Archivo de la etiqueta: ius transmisionis

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2023. El modo en la compraventa con entrega de posesión aplazada.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. · Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:
  4. · Derecho Foral de Aragón.
  5. · Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
  6. · Modelos de cuentas Registro Mercantil.
  7. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  8. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  9. SECCIÓN II
  10. Concurso de Registros número 316.
  11. Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.
  12. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 
  13. RESOLUCIONES
  14. 167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
  15. 170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM
  16. 171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD
  17. 176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC
  18. 177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES
  19. 183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
  20. 184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA
  21. 196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.
  22. 200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.
  23. 203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
  24. 204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN
  25. 207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS
  26. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: EL MODO EN LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE POSESIÓN APLAZADA. (Antonio Oliva).

En un sistema civil causalista como el que rige en el ordenamiento jurídico español, la adquisición de la propiedad a través de determinados contratos exige la existencia de un título –el contrato celebrado-, pero también, por herencia del Derecho Romano, la concurrencia de la tradición o entrega de la cosa.

Esta teoría del título y el modo se recoge en nuestro Código civil en el párrafo segundo del artículo 609, cuando dispone que “la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, debiendo relacionarse el contenido de dicho precepto con el del artículo 1462 del mismo cuerpo legal: “se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Ahora bien, la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, y así, no puede identificarse única y exclusivamente con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. En este sentido, ya desde tiempos del Derecho Romano en que se inspira nuestro ordenamiento jurídico, se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio, o tradición ficticia, en sus distintas variantes de simbólica, longa manu, brevi manu y constitutum possessorium.

Como consecuencia de lo anterior, cabe plantearse si en una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora únicamente tome posesión de la vivienda que adquiere transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se cumple o no el requisito del modo o tradición para la adquisición del dominio.

Éste es el supuesto analizado por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022. A este respecto, recuerda nuestro Centro Directivo que “en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto que corresponda al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión –o «nuda traditio»– (y así lo puso ya de relieve en el siglo XVI el jurisconsulto Antonio Gómez, en «Variae resolutiones iuris civilis, communis et regii», «De Servitutibus», c. XV, n 28). Es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales: vid. artículo 1464 del Código Civil). La expresión «equivaldrá a la entrega» del artículo 1462 del Código Civil ha sido interpretada por la jurisprudencia en el sentido de producir los efectos de la entrega o ser suficiente para dar por cumplido el requisito de la tradición y, por tanto, generar el efecto de la transmisión, salvo que «de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Se ha entendido que son supuestos en que resulta de la propia escritura la exclusión de la tradición aquellos en los cuales el objeto de la venta es una cosa futura, o una cosa ajena o si se estipula expresamente someter a plazo o condición la transmisión del dominio (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1997), generando tan sólo un derecho personal para exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa.

Pero no hay exclusión de la tradición en caso de que el transmitente quede en la posesión de la cosa en concepto distinto al de dueño, por ejemplo, como arrendatario («constituto posesorio»), ni tampoco cuando se trata de derechos no susceptibles de posesión o no se transmita la posesión por estar siendo poseída la cosa en concepto de dueño por persona distinta del vendedor –se transmite la acción reivindicatoria– (vid. Sentencias de 7 de febrero de 1985 y de 29 de mayo de 1997).

Se ha afirmado que también la tradición instrumental puede ser de dos tipos: tradición instrumental que comporta tradición en sentido propio (con transmisión de posesión en concepto de dueño) y tradición instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras). Por las anteriores consideraciones (alguna de las cuales ya expresadas en Resolución de 4 de noviembre de 2013) debe ahora reiterarse el criterio expresado en las resoluciones de este Centro Directivo citadas por el recurrente, según el cual «cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura» (cfr., para un caso sustancialmente idéntico al presente, la Resolución de 8 de septiembre de 2005, que transcribe casi en su totalidad las de 25 de enero y 31 de marzo de 2001)”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

· Digitalización de Notarías y Registros y otras transposiciones de Directivas:

Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.

Reforma de la Ley del Notariado: Protocolo electrónico, Índices informatizados, Sede electrónica, solicitud y expedición de copias, autorización por videoconferencia, comparecencia electrónica, Archivos de protocolos, Interoperabilidad.

Reforma de la Ley Hipotecaria: Certificaciones tras inscribir, Publicidad registral, Folio real y sistema informático registral, Oficina tipo, Sede electrónica, Firma electrónica, Repositorio electrónico, Base de datos auxiliar, Competencia territorial, Inscripción extensa y concisa, Procedimiento registral, Libro Diario, Presentación en otro Registro, Orden y hora de presentación, Presentante, Retirada de documentos, Desistimiento del asiento, Libro de entrada, Modos de presentación, Sistemas electrónicos y derechos de sus usuarios, Videoconferencia.

Modificaciones mercantiles: Se modifica la Ley de Emprendedores ampliando la posibilidad de utilización de los PAE, se modifica el Ccom en materia de publicidad mercantil y se modifica el TRLSC en materia de constitución de sociedades en línea.

Otros contenidos: Transpone diversas directivas: sobre accesibilidad a determinados productos y servicios; entrada y residencia de extranjeros para empleo de alta cualificación; IVA de los proveedores de servicios de pago; Impuestos especiales, y responsabilidad civil por daños nucleares o por materiales radiactivos. En Disposiciones finales: Destino de los saldos y depósitos abandonados; no discriminación de las personas con discapacidad en espectáculos públicos y actividades recreativas; concepto de entidades de crédito; revisión de precios en contratos públicos; empleadas del hogar. Compleja entrada en vigor.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a la Ley del Notariado y Código de Comercio. Por José Ángel García Valdecasas.

Ver análisis del Proyecto de Ley en lo que afecta a los Registros. Por José Ángel García Valdecasas.

Ir al archivo con el resumen completo.

· Derecho Foral de Aragón.

Ley 10/2023, de 30 de marzo, de modificación del Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón, relativo a las sucesiones por causa de muerte. Que  modifica el Libro Tercero del Código del Derecho Foral de Aragón. Regula la «interrogatio in iure» notarial. Modificaciones en materia de indignidad, disposiciones a favor del alma, y sucesión abintestato a falta de herederos forzosos.

Ir al archivo especial, con tabla comparativa de redacciones elaborado por Albert Capell, notario de Mollerusa y que lo fue de Boltaña y de Fraga. 

· Tratados internacionales.

Resolución de 26 de abril de 2023, de la Secretaría General Técnica: Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 20 de abril de 2023.

·  DLey 4/2023: sequía, transporte, trabajo en verano, Ley de Aguas…:

Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

Ir al archivo especial.

· Ley de Vivienda. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Se centra en las competencias básicas del Estado, respetando las de otras AAPP. Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Ir al archivo especial con esquema, resumen completo y tablas.

· Modificación de la Ley General Tributaria.

Ley 13/2023, de 24 de mayo, por la que se modifican la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en transposición de la Directiva (UE) 2021/514 del Consejo de 22 de marzo de 2021, por la que se modifica la Directiva 2011/16/UE relativa a la cooperación administrativa en el ámbito de la fiscalidad, y otras normas tributarias.

Se refiere a: Comunicación obligatoria de titularidad real. Nueva autoliquidación rectificativa. Examen de contabilidad en comprobación limitada. Declaración de responsabilidades por el órgano de recaudación. Inspecciones conjuntas. Mecanismos transfronterizos de planificación fiscal. Reforma de leyes fiscales: IVA, No Residentes y Sociedades. Limitaciones a la prórroga de concesiones antiguas en los puertos. Beneficios fiscales a patrimonios protegidos conforme a derecho foral.

Ir a la página especial.

· Modelos fiscales Sociedades y No Residentes.

Se aprueban los modelos 200, 206 y 220 y diversos formularios para suministrar información. También se regula la forma de presentación, la domiciliación bancaria y los plazos de presentación.

· Disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones

Las elecciones generales tendrán lugar el domingo 23 de julio de 2023 para elegir 350 diputados y 208 senadores (de 265), a razón de cuatro senadores por circunscripción con excepciones.

· Modelos de cuentas Registro Mercantil.

Cuentas Ordinarias. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

Este año se realiza por Resoluciones de la DGSJFP que cambian los modelos, que serán aplicables para las cuentas presentadas al Registro Mercantil a partir del 1º de junio de 2023. Indicación del porcentaje de mujeres en el órgano de administración. Supresión de la hoja Covid. Modificaciones en la hoja de titularidad real y en la hoja medioambiental. Cambios en balance, memoria normalizada y honorarios del auditor. En las consolidadas, hay cambios en las hojas de identificación, memoria y formato europeo electrónico.

Ir a la página especial. 

Para facilitar la cumplimentación de la hoja de titularidad real con sus modificaciones existe un interesante tutorial en YouTube de Luis Fernández del Pozo. 

Cuentas consolidadas. Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, referida a los modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

Ir a la página especial. 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado:

Normas de Aragón (contratación pública, medio rural, transición energética), Canarias (IGIC, IRPF, Suelo, Gobierno), Castilla-La Mancha (acceso a la tierra), Cataluña (lenguas en la enseñanza), La Rioja (igualdad de género, Ciencia), Navarra (impuesto plástico), Valencia (participación ciudadana, despoblamiento).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado Sentencias:

CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Sentencia 26/2023, de 17 de abril de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación): STC 31/2019 (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sentencia 27/2023, de 17 de abril de 2023. Recurso de amparo 3886-2021. Relativo a la vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin agotar las posibilidades de notificación personal en el domicilio que figuraba en el encabezamiento del contrato de arrendamiento

DESPIDO. Sentencia 28/2023, en relación con la Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 119/2020).

DEMORA EN SEÑALAMIENTOS. Sentencia 31/2023, de 17 de abril de 2023. Relativo a la vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: motivos estructurales del retraso; señalamiento de la vista con una demora de dos años desde la admisión a trámite de la demanda (STC 125/2022).

REFORMA 2020 LEY DE EDUCACIÓN.  Sentencia 34/2023, de 18 de abril de 2023 relativa al recurso de inconstitucionalidad en relación con la Ley Orgánica de 3 de mayo, de educación.

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Sentencia 35/2023, de 18 de abril de 2023 relativo al Recurso de inconstitucionalidad respecto del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

ADMINISTRACIÓN DIGITAL.  Sentencia 36/2023, de 19 de abril de 2023 relativa al Recurso de inconstitucionalidad en relación con diversos preceptos del Real Decreto-ley 14/2019, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

NEGATIVA A TRADUCIR AL CASTELLANO.  Sentencia 37/2023, Respecto del auto de las Illes Balears que deniega la traducción al castellano de un auto de aclaración de sentencia redactado en catalán.

VACUNA CONTRA EL COVID.  Sentencia 38/2023, respecto de los autos dictados por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria y un juzgado de primera instancia de Telde que acordaron la administración de la vacuna frente a la Covid-19.

A su vez se han admitido a trámite recursos relativos a:

DÍAS INHÁBILES A EFECTOS PROCESALES. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 14/2022, de 22 de diciembre, de transposición de directivas europeas y otras disposiciones para la adaptación de la legislación penal al ordenamiento de la Unión Europea, y reforma de los delitos contra la integridad moral, desórdenes públicos y contrabando de armas de doble uso.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Dos recursos de inconstitucionalidad, promovidos por la Asamblea de Madrid y por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, contra el artículo 3 de la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias. Ver resumen de Javier Máximo Juárez.

LEY TRANS. Recurso de inconstitucionalidad, contra diversos preceptos de la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI. 

Ver resumen de la Ley.

SECCIÓN II
Concurso de Registros número 316.

RR de la DGSJFP: y de la DG de Cataluña por la que se convoca el concurso ordinario n.º 316 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado provisional en la web del Ministerio.

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones Registros: resultados del tercer y cuarto ejercicio.

Lista de aprobados tras el tercer ejercicio

Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 

01/2023. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021, que estima la demanda contra la R. 22 de Marzo de 2019, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

02/2023. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA». R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia de 14 de Febrero de 2022, que estima la demanda contra la R. 4 de octubre de 2021, revocando y dejando sin efecto dicha resolución, en cuanto al defecto segundo que había confirmado

03/2023. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó la R. 20 de abril de 2018, por lo que queda ésta sin efecto 

04/2023. COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de enero de 2023que estima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Málaga de 23 de diciembre de 2021, que había confirmado la R. 10 de junio de 2020por lo que ésta queda revocada 

05/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN. R. de 28 de abril de 2023, por la que se publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de Enero de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 9 de Córdoba de 10 de Septiembre de 2020, que revocó la R. 6 de septiembre de 2018, por lo que queda ésta sin efecto, si bien la inscripción se producirá una vez corregido el defecto subsanable apreciado por la Registradora

RESOLUCIONES
167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

El registrador no puede exigir que se le acredite la calificación urbanística de una finca para cambiar la naturaleza en el registro de rústica a urbana, puesto que éste es un elemento que se refiere a completar su descripción; sin perjuicio de que también pueda hacerse constar la calificación urbanística.

No puede inscribirse la división de fincas sin licencia o declaración de innecesariedad; si son las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, habrá de inscribirse al acto aprobatorio del mismo.

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO

En la escritura de cancelación de hipoteca ha de resultar claramente la causa pues es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

169.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral.

170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM

El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución que analiza el carácter real y la inscribibilidad de ciertos partos relativos a como ha de dividirse en el futuro una finca que está en situación de copropiedad, cuya viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos y que establecen un pacto de indivisión temporal.

172.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo.

173.* COMPRAVENTA CONJUNTA DE CUOTA INDIVISA DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Una finca consta inscrita por mitades indivisas: Una primera mitad (1/2) en pleno dominio a favor de A, y una segunda mitad (1/2) a favor de A (el usufructo y de B (la nuda propiedad). Ahora compareciendo ambos se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total. Entiende la DG que es obvio que el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa, por lo que no es necesario especificar a qué mitad indivisa corresponde la cuota vendida.

174.* RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS ORDENADOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL

La rectificación de asientos ordenados por resolución judicial requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

175.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

La partición realizada de conformidad con los artículos 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. 

176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC

El decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria debe especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que pueda calificarse que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro.

También ha de constar si se trata de la vivienda habitual al tratarse de una adjudicación a falta de postores y perder comprobar que no se vulneran los porcentajes sobre el tasación que se establecen en la legislación vigente cuando se dictó el decreto.

177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES

La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: lo importante es comprobar que no haya habido un cambio en la geometría catastral del inmueble, que es la que define la identidad del mismo.

178.* RECURSO CONTRA GEORREFERENCIACIÓN YA PRACTICADA

No cabe recurso contra una inscripción practicada. En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones.

179.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS

Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas.

180.** COMPRAVENTA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. PLANO DE SITUACIÓN DE LA FINCA.

En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio, (no al presentador del documento), solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público.

181.** AGRUPACIÓN DE FINCAS. INICIO DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 PESE A EXISTIR CORRESPONDENCIA

El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral.

182.** ANDALUCÍA: CADUCIDAD AUTOMÁTICA LICENCIAS SEGREGACIÓN

Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses).

183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige necesariamente la ampliación de la declaración de la de obra nueva. 

La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios.

184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA

La declaración de un bodega cueva en el subsuelo de una finca inscrita requiere el consentimiento de las dos partes interesadas, ya que aunque el principio de accesión tiene excepciones, éstas pueden estar basadas o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico…) o pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación): el caso de la cueva tiene su origen en la voluntad del propietario y en este caso, al no constar en el registro su contenido, es preciso la voluntad de ambas partes para su configuración e inscripción.

185.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA

La fe pública no se extiende a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada (como ocurre en el caso de la declaración relativa a situación arrendaticia de la finca). Por tanto no procede rectificar una inscripción con el objeto de hacer constar en ella una mera declaración de la existencia de un arrendamiento, aunque se presente la misma escritura que se inscribión con una diligencia de aclaración que contenía un declaración de la existencia de un arrendamiento por tratarse de una mera mención.

186.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Para inscribir una escritura de entrega de legado en que hay un derecho de transmisión es necesaria la intervención de los legitimarios del transmitente ( en este caso la viuda del transmitente) por que el hecho de que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas.

187.** HERENCIA, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL

La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados.

188.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FÓRMULA UTILIZADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Es correcta la fórmula utilizada cuando el notario califica en el encabezamiento una escritura como “de cancelación”, y en el juicio de suficiencia da fe “de la suficiencia de las facultades para otorgar la presente escritura al principio calificada”; sin que quepa exigir que se complete haciendo alusión al acto o contrato a que el instrumento se refiere.

189.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DIVERSOS DEFECTOS

En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. El registrador no puede revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del artículo 671 de la LEC al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia; En las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas.

190.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DENEGACIÓN BASADA EN LA MERA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE

La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa.

191.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Debe constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento. No es necesario aportar certificado de defunción del titular registral fallecido.

192.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor una vez el juez se pronuncia sobre dicha cuestión entendiendo que fue suficientemente notificado el registrador no puede cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH 

194.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 TRAMITADO DE OFICIO POR LA REGISTRADORA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral.

195.** SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA POR CADUCIDAD

No es posible la prórroga de una anotación preventiva de embargo cuando ésta ya sido cancelada, independientemente de la procedencia de la cancelación. 

196. y 197 ** CONCRECIÓN DE «VINCULACIÓN OB REM». CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES.

La concreción de una vinculación ob rem (cuya existencia ya resulta del registro aunque sin utilizar el término jurídico) y que afecta a una finca perteneciente a varios propietarios, al implicar la modificación de un asiento requiere el consentimiento de todos ellos y resolución judicial firme.

199.** SUPERFICIE INDETERMINADA EN EDIFICACIÓN YA INSCRITA. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, que se exprese la superficie de una edificación sita en ella si en la inscripción previa tampoco constaba.

200.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE FINCA, FUNDADAS (O NO) Y CONCLUYENTES (O NO). POSIBLES RECURSOS Y EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH.

En los casos de inmatriculación, las posibles dudas del registrador por coincidir con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH, pues no existe ya la posibilidad de recurso a la vía judicial del artículo 306 RH, que está derogado tácitamente. La DG solo es competente para resolver si las dudas están fundadas o no y si, en el primer caso, son concluyentes o no.

201.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible. El art. 199 LH no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes al promotor del expediente.

202.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha de ser demandado y requerido de pago.

203.*** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES SIN CARGO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales, no impide la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos y contratos otorgados por ellos; pero si no está inscrito la escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador y debe constar: 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado; 2.- la aceptación del nombramiento  3.- la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos, 4.- todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.

Sin embargo, SI es necesario la previa inscripción en el RM cuando se trata de practicar inscripciones a favor de una sociedad o para inscribir los actos otorgados por el consejero delegado (por el carácter constitutivo de la inscripción.

204.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS POR NO ORDENAR EL MANDAMIENTO LA PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN

La expedición de la certificación del art. 656 de la LEC y la práctica de la correspondiente NM constituye una prórroga temporal de 4 años de la anotación de embargo sin que sea preciso que lo disponga el mandamiento.

205.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TIPO DE SUBASTA INFERIOR AL QUE CONSTA INSCRITO

No puede inscribirse una ejecución hipotecaria para cuya tramitación se ha utilizado un valor de tasación no inscrito, y además es notoriamente inferior al que figura en la inscripción.

207.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN Y PRACTICAR NOTA MARGINAL POR NO CONSTAR INSCRITO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

No puede ejecutarse una hipoteca, ni consiguientemente expedirse la certificación de dominio y cargas, mediante el procedimiento de ejecución directa, cuando no figura inscrito el domicilio para notificaciones y requerimientos.

 

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE MAYO 2023  

INFORME NORMATIVA  MAYO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MAYO 2023

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Ponte Vella do Miradoiro en Sarria (Lugo). Por Peregrinoteca.

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2023. Suelos contaminados. Prioridad en representación gráfica.

Indice:
  1. TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II 
  6. Concurso Registros 315: resultado
  7. Jubilaciones:
  8. RESOLUCIONES
  9. 73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.
  10. 76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO
  11. 77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR
  12. 78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 
  13. 80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
  14. 84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.
  15. 89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO
  16. 91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 
  17. 93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA
  18. 107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD
  19. 109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  20. 112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 
  21. 114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  22. 117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  23. 118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.
  24. 122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
  25. 123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  26. 128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.
  27. 130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL
  28. 138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.
  29. 141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
  30. 142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
  31. 144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  
  32. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de abril de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de octubre y noviembre de 2022, incluyendo las publicadas en el Boletín de 29 de noviembre de 2022:

1.- SUELOS CONTAMINADOS: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022): El artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular solamente afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante – por el contrario, no al legatario puesto que no es un sucesor sino un adquirente -. Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad – artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – o con licencia – artículo 28.1 del citado Real Decreto Legislativo -; tanto iniciada como terminada.

2.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA GEORREFENCIACIÓN: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022): Estando las dos georreferenciaciones de las fincas, cuyos titulares registrales se oponen, inscritas en el Registro de la Propiedad, están protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues ésta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro.

3.- SUBROGACIÓN ACTIVA HIPOTECARIA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): Para llevar a cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario aportar al notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda emitida por la antigua entidad acreedora la certificación del importe de la deuda porque ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos. En tal circunstancia parece lógico entender, en congruencia con la doctrina sobre el derecho de enervación, que el acreedor originario, de no aportar la certificación, perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario. Por su parte, en cuanto a las consecuencias de no ser exacta la referida manifestación del nuevo acreedor acerca de la cantidad transferida, y la responsabilidad que esta entidad asumiría por el importe de la deuda hipotecaria pendiente frente al acreedor titular registral, ha de entenderse que las mismas operan al margen del Registro de la Propiedad.

4.- IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se reseña una previa cesión de un derecho de opción – que, además, no consta se haya constituido como derecho real – como justificación del acuerdo entre vendedores y comprador respecto de determinada imputación de rentas al pago del precio, no es preciso que se identifiquen los medios de pago ni de dicha opción ni de su cesión.

5.- CONSECUENCIAS DE LA LEGÍTIMA FORMAL EN EL DERECHO FORAL NAVARRO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): Dado que en la legislación civil foral navarra la legítima tiene carácter formal, y que, en consecuencia, no precisa de la protección de la intangibilidad cualitativa y cuantitativa, se debe concluir que el testador o el donante, pudiendo disponer de sus bienes con entera libertad sin otros límites que el apartamiento foral, también puede imponer un régimen de administración de los bienes a la medida de su voluntad.

6.- GEORREFENCIACIÓN EN SUPUESTOS DE COMUNIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): La legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes.

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022): El consentimiento unánime de los propietarios que, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues, para dichos titulares, el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente. En consecuencia, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

8.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022): En cumplimiento del principio de especialidad, ha de concretarse cuál es la finca o agrupación de fincas, de entre las descritas en la escritura calificada, sobre la que se ubica y declara realmente la edificación objeto de división horizontal.

9.- USUFRUCTO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022): El artículo 515 del Código Civil, que prohíbe que pueda constituirse el usufructo a favor de una sociedad por más de treinta años, es una norma imperativa que, junto con las propias previsiones negociales, define el contenido y el alcance del derecho constituido.

10.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA COLINDANTE CON CARRETERA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022): En caso de ampliación de obra de una vivienda unifamiliar existente en una finca colindante con carretera, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

El mes de Marzo ha sido especialmente intenso en el que se han publicado numerosas disposiciones, que incluyen reformas de disposiciones como el Código Civil y la Ley de Sociedades de Capital:

  • Ley de Empleo, que establece el marco de ordenación de las políticas públicas de empleo y regula el conjunto de estructuras, recursos, servicios y programas que integran el Sistema Nacional de Empleo. El actual Servicio Público de Empleo se convertirá en una agencia estatal, la Agencia Española de Empleo. Cálculo de la inembargabilidad del salario mínimo

Ir al archivo especial.

Desaparece el periodo de reflexión y la obligación de informar a la mujer que desee abortar en las primeras 14 semanas. Aborto sin consentimiento adicional a partir de los 16 años. Objeción de conciencia sanitaria. Modifica dos artículos del Código Penal. En el ámbito laboral, se reconoce a las mujeres con menstruaciones incapacitantes secundarias el derecho a una situación especial de incapacidad temporal. La gestación por subrogación o sustitución es un contrato nulo de pleno derecho.

Esta ley persigue garantizar los derechos de las personas lesbianas, gais, trans, bisexuales e intersexuales (LGTBI), así como de sus familias. Regula la inscripción de cambio de sexo en el Registro Civil. Modifica diversas leyes, entre ellas el Código Civil, la Ley del Registro Civil o las leyes procesales. Las empresas de más de 50 trabajadores deberán contar al respecto con un conjunto planificado de medidas y recursos. Regulación de la carga de la prueba y de legitimación procesal.

Ir a la página especial.

Ver tablas comparativas de artículos.

Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 553-40 del Código civil de Cataluña, junto con Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para adoptar medidas con respecto a la okupación de viviendas, especialmente si se deriva de la inacción de los grandes tenedores.

RDLey que busca la sostenibilidad del sistema público de pensiones. Cotización adicional que irá aumentando desde el 0,6% actual al 1,2% del salario (Mecanismo de Equidad Intergeneracional). Aumento de la base máxima anual un 1,2% superior a la subida de pensiones. Pago de una cuota adicional sobre lo que supere la base máxima a partir de 2025. Reforma de la incapacidad temporal. Regulación del Fondo de Reserva de la Seguridad Social que se nutrirá de dicha cotización adicional. Nuevo cálculo de la base de la pensión (27-29 años, a partir de 2026). Equiparación de los trabajadores a tiempo parcial y de los fijos discontinuos. Cotización reducida para alumnos en prácticas. Pensiones mínimas.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Esta Ley marco regula el mercado de valores y los servicios y actividades de inversión en España. Permite la representación de valores negociables mediante sistemas basados en tecnología de registro distribuido (blockchain). Se adapta la definición de título ejecutivo del artículo 517 LEC. En la regulación de los valores negociables se utilizan muchos principios hipotecarios. Regula ampliamente las empresas de servicios de inversión. También el Fondo de Garantía de Inversiones. Anuncia muchos desarrollos reglamentarios.

La D.F. 6ª modifica el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y, en concreto: el artículo 23, relativo al contenido de los estatutos de las sociedades de capital; el artículo 407, sobre el contenido de la escritura pública de emisión de obligaciones; y crea un nuevo tipo de sociedades, las sociedades cotizadas con propósito para la adquisición, introduciendo un nuevo Capítulo VIII bis, que comprende los nuevos artículos 535 bis a 535 quinques.

Ir a la página especial sobre la reforma del TRSLC (por JAGV).

Ir a la otra página especial, con el resumen del resto de la Ley (por JFME).

Este Real Decreto incluye como anexo el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. También modifica el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, sobre abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo, especialmente, la inscripción provisional de los buques en los Registros de Matrícula de Buques de las Jefaturas Provinciales de Marina Mercante.

Se aprueba el formulario del boletín estadístico de rendición de cuentas de la administración concursal qué habrán de rellenar obligatoriamente los administradores concursales y presentar con la rendición de cuentas, para que el letrado de la Administración de Justicia lo remita al Registro Público Concursal.

RD que regula las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público. Exige atención personalizada, con medios adecuados y, en ocasiones, preferente y con debida formación del personal que atienda al público.

Ir a la página especial

Ley Orgánica 3/2023, de 28 de marzo, de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de maltrato animal: Reforma del Código Penal para reforzar la protección penal de los animales, incluidos los silvestres vertebrados, y creándose nuevas agravantes en el delito de maltrato animal.

Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales: La ley ordinaria regula el régimen jurídico básico en todo el territorio español acerca de nuestro comportamiento hacia los animales, especialmente los de compañía, su cría y transmisión, tratando de prevenir su abandono o sacrificio. La tenencia de perros exigirá un curso gratuito, contratar un seguro de responsabilidad civil, no dejarlos sin supervisión más de 24 horas y asignarlos un microchip. Se introduce el concepto de listado positivo de animales de compañía.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades, borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 27 de junio de 2023.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces

Determinadas solicitudes de aplazamiento y fraccionamiento de la Hacienda Estatal quedarán exentas de garantía si la deuda acumulada no excede de 50.000 euros (antes 30.000).

Se modifican los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades, adaptándolos a las últimas reformas legislativas. También introduce la domiciliación bancaria como método de pago de la deuda resultante del modelo 309 del IVA.

Se modifica la orden que desarrolla la cotización a la Seguridad Social para el año 2023 con el fin de adaptarla, en cuanto a sus bases mínimas, a la fijación definitiva del salario mínimo interprofesional para este año.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones de Aragón (Urbanismo, Patrimonio…), Canarias, Castilla-La Mancha (medidas fiscales, vías pecuarias…), Castilla y León (medidas fiscales), Extremadura, Galicia (medidas fiscales), La Rioja, Madrid (mercado abierto, colaterales en ISD, deflactación tramos IRPF…), Navarra, Valencia (medidas fiscales…).  

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones sobre Volkswagen, urbanismo en Valencia, no agotamiento de instancias previas, pagos por emitir las radios desde los estadios, tanteo y retracto viviendas Valencia y dos RDLeyes declarados constitucionales.

Destacamos:

  • Cuestión de inconstitucionalidad sobre la nueva redacción del art. 92.7 del Código Civil,
  • La Sentencia 8/2023, declara la constitucionalidad de los preceptos legales que regulan la adquisición preferente de vivienda en Valencia
  • Y resolución admitiendo el recurso de inconstitucionalidad contra el Impuesto de Grandes Fortunas
SECCIÓN II 
Concurso Registros 315: resultado

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones:

Se declara la jubilación de don Julio Soler García, registrador de la propiedad de Madrid n.º 35.

RESOLUCIONES
73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.

La DG considera inscribible una escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una venta combinada y no una venta vinculada.

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

La caducidad una hipoteca tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH contados desde su vencimiento.

76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO

Resolución que interpreta un disposición testamentaria en la que el testador somete su sucesión al derecho de representación: designa heredera a su madre y en su defecto a sus descendientes por derecho de representación. Entra en juego dicho supuesto por haber premuerto al testador su madre, y su vez a ésta le había premuerto una hija, dejando dos nietos. El registrador entiende que los nietos deben comparecer en la partición y la DG confirma esta interpretación.

77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR

No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Este criterio es aplicable a las peticiones notariales al amparo del artículo 175 del RN.

81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.

Se puede declarar un división horizontal por antigüedad, pero del certificado del técnico o la certificación catastral que se utilice ha de acreditar dicha antigüedad no solo de la edificación sino de la situación de división horizontal, es decir la existencia de elementos privativos y comunes y acceso de los elementos privativos de la división horizontal por medio de elementos comunes en los términos que se declaran.

82.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACION POR CORREO ELECTRONICO.

No puede inscribirse la adjudicación ni cancelarse las cargas en una ejecución hipotecaria por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores. Cabe subsanación acreditando que todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador

Para que la dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado pueda servir para hacer notificaciones se exige que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción, pero ha demanda ha de dirigirse contra el titular registral y sus causahabientes, incluyendo ambos cónyuges si la finca es ganancial.

84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.

Cuando ambos cónyuges fallecen con “testamentos particionales semejantes” pero con distintos herederos instituidos, no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional en cuanto a los bienes gananciales porque se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y para ello deben intervenir todos los herederos instituidos.

85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La mayoría reducida de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad, se admite para limitar la actividad de alquiler turístico de los elementos de la propiedad horizontal, pero no es suficiente para prohibirla absolutamente o para permitirla, en cuyo caso es necesaria la unanimidad.

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO

A los efectos de poder inmatricular mediante el doble título del art. 205 LH el derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente.

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Estando el certificado de tasación caducado no puede inscribirse el pacto de ejecución. Y para que pueda inscribirse la hipoteca sin dicho pacto no debe admitirse el pacto genérico de inscripción parcial, dado su carácter esencial debe exigirse un consentimiento expreso que no debe dar lugar a dudas interpretativas.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

En caso de venta de finca gravada con privilegio especial el registrador debe calificar que del mandamiento de cancelación resulte el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC. Si resulta la valoración positiva sobre este extremo y que han tenido posibilidad de intervención los acreedores privilegiados el registrador no puede discrepar de esta valoración toda vez que no puede calificar el fondo de la resolución judicial.

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA

Se refiere esta R la rectificación de un lindero, que por la manera de describirlo parece atribuir la titularidad de una franja de terreno que existe en ese lindero. A pesar de que la finca esta georrreferenciada y dicha georreferenciación no se altera entiende el centro directivo que para rectificar el linde si se trata de un error debe hacerse modificando el titulo de donde resulta el error y para ello tramitar un nuevo 199.

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. El registrador debe manifestar las dudas en el momento de expedir la certificación, para que puedan disiparse o para impedir la realización de tramites innecesarios. El expediente para registrar un exceso de cabida no debe utilizarse para encubrir la falta de inmatriculación de una parte.

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en defecto de herederos prsuntos ha de citárseles por edictos además de al Estado o a la Comunidad Autónoma que heredaría abintestato.

99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

No se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación, de manera que no puede rechazarse una escritura de venta en ejecución de un plan de liquidación de un concurso, por el solo hecho de que en la parte dispositiva no se ponga expresamente que que le liquidador concursal vende “en ejecución del plan”; puesto que ya se deduce de los términos de la escritura.

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La manifestación del registrador, de que ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir y se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para apreciar las alegaciones de los colindantes porque se deduce la existencia de una controversia, es suficiente para rechazar la inscripción de la BGA.

101.** RECURSO DE LA ADMINISTRACION CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA: DOMINIO PUBLICO 

Practicada una inmatriculación no puede rectificarse por solicitud de una administración pública alegando invasión de dominio público; Pero la administración puede y debe todavía ejercitar sus facultades legales de deslinde y recuperación del supuesto dominio público invadido, que son imprescriptibles,  y sin que frente a ellas pudiera oponerse la protección derivada del principio de fe pública registral.

Ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Aunque la administración colindante notificada para la inscripción de un base gráfica catastral no dice expresamente que se invade el dominio público, la Dg confirma las dudas del registrador que se basa en el informe de la  propia administración al advertir al interesado de que deberá solicitar el deslinde gráfico. 

103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN

Al margen de una hipoteca figura nota marginal de ejecución hipotecaria. Inscrita posteriormente la venta otorgada por el todavía titular registral, se pretende cancelar la nota marginal mediante el mandamiento ordenando cancelar la hipoteca en virtud de la adjudicación hipotecaria derivada de la ejecución. LA DG, confirmando la calificación, entiende que hay incongruencia en el mandamiento con el auto, debiendo de inscribirse el título completo y cumplirse con el principio de tracto sucesivo.

105.** y 106 REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. En este caso se admite para la reinscripción un acta notarial que acredita los presupuestos de la resolución al haberse pactado expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, era suficiente acta notarial de constancia de ese hecho.

107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD

La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. La Dg así lo admite aun tratándose de un extinción parcial, es decir una fica pertenecía a tres copropietarios y ahora pasa a pertenecer a dos.

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Puede constituirse una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios ya que, aunque se modifica el titulo constitutivo mediante una subdivisión, ésta está amparada por la cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN

En los casos del art. 9 b) solo es necesaria la tramitación del procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja.

166 ,**CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución que con ocasión de un supuesto muy concreto analiza la naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; analiza también de forma sistemática las diferentes fases del citado derecho de reversión, así como su acceso al registro y los efectos de la publicidad registral; teniendo en cuenta la reforma por la Ley 38/99 y su régimen transitorio

117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca, aunque no implique modificación de la superficie requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.

Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH.

La DG, no obstante, para evitar confusiones, entiende que será necesario que en la diligencia de legalización (y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de título)  se haga constar que por no resultar de los asientos la constitución de la subcomunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.

R que resumen los casos en que procede la tramitación del expediente del art. 199 LH para la incorporación de una base gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. 

122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. La reseña que de las facultades de un representante hace el notario ha de reflejar adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado

123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Admite la DG que ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación  y dictar otra diferente suspendiendo nuevamente la inscripción.

En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, aunque no resulte de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, el registrador debe solicitar de oficio la certificación de Costas.

124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. Por tanto es inscribible una escritura de ampliación de capital de una sociedad húngara en la que un socio aporta para la ampliación una participación indivisa de una finca registral.

125, * VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL

Cuando son varios los propietarios vendedores de un vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia

126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral, (es una persona jurídica que se dice ha sido demandada). La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (en este caso una prohibición de uso turístico) en un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. 

No es admisible la alegación de que varios de esos bloques no existen, ya que fueron previstos en la escritura de DH pero no construidos y su propietario es una entidad mercantil, sin perjuicio de que el defecto pueda ser subsanado fácilmente mediante la acreditación de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los bloques efectivamente construidos sin que se hayan opuesto a tales acuerdos

128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.

A pesar de que el actual RGR no lo admite y que la DG considera temporalmente aplicable  dicha reforma, entiende que es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad y su actuación que se desarrolla en el marco de convenios que suscriben los ayuntamientos con las diputaciones provinciales para el mejor desarrollo de las tareas de recaudación ejecutiva.

129.** y 134. DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo.

130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal

132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID

Practicada una anotación el día 28 de mayo de 2018, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del artículo 86 de la LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.

133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente.

Para modificar en el registro el carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL

La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima

137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS

La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del Art 355 CDFA).

138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.

En los casos en los que interviene un apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO

No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial.

140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes

141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes.

142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio, por lo que cabe admitir la solicitud de publicidad formal por correo electrónico para luego recogerlo presencialmente por medio de mensajero.

144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  

Es aplicable la Ley 2/2009 (la necesidad de registro y aval) a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor.

El registrador puede comprobar la habitualidad en la actividad de préstamo consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN

La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria.

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.

Además ha de iniciarse el procedimiento del art. 80 del RD 1093/1097 por existir una eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación.

146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL

Aborda varias cuestiones:

Sobre la diferencia entre una escritura y un acta notarial;

La necesidad de firmeza de las sentencias y que para su inscripción debe aportarse testimonio firme sin que proceda inscribirlas mediante su incorporación a un documento publico

Sobre el alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente, que pueden inscribirse directamente salvo que excedan del contenido propio del convenio liquidador.

147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS

Resolución muy particular que interpreta una disposición testamentaria confusa y que ha dado lugar a diferentes interpretaciones.

 

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE MARZO 2023  

INFORME NORMATIVA MARZO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2023

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Cómo sobrevivir al «Ius Transmissionis»

CÓMO SOBREVIVIR AL «IUS TRANSMISSIONIS» 

Vicente Martorell. Notario de Oviedo.

Esquema: 

  1. INTRODUCCIÓN
  2. FASES
    1. Dos sucesiones civiles y dos fiscales (hasta 2013)
    2. Una sucesión civil y dos fiscales (desde 2013 a 2016)
    3. Una sucesión civil y una fiscal (desde 2016 a 2017)
    4. Una sucesión «y media» civil y una fiscal (desde 2018 y de momento)
    5. SAP Valencia 22/03/2021 (¿el principio del fin?)
  3. PRÁCTICA NOTARIAL
    1. Fiscal
    2. Civil
    3. Registral
  4. CUESTIONES TRANSFRONTERIZAS
    1. Cataluña
    2. Alemania
    3. Francia
    4. Reino Unido
    5. Derecho islámico
  5. MODELOS
    1. Supuesto usual: transmisión doble
      1. Escritura con ratificación de la aceptación tácita
      2. Acta de notoriedad acreditando la aceptación tácita
    2. Supuesto excepcional: transmisión única
      1. Escritura inconsentida por legitimarios
      2. Escritura consentida por legitimarios
    3. Cláusula testamentaria «anti ius transmissionis»

Notas

Enlaces

 

1.- INTRODUCCIÓN

Dos son las tesis, con todas las matizaciones que se quieran, acerca del artículo 1006 del Código Civil, según el cual, “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía…”.

– Si el transmisario sucede al primer causante («adquisición directa», defendida por ALBALADEJO).

– Si el transmisario sucede al transmitente y éste al primer causante («doble transmisión», defendida por LACRUZ).

La controversia es tan conocida que ya cansa[1]. Un comentario crítico actual de la situación jurisprudencial y un resumen muy claro de las consecuencias de seguirse una u otra tesis nos los ofrecen el Notario de Foz Francisco MARIÑO PARDO[2] en “De nuevo sobre el derecho de transmisión” y el Notario de Madrid Carlos PÉREZ RAMOS[3] en “¿Qué le pasa a la DGRN con el derecho de transmisión?”.

Hay incluso en la profesión una versión apócrifa del precepto, que viene a decir que por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia… pasará al notario el marrón.

Particularmente ninguna de ambas tesis en su estado puro llega a convencerme del todo. Yo también tengo la mía[4]: dos transmisiones (el transmitente es heredero y a los suyos «pasa» la herencia), pero doble capacidad (aun no siendo herederos del primer causante, los transmisarios son sucesores sin solución de continuidad en su patrimonio y en consideración a su sucesión); innecesidad de intervención de los legitimarios del transmitente en la adjudicación o partición que los transmisarios hagan de lo recibido del primer causante (no hay una nueva delación hereditaria sino transmisión del «mismo derecho», la herencia en cuanto derecho en situación de pendencia sujeta a las mismas limitaciones que si el transmitente hubiese aceptado y podido disponer de la misma), pero cómputo de lo recibido del primer causante para la valoración del derecho de los legitimarios del transmitente, en una suerte de «pars valoris» (en razón de que la herencia transmitida tiene un contenido patrimonial al que son acreedores). Todos contentos.

Pero mi aspiración es sólo sobrevivir, sabiendo a qué atenerme en mi desempeño profesional. Desde este punto de vista lo que aquí interesa es saber quién tiene qué firmar y precisar el estado de la cuestión en la práctica fiscal; teniendo en cuenta que las soluciones no han de ser necesariamente las mismas cuando son otros los Derechos aplicables… en realidad ni las soluciones ni los problemas.

 

2.- FASES

2.1. Dos sucesiones civiles y dos fiscales (hasta 2013)

La Circular 1/2013 de la Agencia Tributaria de Andalucía opta por la tesis de la «doble transmisión», de manera que «… Al producirse dos hechos sucesorios, procede practicar una liquidación por el impuesto de sucesiones para cada uno de ellos, por una parte el impuesto por la primera sucesión, con grado de parentesco el existente entre el primer fallecido y el segundo, y por otra, el impuesto de la segunda sucesión, que englobaría todos los bienes y derechos del segundo fallecido, e incluiría los adquiridos mortis causa por la herencia…«.

Concorde con la Resolución del TEAC de 1 de febrero de 2006, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 11 de octubre de 2011 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2011 (citada expresamente por la Circular 1/2013 de la Agencia Tributaria de Andalucía)[5].

2.2. Una sucesión civil y dos fiscales (desde 2013 a 2016)

Claro que toda esta construcción queda en fuera de juego al inclinarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 (reiterada por la STS 20 de enero de 2014) por la teoría de que el transmisario sucede al primer causante, lo que conlleva importantes consecuencias[6] fiscales, legitimarias, sustitutorias, etc. Dicho pronunciamiento es asumido también por las Resoluciones DGRN de 26 de marzo de 2014, 11 de junio de 2014 y 6 de octubre de 2014, que expresamente niegan que en la aceptación y adjudicación de la herencia del primer causante sea preciso el concurso del cónyuge legitimario del transmitente, bastando con la intervención de los transmisarios.

Por su parte, la Circular 1/2015 de la Agencia Tributaria de Andalucía, con profusión de citas anteriores a la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, concluye que el Derecho Tributario es especial y que, independientemente de lo que se entiende que suceda en el mundo real (civil), “… Al producirse dos hechos sucesorios, procede practicar liquidación por el Impuesto sobre Sucesiones respecto a cada uno de ellos, por una parte, el de la primera sucesión con grado de parentesco el existente entre el primer fallecido y el segundo, y por otra, se liquidaría la segunda sucesión, que englobaría todos los bienes y derechos del segundo fallecido, e incluiría los adquiridos mortis causa del primer causante…”.

2.3. Una sucesión civil y una fiscal (desde 2016 a 2017)

Sin embargo, la propia Resolución DGT de 13 de mayo de 2016 (V2063-16) admite que si el segundo causante no aceptó, expresa o tácitamente[7], la herencia del primer causante, también a efectos fiscales se considera que hay una sola transmisión entre el primer causante y el transmisarios: “… En lo que se refiere al Derecho común… si ha habido aceptación… expresa o tácita… con independencia de que se haya efectuado una adjudicación de bienes a los herederos o se haya adquirido en proindiviso, se entenderá que hay dos transmisiones… sin perjuicio de que finalmente se considere que la herencia no ha sido aceptada… en cuyo caso, serían de aplicación las normas civiles sobre muerte de un heredero sin aceptación ni repudiación de la herencia, y en concreto, el artículo 1.006 del Código Civil… por lo que se entenderá que hay una única transmisión…”.

Más claramente, la Resolución DGT de 2 de marzo de 2017 (V0537-17) llega a las siguientes conclusiones: “… Primera: En el caso de que alguno de los llamados a suceder fallezca antes de aceptar o repudiar la herencia, el fallecido todavía no era heredero del causante (tal condición se adquiere con la aceptación de la herencia), pero como tampoco la había repudiado permanecía vigente el derecho del fallecido a aceptar la herencia (“ius delationis”), derecho que es transmisible a sus herederos (“ius transmissionis”). Segunda: Por la adquisición hereditaria del “ius delationis”, el nuevo heredero adquiere el derecho a aceptar o repudiar la herencia del primer causante, de forma que si la acepta se convertirá en heredero directo de dicho primer causante y deberá liquidar el impuesto de sucesiones por esa herencia, de forma separada de la herencia del segundo causante, por la que también deberá liquidar el impuesto de sucesiones, pues solo aceptando la segunda se le transmitirá el derecho a aceptar o repudiar la primera…”.

La Circular 1/2017 de la Agencia Tributaria de Andalucía se pliega a esta última doctrina de la Dirección General de Tributos. También la Resolución de la Agencia Tributaria de Cataluña de 12 de septiembre de 2018.

E igualmente la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 10 de diciembre de 2018, que expresamente cita la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TS de 5 de junio de 2018, y ésta la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013

Una sucesión «y media» civil y una fiscal (desde 2018 y de momento)

Sin embargo, la Resolución DGRN de 22 de enero de 2018 declara respetar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 en el sentido de que es a los herederos del transmitente, en su condición de transmisarios, a quienes compete aceptar o no la herencia del primer causante, de quienes pasan a ser herederos… pero exige para la adjudicación de su contenido económico el concurso de los legitimarios del transmitente, titulares de una «pars bonorum» por tratarse de una sucesión sujeta al Derecho común, al entender que participan en ese contenido económico[8].

Y lo mismo las Resoluciones DGRN de 25 de abril de 2018, 5 de julio de 2018, 28 de septiembre de 2018, 5 de abril de 2019 y 11 de abril de 2019[9] en relación al cónyuge viudo del transmitente, titular de una cuota en usufructo[10]. También, en su nueva advocación, la Resolución DGSGFP de 3 de febrero de 2021.

Mientras que para otra Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018[11]en este caso, no se trata de analizar la doctrina del derecho de transmisión para dilucidar si es necesaria o no la intervención del cónyuge viudo de la transmitente, que por otra parte es otorgante en ambas escrituras, cuestión sobre la que este Centro Directivo ya ha resuelto en numerosas ocasiones, sino de considerar si están o no aceptadas las herencias de los primeros causantes, para determinar si existen dos títulos traslativos del dominio a los efectos de la inmatriculación de las fincas…”; y concluye que hubo aceptación del segundo causante y, por tanto, dos transmisiones por las circunstancias, ninguna determinante por si sola de la aceptación, de mediar más de 25 años entre el fallecimiento del primer causante y el del segundo, por haber liquidado impuestos el segundo causante y por la inscripción catastral a nombre de éste.

La Resolución DGRN de 12 de marzo de 2018 confirma aquel respeto y esta tesis, pero matiza que en el caso de que el transmisario repudie la herencia del primer causante, acreciendo ésta a los coherederos, pueden tales coherederos proceder a la adjudicación sin el concurso del legitimario del transmisario titular de una «pars bonorum»; sin perjuicio de que dicho legitimario pueda ejercitar frente al transmisario repudiante la acción del artículo 1001 del Código Civil, cuando el llamado repudia una herencia en perjuicio de sus propios acreedores.

Falta por ver si esta interpretación le parece tan «respetuosa» al Tribunal Supremo y, en consecuencia, las distintas Administraciones tributarias vuelven a gravar dos herencias; porque ahora mismo, si hacemos caso de sus respectivas Resoluciones, para el Ministerio de Hacienda, el transmisario tributa por un valor que, según el Ministerio de Justicia, no ha de recibir y, a la inversa, el legitimario no tributa por un valor que sí puede recibir[12].

De momento la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, en Sentencias de 5 junio de 2018 y 29 de marzo de 2019, muestra su «respeto» a la Sala de lo Civil, en la citada Sentencia TS de 11 de septiembre de 2013, y concluye que sólo hay una adquisición «mortis causa», lo que se traduce fiscalmente en que sólo hay un hecho imponible[13].

2.5. SAP Valencia 22/03/2021 (¿el principio del fin?)

Por su parte la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de marzo de 2021 también muestra su «respeto» a la Sentencia TS de 11 de septiembre de 2013, al revocar la Resolución DGRN de 11 abril de 2019 exigiendo el consentimiento del cónyuge viudo del transmitente, por entender que, aunque dice seguir la doctrina del Tribunal Supremo, en realidad la obvia.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 26 de mayo de 2021 ignora la anterior sentencia revocatoria, manteniendo su tesis sobre la necesaria concurrencia del cónyuge viudo del transmitente, y afirmando que no basta con que éste exprese simplemente su conformidad a las adjudicaciones realizadas, sino que es “… necesaria la expresión del título material por el que no se realiza adjudicación al cónyuge del transmitente…”.

 

3.- PRÁCTICA NOTARIAL

Y ya que hablamos de «respeto» a la Sentencia TS de 11 de septiembre de 2013, cantaba Andrés CALAMARO “Me cago en la leche ¿Os dais cuenta las cosas que tengo que hacer para que me tengáis respeto?..”.

Pues para no perder pie, como Alejandro en aquel río helado y tumultuoso de la India, muchos son los malabares notariales en esta materia para sostener en el aire los «devil’s sticks»… fiscal, civil y registral.

3.1. Fiscal

Tener presente:

  • De seguirse la tesis patrocinada por la DGRN/DGSJFP, la reducción por doble transmisión «mortis causa» en favor de descendientes en el plazo de 10 años del 20-3 de la Ley 29/1987, según el cual, “… Si unos mismos bienes en un período máximo de diez años fueran objeto de dos o más transmisiones «mortis causa» en favor de descendientes, en la segunda y ulteriores se deducirá de la base imponible, además, el importe de lo satisfecho por el impuesto en las transmisiones precedentes. Se admitirá la subrogación de los bienes cuando se acredite fehacientemente…”.
  • Cualquiera que sea la tesis que impere, las tradicionales cuestiones respecto del devengo y consecuentes plazos de liquidación (y prescripción) pues, según el 24-3 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, “Toda adquisición de bienes cuya efectividad se halle suspendida por la existencia de una condición, un término, un fideicomiso o cualquier otra limitación, se entenderá siempre realizada el día en que dichas limitaciones desaparezcan…”. Y añade el art. 47-3 de su Reglamento… atendiéndose a este momento para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen…”.

La Resolución de la Agencia Tributaria de Cataluña de 12 de septiembre de 2018 atiende al fallecimiento del transmitente. La Providencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2019 inadmite a trámite un recurso de casación sobre esta materia por entender que se trata ya de una cuestión embebida en otras ya resueltas y que el plazo se computa desde el fallecimiento del primer causante.

  • Como advierte el Notario de Valencia Javier JUÁREZ[14], no siempre será más favorable al transmisario el hecho de que haya una única transmisión a efectos fiscales del primer causante a su favor. Un ejemplo de ello es el supuesto de primer causante hijo de transmitente y hermano del transmisario.
  • Insiste también Javier JUÁREZ[15], en que todo ello siempre que no haya precedido aceptación expresa o tácita por el segundo causante, entendiendo que la carga de la prueba corresponde a la Administración aunque, conforme haya transcurrido más tiempo desde la apertura de la sucesión, más fácil le será acreditar la realización de algún acto que suponga aceptación tácita, lo que puede resultar de los propios datos y registros fiscales.

3.2. Civil

Tener presente:

  • El Notario César-Carlos PASCUAL DE LA PARTE[16] se muestra partidario del criterio de la Resolución DGRN de 12 de marzo de 2018, pero apunta la conveniencia de que, para evitar discusiones, pueda el testador excluir el derecho de transmisión mediante una sustitución vulgar expresa en este sentido.
  • Incluso es el propio transmitente, con independencia de cualesquiera limitaciones legitimarias, el que puede determinar la forma y proporción en que opere el derecho de transmisión. Sería el supuesto de la Resolución DGSJFP de 7 de marzo de 2022 en que la viuda transmitente ordenaba un legado en favor de sus cuñados sobre lo que le correspondiese por herencia de su premuerto esposo, instituyendo herederas en tal caso a sus propias hermanas.
  • Pero lo usual no es sólo que no haya habido tal previsión sino que, como puso de manifiesto Joaquín ZEJALBO[17], en la mayoría de los casos ha habido aceptación ex arts. 999 y 1000 del Código Civil pero no se ha documentado[18]. Así que no nos volvamos locos y no hagamos de la excepción regla general.

Plantea ello el problema de cómo acreditar al notario el hecho negativo de que no hubo aceptación del segundo causante y que opera entonces el derecho transmisión entre el primer causante y los herederos del segundo, a fin de no defraudar los derechos de los legitimarios del segundo causante al no ser preciso (si hacemos caso del TS, no si seguimos obedeciendo a la DG) su concurso.

  • Evidentemente el problema se resuelve si concurren todos los interesados, incluidos tales legitimarios, reconociendo que el segundo causante no llegó a aceptar ni repudiar la herencia del primero. Solución seguida en otras materias, por ejemplo, desheredación (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2019) o preterición (Resolución DGSJFP de 28 de septiembre de 2020).
  • Más dificultades plantea la adjudicación de la herencia del transmitente por los herederos del transmisario sin el concurso de los legitimarios de éste. Si respetamos la Sentencia TS de 11 de septiembre de 2013, pues en la tesis de la Dirección General no hay caso, habrá que incluir la declaración responsable de los herederos del transmitente en el sentido de que éste no aceptó ni repudió la herencia del primer causante. Y siempre que no existan indicios en contrario, como pueda ser un excesivo plazo entre los fallecimientos de ambos causantes[19], la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones[20], titularidades catastrales a nombre del transmitente [los tres anteriores indicios admitidos expresamente por la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018], la inexistencia de saldos bancarios, la utilización de la vivienda, el cobro de rentas declaradas en el IRPF, vehículos cuya titularidad se transfirió, etc. O algo más que indicios, si así resulta del Informe notarial de Actividad del Fallecido. Quedará siempre a salvo el derecho de los legitimarios que se consideren defraudados a reclamar judicialmente.
  • Respecto al problema inverso, es decir, que concurran todos los interesados reconociendo que el segundo causante aceptó tácitamente la herencia del transmitente, tampoco debería plantear problemas… pero los crea registrales la propia Dirección General, como ahora veremos.
  • Incluso los problemas pueden ser difícilmente solucionables cuando a los herederos del segundo causante les interese precisamente que éste no hubiese llegado a aceptar o repudiar para evitar el juego de la reserva lineal[21].

3.3. Registral

Tener presente:

  • En aquellas sucesiones a las que se hubiese dado una solución concorde con la teoría en boga en el momento de su formalización, puede convenir (o no) acogerse a la Resolución DGRN de 9 de junio de 2015 que, en relación a una partición hereditaria anterior al cambio jurisprudencial sobre el «ius transmissionis», entendió que procediéndose a una adición a la misma, debía someterse a las pautas anteriores y era necesaria también ahora la intervención del cónyuge viudo del transmitente “… por exigencia de ese principio rector de unidad de la sucesión hereditaria…”.

Lo que para el Notario José-Antonio RIERA ÁLVAREZ no deja de ser curioso, al obligar a que en la partición intervenga alguien que se sabe que no es heredero o que carece de cualquier derecho en la sucesión, pues el art. 1081 del Código Civil dice que “… La partición hecha con uno a quien se creyó heredero sin serlo será nula…”.

  • En orden a la inmatriculación por doble título público ex 205 Ley Hipotecaria, en este caso dos herencias formalizadas en el mismo acto en que, fallecido el primer causante, hereda su esposa y, a su fallecimiento casi tres años después, los herederos de ésta, la Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2019 sigue considerando que para el intervalo de un año se atiende a la fecha de fallecimiento de los respectivos causantes, pero que desde el punto de vista registral no puede tomarse en consideración la aceptación tácita que de la primera herencia hubiese podido hacer la esposa, por lo que operaría el «ius transmissionis» y estaríamos ante una única transmisión.
  • Y siendo consecuentes con esa postura de la Dirección General, la inadmisión registral de tal aceptación tácita operaría no sólo cuando lo que esté en juego sea la inmatriculación, sino en los supuestos frecuentísimos en que se formalizan simultáneamente dos herencias consecutivas.

Ya hemos dicho que el consentimiento de todos los interesados reiterándose en la aceptación tácita que de la herencia del primer causante hizo el segundo, debería ser suficiente.

Si no se considera así, sigamos con los malabarismos y complementemos la escritura de adjudicación de las herencias con un acta notarial en que se declare la notoriedad de tal aceptación tácita, lo que daría cauce documental público a la solución que patrocina la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018 para el problema, creado por ella misma[22], de la inmatriculación.

 

4.- CUESTIONES TRANSFRONTERIZAS

Precisamente con relación al «ius transmissionis» hay que distinguir entre las legislaciones que siguen el sistema romano de adquisición de la herencia por su aceptación; y las que responden al germánico de adquisición «ipso iure», más evidentemente con derecho a repudiar, y respecto a los cuales no cabe hablar de transmisión del «ius delationis».

Así en el Derecho español común la herencia se adquiere por su aceptación, habiendo recibido el artículo 1006 del Código Civil nueva interpretación por la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, en el sentido de que el transmisario, aceptada la herencia del transmitente, sucede directamente al primer causante. Mientras que en materia de legados suele afirmarse que rige el sistema de adquisición automática con derecho a repudiar[23].

Tras los primeros momentos de incertidumbre, ante lo que representaba un cambio radical frente a la teoría de la doble transmisión anteriormente seguida, dicha interpretación ha sido asumida fiscalmente por la Administración tributaria en Resolución DGT de 2 de marzo de 2017 (V0537-17) y por la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, en Sentencia de 5 junio de 2018.

También es aceptado dicho pronunciamiento de nuestro alto tribunal por la «Administración registral» en las Resoluciones DGRN de 26 de marzo de 2014, 11 de junio de 2014 y 6 de octubre de 2014. Aunque contradichas por la Resolución DGRN de 22 de enero de 2018, que vuelve a introducir una dosis de incertidumbre al exigir el concurso del legitimario del transmitente, titular de una «pars bonorum» por tratarse de una sucesión sujeta al Derecho común, sin perjuicio de que el heredero transmisario pueda aceptar por si solo la herencia del primer causante. Y confirmada por las Resoluciones de 25 de abril de 2018, 5 de julio de 2018, 28 de septiembre de 2018, 5 de abril de 2019, 11 de abril de 2019 [revocada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de marzo de 2021] y 26 de mayo de 2021 [que va más allá, afirmando que no basta con que el supuesto legitimario exprese simplemente su conformidad a las adjudicaciones realizadas, sino que es necesaria la expresión del título material] en relación al cónyuge viudo del transmitente, titular de una cuota en usufructo.

Y si no lo tenemos claro en el Derecho español común, más difícil se hace pronunciarse en relación con otros Derechos, aunque lo intentaremos. De momento tener en mente respecto a la reducción por doble transmisión mortis causa en favor de descendientes en el plazo de 10 años del art. 20-3 de la Ley 29/1987 que, según el art. 20-4, será de aplicación en los supuestos de sujeción fiscal por obligación personal pero no en los de real.

4.1. Cataluña

Debe tenerse en cuenta el artículo 461-13-1 del Código Civil catalán, que para el Notario de Barcelona José-Antonio GARCÍA VILA[24] se inclina por la tesis de la «adquisición directa»[25]. Posteriormente confirmada esta interpretación por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 12 de julio de 2012, al considerar que el fideicomiso de residuo ordenado por el transmitente no se extiende a los bienes integrantes de la herencia del primer causante. También por la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña JUS/2291/2018, de 28 de septiembre, que entiende que el derecho del cónyuge viudo del transmitente, usufructuario universal en virtud de la apertura de la sucesión intestada, no comprende los bienes del primer causante y, por tanto, no es preciso su concurso en la adjudicación de su herencia.

En cualquier caso, en el Derecho catalán (Ley 18/2008) el conflicto se atenúa porque:

  • La legítima de los hijos (y, en su defecto, descendientes) es individual, «pars valoris» y consiste en 1/4; y los padres son legitimarios en defecto de descendientes en 1/4 ( 451).
  • El cónyuge viudo o el conviviente en pareja estable no es propiamente legitimario, sino que tiene derecho a la «cuarta viudal» cuando carezca de recursos económicos suficientes para satisfacer sus necesidades ( 452); si bien en la sucesión intestada tiene derecho al usufructo universal concurriendo con descendientes y se antepone a los ascendientes, sin perjuicio de la legítima de éstos (art. 442).
  • De las Resoluciones de la Dirección General catalana de Derecho y Entidades Jurídicas 2006/0223-00 de 16 de febrero de 2006 y 2010/1018-01 de 31 de mayo de 2010, apunta el Notario de Sabadell Javier MICÓ, parece desprenderse una inversión de la carga de la prueba en el sentido de que quien pretenda que no se ha producido una aceptación tácita es quien debe probarlo, pudiendo presumirse la aceptación tácita en intervalos largos entre ambos fallecimientos.

4.2. Alemania

En el Derecho alemán, según los § 1942 y siguientes del BGB, la herencia pasa al heredero llamado sin perjuicio del derecho a repudiarla en el plazo de seis semanas, o de seis meses si el causante tenía su domicilio en el extranjero o el heredero se encontraba al comienzo del plazo en el extranjero; y si el heredero muere antes del transcurso del plazo de repudiación su derecho a repudiar pasa a sus herederos durante el mismo plazo que éstos tuvieren para repudiar su propia herencia, pudiendo cada uno de ellos repudiar la parte que les corresponda.

Como dice la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 12 de julio de 2012, “… La doctrina alemanya és lògic que segueixi també aquesta teoria de la doble transmissió, ja que, en el sistema germànic, l’adquisició de l’herència es produeix pel fet de la mort, per la qual cosa el dret que es transmet ha d’ésser un dret en certa manera ja adquirit, malgrat que ho fos de forma provisional…”.

Claro que aquí no será un problema de intervención de los legitimarios[26] en la adjudicación hereditaria, dada la configuración de la legítima como «pars valoris»[27].

4.3. Francia

También en el Derecho francés, aunque no resulta claro en su Código, con fundamento en la extraordinaria atribución posesoria de origen consuetudinario conocida como «sausine» e incorporada a los arts. 724 y 1006, la doctrina mayoritaria[28] entiende que la herencia pasa a los herederos legales (abintestato o reservatarios) y, en su defecto, al legatario universal (heredero testamentario), sin perjuicio de su derecho a repudiarla. Habría, pues, igualmente doble transmisión, si bien aquí cobra mayor importancia la intervención de los legitimarios[29] en tanto que su derecho se configura como «pars reservata».

4.4. Reino Unido

Cuestión distinta es el planteamiento del problema generado por las postmoriencia del beneficiario en las legislaciones anglosajonas y escandinavas, en las que la herencia no es un patrimonio en transmisión sino un patrimonio en liquidación ordenada por un ejecutor o administrador.

Así, en el Reino Unido preocupan otros temas («survivorship clauses», «commorientes rules», «disclaims», «deeds of variation»), quizás porque no hay propiamente limitaciones legitimarias y porque el pago del tributo se hace allí por el liquidador sobre el total haber hereditario previamente a cualquier reparto entre los beneficiarios, aunque con distintas exenciones en función de tales beneficiarios[30].

El problema se plantea cuando todos los interesados convienen en la adjudicación directa de los bienes radicantes en España y la herencia se rige por alguno de los ordenamientos jurídicos del Reino Unido, posibilidad reconocida por la Resolución DGRN de 2 de marzo de 2018 (en el mismo sentido la Resolución DGRN de 14 de febrero de 2019 y las Resoluciones DGSJFP de 1 de octubre de 2020 y 15 de junio de 2021)[31].

Operaría entonces el artículo 57 de la Ley 29/2015, que permite a los notarios y funcionarios públicos españoles adecuar al ordenamiento español las instituciones jurídicas desconocidas en España, sustituyéndolas por otra u otras que tengan en nuestra legislación efectos equivalentes y persigan finalidades e intereses similares.

Pienso entonces que no cabe hablar de transmisión del «ius delationis» y es el beneficiario que murió sin repudiar el que sucede al causante, salvo que sus propios beneficiarios repudien tal atribución.

Claro que también podría concluirse todo lo contrario, entendiendo que la absoluta falta de correspondencia entre ambos sistemas determina que entre en juego la total institución con el alcance que tiene en la legislación española y su interpretación jurisprudencial.

4.5. Derecho islámico

Siguiendo el magnífico trabajo de Ignacio GARROTE[32], cuyas consideraciones sobre normas de conflicto hay que adaptar al Reglamento europeo de sucesiones para las causadas a partir del 17 de agosto de 2015, cabe hacer los siguientes apuntes a partir de los cuales puede intentarse desentrañar el Derecho islámico:

  • La reglas sobre Derecho de Sucesiones de la ley islámica o Sharía (que provienen del Corán o palabra revelada por Alá a Mahoma, y de la Sunna o tradición expresada por el Profeta con su vida, acciones y palabra) se siguen de manera uniforme en la práctica totalidad de los países de tradición jurídica islámica[33], bien directamente (como en Arabia Saudita y Qatar), bien mediante su positivización en los diferentes Códigos de Estatuto Personal (como la Mudawana de Marruecos, reformada en 2004).
  • No admite el reenvío al Derecho extranjero.
  • Evidentemente hay que ajustar al orden público español todas las discriminaciones[34] en detrimento de mujeres[35], descendientes ilegítimos, infieles y apóstatas, prescindiendo de ellas, así como dar alguna solución a la cuestión de la poligamia[36].
  • Procedimentalmente, se sigue un sistema de liquidación por la persona designada por el tribunal previo acuerdo de los herederos, quienes no responden personalmente de las deudas del causante.
  • Materialmente, se sigue un sistema de sucesión forzosa mediante la atribución de cuotas a unos grupos de parientes, que abarca todo el patrimonio si no hay testamento, o como mínimo dos tercios si el causante testó válidamente.

Tales grupos son por este orden, si bien algunos parientes pueden incluirse en los dos primeros:

– Los herederos forzosos fard, que vendrían a ser unos legitimarios con derecho a una parte fija de la herencia.

– Los herederos residuarios asab, que vendrían a ser los verdaderos herederos, correspondiéndoles una parte variable de la herencia.

– Los herederos uterinos rahim, que se corresponden con los parientes por vía femenina no incluidos en los anteriores grupos, y que entran en defecto de los mismos.

  • Por lo que al posible «ius transmissionis» atañe, el heredero no puede renunciar a tal cualidad, que se le atribuye de forma automática, aunque sí puede ceder su interés en el caudal hereditario a un tercero. Se exceptúa el legado o prelegado que quepa en el tercio de libre disposición, el cual puede ser aceptado o repudiado, transmitiéndose a los herederos esta facultad.
  • Hay que destacar, por último, que se excluye el juego de la representación en la sucesión intestada (lo que algunos Códigos suplen mediante un legado obligatorio en favor de los nietos en caso de premoriencia del hijo) y las donaciones se configuran como no colacionables, salvo las hechas en el lecho de muerte, que se consideran legados, imputándose al tercio de libre disposición.

 

5.- MODELOS

5.1. Supuesto usual: transmisión doble

5.1.1. Escritura con ratificación de la aceptación tácita

ESTIPULACIONES… Primera.- DON *** acepta la herencia del segundo causante DOÑA ***; y se reitera en la aceptación que éste hizo de la herencia del primer causante DON ***.

En consecuencia, todos los interesados excluyen la aplicación del “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil, existiendo, civil y fiscalmente, una doble transmisión hereditaria; integrándose en la herencia del segundo causante los bienes recibidos por éste del primero, a todos los efectos, incluido el cálculo del derecho de los legitimarios, *** siendo necesario el consentimiento de éstos, titulares de una “pars bonorum” *** no siendo necesario el consentimiento de éstos, titulares de una “pars valoris”.

Advierto que, conforme a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2019 y 28 de septiembre de 2018, tal aceptación tácita que de la herencia del primer causante manifiestan los intervinientes que hizo el segundo, puede no ser tomada en consideración por el Registro de la Propiedad, particularmente si la misma no resultare del plazo entre los fallecimientos de ambos causantes, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones o titularidades catastrales a nombre del transmitente. En tal caso podría ser necesaria su acreditación mediante un acta notarial de notoriedad, que habrían de instar adicional e independientemente a esta escritura.

5.1.2. Acta de notoriedad acreditando la aceptación tácita

ESTIPULACIONES… Primera.- DON *** acepta la herencia del segundo causante DOÑA ***; y se reitera en la aceptación que éste hizo de la herencia del primer causante DON ***.

En consecuencia, todos los interesados excluyen la aplicación del “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil, existiendo, civil y fiscalmente, una doble transmisión hereditaria; integrándose en la herencia del segundo causante los bienes recibidos por éste del primero, a todos los efectos, incluido el cálculo del derecho de los legitimarios, *** siendo necesario el consentimiento de éstos, titulares de una “pars bonorum” *** no siendo necesario el consentimiento de éstos, titulares de una “pars valoris”.

Primera bis.- Advierto que, conforme a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2019 y 28 de septiembre de 2018, tal aceptación tácita que de la herencia del primer causante manifiestan los intervinientes que hizo el segundo, puede no ser tomada en consideración por el Registro de la Propiedad, particularmente si la misma no resultare del plazo entre los fallecimientos de ambos causantes, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones o titularidades catastrales a nombre del transmitente.

En consecuencia, los intervinientes me requieren para que, conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, declare en este instrumento público la notoriedad de haber aceptado en su día la segunda causante (DOÑA ***, fallecida en ***) la herencia del primer causante (DON ***, fallecido en ***).

A tal fin me ofrecen como pruebas:       

– El tiempo transcurrido entre ambos fallecimientos (*** años al menos), que hace difícilmente imaginable que la herencia no hubiese sido aceptada por el segundo causante, *** máxime incluyéndose en la misma una vivienda que, en otro caso, estaría ya ruinosa ***máxime incluyéndose en la misma una vivienda sujeta a gastos y tributos de periodicidad como mucho anual. Dicho plazo es, además, superior al de 6 meses que la propia legislación señala como razonable para cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de la sucesión.     

– Primera página de la liquidación por el segundo causante del Impuesto sobre Sucesiones correspondiente a la herencia del primer causante.

– Recibos de electricidad de la vivienda descrita en el apartado *** de la Exposición a nombre del segundo causante.  

– Certificación catastral de las fincas descritas en los apartados *** de la Exposición a nombre del segundo causante.
– Certificado de empadronamiento del segundo causante en la vivienda descrita en el apartado *** de la Exposición.

– Certificado de defunción del segundo causante, en el que consta declarado como domicilio del mismo la vivienda descrita en el apartado *** de la Exposición.

– La declaración de los siguientes testigos, que corroboran la anterior afirmación:
+ ***.
+ ***.

Me constan las circunstancias personales y la idoneidad de los/las testigos de sus manifestaciones; me aseguro de su identidad por sus reseñados documentos; y los/las juzgo con capacidad para testificar en esta acta.

Acepto el requerimiento. Publicaré, además, un edicto en el BOE notificando a cualesquiera terceros interesados, afectados o perjudicados para que en el plazo de 20 días hábiles puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos.

DILIGENCIA DE DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD.

(Referida al instrumento ***/*** de mi protocolo).

En Oviedo, a ***.

Yo, VICENTE MARTORELL GARCÍA, NOTARIO DE OVIEDO, del Ilustre Colegio Notarial de Asturias, hago constar que ha transcurrido el plazo correspondiente desde la publicación del correspondiente edicto en el Boletín Oficial del Estado, sin que se hayan presentado alegaciones.

En consecuencia, a la vista de los antecedentes y pruebas practicadas, declaro la notoriedad de haber aceptado en su día el segundo causante (DOÑA ***, fallecida en ***) la herencia del primer causante (DON ***, fallecido en ***).

Del contenido de esta diligencia, extendida en este folio de papel exclusivo para documentos notariales, yo, el Notario, doy fe.

5.2. Supuesto excepcional: transmisión única

5.2.1. Escritura inconsentida por legitimarios

ESTIPULACIONES… Primera.- DON *** acepta la herencia del segundo causante DOÑA ***.

A los efectos del “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil, conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 (sala 1ª de lo Civil) y a las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 junio de 2018 y 29 de marzo de 2019 (sala 2ª de los Contencioso-administrativo), los intervinientes anteriores manifiestan que el segundo causante murió sin haber aceptado o repudiado la herencia del primero, por lo que dicha herencia pasa directamente del primer causante a los transmisarios aquí intervinientes; excluyéndose en la herencia del segundo causante los bienes que éste habría recibido del primero, a todos los efectos, incluido el cálculo del derecho de los legitimarios del segundo causante.

Advierto que:

– Quedará siempre a salvo el derecho de los legitimarios que se consideren defraudados a reclamar judicialmente.

– Desde el punto de vista administrativo-registral, la anterior doctrina del Tribunal Supremo está siendo entendida por el Ministerio de Justicia (por ejemplo, desde la Resolución DGRN de 22 de enero de 2018 hasta la Resolución DGSGFP de 3 de febrero de 2021) en el sentido de supeditarse a la existencia de eventuales derechos legitimarios. En tal caso podría ser necesario el asentimiento de tales legitimarios o el recurso judicial (por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de marzo de 2021 ha revocado la Resolución DGRN de 11 abril de 2019 que exigía tal intervención de los legitimarios).

Hechas las advertencias anteriores, los intervinientes insisten en el otorgamiento, declarando bajo su responsabilidad ser ciertos los hechos anteriores que, en virtud de la ley rectora de la sucesión y su interpretación jurisprudencial, les autoriza a prescindir de la intervención de los legitimarios.

5.2.2. Escritura consentida por legitimarios

ESTIPULACIONES… Primera.- DON *** acepta la herencia del segundo causante DOÑA ***.

A los efectos del “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil, conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 (sala 1ª de lo Civil) y a las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 junio de 2018 y 29 de marzo de 2019 (sala 2ª de los Contencioso-administrativo), los intervinientes anteriores declaran bajo su responsabilidad que el segundo causante murió sin haber aceptado o repudiado la herencia del primero, por lo que dicha herencia pasa directamente del primer causante a los transmisarios aquí intervinientes; excluyéndose en la herencia del segundo causante los bienes que éste habría recibido del primero, a todos los efectos, incluido el cálculo del derecho de los legitimarios del segundo causante.

DOÑA *** en su calidad de legitimaria (***cónyuge) del segundo causante DON *** muestra su conformidad a lo anteriormente expuesto, de manera que para el cálculo de su legítima en la herencia del segundo causante no ha de tomarse en consideración lo que éste habría recibido del primero. Conforme a la Resolución DGSJFP de 26 de mayo de 2021, tal conformidad no implica exceso de adjudicación gratuito alguno en favor de los adjudicatarios, sino que el título material es el acuerdo transaccional, de naturaleza obligacional y extraño al Registro de la Propiedad, sobre una materia en la que parece haber disparidad entre los órganos jurisdiccionales y la administración registral. Y sin que tal acuerdo tenga consecuencias fiscales por acomodarse a la propia doctrina del Tribunal Supremo.

5.3. Cláusula testamentaria «anti ius transmissionis»

DISPOSICIONES… Segunda bis.- La anterior sustitución vulgar operará también en cualquiera de los dos supuestos siguientes:
– Si el heredero muere dentro de los quince días naturales siguientes al del fallecimiento del testador, por el mismo o distinto accidente, evento o enfermedad, con independencia de que haya aceptado o repudiado su herencia.

– Si el heredero muere dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento del testador, contados de fecha a fecha, sin haber aceptado (o repudiado, si en la sustitución vulgar se incluye tal causa) su herencia en forma documental pública, excluyéndose el “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil o precepto equivalente aplicable. A la aceptación se equipara a estos exclusivos efectos la declaración o autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones dentro del plazo reglamentario o la solicitud en plazo de la correspondiente prórroga, firmadas por dicho heredero. Se presumirá que no hubo tal aceptación (o repudiación) cuando la misma no resulte del Informe notarial de Actividad del Fallecido o aplicativo notarial análogo. Tales plazos no serán susceptibles de interrupción o suspensión por ninguna causa, incluida la declaración del estado de alarma en que así se acuerde para otros plazos administrativos o civiles.


NOTAS:

[1] Este trabajo es actualización del publicado bajo el título Apuntes fiscales y transfronterizos sobre el derecho de transmisión, en www.notariosyregistradores.com, mayo 2018.

[2] MARIÑO PARDO, Francisco. De nuevo sobre el derecho de transmisión. La Resolución DGRN de 22 de enero de 2018. Blog Iuris Prudente, febrero 2018.

[3] PÉREZ RAMOS, Carlos. ¿Qué le pasa a la DGRN con el derecho de transmisión?, El Notario del siglo XXI, marzo-abril 2018, nº 78.

[4] Si no le he entendido mal, sigue a la del Notario de Barcelona Ángel SERRANO DE NICOLÁS en Artículo 1006 Código civil español: el «mismo derecho» no es el meramente instrumental ius delationis, Revista de Derecho Civil, vol. I, núm. 4 (octubre‐diciembre, 2014).

Más recientemente, aun mostrándose partidario de la «teoría de la doble transmisión» pero a fin de conciliar la «teoría de la adquisición directa» con la salvaguarda que la DGRN hace de los intereses de los legitimarios del transmitente y su necesaria intervención, el Notario de Madrid Carlos PÉREZ RAMOS (El legitimario del transmitente, que no sea transmisario, no tiene que consentir la partición de la herencia del primer causante, El Notario del siglo XXI, enero-febrero 2019, nº 63) se muestra también partidario de configurar este interés de los legitimarios como «pars valoris».

[5] Respecto a la tentación del transmisario de renunciar a la herencia del primer causante, para que así opere una sustitución vulgar en su favor, derivándose de ello determinadas ventajas fiscales, puede verse la Sentencia del TSJ Baleares de 10 de noviembre de 2009 y los comentarios que hace a la misma el Notario Joaquín ZEJALBO en El derecho de transmisión y el fraude a la ley tributaria: del derecho feudal francés a la economía de opción, www.notariosyregistradores, marzo de 2010.

[6] Para aquel momento pueden verse los comentarios del Notario de Gijón José-Clemente VÁZQUEZ LÓPEZ (¿qué supone la doctrina de la RDGRN de 26 de marzo de 2014 sobre la configuración y operativa del derecho de transmisión ex artículo 1006 CC?, www.notariosyregistradores.com, agosto 2014).

[7] Como pone de manifiesto Joaquín ZEJALBO (Derecho de transmisión: comentarios a la Resolución de 11 de junio de 2014, www.notariosyregistradores.com, agosto de 2014), en la mayoría de los casos ha habido aceptación pero no se ha documentado.

[8] La Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 excluye de intervención en la herencia del transmitente a los simples sustitutos fideicomisarios que el transmisario hubiese instituido para su heredero fiduciario.

[9] Como luego se desarrolla, la Resolución DGRN de 11 abril de 2019 exigiendo el consentimiento del cónyuge viudo del transmitente ha sido revocada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de marzo de 2021.

[10] Respecto del cónyuge viudo del transmitente, el Notario Antonio RIPOLL JAEN defiende (Derecho de transmisión: lo innecesario, lo prohibido y lo olvidado, www.notariosyregistradores.com, febrero de 2015) la innecesidad de concurrencia en la adjudicación de la herencia del primer causante del cónyuge del transmitente, sin que esté prohibida dicha concurrencia suficientemente causalizada y sin olvidar que lo adjudicado a los transmisarios debe computarse para determinar la legítima del cónyuge sobreviviente en la herencia del transmitente.

[11] No confundir con la anteriormente citada de la misma fecha.

[12] CABANAS TREJO, Ricardo. ¿Qué le pasa a la Administración tributaria con el derecho de transmisión? O mejor ¿qué le podrá pasar cuando descubra qué dice ahora la DGRN sobre el derecho de transmisión? El Notario del siglo XXI, marzo-abril 2019, nº 84.

[13] En consecuencia, la Sentencia TS de 5 junio de 2018 desestima el recurso del Principado de Asturias contra la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 29 de diciembre de 2016, que a su vez había estimado el recurso contra la Resolución del TEAC de 12 de marzo de 2015 y aprovecha para recordarle a éste cual es el sistema de fuentes de nuestro ordenamiento y la función complementaria de la jurisprudencia.

[14] JUÁREZ GONZÁLEZ, Javier-Máximo. Repercusiones fiscales de la reciente doctrina del Tribunal Supremo y la Dirección General de Registros y del Notariado sobre el derecho de transmisión (art. 1006 del código civil), www.notariosyregistradores.com, agosto 2017.

[15] JUÁREZ GONZÁLEZ, Javier-Máximo. Reglas para la tributación en Sucesiones ante un derecho de transmisión, www.notariosyregistradores.com, noviembre 2019.

[16] PASCUAL DE LA PARTE, César-Carlos. La transmisión del ius delationis ex artículo 1006 del Código Civil y la resolución DGRN de 22 de enero de 2018, en relación con la sentencia del TS de 11 de septiembre de 2013. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 768, año 2018.

[17] ZEJALBO, Joaquín. Derecho de transmisión: comentarios a la Resolución de 11 de junio de 2014, www.notariosyregistradores.com, agosto de 2014.

[18] Muy recomendable, como todos los suyos, el artículo de Francisco MARIÑO Forma de la aceptación de herencia. La aceptación tácita, publicado en su blog Iurisprudente el 29 de abril de 2018 [aunque actualizado posteriormente].

[19] Para mis efectos prácticos, a partir de los 6 meses puede ya presumirse que hubo aceptación, pues es el plazo general que la propia normativa considera suficiente para zanjar el Impuesto sobre Sucesiones.

[20] Aun cuando soy consciente de que existen pronunciamientos en el sentido de que tal liquidación del Impuesto sobre Sucesiones no implica necesariamente aceptación.

[21] El supuesto es real y se me ha planteado. Muere el abuelo materno, dejando cinco herederos testamentarios, 4 hijos y 1 nieta (hija de una hija premuerta). Dos años y pico después muere intestada la nieta, siendo declarada heredera abintestato la abuela paterna. La calificación registral opone que no está acreditado que la nieta llegase a aceptar o repudiar, con lo cual es su heredera, la abuela paterna, la que sucedería directamente al abuelo materno. En mi caso ni siquiera hay mala fe de la abuela paterna, que murió con deudas y los llamados a su herencia no quieren saber nada. En medio una quinta parte indivisa de un piso de escaso valor que se está cayendo. Y la prueba documental de la aceptación por parte de la nieta es difícil, pues no estaba empadronada en el piso, los recibos de suministros no figuran a su nombre, tampoco estaba catastrado a su favor… pero encontramos una declaración fiscal firmada por la nieta en relación a la herencia del abuelo y que incorporamos a la correspondiente acta de notoriedad… que en un primer momento es también rechazada en su calificación por la registradora… hasta que sin otros preliminares o explicaciones recibo una llamada de un empleado suyo diciendo que cambia de opinión.

[22] No habría tal problema si fuese capaz de comprender que la exigencia de título público previo es formal, como signo ostensible de que hubo una adquisición previa con independencia de la fecha de ésta y sus efectos.

[23] ¿Puede utilizarse el procedimiento del artículo 1005 del Código Civil para interpelar al legatario a que se haga cargo de su legado? Según su tenor literal, no.

Lo admite por analogía el Notario de Ayora José Carmelo LLOPIS; mientras que el Notario de Sevilla Javier FEÁS sólo lo admite si el testador así lo ha ordenado o si toda la herencia se distribuye en legados. Apuntar que en materia de legados suele afirmarse que rige el sistema de adquisición automática con derecho a repudiar, lo que junto al argumento literal y lo inapropiado de las consecuencias previstas en el mismo, siquiera por prudencia, me hace rechazar la utilización del procedimiento del artículo 1005 del Código Civil, sin perjuicio de que pueda practicarse un requerimiento «normal». El tema se planteará frecuentemente en relación con los gastos y responsabilidades derivados de un inmueble.

Por su parte, el art. 427-16-8 del Código Civil catalán dice que “… Las cuestiones no reguladas por el presente capítulo se rigen por las disposiciones sobre aceptación y repudiación de la herencia, si lo permite la naturaleza del legado…”.

[24] GARCÍA VILA, José-Antonio. Breves notas sobre la transmisión del ius delationis en el Derecho catalán, www.notariosyregistradores.com, noviembre de 2009.

[25] Aunque en su momento, según la Resolución de la Agencia Tributaria de Cataluña de 17 de febrero de 2014 [luego superada por la Resolución de la Agencia Tributaria de Cataluña de 12 de septiembre de 2018], “… S’ha de liquidar una doble transmissió en l’impost de successió, amb integración de la primera en la segona. Aquest es el criterio que ha seguit esta administración tributària fins ara i que no es modifica per la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Suprem de 11.09.2013. Es tracta d’una única sentencia i de la Sala Civil. En matéria tributaria i en concret respecte a la liquidación per l’Impost sobre Successions i donacions, el Tribunal Suprem ha establert la doctrina de la doble transmissió, en les Sentencies de la Sala del Contenciós, de 17.7.2003, 31.3.2004, 14-.12.2011, seguida per nombroses sentencies dels Tribunals Superiors de Justicia, especialmente del de Catalunya, en sentencies de la Sala del Contenciós, 27.11.2013, 19.7.2011, 7.7.2011, 14.5.2009, 26.2.2009, 31.1.2008…”.

[26] Según los § 2303 a 2338 del Código Civil de Alemania, son legitimarios los descendientes por estirpes (en su defecto, los ascendientes) y el cónyuge; configurándose la legítima como «pars valoris»; y consistiendo en la mitad del valor de la porción hereditaria intestada. En el caso del cónyuge (§ 2303, 1931 y 1371, concurriendo a la sucesión intestada con descendientes, tiene derecho a 1/4 + 1/4 si estaba casado en el régimen legal supletorio de participación, luego su legítima puede ser de 1/8 o de 2/8. Concurriendo a la sucesión intestada con padres, tiene derecho a 1/2 + 1/4 si estaba casado en el régimen legal supletorio de participación, luego su legítima puede ser de 2/8 o de 3/8. Entendiendo la STJUE de 1 de marzo de 2018 (caso Mahnkopf) que los preceptos del Código Civil de Alemania relativos al incremento de incremento de la parte alícuota de la herencia del cónyuge supérstite en función de su régimen económico-matrimonial están comprendidos en el ámbito de aplicación del Reglamento europeo de Sucesiones.

[27] De manera similar a lo que ocurre con descendientes y ascendientes en el Derecho catalán; también en el gallego, si bien en éste los ascendientes no son legitimarios; y mientras en Cataluña la cuarta viudal sólo confiere acción personal, en Galicia el cónyuge viudo tiene derecho al usufructo vitalicio de 1/4 concurriendo con descendientes y de 1/2 en otro caso (MARTORELL, Vicente. Ocho casos sin apellidos sobre la legítima gallega, www.notariosyregistradores.com, abril 2016).

[28] CHIKOC BARREDA, Naiví. Posesión civilísima y saisine hereditaria: confusiones, contradicciones y diversidad de funciones en los sistemas español y francés. Revista de Derecho Civil, volumen III, nº 2, enero-marzo 2016.

[29] Establecen los arts. 913 y 914 del Código civil francés que las liberalidades, en virtud de acto ínter vivos o de testamento, no podrán superar la mitad de los bienes del disponente cuando este dejara sólo un hijo a su muerte; la tercera parte, cuando dejara dos hijos; la cuarta parte, cuando dejara tres o más hijos; las tres cuartas partes cuando, en ausencia de descendientes, dejara cónyuge supérstite no divorciado; teniendo en cuenta que el art. 913-1 incluye a los descendientes en sustitución del hijo.

[30] Según el resumen gubernamental de la Inheritance Act 1984 (aplicable en Inglaterra, Gales, Escocia e Irlanda del Norte), las reglas generales son las siguientes:

  • No hay Impuesto de Sucesiones si se deja todo al cónyuge (también pareja de hecho) o a instituciones benéficas.
  • En otro caso hay una reducción de 325.000 £, que se incrementa hasta 500.000 £ si se deja la vivienda a los descendientes. Lo que exceda tributa al 40%.
  • Debe tenerse en cuenta que, si el beneficiario es el cónyuge o pareja de hecho, a la muerte de éste sus beneficiarios pueden utilizar la parte de reducción que correspondía al premuerto.

[31] MARTORELL, Vicente. Liquidando al liquidador. Executors y administrators en las herencias británicas. El Notario del siglo XXI, mayo-junio 2018, nº 79.

[32] GARROTE FERNÁNDEZ-DÍEZ, Ignacio. Sucesiones internacionales y orden público constitucional: la sucesión mortis causa en España cuando la Ley aplicable es la de un país de tradición jurídica islámica, Derecho Privado y Constitución, nº 23, enero-diciembre 2009.

[33] La excepción más rotunda a la aplicación del Derecho sucesorio islámico es Turquía, cuyo Código civil de 2001 sigue al suizo.

[34] BLÁZQUEZ RODRÍGUEZ, Irene. El Derecho sucesorio islámico: principios informadores y excepción de orden público internacional, Revista Española de Derecho Internacional, Vol. LXI 2, 2009.

[35] Aparentemente la discriminación a la mujer en las normas sucesorias islámicas es la incompatibilidad más fácil de resolver, pues basta con ajustar sus derechos legitimarios o intestados a los de su hermano varón.

Muy discutida es la Resolución DGRN de 20 de julio de 2016 que, en una sucesión intestada sujeta al Derecho iraní, en el que el hijo toma doble porción de la hija, entendió que no bastaba con que la hija aceptase expresamente tal regulación y consecuente adjudicación hereditaria, “… sin perjuicio de la posibilidad que tiene de ceder, donar o renunciar a favor del coheredero sus derechos…”.

[36] No creo que el rechazo de la poligamia en nuestro actual ordenamiento haya de buscarse en la discriminación de la mujer, pues la objeción decaería si se admitiese también la poliandria. Son sólo formas de organizarse familiarmente, las cuales pueden merecer el reconocimiento o incentivo legal, o su repugnancia, pero alguna solución hay que dar cuando el problema ya lo tenemos.

Recordemos que un país fronterizo como es Marruecos, con una notable presencia de inmigrantes en el nuestro, reconoce la poligamia (en realidad la poliginia), si bien tras la reforma de 2004 del Código de Familia (Mudawana) se requiere autorización judicial (básicamente demostrar recursos económicos y garantizar el trato igualitario a todas las esposas) y que no se hubiese pactado la monogamia en el correspondiente contrato matrimonial. Por el contrario, en Argelia (incluso tras la reforma de 2005) no cabe el pacto capitular contrario a dicha poliginia; mientras que en Túnez la institución fue abolida en la reforma de 1956.

Respecto a la actuación notarial, cuyo marco es siempre más estrecho que si la cuestión ha de resolverse ante un juzgado, normalmente el tema se planteará con relación a declaraciones de herederos abintestato, entendiendo que dicho marco viene delimitado:

  • Por la presunción de exactitud y eficacia probatoria de lo que publica el Registro Civil español ( 2 de la Ley de 1957 y art. 17 de la ley de 2011 vigente desde el 30 de abril de 2021).
  • Y sólo en su defecto, puede acudirse a la distribución que marque la ley sucesoria islámica aplicable; y si la ley sucesoria aplicable fuese la española, ya podemos empezar a discutir si los derechos se asignan a partes iguales, proporcionalmente al tiempo de matrimonio o incluso recurrir a la ley de la nacionalidad común.

 

Vicente Martorell, notario

 2 de abril de 2022

 

ENLACES:

ETIQUETA DERECHO DE TRANSMISIÓN

OTROS ARTÍCULOS DE VICENTE MARTORELL

SECCIÓN DOCTRINA

SECCIÓN INTERNACIONAL

SECCIÓN UNIÓN EUROPEA

SECCIÓN FISCAL

WEB DE VICENTE MARTORELL

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB

Santa María del Naranco (Asturias). Por Ángel M. Felicísimo (composición de 4 fotos). https://www.flickr.com/photos/elgolem/25301513963

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2021. Embargo Postganancial.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: ANOTACIÓN DE EMBARGO CUANDO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES ESTÁ YA DISUELTA PERO AÚN NO LIQUIDADA

Por Emma Rojo

Es relativamente frecuente que se presenten documentos en los que se decreta la anotación preventiva sobre los bienes inmuebles cuya propiedad pertenece al 50% al ejecutado y se añade que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral.

En este punto procede consultar los folios del Registro y distinguir según la situación en que se encuentra la sociedad de gananciales.

a) Si la finca consta inscrita a favor de ambos cónyuges con carácter ganancial (el ejecutado) y su cónyuge.

No cabe anotar el embargo sobre el 50% de la finca propiedad del ejecutado como indica el mandamiento toda vez que la sociedad de gananciales se configura como una comunidad germánica o en mano común en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano. Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. Así, RDGRN de 17 de mayo de 2017.

b) En cuanto a la expresión de que las fincas objeto de anotación son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudieran corresponder al ejecutado sobre la finca registral, con arreglo a la doctrina de la DGRN, con fundamento en el artículo 144.4 RH, no procede la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de un bien concreto, en este caso, la finca registral nº, ya que xxx, como indica el Centro Directivo, si luego el bien no se le adjudica en la liquidación, quedará ineficaz no sólo la anotación sino también la traba. Tampoco sería posible practicar la anotación preventiva si se ordena en el mandamiento que se practique el embargo sobre la mitad indivisa de un bien concreto. Esto es así porque disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales, los cónyuges no tienen derechos sobre cuotas en bienes concretos sino derechos sobre una cuota en la totalidad del patrimonio. Así, no cabe que en el mandamiento se ordene el embargo del 50% de los derechos que le corresponden en la liquidación de la sociedad de gananciales al demandado. La calificación sería también negativa cuando el mandamiento ordene practicar el embargo sobre un determinado bien ganancial ya que puede ocurrir que éste no se le adjudique en la liquidación. Por ello, sólo se admite practicar la anotación sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en la liquidación de la sociedad de gananciales.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 3/2021: Moratorias, Seguridad Social, Empleo…

Real Decreto-ley 3/2021, de 2 de febrero, por el que se adoptan medidas para la reducción de la brecha de género y otras materias en los ámbitos de la Seguridad Social y económico.

Resumen: Permite a los deudores solicitar moratorias legales y convencionales en los mismos casos regulados por la normativa Covid anterior hasta el límite de nueve meses, si no las han obtenido antes por ese tiempo. Mejora las pensiones de mujeres con hijos. Reforma del ingreso mínimo vital. Retoques en la prestación extraordinaria por cese de actividad de los autónomos.

Ver resumen completo en archivo especial

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

CATALUÑA. Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler.

CATALUÑA. Decreto-ley 53/2020, de 22 de diciembre, de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19.   Que establece medidas aplicables a las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán y a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de Patrimonio de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. Con muchas disposiciones que afectan y se refieren al Registro de la Propiedad: obligatoriedad de inscripción, deslindes, negocios sobre inmuebles… Ver resumen. 

Tribunal Constitucional

CATALUÑA. LÍMITE RENTA ALQUILER. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 6289-2020, contra determinados preceptos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda

LEY DEL SUELO MADRID. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad n.º 231-2021, contra la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Segunda. Sentencia 7/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 8/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. LEGITIMACIÓN PASIVA Sala Primera. Sentencia 9/2021, de 25 de enero de 2021. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal

Es similar la Sentencia 10/2021, de 25 de enero de 2021.

CONSUMIDOR EN PÓLIZA DE PRÉSTAMOSala Primera. Sentencia 12/2021, de 25 de enero de 2021. Recurso de amparo 1588-2020. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y a ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia

CATALUÑA VIVIENDAS DESOCUPADASPleno. Sentencia 16/2021, de 28 de enero de 2021. Declara nulos una serie de artículos del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

La sentencia se centra en los límites de los decretos-leyes: nulidad parcial de los preceptos que tipifican como supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda su desocupación permanente y establecen medidas coactivas para su cumplimiento.

SECCIÓN II

Nuevo concurso Registros: Se convoca el concurso n.º 308, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, tanto en la DG como en Cataluña, este último modificado por Resolución de 5 de febrero de 2021, por la que se corrigen errores 

Ver archivo de Concursos.

Ya resuelto de forma definitiva

Jubilaciones

Don Celestino Ricardo Pardo Núñez, registrador mercantil de Madrid n.º III.

Don José Luis de la Viña Ferrer, registrador mercantil de Madrid n.º IV.

Don Valentín Barriga Rincón, registrador de bienes muebles de Madrid III.

 

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. 

El registrador puede decidir en los expedientes del artículo 199 LH no inscribir la base gráfica si tiene duda fundada sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público y hay oposición de colindantes acreditando controversia judicial

32.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador, pero no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero dicha oposición.

33.() AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En el expediente del 199 teniendo como base una representación gráfica alternativa, la oposición de colindantes puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador especialmente si están documentadas.

34.() PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas.

35.*  HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del causante de la herencia no cabe inscribir la adjudicación si no se presenta el título traslativo que acredite la transmisión del titular registral, o bien se reanude el tracto sucesivo.

37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA.  DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA

Interesante resolución en la que el Centro Directivo analiza el procedimiento de concentración parcelaria y una certificación administrativa de Patrimonio del Estado solicitando la cancelación de una finca de concentración parcelaria por coincidir en parte por otra registral.

38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución que trata de las diferencias entre la propiedad horizontal y el complejo urbanístico y cuando es necesaria autorización administrativa para constituir el régimen.

39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO.

Analiza diversos defectos que platearse aparecer en el Registro con la presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…

40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA

La rectificación al aportar la representación gráfica que consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos y es admisible si la diferencia es ínfima.

41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los hermanos del desheredado, sino que también los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

42.* OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA

No cabe declarar la ampliación de una obra por antigüedad mediante una certificación catastral que describe unitariamente la obra y se refiere al “año de la construcción” pues no hay base para entender que el año de la construcción 2008 sea precisamente el de la ampliación y no el de la construcción inicial. El certificado del arquitecto director de la obra no necesita visado colegial, pero su firma ha de estar legitimada.

43.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL

La conversión del embargo preventivo en ejecutivo se ha de hacer mediante una nueva anotación, pero si se hubiera hecho por nota marginal, se le atribuyen los efectos de la anotación de conversión, computando el plazo de duración de la traba desde la extensión de la nota marginal. Lo que ocurre es que este caso la Anotación convertida ya estaba cancelada formalmente al presentase el mandamiento ordenando la prórroga, por lo que al estar los asientos bajo la salvaguarda de los tribunales no procede practicar dicha prórroga.

44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL.

Reitera la doctrina del centro según la cual en los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente es necesario nombrar un administrador judicial cuando el llamamiento a los herederos desconocidos es puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento; en este caso callo dicho emplazamiento era genérico y efectuados por edictos.

45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL

Designado cono heredera una nieta del testador, que a su vez lega el usufructo vidual a su viuda, la renuncia del heredero testamentario (sin sustitución ni derecho de acrecer) exige acta de declaración de herederos sin que la mera deducción de que lo sería la viuda sea suficiente para omitir su tramitación.

46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

Si el historial de una finca aparece trasladado a otro registro distinto de aquél en el que se presenta el documento, este ya no es competente para su despacho, no siendo posible discutir la procedencia o no del traslado en su día realizado por la vía del recurso gubernativo.

Analiza también la resolución la forma de practicar la notificación de la calificación para que empiecen a correr los plazos para el recurso.

47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL.

Resolución que aborda el tema de la inscripción por antigüedad de segregaciones y la forma de acreditar dicha antigüedad. Este caso es muy interesante puesto que se eleva a público un documento privado de compraventa.

48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA.

Para la rectificación de la cartografía catastral el interesado debe acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral.

Respecto a la negativa a la extensión de asiento de presentación de documentos privados, aclara que contra la misma cabe recurso gubernativo y que sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

El exceso/reducción de cabida no puede servir para alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, ya que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, afectando a derechos de terceros. En este caso es evidente la modificación de la realidad física por cuanto la finca estaba recientemente inmatriculada y ya existía base gráfica. Y además es evidente el conflicto con un colindante que podrá resolverse en su caso por la vía del deslinde.

50.** MEJORA EN GALICIA. ENTREGA DE FINCA COMO CONDICIÓN EN UN PACTO DE MEJORA

Es valida la entrega de bienes efectuada por un descendiente mejorado, en cumplimiento de una condición impuesta en el propio pacto de mejora, ya que hay causa, título y modo y ha sido consentido por parte de todos y cada uno de los implicados.

51.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIOS.

Nuevo cambio en la doctrina de la Dirección General, en el sentido de que cuando se sucede por derecho de transmisión deben intervenir todos los interesados en la herencia del transmitente, en este caso el cónyuge viudo que es legitimario.

52.*** EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO

Cuando la administración celebra contratos con particulares sujetos a condición resolutoria que se rigen por derecho privado, para reinscribir el bien a su favor debe cumplir con los requisitos del (i) requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa, (ii) la consignación de las cantidades entregadas por la parte compradora (iii) y la presentación del título público de compraventa.

53.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. HERENCIA YACENTE. REBELDÍA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS.

En caso de demandas contra la herencia yacente, ha de intervenir un administrador judicial o alguno de los interesados en la misma. Cuando el llamamiento a los desconocidos herederos sea genérico y a través de notificación edictal, debe haberse llevado a cabo previamente por el juzgado una investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de las personas demandadas y tratar de localizarlos en su domicilio. No cabe inscribir una sentencia obtenida en rebeldía si no consta que ha transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

54.* OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Un acta de manifestaciones en la que una persona se opone a la inscripción de un proyecto de reparcelación no es título hábil para generar un asiento de presentación.

55.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO.  CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Para cancelar una concesión minera tiene que haber un acto administrativo que lo declare, en el que haya sido citado el titular registral

56.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR

Sólo cabe rechazar la anotación del embargo por falta de citación del cónyuge del deudor, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado de forma clara y expresa, bien porque venga directamente determinada por la manifestación de su titular al tiempo de la adquisición o con posterioridad, o bien por la realización de determinados actos que requieran el consentimiento del cónyuge no titular, por ejemplo, la constitución de una hipoteca, que ingresen en el registro dicho carácter.

62.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO

Para inmatricular el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente.  El registrador ha de calificar ambas, aunque la del previo no es tan completa ni minuciosa. No es exigible acreditar las adquisiciones anteriores, pero cuando la alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación.

64.** y 77 CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO

Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél. Y en esta R#77, aun cuando se haya cedido el crédito hipotecario.

65.** PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR.

No cabe diligenciar un nuevo libro de la comunidad de propietarios mientras no se haya agotado o extraviado el primero legalizado; pero tampoco anular la nota acreditativa de la legalización de un segundo libro de actas (por extravío del anterior) acreditando que realmente no se había extraviado el primero, puesto que esta segunda nota está bajo la salvaguarda de los tribunales.

66.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN ART. 205 LH TRAS COMUNICACIÓN A COLINDANTES POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA.

No puede cancelarse una inmatriculación a solicitud de una administración pública notificada como colindante por invadir el dominio público sin que medie consentimiento de los interesados o resolución judicial en su contra. El defecto además es insubsanable, procediendo la denegación.

67.*** EXPRESIÓN EN EL TESTAMENTO DE LA CAUSA DE LA DESHEREDACIÓN

La expresión de la causa de desheredación tiene carácter solemne y por ello debe manifestarse en el testamento, sin que sea suficiente la expresión “por las causas previstas en el artículo 853 del Código Civil”. Si se opone el desheredado corresponde al heredero la prueba de ser cierta la causa de desheredación. Han de intervenir en la partición los descendientes del desheredado puesto que son legitimarios.

68.*** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA

Relativa al juicio notarial de equivalencia formal y material del título sucesorio extranjero al amparo de la disposición adicional tercera de la ley 15/2015.

69.* COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución relativa a un error en un dígito en el NIF de la vendedora que consta en el Registro, error comprobable y que no impide la inscripción.

72.** MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

Considera que el hecho de omitir el reflejo de una mención que consta en el título al practicar la inscripción del mismo, no exige que se haga constar en la nota de despacho. Tampoco cabe pretender su constancia por medio de un recurso gubernativo.

73.** FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES

Constando en la anotación de embargo de bienes del consorcio aragonés que la demanda dirigida contra un cónyuge ha sido notificada al otro, será inscribible la adjudicación derivada de dicha anotación, aunque el notificado no haya intervenido en el procedimiento.

74.** HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN

No puede establecerse un valor a efectos de la subasta en el procedimiento extrajudicial (que ha de ser idéntico al judicial) inferior al fijado en el certificado de tasación. Este valor no puede determinarse minorando el valor de tasación en el importe de las cargas anteriores

75.() PETICIÓN DE NOTA MARGINAL DE AUSENCIA DE DESLINDE. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Reiteradísima resolución sobre la imposibilidad de hacer constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde y las limitaciones que del mismo se derivan, sin haberse incoado el oportuno expediente con intervención del titular registral.

76.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Se puede cancelar una hipoteca mediante escritura de pago otorgada por el inicial acreedor, aunque la hipoteca ya esté inscrita a favor de otro acreedor como consecuencia de una cesión del crédito, siempre que el crédito esté ya pagado con anterioridad y no haya constancia registral de la notificación de la cesión al deudor.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE FEBRERO 2021

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2021 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2021

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Busca por titulares  2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

 

Iglesia de Santiago. Villafranca del Bierzo

 

Nuevo libro: Ius Transmissionis

RESEÑA DEL LIBRO

“IUS TRANSMISSIONIS”

Autor. FERNANDO JOSÉ RIVERO SÁNCHEZ-COVISA

 

 En esta obra vierto mi opinión doctrinal sobre derecho de transmisión conforme a la doctrina moderna, que es la acogida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013.

 Siguiendo las tesis del profesor JORDANO FRAGA, trato de realizar un estudio sobre los efectos de dicha doctrina moderna en relación a ciertas instituciones sucesorias como la computación de legítimas, reservas hereditarias, colación, desheredación, indignidad, etc.

 Discrepo de la actual doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), iniciada con la Resolución de 22 de enero de 2018. Si la doctrina moderna supone una concepción distinta de la doctrina clásica, los efectos no pueden ser los mismos que los derivados de ésta última.

 También expongo las razones por las cuales considero que dicho derecho tiene carácter no patrimonial.

 Y, por último, expongo mis argumentos jurídicos para considerar que el derecho de representación previsto en el artículo 929 del Código civil, propio de la sucesión intestada, alcanza a la totalidad de la cuota intestada, y es distinto del derecho de representación previsto en los artículos 761 y 857 del Código civil para las legítimas.

 La obra está publicada en la Editorial BUBOK, en dos formatos:

 -Como LIBRO ELECTRÓNICO (E-book en PDF): 15,72 Euros.

 -En PAPEL: con coste de 26 Euros.

 El enlace para acceder a la obra es el siguiente:

 https://www.bubok.es/libros/262328/IUS-TRANSMISSIONIS

 

Otros enlaces:

 

NOTICIAS

JORNADAS, LIBROS…

PORTADA DE LA WEB

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2019. Cómo consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: CÓMO CONSULTAR EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES. Por Emma Rojo.

El artículo 23 de la LCGC (Ley 7/1998, de 13 de abril) dispone:

“1. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles advertirán en el ámbito de sus respectivas competencias de la aplicabilidad de esta Ley, tanto en sus aspectos generales como en cada caso concreto sometido a su intervención.

2. Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley. Igualmente advertirán de la obligatoriedad de la inscripción de las condiciones generales en los casos legalmente establecidos.

3. En todo caso, el Notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esta naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, o la manifestación en contrario de los contratantes”.

Añade el artículo 258.2 LH que:

“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.

        Como se ha señalado (Ver Resumen Instrucción DGRN de 13 de junio de 20159), la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general. En el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el Registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 LCGC (posible sanción al incumplidor del depósito).

        Dada la importancia del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ¿cómo acceder al mismo para dar cumplimiento a los preceptos legales?

El Colegio de Registradores, posibilita, a través de su web, la solicitud de publicidad registral relativa a las cláusulas de las condiciones generales de los contratos que aplican las diversas entidades a los usuarios.

Para realizar la consulta, accederemos a la web: http://www.registradores.org. A continuación accederemos al registro online y a Consulta de registro de condiciones generales (el penúltimo ítem de la columna central):

Se abre un formulario de búsqueda. En esta pantalla, el usuario debe indicar los criterios de la búsqueda que pretende llevar a cabo, es decir, deberá indicar los datos de la entidad que necesita consultar, teniendo en cuanta que si cumplimenta la casilla NIF/CIF, el resultado de la búsqueda será más exacto.

A continuación se rellenarán los datos relativos al “predisponente”. El usuario puede completar la búsqueda cumplimentando el resto de las casillas que integran la página. A continuación se pulsa “Aceptar”.

Si se han rellenado los campos correctamente, y hay depósitos, se abrirá una nueva página donde lo primero que indica es que está consulta es gratuita, es decir, tiene los honorarios dispensados. El usuario indicará el modo en que quiere recibir la información solicitada: la vía web (que es la que por defecto marca la aplicación) o, por vía de correo electrónico, en cuyo caso deberá facilitar una dirección de e-mail.

El sistema mostrará en pantalla la nota informativa solicitada. Dicha información comprende los siguientes apartados:

1) El RBM que emite la información.

2) El día y hora de emisión de la nota.

3) Los datos del predisponente.

4) La relación de actos que afectan a cada predisponente y, en cada acto, la información relativa al mismo así como las cláusulas afectadas por la resolución.

5) Finaliza mostrando un extracto.

La búsqueda resulta mucho más rápida si en la escritura aparece el número del depósito, que es único para toda España. En este caso, sólo resulta necesario rellenar la casilla Datos del Identificador Único del Depósito.

 

DISPOSICIONES Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Como Disposiciones de interés para la Oficina Registral destacamos:

Nacionalidad. Encomienda de gestión: Resolución de 22 de mayo de 2019, de la DGRyN, por la que se publica el Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del período 2016-2019.

Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra: Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo.

Es una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Ir al archivo especial

Agencia Tributaria: aranceles registrales: Resolución de 3 de junio de 2019, de la DGAEAT , por la que se acuerda la suspensión de la Resolución de 5 de abril de 2019, por la que se establece el procedimiento para la aplicación de la exención en el pago de aranceles registrales, en virtud de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Instrucción DGRN sobre depósito de condiciones generales de la contratación y Ley Contratos de Crédito Inmobiliario: Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Resumen: Según la DGRN, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el depósito de cláusulas y no sólo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas.

Ir a la página especial (con normativa y comentarios).

Instrucción DGRN sobre plataformas informáticas. Instrucción de 14 de junio de 2019, de la DDRN, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: abre un periodo transitorio hasta el 31 de julio de 2019, en tanto no se complete la puesta en marcha de las plataformas telemáticas de dichas entidades o gestorías.

Instrucción DGRN: FIPER y situaciones transitorias precontractuales LCCI: Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Ninguna de interés para la oficina registral

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

CONDICIÓN POLÍTICA DE ARAGONÉS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 976-2019, contra la Ley de las Cortes de Aragón 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón: El Pleno ha acordado «Mantener la suspensión del art. 7.1.c) sobre la condición política de agaronés

SECCIÓN II 

Concursillo de Aspirantes: Se ha resuelto el concursillo entre miembros del cuerpo de aspirantes: En la DGRN. Resolución de 11 de junio de 2019; y en CATALUÑA, Resolución de 11 de junio de 2019

Jubilaciones

Se jubila a don Juan Carlos González Nieto, registrador mercantil y de bienes muebles de A Coruña I.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Los requisitos establecidos para inscribir la resolución de una compraventa garantizada con condición resolutoria (consignación del importe a devolver y el mandamiento de cancelación) se aplican igualmente aunque la compraventa no esté garantizada con condición.

203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

La certificación catastral descriptiva y gráfica necesaria para inmatricular no tiene que está incorporada a la escritura sino que puede aportarse de forma independiente. En caso de duda del registrador sobre la coincidencia con otra finca inscrita procede rechazar la inscripción `pudiendo disiparse las dudas en los procedimientos del art. 203 o 204.4.

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

Se reitera la doctrian según la cual la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.

Se admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA

Es posible inscribir la sustitución de una finca hipoteca por otra, pero constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

209, 210 y 211.*** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO TRAS SUBASTA DESIERTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.

No se puede por vía de recuso revisar la legalidad de un asiento practicado al estar bajo la salvaguardia judicial, ni tampoco  la calificación positiva previa por la que se practicó.

213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.

Se puede practican la Anotación de embargo cautelar de la Agencia Tributaria sin audiencia al demandado.

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD.

en el expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO. 

Relativa a los requisitos para el ejercicio unilateral de Opción de Compra: ha de ajustarse esctrictamente a lo pactado e inscrito

216.* CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.

Conforme al principio de tracto sucesivo, para inscribir la trasmisión del resto de una finca debe precederse a la segregación en la finca con los requisitos urbanísticos aplicables.

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. 

Para inscribir la declaración de obra nueva La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

218.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.

En un expediente del 199, con oposición de colindante la duda de si una zona es una servidumbre o forma parte de la misma, resultan justificadas las dudas del registrador y por tanto la suspensión de la inscripción de la modificación de la finca.

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.

Resolución que impide la inscripción de una obra con cuyas coordenadas se invade la finca catastral colindante, ya que la obra ocupa la totalidad de la finca, pero la superficie según las coordenadas excede de la superficie inscrita en el Registro.

220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

No cabe inscribir una sentencia declarativa contra herederos en rebeldía del titular registral sin que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes .

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO

Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, suspendiendo la constancia del valor para subasta por estar el certificado de tasación caducado, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues cabe el procedimiento de ejecución previsto en la legislación especial que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

222 y 223.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TR RENTA NO RESIDENTES POR TRANSMISIÓN DE INMUEBLES. 

No procede nota de afección a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes sin previa derivación de responsabilidad al titular registral por el correspondiente procedimiento.

224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No cabe adjudicar en el convenio regulador una vivienda adquirida por mitad en estado de solteros que no constituye la vivienda habitual ya que no es contenido típico del mismo.

225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En un Expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) la sola oposición documentada de un colindante, no basta para denegar la inscripción de la cabida, sino que las dudas del registrador han de estar motivadas.

228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO.

Si alegados 2 en la nota, solo se recurre uno, sobre el que se allana la registradora y nada se dice del otro, procede en mantenimiento del mismo por la DGRyN.

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE.

El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador es inscribible pero siempre perfectamente determinado. Caben negocios sobre dicha vivienda habitual en el convenio pero siempre que tengan una causa familiar.

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL

En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación no solo de la parte ocupada por la edificación, sino también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Para inscribir el Auto recaido en el anterior expediente de dominio judicial para reanudar el tracto deber estar realmente interrumpido.

233 y 234.**  CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL

La rectificación de una inscripción de concentración parcelaria, mediante una nueva acta rectificando la inscrita exige el consentimiento del titular afectado o resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.

No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. Por otro lado, no cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

244.* INSTANCIA SOLICITANDO QUE SE DENIEGUE LA PRÁCTICA DE UNA ANOTACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No cabe presentar instancia solicitando que deniegue la inscripción de otros documentos. Contra la denegación de la presentación cabe recurso gubernativo.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES. 

A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD.

La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Pero si requiere para su inscripción el no sólo el consentimiento de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo sino también el de los titulares registrales cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

249.* SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO

La configuración en un convenio regulador del divorcio de la utilización de la vivienda familiar como un simple comodato impide su inscripción en el registro por tratarse de un derecho personal.

252.* DIVISIÓN HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Analiza los supuestos en que puede constituirse el régimen de propiedad horizontal sin autorización administrativa, entre ellos cuando se acredite la existencia de los diferentes elementos por antigüedad, lo que no sucede cuando se modifica y amplia la descripción que de la obra existe en el Registro.

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.

En una hipoteca entre particulares el acreedor no tiene que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.

Resolución que en relación con el ius transmisionis establece: que hay una única sucesión ( y por tanto no debe imponerse a los transmisarios una sustitución fideicomisaria establecida por el transmitente en su testamento); aunque reitera que para determinar quienes son los transmisarios ha de estarse a quienes sean los herederos del transmitente llamando en todo caso a sus herederos forzosos (manteniendo su criterio de las últimas resoluciones sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo)

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA

En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA

En las inmatriculaciones por doble título debe apreciarse identidad entre la finca en ambos títulos, pero no que la descripción sea absolutamente coincidente. En caso de modificación posterior del catastro, ha de estarse a la certificación en el momento de la inscripción, y  siendo idénticas las coordenadas puede acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA.

La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no paraliza el expediente ni impide la inscripción y no implica la derivación a la jurisdicción contenciosa.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA JUNIO 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2019

MINI INFORME DEL MES DE JUNIO CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Las Médulas (León). Por Bernardo Santamarina

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2019. Requisitos para dividir un piso o local.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ¿QUÉ REQUISITOS SON EXIGIBLES PARA DIVIDIR UN PISO O LOCAL? Por Emma Rojo.

Se trata de una consulta frecuente en las oficinas registrales.

I. LA NORMATIVA.

– Según el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, 

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que,

«No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

Según el artículo 53 “a” del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,

«No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».

II. LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Siendo ésta la normativa aplicable, se ha de señalar que:

1º. La regla general: Para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.

2º. La excepción: no será aplicable la regla anterior cuando figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal la cláusula que autorice al propietario del piso o local para realizar la división o segregación sin el referido acuerdo de la comunidad (doctrina mantenida por la DGRN ya desde antiguas resoluciones y confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN entre otras, en R. de 7 de mayo de 2014).

III. ¿LICENCIA O AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?

¿Es necesario aportar licencia o autorización administrativa para dividir un piso o local de un edificio en propiedad horizontal, generando uno nuevo?

1º. Regla general: Sí, y así lo exige el artículo 10.3 “b” LPH en la medida en que dicha autorización administrativa se configura como un acto de intervención preventiva que asegura su adecuación a la norma de planeamiento.

2º. Ahora bien, el artículo transcrito supedita la exigencia de autorización administrativa “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”, hoy, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Indicar que no obstante lo dispuesto en el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de los locales comerciales y plazas de garaje, la DGRN ha entendido que tras la Ley 8/2013, la exigencia de autorización administrativa es también aplicable a los citados elementos (ver R. de 26 de octubre de 2017).

IV. ¿Y SI LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN SE HIZO HACE TIEMPO?

        Se consulta frecuentemente el modo de proceder cuando la división o segregación se hizo hace años y ahora desean lograr la inscripción de la misma. Tanto la jurisprudencia del TS como la DGRN (vid. R. de 17 de octubre de 2014 y R. de 15 de febrero de 2016) han admitido que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, siendo aplicable analógicamente el artículo 28.4 “a” TRLS.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Con especial transcendencia registral este mes de abril se han publicado:

Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera

y la Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliarioOrden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Destacamos:

ILLES BALEARS. Menores. Protección jurídica. Ley 9/2019, de 19 de febrero, de la atención y los derechos de la infancia y la adolescencia de las Illes Balears.

VALENCIA. Ley 6/2019, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 1/2011, de 22 de marzo, por la que se aprueba el Estatuto de las personas consumidoras y usuarias de la Comunitat Valenciana, en garantía del derecho de información de las personas consumidoras en materia de titulización hipotecaria y otros créditos y ante ciertas prácticas comerciales.

NAVARRA. Ley Foral 15/2019, de 26 de marzo, de modificación de la Ley Foral 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos.

CASTILLA Y LEÓN. Ley 5/2019, de 19 de marzo, de modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

SECCIÓN II 

Se publica el Concurso de Registros nº 303

RESOLUCIONES:  María Núñez.

119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe declararse en el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar
121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.
123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES
Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial. 
124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.
126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.
127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.
128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir licencia o declaración de innecesaridad.
129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
Por vía de rectificación no puede transmitirse una cuota indivisa destinada a garaje en una finca cuando el vendedor ya no es titular de ninguna cuota en dicha finca. Para la determinación de su descripción es necesario consentimiento de todos sus titulares. 
130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
Relativa a la sucesión hereditaria de un causante sueco y la necesidad de adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, que exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida: Por ello ha de identificarse a los hijos (que serían los equivalentes a los sustitutos) a fin ce comunicarles también la adaptación de la figura el derecho español.
131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento individualizado del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende y, si por haber sido transmitido está inscrito a nombre de persona distinta a la que en su día consintió por haber sido transmitido, no puede inscribirse sin su consentimiento.
132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
Para obtener la publicidad formal ha de acreditarse un interés legítimo, que ha de examinarse con especial cautela cuando se pretende certificación literal con asientos y derechos no vigentes. En este caso el que alega ser causahabiente del titular registral ha de acreditarlo.
133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad.  
134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente. 
135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH) y con las excepciones del art. 20 último párrafo  
136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
En la sentencia condenatoria a emitir una declaración de voluntad el titulo inscribible es la escritura pública que la recoge –suplida en su caso por el juez-
137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Es posible que el adquirente de un inmueble exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética, siempre que no sea un consumidor.
138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
La oposición en una alegación de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa, en el procedimiento del art. 199 LH
140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 
Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, no se ajusta a las disposiciones testamentarias. El juicio de capacidad y suficiencia del notario no salva el conflicto
141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
No se `puede rectificar el registro, aunque la inscripción sea errónea sin el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. 
143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
Para anotar el embargo sobre bienes privativos, tiene que estar demandado el titular registral; y sobre bienes gananciales, estar demandados ambos o al menos haberse dado traslado al cónyuge no deudor 
 145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble sirven para acreditar la antigüedad y constatar el cambio de uso de un elemento de la división horizontal
146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
Sobre la inadmisibilidad de una donación inter vivos en la que el donante se reserva el usufructo, la facultad de reversión para cualquier caso y circunstancia e impone la prohibición de disponer a la donataria. 
147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física) 
148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas. 
150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
No se puede apreciar identidad de la finca que se pretende georreferenciar cuando la diferencia de superficie es tan grande que no se aprecia una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. 
152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad. 
154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento.
155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
Cabe declarar por antigüedad una obra nueva aunque ya estuviera inscrita “en construcción” pero si la descripción no coincide  debe aclararse por el titular registral si es o no la misma edificación para poder inscribir en consecuencia. (Dejando las dos edificaciones o modificar la anterior y subsistiendo una solo)
156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto y en Madrid es admisible la presentación de un escrito de la heredera única solicitando la exención.
157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
Sobre la rectificación de la inscripción de una donación, en la que se hizo constar un uso, pero que se pretende se inscriba como donación pura y simple. Y sobre la procedencia de certificar omitiendo la referencia al dicho uso.
() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde. 
160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente. 
162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Sobre la diferencia entre el testamento particional y el testamento que contiene reglas para la partición y la necesidad de que en la partición intervengan los legitimarios cuando en el testamento no se hace un partición global.  
DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
Relativa al Derecho de transmisión y la necesidad de la comparecencia de la viuda del transmitente en la partición, aun cuando el usufructo corresponda a la viuda del primer causante. 
165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
Sobre la innecesaridad de acompañar testimonio de la autorización judicial a un tutor para vender si el notario lo ha reseñado de forma suficiente. 
166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.
(*) EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
En un expediente notarial para la reanudación de tracto es correcta la denegación de la expedición de la certificación si no existe tracto interrumpido porque el promotor adquiere directamente del titular registral.
** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación. 
169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
En el caso del derecho de transmisión es precisa la intervención de los legitimarios del transmitente (el cónyuge viudo)  
() INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No cabe practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.
171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
No es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, sin que se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto aunque el comprador solicite y consienta expresamente que no se inscriba.
** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
La inscripción de la expropiación requiere la intervención o la posibilidad de intervención de los titulares registrales en el expediente o en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.
173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2019

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2019.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Faro de Isla Pancha. Ribadeo. Por Bernardo Santamarina

Oficina Registral (Propiedad). Informe NOVIEMBRE 2018. Concurso: Actos inscribibles durante la fase de convenio.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2018

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE DE CONVENIO DEL CONCURSO. Emma Rojo

El concurso de acreedores puede tener dos soluciones alternativas: el convenio y la liquidación. La aprobación judicial del convenio no supone la conclusión del concurso (conclusión que sólo se produce si el convenio es cumplido por el deudor), pero genera importantes efectos, entre los que destacan los siguientes:

1º. El primer efecto del convenio es la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado y disposición sobre la masa activa (v. art. 133). Por lo tanto, el administrador concursal cesará en su cargo, sin perjuicio de las funciones que el convenio le pueda encomendar y sin perjuicio del deber de rendición de cuentas.

No obstante, en el convenio se pueden establecer “medidas prohibitivas o limitativas” del ejercicio de esas facultades (art. 133.2 y 137.1), que pueden tener contenido muy diverso (como, por ejemplo, una Comisión de vigilancia y control del cumplimiento). Si existieran, se tratará de limitaciones de carácter convencional que, sin embargo, deben inscribirse “en los registros correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite” (art. 137.2).

2º. El segundo efecto del convenio se refiere a la eficacia novatoria los créditos concursales en los términos del artículo 136: “Los créditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio, los de los acreedores ordinarios y los de los subordinados quedarán extinguidos en la parte a que alcance la quita, aplazados en su exigibilidad por el tiempo de espera y, en general, afectados por el contenido del convenio”.

3º. El tercer efecto es el fin de la paralización para iniciar o para continuar las ejecuciones de garantías reales (salvo lógicamente, que el convenio afecte al ejercicio de ese derecho: art. 56.1), y el fin de la prohibición de iniciar ejecuciones para hacer efectivos créditos contra la masa (art. 154.2).

En lo que al Registro de la Propiedad se refiere, interesa destacar que:

I. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La Ley Concursal prevé la inscripción o anotación de la sentencia aprobatoria del concurso (según la sentencia sea o no firme). Sin embargo, la Ley no ha previsto la inscripción del convenio. Sobre esta cuestión se ha pronunciado la DGRN en Resoluciones como la de 27 de febrero o de 18 de abril de 2012. En esta última se dice que: “La Ley Concursal menciona la inscripción del convenio en dos preceptos que son los artículos 132.2 y 137.2 de la misma. En el primero de ellos se prevé la publicidad registral de la sentencia aprobatoria del convenio y en el segundo la publicidad de las medidas prohibitivas o limitativas del convenio. Una interpretación coordinada y coherente de ambos preceptos llevaría a la conclusión de que siempre que proceda la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio, debería aportarse éste para evitar que la publicidad registral sea incompleta, reflejando en su caso, es decir, en el caso de que existiesen, las medidas prohibitivas o limitativas a que hace referencia el artículo 137.2, y no sólo la sentencia aprobatoria del convenio. (…) El registrador tiene que calificar si existen o no medidas prohibitivas o limitativas que pudieran afectar al ejercicio de la acción de reintegración respecto de la dación en pago, y de existir tiene que reflejarlas en el asiento respectivo”.

II. LOS ACTOS DISPOSITIVOS.

Como ya ha quedado expuesto, desde la fecha de la sentencia aprobatoria del convenio, se produce la extinción de las limitaciones legales (intervención o sustitución) sobre las facultades del concursado cesando en su cargo los administradores concursales y sin que sea ya necesaria autorización judicial para llevar a cabo actos de disposición y gravamen (vid. artículo 43). Basta pues con la intervención del concursado, sea persona física o jurídica.

Respecto de la dación en pago, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 100.3, según el cual”:

3. En ningún caso la propuesta podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del concursado para satisfacción de sus deudas, ni en la alteración de la clasificación de créditos establecida por la Ley, ni de la cuantía de los mismos fijada en el procedimiento, sin perjuicio de las quitas que pudieran acordarse y de la posibilidad de fusión, escisión o cesión global de activo y pasivo de la persona jurídica concursada.

Sólo podrá incluirse la cesión en pago de bienes o derechos a los acreedores siempre que los bienes o derechos cedidos no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial y que su valor razonable, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 94, sea igual o inferior al crédito que se extingue. Si fuese superior, la diferencia se deberá integrar en la masa activa. Si se tratase de bienes afectos a garantía, será de aplicación lo dispuesto por el artículo 155.4.

En ningún caso se impondrá la cesión en pago a los acreedores públicos”.

III. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, es admisible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo. (vid. R. de 8 de abril de 2013).

IV. LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES.

Comienza señalando el artículo 56 que: “1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación”. Añade el artículo 57.1 que, “1. El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de éste (…)”.

A efectos de la ejecución de una garantía real habrá de estarse al contenido del convenio. Como ha señalado la R. de 4 de abril de 2016, “el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo”. Añade la R. de 4 de julio de 2016 que, “una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito”. Por lo tanto, y como han reconocido las Resoluciones citadas, estando el convenio aprobado, cabe la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos del artículo 688 LEC en relación con el artículo 656.1 LEC.

Señala con acierto la Comisión de Concursal del Decanato de Registradores de la Comunidad de Madrid (“Concurso de acreedores y Registro de la propiedad. Notas prácticas para la calificación. Enero 2015)”, que, “para poder inscribir ejecuciones hipotecarias durante la fase de convenio se ha de tener en cuenta lo siguiente:

1.- Si la ejecución se ha realizado ante el juez del concurso, será inscribible de acuerdo con el principio de competencia universal de éste.

2.- Si la ejecución se ha llevado a cabo ante el juez ordinario será necesario:

1º. Que se acompañe o incorpore testimonio de la resolución del juez del concurso de la que resulte el carácter no necesario del bien, ya que la competencia para la ejecución de bienes necesarios corresponde, en todo caso, al juez del concurso.

2º. Que del contenido del convenio no resulte ninguna limitación que afecte a la       ejecución, para lo cual será necesario que aporten el convenio, salvo que       constara inscrito.

3º. En el supuesto de que el convenio contenga alguna limitación, deberá acreditarse si el acreedor hipotecario resulta vinculado o no por el convenio, pues en caso de no estar vinculado, no le afectarán estas limitaciones.

Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.

 

DISPOSICIONES  María Núñez.

Sólo cabe mencionar: 

Calendario laboral 2019

Resolución de 16 de octubre de 2018, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2019.

De las doce fiestas, 8 son nacionales comunes. Hay que añadir las fiestas locales.  

Ir al archivo especial

No se han publicado Disposiciones Autonómicas de interés para los Registros de la Propiedad. Tampoco Resoluciones judiciales.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila a don Enrique Fontes y García-Calamarte, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por haber cumplido la edad reglamentaria.

RESOLUCIONES:  María Núñez.

367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Una escritura en que la adquirente de nacionalidad belga manifiesta estar casada bajo el régimen legal de comunidad establecido en la Ley Belga, y adquirir con dinero privativo pero pendiente de ratificación por el esposo, se puede inscribir parcialmente a favor de la adquirente, con sujeción a su régimen, especificando que éste es el legal supletorio, de comunidad, vigente en Bélgica.

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

El heredero único de dos cónyuges puede inscribir con instancia la totalidad del bien sin necesidad de liquidación de gananciales

369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo

370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición a efectos de acreditar la antigüedad de un año es la del fallecimiento del causante no la de otorgamiento de la escritura.

 372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

Contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, cabe recurso gubernativo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.

373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.

Estando arrendada una finca adjudicada en una ejecución hipotecaria ha de constar la notificación al arrendatario a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.

374.** EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.

No es inscribible una sentencia dictada en el seno de un procedimiento relativo a la nulidad de una transmisión de acciones, que ordena la nulidad y cancelación de las inscripciones que de ella traigan causa si no se ha seguido contra el titular registral de la finca. Dicho titular es una sociedad y para el levantamiento del velo es necesaria una decisión judicial al respecto.

375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

En una partición hereditaria la obligación de aportar el NIF se extiende  a todos los herederos intervinientes en el instrumento público (presente y representado), aunque no se les adjudique la finca que se pretende inscribir. La aportación del NIF ha de constar en la propia escritura, sin que quepa su aportación al registrador.

376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Para la inscripción de bienes por herencia intestada no hace falta aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad; siempre que se hayan consignado los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos abintestato bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación   

377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.

Cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario, interpretándose por la Dirección que estamos ante un abdicación unilateral, una renuncia de derechos.

378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos ha de acreditarse la validez del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para acreditarla: el acuerdo válido del órgano social competente, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.

La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR

Se ha de demandar y requerir de pago al tercer poseedor del bien hipotecado anterior a la interposición de la demanda. No, si su inscripción es posterior a la demanda, aunque sea anterior a la constancia en el registro de inicio de la ejecución. 

382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC

En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no han de superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, siendo este extremo calificable por el Registrador.

384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA

Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación. 

385.** DIFERENCIA ENTRE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO CARA A LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Cuando en una ejecución hipotecaria hay una transacción entre el acreedor y el deudor no se pueden cancelar las cargas y derechos inscritos o anotados posteriores.

386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la vivienda sea en autopromoción. 

389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Cabe la cancelación de derechos y cargas posteriores a una inscripción declarada nula, aun cuando no se hubiera tomado anotación preventiva de la demanda ni sus titulares hubieran sido parte en el procedimiento judicial si el juez considera que no ha habido indefensión por habérsele notificado la sentencia y no haber comparecido para manifestarse en contra de dicha resolución.

391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA

Las modificaciones descriptivas de la finca pueden practicarse en virtud de sentencia recaída en juicio declarativo, entendiéndose que no caben dudas sobre la identidad de la finca quedando despejadas en el citado procedimiento.

392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una rectificación de la descripción, como consecuencia del expediente del artículo 199, no basta con limitarse a recoger las alegaciones, sino que las dudas del registrador han de estar fundadas

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

Cuando en una partición de herencia con ius transmisionis, es decir el heredero acepta e inventaría bienes de los padres de la ahora causante, la DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular. 

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Reitera la Resolución la doctrina más reciente del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.

395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Para rectificar un asiento vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte. 

396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.

Se rechaza la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas y por pretenderse una rectificación de la superficie que parece encubrir negocios, como una extinción de condominio, que no han accedido al Registro.

397.*** CONVENIO REGULADOR CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE EXISTIENDO PENDIENTE RECURSO.

 El auto recaído en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en que se acordó que procede el cumplimiento de la disposición contenida en un convenio regulador inscrito de resolver la adjudicación de la mitad de la finca por incumplimiento de determinadas condiciones, no se puede inscribir sin que previamente, en procedimiento contradictorio ordinario, se declare judicialmente la falta de cumplimiento de las obligaciones que dan lugar a la resolución.   

398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación. 

399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS

No puede inscribirse un exceso de cabida de fincas colindantes con el dominio público (en este caso marítimo terrestre) con oposición de la administración. 

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

Los herederos interesados en la partición pueden partir prescindiendo del albacea. También pueden rechazar la desheredación por entender que no está probada la causa. Esto último es aplicable aun cuando haya menores legalmente representados, sin necesidad de aprobación judicial, pues la Dirección entiende que no es un acto dispositivo

401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

Se presenta una disolución de condominio sobre una finca cuya mitad está inscrita a favor de los condóminos, y la otra mitad a favor de terceros. La Dirección admite la inscripción solo sobre la mitad, alegando la posibilidad de la inscripción parcial aun cuando no se ha solicitado expresamente

402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.

Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto. 

403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Cabe una inmatricular una finca con dos certificaciones catastrales. Aunque ha de ser coincidente, se admiten las diferencias debidas a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Aun cuando se trata de un expediente de dominio judicial exige que se acredite notificación a Carreteras por ser un colindante.

404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.

Es posible que A (casada con B) pueda formalizar, por sí y en unión de sus hijas, pero sin la intervención de su esposo, un préstamo hipotecario, y constituir, en su garantía, una hipoteca sobre una vivienda, privativa de A, la cual era su “vivienda habitual” y estaba destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de la hipotecante, pero, no era la “vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo B, tenía, por razones médicas, su vivienda habitual, en otro término municipal. 

406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE

La certificación administrativa constituye título formal adecuado para inscribir en el registro una cesión obligatoria de terrenos, destinados a viales y aparcamientos, a favor del Ayuntamiento.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES OCTUBRE 2018

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas  

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2018.   Futuras.   Consumo

NORMAS:  Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:    Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

El Vaticano desde el río Tiber. Por por Uberto Soderini