INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LA VENTA POR COMUNIDAD HEREDITARIA SIN PREVIA ADJUDICACIÓN DE BIENES Por Antonio Oliva Izquierdo

En el estudio de la venta por comunidad hereditaria sin previa adjudicación de bienes ha de partirse de lo dispuesto por el artículo 999 del Código civil cuando establece que “la aceptación pura y simple puede ser expresa o tácita. Expresa es la que se hace en documento público o privado. Tácita es la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero. Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero”. A ello añade el número primero del artículo 1000 del propio Código civil que “entiéndese aceptada la herencia: 1.º Cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extraño, a todos sus coherederos o a alguno de ellos”.

Por su parte, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, si bien recoge el principio de tracto sucesivo en su párrafo primero al establecer que “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”, posteriormente aclara que “tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: (…) Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. (…) Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas”.

A su vez, la  posibilidad de venta por la comunidad hereditaria es expresamente prevista por el número primero del artículo 209 del Reglamento Hipotecario en sede de cancelación de anotaciones preventivas cuando dispone que “la cancelación de la anotación preventiva de derecho hereditario tendrá lugar: Primero.-Cuando se haya practicado la partición de herencia en los términos expresados en el artículo ochenta y tres o cuando la finca o derecho real anotado haya sido transmitido conjuntamente por todos los herederos. En ambos casos si no hubiere en el Registro asiento que lo impida, se cancelará la anotación preventiva en el mismo asiento en que se inscriba la partición o transmisión sin necesidad de solicitud expresa y extendiéndose al margen de la anotación preventiva la oportuna nota de referencia”.

Partiendo de los preceptos citados, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de enero de 1993 recuerda que “en relación a la adquisición hereditaria, lo que debe plantearse el Registrador es si este fenómeno adquisitivo aparece suficientemente acreditado, y es claro que al efecto es suficiente tanto una escritura pública que tuviera por objeto directo el acto de aceptación de herencia, como una escritura pública que tuviera por objeto directo otro acto que «ex lege» tenga, a esos efectos, valor equivalente porque suponga «necesariamente la voluntad de aceptar, o porque no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero» (compárese el artículo 999 del Código Civil), como ocurre en este caso, con la escritura de venta – que contiene los exigidos juicios de capacidad y calificación relativos a la venta- otorgada por todos los llamados a la herencia, pues el acto de disponer de un bien hereditario concreto y cobrar el correspondiente precio supone necesariamente la voluntad de aceptar la herencia y sólo se tiene derecho a ejecutarlo con la cualidad de heredero”. Ahora bien, “tratándose de un documento, como el cuestionado, que acredita – por lo ya dicho- la adquisición por sucesión hereditaria, no puede practicarse el asiento correspondiente sin que se acredite el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al posible Impuesto de Sucesiones, del modo que establece la legislación especial aplicable”.

En el mismo sentido, la Resolución del mismo Centro Directivo de 10 de diciembre de 1998 recalca que “los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante, pueden ser directamente inscritos sin necesidad de previa partición hereditaria siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a su herencia y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se cuestiona (cfr. artículo 999 del Código Civil) , circunstancias ambas que concurren en el supuesto debatido, pues a) se incorpora a la escritura la documentación justificativa del fallecimiento del cónyuge y de que los otorgantes del acto dispositivo calificado son sus herederos, y b) esta modificación hipotecaria sólo puede ser realizada con la cualidad de heredero”.

De igual modo, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica de 16 de noviembre de 2011, reiterada por otras posteriores como la de 7 de noviembre de 2019 – que recuerda que los casos en que se admite la modalidad del tracto sucesivo abreviado o comprimido no constituyen en modo alguno una excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva -, subraya que “se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una herencia –como los de una comunidad postganancial–, sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien como sucede en el presente caso (cfr. artículos 999 y 1410 del Código Civil, párrafos quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y artículo 209.1 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 10 de julio de 1975, 21 de enero de 1993, 10 de diciembre de 1998, 26 de febrero y 11 de diciembre de 1999 y 28 de noviembre de 2000)”.

Como resultado de lo anterior, puede concluirse que es inscribible la venta de bienes singulares hecha conjuntamente por todo el haz hereditario sin previa partición y adjudicación de los bienes, siempre y cuando acrediten su llamamiento a la herencia con el correspondiente título sucesorio y sus documentos complementarios – artículo 14 del Código civil en relación con los artículos 76 y 78 de su Reglamento de desarrollo -, y se acredite, además de la liquidación de cualesquiera otros impuestos que correspondan  –artículo 254 de la Ley Hipotecaria -, el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al posible Impuesto de Sucesiones.

A tal efecto, es conveniente que en el acta de inscripción del asiento que se extienda en el folio registral se haga constar que la misma se practica “por título de compraventa, previa aceptación sin adjudicación de bienes por parte de la comunidad hereditaria disponente, al amparo de los artículos 999 y 1000.1 del Código civil, en la interpretación que de los mismos hacen las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de enero de 1993, R. 10 de diciembre de 1998, R. 16 de noviembre de 2011 y R. 7 de noviembre de 2019, en los términos contenidos en el cuerpo de este asiento”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

En el mes de noviembre se han publicado:

Impuesto sobre Construcciones e Iglesia Católica

Orden HFP/1193/2023, de 31 de octubre: deroga otra de 2001, dejando de estar exento, para las organizaciones religiosas incluidas en el Acuerdo con la Santa Sede de 3 de enero de 1979, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.

Decretos financieros y de inversión.

Tres extensos decretos del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital que se refieren a:

Empresas de servicios de inversión. Real Decreto 813/2023

Instrumentos financieros. Valores negociables. Real Decreto 814/2023, de 8 de noviembre.

Reforma del Reglamento de Instituciones de Inversión Colectiva, Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre.

El resumen amplio de los tres Reales Decretos anteriores, elaborado por José Ángel García Valdecasas, se puede ver en este enlace.

Inteligencia artificial.

Real Decreto 817/2023, de 8 de noviembre, que, teniendo en cuenta el auge que puede tener la IA en un futuro próximo, y a la espera de la aprobación del Reglamento de la UE sobre la materia, viene a establecer la posibilidad para AAPP y particulares de crear un entorno en el que se puedan probar y configurar los sistemas de IA creados por los proveedores. Como curiosidad la vigencia del RD es limitada en el tiempo.

Reforma del Reglamento del Senado

Afecta a dos artículos: el 133, dedicado a los proyectos y proposiciones de ley declarados urgentes, dando facultades a la Mesa del Senado para decidir o no la aplicación del procedimiento de urgencia en proposiciones; y el 182, trata de la comparecencia del presidente o de otro miembro del Gobierno, así como de las comunicaciones del Gobierno.

Reestructuración de los Departamentos Ministeriales

Real Decreto 829/2023, de 20 de noviembre, por el que se reestructuran los departamentos ministeriales: La Administración General del Estado se estructura en 22 departamentos ministeriales. Se suprime el Ministerio de Justicia pasando sus funciones al Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes.

Días inhábiles 2024

Resolución de 16 de noviembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Función Pública: Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2024 (bisiesto), que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Numeración de órdenes ministeriales

Resolución de 24 de noviembre de 2023, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo del Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado»: Todas las órdenes ministeriales que se publiquen en el BOE han de tener un código alfabético de tres letras indicativo del Departamento de procedencia. Las siglas del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes son: PJC

Modelo 190: retenciones anuales IRPF y 270 sobre premios y apuestas

Orden HFP/1286/2023, de 28 de noviembre: El modelo 190 se adapta a la Ley de Presupuestos para 2023 en materias como el estatuto del artista o propiedad intelectual, subsidios del SEPE, beneficios para residentes en La Palma, retribuciones en especie en empresas emergentes, o reparto de rendimientos entre el Estado, País Vasco y Navarra. Los cambios en el modelo 270 derivan de los convenios suscritos por la AEAT con la SELAE y la ONCE.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Se han publicado Disposiciones de Baleares (tributos cedidos y vivienda), Canarias (Impuesto sobre sucesiones y donaciones), Cataluña (medidas extraordinarias de carácter social), Galicia (patrimonio), Rioja (impuestos propios y tributos cedidos), País Vasco (memoria histórica, escuela pública, Instituto Vasco de Administración Pública, himno oficial, sede de las instituciones)

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado numerosas sentencias del TC sobre:

Costas y cláusulas abusivas, primer emplazamiento a p.j., Mar Menor, mina de litio en Extremadura, CGPJ en funciones, expulsión de una asociación (club de Leones), promesa de parlamentarios, recurso en ejecución hipotecaria, Estatuto de los Trabajadores (riders), temporalidad en el empleo, personas con discapacidad …

Se ha admitido a trámite:

Recurso sobre LITORAL DE GALICIA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 6521-2023, contra diversos preceptos de la Ley 4/2023, de 6 de julio, de ordenación y gestión integrada del litoral de Galicia.

SECCIÓN II.

Nombramientos y ceses en Justicia.

Destacamos

Ceses

• Don Manuel Olmedo Palacios como Secretario General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia.
• Doña Sofía Puente Santiago como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Nombramientos:

• Se nombra Secretario de Estado de Justicia a don Manuel Olmedo Palacios.
• Se nombra Secretaria General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia a doña Sofía Puente Santiago.

Ir al archivo especial.

Concurso de Registros: convocatoria. Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria por las que se convoca concurso ordinario n.º 317 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PRIVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA

Ir al archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara a don José María Gómez-Riesco Tabernero de Paz, registrador de la propiedad de Ledesma, en situación de excedencia por incompatibilidad en el Cuerpo de Registradoras y Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se declara la jubilación de don José Gabriel Amorós Vidal, registrador de la propiedad de Murcia n.º 5.

RESOLUCIONES.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

06/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución por la que se publica la sentencia de la audiencia en la que desestimando la apelación de un sentencia de instancia revoca definitivamente la R. 22 de febrero de 2019. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

454.** CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE APARENTE

Para inscribir una servidumbre de uso de una cubierta para una instalación fotovoltaica no es titulo la resolución de la Dirección General de Industria y Energía que la autoriza, y no basta que la manifestación del adquirente de la finca de que conoce su existencia. Es necesaria su constitución en escritura por el titular registral.

455.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. ADJUDICACIÓN PRIVATIVA SIENDO LA CUOTA GANANCIAL

Para una extinción de condominio, al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa de uno de los condóminos, es necesario el consentimiento de ambos cónyuges; aunque con posterioridad a la adquisición de dicha cuota, los cónyuges hubieran pactado el régimen de separación de bienes.

Se hace un extenso estudio de la naturaleza y requisitos y efectos de la división de la cosa común.

457.** SUSPENSIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ENCUBRIMIENTO DE OPERACIONES NO INSCRITAS 

La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH.

458.** HERENCIA. FINCA GRAVADA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. ERROR DE CONCEPTO.

Tratándose de un error de concepto, si el registrador o cualquiera de los interesados en la inscripción se oponen a su rectificación, ésta sólo será posible en juicio declarativo (art. 281 LH).

459.***VENTA DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES DE DERECHO BRITÁNICO

Las normas que protegen la vivienda habitual de la familia en España, se basan en razones de orden público, aplicables, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial.

461.*** ARRENDAMIENTO POR PLAZO DE 50 AÑOS COMPARECIENDO COMO PARTE ARRENDADORA SOLO LA ESPOSA DEL TITULAR REGISTRAL

El arrendamiento constituye un acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos. Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos.

462.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En expediente del art.199, basado en una BGA, cuando hay oposición de colindantes, el registrador puede denegar la inscripción por un razonamiento fundamentado objetivamente.

463.*** INMATRICULACIÓN ART. 203 LH DE FINCA EFÍMERA Y SIMULTANEA AGRUPACIÓN CON FINCA REGISTRADA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR DUDAS.

Es posible tramitar un expediente del art.203 para inmatricular una finca que se va a agrupar con una inscrita sobre la que, a su vez, se está tramitando otro expediente del art. 201, resultando que la catastral es coincidente con la resultante de la agrupación.

464.** CANCELACIÓN POR INSTANCIA PRIVADA DE DERECHO DE REVERSIÓN

Para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare.

466.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO

Es posible la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca otorgado por el anterior titular registral, por haberse reconocido su subsistencia en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la finca se le adjudica a un tercero. El CD no entra, por no haberse alegado por la registradora, en que el arrendador, después de haber dejado de ser propietario, modificó el contrato añadiendo una prórroga de 100 años.

467.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH MEDIANTE ESCRITURA DE VENTA CON PRECIO APLAZADO Y ESCRITURA DE CARTA DE PAGO.

En el caso de venta de una finca con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado.

468.** COMPRAVENTA. DERECHO DE RETRACTO ARRENDATICIO

En caso de enajenación de finca rústica arrendada, en la que el transmitente notificó al arrendatario su intención de vender la finca a los efectos de tanteo urbanístico, para que se pueda inscribir la venta es necesaria también la notificación de la escritura a fin de pueda ejercitar si procede el retracto en los términos del artículo 22 LAR.

469.*** HERENCIA. PRUEBA DE LA VECINDAD CIVIL

En un testamento, la causante manifiesta tener vecindad civil común «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial». No puede inscribirse la partición otorgada por el heredero sin la intervención de los legitimarios del derecho civil común, alegando que la causante tenía otra vecindad foral. Dicha vecindad habrá de ser declarada judicial o extrajudicialmente con intervención de los afectados.

Constando la vecindad civil de la causante de sus manifestaciones en el propio testamento, en términos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, «no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial», tiene vecindad civil en territorio de derecho común y, por ende, sus padres tienen derecho a legítima; frente a tales precisiones, en el ámbito extrajudicial y sin la intervención de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestación que en la escritura de adjudicación de herencia vierte el instituido heredero sobre el carácter erróneo de la indicación de la vecindad civil.

470.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN UN EXPEDIENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA

Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo.

471.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DOMINIO PÚBLICO NO INVADIDO SEGÚN INFORME MUNICIPAL

El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación.

El reconocimiento por parte del promovente de la invasión de parte de la finca de un colindante que se opuso impide la inscripción, aunque fuera el promovente el que vendió la finca al colindante manteniendo su posesión.

473.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO ENTRE EMPRESARIOS. TASACIÓN

Para inscribir el pacto de ejecución directa o el de venta extrajudicial de bienes hipotecados es imprescindible un certificado de tasación, aunque no sea emitido por una entidad oficial de tasación de los Arts 17-b), 18 y 21 RD-Ley 24/2021], pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles.

Habiendo un error en las entregas a cuenta de las cantidades a cuenta, que no coinciden con la cantidad garantizada, ha de aclararse dicho error.

474.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN SIN APROBACIÓN EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO. APROBACIÓN POR SILENCIO POSITIVO.

Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto.

475.** CONVENIO REGULADOR. USO O DOMINIO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

La subsanación/aclaración de convenio regulador de divorcio no puede realizarse unilateralmente por uno de los esposos: requiere el consentimiento de ambos o resolución judicial.

476.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA YA INSCRITA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Estando una finca está ya inmatriculada en cuanto a un porcentaje indiviso, y no puede inmatricularse ahora otro porcentaje indiviso por no coincidir la finca inscrita con la descripción en el título ni con la parcela catastral.

477.** RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA CUANDO LA CORRECTA CONSTA YA INSCRITA. INEXACTITUD DEL REGISTRO, ERROR DE CONCEPTO, Y ERROR MATERIAL.

Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca.

478.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO QUE INVADE FINCA INSCRITA

No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas), aunque se trate de inmuebles de dominio público, fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas.

481. *** PERMUTA. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICIÓN

Cuando un permutante adquiere una finca mediante contraprestación en parte ganancial y en parte privativa se precisa la intervención y consentimiento del otro cónyuge, a los efectos de determinar la concreta participación indivisa a la que se debe asignar tal carácter ganancial.

479, 483. 498 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA

Enésimo o recurso y resolución sobre que la “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

484.* SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO

Reconociéndose en una resolución judicial que el demandante es dueño de una porción de finca inscrita no corresponde al mismo determinar unilateralmente a qué concreta porción se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaración judicial en sede de ejecución de sentencia.

487.** EXPEDIENTE ART. 201 LH. RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA PRACTICADA

El artículo 201 LH no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, modificando la descripción y cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas. Lo procedente en este caso es la rectificación de la escritura de segregación con el consentimiento de todos los titulares registrales afectados.

488.** DONACIÓN. ACTIVO ESENCIAL. FACULTADES REPRESENTATIVAS DE LOS ADMINISTRADORES

Por excepción cabe calificar que una enajenación de fincas constituía manifiestamente un activo esencial y era claramente contraria al objeto social (donación) y exigir acuerdo de la Junta General.

 491. ***HERENCIA. REVOCACIÓN DE LEGADO

Resolución que analiza la revocación del legado de cosa determinada como consecuencia de la enajenación efectuada por el testador: cuando se tiene que entender revocado sin la compraventa no es perfecta o no esta consumada, por tratarse de un contrato de arras o por estar sujeta a alguna condición. También analiza la adjudicación que efectúa a su favor el heredero de la cosa legada por entender que el legado ha sido revocado por su enajenación no consumada.

492. ** HERENCIA ANTE NOTARIO ALEMÁN

Resolución que establece que la utilización del certificado sucesorio europeo es voluntaria. El Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro que establece requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derechos reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español.

 493. y 482 *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PATRIA POTESTAD REHABILITADA

Conforme al art. 1057 CC, párrafo tercero, la citación del representante legal de la persona con discapacidad es preceptiva, incluso en el caso de legatario de cosa específica. A falta de representante legal procede citar al Ministerio Fiscal. La revisión de la incapacitación declarada judicialmente corresponde en exclusiva al juez. La falta de aceptación de la partición por los herederos no impide su inscripción, la cual se practicará sujeta a la condición suspensiva de dicha aceptación.

494. *** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL Y VENTA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DESTINAR A ZONA COMÚN

Cuando en un Edificio en régimen de PH se pretende convertir un elemento privativo en común, no cabe configurarlo como la venta de un elemento privativo a la comunidad e inscribirlo como tal, sino que hay que proceder a su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

495.* y 531 COMPRAVENTA. RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE SEGÚN CONTRATO QUE NO SE INCORPORA

Para la venta de un local arrendado, a los efectos de inscripción, es suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente.

496. ** DERECHO DE RETRACTO DE COLINDANTES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO 

Para que proceda el retracto de colindantes del CC en una ejecución administrativa es necesario que la naturaleza de la finca sea rústica, sin que pueda admitirse a estos efectos el suelo urbanizable programado (aunque en el régimen transitorio de la Ley del Suelo de Galicia se disponga que se les aplicara la normativa del suelo rústico)

497. *** HERENCIA INTERVINIENDO CURADORA. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución que cambia el criterio de la propia DG sobre la necesidad de la inscripción en el RC de disposiciones judiciales relativas a medidas de apoyo de una persona con discapacidad: admite la inscripción del acto otorgado con arreglo a las medidas de apoyo acordadas, aun cuando la resolución que las acordó todavía no se hubiera inscrito en el RC. Tiene en cuenta que existe una diligencia ordenando la inscripción y que además hubo dilación por causas ajenas al interesado.

 499. * ANOTACIÓN DE EMBARGO. DESCRIPCIÓN DE FINCAS. TRACTO SUCESIVO

El Mandamiento de Embargo debe contener una descripción de las fincas registrales, sin que sea suficiente una descripción catastral, pues a veces no hay ningún elemento de identificación que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo. Las fincas han de estar inscritas a favor del demandado.

501.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES ACOMPAÑADA DE DEMANDA JUDICIAL

La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral.

520. *** VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA

R que resume y analiza los requisitos para la enajenación de inmuebles por una Congregación religiosa. Entiende que el contenido de los estatutos por los que se rigen entra dentro del juicio notarial de suficiencia. Los Documentos expedidos por sus cargos órganos son documentos auténticos que no necesitan testimonio ni traducción del Ordinario Diocesano si ya están en idioma español. Las enajenaciones que se hallan dentro de los límites mínimo y máximo que fija cada Conferencia Episcopal, no necesitan autorización del ordinario si no lo disponen así sus Estatutos, ya que es aplicable el Documento “Cor Orans”, que es derecho positivo en el ámbito del Derecho Canónico.

503.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición.

506. ** DESHEREDACIÓN POR MALTRATO PSICOLOGICO. REPRESENTACIÓN EN DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Interpretación flexible de las causas de desheredación pero estricta y rigurosa de su prueba: la desatención en situaciones de enfermedad puede constituir maltrato psicológico.

Hay que manifestar o acreditar algo respecto a la existencia o no de descendientes del desheredado. 

507.* NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No procede la apertura en el registro de un expediente de doble inmatriculación, si esa doble inscripción de la superficie de una finca, está siendo resuelta, en virtud de demanda, en un juicio declarativo de dominio.

508. ()EJECUCIÓN DE EMBARGO. ANOTACIÓN CADUCADA Y TRACTO SUCESIVO

Caducada una anotación de embargo, carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, por lo que solo podrá inscribirse el auto de adjudicación en el caso de que la finca permanezca inscrita a favor del deudor ejecutado, pero en ningún caso podrán cancelarse las cargas y derechos posteriores.

509.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN EL ÁMBITO DE UN PLAN URBANÍSTICO

El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial.

511. ** VENTA DE VIVIENDA POR ALEMÁN SIN MANIFESTAR SI ES HABITUAL DE LA FAMILIA

La aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o análoga normativa de leyes forales, puede basarse en razones de orden público, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial en el caso particular.

512.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Entiende la DG, que los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie que se constituye y configura sobre una edificación existente, que conste previamente inscrita la declaración de obra nueva de la edificación.

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. APLICACIÓN DEL ART. 32 LH

La simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque no es lo recomendable, puede ser suficiente para motivar la nota de calificación, si aquellas resultan fundadas. La inscripción de la georreferenciación con la oposición del colindante vulneraría el art. 32 LH, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de su finca en contra de su consentimiento.

515.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA «ANTIGUA» SIN ESTAR LA EDIFICACIÓN TOTALMENTE TERMINADA

No es inscribible una obra nueva “antigua” si no consta su finalización en fecha determinada, ya que no ha podido iniciarse el plazo para el cómputo del plazo de prescripción de la posible infracción urbanística.

516.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO PROCEDIMIENTOS JUDICIALES

La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada.

517. *** PARTICION TESTAMENTARIA PARCIAL: PUEDEN INSCRIBIRSE DIRECTAMENTE LOS BIENES ADJUDICADOS

Resolución particular que se refiere a la interpretación de una sustitución vulgar de un heredero en la que el testador atribuye bienes concretos a los sustitutos, discutiéndose si es una verdadera partición testamentaria o meras normas particionales. Admite la Dirección que se trata de una verdadera partición respecto a los bienes asignados, que son directamente inscribibles sin intervención de todos los herederos; mientras que para el resto de los bienes es necesario hacer una partición hereditaria interviniendo todos.

518.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIA SIN ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES

Existiendo sustitución vulgar sin llamamiento nominativo a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a genéricos descendientes, bastar la manifestación de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura pública de partición de herencia.

519. *** HERENCIA EXISTIENDO MENORES. CONFLICTO DE INTERESES

Hay conflicto de intereses en una partición hereditaria cuando la viuda representa a los hijos menores y el testador declaró en el testamento estar separado de hecho mientras que la viuda declara que era una situación fáctica que no tenia nada que ver con una situación conyugal y por tanto recibirá la cuota legitimaria; además existen bienes presuntivamente gananciales.

521.** SEGREGACIÓN DE LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL Y NUEVA PUERTA DE ACCESO. CLÁUSULA ESTATUTARIA PERMISIVA.

La cláusula estatutaria que permite la división de locales sin necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios lleva consigo implícitamente la autorización para que cada local tenga su propia puerta de acceso aunque sea modificando la fachada principal.

522.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE INVASIÓN DE FINCA DE COLINDANTE

En un expediente del 199 con BGA La oposición formulada por el mero titular catastral es rechazada porque no se invade finca registral ni dominio público.

523.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE TITULAR DE FINCA COLINDANTE DESCRITA CONFORME AL CATASTRO

Inmatriculada una finca coincidente con catastro, pero sin georreferenciación por ser anterior a la Ley 13/15, es admisible que su titular se oponga en un 199 instado por un colindante, alegando que la representación gráfica aportada invade su finca, y aportando un informe técnico en el que se aprecia el solape de las dos fincas.

524.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. NATURALEZA PÚBLICA O PRIVADA DE UN CAMINO

En un 199 la alegación de colindantes de que se invade un camino, lo que se ratifica por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la alegación del promovente de que existía una servidumbre constituida en 1964, no inscrita sobre el mismo. La superposición de la georreferenciación inscrita con la alternativa con la que se pretende rectificar la descripción registral, habiendo oposición de colindantes, es un indicio de alteración de la descripción de la realidad física.

Inscrita una finca a favor de 3 herederos en virtud de un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales, no puede inscribirse a favor de uno solo en virtud de un procedimiento de partición hereditaria. Para ello ha de seguirse un procedimiento congruente con la situación registral (como extinción de condominio…)

No puede inscribirse la adjudicación derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicación. 

526.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. TESTAMENTO OLÓGRAFO

El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento ya practicado. Estando inscrito el dominio a nombre de un heredero no puede inscribirse la adjudicación a favor de otro en virtud de un testamento ológrafo hecho en el extranjero, que o se tuvo en cuenta en la primera partición.

528. **REVOCACION O REVERSIÓN DE DONACIÓN

En una donación inscrita se discute si estamos ante una donación con carga modal o se trata de una condición resolutoria, analizando los efectos de uno u otro supuesto. Pero como en la escritura calificada en la que se pretende la reinscripción a favor del donante intervienen donante y donatario y están de acuerdo en el efecto revocatorio o resolutorio, no hay obstáculo a la inscripción.

529.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA A MADRE E HIJA MENOR, PERO MAYOR EN EL MOMENTO DE PRESENTARSE A INSCRIPCIÓN

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.

530.** ART. 199 LH: REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE ALTERA LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA PESE A LA AUSENCIA DE OPOSICIÓN

La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca. La fundamentación de la nota de calificación negativa debe ser aún más rigurosa en caso de ausencia de oposición de colindantes.

532.** SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA TRAS INMATRICULACIÓN PRACTICADA

Inmatriculada y georreferenciada una finca no cabe iniciar un 199 para rectificarla, pues no se mantiene su identidad

533.** DENEGACIÓN DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando las fincas afectadas están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas.

534.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN DEJADA SIN EFECTO POR ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Es inscribible una escritura de partición de herencia otorgada solo por la heredera existiendo una legitimaria que se ha dado por pagada en acuerdo transaccional homologado judicialmente si se presenta, junto con la escritura de herencia, el testimonio de la resolución judicial firme que contiene la transacción.

 

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