la liquidación de la sociedad de gananciales, tal y como se contempla en el art 1079 CC, aplicable por remisión del art 1410. (MN)

 

73. Transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil.

Hechos: Se otorga una escritura de transmisión de unos inmuebles pertenecientes a una sociedad en liquidación a uno de los socios en concepto de anticipo de la cuota de liquidación. Sin embargo no se ha aprobado el balance final de liquidación de la sociedad y para el caso de que no se apruebe en determinado plazo se prevé que la operación se reconvierta en compraventa con obligación de pago del precio.

El registrador suspende la inscripción, ya que no se ha inscrito la liquidación en el Registro Mercantil y no se ha aprobado el balance final de liquidación.

El interesado recurre y alega que no se trata de un acto de liquidación sino de transmisión de un bien inmueble, conforme al artículo 387 LSC, y que por tanto no le son aplicables las normas de liquidación de sociedades. El notario no emite informe alguno.

La DGRN  desestima el recurso. Alega que el liquidador no puede transmitir el activo social sin la aprobación del balance final de liquidación y posterior transcurso del plazo de dos meses sin impugnación de los socios, conforme a lo dispuesto en el artículo 390 LSC.

Admite que el liquidador puede teóricamente llevar a cabo una compraventa de los bienes sociales, pero en el presente no ha sido posible por falta de liquidez de la socia compradora. Además añade que de la escritura resulta también que el negocio jurídico llevado a cabo es el de pago anticipado de la cuota de liquidación, prohibido por el ordenamiento.

Finalmente señala que no queda salvado el negocio jurídico aunque se sujete a la condición de que se apruebe el balance, pues la aprobación del balance es una  “conditio iuris” previa para la existencia del negocio jurídico. (AFS).

 

74. Anotación de embargo. Discordancia en el D.N.I entre deudor embargado y titular registral

Resolución de 3 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Illescas nº 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca, por no coincidir el D.N.I. del deudor embargado con el D.N.I. del titular registral.

Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona cuyo nombre y apellidos coinciden con los del titular registral, pero no coincide el DNI que consta en el mandamiento, con el del titular registral.

Alega el recurrente, que debe anotarse el embargo, porque el DNI que consta en el mandamiento es el que resulta de una nota simple de la finca ahora embargada.

La DGRN desestima el recurso diciendo que «En el presente expediente, lo cierto es que los asientos proclaman un titular registral que no es el mismo que el demandado en el procedimiento ejecutivo, por mucho que tenga el mismo nombre y apellidos, pues no coincide el número del DNI, según Registro, dato que lleva cabalmente al registrador a la denegación del embargo, por falta de tracto sucesivo, al no ser la misma persona la deudora y el titular registral, por imperativo del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), una de cuyas manifestaciones es el principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). A mayor abundamiento, el registrador señala en el informe que el deudor embargado tiene su domicilio en Borox y el titular registral en Casarrubios del Monte.» Y añade que «Cualquiera que sea la razón de la expedición de la nota simple informativa con un DNI incorrecto, que llevó a la confusión de pensar que las fincas pertenecían al demandado, lo cierto es que los asientos prevalecen sobre la publicidad formal que se pueda expedir.» (JDR)

 

75.  Entrega de legado a favor de prelegatario

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado.

Supuesto de hecho.

Resuelve la Resolución si es inscribible la escritura de entrega de legado de cosa específica y determinada otorgada por la heredera, que también es la legataria (prelegataria), sin el concurso de la otra heredera y sin estar autorizada por el testador para tomar posesión del bien legado por sí misma.

A los efectos de este comentario no resulta relevante la circunstancia de que la escritura sea otorgada por los transmisarios de la prelegataria, pues la solución ha de ser la misma, sea la prelegataria o sean sus transmisarios los otorgantes.

¿Es inscribible la escritura de entrega de legado otorgada unilateralmente por la prelegataria sin el concurso de la otra heredera, cuando no está autorizada por el testador para tomar posesión por si misma del bien legado? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Es doctrina reiterada del Centro Directivo que para inscribir el legado de cosa específica y determinada a favor del legatario se precisa la entrega del bien legado, pues el legatario no puede como regla general ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos (art 885 CC). (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014, entre las más recientes)

2 Este criterio no es incompatible con el hecho de que el legatario de cosa específica y determinada adquiera la propiedad del bien legado desde el momento del fallecimiento del testador (art. 882 CC), pues la DGRN ha puesto de relieve reiteradamente que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y también, cuando hay herederos forzosos al pago de las legítimas. La exigencia de entrega trata de impedir la dispersión de los bienes, que perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores (RR de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014)

3 Aunque se trate de un prelegado por haber sido instituida heredera la adjudicataria, sin embargo no es heredera única pues hay otra heredera que no comparece en la partición y entrega del legado; por la misma razón requiere la concurrencia de la otra heredera aunque sea legitimaria la legataria puesto que no se trata de legado en pago de su legítima y además sólo con la concurrencia de la otra heredera se puede saber si su legado no excede de la cuota de la que puede disponer el testador sin perjudicar la legítima de aquélla.

4 Además, no resulta del testamento que la legataria pueda ocupar por su propia autoridad la cosa legada ni hay previsión testamentaria que le faculte para ello y aunque se alega por los recurrentes que tiene la posesión de la misma, no se acredita ni consta que la tuviera al tiempo de la apertura de la sucesión.

Comentario.

Como dice la misma Resolución, la DGRN se ha ocupado reiteradamente de esta materia en los últimos tiempos, partiendo de la regulación que contiene el articulo 81 RH.

1 La regla general es que el legatario de cosa específica no puede tomar por sí posesión del bien legado y pretender la inscripción a su favor, sino que será el contador partidos o el albacea facultado para ello quienes otorgarán la escritura de entrega del legado junto con el legatario, y, a falta de aquéllos, corresponde hacer la entrega al heredero o herederos (art. 81.c RH).

2 Esta regla general puede ser exceptuada en el caso del prelegatario, o cuando toda la herencia esté distribuida en legados, cuando el legatario estuviera autorizado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada o cuando el legatario tuviera la posesión del bien legado al tiempo de abrirse la sucesión:

–  Requisito común a todos estos casos es que no haya legitimarios, pues, si los hubiera, su intervención será necesaria para la entrega del legado, incluso aunque el legatario sea también legitimario (RR. 20 0ctubre 2001 y 9 de marzo 2009)

– Caso del prelegatario: podrá tomar por si posesión del bien legado cuando sea el único heredero, o bien cuando el testador lo haya autorizado expresamente, aunque no sea el único heredero. En tales casos basta la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el prelegatario (art. 81.a RH).

– Caso del legatario: igual que en el caso del prelegatario, bastará la manifestación del legado otorgada unilateralmente por el legatario cuando el testador lo haya autorizado expresamente. La diferencia con el prelegatario es que éste también `puede actuar unilateralmente, aunque no le hubiera autorizado el testador si es heredero único

– Si toda la herencia estuviera distribuida en legados: bastará la solicitud del legatario para la inscripción si no se hubiera nombrado contador partidor o facultado al albacea para la entrega (art. 81.d RH). Este caso no tendrá lugar cuando, distribuida la herencia en legados, hubiera herederos instituido en un potencial remanente. 

– Caso de que el legatario fuera ya poseedor del bien legado al abrirse la sucesión: deberá resultar acreditada esta situación (en este sentido puede resultar útil la declaración del testador en el mismo testamento cuando el legatario ya estuviera disfrutando el bien legado al otorgar el testamento, situación que con cierta frecuencia se da cuando se trata de viviendas). (JAR)

 

76. Extinción de condominio y división material en documento judicial

Resolución de 4 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teruel, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia por la que se divide una finca registral.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de un testimonio de sentencia en la que se declara extinguido el condominio de una finca rústica y la consiguiente división del inmueble conforme a la parcelación descrita en la demanda, todo ello conforme a la descripción catastral actualmente existente, debatiéndose si es exigible o no a efectos registrales la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad de la misma.

 ¿Cabe la inscripción sin que se acredite la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad? NO.

Doctrina DGRN

1 Necesidad de licencia: Sin perjuicio del respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, «…si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento). Por ello, debe confirmarse la exigencia del registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos urbanísticos, conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo.».

2 Prescripción: Es importante tener en cuenta que tal exigencia se entiende «sin perjuicio de que pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General –cfr. Resolución de 26 de mayo de 2015–, pero no ha ocurrido en el presente caso».

Comentario.

Los actos de parcelación están sujetos por disposición legal al control del órgano administrativo competente en sede de disciplina urbanística. Por ello, notarios y registradores deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Así lo estableces con carácter general los textos legales en la materia.

Dicho control es predicable de todo documento público, incluso los judiciales, y de ahí que para inscribir o autorizar escrituras en cumplimiento de sentencia se deba exigir la correspondiente licencia o la declaración de innecesariedad cuando sean preceptivas. Ello no supone, y así lo dice la Resolución, desoír el pronunciamiento judicial, sino que se trata de complementarlo precisamente para que sea plenamente efectivo, y eso es lo que hacen en su caso notarios y registradores dentro de sus respectivas competencias.

A destacar lo dicho por el Centro Directivo sobre la prescripción de la infracción urbanística cuando pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo, mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General (RDGRN 26 de mayo de 2015). (JAR)

 

77. Prioridad: Calificación conjunta del primer y tercer documento presentado

Resolución de 7 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa

Supuesto de hecho. La sociedad A vende una finca inscrita a la sociedad B. Esta escritura (título 1º) es la primera en presentarse en el Registro de la Propiedad, resultando de los asientos que la sociedad transmitente (A) no es titular registral, lo que constituye un defecto que impide la inscripción por imperativo del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Este defecto es subsanable.

La sociedad A también transmitió la misma finca a la sociedad C por negocio de adjudicación en pago. Esta escritura (título 2º) es la segunda en presentarse en el Registro. Lógicamente, también adolece del mismo defecto de falta del tracto sucesivo.

La sociedad A y la sociedad F, que es la titular registral, habían otorgado escritura por la que está última transmitía la finca a la sociedad A. Esta escritura (título 3º) se presenta en tercer lugar.

Cuestión que se plantea

1 El título presentado en primer lugar es calificado con defecto subsanable al no cumplirse las exigencias del tracto sucesivo registral. 

2 Sin embargo, dicho tracto sucesivo queda cumplido si se inscribe primeramente el título 3º, inscripción que posibilitaría la posterior inscripción del título 1º.

3 Para ello es necesario calificar conjuntamente los títulos 1º y 3º aunque en el medio haya otro (título 2º) incompatible o contradictorio con el título 1º. De admitirse la calificación conjunta se estaría alterando el orden riguroso que el principio de prioridad impone en el despacho de documentos.

 ¿Cabe en este caso la calificación conjunta de los títulos 1º y 3º de modo que se posibilite la inscripción primeramente del Título 3 y a continuación la inscripción del Título 1? SI.

Doctrina de la DGRN

1 Principio de prioridad y calificación registral:  «La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual (…) el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado…». 

2 Tracto sucesivo y defecto subsanable: «… En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. En efecto, en cuanto al principio del tracto sucesivo, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior al prescribir que «no obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable».

Comentario. Como la propia Resolución cita, esta materia ya había sido tratada por la R 12 noviembre de 2010 (BOE 1 de enero de 2011), comentada en el Informe para Opositores del mes de 

La cuestión gira en torno a los efectos que despliegan los principios de tracto sucesivo y de prioridad registral, muy concretamente en el ámbito de la calificación registral.

1 Principio de prioridad y calificación registral (art. 17 LH): este principio impone como criterio rector observar un orden en la calificación según el orden de presentación. Dice la Resolución: «.., Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí…».

2 Partiendo de este criterio, sin embargo, no puede extremarse la consecuencia hasta el punto de desvirtuar la calificación registral y llegar a resultados contrarios a los realmente perseguidos. Por ello dice la Resolución que su rígida aplicación «… no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede deducirse que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, como se deduce del art. 105 RH.

Conclusiones.

1 Los registradores deben observar un orden en la calificación de los documentos presentados. Este orden de despacho es consecuencia del principio de prioridad, según el cual la calificación se hace de acuerdo con el orden de presentación de los documentos en el Registro.

2 Sin embargo, este principio ordenador no puede ser ciego hasta llegar al extremo de desvirtuar la finalidad que se persigue con la prioridad registral. El dogmatismo extremo llevaría a favorecer inscripciones inútiles e ineficaces, provocar litigios innecesarios y sacrificar hasta el extremo la necesaria concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados.

3 Esta moderación razonable en la aplicación de la prioridad no permite, sin embargo, que el registrador pueda de forma unilateral alterar el orden del despacho sin la intervención de los interesados y sin base legal alguna (art. 105 RH).

4 La base normativa no sólo es reglamentaria, sino que legalmente también se refleja en el art. 629.2 LECivil.

5 «Todo ello lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) –fuera de los casos de convalidación–, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero». (JAR)

 

78. Prioridad y Tracto sucesivo

Resolución de 8 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Huelva nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Similar a la anterior. (JAR)

 

79. Hipoteca. Calificación de tratos preliminares y deber de transparencia. Intereses de demora. Cláusulas de vencimiento anticipado. 

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Barcelona nº 17, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de la citada entidad.

EL CASO, Los defectos y la decisión de la DGRN.- Unos deudores personas consumidoras hipotecan a favor de Abanca una vivienda, que no es la habitual, en garantía de un préstamo de 68.000 euros de principal, del 16% del principal, en garantía de los intereses ordinarios al tipo máximo del 8% anual equivalente a 24 meses, un 25% del principal en garantía de los intereses de demora, equivalente a 20 meses al tipo máximo pactada, y un 10% del principal para costas y gastos.

La registradora pone tres defectos.

Primero: que la cantidad que se asegura por intereses [de demora] es superior al límite previsto por el art. 251.6.4 letra a) del Código de Consumo de Cataluña, por lo que suspende la inscripción de la hipoteca, sin que proceda la inscripción parcial, por afectar a un elemento esencial del derecho real de hipoteca cual es la responsabilidad hipotecaria. Defecto confirmado.

Segundo, que no se indica en la escritura si se cumplen las obligaciones legales de información del notario del art. 123,10 Ley 22/2010, de 20 de julio. [Los hechos resultan de la misma escritura donde se relacionan por el notario el cumplimiento de obligaciones de información previa al contrato de predisponente y notario, sin que entre ellas se encuentren las del citado artículo]. Defecto confirmado parcialmente.

Tercero, de la cláusula de resolución o vencimiento anticipado se rechazan los siguientes pactos: 1.- La cláusula señalada con la letra b) [defecto confirmado], d), g) [defecto revocado], h) [confirmado] en cuanto establece el vencimiento anticipado de la deuda por razón de causas que pueden provocar la disminución de la solvencia del deudor. 2.- La cláusula señalada con la letra e), i) [revocado] y j) [revocado] en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón incumplimiento de obligaciones accesorias. 3.- La cláusula señalada con la letra f) [confirmado], en cuanto establece el vencimiento anticipado por razón de la falta de inscripción de la garantía.

REMISIÓN AL RESUMEN DE OTRAS RESOLUCIONES.- Con carácter previo se plantean en el recurso dos cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso y aplicación del Derecho autonómico), que ya fueron analizadas en la Resolución de 25 de septiembre de 2015 y reiteradas en otras diez Resoluciones posteriores de fechas 8 (dos) y 9 (dos) de octubre, 21 de octubre, 10 (dos) de noviembre y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 4 de enero de 2016 sobre la misma materia a cuyo resumen nos remitimos.

El recurso también aclara, como la resolución de 10 noviembre 2015, que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensión de la norma objeto de aplicación. En cuanto al resto, el caso es parecido con algunas variaciones que se indican, a las resoluciones citadas, por lo que nos remitimos al correspondiente resumen.

[…] No puede admitirse la alegación del recurrente de que desde el 9 octubre no puede ser invocado el citado artículo de la legislación catalana hasta que no se levante la suspensión o se confirme la legalidad del mismo […] Ello es así porque, tal suspensión sólo afecta a las escrituras otorgadas a partir de la fecha en que la misma comienza a operar, pero no a las que fueron otorgadas bajo la vigencia de la norma (10 septiembre 2015).

PRIMER DEFECTO (APARTADO PRIMERO): LOS INTERESES MORATORIOS.- La cuestión de fondo principal, es si se aplica a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios el límite del art. 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Se dan por reproducidos los argumentos de las resoluciones citadas con anterioridad que lo hacen aplicable[1].

En el presente caso la finalidad del préstamo no es la adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios sino otra distinta; por lo que no resulta aplicable, y no lo hace la registradora, la legislación estatal [art. 114.III LH].

Como ya se resolvió en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, sí sería aplicable la citada norma autonómica catalana. Pues bien, esta norma catalana es vulnerada ya que el límite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del préstamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podría ser superior al máximo legal en algún momento de la vida del préstamo. El registrador debe, en este caso, rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase bien fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras [debería evitarse el lenguaje sexista y hacer visible en el discurso a la mujer que firma la nota –Conferencia de Beijing de 1995 y art. 15 LO 3/2007].

PRIMER DEFECTO (APARTADO SEGUNDO): RESPONSABILIDAD POR INTERESES MORATORIOS.- No existiendo devengo de intereses moratorios no podrá existir garantía hipotecaria de los mismos o, como ocurre en este caso, siendo el tipo máximo de interés moratorios a efectos obligacionales del 10,50%, no cabe que su cobertura hipotecaria tenga un tipo máximo del 15,00% porque nunca podrán devengarse intereses de demora a dicho tipo.

Adicionalmente, en el caso de que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual del prestatario persona física –lo que no ocurre en el presente supuesto–, dicha responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios deberá también ser objeto de una segunda limitación, consistente en que se deberá incluir en la estipulación de la responsabilidad hipotecaria la referencia a que el tipo máximo pactado a efectos de los intereses moratorios no será aplicable «en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo», o si se quiere, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios. Tal segundo límite viene impuesto por el art. 114 LH que es una norma de jerarquía superior al Código de consumo de Cataluña, el cual no puede impedir su operatividad en caso de concurrir el supuesto que provoca su aplicación.

SEGUNDO DEFECTO: DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL.- Tales deberes se establecen en el art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [CcC en adelante]. Se plantea si la omisión en la escritura de hipoteca de haberse suministrado por el notario la información del número 2 del indicado precepto, es motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca, lo que lleva a analizar la concreta naturaleza de las obligaciones del indicado artículo.

Sobre esta materia, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, recogida, entre otras, en las Sentencias de 18 junio 2012, 9 de mayo de 2013, 8 septiembre 2014, 22 abril 2015 y 23 diciembre 2015, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información. Estos deberes en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011

La Dirección General en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, ha dicho que el registrador de la Propiedad, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–». La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.

El registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión de los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC.

Pues bien, estos mismos criterios han de aplicarse al art. 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña [compatible con su homónimo, el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 nacional, en el sentido de considerar las exigencias de ese artículo CcC incardinadas en el control de inclusión].

Pero, ese propio ámbito del control de incorporación antes señalado y los términos del art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, que constituye la regla general de la actuación notarial en este campo, genera que no todo requisito o información recogido en la norma catalana deba tener la misma consideración a los efectos de la inscripción registral. Así, se pueden señalar los tres siguientes niveles diferenciados:

[1] La obligación del notario de poner a disposición del prestatario con una antelación de al menos cinco días hábiles el contenido de la escritura, que amplía los tres días del art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011, debe integrarse con éste en el sentido que, también en el supuesto de aplicación de la norma catalana, «el cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría». Pues bien, el cumplimiento de este requisito de puesta a disposición para su examen del proyecto de escritura, la efectividad de ese estudio anticipado o la renuncia del prestatario a su derecho a examinar el proyecto, debe tener un reflejo expreso en la propia escritura de formalización de la hipoteca, en cuanto que constituye un trámite [el inicial según la resolución] del proceso de contratación cuya omisión puede afectar a la eficacia del contrato de adhesión de préstamo hipotecario.

[2] El notario debe velar porque se haya cumplido la obligación del predisponente y él mismo debe proporcionar de modo que sea comprensible información acerca de las circunstancias del dicho art. 123-10, número 2 […] requisito cuyo cumplimiento, debe ser objeto de control registral en cuanto es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor, y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados. La concreta redacción del artículo de referencia, su contenido no puede entenderse comprendido dentro de los términos más detallados de la información notarial recogida en el art. 30.3 de la Orden EHA 2899/2011 […]

[3] Y, finalmente, respecto de la información del arbitraje de consumo y demás mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato; al tratarse de una información que no repercute en la comprensión del prestatario acerca de las consecuencias económicas y jurídicas de lo que firma, se encuadra dentro de los deberes generales del notario de informar a las partes sobre ciertos aspectos asociados al contrato que se va a otorgar, pero que no afectan a la validez civil del mismo y carecen, por tanto, de repercusión de carácter registral [la información del predisponente tiene efectos civiles, la notarial no, tal vez pueda tener efectos notariales: debilita la fuerza ejecutiva del título.

CUMPLIMIENTO OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.- En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: a) en su página 77 que el prestatario «manifiesta haber recibido adecuadamente y con la suficiente antelación [se supone que del predisponente: el predisponente es el que entrega y cumple con la obligación de información: es el que comunica] la FIPER y la Oferta Vinculante y que no existen discrepancias entre las condiciones de ésta y las pactadas en la presente escritura»; b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011 […] incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria, y c) en la estipulación decimotercera (páginas 55 y 56) que la entidad acreedora ha manifestado al prestatario, de conformidad con los arts. 132 y 133 del Código de consumo de Cataluña, su voluntad de no someterse a arbitraje de consumo y de haber optado por el procedimiento de mediación como único sistema de resolución extrajudicial de conflictos.

Por tanto, en cuanto a este defecto el recurso debe ser desestimado, excepto en lo referente a la información relativa al arbitraje de consumo y a los demás mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado en este concreto aspecto.

DEFECTO TERCERO: LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.– Un primer grupo formado por aquellas causas que asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario, letra b) «cuando se compruebe falseamiento, ocultación o incorrección de los datos facilitados por el Prestatario y/o fiadores o de los documentos aportados por ellos a la Entidad, que hubiesen sido determinantes para la concesión del préstamo o vigencia del mismo», la letra g) «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados no se hubiesen podido cancelar registralmente las cargas, limitaciones o gravámenes que existiesen sobre la finca hipotecada, cuya cancelación hubiese sido condición indispensable para la concesión del préstamo, por perjudicar el rango hipotecario que se habla convenido, y el Prestatario no aportase otras garantías similares, libres de cargas», y la letra h) «si pesase sobre la finca hipotecada condición, carga o gravamen distintos de los expresados en esta escritura, que resulten de información registral obtenida por la Entidad, previa a la formalización del préstamo que perjudiquen la garantía hipotecaria».

[1] En cuanto al supuesto letra b), falsedad u ocultación de datos que hayan resultado esenciales para la concesión del préstamo, aunque más que en el vencimiento anticipado por insolvencia del prestatario debe encuadrarse en el de anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento, teniendo en cuenta el actual contexto de otorgamiento «responsable de los créditos» con consumidores que impone, entre otros factores, que las entidades financieras atiendan en la concesión de los créditos residenciales preferentemente a la solvencia del deudor y no exclusivamente al valor esperado de la garantía real se considera como una causa proporcional y adecuada […]

No obstante, para considerar inscribible esta causa de vencimiento anticipado es preciso que sea objetiva de alguna forma cuáles han sido los datos que han determinado la concesión del préstamo, de tal manera que ese vencimiento no quede a la libre apreciación del acreedor con vulneración del art. 1256 CC. En el presente caso no resulta de la cláusula denegada ni de la documentación complementaria (ej. Fiper) la necesaria concreción de cuáles fueron esos datos, por lo que el defecto debe ser confirmado.

[2] Respecto del supuesto letra g), no cancelación de las cargas registrales que gravan la finca hipoteca y que se estableció como condición esencial de la concesión del crédito, sin embargo debe ser revocada la calificación porque, frente a lo que se afirma en la nota de despacho, sí responde a una justa causa cual es la suficiencia de la garantía hipotecaria, sí se prevé expresamente la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías complementarias o sustitutivas de la hipoteca en cumplimiento del art. 1.129.3 CC y, además, se excluye el vencimiento cuando la ausencia de la cancelación sea imputable al banco o a sus empleados. [Revocado].

[3] Y, en relación con el supuesto letra h), existencia de cargas registrales que graven la finca hipotecada distintas de la que conste en la previa información registral, debe ratificarse la nota de calificación porque en la misma, ni se permite al prestatario complementar o sustituir la garantía ni se excluye el supuesto de ser imputable la causa de la desinformación al acreedor, a quien, por otra parte, le incumbe la diligencia en la obtención y comprobación de la situación registral de las fincas. Es a este supuesto al que es plenamente aplicable lo señalado por el Tribunal Supremo en la sentencia de 16 de diciembre de 2009, que reproduce la registradora […]

Un segundo grupo de causas se refiere a aquellas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias, del que forman parte [4] la letra i) «por la suspensión, anulación o revocación, aunque no sean firmes, de los actos administrativos que hayan autorizado el uso de suelo o edificación en la finca hipotecada, cuando supongan su derribo, si el Prestatario no procediese conforme a lo previsto para ese supuesto en la letra d) anterior» [5] y la letra j) «concurrencia de cualquier otra causa que, con arreglo a Derecho, determine la resolución o vencimiento anticipado».

Ambos defectos deben ser revocados, el recogido en la letra i) por cuanto al pactarse que el vencimiento operara en la misma forma que en la causa letra d), con la que guarda identidad de razón (ruina, derribo o deterioro de la finca hipotecada), las mismas razones que han llevado a la registradora a la estimación del recurso en cuanto a la misma, son aplicables en el presente caso: justa causa por suponer un deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías. El recogido en la letra j) porque las causas de resolución legales no pueden considerarse per se accesorias, antes al contrario, la normativa aplicable en cada caso las considera de suficiente entidad para generar tal efecto, ya por vincularlas al incumplimiento de la obligación principal ya por hacerlo respecto de la pérdida o deterioro de la cosa objeto del respectivo contrato, y su determinación resulta del propio reflejo en la norma que se invoque.

Por último, [6] respecto de la última causa de vencimiento anticipado denegada, la letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida», debe confirmarse su denegación ya que, aunque el vencimiento no opera en caso de negligencia de la entidad de crédito o de sus empleados, no se excluyen todos los supuestos en que la falta de inscripción se puede producir por causa ajena al prestatario (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009), ya que es a la entidad acreedora a quien incumbe asegurarse de que jurídicamente esa inscripción es posible, y, por otra parte, tampoco se concede al deudor la posibilidad de sustituir la garantía en caso de tal imposibilidad. Además, como señala la registradora con base en la Resolución de 8 junio 2011, se trata de una causa de vencimiento tendente a operar en caso de ausencia de inscripción de la hipoteca, ya que una vez practicada ésta, resulta una cláusula superflua y carente de todo efecto jurídico.

[1] El Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 12 abril 2016, en el recurso de inconstitucionalidad núm. 5459-2015, promovido por el Presidente del Gobierno, ha acordado levantar la suspensión de los siguientes preceptos de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo: […] 13 [por cuanto añade un nuevo apartado 4 al artículo 251.6 de la Ley 22/2010] […] Suspensión que se produjo con la admisión del mencionado recurso de inconstitucionalidad y que fue publicada en el «Boletín Oficial del Estado» números 242 y 243, de 9 y 10 de octubre de 2015.

Comentario: Dada la importancia de la Resolución, nos remitimos a este archivo especial. (CB)

 

80. HERENCIA. EXCESO DE ADJUDICACIÓN: CAUSA

Resolución de 9 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Álora, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Hechos: Se otorga una escritura de herencia entre una viuda y sus hijos.  Posteriormente, habiendo fallecido ya dicha viuda, es aclarada dicha escritura inicial por otra en la que se adjudica la totalidad de la nuda propiedad del único bien a una hija y el usufructo a la viuda, manifestando los coherederos que la diferencia de valor que resulta de la adjudicación a favor de la hija estaba compensada por haber recibido bienes en vida del causante. En cuanto al exceso de adjudicación en relación a la viuda, igualmente está compensado al haber recibido el ajuar, bienes muebles y enseres de la herencia (que no se inventarían) y por haberle entregado la adjudicataria del bien a la viuda en vida de ésta dinero.

El registrador considera que a dicho negocio  jurídico de exceso de adjudicación le falta precisión en la expresión de la causa, pues no queda claro el concepto en el que fue entregado el dinero previo, si oneroso o gratuito.

El recurrente considera que la causa está suficientemente expresada, pues hay prestaciones recíprocas entre ambas partes. Otra cuestión es que ello sea cierto o no, pero eso escapa a la apreciación del registrador.

La DGRN desestima el recurso. Considera que, tal y como está redactada la escritura, la causa no está suficientemente expresada, pues se justifica el exceso de adjudicación de una parte con la entrega de dinero, y de otra con la adjudicación del ajuar, bienes muebles, y enseres, que no han sido inventariados. Son por tanto causas distintas y de distinta naturaleza que tienen que ser aclaradas sin que baste alegar el principio de libertad y autonomía contractual. (AFS)

 

81. Acta notarial de manifestación unilateral de hechos

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almoradí a inscribir un acta notarial de manifestación unilateral de hechos.

A) Hechos:  Se presenta un acta de manifestaciones en que el administrador de una SL dice que el titular registral de determinadas fincas, no es verdadero titular civil, por haber incumplido un contrato privado, y que por tanto su título es nulo por simulación absoluta y falta de causa, y lo mismo de todas las ventas posteriores hechas por dicho titular.

B) Obviamente, el registrador califica negativamente por entender que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales y su rectificación requiere consentimiento de todos los titulares o resolución judicial (arts 1, 38, 40-d, 82 y 83 LH).

C)  El administrador recurre alegando que en realidad no solicitaba la rectificación del registro sino la constancia del Acta notarial por nota marginal (sic) para advertir a terceros de que esa titularidad es inexacta.

D) Lógicamente la DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando, además de lo ya motivado por el registrador en su calificación, que tal “nota marginal” no es admisible en nuestro derecho, y que su función ya la proporciona otra figura, la “Anotación Preventiva de Demanda” del 42-1 LH, la cual necesariamente debe decretarse por la Autoridad Judicial, con las garantías de un procedimiento, dada la gran repercusión económica y perjuicios que puede provocar tal publicidad si al final no fuera cierta. (ACM).

 

82. INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA

Resolución de 14 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir la constatación de una referencia catastral en virtud de instancia privada.

Mediante instancia privada se pretende la incorporación de la referencia catastral por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca, ya que aparece inscrita a favor de un tercero en virtud de una ejecución.

La Dirección confirma la nota, de conformidad con los principios de: salvaguardia judicial de los asientos registrales (art. 1 LH) ; de tracto sucesivo (art. 20 LH); el de legitimación registral (art 38 LH) y  el principio de rectificación de los asientos registrales, o su cancelación, exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquéllos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts 40, 82 y 220 LH). Este criterio resultaba también recogido en el art. 53.5 de la Ley 13/1996, -actualmente está derogado por la Ley 13/2015, pero vigente en el momento de presentación de la solicitud en el Registro-, cuando señala que «en todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas…»; y en el art 40 TR de la Ley del Catastro (R.D. Leg. 1/2004), señala que: «1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles: (…) c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles».  Además rechaza el argumento de que las fincas en el catastro esté a nombre de los solicitantes, ya que a efectos jurídicos, la titularidad es la que resulte del Registro de la Propiedad de conformidad con los arts. 2.2, 3.3, y 9.4 de la Ley del Catastro.

Comentario: EL ART. 199 LH tras la redacción dada por la Ley 13/2015 permite que la incorporación de la representación gráfica catastral se haga a instancia del titular no solo del dominio sino de cualquier derecho real. (MN)

84. Rectificación de error de concepto.

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell nº 3, por la que no se practica una rectificación de una inscripción del Registro solicitada mediante instancia.

En una escritura se hizo la adjudicación de las viviendas de un edificio por terceras partes iguales entre los herederos, pero la inscripción se practicó únicamente a favor de dos de los herederos (en cuanto a una tercera parte indivisa cada uno) por cuanto el tercer heredero no solicitó que se practicara inscripción alguna de su tercera parte indivisa.

En la escritura de partición existía un compromiso entre los herederos, consecuencia de una transacción, de adjudicar las fincas en una futura división horizontal adjudicándolas de una manera determinada.

Se presenta ahora la escritura junto con instancia suscrita por el tercer heredero que no es titular registral, solicitando se rectifique la inscripción practicada por haberse omitido en la misma la obligación de adjudicar las fincas en una futura división horizontal de una determinada manera.

El registrador señala que la inscripción es conforme con lo establecido literalmente en la escritura y que la obligación contraída es una obligación de carácter personal que no accedió ni debió acceder al Registro, al no haberse garantizado con ninguna garantía real para asegurar su cumplimiento.

El recurrente afirma que se ha producido un error de concepto.

Pero la DGRN desestima su recurso, diciendo que «resulta evidente, (…) que el recurso no puede prosperar, pues (…) para rectificar el error de concepto es requisito imprescindible el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador, consentimiento que en este caso no concurre, o, en su defecto, resolución judicial, que tampoco se ha producido». Y que «Tiene igualmente razón el registrador cuando manifiesta que en cuanto a la pretensión del recurrente de que se rectifique el Registro para que se haga constar una obligación que afecta a los herederos en la práctica de una futura división horizontal y adjudicación de las entidades resultantes de la misma, el artículo 9 del Reglamento Hipotecario determina que no son inscribibles la obligación de constituir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en el futuro contratos ni cualesquiera otras obligaciones o derechos personales sin perjuicio de que se inscriba en cada uno de estos casos la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento.» (JDR)

 

85. INMATRICULACIÓN DE FINCA ATRAVESADA POR VÍA PECUARIA

Resolución de 15 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Se discute en el presente expediente si puede inmatricularse una finca en el Registro de la Propiedad cuando el registrador tiene conocimiento de que la misma está atravesada por una vía pecuaria, concretamente una vereda.

La DGRN señala que «En el presente caso, como resulta de la certificación administrativa referida, no estamos simplemente ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linde con dominio público, sino que nos encontramos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de una vía pecuaria, que es un bien de dominio público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida.»

Y seguidamente hace una interesante exposición sobre el origen y regulación del sistema de protección registral del dominio público, incluso no inmatriculado, y el refuerzo de este principio en la nueva ley 13/2015.

Se transcriben a continuación los fundamentos jurídicos siguientes:

» 4. Esta obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Por esa razón, el artículo 61 de la misma Ley, ordena que «el personal al servicio de las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».

  1. En el caso particular de los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos que indudablemente son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.

En primer lugar, el artículo 36 de dicha la Ley ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y suministro de información de los artículos 61 y 64, una previsión específica en el artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda».

Con estas previsiones legales, es evidente que cuando la Administración Pública haya cumplido debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el registro de la Propiedad, éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito.

  1. Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

  1. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general. (…)

  1. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que «todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente».

Y en su disposición adicional primera, añade que «para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado».

  1. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
  2. En el caso particular objeto del presente recurso, y aun cuando su asiento de presentación se practicó el 29 de octubre de 2015, y por tanto, con anterioridad a la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, no sólo resultan indicios fundados de que la inmatriculación pretendida pudiera invadir el dominio público, en este caso una vía pecuaria, sino que consta certificación administrativa acreditativa de tal extremo, por lo que la calificación registral negativa ha de ser evidentemente confirmada, y en consecuencia desestimado el presente recurso. (JDR)

  

87. CONTADOR PARTIDOR QUE INTERVIENE TAMBIEN COMO CURADOR

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia nº 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aprobación y protocolización de cuaderno particional de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que se da la circunstancia de que el contador-partidor es a la vez el curador de uno de los herederos. Todos los herederos, incluido el sujeto a curatela y el curador, comparecen y aprueban las operaciones particionales.

El registrador considera que al coincidir en una misma persona la condición de contador partidor y de curador  hay que nombrar un defensor judicial conforme al artículo 299 CC o bien que la partición sea aprobada por el juez.

El interesado recurre y alega que no es necesario tal defensor judicial, según consulta verbal al órgano judicial que estableció la curatela y que, en todo caso,  ha solicitado su nombramiento.  Posteriormente dicho órgano judicial emite un Auto declarando que no se admite a trámite dicha solicitud de  nombramiento pues el sometido a curatela no necesita de la aprobación judicial para los actos que recoge el artículo 271 CC, entre los que está la partición de la herencia; y añade que la ratificación por todos los herederos hace innecesaria la intervención del defensor judicial. El notario autorizante no realiza alegaciones.

La DGRN estima el recurso. Recoge el razonamiento del órgano judicial de que al haber sido aprobada la partición por todos los herederos, incluido el curador, no es necesaria la aprobación judicial de la partición, conforme a lo dispuesto en los artículos 289, 290 y 293 de Código Civil , lo que se confirma además por lo dispuesto en el artículo 1060 CC en su redacción anterior y en la nueva redacción dada por la ley 15/2015. Declara también que  no hay conflicto de intereses   porque el contador-partidor no tiene interés personal en el asunto y por ello  no es necesario nombrar un defensor judicial. (AFS)

 

88. Cancelación de hipoteca respecto de finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de procedimiento concursal.

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada nº 5 a practicar la cancelación de una inscripción de hipoteca respecto de determinada finca adjudicada a una sociedad como consecuencia de determinado procedimiento concursal. 

A) Hechos: En un procedimiento concursal se vende, en desarrollo del plan de liquidación, una finca sujeta a una hipoteca anterior al concurso. Al efecto se presenta el testimonio del decreto de adjudicación, junto con los mandamientos por duplicado de cancelación, copia sellada del plan de liquidación y del auto aprobando el mismo, y en los que consta expresamente que el acreedor hipotecario (Bankia) »como titular de un crédito con privilegio especial sobre el inmueble, consiente igualmente en su venta, percibiendo íntegramente la cantidad de 400.000 € dando carta de pago”.

B) La registradora, (la inicial y la sustituta) inscribe la venta a favor del adjudicatario pero no cancela la hipoteca previa porque al tratarse de un crédito con privilegio especial, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario o la correspondiente resolución judicial que expresamente ordene dicha cancelación.

Así, han reiterado las Res DGRN de 6 y de 8 de julio de 2015, que el requisito de la previa audiencia de los acreedores afectados supone una generalización a la fase de liquidación de lo previsto por la Ley Concursal para un caso particular: el del levantamiento y la cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (art 55-3 L.Conc). Por ello sin la notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas a adoptar para la satisfacción de los créditos, la cancelación no puede ser decretada por el juez.

C)  La abogada del adjudicatario recurre alegando que del expediente resulta acreditado que el acreedor hipotecario ha tenido conocimiento y prestado su conformidad a todas las operaciones de venta y cancelación.

D) La DGRN estima el recurso, y REVOCA la calificación, señalando que efectivamente, en este caso concreto, el acreedor con privilegio especial se ha personado e intervenido activamente, y ha tenido conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que ha recibido determinada cantidad en tal concepto. (ACM).

 

89. Sociedad anónima. Principio de prioridad: Presentación sucesiva de títulos contradictorios: Procede suspender la calificación.^

 Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Ibiza a inscribir una escritura de elevación a público de determinados acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

1º. Existe presentada en el registro un acta notarial de la que resulta el nombramiento de un nuevo administrador de una sociedad. La junta se celebró el 8 de septiembre de 2015. Dicho documento está suspendido por diversos defectos.

2º. A continuación se presenta una escritura de elevación a público de acuerdos adoptados en junta de fecha anterior a la del acta notarial antes reseñada, de cese de administrador único, disolución de la sociedad y nombramiento de liquidador.

El registrador suspende la calificación de esta escritura “hasta que no se despache o se cancele por caducidad el asiento de presentación  referente al acta notarial”.

 Basa su calificación en el artículo 10 Reglamento Registro Mercantil, por el que el documento que acceda primeramente al Registro será preferente sobre los que accedan con posterioridad, debiendo el Registrador practicar las operaciones registrales correspondientes según el orden de presentación y en la doctrina de la DG relativa a que el registrador en su calificación debe tener en cuenta todos los documentos presentados(Resolución Dirección General Registros y Notariado 21 de diciembre de 2010, y de 6 Julio 2004).

El interesado recurre alegando que “el principio de prioridad registral tiene excepciones cuando resulta la nulidad del título primeramente presentado a la vista del segundo, y, a su juicio, esta es la situación que acontece en este caso en el que una vez acordada la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidador es nulo el nombramiento posterior de administrador, pues no cabe renovar la administración de una sociedad disuelta”

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda su doctrina de que el principio de prioridad es aplicable a los documentos presentados en el registro mercantil pero que, en numerosas ocasiones el Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de febrero y 25 de julio de 1998, 29 de octubre de 1999, 28 de abril de 2000, 31 de marzo de 2001 y 5 de junio de 2012), ante una contradicción insalvable de los títulos presentados ha afirmado: en primer lugar, que el registrador en su calificación deberá tener en cuenta no solo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con estos, aunque fuese presentados después, … y en segundo lugar, que hay que tener bien presente la especial trascendencia de los pronunciamientos registrales con su alcance «erga omnes» y habida consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare judicialmente la inexactitud registral”.

Por ello concluye que  el registrador en estos casos de títulos contradictorios presentados a inscripción “debe suspender la inscripción de los títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral”.

Comentario: Reiteración de una doctrina que puede considerarse ya clásica de nuestro CD. Ante dudas sobre validez o nulidad de unos acuerdos, por existir presentados títulos contradictorios en el registro, lo procedentes es suspender la calificación de todos ellos y remitir la cuestión a los Tribunales de Justicia. Como en el caso de la resolución el que se califica, aunque de junta de fecha anterior, se presentó con posterioridad, si el primer documento presentado fuera subsanado, tampoco procedería su despacho pues habría que suspenderlo por la doctrina antes expuesta. (JAGV).

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90. Segregación y extinción de comunidad. Concreción de hipoteca

Resolución de 16 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Archena, por la que acuerda suspender la inscripción de determinada cláusula de una escritura de segregación y disolución de comunidad.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad en virtud de la cual se segrega una finca, quedando un resto, y los dos copropietarios extinguen el condominio y se adjudican cada uno una finca. Hay varias hipotecas que gravan la cuota de uno de los comuneros y por ello se solicita del registrador que todas ellas se concreten o recaigan sobre el trozo segregado, aunque no comparece el acreedor.

El Registrador considera que para concretar la responsabilidad hipotecaria en una de las partes de la finca es necesario el consentimiento del acreedor, conforme al artículo 124 de la Ley Hipotecaria.

El interesado recurre y alega que no son de aplicación los artículos citados por el registrador y por ello no es necesario el consentimiento del acreedor, por cuanto las hipotecas no gravan toda la finca, sino sólo la cuota de uno de los copropietarios. Por aplicación del principio de subrogación real, la hipoteca ha de gravar ahora la parte adjudicada a dicho propietario; cita en su apoyo la doctrina del TS y una Resolución de la DGRN de 20 de Febrero de 2012.

La DGRN estima el recurso. De la jurisprudencia existente sobre la materia concluye que no se necesita el consentimiento de los acreedores para realizar la partición, sin perjuicio de su derecho recogido en el artículo 123 LH cuando la carga afecta a toda la finca. Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil .(AFS)

 

91. Reanudación de tracto mediante sentencia declarativa de dominio

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 10, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.

La finca figura inscrita a favor de Instituto de la Vivienda de Madrid, si bien fue adjudicada a un titular, casado, en virtud de un contrato de compraventa; posteriormente se vendió a unos cónyuges y se adjudicó a la esposa en proceso de divorcio. Esta presenta ahora sentencia declarativa de dominio en procedimiento dirigido frente al Instituto y a los titulares intermedios.

La Registradora considera que existen 3 defectos:

1.-Que no se ha demandado a un posible titular intermedio – la esposa del primer adjudicatario – por lo que no se podría aplicar la doctrina de la Dirección sobre la posibilidad de reanudar el tracto mediante sentencia declarativa de dominio: que exige que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. Sin embargo el Centro revoca el defecto porque entiende que  no ha sido propiamente adquirente, siendo así que el adquirente lo fue su marido, no constando que su régimen económico matrimonial fuera de comunidad, ni el carácter del bien adquirido, por lo que no puede formularse una calificación conjetural sobre la hipótesis de que estuviera casada en régimen económico-matrimonial de gananciales y sobre el carácter ganancial del bien, siendo, en este caso, competencia del juez la valoración de la relación procesal entablada.

2.- la no constancia en el fallo del título de adquisición de la demandante. También se revoca porque, si bien no figura expresamente en el fallo, sí se ha indicado con claridad suficiente a lo largo del cuerpo de la sentencia – Fundamento de derecho primero-

3.- el posible error material en el encabezamiento de la sentencia al indicar que se trata de una elevación a público de un contrato de compraventa cuando se trata de un procedimiento ordinario declarativo de dominio. Señala la Dirección que no hay duda del error, pero que carece de entidad suficiente para evitar la inscripción, puesto que es doctrina reiterada que los errores materiales, que con meridiana claridad resultan del propio documento y sin afectar al propio negocio jurídico objeto de inscripción, pueden ser integrados por el propio registrador a la hora de practicar los oportunos asientos registrales. (MN)

 

92. Sentencia contra desconocidos herederos del titular registral, sin que conste el nombramiento del administrador judicial.

Resolución de 17 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 17 a inscribir un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra desconocidos herederos del titular registral y su cónyuge también titular registral, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia.

La Dirección revoca la nota de conformidad con su reiteradísima doctrina sobre herencias yacentes: toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los arts. 790 y ss. LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (RR de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015); de modo que para que el nombramiento del defensor judicial no se convierta en una exigencia formal excesivamente gravosa en la doctrina jurisprudencial se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial, lo que no ocurre en este caso donde la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge (MN)

 

93. DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA CONEXA. PLAZO DE EJERCICIO.

Resolución de 18 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de un derecho de opción de compra.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, constituye un derecho real de superficie sobre determinada finca registral, a favor de Doña X, pactándose que dicho derecho de superficie tendrá un plazo de duración de 35 años, prorrogable hasta un máximo de 99, a contar de la fecha de la escritura, y se reconoce a la superficiario un derecho de opción de compra, que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del dcho. de superficie.

Registrador: Califica la escritura anterior negativamente, suspendiendo la inscripción del dcho. de opción, dado que conforme al art. 14 del RH, el plazo máximo para ejercer el derecho de opción de compra es de 4 años, salvo en el caso de arrendamiento con opción de compra, en que se puede extender al plazo total de la duración del arrendamiento (RS 14 febrero de 2013). Sólo en el caso de arrendamiento, se permite por el RH la ampliación de plazo para el ejercicio del dcho. de opción.

Solicitada la calificación registral sustitutoria, se ratifica la calificación registral anterior, manifestándose que “no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los efectos que a la publicidad registral confiere el propio Ordenamiento”.

Notario:  Interpone recurso indicando que, si bien es cierto que el art 14 RH amplía el plazo de ejercicio de la opción sólo para el caso del arrendamiento, no queda excluida la posibilidad de que existan otros supuestos similares, procediendo la aplicación analógica, cuando se contemple un supuesto similar y se aprecie identidad de razón.

Además así, por ejemplo, lo admite la Compilación Navarra, ley 461, que literalmente dice que “Cuando el derecho de opción de compra se haya constituido como anejo a un arrendamiento, superficie, hipoteca u otro dcho. real inscribible en el Registro de la P. su duración podrá alcanzar la totalidad del plazo de éstos, así como sus prórrogas, expresas o tácitas”, y también la ley 5/2006 de 10 de mayo del libro quinto del Código Civil de Cataluña,  art 568-8 que dice “el dcho. de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, que no puede exceder del plazo de 10 años, aunque la duración del dcho. de opción constituido como pacto o estipulación integrada en otro negocio jco no puede superar la de éste, con las prórrogas correspondientes”.

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que al carecer el supuesto planteado de regulación positiva en nuestro Ordenamiento Jco, tanto el pacto, el contrato y el dcho. de opción, han merecido una prolija atención por parte del TS, que ha señalado, ante la inexistencia de regulación, que rige, en este punto, el principio de autonomía de la voluntad, sin otros límites que los propios de ésta. De esta forma, el contrato de opción (no confundible con la promesa bilateral de comprar y vender) y el dcho. de él derivado pueden configurarse de diversas maneras, y con muy distinto contenido, con los únicos límites de la ley, la moral y el orden público. Por tanto, nada impide configurar el dcho de opción como dcho. real con base al criterio de numerus apertus, que rige en Nuestro Dcho. Dando aplicación al art 14 del RH, y ante la no regulación del supuesto, la única exigencia respecto del dcho. de opción ahora constituido, es la exigencia de un plazo de ejercicio, quedando proscritos los gravámenes indefinidos y justificándose la existencia de un plazo máximo que es exigible para su acceso registral. Se precisa además una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con respeto pleno al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad de creación de nuevas formas jurídico reales, exigiendo que el dcho. real constituido tenga suficiente claridad y certeza para dotarla de efectos erga omnes. Finalmente, la DG hace referencia a su regulación en los distintos Dchos. Forales y a que antes se ha hecho referencia. (JLN)

 

94. Discrepacia en el N.I.E del titular registral

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa.

El registrador suspende la inscripción de una compraventa porque el N.I.E. de la transmitente consignado en la escritura no coincide con el que resulta del Registro, y porque con la aportación del determinado testimonio, no queda subsanado dicho defecto, puesto que del mismo no resulta que la señora que figura en el citado N.I.E. sea la misma persona que en su día compareció en la escritura que causó la inscripción correspondiente.

Como precisa la DG, el problema que se plantea en el presente expediente no es propiamente el de la identificación de una determinada compareciente, (doña G.G.) que otorga una venta de una finca registral, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar, sino que lo que el registrador cuestiona es si la compareciente doña G.G. con N.I.E. (…)01(…), es la misma que la titular registral doña G. G. con N.I.E. (…)91(…).

La DGRN estima el recurso diciendo que «En el caso al que se refiere la calificación impugnada, es evidente que del documento de identidad cuyo testimonio se acompaña a la escritura calificada se desprenden los datos necesarios para salvar la discrepancia a la que se refiere al registrador, pues, a la vista del N.I.E., basta realizar el cálculo del dígito de control del mismo (conforme a la web oficial del Ministerio del Interior, http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/dni/calculo-del-digito-de-control-del-nif-nie) para comprobar que se produjo el error en el título previo, en el asiento registral practicado o en ambos, y que no cabe duda alguna sobre la identificación de la vendedora. Efectivamente, al N.I.E. (…)01(…), le corresponde la letra «W»; mientras que al N.I.E. (…)91(…), no le corresponde la letra «W», como consta en el Registro de la Propiedad, sino la letra «M», por lo que este N.I.E., que consta en la inscripción registral, es erróneo, por lo que puede deducirse que doña G. G. compareciente en la escritura es doña G. G. titular registral, teniendo en cuenta las demás circunstancias concurrentes, como la identidad de su cónyuge. (JDR)

 

95. HERENCIA DE CIUDADANO HOLANDES

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir una escritura de herencia.

Por medio de escritura pública autorizada por notario español, se acepta y adjudica la herencia causada por el fallecimiento de una causante de nacionalidad holandesa.

Se incorpora a la escritura certificado notarial de herederos expedido por notario de los Países Bajos, debidamente traducido y apostillado. En este certificado el notario certifica el fallecimiento de la causante (6 de julio de 2014); su fecha de nacimiento (28 de marzo de 1951); su último domicilio (en los Países Bajos); su matrimonio con don H. J. R. (compareciente en la escritura de partición); sus cuatro descendientes doña J., don J., don J. y don J. R., todos ellos comparecientes en la escritura notarial española; se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante otro notario de los Países Bajos, nombrando herederos a su cónyuge e hijos. En el mencionado testamento la causante adjudicó todos los bienes de su herencia a su cónyuge, con la obligación de hacerse cargo del pago de las deudas y cargas de su sucesión como si fueran sus propias deudas y de adeudar a cada uno de sus coherederos, por lo adjudicado en exceso, el valor de la porción hereditaria que a estos les corresponde. Manifiesta además el notario expedidor del Certificado que el cónyuge de la causante, está facultado y capacitado para recibir y disponer de todos los bienes, fondos, valores en dinero y derechos pertenecientes a la comunidad de bienes disuelta, en la que estaban casados los cónyuges.

 Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Sant Mateu y por lo que aquí interesa mantiene el registrador su calificación negativa en cuanto a dos defectos: a) Falta acompañar certificado de defunción debidamente apostillado y copia autorizada y debidamente apostillada del testamento de 7 de marzo de 1996 de doña. M. E. P., y b) No se aporta certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o documento de similar naturaleza reconocido por el Derecho holandés.

El notario autorizante interpone recurso alegando que este certificado, con arreglo al Derecho holandés, es título sucesorio formal en sí mismo y, en cualquier caso, aunque no lo fuera, también se aplica erróneamente la legislación española pues sería un  testimonio notarial suficiente del testamento y de los certificados de defunción y Últimas Voluntades holandeses con la virtualidad necesaria para fundamentar la inscripción.

La DGRN considera que estamos ante un supuesto previo a la aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012, dado que la fecha de fallecimiento del causante es anterior al 17 de agosto de 2015. La ley aplicable conduce a la ley nacional del causante, es decir a la holandesa al resultar aplicable el artículo 9.8 del Código Civil.

En el presente supuesto se discute cual es el título sucesorio abstracto a los efectos del Derecho español; o, en otros términos, se trata de determinar los requisitos formales precisos para el acceso de una transmisión «mortis causa» al Registro de la Propiedad español, cuestión que se rige por el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, y por sus concordantes artículos reglamentarios.

El artículo 14 de la Ley Hipotecaria, establece una serie de títulos sucesorios abstractos a los efectos del Registro, contempla los supuestos de sucesión testada o legitima, debiendo considerarse también incluidos títulos sucesorios extranjeros susceptibles de surtir efectos por su equivalencia formal y funcional con la ley española, que es la ley del procedimiento registral (R 24 de octubre de 2007).

 El problema se concreta en determinar si, aportado el certificado notarial de herederos holandés, deben aportarse, además, los certificados de defunción del causante, su testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de Holanda.

El certificado sucesorio notarial holandés es título sucesorio conforme al Derecho holandés, según se recoge en los artículos 187 y 188 de la Sección 4.6 sobre Consecuencias de la Sucesión del Libro 4 referido al Derecho de sucesiones del Código Civil holandés.

El certificado de la herencia holandés tal y como señala el artículo 188 del libro 4 del BW (Burgerlijk Wetboek) o Código Civil holandés, es un documento en el que un notario indica uno o más de los siguientes hechos: a) Que una o más personas mencionadas en la declaración, con independencia de que haya un reparto específico, son herederos o el único heredero del fallecido, con indicación de si han aceptado la herencia; b) Que el cónyuge del fallecido tiene o no derecho en virtud de la Sección 2 del Título 3 al usufructo de uno o más bienes pertenecientes al patrimonio del fallecido, con indicación de si tiene poder de disponer o transmitir estos bienes gravados con este usufructo o si tiene el derecho a consumir estos bienes, con indicación del momento hasta el cual tiene derecho a invocar el artículo 29, párrafos 1 y 3 (relativo al destino de la vivienda conyugal); c) Que la herencia se distribuye de conformidad con el artículo 13, y si, y en qué momento el cónyuge tiene derecho a la facultad a que se refiere el artículo 18, párrafo 1 (relativo al pago de deudas); d) Si la administración de la herencia ha sido o no confiada a un ejecutor, administrador o a un liquidador con indicación de sus facultades o, e) Que una o más personas mencionadas en el certificado tiene dicho estatus de ejecutor, administrador o liquidador.

El «verklaring van erfrecht», certificado de derecho hereditario, tiene una función probatoria de la ley aplicable; de legitimación de los beneficiarios de la sucesión y de contribución a la seguridad al tráfico especialmente cuando se trata de transmisión de bienes inmuebles. Establece una presunción a favor de la persona en él considerada heredero, tanto respecto de su cualidad de tal como de los derechos sucesorios que en el certificado se le reconocen, sirviendo el testamento de base para la emisión del propio certificado. Constituye el título sucesorio abstracto de conformidad con el Derecho holandés.

En cuanto a la necesidad de aportar el certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad de Holanda, documentos exigibles para su calificación registral, conforme al artículo 76 del RH, en el caso del certificado holandés por aplicación del principio de adaptación, esa aportación sería necesaria en los supuestos en que no resultaren del propio certificado notarial sucesorio holandés (artículo 78 RH), que en el presente caso se entiende cumplido. Efectivamente, en el certificado sucesorio expedido por el notario de los Países Bajos se dice expresamente que «tras haber visto los documentos pertinentes» certifica que la causante falleció el 6 de julio de 2014 en Jouy aix Arches (Francia) y se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante el notario don A. J. M. Terhost, notario de Raalte, nombrando herederos a su cónyuge e hijos, quienes quedan perfectamente identificados, por lo que el defecto debe ser revocado. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

 Comentario.- Esta Resolución versa sobre uno de los temas clásicos de DIPr, el reconocimiento de documentos públicos extranjeros, su aceptación por las Autoridades del Estado de recepción. Como señala acertadamente el notario recurrente, Sr. Rivas Andrés  “La moderna legislación española tiene el mérito de haber concentrado y explicitado en un solo texto estos requisitos si bien comete el error de referirse a ellos como requisitos de »inscripción» cuando al ser ésta voluntaria habrá de entenderse se refieren a su »aceptación en España» con independencia de que se inscriban finalmente o no.

Mejorando a los Arts. 97 de la Ley del Registro Civil de 24/7/14 (LRC), 12 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2/7/15 (LJV), y 56, 60 y 61 de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional (LECOJI) de 30/7/15, y dándole un carácter general aplicable a cualquier documento respecto de cualquier Registro, la Disposición Adicional 3ª LJV establece los siguientes cinco requisitos: »Inscripción en los registros públicos de documentos públicos extranjeros. 1. Un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) Que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado. b) Que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen. c) Que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado. d) Que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español».

Que la DA 3ª LJV tiene ese carácter general y aplicación preferente resulta de la LECOJI en su Art 2 »La cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, se rige por: a) Las normas de la Unión Europea y los tratados internacionales en los que España sea parte. b) Las normas especiales del Derecho interno. c) Subsidiariamente, por la presente ley». Y en su DA 1ª »A los efectos de lo previsto en el artículo 2 de esta ley, tienen la consideración de normas especiales en materia de cooperación jurídica internacional en materia civil y mercantil, entre otras, las siguientes:… g) Las normas de Derecho Internacional privado contenidas en la Ley de Jurisdicción Voluntaria».

     El notario español que sustancie una sucesión con elemento extranjero, tiene que tener en cuenta la distinción entre el documento sucesorio que contiene la voluntad del causante y el “título sucesorio”, entendiendo por tal, el documento público o conjunto de documentos públicos que en el país de origen son cimiento o soporte para que, con base al mismo /o mismos y con razonable certeza y seguridad jurídica se practique una partición o adjudicación sucesoria o se lleve a cabo un acto dispositivo por los miembros integrantes de la comunidad hereditaria.

     Entre los títulos sucesorios que circulan en Europa podemos mencionar, entre otros, el documento judicial de adjudicación de herencia austriaco, el Erbschein alemán, el certificado sucesorio suizo, el Grant inglés, el acta de notoriedad francesa y belga, sin obviar la copia autentica del testamento abierto notarial o el depósito, adveración, protocolización de otra forma testamentaria (cerrada, oral, abierta, secreta) que son título de operaciones sucesorias en algunos Ordenamientos incardinados en sistemas de raíz latina; a ellos se unirá para los Estados parte del Reglamento UE 650/2012, el “Certificado sucesorio Europeo”. (IES)

 

96. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 21 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tamarite de Litera, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida consignado en acta de notoriedad.

En el presente supuesto se pretende hacer constar (el otorgamiento y presentación del título se produce con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio) en el Registro por acta de notoriedad un exceso de cabida, casi exponencial, de superficie, pasando de 60 a 914 metros cuadrados, generándose un cambio en la naturaleza de varios de los linderos (pasando de fincas colindantes, algunas de la misma propiedad en origen, a calles o vías públicas). De la inicial descripción de «corral», la nueva descripción pasa a ser de «tres almacenes y un espacio deportivo con solar anejo» y, como se ha dicho, de 60 a 914 metros cuadrados, por lo que es razonable la duda de que más que un exceso de cabida, se pretende inmatricular una nueva porción de terreno.

     Recuerda la DGRN que el exceso de cabida puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en la Resolución de 17 de octubre de 2014: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente, evitando así la indefensión del particular. No es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación –y posterior incorporación– de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación (o de segregación o división en casos de defectos de cabida) sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente, amén de evitar el debido pago de impuestos.

En el caso que nos ocupa, la registradora en su nota de calificación ha expresado que el motivo por el que no se permite el acceso del exceso al Registro es su excesiva magnitud, y que por ello se pretende la inclusión dentro de la finca inscrita de una nueva realidad física, correspondiente a otra entidad independiente, que habrá ser objeto de inmatriculación de manera propia y posterior agrupación, por lo que confirma la calificación.  (IES)

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97. Entrega de Legado. Derechos de uso y habitación. Tracto sucesivo.

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona nº 6, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de un legado en una escritura de partición y adjudicación de herencia

Se trata de resolver en torno a si es inscribible o no cierta escritura de entrega de legado

La DGRN, tras reiterar su doctrina en torno al objeto del recurso, y a la protección de los asientos ya practicados, confirma la nota de calificación negativa porque efectivamente la finca figura inscrita a nombre de entidad distinta del causante, por lo que en puridad del principio de tracto sucesivo sólo cabe señalar el defecto. También confirma el defecto señalado respecto de que no se ha producido en la escritura entrega del derecho de uso y habitación, pues aunque se menciona la existencia del mismo en el expositivo de la escritura, nada se dispone en el otorgamiento respecto de su entrega o constitución (JCC).

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 99. ENTREGA DE LEGADO

Resolución de 28 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que acuerda suspender la inscripción de una instancia por la que solicita la inscripción de una finca legada

Supuesto de hecho. La cuestión se centra en determinar si instituidas herederas las tres hijas del causante por partes iguales, y establecidos además unos legados a favor de una ellas, puede ésta por sí sola, mediante instancia privada, solicitar la inscripción a su nombre de las fincas legadas, o si para ello se precisa el otorgamiento de escritura pública de entrega por parte de los herederos.

¿Puede la prelegataria tomar por su propia autoridad posesión del bien legado cuando hay legitimarios y herederos, y no se han designado albaceas-contadores-partidores facultados para la entrega? NO.

Es necesario escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

Doctrina de la DGRN

Dado que en el testamento se han instituido herederas a las tres hijas legitimarias por partes iguales y no se han designado albaceas contadores-partidores para hacer la entrega, «la coincidencia de ambas circunstancias (existencia de legitimarios e institución de herederos) pone de relieve la inaplicabilidad al presente caso de lo dispuesto por el artículo 81.d) del Reglamento Hipotecario, al que parece acogerse la recurrente.

Tampoco puede aplicarse lo dispuesto en el apartado a) del artículo 81 del Reglamento Hipotecario, pues en el presente caso, entre otras razones, existen legitimarios; ni lo dispuesto en el apartado b), pues, entre otras razones, no estamos ante una escritura de partición de herencia formalizada por el contador partidor. Consecuentemente será necesario en el presente caso escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias.

No es óbice para ello que la legataria sea la titular catastral de los bienes legados ya que ambas instituciones, Catastro y Registro, tienen sus propias normas reguladoras.»

Comentario. Son aplicables al caso los comentarios hechos a las resoluciones números 75 y 108 de este Informe. (JAR).

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D102. CANCELACIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN EN PROYECTO DE COMPENSACIÓN.

Resolución de 30 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 3, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa de aprobación definitiva de proyecto de compensación.

Hechos. El presidente de una Junta de Compensación solicita la cancelación de los derechos de reversión concretados en una pequeña participación de una finca registral, cuyo titular es la referida Junta de Compensación.

El registrador entiende que “no resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta”. Exige certificación de un acto administrativo dictado en procedimiento con intervención del interesado y que sea firme, incluso en vía jurisdiccional.

El recurrente sostiene que, al ser intrínsecamente contradictorio el reconocimiento de la reversión en el caso de las expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a una junta de compensación, el derecho a instar su declaración es un derecho vacío de contenido que coherentemente no tiene por qué quedar reflejado en el Registro de la Propiedad.

La DGRN confirma la calificación tras una extensa y didáctica exposición -casi un tratado- en la que analiza la naturaleza y régimen jurídico del derecho de reversión:

– La expropiación forzosa es una limitación del dominio, siendo la causa de la misma la utilidad pública o el interés social. Si no se materializa la finalidad para la que se produjo, la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa por no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que la motivó o si hay sobrante.

– La expresión de «derecho de reversión» tiene tres posibles significados, hitos sucesivos, según ya señaló la R. 26 de noviembre de 2001: la cualidad de expropiado (y su transmisión), la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Todos estos hitos son susceptibles de reflejo registral.

– El art. 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa, dispone, en su redacción actual, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.” Se eliminó así en 1999 un vestigio de carga oculta, pues, antes de esa fecha, la LEF no preveía su inscripción.

– Este derecho de reversión se considera, ya desde el principio como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente y ha de hacerse constar en el acta de inscripción y darse publicidad formal de él. Veremos que, con excepciones.

– El derecho de reversión tiene distinto régimen, dependiendo de que haya nacido antes o después de la reforma preconizada por la Ley 38/1999

– En cuanto al momento en que debe entenderse nacido el derecho de reversión, en la fase de latencia, se toma el mismo momento en que la expropiación se perfecciona. Pero, como derecho de adquisición preferente activo y ejercitable nace en el momento en que se produce cualquiera de las tres causas o presupuestos habilitantes que determina el artículo 54.1 LEF  (desafectación, incumplimiento de la afectación o existencia de sobrantes).

– Las expropiaciones urbanísticas tienen una regulación especial, entendiéndose por tales, todo ejercicio de la potestad expropiatoria al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y urbanística.

– Siendo el derecho de reversión una garantía de configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 de la Constitución, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan mediante norma con rango de Ley, como ocurre con determinadas expropiaciones urbanísticas.

– Así, por ejemplo, el art. 34 de la derogada Ley del Suelo de 2008 excluye el derecho de reversión cuando se altera el uso que motivó la expropiación del suelo, pero, en cambio, en los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, existe derecho de reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

– Centrándonos en si el propietario no adherido a la junta de compensación tiene derecho de reversión, un argumento en contra, alegado por el recurrente, es que la expropiación puede evitarse, incorporándose a la Junta, por lo que no es forzosa.

– La Ley del Suelo autonómica madrileña regula la materia en el artículo 138 considerando este singular expediente expropiatorio del propietario no adherido a la junta de compensación, como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro sistema de ejecución del planeamiento.

– De lo anterior, deduce la DG que el expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su carácter forzoso. Como consecuencia, reconoce que, en estos casos existe un eventual derecho de reversión, siquiera expectante

– Este derecho ha de constar en el asiento desde la misma expropiación, por exigencia del art 54 LEF, plenamente aplicable a las expropiaciones de carácter urbanístico. Por excepción, no se hará constar cuando el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo.

Y, ¿cómo cancelarlo posteriormente? La regla general es el consentimiento del interesado o resolución administrativa o judicial firmes en procedimiento en el que intervino de modo debido. Antes de ver diversos medios, algunas precisiones:

– Si la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio, el expropiado tiene tres meses para ejercitar su derecho de reversión.

– Pero, si no ha notificado, en defecto de esta notificación, procede la reversión en los casos previstos en el art. 47 TRLSuelo de 2015. En concreto, cuando el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, si han transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido. El art. 54.3 LEF, aquí sólo subsidiario, da plazos distintos de 20, 5 y 2 años.

– Ni la Ley de Expropiación Forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión. La Jurisprudencia ha entendido que no se aplica el supletorio de prescripción de las acciones personales ni tampoco puede ser indefinido.

– Una solución, conforme a la nota de calificación, es la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión. La propia certificación puede acreditar que la extinción del derecho ha adquirido firmeza, incluso en el ámbito jurisdiccional.

¿Hay otros medios de cancelación?

A) La renuncia al derecho reconocido ha sido admitida por la jurisprudencia. Si fuera renuncia anticipada, podría desvirtuar la propia figura de la expropiación. En el caso debatido, el recurrente alegó que no estamos ante una expropiación, sino ante una transmisión voluntaria; pero si ello fuera así, deberían los interesados haber renunciado al derecho de reversión, cosa que no consta que se hiciera.

B) El expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por Ley 13/2015.

C) Sin expediente de liberación, conforme a la regla 8ª del art. 210 LH. Para ello es preciso que hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudo ejercitarse el derecho, si no constan asientos registrales.

La DG acepta su aplicación en estos supuestos de derecho de reversión derivados de expropiaciones en sistemas de actuación por compensación, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto.

Sin embargo, como ya se ha señalado, la jurisprudencia viene reiterando que en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

El legislador valora de forma distinta los supuestos en los que el fin de la expropiación se ha cumplido o no:

a) Si se ha cumplido, entiende que el transcurso de un considerable periodo de tiempo justifica la expropiación la hace irreversible.

b) Si NO se ha cumplido el fin, la expropiación pierde su justificación y permite la recuperación por su primitivo dueño del bien o derecho expropiado, sin esa limitación temporal.

Siempre está en manos de la Administración poner fin a tal estado de cosas mediante la notificación directa a aquéllos de la inejecución, terminación o desaparición de la obra o servicio público para así emplazarles a que insten la reversión en el término legal de tres meses.

Para el concreto supuesto estudiado, de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización, la norma de cancelación de la citada regla octava.

Sin embargo, la DG habría acepta la cancelación una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, acreditada mediante certificación administrativa del acta, siempre que no haya obstáculos registrales. Esta recepción de obras no se ha justificado en el caso presente. Es importante tener en cuenta al respecto que los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización, conforme al art. 18.6 TRLSuelo.

Notas. Es importante recordar la constancia en el acta de inscripción de manera separada del derecho de reversión cuando se inscriba una expropiación, salvo que el título diga lo contrario, lo que no ocurría antes de 1999.

Para que el expediente de liberación de cargas y gravámenes llegue a buen fin han de comparecer y no oponerse todos los titulares del derecho de reversión, exigencia que malogrará en la mayor parte de los casos el expediente (art. 210.5 LH).

Al analizar la DG la posibilidad de aplicar al caso el término de cinco años del art 210. 8 LH, considera que la Administración ha cumplido. Pero creo que debería de darse un requisito adicional, no haber transcurrido 10 años entre la expropiación y el final de la urbanización, conforme al art. 47.2 a) TRLSuelo.

En la parte final de esta Resolución, la DG, después de indicar que al caso no se puede aplicar el art. 210.8 LH, finalmente prevé una posibilidad de aplicación. Interpreto que la DG entiende que no puede ser contado el plazo desde el final del periodo en que el derecho de reversión puede ser exigido una vez nacido como derecho ejercitante, por no estar previsto su final. Pero, en cambio, sí que puede contarse el plazo de cinco años desde el momento en que se ve que el derecho de reversión no va a nacer en su fase de ejercicio, por la presunción de haberse cumplido con las obligaciones de urbanizar, derivadas del otorgamiento del acta. Quedaría extinguido por declaración de la Ley y se aplicaría el 201.8 en relación con el 82.2 LH.

Ver otras resoluciones sobre reversión: R. 26 de noviembre de 2001 (tres posibles significados). R. 15 de abril de 2008 (transmisión del derecho de reversión). R. 5 de septiembre de 2013, para el supuesto de cancelación de una cláusula de reversión en una vivienda. R. 26 de octubre de 2015 (cancelación por disposición directa de la ley). (JFME)

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103. ENAJENACIÓN DE BIENES DE SUJETO A TUTELA. ¿PÚBLICA SUBASTA?

Resolución de 31 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.

Se plantea la cuestión de la exigibilidad o no de pública subasta para la enajenación de bienes inmuebles de una persona sujeta a tutela, a lo que la DGRN responde afirmativamente.

La DGRN de un lado reconoce que no se pueden ignorar las poderosas razones en favor de su supresión, basadas en que la venta en pública subasta, que en su momento podía significar una garantía, hoy puede, por el contrario, suponer un impedimento para la obtención de un precio de mercado, en perjuicio de los intereses del incapaz.  De hecho, antes de la aplicación de la Ley 15/2015, podría ser posible apartarse de esa exigencia de la pública subasta tal como ha reconocido reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero era al propio juez, al que se atribuye esa competencia y no a los solicitantes de la autorización.

Pero añade que no es menos cierto que cuando la ley quiere excepcionar este requisito así lo hace (art.5.2 de la Ley 41/2003 de 18 de noviembre, de protección de las personas con discapacidad, que expresamente excluye la subasta pública para la enajenación de los bienes o derechos que integran el patrimonio protegido, art. 656 LEC –redacción dada por la ley 1/2000-, que permite que en el procedimiento de apremio la venta de bienes tenga lugar sin esa pública subasta, y art. 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, para el caso de que se instase la venta directa)

Pues bien, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, posterior a la reforma del artículo 272 del Código Civil, mantuvo la vigencia del Libro III de LEC de 1881, con excepción del art. 1.827 y de los arts 1.880 a 1.900 hasta la vigencia de la Ley sobre Jurisdicción Voluntaria, por lo que dejó vigente, entre otros el art. 2.015. Publicada, por fin esta ley, su art. 65.2 dispone expresamente que “la autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y que el juez así lo autorice”

De dicho precepto y de las DT 1ª y D.D Unica resulta que toda enajenación de bienes de una persona con capacidad modificada judicialmente posterior al 23 de julio de 2015 debe llevarse a cabo por los trámites del Capítulo VIII de la Ley 15/2015, lo que conduce a la aplicación de la norma del art. 65 (JCC)

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104. REPRESENTACION. JUICIO DE SUFICIENCIA GENÉRICO. INTERPRETACIÓN DEL PODER. RECURSO DE QUEJA.

Resolución de 10 de marzo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid nº 5 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que una de las partes está representada por poder. La notario autorizante emite el juicio de suficiencia del poder declarando que a su juicio es suficiente “ …para llevar a cabo el negocio jurídico objeto de esta escritura, y cuya calificación jurídica consta en el párrafo referente a la identidad y juicio de capacidad de los comparecientes, al que me remito..” Se acompaña copia autorizada del poder.

La registradora considera defecto insubsanable que la notaria haya emitido un juicio de suficiencia genérico e incongruente ya que a la vista de la copia del poder presentado en el Registro lo califica de insuficiente, pues piensa que sólo faculta al apoderado para vender una cuota indivisa o bien para extinguir el condominio y sin embargo el objeto de la venta es la totalidad del bien. El registrador sustituto confirma la calificación.

El interesado recurre en desacuerdo con la interpretación de la registradora sobre el alcance del poder y presenta al tiempo queja por la actuación de ambos registradores, por el retraso en la emisión de la calificación de la primera y por el desplazamiento físico a que se ha visto obligado por el segundo para recoger la calificación sustitutoria.

La Notaria autorizante formula alegaciones manifestando que el juicio de suficiencia es válido y congruente, que la misma registradora vio revocado su criterio sobre la expresión del juicio de suficiencia del poder por los tribunales en un caso similar, y que, en cuanto al fondo del asunto, califica de absurdo el criterio de la registradora, pues si el poder faculta para vender la cuota indivisa que corresponda al poderdante, y ésta es el cien por cien de la propiedad en el momento de la  venta, no tendría sentido que fuera válido para vender el 99,99% y no el 100% .

La DGRN revoca la calificación. Considera, en primer lugar, que el juicio de suficiencia notarial del presente caso es una fórmula de estilo que no cumple con el requisito establecido por la jurisprudencia de ser concreto y específico.

En cuanto al alcance del poder, considera más razonable y conforme a las reglas de la interpretación del CC (Artículos 1283 y ss) el criterio de la notaria autorizante, pues la voluntad del poderdante era autorizar para vender la totalidad de la finca, bien mediante la venta a un tercero bien mediante la disolución del condominio, ya que, además, en el momento del otorgamiento del poder había litigio judicial sobre el bien, del que finalmente adquirió la propiedad en su totalidad.

Respecto del recurso de queja, declara que la calificación no debe comunicarse de forma verbal en ningún caso, sin perjuicio de que pueda remitirse por correo si lo solicita el recurrente, siempre que quede constancia de tal solicitud.

Comentario.-  La interpretación de las facultades del apoderado plantea dos cuestiones, a mi juicio:

1.- El momento temporal de valorar el alcance de las facultades conferidas:

A la hora de valorar el alcance o suficiencia del poder, desde el punto de vista temporal, lo lógico es atender al momento de otorgamiento de la escritura en ejecución del poder, no al del otorgamiento del poder, pues, como en el caso concreto, si el poder no ha sido revocado sigue siendo válido para ejercitar las facultades conferidas sobre los bienes existentes en el momento de la ejecución del poder. Así, por ejemplo, si el poder faculta para vender los bienes existentes en determinada localidad es obvio que si algún bien ha sido vendido después del otorgamiento del poder queda excluido de facultades del apoderado y de la misma manera, si algún bien ha ingresado en el patrimonio después del otorgamiento del poder  queda incluido dentro del haz de facultades del apoderado. Más claro es el caso de que el poder sea general en el que nadie, que se sepa, ha entendido que pueda referirse a los bienes existentes en el momento del otorgamiento del poder y no a los adquiridos después.

2.- La interpretación  en el poder de venta de la expresión “la participación indivisa de un bien”.

Si, como hemos dicho anteriormente, el momento temporal para interpretar el poder es el indicado anteriormente, habrá que atender a la participación que pertenezca al vendedor en el momento de otorgamiento de la escritura de venta. El hecho de que en el poder se mencione la palabra “indivisa”, no puede interpretarse como una restricción a la posibilidad de la venta del 100%, (pues sería absurdo poder vender el 99,99% y no el 100%) sino como la manifestación de la voluntad del poderdante de vender la parte que le corresponda en el momento de la venta, y que presumiblemente no sería el todo, sino una parte indivisa, pero que los negocios jurídicos posteriores pueden variar.

Como consejo práctico mejor poner en este tipo de poderes “la parte que le pertenezca al poderdante”, para evitar dudas. También huir de fórmulas genéricas, como la usada por la notaria  en el juicio de suficiencia de este poder, que, aunque sean más prácticas, pues pueden insertarse en los modelos de escrituras y evitar errores materiales, no se avienen bien con la necesidad de que el juicio de suficiencia del notario de los poderes sea individualizado y para cada caso concreto y así se refleje y quede constancia en la escritura. (AFS)

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105. DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y extinción de condominio parcial.

Supuesto de hecho. Se discute sobre una disolución de condominio llevada a cabo por dos hermanos en la escritura de adjudicación de la herencia de su padre. 

Para completar el supuesto de hecho hay que decir que los dos bienes afectados se habían adquirido por los padres con carácter ganancial, y que fallecida la esposa se adjudicaron en la escritura de herencia y liquidación de gananciales del siguiente modo: una cuarta parte indivisa a cada uno de los dos hermanos y la restante mitad a su padre por su cuota ganancial. 

Fallecido después el padre, los hermanos se adjudican en proindiviso la mitad del padre y a continuación, como propietarios por mitad de la totalidad de ambos bienes, que son indivisibles, extinguen el condominio sobre una de las fincas.

La forma de compensar el exceso de adjudicación motivado por la indivisibilidad no es el pago de una suma de dinero, sino la fijación de una distinta proporción en las cuotas de propiedad sobre la segunda finca, que sigue en copropiedad de los dos hermanos, pero en distinta proporción para compensar el exceso que para uno de ellos supuso la adjudicación íntegra de la otra finca.

¿Cabe calificar el negocio de extinción de condominio cuando de las dos fincas afectadas una de ellas continúa en copropiedad, aunque en distinta proporción?

Doctrina de la DGRN

1 Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, ya que no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas.

2 Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

Comentario. La extinción de condominio se ha tratado en reiteradas consultas fiscales de la Dirección General de Tributos (DGT) resolviendo sobre el tipo impositivo aplicable a la transmisión derivada de la extinción de condominio, concretamente, si la adjudicación del bien a un comunero tributa solo por actos jurídicos documentados, o bien tributa por el concepto de transmisiones patrimoniales, que es notablemente superior al primero (además de los casos en que se tributa por IVA o IGIC).

La carga pecuniaria que supone para los ciudadanos hace que también civilmente se cuestionen los medios idóneos para lograr la transmisión del bien con el menor coste posible, que en muchas ocasiones es excesivo cuando se suma también el pago del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (tributación sobre el que existen criterios dispares).

Como colofón del comentario, cabe transcribir a modo de conclusión el siguiente párrafo de la Resolución, cuyo encaje en la doctrina fiscal no parece sencillo:

“4. Centrados en el supuesto de este expediente, se mantiene el número de los comuneros pero se extingue la comunidad respecto de una de las dos fincas que la integran; la finca sobre la que se mantiene la comunidad es ciertamente indivisible; la diferencia de valor entre ambas fincas imposibilita la adjudicación de cada una de ellas a cada uno de los comuneros sin que se produzcan unas diferencias importantes entre las adjudicaciones; no hay compensación en metálico, por lo que se adjudica una mayor cuota de la finca que continúa en comunidad a favor del que cede su cuota en la otra finca. En consecuencia, las actuaciones han extinguido la comunidad sobre una de las fincas y están encaminadas a la extinción de la comunidad sobre la otra. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad”.

Sobre materia fiscal se deben consultar los documentados Informes Fiscales de Joaquín Zejalbo, cuyas fundadas opiniones podrán arrojar luz sobre esta materia. (JAR)

Apuntes recibidos de Joaquín Zejalbo:

En el Informe Fiscal correspondiente a enero de 2015 escribí lo siguiente:

«Otra Consulta de interés relativa a la tributación fiscal de las comunidades es la V0353 de 30/01/2015, cuyos hechos son los siguientes: “El consultante es uno de los 20 componentes de una comunidad de bienes compuesta por una casa, una vivienda y un garaje. Los 20 componentes pertenecen a dos familias. Quieren disolver el condominio de manera que la familia A se quede con una casa y pague 62.000 euros a la familia B que recibe el dinero y se queda con la vivienda y el garaje.” Se responde que “la operación que se pretende llevar a cabo no supone una disolución de la comunidad de bienes- que claramente se mantiene en los tres inmuebles que van a continuar en común- produciéndose, en todo caso, lo que a veces se denomina una “disolución parcial”, pero que realmente no es una disolución o, en cualquier caso, no lo es a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La operación que van a realizar consiste en una redistribución de las participaciones de los comuneros que antes ostentaban un tanto por cien de la participación sobre los tres inmuebles y ahora van a pasar a tener un tanto por 100 mayor pero sólo sobre uno de los inmuebles una familia y sobre dos inmuebles la otra familia. Precisamente el hecho de que el consultante y todos los demás comuneros sigan participando en la propiedad de un inmueble con otros comuneros es lo que impide calificar a la operación descrita como disolución de la comunidad de bienes sobre los inmuebles. La comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios. En realidad, nos encontramos ante una permuta –sujeta a ITP-.”

En la obra titulada  “Il diritto patrimoniale di fronte alla crisi economica in Italia e in Spagna”, dirigida por Juan Pablo Murga Fernández y Salvador Tomás Tomás, 2014, se contiene un trabajo del bolonio José Manuel Macarro Osuna, Universidad Pablo de Olavide, Sevilla, titulado “Consecuencias tributarias de las disolución de la comunidad de bienes en el ITPAJD”, páginas 609 a 620, en las que, entre otras cosas, el autor estudia la Consulta V1715-10 cuyo supuesto fue el siguiente: “Los consultantes son titulares por terceras partes y en pro indiviso de diversos bienes de naturaleza inmobiliaria. Entre otros, se encuentran diez viviendas en régimen de propiedad horizontal y cuyo valor es aproximadamente el mismo, dado que son apartamentos en el mismo edificio. La copropiedad de los bienes procede de su atribución por liquidación y disolución de una sociedad anónima que tenía la consideración de patrimonial, efectuada al amparo de la disposición transitoria vigésimo segunda del texto refundido de la Ley del impuesto sobre Sociedades. Interesa a los tres comuneros proceder a cesar en la indivisión actual, mediante la adjudicación de 9 de esas diez viviendas. Se repartirán tres viviendas cada uno, sin compensación económica alguna, al tener todos los inmuebles el mismo valor, permaneciendo la décima, así como los restantes inmuebles en régimen de copropiedad.” La solución de la DGT fue la siguiente: “no existe disolución de comunidad de bienes, sino una permuta en la que cada comunero realiza la transmisión de su cuota parte de seis pisos a los otros dos comuneros y adquiere 2/3 partes de los tres pisos que no ha transmitido su parte, por los que adquiere el dominio completo de esos tres pisos y por lo tanto la operación estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y al tratarse de un bien inmueble tributará al tipo imponible de los mismos.” Macarro Osuna critica la solución y  expone que “pese al respeto absoluto a los porcentajes de propiedad que conlleva esta disolución parcial, la DGT entiende que es merecedora de tributación, no por exceso de adjudicación, sino como una adquisición por parte de cada propietario de los porcentajes de titularidad que poseían los restantes comuneros de los bienes que se le adjudican, lo que a nuestro juicio, parece contradecir la doctrina de TS que considera dicha asignación como especificaciones de derecho y no como auténticas transmisiones patrimoniales. Por el contrario, Macarro Osuna en los llamados casos de disolución parcial de comunidad sobre un bien indivisible en los que se reduce el número de copropietarios, sin adjudicación a uno de ellos, opina que la operación está sujeta a ITP. Sobre el tema existe una Sentencia del TS de 12 de diciembre de 2012, Recurso 158/2011, favorable a dicha tributación.  Las Sentencias posteriores contrarias a dicha tributación, procedentes de los TSJ de Madrid, Comunidad Valenciana no citan la Sentencia del TS. Sin embargo, los TS que sujetan a ITP dicha disolución o extinción parcial sí citan la doctrina del TS: Sentencia del TSJ de La Rioja de 16 de octubre de 2014, Recurso 172/2013, y Sentencias del TSJ de Andalucía, Sede de Sevilla, de, de 10 de diciembre de 2013, Recurso 400/2012, y, Sede de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, Recurso 233/2012.»

Los TSJ de Extremadura y Castilla y León, Sede de Valladolid, siguen hoy la doctrina del TS. El TSJ de Murcia sigue la doctrina contraria.

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106. CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO.

Resolución de 4 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sabadell nº 6, por la que se suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se plantea la posibilidad de expedir una certificación en un proceso de ejecución hipotecaria estando la deudora e hipotecante en situación de concurso pero habiendo aprobado un convenio.

La registradora entiende que se tiene que declarar por el juez del concurso que los bienes o derechos no estén sujetos o afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

La Dirección revoca la nota: recuerda que la única limitación que existe para los bienes hipotecados es que cuando fueren bienes necesarios para la continuidad de la actividad el art. 57 LC señala que  «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». 

Ahora bien, como consta aprobado el convenio se plantea si rige lo anterior: en base a los arts.56.1, 133, 137, 134.2, 136, concluye que se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el art. 55 LC queda superada por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas y si su contenido no afecta a los acreedores hipotecarios se levanta la suspensión. Así se ha recogido en abundante jurisprudencia del TS, así como en la doctrina de la Dirección (entre otras R 8 de abril de 2013, o de 13 de diciembre de 2013). En este caso, aunque se pacta una quita de 15 años, la adhesión al convenio por parte de la entidad ejecutante no resulta ni de la inscripción, ni se ha solicitado su acreditación por la registradora por lo que, de acuerdo con el art. 326 LH, ha de circunscribirse el recurso al contenido de su nota, y de los datos obrantes en el expediente no resulta que el convenio aprobado venga a afectar a la garantía real del préstamo objeto de ejecución. (MN)

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107. Pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal en Galicia.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3, por la que se deniega la inscripción de un usufructo viudal.

Hechos: Se otorga una escritura entre dos cónyuges relativa a dos fincas gananciales, en la que se pacta “la atribución recíproca del usufructo vitalicio sobre el derecho que a cada uno de ellos corresponde en los dos bienes objeto de esta escritura, con todo lo que en ellos se hallare”. Este pacto se formaliza conforme a lo dispuesto en el  artículo 228 LDCiv. Galicia.

La registradora deniega la inscripción pues considera que no es un verdadero pacto sucesorio sino que por su naturaleza se asemeja a la donación “mortis causa”, que no hay transmisión de presente de los bienes ya que sólo será efectivo después de la muerte sino una mera expectativa,  y que el hecho de que se instrumente en escritura o en testamento no afecta a su naturaleza sino únicamente a la forma de dejarlo sin efecto, que exige acuerdo de ambas partes en el primer caso y en el segundo es posible la revocación unilateral. Añade que la adquisición futura depende, entre otras circunstancias, de que en la liquidación de la sociedad de gananciales el bien se adjudique, en todo o en parte, a la herencia del causante. El registrador sustituto confirma la calificación.

El notario autorizante, aun admitiendo que no hay transmisión de presente, recurre y alega que es un pacto sucesorio y por ello  es inscribible en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el artículo 14LH y 77 RH. Añade que la única finalidad perseguida por los interesados es que el Registro publique las limitaciones de las facultades dispositivas. Alega también que en Galicia existe el principio de libertad de pactos sucesorios, al contrario que en el derecho común y el hecho de que sea ganancial no es ningún obstáculo para su inscripción.

La DGRN desestima el recurso. Parte de diferenciar entre la donación “mortis causa”, es decir una donación futura, revocable, que surtirá efecto con el fallecimiento del donante, por lo que no es inscribible, y la donación intervivos “post morten”, es decir una donación de presente, no revocable, que no surtirá plena eficacia hasta el fallecimiento del donante, que opera como término. En el caso objeto del recurso no hay transmisión de presente, por lo que concluye que no es inscribible. Ese es el criterio también de la resolución de la DGRN de 6 de Febrero de 2014.

Comentario: Lo cierto es que la DGRN no rebate las afirmaciones del notario recurrente, cuya teoría e interpretación de la normativa es que el pacto sucesorio (y no cabe duda de que lo es el presente por referirse a la sucesión futura) es inscribible, aunque no haya transmisión de presente, conforme al artículo 77 RH que señala que …”1. En la inscripción de bienes adquiridos o que hayan de adquirirse en el futuro en virtud de contrato sucesorio se consignarán, además de la denominación que en su caso tenga la institución en la respectiva legislación que la regule o admita, las estipulaciones pertinentes de la escritura pública…” del que resulta la posibilidad de inscribir los pactos sucesorios relativos a bienes que hayan de adquirirse en el futuro. (AFS)

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108. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR.

Resolución de 5 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Ribadavia, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias:

1 Comparece una sola de los ocho hijos herederos (que también es prelegataria) y se adjudica una finca en pago de su prelegado, No está autorizada en el testamento para tomar posesión por sí sola del bien legado.

2 Manifiesta otorgar la escritura en virtud de la partición de los testadores conforme al artículo 1056 del Código Civil, ya que en los testamentos se menciona una partición en documento privado hecha por acuerdo entre causantes y herederos un año antes y en consecuencia se adjudica una finca en pago de sus derechos.

3 En ambos testamentos los testadores ratifican la partición consignada en ocho hijuelas y declaran su voluntad de que se pase por ella como expresión de su última voluntad, y que las diferencias que pueda haber entre las adjudicaciones se considere como mejora a favor del respectivo adjudicatario. 

Cuestiones discutidas 

1 ¿A efectos de inscripción, puede hablarse de partición realizada por el testador (ex. Art. 1056 CC) cuando el documento particional al que se remite el testamento es un documento privado? NO (art. 3 LH).

2 ¿Puede el legitimario prelegatario adjudicarse unilateralmente el bien legado sin la intervención del resto de herederos legitimarios? NO.

Doctrina de la DGRN. En este apartado sólo se resume la solución que da la Resolución a las cuestiones concretas planteadas en el recurso, sin perjuicio de que en el comentario sistematicemos más ampliamente su contenido.

1 Sobre si hay partición hecha por el testador conforme al art. 1056 CC: «En principio, el artículo 1056 del Código Civil contempla dos supuestos distintos de partición (hecha por el testador) según se haga en testamento o por acto «inter vivos». Pero en este último caso, la jurisprudencia ha determinado que la partición «inter vivos» ha exigido siempre la existencia de un testamento, y aunque la partición pueda formalizarse en un documento independiente, siempre precisará de la fuerza de un testamento –anterior o posterior a aquélla– que a ella se refiera para confirmarla. En el supuesto de este expediente, aun produciéndose esto, esa partición en documento privado que se menciona en los testamentos, no cumple el principio de exigencia de título auténtico impuesto por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, lo que determina que dicha partición no tenga trascendencia a efectos registrales».

2 Sobre la toma de posesión del bien prelegado por el prelegatario: «Tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo (prelegatario) si no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que, habiendo institución de heredero testamentaria, no es posible la inscripción de la escritura calificada. En consecuencia, para la válida y efectiva entrega de la posesión de la cosa legada, en este supuesto, se hace necesaria la concurrencia de todos los herederos sin que sea suficiente la sola comparecencia del que además es legatario.

Comentario. Son varias cuestiones interesantes las tratadas por la Resolución, cuyo didáctico contenido es de agradecer:

I Sobre la partición realizada por el testador. 

1 Formas de hacer la partición: Según el artículo 1056 CC, esta partición puede hacerse por acto entre vivos o en el mismo testamento. Si se hace en documento independiente es imprescindible la existencia de un testamento que sea el soporte de la partición documentada, pues el testamento es el acto de última voluntad que «da fuerza» a la partición, bien sea anterior, simultáneo o posterior al documento particional. Puede decirse, por tanto, que si no hay testamento no puede haber partición.

2 Diferencia entre partición del testador y normas particionales: 

2a La partición adjudica directamente los bienes a los herederos desde la muerte del testador y determina, dice la Resolución, «la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados».

2b Las normas particionales son criterios o indicaciones realizadas por el testador sobre cómo debe hacerse la partición, es decir, no evitan la posterior partición, sino que la presuponen por cuanto se dictan para vincular a los herederos o al contador-partidor, quienes habrán de tener en cuenta lo dispuesto por el testador. 

Aún más, a mi juicio, y salvo que haya terceros interesados legitimados para exigir el cumplimiento del «modo particional» ordenado por el testador, los herederos mayores de edad pueden por unanimidad partir haciendo caso omiso lo ordenado por el testador (ex. Art. 1058 CC).

3 ¿Cuando hay partición y cuándo normas particionales? ¿Es necesario para que haya partición que se hayan realizado las operaciones particionales (inventario, avalúo, etc)?

3a Habrá partición siempre que haya asignación o adjudicación concreta de bienes a los herederos. Por tanto, será partición aquella que constituya per se título adquisitivo por atribuir a los herederos directamente la propiedad de los bienes adjudicados (ex. Art. 1068 CC).

3b Si el acto contiene toda la secuencia de operaciones particionales que desembocan en la adjudicación de los bienes, no habrá duda de que se trata de verdadera partición (SSTS 7 de septiembre de 1998 y 15 de julio de 2006).

Sin embargo, su omisión no implica necesariamente que no haya partición, sin perjuicio de que esta se deba complementar en su caso. Cabe, pues, la adjudicación de bienes sin que se haya formalizado el inventario ni practicado liquidación previa, y sin perjuicio de que se realicen las operaciones complementarias precisas para su efectividad (STS 21 de julio de 1986).

A todo lo dicho cabe añadir que, aunque se hubiera concluido en el caso resuelto que efectivamente había partición, a mi juicio no se puede decir que fuera una partición del testador en sentido estricto, pues habría sido consentida por todos los herederos, circunstancias ésta que altera la naturaleza del acto particional, que de unilateral pasaría a ser consensual, con todos los efectos que se derivan de ello. Por citar uno solo a título de ejemplo, se puede mencionar la rescisión de la aportación por lesión 

II Entrega del legado de cosa específica. El caso del prelegado.

1 Posesión y propiedad en el legado de cosa específica y determinada. Conforme a los artículos 882 y 885, del Código Civil, y 81 del Reglamento Hipotecario, hay que concluir que en el legado de cosa específica y determinada queda disociada la posesión de la propiedad, pues, mientras que la propiedad de la cosa legada se adquiere por el legatario desde la apertura de la sucesión (art. 882 CC), y tiene derecho a los frutos y rentas pendientes desde el fallecimiento (aunque no a las rentas devengadas y no satisfechas antes de la muerte), la posesión pasa a los herederos (art. 440 CC), de modo que el legatario debe pedir la entrega del bien legado al no poder ocuparla por su propia autoridad (art. 885 CC).

Lo dicho es consecuente con el hecho de que los legados «cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos (…) al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores y legitimarios» (RRDGRN 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014).

Esta entrega de la posesión se constituye en requisito necesario para la inscripción del bien legado a favor del legatario.

2 El caso del prelegado: Si el prelegatario es el heredero único y no hay legitimarios puede ocupar por sí mismo la cosa legada (RDGRN 25 de septiembre de 1987). 

Sin embargo, si hay más herederos deberán todos ellos hacer la entrega del legado, no bastando la entrega realizadas por solo uno o algunos. Se exceptúa el caso de que el testador expresamente hubiera autorizado al prelegatario para tomar por sí solo la cosa legada y no hubiera legitimarios, caso en el que también podrá actuar unilateralmente el prelegatario. 

Sobre el tema del prelegado también en este Informe las resoluciones números 75 y 99. (JAR)

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109. Acción reivindicatoria y doble inmatriculación. Deslinde parcial y georreferenciación.

Resolución de 6 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la práctica de diversas operaciones sobre dos fincas, en base al ejercicio de una acción reivindicatoria, de deslinde, rectificación y doble inmatriculación. 

A) Hechos: En un procedimiento judicial, en que han sido parte todos los interesados, el demandante, por acumulación, ejercita una acción de deslinde, reivindicatoria y de rectificación registral por doble inmatriculación parcial en cuanto a una parte de la superficie reivindicada, contra los propietarios de la finca colindante. El fallo especifica que el lindero que comparten demandantes y demandados debe ser alterado en favor de los primeros, correspondiéndoles 101 m2 a costa de los segundos y que existe una «parcial doble inmatriculación» entre ambas fincas, de precisamente esos 101 m2.

B) La registradora califica negativamente por 3 motivos:

 1) Que la Sentencia debería identificar, conforme al principio de especialidad, qué porción de terreno es objeto de la acción reivindicatoria y cuál de doble inmatriculación.

 2) Que el deslinde debe ser aprobado mediante auto, en ejecución de sentencia, no siendo suficiente un mandamiento del Secretario judicial por el que se da traslado de la sentencia.

 3) Y que, conforme a la Ley 13/2015 de 24 de junio, es necesario que se acompañen las certificaciones catastrales actualizadas de cada una de las fincas a fin de lograr la coordinación Registro-Catastro.

C) La interesada recurre invocando básicamente la literalidad de la sentencia trasladada y el mandamiento.

D) La DGRN estima parcialmente el recurso:

 1) REVOCA el 1er defecto, señalando que excede de la función calificadora del registrador apreciar la compatibilidad o no de las acciones ejercitadas cuando su acumulación ha sido aceptada por el juez. Además, el fallo es suficientemente explícito para permitir que la registradora dé cumplimiento de la sentencia.

2) CONFIRMA el 2º defecto, señalando, conforme a los Arts. 551 y ss LEC, que a efectos registrales es preciso que el mandamiento del letrado de la Administración de Justicia incorpore el correspondiente decreto por el que se apruebe la ejecución, lo que no sucede en el caso planteado.

3) Y en cuanto al 3er defecto, dice literalmente el Centro directivo que “la coordinación Registro-Catastro no es legalmente un requisito previo para la inscripción registral de un deslinde, sino un efecto deseable”.

La sentencia sólo afecta a 2 fincas colindantes y fija los criterios básicos del deslinde entre ambas, pero no juzga ni prejuzga cuáles sean los restantes linderos.

Por tanto, al tratarse de un deslinde parcial (inscribible ex nuevo Art 200-2 LH) SOLO debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas.

Y si además se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales, sí que será preciso aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación alternativa, y tramitar el expediente del art 199 LH para dar intervención y proteger a 3os colindantes que no fueron parte en el procedimiento judicial. (ACM).

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110. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS EXCESIVO.

Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto un tipo de interés ordinario excesivo y una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido. 

Hechos relevantes:

  1. Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos
  2. Los prestatarios son dos personas físicas, una de las cuales hipoteca una vivienda de su propiedad manifestando que no constituye su domicilio habitual.
  3. Ha intervenido una sociedad como intermediaria, la cual cumple con los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
  4. No se expresa el destino o finalidad del capital prestado, ni en la escritura de préstamo, ni en la ficha de información personalizada (FIPER) ni en la oferta vinculante.
  5. Se ha cumplido con el proceso de contratación y con los requisitos de información regulados en la Orden EHA 2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (ver resumen).

La DG revoca parcialmente la nota de calificación haciendo, entre otras, estas aseveraciones:

– Al no constar el destino del préstamo, se ha de presumir que el mismo es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios.

– La calificación no discute la declaración de la prestamista de no estar dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos. En consecuencia, ha de ser aceptado, por lo que no le resulta de aplicación, en principio, el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni la Ley 2/2009 y ni la Orden EHA 2899/2011. El registrador, cara al informe, a través del Servicio de Índices, vio que la prestamista “amateur” había dado préstamos en diversas comunidades autónomas, pero fue después de la nota de calificación.

– La intervención de una empresa de intermediación provoca la aplicación de la Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En consecuencia, deben cumplirse las obligaciones de información establecidas allí.

– También considera aplicable el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues la oferta procede de la empresa de intermediación y varias razones más del caso concreto. En consecuencia, ha de controlarse el carácter abusivo de las cláusulas del préstamo.

– Respecto a los intereses remuneratorios -un 14,99% en el caso- estima la DG que quedan al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial al ser el objeto principal del contrato. Este tema está muy debatido por la doctrina y los tribunales y se encuentra muy relacionado con la transposición de la normativa europea. Tampoco entra en el ámbito de la calificación la posibilidad de aplicar la Ley de Usura, porque hay que ponderar las circunstancias mediante prueba, atendiendo al momento de la perfección del contrato, que escapan a la labor calificadora. Eso sí, ha de calificarse el cumplimiento del doble filtro de control de incorporación o de información y control de transparencia. Sin embargo, la DG, en el último párrafo de la Resolución, confirma la calificación del registrador en este punto, porque los intereses remuneratorios pactados eran superiores a los moratorios.

– Considera abusiva la retención de dos meses de intereses que se devolverán al final pues no se recogen en la información previa ni se justifica.

– Y considera abusiva la retención de cantidades para cubrir los gastos de Notaría, gestoría, Registro e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aplicando al respecto la STS de 23 de diciembre de 2015. Dice al respecto la DG que la referida sentencia “ha considerado abusivas por contrarias al artículo 89.2 y.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva de la parte prestataria gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor, y como tales señala los de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, ya que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación y quien tiene el interés principal en la hipoteca es el prestamista; y el tributo por Actos Jurídicos Documentados ya que según el artículo 27.1 RDLeg.1/1993, de 24 de septiembre, (realmente el 29) el acreedor es el sujeto pasivo de dicho impuesto en cuanto que adquirente del derecho real de hipoteca y persona que solicita los documentos notariales.”. (JFME)

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111. TERCERÍA DE DOMINIO. INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TERCERISTA.

Resolución de 8 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ordes, por la que se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo ordenada en auto judicial dimanante de una tercería de dominio.

En una tercería de dominio se declara que una finca es del actor y se ordena el alzamiento del embargo.

El registrador no cancela la anotación de la que deriva la tercería pues ya lo estaba por caducidad.

El recurrente pretende la inscripción de la finca a favor del tercerista.

La cuestión es pues si un Auto firme que resuelve una tercería de dominio interpuesta en el seno de un procedimiento de ejecución de sentencia, cuyo fallo dispone: «Debo estimar y estimo la demanda … Debo declarar y declaro que (…), la finca registral 20.463, es de propiedad del actor, se acuerda el alzamiento de la traba efectuada sobre la misma», es suficiente no sólo para cancelar la anotación preventiva de embargo causada en el procedimiento sino también para inscribir el dominio a favor del tercerista. El problema ya era debatido por la jurisprudencia bajo la LEC 1881, habiendo sentencias en uno u otro sentido. La actual LEC parece inclinarse por la tesis negativa ya que en la propia Exposición de Motivos dice «la tercería de dominio no se concibe ya como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente, en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo». Además así se deduce también del propio Auto donde se reproduce parcialmente la STS de 18 de octubre de 2005, estableciendo que “… La tercería no es un procedimiento autónomo sino la incidencia de una ejecución abierta y en trámite, determinando siempre una oposición a diligencias de juicio ejecutivo en marcha, y, por tanto, una incidencia del mismo, que persigue, exclusivamente, la pretensión liberatoria del embargo de la cosa más que la atribución del derecho de propiedad (STS de 13 de diciembre de 1982, 20 de junio de 1986, 11 de abril de 1988, 4 de julio de 1989, 10 de octubre de 1996 y 29 de abril de 2000)’’».  Es decir en este caso tanto de la legislación aplicable como del propio auto resulta la limitación del efecto de la tercería al levantamiento del embargo por lo que se confirma la actuación del Registrador.

Invoca el recurrente varias RR – entre otras la de 5 de mayo de 2006 -; pero se rechaza el argumento puesto que eran casos en que era aplicable la LEC de 1881 y además en ellos se ordenaba expresamente la inscripción a favor del demandante, incluso en el primero de ellos se ordenaba la cancelación de la inscripción contradictoria. (MN)

Ver criterio anterior DGRN en la R. 5 de mayo de 2006.

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