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Informe territorio cuarto trimestre 2023. La rectificación de descripción como paso previo a la segregación

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)
A) ESTATAL

Sin contenido

B) AUTONÓMICA
BALEARES

Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB nº 135, de 3 de octubre de 2023)

Sinopsis: El objeto de este decreto-ley es facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.

Por ello, se crea una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado, que es objeto de mediadas especiales en materias como el cambio de uso de locales comerciales a viviendas, la densidad de vivienda, la división de viviendas unifamiliares entre medianeras, la obtención de la cédula de habitabilidad, el cambio de uso y aprovechamiento de terrenos calificados como equipamientos o el crecimiento en altura.

Asimismo, se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.

CANTABRIA

Ley de Cantabria 3/2023, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas. (BOC 87/2023, de 29 de diciembre).

Sinopsis: Se modifica la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Las modificaciones incluyen la corrección de errores, ajustes para cumplir acuerdos bilaterales, aclaraciones y precisiones que facilitan la aplicación de la ley.

Se enfoca en temas como la autorización de construcciones para fines productivos o terciarios, prohibiciones y condiciones en suelo rústico, la regulación de núcleos rurales, y ajustes en licencias urbanísticas y declaraciones responsables. También establece normas para cesiones entre titulares de patrimonios públicos de suelo y refuerza la protección de zonas verdes, espacios libres, dotaciones públicas y suelo rústico, estableciendo plazos y regulaciones específicas.

CATALUNYA

Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (DOGC nº 9036, de 8 de noviembre de 2023).

Sinopsis: Se sujeta al régimen de licencia urbanística previa el destino de las viviendas al uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico.

La licencia tendrá una duración de cinco años, prorrogable por períodos de igual duración siempre que el planeamiento urbanístico lo permita.

Se anexa la relación de municipios (262) donde se exige la licencia urbanística, relación que se revisará cada cinco años, previa audiencia a los municipios afectados.

GALICIA

Ley 6/2023, de 2 de noviembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. (BOG nº 215, de 13 de noviembre de 2023)

Sinopsis: La presente ley actualiza y deroga la Ley 5/2011, de 30 de septiembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. La reforma tiene por objeto principalmente: 1) adaptarla a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas; 2) adaptarla también a la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria, sobre el procedimiento administrativo relativo a la sucesión intestada en favor de la Comunidad Autónoma de Galicia; 3) actualizarla a los nuevos estándares jurídicos surgidos desde su publicación en el año 2011, integrando además nuevos aspectos patrimoniales y abordando en detalle la regulación de otros ya existentes.

⇒  La inscripción en el Registro de la Propiedad de la incorporación de bienes y derechos patrimoniales a consecuencia de la supresión de alguna entidad pública instrumental, se efectuarà se practicará con la presentación de la disposición en virtud de la cual se produjo la supresión de la entidad (art. 27.2).

 La Administración general de la Comunidad Autónoma de Galicia puede reservarse el uso exclusivo de bienes de su titularidad destinados al uso general para la realización de fines de su competencia, cuando existieran razones de utilidad pública o interés general que lo justifiquen. La declaración de reserva se efectuará por acuerdo del Consejo de la Xunta, que ha de publicarse en el «Diario Oficial de Galicia» e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 41).

El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la presentación del documento administrativo en que se formalice. Cada parte podrá exigir por su cuenta la elevación a escritura pública de la concesión demanial (art. 46).

 Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones solo podrán ser hipotecados como garantía de los préstamos contraídos por la persona titular de la concesión para financiar la realización, modificación o ampliación de las obras, construcciones e instalaciones de carácter fijo situadas sobre la dependencia demanial ocupada. En todo caso, para constituir la hipoteca será necesaria la previa autorización de la autoridad competente para el otorgamiento de la concesión. Si en la escritura de constitución de la hipoteca no constara esta autorización, el registrador de la propiedad denegará la inscripción. Las hipotecas constituidas sobre dichos bienes y derechos se extinguen con la extinción del plazo de la concesión (art. 54).

Los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos sobre estos se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles se formalizarán en documento administrativo. Cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad se formalizarán en escritura pública cuando vayan a ser inscritos en aquel (art. 63.1).

 Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos sobre estos, cuando la cesionaria sea otra administración pública, entidad vinculada o dependiente, así como las ventas de inmuebles rústicos cuyo precio sea inferior a mil euros, se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad(art. 63.2).

La venta de bienes inmuebles y derechos sobre estos se otorgará en escritura pública, salvo en el supuesto de ventas de inmuebles rústicos de precio inferior a mil euros (art. 108.3)

En caso de venta de bienes inmuebles, puede aplazarse el pago y constituirse condición resolutoria explícita, que deberá constar en la escritura de compraventa e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 109). 

En las ventas de bienes litigiosos, el adquirente deberá asumir las consecuencias y riesgos derivados del litigio en la escritura pública en que se formalice la enajenación (art. 110.1).

La permuta de bienes inmuebles o derechos se celebrará en escritura pública (art. 137.5).

 La cesión gratuïta de bienes inmuebles patrimoniales de la Comunidad Autónoma de Galicia deberá hacerse en escritura pública salvo que la cesionaria sea una administración pública, en cuyo caso se formalizará en documento administrativo, pudiendo cualquiera de las administraciones públicas intervinientes solicitar su formalización notarial (art. 141.1).

En la escritura pública o documento administrativo se hará constar que la persona cesionaria deberá inscribir en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario el bien o derecho, debiendo comunicar la práctica del asiento al órgano directivo competente en materia de patrimonio o a la entidad pública instrumental (art. 141.3).

En la inscripción registral de las cesiones de bienes gratuitas deberá constar la finalidad de la cesión y cualquier otra condición o carga que conlleve la cesión (art. 142.1).

Las personas con cargo o empleo público que, con ocasión de una declaración de herederos abintestato, tengan noticia de la existencia de una expectativa de derecho a suceder de la Comunidad Autónoma por ausencia de otros herederos llamados a la sucesión,  tienen la obligación de ponerlo en conocimiento de la consejería competente en materia de patrimonio (art. 149.1).

Los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y la ciudadanía en general colaborarán en la protección y defensa de los bienes y derechos del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia en los términos que se establecen en la legislación general en materia de patrimonio de las administraciones públicas respecto a la cooperación en la defensa de los patrimonios públicos y, en su caso, en la normativa sectorial de aplicación que así lo impusiera (art. 194.2).

Los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia susceptibles de inscripción, tanto demaniales como patrimoniales, se inscribirán o se anotarán en los correspondientes registros públicos (art. 205). Los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma se inscribirán en el Registro de la Propiedad a nombre de la Comunidad Autónoma de Galicia (art. 206.3)

Corresponde al órgano directivo competente en materia de patrimonio la promoción de las inscripciones o, en su caso, las modificaciones o cancelaciones de las altas de los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. No obstante, corresponderá la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario a la consejería que hubiese adquirido para el patrimonio de la Administración general de la Comunidad Autónoma un bien o derecho, en el ejercicio de la potestad expropiatoria o en desarrollo de procedimientos de reorganización de la propiedad, o a la consejería que, no cumpliendo los anteriores criterios, fuese competente para acordar la reversión de un bien o derecho expropiado (art. 206.2).

Mediante certificación administrativa podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia y practicar las operaciones registrales así autorizadas por la legislación hipotecaria y la normativa en materia de patrimonio de las administraciones públicas (art. 207.1).

 La adopción de acuerdos declarativos y la consecuente emisión de las certificaciones administrativas al objeto de su acceso al Registro de la Propiedad corresponden al órgano directivo competente en materia de patrimonio. No obstante, cuando la certificación administrativa resultara necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad en los términos del artículo 206.2, párrafo segundo, será competente la persona titular de la consejería adquirente o la persona titular de la consejería con competencias para acordar la reversión (art. 207.2).

Las comunicaciones que los registradores y registradoras de la propiedad hayan de efectuar en defensa del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia por inscripciones de excesos de cabida o inmatriculación de fincas colindantes, así como por cualquier otro supuesto contemplado en la legislación general de patrimonio de las administraciones públicas y en la normativa hipotecaria, se dirigirán al órgano directivo competente en materia de patrimonio o, si correspondiese, a la entidad pública instrumental (art. 208).

El acuerdo de iniciación de un procedimiento de deslinde se comunicará al Registro de la Propiedad a fin de que, si el inmueble se hallara inscrito, se practique anotación marginal al asiento de inscripción y, en su caso, en la de los colindantes afectados o, en defecto de inmatriculación, se extienda una anotación de suspensión (art. 225.4).

 La resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para la inmatriculación del bien en el Registro de la Propiedad, siempre que cumpliera con el resto de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (art. 226).

Los sobrantes o restos de parcelas adquiridas por el procedimiento de expropiación forzosa con destino a la creación de infraestructuras podrán ser objeto de venta a colindantes sin necesidad de licencia de parcelación, siempre que la transmisión se efectuase con la condición de que el inmueble objeto de enajenación fuera agrupado con otro de la persona adquirente, colindante con este, y existiera el compromiso de la parte compradora de inscribir el bien en el Registro de la Propiedad (DA 20ª).

Ley 10/2023, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas de Galicia. [DOG 246/2023, de 29 de diciembre].

Modifica la Ley del suelo de Galicia, así como su reglamento, Ley de montes o sobre la tierra agraria.

En cuanto al suelo, se flexibiliza el retranqueo a colindantes para parcelas de la misma titularidad inscritas como indivisibles. Se extiende indefinidamente la vigencia de convenios con la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística. Para suelo urbano consolidado y de núcleo rural, se establecen deberes de completar urbanización y conexión con servicios existentes. Se permiten ciertas actividades en suelo rústico sin instalaciones asociadas. Otras modificaciones abarcan aspectos como expedientes de reposición de legalidad, competencia de la Agencia de Protección, adaptación del planeamiento, y cambios en normativas relacionadas con montes y estructura territorial agraria.

PAIS VASCO

Decreto 147/2023, de 10 de octubre, del derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda. [BOPV 204/2023, de 25 de octubre].

Desarrolla la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, fundamentalmente en relación con el derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda o alojamiento dotacional a las personas que no dispongan de alojamiento y no puedan acceder a una vivienda. En particular, se regulan los requisitos y procedimientos para acceder a una vivienda y el funcionamiento del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

II. RESOLUCIONES
A) GEORREFERENCIACIÓN

a) Art. 199 LH

  1. Ámbito de aplicación

– Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo (R. 3 de octubre de 2023).

– El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada (R. 8 de novembre de 2023).

  1. Oposición de colindantes

– La oposición a la inscripción de la representación gráfica alternativa no puede basarse solamente en la cartografía catastral (R. 28 de julio de 2023).

– Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna pruebaque la sustente (R. 4 de septiembre de 2023).

– La oposición de los colindantes debe ser sometida al análisis de la calificación registral y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente (R. 27 de septiembre de 2023).

– La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral (R. 23 de octubre de 2023).

– La nota denegatoria no debe basarse en la simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque si estas están fundadas, aquella puede considerarse suficientemente motivada (R. 25 de octubre de 2023).

– La existencia de un procedimiento judicial entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada (RR. 26 de octubre de 2023 y 29 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la descripción registral de su finca coincida con la catastral que se pretende inscribir (R. 2 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la superficie registral de su finca sea muy inferior a la que manifiesta tener en el escrito de oposición (R. 5 de diciembre de 2023).

– La existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador (R. 30 de noviembre de 2023).

3. Oposición del titular de una servidumbre

– El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen (R. 4 de septiembre de 2023).

4. Oposición del titular catastral

– La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral (R. 2 de noviembre de 2023).

5. Posible invasión del dominio público

– Las dudas sobre la invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH (R. 28 de julio de 2023).

– La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario (R. 8 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación (R. 3 de octubre de 2023).

– El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo (R. 2 de novembre de 2023).

6. Denegación del inicio del expediente

– La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH (R. 25 de septiembre de 2023).

7. Dudas de identidad

– La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca (R. 7 de noviembre de 2023). 

b) Art. 201 LH

– El art. 201 no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas (R. 11 de octubre de 2023).

c) Art. 18 TRLC

– La falta de consignación en la escritura de la manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física, no es defecto que impida la inscripción (R. 6 de septiembre de 2023).

B) OBRA NUEVA

– En escrituras de declaración de obra por antigüedad, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos se regirán por la norma material aplicable (R. 7 de septiembre de 2023).

– El registrador puede completar los datos descriptivos de una obra nueva antiguaaccediendo a la certificación catastral de la misma, siempre que no albergue dudas de identidad y el interesado lo consienta (R. 11 de septiembre de 2023).

– Se admite la declaración de final de obra sobre parte de los elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal (R. 19 de septiembre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” se requiere que la construcción está finalizada (R. 26 de octubre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” debe acreditarse el transcurso del plazo de prescripción, no siendo suficiente para ello la aportación de licencia de primera ocupación (R. 29 de noviembre de 2023).

C) INMATRICULACIÓN

a) Art. 203 LH

– Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral (R. 27 de septiembre de 2023).

– La certificación registral debe expedirse aunque el registrador albergue dudas de identidad, expresando en ella dichas dudas y sin que al concluir el expediente alegue otras no planteadas en aquella (R. 27 de septiembre de 2023).

b) Art. 204 LH

– Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición (R. 23 de octubre de 2023).

c) Art. 205 LH

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino también al no inscrito (R. 28 de julio de 2023).

– Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA (R. 7 de septiembre de 2023).

– No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas ni, en general, los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc.) pues no hay cambio de titularidad (R. 8 de septiembre de 2023).

– Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales (R. 18 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– La escritura de carta de pago de un precio aplazado de una compraventa, no es título traslativo apto para inmatricular una finca (R. 2 de octubre de 2023).

– Para inmatricular una cuota indivisa de una finca ya inscrita se requiere que la descripción de la finca coincida con esta (R. 4 de octubre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

d) Art. 206 LH

– Procede denegar la inmatriculación por la vía del art. 206 si el registrador tiene dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas (R. 28 de julio de 2023).

– No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público (R. 5 de octubre de 2023).

e) Art. 209 LH

– No procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación cuando el registrador concluye que no hay indicios de doble inmatriculación (R. 13 de septiembre de 2023).

– No procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación si se ha entablado un juicio declarativo ordinario relativo al dominio de las fincas afectadas (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando afecta a fincas colindantesque están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas (R. 8 de novembre de 2023).

D) SEGREGACIÓN

– La división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado (R. 7 de septiembre de 2023).

– El propietario por sentencia firme de parte de una finca registral no puede segregarla por sí solo (R. 10 de octubre de 2023).

E) URBANISMO

a) Sistema de compensación

– En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta, pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva (R. 28 de julio de 2023).

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto (R. 4 de octubre de 2023).

b) Licencia de parcelación

– Existen indicios de parcelación ilegal cuando, vendiéndose una cuota de una finca registral, se dice que dicha cuota se corresponde con una parcela catastral identificada en la certificación catastral unida (R. 6 de septiembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inscribir actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (RR. 14 de noviembre de 2023 y 15 de noviembre de 2023). 

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad y el consentimiento de todos los copropietarios para que uno de ellos pueda concretar su participación indivisa en una porción física de la finca (R. 5 de diciembre de 2023).

F) VARIAS

a) Incorporación de referencia catastral

– Para incorporar la referencia catastral a una finca registral se requiere que exista correspondencia entre su descripción literaria y la resultante de la certificación catastral (R. 29 de novembre de 2023).

b) Rectificación de referencia catastral

Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca (R. 5 de octubre de 2023).

c) Deslinde de vías pecuarias

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (R. 10 de octubre de 2023).  

III. JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, de 4 de septiembre de 2023

Urbanismo.- Nulidad de planes urbanísticos por omisión de informes sectoriales.

La presente sentencia confirma la evolución de la jurisprudencia en el sentido de que la omisión de informes sectoriales exigidos por la ley no siempre conlleva la nulidad de pleno derecho de los planes de ordenación territorial a los que deben incorporarse.

En el supuesto resuelto se considera que no pueden conllevar la nulidad ni la falta del estudio económico financiero (ya que el instrumento de ordenación en cuestión no genera ningún coste económico), ni los informes de género, infancia y adolescencia (pues deberían haberse precisado en la demanda cuáles eran las concretas determinaciones incluidas en el plan aprobado que incurrían en contravención del principio de igualdad o que podían afectar desfavorablemente a la familia, infancia o adolescencia).

IV. PRÁCTICA NOTARIAL. LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN COMO PASO PREVIO A LA SEGREGACIÓN

El carácter preceptivo de la georreferenciación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras de segregación, conforme al art. 9.a) de la Ley Hipotecaria, conlleva la necesidad de coordinar la realidad física con la descripción de la finca en la escritura, Registro y Catastro.

Se da con mucha frecuencia el hecho de que la descripción de la finca matriz en el Registro e incluso en el Catastro no concuerda con la realidad física, lo que obliga a rectificar dicha descripción. El objeto de estas líneas es proponer la que, a mi entender, es la mejor forma de llevar a cabo dichas operaciones para evitar problemas, dilaciones y costes innecesarios. 

Anticipo que es aconsejable rectificar en primer lugar la descripción de la finca matriz y de la parcela catastral y, solo cuando esté inscrita la rectificación en el Registro de la Propiedad y subsanada la discrepancia catastral, realizar la segregación. De otro modo, si se hace todo en un solo acto, se corre el peligro de que las vicisitudes de los procedimientos de rectificación, como la oposición de algún colindante, puedan impedir la inscripción de la segregación ya realizada. También sería preferible posponer la obtención de la licencia de segregación a dicho momento, para asegurar la perfecta concordancia entre realidad física, Registro y Catastro sin más dilaciones que las necesarias.

Así pues, el punto de partida de toda segregación debería ser la rectificación de la descripción de la finca matriz, pues es la parte que puede dar más problemas. De seguirse el cauce habitual de obtener previamente la licencia de parcelación y otorgar posterior y simultáneamente la rectificación de descripción y la segregación,  puede suceder que los problemas surgidos en la primera nos obliguen a modificar tanto la licencia como la segregación.

El orden, por tanto, sería: 1) rectificación de descripciones de la finca matriz y de la parcela catastral; 2) obtención de la licencia de parcelación; 3) otorgamiento de la escritura de segregación.

Aquí nos centraremos en el examen de la primera, pues si esta se realiza correctamente las otras vendrán dadas.

PRIMER PASO: LA MEDICIÓN DE LA FINCA MATRIZ

Dado que para practicar una segregación es necesario por regla general obtener la licencia de parcelación y que esta requiere la presentación de un proyecto elaborado por un  técnico, el primer paso tiene que ser la medición tanto de la porción a segregar como de la finca resto, esto es, la medición de la finca matriz. La georreferenciación de la finca resto es exigida por la DGSJFP desde la R. de 1 de febrero de 2022; por ello, es aconsejable medir la finca matriz y no solo la porción a segregar; en cambio, si hay alguna porción que ha sido objeto de alguna expropiaciones no inscritas, no es necesario medirla, pues la DG, como veremos, no exige su georreferenciación.

Hecha la medición de la finca matriz, es muy importante que el notario compare el plano resultante de la medición con el parcelario catastral. La forma más adecuada y sencilla de llevar a cabo esta comparación es solicitando al técnico que elabore el correspondiente “informe de validación gráfica alternativa” (o “informe de validación gráfica frente a parcelario catastral”; IVGA, en lo sucesivo). En la página 4 del informe aparece el plano de la medición superpuesto con el catastral, por lo que es fácil apreciar a simple vista el grado de coincidencia entre ambas representaciones gráficas.

Si la coincidencia es total, solo será necesario rectificar la descripción registral, en su caso. Si no lo es, conviene que el notario valore el grado de discrepancia entre ambas representaciones gráficas, pues cualquier modificación del Catastro, por pequeña que sea, tiene que ser notificada a los colindantes catastrales y estos pueden oponerse. He visto segregaciones de hectáreas que se han visto paralizadas por la oposición de un colindante alegando que se le invadían unos pocos metros cuadrados.

Mi consejo es que estas diferencias mínimas entre el levantamiento topográfico y el parcelario catastral no se pongan de manifiesto al elaborar el IVGA y que el técnico respete la delimitación del Catastro, aunque ello implique variar en algunos metros la superficie de la porción a segregar. Naturalmente, ello será más difícil si esta superficie viene determinada previamente por la licencia de parcelación, de ahí que sea aconsejable, como he dicho antes, no solicitar la licencia hasta no haber finalizado la tramitación de los procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales y de rectificación de la descripción registral de la finca matriz.

Es fundamental que el IVGA indique en su primera página como tipo de operación el de subsanación y que sea positivo. Si no se cumplen ambos requisitos el Catastro denegará automáticamente la subsanación.

SEGUNDO PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN

Una vez tenemos el IVGA correcto podemos proceder a otorgar la escritura de rectificación de las descripciones catastral y, en su caso, registral. El requerimiento del interesado para tramitar los expedientes de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y de rectificación de la descripción registral del art. 201.1 LH puede hacerse en el mismo documento y las notificaciones no tienen que duplicarse.

Téngase en cuenta, sin embargo, que para tramitar el art. 18.2 TRLC la competencia notarial no es territorial, por lo que cualquier notario es competente con independencia de la situación de la parcela catastral. En la tramitación del art. 201.1 LH sí hay competencia territorial pero, como he dicho, considero que, de conformidad con la legislación notarial, si el notario que recibe el requerimiento no es competente puede trasladarlo a un notario que sí lo sea para que tramite el expediente; en este caso, ambos expedientes se tramitarán por separado. También se pueden solicitar ambos trámites al registrador conforme al art. 199.2 LH, pero considero preferible que el notario no renuncie a sus competencias.

Tramitados ambos procedimientos sin oposición, es aconsejable que, antes de presentar la escritura de rectificación al Registro, el notario finalice la tramitación de la subsanación de discrepancias en la Sede Electrónica del Catastro, accediendo como usuario registrado, y obtenga la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, que adjuntará a la escritura por diligencia. 

TERCER PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE SEGREGACIÓN

Una vez tramitados los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, inscrita la rectificación de la finca matriz y obtenida la coordinación entre Registro y Catastro, se procederá al otorgamiento de la escritura de segregación, para lo que deberá elaborarse un nuevo IVGA positivo en el que figure como tipo de operación el de segregación y resulten georreferenciadas tanto la porción segregada (que tendrá una nueva referencia catastral) y la finca resto (que mantendrá su referencia catastral).

EL SUPUESTO ESPECIAL DE LAS EXPROPIACIONES O CESIONES NO INSCRITAS

En numerosas ocasiones, la finca matriz ha visto reducida su superficie en la realidad física a consecuencia de expropiaciones o cesiones no inscritas. La DG no acepta adecuar la descripción registral a la realidad física por la vía de la rectificación de descripción, pues esta tiene por objeto la subsanación de un dato erróneo que provenga de cuando se abrió el folio registral de la finca.

La solución que la DG da a esta cuestión en la R. de 16 de junio de 2023, en lugar de hacer “desaparecer” esas porciones por la vía de una rectificación de superficie, consiste en exigir solamente la georreferenciación de la porción o porciones que no han sido objeto de cesiones no inscritas, que pasarían a tener la consideración registral de finca resto; por lo que será suficiente con georreferenciar el resto no expropiado y, naturalmente, la porción segregada. Considero que esta solución no debería exigir la práctica de dos segregaciones (o de una división), por lo que cabría distinguir entre un resto registral (la porción cedida) y un resto real, pero tengo serias dudas al respecto pues veo a la DG más inclinada por la división en estos casos.

Por tanto, si la superficie registral concuerda con la realidad física simplemente restando la parte cedida o expropiada, no hace falta rectificar aquella, basta con manifestarlo así en la escritura de segregación.

En caso contrario si, pese a restar la parte cedida o expropiada, la superficie registral tampoco concuerda con la realidad física, hay que rectificar aquella. En este supuesto, puede realizarse una rectificación parcial, limitada a la parte no cedida. La R. de 8 de noviembre de 2022permitió la rectificación de descripción mediante la inscripción de una georreferenciación parcial, lo cual supone admitir la posibilidad de una rectificación parcial, especialmente si esta se hace con la finalidad de realizar una segregación posterior, en concordancia con la ya citada R. de 16 de junio de 2023.

EJEMPLOS

a) Una finca tiene en el Registro 1000 m2, en el Catastro 900 m2 y en la realidad 1500 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 1500 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG a través de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 1500 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 de la porción segregada y los 1200 m2 de la finca resto.

b) Una finca tiene en el Registro 1000 m2 y en el Catastro 800 m2. Fue objeto de una cesión no inscrita de 100 m2. En la realidad física tiene 700 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y de Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 700 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro, con la solicitud de rectificación parcial como paso previo a una segregación futura; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 800 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 segregado, los 400 m2 de resto real y dejando un resto registral no descrito ni georreferenciado de 100 m2.

V. PUBLICACIONES 

A) LIBROS

ADENDA 2023 a la Versión 2.0 (2022). El Acta de Requerimiento para la Subsanación de Discrepancias del artículo 18.2 (LCI). Miguel Prieto Escudero, Editorial Basconfer, 2023.

Urbanismo, Registro de la Propiedad y Catastro, Antonio Cano Murcia, Ed. Antonio Cano, 2023.

Los expedientes y procedimientos de jurisdicción voluntaria, Juan Banacloche Palau, La Ley, octubre de 2023.

Tratado práctico del derecho de la construcción, Francisco M. Echeverría Summers y Josep M. Espinet Asensio, Atelier, octubre de 2023.

B) REVISTAS

«Transmisión de fincas durante el proceso de tramitación e inscripción de un proyecto de reparcelación», Eugenio-Pacelli Lanzas Martín, RCDI, nº 797, p. 1920-1937.

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Estany-Tort en Vall de Boi (Lleida). Por Víctor Esquirol Jiménez.

Informe Territorio Segundo Trimestre 2023. Ley de la Vivienda.

INFORME TERRITORIO SEGUNDO TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)
A) ESTATAL

Fernando Acedo-Rico Henning

Real Decreto-ley 4/2023, de 11 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia agraria y de aguas en respuesta a la sequía y al agravamiento de las condiciones del sector primario derivado del conflicto bélico en Ucrania y de las condiciones climatológicas, así como de promoción del uso del transporte público colectivo terrestre por parte de los jóvenes y prevención de riesgos laborales en episodios de elevadas temperaturas (BOE n.º 113/2023, de 12 de mayo) (RD-L convalidado por R. de 7 de junio de 2023).

Sinopsis: Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

Ver resumen en esta web (con página especial).

 

B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

Ley 3/2023, de 30 de marzo, de Economía Circular de Andalucía (BOJA n.º 67/2023 de 11 de abril).

Sinopsis: El objeto de la ley es la regulación de una serie de medidas con el fin de lograr la transición hacia un nuevo modelo de protección ambiental basado en una economía circular, en el que se fomente el uso eficiente de los recursos, se alargue la vida útil de los productos y se minimice la generación de residuos. En el ámbito urbanístico tiene su concreción en el art. 10.2, al disponer que en el desarrollo de nuevos planes sectoriales y de ordenación del territorio de la Junta de Andalucía y de los planes urbanísticos municipales, así como en las revisiones de instrumentos de planificación vigentes y su posterior desarrollo normativo, los objetivos y líneas estratégicas de estos planes tendrán en cuenta la aplicación de la circularidad.

ARAGÓN

Ley 13/2023, de 30 de marzo, de dinamización del medio rural de Aragón (BOE n.º 108/2023, de 6 de mayo)

Sinopsis: Es una ley-marco que contiene medidas de discriminación positiva y mecanismos de promoción, desarrollo y dinamización que permitan garantizar los servicios e impulsar las actividades socioeconómicas con el fin de lograr la igualdad de oportunidades y una calidad de vida equivalente para todos los habitantes del territorio aragonés cualquiera que sea su lugar de residencia. En materia urbanística, se destacan los instrumentos de planeamiento y gestión territorial como instrumentos de referencia como marco estratégico para el diseño y planificación de las políticas de dinamización y desarrollo en el medio rural.

Las Administraciones competentes podrán articular protocolos y convenios específicos con notarios y registradores de la propiedad para que se cumplan los principios establecidos en relación con la vivienda protegida (art. 16.2).

Decreto 73/2023, de 17 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueban el Plan de Vivienda 2022-2025 y medidas complementarias en materia de rehabilitación energética de viviendas (BOA n.º 100/2023, de 29 de mayo).

Sinopsis: La finalidad de este Decreto es incorporar y desarrollar para Aragón el Plan de vivienda estatal. Con este fin, regula los programas de ayudas para la adquisición de vivienda, se incorporan disposiciones que son complementarias en el Plan de rehabilitación energética de carácter residencial y se recogen disposiciones comunes a ambos planes, el de vivienda, en sentido estricto, y el de rehabilitación energética de edificios residenciales.

Programa de ayuda a las personas jóvenes y para contribuir al reto demográfico.- Las personas beneficiarias de la ayuda para adquisición de vivienda habitual y permanente dispondrán de un plazo de tres meses, desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda, para aportar la escritura pública o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda. En el caso de que se trate de la adquisición de una vivienda ya construida, deberá presentarse necesariamente la escritura pública de compraventa. En el supuesto de que se trate de la adquisición de una vivienda en construcción, podrá presentarse escritura pública o contrato privado de compraventa. En este caso de compraventa, en el contrato privado o escritura pública, deberá figurar, la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta para la adquisición de la vivienda, salvo que la adquisición fuera previa a la convocatoria de la ayuda y posterior al 1 de enero de 2022, en cuyo caso no será preceptivo que figure la ayuda concedida en el referido contrato privado o escritura pública de compraventa. Si se ha presentado contrato privado de compraventa, deberá presentarse escritura pública antes del plazo de cuatro meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.

Programa de incremento del parque público de viviendas.- La adquisición de vivienda por otras administraciones públicas distintas de la autonómica está subvencionada, pero el abono de la subvención requerirá, al menos, la presentación de un contrato al efecto, si bien, en el plazo de tres meses desde la recepción de la ayuda deberá presentarse la escritura pública de adquisición. Asimismo, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de seis meses, a contar desde la formalización de la escritura, con nota marginal que señale que las viviendas deben destinarse al alquiler o la cesión de uso durante al menos cincuenta años desde la fecha de adquisición de la vivienda (art. 37.2).

BALEARES

Ley 1/2023, de 7 de febrero, por la que se modifica la Ley 5/2005, de 26 de mayo, para la conservación de los espacios de relevancia ambiental (LECO) (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).

Sinopsis: Esta modificación pretende ser un punto de inflexión hacia una futura ley del patrimonio natural de las Illes Balears. Con esta finalidad, entre otras medidas, se modifican los procedimientos de elaboración y aprobación de los diferentes instrumentos de planeamiento ambiental (los planes de ordenación de los recursos naturales, los planes rectores de uso y gestión, los planes de gestión Natura 2000, etc.) y del procedimiento de declaración de los espacios naturales protegidos.

Ley 3/2023, de 17 de febrero, de Menorca reserva de biosfera (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).

Sinopsis: Es objeto de esta ley el establecimiento del régimen jurídico de protección, ordenación y gestión específico de Menorca en cuanto que reserva de biosfera, declarada por la UNESCO el 7 de octubre de 1993. Con esta finalidad se confieren al Consejo Insular de Menorca y a la Agencia Menorca Reserva de Biosfera una serie de atribuciones, entre ellas la aprobación de los instrumentos de ordenación del litoral. También se prevé un instrumento de actuación en zonas urbanas, bajo la denominación de la Agenda Urbana de Menorca, con las finalidades, entre otras, de: ordenar el territorio, haciendo un uso racional del suelo, conservarlo y protegerlo; evitar la dispersión urbana y revitalizar las ciudades y los hábitats urbanos existentes; y fomentar el acceso a la vivienda.

Ley 10/2023, de 5 de abril, de bienestar para las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears (BOE n.º 139/2023, de 12 de junio).

Sinopsis: Se introduce el concepto de «justicia intergeneracional» con la finalidad de que las actuaciones de las instituciones públicas de las instituciones públicas de las Illes Balears garanticen el bienestar ecológico, económico y social de las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears. Este principio afecta incluso a los planes territoriales y a los planes directores sectoriales, pues el órgano promotor o encargado de la tramitación incorporará un informe de evaluación de impacto sobre el bienestar de las generaciones presentes y futuras, que evalúe el impacto potencial y las repercusiones positivas o negativas sobre las generaciones futuras y la capacidad de estas para definir su modelo social, económico y ambiental, de acuerdo con los principios y objetivos definidos en esta ley.

 

CANARIAS

Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias (BOE n.º 124/2023, de 25 de mayo).

Sinopsis: Contiene medidas en relación con el planeamiento de los espacios naturales protegidos y con la ordenación de los recursos naturales, entre ellas algunas que intentan resolver cuestiones competenciales.

CASTILLA LA MANCHA

Ley 8/2023, de 10 de marzo, por la que se modifica la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha (BOE n.º 82/2023, de 6 de abril).

Sinopsis: Recoge medidas contra la despoblación rural, para regular el uso socio- recreativo de los montes, evitar los incendios forestales y procurar la armonización con las diferentes estrategias y normas de la Unión Europea.

Serán indivisibles, salvo por causa no imputable a la persona propietaria, las parcelas forestales o de monte cuya superficie sea inferior a treinta hectáreas. Las parcelas forestales o de monte con superficies mayores, serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas que resulten de la división sea inferior a las diez hectáreas (art. 24).

Ley 9/2023, de 3 de abril, de Agricultura Familiar y de Acceso a la Tierra en Castilla-La Mancha (BOE n.º 121/2023, de 22 de mayo).

Sinopsis: tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador de las actuaciones de la Administración regional para el fomento y desarrollo de la agricultura familiar, así como de otras medidas adicionales que permitan consolidar y fijar la población en las zonas rurales. Regula las explotaciones familiares agrarias, las zonas de protección agraria, el Banco de Tierras y la infrautilización de suelo agrario.

Decreto 37/2023, de 4 de abril, por el que se regula el procedimiento de declaración de inclusión o exclusión, en el inventario de árboles y ejemplares singulares de Castilla-La Mancha, así como su régimen de protección y los rodales de bosque próximos a la madurez forestal en Castilla-La Mancha (DOCM n.º 77/2023, de 21 de abril).

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto preservar y promover la conservación de los árboles y ejemplares singulares de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, en el ámbito de aplicación de la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha, mediante la regulación del procedimiento de declaración e inclusión o exclusión en el Inventario de Árboles y Ejemplares Singulares de Castilla-La Mancha (en adelante Inventario), así como el establecimiento de un régimen de protección para éstos. Los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística o en la relativa a la ordenación territorial, incorporarán las medidas que resulten necesarias para la conservación de los árboles y ejemplares singulares (art. 15.2).

CASTILLA Y LEÓN

Decreto 6/2023, de 18 de mayo, por el que se regula el Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León (BOCL n.º 96, de 22 de mayo).

Sinopsis: Tiene por objeto regular el régimen jurídico, la organización y el funcionamiento del Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León. En el ámbito urbanístico, se establece la inscripción en dicho registro de los convenios urbanísticos y patrimoniales regulados por la legislación urbanística y patrimonial [art. 3.1.j)].

COMUNIDAD DE MADRID

Ley 8/2023, de 30 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid (BOCM n.º 86/2023, de 12 de abril).

Sinopsis: la Ley tiene por objeto la protección, conservación, investigación, enriquecimiento, difusión y disfrute del patrimonio cultural español ubicado en el territorio de la Comunidad de Madrid que sea competencia de ésta, de forma que se preserve y se fomente su función en la cohesión social, garantizando su transmisión a generaciones futuras.

La Comunidad de Madrid, a través de la Consejería competente en materia de patrimonio cultural, podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre las transmisiones onerosas de la propiedad o cualquier derecho real de disfrute sobre Bienes de Interés Cultural y Bienes de Interés Patrimonial muebles o inmuebles. En el caso de los inmuebles, el Ayuntamiento en cuyo término municipal se halle radicado el bien podrá ejercer, subsidiariamente, el mismo derecho (art. 40).

COMUNITAT VALENCIANA

Ley 3/2023, de 13 de abril, de viviendas colaborativas de la Comunitat Valenciana (BOE n.º 100/2023, de 27 de abril).

Sinopsis: Se consideran viviendas colaborativas los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa (art. 3).

Los estatutos sociales de las cooperativas y las asociaciones titulares de viviendas colaborativas recogerán las normas que las regulan, contenidas en el art. 10, y que en síntesis son las siguientes:

  1. No podrán tener ánimo de lucro.
  2. Deben tener por objeto social facilitar alojamiento a las personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan.
  3. La entidad titular del edificio ostentará el pleno dominio de las viviendas y cederá su uso a cada una de las personas que formen parte de la membresía de dicha entidad. El derecho de uso derivado de esta cesión es un derecho de naturaleza societaria, de carácter personalísimo, y en ningún caso se podrá configurar como derecho real.
  4. Podrán ser personas socias o asociadas las personas físicas que pretendan alojamiento para sí y las personas que con ellas convivan, así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para personas dependientes de ellas y las personas físicas o jurídicas que precisen locales para el desarrollo de su actividad profesional, empresarial y artística.
  5. El número mínimo de personas socias o asociadas deberá ser de cinco.
  6. La persona interesada en adquirir la condición de persona socia de la entidad habrá de realizar, al capital social o fondo social equivalente, una aportación inicial y deberá abonar las cuotas periódicas no retornables que fijen, en concepto de cesión de uso, los órganos de la cooperativa o asociación.

Ley 5/2023, de 13 de abril, integral de medidas contra el despoblamiento y por la equidad territorial en la Comunitat Valenciana (BOE n.º 105/2023, de 3 de mayo).

Sinopsis: Prevé la elaboración de una estrategia de vivienda pública en los municipios en riesgo de despoblamiento de la Comunitat Valenciana, así como la promoción de instrumentos para la movilización de viviendas vacías, deshabitadas e infrautilizadas, que incluyan: un derecho al tanteo y retracto a favor de la Administración, contratos de masovería urbana o arrendamiento solidario, convenios de colaboración con entidades financieras y otras medidas de fomento.

Se habilitará, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda en municipios en riesgo de despoblamiento, un programa de adquisición pública de vivienda usada para su rehabilitación y ulterior puesta a disposición del demandante de la vivienda, mediante fórmulas alternativas e innovadoras al alquiler y fórmulas innovadoras distintas de la adquisición del pleno dominio, como la adquisición del usufructo temporal y la puesta a disposición del ciudadano, tras la rehabilitación, durante el plazo pactado en el contrato de usufructo.

Se prevén medidas para agilizar la tramitación de los planes urbanísticos en los municipios en riesgo de despoblamiento y para que la Generalitat promueva la elaboración de planes de acción territorial en los municipios en riesgo de despoblamiento dentro del sistema rural valenciano.

Decreto 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat (DOGV n.º 9596, de 16 de mayo de 2023).

Sinopsis: El presente reglamento tiene por objeto el desarrollo de la normativa en materia de vivienda de protección pública de la Comunitat Valenciana.

En la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá hacerse constar expresamente que las viviendas y sus anejos que hayan obtenido la calificación definitiva mantendrán la citada calificación de manera permanente (art. 4.1).

El plazo de calificación de las viviendas que no lo hubiesen sido con carácter permanente, podrá ser ampliado por resolución de la dirección general competente en materia de gestión, ampliación y mejora del parque público de vivienda de la Generalitat, a petición de la persona titular de la misma debiendo hacer constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad (4.2).

Podrán vincularse a las viviendas de protección oficial garajes, trasteros y anejos. La vinculación deberá constar en la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 6.2).

Las limitaciones a la facultad de disponer se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción en alquiler, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se especificará expresamente la prohibición de disponer por medio de nota marginal (art. 9.3).

Los contratos de compraventa, arrendamiento y cesión de uso deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la legislación valenciana en materia de vivienda, además de las que puedan establecer los Programas de Vivienda de Protección Pública y las medidas de financiación que correspondan. Además obligatoriamente contendrán las que detalla el art. 13.

Es requisito indispensable para la elevación de un contrato de compraventa de vivienda de protección pública a escritura pública que se haya obtenido visado del citado contrato, reconociendo el cumplimiento de las condiciones para acceder a la propiedad (art. 15.1).

En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública de la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos (art. 15.3).

Cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 30.3).

La escritura de obra nueva contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará el régimen y modalidad de viviendas de protección pública, para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el Programa de Vivienda de Protección Pública al que se acogen, en su caso, y referencia expresa al plazo de protección permanente tanto para la promociones para venta como para arrendamiento (art. 36.3).

El acta de terminación de las obras junto con la cédula de calificación definitiva constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad; en el citado Registro deberá constar a los efectos procedentes el Libro del Edificio (art. 39).

El art. 69 recoge los requisitos para transmitir, inter vivos, en segundas y posteriores transmisiones las viviendas de protección oficial.

Los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda de la Generalitat y sus anejos vinculados, deberán hacerse constar expresamente en los contratos de compraventa y escrituras de las viviendas de patrimonio público de la Generalitat (art. 72).

Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el que se aprueban las normas de diseño y calidad en edificios de vivienda (DOGV n.º 9609, de 2 de junio de 2023).

Sinopsis: Tiene por objeto establecer las normas de diseño y calidad que deben cumplir las viviendas ubicadas en la Comunitat Valenciana, así como los edificios de viviendas, para garantizar que sean dignas y adecuadas. A tal efecto, se establecen las exigencias básicas para satisfacer los requisitos de la edificación particularizados para el uso residencial vivienda, en desarrollo de lo previsto en la disposición final segunda de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

Cambio de uso de local a vivienda: cuando se trate de un local en planta baja, la parte del local que no pueda destinarse a vivienda por no reunir los requisitos establecidos, deberá independizarse de la vivienda resultante, dejando constancia de ello en el Registro de la Propiedad.

NAVARRA

Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (BOE n.º 80/2023, de 4 de abril).

Sinopsis: Tiene por finalidad principal facilitar que promociones de arrendamiento protegido que han superado su periodo de protección se puedan vincular de nuevo al sistema de alquiler público, además de aportar ayudas para la rehabilitación de estos inmuebles en el caso de ser necesario.

Para tener derecho a la subvención por adquisición de vivienda usada regulada en la DA 24ª, es requisito imprescindible que en la escritura pública conste la condición de que deberá devolver la subvención si en el plazo de los 10 años siguientes cede o trasmite, por cualquier título, la propiedad o los derechos de uso y disfrute sobre dicha vivienda.

PAÍS VASCO

Ley 5/2023, de 1 de junio, para facilitar la tramitación del autoconsumo y por la que se modifica la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. [BOPV 111/2023, de 13 de junio].

Se modifica el artículo 207 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, relativo a los actos sujetos a licencia urbanística.

 

II. RESOLUCIONES
A. GEORREFERENCIACIÓN

a) Requisitos

– El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal (R. 1 de junio de 2023).

– La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca (R. 7 de junio de 2023).

b) Efectos

– La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca (R. 30 de marzo de 2023).

– Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales (R. 1 de junio de 2023).

c) Art. 199 LH

1. Oposición de colindantes

– Quien se ha opuesto a la inscripción de representación gráfica no puede recurrir la inscripción practicada pese a su oposición, (R. 17 de abril de 2023).

– En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones (RR. 17 de abril de 2023 y 8 de mayo de 2023).

– La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral (R. 27 de abril de 2023).

– La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (R. 8 de mayo de 2023).

– La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica, impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella (R. 24 de mayo de 2023).

– En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifieste: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia (R. 25 de mayo de 2023).

– El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción (R. 25 de mayo de 2023).

2. Tramitación de oficio

– El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral (R. 17 de abril de 2023).

3. Denegación de su inicio

– La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa (R. 21 de abril de 2023).

– Las dudas de identidad del registrador no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente del art. 199 LH (R. 1 de junio de 2023).

4. Denegación de la inscripción

– La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (R. 8 de mayo de 2023).

– La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho (R. 11 de mayo de 2023).

– La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción (R. de 24 de mayo de 2023).

– La controversia sobre la posible invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso (serventía canaria en este caso) puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca (R. 6 de junio de 2023).

– Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas (R. 7 de junio de 2023).

– La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción ni de la georreferenciación ni de la construcción (R. 2 de mayo de 2023).

d) Art. 201 LH

– No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del artículo 201 LH (R. 12 de mayo de 2023).

– El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral (R. 7 de junio de 2023, 275).

B. OBRA NUEVA

– La aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, junto con la coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral, a falta de pruebas en contra, evidencia que no existe invasión de finca colindante (R. 29 de marzo de 2023).

– Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, esta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. Si no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento (R. 31 de marzo de 2023).

– Una rectificación de descripción de un elemento privativo de una propiedad horizontal, incrementando su superficie, no requiere el otorgamiento de una escritura de ampliación de obra (R. 18 de abril de 2023).

– Para inscribir una declaración de obra nueva de una cueva-bodega subterránea, en la parte que se encuentra bajo el suelo del declarante, se requiere el consentimiento del titular del titular del terreno bajo el que se encuentra el resto de la cueva (R. 18 de abril de 2023).

– No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, en la que figura una edificación sin que conste su superficie, declarar obra nueva o ampliación de obra para determinarla (R. 8 de mayo de 2023).

– No impide la inscripción de la obra nueva el hecho de que un colindante se oponga manifestando que la georreferenciación es correcta, pero que la construcción invade su finca (R. 2 de mayo de 2023).

– Aunque la descripción de la edificación en la escritura no coincida con la resultante de la CCDG, la documentación aportada prueba que no ha habido ampliaciones posteriores al año de construcción que figura en la CCDG, por lo que esta acredita su antigüedad (R. 1 de junio de 2023).

– En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación (R. 2 de junio de 2023).

-La registradora no puede exigir el cumplimiento de la norma que exige la aportación de las coordenadas a la solicitud de la licencia de obras, pues no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica (R. 2 de junio de 2023).

C. INMATRICULACIÓN

a) Reglas comunes

– La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación (R. 14 de abril de 2023).

– Las dudas del registrador por coincidir la finca que se pretende inmatricular con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH (R. 8 de mayo de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada (R. 27 de marzo de 2023).

– Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el artículo 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del artículo 203 LH (R. 29 de marzo de 2023).

– No cabe practicar la inmatriculación de una finca que carece de referencia catastral individualizada, por constar catastrada como parte de otra parcela (R. 11 de mayo de 2023).

c) Doble inmatriculación

– No se puede denegar el inicio del expediente de doble inmatriculación por el solo hecho de que no coincidan las descripciones de las fincas afectadas (R. 10 de mayo de 2023).

D. SEGREGACIÓN

– La manifestación en la escritura de que no es necesaria la licencia de parcelación, porque se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación, no exime de aportar el correspondiente certificado de innecesariedad otorgado por el organismo competente (R. 10 de abril de 2023).  

– En Andalucía, por excepción a la regla general, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses) (R. 18 de abril de 2023).

– La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico (RR. 23 de mayo de 2023)

– No requiere licencia de parcelación la distribución entre los copropietarios de una finca del uso y disfrute exclusivo y privativo de diversas porciones de la misma (R. 31 de mayo de 2023, 254).

E. AGRUPACIÓN

– No es posible agrupar dos fincas inscritas si por una de ellas discurre el cauce de un río del dominio público, pues la georreferenciación no es inscribible (R. 26 de mayo de 2023).

F. VARIOS

a) Afección a vía pecuaria

– La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (RR. 16 de mayo de 2023). 

b) Territorio limítrofe con frontera

– Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo (R. 25 de mayo de 2023).

c) Referencia catastral

– Es posible eliminar la referencia catastral asignada a una finca si se acredita que es errónea, aunque la correcta no se pueda hacer constar por falta de correspondencia (R. 7 de junio de 2023).

d) Dominio público marítimo-terrestre

– Para inscribir la venta de un departamento de un edificio inscrito en régimen de propiedad horizontal que invade el dominio público marítimo terrestre, no es necesario aportar un certificado acreditativo de que el departamento no lo invade, sino que el registrador tiene que pedirlo de oficio al Servicio Periférico de Costas (R. 17 de abril de 2023).

e) Aprovechamiento de aguas

– Para que se pueda inscribir un aprovechamiento de aguas privadas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas (R. 17 de abril de 2023).

 

III. LEY DE LA VIVIENDA

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25 de mayo de 2023).

Sinopsis: Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Destacamos lo siguiente, desde la perspectiva de esta Sección de Territorio:

La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la información que recoge el art. 31.1.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, en el contrato deberá indicarse la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación (art. 31.3).

Para el desarrollo de lo previsto en esta ley, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (DA 1ª).

La DF 1ª modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos introduciendo prórrogas forzosas a favor de las personas vulnerables o en zonas tensionadas, estableciendo el medio electrónico de pago de la renta, limitando el importe de la renta en zonas tensionadas y atribuyendo al arrendador los gatos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entre otras medidas.

Se modulan los incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de vivienda (DF 2ª) y el recargo a los inmuebles de uso residencial ocupados (DF 3ª).

La DF 4ª modifica la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

La DF 5ª modifica la regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.

Ir a la página especial.

 

IV. PUBLICACIONES

Registro de la Propiedad y vivienda. Una relación de futuro con escritos del presente, Fernando Acedo-Rico Henning, A. Machado Libros, 2023.

Enlace a la noticia en NyR

Elementos de Información Territorial, Antonio Jiménez Clar, Léan amcara y Basconfer, 2023.

Enlace a la noticia en NyR. 

Los límites de la función social de la propiedad en la modelización de las facultades del propietario como garantía de acceso a la vivienda digna para todos y la libertad de empresa, Vanesa Sánchez Ballesteros, Revista de Derecho civil, enero-marzo 2023.

Enlace al resumen del ensayo en la Revista de Derecho Civil.  Enlace al PDF con el trabajo completo.

Ley por el derecho a la vivienda, Cristina Argelich Comelles, Aranzadi Editorial, 2023.

La supresión del suelo urbanizable en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), Venancio Gutiérrez Colomina. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 360, 2023, págs. 19-29.

El aprovechamiento adicional. Virtudes y utilidades de una innovadora disposición de gestión urbanística, Gerardo Roger Fernández Fernández, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 361, 2023, págs. 33-63.

El principio de protección frente a la despoblación y la regeneración urbana en pequeños municipios (I). De la regulación del suelo rural a la obtención de equipamientos regionales, Juan Antonio Chinchilla Peinado, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 362, 2023, págs. 19-52.

El refuerzo de la naturaleza reglamentaria de los instrumentos de ordenación urbanística bajo la perspectiva del Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado, Álvaro Cerezo Ibarrondo, Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, N.º 19, 2023, págs. 197-213.

Los problemas derivados del régimen de invalidez de los planes de ordenación territorial y urbanística ¿en vías de solución legal?, Luciano José Parejo Alfonso, Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo, N.º 181, 2023.

 

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Puerto y pueblo de Cadaqués (Girona). Por Anthiro 57.

Informe Territorio Enero-Marzo 2023. Subsanación de discrepancias con Catastro.

INFORME TERRITORIO PRIMER TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de Tarancón (Cuenca)

 

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA

Con este informe iniciamos una nueva etapa de la Sección Territorio, con un doble objetivo:

  1. ofrecer las novedades que se produzcan en el ámbito propio de esta sección, tanto en normativa como en resoluciones, sentencias de interés general, herramientas y doctrina;
  2. exponer toda la información de la manera más accesible que podamos, de manera que el lector encuentre fácilmente, mostrado de una manera clara, aquello que busca o simplemente un conocimiento que le pueda servir en el futuro.

Para ello nos vamos a servir principalmente de dos subsecciones:

  1. una, para ofrecer los informes trimestrales, con todas las novedades que se produzcan en dichos periodos;
  2. y la otra, para ir incorporando la parte más relevante de dichos informes a una página que irá consolidando de forma sistemática toda la información, compaginando la anterior a los informes trimestrales con las novedades que estos aporten.

Hoy publicamos el primer informe de esta nueva etapa, el correspondiente al primer trimestre de 2023, y paulatinamente iremos estructurando y actualizando la parte de información consolidada.

Esperamos que sea de interés y utilidad para todos los que accedan a esta sección.

 

I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)
   A) ESTATAL

Fernando Acedo-Rico Henning

Real Decreto 35/2023, de 24 de enero, por el que se aprueba la revisión de los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura y Júcar, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo, Guadiana y Ebro.

Sinopsis.- La revisión, que tendrá vigencia hasta 2027 inclusive, afecta a las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura, Júcar, Ebro, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo y Guadiana. Se puede acceder a los planes en las páginas web que se indican, incluyendo la memoria y la parte normativa. En el BOE ocupa 1806 páginas. Ver resumen elaborado por José Félix Merino Escartín en NyR.

   B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

ARAGÓN

Ley 2/2023, de 9 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón.

Sinopsis: Se corrige alguna discordancia en la regulación del suelo no urbanizable. Se amplía el contenido complementario de las Delimitaciones del Suelo Urbano como instrumento urbanístico en los municipios que carecen de Plan General de Ordenación Urbana. Se suprime la limitación de vinculación de edificaciones a las parcelas edi- ficadas con vivienda en la zona de borde. Se acorta temporalmente la tramitación de los planes urbanísticos. Se suprime el régimen transitorio de las órdenes de demolición por fijar un plazo distinto y hacer referencia a criterios jurisprudenciales, no garantizando la seguridad jurídica y siendo discordante con el régimen establecido en la Ley.

Decreto Legislativo 1/2023, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón.

Sinopsis: Recopila las tres normas vigentes sobre la materia: 1) la Ley 2/2016, de 28 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón, que incluyó la regulación del procedimiento administrativo para la sucesión legal a favor de esta Administración; 2) la Ley 5/2021, de 29 de junio, de Organización y Régimen Jurídico del Sector Público Autonómico de Aragón, por la que se modifica el trámite administrativo para la constitución o disolución de sociedades mercantiles autonómicas; y 3) la Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, y el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 4/2013, de 17 de diciembre, del Gobierno de Aragón, en lo que afecta a la regulación de los inmuebles vacantes y los saldos y depósitos abandonados.

Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón.

Sinopsis: La Ley pretende proteger la agricultura familiar en Aragón, mediante dos medidas: 1) limitando el tamaño de todas las explotaciones ganaderas intensivas, extendiendo la limitación nacional establecida para las explotaciones de ganado porcino 2) condicionando la implantación de explotaciones intensivas a la capacidad potencial de recepción de estiércoles de los suelos agrícolas de su entorno.

PRINCIPADO DE ASTURIAS

Decreto 23/2023, de 16 de marzo, de Espacios Integrados para Uso Turístico.

Sinopsis: Constituye el objeto de este decreto la creación de una nueva modalidad de actividad de alojamiento turístico, con establecimiento de los procedimientos para su inicio y desarrollo. En este sentido, se busca superar una posible limitación de estrategias dirigidas exclusivamente a las tradicionales empresas turísticas, apostando por la transversalidad, y considerando el territorio más que como un simple soporte de la actividad, como configurador del producto final.

ISLAS BALEARES

Decreto-ley 10/2022, de 27 de diciembre, de medidas urgentes en materia urbanística.

Sinopsis: Su finalidad principal es reducir el suelo urbanizable. Para ello: 1) reclasifica como suelo rústico varios suelos urbanos sin urbanización consolidada; 2) modificar la ley de urbanismo de las IIles Balears, con el fin de contener el crecimiento de nueva urbanización, limitando la clasificación de terrenos como suelo urbanizable por parte de los Ayuntamientos; 3) establecer medidas de carácter medioambiental tales como medidas para la reducción del consumo de agua o la ampliación de algunos ámbitos de las áreas de especial protección.

Ley 5/2023, de 8 de marzo, de sociedades cooperativas de las Illes Balears.

Sinopsis: El objetivo de la ley es tanto fomentar la constitución de cooperativas como dar una respuesta viable a las demandas de la sociedad, y además conseguir la consolidación de las ya existentes. Por eso, se ha tratado de conseguir una mayor flexibilización del régimen económico y societario, potenciando fórmulas que ayuden a aumentar la financiación de estas entidades.

⇒ Los artículos 115 y ss. regulan las cooperativas de viviendas, que podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. El art. 119 establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en caso de que un socio se proponga transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local.

CANARIAS

Decreto-ley 9/2022, de 21 de septiembre, que modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción.

Sinopsis: Permite la edificación de viviendas sobre parcelas situadas en zonas de protección ambiental, previa emisión de informe razonado y detallado por parte de la Administración Insular que acredite que en la parcela no se mantienen los valores ambientales que determinaron su zonificación.

Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Sinopsis: Se facilita la declaración de la urgente ocupación de los bienes afectados por la expropiación a que dé lugar la realización de proyectos de interés insular o autonómico. Se determina la competencia para la aprobación de un plan de ordenación de los recursos naturales no integrado en un plan insular de ordenación. Se desarrolla un régimen específico para la declaración de ruina de edificaciones afectadas por una erupción volcánica. Se dispone que los cabildos puedan iniciar los planes urbanísticos. Se atribuye a la Agencia Tributaria Canaria la titularidad de los bienes del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias que esta destine al cumplimiento de los fines de dicha agencia.

Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación.

Sinopsis: El Decreto tiene por objeto facilitar el acceso a la propiedad de las viviendas protegidas a las personas adjudicatarias en régimen de alquiler de viviendas protegidas de promoción pública calificadas con anterioridad al III Plan Canario de Vivienda, así como a las personas adjudicatarias en régimen de compraventa anteriores al I Plan Canario de Vivienda. Además, esta norma regula el procedimiento detallado para la calificación de las viviendas protegidas, tanto la calificación provisional como la calificación definitiva.

CANTABRIA

Ley 11/2022, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas.

Sinopsis: El artículo 18 modifica la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

⇒ Se condiciona la autorización en suelo rústico de construcciones, instalaciones y obras destinadas al uso residencial, a la correspondiente anotación en el registro de la propiedad de la indivisibilidad de la parcela o edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como a la imposibilidad de su enajenación mediante participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, o mediante aportaciones a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva (art. 48.5, Ley 5/2022)..

 Se podrán autorizar directamente, mediante licencia municipal o en su caso, declaración responsable o comunicación, las pequeñas construcciones en suelo rustico de protección ordinaria y en el de protección agrícola o ganadera destinadas a la guarda de aperos de labranza, siempre que su superficie máxima no supere los seis metros cuadrados y carezcan de cimentación y ventanas (art. 227.3.e, Ley 5/2022).

 Se exige previa licencia urbanística, entre otras actuaciones, para: 1) llevar a cabo obras de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes; 2) todas las obras de urbanización; 3) las actividades sujetas a control ambiental, susceptibles de incidir en la salud y seguridad de las personas y de afectar de forma significativa al medio ambiente; 4) la primera ocupación de las edificaciones e instalaciones, aunque los municipios de población superior a diez mil habitantes, podrán sujetar a declaración responsable la primera ocupación de dichas edificaciones (art. 233.1, Ley 5/2022).

⇒ Cuando para las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes sea exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial, esta no podrá ser sustituida por la declaración responsable ante la administración (art. 234.2.b.5º, Ley 5/2022).

⇒ En los casos en que la licencia urbanística pueda sustituirse por la declaración responsable, tampoco será exigible el informe previo de habitabilidad, sino que bastará acompañar un certificado suscrito por la dirección facultativa de la obra en la que se acredite que la edificación resultado de la actuación prevista cumplirá las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente (DA 10ª).

Decreto 21/2023, de 23 de marzo, por el que se crea el Programa de movilización de vivienda vacía en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto crear y establecer el régimen jurídico del Programa de movilización de vivienda vacía «MOVIVA», con la finalidad de fomentar el alquiler de vivienda de titularidad privada en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, y facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población que por sus circunstancias económicas no pueden acceder a una vivienda en alquiler a precios de mercado.

CASTILLA Y LEÓN

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

CASTILLA-LA MANCHA

Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Sinopsis: Véase el trabajo de Fernando Acedo-Rico Henning en NyR: La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha

 La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización (art. 119.4). De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

⇒ La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad (art. 14 bis.1). Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

⇒ En caso de subrogación en la posición jurídica de la persona o entidad particular que tenga atribuida la ejecución, deberá otorgarse escritura pública del acuerdo suscrito entre las partes, en el que deberá identificarse la persona o personas que pretendan subrogarse, expresarse todas y cada una de las condiciones en que se verificaría la subrogación y contenerse compromiso de la persona o personas que pretendan hacerse cargo de la ejecución de prestar garantías suficientes y, como mínimo, equivalentes a las ya constituidas (art. 21).

⇒ La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la Propiedad (art. 42 bis.6).

⇒ Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad (art. 58).

⇒ Las transferencias de aprovechamiento deberán formalizarse en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 73).

La propuesta de reparcelación voluntaria se formalizará en escritura pública, que presentarán al Municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del urbanizador. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio (art. 95).

⇒ Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban (art. 102).

⇒ Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo anterior protocolizando la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado (art. 121).

⇒ Las transmisiones inter vivos de aquellos terrenos calificados como dotación pública estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto por parte de la administración competente. A este efecto, los notarios y registradores que autoricen o inscriban, respectivamente, escrituras de transmisión de terrenos calificados como dotación pública lo pondrán en conocimiento de la administración (art. 150.6).

⇒ El procedimiento de declaración responsable en sustitución de licencia urbanística, en los casos en que proceda, se iniciará mediante solicitud presentada, al menos, con quince días de antelación respecto de la fecha en la que se pretenda dar inicio a la realización del acto, operación o actividad. Transcurrido dicho plazo, el promotor podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar libremente la actividad y tratándose de obra nueva, se entenderá autorizado para inscribirla en el Registro de la Propiedad (art. 158.4).

Ley 1/2023, de 27 de enero, de Medidas Administrativas, Financieras y Tributarias de Castilla-La Mancha.

Sinopsis: 1) Permite que, en los procedimientos de contratación de las obras que sean necesarias para la finalización de promociones públicas de vivienda, el pago del precio se haga mediante la entrega de contraprestaciones consistentes en bienes inmuebles que obren los patrimonios de las gestoras de dichas obras (art. 1); 2) Declara expresamente como viviendas protegidas, las viviendas objeto de los programas regulados en los Reales Decretos 853/2021, de 5 de octubre, y 42/22, de 18 de enero (art. 10).      

Ley 4/2023, de 24 de febrero, por la que se modifica la Ley 9/2003, de 20 de marzo, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha.

⇒ Castilla-La Mancha podrá crear nuevas vías pecuarias, así como ampliar y recuperar las existentes; si se ven afectadas fincas registrales debido a actuaciones derivadas de lo anterior, dicha modificación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad con la resolución firme, que será título suficiente (art. 12).

⇒ Los terrenos desafectados adquirirán la condición de bienes patrimoniales, debiendo quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 15).

⇒ Si se adquiriesen por cualquier título inmuebles o terrenos para su incorporación a vías pecuarias ya existente o para la restitución de las ya desaparecidas, deberá quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 16).

⇒ La aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecte a alguna vía pecuaria producirá los efectos propios del deslinde, lo que habrá de constar en el Registro de la Propiedad (folios registrales relativos a la vía pecuaria y a las fincas que lo componen) (art. 19).

CATALUÑA

Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas.

Sinopsis: Tiene por objeto crear y regular el Fondo de Cooperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial, para paliar las desigualdades sociales, fomentar la equidad territorial y hacer frente a la crisis ambiental, intentando mejorar de las condiciones de vida de la población en los barrios y villas que sufren déficits urbanísticos, baja calidad de la edificación, carencia de equipamientos y servicios, dificultades de accesibilidad, riesgos ambientales, exposición grave a los efectos de la emergencia climática, alta vulnerabilidad social y riesgos de exclusión.

Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal. BOE-A-2023-5752.

Ver resumen publicado por José Félix Merino Escartín en NyR.

Sinopsis: Se establecen mecanismos para que los ayuntamientos y comunidades de propietarios puedan actúan ante situaciones de ocupación conflictivas en propiedades cuyo titular sea “gran tenedor”. En estos supuestos, incluso, se permite al ayuntamiento adquirir de forma temporal el uso de la vivienda con el objetivo de destinarla a políticas públicas de alquiler social, por un plazo de 7 años.

Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023.

⇒ Modifica el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, para:

1) Permitir la cancelación de censos anteriores a 1990 mediante otorgamiento unilateral por el censatario de la escritura pública de redención de censo (art. 93).

2) Facilitar la adopción de acuerdos en la juntas de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, en relación con la ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables (art. 94).

⇒ Modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para mejorar el acceso a la vivienda y la construcción de viviendas de promoción pública (arts. 60 a 63).

COMUNIDAD VALENCIANA

Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

⇒ En el capítulo X se modifica la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisajismo, aprobada por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, en las siguientes materias: 1) se modifica la participación por parte de la administración actuante del aprovechamiento urbanístico resultante de las actuaciones de renovación urbana del artículo 82.1c; 2) se incluye un nuevo destino de los ingresos derivados del patrimonio municipal del suelo; 3) se modifica la promoción del programa de actuación integrada en la gestión directa; 4) se incluye la inscripción en el Registro de la Propiedad de los incumplimientos de una orden de ejecución; 5) se aclara el régimen de licencia y declaración responsable en obras sobre vía pública; y 6) se modifica el plazo de caducidad del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Decreto-Ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell, de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

⇒ Recoge el preámbulo de la norma que “la encomienda de gestión a los Registros mercantil y de la propiedadpublicada en el DOGV de 28 de enero de 2022, ya está ejecutándose, y durante su funcionamiento se han puesto de manifiesto y producido incidencias y se han detectado obstáculos que pueden comprometer la agilidad administrativa y la seguridad jurídica en las operaciones registrales de las cooperativas valencianas, inconvenientes que la modificación del TRLCCV contribuirá́ a resolver”.

⇒ En su artículo 91.7 se regula el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en el supuesto de transmisión inter vivos de una vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años desde la adjudicación al socio/a. El derecho de retracto se puede ejercitar en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

⇒ El artículo 91.8 permite a las personas socias la constitución de una hipoteca de máximo desde el momento de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de propiedad horizontal.

Decreto 10/2023, de 3 de febrero, del Consell, de regulación de la gestión de la calidad en obras de edificación.

Sinopsis: El presente decreto tiene por objeto la regulación de la gestión de calidad de obra en los edificios incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, así como el desarrollo de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

⇒ Se regula el Libro de gestión de calidad de obra, que el promotor deberá incluir en el Libro del edificio.

⇒ Se regulan los casos en que es exigible el certificado final de obra, su contenido, y su suscripción y visado.

EXTREMADURA

Ley 4/2023, de 29 de marzo, que modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, y por la que se crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura y el Mecanismo de garantía de alojamiento y realojamiento del menor y se modifican otras normas tributarias.

Sinopsis: Se modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, orquestando un conjunto de medidas orientadas a procurar el derecho de acceso a una vivienda desde diferentes ámbitos. 1) en el ámbito fiscal, se establece un impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores.; 2) en el ámbito social, se adoptan medidas para proteger los derechos de las personas que necesitan acceder a una vivienda en régimen de alquiler y establecer líneas de actuación que favorezcan la integración e inclusión social con carácter general; 3) en el ámbito financiero, se recurre a un instrumento financiero regional que pretende ayudar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda.

Ley 2/2023, de 22 de marzo, por la que se regulan determinados aspectos de la Red ecológica europea Natura 2000 en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Sinopsis: Esta ley declara zonas de especial protección para las aves los territorios relacionados en el artículo 2. Por su parte, el artículo 7 establece que “los usos del suelo y las transformaciones urbanísticas que, a la entrada en vigor de esta ley, se hayan aprobado en el ámbito territorial de los espacios contemplados en el artículo 2 quedan legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que su correspondiente plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo”.

GALICIA

Ley 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Sinopsis: Entre las medidas administrativas, se modifica la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en las siguientes materias:

1) se recoge expresamente la inclusión de las obras de ampliación del volumen de edificaciones existentes entre los supuestos que determinan el deber de cesión gratuita de terrenos previsto en los citados preceptos para el suelo urbano consolidado y de núcleo rural;

2) con la finalidad de proteger el recurso hídrico, se establece que, para edificar en el ámbito de los núcleos rurales, solo será exigible ejecutar la conexión de las redes de abastecimiento de agua y saneamiento con las redes existentes en el núcleo o en sus cercanías, cuando existan redes públicas autorizadas y con capacidad de servicio suficiente;

3) se incide en la condición de mantener el estado natural de los terrenos en el suelo rústico;

4) se clarifican las obras que se pueden llevar a cabo en las edificaciones existentes en el suelo rústico que no sean plenamente compatibles con las determinaciones previstas para este tipo de suelo en la normativa urbanística, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, así como aquellas para las que hubiesen transcurrido los plazos para la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística;

5) se sustituyendo el régimen de licencia de primera ocupación por el de comunicación previa para la primera ocupación de los edificios;

6) se extiende al suelo de uso residencial el régimen de las solicitudes de licencia y comunicaciones urbanísticas presentadas con certificación de conformidad emitida por una entidad de certificación de conformidad municipal, lo que permitirá reducir a un mes el plazo de resolución de la licencia.

COMUNIDAD DE MADRID

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

REGIÓN DE MURCIA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

NAVARRA

Ley Foral 6/2023, de 9 de marzo, por la que se declara de utilidad pública y se aprueba la desafectación de 54.002,93 metros cuadrados de terreno comunal, perteneciente al Concejo de Sagaseta.

Sinopsis: La finalidad de la desafectación para su posterior permuta es la adquisición de terrenos particulares para la unificación de los pastos del monte Izpikudi y así poder hacer un mejor aprovechamiento de este.

Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Sinopsis: se adoptan medidas para favorecer que las actuales promociones de arrendamiento protegido que han contado con subvención de la Comunidad Foral para su promoción prorroguen su vinculación al sistema de público de alquiler, más allá de su periodo de calificación obligatorio.

PAÍS VASCO

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LA RIOJA

Ley 2/2023, de 31 de enero, de biodiversidad y patrimonio natural de La Rioja.

Sinopsis: La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la conservación, protección, investigación, conocimiento, difusión, uso sostenible, mejora y restauración del patrimonio natural, de la biodiversidad y de la geodiversidad, aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja, como parte del deber de conservar y del derecho a disfrutar de un medioambiente adecuado para el desarrollo de la persona.

⇒ La Comunidad Autónoma tendrá la facultad para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en el interior de los humedales que se designen. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones           esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 29).

⇒ La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad     Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 61).

CEUTA Y MELILLA:

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

 

II. RESOLUCIONES
   A) GEORREFERENCIACIÓN

a) En propiedad horizontal tumbada

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes (R. de 13 de marzo de 2023).

b) Expediente del art. 199 LH

1. Ámbito de aplicación

Denegación de inicio por el registrador. Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello (R. de 10 de enero de 2023).

Art. 9.b vs. art. 199 LH. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados (R. de 23 de febrero de 2023).

Art. 9.b vs. art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica (R. de 28 de febrero de 2023).

2. Denegación tras su tramitación

Oposición de colindante. La oposición justificada de los colindantes, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca (R. de 13 de enero de 2023).

Oposición de colindante. La oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción (R. de 17 de enero de 2023).

Oposición de colindante. La oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción (R. de 24 de enero de 2023).

Correspondencia a través de la ortofoto. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA (R. de 25 de enero de 2023).

Oposición de colindante. Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación (R. de 25 de enero de 2023).

Oposición de colindante. Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH. (R. de 30 de enero de 2023).

Invasión del dominio público. No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca (R. de 31 de enero de 2023).

Invasión del dominio público. No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199 (R. de 2 de febrero de 2023).

Oposición de colindante. Una manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes (R. de 15 de febrero de 2023).

Invasión de dominio público. Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción (R. de 20 de febrero de 2023).

Oposición de colindante. La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante (R. de 8 de marzo de 2023).

Exceso de cabida. No es suficiente, para ampliar la superficie de una finca, el consentimiento del titular registral de una finca colindante; se debe formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial (R. de 9 de marzo de 2023).

Invasión del dominio público. La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente. (R. de 21 de febrero de 2023).

Oposición de colindante. La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH (R. de 22 de febrero de 2023).

Rectificación de linderos.- La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (R. de 27 de febrero de 2023).

Oposición de colindante. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral (R. de 28 de febrero de 2023).

c) Rectificación de georreferenciación inscrita

Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación de un lindero (R. de 13 de febrero de 2023).

d) Forma de aportar la georreferenciación

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. (R. de 21 de diciembre de 2022).

e) Georreferenciación en acta final de obra

En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) (R. de 17 de enero de 2023).

f) Principio de prioridad registral gráfica

– Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella (R. de 22 de febrero de 2023).

– La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria (R. de 14 de marzo de 2023).

g) Principio de fe pública registral

La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible (R. de 15 de febrero de 2023).

 

   B) SEGREGACIÓN:

a) Unidad mínima de cultivo

– No cabe inscribir por antigüedad una segregación de dos fincas rústicas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante, ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995, ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. (R. de 21 de diciembre de 2022).

– Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación preferente la normativa autonómica. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación, a pesar de existir licencia municipal, no puede ser objeto de inscripción (R. de 10 de enero de 2023).

b) Silencio administrativo

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación (R. de 12 de enero de 2023).

c) Parcelación encubierta

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación (R. de 14 de marzo de 2023).

   C) INMATRICULACIÓN

a) Expediente de dominio del art. 203 LH

– Por regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el acta de requerimiento que da inicio al expediente notarial (R. de 29 de diciembre de 2022).

– El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos (R. de 14 de febrero de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– La instancia privada sin firma legitimada, presentada por un colindante de la finca que se inmatricula, no es documento hábil para presentar oposición (R. de 10 de enero de 2023).

– El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Por lo tanto, no hay doble título (R. de 8 de febrero de 2023).

– La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador (R. de 21 de febrero de 2023).

c) Inmatriculación por la vía del art. 206 LH

El procedimiento previsto en el art. 206 LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, por lo que el registrador debe extremar el celo para que no se produzca una doble inmatriculación (R. de 20 de diciembre de 2022).

   D) SEGURO DECENAL

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción (R. de 6 de febrero de 2023).

   E) LICENCIAS URBANÍSTICAS

– Se exige licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (R. de 16 de enero de 2023).

– Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso (R. de 6 de febrero de 2023).

– Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre (R. de 8 de febrero de 2023).

   F) OBRA NUEVA

Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador (R. de 1 de marzo de 2023).

   G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

En inscribible la transmisión de una vivienda de protección oficial sin el visado que acredita que el adquirente reúne los requisitos legales, cuando la normativa autonómica (en este caso, Castilla-La Mancha) no dispone la nulidad de la transmisión sino que solo establece un régimen sancionador (R. de 30 de enero de 2023). 

   H) SUELOS CONTAMINADOS

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. (R. de 24 de enero de 2023). 

   I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización.  (R. de 1 de marzo de 2023).

 

III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO

En el mes de febrero se ha implementado la aplicación catastral para tramitar expedientes de subsanación de discrepancias y para comunicar las alteraciones físicas de parcelas catastrales.

Esta aplicación va a permitir a todos los notarios, excepto los del País Vasco y Navarra:

a) Tramitar telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medición elaborada por un técnico y que nos presentará el interesado aportando un Informe de Validación Gráfica Alternativo. El notario comunicará la subsanación a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposición, lo justificará ante la SEC y podrá obtener en un plazo muy breve la certificación catastral descriptiva y gráfica con la modificación propuesta.

b) Comunicar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, también a través de su sede electrónica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma automática las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.

 

IV. NUEVAS PUBLICACIONES

Reequilibrio en el sector de la construcción tras la guerra de Ucrania, Gerardo García-Boente Dávila, NyR, 01.03.2023.

El reflejo de la realidad física y jurídica de las fincas a través de los procedimientos registrales, Esther Salmerón Manzano, Bosch, 2023.

El procedimiento inmatriculador de los bienes eclesiásticos y su constitucionalidad. Fundamentos jurídicos para la adecuada conclusión de una causa, Carolina del Carmen Castillo Martínez, Actualidad civil, nº 1, 2023.

Comentarios a la ley del suelo y rehabilitación urbana, Alejando-Javier Criado Sánchez (dir.), Aranzadi, 2023.

Manual de disciplina urbanística de la Comunidad Valenciana, Fernando Renau Faubell, Iustel, 2023.

Memento Práctico Urbanismo 2023, Francisco Javier Sánchez Gallardo, Francis Lefebvre, 2023.

Tráfico inmobiliario rústico: aspectos más relevantes de su realidad registral y tributaria actual, Carlos María López Espadafor (dir.), Dykinson, 2023.

Manual práctico para comprender el urbanismo, Jorge Ortiz Ramírez, Sepin, 2023.

 

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Estanque de Bañolas (Gerona)

Informe Sección Territorio nº3. Visor Urbanístico Barcelona. Ordenanza Madrid.

INFORME TERRITORIO Nº3

Por Gerardo García-Boente Davila,

Director del Departamento de Real Estate y Urbanismo de PwC

Índice:

 

PRESENTACIÓN: 

Resumen extraordinario que comprende el primer semestre del año, donde ha existido una actividad ciertamente relevante en en ámbito inmobiliario y urbanístico.

 

DISPOSICIONES 

1.- Disposición destacada: Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Durante el mes de abril se ha publicado esta Ley, que trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular.

Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración. Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no.

El resumen completo se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar los artículos 98 y 99. Su regulación es, en muy buena medida, continuadora de la de la Ley 22/2011, de 28 de julio, pero muy ampliada. Un análisis especifico, y una opinión critica de nuestro compañero JFME, se ha realizado al efecto, y se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar que el artículo 98 regula las actividades potencialmente contaminantes de los suelos, cuya lista será aprobada reglamentariamente, debiendo los titulares de las actividades remitir información a las CCAA.

  A) Títulos afectados:

En cuanto a los propietarios de fincas, están obligados:

a) “con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo”.

b) Esta manifestación “habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título”.

c) Y también en “las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.”

  B) Constancia en el Registro:

Dice el precepto: Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.“.

  C) Declaración de suelos contaminados.

Esquematizamos, fundamentalmente el artículo 99:

Expediente. Las comunidades autónomas los declararán y delimitarán mediante resolución expresa.

Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente. No consta su duración máxima.

La declaración de suelo contaminado incluirá, al menos, la información contenida en la parte A del anexo XIV, lo que incluye datos sobre el inmueble, uso del suelo, contaminación y descontaminación, entre otros.

De todos modos, se prevé en el artículo 102 que la descontaminación del suelo podrá llevarse a cabo, sin la previa declaración del suelo contaminado, mediante un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por la autoridad competente de la comunidad autónoma.

Efectos.

– La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas comunidades autónomas y que, en todo caso, con carácter general no superará los tres años, salvo razones técnicas. Respecto al sujeto responsablever artículo 100 donde se considera tal al causante y, subsidiariamente, al propietario y al poseedor. En cuanto a la descontaminación y recuperación, ver el artículo 101 que prevé acuerdos entre los responsables y convenios con la Administración.

– La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

– Toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado. (Parece referirse a la nota marginal)

– La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración.

Declaración de fin de contaminación. Tras un informe que presente el interesado, la Administración competente dictará resolución antes de seis meses. Si no lo hace, el silencio es negativo. Esta resolución se comunicará a los ayuntamientos. Sin embargo, nada se dice de los registros por lo que deberá ser el propio interesado en que la presente.

  D) Comunicaciones de los registradores.

Según el artículo 99.6, comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.

En principio, estas notas marginales serían:

– De declaración de haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por el transmitente, por el declarante de la obra nueva, o por los propietarios en los proyectos de equidistribución.

– De declaración de no haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por las mismas personas. Sólo si vence una interpretación literalista. Si vence una interpretación teleológica, no habrían de comunicarse para evitar inundar a las CCAA de información poco significativa que entorpecería una actuación eficaz de las mismas. 

– De no constar en el título tal declaración, a pesar de estar obligados a ello (siempre que triunfe el criterio de que esta falta no suspende la inscripción, siendo, en todo caso dudosa su extensión al no estar expresamente prevista). Igual que en el caso anterior, sólo si vence una interpretación literalista.

– De incoación del expediente de declaración de suelos contaminados.

– De declaración de suelos contaminados.

– De cancelación de alguna de las notas marginales anteriores.

Respecto a las CCAA, queda por concretar por qué medio telemático y a qué organismo/dirección dentro de la comunidad autónoma. También queda por determinar si estas comunicaciones previstas en el artículo 99.6 se han de hacer de una en una o se pueden embeber en la comunicación / informe anual previsto en el artículo 103.1

En cuanto al propietario, resulta sorprendente tal comunicación, pues, en la mayoría de los casos, es la persona que acaba de adquirir / declarar y no suele constar en el título su correo electrónico. Cabe entender que esa comunicación se realiza a través de la nota de despacho. Si el propietario es distinto de los comparecientes (transmisión de un derecho real o de una concesión…) habrá de notificársele a la dirección que conste en el Registro.

Para ampliar, ver: Modelos Ley de Suelos Contaminados para Escrituras y Registros

2.- Otras disposiciones relevantes

A) A nivel estatal destacar las siguientes desde le ultimo informe de territorio:

Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.

El Bono Alquiler joven prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años, con ingresos reducidos, para alquilar su vivienda habitual o una habitación, siendo gestionado por las CCAA. El nuevo Plan cuatrienal de acceso a la vivienda se desarrolla en 13 programas, también gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales, Prevé la concesión de ayudas directas a los arrendatarios (para la renta) y arrendadores (para el seguro). También potencia la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Notas marginales de destino en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

Durante el mes de junio de ha publicado la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

Tabla comparativa de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal:

B) Adicionalmente, durante esta primera mitad de año, cabe destacar las siguientes disposiciones autonómicas:

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas.

Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetos a las disposiciones del derecho civil catalán.

Resumen: La finalidad del presente Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Ir a la página especial elaborada por Víctor Esquirol Jiménez,

C) Ayuntamiento de Madrid: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas

El 17 de junio de 2022 ha entrado en vigor la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de la ciudad de Madrid, publicada el 17 de mayo de 2022 en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, que introduce novedades de gran impacto que agilizarán, sin duda, los desarrollos de la ciudad de Madrid:

1) Se refunden en una única norma la ordenanza de licencias y la ordenanza de actividades.

2) Se crea el informe de viabilidad urbanística como un mecanismo de información y asesoramiento urbanístico municipal previo, de carácter voluntario, en relación con un proyecto edificatorio concreto, que cobra valor vinculante para un eventual procedimiento de licencia posterior y, especialmente, respecto de la declaración responsable.

3) Se racionalizan los supuestos en los que se requiere un informe en materia de protección contra incendios

4) Se amplía el marco de actuación de las ECU a todos los usos, incluyendo el residencial, fijando como límite las actuaciones que afecten al dominio público.

5) En el ámbito de las declaraciones responsables, se establece la obligación del particular de realizar la comunicación final de la actuación objeto de las mismas, y se regulan las consecuencias de la resolución de ineficacia de las declaraciones responsables.

6) En el ámbito de la licencia, se introduce la licencia básica en los supuestos de solicitud de licencia de obras de nueva planta, sustitución y/o reestructuración total. Se trata de una licencia previa a la urbanística, que se emite en el plazo máximo de un mes, y que habilita el inicio de las obras en sus parámetros esenciales, sin perjuicio de que durante esta ejecución el procedimiento de licencia deberá continuar hasta obtener la validación del resto de parámetros urbanísticos.

7) Se regulan las licencias para actividades temporales, permitiendo que los locales que ya disponen de licencia o en espacios abiertos con instalaciones desmontables, se puedan realizar actividades temporales siempre que no queden afectadas las condiciones de seguridad, medioambiente, sanitarias, etc.

8) Se incluye en la regulación la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento para los actos de uso y edificación previstos en la legislación de suelo. No obstante, se mantiene la licencia de funcionamiento para los casos exigidos en la legislación sectorial aplicable.

9) Se incluye una regulación de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, en aquellos casos no previstos en la legislación autonómica aplicable. 

En el mismo Boletín aparece la regulación de las entidades colaboradoras urbanísticas que son entidades privadas de carácter técnico, con personalidad jurídica propia, acreditada y autorizada para el desempeño de funciones de verificación, inspección y control de actuaciones urbanísticas, y que actúan bajo su propia responsabilidad.

 

SENTENCIAS DESTACADAS

1.- Sentencias Tribunal Supremo

REGLAMENTO DE VALORACIONES. Auto de 19 de enero de 2022, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que rectifica el fallo de la sentencia núm. 1154/2021.

En el recurso de casación interpuesto contra una resolución del Jurado de Expropiación de Galicia, la Sala Tercera (Sección Quinta) del Tribunal Supremo ha dictado auto de aclaración con fecha 19 de enero de 2022 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 

La Sala acuerda: Rectificar el fallo de la sentencia 1.154/2021, de 22 de septiembre, dictada en el presente recurso de casación 293/2020, incorporando un párrafo en su parte dispositiva con el siguiente tenor: «Se declara nulo el párrafo segundo, apartado b), del artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo». 

Transcribimos el apartado anulado (en cursiva):

Artículo 6. Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración. 

(…) 2. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán, entre ellos: (…)

b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.

 

2.- Sentencias Tribunal Constitucional

SUSPENSIÓN DESAHUCIOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 7007-2021, contra el artículo Segundo.Dos del Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, por la redacción que confiere a los apartados 1 y 7 c) del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 7007-2021, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Vox, contra el artículo recogido en el encabezado.

El artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 dispone la suspensión hasta el 28 de febrero de 2022 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

El apartado 1 dice: 

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 28 de febrero de 2022.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, dejarán de surtir efecto en todo caso el 28 de febrero de 2022.

El apartado 7 c) dice:

7. En ningún caso procederá la suspensión a que se refiere este artículo si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos: …

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

ANDALUCÍA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1413-2022, contra la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

TASACIÓN DE COSTAS. Sala Primera. Sentencia 10/2022, de 7 de febrero de 2022. Recurso de amparo 3931-2018. Promovido por don Jordi Velasco Cano respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de lo contencioso-administrativo de Barcelona en tasación de las costas causadas en un procedimiento abreviado. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con los derechos de defensa y a la asistencia letrada: resoluciones judiciales que consideran gastos indebidos los honorarios del abogado en un supuesto en el que no resulta preceptiva la intervención de letrado.

LEY DE ORDENACION DEL LITORAL DE CATALUÑA. Pleno. Sentencia 18/2022, de 8 de febrero de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 2721-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con los artículos 20.1 b) y 30 d) de la Ley del Parlamento de Cataluña 8/2020, de 30 de julio, de ordenación del litoral. Competencias sobre costas: constitucionalidad de los preceptos legales autonómicos que atribuyen a los ayuntamientos la potestad de autorizar usos en el dominio público marítimo terrestre.

DESAHUCIO ARRENDATICIO: EMPLAZAMIENTO POR EDICTOS. Sala Primera. Sentencia 54/2022, de 4 de abril de 2022. Recurso de amparo 7062-2021. Promovido por doña María Aurora Balbás Salcés respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia e instrucción de Vilanova i la Geltrú (Barcelona) en juicio de desahucio arrendaticio. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada, sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 97/2021).

ARRENDAMIENTOS CATALUÑA. Pleno. Sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 4203-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, legislación civil y procesal: pérdida parcial de objeto del recurso en cuanto se impugnaban los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por la STC 37/2022, de 10 de marzo; nulidad de los preceptos legales autonómicos que regulan el régimen de control y sancionador, tipifican como infracción leve la falta de constancia del importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior y supeditan el acceso al proceso civil a la formulación de una oferta de alquiler social.

HERRAMIENTAS RECOMENDADAS

Si en nuestro informe anterior destacábamos la potente herramienta desarrollada por el Ayuntamiento de Madrid, ahora toca hacer lo propio con la del Ayuntamiento de Barcelona. 

Visor urbanístico de Barcelona

En primer lugar tenemos la posibilidad de acceder a las ultimas aprobaciones de planeamiento asi como a un plano de afecciones en materia de vivienda.

Para buscar la información urbanística de una parcela, se nos da la opción de introducir la dirección o buscar en el mapa. Y una vez seleccionada la parcela la información aparece automáticamente, con amplias posibilidades de consulta

Y destacar, a diferencia de otras herramientas, la posibilidad de consultar las suspensiones de otorgamiento de licencias vigente en dicha zona donde se ubica la parcela

 

ENLACES:

PORTADA DE LA WEB

Plano de la Ciutat Vella de Barcelona. Por Vilarrubla en Wikipedia.

Informe Sección Territorio nº2. Visor Urbanístico de Madrid.

INFORME TERRITORIO MARZO – JULIO 2021

Por Gerardo García-Boente Davila,

Director del Departamento de Real Estate de PwC

Índice:

 

PRESENTACIÓN: 

Resumen extraordinario que comprende cinco meses, donde ha existido una actividad ciertamente relevante en en ámbito inmobiliario y urbanístico.

 

DISPOSICIONES 

1.- Disposición destacada: Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Durante el mes de marzo se ha publicado esta Ley, cuyo texto completo se puede consultar en este enlace:

Destacar las siguientes novedades:

  • Los medios de intervención urbanística municipal pasan a ser la licencia o la declaración responsable. Ya no se regula la comunicación previa que desaparece como medio de control urbanístico municipal.
  • La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, queda sujeta a declaración responsable.
  • Para el inicio de las obras una vez obtenida la licencia conforme a un proyecto básico, será suficiente con la presentación por el interesado de la declaración responsable en la que se manifieste que el proyecto de ejecución desarrolla al básico y no introduce modificaciones sustanciales que supongan la realización de un proyecto diferente al inicialmente autorizado.
  • Estarán sujetos a declaración responsable urbanística la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general. No obstante no es de aplicación a las actividades sujetas al Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas, Establecimientos, Locales e Instalaciones, ni ha Evaluación Ambiental.

Entró en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» (15 de octubre de 2020).

Para ampliar, ver artículo de Francisco Bengoetxea Arrieta

2.- Otras disposiciones relevantes

A nivel estatal destacar las siguientes:

Tipos de interés planes de vivienda

Resolución de 24 de marzo de 2021, de la Dirección General de Vivienda y Suelo, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 23 de marzo de 2021, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.

Tras esta resolución, los nuevos tipos son: Programa 1997 del Plan de Vivienda 1996-1999, el 1,72 %. Plan de Vivienda 2002-2005, el 1,43 %. Plan de Vivienda 2005-2008, el 1,46%.

Cambio climático

Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética.

Esta ley tiene por objeto asegurar el cumplimiento, por parte de España, de los objetivos del Acuerdo de París, adoptado el 12 de diciembre de 2015, facilitar la descarbonización de la economía española, su transición a un modelo circular de recursos, y promover la adaptación a los impactos del cambio climático y la implantación de un modelo de desarrollo sostenible.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Edificios: certificado de eficiencia energética

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Resumen: Establece las condiciones técnicas y administrativas de las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y su comunicación a usuarios y propietarios. Durarán 10 años, menos los de tipo G. Trata de la metodología de cálculo para la calificación de eficiencia energética. Aprueba la etiqueta de eficiencia energética. Certificado y etiqueta en venta y alquiler.

Ver archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Durante el mes de Enero y febrero, cabe destacar las siguientes disposiciones autonómicas:

GALICIA. Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia.

La ley se compone de sesenta y un artículos, distribuidos en dos títulos, seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales.

GALICIA. Ley 6/2021, de 17 de febrero, de residuos y suelos contaminados de Galicia.

Constituye el objeto de esta ley la regulación de la producción y gestión sostenible de los residuos. Además, es objeto de esta ley regular el régimen jurídico de los suelos contaminados aplicable en la Comunidad Autónoma de Galicia.

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.

La norma regula la agilización de los procedimientos que sirven para la implantación y actividades productivas en el territorio y, en particular, los urbanísticos relacionados con estas.

NAVARRA. Ley Foral 4/2021, de 22 de abril, para la modificación del artículo 192 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo aprobado mediante Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio.

Se aborda la cuestión de las distintas interpretaciones jurídicas en relación con lo regulado en el artículo 192 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, ya que en la letra e) del apartado 1 se hace referencia a «obras menores», siendo las ordenanzas municipales el instrumento normativo que concretaba ese concepto y si en las mismas se incluían las instalaciones de placas solares térmicas o fotovoltaicas destinadas al autoconsumo.

La norma deja claro que en ese tipo de instalaciones de aprovechamiento de energía solar destinados al autoconsumo no precisarán de la obtención previa de la licencia de obras municipal, sino que serán actos sujetos a la declaración responsable o comunicación previa, sin perjuicio de las excepciones previstas en la norma. 

ILLES BALEARS. Decreto-ley 4/2021, de 3 de mayo, para impulsar y agilizar la tramitación de ayudas y otras actuaciones en materia de vivienda.

Este Decreto Ley tiene por objeto establecer un régimen especial de subvenciones en materia de vivienda que se aplica, desde su entrada en vigor, a la concesión de ayudas en materia de vivienda que lleve a cabo la Administración de la Comunidad Autónoma, en el marco de los planes estatales o autonómicos de vivienda.

 

SENTENCIAS DESTACADAS

1.- Sentencias Tribunal Supremo

Responsabilidad interés por demora en obras urbanización: La sentencia aborda la cuestión relativa a la responsabilidad de las administraciones publicas por demora excesiva en la ejecución de las obras de urbanización que son asumidas por las mismas.

Sentencia 721/2021

Incidencia de la nulidad del plan general sobre el planeamiento de desarrollo: Interesante sentencia para repasar los principios de derecho urbanístico sobre la jerarquía de los instrumentos de planeamiento y el potencial efecto cascada derivada de la nulidad de instrumentos superiores.

Sentencia 1679/2021:

Demolición de vivienda en suelo no urbanizable amparada en licencia: Muy interesante sentencia que aborda la cuestión sobre el control de legalidad de las CCAA sobre los actos de los Ayuntamientos.

Sentencia 2857/2021:

2.- Sentencias Tribunal Constitucional

DESAHUCIO DE INMUEBLES OKUPADOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 998-2021, contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero. 

El art. 1.2 RDley 37/2020, de 22 de diciembre (ver resumen), añadió el art. 1 bis al RDLey 11/2020, de 31 de marzo, dedicado a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

La D. F. 1ª cuestionada retoca su redacción en dos apartados:

– El Juez también tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello. Motiva que también cambie el título del artículo.

– Se aclaran dos excepciones a la facultad de suspender:

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada. (La redacción inicial se había olvidado de los propietarios personas físicas).

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas. (La redacción inicial era más amplia en cuanto al ámbito de la excepción: “cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito”, decía).

SILENCIO NEGATIVO EN LA SOLICITUD DE USO DE UN INMUEBLE. 

Sala Segunda. Sentencia 88/2021, de 19 de abril de 2021. Recurso de amparo 1683-2020. Promovido por doña Carmen Borrero Rodríguez en relación con la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional que desestimó su impugnación de la denegación por silencio de solicitud de concesión de uso, ocupación y aprovechamiento de un inmueble en el municipio de Cartaya (Huelva). Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): resolución judicial que desatiende el previo reconocimiento por sentencia de la titularidad dominical de un bien, que se retrotrae a un momento anterior a la entrada en vigor de la Ley de costas.

DESAHUCIOS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2222-2021, contra la disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

 

NOTICIAS 

 

HERRAMIENTAS RECOMENDADAS

Desde hace algún tiempo, todos los Ayuntamientos ponen a disposición de los ciudadanos herramientas cartográficas que permiten revisar los detalles de planeamiento aplicables a una parcela/edificio (e.g. numero de plantas permitidas, normativa aplicable a obras de reforma, etc…).

Analizamos la extraordinaria herramienta desarrollada por le Ayuntamiento de Madrid

Visor urbanístico de Madrid

En primer lugar tenemos la posibilidad de buscar la dirección de la localización deseada en la esquina superior derecha

Una vez localizada la parcela/edificio, la herramienta nos da la opción de solicitar la informacion relativa a la misma. A estos efectos deberemos pinchar en la letra «i» (información) y pinchar sobre nuestra parcela

Se nos abrirá una pestaña que nos dará acceso a varias opciones de información , siempre con enlaces a la documentación aplicable.

Y por supuesto la pestaña de ordenación aplicable a la parcela.

ENLACES:

PORTADA DE LA WEB

Plano urbanístico Madrid