SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ABRIL 2022

(Juan Carlos Casas Rojo. registrador de Cádiz)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

AGUAS

Inscripción de derecho de aprovechamiento de aguas públicas. Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente. R. 23 de marzo de 2022

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación caducada. Carece de virtualidad cancelatoria. No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad. R. 5 de abril de 2022

Anotación preventiva de prohibición de disponer. Tracto sucesivo. No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo). R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022, R. 29 de marzo de 2022

Aumento de capital. Aportación de inmueble sujeto a anotación preventiva de prohibición de disponer. Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo por tanto, a los de fecha anterior a la anotación. R. 16 de marzo de 2022

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Solicitud de expediente 199 LH para rectificar el registro en cuanto a la representación gráfica de finca colindante. La falta de legitimación de la firma en una instancia privada no impide la práctica del asiento de presentación. R. 15 de marzo de 2022

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Suspensión de la calificación por falta de acreditación de la liquidación del impuesto. No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente. R. 28 de marzo de 2022

CANCELACIÓN

Cancelación de hipoteca por caducidad convencional o legal. R. 22 de marzo de 2022

Nulidad de un exceso de cabida. Cancelación de cargas posteriores. No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento. R. 5 de abril de 2022

COMPRAVENTA

Venta de cuota indivisa a apoderada del vendedor. Posible doble venta. La buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del art. 1473 CC, aunque no la mencione. R. 14 de marzo de 2022

COMUNIDAD DE BIENES

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. R. 15 de marzo de 2022

Elevación a público de contrato de reserva (de compraventa). Herencia y parientes tronqueros en el país vasco. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme al art. 83 de la Ley 5/2015 . R. 15 de marzo de 2022

EXCESO DE CABIDA

FINCA

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones. La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie. R. 15 de marzo de 2022

Exceso de cabida de finca procedente de segregación por el procedimiento del art. 201.1 LH. Dudas de identidad. Notificaciones En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación. R. 15 de marzo de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa. R. 5 de abril de 2022

Inscripción de representación gráfica y posterior segregación y agrupación. Oposición de colindantes. Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta. R. 4 de abril de 2022

Inscripción de representación gráfica alternativa de finca procedente de reparcelación. Oposición de colindantes. La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos que debe ampararse en una certificación catastral, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199. R. 4 de abril de 2022

Rectificación de representación gráfica de finca registral ajena. Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la descripción de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita. R. 5 de abril de 2022

Solicitud de expediente 199 LH para rectificar el registro en cuanto a la representación gráfica de finca colindante. El hecho de que la representación gráfica que se pretenda inscribir se corresponda con otra que ya está inscrita, no es obstáculo para la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. R. 15 de marzo de 2022

FISCAL

Pacto sucesorio de mejora de bienes de presente. Liquidación del impuesto. Lo declarado nulo por la Sentencia con relación al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo por lo que debe considerarse subsistentes la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Sigue plenamente vigente el art. 254.5 LH. R. 16 de marzo de 2022

FORAL

Pacto sucesorio de mejora de bienes de presente. Liquidación del impuesto. Lo declarado nulo por la Sentencia con relación al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo por lo que debe considerarse subsistentes la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo. Sigue plenamente vigente el art. 254.5 LH. R. 16 de marzo de 2022

HERENCIA

Herencia. Desheredación. Hijos o descendientes del desheredado. En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado. R. 21 de marzo de 2022

OBRA NUEVA

Obra nueva «antigua». Falta de identidad entre finca registral y catastral. Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral. R. 31 de marzo de 2022

Obra nueva para oficinas. No cabe sustituir la licencia por declaración responsable. Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión. R. 30 de marzo de 2022

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor. La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones. R. 31 de marzo de 2022

PODERES

Falta de congruencia del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas. Cancelación de hipoteca. El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado. R. 14 de marzo de 2022

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Notificación en domicilio real del deudor. Distinto del que consta en el registro. La notificación y el requerimiento al deudor en el procedimiento de ejecución directa se puede hacer en el domicilio real del deudor, aunque sea distinto del fijado en la escritura y en el registro a efectos de ejecución. R. 28 de marzo de 2022

PROHIBICIÓN DE DISPONER

PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal. Desvinculación de elementos vinculados «ob rem» y licencia municipal en canarias. La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias. R. 22 de marzo de 2022

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Herencia. Régimen económico matrimonial. Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario si en el matrimonio de un heredero rige una comunidad de tipo universal que condiciona los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge. R. 6 de abril de 2022

Liquidación de gananciales en procedimiento judicial. Finca inscrita como privativa. La liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en la LEC. R. 21 de marzo de 2022

SEGREGACIÓN

SOCIEDADES

Bien cultural en el País Vasco. Adjudicación al socio en la liquidación de una SA derecho de tanteo administrativo. En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural no existe derecho de tanteo a favor de la administración. R. 6 de abril de 2022

SOCIEDAD DE GANANCIALES

TANTEOS Y RETRACTOS

TRACTO SUCESIVO

TUTELA

Venta por tutor con autorización judicial y aceptación previa de herencia. La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para aceptar la herencia del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario. R. 30 de marzo de 2022

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Nombramiento de consejeros SL por sistema de representación proporcional. En las sociedades limitadas es perfectamente posible organizar en estatutos un sistema de representación proporcional para designar a los miembros del consejo de administración. R. 28 de marzo de 2022

CAPITAL SOCIAL

Reducción de capital por amortización de acciones. Numeración de las acciones amortizadas. En caso de reducción de capital con amortización de acciones, para su inscripción es necesario que la numeración de las acciones amortizadas coincida con la numeración de las acciones que consten en los estatutos de la sociedad. R. 4 de abril de 2022

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas. Requisitos de la certificación del acuerdo de la junta. Si la junta aprobatoria de las cuentas ha sido universal debe constar así en la certificación junto con los demás requisitos exigidos en el RRM. R. 6 de abril de 2022

Depósito de cuentas. Falta de depósito de ejercicios anteriores. Calificación por distintos registradores. En caso de registros mercantiles con varios titulares, es conveniente que la calificación de los documentos de una misma sociedad, se atribuya a un único registrador. R. 5 de abril de 2022

DOMICILIO SOCIAL

Traslado de domicilio de sucursal de sociedad extranjera. Órgano competente. El órgano competente para el traslado de domicilio de una sucursal de sociedad extranjera en España, será el que determine su ley nacional. En ningún caso el acuerdo puede ser adoptado por una supuesta junta general de la sucursal. R. 14 de marzo de 2022

JUNTA GENERAL

Acta notarial de junta: su posibilidad por acuerdo del registrador al convocar la junta. Si la junta es convocada por resolución registral a petición de los socios, y se indica en el acuerdo que se habilita a un notario para asistir a la junta, los acuerdos no son inscribibles si no constan en acta notarial. R. 4 de abril de 2022

Estatutos. Convocatoria de junta general por telegrama. Para poder establecer en estatutos el telegrama como medio de convocatoria de junta, es necesario indicar que debe ser con acuse de recibo. R. 22 de marzo de 2022

RECURSO GUBERNATIVO

Suspensión o prórroga del asiento de presentación por impugnación judicial de resolución de la DGSJFP. En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP, no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda. R. 21 de marzo de 2022

REGISTRO MERCANTIL

Cierre registral por baja en el índice de entidades y por revocación del NIF. Frente a estos cierres no cabe alegar ni que la fecha de la renuncia fue anterior a la baja y a la revocación, ni tampoco que sin la inscripción de la renuncia sería imposible la cancelación de la revocación o el alta en el Índice de Entidades por falta de tracto sucesivo R. 23 de marzo de 2022, R. 24 de marzo de 2022

SOCIEDAD LIMITADA

Nombramiento de consejeros por sistema de representación proporcional. En las sociedades limitadas es perfectamente posible organizar en estatutos un sistema de representación proporcional para designar a los miembros del consejo de administración. R. 28 de marzo de 2022

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BREVÍSIMO COMENTARIO DE UN SORPRENDIDO REGISTRADOR DE A PIE SOBRE LA RESOLUCIÓN DE LA DGRN DE 5 DE NOVIEMBRE DE 2019

ÓSCAR EIMIL TRESANCOS, REGISTRADOR DE JEREZ DE LA FRONTERA (CADIZ)

SUPUESTO DE HECHO:

Se trata de un acta notarial autorizada tras tramitar el procedimiento que regula el artículo 201 de la LH. En dicha acta, se modifica la descripción de dos fincas registrales en un doble sentido: en lo que se refiere a la cabida del suelo de ambas fincas –sobre lo que nada objeta el registrador- y en lo que respecta a la descripción y superficie de los edificios construidos sobre las mismas. Se incluye en el acta una sola certificación catastral para ambas. Puesta nota de calificación en la que se rechaza la inscripción del acta en todo lo que se refiere a la alteración de la descripción de las edificaciones, la misma no es objeto de recurso gubernativo, por lo que, a estos efectos, adquiere firmeza. A continuación, se presenta escritura de rectificación en la que se procede a modificar de nuevo la descripción de las fincas –ojo, no la de las edificaciones- cuya descripción ya había sido alterada por el acta. A dicha escritura se pone nota de calificación por no haberse retrotraído las actuaciones a un momento anterior a las necesarias notificaciones y publicaciones. Dicha nota es objeto de recurso. La DGRN revoca ambas notas: la que no había sido recurrida y la que sí.

CUESTIONES DE INTERÉS:

1.- A PROPOSITO DEL OBJETO DEL RECURSO:

El Centro Directivo revoca una nota que no había sido recurrida, alegando que de otra manera se provocaría indefensión al interesado. Resulta curioso que la segunda nota de calificación no se pone al acta autorizada, sino a la escritura de rectificación, cuya finalidad no era subsanar el defecto apreciado en la primera nota –relativa a las edificaciones- sino rectificar la descripción de la cabida de las fincas, que no solo no había sido objeto de nota de calificación, sino que había sido admitida expresamente por el registrador en su nota a expensas de la solicitud de inscripción parcial. Es decir, la escritura de rectificación no era un documento subsanatorio del defecto apreciado en la primera nota, pues no afectaba a su contenido, que se refería exclusivamente a las edificaciones. Aún así se revoca la nota que no había sido recurrida.

2.- A PROPÓSITO DEL OBJETO DE DICHO EXPEDIENTE.

El expediente del artículo 201 de la LH no puede afectar a edificaciones. Lo dice con una claridad meridiana dicho precepto. El Centro Directivo dice, no obstante, que sí se puede. De esa manera, se produce un efecto también muy curioso y es que las obras nuevas pueden modificarse –y supongo que también declararse- por medio de un acta notarial, instrumento público que, como es sabido, no es el apto para recoger declaraciones de voluntad negocial sino para hacer constar lo que el notario observa, contempla o percibe por sus sentidos

3.- A PROPÓSITO DE LA INDEFENSION.

Como es sabido, en la tramitación del expediente del 201 hay que notificar a los colindantes, publicar en el BOE y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. En ese caso en particular, autorizada el acta en la que se modifican las descripciones de las fincas, se autoriza una escritura pública en la que se vuelven a modificar. Puesta nota de calificación en la que se advierte de la necesidad de retrotraer el expediente a un momento anterior a dichos trámites, el defecto –puramente formal, dice- se revoca, con lo que deja a los interesados y a la comunidad en la más absoluta indefensión. Es decir, se les modifica la finca de al lado y no tienen manera de saberlo, con lo que se frustra la aplicación del contenido garantista de la ley.

4.- A PROPOSITO DE LA CERTIFICACION QUE EN SU DÍA SE EXPIDIÓ.

Dice el Centro Directivo que el registrador tenía que haber apreciado esos defectos en el momento de la expedición de la certificación para evitar trámites innecesarios a los interesados, de tal manera que si el registrador no habló entonces, debe ahora callar para siempre. Lo que resulta también muy curioso porque en el momento en el que se solicita la certificación, nada sabe el registrador de cómo van a quedar al final las fincas tras la rectificación.

5.- A PROPOSITO DE LA COORDINACIÓN.

Se trata de dos fincas con una sola certificación catastral. No es posible técnicamente ni inscribir las bases gráficas ni hacer la coordinación en este caso, aun tratándose como dice el Centro Directivo de un engalaberno. En definitiva, que resulta difícil inscribir la base gráfica y coordinar si técnica y lógicamente no es posible. Se podría inscribir sin que la base gráfica tenga acceso al Registro, pero la propia Dirección afirma en otras resoluciones que eso no es posible si la diferencia de cabida, como es el caso, supera el 10%.

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